Sauherad kommune Arkiv: FA-L12, GBR-96/30, GBR-96/33 Saksmappe: 08/1601 - 9 Saksbehandler: Ernst Valen Dato: 02.06.2009
Reguleringsplan - Arines på Årnes
Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato 022/09 Utvalg for næring, plan og teknikk 08.06.2009 063//09 Kommunestyret 19.11.2009
Rådmannens innstilling: I henhold til plan- og bygningslovens § 27-1, nr. 2 vedtas reguleringsforslaget utlagt til offentlig ettersyn Endringer/undersøkelser og ytterligere avklaringer som følge av event. krav som måtte fremkomme i høringsfasen, vil være søkerens ansvar.
08.12.2008 Utvalg for næring, plan og teknikk
Behandling i møtet: Ernst Valen orienterte om saken og foreslo følgende tillegg:
Følgende tillegg må innarbeides i planen før utlegging til offentlig ettersyn:
Reguleringsbestemmelsene: 1.1 Formål - Leikeareal må medtas
2.2 Rekkefølgekrav - Leikeareal skal opparbeides før 1. byggesøknad - Før første brukstillatelse skal infrastruktur være ferdig opparbeidet.
3.6 Fellesområder - Intern adkomstvei utføres i henhold til veinormalene. Det skal være min. asfaltbredde på 3,5 m. - Leikearealet skal opparbeides med min. 3 leikeapparater og sandkasseplass på min. 10 m2. Leikearealet skal opparbeides i henhold til godkjent utomhusplan og inngjerdes. Vedlikeholdsplikten påhviler brukerne.
Reguleringsplanen: - Byggeavstand mot dyrket mark økes fra 15 til 20 m. Rådmannens innstilling med tillegg lagt fram i møtet ble enstemmig godkjent.
UNPT-071/08 Vedtak:
I henhold til plan- og bygningslovens § 27-1, nr. 2 vedtas reguleringsforslaget utlagt til offentlig ettersyn. Endringer/undersøkelser og ytterligere avklaringer som følge av event. krav som måtte fremkomme i høringsfasen, vil være søkerens ansvar. Følgende tillegg må innarbeides i planen før utlegging til offentlig ettersyn:
Reguleringsbestemmelsene: 1.1 Formål Leikeareal må medtas
2.2 Rekkefølgekrav Leikeareal skal opparbeides før 1. byggesøknad Før første brukstillatelse skal infrastruktur være ferdig opparbeidet.
3.6 Fellesområder Intern adkomstvei utføres i henhold til veinormalene. Det skal være min. asfaltbredde på 3,5 m. Leikearealet skal opparbeides med min. 3 leikeapparater og sandkasseplass på min. 10 m2. Leikearealet skal opparbeides i henhold til godkjent utomhusplan og inngjerdes. Vedlikeholdsplikten påhviler brukerne.
Reguleringsplanen: - Byggeavstand mot dyrket mark økes fra 15 til 20 m.
Rådmannens innstilling ved 2. gangs behandling: I henhold til plan- og bygningslovens § 27-2 vedtas reguleringsforslaget egengodkjent med følgende justeringer i plan og bestemmelser:
Reguleringsbestemmelsene korrigeres slik at det ikke kan gjøres inngrep bevaringsområdet som kan skjemme kulturminnet.
Felles parkeringsareal nært opp til gravhaugene tas ut av planen.
Byggeavstand mot gravhaugen på tomt 10 skal være min. 10 m.
08.06.2009 Utvalg for næring, plan og teknikk
Behandling i møtet: Innstillinga be enstemmig vedtatt.
UNPT-022/09 Vedtak: I henhold til plan- og bygningslovens § 27-2 vedtas reguleringsforslaget egengodkjent med følgende justeringer i plan og bestemmelser: Reguleringsbestemmelsene korrigeres slik at det ikke kan gjøres inngrep bevaringsområdet som kan skjemme kulturminnet.
Felles parkeringsareal nært opp til gravhaugene tas ut av planen.
Byggeavstand mot gravhaugen på tomt 10 skal være min. 10 m.
19.11.2009 Kommunestyret
Behandling i møtet: Gunnar Kaasa sa seg inhabil og fratråde.
Enstemmig vedtatt som utvalget sak 022/09.
KS-063//09 Vedtak:
I henhold til plan- og bygningslovens § 27-2 vedtas reguleringsforslaget egengodkjent med følgende justeringer i plan og bestemmelser:
Reguleringsbestemmelsene korrigeres slik at det ikke kan gjøres inngrep bevaringsområdet som kan skjemme kulturminnet.
