Planen. Sanieren. Bauen. Informationen Für Bauherren Im

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Planen. Sanieren. Bauen.

Informationen für Bauherren im Landkreis Harburg Fertigrasen

Unter den Eichen 1 · 21279 Wenzendorf Tel.: 041 65/211225 · Fax: 0 41 65/211227

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Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger, sehr geehrte Bauinteressierte,

Wer bauen will, steht vor wichtigen Entscheidungen. Von der Idee bis zur Umsetzung eines Bauvorhabens sind einige Hürden zu nehmen. Für den Laien sind die Problem- stellungen in Zusammenhang mit der Planung und Durch- führung eines Bauprojektes nicht immer leicht zu durchschauen.

Im Rahmen dieses Ratgebers können aber naturgemäß

Schon lange bevor der erste Stein gesetzt werden kann, nicht alle Fragen beantwortet werden. beginnt die Vorbereitung. Dabei sind vom Grundstücks- erwerb über den Gebäudeentwurf und die Finanzierung bis Der Landkreis Harburg versteht sich als moderne und hin zur Auswahl der Baustoffe und Handwerker diverse kundenorientierte Behörde. Die Mitarbeiterinnen und Mit-

Gesichtspunkte zu beachten. Nicht zuletzt sieht sich der Bau- arbeiter der Abteilungen und Betriebe des Fachbereichs willige mit einer Vielzahl von gesetzlichen Regelungen und Bauen und Umwelt stehen Ihnen daher gern mit ihrem

Vorschriften konfrontiert. fachlichen Rat zu Seite.

In dieser Broschüre werden deshalb vor allem die wesent- Für Ihre Baupläne im Landkreis Harburg wünsche ich Ihnen lichen Punkte des öffentlichen Baurechtes aufgegriffen. viel Erfolg.

Dieses Heft wird nicht den fachlichen Rat von Planern,

Architekten, Bauingenieuren, Handwerkern sowie das Mit freundlichen Grüßen eigene Studium der relevanten Rechtsvorschriften ersetzen Ihr Landrat können. Die Informationen, Hinweise und Empfehlungen sollen jedoch dazu beitragen, die Vorbereitung und Durch- führung Ihres Vorhabens zu erleichtern und die Verfahrens- Joachim Bordt abläufe für Sie nachvollziehbar zu machen. Joachim Bordt

1 Inhaltsverzeichnis

Grußwort 1 6. Verstöße gegen das Baurecht 24

Branchenverzeichnis 4 7. Was Sie beitragen können 25 Der Landkreis Harburg 8

1. Das Baugrundstück 8 8. Die am Bau Beteiligten 25

1.1 Auswahl eines Grundstücks 8 8.1 Bauherr 25 Erschließung 8 8.2 Entwurfsverfasser 25 Voraussetzungen für eine Bebaubarkeit 8 8.3 Unternehmer 25 Risiko Altlasten 9 1.2 Erwerb 10 Allgemeines 10 9. Baurechtliche Spezialthemen 26 Grundstückswert 10 Nebenkosten 10 9.1 Beteiligung der Nachbarn 26 Grunderwerbssteuer 10 9.2 Grenzabstände 26 Notar 11 Allgemein 26 Grundbuch 11 Garagen, Carports und Abstellgebäude 27 Erschließungsbeiträge für Straßenbau, 9.3 Baulasten 27 Kanal und Wasserversorgung 13 9.4 Teilung von Grundstücken 27 Sonstige Nebenkosten 13 9.5 Abgeschlossenheitsbescheinigungen 27 1.3 Finanzierung 13 9.6 Bestandschutz 27

2. Das öffentliche Baurecht 14 10. Denkmalschutz und Denkmalpflege 28

3. Das Bauplanungsrecht 14 11. Ökologisch und energiesparend bauen 29

Raumordnungsprogramme 14 11.1 Ökologischer Grundansatz 29 3.1 Bauleitplanung 14 11.2 Energieeinsparung 29 Flächennutzungsplan 14 Bauen mit der Sonne 31 Bebauungsplan 15 Energiepass 31 Vorhaben- und Erschließungsplan 15 11.3 Boden- und Umweltschutz 31 Landschaftsrahmenplan und Grünordnungsplan 15 3.2 Ausnahmen und Befreiungen 17 3.3 Einvernehmen der Gemeinde 17 12. Bauschlichtungsstelle 33 3.4 Zurückstellung und Veränderungssperre 19 3.5 Im Zusammenhang bebaute Ortsteile 19 3.6 Außenbereich 19 13. Fachbegriffe kurz erklärt 35 3.7 Zusammenfassung Zulässigkeit 20

14. Wichtige Adressen 36 4. Das Bauordnungsrecht 20

Allgemeines 20 Impressum U3 Was ist baugenehmigungspflichtig 20 4.1 Genehmigungsfreies Bauen 21 4.2 Genehmigungsfrei gestellte Wohngebäude 21 U = Umschlagseite 4.3 Baugenehmigungsverfahren 21 Normales und vereinfachtes Verfahren 21 Teilbaugenehmigung 23 Nutzungsänderung, Anbau und Umbau 23 Ein Wort in eigener Sache 4.4 Baugenehmigungsgebühren 24 In den nachfolgenden Texten ist zur leichteren Lesbarkeit in 4.5 Bauvoranfragen 24 Einzahl und Mehrzahl jeweils die männliche Form des Wor- tes verwendet worden. Selbstverständlich sind damit inhalt- 5. Widerspruch und Klage 24 lich auch alle weiblichen Formen mit einbezogen.

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3 Branchenverzeichnis

Liebe Leserinnen, liebe Leser!

Hier finden Sie eine wertvolle Einkaufshilfe, einen Querschnitt leistungsfähiger Betriebe aus Handel, Gewerbe und Industrie, alphabetisch geordnet. Alle diese Betriebe haben die kostenlose Verteilung Ihrer Broschüre ermöglicht.

Branche Seite Branche Seite Abbrucharbeiten 22 Design und Objektplanung 5 Abfallentsorgung 32 Elektro 6, 30 Abwasserentsorgung 30 Energieversorgung 16 Alternative Energietechnik 7 Erdbau 18 Arbeitssicherheit 18 Fensterbau 16, 22 Architekturbüros 5, 7 Fliesenlegermeister 18 Asbestsanierung 4 Fliesenverlegung 22 Asphaltbau 18 Garten- und Landschaftsarchitekten 5 Atemschutztechnik 18 Gewerbeflächen U 3 Bank U 2, 3, 22 Hausanschlüsse 18 Baufinanzierung 22 Hausbau U 2 Baugrundstücke 30 Heizung – Sanitär 6 Bauregie 7 Heizungstechnik 6, 18 Bausachverständige 7 Holzbau U 2, 5 Baustatik 5 Holzbau und Innenausbau 6 Baustoffrecycling 32 HypoVereinsbank 22 Bauunternehmen U 2, 6, 16, 22 Immobilien 3, 30 Bodenleger 22 Ingenieurbüros U 2, 5, 7 Brand- und Schallschutztechnik 22 Innenausbau 22, 30 Brandkasse U 4 Kanalreinigung 30 Carports 4, 22 Kleinkläranlagen U 2 Container 16, 32 Landschaftsplanung 5 Containerverleih 18 Fortsetzung Seite 6 Carports & Terrassendächer Zu Hause ✔beraten. Höher, breiter, ✔tiefer? Kein Problem. Tolle Qualität, ✔gute Preise. kwp-Händler Wiese in Buchholz/Dibbersen: ✔Hält ewig. direkt an der B75, gegenüber Hotel Frommann, Tel. 0 4181/9 81 24, Fax 0 4181/3 10 35, www.kwp-carport.de, E-Mail: [email protected] kwp ...besser ist das. kwp-Carport.de kwp-Terrassendach.de

4 Architekten – Ingenieure – Bauregie

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Branche Seite Branche Seite Landwirtschaft U 2 Sparkasse 3 Malereibetrieb 6 Stadtwerke 16 Malermeister-Fachbetrieb 18 Stahlbau U 2 Metallbau U 2, 7 Statikbüros 5, 7 Notare 12 Steuerberater 12 Ökologisches Bauen 6 Straßen- und Tiefbau 32 Pflasterarbeiten 16 Terrassendach 4 Planungsbüro für Bauwesen U 2 Tiefbau 22 Projektentwicklung 7 Tor- und Zaunbau 7 Rechtsanwälte 12 Tragwerksplanung 5, 7 Regenwassernutzung U 2 Trinkwasserversorgung 30 Sachverständiger 5 Türen, Fenster und Rolläden 22 Sanierung 30 Vermessungsbüro 7 Sanitär – Heizung 6 Versicherung U 4 Sanitärinstallation 18 Volksbank U 2 Schadstoffsanierung 4 Wintergärten 22 Schimmelpilzsanierung 4 Wirtschaftsförderung U 3 Schlüsselfertiges Bauen 6, 22 Wohnbau 7 Schrott- und Metallhandel 18 Zimmerei U 2, 6, 22 Solartechnik 7 Sonnenschutz – Markisen 22 U = Umschlagseite

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Der Landkreis Harburg liegt im Nordosten Niedersachsens, Voraussetzungen für eine Bebaubarkeit in unmittelbarer Nachbarschaft zur Freien und Hansestadt Der Grundstückseigentümer und/oder -käufer sollte sich Hamburg. zunächst bei der zuständigen Gemeinde oder der Baugeneh- migungsbehörde erkundigen, ob das Grundstück nach den Das 1.244 Quadratkilometer große Kreisgebiet – nahezu ein planungsrechtlichen Eigenschaften und dem Stand der Drittel der Fläche steht unter Natur- und Landschaftsschutz Erschließung tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie es – erstreckt sich in Nord-Südrichtung über 37 Kilometer.Vom bebaut werden darf. Kann auf dem ins Auge gefassten westlichsten Punkt auf der Stader Geest bis zur Elbmarsch Grundstück überhaupt das geplante Bauvorhaben verwirk- im Osten sind es rund 60 Kilometer. Mit rund 125 Ein- licht werden? Gleiches gilt auch für bebaute Grundstücke. wohnern pro Quadratkilometer und über 235.000 Ein- wohnern ist der ländlich geprägte Kreis mit den Mittelzent- Beachten Sie bitte auch, dass Wochenendhäuser bzw. ren Winsen/Luhe, Seevetal und Buchholz durchschnittlich Grundstücke in Wochenendhausgebieten nicht zum dauer- besiedelt, weist aber überdurchschnittliche Zuwachsraten haften Wohnen genutzt werden dürfen. auf. Hier spielt die Nähe zu Hamburg eine wesentliche Rolle. Bei der Auswahl eines Grundstückes sollten Sie den folgen- den Fragen besondere Beachtung schenken: So kurz die Wege in die Weltstadt sind, der Landkreis selbst, der im Norden von der Elbe, im Süden von der Lüneburger ■ Welche Möglichkeiten der Bebauung bestehen hinsicht- Heide begrenzt wird, besticht durch reizvolle Landschaften. lich der Grundstückslage, der Grundstücksgröße und des Große Waldgebiete, ausgedehnte Heidelandschaften, Zuschnitts? Moore, Flusstäler und Höhenzüge wechseln einander ab. Diese Mischung aus hohem Erholungswert und vielfältigen ■ Welche Festsetzungen und Baubeschränkungen treffen Kultur- und Freizeitangeboten macht den Landkreis Harburg der Bebauungsplan, die Örtlichen Bauvorschriften oder zu einem bevorzugten Wohnstandort. die Gestaltungssatzung der Gemeinde, falls vorhanden?

Die hervorragende Infrastruktur und die verkehrsgünstige ■ Welche Baubeschränkungen ergeben sich durch die Lage vieler Gewerbegebiete an den Bundesautobahnen Umgebungsbebauung, falls kein Bebauungsplan vor- A1, A7 und A 250 bieten für Unternehmen hervorragende liegt? Dabei muss sich das Bauvorhaben nach bestimm- Ansiedlungsbedingungen. ten rechtlichen Kriterien in die Eigenart der vorhandenen Bebauung einfügen.

1. Das Baugrundstück ■ Liegt das Grundstück eventuell im so genannten Außen- bereich, das heißt außerhalb des Geltungsbereichs eines 1.1 Auswahl eines Grundstücks qualifizierten Bebauungsplanes und außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles? Dort gelten beson- Die Auswahl eines Baugrundstücks ist der erste entschei- ders strenge rechtliche Regelungen. dende Schritt zur Verwirklichung Ihres Bauvorhabens, mit der Sie zumeist eine langfristige Bindung an einen Stand- ■ Wie sieht es mit der Baureife und der Erschließung des ort eingehen. Grundstücks aus? Ist eine ausreichend ausgebaute Zufahrtsstraße vorhanden? Können Anschlüsse an die Bei der Auswahl können Sie nicht sorgfältig genug vorge- Versorgungs- und Entsorgungsleitungen (Gas, Strom, hen. Sie sollten deshalb vor einem Erwerb das Grundstück Wasser, Abwasser) kurzfristig hergestellt werden? so genau wie möglich kennen lernen. Es empfehlen sich Besuche zu verschiedenen Tages- vielleicht sogar Jahreszei- ■ In welcher Höhe sind Zahlungen für Erschließungsbeiträ- ten. Auch können Auskünfte von Nachbarn des ins Auge ge zu erwarten? gefassten Grundstücks hilfreich sein. ■ Was lässt sich in Bezug auf die Tragfähigkeit des Bau- Erschließung grunds und die Grundwasserverhältnisse feststellen? Ein wesentlicher Punkt für die Bebaubarkeit eines Grund- Gegebenenfalls ist vor Baubeginn ein Baugrundgutach- stücks ist die gesicherte Erschließung, das heißt das Grund- ten einzuholen. stück muss in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen oder mit einer öffentlich- ■ Führen Versorgungsleitungen – unterirdisch oder als Frei- rechtlich gesicherten Zufahrt (meist Baulast) daran anlie- leitung – über das Baugrundstück? Daraus können sich gen. Einschränkungen für die Bebaubarkeit aber auch für das Pflanzen von Bäumen ergeben. Des Weiteren müssen die Wasserversorgungs- und Abwas- seranlagen benutzbar und die Abwasserbeseitigung entspre- ■ Wie ist das Grundstück im Grundbuch belastet? Gibt es chend den wasserrechtlichen Vorschriften gewährleistet dort eingetragene Grunddienstbarkeiten, die die Be- sein. bauungsmöglichkeiten einschränken?

