Energetická Náročnost Staveb a Její Vliv Na Tržní Hodnotu Bakalářská Práce

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Energetická náročnost staveb a její vliv na tržní hodnotu Bakalářská práce

Autor: Jana Trunková Oceňování majetku

Vedoucí práce: doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Praha 2016

Prohlášení

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu.

Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, dne 5.května 2016 ...... Jana Trunková

Poděkování

Tímto chci poděkovat vedoucímu práce doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za cenné připomínky a rady při psaní bakalářské práce. Velké poděkování patří mé mamince Mgr. Jiřině Trunkové za neustálé podporování a pomoc při psaní. Také děkuji za poskytnutí informací o nemovitosti paní Lence Čapkové z Century 21.

Anotace práce

Tato bakalářská práce je v souladu s metodickými pokyny rozdělena na tří částí. V první, teoretické části, zahrnuje zobecnění problematiky energetické náročnosti budov. Cílem je identifikovat jednotlivé faktory, které mohou být zohledněny při oceňování staveb. Dalším cílem je analýza vlivu energetické náročnosti, resp. nízké spotřeby energie staveb na jejich tržní hodnotu. Druhá část této práce je praktická. Jedná se o zjištění tržní hodnoty bytové jednotky a administrativní budovy. Třetí část bakalářské práce pak tvoří analýza realitního trhu v okrese Mělník.

Klíčová slova: Energetická náročnost budov, úsporná opatření, nízkoenergetické budovy, certifikace budov, tržní hodnota, návratnost úsporných opatření.

Annotation

This thesis is in accordance with guidelines consist of three parts. In the first, theoretical part I try to generalize the issue of energy efficiency in buildings. The aim is to identify the factors that may be taken into account when pricing structures. Another objective is to analyze the impact of energy intensity, respectively. low energy consumption buildings at their market value. The second part of my work is practical. This is a comparison of residential units and office buildings. The third part of the thesis there is analysis of the real estate market in the district of Melnik.

Keywords: Energy demands of buildings, austerity measures, green buildings, certification of buildings, market value, payback period of the austerity measures.

Obsah

Část A ...... 10 Energetická náročnost staveb a její vliv na tržní hodnotu ...... 10 Úvod ...... 10 1 Širší souvislosti ...... 11 2 Energie...... 12 2.1 Význam energie pro život a civilizaci ...... 12 2.2 Energie a budovy ...... 12 2.3 Rozložení spotřeby energie v domácnostech ...... 13 3 Energetická náročnost staveb ...... 14 3.1 Pojem energetická náročnost staveb ...... 14 3.2 Faktory působící na energetickou náročnost budovy ...... 14 3.3 Technické řešení budov ...... 15 3.4 Zjištění energetické náročnosti budovy...... 17 4 Druhy budov dle energetické spotřeby ...... 17 4.1 Základní rozdělení budov ...... 17 4.2 Nízkoenergetický dům ...... 18 4.3 Energeticky pasivní dům ...... 18 4.4 Energeticky nulový dům ...... 18 4.5 Energetický nezávislý dům ...... 18 4.6 Plusenergetický dům ...... 19 4.7 Trh energeticky úsporných budov ...... 19 5 Druhy hodnocení budov ...... 19 5.1 Průkaz energetické náročnosti budovy ...... 19 5.2 Energetický štítek obálky budovy ...... 20 5.3 Energetický audit ...... 21 6 Certifikace budov...... 21 6.1 Environmentální certifikáty ...... 21 6.2 BREEAM ...... 22 6.3 LEED ...... 23 6.4 Certifikační systém SBTool CZ...... 23 7 Zohlednění energetické náročnosti stavby při oceňování ...... 24 7.1 Tržní hodnota ...... 24 7.2 Porovnávací metoda ...... 25 7.3 Výnosová metoda ...... 25 7.4 Nákladová metoda ...... 25 8 Investice do energeticky úsporných staveb ...... 26 8.1 Novostavba...... 26 8.2 Rekonstrukce...... 26

9 Vyhodnocení návratnosti investice ...... 27 9.1 Jaká je budoucnost? ...... 27 9.2 Zvýší se tržní hodnota? ...... 27 9.3 Tržní hodnota a vliv na certifikace ...... 27 Závěr ...... 29 10 Literatura ...... 30 10.1 Abecední seznam použité literatury ...... 30 Část B ...... 33 Tržní ocenění ...... 33 1 Ocenění bytové jednotky ...... 33 1.1 Průvodní dopis ...... 35 1.2 Popisné informace ...... 36 1.3 Analýza nejlepšího a nejvyššího využití ...... 37 1.4 Ocenění...... 38 1.5 Závěr ...... 41 1.6 Omezující podmínky a předpoklady ...... 41 1.7 Osvědčení ...... 43 2 Ocenění výrobní haly ...... 48 2.1 Průvodní dopis ...... 50 2.2 Popisné informace ...... 51 2.3 Analýza nejlepšího a nejvyššího využití ...... 53 2.4 Ocenění...... 54 2.5 Závěr ...... 67 2.6 Omezující podmínky a předpoklady ...... 69 2.7 Osvědčení ...... 71 Část C ...... 76 Analýza lokálního trhu s nemovitostmi – okres Mělník ...... 76 1 Obecná charakteristika trhu...... 76 1.1 Okres Mělník ...... 76 1.2 Trh s nemovitostmi ...... 77 2 Mělník...... 78 2.1 Pozemky ...... 79 2.2 Budovy ...... 80 2.3 Nájmy ...... 81 3 Kralupy nad Vltavou ...... 81 3.1 Pozemky ...... 82 3.2 Budovy ...... 83 3.3 Nájmy ...... 83 4 Neratovice ...... 84 4.1 Pozemky ...... 85 4.2 Budovy ...... 86 4.3 Nájmy ...... 87 8

5 Zbývající část okresu ...... 87 5.1 Pozemky ...... 87 5.2 Budovy ...... 88 5.3 Nájmy ...... 88 6 Zvláštnost okresu – povodně, rizika, CHKO Kokořínsko ...... 88 6.1 Povodně ...... 88 6.2 Rizika...... 89 6.3 CHKO Kokořínsko ...... 90 7 Marketingový výhled...... 90 8 Zdroje ...... 92

Část A

Energetická náročnost staveb a její vliv na tržní hodnotu

Úvod

Spotřeba energií spojená s budovami je dnes jedním z hlavních složek z celkové spotřeby. Proto musíme již od začátku myšlenky postavit budovu myslet nejen na vzhled a komfort, ale i na náklady životního cyklu. Podobnou otázku si pokládáme i u úspory energií u již vybudovaných staveb a její snížení díky energeticky úsporným opatřením. V dnešní době je potřeba při rekonstrukci myslet i na provoz, což znamená myslet na využití energií, které nás budou provázet po celou dobu využívání.

První teoretická část práce je zaměřena na analýzu vlivů, které mají dopad na energetickou náročnost budov. Z teoretické části vyplývá, že zásadním faktorem, který ovlivňuje energetickou náročnost budov, je spotřeba energie na vytápění a větrání. Další kapitolou této práce je rozdělení budov dle energetické spotřeby energie. V poslední části jsem se zaměřila na investici do novostavby a dále do rekonstrukce, kde následně hodnotím i návratnost investic. V jednotlivých částech práce se snažím o analýzu dostupných informací k problému tak, aby byla co nejlépe vystižena aktuální situace.

V praktické části bakalářské práce se zabývám odhadem tržní hodnoty dvou nemovitostí. První je bytová jednotka v obci Mšeno a druhá je budova pro skladování a výrobu v obci Kralupy nad Vltavou. Při ocenění byly použity tři základní metody. Pro ocenění tržní hodnoty úměrně vlastnostem těchto staveb a lokálního realitního trhu.

V analytické části bakalářské práce je provedena analýza realitního trhu v okrese Mělník a zhodnocení marketingového výhledu.

1 Širší souvislosti

Investoři, developeři a experti do 70. let minulého století řešili pouze investici do staveb na základě pořizovacích nákladů. V mnoha jiných odvětvích se již šířil názor, že investice dle pořizovacích nákladů je nedostačující a chybná. Je potřeba si uvědomit podstatu úspory v tom, že pokud zvolíme variantu úspory na začátku, může pak dojít k tomu, že náklady budou mnohonásobně převýšeny.

Při využití nejnovějších technologií a prvků dosáhneme kvalitního života, který přispěje i ke snižování objemu spotřebovaných energií. Vývoj cen energií je do jisté míry nejistý, neboť je ovlivňován mnoha aspekty. Jedním z nich je komunikace mezi státy a dohoda o dodávaném množství.

V roce 2005 vniklo díky podpoře hlavních představitelů nízkoenergetického a energeticky pasivního stavění občanské sdružení Centrum pasivních domů, zabývající se problematikou a výstavbou energeticky pasivních domů. Do té doby se v Česku o pasivních domech skoro vůbec nevědělo a jen málo architektů navrhovalo a stavělo nízkoenergetické domy. V tomto začátku u nás stál pouze jeden pasivní dům. Sdružení mělo tedy jeden cíl, a to propagovat pasivní domy a podporovat odborné vzdělávání.

Vizí evropských států je nezbytnost 20 % podílu obnovitelných energií v celkové spotřebě energie do roku 2020. Aby byl dosažen tento cíl, je potřeba změnit konstrukční vlastnosti nové výstavby a rekonstrukce tradiční výstavby. Rekonstrukce vyžadují panelové domy, ale i tradiční výstavba. Panelové domy obsahují přes 3,5 milionu bytů a budou svou funkci plnit ještě několik desítek let, a proto jsou vyžadovány úpravy. Zlepšení nevyhovujících tepelně technických parametrů, tj. zateplení obvodového pláště a úprava či výměna výplní otvorů v návaznosti na opatření v TZB tvoří významný podíl v energetických úsporách1.

1 JAKUBKOVÁ, Š. Tepelná diagnostika panelových domů před a po provedeném zateplení: autoreferát disertační práce. 1. vyd. Ostrava: Vysoká Škola Báňská - Technická univerzita Ostrava, 2007. ISBN 9788024815992. 11

2 Energie

2.1 Význam energie pro život a civilizaci Energie je jednou ze základních potřeb moderní civilizace. Jednou z hlavních energií je sluneční záření, kterého je potřeba pro živé organismy. Biosféra je vytvářena v souznění s rovnováhou a lze tedy říci, že je to dlouhodobě stabilní systém.

Lidé po větší část svého vývoje byli součástí systému a jejich energetická spotřeba byla pokrývána ze stejných zdrojů. Civilizace ale tuto závislost změnila; těžba uhlí, ropy, plynu, rozvoj průmyslu – díky tomu potřeba energie stále rychle roste a většina je jí čerpána z rizikových zdrojů. Tento trend nemůže pokračovat příliš dlouho. Uvolňováním oxidu uhličitého z fosilních paliv měníme složení atmosféry, tím i tepelnou bilanci planety (skleníkový efekt). Neobnovitelné zdroje se dříve nebo později vyčerpají, respektive jejich cena stoupne natolik, že se nevyplatí je používat2.

Dnes máme v zásadě jen dvě možnosti, jak zajistit udržitelný rozvoj, a to snížit spotřebu energie a používat obnovitelné zdroje, nebo najít nějaký nový, dlouhodobě využitelný zdroj, který nebude životu nebezpečný.

Energie má jednu speciální vlastnost, že se dá jen omezeně recyklovat, neboť výsledek energetických přeměn je jen neužitečné odpadní teplo. V současné době je pro nás největším a nejlevnějším zdrojem energie zvyšování účinnosti využití energie. Spotřebováváme velké množství energií na činnosti, které lze pokrýt s podstatně menšími energetickými nároky. Největší potenciál pro úsporu je ve snižování energie na vytápění domů. U tradiční výstavby lze počítat až k dosažení standardu nízkoenergetických domů.

2.2 Energie a budovy Velké množství energií se spotřebovává v budovách a jde o přibližně 40 % celkové spotřeby energie. U tradiční výstavby je průměrná hodnota měrné spotřeby zhruba 270kWh na m2/rok. Díky rekonstrukci těchto staveb se lze dostat pod hranici 100kWh m2/rok. To je úroveň nově stavěných domů třídy typu B nebo C podle vyhlášky č. 78/2013 Sb. o energetické náročnosti budov. Z technického hlediska proměnit tradiční výstavbu na nízkoenergetickou není problém, ale ne vždy je to možné. Jedním z důvodů může být zásah památkářů, druhý zas to, že se taková změna nevyplatí. Do jisté míry se taková změna vyplatí u panelových domů,

2 MURTINGER, Karel. Úsporný rodinný dům. 1. vyd. Praha: Grada, 2013. Profi. ISBN 978-80-247-4559-6. 12 neboť velká budova má lepší poměr povrchu k objemu a využívá zpravidla teplo z dálkového vytápění. Životnost budov je velmi dlouhá a tradiční výstavba tvoří větší část bytového fondu. Proto vidím větší potenciál ve snižování spotřeby energie právě v rekonstrukci tradiční výstavby. Je to tedy i velký potenciál pro perspektivní podnikání.

Majitelé budov si zatím neuvědomují, jaké možnosti pro snížení spotřeby energie jsou k dispozici a čeho se dá dosáhnout. Velkým problémem je v dnešní době financování. Ekonomická návratnost má poměrně dlouhou dobu. V současnosti totiž Evropa dováží polovinu energie a spotřeba stále stoupá. Pokud nastane ekonomická krize, budou náklady na dovoz energie výrazně negativně ovlivněny. Zde se nabízí otázka, zda stát má dostatečný přehled o tom, jaký je reálný potenciál úspor a jaké nástroje pro opatření k využití tepla jsou vhodné. Stát se zatím soustředil jen na stranu výroby energie a úsporám se nepřikládal takový význam.

V roce 2011 vydala Národní ekonomická rada vlády (NERV) České republiky návrh protikrizových opatření. Boj s krizí nabízí jeden ze způsobů, a to je výstavba energeticky úsporných domů. Tímto způsobem lze ušetřit během 25 let až 223 miliard korun. Studie Miroslava Zámečníka ukázala, že státní investice do energetických úspor v budovách mohou díky vysokému multiplikačnímu efektu výrazně přispět k oživení české ekonomiky v době hospodářské krize3.

V dnešní době většina lidí sleduje pouze cenu, kterou zaplatí za spotřebu energie, nesleduje už však množství spotřebované energie. Také se mnoho lidí nezajímá, zda výroba energie škodí životnímu prostředí. Těžba energetických surovin nebo likvidace odpadů – to jsou způsoby, které škodí životnímu prostředí. Nejvážnějším a dlouhodobým problémem je klima na Zemi, které poškozují emise CO2.

Největším problémem dnešní doby je závislost na dovozu některých energetických surovin. Musíme si uvědomit, že roste spotřeba energie i v takzvaných rozvojových zemích a klesá koupěschopnost obyvatel Evropy. Proto je potřeba zamyslet se nad tím vším a udělat něco pro snížení spotřeby energie, neboť se každý z nás může dostat do tohoto problému.