Felles parkeringsareal nært opp til gravhaugene tas ut av planen.
Byggeavstand mot gravhaugen på tomt 10 skal være min. 10 m. Bakgrunn
REGULERINGSENDRING, ARINES SAUHERAD KOMMUNE PLANBESKRIVELSE
INNHOLD
BAKGRUNN o hvem står bak planen………………………………... 1 o formålet med planen…………………………………. 1
PLANSTATUS o …………………………………………………………. 1
BESKRIVELSE AV o …………………………………………………………. 2 PLANOMRÅDET EIENDOMSFORHOLD o ………………………………………………………… 2
PLANPROSSESS OG o forhåndskonferanse………………………………….. 2 MEDVIRKNING o forhåndsvarsel………………………………………… 2 o liste varsling…………………………………………… 2 o innkomne forhåndsmerknader……………………… 3 BESKRIVELSE AV o avgrensning av planområdet………………………... 4 PLANEN o plannavn………………………………………………. 4 o Planforslaget består av………………………………. 4 o mål/hensikt med planen……………………………… 5 o Illustrasjonsplan …………………………………… 5
BAKGRUNN
HVEM STÅR BAK Planforslaget fremmes av Lokale Arkitekter AS v/Olav H. Skjeldal på vegne av privat utbygger NORSJØ BRYGGEPARK AS v/Svein Tore Bakaas.
FORMÅLET MED PLANEN Formålet med planen er å regulere om deler av godkjent plan med formål konsentrert småhusbebyggelse til frittliggende småhus.
PLANSTATUS Det aktuelle området er del av reguleringsplanen for ÅRINES som ble stadfestet i 2008.
BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET For beskrivelse av planområdet henvises det til nylig godkjent reguleringsplan for området
EIERFORHOLD Planområdet utgjøres først og fremst av eiendommen Arines, gnr. 96, bnr. 30 og 33. Eiendommen er på ca 33 da og Norsjø Bryggepark AS er hjemmelshaver og utbygger for prosjektet. Den kommunale bryggevegen krysser planområdet i en lengde på ca 225m.
PLANPROSESS OG MEDVIRKNING
FORHÅNDSKONFERANSE Etter telefonsamtale med kommunen ble det bestemt at forhåndskonferanse ikke var nødvendig for arbeidet med omregulering.
FORHÅNDSVARSLING Forhåndsvarsling gjennomført etter følgende liste:
Offentlige instanser:
1. Telemark fylkeskommune - Regionaletaten, Fylkeshuset, 3706 Skien 2. Fylkesmannen i Telemark Kommunal- og samordningsavdelingen, Statens Hus, Gjerpensgt. 14, 3716 Skien 3. Midt-Telemark næringsutvikling as - Gvarvvg. 50, 3800 Bø 4. Statens vegvesen Region Sør, Serviceboks 723, 4808 Arendal 5. Telenor Servicesenter for nettutbygging, Postboks 7150, 5020 Bergen 6. Midt-Telemark Energi as Grønvoldvn. 1, 3830 Ulefoss 7. NVE, Region Sør, Anton Jenssens gt. 5, Postboks 2124, 3103 Tønsberg 8. Telemarkskanalen, Fylkeshuset, 3706 Skien 9. Norsk Sjøfartsmuseum, Bygdøynesveien 37, 0286 Oslo
Grunneiere / naboer:
10.Christoph Boland, Hetterud, 3810 Gvarv 11.Gunhild og Dag Isene, Falkev. 9 E, 1476 Rasta 12.Arne Kjerpeseth, Aarnes, 3810 Gvarv 13.Ragnar Kjerpeseth, Fossumberget 48, 0983 Oslo 14.Henrik Ødegaard, Prestholt, 3812 Akkerhaugen 15.Helene Waage/Olav H. Skjeldal, Årnes brygge, 3810 Gvarv 16.Svein Tore Bakaas, 3810 Gvarv 17.Gro Herdis Aarnes, 3810 Gvarv 18. Bjørg Høiberg, Askveien 23, 3400 Lier
KOPI AV VARSELBREV : Varsel om omregulering Arines (96/33, 40) Arines har pr. i dag godkjent reguleringsplan med 10 stk rekkehusleiligheter, 11 stk kjedehus og 1 stk enebolig – til sammen 22 boenheter. Ting tyder på at det er vanskelig å gjennomføre en utbygging med så tett boligbebyggelse på stedet og utbygger (Norsjø Bryggepark AS) har derfor besluttet å omregulere til eneboliger – feltet får da 10 stk eneboligtomter. Området mellom Bryggevegen og Norsjø blir fellesareal og småbåthavn som før og gravhaug området og lia ned mot brygga blir bevaringsområde som i eksisterende reguleringsplan.
