l’observatoire de l’immobilier d’entreprise du Pays de Brest # 11 La lettre des observatoires de l’ADEUPa La lettre des observatoires de l’ADEUPa - mai 2012

définition de l’observatoire

Enjeux et méthode Par foncier économique, on entend les terrains qui ont vocation à accueillir des activités productives, commerciales ou de services (entreprises et équipements collectifs). Pour analyser les transactions de terrains destinées à l’accueil d’activités, trois marchés sont distingués.

Les terrains bruts, à urbaniser Marché des terrains naturels, comme matière première du développement urbain. Ce sont les terrains généralement achetés par les collectivités et les aménageurs ; ils sont urbanisables, mais non équipés. Le champ des Crédit photo : ADEUPa Crédit valeurs y est très ouvert : il peut varier quasiment du prix du terrain agricole à celui du terrain à bâtir. Les terrains à bâtir Terrains neufs et équipés pour Le foncier accueillir des activités. Les prix de vente dépendent notamment du prix de la matière première (le foncier brut) et des coûts économique d’aménagement, variables suivant la distance aux réseaux. Les terrains recyclés en 2010 Terrains ayant déjà eu un usage urbanisé à vocation d’activités ou d’habitat et ayant bénéficié 28 ha de terrains bruts, souvent dédiés Arkéa), de Ploudaniel/Plouédern (Saint-Eloi d’opérations d’aménagement jusqu’à présent à l’activité agricole, ont été Mescoden) et de Ploudalmézeau (Saint-Roch (démolition, dépollution…). vendus dans le Pays de Brest en 2010 pour et Keruscat). La dominante tertiaire du mar- accueillir à terme des activités. Les transac- ché a induit une hausse du prix de vente tions sont majoritairement situées au sein de moyen qui s’établit à 30€/m². Sources utilisées : l’agglomération brestoise. Des procédures Enfin, une dizaine de transactions de ter- Actes notariés des mutations retranscrits d’expropriation ont été mises en œuvre pour rains équipés recyclés est enregistrée en au service des domaines de la Direction générale près du tiers d’entre elles. 2010. Ces opérations de renouvellement des Impôts du Finistère, traités par l’ADEUPa. Sur le marché des terrains équipés, le niveau urbain représentent près de 20 000 m² Permis de construire, SITADEL, DREAL Les prix sont exprimés en euros par m², hors taxes. d’activité est proche de celui de 2009. Envi- de SHON, dont la moitié pour des locaux ron 21 ha ont été vendus à des entreprises, d’activités. Ce marché tend à se dévelop- principalement dans les communes de Gui- per dans le Pays de Brest, principalement pavas (zone de Prat Pip près de l’aéroport dans les zones d’activités anciennes et dans et Goarem Vors pour l’extension du groupe les centres urbains. Les terrains bruts à urbaniser, à vocation d’activités

Dans un contexte économique peu porteur de plus en plus courantes, faute d’accords depuis fin 2008, le marché des terrains bruts amiables sur les prix entre les collectivités à vocation d’activités s’inscrit en repli de 13% et les propriétaires fonciers. entre 2009 et 2010, en termes de surfaces échangées. Ce recul est constaté dans l’en- semble des communautés du Pays de Brest, Croissance du prix à l’exception du Pays d’Iroise. Les transactions sont quasi-intégralement si- de vente moyen tuées dans des espaces dédiés à des activités Le prix de vente moyen s’établit à 10,4 € et le économiques. Par rapport aux deux années prix médian à 8 €. Par rapport aux années précédentes, elles sont fortement concen- précédentes, le prix moyen a progressé de trées au sein de l’agglomération brestoise manière significative (7,1 € en 2008-2009). (près de 80% en 2010, la moitié au préalable), Cette hausse tient notamment à l’importance plus particulièrement en vue de l’ouverture à des transactions réalisées dans les franges l’urbanisation des zones d’activités de Saint- urbaines, c’est-à-dire dans des espaces très Thudon () et de l’extension de celles proches de l’urbanisation. Non encore équi- de l’Hermitage (Brest), du Spernot (Brest) et pés, ce sont en général des terrains classées Marché des terrains bruts de Goarem Vors (Guipavas). A l’extérieur en 1AU et qui une fois aménagés seront rapi- dans le Pays de Brest de l’agglomération, les principales réserves dement urbanisés. Par ailleurs, ces terrains foncières sont constituées à Ploudaniel sont en général destinés à l’accueil de com- 2008 2009 2010 (extension de la zone du Parcou) et sur la merces et bureaux (par exemple, Goarem

