Colonial Vs MERLIN 23 De Marzo De 2021 Descuentos Para Todos Los Gustos

Colonial vs MERLIN 23 de marzo de 2021 Descuentos para todos los gustos

Analista financiero Colonial: ¡Descuentos en productos de “primera”! Pablo Fernández de Mosteyrín A pesar de la salida de S.B.A (las desinversiones de Alpha V representaban Javier Díaz aprox. un 5% del total de activos de Colonial), el impacto será de aprox. un -2% MERLIN Properties sobre GRI (efecto positivo sobre la renta pasante al producirse las desinversiones Datos bursátiles sobre activos de menor calidad). Por su parte, continuamos asumiendo un Market Cap. (mln eur) 4.160 escenario conservador de cara a 2021e, en el que descontamos un descenso de Nº acciones (mln) 470 Free Float 69,8% -2,0p.p. de ocupación y -5,0% de rentas brutas (like for like), con una progresiva Beta 1,04 recuperación a partir de 2022e. Rango 52 semanas (EUR/acc) 5,54 - 9,37 Continuamos positivos en el valor en base 1) Cartera de oficinas de elevada Vol. Medio Diario 6 meses (mln acc.) 1,32 calidad, con posicionamiento prime por ubicación (77% CBD) y por activo; 2) Rating [S&P/Moody's] BBB/Baa2 Gestión activa de la cartera, con proyectos por 1.260 mln eur de inversión con una Pespectiva [S&P/Moody's] =/- rentabilidad sobre coste estimada del 6,6%); 3) estructura financiera sólida y Evolución MRL MRL vs IBEX solvente (LTV del 34,8% tras las desinversiones, con una liquidez de 2.300mln eur 1 Día -1,2% 0,3% y rating confirmado), y; 4) cotiza con un descuento cercano al -30% vs EPRA NAV 1 Mes 10,7% 6,5% 2020 (11,27 eur/acción). 2021 13,8% 8,6% 1 año 13,5% -19,3% MERLIN Properties: Diversificación y gestión para tiempos difíciles Comprar Mantener Vender Mantenemos cierta cautela en nuestras estimaciones, esperando que el grueso Consenso 67% 28% 6% Analistas del impacto de la COVID-19 sobre las tasas de ocupación y rentas se muestre durante 2S21, cuando finalice el efecto de las bonificaciones, ERTES y moratorias Fuente: Factset. hipotecarias y al alquiler durante la vigencia del estado de alarma (9 de mayo). No Inmobiliaria Accionistas: B. Santander Colonial (22,3%), M. Lao (6,3%), Vanguard (2,1%) obstante, incrementamos nuestras estimaciones de ingresos por rentas un +2,6%, Datos bursátiles Market Cap. (mln eur) 4.159 mejorando ligeramente el impacto por la probable menor ocupación en oficinas Nº acciones (mln) 508 (-3% vs -5% anterior) y por la fortaleza vista durante 2020, esperando una caída Free Float 52,4% en rentas del -3% i.a. 2021R4e y donde las menores bonificaciones (20 mln eur Beta 0,98 Rango 52 semanas (EUR/acc) 5,79 - 9,85 anunciados en 1S21) deberían apoyar el margen EBITDA, aún en niveles Vol. Medio Diario 6 meses (mln acc.) 0,71 inferiores a la media histórica en términos recurrentes (73% vs 80% histórico). Rating [S&P/Moody's] BBB+/Baa2 Aunque el recorte del dividendo no es buena noticia, sí lo es el posicionamiento del Pespectiva [S&P/Moody's] = / = management, priorizando la preservación de caja en un 2021 aún complicado, Evolución COL COL vs IBEX donde continuamos esperando cierta revisión a la baja en valoraciones. 1 Día -0,1% 1,5% Creemos que la cotización de MERLIN continuará sobresaliendo en un contexto 1 Mes 5,9% 1,7% 2021 2,0% -3,2% de recuperación cíclica donde 1) una cartera diversificada; 2) un balance 1 año 28,9% -3,9% saneado; 3) una sólida generación de caja; 4) una generosa retribución al accionista; y 5) todo ello con un descuento sobre NAV muy elevado en términos Comprar Mantener Vender históricos (45% vs 16% histórico). Consenso 44% 31% 25% Analistas Tanto MRL como COL cotizan con elevados descuentos sobre NAV (45% y Fuente: Factset. 30% respectivamente), injustificados en base al comportamiento del negocio Accionistas: QIA (20,2%), Finacces (15,8%), Inmo S.L. (5,7%) durante 2020 y nuestras estimaciones a futuro. - Pese a la resiliencia mostrada en 2020, creemos que 2021 será un año de transición en el que ambas compañías harán frente a importantes desafíos: el elevado desempleo y la quiebra de empresas presionarán tasas de ocupación y rentas. - Las valoraciones deberían corregir muy ligeramente, apoyadas por los bajos tipos de interés y la escasez de oferta de calidad en zonas prime. - Ratios de endeudamiento en niveles adecuados que se mantendrán estables o muy ligeramente al alza, sin generar dudas en sus ratings crediticios. - El fin a las moratorias, ERTES y programas de bonificación podría hacer aumentar las tasas de impago, en un contexto en el que ambas compañías registran elevadas tasas de cobro y donde solo en los activos retail de MERLIN se ha visto un repute relevante. - El carácter más cíclico de MERLIN frente de la cartera defensiva de Colonial nos mantiene marginalmente más optimistas en la primera pese a un © 2021 Renta 4 Banco S.A. menor potencial a precio objetivo: 18% vs 27% respectivamente.

