Ing. Maurizio Pieve via di Mezzo Nord, 419 56021 Cascina Tel. 050/773163 ------
TRIBUNALE DI PISA (R.C.P. 21/15)
CONCORDATO PREVENTIVO
INDUSTRIA CALZATURIERA MARROS S.r.l. in liquidazione
Fabbricato industriale ad uso calzaturificio, magazzini, uffici e servizi, resede Fabbricato industriale ad uso calzaturificio, magazzino, rivendita calzature e uffici, resede in San Miniato (PI), via Ayrton Senna e Via Cascina Lari
PERIZIA ESTIMATIVA
Cascina, 04 febbraio 2016
TRIBUNALE DI PISA (R.C.P. 21/15) CONCORDATO PREVENTIVO
INDUSTRIA CALZATURIERA MARROS s.r.l. in liquidazione
------L’ing. Maurizio PIEVE, consulente tecnico d’ufficio, all’Ill.mo Giudice Delegato Dott. Giovanni ZUCCONI ------Nella procedura indicata la S.V. Ill.ma nominava CTU per la valutazione degli immobili il sottoscritto ing. Maurizio PIEVE, che prestava il giuramento di rito in data 01.12.2015 ed iniziava le operazioni peritali il giorno stesso. Il sopralluogo ai beni è stato effettuato in data 28.12.2015 a partire dalle ore 9.10 circa, prima al Lotto 1 e successivamente al Lotto 2, in presenza del liquidatore della società concordataria e di un tecnico di sua fiducia. L’oggetto della presente relazione è costituito dalla stima del valore degli immobili e dall’elenco delle risposte ai quesiti posti dall’Ill.mo Giudice Delegato. Si precisa che il Lotto 1 è di proprietà della società concordataria, mentre il Lotto 2 risulta di proprietà di terzi. Quest’ultimo, essendo oggetto di leasing immobiliare a favore della società concordataria, è oggetto di stima in ossequio al mandato ricevuto e a quanto richiesto dal Commissario Giudiziale.
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RELAZIONE
Quesito n. 1: Accerti se i beni da periziare sono intestati nel Catasto a nome del proponente il concordato e se sono di sua proprietà secondo le risultanze dei registri della Conservatoria nel ventennio anteriore alla presentazione di concordato preventivo
Sulla base delle visure storiche per immobile ( all. 5-9), i beni da periziare risultano intestati entrambi al Catasto Fabbricati e al Catasto Terreni del Comune di San Miniato (PI) come segue:
LOTTO 1: l’immobile, intestato in giusto conto alla soc. concordataria Industria Calzaturiera MARROS srl con sede in San Miniato (PI), cf 04998640488, piena proprietaria per l’intero, è censito nel Catasto Fabbricati foglio 16 part. 774 (cat. D/7, rendita catastale € 14.326,51, indirizzo via Ayrton Senna, piano T-1, come da COSTITUZIONE del 20/12/2001 n. 3116.1/2001 in atti dalla medesima data, prot. n. 218053 ) in giusto conto. Al Catasto Terreni l’intera area ( sedime del fabbricato più resede ) risulta censita con i medesimi estremi come Ente Urbano di 5800 m 2, già seminativo, derivante dalla part. 475 del F. 16, sempre di 5800 m2. Quest’ultima è stata soppressa con la Tabella di Variazione e il Tipo mappale del 23.11.2001 n. 5455.1/2001, in atti dalla stessa data, prot. n. 192401. Provenienza: l’immobile è pervenuto alla soc. concordataria a seguito di variazione della denominazione, da S.p.A. a s.r.l., avvenuta con atto notaio Roberto Rosselli di San Miniato (PI) del 03.03.2015, rep. 43776/20246, trascritto a Livorno il 20.03.2015 al n. 2461 di part. Alla soc. Industria Calzaturiera Marros S.p.A. il bene è pervenuto per compravendita da BNP Paribas Lease Group S.p.A., con sede in Milano, cf 00862460151, con atto notaio Roberto Rosselli del 29.04.2009, rep. 34773/14084, trascritto a Livorno il 08.05.2009 al n. 4555 di part. Alla soc. BNP Paribas Lease Group il bene era pervenuto da Locafit – Locazione Macchinari Industriali SpA con sede in
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Milano, stesso cf della precedente, a seguito di fusione per incorporazione, con modifica della denominazione sociale, con atto notaio Agostini del 20.12.2007, rep. 59840/8253, registrato a Milano 2 in data 08.01.2008 al n. 599 serie 1T. Alla soc. Locafit il bene era pervenuto per compravendita da B & B Immobiliare Srl, con sede in Fucecchio (FI), cf 04781490489, con atto notaio Rosselli del 17.04.2000, rep. 19971, trascritto a Livorno il 10.05.2000 al n. 3857 di part. Alla soc. B & B Immobiliare srl era pervenuto per compravendita da Ciampini Mario e C srl, con sede in San Miniato (PI), cf 01383540505, con atto notaio Rosselli del 05.05.1997, rep. 15335, trascritto a Livorno il 06.05.1997 al n. 3449 di part. Alla soc. Ciampini Mario e C srl il bene era pervenuto per compravendita da Tremp srl con sede in Cerreto Guidi (FI), cf 03730630377, con atto notaio Rosselli del 24.03.1997, rep. 15164, trascritto a Livorno il 12.04.1997 al n. 2642 di part. Alla soc. Tremp srl il bene era pervenuto per compravendita da Legnotan Industria Legno Derivati Tannici SpA, con sede in San Miniato (PI), cf 80009830482, con atto notaio Rosselli del 12.12.1996, rep. 14659, trascritto a Livorno il 02.01.1997 al n. 23 di part. Alla soc. Legnotan il bene era pervenuto, insieme a maggior consistenza, per compravendita da Immobiliare Bolivar srl, con sede in San Miniato (PI), cf 00415050509, con atto notaio Cammuso di Pisa del 24.07.1995, rep. 22663, registrato a Pisa il 04.08.1995 al n. 1829. Per la soc. Immobiliare Bolivar srl la provenienza era in parte ( un mezzo ) antecedente il ventennio e in parte ( un mezzo ) era per compravendita da Silla Spa, con sede in Fucecchio (FI), cf 00433240488, con atto notaio Rosselli del 25.05.1992, rep. 5368, trascritto a Livorno il 18.06.1992 al n. 4486 di part.
LOTTO 2: l’immobile, intestato in giusto conto alla soc. Mediocredito Italiano SpA con sede in Milano, cf 13300400150 1, piena proprietaria per l’intero, è censito nel Catasto Fabbricati foglio 16 con la part. 1006 sub 8 (piano terra, laboratorio e uffici: cat. D/7, rendita catastale € 5.888,00, indirizzo via Cascina Lari 25 A, piano T, come da VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 03/08/2009 n.