8 1. Das Baugrundstück

■ Sind für das Baugrundstück Baulasten eingetragen? Das Risiko Altlasten Baulastenverzeichnis wird bei der zuständigen Bau- Achtung: Der Baugrund ist immer Bauherrenrisiko. Er allein aufsichtsbehörde geführt. ist also dafür verantwortlich, zu klären, in welchem Zustand sich der Baugrund befindet. Das betrifft zum einen die Trag- ■ In welcher Entfernung befinden sich der Arbeitsplatz, die fähigkeit des Bodens, zum anderen aber auch eventuell vor- Schule, der Kindergarten, Spielplätze, Ärzte und die erfor- handene Altlasten. derlichen Einkaufsmöglichkeiten? Wie ist die Verkehrsver- bindung dorthin? Vor einem Grundstückskauf sollte man sich also gründlich informieren, ob Verunreinigungen aus vergangenen Jahr- ■ Welche Störungen oder Einflussfaktoren sind zu erwar- zehnten im Boden oder im Grundwasser lauern. Umfang- ten? Industrie, Gewerbe, landwirtschaftliche Betriebe reiche Recherchen vor Kauf oder Baubeginn machen sich oder Straßen in der Nähe des Baugrundstücks können zu im Verdachtsfall angesichts des großen – auch finanziellen Beeinträchtigungen führen. – Risikos immer bezahlt.

■ Bestehen Planungen, die in Zukunft zu Beeinträchtigun- Die Detektivarbeit beginnt mit einer Reise in die Geschich- gen führen können oder sind solche zu erwarten? te des Grundstücks. Ist auf dem Gelände vielleicht einmal Ton oder Kies abgebaut worden? Wurde die Fläche früher Zu Beginn Ihrer Überlegungen sollten Sie bei der Gemein- gewerblich genutzt? Fanden hier Bodenbewegungen statt? de / Stadt den Flächennutzungsplan und falls vorhanden den Bebauungsplan einsehen. Dort können Sie auch erfragen, Antworten auf diese Fragen können erste Hinweise auf welche Planungen in der Nähe des Baugrundstücks vorge- mögliche Altlasten liefern. Beim der Abteilung Boden/ sehen sind. Luft/Wasser des Landkreises kann nachgefragt werden, ob über das Grundstück bereits Informationen vorliegen. Hier Falls über die Bebaubarkeit eines Grundstückes Zweifel wird ein Kataster über Flächen mit bekannten oder vermu- bestehen, empfiehlt es sich, Kontakt mit der Bauabteilung teten Altlasten und über sonstige kontaminierte Flächen des Landkreises Harburg aufzunehmen und sich bei uns geführt. beraten zu lassen. Sollte das Grundstück auf dem Gebiet der Stadt Buchholz Findet sich hier nichts über das gesuchte Grundstück, heißt liegen, ist die Stadt Ihr Ansprechpartner, da sie selbst Bau- dies deshalb noch nicht, dass tatsächlich keine Schadstof- genehmigungsbehörde ist. Zur rechtssicheren Vorabklärung fe im Boden schlummern. Die vorhandenen Listen haben kei- einzelner Punkte kann eine förmliche Bauvoranfrage sinn- nen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie werden aber laufend voll sein. aktualisiert.

Verschiedene Fachlayer zur Beurteilung der Bebaubarkeit eines Grundstückes 9 1. Das Baugrundstück

Eine klare vertragliche Regelung zwischen Grundstücks- Quadratmeter Grundstück angegeben. Der Bodenrichtwert käufer und -verkäufer ist neben der umfassenden eigenen stellt nicht den Preis dar, der auf dem freien Markt erzielt Recherche die zweitwichtigste Altlastenvorsorge. Egal, ob wird. Er spiegelt lediglich den durchschnittlichen Lagewert zum Zeitpunkt des Kaufes ein Altlastenverdacht besteht oder aufgrund der Kaufpreissammlung wieder. Er gibt Ihnen nicht: Für den Fall der Fälle sollte schriftlich festgehalten aber einen ersten guten Anhalt für einen angemessenen werden, wer für welche Untersuchungen und Maßnahmen Grundstückspreis und kann für Sie ein gutes Argument für zahlen muss. Ihre persönliche Kaufentscheidung sein.

Ermittelt werden die Bodenrichtwerte für den Landkreis Har- 1.2 Erwerb burg vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Behörde für Geoinformation, Landentwicklung und Liegen- Allgemeines schaften Lüneburg. Bevor Sie sich endgültig für ein Grundstück entscheiden, sollten Sie es genau kennen lernen. Aufgabe des Gutachterausschusses ist es, auf der Grund- lage von umfangreichem Datenmaterial die Werte bebau- Eine wichtige Rolle spielt die Untergrundbeschaffenheit. ter und unbebauter Grundstücke zu erfassen und darzustellen. Bei felsigem oder moorigem Boden und / oder hohem Grundwasserspiegel müssen beispielsweise entsprechen- Der jährlich erstellte Grundstücksmarktbericht mit der de Vorkehrungen getroffen werden, die auch die Baukosten Bodenrichtwertkarte ermöglicht eine hohe Transparenz. erhöhen können. Erste Auskünfte erhalten Sie von der jeweiligen Gemeinde oder von Baufirmen vor Ort. Auch ein Auskünfte zum Bodenrichtwert erhalten Sie bei der Gespräch mit den künftigen Nachbarn kann sehr hilfreich Geschäftsstelle des Gutachterausschusses: sein. (www.gag.niedersachsen.de).

Manchmal ist es notwendig, ein Baugrundgutachten einzu- Telefonische Anfragen werden dort kostenlos beantwortet. holen. Qualifizierte Ansprechpartner dafür können Ihnen die Wollen Sie aber eine schriftliche Auskunft oder ein Gutach- Kreishandwerkerschaft, die Industrie- und Handelskammer ten zum Wert Ihres Grundstückes, dann müssen Sie das oder die Ingenieurkammer Niedersachsen nennen. bezahlen.

Erkundigen Sie sich genau, wie die Gegend um das Grund- Nebenkosten stück in den nächsten Jahren aussehen wird. Beim Grundstückskauf beachten sie bitte, dass neben den Garantien für eine ruhige Lage auf Lebenszeit gibt es nir- Grundstückskosten zumindest noch folgende Nebenkosten gends, doch kann man bei der Gemeindeverwaltung erfah- hinzukommen: ren, ob in absehbarer Zeit in der Nähe größere Baugebie- te geplant sind. Achten Sie auch darauf, dass Nachbarge- ■ Grunderwerbsteuer bäude oder hohe Bäume das Haus nicht ungünstig beschat- ■ Notariats- und Grundbuchkosten ten. ■ ggf. Straßen-, Kanal- und Wassergebühr ■ ggf. weitere Kosten (Vermessung, Makler) Erwerben Sie ein bereits bebautes Grundstück, lassen Sie sich vom Voreigentümer unbedingt die Baugenehmigungen Grunderwerbsteuer oder andere gleichgestellte Dokumente (z.B. Erschließungs- Diese Steuer wird auf Grundlage des Grunderwerbsteuer- bestätigung der Gemeinde) zeigen und aushändigen. Das gesetzes vom Finanzamt erhoben. Sie bemisst sich nach dem erspart Ihnen unter Umständen viele Probleme bei der Wert der so genannten Gegenleistung. Gegenleistung ist in künftigen – auch baulichen – Nutzung Ihres Grundstücks. der Regel der Kaufpreis. Hinzu kommen aber zum Beispiel neben dem Kaufpreis übernommene Grundstücksbelastun- Im Normalfall wird beim Grundstückskauf der Kaufpreis gen (Grundpfandrechte), die vom Käufer übernommenen vollständig bezahlt. Daneben gibt es aber noch andere For- Vermessungskosten, die vom Käufer übernommene Ver- men, zum Beispiel des Erbbaurecht. Dies ist ein im Grund- pflichtung wie Maklerkosten für den Verkäufer zu zahlen buch gesichertes Recht zur baulichen Nutzung eines frem- oder beim Erwerb eines Erbbaurechts die Verpflichtung zur den Grundstücks über einen festgelegten Zeitraum, meist Zahlung des Erbbauzinses an den jeweiligen Grundstücks- für 99 Jahre. eigentümer.

Grundstückswert Erwerben Sie gemeinsam mit dem Grundstück auch eine auf Ein Grundstück ist grundsätzlich immer so viel wert, wie der diesem errichtete Immobilie wird die Grunderwerbsteuer – potentielle Käufer bereit ist, dafür auszugeben. soweit im Kaufvertrag enthalten –auch vom Gebäudewert verlangt. Um ein Angebot aber zwischen Schnäppchen und Wucher richtig einordnen zu können, sind bestimmte Anhaltswer- Es werden Ihnen 3,5 % der nach oben beschriebenem te nützlich. Ein solcher ist der Bodenrichtwert. Er wird pro Prinzip ermittelten Gegenleistung in Rechnung gestellt.

10 1. Das Baugrundstück

Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt das Finanzamt dem Grundstück eine Baugenehmigung haben oder dem dem beurkundenden Notar die so genannte Unbedenklich- öffentlichen Baurecht entsprechen.Auch, ob Baulasten auf keitsbescheinigung. Diese ist sozusagen das „Quittungspa- dem Grundstück ruhen, ist damit nicht zwingend geklärt. pier” für die gezahlte Steuer. Die Unbedenklichkeitsbe- scheinigung besagt, dass keine steuerlichen Bedenken Die Gebühren für die Amtsgeschäfte eines Notars sind in gegen die Eintragung des Erwerbers als neuer Eigentümer einer Kostentabelle gesetzlich festgelegt. Die Notarkosten im Grundbuch bestehen. richten sich daher nicht nach dem Aufwand, sondern nach dem Wert, auf den sich die notarielle Tätigkeit bezieht. Bei Erst wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt worden ist, kann einem Grundstückskauf ist dies der Kaufpreis. man Eigentümer im Grundbuch werden – und nicht etwa bereits mit Zahlung des Kaufpreises. Die Notariats- und Grundbuchkosten betragen in der Regel bis zu 1,5 % des Kaufpreises. Notar Der Kauf einer Immobilie oder eines Grundstückes muss Soweit Sie ein bereits bestehendes Objekt erwerben oder nach § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches notariell bezeugt einen Vertrag mit einem Bauträger über die Immobilie werden. abschließen, werden die Gebühren von der im Vertrag genannten Summe berechnet. Der Notar ist im Gegensatz zum Rechtsanwalt zur Unpar- teilichkeit verpflichtet. Er arbeitet den Kaufvertrag aus und Grundbuch beurkundet ihn. Der Käufer eines Grundstücks kann sich seiner Rechte am Kaufgegenstand erst dann sicher sein, wenn er im Grund- Der Notar prüft die Eigentumsverhältnisse und klärt den buch als neuer Eigentümer eingetragen worden ist. Käufer über die Eintragungen im Grundbuch auf. Dies sind zum Beispiel Belastungen durch Grundschulden oder Rech- Da dies nicht sofort nach Unterzeichnung des Kaufvertrags te Dritter wie Geh-, Fahr- und Leitungsrechte oder Vor- geschehen kann (siehe auch Grunderwerbsteuer), werden kaufsrechte. die Rechte des künftigen Eigentümers im Grundbuch bis zur endgültigen Überschreibung auf ihn mit einer so genann- Er muss den jeweils schwächeren Vertragspartner vor Nach- ten Auflassungsvormerkung gesichert. Das ist ein Siche- teilen schützen und beide Parteien über die Auswirkungen rungstitel – eine Art Reservierung – im Grundbuch. der vertraglichen Vereinbarungen belehren. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Käufer die Auflas- Die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrages bedeutet sungsvormerkung bekommen hat. Nach termingerechter aber nicht, dass alle Gebäude und baulichen Anlagen auf Zahlung kann der Käufer die Umschreibung des Grund-

Bodenrichtwerte 2006 11 Rechtsanwälte – Steuerberater – Notare

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12 1. Das Baugrundstück

buches auf sich verlangen – auch, wenn der Verkäufer Die Höhe der Kosten hängt von vielen Faktoren ab: So kön- inzwischen in Konkurs gegangen ist. nen breite Gehwege, verkehrsberuhigende Maßnahmen, Das Grundbuch wird beim Amtsgericht für die in seinem Grünflächen mit Bäumen oder Parkplätze die Kosten beein- Zuständigkeitsbereich liegenden Grundstücke geführt. Ein- flussen. Bei der zuständigen Gemeinde können Sie sich sicht in das Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berech- dazu genau informieren. tigtes Interesse darlegt. Die Kanal- und Wasserversorgungsbeiträge richten sich Jedes Grundstück hat im Grundbuch eine besondere Stel- nach der Grundstücksgröße, dem Gebäudevolumen und le (Grundbuchblatt). der baulichen Nutzungsmöglichkeit. Sie können daher stark differieren. Das Grundbuch enthält neben der Aufschrift ein Bestands- verzeichnis (Register), in dem Lage und Größe des Grund- Sonstige Nebenkosten stücks (Gemarkung, Flur, Flurstück) vermerkt sind. Daneben Beim Grundstückskauf können weitere Nebenkosten Ihren sind im Register grundstücksgleiche Rechte wie z.B. das Geldbeutel belasten. Wohnungseigentum oder das Erbbaurecht verzeichnet.Auch Gemeinderechte (z.B. ein Weiderecht) werden hier einge- Ist Ihr Grundstück noch nicht amtlich vermessen, kommen tragen. Ist das Grundstück in Bezug auf eine Grunddienst- Vermessungsgebühren in Abhängigkeit von der Größe und barkeit das so genannte „herrschende Grundstück”, also dem Wert des Grundstückes sowie dem Zeitaufwand für die das begünstigte, kann dies ebenfalls im Bestandsverzeich- Vermessung auf Sie zu. Die Gebühren sind gesetzlich gere- nis vermerkt sein. gelt.

