Begründung Zum Bebauungsplan „Im Bachgange“

Gemeinde Niederdorfelden

Begründung zum Bebauungsplan „Im Bachgange“

Planstand: 24. Januar 2018

Satzung

Bearbeitung:

Elisabeth Schade, Städtebauarchitektin, Stadtplanerin AKH Ivonne Linne, Architektin AKH

PlanES – Alte Brauereihöfe Leihgesterner Weg 37 – 35392 Gießen – www.plan-es.com Gemeinde Niederdorfelden: Bebauungsplan „Im Bachgange“ 2

Inhalt

1 Vorbemerkungen ...... 4 1.1 Veranlassung und Planziel ...... 4 1.2 Räumlicher Geltungsbereich ...... 5 1.3 Übergeordnete Planungen ...... 7 1.3.1 Regionalplanung und vorbereitende Bauleitplanung ...... 7 1.3.2 Potenzial- und Auswirkungsanalyse ...... 9 1.4 Soziale Infrastruktur ...... 14 1.5 Bestand und städtebauliche Rahmenbedingungen ...... 14 1.6 Innenentwicklung und Bodenschutz ...... 14 2 Städtebauliche und planerische Konzeption ...... 15 3 Inhalt und Festsetzungen ...... 17 3.1 Art der baulichen Nutzung ...... 17 3.1.1 Allgemeines Wohngebiet ...... 17 3.1.2 Mischgebiet ...... 18

3.1.3 Sondergebiet Nahversorgungszentrum (SONah) ...... 19 3.2 Fläche für Gemeinbedarf ...... 20 3.3 Maß der baulichen Nutzung ...... 21 3.3.1 Grundflächenzahl ...... 21 3.3.2 Geschossflächenzahl ...... 22 3.3.3 Zahl der Vollgeschosse ...... 22 3.3.4 Festsetzungen zur Höhenentwicklung ...... 23 3.4 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche ...... 23 3.5 Zulässige Haustypen ...... 24 3.6 Bauliche Dichte, Wohneinheiten ...... 24 3.7 Flächen für Nebenanlagen ...... 28 3.7.1 Stellplätze und Garagen ...... 28 3.7.2 Nebenanlagen ...... 28 3.8 Verkehrsflächen ...... 29 3.9 Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) ...... 30 3.9.1 Öffentliche Grünflächen ...... 30 3.9.2 Private Grünflächen ...... 31 4 Bauordnungsrechtliche Gestaltungsvorschriften ...... 31 4.1 Dachgestaltung und Dachaufbauten ...... 32 4.2 Fassadengestaltung, Gestaltung von Doppel- und Reihenhäusern ...... 32 4.3 Werbeanlagen ...... 32 4.4 Abfall- und Wertstoffbehälter...... 33 4.5 Einfriedungen ...... 33 4.6 Pkw-Stellplätze ...... 33

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5 Verkehrliche Erschließung ...... 34 5.1 Erschließung und Anbindung ...... 34 6 Berücksichtigung umweltschützender Belange ...... 36 7 Immissionsschutz ...... 37 8 Klimaschutz ...... 44 9 Baugrund und Boden sowie Altablagerungen ...... 45 10 Wasserwirtschaft und Grundwasserschutz ...... 50 10.1 Überschwemmungsgebiet / Überschwemmungsgefährdete Gebiete ...... 50 10.2 Wasserversorgung / Grundwasserschutz ...... 50 10.3 Oberflächengewässer / Gewässerrandstreifen ...... 53 10.4 Abwasserbeseitigung ...... 54 10.4.1 Anforderung an die Abwasserbeseitigung ...... 54 10.4.2 Kosten und Zeitplan ...... 57 10.5 Abflussregelung ...... 57 11 Altablagerungen und Altlasten ...... 58 12 Denkmalschutz und Archäologie ...... 58 15 Bodenordnung ...... 63 16 Kosten ...... 63 17 Flächenwidmung im Bebauungsplan ...... 63 20 Verfahrensstand ...... 65

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1 Vorbemerkungen 1.1 Veranlassung und Planziel Aufgrund steigender Einwohnerzahlen und einem gleichzeitig steigenden Wohnflächenbedarf pro Kopf besteht in der Gemeinde Niederdorfelden nach wie vor Bedarf an neuem Wohnraum. Darauf hat die Ge- meindevertretung reagiert und in ihrer Sitzung am 24.09.2015 den Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB) zum o.g. Bebauungsplan gefasst. Zwischen der L 3008 im Süden, der Bischofsheimer Straße im Osten, der Bahnstrecke im Norden und dem Feldbach im Westen wird ein modernes, durchgrüntes Wohngebiet mit hochwertigen öffentlichen Räumen geplant. Das Gebiet soll funktional und flexibel entwickelt werden können und in mehreren Bauabschnitten realisierbar sein. Zum Großteil sollen Doppelhäu- ser und freistehende Einfamilienhäuser entstehen. Reihenhäuser und Geschosswohnungen sollen die Wohnungsmischung im Gebiet ebenso ergänzen wie Flächen für Handel, die entlang der Bischofsheimer Straße geplant sind. Flankierende Nutzungen werden u.a. auch eine Seniorenwohn- und Pflegeeinrich- tung, ein Café und ggf. die Verlagerung des Rathauses mit Bürgerhaus in dieses Plangebiet sein.

Planziele des Bebauungsplans sind die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets i.S. § 4 Baunut- zungsverordnung (BauNVO), eines Mischgebiets i.S. § 6 BauNVO, eines Sondergebiets Nahversorgung i.S. § 11 Abs. 3 BauNVO sowie einer Fläche für Gemeinbedarf der Zweckbestimmung Öffentliche Verwal- tung und kulturellen und sozialen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen. Hinzu kommt die Aus- weisung privater und öffentlicher Grünflächen unterschiedlicher Zweckbestimmung.

Abb. 1. Luftbild

Plangebiet Discounter, Bäcker, Sparkasse

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Damit frühzeitig eine Abstimmung mit den betroffenen Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Be- lange erfolgen kann, hat die Gemeinde Niederdorfelden auf der Grundlage der ersten Plankonzeption (Stand: Januar 2016) am 30.03.2016 einen Scoping-Termin im Rathaus der Gemeinde Niederdorfelden durchgeführt. Im Ergebnis wurden der im Zuge einer nachfolgenden Bauleitplanung und der zugehörigen Umweltprüfung erforderliche Untersuchungsrahmen festgelegt und Anregungen entgegengenommen.

1.2 Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt im Süden der bebauten Ortslage der Ge- meinde Niederdorfelden zwischen der L 3008 im Süden, der Bischofsheimer Straße im Osten, der Bahn- strecke im Norden und dem Feldbach im Westen. Im Einzelnen grenzen an:

 Norden: Bahnlinie Bad Vilbel-Stockheim (Niddertalbahn), dahinter Wohnbebauung, Bebauungs- plan: Änderung des Bebauungsplans „Am Hainspiel“ Flur 9 und „Über der Gänsweide“ Flur 11 von 1962  Süden: Landesstraße L 3008, dahinter landwirtschaftliche Flächen  Westen: Feldbach, Gärten, Berger Straße und Gewerbegebiet, Bebauungsplan „Westlich der Berger Straße“ von 1966 und Bebauungsplan „Im Soden“ von 1992  Osten: Bischofsheimer Straße, Bebauungsplan „Auf dem Hainspiel“ von 2005

Zum Entwurf des Bebauungsplans wurden nach Konkretisierung der Erschließungsplanung die Flst. Nr. 654 und 653 (vollständig) in den räumlichen Geltungsbereich aufgenommen. Der räumliche Geltungsbe- reich umfasst rd. 10,8 ha. Ergänzend werden zur Kompensation des durch den Bebauungsplan vorbereiteten Eingriffs mehrere Ausgleichsflächen in einer Gesamtgröße von rd. 8 ha festgesetzt (Prozessschutz- flächen im Wald und Maßnahmen in der Feldflur (rd. vgl. Teilplan 2/2).

Abb. 2: Räumliche Geltungsbereiche, Lage im Raum

genordet, ohne Maßstab

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Abb. 3: Ansichten

Landesstraße, Plangebiet links Bischofsheimer Straße, Zufahrt zum Plangebiet

Bischofsheimer Straße, Plangebiet rechts Regionalparkweg im Nordosten des Plangebiets

Regionalparkweg, rechts die Eisenbahn Brücke in Fortführung des Wegs

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Blick über das Plangebiet von Süden Blick über das Plangebiet von Süden

Böschung parallel zur L 3008 Überwegung über den Feldbach im Südwesten Eigene Fotos: 2015 / 2016

1.3 Übergeordnete Planungen 1.3.1 Regionalplanung und vorbereitende Bauleitplanung Im Regionalplan Südhessen 2010 / Regionalen Flächennutzungsplan 2010 (RPS / RegFNP 2010) ist der Geltungsbereich des Bebauungsplans als Vorranggebiet Siedlung (Planung) dargestellt. Die Fläche wird grundsätzlich nur in den zentralen Ortsteilen der Städte und Gemeinden ausgewiesen, in denen der über die Eigenentwicklung hinausgehende Bedarf aus Zuwanderungen gedeckt werden soll. Neben dem Vorranggebiet Siedlung (Planung) (rd. 8 ha) werden Grünflächen (Gärten und Friedhof) und, kleinräumig im Süden unmittelbar an der Landesstraße, Vorranggebiet für die Landwirtschaft dargestellt. Die beiden letzteren werden überlagert mit der Darstellung für Fläche für besondere Klimafunktion. Die geplante Erweiterung der Wohnbaufläche ist grundsätzlich regionalplanerisch abgestimmt. Niederdorfelden liegt innerhalb des Verdichtungsraums und ist als Kleinzentrum ausgewiesen. Überörtli- che Versorgungsfunktionen sind damit nicht verbunden. Die Gemeinde hatte von 1980 bis 2004 immer etwas unter 3000 Einwohner. Ab 2005 stieg die Einwohnerzahl sprunghaft auf rd. 3.600 (bis 2008) an. Die Beschäftigtenzahl lag im Jahr 2008 bei etwas über 900. Der Wohn- und Gewerbestandort hatte in den letzten Jahren einen Anstieg der Bevölkerung sowie der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten zu verzeichnen.

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Die Gemeinde Niederdorfelden liegt verkehrsgünstig: Sie ist über die L 3008 mit Bad Vilbel und Schön- eck, über die B 521 mit Frankfurt und Schöneck sowie über die K 872 und L 3205 mit Maintal verbunden. Durch die gut ausgebaute Regionalbahnstrecke der Niddertalbahn ist eine Anbindung an die Frankfurter City gegeben. Der Bahnhof liegt nahe der Ortsmitte1. Bei der Ausweisung von Wohnbauflächen sind in verstädterter Besiedlung und ihrer Umgebung 35 bis 50 Wohneinheiten je Hektar (WE/ha), bezogen auf Bruttowohnbauland, einzuhalten. Die unteren Werte dür- fen nur ausnahmsweise unterschritten werden.

Abb.4: Auszug aus dem RPS 2010/RegFNP 2010

ohne Maßstab

Mit der Ausweisung des Baugebiets „Im Bachgange“ ist der Entwicklungsrahmen für Wohnbauflächen in Niederdorfelden ausgeschöpft. Alternative Entwicklungsmöglichkeiten im Gemeindegebiet bestehen nicht. Obschon das Plangebiet grundsätzlich bereits im RegFNP dargestellt ist, bedarf es im Rahmen des Ver- fahrens einer Änderung des RegFNP, um die angestrebten Planziele, u.a. die Ausweisung eines Sonder- gebiets Nahversorgung, einer Fläche für Gemeinbedarf, eines Mischgebiets sowie die Erweiterung der Wohnbauflächen zu Lasten von Grünflächen (u.a. der Friedhofserweiterungsfläche – die schon alleine wg. der Bodenverhältnisse nicht umsetzbar wäre) erreichen zu können. Die Änderung des RegFNP erfolgt im Parallelverfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans. Die Ge- meinde Niederdorfelden wird beim Regionalverband Frankfurt RheinMain in diesem Zusammenhang ebenfalls einen Antrag auf Ausnahme vom Flächenausgleich stellen2.

1 Auszug aus dem RegFNP 2010 Gemeindeteil 2 Gemäß Richtlinie zum Flächenausgleich bei Verfahren zur Änderung des Regionalen Flächennutzungsplanes 2010 gemäß Verbandskammerbeschluss vom 29.04.2015 (DSNr. 111-2015-26), Begründung der in der Richtlinie unter Punkt 3 genannten Ausnahme.

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Da der Bedarf insbesondere an Wohnbauflächen nachweislich besteht und die Gemeinde über keine weiteren Entwicklungsflächen verfügt, lässt sich dieser plausibel begründen. Eine entsprechende Beschluss- fassung erfolgte in der Sitzung am 31.08.2017 durch die Gemeindevertretung der Gemeinde Nieder- dorfelden. Da der Bebauungsplan voraussichtlich eher als Satzung beschlossen wird, als die RegFNP- Änderung durch den Regionalverband festgestellt werden kann, muss der Bebauungsplan dem Regie- rungspräsidium Darmstadt nach erfolgtem Satzungsbeschluss zur Genehmigung vorgelegt werden.

1.3.2 Potenzial- und Auswirkungsanalyse Innerhalb des Plangebiets sollen ein großflächiger Lebensmittelmarkt, ein Drogeriefachmarkt und ergän- zend kleinere Geschäfte für den Nahversorgungsbedarf entstehen, wobei zum gegebenen Planzeitpunkt noch unterschiedliche Varianten zur Diskussion stehen. Für den Lebensmittelmarkt wird entweder eine Verlagerung eines bestehenden Anbieters aus Niederdorfelden oder Neuansiedlung angestrebt. Geplant ist die Ausweisung eines Sondergebiets Nahversorgung mit max. 2.000 m² Verkaufsfläche. Zunächst galt es, die nachfrageseitigen Potenziale für den Standort zu ermitteln und insgesamt vier unterschiedliche Varianten diesbezüglich einzuordnen. Mit der angestrebten Größe liegt das Vorhaben über der allgemein anerkannten Großflächigkeit von 800 m² Verkaufsfläche bzw. 1.200 m² Geschossfläche. Die Gemeinde Niederdorfelden hat die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung, im Oktober 2016 beauftragt, im Rahmen einer „Potenzial- und Auswirkungsanalyse zur Bewertung der Ansiedlung eines Nahversorgungszentrums am Standort Bischofsheimer Straße in Niederdorfelden“3 die ökonomi- schen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen darzulegen, die das Vorhaben in Niederdorfelden und in Nachbarkommunen erwarten lässt. Zudem war die Vereinbarkeit des Vorhabens mit den landes- und regionalplanerischen Vorgaben zu prüfen. Die Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung für den Auftraggeber.

Die Potenzial- und Auswirkungsanalyse beinhaltet folgende Untersuchungsschritte:  Rechts- und Planungsrahmen  Projektbeschreibung (vier Varianten) und Projektbewertung  Beurteilung des Makro- und Mikrostandorts in Niederdorfeiden, der gegenwärtigen Versorgungsstrukturen der Gemeinde und des bestehenden Ergänzungsbedarfs  Darstellung der Angebots- und Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum  Abgrenzung des Einzugsgebiets der geplanten Handelseinrichtungen und Ermittlung der dortigen Bevölke- rungs- und Kaufkraftpotenziale  Berechnung der Umsatzerwartungen der Varianten (anhand des Marktanteilkonzepts)  Beurteilung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit der geplanten Handelsnutzungen  Auswirkungen des Vorhabens auf die Nahversorgungsstrukturen in Niederdorfelden und Nachbarorten sowie auf zentrale Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum  Beurteilung des Vorhabens anhand der Vorgaben des einschlägigen Regionalplans Südhessen/ Regionalen Flächennutzungsplans  Zusammenfassung und abschließende Empfehlungen. Im Rahmen der Potenzial- und Auswirkungsanalyse wurde festgestellt, dass die Einzelhandelsstrukturen Niederdorfeldens nur wenig zusammenhängend sind. Einen zentralen Versorgungsbereich gibt es bisher nicht.

3 „Potenzial- und Auswirkungsanalyse zur Bewertung der Ansiedlung eines Nahversorgungszentrums am Standort Bischofsheimer Straße in Niederdorfelden“, GMA Köln, Stand 20.12.2016.

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Zusammenfassende Bewertung des Standorts und der Projektentwicklung Die wesentlichen Standorteigenschaften des zur Ansiedlung von Nahversorgungsmärkten vorgesehenen Areals im Bereich Bischofsheimer Straße / L 3008 in Niederdorfelden werden vom Gutachter wie folgt zusammengefasst: Positive Standortfaktoren: + Niederdorfelden attraktiver Wohnstandort mit erheblichen Einwohnerzuwächsen + hohes Kaufkraftniveau am Ort + integrierte Lage des Vorhabenstandorts mit unmittelbarer Einbindung in ein großes Wohngebiet und fußläufiger Nähe zu anderen Wohngebieten + gute Erreichbarkeit aus dem Gemeindegebiet mit allen Verkehrsträgern + gute überörtliche Verkehrsanbindung über gut frequentierte L 3008 + gute Eignung des Mikrostandorts im Gebiet „Im Bachgange" für die vorgesehene Nutzung (sehr gute Einsehbarkeit, ausreichende Größe und günstiger Zuschnitt möglich) + Möglichkeit zur Bündelung der Nahversorgungsangebote in der Gemeinde, mit der Folge der Erlangung er- heblicher Agglomerationsvorteile für Anbieter und Kunden (eigene Nahversorgungsangebote im Gebiet „Im Bachgange" zzgl. benachbarten Norma/Logo/Kik) + wichtige zentrale lnfrastruktureinrichtungen im Nahumfeld (Rathaus, Seniorenheim, Sparkasse, ggf. Bürger- haus) + im Falle einer Verlagerung von tegut: Betreiber einziger Vollsortimenter und schon seit langem in der Ge- meinde etabliert

Negative Standortfaktoren: - Bevölkerungsaufkommen in der Standortgemeinde mit derzeit ca. 3.800 EW eher gering - begrenzte überörtliche Bedeutung Niederdorfeldens als Arbeits- und Einzelhandelsstandort, dadurch erheb- liche Kaufkraftabflüsse und wenig Umsatzzuflüsse - hohe Wettbewerbsintensität im Umland, v. a. in den angrenzenden, verkehrlich schnell erreichbaren Mittel- und Unterzentren Bad Vilbel, Maintal, Bruchköbel und Karben

Insgesamt eignet sich der Planstandort im Gebiet „Im Bachgange" in Niederdorfelden sowohl aus betrieb- licher Sicht wie auch aus versorgungsstruktureller Sicht sehr gut für die Ansiedlung eines Supermarkts und eines Drogeriemarkts.

Auswirkungsanalyse und regionalplanerische Beurteilung Nach § 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind großflächige Einzelhandelsvorhaben, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Die Regelvermutungsgrenze, ab der solche Auswirkungen zu erwarten sind, liegt gemäß § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO bei 1.200 m² Geschoss- fläche. Einzelhandelsbetriebe werden vom Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), nicht zuletzt als Folge einer Anpassung der Rechtsprechung an die aktuellen Entwicklungen im Einzelhandel, nunmehr als großflächig bewertet, wenn diese eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Erst wenn die Großflä- chigkeit des Einzelhandelsbetriebes aufgrund seines Verkaufsflächenumfangs gegeben ist, greift die Ver- mutungsregel und schließt sich eine Prüfung im Hinblick auf nicht nur unwesentliche Auswirkungen auf

PlanES, 35392 Gießen - 01/2018 Gemeinde Niederdorfelden: Bebauungsplan „Im Bachgange“ 11 die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwick- lung und Ordnung an. Die Regelung ist insofern durch eine Zweistufigkeit der Prüfungsreihenfolge ge- kennzeichnet.

Die gutachterliche Ermittlung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen der geplanten Ansiedlung von Einzelhandelsvorhaben wird dabei wie folgt zusammengefasst: Niederdorfelden ist als Kleinzentrum ohne überörtliche Versorgungsfunktion eingestuft. Demnach ist großflächiger Einzelhandel nur als Ausnahme zulässig - für ein SO Nahversorgung – sofern dies zur Sicherung der Grundversorgung erforderlich ist, eine Größe von max. 2.000 m² Verkaufsfläche nicht überschritten wird und wenn der Standort städtebaulich integriert liegt. In diesem Fall gilt das Vorha- ben als „verbrauchernahe örtliche Grundversorgung" und eben nicht als regional bedeutsames groß- flächiges Einzelhandelsvorhaben, welches wesentliche Auswirkungen auf die Ziele der Raumordnung erwarten ließe. Die sonstigen Verträglichkeitsanforderungen müssen aber erfüllt sein (vgl. Z3.4.3-2 Regionalplan Südhessen). Mit Blick auf die Prüfkriterien des Regionalplans Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplans sind folgende Aspekte bei der Beurteilung des Vorhabens in Niederdorfelden wesentlich:

Beeinträchtigungsverbot: Durch die vorangegangene Auswirkungsanalyse konnte nachgewiesen werden, dass von dem Vorha- ben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Standortgemeinde und in anderen Kommunen ausgehen und dass die verbrauchernahe Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs nicht beeinträchtigt wird. Hierzu trägt wesentlich bei, dass es sich bei dem geplanten Nahversorgungszentrum ausschließlich um Anbieter des Grundbedarfs handeln soll. Dies sind ein Lebensmittelmarkt (max. 1.800 m² Ver- kaufsfläche), ggf. ein Drogeriemarkt (unterhalb der Großflächigkeitsschwelle) sowie kleinflächige An- bieter wie eine Bäckerei, Metzgerei, Apotheke, Blumengeschäft oder Schreibwarenladen; der Gesamt- umfang des geplanten Nahversorgungszentrums soll 2.000 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten. Weitreichende, regional bedeutsame Auswirkungen wird das Vorhaben deshalb nicht zeigen. Da sich die Auswirkungen auf eine Vielzahl von leistungsstarken Anbietern verteilen und keine über- mäßigen Kaufkraftumlenkungen aus benachbarten zentralen Orten nach Niederdorfelden induziert werden, wird das Vorhaben in den umliegenden zentralen Orten keine Gefährdungen von örtlichen Betrieben, die für die Nahversorgung wesentlich sind, auslösen. Da zudem ein Großteil der betroffenen Wettbewerber außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen ansässig ist, können wesentliche Auswirkungen des Vorhabens auf die Versorgungsstruktur und auf städtebaulich besonders ge- schützte Bereiche ausgeschlossen werden.

Integrationsgebot: Der Planstandort befindet sich im zentralen Ortsteil der Gemeinde Niederdorfelden und weist eine enge räumliche und funktionale Verbindung zum bestehenden Siedlungsgebiet auf. Das geplante Nahversorgungszentrum liegt, als fester Bestandteil des planerischen Gesamtkonzepts, in einem baulich verdichteten Gebiet mit überwiegendem Wohnanteil (Wohn- und Mischgebiet „Im Bachgange"). Durch seine Lage unmittelbar angrenzend zu Wohngebieten kann er zur Verkehrsvermeidung beitragen. Die Erreichbarkeit mit dem ÖPNV ist momentan zwar suboptimal, kann jedoch noch als ange- messen und zumutbar betrachtet werden (Distanz zur nächsten Bushaltestelle ca. 500 m).

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Das geplante Nahversorgungszentrum kann, gemeinsam mit dem benachbarten Rathaus und weiteren lnfrastruktureinrichtungen am Planstandort, dazu beitragen, dass erstmals ein echter zentraler Versorgungsbereich in der Gemeinde Niederdorfelden entsteht. Insofern wäre der Vorhabenstandort als Teil des zentralen Versorgungsbereichs und somit als städtebaulich integrierte Lage einzustufen. Damit wäre zugleich das Gebot der Zuordnung großflächiger Einzelhandelsvorhaben zu zentralen Versorgungsbereichen und Versorgungskernen erfüllt.

