ÇALIŞMA MEGARON 2019;14(3):417-431

DOI: 10.14744/MEGARON.2019.04875

Metro Hatlarının Konut Fiyatlarına Etkisine İlişkin Literatür Taraması Literature Survey Regarding with the Affects of Lines On House Prices

1 2 Kamil DEMİRCAN, Senay OĞUZTİMUR

ÖZ Metro hatları, kentçi raylı sistemlerin en önemli parçasını oluşturmaktadır. Bu çerçevede ortaya çıkardığı sosyoekonomik etkiler gün geç- tikçe daha fazla merak konusu olmaktadır. Genel olarak metro hatlarının konut fiyatlarını artıran yönde etkiler yarattığına yönelik çalışma- lara sıklıkla rastlanmaktadır. Bununla birlikte konuya farklı bakış açıları ile yaklaşan çalışmalar ve sonuçlar da bulunmaktadır. Bu makale kapsamında, literatürde metro hatlarının konut fiyatlarını etkilemesi çerçevesinde yapılan çalışmalar yöntem ve bulguları açısından ele alınmış, dünyanın farklı coğrafyalarında bu konuya nasıl yaklaşıldığı ile ilgili görüşler ortaya konulmuştur. Bu kapsamda çalışmanın amacı, metro hatlarının konut fiyatlarını ne şekilde etkilediğine yönelik yapılan akademik araştırmalardaki farklı bakış açılarını bir özet niteliğinde ortaya koymaktır. İncelenen literatüre göre metro hatları, erişebilirlik düzeyini artırması sebebiyle ve ortaya çıkardığı pozitif dışsallıklar nedeniyle genel olarak konut fiyatlarını artıran etkiler yaratmaktadır. Anahtar sözcükler: Değer artışı; hedonik fiyat yöntemi; konut fiyatı; metro hatları; raylı sistem hatları.

ABSTRACT Metro lines are the most important part of urban rail systems. The socio-economic effects in this frame become an area of interest day by day, whereas studies regarding the effect of metro lines on increase of real estate prices prevail. However, there are also other studies and evaluations with different approaches. In this article, the studies regarding the effect of metro lines on real estate prices will be evaluated in terms of methods and findings, and various views around the world about these issues will be put forward. In this context, the purpose of this study is to summa- rize the different perspectives in the academic researches on how the metro lines affect the housing prices. According to the literature reviewed, metro lines have generally increased housing prices due to the increase in accessibility and positive externalities. Keywords: Land price; hedonic price modelling; value capture; metro lines; railway lines.

1Yıldız Teknik Üniversitesi Şehir ve Bölge Planlama Doktora Programı Öğrencisi, 2Yıldız Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi, Şehir ve Bölge Planlama Bölümü, İstanbul

Başvuru tarihi: 12 Mart 2019 - Kabul tarihi: 17 Ağustos 2019 İletişim: Senay OĞUZTİMUR. e-posta: [email protected]

© 2019 Yıldız Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi - © 2019 Yıldız Technical University, Faculty of Architecture

CİLT VOL. 14 - SAYI NO. 3 417 Giriş düzeydeki etkiler makro, mezo ve mikro düzeyde incelen- Metro projeleri hız, konfor, güvenlik, güvenilirlik gibi miştir (Beyazit, 2015).2 Efthymiou & Antoniou3 tarafından parametrelerden dolayı sosyoekonomik açıdan oldukça yapılan çalışmada ise, farklı ulaşım modlarının konut fiyat- önemli etkiler ortaya çıkarmaktadır. Gelişmiş ülkelerde 19. larına ne şekilde yansıdığı araştırmıştır. yy sonu itibariyle başlayan raylı sistem altyapı hizmetle- Bu çalışma, iki ana bölümden oluşmaktadır. İlkinde; ri, ülkemizde ancak 20. yy sonlarına doğru hız kazanmıştır. konu ile ilgili literatür taramasının yöntemi ve bu tarama Kamu sektörü harcamaları yerel ve merkezi ölçekte sonuncunda makalelerin, analiz/kategorizasyon biçimleri incelendiğinde bütçelerin önemli bir kısmının ulaştırma sunulmuştur. İkinci bölümde ise, incelenen makalelerden sektörü ihtiyaçları için harcandığı görülecektir. Örneğin, bazılarına özetle yer verilecek olup genel olarak belirlenen İstanbul Büyükşehir Belediyesi, her yıl bütçesinin yaklaşık kategorilere ilişkin; örneğin metro hatlarının konut fiyatla- %55–60’lık bir kısmını ulaştırma hizmetlerine harcamakta rına etkisi ile ilgili yapılan çalışmaların daha çok hangi coğ- olup, bunun çok önemli bir kısmı da raylı sistemlere ayır- rafyalarda ve neden irdelendiği, hangi yöntemlerin izlen- maktadır. Raylı sistem yatırımları, maliyet açısından olduk- diği ve ne tür bulgulara ulaşıldığı ile ilgili değerlendirmeler ça yüksek bütçeler gerektirmektedir. Örneğin Türkiye’de sunulacaktır. bir metro hattının ortalama km maliyeti 35 milyon EUR gibi düşünüldüğünde, bu kadar pahalı hizmet kararlarının doğ- Yöntem ru alınması önem taşımaktadır. Diğer taraftan kamu kay- Bu çalışma kapsamında, metro hatlarının konut fiyatla- naklarının sınırlı olması sebebiyle bu kadar büyük ölçekli rına etkisi ile ilgili yapılan makale taramasında akademis- yatırımların sadece kamu kaynakları ile hayata geçmesi yenlerin ve profesyonellerin kayda değer katkılar yaptığı oldukça zordur. Dolayısıyla metro yatırımları sebebiyle or- ve konunun derinleşmesinde pay sahibi oldukları görül- taya çıkan rantın bir şekilde kamuya döndürülmesi ve bu müştür. Bu araştırma; akademik dergilerde yayınlanmış tür yatırımların finansmanında destekletici faktör olarak makaleleri analiz etmektedir. Bunun için içerik analizi yön- kullanılması amaçlanmalıdır. Bu çalışma kapsamında, met- temi kullanılmıştır. Çalışmaya konu olan makalelerin sap- ro hatlarının yapılmasıyla konut fiyatlarında ortaya çıkan tanması sürecinde şu kriterleri sağlayan makaleler dikkate değişimlerle ilgili çalışmaların literatür incelemesi amaç- alınmıştır: lanmaktadır. • Sadece bilimsel değerlendirme sürecinden geçmiş Bu çerçevede akademik veri tabanlarından taranan yak- makaleler laşık 40 makalede ortaya çıkan sonuçlar yöntem, veri set- • Doğrudan ve İngilizce olarak “metro lines (metro hat- leri ve bulguları yorumlanarak sunulmaktadır. ları), railway lines (raylı sistem hatları), value capture Amerika Birleşik Devletleri (A.B.D.) başta olmak üzere (değer yaratma), real estate value (gayrimenkul de- Avrupa, Uzak Doğu’da yer alan ekonomik anlamda dün- ğeri), land price (arazi fiyatı), hedonic price modelling yanın gelişmiş ülkelerinde metro istasyonları civarında yer (hedonik fiyat modeli)” kelimeleri ile tarama yapıldı- alan gayrimenkul fiyatlarındaki değişmeler bilimsel açıdan ğında rastlanan makaleler incelenmiştir. Çoğunlukla kent içi raylı sistem yatırımlarının Makalelerin sınırlandırılması için aşağıda sunulan kri- konut fiyatlarını artıracağı yönündeki teorik savlar ve amp- terler saptanmış ve bunlara dahil olmayanlar çalışmanın rik çalışmalar yoğun olmakla birlikte kent içi raylı sistem dışında bırakılmıştır: Kitaplar, kitaplardaki bölümler ve yatırımlarının farklı durum ve mekanlara değişik tepkiler konferans bildirileri ve baş yazılar (editorial). Bunlar dışın- yarattığına ilişkin örnekler de bulunmaktadır.1 da elektronik olarak erişimi mümkün olmayan makaleler Daha önce de ifade edildiği gibi literatürde, kentiçi raylı de araştırmaya dahil edilmemiştir. Araştırmada Yıldız -Tek sistem hatlarının genel olarak, gayrimenkul fiyatlarını artı- nik Üniversitesi’nin elektronik veri tabanları kullanılarak ran yönde etkilediğine yönelik çalışmalara sıklıkla rastlan- tarama yapılmıştır. Sciencedirect, Scopus, Ebsco, Proquest maktadır. Ancak yine de raylı sistem hattının geçtiği böl- Global, Emerald, Springerlink veri tabanları en çok yayın ile genin sosyoekonomik ve demografik özellikleri ile genel karşılaşılan veri tabanlarıdır. Literatür taramasında, ağırlık- ulaşım ağı ekseninde şekillenen etkileri, her bir hat korido- lı olarak 2000 yılı sonrasındaki yeni çalışmaların olmasına ru için konut fiyatları açısından değişiklik göstermektedir. dikkat edilmiştir. Özellikle asya/uzak doğu ülkelerindeki Bununla birlikte konuya farklı bakış açıları ile yaklaşılarak altyapısal ve finansal gelişmelerle ilgili konuların bugün- aynı konu farklı düzlemlerde tartışılmıştır. Örneğin metro kü bilim dünyasına yayın olarak katkıda bulunması büyük hatlarının farklı konut tipolojilerine veya farklı arazi kulla- oranda 2000’li yılların sonrasında gerçekleşmiştir. Diğer nışlarını nasıl etkilediği araştırma konusu olmuştur. Bir baş- ülkelerde de bu alanda gelişmeler 2000’li yıllarda ağırlık ka bakış açısında ise metro hattının ortaya çıkardığı farklı kazandığı için böyle bir tercih yapılmıştır. Diğer taraftan