Dem Bestandsverzeichnis folgen drei Abteilungen: Mit der Vermessung des Grundstückes können Sie entweder das Katasteramt oder einen Öffentlich bestellten Ver- ■ Die Erste Abteilung enthält die Eigentümer oder Erbbau- messungsingenieur beauftragen. Eine Liste dieser Ingenieu- berechtigten unter Angabe der jeweiligen Anteile oder re können Sie zum Beispiel bei der Ingenieurkammer Nie- des Gemeinschaftsverhältnisses (z.B „Erbengemein- dersachsen oder bei der Baugenehmigungsbehörde des schaft” oder „GbR”) und die Grundlagen der Eintra- Landkreises Harburg erhalten. gung. Haben Sie ein Grundstück oder Haus über einen Makler ■ Die Zweite Abteilung verzeichnet alle Lasten und erworben, fällt die individuelle Maklerprovision an. Beschränkungen, die nicht in der Dritten Abteilung ein- zutragen sind: Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen und Verfügungsbeschränkungen (Insolvenz- und Testamentsvollstreckervermerke usw.).

■ Die Dritte Abteilung enthält die Grundpfandrechte: (z. B. Hypotheken und Grundschulden).

Achtung: Aufgrund öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen bestehende Rechte oder Pflichten (Baulasten) sind nicht im Grundbuch eingetragen. Sie stehen im Baulastenverzeich- nis. Dieses wird bei der Baugenehmigungsbehörde des Landkreises geführt. Baulasten können die Nutzungsmög- lichkeit des Grundstückes einschränken.

Erschließungsbeiträge für Straßenausbau, Kanal und Wasserversorgung Umnutzung einer Hofstelle Ist Ihr Grundstück noch nicht erschlossen oder wird aufgrund der Teilung eines großen Grundstücks in mehrere Bau- plätze eine erneute Erschließung notwendig, sollten Sie 1.3 Finanzierung diese Kosten in der Finanzplanung berücksichtigen. Die Finanzierung des Traums von der eigenen Immobilie ist oft der Dreh- und Angelpunkt. Neben Ihren Eigenleistungen Auch wenn bereits eine Straße an Ihr Grundstück führt, kön- und Ihrem Eigenkapital benötigen Sie Fremdkapital. Entwe- nen dennoch Beiträge für den Straßenausbau, den Kanal der verfügen Sie über zuteilungsreife Bausparverträge in der und die Wasserversorgung anfallen. Der Beitrag für den Stra- erforderlichen Höhe oder Sie nehmen einen Kredit auf. ßenausbau richtet sich nach den tatsächlich entstehenden Kosten. Einen Teil übernimmt die Gemeinde. Den größten Die Finanzierung Ihres Bauvorhabens sollte in jedem Fall gut Anteil an den Straßenbaukosten müssen aber die Eigentü- durchdacht und zusammen mit einer Bank oder Sparkasse mer der anliegenden Grundstücke tragen. ihres Vertrauens geplant sein.

13 2. Das öffentliche Baurecht 3. Das Bauplanungsrecht

Das Kreditinstitut bewertet Ihre Immobilie und gibt Ihnen fischen Bauordnungen – bei uns in der Niedersächsischen je nach finanzieller Situation bis zu 60 % des Immobilien- Bauordnung (NBauO). Das Bauordnungsrecht konzen- wertes als Hypothekenkredit ersten Ranges. Das heißt, die- triert sich also auf die Ausführung des Bauvorhabens auf ser Kredit muss bei einer eventuellen Zwangsversteigerung dem Grundstück sowie auf den Verfahrensablauf für die wegen Zahlungsunfähigkeit dann zuerst bedient werden. erforderlichen Genehmigungen.

Bei entsprechender finanzieller Situation oder Vermietung Voraussetzung für die Genehmigung und Rechtmäßigkeit des Objektes können weiter Kredite zweiten Ranges eines Bauvorhabens ist sowohl die Übereinstimmung mit gewährt werden. dem Bauplanungsrecht als auch mit dem Bauordnungs- recht. Auch die sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschrif- Mindestens 20 % der Finanzierung sollten Sie aber durch ten (Baunebenrecht) müssen eingehalten sein. Eigenkapital abdecken können.

Natürlich können Sie unter bestimmten Voraussetzungen 3. Das Bauplanungsrecht auch Geld vom Staat als Förderung erhalten. Am bekann- testen war bisher die so genannte Eigenheimzulage. Sie Die umfassende und komplizierte Materie des Baupla- wurde allerdings zum 01.01.2006 ersatzlos gestrichen. nungsrechts kann hier nur in den Grundzügen wiederge- geben werden. Umfassende Auskunft und Beratung erhal- Trotzdem gibt es vielfältige finanzielle Unterstützung durch ten Sie bei uns und bei Ihrem Entwurfsverfasser. den Bund und das Land Niedersachsen zum Beispiel für kin- derreiche Familien, schwerbehinderte Menschen, Mehrge- Raumordnungsprogramme nerationenhäuser oder beim Bauen mit ökologischen Ansät- Der Gesamtraum der Bundesrepublik Deutschland und zen. Nicht nur beim Neubau, sondern auch bei Umbau, seine vielen Teilräume sind flächendeckend mit Raumord- Sanierung und Verbesserung bestimmter technischer Eigen- nungsplänen und -programmen überzogen. Neben den schaften lohnt sich ein Blick auf die Fördermodalitäten. Landesraumordnungsprogrammen (LROP) gibt es auch regionale Raumordnungsprogramme (RROP). Darin sind Ausführliche Informationen zu den einzelnen Programmen die so genannten raumbedeutsamen Planungen erfasst und Fördervoraussetzungen erhalten Sie unter anderem und geregelt, da diese Planungen stets einer besonderen beim Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Abstimmung und großräumiger Interessensabwägungen Reaktorsicherheit (www.bmu.de), der kfw - Kreditanstalt bedürfen. Im RROP des Landkreises Harburg sind zum Bei- für Wiederaufbau (www.kfw-foerderbank.de) und der spiel Vorranggebiete für Windenergie und Bodenabbau ent- Landestreuhandstelle Niedersachsen (www.lts-nds.de). halten. Die Raumordnungsprogramme sind auch der Rahmen und Hintergrund für die Bauleitplanungen der Städte und 2. Das öffentliche Baurecht Gemeinden.

Das Baurecht ist eng verwoben mit dem Naturschutz- und 3.1 Bauleitplanung Umweltrecht. Es umfasst einschließlich des Baunebenrech- Das Recht einer Stadt oder Gemeinde auf Planungshoheit tes inzwischen ca. 1.500 verschiedene Regelwerke. Dazu leitet sich aus dem Grundgesetz ab. Es beinhaltet das Recht gehören Gesetze und Verordnungen des Bundes, der Län- und die Pflicht, für eine geordnete städtebauliche Entwick- der und der EU, aber auch technische Normen und Vorschrif- lung im Gemeindegebiet zu sorgen. Die Planungshoheit übt ten. die Gemeinde mit den Instrumenten der Bauleitplanung aus. Dazu kommen die jeweiligen kommunalen Satzungen, die die Besonderheiten vor Ort berücksichtigen und regeln. Die Bauleitpläne werden jeweils von den Gemeinden im Landkreis eigenständig aufgestellt. Sie bestehen aus einer Baurecht ist nicht nur öffentliches Recht. Dieses soll aber Planzeichnung, den textlichen Festsetzungen, einer Begrün- in den weiteren Ausführungen im Mittelpunkt stehen. dung sowie einem Umweltbericht.

Das öffentliche Baurecht unterscheidet zwei grundsätzliche Die Bauleitplanung vollzieht sich in zwei Stufen. Sie umfasst Bereiche: den Flächennutzungsplan als vorbereitenden und den Bebauungsplan als verbindlichen Bauleitplan. Sowohl der ■ Das Bauplanungsrecht beschäftigt sich damit, WO und Flächennutzungsplan als auch die Bebauungspläne werden WAS an einer bestimmten Stelle gebaut werden darf. als Satzung beschlossen und öffentlich bekannt gemacht. Geregelt ist es im Baugesetzbuch (BauGB) und durch Flä- chennutzungs- und Bebauungspläne der Städte und Flächennutzungsplan Gemeinden. Dabei spielt auch die Baunutzungsverord- Als vorbereitender Bauleitplan gilt der Flächennutzungsplan. nung (BauNVO) eine wesentliche Rolle. In ihm werden durch die Einheits- und Samtgemeinden die gemeindlichen Ziele im Maßstab 1: 5.000 festgelegt. Er ■ Das Bauordnungsrecht befasst sich damit WANN und WIE umfasst das gesamte Gemeindegebiet und ordnet den vor- gebaut werden darf. Es ist geregelt in den landesspezi- aussehbaren Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungen,

14 3. Das Bauplanungsrecht

wie zum Beispiel für Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Erholung, überbaubaren Grundstücksfläche und zu den örtlichen Ver- Landwirtschaft und Gemeindebedarf. kehrsflächen. Fehlen Aussagen zu einem dieser Punkte, spricht man vom einfachen Bebauungsplan. Ob ein Bauvor- Die planerischen Ziele werden frühzeitig den Bürgern vorhaben dort zulässig ist, wird dann nicht nur von diesem Plan gestellt.Anschließend erhalten die Träger öffentlicher Belan- bestimmt, sondern richtet sich in einzelnen Punkten auch ge die Möglichkeit, Anregungen vorzubringen. Die überar- nach dem § 34 BauGB. beitete Planung wird den Bürgern für einen Monat zur Dis- kussion gestellt, bevor der Satzungsbeschluss gefasst wird. Bereits während der Aufstellung von Bebauungsplänen Der Flächennutzungsplan muss vom Landkreis Harburg können Baugenehmigungen im Hinblick auf die zukünfti- genehmigt werden. gen Festsetzungen erteilt werden, wenn die Planinhalte unstrittig sind (so genannte Planreife nach §33 BauGB). Aus dem Flächennutzungsplan entsteht keinerlei Anspruch Andererseits kann die Gemeinde eine Veränderungssperre auf die dargestellte Nutzung, jedoch kann ein Bebauungs- erlassen, wenn sie will, dass nur auf Basis der neuen Pla- plan regelmäßig nur aus dem Flächennutzungsplan ent- nung über Bauvorhaben entschieden wird, auch, wenn der wickelt werden. Sollen im Bebauungsplan vom Flächennut- Plan noch nicht in Kraft ist. zungsplan abweichende Festsetzungen getroffen werden, muss der Flächennutzungsplan geändert oder angepasst Außerdem gibt es Örtliche Bauvorschriften, in denen gestal- werden. terische Inhalte für Baugebiete geregelt werden.

Bebauungsplan Als Bauinteressent sollten Sie sich vorab bei der Gemein- Bebauungspläne stellen die Einheits- und Mitglieds- de oder bei der Baugenehmigungsbehörde des Landkrei- gemeinden eigenverantwortlich auf. Das Verfahren ent- ses Harburg über den Inhalt des Bebauungsplanes informie- spricht dem des Flächennutzungsplans. ren, um zu beurteilen, ob sich die Festsetzungen mit den eigenen Bauabsichten decken. Als Grundstückseigentümer sollten Sie diese Planungen genau verfolgen und ihre Mitwirkungsmöglichkeiten beim Hält Ihr Bauvorhaben die Festsetzungen des Bebauungspla- Aufstellungsverfahren nutzen. Der Bebauungsplan bestimmt nes ein, haben Sie zumindest bauplanungsrechtlich einen – teils für sehr lange Zeit – die baulichen Nutzungsmög- Rechtsanspruch auf eine Baugenehmigung.Auf die Aufstel- lichkeiten Ihres Grundstückes. Und er ist in jedem Fall ver- lung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebau- bindlich. ungsplanes besteht hingegen kein Rechtsanspruch.

Eine Genehmigungspflicht besteht für Bebauungspläne nur Vorhaben- und Erschließungsplan im Ausnahmefall. In den Plänen werden für Teilräume sehr Wie der herkömmliche Bebauungsplan soll auch der Vor- konkrete Regelungen im Maßstab 1:1.000 getroffen. So haben- und Erschließungsplan für eine bestimmte Fläche werden im Regelfall die Art der Nutzung (Wohngebiet, Baurecht schaffen. Er wird aber für ein vorher bekanntes, Mischgebiet, Gewerbegebiet), das Maß baulicher Nutzung konkretes Bauvorhaben aufgestellt. Im Gegensatz zum her- (Grundflächen, Geschossflächen, Zahl der Vollgeschosse) kömmlichen Bebauungsplan beinhaltet er außerdem eine sowie Kompensations- und Erschließungsflächen festge- Pflicht zur schnellen Verwirklichung der Planung. Auch im setzt. Planverfahren gibt es Unterschiede.

