VALSTYBöS ĮMONöS REGISTRŲ CENTRO VILNIAUS FILIALAS Valstyb÷s įmon÷. V. Kudirkos g. 18, LT 03105 Vilnius 9, tel. (8 5) 268 8202, faks. (8 5) 268 8311, el. p. [email protected]. Duomenys kaupiami ir saugomi Juridinių asmenų registre, kodas 124110246 Filialo duomenys: valstyb÷s įmon÷s filialas, Lvovo g. 25, 09320 Vilnius, tel. (8 5) 266 2100, faks. (8 5) 262 8823, el. p. [email protected], filialo kodas 124208338 PATVIRTINTA Lietuvos Respublikos finansų ministro 2010 m. gruodžio 22d. įsakymu Nr. 1K 402 VILNIAUS RAJONO SAVIVALDYBöS TERITORIJOS NEKILNOJAMOJO TURTO VERTINIMO MASINIU BŪDU ATASKAITA Nr. 2010 41 6 Objekto adresas Vilniaus rajono savivaldyb÷ Vertinimo data 2010 08 01 Vertinimo tikslas Nekilnojamojo turto apmokestinimui Vertinanti įmon÷ Valstyb÷s įmon÷s Registrų centro Vilniaus filialas (į. k. 124208338) Turto vertintojai Veronika Valentinavičien÷ Aušra Baronait÷ Deveikien÷ Egl÷ Vaglien÷ Kristina Pulokait÷ Vilnius, 2010 Ataskaitoje yra 87 lapai pagrindinio teksto ir 10 lapų priedų, iš viso 97 lapai. TURINYS 1. ĮVADAS...... 4 1.1. Masinio vertinimo samprata ...... 4 1.2. Vertinimo pagrindas ...... 4 1.3. Vertinimo tikslas...... 4 1.4. Vertintojas...... 4 1.5. Vertinimo data ...... 5 1.6. Nekilnojamojo turto verčių žem÷lapio derinimo ir tvirtinimo dokumentai...... 6 2. NEKILNOJAMOJO TURTO RINKOS VILNIAUS R. SAVIVALDYBöS TERITORIJOJE APIBŪDINIMAS...... 6 2.1. Geografinis apibūdinimas...... 6 2.2. Savivaldyb÷s plotas, miestai, miesteliai, gyventojų skaičius mieste ir kaimo vietov÷je...... 6 2.3. Įregistruotų statinių skaičiaus dinamika 2005–2009 m. Lietuvoje, Vilniaus apskrityje ir Vilniaus r. savivaldyb÷je ...... 13 2.4. Įregistruotų patalpų skaičiaus dinamika 2005–2009 m. Lietuvoje, Vilniaus apskrityje ir Vilniaus r. savivaldyb÷je ...... 14 2.5. Pastatų pasiskirstymas Vilniaus r. savivaldyb÷je pagal naudojimo paskirtį 2010 m. sausio 1 d. .... 14 2.6. Patalpų pasiskirstymas Vilniaus r. savivaldyb÷je pagal naudojimo paskirtį 2010 m. sausio 1 d..... 15 2.7. Pastatų pasiskirstymas Vilniaus r. savivaldyb÷je pagal nuosavyb÷s teises į juos 2010 m. sausio 1 d...... 15 2.8. Patalpų pasiskirstymas Vilniaus r. savivaldyb÷je pagal nuosavyb÷s teises į juos 2010 m. sausio 1 d...... 16 2.9. 2006 2010* m. Vilniaus r. savivaldyb÷je parduotų pastatų ir patalpų skaičius ...... 16 2.10. 2006 2010* m. Vilniaus r. savivaldyb÷je parduotų pastatų ir patalpų skaičius pagal paskirties grupes...... 17 3. NEKILNOJAMOJO TURTO VIDUTINöS RINKOS VERTöS NUSTATYMO METODAI ...... 17 4. VERTINIMO MODELIŲ SUDARYMAS, VERTINANT LYGINAMOSIOS VERTöS METODU .. 19 4.1. Metodinis masinio vertinimo modelio pagrindimas,taikant lyginamosios vert÷s metodą ...... 19 4.2. Laiko pataisa...... 24 4.3. Vietos įtakos įvertinimas ...... 26 4.3.1. Teorinis – metodinis vietos įtakos įvertinimo pagrindimas...... 26 4.3.2. Zonų aprašymas tekstu...... 26 4.3.3. Trumpas zonų suskirstymo praktinis paaiškinimas ...... 30 4.4. Rinkos duomenų ir vertinimo modelių statistinis įvertinimas, rinkos modeliavimo ir ekspertinio vertinimo būdai...... 33 4.4.1. Statistinių rodiklių apibūdinimas ...... 33 4.4.2. Pradinių rinkos duomenų, vertinant lyginamosios vert÷s metodu, statistiniai rodikliai...... 35 4.4.3. Rinkos modeliavimas...... 35 4.4.4. Ekspertinis vertinimas...... 35 4.5. Lyginamosios vert÷s metodu sudaryti vertinimo modeliai...... 36 5. VERTINIMO MODELIŲ SUDARYMAS, VERTINANT NAUDOJIMO PAJAMŲ VERTöS METODU...... 54 5.1. Metodinis masinio vertinimo modelio pagrindimas, taikant naudojimo pajamų vert÷s metodą...... 54 5.1.1. Rinkos duomenų patikra ...... 57 5.1.2. Pagalbinio modelio, nustatančio vidutinę nuomos vertę, specifikacija ...... 57 5.1.3. Pagalbinio modelio, nustatančio vidutinę nuomos vertę, patikra ...... 59 5.1.4. Pradinių nuomos duomenų, vertinant naudojimo pajamų vert÷s metodu, statistiniai rodikliai. 61 5.1.5. Vertinamo nekilnojamojo turto grynųjų pajamų nustatymas...... 61 5.1.6. Kapitalizacijos normos nustatymas...... 62 5.2. Žem÷s vert÷s įtakos koeficientas ...... 65 5.3. Naudojimo pajamų vert÷s metodu nustatyti vertinimo modeliai...... 67
2 6. NEKILNOJAMOJO TURTO, VERTINAMO LYGINAMOSIOS IR NAUDOJIMO PAJAMŲ VERTöS METODAIS, VIDUTINIŲ RINKOS VERČIŲ PALYGINIMAS IR METODO PARINKIMAS ...... 72 7. NEKILNOJAMOJO TURTO VIDUTINöS RINKOS VERTöS APSKAIČIAVIMAS...... 76 7.1. Nekilnojamojo turto lyginamosios vert÷s metodu nustatytai vidutinei rinkos vertei apskaičiuoti būtini duomenys, apskaičiavimo veiksmų eiliškumas ir pavyzdys ...... 76 7.2. Nekilnojamojo turto naudojimo pajamų vert÷s metodu nustatytai vidutinei rinkos vertei apskaičiuoti būtini duomenys, apskaičiavimo veiksmų eiliškumas ir pavyzdys...... 80 8. LITERATŪROS SĄRAŠAS ...... 87 9. PRIEDAI...... 88 Vilniaus rajono savivaldyb÷s teritorijos nekilnojamojo turto verčių zonų žem÷lapis Vilniaus rajono savivaldyb÷s tarybos sprendimas d÷l nekilnojamojo turto mokesčio tarifo nustatymo Nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų viešojo svarstymo su visuomene ataskaita Nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų viešojo svarstymo su visuomene žurnalas Nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų derinimo su savivaldybe ataskaita Finansų ministerijos pastabos d÷l nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų Paaiškinimas d÷l Finansų ministerijos pareikštų pastabų
3 1. ĮVADAS 1.1. Masinio vertinimo samprata Nekilnojamojo turto masinį vertinimą Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (Žin., 2005, Nr. 76 2741, Nr. 39 1380, Nr. 65 2384, Nr. 119 4549; 2008, Nr. 45 1681; 2009, Nr. 25 979) apibr÷žia taip: nekilnojamojo turto masinis vertinimas – procesas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų baz÷se sukauptų duomenų analiz÷s bei vertinimo technologijas, įvertinama panašių nekilnojamojo turto objektų grup÷. Atlikus nekilnojamojo turto masinį vertinimą, parengiama bendra panašių nekilnojamojo turto objektų grup÷s vertinimo ataskaita, o kiekvieno nekilnojamojo turto vieneto ataskaita nerengiama. Šioje vertinimo ataskaitoje pristatomas nekilnojamojo turto masinis vertinimas atliktas vadovaujantis Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymu (Žin., 2005, Nr. 76 2741), Lietuvos Respublikos Vyriausyb÷s 2005 m. rugs÷jo 29 d. nutarimu Nr. 1049 „D÷l nekilnojamojo turto vertinimo taisyklių patvirtinimo“ (Žin., 2005, Nr. 117 4234; 2010, Nr. 118 6021), Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu (Žin., 1999, Nr. 52 1672), Lietuvos Respublikos Vyriausyb÷s 1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. 244 patvirtinta Turto vertinimo metodika (Žin., 1996, Nr. 16 426). Taip pat atliekant vertinimą, panaudota geriausia užsienio šalių, turinčių ilgametes nekilnojamojo turto masinio vertinimo tradicijas, patirtis, ekspertų konsultacijos bei metodin÷ literatūra. 1.2. Vertinimo pagrindas Vertinimo pagrindas – Lietuvos Respublikos Vyriausyb÷s 2005 m. rugs÷jo 29 d. nutarimas Nr. 1049 „D÷l nekilnojamojo turto vertinimo taisyklių patvirtinimo“ (Žin., 2005, Nr. 117 – 4234; 2010, Nr. 118 6021). 1.3. Vertinimo tikslas Vilniaus rajono savivaldyb÷s teritorijos nekilnojamojo turto verčių žem÷lapis ir vertinimo modeliai naudojami nekilnojamajam turtui apmokestinti. 1.4. Vertintojas Vertintojas – valstyb÷s įmon÷ Registrų centras, kodas 124110246, V. Kudirkos g. 18, LT 03105 Vilnius, tel. (8 5) 268 82 02, faks. (8 5) 268 83 11, el. p. [email protected]; Vilniaus filialas, kodas 2420833, Lvovo g. 25, 01126 Vilnius, tel. (8 5) 266 21 00, faks. (8 5) 262 88 23, el. p. [email protected]; Valstyb÷s įmonei Registrų centrui suteikta teis÷ verstis turto ir verslo vertinimu, kvalifikacijos atestatas Nr. 000142, išduotas Vilniuje, Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir verslo vertinimo instituto 2003 m. geguž÷s 14 d. Įmon÷s turto ir verslo vertinimo profesin÷ veikla apdrausta UAB DK „PZU Lietuva“, profesin÷s civilin÷s atsakomyb÷s draudimo liudijimas (polisas) PCA Nr. 1154767, galioja 2010 m. vasario 17 d. – 2011 m. vasario 16 d. Valstyb÷s įmon÷s Registrų centro Vilniaus filiale statinių masinio vertinimo darbus atliko: Veronika Valentinavičien÷, Nekilnojamojo turto vertinimo Valstyb÷s reikm÷ms skyriaus ved÷ja; nekilnojamojo turto vertintoja (kvalifikacijos Nr. A 00050). Vertinimo valstyb÷s reikm÷ms skyriaus vertintojai: nekilnojamojo turto vertintoja asistent÷ Aušra Baronait÷ Deveikien÷ (kvalifikacijos Nr. A 001603), nekilnojamojo turto vertintoja asistent÷ Egl÷ Vaglien÷ (kvalifikacijos Nr. A 001746), nekilnojamojo turto vertintoja asistent÷ Kristina Pulokait÷ (kvalifikacijos Nr. A 001377). Nekilnojamojo turto masinio vertinimo darbus organizavo ir kontrolę vykd÷ šie valstyb÷s įmon÷s Registrų centro darbuotojai: Arvydas Bagdonavičius, direktoriaus pavaduotojas turto vertinimui, nekilnojamojo turto vertintojas (kvalifikacijos pažym÷jimas Nr. A 000501); Albina Aleksien÷, Vertinimo valstyb÷s reikm÷ms skyriaus ved÷ja, nekilnojamojo turto vertintoja asistent÷ (kvalifikacijos pažym÷jimas Nr. A 000272);
4 Lina Kanišauskien÷, Vertinimo valstyb÷s reikm÷ms skyriaus vyriausioji specialist÷ statinių masiniam vertinimui, nekilnojamojo turto vertintoja (kvalifikacijos pažym÷jimas Nr. A 000509); Lidija Zavtrakova, Vertinimo valstyb÷s reikm÷ms skyriaus inžinier÷ programuotoja; Asta Paškevičien÷, Vertinimo valstyb÷s reikm÷ms skyriaus vyriausioji specialist÷ duomenų analizei, nekilnojamojo turto vertintoja asistent÷ (kvalifikacijos pažym÷jimas Nr. A 001076); Antanas Tumelionis, Vertinimo valstyb÷s reikm÷ms skyriaus vyriausiasis specialistas žem÷s masiniam vertinimui, nekilnojamojo turto vertintojas (kvalifikacijos pažym÷jimas Nr. A 000149); Vytautas Vaclovas Kavaliauskas, Vertinimo valstyb÷s reikm÷ms skyriaus vyresnysis specialistas duomenų analizei. Atliekant statinių masinį vertinimą panaudota žemiau išvardintų užsienio šalių konsultantų pateikta metodin÷ medžiaga: Jane H. Malme, Linkolno žem÷s politikos instituto mokslin÷ bendradarb÷, JAV; Robert J. Gloudemans, masinio vertinimo ekspertas, JAV; Richard R. Almy, masinio vertinimo ekspertas, JAV; John Charman, turto vertinimo ekspertas, Didžioji Britanija; Jussi Palmu, nekilnojamojo turto masinio vertinimo ekspertas, Suomija; Aivar Tomson, nekilnojamo turto masinio vertinimo ekspertas s, Estija; Knut Mattsson, Švedijos nacionalin÷s žem÷s tarnybos nekilnojamojo turto masinio vertinimo ekspertas; Richard D. Ward, JAV ekspertas, nekilnojamojo turto kompiuterizuoto masinio vertinimo konsultantas. Nekilnojamojo turto masinis vertinimas atliktas bendradarbiaujant ir konsultuojantis su Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, nekilnojamojo turto vertinimo agentūrų, savivaldybių specialistais ir atstovais, užsienio šalių masinio vertinimo ekspertais. Nekilnojamojo turto masiniame vertinime panaudota geografinių informacinių sistemų (GIS), programų rengimo, statistin÷s analiz÷s specialistų žinios ir patirtis. Atliekant vertinimą panaudota VĮ Registrų centro atliktų ankstesnių statinių masinių vertinimų patirtis: Nekilnojamojo turto masinio Eil. Vertinimo Įsigaliojo Vertinimo objektas vertinimo dokumentų Nr. data nuo patvirtinimas, paskelbimas 1. Vilniaus r. savivaldyb÷s teritorijos LR Finansų ministro 2005 m. 2005 06 01 2006 01 01 nekilnojamojo turto masinio gruodžio 29 d. įsakymas vertinimo ataskaita Nr. 1K 402 (Žin., 2006, Nr. 1 13) 2. Vilniaus r. savivaldyb÷s teritorijos VĮ Registrų centro direktoriaus 2006 06 01 2007 02 01 nekilnojamojo turto masinio 2007 m. sausio 23 d. įsakymas vertinimo ataskaita Nr. v 12 (Žin., 2007, Nr. 13 522) 3. Vilniaus r. savivaldyb÷s teritorijos VĮ Registrų centro direktoriaus 2007 06 01 2008 05 01 nekilnojamojo turto masinio 2008 m. sausio 16 d. įsakymas vertinimo ataskaita Nr. v 12, (Žin., 2008, Nr. 48 1808) 4. Vilniaus r. savivaldyb÷s teritorijos VĮ Registrų centro direktoriaus 2008 06 01 2009 02 01 nekilnojamojo turto masinio 2009 m. sausio 12 d. įsakymas vertinimo ataskaita Nr. v 7, (Žin., 2009, Nr. 10 394) 5. Vilniaus r. savivaldyb÷s teritorijos VĮ Registrų centro direktoriaus 2009 06 01 2010 01 01 nekilnojamojo turto masinio 2009 m. gruodžio 21 d. įsakymas vertinimo ataskaita Nr. v 282, (Inform aciniai pranešimai, 2009, Nr. 101 1256) 1.5. Vertinimo data 2010 m. rugpjūčio 1 d.
5 1.6. Nekilnojamojo turto verčių žem÷lapio derinimo ir tvirtinimo dokumentai Derinimo, svarstymo ir tvirtinimo dokumentai – nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų viešo svarstymo su visuomene ir nekilnojamojo turto masiniu būdu dokumentų derinimo su savivaldybe ataskaitos – pagal tvarką, numatytą Nekilnojamojo turto vertinimo taisykl÷se, pateiktos ataskaitos prieduose. 2. NEKILNOJAMOJO TURTO RINKOS VILNIAUS R. SAVIVALDYBöS TERITORIJOJE APIBŪDINIMAS 2.1. Geografinis apibūdinimas Vilniaus rajono savivaldyb÷ yra rytin÷je Lietuvos Respublikos dalyje (1 pav.). Vilniaus rajono savivaldyb÷s teritorija šiaur÷je ribojasi su Švenčionių ir Mol÷tų rajonais, šiaur÷s vakaruose ir vakaruose su Širvintų ir Trakų rajonais, pietuose su Šalčininkų rajonu, rytuose su Baltarusijos Respublika. Pagal Respublikos bendrajame plane lokalizuotą gamtini karkasą per Vilniaus rajono savivaldybę praeina tarptautin÷s svarbos gamtinio karkaso dalis. Apskrities teritoriją kerta ir nacionalines svarbos – rytų Lietuvos geoekologin÷ takoskyra. Tai viena sudedamoji gamtinio karkaso dalis iš nustatytu trijų (geoekologines takoskyros , geosistemų vidinio stabilizavimo arealai, migraciniai koridoriai) sud÷tinių gamtinio karkaso dalių. Iš tarptautin÷s (pasaulin÷s) reikšm÷s kultūros paveldo objektų Vilniaus rajono savivaldyb÷s teritorijoje yra Struv÷s dienovidinio lanko 2 geodeziniai punktai (Meškonyse ir Paliepiukuose). Nekilnojamųjų kultūros vertybių registre yra 183 objektai, 42 kultūros paveldo objektai yra siūlomi įtraukti į Nekilnojamųjų kultūros vertybių registrą. Per Vilniaus rajoną teka Neris su intakais Vilnia ir Voke, yra per 110 ežerų.
1 pav. Vilniaus r. sav. geografin÷ vieta šalies žem÷lapyje (pažym÷ta žalia spalva) 2.2. Savivaldyb÷s plotas, miestai, miesteliai, gyventojų skaičius mieste ir kaimo vietov÷je Vilniaus rajonas – vienas iš didžiausių pagal gyventojų skaičių ne tik Vilniaus apskrityje, bet ir visoje Lietuvoje. Rajono plotas – 212 915 ha, iš jų 6 865 ha užstatyta teritorija, 97 869 ha žem÷s ūkio naudmenų plotas, 84 390 ha – miškai, 5 140 ha – vandens telkiniai, 4 867 ha – keliai, 13 785 ha – kitos paskirties žem÷.
6 Gyventojų skaičius savivaldyb÷je 96 485. (Šaltinis: Statistikos departamentas prie LR Vyriausyb÷s, 2010 m.). Vilniaus rajonas etniškai margiausias Lietuvos rajonas, tačiau dauguma jo gyventojų – daugiau kaip 60 proc. sudaro lenkai. Šiuo metu daugumos rajono gyventojų pagrindin÷ veikla – žem÷s ūkis, tačiau netoliese Vilniaus kuriasi vis daugiau naujų įmonių, tai sąlygoja strategin÷ rajono pad÷tis. Vilniaus rajono savivaldyb÷s teritorija suskirstyta į 23 seniūnijas. Avižienių seniūnija. Centras – Avižienių kaimas. Iš viso seniūnijoje yra 29 kaimai, didesni iš jų: Bukiškis, Rieš÷, Bendoriai , Pikutišk÷s. Plotas: 4 500 ha, iš jų 51 proc. užima žem÷s ūkio naudmenos, 29 proc. – miškai, 20 proc. – vandenys ir kitos paskirties plotai. Seniūnijoje yra paštas, vidurin÷ mokykla, žem÷s ūkio mokykla, vaikų darželis, žem÷s ūkio mokykla, biblioteka, kultūros namai, žirgynas ir hipodromas, viešbutis, parduotuv÷s, kavin÷s, medicinos punktas, policijos skyrius, gaisrin÷, degalin÷s, kapin÷s, Vanagin÷s geomorfologinis draustinis, skulptūrų ansamblis, skirtas per Antrąjį pasaulinį karą žuvusiems kariams atminti, Avižienių piliakalnis. Verslas: žirgininkyst÷, žuvies perdirbimas, baldų gamyba, gyventojų aptarnavimas. Iš istorijos: Netoli Rieš÷s yra karių kapin÷s, kurias 1984–1985 metų kūrybinio seminaro metu išpuoš÷ ąžuolin÷mis skulptūromis liaudies meistrai. Bukišk÷se yra nedidel÷ rusų sentikių cerkv÷. Bezdonių seniūnija. Centras – Bezdonių miestelis. Seniūnijoje yra 36 vienkiemiai ir kaimai, didesni iš jų: Arvydai, Bezdonys, Ąžuolin÷. Plotas: 11 879 ha, iš jų 582 ha užima žem÷s ūkio naudmenos, 10 760 ha miškai, 537 ha vandenys ir kitos paskirties plotai. Seniūnijoje yra paštas, vidurin÷ mokykla, pagrindin÷ mokykla, vaikų darželis, biblioteka, medicinos punktas, kultūros centras, bažnyčia, parduotuv÷s, kavin÷, kaimo turizmo sodybos, Bezdonių dvaras, 2 kapin÷s, Skersabalių geomorfologinis draustinis. Verslas: žem÷s ir miškų ūkis, žuvininkyst÷, statybos paslaugos, gyventojų aptarnavimas. Iš istorijos: Bezdonys į÷jo į istoriją, kuri apie juos užsimin÷ dar 1415 metais, kai Vladislovas Jogaila medžiojo Bezdonių miškuose. 1516 metais čia buvo pastatytas dvaras. Iš pradžių jis priklaus÷ j÷zuitams, o v÷liau – Edukacinei komisijai. Nutiesus geležinkelį (1862 m.), greta netrukus išaugo ir miestelis. XIX amžiaus pabaigoje čia buvo du fabrikai. Tragišką p÷dsaką istorijoje paliko Antrojo pasaulinio karo metai: 1943 metais Bezdonių miškuose buvo įkurta koncentracijos stovykla. 1937 metais buvo baigta bažnyčios statyba, kuri sovietmečiu buvo uždaryta. Tik atkūrus Lietuvai nepriklausomybę, bažnyčia buvo grąžinta tikintiesiems ir gražiai suremontuota. Buivydžių seniūnija . Centras – Buivydžių kaimas. Iš viso seniūnijoje yra 68 kaimai, didesni iš jų: Punžonys, Šventininkai. Plotas: 9 840 ha, iš jų 4 840 ha užima žem÷s ūkio naudmenos, 5 000 ha – miškai. Seniūnijoje yra: paštas, vidurin÷ mokykla, pagrindin÷ mokykla, vaikų darželis, kultūros centras, biblioteka, bažnyčia, kapin÷s, Buivydžių piliakalnis, Skersabalių geomorfologinis draustinis. Verslas: žem÷s ir miškų ūkis, gyventojų aptarnavimas. Iš istorijos: dar 1635 metais Buivydžiuose stov÷jo dvarininko K. Bžostovskio dvaras. V÷liau jį paveld÷jo v÷lesn÷s šios gimin÷s kartos. XVIII amžiaus pabaigoje viena Bžostovskių dukrų ištek÷jo už Mikalojaus Radziševskio, tuometinio Vilniaus maršalkos. Jis pastat÷ rūmus pagal L. Stuokos Gucevičiaus projektą. Netoli rūmų M. Radziševskis nedidel÷s koplyčios vietoje pastat÷ medinę bažnyčią, kurią taip pat projektavo įžymus klasicizmo architektas L. Stuoka Gucevičius. 1982 metais bažnyčia sudeg÷, tačiau seniūnijos gyventojų pastangomis per trumpą laiką buvo pastatyta nauja mūrin÷, panaši į senąją. Dūkštų seniūnija. Centras – Dūkštų kaimas. Iš viso seniūnijoje yra 57 kaimai, didesni iš jų: Geisišk÷s, Air÷nai I, Miežionys. Plotas: 9 103 ha. Gyventojai: Seniūnijoje yra: 2 pašto skyriai, 2 pagrindin÷s mokyklos, pradin÷ mokykla, biblioteka, kultūros centras, medicinos punktas, parduotuv÷s, bažnyčia, stačiatikų cerkv÷, girininkija. Verslas: žem÷s ūkis, žem÷s ūkio produktų perdirbimas, statybinių medžiagų kasimas, bitininkyst÷, gyventojų aptarnavimas. Iš istorijos: istoriniuose šaltiniuose Dūkštos minimos XV a. 1743 metais Dūkštos tapo pijorų vienuolyno nuosavybe. Edukacin÷s Komisijos veiklos metu 1790 metais veik÷ čia parapijos mokykla, v÷liau reorganizuota į Pijorų kolegiją. Šviet÷jiška veikla nepatiko caro valdžiai. Žlugus 1831 metų
7 sukilimui, pijorai buvo priversti palikti Dūkštas. Gyventojai aktyviai r÷m÷ 1863 metų sukilimą. 1868 m. buvo uždaryta bažnyčia, ji v÷liau tapo stačiatikių cerkve, katalikams grąžinta 1918 m. Už Dūkštų, važiuojant Kernav÷s keliu ir perkirtus Dūkštos upelį, kairiajame krante yra Brodeliškių piliakalnis. Juodšilių seniūnija. Centras – Juodšilių kaimas. Iš viso seniūnijoje yra 11 kaimų, didesni iš jų: Valčiūnai, Prūdišk÷s. Plotas: 1904 ha, iš jų 194 ha žem÷s ūkio naudmenos, 1 532 ha – miškai, 25 ha – vandenys ir kitos paskirties plotai. Seniūnijoje yra paštas, trys vidurin÷s mokyklos, vaikų darželis, biblioteka, kultūros namai, palaikomojo gydymo ir slaugos ligonin÷, ambulatorija, socialinių paslaugų centras, pensionatas, koplyčia, parduotuv÷s, kavin÷s, restoranas, prekybos paviljonai, kapin÷s. Verslas: miškų ūkis, gyventojų aptarnavimas, metalo gaminių gamyba. Iš istorijos: Juodšilių gyvenviet÷ už savo pavadinimą tur÷tų būti d÷kinga tankiems, iš visų pusių ją supantiems spygliuočių miškams. 1914 metais kaizerio kariuomen÷s kareiviai kirto čia mišką. Buvo nutiestas geležinkelis ir pastatyta Resleravos stotis. Juodšilių pavadinimas atsirado po 1920 m. Ši vaizdinga vietov÷ prie Vok÷s up÷s patiko tuometinei Vilniaus inteligentijai. Čia buvo įkurta poilsiaviet÷. 1920 39 metais čia veik÷ vienuolynas. Kalvelių seniūnija . Centras – Kalvelių kaimas. Iš viso seniūnijoje yra Šumsko miestelis ir 32 kaimai, didesni iš jų: Kena, Paken÷. Plotas: 11 894 ha, iš jų 7 350 ha užima žem÷s ūkio naudmenos, 3 770 ha – miškai, 774 ha – vandenys ir kitos paskirties plotai. Seniūnijoje yra 2 pašto skyriai, 2 bibliotekos, 2 kultūros namai, 2 vidurin÷s mokyklos, 3 pagrindin÷s mokyklos, vaikų darželis, palaikomojo gydymo ir slaugos ligonin÷, ambulatorija, medicinos punktas, gaisrin÷, 3 bažnyčios, muitin÷, parduotuv÷s, kavin÷, Šumsko dvaro ansamblis (XIX a.) ir parkas, kapin÷s, geležinkelio stotis, Kuosin÷s geomorfologinis draustinis. Verslas: žem÷s ir miškų ūkis, gyventojų aptarnavimas, žuvininkyst÷, muitin÷s paslaugos. Iš istorijos: Kalvelių gyvenviet÷s istorija prasid÷jo XIX amžiaus pabaigoje. 1882 metais čia buvo šešios parduotuv÷s ir apie 200 gyventojų. Tuo tarpu esantis už trijų kilometrų nuo Kalvelių Šumskas – tai tikra istorija. 1618 metais jį įsigijo dvarininkas Kazimieras Šumskis ir dvarą pavadino savo vardu. 1696 metais jo sūnus įsteig÷ bažnyčią ir pasikviet÷ brolius dominikonus, kurie įkūr÷ parapijos mokyklą. Jiems Mykolas Šumskis atidav÷ ir Kuosin÷s dvarą. Dominikonai iki 1789 metų pastat÷ naują v÷lyvo baroko stiliaus mūrinę bažnyčią, kuri tarnauja tikintiesiems iki šiol. 1892 m. Šumske buvo atidaryta ligonin÷. XIX a. ir XX a. pirmoje pus÷je Šumskas buvo valsčiaus centras. Lavoriškių seniūnija. centras – Lavoriškių kaimas. Iš viso seniūnijoje yra 71 kaimas ir viens÷dis. Didesni kaimai: Mostišk÷s, Slabada, Kirtimai, Petrulišk÷s. Plotas: 12 285 ha, iš jų 32,9 proc. užima žem÷s ūkio naudmenos, 54,5 proc. – miškai, 0,8 proc. – vandenys ir kitos paskirties plotai. Seniūnijoje yra vidurin÷ mokykla, 2 pagrindin÷s mokyklos, vaikų darželis, vaikų lopšelis–darželis, 2 bibliotekos, 2 pašto skyriai, kavin÷s, parduotuv÷s, prekybos paviljonai, muitin÷, koplyčia, šv. Jono Krikštytojo bažnyčia, gaisrin÷, kapin÷s, Lavoriškių piliakalnio liekanos ir senov÷s gyvenviet÷, Baravykin÷s kraštovaizdžio draustinis, Vilnios hidrografinis draustinis. Verslas: žem÷s ir miškų ūkis, žem÷s ūkio produktų perdirbimas, gyventojų aptarnavimas. Iš istorijos: pirmą kartą Lavorišk÷s minimos 1523 metais. Lavorišk÷se buvo rasta geležies rūdos kasyklos p÷dsakų. Manoma, kad geležies rūda buvo čia išgaunama iki XVIII a. pasitelkus Vilnel÷s vandens energiją. Lietuvos Didžiosios Kunigaikštyst÷s laikais Lavorišk÷s buvo vadinamos miesteliu (nuo 1959 m. – kaimas). Čia buvo tuometin÷s seniūnijos centras, veik÷ popieriaus fabrikas. 1644 metais buvo pastatyta bažnyčia. Bažnyčioje išliko vertingų aliejumi tapytų paveikslų ir senas, 1774 m. nulietas varpas. XVIII amžiaus pabaigoje Lavorišk÷se veik÷ pradin÷ mokykla. Maišiagalos seniūnija. Centras – Maišiagalos miestelis. Seniūnijoje yra 41 kaimas, didesni iš jų: Karvys, Gudeliai, Kiemeliai. Plotas : 10 085 ha, iš jų 5 568 ha užima žem÷s ūkio naudmenos, 1 344 ha – miškai, 3 173 ha – vandenys ir kitos paskirties plotai. Seniūnijoje yra paštas, 2 vidurin÷s mokyklos, 2 pagrindin÷s mokyklos, vaikų darželis, 2 bibliotekos, 2 kultūros namai, ambulatorija, policijos nuovada, gaisrin÷, 2 bažnyčios, parduotuv÷s, 2 kaimo turizmo sodybos, Maišiagalos piliakalnis ir senov÷s gyvenviet÷, Karvio dvaro sodyba, kapin÷s. Verslas: žem÷s ir miškų ūkis, gyventojų aptarnavimas.
