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CONSEIL DE LA COMMUNAUTE

Séance du 04 juin 2015

Le Mans - Yvré l'Evêque - Parc d'activités commerciales de Béner Déclaration de projet - Mise en compatibilité des Plans Locaux d'Urbanisme

Direction du Développement Urbain - Urbanisme - Foncier -

Rapporteur(s) Le Président M. Jean-Claude BOULARD Mme Dominique AUBIN

PREAMBULE

Le site de Béner se situe à l'Est de l'agglomération mancelle sur les communes du Mans et d'Yvré l'Evêque, à l'intersection du périphérique Est (boulevard Henri Fresnay) et de l'avenue du Mans. Il est bordé au Nord par la route de l'Eventail et à l'ouest par la rue de Douce Amie.

Le secteur de Béner couvre une superficie de 48 ha environ et correspond au périmètre de la Zone d'Aménagement Commercial (ZACom) du pôle d'agglomération secteur Est, définie au Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) du Pays du Mans.

Le SCoT du Pays du Mans prescrit le 6 juin 2006 et approuvé le 29 janvier 2014 à l’unanimité, localise cinq ZACom considérées comme des secteurs préférentiels pour accueillir les grandes implantations commerciales du Pays du Mans.

La ZACom recouvrant le secteur de Béner se situe dans l'enveloppe urbaine de la ville du Mans et de la commune d'Yvré l'Evêque. Elle définit un projet d'ensemble cohérent permettant de renforcer l’attractivité commerciale régionale et du département, de rééquilibrer l'offre commerciale à l'Est de l'agglomération mancelle et de développer un nouveau quartier mixant les fonctions résidentielles et d'activités.

Le secteur de Béner, identifié dans les Plans Locaux d'Urbanisme du Mans et d'Yvré l'Evêque en vigueur, doit permettre de développer une zone d'activités compatible avec les secteurs résidentiels situés à proximité, de mettre en valeur l'entrée Est de la ville et de diversifier l'offre de logements sur la ville du Mans.

Par délibération en date du 30 mai 2013, le conseil communautaire de Le Mans Métropole a lancé la procédure de déclaration de projet valant mise en compatibilité des PLU du Mans et d'Yvré l'Evêque pour la réalisation d'un parc d'activités commerciales sur le site de Béner.

Parallèlement et en conformité avec les objectifs définis au SCoT et aux PLU, le secteur de Béner intégrera la réalisation d'un programme de logements, situé à l'Ouest. Ce projet ne fait pas partie de la présente déclaration de projet et peut être réalisé au vu des PLU actuels.

Le projet commercial envisagé comprend, pour une superficie d’environ 100 000 m² de surface de plancher : - le transfert de l’hypermarché Leclerc des Fontenelles et sa galerie marchande - un Retail Park divisible en moyennes surfaces commerciales et de restaurations - et une grande surface d’équipement de la maison sous l’enseigne IKEA

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La mise en compatibilité des PLU porte exclusivement sur le parc d'activités commerciales. Elle répond aux orientations du SCoT et ne porte pas atteinte aux Projets d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) des PLU.

Le détail de cette opération, ainsi que le contenu de la mise en compatibilité des PLU sont exposés dans la note de synthèse annexée à la présente délibération.

MOTIFS ET CONSIDERATIONS JUSTIFIANT L'INTERET GENERAL DU PROJET

Le projet du parc d'activités commerciales sur le site de Béner a déjà obtenu les décisions positives suivantes :

- le 29 janvier 2014 : approbation à l'unanimité du SCoT du Pays du Mans qui permet la réalisation du projet BENER, - le 2 septembre 2014 : autorisation favorable unanime de la Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC) de la Sarthe pour les sociétés Direct Distribution (pour l’hypermarché), Sicom 2 (pour la galerie marchande), le groupe HERIMO et la IF BENER (pour le retail park), - le 7 novembre 2014 : autorisation favorable unanime de la CDAC pour IKEA DEVELOPPEMENT SAS, - le 16 janvier 2015 : autorisation favorable de la Commission Nationale d’Aménagement Commercial (CNAC) pour les sociétés Direct Distribution, Sicom 2, le groupe HERIMO et IF BENER, - le 6 mai 2015 : autorisation favorable de la CNAC pour IKEA DEVELOPPEMENT SAS, - le 17 mars 2015 : avis favorable sans réserve du commissaire enquêteur à la déclaration de projet d’un parc d’activités commerciales sur le site de Béner, valant mise en compatibilité des PLU des communes du Mans et d’Yvré l’Evêque.

