Provincie Limburg Arrondissement Hasselt Gemeente Tessenderlo Dossiernr: 08462/12
November 2011
Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
Definitieve vaststelling
Opdrachtgever:
Gemeentebestuur Tessenderlo Markt 3980 Tessenderlo
Libost-Groep nv. Ontwerp- en adviesbureau afdeling ruimtelijke planning Vestiging Hasselt Vestiging Vlaams Brabant Herckenrodesingel 101 3500 Hasselt Domeinstraat 11A 3010 Kessel-Lo tel: 011/26.08.70 fax: 011/26.08.80 tel: 016/89.34.40 - fax: 016/89.57.83 email: [email protected] email: [email protected] Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Definitieve vaststelling
Revisie Opmerking A Start- en conceptnota B Aanpassingen n.a.v. screeningsnota – discussienota C Aanpassingen n.a.v. screeningsnota – plenaire vergadering D Ontwerp voorlopige vaststelling E Definitieve vaststelling
Naam Handtekening datum
Opgemaakt L.ar./stbk Piet Bernaerts November 2011 Ruimtelijke planner:
Geverifieerd projectleider L.ar./stbk Piet Bernaerts November 2011
Vrijgegeven afdelingshoofd: L.ar./stbk Peter Govaerts November 2011
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 2/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Definitieve vaststelling
Inhoud 8.3.3 Grondwaterstromingsgevoelige gebieden ...... 53 8.3.4 Infiltratiegevoelige gebieden ...... 54 8.3.5 Hellingenkaart...... 54 TITEL I: TOELICHTINGSNOTA...... 7 8.3.6 Winterbeddingskaart ...... 54 1 Inleiding ...... 7 8.4 Conclusie...... 55 1.1 Aanleiding tot de opmaak van het uitvoeringsplan...... 7 9 Ruimtelijke Veiligheidsrapportage...... 56 1.2 Afbakening van het projectgebied met motivering ...... 7 10 Plan-MER-plicht...... 59 1.3 Geografische situering...... 9 10.1 Essentiële elementen uit de screeningsnota...... 59 2 In uitvoering van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan 10.1.1 Algemeen ...... 59 Tessenderlo...... 10 10.1.2 Samenvatting en verwerking van de adviezen...... 59 2.1 Richtinggevende bepalingen ...... 10 10.1.3 Conclusie ...... 62 2.2 Bindende bepalingen ...... 11 11 Ruimtebalans...... 64 3 Bestaande feitelijke en juridische toestand ...... 12 12 Planschade / planbaten, bestemmingswijzigingscompensatie door 3.1 Bestaande feitelijke toestand...... 12 kapitaalschade ...... 65 3.1.1 Ruimtelijke situering (brede omgeving)...... 12 12.1 Planschade / planbaten...... 65 3.1.2 Bestaande feitelijke toestand (plangebied)...... 12 12.2 Bestemmingswijzigingscompensatie door 3.1.3 Fotoreportage...... 21 kapitaalschade...... 67 3.2 Bestaande juridische toestand...... 23 12.2.1 Algemeen ...... 67 4 Relevante plannen en studies ...... 34 12.3 Tabellen en kaart ...... 68 4.1 Ruimtelijk Structuurplan Provincie Limburg (RSPL)...... 34 13 Motivering onteigeningen ...... 70 4.2 Ruimtelijke visie voor landbouw, natuur en bos...... 35 13.1 Algemeen nut...... 70 Regio Hageland...... 36 13.2 Noodzaak ...... 71 4.3 Mobiliteitsplan gemeente Tessenderlo...... 37 14 Lijst met op te heffen voorschriften binnen de grenzen van het RUP72 5 Behoefteanalyse...... 39 – STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN...... 73 6 Knelpunten en aandachtspunten...... 40 1 Algemene bepalingen ...... 73 7 Gewenste Ruimtelijke Structuur ...... 42 Artikel 1. Wijze van meten...... 73 7.1 Doelstellingen...... 42 Artikel 2. Gehanteerde begrippen ...... 73 7.2 Visie...... 42 Artikel 3. Bepalingen in verband met de bestemmingen ...... 76 7.3 Concepten...... 43 Artikel 4. Bepalingen in verband met de architectuur...... 76 7.4 Ruimtelijke conceptelementen...... 44 Artikel 5. Bepalingen in verband met intensief ruimtegebruik ...... 76 7.4.1 De open ruimte als structurerende onderlaag...... 44 Artikel 6. Bepalingen in verband met beplanting...... 76 7.4.2 Landschapskamers en KLE’s...... 45 Artikel 7. Bepalingen in verband met het waterbeleid ...... 77 7.4.3 Strokenopbouw ...... 46 2 Specifieke bepalingen voor de verschillende bestemmingszones.. 78 7.4.4 Gedifferentieerde gestuurde ontsluitingswegen...... 47 Artikel 8. Zone voor open en halfopen bebouwing...... 79 7.4.5 Afbakenen door poorten...... 48 Artikel 9. Lokale bedrijvigheid...... 82 7.5 Synthese gewenste ruimtelijke structuur...... 49 Artikel 10. Zone voor strategisch project...... 91 7.6 Inrichtingsschets...... 51 Artikel 11: Para-agrarisch gebied...... 94 8 Watertoets...... 52 Artikel 12: Zone voor openbaar nut...... 96 8.1 Decreet IWB...... 52 Artikel 13: Agrarisch gebied...... 97 8.2 Waterparagraaf ...... 52 Artikel 14: Landschapsbuffer (Overdruk)...... 102 8.3 Watertoetskaarten ...... 53 Artikel 15: Structuurondersteunende lineaire landschapselementen... 104 8.3.1 Overstromingsgevoelige gebieden ...... 53 Artikel 16: Lokale weg...... 106 8.3.2 Erosiegevoelige gebieden...... 53
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 3/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Definitieve vaststelling
Artikel 17: Verbinding voor langzaam verkeer...... 108 Artikel 18: Bosgebied...... 110
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling maart 2011 pag. 4/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Definitieve vaststelling
Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Hulst – Konijnsberg’
Gezien en voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28/03/2011.
Secretaris, Voorzitter,
Tom Thijsmans Herman Geyskens
Het college van burgemeester en schepenen bevestigt dat onderhavig plan ter inzage van het publiek op het gemeentehuis van Tessenderlo werd neergelegd Van 04/04/2011 tot 03/06/2011
Secretaris, Burgemeester,
Tom Thijsmans Fons Verwimp
Gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28/11/2011
Secretaris, Voorzitter,
Tom Thijsmans Herman Geyskens
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 5/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Definitieve vaststelling
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 6/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
TITEL I: TOELICHTINGSNOTA
1 INLEIDING
1.1 AANLEIDING TOT DE OPMAAK VAN HET UITVOERINGSPLAN
In uitvoering van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan1, heeft het gemeentebestuur van Tessenderlo beslist tot de opmaak van het Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) “Hulst - Konijnsberg”. Het betreft een partiële herziening van het bestaande BPA Hulst-Konijnsberg met een kleine uitbreiding van de perimeter.
Het project valt grotendeels binnen de perimeter van het bestaande BPA Hulst-Konijnsberg, een overgangsgebied tussen het dorp Tessenderlo en het dorp Hulst. Dit BPA geeft gedetailleerd weer welke zones bestemd worden voor openbare wegenis, zones voor bebouwing, dienstverleningsgebied, enz. Het projectgebied is een vrij complex gebied waar verschillende bestemmingen (harde en zachte) naast elkaar liggen.
Het RUP betreft een uitvoering van enkele bindende bepalingen zoals beschreven in het Ruimtelijk Structuurplan Tessenderlo: er is een open ruimteverbinding aan Hulsterweg aangeduid op gemeentelijk niveau, de gemeente stelt één of meerdere RUP’s op voor haar woningen die aangeduid werden als ‘bijzondere situatie’, een RUP wordt opgemaakt met als doel een duidelijke zonering aan te geven ifv handel, wonen, bedrijvigheid, open ruimte, … voor de zone tussen Tessenderlo en Hulst.
Binnen het gebied moeten tal van vraagstukken opgelost worden: de herinrichting van een dienstverleningsgebied naar lokaal bedrijventerrein, het waarborgen van de leefbaarheid van de woonkern van Hulst, ontwikkelingsmogelijkheden aanreiken voor een tuinaannemersbedrijf, de ruimtelijke visie rond de Hulsterweg, enz.
1.2 AFBAKENING VAN HET PROJECTGEBIED MET MOTIVERING
Het RUP Hulst-Konijnsberg betreft een partiële herziening van het bestaande BPA Hulst-Konijnsberg.
Onderstaande figuur geeft een vergelijking tussen de grenzen van het BPA Hulst-Konijnsberg met het nieuwe RUP Hulst-Konijnsberg.
1 Bron: Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Tessenderlo (GRS). Het GRS is definitief aanvaard op 24/11/08. Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 7/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
De westzijde van het RUP wordt deels In het noorden volgt de grens van het RUP gevormd door de straat Waterbroek. Waterbroek om de circulatie van de Deze vormt de toegangsweg naar de zonevreemde woningen te realiseren. De zonevreemde woningen en biedt zonevreemde woningen die vallen binnen mogelijkheden als ontsluiting naar het in het BPA, worden opgenomen om een te richten lokale bedrijventerrein. uniform juridisch kader te scheppen.
Het doortrekken van de ‘insteekweg’ met Een vierde zonevreemde woning valt buiten
bijhorende buffer wordt niet mee het BPA en het RUP. opgenomen in het RUP. Deze zone vormt momenteel de in het gemeentelijk Een woning, half gelegen in agrarisch Ruimtelijk Structuurplan aangeduide gebied, half gelegen in open ruimteverbinding. dienstverleningsgebied, wordt eveneens mee opgenomen om duidelijkheid te Om een fietsverbinding te realiseren scheppen m.b.t. de stedenbouwkundige tussen Waterbroek en Rodeheide, wordt
er een smalle strook opgenomen achter Omvorming van dienstverleningsgebied naar
de woningen aan Hulsterweg. lokaal bedrijventerrein: de huidige configuratie van de bestemmingen en de perceelsstructuur maakt het onmogelijk om De westzijde van het RUP wordt deels gevormd door de toegangsweg naar het locatie op een ruimtelijk verantwoorde manier in te vullen. kerkhof Hoogveld.
Ook de uitbreidingszone van het kerkhof De oostgrens van het projectgebied volgt wordt mee opgenomen. Deze zone zal slechts deels het bestaande BPA. worden omgezet naar agrarisch gebied. De zuidgrens van het RUP wordt deels gevormd door agrarisch gebied. Deze zone Het open ruimtegebied achter het wordt mee opgenomen omwille van de kerkhof wordt niet volledig mee uitbreiding van een tuinbedrijf. Een gedeelte opgenomen in het RUP. Het betreft blijft agrarisch gebied. agrarisch gebied.
Het woonlint voor landelijk wonen wordt Een bosbestand op een stuifwal wordt mee niet mee opgenomen. opgenomen om deze te beschermen. Het bosbestand is iets groter dan aangeduid op het grafisch plan van het BPA.
Het bestaande landbouwbedrijf in de Hofstraat wordt buiten het RUP gehouden.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 8/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
1.3 GEOGRAFISCHE SITUERING Tessenderlo ligt in de driehoek Beringen-Diest-Geel. Tessenderlo wordt in de regio zeer goed ontsloten door de E313. Parallel aan deze autosnelweg ligt het Albertkanaal. Door de aanwezigheid van deze twee vervoersinfrastructuren is deze regio zeer gegeerd door bedrijven. Er kan gesproken worden van een strategische ligging ten opzichte van de provincies Limburg, Antwerpen en Vlaams-Brabant. Tessenderlo is dan ook vooral bekend als industriële gemeente.
Het plangebied Hulst-Konijnsberg ligt in een overgangszone tussen het hoofddorp Tessenderlo en de kern van Hulst. Ten noorden van het plangebied ligt de vallei van de Grote Laak.
In het op het BPA aangeduide dienstverleningsgebied ligt het bedrijf ‘United Innovators’. Dit terrein sluit aan op de woonkern van Hulst. Aan de rand van het dienstverleningsgebied (tussen het bedrijf en de vallei van de Grote Laak) liggen enkele zonevreemde woningen in de straat Waterbroek. Drie zonevreemde woningen worden opgenomen in het RUP.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 9/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
2 2 IN UITVOERING VAN HET GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN TESSENDERLO
Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Tessenderlo is definitief aanvaard op 24/11/2008.
2.1 RICHTINGGEVENDE BEPALINGEN
Het projectgebied ligt in deelruimte Hulst en omgeving. Het ruimtelijk vergroeien van Hulst met Tessenderlo wordt vermeden. De woonkernen van Tessenderlo en Hulst worden versterkt.
In het noorden ligt de vallei van de Laak. Deze zal ruimtelijk versterkt worden. Ten noorden van de Hulsterweg wordt gekozen voor natuurontwikkeling en kleinschalige landbouw te doen omwille van de beekvallei. Ten zuiden van de Hulsterweg wordt kleinschalige landbouw voorgesteld.
Als suggestie naar de provincie wordt voorgesteld om de Fabrieksstraat door te trekken naar het op en afrittencomplex van de E313. Het bedrijventerrein gelegen tegen het centrum van Hulst is aangeduid als lokaal bedrijventerrein.
2: Bron: Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Tessenderlo is definitief aanvaard op 24/11/2008.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 10/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
2.2 BINDENDE BEPALINGEN
Bepaling 3: Er is een open ruimteverbinding aan Hulsterweg ((tussen Waterbroek en Rodeheide) aangeduid op gemeentelijk niveau.
Bepaling 9: Hulsterweg wordt aangeduid als een lokale weg type II.
Bepaling 10: De gemeente stelt één of meerdere RUP’s op voor haar woningen die aangeduid werden als ‘bijzondere situatie’. O.a. de woningen gelegen binnen het BPA waarvan de voorschriften strenger zijn dan het decreet voorschrijft.
Bepaling 14: ‘RUP Hulsterweg’ geeft aan dat een RUP wordt opgemaakt met als doel een duidelijke zonering aan te geven ifv handel, wonen, bedrijvigheid, open ruimte, … voor de zone tussen Tessenderlo en Hulst.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 11/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
3 BESTAANDE FEITELIJKE EN JURIDISCHE TOESTAND
3.1 BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND
3.1.1 Ruimtelijke situering (brede omgeving) De gemeente is gegroeid samen met de industriële bedrijvigheid die zich aan de oostelijke rand van de hoofdkern bevindt. Nieuwe industriële vestigingen hebben zich intussen ingeplant langs het Albertkanaal.
In het midden van Tessenderlo vormt de dorpskom een scharnier tussen het natuurgroen en het Hulst industrie. De kern van Tessenderlo is zeer geconcentreerd en opvallend compact. Naast het voornoemde centrum komen binnen de gemeente nog de deelkernen Hulst, Schoot, Engsbergen en Berg voor. Tessenderlo
Het projectgebied is gelegen tussen de centra van Tessenderlo en Hulst. De Hulsterweg loopt als een oost-westgerichte as doorheen het projectgebied. Het gebied gelegen langs de Hulsterweg bestaat uit landbouw, bosbestanden, woningen, bedrijven en een kerkhof.
Er loopt een fietsroute langs de Hulsterweg. De Hulsterweg vormt een lint tussen de woonkernen van Tessenderlo en Hulst. Enkele open ruimten geven echter het gevoel dat Hulst en Tessenderlo nog niet in elkaar vergroeid is tot één geheel. Achter het woonlint langs de Hulsterweg ligt een open agrarisch landschap afgewisseld met bosbestanden.
Ten zuiden van het gebied ligt het industrieterrein van Schoonhees. De verbinding tussen Schoonhees en de Hulsterweg wordt gevormd door de Fabrieksstraat en een insteekweg gelegen ten westen van het projectgebied. Een landbouwbedrijf ligt tegen de perimeter ten zuiden van het projectgebied.