8 Iš istorijos: Maišiagalos pilis minima 1365 m. vokiečių kronikose. 1390 metų pavasarį kryžiuočiai visiškai sudegino kunigaikščiui Algirdui priklausiusią pilį. Pasak Lenkijos kronikų autoriaus Jano Dlugošo, Algirdas paskutiniuosius savo gyvenimo metus praleido Maišiagaloje, čia mir÷ ir buvo palaidotas. XIV amžiuje Maišiagala jau buvo nemažas miestelis. 1387 m. čia buvo pastatyta viena iš septynių pirmųjų bažnyčių. 1528 m. Maišiagala jau minima kaip miestas. Čia veik÷ 39 smukl÷s, didel÷ turgaviet÷. Netrukus Maišiagala gavo prekybos miesto privilegijas. 1792 metais miesteliui suteiktos Magdeburgo teis÷s, pripažintas jo herbas. Nuo 1802 m. Maišiagalą vald÷ žemvaldys J. Houvaltas, kuris ketino maišiagaliečius paversti savo baudžiauninkais, tačiau šie pasipriešino. Maišiagaliečiai didžiuojasi savo mokykla, įkurta dar XVIII amžiuje ir Švenčiausios Mergel÷s Marijos Dangun ömimo bažnyčia, kurioje yra vertingų skulptūrų ir paveikslų, priskiriamų prie meno šedevrų. Marijampolio seniūnija. Centras – Marijampolio kaimas ( 1 050 žm.). Seniūnijoje yra 36 kaimai, didesni iš jų: Parudaminys (800 žm.), Kalveliai (400 žm.), Terešišk÷s (380 žm.), Rakonys (350 žm.). Plotas: 12 467 ha, iš jų 6 758 ha užima žem÷s ūkio naudmenos, apie 5 709 ha – miškai, vandenys ir kitos paskirties plotai. Seniūnijoje yra: paštas, vidurin÷ mokykla, 2 pagrindin÷s mokyklos, pradin÷ mokykla, vaikų lopšelis darželis, 2 bibliotekos, Juodšilių šv. Uršul÷s Leduchovskos vidurin÷s mokyklos Parudaminio pagrindin÷s mokyklos skyrius, ambulatorija, bažnyčia, parduotuv÷s, prekybos paviljonai, įvairios įmon÷s, kultūros centras, akmuo su velnio p÷da Marijampolyje, buv. Čeplinskio dvaras, Parudaminio bei Migūnų girininkijos, kavin÷ baras „Povų dvaras“, motelis–baras „Sandy“, 2 kapin÷s, 56 sodų bendrijos. Verslas: žem÷s ir miškų ūkis, gyventojų aptarnavimas, medienos perdirbimas, medin÷s taros gamyba. Iš istorijos: pirmoji nedidel÷ pradin÷ mokykla Marijampolyje buvo atidaryta 1913 metais, o vidurin÷ pastatyta 1957 aisias. Rakonyse – pagrindin÷ pastatyta dar 1936 metais. Parudaminys – labai sena, rašytiniuose šaltiniuose dar 1493 metais pamin÷ta gyvenviet÷. XVI a. pabaigoje čia jau buvo unitų bažnyčia. 1726 m. Parudaminio dvaras atiteko moterų benediktinių vienuolynui. 1776 m. vienuolių rūpesčiu buvo pastatyta nauja koplyčia, tačiau 1867 m. ji buvo uždaryta ir nugriauta. Medin÷ bažnyčia pastatyta 1908 m., dabartin÷ – 1922 m. Medininkų seniūnija. Centras – Medininkų k. Seniūnijoje yra 37 kaimai, didesni iš jų: Padvarionys, Laibišk÷s, Pilkapiai. Plotas: 6 295,5 ha, iš jų 5 001 ha užima žem÷s ūkio naudmenos, 1 080 ha – miškai, 4,2 ha – vandenys ir kitos paskirties plotai. Seniūnijoje yra paštas, vidurin÷ mokykla, Lavoriškių pagrindin÷s mokyklos Medininkų skyrius, vaikų darželis mokykla, kultūros namai, biblioteka, bendrosios praktikos gydytojo kabinetas, bažnyčia, parduotuv÷s, kavin÷s, degalin÷, muitin÷, Medininkų pilies teritorija ir papilys, marmuriniai kryžiai, 1991 m. liepos 31 d. nužudytiems muitininkams atminti prie senosios Medininkų muitin÷s, Juozapin÷s kalnas, Karaliaus Mindaugo paminklinis akmuo, geologo Juozo Lukoševičiaus gimtoji sodyba Bikišk÷je, kapin÷s, Medininkų botaninis draustinis, Juozapin÷s geomorfologinis draustinis. Verslas: gyventojų aptarnavimas. Iš istorijos: Medininkai – tai viena iš seniausių vietovių Vilniaus rajone. Kadaise jie buvo vadinami Karališkaisiais Medininkais. 1311 metais, ir v÷liau, čia buvo pastatyta tvirta gynybin÷ pilis. 1391 m. Medininkuose pastatyta viena pirmųjų bažnyčių. Pilyje buvusi kunigaikščio Kazimiero vasaros rezidencija, kurioje vaikus mokęs istorikas J. Dlugošas. Manoma, kad čia jaunystę praleidęs karalaitis Kazimieras (1484 1485), v÷liau paskelbtas šventuoju – Lietuvos glob÷ju. 1655 m. per karą su Rusija pilis buvo apgriauta ir neatstatyta. Medininkai nukent÷jo per 1812–ųjų Napoleono žygį į Rusiją ir traukiantis atgal. 1931 m. statytoje bažnyčioje yra vertingi paveikslai, priskiriami prie sakralinio meno paminklų. 1989 metais Juozapin÷s kalne buvo pastatytas atminimo obeliskas karaliui Mindaugui, kuris XIII amžiuje suvienijo Lietuvos žemes. 1991 metų liepos 31 ąją netoli Medininkų buvo žiauriai nužudyti 7 Lietuvos pasienio kariai ir muitin÷s darbuotojai. Mickūnų seniūnija. Centras – Mickūnų miestelis. Seniūnijoje yra 34 kaimai, didesni iš jų: Galgiai, Skaisteriai, Uosininkai I. Plotas: 8 200 ha, iš jų 5 330 ha užima žem÷s ūkio naudmenos, 900 ha – miškai, 1 970 ha – vandenys ir kitos paskirties plotai. Seniūnijoje yra: 2 pašto skyriai, pradin÷ mokykla, 2 vidurin÷s
9 mokyklos, bažnyčia, ambulatorija, medicinos punktas, policijos nuovada, parduotuv÷s, prekybos paviljonai, kapin÷s, Vilnios hidrografinis draustinis. Verslas: žem÷s ir miškų ūkis, gyventojų aptarnavimas. Iš istorijos: Mickūnai kaip gyvenviet÷ ir dvaras minimi XV amžiaus pradžioje. 1744 m. čia buvo pastatyta bažnyčia – dabartin÷s bažnyčios prototipas. Iki XVIII amžiaus Mickūnai buvo kunigaikščio Puzino nuosavyb÷, o 1818 metais jie atiteko Augustui Liudvikui Bekiu (1771–1824), Vilniaus Universiteto medicinos profesoriui. XIX amžiaus pabaigoje Mickūnai buvo valsčiaus centras. Čia veik÷ malūnai, lentpjūv÷s, spirito varykla. 1867 m. atidaryta pradin÷ mokykla. Nemenčin÷s seniūnija. Centras – Nemenčin÷. Seniūnijoje yra 109 kaimai, didesni iš jų: Didžiosios Kabišk÷s, Rudausiai, Kreivalaužiai, Eitminišk÷s. Nem÷žio seniūnija. Centras – Nem÷žio k. Seniūnijoje yra 23 kaimai, didesni iš jų: Skaidišk÷s, Daržininkai, Kuprionišk÷s, Didžiasalis. Plotas: 3 958 ha, iš jų 2 836 ha užima žem÷s ūkio naudmenos, 504 ha – miškai, 17 ha – vandenys ir 601 ha namų valdos paskirties plotai. Seniūnijoje yra paštas, vidurin÷ mokykla, 2 vaikų darželiai, 2 ambulatorijos, gaisrin÷, koplyt÷l÷, mečet÷, motelis, parduotuv÷s, prekybos paviljonai, prekybos kioskai, kaimo turizmo sodyba, kapin÷s, degalin÷s, Benedikto Tiškevičiaus dvaras. Verslas : žem÷s ūkis, gyventojų aptarnavimas, daržininkyst÷, sodininkyst÷. Iš istorijos: 1397 m. Vytautas Didysis čia apgyvendino totorių. XVI a. Nem÷žio dvarą vald÷ Radvilos, Sapiegos, Chodkevičiai, Oginskiai. 1794 m. Nem÷žyje susibūr÷ sukil÷lių pulkas, kuriam vadovavo pulkininkas inž. Jokūbas Jasinskis. Apie 1830 m. iš Sapiegų Nem÷žį nupirko grafas Benediktas Tiškevičius. 1909 m. pagal inžinieriaus A. Sonino projektą pastatyta mečet÷. 1914 m. Nem÷žio dvarą įsigijo Mykolas Bochvicas. Tai buvo paskutinysis šių žemių savininkas. Paberž÷s seniūnija. Centras – Paberž÷s kaimas. Seniūnijoje yra 130 kaimų, didesni iš jų: Glitišk÷s, Anavilis, Visalauk÷ I. Plotas: 20 900 ha, iš jų 13 961 ha užima žem÷s ūkio naudmenos, 1 676 ha – miškai, 5 263 ha – vandenys ir kitos paskirties plotai. Seniūnijoje yra 3 pašto skyriai, 2 vidurin÷s mokyklos, pagrindin÷ mokykla, pradin÷ mokykla, 2 vaikų darželiai, biblioteka, kultūros namai, bažnyčia, 2 cerkv÷s, medicinos punktas, ambulatorija, policijos nuovada, gaisrin÷, 7 parduotuv÷s, 3 kaimo turizmo sodybos, kapin÷s, Glitiškių, Anavilio, Perūnų dvarai, Glitiškių ąžuolas, Vyžulionių buv. dvaras ir parkas, Alionių telmologinis (pelkių) draustinis, Verdeikių geomorfologinis draustinis. Verslas: žem÷s ir miškų ūkis, gyventojų aptarnavimas. Iš istorijos: istoriniuose šaltiniuose Paberž÷ minima 1484 m., kai čia buvo pastatyta bažnyčia. 1503 m. įkurta parapija. XVI a. minimas Beržų dvaras ir miestelis. Tai pirmasis gyvenviet÷s pavadinimas, nes ji buvo tarp miškų, beržynų. Paberž÷je gyveno vienuoliai. 1860 m. pastatyta medin÷ bažnyčia, o 1866 aisiais ji buvo perduota stačiatikiams. 1900 m. stačiatikiams pastatyta mūrin÷ cerkv÷. XX a. pradžioje Paberž÷s dvare buvo rengiamos bulių kautyn÷s, kuriose dalyvaudavo vietos toreadorai. Tai buvo vienintel÷ vieta Lietuvoje, kur vyko koridos beveik iki Pirmojo pasaulinio karo. Pagirių seniūnija. Centras – Pagirių kaimas. Seniūnijoje yra 26 kaimai, didesni iš jų: Vaidotai, Baltoji Vok÷, Keturiasdešimt Totorių. Plotas: 8 723 ha, iš jų 4 931 ha užima žem÷s ūkio naudmenos, 1 052 ha – miškai, 2 740 ha – vandenys ir kitos paskirties plotai. Seniūnijoje yra 2 pašto skyriai, gimnazija, Vilniaus verslo, technologijų ir žem÷s ūkio mokykla, pagrindin÷ mokykla, pradin÷ mokykla, mokykla darželis, vaikų darželis, biblioteka, bažnyčia, koplyčia, mečet÷, ambulatorija, bendrosios praktikos gydytojo kabinetas, gydytojo odontologo kabinetas, policijos nuovada, parduotuv÷s, prekybos paviljonai, AB „Pagirių šiltnamiai“, Baltosios Vok÷s buv. dvaro rūmai ir oficina, IX XII a. pilkapiai ir kapinynas. Verslas: žem÷s ūkis, šiltnamių ūkis, sm÷lio ir žvyro, durpių gavyba, gyventojų aptarnavimas. Iš istorijos: 1397 m. seniūnijos teritorijoje kunigaikštis Vytautas apgyvendino Keturiasdešimt Totorių kaime grupę totorių, kuriuos pa÷m÷ į nelaisvę mūšiuose prie Juodosios jūros. Už uolumą ir ištikimybę Lietuvos didžiųjų kunigaikščių apdovanoti privilegijomis, žem÷s valdomis, totoriai raiti ÷jo karo tarnybą, atliko su ja susijusias prievoles – ties÷ ir tais÷ kelius bei tiltus. Lietuvos kariuomen÷je jie sudar÷ atskirus padalinius. XIX a. buvo pastatyta mečet÷. Rieš÷s seniūnija. Centras – Didžiosios Rieš÷s kaimas. Seniūnijoje yra 68 kaimai, didesni iš jų: Pikelišk÷s, Raudondvaris, Ažulauk÷s, Jadvygiškių.
10 Plotas: 10 222 ha, iš jų 5 938 ha užima žem÷s ūkio naudmenos, 1 840 ha – miškai, 2 444 ha – vandenys ir kitos paskirties plotai. Seniūnijoje yra: 2 pašto skyriai, 3 pagrindin÷s mokyklos, 2 bibliotekos, bažnyčia, parduotuv÷s, 4 kaimo turizmo sodybos, kapin÷s, Pikeliškių buv. J. Pilsudskio dvaras, Liubavo buv. J. Sliznio dvaras, Raudondvario 1824 m. statybos bokštas, Europos parko muziejus, Europos centro kraštovaizdžio draustinis. Verslas: žem÷s ūkis, gyventojų aptarnavimas. Iš istorijos: Rieš÷s žem÷s ir dvaras nuo XVI amžiaus priklaus÷ Vilniaus kapitulai. XIX a. pabaigoje Rieš÷ buvo valsčiaus centras. 1867 m. Rieš÷je buvo rastas IX X a. pradžios dirhemų lobis (92 sveikos monetos, kaldintos Abasidų, Safaridų ir kitų dinastijų valdovų), dabar esantis Sankt Peterburge. XVIII a. viduryje pastatytas dvaras Pikelišk÷se. Stovi ant kalvos, didžiulio ežero pakrant÷je. Raudondvaryje iki mūsų dienų išliko dvaro iždin÷ (XVIII XIX a.) ir bokštas, pastatytas 1824 m. 1993 94 metais įkurtas Europos parkas. Rudaminos seniūnija. Centras – Rudaminos kaimas. Seniūnijoje yra 29 kaimai, didesni iš jų: Kalvišk÷s, Totorin÷. Plotas: 4 673 ha, iš jų 2 287 ha užima žem÷s ūkio naudmenos, 1 566 ha – miškai, 36 ha – vandenys ir kitos paskirties plotai. Seniūnijoje yra paštas, 2 vidurin÷s mokyklos, meno mokykla, biblioteka, bažnyčia, cerkv÷, kultūros namai, ambulatorija, policijos nuovada, parduotuv÷s, prekybos paviljonai, AB Vilniaus paukštynas, Petešos dvaras, Papiškių piliakalnis, užvažiuojamieji namai (XIX a. antra pus÷), Daub÷nų kraštovaizdžio draustinis, turgus, kapin÷s, degalin÷. Verslas: žem÷s ūkis, paukštininkyst÷, galvijų veisimas (gyvulininkyst÷), gyventojų aptarnavimas. Iš istorijos: anot kai kurių istorikų, Rudamina yra senesn÷ už Vilnių. Nuo 1377 m. vadinama miesteliu. Kunigaikščio Algirdo valdymo metu, 1377 metais, septyni šimtai Lietuvos karių, nor÷dami užkirsti kelią į Vilnių, laim÷jo mūšį prieš kryžiuočius. Tačiau nepasisek÷ Vytautui Didžiajam, kuris po 14 metų, 1394 metais, netoli Rudaminos patyr÷ pralaim÷jimą mūšyje prieš kryžiuočius. 1592 m. Rudaminoje Masalskių šeimos l÷šomis buvo pastatyta bažnyčia, toje pat vietoje ir dabar stovi parapijos bažnyčia. XVIII a. pabaigoje veik÷ parapin÷ mokykla. XIX a. ir iki 1950 m. Rudamina buvo valsčiaus centras. 1964 m. pastatytas buvo didelis šiuolaikiškas paukštynas, kuris veikia iki šiol. 1971 m. Rudaminoje įkurta Galvijų veislininkyst÷s stotis Rukainių seniūnija. Centras – Rukainių kaimas. Seniūnijoje yra 64 kaimai, didesni iš jų: Savičiūnai, Žemait÷liai, Užuken÷, Mykolišk÷s. Plotas: 14 360 ha, iš jų 8 472 ha užima žem÷s ūkio naudmenos, 5 744 ha – miškai, 144 ha – vandenys ir kitos paskirties plotai. Seniūnijoje yra: 2 pašto skyriai, vidurin÷ mokykla, 2 pradin÷s mokyklos, vaikų darželis, 3 bibliotekos, kultūros namai, sporto aikšt÷, ambulatorija, medicinos punktas, bažnyčia, policijos nuovada, gaisrin÷, parduotuv÷s, prekybos paviljonai, kapin÷s, J÷zaus Kristaus skulptūra Krikščionyb÷s 2000 metų jubiliejui įamžinti, V. Sirokoml÷s biblioteka muziejus Bareikišk÷se, Kruopin÷s geomorfologinis draustinis, Kenos hidrografinis draustinis, kapin÷s. Verslas: žem÷s ir miškų ūkis, gyventojų aptarnavimas. Iš istorijos: Rukainiai pirmą kartą buvo pamin÷ti 1435 m. 1538 m. čia buvo pastatyta medin÷ bažnyčia, dabartin÷s mūrin÷s bažnyčios prototipas. 1744 m. įkurta Rukainių parapija. 1812 m. Rukainius nusiaub÷ prancūzų kariuomen÷. Netoli Rukainių, prie kryžkel÷s, yra Kryžiuokų kaimas. XIX amžiuje čia buvo pakel÷s užeiga, su kuria susijęs tragiškas Simono Konarskio, vieno iš 1831 metų lapkričio sukilimo vardų, likimas. Čia jį žandarai su÷m÷. 1853 1861 m. Bareikišk÷se gyveno ir kūr÷ poetas Vladislovas Sirokoml÷. Bareikišk÷se pas jį lank÷si kompozitorius Stanislavas Moniuška, grafas Eustachijus Tiškevičius, Adomas Kirkoras, žymūs poetai, rašytojai, žurnalistai, dailininkai. Atokiame viens÷dyje koncentravosi kultūrinis gyvenimas, susitikin÷davo intelektualai. Suderv÷s seniūnija. Centras – Suderv÷s kaimas. Seniūnijoje yra 33 kaimai, didesni iš jų: Rastin÷nai, Grikieniai. Plotas: 7 911 ha, iš jų 4 761 ha užima žem÷s ūkio naudmenos, 3 150 ha – miškai, vandenys ir kitos paskirties plotai.Seniūnijoje yra: paštas, 2 pagrindin÷s mokyklos, 2 pradin÷s mokyklos, 2 bibliotekos, bendrosios praktikos gydytojo kabinetas, bažnyčia, motelis „Vilnoja“, 3 kaimo turizmo sodybos, parduotuv÷s, prekybos paviljonai, kapin÷s, Velniakampio (Elniakampio) pilkapis, Sidaronių I ir Sidaronių II pilkapiai, Neries regioninis parkas. Verslas: žem÷s ir miškų ūkis, gyventojų aptarnavimas.
11 Iš istorijos : rašytiniai šaltiniai mini Sudervę 1493 m. Jau tada čia buvo dvaras, o 1504 m. valsčius. 1637 m. dvaras ir žem÷ priklaus÷ tuometiniam Vilniaus burmistrui J. Senkevičiui. Nuo 1669 m. dvaras atiduotas j÷zuitams. XVIII a. antroje pus÷je jį įsigijo Vilniaus vyskupas Ignotas Masalskis, tur÷jęs keletą dvarų netoli Vilniaus. 1833 m. dvaras atiteko vyskupui V. Vočackiui, kurio pastangomis 1822 m. buvo pastatyta graži Šventosios Trejyb÷s bažnyčia Suderv÷je. Tai klasicizmo stiliaus statinys, pagal Vilniaus universiteto profesoriaus, architekto L. Stuokos Gucevičiaus (1753–1798) projektą. Statybos darbus prižiūr÷jo jo mokinys architektas L. Bartkevičius. Ši bažnyčia išsiskiria tuo, kad ji yra vienintel÷ Lietuvoje, turinti apvalią formą, jos architektūra labai savita. Po apvaliu bažnyčios kupolu yra vertingų XIX amžiaus freskų. Iš šio laikotarpio išliko ir varpin÷ bei 13 vertingų bažnytin÷s tematikos meno kūrinių. Tai – skulptūros, varpas ir paveikslai. Sužionių seniūnija. Centras – Sužionių kaimas. Seniūnijoje yra 90 kaimų, didesni iš jų: Verišk÷s, Skirl÷nai, Griciūnai. Plotas: 16 014 ha, iš jų 9 870 ha užima žem÷s ūkio naudmenos, 3 800 ha – miškai, 131 ha – vandenys ir kitos paskirties plotai. Seniūnijoje yra 2 pašto skyriai, vidurin÷ mokykla, pagrindin÷ mokykla, pradin÷ mokykla, vaikų darželis, 3 bibliotekos, 2 šokių sal÷s, Sužionių kultūros namai, bažnyčia, kapin÷s, Tiškevičių rūmai ir parkas Verišk÷se, Sužionių piliakalnis, senov÷s gyvenviet÷, Sužionių buv. dvaro sodyba, Žingių pilkapis, Paraisčių pilkapis, Dvyliškių pilkapis, Sapiegiškių pilkapis, Pravalo botaninis draustinis, Verdeikių geomorfologinis draustinis, Asvejos regioninis parkas. Verslas: žem÷s ir miškų ūkis, gyventojų aptarnavimas. Iš istorijos: 1795 m. Sužionyse buvo pastatyta šv. Felikso Valua bažnyčia. Su nedideliais pakeitimais ji išliko iki šių dienų. XVIII a. pabaigoje Sužionyse buvo pastatyti rūmai, v÷liau priklausę kelioms Tiškevičių šeimos kartoms. Jie teb÷ra ir dabar. Šerišk÷se taip pat išliko Tiškevičių rūmai ir parkas. Rytiniame Sužionių kaimo pakraštyje stūkso senovin÷s gyvenviet÷s griuv÷siai, kurie byloja, kad X XI a. čia gyveno žmon÷s. Šatrininkų seniūnija. Seniūnijos centras – Šatrininkų kaimas (177 žm.). Seniūnijoje yra 15 kaimų, didesni iš jų: Grigaičiai ( 1 842 žm.), V÷liučionys ( 699 žm.), Kyvišk÷s ( 376 žm.). Plotas: 3 462 ha. Gyventojai: 4 124 žmonių.Seniūnijoje yra paštas, 2 pagrindin÷s mokyklos, pradin÷ mokykla, vaikų darželis, biblioteka, medicinos punktas, koplyčia, 7 parduotuv÷s, kapin÷s, globos namai, aerodromas. Verslas: žem÷s ūkis, gyventojų aptarnavimas. Iš istorijos: pirmą kartą Kyvišk÷s pamin÷tos rašytiniuose šaltiniuose 1798 m., kai kaime buvo 12 sodybų. Kyvišk÷se veikia motociklininkų klubas. Seniūnijoje ne kartą vyko Lietuvos motociklų lenktynių su kliūtimis pirmenyb÷s, jas organizavo Kyviškių motociklų sporto m÷g÷jai. Kyvišk÷s gars÷ja ir tuo, kad čia yra Lietuvos Dariaus ir Gir÷no l÷ktuvų eskadros būstin÷. V÷liučionyse yra Antrojo pasaulinio karo metu nužudytų žydų kapin÷s. V÷liučionių pagrindin÷ mokykla buvo įkurta 1949 m. Zujūnų seniūnija. Seniūnijos centras – Zujūnų kaimas ( 2039 žm.). Seniūnijoje yra 45 kaimai, didesni iš jų: Buivydišk÷s ( 1830 žm.), Gineitišk÷s ( 1082 žm.), Antežeriai ( 614 žm.). Plotas: 5 099 ha. Gyventojai: 8 970 žmonių. Seniūnijoje yra: paštas, aukštesnioji žem÷s ūkio mokykla, 2 vidurin÷s mokyklos, 2 pagrindin÷s mokyklos, pradin÷ mokykla, vaikų darželis, biblioteka, šokių sal÷, Čekoniškių verbų ir buities seklyčia, bažnyčia, medicinos punktas, policijos nuovada, 8 parduotuv÷s, vienas prekybos paviljonas, 2 kaimo turizmo sodybos, kapin÷s, veterinarijos klinika, Mozūriškių dvaras, Čekoniškių dvaras, Platiniškių (Viktoriškių) dvaras, Buivydiškių dvaras ir parkas, Medžiakalnio geomorfologinis draustinis, Griovių geomorfologinis draustinis, Neries regioninis parkas. Verslas: daržininkyst÷, gyventojų aptarnavimas. Iš istorijos: pirmosios rašytin÷s užuominos apie Buivydiškes pasirod÷ dar XIII XIV a., o 1593 m. minimas dvaras, kurio nedidelis fragmentas yra iki šiol. Yra išlikę seno parko, kuris supo buvusį dvarą, likučiai. Išliko ir gražūs tvenkiniai. Rašytiniai šaltiniai byloja, kad dar 1500 metais Šil÷nuose buvo nedidelis kaimas. Jis yra panašus į muziejų. Dauguma pastatų labai seni, mediniai. Kaimo pietvakariniame pakraštyje archeologai rado senovin÷s gyvenviet÷s p÷dsakų. Dar prieš karą Kriaučiūnai buvo garsūs tuo, kad tenai buvo pinamos plokščiosios ir volelio formos verbos. Verbos išgars÷jo, jos
12 buvo priskirtos prie smulkiojo liaudies meno kūrinių. Šiuo metu beveik visuose Zujūnų seniūnijos kaimuose yra verbas pinančių moterų. Nemenčin÷s seniūnija. Nemenčin÷s miestas. Plotas: 395 ha . Seniūnijoje yra: paštas, gimnazija, vidurin÷ mokykla, vaikų muzikos mokykla, vaikų lopšelis darželis, biblioteka, kultūros namai, Vilniaus krašto etnografinis muziejus, turizmo informacinis centras, bažnyčia, ligonin÷, neįgaliųjų dienos užimtumo centras, policijos nuovada, priešgaisrin÷ gelb÷jimo komanda, karių profesinio tobulinimosi centras, kuriame yra viešbutis, parduotuv÷, prekybos paviljonai, turgaviet÷, vaistin÷s. Verslas: miškų ūkis, baldų gamyba, gyventojų aptarnavimas. Iš istorijos: istorijos šaltiniuose pirmos užuominos apie Nemenčinę pasirod÷ dar 1338 m. Už neveikiančių žydų kapinių, Piliakalnio gatv÷je, yra Nemenčin÷s senosios gyvenviet÷s likučiai. Ji stov÷jo toje vietoje, kur į Nemenčios upelį įteka bevardis intakas. Archeologiniai kasin÷jimai parod÷, kad šioje vietoje X XI a. buvo įtvirtinimai, stov÷jo didel÷ pilis, o netoliese – gyvenviet÷. 1387 m. buvo pastatyta Nemenčin÷s parapijos bažnyčia. Tai buvo viena iš septynių bažnyčių, kurias Lietuvoje įkūr÷ Jogaila. Dabartin÷ Šv. Mykolo Arkangelo bažnyčia stovi toje pačioje vietoje. Joje yra išlikę trys paveikslai, priskiriami prie meno šedevrų. Iki 1962 m. Nemenčin÷ buvo rajono centru. 2.3. Įregistruotų statinių skaičiaus dinamika 2005 – 2009 m. Lietuvoje, Vilniaus apskrityje ir Vilniaus r. savivaldyb÷je
2500000
2000000
1500000
1000000
500000
2005 m. 2006 m. 2007 m. 2008 m. 2009 m. Respublikoje 2134739 2187486 2236748 2278614 2309278 Vilniaus apskrityje 349022 361643 374427 385196 393302 Vilniaus raj 75224 79697 83960 87591 90232 Šaltinis: Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto registre įregistruotų statinių apskaitos duomenys. Nacionalin÷ žem÷s tarnyba prie Žem÷s ūkio ministerijos ir valstyb÷s įmon÷ Registrų centras Vilniaus r. savivaldyb÷s teritorijoje 2005 – 2009 m. pagal 2.3. diagramoje pateiktus duomenis, lyginant per min÷tą laikotarpį kasmet įregistruotų statinių kiekį, daugiausiai statinių įregistruota 2009 m., 90 232. Vilniaus apskrityje kaip ir visoje Respublikoje 2009 m. taip pat įregistruotas didžiausias kiekis statinių, atitinkamai 393 302 ir 2 309 278.