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SPGB 10Y vs COL/IBEX SPGB 10Y vs MRL/IBEX

-0,50 0,00 0,00

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2,00 0,00 2,00 0,00 2,50 2,50 0,00 0,00 3,00 3,00

3,50 0,00 3,50 0,00 jun.-14 jun.-15 jun.-16 jun.-17 jun.-18 jun.-19 jun.-20 jun.-14 jun.-15 jun.-16 jun.-17 jun.-18 jun.-19 jun.-20

SPGB 10Y vs MRL/COL

3,00 2,00 Históricamente, caídas en el tipo de interés del bono 2,50 1,80 español a 10 años, han beneficiado a ambas SOCIMI 2,00 1,60 en relación al Ibex, y viceversa con aumentos de tires.

1,50 1,40 Igualmente, las caídas de tipos han llevado a un mejor

1,00 1,20 comportamiento relativo de Colonial frente a MERLIN.

0,50 1,00

0,00 0,80 jun.-14 jun.-15 jun.-16 jun.-17 jun.-18 jun.-19 jun.-20

IBEX (inv.) vs COL/IBEX IBEX (inv.) vs MRL/IBEX

6.000 6.000 0,00

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0,00 8.000 8.000 0,00

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10.000 10.000 0,00

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12.000 0,00 12.000 0,00 jun.-14 jun.-15 jun.-16 jun.-17 jun.-18 jun.-19 jun.-20 jun.-14 jun.-15 jun.-16 jun.-17 jun.-18 jun.-19 jun.-20

IBEX vs MRL/COL 12.000 En cuanto a su relación frente al Ibex, en subidas del

1,8 índice, en general, ambos valores suelen hacerlo peor relativamente al mercado, con MERLIN comportándose

10.000 1,5 mejor que Colonial, mientras que Colonial registra un comportamiento superior en mercados bajistas. 1,3 8.000

1,0

6.000 0,8 jun.-14 jun.-15 jun.-16 jun.-17 jun.-18 jun.-19 jun.-20

Colonial Precio Objetivo 10,00 EUR Precio cotización 7,90 EUR 23 de marzo de 2021 Potencial +27%

¡Descuentos en productos de “primera”!

Reiteramos recomendación de SOBREPODNERAR con Precio Objetivo de Analista financiero 10,0€/acción (vs 10,2€/acción anterior) … Javier Díaz Izquierdo Colonial cerró un complicado ejercicio 2020 con una demostración de solidez y Pablo Fernández de Mosteyrín solvencia, poniendo de manifiesto el carácter defensivo de su cartera de oficinas prime (tasa de cobro del 99% en oficinas, con un impacto directo Datos bursátiles Market Cap. (mln de euros) 4.078 derivado de la pandemia de aprox. 4,5% sobre GRI gracias a su residual Nº acciones (mln) 508 exposición a retail). Free Float 31% Beta 0,84 Continuamos reiterando nuestra recomendación de SOBREPONDERAR con Rango 52 semanas (EUR/acc) 5,79 - 9,85 Vol. Medio Diario 6 meses 70,8 miles acc Precio Objetivo de 10,0 eur/acción (desde 10,2 eur/acción anterior) en base a Rating (perspectiva) BBB / Baa2 (estable) la siguiente tesis de inversión: 1) Cartera de oficinas de elevada calidad, con Evolución COL COL vs. Ibex 35 posicionamiento prime por ubicación (77% CBD) y por activo (líder en 1 Día -0,1% 1,5% oficinas de Grado A y con un 93% de la cartera con certificado Leed o Breeam), 1 Mes 5,9% 1,7% que le permite liderar las rentas en la banda alta con elevados índices de 2021 2,0% -3,2% 1 año 28,9% -3,9% fidelidad (el 78% de sus inquilinos permanece en activos de la compañía entre

