TRIBUNALE ORDINARIO
DI BENEVENTO
Esecuzione immobiliare
Procedure Esecutive Immobiliari
R.G. n° 323/2010
Calcestruzzi San Vincenzo s.r.l.
contro
Soccer Immobiliare s.n.c. di Calandro Piero
G.E. Dott.ssa M. L. D’Orsi
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Montesarchio, lì 12 gennaio 2015 Il C.T.U. Arch. Enza Mataluni
Firmato Da: MATALUNI ENZA Emesso INFOCERT FIRMA QUALIFICATA 2 Serial#: 42250
Arch. Enza Mataluni Procedura Esecutiva Immobiliare NRG 323/2010
INDICE
PREMESSA ...... 2
I QUESITI ...... 3
LE OPERAZIONI PERITALI ...... 3
IDENTIFICAZIONE ...... 5
DESCRIZIONE DEI BENI ...... 8
TITOLO E STATO DI POSSESSO – ISPEZIONE IPOTECARIA ...... 9
METODOLOGIA ESTIMATIVA...... 11
VALUTAZIONE BENI ...... 13
DETERMINAZIONE VENALE DEGLI IMMOBILI ...... 13
LOTTIZZAZIONE ...... 14
LOTTO DI VENDITA ...... 14
1 Via San Rocco, 25, 82016 Montesarchio (BN) Tel/Fax 0824-834256 cell. 3394880146 [email protected] [email protected]. P.IVA. 01032380626 Firmato Da: MATALUNI ENZA Emesso INFOCERT FIRMA QUALIFICATA 2 Serial#: 42250
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TRIBUNALE DI BENEVENTO
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
Giudice: Dott.ssa Maria Letizia D’ORSI
Procedure Esecutive Immobiliari
R.G. n° 323/2010
Calcestruzzi San Vincenzo s.r.l.
contro
Soccer Immobiliare s.n.c. di Calandro Piero
* * *
RELAZIONE TECNICA
PREMESSA
L’anno 2013, il giorno 14 del mese di febbraio, innanzi al Tribunale Ordinario
di Benevento, sezione Esecuzioni Immobiliari, la sottoscritta Arch. Enza
Mataluni, iscritta all’Ordine degli Architetti della Provincia di Benevento con nr.
340, prestava il giuramento di rito quale CTU in relazione alla procedura
esecutiva immobiliare nr. 323/2010 Calcestruzzi San Vincenzo s.r.l. contro
Soccer Immobiliare s.n.c. di Calandro Piero, in cui venivano pignorati gli
immobili siti in Ceppaloni (BN) identificati catastalmente al foglio 4, p.lle 152,
153, 154 e 156. 2 Via San Rocco, 25, 82016 Montesarchio (BN) Tel/Fax 0824-834256 cell. 3394880146 [email protected] [email protected]. P.IVA. 01032380626 Firmato Da: MATALUNI ENZA Emesso INFOCERT FIRMA QUALIFICATA 2 Serial#: 42250
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I QUESITI
Accettato l’incarico, la sottoscritta prendeva atto del mandato e del relativo
quesito che si abbia qui per brevità integralmente richiamato e trascritto (all. 1).
LE OPERAZIONI PERITALI
Facendo seguito all’incarico conferitole, la sottoscritta iniziava le proprie
indagini accedendo agli uffici pubblici competenti, quali :
• Servizio telematico Sister
• Conservatoria dei Registri Immobiliari
• Agenzia del Territorio, sez. Catasto
• Ufficio Tecnico del Comune di Ceppaloni (BN).
Visionati gli atti, in data 08/04/2013 comunicava l’avvio delle operazioni
peritali contestualmente al sopralluogo presso gli immobili oggetto di causa,
previa convocazione degli esecutati e dei creditori procedenti ed intervenuti a
mezzo raccomandata A/R spedita in data 27/03/2013 (all. 2).
Con nota del 05/04/2013 (all. 3), trasmessa via fax, l’avv. Roberto Pulcino, in
nome e per conto della Soccer Immobiliare s.n.c., comunicava alla scrivente
che il Tribunale di Benevento – Ufficio Fallimenti- ammetteva la Società alla
procedura di concordato preventivo, allegando il relativo Decreto del
20/02/2013.