13 2.4. Įregistruotų patalpų skaičiaus dinamika 2005 – 2009 m. Lietuvoje, Vilniaus apskrityje ir Vilniaus r. savivaldyb÷je 1200000
1000000
800000
600000
400000
200000
2005 m. 2006 m. 2007 m. 2008 m. 2009 m. Respublikoje 959450 982424 991884 1002785 1011377 Vilniaus apskrityje 288763 292268 296148 300992 305142 Vilniaus raj. 11899 12053 12206 12400 12597 Šaltinis: Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto registre įregistruotų statinių apskaitos duomenys. Nacionalin÷ žem÷s tarnyba prie Žem÷s ūkio ministerijos ir valstyb÷s įmon÷ Registrų centras Vilniaus r. savivaldyb÷s teritorijoje 2005 – 2009 m. pagal 2.4. diagramoje pateiktus duomenis, lyginant per min÷tą laikotarpį kasmet įregistruotų patalpų kiekį, daugiausiai patalpų įregistruota 2009 m., t.y. 12 597, Vilniaus apskrityje kaip ir visoje Respublikoje 2008 m. taip pat įregistruotas didžiausias kiekis patalpų, atitinkamai 305 142 ir 1 011 377. Vilniaus r. savivaldyb÷je įregistruotų patalpų kiekis, lyginant su Vilniaus apskrityje įregistruotų patalpų kiekiu sudaro 4,13 %. 2.5. Pastatų pasiskirstymas Vilniaus r. savivaldyb÷je pagal naudojimo paskirtį 2010 m. sausio 1 d.
4.83% 0.05% 19.78% 0.06% 0.44% 0.92% 71.86% 0.23% 1.59%
0.23%
1 2 butų gyvenamieji namai 19.78% 3 ir daugiau butų gyvenamieji namai 0.92%
Gyvenamieji namai įvairioms socialin÷ms grup÷ms 0.06% Viesbučių, prekybos, paslaugų, matinimo ir poilsio paskirties pastatai 0.44%
Administracin÷s paskirties pastatai 0.23% Gamybos, pramon÷s, sand÷liavimo transporto ir garažų paskirties pastatai 1.59%
Kultūros, mokslo ir sporto paskirties pastatai 0.23% Pagalbinio ūkio paskirties pastatai 71.86%
Sodų paskirties pastatai 4.83% Gydymo paskirties pastatai 0.05% Šaltinis: Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto registre įregistruotų statinių apskaitos duomenys 2010 m. sausio 1 d. Nacionalin÷ žem÷s tarnyba prie Žem÷s ūkio ministerijos ir valstyb÷s įmon÷ Registrų centras
14 2.6. Patalpų pasiskirstymas Vilniaus r. savivaldyb÷je pagal naudojimo paskirtį 2010 m. sausio 1 d.
1.07% 0.12% 8.69% 0.12% 0.57% 0.33% 86.19%
2.91%
Butai ir kitos g yvenamosios patalpo s 86 .49 % Gyvenamosios p atalpos įvairio ms socialin÷ms g rup ÷ms 2.9 1% Administracin÷s paskirties patalpos 0.31% Viesbučių, prekybos, p aslaugų , matinimo ir poilsio paskirties patalpos 0.53% Kultūros, mokslo ir sporto paskirties patalpos 0.11% Gamybos, pramon÷s, sand÷liavimo transporto ir garažų paskirties patalpos 8.5% Gydymo paskirties patalpos 0.10% Pagalbinio ūkio paskirties patalpos 1.06% Šaltinis: Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto registre įregistruotų statinių apskaitos duomenys 2010 m. sausio 1 d. Nacionalin÷ žem÷s tarnyba prie Žem÷s ūkio ministerijos ir valstyb÷s įmon÷ Registrų centras 2.7. Pastatų pasiskirstymas Vilniaus r. savivaldyb÷je pagal nuosavyb÷s teises į juos 2010 m. sausio 1 d.
0.61% 0.41% 3.99% 2.78%
92.22%
Valstyb÷s nuosavyb÷ 0.61% Savivaldybių nuosavyb÷ 0.41% Juridinių asmenų nuosavyb÷ 2.78% Fizinių asmenų nuosavyb÷ 92.22% Kita nuosavyb÷ 3.99% Šaltinis: Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto registre įregistruotų statinių apskaitos duomenys 2010 m. sausio 1d. Nacionalin÷ žem÷s tarnyba prie Žem÷s ūkio ministerijos ir valstyb÷s įmon÷ Registrų centras
15 2.8. Patalpų pasiskirstymas Vilniaus r. savivaldyb÷je pagal nuosavyb÷s teises į juos 2010 m. sausio 1 d.
3.07% 0.37% 3.56% 1.56%
91.44%
Valstyb÷s nuosavyb÷ 0.37% Savivaldybių nuosavyb÷ 3.56% Juridinių asmenų nuosavyb÷ 1.56% Fizinių asmenų nuosavyb÷ 91.44% Kita nuosavyb÷ 3.07% Šaltinis: Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto registre įregistruotų statinių apskaitos duomenys 2010 m. sausio 1d. Nacionalin÷ žem÷s tarnyba prie Žem÷s ūkio ministerijos ir valstyb÷s įmon÷ Registrų centras 2.9. 2006 –2010* m. Vilniaus r. savivaldyb÷je parduotų pastatų ir patalpų skaičius
2500
2000
1500
1000
500
0 2006 m. 2007 m. 2008 m. 2009 m. 2010* m. Pastatų, patalpų sk. 1863 2046 1333 1047 508 Šaltinis: Valstyb÷s įmon÷ Registrų centras * sandoriai įvykę 2010 m. sausio – liepos m÷nesiais ir įregistruoti Nekilnojamojo turto registre.
16 2.10. 2006 –2010* m. Vilniaus r. savivaldyb÷je parduotų pastatų ir patalpų skaičius pagal paskirties grupes 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Vieno dviejų Administ racin Kult ūros ir P oilsio ir Vieš b, prek, Bendrabučiai Butai Garažų Sodų pastatai butų namai iai, gydymo š vietimo sport o pasl, mait in
2006 m. 375 40 360 10 24 6 18 20 171
2007 m. 393 28 443 11 28 5 2 15 205 2008 m. 312 13 243 5 18 1 1 9 111
2009 m. 218 7 172 8 29 0 0 7 66 2010* m. 113 15 82 7 13 3 19 5 31 Šaltinis: Valstyb÷s įmon÷ Registrų centras * sandoriai įvykę 2010 m. sausio – liepos m÷nesiais ir įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Vilniaus rajono savivaldyb÷s teritorijoje 2006 – 2010 m. sausio – liepos m÷n. pagal 2.10. diagramoje patektus duomenis didžiausią paklausą nekilnojamojo turto rinkoje tur÷jo 1 – 2 butų gyvenamieji namai bei butai. Lyginant per min÷tą laikotarpį kasmet įvykusių 1 – 2 butų gyvenamųjų namų sandorių skaičių, pažym÷tina, kad daugiausiai sandorių įvyko 2007 m. – 393, 2008 m. – 312, 2009 m. – 218. Tokios tendencijos rodo, kad nekilnojamojo turto rinka l÷t÷ja. Vilniaus rajono savivaldyb÷s teritorijoje butų sandorių skaičius 2006 m. – 360, daugiausia sandorių įvyko 2007 m. – 443, 2008 m. – 243, 2009 m.– 172. Pastebima gyvenamojo būsto tendencija – daugumos sodų pastatų rekonstrukcija į gyvenamuosius namus, tod÷l Vilniaus rajono savivaldyb÷je sodų pastatai pagal įvykusių sandorių skaičių yra antroje vietoje po butų ir 1 – 2 butų gyvenamųjų namų. Panašiai kaip ir 1 – 2 butų gyvenamųjų namų, didžiausias sodų pastatų sandorių skaičius yra 2007 m. – 205, tuo tarpu 2006 m. sandorių įvyko mažiau – 171, 2008 m. – 111, o 2009 m. – 66. Kitų paskirčių turto grupių: bendrabučių, administracin÷s ir gydymo, viešbučių, prekybos, paslaugų ir maitinimo, kultūros ir švietimo, poilsio ir sporto bei garažų nekilnojamojo turto objektų per nagrin÷jamą laikotarpį įvykusių sandorių skaičius mažas. Kaip matome diagramoje, Vilniaus r. sav. 2008 – 2009 m. fiksuojamas maž÷jantis nekilnojamojo turto sandorių skaičius. 3. NEKILNOJAMOJO TURTO VIDUTINöS RINKOS VERTöS NUSTATYMO METODAI Vadovaujantis Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo (Žin., 2005, Nr. 76 2741, Nr. 39 1380, Nr. 65 2384, Nr. 119 4549; 2008, Nr. 45 1681; 2009, Nr. 25 979) 9 straipsniu 2 dalimi, Lietuvos Respublikos Vyriausyb÷s 2005 m. rugs÷jo 29 d. nutarimu Nr. 1049 „D÷l nekilnojamojo turto vertinimo taisyklių patvirtinimo“ (Žin., 2005, 117 4234; 2010, Nr. 118 6021), Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu (Žin., 1999, 52 1672), Lietuvos Respublikos Vyriausyb÷s 1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. 244 patvirtinta Turto vertinimo metodika (Žin., 1996, Nr.16 426) vidutin÷s rinkos vert÷s nustatomos lyginamosios vert÷s (pardavimo kainų analogų) (toliau lyginamosios vert÷s metodas), naudojimo pajamų vert÷s (pajamų kapitalizavimo arba pinigų srautų diskonto) metodais (toliau – naudojimo pajamų vert÷s metodas) ir atkuriamosios vert÷s (kaštų) metodais. Lyginamosios vert÷s metodo esm÷ yra palyginimas, t. y. turto rinkos vert÷ nustatoma palyginus analogiškų objektų faktinių sandorių kainas, kartu atsižvelgiant į nedidelius vertinamo turto bei jo analogo skirtumus. Turto vertintojas turi pasižym÷ti visas skirtingas vertinamo ir lyginamo objektų
17 savybes (patikslinimus) ir apskaičiuoti vertinamo objekto vertę. Bendra vertinamo objekto rinkos vert÷ apskaičiuojama pagal formulę: RV = PK + PV; kur RV – vertinamo objekto rinkos vert÷, PK – palyginamo objekto (analogo) pardavimo kaina, PV – patikslinimų vert÷ (ji gali būti ir neigiama). Platesnis lyginamosios vert÷s metodo panaudojimo vertinant nekilnojamąjį turtą masiniu vertinimo būdu aprašymas pateiktas 4 skyriuje. Naudojimo pajamų vert÷s metodu apskaičiuojama vertinamo turto naudojimo vert÷ surandant dabartinę tik÷tinų turto naudojimo pajamų vertę. Turto naudojimo pajamos apskaičiuojamos, at÷mus iš visų pajamų, susijusių su turto naudojimu, visas su turto naudojimu susijusias išlaidas. Objekto vert÷ paskaičiuojama pagal formulę: OV=GP / r; kur: OV – vertinamo objekto vert÷; GP – grynosios pajamos; r – kapitalizavimo norma. Grynosios pajamos paskaičiuojamos pagal formulę: GP = BP – I kur: BP – bendrosios pajamos už nuomą; I – išlaidos ir rezervai. Kapitalizavimo norma N priimama, atsižvelgus į pastatų (patalpų) panaudojimo galimybes ir kitus faktorius, turinčius įtakos pastato ilgalaikiam ekonomiškam naudojimui. Kapitalizavimo normos dydis gali būti nustatomas keliais būdais. Paprasčiausias (ir tiksliausias) iš jų yra kapitalizacijos normos dydžio nustatymas remiantis rinkos duomenimis – nekilnojamojo turto grynosiomis pajamomis ir jo pirkimo – pardavimo rinkos kainomis pagal formulę: r = (Grynosios pajamos x 100) / pirkimo kaina, kur: r kapitalizavimo norma. Platesnis naudojimo pajamų vert÷s metodo panaudojimo vertinant nekilnojamąjį turtą masiniu vertinimo būdu aprašymas pateiktas 5 skyriuje. Atkuriamosios vert÷s(kaštų) metodo pagrindas yra skaičiavimai, kiek kainuotų atkurti esamos fizin÷s būkl÷s ir esamų eksploatacinių bei naudingumo savybių objektą pagal vertinimo metu taikomas darbų technologijas bei kainas. Nekilnojamasis turtas atkuriamosios vert÷s metodu vertinamas naudojant Nekilnojamojo turto kadastro ir Nekilnojamojo turto registro duomenis, nekilnojamojo turto atkūrimo kaštų (statybos vert÷s) kainynus, parengtus pagal vidutines statybos medžiagų ir darbų rinkos kainas Lietuvoje, kuriuos tvirtina ir ne rečiau kaip kas penkerius metus fizinio nusid÷v÷jimo normatyvus ir vietov÷s pataisos koeficientus atnaujina Nekilnojamojo turto kadastrą ir Nekilnojamojo turto registrą tvarkanti įmon÷, suderinusi su Finansų ministerija ir Aplinkos ministerija. Atkuriamosios vert÷s metodu vertinamų nekilnojamojo turto objektų vidutinei rinkos vertei apskaičiuoti taikomi vietov÷s pataisos koeficientai (toliau – VPK) ir zonų numeriai, kuriuos nustato VĮ Registrų centras ir kurie yra skelbiami „Valstyb÷s žiniose“. Atkuriamosios vert÷s (kaštų) metodu nustatoma Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 9 straipsnio 2 dalies 3 ir 4 punktuose nurodyto nekilnojamojo turto vert÷. Tai yra inžineriniai statiniai (keliai, geležinkeliai, oro, vandens uostų komunikacijos, naftos, dujų, elektros, vandentiekio, šilumos, nuotekų šalinimo, ryšių bei kiti inžineriniai tinklai, hidrotechniniai, sporto ir kiti statiniai), išvardinti Nekilnojamojo kadastro nuostatų, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausyb÷s 2002 04 15 nutarimu Nr. 534 „D÷l Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų patvirtinimo“ (Žin., 2002, Nr. 41 1539; Žin., 2010, Nr. 53 2606). Kitas Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 8 str. 2 dalies 1–3 punktuose nenurodytas nekilnojamasis turtas (gamybos, pramon÷s, sand÷liavimo, transporto ir kiti pastatai bei patalpos) vertinamas atkuriamosios
18 vert÷s (kaštų) metodu (apskaičiuojant fizinio nusid÷v÷jimo procentą), taikant VPK, įvertinantį nekilnojamojo turto buvimo vietos įtaką. VPK – nekilnojamojo turto rinkos kainų ir atkuriamųjų verčių santykis nekilnojamojo turto verčių zonoje. Vertinant turtą atkuriamosios vert÷s metodu, apskaičiuojama: 1. Nekilnojamojo turto statybos vert÷ (atkūrimo kaštai) – objekto dydį (kubatūrą, kvadratūrą ar kitą kiekį), nurodytą Nekilnojamojo turto kadastre, padauginus iš 1 kub. metro (1 kv. metro ar kito vieneto) vidutin÷s statybos vert÷s, nurodytos nekilnojamojo turto atkūrimo kaštų (statybos vert÷s) kainynuose. 2. Nekilnojamojo turto atkuriamoji vert÷ – nekilnojamojo turto statybos vertę patikslinus fizinio nusid÷v÷jimo procentu, apskaičiuotu už visus nekilnojamojo turto eksploatavimo metus, laikantis šių reikalavimų: 2.1. didesnis negu 75 procentų fizinio nusid÷v÷jimo procentas, išskyrus nustatytąjį ekspertiniu vertinimo būdu, inžineriniams statiniams prilyginamas 75 procentams, didesnis negu 70 procentų fizinio nusid÷v÷jimo procentas, išskyrus nustatytąjį ekspertiniu vertinimo būdu, kitam nekilnojamajam turtui prilyginamas 70 procentų; 2.2. nekilnojamojo turto fizinio nusid÷v÷jimo procentas skaičiuojamas nuo jo statybos pabaigos metų (statybos metai į fizinio nusid÷v÷jimo skaičiavimus neįtraukiami), užfiksuotų Nekilnojamojo turto kadastre; 2.3. ekspertiniu vertinimo būdu fizinis nusid÷v÷jimas gali būti apskaičiuojamas, kai nekilnojamasis turtas: 2.3.1. suremontuotas pakeičiant konstrukcijos (pamatų, sienų, perdangų, stogo ir t. t.) elementus; 2.3.2. perkeltas iš kitos vietos; 2.3.3. pastatytas iš senų statybinių medžiagų; 2.3.4. nukent÷jęs nuo stichinių nelaimių arba yra su statybos, konstrukcijų elementų defektais; 2.3.5. suremontuotas techninius ir eksploatacijos reikalavimus atitinkančią būklę palaikyti (keičiamos atramos, sklend÷s, pab÷giai ir t. t.); 2.3.6. ekspertiniu vertinimo būdu fizinis nusid÷v÷jimas apskaičiuojamas pagal kiekvieno konstrukcijos elemento fizinį nusid÷v÷jimą. 3. Nekilnojamojo turto vert÷ – nekilnojamojo turto atkuriamąją vertę patikslinus vietov÷s pataisos koeficientais. Vietov÷s pataisos koeficientas netaikomas Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 9 straipsnio 2 dalies 3 punkte nurodytam nekilnojamajam turtui. Nekilnojamojo turto vert÷s nustatymas atkuriamosios vert÷s metodu užfiksuojamas nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byloje, kuri prilyginama nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitai. Jei nekilnojamojo turto vidutin÷ rinkos vert÷ pagal Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 9 straipsnio 2 dalies 1 ir 2 punktuose nurodytas paskirtis turi būti vertinama lyginamosios arba naudojimo pajamų vert÷s metodais, tačiau n÷ra arba trūksta vidutinei rinkos vertei nustatyti kadastro rodiklių (tokių kaip plotas, sienų medžiaga ir pan.), nekilnojamojo turto vidutin÷ rinkos vert÷ nustatoma atkuriamosios vert÷s (kaštų) metodu. Papildžius duomenų bazę trūkstamais kadastro duomenimis, vidutin÷ rinkos vert÷ iš naujo perskaičiuojama,panaudojant lyginamosios vert÷s arba naudojimo pajamų vert÷s metodus. 4. VERTINIMO MODELIŲ SUDARYMAS, VERTINANT LYGINAMOSIOS VERTöS METODU 4.1. Metodinis masinio vertinimo modelio pagrindimas,taikant lyginamosios vert÷s metodą Vertinimo modelis – tai matematiniai skaičiavimai, kurių pagalba, remiantis turima informacija apie vietovę, rinkos sąlygas ir nekilnojamojo turto charakteristikas, nustatoma rinkos vert÷. Esminis modelio bruožas yra tas, kad rinkos vert÷ skaičiuojama remiantis matematiniu modeliavimu, o jo patikimumas priklauso nuo naudojamų duomenų kokyb÷s ir vertintojo kvalifikacijos bei įgūdžių. Vertinimo modelis imituoja pasiūlos ir paklausos veiksnius ir įvairius turto panaudojimo variantus nekilnojamojo turto rinkoje. Lietuvos Respublikos Vyriausyb÷s 2005 m. rugs÷jo 29 d. nutarime Nr. 1049 „D÷l nekilnojamojo turto vertinimo taisyklių patvirtinimo“ (Žin., 2005, 117 4234; 2010, Nr. 118 6021) vertinimo modelis apibr÷žiamas taip: vertinimo modelis – matematin÷ formul÷, taikoma nekilnojamojo turto vidutinei rinkos vertei apskaičiuoti nekilnojamojo turto verčių zonose, atsižvelgiant į nekilnojamojo
19 turto kadastrinius rodiklius. Tokiems modeliams parengti būtini išsamūs ir patikimi rinkos duomenys apie objektus. Nekilnojamojo turto masinio vertinimo modeliams sudaryti panaudoti nekilnojamojo turto kadastro ir registro duomenys, apimantys pastatų ir patalpų kiekybines ir kokybines charakteristikas, parduotų objektų rinkos kainas ir sandorio sudarymo datas. Individualių vertinimo ataskaitų, spaudos ir interneto informacija apie pasiūlos ir nuomos kainas panaudota kaip pagalbiniai duomenys. Atliekant masinį vertinimą, vadovautasi Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (Žin., 1999, Nr. 52 1672) nustatytais turto vertinimo principais. Vertinimo modeliai parengti rinkos duomenų pagrindu, panaudojant lyginamosios vert÷s metodą. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausyb÷s 2005 m. rugs÷jo 29 d. nutarimu Nr. 1049 „D÷l nekilnojamojo turto vertinimo taisyklių patvirtinimo“ (Žin., 2005, 117 4234; 2010, Nr. 118 6021) ir sudarant nekilnojamojo turto vertinimo modelius, nebuvo atsižvelgta į nekilnojamojo turto vert÷s padid÷jimą ar sumaž÷jimą d÷l šių veiksnių: 1. aplinkos laikino pager÷jimo arba pablog÷jimo; 2. nuosavyb÷s formos ir fizinių savybių; 3. nekilnojamojo turto valdymo formos; 4. nekilnojamojo turto naudojimo, valdymo ir disponavimo apribojimo; 5. nekilnojamojo turto išplanavimo, stiliaus, dizaino, vidaus apdailos ir kitų individualių savybių; 6. nekilnojamojo turto (statinio) pad÷ties gatv÷s, pasaulio šalių atžvilgiu; 7. nekilnojamojo turto panaudojimo universalumo, technologin÷s įrangos, jo skleidžiamos taršos. Nekilnojamojo turto verčių žem÷lapių ir vertinimo modelių parengimas susideda iš 4 tarpusavyje susijusių pagrindinių etapų: rinkos duomenų patikros, modelio specifikacijos, modelio kalibravimo ir modelių patikros (2 pav.). Sandorių patikra. Modeliams sudaryti sandoriai patikrinti pagal kriterijus: komerciškumą; vienodas apmok÷jimo sąlygas; kilnojamojo turto nebuvimą; vienodą sandorių laiką. Pirmiesiems 3 kriterijams užtikrinti atlikta išvestinio rodiklio – 1 m2 kainų analiz÷. Jos metu atsisakyta sandorių, kurių kainos neatitinka rinkos konjunktūros. Ketvirto kriterijaus – vienodo sandorių laiko analiz÷ neatsiejama nuo nustatytos masinio vertinimo datos ir yra labai svarbi aktyviai besikeičiančioje nekilnojamojo turto rinkoje. Laiko įtakos rinkos kainoms nustatymo būdai pateikti ataskaitos 4.2 skyriuje. Panaudojant kelerių metų sandorius, laiko pataisos būtinumas ir jos dydis daugeliu atvejų nustatyti rinkos kainas aproksimuojančios kreiv÷s ir porin÷s pardavimų analiz÷s (naudojant laikotarpio pradžios ir laikotarpio pabaigos m÷nesių kainų medianinius dydžius) pagalba. Patikrinus ir laiko pataisa pakoregavus sandorius, atliekama modelių specifikacija.
20 NT RINKOS DB
Paskirtys
Modelių Vietos į taka Laiko į taka specifika cija Kiti kiekybiniai ir kokybiniai veiksniai
VERČI Ų ŽEM ö LAPIAI
PATIKIMI RINK.DUOM.