Außerdem werden Baugrenzen oder Baulinien festgesetzt. Ein privater Vorhaben- und Erschließungsträger stimmt Über Baugrenzen darf man nicht hinausbauen, kann sich seine Planung mit der Stadt oder der Gemeinde ab und legt aber ansonsten mit dem Bauvorhaben zwischen ihnen sie schließlich dem Rat zum Beschluss als Satzung vor. bewegen.Auf Baulinien muss zwingend gebaut werden. Sie Zusätzlich schließt die Kommune mit dem Vorhabenträger werden zum Beispiel festgesetzt, um Baufluchten entlang einen Vertrag, in dem dieser sich unter anderem verpflich- von Straßen genau zu definieren und so eine bestimmte tet, sein Vorhaben binnen eines bestimmten Zeitraumes städtebauliche Vorstellung umzusetzen. durchzuführen und bestimmte Pflichten zu erfüllen.

Weitere Festsetzungen sind im Bebauungsplan je nach Landschaftsrahmenplan und Grünordnungsplan Bedarf möglich oder sogar erforderlich. Der Landkreis Harburg ist in besonderem Maße von Natur und Landschaft geprägt. Ausgedehnte Landschaftsschutz- Die Festsetzungen des Bebauungsplanes können in der und Naturschutzgebiete umgeben die bebauten Flächen. Karte des Plans eingezeichnet sein, aber auch im Textteil Diesen Belangen wird durch verschiedene Pläne Rechnung stehen. Es gibt sogar Bebauungspläne, die nur aus Text getragen. bestehen. Der Landschaftsrahmenplan des Landkreises Harburg dient bei bestimmten Vorhaben, die einen Eingriff in Natur und Man unterscheidet außerdem zwischen einfachen und qua- Landschaft erwarten lassen, als wichtige Abwägungsgrund- lifizierten Bebauungsplänen. lage. In ihm sind unter anderem Naturschutzgebiete, Land- Ein qualifizierter Bebauungsplan enthält mindestens Fest- schaftsschutzgebiete, Naturdenkmale und geschützte Land- setzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zur schaftsbestandteile dargestellt.

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16 3. Das Bauplanungsrecht

Der Landschaftsrahmenplan kann im Vorfeld Klarheit dar- haben durch eine Ausnahme und / oder Befreiung aber über schaffen, ob aus der Sicht des Naturschutzes ein hohes manchmal doch noch ermöglicht werden. oder geringes Konfliktpotential für einen Bereich besteht, der durch ein Vorhaben in Anspruch genommen werden soll. Eine Ausnahme muss ausdrücklich im Bebauungsplan vor- Er kann somit auch der Suche nach Alternativen dienlich gesehen sein. Der Bebauungsplan kann auch festsetzen, sein. Dies kann bei sachgerechter Vorgehensweise eine dass Ausnahmen nicht zulässig sind. Beschleunigung von Planungsvorhaben bewirken. Eine Befreiung ist im Gegensatz zur Ausnahme schriftlich Der Grünordnungsplan (GOP) ist dagegen der Beitrag der zu beantragen und wird nicht im Bebauungsplan aufgeführt. Landschaftsplanung auf der Ebene des Bebauungsplans Befreiungen sind jedoch nur unter sehr eng gefassten Vor- und wird parallel zu diesem von den Gemeinden entwik- aussetzungen möglich. Grundsätzlich dürfen dabei die kelt. Im GOP werden die Zielsetzungen des Landschaftsrah- Grundzüge der gemeindlichen Planung nicht berührt wer- menplanes des Landes und des Landkreises konkretisiert. den. Zudem muss eine ganz besondere Grundstückssitua- tion die Befreiung rechtfertigen. Individuelle, personenbe- Die Aufgabe der Grünordnungsplanung besteht darin, die zogene Gründe sowie die bessere Verwertbarkeit oder Aus- örtlichen Erfordernisse und Maßnahmen zur Verwirklichung nutzung des Grundstückes rechtfertigen keine Befreiung. der Ziele des Naturschutzes und der Pflege von Natur und Landschaft in Text und Karte darzustellen. Hierzu ge- Als Bauherr sollten Sie im Einzelfall einen begründeten hören Aussagen zur Eingriffsvermeidung, Eingriffsmini- Antrag, der auch den Nachbarschutz berücksichtigt, mierung und zum Ausgleich der zu erwartenden Eingriffe. vorab mit der Gemeinde und der Baugenehmigungsbe- Die Grundlage dafür ist eine Eingriffs- und Ausgleichs- hörde des Landkreises abstimmen. bilanzierung. 3.3 Einvernehmen der Gemeinde (§ 36 BauGB) 3.2 Ausnahmen und Befreiungen (§31 BauGB) Die Gemeinde ist als Träger der Planungshoheit im Bau- Grundsätzlich sind die Festsetzungen des Bebauungsplanes genehmigungsverfahren zu beteiligen. Die stärkste und einzuhalten. Sie sind in einem umfangreichen Prozess unter bedeutendste Form der Beteiligung stellt das Einvernehmen Beteiligung vieler Interessensvertreter in einem Abwägungs- gemäß §36 BauGB dar. Diese Vorschrift regelt das Zu- prozess zustande gekommen.Am Ende des Prozesses ist der sammenwirken von Gemeinde und Baugenehmigungs- Bebauungsplan schließlich als Satzung sozusagen zum behörde bei der Beurteilung und der Genehmigung von Gesetz der Gemeinde geworden. Bauvorhaben.

Bei einer untergeordneten Abweichung von Festsetzungen Bei Vorhaben im unbeplanten Innenbereich einer Gemein- des Bebauungsplanes kann ein zunächst unzulässiges Vor- de, im Außenbereich sowie bei Ausnahmen und Befreiun-

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Notizen

18 3. Das Bauplanungsrecht

gen von einem Bebauungsplan ist das Einvernehmen – Grundstück einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil also die Zustimmung – der Gemeinde notwendig. Bei einer zuzuordnen ist, bestimmt sich dann nach diesen Satzungen. Versagung des Einvernehmens ist die Baugenehmigungs- behörde grundsätzlich an die gemeindliche Entscheidung gebunden, es sei denn, diese ist eindeutig rechtswidrig.

Das Einvernehmen der Gemeinde bezieht sich nur auf pla- nungsrechtliche Kriterien, nicht auf bauordnungsrechtliche.

Soll ein Vorhaben im Bereich eines rechtskräftigen Bebau- ungsplanes errichtet werden und entspricht es diesem ohne eine Ausnahme oder Befreiung zu benötigen, ist das Ein- vernehmen nicht mehr erforderlich. Die Gemeinde hat mit dem Bebauungsplan ihre Planungsabsichten schon allge- meingültig festgelegt. Sie erhält in diesen Fällen beim Genehmigungsverfahren lediglich Kenntnis von dem Bau- begehren, um gegebenenfalls mit einer Zurückstellung oder Veränderungssperre darauf reagieren zu können, falls sie den Bebauungsplan ändern will.

3.4 Zurückstellung und Veränderungssperre (§ 14 BauGB und § 15 BauGB) Ist ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungspla- nes gefasst, kann die Gemeinde diese Planungsabsicht mit einer Veränderungssperre absichern, wenn sie will, dass nur auf Basis der neuen Planung über ein Bauvorhaben entschieden wird. Dadurch wird jeglicher Neubau, die Besei- tigung baulicher Anlagen oder ihre erhebliche oder wesent- lich wertsteigernde Änderung genehmigungspflichtig.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Gemeinde von der Baugenehmigungsbehörde auch die Zurückstel- lung der Bearbeitung eines Bauantrages für maximal 12 Monate verlangen.

3.5 Im Zusammenhang bebaute Ortsteile – 3.6 Außenbereich (§ 35 BauGB) Unbeplanter Innenbereich (§ 34 BauGB) Der Außenbereich soll von Bebauung grundsätzlich frei Es gibt vielfach Bereiche innerhalb bebauter Gebiete, für die gehalten werden, um ihn für die Erholung der Bevölkerung keine qualifizierten Bebauungspläne aufgestellt worden sowie für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung zu sind. Meist sind dies historisch gewachsene Strukturen. reservieren. Auch ist dort oft nicht mit der Aufstellung von Bebauungs- plänen zu rechnen, weil sie nicht für erforderlich gehalten Das Planungsrecht erlaubt im Außenbereich ein Bauvorha- werden. ben deshalb nur, wenn es zu den so genannten privilegier- ten Vorhaben zählt, die wegen ihrer Zweckbestimmung nur In diesem so genannten unbeplanten Innenbereich richtet dort errichtet werden können oder müssen. Welche Objek- sich die Zulässigkeit einer Bebauung nach den Vorschriften te dazu gehören, ist im § 35 Absatz 1 BauGB abschließend des §34 BauGB. Danach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es geregelt. Hierzu zählen in erster Linie land- und forstwirt- sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise schaftliche Betriebe, Gartenbaubetriebe, öffentliche Ver- und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die und Entsorgungseinrichtungen und bestimmte gewerbliche Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschlie- Nutzungen, die besondere Anforderungen an die Umgebung ßung gesichert ist. stellen oder nachteilige Auswirkungen hervorrufen (z.B. Windenergieanlagen, Funktürme, bestimmte Biogas- Im Innenbereich bestimmt also die Umgebungsbebauung anlagen). die Kriterien für das Einfügen eines Vorhabens und somit für seine Zulässigkeit. Je homogener sich eine vorhandene Die Voraussetzungen der Privilegierung müssen vom Antrag- Bebauung darstellt, um so mehr Anpassung daran ist in der steller detailliert nachgewiesen sein. Sie werden durch ver- Regel notwendig. schiedene Behörden genau geprüft. Das Verfahren dazu ist sehr komplex und kann mitunter einige Zeit in Anspruch Die Bereiche der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nehmen. Das sollten Sie bei der Planung Ihres Objektes können auch durch Satzungen festgesetzt sein. Ob ein berücksichtigen.

19 4. Das Bauordnungsrecht

Gibt es im Flächennutzungsplan eine entsprechende Dar- 3.7 Zusammenfassung stellung oder wurde ein Gebäude bereits vor Jahren per zur planungsrechtlichen Zulässigkeit Genehmigung im Außenbereich errichtet, dürfen in gesetz- eines Bauvorhabens lich genau festgelegtem Umfang so genannte sonstige Die nachstehende Skizze zeigt die wesentlichen pla- Gebäude neu entstehen oder vorhandene Gebäude ge- nungsrechtlichen Fallkonstellationen des § 30 BauGB – ändert oder erweitert werden. Bebauungsplan, § 34 BauGB – unbeplanter Innenbereich und § 35 BauGB –Außenbereich. Dabei dürfen keine öffentlichen Belange beeinträchtigt werden. Entgegenstehende öffentliche Belange sind unter ande- Ein Grundstück ist also grundsätzlich bebaubar, wenn das rem: Bauvorhaben:

■ die abweichende Darstellung des Flächennutzungsplanes ■ im Einklang mit dem Bebauungsplan steht und die oder eines Landschaftsplanes, Erschließung gesichert ist (Verkehr,Wasserver- und -entsorgung) (§ 30 BauGB); ■ die Belange von Naturschutz und Landschaftspflege, ■ innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ■ die Belange der Denkmalpflege, verwirklicht werden soll, es sich in die Eigenart der Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist ■ die Belange der Wasserwirtschaft, (§ 34 BauGB)

■ das Verbot zur Entstehung,Verfestigung oder Erweiterung ■ die Privilegierungsvoraussetzungen für den Außenbe- einer Splittersiedlung. reich erfüllt (§35 BauGB).

Die Regelungen für das Bauen im Außenbereich sind für denjenigen, der das erste Mal damit konfrontiert wird, nur 4. Das Bauordnungsrecht schwer zu durchschauen. Für ein Beratungsgespräch stehen wir Ihnen deshalb gern zur Verfügung. Allgemeines Im Gegensatz zum Bauplanungsrecht ist das Bauordnungs- recht nicht bundesweit einheitlich, sondern in Landesbau- ordnungen geregelt. In Niedersachsen ist dies die Nieder- sächsische Bauordnung (NBauO) mit den darauf beruhen- den Sonderverordnungen.

Das Bauordnungsrecht hat gesunde Wohn- und Arbeitsver- hältnisse und die Vermeidung von Gefahren zum Inhalt, die bei der Errichtung und dem Betrieb baulicher Anlagen entstehen können. Es ist aus dem Polizeirecht abgeleitet und stellt vor allem Anforderungen an das Grundstück, den Grenzabstand, die Standsicherheit, Verkehrssicherheit und an den Brandschutz von Gebäuden. Die NBauO regelt aber auch die notwendigen Genehmigungsverfahren sowie die Rechte und Pflichten aller am Bau Beteiligten und die Ansprüche von Nachbarn.

Was ist baugenehmigungspflichtig? Sie benötigen grundsätzlich eine Baugenehmigung, wenn Sie ein Gebäude errichten, erweitern oder in seiner Nutzung ändern wollen. Dies gilt auch für andere bauliche Anlagen. Dazu gehören zum Beispiel auch Werbeanlagen, Aufschüt- tungen, Abgrabungen und Lagerplätze.