1 Wardrip, 2011, s. 1-12. 2 Beyazit, 2015, s. 12-23. 3 Efthymiou & Antoniou, 2013, 1-22.

418 CİLT VOL. 14 - SAYI NO. 3 Metro Hatlarının Konut Fiyatlarına Etkisine İlişkin Literatür Taraması farklı veri tabanlarında aynı makaleler ile karşılaşılması du- Kentsel ekonomi ile ilgili teorik çalışmalarda, özellikle rumunda tekrar olmamasına dikkat edilmiştir. Alonso6 tarafından öngörülen tek merkezli kent modelle- Araştırmanın yöntemi ve kapsamın saptanmasında; mesinde, bütün istihdamın kent merkezinde yer aldığı var- konuyla ilgili akademik dergilerin tamamında makaleler sayılmaktadır. Bu durumda, ev ile iş arasında gidip gelme taranmıştır. Makale taramasında; (1) başlık, (2) anahtar zamanındaki değişim, kent rantı eğrisinin önemli bir belir- kelimeler ve (3) özet taranmıştır. Sonuç olarak incelenen leyicisi olmaktadır. Ev-iş arasında gidip gelme zamanında makale sayısı 40’dır ve literatür taramasında da görüleceği oluşan tasarruflar kent toprağı rantına yansımaktadır. Buna üzere genel olarak ulaştırma altyapılarının arazi değerle- göre en yüksek rant merkezdedir çünkü kent merkezinde rine etkisi ile ilgili farklı bakış açısı ve yaklaşımları içeren ulaşım maliyeti en düşüktür. En düşük rant da kent çepe- çalışmalar özetle Tablo 1’de sunulmaktadır. rindedir. Bu durumda bireyler fayda fonksiyonuna bağlı olarak, merkezle çeper arasında yer seçimi yapmaktadır İçerik analizinin prosedürünün saptanmasında ise şöyle ve tüm bireylerin faydaları diferansiyel ranta bağlı olarak bir değerlendirme yapılmıştır: İçerik analizi için belli kodlar eşittir. Bu modeller, her ne kadar basit ve stilize olursa ol- verilmiş ve bir matris tablo oluşturulmuştur. Kodlar şu şe- sun, kentsel rantın, ulaşım maliyetiyle olan temel ilişkisinin kilde saptanmışt ır: anlaşılmasına yardımcı olmaktadır. • Kaynakça verileri (yazar/yazarlar, başlık, yayın yılı ve Raylı sistem yatırımları asıl olarak ulaştırma hizmetine dergi adı katkı sunmayı amaçlamakla birlikte ulaştırma dışında baş- • Kullanılan yöntem (çalışmanın türü, kapsadığı zaman, ka faydalar da üretmektedir. Sadece ulaşım eksenli olma- kullanılan yöntem ve kullanılan analizler yan bu katkılar özellikle gelişmiş ülkelerde araştırma konu- • Ampirik bağlam (üzerinde çalışılan şehirler, coğrafi su olarak çalışılmaktadır. dağılımı, örneklem türleri/birimleri) Banister & Goodwin7 tarafından yapılan çalışmada raylı İçeriğin netleştirilmesi için yazarların odak noktaları, sistemlerin yarattığı etkiler üç farklı düzeyde ele alınmak- tartışma konuları, araştırma soruları, metodolojileri ve tadır. Bunlardan ilki üst perdede makroekonomik düzeyde çalışmanın ana yapısını ortaya koymak için tüm makaleler ele alınabilecek üretim, nüfus, istihdam ekonomik büyüme okunmuştur. Her makalenin odaklandığı çerçeve ortaya gibi faktörlerdir. Orta kademede beliren etkiler, daha çok konmuştur. Tanımlayıcı tartışmalardan önceliklendirilmiş sektörel düzeyde hissedilmektedir. Örneğin artan erişile- açılımlar ortaya konmuştur. bilirlik sebebiyle firmaların raylı sistem koridoru boyunca kümelenmeleri, iş gücü piyasasının kuvvetlenmesi, sektör- Analiz/Literatür Taraması ler arası bütünleşme ve etkileşime katkıda bulunması veya Ulaştırma ile kentsel mekanın şekillenmesi konuları, CO2 çevresel etkileri azaltması orta düzeyli etkiler arasın- kentsel ekonomi çerçevesinde tartışılan konular arasında- dadır. En küçük düzeyli etki ise gayrimenkul fiyatlarındaki dır. Ulaştırma altyapı yatırımları yer seçimi ve kentsel büyü- değişimler olarak ele alınmaktadır. Buna göre artan erişi- meyi yönlendirme açısından güçlü etkiye sahiptir. Ayrıca, lebilirlik sebebiyle düşen ulaşım maliyetleri ve zaman ka- ulaştırma altyapıları; arazi değerleri üzerinde etkili olmak- zançları gayrimenkul fiyatlarına yansımaktadır. ta, yaşanabilirliği olumlu yönde etkilemekte ve yeni yerle- İstanbul metrosunun yarattığı ekonomik etkiyle ilgili ça- 4 şim yerlerinin inşası açısından da önemli etki yapmaktadır. lışma benzer bakış açısı ile Beyazit8 tarafından yapılmıştır. 5 Yankaya & Çelik ulaştırma altyapı seviyesinin, ülkenin ge- Bu çalışmada (1) nüfus ve istihdam: “büyük düzeyli ekono- lişmişlik düzeyi açısından da bir gösterge niteliği taşıdığına mik etkiler”, (2)metro koridoru etrafında firmaların küme- işaret etmiştir. Yatırımların bazen mevcut kapasitelerin ih- lenmesi, yeni firmaların açılması gibi sektörel etkiler “orta yasını içerirken bazen de yeni yerleşim bölgelerine erişim düzeyli ekonomik etkiler”, (3) gayrimenkul fiyatlarının imkanı sağlamaya veya kentsel gelişmeyi yönlendirmeye değişimi gibi etkiler ise “küçük düzeyli ekonomik etkiler” yaradığına değinilmiştir. Dolayısıyla ulaştırma altyapılarının kategorilerinde incelenmiştir. Buna göre İstanbul metrosu- verimliliği ile ilgili konular öteden beri araştırmacıların ilgi- nun büyük ölçekte nüfus ve istihdam açısından herhangi sini çeken konular arasında yerini bulmaktadır. Bu yatırım- bir fayda üretmediği tespit edilmiştir. Bununla birlikte orta ların etkileri (, ticaret, ofis ve değişik konut alanları düzeyli etkiler açısından ise sektörel değişmelere ve dönü- gibi) farklı kentsel sektörlerde gelir, istihdam, nüfus, arazi şümlere önemli katkılarda bulunduğu aynı zamanda yeni kullanış, yoğunluk ve parasal değerlerde meydana gelen yatırımları teşvik ettiği ve bir bakıma sektörel şekillenme- değişimler perspektifinden, kısa ve uzun dönemli etkiler nin metro koridoru etrafında gerçekleştiği sonucuna ula- planlama ve ulaşım literatüründe yoğun olarak çalışıldığı şılmıştır. Diğer taraftan İstanbul metrosunun gayrimenkul ifade edilerek konunun farklı düzlemlerde çok değişik bakış fiyatlarına, büyük etkiler oluşturmadığı değerlendirilmiş açıları ile ele alındığı dile getirilmiştir. 6 Alonso, 1964. 223. 4 Ge, Macdonald ve Ghosh, 2012. 5 Yankaya & Çelik, 2005, s. 61-79. 7 Banister & Goodwin, 2011, s. 212- 8 Beyazit, 2015, s. 12-23.

CİLT VOL. 14 - SAYI NO. 3 419 Veri seti Veri verisini içermektedir. verisini edilerek kullanılmıştır. edilerek Gelir İdaresi’nin 1990 yılı Gelir İdaresi’nin adet veriyi kapsamaktadır. adet veriyi 23388 veri temin edilmiştir. temin 23388 veri Ofisi'ndentemin edilmiştir. 1969-1976 yılları arasındaki kurularak testler yapılmıştır. testler kurularak tipine, mekana, tipine, konut tipine, verisi Washington Eyalet Vergi Vergi Eyalet Washington verisi nedenleri ortaya konulmuştur. 1996 arasında yer alan dönemi yer 1996 arasında Taipei Belediyesinin 1993-1999 Belediyesinin Taipei durum irdelenmiştir. Ulaştırma durum irdelenmiştir. arası metro sonrası ortaya sonrası çıkan metro arası gayrimenkul satış verileri 3 farklı verileri satış gayrimenkul kuruluşundan temin edilmiş olupkuruluşundan temin Konut satış verileri, TRW Redidata verileri, Konut satış metro öncesi ve 1997-1999 yılları ve öncesi metro incelemek üzere 1537 konut satış 1537 konut satış üzere incelemek koridordaki belediyelerden temin temin koridordaki belediyelerden Bu çalışmada Ocak 1992 -Ağustos Bu çalışmada Ocak 1992 -Ağustos fonksiyonuna göre farklı göre modeller fonksiyonuna yılları arasındaki gayrimenkul satış konut satış fiyatlarındakikonut satış değişimin yıllarını kapsayan verisi 13064 satış kurumdan temin edilmiş olup 1410 kurumdan temin kayıtlarında alan 6000 konutun yer ALRT Raylı sistem hattının etrafında ALRT etrafında hattının Raylı sistem 500m’lik koridor halinde 1971-1983 500m’lik katılarında elde edilen 317 adet veri 1991-1994 arasını kapsamaktadır. Bu kapsamaktadır. 1991-1994 arasını ile yapılmıştır. 1993-1995 yılları arası 1993-1995 yılları arası ile yapılmıştır. gayrimenkulün konumuna veya yapı yapı konumuna veya gayrimenkulün Ankara şehrinin farklı mekanlarındaki çerçevede MARTA projesi koridorunda projesi MARTA çerçevede Yöntem Regresyon) Regresyon) Regresyon) Regresyon) Regresyon) Regresyon) Regresyon) (Lineer Box&Cox (Lineer Box&Cox Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi (Doğrusal& Logaritmik Logaritmik (Doğrusal& Logaritmik (Doğrusal& Logaritmik (Doğrusal& Logaritmik (Doğrusal& Logaritmik (Doğrusal& ABD ABD ABD Taiwan Türkiye Taipeli/ Kanada Ankara/ Atlanta/ Portlands/ Vancouver/ Vancouver/ Miami/ ABD Washington/ Çalışma alanı Çalışma yeri ABD ABD ABD ABD Yayın Taiwan Türkiye Kanada Tezi Türü Makale Makale Makale Makale Makale Y. Lisans Y. Araştırma I Yazar Ali Türer Ali Jen-Jia LIN Jen-Jia Davif Damm, Davif Jeffrey Young Jeffrey Gerrit J. Knaap, Gerrit Knaap, J. David R. Bowes David Bruce Ferguson Bruce Chengri Ding, & Ding, Chengri Dean H. Gatzlaff Lewis D. Hopkins D. Lewis and Marc T. Smith T. and Marc Steven R. Lerman, R. Lerman, Steven Eva Lerner-Lam and Lerner-Lam Eva Opening Property Values Çalışmanın adı Çalışmanın Washington Mekansal Farklılaşması The ImpactThe of the Miami Metrorail on the Value of Value on the Metrorail Ankara’da Konut Fiyatının Ankara’da Before and After Taipei Mrt Taipei and After Before Advanced Light Rail Transit Rail Light Advanced The Effect of the Vancouver Vancouver Effect of the The Land Values in Station Areas in Station Values Land Values in Anticipation of the in Anticipation Values Identifying the ImpactsIdentifying of Rail Transit Stations on Residential on Residential Stations Transit Response of Urban Real Estate The Analysis of Property Prices of Property Prices Analysis The The Effects of Light Effects of Light Plans on The Rail Residences near Station Locations near Station Residences yılı 1978 1980 1981 1993 2000 2001 2001 Yayın 1 2 3 4 5 6 7 Literatürde kullanılan yöntem ile veri temini ve kapsamı ve temini ile veri kullanılan yöntem 1. Literatürde Tablo Sıra no