5 y 10 años) y ocupación (95% a cierre de 2020); 2) Gestión activa de la cartera (+17% release spread en 2020 a pesar de la pandemia, rotando activos maduros y en ubicaciones secundarias, y con una cartera de proyectos de 1.260 mln eur de inversión con una rentabilidad sobre coste estimada del 6,6%); 3) estructura financiera sólida y solvente (LTV del 34,8% tras las desinversiones, con una liquidez de 2.300mln eur y rating confirmado), y; 5) cotiza con un descuento cercano al 30% vs EPRA NAV 2020 (11,27 eur/acción).

…tras actualizar estimaciones con un 2021e de transición y la vista puesta en 2022e. Tras la publicación de resultados del ejercicio 2020 así como del programa de desinversiones de la compañía, hemos actualizado nuestras estimaciones (ver Comprar Mantener Vender tabla cambio de estimaciones). A pesar de la salida de S.B.A (las desinversiones

Consenso de Alpha V representaban aprox. un 5% del total de activos de Colonial), el 44% 31% 25% Analistas impacto será de aprox. un -2% sobre GRI (efecto positivo sobre la renta pasante Fuente: Factset. al producirse las desinversiones sobre activos de menor calidad). Por su parte, Descripción: Grupo Colonial es una inmobiliaria de continuamos asumiendo un escenario conservador de cara a 2021e, en el que referencia en el mercado de oficinas de calidad de la zona euro. Se configura como uno de los principales operadores descontamos un descenso de -2,0p.p. de ocupación y -5,0% de rentas de oficinas en el mercado inmobiliario español y europeo. brutas (like for like), con una progresiva recuperación a partir de 2022e. Accionistas: Qatar Investment Authority (20,2%), Carlos Fernandez Gonzalez (18,4%), Aguila LTD (7,5%), INMO S.L. (5,7%), PGGM (5,0%), DIC Holding (4,3%), Deutsche Bank (4,2%) y Blackrock (3,8%).

(mln de euros) 2019 2020 2021e 2022e Ratios 2019 2020 2021e 2022e Ventas 364 347 321 349 PER 41,5x 29,5x 31,5x 26,3x EBITDA recurrente 283 271 250 274 P / VC 0,8x 0,6x 0,6x 0,6x Mg EBITDA 77,7% 78,2% 77,8% 78,4% Bº Neto recurrente 139 138 127 152 VE / EBITDA 37,4x 32,4x 33,6x 31,3x VE 10.448 8.722 8.400 8.575 VE / Ventas 28,7x 25,2x 26,2x 24,6x Deuda Neta 4.676 4.645 4.386 4.561 FCF 129 102 127 152 DN / EBITDA 16,5x 17,1x 17,6x 16,7x

Rentabilidad 2019 2020 2021e 2022e (EUR/acc) 2019 2020 2021e 2022e RPD 1,9% 2,5% 2,5% 2,8% BPA 0,27 0,27 0,25 0,30 FCF Yield 2,2% 2,5% 3,2% 3,8% DPA 0,22 0,20 0,20 0,22 ROE 2,0% 2,0% 1,9% 2,2% Pay-Out 80% 74% 80% 75% Fuente: Estimaciones propias.