3.1.2 B estaande feitelijke toestand (plangebied)
Analyse ruimtelijke structuur
Natuurlijke structuur
Ten noorden van het projectgebied ligt de vallei van de Grote Laak. Het is een coulissenlandschap bestaande uit graslanden afgewisseld met bosbestanden, houtkanten en bomenrijen. Ten zuiden van de Hulsterweg ligt agrarisch gebied. Het kerkhof heeft een groen ingetogen karakter, maar is opengewerkt aan de oostzijde, waardoor er zichten bestaan op het achterliggende agrarische gebied. Er ligt een beboste opvallende stuifzandwal.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 12/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
De stuifwal, gelegen nabij het kerkhof, is op het bestaande BPA grotendeels Kerkhof aangeduid als “te behouden bomen en/of houtkanten”. Enkel voor het bosbestand op perceelnr. 776C geldt dit niet.
Beboste stuifwal
Landbouwbedrijf Hofstraat
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 13/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
Morfologie en functies
Langs de Hulsterweg bevinden zich woningen met op gelijkvloers som een handelszone. Tegen de kern van Hulst komen constructies voor met een grotere korrelgrootte. Het bedrijf ‘United Innovators’ heeft een loods van 10m hoogte en plantenbedrijf ‘Testelmans’ heeft een serre achter de winkel en woning.
Mobiliteit
De ruimte die voorzien is voor de op- en afrit naar het bedrijventerrein is een ruimteopslorpend gegeven.
Het plangebied wordt begrensd door de Hofstraat, Rodeheide, Vijverstraat, Terploeg, Waterbroek, en de vallei van de Grote Laak ten noorden in het gebied.
De Hulsterweg doorsnijdt het projectgebied. Langs de Hulsterweg ligt open bebouwing en halfopen bebouwing. In het noorden van het projectgebied tegen Hulst centrum ligt het bedrijf ‘United Innovators’. Het bedrijf heeft een smalle toegangsweg op de Hulsterweg. Deze toegang voor vrachtwagens ligt tussen twee woningen. Het tuinbedrijf Testelmans ligt tegenover deze toegangsweg.
De aanwezigheid van het bedrijf ‘United Innovators’ leidt tot een aantal conflictsituaties tussen enkele functies door de afwezigheid van een goede en veilige toegang voor het zwaar vrachtvervoer. Ook wordt plaatselijk de draagkracht van het gebied overschreden door rustverstoring en landschappelijke devaluatie door de te grote schaal van de gebouwen. In de open ruimte achter het bedrijf staan enkele zonevreemde woningen zonder enige samenhang ingeplant. De bebouwing komt op die manier verspreid voor en lijkt van de Hulsterweg af uit te waaieren naar de open ruimte, hetgeen afbreuk doet aan de landschappelijke waarden.
Ten noorden van het projectgebied liggen ter hoogte van de Waterbroek enkele zonevreemde woningen. Deze zonevreemde woningen worden opgenomen in het RUP.
De toegang naar de begraafplaats Hoogveld vormt de westgrens van het projectgebied.
De beperkte beeldkwaliteit en de verspreiding van de activiteiten zorgen ervoor dat de bebouwing onsamenhangend is en zowel ruimtelijk als functioneel niet geïntegreerd is in het domein.
De zone achter de woningen van de Hulsterweg wordt ingenomen door landbouw (akkers of grasland). Een beboste heuvelrug (bestaande uit stuifzanden) bepaalt mee de structuur van de open ruimte in het gebied. In het noorden van het plangebied komen bosbestanden voor op de vochtige kleigronden. Kaarten bestaande feitelijke toestand: Op volgende bladzijden zijn volgende kaarten terug te vinden: Kaart 1: Topografische kaart, kaart 2: Orthofoto. Conclusie: Het plangebied biedt een weinig gestructureerd geheel van gebouwen en functies ingeplant in de open ruimte. Het versterken van de ruimtelijke samenhang, verkeersafwikkeling van het bedrijventerrein, buffering van de bedrijven, … kan zowel het functioneren verbeteren als de aantrekkingskracht verhogen.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 14/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 15/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 16/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
Fysisch systeem
Bodemkaart
Eep Het gebied bestaat voornamelijk uit zeer sterk gleyige kleibodem e n matig droge lemig zandbodem. Enkele zones bestaan uit zeer natte of matig natte licht zandleembodem.
Zeer sterk gleyige kleibodem (Eep) is weinig geschikt voor gebruik als weiden en ongeschikt voor maïs, akkerbouw en fruitbomen. pfp Matig droge lemig zandbodem (Scmc) is geschikt voor weiden, zeer geschikt voor maïs en fruitbomen en geschikt voor akkerbouw. Pdm Scmc Zeer natte licht zandleembodem (Pfp) is matig geschikt voor weiden, en ongeschikt voor maïs, fruitbomen en weinig geschikt voor akkerbouw.
Matig natte licht zandleembodem met dikke antropogene humus (Pdm(g)) is zeer geschikt voor gebruik als weide, maïs- en akkerbouw en fruitbomen.
Waterlopen
Het zuidelijke deel van het projectgebied hoort tot het Demerbekken, het noordelijke deel behoort tot het Netebekken.
De Grote Laak, Vliet achter de Ploeg, Kleinebeek bepalen de waterlopenstructuur van de omgeving van het projectgebied.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 17/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
Biologische waarderingskaart
4.
Versie: 2003 Status: Informatief kennisbestand van het Instituut voor Natuurbehoud
Het plangebied wordt gekenmerkt door een open weide- en akkerlandschap met gefragmenteerde bosbestanden. Op de kaart zijn volgende elementen binnen het projectgebied gekarteerd:
1: Biologisch zeer waardevol eiken-berkenbos. Dit is een deel van het bosbestand op de heuvelrug. 2: Biologisch waardevol soortenarm grasland met bomenrijen (populier).
Volgende biologisch waardevolle elementen komen in de nabije voor: 3: Biologisch waardevol soortenarm grasland met bomenrijen (zomereik). 4: biologisch zeer waardevol eikenberkenbos, en biologisch waardevol soortenrijk permanent grasland of populierenbos met wilgengroei.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 18/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
Landbouwtyperingskaart
De landbouwwaarde van de gronden krijgen op de landbouwtyperingskaart een lage, een matige en een hoge waardering.
Ten noorden van de Hulsterweg liggen gronden met lage waardering. Percelen ten zuiden van de Hulsterweg hebben een matige tot hoge waardering.
Ten zuiden van de Hulsterweg (in een zone met een hoge waardering) ligt een tuinbouwbedrijf.
Het RUP stelt enkele bestemmingswijzigingen voor die eigenlijk het herlokaliseren en het bundelen van bestemmingen inhoud. De zone die op het BPA aangeduid staat als uitbreidingszone voor het kerkhof (momenteel in gebruik als grasland), wordt herbestemd als landbouwgebied. Het gebied ten oosten van het kerkhof is op het BPA aangeduid als agrarisch gebied (momenteel in gebruik als grasland / maïsakker) en zal behouden blijven als agrarisch gebied. Deze zone vormt een potentiële zone voor uitbreiding voor het kerkhof, maar deze uitbreiding zal niet worden opgenomen in het RUP. De herbestemming van uitbreiding kerkhof naar agrarisch gebied zal het aanwezige landbouwbedrijf (dat op het BPA tegen de bestaande uitbreiding van het kerkhof ligt) ruimtelijk ten goede komen. Het landbouwbedrijf gelegen in de Hofstraat ligt namelijk met één loods momenteel deels in uitbreidingszone voor het kerkhof volgens het bestaande BPA. Indien de uitbreiding van het kerkhof volgens het bestaande BPA zal uitgevoerd worden, ligt het landbouwbedrijf in de toekomst gekneld tussen de woningen aan de Hofstraat en het kerkhof, wat niet gewenst is voor het agrarisch bedrijf en geen duurzaam ruimtelijk beleid betekent.
Volgens de landbouwtyperingskaart worden dan gronden met een matige waardering omgevormd van uitbreiding voor kerkhof naar agrarisch gebied. Elders worden enkele stukken van percelen die in het oorspronkelijke BPA als agrarisch gebied aangeduid staan, omgevormd tot lokaal bedrijventerrein. Het gaat om twee stukken van percelen die in eigendom zijn van de gemeente (grasland). Dezelfde oppervlakte wordt elders (op het BPA aangeduid zijn als zone voor dienstverlening, momenteel grasland) omgevormd naar agrarisch gebied. De reden tot omzetting is te komen tot een ruimtelijk efficiëntere invulling van de percelen van het lokale bedrijventerrein. Voorts houdt het RUP rekening met het bestaande tuinbouwbedrijf, gelegen in agrarisch gebied dat een hoge waardering krijgt op de landbouwtyperingskaart.
Besluit: Er is geen areaalverlies voor agrarisch gebied door bestemmingswijzigingen. Er is wel een areaaluitbreiding en er gebeuren enkele herbestemmingen. Voor een landbouwbedrijf dat grenst aan het plangebied kan dit echter ruimtelijk positief zijn, omdat deze dan niet meer grenst aan de uitbreidingszone van het kerkhof, maar aan agrarisch gebied. Door de uitbreiding van het kerkhof niet te realiseren op de locatie zoals het BPA voorstelt, wordt de bestaande open ruimte minder versnipperd, wat voor de agrarische ruimtelijke structuur in de toekomst een meerwaarde betekent.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 19/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
Landschapsatlas
Versie: 2001 Status: informatief kennisbestand van Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Afdeling Monumenten en Landschappen, Brussel.
Het gebied ten zuiden van de Hulsterweg is gelegen in de relictzone Vallei van Zwart water, Grote-, Kleine- en Middelbeek. Het RUP ligt deels in traditioneel landschap Demervallei, deels in Vallei van de Herk en de Mombeek. De Schans van Hulst is als puntrelict aangeduid. Deze ligt aan het einde van de insteekweg.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 20/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
3.1.3 Fotoreportage
7. 4. 3. 1.
5.
2. 8. 6.
2. 1.
3. 4.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 21/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
5. 2. 8.
6.
7.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 22/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
3.2 BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND
In dit hoofdstuk worden de planningscontext betreffende de relevante juridische documenten en de ruimtelijke en sectorale beleidsdocumenten voor het plangebied beschreven. Deze vormen de (al dan niet juridische) randvoorwaarden voor de ruimtelijke ontwikkeling van het plangebied.
Onderstaande tabel en kaarten geven de relevante bestaande juridische toestand weer.
Tabel 1: Bestaande juridische toestand Type In het projectgebied Gewestplan Gewestplan 19 Hasselt-Genk, K.B. 30-09-1977 (en latere wijzigingen). Het plangebied heeft volgende bestemmingen: - Woongebieden, - Woongebieden met landelijk karakter, - Ambachtelijke bedrijven en kmo’s, - zone voor handelsvestigingen, - natuurgebieden, - gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut, - agrarisch gebied, - bufferzones, - Reservatie- en erfdienstbaarheidsgebieden. Dit zijn stroken waar perken kunnen worden opgesteld aan de handelingen en werken ten einde de nodige ruimten te reserveren voor de uitvoering van werken van openbaar nut, of om deze werken te beschermen of in stand te houden. BPA BPA Hulst-Konijnsberg (02/09/1985) wijzigingsplan - bestemmingsplan Volgende bestemmingen worden beschreven in het BPA: - Artikel 7. Zone voor open bebouwing - Artikel 8. Zone met nabestemming - Artikel 9. Zone behorend bij het sociaal leven - Artikel 10. Zone voor landelijk woongebied - Artikel 11. Zone voor koeren en hovingen - Artikel 12. Voortuinstrook - Artikel 13. Gemengde voortuinstrook - Artikel 14. Zone voor openbaar nut - Artikel 15. Zone voor uitbreiding van kerkhof - Artikel 16. Dienstverleningsgebieden - Artikel 17. Bufferzone - Artikel 19. Wegenis - Artikel 18. Algemeen zone voor openbaar domein - Artikel 20. Te behouden bomen en houtkanten en bossen - Artikel 21. Agrarisch gebied - Artikel 22. Natuurgebied
Op de volgende bladzijde is een afbeelding van het BPA terug te vinden.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 23/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
Type In het projectgebied
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 24/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
Type In het projectgebied Overige BPA’s
BPA Hulst Centrum Het BPA grenst ten oosten aan het BPA Hulst-Konijnsberg. Overzicht opgemaakte BPA’s Hulst-Konijnsberg:
Herbevestigd agrarisch gebied In uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen heeft de Vlaamse administratie, in overleg met gemeenten, provincies en belangengroepen, een ruimtelijke visie opgesteld voor de regio Hageland en regio Neteland. De visie van deze studie wordt kort besproken op blz. 27. Het zuidelijk deel van het projectgebied ligt in herbevestigd agrarisch gebied. Kaart 2 (omgeving Beringen – Diest – Lummen) van regio Hageland toont het gedeelte ten zuiden van Hulsterweg als herbevestigd agrarisch gebied.
Beschermd monument Geen Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 25/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
Type In het projectgebied Beschermd landschap Geen Beschermd dorpsgezicht Geen Beschermd stadsgezicht Geen Bouwkundig erfgoed Geen Vogel- en Habitatrichtlijngebied Het gebied ligt niet in Vogel- of Habitatrichtlijngebied Gebieden van het VEN Het gebied ligt niet in VEN-gebied. Vlaamse en erkende Binnen de perimeter ligt geen erkend of Vlaams natuurreservaat. Natuurreservaten Natuur-/Landinrichtingsprojecten, Het gebied maakt geen deel uit van ruilverkavelingen, natuur- of landinrichtingsprojecten. ruilverkavelingen Verkavelingsvergunningen In het plangebied zijn geen stedenbouwkundige verkavelingen gelegen. Planologisch attest Geen Eigensdomsstructuur Een aantal percelen binnen het projectgebied zijn in eigendom van de gemeente, het O.C.M.W. of het Gemeente kerkfabriek Sint Martinus. O.C.M.W. Kerkfabriek St.- Martinus
Stedenbouwkundige vergunningen Er zijn enkele stedenbouwkundige vergunningen goedgekeurd met betrekking tot uitbreiding van enkele bedrijven: - Testelmans b.v.b.a., Hulsterweg 124, voor percelen afd. 2, sectie B nr. 750P, voor een verbouwing bestaande bloemenzaak en uitbreiding met winkel en twee appartementen (goedgekeurd op 18/06/2001); - Benelux Loraux Works, Terploeg 58, voor terrein aan Terploeg, sectie B, nr. 746y voor het regulariseren van bestaand bedrijfsgebouw, garage en duiventil. - Aanvraag door Kyara N.V., Terploeg 58, voor terrein aan Hulsterweg afd.23, sectie B, nr. 740B, 741E voor het bouwen van een opslagplaats (goedgekeurd op 21/06/2004). In deze vergunning staat de effectieve aanleg van een groenbuffer om de constructie op een degelijke manier te integreren in het landschap als voorwaarde vermeldt. Deze is echter nooit goed uitgevoerd. - Axtron Groep N.V.,Molenhuizen 25, voor terrein aan Hulsterweg afd. 2, sectie B nr. 746y voor het bouwen van een bedrijfsgebouw met kantoren (goedgekeurd 02/04/2001). Deze vergunning is niet uitgevoerd. In de vergunning staat eveneens een parking voor 32 auto’s ingetekend die bereikbaar is via de Hulsterweg (de
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 26/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
Type In het projectgebied huidige toegang voor het vrachtverkeer). - Aanvraag door Kyara N.V., Terploeg 58, voor terrein met kadastrale omschrijving afd. 2, sectie B, nr. 746E 2, voor het aanbouwen van een luifel (goedgekeurd op 27/08/2009).
Een aanvraag om een bestaande loods op Terploeg 58 te verhogen, is niet vergund.
Op de volgende bladzijden zijn bovenstaande plannen terug te vinden.