Keine Baugenehmigung benötigen Sie für den Abriss von Gebäuden es sei denn, es handelt sich um ein Hochhaus oder ein Baudenkmal. Die NBauO unterscheidet hinsichtlich der Erforderlichkeit von Baugenehmigungen in drei Bereiche: Übersicht Planungsrecht

20 4. Das Bauordnungsrecht

■ Genehmigungsfreies Bauen (§69 NBauO und AnhangN- ■ Notwendige Ausnahmen und Befreiungen wurden vor- BauO) her beantragt und genehmigt.

■ Vom Genehmigungsverfahren freigestelltes Bauen ■ Die Gemeinde hat dem Bauherrn bestätigt, dass (§ 69 a NBauO) – die Erschließung gesichert ist und – sie eine Zurückstellung nicht beantragen wird. ■ Genehmigungspflichtiges Bauen – vereinfachtes Verfahren (§75a NBauO) Für die Erschließungsbestätigung sind der Gemeinde diver- – „normales“ Verfahren se Unterlagen vorzulegen. Diese müssen von einem zugelassenen Entwurfsverfasser erstellt und von ihm mit allen Formulare und Vordrucke für die Antragsverfahren finden beteiligten Sachverständigen abgestimmt sein. Sie auf unserer Internetseite unter www.landkreis- harburg.de. Die Gemeinde hat dem Bauherren, wenn die Erschließung gesichert ist, innerhalb eines Monats nach Eingang der 4.1 Genehmigungsfreies Bauen vollständigen Unterlagen die oben genannten Bestätigun- (§69 NBauO, AnhangNBauO) gen auszustellen. Tut sie das nicht innerhalb dieser Zeit, Für bestimmte bauliche Anlagen brauchen Sie keinerlei berechtigt das aber nicht zum Baubeginn. Baugenehmigung. Diese sind im Anhang zur Niedersächsi- schen Bauordnung (AnhangNBauO) abschließend aufge- Die Erschließungsbestätigung erlischt nach 3 Jahren. Ist führt. der Bau bis dahin nicht begonnen, muss sie neu beantragt werden. Dazu gehören beispielsweise: Folgendes sollten Sie beachten: ■ Gebäude und Vorbauten bis 40 m3 umbauter Raum, wenn sie keine Toiletten, Feuerstätten und Aufenthalts- ■ Mit diesem Verfahren wird dem Entwurfsverfasser und räume beinhalten und weder Verkaufs- noch Ausstel- dem Bauherren eine erhöhte Verantwortung übertragen, lungszwecken dienen da sie für die umfassende Einhaltung der Bauvorschrif- ten nun allein verantwortlich sind. ■ Schornsteine in und an vorhandenen Gebäuden ■ Alle notwendigen Ausnahmen und Befreiungen müssen ■ Einfriedungen bis 1,80 m und Stützmauern bis 1,50 m durch den Bauherren und den Architekten selbst erkannt Höhe werden. Bevor die Erschließungsbestätigung beantragt wird, müssen die Ausnahmen und Befreiungen bei der ■ Wasserbecken bis 100 m3 Beckeninhalt Baugenehmigungsbehörde schriftlich beantragt werden und von dort erteilt worden sein. ■ Werbeanlagen bis 1 m2 Ansichtsfläche u.a. ■ Notwendige Genehmigungen nach anderen Rechtsvor- Wichtig: Auch genehmigungsfreie Anlagen müssen alle schriften hat der Bauherr selbst einzuholen. Anforderungen des Baurechtes, insbesondere auch des Pla- nungsrechtes, erfüllen. Dafür sind Sie als Bauherr selbst ver- ■ Die Baumaßnahme darf nicht vom Entwurf abweichen. antwortlich. Falls Sie sich dabei unsicher sind, fragen Sie am besten einen Baufachmann in Ihrer Nähe oder uns. ■ Der Bauherr hat die Wahl, auch für die oben bezeichne- ten Bauvorhaben ein Baugenehmigungsverfahren durch- 4.2 Genehmigungsfrei gestellte Wohngebäude - führen zu lassen und eine Baugenehmigung zu erhalten. Bauanzeigeverfahren (§69a NBauO) Der Bau von Wohngebäuden geringer Höhe (höchster Fuß- boden maximal 7 m über Gelände) sowie Nebengebäude 4.3 Baugenehmigungsverfahren und Nebenanlagen für diese Wohngebäude brauchen keine Normales und vereinfachtes Verfahren Baugenehmigung. (§ 71 und § 75a NBauO) Die Baugenehmigung muss in einem vorgeschriebenen Ver- Voraussetzungen dafür sind: fahren schriftlich beantragt werden.

■ Sie sollen in einem Gebiet gebaut werden, für das es Welche Unterlagen dazu notwendig sind, ist in der Bauvor- einen Bebauungsplan mit der Festsetzung Kleinsied- lagenverordnung geregelt. Leider werden fast 90 % aller lungsgebiet (WS), reines Wohngebiet (WR), allgemeines Bauanträge unvollständig eingereicht. Nur ein qualifizier- Wohngebiet (WA) oder besonderes Wohngebiete (WB) ter Entwurfsverfasser bürgt für Qualität. Bei Unvollständig- gibt. keit ruht der Antrag zunächst, bis alle nachzureichenden Unterlagen eingegangen sind. Im Extremfall kann die Bear- ■ Das Bauvorhaben weicht nicht von den Festsetzungen beitung auch abgelehnt werden. Dadurch entstehen für den des Bebauungsplanes ab. Bauherren Kosten, die vermieden werden könnten. 21 HypoVereinsbank GmbH Lüneburger Straße 3 Hermann Hartig 21073 Hamburg Telefon 040 77123-283 Zimmerei in Ramelsloh

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Der Bauantrag mit den vorgeschriebenen Unterlagen wird se bis zu drei Monaten Zeit, ihre Stellungnahmen abzuge- bei der Gemeinde eingereicht. Sie leitet den Antrag inner- ben. Voraussetzung ist auch hier, dass die zur Beurteilung halb einer Woche an die Baugenehmigungsbehörde weiter notwendigen Unterlagen vollständig vorliegen. und entscheidet zudem innerhalb von zwei Monaten über das gemeindliche Einvernehmen. Erst, wenn alle Punkte abschließend und zufriedenstellend Die Baugenehmigungsbehörde prüft, ob die öffentlich-recht- geklärt sind, kann die Baugenehmigung erteilt werden. lichen Vorschriften eingehalten werden. Im „normalen“ Baugenehmigungsverfahren gibt es also keinen Bereich, Die Geltungsdauer der Baugenehmigung beträgt drei Jahre. der von der Prüfung ausgenommen bleibt. Sie erlischt, wenn mit der Ausführung der Maßnahmen in Die im Bauantrag enthaltene Konzentrationswirkung ver- dieser Zeit nicht begonnen wurde oder die Arbeiten drei pflichtet die Genehmigungsbehörde, alle für das Bauvorha- Jahre unterbrochen wurden. ben zusätzlich erforderlichen Genehmigungen nach ande- Wird vor Ablauf der Geltungsdauer ein schriftlicher Antrag ren öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuholen oder den gestellt, kann die Genehmigung um drei Jahre verlängert Bauherren darauf aufmerksam zu machen, dass diese werden, wenn keine wesentlichen Rechtsänderungen ent- Genehmigungen von ihm zunächst eingeholt werden müs- gegenstehen. sen (z.B. Genehmigung einer Kleinkläranlage oder eine Im §75a NBauO ist definiert, bei welchen Bauvorhaben ein naturschutzrechtliche Befreiung). vereinfachtes Genehmigungsverfahren durchgeführt wird. Dabei sind von der Genehmigungsbehörde nur bestimmte Oftmals sind auch sehr zeitaufwändige und umfangreiche Aspekte des öffentlichen Baurechtes zu prüfen. Das verein- Beteiligungen anderer Behörden oder Interessensverbände fachte Verfahren setzt eine Erklärung des Entwurfsverfas- (z.B. Straßenbauamt, Naturschutzverbände, Landwirtschafts- sers voraus, dass die Voraussetzungen zur Anwendung vor- kammer, Gewerbeaufsichtsamt u.a.) durchzuführen. Diese liegen und die Bauvorlagen dem öffentlichen Baurecht in zu beteiligenden Stellen haben gesetzlich geregelt teilwei- vollem Umfang entsprechen.

Baugenehmigungen werden unbeschadet der Rechte Drit- ter erteilt. Das heißt, private Rechtsbeziehungen, zwischen den Bauherren und den Grundstückseigentümern oder den Nachbarn, werden in der Regel nicht in die behördlichen Ent- scheidungen einbezogen. Sollten also private Rechte oder Verträge ihrem Bauvorhaben entgegenstehen, müssen Sie das gegebenenfalls vor Baubeginn selbst klären.

Teilbaugenehmigung (§ 76 NBauO) Die Teilbaugenehmigung soll dem Bauherrn in dringenden Fällen den Beginn der Bauarbeiten vor Abschluss des Bau- genehmigungsverfahrens ermöglichen. Sie muss gesondert beantragt werden und kostet zusätzliche Gebühren. Die Teilbaugenehmigung wird gewährt, wenn keine absehba- ren grundsätzlichen Erkenntnisse dagegen sprechen.

In der regulären Baugenehmigung können auch für die bereits genehmigten Bauteile noch zusätzliche Anforderun- gen gestellt werden, falls das erforderlich wird.

Nutzungsänderung, Anbau und Umbau Aus einer geänderten Nutzung können baurechtlich höhe- re oder andere Anforderungen an ein Gebäude entstehen, auch, wenn die Bausubstanz nicht verändert wird. So kann sich zum Beispiel der Bedarf an Pkw-Stellplätzen erhöhen oder es können zusätzliche Sanitäranlagen notwendig sein.

Gewerbliche Nutzungen können erheblich „Unruhe“ in ein Wohngebiet bringen. Umgekehrt kann aber eine Wohnnut- zung einen benachbarten Gewerbebetrieb durch erhöhte Anforderungen an die gegenseitige Rücksichtnahme in seinem Betriebsablauf unzulässig einschränken.

Eine Nutzungsänderung ist deshalb auch dann eine bau- genehmigungspflichtige Maßnahme, wenn tatsächlich gar Ablauf eines Baugenehmigungsverfahrens nicht gebaut wird oder nur einzelne Räume betroffen sind. 23 5. Widerspruch und Klage 6. Verstoß gegen das Baurecht

Das gilt zum Beispiel bei der Umnutzung von Wohnräumen sierung des Vorhabens von grundsätzlicher Bedeutung sind, in Büroräume, in geschäftlich genutzte Räume oder zu Arzt- so dass zunächst ein Baugenehmigungsverfahren zu auf- praxen, aber auch umgekehrt bei der beabsichtigten Nut- wändig und zu riskant wäre. zung bisher gewerblicher Gebäude in Wohngebäude. Ein positiver Bauvorbescheid erzeugt eine Bindungswir- Zum Ausbau eines Dachgeschosses eines genehmigten Ein- kung für drei Jahre. Das gilt auch, wenn sich die Rechtsla- familienhauses etwa für ein Kinder- oder Gästezimmer ge innerhalb dieser Zeit verändert hat. brauchen Sie in aller Regel keine Baugenehmigung. Auch, Er bietet somit dem Bauherrn hinsichtlich seiner weiteren wenn Sie einen vorhandenen Wohnraum zu einem zusätz- Planung eine verlässliche Grundlage. Die Bindungswirkung lichen Badezimmer ausbauen wollen, ist das genehmi- tritt aber nur ein, wenn der darauf basierende Bauantrag gungsfrei möglich. auch der Voranfrage entspricht. Es darf jedoch dadurch keine neue Wohneinheit entstehen. Der Bauvorbescheid ist gebührenpflichtig und berechtigt Innenwände in genehmigten, fertig gestellten Wohnhäusern nicht zum Beginn der Baumaßnahme. dürfen baugenehmigungsfrei verändert werden, für Ände- rungen an Außenwänden oder der Dachkonstruktion etwa für den Einbau von Dachgauben brauchen Sie aber eine 5. Widerspruch und Klage Baugenehmigung. Sollten Sie mit der Zurückstellung oder Ablehnung ihres Bau- Bevor Sie also eine neue Nutzung in Ihrem Gebäude auf- antrages oder mit bestimmten Auflagen und Nebenbestim- nehmen oder wesentliche Umbauten in Angriff nehmen, mungen nicht einverstanden sein, haben Sie die Möglich- sollten Sie sich informieren, ob Sie im konkreten Fall eine keit, Widerspruch einzulegen. Baugenehmigung brauchen. Der Landkreis Harburg hat dafür eine Zentrale Widerspruchs- stelle für den Fachbereich Bauen und Umwelt eingerichtet. Dort werden die Bescheide noch einmal von einer neutra- len Person geprüft. Gegen einen Widerspruchsbescheid können Sie Klage beim Verwaltungsgericht Lüneburg einlegen.

Dieses Widerspruchs- und Klagerecht steht übrigens auch Ihren Nachbarn zu, falls diese mit der Baugenehmigung nicht einverstanden sein sollten. Ein solcher Nachbarwider- spruch hat allerdings keine aufschiebende Wirkung. Das heißt, Sie dürfen Ihre Genehmigung zunächst trotzdem nutzen und mit dem Bau beginnen. Ihr Nachbar könnte jedoch die aufschiebende Wirkung seines Widerspruches bei Gericht in einem so genannten Eilverfahren erwirkt und Sie so an der sofortigen Nutzung Ihrer Baugenehmigung doch noch hindern.

