Osaühing E-KONSULT Äriregistri kood 10225846 Laki tn. 12, 10621 Tel. 655 0033, faks 656 3199 E-post: [email protected]

Töö nr. E1124

Tellija: Tallinna Keskkonnaamet

Teemaplaneeringu “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” keskkonnamõju strateegiline hindamine

Lõpparuanne

Tallinn, jaanuar 2008

OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Sisukord SISUKORD ...... 1

1. ARUANDE SISU KOKKUVÕTE ...... 3 1.1. JÄRELDUSED ...... 4 1.2. NEGATIIVSETE MÕJUDE VÄLTIMISEKS JA LEEVENDAMISEKS VAJALIKUD MEETMED JA SOOVITUSED ..... 8 1.2.1. Soovitused teemaplaneeringu ettepaneku täiendamiseks ...... 8 1.2.2. Soovitused ja leevendavad meetmed detailplaneeringute koostamiseks ...... 8 1.3. OLULISE KESKKONNAMÕJU SEIREKS KAVANDATUD MEETMED JA MÕÕDETAVAD INDIKAATORID ...... 11 2. TEEMAPLANEERINGU KOOSTAMISE PÕHIMÕTTED ...... 13 2.1. TEEMAPLANEERINGU EESMÄRGID JA SISU ...... 13 2.2. TEEMAPLANEERINGU JA KSH LÄBIVIIJAD ...... 14 3. TEEMAPLANEERINGU SEOS MUUDE ASJAKOHASTE STRATEEGILISTE PLANEERIMISDOKUMENTIDEGA ...... 16 3.1. STRATEEGIAD JA ARENGUKAVAD ...... 16 3.1.1. Strateegia “Tallinn 2025” ...... 16 3.1.2. Tallinna arengukava 2006-2021 ...... 18 3.1.3. Keskkonnastrateegia aastani 2010 ...... 18 3.1.4. Keskkonnatervise tegevusplaan ...... 18 3.1.5. Tallinna magistraaltänavavõrgu arengusuunad 2005-2014 ...... 19 3.1.6. Linnaosade arengukavad ...... 19 3.1.7. Tallinna tuletõrje- ja päästetööde valdkonna riskianalüüs ...... 21 3.2. PLANEERINGUD JA NENDE ALUSUURINGUD, EHITUSMÄÄRUSED ...... 24 3.2.1. Tallinna üldplaneering ...... 24 3.2.2. Linnaosade ja piirkondade üldplaneeringute materjalid ...... 27 3.2.3. Koostatavate asjassepuutuvate teemaplaneeringute materjalid ...... 29 3.2.4. Linnaosade ja piirkondade ehitusmäärused ja nende projektid ...... 31 4. ÜLEVAADE TEEMAPLANEERINGU JAOKS OLULISTEST KESKKONNAEESMÄRKIDEST 34

5. MÕJUTATAVA KESKKONNA KIRJELDUS ...... 38 5.1. MÕJU HINDAMISE ULATUS ...... 38 5.2. GEOLOOGILINE EHITUS ...... 39 5.3. PINNA- JA PÕHJAVESI ...... 41 5.4. VÄLISÕHU OLUKORD ...... 43 5.5. KAITSTAVAD LOODUSOBJEKTID ...... 44 5.6. ROHEALAD JA ROHEVÕRGUSTIK ...... 45 6. HINNANG EELDATAVALT OLULISE MÕJU KOHTA ...... 46 6.1. LINNAKESKKOND, SELLE ÖKOLOOGILISED ASPEKTID NING PLANEERINGULAHENDUSE MÕJU SELLELE 46 6.1.1. Maa-ala vajadus ...... 47 6.1.2. Mõju liiklusele ...... 50 6.1.3. Mõju välisõhu olukorrale ...... 53 6.1.4. Mõju piirkonna mikrokliimale ...... 55 6.1.5. Mõju müra olukorrale ...... 56 6.1.6. Mõju pinnasele ja põhjaveele ...... 58 6.1.7. Mõju taimestikule ja loomastikule ...... 59 6.1.8. Mõju rohevõrgustikule ...... 60 6.1.9. Mõju kaitstavatele loodusobjektidele ...... 62 6.1.10. Kasutusotstarbest tingitud keskkonnamõjud ...... 62 6.1.11. Hoone kuju ja fassaadi ökoloogilised mõjud ...... 63 6.1.12. Mõju välisruumile ...... 63 6.1.13. Mõju väljakujunenud hoonestusstruktuurile ...... 67 6.2. SOTSIAALNE KESKKOND JA PLANEERINGULAHENDUSE MÕJU SELLELE ...... 67 6.2.1. Mõju inimese heaolule, tervisele ja varale ...... 67 6.2.2. Kõrghoonetega seotud avalik ruum ...... 75

1 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

6.2.3. Kõrghoonete rajamise ja tihendatavate alade mõju haljaskoridoride ja -tuumalade säilimisele/rajamisele linna rohevõrgustiku sotsiaalsest seisukohast ...... 76 6.2.4. Kõrgelamute elanike looduskeskkonnaga seotud hinnangud Tallinnas ...... 80 6.2.5. Vajadus kõrghoonete järele ...... 82 6.2.6. Kõrghoonetega seotud riskid ...... 83 6.2.7. Kellele on kõrghooneid vaja? ...... 90 6.2.8. Riskid linna avalikele teenustele ...... 92 6.3. KULTUURILINE KESKKOND JA PLANEERINGULAHENDUSE MÕJU SELLELE ...... 93 6.3.1. Mõju kultuuripärandile ...... 93 6.3.2. Visuaalne mõju ja sobivus linnamaastikku ...... 95 7. MÕJU PROGNOOSIMISE MEETODITE KIRJELDUS ...... 98

8. ERINEVATE MÕJUDE OMAVAHELISED SEOSED ...... 100 8.1. KAUDNE MÕJU, KUMULATIIVNE MÕJU, KOOSMÕJU ...... 100 8.2. PIIRIÜLESE MÕJU VÕIMALIKKUS ...... 102 9. ALTERNATIIVSED ARENGUSTSENAARIUMID ...... 103

10. ÜLEVAADE KSH KORRALDAMISE JA AVALIKKUSE KAASAMISE TULEMUSTE KOHTA 105 10.1. AVALIKUSTAMISE ÜLDPÕHIMÕTTED ...... 105 10.2. KSH AJAKAVA ...... 106 10.3. KSH PROGRAMMI KOOSTAMINE JA AVALIKUSTAMINE ...... 106 10.4. KSH ARUANDE KOOSTAMINE JA AVALIKUSTAMINE ...... 107 11. ÜLEVAADE KSH KÄIGUS ILMNENUD RASKUSTEST ...... 108

12. LISAD ...... 109 KSH programm koos lisadega ...... 109 KSH aruanne...... 109

2 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

1. Aruande sisu kokkuvõte Teemaplaneeringu “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” KSH on algatatud Tallinna Linnavalitsuse 28.03.2007.a korraldusega nr 536-k 1 (vt lisa 1). Tallinna Keskkonnaamet teavitas KSH algatamisest vastavalt seaduses ettenähtud korrale. Vastavad teated ilmusid väljaandes Ametlikud Teadaanded (vt lisa 2a) ja ajalehes Postimees (vt lisa 2b). Teemaplaneering “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” hõlmab kogu Tallinna linna haldusterritooriumi ning see koostatakse kehtiva üldplaneeringu täpsustamiseks ja täiendamiseks. Teemaplaneeringuga on Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt tehtud ettepanek 11 kõrghoonete piirkonna määratlemiseks, kuhu võiks lubada üle 45 m kõrguste hoonete ehitamist. Kavandatava tegevusega kaasnevaid erinevaid mõjusid hinnati planeeringualal erinevas ruumilises ulatuses ja koosmõjus, sõltuvalt sellest, kus konkreetset mõju sai lugeda oluliseks. Erinevaid keskkonnaelemente ning nendele avalduvat keskkonnamõju ning sotsiaalset ja kultuurilist mõju käsitleti olemasolevate andmete ja uuringute põhjal. KSH eesmärk on teemaplaneeringu lahenduse vastavuse hindamine keskkonnatingimustele ja keskkonnaseadusandlusele ning keskkonnakaalutluste integreerimine teemaplaneeringu koostamisse enne selle kehtestamist õigusaktiga. Keskkonnamõju strateegilise hindamise käigus: - kirjeldati kavandatavaid tegevusi ja võrreldi võimalikke alternatiivseid lahendusi, sh 0-alternatiiv; - hinnati kavandatava tegevusega kaasnevat võimalikku mõju keskkonnale, mõju ulatust ja olulisust; - pöörati erilist tähelepanu piirkonna senisest ja kavandatavast maakasutuse spetsiifikast tulenevatele probleemidele ja valdkondadele: suur ehitussurve, ehitusalade kavandamine ja laiendamine, kultuuriväärtused ja miljööalad; - teemaga seonduvalt käsitleti kergliikluse arendamise vajadust ja sellega seotud aspekte; - analüüsiti võimalikke kumulatiivseid mõjusid; - analüüsiti kavandatava tegevuse vastavust planeeringute ja arengukavadega ning asjassepuutuva keskkonnaseadusandlusega; - anti soovitused võimalike negatiivsete mõjude vältimiseks ja leevendamiseks, arvestades teemaplaneeringu eesmärke, ja tehti ettepanekud sobivamate alternatiivide valikuks. Lähtudes teemaplaneeringu eesmärgist ja lähteülesandega seatud nõuetest hinnati KSH käigus teemaplaneeringuga kavandatavate tegevuste vastavust jätkusuutliku ja tasakaalustatud arengu põhimõtetele. KSH käigus järgiti Euroopa Liidu ja Eesti Vabariigi asjassepuutuvat seadusandlust. KSH lõpetatakse enne planeerimisdokumendi õigusaktiga kehtestamist. KSH aruande koostamisel on arvesse võetud keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimis- süsteemi seaduse § 40 lg 3 ja 4 toodud nõudeid. Aruande koosseisu kuulub kõrghoonete piirkondade keskkonnamõju strateegilise hindamise koondtabel, milles tuuakse välja KSH seisukohalt olulisemad aspektid piirkondade kaupa.

1 http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=107544 3 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

1.1. Järeldused KSH koostamise käigus jõuti järgmistele järeldustele: Teemaplaneering “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” korrastab kõrghoonete rajamise põhimõtted linnas ning määratleb kindlad piirkonnad, kuhu on võimalik (aga mitte vajalik) kõrghooneid rajada. Praegu kehtiv Tallinna üldplaneering hoonetele kõrguspiiranguid ei sea ning selle järgi võib kõrghooneid rajada mistahes Tallinna piirkonda, kus mitmekorruselise hoonestuse rajamine on lubatud (v.a Vanalinna muinsuskaitseala põhimäärusega sätestatud piirkonnad vastavalt muinsuskaitse- seadusele). Lähtudes keskkonnamõju hindamisest ei välistata ühegi teemaplaneeringus käsitletud kõrghoonete piirkonna suhtes kõrghoonete rajamise võimalusi, kuid samas ei õigusta nende ehitamist. Tuleb aga silmas pidada seda, et sama hoonestustiheduse juures ei pruugi kuni 14-korruseliste hoonete ehitamine võrreldes kõrghoonetega olla väiksemate keskkonnamõjudega. Eksperdid ei leidnud üldplaneeringu tasandil ühegi piirkonna kohta selliseid olulisi negatiivseid keskkonnamõjusid, mille tõttu kõrghoonete ehitamine mingisse piirkonda oleks välistatud. KSH aruandes on välja toodud probleemid, mis kõrghoonete ehitamisega võivad kaasneda, ning soovitused, millega omavalitsus peaks arvestama. Toodud kaalutulused on otsustajale abiks otsuste langetamisel. Iga piirkonna konkreetne ehitusõigus määratakse detailplaneeringu tasandil ning siis selgub, kas ja millises mahus kõrghoonete rajamine teemaplaneeringus pakutud piirkondadesse on üldse võimalik. Kõrghoonepiirkonnad on kavandatud arengualadele ega paikne linna rohevõrgustiku seisukohalt olulistel rohealadel. Kõrghoonepiirkonnad ei paikne miljööväärtuslikel aladel ega väljakujunenud hoonestusega aladel. Kõrghoonepiirkondade määramisel on põhjalikult arvestatud Tallinna vanalinna vaadeldavust tagavate nõuetega. Hoonete kõrguste määraltemisel on arvestatud lennuliikluse ohutuse nõuetega. Võimalik mõju keskkonnale ja inimesele nii sees- kui väljaspool kõrghoonete erinevaid kasutustüüpe võib avalduda eelkõige ühe või mõne kasutusviisi kõrge kontsentreerumise korral piiratud maa-alale (tihedus). Korruste arvu suurenemisega ei suurene muuks kasutuseks võidetav maa-ala sellega võrdeliselt. Märkimisväärne välisruumi võit saavutatakse kuni 4-korruseliste hoonete puhul. Alates 6. korrusest ei ole välisruumi lisandumine nimetamisväärne. Kõrgustesse pürgimine ei anna täiendava maa-ala võitu, sest kõrgemate hoonete vaheline distants peab olema suurem, et piisavalt loomulikku valgust kõrvalolevasse hoonesse jõuaks. Elanike tihedus ei kasva võrdeliselt korruste arvu kasvuga. Mida kõrgem on hoone, seda enam on korruste brutopinda ühe elaniku kohta. Linna ehituslikul tihendamisel on kõrghoonetel küllaltki väike osa. Määrav on pigem väikeelamute osakaalu vähenemine ning suurema korruspinna tihedusega viie- kuni kaheksakorruseliste hoonete osakaalu suurenemine. Kõrghooned ei ole ehituslikult tiheda linna kriteeriumiks.

4 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Mida tihedamalt asustatud (kontsentreeritumasse) piirkonda kõrghoonet kavandatakse, seda kaugemale ulatuvad ehitisega seotud mõjud. Kõige olulisem mõjur Tallinna tingimustes on kõrghoone(te) funktsioneerimisega kaasnev parkimiskohtade vajadus ja sellest tingitud surve muudele maakasutusfunktsioonidele. Teemaplaneeringus antud hoonestustiheduse juures on tõsiseid probleeme mõistliku maakasutusfunktsiooni jaotuse kavandamiseks kõrghoonete piirkondades. Tallinna parkimise korralduse arengukava parkimisnormide järgimisel on äärmiselt keeruline leida kinnistutel füüsilist ruumi hästitoimiva haljastuse ja muu inimese elukeskkonda rikastava maakasutuse tarbeks. Kui kõrghoones on nii korterid kui bürood, on teoreetiliselt võimalik mõningane parklakohtade kattumine – päevasel ajal töötajatele, öisel ajal elanikele. See võib mõningal määral vähendada ka pendeldamist elu- ja töökoha vahel. Kui kõrghoonete (elamute) ümbruses puuduvad piisavad alad elanike puhkuseks ja vaba aja veetmiseks, siis see toob endaga kaasa liiklusintensiivsuse tõusu näiteks nädalalõppudel ja muul vabal ajal, kui elanikud hakkavad “põgenema” vaheldusrikkamasse keskkonda. Kui kõrghooned ei paikne ühistranspordi suhtes soodsas asukohas, siis see võib kaasa tuua autoliikluse kontsentreerumist piirkonda. Sellest omakorda võivad tekkida probleemid põhitänavavõrgu läbilaskvusega, mis toob kaasa õhuemissioonide suurenemise. Eriti büroohoonete puhul peetakse asukoha eeliseks hästi toimivat ühistranspordi võrgustikku ning jalakäijate mugavat ligipääsu ühistranspordi peatustele. Vajalike ehituslike meetmete kulud tänavate läbilaskvuse parandamiseks väljaspool kõrghoone otsest mõjupiirkonda jäävad reeglina maksumaksja, mitte arendaja kanda. Koos hoonestustihedusega suureneb mitmesuguste liiklusega seotud rajatiste (teed, parklad) osakaal, mis toovad kaasa maapinna kõvakatetega katmise ning põhjavee liikumisega seotud keskkonnaprobleeme. Kavandatavad kõrghoonete piirkonnad paiknevad eranditult suurte magistraaltänavate ääres või nende ristmike piirkonnas, kus õhusaaste reeglina ületab lubatud piirnormid. Õhusaaste punktallikad ei ole kõrghoonete kavandamise seisukohalt probleemiks. Kõrghooned või nende grupid mõjutavad piirkonna mikrokliimat, eelkõige temperatuuri ja välisõhu kvaliteedi mitmeid komponente (õhuniiskus, liikumine). Keskkonnale avalduva mõju suurus sõltub märkimisväärselt sellest, kas kõrghoone kavandatavas asukohas oli(d) juba varem hoone(d) või oli tegemist täisehitamata alaga. Eriti suuri piirkonna õhutemperatuuride muutusi on oodata juhtudel, kui kavandatava hoone asukoht on varem taimestikuga kaetud alal. Kõrghoonete piirkondades on olulisim müra põhjustaja autotransport. Vastavalt Tallinna linna strateegilisele mürakaardile on teeliiklusest tingitud päevane müratase kõikide suuremate magistraalide ääres >65 dB. Öine müratase ületab 65 dB piiri Järvevana tee, Tammsaare tee, Peterburi tee, Paldiski mnt, Laagna tee ja Pärnu mnt (kesklinnast kuni Järveni) ääres. Ülejäänud magistraalide ääres jääb öine müratase valdavalt 60-65 dB vahemikku. Raudteemüra puhul (mõjutab Sossi, Kitseküla, Järvevana ja Järve piirkondi) ületab päevane müratase 65 dB piiri umbes 200-250 m laiuses vööndis mõlemal pool raudteed. Öine müratase ületab 65 dB umbes 100 m laiuses vööndis mõlemal pool raudteed, 100-200 m kauguses vööndis jääb müratase

5 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

60-65 dB vahemikku. ja piirkondi võib mõjutada tööstuspiirkondadest lähtuv müra. Sossi piirkond jääb lennuvälja müra suhtes alla 50 dB tsooni. Kõrghoonete ja nendega seotud infrastruktuurirajatiste alla jääva pinna osakaaluga on tihedalt seotud põhjaveekihtidele avalduvad mõjud. Pinna katmine kõvakatetega, pinnase tihendamine ja sademevee juhtimine kanalisatsiooni võivad viia põhjavee toiteala olulise vähenemiseni ja sellega koos põhjavee taseme languseni. Kõrghoone ehituskonstruktsioonid mõjutavad reeglina veerežiimi, sest need rajatakse väga sügavale. Massiivsete maa-aluste ehituskonstruktsioonide rajamine põhjavee voolusuunale võib muuta lokaalset veerežiimi, vee voolusuunda, kiirust ja taset, millega võivad kaasneda negatiivsed mõjud looduskooslustele, allikate ja pinnaveekogude veetasemele ja vooluhulkadele või ümberkaudsele hoonestusele. Mõju taimestikule ja loomastikule avaldub rohevõrgustiku mõjutamise kaudu. Kavandatud kõrghoonete piirkonnad ei paikne otseselt rohevõrgustiku jaoks olulistel rohealadel, kuid kaasneva infrastruktuuri rajamine võib toimuda roheühendusteks vajaliku maaressursi arvelt. Enamik kavandatavaid kõrghoonepiirkondi ja tihendatavaid alasid paikneb olemasolevate magistraaltänavate ääres, mille korduvate laiendamiste käigus on tänavaäärne haljastus rohevõrgustiku toimimise seisukohalt juba praegu ebapiisav. Kavandatavad kõrghoonete piirkonnad ei avalda otsest olulist negatiivset mõju kaitstavatele loodusobjektidele. Kaudne mõju võib olla tingitud linna üldise hoonestustiheduse suurenemisega kaasnevast kasutuskoormuse tõusust rohealadele või teedevõrgu laiendamisest. Välisruum kõrghoonete (nii elamute kui büroohoonete) juures on elukvaliteedi jaoks määrav ja koos sellega otsustava tähtsusega inimeste heaolu ja tervise jaoks. Kvantitatiivsetest aspektidest on oluline, millise ehitusliku tiheduse juures välisruum oma elu- ja puhkeala funktsiooni täidab. Vastus sellele küsimusele sõltub konkreetsest asukohast ja ümbrusest. Tavaliste korruselamute välisruumi kavandamise põhimõtteid saab kõrghoonetele üle kanda vaid tinglikult, sest välisruumi mõjutavad probleemid on kõrghoonete puhul märkimisväärselt teravamad. Kõrghoonete välisruumi kasutatavus ja funktsionaalsus on äärmiselt tähtis. Elukohalähedasele haljasalale (300 m) ja asumi haljasalale (600 m) juurdepääsu seisukohalt on ebarahuldavas olukorras Sääse II ja Tondiraba kõrghoonete piirkond, mis ei jää ühegi olemasoleva haljasala maksimaalse teenindusraadiuse ulatusse. Suhteliselt soodsalt rohealade kättesaadavuse seisukohalt (kui mitte arvestada jalakäijate ja kergliikluse jaoks keerulist magistraaltänavate liiklussõlmede ületamist) paiknevad , Endla, Järvevana ja Järve kõrghoonete piirkonnad. Kitseküla piirkond on lähimast rohealast Järve metsast eraldatud raudteede ja magistraaltänavatega. piirkonnas ja selle läheduses puuduvad arvestatavad haljasalad, mis vastaksid piirkonnas tekkivale kasutuskoormusele. Pole alust kindlalt väita spetsiifiliselt kõrghoonetega seotud negatiivsete sotsiaalsete mõjude puudumist või nende mõjude olemasolu ja olulisust, võrreldes teiste olulisemate keskkonnaprobleemidega. On üheselt tõestatud negatiivne mõju kindlatele “immobiilsetele” sotsiaalsetele gruppidele (lastele, vanuritele ja erivajadustega inimestele). Kõrghoonete rajamiseks vajalik ehitusõigus on eriti ulatuslik, mistõttu sellega kaasnevaid riske avalikele teenustele tuleb tõsiselt kaaluda koos tänaste võimalustega nendega arvestamiseks.

6 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Avaliku ruumi vastuvõtmine elanike poolt ja selle kvaliteet sõltuvad sellest, kuidas arvestatakse erinevate elanikegruppide soovidega, milliseid investeeringuid kavandatakse avaliku ruumi väljaehitamiseks ja hooldamiseks ning kuidas on kaasatud kohalik kogukond heakorra tagamisse. Kõrgelamus elamise teeb meeldivamaks eelkõige maja ja piirkonna kultuuriline maine, hea isolatsioon keskkonnast, aga ka hea autoga ligipääs ja parkimisvõimalused, sobiv korteri ruumide planeering ja akendest avanevad vaated ja sealt tulev päevavalgus. Rohelus, heakorrastatus, majade väiksem tihedus ja piirkonna turvalisus lisavad kõrgelamutes elamisele kvaliteeti. Hea teeninduslik infrastruktuur ja ühiskondlik transport lähipiirkonnas on lisaväärtuseks. Mida vähem lähipiirkond meeldib, seda enam täheldatakse seal saasteallikaid ja seda negatiivsemad on hinnangud müra levikule, vaadetele ja valgusele ja keskkondlikule mainele. Põhilisteks kõrghoonete seest lähtuvateks riskideks on suuremõõtmeline tulekahju ja hoone varing. Välised riskid sõltuvad hoone asukohast ohtlike ettevõtete ja objektide, ohtlike ainete vedamise marsruutide jms suhtes. Sõltumata asukohast toob kõrghoonete rajamine endaga kaasa erinevate mõjude liitumist ja koosmõju ning kaudseid mõjusid. Peamisteks kumulatiivsete mõjude põhjusteks on autoliikluse suurenemine ja suure hulga parkimiskohtade vajadus, mis võivad põhjustada haljasmaade puudust/vähenemist, rohestruktuuride ebapiisavust, välisõhu saaste ja mürataseme suurenemist, veerežiimi ebasobivaid muutusi, tänavavõrgu laiendusi jms. Lähestikku paiknevad kõrghoonete piirkonnad koos nendevahelise magistraaltänava äärse tihendatava alaga suurendavad koormust suuremas ulatuses nende ümber. Kõrghoonete olemasolu ei ole seotav linna kui terviku hea käekäigu ja mainega. Kõrghooned võivad vastava kokkuleppe korral ja tingimustel linnas ühe hoonetüübina esineda või puududa, kuid nad pole linna edukuse vältimatu komponent. Kõrghooned ei ole vahend valglinnastumise vastu, sest korter kõrghoones ei ole alternatiiviks eramule. Maaomaniku või arendaja peamine huvi on ehitusõiguse ja aktiivse maakasutusega maa (äri-, tootmis- või elamumaa) osakaalu maksimeerimine. Arendaja jaoks on kõik teised sihtotstarbed (näiteks sotsiaal- või transpordimaa) mittelikviidsed ja seetõttu vastunäidustatud. Probleemiks on linnaruumiga halvasti seotud magistraaltänavate-äärsete ärikeskuste teke, üldine autode eelistamine jalakäijatele, tuimade standardlahenduste kasutamine originaalprojektide asemel, hoolimatus olemasolevate elukeskkonna väärtuste vastu. Kavandatud kõrghoonepiirkonnad võivad kujuneda alternatiiviks olemasolevatele keskustele. On oht, et pakutavad keskuste funktsioonid hajutatakse olemasolevate ja kavandatavate keskuste vahel ning selget identiteeti ei kujune. Kõrghoonete planeerimisega konkreetsesse piirkonda peab piirkonna tervikliku detailplaneeringuga kaasnema keskkonnamõju hindamine, mis annab täpsustatud hinnangu kaasnevatele keskkonnamõjudele ja on eelduseks tasakaalustatud ja põhjendatud planeeringulahendustele.

7 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

1.2. Negatiivsete mõjude vältimiseks ja leevendamiseks vajalikud meetmed ja soovitused

Kõrghoonete rajamisega kaasnevaid riske avalikele teenustele tuleb tõsiselt kaaluda koos tänaste võimalustega nendega arvestamiseks. Avaliku ruumi säästmiseks tuleks täiendada asjaõigusseadust, lisades hoonestusõiguse kõrvale piiratud asjaõiguste hulka tuua ka ehitusõiguse (§ 5). Sätestada tuleks ehitusõiguse andmise kord ning selle eest tasu määramise alused. Nii saab omavalitsus paremini suunata ehitustegevust ajas ja ruumis. See seadusandlik initsiatiiv on vajalik võimalike negatiivsete mõjude ja riskide leevendamiseks. Tänane olukord põhjustab õigustamatult suuri riske avalikele teenustele. Kõrghoonete püstitamisest tulenevate keskkonnamõjude ning sotsiaalsete ja kultuuriliste mõjude hindamise alusel antakse soovitused ja meetmed negatiivsete mõjude vältimiseks ja leevendamiseks kõrghoonete teemaplaneeringus ja edasiseks arvestamiseks detailplaneeringutes.

1.2.1. Soovitused teemaplaneeringu ettepaneku täiendamiseks Teemaplaneeringu staadiumis määrata igale kõrghoonete piirkonnale minimaalselt vajalik haljasmaa osakaal (%) arvestades avalikult kasutatavate haljasalade piisavuse ja kättesaadavusega, samuti muude keskkonnatingimustega (nt sademevee infiltreerumiseks vajaliku ala osakaal, välisõhu saaste ja müra mõju leevendamine jms). Lisada teemaplaneeringusse põhimõte, et katushaljastus, sh maapealsete korruste pealne (konteiner)haljastus ei kuulu haljasmaa koosseisu. Teemaplaneeringu ettepanekus esitatud maksimaalse hoonestustiheduse näitajad tuleb kriitiliselt üle vaadata ja vähendada arvestades määratud haljasmaa ning parkimiseks vajaliku maa osakaalu. See vähendab planeerimise järgnevates staadiumides vaidlusi arendajatega. Soovitav on kehtestada Tallinna kõrghoonete teemaplaneeringuga kõrghoonete kõrguse ülempiiriks Oleviste kiriku tipu tänane kõrgus ehk 123,7 meetrit. See välistab tulevikus juhuslike kõrgete dominantide teket kesklinnast eemale, kus nad hakkaksid linnavaates vanalinnaga konkureerima. Tallinna peab olema Tallinna siluetis üheks domineerivaks kohaks. Teemaplaneeringus anda üldised põhimõtted, mida tuleb silmas pidada teede ja tehnovõrkude koormuse suurenemisel, et kõrghoonete rajamisega ei kaasneks negatiivseid mõjusid ümbruskonna teistele tarbijatele ja elanikele. Kõrghoonepiirkondadega seotud suuremat energia- jm ressursside (nt vesi) vajadust tuleb arvesse võtta linna tehnovõrkude – elektri- ja soojavarustuse ning vee- ja kanalisatsioonitrasside – arengukavades. Arvestades olulisi muutusi kinnisvaraturul viimase paari aasta jooksul tuleks 2005.a koostatud turuülevaatesse kõrghoonete vajalikkuse üle suhtuda kriitiliselt ning soovitavalt tellida uus hinnang lähtudes kujunenud situatsioonist.

1.2.2. Soovitused ja leevendavad meetmed detailplaneeringute koostamiseks Kõrghoone või kõrghoone grupi kavandamisel mingisse piirkonda tuleb arvestada kõrghoonetest tulenevat mõju avalikule välisruumile, inimesele ning nendest tulenevat survet looduskeskkonnale ja liiklusele. Selle kõige tagamiseks on vajalik ette näha planeeritava ala terviklahendused.

8 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Planeeringute koostamisel tuleb seada eesmärgid mitte ainult hoonestusele, vaid kogu kujundatavale keskkonnale, sealhulgas aktiivseimalt ühiskasutatavale teede ja tänavate ruumile. Teemaplaneeringus kavandatud kõrghoonete piirkondade kohta tuleb koostada kogu kõrghoonepiirkonda hõlmavad detailplaneeringud koos kontaktvööndi analüüsiga. Kogu piirkonna terviklik planeerimine võimaldab kasutusfunktsioonide jagamist kinnistute vahel. Kõrghooned on olulise keskkonnamõjuga objektid linnakeskkonnas, mille mõju ulatuse täpsemaks määratlemiseks on detailplaneeringu staadiumis KSH läbiviimine vajalik. Eelduseks on, et detailplaneering koostatakse kogu kõrghoonepiirkonna kohta, mitte kinnistute kaupa. Kõrghoonete projektide KMH koostamise vajadus peab selguma vastavate detailplaneeringute KSH-dest. KSH ja KMH läbiviimiseks on soovitav aluseks võtta Aruande ülesehituse ettepanek kõrghoonete keskkonnamõju strateegiliseks hindamiseks (KSH; planeerimise staadiumis) ja keskkonnamõju hindamiseks (KMH; projekteerimise staadiumis).2 Parkimiskohtade arvu kavandamisel ei pea lähtuma ainult ehitusnormides toodud näitajatest, vaid iga planeeringuala juures eraldi tuleb arvestada ka ühistranspordi ning jalgrattateede olemasolu ja piisavust ning nende transpordiliikide eelisarendamise vajadust. Sõltuvalt kõrghoone funktsioonist tuleb teha analüüs, kui palju on hoone juurde vaja autode seisukohti, eelkõige klientidele ja hoone teenindamiseks. Igal konkreetsel juhul on vajalik hinnata, kas ja mil määral kavandatav kõrghoone suurendab piirkonna liiklustihedust võrreldes muude hoonestustüüpidega ning kas on vajalik tänavavõrgu rekonstrueerimine läbilaskvuse parandamiseks. Hoonestustiheduse ja maa-ala erinevate kasutusotstarvete kavandamisel tuleb arvestada sellega, et katusehaljastust (sh maa-aluse ehitise pealset haljastust) ei saa käsitleda krundi, kvartali ega piirkonna haljastusprotsendi määramisel haljasmaa osana. Planeerimisel tuleb arvesse võtta hoone funktsiooni, et tagada vajalikud juurdepääsud teenindavale transpordile ja juurdepääs eriolukorras (nt tuletõrjeautod). Igal konkreetsel juhul tuleb hinnata, kas ja mil määral kavandatav kõrghoone suurendab piirkonna liiklustihedust võrreldes muude hoonestustüüpidega ning kas on vajalik tänavavõrgu rekonstrueerimine läbilaskvuse parandamiseks. Praegu ei ole kõrghoonete teemaplaneeringu koostamisel selliseid analüüse tehtud, sest puuduvad liiklusprognoosid, mis võtaksid arvesse täiendava liikluse kontsentreerumist kõrghoonete piirkondadesse ega autotranspordile alternatiivsete liiklusvahendite (ühistransport, kergliiklus) kasutuselevõtu võimalusi. Liiklusest põhjustatud keskkonnamõju vähendamiseks tuleb rakendada lisanduva transpordi piiramismeetodeid kombineerides neid ühistranspordi eelisarendamise ja jalgratta kasutusvõimaluste loomisega. Liikluse kasvust tingitud õhusaaste kohta tuleb teha prognoosid ning seejuures arvestada ka õhu liikuvust analüüsitavas piirkonnas. Tuleb arvestada ka külgnevate alade õhusaaste taset ja -allikaid, et hinnata võimalikku saaste lisandumist ja selle mõju olulisust. Kavandatavate kõrghoonete puhul tuleb analüüsida tekkivaid tuulekoridore, sest kõrghoonete ümbruses tekivad õhu liikumispildis erinevad muutused. Termilise

2 Lisatud tööle: Kõrghoonete rajamisega kaasneda võivad negatiivsed mõjud. Eksperthinnang. OÜ E-Konsult töö nr 1038. Tallinn, detsember 2005 9 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 komponendi uuringud on olulised, sest hoone fassaadi kuumenemisel lisanduvad vertikaalsed õhuvoolud, mis samuti üldpilti muudavad. Tagada eluruumidele esitatud nõuetekohased insolatsioonitingmused nii kõrghoonete grupi sees kui naaberhoonestuse suhtes. Loomuliku valgustuse, vaate ja selle juurde kuuluva privaatsusega tuleb arvestada nii elu- kui ärihoonete juures, aga ka eriotstarbeliste hoonete, nt ravi- ja õppeasutuste puhul. Enne detailplaneeringute koostamist on vajalik kompleksne mürauuringute läbiviimine kõrghoonete piirkondades, et määrata vastavalt mürataseme suurustele (müratundlike) objektide sobivus keskkonda ja vajalikud meetmed müra mõju vähendamiseks. Raudtee mõjualas paiknevates piirkondades tuleb lisaks mürale arvestada ka raudteetranspordi poolt põhjustatava vibratsiooniga. Kõrghoonete konstruktsioonide kavandamisel tuleb vibratsiooni tugevust arvesse võtta, sest maapinna tasandil tühisena tunduv vibratsioonitase võib korruste kasvades võimenduda, kui konstruktsioonid ei ole seda mõjutegurit arvestades projekteeritud. Vastav nõue hoonete projekteerimiseks peab kajastuma nende kõrghoonete piirkondade detailplaneeringutes. Nõrgalt kaitstud ja kaitsmata põhjaveega aladel tuleb põhjaveekihi kaitse vajadusest ning majanduslikest kaalutlustest lähtudes rakendada erineva rangusega kaitsenõudeid. Rakendatavad kaitseabinõud töötada välja lähtudes detailplaneeringu staadiumis tehtavate hüdrogeoloogiliste uuringute ja KSH tulemustest. Endistes tööstuspiirkondades tuleb võimaliku jääkreostuse kindlakstegemiseks läbi viia vastavad pinnase- ja põhjaveeuuringud. Järgnevates planeerimis- ja projekteerimisstaadiumides analüüsida, hoonete energiakulu, energiatarbimise efektiivsust ja heitmete vähendamise meetmeid. Kõrghoonete kasutusotstarvetest ning kujust ja fassaadi omadustest tulenevad mõjud on olulised. Neile tuleb tähelepanu pöörata järgnevates kavandamise staadiumides, kui hoonete tulevased funktsioonid, arhitektuur ja kasutatavad materjalid on teada. Välisruumi kvaliteedile ja ruumiüleminekute selgusele tuleb pöörata erilist tähelepanu. Sotsiaalselt mõjusalt liigendatud välisruumi kõige olulisem tunnus on ühiskasutatavate ning privaatsete ruumiosade kindel vahekord ja järgnevus koos iseloomulike üleminekutega nende vahel. Välisruumi kvaliteet kõrghoonete ümber on kasutustiheduse tõttu eriti oluline. Käsitlemist vajavad järgmised kõrghoonete välisruumi mõjutavad spetsiifilised faktorid: tuuled ja varjutus; suurenenud liiklustihedusest põhjustatud müra ja õhureostus; kõrgenenud parkimiskohtade vajadus ja kõvakatted. Planeerimise ja projekteerimise staadiumis puudulikult hinnatud aerodünaamiline olukord võib hiljem viia vajaduseni ehitada avatud jalakäijate alad ümber kinnisteks, millega kaob esialgselt kavandatud välisruum sootuks. Detailplaneeringute koostamisel tuleb elanike arvust ja sotsiaalsetest gruppidest lähtudes analüüsida avaliku ruumi piisavust ja erinevate funktsioonidega avaliku ruumi struktuuri ja paiknemist. Vastavalt sellele tuleb kavandada mitmekesine ja funktsionaalne avalik ruum. Haljastus tuleb rajada nii, et ta täidab nii piisava eraldamise kui liitmise funktsiooni. Keskkond tuleb kujundada selliselt, et see kutsub ennast tarbima ning samal ajal pakub esteetilist elamust. Kõrghoonetega seotud avaliku ruumi kavandamisel tuleb arvestada nii arhitektuurse kontaktvööndiga kui erinevate sotsiaalse tähtsusega objektide kättesaadavusega. Muinsusväärtuste olemasolu korral arvestada kõrghoonepiirkonna kavandamisel muinsuskaitse eritingimustega.