commune de (Lan Hir). Vors à Guipavas). Le prix de vente moyen Nombre de ventes 28 19 28 photo : René Tanguy Crédit s’établit à 16,7 €/m² en 2010 pour le foncier Superficie totale À noter qu’en 2010, près du tiers des acqui- 49 53,2 46,1 sitions foncières réalisées sur le marché des brut situé dans les franges urbaines, contre échangée (ha) une moyenne de 6,2 €/m² pour les terrains Superficie moyenne terrains bruts a fait l’objet de procédures 17 509 27 987 16 480 d’expropriation (Saint-Thudon à Guipavas). en extension urbaine. échangée (m²) Longues et coûteuses, ces mesures s’avèrent

BRIGNOGAN-PLAGE

KERLOUAN PLOUNEOUR-TREZ Ventes de terrains bruts à vocation d’activités GUISSENY en 2010 dans le Pays de Brest

LANDEDA SAINT-FREGANT KERNOUES SAINT-PABU LAMPAUL-PLOUDALMEZEAU FOLGOET TREGLONOU PLOUDALMEZEAU LOC-BREVALAIRE SAINT-MEEN Le Parcou TREGARANTEC DRENNEC COAT-MEAL PLOUDANIEL TREOUERGAT GUIPRONVEL BOURG-BLANC TREMAOUEZAN BRELES LANRIVOARE KERSAINT-PLABENNEC LAMPAUL- MILIZAC SAINT-THONAN PLOUEDERN

PLOUARZEL ROCHE-MAURICE KeraudrenGOUESNOU SAINT-DIVY Bel air Saint-Thudon SAINT-RENAN GUIPAVAS ILE-MOLENE FOREST-LANDERNEAU MARTYRE Nord Est Le Spernot Lan Hir BREST Goarem Vors RELECQ-KERHUON TREFLEVENEZ CONQUET TREBABU PLOUZANE Le Vern LOCMARIA-PLOUZANE SAINT-URBAIN TREHOU PLOUGONVELIN CONQUET Ti ar Menez

Somme des surfaces vendues PLOUGASTEL- par zones d'activités (m ) DAOULAS SAINT-ELOY

> 50 000 LOGONNA-DAOULAS 20 000 - 50 000 HOPITAL-CAMFROUT 10 000 - 20 000

5 000 - 10 000 FAOU < 5 000 CAMARET-SUR-MER LANVEOC ARGOL LANDEVENNEC

ROSNOEN PONT-DE-BUIS- LES-QUIMERCH Somme des surfaces vendues par commune ARGOL Plus de 50 000 m² TELGRUC-SUR-MER

20 000 à 50 000 m² SAINT-SEGAL 10 000 à 20 000 m² N Moins de 10 000 m² 0 5 10 Km Aucune transaction

L’observatoire de l’immoblier d’entreprise du Pays de Brest 2 #11 I mars 2012 18 16 16,7 14 12 10 10,4 8 6 6,2 4 2 0 Prix moyen Prix moyen Prix moyen Extension Franges urbaine urbaines

Typologie des acquéreurs de terrains bruts Localisation des transactions Marché des terrains bruts Typologie des acquéreurs de terrains bruts en 2010 en 2010 : prix en euros / m2 de(en terrains superficie bruts totale (en superficie totaleéchangée) échangée) Surfaces 18 Intercommunalités échangées Part en % 16 (ha) 16,7 Brest Métropole 36,3 79% 14 Océane 12 Pays d’Iroise 5,5 12% 10 Pays de Lesneven 3,0 6% 10,4 Côte des Légendes 8 Pays de Landerneau- 1,3 3% 6 Daoulas 6,2 Presqu’île de Crozon 4 Aucune transaction Aulne Maritime en 2010 2 Pays des Abers 0 Total général 46,1 100% Prix moyen Prix moyen Prix moyen Extension Franges Privé : 40% Public : 60% urbaine urbaines Les terrains aménagés, à vocation d’activités