Inbreuken op de wetgeving Geen officieel vastgestelde overtredingen, geen vonnissen. De serres gekoppeld aan de winkel zijn zonder vergunning (ruimtelijke ordening en gebouwd. stedenbouw)
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 27/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
1. Testelmans: plan van verbouwing bestaande bloemenzaak en uitbreiding met 2. Benelux Loraux Works, Terploeg 58, voor het regulariseren van bestaand winkel en twee appartementen (goedgekeurd op 18/06/2001); bedrijfsgebouw, garage en duiventil.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 28/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
3. Aanvraag door Kyara N.V., Terploeg 58, voor het bouwen van een opslagplaats 4. Axtron Groep N.V., , voor terrein aan Hulsterweg voor het bouwen van een (goedgekeurd op 21/06/2004). bedrijfsgebouw met kantoren (goedgekeurd 02/04/2001). Deze vergunning is niet uitgevoerd.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 29/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
5. Aanvraag door Kyara N.V., voor het aanbouwen van een luifel (goedgekeurd op 27/08/2009).
Op de volgende bladzijden zijn volgende kaarten terug te vinden: Kaart 1: Gewestplan Kaart 2: Kadasterplan Kaart 3: Overige bepalingen (VEN-gebied, Landschapsatlas, Bestaande BPA’s)
De realisatie van de opslagplaats en de luifel van “United Innovators” bepalen vorm en breedte van de buffer rondom het lokale bedrijventerrein. Doordat de bestaande loodsen en de gerealiseerde luifelconstructie op minder dan 15 m van privétuinen liggen, en er getracht wordt om de impact op de privétuinen te minimaliseren, zal de buffer hier smaller dan 15 m voorgesteld worden. Eén van de aangrenzende woningen is de woning van de eigenaar van het bedrijf “United Innovators”.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 30/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 31/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 32/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 33/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
4 RELEVANTE PLANNEN EN STUDIES
4.1 RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN PROVINCIE LIMBURG Situering Tessenderlo (RSPL)
Opdrachtgever: Provinciebestuur Provincie Limburg Status: goedgekeurd.
Tessenderlo ligt in het netwerk Midden-Limburg, meer specifiek in het strokengebied. De beekvalleien vormen de drager van de ruimtelijke structuur waar de nederzettingsstructuur op geënt is. De dorpen vormen stroken tussen de noordoost-zuidwestgerichte beekvalleien. Voor de verdere invulling van de opeenvolgende nederzettingen blijven zij bepalend. Bijkomende functies worden gerealiseerd op de bebouwde heuvelruggen. Beekvalleien worden maximaal gevrijwaard van verdere aantasting. Tessenderlo – Hulst ligt tussen de waterlopen Grote Laak en Grote Beek / Winterbeek.
Tessenderlo is als hoofddorp aangeduid.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 34/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
4.2 RUIMTELIJKE VISIE VOOR LANDBOUW, NATUUR EN BOS
In uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen heeft de Vlaamse administratie, in overleg met gemeenten, provincies en belangengroepen, een ruimtelijke visie opgesteld voor de regio Hageland en regio Neteland. Hierin wordt aangeduid hoe de ruimtelijke ontwikkeling van open ruimte in deze regio opgevat wordt en welke acties ondernomen kunnen worden om dit te realiseren.
De ruimtelijke visievorming wordt gebaseerd op de aanwezige actuele en potentiële waarden in een bepaalde regio en is dus in de eerste plaats een kwalitatieve visie. Het projectgebied ligt in twee regio’s: regio Neteland en regio Hageland.
Regio Neteland3
Behoud en versterken van ecologische en landschappelijke waarden verweven met landbouw is hier een doelstelling. Het mozaïek van grondgebonden landbouw met kleine bos-, natuur-, en landschapselementen en de ruimtelijke samenhang met de beekvalleien wordt behouden.
De vallei van de Grote Laak stroomopwaarts N141 is één van de aandachtsgebieden voor versterking van de bosstructuur door bosuitbreiding en behoud en versterking van stapsteenbossen, hagen en houtkanten. Lokaal en in eerste instantie op voor de landbouw minder interessante gronden is een beperkte kwantitatieve versterking van bos- en natuurwaarden mogelijk.
Via stimulerende maatregelen wordt in landbouwgebieden met natuurverweving het beheer van deze kleine elementen bevorderd en wordt de landbouw zoveel mogelijk afgestemd op de aanwezige waarden.
Op een aantal plaatsen zorgen diestiaanheuvels en zandige reliëfvormen voor ecologisch waardevolle gradiënten. Dit komt o.a. voor binnen het projectgebied.
Het zuidelijk deel van het projectgebied ligt in herbevestigd agrarisch gebied. Kaart 2 (omgeving Beringen – Diest – Lummen) van regio Hageland toont het gedeelte ten zuiden van Hulsterweg als herbevestigd agrarisch gebied. Een uittreksel van dit plan is terug te vinden op blz. 22.
3 Bron: Ruimtelijke visie voor landbouw, natuur en bos regio Neteland, gewenste ruimtelijke structuur deelruimte ‘Grote Netevallei’.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 35/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
Regio Hageland4
Het zuidelijke deel van het projectgebied ligt in regio Hageland.
Landbouw is ten zuiden van de Hulsterweg de hoofdfunctie (zone zuidoost Tessenderlo, nr. 15.4). Het samenhangend landbouwgebied wordt gevrijwaard, waarbij een gedifferentieerd landbouwgebruik met aandacht voor de landschappelijke kwaliteiten mogelijk is.
Agrarische ontwikkelingen op hellingen van Diestiaanheuvels met bijzondere natuur- en landschapskwaliteiten worden afgestemd op deze kwaliteiten.
Ecologische verbindingen worden maximaal gevrijwaard van bebouwing en vertuining. Het ruimtelijk beleid vrijwaart voldoende ruimte voor het realiseren van een ecologische basiskwaliteit die de verbindende functie moet ondersteunen. De Kleinebeek ten zuiden van het projectgebied staat aangeduid als natuurverbinding (nr.23.7).
4 Bron: Ruimtelijke visie voor landbouw, natuur en bos regio Hageland, gewenste ruimtelijke structuur deelruimte ‘Demervallei-Diestiaanheuvels’ Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 36/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
zal deze weg afbuigen en het bedrijventerrein ontsluiten; een verdere ontsluiting 5 4.3 MOBILITEITSPLAN GEMEENTE TESSENDERLO van de zonevreemde woningen in open ruimte verderop zal ontmoedigd worden.” - De Hulsterweg wordt als functionele fietsroute aangeduid. Er wordt op drie domeinen gewerkt aan een duurzaam verkeersbeleid binnen de gemeente tessenderlo: de ruimtelijke structuur, de verkeersontwikkelingen per - Uitwerkingsnota, p. 90: Het openbaar vervoer van Konijnsberg wordt besproken: vervoerswijze en de ondersteunende maatregelen. Deze laatste maatregelen zijn er is een bushalte aanwezig die kan functioneren voor het te realiseren bijvoorbeeld management, campagnes, tarifering openbaar vervoer en handhaving. bedrijventerrein. Er is een halte op ongeveer 250 meter van waar het Deze geïntegreerde benadering leidt tot een duurzaam mobiliteitsbeleid omdat de industrieterrein zal worden ontwikkeld. Dit is ruim binnen de normen van de maatregelen elkaar versterken. basismobiliteit. Om het gebruik van het openbaar vervoer aantrekkelijker te maken, kan overwogen worden halte 24 op te schuiven richting Hulst zodat de halte dichter De gemeente Tessenderlo heeft in 2009 en 2010 de verkennings- en bij het nog te ontwikkelen gebied komt te liggen. De Lijn zal het voorstel om halte uitwerkingsnota van het nieuwe mobiliteitsplan uitgewerkt. Voor dit nieuwe 24 te verplaatsen onderzoeken. Ze zal ook rekening houden met de afstand naar mobiliteitsplan werd gekozen om de bestaande thema's te 'verbreden en de halte voor de bewoners langs de Hulsterweg. Ook dient bekeken te worden in verdiepen'. welke uurregeling zal worden gewerkt op Konijnsberg. Indien vooral gewerkt wordt Het parkeerbeleid, de verkeersonveiligheid, ruimtelijke ordening, openbaar vervoer in shiften, waarop een regulier OV-aanbod moeilijker kan op inspelen, lijkt een en de wegencategorisering worden in de verkennings- en uitwerkingsnota meer verplaatsing van de halte minder zinvol. uitgediept.
- Het mobiliteitsprofiel van Konijnsberg is onderzocht geworden (Uitwerkingsnota, Relevant voor het projectgebied zijn volgende punten: p. 22-24).
- Konijnsberg is gelegen langs de Hulsterweg, een lokale weg type II; Konijnsberg is een lokaal bedrijventerrein dat op korte termijn zal worden - De bedrijven van Schoonhees en Hulsterweg worden ontsloten via de insteekweg ontwikkeld. Momenteel is op de site al een transportbedrijf aanwezig. De rest van en via de Spoorwegstraat – Rodeheide. De insteekweg is verbonden met de de beschikbare ruimte zal, naar inschatting van de dienst Ruimtelijke Ordening van Industrieweg en loopt niet door tot de Hulsterweg. Via de Fabrieksstraat en de de gemeente Tessenderlo, ingevuld worden door een zestal KMO-bedrijven. Dit Stationsstraat kan het verkeer de Hulsterweg bereiken. Ook Konijnsberg zal via de zullen naar verwachting geen logistieke bedrijven zijn maar eerder kleine Hulsterweg naar de Industrieweg ontsloten worden. ambachtelijke bedrijven. Om een inschatting te maken van het aantal bijkomende - De verkenningsnota (p. 18 en 19) houdt rekening met het RUP Hulst-Konijnsberg: verkeersbewegingen dat hierdoor zal worden gegenereerd, is er gewerkt op “In Hulst bestaan plannen om een nieuw bedrijventerrein te ontwikkelen ter hoogte basis van de kengetallen gepubliceerd in twee publicaties van de CROW en op van Konijnsberg. De totale oppervlakte van het terrein bedraagt 4,9 ha. Hiervoor basis van gegevens die door Vectris werden verzameld in het kader van andere wordt momenteel een RUP opgesteld. De vooropgestelde planning voorziet dat de studies. opmaak van het RUP nog ongeveer een jaar in beslag zal nemen, waarna de gemeente snel wil overgaan tot realisatie. Over het profiel van de bedrijven die het Per bedrijf werden gemiddeld 17 aanleveringen door zware vrachtwagens en 10 terrein zullen invullen is nog geen beslissing genomen. Tegen Terploeg zit door lichte vrachtwagens geteld (toekomende vrachtwagens - per werkweek). momenteel al één vrij groot bedrijf dat op dit moment al heel wat zwaar vervoer Daarnaast vertrokken vanop het bedrijventerrein gemiddeld 8,3 zware genereert. vrachtwagens en 7,6 lichte vrachtwagens per werkweek. Samen geeft dit 512 Het eerste concept stelt dat de ontsluiting vanaf de Hulsterweg start langs de vrachtwagenbewegingen per werkweek (300 zware vrachtwagens en 212 lichte). bestaande weg Waterbroek, waarvan het profiel zal worden aangepast. Verderop Om te komen tot een aantal per spitsuur wordt het totaal gedeeld door 4 en vermenigvuldigd met 8%. Dit geeft een eindresultaat van 10 vrachtwagenbewegingen per spitsuur. 5 Bron: ‘website Gemeente Tessenderlo (www.tessenderlo.be): ”gemeente Tessenderlo, verbreden en verdiepen mobiliteitsplan, fase 1, verkenningsnota, PAC 25/08/2009, Om van werkweekintensiteiten naar dagintensiteiten te gaan, wordt gedeeld door opgemaakt door Vectris. “gemeente Tessenderlo, verbreden en verdiepen mobiliteitsplan, 4, want algemeen kan gesteld worden dat er op dinsdag en donderdag meer fase 2, uitwerkingsnota, april 2010, opgemaakt door Vectris. “Mobiliteitsplan, synthesenota’, Groep Planning, februari 2000. Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 37/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” vrachtverkeer is dan een gemiddelde weekdag. In een spitsuur (16.00 u) zal 8% van het dagelijks vrachtverkeer in de omgeving rondrijden.
Ook in de studie Mobiliteit op de weg in het Waasland wordt gebruik gemaakt van de cijfers die werden verzameld in het kader van de vorige studie. Om de netto- oppervlakte van het bedrijventerrein te berekenen wordt vermenigvuldigd met een factor 0,72. Daarnaast wordt uitgegaan van 33,9 vrachtwagens per netto ha, wat voor Konijnsberg 120 vrachtwagens per dag geeft. Verder wordt ervan uitgegaan dat de vrachtwagens ook weer wegrijden, waardoor het totaal aantal vrachtwagenbewegingen op 240 komt. 8% hiervan geeft het aantal vrachtwagenbewegingen tijdens het spitsuur, of 19 vrachtwagenbewegingen voor Konijnsberg.
- Aan Konijnsberg moet voldoende parkeercapaciteit voorzien worden voor werknemers en bezoekers, teneinde te vermijden dat langs de Hulsterweg of in de omliggende wijk zal worden geparkeerd. Hierbij dient aandacht te gaan naar voldoende kwaliteitsvolle fietsenstallingen (overdekt, nabij de ingang van het bedrijf…). Concrete informatie in verband met de invulling van het terrein zijn er nog niet. Onderstaande cijfers zijn gebaseerd op de kengetallen van de CROW. Voor arbeidsintensieve bedrijven (industrie, garagebedrijf, werkplaats…) worden parkeerkencijfers gegeven van minimaal 1,7 tot 2,2 plaatsen per 100 m² bvo. Voor arbeidsextensieve bedrijven (loods, opslag, groothandel…) gaat het om minimaal 0,6 tot maximaal 0,7 parkeerplaatsen per 100 m² bvo.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 38/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Behoefteanalyse
5 BEHOEFTEANALYSE
1. ‘Plantencentrum Testelmans’. . Core business: bloemen, bloemstukken en decoratie. . Aantal werknemers: niet gekend. . Parkingcapaciteit: ongeveer 6 parkeerplaatsen. . Terreingrootte / eigendom: 3ha. . Oppervlakte gebouwen en functie: 50.000m² opslag- en productieruimte, kantoorruimte. . Woning aan gebouw: twee appartementen en een woning aan de straatzijde Hulsterweg (boven en langs bloemenwinkel). . Extra faciliteiten: . Vraag naar uitbreiding: De uitbater had graag een uitbreiding
2. Bedrijf ‘United Innovators’. . Core business: verpakkingsproces . Aantal werknemers: niet gekend. . Parkingcapaciteit: ongeveer 30 parkeerplaatsen. . Terreingrootte / eigendom: 3ha. . Oppervlakte gebouwen en functie: 50.000m² opslag- en productieruimte, kantoorruimte. . Woning: . Extra faciliteiten: . Vraag naar uitbreiding: De uitbater heeft in 2001 een vergunningsaanvraag ingediend voor het bouwen van een bedrijfsgebouw met kantoren. Deze is goedgekeurd op 02/04/2001. In het plan was ook extra parking voorzien voor 32 wagens. De werken zijn echter niet uitgevoerd.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 39/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Knelpunten en aandachtspunten
6 KNELPUNTEN EN AANDACHTSPUNTEN
Een beperkte ruimtelijke kwaliteit: ► Geen eenheid in het gebied: enkele activiteiten fungeren als entiteit op zich en komen verspreid voor in het gebied zonder enige afstemming. Voorbeelden zijn het bedrijf United Innovators, de toegang tot dit bedrijf gelegen tussen bestaande woningen, het tuinbouwbedrijf Testelmans, de zonevreemde woningen in het open ruimtegebied, het kerkhof, … De beperkte omvang en/of de beperkte beeldkwaliteit van de activiteiten zorgen ervoor dat de verspreide bebouwing onsamenhangend lijkt en zowel ruimtelijk als functioneel niet geïntegreerd is.
► De verschillende activiteiten worden ontsloten via de Hulsterweg. De beeldkwaliteit van de Hulsterweg tussen de centra van Tessenderlo en Hulst is echter beperkt. Hulsterweg is een onaangename route voor fietsers en voetgangers. De weg vormt een hoofdroute in het fietsroutenetwerk, maar is niet aantrekkelijk ingericht.
Ter hoogte van plantencentrum Testelmans zijn er wel reeds inrichtingsmaatregelen gebeurd aan de Hulsterweg, waardoor autobestuurders beter merken dat ze het centrum van Hulst naderen en een andere verkeerssituatie tegemoet rijden (zone 50).