10 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Kõrghoonete piirkondade detailplaneeringute koostamisel tuleb luua või säilitada toimiv rohevõrgustik ja siduda see ümbritsevate rohestruktuuridega ja kergliikluse võrgustikuga. Asumi ja kohaliku tähtsusega haljasalade jm rohestruktuuride ebapiisavuse korral lähiümbruses tuleb kõrghoonete piirkonna sees leida võimalused iseseisvate haljasalade ja mikrorohevõrgustiku moodustamiseks. Kõrghoonepiirkondadest on oluline tagada juurdepääs linnaosa ja ülelinnalise tähtsusega rohealadele nii ühiskondliku transpordi, kergliiklusvahendite kui ka autodega. Soovitav on iga kõrghoonete piirkonna kohta, aga eriti ohtlike objektide ohualas olevate või sellega piirnevate kõrghoonepiirkondade kohta koostada detailplaneeringu staadiumis riskianalüüs, et hinnata võimalike riskide tõenäosust ja välja töötada meetmed käitumiseks erinevates ohuolukordades. Kõrghoonete piirkondade edasisel kavandamisel on vajalik mitmete erinevate hoonestuse alternatiivide läbitöötamine, et saada inimsõbralikku linnakeskkonda parimal viisil väärtustav tulemus. Asukohaspetsiifilised soovitused piirkondade kaupa on esitatud kavandatavate kõrghoonete piirkondade keskkonnamõju strateegilise hindamise koondtabelis.

1.3. Olulise keskkonnamõju seireks kavandatud meetmed ja mõõdetavad indikaatorid Keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 42 järgi on seiremeetmete kavandamise eesmärk teha varakult kindlaks strateegilise planeerimisdokumendi elluviimisega kaasnev oluline negatiivne keskkonnamõju ja rakendada seda mõju ennetavaid ja leevendavaid meetmeid. Kinnitatud seiremeetmed on strateegilise planeerimisdokumendi elluviijale järgimiseks kohustuslikud. Seire teostamisel võib kasutada olemasolevat keskkonnaseiresüsteemi või strateegilise planeerimisdokumendi elluviimisega kaasneva keskkonnamõju jälgimiseks kavandatud seiret. Seiret võib teha ühe või mitme strateegilise planeerimisdokumendi alusel kavandatud tegevuse raames. Kõrghoonete teemaplaneeringu elluviimisega kaasneva keskkonnamõju seire tuleb ühitada Tallinna teiste teemaplaneeringutega ning linnaosade üldplaneeringutega (ja ka Tallinna lähivaldade) rakendatava analoogse regionaalse seiresüsteemiga, et saada omavahel võrreldavaid andmeid. Oluline on ka Tallinna linna erinevate strateegilise (sh ruumilise) planeerimise dokumentide KSH-des kavandatud seiremeetmete ja mõõdetavate indikaatorite omavaheline kooskõla. Vastavalt keskkonnaseire seaduse 3 § 2 lg 1 on keskkonnaseire keskkonnaseisundi ja seda mõjutavate tegurite järjepidev jälgimine, mis hõlmab keskkonnavaatlusi ja -analüüse ning vaatlusandmete töötlemist. Keskkonnaseire eesmärgid on [§ 2 lg 2]: 1) keskkonda mõjutavate tegurite hindamine ja analüüsimine; 2) meteoroloogiliste ja hüdroloogiliste tegurite ning nende muutuste jälgimine, hindamine ja prognoosimine; 3) keskkonnaseisundi hindamine ja selle muutuste prognoosimine; 4) taastuvate loodusvarade seisundi ja hulga määramine; 5) abinõude rakendamist või täiendavat uurimist nõudvate keskkonnamuutuste väljaselgitamine; 6) saasteainete kauglevi jälgimine ja rahvusvaheliste lepingute alusel võrdlusuuringute tegemine; 7) keskkonnaseisundit iseloomustavate näitajate süsteemi arendamine ja täiendamine; 8) lähteandmete saamine programmide, planeeringute ja arengukavade koostamiseks.

3 Elektrooniline Riigi Teataja; vt https://www.riigiteataja.ee/ert/act.jsp?id=905398 11 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Kohalik omavalitsus teostab keskkonnaseiret temale seadusega pandud ülesannete täitmiseks või oma töö korraldamiseks. Kohaliku omavalitsuse keskkonnaseire aluseks on valla või linna keskkonnaseire programm. Keskkonnaseire programmi täitmise ja selle alusel kogutavate keskkonnaseire andmete töötlemise ja säilitamise korra kehtestab kohalik omavalitsus [§ 4]. Arvestades planeeringutega kavandatava tegevuse väga suurt mõju Tallinna keskkonna kujundamisel, vajadusega tagada linnas tervislik ja elanike ootustele vastav ümbritseva ja sotsiaalse keskkonna seisund ning omavalitsuse töö paremaks korraldamiseks soovitame lülitada Tallinna Keskkonnaametis koostatavasse ülelinnalise keskkonnaseire programmi ruumilise planeerimise seire indikaatorid ja nende analüüsi. Kõrghoonete teemaplaneeringu elluviimisega kaasneva tegevuse mõjude mõõtmiseks on soovitav rakendada järgmisi indikaatoreid: 1. Naabrussuhetel ja avalikul huvil põhinevate vastuväidete arv detailplaneeringute menetlemisel, neist rahuldamata jäänud vastuväidete osakaal 2. Teemaplaneeringut muutvate detailplaneeringute osakaal 3. Elanike juurdepääs ümbruskonnas asuvatele põhiteenustele (300 m raadiuses) 4. Piirkonda läbivate ja piirkonnast lähtuvate liiklusvoogude suhe 5. Kergliiklusteedega varustatus 6. Ühistranspordi kasutajate osakaal 7. Era-mootorsõidukitega tehtud käikude protsent Mõõtmise sagedus: üks kord aastas. Osaliselt määratakse seiratavad keskkonnanäitajad õigusaktide alusel peamiselt keskkonnalubadega (vee-erikasutusluba, jäätmeluba, välisõhu saaste luba jne). Seiremeetmeid kavandatakse ka mitmete tegevuste puhul, mis lähtuvad erinevatest strateegilise planeerimise dokumentidest (näiteks ÜVK arengukava, kaitsekorralduskava jms). Nendel juhtudel sõltub mõõdetavate indikaatorite loetelu konkreetsetest kavandatavatest seiremeetmetest (seirekavast). Lisaks teemaplaneeringu elluviimisega kaasnevatele seiremeetmetele on oluline tagada ka nende seiremeetmete rakendamine, mida kavandatakse ettevõtetele keskkonnalubade väljastamisel ning teiste, üldplaneeringu lahendusega kooskõlas olevate kavade, planeeringute ja projektide realiseerimiseks. Üks oluline keskkonnaseire rakendusi omavalitsuse tasandil on planeeringute regulaarne ülevaatamine vastavalt planeerimisseadusele. Seda kohustust tuleb käsitleda võimalusena analüüsida planeeringute elluviimisega kaasnevaid mõjusid ja kavandada ilmnenud ebakõladele uute planeeringutega leevendavaid meetmeid. Sagedus: KOV valimisperiood 4 aastat. Linnavalitsus peab kehtestama korra, millega teemaplaneeringut muutva detailplaneeringu menetlemisel rakendatakse kohustuslikke leevendavaid meetmeid lähikonnas, et tagada teemaplaneeringuga seatud põhimõtete ja eesmärkide saavutamise võimalus. Kui vastavaid mõjusaid meetmeid pole osapooli rahuldavalt võimalik rakendada, siis tuleb käsitletava piirkonna kohta koostada ja kehtestada osaüldplaneering enne vastuolusid põhjustava detailplaneeringu kehtestamist.

12 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

2. Teemaplaneeringu koostamise põhimõtted

2.1. Teemaplaneeringu eesmärgid ja sisu Ruumilise planeerimise dokument, teemaplaneering Kõrghoonete paiknemine Tallinnas algatati Tallinna Linnavolikogu 04.03.2004.a otsusega nr 42 4 (vt lisa 4). Teemaplaneeringu eesmärgiks on määrata kindlaks kõrghoonete paiknemise võimalikud asukohad Tallinnas ning nende püstitamise keelualad, arvestades vajadust võtta nii Tallinna linnaruumiline areng üldiselt kui ka UNESCO Maailmapärandi nimekirja arvatud vanalinna silueti vaadeldavuse ja kõrgusliku dominantsuse küsimus sihipärase kontrolli alla (Tallinna Linnavalitsuse 25.08.2004.a korraldusest nr 1640-k 5; vt lisa 5). Teemaplaneeringu seletuskirjas 6 on eelnevat nimetatud ühe põhieesmärgina. Teise põhieesmärgina on seal nimetatud läbi kesklinna ja linnakeskuste tihendamise püüda pidurdada valglinnastumise protsessi. Linna kui terviku seisukohalt on hoonestuskõrguse reguleerimine vajalik: Tallinna vanalinna silueti dominantsuse tagamiseks; linna maa ja infrastruktuuri kasutusefektiivsuse suurendamiseks; ühtse hoonestuslaadiga piirkondades väljakujunenud hoonestusstruktuuri säilitamiseks ja hoonestuse omavahelise sobivuse tagamiseks; võimaluste tagamine teisenevate piirkondade arendamiseks. Kõrghoonete võimalike asukohtade määramisel võetakse arvesse: Tallinna vanalinna vaadeldavuse tagamist; Tallinna siluetis vanalinna domineeriva rolli säilitamist; miljööväärtuslike alade paiknemist; ühtse hoonestuslaadiga piirkondades väljakujunenud hoonestusstruktuuri ja hoonestuse omavahelist sobivust; kõrghoonete paiknemist gruppidena; kõrghoonete teenindamiseks vajaliku infrastruktuuri olemasolu; täiendavate kõrghoonete püstitamise vajaduse välja selgitamist elu- ja äripindadeks; kõrghoonete rajamisega kaasnevaid mõjusid. Teemaplaneeringu käigus määratakse ära: kõrghoone mõiste ja klassifikatsioon; piirangutega alad, kuhu kõrghoonete püstitamine on lubamatu; kõrghoonete võimalikud paiknemise alad. Hoonestuspiirkondade ruumiliste parameetrite (kõrgus ja hoonestustihedus) teema on muutunud aktuaalseks tingimustes, kus paljude erinevate ja hajutatult tegutsevate kinnisvaraarendajate või maaomanike sooviks on arendusprojekti tasuvuse suurendamise eesmärgil rajada üksikule krundile olemasoleva hoonestusega kvartalis naabritest märgatavalt kõrgema korruselisusega ja suurema brutopinnaga hoone, mis tõstab krundi (ja seega ka kvartali) hoonestustihedust oluliselt. Selline tegutsemisviis on sageli vastuolus naabrite huvidega halvendades nende (elu)tingimusi, kinnisvara väärtust jm. Samas on vanalinna silueti vaadeldavuse tagamise kõrval oluline linna kasvava hajumise (valglinnastumise) peatamine. Seetõttu on vajalik suurendada Tallinna kesklinna ja selle lähinaabruse maakasutusintensiivsust, soodustada kesklinnast jalakäimise kaugusel oleval alal elamuehitust ja elanike arvu suurenemist. Sellega aidatakse kaasa kesklinna autoliikluse vähenemisele ja suurendatakse linnasüdame atraktiivsust. Hoonestuskõrguse ja hoonestustiheduse reguleerimine on vajalik ka inimsõbraliku elukeskkonna tagamise

4 http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=95850 5 http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=97589 6 Teemaplaneeringu seletuskirja tööversioon 04.09.2007 – vt: http://tlpa.tallinn.ee/down.php?id=974 13 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 eesmärgil. Kõrghoonete püstitamisest tulenevate majanduslike, sotsiaalsete, kultuuriliste ning keskkonnamõjude hindamise alusel tuleb seada tingimused säästvaks ja tasakaalustatud linna ruumiliseks arenguks. 7 Eeltoodud eesmärkidest lähtudes ja arvestades, et 45 m maapinnast kõrgemale ulatuva hoone puhul hoone rajamine võib kujuneda takistuseks lennuliiklusele ning vajalik on kooskõlastus Lennuametiga, loetakse antud teemaplaneeringu käsitluses kõrghooneks 45 meetrist kõrgemat hoonet. Teemaplaneeringu koostamisel on arvesse võetud OÜ E-Konsult poolt 2005.a koostatud eksperthinnangut Kõrghoonete rajamisega kaasneda võivad negatiivsed mõjud (töö nr E1038). Teemaplaneeringu täiendamisel ja täpsustamisel võetakse arvesse KSH käigus välja toodud soovitusi ja leevendavate meetmete rakendamise vajadust.

2.2. Teemaplaneeringu ja KSH läbiviijad Otsustaja teemaplaneeringu osas (planeeringu kehtestaja): Tallinna Linnavolikogu Aadress: Vana-Viru 12, 15080, Tallinn KSH järelevalvaja (otsustaja keskkonnamõju strateegilise hindamise osas): Harjumaa Keskkonnateenistus Aadress: Viljandi mnt 16, 11216 Tallinn Tel: 6722972; e-post: [email protected] Teemaplaneeringu koostamise korraldaja ja koostaja (vastavalt Tallinna Linnavalitsuse 28.03.2007 korraldusele nr 536-k): Tallinna Linnaplaneerimise Amet Aadress: Vabaduse väljak 7, 15198 Tallinn Kontaktisikud: - planeeringute osakonna juhataja Martti Preem; tel 6404468; e-post: [email protected] - juhtivspetsialist Kärt Talimaa; tel 6404447; e-post: [email protected] - vanemspetsialist Veiko Toomingas; tel 6404446; [email protected] Keskkonnamõju strateegilise hindamise korraldaja: Tallinna Keskkonnaamet Korraldab keskkonnamõju strateegilise hindamise programmi ja aruande avalikud väljapanekud ja arutelud ning esitab programmi ja aruande heakskiitmiseks Harjumaa Keskkonnateenistusele. Aadress: Harju tn 13, 10130 Tallinn Kontaktisik: Ülle Ambos Tel: 6404767; e-post: [email protected] Keskkonnamõju strateegilise hindamise läbiviija: OÜ E-Konsult Aadress: Laki tn 12 A-501, Tallinn Tel: 655 0033

7 Teemaplaneeringu seletuskirja tööversioon13.02.2007 – vt: http://tlpa.tallinn.ee/down.php?id=858 14 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

e-post: [email protected] Ekspertgrupi koosseis: Eike Riis – töörühma juht, keskkonnaekspert; bioloog (TÜ), keskkonnamõju hindaja litsents KMH0013; tel 6550033, e-post: [email protected] Andres Levald – maastikuarhitekt (EAL), keskkonnamõju hindaja litsents KMH0011; Kairi Mänd – keskkonnaekspert, geoökoloogia magister (TLÜ); Mikk Saar – riskiohutuse analüütik; keemia- ja keskkonnatehnoloogia bakalaureus (TTÜ), soojustehnika magistrant (TTÜ) KSH töörühma juht Eike Riis omab sellekohast õigust vastavalt Keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 34 lg 3, sest: - on omandanud riiklikult tunnustatud kõrghariduse (=MSc) bioloogia erialal (Tartu Ülikool 1987); - omab pikaajalist praktilist kogumust keskkonnamõju hindamise valdkonnas: töötab OÜ-s E-Konsult keskkonnaeksperdina ja keskkonnamõju hindajana alates 1997. aastast; 1988-1997 töötas Tallinna Keskkonnaametis juhtivspetsialistina keskkonnaekspertiisi alal ja korraldas projektide läbivaatamise komisjoni tööd; - on läbinud 2006.a mais kursuse Jätkusuutliku ettevõtluse strateegiline juhtimine 2 ainepunkti ulatuses (vt lisa 8); - tunneb keskkonnamõju strateegilise hindamise põhimõtteid, protseduuri ja hindamisega seonduvaid õigusakte. Töörühm (ekspertgrupp) on koostatud arvestusega, et selle liikmed kataksid kõik olulised keskkonnavaldkonnad. Eike Riis ja Andres Levald omavad praktilist kogemust ruumilise planeerimise ning keskkonnamõju strateegilise hindamise valdkonnas. Vajadusel kaasatakse ekspertgruppi konsultante spetsiifiliste küsimuste lahendamiseks. Konsultantide kaasamine kooskõlastatakse KSH korraldajaga.

15 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

3. Teemaplaneeringu seos muude asjakohaste strateegiliste planeerimisdokumentidega Käesolevas peatükis antakse ülevaade teemaplaneeringuga seotud aspektide ja seisukohtade kajastamisest olulisemates dokumentides (Tallinna juhtimise lähtekohtades), millega arvestatakse KSH koostamisel.

3.1. Strateegiad ja arengukavad

3.1.1. Strateegia “Tallinn 2025” Strateegia „Tallinn 2025” 8 keskendub suurel määral majanduse ja ettevõtluse strateegiale ning konkurentsivõimele teiste linnade ja piirkondade suhtes, samuti Tallinna soodsa majanduskeskkonna („tegus Tallinn”) loomisele ning linnast „hea-olemise koha” kujundamisele. Tuuakse välja järgmised positiivsed, Tallinna edasist arengut toetavad muutused: - elukeskkonna kvaliteedi tõus, - ettevõtluse edukas areng, - väliskapitali ligitõmbamisvõime. Negatiivsete trendide ja tekkinud uute probleemidena tuuakse välja: - vähekindlustatute hulga suurenemine – struktuurne tööpuudus, kohanemis- ja toimetulekuraskused, - turvalisuse vähenemine, - omandireformist tulenevad üürnike-omanike probleemid, hoonete amortiseerumine, - ebasoodsad mõjud tallinlaste terviseseisundile, - Tallinna laialivalgumise trend paralleelselt Tallinna liiklussõlmede läbilaskevõime piiratusega. Kõige enam on Tallinna arengut ja nägu mõjutanud linna territooriumil asunud suurettevõtete restruktureerimine ja erastamine, millega kaasnes ettevõtlusstruktuuri oluline muutus – teenindussektori märkimisväärne suurenemine. Samas ei ole rida protsesse käivitunud: üle hinnati inimeste tegutsemise aktiivsust – seda, et inimesed soovivad enam osaleda ja omada kontrolli arengute üle. Majandusvaldkonna osas arvati, et toimub väikeettevõtete kasv keskmisteks (või suuremateks) ettevõteteks. Viimane aga ei toimunud, selle asemel leidis aset paljude Eesti ettevõtete üleminek väliskapitali omandusse. Tallinn moodustab juba praegu ühise tööjõuareaali Harjumaa ja Põhja-Raplamaaga. Osa Tallinnas töötavaid inimesi elab linnast väljas, ka osa tootmist ja ladustamist viiakse linnast välja. Seetõttu eeldab tulevik kogu linnastupiirkonna kooskõlastatud planeerimist ja arendamist. Siia kuulub nii ühistransport, teedevõrk, vesi- ja kanalisatsioon, elamuehitus, jäätmekorraldus, sotsiaal- kui tervishoiu teenused, samuti koolivõrgud ja puhkemajandus. Strateegias märgitakse, et magalalinnaosade ja kesklinna vaheline piirkond on tänu madalale ja suhteliselt hõredale hoonestusele nii elamise, teenindamise kui töötamise mõttes vähe kasutatud. Intensiivne ja ebaratsionaalne liiklemine halvendab, eriti tõusva autostumise tingimustes, liiklust, saastab keskkonda, muudab linna funktsioneerimise tülikaks ja kalliks. Kaudselt soodustab selline territooriumikasutus valglinnastumist, mis muudab kitsaskohaks hommikused linna sissesõidud ja õhtused väljasõidud. Strateegias märgitakse, et linn on eelkõige inimese elukeskkonnaks ja linnaruum tuleb kujundada inimese kehalist, vaimset ja ühiskondlikku arengut soodustavaks keskkonnaks. Linna arengus peetakse oluliseks linna territooriumil asuvate roheliste alade säilitamist või kompenseerimist.

8 Kinnitatud Tallinna Linnavolikogu 10.06.2004.a määrusega nr 23 (http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=96947); vt Tallinna kodulehekülg: http://tallinn.andmevara.ee/oa/failid/96947_m23lisa.rtf 16 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Paneellinnaosade ja linna tsentrumi vahelise linnaruumi kasutuselevõtt ei pea tähendama keskkonna eripära mittearvestavat tihendamist, mitmed säilinud vanad äärelinnaosad evivad olulist miljööväärtust. Hoida tuleb rohelust. Samas on eelnimetatud nn vahevöönd Tallinnas sedavõrd suur, et arvestades elanikkonna prognoositavat sissetulekute tõusu ka suhteliselt optimistliku stsenaariumi järgi, ei ole millegagi põhjendatud “vahevööndi” kui terviku praegune alakasutus. Nimetatud linnaruumi osa kasutuselevõtt peab toimuma uuenenud linnaplaneerimise protseduuride raames. Linnaruumi piiratuse tõttu tõuseb eraldi ülesandena esile inimeste liikumise korraldamine ja sellest tulenev liikumispoliitika. Liikumine peab muutuma linna poolt teadliku mõjutamise objektiks. Oluline on eelduste loomine, et liikumist normaalselt korraldada ja sobilike viiside leidmine, mis aitaks muuta “liikumise pilti” selliseks, mis vastaks linnaruumi nõuetele, linna rahakoti võimalustele ja põhjustaks vähe ökoloogilist kahju ja liiklusõnnetusi. Erilise tähtsuse omandab selle foonil ühistransport. Ühistranspordi toetamine linna poolt on möödapääsmatu, et hoida linn tõusva autokasutuse tõttu läbitavana. Märgitakse, et areng peab olema kiire, aga tasakaalustatud: juba tekkinud tõsiseid disproportsioone ei tohi lasta süveneda. Üldstrateegias toodud põhimõtete ja püstitatud eesmärkide poole liikumist detailiseerivad strateegia “Tallinna 2025” teises osas käsitluse alla tulevad kuus allstrateegiat. Nendeks on: 1) Tallinna ettevõtluse ja ettevõtluskeskkonna arendamise strateegia; 2) Tallinna kultuuri ja turismi strateegia; 3) Tallinna hariduse ja noorsootöö strateegia; 4) Tallinna sotsiaalse heaolu strateegia; 5) Tallinna elukeskkonna: linnaplaneerimise, -ehituse ja -arhitektuuri, elamumajanduse ja kommunaalmajanduse arendamise strateegia; 6) Tallinna linnajuhtimise ja -rahanduse strateegia Tallinna ettevõtluse arengu seisukohalt on olulised neli põhitegurit: investeeringute (nii sise- kui välisraha) kasv, ettevõtluskultuuri taseme tõus, infrastruktuuri areng ja tööjõu kvaliteedi ning kättesaadavuse parandamine. Kõigi nende tegurite arendamisel on seoseid teiste alastrateegiatega nagu kultuuri, hariduse ja sotsiaalstrateegiaga, eluaseme kujundamise ning linnajuhtimisega. Ettevõtluse valdkondadest nimetatakse peamistena elamusmajandust (turism), tehnoloogiapõhist teadmistemahukat ja ökoloogiasõbralikku ettevõtlust, vahendamist, orienteerumist välisturule. Linnakeskkonna tulevikusuundumuste kirjeldamisel on keskmesse asetatud järgmised üldised põhimõtted: keskendumine inimesele ja tema vajadustele, pidev kaalutlemine ja järjepidevus otsustamisel ning tegutsemisel, pikaajalised kokkulepitud suunad ja üldised eesmärgid. Linnaelanike rahulolu ja hea elukeskkonna saavutamise eelduseks on koos toimivate põhiliste poliitikate sõnastamine ja integreerimine. Lahendused ja tegevussuunad on tõhusad ainult linnaplaneerimise- ja arhitektuuri- ning eluaseme- ja maapoliitika koostoimimisel. Hea linnakeskkonna kujundamisel on oluliseks ühistranspordi kui linna prioriteedi arvestamine liikluskorralduses ja linnaplaneerimises. On väga oluline, et toimuks pidev ning põhjalik olemasoleva infrastruktuuri kasutamispotentsiaali analüüs ja hindamine enne, kui otsustatakse planeerida ja ehitada uut. Välisruumi arendamiseks tuleb luua detailsem arengukava strateegia. Linn võtab endale suurema rolli eluasemeturu stabiilseks ja mitmekesiseks arenguks. Planeeringute, ehituslubade ja ehitusõiguse andmisega saab vältida spekulatsioone eluasemeturul ja tagada inimeste sissetulekuid arvestava hinnaga eluasemed. Sellega tagatakse turvalisus eluasemeturul ning välditakse rikaste ja vaeste asumite tekkimist. Eluasemete planeerimisel, projekteerimisel ja ehitamisel tuleb hakata arvestama lisaks ehituskuludele ka kasutuskulusid ja kaasnevaid keskkonnakulusid kogu ehitiste eluea jooksul.

17 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

3.1.2. Tallinna arengukava 2006-2021 Tallinna arengukava 2006-2021 9 lähtub linna strateegiast “Tallinn 2025”, mille ülesandeks on pakkuda linna kui terviku arengu seisukohalt parim lähiaastate tegevuslahend, saavutamaks soovitud tulevikuseisundit olemasolevate ressursside piires. Tallinna majanduse areng peab olema lähiperioodil väga kiire, maksimaalselt tuleb kasutada EL struktuurfondide rahasid ning tihedalt tuleb koostööd teha riigi ja kolmanda sektoriga. Peaeesmärgid: Ettevõtlust soosiv, investeeringuid ligitõmbav ning majandusstruktuuri moderniseerumist toetav majanduskeskkond Lai ja kvaliteetne kultuuriteenuste valik nii Tallinna elanikule kui turistile Optimaalne haridusvõrk ja kvaliteetne haridus ning laste ja noortesõbralikum elukeskkond Kõigile Tallinna elanikele loodud võimalused elada inimväärikat ja turvalist elu Ümbritsev elukeskkond on linnaelanikele vastuvõetav, elutegevuses abistav ja positiivseid emotsioone esilekutsuv. Selle peaeesmärgi all on ühe eesmärkide saavutamise võimalusena nimetatud, et teravamate linnaehituslike probleemide lahendamiseks koostatakse Tallinna kõrghoonete, Tallinna rohealade ning Tallinna tänavavõrgu ja kergliiklusteede teemaplaneeringud, mis valmivad vastavalt 2006., 2007. ja 2008. aasta jooksul. Kõrge teeninduskultuuriga ja tegusad linnaasutused

3.1.3. Keskkonnastrateegia aastani 2010 Tallinna Keskkonnastrateegias aastani 2010 10 märgitakse, et linn on eelkõige inimese elukeskkond. Keskkonna kaitse ja parandamine linnas on vajadus ning otsene kohustus, kuna sellest sõltub ühiskonna sotsiaalne ja majanduslik areng. Seetõttu tuleb keskkonnakaitset vaadelda linna arengu ühe põhilisema lähtealusena, samaväärsena majandusega. Keskkonnakaitse peab olema kõrgemal parteipoliitilistest huvidest ja momendi majandusprobleemidest. Strateegia üldpõhimõtted näevad, et kaotatakse tehiskeskkonna vastandamine loodusega. Planeerimise eesmärk on linna üldprobleemide lahendamise kõrval tagada maksimaalselt mugav ja puhas elukeskkond linnaosas, asumis, kvartalis ning konkreetses majas. Planeerimisel, linnaelu korraldamisel ja ehitustööde tegemisel käsitletakse haljastust võrdväärse elemendina linnakeskkonna tehislike elementide (hooned, teed, kommunikatsioonid) kõrval.

3.1.4. Keskkonnatervise tegevusplaan Tallinna keskkonnatervise tegevusplaanis (I etapp) 11 on analüüsitud osa olulistest keskkonnatervise probleemidest, mille alusel on määratletud eesmärgid ja välja töötatud tegevusülesanded olukorra parandamiseks: välisõhk, müra, vee kvaliteet, jäätmed,

9 Kinnitatud Tallinna Linnavolikogu 06.10.2005.a määrusega nr 53; vt Tallinna kodulehekülg: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=101896 10 Kinnitatud Tallinna Linnavolikogu 22.01.1998.a määrusega nr 5; vt Tallinna kodulehekülg: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=49067 11 Kinnitatud Tallinna Linnavolikogu 06.09.2001.a määrusega nr 37; vt Tallinna kodulehekülg: http://www.tallinnlv.ee/aktalav/Eelnoud/Dokumendid/ddok661.htm 18 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 lasteasutuste ja koolide sisekeskkond, toidukäitlemise ettevõtted ning ülevaade elanike kaebustest. Keskkonnatervise all mõistetakse inimeste tervist sõltuvalt keskkonnast ja keskkonna muutmist inimeste tervisele soodsamaks. Tallinna Keskkonnatervise Tegevusplaanis analüüsitakse ülalmärgitud keskkonna- komponentide tegelikku olukorda, nendes esinevate kahjulike tegurite tervisemõju. Tegevusülesannete väljatöötamisel lähtuti elanikkonna ekspositsiooni hinnangust ohtlikele keskkonnateguritele ja terviseriski analüüsist, mis annab põhjenduse prioriteetide määramisel. Tegevusplaan on oluline allikmaterjal tegevusülesannete elluviijatele ja kogu elanikkonnale. Tegevusplaan annab ülesanded Tallinna omavalitsuse asutustele, ka mõnedele riiklikele ja muudele asutustele lähtudes rahva tervise kaitsmise aspektist. Tegevusplaani I etapp ei käsitle selliseid linnakeskkonna kujundamise seisukohalt olulisi teemasid nagu haljastuse ja heakorra seos elanikkonna tervisega (sh haljastuse ja välisruumi piisavus ja kvaliteet) ning tehis- ja töökeskkonna seos inimeste tervisega (sh elu- ja tööruumide mõju).

3.1.5. Tallinna magistraaltänavavõrgu arengusuunad 2005-2014 Tallinna magistraaltänavavõrgu (teedeehitus ja rekonstrueerimine) arengusuundi 2005-2014 12 arvestatakse Tallinna linna järgnevate aastate eelarvestrateegiate ja eelarvete teedeehitusliku osa (teedeehitus ja rekonstrueerimine) koostamisel vastavalt linna eelarve võimalustele, Euroopa Liidu kaasfinantseerimisele ja riigieelarvelistele eraldistele. Arengusuundades on nimetatud konkreetsed rekonstrueeritavad ja ehitatavad objektid (tänavalõigud, väilad, ümbersõiduteed, magistraalid) ja nende finantseerimisallikad. Jalgrattateedele on kavandatud linnaeelarvest igaks järgnevaks aastaks 20 mln krooni, ühistranspordiradade väljaehitamiseks 7 mln krooni.

3.1.6. Linnaosade arengukavad

Lasnamäe arengukava 13 Arengukava eesmärgiks on muuta Lasnamäe Tallinna linnaosaks, mis lisaks tipptasemel tööstusettevõtetele soodsa tootmiskeskkonna pakkumisele, suudab tagada ka Euroopa standarditele ja tavadele vastavad elamis- ning puhketingimused. Lasnamäe peab suutma luua töökohad kõigile Lasnamäel elavatele inimestele. Lasnamäe tipptehnoloogiline tootmisettevõtete keskus peab suutma lisaks Lasnamäe inimestele siia meelitada ka teiste Tallinna linnaosade ja ümbritsevate valdade elanikke. Otseseks eesmärgiks pole kõiki Lasnamäel paiknevatesse töökohtadesse kaasatud inimeste elama meelitamine Lasnamäele, kuid teatud osa siin töötavate inimeste puhul on ka elukoha teke Lasnamäel võimaluseks. Üheks eesmärgiks on läbi moodsate ja inimsõbralike uuselamuprojektide suurendada Lasnamäe atraktiivsust elukeskkonnana. Kohaliku omavalitsuse roll elamufondi arendustegevuses on eelkõige suunav, kontrolliv ja arendustegevust soosivaid tingimusi loov. Peamine osa tegevusest jääks siiski eraettevõtjatest arendajate kätte.

12 Kinnitatud Tallinna Linnavolikogu 20.06.2005.a määrusega nr 40; vt Tallinna kodulehekülg: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=100976 13 Vt Tallinna kodulehekülg: http://www.tallinn.ee/est/g1022s3707 19 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Mustamäe linnaosa arengustrateegia 14 Visioon – avatud parklinn Mustamäe on Kesklinna kõrval Tallinna teine omanäoline keskus. Mustamäe dünaamilist arengut toetavad siinsed teadusasutused ja inimeste ettevõtlikkus. Parklinn on eriealise elanikkonna vajadustele vastav, hinnalt vastuvõetava ja kõrge elukeskkonna kvaliteediga mõnus mitmefunktsiooniline elamispiirkond, mille identiteedi määrab hooneteväline avalik ruum. Rohevõrgud ja haljastus ning toimiv infrastruktuur loovad piirkonna elanikele mitmekesised vaba aja veetmise võimalused. Korrastatud keskkond pakub rohkem turvalisust. Mustamäe arendamise peamine eesmärk on tõsta elukeskkonna kvaliteeti. Elamute esimesi korruseid ja lähiümbrust kasutavad teenindus- ja kaubandusettevõtted muudavad elukeskkonna mugavamaks ja mitmekesisemaks. Elukeskkond väärtustub ja töökohti luuakse juurde. Üldplaneeringuga tuleb määrata reeglid, kuidas, kuhu ja mis tingimustel saab töökohti rajada. Toimiv transpordiskeem võimaldab elanikel oma vajaduste rahuldamiseks kiirelt suhelda Mustamäe eri piirkondade, kesklinna, naaberlinnaosade ja naaberomavalitsustega. Mustamäe elamupiirkondade lahendused on toimivad – igal piirkonnal on oma keskus ja infrastruktuur. Elamuehitust teisele teele suunata niipea veel ei õnnestu. Korda aitab luua parkimise korrastamine ja haljastuse säilitamine. Lisaks tuleb tegelda elamute renoveerimisega, sest elamute struktuur lähima 10–20 aasta jooksul ei muutu. Hoonete välisilme vajab kohendamist. Igas mikrorajoonis võiks olla oma aktsenti andev hoone, igast hoonetegrupist võiks välja paista uus ehitis või rajatis, mis tunnistaks piirkonna elujõulisust ja soovi ajaga kaasa käia. Oluline elamute juures on väliskeskkond. Inimesed vajavad avalikku ruumi, kus saab liikuda jalgrattaga, rulluiskudega, koeraga jne. See avalik ruum peab haakuma ka ülejäänud linnaga.

Põhja-Tallinna arengukava aastateks 2007-2010 Põhja-Tallinna linnaosa suurimateks arengueeldusteks on atraktiivne asukoht Tallinna vanalinna vahetus naabruses, pikk rannajoon, miljööväärtuslikud elamupiirkonnad parkide ja puiesteedega, mis kõik üheskoos annavad suurepärase potentsiaali nii erinevatele sihtgruppidele mõeldud elamuehituseks, puhke- ja vaba aja veetmiseks ning majanduse edendamiseks. Tegemist on potentsiaaliga, mis Tallinna arengus vajab alles realiseerimist. Põhja-Tallinna arengut enim takistavateks teguriteks on eelkõige piirkonna vähene turvalisus, ebarahuldav heakord ja kõrged keskkonnariskid, elamufondi ning tehnilise infrastruktuuri amortiseerumine. Linnaosa on ebaühtlase arenguga ja teatud piirkondadel on halb maine nii elanikkonna kui ka ettevõtjate seas. Visioon: Põhja-Tallinna linnaosa aastaks 2021 on: - atraktiivset ja tervislikku elukeskkonda pakkuv, - haritust ja erinevaid õppimisvõimalusi soodustav, - elanike sotsiaalset toimetulekut ning ühistegevust toetav, - piirkondade ajaloolis-kultuurilist identiteeti väärtustav, - elanike ettevõtlikkust, keskkonnasõbralike töökohtade loomist ja ettevõtete konkurentsivõimet soosiv, - kodanikukeskne ja haldussuutlik.