2.3 Rozložení spotřeby energie v domácnostech V běžné tradiční výstavbě spotřebujeme nejvíce energie na vytápění, na druhém místě je ohřev vody a pak následují menší položky, jako je vaření a provoz domácích spotřebičů. V nových nebo rekonstruovaných domech je spotřebováno na vytápění nižší množství energie

3 MURTINGER, Karel. Úsporný rodinný dům. 1. vyd. Praha: Grada, 2013. Profi. ISBN 978-80-247-4559-6. 13 a na první místo se dostává ohřev vody a provoz spotřebičů. Jedním z faktorů je také úsporný výkon domácích spotřebičů, neboť výrobci se snaží o co největší úsporu. Dalším je celkový pohled či životní styl obyvatelstva. U snižování spotřeby energie na vytápění je vetší potenciál než u snižování spotřeby energie na ohřev vody, vaření či provoz domácích spotřebičů. Spotřeba elektřiny na provoz domácích spotřebičů dokonce v poslední době stagnuje nebo jen mírně stoupá. Spotřebiče jsou sice úspornější, jejich počet ale narůstá4.

3 Energetická náročnost staveb

3.1 Pojem energetická náročnost staveb Zásadním ukazatelem energetické náročnosti budovy je podle platné legislativy celková roční dodaná energie, která je brána jako množství energie dodané do budovy vyjádřené v kWh/m2*rok. Vliv mají nejen tepelně technické vlastnosti budovy, ale zároveň všechny prvky podílející se na spotřebě a výrobě energie. Celková dodaná energie zobrazuje spotřebu energie pro vytápění, chlazení, vzduchotechniku, přípravu teplé vody, osvětlení a provoz zařízení zajišťující provoz jednotlivých systémů. Součástí je také energie vyrobená v budově obnovitelnými zdroji energie a spotřebovaná v budově a zohledňuje rovněž účinnosti technických zařízení a ztráty při transportu.

3.2 Faktory působící na energetickou náročnost budovy Důležitým smyslem pro energetickou náročnost budovy je obálka budovy. Zajištění izolace vnitřního prostředí budovy a minimalizace úniku tepla zajišťuje kvalitně provedená obálka budovy. Jde tedy o předpoklad k energeticky úsporné stavbě a kvalita obálky budovy se stala jedním z kritérií, podle nichž se posuzuje energetická náročnost staveb.

Na spotřebu energie budovy má vliv její geometrie. Prospěšným pro úsporu jsou kompaktní budovy, které nevytvářejí zvětšené ochlazované plochy vyvolávající potřebu odběru energie. Zejména u malých objektů, jako jsou rodinné domy, je tento fakt patrný. Vhodné jsou výstavby dvojdomů nebo budovy do 9 nadzemních podlaží, dále budovy, kdy větší plocha fasády je orientovaná na jih a menší plocha fasády orientovaná na sever.

Důležitým faktorem ovlivňujícím výstavbu je umístění stavby s ohledem k její polohopisné poleze. Velkým rozdílem v energetické náročnosti stavby je, zda je stavba umístěna do vyšších nadmořských výšek nebo do nížin. Bilanci tepelné izolace vylepšuje závětrná poloha.

4 MURTINGER, Karel. Úsporný rodinný dům. 1. vyd. Praha: Grada, 2013. Profi. ISBN 978-80-247-4559-6. 14

Naopak větrná či údolní poloha je nevhodná pro tepelnou izolaci. Dalším velkým rozdílem je, zda je stavba umístěna volně do prostoru nebo je v uzavřené zástavbě. Poloha budovy v urbanizovaném území ve srovnání s otevřenou krajinou může znamenat úsporu energií pro bytový dům až 32 % a 24 % pro rodinný dům5.

Dalšími významnými faktory jsou orientace ke světovým stranám, míra prosklení, tepelně technické vlastnosti obvodových konstrukcí a výplní otvorů. Jde o jeden velký systém, kdy každá jednotka je navzájem propojená, ale také si navzájem protiřečí. K optimalizaci systému dochází při vytvoření nejvhodnějšího poměru.

Z definice je patrné, že podstatným faktorem je rovněž technické zařízení budov. Systémy vytápění, větrání a přípravy teplé vody jsou zásadním faktorem energetické náročnosti stavby, neboť technologie tepelné izolace se v dnešní době blíží požadovaným limitům. Ve výstavbě energeticky úsporných budov jsou preferovány úsporné systémy, alternativní a obnovitelné zdroje energie. Mezi nejčastější používané zdroje tepla v energeticky úsporných budovách patří plynové kotle a tepelná čerpadla. Systémy vytápění a větrání jsou přímo spojeny. Obálka budovy u úsporných domů vylučuje přirozené větrání. Při takovém systému dochází k rekuperaci vzduchu, kdy odváděný vzduch ohřívá přiváděný vzduch. Při ohřevu vody se z ekonomických důvodů využívá topný zdroj, kterým může být solární systém.

Míru ekonomické náročnosti stavby ovlivňují i uživatelé budovy - svým využíváním, kdy dochází k větrání okny, nevhodnému umístění nábytku nebo přetápění interiéru.

3.3 Technické řešení budov Česká republika je v klimatickém pásmu, kde se přes půl roku v budovách topí. Je zde několik ovlivňujících parametrů, které závisí na spotřebě energie. Teplota uvnitř a venku, velikost stavby a použité technologie výstavby. Důležitou veličinou je tepelná ztráta, která souvisí s únikem tepla z domu. Jde o teplo, které projde obvodovou konstrukcí budovy při určitém tepelném rozdílu mezi exteriérem a interiérem za určitou jednotku času.

Hodnoty uvedené v normě se porovnávají se zjištěným součinitelem prostupu tepla jednotlivých částí obálky budovy a tím se zjistí, zda jsou výsledky vyhovující či nikoliv. Proces tepla ve stěně je důležitý parametr, na kterém záleží, zda vůbec a kde bude ve stěně docházet ke kondenzaci vlhkosti. Například v místě takzvaných tepelných mostů, tj. míst, kde

5 CHYBÍK, Josef. Energeticky úsporná výstavba. Vyd. 1. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2012. ISBN 9788072048137. 15 je tepelný odpor podstatně snížený, může docházet k hromadění vlhkosti, vzniku plísní a nakonec i poškození konstrukce6.

Tepelný most – jde o místo, ve kterém dochází ke zvýšení toku, je to vlastně jakási lávka pro průchod tepla přes okolí místa s tepelnou izolací. Tepelným mostem uniká mnoho tepelné energie a v místě úniku má v interiéru studenější povrch a naopak v exteriéru teplejší povrch než okolní konstrukce. Průvodním jevem často pak bývá kondenzace vlhkosti na ochlazovaném místě tepelného mostu a možnost s tím souvisejících poruch, jako růst plísní apod.7. Nejvíce ohroženými místy tepelných mostů jsou napojení konstrukce, napojení okna na obvodovou stěnu a napojení střešní konstrukce na obvodovou stěnu.

Tepelná vodivost materiálu – jde o schopnost konstrukce vést teplo (beton, dřevo, polystyren, apod.) a tyto hodnoty jsou uvedeny v tabulkách nebo u výrobce materiálu. Představuje rychlost, s jakou se šíří teplo z jedné konstrukce na druhou. Čím jsou hodnoty nižší, tím lépe materiál tepelně izoluje.

Tepelný odpor – vyjadřuje jakou plochou konstrukce a při jakém rozdílu teplot dojde k přenosu energie. Jednotlivá vrstva konstrukce má jiný tepelný odpor a tyto hodnoty se sčítají (strop má R=1, vrstva minerální vaty má R=5). Čím vyšší hodnota, tím nižší tepelná ztráta.

Součinitel prostupu tepla – je brán pro konstrukci jako pro celek, včetně vzduchových vrstev, které také tepelně izolují a mají tím pádem určitý tepelný odpor. U okna například nemá význam mluvit o tepelném odporu samotného skla, který je poměrně malý, rozhodující jsou tepelné odpory vrstev vzduchu při povrchu skel. Je proto zvykem pro okna udávat rovnou hodnotu U7. Čím nižší součinitel prostupu tepla, tím nižší tepelná ztráta.

Tepelná ztráta – je momentální hodnota tepelné energie (přesněji tepelný tok), která z domu uniká prostupem tepla, zářením skrz průsvitné konstrukce a větráním. Když sečteme tepelné ztráty pro veškeré konstrukce obálky budovy, získáme celkovou tepelnou ztrátu budovy.

Aby bylo možné porovnávat tepelné ztráty za definovaných podmínek, byly zvoleny takzvané výpočtové teploty vzduchu. Např. pro obytné místnosti se používá teplota uvnitř 20 °C a vnější výpočtová teplota je rozlišena podle klimatických oblastí. Tepelná ztráta při těchto

6 MURTINGER, Karel. Úsporný rodinný dům. 1. vyd. Praha: Grada, 2013. Profi. ISBN 978-80-247-4559-6. 7 CENTRUM PASIVNÍHO DOMU. 2008. Analýza rekonstrukce rodinných domů na pasivní standard. [online]. © MPO 2008 [cit.2013-12-5]. Dostupné z: http://www.mpo-efekt.cz/cz/ekis/publikace/21207.

16 teplotách se nazývá Výpočtová tepelná ztráta a představuje základní charakteristiku domu z hlediska tepelných ztrát8.

Rosný bod – u tohoto bodu dochází ke kondenzaci vodních par, tzn., že relativní vlhkost vzduchu dosáhne 100 %. Relativní vlhkost vzduchu udává poměr naměřeného obsahu vodních par (g/m3) k maximálnímu možnému obsahu nasycených vodních par (g/m3) při určité teplotě – (další navyšování obsahu by už zde způsobilo zkapalnění) 9.

3.4 Zjištění energetické náročnosti budovy Při stanovení energetické náročnosti budovy a její kvality využíváme metodu, kdy použijeme referenční budovu s parametry průměrného součinitele prostupu tepla. Při této metodě se použije referenční budova, což je virtuální budova, která má stejné rozměry a stejné prostorové uspořádání jako budova hodnocená. Energetickou náročnost budovy tedy vypočteme jako celkovou roční dodanou energii v GJ potřebnou pro vytápění, větrání, chlazení, klimatizaci, přípravu teplé vody a osvětlení. Bilanční hodnotu intervalovou metodou získáme dle vyhlášky č.78/2013 Sb., o energetické náročnosti budovy za předpokladu standardizovaného užívání budovy. V roce 2009 poskytlo ČVUT v Praze výpočetní nástroj, kterým lze porovnat jednotlivé technické řešení objektu v určitých klimatických podmínkách. Nástroj vypočte roční spotřebu energie a rozdělí ji na jednotlivé subsystémy. Při porovnání zjištěných údajů s referenčními údaji dochází k zařazení do klasifikační třídy. Celkovým výsledkem je průkaz energetické náročnosti budovy.

4 Druhy budov dle energetické spotřeby

4.1 Základní rozdělení budov Budovy lze rozdělit do tří kategorií. Tradiční výstavba (starší nezateplené, dle názvosloví vyhlášky č. 78/2013 Sb. „méně úsporné“ až „mimořádně nehospodárné“), standardní výstavba (starší zateplené či nové ve standardním provedení, dle výše uvedené vyhlášky kategorie C) a energeticky úsporná výstavba. Energeticky úsporné budovy mají zejména díky tepelně izolačním vlastnostem obálky budovy nízkou potřebu tepla na vytápění, tj. méně než 50 kWh/m2 rok. Takové stavby se označují jako nízkoenergetické. Mezi úsporné stavby patří

8 MURTINGER, Karel. Úsporný rodinný dům. 1. vyd. Praha: Grada, 2013. Profi. ISBN 978-80-247-4559-6. 9 CENTRUM PASIVNÍHO DOMU. 2008. Analýza rekonstrukce rodinných domů na pasivní standard. [online]. © MPO 2008 [cit.2013-12-5]. Dostupné z: http://www.mpo-efekt.cz/cz/ekis/publikace/21207. 17 budovy nízkoenergetické, energeticky pasivní, energeticky nulové, energeticky nezávislé a plusenergetické.

4.2 Nízkoenergetický dům Nízkoenergetický dům (NED) je stavba, která má spotřebu tepla od 15 kWh/(m2*a) do 50kWh/(m2*a). Pro tyto výsledky je nutný kvalitní návrh bez tepelných mostů. U kalkulace je potřeba zohlednit tvar, orientace, poloha a detaily konstrukce. Výhodnost je u tvarů kompaktních, méně u tvaru členitých.

4.3 Energeticky pasivní dům Energeticky pasivní dům (EPD) umožňuje ušetřit až 90 % nákladů na vytápění. Za EPD se považuje dům, který má měrnou potřebu tepla na vytápění menší jak 15 kWh/(m2*a). Dokonale provedená tepelná izolace snižuje tepelné ztráty, tak aby k udržení příjemného tepla postačilo jen malé množství tepla. Vytápění EPD je provedeno rekuperací vzduchu, kdy se čerstvý vzduch ohřívá o vzduch odváděný. EPD se nezaměřuje pouze na vytápění, ale i na snížení energie potřebné k ohřevu teplé užitkové vody. Pro snížení se využívají armatury nebo dvojnásobná tepelná izolace teplovodního potrubí.

4.4 Energeticky nulový dům Energeticky nulový dům (END) je budova s potřebou tepla blízkou nule. Výstavba takových budov je možná za předpokladu vhodných podmínek a vysokých investic do technického zařízení. Cílem END je dosáhnout neutrální bilance energie a emisí za rok. Vlastní produkce elektřiny bývá zajištěna obnovitelným způsobem – fotovoltaickým (FV) systémem. Při vyrovnávání energetické nabídky a poptávky v důsledku na sezonní klimatické výkyvy využívá END napojení na elektrickou síť.

4.5 Energetický nezávislý dům Energeticky nezávislý dům (EAD) využívá přímého slunečního záření pro pokrytí potřeby energie na vytápění, přípravu teplé vody a provoz elektrospotřebičů. Není zde tedy nutná dodávka energie zvenčí, a proto není objekt napojen ani na veřejnou elektrickou síť. Energetický systém musí být proto předimenzován, aby pokryl průběh celého roku. Tato výstavba se využívá především na odlehlých místech v horách, kde není např. možnost napojení na veřejnou elektrickou síť. Požadavkem na výstavbu EAD je to, aby nároky na obsluhu byly co nejnižší. Takový požadavek vyřešíme fotovoltaickou elektrárnou umístěnou na střeše budovy.

4.6 Plusenergetický dům Plusenergetický dům (PED) je totožný s energeticky nezávislým domem. Rozdíl je v plochách FV panelů. PED pokrývá jak vlastní spotřebu, tak vytváří přebytky elektrické energie. Přebytky jsou poskytnuty do veřejné sítě, kde ji distributor odkoupí. FV panely jsou obvykle namontovány na površích obvodového pláště (fasádách, střechách). Hospodárnost tohoto domu ve srovnání s EPD závisí na tarifu odebíraného proudu a na využívání potenciálu energetických úspor (např. potřeba proudu na osvětlení může být redukována na 400 W) 10.

