Terrenos En La Región Metropolitana De Buenos Aires
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Distribución territorial del precio de oferta Terrenos en la Región Metropolitana de Buenos aires SETIEMBRE 2015 Ministerio de Desarrollo Urbano Secretaría de Planeamiento GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES Jefe de Gobierno Ing. Mauricio Macri Vicejefa de Gobierno Lic. María Eugenia Vidal Jefe de Gabinete de Ministros Lic. Horacio Rodriguez Larreta Ministro de Desarrollo Urbano Arq. Daniel Chain Secretario de Planeamiento Arq. Héctor Lostri Director General de Planeamiento Mg. Fernando Álvarez de Celis Contenidos: Fernando Álvarez de Celis / Bárbara Pasik / Julián Álvarez Insúa / Juan Sebastián Schaller / Maximiliano Obrador Octavio Otero Sánchez. Diseño gráfico: Alejandro Ambrosone. Índice 7 Resumen ejecutivo 11 Resultados obtenidos 12 El precio del suelo en la Región Metropolitana de Buenos Aires 13 Precio de los terrenos según dimensiones 14 Distribución territorial de la oferta de suelo por partido en el mes de agosto de 2011 16 Variación interanual del precio del suelo por zonas geográficas 17 Distribución del precio del suelo por localidad, según eje geográfico 21 Distribución del precio promedio por lote en los partidos del Gran Buenos Aires 23 Diferencia de precios entre el Gran Buenos Aires y la Ciudad de Buenos Aires, en los límites de la Avenida General Paz y el Riachuelo 24 Precio de referencia de terrenos según dimensiones 28 Countries y barrios cerrados 31 Metodología 34 Composición de la muestra 1 Resumen ejecutivo En el relevamiento efectuado el mes de Agosto de 2015, se registraron 7.940 terrenos ofertados ubicados en distintos puntos de la Región Metropolitana de Buenos Aires. De ellos 1.633 corresponde a Capital Federal, 3.343 a la zona Norte, 1.201 a la zona Oeste y 1.863 a la zona Sur de la Región Metropolitana. El precio promedio del metro cuadrado (m2) para toda la Región Metropolitana, sin to- mar en cuenta los countries o barrios cerrados, ni los lotes en venta de la Ciudad, alcanza los U$S 264,5. El desagregado en los componentes de este valor muestra una importante disparidad según los datos considerados. Mientras que el precio promedio de la Ciudad de Buenos Aires es de U$S 1.752,6 el m2, el valor promedio de los lotes en GBA1 es de U$S 642,5, en GBA 2 es de U$S 177,3 y en el Resto de la Región es de U$S 102,7. De esta manera se observa una tendencia a la disminución de los valores, cuanto más alejados de la Ciu- dad de Buenos Aires estén localizados los terrenos en venta. Las diferencias de precios resaltan al considerar los precios máximos y mínimos. En la Ciudad de Buenos Aires el mínimo es de U$S 173,6 m2, mientras que en la Región Metro- politana, sin considerar la Ciudad, el valor mínimo registrado es de U$S 0,1 por m2. En cuanto a los máximos, en la Ciudad se registró un terreno a U$S 11.157,6 el m2, en GBA 1 el máximo alcanzó los U$S 7.423,0 el m2, mientras que en GBA 2 fue de U$S 2.992,4 el m2, y en los countries y barrios cerrados el máximo llegó a 800,0. En cuanto al precio del suelo según dimensiones, en todas las zonas consideradas los valores más altos corresponden a los lotes de menos de 200 m2, es decir, los de exten- sión mínima; con diferencias de valor importantes con respecto al rango de dimensiones inmediatamente superior. En la zona Norte el rango de menor extensión alcanzó los U$S 819,1 el m2, en la zona Oeste los U$S 351,0 y en la zona Sur los U$S 444,1 el m2. En cambio, los lotes de más de 1.001 m2 promediaron los U$S 160,4 en la zona Norte, U$S 56,6 en la zona Oeste y U$S 97,6 el m2 en la zona Sur. Con respecto a los precios de los terrenos en base especifica a su distribución territorial, los valores más altos se ubican en la zona Norte, principalmente linderos a la Ciudad de Buenos Aires. En ese sentido, el partido con mayor valor promedio, fue Vicente López con U$S 1.245,3 el m2. Del análisis de los cambios ocurridos a lo largo del período 2004-2015, surge que los par- tidos que registraron mayor crecimiento fueron Berazategui (599,1 %), y Ituzaingó (507,5 %). Las variaciones interanuales fueron positivas para todas las zonas, siendo la zona Sur la de mayor crecimiento (205,1 %) luego la zona Norte (104,1 %), y la zona Oeste (89,1 %). Se analizan los precios de los terrenos por localidad, lo que permite un desagregado ma- yor. Los terrenos en venta en GBA 1, GBA 2 y el Resto de la Región, se localizaron en un mapa por el cual fue posible visualizar la distribución de las ofertas, considerando la variable de los precios. Los mayores precios se ubican en el Norte, decreciendo cuanto más alejados de la Ciudad de Buenos Aires se ubican. Las localidades en los rangos de mayores distancias a la Ciudad de Buenos Aires, desde los 30 a los 50 km, contienen casi exclusivamente ofertas de precios bajos. 