Ce projet revêt un caractère d'intérêt général pour les raisons suivantes :

RAYONNEMENT COMMERCIAL REGIONAL

L’enjeu majeur est l’arrivée sur l’agglomération mancelle de l’enseigne IKEA au rayonnement commercial régional reconnu. L’absence d’IKEA sur notre agglomération a souvent été présentée dans le passé comme la preuve d'une insuffisante attractivité de l’agglomération. Ainsi, cette nouvelle enseigne sera un moteur d'affluence au bénéfice du rayonnement de l'ensemble de l'armature commerciale et notamment du centre-ville par :

- la multiplication de la clientèle du fait du pouvoir d'attraction du magasin IKEA, - la limitation de l'évasion commerciale vers Tours et vers Paris, - l’accueil de nouvelles enseignes qui ne sont pas présentes sur l’agglomération - l'engagement du porteur de projet à mettre en place un partenariat avec les associations de commerçants du centre-ville et la volonté de les préserver comme le montre l’engagement de ne pas installer de pharmacie.

DEVELOPPEMENT DE L’EMPLOI

Ce projet représente un investissement global d'environ 200 millions d'euros financé par la maîtrise d'ouvrage privée. Il répond à l’urgence de besoins de plans de charge dans le BTP. L'aménagement du site assurera le plan de charge des entreprises pendant les 2 ans de travaux avec un équivalent de 2,750 millions d'heures de travail. Le projet va générer la création de 600 emplois directs équivalents temps plein. Ces emplois s'ajouteront aux 450 emplois existants du centre commercial des Fontenelles et qui seront transférés sur le site de Béner. A ces emplois directs créés s'ajoutera également une cinquantaine d'emplois indirects liés à l'exploitation des magasins (prestataires pour la sécurité du site et son entretien).

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La zone fera intervenir de nombreuses entreprises tant à la phase travaux (entreprises de bâtiment dans tous les corps d'état, entreprises de travaux publics, paysagistes, agenceurs, enseignistes, etc.) que durant la phase d'exploitation (gardiennage, entretien, etc.).

REEQUILIBRAGE DE L’OFFRE COMMERCIALE

L'entrée de ville et la route de Paris à l'Est de l'agglomération sont pratiquement vides de commerces et contraste avec l'entrée nord. En effet, l'Est de l'agglomération possède 10 fois moins de surfaces commerciales que le pôle situé au nord.

Cette opération répond au besoin de rééquilibrage de l'offre commerciale à l'Est de l'agglomération mancelle, identifiée au SCoT du Pays du Mans et confirmée par la définition d'une ZACom pour l'implantation préférentielle des commerces.

Situé à l'intérieur de l'enveloppe urbaine, le projet se développe en complémentarité avec les quartiers d'habitat existant qui disposent d'une desserte de transport en commun veillant ainsi à une mixité de fonctions urbaines.

REQUALIFICATION DE L'ENTREE DE VILLE

Le site actuel de Béner, classé en zone d'urbanisation future depuis plus de 30 ans, est constitué de friches, d'anciens sites industriels et commerciaux et de jardins abandonnés.

La réalisation du projet conduira à la création d’espaces paysagers conséquents et soignés. Les volumes et l’implantation des futurs bâtiments épouseront la topographie du site. L’intégration de l’opération dans l’environnement existant sera également garantie par l’architecture sobre et l’emploi de matériaux de qualité sur les façades.

Le projet offrira à la population actuelle et future un équipement commercial de qualité en redynamisant cette zone et en offrant à la population un lieu privilégié de rencontres, favorisé par la proximité de quartier d’habitations et d’entreprises.

Il créera une continuité du réseau routier et des cheminements piétons entre le projet et les quartiers environnants pour faciliter son intégration au tissu urbain. A cette occasion, l'avenue du Mans sera également réaménagée.

CREATION DE RICHESSES FISCALES

Enfin, l'opération amènera des recettes à la collectivité au titre des principales taxes et contributions suivantes : - taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), - contributions foncières des entreprises (CFE), - taxe sur les surfaces commerciales (TASCOM), - taxe locale sur les publicités extérieures (TLPE), - taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Le montant global de ces recettes est estimé à ≃ 3,3 millions d'euros.

Au total, le projet du parc d'activités commerciales de Béner présente un intérêt général manifeste, en contribuant au rayonnement commercial de l'agglomération et du département, en créant de l'emploi, en rééquilibrant l'offre commerciale, en contribuant à la requalification de l'entrée de ville et en générant des recettes fiscales significatives.

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EXAMEN CONJOINT DES PERSONNES PUBLIQUES ASSOCIEES

Conformément à l'article L.123-16 du Code de l'urbanisme, la mise en compatibilité des PLU a fait l'objet d'un examen conjoint des Personnes Publiques Associées lors d'une réunion qui s'est tenue le 20 novembre 2014. Le procès-verbal de cette réunion a été joint au dossier soumis à enquête publique.

