(Zpp Nr. Iii) "Uettligen West" - Erläuterungsbericht
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ÄNDERUNG ZONENPLAN UND BAUREGLEMENT ZONE MIT PLANUNGSPFLICHT (ZPP NR. III) "UETTLIGEN WEST" - ERLÄUTERUNGSBERICHT Gemeinde Wohlen | Kanton Bern Mitwirkungs- und Vorprüfungsexemplar vom 16. November 2016 Zonenplan | Baureglement | Erläuterungsbericht INHALTSVERZEICHNIS 1. Planungsvorhaben 3 1.1 Ausgangslage und Handlungsbedarf 3 1.2 Wohnraumkonzept 3 1.3 Machbarkeitsstudie 3 2. Planungsmassnahmen 5 2.1 Änderung Baureglement 5 2.2 Änderung Zonenplan 6 3. Übergeordnete Grundlagen 8 3.1 Kantonaler Richtplan 2030 8 3.2 Regionales Gesamtverkehrs- und Siedlungskonzept (RGSK) Bern-Mittelland 10 3.3 Räumliches Entwicklungskonzept Wohlen (REK) 10 3.4 Räumliches Strukturkonzept Uettligen 12 3.5 Aspekte des Ortsbildes 13 3.6 Umsetzung der Gemeinderatsstrategie 13 4. Auswirkungen 14 4.1 Bericht nach Art. 47 RPV 14 5. Planungsablauf 23 5.1 Aufbauorganisation 23 5.2 Terminprogramm 23 6. Planerlassverfahren 24 6.1 Vertragliche Abmachungen 24 6.2 Information und Mitwirkung 24 6.3 Vorprüfung 24 6.4 Öffentliche Auflage 24 6.5 Beschluss 24 Anhang 25 Titelbild: Felix Haller, felix-haller.ch 1. PLANUNGSVORHABEN 1.1 Ausgangslage und Handlungsbedarf Uettligen ist als gemeindeübergreifendes Subzentrum mit einem vielfältigen Angebot der täglichen Grundversorgung, Altersbetreuung und vielfältigem Gewerbe sowie als Schulstandort wichtig für die Gemeinden Wohlen, Kirchlindach und Meikirch. Entspre- chend dieser Bedeutung stellt das Dorf aus übergeordneter Sicht einen wichtigen Ent- wicklungsstandort dar. Der Planungsperimeter ist einer der wenigen Standorte in der Region, an welchem die Bauzone – unter Abwägung aller Interessen – aus kommunaler und regionaler Sicht erweitert werden soll und aus kantonaler Sicht erweitert werden kann. Die Zone mit Planungspflicht ZPP soll das grosse Potential für bauliche Entwicklungen in Uettligen orts- und landschaftsbildverträglich in Wert setzen. Es bildet einen stabi- len Rahmen, um die weitere Entwicklung schrittweise zu ermöglichen und zu steuern. 1.2 Wohnraumkonzept Die demografische Entwicklung der Gemeinde Wohlen zeigt ein hohes Durch- schnittsalter der Bevölkerung und dadurch einen erhöhten Bedarf an zusätzlichen al- tersgerechten Wohnungen. Um auf diese Situation zu reagieren, erarbeitete das De- partement Bau und Planung zusammen mit dem Seniorenrat das Wohnraumkonzept Wohlen. Dieses zeigt, wo insbesondere für die ältere Bevölkerung Wohnraum geschaf- fen werden soll. Wichtig ist dabei, dass die Infrastruktur wie öffentlicher Verkehr oder Läden zu Fuss einfach zu erreichen sind. Aus dieser Warte ist das Dorf Uettligen im Allgemeinen und der Planungsperimeter im Besonderen ideal für alters- und familiengerechten Wohnraum. Um die quantitativen Vorgaben aus dem Wohnraumkonzept zu erreichen, soll gezielt auf die Entstehung von Wohnungen für Ältere und Familien eingewirkt werden. Diese Aspekte werden mittels einem Dialog mit dem Grundeigentümer und den Projektentwicklern sowie entspre- chenden vertraglichen Absprachen sichergestellt. 