4.7 Trh energeticky úsporných budov Trh energeticky úsporných budov je perspektivní, neboť investice do úspor napomáhá jak ekonomické stránce, tak kvalitě života. Trh s těmito budovami se v Česku objevuje od roku 2003 a developeři každý rok výstavby vidí nárůst o 30 %. Nárůst výstavby je ovlivněn i výrobci stavebního materiálu, kteří neustále přinášejí na trh nové materiály a stavební prvky. Dnešní investory zajímá, jak ovlivní životní prostředí a jaká bude úspora na provozních nákladech. Investoři se také zajímají o dokonale provedený systém, jako je systém řízeného větrání s rekuperací vzduchu nebo inteligentní systémy celé budovy. Počáteční investice energeticky úsporných budov je již srovnatelná s investicemi do tradiční výstavby. Jejich cena na trhu se liší jen o pár desítek tisíc korun, v závislosti na použitých prvcích konstrukce.

5 Druhy hodnocení budov

5.1 Průkaz energetické náročnosti budovy Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) je výstup hodnot budovy dle energetické náročnosti, zda je energeticky náročná či energeticky úsporná. Jeho podoba může připomínat štítek na elektrických spotřebičích. PENB je celkový dokument zahrnujícím veškeré energie, které lze ovlivnit architektonickým a stavebním návrhem domu. Nevýhodou PENB je, že nezahrnuje množství využívaných elektrických spotřebičů a spotřebu energie mimo budovu.

Průkaz energetické náročnosti je upraven vyhláškou č. 78/2013 Sb., o energetické náročnosti stavby. Obsahuje protokol průkazu a jeho grafické znázornění (obr. 1). Protokol průkazu obsahuje účel zpracování (nová budova, prodej budovy nebo její části, větší změna dokončené budovy, pronájem budovy), základní informace (adresa, katastrální území, identifikační údaje vlastníka), geometrické charakteristiky a druhy energie užívané v budově. Dále jsou zde

10 DERÍKOVÁ, Martina. Vše o stavbě energeticky úsporného domu. Bratislava: Jaga group, 2010. Home. 19 uvedeny informace o stavebních prvcích a konstrukcích a technických systémech budovy. Další část je věnována energetické náročnosti hodnocené budovy, analýze technické, ekonomické a ekologické proveditelnosti alternativních systémů a v některých případech doporučeným opatřením pro snížení spotřeby energetické náročnosti a jejich posouzení11.

Obrázek č. 1: Průkaz energetické náročnosti budovy12

5.2 Energetický štítek obálky budovy Jde vlastně o souhrn všech teplosměnných konstrukcí celé budovy, tedy o celek přilehlého prostředí, jako je venkovní i vnitřní vzduch a přilehlá zemina. Předmětem hodnocení jsou tepelně-technické vlastnosti stavební konstrukce a to, jak působí jako celek. Na rozdíl od průkazu energetické náročnosti budovy se štítek zabývá pouze stavebním řešením objektu. EŠOB obsahuje protokol k energetickému štítku obálky budovy a grafické vyjádření štítku.

11 MURTINGER, Karel. Úsporný rodinný dům. 1. vyd. Praha: Grada, 2013. Profi. ISBN 978-80-247-4559-6. 12 ENERGETICKÝ PRŮKAZ. Energetický průkaz. [online]. © 2014 [cit. 2016-04-15] Dostupné z: http://www.energeticky-prukaz.eu/prukaz-energeticke-narocnosti-budovy-penb-energeticky-stitek-energeticky- prukaz 20

V první části jsou identifikační údaje, charakteristika budovy, charakteristika ochlazovaných konstrukcí, stanovení prostupu tepla a klasifikační třídy a stanovení úrovně13.

5.3 Energetický audit Energetický audit byl definován již v původním znění Zákona o hospodaření energií č. 406/2000 Sb. a zůstává zde s určitými úpravami do současnosti. K podrobnostem zpracování energetického auditu byla vydána prováděcí vyhláška č. 213/2001 Sb., která byla změněna vyhláškou č. 425/2004 Sb. Energetický audit je odborné posouzení využívaných energií v budovách a slouží pro navržení opatření, která je třeba provést pro dosažení energetických úspor. Výstupním dokumentem energetického auditu je studie, která popisuje současnou úroveň energetického hospodářství budovy, identifikuje možnosti úspor energie a navrhuje opatření k jejich dosažení. Jednotlivá opatření se kombinují a sestavují do minimálně dvou variant, které se dále posoudí z hlediska energetických bilancí, vlivu na životní prostředí a z pohledu ekonomiky. Na základě toho je v závěru některá z variant doporučena k realizaci14.

Důvod vzniku EA

Energetický audit vznikl k ochraně životního prostředí a ke zvyšování úspory energie. Jeho cílem je zvýšení úspory energií a snížení emisí CO2. Potenciál úspor je jak technického, tak ekonomického charakteru v již tradiční výstavbě budov.

6 Certifikace budov

6.1 Environmentální certifikáty Ke vzájemnému porovnání staveb vhledem k životnímu prostředí a energetické náročnosti je potřeba porovnat stavby mezi sebou. Po celém světě vzniklo několik systémů hodnocení, která používají určitá kritéria, jako je geografická poloha, klimatické podnebí, atd. Certifikace slouží jak pro návrh či realizaci stavby, tak pro již využívanou stavbu.

Z počátku sloužila certifikace pouze jako pomůcka pro srovnání různých návrhů architektů a projektantů. Později je certifikace vyhledávaná u většího počtu staveb, neboť investoři v oblasti komerčních staveb očekávají vyšší tržní hodnotu stavby.

13 HUDCOVÁ, Lenka. Energetická náročnost budov: základní pojmy a platná legislativa. Praha: EkoWATT, 2009. ISBN 978-80-87333-03-7 Dostupné z: http://www.mpo- efekt.cz/upload/7799f3fd595eeee1fa66875530f33e8a/Brozura_Energeticka_narocnost_budov.pdf 14 HUDCOVÁ, Lenka. Energetická náročnost budov: základní pojmy a platná legislativa. Praha: EkoWATT, 2009. ISBN 978-80-87333-03-7 21

Certifikace jsou totiž pro komerční oblast dobrovolné a fungují jako průkaz energetické náročnosti zpracování budovy. U budov financovaných z daní je v některých zemích environmentální certifikace povinná (například v Německu).

V minulosti měla každá země svůj environmentální certifikát (britský BREEAM, americký LEED). Trendem dnešní doby je rozšiřování některých certifikátů na globální úrovni s využitím několika certifikátů napříč.

Certifikace lze rozdělit do dvou částí. První část zkoumá ovlivnění návrhů a budoucích procesů stavby, kdy je stavba především hodnocena z hlediska jejího dopadu na životní prostředí. Druhá část zkoumá již zaběhlé procesy budovy, a tak vytváří pohled na možnou změnu procesů.

Mezi hlavní oblasti hodnocení patří:

 spotřeba energií a zdrojů,  kvalita lokace stavby,  kvalita managementu stavebního procesu,  kvalita použitých materiálů,  kvalita vnitřního prostředí,  úroveň znečištění,  odpadové hospodářství.

U certifikací pro existující stavby patří mezi hlavní oblasti hodnocení:

 management budovy a operační náklady,  spotřeba energií a zdrojů,  produkce a nakládání s odpady,  kvalita vnitřního prostředí15.

6.2 BREEAM BREEAM (British Research Establishments Environmental Assesment) je rozšířený britský systém, který klade důraz na trvalou udržitelnost. Tento systém byl prvně publikován v roce 1990. Jde o praktické měřítko k popisu vlivu stavby na životní prostředí. Hlavními výkonnostními měřítky jsou specifikace budovy, design, konstrukce a užívání.

Použitá měřítka reprezentují širokou škálu kritérií a kategorií od energie po ekologii. Zahrnují aspekty týkající se užívání energie a vody, vnitřního prostředí (zdraví a kvalita života), znečištění, dopravy, materiálů, odpadu, ekologie a řídících procesů9.

6.3 LEED

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) je popis způsobu, jakým lze zhodnotit kvalitu prostředí. Prostředí pro učení se, rozvoj a práci. Počátky tohoto systému začínají v Americe od roku 1998, kde se tento systém ujal a dnes je hojně využíván ve všech zemích. Systém se skládá ze šesti kategorií, kterými jsou udržitelný rozvoj území, energie a ovzduší, materiály a zdroje, hospodaření s pitnou vodou, kvalita vnitřního prostředí a inovace. Je to nástroj jak komplexní tak flexibilní, který lze využít v průběhu celého užívání stavby.

Certifikace LEED poskytuje nezávislé ověření, že dům nebo soubor budov byl navrhnut a vybudován s využitím strategií zaměřených na dosažení vysokých požadavků v klíčových oblastech zdraví lidí a životního prostředí, jako jsou udržitelná výstavba budovy, úspory vody, energetická efektivnost, výběr vhodných materiálů a kvalita vnitřního prostředí16.

6.4 Certifikační systém SBTool CZ SBTool CZ (Sustainable Building Tool) je certifikační nástroj České republiky v souladu s principy udržitelné výstavby. Vyjadřuje úroveň komplexní kvality budov v souladu s principy udržitelné výstavby. Certifikace byla představena a uvedena do provozu v roce 2010. Jde o lokalizovaný nástroj, který bere ohled na místní klimatické, legislativní a stavební poměry. Tuto metodu certifikace lze použít u rodinných domů, administrativních budov a bytových domů.

SBTool CZ vyjadřuje úroveň komplexní kvality budov, a to v souladu s principy udržitelné výstavby. SBTool CZ posuzuje a certifikuje vliv budovy na životní prostředí, její sociálně kulturní aspekty, funkční a technickou kvalitu, ekonomické aspekty, management a lokalitu, ve které je budova umístěna17.

16 HUDCOVÁ, Lenka. Energetická náročnost budov: základní pojmy a platná legislativa. Praha: EkoWATT, 2009. ISBN 978-80-87333-03-7 17 ČESKÁ RADA PRO ŠETRNÉ BUDOVY, 2016c. Registr certifikovaných budov. [online]. ©2009-2016 [cit. 2016-02-12]. Dostupné z: http://www.czgbc.org/certifikace/registr-certifikovanych-budov/SBTool. 23

7 Zohlednění energetické náročnosti stavby při oceňování

7.1 Tržní hodnota Cílem práce odhadce majetku je zjistit tržní hodnotu majetku. Tržní hodnota nemovitosti je tedy jakási obecná (fiktivní) cena, kterou by bylo možno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běžném obchodním styku a za daného právního stavu18. Do jisté míry má energetická náročnost vliv na tržní hodnotu, neboť případné úspory ve vytápění a ohřevu vody jsou pro investora důležitým měřítkem ve vhodném výběru nemovitosti. Tržní cena se s informovaností o úspoře bude jistě zvyšovat. Investoři či developeři tedy ocení informace o nákladech na provoz. Tento pojem má velký význam v oceňování a jeho definic je několik. Jednou z definic je:

Definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie)

Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji.

Tato definice vychází ze všeobecných účetních principů a byla právními odborníky sestavena tak, aby odpovídala komunitárnímu právu. Vzhledem ke členství České republiky v Evropské unii a z toho vycházející nadřazenosti komunitárního práva nad právem národním je pro nás i tato definice závazná19.

Klíčový význam pro oceňování nemovitostí má hlavně z ekonomického principu, jelikož tvoří základ, na němž stojí tři hlavní metody, a to jsou nákladová, porovnávací a výnosová. Už proto by se hodnotitel měl snažit chování trhu a v něm fungujícím principům porozumět v celé jejich šíři a následně je vhodně využít při konkrétních aplikacích v průběhu oceňovacího procesu20.

18 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. Vyd. 1. Praha: Leges, 2013. Praktik (Leges). ISBN 978-80-87576-77-9. 19 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. ISBN 9788072651139. 20 ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012. ISBN 978-80- 86929-88-0. 24

7.2 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je jednou z nejvíce využívaných metod při oceňování majetku. Odhadci se s ní setkávají nejdříve. Z názvu je již patrné, že jde o metodu, kdy porovnáváme oceňovaný majetek s nemovitostmi porovnatelných parametrů za porovnatelných podmínek.

U této metody je potřeba neustále vytvářet a aktualizovat databázi porovnatelných nemovitostí a zajistit úplnost a pravdivost informací. Při aplikaci porovnávací metody je prvním krokem výběr nejvhodnější porovnatelné nemovitosti, poté se určí korekční činitel pro všechny parametry. Vhodné je vybírat porovnávané nemovitosti jak horšího stavu, tak i lepšího stavu, neboť při výběru jen jednoho typu mohou korekční činitelé způsobit, že nám vyjde nesmyslné číslo. Oceňovaná nemovitost tedy leží v intervalu mezi porovnávanými nemovitostmi.

Tato metoda je založena na předpokladu, že tržní hodnotu lze zjistit z hodnoty pozemku a z hodnoty nemovitosti. Některé prameny uvádějí, že kvalitní cenová databáze (cenové mapy pozemků apod.) se vytváří třicet let za předpokladu kontinuálních a standardních tržních podmínek – tedy s vyloučením závažných hospodářských krizí, válek, razantních legislativních a politických změn apod21.

7.3 Výnosová metoda Jak už je patrné z názvu, jde o metodu, kdy je očekávaný výnos z držení statku a jeho využívání. Jde o časově méně náročnou metodu než porovnávací metoda. Mnoho českých a zahraničních investorů či finančních institucí vyžaduje doložení tržní hodnoty při využití dvou vzájemně nezávislých metod výpočtu, kdy se nejvíce využívá kombinace metody porovnávací a výnosové. U této metody je tržní hodnota rovna toku celkových příjmů, které jsou po dobu životnosti nemovitosti generovány. Ve většině případů je výnos vyjadřován za dobu jednoho roku a velikost výnosu je vyjádřena v Kč/rok. Jedním z důležitých parametrů je časový průběh výnosů, jejich spolehlivost, stabilita, pravidelnost a aktuální trend.

Odhad je z velké části podmíněn odbornými znalostmi a zkušeností odhadce. Odhadce musí dokázat předpovědět budoucí kvalitu, rozložení výnosů a zvolit vhodnou variantu pro výnos.

7.4 Nákladová metoda Jak z názvu vyplývá, jde o metodu, kdy určujeme náklady spojené s výstavbou nemovitosti při aktuální době a stavu trhu. Na nákladovém přístupu je nebo donedávna bylo založeno

21 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. Vyd. 1. Praha: Leges, 2013. Praktik (Leges). ISBN 978-80-87576-77-9. 25 oceňování podle cenového předpisu22. Nákladová metoda se využívá v oceňování při stanovení pojistné hodnoty, v některých situacích částečně při stanovení náhrady škody při pojistné události. Metoda se využívá, pokud chceme zjistit cenu nemovitosti, která se na trhu neobjevuje nebo je její nabídka nulová.

Nákladová metoda oceňování majetku v sobě odráží tržní principy v tom směru, že respektuje fakt, že kupující mají sklon při koupi majetku srovnávat náklady na výstavbu s již známými náklady a s užitečností, kterou by jim tento majetek přinesl, kdyby si jej koupili23.