1 L’immobile del Lotto 2 non è di proprietà della soc. concordataria ma è oggetto di un leasing immobiliare a favore di quest’ultima
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12293.1/2009 in atti dalla medesima data, prot. n. PI0159123 ), con la part. 1006 sub 9 (piano terra, magazzino: cat. C/3 cl. 2, consistenza 236 m 2, sup. catastale 246 m 2, rendita catastale € 1.121,33, indirizzo via Cascina Lari 25 A, piano T, come da VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 18/08/2009 n. 12745.1/2009 in atti dalla medesima data, prot. n. PI0165874, e precedente DIVISIONE del 16/09/2008 n. 13994.1/2008 in atti dalla medesima data, prot. n. PI0218799 ) e con la part. 1006 sub 10 (piano terra e primo, uffici e punto vendita: cat D/8, rendita catastale € 5.160,00, come da VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 03/08/2009 n. 12292.1/2009 in atti dalla medesima data, prot. n. PI0159114, e precedente DIVISIONE di cui al sub precedente ). Le part. 1006 sub 9 e 1006 sub 10 sono state originate con la divisione dell’originaria part. 1006 sub 7, soppressa ( già C/2 cl. 2 di 765 m 2). Il resede pavimentato è in parte censito con la part. 1006 sub 5 come bene comune non censibile ai sub 8, 9 e 10 ( corte ), essendo l’intera area ( sedime del fabbricato più resede, con esclusione della porzione ulteriore di terreno ) censita anche al CT con la part. 1006 come Ente Urbano di 2250 m 2 (derivante dalle part. 674, 676 e 681 del F. 16, soppresse con la Tabella di Variazione e il Tipo mappale del 04/09/2006 n. 93721.1/2006 in atti dalla stessa data, prot. n. PI0093721 ). La restante porzione di resede, in gran parte non pavimentata, è censita nel CT nel F. 16 con la part. 1052 (qual. seminativo, cl. 2, sup. 1217 m 2, r.d. € 6,16, r.a. €4,40, come da FRAZIONAMENTO del 03/04/2009 n. 75021.1/2009 in atti dalla stessa data, prot. n. PI0075021 ). Provenienza: l’immobile è pervenuto all’attuale proprietaria a seguito di atto di fusione di società per incorporazione da Leasint SpA, con sede in Milano, cf 01682080153, con atto notaio Carlo Marchetti di Milano del 27.12.2013, rep. 10620/5451, trascritto a Livorno il 05.05.2014 al n. 4030 di part., e successiva rettifica, con atto notaio Renata Mariella di Milano del 24.06.2015, rep. 36735/11517, trascritto a Livorno il 10.07.2015 al n. 6065 di part. Alla soc. Leasint SpA il bene era pervenuto a seguito di conferimento in società da Intesa Sanpaolo SpA, con sede in Torino, cf 00799960158, con atto notaio Carlo Marchetti del 27.12.2013, rep. 10619, trascritto a Livorno il 05.05.2014 al n. 4029 di part., e successiva rettifica, con atto notaio Renata Mariella del 24.06.2015, rep. 36736/11518, trascritto a Livorno il 10.07.2015 al n. 6067 di part. Alla soc. Intesa Sanpaolo SpA il bene era pervenuto a seguito di fusione di società per incorporazione da Centro Leasing Banca Società per Azioni, con
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sede in Firenze, cf 00438000481, con atto notaio Carlo Marchetti del 27.12.2013, rep. 10618, trascritto a Livorno il 05.05.2014 al n. 4028 di part., e successiva rettifica, con atto notaio Renata Mariella del 24.06.2015, rep. 36737/11519, trascritto a Livorno il 10.07.2015 al n. 6068 di part. Alla soc. Centro Leasing Banca il bene era pervenuto per compravendita da BI.GI.BI. srl, con sede in San Miniato (PI), cf 00355290453, con atto notaio Roberto Rosselli del 04.01.2007, rep. 31053/11507, trascritto a Livorno il 23.01.2007 al n. 721 di part. Alla soc. BI.GI.BI. srl il bene era pervenuto a seguito di variazione di denominazione sociale della soc. stessa, che precedentemente era BI.GI.BI. IMPORT EXPORT srl con sede in Massa, variazione di denominazione effettuata con atto notaio D’Errico del 20.12.2001, rep. 9457/2244, registrato a Pontedera (PI) il 03.01.2002 e non trascritto 2. Alla soc. BI.GI.BI. IMPORT EXPORT il bene era pervenuto in parte ( un mezzo ) per compravendita da Immobiliare Bolivar srl, con sede in San Miniato (PI), cf 00415050509, con atto notaio Roberto Rosselli del 25.05.1992, rep. 5368/1238, trascritto a Livorno il 18.06.1992 al n. 4486 di part., e in parte ( un mezzo ) per compravendita da Buggiani Donatella, nata a Prato il 24.11.1954, con atto notaio Barone di San Miniato (PI) del 28.12.1989, rep. 3184/144, trascritto a Livorno il 27.01.1990 al n. 825 di part.
Quesito n. 2: Descriva il/i bene/i, individuando i relativi dati catastali ed almeno tre confini ed indicando la superficie e tutti gli altri elementi necessari per l’eventuale alienazione degli immobili; alleghi inoltre l’atto di provenienza segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; - Dica se i beni godono di servitù attive o sono gravati da servitù passive
Trattasi di 2 (due ) lotti edificati, poco distanti tra loro, entrambi ubicati in San Miniato (PI), fraz. San Miniato Basso
LOTTO 1. piena proprietà per l’intero di un fabbricato artigianale ad uso
2 Risulta anche un’altra voltura mancante, per trasferimento sede, atto D’Errico del 28.06.1999, rep. 3865, registrato a Pontedera (PI) il 12.07.1999 al n. 887, non trascritto
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produttivo, a solo, elevato in parte per un piano e in parte per due piani fuori terra, costituito da capannone di produzione calzature, magazzini, laboratorio, uffici, esposizione e servizi, sito in San Miniato (PI), via Ayrton Senna 1-3-5, con resede esclusivo su tutti i lati, con accesso dalla medesima via. Composto al piano terra da magazzini, laboratorio (h interna = 6,20 m circa ), uffici, piccolo spaccio aziendale, spogliatoi, servizi, locale infermeria, centrale termica, due vani ascensore e vano comandi, per complessivi 2305 mq lordi circa, di cui 30 mq lordi circa per vani tecnici; al piano primo, con accesso da due scale interne indipendenti, uffici, sale varie (esposizione, progettazione modelleria, sale riunioni, archivio ), saletta mensa, vano comandi ascensore, oltre a servizi, per complessivi mq 607 lordi circa, di cui 3 mq lordi circa per vani tecnici; al piano ammezzato un magazzino con accesso indipendente da scala interna metallica, per complessivi 55 mq lordi circa; all’esterno, resede esclusivo su tutti i lati, per complessivi 3480 mq circa, di cui 494 mq circa coperti da pensiline aggettanti rispetto al profilo del fabbricato e 182 mq circa adibiti a parcheggio pubblico ed esterni al perimetro recintato; nell’angolo sud- ovest del resede, cabina di trasformazione elettrica in prefabbricato di 15 mq lordi circa. Confini : con Via di Cascina Lari, Via Ayrton Senna, proprietà Victoria srl, proprietà Tintoria Tabel di Roberto Casalini e C snc e proprietà Tacchificio Il Gabbiano srl, salvo se altri.