Zentralitätsgebot: Der Einzugsbereich des Vorhabens überschreitet den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde. Ursächlich hierfür ist zum einen die geringe Einwohnerzahl von Niederdorfelden (auch unter Berücksichtigung von Zuzügen), zum anderen die verkehrsgünstige Lage an einer viel be- fahrenen regionalen Verkehrsachse. Jedoch kann das Vorhaben als „verbrauchernahe örtliche Grund- versorgung" eingestuft werden. Grundsätzlich erfüllt das Vorhaben die Kriterien eines raumverträglichen Einzelhandelsvorhabens. So stellt es die verbrauchernahe örtliche Grundversorgung der Gemeinde Niederdorfelden langfristig si- cher, befindet sich perspektivisch an einem städtebaulich integrierten Standort, löst keine Beeinträchti- gungen der örtlichen und überörtlichen Versorgungsstrukturen aus und hält sowohl im Hinblick auf die geplanten Sortimente (ausschließlich Anbieter nahversorgungsrelevanter Sortimente) als auch auf die Größenordnung (max. 2.000 m² Verkaufsfläche gesamt, dabei Supermarkt max. 1.800 m² Verkaufsflä- che, Discounter max. 1.200 m² Verkaufsfläche) die Bestimmungen des Regionalplans, Z3 .4.3-2, ein. Allerdings besteht im Rahmen der Bauleitplanung eine besondere Pflicht zur interkommunalen Ab- stimmung. […]

In der abschließenden Beurteilung und den Empfehlungen in Kapitel 5 der Potenzial- und Auswirkungs- analyse wird u.a. ausgeführt, dass das geplante Nahversorgungszentrum in Niederdorfelden eine gute Gelegenheit darstellt, die bisher stark verstreuten Angebote im Niederdorfeldener Versorgungsgefüge zu bündeln und zugleich zu modernisieren: Die Modernisierung der Nahversorgungsangebote erscheint angesichts der Einwohnerzunahme in Niederdorfelden –speziell im Bereich des Vorhabenstandorts – gerechtfertigt und erforderlich. Die Wohngebietsnähe des Planstandortes trägt außerdem dazu bei, Pkw-Fahrten zu reduzieren. Zentral gelegen eignet sich der Standort hervorragend zur Sicherung der örtlichen Nahversorgung. Zusammen mit den benachbarten Einzelhandelsmärkten Norma, Logo und Kik stellt der Vorhaben- standort den mit Abstand wichtigsten Versorgungsstandort in der Gemeinde dar. Auch wegen der In- tegration des Rathauses und ggf. des Bürgerhauses in das Gebiet „Im Bachgange" kann der Bereich an der südlichen Bischofsheimer Straße künftig als faktischer zentraler Versorgungsbereich eingestuft werden. Sinnvoll erscheint vor allem die Variante mit Verlagerung des bestehenden tegut-Markts, wodurch der einzige Vollsortimenter der Gemeinde erhalten werden könnte. Die bisher von tegut angemieteten Flä- chen werden künftig in keinem Fall mit Einzelhandel nachbelegt. Ferner wäre für den geplanten Lebensmittelmarkt eine Verlagerung/Erweiterung des tegut-Markts auf ca. 1.600 m² Verkaufsfläche zu empfehlen, da damit deutlich geringere negative Auswirkungen auf das örtliche und überörtliche Versorgungsgefüge ausgelöst würden als bei der Neuansiedlung eines Lebensmittelmarkts. Jedoch ist darauf hinzuweisen, dass auch für die übrigen Neuansiedlungsvarian- ten (Supermarkt bis max. 1.800 m² Verkaufsfläche, Discounter bis max. 1.200 m² Verkaufsfläche) keine schädlichen Auswirkungen im Sinne des Beeinträchtigungsverbots zu erwarten sind. Auch in wirtschaftlicher Hinsicht erscheinen alle geprüften Varianten tragfähig. PlanES, 35392 Gießen - 01/2018 Gemeinde Niederdorfelden: Bebauungsplan „Im Bachgange“ 13

Zur Abrundung des Nahversorgungsangebots würde sich die Ansiedlung eines Drogeriefachmarkts anbieten, für den aus betriebswirtschaftlicher Sicht eine Dimensionierung zwischen 500 und 600 m² Verkaufsfläche zu empfehlen ist. Zu den geplanten Ergänzungen durch kleinflächige Nahversorger ist anzumerken, dass bereits alle üblichen Anbieter in Niederdorfelden vertreten sind (Ausnahme: Drogerie). So gibt es außer einem Supermarkt und einem Lebensmitteldiscounter auch einen Getränkemarkt, Bäckereien, eine Metzge- rei, eine Apotheke, einen Blumenladen und einen Laden für Zeitungen, Zeitschriften, Schreibwaren und Schulbedarf. Insofern Anbieter dieser Sortimente am Planstandort „Im Bachgange" angestrebt werden, sind Verla- gerungen bestehender Betriebe zu bevorzugen, da diese dann bestandsverträglich erfolgen würden. Vorbehaltlich der noch erfolgenden Gespräche mit den einschlägigen örtlichen Betrieben erscheint eine Dimensionierung von ca. 200 m² Verkaufsfläche für kleinflächige Anbieter im geplanten Nahver- sorgungszentrum ausreichend. Von den hier geprüften vier Varianten erscheint eine modifizierte Variante 3 aus versorgungsstruktureller Sicht am sinnvollsten. Grundsätzlich ist ein Supermarkt eher zu empfehlen als ein Discounter, da mit Norma bereits ein Discounter am Ort vorhanden ist und ein Vollsortimenter mit seinem deutlich breiteren Lebensmittel- und Getränke-Sortiment eine bessere Versorgungsqualität böte. Im Übrigen wäre nach Schließung des tegut-Marktes im Gewerbegebiet ansonsten kein Vollsortimenter mehr in Niederdorfelden vorhanden. Zur Verwirklichung dieser Variante wäre jedoch, wie vom Regionalverband und dem Regierungspräsi- dium Darmstadt angesprochen, die Ausweisung eines Sondergebiets mit max. 2.000 m² Verkaufsflä- che für den Supermarkt und die Kleinflächenanbieter sowie eines separaten Mischgebiets für den Dro- geriemarkt erforderlich.

Die Potenzial- und Auswirkungsanalyse liegt dem Bebauungsplan als Anlage bei, sodass an dieser Stelle auf weitere Ausführungen verzichtet wird.

1.3.3 Verbindliche Bauleitplanung Für den räumlichen Geltungsbereich des hier in Rede stehenden Bebauungsplans gibt es keinen Bebau- ungsplan. Der Bebauungsplan „Im Bachgange“ schafft somit erstmals Baurecht. Die Gemeindevertretung der Gemeinde Niederdorfelden hat in der Sitzung am 24.09.2015 den Aufstellungsbeschluss zu dem Be- bauungsplan gefasst.

1.3.4 Fachplanungen, Landschaftsschutzgebiete Gebiets- oder Objektschutzausweisungen nach dem Naturschutzrecht, Forstrecht oder dem Denkmal- schutzrecht sind mit Ausnahme einer Fläche im Zentrum des Plangebiets, die in der Hess. Biotopkartie- rung Schlüssel 581880083, Biotop.-Nr. 83,00 „Streuobst zwischen der L 3008 und Niederdorfelden“ (Er- fassungsjahr 1996) erfasst wurde, nicht gegeben. Auch ist das Plangebiet nicht Teil eines Gebietes ge- meinschaftlicher Bedeutung (FFH-Gebiet) und/oder Europäischen Vogelschutzgebiets (VSG).

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1.4 Soziale Infrastruktur Gemäß des von der Gemeindevertretung am 01.06.2017 beschlossenen Bedarfs- und Entwicklungsplans Kinderbetreuung für die Jahre 2017-2024 wird ein erhöhter Platzbedarf durch das Baugebiet „Im Bach- gange“ von 60 Kindergartenplätzen prognostiziert. Grundlage dieser Prognose sind die vorliegende Be- bauungsplanung sowie die Wanderungsbewegungen im Rahmen des Baugebietes „Hainspiel“ (Vergleich der Jahre 2003 / 2011). Aufgrund der im Bedarfsentwicklungsplan enthaltenen Prognose wird im U3-Bereich das von den Gre- mien beschlossene Versorgungsziel von mind. 45 % erreicht. Im Ü3-Bereich wird in den Jahren 2018 bis 2024 mit 123 bis 154 gemeldeten Kindergartenkindern gerechnet, sodass dieser Bedarf durch die aktuell vorhandenen 225 Plätze gedeckt werden kann.

1.5 Bestand und städtebauliche Rahmenbedingungen 1.5.1 Topografie Die derzeit nahezu vollflächig durch den im Plangebiet stattfindenden Ackerbau geprägte Geländeober- kante (GOK) steigt in Richtung Südosten mit z.T. deutlicher Neigung an, die Höhenverhältnisse stellen sich in etwa wie folgt dar: GOK ca. 115-125 m NN.

1.5.2 Heutige Nutzungen und Baustruktur Die Fläche wird zurzeit landwirtschaftlich (Ackerbau/Getreide) genutzt. Weitere Strukturen des Geländes sind die vorhandenen Wirtschaftswege (asphaltierte bzw. bewachsene Feldwege) mit Ruderalstreifen entlang der Wege. Bauliche Anlagen oder Gebäude befinden sich keine innerhalb des Plangebiets.

1.5.3 Verkehrliche Einbindung Die Gemeinde Niederdorfelden ist über die L 3008 mit Bad Vilbel und Schöneck, über die B 521 mit Frankfurt und Schöneck sowie über die K 872 und L 3205 mit Maintal verbunden. Das Plangebiet wird über eine Anbindung an den Knotenpunkt Bischofsheimer Straße und L 3008 an die bestehenden Ver- kehrsanlagen angebunden. Zudem wird im Westen über die Neuanlage einer Verbindung mit der Berger Straße eine weitere Anbindung geschaffen. Die Thematik wurde in der anliegenden Verkehrsuntersu- chung4 eingehend behandelt.

1.5.4 Besitz und Eigentumsverhältnisse Die Flächen befinden sich bis auf die Wege in Privatbesitz. Ein Umlegungsverfahren nach dem Bauge- setzbuch (§§ 45 - 79 BauGB) wurde angeordnet und bereits eingeleitet.

1.6 Innenentwicklung und Bodenschutz Das Baugesetzbuch wurde mit dem Ziel geändert, die Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden zu stärken (durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548)). Der Vorrang der Innenent- wicklung zur Verringerung der Neuinanspruchnahme von Flächen ist insofern ausdrücklich als ein Ziel der Bauleitplanung bestimmt worden. Die städtebauliche Entwicklung soll nun vorrangig durch Maßnah- men der Innenentwicklung erfolgen (§ 1 Abs. 5 BauGB).

4 Verkehrsuntersuchung, Bebauungsplan „Im Bachgange“ IMB Plan, November 2016

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In den ergänzenden Vorschriften zum Umweltschutz wird daher in der Bodenschutzklausel nach § 1a Abs. 2 BauGB in Satz 4 folgendes bestimmt: Die Notwendigkeit der Umwandlung landwirtschaftlich oder als Wald genutzter Flächen soll be- gründet werden; dabei sollen Ermittlungen zu den Möglichkeiten der Innenentwicklung zugrunde gelegt werden, zu denen insbesondere Brachflächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und andere Nachverdichtungsmöglichkeiten zählen können.

Für die Bauleitplanung bedeutet das, dass in den Begründungen zu Bauleitplänen darzulegen ist, dass die Kommune Bemühungen unternommen hat, vor der Neuinanspruchnahme von Flächen zunächst die Möglichkeiten der Innenentwicklung zu untersuchen und auszuschöpfen.

Die Gemeinde Niederdorfelden hat sich intensiv mit den Möglichkeiten der Innenentwicklung auseinan- dergesetzt. Innerhalb der vorhandenen Bebauung sind nahezu keine Baulücken vorhanden5. Auch Leer- stände können aufgrund ihrer geringen Zahl vernachlässigt werden. Stattdessen zeigen die zunehmen- den Einwohnerzahlen, dass entsprechender Bedarf an Wohnraum besteht. Sowohl für Wohnflächen als auch für Gewerbeentwicklung sind derzeit keine geeigneten Flächen verfüg- bar. Da der Bedarf insbesondere an Wohnbauflächen aber nachweislich vorhanden ist, erachtet die Ge- meinde eine Kombination aus Gewerbe und Wohnen, wie für das Gebiet „Im Bachgange“ vorgesehen, als sinnvoll an. Eine langfristige Präsenz des Verwaltungsstandortes sollte dabei durch eine Komplettsa- nierung oder alternativ den Neubau des Rathauses gewährleistet werden.

1.7 Verfahren Das Bauleitplanverfahren erfolgt im 2-stufigen Regelverfahren des Baugesetzbuches (BauGB). Eine Um- weltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB wird durchgeführt.

2 Städtebauliche und planerische Konzeption Im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens wurden mehrere städtebauliche Entwicklungskonzepte erstellt, um die geplante Siedlungserweiterung „Im Bachgange“ aus städtebaulicher, planungsrechtlicher und umweltplanerischer Sicht zu überprüfen. Die Konzepte wurden in den Gremien der Gemeinde Niederdorfel- den beraten. Änderungswünsche aus den Ausschüssen haben in die jeweiligen Fortschreibungen Ein- gang gefunden. Das Konzept Nr. 3.4 (PlanES, Mai 2016) fand Akzeptanz und bildet somit die Grundlage für den Bebauungsplan.

5 Im alten Ort besteht noch eine Baulücke und im Baugebiet „Auf dem Hainspiel“ gibt es neun Baulücken, die sich sämtlich in Privatbesitz befinden. Zudem bestätigt die Nachfragesituation mit ca. 280 Bauplatzinteressenten (seit 2015) den vorhandenen Bedarf an zusätzlichen Bauflächen. (Quelle: Gemeinde Niederdorfelden, ZEG)

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Abb.5: Städtebaulicher Gestaltungsplan (Mai 2016)

Entwurfsverfasser: PlanES 05/2016

Das Gebiet soll funktional und flexibel entwickelt werden können und in mehreren Bauabschnitten realisierbar sein. Zum Großteil sollen Doppelhäuser und freistehende Einfamilienhäuser entstehen. Reihen- häuser und Geschosswohnungen sollen die Wohnungsmischung im Gebiet ebenso ergänzen, wie die Flächen für Handel, die entlang der Bischofsheimer Straße vorgesehen sind. Flankierende Nutzungen werden u.a. auch eine Seniorenwohn- und Pflegeeinrichtung, Café und ggf. die Verlagerung des Rathau- ses in dieses Plangebiet sein. Im Zuge des Planungsfortschritts konnten die Nutzungen insbesondere im östlichen Bereich konkretisiert werden. Neben den Flächen für Handel, die voraussichtlich wie geplant durch einen Lebensmittel- und einen Drogeriemarkt belegt werden, werden die Flächen nördlich der Planstraße für altersgerechtes Woh- nen in Kombination mit einem Pflegeheim mit rd. 80 Pflegeplätzen genutzt. Vorgesehen ist eine gemischte Nutzung mit Seniorenzentrum, Tagespflege, betreutem Wohnen, einem öffentlichen Café mit Mit- tagstischangebot sowie ggf. einer Kita U3 (Krippengruppe) und einer Arztpraxis. Die Grünfläche an der Bischofsheimer Straße wird der Planung zugeordnet, soll jedoch der Öffentlichkeit auch weiter zur Verfügung stehen. Im weiteren Planvollzug wird dafür Sorge getragen, dass eine enge Abstimmung zwischen den jeweiligen Vorhabenträgern erfolgt, so dass im Ergebnis eine Planung „aus einem Guss“ entsteht. Die städtebaulichen Kennziffern werden in diesem Bereich den Erfordernissen angepasst. Die Gemeinde Niederdorfelden hat hier den entsprechenden Zugriff auf die Grundstücksverga- ben.

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Der zukünftige Standort für das Rathaus ist noch nicht geklärt, hier sind zunächst die Ergebnisse einer Machbarkeitsstudie abzuwarten und im Anschluss daran entsprechende Beratungen durchzuführen. Der Großteil des Geschosswohnungsbaus befindet sich im Zentrum des Gebiets nördlich der zentral gelegenen öffentlichen Grünfläche. Für die übrigen Wohnbauflächen sind Hausgruppen mit den zugehöri- gen Stellplätzen geplant, Einzel- und Doppelhäuser runden das Angebot mit individuellem Einfamilien- hausbau ab. Die zentrale Grünfläche dient den Bewohnern des Gebiets als Treffpunkt und Kommunikationsbereich und begründet ihren Standort im Vorhandensein von naturschutzfachlich wertvollem Streuobst. Die Rand- bereiche des Plangebiets werden durch die Anlage von Gärten und sonstigen Grünflächen so gestaltet, dass ein harmonischer Übergang zu den angrenzenden Strukturen entsteht. Interessant ist dies insbesondere im Übergang zum Feldbach. Eine Einbindung in bestehende Landschaftsstrukturen erfolgt durch Fortführung des (landwirtschaftli- chen) Wegenetzes.

3 Inhalt und Festsetzungen Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen mitei- nander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwick- lung erfolgen. (§ 1 Abs. 5 BauGB). Zur Ausführung dieser Grundnormen und zur Sicherung der angestrebten städtebaulichen Entwicklung und Ordnung sind in Ausführung des § 1 Abs. 3 BauGB die im Folgenden erläuterten zeichnerischen und textlichen Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen worden.

3.1 Art der baulichen Nutzung 3.1.1 Allgemeines Wohngebiet

Zur Ausweisung gelangt ein Wohngebiet i.S. § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO)1990. Allgemeine Wohngebiete dienen gemäß § 4 Abs. 1 BauNVO vorwiegend dem Wohnen. Allgemein zulässig sind:  Wohngebäude,  die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht- störende Handwerksbetriebe und  Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise zugelassen werden können darüber hinaus:  Betriebe des Beherbergungsgewerbes,  sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,  Anlagen für Verwaltungen,  Gartenbaubetriebe und  Tankstellen

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Zulässig sind darüber hinaus gemäß § 13 BauNVO Räume für freie Berufe (Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben). Der Bebauungsplan setzt aus städtebaulichen Gründen fest, dass innerhalb des Allgemeinen Wohnge- bietes die nachfolgend aufgezählten allgemein und ausnahmsweise zulässigen Nutzungen unzulässig sind:

Ausgeschlossen werden aus städtebaulichen Gründen: Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltun- gen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen sowie Anlagen für kirchliche und kulturelle Zwecke.

Gartenbaubetriebe erfordern i.d.R. eine große Betriebsfläche (Wohnung bzw. Wohngebäude des Be- triebsinhabers, Laden, Gewächs- und Treibhäuser und sonstige Nebenanlagen), insbesondere wenn sie ihre Erzeugnisse selbst züchten. Auch im Hinblick auf mögliche Verlagerungen derartiger Betriebe und der dann anstehenden bodenordnenden Maßnahmen werden Gartenbaubetriebe nicht zugelassen. Tankstellen benötigen einen geeigneten Standort an einer öffentlichen Straße mit ausreichendem Durch- gangsverkehr. Sie zählen aufgrund ihrer Betriebseinrichtungen und notwendigen Parkplätze zu den Anla- gen mit hohem Flächenbedarf. Somit sollen sie, auch wegen ihres verursachenden Kundenverkehrs und der dadurch verbundenen Immissionen (teilweise auch nachts), ausgeschlossen werden. Betriebe des Beherbergungsgewerbes und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe sowie Anlagen für kirchliche und kulturelle Zwecke begründen in der Regel ein erhöhtes Verkehrsaufkommen sowie einen entsprechenden Parkdruck.

Mit der Ausweisung als Allgemeines Wohngebiet können die innerhalb des Plangebietes vorgesehenen Nutzungen erfasst und planungsrechtlich gesichert werden.

3.1.2 Mischgebiet Im Bereich nördlich der von der Bischofsheimer Straße abzweigenden Haupterschließungsstraße gelangt ein Mischgebiet i.S.d. § 6 BauNVO zur Ausweisung. Mischgebiete dienen nach § 6 Abs. 1 BauNVO dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Gemäß § 6 Abs. 2 BauNVO sind in Mischgebieten allgemein zulässig:  Wohngebäude,  Geschäfts- und Bürogebäude,  Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes,  sonstige Gewerbebetriebe,  Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,  Gartenbaubetriebe,  Tankstellen sowie  eingeschränkt Vergnügungsstätten

Hinzu kommen gemäß § 13 BauNVO Gebäude und Räume für freie Berufe (Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben).

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Aus städtebaulichen Gründen setzt der Bebauungsplan fest, dass innerhalb des Mischgebietes unter der lfd. Nr. 1 und Nr. 2 die nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO allgemein und die nach § 6 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten unzulässig sind.

Zur Erläuterung und Begründung kann ausgeführt werden, dass unter Vergnügungsstätten in Anlehnung an einschlägige Literatur und Rechtsprechung zunächst gewerbliche Nutzungsarten verstanden werden können, die sich in unterschiedlicher Ausprägung (z.B. Amüsierbetriebe, Diskotheken, Spielhallen) unter Ansprache des Spiel-, Geselligkeits- oder Sexualtriebs einer bestimmten gewinnbringenden und vorwiegend freizeitbezogenen Unterhaltung widmen. Sämtlichen Vergnügungsstätten ist zunächst gemeinsam, dass diese zwar in unterschiedlichem Umfang und Ausmaß, aber doch regelmäßig insbesondere die Wohnruhe in entsprechend durch Wohnnutzung geprägten Quartieren beeinträchtigen können – etwa durch den verstärkten Zu- und Abfahrtsverkehr auch zur Nachtzeit, musikalische Darbietungen sowie nicht zuletzt auch durch das Verhalten der Besucher von Vergnügungsstätten selbst. Neben einer potenziellen Lärmbelästigung können zudem verschiedene städtebauliche Negativwirkungen aufgezählt werden, zu denen insbesondere sog. „trading-down“-Effekte gehören, aber auch sonstige Be- einträchtigungen des Orts- und Straßenbildes, etwa durch räumliche Konzentrationen von Spielhallen, durch oftmals als aufdringlich empfundene Außenwerbung oder durch bauliche Abschottung und man- gelnde Integration u.a. durch ihr optisches Erscheinungsbild und ihre Präsenz im öffentlichen Raum. Da insbesondere Spielhallen in der Lage sind, vergleichsweise hohe Mieten zu bezahlen, kann durch deren Ansiedlung und in der Folge einer Verschiebung des Boden- und Mietpreisgefüges eine Verdrängung von eingesessenen Nutzungen erfolgen, sodass in funktionaler Hinsicht auch gewachsene Versorgungs- bereiche oder sonstige Gebiete mit einer jeweils charakteristischen Nutzungsstruktur destabilisiert und beeinträchtigt werden können. Hinzu kommt oftmals auch ein Attraktivitäts- sowie Imageverlust des nähe- ren Umfelds, welcher dann gegebenenfalls zu einzelnen Geschäfts- oder Betriebsverlagerungen führen kann und im Hinblick auf Folgenutzungen nicht zuletzt auch Mindernutzungen anziehen kann. Zudem kann auch die unmittelbare Nachbarschaft von Spielhallen etwa zu sozialen oder kirchlichen Einrichtun- gen zu städtebaulich unverträglichen Situationen führen, die insofern einer planerischen Bewältigung be- dürfen.

3.1.3 Sondergebiet Nahversorgungszentrum (SONah)

Festgesetzt wird ein Sondergebiet Nahversorgungszentrum (SONah) nach § 11 Abs. 3 Baunutzungsver- ordnung (BauNVO). Innerhalb des Sondergebiets Nahversorgungszentrum (SONah) sind bei einer max. Verkaufsfläche von 2.000 m² ein Lebensmittelmarkt mit einem aus Nahrungs- und Genussmitteln bestehenden Hauptsortiment mit einer Verkaufsfläche von max. 1.300 m², ein Drogeriemarkt mit einer max. Verkaufsfläche von max. 600 m² sowie Kleinflächenanbieter mit einer max. Verkaufsfläche von 100 m² zulässig. Im ersten Obergeschoss sind zudem Büros und Wohnungen zulässig. Als Verkaufsfläche dient der gesamte Teil der Geschäftsfläche, auf welcher der Verkauf abgewickelt wird und der dem Kunden zugänglich ist (einschließlich Kassenzonen, Standflächen für Warenträger, Gänge, Stellflächen für Einrichtungsgegenstände, Treppen innerhalb der Verkaufsräume). Als Verkaufsfläche zählen auch Freiflächen, die nicht nur vorübergehend für Verkaufszwecke genutzt werden sowie Lager- räume, die gleichzeitig dem Verkauf dienen. Durch diese die zulässigen Nutzungen im Sondergebiet eindeutig bestimmende Festsetzung wird zudem gewährleistet, dass hier keine Fachmärkte für Bekleidung, Schuhe o.ä. Raum finden können, die gegebenenfalls ungewollte Auswirkungen auf entsprechende Angebote in zentraler Lage innerhalb des Stadtge- bietes oder der umliegenden Städte und Gemeinden haben können.

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Im Rahmen der Potenzialflächen- und Auswirkungsanalyse wurden insgesamt vier mögliche Fallkonstel- lationen zur Ansiedlung eines Lebensmitteleinzelhandels und eines Drogeriemarktes nebst weiteren Kleinflächen benannt und untersucht. Gemein ist allen Varianten, dass die max. Verkaufsfläche unterhalb der regionalplanerisch relevanten Größe von 2.000 m² liegt.

3.2 Fläche für Gemeinbedarf Das Rathaus der Gemeinde Niederdorfelden besteht aus einem Ursprungsbau von 1970 und einer Sa- nierung / Aufstockung aus den 1980er Jahren und bedarf einer Ertüchtigung. Das wurde u.a. im Rahmen der Erstellung des „Integrierten energetischen Quartierskonzept „Rathaus Niederdorfelden-Ost““6 festgestellt und benannt. Die Gemeinde Niederdorfelden ist sich bewusst, dass hier Handlungsbedarf besteht. In dem Quartierskonzept wird ausgeführt, dass das Rathaus mit Bürgersaal und Gastronomie einen enor- men Sanierungsbedarf aufweist und somit auch ein großes Energieeinsparpotenzial birgt, das aufgrund der Bauweise und Baukonstruktion schwierig umzusetzen und noch schwieriger ökonomisch zu vertreten ist. Die Studie wirft zudem die Frage auf, ob nicht zumindest für den nahezu ungedämmten Verwaltungs- teil ein kompletter Umbau oder Ersatzbau sinnvoller wäre:

Aufgrund der sehr komplexen Baustruktur des Rathauses ist eine Sanierung der Fassaden und De- cken sehr aufwändig. Büroräume sind im Winter zu kalt und im Sommer zu heiß. Viele ausgebaute bzw. nicht ausgebaute Räume sind nur bedingt genutzt. Um in den 1980er Jahren ca. 235 m² mehr Nutzfläche zu generieren, wurde aus formalen Gründen eine Dachlandschaft mit ca. 4.100 m³ umbauten Raumes geschaffen, die in vielen Teilen undefiniert mitbeheizt wird. […] Es ist zu prüfen, welche Nutzflächen überhaupt notwendig sind und diese klar als beheizt bzw. unbeheizt zu definieren. Even- tuell ist es sinnvoll, den Verwaltungsteil (Atriumbaukörper) des Gebäudes aufzugeben und einen Neu- bau, z. B. in Passivhausbauweise, zu errichten. Die Sanierung des Gebäudebestandes sowie die Er- neuerung der Haustechnik stellt ein großes Energieeinsparpotenzial dar.