8 Investice do energeticky úsporných staveb

8.1 Novostavba V minulosti byly investice do nákladů pro úsporné domy mnohem vyšší než investice do tradiční novostavby. Dnes už lze energeticky úsporné budovy postavit za náklady odpovídající výstavbě tradiční. Jde to díky využití nových technologií a promyšleného projektu. U novostaveb máme rozmanitější možnosti než u rekonstrukcí. Investoři energeticky úsporných budov, které jsou již užívány, uvádějí, že je jejich život kvalitnější. Můžou za to systémy, které jsou v těchto stavbách využívány. Investice do energeticky úsporných budov je tedy správným krokem pro budoucnost, jelikož napomáhá životnímu prostředí a snižuje potřebu energií, které jsou k nám dováženy.

8.2 Rekonstrukce Ceny energií stoupají a jejich dodávka je neodhadnutelná, a proto je na snižování energetické náročnosti vhodná doba. Tradiční výstavba poskytuje obrovský potenciál energetických úspor, který je dosažitelný komplexními rekonstrukcemi. V zahraničí se mluví o Faktoru 10, neboli o desetinové spotřebě energie na vytápění po rekonstrukci. To znamená, že z domů, které se pohybují se spotřebou energie na vytápění na hodnotách kolem 250kWh/(m2rok), lze po rekonstrukci dosáhnout hodnot 25 kWh/(m2rok). U rekonstrukcí nejde o dosažení nejnižší možné spotřeby, ale o co nejvyšší ekonomicky odůvodnitelnou energetickou úsporu oproti původnímu stavu.

22 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. ISBN 9788072651139. 23 DROZEN, František, Jaromír RYSKA a Alexandr VACEK. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Vysoká škola ekonomická, 1997. ISBN 80-7079-932-3. 26

9 Vyhodnocení návratnosti investice

9.1 Jaká je budoucnost? Již mnoho let jsou známy technologické postupy, které lze využít při snižování energetické náročnosti. V posledních letech se investoři začali zajímat nejen o náklady spojené s výstavbou, ale i o náklady spojené s provozem. To značí určitý posun ve výstavbě nejen ze strany kvalitativní, ale i kvantitativní. Důvodem k přemýšlení o změně a posunu ve stavebnictví jsou energie a jejich spotřeba. Do budoucna lze očekávat větší zájem o výstavbu energeticky úsporných staveb, neboť dnešním trendem je zájem o životní prostředí.

Všechny typy staveb pro bydlení i staveb veřejných (školy, školky, nemocnice, domy pro seniory, bytové domy, budovy administrativní i výrobní) lze postavit (až se to stavebnictví naučí) za stejnou a nižší cenu, než za jakou se stavějí dnes, tedy ekonomicky nejvýhodněji na úrovni energeticky pasivního domu 15 kWh/(m2 ·a)24.

9.2 Zvýší se tržní hodnota? Investor musí při výstavbě či rekonstrukci uvažovat o návratnosti investic do energeticky úsporných opatření, neboť jde o významnou otázku pro počátek. Velkou pomocí jsou státní či evropské dotace.

Investice do energeticky úsporných opatření jsou na první pohled vysoké a úspora malá. Musíme však brát v potaz životnost jednotlivých opatření, která může být 30 a více let. Proto při vyhodnocení návratnosti opatření musíme porovnat úspory za celou dobu životnosti. Významným aspektem, který komplikuje výpočet hospodárnosti opatření, je nestálá cena energie. Přesné stanovení cen energií v budoucnu je nemožné, a tak lze veškeré výpočty provádět na základě odhadů. Ke zkreslení dochází také v případě, pokud chceme stavbu pouze rekonstruovat nebo snížit provozní náklady. Spojí-li se obnova fasády se zateplením vnějších stěn, například kontaktním zateplovacím systémem, lze za náklady na úsporu energie pokládat pouze zvýšené náklady na zateplovací systém v porovnání s obnovou omítky. Investice do energeticky úsporného opatření jsou pak nižší.

9.3 Tržní hodnota a vliv na certifikace Při pořízení budovy probíhá důležitý proces pod kontrolou certifikačního systému. Znamená to, že samotná příprava stavby musí být důkladnější, což s sebou nese i dražší

24 BROTÁNKOVÁ, Klára a Aleš BROTÁNEK. Jak se žije v nízkoenergetických a pasivních domech. 1. vyd. Praha: Grada, 2012. Stavitel. ISBN 978-80-247-3969-4. 27

(kvalifikovanější) práci. Materiály a postupy používané ve výstavbě úsporných budov jsou nákladnější, ale když budova splní požadovaná kritéria a obdrží certifikát, její tržní hodnota je vyšší. Zvýšené náklady na pořízení budovy mají dopad na nižší provozní náklady. Z hlediska návratnosti investice do úsporné stavby je rozhodující, jak náročná je její údržba a opravy. Vhodně zvolené materiály náklady snižují25. Při špatně zvoleném výběru materiálů, technických systémů či konstrukčních řešení se tato skutečnost projeví ve vysokých provozních nákladech.

25 BROTÁNKOVÁ, Klára a Aleš BROTÁNEK. Jak se žije v nízkoenergetických a pasivních domech. 1. vyd. Praha: Grada, 2012. Stavitel. ISBN 978-80-247-3969-4. 28

Závěr

Základní otázka, která byla v práci formulována je skutečnost, zda má energetická náročnost staveb vliv na tržní hodnotu. Od roku 2009 byl povinně zaveden průkaz energetické náročnosti jako součást projektové dokumentace pro stavební řízení. To přispělo k zájmu veřejnosti o úsporu energií. Budovy jsou od té doby rozděleny do energetických kategorií, které lze jednoznačně porovnat z hlediska energetické náročnosti. Prodávající často uvádějí místo kategorií provozní náklady. Realitní kanceláře informace o energetické náročnosti uvádějí jen z nutnosti nebo atraktivity inzerce, neboť jejich energetická náročnost stavby je většině případů uvedena ta nejhorší.

Na trhu s nemovitostmi lze pozorovat vyšší zájem o energeticky úsporné budovy na rozdíl od tradiční výstavby. Aspektů je několik, a proto je potřeba dobře znát i realitní trh dané lokality. Lze tedy konstatovat, že úsporná opatření tržní hodnotu stavby zvyšují. Oproti tomu jsou zas provozní náklady mnohem nižší. Čím úspornější stavba a menší provozní náklady, tím vyšší tržní hodnota. To platí bez ohledu na použití oceňovací metody.

Praktická část je rozdělena do dvou ocenění. Prvním oceněním je bytová jednotka v obci Mšeno, kde jsem při oceňování použila pouze porovnávací metodu. Druhým oceněním je budova pro skladování a výrobu v obci Kralupy nad Vltavou, kde jsem použila všechny tři základní metody ocenění.

Při analýze trhu s nemovitostmi v okrese Mělník jsem zjistila, že několik let se již rozvíjí tento okres a projevuje se rostoucí zájem o pronájem i prodej bytů a rodinných domů. Ovlivněno je to především dopravní dostupností a příznivými úroky hypoték. Okres se v současné době snaží o získání více obyvatel, a to především rozvojem měst, výstavbou obchvatů, výstavbou protipovodňových opatření a ochranou obyvatel proti úniku chemických látek z velkých průmyslových závodů. Krátkodobým i dlouhodobým výhledem okresu Mělník je očekávaný nárůst poptávky s ohledem na polohu okresu s dobrou dostupností do hlavního města Prahy.

10 Literatura

10.1 Abecední seznam použité literatury BROTÁNKOVÁ, Klára a Aleš BROTÁNEK. Jak se žije v nízkoenergetických a pasivních domech. 1. vyd. Praha: Grada, 2012. Stavitel. ISBN 978-80-247-3969-4.

CENTRUM PASIVNÍHO DOMU. 2008. Analýza rekonstrukce rodinných domů na pasivní standard. [online]. © MPO 2008 [cit.2013-12-5]. Dostupné z: http://www.mpo- efekt.cz/cz/ekis/publikace/21207.

DERÍKOVÁ, Martina. Vše o stavbě energeticky úsporného domu. Bratislava: Jaga group, 2010. Home.

DROZEN, František, Jaromír RYSKA a Alexandr VACEK. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Vysoká škola ekonomická, 1997. ISBN 80-7079-932-3.

HUDCOVÁ, Lenka. Energetická náročnost budov: základní pojmy a platná legislativa. Praha: EkoWATT, 2009. ISBN 978-80-87333-03-7 Dostupné z: http://www.mpo- efekt.cz/upload/7799f3fd595eeee1fa66875530f33e8a/Brozura_Energeticka_narocnost_budov. pdf

CHYBÍK, Josef. Energeticky úsporná výstavba. Vyd. 1. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2012. ISBN 9788072048137.

JAKUBKOVÁ, Š. Tepelná diagnostika panelových domů před a po provedeném zateplení: autoreferát Disertační Práce. 1. Vyd. Ostrava: Vysoká Škola Báňská - Technická Univerzita Ostrava, 2007. ISBN 9788024815992. 30

MURTINGER, Karel. Úsporný rodinný dům. 1. vyd. Praha: Grada, 2013. Profi. ISBN 978- 80-247-4559-6.

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. ISBN 9788072651139.

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. Vyd. 1. Praha: Leges, 2013. Praktik (Leges). ISBN 978-80-87576-77-9.

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012. ISBN 978-80-86929-88-0.

10.2 Legislativa

ČESKO. Zákon č. 318 ze dne 19. července 2012, kterým se mění zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, ve znění pozdějších předpisů. In: Sbírka zákonů České republiky. 2012, částka 117, s. 4058 – 4074. ISSN 1211 – 1244. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka- zakonu/SearchResult.aspx?q=318/2012&typeLaw=zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy.

ČESKO. Zákon č. 151 ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku. In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 54, s. 2868 – 2877. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka- zakonu/SearchResult.aspx?q=151/1997&typeLaw=zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy

ČESKO. Vyhláška č. 78 ze dne 22. března 2013 o energetické náročnosti budov. In: Sbírka zákonů České republiky. 2013, částka 36, s. 738 – 776. ISSN 1211 – 1244. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka- zakonu/SearchResult.aspx?q=78/2013&typeLaw=zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy ČSN 73 0540 – 2. Tepelná ochrana budov - Část 2: Požadavky. Praha: Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví, 2011. 36 s. Třídící znak 73054

Část B

Tržní ocenění

1 Ocenění bytové jednotky

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Nemovitost: bytová jednotka na pozemku p.č. 652, katastrální území Mšeno

Ocenění pro účely bakalářské práce

Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Mšeno, k.ú. Mšeno, kód k.ú. 700274, list vlastnictví č. 1557

Objednatel: BIVŠ, a.s., Nárožní 2600/9, 158 00 Praha 5 Zpracovatel: Jana Trunková, Zahradní 127, Mšeno 277 35

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 2. 4. 2016

Obsah:

Průvodní dopis 35 Popisné informace 36 Analýza nejlepšího a nejvyššího využití 37 Ocenění 38 Závěr 41 Omezující podmínky a předpoklady 41 Osvědčení 43

Přílohy

1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Snímek katastrální mapy 3. Fotodokumentace objektu

1.1 Průvodní dopis

Bankovní institut vysoká škola a. s. Nárožní 2006/9 158 00 Praha 5 2. 4. 2016

Oznamuji Vám, že bylo ukončeno ocenění:

Bytové jednotky na pozemku p.č. 652, katastrální území Mšeno, obec Mšeno, okres Mělník.

V této zprávě Vám předkládám výsledky šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným ke 2. dubnu 2016. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli není známo nic o tom, že by zpráva měla sloužit i pro jiný účel, jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu ve Středočeském kraji, katastrálním pracovišti Mělník na listu vlastnictví č. 1557 pro katastrální území Mšeno, obec Mšeno, okres Mělník. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 2. 4. 2016 je přílohou této zprávy.

Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem s vědomím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení nějakého kupce.

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (2. dubna) užíván výhradně k soukromému využívání. Podle sdělení vlastníka bytové jednotky i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné

35 nájemní smlouvy a věcná břemena, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví.

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňování normy definován jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.

Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: . Polohu, velikost a využitelnost pozemku. . Nejvyšší a nejlepší využití majetku. . Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. . Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Předmětem ocenění je pouze budova, stavba a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem.

1.2 Popisné informace Popis lokality

Oceňovaný nemovitý majetek – byt č. 127/15 se nachází ve smíšené zástavbě města Mšena. Celkový charakter lokality je vesnického charakteru, i když se statutárně jedná o město. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost (obchody, pošta, zdravotnické zařízení, základní škola, mateřská škola apod.). Zastávky autobusu a vlaku jsou rovněž v dochůdné vzdálenosti.

Parkování je možné na přilehlém parkovišti a je pro potřeby všech rezidentů dostačující. Kvalitu okolních horizontů hodnotím jako velmi dobrou.

Oceňovaný majetek

Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem tržního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti.

Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení zadavatele má byt příslušenství jako je uzamykatelná sklepní 36 kóje a uzamykatelná komora. Majitel oceňovaného bytu má právo užívat společné domovní prostory.

Historie

Podle dostupné dokumentace byl bytový dům, v němž se oceňovaný byt nachází, postaven v roce 1976 jako bytový dům. V přízemí domu byly nebytové prostory – mandl, společná prádelna. V roce 2000 byl z prostor mandlu a prádelny vybudován byt. V roce 2007 byl celý bytový dům nákladně rekonstruován – byly provedeny nové rozvody domovních instalací, opravena střecha a fasáda.

Pozemek

Předmětem ocenění není žádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výší 7220/155410 na parcele p.č. 652 o výměře 482m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu tržní hodnoty.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy

Předmětem ocenění nejsou žádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 7220/155410 na společných částech domu – zde se jedná hlavně o společné prostory, schodiště, přípojky médií, apod.

Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové tržní hodnoty zohledněna.

Byt

Oceňovaný byt je přímo přístupný z hlavního schodiště. Vstup do bytu je zajištěn jednokřídlými výplňovými dveřmi. Stávající dispozice bytu obsahuje dva pokoje směrem do Zahradní ulice, chodbu, obývací pokoj, kuchyň, koupelnu a WC. Byt je situován ve druhém nadzemním podlaží. V podlaží pod a nad jsou byty. Vodorovné nosné konstrukce jsou z ŽB panelů. Obvodové a dělící svislé konstrukce jsou také z ŽB panelů. Všechny prvky HSV a PSV jsou funkční bez statických poruch a závad nebo libovolných patologických jevů (trhliny, plísně, apod.).

1.3 Analýza nejlepšího a nejvyššího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťuje odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí

37 nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytová jednotka a jeho využití odpovídá územněplánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití je právně přípustné.

Oceňovaný majetek je v dobrém technickém stavu. Je tedy ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je splněna.

Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu. Vzhledem k tomu, že objekt slouží pro vlastní potřebu majitele objektu a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

1.4 Ocenění Úvod

Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku se obvykle užívají tři mezinárodně uznávané oceňovací metody. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků zohledňují korekce indikované tržní hodnoty.

Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou.