Nood aan een nieuw kader voor nieuwe inplantingen en bestaande entiteiten: ► In het op het BPA aangeduide dienstverleningsgebied ligt het bedrijf ‘United Innovators’. Dit terrein sluit aan op de woonkern van Hulst. Aan de rand van het dienstverleningsgebied (tussen het bedrijf en de vallei van de Grote Laak) liggen enkele zonevreemde woningen. ► Eén zonevreemde woning ligt volgens het BPA half in agrarisch gebied, half in het dienstverleningsgebied. Het RUP zal duidelijkheid scheppen op juridisch vlak. De drie andere zonevreemde woningen die vallen binnen het BPA, worden eveneens opgenomen binnen het RUP, zodat voor alle zonevreemde woningen in Waterbroek hetzelfde juridische kader geldt. Voor één zonevreemde woning geldt het van kracht zijnde gewestplan. ► Doordat de weginfrastructuur zoals voorzien in het BPA nog niet verwezenlijkt is, lijkt de uitbreiding van het bedrijf eerder ondoordacht in de open ruimte te zijn gebeurd en zijn er zowel ruimtelijke als functionele problemen ontstaan: Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 40/111 Gemeente Tessenderlo - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Knelpunten en aandachtspunten
- de verkeersafwikkeling van het vrachtvervoer gebeurt via de Hulsterweg langs een smalle doorgang tussen twee woningen, het personenverkeer van de werknemers gebeurt via Terploeg; - De toegangsweg die leidt naar het bedrijf is onvoldoende qua breedte en uitrusting. ► De inplanting van het bedrijf wordt als storend ervaren in de open ruimte, in de aangrenzende woonwijk en langs de Hulsterweg (voornamelijk door de grootschalige gebouwen). Dit heeft vooral te maken door het feit dat de gebouwen te grootschalig zijn. Volgens het van kracht zijnde BPA mogen de bedrijfsgebouwen een maximale hoogte van 10m hebben. Het ontbreken van groenbuffers rond het bedrijf zorgen voor extra contrast met de omgeving, zowel naar het nabijgelegen woongebied als de open ruimte. ► Het BPA duidt op de Hulsterweg enkele toegangen aan tot de open ruimte liggend achter de woningen. Deze toegangen zijn aangeduid als openbare wegenis. Het betreft o.a. twee toegangen tot het kerkhof, waar er maar één van gebruikt wordt. Ook de derde toegang ten zuiden van Hulsterweg lijkt geen functie te hebben. Eén van de twee toegangen wordt nog gebruikt om achterliggende (landbouw)percelen te bereiken. ► De op het BPA ingetekende toegang tot het dienstverleningsgebied is zeer ruim genomen en kan versmald worden. In de periode dat het BPA opgemaakt werd, dacht men aan het vormen van een ‘ringweg’ rond Hulst. Deze route zou een schakel vormen in deze ringweg. Intussen is men van het idee afgestapt. ► De grootte van het dienstverleningsgebied is voldoende groot en kan qua oppervlakte overgenomen worden. ► Om te voorkomen dat Tessenderlo en Hulst in elkaar vergroeien, is het voornaam om de aanwezige open ruimte te behouden. Deze noordzuid-gerichte open ruimteverbinding ligt in de zoekzone voor de insteekweg door te trekken. Als de insteekweg doorgetrokken wordt, zal deze dus rekening moeten houden met de open ruimte. ► Het plantencentrum Testelmans heeft volgens het BPA geen uitbreidingsmogelijkheden. Om het dynamisch bedrijf mogelijkheid te geven tot uitbreiding, is aanpassing van het BPA vereist.
Functies niet in overeenstemming met het bestemmingsplan: ► Enkele toegangswegen vanaf Hulsterweg tot het achterliggend gebied; ► Inrichting van het bedrijventerrein is vereist; ► Het bedrijf Testelmans ligt deels uit ‘zone behorend bij het sociale leven’. Om het uitbreidingskansen aan te bieden is het nodig om agrarisch gebied te herbestemmen naar een zone waar dit wel mogelijk is.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 41/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Gewenste ruimtelijke structuur
7 GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR
7.1 DOELSTELLINGEN
- Het verhogen van de beeld- en belevingskwaliteit door een geïntegreerde benadering gericht op het creëren van samenhang; - Het respecteren van de aanwezige natuur- en landschapswaarden; - De leesbaarheid van de open ruimte versterken; - Ruimte en rechtszekerheid bieden voor toekomstige investeringen op het bedrijventerrein; - Een toetsingskader vormen voor de huidige en toekomstige ontwikkelingen; - Het aanpassen en verduidelijken van de circulatie van vrachtvervoer, wagens, voetgangers en fietsers, met aandacht voor de verkeersveiligehied; - Een duidelijke zonering aangeven i.f.v. handel, wonen, bedrijvigheid, open ruimte, … op Hulsterweg. - Duidelijkheid en rechtszekerheid bieden voor de zonevreemde woningen gelegen binnen het RUP.
7.2 VISIE De Hulsterweg vormt een voorname toegangsweg tot Hulst. Zij vormt een ruimtelijke barrière tussen de noordelijk en zuidelijke gelegen open ruimte tussen de twee kernen van Tessenderlo en Hulst. Daarbij is de weg drager van allerhande ontwikkelingen (handel, kleine bedrijfjes). Een goede beeld- en belevingskwaliteit en leesbaarheid van de weg is essentieel. De bestaande fietsroute wordt fietsvriendelijker en aangenamer ingericht.
Enerzijds is het de barrièrewerking die beperkt moet worden en anderzijds is het vermijden van een verdere versnippering van de open ruimte met woningen, bedrijfsgebouwen en ander inplantingen. Door het nastreven van compacte bebouwing en het beperken van verdere uitbreidingen in de open ruimte worden de principes van het intensief ruimtegebruik geconcretiseerd.
Het uitvoeringsplan streeft naar het herstel en behoud van de duidelijke morfologische grens van de open ruimte en de dorpskern van Hulst. Het streven naar een compact, aaneengesloten centrumgebied van Tessenderlo en Hulst wordt vertaald in het behoud van de scherpe grens tussen de bebouwde en de niet bebouwde ruimte. De op het terrein duidelijk waarneembare grens tussen de twee kernen moet bewaard blijven. Concreet betekent dit dat een verdere uitwaaiering van het stedelijk gebied langsheen de historische Hulsterweg begrensd wordt.
Het lokale bedrijventerrein moet de nodige ontwikkelingskansen krijgen, zonder dat de draagkracht van de omgeving overschreden wordt. De leefbaarheid naar de omliggende woongebieden zijn hierbij de beperkende randvoorwaarden. Een geïntegreerde benadering van het gehele projectgebied moet leiden tot een verhoogde omgevingskwaliteit, een toegenomen belevingswaarde en een sterkere aantrekkingskracht. Het verbeteren van de interne samenhang, het verhogen van de uitwisseling tussen de verschillende activiteiten en het herbekijken van de verkeerscirculatie kunnen hiertoe bijdragen.
De toegangsweg tot het lokale bedrijventerrein moet aangelegd worden, zodat het bedrijventerrein op een gestructureerde manier nieuwe vestigingsmogelijkheden voor bedrijven kan aanbieden. Ook naar verkeersveiligheid toe is het voornaam om deze weg aan te leggen. De uitrit die nu gebuikt wordt door het bedrijf ‘United Innovators’ veroorzaakt onveilige situaties.
De oppervlakte van het bedrijventerrein blijft hetzelfde als in het bestaande BPA. Er worden echter enkele morfologische aanpassingen voorgesteld om de ruimte efficiënter te benutten.
Doordat de toegang tot het industrieterrein smaller gemaakt wordt, komt er een ruimte aan de Hulsterweg vrij voor een bedrijf. Dit bedrijf kan een speciale landmarkt vormen als ‘poort’ naar Hulst centrum en naar het lokaal bedrijventerrein.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 42/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Gewenste ruimtelijke structuur
7.3 CONCEPTEN
Gedeconcentreerde bundeling
De gedeconcentreerde bundeling is een ruimtelijk principe waarbij "bundeling" staat voor het selectief concentreren van de groei van het wonen, het werken en de andere maatschappelijke functies in kernen en "gedeconcentreerd" rekening houdt met het bestaande (gedeconcentreerde) spreidingspatroon en met de gespreid voorkomende dynamiek van de functies in de ruimte.
Binnen het projectgebied worden een aantal functies gebundeld met een duidelijke afbakening. Het concept kan vergeleken worden met de kernloze rode bloedlichaampjes en de witte bloedcellen in het menselijk lichaam. Zoals witte bloedcellen bacteriën en lichaamsvreemde elementen inkapselen, worden bepaalde activiteiten gebufferd om de leefbaarheid van de omgeving te verzekeren. Deze vormen gesloten entiteiten. Andere activiteiten blijven in interactie staan met de omgeving. Het bundelen van de functies zorgt voor zuurstof en meer open ruimte. De toepassing van dit systeem zorgt voor een ordening in de open ruimte. Armoede aan structuur zorgt voor het disfunctioneren van het projectgebied.
strokenopbouw
Door de aanwezigheid van lijnvormige structuurbepalende elementen zijn de ruimtelijke ontwikkelingen historisch strookvormig gegroeid. Hierdoor kunnen duidelijk afgebakende strookvormige zones aangeduid worden in het landschap. In de stroken moet aan gedeconcentreerde bundeling worden gedaan. Lijnvormige groenstructuren en KLE’s zorgen voor een dooradering en vormen de bindende factor. Deze historisch gegroeide gelaagde opbouw wordt onderbouwd en geaccentueerd.
Bepaalde stroken vormen reeds duidelijk afgebakende entiteiten. Andere stroken kunnen elementen bevatten die ingekapseld dienen te worden of waar een gedeconcentreerde bundeling zal moeten gebeuren.
In het volgende punt wordt dit concept vertaald in verschillende conceptelementen.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 43/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Gewenste ruimtelijke structuur
7.4 RUIMTELIJKE CONCEPTELEMENTEN
7.4.1 De open ruimte als structurerende onderlaag.
Ten noorden van het projectgebied ligt de vallei van de Grote Laak. Enkele zones in deze vallei zijn natuurgebied. Eén onbebouwde zone langs de Hulsterweg (ter hoogte van kerkhof Hoogveld) verbindt de open ruimte ten zuiden van de Hulsterweg met de vallei van de Grote Laak. Deze open ruimte corridor valt net buiten de perimeter van het RUP. De corridor zorgt ervoor dat de centra van Tessenderlo en Hulst ruimtelijk niet met elkaar vergroeien en van elkaar te onderscheiden zullen blijven. Een verdere verlinting van de Hulsterweg dient op deze plaats vermeden te worden.
Het kerkhof gaat op in zijn omgeving door het groene karakter. In de omgeving van het kerkhof ligt een bosbestand op een stuifwal.
De afbouw van de bebouwing aan Hulsterweg zorgt voor het verdichten van het bestaande lint. Doordat er aansluitend op deze bebouwing een bedrijventerrein ingeplant wordt, hebben de open percelen langs Hulsterweg binnen het projectgebied geen verbindende functie, zoals de percelen in de open ruimte corridor ten westen van het projectgebied wel hebben. De woonkernen van Hulst en Tessenderlo mogen niet in elkaar groeien door verlinting, maar de versnipperde open ruimte die er overblijft langs de Hulsterweg binnen het projectgebied zijn niet van een dergelijke grootte dat deze een open ruimte corridor kunnen verwezenlijken. De resterende open percelen zijn slechts open aan één zijde van de straat. De open ruimte corridor die echter ten westen van het RUP ligt, dient te worden gerespecteerd.
Hulst Tessenderlo Hulsterweg
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 44/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Gewenste ruimtelijke structuur
7.4.2 Landschapskamers en KLE’s
Er moet een betere gebiedsgerichte afstemming komen van de dynamiek van de activiteiten op de draagkracht van de omgeving. Dit impliceert buiten het vormen van een veilige verkeerssituatie o.a. een buffering van het bedrijventerrein naar de woongebieden en naar de open ruimte. Op die manier worden de bedrijven beter ingepast in het landschap. In het projectgebied zijn m.a.w. gesloten en open entiteiten terug te vinden. Het lokale bedrijventerrein, het plantencentrum en de cluster van zonevreemde woningen vormen gesloten entiteiten en worden ingekapseld met groen, zowel naar de bebouwing toe als naar de open ruimte. Ook qua functionering krijgen deze een aparte verkeersafwikkeling. Op deze manier worden er landschapskamers gevormd. Door het clusteren van functies worden eventuele conflicten tussen de woonfunctie en de k.m.o.-functie vermeden. De verschillende functies werken langs elkaar zonder nadelige interferenties. De landschapskamers vormen gedeconcentreerde entiteiten die in het landschap ingepast worden via het gebruik van KLE’s die doorgetrokken worden in het agrarisch gebied.
Het kerkhof, dat momenteel een zicht heeft op het binnengebied Hulsterweg – Hofstraat, kan door haar groene karakter een open entiteit blijven.
De huidige functie als tuinbouwzone in de zone tussen de Hulsterweg en Vijver wordt bevestigd door een herbestemming van het gebied.
De aanwezigheid van de kwalitatieve groene ruimte wordt gerespecteerd bij het inpassen van nieuwe infrastructuren van het lokale bedrijventerrein. Bestaande bomenrijen en houtkanten worden maximaal behouden en versterkt. De buffer rond het lokale bedrijventerrein moet minimum 15 m breed zijn als het terrein voor vestiging van ambachtelijke bedrijven functioneert. 15m is voldoende als via stedenbouwkundige voorschriften wordt bepaald dat milieubelastende bedrijven en vervuilende industrie zich niet mogen vestigen op het bedrijventerrein.
Doordat er een zonevreemde woning ligt tegen de groenbuffer (ten noorden van de bedrijvenzone) en de groenbuffers achter de bebouwing aan Hulsterweg 15 m zijn, ontstaat er een smalle zone die nog kan ingericht worden als bedrijventerrein. Om een efficiënt ruimtegebruik mogelijk te houden op het bedrijventerrein, wordt de groenbuffer aan de zijde van de open ruimte (noordzijde) beperkt tot 10 m. Het is mogelijk om deze groenbuffer op een verhoogde talud te plaatsen, zodat deze buffer visueel een maximaal effect zal hebben.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 45/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Gewenste ruimtelijke structuur
Ook de aanwezigheid van het bedrijf United Innovators bepaald mee de vorm van de buffer rond het bedrijventerrein. De vergunde gebouwen maken het niet overal mogelijk om de 15 m breedte voor de groenbuffer aan te houden. Toch zal er op het grafisch plan gestreefd worden naar een buffer van 15 m.
Volgens het BPA ligt één woning deels in dienstverleningsgebied, en deels in agrarisch gebied. Deze woning zal in het RUP volleidg in één bestemming komen te liggen, nl. agrarisch gebied. Alle zonevreemde woningen die opgenomen zijn binnen het BPA, worden mee opgenomen in het RUP om een uniform juridisch kader te verkrijgen.
7.4.3 Strokenopbouw
De natuurlijke structuur vormt de drager van de ruimtelijke structuur. De vallei van de Grote Laak vormt een grote oost-west gerichte as (zie concept nr. 1). De Hulsterweg (3.) en de Hofstraat (6.) met naastliggende bebouwing heeft dezelfde oriëntatie en verbindt de centra van Tessenderlo met Hulst. Er wordt voorgesteld om de ruimte gelegen tussen Hulst en Tessenderlo parallel met deze bestaande structuren te ordenen in stroken.
De strook gelegen tussen de vallei van de Grote Laak en de Hulsterweg (2.) bestaat uit een open ruimtegebied met landbouwfuncties en KLE’s afgewisseld met bosbestanden.