LOTTO 2. piena proprietà per l’intero di un fabbricato artigianale ad uso produttivo, a solo, elevato in parte per un piano e in parte per due piani fuori terra, costituito da capannone di produzione calzature, magazzino, uffici, negozio e servizi, sito in San Miniato (PI), via Cascina di Lari, 25/25A con resede esclusivo su tutti i lati, con accesso dalla medesima via. Composto al piano terra da un locale ad uso magazzino, con doppio volume (h interna = 8,80 m circa ), un laboratorio, un blocco con ufficio, spogliatoi e servizi, due vani scale, di cui uno con funzione di scala di emergenza per i locali ad uso commerciale del piano superiore, ed un vano ascensore, per complessivi 1114 mq lordi circa; al piano primo, con accesso da due scale
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interne indipendenti, un’unità immobiliare ad uso uffici ed un’altra destinata a spaccio aziendale, oltre ai servizi, in entrambe le unità, e al vano comando ascensore, per complessivi mq 557 lordi circa; all’esterno, resede esclusivo su tutti i lati, per complessivi 1360 mq circa, di cui circa 165 mq adibiti a parcheggio e non recintati, 7 mq circa per vano pompe antincendio esterno e 25 mq circa occupati da una struttura di schermatura impianti; inoltre, adiacente al resede sul lato sud, altra porzione di terreno non pavimentato, di circa 993 mq. Confini : con Via Cascina Lari, proprietà Provincia di Pisa (fascia prospiciente la S.G.C. FI-PI-LI), proprietà BI.GI.BI. IMPORT EXPORT srl e proprietà Immobiliare La Fonte srl, salvo se altri.
Al CF e al CT del comune di San Miniato (PI) gli immobili sono censiti secondo quanto dettagliato nella risposta al precedente quesito n. 1 (all. 5-9), alla quale si rimanda anche per le rispettive provenienze; per quanto riguarda queste ultime, inoltre, i relativi atti sono stati allegati alla presente relazione (all. 27-28 ) Per quanto accertato dalla documentazione a disposizione, per entrambi i Lotti non risultano servitù e limitazioni d’uso.
Quesito n. 3: Verifichi l’esistenza di formalità, vincoli, pregiudizievoli (es. ipoteche, pignoramenti)
Nel ventennio in esame sui beni oggetto della presente perizia risultano le seguenti
ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI – LOTTO 1
1) iscrizione di ipoteca volontaria n. 1563 del 08.05.2009 derivante da concessione a garanzia di finanziamento , atto notaio Rosselli del 29.04.2009 , rep. n. 34774/14085, di € 3.360.000,00 di cui € 2.000.000,00 per capitale, a favore di Banca Nazionale del Lavoro SpA con sede in Roma, c.f. 09339391006, domicilio ipotecario eletto in
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Lucca, P.zza San Michele, 7, contro Industria Calzaturiera Marros SpA, con sede in San Miniato (PI), c.f. 04998640488, gravante per la piena proprietà per l’intero sul bene identificato al NCEU di San Miniato (PI) nel F. 16 con la part. 774 (all. 1 ). 2) iscrizione di ipoteca volontaria n. 3839 del 10.09.2010 derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario , atto notaio Rosselli del 07.09.2010 , rep. n. 36911/15541, di € 4.000.000,00 di cui € 2.000.000,00 per capitale, a favore di Banca Monte dei Paschi di Siena SpA con sede in Siena, c.f. 00884060526, domicilio ipotecario eletto in Siena, P.zza Salimbeni, contro Industria Calzaturiera Marros SpA, con sede in San Miniato (PI), c.f. 04998640488, gravante per la piena proprietà per l’intero sul bene identificato al NCEU di San Miniato (PI) nel F. 16 con la part. 774 (all. 2).
TRASCRIZIONI – LOTTO 1
3) Nota di trascrizione n. 11116 di part. del 23.12.2015 dell’atto giudiziario di decreto di ammissione concordato preventivo del 11.11.2015 , emesso dal Tribunale di Pisa rep. 21/2015 a favore della massa dei creditori del concordato preventivo della ditta Industria Calzaturiera Marros srl in liquidazione, contro Industria Calzaturiera Marros srl in liquidazione, con sede in San Miniato (PI), c.f. 04998640488, gravante per la piena proprietà per l’intero sul bene identificato al NCEU di San Miniato (PI) nel F. 16 con la part. 774 (all. 3).
LOTTO 2
1) Nota di trascrizione n. 8731 di part. del 28.07.2007 dell’atto unilaterale d’obbligo edilizio , atto notaio Sabrina Casarosa di San Miniato (PI) del 24.07.2007, rep. 16834/5669, a favore del Comune di San Miniato (PI), cf 82000250504, contro la società Centro Leasing
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Banca società per azioni, con sede in Firenze, cf 00438000481, gravante per la piena proprietà per l’intero sugli immobili identificati nel CF di San Miniato nel F. 16 con le part. 1006 sub 3 e sub 4 e riguardante la schermatura degli impianti tecnologici presenti sul lato est del fabbricato a ridosso del medesimo e l’insegna dell’attività commerciale, da rimuoversi al cessare dell’attività (all. 4 ).
Risulta inoltre la seguente trascrizione, riguardante tra l’altro l’area su cui sorgono entrambi i fabbricati: nota di trascrizione n. 1127 del 18.02.1993 della Convenzione di Lottizzazione “Cascina Lari”, stipulata con atto notaio Andolfi del 20.01.1993, rep. 40023/8168.
Quesito n. 4: Verifichi la validità edilizia e urbanistica del/i bene/i, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e catastali; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal CDU. Ove consti l’esistenza di opere abusive si pronunci sull’eventuale sanabilità ai sensi delle Leggi n. 47/85 e n. 724/94 e sui relativi costi.
LOTTO 1 - il fabbricato è stato edificato in forza di p.c. 34/97 del 24.01.1998 ( in sostituzione della prat. 1256/95, all. 10 ); successivamente è stata rilasciata la c.e. n. 625/2000 del 22.02.2001 (all. 11) per progetto di fabbricato ad uso produttivo commerciale artigianale variante e rinnovo c.e. 97/34 . Risulta poi una variante finale con D.I.A. del 14.11.2001 prot. 31353, pratica n. 1019/2001, con comunicazione di fine lavori del 18.12.2001 (all. 12 ). Ulteriori pratiche edilizie riguardano il completamento della recinzione, con D.I.A. del 16.03.2001, prot. 7433 n. 212 e la costruzione della cabina elettrica di trasformazione, con c.e. n. 259/2001 del 19.07.2001. Risulta infine (all. 13 ) una Comunicazione di Inizio Lavori Certificata del 24.12.2014 per sostituzione completa del manto di copertura dell’edificio, in particolare delle coppelle curvilinee in fibrocemento, prive di amianto, con nuove coppelle in acciaio, tipo Aluzinc, dello spessore di 7/10 e compreso l’installazione di dispositivi permanenti per l’accesso, il transito e l’esecuzione di futuri lavori in quota in
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condizioni di sicurezza, ai sensi del DPGR 18.12.2013 n. 75/R 3 . Agibilità n. 139 del 21.12.2001 (all. 14 ). Nel corso del sopralluogo sono state riscontrate lievi difformità rispetto a quanto depositato presso i competenti uffici, consistenti nella realizzazione, a piano terra, di alcuni tramezzi in cartongesso e più precisamente uno nella zona magazzino prodotto finito per ricavare un piccolo magazzino, uno nel locale spaccio aziendale, ed uno nella zona del laboratorio per ricavare un setto divisorio rispetto all’ingresso nel laboratorio dal corridoio. Tali modifiche non modificano la destinazione d’uso, non creano nuovi volumi e sono facilmente ripristinabili. Ai fini della stima si possono considerare complessivamente circa € 2.500,00 per la presentazione di domanda di accertamento di conformità ex. art. 209 L.R. 65/2014, e l’aggiornamento catastale della planimetria, fatta salva la remissione in pristino.