Legger ved kopi pålagt kunngjøringsannonse:
Varsel om oppstart av omregulering for eiendommen Arines, Sauherad kommune
I henhold til plan- og bygningslovens § 27-1, kunngjøres oppstart av omregulering for eiendommen Arines, gnr. 96 bnr. 33 og 40 i Sauherad kommune.
Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for bygging av eneboliger der det i dag er regulert til frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. Tilhørende strandområde ved Norsjø blir uendret felles grøntområde med småbåthavn. Synspunkter som kan ha betydning for planarbeidet sendes innen 10. sept. 2008 til: Lokale Arkitekter AS, Gjernes, 3810 Gvarv [email protected] med kopi til: Sauherad kommune, Plan og forvaltning, 3812 Akkerhaugen med hilsen Lokale Arkitekter AS Håvard Gjernes
INNKOMNE FORHÅNDSMERKNADER Vi har mottatt 4 stk tilbakemeldinger som er vedlagt kopi av – sammendrag av merknad i liste. adressat sammendrag merknad/kontakt planlagte/gjennomførte tiltak Statens ”Vi har ingen merknader.” vegvesen region sør Telemark ”Vi har ingen merknader til at det fylkeskommune utføres omregulering dersom området v/avdeling for er i samsvar med avgrensing for kulturminnevern byggeområde i gjeldende reguleringsplan. Dette gjelder først og fremst byggegrense mot vann Norsk NSM har på dette tidspunkt ingen Plan sendes som ønsket. Sjøfartsmuseum anmerkniger til varsel om omregulering, men ber om at første utkast av planen oversendes oss når dette foreligger. Norges Ingen tilbakemelding. vassdrags- og energidirektorat Midt-Telemark Orientering om kabler i området og Kartet må være med når Energi AS vedlagt kart som viser høgspent kabel grunnarbeidet planlegges rett på utsiden av nabogrensa i og utføres. Høgspentkabel nordvest og lavspentkabel og krysser tilleggsareal som nettstasjon inne på tomta. skal leies. Naboer Det har ikke kommet noen kommentarer fra naboer
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
AVGRENSNING AV PLANOMRÅDET
Planområdet består de områdene som er endret i gjeldende reguleringsplan
PLANNAVN ”Reguleringsendring, Arines”
PLANFORSLAGET BESTÅR AV
o regulerings plan kart i målestokk 1 : 1000 o planbestemmelser pr. 12.11.2008 o Planbeskrivelse pr. 12.11.2008 o Illustrasjonsplan
HENSIKTEN MED PLANEN
1. Byggeområder i eksisterende plan gjøres om fra ”konsentrert småhus” til ”frittliggende småhus”. 2. Område for parsellhager som var regulert inn på Arne Kjerpeseths eiendom tilbakeføres som landbruksareal. 3. Adkomstveg endres for å tilpasses nye tomtegrenser. 4. Bryggevegen plaseres slik den ligger nå. 5. Bevaringsområdet mot Bryggebebyggelsen blir nå del av private tomter og reguleres til landskapsvernområde.
NY BEBYGGELSE
Ny bebyggelse er beskrevet i vedlagt illustrasjonsplan. Utforming og plassering av husene skal ha fellestrekk som gir området et helhetlig preg.
Vurdering ved 1. gangs behandling: Kommunestyret vedtok reguleringsplan for Arines 10.05.07. Reguleringsplanen fra 2007 omfattet en relativt konsentret utbygging med kjede- og flerbolighus. Planen omfattet også arealet ned mot Norsjø, med småbåthavn og badeplass/friområde. Forslaget til omregulering omfatter kun område avsatt til bebyggelse. (nord for bryggeveien). Areal som tidligere var avsatt til fellesareal/kjøkkenhage/veksthus reguleres nå tilbake til landbruk. Planen ligger i sin helhet innenfor tidligere godkjent planområde. Planen tar opp i seg de viktige forutsetningene som lå til grunn for den godkjente reguleringsplanen - bevaringsområde/naturområdet, gravhaugen, leikeplass, trafikksikkerhet, osv. Det legges opp til en tilpasset boligtype planlagt spesielt for området. Totalt sett bør området kunne bli svært attraktivt. Det er ikke mottatt innsigelser eller merknader som skulle tilsi at planendringen ikke skulle kunne vedtas utlagt til offentlig ettersyn.