1.3 Machbarkeitsstudie > Vgl. Anhang A Am 28. Oktober 2014 hat der Gemeinderat das Departement Bau und Planung beauf- tragt, eine Machbarkeitsstudie Uettligen West auszuarbeiten. Die Studie soll aufzei- gen, ob und wie das betroffene Gebiet mit der Landi, dem Viehschauplatz und dem vorliegenden Projektperimeter baulich weiterentwickelt werden kann, um insbesonde- re den hohen Bedarf an zusätzlichem Wohnraum in Uettligen zu decken. 3 Die Machbarkeitsstudie ist kein Vorprojekt, sondern diente der Konkretisierung eines orts- und landschaftsbildverträglichen Nutzungsmasses und der dazugehörigen Bau- masse. Nebst dem wurde aufgezeigt, dass auf den benachbarten Liegenschaften der Landi ein Verdichtungspotential besteht, welches parallel dazu ausgeschöpft werden soll. Areal Uettligen West mit Erhalt des Bauernhofs Areal Uettligen West ohne Bauernhof 4 2. PLANUNGSMASSNAHMEN 2.1 Änderung Baureglement Die Grundsätze der Bebauung werden in den Bestimmungen zur Zone mit Planungs- pflicht geregelt. Dabei ist insbesondere der Zweckbestimmung und den Gestaltungs- grundsätzen grosses Gewicht beizumessen. Es geht darum, eine Überbauung zu er- möglichen, welche auf die besondere Lage am Siedlungsrand, auf das intakte Land- schaftsbild und das Ortsbild von Uettligen eingeht. Die Art der Nutzung entspricht im Wesentlichen den Möglichkeiten, welche sich in der „Dorfzone 2-geschossig“ bieten. Landwirtschaftliche Bauten dürfen hingegen nicht mehr erstellt werden. Das Nutzungsmass wird in Form einer maximal erstellbaren, oberirdischen Geschoss- fläche angegeben (an dieses Mass sind Untergeschosse nicht anzurechnen). Sie be- trägt 12`000 m2 und entspricht je nach Wohnungsgrösse ca. 80 – 120 Wohnungen. Die Bestandesbauten sind an diese Zahl anzurechnen. Wenn ein Studienauftrag oder ein Architekturwettbewerb die orts- und landschaftsbildverträgliche Machbarkeit einer höheren Nutzung und einzelnen, höheren Bauten nachweist, kann das Nutzungsmass erhöht werden (GFo = 15`000 m2 und 4 Vollgeschosse ohne Attika oder Dachausbau- ten). Die Gestaltungsgrundsätze widerspiegeln die Essenz aus den Vorstudien. Sie sind bei späteren Planungsschritten (Überbauungsordnung) oder für Studienauftrags- oder Wettbewerbsverfahren die Leitlinien für die Bau- und Aussenraumgestaltung. Zentral sind folgende Elemente: > Der westliche und südliche Siedlungsrand sowie der Übergang zur Landschaft > Der neue Ortsauftakt von der Säriswilstrasse her gesehen > Die zusammenhängende Ausgestaltung der Aussenräume > Im Bereich der heutigen Hofgruppe ist ein attraktiver, öffentlicher Platz zu erstellen. > Die Erschliessung hat über die Säriswilstrasse zu erfolgen, alle Bauten und Aussen- bereiche sollen mittels Fusswegen direkt ans Ortszentrum Uettligen angebunden werden. Die Geschossfläche GF ist die neue, interkantonal harmonisierte Messgrösse. Sie beinhaltet sämtliche Nutz-, Verkehr- und Wandflächen eines Gebäudes („Bruttop- rinzip“) und weicht damit von der bis anhin gebräuchlichen Messgrösse Bruttoge- schossfläche BGF ab. Das Verhältnis von BGF/GF ist projektspezifisch und kann nicht allgemeingültig beziffert werden. Die Gesamthöhe bezeichnet den "grössten Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den lotrecht darunter liegenden Punkten auf dem massgebenden Terrain". Damit ist die "Bruttohöhe" inkl. Dach gemeint. 