LOTTO 2 – il fabbricato è stato edificato con c.e. n. 637/02 del 10.12.2003 (all. 15) e successivamente è stato oggetto, tra le altre, delle seguenti pratiche: - variante in corso d’opera n. 467/04 del 03.08.2005 (all. 16) - variante in corso d’opera presentata in data 18.11.2006, ai sensi dell’art. 83 comma 12 della L.R. n. 1/05 - DIA per il completamento dei lavori presentata in data 28.02.2007, protocollo n. 6512, P.E. n. 90/2007 (all. 17 ) - variante in corso d’opera per l’unità al piano terra presentata in data 29.10.2007, ai sensi dell’art. 83 comma 12 della L.R. n. 1/05, prot. 31132 ( all. 17 ) - attestazione di agibilità per l’unità immobiliare al piano terra, presentata in data 29.10.2007 - variante in corso d’opera per l’unità al piano terra e piano primo presentata in data 18.12.2007, ai sensi dell’art. 83 comma 12 della L.R. n. 1/05, prot.
3 Come dettagliato anche più oltre, al momento del sopralluogo la copertura del fabbricato risultava danneggiata in più punti, sia per quanto riguarda la zona uffici del piano primo, sia per i locali ad uso magazzino del piano terreno. Secondo le informazioni raccolte dallo scrivente, a tale data risultava sostituita una percentuale della copertura pari al 30% circa del totale.
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35855 ( all. 17 ) - attestazione di agibilità per un’altra unità immobiliare al piano terra, presentata in data 18.12.2007 - DIA per il completamento della recinzione, presentata in data 27.07.2007 protocollo n. 23294, P.E. n. 504/2007 - p.c. per la realizzazione di impianti tecnologici e installazione insegna n. 317/2007 del 18.10.2007, prot. 15610 (all. 18 ) - DIA per la variazione parziale d’uso e la realizzazione di un’ulteriore unità immobiliare senza l’esecuzione di opere edili, presentata in data 24.07.2008, protocollo n. 21047, P.E. n. 553/2008 (all. 19 ) - attestazione di agibilità per le tre unità immobiliari presentata in data 18.09.2008 (all. 20 ) Nel corso del sopralluogo è emersa, quale unica difformità, la realizzazione di un’apertura di collegamento tra due unità al piano terreno, attraverso una parete REI. Ai fini della stima si prevede, in caso di istanza di accertamento di conformità in sanatoria ex. art. 209 L.R. 65/2014, una spesa di circa € 1.500,00 (comprensiva di aggiornamento delle planimetrie catastali), fatta salva la possibilità di remissione in pristino. Si segnala, infine, che le tre planimetrie depositate presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio sono orientate erroneamente, giacché il Nord indicato in esse corrisponde in effetti alla direzione Ovest ( in termini pratici, lasciando inalterata l’indicazione del nord, le planimetrie debbono essere ruotate di 90° in senso antiorario ).
Quesito n. 5: Fornisca le notizie di cui all’art. 40 della L. 47/85 ed all’art. 46 del D.L.vo 378/01: indichi in particolare gli estremi della concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire e della eventuale concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei relativi costi), ovvero dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967.
LOTTO 1: p.c. 34/97 del 24.01.1998 ( in sostituzione della prat. 1256/95 ); c.e. n. 625/2000 del 22.02.2001; variante finale con D.I.A. del 14.11.2001, prot. 31353, pratica n.
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1019/2001, comunicazione di fine lavori del 18.12.2001. D.I.A. del 16.03.2001, prot. 7433 n. 212; c.e. n. 259/2001 del 19.07.2001; Comunicazione di Inizio Lavori Certificata del 24.12.2014.
LOTTO 2: p.c. 637/02 del 10.12.2003; variante in corso d’opera n. 467/04 del 03.08.2005; variante in corso d’opera presentata del 18.11.2006; D.I.A. del 28.02.2007, prot. n. 6512, P.E. n. 90/2007; varianti in corso d’opera del 29.10.2007 e del 18.12.2007; D.I.A. del 27.07.2007, prot. n. 23294, P.E. n. 504/2007; P.E. n. 317/2007 del 18.10.2007, prot. 15610; D.I.A. del 24.07.2008, prot. n. 21047, P.E. n. 553/2008.
Quesito n. 6: Determini il valore dell’immobile sia libero e/o occupato senza titolo opponibile che detenuto da terzi con titolo opponibile con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche. In particolare nella determinazione del valore di mercato l’esperto proceda al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute.
FATTORI CHE INFLUENZANO IL VALORE DEI BENI:
LOTTO 1 a) L’immobile è di proprietà esclusiva della società Industria Calzaturiera MARROS s.r.l. in liquidazione e non è gravato da usufrutto. Al momento del sopralluogo risultava libero e non occupato da alcuni mesi. b) trattasi di un fabbricato industriale libero su tutti i lati, elevato in parte per un piano e in parte per due piani fuori terra, ad uso uffici e capannone-laboratorio, sito in San Miniato (PI), via Ayrton Senna 1-3-5, angolo Via di Cascina Lari. Composto al piano terra da ingresso con
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zona ricevimento clienti, servizi, due ascensori, medicheria, due scale per il piano primo, uffici e spaccio aziendale; locali ad uso laboratorio, produzione e finitura, locale magazzino materia prima, magazzino prodotti finiti; servizi igienici, spogliatoi per il personale, vani tecnici per centrale termica e per macchinari ascensore. Al piano soppalcato, con accesso dal locale laboratorio tramite scala metallica, un piccolo locale magazzino. Al piano primo, 14 locali ad uso ufficio (di cui uno adibito ad archivio ed uno a saletta riunioni ), locale mensa, sala esposizione, sala riunioni, locale progettazione modelleria, corridoio e servizi igienici; locale ripostiglio e quadri elettrici, vano controllo macchinari ascensore. All’esterno, resede di proprietà esclusiva, in parte coperto da pensiline. Nell’angolo sud-ovest del medesimo, cabina di trasformazione elettrica e sul lato sud locale pompe antincendio. c) L’edificio è formato da un parallelepipedo rettangolare sormontato al centro da un altro blocco simile; ha fondazioni in cemento armato vibrato gettate in opera, con plinti a bicchiere, collegati da travi e cordoli perimetrali e centrali, a costituire reticolo di base; pilastri e travi in c.a.v./c.a.p.; scala e vani ascensore in c.a.v., gettata in opera; orizzontamenti: al piano primo solaio in c.a.p. con soletta superiore armata; al piano ammezzato lamiera grecata con soletta superiore armata collaborante; copertura con travi di sezione a “Y” in c.a.p., montate ad interasse variabile, e parti intermedie in lastre ondulate in fibrocemento; pensiline per protezione accessi con strutture portanti in acciaio. Tamponamenti esterni in elementi prefabbricati in c.a. con finitura tipo liscio. Tramezzi interni in cartongesso o laterizio. All’esterno, resede in gran parte con pannelli in calcestruzzo industriale o pavimentazione industriale carrabile; sul lato est resede a verde, con prato, siepi e arbusti decorativi e percorsi pedonali per l’accesso al fabbricato; il lato ovest è pavimentato per circa 2,5 m di larghezza con piastrelle autobloccanti in calcestruzzo. Il resede è interamente recintato con muretto e sovrastante recinzione metallica su tutti i lati eccettuato il lato ovest, delimitato da un muro di confine con la proprietà adiacente. L’accesso al medesimo