Ten zuiden van de Hulsterweg wordt een strook gevormd door de inplanting van het tuinbedrijf in verlengde van het bestaande kerkhof (4). Tussen beide zones in ligt agrarisch gebied. In de toekomst kan dit een potentiële locatie vormen voor een uitbreidingzone voor het kerkhof. Omdat er momenteel geen behoefte verwacht wordt aan een bijkomende uitbreiding van het kerkhof, wordt deze zone in het RUP opgenomen als agrarisch gebied en niet als uitbreiding voor kerkhof. 1. Beekvallei 1. Strook 5 omvat open ruimte met landbouw en bestaande bosbestanden. Dit houdt in dat de op het BPA 2. Halfopen agrarisch gebied 2. A. aangeduide uitbreiding van het kerkhof omgevormd wordt naar agrarisch gebied. 3. Lijninfrastructuur 4. 3. B. Het lokaal bedrijventerrein en Open kerkhof agrar. Planten 4. ruimte gebied centrum de uitbreiding van het plantencentrum worden ingekapseld in een 5. Halfopen agrarisch gebied 5. groenbuffer en sluiten aan op 6. Landelijk wonen 6. de bebouwingsstructuur van het centrum van Hulst.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 46/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Gewenste ruimtelijke structuur
7.4.4 Gedifferentieerde gestuurde ontsluitingswegen Zoals uit de analyse van de bestaande toestand blijkt, is het aspect verkeersveiligheid een belangrijk item. Er wordt een nieuwe toegangsweg gevormd naar het lokale bedrijventerrein. De bestaande toegang van Hulsterweg tot United Innovators zal niet meer gebruikt mogen worden als de nieuwe toegangsweg er ligt. Het lokale bedrijventerrein krijgt een aparte toegang die ontsloten wordt via de Hulsterweg. Een stuk van de bestaande weg Waterbroek kan hiervoor functioneren. De weg wordt doorgeknipt om personenverkeer van de zonevreemde woningen gelegen in Waterbroek en het vrachtverkeer apart te houden. De zonevreemde woningen in Waterbroek worden voor het autoverkeer ontsloten via Terploeg. Het verkeer van het lokaal bedrijventerrein wordt geleid naar Hulsterweg. Voor de fietsers blijft Waterbroek nog wel een verbindingsroute en blijft het mogelijk om van Hulsterweg via Waterbroek in Terploeg te geraken. Deze fietsroute biedt een alternatieve fietsverbinding voor mensen van Terploeg. De aansluiting op de Hulsterweg moet op een verkeersveilige manier gebeuren. De verkeersveilgheid moet aan deze kruising gewaarborgd worden.
De Hulsterweg vormt een belangrijke fietsverbinding tussen de centra van Tessenderlo en Hulst. Er wordt een fietsverbinding gevormd tussen Waterbroek en Rodeheide (ten noorden van de woningen langs Hulsterweg). Een aangename fietsverbinding stimuleert het gebruik van de fiets, ook naar het nieuwe bedrijventerrein. De Hulsterweg wordt heringericht, zodat de weg fietsvriendelijker wordt en de ‘leesbaarheid’ van de weg verbeterd wordt. Door herinrichting van de weg moet er duidelijk gemaakt worden dat mensen het centrum van Hulst naderen. Op die manier passen de autobestuurders gevoelsmatig hun rijsnelheid en rijstijl aan.
De Hulsterweg is voldoende breed om infrastructurele maatregelen toe te laten.
Als Waterbroek deels ingericht wordt als trage weg, zijn er minimale conflictzones te verwachten tussen fietsers en vrachtverkeer van het lokale bedrijventerrein (zie schetsen links).
Fietsverkeer Circulatie vrachtvervoer
Zonevreemde woningen
Lokale bedrijventerrein
Tuinbouw- bedrijf
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 47/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Gewenste ruimtelijke structuur
7.4.5 Afbakenen door poorten
De gefragmenteerde bebouwing langs de Hulsterweg wordt een gestructureerd lint door open kavels te bebouwen. Het ‘scherm’ bestaat uit alleenstaande bebouwing, die overgaat naar halfopen bebouwing en gesloten bebouwing naar het centrum van Hulst toe. Er bevinden zich enkele onbenutte bouwgronden langs de steenweg, waardoor de bebouwing een ‘versnippert’ karakter krijgt.
De open ruimte verbinding die de Hulsterweg dwarst, wordt gerespecteerd. Deze valt buiten de perimetergrens van het RUP.
De strook met de lijninfrastructuur van de Hulsterweg krijgt toegangspoorten op de overgangen naar landschapskamers en naar het centrum van Hulst. Op deze manier wordt het duidelijk dat men het centrum van Hulst nadert. Naast infrastructurele maatregelen kan een poorteffect d.m.v. een gebouw gebruikt worden om het naderen van het centrum te verduidelijken. Op de kruising met de toegangsweg tot het bedrijventerrein wordt daarom een poorteffect gecreëerd door de inplanting van een markant hoekgebouw. Om de korrelgroottes en bouwhoogtes van de bestaande woningen langs Hulsterweg te respecteren wordt er gestreefd naar een hoogte die de ruimtelijke impact beperkt. Hierdoor zal dit markant hoekgebouw qua hoogte vooral een “poorteffect” hebben langs de Hulsterweg, en niet zozeer op het bedrijventerrein zelf omdat er reeds 10 m hoge bedrijfsgebouwen aanwezig zijn (een gebouw van bedrijf “United Innovators”).
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 48/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Gewenste ruimtelijke structuur
7.5 SYNTHESE GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR
Inrichtingsprincipes
Het voorliggend inrichtingsvoorstel, als uitwerking van bovenvermelde conceptelementen, geeft de mogelijke eindtoestand weer. Deze aanzet zal als basis dienen voor de zoneringen op het grafisch plan en de implementatie naar de verordende voorschriften.
De ruimtelijke krachtlijnen zijn hier duidelijk weergegeven: De bebouwing wordt gebufferd naar de open ruimte via het voorzien van groene kamers rondom de percelen. de open ruimte sparen door het toepassen van een efficiënt ruimtegebruik. Het bundelen van lokale bedrijvigheid gekoppeld aan de Hulsterweg. Het uitbouwen van Hulsterweg als herkenbare overgang tussen de centrum van Tessenderlo en Hulst, o.a. door de inplanting van een strategisch project aan de toegangsweg tot het bedrijventerrein. Er wordt gestreefd naar een kwaliteitsvolle inrichting van de Hulsterweg. Het openbaar vervoer en de fietsverbinding spelen langs Hulsterweg een grote rol. De open ruimte corridor die Hulst dwarst in noord-zuidelijke richting, valt buiten de grenzen van het RUP. Toch moet er aandacht gaan naar deze verbindende functie van de percelen die grenzen aan het RUP. De landschappelijke strokenopbouw wordt benadrukt door de uitwerking van het RUP. De uitbreiding van het kerkhof zoals voorzien in het BPA, wordt omgezet naar agrarisch gebied. Volgens het BPA ligt één woning deels in dienstverleningsgebied, en deels in agrarisch gebied. Deze woning zal in het RUP volleidg in één bestemming komen te liggen, nl. agrarisch gebied. Alle zonevreemde woningen die opgenomen zijn binnen het BPA, worden mee opgenomen in het RUP om een uniform juridisch kader te verkrijgen.
Voorstel inrichtingsschets lokaal bedrijventerrein
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 49/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Gewenste ruimtelijke structuur
Zonevreemde Het lokaal bedrijventerrein krijgt een aparte verkeersafwikkeling op Hulsterweg. De huidige toegangsweg tot het bedrijf woningen
United Innovators (nr. 2 op onderstaande tekening) mag niet meer gebruikt worden van zodra de nieuwe toegangsweg aangelegd is. Er worden verbindingen gemaakt voor langzaam verkeer, zodat het gebruik van de fiets bij het woon- werkverkeer gestimuleerd wordt. Ook ontstaat er een interessante fietsverbinding tussen het centrum van Tessenderlo en Hulst door Waterbroek te verbinden met Rodeheide. Lokale bedrijventerrein
De bestaande oude loods van United Innovators die aansluit op de bebouwing van Terploeg moet op termijn verdwijnen (nr. 1). Het is gewenst dat het bedrijf deze loods afsplitst van de bestaande woning aan Terploeg, zodat de bufferzone tussen het bedrijventerrein en het woongebied aan Terploeg kan doorgetrokken worden.
Tuinbouw- Ter hoogte van de toegang tot het bedrijventerrein op Hulsterweg wordt een poort gecreëerd met een markant gebouw. bedrijf
Vrachtverkeer
Autoverkeer, lokaal verkeer
Verbinding voor langzaam verkeer 1.
2.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 50/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Gewenste ruimtelijke structuur
7.6 INRICHTINGSSCHETS
Bestaande ruimtelijke structuur Gewenste ruimtelijke structuur
Zonevreemde Bedrijventerrein woningen
United Innovators
Plantencentrum Planten- Testelmans Uitbreiding centrum kerkhof Kerkhof
Kerkhof
Uitbreiding Kerkhof
Landbouwbedrijf
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 51/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Watertoets
8 WATERTOETS
8.1 DECREET IWB
Het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid (decreet IWB) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. De watertoets geeft uitvoering aan het principe van de integratie van integraal waterbeleid bij de opmaak van plannen, programma’s en vergunningen, waarin wordt gesteld dat er bij eender welk nieuw initiatief geen schadelijk effect mag ontstaan of dat dit schadelijk effect zoveel mogelijk wordt beperkt en indien dit niet mogelijk is, dat het schadelijk effect wordt hersteld of, in de gevallen van de vermindering van de infiltratie van hemelwater of de vermindering van ruimte voor het watersysteem, gecompenseerd. Overeenkomstig het Decreet Integraal Waterbeleid dienen de beslissende overheden te onderzoeken of de betrokken activiteit een schadelijk effect op het watersysteem kan doen ontstaan dat vermijdbaar is.
De watertoets kan, met andere woorden, omschreven worden als het proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de mogelijke schadelijke effecten van plannen, programma’s of vergunningsbesluiten op het watersysteem. Doel is preventief te werk te gaan door reeds in een vroeg stadium het watersysteem mee te nemen in de afweging.
Een schadelijk effect wordt gedefinieerd als: "ieder betekenisvol nadelig effect op het milieu dat voortvloeit uit een verandering van de toestand van watersystemen of bestanddelen ervan die wordt teweeggebracht door een menselijke activiteit; die effecten omvatten mede effecten op de gezondheid van de mens en de veiligheid van de vergunde of vergund geachte woningen en bedrijfsgebouwen, gelegen buiten overstromingsgebieden, op het duurzaam gebruik van water door de mens, op de fauna, de flora, de bodem, de lucht, het water, het klimaat, het landschap en het onroerend erfgoed, alsmede de samenhang tussen een of meer van deze elementen".
Elk nieuw initiatief waarvoor er een vergunning nodig is (een stedenbouwkundige, een milieuvergunning of een andere) en elk plan of programma, moet vóór de goedkeuring aan de watertoets onderworpen worden. Alleen wanneer er in geen geval schadelijke effecten voor water te verwachten zijn, zoals bij een jachtvergunning, dan zegt het gezond verstand dat de watertoets zonder voorwerp is.
Toont de watertoets aan dat het initiatief significante schade kan veroorzaken, dan moet men op zoek naar alternatieven of compenserende maatregelen. De beslissende overheid legt in de eerste plaats voorwaarden op om de schade te vermijden of zoveel mogelijk te beperken. Als dat niet kan, zal de beslissende overheid de maatregelen richten op herstellen van de schade. Voor schade in de categorie "infiltratie van hemelwater" of "ruimte voor water", bestaat een noodoplossing: waar herstel onmogelijk is, kan compensatie eventueel nog een oplossing bieden. Is er - in uitzonderlijke gevallen - geen aanvaardbaar alternatief of remedie mogelijk, dan zit er niets anders op dan de vergunning of de goedkeuring voor het plan of programma te weigeren.
8.2 WATERPARAGRAAF
Voor het plangebied werd het watertoetsinstrument op www.watertoets.be doorlopen. Dit instrument stelt ons in staat te onderzoeken of een project de watertoets doorstaat, dan wel of er zich mogelijk schadelijke effecten kunnen voordoen en een advies van de waterbeheerders aangewezen is. Het watertoetsinstrument werd gekoppeld aan het watertoets geoloket voor het raadplegen van de overeenkomstige watertoetskaarten. Het geoloket, ontwikkeld door het AGIV (www.gisvlaanderen.be), is op dit ogenblik nog in ontwikkeling. Het is dus mogelijk dat bepaalde watertoetskaarten nog niet correct getoond worden. De uitvoering van deze watertoets gebeurde dan ook op basis van de (project)gegevens zoals deze tot op heden beschikbaar zijn.
De verschillende watertoetskaarten zijn ter informatie weergegeven in de volgende paragraaf. Hieronder worden de belangrijkste vaststellingen en conclusies voor het plangebied weergegeven.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 52/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Watertoets
8.3 WATERTOETSKAARTEN
8.3.1 Overstromingsgevoelige gebieden
De aanwezigheid van Grote Laak zorgt ervoor dat in de vallei van deze beek effectief overstromingsgevoelig gebied voorkomt. De meest noordelijk gelegen percelen binnen de perimeter van het RUP vallen niet binnen de invloedszone van de Grote Laak en liggen buiten mogelijk overstromingsgevoelig gebied.
Een zone ter hoogte van de uitbreiding van plantencentrum Testelmans ligt echter in mogelijk overstromingsgevoelig gebied. Deze zone bestaat uit zeer natte licht zandleembodem. De gemeente heeft geen weet van overstromingsproblemen in deze zone. Er liggen enkele kleine grachten in de zone, die mogelijk voor een buffering zorgen. De uitbreiding van het bedrijf zal op eigen terrein moeten gebeuren, met o.a. beperkingen wat betreft bebouwingsindex en verharde oppervlakten. Om aan de stedenbouwkundige voorschriften te voldoen, zal o.a. (een deel van) de aanwezige serres moeten afgebroken worden.
8.3.2 Erosiegevoelige gebieden
In het plangebied komen één erosiegevoelige zone voor. Het betreft een beboste heuvelrug. De percelen rondom de heuvelrug niet erosiegevoelig en zijn in gebruik als grasland en akker. In het RUP blijft het bos op de heuvelrug behouden, zodat er geen erosieproblemen ontstaan.
8.3.3 Grondwaterstromingsgevoelige gebieden
Het gebied ligt grotendeels in matig gevoelig gebied voor grondwaterstroming. Ten oosten en ten noorden in een smalle zone in het noorden van de perimeter liggen in deze zone.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 53/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Watertoets
8.3.4 Infiltratiegevoelige gebieden
Het grootste deel van het gebied is aangeduid als infiltratiegevoelig gebied. De vallei van de Grote Laak is niet infiltratiegevoelig, evenals de gronden zone waar het plantencentrum gelegen is.
8.3.5 Hellingenkaart
Het plangebied is vrij vlak. Ten zuiden van de Hulsterweg, nabij het kerkhof ligt een beboste heuvelrug. Deze punten waar hellingsgraden worden vastgesteld van 5% tot 10% en meer vallen samen de erosiegevoelige gebieden.
8.3.6 Winterbeddingskaart
Het projectgebied is niet in een winterbedding gelegen.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 54/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Watertoets
8.4 CONCLUSIE
De zone voor agrarisch gebied en het para-agrarisch gebied ten zuiden van Hulsterweg zijn gedeeltelijk gelegen in een afgesloten kom en ingekleurd als mogelijk overstromingsgevoelig gebied. De gemeente heeft aangegeven dat deze zone echter geen overstromingsproblemen heeft.
Gezien de bodemgesteldheid in het projectgebied geschikt is om het regenwater te infiltreren, moet bij nieuwe verharding en bebouwing er vanuit gegaan worden dat er geen lozing van hemelwater op de riolering plaatsvindt. Er zal ruimte voorzien worden binnen de verschillende bestemmingen om het regenwater te bufferen en/of te infiltreren. Ook moet er zoveel mogelijk gebruik gemaakt worden van waterdoorlatende materialen.
I.v.m. het aspect infiltratie kunnen de schadelijke effecten worden ondervangen indien de aanvraag minstens voldoet aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 1 oktober 2004 inzake hemelwaterputten e.a. Verder moet voldaan worden aan de Vlarem-wetgeving m.b.t. de afvoer van, hemelwater, het decreet integraal waterbeleid en het concept ‘vasthouden-bergen-afvoeren’ dat opgenomen is in de waterbeleidsnota en de bekkenbeheerplannen. Er moet aandacht gaan naar hergebruik van hemelwater,infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer. In de stedenbouwkundige voorschriften wordt hier aandacht aan besteed. Er worden dan ook geen effecten op het gewijzigd infiltratieregime verwacht.
M.b.t. de waterkwaliteit is opgenomen dat er een gescheiden stelsel moet worden voorzien. Er moet vanuit gegaan worden dat hierbij de zoneringsplannen en de bepalingen van Vlarem strikt worden gerespecteerd.