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

Při stanovení obvyklé ceny jsem použila pouze metodu porovnávací. Pro metodu výnosovou nejsou dostupné vstupní informace a použití nákladové metody není vhodné.

Tabulka č. 1: Porovnávací metoda

Byt č. 15, Zahradní 127, Mšeno 277 35 Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek majetek A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 Zahradní, byt č. Zahradní, byt Zahradní, byt Zahradní, 15 č. 16 č. 1 byt č.5 Katastrální území Mšeno Mšeno Mšeno Mšeno Obec Mšeno Mšeno Mšeno Mšeno Okres Mělník Mělník Mělník Mělník B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek 72,20 72,20 72,20 58 Prodejní cena 1 200 000 1 235 000 689 000 Cena za jednotku X 16621 17105 11 879 Datum transakce IV. 2016 IV. 2016 IV. 2016 Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 16621 17105 11 879 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Nabídka Nabídka Korekce 1,00 0,95 0,95 Upravená hodnota 16621 16250 11 285 Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 16621 17105 11 879 Existence věcných břemen Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 16621 17105 11 879 Bytová, Bytová, Bytová, Bytová, Využití podle územního plánu vícepodlažní vícepodlažní vícepodlažní vícepodlažní Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 16621 17105 11 879 Stavební povolení Ano Ano Ano Ano Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 16621 17105 11 879 Jiná právní omezení a závazky Není Není Není Není Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 16621 17105 11 879 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1,00 1,00 1,00 39

Upravená hodnota 16621 17105 11 879 Technický stav Průměrná Dobrá Velmi dobrá Špatná Korekce 0,9 0,80 1,2 Upravená hodnota 14 959 17105 14 255 Technické vybavení Průměrné Dobré Velmi dobré Špatná Korekce 0,9 0,80 1,2 Upravená hodnota 14 959 13684 14 255 Funkční využitelnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 16621 17105 11 879 Další možný rozvoj Omezený Omezený Omezený Omezený Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 16621 17105 11879 Dopravní obslužnost BUS,vlak BUS,vlak BUS,vlak BUS,vlak Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 16621 17105 11879 Atraktivita objektu Průměrná Průměrná Průměrná Průměrná Korekce 1,00 1,00 0,95 Upravená hodnota 16621 17105 11 285 Příslušenství Obdobné Lepší Horší Jiná technická korekce bytu Korekce 1,00 0,8 1,1 Upravená hodnota 16621 13 684 13 067 F. Ostatní parametry Velikost Stejné Stejné Menší Korekce 1,00 1,00 0,9 Upravená hodnota 16621 17105 10 691

Podíl hodnoty Stejný Stejný Menší pozemku Jiná korekce Korekce 1,00 1,00 0,90 Upravená hodnota 16621 17105 10 691 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky 14805,67 Celková porovnávací hodnota 1068969,13 Zaokrouhleno 1 068 969

1.5 Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke 2. dubnu 2016.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů, jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 2. dubna 2016 respektována částka:

1 068 969 Kč.

Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost.

Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkajících se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván.

Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

1.6 Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud nebylo zjištěno něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od břemen zadlužení, pokud by nebyla zjištěna jiná skutečnost.

Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí, a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o hodnocení předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.

Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí jiné skutečnosti, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

Tato zpráva byla vypracována za účelem splnění metodických pokynů k bakalářské práci na Bankovním institutu, vysoké škole a.s.

Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.

Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

1.7 Osvědčení Já, níže podepsaná, tímto osvědčuji, že:

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění.

Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mé osobě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty.

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 2. dubna 2016

______

Jana Trunková

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí

Příloha č. 2: Snímek katastrální mapy

Příloha č. 3: Fotodokumentace Chodba Dětský pokoj

Ložnice Toaleta

Koupelna Obývací pokoj

Obývací pokoj Kuchyň

Kuchyň

2 Ocenění výrobní haly

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Nemovitost: budova pro výrobu a skladování na pozemku p.č. st.5/2, katastrální území Kralupy nad Vltavou

Ocenění pro účely bakalářské práce

Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Kralupy nad Vltavou, k.ú. Kralupy nad Vltavou

Objednatel: BIVŠ, a.s., Nárožní 2600/9, 158 00 Praha 5 Zpracovatel: Jana Trunková, Zahradní 127, Mšeno 277 35

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 6. 4. 2016

Obsah:

Průvodní dopis 50 Popisné informace 51 Analýza nejlepšího a nejvyššího využití 53 Ocenění 54 Závěr 67 Omezující podmínky a předpoklady 69 Osvědčení 71

Přílohy

1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Snímek katastrální mapy 3. Fotodokumentace objektu

2.1 Průvodní dopis

Bankovní institut vysoká škola a. s. Nárožní 2006/9 158 00 Praha 5 6. 4. 2016

Oznamuji Vám, že bylo ukončeno ocenění označeného jako:

Budova pro výrobu a skladování a pozemky p.č. st. 5/2, katastrální území Kralupy nad Vltavou, obec Kralupy nad Vltavou, okres Mělník

V této zprávě Vám předkládám výsledky šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 6. dubnu 2016. Zpracovateli není známo nic o tom, že by zpráva měla sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu ve Středočeském kraji, katastrálním pracovišti Kralupy nad Vltavou na listu vlastnictví č. 3093 pro katastrální území Kralupy nad Vltavou, obec Kralupy nad Vltavou, okres Mělník. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 6.4. 2016 je přílohou této zprávy.

Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (6. dubna) užíván výhradně majitelem pro vlastní potřeby. Podle sdělení majitele i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní

50 smlouvy a věcná břemena, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví s omezením zástavním právem.

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňování normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.

Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: . Polohu, velikost a využitelnost pozemku . Nejvyšší a nejlepší využití majetku . Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu . Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě . Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění je pouze budova, stavba a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

2.2 Popisné informace Popis lokality

Oceňovaný nemovitý majetek je situován ve městě Kralupy nad Vltavou a to na okraji. Město Kralupy nad Vltavou je průmyslovým městem, umístěným na hlavním dopravním tahu Praha – Teplice. Komerční atraktivita lokality je průměrná. Lokalita je přímo a dobře dostupná pro automobilovou a hromadnou dopravu. Zastávka linkového autobusu i vlakové nádraží Kralupy nad Vltavou jsou v dochůdné vzdálenosti od oceňovaného areálu. Parkování je možné na zpevněných plochách v plochách areálu a na veřejném prostranství podél budovy. Okolní zástavba je převážně středně podlažní až nízko podlažní. Kvalita pohledových horizontů je dobrá.

Oceňovaný majetek

Celý oceňovaný majetek je prostorově ohraničen a tvoří jediný areál. Oceňovaný areál vznikl původně jako výrobna lahůdek. Hlavní a podstatná část majetku/* byla postavena v roce 1961. Centrálním objektem je stavba pro výrobu a skladování se třemi nadzemními podlažími. Ostatní objekty tvoří provozní zázemí.

Pozemek

Jedná se o pozemek vedený na listu vlastnictví č. 3093 v katastrálním území Kralupy nad Vltavou jako p.č. st. 5/2. Pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavbou, jsou v menším uzavřeném areálu, který je oplocený. Pozemek je vybaven všemi obvyklými technickými rozvody, příjezd po zpevněné cestě. Pozemek je rovinný, celkový tvar je nepravidelný. Pozemek je částečně zastavěn budovami, poměr zastavění činí 68 % celkové rozlohy. Nezastavěné pozemky jsou z větší části pokryty zpevněnými plochami. Zbytek plochy tvoří územní rezervu areálu.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy

Příslušenstvím hlavní stavby jsou venkovní úpravy u domu se zpevněným vstupem, vjezd do areálu, parkovací stání a přípojky na inženýrské sítě. Na zbylé ploše je vysázena zeleň v běžné sadové úpravě a oplocení.

Budova pro výrobu a skladování

Budova pro výrobu a skladování je samostatně stojící objekt č. p. 17 situovaný na vlastním pozemku p.č. st.5/2 na ulici Rybova. Budova je nyní výrobně-skladovací objektem firmy WMS investiční společnost, a. s. Je provedena jako volně stojící podsklepený zděný objekt o půdorysu do L s přístavbou, umístěný v rovinném území v dosahu místních inženýrských sítí. Budova obsahuje převážně výrobní a skladovací zázemí, kanceláře, v suterénu jsou mrazírny, v přízemí jsou kanceláře, výrobní prostory, sklady, vrátnice, chodby, druhé patro sloužilo na zpracování lahůdek do konečné podoby, tedy prostory pro výrobní stoly a jiné zpracování, drobné sklady (na zeleninu, velké prosklené místnosti na uchovávání zeleniny a potravinových komponentů). Ve třetím patře jsou kanceláře, šatny, umývárny a společenské místnosti, místo na ubytování pracovníků (místnost na spaní pro 10 lidí, odděleno na muži- ženy), na každém patře sociální zařízení (záchody, sprcha, menší kuchyňka). V budově je nákladní výtah na 500kg.

Budova je provedena zděnou technologií se zastřešením sedlovou střechou s vazníkovým krovem a lehkou plechovou krytinou. Základy jsou betonové izolované pasy, obvodové konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm, podlahy jsou převážně tvořeny dlažbou a PVC povlaky, příčky jsou cihelné, klemp. prvky z Cu plechu, dveře výplňové dřevěné a plastové, okna jsou převážně plastová s dvojskly. Vytápění je ústřední podlahové s tepelným čerpadlem a na plyn. V sociálním zařízení rozvod vody S a T s centrální přípravou. Sanitární vybavení je výborné, ve standardní kvalitě: sprchy, umyvadla a obklady leštěné. Objekt je napojen na místní inženýrské sítě a to kanalizaci, vodovod, el. vedení 220/380 V a telefon.

K nemovitosti je přístup po veřejné komunikaci z ulice Rybova. Vstup je z ulice Rybova od veřejné komunikace. Dopravní dostupnost je dobrá.

Aktuální využití majetku

Ke dni ocenění je nemovitost nevyužívána.

Ke dni ocenění obsahuje oceňovaná výrobní hala s administrativou:

Umístění Popis 1 PP mrazírny 1 NP vrátnice, kancelář, průchozí prostory do sklepa, k výtahu a schody do pater, zvenčí potom rampa na ještěrku, skladové prostory, WC 2 NP prostory pro výrobní stoly, drobné sklady na zeleninu, WC 3 NP kanceláře, šatny, umývárny, společenské místnosti, místnosti pro ubytování pracovníků (2x místnost – muži, ženy), WC

2.3 Analýza nejlepšího a nejvyššího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťuje odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku.

Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako stavba pro výrobu a skladování a jeho využití odpovídá územněplánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití je právně přípustné.

Oceňovaný majetek je v relativně dobrém stavu, základní údržba je prováděna. Není tedy nutné vynaložení rozsáhlých investic na rekonstrukci majetku nebo na jeho uvedení do provozu. Majetek je také přímo přístupný z veřejného prostranství. Využití majetku je tudíž fyzicky možné a rovněž je splněno kritérium finanční proveditelnosti.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

2.4 Ocenění Úvod

Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku se obvykle užívají tři mezinárodně uznávané oceňovací metody. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

Při stanovení obvyklé ceny jsem použila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem použila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku všechny tři metody ocenění.

Porovnávací metoda

Stanovení tržní hodnoty pozemku

Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. Porovnala jsem tři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za 1 m2 pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, zohlednila jsem tuto skutečnost koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a prodejními cenami. Dále byly vzaty v úvahu faktory, jako jsou lokalita, datum transakce, právní omezení, apod.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s budovou pro výrobu a skladování indikovaná porovnávací metodou je: 1 266 486 Kč. a je kalkulována následně: 1249 * 1 014= 1 266 486Kč.

Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 1. Tabulka č. 1: Porovnávací metoda - pozemky

Oceňovaný Porovnávaný pozemek

pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 pozemku Název pozemku Výrobní hala Pozemek č. 1 Pozemek č. 2 Pozemek č. 3 Parcelní číslo N/A N/A N/A

Adresa pozemku Rybova 17 Legionářů U Dýhárny Kly

Kralupy nad Kralupy nad Katastrální území Mělník Mělník Vltavou Vltavou

Kralupy nad Kralupy nad Obec Mělník Mělník Vltavou Vltavou

Okres Mělník Mělník Mělník Mělník B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Nabídková cena X 2 091 390 3 217 500 1 853 900 celkem Rozloha pozemku 1249 3 031 2 475 2 853 v m2 Cena za 1 m2 X 690 1 300 650 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka

Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 621 1 170 585 Vlastnická práva Abs. vlastnictví Abs. vlastnictví Abs. Vlastnictví Abs. vlastnictví Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 690 1 300 650 Existence věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 690 1 300 650 Využití podle Smíšená Smíšená zástavba Smíšená zástavba Smíšená zástavba územního plánu zástavba Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 690 1 300 650 Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou závazky Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 690 1 300 650

D. Technické parametry Lokalita Dobrá Porovnatelná Porovnatelná Porovnatelná Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 690 1 300 650 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 690 1 300 650 Svažitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 690 1 300 650 Dostupnost Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní inženýrských sítí Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 690 1 300 650 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna

Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 690 1 300 650 Dopravní obslužnost MHD, vlak MHD, vlak MHD, vlak MHD, vlak Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 690 1 300 650 Dopravní dostupnost Výborné Výborné Výborné Výborné a parkování Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 690 1 300 650

E. Ostatní parametry Velikost pozemku 1249 Větší Větší Větší Korekce 1,3 1,1 1,1 Upravená hodnota 897 1 430 715 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 014 897 1 430 715 1 m2 Rozloha pozemku 1249 Celková porovnávací 1 266 486 Kč hodnota

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku

Při analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzala výrobní haly, které byly v nedávné době nabízeny či prodány v obdobné lokalitě. V případě, že se jednalo o nabídky, zohlednila jsem tuto skutečnost koeficientem odrážejícím rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami.

Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku použila jako srovnávací jednotku celkovou užitnou plochu.

Při stanovení tržní hodnoty porovnávací metodou byly vzaty v úvahu faktory jako datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou dopravu, poloha v obci apod.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku vypočítána porovnávací metodou je:

19 256 310 Kč.

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č. 2.