Con successiva nota del 08/04/2013, la sottoscritta CTU chiedeva al G.E.,
alla luce di quanto esposto dall’Avv. Pulcino, se il proprio incarico fosse da
ritenersi concluso con l’emissione del citato Decreto del Tribunale di Benevento
3 Via San Rocco, 25, 82016 Montesarchio (BN) Tel/Fax 0824-834256 cell. 3394880146 [email protected] [email protected]. P.IVA. 01032380626 Firmato Da: MATALUNI ENZA Emesso INFOCERT FIRMA QUALIFICATA 2 Serial#: 42250
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o, in caso contrario, quali dovessero essere le operatività da porre in essere per
il prosieguo delle operazioni (all. 4). In data 11/04/2013 il G.E. disponeva di
sospendere le operazioni fino all’udienza del 12/6/2013 (all. 5).
In data 5/2/2014, a seguito della rinuncia da parte della parte esecutata al
concordato preventivo, il G.E. disponeva di procedere alla stima degli immobili
(all. 6).
In data 11/11/2014 si avviavano le operazioni peritali con contestuale
sopralluogo presso i luoghi oggetto di esecuzione, dandone comunicazione agli
interessati a mezzo pec.
In tale data, sui luoghi oggetto di causa, era presente la sola parte esecutata,
il sig. Calandro Piero,amministratore della Soccer Immobiliare s.n.c. .
In corso di tale sopralluogo, il CTU, coadiuvato dall’Ing. Antonio Rapuano, il
Sig. Calandro affermava che i terreni oggetto di causa risultavano sottoposti a
sequestro da parte del corpo forestale a seguito di movimento terra non
autorizzato (all. 9), pertanto la scrivente rinviava le operazioni al 14/11/2014 per
le verifiche del caso.
Dagli accertamenti effettuati presso il comune di Ceppaloni e da riscontri
planimetrici, si rilevava che le particelle de quo, non fossero oggetto di
sequestro, in quanto diverse da quelle indicate dalla parte esecutata. A seguito
del successivo sopralluogo, l’esecutato sosteneva che “ le particelle individuate
dalla procedura in realtà non erano più di sua proprietà in quanto trasferite al
comune di Ceppaloni in virtù di atto pubblico quale cessione di aree per
standards urbanistici” (all. 10). Inoltre, indicando la strada di accesso a tali
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appezzamenti, il sig. Calandro informava la sottoscritta che essi insistevano su
di un’area non accessibile se non previo taglio di arbusti e rovi.
Successivamente la scrivente recatasi presso l’Ufficio Tecnico del comune di
Ceppaloni, effettivamente acquisiva documentazione relativa alla predetta
cessione, che consisteva in una convenzione registrata a Benevento in data
13/10/2007 al nr. 3549 tra il comune di Ceppaloni e la ditta Soccer Immobiliare
s.n.c. con un impegno a cedere gratuitamente, entro un anno dalla
sottoscrizione, le aree per standards con spese a carico della stessa ditta
Soccer immobiliare s.n.c. (all. 11).
Agli atti non risultava alcuna azione successiva che validasse detto impegno
scritto.
A tal proposito, la scrivente con nota del 27/11/2014 (all. 12) chiedeva
chiarimenti.
Il G.E. convocava le parti, unitamente al CTU, per l’udienza del 17/12/2014,
ed in tale sede disponeva il prosieguo delle operazioni di stima (all. 13).
IDENTIFICAZIONE
Gli immobili sottoposti a pignoramento, ricadenti nel Comune di Ceppaloni
(BN), di cui in allegato si riportano le visure ed estratto di mappa catastali (all.