14 Vt Tallinna kodulehekülg: http://www.tallinn.ee/est/g1252s5619 20 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Soodsa ettevõtluskeskkonna väljakujundamiseks on muuhulgas kavas aidata kaasa elanikkonna vajadusi rahuldava kaubandus- ja teenindusvõrgu väljakujundamisele, suurendada hoonestusala detailplaneeringutega kaetust, et tagada teenindus- ja tootmisettevõtete rajamiseks paremad asukohavalikud, rajada ettevõtluse arengut soodustavad infrastruktuuri objektid ning toetada ettevõtlusalaste tugistruktuuride tööd.

3.1.7. Tallinna tuletõrje- ja päästetööde valdkonna riskianalüüs 15 Tallinna riskianalüüs näitab, et põhilisteks hädaolukorra ohuga riskideks, mis võivad ebasoodaste tegurite kokkulangemisel kutsuda Tallinnas esile hädaolukorra linnaosa või Tallinna tasandil, on: - transpordiriskid, - ohtlike ettevõtete riskid, - kommunaalvõrkude riskid, - metsatulekahjude riskid, - loodusõnnetuste riskid, - sotsiaalsed riskid, - korrakaitse riskid – nende riskide analüüsi ja Tallinna võimalike korrakaitse hädaolukorra lahendamise plaanid koostab Politseiamet ning kajastab need Politseiameti hädaolukorra lahendamise kavas, - spetsiifilised riskid – nende riskide põhilisteks allikateks on epideemiad, terrorism, kiirgusõnnetused, massirahutused. Nende riskidega seotud võimalike hädaolukordade lahendamist alustatakse kohe vabariiklikul tasandil ning vastavad tegevuskavad koostatakse vastutavate ametkondade kriisireguleerimisplaanides.

Transpordiriskid Tallinna transpordiohtude põhiliseks allikaks on ohtlike kemikaalide vedu Tallinna sadamatesse, tanklatesse ja suurtesse kaubandusettevõtetesse ning nende raudtee- ja autotransiit transiit läbi Tallinna teistele Eesti tarbijateni. Ohtlike kemikaalide transportimise kõige suuremad riskid Tallinnas on seotud ohtlike kemikaalide transiidiga raudteel ja maismaal ja merel. Raudteejaamade põhiliseks riskiallikateks on jaamadesse kuhjunud tuleohtlike, kokkusurutud või vedeldatud vedelike ja gaasidega ning väetisega täidetud tsisternid ja kaubavagunid. Eriti ohtlikud on propaani, bensiini ja toornaftaga täidetud tsisternid ning ammooniumnitraati vedavad vagunid. Viimastel aastatel on järsult suurenenud liiklusõnnetuste arv raudteeülesõidukohtadel. Kõige raskemad tagajärjed võivad olla kütusetsisterni ja ohtlikku kemikaalivedava paakauto kokkupõrge asumi territooriumil paikneval ülesõidukohal. Tallinna raudteede kõige ohtlikumateks riskiobjektideks on kaubajaam, Ülemiste jaam, raudteelõik Ülemiste – Kopli, raudteesild, Tallinna raudteeülesõidukohad, teised jaamavälised raudteelõigud. Võimalike raudtee hädaolukorra ohuga suurõnnetuste tõenäolisteks raskete tagajärgedega väljunditeks on suurtulekahju, plahvatus, metsatulekahju, mürgise kemikaali vabanemine, keskkonnareostus. Raudteevedude ohtlikkus Harjumaal suureneb oluliselt seos AS Aleksela plaaniga rajada uus kütuseterminaal Paldiski sadamasse ja tõsta kütusetransiidi mahtu 4-5 korda, ootamata ära Tallinna raudteeümbersõidu valmimist. Autovedude kõige ohtlikemates riskiallikateks Tallinna teedel on bensiini, propaani ja dimetüüleetriga laaditud paakautod. Eriti ohtlik on bensiini vedav paakauto tankla mahutite täitmise ajal. Diiselkütuse ja kütteõlide vedu paakautodes on suhteliselt ohutum. Ohtlike autovedude võimalike suurõnnetuste kõige tõenäolisemateks algsündmusteks võivad olla kokkupõrge teise liiklusvahendiga, väljasõit teelt ja kokkupõrge teeäärse rajatisega, kokkupõrge raudteeveeremiga raudteeülesõidukohal, paakauto tehniline rike. Paakautodega toimuda võivate hädaolukorra ohuga suurõnnetuste tõenäolisteks raskete tagajärgedega väljunditeks on suurtulekahju puithoonestusega asumis (esmajoones , Kelmiküla ja ), paakauto põleng ohtlikus tanklas, paakauto põleng ohtlikul tänaval, paakauto plahvatus ohtlikul tänaval, keskkonnareostus. Hädaolukorra ohuga

15 Vt Tallinna kodulehekülg: http://www.tallinn.ee/est/g3552/?sess_admin=612f0ffce972879a03a94c19d888cb49 21 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 keskkonnareostuse riski tõenäolisus liiklusõnnetuse korral on väga väike ja seda võib lugeda mittearvestatavate riskide hulka. Meretranspordi riskid ei ole kõrghoonete teemaplaneeringu seisukohalt olulised. Ohtlike kemikaalide õhutransport on ohutu, kuna veetavate ohtlike kaupade kogused on väga väikesed. Õhutranspordi põhiliseks riskiks on raskete tagajärgedega lennuõnnetus Tallinna lennuväljal või Tallinna õhuruumis. Tallinna lennuväljal toimuda võivate raskete tagajärgedega lennuõnnetuse väljundid ei välju reeglina lennuvälja piirest. Tallinna õhuruumis toimunud lennuõnnetuse tagajärjel võib lennuki mahakukkumiskohal asumisse toimuda varing või suurtulekahju. Ei ole välistatud kõrghoone varing. Tallinna Linnavalitsuse ja linnaosade tegevus hädaolukorra lahendamisel lennuki alalkukkumisel Tallinna territooriumile ei erine tegevusest suurtulekahjude või varingute korral ning seda korraldatakse nende suurõnnetustele reageerimiseks koostatud tegevuskavade alusel.

Ohtlike ettevõtete riskid

Ohtlike objektide (ettevõtete) võimalike suurõnnetuste põhjusteks võivad olla inimlik eksimus, tehniline rike, tootmisprotsessi väljumine kontrolli alt, väline vääramatu jõud, lennuõnnetus, terroriakt. Tallinna ohtlike ettevõtete võimalike suurõnnetuste ohtlikeks väljunditeks, mis võivad viia hädaolukorrani on mahuti põleng terminalis, vallitatud alasse väljavoolanud kütuse süttimine terminalis, suurtulekahju terminali raudteetsisternide laadimisestakaadil, plahvatus terminali raudteetsisternide laadimisestakaadil, väljavoolanud kütuse merre sattumisega kaasnev keskkonnareostus, ammooniumnitraadi plahvatus hoidlas, mürgise gaasipilve laialihajumine õnnetuskohalt.

Kommunaalvõrkude riskid

Pikemaajalistel ülelinnalistel elektrikatkestustel võivad olla väga rasked tagajärjed, kuna sellel ajal katkeb või on raskelt häiritud Tallinnas praktiliselt kõikide elutähtsate valdkondade tegevus. Ebasoodaste tegurite kokkulangemisel võib elektrikatkestuse tagajärgede mõju jätkuda ka peale elektrivarustuse taastamist. Tallinna keskpinge ja madalpinge jaotusvõrkudes kasutatakse põhiliselt kaabelliine, mis on õhuliinidest tunduvalt töökindlamad ning tugevate tuulte korral vähemahaavatavad. Tallinna või linnaosa tasandi hädaolukorra võib kaasa tuua kogu linna või linnaosa korraga hõlmav pikaajaline elektrikatkestus. Ühte või mitut asumit hõlmava elektrivarustuse pikaajaline katkestus toob reeglina kaasa kohaliku hädaolukorra. Tallinna elektrivõrkude põhilisteks riskiallikateks on AS Eesti Energia elektrijaamad, AS Eesti Energia põhivõrgud, Eesti Energia Jaotusvõrgud AS keskpinge alajaamad ja õhuliinid. Kogu linna hõlmava pikaajalise elektrikatkestuse võib esile kutsuda AS Eesti Energia elektrijaamade töö katkemine, põhivõrkude kõrgepingeliinide purunemine loodusõnnetuse korral, AS Jaotusvõrgud keskpingealajaamade tehnilised rikked. Soojavõrkude põhilisteks riskiallikateks on tsentraalsete soojavõrkude katlamajad ja soojavee magistraaltorustikud. Iru Soojuselektrijaama, kõikide AS Eesti Küte ja AS Fortum Termest suuremate katlamajade katelde kütmiseks kasutatakse maagaasi. Põhilisteks algsündmusteks, mis võivad kaasa tuua pikaajalise hädaolukorra ohuga soojavarustuse katkestuse, on Tallinnas elektrikatkestus, veekatkestus, kütuse juurdeveo katkemine, tehnilised rikked katlamajades, magistraalvõrkude avarii. Väga ohtlikud on pikaajalised soojavarustuse katkestused mitmepäevase ekstreemselt madala õhutemperatuuri korral. Tallinna soojavõrkude riskianalüüs näitab, et hädaolukorra oht võib tekkida Tallinnas 24-72 tunnise või üle 72 tunnise ülelinnalise soojakatkestuse korral, kui välistemperatuur on sel ajal langenud alla –25oC. Gaasivõrkude suurõnnetuste võimalikeks algsündmusteks võivad olla torustiku korrosioonikahjustused, torustiku lekked, torustiku või gaasijaotusseadme purunemine välisteguri mõjul, tulekahju gaasijaotusjaamas või gasifitseeritud hoones, hooletus või lohakus, terroriakt. Tallinna gaasivõrkude põhilisteks riskideks on gaasitarnete lepingute katkestamine välistarnijate poolt, gaasitorujuhtme plahvatus, gaasiavarii tagajärjel alanud suurtulekahju puitasumis. Gaasivarustuse katkemine võib oluliselt mõjutada ettevõtete, asutuste ja Tallinna elanike tegevust. Gaasivarustuse pikaajaline katkemine ei too kaasa üldjuhul pikaajalist soojavarustuse katkemist, kuna olulisemate gaasiküttega katlamajade (esmajoones Iru soojuselektrijaama) katlad on võimalikult kiiresti üle viia masuudiküttele. Samuti näitab pikaajaline praktika, et AS Eesti Gaas kõrgrõhuga magistraalitorustiku plahvatuse ja sellega kaasneva hädaolukorra riski tõenäosus on väga väike ning seda võib lugeda mittearvestatavaks riskiks.

22 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Tallinna gaasivõrkude kõige ohtlikumateks riskiallikateks on tiheda puithoonestusega asumite tänavate all paiknev gaasitorustik ja tarbijate gaasiseadmed. Tiheda puithoonestusega asumis välise teguri mõjul toimunud gaasitoru purunemise või tarbija gaasiseadme avariiga võib ebasoodsate tegurite kokkulangemisel kaasneda suurtulekahju selles asumis. Kõige suurem on taoline risk Kalamaja, Kelmiküla ja Kadrioru asumites. Tallinna ühisveevarustuse ja -kanalisatsiooni (ÜVK) põhilisteks riskiteguriteks on ühisveevärgist võetav vesi ja ühiskanalisatsiooni suunatav reovesi. Pinnaveega on varustatud Kesklinn, Põhja-Tallinn, , Mustamäe, Lasnamäe linnaosad ning Väike-Õismäe ja Pirita jõe vasakkalda piirkond. Tallinna ÜVK võivad toimuda järgmised õnnetused, mis võivad ebasoodsate tegurite kokkulangemisel võivad viia hädaolukorrani Tallinnas: - veevarustuse katkemine võib olla lokaalne või ülelinnaline. Lokaalsel veekatkestusel (maja, kvartal või linnaosa) ei ole tõenäoliselt suurõnnetuse ohuga väljundeid ning seepärast ei kujuta need endast hädaolukorra ohtu. Suurt ohtu Tallinna elanikele ja erinevate valdkondade toimimisele kujutavad endast üle 24-tunnised linnaosa või ülelinnalised veekatkestused. Olme- ja tehnilisest veest sõltub otseselt inimeste elutegevus, asutuste ja ettevõtete töö ning praktiliselt seiskub ühiskanalisatsiooni töö. Eriti ohtlik on veevarustuse täielik katkemine suvel kuumal ajal, kui sellega võib kaasneda ulatuslik ohtlik keskkonnareostus ning talvel külmaga, kuna veekatkestus toob endaga kaasa suurkatlamajade seiskumise. - ülelinnaline ühiskanalisatsiooni töö seiskumine võib esile kutsuda ulatusliku hoonete ja kanalisatsioonivõrgu ummistumise ning ebasoodsate tegurite kokkulangemisel viia hädaolukorrani, sest kõrge välistemperatuuri korral võib ulatuslikule keskkonnareostusele lisaks tekkida ka epideemiaoht. - sademeveesüsteemide uputuse põhjuseks võivad olla Tallinna ja Kopli lahe veetaseme tõus üle tugevate tormide ajal 150 cm üle Kroonlinna nulltaseme ning pikaajalised paduvihmad. Kõige rohkem on sadevetest ohustatud Tuukri tänava ümbrus ja Mustjõe sademevee kogumisala.

Metsatulekahjude risk

Tallinna metsatulekahjude põhilisteks riskiallikateks on kergeltsüttiva alustaimestikuga Pääsküla raba ja kergestisüttiva alustaimestikuga Järve mets. Metsatulekahju võib alguse saada lokaalsest põlengust, mida ei ole suudetud mingil põhjusel ebasoodaste tegurite kokkulangemise tingimustes kustutada. Alustaimestiku või puude süttimise võimalikeks põhjusteks on elektriliini lühis, välk, tuleohutusnõuete rikkumine, hooletus, tahtlik süütamine. Ebasoodsateks teguriteks võivad olla tugev tuul, pikemat aega kestnud kuiv kuum ilm ja kustutusvee piiratud kogus. Metsatulekahju põhiliseks suurõnnetuse ohuga väljundiks on soojuskiirgus. Metsatulekahju tagajärgi võivad raskendada oluliselt selle tulekoldesse või ohualasse sattunud ohtlike objektide riskiallikad.

Loodusõnnetuste riskid

Riskianalüüs näitab, et vähemalt viimase 100 aasta jooksul ei ole toimunud Harjumaal loodusõnnetusi, mis oleks kaasa toonud hädaolukorra Hädaolukorraks valmisoleku seaduses sätestatud mõistes. Kuid samas näitab 2005. aasta jaanuarikuu torm ja Ülemiste järve veetaseme ohtlik tõus, et muutuv kliima suurendab oluliselt loodusõnnetuste riske. 1967. ja 2005 aasta orkaanid näitasid, et Harjumaal ei tekita hädaolukorda tuuled kiirusega kuni 40 m/s. Orkaani ohtlikeks tagajärgedeks Tallinnas võivad olla madalpinge õhuliinide purustused, elektritranspordi kontaktliinide purustused, Tallinna lahtede randade madalate alade (Tiskre, Mustajõe suudmeala, Tuukri tänava ümbrus) üleujutamine. Viimane raskete tagajärgedega orkaan Tallinnas oli 1997.aasatal. Kui katkeb soojavarustus välistemperatuuril alla –32oC üle 3 ööpäeva, külmuvad kütmata hooned ning nendes elamistingimuste taastamine võtab palju aega ning nõuab suuri ressursse. Eriti kannatavad ohtlikult madala temperatuuri korral elanikkonna haavatava osa esindajad. Kui temperatuur langeb ohtlikult madalale, tõuseb järsult täiendavate elektriküttekehade kasutamine. Sellega kaasneb tulekahjude riski järsk suurenemine. Pikaajalise madala temperatuuril korral tekib oht, et maapind külmub sügavamalt kui 180 cm, mille korral tekib veetrasside lõhkikülmumise oht. Veetorustiku lõhkikülmumine toob endaga kaasa tulekahjude kustutamise probleemid. Ohtlik on mitmepäevane temperatuur üle +32oC. Temperatuuri ohtliku tõusu all kannatab esmajoones elanikkonna haavatav osa. Ohtliku temperatuuri tõusuga kaasneb põhiliinide kõrgepingeliinide purunemise risk ning pikaajaline elektrikatkestuse oht kogu Harjumaal. Mitmepäevane elektrikatkestus kõrge välistemperatuuri korral peatab kõikide ilma reservtoiteallikata kaubandusettevõtete ja hulgiladude külmutusseadmete töö, mille tulemusel võivad tekkida väga suured varanduslikud kahjustused. Järsult tõuseb ohtliku temperatuuritõusu korral metsatulekahjude oht.

23 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Kui jäiteladestuse paksus ületab kõrgepingevõrgu elektriliinidel üle 20 mm, on tõenäoline, et põhivõrkude kõrgepingeliinide juhtmed katkevad, ning kogu Tallinn jääb üle 72 tunni ilma elektrienergiata. Sel juhul on vaja käivitada kriisireguleerimisplaani pikaajalise elektrikatkestuse tegevuskava. Ohtlik jäide toob kaasa transpordihäireid teedel. Lumetorm võib häirida oluliselt liiklust Tallinna teedel ja tänavatel. Ohtlik on mitmepäevane paduvihm, mille puhul sademetehulk ületab 12 tunni vältel üle 50 mm. Ohtlik paduvihm võib endaga kaasa tuua Ülemiste ja Raku järve veepinna ohtliku tõusu üle kriitilise taseme ja sellega kaasneva uputusohu.

Varinguriskid Varingute riskiobjektideks on Tallinnas 5- ja 9-korruselised korrushooned ja kõrghooned. Põhilisteks varingute põhjusteks võivad olla gaasiplahvatus hoones, lennuki langemine hoonele ja vananenud konstruktsioonielementide purunemine. Varingute tagajärgede likvideerimise kolm põhiülesannet on päästetööd, elanike ajutine ümberpaigutamine või pikaajaline evakueerimine, hoone taastamine või täielik lammutamine. Korrushoone varingu korral on vaja päästetööd lõpetada 4-6 päeva jooksul ning et päästeöödele on vaja kaasata rasketehnikat ning suur arv abipäästjaid. Elanike evakueerimisvajaduste hindamisel on vaja arvesse võtta, et lisaks täielikult purunenud korterite elanikele on vaja evakueerida tavaliselt suur hulk terveks jäänud, kuid ohtlike konstruktsioonikahjustustega korterite ning naabermajade elanikke.

Sotsiaalsed riskid

Sotsiaalses valdkonnas on Tallinnas riskide allikateks suurenev majanduslikes raskustes elavate isikute ja perede hulk, suurenev töötute ja kodutute arv, suurenev pensioniealiste suhtarv. Linna põhieesmärgiks sotsiaalses valdkonnas on tagada kõikidele linna elanikele võimalused elada inimväärset elu, luues selleks piisava elustandardi, vajaliku hoolitsuse ja eneseteostuse võimalused. Tallinna sotsiaalsete riskide hinnang näitab, et kasutatud metoodika raames võib sotsiaalvaldkonna põhiriske (tööpuudus, etnilised konfliktid jms) lugeda linna või linnosade tasemel talutavaks ja neid Tallinna võimalike hädaolukordade hindamisel mitte arvesse võtta.

3.2. Planeeringud ja nende alusuuringud, ehitusmäärused

3.2.1. Tallinna üldplaneering Tallinna üldplaneeringu 16 üheks kontseptuaalseks aluseks on linnastruktuuri väärtuslike elementide säästlik ärakasutamine ja arendamine sotsiaalse tasakaalu ja mitmekesisuse saavutamiseks nii linnas tervikuna, kui selle üksikutes piirkondades. Planeeringuliste võtetega toetatakse Tallinna konkurentsieeliseid ettevõtluse arengupiirkonnana, turismilinnana ja ootustele vastava elukohana. Linnaruumi arendamisel tuginetakse Tallinna väljakujunenud hoonestus-struktuurile ja kehtivatele detailplaneeringutele, linna strateegilise arengu plaanile, territoriaal-majandusliku arengu põhisuundadele ja keskkonnastrateegiale. Tallinna üldplaneeringu põhikontseptsioon näeb ette olemasoleva hoonestusmaa kasutamise intensiivsuse suurendamist ja tühjade või puudulikult välja ehitatud alade kasutussevõtmist. Endiste sõjaväe- ja tööstusalade põhiliselt ärimaana kasutamine on kavas nii kesklinnas ümbruses, kui ka linnakeskusest kaugemal paiknevatel tööstusaladel.

16 Kehtestatud Tallinna Volikogu 11.01.2001.a määrusega nr 3 (http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=78647); Vt Tallinna kodulehekülg: http://tlpa.tallinn.ee/index.php?id=75 24 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Raudteeringiga piiratud kesklinna kontakttsoon on arenguvöönd, mis täieneb mitmete kaubandus-, teenindus-, kultuuri- ja spordiehitistega. Linna lääne- ja idapiirkondi ühendaval nn väliskaarel, mis koosneb Ehitajate, Tammsaare ja Järvevana teest, Peterburi maanteest ja teest, jätkub suurte kauba- ja teeninduskeskuste ahela väljaehitamine koos uute sotsiaalse infrastruktuuri objektidega. Just sellel, elamurajoonide naabruses paikneval ja hea transpordiühendusega, alal lisandub enim uusi töökohti. Tallinna kesklinna äritsooni areng jätkub nii sadamate suunal kui ka Tartu maantee suunal Liivalaia tänavani. Kõnealusel territooriumil areneb nii hotellide, büroode kui kaubamajade ehitus. Suuremateks piirkonnakeskusteks kujunevad Haabersti ja Lasnamäe Tondiraba tulevane keskus. Kohaliku keskusena toimib Mustamäe linnaosa keskuseks kujunenud Kadaka kaubanduskeskuse piirkond. Kristiine linnaosa keskus paikneb Endla tänava ääres, Põhja-Tallinna linnaosa kohalikuks keskuseks on Sõle tänava äärne elurajooni keskus, kaugemas tulevikus ka Balti jaama piirkond. Osa uutest büroopindadest rajatakse linnakeskusse, osa väljapoole. Kesklinn on planeeringuliselt segakasutusala, mistõttu konkreetsete hoonete paiknemine määratakse detailplaneeringutega. Büroohoonete eelistatuimaks asukohaks kujuneb tõenäoliselt Liivalaia- Jõe tänavatest südalinna poole jääv ala, kuigi Narva maantee ja mere vahel kehtivad vanalinna lähedusest tingitud piirangud hoonete kõrgusele. Uute kontorihoonete paiknemiskohaks saavad ka linnast välja suunduvad peatänavad, endised tööstusalad ja uute kujunevate keskuste naabrus, s.t paremat transpordiühendust omavad piirkonnad. Tallinna linna põhiliseks ülesandeks jääb tagada hoonestusalade kaetus detailplaneeringutega erasektori poolt finantseeritava elamuehituse jaoks.

Tabel 1. Kõrghoonete kavandatavate piirkondade maakasutuse sihtotstarve Tallinna üldplaneeringu järgi Nr Nimetus Kõrghoonete piirkond Maakasutuse sihtotstarve Tallinna üldplaneeringu järgi 1 Maakri Asukoht on piiritletud Viru-Olümpia hotelle Kesklinna segahoonestusala – alale võib ühendava telje, Liivalaia, Pronksi, Gonsiori ja ehitada kõiki hooneid, v.a keskkonda A. Laikmaa tänavatega ning Rävala puiesteega. saastavad ettevõtted; asub osaliselt jalakäijate Ala läbivad Rävala puiestee koos Tartu mnt tsoonis pikendusega ning trammitee Tartu mnt trassil. 2 Sossi Sossi kõrghoonete piirkonna jaotab Tartu Ettevõtluse segahoonestusala – alal võib maantee kaheks eraldi-seisvaks osaks. Üks osa paikneda igasugune ettevõtlus, v.a ulatuslikku jääb Tartu maanteest lõuna poole ning asukoht sanitaartsooni vajav tootmine; alal võib on määratletud Tartu maantee 80D, K ja M paikneda üksikuid elamuid ja asutusi; kinnistute ning Tartu maantee ja Tallinn-Tapa magistraaltänavate ärivöönd – tsooni võib raudtee vahelise alana. Teine osa Sossi rajada põhiliselt kaubandus- kõrghoonete piirkonnast jääb Tartu maanteest teenindusettevõtteid põhja poole ning asukoht on määratletud keskuse, Peterburi tee ja Tartu maantee vahelise alana. 3* Katleri Asukoht on määratletud perspektiivse Rahu tee, Piirkonna või linnaosa keskuse Mustakivi tee, Narva maantee ja Tondiraba segahoonestusala – ala on mõeldud eeskätt tänava vahelise alana. kaubandus-, teenindus- ja vabaaja harrastusega seonduvatele ettevõtetele ja asutustele 4 Tondiraba Asukoht on määratletud Osmussaare tee, Piirkonna või linnaosa keskuse Mustakivi tee, Punane tänav ja Tehnopargi segahoonestusala (vt eespool) vahelise alana. 5 Endla Asukoht on määratletud Metalli tänava, Ettevõtluse segahoonestusala (vt eespool) Mehaanika tänava, Mustamäe tee ja Endla tänava vahelise alana. 6 Kitseküla Asukoht on määratletud Pärnu maantee, Saku, Ettevõtluse segahoonestusala (vt eespool);

25 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Nr Nimetus Kõrghoonete piirkond Maakasutuse sihtotstarve Tallinna üldplaneeringu järgi Türi ja Kohila tänavate vahelise alana. magistraaltänavate ärivöönd (vt eespool) 7 Järvevana Asukoht on määratletud Pärnu maantee, Ettevõtluse segahoonestusala (vt eespool); Tammsaare tee, Järvevana tee ristmiku magistraaltänavate ärivöönd (vt eespool); piirkonnana raudteede vahelisel alal kuni ala edelaosa on määratletud väikeelamute Hallivanamehe peatuseni. alana – põhiliselt ühepere- ja ridaelamutele, samuti üksikutele väiksematele 3-4 korruselistele elamutele mõeldud ala, kus võib paikneda elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja väiksemaid kaubandus-teenindusettevõtteid; olemasolevate väikeelamute piirkondade tihendamine korterelamutega ei ole soovitav 8 Järve Asukoht jääb Pärnu maantee ja Raudtee Ettevõtluse segahoonestusala (vt eespool); vahelisele alale, Nõmme ja Kristiine linnaosade osa alast on määratletud väikeelamute piirialal. alana (vt eespool) 9 Sääse II Asukoht on määratletud Mustamäe tee, Ettevõtluse segahoonestusala (vt eespool); Tammsaare tee Sääse asumi poolne nurgana magistraaltänavate ärivöönd (vt eespool) raadiusega ca 150 meetrit. 10 Haabersti Asukoht jääb Ehitajate tee, Paldiski maantee ja Piirkonna või linnaosa keskuse Rannamõisa tee vahelisse alasse ning jaguneb segahoonestusala (vt eespool); ettevõtluse kolmeks alamosaks: 1. Ehitajate tee ja Paldiski segahoonestusala (vt eespool); Ehitajate tee maantee vaheline kvartalinurk; 2. Rannamõisa ääres väikeelamute ala (vt eespool) tee ja Paldiski maantee vaheline ala raadiusega 400 meetrit; 3. Paldiski maantee, Rannamõisa tee, Kaeravälja ja Mäekõrtsi tänavate vaheline ala. 11 Sitsi Asukoht on määratletud Kopli, Sõle, Paavli ja Tööstusettevõtete ala – põhiliselt Sitsi tänavate vahelise kvartaliosana. tööstusettevõtete ja ladude ala, kus võib paikneda teenindusettevõtteid ja asutusi; uute elamute rajamine on lubatud vaid erandina * Kõrghoonete teemaplaneeringu ja KSH koostamise ja menetlemise ajal kehtestati Narva mnt 152 kinnistu ja selle lähiala detailplaneering (Tallinna Linnavalitsuse 22.03.2006.a korraldus nr 542-k; vt: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=103692) ning Tallinna Linnavolikogu 30.11.2000.a otsusega nr 401 oli juba varem kehtestatud Tondiraba 1-7 kinnistu detailplaneering (vt: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=77831). Kuna need detailplaneeringud hõlmavad kogu Katleri piirkonna, siis on nimetatud piirkond nüüd kõrghoonete teemaplaneeringust kavandatava piirkonnana välja arvatud.

Tabelis 1 toodud üldplaneeringu järgsetest maakasutuse sihtotstarvetest järeldub, et enamike piirkondade puhul ei ole vastuolu määratud sihtotstarbe ja kõrghoonete rajamise võimaluse vahel. Tallinna üldplaneeringut muutvad kõrghoonete piirkonnad selle järgi oleksid: - Järvevana piirkond, kus osa alast on määratud väikeelamualana. Käesolevaks ajaks on sellele alale algatatud detailplaneering kõrghoonete kavandamiseks 17 (üldplaneeringut muutev detailplaneering); - Haabersti piirkond, kus Ehitajate tee äärne ala on määratletud väikeelamualana; - Sitsi piirkond, mis on määratletud tööstusettevõtete alana. Järve kõrghoonete piirkonna ala osas on Tallinna üldplaneeringu maakasutusplaanil osa alast näidatud küll väikeelamualana, kuid tõenäoliselt on tegemist veaga joonisel. Teadaolevalt on tegemist ettevõtluspiirkonnaga ja (väike)elamuid selles piirkonnas ei paikne. Seda kinnitab ka

17 Tallinna Linnavalitsuse 03.10.2007.a korraldus nr 1720-k Järve tn 4, 6, 8, 8a ja Pärnu mnt 180a kinnistute ning lähiala detailplaneeringu koostamise algatamine ja Tallinna Linnavalitsuse 25. juuni 2003 korralduse nr 1633-k kehtetuks tunnistamine – vt Tallinna kodulehekülg: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=109144 26 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Kristiine linnaosa üldplaneeringu alusuuring Kristiine linnaosas paiknevate elamute üldiseloomustus ja kaardistamine.18 Tallinna üldplaneering ei reguleeri kõrghoonete rajamist linnas. Kõrghoonete teemaplaneering koostataksegi selleks, et üldplaneeringu lahendust selles valdkonnas täiendada ja täpsustada. Kõrghoonete maa sihtotstarve on tõenäoliselt valdavalt elamu- ja/või ärimaa. Sihtotstarbe muutumine võrreldes Tallinna üldplaneeringu lahendusega nimetatud piirkondades ei mõjuta oluliselt üldplaneeringu põhieesmärke, mis paljudes kohtades fikseeris tolleaegse maakasutuse lihtsalt sel põhjusel, et puudus vajadus selle muutmiseks.

3.2.2. Linnaosade ja piirkondade üldplaneeringute materjalid Kõrghoonete piirkondadega seotud linnaosadest ja piirkondadest on kehtestatud ainult Mustamäe linnaosa üldplaneering, teiste linnaosade üldplaneeringud on koostamisel. Kesklinna kohta üldplaneeringut ei koostata (vt tabel 2).

Tabel 2. Kõrghoonete kavandatavate piirkondade paiknemine linnaosades ja linnaosade üldplaneeringute staatus Nr Kõrghoone Linnaosa Linnaosa üldplaneeringu staatus piirkonna nimetus 1 Maakri Kesklinn Ei koostata 2 Sossi Kesklinn/Lasnamäe Ei koostata/koostamisel 3 Katleri Lasnamäe Koostamisel 4 Tondiraba Lasnamäe Koostamisel 5 Endla Kristiine Koostamisel 6 Kitseküla Kesklinn Ei koostata 7 Järvevana Kesklinn/Kristiine Ei koostata/koostamisel 8 Järve Kristiine/Nõmme Koostamisel/koostamisel 9 Sääse II Mustamäe Kehtestatud 10 Haabersti Haabersti Koostamisel 11 Sitsi Põhja-Tallinn Koostamisel Lasnamäe elamualade üldplaneeringu ettepanekus 19 (maakasutuse tsoneeringu kaart, kaart nr 16B; vt väljavõte joonis 1) on Tondiraba kõrghoonete piirkond määratletud tihedama kaubandus-, puhke- ja ühiskondlike objektide alana, Katleri kõrghoonete piirkond äritsoonina, kus võivad paikneda kaubandus-, teenindus- ja bürooettevõtted, väiksema mahuga tootmine ja oluliselt vähem ka elamispinda. Katleri 20 kõrghoonete piirkond jääb suures osas põhjavee toiteala piiridesse (vt sinise joonega piiratud ala joonisel 1). Sossi kõrghoonete piirkond on Lasnamäe linnaossa jäävas osas määratletud äritsoonina, kus võivad paikneda kaubandus-, teenindus- ja bürooettevõtted, väiksema mahuga tootmine ja oluliselt vähem ka elamispinda.

18 Vt Tallinna kodulehekülg: http://tlpa.tallinn.ee/index.php?id=301 19 Vt Tallinna kodulehekülg: http://tlpa.tallinn.ee/index.php?id=299 20 Kõrghoonete teemaplaneeringu ja KSH koostamise ja menetlemise ajal kehtestati Narva mnt 152 kinnistu ja selle lähiala detailplaneering (Tallinna Linnavalitsuse 22.03.2006.a korraldus nr 542-k; vt: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=103692) ning Tallinna Linnavolikogu 30.11.2000.a otsusega nr 401 oli juba varem kehtestatud Tondiraba 1-7 kinnistu detailplaneering (vt: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=77831). Kuna need detailplaneeringud hõlmavad kogu Katleri piirkonna, siis on nimetatud piirkond nüüd kõrghoonete teemaplaneeringust kavandatava piirkonnana välja arvatud. 27 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Joonis 1. Katleri ja Tondiraba kõrghoonete piirkondade asukohad (tähistatud musta ringiga), aluseks väljavõte Lasnamäe elamualade üldplaneeringu ettepaneku maakasutuse tsoneeringu kaardist (kaart nr 16B). Kristiine linnaosa üldplaneeringu lahendus koostamisel. Endla kõrghoonete piirkonnas asub elamuna kasutusel olev Wittenhofi suvemõisa peahoone. Nõmme linnaosa piirile jääv Järve kõrghoonete piirkond paikneb äri- ja teenidusfunktsiooniga alal (ettevõtluspiirkond). Järvevana kõrghoonete piirkonna Kristiine linnaossa jääv alast on Tallinna üldplaneeringus määratud väikeelamualaks, kuid käesolevaks ajaks on sellele alale algatatud detailplaneering kõrghoonete kavandamiseks 21 (üldplaneeringut muutev detailplaneering); Nõmme linnaosa puudutab osaliselt Järve kõrghoonete piirkond. Üldplaneeringu ettepaneku järgi 22 on piirkonda kavandatud ärimaa. Seega ei ole koostatav teemaplaneering linnaosa üldplaneeringu ettepanekuga vastuolus. Mustamäe linnaosa üldplaneeringus 23 on Sääse II kõrghoone piirkond kavandatud elamute ja äriehitiste arengualana (A-6), osaliselt jääb piirkonda Tammsaare tee perspektiivse laienduse orienteeruv trassikoridor, võimalikud eraldiseisvate parklate/parkimismajade paiknemise piirkonnad ning raskete veoste liikumisteed (vt joonised 2 ja 3). Arenguala A-6 on ette nähtud korterelamute, väikeelamute ja garaažide ehitamiseks. Tegemist on magistraalteede äärsete, praegu väikeelamute ja maapealsete garaažidega hoonestatud aladega, mida võib arendada korterelamute ja äriehitistega. Linnaosa üldplaneering annab järgmised tingimused detailplaneeringute koostamiseks: - kogu parkimine lahendada omal krundil; - tagada heakorrastatud haljasmaa osakaal vähemalt 10% planeeritavate maade pindalast. Seega tuleb Sääse II kõrghoone piirkonna puhul arvestada mitmete laiemat mõju avaldavate asjaoludega, et see oleks kooskõlas Mustamäe linnaosa üldplaneeringuga.

