ORDE do 28 de decembro de 2011 pola que se desenvolve o medio de comprobación de valores de prezos medios no mercado aplicable a determinados inmobles rústicos e urbanos situados na Comunidade Autónoma de Galicia e se aproban os prezos medios no mercado aplicables no exercicio 2012.(DOG 29/12/11 e corrección de erros no DOG 26/1/12 e a modificación no DOG 23/08/12) O artigo 57 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria sinala os medios que a Administración tributaria pode utilizar para calcular o valor das rendas, produtos, bens e demais elementos determinantes da obriga tributaria, entre os cal cita, na sua alínea c), o de prezos medios no mercado. En idéntico sentido pronúnciase o artigo 27.un do texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, aprobado polo Decreto lexislativo 1/2011, do 28 de xullo, ao sinalar que «para efectuar a comprobación de valores, a Administración tributaria poderá utilizar, indistintamente, calquera medio dos previstos no artigo 57 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria». Esta mesma lei detalla no seu artigo 27.tres, cal debe ser a forma e o contido da norma que desenvolva este medio de valoración sinalando: «Nas comprobacións de valor de inmobles polo medio establecido no artigo 57.1.º c) da Lei 58/2003, xeral tributaria, a Administración tributaria aprobará e publicará a metodoloxía empregada no seu cálculo, que incluirá as táboas dos propios prezos medios resultantes ou ben as táboas das compoñentes ou valores básicos (solo, construción e gastos/beneficios), así como dos coeficientes singularizadores en adaptación dos prezos medios á realidade física do ben que se valore. Esta normativa técnica aprobarase mediante orde da consellería competente en materia de facenda. As táboas actualizaranse periodicamente conforme as variacións do mercado inmobiliario, e poden adoptarse, para este caso, os índices de variación de prezos inmobiliarios publicados polas distintas administracións públicas ou por institucións especializadas en estatística inmobiliaria. Será suficiente a motivación da comprobación de valor que inclúa unha correcta identificación do ben, unha aplicación do prezo medio que corresponda e unha adaptación deste ao caso concreto a través dos coeficientes singularizadores que determine a normativa técnica sinalada no parágrafo primeiro». Sobre este medio de comprobación, o artigo 158.2 do Real decreto 1065/2007, do 27 de xullo, polo que se aproba o Regulamento xeral das actuacións e os procedementos de xestión e inspección tributaria e de desenvolvemento das normas comúns dos procedementos de aplicación dos tributos, tamén sinala que «cando na comprobación de valores se utilice o medio de valoración consistente en prezos medios de mercado, a Administración tributaria competente poderá aprobar e publicar a metodoloxía ou o sistema de cálculo utilizado para determinar os devanditos prezos medios en función do tipo de bens, así como os valores resultantes. No ámbito de competencias do Estado, a aprobación corresponderá ao Ministro de Economía e Facenda mediante orde». O obxectivo desta orde é, pois, por unha parte, desenvolver o medio de comprobación de valor de prezos medios no mercado e, por outra, establecer para cada exercicio, en función da evolución do mercado inmobiliario, os prezos medios aplicables nos tributos xestionados por esta comunidade autónoma cuxa base impoñible sexa o valor real dos bens inmobles. A incorporación deste medio de valoración produce importantes vantaxes tanto para a Administración coma para o contribuínte. Para este último supón unha gran seguridade xurídica, xa que establece un criterio de valoración obxectivo, común e homoxéneo en todo o territorio, subministra información do valor real para efectos fiscais do ben que vaia ser obxecto de adquisición ou transmisión, explica con detalle o sistema de cálculo utilizado e vincula á administración tributaria co valor publicado cando utiliza este medio de valoración, sen esquecer a vantaxe que supón publicar os prezos das distintas zonas para o seu coñecemento xeral. Pola súa banda, a Administración dispón dun medio de valoración que dota de máis axilidade e eficacia a tramitación dos expedientes, circunstancia, que tamén redunda en beneficio do cidadán. A Orde do 28 de xullo de 2011 pola que se aproban os prezos medios no mercado de determinados inmobles rústicos e urbanos situados na Comunidade Autónoma de Galicia para os exercicios 2010 e 2011, xa estableceu este medio de valoración e fixou os valores para 2010 e 2011. Os valores que recollía esa orde procedían dun estudo de mercado realizado pola Dirección Xeral de Tributos nas datas anteriores á súa promulgación, baseado en