Het RUP voorziet geen grote ondergrondse constructies. Er worden dan ook geen negatieve effecten op het grondwaterstromingspatroon verwacht.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 55/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Ruimtelijke Veiligheidsrapportage
▪ ofwel vanwege de intrinsieke mogelijkheid om zware ongevallen te veroorzaken: 9 RUIMTELIJKE VEILIGHEIDSRAPPORTAGE externe gevarenbronnen. Dit zijn aandachtsgebieden omdat ze de kans op een zwaar ongeval, en aldus ook het risico van een zwaar ongeval, vergroten.
De SEVESO-wetgeving behelst hoofdzakelijk de implementatie van de Europese De procedure die moet worden gevolgd, is ook ingeschreven in de VCRO, in de Richtlijnen 82/501/EEG en 96/82/EG, respectievelijk de SEVESO I en SEVESO II- respectieve delen over de ruimtelijke uitvoeringsplannen van de verschillende Richtlijn. Voor Vlaanderen wordt de implementatie van de SEVESO-wetgeving niveaus. Concreet betekent dit dat alle voorontwerpen van ruimtelijke plannen verzekerd door het Milieuvergunningsdecreet, het Decreet Milieubeleid, het MER/VR- sindsdien ter advies aan de dienst Veiligheidsrapportering dienen voorgelegd te Decreet, Vlarem I en Vlarem II. Daarnaast moet rekening gehouden worden met het worden, en dit ten laatste 21 dagen voor de plenaire vergadering. Voorts wordt het Samenwerkingsakkoord van 19 juni 1999 tussen de federale staat, het Vlaamse ruimtelijk veiligheidsrapport samen met het plan in openbaar onderzoek gelegd. Gewest, het Waalse Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest betreffende de beheersing van de gevaren van zware ongevallen waarbij gevaarlijke stoffen De Vlaamse overheid ontwikkelde een procedure die de wisselwerking tussen betrokken zijn. Zowel de SEVESO II-richtlijn als het Samenwerkingsakkoord leggen bestaande en/of geplande Seveso-inrichtingen enerzijds en bestaande en/of geplande een aantal eisen op met betrekking tot de ruimtelijke ordening. Via het Decreet aandachtsgebieden anderzijds moet bestuderen teneinde mogelijke Milieubeleid en het D.R.O. werden op het Vlaamse niveau eisen uitgevaardigd met onverenigbaarheden reeds tijdens de planningsfase op te sporen en er op gepaste betrekking tot de ruimtelijke planning en het grondgebruik. wijze op te reageren. Het moet voorkomen dat in de toekomst aandachtsgebieden te dicht bij Seveso-inrichtingen ingeplant worden (maar ook omgekeerd) waardoor mens De ruimtelijke veiligheidsrapportage is een vorm van rapportering die handelt over of milieu aan te hoge risico's van zware ongevallen zouden blootgesteld worden. De ruimtelijke uitvoeringsplannen (op gewestelijk, provinciaal of gemeentelijk niveau). De ruimtelijke veiligheidsrapportage verbindt aldus het beleid ruimtelijke ordening met het criteria op basis waarvan de Vlaamse Overheid beslist of een ruimtelijk industriële veiligheidsbeleid inzake risico's van zware ongevallen waarbij gevaarlijke veiligheidsrapport al dan niet vereist is, zijn eveneens vastgelegd. Een ruimtelijk stoffen betrokken zijn. In het ruimtelijke planningsproces moet rekening gehouden veiligheidsrapport is een openbaar document waarin, van een voorontwerp van worden met de resultaten van het ruimtelijk veiligheidsrapport. Hierbij is het mogelijk ruimtelijk uitvoeringsplan en van de redelijkerwijze in beschouwing te nemen dat (ontwerpen van) ruimtelijke uitvoeringsplannen moeten bijgestuurd of aangepast alternatieven, een wetenschappelijke beoordeling wordt gegeven van de geplande worden. ontwikkelingen met betrekking tot nieuwe of bestaande inrichtingen en hun omgeving, (Bron: Zakboekje Ruimtelijke Ordening 2010, 9.2 ‘Ruimtelijke veiligheidsrapportage’.) wanneer de plaats van vestiging ervan of de ontwikkelingen zelf het risico op een zwaar ongeval kunnen vergroten of de gevolgen ervan ernstiger kunnen maken. Het RUP voorziet niet dat Seveso inrichtingen zich binnen de perimeter kunnen Veiligheidsrapportering is erop gericht risico’s voor zware ongevallen te identificeren, vestigen. Dienst Veiligheidsrapportering (Dienst VR) heeft beslist dat er geen zware ongevallen te voorkomen en gevolgen ervan voor mens en milieu te beperken ruimtelijk veiligheidsrapport dient opgemaakt te worden, en dat voor wat betreft en het risico zo laag mogelijk te houden. De Vlaamse Regering bepaalt de datum het aspect externe veiligheid geen verdere actie dient ondernomen te worden. vanaf wanneer een deskundige voor het opstellen van ruimtelijke veiligheidsrapporten over een erkenning moet beschikken. Op de volgende bladzijden is het beslissingsschema van de ruimtelijke Om erop toe te zien dat bij ruimtelijke ontwikkelingen het risico van zware ongevallen veiligheidsrapportage terug te vinden, evenals de brief met de beslissing van Dienst niet vergroot of de gevolgen van zware ongevallen niet ernstiger kunnen worden, VR. definieerde de Vlaamse overheid zogenaamde aandachtsgebieden. Dit zijn gebieden die bij het opmaken van ruimtelijke uitvoeringsplannen bijzondere aandacht vragen: ▪ ofwel vanwege de aanwezigheid van grote groepen van personen: woongebieden, druk bezochte gebouwen, belangrijke transportassen,…. Dit zijn aandachtsgebieden omdat ze de gevolgen van een zwaar ongeval ernstiger kunnen maken door een hoger aantal menselijke slachtoffers; ▪ ofwel vanwege hun milieu- en/of natuurwaarde: waardevolle of bijzonder kwetsbare natuurgebieden,…. Dit zijn aandachtsgebieden omdat ze de milieuschade mogelijk verhogen; Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 56/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Ruimtelijke Veiligheidsrapportage
Figuur 1 : Beslissingsschema ruimtelijke veiligheidsrapportage
Stap 1: Seveso-inrichting nee aanwezig of mogelijk in RUP Stap 1
Stap 2: Aandachtsgebied nee ja in RUP Stap 2
nee Stap 3 Stap 3: aandachtsgebied op minder dan 2 km van de nee Seveso-inrichting Stap 4: Seveso-inrichting op Stap 4 minder dan 2 km van het aandachtsgebied ja
ja
nee Stap 5 Stap 5: Risico’s gekend bij de dienst RVR
ja
Geen RVR Geen RVR nodig RVR nodig Geen RVR nodig of RVR of voorschriften
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 57/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Ruimtelijke Veiligheidsrapportage
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 58/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Screeningsnota
. Agentschap R-O Vlaanderen, R-O Limburg, Ruimtelijke Ordening Limburg, 10 PLAN-MER-PLICHT VAC, Koningin Astridlaan 50 - bus 1, 3500 Hasselt
. ANB Limburg Sedert 1 december 2007 is het nieuw plan-MER-decreet (BS 20/06/2007) in voege. VAC, Koningin Astridlaan 50 - bus 5, 3500 Hasselt Deze nieuwe regelgeving bepaalt dat elk ruimtelijk uitvoeringsplan binnen het toepassingsgebied van het plan-MER-decreet valt. . VMM, Afdeling Operationeel Waterbeheer, t.a.v. Bram Vogels Graaf de Ferrarisgebouw, Koning Albert II-laan 20 bus 16, 1000 Brussel RUP’s die het kader vormen vo+or project-m.e.r.-plichtige activiteiten, zoals bepaald in bijlage I en II van het BVR van 10/12/2004 of waarbij een Passende Beoordeling van . Dep. Landbouw en Visserij, afd. Duurzame Landbouwontwikkeling, toepassing is, zijn van rechtswege MER-plichtig. VAC, Koningin Astridlaan 50 - bus 6, 3500 Hasselt
Voor de projecten en plannen die niet van rechtswege MER-plichtig zijn is er een . Provinciebestuur Limburg, Directie Infrastructuur, Ruimtelijke Ordening, Milieu screeningsplicht van toepassing. Concreet houdt dit in dat er moet nagegaan worden en natuur of er ten gevolge van het plan aanzienlijke milieueffecten te verwachten zijn. Indien er Sectie 3.2.2 Ruimtelijke Ordening – Planning en beleid geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, komt het plan in aanmerking voor Provinciehuis, Universiteitslaan 1, 3500 Hasselt een ontheffing van de plan-MER-plicht. In het andere geval dient evenwel toch nog een plan-MER opgesteld te worden. 2. Ontvangen adviezen
10.1 ESSENTIËLE ELEMENTEN UIT DE SCREENINGSNOTA Provinciebestuur Limburg, Sectie 3.2.2 Ruimtelijke Ordening – Planning en beleid 10.1.1 Algemeen Datum advies: 9 september 2009 In het kader van de opmaak van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Hulst- Konijnsberg werd een zogenaamde screeningsnota opgesteld om een inschatting te In het advies gebeurt er een toetsing aan het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, het maken van de implicaties van het plan op het leefmilieu. Ruimtelijk Structuurplan Limburg en het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan. Het ruimtelijk programma is niet in strijd met het RSPL en het GRS. De screening werd op 21/08/2009 verstuurd naar de diverse adviesinstanties. Onderstaand worden de verschillende adviezen besproken en samengevat waarna Principes inzake duurzaamheid aangehaald in de screeningsnota moeten doorvertaald een overweging wordt weergegeven met betrekking tot de gemaakte opmerkingen. worden in het GRUP (o.a. in het kader van het plantencentrum en het bedrijventerrein). Inhoudelijk opmerkingen van voorliggend GRUP worden gemaakt 10.1.2 Samenvatting en verwerking van de adviezen i.k.v. de plenaire vergadering.
Agentschap RO-Vlaanderen, R-O Limburg Deze samenvatting bevat: . een lijst van de aangeschreven adviesinstanties; Datum advies: 22 september 2009 . een samenvatting van de ontvangen adviezen en ev. een voorstel tot verwerking van de ontvangen advies binnen het verdere planproces. De screening maakt een voldoende inschatting van de (aanzienlijkheid van de) milieueffecten voor de discipline ruimtelijke ordening. 1. Geraadpleegde adviesinstanties Dep. Landbouw en Visserij, afd. Duurzame Landbouwontwikkeling, De screening werd op 21 augustus 2009 bezorgd aan onderstaande instanties: Datum advies: 15 september 2009
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 59/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Screeningsnota
Ongunstig advies voor de screening plan-MER. worden, waardoor de oppervlakte landbouw zelfs zal toenemen (ongeveer 9400m² ). Een “ruil” van gronden tussen uitbreiding Verwerking: Hieronder geven we aan op welke manier we de geformuleerde kerkhof en agrarisch gebied betekent volgens de bodemkaart (ruimtelijke) opmerkingen zullen behandelen. Deze zullen echter ten gronde besproken eveneens een verbetering van de landbouw. Matig droge lemig worden tijdens een structureel vooroverleg / het plenair overleg. zandgrond wordt geruild met matig lemig zandgrond en matig droge licht zandleembodem). Deze omwisseling houdt echter in dat er ‐ Het gedeelte van het plangebied gelegen ten zuiden van Hulsterweg volgens de landbouwtyperingskaart gronden met een matige ligt in herbevestigd agrarisch gebied (regio Neteland). waardering omgezet worden naar landbouw, en gronden met een hoge waardering omgezet worden naar uitbreiding voor kerkhof. Het herbevestigd agrarisch gebied is mee opgenomen in de Gronden met een zeer hoge waardering komen niet voor binnen het screeningsnota onder de juridische context. Het gebied ten zuiden RUP. van Hulsterweg is niet aangeduid als herbevestigd agrarisch gebied op de kaartbladen van regio Neteland (zie herbevestigd agrarisch In tegenstelling van wat in het advies staat, is op de kaart met de gebied, kaartblad 4 – regio Neteland), maar wel op het overlappend eigendomsstructuur de gemeente niet als eigenaar aangeduid van kaartblad 2 van regio Hageland. Hierdoor stond in de screeningsnota de percelen gelegen in de huidige uitbreidingszone voor het kerkhof. onterecht dat het gebied niet is aangeduid als herbevestigd agrarisch Op de kaart met de eigendomsstructuur op p. 11 staan de percelen gebied. Dit is rechtgezet binnen de screeningsnota zelf (P8). van het huidige kerkhof aangeduid als eigendom van de gemeente.
‐ De wijziging van bestemming van agrarisch gebied tot Voor zolang er geen uitbreiding van het kerkhof vereist is, kan de uitbreidingszone voor het kerkhof betekent geen meerwaarde voor landbouw in deze zone blijven bestaan. de agrarische structuur. Ten zuiden van de perimeter van het RUP, aangrenzend aan de Het RUP heeft maximaal proberen rekening te houden met de huidige uitbreidingszone van het kerkhof, ligt een landbouwbedrijf. bestaande landbouwactiviteiten. Voor dit bedrijf kan het een voordeel zijn dat aanliggende gronden omgezet worden van “uitbreidingszone kerkhof” naar “agrarisch Het deel van het RUP gelegen ten zuiden van de Hulsterweg ligt gebied”. binnen herbevestigd agrarisch gebied. Het vormt één geheel met het meer zuidelijk gelegen agrarisch gebied. Ook het kerkhof en de Overleg met de betrokken landbouwers is nodig om hun visie uitbreidingszone voor het kerkhof (blauw op de kaart) ligt in hierover te verkrijgen. herbevestigd agrarisch gebied. Indien de blauw aangeduide zone op termijn volledig ingevuld zal worden door het kerkhof, zal het noordelijk gelegen deel van het herbevestigd agrarisch gebied ANB Limburg versnipperd geraken. Om de open ruimte minder te versnipperen, Datum advies: 21 september 2009 wordt voorgesteld om een bestemmingswisseling door te voeren waardoor het uitbreidingsgebied voor het kerhof omgezet wordt naar Uit onderzoek van het dossier en de beschrijving van de milieu-effecten kan afgeleid landbouwgebied, en de zone gelegen tegen het huidige kerkhof en worden dat tengevolge van het plan géén aanzienlijke milieueffecten verwacht worden: de Hulsterweg (agrarisch gebied) om te zetten naar gunstig advies. uitbreidingsgebied. Hierdoor vormt het kerkhof met de toekomstige uitbreiding en tuinbedrijf Testelmans één strook parallel met de Hulsterweg, en vormt het agrarisch gebied één geheel. VMM, Afdeling Operationeel Waterbeheer
Datum advies: 29 april 2009 Er is geen areaalverlies voor agrarisch gebied door
bestemmingswijzigingen. Er gaan enkele percelen omgewisseld Ongunstig advies.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 60/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Screeningsnota
olieafscheiders zullen vermijden dat er vervuild water in het Verwerking: Hieronder geven we aan op welke manier we de geformuleerde oppervlaktewater terecht komt. (ruimtelijke) opmerkingen zullen behandelen. Deze zullen echter ten gronde besproken worden tijdens een structureel vooroverleg / het plenair overleg. Een inrichtingsplan van het RUP waarop de toekomstige grondbestemming wordt aangegeven is als figuur op p. 30 ‐ Er kunnen volgens de watertoetskaarten mogelijk schadelijke toegevoegd. effecten op het watersysteem ontstaan als gevolg van veranderingen in afvoer van oppervlaktewater, structuurverandering van waterlopen, infiltratie van hemelwater, kwaliteitsverlies van oppervlakte- en grondwater en de wijziging van grondwaterstroming. Er is geen effectbespreking opgenomen omtrent het aspect water. Daarnaast ontbreekt een inrichtingsplan van het RUP waarop de toekomstige grondbestemming wordt aangegeven. De VMM kan dus ook niet bevestigen of er zich al dan niet significante effecten voordoen.
Het gebied ligt voor een klein deel in mogelijk overstromingsgevoelig, grotendeels infiltratiegevoelig en matig tot zeer gevoelig voor grondwaterstroming gebied. Hier wordt maximaal mee rekening gehouden via de stedenbouwkundige voorschriften.
Vermits het om een lokaal bedrijventerrein gaat, zal het om bedrijven gaan met een beperkte vloeroppervlakte. De bedrijven zullen een kelder van maximum 3m diepte hebben, waardoor kan verzekerd worden dat er minimale gevolgen zullen zijn voor grondwaterstroming.