21 Tallinna Linnavalitsuse 03.10.2007.a korraldus nr 1720-k Järve tn 4, 6, 8, 8a ja Pärnu mnt 180a kinnistute ning lähiala detailplaneeringu koostamise algatamine ja Tallinna Linnavalitsuse 25. juuni 2003 korralduse nr 1633-k kehtetuks tunnistamine – vt Tallinna kodulehekülg: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=109144 22 Vt Tallinna kodulehekülg: http://tlpa.tallinn.ee/index.php?id=76 23 Vt Tallinna kodulehekülg: http://tlpa.tallinn.ee/index.php?id=77 28 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Joonis 2. Sääse II kõrghoone piirkonna Joonis 3. Sääse II kõrghoone piirkonna asukoht (tähistatud musta ringiga), aluseks asukoht (tähistatud musta ringiga), aluseks väljavõte Mustamäe linnaosa üldplaneeringu väljavõte Mustamäe linnaosa üldplaneeringu joonisest IV-1 Maakasutus. joonisest IV-4 Autoliiklus ja parkimine.

Haabersti linnaosa üldplaneeringu lahendus on koostamisel. Kavandatav Haabersti kõrghoonete piirkonnas on käesoleval ajal valdavalt äri- ja teenindusfunktsioon, Ehitajate tee ja Paldiski mnt ristmiku piirkonnas paikneb rida väikeelamuid. Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringu lahendus on koostamisel. Kavandatavas kõrghoone piirkonnas asuvad endised Balti Manufaktuuri tootmishooned. Kunagise Balti Puuvillavabriku tootmishoone peakorpus (aadress Kopli tn 35) on arhitektuurimälestisena kaitse all (reg nr 8280). Kavandatav kõrghoonete ala piirneb vahetult puuvillavabrikule kuulunud elamukvartaliga (Sitsi tn ääres), mille hooned on samuti arhitektuurimälestistena kaitse all. Kavandatava piirkonna kirdeosas on pargiala. Pirita linnaossa ei ole kõrghoonete piirkondi ja nendega seotud tihendatavaid alasid kavandatud.

3.2.3. Koostatavate asjassepuutuvate teemaplaneeringute materjalid

Rohealade teemaplaneering Tallinna rohealade teemaplaneering käsitleb kogu Tallinna linna haldusterritooriumit ja on esimene Tallinna rohealade ning laiemalt linna maastike ja välisruumide arengule suunatud planeering. Tallinna rohealadena üldisemas mõttes käsitletakse kogu maastike ja välisruumide rohestruktuuri Tallinnas, millel ei ole olulisi välistavaid aspekte. Teemaplaneeringus on määratud järgmised ruumilise arengu olulised põhinõuded Tallinna hoonestatud ja hoonestamata välisruumile: 1. Looduslike elutingimuste väärtustamine ja kindlustamine linna elukeskkonnas; 2. Haljasmaade ja puhkealade säilitamine, arendamine ning kvaliteedi parandamine linnaruumi üldise tihenemise tingimustes: 3. Loodus- ja keskkonnakaitse eesmärkide arvestamine; 4. Maastikupildi parandamine. Planeeringulahendusega kavandatakse üldplaneeringu üldistusastmel rohevõrgustik ning määratakse rohealade valdav maakasutus ja võimalikud sihtotstarbed. Samuti seatakse kõigist planeeringuaspektidest – nii ökoloogilisest, kultuurilisest, sotsiaalsest ja linnaruumilisest – lähtudes tingimused teemaplaneeringus kajastatud elu- ja looduskeskkonna väärtuste säilitamiseks ja edendamiseks Tallinna linnas.

29 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Juhul kui linna üldplaneeringu või teiste teemaplaneeringutega seatakse eesmärgiks linna arengupoliitiliselt vajaliku ja maastikuliselt vastuvõetava maakasutusmuudatuse tegemine elamispindade, töökohtade või teede ehitamiseks, tuleb järgneva menetluse ja kaalutlemise käigus arvestada rohealade teemaplaneeringuga seatud üldiste sihtide ja nõuetega. See kehtib igasuguse kavandatava maakasutuse puhul, sh ärimaa ja teemaa. Loodavate või ümberkujundatavate elu- ja töökohtade ruumiline keskkond peab olema kvaliteetne ning väärtusliku keskkonna ja loodusega. See tähendab, et uute elamupiirkondade puhul tuleb tagada ökoloogiliste funktsioonide toimimine ning kvantitatiivselt ja kvalitatiivselt piisav varustatus välisruumidega (sh lisahaljastamiseks vajaliku maa ning rohealade jaoks reserveeritava maa kavandamine). Planeerimisel tuleb fikseerida, analüüsida ja ära kasutada kohalikke tüüpilisi maastikuelemente (nt alleed, kraavid, ojad, märgalad), et anda uutele hoonestatavatele piirkondadele maastikusse sulanduv kordumatu iseloom ja enesetaju. Üldistest arengusihtidest tulenevad meetmed kehtivad tänasele maakasutusele kuni selle muutmiseni, olenemata nendele maa-aladele linna üldplaneeringuga kavandatud arengusuunast. Maakasutuse muutmisel tuleb kavandada rohealade teemaplaneeringule vastavad leevendavad meetmed muudetava maakasutuse või planeeringuala piires või vajadusel ka mõjualal väljaspool seda.

Magistraaltänavavõrgu ja kergliikluse teemaplaneering Ühistranspordisüsteemi ja tänavavõrgu arengustsenaariume välja töötades on lähtutud järgmistest eeldustest, et kõige kiiremini arenevad piirkonnad on muuhulgas: - linnakeskuses Maakri kvartal, - elamupiirkondadena Tallinnas: Lasnamäe (Paevälja ja Tondiraba), , Kadaka, Kopli, Mustakivi - ettevõtluspiirkondadena Tallinnas: kesklinn, Tondi, Kitseküla, Sikupilli, Lasnamäe (Tondiraba), Kopli-, - piirkonna- ja elurajoonikeskustena: Järve, Kadaka, Haabersti, Sikupilli, Ülemiste, Mustakivi, Kopli Seega on koostatavas teemaplaneeringus arenevate piirkondadena üldjoontes arvesse võetud kõik kavandatavad kõrghoonete piirkonnad. Puuduvad prognoosid liiklusvoogude ja -koormuse muutuste kohta konkreetselt seoses kõrghoonete piirkondadega ning vastavalt nendega seotud vajaduste hindamine. Keskkonnamõju seisukohalt ei ole sellel aga põhimõttelist vahet, millise kujuga hooneid arengualadele kavandatakse, sest määravaks osutub siiski etteantud hoonestustihedus ning parkimiskohtade, haljaspindade ja muu välisruumi osakaal.

Kesklinna miljööväärtuslike alade teemaplaneering Kõrghoonete teemaplaneeringu ettepanekus antud kõrghoonete piirkonnad ei avalda mõju Kesklinna miljööväärtuslikele aladele ega nende alade teemaplaneeringu koostamisele, sest alad paiknevad üksteisest piisaval kaugusel (vt joonis 4).

30 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Joonis 4. Kesklinna miljööväärtus- like alade (tähistatud oranži värviga) ja kõrghoonete piirkondade paikne- mine (roosa värviga – Maakri, puna- sega Sitsi, Endla ja Sossi). Väljavõte kõrghoonete teemaplaneeringu teema- kaardist: Kehtivad üldplaneeringud ja miljööväärtuslikud alad

3.2.4. Linnaosade ja piirkondade ehitusmäärused ja nende projektid Nõmme ehitusmääruse 24 järgi kuulub Nõmme linnaosa territooriumile jääv Järve kõrghoonete piirkonna osa ehituspiirkonda III-1: III ehituspiirkonna (avatud arengualad) lähteandmed: (1) Kruntide võimalikud kasutusotstarbed: 1) kaubandus-teenindusettevõtted; 2) kontorid, kodukontorid; 3) laod ja keskkonda mittehäiriv tootmine (va III-1, III-2 ehituspiirkondades); 4) elamud (eramud, korterelamud). (2) Korterelamute koormusindeks (KKKI) antakse detailplaneeringuga. (3) Kruntide suurim lubatud täisehituse protsent: 1) korterelamud – 30%; 2) eramud – vastavalt § 7 lg 3 p 1; 3) muud hooned – 50%. (4) Aiad ja tagasiasted (ehitusjooned) vastavalt ehitusmääruse § 7 lg 4. (5) Hoonete kõrgus ja täiskorruste arv: suurim lubatud kõrgus suurim lubatud täiskorruste arv 1) põhihoone (v.a eramu): 15 m 4 2) põhihoone – eramu: 11 m 2 3) abihoone: 4 m 1 (6) Suurim soovitatav korterite arv ühe kortermaja kohta on 12. (7) Ehituspiirkondade II-1 ja III-2 hoonestamisel tuleb arvestada müra, õhusaaste ning tootmistegevusest tulenevate teiste võimalike elukeskkonda häirivate teguritega. Ehitusmääruses sätestatud piirangud ja nõuded planeerimisel ning ehitamisel on tingimuslikud. Nimetatud piiranguid ja nõudeid mõistetakse lähteandmetena, mida võib põhjendatud vajaduse korral muuta, tagades huvitatud isikute ning avalike huvide arvessevõtmise ja tasakaalustamise.25 Kesklinna ehitusmääruse (koostamine lõpetatud, andmed informatiivsed) 26 järgi hõlmab Maakri kõrghoonete piirkond asumi Gonsiori tänavast lõuna poole jääva osa (kvartalid KOM5-8 – vt ehitusmääruse § 17 ja lisa 13), valdava osa Maakri asumist (MAA1-7 – vt ehitusmääruse § 16 ja lisa 12) ja väikese osa Sibulaküla asumist (valdavalt kvartalid SIB6-7 – vt ehitusmääruse § 15 ja lisa 11).

24 Kehtestatud Tallinna Linnavolikogu 28.10.2004.a määrusega nr 36 “Nõmme linnaosa ehitusmääruse kinnitamine”, muudetud Tallinna Linnavolikogu 15.06.2006.a määrusega nr 35; vt Tallinna kodulehekülg: http://tlpa.tallinn.ee/index.php?id=84 25 Vt Tallinna kodulehekülg: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=104841 26 Vt Tallinna kodulehekülg: http://tlpa.tallinn.ee/index.php?id=88 31 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Tabel 3. Maakri kõrghoonete piirkonda jäävate Kompassi, Maakri ja Sibulaküla ehituspiirkondade kvartalite tingimused (väljavõte Kesklinna ehitusmääruse eelnõust; andmed informatiivsed, sest ehitusmääruse koostamine on lõpetatud,)

Sihtotstarve (%)

2

kvartali kvartali

/

*

de suuruse de suuruse

max)

-

i

r hiskondlik

lu eenindus

E Ä T Ü

Piirkonna nimetus Krunti m keskväärtused täisehitus% Kruntide vahemik tihedus Hoonestuse kõrgus max Hoonete korruselisus Hoonete (min arv Parkimiskohtade (tk) krundil osakaal Haljastuse (%) krundil osakaal Kõrghaljastuse (%) krundil Kompassi (osaliselt) 600 KOM5 1190 IV 25 55 15 5 3,9 - - 70 10 10 KOM6 620 II 10 80 5 5 3,9 - - 350 0 0 KOM7 1030 III 50 40 5 5 3,9 - - 120 20 20 KOM8 880 III 10 65 20 5 3,9 - - 60 50 30 Maakri 2350 MAA1 3010 IV 40 45 5 10 3,9 - - 750 30 30 MAA2 5230 V 10 40 5 45 3,9 - - 50 5 5 MAA3 590 III 40 20 5 35 3,9 - - 300 40 30 MAA4 2300 III 35 30 30 5 2,7 - - 400 30 30 MAA5 3690 IV 10 5 5 25 3,9 - - 750 10 10 MAA6 620 III 55 5 5 10 1,0 SQ** 1-5 40 40 40 MAA7 1600 II 25 25 25 25 3,9 - - 60 10 10 Sibulaküla (osaliselt) 220 SIB6 1740 III 80 10 5 5 2,7 SQ 1-8 130 30 30 SIB7 8200 IV 0 100 0 0 3,5 SQ 1-26 90 5 5 Kokku: 3170 * kruntide täisehitus% vahemik (klassid): II - 20-40%; III - 40-60%; IV - 60-80%; V - 80-100% ** SQ – olemasolev

Ehitusmäärusega ei ole enamikes kvartalites hoonete kõrgusele tingimusi seatud. Otstarbekas on refereerida ehitusmääruse eelnõu väljavõttes nimetatud kolme stsenaariumi: Kultuuritelje stsenaarium (4) Horisontaalne kontaktpind – jalakäijate ülekäigud, puiestee, tänavavarustus (valgustus, haljastus, tänavamööbel), sündmuste ruum (karnevalid, paraadid, tänavateatrite festival), meeting points (näiteks City plaza nurk, Viru keskuse nurk jne). Siin on tegu piiratud tänavaruumiga, mis toetab kas sirgjoonelise liikumisega seotud või väikesemõõtmelisi tänavaüritusi. See eeldab põhiliselt kõnniteede laiendamist ning puiesteede täiendamist ja rajamist. Vertikaalne kontaktpind – 1. korruse 3 m kõrgune 90% avatud avalik hoone front. Kiire teeninduse piirkond. Avalikud programmid tänava tasapinnas võimalusega laieneda tänavale. See puudutab põhiliselt rajatavatele hoonetele ja ümberehitustele esitatavaid tingimusi, kus tänava tasand tuleb jätta avatuks. Hea näide City plaza, halb näide Tallink hotell. Põhja-lõunasuunaline ühenduse stsenaarium e. sadama ühendus kesklinnaga (5). Stsenaarium kirjeldab võimalikku tulevikuarengut, kus sadamast saabuvad kaubaturistid suunatakse valutult suurtesse kaubakeskustesse. Mass-kaubaturistidele tuleks anda võimalus liikuda sadamast uude city-sse. Horisontaalne kontaktpind – väga jalakäijasõbralik tänava tasapind: vähemalt 6 m laiune kõnnitee, jalakäijate ülekäigud, puiestee, tänavavarustus (valgustus, haljastus, tänavamööbel), 5 min tasuta peatumine, meeting points (näiteks City plaza nurk, Viru keskuse nurk jne). Põhitänav või arter selles stsenaariumis on Laikmaa tn (SAS Radisson – CocaCola Plaza lõigus), mida markeerib puiestee, jalakäijate kasutusse veel üks autorida.

32 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Vertikaalne kontaktpind – 1. korruse 3 m kõrgune 90% avatud avalik hoone front. Kiire teeninduse piirkond. Jõe ja Kompassi piirkonnad pole üheselt läbitavad. Seal domineerib kohaliku tähtsusega tänavavõrk, et kesklinn ei hajuks ida suunas. Kagusuunalise ühenduse stsenaarium (6) Stsenaarium kirjeldab võimalikku tulevikuarengut, kus Tartu mnt suunal ja Maakri kvartalis töötajatel hõlbustatakse liikumist Vanalinna suunas. Tartu mnt side Vanalinnaga. Tartu mnt suunal on ja tekib väga suur uushoonestuse maht. Lisanduvad töökohad, äripinnad jm. tõmbab Vanalinna inimestest kuivaks. Tartu mnt-lt ei minda enam Vanalinna lõunatama. Maakri kvartalis töötavad inimesed on parema varandusliku kindlustatusega ning elavad kesklinnast järjest kaugemal. Kultuuri tarbimine väheneb ajaliselt, samas kui töötamise osakaal suureneb. Selliselt nihkub linnakeskus Tartu mnt suunas Vanalinnast ära. Stsenaariumil on 3 väljundit: a) Horisontaalne kontaktpind – väga jalakäijasõbralik tänava tasapind: vähemalt 6 m laiune kõnnitee, jalakäijate ülekäigud, puiestee, tänavavarustus (valgustus, haljastus, tänavamööbel), 5 min tasuta peatumine, b) meeting points – nagu Tammsaare plats, City plaza nurk, Viru keskuse nurk. Väärtustatud avalik ja demokraatlik linnaruum, millel on head ühendused ühistranspordiga, soodne orientatsioon päikese ja valitsevate tuulte suhtes. Sümboolne maamärk. c) Vertikaalne kontaktpind – 1. korruse 3 m kõrgune 90% avatud avalik hoone front. Kiire teeninduse piirkond. Uus jalakäijate ühendus Rävala parkimismaja hoovist. Ülaltoodust järeldub, et Maakri piirkonna käsitlemisel, sh ka kõrghoonete paigutamise analüüsil tuleb kõrghoonestuse tavapäraste mõjude kõrval põhitähelepanu pöörata inimese liikumis- ja olmetasandile – välisruumile ja selle kvaliteedile, sh haljasalad, valgustus, välismööbel jms.

33 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

4. Ülevaade teemaplaneeringu jaoks olulistest keskkonnaeesmärkidest Teemaplaneeringu KSH läbiviimisel lähtuti eelkõige säästva arengu seisukohalt olulistest rahvusvahelistest, Euroopa Liidu ja riiklikest jätkusuutliku linnaplaneerimise eesmärkidest, samuti linnaelanike jaoks tasakaalustatud ja tervisliku elukeskkonna loomise vajadusest. Peamised dokumendid, millest juhindutakse: - globaalsel tasandil: - Maailma Säästva Arengu Tippkohtumise Rakenduskava (2002) 27 ja Säästva Arengu Johannesburgi Deklaratsioon (2002) 28 Säästva arengu seisukohalt on oluline heade valitsemistavade rakendamine igas riigis. Edendada ja integreerida säästva arengu toetamiseks transporditeenuseid ja –süsteeme käsitleva poliitika väljatöötamist siseriiklikul, piirkondlikul ja kohalikul tasandil. Siinjuures peetakse silmas maakasutuse, infrastruktuuride, ühistranspordisüsteemide ja kaubavedude võrgustiku arendamise põhimõtteid ja planeerimist; ohutu, kättesaadava ja tõhusa transporditeenuse osutamist, kusjuures suurendatakse energia tõhusust, vähendatakse saastamist, ummikuid, kahjulikku mõju tervisele ning piiratakse linnade vohamist, võttes arvesse siseriiklikke prioriteete ning asjaolusid. Edendada koostööd rahvusvahelisel, piirkondlikul ja kohalikul tasandil, et vähendad saastamist, sealhulgas piiriülest õhu saastamist, happelist settimist ja osoonikihi kahandamist pidades meeles Rio põhimõtteid, sealhulgas muu hulgas põhimõtet, et riikide erinevat panust üldisesse keskkonnaseisundi halvenemisse arvestades, on neil üldised, kuid diferentseeritud kohustused tegutsemiseks kõikidel tasanditel. - New Yorki (1992) ÜRO kliimamuutuste raamkonventsioon ning Kyoto (1997) protokoll 29 Raamkonventsioon, mille ülesanne on globaalse koostöö arendamine kliimamuutusi põhjustavate kasvuhoonegaaside emissioonide stabiliseerimiseks ja vähendamiseks. Konventsiooni eesmärk on saavutada kasvuhoonegaaside kontsentratsiooni stabiliseerumine atmosfääris tasemel, mis hoiaks ära ohtliku inimtekkelise sekkumise kliimasüsteemi. - Piiriülese õhusaaste kauglevi Genfi konventsioon (1979) ja selle protokollid 30 Konventsioon käsitleb erinevate saasteainete õhkuheite piiramist. Protokollides on lepitud kokku ühistes õhuseirereeglites ja -protseduurides ning väävli, lämmastikoksiidide, lenduvate orgaaniliste ühendite, püsivate orgaaniliste ühendite ja raskmetallide heitmete vähendamises. - Euroopa tasandil: - Tervete linnade (ingl k – Healthy Cities) planeerimise ja juhtimise dokumendid ja soovitused 31 (City planning for health and sustainable development) Tervete linnade planeerimises loetakse muuhulgas väga oluliseks avaliku ruumi kvaliteeti ja mitmekesisust. Avaliku ruumi hulka kuuluvad avalikud pargid, väljakud, tänavaruum jne. Avalikku ruumi vaadeldakse linna ühendava struktuurina, millel on funktsionaalne, keskkonnakaitseline, kultuuriline ja esteetiline roll. Avalikul ruumil on nii ajalooline kui kaasaegne iseloom ning nende vahel tasakaalu leidmine annab pidevalt uusi võimalusi.

27 http://www.envir.ee/orb.aw/class=file/action=preview/id=2957/tegevuskava+eesti+keeles.pdf 28 http://www.envir.ee/orb.aw/class=file/action=preview/id=2953/Johannesburgi+S%E4%E4stva+Arengu+Deklara tsioon.pdf 29 http://www.europarl.europa.eu/sides/getDoc.do?pubRef=-//EP//NONSGML+TA+P6-TA-2005- 0005+0+DOC+PDF+V0//ET 30 http://www.unece.org/env/lrtap/lrtap_h1.htm 31 http://www.euro.who.int/document/wa38097ci.pdf 34 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Avalike ruumide olulisus on kesksel kohal tihedalt täisehitatud linnapiirkondades, kus tuleb muuhulgas tähelepanu pöörata ohutu keskkonna loomisele, eriti laste ja eakate inimeste seisukohalt. Ohutuse tagamine on oluline linnaplaneerimise aspekt. Rohealade pindala vähenemist ja nende kvaliteedi langust seostatakse sageli ühekülgsele majanduslikule edule suunatud poliitikaga. Linnaelanike sotsiaalne heaolu, majanduslik areng, linna elukeskkonna kvaliteet ja inimeste tervis on omavahel seotud. Üheks indikaatoriks, millega tuleb arvestada, on juurdepääsu võimalused rohealadele. - Euroopa Komisjoni juhendmaterjalid ja soovitused linnakeskkonna (ingl. k – Urban Environment) kavandamiseks 32 Käesoleva strateegia raames pakutavate meetmete eesmärk on aidata kaasa EL praeguste keskkonnapoliitika ja õigusaktide paremale rakendamisele kohalikul tasandil ja julgustada kohalikke omavalitsusi terviklikumalt lähenema linnajuhtimisele ning kutsuda liikmesriike toetama seda protsessi ja kasutama EL-i tasandil pakutavaid võimalusi. Kõigi tasanditel rakendatuna aitab käesolev strateegia kõige enam kaasa linnakeskkonna paremaks muutmisele, tehes linnad veelgi ligitõmbavamaks ja tervislikumaks elu-, töö- ja investeerimispaigaks ning vähendades linnade negatiivset keskkonnamõju laiemale keskkonnale. Tulemuslik transpordipoliitika saab toimida ainult läbi pikemaajaliste finantseeringute kõikidesse transpordiga seotud valdkondadesse – infrastruktuur ja sõidukid, efektiivne ühistransport, turvaline ja mugav liikluskeskkond jalgratturile ja jalakäijale, transpordi ja maakasutuse terviklik ja tasakaalustatud planeerimine. Keskkonnasäästlik linnakujundus (sobiv maakasutuse planeerimine) aitab vähendada valglinnastumist ja looduslike elupaikade hävimist ning bioloogilise mitmekesisuse vähenemist. Terviklik lähenemine linnakeskkonna haldamisele peaks toetama keskkonnasäästlikku maakasutuspoliitikat, mis hoiaks ära valglinnastumist ja vähendaks mulla isoleerimist, kaasa arvatud linna mitmekesisuse edendamist ja linnkodanike teadlikkuse tõstmist. - Euroopa ruumilise arengu perspektiiv (The European Spatial Development Perspective (E.S.D.P.). Comments and Recommendations from the European Consultative Forum on the Environment and Sustainable Development, January 1999) 33 Dokumendis tuuakse välja valdkonnad, mis aitavad kaasa olukorra paranemisele, sh: Sotsiaalsed ja kultuurilised asjaolud: Sotsiaalsete aspektide ja nende ruumiliste mõjude suurem tähtsustamine linnakeskkonnas. Maakasutuse mitmekesisuse tagamine ja homogeensete territooriumide tekke vältimine. Keskkonnakaitselised asjaolud: Territooriumi killustatuse vältimine transpordivõrgustiku (teede) poolt. Säästlik suhtumine loodus- ja kultuuripärandisse. Bioloogilise mitmekesisuse kaitse mitte ainult “ökoloogilise võrgustiku”, vaid ka kogu territooriumi integreeritud majandamise kaudu. Veeringluse säästlik majandamine. Tervisekaitseliste aspektide suurem arvestamine. - Kodanike deklaratsioon tulevikulinna kohta 34 Kodanike hääl, sealhulgas minevikus kõrvale jäetute hääl, peab olema kaasatud linnavalitsemisse nii vanades kui ka uutes ELi liikmesriikides. Usaldus kasvab üksnes siis, kui see on vastastikune; ainult siis, kui meie juhid on valmis meid kuulama ja meie arvamust arvestama, vastab rahvas samaga ja võtab oma tegude eest vastutuse. Kehv linnavalitsemine annab kehvi tulemusi. Me näeme neid tulemusi muu hulgas valglinnastumise, eluasemete kalliduse, integreerimata transpordisüsteemide ja hävitatud haljasalade kujul. Oleme seisukohal, et linnavalitsemine on vahend linna ja selle kodanike

32 http://ec.europa.eu/environment/urban/home_en.htm 33 http://ec.europa.eu/environment/forum/spatreport_en.pdf 34 eestikeelne kokkuvõte: http://www.raise-eu.org/docs/RAISE%20Declaration%20Summary%20ET.pdf ; deklaratsiooni täistekst ingl. k: http://www.raise-eu.org/docs/RAISE%20Declaration%20Full.pdf 35 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

vaheliste suhete korraldamiseks. See hõlmab ka riikliku ja erasektori koostööd ning kõiki muid linnaelus osalejaid. Ulatuslikum säästev tehiskeskkond sõltub sellest, kas suudame eemalduda tarbimiskesksest ühiskonnast, kus uus on alati parem kui vana. Me peame õppima, missugune väärtus on meil juba olemasoleva asja taaskasutamisel, selle asemel et see uudsuse nimel kõrvale heita. Transpordiharjumustes on vaja radikaalset muutust, mis hõlbustaks üleminekut säästvamale transpordikasutusele; ainuüksi tehnilised lahendused säästvusega seotud probleeme ei lahenda. Kiidame heaks jõupingutused integreerida transpordiküsimused linnaplaneerimise esimeste sammude hulka. Säästva transpordi vallas toimub paranemine üksnes siis, kui asutakse tegelema eelkõige ja peamiselt inimeste käitumise, nende motiveerimise ja vajadustega. Kiidame heaks jõupingutused integreerida transpordiküsimused linnaplaneerimise esimeste sammude hulka. Linnavalitsemise tulemuseks peaksid olema ühiskondlikult, mitte individuaalselt keskendunud otsused. Poliitikud peaksid tegema koostööd kodanikega. - Eesti tasandil: - Säästva arengu seadus (RT I 1995, 31, 384; 1997, 48, 772; 1999, 29, 398; 2000, 54, 348; 2005, 15, 87) 35 Looduskeskkonna ja loodusvarade säästliku kasutamise eesmärgiks on tagada inimesi rahuldav elukeskkond ja majanduse arenguks vajalikud ressursid looduskeskkonda oluliselt kahjustamata ning looduslikku mitmekesisust säilitades. - Välisõhu kaitse seadus (RT I, 19.05.2004, 43, 298)36 Käesoleva seaduse põhieesmärk on välisõhu kvaliteedi säilitamine piirkondades, kus see on hea, ja välisõhu kvaliteedi parandamine piirkondades, kus see ei vasta käesolevas seaduses sätestatud nõuetele. Välisõhu saastatuse taseme pidev mõõtmine riiklikul või kohaliku omavalitsuse organi tasandil on kohustuslik tiheasustusega piirkondades, kus hindamisele eelnenud viie aasta pisteliste mõõtmiste tulemustest või modelleerimistulemustest selgub, et esmatähtsate saasteainete sisaldus välisõhus ületab piirnorme. Tiheasustusega piirkond käesoleva seaduse tähenduses on linn, kus elab vähemalt 250 000 elanikku, või väiksema elanike arvuga tööstuspiirkond, mis ei ulatu üle ühe kohaliku omavalitsuse üksuse piiri, ja kus hindamisele eelnenud viie aasta jooksul tehtud paiksete mõõtmiste tulemustest selgub, et välisõhu kvaliteet on oluliselt halvenenud. Välisõhus leviv müra käesoleva seaduse tähenduses on inimtegevusest põhjustatud ning välisõhus leviv soovimatu ja kahjulik heli, mille tekitavad paiksed või liikuvad saasteallikad. Müra tekitamine põhjendamatult on keelatud. Müra kriitiline tase on müratase, mille ületamine tekitab ebarahuldava mürasituatsiooni ja põhjustab inimese tugeva häirituse ning mille juures tuleb rakendada abinõusid inimese tervise kaitseks. Piirkonna eri müraallikate tekitatud müratasemete üldhinnangu või üldprognoosi andmiseks koostatakse välisõhu strateegiline mürakaart - Välisõhu strateegilise mürakaardi ja välisõhus leviva müra vähendamise tegevuskava sisule esitatavad miinimumnõuded (Sotsiaalministri 29. juuni 2005. a määrus nr 87) 37 Määrusega reguleeritakse piirkonna välisõhus leviva müra (edaspidi keskkonnamüra) kahjulike mõjude ning keskkonnamüra häirivuse vältimise, ennetamise ja vähendamise meetmete rakendamist. Määrusega kehtestatakse nõuded välisõhu strateegilise mürakaardi koostamiseks ühtsete hindamismeetodite alusel piirkonna peamiste müraallikate põhjustatud müratasemete hindamiseks ja prognoosimiseks. Määrusega kehtestatakse miinimumnõuded keskkonnamüra vältimise ja vähendamise tegevuskavale, mis koostatakse keskkonnamüra kaardistamise tulemuste alusel, kus see on vajalik, ja eelkõige seal, kus müratase võib avaldada kahjulikku mõju inimese tervisele või kus on vaja säilitada olemasolev madal müratase. Määrust kohaldatakse keskkonnamürale, millega inimene puutub kokku hoonestatud aladel, tiheasustusega piirkonna avalikes parkides või muudes vaiksetes piirkondades, maal vaiksetes piirkondades ning koolide, haiglate ja muude müratundlike ehitiste ning alade ümbruses, samuti müratekitavate hoonete ja rajatiste ümbruses.

35 https://www.riigiteataja.ee/ert/act.jsp?id=874359 36 Elektrooniline Riigi Teataja: https://www.riigiteataja.ee/ert/act.jsp?id=12798057 37 Elektrooniline Riigi Teataja: https://www.riigiteataja.ee/ert/act.jsp?replstring=33&dyn=12798057&id=917329 36 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

- Välisõhu saastatuse taseme piir-, sihtväärtused ja saastetaluvuse piirmäärad, saasteainete sisalduse häiretasemed ja kaugemad eesmärgid ning saasteainete sisaldusest teavitamise tase (RTL 2004, 122, 1894) 38 Saasteaine sisalduse piirnorm on aluseks riigi territooriumi välisõhu kvaliteedi hindamisel ja seirel riigi, kohaliku omavalitsuse või ettevõtja tasandil, samuti saasteainete heitkoguste vähendamise piirkondlike ning saasteallikate valdajate kavade koostamisel. Saasteallikast eralduva saasteaine lubatud heitkoguse määramisel eeldatakse, et saasteaine sisalduse piirnormi täitmine on tagatud saasteallika tootmisterritooriumi piiril. Saasteallikat ümbritseva piirkonna välisõhus saasteaine sisalduse piir- või sihtväärtuse ületamise korral peab saasteallika valdaja rakendama täiendavaid meetmeid saasteallikast eralduva saasteaine heitkoguse vähendamiseks. - Eesti Keskkonnastrateegia aastani 2030 39 Eesti keskkonnastrateegia aastani 2030 eesmärgiks on määratleda pikaajalised arengusuunad looduskeskkonna hea seisundi hoidmiseks, lähtudes samas keskkonna valdkonna seostest majandus- ja sotsiaalvaldkonnaga ning nende mõjudest ümbritsevale looduskeskkonnale ja inimesele. Asustuse planeerimisel peaks tulevikus kindlasti arvesse võtma ka transpordivajadust. Transport peab lähtuma kvaliteedist ning optimaalsusest. Tegemist peab olema süsteemiga, mis on ohjatav, kujundatav ja arvestatav planeerimisel. Viimase 10–15 aasta jooksul on Eesti märgatavalt suurenenud sõiduautode hulk ja samal aja aeglustunud ühiskondliku transpordi areng. Autode hulga kasv ja suuremamahulised transiitveod nii raudtee kui ka maanteede kaudu läbi suurlinnade tekitavad lisaks õhusaastele ka müra ja vibratsiooni ning täiendavat õnnetusteohtu. Tervisekaitseinspektsioon on kontrollimisel tuvastanud, et ligi 70% müra käsitlevatest kaebustest on põhjendatud. See tähendab, et võrreldes 90ndate aastate algusega on Eestis tõsiseks probleemiks muutumas välisõhus leviv müra, mida on põhjustanud hoogustuv majandustegevuse ja autode hulga kolmekordistumine. Transpordi edasiarendamisel tuleb lähtuda probleemi kogu kompleksist ning tegelda samal ajal eri küsimustega, mis mõjutavad transporti otseselt ja kaudselt. Tänapäevase aktiivse autode hulga suurenemise mõju vähendamiseks tuleb ühelt poolt kindlasti arendada mugavat keskkonnasõbralikku ja kasutajale majanduslikult soodsat ühistranspordisüsteemi ning alternatiivset kergliiklust. Väliskeskkonna seisundil on oluline mõju inimese tervise kõigile aspektidele. Parandades väliskeskkonna tingimusi, saavutame inimeste parema tervisliku seisundi ja haigestumiste arvu vähenemise. Ühiskonna tasandil on olulised keskkonnakorralduslikud meetmed – maakasutuse suunamine ja inimkasutuses oleva või kasutusse võetava keskkonna ruumiplaneerimine, riskide seire, hindamine ja juhtimine jne. Nende meetmete rakendamise tase ja tulemuste arvesse võtmineotsuste tegemisel määrab ka mõju, mis avaldub iga inimese tervisele. - Eesti säästva arengu riikliku strateegia Säästev Eesti 21 (RT I 27.09.2005, 50, 396) 40 SE21 on Eesti riigi ja ühiskonna arendamise strateegia aastani 2030, sihiga ühendada globaalsest konkurentsist tulenevad edukusenõuded säästva arengu põhimõtete ja Eesti traditsiooniliste väärtuste säilitamisega. SE21 ei ole akadeemiline uuring, vaid eesmärkide ja tegevussuundade väljapakkumine, mis võiksid olla aluseks ühiskondlikule kokkuleppele Eesti jätkusuutliku arengu osas. Tegu on kogu ühiskonnaelu haarava arengukavaga, mitte üksnes ökoloogilistele küsimustele suunatud strateegiaga. Strateegia mõtteks on pakkuda teid ja lahendusi erinevate subjektide kooskõlastatud tegevuseks Eesti jätkusuutlikkuse tagamisel. SE21 tuumaks on (ühiselt väärtustatud) arengueesmärgid, mille realiseerimisse on oodatud panustama väga erinevad subjektid ning mille saavutamiseks kasutatakse eri allikatest pärit ressursse.

38 Elektrooniline Riigi Teataja: https://www.riigiteataja.ee/ert/act.jsp?id=101907

39 http://www.envir.ee/orb.aw/class=file/action=preview/id=328494/KS_loplil_riigikokku_1.pdf 40 http://www.envir.ee/orb.aw/class=file/action=preview/id=90658/SE21_est_web.pdf 37 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

5. Mõjutatava keskkonna kirjeldus

5.1. Mõju hindamise ulatus Keskkonnamõju strateegilise hindamise (edaspidi KSH) objektiks on teemaplaneeringuga “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” kavandatav tegevus. Teemaplaneering “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” hõlmab kogu Tallinna linna haldusterritooriumi, st Tallinna üldplaneeringuga ettenähtud hoonestusala, ning see koostatakse kehtiva üldplaneeringu täpsustamiseks ja täiendamiseks. Vastavalt teemaplaneeringu lähteülesandele (vt lisa 5) tuleb eesmärgi saavutamiseks määrata: 1) üldised ehitustingimused Tallinna üldplaneeringuga hoonestuseks ette nähtud aladel; 2) kõrghoonete paiknemise võimalikud asukohad ja nende püstitamise keelualad. Vastavalt sellele keskendutakse KSH läbiviimisel oluliste keskkonnamõjude väljaselgitamisele ja hindamisele, mis on seotud teemaplaneeringu eesmärgi saavutamiseks püstitatud ülesannetega.

