Vilniaus Rajono Savivaldybös Teritorijos Nekilnojamojo
Total Page:16
File Type:pdf, Size:1020Kb
VALSTYBöS ĮMONöS REGISTRŲ CENTRO VILNIAUS FILIALAS Valstyb÷s įmon÷. V. Kudirkos g. 18, LT-03105 Vilnius-9, tel. (8 5) 268 8202, faks. (8 5) 268 8311, el. p. [email protected]. Duomenys kaupiami ir saugomi Juridinių asmenų registre, kodas 124110246 Filialo duomenys: valstyb÷s įmon÷s filialas, Lvovo g. 25, 09320 Vilnius, tel. (8 5) 266 2100, faks. (8 5) 262 8823, el. p. [email protected], filialo kodas 124208338 PATVIRTINTA Lietuvos Respublikos finansų ministro 2010 m. gruodžio 22d. įsakymu Nr. 1K-402 VILNIAUS RAJONO SAVIVALDYBöS TERITORIJOS NEKILNOJAMOJO TURTO VERTINIMO MASINIU BŪDU ATASKAITA Nr. 2010-41-6 Objekto adresas Vilniaus rajono savivaldyb÷ Vertinimo data 2010-08-01 Vertinimo tikslas Nekilnojamojo turto apmokestinimui Vertinanti įmon÷ Valstyb÷sįmon÷sRegistrųcentro Vilniaus filialas (į. k. 124208338) Turto vertintojai Veronika Valentinavičien÷ Aušra Baronait÷-Deveikien÷ Egl÷ Vaglien÷ Kristina Pulokait÷ Vilnius, 2010 Ataskaitoje yra 87 lapai pagrindinio teksto ir 10 lapų priedų, iš viso 97 lapai. TURINYS 1.ĮVADAS.................................................................................................................................................... 4 1.1.Masiniovertinimosamprata ............................................................................................................... 4 1.2.Vertinimopagrindas ........................................................................................................................... 4 1.3.Vertinimotikslas................................................................................................................................. 4 1.4.Vertintojas........................................................................................................................................... 4 1.5.Vertinimodata .................................................................................................................................... 5 1.6.Nekilnojamojoturtoverčiųžem÷lapioderinimoirtvirtinimodokumentai........................................ 6 2. NEKILNOJAMOJO TURTO RINKOS VILNIAUS R. SAVIVALDYBöS TERITORIJOJE APIBŪDINIMAS.......................................................................................................................................... 6 2.1.Geografinisapibūdinimas................................................................................................................... 6 2.2.Savivaldyb÷s plotas,miestai,miesteliai,gyventojųskaičiusmiesteirkaimovietov÷je.................... 6 2.3.Įregistruotųstatiniųskaičiaus dinamika 2005–2009m.Lietuvoje,Vilniaus apskrityje ir Vilniaus r. savivaldyb÷je ........................................................................................................................................... 13 2.4.Įregistruotųpatalpųskaičiaus dinamika 2005–2009m.Lietuvoje,Vilniaus apskrityje ir Vilniaus r. savivaldyb÷je ........................................................................................................................................... 14 2.5.PastatųpasiskirstymasVilniausr.savivaldyb÷je pagalnaudojimopaskirtį2010m.sausio1d. .... 14 2.6.PatalpųpasiskirstymasVilniausr.savivaldyb÷je pagalnaudojimopaskirtį2010m.sausio1d..... 15 2.7.Pastatųpasiskirstymas Vilniaus r.savivaldyb÷je pagal nuosavyb÷s teises į juos 2010m. sausio1d. ................................................................................................................................................................. 15 2.8.Patalpųpasiskirstymas Vilniaus r.savivaldyb÷je pagal nuosavyb÷s teises į juos 2010m.sausio1d. ................................................................................................................................................................. 16 2.9.20062010*m.Vilniausr.savivaldyb÷je parduotųpastatųir patalpųskaičius ............................... 16 2.10. 20062010* m. Vilniaus r. savivaldyb÷je parduotų pastatų ir patalpų skaičius pagal paskirties grupes....................................................................................................................................................... 17 3.NEKILNOJAMOJOTURTOVIDUTINöSRINKOSVERTöS NUSTATYMOMETODAI ............. 17 4.VERTINIMOMODELIŲSUDARYMAS,VERTINANT LYGINAMOSIOSVERTöSMETODU .. 19 4.1.Metodinismasiniovertinimomodeliopagrindimas,taikantlyginamosiosvert÷smetodą ............... 19 4.2.Laikopataisa..................................................................................................................................... 24 4.3.Vietosįtakosįvertinimas .................................................................................................................. 