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avviene tramite due cancelli metallici automatici carrabili e tre pedonali. Cisterna sotterranea con funzione di riserva antincendio, avente capacità di circa 80 mc, con struttura interamente in c.a., solette e pareti verticali. d) Finiture: in tutti i locali pavimentazione industriale con finitura al quarzo; nei locali del piano primo battiscopa in lamiera mandorlata (eccettuati i servizi, con battiscopa in PVC ); negli altri, battiscopa in PVC; controsoffitto in tutti i locali, fatta eccezione per quelli a doppio volume (laboratorio e magazzino prodotti finiti ), per il magazzino al piano ammezzato e per i vani tecnici; rivestimenti in ceramica solo in corrispondenza dei punti acqua nei bagni e nel locale mensa. Solaio di copertura coibentato con lana di roccia. Porte esterne e finestre in alluminio, con vetrocamera, porte interne in legno tamburato negli uffici e nei locali servizi, antipanico nei locali per attività produttive; porte di compartimentazione di tipo antincendio REI 120 tra i locali produttivi e il resto degli ambienti. e) Impianti: negli uffici e nei locali servizi impianto elettrico sottotraccia, igienico-sanitario ( con produzione acqua tramite piccola caldaia a gas, avente anche funzione di riscaldamento nei servizi al primo piano, a mezzo radiatori in alluminio ); riscaldamento e raffrescamento negli uffici tramite impianto centralizzato a pompa di calore reversibile con terminali nei singoli ambienti; impianto idrico; impianto citofonico, impianto telefonico e trasmissione dati; impianto ascensore. Nella parte produttiva, impianto elettrico industriale con luci di emergenza, impianto di riscaldamento alimentato da caldaia a gas e terminali di scambio nei locali, impianto di raffrescamento con singoli terminali; impianto aria compressa. Infissi con apertura motorizzata. I locali produttivi sono dotati inoltre di vari impianti tecnologici, regolarmente funzionanti, come impianti di aspirazione polveri e aspirazione vapori solventi e di aperture di evacuazione comandate automaticamente da sensori. L’edificio nel suo insieme è dotato di impianto di rilevazione incendi e di impianto antincendio, alimentato da apposita vasca interrata di circa 80 mc e gruppo pompe. All’esterno sono presenti ulteriori impianti tecnologici a
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servizio dell’attività produttiva ( sezione trattamento polveri, trattamento ed evacuazione solventi ); impianto di allarme anti-intrusione, con sensori perimetrali nel resede; impianto di video sorveglianza; impianto di irrigazione per la porzione di resede a verde. f) L’interno dell’edificio, di recente edificazione, si presenta in condizioni generalmente buone per quanto riguarda i locali ad uso produttivo; si segnalano, tuttavia, due zone danneggiate ( una nel magazzino prodotto finito, non lontano dall’estremità nord-ovest del fabbricato, ed una poco distante, al bordo tra la copertura del piano terreno nel laboratorio e l’elevazione del piano primo, in prossimità dell’angolo nord-ovest di quest’ultimo ) con il cedimento di alcuni elementi del solaio di copertura a causa dell’accumulo di acqua piovana derivante da infiltrazioni prolungate attraverso gli elementi superiori fessurati; sono presenti tracce di infiltrazioni anche nei locali ad uso ufficio del piano primo, con lo sviluppo di muffe su alcuni tramezzi in cartongesso e su alcuni pannelli dei controsoffitti che, in un caso, sono stati rimossi a causa, anche in questo caso, di un cedimento per l’eccessivo accumulo di acqua. A causa dei suddetti problemi riguardanti la copertura, sono stati effettuati dei lavori di sostituzione della copertura (che hanno interessato circa il 30% del totale; altri sono stati preventivati ma ancora non effettuati. Ai fini della stima sono stati considerati anche questi ultimi, come meglio riportato nella successiva nota n. 3 ) come indicato precedentemente (paragrafo “RIFERIMENTI URBANISTICI ed EDILIZI - difformità”), perché le coppelle curvilinee in fibrocemento ( prive di amianto ), elementi secondari della copertura, non portanti, si presentano in più punti spaccate o crepate, in stato di diffuso e avanzato invecchiamento, presumibilmente derivante dai successivi cicli di asciutto-bagnato che ne hanno danneggiato la matrice. Infissi esterni ed interni ovunque in condizioni più che buone. All’esterno, le condizioni generali sono buone, precisandosi che il fabbricato non è occupato da alcuni mesi ( indicativamente Settembre 2015 ). g) Il lotto edificato, per il vigente Piano Strutturale del Comune di San Miniato ricade nella U.T.O.E. n. 1 – Città industriale- Egola Nord, San
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Miniato Basso. Per il vigente Regolamento Urbanistico rientra tra le Aree di consolidamento del tessuto urbano – aree produttive di
consolidamento, (zona D ex DM 1444/1968 ). Dal punto di vista logistico, il fabbricato ( così come quello del Lotto 2 ) si trova a nord-ovest della frazione di San Miniato Basso, all’interno di una zona artigianale recentemente lottizzata, ed è situato a circa 2,5 km dallo svincolo di San Miniato della Strada di Grande Comunicazione FI-PI-LI. h) Consistenza: Sc = superficie coperta; S = superficie. Le superfici riportate nel seguito sono desumibili dagli elaborati grafici allegati ai progetti esaminati, dalla planimetria catastale, dall’estratto di mappa e dai rilievi effettuati dallo scrivente CTU. 1. Piano t.: laboratori e magazzini Sc = 1989 mq 2. Piano t.: ingresso, uffici, servizi, spaccio az., spogliatoi Sc = 286 mq 3. Piani t. e I: locali tecnici, vani ascensore, comandi Sc = 48 mq 4. Piano ammezzato: magazzino Sc = 55 mq 5. Piano primo: uffici e servizi Sc = 604 mq 6. Resede S ≅ 3480 mq di cui coperto da pensiline S ≅ 494 mq
Valore di stima Lotto 1
Tenendo conto di quanto già esposto, dell’ubicazione in prossimità di un’importante via di comunicazione, della tipologia del fabbricato, dello stato di manutenzione dell’unità immobiliare 4, delle finiture e della attuale stasi del mercato di tale categoria di immobili, il valore di mercato viene determinato con il criterio di stima sintetica comparativa monoparametrica, assumendo come parametro fisico di riferimento la superficie convenzionale e come prezzo unitario quello ottenuto mediando i valori omogeneizzati delle quotazioni immobiliari desunti dalla Banca Dati dell’Osservatorio
4 Nella presente stima si è tenuto conto anche dell’impegno di spesa previsto (che al momento del deposito della relazione sommaria non risultava ancora richiesto e/o autorizzato) per il completamento dei lavori di manutenzione straordinaria della copertura, secondo quanto comunicato dal liquidatore e dal Commissario Giudiziale.