BC%

Tabla cambio de estimaciones

2021e 2022e 2023e Rentas brutas Anterior 331,0 355,0 405,0 Rentas brutas Nuevo 320,9 349,2 385,0 Var. % -3,0 -1,6 -4,9 EBITDA Anterior 261,0 281,0 324,0 EBITDA Nuevo 249,7 273,8 304,6 Var. % -4,3 -2,6 -6,0 Margen EBITDA Anterior (%) 78,9 79,2 80,0 Margen EBITDA Nuevo (%) 77,8 78,4 79,1 Var.(p.p.) -1,1 -0,7 -0,9 Bº neto Anterior 130,0 150,0 191,0 Bº neto Nuevo 127,3 152,5 181,2 Var. % -2,1 1,7 -5,1 DPA Anterior 0,20 0,24 0,30 DPA Nuevo 0,20 0,22 0,25 Var. % 0,2 -6,5 -17,2 Precio objetivo Anterior 10,2 Precio objetivo Nuevo 10,0 Var. % -2,0

GRI por geografía (2020) Superficie de oficinas por localización (2020)

Cifras Clave

Valoración: 2019 2020 2021e 2022e 2023e Precio cotización 11,36 8,03 7,90 Capitalización bursátil (mln de euros) 5.772 4.078 4.014 4.014 4.014 Deuda Neta (mln de euros) 4.676 4.645 4.386 4.561 4.544 Valor Empresa (mln de euros) 10.448 8.722 8.400 8.575 8.559 Nº acciones (mln) 508 508 508 508 508

BPA (EUR/acc) 0,27 0,27 0,25 0,30 0,36 DPA (EUR/acc) 0,22 0,20 0,20 0,22 0,25 Pay-Out Ratio 80% 74% 80% 75% 70% P/E 41,5x 29,5x 31,5x 26,3x 22,2x P/VC 0,8x 0,6x 0,6x 0,6x 0,6x Rentabilidad FCF 2,2% 2,5% 3,2% 3,8% 4,5% Rentabilidad por dividendo 1,9% 2,5% 2,5% 2,8% 3,1% EV/Ventas 28,7x 25,2x 26,2x 24,6x 22,2x EV/EBITDA 37,4x 32,4x 33,6x 31,3x 28,1x EV/EBIT 34,9x 33,1x 34,3x 31,9x 28,6x Flujos de Caja: (mln de euros) 2019 2020 2021e 2022e 2023e FCF 129 102 127 152 180 Capex 10 95 228 -230 -56 Variación Fondo de Maniobra -18 -35 0 0 0 Ratios relevantes 2019 2020 2021e 2022e 2023e ROE 2,0% 2,0% 1,9% 2,2% 2,6% ROCE 2,7% 2,5% 2,3% 2,5% 2,8% Margen EBITDA 76,7% 77,7% 77,8% 78,4% 79,1% Margen EBIT 82,1% 76,1% 76,3% 77,1% 77,9% Margen Neto 38,2% 39,8% 39,7% 43,7% 47,1% DN/Patrimonio neto 67,2% 68,0% 63,9% -66,5% -66,3% DN/EBITDA 16,8x 17,2x 17,6x 16,7x 14,9x Cobertura de intereses 3,1x 2,2x 2,1x 2,3x 2,5x FCF/Ventas 35,5% 29,4% 39,6% 43,5% 46,8% Capex/Ventas -2,6% -27,4% -71,1% 65,9% 14,5% Capex/Amortización 137,5% 1329,4% 4838,2% -4846,6% -1157,8% Fuente: datos compañía, estimaciones Renta 4 Banco.

Cuenta de Pérdidas y Ganancias grupo: (mlns eur) 2019 % 2020 % 2021e % 2022e % 2023e % Ingresos 364 2,9% 347 -4,8% 321 -7,4% 349 8,8% 385 10,2% Gastos -81 9,7% -76 -6,8% -71 -5,8% -75 5,8% -80 6,7% EBITDA recurrente 283 1,1% 271 -4,2% 250 -7,9% 274 9,7% 305 11,2% Margen EBITDA % 77,7% 78,2% 77,8% 78,4% 79,1% Amortización del inmovilizado -7 107,0% -7 2,9% -5 -34,0% -5 0,7% -5 1,4% EBIT 299 8,5% 264 -11,8% 245 -7,2% 269 9,9% 300 11,4% Margen EBIT % 82,1% 76,1% 76,3% 77,1% 77,9% Resultado financiero -96 -32,1% -121 25,5% -118 -2,4% -117 -0,9% -119 1,7% EBT 1.015 44,1% 65 -93,6% 127 96,5% 152 19,8% 181 18,8% Impuestos sobre beneficios -22 -15,1% 5 -122,5% 0 n.r. 0 n.r. 0 n.r. Minoritarios -166 8,1% -60 -63,5% -60 9411,2% -60 0,0% -60 0,0% Bº Neto recurrente 139 n.r. 138 -0,7% 127 -7,7% 152 19,8% 181 18,8% Margen Neto % 38,2% 39,8% 39,7% 43,7% 47,1% Fuente: datos compañía, estimaciones Renta 4 Banco.