Er moet eveneens voldaan worden aan enkele richtlijnen om een duurzame inrichting van het bedrijventerrein toe te laten.
Voor de richtlijn “gewijzigde afstromingshoeveelheid” is volgens de Watertoets een positieve uitspraak mogelijk, indien tenminste voldaan is aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Voor de richtlijn “gewijzigde infiltratie naar het grondwater” is een positieve uitspraak mogelijk, indien tenminste voldaan is aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. Het hemelwater wordt op het bedrijventerrein opgevangen in te voorziene wadi’s,
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 61/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Sreeningsnota
10.1.3 Conclusie
In de brief van de Dienst Mer van 10 november 2009 meldt Dienst Mer dat er op basis van de screeningsnota, nog geen beslissing kon genomen worden over een ontheffing van de planMER-plicht. Dit kwam doot de negatieve adviezen van VMM, Afdeling
Operationeel Waterbeheer en het Departement Landbouw en Visserij, Afdeling
Duurzame Landbouwontwikkeling. De brief is terug te vinden op deze bladzijde.
Tijdens plenaire vergadering werden de opmerkingen van VMM, Afdeling Operationeel
Waterbeheer en het Departement Landbouw en Visserij, Afdeling Duurzame
Landbouwontwikkeling besproken. Het advies van VMM over het plan was deze keer gunstig, het advies van Departement Landbouw en Visserij bleef ongunstig vanwege de ruil van de gronden die in het project voorgesteld wordt.
Op 7 januari 2011 werd door de Dienst Mer met betrekking tot het onderzoek tot milieueffectenrapportage een beslissing genomen. De dienst Mer neemt geen standpunt in omtrent de kwestie van de verplaatsing van de nog niet ingevulde zone voor de uitbreiding van het kerkhof naar agrarisch gebied. Rekening houdende met de resultaten van het onderzoek werd er geconcludeerd dat het voorgenomen plan geen aanleiding geeft tot aanzienlijke milieugevolgen en dat de opmaak van een plan-
MER niet nodig is.
De brief van 7 januari 2011 met de beslissing van Dienst mer is terug te vinden op de volgende bladzijde.
Na het openbaar onderzoek is de aanduiding van de uitbreidingszone van het kerkhof uit het RUP gehaald. Hierdoor wordt in de adviezen van de screeningsnota de uitbreidingszone nog gemeld, maar is deze niet meer opgenomen in het grafisch plan en de stedenbouwkundige voorschriften.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 62/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Sreeningsnota
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 63/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
11 RUIMTEBALANS
Deze bestemmingswijzigingen leiden tot volgende ruimtebalans:
BESTEMMING BPA RUP
zone behorend bij het sociale leven 500 zone voor dienstverlening 31056 zone voor openbaar nut 61186 uitbreidingszone voor openbaar nut 52334 bufferzone 3168 voortuinstrook 1632 openbare wegenis 12114 agrarisch gebied 65833
Zone voor open bebouwing 3906 Lokale bedrijvigheid 41591 Zone voor strategisch project 2664 Zone voor openbaar nut 62104 Agrarisch gebied 102010 Para-agrarisch gebied 5267 Bosgebied 10281 Landschapsbuffer 9957
TOTAAL: 227823 m² 227823 m²
Enkele percelen gelegen binnen het RUP zijn als herbevestigd agrarisch gebied (HAG) aangeduid. Aangezien deze eveneens gelegen zijn binnen de grenzen van het opgemaakte BPA kan het voorgestelde vanuit ruimtelijk oogpunt aanvaard worden, gezien de omzendbrief RO/2010/01 betreffende het ruimtelijk beleid binnen de agrarische gebieden waarvoor de bestaande plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen herbevestigd zijn.
De omzetting naar agrarisch gebied is groter dan het gedeelte van agrarisch gebied dat weg valt, het bijkomende deel dat qua oppervlakte een meerwaarde betekent voor de landbouw, kan gekoppeld worden aan de nodige compensaties voor andere RUP’s (o.a. RUP “zonevreemde horeca en recreatie in de open ruimte”).
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 64/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
12 PLANSCHADE / PLANBATEN, BESTEMMINGSWIJZIGINGSCOMPENSATIE DOOR KAPITAALSCHADE
12.1 PLANSCHADE / PLANBATEN
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 27 maart 2009, in werking getreden op 16 mei 2009, bepaalt dat een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) vanaf nu ook een register, al dan niet grafisch, van de planbaten en planschade moet bevatten.
Planschade is een vergoeding die onder bepaalde voorwaarden kan worden geëist door de eigenaars van onroerende goederen wanneer hun percelen op basis van een inwerking getreden bestemmingsplan niet meer in aanmerking komen voor een vergunning om te bouwen of te verkavelen, terwijl ze voor de inwerkingtreding van het bestemmingsplan daarvoor wel in aanmerking kwamen. Voor de toepassing van de planschadevergoeding moet voldaan zijn aan 4 voorwaarden: 1. Het perceel moet gelegen zijn aan een voldoende uitgeruste weg. Dit criterium geldt evenwel niet voor de percelen waarop de bedrijfsgebouwen en de exploitantenwoning van een land- of tuinbouwbedrijf gelegen zijn; 2. Het perceel moet stedenbouwkundig en bouwtechnisch voor bebouwing in aanmerking komen; 3. Het perceel moet gelegen zijn binnen een bebouwbare zone zoals bepaald in een plan van aanleg of ruimtelijk uitvoeringsplan; 4. Enkel de eerste 50 meter vanaf de rooilijn komt in aanmerking voor planschade.
Er is geen planschadevergoeding (meer) verschuldigd in de volgende gevallen:
1. bij verbod te bouwen of te verkavelen als gevolg van een vastgestelde en, in voorkomend geval, goedgekeurde onteigeningsbeslissing; (Wanneer er een onteigeningsbeslissing is, dan wordt de vervaltermijn om een planschadevergoeding aan te vragen gedurende 5 jaar geschorst.) 2. bij verbod een grotere oppervlakte van een perceel te bebouwen dan het ruimtelijk uitvoeringsplan toelaat, of bij een verkaveling de door het plan bepaalde bebouwingsdichtheid te overschrijden; 3. bij verbod de exploitatie van gevaarlijke, ongezonde en hinderlijke bedrijven voort te zetten na het verstrijken van de tijd waarvoor de milieuvergunning was verleend; 4. bij verbod te bouwen op een stuk grond dat de minimumafmetingen, vastgesteld in een ruimtelijk uitvoeringsplan, niet heeft; 5. bij verbod te bouwen of te verkavelen buiten de bebouwde kernen wegens de dwingende eisen van de verkeersveiligheid; 6. bij verbod een stuk grond te verkavelen waarvoor een vroeger verleende verkavelingsvergunning vervallen was op de datum van de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan of plan van aanleg dat vermeld verbod inhoudt; 7. voor de gebouwen of vaststaande inrichtingen, vernield door een natuurramp, als het verbod van hun wederopbouw voortvloeit uit artikel 12, §3, eerste lid van de wet van 12 juli 1976 betreffende het herstel van zekere schade veroorzaakt aan private goederen door natuurrampen; 8. bij weigering van een aanvraag om de functie van een gebouw te wijzigen; 9. wanneer de overeenkomstig artikel 2.6.2, §1, berekende waardevermindering die voor schadeloosstelling in aanmerking komt, niet meer bedraagt dan twintig ten honderd van de waarde van het goed op het ogenblik van de verwerving, geactualiseerd tot op de dag van het ontstaan van het recht op vergoeding en verhoogd met de lasten en kosten; 10. wanneer de schade in aanmerking komt voor een compensatie, vermeld in boek 6, titel 2 of +titel 3, van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, m.n. . de compensatie van de kapitaalschade ten gevolge planologische “groene” initiatieven die ingrijpen in de economische aanwendingsmogelijkheden van bepaalde landbouwgronden, de zgn. bestemmingswijzigingscompensatie voor kapitaalschade (zie ook volgende paragraaf). 11. indien de vervaltermijn verstreken is; i.e. 5 jaar na de inwerkingtreding van het plan dat aanleiding gaf tot de schade.
Er gelden een aantal uitzonderingen waarin eveneens geen planschadevergoeding verschuldigd is. Zo kan men geen aanspraak maken op een planschadevergoeding wanneer het bouwverbod voortvloeit uit een onteigeningsbeslissing en wanneer de waardevermindering minder dan 20 % bedraagt van de waarde van het perceel.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 65/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
Planbaten is een heffing die eigenaars van onroerende goederen verschuldigd zijn aan het Vlaams Gewest wanneer op basis van een in werking getreden bestemmingsplan, een perceel in aanmerking komt voor een vergunning of om te verkavelen, waarvoor het de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van dat plan niet in aanmerking kwam. De eigenaar van een grond die meer waard wordt doordat de grond een andere bestemming krijgt met de inwerkingtreding van een bestemmingsplan, dient een belasting te betalen op de ontstane meerwaarde.
De bestemmingswijzigingen die een heffing kunnen doen ontstaan worden in onderstaande samenvattende tabel weergegeven.
Eindbestemming Wonen Bedrijven Recreatie Landbouw Initiële bestemming
Bos of groen6 Heffing Heffing heffing heffing Landbouw Heffing Heffing heffing / Recreatie Heffing Heffing / / Openbaar nut Heffing Heffing heffing / Bedrijven Heffing / / / Ook de bestemmingswijziging van “bos”, “overig groen” of “reservaat en natuur” naar een “gebied voor de winning van oppervlaktedelfstoffen” kan een belasting doen ontstaan.
Er zijn enkele uitzonderingen op de planbatenheffing. Er is geen planbatenheffing verschuldigd:
1. “wanneer een bestemmingswijziging niet voor gevolg heeft dat voortaan een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning verkregen kan worden die voor de inwerking van het ruimtelijk uitvoeringsplan of het bijzonder plan van aanleg niet verkregen kon worden. 2. “wanneer een bestemmingswijziging minder dan 25% van een perceel bestrijkt en/of een perceelsgedeelte van minder dan 200m² betreft”. Wanneer een perceel m.a.w. slechts gedeeltelijk wordt geraakt door een bestemmingswijziging is toch een planbatenheffing verschuldigd wanneer de wijziging voldoende substantieel is, wat betekent dat de wijziging én 25% of meer van het perceel bestrijkt én 200m² of meer betreft. 3. “wanneer voor het perceel een ruimtelijk uitvoeringsplan, dan wel een bijzonder plan van aanleg, in werking treedt om te voldoen aan een verplichting tot planschadevergoeding.” De nieuwe regeling behoudt het zgn. “recht op inkeer”. De overheid kan aan een verplichting tot planschadevergoeding voldoen door een plan vast te stellen dat het goed opnieuw de bestemming geeft die het had voor de inwerking treding van het bestaande plan. In dat geval is geen planbatenheffing verschuldigd. 4. “wanneer percelen waarop een zonevreemde, hoofdzakelijk vergunde en niet-verkrotte, woning of bedrijf gevestigd zijn, zone-eigen worden gemaakt”. Hetzelfde geldt voor het zone-eigen maken van gebouwen of terreinen voor sport-, recreatie- en jeugdactiviteiten. Het gaat hierbij vooral om kleinere sport- en recreatieterreinen met hun bijhorende gebouwen of terreinen en om gebouwen voor jeugdbewegingen en jongerenorganisaties die thans gelegen zijn in landelijke gebieden en daarmee gelijkgestelde gebieden of zones. 5. “wanneer een perceel, begrepen in een niet-vervallen verkaveling, bestemd voor woningbouw, een voor woningbouw geëigende bestemming krijgt ten gevolge van het plan”.
Voorliggende studie geeft aanleiding tot planschade, nl voor de percelen die omgevormd worden van uitbreiding kerkhof naar agrarisch gebied. . Ook voor het perceelsgedeelte van de zonevreemde woning die deels in dienstverleningsgebied ligt moet planschade betaald worden vermits er een omvorming gebeurt van dienstverleningsgebied naar agrarisch gebied. Voorts is er nog een perceel dat omgevormd wordt van dienstverleningsgebied naar agrarisch gebied, en een tuinstrook die omgevormd wordt naar lokaal bedrijventerrein.
De herbestemmingen die gebeuren in het RUP in het kader van omvorming van dienstverleningsgebied naar zone voor lokale bedrijvigheid leiden tot een planbatenheffing. Op de volgende bladzijden worden tabellen en kaarten getoond met de planbaten en planschade binnen het projectgebied.
6 Hiermee wordt de bestemmingszone bedoeld die onder de categorie van de gebiedsaanduiding “bos”, “overig groen” of “reservaat en natuur” valt. Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 66/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
12.2 BESTEMMINGSWIJZIGINGSCOMPENSATIE DOOR KAPITAALSCHADE
12.2.1 Algemeen De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 27 maart 2009, in werking getreden op 16 mei 2009, bepaalt dat een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) vanaf nu in voorkomend geval ook een register met de percelen die recht hebben op een gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen, overdrukken en erfdienstbaarheden tot openbaar nut opgelegd door de Vlaamse overheid: - Een bestemmingswijziging is een wijziging t.g.v. een ruimtelijk uitvoeringsplan dat een landbouwzone omzet naar een natuur- of boszone of een zone ‘overig groen’. - Schade door ‘overdrukken’ kan zich voordoen wanneer op de bestemming van een gebied een overdruk ‘ecologisch belang’, ‘ecologische waarde’ ‘overstromingsgebied’, ‘reservaat’ of ‘valleigebied’ wordt gelegd. - Gebruikers hebben recht op een compensatie voor de geleden schade die ontstaan is door een erfdienstbaarheid tot openbaar nut opgelegd door de Vlaamse overheid op een agrarisch gebied of op een landzone, wanneer die erfdienstbaarheid ‘meer gebruiksbeperkingen teweegbrengt dan redelijkerwijs in het algemeen belang en ter vrijwaring van de basismilieukwaliteit moet aanvaard worden’.
Voorwaarden voor bestemmingswijzigingscompensatie zijn de volgende: - het perceel moet minstens een halve hectare groot zijn; - het perceel moet ook geregistreerd zijn in het Geïntegreerd Beheersen Controlesysteem van de landbouwadministratie.
De gebruikerscompensatie wordt uitbetaald door de Vlaamse Regering. De Vlaamse Regering kent de compensatie pas toe wanneer ze deze gebruiksbeperking heeft vastgesteld op basis van het advies van de bevoegde kapitaalschadecommissie. De Vlaamse Regering zal later nog de details over de berekening van de compensatie bepalen.
De gebruikers dienen hun aanvraag voor een gebruikerscompensatie in bij de Vlaamse Landmaatschappij (VLM). De VLM brengt de gebruiker op de hoogte van haar ontwerpbeslissing. De aanvrager kan tegen deze ontwerpbeslissingen bezwaar aantekenen. Is er geen tijdig bezwaar ingediend, dan neemt de VLM onmiddellijk een definitieve beslissing. De Vlaamse Regering bepaalt later de concrete spelregels en termijnen voor de aanvraagprocedure, de bezwaarprocedure, de uitbetalingstermijnen, enz. De VLM kan de gebruikerscompensatie toekennen naar aanleiding van ruimtelijke uitvoeringsplannen, plannen van aanleg of beschikkingen tot oplegging van een erfdienstbaarheid tot openbaar nut die vanaf 1 januari 2008 definitief zijn vastgesteld of aangenomen.
Ook gebruikers van de gronden, bijvoorbeeld pachters hebben recht op een dergelijke schadevergoeding (gebruikersschaderegeling).
Op de volgende bladzijden worden tabellen en kaarten getoond met de planbaten en planschade binnen het projectgebied.