420 CİLT VOL. 14 - SAYI NO. 3 Metro Hatlarının Konut Fiyatlarına Etkisine İlişkin Literatür Taraması Veri seti Veri edilmiştir. yapılmıştır. yapılarak temin edilmiştir. temin yapılarak Birliği'nden elde edilmiştir. Birliği'nden Metroscan isimli veri tabanı isimli veri Metroscan Üçyol ve Bornova’daki Aralık Aralık Bornova’daki Üçyol ve Emlakçılarla bire bir görüşme Emlakçılarla bire 360 konut verisi kullanılmıştır. kullanılmıştır. 360 konut verisi Bilgiler Hollanda GayrimenkulBilgiler Sunderland Metro uzatmasının Sunderland uzatmasının Metro satış verisi üzerinden analizler üzerinden verisi satış elde edilen 4970 müstakil, 4166 süreçlerdeki etkilerisüreçlerdeki görmek üzere 1995, 1997 ve 2000 yıllarında farklı1995, 1997 ve toplanmıştır. Her bir gayrimenkul toplanmıştır. etrafında yer alan toplam 663024 alan toplam yer etrafında işletmeye açılma dönemi sonrasınıişletmeye irdelemek üzere ticari satıcılardan ticari satıcılardan üzere irdelemek inşaatının tamamlanması (2002) veinşaatının 1997-2001 yılları arasındaki süreci 2003-Mart derlelen 2004 arasında ait 372 ticari ve 25923 farklıait 372 ticari ve konut apartman kullanılmıştır. verisi satış Seul Gayrimenkul bankasında 1989, kayıtlarından derlenen 6907 konut 2004-2004 yılları arasında Belediye Belediye 2004-2004 yılları arasında Genelendeki hatlarının sistem raylı konut satış verisi dikkate alınmıştır. dikkate verisi konut satış alınmıştır. 1985-2001 yılları arasında Hollanda 1985-2001 yılları arasında inşaat yapımının duyurulması (1999), yapımının inşaat tiplerinden olmak üzere satış verileri verileri satış tiplerinden olmak üzere grubuna olan etkigrubuna kendi içinde analiz (2003) içeren üç farklı(2003) içeren dönemin konut toplanan 241 verinin analizi yapılmıştır. 241 verinin toplanan kuruluşunda 1999.2000.2001 yıllarına fiyatlarını etkileme gücü test edilmiştir. etkilemefiyatlarını test edilmiştir. gücü Yöntem Regresyon) Regresyon) Regresyon) Regresyon) Regresyon) Regresyon) kullanılmıştır. Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi (Doğrusal& Logaritmik Logaritmik (Doğrusal& Logaritmik (Doğrusal& Logaritmik (Doğrusal& Logaritmik (Doğrusal& Logaritmik (Doğrusal& Logaritmik (Doğrusal& Hipotezleri doğrulamak üzere İstatistiksel testler testler İstatistiksel üzere ABD ABD ABD Tüm Seul/ İngiltere Hollanda Santiago/ San Diego/ San Diego/ Newcastle/ Newcastle/ Güney Kore İzmir/Türkiye Çalışma alanı Çalışma yeri ABD ABD ABD ABD Kore/ Yayın Güney Türkiye İngiltere Hollanda Türü Makale Makale Makale Makale Makale Makale Araştırma Yazar Chang-Hee Murat Çelik Murat Hongbo Du, Hyeon Parkc Hyeon Christine Baea, Debrezion; Eric Debrezion; Corinne Mulley Corinne Robert Cervero PelsPiet Rietveld PelsPiet Myung-Jin Junb, Junb, Myung-Jin Gastón Palmucci Uğur Yankaya, H. Uğur Yankaya, Ghebreegziabiher Ghebreegziabiher Michael D. Duncan Michael D. Claudio A. Agostini Values County Markets Modellenmesi Housing Prices Sunderland, UK Sunderland, Çalışmanın adı Çalışmanın Diego, California Diego, İzmir Konut Metrosunun Experiences in SanExperiences Diego Hedonik Fiyat Yöntemi İle Yöntemi Hedonik Fiyat Rail Transit on Land Prices: on Land Prices: Transit Rail The Short-Term Land Value Value Land Short-Term The Transit Capitalization In San Capitalization Transit Quantitative Evidence From From Evidence Quantitative Impacts Of Urban Rail Transit: ImpactsTransit: Of Urban Rail Effect of a New Metro Line on Effect of a New Metro Fiyatları Üzerindeki Etkilerinin Fiyatları The Impact Of Seoul’s Subway Subway ImpactThe Of Seoul’s Analysis of the Dutch Housing of the Dutch Analysis The Anticipated Capitalization Capitalization Anticipated The Line 5 On Residential Property The Conditional Nature Of Nature Rail Conditional The Effects of Light and Commuter Commuter and Effects of Light Real Estate Prices: An Empirical An Prices: Real Estate The Impact of Rail Transport on Transport ImpactThe of Rail yılı 2002 2003 2005 2005 2006 2007 2007 Yayın 8 9 10 11 12 13 14 Literatürde kullanılan yöntem ile veri temini ve kapsamı ve temini (devamı) ile veri kullanılan yöntem 1. Literatürde Tablo Sıra no

CİLT VOL. 14 - SAYI NO. 3 421 Veri seti Veri temin edilmiştir. edilmiştir. temin özeti yapılmıştır. özeti analizi yapılmıştır. tabanı sisteminden alınmıştır. tabanı sisteminden Bu çalışmada, ulaşım sistemi Bu çalışmada, ulaşım sistemi kullanılarak analiz yapılmıştır. kullanılarak öncesinde, inşaatı sırasında ve ve sırasında inşaatı öncesinde, koridorunda, istasyona en fazla koridorunda, istasyona etrafında 1500 m uzaklıktakietrafında 520 kapsayan ve Zürih Gayrimenkul Zürih kapsayan ve 2007 yılları arasında Metrosbüs Metrosbüs 2007 yılları arasında konut olan 187.000 parsel verisi konut olan 187.000 parsel verisi Seoul Office'den 2001- Assessor 2000-Mart 2011 tarihleri arasında inşaat sonrasında olmak üzere 3 olmak üzere sonrasında inşaat 1991–1995(öncesi-TOD) N = 131 1991–1995(öncesi-TOD) Aralık 2004 EkimAralık 2005 tarihlerini 2150 m mesafede ve çoğunluğu çoğunluğu ve 2150 m mesafede 1996–2003 (inşaat sırası) N = 421 sırası) 1996–2003 (inşaat Önceki çalışmalardan bir literatür Önceki bir literatür çalışmalardan 2007 yılında Taipei'de gerçekleşen Taipei'de 2007 yılında Minnesota 1997-2007 idaresinden ekonomik veriler ise 2004 yılına ait ekonomik veriler Birimi'nden temin edilmiştir. Sosyo Sosyo edilmiştir. Birimi'nden temin yıllarında farklı etkileri süreçlerdeki 2004–2006 (inşaat sonrası) N = 227 sonrası) 2004–2006 (inşaat toplanmıştır. Veriler RpData isimli veri Veriler toplanmıştır. 8592 konut verisi ile farklı 8592 konut verisi yöntemler farklı dönemde inceleme yapılmıştır. farklı yapılmıştır. dönemde inceleme 1550 konut satış verisi Arazi Yönetim Yönetim Arazi verisi 1550 konut satış konutun 811 tekrarlı Ocak fiyatları satış olup Finans Bakanlığı'ndan alınmıştır. olup Finans Proje konusu raylı sistem hattı koridoru hattı sistem konusu raylı Proje Platformu web sayfasında elde edilen sayfasında web Platformu görmek üzere toplanan 14943 verinin 14943 verinin toplanan görmek üzere Yöntem Modeli'nin Regresyon) Regresyon) Regresyon) Hedonik Fiyat Hedonik Fiyat Basit Doğrusal Basit Doğrusal (Lineer Box&Cox (Lineer Box&Cox Regresyon Coğrafi Coğrafi Regresyon Değerlendirilmesi. Ağırlıklı Regresyon Regresyon MekansalRegresyon (Doğrusal Regresyon) (Doğrusal Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi (Doğrusal& Logaritmik Logaritmik (Doğrusal& (Doğrusal& Logaritmik Logaritmik (Doğrusal& Mekansal Ekonometrik Ekonometrik Regresyon Ekonometrik Regresyon Basit Doğrusal Regresyon ABD ABD ABD Seul/ Taipei/ Taiwan Sidney/ San Jose/ Avustralya Minnesota/ Güney Kore Zürih/İsviçre Çalışma alanı Çalışma ABD yeri ABD ABD ABD Kore/ Yayın İsviçre Güney Taiwan Avustralya Türü Bildiri Report Makale Makale Makale Makale Makale Yazar Ghosh Heather Minnesota University of University Xın Janet Ge, Michael Löchl Shishir Mathur, Shishir Mathur, David Emanuel David Robert Cervero and Reid Ewing Center for Urban for Center Kay W. Axhausen Kay W. ChangDeokKang Christopher Ferrell Christopher Shyr b, Johnson Fu Johnson Fu b, Shyr Macdonald, Sumita Macdonald, Keith Bartholomew Andersson, Oliver F. F. Oliver Andersson, and Regional Affairs, Affairs, and Regional Seoul, Korea Seoul, Home Values Development Development Housing Value Çalışmanın adı Çalışmanın Southern Taiwan Does High-Speed Rail Accessibility Influence Accessibility Hedonic Price Effects of Hedonic Price Effects of Hedonic Price Rents For Land Use And And Land Use Rents For Hedonic Estimates From From Hedonic Estimates Measuring the Impact Of Considering Spatial Effects Spatial Considering Transport Transport While Simulation The Hiawatha Line: Impacts Hiawatha The Residential PropertyResidential Prices? Sub-Urban Transit-Oriented Sub-Urban Transit-Oriented on Land Use and Residential on Land Use Impacts On Transit Bus Rapid Land Uses And Land Values in Values Land And Land Uses Modeling Hedonic Residential Developments On Single-Family On Single-Family Developments Pedestrian- and Transit-Oriented Pedestrian- and Transit-Oriented Pedestrian- and Transit-Oriented yılı 2010 2010 2010 2010 2011 2012 2012 Yayın 15 16 17 18 19 20 21 Literatürde kullanılan yöntem ile veri temini ve kapsamı ve temini (devamı) ile veri kullanılan yöntem 1. Literatürde Tablo Sıra no