Precio por Capitalización Recomendación Precio Objetivo Potencial Compañía Acciones (mln) RPD 21e acción* (mln eur) Consenso Consenso* Revalorización Inmobiliaria Colonial SOCIMI SA* 508 7,90 4.014 Sobreponderar 10,00 26,6% 2,5% MERLIN Properties SOCIMI, S.A.* 470 8,66 3.789 Sobreponderar 10,20 22,6% 3,9% PROMEDIO 24,6% 3,2% Fuente: FactSet. * Estimaciones Renta 4 Banco.

Compañía PER 21e PER 22e Cto. Bº Neto 20-22e PEG 21e PEG 22e ROE 21e P/VC 21e Inmobiliaria Colonial SOCIMI SA* 31,5x 26,3x 10,5% 3,0x 2,5x 1,9% 0,6x MERLIN Properties SOCIMI, S.A.* 15,3x 12,4x 422,3% 0,0x 0,0x 3,5% 0,6x PROMEDIO 15,3x 12,4x 422% n.r. n.r. 3,5% 0,6x Fuente: FactSet. * Estimaciones Renta 4 Banco.

Compañía EV/EBITDA 21e EV/EBITDA 22e Cto. EBITDA 20-22e Margen EBITDA 21e EVG 21e EVG 22e DN/EBITDA 21e Inmobiliaria Colonial SOCIMI SA* 33,6x 31,3x 1,6% 77,8% 20,5x 19,1x 17,6x MERLIN Properties SOCIMI, S.A.* 26,3x 21,4x 11,9% 73,3% 2,2x 1,8x 14,7x PROMEDIO 30,0x 26,4x 6,8% 75,6% n.r. n.r. 14,7x Fuente: FactSet. * Estimaciones Renta 4 Banco.

Compañía 1 día 5 días 1 mes 3 meses 2021 1 año Inmobiliaria Colonial SOCIMI SA* -0,1% -0,5% 5,9% 2,8% 2,0% 28,9% MERLIN Properties SOCIMI, S.A.* -1,2% -2,9% 10,7% 15,9% 13,8% 13,5% IBEX 35 -1,5% -1,8% 4,2% 5,7% 5,2% 32,8%

Evolución cotización últimos 12 meses

GLOSARIO

EBITDA: Beneficio antes de intereses, impuestos y DPA: Dividendo por acción amortizaciones Market Cap: Capitalización bursátil EBIT: Beneficio antes de intereses e impuestos Valor Empresa: Deuda Neta más Capitalización DN/EBITDA: Deuda Neta sobre EBITDA bursátil ROE: Beneficio Neto entre Fondos Propios PER: Precio entre Beneficio por acción ROCE: Rentabilidad entre Capital Empleado P/CF: Capitalización bursátil entre Flujo de Caja BPA: Beneficio por acción P/VC: Precio entre Valor contable por acción Pay-Out: % de beneficios destinado a dividendos RPD: Rentabilidad por dividendo (DPA/Precio) GRI: Gross Rental Income. Ingresos por rentas brutas EPRA NAV : Valor neto de los activos (EPRA)

SOBREPONDERAR

MERLIN Properties Precio Objetivo 10,20 EUR Precio cotización 8,66 EUR Potencial 18%

Diversificación y gestión para tiempos difíciles

Reiteramos recomendación de SOBREPODNERAR con Precio Objetivo Analista financiero Pablo Fernández de Mosteyrín de 10,20 eur/acc. (vs 9,90 eur/acc. anterior) …