SPECIFIKUOTI VEIKSNIAI
Modelio tipas
NEKALIBRUOTI MODELIAI Modelių kalibravimas KALIBRUOTI MODELIAI Modelių patikra
PATIKIMI MODELIAI NEPATIKIMI MODELIAI
NTR 2 pav. Nekilnojamojo turto verčių žem÷lapių ir modelių sudarymas Modelių specifikacija – rinkos kainas įtakojančių veiksnių ir charakteristikų bei jų sąveikos ryšių nustatymas. Specifikacijai panaudota statistika, grafikai, diagramos, histogramos, lentel÷s, koreliacin÷s matricos. Specifikacijos metu nekilnojamojo turto naudojimo paskirtys, vadovaujantis LR Vyriausyb÷s nutarimu „D÷l Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų patvirtinimo“ (Žin., 2002, Nr. 41 1539) ir atsižvelgiant į rinkos konjunktūrą (panašumą rinkos vert÷s požiūriu), sugrupuotos į šias paskirties grupes: Eil. Nr. Paskirčių grup÷s Naudojimo paskirtys 1. Vieno dviejų butų namai Gyvenamoji (1 buto past.) Gyvenamoji (2 butų past.) 2. Butai Gyvenamoji(3 ir daugiau butų) Gyvenamoji (butų) 3. Bendrabučiai Gyvenamoji (įv. soc. grupių) Gyvenamoji (gyvenamųjų patalpų) 4. Viešbučių, prekybos, Viešbučių paslaugų, maitinimo Prekybos Paslaugų Maitinimo 5. Administracin÷ ir Administracin÷ gydymo Gydymo 6. Garažų Garažų 7. Kultūros, švietimo ir Kultūros, švietimo mokslo Mokslo 8. Poilsio ir sporto Poilsio Sporto 9. Sodų pastatai Kita (sodų) 10. Pagalbinio ūkio Pagalbinio ūkio Kita (pagalbinio ūkio)
21 Kitas svarbus veiksnys – vietos įtaka, įvertinama sudarant verčių žem÷lapius. Iš žem÷lapio nustatoma vietos įtaka rinkos vertei ir d÷l vert÷s zonoje veiksnių homogeniškumo sumažinamas vertimo modelio kintamųjų skaičius. Nekilnojamojo turto verčių zonų sudarymo taisykl÷s pateiktos ataskaitos 4.3.1 poskyryje. Kitiems kokybiniams ir kiekybiniams veiksniams nustatyti panaudotos koreliacin÷s matricos. Koreliacin÷ matrica nustato visų analizuojamų kintamųjų porų koreliacijos koeficientų reikšmes. Matricai sudaryti kokybiniai faktoriai paverčiami į skaitmeninę formą. Aukštus koreliacijos laipsnius turinčiose porose vieno veiksnio atsisakoma. Koreliacine analize užbaigiama nekilnojamojo turto veiksnių specifikacija. Specifikacijos etape pasiekiamas rezultatas – nustatoma, kokie veiksniai ir kokioje zonoje (teritorijoje) gali būti svarbūs apskaičiuojant nekilnojamojo turto rinkos vertę. Lieka nustatyti veiksnių sąveikos ryšius. Šiuos ryšius apsprendžia modelių tipai. Teisingas modelio tipo parinkimas garantuoja vertinimo rezultatų kokybę. Modeliai pagal tipus skirstomi į adityvinius, multiplikatyvinius ir hibridinius. Adityvinis modelis. Bendra adityvinio modelio forma yra tokia: S = b0 + b1X1 + b2X2 +…+ bpXp, kur S – apskaičiuojama vert÷, X1, X2, ….. Xp – nepriklausomi kintamieji, p – nepriklausomų kintamųjų skaičius, b0 – konstanta, b1, b2, … bp – nepriklausomų kintamųjų koeficientai. Multiplikatyvinis modelis. Multiplikatyvinio modelio forma yra tokia: S = b0 x X1b1 x X2b2. kur S – apskaičiuojama vert÷, X1, X2, ….. Xp – nepriklausomi kintamieji, b0 – konstanta, b1, b2, … bp – nepriklausomų kintamųjų koeficientai. Hibridinis modelis. Hibridiniai modeliai sujungia ir adityvinius, ir multiplikatyvinius komponentus, pavyzdžiui: S = b0 + b6 x Sp – B7 x SIEMEDŽb1 x QSTATb2 x b3MIKR1 x b4MIKR2 x b5MIKR4 kur S apskaičiuota vert÷, bo – laisvas narys, b6 – ploto koeficientas, Sp – pastato plotas, SIEMEDŽ – sienų medžiagos skaliarinis skaičius, b1; b2 …..bn – koeficientų reikšm÷s, MIKR1, MIKR2, MIKR4 binariniai kintamieji mikrorajonams. Nustačius reikšmingus veiksnius ir parinkus modelio tipą, atliekamas modelio kalibravimas. Modelio kalibravimas – koeficientų masinio vertinimo modelyje nustatymo procesas. Kalibravimui panaudota daugianar÷ regresin÷ analiz÷ (DRA). DRA – statistinis nežinomų duomenų, panaudojant žinomą ir prieinamą informaciją, nustatymo būdas. Nekilnojamojo turto vertinime nežinomi duomenys yra nekilnojamojo turto rinkos vert÷s reikšm÷s, žinomi ir prieinami – pardavimo kainos ir objektų charakteristikos. DRA pateikia kiekvieno analizuojamo faktoriaus koeficientų reikšmes, kurias įvedus į modelį apskaičiuojamos vertinamų objektų vert÷s. Nustačius koeficientų reikšmes, statistin÷mis ir grafin÷mis priemon÷mis tikrinamas modelio patikimumas. Jis įvertinamas pagal aritmetinio vidurkio, medianos, dispersijos, vidutinio kvadratinio nuokrypio, standartinio nuokrypio, koreliacijos koeficiento, modelio apibr÷žtumo (determinacijos) koeficiento, variacijos koeficiento reikšmes. Statistinių rodiklių paaiškinimas pateiktas 4.4.1 poskyryje. Grafin÷ modelių patikra pateikta 3 paveiksle.
22
Grafiko x ašyje atid÷tos verčių zonos, y ašyje 1 m2 vert÷s, apskaičiuotos pagal modelius, parengtus vertinimo datai – 2010 m. rugpjūčio 1 d. Gauta kreiv÷ rodo 1 m2 vert÷s kaitą teritoriniu, taip pat ir atskirų paskirčių grupių požiūriu. Tuo atveju, kai visų kreivių kaita verčių zonose turi panašias tendencijas, galima daryti išvadą, kad vertinimo modeliai sudaryti teisingai, ir atvirkščiai – susikirtus kreiv÷ms, būtina patikrinti modelio teisingumą arba rinkos sąlygos verčių zonoje turi išskirtines aplinkybes. Patikrinti ir atitinkantys nekilnojamojo turto rinkos konjunktūrą modeliai surašomi į lenteles. Vilniaus r. sav. vertinimo modeliai pateikti atskirame priede „Vertinimo modeliai lyginamosios vert÷s metodu“. Modelius ir nekilnojamojo turto verčių zonas sieja zonų numeriai. Nekilnojamojo turto masiniam vertinimui panaudoti Nekilnojamojo turto registro duomenys, nekilnojamojo turto masinio vertinimo programa, zonavimo programa ir geografinių informacijos sistemų programa, reikalinga verčių žem÷lapiams parengti. Išvardintų priemonių tarpusavio ryšiai pavaizduoti 4 paveiksle. .
NTR 3 Turto objektai Turto objekto zonos nustatymas
Zonų sąrašai ir Adresai Zonavimo programa Zonos Nr.sud÷tis Savivaldyb Vietov÷ Gatv÷ ÷ Paskirtys GIS zon ų ZOVE_ID Objekto zonos GIS Kokybiniai ir kiekybiniai sluoksni ų Zonos Nr . koregavimas atributai suk ū rimas verči ų žem ÷ lapiai
NT masinio vertinimo programa Modeliai paskirčių grup÷ms Skaičiavimo Objekt ų verči ų formul ÷ s lentel ÷ 10 paskirčių grup÷s
1. 20 naudojimo 2. paskirčių 9.
Papildomos programos funkcijos: Formuli ų į vedimas ir koregavimas Kontrolinis vertinimas Ataskaitos / Raportai 4 pav. Nekilnojamojo turto masinio vertinimo informacinių priemonių schema 4.2. Laiko pataisa Sandorių laiko analiz÷ neatskiriama nuo nustatytos masinio vertinimo datos ir yra labai svarbi, kai naudojami kelerių metų duomenys ir kai nekilnojamojo turto rinka per analizuojamą laikotarpį aktyviai kinta. Vertinimo data yra 2010 m. rugpjūčio 1 d., tod÷l kainų pataisa d÷l laiko yra skaičiuota ir prireikus atlikta korekcija, t. y. ši pataisa prilyginta prie nurodytos datos sandorių kainos. Laiko pataisai nustatyti naudojami šie metodai : 1. Porin÷ pardavimų analiz÷. 2. Perpardavimų analiz÷. 3. Pardavimo kainų analiz÷ aproksimuojančia kreive. 4. Daugianar÷ regresin÷ analiz÷.
24 Porin÷ pardavimų analiz÷ Atrenkami nekilnojamojo turto analogiškų objektų pardavimai, atlikti skirtingu metu. Pataisius šių objektų kainas d÷l fizinių charakteristikų skirtumų, likę kainų skirtumai priskiriami laiko faktoriaus įtakai. Turint daug lyginamų objektų rinkos duomenų, apimančių kelerių metų sandorius, galima nustatyti vidutinį rinkos keitimosi tempą atskirai kiekvienais metais. Rekomenduojama naudoti medianinį vidurkį, kadangi jis išeliminuoja ekstremalių reikšmių įtaką. Nustatytas kainų kitimo tempas panaudojamas sandorių kainoms koreguoti nustatytos vertinimo datos požiūriu pagal šią formulę: KLP = K (1 + rt); kur KLP – pardavimo kaina, pakoreguota vertinimo dieną; K – faktin÷ pardavimo kaina; r – m÷nesio arba ketvirčio kainų kitimo tempas; t – periodų skaičius (m÷nesių arba ketvirčių). Sandorių, įvykusių v÷liau negu vertinimo data, kainų koregavimas atliekamas pagal tokią formulę: KLP = K (1 – rt’); kur t’ – periodų (m÷nesių, ketvirčių) skaičius, pra÷jęs nuo vertinimo datos iki sandorio datos. Perpardavimų analiz÷ Analizuojamos skirtingu metu įvykusių to paties objekto sandorių kainos. Šis metodas analogiškas poriniam pardavimų metodui, išskyrus privalumą – objektų charakteristikų skirtumų pataisų skaičiavimas yra minimalus. Trūkumas – mažas sandorių skaičius, ypač tais atvejais, kai laiko pataisą būtina nustatyti kiekvienai zonai atskirai. D÷l duomenų stokos šis metodas sujungiamas su porine pardavimų analize. Pardavimo kainų analiz÷ aproksimuojančia kreive Aproksimuojančia kreive nustatoma, kaip tam tikru laikotarpiu kito objektų ploto vieneto pardavimo kainos. Tokiai analizei abscis÷je atidedami įvykusių sandorių m÷nesiai (ketvirčiai), ordinat÷je – ploto vieneto kainos. Išsid÷sčiusius taškus aproksimuojanti kreiv÷ ir parodo kainų kitimo vidutinį tempą analizuojamu laikotarpiu grafiškai ir matematine išraiška. Daugianar÷ regresin÷ analiz÷ (DRA) Naudojant DRA nustatoma kelių nepriklausomų faktorių, tokių kaip objektų fizin÷, vietos charakteristika, įtaka priklausomam kintamajam – pardavimo kainai. Pardavimo metu DRA panaudojant kaip vieną iš nepriklausomų kintamųjų, gaunama datos veiksnio koeficiento reikšm÷. Ji parodo laiko veiksnio įtaką pardavimo kainai. 1 lentel÷je pateikti Vilniaus rajono savivaldyb÷je laiko pataisai 2010 m. rugpjūčio 1 d. apskaičiuoti naudoti metodai, taip pat nekilnojamojo turto paskirtys ir verčių zonos, kuriose laiko įtakos pataisa nustatyta reikšminga. Paskirčių grup÷s, kurioms laiko įtaka reikšminga 1 lentel÷ Paskirčių grup÷s Laiko pataisai nustatyti naudotas metodas Vieno – dviejų butų namai Pardavimo kainų analiz÷ aproksimuojančia kreive Butai Pardavimo kainų analiz÷ aproksimuojančia kreive Bendrabučiai Pardavimo kainų analiz÷ aproksimuojančia kreive Viešbučių, prekybos, paslaugų, maitinimo Pardavimo kainų analiz÷ aproksimuojančia kreive Administracin÷ ir gydymo Pardavimo kainų analiz÷ aproksimuojančia kreive Garažų Pardavimo kainų analiz÷ aproksimuojančia kreive Kultūros, švietimo ir mokslo Pardavimo kainų analiz÷ aproksimuojančia kreive Poilsio ir sporto Pardavimo kainų analiz÷ aproksimuojančia kreive Sodų pastatai Pardavimo kainų analiz÷ aproksimuojančia kreive Pagalbinio ūkio Pardavimo kainų analiz÷ aproksimuojančia kreive
25 4.3. Vietos įtakos įvertinimas 4.3.1. Teorinis – metodinis vietos įtakos įvertinimo pagrindimas Vietos įtaka įvertinama, nekilnojamojo turto verčių žem÷lapiuose sudarant verčių zonas. Teritorijos zonavimu pasiekiamas taip pat ir kitų veiksnių – aprūpinimo komunikacijomis, paslaugų punktais, kultūros objektais, patrauklumo ir kitų homogeniškumu, tod÷l sumaž÷ja kintamųjų skaičius, modelis tampa paprastesnis. Atsižvelgiant į patikimų pirkimo–pardavimo duomenų lokalizaciją, kartografin÷je medžiagoje suformuojamos verčių zonos. Zonų ribos turi atitikti nekilnojamojo turto rinkos kainų lygių (ploto vienetui) pasikeitimų ribas, įvertinant analizuojamų objektų, kurių pardavimo kainos atitinka rinkos kainų patikimumo kriterijus, naudojimo paskirtį ir kitas svarbias charakteristikas. Zonoms sudaryti parduotų objektų 1 m2 kainos pažym÷tos žem÷lapyje pagal objekto buvimo vietą ir paskirčių grupes simboliais ir suformuotos verčių zonos laikantis šių reikalavimų: 1. Nekilnojamojo turto verčių zona turi apimti žem÷s plotus ir vidaus vandenis, kurių patikimumo kriterijus atitinkančių nekilnojamojo turto kainų lygis pagal pagrindinę nekilnojamojo turto naudotojų grupę nuo gretimos nekilnojamojo turto rinkos verčių zonos kainų lygio skiriasi ne mažiau kaip 20 procentų. 2. Nekilnojamojo turto rinkos verčių zona kaimo vietov÷je turi būti ne mažesn÷ kaip vienos gyvenamosios vietov÷s teritorija arba urbanizuota ar rekreacinį naudojimo pobūdį turinti dalis (sodininkų bendrijos sodai, miestelis ir kt.). 3. Nekilnojamojo turto verčių zona miestuose turi būti ne mažesn÷ kaip 3 ha. 4. Nekilnojamojo turto verčių zonų ribos derinamos su savivaldybių, gyvenamųjų vietovių, kadastro vietovių ir blokų ribomis, miškų masyvų ir valstybinių vandens telkinių pakraščiais, teritorijų planavimo dokumentuose suformuotų miestų kvartalų ar skirtingą teritorijos tvarkymo režimą turinčių teritorijų ribomis. 5. Nekilnojamojo turto verčių zonų ribos negali skaidyti į dalis Nekilnojamojo turto kadastro žem÷lapyje pažym÷tų žem÷s sklypų. Suformavus nekilnojamojo turto verčių zonas, vadovaujantis teminių žem÷lapių rengimo reikalavimais, numatytais Lietuvos Respublikos geodezijos ir kartografijos įstatyme (Žin., 2001, Nr. 62 2226), parengiami nekilnojamojo turto verčių žem÷lapiai. Vilniaus rajono savivaldyb÷s nekilnojamojo turto verčių zonų žem÷lapis A3 formatu pateiktas atskirame priede „Zonų žemelapis“. 4.3.2. Zonų aprašymas tekstu 58. Vilniaus r. savivaldyb÷. Zonos Zonų aprašymas tekstu Nr. 58.1 Zujūnų seniūnijos Antežerių k., Buivydiškių k., Gineitiškių k., Pašilaičių k., Zujūnų k.; Avižienių seniūnijos Avižienių k., Bajorų k., Bukiškio k., Gilužių k., Tarand÷s k. 58.2 Zujūnų seniūnijos Dvarykščių k., Gudelių k., Raišių k., Salot÷s k., Vilkeliškių k. 58.3 Suderv÷s seniūnijos Vydautiškių k.; Zujūnų seniūnijos Augustų k., Bieliūnų k., Girulių k., Karveliškių k., Koplyčninkų k., Lapaučiškių k., Maskoliškių k., Medviediškių k., Medžiakalnio k., Naujakiemio k., Pasienių k., Pilikonių k., Pūstalaukio k., Smiglių k., Užlandžių k., Vaičiūniškių k., Vaivadiškių k. 58.4 Zujūnų seniūnijos Balandiškių k., Geležių k., Griovių k., Kriaučiūnų k., Naujosios vs., Papiškių k., Platiniškių k. 58.5 Zujūnų seniūnijos Bagdoniškių k., Leičių k., Mozūriškių k., Naujosios R÷vos k., Prapuolų k., Saidžių k., Samanyn÷s k., Sviliškių k., Šil÷nų k., Virbeliškių k. 58.6 Avižienių seniūnijos Klevin÷s vs., Lindiniškių k., Naujasodžių vs., Pikutiškių k., Raisteniškių vs., Salden÷s k., Užubalių k., Užudvarionių k., Varnalaukio k.
26 58.7 Suderv÷s seniūnijos Buiniškių k., Klevinų k., Mikališkių k., Pakonių k., Rastin÷nų k. 58.8 Dūkštų seniūnijos Adomčiškių k., Babrukiškių k., Brinkiškių k., Daubarų k., Genių k., Kačergiškių k., Klimoniškių k., Kryžin÷s k., Levydonių k., Medviediškių k., Paąžuolių k., Papokš÷s k., Pietuškių k., Sargin÷s k., Staikiškių k., Šiauliškių k., Tintiniškių k., Trečiokiškių k., Zakariškių k.; Suderv÷s seniūnijos Beržiškių k., Bubų k., Dambriškių k., Elniakampio k., Geležių Antakalnių k., Geležių k., Jurkiškių vs., Kasmiškių k., Minčiškių k., Padvarių k., Pylimų k., Purviškių k., Sidaronių k., Šiurmonių k., Užulaukio k., Vabalių k., Vaigeliškių k., Žemagulių k. 58.9 Dūkštų k. (Dūkštų sen.) 58.10 Dūkštų seniūnija, išskyrus 58.8, 58.9 ir 58.11 p. pamin÷tas teritorijas. 58.11 Dūkštų seniūnijos Giesv÷s k., Kazliškių k., Marijoniškių k., Užugiesvių k., V÷lybniškių k., Vydautiškių k.; Maišiagalos seniūnijos Budninkų k., Glatkiškių k., Kiemelių k., Pavilnojo k., Saugūniškių k., Užuliūnio vs. 58.12 Maišiagalos mstl. (Maišiagalos sen.) 58.13 Maišiagalos seniūnijos Antanavo k., Karvio k., Mazūriškių k., Paežerių k. 58.14 Avižienių seniūnijos Aleksandravo k., Aukštadvario k., Ežeraičių k., Laidagalių k., Laukelių k., Markiškių k.; Maišiagalos seniūnijos Dūkštelių k., Gailašių k., Gudelių Plytin÷s vs., Justiniškių vs., Kalikstiškių vs., Kalniškių k., Kreivių k., Masionių vs., Melkio k., Obelin÷s vs., Pagailašių k., Pavydokių k., Skauduliškių k., Tačilavo vs.; Rieš÷s seniūnijos Aleksandrav÷l÷s vs., Mikulionių k., Mykoliškių vs., Raudonbal÷s vs. 58.15 Pikeliškių k. (Rieš÷s sen.) 58.16 Avižienių seniūnijos Aukštųjų Rusokų vs., Galin÷s k., Karabelkų vs., Švedų k.; Maišiagalos seniūnijos Ąžuolyn÷s k., Gudelių k., Kirzin÷s vs.; Rieš÷s seniūnijos Asiūkl÷s vs., Čimbariškių vs., Eitminų k., Gegliškių k., Naujakiemio k., Pamiškių k., Ryliškių vs., Tekliūnų vs., Žudiškių k.; Suderv÷s seniūnijos Grikienių k., Izabelin÷s k., Lauryniškių k., Putiniškių k., Rieš÷s vs. 58.17 Avižienių seniūnijos Bendorių k., Mažosios Rieš÷s vs., Rieš÷s k., Žemųjų Rusokų vs.; Rieš÷s seniūnijos Dvariškių vs., Jadvygiškių k., Kalino k., Marijampolio k., Paežerių k., Paraudondvarių k., Pašilių k., Raudondvario k., Šilin÷s vs., Užugriovio k. 58.18 Rieš÷s seniūnijos Didžiosios Rieš÷s k., Didžiųjų Gulbinų k., Vanagin÷s k. 58.19 Bezdonių seniūnijos Bilkiškių k., Bratoniškių k.; Rieš÷s seniūnijos Avietyn÷s k., Bratoniškių k., Joneikiškių vs., Liubavo k., Palaukin÷s k., Skirgiškių k., Skridų k. 58.20 Bezdonių seniūnijos Ažuner÷s k., Juodeglių k., Liepalotų vs., Meiriškių k., Žvyriškių k.; Nemenčin÷s seniūnijos Karveliškių vs., Kreivalaužių k. 58.21 Bezdonių seniūnijos Laurų k., Liepių k., Miškonių k., Mykolin÷s vs., Pasakiškių k., Sakiškių k., Zamečkavo k. 58.22 Rieš÷s seniūnijos Ažulauk÷s k., Barčialaukio vs., Skapiškių vs. 58.23 Nemenčin÷s seniūnijos Didžiųjų Kabiškių k., Krikščioniškių k., Mažųjų Kabiškių k. 58.24 Nemenčin÷s m. seniūnijos Nemenčin÷s m.; Nemenčin÷s seniūnijos Kukutiškių k., Nemenčin÷s II k. 58.25 Bezdonių seniūnijos Diedelup÷s k., Kreiv÷nų vs., Naujasod÷s k., Pušin÷s k., Skersabalių glž. st., Spragilinių k., Vidugirio k.; Buivydžių seniūnijos Papun÷s k.; Nemenčin÷s seniūnijos Gaukštonių k., Gegužin÷s vs., Krisčiškių k., Piliakalnio k., Poškaičių k., Pučkalaukio k., Raguv÷l÷s vs., Ryšininko k., Stankų vs., Tuščiaulių k., Vilkaraisčio k.; Rieš÷s seniūnijos Baltalaukio k., Čekiškių k., Dambiškių vs., Girialaukio vs., Jauniškių k., Kalniškių k., Karveliškių k., Kermušin÷s k., Kermušiškių k., Kunos k., Medžiūniškių k., Pagirių vs., Sienos vs., Vladiškių vs. 58.26 Nemenčin÷s seniūnijos Akavitų k., Aliniškių k., Andrioniškių k., Ažubalių vs., Bališkių vs., Barliškių k., Barūn÷lių k., Bevirš÷s vs., Dailid÷nų k., Dailidiškių k., Dasionių k., Gailiūniškių k., Garniškių k., Grabiškių k., Gudoniškių vs., Jankeliūnų k., Jankūniškių k., Kabelių k., Kalnabridžių k., Kalnuot÷s I k., Kalnuot÷s II k., Kalnuot÷s IV k., Kalnuot÷s V k., Kanciškių k., Liubeliškių k., Liucionių k., Malūno vs., Martišiūnų k., Madžiul÷niškių k., Medžialaukio vs., M÷lenių k., Miškin÷lių k., Miškinių k., Mūrin÷s k., Naružlionių k., Naujas÷džio vs.,
27 Naujašinkio k., Pailg÷s k., Pakraugl÷s vs., Panemenčio vs., Petkeliškių k., Plytin÷s k., Prūdeliškių vs., Prušin÷s k., Pukliškių k., Puodžiūnų k., Pupiniškių k., Ragūnų k., Raudondvario k., Raudon÷s k., R÷vos k., R÷žių k., Ružiškių k., Sabalių k., Santakos k., Sirvydiškių k., Sliesoriškių k., Smoliarn÷s vs., Strapos vs., Stripūnų k., Un÷niškių k., Zatišiaus vs., Žarniškių vs., Žukonių k.; Sužionių seniūnijos Aleksandriškių vs., Čižišk÷s k., Jusin÷s vs., Kamšiškių vs., Maciūnų vs., Pajusin÷s k., Pakryž÷s k., Pašongalio vs., Pazalies÷s vs., Raistelio vs., Totor÷nų k., Užupio vs., V÷g÷lyn÷s k. 58.27 Veriškių k. (Sužionių sen.) 58.28 Eitminiškių k. (Nemenčin÷s sen.) 58.29 Paberž÷s k. (Paberž÷s sen.) 58.30 Nemenčin÷s seniūnijos Kalnuot÷s VII k., Liepalotų k., Radivoniškių k., Šarkiškių k., Voskonių k.; Paberž÷s seniūnijos Adomaičių k., Akmen÷l÷s k., Gudoniškių k., Miškinių k., Paežerių k., Pajūn÷lių k., Pavarpių k., Senkų k., Toleikių k., Tumonių k., Varniškių k.; Sužionių seniūnija, išskyrus 58.26, 58.27, 58.31, 58.34 ir 58.35 p. pamin÷tas teritorijas. 58.31 Paberž÷s seniūnijos Dirmeitų k., Gaukeliškių k., Gaveikių k., Pervainiškių k., Raguvos k., Ratališkių k., Sidabrių k., Šiulpiškių k., Vaitkūnų k., Vilniškių k.; Sužionių seniūnijos Ankštos k., Bildūnų k., Dumbl÷s k., Dvailinių k., Garšviškių k., Greičiūniškių k., Jon÷nų k., Kaidon÷lių k., Karneliškių k., Lasūniškių k., Levonių k., Lygialaukio k., Lukštyn÷s k., Našiūnų k., Padubių k., Pečiūrų k., Puziriškių k., Rakšonių k., Siaurukų k., Skindariškių k., Sniegių k., Stakariškių vs., Stankų k., Šešelgiškių k., Unguriškių k. 58.32 Glitiškių k. (Paberž÷s sen.) 58.33 Visalauk÷s I k. (Paberž÷s sen.) 58.34 Sužionių k. (Sužionių sen.) 58.35 Skirl÷nų k. (Sužionių sen.) 58.36 Nemenčin÷s seniūnijos Karklin÷s k., Rudausių k., Skl÷riškių k. 58.37 Buivydžių seniūnija, išskyrus 58.25 ir 58.38 p. pamin÷tas teritorijas; Lavoriškių seniūnijos Alponišk÷s vs., Avietyn÷s k., Bagdoniškių vs., Beržyt÷s k., Bildžių k., Bogudienkų vs., Červiškių k., Dekaniškių k., Dembinos k., Grigiškių vs., Jurzdikos vs., Karoliškių k., Kirtimų k., Lobinių k., Lokin÷s k., Mandutiškių k., Paežerių vs., Puntuzų k., Putinų k., Skynimų k., Šalkiškių k., Vilkabrasčio vs., Vyžiškių k. 58.38 Buivydžių I k. (Buivydžių sen.) 58.39 Bezdonių seniūnija, išskyrus 58.19, 58. 20, 58.21, 58.25, 58.40 ir 58.41 p. pamin÷tas teritorijas; Mickūnų seniūnijos Rokantų k., Sankelių k.; Nemenčin÷s seniūnijos Gamern÷s vs. 58.40 Bezdonių seniūnijos Bezdonių k., Bezdonių mstl. 58.41 Bezdonių seniūnijos Šeškučių k., Tapelių k. 58.42 Čekoniškių k. (Zujunų sen.) 58.43 Mostiškių k. (Lavoriškių sen.) 58.44 Mickūnų seniūnijos Dievoniškių k., Egliškių k., Gailiūnų k., Galgių k., Kair÷nų k., Ližiškių k., Paliuliškių k. 58.45 Mickūnų seniūnijos Darželių k., Gaidūnų k., Lytos k., Mažeikių k., Mickūnų glž. st., Mickūnų mstl., Naujakiemio k. 58.46 Kalvelių seniūnijos Paken÷s glž. st., Paken÷s k., Žv÷ryno vs.; Lavoriškių seniūnijos Beržininkų k., Budreliškių k., Bukiškių k., Liesiškių k., Mažiulių k., Pauliukiškių k., Pečiulin÷s vs., Saidotiškių k., Slabados k.; Mickūnų seniūnija, išskyrus 58.39, 58.44, 58.45, 58.48 ir 58.53 p. pamin÷tas teritorijas. 58.47 Lavoriškių seniūnijos Fermos k., Lavoriškių k. 58.48 Šatrininkų seniūnijos Aukštųjų Karkl÷nų k., Didžiųjų Karkl÷nų k., Karkl÷nų k., Popielų k., Pupelių k., Šatrininkų k., Šiaudin÷s vs., Užupio Karkl÷nų k., V÷liučionių k., Žemųjų Karkl÷nų k.; Mickūnų seniūnijos Viktariškių k.; Nem÷žio seniūnijos Akmenyt÷s k., Didžiasalio k. 58.49 Šatrininkų seniūnijos Grigaičių k., Rokantiškių k.; Nem÷žio seniūnijos Pakalniškių k. 58.50 Nem÷žio seniūnijos Ašmenos Kelio k., Daržininkų k., Klonių k., Kuprioniškių k., Murlin÷s k., Nem÷žio k., Paliepių k., Stankutiškių k., Talkotiškių k.