• GoaremTypologie Vors des1 (2,9 acquéreursha) sur la commune de quelques commercialisations au sein dede Guipavas terrains (extension bruts du groupe Arkéa) de zones d’activités situées à proximité des • Saint-Roch,(en superficie zone d’activités totale située à Plou- espaces urbains et où les disponibilités se dalmézeauéchangée) (2,2 ha). font rares (ex : Kergonan à Brest, Kerscao/ Kerjean au Relecq-Kerhuon…). La hausse des En 2010, le prix de vente moyen des ter- prix s’explique également par la dominante rains aménagés est de 30 €/m² (18 €/m² tertiaire du marché en 2010. en 2008/2009) et le prix médian s’élève à 24 €/m². Derrière cette valeur, se cachent de Dans le cadre de l’immobilier de bureaux, fortes disparités en fonction de la localisation les acquéreurs observent avant tout le prix des terrains, de la vocation des zones d’activi- des droits à bâtir, traduit en €/m² de SHON2, tés économiques (commerciale, industrielle, afin de rentabiliser au mieux les opérations. artisanale, tertiaire…), de la proximité des À titre indicatif, sur la base de transactions infrastructures de transport… réalisées dans le nord-est de l’agglomération brestoise en vue de l’accueil d’activités ter- Les valeurs moyennes observées vont par tiaires, la charge foncière moyenne s’élève exemple de 10 € dans une zone d’activités à à 120 €/m² de SHON. vocation artisanale à près de 50 € dans les Crédit photo : René Tanguy Crédit espaces situés au nord-est de l’agglomé- 21,4 ha de terrains aménagés pour l’accueil ration, àPrivé proximité : 40% des voies Public express : 60% et de d’activités ont été commercialisés en 2010 l’aéroport Brest Bretagne. Marché des terrains aménagés dans le Pays de Brest, soit la moitié des ventes dans le Pays de Brest enregistrées dans le Finistère. Le niveau de Forte dominante tertiaire commercialisation équivaut à celui de 2009, du marché 2008 2009 2010 soit une activité relativement modérée par Nombre de ventes 90 62 43 rapport à 2008. Le manque de visibilité lié à Par rapport aux années précédentes, le prix Superficie totale la crise économique ainsi que le durcisse- de vente moyen a fortement progressé du 37,6 22,5 21,4 échangée (ha) ment des conditions d’accès au crédit ont fait de plusieurs transactions dans la par- Superficie moyenne très certainement freiné un certain nombre tie nord-est de l’agglomération, ainsi que 4 177 3 639 4 972 échangée (m²) d’investissements. La part des ventes réalisées par les opé- rateurs publics (SEM, collectivités locales, Localisation des transactions de terrains équipés Conseil général…) représente 44% des sur- Nombre Surfaces % surfaces faces échangées. de transactions échangées (ha) échangées Brest Métropole Océane 22 11,0 51% 86% des transactions portent sur des ter- Pays d’Iroise 8 3,6 17% rains situés dans espaces dédiés aux activités économiques. Les principales commercia- Pays des Abers 4 2,5 12% lisations ont été réalisées dans les zones Pays de Lesneven Côte des Légendes 2 2,5 12% d’activités de : Pays de Landerneau-Daoulas 6 1,6 7% Presqu'île de Crozon 1 0,2 1% • Prat Pip à Guipavas (5,1 ha) Aulne Maritime 0 0 0% • Saint-Eloi Mescoden (3,1 ha), sur les com- munes de Ploudaniel et Plouédern Total 43 21,4 100%

1- Les terrains situés à Goarem Vors à Guipavas et réservés à l’extension du groupe Arkéa ont fait l’objet d’une double transaction en 2010 : la vente du terrain brut, puis la vente du même terrain une fois équipé et raccordé aux réseaux. 2- Surface hors œuvre nette.

L’observatoire de l’immoblier d’entreprise du Pays de Brest #11 I mars 2012 3 Ventes de terrains équipés à vocation d’activités PLOUNEOUR-TREZ en 2010 dans le Pays de Brest GUISSENY GOULVEN PLOUGUERNEAU