Umnutzung einer Hofstelle 6. Verstöße gegen das Baurecht Ordnungswidrigkeiten 4.4 Baugenehmigungsgebühren (§§ 89 und 91 NBauO) Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Zuschläge der Fachbehörden und Auslagen Widersprechen bauliche Anlagen dem öffentlichen Bau- werden nach dem Verwaltungskostengesetz in Verbindung recht, so kann die Baugenehmigungsbehörde all die Maß- mit der Baugebührenordnung festgesetzt. Sie richten sich nahmen anordnen, die zur Herstellung von rechtmäßigen neben dem Bruttorauminhalt nach dem Rohbauwert des Zuständen erforderlich sind. Dies gilt nicht nur für den so Objektes. genannten „Schwarzbau“, also das Bauen ganz ohne Bau- Gebührenpflichtig sind übrigens auch negative Bescheide genehmigung, sondern auch für Abweichungen von der wie Ablehnungen sowie die Rücknahme eines Antrages. Genehmigung oder für falsch abgegebene Erklärungen gegenüber der Behörde. Denken Sie bitte auch daran, Ihr Bauschild aufzustellen. 4.5 Bauvoranfrage Die Bauvoranfrage ist nicht an eine bestimmte Form ge- Der Verstoß gegen öffentliches Baurecht kann für Sie bunden und kann ohne Entwurfsplanung gestellt werden. schwerwiegende Folgen haben. Die Baubehörde kann: Sie dient dazu, einzelne bauplanungsrechtliche oder bauordnungsrechtliche Fragen vorab verbindlich zu klären. Das ■ Die Einstellung rechtswidriger oder die Durchführung kann zweckmäßig sein, wenn diese Punkte für die Reali- erforderlicher Arbeiten verlangen,

24 7. Was Sie beitragen können 8. Die am Bau Beteiligten

■ die Verwendung bestimmter Bauprodukte untersagen 8. Die am Bau Beteiligten (§§ 57-59 NBauO)

■ den Rückbau oder die komplette Beseitigung baulicher 8.1 Bauherr (§ 57 NBauO) Anlagen verlangen Als Bauherr sind Sie dafür verantwortlich, dass die von Ihnen veranlasste Baumaßnahme dem öffentlichen Baurecht ■ die Benutzung baulicher Anlagen untersagen und entspricht, auch, wenn dafür keine förmliche Baugenehmi- Wohnungen für unbewohnbar erklären. gung notwendig sein sollte.

Zur Durchsetzung dieser Forderungen können auch Zwangs- Sie müssen für genehmigungsbedürftige Baumaßnahmen mittel wie Zwangsgeld oder Ersatzvornahme eingesetzt einen Entwurfsverfasser, entsprechende Sachverständige werden. Ersatzvornahme heißt, dass die Behörde die zu und Unternehmer bestellen. Diese müssen die zur Vorberei- treffenden Maßnahmen anstelle des Bauherren an einen tung und Durchführung des jeweiligen Bauvorhabens erfor- Unternehmer in Auftrag gibt. Der Bauherr muss die an- derliche Erfahrung und Sachkunde haben. fallenden Kosten dann übernehmen. Erfüllen Sie selbst die in der NBauO an Entwurfsverfasser Unabhängig von diesen Maßnahmen können Ordnungswid- oder Unternehmer gestellten Anforderungen, so dürfen Sie rigkeitsverfahren gegen den Bauherren, den Entwurfsver- selbst als Entwurfsverfasser oder Unternehmer tätig wer- fasser oder den Bauunternehmer eingeleitet und Bußgelder den. bis zu 500.000 € verhängt werden. Sie als Bauherr sind auch verantwortlich für die Vorlage Davon unabhängig ist der Landkreis Harburg bemüht, auch bestimmter Anzeigen und Nachweise bei der Baugenehmi- bei Abweichungen vom öffentlichen Baurecht gemeinsam gungsbehörde sowie für die Einhaltung der Bestimmungen mit der Bauortgemeinde, betroffenen Nachbarn und den der Baugenehmigung. Bauherren nach Lösungsmöglichkeiten zu suchen. Wechselt der Bauherr, so ist dies der Baugenehmigungsbe- hörde mitzuteilen. 7. Was Sie beitragen können 8.2 Entwurfsverfasser (§ 58 NBauO) Vollständige und inhaltlich prüffähige Unterlagen sind die Der Entwurfsverfasser muss über die Sachkenntnis verfügen, Grundvoraussetzung für ein zügiges und reibungsfreies die für den jeweiligen Entwurf erforderlich ist. Er ist für die Genehmigungsverfahren. Vollständigkeit und Brauchbarkeit der erstellten Unterlagen verantwortlich. Für bestimmte Teile des Entwurfs muss er Dem Bauherren werden mit der Baugenehmigung eine Sachverständige hinzuziehen, wenn er selbst nicht die not- Reihe von Rechten, aber auch Pflichten auferlegt.Verständ- wendige Qualifikation nachweisen kann (z. B. für den Stand- licher Weise sind Sie im Baustress mit vielen anderen Din- sicherheitsnachweis). gen befasst. Der Entwurfsverfasser ist auch zunächst Ansprechpartner für Nehmen Sie sich trotzdem die Zeit, die Baugenehmigung den Bauherren und für Dritte (z.B. Nachbarn), wenn es um vollständig durchzulesen. Sie enthält zahlreiche Nebenbe- Unstimmigkeiten bezüglich der Einhaltung von öffentlich- stimmungen und Hinweise, die Sie unbedingt beachten rechtlichen Vorschriften geht. sollten. Insbesondere beim Anzeigeverfahren und dem vereinfach- Durch Nebenbestimmungen, wie Bedingungen und Auf- ten Baugenehmigungsverfahren hat der Entwurfsverfasser lagen, werden oft geringfügige Korrekturen vorgenommen. eine sehr große Verantwortung zu übernehmen, da er allein die Einhaltung der Bestimmungen des öffentlichen Baurech- Manchmal sind auch Bedingungen enthalten, dass bei- tes bestätigt. spielsweise vor Baubeginn noch etwas zu erledigen ist. Beendet der Entwurfsverfasser seine Tätigkeit vor der Fer- Oder es sind Teil- oder Schlussabnahmen angeordnet, für tigstellung der baulichen Anlage, so ist dies der Bauauf- die Sie uns den Zeitpunkt mitteilen müssen. sichtsbehörde unverzüglich schriftlich mitzuteilen.

Als Bauherr sind Sie für die Einhaltung der Baugenehmi- Geeignete Entwurfsverfasser können Sie bei der Architek- gung voll verantwortlich, auch, wenn Sie mit der Bauaus- tenkammer Niedersachsen erfragen. Es kann auch hilfreich führung und Überwachung eine Firma beauftragt haben sein, sich im Freundes- und Bekanntenkreis umzuhören sollten. oder einfach an der Tür eines Hauses zu klingeln, das Ihnen besonders gut gefällt. Übrigens: Baugenehmigungen und Bauvorbescheide werden grundstücksbezogen, nicht personenbezogen erteilt. 8.3 Unternehmer (§ 59 NBauO) Das heißt, sie behalten ihre Gültigkeit auch bei Wechsel des Jeder Unternehmer ist dafür verantwortlich, die ihm über- Grundstückseigentümers. tragenen Arbeiten ordnungsgemäß und entsprechend der

25 9. Baurechtliche Spezialthemen

Technischen Baubestimmungen auszuführen. Er muss sich Der Nachbar hat das Recht, den Entwurf der Baupläne bei dabei an die genehmigten oder angezeigten Bauvorlagen der Baugenehmigungsbehörde einzusehen, falls seine Belan- halten und die ordnungsgemäße Einrichtung und den siche- ge berührt sind. Natürlich darf er nur die Teile sehen, die aus ren Betrieb der Baustelle gewährleisten. Der Unternehmer Nachbarschutzgründen relevant sind, also zum Beispiel den hat die erforderlichen Nachweise über die verwendeten Lageplan. Bauprodukte und Bauarten zu erbringen und auf der Bau- Soll für die Erteilung der Baugenehmigung eine Befreiung stelle bereitzuhalten. oder Ausnahme von baurechtlichen Vorschriften erfolgen, die auch dem Nachbarschutz dienen, so beteiligt die Bau- Hat der Unternehmer für einzelne Arbeiten nicht die erfor- genehmigungsbehörde die betroffenen Nachbarn von selbst derliche Sachkunde und Erfahrung, so muss er geeignete im Verfahren. Fachunternehmer oder Fachleute heranzuziehen. Der Nachbar kann sich dann dazu äußern. Ist er mit dem Bauvorhaben nicht einverstanden, so bedeutet das noch 9. Baurechtliche Spezialthemen nicht, dass aus diesem Grunde keine Baugenehmigung erteilt wird. Dafür ist allein maßgebend, ob das Bauvorha- 9.1 Beteiligung der Nachbarn (§ 72 NBauO) ben den Bauvorschriften entspricht. Das Nachbarschaftsverhältnis ist eine auf Dauer angeleg- te menschliche Beziehung, die sorgfältig gepflegt werden Hat sich ein Nachbar im Verfahren geäußert, so stellt ihm will. Sie sind aufeinander angewiesen. Unter zerstrittenen die Baugenehmigungsbehörde die erteilte Baugenehmi- Nachbarn gibt es viele Möglichkeiten, sich das Leben schwer gung zu. zu machen. 9.2 Grenzabstände (§ 7-13 NBauO) Ärger mit den Nachbarn kann ein Bauprojekt verzögern Die Berechnung des Grenzabstandes ist von Laien nicht oder auch verteuern, wenn es zu einem Rechtsstreit kommt. immer einfach nachzuvollziehen. Sie hängt von einigen Dies kann vor allen der Fall sein, wenn umstritten ist, ob Faktoren wie der Gebäudehöhe und der topographischen die Baugenehmigung mit dem öffentlichen Baurecht in Situation des Grundstückes ab. Einklang steht, denn als Betroffener kann der Nachbar eine Baugenehmigung anfechten. Als Faustformel gilt, dass der Abstand der halben Gebäu- dehöhe entsprechen muss. Mindestens muss er aber 3,00 Damit es erst gar nicht soweit kommt, sollten Sie Ihre Nach- m zu allen Grenzen Ihres Baugrundstückes betragen. Ledig- barn rechtzeitig über die Baupläne informieren. lich untergeordnete Gebäudeteile wie zum Beispiel Ein-

Neu entstandenes Baugebiet

26 9. Baurechtliche Spezialthemen

gangsüberdachungen oder Balkone dürfen den Abstand im ■ Erklärung der Zusammengehörigkeit mehrerer Grund- Einzelfall geringfügig unterschreiten. Manchmal erfordert stücke zu einem Baugrundstück (Zusammenschreibungs- auch die städtebauliche Situation einen geringeren Abstand, baulast) zum Beispiel bei Doppelhäusern, deren eine Wand naturge- mäß direkt an der Grenze steht. ■ Sicherung der Nutzbarkeit privater Flächen für Zufahrten oder Leitungen (Wegebaulast, Leitungsbaulast). Garagen, Carports und Abstellgebäude in Abstands- flächen Die Baulast wird nur ins Baulastenverzeichnis der Bauge- nehmigungsbehörde eingetragen und gilt auch für künfti- Eine interessante Sonderegelung gibt es zu Garagen, Car- ge Eigentümer der Grundstücke. Die Baulast wird nicht ins ports und Abstellgebäuden. Sie dürfen unter bestimmten Grundbuch eingetragen. Bedingungen direkt an die Nachbargrenze gebaut werden, wenn Die Unterschrift der Erklärenden muss entweder von einem Notar oder einer Vermessungsstelle beglaubigt oder vor ■ sie insgesamt nicht länger als 9 Meter sind, der Bauaufsichtsbehörde geleistet bzw. dort anerkannt werden. ■ sie im Bereich von 3 Metern zur Grenze nicht höher als Der Baulastenbegünstigte erhält nach erfolgter Eintragung 3 Meter sind (einschließlich Dach) und einen Gebührenbescheid.

■ sich insgesamt nur ein solches Gebäude an einer Nach- Jeder, der ein berechtigtes Interesse (z. B. bei einem Grund- bargrenze befindet. stückskauf) hat, kann das Baulastenverzeichnis einsehen und sollte das auch tun. Unabhängig davon, dass weitere Einzelheiten gegebenenfalls zu überprüfen sind, kann sich Ihr Nachbar grundsätz- 9.4 Teilung von Grundstücken (§ 94 NBauO) lich nicht erfolgreich gegen eine solche Grenzbebauung Die Teilung ist eine dem Grundbuchamt gegenüber abge- wenden. gebene Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücks- teil abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder Berücksichtigen Sie bitte bei der Planung, dass bei geneig- als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken ten Dächern ohne weiteres die maximale Höhe von 3 (Grundstücksteilen) im Grundbuch eingetragen werden soll. Metern erreicht wird. Wollten Sie ein Nebengebäude mit einer Höhe von mehr als 3 Metern direkt an der Grund- Die Teilung eines Grundstückes, das bebaut ist oder dessen stücksgrenze errichten, können Sie dies nur verwirklichen, künftige Bebauung genehmigt ist, muss bei der Bauauf- wenn Ihnen der betroffene Nachbar eine schriftliche Zustim- sichtsbehörde beantragt werden. mung zur beabsichtigten Höhe gibt. Die Teilungsgenehmigung kann nicht erteilt werden, wenn durch sie Verhältnisse geschaffen würden, die dem gelten- den Recht zuwiderlaufen. Dies ist der Fall, wenn zum Bei- 9.3 Baulasten – Beseitigung von baurechtlichen spiel Grenzabstände nach der Teilung nicht mehr eingehal- Hindernissen (§ 92 und § 93 NBauO) ten würden. Baulasten dienen dazu, Hindernisse, die der Bebauung eines Grundstückes entgegenstehen, auszuräumen. Solche Hinder- nisse ergeben sich insbesondere aus dem Bauordnungsrecht. 9.5 Abgeschlossenheits- bescheinigungen (§ 44 NBauO) Mit der Baulasterklärung übernehmen Grundstückseigen- Für die Eintragung von Wohneigentum muss ein Wohnungs- tümer eine öffentlich-rechtliche Verbindlichkeit. Sie ver- eigentumsgrundbuch angelegt werden. Dafür verlangt das pflichten sich zu einem in der Baulast konkret bestimmten Grundbuchamt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, die Tun, Dulden oder Unterlassen, ihr Grundstück betreffend. bei der Baugenehmigungsbehörde beantragt werden muss.