Binnen het projectgebied kan theoretisch gezien bestemmingswijzigingscompensatie voorkomen door een bestemmingswijziging van agrarisch gebied naar bosgebied. Het betreft echter gronden bestaande uit een bosbestand. Waarschijnlijk zullen deze gronden niet geregistreerd zijn bij de landbouwregistratie en zal het niet gaan om een gebruiksbeperking door bestemmingswijziging, waardoor m.a.w. de kans klein is dat hier bestemmingswijzigingscompensatie van kracht is.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 67/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
12.3 TABELLEN EN KAART PLANSCHADE PLANBATEN perceelsnummer oppervlakte bestaande bestemming nieuwe bestemming perceelsnummer oppervlakte bestaande bestemming nieuwe bestemming
1203C 13a 20ca uitbreidingszone voor openbaar nut agrarisch gebied 1203C 4a 79ca bufferzone agrarisch gebied 711T 2a 38ca uitbreidingszone voor openbaar nut agrarisch gebied 1203C 18a 50ca zone voor dienstverlening lokale bedrijvigheid 711S 2a 44ca uitbreidingszone voor openbaar nut agrarisch gebied 1202A 4a 66ca openbare wegenis lokale bedrijvigheid 801A 57a 77ca uitbreidingszone voor openbaar nut agrarisch gebied 1202A 8a 46ca openbare wegenis lokale bedrijvigheid 802H 47a 03ca uitbreidingszone voor openbaar nut agrarisch gebied 1201E 3a 22ca bufferzone lokale bedrijvigheid 802K 45a 07ca uitbreidingszone voor openbaar nut agrarisch gebied 746E2 1ha 06a 98ca zone voor dienstverlening lokale bedrijvigheid 784 25a 35ca uitbreidingszone voor openbaar nut agrarisch gebied 746E2 8a 66ca bufferzone lokale bedrijvigheid 789 40a 80ca uitbreidingszone voor openbaar nut agrarisch gebied 741C 6a 29ca openbare wegenis lokale bedrijvigheid 799A 99a 49ca uitbreidingszone voor openbaar nut agrarisch gebied 1206A 12a 84ca zone voor dienstverlening lokale bedrijvigheid 928C 48a 73ca uitbreidingszone voor openbaar nut agrarisch gebied 716C 6a 98ca zone voor dienstverlening lokale bedrijvigheid 928K 78a 50ca uitbreidingszone voor openbaar nut agrarisch gebied 740A 3a 57ca zone voor dienstverlening lokale bedrijvigheid 927D 33a 23ca uitbreidingszone voor openbaar nut agrarisch gebied 739F 7a 13ca zone voor dienstverlening lokale bedrijvigheid 795A 52a 92ca uitbreidingszone voor openbaar nut agrarisch gebied 739G 4a 22ca openbare wegenis lokale bedrijvigheid 924A 16a 52ca uitbreidingszone voor openbaar nut agrarisch gebied 792E 21a 55ca uitbreidingszone voor openbaar nut agrarisch gebied 739H 14a 01ca zone voor dienstverlening lokale bedrijvigheid 743P 2a 30ca zone behorend bij het sociale leven lokale bedrijvigheid 703C 9a 82ca agrarisch gebied lokale bedrijvigheid 704A 12a 67ca agrarisch gebied lokale bedrijvigheid 5ha 87a 28ca 689 2a 49ca agrarisch gebied lokale bedrijvigheid 693 3a 64ca agrarisch gebied lokale bedrijvigheid 694B 2a 12ca agrarisch gebied lokale bedrijvigheid GEBRUIKERSCOMPENSATIE 704G 39a 82ca agrarisch gebied lokale bedrijvigheid 709C 10a 96ca agrarisch gebied lokale bedrijvigheid perceelsnummer oppervlakte bestaande bestemming nieuwe bestemming 711T 9a 67ca agrarisch gebied lokale bedrijvigheid 716C 4a 32ca agrarisch gebied lokale bedrijvigheid 788 16a 54ca agrarisch gebied bosgebied 717 35a 53ca agrarisch gebied lokale bedrijvigheid 785 11a 67ca agrarisch gebied bosgebied 717 15a 51ca zone voor dienstverlening lokale bedrijvigheid 782 48a 80ca agrarisch gebied bosgebied 776c 26a 21ca agrarisch gebied bosgebied 718 2a 00ca agrarisch gebied lokale bedrijvigheid 718 8a 45ca zone voor dienstverlening lokale bedrijvigheid 1ha 03a 22ca 737F 8a 36ca agrarisch gebied lokale bedrijvigheid 737F 64a 60ca zone voor dienstverlening lokale bedrijvigheid 736C 12a 15ca zone voor dienstverlening para-agrarisch gebied 736D 13a 84ca openbare wegenis zone voor open bebouwing 734N 5a 63ca voortuinstrook zone voor open bebouwing 734N 2a 80ca voortuinstrook lokale bedrijvigheid 746E2 4a 52ca voortuinstrook lokale bedrijvigheid 738C 4a 24ca bufferzone lokale bedrijvigheid 738C 13a 62ca zone voor dienstverlening lokale bedrijvigheid 737G 9a 17ca openbare wegenis par a-agrarisch gebied 737G 8a 30ca openbare wegenis zone voor open bebouwing 737G 16a 73ca openbare wegenis lokale bedrijvigheid 808H 1a 22ca voortuinstrook lokale bedrijvigheid 729H 4a 59ca voortuinstrook lokale bedrijvigheid 729H 2a 87ca voortuinstrook lokale bedrijvigheid
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau 5ha 39a 95ca NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 68/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 69/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Motivering onteigeningen
bedrijventerrein) zijn momenteel bereikbaar via Hulsterweg en Terploeg. De woningen 13 MOTIVERING ONTEIGENINGEN blijven in het RUP bereikbaar via de woonwijk Terploeg. Om gemengd verkeer te vermijden wordt Waterbroek “doorgeknipt” voor het auto- en vrachtverkeer, Waterbroek ter hoogte van Hulsterweg vormt de toegang tot het lokale 13.1 ALGEMEEN NUT bedrijventerrein, Waterbroek ter hoogte van Terploeg de toegang tot de woningen. Voor het fietsverkeer wordt wel een verbinding gemaakt, zodat fietsers komende van De hoofddoelstellingen van het uitvoeringsplan zijn: Tessenderlo op een veilige manier Terploeg kunnen bereiken. De weg Waterbroek - is het verbeteren en beschermen van de woonkwaliteit t.o.v. het te ontwikkelen bestaat reeds, maar loopt gedeeltelijk over privé-eigendom. Om deze bedrijventerrein, verkeerscirculaties te realiseren, moeten er delen van percelen onteigend worden. - het optimaliseren van een bestaand lokaal bedrijventerrein, - het optimaliseren van het kerkhof, - het vormen van een zone waar een tuinbouwbedrijf kan functioneren, Het gemeentebestuur heeft in eerste instantie een ruimtelijk beleid uitgestippeld om - het verbeteren en waarborgen van de verkeersveiligheid. een oplossing te bieden voor deze situatie. Gelet op de specifieke problematiek van de verkeersontsluiting van het bedrijf en het te ontwikkelen bedrijventerrein was het dan Dit opzet gebeurt in uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan van Tessenderlo, ook snel duidelijk dat met het oog op de verbetering van de leefomstandigheden van bindende bepalingen 3, 9, 10 en 14. de gemeenschap (algemeen nut) een overheidsinitiatief de enige oplossing kon bieden. Deze functie past bij het goed functioneren van een woonkern in het buitengebied en komt tegemoet aan een behoefte die bijdraagt tot een verbetering van de samenleving Overeenkomstig de bepalingen van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan een en de leefomstandigheden van de gemeenschap. Om deze functie met de bestemmingswijziging maar plaatsvinden door de goedkeuring van een ruimtelijk noodzakelijke infrastructuur te kunnen realiseren is een bestemmingswijziging uitvoeringsplan. Aan deze problematiek kan derhalve geen oplossing geboden worden noodzakelijk. door een privé-initiatief en dient de overheid het initiatief voor de opstelling van het plan te nemen. De voorziene functie kan ook intrinsiek niet gerealiseerd worden door De voorziening van het bedrijventerrein vloeit voort uit het bestaande gebrek aan middel van een privé-initiatief. De planobjectieven behoren immers duidelijk tot de ruimte voor vestiging van lokale bedrijven in Tessenderlo. De locatie is ruimtelijk zeer lokale bevoegdheid van de onteigenende instantie, met name het gemeentebestuur geschikt vermits het aansluit aan de woonkern van de Hulst, zich situeert tussen Tessenderlo. centrum en open ruimte, en aansluit op geschikte weginfrastructuren. De zone die in het RUP als lokaal bedrijventerrein wordt voorgesteld, is in het bestaande BPA De perceleringsstructuur van het bestaande BPA kan slechts gedeeltelijk aangeduid als een zone voor dienstverlening. Bedrijven mogen zich momenteel reeds overgenomen worden vanwege de vorm van de zone voor dienstverlening en de vestigen binnen deze bestemming. Deze zone is reeds gedeeltelijk ingevuld met een wegenis in het BPA. De zoneringsindeling in het BPA maakt het onmogelijk om bedrijf (United Innovators). efficiënt om te springen met het ruimtegebruik op het lokale bedrijventerrein. Om deze redenen wordt voorgesteld om van de zone van dienstverlening (zoals Het bestaande bedrijf “United Innovators” wordt ontsloten via de een toegang op voorgesteld in het BPA) een meer compactere zone te maken in het RUP voor lokale Hulsterweg. Deze toegang is echter niet geschikt om het zwaar verkeer te ontsluiten bedrijventerrein, zodat er zo weinig mogelijk restgebieden over zijn met de inrichting. aangezien deze gelegen is tussen enkele woningen. De toegang veroorzaakt verkeersonveilige situaties, zowel ter hoogte van de toegang tot het bedrijf op de Er wordt voorgesteld om een nieuwe ontsluitingsweg ter hoogte van de kruising Hulsterweg, als in Terploeg. Terploeg is een woonstraat waar geen zwaar verkeer Waterbroek met Hulsterweg te maken voor zowel het bestaande bedrijf als het te gewenst is. Mede door een slechte inrichting van de huidige toegang tot het bedrijf, realiseren bedrijventerrein. De bestaande toegang tot het bedrijf United Innovators rijdt er echter vaak vrachtverkeer verkeerdelijk door tot in Terploeg. Er is m.a.w. wordt opgeheven. Op die manier wordt het woongebied van Hulst (Terploeg) én de behoefte aan een nieuwe ontsluitingsweg voor het zwaar verkeer. woningen ter hoogte van de bestaande toegang tot United Innovators aan Hulsterweg ontlast van grote verkeersstromen én van zwaar verkeer. Er wordt een aparte Het bedrijventerrein krijgt een volledig afzonderlijke verkeersafwikkeling. De verkeerscirculatie voor het lokale bedrijventerrein voorgesteld, met aandacht voor zonevreemde woningen in Waterbroek (gelegen ten noorden van het lokale verbindingen voor langzaam verkeer van en naar het bedrijventerrein.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 70/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg” Motivering onteigeningen
13.2 NOODZAAK Er is op het terrein momenteel reeds één bedrijf aanwezig. De overige percelen zijn niet bebouwd. Het is dan makkelijker om een duurzame inrichting te realiseren voor De uitbouw van een bedrijventerrein en de aanleg van de verbindingsweg is nodig om het bedrijventerrein omdat er compacter kan gewerkt worden met de nieuwe het vooropgestelde beleid zoals beschreven in het ruimtelijk structuurplan Tessenderlo bebouwing. te realiseren. Een onteigening vormt de enige mogelijke oplossing voor het gemeentebestuur om de noodzakelijke ruimte en infrastructuur te voorzien voor het Er wordt ruimte voorzien om een buffer aan te leggen op de grens van de KMO-zone project. met de woonfunctie langs de Hulsterweg en het open ruimte ten noorden van het lokale bedrijventerrein. De opname van de percelen in het onteigeningsplan is ingegeven door een rationele afbakening van het bedrijventerrein die voortvloeit uit het te realiseren programma op Een groot gedeelte van de percelen in het aangeduide lokale bedrijventerrein zijn de site. De verbindingsweg ligt binnen de op het BPA aangeduide zone voor reeds in eigendom van de gemeente (in het kader van zone voor dienstverlening in het dienstverlening of zone voor wegenis. BPA). De aankoop van privé-eigendom voor de realisatie van het bedrijventerrein is een absolute noodzaak en een uitstekende kans. Op deze manier is een medegebruik Om een ruimtelijk geheel te bekomen en rationeel om te springen met de beschikbare van infrastructuur en een betere kosten- baten verhouding mogelijk voor de aanleg. In gronden, is de onteigening van de percelen aangeduid in het RUP als lokale deze zin overstijgt het openbaar nut van de planopties in ruime mate het particulier bedrijvigheid de enige valabele en noodzakelijke oplossing om zelf het bedrijventerrein belang van de eigenaar van de te onteigenen gronden. duurzaam in te richten. Om de bedrijvenzone goed te laten functioneren is een goede aansluiting op de bestaande weginfrastructuur richting autosnelweg noodzakelijk. De Doorsteken voor fietsers en voetgangers naar het omliggende gebied verhogen de percelen ter hoogte van Hulsterweg zijn reeds in eigendom van de gemeente. ruimtelijke kwaliteit van het projectgebied en worden ingeschakeld in een groter fiets- en voetgangerstraject. Het betreft een verbindingsas via Waterbroek naar Rodeheide Een alternatieve locatie met de zelfde mogelijkheden qua eigendomsstructuur, en een fiets- en voetgangerstraject van Hulsterweg langs het kerkhof richting complementair gebruik of ligging is niet voorhanden. Hofstraat. Het gebruik van de fiets als vervoermiddel voor het woon-werkverkeer naar het bedrijfsterrein wordt hierdoor gestimuleerd. Binnen het lokale bedrijventerrein en zones op het openbaar domein (lokale weg, verbinding voor langzaam verkeer) wordt er eveneens ruimte voorzien voor Enkele percelen worden onteigend in het kader van de inrichting van het kerkhof. waterbuffering. Vermits de bodemgesteldheid geschikt is voor waterinfiltratie, kan er Deze percelen zijn reeds in functie van het kerkhof op het bestaande BPA aangeduid zowel op openbaar domein als op privédomein oppervlakte voorzien worden om water als “zone voor openbaar nut”. De zone die in het BPA aangeduid is als kerkhof, is te bufferen om vertraagd af te voeren en te laten infiltreren. slechts gedeeltelijk in eigendom van de gemeente Tessenderlo. Momenteel bestaat er een behoefte naar uitbreiding van het bestaande kerkhof. Om de realisatie van het Om het planopzet te realiseren als een kwalitatief ruimtelijk geheel is de enige kerkhof mogelijk te maken, worden de percelen die nog niet in eigendom zijn van de mogelijkheid een totaalvisie op te stellen voor de invulling van het projectgebied. gemeente opgenomen in het onteigeningsplan. De opname van deze percelen zorgt er voor dat de gemeente voldoende ruimte heeft voor de uitbreiding voor het kerkhof. Om een volledige en kwalitatieve ontwikkeling van de projectzone te waarborgen, evenals het respecteren / controleren van een timing van uitvoering van dit project, is Daarnaast moeten er enkele percelen gedeeltelijk onteigend worden voor het vormen een onteigening van de desbetreffende percelen door de gemeente noodzakelijk. van een verbinding voor langzaam verkeer. Binnen het projectgebied gaat er aandacht naar lanzaam verkeer door de doorwaadbaarheid te optimaliseren. De Zonder onteigening kan de planbestemming voor de gronden niet gerealiseerd worden Hulsterweg vormt een belangrijke fietsverbinding tussen de centra van Tessenderlo en gelet op de bestaande versnipperde eigendomsstructuur en de hoge kost voor de Hulst. Er worden in het projectgebied enkele nieuwe alternatieve fietsverbindingen aanleg van de ontsluiting en nutsleidingen. gevormd om het gebruik van de fiets te stimuleren. Een aangename fietsverbinding stimuleert het gebruik van de fiets voor verplaatsingen tussen de centra van Tessenderlo en Hulst, maar ook voor het woon-werkverkeer naar het nieuwe bedrijventerrein.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 71/111 Gemeente Tessenderlo: Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Hulst-Konijnsberg”
14 LIJST MET OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN BINNEN DE GRENZEN VAN HET RUP
De voorschriften opgenomen in het BPA Hulst-Konijnsberg (02/09/1985) worden integraal opgeheven voor de percelen vallende binnen dit RUP. Deze voorschriften worden voor de percelen vallende binnen dit RUP vervangen door het van kracht zijnde gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Hulst-Konijnsberg.
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau NOTE08527.12 Definitieve vaststelling november 2011 pag. 72/111