Konklusjon Planen bør kunne vedtas utlagt til offentlig ettersyn. Dokumenter tilført saken etter offentlig utlysing (til 2. gangs behandling):
Uttale fra: 1. Fylkesmannen Fylkesmannen har ingen merknader til planen.
2. Telemark Fylkeskommune Fylkeskommunen påpeker at det i reguleringsbestemmelsene bør presiseres at det innenfor bevaringsområdet (gravhaug) ikke er lov til å gjøre inngrep som er egnet til å skjemme kulturminnet. En noe uheldig endring i planen er også at det er regulert felles parkeringsplass kloss inn til bevaringsområdet. Reguleringsbestemmelsene bør også revurderes med hensyn til felles leikeareal slik at det ikke setes opp leikestativer som er skjemmende for kulturvernet. Det går ikke fram av plankartet hvordan husene er tenkt plassert på tomtene. Det oppfordres til å opprettholde det gode grep som ble gjort i forrige planversjon, hvor en sikret luft rundt gravhaugen mot øst. En bør føye til i betsemmelsene for byggeområdene at huset på tomt 10 må ligge minst 10 m fra grensen til bevaringsområdet. For husene syd for gravhaugen påpekes det at det ikke er spesifisert byggehøyder. Det skal imidlertid være bygg i 1 etasje. Fylkeskommuen antar at gesimshøyden derved blir lavere enn i forrige planforslag. Det anbefales imidlertid at husets totale høyde ikke overskrider terrengformasjonen gravhaugen ligger på.
Kommentater: Reguleringsbestemmelsene bør korrigeres slik at det ikke kan gjøres inngrep bevaringsområdet som kan skjemme kulturminnet.
Tomtene i planområdet er store. Felles parkeringsareal nært opp til gravhaugene bør kunne utgå av planen.
Byggeavstand mot gravhaugen mot øst på 10 m bør være mulig å få til uten at dette skal få vesentlig negative konsekveneser for tomt 10.
Byggene i planområdet er tenkt i 1 etasje med event underetasje der det ligger til rette for dette. Dette er i samsvar med tidligere godkjent plan. Det vil neppe være mulig å senke byggene ytterligere.
3. Statens vegevesen Vegvesenet har ingen merknader til planen.
4. Barnas representant Barnas representant har ingen merknader til planen
Vurdering: Det er ikke kommet vesentlige merknader til planen. Fylkeskommunes innspill når det gjelder inngrep i bevaringsområdet, parkeringsplassen og byggeavstand mot gravhaugen vil ha små konsekvenser for planen, og bør innarbeides i plan og bestemmelser. Byggehøydene i området er bygg i 1 etasje. Noen vesentlig reduksjon i byggehøydene ut over forutsetningene er det neppe mulig å oppnå. Planleggeren bør imidlertid merke seg problemet, og ta de grep og hensyn som er mulig ved endelig utarbeiding av byggeplaner. Konklusjon: Reguleringsforslaget bør kunne egengodkjennes med justeringer som nevnt.
Peder Rekkedal rådmann
Dokumentliste fra saken: Nr T Dok.dato Avsender/Mottaker Tittel
1 I 12.11.2008 Lokale Arkitekter AS Reguleringsendring Arines, gnr. 96, brn. 30 og 33 4 U 06.04.2009 Telemark fylkeskommune; Reguleringsplan - Arines på Årnes Fylkesmannen i Telemark; Midt-Telemark Næringsutvikling as; Midt-Telemark Energi AS; Merete Fossmo Nesholen; Statens Vegvesen Region Sør; Telenor; Telemarkskanalen; Norsk Sjøfartsmuseum; Christoph Boland; Gunhild og Dag Isene; Arne Kjerpeseth; Ragnar Kjerpeseth; Henrik Ødegaard; Helene Waage/Olav Skjeldal; Svein Tore Bakaas; Gro Herdis Aarnes; Bjørg Høyberg 3 U 15.04.2009 Flere mottakere Annonse 5 U 17.04.2009 Sauherad kommune Reguleringsplan - Arines på Årnes 7 I 20.04.2009 Telemark fylkeskommune Svar - Arines - gbnr. 96/33 og 40 - Sauherad 6 I 08.05.2009 Statens Vegvesen Region Sør Forslag til endring av reguleringsplan - Arines på Årnes i Sauherad 8 I 13.05.2009 Fylkesmannen i Telemark Uttalelse til offentlig ettersyn - Arines på Årnes 96/30/33 - Sauherad
Vedlegg: Dok.dato Tittel Dok.ID 02.06.2009 Vedlegg til reguleingsplan Arines 24340 á