Javier Díaz Tras la importante revalorización desde el anuncio de la vacuna de Pfizer-BioNThech en el mes de noviembre (+44% vs +21% COL y +22% Ibex) y en que lo llevamos de Datos bursátiles 2021 (+12% vs +4% COL y -1% Ibex), revisamos nuestro modelo, aumentando el Market Cap. (mln eur) 4.160 precio objetivo +3% hasta 10,2 eur/acc (9,90 eur/acc, anterior) y reiterando Nº acciones (mln) 470 nuestra recomendación de SOBREPONDERAR, considerando a MERLIN el valor Free Float 69,8% mejor posicionado en el espectro de SOCIMIs españolas para aprovechar el esperado Beta 1,04 repunte cíclico. Rango 52 semanas (EUR/acc) 5,54 - 9,37 Vol. Medio Diario 6 meses (mln acc.) 1,32 Rating [S&P/Moody's] BBB/Baa2 Manteniendo la cautela ante un 2021 desafiante… Pespectiva [S&P/Moody's] =/- Pese a la resiliencia mostrada por la Compañía en sus resultados de 2020, continuamos siendo cautelosos en nuestras estimaciones, esperando que el Evolución MRL MRL vs IBEX grueso del impacto de la COVID-19 sobre las tasas de ocupación y rentas se muestre 1 Día -1,2% 0,3% durante la 2S21, cuando finalice el efecto de las bonificaciones, ERTES y moratorias 1 Mes 10,7% 6,5% hipotecarias y al alquiler durante la vigencia del estado de alarma (9 de mayo). 2021 13,8% 8,6% De este modo, incrementamos nuestras estimaciones de ingresos por rentas 1 año 13,5% -19,3% +2,6%, mejorando el impacto por la probable menor ocupación en oficinas (-3% vs -5% anterior) y por la fortaleza vista durante 2020, esperando una caída en rentas del -3% i.a. 2021R4e y donde las menores bonificaciones (20 mln eur anunciados en 1S21) deberían apoyar el margen EBITDA, aún en niveles inferiores a la media histórica en términos recurrentes (73% vs 80% histórico). Respecto al resto de activos, mantenemos el impacto esperado en centros comerciales (-5% ocupación, -10% rentas), logístico (97,5% ocupación, +1% rentas) y net leases (plena ocupación y rentas actualizadas a 1,5x HICP en oficinas BBVA). Aunque el recorte del dividendo no es buena noticia, sí lo es el posicionamiento del management, priorizando la preservación de caja en un 2021 aún complicado, donde continuamos esperando cierta revisión a la baja en valoraciones, pero muy sostenidas por los ínfimos tipos de interés, con el spread entre inmobiliario y soberano aún en niveles históricamente elevados, por lo que el ratio LTV debería Comprar Mantener Vender continuar incrementándose ligeramente, ~43%, por debajo del 45% que podría provocar revisiones de rating. Consenso Analistas 67% 28% 6%

Fuente: Factset. …y convencidos de la solidez y potencial del negocio. De este modo, creemos que la cotización de MERLIN continuará sobresaliendo en Accionistas: B. Santander (22,3%), M. Lao (6,3%), Vanguard (2,1%) un contexto de recuperación cíclica donde 1) una cartera diversificada, con oficinas prime y net leases otorgando estabilidad, mientras los activos logísticos y retail se beneficiarán del rebote en el consumo; 2) un balance saneado, con un endeudamiento sostenible y sin necesidades de liquidez a c/p; 3) una sólida generación de caja; 4) una generosa retribución al accionista (DY 2021R4e 4% y 5% 2022R4e), por encima de la media de sus comparables pese al reciente recorte del dividendo; y 5) todo ello con un descuento sobre NAV muy elevado en términos históricos (45% vs 16% histórico). (mln de euros) 2019 2020 2021e 2022e Ratios 2019 2020 2021e 2022e Ventas 526 503 488 522 PER 10,7x 64,9x 15,3x 12,4x EBITDA 426 369 358 413 P / VC 0,9x 0,5x 0,6x 0,6x Mg EBITDA 80,9% 73,4% 73,3% 79,2% Bº Neto 564 56 239 294 VE / EBITDA 26,3x 24,2x 26,3x 21,4x VE 11.191 8.923 9.418 8.858 VE / Ventas 21,3x 17,7x 19,3x 17,0x Deuda Neta 5.183 5.268 5.258 4.698 FCF 234 178 229 284 DN / EBITDA 12,2x 14,3x 14,7x 11,4x

Rentabilidad 2019 2020 2021e 2022e (EUR/acc) 2019 2020 2021e 2022e RPD 4,1% 3,2% 3,9% 5,0% BPA 1,20 0,12 0,51 0,63 FCF Yield 3,9% 4,9% 5,5% 6,8% DPA 0,52 0,25 0,30 0,39 ROE 8,4% 0,8% 3,5% 4,2% Pay-Out 43% 208% 60% 62% Fuente: Estimaciones propias.