Die Gemeinde Niederdorfelden lässt gegenwärtig eine Machbarkeitsstudie erstellen, im Zuge derer drei Möglichkeiten zu prüfen sind:  Sanierung  Neubau an gleicher Stelle  Neubau im Zentrum des Bebauungsplans „Im Bachgange“

Da es sich hierbei um eine wichtige Entscheidung handelt, soll auch die Öffentlichkeit in den Entschei- dungsprozess einbezogen werden. Unabhängig davon wird im Bebauungsplan „Im Bachgange“ bereits eine entsprechende „Fläche für Ge- meinbedarf“ vorgehalten. Bei den Flächen für den Gemeinbedarf im Sinne § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB handelt es sich um Flächen für selbständige Anlagen. Die Festsetzung des Bebauungsplanes muss sich auf eine konkrete Fläche und auf ein konkretes, seiner Art nach eindeutig festgelegtes Vorhaben des Ge- meinbedarfs beziehen. Der Bebauungsplan setzt in Ausführung dieser Vorgabe fest: Fläche für den Gemeinbedarf, Zweckbestimmung: öffentliche Verwaltungen; hier: Rathaus sowie kulturellen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen, hier: Bürgerhaus.

6 Integriertes energetischen Quartierskonzept „Rathaus Niederdorfelden – Ost“, Gemeinde Niederdorfelden, DSK, Stand 2016

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Die Flächen für den Gemeinbedarf gehören begrifflich nicht zu den Baugebieten. Sie sind damit von der Ermächtigung des § 2 Abs. 5 BauGB nicht erfasst, die Vorschriften der Baunutzungsverordnung finden auf sie grundsätzlich keine Anwendung. Außer der erforderlichen Festsetzung der konkreten Zweckbe- stimmung bestehen für Gemeinbedarfsflächen keine Vorgaben über Art und Maß der baulichen Nutzung sowie über die Bauweise und die überbaubaren Grundstücksflächen, sodass vorliegend von weitergehenden Festsetzungen abgesehen werden kann. Im Übrigen verbleibt dem Planungsträger des Gemeinbedarfs ein gewisser Spielraum, damit die u.U. aus dem Rahmen üblicher Maßvorstellung fallenden baulichen Aufgaben (u.a. Rathausneubau) realisiert werden können.

3.3 Maß der baulichen Nutzung Bei der Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung im Bebauungsplan sind stets die Grundflächen- zahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen und die Zahl der Vollgeschosse oder die Höhe baulicher Anlagen zu bestimmen, wenn ohne ihre Festsetzung öffentliche Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild, beeinträchtigt werden können (§ 16 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO)). Zum Maß der baulichen Nutzung werden die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl sowie die Zahl der maximal zulässigen Vollgeschosse festgesetzt. Hinzu kommen Festsetzungen zur Hö- henentwicklung baulicher Anlagen innerhalb des Plangebiets.

3.3.1 Grundflächenzahl Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel m² Grundfläche je m² Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO zulässig sind. Der Bebauungsplan setzt für das Allgemeine Wohngebiet in Anlehnung an die Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO eine Grundflächenzahl von GRZ = 0,4 und für das Mischge- biet eine Grundflächenzahl von GRZ = 0,6 fest. Die Festsetzung ermöglicht somit eine Bebauung, die in ihrer Dichte auch an das städtebauliche Umfeld anknüpft. In den Baugebieten, in denen Hausgruppen zulässig sind, darf die maximale Grundflächenzahl für Reihenmittelhäuser ausnahmsweise bis zu einer GRZ von 0,6 überschritten werden. Die Einhaltung der Grenzen würde für die Reihenmittelhäuser eine wesentliche Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung bedeuten. Für das Sondergebiet wird eine Grundflächenzahl von GRZ = 0,8 zuzüglich einer Überschreitung bis zu einer Grundflächenzahl von GRZ = 0,9 durch Flächen für Stellplätze festgesetzt, sodass die in diesem Bereich angestrebte hohe bauliche Ausnutzung und städtebauliche Dichte planungsrechtlich abgesichert werden kann. Zugleich kann somit auch die geplante Versiegelung durch Flächen für den Aufenthalt und für den ruhenden Verkehr planungsrechtlich zugelassen werden. Tiefgaragen sind außer in den Bereichen für Einzel- und Doppelhäuser sowie von Hausgruppen nicht auf die zulässige Grundflächenzahl anzurechnen. Damit soll im Bereich des vorgesehenen Geschosswoh- nungsbaus die Anlage von Tiefgaragen und somit eine möglichst große Freilassung der Wohnaußenbe- reiche von Stellplätzen unterstützt werden. Die Grünfläche Nr. 4 im Nordosten des Plangebiets wird dem Allgemeinen Wohngebiet Nr. 4 zugeordnet und ist bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche für das Teilbaugebiet Nr. 4 einzubeziehen.

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3.3.2 Geschossflächenzahl Die Geschossflächenzahl gibt an, wieviel m² Geschossfläche je m² Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO zulässig sind. Der Bebauungsplan setzt für die Allgemeinen Wohngebiete Geschossflä- chenzahlen von GFZ = 0,8 bis 1,2 fest. Die Geschossflächenzahl ergibt sich dabei aus der Grundflächen- zahl multipliziert mit der Zahl der maximal zulässigen Vollgeschosse. Für das Mischgebiet wird die Grundflächenzahl auf ein Maß von GFZ = 1,2 festgesetzt und für das Son- dergebiet auf GFZ = 1,0, sodass gemäß der zugrundeliegenden städtebaulichen Konzeption eine das Stadtbild prägende und zugleich mit dem näheren Umfeld verträgliche Bebauung planungsrechtlich vor- bereitet werden kann. Aufenthaltsräume in anderen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände sind nicht auf die Geschossflächenzahl anzurechnen. In den Baugebieten, in denen Hausgruppen zulässig sind, darf die maximale Geschossflächenzahl für Reihenmittelhäuser ausnahmsweise bis zu einer GFZ von 1,2 überschritten werden. Die Einhaltung der Grenzen würde für die Reihenmittelhäuser eine wesentliche Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung bedeuten.

3.3.3 Zahl der Vollgeschosse Die Hessische Bauordnung (HBO) definiert den Vollgeschossbegriff zunächst wie folgt:

Geschosse sind oberirdische Geschosse, wenn ihre Deckenoberkanten im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragen, sonst sind sie Kellergeschosse. Hohlräume zwischen der obersten Decke und der Bedachung, in denen Aufenthaltsräume nicht möglich sind, sind keine Geschosse. Vollgeschosse sind oberirdische Geschosse, die eine Höhe von mindestens 2,30 m haben. Ein gegenüber mindestens einer Außenwand des Gebäudes zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss) und ein Geschoss mit mindestens einer geneigten Dachfläche ist ein Vollgeschoss, wenn es diese Höhe über mehr als drei Viertel der Brutto-Grundfläche des darunterliegenden Geschosses hat. Die Höhe der Geschosse wird von Oberkante Rohfußboden bis Oberkante Rohfußboden der darüberliegenden Decke, bei Geschossen mit Dachflächen bis Oberkante der Tragkonstruktion gemessen. Untergeordnete Aufbauten über Dach und untergeordnete Unter- kellerungen zur Unterbringung von maschinentechnischen Anlagen für die Gebäude sind keine Vollge- schosse. Dachgeschosse sind Geschosse mit mindestens einer geneigten Dachfläche.

Der Bebauungsplan setzt innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches die maximal zulässige Zahl der Vollgeschosse auf ein Maß von Z = II bis III fest, sodass die gemäß der zugrundeliegenden städtebauli- chen Konzeption geplante Bebauung umgesetzt, aber zugleich hinsichtlich ihrer Geschossigkeit in den einzelnen Teilbaugebieten hinreichend gesteuert werden kann. Tiefgaragen sind außer in den Bereichen für Einzel- und Doppelhäuser sowie von Hausgruppen auch nicht auf die zulässige Zahl der Vollge- schosse anzurechnen.

Die Beschränkung der Geschosszahl auf maximal zwei Vollgeschosse für den Großteil der Bebauung entspricht der ortstypischen Baustruktur der angrenzenden Ortslage. Der Dachausbau oder der mögliche Aufbau eines Staffelgeschosses wird dadurch nicht beeinträchtigt. Die Festsetzung von maximal drei Vollgeschossen entspricht dem für den Geschosswohnungsbau Üblichen. Berücksichtigt werden soll hierbei, dass die zukünftigen Gebäude für den Geschosswohnungsbau einen hohen Anteil an schwellenlosen bis hin zu barrierefreien Wohnungen aufweisen sollen, die zur Herstellung der Barrierefreiheit der Anlage eines Aufzugs bedürfen. Ferner sollen in dem für den Geschosswohnungsbau vorgesehenen Bereich auch Wohngebäude errichtet werden, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden können. Diese Gebäude müssen die Voraussetzungen für die soziale Wohnraumförderung erfüllen.

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Auf eine Festsetzung eines konkreten Bereiches nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB wird jedoch verzichtet, da die Gemeinde Niederdorfelden die Vermarktung in Eigenregie übernehmen wird. Im Allgemeinen Wohngebiet werden für die Reihenhauszeilen und Hausgruppen zwei Vollgeschosse als maximal festgesetzt. Diese Festsetzung wird für den Gebäudetyp als ausreichend erachtet – auf eine zwingende Festsetzung wird insofern verzichtet, da eine geringere Geschossigkeit auf dem Markt nicht angeboten wird.

3.3.4 Festsetzungen zur Höhenentwicklung Da die Hessische Bauordnung (HBO) nur eine Mindesthöhe vorgibt, ist der Begriff des Vollgeschosses höhenmäßig zunächst unbegrenzt. Zur Vermeidung von mit dem Orts- und Landschaftsbild unverträgli- chen Gebäudehöhen werden daher ergänzende Festsetzungen zur Höhenbegrenzung getroffen, sodass sich die geplante Bebauung innerhalb des Plangebietes hinsichtlich ihrer Höhenentwicklung in die vorhandene Umgebungsbebauung einfügt, aber zugleich auch die mit der vorgesehenen Gebäudehöhe angestrebte städtebauliche Wirkung im Sinne einer Adressbildung umgesetzt werden kann. Der untere Bezugspunkt für die Ermittlung der im Bebauungsplan festgesetzten Höhe für bauliche Anla- gen wurde im Bebauungsplanentwurf entsprechend der durchgeführten Erschließungsplanung konkretisiert. Im Bebauungsplan wird Folgendes festgesetzt: Der untere Bezugspunkt für die Ermittlung der im Bebauungsplan festgesetzten Höhe für bauliche An- lagen ist die Höhenlage der Zufahrtsstraße an dem Punkt, der rechtwinklig zur Straßenachse (Gradien- tenhöhe) den Mittelpunkt der der relevanten Straße zugewandten Baufeldbreite schneidet. Die Höhen- lage dieses Punktes ist durch lineare Interpolation aus den beiden benachbarten in der Planzeichnung aufgeführten Straßenhöhen zu ermitteln. Bei Eckgrundstücken (d.h. durch zwei Straßen erschlossenen Grundstücken) gilt die Traufseite als Bemessungsgrundlage.

Die maximal zulässige Traufhöhe ist die Schnittlinie zwischen der aufgehenden Außenwand mit der Dachhaut (an der Traufseite der Gebäude mit geneigtem Dach) oder der obere Abschluss der äußersten Wand über dem letzten möglichen Vollgeschoss bei Gebäuden mit Flachdach (z. B. Dachaufkantungen oder massive Brüstungen bei Dachterrassen). Die Firsthöhe ist der obere Gebäudeabschluss. Für Gebäude mit ein bis drei Vollgeschossen beträgt die maximal zulässige Firsthöhe 4,5m über der jeweiligen maximal zulässigen Traufhöhe: (FHmax = THmax + 4,5m). Als maximal zulässige Gebäudehöhe gilt das Maß vom Höhenbezugspunkt bis zum höchsten Punkt der Dachhaut. Technische Aufbauten wie Schornsteine, Solaranlagen, Aufzüge, Lüftungsanlagen bleiben un- berücksichtigt.

3.4 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche In dem Wohngebiet wird eine Durchmischung verschiedener Wohnformen angestrebt. Dies macht diffe- renzierte Festsetzungen zur Bauweise und zu den überbaubaren Flächen erforderlich. Der Bebauungs- plan setzt eine offene Bauweise fest. Die festgesetzten Baugrenzen dürfen durch Balkone, Loggien und Erker bis zu einer Tiefe von 2,0m und einer Gesamtbreite von höchstens der Hälfte der Gebäudefront bzw. des Fassadenabschnittes ausnahmsweise überschritten werden, sofern diese nicht in die nach der HBO mindestens vorgesehene Tiefe der Abstandsflächen von 3,0 m zur Nachbargrenze hineinreichen. Die festgesetzten Baugrenzen dürfen durch Terrassen bis zu einer Fläche von 15m² überschritten werden.

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Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen erfolgt durch Baugrenzen, über die hinaus grund- sätzlich nicht gebaut werden darf. Auf die Regelung des § 23 Abs. 5 BauNVO wird hingewiesen. Bei Kon- kurrenz von Grundflächenzahl und überbaubarer Grundstücksfläche gilt die jeweils engere Festsetzung.

3.5 Zulässige Haustypen Der Bebauungsplan setzt fest, dass in bestimmten Bereichen Einzelhäuser (E), Einzel- und Doppelhäu- ser (ED), und Hausgruppen (H) sowie Geschosswohnungsbau zulässig sind. Die Festsetzung trägt damit dem nachgewiesenen Bedarf in der Gemeinde Niederdorfelden Rechnung und verhindert zugleich eine Bebauung in einer Dichte, die der Ortsrandlage des Plangebietes nicht ge- recht wird.

3.6 Bauliche Dichte, Wohneinheiten Nach dem Beurteilungsmaßstab der Regionalplanung befindet sich das Plangebiet innerhalb „verstädter- ter Besiedlung und ihrer Umgebung“ in dem 35 bis maximal 50 Wohneinheiten (WE) pro Hektar (ha) Brut- tobauland zu realisieren sind (vgl. hierzu die Ausführungen unter Ziffer 1.3.1 Regionalplanung). Der untere Wert kann ausnahmsweise unterschritten werden. Die Obergrenze darf nicht überschritten werden. Als Bemessungsgrundlage werden dem Plangebiet die Baugrundstücke, die Verkehrsflächen sowie die Grünflächen einschließlich der geplanten Siedlungsrandeingrünung zugeordnet. Die öffentlichen Straßen- anschlüsse im Westen (Teilbereich Berger Straße mit Brücke) und Osten (Teilbereich Bischofsheimer Straße) werden für die Berechnung der baulichen Dichte nicht angerechnet. Ebenso bleiben die Flächen für das Sondergebiet und die Fläche für Gemeinbedarf außer Betracht:

Die Bruttobaulandfläche beträgt ca. 110.726m² - ca. 17.918m² = 92.808m²  gerundet ca. 9,28ha.

Nach den Dichtevorgaben der Regionalplanung wären somit als obere Dichtegrenze 464 WE und als untere 325 Wohneinheiten zulässig.

Für die Unterschreitung der Dichtewerte sieht der Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungs- plan 2010 Ausnahmetatbestände vor: „Die unteren Werte dürfen nur ausnahmsweise unterschritten werden“. Ausnahmen sind insbesondere begründet - durch die direkte Nachbarschaft zu ländlich geprägten Gebieten, - durch die Eigenart des Ortsteiles, - durch das Vorliegen topographischer, ökologischer und klimatologischer Besonderheiten.“ (Z 3.4.1-9)

Nach der Entscheidung des Hessischen Verwaltungsgerichtshofes vom 20. März 2014 (4C 488/12.N) zu den Dichtewerten (Ziel Z 3.4.1-9 RPS 2010) ist die Zielanpassung bereits im Bebauungsplan selbst durch entsprechende Festsetzungen sicherzustellen. In den Bebauungsplan wurden folgende Festsetzungen integriert, die zum einen eine entsprechende Berechnung ermöglichen und zum anderen einen ausreichenden Spielraum für eine bedarfsgerechte Vermarktung durch die Gemeinde Niederdorfelden zulas- sen:

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Festsetzungen zur Sicherung der Mindest- und Höchstdichte Neben der Festsetzung von Plangebieten mit Einzel- und Doppelhäusern, Reihenhäusern bzw. Haus- gruppen und Geschosswohnungsbau (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und § 22 BauNVO) werden im Bebau- ungsplan Festsetzungen über die zulässige Anzahl von Wohneinheiten (§ 9 Abs.1 Nr. 6 BauGB) sowie zur minimalen und maximalen Grundstücksgröße getroffen (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). Damit soll verhindert werden, dass entgegen der konzipierten Struktur großflächige Parzellen entstehen und so die Zielsetzung der flächensparenden Bauweise unterlaufen wird, oder auf der anderen Seite eine gebietsunverträgliche Verdichtung entsteht. Um jedoch auch die Bildung von Gemeinschaftsgrundstü- cken für mehrere Eigentumswohnungen bzw. Eigentumshäuser nach dem Wohnungseigentumsgesetz zu ermöglichen, sind von festgesetzten Höchstmaßen für Baugrundstücke Ausnahmen zulässig.

Festgesetzt ist:  Auf den Flächen, für die der Bebauungsplan eine Bebauung mit Hausgruppen zulässt, darf die Breite der Baugrundstücke 5,0m nicht unterschreiten und 8,0m nicht überschreiten. (A 5.1)  Auf den Flächen, für die der Bebauungsplan eine Bebauung mit Einzel- und Doppelhäusern zu- lässt, beträgt die Mindestgröße der Baugrundstücke für Einzelhäuser 340m² und für Doppelhaus- hälften 250m². Die maximale Grundstücksgröße darf bei Einzelhäusern 690m² und bei Doppel- haushälften (A 5.2) 345m² nicht überschreiten.  Die Festsetzungen A 5.1 und A 5.2 gilt nicht nur für Wohngebäude auf real geteilten Grundstü- cken (mit tatsächlichen Grundstücksgrenzen), sondern auch für Doppelhaushälften und Häuser von Hausgruppen, die z.B. nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auf real nicht geteilten (Ge- meinschafts-) Grundstücken errichtet werden. (A 5.3)

Ausnahmen sind zulässig bei Endgrundstücken von Wohnzeilen bzw. Hausgruppen oder bei Eckgrund- stücken von Einzelhäusern, wenn dies der Grundstückszuschnitt nötig macht, sowie bei Baugrundstü- cken, auf denen Geschoßwohnungen in Mehrfamilienhäusern errichtet werden. Von den festgesetzten Höchstmaßen der Baugrundstücke sind weiterhin Ausnahmen zulässig bei Bil- dung eines Gemeinschaftsgrundstückes für mehrere Eigentumswohnungen bzw. Eigentumshäuser nach dem Wohnungseigentumsgesetz.

Festsetzungen zur zulässigen Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden Als Steuerungsinstrument der Höchstdichtegrenze dient eine Festsetzung nach § 9 Abs.1 Nr. 6 BauGB. Diese begrenzt die Anzahl der Wohnungen in Abhängigkeit zur Grundstücksgröße:  Auf den Flächen, für die der Bebauungsplan eine Bebauung mit Einzel- und Doppelhäusern sowie mit Hausgruppen zulässt (WA 2a-2d), ist auf Baugrundstücken mit einer Grundstücksgröße unter 340m² nur eine Wohnung zulässig. Bei Grundstücksgrößen von 340m² und mehr sind zwei Wohnungen zulässig. Ausgenommen hiervon ist der Bereich WA 3, hier ist Geschosswohnungs- bau vorgesehen. (A 8.1)

In einem Großteil des Plangebiets werden Regelungen zur zulässigen Anzahl der Wohneinheiten in Wohngebäuden getroffen. Grundsätzlich ergibt sich die städtebauliche Erforderlichkeit der Festsetzung von ein oder zwei Wohneinheiten pro Wohngebäude aus der Zielsetzung, dass im Plangebiet Ein- bis Zweifamilienhäuser geplant sind. Durch die Einschränkung der Anzahl der Wohnungen wird sicherge-

PlanES, 35392 Gießen - 01/2018 Gemeinde Niederdorfelden: Bebauungsplan „Im Bachgange“ 26 stellt, dass die nach Stellplatzsatzung geforderte Anzahl an Stellplätzen auf den privaten Baugrundstü- cken untergebracht werden kann und dennoch genügend verfügbare Gartenflächen auf den Grundstü- cken verbleiben. Somit kann erreicht werden, dass auf den öffentlichen Verkehrsflächen der ruhende Ver- kehr so weit wie möglich ausgeschlossen wird. Darüber hinaus kann somit gesteuert werden, dass die Baudichte auch langfristig nicht über dem angestrebten Wert liegt. Die Festsetzung A 8.1 gilt nicht nur für Wohngebäude auf real geteilten Grundstücken (mit tatsächlichen Grundstücksgrenzen), sondern auch für Doppelhaushälften und Häuser von Hausgruppen, die z.B. nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auf real nicht geteilten (Gemeinschafts-) Grundstücken errichtet werden; maßgeblich ist das tatsächliche Erscheinungsbild der Doppelhäuser bzw. der Hausgruppen in An- lehnung an die Maßstäbe des ´Doppelhaus-Urteils` (BVerwG, Urteil vom 24. Februar 2000-4C12.98-).

Abb. 6.: Bezogen auf den Plan ergibt sich folgende Aufteilung (Stand: (Vor-)entwurf März 2017 mit Änderungen vom September 2017)

genordet, ohne Maßstab Zum Bebauungsplan Entwurf hin wurde die rd. 2.400 m² umfassende Fläche des Teilbaugebiets Nr. 2b nördlich der Haupterschließung in das Teilbaugebiet Nr. 4 einbezogen. Begründet ist das mit der Option, die Fläche für das geplante Seniorenwohn- und Pflegeheim zu erweitern, damit die dort vorgesehenen Nutzungen (Pflegeheim mit rd. 80 Betten, Tagespflege mit 11 Plätzen, ca. 37 WE Betreutes Wohnen, Service- und Dienstleistungen sowie weitere flankierende Angebote wie Stadtteilcafé, Kita, Arztpraxis etc.) ausreichenden Raum finden können. Die Grünfläche im Nordwesten, die nicht überbaubar ist, wird

PlanES, 35392 Gießen - 01/2018 Gemeinde Niederdorfelden: Bebauungsplan „Im Bachgange“ 27 dieser Fläche ebenfalls zugeordnet, obschon sie in überwiegenden Teilen der Öffentlichkeit auch weiterhin zur Verfügung stehen soll. Die verbleibenden Flächen bleiben gegenüber dem Vorentwurf bis auf kleinere Anpassungen unverändert.

Rechenbeispiel für jeweils ein Baugrundstück: Teilbaugebiet Nr. 1: Zulässig: Einzelhäuser, Grundstücksgröße min. 340m², max. 690m² max. WE über 340m² = 2 WE Teilbaugebiet Nr. 2a, b: Zulässig: Einzel- und Doppelhäuser, Grundstücksgröße min. 250m², max. 690m² max. WE über 340m² = 2 WE; darunter = 1 WE Teilbaugebiet Nr. 2c, d: Zulässig: Hausgruppen, min. Grundstücksbreite 5m, max. 8m max. WE unter 340m² = 1 WE Teilbaugebiet Nr. 3: Zulässig: Einzelhäuser für Geschosswohnungsbau 12.275m²  Annahme: x 0.4 = 4.910m² BGF x 3 (Z=III) = 14.730m² Teilbaugebiet Nr. 4: Zulässig: Einzelhäuser für Geschosswohnungsbau 5.590m²  Annahme: x 0.4 = 2.236m² BGF x 3 (Z=III) = 6.708m2 Teilbaugebiet Nr. 5: Zulässig: Mischgebiet, Annahme: 50% Einzelhäuser für Geschosswohnungsbau 3.540m²  Annahme: x 0.6 x 0.5 = 1.062m² BGF x 3 (Z=III) = 3.186m2

Rechenbeispiel für die Gesamtfläche: Allgemeines Wohngebiet, Gesamtfläche (netto): 51.808m²; Mischgebiet, Gesamtfläche (netto) 3.540m² Übertragen auf die Plangebiete ergeben sich folgende Rechenwerte: Teilbaugebiete Nr. 1: 8.411m² (E – Einzelhäuser)  min. 15 - max. 25 Einzelhäuser á 1 - 2 WE  min. 15 - max. 50 WE Teilgebiete Nr. 2a, b: 16.460m² (ED – Einzel- und Doppelhäuser)  min. 28 – max. 38 Einzel- oder Doppelhäuser á 1 – 2 WE  min. 28 – max. 56 WE Teilgebiete Nr. 2c, d: 9.075m² (H – Hausgruppen)  min. 45 Reihenhäuser und max. 71 Reihenhäuser á 1 WE  min. 45 und max. 71 WE Teilbaugebiet Nr. 3: 12.275m² für Geschosswohnungsbau  x 0,4 (GRZ) = 4.910m² x 3 = 14.730m² BGF, Verteilungsschlüssel: 100 m²/WE  147 WE Teilbaugebiet Nr. 4: 5.590m² für Geschosswohnungsbau  x 0,4 (GRZ) = 2.236m² x 3 = 6.708m² BGF, Verteilungsschlüssel: 100 m²/WE  67 WE Teilbaugebiet Nr. 5: 3.540m² für Geschosswohnungsbau im Mischgebiet (Annahme 50% Wohnen)  x 0,6 (GRZ) x 0.5 = 1.062m² x 3 = 3.186m² BGF, Verteilungsschlüssel: 100 m²/WE  32 WE

Im Ergebnis werden im Baugebiet „Im Bachgange“ rein rechnerisch maximal rd. 420 WE realisiert. Damit liegt die durch den Bebauungsplan vorbereitete maximale Baudichte mit rd. 45 WE/ha unter der Ober- grenze des Regionalplans von 50 WE/ha. Minimal entstehen 334 WE (36 WE/ha). Die Ziele der Raum- ordnung werden nicht berührt, da keine Überschreitung erfolgen kann.