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Immobiliare 5 (valori medi riferiti al 1° semestre 2015 ) e dell’ultimo Borsino Immobiliare FIMAA 6 disponibile. Pertanto il valore di mercato dei beni in oggetto risulta pari a:
Valore prima Riduzione Riduzione % Valore delle % Descrizione mq stato uso e corretto V (€) correzioni assenza manutenzione (€/mq) (€/mq) garanzia Laboratori, 1 magazzini, piano 1989 1.000,00 5% 5% 900,00 1.790.100,00 terreno Magazzino, piano 2 55 1.000,00 5% 5% 900,00 49.500,00 ammezzato Ingresso, uffici, spaccio aziendale, 3 286 1.400,00 5% 10% 1.200,00 7 343.200,00 servizi, spogliatoi, piano t. Uffici e servizi, 4 604 1.400,00 5% 10% 1.200,00 724.800,00 piano primo Locali tecnici, 5 piani terreno e 48 1.000,00/2 5% 5% 900,00/2 21.600,00 primo Resede scoperto e 6 2986 1.000,00*5% 5% 5% 900,00*5% 134.370,00 parcheggi Resede coperto 7 494 1.000,00*10% 5% 5% 900,00*10% 44.460,00 con pensiline
Il valore totale di stima del Lotto 1 risulta quindi pari a V = € 3.108.030,00, che, tenendo conto della spese indicate nella risposta al precedente quesito n. 4, si riducono ( con arrotondamento ) a V1 = € 3.106.000,00 (diconsi Euro tremilionicentoseimila== )
5 OMI – San Miniato/Suburbana/PONTE A EGOLA, LA CATENA, S.MINIATO BASSO, LA SCALA, PONTE A ELSA, CIGOLI, S.DONATO: capannoni industriali: 470÷680 €/m 2; laboratori: 560÷810 €/m 2; uffici: 1.200-1.700 €/m 2 6 FIMAA – Borsino 2013: Capannoni nuova costr.: 850÷1.100 €/m 2; uffici: 1.050-1.900 €/m 2 7 con lieve arrotondamento per eccesso
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LOTTO 2 a) L’immobile è di proprietà esclusiva della società Mediocredito Italiano SpA che lo ha concesso in leasing immobiliare alla soc. concordataria, come infra meglio dettagliato. Non è gravato da usufrutto. Al momento del sopralluogo risultava in parte libero ( piano primo ) e in parte occupato dalla soc. Domina srl che vi svolge attività di calzaturificio e magazzino. Riguardo al titolo di occupazione, risulta un contratto di locazione finanziaria immobiliare (c.d. leasing ), n. 503500 del 18.12.2006, della durata di anni 15 ( quindici ) a decorrere dal 01.12.2007, tra Centro Leasing Banca SpA ( dante causa dell’attuale proprietaria ) e ROMAS srl ( con sede in San Miniato, cf 01774560500, confluita nell’attuale soc. concordataria con atto notaio Gustavo Cammuso di Firenze del 21.09.2012, rep. 14967, registrato a Empoli (FI) il 26.09.2012 al n. 5400, e atto medesimo notaio del 21.12.2012, rep. 15290, registrato a Empoli (FI) il 27.12.2012 al n. 7369 ). In base alle informazioni reperite dal legale rappresentante liquidatore della soc. concordataria il canone annuo (dato aggiornato al 01.05.2008 ) è di € 171.813,72 più IVA. La società MARROS SpA ( dante causa dell’attuale società concordataria ) ha, a sua volta, sublocato una parte dell’immobile ( quella a piano terreno, identificata con i sub 8 e 9 ) alla soc. Domina srl, con sede in San Miniato (PI), cf 01308660503, con contratto del 01.08.2012, registrato a Empoli (FI) il 02.08.2012 al n. 4045, e successivo contratto integrativo del 15.06.2014, registrato a San Miniato il 18.07.2014 al n. 1005, a partire dal 01.08.2012 per la durata di anni 6 ( sei ) fino al 31.07.2018, ed un canone annuo (dopo il contratto integrativo ) di € 52.600,00 (corrispondente ad un valore unitario di circa 4,2 €/m 2 mese ). b) trattasi di un fabbricato industriale libero su tutti i lati, elevato in parte per un piano e in parte per due piani fuori terra, ad uso uffici, capannone- laboratorio, magazzino e spaccio aziendale, sito in San Miniato (PI), via Cascina Lari 25/25A. Composto al piano terra da un’unità immobiliare ad uso laboratorio, un ufficio, spogliatoi e servizi e da un’altra unità immobiliare (comunicante con la prima, tramite apertura non autorizzata ), con accesso indipendente, ad uso magazzino, con piccolo locale bagno. Al
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piano primo, con accesso indipendente tramite scale principali, ascensore e scale secondarie, un’unità immobiliare composta da uffici, spaccio aziendale e servizi. All’esterno, resede comune su tutti i lati, con vano pompe antincendio sul lato nord e vano di schermatura degli impianti sul lato est. c) L’edificio è formato da un parallelepipedo rettangolare a base quasi quadrata, con fondazioni prefabbricate in c.a.v. a bicchiere gettate in opera e sottofondazioni e cordoli di collegamento tra plinti, realizzati in c.a. gettato in opera, così come i setti dei nuclei scale-ascensore. Pilastri in c.a.v., travi porta solaio e travi a “Y” di copertura in c.a.p., solaio intermedio di tipo alveolare in c.a.p. Manto di copertura in lastre di fibrocemento con isolamento termico in lana di roccia. Tamponamenti esterni in elementi prefabbricati in c.a.p. con finitura esterna ed interna liscia e coibentati internamente con lastre in polistirene. Tamponamenti interni in cartongesso o laterizio; internamente, oltre al materiale isolante la struttura è stata rivestita con lastre in cartongesso. All’esterno, resede in gran parte pavimentato con pannelli in piastrelle autobloccanti in calcestruzzo. Il resede è recintato su 3 lati con muro di confine ( lato ovest ) o muretto con rete metallica (lati est e nord ), mentre sul lato sud si presenta in parte pavimentato e in parte come terreno incolto, confinato da siepi e, verso sud, dalla fascia prospiciente la Strada di Grande Comunicazione FI-PI-LI. L’accesso al resede avviene tramite 2 cancelli metallici automatici carrabili e due pedonali. Presente una cisterna sotterranea con funzione di riserva antincendio. d) Finiture: in tutti i locali pavimentazione industriale con finitura al quarzo; nei locali del piano primo battiscopa in alluminio o in PVC; controsoffitto in tutti i locali, esclusi quelli a doppio volume ( laboratorio e magazzino ); nei bagni, superfici delle pareti trattate con vernici lavabili. Porte esterne e finestre in alluminio, con vetrocamera, oltre alle porte industriali con apertura ad anta. Porte interne in legno tamburato negli uffici e nei locali servizi, antipanico nei locali laboratorio e magazzino; porte di compartimentazione di tipo antincendio REI 120.