422 CİLT VOL. 14 - SAYI NO. 3 Metro Hatlarının Konut Fiyatlarına Etkisine İlişkin Literatür Taraması Veri seti Veri edilmiştir. içermektedir. araştırılmıştır. 2887 konut satış verisini 2887 konut satış kurumlardan toplanmıştır. kurumlardan Merkez bankası bünyesinde konutun fiyatında etkilikonutun fiyatında olan yüz yüze görüşme ile yapılan görüşme ile yapılan yüz yüze üç farklı sistem şehirdeki raylı yürütülmekte olan konut fiyat olan konut fiyat yürütülmekte endeksi çalışması kapsamında Atina'da Eylül 2011-Ocak Eylül 2012 Atina'da yılına ait Hong Kong için 5291, üretilen veri setine uygulanarak setine uygulanarak veri üretilen 2012 yılında gayrimenkul Mayıs hatlarının konut fiyatlarına etkisihatlarının konut fiyatlarına metrosunun konut fiyatına etkisi konut fiyatına metrosunun Ottawa Gayrimenkul Merkezi’nin Ottawa Gayrimenkul Merkezi’nin irdelenmiştir. Bu çerçevede 2008 Bu çerçevede irdelenmiştir. parametreler ortaya konulmuştur. parametreler 3735 adet satış verisi toplanmıştır. verisi 3735 adet satış anketlerde 290 görüşme yapılarak 290 görüşme yapılarak anketlerde değerleme firmalarındantoplanan 2006-2009 yılları arasında toplanan toplanan 2006-2009 yılları arasında Taipei için 4068 ve Kaohsiung için 4068 ve Şehri Taipei için ise 2999 konut satış verisi resmi resmi verisi için ise 2999 konut satış Birbirinden farklı karakter sergileyen arasında internet tarama yöntemi ile yöntemi tarama internet arasında 8066 satış, 8400 kiralama değeri8066 satış, elde sonuçları paylaşılmıştır. Bu çerçevede Bu çerçevede sonuçları paylaşılmıştır. Şubat-2010 ve Mart ve Şubat-2010 2010 tarihlerinde Yöntem Analysis ) Analysis Regresyon Regresyon) Regresyon) Regresyon) Ekonometrik Basit Doğrusal Basit Doğrusal Basit Doğrusal Basit Doğrusal Coğrafi Ağırlıklı Coğrafi (Lineer Box&Cox (Lineer Box&Cox (Lineer Box&Cox Regresyon Coğrafi Coğrafi Regresyon Ağırlıklı Regresyon Regresyon MekansalRegresyon Regresyon MekansalRegresyon Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Yöntemi Fiyat (Doğrusal& Logaritmik Logaritmik (Doğrusal& (Principal Components Components (Principal Temel Temel Bileşenler Analizi Ekonometrik Regresyon Ekonometrik Regresyon Çin Çin Atina/ Atina/ Atina/ Taipei, Taipei, Türkiye Türkiye Kanada şehirleri Ottawa/ Kaohsiung Yunanistan Hangzhou/ Yunanistan Hong Kong, Hong Kong, Çalışma alanı Çalışma Çin tan tan yeri ABD Yayın Türkiye Kanada - Yunanis - Yunanis Tezi Türü Makale Makale Makale Makale Makale Uzmanlık Uzmanlık Liu Ph.D. Yazar Aslı Kaya Aslı Basbas S., Yan Yan Zhang Kokkalis A. Oliver Shyr, Shyr, Oliver C. Antoniou C. Antoniou Roukouni A., Wang, Taiwei Taiwei Wang, Ling Zhanga, D. D. Efthymiou, Haizhen Wen, Christopher M. Christopher David Emanuel David Hewitt, M.A., and Hewitt, Huang and Olivia Andersson, Jamie Andersson, W. E. (Ted) Hewitt, Hewitt, (Ted) E. W. Metro Case Metro Athens, Athens, Çalışmanın adı Çalışmanın Most for Relative Transit Transit Relative Most for System: The Thessaloniki The System: Price In China Hangzhou, Price And Rents? Evidence from from Rents? Evidence And and Kaohsiung Compared Türkiye’de Konut Fiyatlarını Konut Fiyatlarını Türkiye’de Where Do Home Buyers Pay Pay Do Home Buyers Where Fiyat Modeli ile Belirlenmesi Fiyat The Land Use And Transport Transport And Land Use The Assessing AmenityAssessing Effects Of Etkileyen Faktörlerin Hedonik Etkileyen Faktörlerin Impacts of A Metro Station To To Impacts Station of A Metro Urban Landscapes On Housing Accessibility? Hong Kong,Taipei Hong Kong,Taipei Accessibility? The Effect of Proximity to Urban Proximity of Effect The And Policies Affect House Prices Prices House Affect Policies And How Do Transport Infrastructure Transport Do How Rail on Housing Prices in Ottawa Rail on Housing Prices yılı 2012 2012 2012 2012 2013 2015 Yayın 22 23 24 25 26 27 Literatürde kullanılan yöntem ile veri temini ve kapsamı ve temini (devamı) ile veri kullanılan yöntem 1. Literatürde Tablo Sıra no

CİLT VOL. 14 - SAYI NO. 3 423 Veri seti Veri edilmiştir. temin edilmiştir. temin setleri kullanılmıştır. verisi temin edilmiştir. temin verisi satış verilerinden Ocak verilerinden 2010- satış istasyonları ile transfer metro metro ile transfer istasyonları 162032 konut satış verisi elde verisi 162032 konut satış yararlanılmış olup (Colliers)'in olup (Colliers)'in yararlanılmış İstanbul Metrosu'nun etkileriniİstanbul Metrosu'nun Ocak 2014'te gayrimenkul fiyat makro, mezo ve mikro düzeyde mikro düzeyde ve mezo makro, 2014'te 20 gayrimenkul mülakat Karma yöntem izlenmiştir. Mayıs Mayıs izlenmiştir. Karma yöntem istasyonları arasındaki farkıistasyonları fiyat bu kanalla toplanmıştır. Bununla bu kanalla toplanmıştır. ortalama değerleri kullanılmıştır. Mart2013 1441 satış içeren arasını düzeyde yapılan analizde internet internet analizde yapılan düzeyde uzmanı ile yaptırılan mülakatlarda Aralık 2008 tarihlerini kapsayanAralık ve incelemeyi amaçlamaktadır. Mikro amaçlamaktadır. incelemeyi Mart 2014'te 8489 adet konut satış 598 konut satış verisi kullanılmıştır. verisi 598 konut satış yapılan taramalarda normal metro normal metro taramalarda yapılan sosyo ekonomik/demografik veriler ekonomik/demografik sosyo tramvay hattının her iki hattının da tarafında tramvay verisi gözleminden elde edilen veri elde edilen veri gözleminden verisi yönetim ağının internet sayfasından sayfasından internet ağının yönetim 4 km uzunluğunda koridoru tarayan 4 km uzunluğunda koridoru tarayan değişimini görmek üzere 2366 ticari, görmek üzere değişimini 275 hanede 713 kişi il görüşülmüş ve alan 1016 konut satış verisi Mart 2014'te Mart verisi alan 1016 konut satış 2014'te Noterler Birliği'nden Ocak Birliği'nden 2002, Noterler Paris güzergah üzerindeki farklıgüzergah yer şehirlerde Gayrimenkul satış internet sayfalarındanGayrimenkul internet satış birlikte Polonya’nın yasal gayrimenkul yasal Polonya’nın birlikte Yöntem Regresyon Regresyon) Regresyon) Regresyon) Regresyon) Basit Doğrusal Basit Doğrusal Coğrafi Ağırlıklı Coğrafi (Lineer Box&Cox Regresyon MekansalRegresyon Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi (Doğrusal& Logaritmik Logaritmik (Doğrusal& (Doğrusal& Logaritmik Logaritmik (Doğrusal& Logaritmik (Doğrusal& Öncesi&Sonrası Analizi Öncesi&Sonrası Ekonometrik Regresyon Ekonometrik Regresyon Türkiye Polonya Poznan/ Poznan/ İstanbul/ Pekin/Çin Pekin/Çin Paris/Fransa Scania/İsveç Çalışma alanı Çalışma Çin yeri ABD İsveç Yayın Fransa Türkiye Polonya Türü Makale Makale Makale Makale Makale Makale Yazar Bai,Min Xu Eda Beyazit Eda Dany Nguyen- Dany Francis Papon, Papon, Francis Zhenhua Chen, Désirée NilssonDésirée Xuezhen Dai,Xin Xuezhen Helena Bohman, Adam RadzimskiAdam Jędrzej Gadziński , Kingsley Haynes E. Luong, Elise Boucq Luong,

In Paris Inequalities Çalışmanın adı Çalışmanın Apartment Prices? Segments And Income And Segments The Influence The Of Beijing Rail Transfer Stations On Stations Transfer Rail Provide Real Estate Gains, Real Estate Provide The First Rapid Tramline In Tramline Rapid First The Travel Behaviours Housing Behaviours Travel Always Beneficial? ImpactsAlways Of Transport Of Transport Infrastructures : How Has It How Affected Poland: Surrounding Housing Prices Surrounding Are Wider Economic Impacts Economic Wider Are Of The Istanbul Metro On The The On Istanbul Metro The Of Impact of High Speed Rail On Choices And Satisfaction, And Choices And Should any New Light Rail New Light Line Should any On Property Values: Price Price Values: On Property Trains Or Not? The Case Of The T3 Line The Of Case The Or Not? Generation OfGeneration Spatio-Economic Housing Values: An Observation An Values: Housing The ImpactThe Of Commuter Regional From The Beijing–Shanghai Line The From yılı 2015 2015 2015 2015 2016 2016 Yayın 28 29 30 31 32 33 Literatürde kullanılan yöntem ile veri temini ve kapsamı ve temini (devamı) ile veri kullanılan yöntem 1. Literatürde Tablo Sıra no