Die Baulast hat nur Auswirkungen auf das Bauen. Sie ist nur Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Erklärung, im Verhältnis zwischen Baugenehmigungsbehörde, Bauher- dass die Wohnung und zu ihr gehörende sonstige Räume – ren und Nachbarn von Bedeutung. auch Stellplätze – baurechtlich in sich abgeschlossen sind. Auf bestehende Baulasten wird außerdem noch durch die Dazu gehört ein Aufteilungsplan in dem die zusammenge- Katasterunterlagen hingewiesen. Wollen die Beteiligten an hörenden Einheiten jeweils mit gleichen Ziffern versehen einer Baulast noch weitere interne Regelungen treffen, ist sind. dazu eine zusätzliche private Vereinbarung (Vertrag) erforderlich. 9.6 Bestandschutz Die wesentlichsten Baulastenarten sind: Manchmal kommt es vor, dass ein Gebäude oder seine Nutzung schon lange bestehen, obwohl sie nach aktueller ■ die Übernahme eines Grenzabstandes auf ein Nachbar- baurechtlicher Beurteilung heute nicht mehr genehmigungs- grundstück (Abstandsbaulast) fähig wären oder es nie eine Baugenehmigung gab.

27 10. Denkmalschutz und Denkmalpflege

Dann kann unter Umständen der so genannte Bestand- schutz greifen. Er ist baurechtlich klar umrissen. Er teilt sich in den formellen und den materiellen Bestandschutz.

Ein formeller Bestandschutz liegt vor, wenn es für das Gebäude und seine Nutzung eine Baugenehmigung gibt, auch wenn diese schon sehr alt sein sollte, heute aber nicht mehr erteilt werden könnte.

Materiellen Bestandschutz genießt ein Gebäude, wenn es zwar keine Baugenehmigung gibt, aber im Laufe der Exi- stenz des Gebäudes irgendwann einmal für mindestens drei Monate die rechtlichen Voraussetzungen für eine Genehmigung vorgelegen haben.

Wie das Wort schon sagt, ist allerdings in beiden Fällen nur der Bestand geschützt. Wurde das Gebäude im Laufe der Baudenkmal als prägender Bestandteil der Kulturlandschaft Zeit erweitert oder umgebaut, etwas entfernt oder die Nut- zung geändert, entfällt der Bestandschutz dadurch unwie- derbringlich. Eine neue Genehmigung ist meist nicht mehr Denkmalpflege ist dagegen die beratende und materielle möglich, da sich die rechtlichen Bedingungen geändert Unterstützung der Denkmaleigentümer und Nutznießer bei haben. Auch eine nachträgliche Genehmigung im Fall des der Erhaltung oder Instandsetzung von Kulturdenkmalen. materiellen Bestandschutzes ist rechtlich nicht möglich. Ein Kulturdenkmal im Sinne des Gesetzes sind Baudenk- Beachten Sie bitte: Auch, wenn Sie zum Beispiel ein male, Bodendenkmale und bewegliche Denkmale. genehmigtes Wochenendhaus dauerhaft bewohnen, führen Sie den Wegfall des Bestandschutzes herbei. Baudenkmale sind bauliche Anlagen,Teile davon und Grün- anlagen, an deren Erhaltung wegen ihrer geschichtlichen, Der Bestandschutz kann rechtlich gesehen nicht wieder künstlerischen, wissenschaftlichen oder städtebaulichen aufleben, wenn er einmal verloren gegangen ist. Im Extrem- Bedeutung ein öffentliches Interesse besteht. Ein Baudenk- fall kann bei Verlust des Bestandschutzes der Abriss des mal kann auch eine Gruppe baulicher Anlagen sein, die aus Gebäudes notwendig werden. Lassen Sie sich deshalb im oben genannten Gründen erhaltenswert ist. Hierzu können Vorfeld einer Änderung an Ihrem Gebäude oder dessen auch Pflanzen oder Frei- und Wasserflächen in der Umge- Nutzung beraten. bung eines Baudenkmales gehören.

Bodendenkmale sind mit dem Erdboden verbundene oder 10. Denkmalschutz und Denkmalpflege in ihm verborgene Sachen oder auch Spuren davon, die von Menschen geschaffen oder bearbeitet wurden. Unter Denkmalschutz wird die Gesamtheit der gesetzlichen und behördlichen Anordnungen und Verbote verstan- Bewegliche Denkmale sind ortsveränderliche Sachen, die den, welche die Erhaltung oder Instandsetzung von Kultur- von Menschen geschaffen oder bearbeitet wurden. denkmalen zum Ziel haben. Sie werden notfalls mit hoheit- lichen Mitteln durchgesetzt. Sowohl Bodendenkmale als auch bewegliche Denkmale geben Aufschluss über menschliches Leben in vergangener Zeit.

Allen Denkmalarten gemeinsam ist, dass an ihrer Erhaltung ein öffentliches Interesse besteht und sie daher unter Schutz gestellt sind.

Jede bauliche Veränderung oder Nutzungsänderung eines Baudenkmals ist genehmigungspflichtig. Beabsichtigte Bau- maßnahmen sollten Sie daher frühzeitig mit der Denkmal- schutzbehörde des Landkreises Harburg abstimmen.

Dies ist auch aus finanziellen Erwägungen heraus wichtig. Nur für Maßnahmen, die vorab mit der Denkmalschutzbe- hörde abgestimmt und von ihr genehmigt oder freigegeben worden sind, können Sie als Denkmaleigentümer eine steu- erliche Abschreibung, eine Förderung oder eine Zuwen- Gelungener Umgang mit geschützter Bausubstanz dung aus Landes- bzw. Kreismitteln in Anspruch nehmen. 28 10. Denkmalschutz und Denkmalpflege 11. Ökologisch und energiesparend bauen

Auch Maßnahmen an Bauvorhaben in der Nähe von Bau- denkmälern sind genehmigungspflichtig, da sie den Denk- malwert herabsetzen oder beeinträchtigen können.

Für den Fall, dass ein Baudenkmal in der Nachbarschaft Ihres Baugrundstücks vorhanden ist oder Sie selbst ein Baudenk- mal besitzen, besprechen Sie bitte vorab alle Maßnahmen mit der Denkmalschutzbehörde.Wir bieten Ihnen gern Bera- tung und Hilfestellung auch zu Fördermöglichkeiten an.

11. Ökologisch und energiesparend bauen

11.1 Ökologischer Grundansatz Jedes Bauen verbraucht ein Stück Natur, verändert und belastet die Umwelt. Ökologisches und energiesparendes Bauen ist daher in heutiger Zeit kein Randthema mehr, sondern wird auch vor dem Hintergrund steigender Ener- giepreise zur zukunftsorientierten Notwendigkeit.

Ökologisches Bauen ist bei guter Planung möglich und nicht zwingend mit mehr Aufwand oder höheren Kosten ver- bunden. Es bedeutet letztlich nichts anderes als das Gleich- gewicht ökologischer Kreisläufe zu beachten, ohne deren Belastungsgrenze zu überschreiten.

Gebäude und Siedlungen sollten möglichst schonend und flächensparend in die vorhandene Bebauung und Land- schaft eingefügt werden. Dabei sollten sie die natürlichen Verhältnisse berücksichtigen und nutzen. Bedenkt man, dass derzeit in Deutschland täglich über 100 ha Fläche neu versiegelt wird, wird die Dimension klar.

Jeder Bauherr sollte also bei der Planung seines Bauvorha- 11.2 Energieeinsparung bens auch über dieses Thema nachdenken. Das zu schaffen- Bereits in der Planungsphase des Gebäudes wird der Grund- de Gebäude sollte Luft und Wasser nicht belasten und mög- stein für den späteren Energieverbrauch gelegt. Auf einige lichst wenig Energie verbrauchen. Der verantwortungs- Aspekte sollten Sie daher besonders achten. bewusste Umgang mit Mutterboden und Bauabfällen sollte selbstverständlich sein. Der Einbau von Isolierglasfenstern, eine optimale Däm- mung der gesamten Außenhülle und der Einsatz effizienter Brennwerttechnik oder alternativer Heiztechnik helfen, den Energieeinsatz, die Schadstoffemission und somit den so genannten Treibhauseffekt durch Minderung des CO2-Aus- stoßes zu reduzieren.

Die Heizungsanlage sollte natürlich auf die Größe des Gebäudes abgestimmt und gut regelbar sein.

Wer es mit dem Schutz der Umwelt ernst meint, sollte auch über den Einbau von Wärmerückgewinnungsanlagen, Sonnenkollektoren und einen Regenwasserspeicher nachdenken. In der wärmeren Jahreszeit ist es so möglich, Warmwasser ausschließlich über Sonnenkollektoren bereit zu stellen.

Aufgefangenes Regenwasser lässt sich unter anderem sehr gut für die Toilettenspülung und die Gartenbewässerung ver- wenden.

Viele dieser Maßnahmen werden staatlich gefördert. Lesen Sie dazu auch unsere Hinweise im Kapitel Finanzierung. 29 Ihr Lieferant für unser kostbarstes Lebensmittel

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Bauen mit der Sonne klassen, die sich bereits als Qualitätsmerkmal bei Haushalts- Auch bei der Gestaltung des Grundrisses Ihres Hauses kön- geräten bewährt hat, wird so auch für Gebäude übernom- nen Sie die künftige Energiebilanz positiv beeinflussen. men. Im Energiepass wird daneben auch vermerkt, wie gut das Gebäude isoliert und wie sparsam das Heizsystem ist. Das „Bauen mit der Sonne” setzt auf die passive Nutzung der Sonnenenergie während der kälteren Jahreszeiten. Mit Modernisierungstipps wird auf Einsparpotenziale und Bereits bei der Planung des Gebäudes sollten Sie gemeinden Nutzen von Sanierungsarbeiten hingewiesen. sam mit Ihrem Entwurfsverfasser auf eine geeignete Orien- tierung zur Sonne achten. Der Energiepass informiert Verbraucher objektiv, zeigt Ein- sparpotenziale auf und ermöglicht es, den Energiebedarf Die tief stehende Wintersonne wird durch großflächige, gut von Häusern bundesweit unkompliziert zu vergleichen. wärmegedämmte und zur Sonne orientierte Fenster, aber auch durch Glasvorbauten wie zum Beispiel Wintergärten Zum Ausstellen des Energiepasses sind unter anderem bau- oder durch die Verwendung spezieller lichtdurchlässiger vorlageberechtigte Personen, Energieberater der Verbrau- Materialien (TWD - Transparente Wärmedämmung) genutzt. cherzentralen und Handwerksmeister mit Zusatzqualifika- tion berechtigt. Sie sollten aber dabei auch auf ausreichenden Sonnen- schutz im Sommer und auf Verschattungsfreiheit im Win- Bei der Deutschen Energieagentur dena wird eine Daten- ter achten. bank geführt, in der zugelassene Aussteller für Energiepäs- se aufgeführt sind. Unter www.zukunft-haus.info oder Solarzellen aus Silizium sind die Bausteine einer Photovol- www.dena.de können Sie diese Datenbank einsehen und taikanlage. Mit ihr wird Sonnenlicht direkt in elektrischen nutzen. Strom umgewandelt, der problemlos im Haushalt genutzt werden kann. Überschüssiger Strom wird an das Versor- 11.3 Boden- und Umweltschutz gungsnetz abgegeben. Mutterboden Mutterboden, der bei Baumaßnahmen sowie bei wesentlichen Veränderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen.

Dieses Gebot zum Schutz des Mutterbodens ist in das Bau- gesetzbuch aufgenommen worden. Mutterboden, der nicht sofort wieder verwendet wird, ist in Mieten mit einer Soh- lenbreite von bis zu 3,0 m und einer Höhe bis zu 1,30 m aufzusetzen. Die Mieten sollen möglichst im Schatten und abseits vom Baubetrieb liegen. Sie sind mit Grassoden oder Vergleichbarem abzudecken und vor dem Austrocknen zu bewahren.

Bodenaushub, Bauschutt und Baustellenabfälle Bodenaushub, Bauschutt und sonstige Baustellenabfälle sollten grundsätzlich schon an den Abfallstellen getrennt erfasst und getrennt einer Verwertung zugeführt werden.