Tabulka č. 2: Porovnávací metoda – majetek jako celek

Oceňovaná Porovnávané nemovitosti nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3 Výrobní hala č. Výrobní hala č. Výrobní hala č. Název nemovitosti Výrobní hala 1 2 3 Adresa nemovitosti (ulice) Rybova 17 Českolipská Kokořínská U hřbitova Kralupy nad Katastrální území Mělník Mělník Neratovice Vltavou

Kralupy nad Obec Mělník Mělník Neratovice Vltavou Okres Mělník Mělník Mělník Mělník B. Údaje o pozemku – přenos z tabulky č.6 Plocha pozemku 1249 2 202 4 579 3 326 Hodnota za 1 m2 pozemku 1 014 1 014 1 014 1 014 Hodnota pozemku celkem 1 266 486 2 232 828 4 643 106 3 372 564 C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové užitné plochy Počet srovnávacích jednotek 3 440 652 385 760 Nabídková cena celkem X 6 990 000 6 290 000 6 500 000 Nabídková cena bez ceny 4 757 172 1 646 894 3 127 436 pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku X 7 296,3 4 277,6 4 115 Datum transakce IV. 2016 IV. 2016 IV. 2016 Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 7 296,3 4 277,6 4 115 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Zdroj Inzerce Inzerce Inzerce Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 6 566,7 3 849,9 3 703,5 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 7 296,3 4 277,6 4 115 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 7 296,3 4 277,6 4 115

Využití podle územního plánu Výrobní hala Výrobní hala Výrobní hala Výrobní hala

Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 7 296,3 4 277,6 4 115

Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 7 296,3 4 277,6 4 115 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Horší

Korekce 1 1 1,05 Upravená hodnota 7 296,3 4 277,6 4 320,7

Technický stav objektu Po rekonstrukci Po rekonstrukci Před rekonstrukcí Dobrý

Korekce 1 1,2 1,05 Upravená hodnota 7 296,3 5 133,1 4 320,7 Technická vybavenost budovy Výborná Výborná Mírně horší Mírně horší Korekce 1 0,99 0,99 Upravená hodnota 7 296,3 4 234,8 4 073,8 Funkční využitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 7 296,3 4 277,6 4 115 Další možný rozvoj nemovitosti Omezený Omezený Omezený Omezený Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 7 296,3 4 277,6 4 115 Dopravní obslužnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 7 296,3 4 277,6 4 115 Dopravní dostupnost a Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá parkování Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 7 296,3 4 277,6 4 115 Atraktivita objektu Průměrná Průměrná Průměrná Průměrná Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 7 296,3 4 277,6 4 115 Jiná technická korekce Není Není Není Není Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 7 296,3 4 277,6 4 115 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost Obdobná Větší Větší nemovitosti Korekce 1 1,3 1,2 Upravená hodnota 7 296,3 5 560,8 4 938 Jiná korekce Není Není Není Není Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 7 296,3 4 277,6 4 115

Výsledná porovnávací hodnota v Kč Porovnávací hodnota 1 jednotky 5 229,6 7 296,3 4 277,6 4 115 Porovnávací hodnota celkem 17 989 824 (bez poz.)

Hodnota pozemku 1 266 486

Celková porovnávací hodnota 19 256 310

Příjmová metoda

Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem.

Nejdříve jsem stanovila hrubý potencionální příjem, který je majetek schopen generovat.

Dále jsem stanovila neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě jsem použila metodu přímé kapitalizace.

Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech v obdobné lokalitě v Kralupech nad Vltavou. Ve výpočtu jsem použila tzv. studené nájemné, kdy jsou služby a energie účtovány dle skutečné spotřeby. Výpis z vedené databáze nájmů ve městě Kralupy nad Vltavou pro jednotlivé druhy nebytových prostor v provozních a administrativních objektech je v tabulkách č. 3 až 6.

Tabulka č. 3: Výnosy z kancelářských prostor

Název Výměra Měsíční nájem Nájemné Nájem [m2] [Kč] [Kč/rok] [Kč/m2/rok] Kancelář, ul. Vodárenská 100 6 700 80 400 804 Kancelář, ul. B. Němcové 75 8 000 96 000 1 280 Kancelář, ul. Sokolská 150 19 000 228 000 1 520 Kancelář, ul. Přemyslova 71 7 100 85 200 1 200 Obvyklé tržní nájemné [Kč/m2/rok] 1 201

Tabulka č. 4: Výnosy ze skladovacích prostor

Název Výměra Měsíční nájem Nájemné Nájem [m2] [Kč] [Kč/rok] [Kč/m2/rok] Sklad, ul. Nerudova 200 1 300 15 600 78 Sklad stavebnin, 280 15 400 184 800 660 Trojanova Sklad, ul. Lidové 285 18 000 216 000 758 nám. Sklad zvukové 33 688 8 256 250 aparatury Obvyklé tržní nájemné [Kč/m2/rok] 436,5

Tabulka č. 5: Výnosy z provozních prostor

Název Výměra Měsíční nájem Nájemné Nájem [m2] [Kč] [Kč/rok] [Kč/m2/rok] Elektro 50 5 000 60 000 1 200 Tančírna,ul. Mostní 54 8 500 102 000 1 888 Kadeřnictví, ul. Na 20 5 000 60 000 3 000 Poláčku Obvyklé tržní nájemné [Kč/m2/rok] 2 029,3

Tabulka č. 6: Výnosy z výrobních prostor

Název Výměra Měsíční nájem Nájemné Nájem [m2] [Kč] [Kč/rok] [Kč/m2/rok] Výroba hala 3 440 250 000 3 000 000 872 Výrobní hala, ul. 30 000 1 650 000 19 800 000 660 Trojanova Obvyklé tržní nájemné [Kč/m2/rok] 766

Dále jsem uvažovala 5 % neobsazenosti a provozních nákladech, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Pro stanovení provozních nákladů jsem využila podklady majitele. Rezervy na renovace jsem s ohledem na výborný stav nemovitosti stanovila na 2 % z reprodukční ceny. Odečtením této rezervy od provozního příjmu jsem následně stanovila čistý provozní příjem před zdaněním. Míru kapitalizace jsem stanovila na 10 %, a výpočet dle vzorce: míra kapitalizace = prodejní cena/výnosy. Obvyklá cena je stanovena pomocí metody přímé kapitalizace.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

6 415 100 Kč.

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č. 7 a 8.

Tabulka č. 7: Pomocné výpočty pro stanovení celkového výnosu

č. Plocha/účel Podlaží Podlahová Nájem Nájem Nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1. Skladovací prostory 1. PP 680 436,5 24 735 296 820 2. Provozní prostory 1. PP 20 2 029,3 3 382,2 40 586 3. Kanceláře 1. NP 300 1 201 30 025 360 300 4. Výrobní prostory 1. NP 1000 766 63 833,4 766 000 5. Výrobní prostory 2. NP 890 766 56 811,7 681 740 6. Skladovací prostory 2. NP 210 436,5 7 638,8 91 665 7. Kanceláře 3. NP 280 1 201 28 023,4 336 280 8. Společenské prostory 3. NP 60 150 9 000 108 000 Celkový výnos za rok: 2 681 391

Tabulka č. 8: Příjmová metoda

Roční příjem z pronájmu - tržní nájemné 2 681 391 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5 % 128 669

Efektivní hrubý příjem 2 552 721

Náklady na údržbu 60 990 Pojistné 7 650 Daň z nemovitosti 79 860 Marketing 3 000 Ostatní provozní náklady 7 200 Provozní náklady celkem 158 700

Provozní příjem 2 394 021 Rezerva na renovace 1 324 838

Čistý provozní příjem (NOI) 1 069 183 Míra kapitalizace (R) 6 %

Indikovaná tržní hodnota 6 415 098 Kč Zaokrouhleno 6 415 100 Kč

Nákladová metoda

U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení.

Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty, vyplývající z fyzického opotřebení majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následovně:

Technické opotřebení

Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Funkční nedostatky

Představují snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky

Jsou nedostatečná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.

Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor.

Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu.

Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku bylo vycházeno z průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. 63

Výpočet nákladů a opotřebení pro budovy:

Stanovení koeficientu K1: K1 = 0,939

Stanovení koeficientu K2: K2 = 0,92 + (6,60 / PZP)

K2 = 0,927

Stanovení koeficientu K3: K3 = (2,10 / V) + 0,30

K3 = 0,936

Stanovení koeficientu K4: K4 = 1 + (0,54 * n)

K4 = 1,081

Stanovení koeficientu K5: K5 = 1,000

Stanovení koeficientu Ki: Ki = 2,139

Základní cena (ZC): ZC = 2 231 Kč

Základní cena upravená (ZCU): ZCU = ZC * K1 * K2 * K3 * K4 * K5 * Ki

ZCU = 4 202Kč

Typ stavby: S – budovy pro skladování a manipulaci

Cenové podíly konstrukcí, vybavení, celková a aktuální životnost konstrukcí:

(S – standard, N – nadstandard, P – podstandard, C – nevyskytuje se)

Číslo Typ Konstrukce a vybavení Popis Cenové Celková Aktuální položky budovy standartu podíly životnost životnost 1 S Základy včetně zemních prací S 0,132 200 let 150 let 2 S Svislé konstrukce S 0,304 150 let 100 let 3 S Stropy S 0,138 150 let 100 let 4 S Zastřešení mimo krytinu S 0,070 100 let 50 let 5 S Krytiny střech S 0,029 50 let 4 roky 6 S Klempířské konstrukce N 0,007 40 let 4 roky 7 S Úpravy vnitřních povrchů S 0,042 40 let 5 let 8 S Úpravy vnějších povrchů S 0,029 50 let 5 let 9 S Vnitřní obklady keramické N 0,001 30 let 5 let 10 S Schody S 0,018 150 let 100 let 11 S Dveře S 0,024 50 let 5 let 12 S Vrata S 0,030 30 let 5 let 64

13 S Okna S 0,034 50 let 7 let 14 S Povrchy podlah S 0,029 30 let 7 let 15 S Vytápění S 0,002 40 let 7 let 16 S Elektroinstalace S 0,058 40 let 5 let 17 S Bleskosvod S 0,004 40 let 10 let 18 S Vnitřní vodovod S 0,004 30 let 5 let 19 S Vnitřní kanalizace S 0,004 50 let 5 let 20 S Vnitřní plynovod N 0,004 40 let 5 let 21 S Ohřev teplé vody S 0,004 30 let 5 let 22 S Vybavení kuchyní N 0,004 15 let 5 let 23 S Vnitřní hygienická zařízení S 0,023 30 let 5 let včetně WC 24 S Výtahy N 0,043 30 let 5 let 25 S Ostatní S 0,052 40 let 8 let 26 S Instalační prefabrikovaná C - - - jádra

Výpočet opotřebení analytickou metodou:

Výpočet nákladů vedlejších úprav:

VENKOVNÍ ÚPRAVY Název Oplocení Nosná konstrukce pletivo Skutečné stáří 20 let Celková životnost 30 let Pohledová plocha 30 m2 Jednotkové náklady 435 Kč/m2 Jednotkové náklady celkem 13 050 Kč Opotřebení (20 %) 10 440 Kč Název Betonový práh Skutečné stáří 20 let Celková životnost 30 let Délka 50 m Jednotkové náklady 150 Kč/m Jednotkové náklady celkem 7 500 Kč Opotřebení (20 %) 6 000 Kč 65

Cena oplocení celkem 16 440Kč

Název Zpevněná plocha Konstrukce asfalt Skutečné stáří 20 let Celková životnost 50 let Plocha 359 m2 Jednotkové reprodukční náklady 500 Kč/ m2 Náklady celkem 179 500 Kč Opotřebení (2 %) 35 900Kč Cena zpevněné plochy celkem 143 600 Kč

Název Přípojky sítí Vodovodní přípojka 14 580 Kč (10/55let) Kanalizační přípojka 20 106 Kč (36/80 let) Přípojka elektriky 5 666 Kč (36/60let) Plynovodní přípojka 7 202 Kč (36/50) Opotřebení (18,2 %, 45 %, 60 %, 72 %) 26 637 Kč Cena přípojek celkem 26 637 Kč

Cena zasíťování obsažena v ceně pozemku 0 Kč

Název Ostatní úpravy Trvalé porosty 0 Kč Celkem ostatní úpravy 0 Kč

Celkem: Oplocení 16 440Kč Zpevněná plocha 143 600 Kč Přípojky sítí 26 637 Kč Zasíťování pozemku 0 Kč Ostatní úpravy 0 Kč

Indikovaná hodnota 186 677 Kč Zaokrouhleno 187 000 Kč

Na základě výše uvedených informací a získaných podkladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

22 277 375 Kč.

Podrobný popis výpočtů, provedených pro získání indikace hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody, je uveden v tabulce č. 9.

Tabulka č. 9: Nákladová metoda

Název Budova pro výrobu a skladování, Rybova 17, Kralupy nad Vltavou Číslo pozemku 3093 Nosná konstrukce Zděná Skutečné stáří 50 roků Další životnost 60 let Užitná plocha 3 440 m2 Počet podlaží 1. PP, 1. NP, 2. NP, 3. NP Zastavěná plocha 980 m2 Celková podlahová plocha 3 956 m2 Celkový obestavěný prostor 11 868 m3 Jednotkové reprod. náklady 4 202 Kč Reprodukční náklady celkem 49 869 336 Kč Fyzické opotřebení 57,8 % Funkční nedostatky 0 Ekonomické nedostatky 1,05

Venkovní úpravy 187 000 Kč

Pozemek 1 266 486 Kč

22 277 374,76 Kč Indikovaná hodnota Zaokrouhleno: 22 277 375 Kč

2.5 Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 6.dubna 2016.

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikací:

Tabulka č. 10: Kontribuční analýza

Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda 19 256 310 70 13 479 417 Příjmová metoda 6 415 100 15 962 265 Nákladová metoda 22 277 375 15 3 341 606 Výsledná cena 17 783 288 Zaokrouhleno 17 784 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Přesto se často jedná o relativně obtížně porovnatelné prodeje oproti jiným druhům nemovitostí. Z tohoto důvodu se domnívám, že i když porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku, je třeba ji korigovat i jinými oceňovacími metodami. Z těchto důvodů považuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisuzuji ji váhu 70 %.

Oceňovaný majetek není vzhledem k typu majetku a zejména vzhledem k lokaci mimo velká města typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Indikace tržní hodnoty pouze na základě výsledku metody příjmové není tedy pro stanovení výsledné tržní hodnoty rozhodující a položila jsem ji váhu 15 %.

Na trhu s obdobným majetkem v České republice přesahuje v současnosti nabídka poptávku a investoři nejsou ochotni, zejména při koupi starších majetků, akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace tržní hodnoty pouze pomocí metody nákladové spolehlivým ukazatelem tržní hodnoty majetku a byla jí přisouzena váha 15 %.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 6. dubna 2016 reprezentována částka:

17 784 000 Kč.

2.6 Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud nebylo zjištěno něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od břemen zadlužení, pokud by se nezjistily jiné skutečnosti.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

Tato zpráva byla vypracována za účelem splnění metodických pokynů k bakalářské práci na Bankovním institutu, vysoké škole a.s.

Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

2.7 Osvědčení Já, níže podepsaná, tímto osvědčuji, že:

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění.

Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mé osobě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty.

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 6. 4. 2016

______

Jana Trunková

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí

Příloha č. 2: Snímek katastrální mapy

Příloha č. 3: Fotodokumentace

Pohled na budovu Pohled na vjezd

Pohled na rampu Pohled na přilehlé stavby

Kancelář Chodba

Chodba Kancelář

Schodiště Jídelna

Toalety Umývárny

Část C

Analýza lokálního trhu s nemovitostmi – okres Mělník

1 Obecná charakteristika trhu

1.1 Okres Mělník Okres Mělník se rozkládá v severní části středních Čech. Rozložen je téměř souměrně kolem soutoku Labe a Vltavy. Na jižní hranici sousedí s pražskými okresy Praha – východ, Praha – západ, na západě s okresem Kladno, na východě s okresem Mladá Boleslav, na severozápadě s okresem Litoměřice (Ústecký kraj) a na severu s okresem Česká Lípa (Liberecký kraj).