26 4.3.1.Teorinis–metodinisvietosįtakosįvertinimopagrindimas....................................................... 26 4.3.2.Zonųaprašymastekstu............................................................................................................... 26 4.3.3.Trumpaszonųsuskirstymopraktinis paaiškinimas ................................................................... 30 4.4. Rinkos duomenų ir vertinimo modelių statistinis įvertinimas, rinkos modeliavimo ir ekspertinio vertinimobūdai........................................................................................................................................ 33 4.4.1.Statistiniųrodikliųapibūdinimas ............................................................................................... 33 4.4.2.Pradiniųrinkosduomenų,vertinantlyginamosiosvert÷smetodu,statistiniairodikliai............ 35 4.4.3.Rinkosmodeliavimas................................................................................................................. 35 4.4.4.Ekspertinisvertinimas................................................................................................................ 35 4.5.Lyginamosiosvert÷smetodusudarytivertinimomodeliai............................................................... 36 5. VERTINIMO MODELIŲ SUDARYMAS, VERTINANT NAUDOJIMO PAJAMŲ VERTöS METODU.................................................................................................................................................... 54 5.1.Metodinismasiniovertinimomodeliopagrindimas,taikantnaudojimopajamųvert÷smetodą...... 54 5.1.1.Rinkosduomenųpatikra ............................................................................................................ 57 5.1.2.Pagalbiniomodelio,nustatančiovidutinęnuomosvertę,specifikacija ..................................... 57 5.1.3.Pagalbiniomodelio,nustatančiovidutinęnuomosvertę,patikra .............................................. 59 5.1.4.Pradiniųnuomosduomenų,vertinantnaudojimopajamųvert÷smetodu,statistiniairodikliai. 61 5.1.5.Vertinamonekilnojamojoturtogrynųjųpajamųnustatymas..................................................... 61 5.1.6.Kapitalizacijosnormosnustatymas............................................................................................ 62 5.2.Žem÷svert÷sįtakos koeficientas ...................................................................................................... 65 5.3.Naudojimopajamųvert÷smetodunustatytivertinimomodeliai...................................................... 67 2 6. NEKILNOJAMOJO TURTO, VERTINAMO LYGINAMOSIOS IR NAUDOJIMO PAJAMŲ VERTöS METODAIS,VIDUTINIŲ RINKOS VERČIŲ PALYGINIMAS IR METODO PARINKIMAS ..................................................................................................................................................................... 72 7.NEKILNOJAMOJOTURTOVIDUTINöSRINKOSVERTöSAPSKAIČIAVIMAS........................ 76 7.1. Nekilnojamojo turto lyginamosios vert÷s metodu nustatytai vidutinei rinkos vertei apskaičiuoti būtiniduomenys,apskaičiavimoveiksmųeiliškumasir pavyzdys ......................................................... 76 7.2. Nekilnojamojo turto naudojimo pajamų vert÷s metodu nustatytai vidutinei rinkos vertei apskaičiuoti būtiniduomenys,apskaičiavimoveiksmųeiliškumasir pavyzdys..................................... 80 8.LITERATŪROSSĄRAŠAS .................................................................................................................. 87 9.PRIEDAI................................................................................................................................................. 88 Vilniausrajonosavivaldyb÷steritorijosnekilnojamojoturtoverčiųzonųžem÷lapis Vilniaus rajono savivaldyb÷s tarybos sprendimas d÷l nekilnojamojo turto mokesčio tarifo nustatymo Nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų viešojo svarstymo su visuomene ataskaita Nekilnojamojoturtovertinimomasiniubūdudokumentųviešojosvarstymosuvisuomenežurnalas Nekilnojamojoturtovertinimomasiniubūdudokumentųderinimosusavivaldybeataskaita Finansųministerijos pastabosd÷lnekilnojamojoturtovertinimomasiniubūdudokumentų Paaiškinimasd÷lFinansųministerijos pareikštųpastabų 3 1.ĮVADAS 1.1.Masiniovertinimosamprata Nekilnojamojo turto masinį vertinimą Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (Žin.,2005,Nr.762741,Nr.391380, Nr.652384,Nr.1194549; 2008,Nr.451681; 2009, Nr. 25979) apibr÷žia taip: nekilnojamojo turto masinis vertinimas – procesas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų baz÷se sukauptųduomenųanaliz÷s bei vertinimotechnologijas,įvertinama panašiųnekilnojamojoturtoobjektų grup÷. Atlikus nekilnojamojo turto masinį vertinimą, parengiama bendra panašių nekilnojamojo turto objektųgrup÷svertinimoataskaita,okiekvienonekilnojamojoturtovienetoataskaitanerengiama. Šioje vertinimo