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Beide rein rechnerisch ermittelten Schwellenwerte sind für den Vollzug nicht realistisch. Die im Bebau- ungsplan empfohlene Grundstücksaufteilung und die daraus resultierenden Annahmen für die Zahl der Wohneinheiten gestaltet sich wie folgt:

Planungsstatistik: Anzahl der Wohneinheiten (WE), Hausformen, Wohndichte Anzahl bzw. Fläche WE pro Haus Annahme Anzahl der WE bzw. GF pro WE

Einfamilienhäuser 33 Stück 1 bzw. 2 50 % - 2 50 Doppelhäuser 20 Stück 1 (2 über 340m2) 1 22 Reihenhäuser/Wohngruppen 48 Stück 1 48 Geschosswohnungen 24.624m² (BGF) 100 m² 246 Summe WE Gesamtgebiet 366

Gesamtfläche 11,07 ha abzüglich: SO, Flächen f. Gemeinbedarf; Straßenanschlüsse 1,79 ha 9,28 ha = 39 WE/ha

Unter den Voraussetzungen werden im Ergebnis rd. 39 WE/ha realisiert werden. Dies liegt innerhalb des von dem Regionalplan (RPS 2010) bestimmten Bereichs.

3.7 Flächen für Nebenanlagen 3.7.1 Stellplätze und Garagen Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen zur Zulässigkeit von Garagen und Stellplätzen, um hieraus mög- licherweise resultierende städtebauliche Konflikte zu minimieren. Garagen sind in der Abstandsfläche sowie innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig und haben zur öffentlichen Verkehrsfläche einen Ab- stand von mindestens 3m einzuhalten. Stellplätze sind im rückwärtigen Grundstücksbereich nicht zuläs- sig. Sie dürfen maximal 50 % des Vorgartenbereiches überdecken. Ausgenommen hiervon sind die im Bebauungsplan gekennzeichneten Flächen. Gemeinschaftsstellplatzanlagen sind innerhalb der überbau- baren Grundstückflächen und innerhalb der hierzu festgesetzten Flächen zulässig. Die Stellplatzsatzung der Gemeinde Niederdorfelden ist einzuhalten. Im Südwesten des Gebiets ist eine Fläche für Stellplätze festgesetzt, die den geplanten Hausgruppen zugeordnet wird. Gleiches gilt für einzelne Parkplätze im öffentlichen Straßenraum. Darüber hinaus gilt die Stellplatzsatzung der Gemeinde Niederdorfelden, dergemäß die erforderlichen Stellplätze auf dem eigenen Grundstück nachzuweisen sind. Das gilt auch für den geplanten Geschosswohnungsbau. Auch hier sind die erforderlichen Stellplätze auf dem eigenen Grundstück entweder ebenerdig oder in einer Tiefga- rage nachzuweisen.

3.7.2 Nebenanlagen Für die nicht bebaubaren Grundstücksflächen werden Festsetzungen zur Größe der Nebenanlagen getroffen. Hiermit soll gewährleistet werden, dass auf den Grundstücksfreiflächen Gartenhäuschen oder Kellerersatzräume möglich sind; diese können sowohl zur Wohnqualität beitragen, als auch dazu beitra-

PlanES, 35392 Gießen - 01/2018 Gemeinde Niederdorfelden: Bebauungsplan „Im Bachgange“ 29 gen, die Baukosten durch Einsparung des Kellers zu senken. Durch § 19 Abs. 4 BauNVO ist gewährleis- tet, dass maximal 60% der Grundstücksfläche durch Wohngebäude, Stellplätze, deren Zufahrten sowie durch Nebenanlagen bebaut werden dürfen. Darüber hinaus wird festgesetzt, dass Nebenanlagen über 20 m³ Brutto-Rauminhalt außerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen unzulässig sind. Weitere Einschränkungen zu den Nebenanlagen werden nicht getroffen.

3.8 Verkehrsflächen Der Bebauungsplan setzt zur Sicherung der Erschließung innerhalb des Plangebietes gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB Straßenverkehrsflächen mit abgestuften Querschnitten fest. Darüber hinaus werden Ver- kehrsflächen mit der besonderen Zweckbestimmung Fuß- und Radweg festgesetzt, um für Fußgänger und Radfahrer kurze Wege und entsprechende Anbindungen zu schaffen und die hierfür erforderlichen Flächen planungsrechtlich zu sichern. Zudem wird ein Verkehrsberuhigter Bereich festgesetzt. Parallel zum Bebauungsplanverfahren wurde eine Straßenplanung erstellt. Die Ergebnisse haben Ein- gang in den Bebauungsplan-Entwurf gefunden. Die Erschließung des Baugebietes erfolgt mit Ausnahme der Hauptdurchfahrtstraße, die beidseitig mit einem 2,00 m breiten - mittels Hochbordstein abgesetzten - Gehweg geplant ist, höhengleich. Die Entwäs- serung ist im Trennsystem vorgesehen. Die Anbindung erfolgt mittels Minikreisel an die „Bischofsheimer Straße“ sowie mittels Einmündung an die „Berger Straße“. Der Wartungsweg zwischen der Lärmschutzanlage und der Reihenhausbebauung soll ebenso wie der quer durchs Baugebiet verlaufende Fußweg (bis zum Ende der Baugrundstücke) mit Bordanlagen einge- fasst und gepflastert werden. Die sonstigen Wege sollen mit einer wassergebundenen Decke befestigt werden. Im Bereich zwischen dem vorhandenen, nördlichen Fußweg und der Bebauung (parallel zum RRB) soll der Weg rückgebaut und eingeengt werden. Die Parkplätze für die Reihenhäuser werden ebenfalls durch die Gemeinde Niederdorfelden beplant und baulich hergestellt. Der Weg entlang des „Feldbaches“ wird ab dem Beginn der öffentlichen Grünfläche an die Grundstücks- grenze verlegt, um den Gewässerrandstreifen frei zu halten. Der noch im Vorentwurf dort vorgesehene Fußweg, der eine Reduzierung der verwertbaren Fläche zur Folge hat, entfällt und wird den Baugrundstü- cken zugeordnet. Im Bereich hinter der Querung des „Feldbaches“ zur „Berger Straße“ hin werden Parkplätze in Senkrecht- aufstellung vorgesehen. Die im Rahmen der frühzeitigen Beteiligungsverfahren vorgebrachten Anregungen zur Verlängerung der Fußwege an der Bischofsheimer Straße und der Berger Straße wurden im Zuge der Erstellung der Er- schließungs- und Straßenplanung eingehend geprüft. Im Ergebnis wurde für das hier vorliegende Bauleit- planverfahren jedoch von der Umsetzung abgesehen. Es besteht kein Zweifel, dass die verkehrliche Situ- ation für Fußgänger insbesondere im Bereich der Bischofsheimer Straße verbesserungswürdig ist. Ein entsprechender Ausbau ist allerdings nur sinnvoll, wenn eine deutlich umfangreichere Verlängerung (rd. 300 m) in den Ort erfolgt. Die Gemeinde Niederdorfelden sieht diese Maßnahme als ein eigenständiges Projekt an, das auch außerhalb des Bauleitplanverfahrens umgesetzt werden kann. Eine Überquerung der Berger Straße, um den gegenüberliegenden Fußweg zu erreichen, wird indes als durchaus möglich erachtet. Da eine Aufnahme in den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans zur Planung und späteren Umsetzung nicht erforderlich ist, kann das Bebauungsplanverfahren in dieser Form und ohne Zeitverzug fortgeführt werden.

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Baufreihaltezone: Die Baufreihaltezone (§ 23 Abs. 1 HStrG) von 20m wurde nachrichtlich in den Bebau- ungsplan aufgenommen. Für den Lärmschutzwall/-wand ist von Hessen Mobil eine Ausnahme vom An- bauverbot in Aussicht gestellt worden. HessenMobil weist in der Stellungnahme zum Scoping-Termin7 u.a. darauf hin, dass der Bau sowie die künftig laufende Pflegeunterhaltung und Erhaltung der Lärm- schutzanlage baugebietsseitig vorzunehmen ist. Entsprechende Flächen zum Erreichen der Lärmschutz- anlage außerhalb des Straßenraumes der Landesstraße L 3008 sind über den Bebauungsplan sicherzustellen (Pflege- und Wartungsweg). Mit dem Bau der Lärmschutzanlage darf erst nach Erlangung der Rechtsverbindlichkeit der vertraglichen Regelung begonnen werden. Da die Lärmschutzanlage parallel der Landesstraße L 3008 innerhalb der Bauverbotszone verläuft, erhält diese eine Bauwerksnummer und wird in der SIB Bauwerke geführt und unterliegt damit auch den Bauwerkskontrollen durch Hessen Mobil. Nach derzeitigem Planungsstand wird die Lärmschutzwand mit einer Höhe von 5,0 m, etwa ab der Mitte nach Westen ansteigend bis 7,5m ausgebildet. Hierzu kann nach Angabe des Planers8 die Wand von Station 0,0 m – 230 m direkt auf das Urgelände versetzt werden. Im weiteren Verlauf sind eine Auffüllung des Parkplatzes und die Errichtung eines Walles erforderlich, um die Höhe von 7,5 m einzuhalten. Die Lärmschutzwand bzw. Wall-/Wandkombination wurde an die Grenze zu dem Grundstück von Hessen Mobil verschoben, um eine Vergrößerung der Parzellen für die Reihenhausbebauung zu erzielen.

3.9 Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) 3.9.1 Öffentliche Grünflächen Die als öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ sowie „Spielplatz“ festgesetzten Flächen dienen als Spiel- und Kommunikationsfläche der Erholungsnutzung für die Allgemeinheit. Zulässig sind ausdrücklich Spielplätze und sonstige zweckgebundene bauliche Anlagen (wie z.B. Sitz- bänke) sowie Fußwege, sofern sie in einer wasserdurchlässigen Bauweise hergestellt werden. Über den gesamten Bereich verteilt finden sich mehrere – teilweise auch landschaftsprägende – Laub- bzw. Obst- bäume, die soweit möglich zum Erhalt festgesetzt wurden. In der Grünfläche ist zudem die Anlage eines naturnahen Spielplatzes vorgesehen, wobei die Verwendung von natürlichen Materialien (Holz, Steine, Pflanzen, Sand, etc.) eine wichtige Rolle spielt und den Kindern unterschiedliche Sinneswahrnehmungen ermöglicht werden sollen. Hier können attraktive Bewegungs- und Spielmöglichkeiten für unterschiedliche Altersgruppen (Kleinkinder bis Heranwachsende) angeboten werden. Die Planungen werden im Zuge des Planungsfortschritts ebenfalls konkretisiert. Im Nordosten befindet sich ebenfalls eine – im Vorentwurf noch öffentliche - Grünfläche, die zum Bebau- ungsplan-Entwurf hin zu einer nicht-überbaubaren Grundstücksfläche wird und dem Allgemeinen Wohn- gebiet Nr. 4 (u.a. dem Grundstück für das Seniorenwohn- und –Pflegeheim) zugeordnet wird. Unterhalb dieser Grünfläche befindet sich eine Altablagerung. Die Grünfläche soll, wie bisher auch, parallel zum Re- gionalparkweg der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen. Die Wegeverbindung wird als Gehrecht zu Guns- ten der Allgemeinheit in den Bebauungsplan-Entwurf aufgenommen. Eine Festlegung des konkreten Wegeverlaufs soll dadurch jedoch nicht erfolgen. Sichergestellt werden soll jedoch, dass grundsätzlich eine Wegeverbindung bestehen bleibt.

7 Hessen Mobil Straßen- und Verkehrsmanagement Gelnhausen, Schreiben vom 16.03.2016, Az.: 34c2-L3008-022/01- BE13.01.2SL 8 IGM, Ingenieurgesellschaft Müller, 61137 Schöneck

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3.9.2 Private Grünflächen Die Flächenausweisung Private Grünflächen, Zweckbestimmung Wohnungsferne Hausgärten findet sich im Norden und im Westen des Plangebiets. Im Norden wird die westlich angrenzende Nutzung aufgegriffen und im Plangebiet fortgeführt, und im Westen wird zunächst ein entsprechendes Angebot unterbreitet. Die Festsetzung lehnt sich hier an die Darstellung im RegFNP an. Aufgrund der überwiegenden Nutzung als wohnungsferner Hausgarten, der auch im westlich angrenzenden Bereich als Obstgarten und Grabgarten z.T. mit Hühnerhaltung dominiert, und dem Planziel, diesem Gartentyp zum Durchbruch gegen sonstige Nutzungen, insbesondere artfremde Nutzungen wie z.B. die Nutzung als Freizeitgarten oder dem Dauerwohnen zu verhelfen, erfolgt eine Ausweisung als Private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „wohnungsferne Hausgärten“. Der Bebauungsplan setzt in Ziffer 9.2 der Textlichen Festsetzungen fest: Die Mindestgröße eines Gartengrundstücks beträgt 100 m². Ab einer Gartengrundstücksgröße von 150 m² ist je Garten bzw. je 150 m² eines Gartens eine freistehende Gerätehütte oder eine freistehende Gartenlaube inkl. überdachtem Freisitz mit einem umbauten Raum von max. 30 m³ zulässig. (Ermittlungsgrundlage für Gartenlaube bzw. Gerätehütte: DIN 277, Ausgabe Februar 2005, Brut- torauminhalt). Feuerstätten und Einrichtungen, die die Notwendigkeit von Strom und Entwässerung bedingen, sind unzulässig. Nebenanlagen zur Haltung bzw. zur Zucht von Tieren (z.B. Hühnerställe, Volieren, Taubenhäuser) sind unzulässig.

Die innerhalb der Gärten zulässigen Kleinbauten sollen sich der vorgesehenen gärtnerischen Nutzung deutlich unterordnen. Um der Nutzung Freizeitwohnen entgegen zu wirken und die Versiegelung so gering wie möglich zu halten, wird daher die Zulässigkeit von Gerätehütten oder Gartenlauben begrenzt. Die getroffenen Festsetzungen entsprechen im Wesentlichen dem bereits realisierten Bestand innerhalb des Plangebietes, sodass die Begrenzung und Differenzierung bestandsorientiert begründet werden kann. Da die Erschließungsanforderungen an die zur Ausweisung gelangenden privaten Grünflächen im Ergeb- nis denen landwirtschaftlicher Flächen entsprechen, besteht nicht die Notwendigkeit einer weitergehenden Erschließung. Der Bebauungsplan setzt daher fest, dass Feuerstätten und Einrichtungen, die die Notwendigkeit von Strom und Entwässerung bedingen, unzulässig sind. Diese Festsetzung erfolgt dar- über hinaus vor dem Hintergrund, dass Freizeit- und Wochenendwohnen mit den allgemeinen Zielsetzun- gen des Bebauungsplanes nicht vereinbar ist. Im Bebauungsplan werden zudem einzelne Festsetzungen zur Baugestalt getroffen. Die bauordnungsrechtlichen Gestaltungsvorschriften sind unter dem Kapitel 4 „Bauordnungsrechtliche Gestaltungsvor- schriften“ dieser Begründung dargelegt.

4 Bauordnungsrechtliche Gestaltungsvorschriften Alle baulichen Maßnahmen tragen in der Wahl ihrer Gestaltung grundsätzlich dazu bei, die baugeschicht- liche Bedeutung, die erhaltenswerte Eigenart und somit auch die Identität der gewachsenen Siedlungs- strukturen zu bewahren und zu stärken. Auf der Grundlage der Ermächtigung des § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 81 Abs. 1 und 3 HBO sind daher bauordnungsrechtliche Gestaltungsvorschriften in den Bebau- ungsplan aufgenommen worden. Gegenstand sind die Dachgestaltung, die Gestaltung von Werbeanla- gen, Einfriedungen, Abfall- und Wertstoffbehältern sowie die Ausführung von Pkw-Stellplätzen.

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4.1 Dachgestaltung und Dachaufbauten Die Gebäude innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches sollen sich in Maßstab und Ausführung soweit wie möglich in die vorhandene Umgebungsbebauung einfügen, während, insbesondere auch innerhalb des Plangebietes, ein gestalterisch einheitliches Erscheinungsbild der geplanten Bebauung angestrebt wird. Der Bebauungsplan enthält daher Festsetzungen zur Dachgestaltung (Form, Neigung, Eindeckung). Die Festsetzungen sollen somit insgesamt zu einem ruhigen Erscheinungsbild der Dachlandschaft und somit auch des Ortsbildes insgesamt beitragen. Der Bebauungsplan trifft die Festsetzungen so, dass die Dachlandschaft der angrenzenden Bebauung aufgegriffen und mit Flachdächern, Sattel- und Pultdächern der Übergang in den Landschaftsraum wei- tergeführt wird. Auch die Dacheindeckung und die Dachaufbauten werden mit der Zielsetzung eines har- monischen Gesamterscheinungsbildes in ihrer Zulässigkeit bestimmt. Das Baugebiet Im Bachgange bietet für nahezu jede Bauvorstellung eine geeignete Fläche. Die Festset- zung von Bereichen mit Flachdächern hat zum einen gestalterischen Wert. Zum anderen besteht ein konkret umweltplanerischer Effekt, da die begrünten Dachflächen sich positiv auf den durch den Bebauungs- plan vorbereiteten Eingriff auswirken und zudem mit ihrer Rückhaltefunktion in das für das Baugebiet Im Bachgange erstellte Entwässerungskonzept – hier konkret die Niederschlagswasserverwertung - einge- bunden sind. Da gegenwärtig die Nachfrage nach Flachdächern groß ist, können hier viele Aspekte mitei- nander vereint werden. Zu viele verschiedene Dachformen und Gebäudetypen bilden, da gegenwärtig alles gebaut wird, ein Gestaltkonglomerat, das mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nichts mehr gemein hat. Gewerbliche Bauherrn gibt es nur im Bereich des Sondergebiets und des Mischge- biets, und auch hier ist das begrünte Flachdach kein Hinderungsgrund. Nach Beratung und Beschlussfassung in den gemeindlichen Gremien wurde im Teilbaugebiet Nr. 2b die Flachdachfestsetzung zu Gunsten einer flexibleren Möglichkeit der Dachgestaltung ersetzt. Zulässig sind jetzt ebenfalls geneigte Dächer.

Für die privaten Grünflächen gilt: Gartenlauben und Gerätehütten sind in einfacher Holzbauweise oder in massiver Bauweise auszuführen; für einen Anstrich sind lediglich gedeckte Farben zulässig. Die max. Firsthöhe beträgt 3,50 m, die max. Traufhöhe beträgt 2,30 m über der „natürlichen Geländeoberfläche“. Als Dachform werden Pult- und Satteldächer zugelassen. Für die Dacheindeckung sind kleinmaßstäbli- che Materialien zu verwenden, z.B. Ziegel oder Schindeln. Eine Betonplatte als Gründung wie auch eine Unterkellerung sind unzulässig. Das Abstellen von Campingwagen oder Metallcontainern als Hüttener- satz ist nicht zulässig.

4.2 Fassadengestaltung, Gestaltung von Doppel- und Reihenhäusern Es wird festgesetzt, dass Doppelhaushälften und Hausgruppen in Bezug auf Dachform und Dachneigung deckungsgleich zu errichten sind. Das Erfordernis hierfür ergibt sich aus der Zielsetzung einer harmoni- schen Gestaltung.

4.3 Werbeanlagen Mit der Zulässigkeit gewerblicher Nutzungen geht regelmäßig auch die Option auf Selbstdarstellung ein- her. Werbeanlagen können sich als häufigem Wandel unterliegende Elemente der Stadtmöblierung und Stadtgestalt auf das Straßen-, das Orts- und das Landschaftsbild allerdings auch negativ auswirken. Die stadträumliche Präsenz und die Lage des Plangebietes an der Landesstraße begründen die Notwendig- keit, bauordnungsrechtliche Gestaltungsvorschriften bezüglich der Zulässigkeit von Werbeanlagen insbe-

PlanES, 35392 Gießen - 01/2018 Gemeinde Niederdorfelden: Bebauungsplan „Im Bachgange“ 33 sondere innerhalb des Sonder- und Mischgebiets aufzunehmen. Die Festsetzungen erfolgen zur Vermei- dung der Entstehung von gebietsunverträglichen Werbeanlagen, die aufgrund der geplanten Bau- und Nutzungsstruktur, die sich im Bereich westlich der Bischofsheimer Straße durch eine Nutzungsmischung und verschiedene Einzelhandelsbetriebe sowie teilweise größerer und zusammenhängender Gebäude- fassaden auszeichnen wird, im Bebauungsplan ausgeschlossen werden sollen. Der Bebauungsplan setzt daher fest, dass Werbeanlagen an Gebäuden die jeweilige Gebäudeoberkante nicht überschreiten dürfen. Die maximale Schriftgröße für Fassadenwerbeanlagen beträgt 1,5 m. Die Höhe von Werbeanlagen (Werbepylon) darf die im Bebauungsplan max. festgesetzte Gebäudehöhe nicht überschreiten. Die von den klassifizierten Straßen sichtbaren Werbeanlagen sind nur unbeleuchtet zuläs- sig. Aufschüttungen für Werbeanlagen sind nicht zulässig. Leuchtwerbungen in Form von Blink- oder Lauflichtern sind ebenso unzulässig wie Fahnen. Fremdwerbung ist unzulässig. Innerhalb der Bauver- botszone der L 3008 sind Werbeanlagen jeglicher Art grundsätzlich unzulässig.

4.4 Abfall- und Wertstoffbehälter Auch der insbesondere im Zusammenhang mit gewerblichen Nutzungen erforderliche Umfang an Abfall- und Wertstoffbehältern kann sich negativ auf das Straßen-, das Orts- und das Landschaftsbild auswirken. Der Bebauungsplan setzt daher fest, dass die Standflächen für Abfall- und Wertstoffbehälter bei gewerblichen Nutzungen in den jeweiligen Betriebsgebäuden vorzusehen sind. Ausnahmsweise können die Standflächen auch außerhalb der Betriebsgebäude vorgesehen werden, wenn sie gegen eine allgemeine Einsicht und Geruchsemissionen abgeschirmt werden. Dies ist bei den Standflächen auf privaten Flächen ebenfalls einzuhalten.

4.5 Einfriedungen Einfriedungen sind unter anderem zur Dokumentation von Grundstücksgrenzen und der Eigentumsver- hältnisse erforderlich. Einfriedungen können allerdings auch unerwünschte Trennwirkungen begründen. Solche das Ortsbild beeinträchtigende Trennwirkungen sollen im Plangebiet ausgeschlossen werden. Der Bebauungsplan setzt daher fest, dass ausschließlich offene Einfriedungen zulässig sind. Mauer- und Betonsockel sind unzulässig, soweit es sich nicht um erforderliche Stützmauern handelt. Die Festsetzung gilt gleichermaßen für Einfriedungen in Richtung des öffentlichen Straßenraums sowie auch für Einfrie- dungen an den privaten Grundstücksgrenzen. Es soll sichergestellt werden, dass die Einfriedungen einen Beitrag zur Vernetzung der Grünstrukturen leisten und keine Barrieren darstellen. Die Höhenbeschränkung der Einfriedungen entlang von Fußwegen erhält ein Mindestmaß an Offenheit und fördert damit die Sicherheit bei gleichzeitiger Sicherung der Pri- vatsphäre. Mit der Zulassung von Sichtschutzanlagen bei Reihen- und Doppelhäusern im Bereich von Sitzbereichen wird darüber hinaus die Wahrung der Privatsphäre unterstützt und die Qualität der Wohngärten gestei- gert. Die zulässige Höhe ist dabei auf die Höhe des Erdgeschoss-Fertigfußbodens zu beziehen.

4.6 Pkw-Stellplätze Der Bebauungsplan enthält eine Festsetzung zur wasserdurchlässigen Befestigung von Pkw-Stellplätzen und bestimmt, dass Pkw-Stellplätze vorbehaltlich der Bodeneignung in wasserdurchlässiger Weise mit Rasenkammersteinen, Schotterrasen oder Pflaster zu befestigen sind. Mit der Festsetzung soll erreicht werden, dass der Versiegelungsgrad im Bereich der geplanten Wohnbebauung möglichst geringgehalten wird und die natürlichen Bodenfunktionen nicht über das erforderliche Maß hinausgehend beeinträchtigt werden.