5 Änderung Baureglement Baureglement Gemeinde Wohlen, genehmigt am 11.03.2011 Änderungen in rot Art. 11 Bestimmungen zu den Zonen mit Planungspflicht 6 ZPP Nr. III "Uettligen West", Uettligen (neu eingefügt) Planungszweck: Die ZPP Nr. III "Uettligen West" bezweckt die Realisierung einer Überbauung mit hoher ortsbaulicher und architektonischer Qualität, welche auf die spezielle Situation am Siedlungsrand eingeht. Art der Nutzung: Es sind Wohnbauten, Dienstleistungs- und mässig störende Gewerbebetriebe zugelassen. Mass der Nutzung: - Max. 3 Vollgeschosse ohne Attika oder Ausbau Dachgeschoss, max. 12`000 m2 oberirdische Geschossfläche, die max. zulässige traufseitige Fassadenhöhe beträgt 10.50 m. - Wenn die gute Einpassung ins Orts- und Landschaftsbild im Rahmen eines anerkannten, qualifizierten Verfahrens nachgewiesen wird, kann das Nutzungsmass auf 15`000 m2 oberirdische Geschossfläche erhöht werden und einzelne Baukörper dürfen 4 Vollgeschosse (ohne Attika oder Ausbau Dachgeschoss) und eine max. traufseitige Fassadenhöhe von 14.00 m aufweisen. - Die Gebäudeabstände sind frei. Die maximale Gebäudelänge beträgt 40 m. - Für die schützens- und erhaltenswerten Einzelgebäude gilt Art.10 BauG. Gestaltungsgrundsätze: - Der westliche und südliche Siedlungsrand ist als sorgfältig gestalteter Übergang gegenüber der offenen Landschaft zu gestalten. - Der neue Ortsauftakt von der Säriswilstrasse her ist gut aufs Ortsbild abzustimmen. - Die Aussenräume sind in ihrer Gestaltung, Grösse und Organisation als Gesamtheit zu konzipieren und zu erstellen. - Im Bereich der heutigen Hofgruppe ist ein attraktiver, öffentlicher Platz zu erstellen. - Die Erschliessung hat über die Säriswilstrasse zu erfolgen, wobei der Anschluss an die Kantonsstrasse mit geeigneten Massnahmen auszubauen ist. Sämtliche Neubauten und gemeinschaftliche Aussenbereiche sind mit einem direkten Fussgängeranschluss ans Dorfzentrum anzubinden. Energie: Sofern zum Zeitpunkt der Baueingabe innerhalb oder angrenzend an den Wirkungsbereich eine Nahwärmeversorgung besteht oder deren Realisierung bis zur Inbetriebnahme der Bauten rechtlich und finanziell sichergestellt ist, besteht eine Anschlusspflicht. Die Nutzung eigener erneuerbarer Energiequellen bleibt vorbehalten. Lärmempfindlichkeitsstufe: Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe III nach LSV. 2.2 Änderung Zonenplan Die neu der Bauzone zugewiesene Fläche beträgt 17`000 m2. Die Bauzonenbemes- sung orientiert sich beim westlichen Siedlungsrand an der heutigen Bebauungsstruk- tur. Im Süden wird der Talsituation und der „Grünzunge“ gebührend Raum gelassen, um dieses für Uettligen wichtige Merkmal in seiner Wirkung nicht zu tangieren. An bei- den Siedlungsrändern ist die Ausgestaltung der Freiräume und der Bauten zentral – ihr wird bei den weiteren Planungsschritten grosses Gewicht beigemessen. 6 Änderung Zonenplan Änderung Zonenplan Zonenplan ALT Mst. 1:2'500 ZonenplanZonenplan ALT OST Mst. 1:2'500rechtskräftig (freier Massstab): Käppeli Käppeli Säriswilstrasse Säriswilstrasse Legende Festsetzungen Ahornweg Ahornweg Perimeter der Änderung W2 Wohnzone 2-geschossig DZ 2 Dorfzone 2-geschossig ZöN Zone für öffentliche Nutzung ZPP Zone mit Planungspflicht LWZ Landwirtschaftszone eingedoltes Gewässer Einzelbäume