28 58.51 Nem÷žio seniūnijos Ąžuolin÷s k., Katilių k., Liepiškių k., Liepynų k., Mikutiškių k., Motiejiškių k., Paliepiukų k., Šiaudin÷s k.; Rudaminos seniūnijos Jarmališkių k., Mariniškių k., Papiškių k., Rusinų k., Skrabin÷s k. 58.52 Skaidiškių k. (Nem÷žio sen.) 58.53 Kalvelių seniūnijos Špokin÷s vs.; Mickūnų seniūnijos Muknos k., Parūdupių k., Plotų k., Sadūniškių k., Skaisterių k., Vališkių k.; Šatrininkų seniūnijos Ivoniškių k., Juodalaukio k., Kalniškių k., Užupių k., Verbuškių k.; Rukainių seniūnijos Ašmen÷l÷s k., Balelių k., Dvarykščių k., Kijonių k., Naujas÷džių k., Pajuodžių k. 58.54 Rukainių k. (Rukainių sen.) 58.55 Kalvelių seniūnija, išskyrus 58.46, 58.53, 58.56, 58.57, 58.58 ir 58.59 p. pamin÷tas teritorijas; Lavoriškių seniūnija, išskyrus 58.37, 58.43, 58.46 ir 58.47 p. pamin÷tas teritorijas; Medininkų seniūnijos Kuosin÷s I k., Kuosin÷s II k., Kuosin÷s III k., Slabadkos k. 58.56 Kalvelių seniūnijos Kenos k., Santakų k. 58.57 Kalvelių seniūnijos Kalvelių k., Kenos glž. st. 58.58 Šumsko mstl. (Kalvelių sen.) 58.59 Kalvelių seniūnijos Rop÷nų k.; Rukainių seniūnijos Bruškiškių k., Čepurniškių k., Gudžių k., Kryžkelio k., Mūrininkų k., Padvarninkų k., Pasvir÷s k., Pavaičio vs., Rūdyn÷s k., Šinkalaukio k., Tribilų k. 58.60 Žemait÷lių k. (Rukainių sen.) 58.61 Medininkų seniūnijos Bikišk÷s k., Medininkų k., Pilkapių k. 58.62 Marijampolio seniūnijos Raguv÷l÷s k.; Medininkų seniūnija, išskyrus 58.55, 58.61 ir 58.72 p. pamin÷tas teritorijas; Rukainių seniūnijos Katutiškių k., Senasalio k. 58.63 Marijampolio seniūnijos Bagušių k., Rakonių k. 58.64 Marijampolio seniūnijos Mikalin÷s k., Naujųjų Piktakonių k., Užup÷nų k.; Rudaminos seniūnijos Antupių k., Ček÷nų k., Daub÷nų k., Dukelių k., Gegužin÷s vs., Katkų k., Lokių k., Naujakiemio k., Pakalnių k., Petešos k., Sakalninkų k., Samalauk÷s k., Šveicarų k., Totoriškių k.; Rukainių seniūnijos Bareikiškių k., Mykoliškių k., Pakalnių k., Užudvario k. 58.65 Nem÷žio seniūnijos Pagrūšio k.; Rudaminos seniūnijos Akalot÷s k., Parapijoniškių k., Rudaminos k. 58.66 Juodšilių seniūnijos Baraškų k., Juodšilių k., Kinelių vs., Miškinių k.; Nem÷žio seniūnijos Katiliškių vs.; Rudaminos seniūnijos Barkiškių k., Kalviškių k., Kinelių vs., Nem÷ž÷l÷s k. 58.67 Juodšilių seniūnijos Dusin÷nų k., Kelmyt÷s vs., Prūdiškių k., Rodos k., Šiaudin÷s k., Valčiūnų k.; Marijampolio seniūnijos Kalvelių k., Parudaminio k., Slabados k.; Rudaminos seniūnijos Pyšnos vs., Totorin÷s k. 58.68 Pagirių seniūnija, išskyrus 58.69, 58.70 ir 58.71 p. pamin÷tas teritorijas. 58.69 Pagirių seniūnijos Baltosios Vok÷s k., Pagirių k., Vaidotų k. 58.70 Keturiasdešimt Totorių k. (Pagirių sen.) 58.71 Marijampolio seniūnija, išskyrus 58.62, 58.63, 58.64, 58.67, 58.72 ir 58.73 p. pamin÷tas teritorijas; Pagirių seniūnijos Didžialaukio k., Dvaro k., Mikašiūnų k., Papiškių k., Vairos k. 58.72 Marijampolio seniūnijos Akmeniškių k.; Medininkų seniūnijos Andreliškių vs., Dvarčių k., Juozapin÷s k.; Rukainių seniūnija, išskyrus 58.53, 58.54, 58.59, 58.60, 58.62, 58.64 ir 58.73 p. pamin÷tas teritorijas. 58.73 Marijampolio seniūnijos Piktakonių k., Užuglobio k.; Rukainių seniūnijos Benediktiškių k., Jukš÷nų k., Juodiškių k., Kenos k., Lukšin÷s k., Pavalkių k., Tiltelių k., Užuken÷s k., Zatišiaus k. 58.74 Maišiagalos seniūnijos Daučionių k., Daučioniukų k., Eiliokiškių k., Giedraitiškių k., Juškonių k., Karklyn÷s k., Kartaniškių k., Kramniškių k., Lutiškių vs., Pašurn÷s k., Skrud÷nų k., Tarailiškių k., Užukarviškių k.; Nemenčin÷s seniūnijos Bernotų k., Eglin÷s vs., Gajuvkos vs., Garnapališkių k., Girijos k., Grąžtelių k., Juodežerių k., Novosadų k., Purnušk÷lių k., Purnuškių k., Radžiulių k., Vainiškių k.; Paberž÷s seniūnijos Alksnin÷s vs., Babriškių k., Ereliškių k., Girniškių k., Gudamedžio k., Januvkos k., Margeliškių vs., Petručių k., Šernų k.
29 58.75 Nemenčin÷s seniūnijos Maskoliškių k., Meškonių k., Mileikių k., Šliaumiškių vs.; Paberž÷s seniūnija, išskyrus 58.29, 58.30, 58.31, 58.32, 58.33, 58.74 ir 58.76 p. pamin÷tas teritorijas. 58.76 Paberž÷s seniūnijos Agrastin÷s vs., Akmenos k., Avietyn÷s k., Bačiulių vs., Baron÷lių vs., Burkilos k., Gegužiškių k., Gruodžių k., Gudoniškių k., Jokūbonių k., Juodonių k., Kadariškių vs., Kaniūkų k., Ličiūnų k., Linkainių k., Liutikos k., Lovių k., Maseliškių k., Medynų k., Momakalnio k., Nakštiškių k., Nakštiškių Petriškių k., Nevardų k., Obelyn÷s vs., Pajonišk÷s vs., Paraisčių k., Pauolios k., Perūnų vs., Petriškių k., Pociūnų k., Pogroniškių k., Pulimo vs., Pustiltos k., Raudon÷s k., Rudokų k., Rūdupių k., Ružampolio vs., Santakos k., Smaguriškių k., Smilgių k., Smilgyn÷s k., Spieglių k., Spreinių k., Stališkių k., Stanisloviškių vs., Šluiniškių k., Versmin÷s k., Vibrantiškių k., Vilkiškių k., Vitkų k., Vyžūniškių k., Žagarin÷s k., Ž÷kiškių k., Žilviškių k. 58.77 Suderv÷s seniūnijos Suderv÷s k., Užuežer÷s k. 58.78 Rieš÷s seniūnijos Bielazariškių k., Justiniškių vs., Miškadvario vs., Miškinių k., Naujienos vs., Nemenčin÷l÷s k., Papikeliškių k., Petručų vs., Pranciškonių vs., Purnuškių k., Skatelių vs., Stadališkių k., Šaltoniškių k., Tarpežer÷s k., Tarpučių vs., Užuežer÷s k., Vabališkių vs., Varniškių k., Verbiškių k., Žalesos k. 58.79 Šatrininkų seniūnijos Dobromisl÷s k., Kapitulščiznos k., Kyviškių k.; Mickūnų seniūnijos Kyviškių glž. st. 58.80 Rukainių seniūnijos Akmen÷s k., Kūlių k., Savičiūnų k., Svironių vs. 58.81 Marijampolio k. (Marijampolio sen.) 4.3.3. Trumpas zonų suskirstymo praktinis paaiškinimas Savivaldybių teritorijų zonavimas vertingumo požiūriu atliktas vadovaujantis žem÷s rinkos duomenimis, taip pat atsižvelgiant į žem÷s sklypų savininkų pareikštas pastabas pirmo žem÷s masinio vertinimo rezultatų viešo svarstymo metu, savivaldybių, seniūnijų ir žem÷s reformos specialistų pastabas, pasiūlymus ir nurodymus, pateiktus raštų forma verčių žem÷lapių bei verčių bendro aptarimo metu. Vilniaus rajono savivaldyb÷je atlikta 1 aro (1 ha) žem÷s sklypų kainų analiz÷ pagal tvarką, aprašytą 3.3.1. ataskaitos poskyryje. Iš viso sudarytos 81 verčių zona. 58.1 zona – Antežerių, Buivydiškių, Gineitiškių, Pašilaičių, Zujūnų, Avižienių, Gilužių, Tarand÷s gyvenviet÷s – prestižin÷s Vilniaus r. sav. gyvenviet÷s su susiformavusia infrastruktūra, užstatytos prabangiais buvusių Vilniaus miesto gyventojų gyvenamaisiais namais. Dauguma šios zonos gyventojų dirba įstaigose, pramon÷s įmon÷se, paslaugų sferoje Vilniaus mieste. Nekilnojamasis turtas šioje zonoje turi nemažą paklausą, tod÷l ir jo kainos vienos aukščiausių Vilniaus r. sav. ir tokios tur÷tų išlikti ateityje. 58.2 zona – nedidel÷, taip pat brangi Vilniaus r. sav. teritorija: Dvarykščiai, Gudeliai, Raišiai, Salot÷, Vilkelišk÷s, įsiterpusi į Vilniaus miesto teritoriją, privačiais naujos ir senesn÷s statybos gyvenamaisiais namais užstatytos gyvenviet÷s ir kaimai. Nekilnojamojo turto kainos šioje zonoje irgi aukštos bei panašios kaip 58.1 zonoje esančių gyvenviečių. 58.3 58.4 zonos – Zujūnų seniūnijos gyvenviet÷s: Girulių, Griovių, Karveliškių., Naujakiemio, Smiglių, Užlandžių., Vaičiūniškių, Vaivadiškių, Platiniškių, Papiškių, Kriaučiūnų, Balandiškių, Geležių ir kitos. Tai perspektyvios nekilnojamojo turto požiūriu Vilniaus rajono savivaldyb÷s Zujūnų seniūnijos gyvenviet÷s, išsid÷sčiusios aplink Vilniaus miesto Pilait÷s seniūniją bei užstatytos senesn÷s ir naujesn÷s statybos individualiais gyvenamaisiais namais, kuriose, miestui plečiantis, tiek žem÷s sklypai, tiek pastatai – paklausūs. 58.5, 58.6, 58.16 ir 58.42 zonos – Suderv÷s ir Avižienių seniūnijų gyvenviet÷s, iš kurių populiariausios: Vydautiškių, Čekoniškių, Švedų, Lindiniškių, Užubalių, Pikutiškių Aukštųjų Rusokų ir kitos, išsid÷sčiusios šalia brangiausių NT požiūriu Vilniaus r. sav. teritorijų. Šių vietovių gyventojai dirba Vilniaus mieste. Gyvenamos paskirties NT požiūriu tai taipogi perspektyvi ir populiari teritorija, kurioje nekilnojamojo turto kainos tik šiek tiek žemesn÷s nei 58.3 ir 58.4 verčių zonų. Vilniaus miestui plečiantis rytų kryptimi, šiose zonose esančios teritorijos taip pat buvo urbanizuojamos, tod÷l ir NT kainos šioje zonoje išliko nemažos. 58.7, 58.8, 58.9, 58.11, 58.12, 58.13 ir 58.77 zonos – Suderv÷s, Dūkštų bei Maišiagalos seniūnijų gyvenviet÷s: Rastin÷nų, Dūkštų, Suderv÷s, Geležių, Maišiagalos miestelis, Pylimo, Pavilnojo, Karvio ir
30 kiti, nutolę apie 30 km atstumu nuo Vilniaus miesto. Tai didesni Vilniaus rajono kaimai, kurie d÷l didesnio gyventojų skaičiaus ir minimalios infrastruktūros savo nekilnojamojo turto kainomis skiriasi nuo aplinkinių kaimų ir gyvenviečių. Pagrindin÷s žem÷s ūkio produktų gamybos apimtys pagaminamos sodybiniuose ir ūkininkų ūkiuose. Dauguma zonos gyventojų verčiasi žemdirbyste, gyvulininkyste ir smulkia prekyba. Tai teritorijos, užstatytos mediniais ir plytų mūro senesniais gyvenamaisiais namais. 58.10 zona – atokiausiai į vakarus nuo Vilniaus miesto nutolusi Vilniaus r. sav. teritorija: Dūkštų ir Maišiagalos seniūnijose išsid÷stę kaimai ir viens÷džiai. Tai teritorija, kurioje dominuoja miškai ir nedideli kaimai, su vyraujančiais senais mediniais individualiais gyvenamaisiais namais, viens÷džiai su nedideliais žem÷s ūkio paskirties žem÷s sklypais. Pramon÷s bei komercijos objektų šioje zonoje n÷ra (smulkios parduotuv÷s pagrinde įrengtos gyvenamuosiuose namuose), gyventojų užimtumas sutelktas nedideliuose žem÷s ūkiuose. D÷l išvardintų aplinkybių šioje zonoje vyrauja sąlyginai nedidel÷s Vilniaus rajono savivaldyb÷s nekilnojamojo turto kainos (išskyrus nekilnojamąjį turtą, esantį prie vandens telkinių). 58.14 ir 58.78 zonos – Avižienių, Suderv÷s, Rieš÷s, Maišiagalos seniūnijų nedidel÷s naujos gyvenviet÷s bei senesni kaimai, su vyraujančiais žem÷s ūkio paskirties žem÷s sklypais. Ši Vilniaus r. sav. teritorija d÷l savo lokalizacijos: išsid÷sčiusi aplink Ukmerg÷s ir Mol÷tų automagistrales bei Vilniaus miesto pl÷trai vystantis šia kryptimi, gyvenamosios paskirties NT požiūriu – perspektyvi bei populiari, kurioje nekilnojamojo turto kainos šiek tiek žemesn÷s nei 58.16 zonoje. Šiose zonose esančios vietov÷s buvo palaipsniui urbanizuojamos (keičiama žem÷s sklypų paskirtis, įrengin÷jama infrastruktūra), tod÷l ir NT kainos šioje zonoje – nemažos. 58.15, 58.22, 58.23, 58.24, 58. 27, 58.28, 58.29, 58.32, 58.33, 58.34, 58.35, 58.36 ir 58.40 zonos – Nemenčin÷, Pikelišk÷s, Ąžulauk÷s, Didžiosios Kabišk÷s, Visalauk÷, Siužionys, Verišk÷s, Paberž÷, Skirl÷nai, Rudausiai, Glitišk÷s, Bezdonys, Eitminišk÷s – dideli kaimai ir miesteliai, seniūnijų centrai, nutolę iki 30 40 km atstumu nuo Vilniaus miesto šiaur÷s kryptimi. Šiose zonose yra įvairios paskirties nekilnojamojo turto objektų: vykdoma gamybin÷, socialin÷, paslaugų ir komercin÷ veikla. Dauguma zonų gyventojų verčiasi žemdirbyste, gyvulininkyste ir smulkia prekyba. Tai teritorijos, užstatytos senais ir naujais gyvenamaisiais namais, yra sovietiniais laikais statytų daugiabučių gyvenamųjų namų, kurie d÷l susiformavusios infrastruktūros bei palyginti neblogo susisiekimo su Vilniaus miestu, skiriasi aukštesn÷mis nekilnojamojo turto kainomis nuo kitų gretimų zonų. 58.17 ir 58.19 zona – Avižienių ir Rieš÷s seniūnijose esantys Vilniaus r. sav. kaimai ir gyvenviet÷s, besiribojantys su Vilniaus miesto šiaurine riba bei Bratoniškių k., esantis Bezdonių seniūnijoje. Tai perspektyvios nekilnojamojo turto požiūriu Vilniaus rajono savivaldyb÷s gyvenviet÷s, kuriose, miestui plečiantis, tiek žem÷s sklypai, tiek pastatai neseniai tur÷jo nemažą paklausą. Zonose yra įvairios paskirties nekilnojamojo turto objektų: vykdoma gamybin÷, socialin÷, paslaugų ir komercin÷ veikla, nemaža dalis gyventojų dirba Vilniaus mieste. Tai sparčiai urbanizuojamos teritorijos, užstatytos senais ir naujais mediniais bei plytų mūro individualiais gyvenamaisiais namais su 10 60 arų ploto žem÷s sklypais. Į šią zoną patenka Rieš÷s kaimas (58.17) – tai populiari ir paklausi gyvenviet÷ prie Rieš÷s upelio, užstatyta senesn÷s ir naujos statybos individualiais gyvenamaisiais namais. NT šiose teritorijose buvo paklausus ir tokios tendencijos tur÷tų išlikti ateityje. 57.18 zona – Rieš÷s seniūnijoje esančios Vanagin÷s, Didžiųjų Gulbinų ir Didžiosios Rieš÷s gyvenviet÷s viena brangiausių Vilniaus r. sav. teritorijų, išsid÷sčiusi šalia Mol÷tų plento bei besiribojanti su Vilniaus miesto riba. Tai Vilniaus r. sav. gyvenviet÷s su susiformavusia infrastruktūra, užstatytos prabangiais senesn÷s ir naujesn÷s statybos individualiais gyvenamaisiais namais. Šios zonos gyventojai dirba įstaigose, pramon÷s įmon÷se, paslaugų sferoje Vilniaus mieste. Nekilnojamasis turtas šioje zonoje turi paklausą, tod÷l ir jo kainos gana aukštos Vilniaus r. sav. ir tokios tūr÷tų išlikti ateityje. 58.20, 58.21 ir 58.41 zonos – nedideli Bezdonių seniūnijos kaimai, besiribojantys su Vilniaus miesto riba, išsid÷stę miškingose, ramiose vietov÷se, tod÷l paklausios gyvenamųjų namų statybai. NT kainos šiose zonose – nemažos ir tokios tendencijos tur÷tų išlikti ateityje. 58.25 ir 58.39 zonos – Bezdonių, Nemenčin÷s ir Mickūnų seniūnijose išsid÷stę senesn÷s ir naujesn÷s statybos individualiais gyvenamaisiais namais užstatyti kaimai ir gyvenviet÷s, iš kurių didesni ir populiaresni yra: Gaukštonys, Tuščiaulių ir kiti. Į šią zoną patenka pagrindiniai Vilniaus rajono savivaldyb÷s miškų masyvai: Nemenčin÷s ir Bezdonių miškai. Dauguma šių zonų gyventojų verčiasi
31 žemdirbyste, gyvulininkyste ir smulkia prekyba. Nekilnojamojo turto požiūriu šios verčių zonos taipogi tur÷tų išlikti perspektyvios ateityje. 58.26 ir 58.74 zonos – gana nemaža Vilniaus r. sav. teritorija: Maišiagalos, Nemenčin÷s, Paberž÷s ir Siužionių seniūnijų kaimai, išsid÷stę centrin÷je savivaldyb÷s dalyje. Tai teritorijos, kuriose dominuoja miškai ir nedideli kaimai, su vyraujančiais senais mediniais individualiais gyvenamaisiais namais, viens÷džiai su nedideliais žem÷s ūkio paskirties žem÷s sklypais. Pramon÷s bei komercijos objektų šioje zonoje n÷ra (smulkios parduotuv÷s pagrinde įrengtos gyvenamuosiuose namuose), gyventojų užimtumas sutelktas nedideliuose žem÷s ūkiuose. D÷l išvardintų aplinkybių šioje zonoje vyrauja vidutin÷s Vilniaus rajono savivaldyb÷s nekilnojamojo turto kainos (išskyrus nekilnojamąjį turtą, esantį prie vandens telkinių). 58.30, 58.31, 58.75 ir 58.76 zonos – teritorija, išsid÷sčiusi šiaurin÷je Vilniaus r. sav dalyje, kurioje dominuoja miškai ir nedideli kaimai, su vyraujančiais senais mediniais individualiais gyvenamaisiais namais, viens÷džiai su nedideliais žem÷s ūkio paskirties žem÷s sklypais. Pramon÷s bei komercijos objektų šioje zonoje n÷ra (smulkios parduotuv÷s pagrinde įrengtos gyvenamuosiuose namuose), gyventojų užimtumas sutelktas nedideliuose žem÷s ūkiuose. D÷l išvardintų aplinkybių šioje zonoje vyrauja neaukštos Vilniaus rajono savivaldyb÷s nekilnojamojo turto kainos (išskyrus nekilnojamąjį turtą, esantį prie vandens telkinių). 58.38, 58.43, 58.47, 58.56, 58.57, 58.58, 58.60, 58.61, 58.63 ir 58.80 zonos – Buivydžių I, Mostiškių, Lavoriškių, Kalvelių, Savičiūnų, Šumsko, Žemait÷lių, Medininkų, Rakonių – dideli kaimai ir miesteliai, seniūnijų centrai, nutolę iki 40 km atstumu nuo Vilniaus miesto pietų ir rytų kryptimi. Šiose zonose yra įvairios paskirties nekilnojamojo turto objektų: vykdoma gamybin÷, socialin÷, paslaugų ir komercin÷ veikla. Dauguma zonų gyventojų verčiasi žemdirbyste, gyvulininkyste ir smulkia prekyba. Tai teritorijos, užstatytos senais ir naujais gyvenamaisiais namais, yra sovietiniais laikais statytų daugiabučių gyvenamųjų namų, kurie d÷l susiformavusios infrastruktūros bei neblogo susisiekimo su Vilniaus miestu, skiriasi aukštesn÷mis nekilnojamojo turto kainomis nuo kitų gretimų zonų. 58.44, 58.48, 58.49, 58.50, 58.66, 58.69 ir 58.70 zonos – prie rytin÷s ir pietin÷s Vilniaus miesto ribos esančios teritorijos. Tai perspektyvios nekilnojamojo turto požiūriu Vilniaus r. sav. savivaldyb÷s gyvenviet÷s, kuriose, miestui plečiantis, tiek žem÷s sklypai, tiek pastatai buvo paklausūs. Zonose yra įvairios paskirties nekilnojamojo turto objektų: vykdoma gamybin÷, socialin÷, paslaugų ir komercin÷ veikla, nemaža dalis gyventojų dirba Vilniaus mieste. Tai teritorijos, užstatytos senais ir naujais gyvenamaisiais namais, kurie d÷l susiformavusios infrastruktūros bei neblogo susisiekimo su Vilniaus miestu, skiriasi aukštesn÷mis nekilnojamojo turto kainomis nuo kitų gretimų zonų. 58.45, 58.51, 58.52, 58.54, 58.65, 58.67, 58.79 ir 58.81 zonos – Mickūnai, Skaidišk÷s, Rukainiai, Rukainiai, Rudamina, Marijampolis dideli kaimai ir miesteliai, seniūnijų centrai, nutolę iki 30 km atstumu nuo Vilniaus miesto pietų kryptimi. Šiose zonose yra įvairios paskirties nekilnojamojo turto objektų: vykdoma gamybin÷, socialin÷, paslaugų ir komercin÷ veikla. Dauguma zonų gyventojų verčiasi žemdirbyste, gyvulininkyste ir smulkia prekyba. Tai teritorijos, užstatytos senais ir naujais gyvenamaisiais namais, yra sovietiniais laikais statytų daugiabučių gyvenamųjų namų, kurie d÷l susiformavusios infrastruktūros bei neblogo susisiekimo su Vilniaus miestu, skiriasi aukštesn÷mis nekilnojamojo turto kainomis nuo kitų gretimų zonų. 58.46, 58.53, 58.59, 58.64, 58.68, 58.71, 58.72 ir 58.73 zonos – didel÷ Vilniaus r. sav. teritorija, išsid÷sčiusi pietrytin÷je bei pietin÷je savivaldyb÷s dalyje, kurioje dominuoja miškai ir nedideli kaimai, su vyraujančiais senais mediniais individualiais gyvenamaisiais namais, viens÷džiai su nedideliais žem÷s ūkio paskirties žem÷s sklypais. Pramon÷s bei komercijos objektų šioje zonoje n÷ra, gyventojų užimtumas sutelktas nedideliuose žem÷s ūkiuose. D÷l išvardintų aplinkybių šioje zonoje vyrauja vidutin÷s Vilniaus rajono savivaldyb÷s nekilnojamojo turto kainos (išskyrus nekilnojamąjį turtą, esantį prie vandens telkinių). 58.37, 58.55, 58.62 zonos – likusi pietin÷ ir rytin÷ Vilniaus rajono savivaldyb÷s dalis, besiribojanti su Švenčionių, Šalčininkų rajonu bei valstybine siena – Baltarusijos Respublika. Šioje teritorijoje yra nemažai Vilniaus rajono sodų bendrijų, dominuoja miškų masyvai, žem÷s ūkio paskirties sklypai, privačiais gyvenamaisiais namais užstatyti kaimai ir gyvenviet÷s. Pagrindin÷s žem÷s ūkio produktų gamybos apimtys pagaminamos sodybiniuose ir ūkininkų ūkiuose. Dauguma zonos gyventojų verčiasi
32 žemdirbyste, gyvulininkyste ir smulkia prekyba. D÷l valstyb÷s sienos įtakos (muitin÷s terminalai) bei d÷l išvardintų aplinkybių nekilnojamojo turto kainos logistikos objektų statybai – perspektyvios. 4.4. Rinkos duomenų ir vertinimo modelių statistinis įvertinimas, rinkos modeliavimo ir ekspertinio vertinimo būdai 4.4.1. Statistinių rodiklių apibūdinimas Modeliams sudaryti naudojami patikimi rinkos duomenys. Rinkos duomenų ir jų pagrindu sudarytų masinio vertinimo modelių patikimumui įvertinti panaudojama statistika. Kokia statistika ir kokie jos rodikliai panaudoti ir kokios jų reikšm÷s, trumpai apžvelgsime šiame skyriuje. 1 n Aritmetinis vidurkis – reikšmių aritmetinis vidurkis S = ∑ Si . n i=1 Mediana – sutvarkyto did÷jimo tvarka rinkinio vidurinių reikšmių aritmetinis vidurkis, kai rinkinio elementų skaičius lyginis; vidurin÷ reikšm÷, kai rinkinio elementų skaičius nelyginis. Moda – dažniausia aptinkama reikšm÷. Moda yra nevienareikšmis dydis. Ją patogu rasti histogramos pagalba . Dispersija apibūdina elementų galimų reikšmių išsisklaidymo apie vidurkį laipsnį; n 1 2 DX = ∑(Si − S) . F ja VAR n i=1 Vidutinis kvadratinis nuokrypis SX = DX parodo reikšmių (kainų) išsibarstymo apie vidurkį laipsnį. Kuo jis mažesnis, tuo aritmetinis vidurkis geriau atspindi visumą. ( σ (x) = σ 2 (x) )
2 ^ ∑ Si − S i Standartinis nuokrypis SEE = parodo faktinių pardavimo kainų nukrypimo n − p −1 dydį nuo prognozuojamų. Kuo jis mažesnis, tuo aritmetinis vidurkis geriau atspindi visumą. Ši paklaida gaunama pinigine išraiška. Kuo objekto parametrai artimesni tipin÷ms charakteristikoms, t. y. artimesni vidutinei reikšmei, tuo mažesn÷ vidutin÷ kvadratin÷ paklaida ir prognozuojamos vert÷s pasitik÷jimo intervalas. Apie 70 proc. (du trečdaliai) visų reikšmių įeina į intervalą S ± SX , ir apie 95 proc. Į 2 SX , o 3SX apima beveik visas, apie 99,74 proc. reikšmių. 1 n Absoliutus (vidutinis) nuokrypis AX = ∑| Si − S | parodo reikšmių nuokrypį nuo vidurkio. n i=1 Koreliacin÷ analiz÷ rodo, kiek yra reikšmingas ryšys tarp dviejų arba daugiau statistiškai vienas su kitu susietų faktorių. Jipadeda nuspręsti, ar nagrin÷jamas faktorius, nustatant vertę, yra reikšmingas, ar į jį galima nekreipti d÷mesio. Koreliacija (koreliacinis ryšys) – ar yra ryšys tarp požymių, kokia jo kryptis ir stiprumas. Jei dydžiai koreliuoti, jie priklausomi, t. y. vieno buvimas (nebuvimas) daro įtaką kitam; kai nepriklausomi – nekoreliuoti. Koreliacijos koeficientas parodo nagrin÷jamų požymių tiesinę priklausomybę. −1 ≤ r(x, y) ≤ 1. Kai koeficientas arti 0, priklausomyb÷s n÷ra ar ji ne linijin÷. n ∑(Si − S)(Z i − Z) r(S, Z) = i=1 n N ∑(Si − S)∑(Z i − Z) i=1 i=1 Normalinis pasiskirstymas – „ tvarkingas“ (homogeniškas, stochastinis) duomenų pasiskirstymas apie aritmetinį vidurkį, kai atskirų duomenų nukrypimas nuo vidurkio yra atsitiktinis. Normalinį pasiskirstymą aiškiai apibr÷žia vidurkis ir standartinis (kvadratinis) nuokrypis.