8 Terrenos en la región metropolitana Los terrenos en los partidos pertenecientes al Gran Buenos Aires (Vicente López, San Isi- dro, San Fernando, San Martín, Hurlingham, Ituzaingó, Morón, La Matanza, Ezeiza, Este- ban Echeverría, Lomas de Zamora, Lanús, Avellaneda, Quilmes y Almirante Brown) y en la Ciudad de Buenos Aires se geo-referenciaron puntualmente, analizando el precio por m2 ya no por partido sino por localización particular de cada lote con el objetivo de incor- porar otra dimensión al análisis. Se aprecia así cómo los mayores precios se dan desde el centro porteño hacia el eje Norte, donde se concentran los precios más elevados. A fin de tomar una comparación detallada entre los valores de la Ciudad y los del Gran Buenos Aires, se seleccionaron en particular los terrenos ubicados a no más de 1.000 metros de la avenida General Paz y el Riachuelo. Se contrapusieron los partidos lindantes a los barrios correspondientes. Así se observó la mayor diferencia de precios entre los barrios de Villa Pueyrredón y Villa Devoto, con el partido de General San Martín. Para completar el análisis, se consideraron precios de referencia de lotes de 150, 300, 500 y más de 10.000 m2, lo que permitió estudiar las variaciones en el precio, descontando la influencia del tamaño de los mismos. Por último, dado que los terrenos localizados en countries y barrios privados poseen una dinámica distinta a la del resto de los lotes, se recopiló de manera diferencial la informa- ción de esas ofertas, para dar cuenta de las características particulares de estos terrenos, con respecto a los localizados en los mismos partidos, pero sobre el ejido. Se aprecia una gran diferencia en la localización de terrenos en barrios privados y countries entre los distintos partidos, concentrándose fundamentalmente en la zona Norte donde el par- tido de San Isidro presenta el valor promedio más alto, el cual llega a U$S 481,4 m2. En contraparte el partido de Zarate presenta un precio de U$S 5,9 el m2, siendo el más bajo de este año. 2015 9 2 Resultados obtenidos El precio del suelo en la Región Metropolitana de Buenos Aires (1) El Gran Buenos Aires está integrado En el relevamiento efectuado el mes de Agosto de 2015, se registraron 7.940 terrenos por dos grandes zonas: la ciudad de Bue- ofertados ubicados en distintos puntos de la Región Metropolitana de Buenos Aires. De nos Aires y el Conurbano Bonaerense, in- ellos, 1.633 corresponde a Capital Federal, 3.243 a la zona Norte, 1.201 a la zona Oeste y tegrado por varios partidos de la provincia 1.863 a la zona Sur de la Región Metropolitana. El precio promedio del metro cuadrado de Buenos Aires los cuales en función del (m2) para toda la Región Metropolitana, sin tomar en cuenta los countries o barrios ce- informe hemos dividido en cinturones re- rrados, ni los lotes en venta de la Ciudad, alcanza los U$S 264,5. El desagregado en los nombrado a todos aquellos partidos limi- componentes de este valor muestra una importante disparidad según los datos consi- tantes a la Ciudad de Buenos Aires como derados. Mientras que el precio promedio de la Ciudad de Buenos Aires es de U$S 1.752,6 GBA 1, luego GBA 2 y los demás como el el m2, el valor promedio de los lotes en GBA1(1) es de U$S 642,5, en GBA 2 es de U$S 177,3 Resto de la Región. y en el Resto de la Región es de U$S 102,7. De esta manera se observa una tendencia a la disminución de los valores, cuanto más alejados de la Ciudad de Buenos Aires estén localizados los lotes. Cuadro 1 En cuanto a la evolución de la serie, las mayores variaciones de precios entre los años Distribución del precio promedio por m2 2004 y 2015 se dieron en GBA 1 y en el Total de la Ciudad, con 319,7 % y 281,8 % respecti- en la Región Metropolitana de Buenos vamente. En GBA 2 el aumento anual se encuentra en un 264,8 %. Aires, 2004 a 2015 Variación (%) 2004- 2005- 2006- 2007- 2008- 2009- 2010- 2011- 2012- 2012- 2014- 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) Total Región sin countries 105,3 139,9 135,1 179,3 226,1 238,7 287,9 346,6 355,6 358,8 265,5 264,5 32,9 -3,4 32,7 26,1 5,6 20,6 20,4 2,6 0,9 -26,0 -0,4 Total Ciudad 459,0 591,0 809,0 982,0 1.043,0 1.154,9 1.267,4 1.704,5 1.817,8 1.773,6 1.780,2 1.752,6 28,8 36,9 21,4 6,2 10,7 9,7 34,5 6,6 -2,4 0,4 -1,6 GBA 1 153,1 193,9 206,0 332,8 331,7 364,8 433,4 459,0 404,0 619,7 629,5 642,5 26,6 6,2 61,6 -0,3 10,0 18,8 5,9 -12,0 53,4 1,6 2,1 GBA 2 48,6 62,8 61,0 71,1 119,8 134,0 187,5 247,5 164,0 236,4 266,3 177,3 29,2 -2,9 16,6 68,5 11,9 39,9 32,0 -33,7 44,1 12,6 -33,4 Resto Región 29,3 25,8 36,0 42,2 63,6 64,9 89,5 87,4 143,6 105,7 100,9 102,7 -11,9 39,5 17,2 50,7 2,0 37,9 -2,3 64,3 -26,4 -4,5 1,8 Countries 66,3 67,4 74,9 84,9 63,0 66,2 115,4 83,4 118,4 102,7 69,3 104,3 1,7 11,1 13,4 -25,8 5,1 74,3 -27,7 42,0 -13,3 -32,5 50,5 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.