BC%

Tabla cambio de estimaciones

2021e 2022e 2023e Rentas brutas Anterior 476,0 517,0 550,0 Rentas brutas Nuevo 488,4 521,9 549,1 Var. % 2,6 1,0 -0,2 EBITDA Anterior 376,0 412,0 440,0 EBITDA Nuevo 358,1 413,5 436,2 Var. % -4,8 0,4 -0,9 Margen EBITDA Anterior (%) 79,0 79,7 80,0 Margen EBITDA Nuevo (%) 73,3 79,2 79,4 Var.(p.p.) -5,7 -0,5 -0,6 Bº neto Anterior 262,0 297,0 325,0 Bº neto Nuevo 239,0 294,4 317,1 Var. % -8,8 -0,9 -2,4 DPA Anterior 0,37 0,43 0,49 DPA Nuevo 0,30 0,39 0,48 Var. % -18,2 -9,2 -1,3 Precio objetivo Anterior 9,9 Precio objetivo Nuevo 10,2 Var. % 2,5

GRI por tipo de activo (2020) NAV de oficinas por localización (2020) Otros 2% Periferia Logistica 9% 13% Oficinas 51% Prime CBD 53% Net Leases 19%

NBA Centros 38% Comerciales 15%

Cifras Clave Valoración: 2019 2020 2021e 2022e 2023e Precio cotización 12,79 7,78 8,86 Capitalización bursátil (mln de euros) 6.008 3.655 4.160 4.160 4.160 Deuda Neta (mln de euros) 5.183 5.268 5.258 4.698 3.943 Valor Empresa (mln de euros) 11.191 8.923 9.418 8.858 8.103 Nº acciones (mln) 470 470 470 470 470

BPA (EUR/acc) 1,20 0,12 0,51 0,63 0,67 DPA (EUR/acc) 0,52 0,25 0,30 0,39 0,48 Pay-Out Ratio 43% 208% 60% 62% 72%

P/E 10,7x 64,9x 15,3x 12,4x 11,5x P/VC 0,9x 0,5x 0,6x 0,6x 0,6x

FCF Yield 3,9% 4,9% 5,5% 6,8% 7,4% Rentabilidad por dividendo 4,1% 3,2% 3,9% 5,0% 6,2%

VE/Ventas 21,3x 17,7x 19,3x 17,0x 14,8x VE/EBITDA 26,3x 24,2x 26,3x 21,4x 18,6x VE/EBIT 31,5x 27,5x 26,3x 21,4x 18,6x

Flujos de Caja: (mln de euros) 2019 2020 2021e 2022e 2023e FCF 234 178 229 284 306 Capex -614 -236 -343 -83 0 Variación Fondo de Maniobra 0 0 0 0 0

Ratios relevantes: 2019 2020 2021e 2022e 2023e ROE 8,4% 0,8% 3,5% 4,2% 4,4% ROCE 2,0% 1,8% 2,0% 2,3% 2,4% Margen EBITDA 80,9% 73,4% 73,3% 79,2% 79,4% Margen EBIT 67,5% 64,6% 73,3% 79,2% 79,4% Margen Neto 107,2% 11,2% 48,9% 56,4% 57,7% DN/Patrimonio neto 77,3% 78,7% 76,9% 67,2% 55,3% DN/EBITDA rec. 12,2x 14,3x 14,7x 11,4x 9,0x Cobertura de intereses 3,1x 2,2x 3,0x 3,5x 3,7x FCF/Ventas 44,4% 35,3% 46,9% 54,4% 55,7% Capex/Ventas 116,7% -47,0% -70,3% -15,9% 0,0%