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5 Verkehrliche Erschließung 5.1 Erschließung und Anbindung Äußere Anbindung: Die äußere Erschließung des geplanten Baugebiets erfolgt mittels Minikreisel an die „Bischofsheimer Straße“ im Osten sowie mittels Einmündung an der „Berger Straße“. im Westen. Für Letz- tere bedarf es der Überwegung des Feldbachs. Die Querung erfolgt mit einer Verrohrung DN 1600.

Inneres Straßennetz: Durch das Gebiet verläuft eine Hauptachse mit einer Breite von 9,5 m bis 11 m im Bereich der Anbindung an die Bischofsheimer Straße und dem Bereich, der durch die Besucher der Han- delseinrichtungen frequentiert wird. Ergänzt wird diese Hauptachse durch ringförmige Straßen mit Quer- schnitten von 6 m. Die Erschließung des Baugebietes erfolgt mit Ausnahme der Hauptdurchfahrtstraße, die beidseitig mit einem 2,00 m breiten - mittels Hochbordstein abgesetzten - Gehweg geplant ist, höhen- gleich. Zwischen dem Baugebiet und der Lärmschutzanlage (LSW) im Süden ist zudem ein Unterhaltungs- weg festgesetzt.

Ruhender Verkehr: Im Hinblick auf die geplante Bebauung ist dafür Sorge zu tragen, dass ausreichend Stellplätze für Pkws zur Verfügung gestellt werden können. Im Straßenraum werden ausschließlich öf- fentliche Stellplätze bereitgestellt. Im Bereich der zentralen Grünfläche und der Quartierseinfahrt im Wes- ten werden öffentliche Stellplätze festgesetzt. Der Stellplatznachweis auf den privaten Grundstücken ist auf der Grundlage der Stellplatzsatzung der Gemeinde Niederdorfelden zu führen.

Anbindung an den ÖPNV: Im Zusammenhang mit der verkehrlichen Erschließung sind auch die nicht motorisierten Verkehrsteilnehmer und somit insbesondere auch die Anbindungen an das Netz des Öffent- lichen Personennahverkehrs (ÖPNV) zu berücksichtigen. Der Bahnhof ist ca. 750 m entfernt und die nächs- ten Bushaltestellen „An der Rosenhelle / Ecke Saalburgstraße“, „Berger Straße / Gronauer Straße“, „Ober- dorfelder Straße / Schule“ sind ca. 500 m entfernt. Drei Buslinien tangieren derzeit das Plangebiet. Die Buslinien MKK24, MKK31 und MKK32 verbinden Niederdorfelden mit Schöneck, Maintal und Hanau.

Anbindung an das Fußgänger- und Radwegenetz: Die (bestehenden) Wegeverbindungen im Westen parallel zum Feldbach, in der Mitte, das Plangebiet zentral querend und im Norden der Regionalparkweg wurden in die Planung integriert. Letzterer wird in seiner Lage nicht abschließend festgesetzt. Hier soll jedoch durch ein Geh- und Fahrrecht sichergestellt werden, dass der Weg im Norden durchläuft. Nur die letztendliche Lage soll flexibel gehandhabt werden. Die Modifikation der Planung hängt mit dem Bau des Seniorenwohn- und-pflegeheims zusammen, in dessen Nutzungskonzept die Grünflächen einbezogen werden sollen. Die Einbindung des Plangebiets in das (bestehende) Rad- und Fußgängerwegenetz ist insofern vorgesehen.

5.2 Verkehrsaufkommen Parallel zum Bauleitplanverfahren wurde eine Verkehrsuntersuchung9 erarbeitet, die auch den Nachweis der leistungsfähigen Abwicklung des zu erwartenden Mehrverkehrs für das gesamte Plangebiet umfasst. Der Gutachter fasst die Ergebnisse wie folgt zusammen:

9 Verkehrsuntersuchung Bebauungsplan „Im Bachgange“, Gemeinde Niederdorfelden, imb Plan, November 2016

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Die Gemeinde Niederdorfelden plant in Zusammenarbeit mit der ZSE Immobilien GmbH, den südli- chen Ortsrand entlang der L 3008 über den Bebauungsplan „Im Bachgange“ abzurunden. Das hierzu im Vorfeld erstellte Städtebauliche Entwicklungskonzept sieht die Entwicklung verschiedener Wohnquartiere mit unterschiedlichen Gebäudetypen und -größen vor, ergänzt durch Einzelhandel und Gemeinbedarfsflächen. Insgesamt sind auf dem rund elf Hektar großen Gelände rund 400 Wohneinheiten mit bis zu 1.200 Einwohnern zu erwarten. Das Spektrum an Gebäudetypen und Wohnungsgrößen reicht von Einfamili- enhäusern bis zum Geschosswohnungsbau sowie Seniorenwohnen. Es werden Einwohner aller Al- tersklassen, Familien, Paare und Singles in die Siedlung ziehen. Der Einzelhandelsmarkt wird die bereits vorhandenen Märkte an der Bischofsheimer Straße ergänzen. Möglicherweise wird der im Gewerbegebiet angesiedelte Vollversorger an den neuen Standort wech- seln. Die Flächen für Gemeinbedarf sind nach derzeitigem Konzept für die Verlegung des Rathauses ggf. mit integriertem Bürgerhaus vorgesehen. Es ist noch zu prüfen, inwieweit hier auch der Bedarf für eine Kindertagesstätte vorliegt. Die verkehrliche Erschließung ist über zwei Anbindungen - im Westen an die Berger Straße, im Osten an die Bischofsheimer Straße - vorgesehen. Die Hauptausrichtung erfolgt dabei zur Bischofsheimer Straße. Hier sind auch die Einzelhandels- und Gemeinbedarfsflächen angeordnet. Der Knotenpunkt KP-4 „Bischofsheimer Straße / Auf dem Hainspiel“ wird um die Plangebietsanbin- dung ergänzt und zu einem Kreisverkehrsplatz ausgebaut. Die künftigen Neuverkehre wurden für die Kernthemen ‚Wohnen‘, ‚Gemeinbedarf‘ und ‚Einzelhandel‘ zunächst einzeln ermittelt und anschließend zusammengefasst mit einer entsprechenden zeitlichen und räumlichen Verteilung auf das örtliche Verkehrsnetz verteilt. Berücksichtigt wurden zudem die potenziellen Verlagerungseffekte durch die entstehende innerörtliche Netzergänzung. Die resultierenden Prognose-Belastungen mit Horizont 2030 stellen die Bemessungsgrundlagen dar (Abb. Anlage 7).

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Die durchschnittlichen täglichen Belastungen sind dabei von Bedeutung für die Betrachtung der Ver- kehrsemissionen, die Belastungen in den Spitzenstunden morgens und abends für die Dimensionie- rung und Leistungsfähigkeit des Verkehrsnetzes (Strecken und Knotenpunkte). Die in der vorliegenden Verkehrsuntersuchung durchgeführten Betrachtungen und Nachweise haben ergeben, dass die künftigen Verkehrsbelastungen auch über das bestehende Verkehrsnetz mit dem derzeitigen Ausbau der Knotenpunkte in „ausreichender“ Weise aufgenommen und abgewickelt werden können (QSV = D). Von nennenswerten bzw. überproportionalen Rückstaulängen oder einer ge- genseitigen Beeinflussung der Knotenpunkte ist nicht auszugehen. Maßnahmen sind an keinem der untersuchten Knotenpunkte erforderlich. Der neu geplante Kreisverkehrsplatz wird gemäß der RASt 06 ausgebaut und wird zu allen Tageszei- ten eine „sehr gute“ Verkehrsqualität aufweisen (QSV = A). Die Verkehre können auch in Zukunft zü- gig ohne größere Wartezeiten und Rückstauerscheinungen abgewickelt werden. Abschließend wurden in der vorliegenden Verkehrsuntersuchung die Belange bzw. die Möglichkeiten im Bereich ‚Öffentlicher Personennahverkehr‘ (ÖPNV) geprüft. Drei Buslinien tangieren derzeit das Plangebiet. Die Buslinien MKK24, MKK31 und MKK32 verbinden Niederdorfelden mit Schöneck, Maintal und Hanau. Aus verkehrstechnischer Sicht ist es empfehlenswert, im weiteren Verfahren zu prüfen, ob und in welcher Form eine Verlegung der Linien -ggf. einzelner Linien- in das Plangebiet möglich ist. Eine zusätzliche Haltestelle im unmittelbaren Einzugsgebiet sollte in jedem Fall vorgesehen werden.

Zusammenfassend zeigen die Untersuchungsergebnisse, dass über das vorliegende Städte- bauliche Konzept eine gesicherte verkehrliche Erschließung des Bebauungsplans „Im Bach- gange“ auch in Zukunft gewährleistet werden kann.

Hinsichtlich weitergehender Ausführungen wird auf die der vorliegenden Begründung als Anlage beige- fügte Verkehrsuntersuchung verwiesen.

6 Berücksichtigung umweltschützender Belange Mit Inkrafttreten des Gesetzes zur Anpassung des Baugesetzbuches an die EU-Richtlinien (EAG Bau, BGBl. I S.1359) am 20. Juli 2004 ist die Notwendigkeit zur Aufnahme eines Umweltberichtes in die Be- gründung zum Bebauungsplan eingeführt worden (§ 2a BauGB). Darin sollen die im Rahmen der Um- weltprüfung ermittelten Belange des Umweltschutzes systematisch zusammengetragen und bewertet werden. Im Zuge der verbindlichen Bauleitplanung wird daher ein Umweltbericht erarbeitet, dessen Inhalt entsprechend der Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB aufbereitet wird. Nach § 2a BauGB ist der Um- weltbericht Teil der Begründung zum Bebauungsplan und unterliegt damit den gleichen Verfahrensschrit- ten wie die Begründung an sich (u.a. Öffentlichkeitsbeteiligung und Beteiligung der Träger öffentlicher Be- lange). Die Ergebnisse des Umweltberichts und die eingegangenen Anregungen und Hinweise sind in der abschließenden bauleitplanerischen Abwägung entsprechend zu berücksichtigen. Um Doppelungen und damit eine unnötige Belastung des Verfahrens zu vermeiden, wurden die für die Abarbeitung der Eingriffsregelung notwendigen zusätzlichen Inhalte, die als Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB gleichberechtigt in die bauleitplanerische Ab- wägung einzustellen sind, in den Umweltbericht integriert.

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Der Umweltbericht mit integriertem landschaftspflegerischem Planungsbeitrag sowie ein Artenschutz- rechtlicher Fachbeitrag liegen der Begründung als Anlagen bei; auf die dortigen Ausführungen wird entsprechend verwiesen.

Kurzzusammenfassung Artenschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen Durch das Vorhaben werden Ackerflächen überplant, die derzeit noch Lebensraum unter anderem der Feldlerche und des Feldhamsters sind. Beide Arten unterliegen den artenschutzrechtlichen Bestimmun- gen des § 44 BNatSchG. Der Verlust ihrer Fortpflanzungs- und Ruhestätten muss deshalb in sinnvoller und wirksamer Weise ausgeglichen werden. Die dafür vorgesehenen Maßnahmen müssen bereits vor Durchführung des Eingriffs wirksam sein. Um diesen Anforderungen zu genügen, wurden in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde ge- meindeeigene Flächen südlich des Plangebiets im Umfang von rd. 4,67 ha ausgesucht, deren Lage in der Feldflur es ermöglicht, kurzfristig neue Habitate für Feldlerche und Hamster zu schaffen, deren Ansprü- che an den Lebensraum sehr ähnlich sind. Im Falle der Feldhamster ist darüber hinaus auch eine Um- siedlung der direkt betroffenen Tiere auf die neu anzulegenden Flächen geplant. Das Monitoring der um- gesetzten Maßnahmen wird durch die Gemeinde Niederdorfelden unter Einbeziehung der Unteren Natur- schutzbehörde des Main-Kinzig-Kreises (Amt 70) durchgeführt. Hauptgrund für die starken Bestandsrückgänge der beiden Arten in unserer Agrarlandschaft ist die heutige Intensität der Ackernutzung. Als wesentliche Faktoren gelten dabei die Nahrungsknappheit als Folge des Einsatzes von Herbiziden (Lerche) und geringer Ernterückstände (Hamster) und der extrem dichte Wuchs moderner Getreidesorten, der das Aufkommen von Wildkräutern und die Belassung offener Bo- denflächen für die Brut der Feldlerchen nahezu ausschließt. Entsprechend müssen Verbesserungsmaß- nahmen darauf abzielen, die Vegetationsstruktur und die mikroklimatischen Bedingungen auf den Aus- gleichsflächen wieder den Zuständen anzupassen, die bis vor wenigen Jahrzehnten normal waren und den heute gefährdeten Arten das Leben auf dem Acker ermöglichten. Vorgesehen ist deshalb, auf den Ausgleichsflächen Blühstreifen in unterschiedlicher Zusammensetzung anzulegen und diese mit Brachestadien, Leguminosen (Luzerne, Klee) aber auch mit dem extensiven An- bau traditioneller Getreidesorten abzuwechseln. Dies kann sowohl in Form einer Art Dreifelderwirtschaft erfolgen als auch durch eine kleinteilige Streuung entsprechender Flächen in der Gemarkung. Beides wird durch den Bebauungsplan alternativ ermöglicht, sodass flexibel auf die jeweilige Flächenverfügbar- keit reagiert werden kann.

7 Immissionsschutz Im Rahmen der Abwägung sind auch die Belange des Immissionsschutzes entsprechend zu würdigen. Nach den Vorgaben des § 50 Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) sind bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auch sonstige schutzbedürftige Gebiete soweit wie möglich vermieden werden. Mit der geplanten Zuordnung der Gebietstypen zueinander bzw. der Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes im Kontext der im näheren Umfeld vorhandenen Wohnnutzungen kann dem genannten Trennungsgrundsatz des § 50 BImSchG grundsätzlich entsprochen werden.

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Zur Klärung der immissionsschutzrechtlichen Rahmenbedingungen und Anforderungen wurde seitens der GSA Ziegelmeyer, Limburg ergänzend zum vorliegenden Bebauungsplan ein Schalltechnisches Progno- segutachten erstellt, dessen Ergebnisse die Gutachter wie folgt zusammenfassen10:

[..] Das zurzeit aufliegende städtebauliche Entwicklungskonzept, Variante 3.4 [PlanES, Stand Mai 2016], sieht die Ausweisung von Wohngebäuden, Verwaltungsgebäuden sowie lnfrastruktureinrichtungen (Marktgebäude) vor. Das Plangebiet kommt nördlich der Landesstraße L 3008 und westlich der Bischofsheimer Straße zum Liegen. Nördlich wird das Plangebiet durch die Eisenbahnlinie Bad Vilbel- Stockheim (Niddertalbahn) begrenzt. Randlagig befinden sich westlich Gewerbegebietsflächen sowie die Sporteinrichtungen der TSG Niederdorfelden. Im Folgenden wurde geprüft, inwieweit gegenüber den Geräuschimmissionseinträgen des Straßen- und Schienenverkehrs Schallschutzmaßnahmen im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplanes vorgesehen werden müssen. Darüber hinaus wurde ge- prüft, inwieweit „Konfliktsituationen" mit bestehenden gewerblichen Nutzungen/Sporteinrichtungen durch die Entwicklung von Wohnbauflächen entstehen können. Die schalltechnischen Berechnungen zeigen, dass die Straßenverkehrsgeräusche in Höhe der zur L 3008 nächstgelegenen parallel zur Straße geführten Wohnbauflächen das Plangebiet oberhalb der Empfehlungen der DIN 18005 für Allgemeine Wohngebiete - tags 55 dB(A) - belasten. Die Immissi- onsgrenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung - 59 dB(A) - zur Tageszeit werden überschritten. Erst im „Kernbereich" des Plangebietes sind Straßenverkehrsgeräusche < 55 dB(A) aus dem Bereich der L 3008/Bischofsheimer Straße zu prognostizieren. Zur Nachtzeit kommen für die zur Straße nächstgelegenen Gebäude unter Freifeldbedingungen - d.h. die erste vorgesehene Baureihe ist in ihrer Abschirmung für das Plangebiet nicht berücksichtigt - oberhalb des Schalltechnischen Orientierungswertes von 45 dB(A) bzw. des Immissionsgrenzwertes der Verkehrslärmschutzverordnung - 49 dB(A) - zum Liegen. Aufgrund der zu prognostizierenden Überschreitung sowohl der Planungsempfehlungen der DIN 18005 als auch der Immissionsgrenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung sind Schallschutzmaß- nahmen - aktive Schallschutzmaßnahmen - zwischen Wohnbebauung und L 3008 vorzusehen. Für verbleibende, nicht weiter zu mindernde Geräuschimmissionen bestehen Anforderungen an den passiven Schallschutz der geplanten Gebäude – insbesondere für wohngenutzte Räume in den Oberge- schossen der vorgesehenen Wohnbebauung. Hier werden die Anforderungen an den Lärmpegelbereich III und IV erreicht. Für wohngenutzte Räume betragen dann die Anforderungen an die Umfassungsbauteile schutzbedürftiger Räume (Fas-

saden und Fensteranlagen) erf.R'w > 35 bzw. 40 dB.

Die aus dem nördlichen Bereich in das Plangebiet einwirkenden Schienenverkehrsgeräusche erreichen in Höhe der dort vorgesehenen nächstgelegenen Bebauung tags - 60 dB(A), nachts - 55 dB(A).

10 Bebauungsplan „Im Bachgange“, Gemeinde Niederdorfelden: Schalltechnische Untersuchungen zur Aufstellung des Bebauungsplanes, Geräuschbelastung des Plangebiets durch Straßen- und Schienenverkehr, Geräuschimmissionen aus gewerblichen Anlagen, Geräuschimmissionen aus Sporteinrichtungen – Aktive/Passive Schallschutzmaßnahmen, GSA Ziegelmeyer GmbH, P 16053 vom 11.01.2017

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Die Planungsempfehlungen der DIN 18005 für Verkehrsgeräusche tags 55/59 dB(A) nachts 45/49 dB(A) werden eingehalten.

Schalleinträge aus dem Bereich der östlich zum Planungsgebiet gelegenen Verkaufsmärkte (Logo-Ge- tränkemarkt/KiK-Markt, Sparkassenfiliale/Bäckerei) führen in Höhe der benachbart gelegenen Gebäude (Mischgebiet/Marktgebäude) zu keinen Überschreitungen der hier geltenden Immissionsrichtwerte der TA Lärm Mischgebiete tags 60 dB(A), Gewerbegebiete/SO tags 65 dB(A).

Gegenüber den Geräuschentwicklungen aus dem innerhalb des Bebauungsplanes vorgesehenen Ein- kaufszentrum (EKZ) kann die Einhaltung des in der Nachbarschaft anzuwendenden Richtwertes für Mischgebiete grundsätzlich erreicht werden. Ggf. werden hierzu ergänzende Schallschutzmaßnahmen bei der Marktentwicklung auf der Betriebsfläche des Marktes erforderlich. Die Planungen für die an die Sondergebietsfläche westlich angrenzenden WA-Flächen sind so vorzunehmen, dass hier die Einhal- tung und Unterschreitung des Richtwertes für Allgemeine Wohngebiete - tags 55 dB(A) - aus den Be- triebsabläufen/ TGA-Anlagen des Marktes erreicht werden kann. Ist die vorgesehene „Seniorenwohnanlage" im Sinne einer „Pflegeeinrichtung" einzustufen, können sich strengere Anforderungen für die hiervon betroffenen Räumlichkeiten ergeben. Die TA Lärm sieht - gebietsunabhängig - als Anforderung für den Tageszeitraum einen Richtwert von 45 dB(A) für „Pfle- geeinrichtungen" vor.

Aus der westlich zum Plangebiet gelegenen Gewerbegebietsfläche „Berger Straße" sind hingegen keine Geräuschimmissionen im Plangebiet zu prognostizieren, die zu Richtwertüberschreitungen füh- ren. Die sich entwickelnden Wohnbauflächen stellen dabei eine „heranrückende Wohnbebauung" an diese Gewerbegebietsfläche dar. Zukünftig sind dann in diesem Bereich die Richtwerte der TA Lärm tags 55 dB(A) I nachts 40 dB(A)

für die Beurteilung anzuwenden.

Aus der Nutzung der Sportanlage (Fußballspiel) sind keine Geräuschimmissionen für das Plangebiet zu prognostizieren, die zur Richtwertüberschreitungen nach der Sportanlagenlärmschutzverordnung führen. Ebenso sind keine Geräuschimmissionen aus dem hier gelegenen - mit geschlossenen Schießständen ausgebildeten - Schützenhaus zu prognostizieren. Im Rahmen der durchgeführten Ortstermine wurden keine derartigen Geräuschimmissionen festgestellt.

Die Schallschutzeinrichtung im Verlauf der L 3008 muss eine Mindestbauhöhe von h >= 5 m über Ge- lände erreichen. Im westlichen Bereich (Tieflage des Plangebietes zur Straße) treten jedoch vermin- derte Abschirmwirkungen für die nächstgelegenen Wohnbauflächen bei dieser Bauhöhe auf, sodass die Schallschutzanlage in diesem Bereich auf h >= 7,5/8 m zu erhöhen ist. Entsprechende Konkreti- sierungen können im Zuge der weiteren Planung vorgenommen werden.

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Zur Reduzierung der Schalleinträge aus dem Schienenverkehr im nördlichen Bereich des Plangebie- tes wird eine Schallschutzwand mit einer Höhe von h = 3,5 m für die hier nächstgelegenen Bauflächen empfohlen. Je nach Möglichkeiten, diese Schallschutzanlage in diesem Bereich anzuordnen, kann nochmals eine „Überrechnung" der Bauhöhen der Schallschutzwand unter Berücksichtigung der topo- grafischen Gegebenheiten zwischen Gleisanlage/Aufstellungsbereich der Schallschutzwand und ge- planter Wohnbaufläche vorgenommen werden.

Für das Plangebiet verbleiben Anforderungen an den passiven Schallschutz - insbesondere in den zur L 3008 hin orientierten Bauflächen. Hier wird in Erdgeschossen der Lärmpegelbereich III, in Oberge- schossen [>= 2. OG/DG] auch die Anforderungen an den Lärmpegelbereich IV erreicht. Die erforderlichen passiven Schallschutzmaßnahmen sind dann bei der Errichtung der Gebäude zu berücksichti- gen.

Hinsichtlich weitergehender Ausführungen wird auf die der vorliegenden Begründung als Anlage beige- fügte Schalltechnische Untersuchung und deren Ergänzungen verwiesen.

Die Empfehlungen des Gutachtens haben bis auf die Anlage der Schallschutzwand im Norden des Plan- gebiets als Festsetzungen Eingang in den Bebauungsplan gefunden. Für diesen Bereich wird nach entsprechenden Alternativen gesucht, zudem die Lage der Bahnstrecke im Norden es grundsätzlich ermög- licht, durch eine Festsetzung der Grundrissgestaltung - z.B. dahingehend, dass im Norden keine schutz- würdigen Räume abgeordnet werden dürfen – den Anforderungen an den Schallschutz Rechnung zu tragen. In Rahmen der ergänzenden Stellungnahme P 16053-A vom 11.03.2017 wird für den Planfall „Ge- räuschbelastungen aus dem Schienenverkehr ohne Schallschutzanlage“ Folgendes ausgeführt:

Auf der Grundlage der Emissionsansätze (Streckenbelegungsdaten und Zugzusammensetzungen) ge- mäß Kapitel 5.2 der Stellungnahme P 16053 (zur Tageszeit 46 Zug-Vorbeifahrten, zur Nachtzeit 6 Zug- Vorbeifahrten) wurden die Schalleinträge nach dem Berechnungsverfahren der Schall03 für das Plan- gebiet berechnet. Die Berechnungsergebnisse sind [im Gutachten] kartographisch dargestellt. Danach können in Höhe der zur Gleisanlage nächstgelegenen Baureihen des Plangebietes die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 – tags 55 dB(A)/nachts 45 dB(A) – nicht eingehalten werden. Für die exponiert zur Eisenbahnlinie nächstgelegenen Bauflächen wird der Grenzwert der Ver- kehrslärmschutzverordnung – tags 59 dB(A)/nachts 49 dB(A) – erreicht und überschritten.