Tabel 4. Teemaplaneeringus käsitletud kõrghoonete piirkonnad ja nendega seotud tihendatavad magistraaltänavate äärsed alad Nr Nimetus Kõrghoonete piirkond Tihendatav magistraaltänava äärne ala 1 Maakri Asukoht on piiritletud Viru-Olümpia hotelle ühendava Ei ole määratud telje, Liivalaia, Pronksi, Gonsiori ja A. Laikmaa tänavatega ning Rävala puiesteega. Ala läbivad Rävala puiestee koos Tartu mnt pikendusega ning trammitee Tartu mnt trassil. 2 Sossi Sossi kõrghoonete piirkonna jaotab Tartu maantee kaheks Tartu maantee põhjakülg eraldi-seisvaks osaks. Üks osa jääb Tartu maanteest lõuna Liivalaia tänavast K. Türnpu poole ning asukoht on määratletud Tartu maantee 80D, K tänavani ja lõunakülg Liivalaia ja M kinnistute ning Tartu maantee ja Tallinn-Tapa tänavast Masina tänavani; raudtee vahelise alana. Teine osa Sossi kõrghoonete Peterburi tee äär piirkonnast jääb Tartu maanteest põhja poole ning asukoht on määratletud Sikupilli keskuse, Peterburi tee ja Tartu maantee vahelise alana. (3)* Katleri Asukoht on määratletud perspektiivse Rahu tee, Narva maantee lõunakülg Mustakivi tee, Narva maantee ja Tondiraba tänava Kadrioru pargist piki vahelise alana. perspektiivset Rahu teed kuni Mustakivi teeni 4 Tondiraba Asukoht on määratletud Osmussaare tee, Mustakivi tee, Peterburi tee äär Punane tänav ja Tehnopargi vahelise alana. 5 Endla Asukoht on määratletud Metalli tänava, Mehaanika Mustamäe tee läänekülg Paldiski tänava, Mustamäe tee ja Endla tänava vahelise alana. maanteest Tammsaare teeni 6 Kitseküla Asukoht on määratletud Pärnu maantee, Saku, Türi ja Pärnu maantee äär Pärnu maantee Kohila tänavate vahelise alana. viadukti ja A. H. Tammsaare/ Järvevana tee vahelisel alal 7 Järvevana Asukoht on määratletud Pärnu maantee, Tammsaare tee, Pärnu maantee äär Pärnu maantee Järvevana tee ristmiku piirkonnana raudteede vahelisel viadukti ja A. H. Tammsaare/ alal kuni Hallivanamehe peatuseni. Järvevana tee vahelisel alal 8 Järve Asukoht jääb Pärnu maantee ja Raudtee vahelisele alale, Ei ole määratud Nõmme ja Kristiine linnaosade piirialal. (9)** Sääse I Asukoht on määratletud Sõpruse puiestee, Tammsaare tee Tammsaare tee põhjakülg Kadaka Sääse asumi poolse nurgana raadiusega 150 meetrit. tee ja Sõpruse puiestee vahelisel alal, Tammsaare tee lõunakülg Tondi Selveri vastas ja Sõpruse puiestee äär Tihase tänavast kuni Tammsaare teeni 9 Sääse II Asukoht on määratletud Mustamäe tee, Tammsaare tee Tammsaare tee põhjakülg Kadaka

38 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Nr Nimetus Kõrghoonete piirkond Tihendatav magistraaltänava äärne ala (10) Sääse asumi poolne nurgana raadiusega ca 150 meetrit. tee ja Sõpruse puiestee vahel 10 Haabersti Asukoht jääb Ehitajate tee, Paldiski maantee ja Paldiski maantee loodekülg (11) Rannamõisa tee vahelisse alasse ning jaguneb kolmeks Rannamõisa tee ja Harku järve alamosaks: 1. Ehitajate tee ja Paldiski maantee vaheline vahel ning Ehitajate tee kirdekülg kvartalinurk; 2. Rannamõisa tee ja Paldiski maantee Kadaka tee ja Paldiski maantee vaheline ala raadiusega 400 meetrit; 3. Paldiski maantee, vahelisel alal Rannamõisa tee, Kaeravälja ja Mäekõrtsi tänavate vaheline ala. 11 Sitsi Asukoht on määratletud Kopli, Sõle, Paavli ja Sitsi Ei ole määratud (12) tänavate vahelise kvartaliosana. * Kõrghoonete teemaplaneeringu ja KSH koostamise ja menetlemise ajal kehtestati Narva mnt 152 kinnistu ja selle lähiala detailplaneering (Tallinna Linnavalitsuse 22.03.2006.a korraldus nr 542-k; vt: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=103692) ning Tallinna Linnavolikogu 30.11.2000.a otsusega nr 401 oli juba varem kehtestatud Tondiraba 1-7 kinnistu detailplaneering (vt: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=77831). Kuna need detailplaneeringud hõlmavad kogu Katleri piirkonna, siis on nimetatud piirkond nüüd kõrghoonete teemaplaneeringust kavandatava piirkonnana välja arvatud. ** Planeeringu koostamise käigus otsustas planeeringu koostaja teemaplaneeringust välja jätta Sääse I kõrghoonete piirkonna (endise numeratsiooni järgi 9. piirkond), sest see jäi osaliselt vanalinna vaatesektorisse. Seega ei käsitleta seda, Parditiiki ja Lepistiku parki mõjutada võivat kõrghoonete piirkonda ka käesolevas keskkonnamõju hinnangus.

Erinevaid mõjusid hinnati erinevas ruumilises ulatuses ja koosmõjus, sõltuvalt sellest, kus konkreetset mõju sai lugeda oluliseks. Mõju ulatus ja olulisus selgusid töö teostamise käigus.

5.2. Geoloogiline ehitus Soome lahe lõunarannikul Põhja-Eesti lavamaal paiknev Tallinn jaguneb geomorfoloogiliselt paelavaks ja paelavasiseseks tasandikuks, mille vahepiiriks on Põhja-Eesti paekallas ehk klint, mille ülaosas paljanduvad ordoviitsiumi ajastu lubjakivid. Paekalda kõige ülemises osas on Tallinnas Lasnamäe lade, mis avaneb laia vööndina ka lavamaa pervel. Linna ida- ja lõunaosas (Sõjamäe, Mõigu, Pääsküla, Laagri ümbruses) koosneb aluspõhi kukruse, idavere ja jõhvi lademe merglistest lubjakividest. Paelava liigestavad loode-kagu sihilised kõrgendikud ja nõod, millest kõige olulisemad morfoloogilised elemendid on Järve ja Lasnamäe klindineemik ning nõod, milles asuvad Tondi, Sõjamäe, ja Rae raba ning Ülemiste järv. 41 Paekallas esineb Tallinna piires enamasti kahe astanguga, mille vahele jääb kuni 400 meetri laiune terrass. Paekalda ülemine astang esineb 3-4 meetri lubjakivi järsakuna ning alumine astang 3-4 meetri kõrguse liivadega kaetud liivakividest nõlvana. Paekalda ees on 4 sügavale aluspõhja ulatuvat 0,5-2 km laiust mattunud orgu: Harku, Kopli, Kadriorg ja Pirita. Orud on täitunud Kvaternaari setetega ega ole praeguses pinnamoes nähtavad. Linna lõunaosas katavad lavamaa serva enamasti hilisemad setted, paekallas paistab seal ainult mõne meetri kõrguse järsakuna Järve lähedal. Harku järvest läänes ja edelas on ta näha kõrge järsu astanguna (Harku pank). Põhja-Eesti rannikumadaliku laius on Tallinnas vahelduv, enamasti küünib see mõne kilomeetrini, aga Maarjamäe, Tiskre ja Tabasalu kohal ulatub paekallas mereni. Pinnamoelt on rannikumadalik võrdlemisi mitmekesine, üldiselt madal, kohati täiesti tasasel ala leidub üksikuid kõrgendikke, mitmel pool ka rannavalle, rannaastanguid jt reljeefi väikevorme. Lavamaa keskmine kõrgus on Lasnamäel 40 m. Leidub ka kõrgemaid kohti,

41 Raukas, A., Rõuk, A.-M. Pinnamood ja selle kujunemine. Rmt Eesti Loodus (Raukas, A. toim).lk. 120-175. Eesti Entsüklopeediakirjastus, Tallinn, 1995 39 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 näiteks Sõjamägi (52,6 m) ja Mõigu kõrgendik (50 m), ning soostunud nõgusid (Tondi, Sõjamäe, Rae raba). Lavamaa pervel luiteseljaku taga asub Ülemiste järv.42 Mattunud orgude kohal (näiteks Lillekülas) on pinnakate paiguti paksem kui 100 m, aga lavamaa serval leidub kohti, kus seda polegi. Moreeni on Tallinnas suhteliselt vähe (Irus, Kadakal, Maardus, Meriväljal, Sauel jm), enamasti katavad seda hilisemad setted. Rannikumadalikule on iseloomulik savikas, rohkete rändkividega sinakashall moreen ja lavamaale valkjas lubjarikas rähkmoreen. Rändrahne paikneb moreeni alal ka suurte kivikülvidena. Rannikumadalikul leidub mitmel pool viirsavi jm jääpaisjärvesetteid, kohati kuni 10 m paksuselt. Maapinnani ulatub neid Harku järve ümbruses ja mujalgi, enamasti katavad neid siiski hilisemad meresetted. Linna lõunaosas moodustavad liiva ja kruusana kihistunud liustikujõesetted kaks suurt liivikut – Nõmme ja Männiku liiviku, kus kruusa- ja liivakihi paksus küündib kohati 50 meetrini. Pirital, Mustamäel, Ülemiste järve ääres on peeneteralised rannasetted kuhjunud luiteliivadeks. Soodes nagu Järvevana, Sõjamäe, Mustamäe, Rae, Tondi esineb kuni 7 meetri paksune turbakiht. Siiski on enamik Tallinna looduslikke pinnavorme teede ja elamuehituse käigus ümber kujundatud ning kaetud kultuurkihiga.

Tabel 5. Geoloogilise ehituse lühikirjeldus kõrghoonete piirkondades Nr Nimetus Kirjeldus 1 Maakri Alam-Kambriumi Lontova kihistu rohekas-hall, violetne või kirju savi aleuroliidi ja liivakivi vahekihtidega. Litoriinamere basseinis või rannal settinud meresetted (peenliiv), pinnakatte paksus on > 50 m. 2 Sossi Ülem-Ordoviitsiumi ladestiku Viivikonna kihistu detriitne savikas lubjakivi kukersiidi vahekihtidega. Õhukese pinnakattega, <1m (Tartu maanteest idas), Limneamere setted, pinnakatte paksus on < 2 m (peenliiv). 3* Katleri Kesk-Ordoviitsiumi ladestiku Väo kihistu lubjakivi, dolomiit. Õhukese pinnakattega ala, pinnakatte paksus on < 1m. 4 Tondiraba Kesk-Ordoviitsiumi ladestiku Kõrgekalda kihistu savikas lubjakivi ja mergel. Õhukese pinnakattega, pinnakatte paksus on < 1 m. 5 Endla Alam-Kambriumi Lontova kihistu rohekas-hall, violetne või kirju savi aleuroliidi ja liivakivi vahekihtidega. Antsülusjärve basseinis või rannal settinud järvesetted (peenliiv), pinnakatte paksus on > 80 m. 6 Kitseküla Kesk-Ordoviitsiumi ladestiku Toila, Sillaoru, Pakri, Loobu, Rokiškise ja Kandle kihistute glaukoniitlubjakivi, ooidlubjakivi, lubjakivi, liivakas lubjakivi ja lubiliivakivi. Litoriinamere basseinis või rannal settinud meresetted (peenliiv), pinnakatte paksus on < 10 m. 7 Järvevana Kesk-Ordoviitsiumi ladestiku Väo kihistu lubjakivi, detriitne lubjakivi, dolomiit. Litoriinamere basseinis või rannal settinud meresetted, pinnakatte paksus on < 10 m. Limneamere setted (peenliiv), pinnakatte paksus on < 2 m (A.H.Tammsaare ja Järvevana teede ja Pärnu mnt ristist lõunas). 8 Järve Kesk-Ordoviitsiumi ladestiku Väo kihistu lubjakivi, detriitne lubjakivi, dolomiit. Alam- ja Kesk-Ordoviitsiumi ladestiku Toila kihistu hall ja kirju dolomiidistunud lubjakivi glaukoniidiga. Kesk-Pleistotseeni glatsiofluviaalsed setted (eriteraline lliiv), pinnakatte paksus on > 50 m. 9 Sääse II Alam-Kambriumi ladestiku Lükati kihistu rohekas-hall aleuriitne savi ja aleuriitne liivakivi. Litoriinamere basseinis või rannal settinud meresetted (peenliiv), pinnakatte paksus on > 40 m. 10 Haabersti Alam-Kambriumi ladestiku Tiskre kihistu hele väga peene ja peeneteraline polümineraalne liivakivi, rohekashallide savikate vahekihtidega. Antsülusjärve basseinis või rannal settinud järvesetted (peenliiv), pinnakatte paksus on 10–20 m. 11 Sitsi Alam-Kambriumi ladestiku Lükati kihistu rohekas-hall aleuriitne savi ja aleuriitne liivakivi. Antsülusjärve basseinis või rannal settinud järvesetted (peenliiv), pinnakatte paksus on > 50 m.

42 Andmed Tallinna haljastuse arengukavast, pt 4.4.1; http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=99781#_Toc97456873 40 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

* Kõrghoonete teemaplaneeringu ja KSH koostamise ja menetlemise ajal kehtestati Narva mnt 152 kinnistu ja selle lähiala detailplaneering (Tallinna Linnavalitsuse 22.03.2006.a korraldus nr 542-k; vt: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=103692) ning Tallinna Linnavolikogu 30.11.2000.a otsusega nr 401 oli juba varem kehtestatud Tondiraba 1-7 kinnistu detailplaneering (vt: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=77831). Kuna need detailplaneeringud hõlmavad kogu Katleri piirkonna, siis on nimetatud piirkond nüüd kõrghoonete teemaplaneeringust kavandatava piirkonnana välja arvatud.

5.3. Pinna- ja põhjavesi Linna olulisemad pinnaveekogud on Ülemiste järv (9,6 km2) ja Harku järv (1,65 km2), mille veevahetus ja vee kvaliteet on tugevalt mõjutatud inimtegevuse poolt üldiselt (vt joonis 5). Teemaplaneeringus käsitletud kõrghoonete piirkondadest paiknevad Ülemiste järvele suhteliselt lähemal kavandatavad Sossi, Järve, Järvevana ja Kitseküla piirkonnad ning Harku järvele Haabersti piirkond. Katleri 43 piirkond paikneb alal, mis on määratletud põhjavee toitealana ning selles lõigus väljuvad klindiastangul looduskaitse all olevad Varsaallikad. Teistes kõrghoonete piirkondades pinnaveekogud või oht naaberalade pinnaveekogudele puudub (vt tabel 5).

Joonis 5. Tallinna veestik. Punasega on tähistatud ajaloolised veekogud, mis tänapäevaks on suures osas on torustatud (Allikas: Tallinna rohealade teemaplaneeringu materjalid)

Põhjavee kaitstuse määravad põhjaveekihti katva pinnasekihi paksus, selle koostis, filtratsiooniomadused, pinnaseosakeste reoaine sidumisvõime ja keemiline aktiivsus. Seega on põhjavesi kaitstud või kaitsmata olenevalt, millised pinnasekihid avanevad otse maapinnale.

43 Kõrghoonete teemaplaneeringu ja KSH koostamise ja menetlemise ajal kehtestati Narva mnt 152 kinnistu ja selle lähiala detailplaneering (Tallinna Linnavalitsuse 22.03.2006.a korraldus nr 542-k; vt: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=103692) ning Tallinna Linnavolikogu 30.11.2000.a otsusega nr 401 oli juba varem kehtestatud Tondiraba 1-7 kinnistu detailplaneering (vt: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=77831). Kuna need detailplaneeringud hõlmavad kogu Katleri piirkonna, siis on nimetatud piirkond nüüd kõrghoonete teemaplaneeringust kavandatava piirkonnana välja arvatud. 41 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Tallinnas on põhjavesi kaitsmata eelkõige paepealsetel aladel (Lasnamäel, Astangul), Kakumäe poolsaarel ja kesklinnas (vt joonis 6). Põhjavett võetakse Tallinna linna piires kolmest põhjaveekompleksist: kvaternaari, ordoviitsiumi-kambiumi ja kambiumi-vendi. Kaitsmata põhjaveekihtide vett Tallinnas joogiveena küll ei kasutata, kuid nende alade põhjavee kvaliteet avaldab mõju looduslikule veeringele ning ökosüsteemidele. Põhjavee kaitstuse kvantitatiivsest aspektist tagab piisav vett läbilaskva pinnase olemasolu. Ulatuslikud kõvakattega, vett mille läbi laskvad pinnad nt kesklinnas ja mujal hoonestatud aladel tekitavad olukorra, kus sademevesi ei saa imbuda pinnasesse, vaid see juhitakse kanalisatsiooni. See mõjutab pinnase loomulikku veeringet ning võib olla põhjaveetaseme alanemise põhjuseks. Seetõttu on linna keskkonnas – ja looduskaitse seisukohalt oluline rohealade säilitamine, mis sademete imbumis- ja peetumisaladena varustavad põhjavee toiteala. Teemaplaneeringus käsitletud kõrghoonete piirkondade põhjaveekaitstus on välja toodud tabelis 6.

Joonis 6. Põhjavee looduslik kaitstus Tallinna piirkonnas (Allikas: Maa- amet; www.maaamet.ee)

Tabel 6. Pinna- ja põhjavee olukorra kirjeldus kõrghoonete piirkondades Nr Nimetus Kirjeldus 1 Maakri Põhjavesi on hästi kaitstud. Piirkonnas ei esine pinnaveekogusid. 2 Sossi Põhjavesi on nõrgalt kaitstud. Piirkond asub Ülemiste järve läheduses. 3* Katleri Põhjavesi on kaitsmata. Piirkond jääb alale, kust klindiastangul väljuvad looduskaitse all olevad Varsaallikad. 4 Tondiraba Põhjavesi on kaitsmata. 5 Endla Põhjavesi on hästi kaitstud. Piirkonnas puuduvad pinnaveekogud. 6 Kitseküla Põhjavesi on nõrgalt kaitstud. Piirkonnas puuduvad pinnaveekogud. 7 Järvevana Põhjavesi on nõrgalt kaitstud. Piirkonnas puuduvad pinnaveekogud. 8 Järve Põhjavesi on hästi kaitstud. Piirkonnas puuduvad pinnaveekogud. 9 Sääse II Põhjavesi on hästi kaitstud. Piirkonnas puuduvad pinnaveekogud. 10 Haabersti Põhjavesi on keskmiselt kaitstud. Piirkond asub Harku järve läheduses. 11 Sitsi Põhjavesi on hästi kaitstud. Piirkonnas puuduvad pinnaveekogud. * Kõrghoonete teemaplaneeringu ja KSH koostamise ja menetlemise ajal kehtestati Narva mnt 152 kinnistu ja selle lähiala detailplaneering (Tallinna Linnavalitsuse 22.03.2006.a korraldus nr 542-k; vt: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=103692) ning Tallinna Linnavolikogu 30.11.2000.a otsusega nr 401 oli juba varem kehtestatud Tondiraba 1-7 kinnistu detailplaneering (vt: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=77831). Kuna need detailplaneeringud hõlmavad kogu Katleri piirkonna, siis on nimetatud piirkond nüüd kõrghoonete teemaplaneeringust kavandatava piirkonnana välja arvatud.

42 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

5.4. Välisõhu olukord Tallinna välisõhu kvaliteedi juhtimissüsteemi aluseks on AirViro tarkvara. Tarkvara hõlmab välisõhu saastelubadel põhinevat õhuemissioonide andmebaasi, andmete kogumist õhuseirejaamadest ja meteomastidest. AirViro arvutab olemasolevate emissiooniandmete ja meteoroloogiliste parameetrite põhjal pidevalt reaalajas Tallinna saasteainete sisaldust välisõhus ja kantakse tulemused kaardile. Saasteainetest arvutatakse SO2, NO2, PM10 ja CO sisaldust välisõhus. 44 Vastavalt keskkonnaministri 07.09.2004.a määrusele nr 115 Välisõhu saastatuse taseme piir-, sihtväärtused ja saastetaluvuse piirmäärad, saasteainete sisalduse häiretasemed ja kaugemad eesmärgid ning saasteainete sisaldusest teavitamise tase 45 kehtivad Eestis alates 2005. aastast välisõhu saastatuse normidena Euroopa Liidu õhukvaliteedi raamdirektiivi ja selle tütardirektiivide nõuded. Vastava määrusega sätestatud piir- ja sihtväärtused ning välisõhus sisalduvate saasteainete häiretasemed on alus välisõhu kvaliteedi hindamisel ja seirel ning vajalike tegevuskavade koostamisel saasteainete heitkoguste vähendamiseks. Tasemete määramisel arvestatakse eraldi piir- ja sihtväärtused inimtervise ning ökosüsteemide kaitseks.

Tabel 7. Inimtervise kaitseks kehtestatud välisõhu saastetaseme piir- või sihtväärtused ja häiretasemed (Allikas: keskkonnaministri 07.09.2004.a määrus nr 115) Lubatud Piir- või sihtväärtus Saastetaluvuse Saasteaine Keskmistamisaeg ületamiste arv (μg/m³) piirmäär (μg/m³) aastas 1 tund 200 40 18

NO2 (lämmastikdioksiid) 24 tundi - - - 1 aasta 40 8 -

NOx (lämmastikoksiid) 1 aasta 30 - - 1 tund 350 24

SO2 (vääveldioksiid) 24 tundi 125 - 3 1 aasta 20 -

O3 (osoon) 8 tundi 120 25 päeva 1 tund - - - PM (peened tahked 10 24 tundi 50 - 35 osakesed) 1 aasta 40 - - CO (süsinikoksiid) 8 tundi 10 mg/m3 - - 1 tund 200 - - Benseen 24 tundi 200 - - 1 aasta 5 4 - Plii, Pb 1 aasta 0,5 - - Kaadmium, Cd 1 aasta 5 ng/m3 - - Nikkel, Ni 1 aasta 20 ng/m3 - -

Linnaõhu kvaliteeti mõjutab kõige rohkem transport. Kuigi uuematel autodel on tänu mitmeastmelistele katalüsaatoritele võrreldes varasemate mudelitega märksa puhtamad heitgaasid, nullib autode arvu pidev suurenemine sellest tingitud vähenenud saastetaseme osaliselt ära. Lämmastikdioksiidi saastetasemed on võrreldes Euroopa suurlinnadega siiski piisavalt madalad ja ei ületa ka kõige saastunumates piirkondades lühiajalisi saastetaseme piirväärtusi. Seevastu on aastakeskmised kontsentratsioonid intensiivse liiklusega

44 Eesti Õhukvaliteedi Juhtimissüsteem: http://mail.klab.ee/seire/airviro/ 45 Elektrooniline Riigi Teataja: https://www.riigiteataja.ee/ert/act.jsp?id=1019078## 43 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 piirkondades ohtlikult lähedal piirväärtusele 40 μg/m3 ning jätkuv autode arvu kasv soodustab ka lämmastikdioksiidi kontsentratsioonide suurenemist. Inimtegevuse tagajärjel (liiklusvahendite piduri- ja sidurikatete, rehvide jm kulumine, naastrehvide kasutamine, teede ja tänavate soolamine/liivatamine, eramute kütmine) välisõhku paisatavate peentolmu koguseid tuleb üritada maksimaalselt vähendada. Et vähendada tolmuosakeste sisaldust sissehingatavas õhus, tuleb linnas haljastuse osakaalu suurendada, seda eriti avalikus välisruumis. Inversiooninähtuse esinemise oht Tallinnas on mereäärse asukoha tõttu keskmine. Tallinnas mõõdetakse inversiooni fikseerimiseks temperatuuride erinevust 8 ja 2 meetri vahel ning kui temperatuur kõrgusega kasvab, on tegemist inversiooniga. Inversiooni esinemine toimub peamiselt öösiti ning kõige sagedamini aprillis, augustis ja septembris, harvem novembris. Samal ajal ei ole inversioonikihi ulatus suur, küündides kuni 250-300 meetrini. Sellepärast toimub maapinna lähedal harva kahjulike ainete suurt kuhjumist. Tallinna tingimustes, kus üldisest välisõhu saasteainete bilansist moodustub transpordist tulenev saaste ligikaudu 90%, on inversioon inimese tervise seisukohalt väga ohtlik, arvestades, et transpordist emiteeritud saasteainete väljumiskõrgused on peaaegu maapinnal. Inversioonitingimustes aga peaaegu ei toimugi saasteainete hajumist enne inimorganismi sattumist.

Transpordist pärinevad NO2 kogused ulatuvad ohtliku tasemeni saavutades aasta keskmise piirmäära 40 μg/m³ suurel osal peamagistraalidel. Enamasti esinevad ülekoormatud punktid ristmikel, kus tuleb aga arvestada, milline tänav eelkõige ülekoormatud on ning millisel liikumiskiirused aeglaseimad. PM10 heitmete puhul arvestada, et heitkoguseid transpordist mõjutab põlemisprotsesside kõrval ka teekatte ja rehvide omavaheline hõõrdumine. Kesklinnas, kus suurte liiklusvoogudega tänavatevõrk on üksteisele lähemal, asustus tihedam ning õhuvahetus halvem, on ruumiliselt saastekoormus kõrgem. Tähelepanu vajavad eelkõige tiheda asustusega alad, kus inimeste osakaal tänavatel on suur. Liikuvatest saasteallikatest väljuvad heitmed välisõhku keskmiselt 0,5 m kõrguselt, mistõttu on tegemist väga pinnalähedase saastega ning on seeläbi inimese tervise seisukohalt väga ohtliku kõrgusega.46 Seega on äärmiselt oluline pöörata rohkem tähelepanu liiklusest tuleneva saaste vähendamisele. Kuigi kaasaegsed transpordivahendid on varustatud saastet vähendavate seadmetega, liigub Tallinna tänavatel veel väga palju liiklusvahendeid, millest väljuvad heitgaasid ei vasta silmnähtavalt nõuetele. Liiklus- ja keskkonnajärelevalvel, samuti tehnoülevaatuste läbiviijatel tuleks pöörata sellele rohkem tähelepanu. Samas toob sõidukite arvu kasv endaga kaasa õhusaaste suurenemise. Transpordisaaste probleem on ka selles, et liiklusvahendite väljalasketorudest väljuvate saasteainete kontsentratsioonid on kõrgemad just inimeste liikumisruumis tänavate ja liiklussõlmede ääres ning eriti laste liikumiskõrguses.

5.5. Kaitstavad loodusobjektid Teemaplaneeringuga määratletud kõrghoonete piirkondades ei esine maastikukaitsealasid, Natura 2000 hoiualasid ega pargialasid. Katleri 47 kõrghoonete piirkond paikneb Tondi raba ning Lasnamäe klindipealse ja -aluse piirkonna vahel, kus klindiastangul väljuvad looduskaitse all olevad Varsaallikad.

46 Kairi Mänd. Transpordi mõju Tallinna õhu kvaliteedile. Magistritöö Tallinna Ülikooli geoökoloogia erialal. Tallinn, 2006 47 Kõrghoonete teemaplaneeringu ja KSH koostamise ja menetlemise ajal kehtestati Narva mnt 152 kinnistu ja selle lähiala detailplaneering (Tallinna Linnavalitsuse 22.03.2006.a korraldus nr 542-k; vt: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=103692) ning Tallinna Linnavolikogu 30.11.2000.a otsusega nr 401 oli juba varem kehtestatud Tondiraba 1-7 kinnistu detailplaneering (vt: 44 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Keskkonnaministri 01.12.2000.a määruse nr 73 Kaitsealade ja kaitstavate looduse üksikobjektide valitsemise volituste andmine (RTL 2001, 21, 282) järgi kuuluvad Varsaallikad Tallinnas kaitse all olevate eluta looduse (ürglooduse) objektide hulka. Varsaallikad avanevad ligi 60 m pikkusel lõigul Pirita–Lasnamäe paekalda jalamil. Madalvee ajal on allikaid kaks kuni neli, suurvee ajal kümmekond. Langeallikatena toituvad need põhiliselt Lasnamäel Tondi rabas paelõhedesse valguvast veest ja avanevad alumistest lubjakivikihtidest.

5.6. Rohealad ja rohevõrgustik Rohevõrgustiku väljaarendamist käsitleb Tallinna haljastuse arengukava (kinnitatud Tallinna Linnavolikogu 03.03.2005.a määrusega nr 17) pt 5.3. Arengukava kontseptsiooni järgi sisaldab Tallinna rohevõrgustik radiaalseid, linna keskusest äärealadele suunduvaid ulatuslikke rohelisi alasid ning neid meridiaanselt ühendavaid väiksema pindalaga rohelisi koridore. Rohevõrgustik tervikuna vastab linnas säästva arengu põhimõtetele tagades bioloogilise mitmekesisuse linna ökosüsteemides, puhastades õhku saastainetest, võimaldades liikumise inimesele ja loomadele, tasakaalustades ehituslikku ja looduslikku keskkonda ning rikastades linnapilti. Arengukavas on linnaosade kaupa nimetatud ülelinnalise tähtsusega rohevõrgustiku elemendid. Eri liiki planeeringutes järgitakse rohelise võrgustiku kujundamise printsiipe, sidudes haljastud ühtseks ülelinnaliseks võrgustikuks. Roheline võrgustik koosneb suurematest tuumaladest ja neid ühendavatest koridoridest. Kaitsealused loodusobjektid, eriti pindalalised struktuurid – maastikukaitsealad, hoiualad, pargid, pindalalised üksikobjektid – on väga väärtuslikuks rohevõrgustiku koostisosaks, mis aitavad rohestruktuuridel funktsioneerida. Need moodustavad rohealade ökoloogiliselt, maastikuliselt ja liigikaitseliselt väga väärtusliku komponendi, millele ülejäänud rohevõrgustiku struktuur saab tugineda. Rohevõrgustiku kujundamise peamiseks eesmärgiks linnas peab olema selle sidumine üheks katkematuks tervikuks, kus erineva tasandi tähtsusega tuumalad on seotud rohekoridoride ja muude haljasühenduste kaudu. Rohelised koridorid on olulised ökoloogilisest aspektist, kuid need võimaldavad linnas ka kergliikluse ja jalakäijate/suusatajate liikumist haljasalad ja parkide vahel. Kui tuumalade pindala on piisavalt suur, tagab see nende piisava koormustaluvuse ja kompensatsioonivõime inimkoormuse suhtes. Koridorid ühendavad struktuuri tervikuks, kus on võimalik liikide levik ja asurkondade genofondi vahetus, ning sedakaudu kohalike looduskahjustuste korvamine ja loodusliku mitmekesisuse taastootmine. Koridoride näol säilitatakse loodus inimasustuse sees ja selle vahetus läheduses. Tuumalad peaksid jääma valdavalt väljapoole intensiivse inimmõju piirkonda. Kõrghoonete teemaplaneeringuga määratletud kõrghoonete kavandatavad piirkonnad ei paikne rohevõrgustiku tuumaladel. Rohekoridoride tõhususe seisukohalt võivad kavandatavad kõrghoonete piirkonnad neile mõju avaldada (vt pt 6.1.8 ja joonis 10). Tallinna rohealade teemaplaneering on koostamisel.

http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=77831). Kuna need detailplaneeringud hõlmavad kogu Katleri piirkonna, siis on nimetatud piirkond nüüd kõrghoonete teemaplaneeringust kavandatava piirkonnana välja arvatud. 45 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

6. Hinnang eeldatavalt olulise mõju kohta Keskkonnamõju strateegilisel hindamisel käsitleti olemasolevate andmete ja uuringute põhjal erinevaid keskkonnaelemente ning nendele avalduvat keskkonnamõju ning sotsiaalset ja kultuurilist mõju. Kirjeldatud on peamiselt olulised võimalikud keskkonnamõjud, mis ei tähenda, et muud mõjud puuduvad. Kõrghoonete planeerimisega konkreetsesse asukohta peab kaasnema keskkonnamõju hindamine, mis annab hinnangu kõigile kaasnevatele keskkonnamõjudele ja on eelduseks tasakaalustatud ja põhjendatud planeeringulahendustele.

6.1. Linnakeskkond, selle ökoloogilised aspektid ning planeeringulahenduse mõju sellele Mõiste ökoloogilised mõjud hõlmab seoses kõrghoonetega konkreetsest kavandatavast hoonest või hoonete grupist lähtuvaid mõjusid konkreetsele ökosüsteemile ja selle funktsioonidele, mida kavandatava tegevusega võidakse mõjutada, häirida või hävitada. Kõrghooneid rajatakse reeglina tugeva koormusega linnalistesse ja tööstuslikesse ökosüsteemidesse (tehnilistesse ökosüsteemidesse), eelkõige suurlinnadesse. Tehnilised ökosüsteemid koosnevad valdavalt tehislikest koostisosadest ja on inimeste poolt teadlikult rajatud kultuuriliste, elukondlike ja tehniliste vajaduste rahuldamiseks. Vastupidiselt elus ökosüsteemidele ei ole tehnilised süsteemid isereguleerimisvõimelised, vaid vajavad väljastpoolt energia juurdevoolu ning sõltuvad ümbruskonnast ja bioloogilistest ökosüsteemidest. Looduskeskkonna taluvusvõime sõltub kliima/õhukeskkonna, pinnase, veekeskkonna, taimestiku ja loomastiku ökoloogiliste funktsioonide tugevusest ja arengust. Linnatingimustes lähtutakse kõrghoonete ökoloogiliste mõjude hindamisel esmajoones mõjust linnaelaniku (kõrghoone elaniku või seal töötaja, ümbruskonna elanike) jaoks olulisele tervislikule ja elamissõbralikule elukeskkonnale, nt puhas õhu- ja veekeskkond, piisav hulk vaba välisruumi. Seega analüüsitakse inimeste füüsilist keskkonda kaasates tagasimõju sotsiaalsele keskkonnale, tervisele ja heaolule, aga ka (loodus)keskkonna taluvusvõimele. Lisaks käsitletakse sageli ka inimese sotsiaalse taluvusvõime mitmesuguseid aspekte. Ökoloogilisi mõjusid eristatakse ka lähtudes mõju ruumilisest ulatustest: mõju kõrghoone sees; mõju lähimale ümbrusele; mõju linnale või piirkonnale; samuti: kõrghoonete gruppide spetsiifilised mõjud; erinevate mõjuallikate vastastikune ja koosmõju. Mõju vaadeldakse ajaliselt: lühi- ja pikaajalised mõjud; harvaesinevad eriolukorrad (häiringud, katastroofid). Kõrghoonete elutsükli erinevaid etappe – rajamine, kasutamine, kõrvaldamine (lammutamine) – käesolevas planeerimise staadiumis ei hinnata, sest puuduvad vastavad lähteandmed. Võimalik mõju keskkonnale ja inimesele nii sees- kui väljaspool kõrghoonete erinevaid kasutustüüpe avaldub eelkõige ühe või mõne kasutusviisi kõrge kontsentreerumise tõttu piiratud maa-alale (tihedus), ning selle hoonetüübi teiste spetsiifiliste omadustega. 46 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

6.1.1. Maa-ala vajadus Maa-ala planeerimine erinevateks kasutusotstarveteks on kõrghoonete kavandamisel olulise tähtsusega, eriti määrav on KorrusPinna Tihedus (GeschossFlächenZahl; Floor Area Ratio) ehk korruste üldpindala suhe ehituskrundi pindalasse (KPT=GFZ=FAR) ja ehitusaluse pinna suhe ehituskrundi pindalasse. Kõrghoonete ehitamine saigi alguse eelkõige seetõttu, et ruumiliselt kitsasse kesklinna maksimaalselt kasutust pakkides võimaldas see kasutada maad muuks tarbeks – rohealad, puhkealad, praktikas teatud kõrgusest alates aga eelkõige liiklusele. Korruste arvu suurenemisega ei suurene muuks kasutuseks võidetav maa-ala sellega võrdeliselt. Märkimisväärne välisruumi võit saavutatakse kuni 4-korruseliste hoonete puhul. Alates 6. korrusest ei ole välisruumi lisandumine nimetamisväärne. 7-8-korruselistest hoonetest kõrgemal kahaneb muuks otstarbeks kasutatav maa-ala oluliselt. Korruste arvu suurenedes on võit iga korruse kohta veelgi väiksem. Rafeineri valemi kohaselt suureneb kahekorruselisest hoonest kõrghooneni välisruumiks säästetav maa-ala vaid 18% võrra Joonis 7. Ehituse alt muuks otstarbeks võidetava maa-ala skemaatiline kujutis. Iga korruse lisandumisega juurde tulev maa-ala võit on märgitud mustaga. (Göderitz, Rainer, Hoffmann 1957)

Joonis 8. Elamute ala osakaal linnas erineva hoonestusvormi puhul (Rainer, 1979) Kõrgustesse pürgimine ei anna täiendava maa-ala võitu ka seetõttu, et kõrgemate hoonete vaheline distants peab olema suurem, et piisavalt valgust kõrvalolevasse hoonesse jõuaks. Paljudes riikides on seetõttu kõrghoonete kõrgusest sõltuvad vahekaugused ette kirjutatud. Uuringud on näidanud, et elanikkonna tihedus ei kasva võrdeliselt korruste arvu kasvuga. Mida kõrgem on hoone, seda enam on korruste brutopinda ühe elaniku kohta. See on tingitud asjaolust, et kõrgemates hoonetes on rohkem väikeseid kortereid (korteri üldpind ühe elaniku kohta on suurem), üha rohkem pinda on aga vaja tehniliste korruste, parklakorruste ja konstruktsiooni-elementide tarbeks.