15), insistono sul versante nord orientale del territorio comunale in prossimità
del confine con il comune di San Leucio del Sannio, su di un’area che ricade
all’interno del foglio 4
5 Via San Rocco, 25, 82016 Montesarchio (BN) Tel/Fax 0824-834256 cell. 3394880146 [email protected] [email protected]. P.IVA. 01032380626 Firmato Da: MATALUNI ENZA Emesso INFOCERT FIRMA QUALIFICATA 2 Serial#: 42250
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stralcio mappa catastale foglio 4
vista dall’alto degli immobili oggetto di pignoramento
6 Via San Rocco, 25, 82016 Montesarchio (BN) Tel/Fax 0824-834256 cell. 3394880146 [email protected] [email protected]. P.IVA. 01032380626 Firmato Da: MATALUNI ENZA Emesso INFOCERT FIRMA QUALIFICATA 2 Serial#: 42250
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Gli immobili pignorati sono costituiti esclusivamente da terreni e vengono
identificati catastalmente secondo il seguente prospetto:
CATASTO DEI TERRENI REDDITO INTESTATARI FOGLIO P.LLA QUALITA’-CLASSE SUPERFICIE (mq) Dominicale Agrario Soccer Immobiliare s.n.c. di Minopoli 4 152 seminativo 3 2690 Euro 11,81 Euro 9,03 Rosa & C. Soccer Immobiliare s.n.c. di Minopoli 4 153 seminativo 3 4280 Euro 18,79 Euro 14,37 Rosa & C. Soccer Immobiliare s.n.c. di Minopoli 4 154 Seminativo 4 90 Euro 0,21 Euro 0,28 Rosa & C. Soccer Immobiliare s.n.c. di Minopoli 4 156 Seminativo 3 2610 Euro 13,48 Euro 11,46 Rosa & C.
La p.lla 152 confina a nord con la p.lla 151 di proprietà delle ditte TESTA ANGELA ,
TESTA GUGLIELMINA e TESTA LUCIA; ad est con il comune di San Leucio del Sannio, a sud con la stessa ditta e ad ovest con le particelle 150 di proprietà delle ditte CALANDRO
CARMINE LEUCIO, CALANDRO MARIA, CALANDRO RAFFAELE ANGELO e LEPORE
LIDIA, e 429 di proprietà della ditta MIGNONE AGOSTINO.
La p.lla 153 confina a nord e a sud con la stessa ditta, ad est con il comune di San Leucio del Sannio e ad ovest con la già citata p.lla 150.
La p.lla 154 confina a nord con la già citata p.lla 150, ad est con la stessa ditta, a sud con la stessa ditta e con la p.lla 155 di proprietà della ditta MIGNONE LUIGI, e ad ovest con la strada vicinale Petrara.
La p.lla 156, confina a nord con la stessa ditta, ad est con il comune di San Leucio del
Sannio, a sud con le p.lle 158 di proprietà della ditta VARRICCHIO ETTORE e p.lla 159 di proprietà della ditta CIULLO GIUSEPPE, ad ovest con la già citata p.lla 155 e con la stessa ditta.
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Urbanisticamente tutte le p.lle si collocano come segue (all. 14):
• zona E- AREA DESTINATA AD USI AGRICOLI – del PRG vigente
• zona omogenea A2_R2 – AREA DI MEDIA ATTENZIONE- del rischio frana per quanto attiene ai vincoli, si individuano due zone: zona Boschi e zona Fiumi in cui ricadono tutte le particelle in percentuali diverse i cui valori sono indicati nel certificato di destinazione urbanistica allegato (all. 14).
DESCRIZIONE DEI BENI
IMMOBILI FOGLIO 4 P.LLA 152,153, 154 E 156
Le particelle in esame risultano confinanti tra loro, in modo da realizzare un
lotto unico, in particolare la particella 154 rappresenta una via d’accesso dalla
strada vicinale Petrara.
La morfologia del terreno è leggermente acclive e degradante verso il
confinante comune di San Leucio del Sannio.
La vegetazione ivi presente, risulta prevalentemente boschiva, con alcune
aree seminative.
Detta area è soggetta a continui movimenti franosi che ne compromettono la
stabilità. L’accesso a tali immobili , avviene dalla strada vicinale Petrara,
attraverso la p.lla 154, che allo stato attuale, come già precisato, non è
accessibile a causa della folta ed alta vegetazione costituita prevalentemente da
rovi e arbusti.
La superficie complessiva degli appezzamenti è pari a: 9.670 mq.