Vor allem sollten Sie bei Abrissen von Gebäuden oder Moderne Architektursprache Gebäudeteilen schadstoffhaltige Materialien und Bauteile, die eine Aufbereitung behindern oder verhindern können (Rohrleitungen, Fenster,Türen, Fußbodenbeläge usw.), vor- Energiepass her ausbauen. Ganz besondere Vorsichtsmaßnahmen sind Seit dem 4. Januar 2003 ist die EU-Gebäuderichtlinie in zum Beispiel bei der Beseitigung von asbesthaltigen Bau- Kraft. Sie gibt vor, dass ab Januar 2006 bei Neuvermietung stoffen zu beachten. oder Verkauf eines Gebäudes ein Energiepass vom Haus- besitzer vorgelegt werden muss, der Heiz- und Warmwas- Folgende Aufteilung der Baureststoffe ist je nach anfallen- serkosten von Gebäuden sowie den Zustand der Gebäude- der Menge sinnvoll und sollte bereits bei der Planung von hülle transparent macht. Bau- und Abrissmaßnahmen berücksichtigt werden:

Der Energiepass soll umfassend Auskunft über den Energie- Bodenaushub verbrauch der Immobilie geben und die „Energieeffizienz- Bodenaushub sollte möglichst an Ort und Stelle oder im klasse” dokumentieren. Die Angabe von Energieeffizienz- Landschaftsbau verwendet werden.

31 Umweltgerechte Bauabfallentsorgung

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32 11. Ökologisch und energiesparend bauen 12. Bauschlichtungsstelle

Bauschutt www.gewerbeaufsicht.niedersachsen.de. Dort können Als aufbereitungsfähiger Bauschutt gelten zum Beispiel Sie auch ein entsprechendes Merkblatt herunterladen. Beton mit und ohne Eisen, Pflastersteine, Naturstein, Kalk- sandsteine, Dachsteine und Ziegelmaterial. Zum nicht auf- Mit der Demontage, dem Verfestigen oder Beschichten von bereitungsfähigen Bauschutt zählen alle festen, nicht asbesthaltigen Materialien dürfen nur Firmen beauftragt auslaugbaren anorganischen Stoffe, wie unter anderem werden, die die entsprechende Sachkunde erworben haben Gips, Mörtel, Kalk, Schamotte, Schiefer, Bimsstein, Leichtbau- und nachweisen können. stoffe und Fliesen. Diese sind einer zugelassenen Deponie Diese Unternehmen sind mit den Gefahren im Umgang mit zuzuführen Asbest vertraut, kennen die erforderlichen Schutzmaßnah- , men und verfügen über die notwendigen Geräte und Aus- Verwertbare Baustellenabfälle rüstungen. Alle verwertbaren Baustellenabfälle sind nach Möglichkeit sortenrein zu trennen und einer Wiederverwertung zuzu- Achtung: führen: Wildes Ablagern von Bauschutt und Baustellenabfällen auf Metalle (Schrotthändler), Papier und Pappe (Altpapiersamm- nicht dafür zugelassenen Flächen ist eine Ordnungswidrig- lung/-handel), saubere Verpackungen aus Kunststoff oder keit, die mit einer Geldbuße geahndet werden kann. Bei Styropor (gelber Sack), Altholz, Bauholz, Kisten und Palet- Gefahrenstoffen, wie Asbest, begehen Sie dabei sogar eine ten (Altholzverwertung). Straftat.

Nicht verwertbare Baustellenabfälle 12. Bauschlichtungsstelle Nicht verwertbare, brennbare Baustellenabfälle, zum Bei- spiel Tapeten, Bodenbeläge,Türen,Tür- und Fensterrahmen, Natürlich wünschen wir jedem Bauherren, dass von der Vor- Vertäfelungen und Fußbodendielen sind der Müllverbren- bereitung bis zum Abschluss seines Vorhabens alles rei- nungsanlage zuzuführen. bungslos läuft. Sollte es aber doch einmal anders kommen, ist die Niedersächsische Bauschlichtungsstelle ein guter Schadstoffhaltige Abfälle Anlaufpartner. Als Sonderabfall sind beispielsweise Abbeizer, Gebinde mit Resten von alten Holzschutzmitteln, Batterien, Farb- und Sie ist kein Rechtspflegeorgan, wie ein Gericht, sondern eine Lackverdünner, nicht ausgehärtete Klebstoffe sowie Kitt- und Stelle, an die sich die Baubeteiligten freiwillig wenden kön- Spachtelmassen, Spraydosen, Teerrückstände und Bitumen nen, wenn es unterschiedliche Auffassungen zu Baumän- zu entsorgen. Alles, was mit schädlichen Stoffen vermischt geln,Vertragsinhalten oder zu den zu leistenden Zahlungen ist, wird damit auch zu Sonderabfall. gibt. Für Angelegenheiten in Zusammenhang mit Genehmi- gungsverfahren ist die Schlichtungsstelle jedoch nicht Asbesthaltige Abfälle zuständig. Asbest wird nach der Gefahrenstoffverordnung als stark Vor der Schlichtungsstelle werden Lösungen ausgehandelt, krebserregend eingestuft. Gefährlich ist dabei das Einatmen mit denen sich alle Parteien einverstanden erklären. der Asbestfasern. In vielen Fällen kann das eine schnellere und preiswertere Der Umgang mit Asbest ist dem Staatlichen Gewerbe- Alternative zum Bauprozess vor Gericht sein. Nähere Infor- aufsichtsamt spätestens 14 Tage vor Beginn der Arbeiten mationen finden Sie unter anzuzeigen. Nähere Informationen erhalten Sie unter www.bauschlichtungsstelle.de.

Baugeschehen 33

13. Fachbegriffe kurz erklärt

13. Fachbegriffe kurz erklärt den. Dabei sind z. B. auch Terrassenflächen, Zufahrten,Wege oder unterirdische Erdtanks anteilig mitzurechnen. Aufenthaltsräume … sind Räume, die nicht nur vorübergehend zum Aufent- Grundschuld halt von Menschen bestimmt sind. Sie müssen in der Regel … ist ein Grundpfandrecht, welches im Grundbuch einge- über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte tragen wird. Die Grundschuld wird nicht automatisch nach Höhe von 2,40 m haben. Tilgung der Schuld, sondern erst auf Antrag wieder aus dem Grundbuch gelöscht. Freistellungserklärung … ist eine Erklärung im Kaufvertrag, dass die Immobilie frei HOAI von etwaigen Lasten ist. Sie ist vom Gesetzgeber vorge- …ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. schrieben und muss vor der Kaufpreiszahlung dem Käufer Sie regelt, wie viel diesen Ingenieuren für ihre erbrachten ausgestellt werden. Leistungen an Bezahlung zusteht. Die HOAI ist in die Zone I (sehr geringe Planungsanforderungen) bis zur Zone V (sehr Gebäude geringer Höhe hohe Planungsanforderungen) gegliedert. Die Zonen enthal- … sind Gebäude, in denen jeder Aufenthaltsraum mit sei- ten jeweils Von-Bis-Werte, in die das geplante Objekt ein- nem Fußboden um höchstens 7 m höher als die Stelle der geordnet wird. Die Planung eines Einfamilienhauses fällt Geländeoberfläche liegt, von der aus er über Rettungsge- meist in Zone III bis IV. räte der Feuerwehr erreichbar ist. Hypothekendarlehen Geschossflächenzahl – GFZ Dieser Kredit wird von Hypothekenbanken für Immobilien- Sie legt das Verhältnis der erlaubten Geschossfläche zur darlehen gegeben. Das Hypothekendarlehen wird über eine Größe des Grundstückes fest. GFZ 0,4 heißt, bei einem Grundschuld abgesichert. Bei Zahlungsunfähigkeit dient 1000 m2 großem Grundstück dürfen 400 m2 Geschossflä- die Immobilie also als Sicherheit. che gebaut werden. Bei mehrgeschossigen Gebäuden sind nach festgesetzten Regelungen die verschiedenen Geschos- Vollgeschoss se bei der Berechnung einzubeziehen. … ist jedes Geschoss eines Gebäudes, das über mindestens der Hälfte seiner Grundfläche eine lichte Höhe von 2,20 m Grundflächenzahl – GRZ oder mehr hat und dessen Deckenunterseite im Mittel Sie legt fest, wie viel Fläche des Grundstückes maximal über- mindestens 1,40 m über der Geländeoberfläche liegt. baut werden darf. GRZ 0,4 heißt, bei einem 1000 m2 gro- Spezielle Regelungen gelten für das oberste Geschoss eines ßem Grundstück dürfen 400 m2 über- oder unterbaut wer- Gebäudes.

35 14. Wichtige Adressen

14. Wichtige Adressen Kanalanschlüsse: Beiträge: Tel.: 0 41 71 / 6 93-3 24 Landkreis Harburg Planung: Tel.: 0 41 71 / 6 93-5 60 Schlossplatz 6, 21423 Winsen / Luhe Tel.: 0 4171 / 6 93-0, www.landkreis-harburg.de Naturschutz / Landschaftspflege: Tel.: 0 41 71 / 6 93-2 94 oder -593 (Im Internet finden Sie alle Ansprechpartner der Abteilun- gen und Betriebe sowie alle notwendigen Formulare zum Abfallberatung: Tel.: 0 41 71 / 6 93-4 70 oder -4 71 Herunterladen.)

Abteilung Bauen (Baugenehmigungsbehörde): Wirtschaftsförderungsgesellschaften: Information Bauen: Tel.: 0 41 71 / 6 00 Baulasten: Tel.: 0 41 71 / 6 93-3 68 oder -3 69 Wirtschaftsförderungsgesellschaft Abgeschlossenheitsbescheinigungen: im Landkreis Harburg mbH (WLH) Tel.: 0 41 71 / 6 93-1 43 Hamburger Straße 8, 21244 Buchholz Tel.: 0 41 81 / 92 36-0 Denkmalschutz und Archäologie: Tel.: 0 41 71 / 6 93-3 65 [email protected] www.wlharburg.de Zentrale Widerspruchsstelle des Fachbereichs Bauen und Umwelt: Tel.: 0 41 71 / 6 93-6 79 Wachstumsinitiative Süderelbe AG Veritaskai 3, 21079 Hamburg Altlasten: Tel.: 0 41 71 / 6 93-3 37 Tel.: 0 40 / 35 51 03 55 [email protected] Immissionsschutz: Tel.: 0 41 71 / 6 93-1 62 www.suederelbe.info

Kleinkläranlagen: Tel.: 0 41 71 / 6 93-5 83 Kreishandwerkerschaft des Kreises Harburg Marktstraße 21-23, 21423 Winsen/Luhe Tel.: 0 4171/ 88 66-0 [email protected] www.handwerk-lk-harburg.de

Staatliches Gewerbeaufsichtsamt Lüneburg Auf der Hude 2, 21339 Lüneburg Tel.: 0 4131/15-14 00 [email protected] www.gewerbeaufsicht.niedersachsen.de

Gutachterausschuss für Grundstückswerte Bei Katasteramt Lüneburg, Behördenzentrum Ost Adolf-Kolping-Straße 12, 21337 Lüneburg Tel.: 0 4131/ 85 45-1 65 Bodenrichtwertauskunft: Tel.: 0 4131/ 85 45-106 [email protected] www.gag.niedersachsen.de

Niedersächsische Bauschlichtungsstelle Ferdinandstraße 3, 30175 Hannover Tel.: 05 11/ 38 08 70 [email protected] www.bauschlichtungsstelle.de

Architektenkammer Niedersachsen Friedrichswall 5, 30159 Hannover Tel.: 05 11/ 2 80 96-0 [email protected] www.aknds.de

Katasteramt Winsen (Luhe) Von-Somnitz-Ring 3, 21423 Winsen/Luhe Tel.: 0 4171/ 6 02-0 Wir sind für Sie da [email protected] 36 14. Wichtige Adressen

Industrie- und Handelskammer IHK Lüneburg-Wolfsburg Am Sande 1, 21335 Lüneburg Tel.: 0 41 31/ 74 24 24 [email protected] www.ihk24-lueneburg.de

Ingenieurkammer Niedersachsen Hohenzollernstraße 52, 30161 Hannover Tel.: 05 11/ 3 97 89-0 [email protected] www.ingenieurkammer.de

Niedersächsische Landestreuhandstelle Schiffgraben 30, 30175 Hannover Tel.: 05 11/ 3 61-55 00 E-Mail: [email protected] www.lts-nds.de

Kreditanstalt für Wiederaufbau – kfw Palmengartenstraße 5-9, 60325 Frankfurt am Main Tel: 0 69 / 74 31-0 [email protected] www.kfw-foerderbank.de

Grundbuchamt je nach Grundstücksort:

Amtsgericht Winsen/Luhe Schlossplatz 4, 21423 Winsen/Luhe Tel.: 0 41 71/ 8 86-0 [email protected] www.amtsgericht-winsen.niedersachsen.de

oder

Amtsgericht Tostedt Unter den Linden 23, 22255 Tostedt Tel.: 0 41 82 / 2 97-0 [email protected] www.amtsgericht-tostedt.niedersachsen.de

Herausgegeben in Zusammenarbeit des jeweiligen Inhabers dieser Rechte 214414062 / 1. Auflage / 2007 mit der Trägerschaft. urheberrechtlich geschützt. Nachdruck Änderungswünsche, Anregungen und und Übersetzungen sind – auch auszugs- Infos auch im Internet: Ergänzungen für die nächste Auflage weise – nicht gestattet. Nachdruck oder www.alles-deutschland.de dieser Broschüre nimmt die Verwaltung Reproduktion, gleich welcher Art, ob www.alles-austria.at oder das zuständige Amt entgegen. Fotokopie, Mikrofilm, Datenerfassung, www.sen-info.de Titel, Umschlaggestaltung sowie Art und Datenträger oder Online nur mit schriftli- www.klinikinfo.de Anordnung des Inhalts sind zugunsten cher Genehmigung des Verlages. www.zukunftschancen.de Schutz für Ihr Zuhause aus einer Hand. Wir freuen uns auf Ihren Besuch.

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