testemuñas realizados por varias empresas do máximo prestixio no ámbito das taxacións inmobiliarias, e de testemuñas procedentes dos datos consignados polos obrigados tributarios nas súas declaracións tributarias, para inmobles de natureza urbana e rústica. Durante o ano 2011 procedeuse a realizar un novo estudo das mesmas características, pero con testemuñas recollidos ata novembro de 2011, coa finalidade de verificar a evolución dos prezos de mercado ata as datas máis recentes. Como consecuencia, procédese a actualizar aqueles valores ou coeficientes que actúan sobre estes. A Dirección Xeral de Tributos de la Consellería de Facenda xa publicara, a través da Resolución da 1 de decembro de 2008 (DOG do 10 de decembro), a normativa técnica sobre valoracións inmobiliarias. Este método técnico, de ampla aceptación, acomódase a este medio de valoración mantendo as súas notas esenciais. De conformidade coa competencia atribuída polo artigo 7 do Decreto lexislativo 1/1999, do 7 de outubro, polo que se aproba o texto refundido da Lei de réxime financeiro e orzamentario de Galicia, e o artigo 27.un do texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, aprobado polo Decreto lexislativo 1/2011, do 28 de xullo, DISPOÑO: Artigo 1. Obxecto da orde. Esta orde ten por obxecto desenvolver o medio de comprobación de valor de prezos medios no mercado a que se refiren os artigos 57.1 c) da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, e 27.un do texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, aprobado polo Decreto lexislativo 1/2011, do 28 de xullo, así como aprobar os prezos medios no mercado aplicables no exercicio 2012. Artigo 2. Ámbito de aplicación. No ámbito dos impostos sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados, e sobre sucesións e doazóns, esta orde aplicarase aos bens inmobles de natureza rústica e urbana situados no territorio da Comunidade Autónoma de Galicia, con excepción dos seguintes: 1. Bens de natureza urbana excluídos do ámbito desta orde: – Solos urbanos ou urbanizables sen edificar. – Edificios enteiros. – Inmobles que poidan ser demolidos para crear un soar. – Edificios en que o plan urbanístico permita máis alturas (edificabilidade) das que ten o edificio actualmente. – Inmobles que inclúan un uso residencial non privado (hoteis, residencias, etc.). – Inmobles que inclúan usos distintos a: vivenda, rocho, garaxe, oficina ou local comercial (instalacións deportivas, para espectáculos, lecer, sanidade, beneficencia, culturais, relixiosos, estacións de servizo, etc.). – Vivendas cunha superficie que supere os 200 m2 útiles. – Vivendas de protección autonómica. – Locais comerciais interiores, en esquina, en galerías comerciais, con forma irregular ou circunstancias similares. – Locais comerciais cunha superficie que supere os 400 m2 útiles. – Naves para uso comercial (concesionarios de coches, supermercados, etc.). – naves que inclúan outro uso distinto a: industrial, agrícola, almacén, oficina, vivenda ou garaxe. – Naves sobre parcelas de máis de 5.000 m2. – Casas con máis de dúas plantas (soto, planta baixa, piso e faiado). – Casas nas que o plan urbanístico permita máis alturas (edificabilidade) das que ten a casa actualmente. – Casas sobre parcelas de máis de 3.000 m2. – Casas en construción ou inacabadas. – Casas ou chalés de máis de 200 m2 útiles por planta. – Edificacións singulares de carácter histórico ou artístico. 2. Bens de natureza rústica excluídos do ámbito desta orde: – Parcelas que, nas normas reguladoras do Catastro inmobiliario, teñan a consideración de urbanas ou de características especiais, salvo as que estean en solo de núcleo rural ou asimilados, que se poderán valorar polos prezos medios de rústica desta orde sempre que non estean incorporados aos rueiros de urbana (anexo III) polo seu desenvolvemento urbanístico. – Parcelas que se encontren en solo urbanizable ou asimilados, ou ben que se encontren en futuras zonas de expansión dos núcleos urbanos. Por resolución da Dirección Xeral de Tributos desta consellería especificarase o alcance concreto destas zonas de expansión. – Parcelas de máis de 100.000 m2. – Parcelas que inclúan melloras (piscinas, construcións de madeira, etc.). 3. Outros bens ou dereitos excluídos do ámbito desta orde: – Bens arrendados con contrato de prórroga forzosa anterior a 1985. – Bens incluídos en contratos de permutas. – Inmobles en construción, inacabados ou para construír (cousa futura). – Declaracións de obra nova e divisións horizontais. – Inmobles que formen parte do Inventario xeral do patrimonio cultural de Galicia (bens de interese cultural-BIC e os regulados pola disposición adicional segunda da Lei 8/1995, do patrimonio cultural