Par ailleurs, le projet a fait l'objet d'une évaluation environnementale soumise à la Direction Régionale de l’Environnement de l’Aménagement et du Logement (DREAL) qui a émis un avis favorable et qui n'a pas demandé de complément au dossier.

L’ENQUETE PUBLIQUE

Par décision n° E14000252/44 du 5 novembre 2014, le Tribunal Administratif de Nantes a désigné Monsieur Jean-Claude MARC en qualité de commissaire enquêteur.

Par arrêté n° 1760 du 15 décembre 2014, Monsieur le Président de Le Mans Métropole a soumis à enquête publique le dossier de déclaration de projet valant mise en compatibilité des PLU de la Ville du Mans et de la commune d’Yvré l’Evêque.

Cette enquête publique s’est déroulée du 7 janvier 2015 au 6 février 2015 inclus, en mairie d’Yvré l’Evêque et à l’Hôtel de Ville du Mans, siège de Le Mans Métropole. Le commissaire enquêteur a tenu des permanences à l'hôtel de ville du Mans et en mairie d’Yvré l’Evêque. Le dossier de déclaration de projet a par ailleurs été mis à disposition du public dans ces mêmes lieux, accompagné de registres permettant à chaque administré de formuler ses observations.

L’enquête a suscité beaucoup d’intérêt et fait l’objet d’un nombre important d’interventions. Sur l’ensemble des personnes qui se sont exprimées à l’enquête (plus de 1 000 observations enregistrées), une large majorité, proche de 70 %, s’est déclarée favorable à la réalisation de ce projet.

Après avoir analysé l’ensemble des remarques et observations, le commissaire enquêteur a remis, le 17 mars 2015, son rapport et ses conclusions.

Considérant que, notamment :

- les procédures d'affichage et de publications dans la presse se sont déroulées conformément à la législation en vigueur, - les dossiers étaient complets et contenaient tous les éléments nécessaires à une bonne information du public, - toutes les personnes qui le souhaitaient ont pu formuler leurs observations, - le SCoT du Pays du Mans a été approuvé à l'unanimité des membres du Conseil syndical, - le projet, en respectant les orientations fixées, pour la ZACom de Béner, dans le Document d'Orientation et d'Objectifs (DDO), et le Document d'Aménagement Commercial (DAC), est en adéquation avec les objectifs et orientations du SCoT, - les enjeux environnementaux sont clairement identifiés et des mesures d'évitement, de réduction et de compensation sont proposées, - l'intégration paysagère, proposée par le projet, est particulièrement soignée, - le projet s'inscrit, de façon exemplaire, dans une démarche de développement durable, - les créations d'emplois générées par le projet, tant dans sa phase travaux que dans sa phase exploitation ne peuvent pas être négligées, - le projet apportera aux collectivités locales des ressources financières importantes, - les mises en conformité des PLU du Mans et d'Yvré l'Evêque sont en adéquation avec les orientations et les objectifs fixés par le SCoT du Pays du Mans, et sont strictement limitées au présent projet,

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ayant pris acte de l’engagement de Le Mans Métropole de : - prévoir un arrêt de bus au cœur du projet, - étudier la possibilité d’une ligne de bus en site propre, - étudier la possibilité d’étendre le réseau de voies de circulation douce, rue de Douce Amie et rue de l’Eventail, - transcrire dans les PLU les engagements du porteur de projet relatifs aux modalités de suivi des incidences environnementales potentielles du projet,

et considérant par ailleurs que l'ensemble de ces considérations démontre l'intérêt général du projet de parc d’activités commerciales sur le site de Béner,

Le commissaire enquêteur a donné un avis favorable sans réserve à la déclaration de projet, valant mise en compatibilité des Plans Locaux d’Urbanisme de la Ville du Mans et de la commune d’Yvré l’Evêque.

Les engagements de Le Mans Métropole portent sur les éléments suivants :

Une ligne de desserte empruntera la voie principale traversière du site qui se raccorde au futur giratoire de l'avenue du Mans. La réalisation d'un arrêt de bus au cœur de l'opération est prévue. Le Mans Métropole s'assurera de sa mise en œuvre future lors de l'autorisation d'aménager. Cette desserte viendra compléter les deux lignes de bus n° 23 et n° 25 desservant le site par l'avenue du Mans. La combinaison de ces deux éléments assurera une fréquence de transport public de l'ordre de 10 mn en provenance et à destination du cœur de ville d'excellente qualité. Un parking relais à proximité de la ligne de bus pénétrant le site sera identifié afin de faciliter l'usage des transports collectifs vers le cœur de ville.

La proposition d'une desserte en site propre sera examinée dans le cadre du projet d'habitat prévu sur ce secteur.

Une étude pour permettre la continuité des cheminements doux rue de Douce Amie et rue de l'Eventail sera menée.