Cuenta de Pérdidas y Ganancias grupo: (mlns eur) 2018 2019 % 2020e % 2021e % 2022e % 2023e % Rentas brutas 500 526 5,2% 503 -4,3% 488 -3,0% 522 6,9% 549 5,2% Gastos -96 -100 4,6% -134 33,5% -130 -2,8% -108 -16,7% -113 4,1% EBITDA recurrente 404 426 5,4% 369 -13,2% 358 -3,1% 413 15,5% 436 5,5% Margen EBITDA % 80,8% 80,9% 73,4% 73,3% 79,2% 79,4% Resultado financiero -115 -116 0,5% -146 26,6% -119 -18,6% -119 0,0% -119 0,0% EBIT 374 355 -5,0% 325 -8,5% 358 10,2% 413 15,5% 436 5,5% Margen EBIT % 74,8% 67,5% 64,6% 73,3% 79,2% 79,4% Revalorizacion inv. inm. 629 355 -43,6% -84 -123,8% 0 -100,0% 0 #¡DIV/0! 0 #¡DIV/0! Impuestos sobre beneficios -58 -27 -53,4% 1 -102,8% 0 -100,0% 0 #¡DIV/0! 0 #¡DIV/0! Bº Neto 855 564 -34,1% 56 -90,0% 239 324,1% 294 23,2% 317 7,7% Margen Neto % 171,1% 107,2% 11,2% 48,9% 56,4% 57,7%

Precio Precio por Capitalización Recomendación Potencial Compañía Acciones (mln) Objetivo RPD 21e acción* (mln eur) Consenso Revalorización Consenso* MERLIN Properties SOCIMI, S.A.* 470 8,86 4.160 Sobreponderar 10,2 18,0% 3,9% Inmobiliaria Colonial SOCIMI SA* 508 7,90 4.014 Sobreponderar 10,0 26,6% 2,5% PROMEDIO 22,3% 3,2% Fuente: FactSet. * Estimaciones Renta 4 Banco.

Compañía PER 21e PER 22e Cto. Bº Neto 20-22e PEG 21e PEG 22e ROE 21e P/VC 21e MERLIN Properties SOCIMI, S.A.* 15,3x 12,4x 422,3% 0,0x 0,0x 3,5% 0,6x Inmobiliaria Colonial SOCIMI SA* 31,5x 26,3x 10,5% 3,0x 2,5x 1,9% 0,6x PROMEDIO 23,4x 19,4x 2,2x 1,5x 1,3x 2,7% 0,6x Fuente: FactSet. * Estimaciones Renta 4 Banco.

Compañía EV/EBITDA 21e EV/EBITDA 22e Cto. EBITDA 20-22e Margen EBITDA 21e EVG 21e EVG 22e DN/EBITDA 21e MERLIN Properties SOCIMI, S.A.* 26,3x 21,4x 11,9% 73,3% 2,2x 1,8x 14,7x Inmobiliaria Colonial SOCIMI SA* 33,6x 31,3x 1,6% 77,8% 20,5x 19,1x 17,6x PROMEDIO 30,0x 26,4x 6,8% 75,6% 11,4x 10,4x 16,1x Fuente: FactSet. * Estimaciones Renta 4 Banco.

Compañía 1 día 5 días 1 mes 3 meses 2021 1 año MERLIN Properties SOCIMI, S.A.* -1,2% -2,9% 10,7% 15,9% 13,8% 13,5% Inmobiliaria Colonial SOCIMI SA -0,1% -0,5% 5,9% 2,8% 2,0% 28,9% IBEX 35 -1,5% -1,8% 4,2% 5,7% 5,2% 32,8%

Evolución cotización últimos 12 meses

GLOSARIO

Ratio de Eficiencia: costes de explotación/margen bruto. Pay-Out: % de beneficios destinado a dividendos Ratio CET 1: Capital máxima calidad/APR DPA: Dividendo por acción APR: Activos Ponderados por Riesgo Market Cap: Capitalización bursátil Tasa de morosidad: saldo de dudosos/Riesgos totales Valor Empresa: Deuda Neta más Capitalización Cobertura morosidad: Fondos para insolvencias/saldo bursátil dudosos PER: Precio entre Beneficio por acción ROE: Beneficio Neto entre Fondos Propios Medios P/CF: Capitalización bursátil entre Flujo de Caja ROTE: Beneficio neto/ Fondos Propios Medios Tangibles. P/VC: Precio entre Valor contable por acción BPA: Beneficio por acción RPD: Rentabilidad por dividendo (DPA/Precio)

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