8 Via San Rocco, 25, 82016 Montesarchio (BN) Tel/Fax 0824-834256 cell. 3394880146 [email protected] [email protected]. P.IVA. 01032380626 Firmato Da: MATALUNI ENZA Emesso INFOCERT FIRMA QUALIFICATA 2 Serial#: 42250
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TITOLO E STATO DI POSSESSO – ISPEZIONE IPOTECARIA
Gli immobili di cui al foglio 4, p.lle 152-153-154 e 156 del comune di
Ceppaloni (BN) risultano di proprietà esclusiva della società Soccer Immobiliare
s.n.c. di Calandro Piero. Tale proprietà risulta pervenuta dalla Società SOC
GRUPPO UNIONE SRL con atto di compravendita ricevuto dal notaio
Tommaso Caruso in data 22/09/2005, registrato nei termini e trascritto a
Benevento 13/10/2005 ai nr. 15666/9320.
Alla Società SOC GRUPPO UNIONE SRL i terreni pervennero dalla società
GI.MA edilizia di Facchiano Efisia e Co s.n.c. e dai soci MAZZA GIUSEPPE E
FACCHIANO EFISIA a seguito di trasferimento del 7/01/2005 rep. Nr 4 e
trascritta a Benevento in data 21/06/2005 ai nr. 9883/5720.
Alla sig.ra Facchiano Efisia le p.lle 153, 154 e 156 pervennero per acquisto
fattone dai sig.ri VARRICCHIO GIUSEPPINA E VARRICCHIO IDA con atto
ricevuto dal notaio Giovanni Barricelli in data 1/02/1993 registrato nei termini e
trascritto a Benevento in data 18/02/1993 ai nr. 1285/1103.
Ai signori Varricchio Giuseppina e Varricchio Ida, le p.lle 153,154 e 156
pervennero dai sig.ri MAIO PASQUALINA, VARRICCHIO OLGA E
VARRICCHIO PASQUALE con atto di donazione, cessione dei diritti, divisione e
vendita ricevuto dal notaio Giovanni Barricelli in data 10/03/1975, registrato a
Benevento in data 28/03/1975 al nr. 1495 vol. 476 e trascritto a Benevento in
data 4/04/1975 ai nr. 2555/2309.
Ai signori MAIO PASQUALINA, VARRICCHIO OLGA, VARRICCHIO
PASQUALE , VARRICCHI GIUSEPPIINA E VARRICCHIO IDA le p.lle 153, 154 9 Via San Rocco, 25, 82016 Montesarchio (BN) Tel/Fax 0824-834256 cell. 3394880146 [email protected] [email protected]. P.IVA. 01032380626 Firmato Da: MATALUNI ENZA Emesso INFOCERT FIRMA QUALIFICATA 2 Serial#: 42250
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e 156 pervennero per successione al sig. VARRICCHIO ANGELO, deceduto ab
intestato in data 23/11/1972, giusta dichiarazione di successione presentata
all’ufficio del Registro di Benevento in data 14/04/1973 al nr. 80 vol. 249 e
trascritta a Benevento in data 17/04/1973 ai nr. 4823/4180.
Alla sig.ra FACCHIANO EFISIA, la p.lla 152 pervenne dal sig. FACCHIANO
FRANCESCO per donazione ricevuta dal notaio Giovanni Barricelli in data
9/01/1986 registrata nei termini e trascritta a Benevento in data 8/02/1986 ai nr.
1545/1448.