33 Regresin÷ analiz÷ leidžia apibr÷žti santykį tarp dviejų vienas nuo kito priklausomų faktorių taip, kad žinant vieno faktoriaus reikšmę, kito faktoriaus reikšmę galima nusakyti su tam tikra tikimybe. Regresin÷ analiz÷ yra būdas nustatyti funkciją taip, kad atstumų kvadratas nuo funkcijos iki atrinktos duomenų aib÷s būtų minimalus. Porin÷s regresijos lygtis – jei nagrin÷jamas ryšys tarp dviejų požymių. Daugianar÷ regresijos lygtis – kai lygtimi išreiškiama kelių veiksnių įtaka. Sudarant regresijos lygtį, neesminių priežasčių įtaka atmetama, tod÷l koreliacinis ryšys „virsta“ funkciniu. Regresijos lygtys dažniausia būna tiesin÷s, parabolin÷s, hiperbolin÷s, laipsnin÷s ar rodiklin÷s, koeficientai randami iš 2 ∑(S − S x ) → min , kur S – faktin÷ rezultato požymio reikšm÷, S x teorin÷ reikšm÷, išreiškianti veiksnio x įtaką. Stjudento kriterijus (pasiskirstymas) t – parodo kintamojo įtaką priklausomam kintamajam lygtyje. Kuo Stjudento kriterijus didesnis, tuo svarbesnis lygtyje nepriklausomas kintamasis. Pavyzdžiui, kintamasis gali stipriai koreliuoti su pardavimo kaina, bet jis prognozavimui netinkamas. Tą netinkamumą ir parodo Stjudento kriterijus. Stjudento kriterijaus reikšm÷ pasirinktam pasikliovimo laipsniui randama lentel÷se (pateikiamos statistiniuose vadov÷liuose). Fišerio kriterijus F= t 2 , taip kaip ir Stjudento, naudojamas vieno ar kito regresijos kintamojo reikšmingumui nustatyti (paprastai turi būti F>4, tuomet laikoma, kad kintamojo ind÷lis į lygtį yra reikšmingas) Beta koeficientai išreiškia atskirų kintamųjų reikšmingumą vienas kito atžvilgiu; jų ryšį lygtyje (juos normuoja). Modelio apibr÷žtumo (determinacijos) koeficientas R2 nurodo, koks pardavimo kainų pasiskirstymo procentas yra paaiškinamas regresijos modeliu. Jis apskaičiuojamas pagal formulę: 2 ^ − ∑S i − S 2 R = 2 , − ∑Si − S kur Ŝi, modelio pagalba nustatyta kaina. Kadangi modelis gali būti sudarytas iš daugelio kintamųjų, X, formul÷ yra koreguojama: 2 ^ − n −1 × S i − S − 2 () ∑ R = 1− 2 , − ()n − p −1 × ∑ Si − S kur p – regresijos kintamųjų kiekis, n – imties dydis. R gali tur÷ti reikšmes nuo 0 iki 1. Kai R = 0, modeliu jokia pardavimo kainų variacija nepaaiškinama. Šiuo atveju kainų vidurkis S, taip pat kaip ir pagal regresijos modelį apskaičiuotos kainos vienodai atspind÷s visų nagrin÷jamų objektų vertes. Kai R2 = 1, visi nukrypimai nuo S aprašomi regresijos lygtimi, 2 ir ∑e i = 0. Tai reiškia, kad modelyje su vienu kintamuoju visi taškai, atitinkantys pardavimo kainas, yra išsid÷stę vienoje linijoje. σ (100)(SEE) Variacijos koeficientas COV (kovariantas) COV = − = − S S nurodo vidutin÷s kvadratin÷s paklaidos (SEE) ir vidutin÷s pardavimo kainos procentinį santykį. ^ 100× ∑ Si − S i / Si Vidutin÷ procentin÷ paklaida parodo vidutinį absoliutų skirtumą n procentais tarp faktinių ir prognozuojamų pardavimo kainų.
34 4.4.2. Pradinių rinkos duomenų, vertinant lyginamosios vert÷s metodu, statistiniai rodikliai Vidutinis Sandorių Aritmetinis Minimumas Maksimumas Mediana kvadratinis skaičius vidurkis nuokrypis Administracin÷s ir gydymo paskirčių grup÷s nekilnojamasis turtas 40 15 3191 833 642 826 Butai ir kitos gyvenamosios paskirties patalpos 787 81 32967 2571 2633 1809 Garažų paskirties nekilnojamasis turtas 116 24 1893 371 292 299 Gyvenamosios paskirties patalpos įvairioms socialin÷ms grup÷ms 90 83 5515 1920 1641 1303 Kultūros, švietimo ir mokslo paskirčių grup÷s nekilnojamasis turtas 12 53 1032 308 185 295 Pagalbinio ūkio pastatų paskirties nekilnojamasis turtas 37 2 661 117 71 159 Pagalbinio ūkio patalpų paskirties nekilnojamasis turtas 120 17 2000 503 414 469 Poilsio ir sporto paskirties nekilnojamasis turtas 40 25 4301 1338 1498 1163 Sodų paskirties nekilnojamasis turtas 537 42 13239 1265 1149 912 Vieno – dviejų butų gyvenamosios paskirties namai 1144 70 302117 1692 1043 9052 Viešbučių, prekybos, paslaugų ir maitinimo paskirčių grup÷s nekilnojamasis turtas 80 55 13387 1972 1027 2992 4.4.3. Rinkos modeliavimas Nekilnojamojo turto masiniame vertinime rinkos modeliavimo būdas taikomas rinkos vertei nustatyti toms turto grup÷ms (paskirtims) ir tose vert÷s zonose, kuriose analizuojamos turto grup÷s (paskirties) objektų nebuvo parduota ir jų pirkimo pardavimo rinkos kainos n÷ra žinomos. Nekilnojamojo turto rinkos analiz÷s pagalba nustatytų priklausomybių tarp vert÷s ir rinkos veiksnių (turto vert÷s ir nuomos kainos priklausomyb÷s, turto verčių tarp skirtingų turto grupių priklausomyb÷s, turto verčių nuo atstumo priklausomyb÷s, analogiškų verčių zonų vert÷s, individualaus vertinimo verčių) panaudojimas neįvertintos turto grup÷s (paskirties) vertei nustatyti vadinamas vertinimu rinkos modeliavimo būdu. Vertinant šiuo būdu verčių tikslumas tiesiogiai priklauso nuo surinktos informacijos pagrįstumo ir teisingumo. 4.4.4. Ekspertinis vertinimas Ekspertinis vertinimo būdas – vertinimo būdas, kai remiantis atskirų nekilnojamojo turto vienetų vertinimo patirtimi ir analize nustatomi vertinimo koeficientai, rodikliai ir kiti santykiniai lyginamieji dydžiai, leidžiantys įvertinti panašias savybes turintį turtą. Šis būdas taikomas tada, kai trūksta duomenų, kad būtų galima taikyti Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu ir Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymu numatytus vertinimo metodus.
35 4.5. Lyginamosios vert÷s metodu sudaryti vertinimo modeliai
36
37 38
39 40
41 42 43
44 45 46 47
48
49 50
51 52
53 5. VERTINIMO MODELIŲ SUDARYMAS, VERTINANT NAUDOJIMO PAJAMŲ VERTöS METODU 5.1. Metodinis masinio vertinimo modelio pagrindimas, taikant naudojimo pajamų vert÷s metodą Vadovaujantis Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo (Žin., 2005, 76 2741) 9 str. 2 d. 1 punktu, komercinio naudojimo nekilnojamasis turtas vertinamas lyginamosios vert÷s (pardavimo kainų analogų) bei naudojimo pajamų vert÷s (pajamų kapitalizavimo arba pinigų srautų diskonto) metodais, taikant masinį nekilnojamojo turto vertinimą. Pagal to paties įstatymo 2 str. 6 punktą komercinio naudojimo nekilnojamasis turtas – administracin÷s, maitinimo, paslaugų, prekybos, viešbučių, poilsio, gydymo, kultūros, mokslo ir sporto paskirties statiniai (patalpos). Atliekant masinį vertinimą naudojimo pajamų vert÷s metodu vadovautasi Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (Žin., 1999, Nr. 52 1672) nustatytais turto vertinimo principais. Šio įstatymo 7 str. 3 p. nurodo, kad naudojimo pajamų vert÷s metodas, kai turtas vertinamas ne kaip įvairaus turto suma , bet kaip verslo objektas, duodantis pelną.. Šis metodas taikomas tada, kai tikimasi, jog vertinamo turto naudojimo vert÷ objektyviausiai parodys turto vertę rinkoje. Naudojimo vert÷ – apskaičiuota pinigų suma, išreiškianti turto ekonominį naudingumą (turto teikiamą ekonominę naudą). Naudojimo pajamų vert÷s metodas remiasi prielaida, kad egzistuoja apibr÷žtas ryšys tarp grynųjų (veiklos) pajamų, gaunamų iš objekto, ir to objekto rinkos vert÷s. Nekilnojamojo turto vertinimas naudojimo pajamų vert÷s metodu gali būti naudojamas: • pajamų kapitalizavimo metodu; • diskontuotų piniginių srautų metodu. Vertinamo turto naudojimo vert÷, taikant tiesioginį naudojimo pajamų kapitalizavimą, skaičiuojama pagal formulę: NV = VP / r , NV – naudojimo vert÷; VP – veiklos pajamos per metus; r – kapitalizacijos normos rodiklis. Cx Vertinamo nekilnojamojo turto vidutines rinkos vert÷ms nustatyti naudotas pajamų kapitalizavimo metodas. Šis metodas grindžiamas galimybe gauti pajamas nuomojant vertinamą turtą bei apskaičiuojant ir taikant kapitalizavimo normą. Masinio vertinimo modeliai, tiek naudojant lyginamosios vert÷s metodą, tiek naudojimo pajamų vert÷s metodą, – matematiniai skaičiavimai, kuriuos naudojant ir remiantis turima informacija apie vietovę, rinkos duomenis, rinkos sąlygas ir nekilnojamojo turto charakteristikas nustatoma nekilnojamojo turto vidutin÷ rinkos vert÷. Naudojimo pajamų vert÷s metodu nekilnojamojo turto masinio vertinimo modeliams sudaryti panaudoti: 1. Nekilnojamojo turto kadastro ir registro duomenys, apimantys jų kiekybines ir kokybines charakteristikas. 2. Sandorių nuomos kainos, užfiksuotos VĮ Registrų centre. 3. Sandorių nuomos kainos, užfiksuotos viešuose leidiniuose, internete, panaudotos kaip pagalbiniai duomenys. 4. Individualių vertinimo ataskaitų, spaudos ir interneto informacija apie pasiūlos, nuomos kainas, užimtumą ir kt., panaudota kaip pagalbiniai duomenys. 5. Viešbučiams vertinti – vidutin÷s kambarių nuomos kainos, kambarių skaičius, užimtumas, pajamos, išlaidas ir kt. duomenys, surinkti iš anketų, padedant viešbučių asociacijai. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausyb÷s 2005 m. rugs÷jo 29 d. nutarimu Nr. 1049 „D÷l nekilnojamojo turto vertinimo taisyklių patvirtinimo“ (Žin., 2005, 117 4234; 2010, Nr. 118 6021),
54 sudarant nekilnojamojo turto vertinimo modelius, nebuvo atsižvelgta į nekilnojamojo turto vert÷s padid÷jimą ar sumaž÷jimą d÷l šių veiksnių: 1. Aplinkos laikinų pagerinimų arba pabloginimų. 2. Nuosavyb÷s formos ir fizinių savybių. 3. Nekilnojamojo turto valdymo formos. 4. Nekilnojamojo turto naudojimo, valdymo ir disponavimo apribojimų. 5. Nekilnojamojo turto išplanavimo, stiliaus, dizaino, vidaus apdailos ir kitų individualių savybių. 6. Nekilnojamojo turto (statinio) pad÷ties gatv÷s, pasaulio šalių atžvilgiu. 7. Nekilnojamojo turto panaudojimo universalumo, technologin÷s įrangos, jo skleidžiamos taršos. Nekilnojamojo turto verčių žem÷lapių ir vertinimo modelių parengimą sudaro 7 tarpusavyje susiję pagrindiniai etapai: 1. Rinkos duomenų patikra.; 2. Pagalbinio modelio, nustatančio vidutinę nuomos vertę, specifikacija. 3. Pagalbinio modelio, nustatančio vidutinę nuomos vertę, kalibravimas. 4. Pagalbinio modelio, nustatančio vidutinę nuomos vertę, patikra. 5. Vertinamo nekilnojamojo turto grynųjų pajamų nustatymas. 6. Kapitalizacijos normos nustatymas. 7. Žem÷s įtakos koeficiento statinyje nustatymas. 8. Pagrindinio modelio, nustatančio vertinamo nekilnojamojo turto vidutinę rinkos vertę, patikra. Matematine išraiška masinio vertinimo modelis naudojimo pajamų vert÷s metodu atrodo taip: ((BP * (Užim% / 100)) – (MokV * (NTm% / 100) + VRV * (Drau% / 100) +BP * (Vald% / 100) + BP * (Remo% / 100))) / (r / 100) * ŽVK, kur BP = (vid. nuomos vert÷ * (BnPl PgPl*0.2)) *12, b1 b2 kur vid. nuomos vert÷ = b 0 x X 1 x X 2 ; X1, X 2, ….. X p – nepriklausomi kintamieji, b0 – vidutin÷ (bazin÷) nuomos kaina, b1, b2, … b p – nepriklausomų kintamųjų koeficientai. 0,2 – 20 proc. Mažinama pagalbinio ploto vid. nuomos vert÷; 12 – m÷nesių skaičius. Reikšmių sutrumpinimai pateikti lentel÷je: Vadovaujantis Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymu (Žin., 2005, 76 2741) 9 str. 2 d. 1 punktu komercinio naudojimo nekilnojamasis turtas vertinamas lyginamosios vert÷s (pardavimo kainų analogų) bei naudojimo pajamų vert÷s (pajamų kapitalizavimo arba pinigų srautų diskonto) metodais, taikant masinį nekilnojamojo turto vertinimą. Pagal to paties įstatymo 2 str. 6 punktą komercinio naudojimo nekilnojamasis turtas – administracin÷s, maitinimo, paslaugų, prekybos, viešbučių, poilsio, gydymo, kultūros, mokslo ir sporto paskirties statiniai (patalpos). Atliekant masinį vertinimą naudojimo pajamų vert÷s metodu vadovautasi Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (Žin., 1999, Nr. 52 1672) nustatytais turto vertinimo principais. Šio įstatymo 7 str. 3 p. nurodo, kad naudojimo pajamų vert÷s metodas, kai turtas vertinamas ne kaip įvairaus turto suma, bet kaip verslo objektas, duodantis pelną. Šis metodas taikomas tada, kai tikimasi, kad vertinamo turto naudojimo vert÷ objektyviausiai parodys turto vertę rinkoje. Naudojimo vert÷ apskaičiuota pinigų suma, išreiškianti turto ekonominį naudingumą (turto teikiamą ekonominę naudą). Naudojimo pajamų vert÷s metodas remiasi prielaida, kad egzistuoja apibr÷žtas ryšys tarp grynųjų (veiklos) pajamų, gaunamų iš objekto ir to objekto rinkos vert÷s. Nekilnojamojo turto vertinimas naudojimo pajamų vert÷s metodu gali būti naudojamas: • Pajamų kapitalizavimo metodu; • Diskontuotų piniginių srautų metodu.
55 Vertinamo turto naudojimo vert÷, taikant tiesioginį naudojimo pajamų kapitalizavimą skaičiuojama pagal formulę: NV = VP / r , NV – naudojimo vert÷; VP – veiklos pajamos per metus; r – kapitalizacijos normos rodiklis. Nustatant vertinamo nekilnojamojo turto vidutines rinkos vertes naudotas pajamų kapitalizavimo metodas. Šis metodas grindžiamas galimybe gauti pajamas, nuomojant vertinamą turtą, bei kapitalizavimo normos apskaičiavimu ir taikymu. Masinio vertinimo modeliai, tiek naudojant lyginamosios vert÷s metodą, tiek naudojimo pajamų vert÷s metodą, tai matematiniai skaičiavimai, kurių pagalba, remiantis turima informacija apie vietovę, rinkos duomenis, rinkos sąlygas ir nekilnojamojo turto charakteristikas, nustatoma nekilnojamojo turto vidutin÷ rinkos vert÷. Naudojimo pajamų vert÷s metodu nekilnojamojo turto masinio vertinimo modeliams sudaryti panaudoti: 6. nekilnojamojo turto kadastro ir registro duomenys, apimantys jų kiekybines ir kokybines charakteristikas; 7. sandorių nuomos kainos, užfiksuotos VĮ Registrų centre; 8. sandorių nuomos kainos, užfiksuotos viešuose leidiniuose, internete panaudoti kaip pagalbiniai duomenys; 9. individualių vertinimo ataskaitų, spaudos ir interneto informacija apie pasiūlos, nuomos kainas, užimtumą ir kt. panaudoti kaip pagalbiniai duomenys; 10. viešbučių vertinimui vidutin÷s kambarių nuomos kainos, kambarių skaičius, užimtumas, pajamos, išlaidas ir kt. duomenys surinkti anketų pagalba, padedant viešbučių asociacijai. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausyb÷s 2005 m. rugs÷jo 29 d. nutarimu Nr. 1049 „D÷l nekilnojamojo turto vertinimo taisyklių patvirtinimo“ (Žin., 2005, 117 4234) ir sudarant nekilnojamojo turto vertinimo modelius nebuvo atsižvelgta į nekilnojamojo turto vert÷s padid÷jimą ar sumaž÷jimą d÷l šių veiksnių: 1. aplinkos laikinų pagerinimų arba pabloginimų; 2. nuosavyb÷s formos ir fizinių savybių; 3. nekilnojamojo turto valdymo formos; 4. nekilnojamojo turto naudojimo, valdymo ir disponavimo apribojimų; 5. nekilnojamojo turto išplanavimo, stiliaus, dizaino, vidaus apdailos ir kitų individualių savybių; 6. nekilnojamojo turto (statinio) pad÷ties gatv÷s, pasaulio šalių atžvilgiu; 7. nekilnojamojo turto panaudojimo universalumo, technologin÷s įrangos, jo skleidžiamos taršos. Nekilnojamojo turto verčių žem÷lapių ir vertinimo modelių parengimas susideda iš tarpusavyje susijusių 7 pagrindinių etapų: 1. rinkos duomenų patikra; 2. pagalbinio modelio, nustatančio vidutinę nuomos vertę, specifikacija; 3. pagalbinio modelio, nustatančio vidutinę nuomos vertę, kalibravimas; 4. pagalbinio modelio, nustatančio vidutinę nuomos vertę, patikra; 5. vertinamo nekilnojamojo turto grynųjų pajamų nustatymas; 6. kapitalizacijos normos nustatymas; 7. žem÷s įtakos koeficiento statinyje nustatymas; 8. Pagrindinio modelio, nustatančio vertinamo nekilnojamojo turto vidutinę rinkos vertę, patikra. Matematine išraiška, masinio vertinimo modelis naudojimo pajamų vert÷s metodu atrodo taip: ((BP * (Užim% / 100)) – (MokV * (NTm% / 100) + VRV * (Drau% / 100) +BP * (Vald% / 100) + BP * (Remo% / 100))) / (r / 100) * ŽVK kur: BP = (Vid. nuomos vert÷ * (BnPl PgPl*0.2)) *12; b1 b2 čia: Vid. nuomos vert÷ = b 0 x X 1 x X 2 ;
56 X1, X 2, ….. X p – nepriklausomi kintamieji, b 0 – vidutin÷ (bazin÷) nuomos kaina, b 1, b2, … b p – nepriklausomų kintamųjų koeficientai. 0,2 – 20 proc. mažinama pagalbinio ploto vid. nuomos vert÷; 12 – m÷nesiai. Reikšmių sutrumpinimai pateikti lentel÷je: Pavadinimas Sutrumpinimas Draudimo išlaidu tarifas, proc. Drau% Turto valdymo ir kt. išlaidu tarifas, proc. Vald% Einamojo remonto išlaidos, proc. Remo% Užimtumo procentas, proc. Uzim% Kapitalizacijos normos rodiklis, proc. r NT mokesčio tarifas, proc. NTm% Vidutin÷ rinkos vert÷ VRV Žem÷s vert÷s įtakos koef. ŽVK Mokestin÷ vert÷ MokV Grynosios veiklos pajamos, gaunamos iš NT GP Bendrosios pajamos BP 5.1.1. Rinkos duomenų patikra Modeliams sudaryti reikalingos sandorių nuomos kainos patikrinamos pagal komerciškumą ir vienodą sandorių sudarymo laiką. Komerciškumo kriterijus nustatomas atliekant išvestinio rodiklio – 1 m2/ m÷n. nuomos kainų analizę, prieš tai atsisakant sandorių, kurių nuomos kainos neatitinka rinkos konjunktūros. Laiko kriterijaus – vienodo sandorių laiko analiz÷ neatsiejama nuo nustatytos masinio vertinimo datos ir yra labai svarbi aktyviai besikeičiančioje nekilnojamojo turto rinkoje. Laiko įtakos rinkos nuomos kainoms nustatymo būdai pateikti ataskaitos 4.2 skyriuje. Kai naudojamos ilgesnio laikotarpio nuomos kainos, laiko pataisos būtinumas ir jos dydis daugeliu atvejų nustatyti nuomos kainas aproksimuojančios kreiv÷s pagalba. Patikrinus ir laiko pataisa pakoregavus nuomos kainas, atliekama modelių specifikacija. 5.1.2. Pagalbinio modelio, nustatančio vidutinę nuomos vertę, specifikacija Pagalbinio modelio, nustatančio vidutinę nuomos vertę, specifikacija – veiksnių ir nekilnojamojo turto charakteristikų, darančių įtaką nuomos kainoms, bei jų sąveikos ryšių nustatymas. Specifikacija atliekama taikant statistinius skaičiavimus, grafinę analizę, koreliacines matricas, kitus matematin÷s analiz÷s būdus. Specifikacijos metu nekilnojamojo turto naudojimo paskirtys, vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausyb÷s data 2002 04 15 nutarimu Nr. 534 „D÷l Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų patvirtinimo“ (Žin., 2002, Nr. 41 1539; Žin., 2010, Nr. 53 2606) ir atsižvelgiant į rinkos konjunktūrą, sugrupuotos į tas pačias verčių grupes, kaip ir vertinant lyginamosios vert÷s metodu. Pasirenkant vertinimo metodą, buvo atsižvelgta ne tik į Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo nuostatas, bet ir Lietuvos Respublikos Vyriausyb÷s 1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. 244 patvirtintos Turto vertinimo metodikos (Žin., 1996, Nr.16 426) 22 p., kuriame nurodoma, jog „vertinimo metodas pasirenkamas priklausomai nuo vertinimo paskirties ir turto tipo. Vertintojas turto vert÷s skaičiavimus paprastai atlieka keliais metodais. Galimos įvairių metodų kombinacijos. Vertinimo metodų parinkimas turi būti pagrindžiamas. Vertintojas motyvuodamas gali savo nuožiūra pasirinkti metodo taikymo technologijas ir modelius. Galimi įvairūs pasirinkto pagrindinio metodo variantai pagal šiuolaikines darbo technologijas, matematinius – statistinius duomenų bazių apdorojimo metodus“. Atsižvelgiant į tai, kad poilsio, kultūros, mokslo ir sporto paskirties statinių (patalpų) nuomos sandorių yra mažai, taikant jų vertinimui naudojimo pajamų vert÷s metodą, galimos didel÷s vidutinių rinkos verčių paklaidos. Tod÷l siekiant kuo tikslesnio įvertinimo, šis metodas tokioms paskirtims nebuvo taikytas. Naudojimo pajamų vert÷s metodu buvo įvertintos šios paskirčių grup÷s:
57 Eil. Nr. Paskirčių grup÷s Naudojimo paskirtys 1. Viešbučių, prekybos, paslaugų ir maitinimo Viešbučių Prekybos Paslaugų Maitinimo 2. Administracin÷ ir gydymo Administracin÷ Gydymo Kitas svarbus veiksnys – vieta, kuri įvertinama sudarant verčių žem÷lapius. Žem÷lapio d÷ka nustatoma vietos įtaka vidutinei nuomos vertei ir d÷l vert÷s zonoje esančių veiksnių homogeniškumo sumažinamas vertimo modelio kintamųjų skaičius. Nekilnojamojo turto verčių zonų sudarymo taisykl÷s pateiktos ataskaitos 4.3.1 poskyryje. Tais atvejais, kai pagalbiniam modeliui sudaryti užtenka paskutinių metų duomenų ir kai per tą laikotarpį nuomos vert÷s pokyčiai d÷l laiko įtakos n÷ra reikšmingi, laiko pataisos nereikalingos.Vertinant turtą naudojimo pajamų vert÷s metodu naudojamos tos pačios verčių zonos kaip ir vertinant lyginamosios vert÷s metodu, Vilniaus rajono savivaldyb÷je yra 81 verčių zona. Atlikus vertinamų paskirčių grupių rinkos analizę pagal vertinamo turto tipus, statybos metus bei nuomos kainas, Elektr÷nų sav., Šalčininkų r. sav., Širvintų r. sav., Švenčionių r. sav., Trakų r. sav., Ukmerg÷s r. sav., Vilniaus m. sav. ir Vilniaus r. sav. verčių zonos buvo apjungtos į grupes. Administracin÷s ir gydymo paskirčių grup÷s nekilnojamasis turtas apjungtas į 28 grupes, viešbučių, prekybos, paslaugų ir maitinimo paskirčių grup÷s nekilnojamasis turtas apjungtas į 44 grupes. Vilniaus r. savivaldyb÷je nuomos verčių laiko pataisai 2010 m .rugpjūčio 1 d. apskaičiuoti naudoti metodai, taip pat nekilnojamojo turto paskirtys ir verčių zonos, kuriose laiko įtakos pataisa nustatyta reikšminga, pateikti 2 oje lentel÷je. 2 lentel÷ Paskirčių grup÷s Laiko pataisai nustatyti naudotas metodas Viešbučių, prekybos, paslaugų ir Nuomos kainų analiz÷ aproksimuojančia kreive maitinimo Administracin÷ ir gydymo Nuomos kainų analiz÷ aproksimuojančia kreive Kitiems kokybiniams ir kiekybiniams veiksniams nustatyti panaudotos koreliacin÷s matricos. Koreliacin÷ matrica nustato visų analizuojamų kintamųjų porų koreliacijos koeficientų reikšmes. Matricai sudaryti kokybiniai faktoriai išreiškiami skaitmenine forma. Aukštus koreliacijos laipsnius turinčiose porose vieno veiksnio atsisakoma. Koreliacin÷ analiz÷ užbaigia nekilnojamojo turto veiksnių specifikaciją. Specifikacijos etape pasiekiamas rezultatas – nustatoma, kokie veiksniai ir kokioje zonoje (teritorijoje) gali būti svarbūs apskaičiuojant nekilnojamojo turto vidutinę nuomos vertę. Lieka nustatyti veiksnių sąveikos ryšius. Sąveikos ryšius apsprendžia modelių tipai. Nekilnojamojo turto vidutinei nuomos vertei nustatyti panaudotas multiplikatyvinis modelis. b1 b2 Multiplikatyvinio modelio forma yra tokia:S = b 0 x X 1 x X 2 , kur S – apskaičiuojama vert÷, X1, X 2, ….. X p – nepriklausomi kintamieji, b0 – konstanta, b1, b2, … b p – nepriklausomų kintamųjų koeficientai. Nustačius reikšmingus veiksnius ir parinkus modelio tipą, atliekamas modelio kalibravimas . Modelio kalibravimas – koeficientų masinio vertinimo modelyje nustatymo procesas. Kalibravimui panaudota daugianar÷ regresin÷ analiz÷, t.y. statistinis nežinomų duomenų, panaudojant žinomą ir prieinamą informaciją, nustatymo būdas. Nekilnojamojo turto vertinime nežinomi duomenys yra nekilnojamojo turto rinkos vert÷s reikšm÷s, žinomi ir prieinami – nuomos kainos ir objektų charakteristikos. DRA leidžia nustatyti kiekvieno analizuojamo faktoriaus koeficientų reikšmes, kurias įvedus į modelį, apskaičiuojama vertinamo objekto vidutin÷ nuomos vert÷.
58 5.1.3. Pagalbinio modelio, nustatančio vidutinę nuomos vertę, patikra Nustačius koeficientų reikšmes, statistin÷mis ir grafin÷mis priemon÷mis tikrinamas modelio patikimumas. Jis įvertinamas pagal aritmetinio vidurkio, medianos, dispersijos, vidutinio kvadratinio nuokrypio, standartinio nuokrypio, koreliacijos koeficiento, modelio apibr÷žtumo (determinacijos) koeficiento, variacijos koeficiento reikšmes. Statistinių rodiklių paaiškinimas pateiktas 5.1.4 poskyryje. Grafin÷ modelių, kurie nustato vidutinę nuomos vertę, patikra pateikta 5 paveiksle.