424 CİLT VOL. 14 - SAYI NO. 3 Metro Hatlarının Konut Fiyatlarına Etkisine İlişkin Literatür Taraması Veri seti Veri taranarak elde edilmiştir. taranarak kullanılarak test edilmiştir. test kullanılarak satış verisi analiz edilmiştir. verisi satış 160.000 satış verisine, kesit verisine, 160.000 satış derlenerek oluşturulmuştur. derlenerek firmalarından elde edilmiştir. 2003-2004 yıllarına ait metro 2003-2004 yıllarına ait metro üzere inşaat öncesi ve sonrası sonrası ve öncesi inşaat üzere fiyatlarına etkisifiyatlarına analiz edilmiştir. müstakil, 10078 çoklu müstakil 2015 yılı başında proje koridoru 2015 yılı başında proje Çin'in 35 farklıÇin'in şehrinde 202-2013 gayrimenkul İstatistik Kitabı'ndan İstatistik gayrimenkul konut verisi ile analiz yapılmıştır. ile analiz yapılmıştır. konut verisi temin edilerek raylı sistemin konut sistemin raylı edilerek temin 1604 konut ve 2015 yılına ait 678 1604 konut ve LRT etkisini hattının analiz etmek 2016 yılları arasında gerçekleşmiş 2016 yılları arasında elde edilmiştir. Söz konusu veriler konusu veriler Söz elde edilmiştir. Bu çerçevede 2013-2014 yılına ait Bu çerçevede etrafında hattın 800 m etrafındaki hattın etrafında Bu veriler gayrimenkul değerleme Bu veriler 2000-2006 yılları arasındaki etkimi Bu çalışma kapsamında hem süreç alanındaki 561, etki alanındaki 558 2014 yıllarını kapsayan 3724 konut analizinde kullanılmak üzere 2012- analizinde kullanılmak üzere istasyonun1600 m yakınındakiistasyonun1600 958 dönemimi kapsayan 440 gözlem, Çin Çin dönemimi kapsayan 440 gözlem, konut satış verileri, farklı verileri, konut satış yöntemler durumları analiz etmek üzere 2003- durumları analiz etmek üzere Veriler RP Data'dan temin edilmiştir. temin RP Data'dan Veriler yılında 314.000 örnek elde edilmiştir. yılında 314.000 örnek elde edilmiştir. 676 konutun satış verileri internetten internetten verileri 676 konutun satış anket kanalıyla ve internet üzerinden anket kanalıyla üzerinden internet ve analizinde kullanılmak üzere ise 2016 analizinde kullanılmak üzere hem de kesit analizi yapılmıştır. Süreç Süreç hem de kesit analizi yapılmıştır. ticari ve 844 ofis ünitesinin veri setleri 844 ofis ünitesinin ticari ve ölçmek üzere belirlenen Proje kontrol kontrol belirlenen Proje ölçmek üzere Yöntem Regresyon) Regresyon) Regresyon) Regresyon) Regresyon Coğrafi Coğrafi Regresyon Ağırlıklı Regresyon (Mekansal Regresyon) Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi (Doğrusal& Logaritmik Logaritmik (Doğrusal& Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi Hedonik Fiyat Yöntemi (Doğrusal& Logaritmik Logaritmik (Doğrusal& Logaritmik (Doğrusal& Logaritmik (Doğrusal& Öncesi&Sonrası Analizi Öncesi&Sonrası Mekansal Ekonometrik Basit Doğrusal RegresyonBasit Doğrusal Çin ABD Sidney/ Wuhan/ Wuhan/ Pekin/Çin Hindistan Avustralya Texas/ABD Bangalore/ Bangalore/ Wuhan/Çin Minneapolis/ Çalışma alanı Çalışma Çin Çin yeri ABD ABD Yayın ABD, Çin ABD, Avustralya Avustralya Türü Makale Makale Makale Makale Makale Makale Makale Tsai Yazar Wei Li Wei Newman and Tao Xu and Tao Aditjandra c Aditjandra Tao Xu, Ming Xu, Tao Guangping Shi Guangping Haotian Zhong, Haotian Zhong, Corinne Mulley Corinne Zhang, Paulus, T. T. Zhang, Paulus, Xinyu (Jason) Cao, (Jason)Xinyu Cao, Chi-Hong (Patrick) Dengbao Yao and Yao Dengbao Ming Zhang, Ph.D; Ph.D; Ming Zhang, Liu , Jianqin Hang Rohit Sharma Peter Rohit Sharma Peter Xu Zhang, Xiaoxing Xiaoxing Zhang, Xu Dean Porter-Nelson China Retold Services from China from Çalışmanın adı Çalışmanın Sydney, Australia Sydney, Light Rail Transit in St. Paul in St. Transit RailLight Rail Transit Investment And And Investment Transit Rail Real Estate Development In Development Real Estate Property Values: An Old Tale Tale Old An Values: Property New Evidence From Wuhan, Wuhan, From New Evidence Uncovering the Potential for for the Potential Uncovering Uplift From Bangalore Metro Bangalore Uplift From Do Urban Rail Transit Facilities Facilities Transit Do Urban Rail Does Urban Rail Land Increase Value Capture from Rail Transit Transit Rail from Capture Value Anticipation Of The Green The OfAnticipation Value In Emerging Cities? Value Value Cities? In Emerging Value On Commercial Property Value: Value: Property On Commercial Transport İnfrastructure Add To İnfrastructure Add Transport The System in System Transit Bus RapidThe Affect Housing Prices? Evidence Evidence Prices? Housing Affect Property Values? Evidence From From Evidence Values? Property The Impact Of Urban Rail Transit ImpactThe Transit Of Urban Rail When and How Much Does and How New When yılı 2016 2016 2016 2016 2016 2017 2018 Yayın 34 35 36 37 38 39 40 Literatürde kullanılan yöntem ile veri temini ve kapsamı ve temini (devamı) ile veri kullanılan yöntem 1. Literatürde Tablo Sıra no

CİLT VOL. 14 - SAYI NO. 3 425 olup, bununla birlikte sosyoekonomik olarak az gelişmiş arası için, kamulaştırma takdir değerleri, kamulaştırma -be bölgelerdeki konut fiyatlarının metro altyapısına daha du- dellerine itiraz davalarının sonuç değerleri ve rayiç bedelle- yarlı olduğu vurgulanmıştır. rine ilişkin veriler kullanılmıştır. Eryılmaz’ın12 çalışmasında Türkiye’de ulaştırma altyapı yatırımlarının gayrimenkul TEM’deki kavşakların çevresindeki etki alanı belirlenmiştir. fiyatlarına etkisi ile ilgili çalışmalar oldukça sınırlıdır. Bunun 1. bölge olarak tanımlanan 1,0 km. alan içindeki bölgelerde en önemli sebebi özellikle raylı sistem altyapısı hizmetleri- 126 TL/, 2. bölge olarak tanımlanan 1,0 km ile 2,0 km nin sadece 30 yıllık bir geçmişi olmasıdır. Bu çerçevede ül- arasındaki bölgelerde 67 TL/m2 ve 3. bölge olarak tanım- kemizde raylı sistem yatırımlarının konut fiyatlarına etkisiy- lanan 2,0 km ile 3,0 km arasındaki bölgelerde ise 59 TL/ le ilgili ilk araştırmalardan biri olan ve İzmir Metrosu’nun m2’lik ortalama fiyat artışları olmuştur. Samandıra kavşağı konut fiyatlarına etkileri ile ilgili ilk çalışma Yankaya & Çe- hariç, ortalama fiyatlar 1. bölgede %760, 2. bölgede %357, lik9 tarafından yapılmıştır. Bu çalışmada 11,5 km uzunlu- 3. bölgede %222 oranlarında artış göstermiştir. Eryılmaz,13 ğunda ve 10 istasyona sahip olan İzmir metrosunun geçtiği kavşak merkezlerine yakınlık, arazi değer artışlarına baskın Üçyol ve Bornona semtlerindeki konut fiyatlarının nasıl et- şekilde etken olduğu sonucuna ulaşmıştır. kilendiği irdelemiştir. Bu çalışmanın ana bulgusu, en yakın Daha önce de ifade edildiği gibi, dünyada 1900’lü yıl- metro istasyonuna olan yürüme mesafesinin fiyat ile ne- larla başlayan raylı sistem yatırımlarının etkileri 1950’li gatif ilişkisi ve bu ilişkinin bütün denklemlerde yüksek an- yıllardan itibaren araştırmacılar açısından merak konusu lam düzeyine sahip olduğu ifade edilmektedir. Buna göre, olmaya başlamıştır. Kentsel ekonominin önemli bir bileşe- metro istasyonuna uzaklık açısından apartman daire fiyatı ni olan gayrimenkul sektörüne yansıyan etkiler de benzer her 100 metre yakınlaştıkça tüm proje alanında 476 USD, yıllarda irdelenmeye başlanmıştır. Amerika Birleşik Devlet- Bornova’da 519 USD ve Üçyolda 1870 USD daha artmakta- leri (A.B.D.) başta olmak üzere, Avrupa ve Uzak Doğu’da dır. Bu durum Yankaya & Çelik10 tarafından iki şekilde açık- yer alan ekonomik anlamda dünyanın gelişmiş ülkelerinde lanmaktadır: (1) Üçyol bölgesi mekansal yapısı itibariyle, metro istasyonları civarında yer alan gayrimenkul fiyatla- metro istasyonu etrafında daha toplanmış (kompakt) bir rındaki değişmeler birçok örnekle incelenmiştir. yerleşmedir. (2) Üçyol bölgesindeki metro kullanımı diğer Efthymiou & Antoniou14 tarafından yapılan çalışmada, alanlarına göre, daha fazladır. Atina’da farklı ulaşım modlarından oluşan ulaştırma altya- 2012 yılında işletmeye açılan ve İstanbul’un Anadolu pı ve politikalarının konut kira ve satış fiyatlarını doğrudan yakasında hizmet veren Kadıköy– metrosunun ko- veya dolaylı olarak nasıl etkilediği ile ilgili bir araştırma ya- nut fiyatlarına etkisi ile ilgili bir araştırma da İnanoğlu’nun pılmıştır. Araştırma kapsamında derlenen kiralama ve satış (2014) Yüksek Lisans tezinde çalışılmıştır. Konut endeks de- verileri doğrusal regresyon, mekansal ekonometrik model, ğerlerinin yıllık ortalamaları kullanılarak yapılan analizler- coğrafi ağırlıklı regresyon yöntemleriyle ortaya çıkan- so de, ele alınan dönemde ulaşımdan daha etkili faktörlerin nuçlar değerlendirilmiştir. Analiz sonuçlarına göre, farklı varlığı değerlendirilmiştir. Acıbadem, Aydınevler, Altayçeş- ulaşım altyapılarının konut fiyatlarında farklı etkiler yarat- me, Bağlarbaşı, Küçükyalı ve Zümrütevler mahalleleri ile tığı gözlemlenmiştir. Metro, tramvay, banliyö veya otobüs ilgili 2008-2013 yılları arasındanki konut fiyat değişim en- gibi ulaşım araçları, erişibilirlik marifetiyle konut fiyatlarını deksleri REIDIN.com firmasının verilerinden oluşturulmuş- artıran, şehirlerarası gar, deniz ve hava limanı gibi altyapı- tur. Sabit endeks yöntemi ile Kadıköy-Kartal metrosunun lar ise gürültü gibi negatif dışsallıklar sebebiyle konut fi- 2008-2013 yılları arasındaki konut fiyatlarına etkisi değer- yatlarını azaltan etkiler yaratmıştır. Örneğin metro hattının lendirildiğinde, metrodan kaynaklı bir değer artışı olduğu 500 m civarında yer alan konutların satış değeri %6,75- tespit edilememiştir. %11,66, kiralama fiyatları ise %4,2-%6,21 düzeyinde daha İstanbul özelinde ulaştırma altyapılarının konut fiyatına yüksek bulunmuştur. Diğer taraftan eski tren hatlarının yer etkisi açısından yapılan bir başka çalışmada ise Eryılmaz11 aldığı garın 500 m civarınsa ise konut satış fiyatları -%10,2 TEM Otoyolu İstanbul Anadolu Kesimi kavşak kolları etra- ile -%12,24, kiralama fiyatları ise -%1,55 ile -%1,73 daha fındaki konut fiyatlarındaki değişimi incelemiştir. Çalışma düşük bulunmuştur. Bu sonuçlar göstermektedir ki, konut kapsamında ulaşım yatırımı ile arazi değer artışı arasındaki fiyatları farklı ulaşım modlarının ürettiği pozitif veya nega- ilişkiyi ve arazi değer artışının ulaşım yatırımlarının oluştur- tif dışsallıklardan doğrudan etkilenmekte olup bu çerçeve- duğu getiriyi, çevreye verdiği zararları, kentsel planlamada de oldukça esnek davranış sergileyebilmektedir. ulaşım kararlarının etkisini, ulaştırma yatırımlarının kentte Raylı sistemlerin konut fiyatlarına etkisi ile ilgili farklı bir yaşayanların tümünün yararını öncelikli olarak ele alınma- çalışma da Avustralya’nın Sidney kentinde olimpiyatlardan sı ve bu yatırımların finansmanında uygulanabilecek me- sonra inşa edilen metro hattında yapılmıştır. GE, Macdo- totlar değerlendirilmiştir. Bu amaçla, 1985 ile 2006 yılları nald ve Ghosh15 tarafından yapılan araştırma sonuçları il-

9 Yankaya & Çelik, 2005, s. 61-79. 11 Eryılmaz, 2013. 12 Eryılmaz, 2013 14 Efthymiou & Antoniou, 2013, 1-22. 10 Yankaya & Çelik, 2005, s. 61-79. 13 Eryılmaz, 2013 15 Ge, Macdonald ve Ghosh, 2012.