Elanike tiheduse ning erinevate hoonestusvormide osakaalu keskmiste näitajate puhul on kindlaks tehtud, et linna ehitusliku tihendamise puhul on kõrghoonete lisandumisel küllaltki väike osakaal. Määrav on pigem väikeelamute osakaalu vähenemine ning suurema korruspinna tihedusega viie- kuni kaheksakorruseliste hoonete osakaalu suurenemine. Kõrghooned ei ole ehituslikult tiheda linna kriteeriumiks.48 Kõrghoonete, nagu ka igasuguse muu hoonestuse rajamine toob endaga kaasa vajaduse teiste kaasnevate maakasutusotstarvete jaoks krundil. Selle all tuleb lisaks parkimiskohtadele ja juurdesõiduteedele mõista ka välisruumi inimsõbralikku kasutust, mille juurde kuuluvad (kõrg)haljastus, väikevormid, mänguplatsid, puhkekohad, jalgteed jms.

48 Ökologische Auswirkungen von Hochhäuser. Lk.93 47 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Kõige olulisem mõjutaja Tallinna tingimustes on kõrghoone(te) funktsioneerimisega kaasnev parkimiskohtade vajadus ja sellest tingitud surve muudele maakasutusfunktsioonidele. Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006-2014 49 p. 4.1.6 näeb ette, et arengukavas määratud normatiivsed parkimiskohad peavad üldjuhul paiknema ehitise krundil, kokkuleppel Tallinna Transpordiametiga ja Tallinna Linnaplaneerimise Ametiga võib parkimisnormatiivi täita linna territooriumil asuvate üldkasutatavate parkimiskohtadega. Analüüsides kõrghoonete rajamiseks vajalikku parkimiskohtade arvu ja selleks vajaminevat pinda (vt tabel 8) 50 lähtudes Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt teemaplaneeringu koostamisel määratud hoonestustihedusest ja võttes aluseks parkimise arengukava normid, tuleb nentida, et antud hoonestustiheduse juures on tõsiseid probleeme mõistliku maakasutusfunktsiooni jaotuse kavandamiseks kõrghoonete piirkondades. Arengukava parkimisnormide järgimisel on äärmiselt keeruline leida kinnistutel füüsilist ruumi haljastusele ja muu inimsõbraliku maakasutuse tarbeks. Tallinna parkimise korralduse arengukava on Tallinna linnavolikogu poolt kehtestatud ilma selle eelneva avalikustamiseta ning ilma keskkonnamõju strateegilise hindamiseta, mis sellise, olulisi ruumilise planeerimise (strateegilisi) põhimõtteid märkimisväärselt mõjutava dokumendi puhul oleks kindlasti vajalik. Sellest on tingitud ka dokumendis sätestatud ühekülgsed nõuded, mis ei arvesta linnaruumi tasakaalustatud arengu põhimõtetega (arendajad ja planeerijad on sunnitud parkimiskohtade vajaduse kinnistutel tagama muu maakasutuse, sh haljastuse ja välisruumi arvelt). Antud hoonestustiheduste juures tuleb enamikes kõrghoonepiirkondades (kvartalites) autode parkimiseks kavandada kõrghoone piirkonnast suurem (kohati isegi kuni 1,5 korda suurem) ala. Autode parkimist on küll võimalik kavandada parkimishoonetes ja kõrghoone alumistel ja/või maa-alustel korrustel (sõltuvalt geoloogilistest ja hüdrogeoloogilistest tingimustest), kuid on suur oht, et see hakkab toimuma muu kasutuse, eelkõige haljastuse arvelt. Parkimiskohtade arvu kavandamisel ei pea lähtuma ainult ehitusnormides toodud näitajatest, vaid iga planeeringuala juures eraldi tuleb arvestada ka ühistranspordi ning jalgrattateede olemasolu ja piisavust ning nende transpordiliikide eelisarendamise vajadust. Sõltuvalt kõrghoone funktsioonist tuleb teha analüüs, kui palju on hoone juurde vaja autode seisukohti, eelkõige klientidele ja hoone teenindamiseks. Näiteks puudub vajadus panga- või haldushoonete juurde luua eelistatud parkimiskohti personalile. Siinjuures ei ole antud staadiumis mõtet analüüsida eraldi üksikute piirkondade võimalusi, sest enne tuleb kõrghoonete piirkondade välisruumi maakasutuse proportsioonid kokku leppida. Tõenäoliselt on vajalik nii hoonestustiheduse vähendamine kui ka parkimise arengukava normide ülevaatamine. Siinjuures tuleb mainida, et volikogu poolt kehtestatud Tallinna parkimise korraldamise arengukaval on äärmiselt suur strateegiline mõju linnaplaneerimisele, kuid kahetsusväärselt ei ole selle arengukava koostamise käigus käbi viidud keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seadusega nõutavat keskkonnamõju strateegilist hindamist, mis põhjustab parkimise vajaduse ületähtsustamist teiste linna tasakaalustatud funktsioneerimiseks vajalike komponentide ja linnamiljöö arvel.

49 Vt Tallinna kodulehekülg: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=106241 50 Parkimiseks vajaliku pinna arvestamisel on aluseks projekteerimisnorm, mille kohaselt parklapinna arvestamisel planeeringutes võetakse aluseks 25 m2 ühe autokoha kohta. 48 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Tabel 8. Autode parkimiseks vajalik maaressurss kavandatud kõrghoonete piirkondades lähtudes etteantud hoonestustihedusest Piirkonna maa- Parkimise korralduse Parkimiseks Parkimiseks vajaliku Piirkonna kasutus: 50% Piirkonna Kvartali suletud Absoluutkõrgus arengukava kohane vajaliku ala ala osakaal piirkonna Piirkonna nimetus suurus, m2 elamist ja 50% äri tihedus brutopind, m2 meetrites parkimiskohtade arv suurus, m2 suurusest, % Maakri Rävala pst, Kuke tänavatega ja Viru-Olümpia hotelle ühendava teljega piiratud kvartal 16204 S 5,0 81020 130 723 18085 112 Rävala pst, Tornimäe ja Maakri tänavatega piiratud kvartal 6955 S 5,5 38252,5 130 342 8539 123 Kuke, Maakri ja Lennuki tänavatega piiratud kvartal 14895 S 4,5 67027,5 130 598 14961 100 Kuke, Lennuki, Maakri, A. Lauteri tänavatega ja Viru-Olümpia hotelle ühendava teljega piiratud kvartal 14375 S 2,7 38812,5 130 347 8664 60 Rävala pst, Liivalaia, Maakri ja Tornimäe tänavatega piiratud kvartal 19040 S 5,5 104720 130 935 23375 123 Maakri, Lennuki, Liivalaia ja A. Lauteri tänavatega piiratud kvartal 6830 S 2,0 13660 35 122 3049 45 Maakri, Liivalaia ja Lennuki tänavatega piiratud kvartal 1525 S 3,9 5947,5 130 53 1328 87 Rävala pst, A. Laikmaa, Gonsiori ja Kivisilla tänavatega piiratud kvartal 12689 S 6,5 82478,5 130 736 18410 145 Tartu mnt, Rävala pst ja Kivisilla tänavaga piiratud kvartal 14233 S 3,9 55508,7 130 496 12390 87 Tartu mnt, Gonsiori ja E. Viiralti tänavatega piiratud kvartal 15484 S 3,9 60387,6 130 539 13479 87 Tartu mnt, E. Viiralti ja Pronksi tänavatega piiratud kvartal 2904 S 3,9 11325,6 130 101 2528 87 Sossi Kvartali piirkond tihedusega 0,1 1200 S 0,1 120,0 6 2 45 4 Kvartali piirkond tihedusega 2,8 6378 S 2,8 17858,4 70 268 6697 105 Kvartali piirkond tihedusega 3,2 67258 S 3,2 215225,6 83 3228 80710 120 Kvartali piirkond tihedusega 3,6 14492 S 3,6 52171,2 83 783 19564 135 Kvartali piirkond tihedusega 4,0 5205 S 4,0 20820,0 80 312 7808 150 Kvartali piirkond tihedusega 4,2 67683 S 4,2 284268,6 83 4264 106601 158 Katleri 47595 S 2,0 95190 100 1428 35696 75 Tondiraba 141078 S 2,5 352695 105 5290 132261 94 Endla 49760 S 2,7 134352 60 2015 50382 101 Kitseküla 28890 S 3,9 112671 77 1690 42252 146 Järvevana 121220 S 2,5 303050 83 5628 140702 116 Järve 90665 S 2,5 226662,5 83 3400 84998 94 Sääse II 13200 S 2,7 35640 110 535 13365 101 Haabersti 178175 S 2,0 356350 150 6618 165448 93 Sitsi 79246 S 2,0 158492 210 2377 59435 75 KOKKU 1037179 2924706,7 42831 1070770

49 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Varem koostamisel olnud kesklinna ehitusmääruse 51 järgi (koostamine lõpetatud) on Maakri kõrghoonete piirkonna erinevates kvartalis määratud haljastuse/kõrghaljastuse osakaal (vt pt 3.2.4 tabel 3), mis jääb vahemikku 0-40% kvartali pindalast. Teistes piirkondade kohta ei ole planeeringutes jm arengudokumentides haljastuse osakaalu vajadust määratud. Küll aga on koostatavas rohealade teemaplaneeringu ettepanekus märgitud, et katusehaljastus (igasuguse ehitise, sh maa-aluse ehitise pealne haljastus) omab eelkõige dekoratiivset väärtust ega asenda loodusliku maapinnaga ühendatud täisväärtuslikku haljastust. Katusehaljastus ei moodusta osa krundi ega kvartali haljastusprotsendist. Selle seisukohaga tuleb hoonestustiheduse ja maa-ala erinevate kasutusotstarvete kavandamisel arvestada.

6.1.2. Mõju liiklusele Ehitustest tingitud liikluskoormuse kasv on seotud hoonestatud alade kasutusotstarbega. Nii elamualade kui ka büroo- ja ametiasutuste, kaubandus- ja teenindus- ning vaba aja ehitiste jne arendamisega seotud liiklustihedust mõjutavad sotsiaalvaldkonna tase ning majanduslik heaolu, asustuse struktuur ja võimalused piirkonna infrastruktuuri muutmiseks. Ka liiklusintensiivsuse ajaline jaotus ning liiklusvahendi valik sõltuvad nendest teguritest. Kui kõrghoonete (elamute) ümbruses puuduvad piisavad alad elanike puhkuseks ja vaba aja veetmiseks, siis näiteks nädalalõppudel ja muul vabal ajal hakkavad elanikud “põgenema” rohelusse või teistesse linnaosadesse, kus keskkond on vaheldusrikkam. See omakorda toob endaga kaasa liiklusintensiivsuse tõusu teatud aegadel. Vastupidised on olukorrad, kus kõik vajalikud teenused on ühes hoones. Kui ametiasutuste kõik allüksused on ühes hoones või hoonegrupis, vähendab see vajadust üksuste vahel saalimiseks, samas aga kontsentreerib väljastpoolt tulevad kliendid ühe hoone või hoonegrupi juurde. Samuti on mitmetahuliseks probleemiks liikluse hulk kõrghoonete vahetus ümbruses. Üldiselt peetakse eeliseks hästi toimivat ühistranspordi võrgustikku. Büroohoonete puhul on linnaliikluse jaoks soodne olukord, kus on hea ligipääs ühistranspordiga. Vaid sel moel, et töötajad pääsevad ühistranspordist mugavalt büroodesse ning tööpäeva lõpul tagasi ühistransporti, on võimalik suure hulga kõrghoonete koosfunktsioneerimine, sest järjest kasvavat autostumise taset arvestades pole liikluse korraldamine ja parkimine tihedalt asustatud piirkonnas muul viisil võimalik. Seda tuleb arvestada eelkõige Maakri piirkonna, aga ka teiste, valdavalt büroode ja teeninduse funktsiooniga kõrghoonepiirkondade kavandamisel. Kõrghoonetest elamute puhul pole aga selline lahendus mõeldav, sest kui perekonnas on vähemalt üks auto, siis oleks normaalne, et seda saaks parkida elukoha läheduses. Parklakohti vajavate autode arv seejuures üldiselt ei sõltu ühistranspordi kättesaadavusest. Kombineeritud variandi puhul, kus kõrghoones on nii korterid kui bürood, on teoreetiliselt võimalik mõningane parklakohtade kattumine – päevasel ajal töötajatele, öisel ajal elanikele. See vähendab mõningal määral ka pendeldamist elu- ja töökoha vahel. Kui kõrghooned ei paikne ühiskondliku transpordi suhtes soodsas asukohas, siis kõrghoonetest tingitud liiklustiheduse kasv muutub märkimisväärseks mõjuks ümbritsevale keskkonnale. See võib kaasa tuua autoliikluse kontsentreerumist piirkonda, mis oli varem vähe koormatud. Võivad tekkida probleemid põhitänavavõrgu läbilaskvusega, mis toob kaasa õhuemissioonide suurenemise. Sageli tuleb võtta tarvitusele ehituslikud meetmed tänavate läbilaskvuse parandamiseks (tänavate laiendamine, ristmike ümberehitamine) väljaspool kõrghoone otsest mõjupiirkonda, mille kulud jäävad maksumaksja, mitte arendaja kanda.

51 Vt Tallinna kodulehekülg: http://tlpa.tallinn.ee/index.php?id=88 50 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Mida tihedamalt asustatud (kontsentreeritumasse) piirkonda kõrghoonet kavandatakse, seda kaugemale ulatuvad ehitisega seotud mõjud. Seega ei saa kõrghoonete kavandamisel jääda konkreetse maakasutuse piiridesse, vaid tuleb hinnata mõju ulatust ja selle olulisust linna liiklusele laiemalt – tänavate läbilaskevõime, ühistranspordi vajadus jms – ning anda vastavad lahendused negatiivsete mõjude vältimiseks ja leevendamiseks. Sealhulgas tuleb arvestada ka elanike rahulolu liikluslahendusega. Liikluse lahendamiseks seoses kõrghoonete kavandamisega on keeruline anda üldistatud soovitusi. Määravat osa mängib igal konkreetsel juhul hoone asukoht linnakeskkonnas ja tänavavõrgu suhtes. Kaasnevad liiklusprobleemid võivad eelkõige olla tingitud puudulikest planeerimislahendustest, mida on võimalik leevendada kas teise asukohaga, liikluse infra- struktuuri väljaehitamisega või transpordivahendite liikide valiku suunamisega (vt joonis 9).

Joonis 9. Tänavaruumi vajadus erinevate transpordiliikide – auto, buss, jalgratas – jaoks sama arvu sõitjate transportimiseks (Allikas: Münsteri Linna Planeerimisamet, Saksamaa)

Igal konkreetsel juhul on vajalik detailplaneeringu staadiumis hinnata, kas ja mil määral kavandatav kõrghoone suurendab piirkonna liiklustihedust võrreldes muude hoonestustüüpidega ning kas on vajalik tänavavõrgu rekonstrueerimine läbilaskvuse parandamiseks. kõrghoonete teemaplaneeringu koostamisel ei ole selliseid analüüse tehtud. Viidatakse sellele, et kavandatavad kõrghoonete piirkonnad paiknevad piirkondades, mis koostamisel olevas Tallinna magistraaltänavavõrgu ja kergliikluse teemaplaneeringus on käsitletud arendatavate piirkondadena, kus on niikuinii vaja luua soodsamad tingimused autoliikluse tarbeks. Samas ei ole teedevõrgu teemaplaneeringu alusena koostatud liiklusprognoose, mis võtaksid arvesse täiendava liikluse kontsentreerumist kõrghoonete piirkondadesse ega autotranspordile alternatiivsete liiklusvahendite kasutuselevõtu võimalusi. Planeerimisel tuleb arvesse võtta hoone funktsiooni, et tagada vajalikud juurdepääsud teenindavale transpordile ja juurdepääs eriolukorras (nt tuletõrjeautod). Kahtlemata moodustab autode juurdepääsuks ja parkimiseks vajalike pindade (parkimiskohtade) suur osakaal keskkonnale märkimisväärse koormuse. Ehitustiheduse kasvu ja sellega seotud liikluse kasvuga on vajalikud ka kasvavad investeeringud ümbruskonna liiklusega seotud infrastruktuuri. See ei tähenda, et kõrghooned nõuaksid mingeid spetsiifilisi liiklustingimusi. Küll suureneb aga koos suure hoonestustihedusega mitmesuguste liiklusega seotud rajatiste osakaal, mis toovad kaasa maapinna kõvakatetega katmise ning põhjavee liikumisega seotud keskkonnaprobleeme.

51 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Kõrghoonete elanikel on keskmiselt enam autosid, kui teiste elamualade elanikel. Kindlaks on tehtud, et ühistranspordi peatuse kaugus ei määra nende puhul sõiduvahendi valikut. On täheldatud, et kõrghoonetest elamute juures ei ole hommikustel ja õhtustel tipptundidel sellist liikluse kontsentreerumist kui büroohoonete juures, kuna elamute puhul jaguneb minev ja tulev liiklus pikemale ajavahemikule, büroohoonete puhul on see seotud tööpäeva kindla algus- ja lõpukellaajaga. Liikluskorraldust tipptundidel annab oluliselt parandada (liikluskoormust vähendada), sättides ühistranspordi graafikud vastavusse tööpäeva alguse ja lõpuga. See loob eeldused, et töötajad, kes tööpäeva jooksul ei pea tööülesannete täitmiseks hoonest lahkuma, saaksid tööle- ja kojusõiduks valida ühistranspordi.

Joonis 10. Autostumise „nõiaring” (Allikas: Tielaitoksen selvityksiä 18/1994, Helsinki 1994)

Liikluse kasvust tingitud õhusaaste kohta tuleks teha prognoosid ning seejuures arvestada ka õhu liikuvust analüüsitavas piirkonnas (vt pt 6.1.4). Pindade soojenemisest tingitud lokaalse õhutemperatuuri tõus tekitab tõusvaid õhuvoole, mis võivad õhusaaste kanda kõrgele. Autode heitgaasid võivad olulisel määral mõjutada kõrghoonete vahel liiklejaid, eriti jalakäijaid ja jalgrattureid. Õhusaaste seisukohalt tuleb arvestada ka külgnevate alade õhusaaste taset ja -allikaid, et hinnata võimalikku saaste lisandumist ja selle mõju olulisust. Kõrghoonete kavandamisel loetakse äärmiselt oluliseks liiklusest põhjustatud keskkonnamõju hindamist, arvestades eelpoolkirjeldatud aspekte. Eriti kriitiliselt tuleb hinnata kõrghoonete kavandamise võimalusi piirkondadesse, kus hoonestuse ja liikluse tihedus on juba eelnevalt kõrge: Maakri kvartal, Kitseküla, Järvevana, Järve, Haabersti, Tondiraba. Liiklusprognoosi ja selle võimalikku muutumist seoses kõrghoonete rajamisega tuleb vajadusel arvestada ka teiste kõrghoonepiirkondade juures, sest kõik need on kavandatud magistraaltänavate äärde. Arvesse tuleb seejuures võtta ka teemaplaneeringuga kavandatud tihendatavad alad ja 52 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 nendega kaasnev koormus linna avalikele struktuuridele. Vastavad lahendused peaksid tulenema koostamisel olevast Tallinna tänavavõrgu teemaplaneeringust ja selle KSH-st, aga kindlasti kõrghoonete piirkondade terviklikest detailplaneeringutest ja nende KSH-dest. Siinkohal tuleb rakendada lisanduva transpordi piiramismeetodeid kombineerides neid ühistranspordi eelisarendamise ja jalgratta kasutusvõimaluste loomisega: 52 1) transpordinõudluse ohjamise “präänikud”: näiteks soodsad ühistranspordi kuu- ja aastakaardid ja tööandja võimalus maksuvabalt kompenseerida töötajate ühistranspordiga ja jalgrattakasutusega seotud kulusid; prii parkimine linnaäärsetes parklates; maksusoodustuste tegemine ettevõtetele, kes on nõus vähendama parkimiskohtade arvu oma asutuse läheduses ning soodustavad seda, et personal kasutaks tööl käimiseks ühistransporti ja/või jalgratast. 2) transpordinõudluse ohjamise “piitsad” on suunatud põhiliselt autokasutajatele ning “tasuta” parkimist pakkuvatele ja muud moodi autokasutust soodustavatele asutustele: näiteks väliskulude sisestamine, parkimiskohtade piiramine ja autoliikluse rahustamine. Mitmed uuringud on näidanud, et transpordi negatiivsete keskkonna-, sotsiaalsete ja majanduslike mõjude vähendamisel osutub transpordinõudluse ohjamine kuluefektiivsemaks viisiks kui tehnoloogiat ja infrastruktuuri ehitamist puudutavad meetmed. Nimetatud meetmed täpsemalt vt ülalviidatud allikast.

6.1.3. Mõju välisõhu olukorrale KSH-s on lähtutud Keskkonnaameti poolt korduvalt välja öeldud seisukohast, et valdav osa (ca 90%) Tallinna välisõhu saastest tuleb liiklusest (autotranspordist) ning paiksed saasteallikad ei ole linna õhukvaliteedi kujundamisel olulise tähtsusega. Kavandatavad kõrghoonete piirkonnad paiknevad eranditult suurte magistraaltänavate ääres või nende ristmike piirkonnas. Teadaolevalt on Tallinna välisõhu peamiseks saastajaks autotransport. Paiksete saasteallikate (katlamajade korstnad) mõju ei ole Tallinna Keskkonnaameti andmetel linna kui terviku seisukohalt märkimisväärne, kuigi tuleb arvestada, et teatud tuule suundade ja kiiruste puhul ning sõltuvalt asukohast võivad need teatud määral mõjutada kõrghoonete ülemisi korruseid. Kuna autotransport mõjutab Tallinna välisõhu saastetaset kõige enam, on mõju hindamisel aluseks võetud sõidukite heitgaaside poolt põhjustatud arvestuslik saaste hulk. Õhusaaste modelleerimine on läbi viidud Tallinna Keskkonnaameti poolt (Madis Kõrvits, suvi 2007). Saasteainete hajumisarvutused on teostatud arvutiprogrammi iAirviro abil, mis võimaldab arvutada saasteainete maapinnalähedasi kontsentratsioone kolmes variandis: 1) arvutused teostatakse konkreetsele saasteallikale etteantud tuule suuna ja kiiruse ning stabiilsusklassi korral; 2) mingil kindlal tunnil esinenud konkreetsete meteoroloogiliste tingimuste korral. Emisiooniandmed on võimalik sisestada konkreetse saasteallikana või saadakse varem ettevalmistatud andmebaasist; 3) nn “scenario” eesmärk on teha võimalikuks saasteallika pikaajalise mõju uurimine piirkonna õhu kvaliteedile. Arvutustes võetakse arvesse emissiooni jaotus ajas ning piirkonna pikaajalist meteoroloogiat. Sõidukitest lähtuv õhusaaste on arvutatud Inseneribüroo Stratum koostatud liiklusloenduste ja modelleerimistulemuste põhjal. Liikluse andmebaas õhusaaste modelleerimiseks koosneb tänavalõikudest, mis sisaldab infot sellel lõigul liikuvate sõidukite arvu, protsentuaalse koostise ning

52 Säästev transpordipoliitika. Juhendmaterjal arengukavade ja planeeringute koostajatele. Koostaja: Mari Jüssi, Eesti Roheline Liikumine. Detsember 2004 (vt: http://www.autovaba.ee/component/option,com_weblinks/task,view/catid,16/id,9/ ) 53 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 emissioonide kohta. Sõidukite emissioonifaktorid on arvutatud COPERT III dokumentatsioonist (http://lat.eng.auth.gr/copert/). Meteoroloogilised andmed Tallinna kohta on kogutud Loomaaia territooriumil asuvast täisautomaatsest mõõtejaamast, mis tegutseb alates 1994. aastast. Pikaajaline andmerida ja linna topograafia kasutamine tarkvaras tagab hajumisarvutuse vajaliku täpsuse. Arvutuste läbiviimiseks jaotatakse arvutatav maa-ala ruutudeks. Terve Tallinna puhul on ruudu küljepikkus 500 m. Sellises ruudus teostatakse hajumisarvutus, mis hiljem interpoleeritakse vajalikule täpsusele. Hajumisarvutused on teostatud Gaussi hajumismudeliga, mis on mõeldud kuni 20 km pikkuse/lause maa-ala maapinnalähedaste kontsentratsioonide arvutamiseks. Hajumisarvutustes ei võeta eraldi arvesse hooneid vaid need on kirjeldatud erinevate pinnamoodide kaudu (vesi, mets, hoonestatud ala jne.). Sõidukite emissioon on arvestatud ühtlaselt levivana kirjeldatud teelõigu ulatuses. Esitatud hajumisarvutused kirjeldavad aasta jooksul esineda võivaid keskmisi kontsentratsioone (µg/m3) – vt joonis 11.

Joonis 11. Kõrghoonete piirkondade ja nendega seotud tihendatavate magistraaltänavate äärsete alade paiknemine Tallinna transpordisaastet (NO2) iseloomustaval kaardil

Kõrghoonete kavandamine magistraaltänavate äärde toob piirkonda reeglina juurde täiendavalt autotransporti. Märkimisväärseks kaudseks mõjutajaks siinjuures on Tallinna parkimise korralduse arengukava, millega kehtestatud normid soodustavad autode juurdevoolu piirkonda ega sunni mõtlema toimiva ja inimsõbraliku ühistranspordi arendamisele.

54 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Kõrghoonete mõju välisõhu seisukorrale seisneb eelkõige immissiooniolukorra muutuste põhjustamisest sõltuvalt tuulte liikumise muutusest. Seejuures eristatakse kõrgel ja madalal paiknevaid saasteainete allikaid. Lokaalset õhukvaliteeti mõjutab maapinnalähedase inversiooni tekkimine. See tingib kõrghoone siseruumide kaudse ventileerimise vajaduse (sundventilatsioon koos vajalike õhufiltritega). Õhu liikumiskiiruse suurenemine kõrghoone jalamil parandab reeglina õhukvaliteeti, mis osaliselt leevendab sõidukite poolt põhjustatud õhusaastet. Samas võivad need tuulekoridorid muuta ebameeldivaks inimeste viibimise kõrghoone jalamil. Väo karjäär ei ole kõrghoonete teemaplaneeringu seisukohast oluline punktallikas, sest paekivi kaevandamine lähiaastatel tõenäoliselt lõpetatakse. Kavandatava Väo prügipõletustehase/ koostootmisjaama maksimaalsed saasteainete kontsentratsioonid välisõhus on kõik oluliselt madalamad kehtivatest piirväärtustest. Välisõhu kvaliteedi mõõtmised näitasid, et ilmselt on olulisemateks piirkonna õhu kvaliteedi mõjutajateks tegutsevad kaevandused. Lähitulevikus peaksid kaevandatavad varud ammenduma ning kaevandusala rekultiveeritakse. Selle tagajärjel peaks oluliselt vähenema tahkete osakeste emissioon ning eeldatavasti tagatakse ka selles osas vastavus normidele (allikas: Väo karjääri territooriumile Lagedi tee 16b kinnistule kütusena tavajäätmeid (olmejäätmeid) kasutava soojuse- ja elektrienergia koostootmisjaama rajamine. KMH aruanne. OÜ Kupi, november 2007; vt: http://www.tallinn.ee/est/g3566s30030 ). Iru SEJ välisõhu heitmed on kompleksloaga lubatud piirides, ettevõte rakendab parimat võimalikku tehnikat ning ettevõtte tegevusest piiranguid kõrghoonepiirkondade hoonestamisele ei tulene (info Harjumaa Keskkonnateenistusest, jaanuar 2008). Välisõhu saaste teema ei ole kõrghoonespetsiifiline ega välista tulevikku suunatud ehitustegevust, st need nõuded kehtivad mistahes hoonestuse suhtes sõltudes kavandatavast funktsioonist. Kehtivas Tallinna üldplaneeringus on need alad samuti ette nähtud hoonestatavatena.

6.1.4. Mõju piirkonna mikrokliimale Kõrghoonetel või nende gruppidel on mõju piirkonna mikrokliimale. Kõrghoonete poolt linnakliimat mõjutavad omadused on järgmised: hoonete mõõtmed, arvestades hoonestuse struktuuri olulist muutust ja mõju õhu liikumisele; ehitusmaterjalid; välisfassaadi kuju, omadused ja värvus (betoon, klaas, metall jne) paiknemine linna kliimastruktuuris (soojuse kogunemise alal, õhu liikumisteedel (õhukoridorides), emissiooniallikate lähedus, asukoht reljeefi suhtes); kõrghoonete paiknemine üksteise suhtes; orienteeritus päikese ja valdavate tuulesuundade suhtes sõltuvalt tuulte kiirusest; lähedal asuvate hoonete omadused; ümbruskonnas või kõrghoonete vahel paiknevate hoonestamata pindade suurus ja omadused; piirkonna välisõhu seisund (foon); transpordiühendused lähtudes sõidukitest eralduvatest täiendavatest heitgaasikogustest; immissioonid maa-alustest garaažidest ning kütte- ja kliimaseadmetest.

55 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Kõrghoonete keskkonnamõju hindamisel on kõrghoonete ja nende gruppide mõjul linna- kliimale oluline osa. Kõrg- hoonete poolt mõjutatakse eelkõige linnakliima termilist ja välisõhu kvaliteedi (õhuhügiee- ni) komponenti, kusjuures neid mõjutavad omakorda kõrg- hoonetest tingitud õhuvoolude muutused. Kõrghoonete puhul käsitletakse ka vertikaalset aspekti, mis tähendab, et kõrghooned läbivad erinevate omadustega õhukihte. Kavandatavate kõrghoonete puhul tuleb analüüsida tekkivaid tuulekoridore, sest lisaks peamistele õhu liikumise suundadele tekivad kõrghoonete ümbruses õhu liikumispildis erinevad muutused. Termilise komponendi uuringud on olulised, sest sageli lisanduvad hoone fassaadi kuumenemisel vertikaalsed õhuvoolud, mis üldpilti omakorda muudavad. Kõrghoonete ümbruses on päeva- ja aastaajast sõltuvalt erinevad varjutuspiirkonnad. Kõrghooned võivad põhjustada eriti talvisel ajal madala päikesega peegeldusi, mis on jalakäijatele ja autojuhtidele raskesti talutavad. Kõrghooned on nagu “soojusesaare” soojusallikad, põhjustades sellega lokaalset õhutemperatuuri tõusu, kusjuures kõrghoone mõju on seejuures võrreldes teiste ehitistega märkimisväärselt suurem. Siin on olulised kohalikud tingimused. Keskkonnale avalduva mõju suurus sõltub märkimisväärselt sellest, kas kõrghoone kavandatavas asukohas oli(d) juba varem hoone(d) või oli tegemist täisehitamata alaga. Eriti suuri piirkonna õhutemperatuuride muutusi on oodata juhtudel, kui kavandatava hoone asukoht on varem taimestikuga kaetud alal. Linnakliima komplekssed uuringud ei ole üldiselt väga levinud, sest linnaehitusliku struktuuri keerukuse ja seda mõjutatavate näitajate mitmekesisuse tõttu on keeruline luua hästitöötavaid simulatsioonimudeleid. Mõju hindamisel on siiski vajalik oluliste komponentide mõjule ja nende tagajärgedele hinnangu andmine. Teemaplaneeringu tasandil ei ole selleks piisavalt infot, et saaks anda hoonestusest tulenevate mõjude hinnanguid. Välja on toodud piirkonnad, kus sõltuvalt asukohast ja reljeefist on looduslikud tingimused õhu liikumiseks soodsad – vt Kavandatavate kõrghoonete piirkondade keskkonnamõju strateegilise hindamise koondtabel.

6.1.5. Mõju müra olukorrale Sotsiaalministri 04.03.2002.a määrus nr 42 53 kehtestab müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamute ning ühiskasutusega hoonete sees ning mürataseme mõõtmise meetodid. Müratekitavate seadmete paigaldamisel ja haldamisel ei või müra ületada normtasemeid käesolevas määruses käsitletud hoonetes ja välisterritooriumil. Määruse nõuetega tuleb arvestada ka müratekitavate seadmete paigaldamisel tööstushoonetesse ning nende välisterritooriumile, samuti meelelahutusürituste ja ehitustööde korraldamisel. Määruse nõudeid tuleb täita linnade ja asulate planeerimisel ning ehitusprojektide koostamisel, samuti müratekitavate ettevõtete paigutamisel elamutesse ja muudesse hoonetesse. Kõrghooned ei ole iseenesest müratekitavad ehitised. Nende rajamisega kaasnev ehitustegevusest põhjustatud müra on ajutise iseloomuga ega erine hoonete ehitusmürast üldiselt, mis on normeeritud ja millest tuleb kinni pidada. Seadmed, mis paigaldatakse

53 Vt Elektrooniline Riigi Teataja: https://www.riigiteataja.ee/ert/act.jsp?id=163756 56 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 kõrghoone funktsioneerimiseks (kompressorid, pumbad, ventilaatorid, konditsioneerid jms), peavad vastama kehtestatud nõuetele, sh eelnimetatud määrusele. Vastavalt välisõhu kaitse seaduse 54 §-le 151(1) pidi Tallinna kohaliku omavalitsuse organ (volikogu või linnavalitsus) hiljemalt 2007.a 30. juuniks esitama Tervisekaitseinspektsioonile kooskõlastamiseks välisõhu strateegilise mürakaardi. Välisõhus leviva müra vähendamise tegevuskava tuleb esitada hiljemalt 2008.a 18. juuliks. Välisõhu strateegilise mürakaardi ja välisõhus leviva müra vähendamise tegevuskava sisule esitatavad miinimumnõuded on kehtestatud sotsiaalministri 29.06.2005.a määrusega nr 87.55 Tallinna linna välisõhu strateegiline mürakaart (Ramboll AS, oktoober 2007) laekus Tallinna Keskkonnaametile 2007.a novembri alguseks ning see ei ole käesoleva aruande koostamise ajaks Tervisekaitseinspektsiooni poolt veel kooskõlastatud. Strateegilise mürakaardi koostamisel on autotranspordi osas lähtutud 2006.a liiklusloenduste tulemustest. Vastavalt koostatud strateegilisele mürakaardile on teeliiklusest tingitud päevane müratase (A-korrigeeritud päev-õhtu-öö müraindikaator Lden 4 m kõrgusel maapinnast) kõikide suuremate magistraalide ääres >65 dB. Öine (k 23-07) müratase Lnight ületab 65 dB piiri Järvevana tee, Tammsaare tee, Peterburi tee, Paldiski mnt, Laagna tee ja Pärnu mnt (kesklinnast kuni Järveni) ääres. Ülejäänud magistraalide ääres jääb öine müratase valdavalt 60-65 dB vahemikku.