Hieraus ergeben sich folgende Abforderungen an den passiven Schallschutz nach DIN 4109: Für die verbleibenden Geräuschimmissionsbelastungen des Plangebietes sind die Anforderungen an den passiven Schallschutz bei der Herstellung der Gebäude durch Ausweisung der Lärmpegelbereiche nach DIN 4109 zu ermitteln. Die Anforderungen der DIN 4109 stellen dabei die „öffentlich-rechtlichen“ Mindestanforderungen dar. Die nach DIN 4109 zu berechnenden „Lärmpegelbereiche“ zur Festsetzung der Anforderungen von passiven Schallschutzmaßnahmen [Schalldämmwerte für die Gebäudehülle (Wandflächen und Fassa- den, bei Dachausbauten mit Wohnnutzung auch an die Dachflächen)] sind nachfolgend dargestellt. Die Festlegungen der „Mindestanforderungen“ orientieren sich dabei an der Geräuschbelastung der Tageszeit im Plangebiet. Darüber hinaus bestehen Planungsanforderungen nach der aktualisierten Fas- sung der DIN 4109–1[2016], wonach auch die Untersuchungsergebnisse des „Nachtzeitraumes“ [22:00

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Uhr – 06:00 Uhr] beurteilungsrelevant werden, wenn die Pegeldifferenz im Beurteilungspegel zwischen Tageszeit und Nachtzeit < 10 dB(A) beträgt. Für diesen erweiterten Betrachtungsfall ist das Berechnungsergebnis in der Anlage [zum Gutachten] dargestellt. Nach Entfallen der baulichen Schallschutzmaßnahmen in Höhe der Gleisanlage wird in diesem Bereich eine Einstufung in den Lärmpegelbereich III, punktuell auch LPB IV erreicht. Die Anwendung der Lärmpegelbereiche nach dem Berechnungsverfahren der DIN 4109 [2016] wird dabei nur für „dem Nachtschlaf dienende“ Räume [Schlafzimmer/Kinderzimmer] erforderlich. Für alle weiteren „schutzbedürftigen“ Räume im Sinne der DIN 4109 können die Einstufungen in die Lärmpe- gelbereiche nach den Berechnungen für die „Tageszeit“ herangezogen werden.

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Die Schalltechnische Untersuchung (GSA Ziegelmeyer GmbH, P 16053 vom 11.01.2017 sowie P 16053- A vom 11.03.2017) wurde entsprechend des tatsächlichen Planungsfortschritts zum Bebauungsplan-Ent- wurf hin fortgeschrieben. In der Stellungnahme P 16053-B-1 vom 30.09.2017 gelangt der Gutachter zu folgendem Ergebnis:

Durch das Planungsbüro Ingenieurgesellschaft Müller mbH, 61137 Schöneck, wird im Zuge der Stra- ßenbauplanung die Schallschutzanlage im Verlauf der L 3008 lage- und höhenmäßig geplant. Auf der Grundlage des Planungsentwurfs vom 16.08.2017 gemäß der [nachfolgenden] Lageplandarstellung in Verbindung mit den hierzu gefertigten Querprofilen „Schallschutzwall L 3008", sollen für die nunmehr festgelegten Bauhöhen der Schallschutzanlage nochmals die Auswirkungen für das Planungsgebiet rechnerisch geprüft werden. Die Untersuchungsergebnisse dienen der weiteren Entscheidung/Festle- gung der Ausbildung der Schallschutzanlage.

Den schalltechnischen Berechnungen für die Plansituation 16.08.2017 sind vergleichend die Berech- nungsergebnisse der konzeptmäßig festgelegten Bauhöhen der Stellungnahme P 16053 vom Januar 2017 gegenübergestellt. Der Vergleich für die Bezugshöhe EG/1. OG zeigt, dass die nunmehr vorgenommene Detailplanung eine bessere Abschirmung im Bereich des „Rampenanstiegs" der L 3008 auf das Überführungsbauwerk ergibt. In Höhe der hier gelegenen Baufenster kann die Einhaltung und Un- terschreitung der Planungsempfehlungen der DIN 18005 für Allgemeine Wohngebiete – tags 55 dB(A) - für diese Bezugshöhe prognostiziert werden. Die in Höhe der zur Straße nächstgelegenen Baufens- ter werden < des Immissionsgrenzwertes der Verkehrslärmschutzverordnung für Allgemeine Wohnge- biete - 59 dB(A) - belastet. Die Konkretisierung des Konzeptentwurfs führt somit in Teilabschnitten zu einer Verbesserung der Schallschutzwirkung der konzipierten Schallschutzmaßnahme im Verlauf der L 3008. Auch für die Berechnungen der Schalleinträge für das 2. OG/DG zeigen sich durch die bessere An- passung der Höhe der Schallschutzwand an die Gradiente der L 3008 im westlichen Bereich des Plangebiets Reduzierungen der Geräuschbelastung gegenüber den Konzeptberechnungen Januar 2017. Für das Bauleitplanverfahren werden die Lärmpegelbereiche unter Berücksichtigung der „Zusammen- führung" mit weiteren, in das Plangebiet einwirkenden Emittenten [Schienenverkehr, Gewerbe, Sport- anlagen] unter Berücksichtigung des Planstandes 16.08.2017 für die Schallschutzmaßnahme im Ver- lauf der L 3008 berechnet. Die Untersuchungsergebnisse hierzu sind in den nachfolgenden Plandar- stellungen für die Tages- und Nachtzeit dargestellt. Für die verwendeten Eingangsgrößen für Ge- werbe und Sportanlagen sowie zum Schienenverkehr wird auf die schalltechnische Stellungnahme P 16053, 11. Januar 2017, verwiesen. Abänderungen in den Eingangsgrößen für die schalltechnischen Berechnungen wurden gegenüber dem dort dokumentierten Planstand nicht vorgenommen.

In die Planung werden die Lärmpegelbereiche für die Tages- und für die Nachtzeit ohne Berücksichtigung einer Schallschutzwand im nördlichen Bereich zur Schiene eingestellt. Es wird der schlechteste Fall, die LPB Darstellung für die Fassaden im 2. OB/DG zugrunde gelegt, allerdings mit der Planung der Schall- schutzmaßnahme entlang der Straße L 3008 vom 16.08.2017, die ebenfalls Eingang in den Bebauungs- planentwurf gefunden hat.

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Plankarten:

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BEWERTUNG DER UNTERSUCHUNGSERGEBNISSE Die schalltechnischen Berechnungen zeigen, dass die aktuelle Planung zur Schallschutzanlage im Verlauf der L 3008 den Vorgaben des Bebauungsplans mit den dort ausgewiesenen „Konzeptbauhö- hen" von h = 5 m bis h = 7,5 m ansteigend in ihrer schalltechnischen Wirkung entspricht. Im Bereich des ansteigenden Straßenabschnittes führt die Konkretisierung der Bauhöhen mit Bezug auf die Gra- diente der Straße zu einer Verbesserung im Nahbereich der dort gelegenen Baufenster. Die Anforde- rungen an den passiven Schallschutz verbessern sich dahingehend, dass der Lärmpegelbereich IV in Höhe der zur L 3008 parallel ausgerichteten Baufenster nicht mehr durchgängig erreicht wird. In Höhe der Gleisanlage werden bei Verzicht einer dort zu errichtenden Schallschutzanlage punktuell die An- forderungen an den Lärmpegelbereich IV zur Nachtzeit [Schlafräume, Kinderzimmer] erreicht.

Die Darstellungen der Lärmpegelbereiche wurden in die Festsetzungen des Bebauungsplan-Entwurfs aufgenommen. Die entsprechenden Untersuchungen sind in den schalltechnischen Berichten P 16053 vom 11.01.2017 und P 16053-A vom 11.03.2017 sowie P 16053-B-1 vom 30.09.2017 der GSA Ziegel- meyer GmbH, 65549 Limburg enthalten.

8 Klimaschutz Seit der BauGB-Novelle 2004 wurde die „Verantwortung für den allgemeinen Klimaschutz“ gesondert als Ziel der Bauleitplanung im Baugesetz aufgeführt. Gemeinden wurde grundsätzlich die Möglichkeit einge- räumt, mit dem Abschluss von städtebaulichen Verträgen auch die Umsetzung von energiepolitischen und energiewirtschaftlichen Vorstellungen sicherzustellen. Nach der Neufassung von § 1 Abs. 5 BauGB sollen die Bauleitpläne nunmehr „Klimaschutz und Klimaanpassung insbesondere auch in der Stadtent- wicklung“ fördern. Das Baugesetzbuch (BauGB) wurde unter dem Aspekt des Klimaschutzes und des Einsatzes erneuerbarer Energien, der Energieeffizienz und der Energieeinsparung geändert und ergänzt. Beachtlich ist hierbei die vorgenommene Ergänzung der Grundsätze der Bauleitplanung (§ 1 Abs. 5 Satz 2 und § 1a Abs. 5 BauGB), die Erweiterungen zum Inhalt der Bauleitpläne (§§ 5 und 9 BauGB) und städ- tebaulicher Verträge (§ 11 Abs. 1 BauGB) sowie die Sonderregelungen zur sparsamen und effizienten Nutzung von Energie (§ 248 BauGB).

Erneuerbare Energien und Energieeinsparung Über die im Baugesetzbuch eröffneten Möglichkeiten (s.o.) kann auf die speziellen energiefachrechtli- chen Regelungen mit ihren Verpflichtungen zur Errichtung und Nutzung bestimmter erneuerbarer Ener- gien verwiesen werden, die bei der Bauplanung und Bauausführung zu beachten und einzuhalten sind. Nach § 3 Abs. 1 des Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetzes (kurz: EEWärmeG) werden die Eigentümer von Gebäuden, die neu errichtet werden, etwa dazu verpflichtet, den Wärmeenergiebedarf des Gebäudes durch die anteilige Nutzung von erneuerbaren Energien zu decken. Im Zuge der regelmäßig novellierten Energieeinsparverordnung (EnEV) ist zudem sicherzustellen, dass bei der Errichtung und wesentlichen Änderung von Gebäuden ein bestimmter Standard an Maßnahmen zur Begrenzung des Energiever- brauchs von Gebäuden einzuhalten ist.

Der Bauherr bzw. sein Architekt haben bereits gegenwärtig folgende Anforderungen zu berücksichtigen:

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Bei der Planung von Neubauten ist grundsätzlich die jeweils aktuelle Energieeinsparverordnung (EnEV) zu berücksichtigen und einzuhalten, ein Nachweis ist im Baugenehmigungsverfahren der Bau- aufsicht vorzulegen. Nach Abschluss des Bauvorhabens ist durch einen Fachplaner die korrekte Aus- führung zu bestätigen. Ergänzend bzw. grundlegend dazu ist das Erneuerbare Energien Wärme Ge- setz (kurz EEWärmeG), das u.a. festschreibt, in welchem Maß für den jeweiligen Bautypus der Ein- satz Erneuerbarer Energien (wie Photovoltaik, Solarthermie, etc.) nachzuweisen ist. Diese beiden vom Gesetzgeber zur Energieeinsparung aufgestellten Gesetze werden derzeit überarbeitet, geplant ist ihre Verschmelzung in ein Regelwerk. Dabei wird abermals, nach bereits erfolgten Verschärfungen der gesetzlichen Vorgaben in den Jahren 2002 (Ablösung der Wärmeschutzverordnung), 2004, 2007, 2009, 2014 und zuletzt 2016, eine Reduzierung des Energiebedarfs und der Wärmeverluste einflie- ßen. Ziel der Bundesregierung ist es, bis zum Jahr 2050 einen „klimaneutralen“ Gebäudebestand in Deutschland zu erreichen. Somit sind auch für die Zukunft immer weitere Verschärfungen in den gesetzlichen Vorgaben zur Energieeinsparung und Steigerung der Effizienz zu erwarten. Abschließend lässt sich somit sagen, dass Festschreibungen zur Nutzung erneuerbarer Energien oder auch zur Energieeffizienz im Bebauungsplan bereits in naher Zukunft durch die Gesetzgebung bereits überholt wären. Die bestehende Gesetzgebung trifft dazu ausreichende Vorgaben.

Insofern wird es für zulässig erachtet, hinsichtlich der Nutzung von erneuerbaren Energien sowie der Energieeinsparung keine weitergehenden Vorgaben in den Bebauungsplan aufzunehmen, sondern viel- mehr auf die bestehenden und zudem stetig fortentwickelten gesetzlichen Regelungen in ihrer jeweils gültigen Fassung zu verweisen.

9 Baugrund und Boden sowie Altablagerungen Seitens der Dr.-Ing. Ittershagen & Co. - Ingenieurgesellschaft für Geotechnik mbH wurde ein Geo- und Abfalltechnischer Bericht11 für den Bereich des Bebauungsplans „Im Bachgange“ erstellt. Dabei waren die im Grundrissbereich der geplanten Erschließungsmaßnahmen anstehenden Baugrund- und Grundwasser- verhältnisse zu erkunden und im Hinblick auf deren Planung und Herstellung aus geotechnischer Sicht zu bewerten. Darüber hinaus wurde beauftragt, die potentiell anfallenden Aushubmassen im Hinblick auf deren Wiederverwertung bzw. Entsorgung orientierend abfalltechnisch zu untersuchen und einzustufen.

Die Gutachter beschreiben die durchgeführten Untersuchungen wie folgt: Zur Erkundung der Baugrund- und Grundwasserverhältnisse im Bereich des geplanten Neubaugebietes wurden im Auftrag der ITC Ingenieure GmbH insgesamt 46 Kleinrammbohrung (RKS 1 bis RKS 46) mit einer Bohrtiefe von bis zu 8 m unter GOK durchgeführt. Die Bohransatzpunkte wurden nach Durchfüh- rung der Baugrunderkundung nach Lage auf das örtliche System sowie nach Höhe auf das übergebene Festpunktnetz des AGs eingemessen.

11 Geo- und abfalltechnischer Bericht, Erschließungsmaßnahmen Neubaugebiet „Im Bachgange“, ITC Ingenieure GmbH, Riedstadt, Nr. 10090.1, Stand 20.12.2016

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Die Lage der Bohransatzpunkte ist dem Lageplan zu entnehmen (s.u.)

Zur bodenmechanischen sowie bautechnischen Klassifikation der erkundeten Böden wurden im Auf- trag der ITC Ingenieure GmbH die nachfolgend ausgeführten Laborversuche durchgeführt: − Bestimmung des natürlichen Wassergehaltes nach DIN 18121 − Bestimmung der Fließ- und Ausrollgrenze nach DIN 18122 Das detaillierte Ergebnis der bodenmechanischen Laborversuche (Versuchsprotokolle etc.) ist der An- lage 4 des Gutachtens zu entnehmen.

Zur Bewertung der Wiederverwertbarkeit bzw. zur Klärung des Entsorgungsweges der potentiell anfallenden Aushubmassen wurden aus den Kleinrammbohrungen weiterhin mehrere Einzelproben entnommen und zu repräsentativen Mischproben für die angetroffenen Schichten zusammengeführt. Die Mischproben wurden im Auftrag der ITC Ingenieure GmbH durch die Eurofins Umwelt West GmbH auf die Parameterliste des in Hessen gültigen Baumerkblattes [U4] sowie die Ergänzungsparameter der Deponieverordnung (DepV) untersucht. Für die Schwarzdeckenproben erfolgte zur Beurteilung pech-/teerhaltiger Bestandteile eine Bestim- mung der polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffe (PAK). Das detaillierte Ergebnis der abfalltechnischen Laborversuche (Analytikprotokolle etc.) ist der Anlage 5 [des Gutachtens] zu entnehmen. Eine Grundwasserprobe zur Bestimmung der Betonaggressivität (DIN 4030) konnte mit dem Erkun- dungsverfahren der Kleinrammbohrung nicht gewonnen werden, da es sich bei der Kleinrammboh- rung um ein unverrohrtes Bohrverfahren handelt und das offene Bohrloch nach dem Ziehen des Bohr- gestänges unmittelbar wieder einbrach (verfahrenstypisch).

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Für das Bauleitplanverfahren ist insbesondere relevant, dass die im Bereich des Neubaugebietes anstehenden Schluffe und Tone aufgrund ihrer geringen Wasserdurchlässigkeit nicht zur gezielten Versicke- rung von Niederschlagswasser geeignet sind. Ein durchgängiger Grundwasserhorizont im Sinne der DIN 4049 (Hydrologie) wurde im Rahmen der Baugrunderkundung bis in 8 m Tiefe unter Geländeoberkante nicht angetroffen. Aus vorliegenden Untersuchungen aus dem Umfeld ist allerdings bekannt, dass das Grundwasser in den unter den bindigen Ablagerungen (Schluff, Ton) unterlagernden tertiären Sanden und Kiesen (hier bis Endtiefe der Bohrungen nicht angetroffen) ansteht. Ferner haben die Abfalltechnischen Untersuchungen ergeben, dass die untersuchten Schwarzdeckenma- terialien nach dem Analyseergebnis durchgängig als Ausbauasphalt einzustufen sind und somit in Hes- sen keinen gefährlichen Abfall darstellen. Die abfalltechnisch untersuchten Proben Nr. 1 bis Nr. 5 sind in die Zuordnungskategorie Z 0 einzustufen und stehen damit aus abfalltechnischer Sicht einer uneinge- schränkten Wiederverwendung zur Verfügung. Im Untersuchungsbereich entlang der Bischofsheimer Straße (RKS 14, RKS 24, RKS 31) wurden Auffül- lungen bis in Tiefen zwischen 2,7 m und mindestens 4,5 m (RKS 14 wurde in dieser Tiefe aufgrund eines Bohrwiderstandes fest) angetroffen. Hierbei handelt es sich um tonige Schluffe und schluffige Tone (ver- mutlich rückverfüllte, gewachsene Böden) und stark schluffige Kiese, die gemäß DIN 18196 den Boden- gruppen [UL/UM/TL/TM] sowie [SU*] und [GU*] zuzuordnen sind. Als anthropogene Beimengungen wurden u.a. Beton, Ziegel, Glas, Folie, Asche und Schlackereste festgestellt. Ob es sich hierbei noch um die nördlich daran anschließende Altablagerung „Gänsweide“ handelt, konnte zunächst nicht abschließend geklärt werden, wurde aber vom Gutachter aufgrund des Habitus der angetroffenen Auffüllungen sowie der räumlichen Nähe vermutet.

Das Gutachten enthält zahlreiche weitere Untersuchungen und Empfehlungen zu den Themen Baugrund- und Grundwasserverhältnisse, Bodengruppen und Bodenklassen sowie Hinweise zur geplanten Bauaus- führung (Wegebau, Kanalbau, Bau der Lärmschutzwand, Rückverfüllung von Arbeitsräumen etc.), die bei der nachfolgenden Planung und Umsetzung zu berücksichtigen sind. Aussagen zum generellen Themen- bereich Boden haben zudem Eingang in den Umweltbericht zum Bebauungsplan gefunden. In einer weiteren Geotechnischen Stellungnahme12 wurde die Altablagerung „Gänsweide“ genauer abge- grenzt. Aus vorhergehenden Untersuchungen ist bekannt, dass nordöstlich an das geplante Neubauge- biet eine Altablagerung mit der Bezeichnung „Gänsweide“ anschließt, deren räumliche Ausdehnung in Richtung Süden nicht vollständig erkundet wurde. Im Zuge der weiteren Planungen war somit abschlie- ßend zu klären, ob – und wenn ja, wie weit- die Altablagerung in den Grundriss des geplanten Neubauge- bietes „Im Bachgange“ hineinreicht. Belastbare Details zur Zusammensetzung der Ablagerungsmassen konnten mit dem gewählten Bohrver- fahren der Kleinrammbohrung nicht erarbeitet werden, da der Bohrdurchmesser hier lediglich 50-80 mm beträgt und größere Gegenstände (Autowracks etc.) somit verfahrensbedingt nicht erkundet werden kön- nen. Im Wesentlichen wurden jedoch die Verhältnisse aus den bereits vorliegenden Untersuchungser- gebnissen bestätigt.13

12 Geotechnische Stellungnahme Nr. 1, Eingrenzung der Altablagerung „Gänsweide“ Neubaugebiet „Im Bachgange“, ITC Ingenieure GmbH, Riedstadt, Nr. 10090.2, Stand 12.01.2017 13 Voruntersuchung der Altablagerung in Niederdorfelden mit der Schlüssel Nr. 435022000001, Az.54/1-89/..GEO- NORM, Gießen, Oktober 1989

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Der Gutachter fasst die Ergebnisse wie folgt zusammen: Aus der Anordnung der Bohrungen sowie den Bohrergebnissen ist eine räumliche Abgrenzung der Altablagerung im Grundrissbereich des geplanten Neubaugebietes möglich. Nach den Ergebnissen zur Zusammensetzung der Ablagerungsmassen ist generell von einem inhomogenen Last-/Setzungs- verhalten sowie vorhandenen Sackungspotential (z.B. infolge Verrottung) der Massen auszugehen. Ob sich unterhalb der Bischofsheimer Straße ebenfalls Ablagerungsmassen befinden, ist derzeit noch nicht bekannt, sollte aber im Zuge der weiteren Planungen (Thema: Straßenbau) erkundet werden. Evtl. liegen hier bereits Erkenntnisse aus dortigen Erkundungen vor. Zur Erkundung der Ablagerungszusammensetzung sind Schürfe erforderlich, die insbesondere im Be- reich der geplanten Straßenzüge und Parkflächen anzuordnen wären.

Die Ergebnisse der soweit möglich erfolgten Abgrenzung der Altablagerung „Gänsweide“ wurden in den Bebauungsplan aufgenommen. In die Plankarte zum Bebauungsplan wurde eine entsprechende Signatur für Altablagerung aufgenommen. Die Flächenabgrenzung ist bei der jeweiligen Bauplanung und Ausfüh- rung zu berücksichtigen. Die überbaubaren Grundstücksflächen ragen nicht in die Signatur hinein.

Der Geo- und abfalltechnische Bericht sowie die Geotechnische Stellungnahme Nr. 1 liegen der Begrün- dung als Anlage bei; auf die dortigen Ausführungen und Empfehlungen wird entsprechend verwiesen.

In der Voruntersuchung der Altablagerung in Niederdorfelden mit der Schlüssel Nr. 435022000001 wurde die Altablagerungsfläche im südlichen Randbereich an der Bahnlinie Nidderau-Bad Vilbel auf dem Flst. Flur 11 Nr. 714 untersucht. Nach Informationen des damaligen Pächters wurde das Gelände im Zuge des Eisenbahnbaus zu Beginn des Jahrhunderts bis auf das Planum der bestehenden Bahnstrecke ausgekof- fert. Anschließend erfuhr das Gelände zunächst eine ackerbauliche Nutzung. Von 1930 bis 1971 wurde nach Angaben des Altablagerungskatasters die Fläche als Gemeindemüllplatz genutzt. Anschließend wurde das Gelände mit einem kulturfähigen Boden abgedeckt und wird seitdem als landwirtschaftliche Grünfläche genutzt.

Die Geonorm GmbH gelangt 1989 zu folgendem Ergebnis: Die Altablagerung ist mit einer bis max. 5.8 m mächtigen Auffüllung bedeckt. In den Bohrungen BSl bis BS5 und BS8 dominiert der Erdaushub- und Bauschuttanteil, während in den Bohrungen BS6, BS7 und BS9 stärker hausmüllartige Einlagerungen festgestellt wurden. In der hier erbohrten grau- braunen bis schwarzbraunen Auffüllungsschicht war ein deutlich moderiger Geruch wahrnehmbar, der auf intensive bakterielle Abbauvorgänge von organischem Material in dem Auffüllungsmaterial schlie- ßen lässt. Im Bereich der Altablagerung ist generell ein Grundwasserabstrom nach Norden bzw. Nord- westen, zur Nidder hin, zu erwarten. Der Grundwasserflurabstand ist in einer Tiefe von etwa 8 bis 10 m u. GOK zu erwarten.

Im November 2015 wurde von der Geonorm GmbH mit der Projekt Nr. 201510484a3 die Altablagerung Gänsweide (Flur 11, Flurstücke Nr. 713 und 714) weitergehend untersucht. Nach den vorangegangenen Recherchen wurde die Fläche (Flurstück 714) von 1930 bis 1971 als Gemeindemüllplatz genutzt. Abgela- gert wurden Haus- und Sperrmüll, Bauschutt und Erdaushub. Als Ergebnis der Orientierenden Untersu- chung der Altablagerung im Jahre 1991 wurde festgestellt, dass von der Altablagerung keine Gefährdun- gen über den Boden-, Bodenluft- und Grundwasserpfad ausgehen.

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Durch die aktuellen Untersuchungen soll der Befund überprüft werden. Im Hinblick auf die Erschließung eines neuen Siedlungsgebietes soll neben der Bewertung des Gefährdungspotentials auch eine Ein- schätzung zur Bebaubarkeit des Areals gegeben werden.

Die Gutachter fasen das Ergebnis wie folgt zusammen: Das Untersuchungsareal liegt nach dem Bearbeitungsstand des Hessischen Landesamtes für Umwelt und Geologie (HLUG) außerhalb von amtlich ausgewiesenen Trinkwasser-, Landschafts- oder Natur- schutzgebieten.

Bodenaufbau Unter ca. 0,5 m Bodenauffüllung wurden bis ca. 6 m Tiefe Auffüllungen durchbohrt, die aus Erdaushub und Bauschutt sowie aus hausmülltypischen Einlagerungen bestehen. Stellenweise werden dunkel- graue Verfärbungen und fauliger Geruch beobachtet. Hinweise auf wassergefährdende Stoffe wurden bei den Bohrarbeiten nicht festgestellt. Unter dem Ablagerungskörper werden von 6 bis 7 m Tiefe natürliche Lösssedimente erschlossen. Nach den Ergebnissen der Voruntersuchung ist ab ca. 8 m Tiefe mit einem zumindest lokal ausgebildeten Grundwasserleiter in sandigen Schichten zu rechnen.

Umwelttechnische Bewertung Die Untersuchungen der Auffüllung und des Bodens ergaben keine Anhaltspunkte auf relevante Ver- unreinigungen. Die Prüfwerte der BBodSchV sowie die Beurteilungswerte des HLUG-Handbuches Alt- lasten werden eingehalten. Die anhand der Bodenluftuntersuchungen ermittelten Kohlendioxid- und Methangehalte sind bei der aktuellen Nutzung als unproblematisch anzusehen. Bei einer Bebauung der Ablagerungsfläche kann es unter den versiegelten Bereichen zu Gasanreicherungen kommen, die unter Umständen auch in die Gebäudekeller eindringen können. Deshalb sind bei der Bebauung der Fläche Gasdrainagen vorzusehen.