426 CİLT VOL. 14 - SAYI NO. 3 Metro Hatlarının Konut Fiyatlarına Etkisine İlişkin Literatür Taraması ginç bulgular ortaya çıkarmıştır. Çalışma kapsamında, bahse Çin’in başketi Pekin’de metro hatları ulaşım ağının ana konu metro hattı üzerindeki istasyonunun 1,5 km çapındaki omurgasını oluşturmaktadır. Pekin’de 1953’de planlama etki alanındaki konutların satış fiyatları incelenmiştir. Ça- çalışmaları başlamış ilk metro hattı 1971 yılında açılmıştır. lışma kapsamında proje konusu raylı sistem hattı koridoru 2014 yılı itibariyle Pekin’de 17 metro hattı işletme altında etrafında 1500 m uzaklıktaki 520 konutun 811 tekrarlı satış olup, 40’ı aktarma merkezi olmak üzere toplam 273 istas- fiyatları Ocak 2000-Mart 2011 tarihleri arasında toplanmış- yonla hizmet verilmektedir. Çalışmada, 2010-2014 yılları tır. Veriler RpData isimli veri tabanı sisteminden alınmıştır. arasında hizmete açılan 10 metro hattından 122 istasyon Metro inşaatına başlamadan önceki 2000-2002 yılları, inşa- etrafında yer alan konutların satış fiyat değişimleri, 2000 atın başlamasından sonraki 2002-2004 yılları, inşaat bitme- m yarıçap dahilinde incelenmiştir. Çalışmada kullanılan den önceki 2004-2007 yılları ve son olarak hattın işletme- veriler, “Pekin Gayrimenkul Satış Yönetimi Sitesi” nden te- ye açılmasından sonraki 2009-2011 yıllarını kapsayan dört min edilmiştir. Buna göre 598’i transfer merkezi etrafında farklı dönemi irdelenmiştir. Buna göre raylı sistemin yapı- olmak üzere toplam 2965 konutun satış fiyatı ve konutlara lacağı duyurulduğunda ve işletmeye açıldıktan sonra konut ilişkin karakteristik özellikleri derlenmiştir.18 fiyatlarında anlamlı artışlar olduğu, diğer taraftan inşaat bi- Dai, Bai ve Xu19 tarafından yapılan araştırma bulguları tene kadar raylı sistem yatırımının konut fiyatlarını negatif transfer istasyonlar ile normal istasyonların konut fiyatla- yönde etkilediği değerlendirilmiştir. Bir başka deyişle, raylı rına farklı etkiler yarattığını göstermektedir. Birinci olarak sistem işletmeye açıldıktan sonra etki alanındaki konut fi- transfer istasyonları 1200-1400 m yarıçapında etkili iken, yatlarında ortalama olarak 58,460 AUD (Avustralya Doları) normal istasyonlar 1000 m civarında etkisini kaybetmek- artış olmuştur, buna karşın inşaatın başlamasıyla birlikte tedir. İkinci olarak ise transfer istasyonları daha fazla ol- yine raylı sistemin etki alanındaki konut fiyatlarında ortala- mak üzere her iki istasyon tipi de etki alanındaki konut ma 21,098 AUD düşüş olmuştur. Bu sonuçlar litearatürdeki fiyatlarını ortalama olarak artırmaktadır. Örneğin transfer diğer bulgulara göre oldukça baskın görünmektedir. Bunun istasyonlarında istasyona her 100 m yakınlaştıkça konut bir sebebi Sindey’de benzin ve otopark fiyatlarının yüksek fiyatları 96,5 yuan/m2 artmaktadır. Bununla birlikte diğer olmasından dolayı merkeze gelen yolcuların raylı sistemi faktörler izole edildiğinde, transfer istasyonu civarındaki tercih etmeleridir. Diğer bir etken de, gayrimenkul sahip- ortalama fiyatlar normal istasyona göre 3368,16 yuan/m2 lerinin raylı sistemin tetiklemesiyle, bulundukları bölgenin daha yüksek geçekleşmiştir. Çalışmanın üçüncü temel bul- sosyo-ekonomik olarak güçleneceğini düşünmeleri ve bu gusu, hem transfer hem de normal istasyonlarda özellikle çerçevede hareket ettikleri şeklinde izah edilebilir.16 ilk 200 m yarıçap menzilinde negatif dışsallıklar konut fiyat- Raylı sistem yatırımlarının dönemsel etkileriyle ilgili bir larını azaltmakta ancak genel değerlendirme yapıldığında; başka çalışma da ABD’nin Mineapolis kentindeki Green raylı sistem istasyonu etrafındaki konutların fiyatları artış Line LRT projesi için yapılmıştır. Çalışma kapsamında hatla göstermektedir. Son olarak metro istasyonları, konut fiyat- ilgili ilk mühendislik çalışmalarının duyurulması ve finans- ları açısından banliyö kesiminde merkeze göre daha büyük man işlemlerinin tamamlanıp ihalenin ilana çıkması şeklin- etkiler ortaya çıkarmaktadır. de iki farklı zaman milat olarak kabul edilmiştir. Bu çerçe- Paris’te 2006 yılında işletmeye açılan bir tramvay hat- vede raylı sistemin etki alanındaki yapıların inşaat ruhsat tının konut fiyatlarına etkisi çalışılmıştır. Söz konusu yayı- sayıları ve ruhsat bedellleri çok değişkenli bir regresyon nın daha önce benzer konuda başka hatlar için IAU Ile-de- modeliyle test edilmiştir.17 7049 ruhsat verisi ile yapılan ve IFSTTAR tarafından yapılan çalışmaların devamı çalışmada mühendislik çalışmalarıyla ilgili reklamların ruh- niteliğinde olması amaçlanmıştır. Bu tür yayınların yapıl- sat sayılarını veya bedellerini artıran bir etki oluşturmadığı masındaki bir başka amaç da, raylı sistem sebebiyle oluşan belirtilmiştir. Diğer taraftan projeyle ilgili finansman bulun- rantın, vergi yoluyla kamuya dönüşünü sağlayarak diğer ması ve ihale ilanına çıkılması ise bina ruhsat sayılarında ulaştırma yatırımlarını finanse etmesiyle ilgili tartışmalara %24, ruhsat bedellerinde ise %80 artışa neden olmuştur esas oluşturma niyeti taşımasıdır.20 Çalışma alanı, tramvay (Cao & Nelson, 2016). Bir başya deyişle proje finansma- hattının her iki tarafında 400 m’lik bantlar çerçevesinde gü- nının sağlanarak projenin yapımıyla ilgili ciddi bir gelişme zergahın 4 km’lik kesimi ile sınırlandırılmıştır. Araştırmanın olması hattın etki alanındaki bina ruhsat sayılarının artma- verileri Paris Noter Odası’ndan temin edilmiş olup 1 Ocak sıyla sonuçlanmıştır. Makalede, herhangi bölgedeki bina 2002-31 Aralık 2008 arasında yani tramvayın açılışından ruhsat sayısındaki artışların bölgedeki gelişmelerle ilgili önceki beş yılı ve sonraki iki yılı kapsamaktadır. 162.032 önemli ipuçlar verdiği, arazi gelişiminin ruhsat sayısına pa- konutun satış veya el değiştirme verilerini içermektedir. ralel olduğu ifade edilmiştir. Veriler GIS yazılımı ile koordinatlandırılmıştır ve konutların Metro hatlarının konut fiyatlarına etkisi ile ilgili farklı karakteristik bilgilerini de içermektedir. Yöntem açısından bir yaklaşım da istasyon tipolojisi üzerinde incelenmiştir. 18 Dai, Bail ve Xu, 2016, s. 79-88. 20 Papon, Nguyen ve Boucq, 2015 s. 16 Ge, Macdonald ve Ghosh, 2012. 17 Cao & Nelson, 2016, s. 24-32. 19 Dai, Bail ve Xu, 2016, s. 79-88. 43-54.

CİLT VOL. 14 - SAYI NO. 3 427 bu çalışmada da Rosen’in21 hedonik fiyat modeli prensip- taraftan arazi kullanım kararları, makroekonomik gösterge- leri esas alınarak Box-Cox formu kullanılmıştır.22 Paris, T3 ler, sosyo fiziksel durum gibi daha üst ölçekli değişkenlerin tramvayının konut fiyatlarına etkisi ile ilgili yapılan araştır- bu tür etkileri gölgeleyebileceği de ifade edilmiştir. mada sekiz faktörün konut fiyatlarını tetiklediği tespit edil- Oliver,26 üç farklı şehir için karşılaştırmalı analiz yaptığı miştir. Bunlar; (1) Ulaşım altyapısının tipi (metro, tramvay, çalışmasında Hong Kong, Taipei ve Kaohsiung şehirlerin- ayrılmış otobüs yolu vs.), (2) Ulaşım altyapısınından önceki deki farklı durumlar irdelemiştir. Hong Kong kenti, büyük mevcut ulaştırma kurgusu, (3) Gayrimenkullerin hatta veya nüfus ve yolcu sayısıyla toplu taşıma odaklı bir ulaşım alt- istasyona olan mesafesi, (4) Konut tipleri apartman/müsta- yapısına sahipken, Kaohsiung ise tam tersi daha küçük bir kil (özellikle şehrin çeperlerinde), (5) Yerel karakteristikler nüfusla neredeyse tamamen özel otomobile endeksli bir (sosyal ve demografik yapı, tarihi durum, yoğunluk vs), (6) şehir olarak değerlendirilmektedir. Diğer taraftan Taipei ise Altyapı inşaat sırasında bölgenin ihyasıyla ilgili gelişmeler, bu iki şehrin karması bir ulaşım altyapısına sahip olarak ele (7) Genel gayrimenkul piyasa eğilimleri ve (8) Araştırmanın alınmıştır. Araştırma sonuçlarına göre erişilebilirlik etkileri- yapıldığı dönem (inşaat öncesi, inşaat sırası veya işletme nin ulaştırma ağının büyüklüğü ve popülerliği ile doğrudan aşamasında). ve güçlü bir ilişkisi değerlendirilmektedir. Bir başka deyişle, Sonuç olarak T3 tramvayının 200 m-400 m etrafındaki zaten çok güçlü ve güvenilir bir toplu taşıma altyapısına sa- konut fiyatlarında %5 oranında bir artış tespit edilmiştir hip bir şehir olan Hong Kong’ta konut fiyatları toplu taşıma ancak bu değer reel olarak sıfırın çok üzerinde değildir. hatlarına yakın olma konusunda duyarlı değilken, Taipei ve Hatta istasyon erişilebilirliği sebebiyle 2002, 2005 ve 2007 Kaohsiung gibi özel otomobil bağımlılığı olan şehirlerde ko- 27 yıllarında küçük te olsa bir düşüş tespit edilmiştir. Bu se- nut fiyatlarını artırmaktadır. Bu sonuçlar göstermektedir beple çalışmaya göre elde edilen veriler çerçevesinde, T3 ki her piyasada olduğu gibi, ulaştırma piyasasında da arzı hattının konut fiyatlarına nasıl bir etki yaptığına ilişkin ke- sınırlı olan bir hizmet değer üretme konusunda daha bü- sin ve net bulgulara ulaşmak mümkün olmamıştır.23 yük etkiler ortaya çıkarmaktadır. Wanga & Zhang tarafından konut fiyatlarını etkileyen Mulley & Hong Tsai24 altyapı hizmeti yatırım maliyetle- faktörlerle ilgili olarak yapılan bir başka çalışmada ise rinin yine altyapıdan kaynaklı gayrimenkul değer artışı ile 2002-2008 yıllarında Çin’in önemli ve büyük şehirlerinde finansmanı konusunda yapılan tartışmaları Liverpool-Par- gerçekleşen 6294’ü ticari olmak üzere toplam 13.030 satış ramatta Transitway (LPT) metrobüs hattı çerçevesinde ele verisi analiz edilmiştir. Çalışmaya göre raylı sistem altyapısı almıştır. Metrobüs güzergah koridoru boyunca 400 m ya- nüfus, gelir düzeyi, arazi arzı, yapım maliyetleri gibi para- rıçap dahilinde ve 2000-2006 yılları arasında gerçekleşen metreler konut fiyatlarını belirleyen bileşenler arasındadır. 1119 konut satış verisi çok katmanlı hedonik model (mul- Bu sonuçlara göre Çin’de raylı sistem altyapı hizmetlerinin tilevel hedonic model) ile test edilmiştir. Buna göre işlet- konut fiyatlarını artırdığı gözlemlenmiştir.28 menin açılmasından hemen sonraki 2003-2004 yıllarında Literatüre Avrupa ülkelerinde yapılan çalışmaların da çalışma alanı içindeki konut fiyatlarında ortalama olarak önemli katkıları olmuştur. Gadziński ve Radzimski29 tara- %11 oranında değer artışı meydana gelmiştir. Bu değer -ar fından yapılan çalışmada, Polonya’nın ilk tramvay hattı ele tışında, metrobüs hattının geçtiği koridorun karakteristik alınmış, tramvay hattının yolcu davranışlarını nasıl değiş- özeliklerinin de etkin olduğu tespit edilmiştir. Metrobüs tirdiği, konut yer seçimine olan etkisi ve konut fiyatlarına projesi, ulaşım altyapısı açısından zayıf olan şehrin banliyö- etkisiyle ilgili üç farklı konu incelenmiştir. Bu çerçevede süne hizmet ettiğinden, o bölgede yaşayanların altyapıyla raylı sistemin 1000 m koridorunda yer alan konutlarda 300 ilgili duyarlı ve fiyatları artırmaya istekli davranışlar sergile- hane halkı anketi yapılmış ve 1400 konut satış verisi temin mesine sebep olmuştur (Mulley & Hong Tsai, 2016). edilmiştir. Araştırma kapsamında yapılan mülakat sonuç- Yine Du & Mulley’in25 bir başka çalışmasında Newcastle’da larına göre güvenilir ve popüler bir raylı sistemin yolcu bulunan Tyne ve Wear Metrosu kapsamında gayrimenkul davranışlarını toplu taşıma ekseninde şekillendiren etkiler fiyatlarının değişimi incelenmiştir. Bu çerçevede metro is- yaratmıştır. Diğer taraftan konut seçiminde özellikle kiralık tasyonlarının 1000 m civarındaki konutlar basit endeks ve konutlarda tramvay hattının büyük oranda dikkate alındığı bazı basit regresyon denklemleriyle test edilmiştir. Sonuçlar görülmüştür. Raylı sistemin konut fiyatlarına etkisi konu- metro hattının konut fiyatlarını artırmadığını göstermiştir. sunda farklı modellerle yapılan testlerde benzer sonuçlar Erişebilirliğin konut fiyatını etkileyen faktörlerden biri ol- üretilmiştir. Buna göre hattın şehir merkezinden geçtiği duğu, dolayısıyla literatürün aksine bazen konut fiyatlarını bölgelerde konut fiyatları etkilenmezken çeperlerde konut artıran yönde etki yapmayacağı değerlendirilmiştir. Diğer fiyatlarını etkilediği gözlemlenmiştir.30