59 60 Grafiko x ašyje atid÷tos verčių zonos, y ašyje vid. nuomos vert÷ (m 2/m÷n./lt), apskaičiuota pagal pagalbinius modelius, parengtus vertinimo datai – 2010 m. rugpjūčio 1 d. Gauta kreiv÷ rodo m 2/m÷n./lt vid. nuomos vert÷s kaitą teritoriniu, taip pat ir atskirų paskirčių grupių požiūriu. Tuo atveju, kai visų kreivių kaita verčių zonose turi panašias tendencijas, galima daryti išvadą, kad nustatytų vid. nuomos verčių vertinimo modeliai sudaryti teisingai, ir atvirkščiai – susikertančios kreiv÷s rodo, jog būtina pertikrinti modelių teisingumą arba rinkos sąlygos verčių zonoje turi išskirtines aplinkybes. Patikrinti ir atitinkantys nekilnojamojo turto rinkos konjunktūrą pagalbiniai modeliai surašomi į programą. Jei vertinamų paskirčių grupių (paskirčių) analizuojamose teritorijose (verčių zonose) nuomos kainos n÷ra žinomos, jos nustatomos rinkos modeliavimo arba ekspertiniu būdu. 5.1.4. Pradinių nuomos duomenų, vertinant naudojimo pajamų vert÷s metodu, statistiniai rodikliai Nekilnojamojo turto nuomos rinka, ypač kaimiškose teritorijose, n÷ra paplitusi, o galiojantys teis÷s aktai nenustato privalomo nuomos sandorių registravimo nekilnojamojo turto registre, tod÷l užfiksuotų nuomos sandorių naudojimo pajamų vert÷s metodui taikyti Vilniaus r. savivaldyb÷je nepakako ir teko papildomai rinkti informaciją žiniasklaidoje ir kituose informaciniuose šaltiniuose apie skelbiamas nuomos kainas. Vertinant Vilniaus r. savivaldyb÷s komercinį turtą naudojimo pajamų vert÷s metodu, buvo rinktos ir analizuotos ne tik šios, bet ir panašių teritorijų vert÷s požiūriu nuomos kainos. Kai kuriose verčių zonose, trūkstant nuomos rinkos duomenų, vertinimo modeliai buvo sudaromi ekspertiškai arba rinkos modeliavimo būdu. Nuomos Vidutinis Aritmetinis kainų Minimumas Maksimumas Mediana kvadratinis vidurkis skaičius nuokrypis Administracin÷s ir gydymo paskirčių grup÷s nekilnojamasis turtas 1657 1 200 29 25 17 Viešbučių, prekybos, paslaugų ir maitinimo paskirčių grup÷s nekilnojamasis turtas 470 3 160 44 37 33 5.1.5. Vertinamo nekilnojamojo turto grynųjų pajamų nustatymas Grynosios pajamos yra skirtumas tarp bendrųjų nuomos pajamų ir išlaidų: Grynosios metin÷s pajamos = bendrosios metin÷s pajamos – l÷šų praradimas d÷l neužimtumo + turtui tenkančios metin÷s išlaidos. Atlikus vertinamo turto analizę, priimta, kad skirtumas tarp nuomojamų patalpų pagrindinio ir pagalbinio plotų verčių yra 20 proc. Tod÷l, apskaičiuojant bendrąsias metines pajamas, nustatyta vidutin÷ nuomos vert÷ dauginama iš bendro ploto, o pagalbiniam plotui tenkanti nuomos vert÷ mažinama 20 proc. Bendrosios metin÷s pajamos = (vidutin÷ nuomos vert÷)* vertinamo objekto bendras objekto plotas + ( 20 proc. nuo pagalbinio ploto) *12, kur: 12 – m÷nesių skaičius. L÷šų praradimas d÷l neužimtumo arba pajamų netekimas d÷l neišnuomoto ploto nustatomas proc. nuo bendrųjų metinių pajamų.
61 Vertintojai nustat÷, kad Vilniaus rajono savivaldyb÷j÷ neužimtumo procentas: 3 lentel÷ Paskirtis Neužimtumo procentas Administracin÷ 20 Gydymo 10 Maitinimo 10 Paslaugų 10 Prekybos 10 Viešbučių 20 Vertinamam turtui tenkančios metin÷s išlaidos pateiktos 4 oje lentel÷je: 4 lentel÷ Procentai Išlaidos Administracin÷ ir Viešbučių, prekybos, gydymo paslaugų ir maitinimo Nekilnojamojo turto mokestis 1 0.5 0.5 Draudimas 2 0.01 0.01 Turto valdymo išlaidos 3 1 1 Einamojo remonto išlaidos 4 1 1 1. Nekilnojamojo turto mokestis. Vilniaus rajono savivaldyb÷s tarybos 2009 m. geguž÷s 22 d. sprendimu Nr. T3 111 nekilnojamojo turto mokestis yra nustatytas 0.5 procento nekilnojamojo turto mokestin÷s vert÷s, apleistiems, nenaudojamiems ir neprižiūrimiems – 0.8 procento nekilnojamojo turto mokestin÷s vert÷s. Nustatydami bendrą visai savivaldybei nekilnojamojo turto mokestį pasirinktas 0.5 procento mokesčio tarifas, nes atspindi vyraujantį nekilnojamojo turto mokesčio tarifą. Tokiu būdu: Nekilnojamojo turto mokestis = galiojanti objekto mokestin÷ vert÷ * 0.005. Statinio mokestin÷ vert÷ skelbiama http://www.registrucentras.lt/masvert/paieska_un.jsp . 2. Draudimo išlaidos apskaičiuojamos pa÷mus 0.01 proc. nuo vertinamo objekto galiojančios vidutin÷s rinkos vert÷s. Draudimo įmoka dažniausiai sudaro apie 0.01 – 0.2 proc. draudimo sumos. Ji priklauso nuo pasirinktų apdraustų rizikų bei kitų faktorių. Draudimo vert÷ yra draudžiamų turtinių interesų vert÷, kuri nurodoma draudimo sutartyje. Draudimo suma dažniausiai yra nustatoma pagal apdraustų daiktų įsigijimo kainą arba pagal statinių plotą. Skirtingos draudimo kompanijos taiko skirtingas draudimo sumos nustatymo metodikas. 3. Turto valdymo išlaidos 1 proc. nuo bendrųjų metinių pajamų administracin÷s ir gydymo bei viešbučių, prekybos, paslaugų ir maitinimo paskirčių grupių nekilnojamam turtui. Turto valdymo išlaidos nustatomos remiantis turto valdymo įmonių apklausos duomenimis. 4. Einamojo remonto išlaidos 1 proc. nuo bendrųjų metinių pajamų administracin÷s ir gydymo bei viešbučių, prekybos, paslaugų ir maitinimo paskirčių grupių nekilnojamam turtui. Objektų išlaikymo kaštus sudaro kasdieniniai poreikiai, tod÷l svarbu yra nustatyti procentinę dalį pajamų skirtų einamiesiems remonto darbams. Šios išlaidos dažniausiai sudaro 1 3 proc. nuo gaunamų metinių pajamų iš patalpų nuomos. Skaičiuojant savininko išlaidas priimama, kad nuomininkai apmoka komunalinius mokesčius (proporcingai nuomojamam plotui). 5.1.6. Kapitalizacijos normos nustatymas Kapitalizacijos norma yra pagrindinis faktorius, darantis įtaką grynųjų pajamų kapitalizavimui. Nustatant vidutinę rinkos vertę, kapitalizavimo norma reikalinga vienų metų grynosioms pajamoms, gaunamoms iš įprastinių pelno normų, būdingų analogiškam turtui rinkoje, kapitalizuoti. Tai galima atlikti remiantis nominaliaisiais arba realiaisiais dydžiais. Svarbiausias uždavinys, tenkantis vertintojui, nustatant kapitalizavimo normą, yra įvertinti investicijos į nekilnojamąjį turtą riziką. Pagal užsienio šalių nekilnojamojo turto praktiką ji priklauso nuo tokių faktorių:
62 • nekilnojamojo turto lokalizacijos – kuo patrauklesn÷ vietov÷, kuo palankesn÷s ekonomin÷s sąlygos toje vietov÷je, tuo kapitalizavimo norma bus žemesn÷; • pasiūlos ir paklausos santykio – jeigu vertinamo objekto paklausa didesn÷, jo teikiamų pajamų kapitalizavimo norma didesn÷; • pastato amžiaus – kai kurių paskirčių pastatų kapitalizavimo norma priklauso nuo amžiaus: senų pastatų ji žemesn÷ nei naujesnių. Bet iš esm÷s kapitalizacijosnorma priklauso nuo verslo stabilumo. Kokią kapitalizacijos normą pasirinkti kapitalizuojant grynąsias pajamas, sprendžiama pagal vertinimo metu vyraujančius santykius vietin÷je nekilnojamojo turto rinkoje. Be to, ypatingą reikšmę čia turi pasiūlos ir paklausos santykis. Į skirtingus kapitalizacijos normų dydžius atsižvelgiama pagal pastatų rūšį. Taip pat atsižvelgiama į tai, kad kaimo vietov÷je esančio pastato kapitalizacijos norma žemesn÷ nei miesto, nes čia nuomos mokesčio dydis remiasi realiąja verte ir paprastai būna mažesnis nei miestuose. Vadinasi, kaimo teritorijoje esantis nekilnojamasis turtas blogiau kaiptalizuojamas nei mieste esantys objektai. Jei paklausa labai didel÷, kapitalizacijos normų dydžius reikia sumažinti. Ir priešingai, sunkiai parduodamo nekilnojamojo turto kapitalizacijos normos turi būti didinamos. Apskritai galioja principas – kuo didesn÷ kapitalo investavimo į nekilnojamąjį turtą rizika, tuo didesn÷ turi būti imama kapitalizacijos norma. Kapitalizacijos normos nustatymo metodai yra šie: 1. Rinkos analogų metodas. 2. Paskolos padengimo koeficiento metodasu (Debt Coverage Ratio Approach). 3. Susietų investicijų metodas ( ando f Investment Approach). 4. Susietų investicijų pagal fizinius komponentus metodas. 5. Sumavimo metodas. Paskolos padengimo koeficiento metodu ir susietų investicijų metodu kapitalizacijos norma skaičiuojama, kai naudojamos skolintos l÷šos. Šie metodai n÷ra pagrindiniai, labiau pagalbiniai, nes gaunama orientacin÷ kapitalizacijos normos reikšm÷ ir rinkos duomenys nepakankamai patikimi. Susietų investicijų pagal fizinius komponentus metodu kapitalizacijos norma skaičiuojama kaip žem÷s kapitalizacijos normos ir pagerinimų kapitalizacijos normos vidurkis. Šis metodas naudotinas, jeigu informacija apie palyginamuosius objektus suteikia galimybę tiksliai nustatyti kapitalizacijos normas fiziniams komponentams, taip pat komponentų (žem÷s ir pagerinimų) dalį bendroje vert÷je. Sumavimo metodu kapitalizacijos norma nustatoma pagal nerizikingas palūkanų normas kaip bazines (prie jų pridedamos kompensacijos už riziką, žemą likvidumą ir investicijų vadybą) ir leidžia vertintojui padaryti tam tikras pataisas d÷l skirtumų tarp nekilnojamojo turto pajamų srautų ir kitų pajamų srautų. Taigi šis metodas grindžiamas pelningumo ir galimų alternatyvių investicijų priešpastatymu. Jo esm÷ –pirmojo kapitalizacijos normos d÷mens palaipsnio sumavimo būdas, kurio pagrindu imama nerizikinga palūkanų norma ir prie jos pridedami įvairių jau min÷tų rizikos veiksnių pataisymai. Šį metodą matematiškai galima išreikšti taip: R = Y b + ΣDY i, kur Yb – bazin÷ norma (imama nerizikinga arba mažiausiai rizikinga palūkanų norma), DY i; – i asis pataisymas. Nerizikinga palūkanų norma – palūkanų norma, grindžiama vyriausybinių ilgalaikių vertybinių popierių pelningumo dydžiu arba patikimiausių šalies bankų palūkanų normų dydžiu. Prie nerizikingos normos pridedamos rizikos pataisos (kai kuriuose literatūros šaltiniuose dar vadinamos premijomis), kurios susijusios su vertinamo nekilnojamojo turto ypatyb÷mis. Kapitalizacijos norma parenkama dažnai pagal rinkos analogų metodą. Kapitalizacijos normos dydis gali būti apskaičiuotas pagal esamas vietin÷s nekilnojamojo turto rinkos pirkimo pardavimo kainas. r = Grynosios nuomos pajamos per metus/ Pirkimo pardavimo kaina, čia r kapitalizacijos norma.
63 Akivaizdu, kad nežymi kapitalizavimo normos skaičiavimo paklaida turi didelę reikšmę kapitalizuotai vertei, ypač kai pajamos didel÷s ir kapitalizavimo norma žema. Tod÷l kapitalizavimo normą reikia apskaičiuoti labai atidžiai ir remiantis rinkos duomenimis. Administracin÷s ir gydymo paskirčių grup÷s nekilnojamojo turto ir prekybos, paslaugų ir maitinimo paskirčių nekilnojamojo turto kapitalizavimo normos nustatymui pasirinktas rinkos analogų metodas. Kapitalizacijos normos nustatymui atlikta sugretinamų objektų pardavimo ir nuomos kainų analiz÷, D÷l duomenų trūkumo, analizei panaudotos ne tik Vilniaus r. sav. objektų pardavimo ir nuomos kainos, bet ir kitų, rinkos požiūriu panašių savivaldybių pardavimo ir nuomos kainos. Vilniaus rajono savivaldyb÷je administracin÷s ir gydymo paskirčių grup÷s nekilnojamajam turtui išvesta kapitalizavimo norma 8.5 (5 lentel÷). 5 lentel÷ Grynosios Isigytas Sandorio Sandorio metin÷s Savivaldyb÷ Gyvenviet÷ Gatv÷ Paskirtis plotas, R proc. data suma, Lt pajamos, kv.m Lt 2010 04 Pasvalio r. sav. Saločiai Bausk÷s g. Administracin÷ 106.9200 17833 1751 9.82 2010 02 Švenčionių r. sav. Prienai Gydymo 52.4100 14800 1353 9.15 2010 04 Taurag÷s r. sav. Taurag÷ Bažnyčių g. Administracin÷ 13.5400 10000 894 8.94 2010 05 Šalčininkų r. sav. Eišišk÷s Vilniaus g. Administracin÷ 50.8600 6389 565 8.84 2010 01 Zarasų r. sav. Degučiai Ežero g. Administracin÷ 15.2400 1997 152 7.61 2010 07 Kauno r. sav. Neveronys Kertupio g. Administracin÷ 485.8900 654000 43558 6.66 8.50 Vilniaus rajono savivaldyb÷je prekybos, paslaugų ir maitinimo paskirčių nekilnojamajam turtui išvesta kapitalizavimo norma 9.5 (6 lentel÷). 6 lentel÷ Grynosios Isigytas Sandorio Sandorio metin÷s Savivaldyb÷ Gyvenviet÷ Gatv÷ Paskirtis plotas, R proc. data suma, Lt pajamos, kv.m Lt 2010 05 Jurbarko r. sav. Viešvil÷ Klaip÷dos g. Prekybos 144.9400 40933 4338 10.60 2010 02 Vilniaus r. sav. Mūrininkai Paslaugų 329.9800 87826 9127 10.39 2010 03 Alytaus r. sav. Geniai Paslaugų 143.7231 18000 1746 9.72 2010 04 Panev÷žio r. sav. Paįstrys Gegužin÷s g. Prekybos 147.5300 56100 5244 9.35 2010 04 Vilniaus r. sav. Nemenčin÷ T. Kosciuškos g. Paslaugų 43.4300 45000 4064 9.03
2010 03 Klaip÷dos r. sav. Maciuičiai Maitinimo 39.1591 5935 3338 8.77
2010 02 Visagino sav. Karlos Paslaugų 79.1600 20000 1690 8.44 9.47 Vilniaus rajono savivaldyb÷s viešbučių paskirties nekilnojamojo turto kapitalizavimo normos nustatymui pasirinktas sumavimo metodas, nustatyta kapitalizavimo norma – 8.5 (7 ir 8 lentel÷s). 7 lentel÷ Pavadinimas Dydis Komentaras (duomenų šaltinis) Ilgo laikotarpio Vyriausyb÷s vertybinių popierių (iždo vekselių) vidutinio pelningumo vidutin÷ 4,00 % http://www.lb.lt/vvp/default.asp reikšm÷ Turto likvidumas 2 3 % Dydžiai nustatyti remiantis VĮ Nuomos rizika 2 – 3 % Registrų centro duomenų baze apie turto sandorius bei pasikliaujant Menedžmentas patirtimi ir logika Kapitalizavimo norma 8 – 9 %
64 8 lentel÷ Iždo vekseliai 2010 m. geguž÷s 1 d. 2010 m. rugpjūčio 17 d. Pasiūlytas Patvirtintas Vidutinis Emisijos Trukm÷, Aukciono Apmok÷jimo Išpirkimo žemiausias aukščiausias pelningumas, Nr. dienomis data data data pelningumas, pelningumas, % % % 60199 364 2010 05 03 2010 05 05 2011 05 04 2,370 2,450 2,600 56507 182 2010 05 10 2010 05 12 2010 11 10 1,950 2,030 2,050 60199 343 2010 05 24 2010 05 26 2011 05 04 2,450 2,677 2,880 60198 308 2010 06 14 2010 06 16 2011 04 20 2,380 2,670 2,800 60198 294 2010 06 28 2010 06 30 2011 04 20 2,430 2,598 2,695 60198 266 2010 07 26 2010 07 28 2011 04 20 2,380 2,427 2,480 Vyriausyb÷s obligacijos 2010 m. geguž÷s 1 d. 2010 m. rugpjūčio 17 d. Pasiūlytas Patvirtintas Vidutinis Emisijos Trukm÷, Aukciono Apmok÷jimo Išpirkimo žemiausias aukščiausias pelningumas, Nr. dienomis data data data pelningumas, pelningumas, % % % 60322 893 2010 05 17 2010 05 20 2012 10 29 4,200 4,501 4,780 60510 1784 2010 06 07 2010 06 10 2015 04 29 5,100 5,553 5,740 60322 854 2010 06 21 2010 06 28 2012 10 29 4,200 4,538 4,675 60322 842 2010 07 07 2010 07 10 2012 10 29 4,525 4,593 4,650 60510 1749 2010 07 12 2010 07 15 2015 04 29 4,700 4,932 5,440 60026 553 2010 07 19 2010 07 21 2012 01 25 3,100 3,412 3,575 60323 1096 2010 08 02 2010 08 05 2013 08 05 4,200 4,451 4,630 60510 1721 2010 08 09 2010 08 12 2015 04 29 5,050 5,147 5,210 60026 525 2010 08 16 2010 08 18 2012 01 25 3,000 3,260 3,380 5.2. Žem÷s vert÷s įtakos koeficientas Vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (Žin., 1999, Nr. 52 1672) 7 str. 3 p., naudojimo pajamų vert÷s metodo esm÷ yra ta, kad „turtas vertinamas ne kaip įvairaus turto suma , bet kaip verslo objektas, duodantis pelną”. Taigi nustatant rinkos vertę naudojimo pajamų vert÷s metodu, turtinio komplekso vert÷ sud÷tin÷ms vertinamo objekto dalims tur÷tų būti paskirstoma proporcingai, o ne sumavimo ar at÷mimo būdu. Pajamų ir pelno srautai turi įtakos ir statinio, ir žem÷s vert÷s dalims. Kol statinys eksploatuojamas, tol žem÷s sklypas susijęs su juo ir dalijasi „vienodu likimu“. Kadangi vertinant statinius naudojimo pajamų vert÷s metodu, masiniu vertinimo būdu šiuo metu n÷ra technologinių galimybių susieti žemę su statiniu ir nustatyti, ar žem÷ priklauso pastato savininkui nuosavyb÷s teise, ar šis žem÷s sklypas nuomojamas, daroma prielaida, kad visi žem÷s sklypai yra suformuoti ir mokesčių mok÷tojui priklauso nuosavyb÷s teise. Atsižvelgdami į užsienio ekspertų rekomendacijas, nustatant žem÷s vert÷s dalį bendroje statinio vert÷je, kuri nustatyta naudojimo pajamų vert÷s metodu, arba žem÷s vert÷s įtakos koeficientą (ŽĮK), reikia atsižvelgti į vietovę (miestas, miestelis, kaimas ir pan.), paskirtį, žem÷s sklypo dydį, užstatymą ir pan. Praktikoje plačiai naudojami įvairūs žem÷s ir statinių atskyrimo metodai Vienas iš jų yra santykio metodas – analizuojant panašius pardavimus nustatomas žem÷s vert÷s ir pastatų bei statinių vert÷s santykis, kurį naudojant bendra turto vert÷ paskirstoma žemei ir statiniams. Pavyzdys, kaip atskiriama objekto vert÷s dalis, pateikiamas 9 oje lentel÷je: 9 lentel÷ Masinio Sandoryje dalyvavę Sandorio suma Padalinta Dalis Koef. vertinimo vert÷ objektai 800 000 Lt. objekto kaina Visų sandoryje 1 000 000 Žem÷s sklypas 1000 000/1200100 0.05 800 000*0.05 40 000 dalyvavusių objektų 200 000 Pastatas 200000/1200100 0.94 800 000*0.94 752 000 vert÷ nustatyta masiniu 100 Ūkinis 100/1200100 0.01 800 000*0.01 8 000 vertinimo būdu 1 200 100 800 000
65 Norint nustatyti žem÷s vert÷s įtakos koeficientą, buvo nagrin÷jami visos Lietuvos Respublikos vertinamų paskirčių 2006–2009 m. sandoriai. Analiz÷s rezultatai pateikti 6 ir 7 paveiksluose. Žem÷s sklypo vert÷s dalies statinyje miestuose savivaldyb÷se analiz÷ 80 70 60 50 40 30 20 10 0 .02 .05 .08 .11 .14 .17 .2 .23 .26 .3 .34 .39 .44 .48
Vidurkis 0.18 Mediana 0.16 6 pav. Žem÷s sklypo vert÷s dalies statinyje miestuose – savivaldyb÷se analiz÷ Išnagrin÷jus vertinamų paskirčių, įvykusių miestuose savivaldyb÷se, 577 sandorius, nustatyta, kad žem÷s sklypo vert÷s dalis statinyje sudaro 16 proc.
Žem÷s sklypo vert÷s dalies statinyje savivaldybių centruose, likusiuose miesteliuose ir kaimuose analiz÷
20
15
10
5
0 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 Vidurkis 0.13 Mediana 0.10 7 pav. Žem÷s sklypo vert÷s dalies statinyje savivaldybių – centruose, likusiuose miesteliuose ir kaimuose analiz÷ Išnagrin÷jus vertinamų paskirčių, įvykusių savivaldybių centruose, likusiuose miesteliuose ir kaimuose, 245 sandorius, nustatyta, kad žem÷s sklypo vert÷s dalis statinyje sudaro 10 proc.
66 5.3. Naudojimo pajamų vert÷s metodu nustatyti vertinimo modeliai
67
68 69 70
71 6. NEKILNOJAMOJO TURTO, VERTINAMO LYGINAMOSIOS IR NAUDOJIMO PAJAMŲ VERTöS METODAIS, VIDUTINIŲ RINKOS VERČIŲ PALYGINIMAS IR METODO PARINKIMAS Viešbučių, prekybos, paslaugų, maitinimo bei administracin÷ ir gydymo paskirčių nekilnojamojo turto vert÷s nustatytos lyginamosios ir naudojimo pajamų vert÷s metodais. Turto vertinimo praktika rodo, kad jei turtas eksploatuojamas laikantis maksimalaus ir geriausio panaudojimo principo, turto (verslo) vadyba yra efektyvi, o verslas neturi skolų ar kitų įsipareigojimų, tiek lyginamosios vert÷s, tiek naudojimo pajamų vert÷s metodu nustatyta turto vert÷ sutampa arba yra artimos. Masinio vertinimo rezultatus, t. y. Vilniaus r. savivaldyb÷s teritorijoje esančių nekilnojamojo turto objektų zonose vidutin÷s rinkos verčių svertinius vidurkius ir skirtingais metodais nustatytų verčių santykius pateikiame10 oje lentel÷je. 10 lentel÷ Vieneto svertinis vidurkis Vieneto svertinis Įvertintų apskaičiuotas vidurkis apskaičiuotas Verčių Zonos Nr. daiktų lyginamosios vert÷s naudojimo pajamų pokytis proc. skaičius metodu (Lt/ ploto vert÷s metodu vnt.) (Lt/ ploto vnt.) Administracin÷s ir gydymo paskirčių grup÷s nekilnojamasis turtas 58.1 14 735 735 0.07 58.3 1 512 509 0.43 58.6 4 697 695 0.31 58.9 7 425 424 0.42 58.10 2 311 313 0.85 58.12 7 450 453 0.60 58.13 1 434 430 0.86 58.15 1 451 451 0.00 58.17 8 518 522 0.70 58.18 2 809 806 0.32 58.20 4 399 397 0.44 58.21 2 514 519 1.00 58.22 1 501 499 0.38 58.23 3 467 463 0.90 58.24 43 713 713 0.11 58.25 15 380 382 0.49 58.26 2 308 306 0.82 58.28 2 366 363 0.84 58.29 5 454 457 0.80 58.30 1 335 339 1.02 58.32 1 387 385 0.65 58.33 2 339 342 1.02 58.34 3 289 296 2.34 58.35 2 447 442 1.10 58.36 1 441 436 1.17 58.37 1 211 211 0.00 58.38 2 293 296 0.95 58.39 2 431 430 0.06 58.40 2 495 495 0.00 58.42 1 474 475 0.24 58.43 3 302 307 1.60
72 58.44 3 493 491 0.53 58.45 9 361 358 0.82 58.46 3 336 334 0.31 58.47 4 403 403 0.00 58.48 6 372 370 0.47 58.50 7 876 876 0.07 58.52 12 635 633 0.27 58.53 2 331 332 0.40 58.54 4 396 395 0.20 58.55 1 172 172 0.00 58.57 12 290 294 1.49 58.58 3 221 223 0.83 58.59 1 275 274 0.28 58.61 6 307 310 1.10 58.62 1 200 200 0.00 58.64 2 290 287 0.87 58.65 12 497 500 0.57 58.66 7 529 539 1.93 58.67 14 496 500 0.70 58.69 17 491 494 0.62 58.71 2 235 235 0.00 58.74 2 451 448 0.68 58.75 5 357 358 0.45 58.77 7 572 573 0.17 58.79 3 549 549 0.11 58.80 1 250 250 0.23 58.81 3 405 404 0.40 Viešbučių, prekybos, paslaugų ir maitinimo paskirčių grup÷s nekilnojamasis turtas 58.1 21 1554 1573 1.23 58.6 4 1470 1486 1.13 58.7 1 711 722 1.52 58.8 2 745 755 1.37 58.9 2 747 754 0.98 58.10 4 504 509 0.95 58.12 12 684 692 1.11 58.13 2 670 680 1.37 58.14 4 698 698 0.03 58.15 3 1162 1180 1.54 58.16 2 1031 1049 1.73 58.17 16 1302 1315 0.99 58.18 3 1182 1195 1.11 58.19 1 938 952 1.48 58.20 1 1344 1364 1.49 58.21 2 981 995 1.38 58.22 1 768 780 1.59 58.23 1 1030 1048 1.72 58.24 36 1321 1329 0.59 58.25 9 977 984 0.78 58.26 5 792 801 1.12 58.27 3 617 626 1.39 58.28 3 511 515 0.93
73 58.29 10 687 695 1.21 58.30 5 381 384 0.92 58.32 3 473 478 0.92 58.33 3 479 483 0.97 58.34 5 436 441 1.06 58.35 2 543 549 1.00 58.36 3 515 522 1.33 58.37 2 357 357 0.17 58.38 3 477 482 1.03 58.40 2 789 799 1.32 58.42 6 1015 1031 1.50 58.43 6 470 474 1.03 58.44 1 1270 1280 0.81 58.45 9 1003 1017 1.48 58.46 2 426 430 0.81 58.47 4 504 508 0.87 58.48 4 1031 1047 1.59 58.49 2 1609 1624 0.96 58.50 12 1561 1579 1.16 58.52 24 1426 1432 0.45 58.53 2 1037 1054 1.65 58.54 3 556 563 1.35 58.55 1 214 215 0.77 58.56 2 490 499 1.74 58.57 5 370 377 1.90 58.58 4 329 335 1.84 58.59 1 257 262 1.89 58.60 2 270 275 1.97 58.61 7 449 457 1.88 58.62 2 251 252 0.39 58.63 2 390 397 1.73 58.65 11 1215 1231 1.32 58.66 13 1015 1028 1.31 58.67 13 1155 1170 1.32 58.68 1 653 660 0.99 58.69 20 1122 1135 1.10 58.70 2 1025 1041 1.56 58.71 2 271 273 0.58 58.73 1 433 442 1.95 58.75 7 425 429 0.98 58.76 1 211 216 2.06 58.77 5 977 991 1.51 58.78 3 874 890 1.85 58.79 2 961 970 0.95 58.80 2 385 393 1.90 58.81 4 997 1011 1.42 Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo (Žin., 2005, Nr. 76 2741) 9 straipsnio 2 dalies 1 punktu, numatančiu lyginamosios vert÷s (pardavimo kainų analogų) bei naudojimo pajamų vert÷s (pajamų kapitalizavimo arba pinigų srautų diskonto) metodų taikymą
74 komercinio naudojimo nekilnojamojo turto mokestinių verčių nustatymui, taikant masinį nekilnojamojo turto vertinimą, VĮ Registrų centro Vilniaus filialas, atlikdamas Vilniaus r. savivaldyb÷s nekilnojamojo turto masinį vertinimą pagal 2010 08 01 rinkos būklę, viešbučių, prekybos, paslaugų, maitinimo, administracin÷s ir gydymo paskirties objektus įvertino ir naudojimo pajamų vert÷s (pajamų kapitalizavimo) metodu. Metodo esm÷ yra ta, kad vertinimo metu apskaičiuota pinigų suma, gauta iš vertinamų statinių nuomos bei kapitalizavimo normos apskaičiavimo ir taikymo, parodo turto ekonominį naudingumą. Išlaikant masinio vertinimo pagrindinius principus, naudojimo pajamų vert÷s (pajamų kapitalizavimo) metodu buvo nustatyta ne kiekvieno konkretaus objekto mokestin÷ (bazin÷) vert÷, bet panašių objektų grup÷s pagal apibendrintus panašias savybes turinčių objektų grupių duomenis, atliekant duomenų statistinę analizę. Vertinimas buvo atliekamas statistiškai analizuojant Nekilnojamojo turto registro duomenų baz÷je esančias statinių nuomos kainas bei vertintojo (VĮ Registrų centro) papildomai surinktus ar turto savininkų pateiktus finansinius ekonominius duomenis – pajamas, išlaidas, nuomos kainas, užimtumą, viešbučių kambarių skaičių, vidutinę kambario kainą ir kt. Kadangi nekilnojamojo turto rinkos nuoma, ypač kaimiškose teritorijose, n÷ra paplitusi, o galiojantys teis÷s aktai nenustato privalomo nuomos sandorių registravimo nekilnojamojo turto registre, daugelyje savivaldybių užfiksuotų nuomos sandorių naudojimo pajamų vert÷s metodui taikyti nepakako: teko papildomai rinkti žiniasklaidoje ir kituose informaciniuose šaltiniuose skelbiamas informaciją apie nuomos kainas. D÷l nuomos rinkos duomenų stokos kai kuriose verčių zonose vertinimo modeliai buvo sudaromi ekspertiškai arba rinkos modeliavimo būdu. Vienas svarbiausių naudojimo pajamų vert÷s metodo elementų – nekilnojamojo turto kapitalizacijos norma buvo nustatyta rinkos analogų ir sumavimo metodais. Turto vertinimo praktika rodo, kad jei turtas eksploatuojamas laikantis maksimalaus ir geriausio panaudojimo principo, turto (verslo) vadyba yra efektyvi, o verslas neturi skolų ar kitų įsipareigojimų, tiek lyginamosios vert÷s, tiek naudojimo pajamų vert÷s metodu nustatyta turto vert÷ sutampa arba yra artimos. Masinio vertinimo rezultatai, t. y. Vilniaus r. savivaldyb÷s teritorijoje esančių nekilnojamojo turto objektų vidutinių rinkos verčių svertinis vidurkis ir abiem metodais nustatytų verčių santykis pateikti 7 lentel÷je. Nedidelis atotrūkis tarp vidutinių rinkos verčių, nustatytų skirtingais metodais, rodo, kad tiek lyginamosios vert÷s, tiek naudojimo pajamų vert÷s metodu nustatytos vert÷s atitinka vidutinę rinkos būklę. Individualaus vertinimo ataskaitose, pateikiamose Registrų centrui kaip skundus bei prašymus d÷l nustatytos nekilnojamojo turto mokestin÷s vert÷s nagrin÷jančiai institucijai (Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 10 str.) nustatant komercinio turto vertes lyginamosios vert÷s bei naudojimo pajamų vert÷s metodais, dažniausiai pasirenkamos rinkos vert÷s, nustatytos lyginamosios vert÷s metodu kaip labiau pagrįstos bei labiau atspindinčios rinkos būklę. Palyginę individualiu vertinimo būdu nustatytas komercinio turto rinkos vertes su projektin÷mis, nustatytomis masinio vertinimo būdu, darome išvadą, kad masinio vertinimo rezultatas, t.y. vert÷s nustatytos lyginamosios vert÷s metodu, yra artimesn÷s individualaus vertintojo nustatytomis atskiriems komerciniams objektams vert÷ms. Naudojimo pajamų vert÷s metodas remiasi prielaida, kad iš objekto gaunamos grynosios (veiklos) pajamos ir to objekto rinkos vert÷s yra tiesiogiai susiję. Tačiau rodiklių, reikalingų naudojimo pajamų metodui taikyti, paskaičiavimas Lietuvos Respublikos teis÷s aktais patvirtintose turto vertinimo metodiniuose dokumentuose n÷ra aiškiai reglamentuotas ir yra turto bei verslo vertintojų diskusijų tiek Lietuvoje, tiek užsienyje objektas. Atsižvelgiant į metodinius neapibr÷žtumus, taip pat į stygių nuomos rinkos duomenų, reikalingų naudojimo pajamų metodui taikyti, manome, jog lyginamosios vert÷s metodu nustatytos vert÷s yra patikimesn÷s ir labiau atspindi rinkos situaciją. Lyginamosios vert÷s metodo privalumu laikytina ir tai, jog Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje ir atitinkamai sandorių duomenų baz÷je dominuoja pirkimo–pardavimo sandoriai, kuriais remiantis atliekami vert÷s skaičiavimai yra skaidresni ir patikimesni. Vadovaudamasis Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 6 straipsnio 1 punktu, kuris nustato, kad „turto vert÷ nustatoma vadovaujantis rinkos ekonomikos logika bei kriterijais, rinkos ir ekonominių sąlygų tyrimų bei steb÷jimų rezultatais“, taip pat remdamasis aukščiau išvardintais faktais bei pasteb÷jimais, VĮ Registrų centro Vilniaus filialas mano, kad vertinamo turto vidutines rinkos vertes tiksliausiai atspindi turto vert÷s, nustatytos lyginamosios vert÷s metodu.