Abfalltechnische Bewertung Das durch die Mischprobe MP Auffüllung charakterisierte Auffüllungsmaterial ist in die LAGA-Zuord- nungsklasse Z 1.2 einzustufen. Nach den geltenden Regeln kann das Material vor Ort wieder eingebaut werden. Es ist aber davon auszugehen, dass der überwiegende Anteil als Erdaushubmaterial und / oder „gemischte Siedlungs- abfälle“ extern zu verwerten ist. Dabei sind die LAGA-Einbauklassen und die Anforderungen der an- nehmenden Stelle zu beachten. Bei einer externen Entsorgung der Aushubmassen auf einer Deponie sind Kosten von ca. 100,00 - 150,00 EURO je Tonne zu veranschlagen.

Geotechnische Bewertung Auf der Altablagerungsfläche wurde exemplarisch eine Rammsondierung zur Ermittlung der Lage- rungsdichte ausgeführt. Das Schlagzahldiagramm zeigt, dass nur eine geringe Lagerungsdichte bzw. lockere Lagerung der Auffüllung vorliegt. Zur Vermeidung von Gebäudeschäden infolge ungleichmäßi- ger Setzungen sind Tiefgründungen vorzusehen, die bis unter den Auffüllungskörper reichen müssen.

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10 Wasserwirtschaft und Grundwasserschutz Die folgenden Ausführungen geben entsprechend dem Planungsstand Aufschluss über die Berücksichti- gung wasserwirtschaftlicher Belange im Rahmen des Bauleitplanverfahrens. Die Gliederung orientiert sich an der Arbeitshilfe zur Berücksichtigung von wasserwirtschaftlichen Belangen in der Bauleitplanung (Juli 2014).

10.1 Überschwemmungsgebiet / Überschwemmungsgefährdete Gebiete Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt weder in einem Überschwemmungsgebiet noch in einem überschwemmungsgefährdeten Gebiet.

10.2 Wasserversorgung / Grundwasserschutz Das Wasser- (und Gas-) Versorgungsnetz wird gegenwärtig durch die Kreiswerke Main-Kinzig sowie die Main-Kinzig Netzdienste GmbH bearbeitet. Die Anbindungen an den Bestand der Wasserleitung sind hierbei im Bereich des Baugebietes „Im Hainspiel“ sowie im Kreuzungsbereich „Berger Straße“ / „Saal- burgstraße“ vorgesehen. Vom Baugebiet „Im Hainspiel“ bis ins Baugebiet erfolgt hierbei die Verlegung der Versorgungsleitungen über die „Bischofsheimer Straße“ im Vorgriff auf die Tiefbauarbeiten zur Er- schließung des Baugebietes durch die Kreiswerke Main-Kinzig. Voraussichtlich werden sowohl bei der Gas- als auch bei der Wasserleitung in der Hauptstraße Leitungen DN 150 sowie im Bereich der Ring- straßen Leitungen DN 100 verlegt.

Bedarfsermittlung Für die neu ausgewiesenen Baugrundstücke ergibt sich unter der Annahme von Einfamilien- (33 Stück), Doppel- (20 Stück) und Reihenhäusern (48 Stück) sowie von Geschosswohnungsbau mit insgesamt max. 366 Wohneinheiten jeweils á 3 Personen bei einem Verbrauch von 125 l/Person/Tag ein Wasserbedarf von insgesamt rd. 50.096m³/a. Hinzu kommt noch Bedarf aus den Gebieten SO, MI und den Flächen für Gemeinbedarf (Rathaus/Bürgerhaus), der sich zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abschließend bestimmen lässt.

Deckungsnachweis Es wird zum gegenwärtigen Planstand angenommen, dass die Grundversorgung des Löschwasser- und Trinkwasserbedarfs für das Baugebiet von der Gemeinde gedeckt werden kann. Weitere, höhere Anfor- derungen können durch die Kreiswerke bestätigt werden.

Die Abteilung Brandschutz des Main-Kinzig-Kreises empfiehlt, folgende Hinweise zum Thema Löschwas- serversorgung Grundschutz in den Bebauungsplan aufzunehmen: Die Löschwasserversorgung für den Grundschutz ist gemäß der „Ersten Wassersicherstellungsverord- nung" vom 31.03.1970, sowie nach dem DVGW-Arbeitsblatt W 405 zu gewährleisten. Anhand der Auf- stellung des Bebauungsplanes "Im Bachgange" wurden die Richtwerte für den Löschwasserbedarf für den Grundschutz folgendermaßen beurteilt:  Sondergebiet, Rathaus, Mischgebiet Geschossflächenzahl1,2  Allgemeines Wohngebiet, Geschossflächenzahl 0, 8 und 1, 2, Maximal 3 Vollgeschosse Gefahr der Brandausbreitung => klein, Löschwasserbedarf: 96 m³/Stunde für die Dauer von mind. 2 Stunden

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Die geforderte Löschwassermenge muss aus Hydranten zu entnehmen sein. Die Hydranten dürfen einen Abstand von jeder Gebäudemitte aus gesehen und im Straßenverlauf untereinander von maximal 120 m besitzen. Die Einhaltung des Grundschutzes der Löschwasserversorgung ist zu belegen. (Stel- lungnahme MKK vom 11.05.2017)

Technische Anlagen Es wird zum gegenwärtigen Planstand angenommen, dass die vorhandenen technischen Anlagen zur Trinkwasserversorgung ausreichend sind.

Schutz des Grundwassers Gemäß § 5 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) sind nachteilige Veränderungen der Gewässereigenschaften zu vermeiden. Das Grundwasser darf demnach durch die im Rahmen der Bauleitplanung geplante Maß- nahme qualitativ und quantitativ nicht beeinträchtigt werden. Zum gegenwärtigen Planstand gibt es keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Umsetzung des Bebauungsplans das Grundwasser beeinträchtigt.

Die Abteilung Grundwasserschutz/Wasserversorgung des Regierungspräsidiums Darmstadt weist darauf hin, dass die Bauleitplanung keine ggf. erforderlichen eigenen wasserrechtlichen Zulassungen, z.B. für bauzeitliche Grundwasserhaltungen oder für mögliche Barrierewirkungen von Gebäuden im Grundwasser ersetzt. (Stellungnahme RP vom 11.05.2017)

Lage des Vorhabens im Wasserschutzgebiet / Heilquellenschutzgebiet Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt weder innerhalb eines ausgewiesenen Trink- wasserschutzgebietes noch innerhalb eines Heilquellenschutzgebiets.

Verminderung der Grundwasserneubildung Von Bedeutung im Hinblick auf die langfristige Trinkwassersicherung ist die mit der Versiegelung infolge der geplanten Bebauung einhergehende Reduzierung der Grundwasserneubildungsrate. Jede Inanspruchnahme von Bodenfläche für eine bauliche Nutzung begründet einen Eingriff in die natürli- chen Bodenfunktionen, da insbesondere die Speicherfähigkeit sowie Filter- und Pufferfunktionen beein- trächtigt werden können. Der Bebauungsplan enthält daher Festsetzungen, die dazu beitragen, die Versiegelung von zu befestigenden Flächen zu minimieren, insbesondere durch die Vorschrift zur wasserdurchlässigen Befestigung von Gehwegen, Garagenzufahrten, Hofflächen sowie von Pkw-Stellplätzen.

Weiterführend kann auf die einschlägigen Bestimmungen der Hessischen Bauordnung (HBO), z.B. den im Folgenden zitierten § 8 Abs. 1 HBO verwiesen werden: Die nicht überbauten Flächen der bebauten Grundstücke sind 1. wasserdurchlässig zu belassen oder herzustellen und 2. zu begrünen oder zu bepflanzen, soweit sie nicht für eine andere zulässige Verwendung benötigt werden. Satz 1 findet keine Anwendung, soweit Bebauungspläne oder andere Satzungen Festsetzungen zu den nicht überbauten Flächen treffen.

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Versickerung von Niederschlagswasser Die Versickerung von Niederschlag ist im Rahmen der Bauleitplanung zu prüfen. Die im Bereich des Neu- baugebietes anstehenden Schluffe und Tone sind aufgrund ihrer geringen Wasserdurchlässigkeit nicht zur gezielten Versickerung von Niederschlagswasser geeignet. Der versickerungstechnisch relevante Bereich für die Durchlässigkeit von Boden liegt zwischen k = 1×10-3 m/s und k = 1×10 -6 m/s. Für die hier anstehenden Böden ist von folgenden Werten auszugehen:  Schluff, leicht-/mittelplastisch k = 1×10-7 m/s  Ton, leichtplastisch k = 1×10-8 m/s  Ton, mittelplastisch k = 1×10-9 m/s Hinsichtlich der hydrologischen Eigenschaften (Wasseraufnahmekapazität) ist von Boden der Bodenarten Tt, Tl, Tu2-Tu4, Ts2, Lt2-Lt3 und Lts/Ltu auszugehen. (vgl. Bodengutachten Kapitel 14 Versickerung)

Vermeidung von Vernässungs- und Setzrissschäden Zur Vermeidung von Setzrissschäden bzw. Vernässungsschäden sind im Rahmen der Bauleitplanung grundsätzlich die minimalen und maximalen Grundwasserflurabstände zu berücksichtigen. Ein durchgän- giger Grundwasserhorizont im Sinne der DIN 4049 (Hydrologie) wurde im Rahmen der Baugrunderkun- dung bis in 8 m Tiefe unter Geländeoberkante nicht angetroffen.

Lage im Einflussbereich eines Grundwasserbewirtschaftungsplans Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt nicht im Einflussbereich eines Grundwasser- bewirtschaftungsplanes.

Bemessungsgrundwasserstände Ein durchgängiger Grundwasserhorizont im Sinne der DIN 4049 (Hydrologie) wurde im Rahmen der Bau- grunderkundung bis in 8 m Tiefe unter Geländeoberkante nicht angetroffen. Aus vorliegenden Untersu- chungen aus dem Umfeld ist allerdings bekannt, dass das Grundwasser in den unter den bindigen Abla- gerungen (Schluff, Ton) unterlagernden tertiären Sanden und Kiesen (hier bis Endtiefe der Bohrungen nicht angetroffen) ansteht. Da die geplanten Erschließungsmaßnahmen jedoch nicht bis in diese Tiefe reichen, spielen die Grundwasserverhältnisse für die hier vorliegenden Aufgabenstellungen keine relevante Rolle. Aufgrund der allgemeinen Hanglage des Baufeldes sowie der angetroffenen Schichtung kann es jedoch zu einer witterungsbedingt auftretenden Stau- und/oder Schichtwasserführung in unterschiedlicher Tiefe kommen. Eine solche Stau- und/oder Schichtwasserführung wurde auch im Rahmen der Baugrunderkundung insbesondere in den oberflächennahen, feinsandigen Horizonten der Schluffe (Löss/Lösslehm) angetroffen. (vgl. Bodengutachten, Kapitel 5.2 Grundwasserverhältnisse). Weitere Bemessungsgrundwasserstände sind der Gemeinde Niederdorfelden nicht bekannt.

Barrierewirkung von Bauwerken im Grundwasser Durch die im Rahmen der Bauleitplanung geplanten Tiefbaumaßnahmen (hier: Unterkellerung der Ge- bäude und Anlage von Tiefgaragen insbesondere im Norden im Bereich des Geschosswohnungsbaus) kann ein Aufstauen, Absenken und Umlenken von Grundwasser bewirkt werden. Ein durchgängiger Grundwasserhorizont im Sinne der DIN 4049 (Hydrologie) wurde im Rahmen der Bau- grunderkundung bis in 8 m Tiefe unter Geländeoberkante nicht angetroffen. Aus vorliegenden Untersu-

PlanES, 35392 Gießen - 01/2018 Gemeinde Niederdorfelden: Bebauungsplan „Im Bachgange“ 53 chungen aus dem Umfeld ist allerdings bekannt, dass das Grundwasser in den unter den bindigen Abla- gerungen (Schluff, Ton) unterlagernden tertiären Sanden und Kiesen (hier bis Endtiefe der Bohrungen nicht angetroffen) ansteht. Da die geplanten Erschließungsmaßnahmen jedoch nicht bis in diese Tiefe reichen, spielen die Grundwasserverhältnisse für die hier vorliegenden Aufgabenstellungen keine relevante Rolle. Aufgrund der allgemeinen Hanglage des Baufeldes sowie der angetroffenen Schichtung kann es jedoch zu einer witterungsbedingt auftretenden Stau- und/ oder Schichtwasserführung in unterschiedlicher Tiefe kommen. Eine solche Stau- und/oder Schichtwasserführung wurde auch im Rahmen der Baugrunderkundung insbesondere in den oberflächennahen, feinsandigen Horizonten der Schluffe (Löss/Lösslehm) angetroffen. (vgl. Bodengutachten, Kapitel 5.2 Grundwasserverhältnisse) Weitere Aussagen über das Ausmaß und etwaige Maßnahmen zur Vermeidung bzw. Minimierung kön- nen zum gegenwärtigen Planstand noch nicht getroffen werden. Unabhängig davon wird jedem Bauherrn empfohlen, im Vorfeld seiner Planung ein Bodengutachten erstellen zu lassen, dass auch Aussagen zum jeweiligen Grundwasserhorizont beinhaltet. Ein entsprechender Passus wird zudem in die Kaufverträge aufgenommen. Sollten für den Bau der Tiefgaragen Wasserhaltungen benötigt werden, sind diese rechtzeitig vor Baube- ginn mit dem Fachdienst Wasser- und Bodenschutz des Main-Kinzig-Kreises abzustimmen, da hierfür eine Wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich wird.

Einbringen von Stoffen in das Grundwasser Da sich die Maßnahmen und Baumaterialien auf die Verlegung von Leitungen und das Einbringen von Kellern und Tiefgaragen beschränken, wird davon ausgegangen, dass sich diese Baustoffe nicht nach- haltig auf die Grundwasserbeschaffenheit auswirken werden. Im Zuge der Baumaßnahmen werden jedoch im Zeitraum von mehreren Jahren die Deckschichten entfernt werden, was im Zusammenhang mit der Bautätigkeit das Verschmutzungsrisiko für das Grundwas- ser erhöht.

10.3 Oberflächengewässer / Gewässerrandstreifen Im Westen grenzt der Feldbach an das Plangebiet an. Dieser wird durch die geplante Anbindung an die Berger Straße gequert. Die Querung erfolgt mit einer Verrohrung DN 1600. Quellige Bereiche sind keine im Plangebiet bekannt. Um auch für den Vollzug eine weitergehende Klarheit über den einzuhaltenden Gewässerrandstreifen (10 m ab Böschungsoberkante) zu schaffen, werden die Flächen innerhalb des 10m-Streifens als Private Grünflächen bzw. als Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zum Erhalt […] festgesetzt. Bauliche Anlagen einschl. Zäune sind unzulässig. Der bestehende Weg entlang des Feldbachs wird in den Teilbereichen, in denen dieses möglich ist, außerhalb des 10-m-Streifens angeordnet.

Oberflächengewässer / Entwässerungsgräben Westlich grenzt der Feldbach an. Entwässerungsgräben befinden sich zudem im Süden parallel zur Lan- desstraße. Der Feldbach an sich ist im Gemeindegebiet als nicht hydraulisch leistungsfähig bekannt. Im Rahmen der parallel zum Bauleitplanverfahren erfolgenden Ver- und Entsorgungsplanung wird auch dieser Aspekt untersucht werden. Eine negative Auswirkung des Feldbaches auf das Plangebiet ist nicht zu erwarten. Trotzdem sind die Grundstücke gegen von außen eindringendes Oberflächenwasser entsprechend den allgemein anerkannten Regeln der Technik zu schützen. Dies gilt insbesondere für Grundstü- cke in Hanglage.

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Darstellung oberirdischer Gewässer und Entwässerungsgräben s.o.

Sicherung der Gewässer und der Gewässerrandstreifen Die Gewässerrandstreifen werden im Bebauungsplan in einer Breite von 10 m als Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zum Erhalt von Boden, Natur und Landschaft festgesetzt. Sie sind frei zu halten von baulichen Anlagen und anderen, den Hochwasserabfluss behindernder Strukturen wie z. B. Brennholzstapel oder Bäume. Umbruch, gärtnerische Nutzung oder die Pflege als Vielschnittrasen sind unzulässig. Der bestehende Weg wird in großen Teilen umgelegt, um die Randstreifen freizuhalten. Im Bereich des geplanten Überwegs indes wird an der bestehenden Wegeführung festgehalten.

Einhaltung der Bewirtschaftungsziele für Oberflächengewässer s.o.

10.4 Abwasserbeseitigung Gesicherte Erschließung Bei der Aufstellung des Bebauungsplanes wurden der sachgerechte Umgang mit Abwasser und die Be- lange des Umweltschutzes berücksichtigt (§ 1 Abs. 6 BauGB). Auf die entsprechenden Ausführungen in dieser Begründung sowie im Umweltbericht wird verwiesen. Darüber hinaus wurde parallel zum Aufstel- lungsverfahren eine Ver- und Entsorgungsplanung durchgeführt und mit den zuständigen Behörden abgestimmt, so dass davon ausgegangen werden muss, dass die hier angesprochenen Belange in ange- messener Form Berücksichtigung finden.

10.4.1 Anforderung an die Abwasserbeseitigung Eine geordnete Abwasserbeseitigung ist in der Regel dann gegeben, wenn - der Anschluss an ein zentrales Kanalisationsnetz möglich ist und das anfallende Abwasser in einer öffentlichen Kläranlage gereinigt werden kann, - die Abwasseranlagen den jeweils maßgeblichen Regeln der Technik entsprechen, - beim Einleiten des Abwassers in ein Gewässer die Menge und Schädlichkeit des Abwassers so geringgehalten wird, wie es nach dem Stand der Technik möglich ist und - in neuen Baugebieten Niederschlagswasser ortsnah versickert oder im Trennsystem abgeleitet wird. Der vorliegende Bebauungsplan berücksichtigt die vorgenannten Kriterien wie folgt:

Leistungsfähigkeit der Abwasseranlagen Die Gemeinde Schöneck hat entschieden, ihre kommunale Kläranlage – die auch von der Gemeinde Nie- derdorfelden genutzt wird - von 20.000 EW auf mindestens 32.000 EW zu erweitern und dabei die Klär- schlammbehandlung mit einer Stabilisierung zu versehen. Hierfür sind umfangreiche Untersuchungen und Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen technischer Lösungsmöglichkeiten sowie die zugehörigen Pla- nungsleistungen zu erbringen. Das Plangebiet ist bisher nicht in der Berechnung der Entlastungsanlagen nach SMUSI berücksichtigt. Das Gebiet wirkt auf zwei Bauwerke ein. Die letzte SMUSI Berechnung wurde 2006 erstellt. Die SMUSI Berechnung wird in Zusammenhang mit der Planung der Entwässerung des Baugebiets Im Bachgange neu aufgestellt. Das Büro IGM, Schöneck ist mit der erforderlichen

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SMUSI-Berechnung beauftragt und wird diese zeitnah beim Regierungspräsidium vorlegen. Die Bauge- bietserschließung erfolgt parallel zur Ertüchtigung der Kläranlage. Hinsichtlich der Erschließung des Bau- gebietes ergeben sich somit auch nach Ansicht der zuständigen Abteilungen beim Regierungspräsidium Darmstadt und der Gemeinde keine Einschränkungen.

Reduzieren der Abwassermenge Der Bebauungsplan enthält Festsetzungen, die dazu beitragen, die Versiegelung von zu befestigenden Flächen zu minimieren, insbesondere durch die Vorschrift zur extensiven Dachbegrünung in einzelnen Teilbaugebieten, durch wasserdurchlässige Befestigung von Gehwegen, Garagenzufahrten, Hofflächen sowie von Pkw-Stellplätzen.

Folgende Maßnahmen zur Kompensation des Mehrabflusses auf Basis der derzeit gültigen Vorschriften ATV/A 117 und ATV/M 153 sind geplant:  Errichtung einer privaten Rückhalteanlage der Bebauungen am westlichen Ende in Richtung „Hain- spiel“ der privaten Gebäude - V≈200 cbm.  Errichtung eines Regenrückhaltebeckens am nordwestlichen Ende der Bebauung, kurz oberhalb der Fußwegeverbindung bzw. Bahnstrecke - - V≈800 cbm. Die rechnerischen Nachweise zu dieser Kompensation können dem parallel zum Bebauungsplan erstellten Entwurf zur Entwässerungsanlage entnommen werden.

Versickerung des Niederschlagswassers Im Zusammenhang mit der Abwasserentsorgung kann auf die in § 55 Abs. 2 des Wasserhaushaltsgeset- zes (WHG) enthaltene bundesrechtliche Regelung verwiesen werden:

§ 55 Abs. 2 WHG: Grundsätze der Abwasserbeseitigung Niederschlagswasser soll ortsnah versickert, verrieselt oder direkt oder über eine Kanalisation ohne Vermi- schung mit Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen.

Das Hessische Wassergesetz (HWG) wurde zudem bereits an Inhalt und Systematik des im Jahr 2010 geänderten Wasserhaushaltsgesetzes angepasst und am 14.12.2010 vom Landtag beschlossen, sodass nach der erfolgten Anpassung des Landesrechts nachfolgend auch die maßgebliche Vorschrift des HWG aufgeführt werden soll:

§ 37 Abs. 4 Satz 1 HWG: Abwasserbeseitigung Abwasser, insbesondere Niederschlagswasser, soll von der Person, bei der es anfällt, verwertet werden, wenn wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen.

Sowohl § 55 Abs. 2 WHG als auch § 37 Abs. 4 Satz 1 HWG stellen zunächst unmittelbar geltendes Recht dar, wobei der Begriff „soll“ dahingehend verstanden wird, dass nur bei nachweislich zu erwartenden Schwierigkeiten, d.h. bei atypischen Sonderfällen, von dem Vollzug Abstand genommen werden darf.

Eine Versickerung des anfallenden Regenwassers ist nicht möglich, da in dem entsprechenden Bodengutachten KF-Werte von > 10-7 bis 10-9 attestiert werden.

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Entwässerung in Trennsystem Die grundsätzliche Entwässerungskonzeption kann nur im Trennsystem erfolgen, so dass dieses Trenn- system im Zusammenhang mit der Entwässerungsplanung bearbeitet wird. Zusätzlich zu der generellen Planung wird auch die Abflusssituation im Feldbach berücksichtigt.

Das Einzugsgebiet des „Feldbaches“, das der hydraulischen Berechnung zugrunde liegt, beträgt 3,5 Quadratkilometer. Der zulässige Bemessungsabfluss des Regenwassers aus dem geplanten Baugebiet ergibt sich aus dem vorhandenen Abfluss. Dieser beträgt 10 l/(s*ha) und soll den Berechnungen zugrunde gelegt werden. Weiterhin ist ein 5-jähriges Regenereignis der Berechnung zugrunde zu legen. Hieraus ergibt sich gemäß Berechnung des Ingenieurbüros Müller ein Gesamtrückhaltevolumen von ca. 815 m³. Hiervon sind ca. 640 m³ Rückhaltevolumen im öffentlichen Bereich zu schaffen. Das Differenzvo- lumen wird auf den Privatgrundstücken geschaffen. Im öffentlichen Bereich wird das Rückhaltevolumen voraussichtlich durch die Anordnung eines Regenrückhaltebeckens (Erdbecken) geschaffen. Hierzu soll über den geplanten Weg ein Notüberlauf vom Becken in den „Feldbach“ vorgesehen werden. Für die Ein- leitung des Regenwassers in den „Feldbach“ ist eine wasserrechtliche Genehmigung erforderlich. Hierzu sind im Antrag zur Einleitung Mengenangaben und Qualitäten zu benennen.

Im Bereich der Querung des „Feldbaches“ ist eine Verrohrung des Baches vorgesehen. Diese ist zur verkehrlichen Anbindung des Baugebietes an die „Berger Straße“ erforderlich. Aufgrund der Verrohrung des „Feldbaches“ im Ober- und Unterlauf der geplanten Verrohrung wird diese von der Genehmigungsbe- hörde als unproblematisch angesehen.

Die Gewässerunterhaltung (Durchlässe räumen, Rückschnitt von Bewuchs, Beseitigung von Abfall und Hindernissen) vom Baugebiet bis zur Einleitung in die „Nidda“ soll im Rahmen der Baugebietserschlie- ßung erfolgen.

Die Möglichkeit zur Herstellung von Retentionszisternen wurde untersucht. Im Ergebnis können aufgrund der Tiefenlage des Regenwasserkanals und der Anschlusshöhe für den Regenwasserablauf aus der Zis- terne auf den Privatgrundstücken unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nur im Bereich der Flächen 4, 5 und 6 gemäß B-Plan sinnvoll Retentionszisternen angeordnet und betrieben werden. Auf der Fläche für den Gemeinbedarf bestünde die Möglichkeit auch, da hier aber die finale Nutzung noch unklar ist wurde / wird diese Fläche bei der Ermittlung der Abflüsse ohne Retentionszisterne angesetzt.

Für die Schmutzwasserableitung gibt es drei Anschlusspunkte.