Raudteemüra puhul tuleb arvestada sellega, et päevane müratase Lden ületab 65 dB piiri umbes 200-250 m laiuses vööndis mõlemal pool raudteed. Öine müratase Lnight >65 dB on umbes 100 m laiuses vööndis mõlemal pool raudteed, 100-200 m kauguses vööndis jääb müratase 60-65 dB vahemikku. Tondiraba kõrghoonepiirkonda võib mõjutada Lasnamäe tööstuspiirkonnast lähtuv tööstusmüra. Vastavalt koostatud mürakaardile on selle piirkonna lõunapoolsem osa päevase müra Lden 60-65 dB mõjutsoonis ja põhjapoolne osa 55-60 dB mõjutsoonis. Öine müratase Lnight 55-60 dB hõlmab piirkonna lõunapoolse osa 1/3 ulatuses. Sitsi kõrghoonepiirkond paikneb Paljassaare sadamast lähtuva tööstusmüra mõjuala piiril. Kõrghoonete piirkondades on olulisim müra põhjustaja autotransport. Transpordivahendite hulga kasvades võib liiklusmüra tase tõusta. Sossi, Kitseküla, Järve ja Järvevana piirkondades tuleb lisaks autotranspordi mürale arvestada ka raudteetranspordi poolt põhjustatud müraga ning Tondiraba ja Sitsi piirkondades tööstusmüra võimaliku mõjuga. Tallinna lennujaama rekonstrueerimise KMH (vt: http://www.tallinn.ee/est/g3566s26365 ) järgi jääb Sossi kõrghoonepiirkond lennujaama 2012/2015.a prognooside järgi alla 50 dB alasse (vt viidatud töös joonised lk 33-35). Müranormide rakendamine planeeringu koostamisel eeldab vastavate mürauuringute koostamist, müratasemete ja väliste müraallikate (teed, raudteed, mürarikkad tehnorajatised ja tööstusettevõtted jms) kaardistamist. Üld- ja detailplaneeringute koostamisel tuleb lähtuda määruses antud müra normtasemete liigitusest ja kriteeriumidest, millistel aladel neid rakendatakse. Kõrghoonete piirkondade kohta puuduvad ülalnimetatud määrusele vastavad mürauuringud, samuti ei sisaldu nende läbiviimine üldplaneeringu eelarves. Seetõttu ei ole käesoleva üldplaneeringu koostamisel võimalik arvestada määruses esitatud müranormidega ilma täiendavate ressursside ja ajakuluta. Antud olukorras annab aga vajaliku täpsusega tulemused olukorra kohta äsjavalminud Tallinna strateegiline mürakaart. Kompleksne mürauuringute läbiviimine kõrghoonete piirkondades on vajalik enne detailplaneeringute

54 Vt Elektrooniline Riigi Teataja: https://www.riigiteataja.ee/ert/act.jsp?id=12798057 55 Vt Elektrooniline Riigi Teataja: https://www.riigiteataja.ee/ert/act.jsp?id=917329 57 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 koostamist, et määrata vastavalt mürataseme suurustele (müratundlike) objektide sobivus keskkonda ja vajalikud meetmed müra mõju vähendamiseks. Sossi, Kitseküla, Järve ja Järvevana piirkondades tuleb lisaks mürale arvestada ka raudteetranspordi poolt põhjustatava vibratsiooniga. Kõrghoonete konstruktsioonide kavandamisel tuleb vibratsiooni tugevust arvesse võtta, sest maapinna tasandil tühisena tunduv vibratsioonitase võib korruste kasvades võimenduda, kui konstruktsioonid ei ole seda mõjutegurit arvestades projekteeritud. Vastav nõue hoonete projekteerimiseks peab kajastuma nende kõrghoonete piirkondade detailplaneeringutes. Müra mõju teemaplaneeringuga kavandatud piirkondade kaupa vt Kavandatavate kõrghoonete piirkondade keskkonnamõju strateegilise hindamise koondtabel. Müra mõju ei ole kõrghoonespetsiifiline, st vastavad nõuded kehtivad mistahes hoonestuse suhtes sõltudes kavandatavast funktsioonist. Kehtivas Tallinna üldplaneeringus on teemaplaneeringu eskiisis käsitletud kõrghoonepiirkonnad samuti ette nähtud hoonestatavatena.

6.1.6. Mõju pinnasele ja põhjaveele Asustatud piirkondades on pinnaste ja põhjavee olukord võrreldes looduslikuga enamasti tugevalt muudetud. Hoonestuse ja vett mitte läbilaskvate katetega (asfalt, betoon, katteplaadid jms) on kaetud ulatuslikud alad. Hoonestatud alade pinnased erinevad looduslikest peamiselt järgmiste omaduste poolest: erinevate pinnasetüüpide esinemine väikestel pindaladel (mosaiiksus) sõltuvalt lähtesubstraadist (prahi ja varemete, orgaanilise aine, süvendatud pinnase kuhjamine) ja maa-ala kasutusest (elamualad, käitised, liiklus jne); valdavalt leeliseliste, eutrofeerunud pinnaste esinemine sõltuvalt lähtesubstraadist (telliskivi- ja mördijäätmed, orgaaniline materjal) ja pinnase töötlemisest. Parkide ja avalike haljasalade, samuti majade haljastatud õuealade pinnased on pinnase regulaarse hooldamise ja väetamise tõttu enamasti sügavapõhjalised ja toitaineterikkad, kastmise korral ka niisked; pinnaste tihenemine ja saasteainetega (näiteks raskemetallidega) küllastumine, eriti vanades tööstuspiirkondades, samuti tänavate ääres ja teistes sagedase tallamise mõju all olevates piirkondades; pinnase kõrgemad temperatuurid seoses kõrgema linnatemperatuuriga, maa-aluste ehitiste ning tehnovõrkudega. Linnade katmata pinnastele langeb eriliselt suur ökoloogiline surve, sest: nad on kasvusubstraadiks taimestikule, mis linnakeskkonnas täidab olulist rolli linnaruumi kujundaja ja liigendajana, samuti puhkealadena, taimestiku ja loomastiku elupaigana ning kliima ja õhuhügieeni kujundajana; nad on tähtsad sademete imbumis- ja peetumisaladena ning sademevett puhastavate filtritena. Toimevõimeliste pinnaste olemasolu ja säilitamine on seetõttu linna keskkonna- ja looduskaitse seisukohalt oluline ülesanne. Nagu kogu muu hoonestuse puhul, nii on ka kõrghoonete ja nende ümbruse juures oluliseks aspektiks hoone ja infrastruktuurirajatiste alla jääva pinna osakaal. Sellega on tihedalt seotud põhjaveekihtidele avalduvad mõjud. Pinna katmine kõvakatetega, pinnase tihendamine ja sademevee juhtimine kanalisatsiooni võivad asustatud piirkondades viia põhjavee toiteala olulise vähenemiseni ja sellega koos põhjavee taseme languseni. Pikaajalise mõju korral võib muutuda ümbruskonna looduslike ja pool- looduslike rohealade veerežiim, mis omakorda võib viia looduskoosluse muutumise või hävimiseni. Põhjavee voolusuunale ehituskonstruktsioonide rajamine võib aga muuta veerežiimi nii lokaalselt kui ka muuta vee voolusuunda, kiirust ja taset, millega võivad

58 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 kaasneda negatiivsed mõjud näiteks taimekooslustele (eriti vanadele ja tundlikele puistutele) ning ümberkaudsele hoonestusele (vee äravoolu sulgemisel tekkiv varasemast kõrgem põhjaveeseis). Lisaks maapinna täisehitamisele ja kõvakattega katmisele on kõrghoonete puhul oluline arvestada hoone maa-aluse osa (maa-alused korrused, garaažid, tehnovõrgud) mõjuga põhjaveele – põhjaveevoolu tõkestamine ning põhjavee temperatuuri tõus. Kõrghoonete maa- alused osad võivad ulatuda 10-15(-20) m allapoole maapinda, mis tähendab, et reeglina mõjutavad need põhjaveerežiimi. Seega on piirkonna põhjaveeuuringud oluliseks ja tingimata vajalikuks alusmaterjaliks kõrghoonete ja nende juurde kuuluvate rajatiste kavandamisel. Teemaplaneeringus käsitletud kõrghoonete piirkondadest paiknevad Ülemiste järvele suhteliselt lähemal kavandatavad Sossi, Järve, Järvevana ja Kitseküla piirkonnad ning Harku järvele Haabersti piirkond. On ebatõenäoline, et kõrghoonete rajamisest tingitud spetsiifiline mõju nendele järvedele oleks oluline. Ülemiste järve puhul võiks silmas pidada, et kõrghoonete maa-alused osad võivad mõjutada Ülemiste järvest väljaimbuva põhjavee liikumist. Kõrghoonete teemaplaneering annab võimaluse kõrghoonete rajamiseks, aga ei kohusta seda. Kui detailplaneeringu staadiumis läbiviidavate hüdrogeoloogiliste uuringute tulemusena selgub, et ehitisel võib olla oluline mõju põhjavee liikumisele ja tasemele, siis tuleb arvestada, kas ja millist hoonestust piirkonda on võimalik rajada, eriti maa-aluste korruste kavandamise aspektist. Tallinna tingimustes ei ole pindmiste põhjaveekihtide kasutamine majanduslikuks otstarbeks reeglina oluline, kuid eeltoodud aspektid mõjutavad veebilansi kaudu oluliselt allikate ja pinnaveekogude veetaset ja vooluhulkasid ning linnahaljastuse kasvutingimusi. Kõrghoonete võimalik mõju pinnasele ja põhjaveele teemaplaneeringuga kavandatud piirkondade kaupa vt Kavandatavate kõrghoonete piirkondade keskkonnamõju strateegilise hindamise koondtabel. Nõrgalt kaitstud ja kaitsmata põhjaveega aladel tuleb põhjaveekihi kaitse vajadusest ning majanduslikest kaalutlustest lähtudes rakendada erineva rangusega kaitsenõudeid. Rakendatavad kaitseabinõud töötada välja lähtudes detailplaneeringu staadiumis tehtavate hüdrogeoloogiliste uuringute ja KSH tulemustest.

6.1.7. Mõju taimestikule ja loomastikule Taimestiku ja loomastiku kaitse ning bioloogilise mitmekesisuse kestev areng on ka linnakeskkonnas olulise tähtsusega. Planeerimisel tuleb arvestada rohealade struktuuriga (rohevõrgustikuga) ning tagada ja parandada selle funktsioneerimist (vt pt 6.1.8). Erilist tähelepanu tuleb pöörata kaitsealuste liikide ja elupaikade säilitamisele. Rohevõrgustiku tugevdamiseks on soovitav kavandada täiendavaid rohealasid ning mitmekesistada kruntide (välisruumi) ja tänavate haljastust. Nimetatud põhimõtted kehtivad linnaplaneerimises üldiselt, siin ei ole kõrghoonetele iseloomulikke erisusi võrreldes ülejäänud mitmekorruseliste hoonetega. Hoonestuse kavandamisel ja välisruumi planeerimisel tuleb tähelepanu pöörata olemasoleva taimestiku ja loomastiku väärtusele ning kaitsevajadusele. Liikide ja elupaikade kaitsel on kriteeriumideks liigirikkus, taimestiku ja loomastiku eripära, elupaigatüüpide esinemise sagedus ja ohustatus, asendatavus ning ohustatud taime- ja loomaliikide esinemine. Mitmekordsete hoonete ümbruse haljastus koosneb valdavalt hooldatavatest (intensiivselt niidetavatest) murupindadest ja puittaimestikust (puudest-põõsastest). Liigirikkuse suurendamisel on oluline puude ja põõsaste osakaalu tõstmine. Kõrghoonete puhul on väga oluline välisruumi kavandamine (vt pt 6.1.12), millega saab luua uusi ja täiendavaid elupaiku, eriti piirkondades, kus olemasolevaid looduslikke kooslusi ja

59 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 rajatud haljastust on vähe või see puudub hoopis (näiteks endised tööstusalad). Hoonete välisruumi haljastus on inimestele oluline meeldiva ja turvalise lähipuhkeala eeldusena.

6.1.8. Mõju rohevõrgustikule Ruumiplaneerimise üheks keskseks teemaks on eluslooduse ja maastike kaitse orgaaniline sulatamine keskkonnakujundusse. Rohevõrgustik koosneb suurematest tuumaladest ja neid ühendavatest koridoridest. Võrgustiku sihipärase kujundamisega taotletakse järgmisi konkreetsemaid eesmärke: - keskkonna loodusliku iseregulatsiooni säilitamine inimesele vajalikul tasemel; - väärtuslike looduskoosluste kaitse; - looduslähedase majandamise, elulaadi ja rekreatsiooni võimaldamine ning looduslike alade ruumilise kättesaadavuse tagamine. Strateegiliselt olulised võrgustiku arengu planeerimise probleemid on: - kompensatsioonialade säilitamine intensiivse inimmõju piirkonnas – asulates, nende ümbruses ja peamiste liiklusmagistraalide lähikonnas; - võrgustiku pidevuse säilitamine intensiivse inimmõju, sh ehitustegevuse piirkonnas. Rohevõrgustiku kui terviku ülesandeks on inimtekkeliste mõjude pehmendamine, korvamine, neile vastuseismine. Kogu rohelise võrgustiku toimimine hoiab alal inimesele elutähtsaid keskkondakujundavaid protsesse: põhja- ja pinnaveeteke, õhu puhastumine, keemiliste elementide looduslikud ringed. Inimestele võimaldab rohevõrgustik linliku elulaadi täiendust looduslähedase puhkuse näol. Rohevõrgustiku kujundamise peamiseks eesmärgiks linnas peab olema selle sidumine üheks katkematuks tervikuks, kus erineva tasandi tähtsusega tuumalad on seotud rohekoridoride ja muude haljasühenduste kaudu. Rohekoridorid on olulised ökoloogilisest aspektist, kuid need võimaldavad linnas ka kergliikluse ja jalakäijate/suusatajate liikumist haljasalad ja parkide vahel. Seejuures tuleb tähelepanu pöörata piirkondadele, kus rohealade kättesaadavusega on probleeme (vt pt 6.2.3). Rohealade ebapiisavuse peab korvama rohekoridoride jt haljasühenduste efektiivsusega. Haljasühenduste väljaarendamine peab hakkama toimuma peamiselt läbi tänavaruumi ja -haljastuse tervikliku kujundamise. Tagatud peab olema ülelinnalise rohestruktuuri ning linnaosa ja asumi tähtsusega haljasalade liitmine ühtseks süsteemiks nendevaheliste haljasühenduste loomise kaudu. Kavandatavad kõrghoonete piirkonnad ei paikne rohealade teemaplaneeringuga kavandatud rohevõrgustiku rohealadel. Kuid kõrghoonete rajamiseks vajalik maaressurss (eriti teed, parkimiskohad jm kõvakattega pinnad, võimalikud tänavate laiendused) võivad hakata konkureerima rohekoridoride rajamiseks vajaliku maaressursiga (vt joonis 12). Valdav osa kavandatavatest kõrghoonepiirkondadest ja tihendatavatest aladest paikneb olemasolevate magistraaltänavate ääres, mille korduvate laiendamiste käigus on tänavaäärne haljastus muutunud rohevõrgustiku toimimise seisukohalt juba praegu ebapiisavaks. Selle korvamiseks on äärmiselt oluline leida piirkondade terviklike detailplaneeringute koostamise käigus võimalused mikrorohevõrgustiku tekitamiseks, mis kompenseeriksid rohestruktuuride ebapiisavuse. Mikrorohevõrgustiku all mõeldakse kohaliku tasandi rohevõrgustikku, mis koosneb roheelementidest (puud, põõsad, lillepeenrad, muru, konteinerhaljastus), tavaliselt koos väikevormidega (pingid jms) peamiselt hoonestataval krundil (hoonete vahetus ümbruses); omab valdavalt sotsiaalset funktsiooni. Vt ka: Viktor Masing. Ülevaade linna makro-, meso- ja mikrohaljasstruktuurist. Eesti Loodus 1984/1, 2, 8; 1985/3. Kõrghoonepiirkondade planeerimisel tuleb kõvakatetega maakasutuse kõrval leida ruum piirkonna haljasalade loomiseks. Selle tulemuseks peab olema inimsõbralik välisruum (vt ka pt 6.1.12).

60 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Joonis 12. Kõrghoonete piirkondade ja tihendatavate alade paiknemine rohevõrgustiku suhtes (joonise koostamisel on kasutatud rohealade teemaplaneeringu materjale)

61 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Kõrghoonepiirkondade mõju hinnang rohevõrgustikule lähtudes koostatavast Tallinna rohealade teemaplaneeringust vt Kõrghoonete piirkondade keskkonnamõju strateegilise hindamise koondtabel.

6.1.9. Mõju kaitstavatele loodusobjektidele Katleri 56 piirkonna hoonestamisel võib olla oluline mõju looduskaitsealuste Varsaallikate veerežiimile ja vee kvaliteedile, sest ala paikneb põhjavee toitealal, kus põhjaveekihid on kaitsmata, kuid see mõju ei ole kõrghoonespetsiifiline. Ülejäänud kavandatavad kõrghoonete piirkonnad ei avalda otsest olulist negatiivset mõju kaitstavatele loodusobjektidele, sest kavandatavates kõrghoone piirkondades kaitsealuseid loodusobjekte ei asu, samuti ei piirne need vahetult kõrghoonepiirkondadega. Kaudne mõju võib olla tingitud linna üldise hoonestustiheduse suurenemisega kaasnevast kasutuskoormuse tõusust rohealadele või teedevõrgu laiendamisest (nt Oravamäe park).

6.1.10. Kasutusotstarbest tingitud keskkonnamõjud Kõrghoonete teemaplaneeringu ettepanekus ei ole kõrghoonete üksikute piirkondade funktsioone eraldi määratletud. Seetõttu saab välja tuua ainult üldiseid võimalikke mõjusid ning anda üldiseid soovitusi, millele tuleks järgnevates kavandamise staadiumides tähelepanu pöörata. Eristatakse kõrghoonete mono- ja multifunktsionaalsest kasutusest tingitud mõjusid. Monofunktsionaalsest kasutusest tingitud mõjud: mõju piirnevate tänavate ja teede liikluskoormusele kindlatel kellaaegadel (näiteks tööaja lõpp büroohoones); tehnovõrkude kõrgemad tippkoormused teatud perioodidel. Monofunktsionaalsed kõrghooned võivad kasutusotstarbelt erineda, mistõttu erinevad ka nende mõjud ümbritsevale keskkonnale. Elumajade puhul sõltub elukeskkond sellest, kui suured korterid hoonesse kavandatakse. Korterite suurustest sõltuvalt on kasutajateks näiteks perekonnad, üksikud töötavad inimesed, üliõpilased, eakad inimesed, kes vajavad erineva suuruse ja paigutusega kortereid, samuti erinevad nende nõudmised ümbritsevale elukeskkonnale. Elamute puhul peavad korterite eluruumid paiknema hoone ida-, lõuna- ja läänepoolsetes osades. Büroohoonete puhul tuleb arvestada, kui suured on bürooruumide pindalad ning kui palju on hoones paiknevatel asutustel kliente. Kõrghoonetes võivad põhimõtteliselt paikneda ka näiteks kaubamajad, kauplused, arstipraksised, advokaadibürood, haiglate osakonnad, õppeasutuste (ülikoolide) laborid või haldusosakonnad jms. Multifunktsionaalsete kõrghoonete all mõeldakse hooneid, millel on erinevad kasutusotstarbed. Mõjud võivad olla erinevad sõltuvalt hoone kasutusotstarvete osakaalust.

56 Kõrghoonete teemaplaneeringu ja KSH koostamise ja menetlemise ajal kehtestati Narva mnt 152 kinnistu ja selle lähiala detailplaneering (Tallinna Linnavalitsuse 22.03.2006.a korraldus nr 542-k; vt: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=103692) ning Tallinna Linnavolikogu 30.11.2000.a otsusega nr 401 oli juba varem kehtestatud Tondiraba 1-7 kinnistu detailplaneering (vt: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=77831). Kuna need detailplaneeringud hõlmavad kogu Katleri piirkonna, siis on nimetatud piirkond nüüd kõrghoonete teemaplaneeringust kavandatava piirkonnana välja arvatud. 62 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Nagu ka monofunktsionaalsete hoonete puhul, tuleb arvestada mõjutatavate inimeste, liiklustingimuste ja tehnovõrkude olukorraga. Monofunktsionaalsus võib olla kombinatsioon erinevatest avalikult kasutatavatest ettevõtetest (näiteks kaubamajad, kauplused, toitlustusettevõtted, arstikabinetid, advokaadibürood). Erinevad funktsioonid võivad olla ühe kõrghoone mahus või kõrghoonete grupi korral jaotatud erinevate hoonete vahel. Näiteks vähendab toitlustusettevõte paiknemine büroohoones oluliselt jalakäijate liikumist ümberkaudsetel kõnniteedel lõunapausi ajal, vastasel juhul tuleb aga ümbruskonda kavandada laiemad kõnniteed. Elamu- ja büroofunktsiooni liitmisel ühte kõrghoonesse või hoonegruppi väheneb pendeldamine elu- ja töökoha vahel, mis tipptundidel võib tekitada liiklusummikuid.

6.1.11. Hoone kuju ja fassaadi ökoloogilised mõjud Koostatava teemaplaneeringu tase ei võimalda hinnata konkreetsete kõrghoonete mõjusid lähtudes nende kujust ja fassaadi omadustest. Siinkohal saab anda ainult üldiseid soovituse arvestamiseks järgmistes kavandamise staadiumides. Hoone kuju ökoloogilised mõjud on seotud eelkõige selle konfiguratsiooni, fassaadimaterjali ja tuuletakistusega. Nendest omadustest sõltuvad materjalide valik (tugevus, vastupidavus), hoone energiakulu (-bilanss), päikesevalguse ja kunstliku valguse osakaal jms. Hoone pinnakate (fassaadimaterjal) on üks ehitise olulisi omadusi, millest sõltub lisaks hoone välimusele ka sisekliima ning koos sellega ka hoone energiavajadus ja ümbruskonna valgustus. Metallid on korrosioonitundlikud, kuid see-eest saavutatakse märgatav kaalu ja ruumi kokkuhoid. Kaitseks korrosiooni eest kasutatakse erinevaid tehnoloogiaid, mis teevad metallid küll vastupidavamaks, kuid ka kallimaks. Tänapäeval kasutatakse fassaadikattena laialdaselt peegelklaasi. See laseb valgust vähem läbi, kui tavaline klaas, mis suvel on soovitav, kuid pimedal aastaajal nõuab täiendavat kunstlikku valgustust. Peegelduvate omaduste tõttu võib klaasfassaad muuta soodsamaks valgustingimusi ümbruses, kuid erandjuhtudel võib see põhjustada näiteks liiklusohutuse seisukohalt ebasoovitavaid peegeldusi. Hoone fassaadi materjali kõrval tuleb pöörata tähelepanu ka värvusele. Sõltuvalt värvusest neelab sein infrapunakiirgust või peegeldab seda tagasi. Näiteks üleliigne seinte soojenemine suvel võib endaga kaasa tuua täiendava energiakulu hoone sisekliima jahutamiseks. Vuukide elastse täitematerjali käitumine aja jooksul (vananemine) avaldab samuti kaudset mõju ehitise seisundile, selle kaudu keskkonnale ja inimeste tervisele. Välja on töötatud nn intelligentsed fassaadikonstruktsioonid, mis reageerivad valgus- ja kliimatingimuste muutustele ning selle abil on võrreldes varasema ehitusviisiga võimalik energiakulu kokku hoida.

6.1.12. Mõju välisruumile Välisruum kõrghoonete juures on elukvaliteedi jaoks määrav ja koos sellega otsustava tähtsusega elanike heaolu ja tervise jaoks. Sama kehtib ka büroohoonete välisruumi kohta, mis on oluline töötajate lühipuhkuse jaoks. Kõrghoonete mõju välisruumile tuleb vaadata eelkõige kahest aspektist: 1) kõrghoonete välisruumi spetsiifilised omadused lähtudes kvalitatiivsetest ja kvantitatiivsetest näitajatest;

63 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

2) olemasoleva välisruumi mõjutamine kõrghoone poolt ja võimalik linnaehituslik tihendamine. Kvantitatiivsetest aspektidest on oluline, millise ehitusliku tiheduse juures välisruum oma elu- ja puhkeala funktsiooni täidab. Kus on see piir, mille juures linnaehitusliku tiheduse suurendamise eesmärgil täisehitatud maa-alad ning suurenenud liiklustihedus oleksid ökoloogiliselt mõistlikus tasakaalus kompensatsioonialadega? Sellele küsimusele ei saa anda universaalset vastust, kuna see sõltub konkreetsest asukohast ja ümbrusest. Tavaliste korruselamute välisruumi kavandamise põhimõtteid saab kõrghoonetele üle kanda vaid tinglikult, sest välisruumi mõjutavad probleemid on kõrghoonete puhul märkimisväärselt teravamad. Kirjandusest võib leida mitmesuguseid analüüse hoonete erinevate pinnatüüpide osakaalu kohta. Elamute kohta on üks võimalik näide toodud tabelis 9.

Tabel 9. Erinevate elamutüüpide linnaehituslikud ja ehituslikud näitajad (Allikas: Ökologische Auswirkungen von Hochhäusern. IRB Verlag, Stuttgart 1995, lk 306) KPT Elamukrundi Ehitusalune Korruse pind Elamispind Välisruumi pind Parklakoha pindala elaniku pind elaniku elaniku kohta, elaniku kohta, elaniku kohta, pind elaniku kohta, m2 kohta, m2 m2 m2 m2 kohta, m2* min K max min K max min K max min K max min K max Elamud 1,66 15 20 37 2 3 5 25 33 53 16 23 37 5 15 32 3,5 kõrghoonetes Mitme trepikojaga 1,67 15 18 31 2 3 3 25 31 36 16 22 28 5 13 29 3,3 korterelamud Sisekoridoridega 1,61 15 24 24 2 3 5 28 38 53 20 27 37 12 18 32 4,5 elamud Väliskoridoridega 1,76 24 24 24 4 4 4 43 43 43 31 31 31 20 20 20 0 elamud * sisaldab maa-aluste garaažide pinda Üldiselt puuduvad ühtsed seisukohad selles suhtes, kui palju välisruumi kõrghoone asuka kohta tuleks ette näha. Eluhoonete puhul lähtutakse elanike demograafilisest ja sotsiaalsest struktuurist, huvidest ja vajadustest. Vastavalt sellele kavandatakse välisruumi osad privaatseks, kogukondlikuks ja avalikuks kasutuseks. Erinevate osade proportsioonid võivad olla erineva suurusega ning see peaks vastama elanike struktuurile. Välisruumi kasutatavusel ja funktsionaalsusel on äärmiselt suur tähtsus, mis võib teatud juhtudel isegi mõnevõrra korvata välisruumi pindalalist vähesust. Tõstatub küsimus kõrghoonete juures oleva välisruumi kasutatavuse kvalitatiivsest mõjust. Arvamusi on seinast seina: ühelt poolt, et kõrghoonete vahel tekib välisruumi rohkem ning see võimaldab rajada sinna suurejoonelisi puhkealasid ning mänguväljakuid; teiselt poolt, et pole inimvaenulikumat ehitust kui kõrghoone, sest korruste kasvades vähenevat välisruumi elamisväärsus. Tuleb analüüsida linnaruumi senist kasutust ja lähenemisviisi. Seejärel vajavad käsitlemist järgmised kõrghoonete välisruumi mõjutavad spetsiifilised faktorid: tuuled ja varjutus; suurenenud liiklustihedusest põhjustatud müra ja õhureostus; kõrgenenud parkimiskohtade vajadus ja kõvakatted. Välisruumi võib jaotada järgmiselt: privaatne välisruum – paikneb vahetult korteri juures, näiteks aed. Seda võivad asendada ka lodžad, rõdud, terrassid jms. Privaatsele välisruumile ei kehti sotsiaalsed kontrollimehhanismid ja regulatsioonid (v.a üldkehtivad ühiselureeglid) ning seal on inimeste isiklikud vajadused kõige paremini rahuldatavad;

64 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

avalik välisruum – on määratletavad selle poolest, et nad on igaühele juurdepääsetavad. See võimaldab oma kujundusega luua mitmekesist keskkonda erinevate vajaduste jaoks. Eelduseks on üksikisiku teatud anonüümsus, kuid sellel alal tuleb järgida ühiseid käitumisreegleid; kogukondlik välisruum – on kasutamiseks peamiselt ainult konkreetse hoone(tegrupi) asukatele. Välisruumi kohandamine väiksematele elanike rühmadele soodustab elanikevahelist suhtlemist. Sageli on kogukondlikud välisruumid suunatud teatud elanikegruppidele ja ka vastavalt varustatud. Järgmisel skeemil on toodud ruumi põhimõtteline liigendus üleminekutega siseruumist välisruumi. 57 Kuigi ruum on oma vormides katkematu, saab teda tunnetada vaid kohtadena (geogr. ka paik, faatsies). Sarnaselt võime meid ümbritseva ruumi jagada lähiümbruseks, intiimseks maailmaks, milles oleme võimelised objekte kõigi meeltega tajuma, ning kaugümbruseks, maastikuks. (J. Granö 1929). Ruum on lähiümbruse kohtade süsteem, koht omakorda ruumi konkreetsete kvalitatiivsete omadustega osa. Iga elusolend tunnetab end oma eluruumis just kohtade kaudu. Iga ruumiline süsteem, ka linn, on inimese jaoks mitte plaanilahendus vaid eelkõige konkreetsete kohtade kooslus. Ka linna väliseluruumides võib eristada avaliku, poolavaliku ja privaatse iseloomuga kohti. Need kannavad endas ruumide tähenduslikku hierarhiat ning organiseerivad sellega keskkonda. Kohtade vahel on tähtsateks elementideks üleminekud. Nendes avaldub ruumi pidevus. Eluruum hõlmab suletut ja avatut, privaatset ja avalikku. Inimese suhtlemist ümbrusega ning väärtushinnangute kujunemist soodustab kõige paremini ruumipideva, kasutusest lähtuva hierarhilise kohtade süsteemi olemasolu. Korruselamute (sh kõrghoonete) eripära muudab eelkirjeldatud selge skeemi tunduvalt keerukamaks, mistõttu välisruumi kvaliteedile ja üleminekute selgusele tuleb pöörata erilist tähelepanu. Seega on sotsiaalselt mõjusalt liigendatud välisruumi kõige olulisem tunnus ühiskasutatavate ning privaatsete ruumiosade kindel vahekord ja järgnevus koos iseloomulike üleminekutega nende vahel. Välisruumi kvaliteet kõrghoonete ümber on kasutustiheduse tõttu eriti oluline.

57 Maastikuplaneerimine ajaloolistes linnades – Ettekanne Viljandi Linnavalitsuse poolt korraldatud seminaril "Ajaloolise linna maastiku ja haljastuse probleemistik" 18-19.juunil 1998 65 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Kujundustasandid linnaruumis 58 LINNAEHITUSLIK TASAND LINNARUUM hoonestus elemendid, mis loovad ruumi/mahu maastikuolem – topograafia + kõrg- ja piirdepindadega linna ruumilise keskkonna, keskhaljastuselemendid = välisruumid ruumisüsteemi arhitektuursed väikevormid RUUMISISUSTUSLIK TASAND SISUSTATUD LINNARUUM linnamööbel elemendid, mis tulenevad liikumisest, teave ja reklaam suhtlemisest ja orienteerumisest linnaruumis. kesk- ja madalhaljastuselemendid (ruumi Lähtuvad 1.tasandist ja toetavad 3.tasandit liigendamine, suunav ja täitehaljastus) LINNAKUNSTI TASAND ELURUUM plastika elemendid, mis viimistlevad linnaruumi. reljeefid Lähtuvad ruumi iseloomust (avalik/privaatne), purskkaevud kasutusest ning väärtustamisest dekoratiivhaljastus jne Olulisemateks välisruumi puudusteks loetakse üksluist haljastust, puuduvaid kujunduselemente, suurt kaetud pindade osa, üledimensioneeritud tänavate ja parklate alasid. Kasutuse seisukohalt on puudusteks puuduvad mängu-, vaba aja veetmise ja suhtlemise paigad, ebapiisav kavandamine, vale asukoht, lahendus ei ole orienteeritud elanikele, võimaluste puudumine välisruumi privaatseks kasutamiseks, ebapiisavad või mitteatraktiivsed jalakäiguühendused, mõjutatavus

autoliiklusest ja vähene turvalisus. mänguväljakud 13- Hea välisruumi puudumine on tingitud 17a puudulikust ja läbimõtlematust kavandamisest. PARK põhikool Selline välisruum kasutajat ei rahulda. Nii 6-12a PARK liiklusest põhjustatud müra ja heitgaasid kui ka 3-6a kauplused 1000m 600m 500m 350m 100m kõrvutiasetsevate eri sihtgruppide tegevuste 17min 10min 8min 6min 2min elukoht igapäevavajadused vastastikune häirimine suurendavad välisruumi puhkekohad kasutamise ebapopulaarsust. Välisruumis on vajalik kavandada tegevust eri vanusegruppides lastele, aga samuti täiskasvanutele ja vanuritele. Ebarahuldavaks bussi/trammipeatus peetakse olukorda, kui näiteks lapsed on väljas ilma raudteejaam sotsiaalse kontrolli võimaluseta. Kõrgelamute puhul on selleks võimalused piiratud. Välisruumi kavandamisel on oluline, et see jääks päikese suhtes soodsasse asendisse, seda ka talvisel ajal, kui päike käib madalalt. Kõrghoonete puhul on peetud eeliseks, et nn punktmaju ümbritseval alal tekib päikesevalguse kestvuse osas parem keskkond kui pikkade mitme trepikojaga korruselamute puhul, mille põhjapoolne külg suures ulatuses otsest päikesevalgust ei saagi. Kui suvisel ajal võivad varjulised alad olla meeldivad, siis talvel põhjustavad need kombinatsioonis tuultega välisruumi kasutajatele vastuvõtmatuid külmatsoone, mis vähendavad märkimisväärselt välisruumi nendes osades viibimise soovi. Välisruumi kavandamisel kõrghoonete juurde on vaja hoolikalt analüüsida tuulte liikumist ja kiiruseid ümbritseval alal, sest kõrghoonete ümbruses tekib sageli olukordi, kus esineb tugevaid tuulepuhanguid erinevatest suundadest. Võib esineda tõmbetuult (näiteks tunnelites, läbikäikudes, passaažides) ning hoonete omavahelisest paigutusest tingitud olukordi, mis võimendavad õhu liikumise kiirust. Sagedamini esineb seda, kui hoonetevahelised kaugused on väikesed, tekitades düüse. Tavalisest tugevamaid õhuvoole

58 Gestaltungslehre. Grundlagen der Raumgestaltung. TU Dresden, Sektion 18, 1979 (täiendatud AL) 66 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 tekitavad ka õhutemperatuuri kohalikud muutused seoses hoonete välispindade tugevama soojenemisega võrreldes ümbritseva õhuga. Jalakäijate jaoks võivad teatud tingimuste kokkusattumisel olla äkilised tugevad tuulepuhangud ka ohtlikud. Arvestada tuleb ka nn tuulekomfordiga (sks. k. – Windkomfort, ingl. k. – wind chill), mis tähendab tuulest, temperatuurist ja õhuniiskusest sõltuv õhutemperatuuri tunnetuslikku suurust, st näiteks olukorda, kus külmal aastaajal inimene tunnetab õhutemperatuuri tugeva tuule ja suure õhuniiskuse tõttu tegelikust madalamana. Planeerimise ja projekteerimise staadiumis puudulikult hinnatud aerodünaamiline olukord võib hiljem viia vajaduseni ehitada avatud jalakäijate alad ümber kinnisteks, millega kaob esialgselt kavandatud välisruum sootuks. Kõrghoonete teemaplaneeringu ettepanek keskendub esmajoones kõrghoonepiirkondade asukohtade valikule linna tasandil ega tegele piirkondade sisemise struktuuriga täpsemalt (v.a erinevad etteantud hoonestustihedusele vastavad skemaatilised alternatiivid). Analüüsinud kõrghoonepiirkondade etteantud tihedustele ja kasutusotstarbele (50% elamu, 50% büroo) vastavat parkimiskohtade vajadust (vt pt 6.1.1) võib kindlalt väita, et sellise hoonestustiheduse ja Tallinna parkimisnormide rakendamise korral ei ole kõikide vajalike välisruumi funktsioonide mahutamine piirkonda võimalik. Äärmiselt oluline on, et detailplaneering koos kontaktvööndi analüüsiga koostatakse kogu kõrghoonepiirkonna kohta, mitte üksikute kinnistute kaupa. Kogu piirkonna terviklik planeerimine võimaldab kasutusfunktsioonide jagamist kinnistute vahel.

6.1.13. Mõju väljakujunenud hoonestusstruktuurile Kavandatavad kõrghoonete piirkonnad ei paikne otseselt väljakujunenud hoonestusalade sees (vt teemaplaneeringu teemakaart: väljakujunenud hoonestusalad ja hoonete kõrgused), mistõttu need ei avalda olulist mõju juba väljakujunenud hoonestusstruktuurile.