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e) Impianti: nei locali del piano primo e nei locali uffici e servizi impianto elettrico sottotraccia, igienico-sanitario ( con produzione e accumulo acqua calda a mezzo piccolo scaldabagno a gas ); riscaldamento e condizionamento estivo tramite impianto a pompa di calore centralizzato reversibile e terminali posizionati nei controsoffitti dei locali del piano primo ( uffici ) o appositamente realizzati in canali forati ( spaccio aziendale ); con singola unità a pompa di calore nell’ufficio a piano terra; impianto idrico; impianto citofonico, impianto telefonico e trasmissione dati; impianto ascensore. Nella parte produttiva, impianto elettrico industriale con luci di emergenza, impianto di riscaldamento a pavimento alimentato da due caldaie a gas; impianto aria compressa. Infissi con apertura motorizzata. Ulteriori impianti tecnologici, regolarmente funzionanti: aspirazione polveri e aspirazione vapori, i cui terminali di trattamento ed emissione sono schermati con apposita struttura posta sul lato est del fabbricato. Impianto di rilevazione incendi e impianto antincendio, alimentato da apposita vasca interrata e gruppo pompe. All’esterno, impianto di allarme anti-intrusione, video sorveglianza; impianto di irrigazione per le porzioni a verde del resede. f) L’interno dell’edificio, di edificazione recente, si presenta in condizioni molto buone di conservazione e manutenzione; infissi esterni ed interni ovunque in condizioni molto buone. All’esterno, condizioni generali più che buone. g) Per quanto riguarda l’inquadramento urbanistico, si rimanda a quanto indicato precedentemente alla corrispondente lettera g) del Lotto 1, precisandosi che, pur essendo ubicato a poche decine di metri dall’edificio del Lotto 1, il Lotto 2 gode di una posizione di maggior rilievo, essendo il suo prospetto sud visibile dalla Strada di Grande Comunicazione FI-PI-LI (da cui dista circa 40 m ) nei pressi dello svincolo di San Miniato. h) Consistenza: Sc = superficie coperta; S = superficie. Le superfici riportate nel seguito sono desumibili dagli elaborati grafici allegati ai progetti esaminati, dalle planimetrie catastali, dall’elaborato
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planimetrico dall’estratto di mappa e dai rilievi effettuati dallo scrivente 1. Piano terra: laboratorio, magazzino e scale secondarie Sc = 1018 mq 2. Piano terra: ufficio, spogliatoio e servizi Sc = 68 mq 3. Piano terrea e primo: ingresso, scale principali e uffici Sc = 186 mq 4. Piano primo: spaccio aziendale Sc = 392 mq 5. Piano terra e primo: vani tecnici ( ascensore e comando ) Sc = 7 mq 6. Resede piastrellato, locale pompe e schermatura S ≅ 1360 mq 7. Terreno S ≅ 993 mq
Valore di stima Lotto 2
Tenendo perciò conto di quanto già esposto riguardo al Lotto 1, il valore di mercato dei beni in oggetto risulta pari a:
Valore Riduzione Valore prima delle % Descrizione mq corretto V (€) correzioni assenza (€/mq) (€/mq) garanzia 8 Laboratori, magazzini, 1 1018 1.000,00 5% 950,00 967.100,00 piano terreno Ufficio, spogliatoi, 2 68 1.250,00 4% 1.200,00 81.600,00 servizi, piano terreno Uffici, ingresso, scale 3 186 1.350,00 5% 1.300,00 241.800,00 principali, piano primo Spaccio aziendale, piano 4 392 1.600,00 6% 1.500,00 588.000,00 primo Locali tecnici, piani 5 7 1.000,00 5% 950,00/2 3.325,00 terreno e primo Resede scoperto e 6 1360 1.000,00 5% 950,00*5% 64.600,00 parcheggi 7 Terreno 993 10,00 - 10,00 9.930,00
Il valore totale di stima del Lotto 2 risulta quindi pari a V = € 1.956.355,00,
8 con alcuni lievi arrotondamenti
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che, tenendo conto della spese indicate nella risposta al precedente quesito n. 4, si riducono ( con arrotondamento ) a V2 = € 1.955.000,00 (diconsi Euro unmilionenovecentocinquantacinquemila== )
Riguardo al valore del bene del Lotto 2 detenuto da terzi con titolo opponibile (essendo esso locato secondo quanto precisato sopra ), non si ritiene di correggere il valore appena trovato, trattandosi di un bene a destinazione non residenziale, con caratteristiche tali, per dimensioni e potenziali impieghi, da essere utilizzabile come investimento per produzione di reddito, e per il quale lo stato di locazione, con valori dei canoni congrui a quelli di mercato, può determinare una riduzione o anche un aumento del valore rispetto allo stato libero. Nel caso di specie, tenendo conto delle superfici attualmente sublocate rispetto a quelle disponibili, tali da garantire da un lato il soddisfacimento di eventuali esigenze di immediata disponibilità di spazi ( con alcune superfici ancora libere ) e, nel contempo, una redditività certa dal contratto in essere, e considerando che i locali sono locati ad un prezzo in linea con i valori medi di mercato per la zona 9, complessivamente considerato il bene può essere stimato allo stesso valore sopra riportato.
Quesito n. 7: Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione anche della sola quota detraendovi il valore dell’eventuale usufrutto che sulla stessa gravi e formando più lotti qualora risulti conveniente una tale vendita.
Sono stati formati due Lotti, corrispondenti ai due fabbricati industriali, ciascuno con il proprio resede di pertinenza esclusiva. Non risulta alcun gravame di usufrutto sui due immobili.
Quesito n. 8: Dica il CTU se l’immobile oggetto della procedura esecutiva risulta dotato di impianti e quali, e se i medesimi possono dirsi conformi alla normativa in
9 OMI – San Miniato/Suburbana/PONTE A EGOLA, LA CATENA, S.MINIATO BASSO, LA SCALA, PONTE A ELSA, CIGOLI, S.DONATO: capannoni industriali: 2,4÷3,9 €/m 2 mese; laboratori: 2,6÷4,3 €/m 2 mese; FIMAA – Borsino 2013: Capannoni nuova costr.: 5÷6 €/m 2mese; capannoni vecchia costr.: 3-5,5 €/m2 mese; metrature considerate sulla superficie netta.
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materia di sicurezza vigente all’epoca della loro realizzazione o del loro ultimo adeguamento obbligatorio, così come disposto dal D.M. Sviluppo Economico n. 37/08. Dica altresì se l’immobile ricade nell’applicazione del D.Lgs. n. 192/05, così come modificato dal D.Lgs. n. 311/06, relativo alla certificazione energetica degli edifici.