21 Rosen, 1974, s. 34-55. 43-54. 26 Oliver, 2013, s. 1-16. 29 Gadziński. & Radzimski, 2016, s. 22 Papon, Nguyen ve Boucq, 2015 s. 24 Mulley & Hong Tsai, 2018, 3-10. 451-463. 27 Oliver, 2013, s. 1-16. 43-54. 25 Du & Mulley, 2007, s 223-233. 30 Gadziński. & Radzimski, 2016, s. 23 Papon, Nguyen ve Boucq, 2015 s. 28 Wanga & Zhang, 2014, s. 53-61. 451-463.

428 CİLT VOL. 14 - SAYI NO. 3 Metro Hatlarının Konut Fiyatlarına Etkisine İlişkin Literatür Taraması

Raylı sistemlerle kentsel gayrimenkul piyasası arasında- etrafında ilk 100 m’de yer alan konut fiyatları gürültü, kirli- ki ilişki özellikle değer artışı tespiti ve toplu taşıma odaklı lik gibi sebeplerle olumsuz etkilenmektedir. Bununla birlik- gelişme açısından hayati öneme sahiptir. Raylı sistemlerin te istasyona her 100 m yaklaşılması konut fiyatlarını % 0,5 ticari alan fiyatlarına etkisiyle ilgili literatür kaynak sayısı oranında artırmaktadır. konuta göre nispeten sınırlıdır. Bu çerçevede Xu, Zhang ve Metro hatları, yapım maliyetleri yüksek olmakla bir- Aditjandra,31 tarafından yapılan çalışmada Çin’in Wuhan likte özellikle metropol şehirlerde ulaşım faaliyetlerinin şehrindeki metro hattı istasyonlarının 400 m çapında yer sürdürülebilirliği açısından büyük önem taşımaktadır. Bu alan ticari alan fiyat değişimleri incelenmiştir. 676 gözlem, çerçevede özellikle Çin, Hindistan gibi gelişmiş/gelişmekte hedonik modeli temel alan çoklu lineer regresyon ve me- olan ülkelerde raylı sistem yatırımları çok büyük hızla de- kansal ekonometrik regresyon ile test edilmiştir. Bulgular vam etmektedir. Sharma & Newman35 tarafından yapılan istasyonun 0-100 m yakınındaki ticari mekan fiyatlarının çalışmada, Hindistan’ın Bangalore şehrindeki metro hat- %16,7, 100-400 m yakınındaki konutların ise %8 düzeyin- tının “etki alanı” ve “şehir geneli”ndeki konut fiyatlarına de artış gösterdiğini vurgulamaktadır. Bu değer artışlarının etkisi bir doktora tezi çerçevesinde incelenmiştir. Buna özellikle son dönemle kıt kaynaklar sebebiyle tartışılan al- göre istasyon etrafında 500 m’lik bir çemberde konut sa- ternatif finansman çerçevesinde vergi artışı gibi yöntem- tış verileri toplanmıştır. Süreç analizinde kullanılmak üzere lerle kamuya geri döndürülmesinin amaçlandığı ifade edil- 2012-2016 yılları arasında gerçekleşmiş 160.000 satış ve- 32 mektedir. risi, kesit analizinde kullanılmak üzere ise 2016 yılına ait Zhong & Li’nin çalışmasına göre, konut fiyatlarının ray- 314.000 örnek elde edilmiştir. Hindistan’da konut satış fi- lı sistem yatırımlarına bağlı olarak değişimi istasyona olan yatlarının arşivlenmesi güvenilir olmadığından veriler gay- mesafenin yanında raylı sistem tipine, bölgenin sosyo-eko- rimenkul değerleme firmalarından elde edilmiştir. Yöntem nomik ve demografik durumuna, bölgenin arazi kullanım açısından hem süreç hem de kesit analizinde hedonik fi- yapısına bağlı olarak ta değişmektedir. ABD’nin Los Ange- yat modeli kullanılmıştır. Bu çerçevede 2016 yılı verilerine les şehrinde yapılan araştırmada 2003-2004 yıllarında met- dayanan kesit analizi sonuçlarına göre, metro istasyonları ro hatlarının etki alanındaki 958 müstakil (single-family), 500 m’ye kadar konut fiyatlarını %35,8, 500m-1km arasın- 10.078 çoklu aile konutları (muti-family) satış fiyatları 0-400 da %19.3, 1-2 km arasında ise %13.8 oranında artırmıştır. m, 400-800 m ve 800-1600 m aralıklarla ve hedonik bazlı Bununla birlikte metro inşaatı ve işletmeye açılması arasın- faklı regresyon tipleriyle test edilmiştir. Bulgular, konum da geçen sürede metro hattı genel erişilebilirliği artırdığı özelliklerini de içeren regresyon analizlerinin sonuçlarının için şehir genelinde %10,9‘luk bir artış yaratmıştır. Süreç daha güvenilir olduğunu göstermektedir. Bununla birlikte analizinde kullanılan veri setleri farklı olduğundan sonuçlar müstakil konut fiyatlarının raylı sistemden etkilenmediği, da pararel olmakla birlikte farklı çıkmıştır. Buna göre, met- çoklu aile konutlarının ise artış yönünde etkilendiği ifade ro kaynaklı fiyat artışı 500 m mesafeye kadar %10.7, 1-2 edilmektedir. Diğer taraftan alternatif finansman konusun- km arasında %8.7, 500 m-1 km arasında ise %25.3 olarak da yapılacak çalışmalarda değer artışının belirlenmesinde gerçekleşmiştir. Bunun nedeni Bangalore 0-500 m arasında kullanılacak yöntemin önemine işaret edilmiştir.33 negatif dışsalllıklar sebebiyle en iyi erişimin 500 m-1 km Mulley, Tsai ve Ma34 çalışmalarını arazi rantı teorisine arasında olması şeklinde açıklanmaktadır. Bununla birlik- odaklamıştır. Arazi değerleri ürün ve hizmetlere erişilebilir- te süreç analizinde metro açılışında itibaren her yıl ilave likle ilişkilendirilmiştir. Buna göre ulaştırma altyapısındaki %1.8’lik artıştan bahsetmektedir. iyileşmeler ve erişebilirlikteki artışlar arazi fiyatını - artır Zhang & Xu36 tarafından Çin’in Wuhan şehrinde yer alan maktadır. Sidney şehrinde yapılan çalışmada 7.2 km uzun- metronun gelişiminin konut, ofis ve ticari birimlerin fiyatla- luğa ve 14 istasyona sahip Sindey İç Batı Hafif Raylı Sistemi rını nasıl etkilediği yine hedonik fiyat yöntemi ile irdelenmiş- istasyonları etrafında, 800 m’lik çemberlerden konut veri- tir. Bu çerçevede 2013-2014 yılına ait 1604 konut ve 2015 leri toplanmıştır. Mulley vd. konut fiyatlarını, fiziksel özel- yılına ait 678 ticari ve 844 ofis ünitesinin veri setleri elde likleri, çevresel özellikleri ve raylı sistem hattı ile mesafesini edilmiştir. Sonuç olarak 300 m’lik çemberde yer alan etki ölçerek yorumlamıştır. Bu çerçevede 2011 yılı verilerinde alanında konut fiyatlarında %6.5, ticari birimlerin fiyatların- 1522 konut satışı dikkate alınmış ve bu veriler coğrafi ağır- da %10.4 ve ofis fiyatlarına ise ortalama %8.6 artış olmuştur. lıklı regresyon ile test edilmiştir. Bu yöntemdeki kabulde, Burada ticari ünite fiyatlarının, metro istasyonuna mesafe her bir analiz noktasının yerel parametrik özellikleri vardır açısından oldukça duyarlı olduğu değerlendirilmektedir. bu değerler diğer komşu noktalardan etkilenmektedir. Bu Sonuç sebeple model çıktıları diğer tek boyutlu modellere kıyasla gerçeğe yakın olmaktadır. Analiz sonuçlarına göre istasyon Kent içi raylı sistemler ve özellikle metro hatları, tra- fik sıkışıklığından etkilenmeden erişime imkan sağlayan 31 Xu, Zhang ve Aditjandra, 2016, s. 223-235. 33 Zhong & Li, 2016, s. 33-48. 32 Xu, Zhang ve Aditjandra, 2016, s. 223-235. 34 Mulley, Tsai ve Ma, 2018, s. 3-10. 35 Sharma & Newman, 2018, s. 70-86. 36 Zhang, M. & Xu, 2017, s. 1-13.