Da Ispezione ipotecaria, svolta attraverso il servizio on line –SISTER-
dell’Agenzia delle Entrate - Ufficio del Territorio di Benevento, sugli immobili de
quo risultano esistere le seguenti formalità:
1. TRASCRIZIONE del 26/11/1998 - Registro Particolare 9807 Registro
Generale 11534
Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 51/96 del 11/07/1996
ATTO GIUDIZIARIO - SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO
2. TRASCRIZIONE del 21/06/2005 - Registro Particolare 5720 Registro
Generale 9883
Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI BENEVENTO Repertorio 4 del 07/01/2005
ATTO GIUDIZIARIO - DECRETO DI TRASFERIMENTO IMMOBILI
3. TRASCRIZIONE del 13/10/2005 - Registro Particolare 9320 Registro
Generale 15666
10 Via San Rocco, 25, 82016 Montesarchio (BN) Tel/Fax 0824-834256 cell. 3394880146 [email protected] [email protected]. P.IVA. 01032380626 Firmato Da: MATALUNI ENZA Emesso INFOCERT FIRMA QUALIFICATA 2 Serial#: 42250
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Pubblico ufficiale CARUSO TOMMASO Repertorio 53129/14619 del
22/09/2005
ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA
4. ISCRIZIONE del 05/12/2007 - Registro Particolare 4057 Registro Generale
17858
Pubblico ufficiale FORTE TULLIO Repertorio 21794/7700 del 12/11/2007
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI
FINANZIAMENTO
5. ISCRIZIONE del 29/12/2008 - Registro Particolare 2001 Registro Generale
16055
Pubblico ufficiale SANGIUOLO VITO ANTONIO Repertorio 58920/19857 del
19/12/2008
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI
DEBITO
6. TRASCRIZIONE del 13/12/2010 - Registro Particolare 10298 Registro Generale
14041
Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 3236/2010 del 22/10/2010
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI
METODOLOGIA ESTIMATIVA.
11 Via San Rocco, 25, 82016 Montesarchio (BN) Tel/Fax 0824-834256 cell. 3394880146 [email protected] [email protected]. P.IVA. 01032380626 Firmato Da: MATALUNI ENZA Emesso INFOCERT FIRMA QUALIFICATA 2 Serial#: 42250
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La determinazione del valore degli immobili è stata effettuata adottando il
metodo sintetico comparativo che mira a determinare il valore unitario
presumibile di un bene comparandolo con i prezzi unitari di beni similari per
ubicazione destinazione e caratteristiche intrinseche ed estrinseche, sulla scorta
delle quotazioni di mercato.
Il parametro di confronto che viene utilizzato è l’unità di superficie ed il tipo di
coltura, oltre all’esposizione ed all’orografia dei luoghi.
Nella calcolo del valore, in considerazione del fatto che le aree in esame
sono costituite esclusivamente da terreni agricoli, si tiene conto inoltre del grado
di accessibilità anche con mezzi meccanici.
In mancanza di un osservatorio dei prezzi realmente pagati e atteso che
quelli dichiarati negli atti pubblici non sono sempre veritieri, la sottoscritta ha
desunto il prezzo di mercato da quelli correntemente applicati nelle
compravendite di immobili similari dell’area de quo. L’indagine economica è
stata completata attraverso la consultazione degli agenti immobiliari e degli
studi tecnici operanti nella zona nonché dalla consultazione dell’Osservatorio
del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle entrate.
Nel criterio adottato per la valutazione degli immobili, seguendo del resto la
consueta prassi estimativa, si è tenuto conto dell’inquadramento territoriale,
dell’accessibilità e quindi della presenza di infrastrutture nelle vicinanze, delle
condizioni in cui versano gli appezzamenti, nonché della potenziale appetibilità
attuale, tenendo conto della perdurante crisi economica del mercato
immobiliare, ed in particolare analizzando la domanda di acquisto dei terreni
agricoli.
12 Via San Rocco, 25, 82016 Montesarchio (BN) Tel/Fax 0824-834256 cell. 3394880146 [email protected] [email protected]. P.IVA. 01032380626 Firmato Da: MATALUNI ENZA Emesso INFOCERT FIRMA QUALIFICATA 2 Serial#: 42250
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VALUTAZIONE BENI
Oltre alle caratteristiche indicate nel precedente punto “descrizione
dell’immobile”, ai fini della stima delle unità in oggetto, va anche tenuto conto
che le particelle di terreno, prevalentemente boschivi ed esclusivamente ad uso
agricolo, non sono accessibili da una viabilità adeguata al transito dei mezzi
meccanici, sono soggetti a continui movimenti franosi.
In seguito alle indagini di mercato eseguite presso operatori specializzati ed
in base ai parametri riscontrati, si ritiene che i terreni oggetto della presente
esecuzione abbiano un valore di mercato pari a 1,00 euro/mq di superficie.