Les mesures de suivi qui sont mentionnées dans l’évaluation environnementale seront intégrées aux Plans Locaux d'Urbanisme. L'opération conduira à délivrer un permis d'aménager et des permis de construire. Les dispositions indiquées dans l'évaluation environnementale devront être prises en compte dans ces demandes. Le porteur de projet devra justifier des dispositions envisagées pour garantir l'application des mesures compensatoires par la mise en place d'un contrat d'entretien entre l'Association Syndicale Libre des colotis et un organisme compétent. Les permis de construire ne pourront donc être délivrés qu'avec l'intégration de ces dispositions dans le permis d'aménager. Des contrôles seront diligentés par les services de Le Mans Métropole afin de s'assurer du respect des engagements à charge de cette association.

Ces éléments ont conduit à l'adaptation du dossier de déclaration de projet valant mise en compatibilité des PLU de la ville du Mans et de la commune d'Yvré l'Evêque (p. 32 de la notice de présentation, p. 100, 174 et 193 du rapport d'évaluation environnementale, p. 19 et 46 du résumé non technique).

Au vu de l’avis favorable sans réserve du commissaire enquêteur et des engagements pris par la collectivité je vous demande, mes Chers Collègues, de bien vouloir :

- approuver le dossier de déclaration de projet valant mise en compatibilité des PLU de la ville du Mans et de la commune d’Yvré l’Evêque, - déclarer d’intérêt général le projet de parc d’activités commerciales sur le site de Béner, - approuver, conformément à l'article L.123-14-2 du Code de l'urbanisme, la mise en compatibilité des PLU de la Ville du Mans et de la commune d’Yvré l’Evêque et les dossiers s'y rapportant.

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Conformément aux articles R.123-24 et R.123-25 du Code de l’urbanisme, la présente délibération fera l’objet d’un affichage à la mairie d’Yvré l’Evêque et à l’Hôtel de Ville du Mans, siège de Le Mans Métropole, pendant un mois. Mention de cet affichage sera insérée en caractères apparents dans deux journaux locaux (Ouest France et Maine Libre). Il sera, en outre, publié au recueil des actes administratifs mentionnés à l’article R.5211-41 du Code Général des Collectivités Territoriales.

La présente délibération sera exécutoire à compter de sa réception en Préfecture et de l’accomplissement des mesures de publicité.

Conformément à l’article L.123-10 du Code de l’urbanisme, les Plans Locaux d’Urbanisme mis en compatibilité seront tenus à la disposition du public.

Annexes : - Note de synthèse de présentation du projet - Rapport, conclusions et avis du commissaire enquêteur - Plan d’aménagement d’ensemble du projet et des accès - Dossier de déclaration de projet valant mise en compatibilité des PLU de la ville du Mans et de la commune d'Yvré l'Evêque

CONTENU DE LA DECLARATION DE PROJET - Procès verbal d’examen conjoint des Personnes Publiques Associées - Avis de l’autorité environnementale - Notice de présentation de la déclaration de projet - Evaluation environnementale - Note de dérogation aux dispositions de l’article L.111-1-4 du Code de l'urbanisme.

CONTENU DES DOSSIERS DE MISE EN COMPATIBILITE

- Mise en compatibilité du PLU du Mans ƒ notice de présentation, ƒ pièce n° 1 bis : Evaluation environnementale (annexe au rapport de présentation) ƒ pièce n° 3 : Orientations d'Aménagement secteur de Béner ƒ pièce n° 4.1 : Règlement littéral • dispositions générales • règlement de la zone 1AU ƒ pièce n° 4.2 : Règlement graphique ƒ pièce n° 4.4 : Note de dérogation aux dispositions de l'article L.111-1-4 du Code de l'urbanisme.

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- Mise en compatibilité du PLU d'Yvré l'Evêque ƒ notice de présentation, ƒ pièce n° 1 bis : Evaluation environnementale (annexe au rapport de présentation) ƒ pièce n° 2 : Plan d'Aménagement et de Développement Durable ƒ pièce n° 3 : Orientations d'Aménagement secteur de Béner ƒ pièce n° 4.1 : Règlement littéral • dispositions générales • règlement de la zone 1AU ƒ pièce n° 4.2 : Règlement graphique ƒ pièce n° 4.4 : Note de dérogation aux dispositions de l'article L.111-1-4 du Code de l'urbanisme.

ADOPTE

7 Conseiller(s) ayant voté contre

4 Conseiller(s) s'étant abstenu(s)

Les documents annexes seront déposés par le Service en version papier ADOPTE

7 Conseiller(s) ayant voté contre 4 Conseiller(s) s'étant abstenu(s)

Les documents annexes seront deposés par le Service du en version papier N° d’identification : DEH15H055H3 Affichage le 09 juin 2015 Délibération exécutoire le 10/06/2015

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