75 7. NEKILNOJAMOJO TURTO VIDUTINöS RINKOS VERTöS APSKAIČIAVIMAS 7.1. Nekilnojamojo turto lyginamosios vert÷s metodu nustatytai vidutinei rinkos vertei apskaičiuoti būtini duomenys, apskaičiavimo veiksmų eiliškumas ir pavyzdys Nekilnojamojo turto vidutinei rinkos vertei apskaičiuoti būtini duomenys: 1.1. adresas; 1.2. objekto charakteristika: naudojimo paskirtis; bendras plotas (kv. m); kita charakteristika, nurodyta modelio kintamųjų ir jų koeficientų lentel÷se; 1.3. vert÷s zonos, kurioje yra vertinamas objektas, numeris; 1.4. vert÷s apskaičiavimo modelis; Vertinimo modeliuose naudojamų ženklų paaiškinimas: S objekto vidutin÷ rinkos vert÷; + suma; atimtis; * daugyba; ^1.1252 k÷limo laipsniu ženklas ir laipsnio rodiklis 1.1252; = lygyb÷; Vertinimo atributo Vertinimo atributo Vertinimo atributo pavadinimas pavadinimo pavadinimas spausdinimui sutrumpinimas Bpl Bendras plotas Bendro ploto intervalai Tūris Tūris Tūris Zona Zona Verčių zonos Pask Paskirtis Paskirtis NPask Namo paskirtis Namo paskirtis PgPl Pagalbinis plotas Pagalbinis plotas StMt Statybos pabaigos metai Statybos metų intervalai RkMt Rekonstrukcijos pabaigos Rekonstrukcijos metai metai StRek Statybos rekonstrukcija Statybos rekonstrukcijos metų intervalai Sn Sienų medžiaga Sienų medžiagos Auk Aukštas Aukštas AukSk Aukštų skaičius (pastato) Aukštų skaičius Auk1 Pirmas aukštas Pirmas aukštas AukV Viršutinis aukštas Viršutinis aukštas Auk11 Vienas_pirmas aukštas Vieno aukšto arba pirmas aukštas Kamb Kambarių skaičius Kambarių skaičius Šl Šildymas Šildymas Rūs Rūsys Rūsys Duj Dujos Dujos Vnd Vandentiekis Vandentiekis Kanal Kanalizacija Kanalizacija Kv Karštas vanduo Karštas vanduo IsApd Apmūrytas Apmūrytas El Elektra Elektra ObjTi Objekto tipas Objekto tipas
76 Prie vertinamo atributo sutrumpinto pavadinimo gali būti pridedami kintamojo tipo trumpiniai: BIN – binaras, SKL – skaliaras, RKS – reikšm÷, RKL – rodiklis. Prie vertinamo atributo sutrumpinto pavadinimo gali būti pridedami kintamojo tipo trumpiniai: BIN – binaras, SKL – skaliaras, RKS – reikšm÷, RKL – rodiklis. Nekilnojamojo turto lyginamosios vert÷s metodu nustatytos vidutin÷s rinkos vert÷s apskaičiavimo veiksmų eiliškumas 1. Pagal objekto naudojimo paskirtį, užfiksuotą nekilnojamojo turto registro pažymoje, nustatoma paskirties grup÷. 2. Pagal paskirties grupę parenkamas modelis (ataskaitos 4.5. skyrius); 3. Pagal objekto charakteristikas parenkami koeficientai (4.5. skyriaus modelio kintamųjų ir jų koeficientų lentel÷s); 4. Verčių zonos numeris pagal vertinamo objekto adresą nustatomas savivaldyb÷s teritorijos verčių žem÷lapyje (6 pav. A rodykl÷).
1.1. Adresas 1.2. Objekto charakteristikos savivaldyb÷, miestas, naudojimo paskirtis; miestelis, seniūnija, verčių zonos numeris; kaimas, gatv÷, namo Nr. bendras plotas (kv.m); kitos charakteristikos, nurodytos modelio kintamųjų ir jų koeficientų lentel÷se.
Savivaldyb÷s teritorijos nekilnojamojo turto verčių žem÷lapis A B 58.13
1. Administra S=(Zona_SK^(0.5115235)*(1.173757)^Aukstas1_bin*(1.176452)^R ciniai pastatai EKONSTR_PABAIG_bin*(1.182551)^KANALIZ_Bin *((756.6069) *Obj_plotas))
C
Atlikus aritmetinius veiksmus gaunama vertinamo objekto vidutin÷ rinkos vert÷.
6 pav. Lyginamosios vert÷s metodu nustatyto nekilnojamojo turto objekto vidutin÷s rinkos vert÷s apskaičiavimo veiksmų schema
77 Nekilnojamojo turto lyginamosios vert÷s metodu nustatytos vidutin÷s rinkos vert÷s apskaičiavimo pavyzdys Vertinamo objekto charakteristikos: Adresas – Vilniaus g., Nemenčin÷s m., Vilniaus r. sav.; Naudojimo paskirtis – prekybos; Sienų medžiaga – plytos; Statybos metai – 1976; Aukštas, kuriame yra objektas – 1 as Šildymas – centrinis; Nuotekų šalinimas – komunalinis nuotekų šalinimas ir vandentiekis; Objekto tipas – patalpa; Objekto bendras plotas, m 2 – 172.42; Objekto pagalbinis plotas, m 2 – 30.00. Viešbučių, prekybos, paslaugų ir maitinimo paskirčių grup÷s vertinimo modelis yra toks:
Vilniaus g., Nemenčin÷s m., Vilniaus r. sav. yra 58.24 verčių zonoje – nustatome verčių žem÷lapio pagalba arba pagal verčių zonų aprašymus, pateiktus ataskaitos poskyryje 4.3.2., „Zonų aprašymas tekstu“. Viešbučių, prekybos, paslaugų ir matinimo paskirčių grup÷s modelio kintamųjų ir jų koeficientų lentel÷se (žemiau jos pateiktos iš ataskaitos 4.5. skyriaus) parenkame vertinimo koeficientus.
78
79 Iš lentelių parinktas pagal vertinamo objekto charakteristikas reikšmes surašome į vertinimo modelį: S=0.94^(0.6561)*0.8691^(1.01)*1^(2.3561)*1^(1.9663)*1^(0.5267)*(1.05)^1.0)*(1.05)^0* *(0.95)^0*(0.95)^0* (1.05)^0* (1831* 172.42 366*30.00) Atliekame aritmetinius veiksmus: S=0.960*0.868*1.00*1.00*1.00*1.05*1.00*1.00*1.00*1.00*(1831*172.42 366*30.00); S=266 614 Lt; Išvada. Prekybos paskirties patalpų, esančių Vilniaus g., Nemenčin÷s m., Vilniaus r. sav., pastatytų 1976 m., turinčių miesto komunikacijas, esan2i7 1 ame aukšte, 172.42 kv. m bendro ploto, vidutin÷ rinkos vert÷ yra 267 000 Lt. Tokiu pačiu principu apskaičiuojama ir kitų paskirčių grupių nekilnojamojo turto objektų vidutin÷ rinkos vert÷. 7.2. Nekilnojamojo turto naudojimo pajamų vert÷s metodu nustatytai vidutinei rinkos vertei apskaičiuoti būtini duomenys, apskaičiavimo veiksmų eiliškumas ir pavyzdys Nekilnojamojo turto naudojimo pajamų vert÷s metodu nustatytos vidutin÷s rinkos vert÷s apskaičiavimui būtini duomenys ir atributai: Vertinimo atributo Vertinimo atributo pavadinimas pavadinimo sutrumpinimas Drau% Draudimo išlaidu tarifas, proc. Vald% Turto valdymo ir kt. išlaidu tarifas, proc. Remo% Einamojo remonto išlaidos, proc. Uzim% Užimtumo procentas, proc r Kapitalizacijos normos rodiklis NTm% NT mokesčio tarifas, proc VRV Vidutin÷ rinkos vert÷ ŽVK Žem÷s vert÷s įtakos koef. MokV Mokestin÷ vert÷ GP Grynosios veiklos pajamos, gaunamos iš NT BP Bendrosios pajamos Prie vertinamo atributo sutrumpinto pavadinimo gali būti pridedami kintamojo tipo trumpiniai: BIN – binaras, SKL – skaliaras, RKS – reikšm÷, RKL – rodiklis.
80 Nekilnojamojo turto naudojimo pajamų vert÷s metodu nustatyto vidutin÷s rinkos vert÷s apskaičiavimo veiksmų eiliškumas: Prie vertinamo atributo sutrumpinto pavadinimo gali būti pridedami kintamojo tipo trumpiniai: BIN – binaras, SKL – skaliaras, RKS – reikšm÷, RKL – rodiklis. Nekilnojamojo turto naudojimo pajamų vert÷s metodu nustatyto vidutin÷s rinkos vert÷s apskaičiavimo veiksmų eiliškumas: 1. Pagal objekto naudojimo paskirtį, užfiksuotą nekilnojamojo turto registro pažymoje, nustatoma paskirties grup÷. 2. Pagal paskirties grupę parenkamas modelis (ataskaitos 5.3. skyrius); 3. Pagal objekto charakteristikas parenkami koeficientai (5.3. skyriaus modelio kintamųjų ir jų koeficientų lentel÷s); 4. Verčių zonos numeris pagal vertinamo objekto adresą nustatomas savivaldyb÷s teritorijos verčių žem÷lapyje (7 pav. A rodykl÷).
1.1. Adresas 1.2. Objekto charakteristikos savivaldyb÷, miestas, naudojimo paskirtis; miestelis, seniūnija, verčių zonos numeris; kaimas, gatv÷, namo Nr. bendras plotas (kv.m); kitos charakteristikos, nurodytos modelio kintamųjų ir jų koeficientų lentel÷se.
Savivaldyb÷s teritorijos nekilnojamojo turto verčių žem÷lapis A B 58.15
VRV = ((BP * (Užim% / 100)) – (MokV * (NTm% / 100) + VRV * (Drau% / 100) +BP * (Vald% / 100) + BP * (Remo% / 100))) / (r / 100) * ŽVK kur: Atlikus aritmetinius veiksmus gaunama vertinamo objBP (Bendrosios metines pajamos )= Vid. nuomos vert÷ekto vidutin÷ rinkos vert÷. * (BnPl – PgPl * 0.2) * 12 C
Atlikus aritmetinius veiksmus gaunama vertinamo objekto vidutin÷ rinkos vert÷.
7 pav. Naudojimo pajamų vert÷s metodu nustatyto nekilnojamojo turto objekto vidutin÷s rinkos vert÷s apskaičiavimo veiksmų schema
81 Nekilnojamojo turto naudojimo pajamų metodu nustatytos vidutin÷s rinkos vert÷s apskaičiavimo pavyzdys Vertinamo objekto charakteristikos: Adresas Mūrininkų k., Vilniaus rajonas., Vilniaus r. sav.; Naudojimo paskirtis paslaugų; Sienų medžiaga medis su karkasu; Statybos pabaigos metai 1995; Šildymas vietinis centrinis; Nuotekų šalinimas vietinis nuotekų šalinimas ir vandentiekis; Objekto tipas negyvenamas pastatas Objekto bendras plotas m 2 329.98 Objekto pagalbinis plotas m 2 112.88 Apskaičiuojame objekto vidutinę nuomos vertę: Viešbučių, prekybos, paslaugų ir maitinimo paskirčių grup÷s vidutin÷s nuomos vert÷s vertinimo modelis yra toks:
Mūrininkų kaimas, Vilniaus rajonas, Vilniaus r. sav. yra 58.59 verčių zonoje – nustatome verčių žem÷lapio pagalba arba pagal verčių zonų aprašymus, pateiktus ataskaitos poskyryje 4.3.2., “Zonų aprašymas tekstu”. Iš viešbučių, prekybos, paslaugų ir maitinimo paskirčių grup÷s modelio kintamųjų ir jų koeficientų lentelių (žemiau jos pateiktos iš ataskaitos 5.3. skyriaus) parenkame vertinimo koeficientus.
82
83 Iš lentelių parinktas pagal vertinamo objekto charakteristikas reikšmes surašome į vertinimo modelį: Vidutin÷ nuomos kaina = 0.94^(0.6561) * 0.076^(0.8564) * 0.91^(2.3561) * 1.02^(1.9663) * *0.52^(0.5267) * (0.95)^0.0 * (0.95) * 0.0 * (1.05)^0 * (1.05)^1 * 45 Atliekame aritmetinius veiksmus: Vidutin÷ nuomos kaina = 0.960 * 0.110 * 0.801 * 1.040 * 0.709 * 1 * 1 * 1 * 1.05 * 45 Vidutin÷ nuomos kaina= 2.95 Lt/m 2; Apskaičiuojame objekto vidutinę rinkos vertę: Viešbučių, prekybos, paslaugų ir maitinimo paskirčių grup÷s vertinimo modelis yra toks:
84 Iš viešbučių, prekybos, paslaugų ir maitinimo paskirčių grup÷s modelio lentelių (žemiau jos pateiktos iš ataskaitos 5.3. skyriaus) parenkame naudojimo pajamų vert÷s rodiklius:
Priimkime, kad objekto VRV 93 900 Lt, MokV 103 500 Lt. Iš lentelių parinktus naudojimo pajamų vert÷s rodiklius surašome į vertinimo modelį: BP = 2.95 (329.98 112.88*0.2)*12 = 10 882 Lt. VRV = ((10 882*(90/100)) – (103 500*(0.5/100) + 93 900*(0.01/100) + 10 822*(1/100) + +14 755*(1/100))) / (9.5 / 100) * 0.9 Atliekame aritmetinius veiksmus: VRV = 85 369 Lt.
85 Išvada. Paslaugų paskirties pastato, esančio Mūrininkų k., Vilniaus r. sav ., pastatyto 1995 m., 329.98 kv. m bendro ploto, vidutin÷ rinkos vert÷ skaičiuojant naudojimo pajamų metodu yra 85 000 Lt. Tokiu pačiu principu apskaičiuojama ir kitų paskirčių grupių nekilnojamojo turto objektų vidutin÷ rinkos vert÷ naudojimo pajamų metodu. ATASKAITOS RENGöJAI VERTINTOJAI Valstyb÷s įmon÷s Registrų centro Vilniaus filialas Filialo direktoriaus pavaduotojas Vytautas Pliopa Nekilnojamojo turto vertintoja Veronika Valentinavičien÷ (pažym÷jimo Nr. A 00050) Nekilnojamojo turto vertintoja asistent÷ Aušra Baronait÷ Deveikien÷ (pažym÷jimo Nr. A 001603) Nekilnojamojo turto vertintoja asistent÷ Egl÷ Vaglien÷ (pažym÷jimo Nr. A001746) Nekilnojamojo turto vertintoja asistent÷ Kristina Pulokait÷ (pažym÷jimo Nr. A 001377)
86 8. LITERATŪROS SĄRAŠAS 1. Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (Žin., 2005, Nr.76 2741); 2. Lietuvos Respublikos Vyriausyb÷s 2005 m. rugs÷jo 29 d. nutarimu Nr. 1049 „D÷l nekilnojamojo turto vertinimo taisyklių patvirtinimo“ (Žin., 2005, Nr.117 4234); 3. Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (Žin.,1999, Nr.52 1672); 4. Lietuvos Respublikos Vyriausyb÷s 1996 m. vasario 14 d. nutarimas Nr. 244 „Turto vertinimo metodika“ (Žin., 1996, Nr.16 426); 5. Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto registre įregistruotų pastatų ir patalpų apskaitos duomenys 2004 m. sausio 1 d. Nacionalin÷ žem÷s tarnyba prie Žem÷s ūkio ministerijos, valstyb÷s įmon÷ Registrų centras. Vilnius, 2004; 6. Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto registre įregistruotų statinių apskaitos duomenys 2005 m. sausio 1 d. Nacionalin÷ žem÷s tarnyba prie Žem÷s ūkio ministerijos, valstyb÷s įmon÷ Registrų centras. Vilnius, 2005; 7. Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto registre įregistruotų statinių apskaitos duomenys 2006 m. sausio 1 d. Nacionalin÷ žem÷s tarnyba prie Žem÷s ūkio ministerijos, valstyb÷s įmon÷ Registrų centras. Vilnius, 2006; 8. Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto registre įregistruotų statinių apskaitos duomenys 2007 m. sausio 1 d. Nacionalin÷ žem÷s tarnyba prie Žem÷s ūkio ministerijos, valstyb÷s įmon÷ Registrų centras. Vilnius, 2007; 9. Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto registre įregistruotų statinių apskaitos duomenys 2008 m. sausio 1 d. Nacionalin÷ žem÷s tarnyba prie Žem÷s ūkio ministerijos, valstyb÷s įmon÷ Registrų centras. Vilnius, 2008; 10. Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto registre įregistruotų statinių apskaitos duomenys 2009 m. sausio 1 d. Nacionalin÷ žem÷s tarnyba prie Žem÷s ūkio ministerijos, valstyb÷s įmon÷ Registrų centras. Vilnius, 2009; 11. VĮ Registrų centro direktoriaus 2009 m. balandžio 6 d. įsakymas Nr. v 74 „D÷l vietov÷s pataisos koeficientų“, (Žin., 2009, Nr. 28 399); 12. Eckert J., ed., Almy R., Gloudemans R., Property appraisal and assessment administration, Chicago: International Association of Assessing Officers, 1990; 13. Gloudemans R. J. Mass Appraisal of Real Property. Chicago: International Association of Assessing Officers. 1999; 14. Richard D. Ward. Seminaro medžiaga: NCSS programa ir jos panaudojimas masiniam vertinimui; 15. Property Tax Principles and Practice“, Woolery A.; 16. An international survey of taxes on land and buildings. Boston: Kluwer Law and Taxation Publishers, Youngman, J.M. and Malme, J.H., 1994; 17. Antonio Benvenuti, The Value of Estate between Building and Land; 18. An Empirical Analysis of the Incidence of Location on Land and Building Values by Robert J. Gloudemans Prepared Under a David C.Lincoln Fellowship inLand Value Taxation for Lincoln Institute of Land Policy Cambridge, Massachusetts; 19. Standard on Mass Appraisal of Real Property, International Association of Assessing Officers, 2008; 20. Standard on Automated Valuation Models (AVMs), International Association of Assessing Officers, 2003; 21. Mass Appraisal and Multiple Regression Analysis for Income Properties The Winnipeg Experience, International Property Tax Institute, 2006; 22. Practical Applications in Appraisal Valuation Modeling by M.Steven Kane, Mark R.Linne, Mark R.II.Johnson, Jeffrey A.III.Title, 2004; 23. Jeffrey D. Fisher @ Robert S. Martin, Income property appraisal.
87 9. PRIEDAI
88
89 Vilniaus rajono savivaldyb÷s tarybos sprendimas d÷l nekilnojamojo turto mokesčio tarifo nustatymo
90 Nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų viešojo svarstymo su visuomene ataskaita Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos Vyriausyb÷s 2005 m. rugs÷jo 29 d. nutarimu Nr. 1049 „D÷l nekilnojamojo turto vertinimo taisyklių patvirtinimo“ (Žin., 2005, Nr. 117 4234; 2010, Nr. 118 6021), vertintojas – valstyb÷s įmon÷s Registrų centro Vilniaus filialas nuo 2010 m. spalio m÷n. 4 d. iki 2010 m. spalio m÷n. 15 d. pristat÷ Vilniaus rajono savivaldyb÷s teritorijos nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentus viešajam svarstymui. Apie nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų viešąjį svarstymą buvo skelbta leidinyje „Vilniaus diena“, 2010 09 28. Nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų viešojo svarstymo su visuomene rezultatai: Per nustatytą 10 darbo dienų laikotarpį susipažinti su Vilniaus rajono savivaldyb÷s teritorijos nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentais neatvyko n÷ vienas gyventojas. Pastabų ir pasiūlymų iš gyventojų negauta. Nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų viešojo svarstymo su visuomene registravimo žurnalas pridedamas. ATASKAITOS RENGöJAI VERTINTOJAI Valstyb÷s įmon÷s Registrų centro Vilniaus filialas Filialo direktoriaus pavaduotojas Vytautas Pliopa Nekilnojamojo turto vertintoja Veronika Valentinavičien÷ (pažym÷jimo Nr. A 00050) Nekilnojamojo turto vertintoja asistent÷ Aušra Baronait÷ Deveikien÷ (pažym÷jimo Nr. A 001603) Nekilnojamojo turto vertintoja asistent÷ Egl÷ Vaglien÷ (pažym÷jimo Nr. A001746) Nekilnojamojo turto vertintoja asistent÷ Kristina Pulokait÷ (pažym÷jimo Nr. A 001377)
91 Nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų viešojo svarstymo su visuomene žurnalas
92 Nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų derinimo su savivaldybe ataskaita Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos Vyriausyb÷s 2005 m. rugs÷jo 29 d. nutarimo Nr. 1049 „D÷l nekilnojamojo turto vertinimo taisyklių patvirtinimo“ (Žin., 2005, Nr. 117 4234; 2010, Nr. 118 6021) 29.1 punktu, VĮ Registrų centro Vilniaus filialas 2010 10 23 papraš÷ Vilniaus rajono savivaldyb÷s pateikti pastabas d÷l nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų. Per nustatytą 30 dienų laikotarpį nuo dokumentų gavimo Vilniaus rajono savivaldyb÷ pastabų nepateik÷. Vilniaus rajono savivaldyb÷s ir Vilniaus rajono savivaldyb÷s administracijos Rukainių seniūnijos atsiųsti raštai d÷l nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų derinimo pridedami. ATASKAITOS RENGöJAI VERTINTOJAI Valstyb÷s įmon÷s Registrų centro Vilniaus filialas Filialo direktoriaus pavaduotojas Vytautas Pliopa Nekilnojamojo turto vertintoja Veronika Valentinavičien÷ (pažym÷jimo Nr. A 00050) Nekilnojamojo turto vertintoja asistent÷ Aušra Baronait÷ Deveikien÷ (pažym÷jimo Nr. A 001603) Nekilnojamojo turto vertintoja asistent÷ Egl÷ Vaglien÷ (pažym÷jimo Nr. A001746) Nekilnojamojo turto vertintoja asistent÷ Kristina Pulokait÷ (pažym÷jimo Nr. A 001377)
93
94
95 Finansų ministerijos pastabos d÷l nekilnojamojo turto vertinimo masiniu būdu dokumentų
96 Paaiškinimas d÷l Finansų ministerijos pareikštų pastabų Atsižvelgdami į Finansų ministerijos 2010 11 25 rašte Nr. ((14.12 01) 5K 1025370) 6K 1010526 pareikštą pastabą, informuojame, kad pastatų intensyvumo žem÷lapiai ir išsid÷stymo pagal sienų medžiagas schemos yra daromi tik savivaldybių centrams ir miestams, kurie dalijami į zonas. ATASKAITOS RENGöJAI VERTINTOJAI Valstyb÷s įmon÷s Registrų centro Vilniaus filialas Filialo direktoriaus pavaduotojas Vytautas Pliopa Nekilnojamojo turto vertintoja Veronika Valentinavičien÷ (pažym÷jimo Nr. A 00050) Nekilnojamojo turto vertintoja asistent÷ Aušra Baronait÷ Deveikien÷ (pažym÷jimo Nr. A 001603) Nekilnojamojo turto vertintoja asistent÷ Egl÷ Vaglien÷ (pažym÷jimo Nr. A001746) Nekilnojamojo turto vertintoja asistent÷ Kristina Pulokait÷ (pažym÷jimo Nr. A 001377)
97