DETERMINAZIONE VENALE DEGLI IMMOBILI
Per gli immobili in esame si hanno i seguenti valori di stima:
VALORE STIMATO FOGLIO P.LLA QUALITA’-CLASSE SUPERFICIE (mq) €/mq totale 1,00 4 152 seminativo 3 2690 € 2.690,00 4 153 seminativo 3 4280 1,00 € 4.280,00 4 154 Seminativo 4 90 1,00 € 90,00 4 156 Seminativo 3 2610 1,00 € 2.610,00 TOTALE € 9.670,00
TOTALE VALORE DEGLI IMMOBILI
13 Via San Rocco, 25, 82016 Montesarchio (BN) Tel/Fax 0824-834256 cell. 3394880146 [email protected] [email protected]. P.IVA. 01032380626 Firmato Da: MATALUNI ENZA Emesso INFOCERT FIRMA QUALIFICATA 2 Serial#: 42250
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€ 9.670,00
LOTTIZZAZIONE
Attesa la natura degli immobili e la loro contiguità, si ritiene procedere
all’identificazione di un unico lotto, anche ai fini di una maggiore appetibilità dei
beni.
LOTTO DI VENDITA
Lotto unico in Ceppaloni (BN) composto dai seguenti immobili:
• Terreno agricolo, a prevalenza boschivo, censito in catasto terreni al
foglio 4, p.lla 152, qualità seminativo, classe 3, superficie 2.690 mq;
• Terreno agricolo, a prevalenza boschivo, censito in catasto terreni al
foglio 4, p.lla 154, qualità seminativo, classe 3, superficie 4.280 mq;
• Terreno agricolo, a prevalenza boschivo, censito in catasto terreni al
foglio 4, p.lla 154, qualità seminativo, classe 4, superficie 90 mq;
• Terreno agricolo, a prevalenza boschivo, censito in catasto terreni al
foglio 4, p.lla 156, qualità seminativo, classe 3, superficie 2.610 mq.
TOTALE VALORE LOTTO
€ 9.670,00
14 Via San Rocco, 25, 82016 Montesarchio (BN) Tel/Fax 0824-834256 cell. 3394880146 [email protected] [email protected]. P.IVA. 01032380626 Firmato Da: MATALUNI ENZA Emesso INFOCERT FIRMA QUALIFICATA 2 Serial#: 42250
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Ritenendo con la presente relazione di avere assolto all'incarico ricevuto, il
sottoscritto rimane a disposizione del G. E. per qualsiasi chiarimento.
Si evidenzia altresì, che la sottoscritta ha provveduto a trasmetterne copia
alle parti in conformità a quanto disposto dal Giudice .
***
La presente relazione si compone di nr. 15 pagine e nr 15 allegati.
Si allega alla presente la seguente documentazione:
1. allegato nr. 1: Verbale nomina e Quesito del Giudice 2. allegato nr. 2 : Lettera e Ricevute convocazione 3. allegato nr. 3 : Nota Avv. Pulcino 4. allegato nr. 4; Richiesta a procedere CTU 5. allegato nr. 5 : Ordinanza di sospensione 6. allegato nr. 6: rideterminazione incarico 7. allegato nr. 7: richiesta proroga 8. allegato nr. 8: concessione proroga 9. allegato nr. 9: Verbale operazioni peritali nr. 1 10. allegato nr.10: Verbale operazioni peritali nr. 2 11. allegato nr.11: Convenzione 12. allegato nr.12: Richiesta validità convenzione 13. allegato nr.13 Risposta alla convenzione 14. allegato nr.14: Certificato destinazione urbanistica 15. allegato nr.15: Visure catastali ed estratto di mappa
Montesarchio lì 12/01/2015
Il C.T.U. Arch. Enza Mataluni
15 Via San Rocco, 25, 82016 Montesarchio (BN) Tel/Fax 0824-834256 cell. 3394880146 [email protected] [email protected]. P.IVA. 01032380626 Firmato Da: MATALUNI ENZA Emesso INFOCERT FIRMA QUALIFICATA 2 Serial#: 42250