CİLT VOL. 14 - SAYI NO. 3 429 önemli ulaşım alternatifleridir. Bu sebeple özellikle metro tem istasyonunu merkeze alan bir kentsel büyüme ve geliş- istasyonu etrafında şekillenen barınma ve iş hayatı kurgu- me modeli uygulanmaktadır. Burada amaç kentsel gelişme su, zaman kazancı açısından çok önemli bir avantajı barın- alanlarında gayrimenkul geliştirme projeleri üzerinden elde dırmaktadır. Zaman kazancının yanı sıra metro hatlarının; edilecek rantın, raylı sistem finansmanında da kullanılması düzenli servis sıklıkları, güvenilir olması, kaza gibi olumsuz şeklinde özetlenebilir. Hong Kong’da raylı sistemlerin tüm olasılıkların düşük olması, otobüs gibi kapasitesi düşük sis- süreçlerinden sorumlu MTR (Mass Transit Railway Corpo- temlere göre daha konforlu olması gibi sebepler bu sistem- ration) firması raylı sistem ve kent planlaması konularını leri cazip kılmaktadır. birlikte koordine ederek proje, imalat, işletme finansman Raylı sistemlerin arazi fiyatlarına etkisiyle ilgili konunun gibi konularda bütüncül bir yaklaşımla şehrin toplu taşıma ilgi çekici olmasının temel nedenlerinden birisi; ortaya çı- odaklı evrimine öncülük ettiği tespit edilmiştir. kan rantın değerlendirilmesi veya kamuya döndürülmesi Bir başka yaklaşımda ise çoğunlukla ABD eyaletlerindeki düzleminde tartışılmasıdır. Diğer bir ifadeyle; raylı sistem bazı uygulamalarda genel olarak raylı sistemlerden ortaya yatırımından kaynaklanan arazi fiyat artışlarının veya rantın çıkan rantın arsa vergisini artırmak yönünde kamuya dön- belli oranda kamuya döndürülmesi, kamu için bir kaynak dürüldüğü bilinmektedir. Diğer taraftan gelişmiş Avrupa olarak araştırılmaya değer olmakta ve akademik yayınlar- ülkelerinde raylı sistem altyapısı üzerinden değer yaratma da da karşımıza çıkmaktadır. Bu çerçevede makaleye konu çerçevesinde kamu özel işbirliği projeleriyle alternatif fi- olan metro hatlarının konut fiyatlarına etkisi tartışması nansman temini konusunda örneklere rastlanmıştır. konut tipolojisinden arazi kullanışına, metronun evrimsel Bununla birlikte her piyasada olduğu gibi, ulaştırma pi- sürecinden istasyon tipolojisine kadar çeşitli düzlemlerde yasasında da arzı sınırlı olan bir hizmet değer üretme konu- ele alınmıştır. sunda daha büyük etkiler ortaya çıkarmaktadır. Bir başka Araştırmaya konu olan çalışmalar (bkz Tablo 1), ağırlıkla deyişle, metro hattının konut fiyatlarına etkisi, büyük oran- ABD ve Uzak Doğu’da yer bulan gelişmiş metro sistemleri da o mekanın metroya duyduğu ihtiyaç nispetince şekillen- olan ülkeleri konu almaktadır. Bunun en önemli sebebi ge- mektedir. lişmiş ülkelerde 100 yıldan fazladır hizmet vermekte olan Sonuç olarak, metro hatlarının konut fiyatlarına etkisi raylı sistem hatlarının ortaya çıkardığı etkilerin merak ko- konusunda ağırlıkla hedonik fiyat yöntemiyle test edilen nusu olmasıdır. İkinci bir nedeni ise; alternatif finansman hipotezler büyük oranda doğrulanmaktadır. Konunun aka- yöntemi olarak kamuya katkısının araştırılmasıdır. Verilerin demik boyutta tartışılmasının yanı sıra buradan elde edilen 4 ana kanaldan temin edildiği görülür: (1) resmi kurumlar, rantın bir şekilde kamuya döndürülmesi konusunda ma- (2) gayrimenkul piyasasını takip eden kuruluşlar, (3) gayri- kalede de bahsedildiği gibi farklı uygulama ve yöntemler menkul değerleme firmaları, (4) internet taraması. kullanılmaktadır. Dünya genelinde yaşanan ekonomik dar- Literatür taramasının sonuçlarından birisi, 40 çalışmanın boğazlar sebebiyle ileriye dönük olarak bu tür çalışmaların 36’ında konut fiyatını etkileyen parametrelerin çoğunlukla artarak devam edeceği bulgusuna ulaşılmıştır. hedonik fiyat modeline dayanan farklı regresyon modelleri ile test edildiği bulgusudur. Bununla birlikte öncesi-sonrası Kaynaklar analize dayanan istatistiksel test yöntemlerine de rastla- Alonso, W., 1964. Location and Land Use. mak mümkündür. Sonuç olarak çalışmaların tamamı nicel Banister, D. & Goodwin, M. T., 2011. Quantification of the non- bir ölçme tekniği kullanılarak değerlendirilmiştir. transport benefits resulting from rail investment. Journal of Kent içi raylı sistem arzının konut fiyatlarını artıracağı yö- Transport Geography, Issue 19, pp. 212-223. Beyazit, E., 2015. Are wider economic impacts of transport inf- nündeki teorik savlar yoğun olmakla birlikte, kent içi raylı rastructures always beneficial? Impacts of the Istanbul Metro sistemlerin farklı durum ve mekanlara göre değişik tepkiler on the generation of spatio-economic inequalities. Journal of doğurduğu gözlenmiştir. Ancak yine de raylı sistem hattının Transport Geography, Issue 45, pp. 12-23. geçtiği bölgenin sosyo-ekonomik ve demografik özellikleri Cao, X. J. & Nelson, D. P., 2016. Real estate development in an ile genel ulaşım ağı ekseninde şekillenen etkileri, her bir ticipation of the Green Line light rail transit in St.Paul. Trans- hatta, konut fiyatları açısından farklı etkiler yaratmaktadır. portPolicy, Issue 51, pp. 24-32. Bu çerçevede makalede işlenen konuya bakış açıları da ül- Dai, X., Bai, X. & Xu, M., 2016. The influence of Beijing rail trans- kelere veya amaçlara bağlı olarak farklılaşmaktadır. Özellik- fer stations on surrounding housing prices. Habitat Internati- le Kamu Özel İşbirliği (PPP –Public Private Partnership) pro- onal, Issue 55, pp. 79-88. Du, H. & Mulley, C., 2007. The short-term land value impacts of jelerinde farklı senaryolar üzerinden hem raylı sistem ağının urban rail transit: Quantitative evidence from Sunderland, gelişmesine hem de finansman teminine/desteğine yönelik UK. Land Use Policy, Issue 24, pp. 223-233. uygulamalar bulunmaktadır. Örneğin Uzak Doğu ülkele- Efthymiou, D. & Antoniou, C., 2013. How do transport infrast- rinde özellikle Hong Kong’da toplu taşıma odaklı gelişme ructure and policies affect house prices and rents? Evidence (TOD-transit oriented development) çerçevesinde raylı sis- from Athens, Greece. Transportation Research, pp. 1-22.

430 CİLT VOL. 14 - SAYI NO. 3 Metro Hatlarının Konut Fiyatlarına Etkisine İlişkin Literatür Taraması

Eryılmaz, Y., 2013. Ulaşım Altyapılarının Arazi Değer Artışına Et- T3 line in Paris. Research in Transportation Economics, Issue kileri -Tem Otoyolu İstanbul Anadolu Kesimi Örneği. İstanbul: 49, pp. 43-54. İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü. Rosen, S., 1974. Hedonic Prices and Implicit Markets:Product Gadziński, J. & Radzimski, A., 2016. The first rapid tramline in Po- Differentiation İn pure Competition. The Journal of Political land: How has it affected travel behaviours, housing choices Economy, Cilt 82, pp. 34-55. and satisfaction, and apartment prices?. Journal of Transport Sharma, R. & Newman, P., 2018. Does urban rail increase land Geography, Issue 54, pp. 451-463. value in emerging cities? Value uplift from Bangalore Metro. Ge, X. J., Macdonald, H., Ghosh, S., 2012. Assessing The Impact Transportation Research Part A, Cilt 117, p. 70*86. Of Rail Investment On Housing Prices In North-West Sydney. Wanga, Z. & Zhang, Q., 2014. Fundamental factors in the hou- Adelaide, Australia, s.n. sing markets of China. Journal of Housing Economics, Issue İnanoğlu, G. E., 2014. Kadıköy - Kartal Raylı Taşıma Sistemi Ve Ko- 25, pp. 53-61. nut Fiyatları Değişiminin İncelenmesi. İstanbul: Yıldız Teknik Wardrip, K., 2011. Public Transit’s Impact on Housing Costs: A Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü. Review of the Literature. Washington/USA, Center for Hou- Mulley, C. & Hong Tsai, C., 2016. When and how much does new sing Policy and National Housing Conference, pp. 1-12. transport infrastructure add to property values? Evidence Xu, T., Zhang, M. & Aditjandra, P. T., 2016. The impact of urban from the bus rapid transit system in Sydney,Australia. Trans- rail transit on commercial property value:New evidence from portPolicy, Issue 51, pp. 15-23. Wuhan, China. Transportation Research Part A, Issue 91, pp. Mulley, C., Tsai, C.-H. & Ma, L., 2018. Does residential property 223-235. price benefit from light rail in Sydney?. Research in Transpor- Yankaya, U. & Çelik, H., 2005. İzmir metrosunun konut fiyatları tation Economics, Cilt 67, pp. 3-10. üzerindeki etkilerinin hedonik fiyat yöntemi ile modellenme- Oliver Shyr, D. E. A. J. W. T. H. a. O. L., 2013. Where Do Home si. İzmir, D.E.Ü.İİ.B.F. Dergisi, pp. 61-79. Buyers Pay Most for Relative Transit Accessibility? Hong Zhang, M. & Xu, T., 2017. Uncovering the Potential for Value Cap- Kong,Taipei and Kaohsiung Compared. Urbans Studies, pp. ture from Rail Transit Services. Journal of Urban Planning and 1-16. Development, Cilt 143, pp. 1-13. Papon, F., Nguyen-Luong, D. & Boucq, E., 2015. Should any new Zhong, H. & Li, W., 2016. Rail transit investment and property light rail line provide real estate gains, or not? The case of the values: An old tale retold. TransportPolicy, pp. 33-48.

CİLT VOL. 14 - SAYI NO. 3 431