LANDEDA SAINT-FREGANT PLOUIDER KERNOUES LANNILIS SAINT-PABU KERNILIS LESNEVEN LAMPAUL-PLOUDALMEZEAU Keruscat FOLGOET LANARVILY SAINT-MEEN LANDUNVEZ TREGLONOU LOC-BREVALAIRE PLOUDALMEZEAU PLOUVIEN TREGARANTEC PLOUGUIN Saint-Roch DRENNEC PORSPODER PLOURIN COAT-MEAL PLOUDANIEL TREOUERGAT BOURG-BLANC GUIPRONVEL LANILDUT Breignou Coz TREMAOUEZAN BRELES PLABENNEC Saint-Eloi Mescoden LANNEUFFRET LANRIVOARE KERSAINT-PLABENNEC LAMPAUL-PLOUARZEL MILIZAC Goarem goz SAINT-THONAN PLOUEDERN PLOUARZEL Le Carpont ROCHE-MAURICE SAINT-DIVY Bel air PLOUDIRY Prat Pip Sud LANDERNEAU SAINT-RENAN BOHARS GUIPAVAS PENCRAN ILE-MOLENE GUILERS FOREST-LANDERNEAU MARTYRE PLOUMOGUER Nord Est Questel Goarem Vors Le Vern RELECQ-KERHUON TREFLEVENEZ BRESTZone portuaire DIRINON CONQUET TREBABU PLOUZANE Kerscao / Kerjean LOCMARIA-PLOUZANE Lannuzel SAINT-URBAIN

CONQUET PLOUGONVELIN Technopôle Brest - Iroise LOPERHET TREHOU

Somme des surfaces vendues PLOUGASTEL-DAOULAS IRVILLAC par zones d'activités (mŒ) DAOULAS SAINT-ELOY

> 50 000 ROSCANVEL LOGONNA-DAOULAS 20 000 - 50 000 HOPITAL-CAMFROUTHANVEC 10 000 - 20 000

5 000 - 10 000 FAOU CAMARET-SUR-MER LANVEOC < 5 000 ARGOL LANDEVENNEC

Kerdanvez ROSNOEN PONT-DE-BUIS- CROZON LES-QUIMERCH Somme des surfaces vendues par commune ARGOL Plus de 50 000 m² TELGRUC-SUR-MER 20 000 à 50 000 m² SAINT-SEGAL 10 000 à 20 000 m² N Moins de 10 000 m² 0 5 10 Km Aucune transaction

Le marché des terrains équipés recyclés

de Strasbourg : elle intègre la construction de bureaux boulevard de l’Europe à la place de 97 logements et la réalisation de locaux d’anciens entrepôts (7 000 m² de SHON)… commerciaux en rez-de-chaussée. Sur ce marché, c’est l’emplacement qui est acheté. La valeur foncière se mesure en fonction des surfaces de plancher construc- tibles et non en fonction des surfaces de L’observatoire

Crédit photo : Benjamin Deroche Crédit terrains. de l’immobilier d’entreprise Une petite dizaine d’opérations d’aménage- du Pays de Brest ment de friches urbaines a été enregistrée dans le Pays de Brest en 2010. Cela repré- Directrice de la publication : sente près de 20 000 m² de SHON, dont Claire Guihéneuf 10 000 m² de SHON pour les activités éco- Réalisation nomiques et 110 logements. Ce marché des Nadine Le Hir terrains recyclés pour accueillir des activités Maquette et mise en page : économiques est encore marginal, même s’il Dynamo+ Brest avec le concours Le marché des terrains recyclés est constitué tend à se développer, principalement dans d’Hippocampe de terrains qui ont déjà été urbanisés, dont des zones d’activités anciennes (ex : port de ADEUPa – 24 rue le bâti a été démoli pour un nouvel usage. commerce et Kergonan à Brest, Bois Noir à Contact : Le projet de renouvellement urbain peut Landerneau) et dans les centralités urbaines. de Coat ar Gueven 29200 Brest concerner exclusivement les activités éco- En 2010, les charges foncières observées Tél : 02 98 98 33 51 72 nomiques ; c’est le cas par exemple des opé- s’élèvent en moyenne à 155 €/m² SHON. [email protected] rations de bureaux au port de commerce de En 2011, ce marché devrait se développer Tirage : 600 exemplaires Brest. Il peut également associer la construc- avec plusieurs opérations importantes : la Dépôt légal : 2e trimestre 2012 tion de logements, de bureaux, de locaux démolition des anciens abattoirs à Kerga- ISSN : 1638-4806 commerciaux… L’opération la plus significa- radec pour accueillir 11 000 m² de bureaux, Réf. 12/73 tive en 2010 est située à hauteur de la place l’aménagement de cellules commerciales et

L’observatoire de l’immoblier d’entreprise du Pays de Brest 4 #11 I mars 2012