Mělník má své území ve většině případů rovinaté, jen v severní části převládají nížiny. Výše položená oblast je chráněná krajinná oblast Kokořínsko. Vrátenská hora u Mšena je nejvýše položeným místem okresu. Nejnižším bodem Mělnického okresu i Středočeského kraje je koryto řeky Labe na území obce Horní Počaply.

Svojí rozlohou 701 km2 zaujímá okres Mělník 10. místo ve Středočeském kraji a představuje 6,4 % z jeho rozlohy. Zemědělská půda zaujímá 65,9 % rozlohy okresu a na 18,8 % se rozprostírají lesy. Počtem obyvatel 105 tisíc (8 % obyvatel kraje) se Mělnicko řadí mezi 6 okresů kraje, které vykazují více než sto tisíc obyvatel. Hustota zalidnění 150 obyvatel na km2 je v kraji čtvrtá nejvyšší26.

V současné době náleží do okresu 69 obcí. Z celkového počtu obcí má 7 statut města (Mělník - 19,2 tis. obyvatel, Kralupy nad Vltavou, Neratovice, Kostelec nad Labem, Veltrusy, Mšeno, Liběchov) a 1 obec byla stanovena městysem (Všetaty) 27, obr. 1.

26 ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Charakteristika okresu Mělník. Okres Mělník [online]. © 2009-2016 [cit. 2016-01-012] Dostupné z: https://www.czso.cz/csu/xs/charakteristika_okresu_melnik 27 ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Charakteristika okresu Mělník. Okres Mělník [online]. © 2009-2016 [cit. 2016-01-012] Dostupné z: https://www.czso.cz/csu/xs/charakteristika_okresu_melnik

Obrázek č. 1: Administrativní rozdělení okresu Mělník28

Mělník disponuje řadou významně kulturních památek. Ve městě Mělník se nachází renesanční zámek obklopený vinohradem a s výhledem na soutok Labe s Vltavou. V jeho blízkosti je i chrám Sv. Petra a Pavla, kde se nachází krypta s pozůstatky obětí epidemií. Dominantou města Veltrusy je národní kulturní památka, barokní zámek Veltrusy a jeho rozsáhlý park. Památkou určenou také ke kulturnímu využití jsou zámky v Liběchově a v Liblicích, které poskytují i možnost přespání. Jedno z nejnavštěvovanějších míst v republice je hrad Kokořín, který je národní kulturní památkou.

1.2 Trh s nemovitostmi Od roku 2001 do roku 2011 se cena za prodej bytů či domů postupem let zvyšovala. To vše je ovlivněno hlavně tím, že okres Mělník je úzce spojen s hlavním městem. V dnešní době, kdy je pro většinu lidí důležitý dojezd do větších měst, se poptávka a nabídka nemovitostí vyrovnává, i když poptávka zatím mírně převyšuje.

V roce 2014 bylo v okrese dokončeno 216 bytů (5,1 % dokončených bytů kraje) a zahájena stavba 305 bytů (7,2 % zahájených bytů kraje) 29.

28 ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Mělník s názvy obcí, barevně. [online]. [cit. 2016-04-05]. Dostupné z: https://www.czso.cz/csu/xs/melnik_s_nazvy_obci_barevne 29 ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Charakteristika okresu Mělník. Okres Mělník [online]. © 2009-2016 [cit. 2016-01-012] Dostupné z: https://www.czso.cz/csu/xs/charakteristika_okresu_melnik 77

Lze říci, že cena veškerých nemovitostí v okresu Mělník je ovlivněna především blízkostí hlavního města Prahy a tvoří tak zajímavou a cenově přijatelnou alternativu pro zájemce o bydlení i o podnikání.

Velkou část okresu zaujímá zemědělská půda a k ní náleží i zemědělské usedlosti. Tyto usedlosti jsou buď využívány pro tento účel, nebo jsou již řadu let nevyužity a chátrají.

Průmyslová zástavba je především na okrajích větších měst, jako je Mělník, Kralupy nad Vltavou a Neratovice. Z větší části jsou tyto stavby neustále využívány tak, jak byly postaveny, ostatní jsou spíše dožilé stavby k demolici. V centru měst se nachází menší průmyslové budovy s tiskařskými či grafickými službami.

Trh s komerčními nemovitostmi je pouze ve větších městech a ojedinělý, mimo města je trh téměř nulový. Jedinou nemovitostí, se kterou se obchoduje mimo města, jsou skladovací prostory, které se nacházejí na okraji okresu s hlavním městem Prahou. Jejich cena či měsíční nájem je ovlivněno především ekonomickou stránkou firem, které tyto skladovací prostory využívají.

Trh s administrativními nemovitostmi, jako jsou kanceláře, je malý. Menší kanceláře do 100 m2 se ve většině případů pronajímají, větší kancelářské prostory od 100 m2 mají na trhu kolísavou cenu. Trh s těmito nemovitostmi bude do jisté míry do budoucna klesat, jelikož v dnešní moderní době se již tolik nevyužívá velkých kancelářských prostor, ale tzv. „home office“.

2 Mělník

Město Mělník je tvořeno dvěma katastrálními územími - Mělník (2 118 ha) a Vehlovice (379 ha). Osu větší části území tvoří říčka Pšovka, západní hranici řeka Labe. Mezi těmito dvěma vodními toky se nachází opukový ostroh Turbovického hřbetu, na němž bylo město založeno. Celé území Mělníka a Vehlovic je vysoce ovlivněné činností člověka. Charakteristický je malý podíl lesů a rozptýlené zeleně. Převládají rozsáhlé plochy orné půdy, v městu bližších polohách plochy vinic a intenzivních sadů. Přírodními podmínkami daná řídká síť vodotečí je degradována úpravami (napřímené zpevněné navigace) a vysokou mírou znečišťování (vyústění kanalizace, splachy chemikálií z polí)30.

30 MĚLNÍK. O městě. Základní informace o městě a okolí [online]. [cit. 2016-04-05]. Dostupné z: http://www.melnik.cz/o-meste/ds-52 78

Obrázek č. 2 Částečný pohled na město Mělník31

2.1 Pozemky Proluky

V centru města se nevyskytuje žádná volná památkově nechráněná proluka. Poptávka převyšuje nabídku, neboť více proluk je pouze v širším intravilánu.

Vznik nových proluk ve střednědobém časovém horizontu není reálný. Jediná možnost je demolice nevyužitých průmyslových areálů, kterých není mnoho. Prodej bude tedy ojedinělý a cena bude vysoká a s omezením budoucí výstavby památkovou péčí.

Stavební pozemky

Ceny stavebních pozemků v dojízdné vzdálenosti od města Mělník se pohybují v rozmezí 500 – 2 500 Kč za m2, v závislosti na atraktivitě lokality a dostupnosti inženýrských sítí. A poptávka je vyrovnaná s nabídkou. U průmyslových pozemků dochází k převýšení nabídky nad poptávkou, neboť cena je neúměrně vysoká. Ceny se pohybují v rozmezí 450-2 200 Kč za m2. Ceny zemědělských pozemků v celém okolí se pohybují v rozmezí 20 - 60 Kč za m2.

V budoucnu lze očekávat nárůst cen, jelikož tato lokalita je atraktivní pro snadný dojezd do hlavního města (28km).

2.2 Budovy Byty

Od roku 2001 lze konstatovat převýšení poptávky nad nabídkou a tím i zvýšení cen u těchto objektů, neboť jak už bylo zmíněno, město Mělník je atraktivní díky dopravní dostupnosti do hlavního města. Poptávka je po všech typech bytů, jak malých i velkých, před i po rekonstrukci. Ve městě Mělník dochází už několik let k revitalizaci panelových a cihlových domů, a to i díky možnosti využít dotace na zateplení a vytápění. Cena bytů se odvíjí od atraktivity lokality a od skutečnosti, zda byl byt někdy rekonstruován nebo je před rekonstrukcí.

Byty se prodávají přibližně v těchto cenových rozmezí:

Byt 1+1 600 000 - 1 100 000 (mála nabídka) Byt 2+1 900 000 - 2 200 000 Byt 3+1 1 200 000 - 3 600 000

Rodinné domy

V dnešní době potencionální kupující zvolí raději volbu toho, že postaví rodinný dům dle svých představ bez komplikovaných rekonstrukcí. Poptávka tedy převyšuje nabídku. Ceny domů v okrajových částech se pohybují v rozmezí 700 000 – 1 900 000 Kč. Ceny domů v centru města se pohybují v rozmezí 2 200 000 – 10 000 000Kč. Lze očekávat zvýšení poptávky po rodinných domech v této lokalitě, neboť vzrůstá životní úroveň.

Ostatní objekty

Zájem o objekty pro rekreaci jako chaty roste zejména v oblasti Kokořínska. Cena chat v této lokalitě se pohybuje v rozmezí 500 000 – 1 000 000 Kč.

S bytovými domy se na Mělnicku obchoduje jen ojediněle. Nabídka je v podstatě nulová, neboť domy jsou rozprodány po bytových jednotkách jednotlivým majitelům.

Nabídka administrativních budov je na Mělnicku nulová, jen zřídka se objeví nabídka menších kancelářských prostor.

2.3 Nájmy Byty

Nabídka pronájmu bytů je velmi malá. Ve městě je několik středních škol, které mají k dispozici pro své studenty dostatečný počet ubytovacích jednotek. Poptávka po pronájmech je vysoká, a proto převyšuje nabídku.

Nájmy bytů se pohybují přibližně v těchto intervalech:

Byt 1+1 4 000 – 6500 Kč/ měsíc Byt 2+1 5 000 – 11 000 Kč/ měsíc Byt 3+1 9 000 – 14 000 Kč/ měsíc

Prodejní prostory

Po pronájmu prodejních prostor je velká poptávka, neboť asijští obchodníci se pozvolna přesouvají z tržišť do kamenných obchodů. Nájmy prodejních prostor se v této lokalitě pohybují v rozmezí 2 000 – 50 000 Kč/ měsíc.

Kanceláře

U typu nemovitostí jako jsou kancelářské prostory s trendem obchodovat po internetu a pracovat z pohodlí domova poptávka pozvolna klesá. Mnoho z obchodníků má vytvořeny malé kancelářské prostory přímo ve svých bytech či domech. Nájmy kancelářských prostor se v této lokalitě pohybují v rozmezí 1 000 – 7 000 Kč/ měsíc.

3 Kralupy nad Vltavou

Kralupy nad Vltavou se nachází v severní části Středočeského kraje. Tato oblast vykazuje třetí nejvyšší podíl zemědělské půdy. Povrch je zde nížinatý a ve většině případů rovinný.

Největší nárůst počtu obyvatel zaznamenal obvod v 60. a 70. letech, kdy docházelo k rozvoji průmyslové výroby. Od 80. let však počet obyvatel klesá a v 90. letech průběžně kolísá. Pozitivní je jedna z nejnižších měr úmrtnosti, ať už hrubá nebo po standardizaci32.

Největším zaměstnancem je v této oblasti chemická výroba KAUČUK a.s. Kralupy nad Vltavou.

32 ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Správní obvody obcí s rozšířenou působností – Středočeský kraj – 2004. [online]. [cit. 2016-04-12]. Dostupné z:https://www.czso.cz/csu/czso/13-2104-04–0250 81

Obrázek č. 3 Částečný pohled na město Kralupy nad Vltavou33

3.1 Pozemky Proluky

V centru města se nevyskytuje žádná proluka. S prolukami se v této lokalitě neobchoduje, jelikož nabídka je nulová.

Stavební pozemky

Stavební pozemky v dojízdné vzdálenosti Kralup nad Vltavou se průměrně obchodují v rozmezí 900 – 2 000 Kč/m2 . Ceny pozemků jsou v závislosti na atraktivitě lokality a napojení inženýrských sítí. S nestavebními pozemky se obchoduje jen zřídka.

Do budoucna lze očekávat růst cen stavebních pozemků vzhledem k dojízdné vzdálenosti k Praze a díky zájmu investorů o budování příměstského bydlení.

33 ŽIVÉ OBCE. KRALUPY NAD VLTAVOU. [online]. [cit. 2016-04-14]. Dostupné z: http://www.ziveobce.cz/kralupy-nad-vltavou_c534951/kralupy-nad-vltavou_b402419 82

3.2 Budovy Byty

Trh s byty zde stagnuje. Větší podíl zde tvoří výstavba rodinných domů, která v této oblasti tvoří velkou atraktivitu jak pro developery tak pro potencionální investory.

Byty se prodávají přibližně v těchto cenových rozmezích:

Byt 1+1 600 000 - 1 500 000 Byt 2+1 800 000 - 2 300 000 Byt 3+1 1 400 000 - 2 900 000

Rodinné domy

Nabídka rodinných domů je zde vysoká. Jedná se o tradiční starší výstavbu, ale i novostavby v širším extravilánu. Ceny domů v tradiční starší výstavbě se pohybují v rozmezí 2 500 000 – 6 400 000 Kč. Ceny novostaveb, postavených od roku 2000, se pohybují v rozmezí 4 800 000 – 14 000 000 Kč.

Ostatní objekty

V Kralupech nad Vltavou se nachází malé zahrádkářské oblasti, které v sobě ukrývají nabídku chat pro rekreaci. Nabídka zde vyrovnává poptávku. Cena chat v této lokalitě se pohybuje v rozmezí 350 000 – 1 000 000 Kč.

S bytovými domy se obchoduje jen ojediněle. Nabídka je v podstatě nulová, neboť domy jsou rozprodány po bytových jednotkách jednotlivým majitelům.

V Kralupech nad Vltavou se jen zřídka objevuje prodej kancelářských prostor. Větší nabídka je zde spíše pronájmů kancelářských prostor.

3.3 Nájmy Byty

Poptávka po pronájmech bytů je vysoká, jelikož mnoho lidí v dnešní době chce bydlet mimo hlavní město, kde může čerpat energii z přírody, ale v dostatečné blízkosti vzhledem k nabídce pracovních míst, službám.

Nájmy bytů se pohybují přibližně v těchto intervalech:

Byt 1+1 6 000 – 10 000 Kč/ měsíc Byt 2+1 7 000 – 12 000 Kč/ měsíc Byt 3+1 8 000 – 13 000 Kč/ měsíc

Prodejní prostory

Poptávka po prodejních prostorech je vysoká. Velkou část tvoří poptávka po komerčních prostorech s jiným využitím, jako jsou třeba prostory pro rychlé občerstvení. Nájmy prodejních prostor se v této lokalitě pohybuje v rozmezí 3 000 – 8 500 Kč/ měsíc.

Kanceláře

Nabídka kancelářských prostor je vysoká. Najdou se zde kanceláře menších rozměrů (50m2), ale i větších rozměrů (2 500m2). Nájmy kancelářských prostor se v této lokalitě pohybuje v rozmezí 1 200 – 60 000 Kč/měsíc, v závislosti od rozměrů a lokality nabízených kancelářských prostor.

