Identification Des Capacités En Divisions Parcellaires
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Plan Local d’Urbanisme Intercommunal du Créonnais Communauté de Communes du Créonnais Plan Local d’Urbanisme Intercommunal RAPPORT DE PRESENTATION Tome 1.1.b ANNEXES DU DIAGNOSTIC PLUi prescrit par DCC le : 19/05/2015 PLUi arrêté par DCC le : 21/05/2019 PLUi soumis à enquête publique du 2/09/2019 au 3/10/2019 PLUi approuvé par DCC le 21/01/2020 at’Metropolis – Eneis – Code – Biotope – Marsac-Bernede – Riviere & Associés Identification des capacités de division parcellaire Communauté de Communes du Créonnais Baron, Créon, La Sauve, Le Pout, Madirac, Sadirac Communauté de Communes du Créonnais 39, Boulevard Victor Hugo 33670 CRÉON COMMUNAUTE DE COMMUNES DU CREONNAIS 39, BOULEVARD VICTOR HUGO 33670 CRÉON IDENTIFICATION DES CAPACITES DE DIVISION PARCELLAIRE At’Métropolis (Métropolis - Phosphore - Fabien Charlot) - 2018 Page 1 Identification des capacités de division parcellaire Communauté de Communes du Créonnais Baron, Créon, La Sauve, Le Pout, Madirac, Sadirac At’Métropolis (Métropolis - Phosphore - Fabien Charlot) - 2018 Page 2 Identification des capacités de division parcellaire Communauté de Communes du Créonnais Baron, Créon, La Sauve, Le Pout, Madirac, Sadirac SOMMAIRE 1. INTRODUCTION ET OBJECTIFS DE L’ETUDE ............................................................................................6 2. CADRAGE LEGISLATIF ET REGLEMENTAIRE DE L’ETUDE SUR LA DIVISION PARCELLAIRE ....................7 2.1. Contexte socio-démographique .........................................................................................................7 2.1.1. Une croissance continue de la population ............................................................................................................. 7 2.1.2. Une dynamique positive de construction neuve ................................................................................................... 9 2.1.3. Les enjeux de maîtrise foncière ........................................................................................................................... 11 2.2. Le cadre législatif et règlementaire ..................................................................................................12 2.2.1. La lutte contre l’étalement urbain ........................................................................................................................ 12 2.2.2. La loi ALUR : Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové14 2.2.3. Le Bimby (Build in my backyard) ......................................................................................................................... 15 2.2.4. Conséquences de ces lois et concepts sur le territoire ..................................................................................... 16 2.3. La division parcellaire, retour sur la définition ................................................................................17 2.3.1. Définition .................................................................................................................................................................. 17 2.3.2. Le marché de la division parcellaire .................................................................................................................. 18 2.3.3. Les formes de la division parcellaire .................................................................................................................. 20 2.3.4. Les processus de division de terrain .................................................................................................................... 23 3. EVALUER LE RYTHME ET LA PART PRISE PAR LA DIVISION PARCELLAIRE DANS LA PRODUCTION DE LOGEMENTS DU TERRITOIRE ........................................................................................................................29 3.1. Localisation des divisions parcellaires .............................................................................................29 3.1.1. Méthodologie .......................................................................................................................................................... 29 3.1.2. Typologies des divisions parcellaires ................................................................................................................. 29 3.1.3. Cartographie des divisions parcellaires : Localisation et diagnostic renforcé ........................................... 30 3.2. Quantification des divisions parcellaires : résultats et statistiques ..................................................49 3.3. Complexité de la quantification : pour un suivi continu ..................................................................51 4. ÉTUDIER LA CAPACITE DE PRODUCTION DE LOGEMENTS PAR DIVISION PARCELLAIRE ....................52 4.1. Cadrage de la capacité de production de logements par division parcellaire ..................................52 4.1.1. Méthodologie .......................................................................................................................................................... 52 4.1.2. Sélection des terrains ............................................................................................................................................. 52 4.1.3. Résultats statistiques ............................................................................................................................................... 55 4.1.4. Localisation du potentiel mobilisable pour la division parcellaire : cartographies .................................. 55 5. ELABORER UNE STRATEGIE D’INTEGRATION DE LA DIVISION PARCELLAIRE DANS LES OBJECTIFS DE PRODUCTION DE LOGEMENTS DU TERRITOIRE DU PLUI DU CREONNAIS ET IDENTIFIER DES PRINCIPES D’ORIENTATION ET DE TRADUCTION ..........................................................................................................62 5.1. Principes généraux...........................................................................................................................62 At’Métropolis (Métropolis - Phosphore - Fabien Charlot) - 2018 Page 3 Identification des capacités de division parcellaire Communauté de Communes du Créonnais Baron, Créon, La Sauve, Le Pout, Madirac, Sadirac 5.1.1. L’adaptation de l’étude au contexte .................................................................................................................. 62 5.1.2. Rappel de l’article R.151-21 du Code de l’urbanisme .................................................................................. 62 5.1.3. Faciliter la construction en zone patrimoniale ................................................................................................... 63 5.2. Simulation de division parcellaire et règles urbaines à travailler ....................................................64 5.2.1. Les secteurs patrimoniaux denses : la bastide de Créon ................................................................................ 65 5.2.2. Les hameaux constitués et bourgs ....................................................................................................................... 66 5.2.3. Le tissu pavillonnaire en continuité de bourg .................................................................................................... 67 5.2.4. Le tissu pavillonnaire : lotissement dense contemporain ................................................................................. 68 5.2.5. Le tissu pavillonnaire : lotissement dense des années 1980 .......................................................................... 69 5.2.6. L’urbanisation linéaire ............................................................................................................................................ 70 TABLE DES ILLUSTRATIONS ..........................................................................................................................72 At’Métropolis (Métropolis - Phosphore - Fabien Charlot) - 2018 Page 4 Identification des capacités de division parcellaire Communauté de Communes du Créonnais Baron, Créon, La Sauve, Le Pout, Madirac, Sadirac At’Métropolis (Métropolis - Phosphore - Fabien Charlot) - 2018 Page 5 Identification des capacités de division parcellaire Communauté de Communes du Créonnais Baron, Créon, La Sauve, Le Pout, Madirac, Sadirac 1. INTRODUCTION ET OBJECTIFS DE L’ETUDE Depuis plusieurs années, la Communauté de Communes du Créonnais est soumise à un phénomène de redécoupage parcellaire accru qui contribue au développement de parcelles en « drapeaux », de configurations souvent insatisfaisantes et génératrices de désordres urbains. Cette étude sur la division parcellaire intervient dans le cadre de l’élaboration du futur PLUi afin d’accompagner et d’encadrer le phénomène. Elle intervient tardivement après l'établissement d'un pré-zonage, devenant ainsi un préalable à la délimitation et au calibrage des zones urbaines et notamment des zones d'urbanisation future. Il s’agit aussi de se saisir d’une obligation légale concernant l’analyse de la capacité de densification du tissu urbain, obligation qui découle de l’article L.151 du Code de l’urbanisme : « Le rapport de présentation expose les dispositions qui favorisent la densification de ces espaces ainsi que la limitation de la consommation des espaces naturels, agricoles ou forestiers. Il justifie les objectifs chiffrés de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain compris dans le projet d'aménagement et de développement durables au regard des objectifs de consommation de l'espace fixés, le cas échéant,