Gli immobili sono dotati degli impianti richiamati sotto la lettera e) dei rispettivi paragrafi di risposta al precedente quesito n. 6 . In base a quanto desunto nel corso del sopralluogo, i predetti impianti risultano conformi alle norme attualmente vigenti. Sono state reperite le dichiarazioni di conformità degli impianti di entrambi i Lotti (all. 21-24). Per il Lotto 1, soggetto agli obblighi di cui al DPR 151/2011, già DM 16.02.1982, è stata verificata l’esistenza di un Certificato di Prevenzione Incendi (CPI) del 2011, con scadenza 26/10/2016, per le attività 39.1 cat C ( stabilimento per la produzione di calzature ) e 74.2 cat B ( impianto produzione calore ) dell’all. I medesimo DPR Per quanto attiene alla certificazione energetica, ai sensi del Decreto del Presidente della Giunta Regionale 25 febbraio 2010, n. 17/R, dal titolo Regolamento di attuazione dell’articolo 23 sexies della legge regionale 24 febbraio 2005, n. 39 ( Disposizioni in materia di energia ) Disciplina della certificazione energetica degli edifici. Attestato di certificazione energetica (Bollettino Ufficiale Regione Toscana n. 12, Parte Prima, del 03.03.2010 ), e come confermato nelle Linee Guida Nazionali approvate con DM 26.06.2015, per le unità immobiliari in oggetto sussiste l’obbligo, in sede di compravendita, di dotazione dell’Attestato di Prestazione Energetica, di cui attualmente gli immobili sono sprovvisti, fatta eccezione per quanto riguarda una delle unità immobiliari del Lotto 2 10 , precisamente quella identificata con la part. 1006 sub 8 ( piano terra, destinazione uffici e laboratorio ), per la quale è presente l’Attestato di Prestazione Energetica cod. 2013_11_05-00650760457-150, redatto il 05.11.2013 dal geom. Daniele Cariola di Pontremoli (MS), avente validità di 10 anni, dal quale risulta che tale u.i. è classificata in classe energetica F (all.
10 Si aggiunga, inoltre, riguardo all’immobile di cui al Lotto 1, che nell’atto di provenienza è dichiarata l’esistenza di un Attestato di Qualificazione Energetica consegnato dalla parte venditrice alla parte acquirente; lo scrivente CTU ne ha riscontrato l’esistenza, senza reperirne copia, dai colloqui con il tecnico redattore (documento redatto il 23.04.2009 dall’ing. Massimo Neri di Empoli (FI).
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25 ). In ogni caso, secondo quanto prescritto dall’art. 13 c. 1, lettera c) del D.Lgs. 03.03.2011, n. 28 ( Attuazione della direttiva 2009/28/CE sulla promozione dell’uso dell’energia da fonti rinnovabili, recante modifica e successiva abrogazione delle direttive 2001/77/CE e 2003/30/CE, G.U. n. 71 del 28.03.2011 - Suppl. Ordinario n. 81, in vigore dal 29.03.2011 ), che modifica l’art. 6 del D.Lgs. 19.08.2005, n. 192, prescrivendo che nei contratti di compravendita sia inserita apposita clausola con la quale l’acquirente dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici, preliminarmente alla stesura degli atti di trasferimento gli immobili dovranno essere dotati dell’attestato di prestazione energetica.
Provveda inoltre: a) ad accampionare il bene qualora ciò non risulti già fatto; b) a predisporre i frazionamenti eventuali ottenendo degli stessi l’autorizzazione preventiva dell’UTE; c) a compiere gli atti necessari per l’intestazione del bene al debitore; d) ad eseguire fotografie, anche in formato digitale, dei manufatti e delle aree e, ove ritenuto utile, redigere piante planimetriche dei beni; e) a depositare, oltre all’originale dell’elaborato, una copia semplice e una copia su supporto informatico (in formato Word per Windows Microsoft).
a-b-c) Le unità immobiliari sono correttamente intestate al Catasto Fabbricati e al Catasto Terreni di San Miniato (PI). Riguardo all’errato orientamento di alcune planimetrie, si rimanda a quanto riportato a proposito del Lotto 2 nella risposta al precedente quesito n. 4 . d) Sono state eseguite foto in formato digitale ( all. 26 n. 90 foto ) e) La relazione di perizia e i principali allegati sono stati inseriti nel Fascicolo Elettronico attraverso gli appositi canali telematici abilitati.
Quesito n. 9: Formuli tempestiva istanza di proroga del termine di deposito della perizia in caso di impossibilità di rispettare il termine concesso.
Non sono state richieste proroghe. Il decreto di ammissione alla procedura di concordato, relativo al solo Lotto 1, è stato trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Livorno
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al n. 11116 di part. in data 23.12.2015 (all. 3).
------Il CTU ritiene di aver concluso il proprio incarico, ma resta a disposizione della S.V. Ill.ma per eventuali chiarimenti e/o integrazioni.
Cascina, 04 febbraio 2016
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ALLEGATI alla presente relazione
Documentazione Conservatoria (Ufficio provinciale di Livorno ) 1. iscrizione n. 1563/2009 2. iscrizione n. 3839/2010 3. nota di trascrizione n. 11116/2015 4. nota di trascrizione n. 8731/2007
Documentazione Catastale (comune di San Miniato (PI) ) 5. C.F. San Miniato (PI) – F. 16 part. 774 – visura storica per immobile, estratto di mappa e planimetria ( Lotto 1 ) 6. C.F. San Miniato (PI) – F. 16 part. 1006 sub 8 – visura storica per immobile, elaborato planimetrico e planimetria ( Lotto 2) 7. C.F. San Miniato (PI) – F. 16 part. 1006 sub 9 – visura storica per immobile e planimetria ( Lotto 2) 8. C.F. San Miniato (PI) – F. 16 part. 1006 sub 10 – visura storica per immobile e planimetria ( Lotto 2) 9. C.T. San Miniato (PI) – F. 16 part. 1052 – visura storica per immobile
Documentazione Edilizia-Urbanistica (comune di San Miniato (PI) ) 10. p.c. 34/97 del 24.01.1998 (Lotto 1 ) 11. c.e. 625/2000 del 22.02.2001 (Lotto 1 ) 12. D.I.A. del 14.11.2001, prot. 31353, prat. 1019/2001: comunicazione fine lavori ed elaborati grafici ( Lotto 1 ) 13. Comunicazione Inizio Lavori Certificata del 24.12.2014 ( Lotto 1 ) 14. Agibilità del 21.12.2001, n. 139 ( Lotto 1 ) 15. c.e. n. 637/02 del 10.12.2003 ( Lotto 2 ) 16. variante n. 467/04 del 03.08.2005 ( Lotto 2 ) 17. D.I.A. prot. 6512, prat. n. 90/2007, e varianti, prot. 31132 del 29.10.2007 e prot. 35855 del 18.12.2007 (Lotto 2 ) 18. p.c. n. 317/2007 (Lotto 2 ) 19. D.I.A. prot. 21047 del 24.07.2008, prat. 553/2008 ed elaborati grafici (Lotto 2 ) 20. Agibilità n. 533 del 18.09.2008 (Lotto 2 )
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Conformità Impianti 21. Dichiarazione di conformità impianto elettrico e antifurto Lotto 1 22. Dichiarazione conformità impianto idro-termosanitario Lotto 1 23. Dichiarazioni conformità impianto elettrico Lotto 2 24. Dichiarazioni conformità impianto idro-termosanitario Lotto 2 25. APE porzione Lotto 2
Altri documenti 26. Documentazione fotografica (n. 90 foto) 27. Provenienza Lotto 1 28. Provenienza Lotto 2
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