4 Neratovice

Město Neratovice leží cca 170 m.n.m., v jižní části mělnického regionu na břehu Labe a je jedním z nejmladších měst v České republice. Jeho území o rozloze 2 tis. ha tvoří původních 6 obcí: Neratovice, Lobkovice, Mlékojedy, Byškovice, Korycany a Horňátky. K 31. 12. 2011 žilo v Neratovicích celkem 16 323 obyvatel, z toho 357 občanů jiných států34.

Rozvoj města a nárůst počtu obyvatel v Neratovicích nejvíce ovlivnily vybudování chemického průmyslu, který do jisté míry zajistil hlavně velký počet pracovních míst, ale dnes je využíván jen minimálně.

34 NERATOVICE Strategický plán rozvoje města Neratovice. [online]. [cit. 2016-04-05]. Dostupné z: http://www.neratovice.cz/strategicky-plan-rozvoje-mesta-neratovice/ms-36375/p1=36375 84

Obrázek č. 4 Částečný pohled na město Neratovice35

4.1 Pozemky Proluky

V centru města se nevyskytuje žádná volná proluka. Poptávka převyšuje nabídku, neboť více proluk je pouze v širším intravilánu.

Vznik nových proluk ve střednědobém časovém horizontu není reálné. Jediná možnost je demolice nevyužitých průmyslových areálů, kterých není mnoho. Prodej bude tedy ojedinělý a cena bude vysoká.

Stavební pozemky

V centru Neratovic se nevyskytuje žádná nabídka stavebního pozemku, neboť všechny volné pozemky jsou již developery zastavěné. Ceny stavebních pozemků v dojízdné vzdálenosti od města se pohybují v rozmezí 400 – 3 000 Kč za m2, v závislosti na atraktivitě lokality a dostupnosti inženýrských sítí. U průmyslových pozemků dochází k úpadku nabídky nad

35 Jan Liška. Pavel Šanda – Neratovice letecky. [online]. ©2013 [cit. 2016-04-14]. Dostupné z: http://www.janliska.cz/vystavy/vystavy-v-cajovnicce/pavel-sanda-neratovice-letecky/ 85 poptávkou, neboť se s těmito pozemky v této lokalitě jen zřídka obchoduje. Ceny se pohybují okolo 1 500Kč za m2. Ceny zemědělských pozemků v celém okolí se pohybují v rozmezí 20 - 60 Kč za m2. V budoucnu lze očekávat nárůst cen, jelikož tato lokalita je atraktivní pro snadný dojezd do hlavního města (cca 22km).

4.2 Budovy Byty

V posledních pěti letech dochází k vyrovnání nabídky s poptávkou. Dříve byla poptávka po bytech vyšší. Důsledkem je snížení stavu zaměstnanců ve společnosti Spolana. Dochází k pozvolnému snižování cen bytů, jelikož poptávka klesá a majitelé musí snižovat i ceny pronájmů.

Byty se prodávají přibližně v těchto cenových rozmezí:

Byt 1+1 750 000 - 1 200 000 Byt 2+1 900 000 - 1 500 000 Byt 3+1 1 100 000 - 2 000 000

Rodinné domy

Dnes je již snadnější získat výhodnou hypotéku na výstavbu rodinného domu. Poptávka proto na trhu s rodinnými domy v Neratovicích převyšuje nabídku. Ceny domů v této lokalitě se pohybují v rozmezí 1 700 000 – 6 400 000 Kč. Lze očekávat zvýšení poptávky po rodinných domech v této lokalitě, neboť vzrůstá životní úroveň a dojezdová vzdálenost do hlavního města je cca příjemných 22 km.

Ostatní objekty

O chaty pro rekreaci a odpočinek zde není veliký zájem. U Neratovic se nachází jen malá již osídlená chatařská část, kde nedochází k velkému množství nabídek. Prodej je zde tedy ojedinělý a jen párkrát do roka. Cena chat v této lokalitě se pohybuje v rozmezí 200 000 – 800 000 Kč.

Nabídka bytových domů je v podstatě nulová, neboť domy jsou rozprodány po bytových jednotkách jednotlivým majitelům.

S administrativními budovami se obchoduje zřídka, jen jednou do roka. Nabídka je tedy skoro nulová a vyrovnaná s poptávkou.

4.3 Nájmy Byty

Nabídka po pronájmech je v této lokalitě vysoká, neboť je zde vytvořena hromadná doprava do hlavního města Prahy. Lokalita je tedy pro mnoho lidí atraktivní hlavně tím, že můžou trávit svůj volný čas v přírodě, kterou Neratovice a okolí poskytují.

Nájmy bytů se pohybují přibližně v těchto intervalech:

Byt 1+1 4 500 – 8 500 Kč/ měsíc Byt 2+1 8 000 – 11 500 Kč/ měsíc Byt 3+1 9 000 – 13 500 Kč/ měsíc

Prodejní prostory

Dá se říci, že Neratovice jsou jedním z větších měst, kde dochází i k větší fluktuaci obchodních možností, a proto se zde najde i nabídka několika málo prodejních prostor. Nájmy prodejních prostor se v této lokalitě pohybuje v rozmezí 2 000 – 10 000 Kč/ měsíc.

Kanceláře

U kancelářských prostor dochází k nízké nabídce i poptávce. V nabídce jsou zde jen malé prostory. Nájmy kancelářských prostor se v této lokalitě pohybuje v rozmezí 1 000 – 7 000 Kč/ měsíc.

5 Zbývající část okresu

Mimo města se nabídka s nemovitostmi objevuje jen v lokalitách s rekreačními nemovitostmi, skladovými prostory nebo s nestavebními pozemky.

5.1 Pozemky V okrese Mělník se ceny stavebních pozemků pohybují v rozmezích 350 – 1500 Kč za m2 v závislosti na lokalitě a dostupnosti inženýrských sítí. Zemědělské pozemky se obchodují za 15 – 60 Kč za m2.

5.2 Budovy Byty

Nabídka bytů mimo města je téměř nulová.

Rodinné domy

Jedna z mála žádaných nemovitosti jsou v této lokalitě rodinné domy, neboť dnešní životní styl je zaměřen na život mimo města. Rodinné domy se obchodují za ceny 500 000 – 5 500 000 Kč v závislosti na stavu objektu a lokalitě.

Ostatní objekty

Největší zastoupení v nabídce ostatních prostor převyšuje nabídka skladovacích prostor na okraji okresu, kde dochází ke střetu hlavního města Prahy. Ojediněle se na trhu objeví i nemovitosti typu brownfield – dožilá zemědělská družstva, neboť v kraji je velké zastoupení zemědělských usedlostí.

5.3 Nájmy Mimo větší města jako jsou Mělník, Neratovice a Kralupy nad Vltavou se vyskytují jen ojediněle nájmy bytů a rodinných domů. V některých částech okresu je trh s těmito nemovitostmi nulový. Jediným typem nemovitostí, s kterou se obchoduje a je mimo město, jsou skladovací prostory.

6 Zvláštnost okresu – povodně, rizika, CHKO Kokořínsko

6.1 Povodně Trh s nemovitostmi je na okrese Mělník ovlivněn hrozbou povodní. Nemovitosti, které byly povodní zasaženy, jsou znehodnoceny a na trhu mají nízký potenciál. Na trhu se tedy objevují jen zřídka, hluboce pod tržní hodnotou. Prodej za posledních 5 let nebyl zaznamenán. Budoucí investoři si zřejmě velmi dobře uvědomují riziko spojené s nákupem a investicí do těchto nemovitostí. Nejvíce ohrožená jsou místa okolo Mělníku, kde se nachází soutok Labe s Vltavou. Poslední povodeň, která byla v roce 2013, ovlivnila i provoz silnic a železnic, kde došlo k rozsáhlým škodám.

Stávající nemovitosti zasažené povodněmi (např. v Kelských Vinicích) jsou prakticky neprodejné, neboť jsou nepojistitelné. Současní majitelé měli dvě možnosti. Nemovitost opustit a pod cenou ji prodat, resp. čekat, až se vůbec objeví nějaký zájemce. Nebo si již po několikáté nemovitost opravit a doufat, že další možná povodeň je nezasáhne. Jak jsem zjistila, většina lidí má ke své nemovitosti určitý „citový“ vztah a zůstává bydlet v domě, který byl povodněmi již třeba několikrát poničen.

6.2 Rizika Jedním z možných rizik je v tomto okrese chemická výroba společnosti Spolana. Spolana je jedním z největších znečišťovatelů životního prostředí. V minulosti zde proběhlo několik úniků chemických látek, ale dnes již Spolana vykazuje jen malé množství probíhajících prací. V roce 2014 byl schválen projekt na sanaci podzemních vod. Sanace bude probíhat ve dvou etapách, kdy první etapa je naplánována na 5 let a poté se bude situace vyhodnocovat a probíhat druhá etapa. Poptávka je tedy dnes už vyrovnaná s nabídkou, neboť skutečnost, že chemická výroba Spolana vykazuje jen malé množství prací, přispívá lokalitě k vyhledávání trhu s nemovitostmi.

Obrázek č. 5 Pohled na komplex Spolana36

36 iDNES. Spolana je na prodej, majitel čeká nabídky do půlky července. [online]. © 1999–2016 [cit. 2016-04- 14]. Dostupné z:http://ekonomika.idnes.cz/spolana-je-na-prodej-0qj- /ekoakcie.aspx?c=A110622_084550_ekoakcie_mad

6.3 CHKO Kokořínsko CHKO Kokořínsko je jednou z krás tohoto kraje. Jeho krása zasahuje i do kraje Ústeckého a Libereckého. Nalezneme zde několik památek jako přírodní skalní útvary Pokličky, Obří hlavu a Žábu, ale také zde najdeme ekosystém volně žijících živočichů a pláně s rostlinami. Tato krajina působí rozmanitě a to dokazuje i to, že přitahovala v minulosti významné osobnosti. Největší zastoupení chráněné krajinné oblasti je les a nejvýznamnější oblastí jsou mokřady, které v sobě skrývají vzácné živočichy a rostliny. Památkáři si v této lokalitě kladou velký důraz na detail, pokud jde o výstavbu či rekonstrukci nemovitosti. Je tedy zřejmé, že výstavba či rekonstrukce bude pro investora náročná jak časově tak finančně.

Obrázek č. 6 Mapa Chráněné krajinné oblasti Kokořín37

7 Marketingový výhled

V době krize byla vyšší poptávka po nájmech než po prodeji nemovitostí. Mohla za to hlavně kritéria, která musel zájemce o hypotéku splňovat. Ve většině případů byla hypotéka zamítnuta, a tak zájemci zvolili možnost nájmu. S dnešní nabídkou levných a dostupných hypoték se situace obrátila a zájemci o bydlení využívají této možnosti častěji, než aby platili

37 Anna Bartoňová. KLUB ČESKÝCH TURISTU TÁBOR. Kokořínsko. [online]. 2010 [cit. 2016-04-14]. Dostupné z: http://www.kct-tabor.cz/gymta/ChranenaUzemiCR/Kokorinsko/index.htm 90 třetí straně měsíční nájem. V době krize se nájem bytu o rozloze 3+1 pohyboval v rozmezí 8 000 – 10 000 Kč/ měsíc. Dnes se takový být pronajímá v rozmezí 9 000 – 14 000 Kč/měsíc.

Celkově lze konstatovat snahu města Mělník o rozvoj jak inženýrských sítí, tak dopravní obslužnosti, ale i rozvoj zeleně. Byla zde realizována nákladná renovace historického centra města, kde byl položen dlažební povrch a opraveny fasády historických budov. Finální částka za celou renovaci vyšla na 182 mil. Kč. V příštím roce lze očekávat ve městě Mělník otevření obchvatu a tím i snížení velkotonážní dopravy skrz město. Tento obchvat je vyčíslen na 200 mil. Kč.

Mělník a okolní města jsou nyní propojeny s Prahou hromadnou dopravou ROPID, která umožňuje bydlet směrem k městu Mělníku a komfortně dojíždět za prací do hlavního města. Ceny bytů v této lokalitě tedy v budoucnu budou stagnovat nebo se zvyšovat. U rodinných domů se ceny budou dále zvyšovat pouze v závislosti na lokalitě a případném zvýšení zájmu investorů. Město Neratovice je nejblíže hlavnímu městu, a proto je i zde velký tok hromadné dopravy, která ulehčuje hledání pracovních příležitostí. V Kralupech nad Vltavou byl minulý rok schválen projekt, a tak můžeme čekat i zde snížení dopravy skrz město a tím i snížení hluku a emisí.

Developerské firmy v okresu investovaly do výstavby rozsáhlé sítě rodinných domů, jak v okrajových částech velkých měst, tak blízkém okolí. Dobrou investicí do budoucna tedy bude investice do rodinného domu a do zrekonstruovaných bytů. Tyto nemovitosti v okrese jsou cenově přijatelné hlavně pro zájemce, který chce bydlet levně a pracovat ve velkém městě.

V poslední době vyrostlo mnoho administrativních budov, ale jejich prostory nejsou plně využity, neboť, jak jsem již psala výše, velmi často se v poslední době využívá „home office“.

8 Zdroje

ANNA BARTOŇOVÁ. KLUB ČESKÝCH TURISTU TÁBOR. Kokořínsko. [online]. 2010 [cit. 2016-04-14]. Dostupné z: http://www.kct- tabor.cz/gymta/ChranenaUzemiCR/Kokorinsko/index.htm

ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Charakteristika okresu Mělník. Okres Mělník [online]. © 2009-2016 [cit. 2016-01-012] Dostupné z: https://www.czso.cz/csu/xs/charakteristika_okresu_melnik ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Mělník s názvy obcí, barevně. [online]. [cit. 2016-04-05]. Dostupné z: https://www.czso.cz/csu/xs/melnik_s_nazvy_obci_barevne ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Správní obvody obcí s rozšířenou působností – Středočeský kraj – 2004. [online]. [cit. 2016-04-12]. Dostupné z:https://www.czso.cz/csu/czso/13-2104- 04–0250 JAN LIŠKA. Pavel Šanda – Neratovice letecky. [online]. ©2013 [cit. 2016-04-14]. Dostupné z: http://www.janliska.cz/vystavy/vystavy-v-cajovnicce/pavel-sanda-neratovice-letecky/

MĚLNÍK. O městě. Základní informace o městě a okolí [online]. [cit. 2016-04-05]. Dostupné z: http://www.melnik.cz/o-meste/ds-52 NERATOVICE Strategický plán rozvoje města Neratovice. [online]. [cit. 2016-04-05]. Dostupné z: http://www.neratovice.cz/strategicky-plan-rozvoje-mesta-neratovice/ms- 36375/p1=36375 VISITVLTAVA. Řeka Vltava v datech. [online]. © 2008 – 2016 [cit. 2016-04-14]. Dostupné z: http://www.visitvltava.cz/cz/reka-vltava-v-datech/19/

ŽIVÉ OBCE. KRALUPY NAD VLTAVOU. [online]. [cit. 2016-04-14]. Dostupné z: http://www.ziveobce.cz/kralupy-nad-vltavou_c534951/kralupy-nad-vltavou_b402419