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 Anschluss „An der Gänsweide“  Anschluss an die Kanalisation „Berger Straße“  Anschluss an die Entwässerungsanlage im BG „Hainspiel“

Im Rahmen der generellen Konzeption der Entwässerung wurde eine Entscheidung für den Anschluss an die „Berger Straße“ getroffen. Begründet ist dies u.a. damit, dass der Anschluss an die bestehende Kana- lisation „An der Gänsweide“ einen erheblichen Kosten- und Verwaltungsaufwand bezüglich der erforderlichen Bahnquerung ergeben würde und dass die Variante „Berger Straße“ bautechnisch die deutlich ein- fachere Variante darstellt. Die durch die sehr geringen Höhenunterschiede der Anschlusspunkte (rd. 1,4 m) entstehenden „Mehrpumpkosten“ werden durch die erheblich günstigeren Baukosten kompensiert. Bezüglich der Betriebsweise der Pumpstation ist zu sagen, dass diese definitiv mit einer Redundanz in- klusiver Aufschaltung der Stör- und Alarmmeldungen auf ein Bereitschaftshandy realisiert wird, um zu jeder Zeit eine 100 %ige Betriebsbereitschaft des Pumpwerkes zu erhalten. Diese Art der Herstellung entspricht dem derzeitigen Stand der Technik.

Die Details werden unabhängig davon mit den zuständigen Behörden abgestimmt.

Die Einleitung von Abwasser (Niederschlagswasser) in ein Oberflächengewässer oder in das Grundwas- ser ist erlaubnispflichtig. Ein entsprechender Antrag ist der Abt. Oberflächenwasser und Renaturierung beim Regierungspräsidium Darmstadt vorzulegen (Stellungnahme vom 11.05.2015).

10.4.2 Kosten und Zeitplan Ziel der Gemeinde Niederdorfelden ist ein Beginn der Erschließungsmaßnahmen im Frühjahr 2018. Die Erschließungsarbeiten sollen ab / dürfen aufgrund naturschutzrechtlicher Maßnahmen nicht vor dem 01.06.2017 begonnen werden. Im Rahmen der Erschließung sind weiterhin archäologische Untersuchun- gen erforderlich, die parallel zur Erschließung bzw. im Vorfeld der Erschließung durchgeführt werden. Die entstehenden Kosten können zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht eindeutig beziffert werden.

10.5 Abflussregelung Vorflutverhältnisse Das anfallende Niederschlagswasser wird in den Feldbach eingeleitet. Die Abflusswassermenge des jetzigen Gebietes in den Feldbach darf gem. Abstimmung mit dem Regierungspräsidium Darmstadt, Obere Wasserbehörde, nicht erhöht werden, um die Leistungsfähigkeit nicht zu gefährden. Aus diesem Grund wird am tiefsten Punkt der Entwässerungsanlage ein Regenrückhaltebecken zur Kom- pensation des Mehrabflusses der Flächen 1-3 und der Fläche für den Gemeinbedarf errichtet. Parallel ist für die Flächen 4, 5 und 6 auf den jeweiligen Grundstücken eine Rückhalteeinrichtung für die Kompensa- tion des Mehrabflusses auf eigene Kosten zu bauen. Der spez. Abfluss beträgt nach Vorgabe der Geneh- migungsbehörde 10 l/sxha.

Dezentraler Hochwasserschutz Im Baugebiet werden alle technisch möglichen Maßnahmen (z.B. Trennsystem, Beschränkung der zuläs- sigen Versiegelung) getroffen, um zu einer Verbesserung des Hochwasserschutzes beizutragen.

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Erforderliche Hochwasserschutzmaßnahmen Weitergehende Maßnahmen zum Hochwasserschutz sind im Rahmen der hiermit vorliegenden Bauleit- planung nicht erforderlich.

Vermeidung der Versiegelung bzw. Entsiegelung von Flächen Das Offenhalten der Böden ist eine wesentliche Voraussetzung für einen wirksamen Grundwasser- und Bodenschutz. Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen, um die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß zu begrenzen (§ 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB): Festsetzung zur Verwendung von wasserdurchlässigen Belägen bei der Gestaltung von zu befestigenden Flächen (Stellplätze, Fuß- und Radwege).

11 Altablagerungen und Altlasten Im Nordosten des Plangebiets liegt die Altablagerung Gänsweide (Flur 11, Flurstücke Nr. 713 und 714), Schlüssel Nr. 435022000001. Die Altablagerung wurde von 1989 bis heute untersucht. Die Ergebnisse sind in Kapitel 9 Baugrund und Boden sowie Altablagerungen dieser Begründung dargelegt. Das Dezernat führt eine Akte mit dem Aktenzeichen IV/F 41.1-100i-0136. Die Altablagerungsfläche wurde eingegrenzt. Wegen der, über die Altablagerungsfläche hinaus, aufgefundenen Auffüllungen sind Bauanträge aus dem Planungsgebiet dem Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung IV-Arbeitsschutz und Umwelt Frankfurt, Dezernat IV/F 41.1 Grundwasser, Bodenschutz Ost vorzulegen.

12 Denkmalschutz und Archäologie Im Rahmen des Scoping-Termins am 30.03.2016 haben hessenArchäologie sowie die Untere Denkmal- schutzbehörde eine erste Einschätzung in Bezug auf die bodendenkmalpflegerischen Belange und die Prüfung des Schutzgutes Kulturgut im Rahmen der Umweltprüfung gegeben. Es ist daher damit zu rechnen, dass durch die Bebauung Kulturdenkmäler im Sinne von § 2 Abs. 2 Satz 2 und § 19 HDSchG (Bodendenkmäler) zerstört werden und die Planungen Auswirkungen auf das Schutz- gut Kulturgut haben.

Um Qualität und Quantität der archäologischen Befunde zu überprüfen, die Auswirkungen im Sinne der Umweltprüfung abschätzen zu können, und um später zu fundierten Stellungnahmen im Rahmen von bauordnungsrechtlichen oder denkmalschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren kommen zu können, ist ein archäologisches Gutachten (geophysikalische Prospektion), d. h. eine vorbereitende Untersuchung gemäß § 18 Abs. 1 HDSchG erforderlich, deren Kosten vom Planbetreiber/Verursacher zu tragen sind.

Die vorbereitende Untersuchung wurde bei Posselt & Zickgraf Prospektionen GbR zeitnah beauftragt14.

14 Archäologisch-geophysikalische Prospektion in Niederdorfelden, Main-Kinzig-Kreis, Magnetometerprospektion am 07.11. und 11.11.2016 sowie am 16.11. bis 18.11.2016, Abschlussbericht, Posselt & Zickgraf Prospektionen GbR

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In der Archäologischen Bewertung führen die Gutachter folgendes aus: Im November 2016 wurde in Niederdorfelden im Main-Kinzig-Kreis im Rahmen der Planung für das Baugebiet „Im Bachgange“ eine Gesamtfläche von 9,33 ha mittels Magnetometerprospektion untersucht. Ziel der Untersuchung war die Detektion von obertägig nicht sichtbaren archäologischen Struk- turen, die zu einer bereits bekannten steinzeitlichen bzw. einer eisenzeitlichen Fundstelle in der Um- gebung des Untersuchungsgeländes gehören könnten. Die Ergebnisse der Untersuchung (Abb. 6 und 7) sollen als Basis für eine denkmalpflegerische Beurteilung des Plangebietes dienen.

Zusammenfassend kann für die Magnetometerprospektion in Niederdorfelden festgestellt werden, dass in den Ergebnissen eine sehr große Zahl an archäologischen Befunden (Gruben) nachzuweisen ist. Ohne dass für diese Befunde ein erkennbares Verteilungsmuster benannt werden könnte, ist auf eine markante Grenze im Verteilungsbild in der westlichen Hälfte und am nordwestlichen Rand von Fläche 1 hinzuweisen. Mit einem deutlichen Abstand zum heutigen Verlauf des Feldbaches fallen die Grubenbefunde von Ost nach West plötzlich aus. Möglicherweise ist diese Grenze jedoch geländebe- dingt und geht eventuell auf Erosions- oder auf Akkumulationsprozesse im Umfeld des Bachlaufs zu- rück. Trotz der Vielzahl an archäologischen Strukturen lassen sich keine Aussagen hinsichtlich einer zeitlichen oder funktionalen Zuweisung zu den bereits bekannten Fundstellen treffen. Abschließend bleibt festzuhalten, dass für das gesamte untersuchte Gelände mit einer hohen Sied- lungsintensität und damit auch mit einem hohen archäologischen Potential gerechnet werden muss. Weitere Erkenntnisse zur zeitlichen Einordnung sowie zur strukturellen Gliederung der Befunde könn- ten über weitere archäologische Untersuchungen im Rahmen einer Ausgrabung gewonnen werden.

Denkmalschutzrechtliche Stellungnahme nach Archäologisch-Geophysikalischer Prospektion (hessenARCHÄOLOGIE, Schreiben vom 07.12.16) Die archäologisch-geophysikalische Prospektion des o. g. Baugebietes „Im Bachgange“ in Nieder- dorfelden zeigt im Ergebnis eine flächige Verteilung archäologischer Fundstellen mit auffallender Kon- zentration im Osten und Süden des beplanten Areales auf. Im Rahmen des Oberbodenabtrages in den Erschließungstrassen ist daher auf Grund der zu erwartenden archäologischen Funde und Befunde eine baubegleitende Untersuchung gemäß § 18 HDSchG durchzuführen, deren Kosten vom Verursacher / Planbetreiber zu tragen sind. Für die Freilegung und Dokumentation der Befunde ist ein ausreichendes Zeitfenster zwischen Oberbodenabtrag und Einbau der Erschließungsleitungen vorzusehen. Flächige Ausgrabungen sind anschließend in Bereichen ar- chäologischer Befundnachweise gemäß den Ergebnissen der Baubeobachtung in den Erschließungs- trassen durchzuführen. Für die Durchführung der Untersuchung ist eine archäologische Fachfirma zu beauftragen, die vor Durchführung eine Nachforschungsgenehmigung beim Landesamt für Denkmalpflege, hessenAR- CHÄOLOGIE, einzuholen hat.

Die angesprochenen Grabungen werden in Abstimmung mit hessenArchäologie parallel zum Aufstel- lungsverfahren und rechtzeitig vor Beginn des Vollzugs des Bebauungsplanes durchgeführt.

Unabhängig von den Ergebnissen der vorgenannten Untersuchung gilt: Werden bei Erdarbeiten Bau- oder Bodendenkmäler bekannt, so ist dies der hessenArchäologie oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen. Der Fund und die Fundstelle sind bis

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zum Ablauf einer Woche nach der Anzeige im unveränderten Zustand zu erhalten und in geeigneter Weise vor Gefahren für die Erhaltung des Fundes zu schützen (§ 21 HDSchG).

13 Kampfmittel Der Kampfmittelräumdienst führt in der Stellungnahme zum Scoping-Termin mit Schreiben vom 26.02. 2016 aus, dass über die im Lageplan bezeichneten Flächen aussagekräftige Luftbilder vorliegen. Eine Auswertung dieser Luftbilder hatte zunächst keinen begründeten Verdacht ergeben, dass mit dem Auffin- den von Bombenblindgängern zu rechnen sei. Da auch sonstige Erkenntnisse über eine mögliche Muniti- onsbelastung dieser Flächen nicht vorliegen, ist eine systematische Flächenabsuche nicht erforderlich. Soweit entgegen den vorliegenden Erkenntnissen im Zuge der Bauarbeiten doch ein Kampfmittel ver- dächtiger Gegenstand gefunden werden sollte, ist der Kampfmittelräumdienst unverzüglich zu verständi- gen. Im November 2016 wurde in Niederdorfelden im Main-Kinzig-Kreis im Rahmen der Planung für das Bau- gebiet „Im Bachgange“ eine Gesamtfläche von 9,33 ha mittels Magnetometerprospektion untersucht (siehe Kapitel 12). Die von Posselt und Zickgraf zur Verfügung gestellten Unterlagen wurden von der be- auftragten Firma Tauber Explosive Management GmbH Co.KG mit der Software Oasis von Geosoft® ausgewertet. Die Magnetikdaten wurden mit einem gängigen Algorithmus der Kampfmittelauswertung (UX Parameter Determination) überprüft. Es wurden für die Flächen 1 und 2 alle Anomalien mit einem Schwellenwert von 30 nT an der Oberfläche ermittelt. Zur weiteren Selektion wurde das magnetische Moment eines uns in Lage und Größe bekannten Kampfmittels (INC 30 Brandbombe in 1,5 m Tiefe auf einem Lössackerstandort) als Referenz zur Be- wertung der Anomalien eingesetzt. Das Resampling der Daten mit dem verwendeten Referenzwert ergab nach Abzug der von Auffüllungen überdeckten Bereiche der Wege 17 Anomalien, die als kampfmittelrelevant eingestuft werden.

Am 07.09.2017 wurden die ausgewerteten Anomalien durch Aufgrabung überprüft.

Ergebnis der Flächensondierung: Die angemessenen Anomalien wurden durch 5 INC 30 Brandbomben sowie Metallschrott erzeugt. Die geborgene Munition wurde gegen Beleg dem Staatlichen Kampfmittelräumdienst beim Regierungspräsi- dium Darmstadt zur endgültigen Beseitigung übergeben. Die in der Karte eingetragene Fläche „Freigabe" wird zur weiteren Bearbeitung freigegeben. Alle vom Auftragnehmer freigegebenen Flächen werden in die Datenbank KMIS-R des Staatlichen Kampfmittelräumdienstes des Landes Hessen beim Regierungs- präsidiums Darmstadt eingegeben.

14 Hinweise aus dem Verfahren und Leitungsinfrastruktur Nach Aussage des Main-Kinzig-Kreises, Abt. Wasser- und Bodenschutz, liegt das Gebiet in einem hinsichtlich der Erdwärmenutzung als ungünstig ausgewiesenen Bereich. (Stellungnahme vom 12.05.2017).

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Die Abteilung Immissionsschutz des Main-Kinzig-Kreises empfiehlt, folgende Hinweise in den Bebau- ungsplan aufzunehmen (Stellungnahme vom 12.05.2017): Aufgrund der vorgesehenen Festsetzungen zum Schallschutz (u.a. Lärmschutzwand, passive Schallschutzmaßnahmen, usw.) werden von Seiten des Immissionsschutzes keine grundsätzlichen Bedenken gegen die im Betreff genannte Bauleitplanung er- hoben.

Es wird empfohlen, folgende Aussagen in den Bebauungsplan „Im Bachgange" aufzunehmen: Lärm  Luftwärmepumpen, Klimaanlagen und vergleichbare Anlagen haben in Abhängigkeit ihrer Schall- leistung einschließlich eines Zuschlags von 6 dB(A) für Ton- und lnformationshaltigkeit (Tl-Zu- schlag) folgende Abstände zu schützenswerten Daueraufenthaltsräumen nach DIN 4109 der Nachbarwohnbebauung einzuhalten:

Hinweis: Eine Reduzierung des Abstandes kann zugelassen werden, wenn durch Sachverständigengutachten der Nachweis erbracht werden kann, dass unter Beachtung der Vorbelastung durch die lärmemittierende An- lage (z. B. Luftwärmepumpe, Klimaanlage) die Immissionsrichtwerte der TA-Lärm im Einwirkungsbereich eingehalten werden können.  Stationäre Anlagen, wie z.B. Luftwärmepumpen, dürfen keine ton- und/oder impulshaltigen oder  tieffrequente Geräusche erzeugen.

Lichtimmissionen  Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen sind aus nichtreflektierendem dunklem Material erlaubt. Diese sind baugestalterisch in die Dachfläche einzufügen. Weitere Maßnahmen zur Nut- zung regenerativer Energien sind erlaubt, soweit keine schädlichen Umwelteinwirkungen im Ein- wirkungsbereich hierdurch eintreten können.  Vor Einbau Sonnenlichtreflektionen verursachender Bauelemente und technischer Anlagen (z. B. verspiegelte Gläser, Photovoltaikanlagen) ist deren Blendwirkung auf schützenswerte Dauer- aufenthaltsflächen und -räume nach der „Richtlinie zur Messung und Beurteilung von Lichtimmis- sionen" des Länderausschusses für Immissionsschutz (LAI) vom 13.09.2012 zu überprüfen. Ergibt die Prüfung, dass schädliche Umwelteinwirkungen durch Blendung auftreten können, sind

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ausreichend dimensionierte Blenden oder andere dem Stand der Technik entsprechende Schutz- maßnahmen vorzusehen. Kann die Blendwirkung nicht vermieden werden, ist der Einbau blen- dender Bauelemente unzulässig.  Die öffentliche und private Außenbeleuchtung ist energiesparend, streulichtarm und insektenver- träglich (UV-armes Lichtspektrum) zu installieren. Die Leuchten müssen staubdicht und so ausgebildet sein, dass eine Lichtwirkung nur auf die zu beleuchtende Fläche erfolgt. Eine direkte Blickverbindung zu Lichtquellen von benachbarten schutzbedürftigen Daueraufenthaltsräumen aus ist durch geeignete Lichtpunkthöhe, Neigungswinkel der Leuchten, Reflektoren, Blenden usw. zu vermeiden.  An öffentlichen Verkehrsflächen sind Natrium-Hochdrucklampen oder LED-Leuchten zu verwenden. Dies gilt auch für die Beleuchtung privater Wege, wenn sie nach Umfang und Dauer ähnlich der öffentlichen Straßenbeleuchtung betrieben wird. Ansonsten sind in übrigen Außenbereichen (z.B. Außenbeleuchtung von Gebäuden) Kompaktleuchtstofflampen in Warmtönen einzusetzen, deren Betriebszeit durch Zeitschaltungen soweit wie möglich zu verkürzen ist.  Außenleuchten dürfen nicht direkt vor den Fenstern von schutzbedürftigen Daueraufenthaltsräu- men nach DIN 4109, stark reflektierenden Fassaden oder in Gehölzgruppen angebracht werden.  Für größere Plätze, die gleichmäßig ausgeleuchtet werden sollten, sind Scheinwerfer mit asym- metrischer Lichtverteilung zu verwenden, die oberhalb von 85° Ausstrahlungswinkel (zur Vertika- len) kein Licht abgeben.  Werbeanlagen in Form von laufenden Schriften, Blink- u. Wechselwerbung sowie sich bewe- gende Werbeanlagen (z. B. Videowände, Light-Boards) sind im Planbereich unzulässig.

Luftreinhaltung  Gerüche emittierende Anlagen (z. B. Mülltonnen, Kompostplätze, Küchendunstabzugsanlagen in privaten Haushalten, Gartengrillanlagen) sind nach dem Stand der Technik so zu errichten (z. B. Einhausung, Aufstellung entfernt schutzbedürftiger Daueraufenthaltsräume bzw. Daueraufent- haltsplätze) und zu betreiben, dass es zu keinen Gesundheitsgefährdungen oder erheblichen Be- lästigungen im Bereich schutzbedürftiger Daueraufenthaltsräume nach DIN 4109 und Dauer- aufenthaltsflächen (z. B. Balkone, Terrassen, Freisitze) kommt.

Verschiedenes  Nebenanlagen zur Haltung bzw. zur Zucht von Tieren (z.B. Hühnerställe, Volieren, Taubenhäuser, sind im Plangebiet unzulässig.

Die Abteilung Brandschutz des Main-Kinzig-Kreises empfiehlt, folgende Hinweise in den Bebauungs- plan aufzunehmen (Stellungnahme vom 12.05.2017): Gegen die Bauleitplanung zur Aufstellung des Bebauungsplanes „Im Bachgange" der Gemeinde Nieder- dorfelden bestehen in brandschutztechnischer Hinsicht keine Bedenken, wenn nachfolgende Anforderun- gen umgesetzt werden:

Öffentliche Verkehrsflächen  Die öffentlichen Verkehrsflächen sind so anzulegen, dass sie hinsichtlich der Fahrbahnbreite und der Krümmungsradien mit den Fahrzeugen der Feuerwehr jederzeit und unbehindert befahren werden können.

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Verkehrsberuhigte Bereiche  In Bezug auf die geplanten, verkehrsberuhigten Bereiche wird darauf hingewiesen, dass Hinder- nisse wie Aufpflasterungen, Blumen- und Pflanzenkübel oder der Einbau von Schwellen die Zu- fahrt für die Feuerwehr nicht behindern dürfen.

Die Abteilung Wasser- und Bodenschutz weist auf Folgendes hin (Stellungnahme vom 11.12.2017):  Grundsätzlich sind Aufschüttungen im Rahmen der Bauvorhaben durch einzelne Bauherren nicht wünschenswert. Im Sinne einer homogenen Bodenbeschaffenheit sind zentrale Auffüllungen z.B. durch die Kommune zielführender. Der Einbau von Recyclingmaterial ist nur unter technischen Bauwerken zulässig.

Die Kreiswerke Main-Kinzig führen aus, dass keine Bedenken gegen die Maßnahme bestehen und wei- sen darauf hin, dass beauftragte Tiefbauunternehmen verpflichtet sind, bei Erd- und Tiefbauarbeiten im öffentlichen Bereich vor Beginn der Arbeiten von den Versorgungsträgern Planauskünfte einzuholen. Die elektronische Postauskunft der Kreiswerke Main-Kinzig ist online über http.//www.geoportal-main-kinzig.de erhältlich. Diese Unterlagen sind auf der Baustelle vorzuhalten und die bauausführenden Mitarbei- ter entsprechend einzuweisen (Stellungnahme vom 29.11.2017)

15 Bodenordnung Ein Verfahren zur Bodenordnung i.S.d. §§ 45 ff. BauGB wird durchgeführt.

16 Kosten Die Gesamtkosten der Maßnahme werden durch die Baugebietsentwicklung finanziert.

17 Flächenwidmung im Bebauungsplan Der räumliche Geltungsbereich umfasst insgesamt rd. 10,88 ha. Hiervon entfallen auf das Allgemeine Wohngebiet rd. 5,47 ha, das Mischgebiet rd. 0,36 ha, das Sondergebiet rd. 0,74 ha und die Fläche für Gemeinbedarf rd. 0,58 ha. Für Verkehrsflächen und Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung werden rd. 1,73 ha, für die Grünflächen rd. 1,28 ha, das Regenrückhaltebecken rd. 0,26 und die (privaten) Stellplätze rd. 0,24 ha in Anspruch genommen. Die verbleibenden Flächen entfallen auf die Schallschutz- anlage.

18 Kennzeichnungen, Hinweise und nachrichtliche Übernahmen Hingewiesen wird auf:  die Stellplatzsatzung in ihrer jeweils maßgeblichen Fassung und die vorgesehenen Änderungen  die Belange des Grundwasserschutzes  die Belange des Denkmalschutzes und auf § 21 des Hessischen Denkmalschutzgesetzes (HDSchG)

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 den Umgang mit Altlasten  die Anforderungen an den Bodenaushub  den Artenschutz und  die Artenauswahl zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern

19 Verzeichnis der Gutachten Im Rahmen des Bebauungsplans wurden folgende Einzelgutachten erarbeitet:

 Umweltbericht, Ingenieurbüro für Umweltplanung (IBU), Staufenberg (Januar 2018)  Artenschutzprüfung, Ingenieurbüro für Umweltplanung (IBU), Staufenberg (Januar 2018)  „Potenzial- und Auswirkungsanalyse zur Bewertung der Ansiedlung eines Nahversorgungszent- rums am Standort Bischofsheimer Straße in Niederdorfelden“, GMA Köln, Stand 20.12.2016.  Verkehrsuntersuchung Bebauungsplan „Im Bachgange“, Gemeinde Niederdorfelden, imb Plan, November 2016  Schalltechnische Untersuchungen: Bebauungsplan „Im Bachgange“, Gemeinde Niederdorfelden: Schalltechnische Untersuchungen zur Aufstellung des Bebauungsplanes, Geräuschbelastung des Plangebiets durch Straßen- und Schienenverkehr, Geräuschimmissionen aus gewerblichen Anlagen, Geräuschimmissionen aus Sporteinrichtungen – Aktive/Passive Schallschutzmaßnah- men, GSA Ziegelmeyer GmbH, P 16053 vom 11.01.2017, P 16053-A vom 11.03.2017 und P 16053-B-1 vom 30.09.2017)  Archäologisch-geophysikalische Prospektion in Niederdorfelden, Main-Kinzig-Kreis, Magnetome- terprospektion am 07.11. und 11.11.2016 sowie am 16.11. bis 18.11.2016, Abschlussbericht, Posselt & Zickgraf Prospektionen GbR  Geo- und abfalltechnischer Bericht, Erschließungsmaßnahmen Neubaugebiet „Im Bachgange“, ITC Ingenieure GmbH, Riedstadt, Nr. 10090.1, Stand 20.12.2016  Abschlussbericht Kampfmittelräumung, Tauber Explosive Management GmbH & Co. KG (18.09.2017)

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20 Verfahrensstand Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB: 24.09.2015, Bekanntmachung: 04.04.2017 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB: 18.04.2017 – 12.05.2017, Bekannt- machung: 04.04.2017 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB: Anschreiben: 06.04.2017, Frist: 12.05.2017 Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB: 13.11.2017 – 15.12.2017, Bekanntmachung: 06.11.2017 Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB: Anschrei- ben: 06.11.2017, Frist: 15.12.2017 Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 1 BauGB: 15.02.2018

/Anlagen (vgl. Gutachten, sofern beiliegend)

aufgestellt: aufgestellt:

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