6.2. Sotsiaalne keskkond ja planeeringulahenduse mõju sellele

6.2.1. Mõju inimese heaolule, tervisele ja varale Kuna linnakeskkond peab olema inimesele sobiv, siis peetakse väga oluliseks hinnata kavandatava tegevuse mõju inimeste tervisele. Maailma Tervishoiuorganisatsiooni definitsiooni kohaselt on tervis inimeste füüsilise, psüühilise ja sotsiaalse heaolu kompleks, mis annab sellele mõistele väga laiad piirid. Kõrghooned ei anna oma panust kitsamas mõttes ei ökoloogiliste, sotsiaalsete ega sotsiaalpoliitiliste probleemide lahendamiseks. Veelgi enam, lisanduvad ka majanduslikud, poliitilised ja sotsiaal-kultuurilised hindamisaspektid. Ökoloogilise ja sotsiaalse valdkonna mõjud võivad kaasa tuua täiendavaid probleeme, mille negatiivseid mõjusid tuleb võimalikult minimeerida. Kirjanduses jaotatakse kõrghooned nelja tüüpi, kuna iga tüübiga kaasnevad erinevad probleemid ja rõhuasetused, kui räägitakse eelistest ja puudustest: tavaline kõrghoone, suurasumid, pilvelõhkujad ja suurorganisatsioonid. Iga kõrghoone tüübi juures on vaadeldud mõju erinevatel tasanditel:

67 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

1. mõju üksikisikule kui kõrghoone kasutajale või selle poolt mõjutatavale kolmest aspektist: tervis, sotsiaalne silmatorkavus ja tehnilised häiringud; 2. mõju kõrghoone sotsiaalsele sisestruktuurile ja selle vahetule ümbrusele vastaval mõju iseloomule: isiklik kontroll, sotsiaalne integratsioon ja juhtimise kvaliteet; 3. ülelinnalised, regionaalsed ja kogukondlikud raamtingimused ja -protsessid: poliitilis- majanduslikud raamprotsessid, sotsiaalne diferentseerumine ning sotsiaal-kultuurilised väärtused ja eeskujud. Tulemused võiks kokku võtta järgmiselt: I – tavalised kõrghooned: tüüpiline näide on üksikult paiknev kuni 20-korruseline elamu. Pearõhk üksikisiku tasandil on kõrghoones elamise tervislikel tagajärgedel. Siin pole võimalik esile tuua spetsiifilisi mõjusid ega ohte. Kuni konkreetsetel juhtudel pole tõestatud kindlaid mõjusid, tekitavad tavaliselt probleeme ja mõjutavad inimeste heaolu kõrghoonetes peamiselt tehnilise varustatuse puudujäägid (näiteks puudulik ventilatsioon) ning ebapiisav haldamine. Igal juhul esitab kõrghoone elukeskkonnana elanikele spetsiifilisi nõudmisi. Nn “immobiilsete” asukate – laste, vanurite, puuetega inimeste, haigete – jaoks on kõrghoone enamasti probleemne või vastuoluline keskkond; “mobiilsetele” asukatele – lastetud perekonnad, üksikud, toimetulevad elanikkonna kihid – võivad kõrghooned teadud elufaasis või -tingimuste juures pakkuda suhteliselt positiivselt väärtustatud ja mõjude poolest kontrollitavat elukeskkonda. Isiklik kontroll (näiteks omandi kaudu), sotsiaalne integratsioon (suhted kõrghoone sees ja väljaspool), ja efektiivne haldamine koos kogukonnapoolse finantseerimisega leevendavad võimalikke negatiivseid mõjusid. II – suurasumid: tüüpiline näide on 60-ndate ja 70-ndate aastate suurelamupiirkonnad. Selle asustustüübi puhul räägitakse kõige enam kriminaalsusest ja vandalismist. Neid mõjusid ei saa otseselt seostada kõrghoonete üldiste ehituslike tunnustega, kuid parimal juhul asumite kõrghoonegruppidele spetsiifiliste kujunduse, varustatuse ja hoonestustiheduse mõjudega. Kavandatud suurprojektide mõjud on tingitud eelkõige segregatsioonist (eraldatusest/ killustatusest), vajaliku infrastruktuuri puudumisest ja eelkõige noortele sobiva keskkonnakvaliteedi vajakajäämisest. Suurprojektidel, mis ei anna oma kasutajatele aega ja võimalust areneda ja kaasa rääkida, on negatiivsed tagajärjed, mis avalduvad isikliku kontrolli (elukeskkonna enesemääratlemise), sotsiaalse integratsiooni ja haldamise puudulikkuses. Negatiivsed mõjud on märgatavad ja äratuntavad, kuid need ei ole kitsamas mõttes kõrghoonespetsiifilised, vaid tihendatud suurelamuprojektide üldised mõjud, mida me Tallinnas üsna hästi tunneme – erinevate raamtingimuste tõttu seni õnneks küll positiivsemalt kui Kesk-Euroopas. III – pilvelõhkujad: tüüpiline näide on 100 m ja kõrgemad büroohooned. Arutluste keskmes on neil juhtudel selliste “linnaehituslike dominantide” tähendus linna kujundusele, struktuurile ja arengule. Pilvelõhkujate vajadust ei ole veenvalt tõestatud. Seetõttu on ka nende ökoloogilisi ja sotsiaalseid mõjusid ebapiisavalt uuritud. Sageli esile tõstetud positiivsed mõjud linnakujundusele ja linnalisuse sümboolsele väärtusele pole ka piisavalt põhjendatud, nagu ka negatiivsed mõjud, kontrolli- ja identiteedikaotus seoses “megastruktuuridega”. Ilmne, et pilvelõhkujate vertikaalne esteetika mõne sihtgrupi silmis linna atraktiivsust ja esinduslikkust tõstavad. Kuigi linnade ja linliku keskkonna kasvupoliitika ökoloogilised ja sotsiaalsed tagajärjed on märkimisväärsed ja tuntavad, tulevad need esile sõltumata pilvelõhkujate ehitamisest. IV – suurorganisatsioonid: tüüpilised näited on kõrghooned firmade haldushoonetena ja suured teenindus-, tervishoiu või hariduskeskused, näiteks haiglad või kõrgkoolid. Kaasaegne trend paindlikkusele ja automatiseerimisele, halduspersonali vähendamisele ning infotöötluse ja -juhtimise detsentraliseerimisele, samuti selle taasintegreerimine muudesse tegevustesse

68 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 lubab tulevikus oodata pigem vähemat vajadust suhteliselt paindumatute ehitustehniliste struktuuride järele. Sama kehtib ka kõikehõlmavate suurüksuste kohta teenindusvaldkonnas. Üldiselt on kõrghoonete – nii elamute kui büroohoonete – sotsiaalseid mõjusid ebapiisavalt uuritud, mistõttu pole alust kindlalt väita spetsiifiliselt kõrghoonetega seotud negatiivsete mõjude puudumist või nende mõjude olemasolu ja olulisust, eriti võrreldes teiste olulisemate keskkonnaprobleemidega. On üheselt tõestatud negatiivne mõju kindlatele “immobiilsetele” sotsiaalsetele gruppidele (eriti lastele, vanuritele ja erivajadustega inimestele). Selle kinnituseks paar näitlikku tabelit (D.Prinz, 1984).

Olulist rolli kõrghooneasukate seisukohalt mängib välisruumi kvaliteet (vt pt 6.1.12 ja 6.2.2).

Eluruumide loomulik valgustus (insolatsioon) Insolatsioon (otsese päikesevalguse paistmine ruumi) on tervisekaitse seisukohalt väga oluline, sest insolatsioon tekitab inimesel heaolutunde, loob eluruumis soodsa emotsionaalse kliima ning mõjutab eluruumi hügieenilisi tingimusi. Eluruumidele esitatavad tervisekaitsenõuded on sätestatud vabariigi valitsuse 26.01.1999.a määrusega nr 38 kinnitatud Eluruumidele esitatavates nõuetes. Nimetatud nõuete punkti 5 järgi peab eluruumi igal elu-, töö- ja magamistoal ning eraldi ruumis paikneval köögil olema vähemalt üks lahtikäiv aken, mis annab võimaluse ruumide tuulutamiseks ning tagab nendes piisava loomuliku valgustuse. Ehkki mõisted piisav loomulik valgustus ja insolatsioon ei ole samatähenduslikud, on riigikohus asunud korduvalt seisukohale, et mõistet piisav loomulik valgustus tuleb sisustada läbi insolatsiooni. Kohtupraktika on asunud Eluruumidele esitatavate nõuete punkti 5 varasema sõnastuse ja Nõukogude Liidus kasutusel olnud normi SNiP 2.07.01-89 alusel seisukohale, et piisavaks tuleb pidada olukorda, kus ruumi insolatsioonikestus on 22. aprillil ja 22. augustil vähemalt kolm tundi. Teisest küljest on riigikohus tõdenud, et sõltuvalt kohalikest oludest võib insolatsioonikestust vähendada oluliselt alla kolme tunni. Näiteks kui keegi valib endale elukohaks linnakeskuse või muu kõrge ja tiheda hoonestusega piirkonna, siis peab ta põhimõtteliselt nõustuma väiksema päikesepaiste kestusega. Siiski ei tulene ülaltoodust, et linnasüdames asuvale eluruumile praegu osaks langevat päikesevalgust võiks niisama ja oluliselt vähendada. Insolatsioonikestuse vähendamisel tuleb arvestada nii võrdse kohtlemise ja proportsionaalsuse põhimõtetega kui ka olemasolevate hoonete elanike põhjendatud huvidega. Ehk teisisõnu – tuleb leida kompromiss krunti hoonestada sooviva arendaja ja krundi naabermajade elanike vahel. Päikesevalgus ja selle kestus igapäevaelus

69 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 seondub peamiselt planeerimise ja ehitamisega. Krundi ehitusõigus (s.o krundile püstitatava hoone maht ja kõrgus ning hoonete arv krundil) määratakse kindlaks detailplaneeringutega. 59 Siseruumide loomuliku valgustuse standardi vajalikkust käsitlevas uurimistöös 60 nenditakse, et kuna praegune Eesti seadusandlus on loomuliku valgustuse kohapealt üldsõnaline ega taga hoonete asukate õigust loomulikule valgustusele, on viimaste aastate hoogustunud ehitustegevuse käigus ilmnenud rida juhtumeid, kus uued ehitatavad hooned varjavad naaberhoonete aknad. Probleem on eriti terav elamuehituses, kus loomuliku, eriti otsese päikesevalguse ja vaate halvenemine toob kaasa sagedasi proteste, mis on viinud ka mitmete kohtuasjadeni. Probleemid ei teki ainult olemasolevate hoonetega vaid ka terved uued elamukvartalid projekteeritakse ja ehitatakse loomuliku valgustuse, vaate ja selle juurde kuuluva privaatsusega arvestamata. Küsimus puudutab ka ärihooneid, ravi- ja õppeasutusi. Nii arhitektid-projekteerijad kui ka omavalitsuste ja Tervisekaitsetalituse vastutavad inimesed kurdavad konkreetse standardi, millest juhinduda ning millele viidates projekteerida ning nõudmisi esitada, puudumist. Peale mõju inimeste heaolule, tervisele ja ka produktiivsusele, annab õigesti projekteeritud loomulik valgustus ka otsest rahalist tulu märkimisväärse energiasäästu näol. Kuna säästev areng on riigi prioriteediks võetud, tuleks soodustada loomuliku valgustuse kasutust ka selle asjaoluga arvestades.

Välisõhu saaste mõju elanike tervisele Välisõhu kvaliteet mõjutab kõigi Tallinna elanike tervist ja elukvaliteeti, see ei ole kõrghoonespetsiifiline. Tartu Ülikooli arstiteaduskonna poolt koostatud uuring Välisõhu kvaliteedi mõju inimeste tervisele Tallinna linnas (Tartu 2007) 61 keskendus peentele osakestele kui kõige probleemsemale saasteainele välisõhus. Tervisemõjude ilmnemise puhul on oluline elanike lühiajaline ekspositsioon peentele osakestele (PM10) ja pikaajaline ekspositsioon ülipeentele osakestele (PM2,5). Pikaajalise ekspositsiooni aluseks võeti selles uuringus inimese elukoht, eeldusel, et ta veedab seal suurima osa oma päevast.

Arvestades rahvastiku paiknemist tuli aastakeskmiseks ülipeente osakeste (PM2,5) sisalduseks Tallinna välisõhus 11,94 µg/m3. Kesklinnas oli see tunduvalt kõrgem, ületades Kompassi, Tõnismäe, Tatari ja Südalinna asumis isegi 21 µg/m3. 2006. aastal oli peente osakeste sisaldus 3 mõõtejaama (Kesklinna, Õismäe, Rahu) piirkonnas 34 päeval enam kui 50 µg/m3 ja 4 päeval enam kui 100 µg/m3. Ülipeente osakeste puhul on veel leidmata ohutu lävikontsentratsiooni suunis, millest väiksemate sisalduste juures pikaajalisi mõjusid ei esine. Teisalt võib väita, et uuringu-kohorti kuuluvad inimesed on alati eksponeeritud teatavale peente osakeste sisaldusele ning mõjud on leitud vaid esinenud minimaalsete sisalduste juures. Kuna seos kontsentratsiooni ja mõjude ilmnemise sageduse vahel on üldjuhul lineaarne kuni väikeste sisaldusteni, oletatakse et

59 Toomas Pikamäe, vandeadvokaat. Kas õigus aknast sisse paistvale päikesele on elaniku põhiõigus? Äripäev, 03.02.2005; http://ap3.ee/Default2.aspx?PaperArticle=1&code=2801/arv_kolumn_280101 60 Priit Tiimus. Siseruumide loomuliku valgustuse standardi vajalikkusest Eestis. Uurimustöö. Tallinna Tehnikaülikool, ehitiste projekteerimise instituut. Tallinn, 2006 61 Vt Keskkonnaministeeriumi kodulehekülg: http://www.envir.ee/392990 70 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 lävikontsentratsioon on väga madal. Uuringus võeti lävikontsentratsiooniks modelleerimisvõrgu väikseim väärtus. Kokku põhjustavad ülipeened osakesed Tallinna välisõhus hinnanguliselt 296 (76-528) varast surma aastas, millest kardiopulmonaarsed surmad moodustavad 229 (80-387) juhtu ja surm kopsuvähi tagajärjel 25 (8-43) juhtu. See on kokku 3859 (1023-6636) kaotatud eluaastat aastas. Keskmine kaotus juhu kohta on 10-13 aastat. Kui kaotus jagada kogu populatsiooni ning tema eluea peale, elab iga Tallinna elanik õhusaaste tõttu hinnanguliselt 7,7 (2-13) kuud vähem. Vastavad näitajad asumite kaupa vt joonis 12a.

Joonis 12a. Õhusaaste tõttu kaotatud eluaastate arv Tallinna asumeis. Allikas: uuring Välisõhu kvaliteedi mõju inimeste tervisele Tallinna linnas. Tartu Ülikooli arstiteaduskond, Tartu 2007 62

Asumiti on suurim kaotus suure elanike arvuga asumites kui Mustamäe, Lilleküla. Väike- Õismäe ja Laagna. Absoluutarvuna 100 000 elaniku kohta on esireas kesklinna enim saastunud asumid – Kompassi, Südalinn, Tõnismäe. Kuna valdav on seisukoht, et selline pikaajalise suremuse hinnang sisaldab endas juba õhusaaste põhjustavaid lühiajalisi surmasid, seda eraldi ei arvutatud. Küll põhjustab lühiajaline kõrge peente osakeste saaste hinnanguliselt täiendavalt 71 respiratoorse ja 204 kardiovaskulaarse hospitaliseerimise lisajuhtu. Kuna kardiovaskulaame hospitaliseeritus on juba algselt Eestis kõrge, on selle mõju ka suurem. Kuigi peente osakeste sisaldus välisõhus on madal, on mitmeid riskigruppe nagu näiteks südame- ja kopsuhaigustega inimesed, kes võivad olla väga tundlikud õhusaastele ja võivad täheldada sümptomeid ka siis, kui need teistel ei avaldu. Inimesed, kellel on krooniline haigus, peaksid saama teavet kõrge õhusaastega ajaperioodidest ja piirkondadest.

62 Konkreetne skeem pärineb uuringut kajastavast artiklist 16.01.2008.a Postimehes 71 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Õhusaaste negatiivsed mõjud elanike tervisele põhjustavad sotsiaalmajanduslikke väliskulusid. Tallinna õhusaastest tingitud rahalise kaotuse allikaks on peamiselt kaotatud eluaastad. Need väliskulud on võrreldavad 356 miljoni krooniga aastas, millele lisandub 4,5 miljonit krooni hospitaliseerimistega tekkivatest kuludest. Tegu on olulise summaga, kui võrrelda seda näiteks Tallinna linna 2007.a eelarvega ~7 miljardit krooni või Tallinna SKP-ga ~100 miljardit krooni. Uuringu tulemused näitasid, et väga kõrge peente osakeste sisalduse põhjuseks välisõhus on liiklus – eriti teravalt tuli see välja kesklinna puhul. Kesklinna lähedastes puumaja- rajoonides oli oluliseks saasteallikaks ka kohtküte. Valdavalt on saaste lokaalse päritoluga, kuna linna äärealadel on sisaldused väga madalad. Kuna Tallinn on merelinn, on õhusaaste hajumine üldiselt hea ning ülikõrgeid sisaldusi tekib harva. Uuringus leitud 285 varast surma ning 275 hospitaliseerimist aastas tõendavad, et õhusaaste on Tallinnas siiski tõsine terviseprobleem. Kuigi tervisemõju ei ole nii suur kui mõnedes teistes Euroopa riikides, on ka meil vaja konkreetseid poliitilisi meetmeid õhusaastest tingitud haigestumuse ja surmajuhtude vähendamiseks ning rahva tervise kaitseks. Et vähendada elanike ekspositsiooni õhusaastele ning sellest tulenevaid varaseid surmasid ja hospitaliseerimisi tuleks: - vähendada mootorsõidukite hulka Tallinnas, suunata intensiivsed liiklusvood elu- ja puhkerajoonidest eemale; - luua paremad tingimused jalakäijatele ning jalgratturitele kergliikluseks. Kõnni- ja rattasõidu rajad peaksid paiknema sõiduteest eemal, kus ekspositsioon saasteainetele on väiksem; - linnaplaneerimisel arvestada keskkonnatervise aspektidega: suurendada puhver- ja rohealade üldpindala saaste hajutamiseks; - teavitada elanikkonda, eeskätt riskigruppe õhusaaste negatiivsetest mõjudest ja suurema saastega piirkondadest ja ajaperioodidest, et inimesed saaksid teha terviseteadlikke otsuseid oma igapäevases elus; - edendada linnaelanike tervislikke eluviise, sest need aitavad suurendada organismi vastupanu võimet õhusaastele ning vähendada terviseriske.

Kõrghooned ja kinnisvara väärtus Kõrghooned ja kõrghoonete grupid on ehituslik-tehnilis-sotsiaalsed suursüsteemid, mille rajamisega lisanduvad sotsiaal-majanduslikud, keskkondlikud ja poliitilised hindamisaspektid. Teatud aladele planeeritud kõrghooned lõhuvad märkimisväärselt lähiümbruse maa hinna mustreid ning võivad eriti naabruses olevate elamualade puhul viia alla seal paiknevate eluhoonete kinnisvara väärtuse, mille tulemuseks on piirkonna sotsiaal-majanduslikud konfliktid. Just kõrghoone visuaalse mõju suhtes on avalikkus äärmiselt tundlik, nõudes kõrghoonelt nii sümboolset kui ka esteetilist kvaliteeti. Kõrghoone puhul võib kõige häirivamaks asjaoluks olla see, et hoone ei sula ümbrusega kokku, kuna see on võrreldes teiste hoonetega kogukam või lihtsalt rikub olemasolevat ruumimustrit. (Vaher, 2005). Seetõttu hakkab kinnisvaraekspertide hinnangul uute kõrghoonete olemasolul mingis piirkonnas mängima olulist rolli hoone välisarhitektuur. Uus kavandatav hoone peab üürnike ligimeelitamiseks (ka ülemeelitamiseks) pakkuma turule uut imidžit, väljapaistust ning moodsamat ja tehnoloogilisemat pinda. (ERI Kinnisvara, 2005). Kõrghoone või kõrghoone grupi kavandamisel mingisse piirkonda tuleb arvestada kõrghoonetest tulenevat mõju avalikule välisruumile, inimesele ning nendest tulenevat survet

72 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 looduskeskkonnale ja liiklusele. Selle kõige tagamiseks on vajalik ette näha planeeritava ala terviklahendusi. Kruntide puhul on järjest olulisemaks saanud ehitusõiguse ulatus ja üha enam on jõutud arusaamale, et pelgalt maa ruutmeetri hinna baasil ei pruugi investeeringuotsuse tegemine olla adekvaatne.63 Ehitusprojekti koostamise ja püstitamise aluseks on detailplaneering. Üheks detailplaneeringu eesmärgiks on muu hulgas määrata ära maa sihtotstarve ning planeeritava ala ehitusõigus. Maa sihtotstarbest tulenev ehitusõigus genereerib aga krundiomanikutulu. Kinnisvaraarenduses ei ole saladus, et kasumi teenib alles viimase korruse ehitusõiguse või tihedama hoonestuse väljakauplemisest. Seetõttu on mõistetav, miks arendajad suruvad kohalikule omavalitsusele peale võimalikult intensiivset hoonestustihedust. Mida tihedamaks muutub hoonestus ja kallimaks maa hind, seda olulisemal kohal on maa hinna kujunemisel ehitusõiguse maht. See osutab sellele, et kaks esmapilgul väga sarnast kinnistut võivad omada kordades erinevat turuväärtust, sest ühele on võimalik ehitada 5- korruseline kortermaja, kuid teisele vaid ühepereelamu või puudub seal kitsendustest tulenevalt ehitusõigus sootuks.64 Üldtunnustatud hindamismetoodikast lähtuvalt kujuneb ehitusõigusega kinnistu hind kinnistule määratud ehitusõiguse turuhinna ja kinnistu ehituskõlbulikuks muutmiseks tehtavate kulutuste (keskkonnareostuse utiliseerimine, vana hoone teisaldamine, üldkasutavate tehnovõrkude ümberpaigutamine, jne.) vahest. Üheks oluliseks ehitusõigust ja johtuvalt kinnistu lõpphinda määravaks teguriks on rajatava hoone korruselisus. Kui kinnistule saaks ehitada 8-korruselise hoone asemel näiteks 25 korruselise, muutuks ehitusõiguse maht ning kinnistu müüdava pinna ruutmeetri hind võib kasvada ka näiteks kolmekordseks. Seetõttu ei ole ilma ehitusmahtu arvesse võtmata maa ruutmeetrihindade võrdlused adekvaatsed.65 Teede ja tänavate olemasolu on maakasutuse eelduseks. Juurdepääsu olemasolu ja selle kvaliteet on kinnisasja hindamisel oluline näitaja. Üldjuhul tee lähedus maa väärtust tõstab. Maaomaniku või arendaja peamine huvi on ehitusõiguse ja aktiivse maakasutusega maa (äri-, tootmis- või elamumaa) osakaalu maksimeerimine. Arendaja jaoks on kõik teised sihtotstarbed (näiteks sotsiaal- või transpordimaa) mittelikviidsed ja seetõttu vastunäidustatud. Kui planeeringute puhul räägitakse arengust (arendustegevus), siis reeglina toimub see nn areng ühes piirkonnas teise piirkonna taandarengu arvel. Mitte ainult uute maa-alade täisehitamise vaid ka olemasolevate alade tihendamisega kaasneb mitmeid nähtusi, mis avalduvad tõsiste tagajärgedega transpordikorralduses ja teedevõrgus, kui neid nähtusi ei ennetata planeeringutes. Peamised planeeringutega seotud probleemid: 1. huvitatud isiku huvi puudus mistahes avaliku huvi vastu; 2. planeeringute ja planeeritavate alade suuruse (täpsemalt väiksuse) range piiritletus; 3. autokesksus, küündimatus arvestada kõigi võimalike liikumisviisidega; 4. vastutamatus – planeeringute põhjustatud tehniliste ja sotsiaalsete tagajärgede ees; 5. mõtlematus – omavalitsused, kellel on planeeringute menetlemisel kaalutlusõigus, algatavad ja kehtestavad planeeringuid, mis on vastuolus avalikkuse huvidega.

63 http://www.kinnisvaraturg.ee/uploading/tylevaated/17_BPE_sygis.pdf 64 Maa hind sõltub eelkõige asukohast. http://www.aripaev.ee/2983/rubr_artiklid_298312.html 65 Kommentaar 17.08.06 Eesti Ekspressi artiklile http://www.merkoehitus.ee/?id=196 73 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Uued ehitatavad pinnad kätkevad endas kas töö- või elukohti. Nendesse rändavad inimesed teistest elukohtadest või ettevõtted teistelt pindadelt. Mõlemal juhul kaasnevad muutused inimeste liikumistrajektoorides ja nende pikkuses, mis võib arenduse suurusest olenevalt ulatuda täiendavate kümnete tuhandete kilomeetrite läbimisvajadusega päevas. Lisaks uuele marsruudile kaasnevad sellega uued konfliktid liiklusruumis. Kui ligipääsetavus ühistranspordiga ei ole tehtud eriti atraktiivseks või juurdepääs autodega võimalikult keeruliseks, eelistatakse uute arenduste puhul autot, millega suureneb vastav linna läbiv korrespondents. Seda ei leevenda ka arendustest osa (nt 50%) planeerimine elamisfunktsioonile, kuna see põhjustab omakorda vastassuunalist liikumist. Planeeringute koostamisel tuleb seada eesmärgid mitte ainult hoonestusele, vaid kogu kujundatavale keskkonnale, sealhulgas aktiivseimalt ühiskasutatavale teede ja tänavate ruumile. Probleemiks on linnaruumiga halvasti seotud maanteeäärsete ärikeskuste teke, üldine autode eelistamine jalakäijatele, tuimade standardlahenduste kasutamine originaalprojektide asemel, hoolimatus olemasolevate elukeskkonna väärtuste vastu. Teede ehitamine on kindlalt kõige kallim lahendus transpordivajaduste rahuldamiseks. Autotransport on konkurentsitult ohtlikuim transpordiviis. Euroopa Transpordi Ohutuse Konsiiliumi andmetel on teedel toimuvate õnnetuste osakaal 97% ja kahjude osakaal 93% kõigist transpordiga seotud õnnetustest. Autokeskne planeerimine on Eesti majandusele eriti kahjulik, kuna Eestil puudub oma autotööstus, samuti tuleb autokütused ja teedeehitusmaterjalid importida.66 Samas – sarnased ajad hakkavad mööda saama, sest kohaliku omavalitsuse nägemused oma territooriumil toimuvast ehitustegevusest muutuvad järjest selgemaks ning järjest lisandub kaalumiseks vajalikku teavet. Peamiselt väljendab omavalitsus oma nägemust üldplaneeringu kaudu. Heas piirkonnas asuv kõrgelamu võib olla veel kaua populaarne, ent see asjaolu ahvatleb arendajaid püstitama kõrgelamuid ka sellistesse keskkondlikult hinnatud piirkondadesse, kus praegu on levinud hoopis madalam asustus. Seda enam, et heas piirkonnas on ka maa hind kõrgem ja ahvatlus väikesele pinnale palju kortereid paigutada suur. Keskkonda sobimatud kõrghooned rikuvad sellesama piirkonna head mainet, kahandavad elanike rahulolu eluasemega ning langetavad ka olemasoleva kinnisvara hindu. Samuti ei oleks hea ehitada uusi kõrgelamuid juba olemasolevate kõrgelamute vahele või lähedusse (ehkki plaanil või maketil võiks selline kõrgelamugrupp kena välja näha), sest elanikud olid üsna üksmeelselt oma kõrgelamu lähedusse veel mõne kõrghoone püstitamise vastu. Kõrghooned vajavad (väljaspool Kesklinna) oma ümber avarust ja väljavaadet, igasugune tihendamine kahandab seda olulist kõrghoone eelist teiste elamutüüpide ees. Üheks oluliseks mõjuks on keskuste ja osakeskuste killustumine ning muutumine paljudeks eri funktsioonidega ja ajaloolise linna- või linnaosakeskustega seostamata keskusefragmentideks, mille vahel on elanik sunnitud oma igapäevaelus liikuma. Terviklahenduste puudumisel eelistab ta selleks autot. Näiteks on Tallinna Vanalinna kõrvale on tekkinud kõrghoonete ning suure hulga büroo- ja teeninduspindadega nn city piirkond, mistõttu on Tallinna kesklinna aktiivne keskus liikunud ajaloolisest linnasüdamest vanalinnas lõuna ja kagu suunas. Sarnased protsessid on toimunud ka paljudes Euroopa kesklinnades, traditsioonilised linnasüdamed on paljude funktsioonide

66 Raul Vibo. Maakasutuse ja teedevõrgu planeerimine. Ettekanne seminarile “Maakasutuse ja transpordi planeerimine” 14.09.2005 74 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 osas oma tähtsuse kaotanud ning ajalooline keskus on muutunud nagu turistidele suunatud vabaõhumuuseumiteks, kus kohalikele elanikele on tegevusi vähe.67 Kaubanduskeskuste rajamisega muutub linna ilme ja inimeste ruumikasutus, avalik linnaruum koondub hoonetesse, kus inimestel on mugav liikuda ja aega veeta (ilmastiku tingimused ei mõjuta). Probleem tekib sellest, et see linnaruumi osa suletakse teatud kellaajal, mistõttu suur osa linnaruumist kaotab oma tähtsuse. Meie planeeringuprobleemina nähakse sageli eelkõige seda, et avalik ruum suunatakse ostukeskuste interjööridesse. Meie uued keskused kipuvad olema ikka sellised klantsid, läikivad. Mõned on ehk stiilsemad kui teised, aga raha lõhn on neil igatahes kindlasti man. See on keskuse kui toote kaubastamine elitaarsuse tunde toomisega massidesse, millega kaasneb sihipärane taotlus kasutajate aadeldamiseks.68 Kui vaadata mõnda viimasel ajal toimunud veidi suurema maa-ala planeeringukonkurssi, siis ükskõik kus see krunt ka ei paikneks, pakutakse väga tihti muu hoonestuse kõrvale tingimata mõnd kõrghoonet – mingi atraktor peab ju olema. Tegelikult on terviku seisukohast vale igasse kvartalisse torni püstitada.69 Küll aga on see tasuv ehitusõigusega kaupleva kinnisvaraprojektina, mis elab omaette ning ei tegele laiemate ühisväärtuste otsimisega.

6.2.2. Kõrghoonetega seotud avalik ruum Avaliku ruumina käsitletakse rohealasid ning mitmesuguseid avaliku funktsiooniga hooneid ja rajatisi, mida inimesed saavad kasutada mitmesugustel eesmärkidel – sportimiseks, puhkamiseks, teadmiste saamiseks, lõbutsemiseks, suhtlemiseks jne. Rohealad – metsad, pargid, haljakud, tänavahaljastus, muud avalikult kasutatavad rohealad – moodustavad linnas olulise osa avalikust ruumist. Avaliku ruumi vastuvõtmine elanike poolt ja selle kvaliteet sõltuvad sellest, kuidas arvestatakse erinevate elanikegruppide soovidega, milliseid investeeringuid kavandatakse avaliku ruumi väljaehitamiseks ja hooldamiseks ning kuidas on kaasatud kohalik kogukond heakorra tagamisse. Avaliku ruumi planeerimisel tuleb arvestada, et oleks kaetud kõikide ühiskonnagruppide huvid. Määravaks on ka see, kuidas on planeeritud, projekteeritud ja välja ehitatud ruum, mis on kõigi elanike kasutuses. Haljastus tuleks rajada nii, et ta täidab nii piisava eraldamise kui liitmise funktsiooni. Keskkond on kujundatud selliselt, et see kutsub ennast tarbima ning samal ajal pakub esteetilist elamust.70 Huvitavaid kogunemiskohti peab olema nii palju, et neid jätkuks kõikidele erinevatele gruppidele. Vastasel korral tekivad konfliktsed olukorrad, kus väikelaste mänguväljakutele kogunevad oma energiat välja elama teismelised või eakatele mõeldud vaiksetesse puhkekohtadesse kogunevad lärmakad seltskonnad. Kõrghoonetega seotud avaliku ruumi kavandamisel tuleb arvestada nii arhitektuurse kontaktvööndiga kui erinevate sotsiaalse tähtsusega objektide (haljasalad, koolid, lasteaiad,

67 Siiri Silm, Tallinna linnaruumi funktsioonide ruumiline ja ajaline jaotus kesklinnas: vanalinna ja südalinna võrdlus. Magistritöö inimgeograafias. Tartu Ülikool, Geograafia Instituut 2005 68 Aadeldamine (ingl k gentrification) moodustub õiguslikest, administratiivsetest, sotsiaalmajanduslikest jms tavadest, mille tagajärjeks on sotsiaalne selektsioon mingil alal jõukamate, informeeritumate, haritumate jne elanike kasuks. 69 Oja, U. Balti jaama turust võiks saada sõbralik värav Põhja-Tallinna. Postimees AK 20.10.2007 70 Raivo Mändmaa. Tartu linnaruumi kujunemine 21. sajandi alguses. Tartu Linnamuuseumi aastaraamat 10; vt http://linnamuuseum.tartu.ee/pdf/2004/mandmaa.pdf 75 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 sportimise- ja vaba aja veetmise kohad jms) kättesaadavusega. Asumi ja kohaliku tähtsusega haljasalade ebapiisavuse korral lähiümbruses tuleb kõrghoonete piirkonna sees leida võimalused iseseisvate haljasalade moodustamiseks. Kõrghoonete piirkondade detailplaneeringute koostamisel tuleb muuhulgas luua või säilitada ka toimiv rohevõrgustik ja siduda see ümbritsevate rohestruktuuridega. Kõrghoonete piirkondade detailplaneeringute koostamisel tuleb lähtudes elanike arvust ja sotsiaalsetest gruppidest analüüsida avaliku ruumi piisavust ja erinevate funktsioonidega avaliku ruumi struktuuri ja paiknemist. Vastavalt sellele tuleb kavandada mitmekesine ja funktsionaalne avalik ruum. Projekteerimisel tuleb kinni pidada mitmekesise avaliku ruumi kujundamise nõuetest ning objekti rajamisel kindlustada selle projektikohane väljaehitamine. Tihtipeale on just detailid ja väikevormid need, mis määravad piirkonna identiteedi ja atraktiivsuse ning suunavad linnaruumi kasutust. Avaliku ruumi (nt asumisisese puhkepargi) väärtustamisele ja korrashoiu tagamisele aitab kaasa kogukonna kaasamine ühistegevusse (nt korrastustööd). See omakorda soodustab kogukonna kujunemist ja tugevnemist, mis vähendab anonüümsust ja sellest tingitud võimalikku väärkäitumist. Välisruum peab olema seotud olemasolevate ja kavandatavate elamualadega ning kavandatud vajalikud teenindusraadiused erinevate elanikkonna gruppide tarbeks. Oluline on ka välisruumi visuaalne mõju. Haljastus kruntidel ja hoonetevahelises ruumis peab toetama linna avalikult kasutatavate rohealade ja rohevõrgustiku toimimist ning olema eluruumi laienduse atraktiivseks komponendiks. Vt ka pt 6.1.12. Mõju välisruumile.

6.2.3. Kõrghoonete rajamise ja tihendatavate alade mõju haljaskoridoride ja -tuumalade säilimisele/rajamisele linna rohevõrgustiku sotsiaalsest seisukohast Elukohtades ja asumites on haljasaladel eelkõige sotsiaalne roll: lähihaljastus on olulisim elukeskkond poolele elanikkonnast – lastele ja vanuritele. Selliste haljasalade planeerimisel tuleb lähtuda konkreetsete tarbijate vajadustest ning muuta elukeskkond neile võimalikult mitmekesiseid võimalusi pakkuvaks ja mugavaks. See suurendab ka linna kui elukoha atraktiivsust, mõjutab elukohaeelistusi (sisemigratsiooni linnas), loob kodutunde ning tõstab turvalisust. 71 Sotsiaalse tähendusega haljasmaid – mängu, sportimise ja suhtlemise võimalust – on vaja kõigile elanike rühmadele. Üle-Euroopalise säästva arengu seiremetoodika Läbilõige säästvusest kohalikul tasandil – Euroopa ühtsed indikaatorid eesmärgiks on toetada kohalike omavalitsuste tööd säästvuse saavutamisel ja pakkuda objektiivset ning võrreldavat informatsiooni säästva arengu kohta kõikjal Euroopas. Üheks indikaatoriks on juurdepääs avalikele haljasaladele (ja teenustele), mis on tähtis elukvaliteedi tagamiseks. Linnade haljastuse ulatuse arvnäitajaks on loetud, palju ruutmeetreid on ühe elaniku kohta. Mida suurem on see arvnäitaja, seda paremini haljastatuks peetakse linna, kuid need haljasalad võivad paikneda linnaservas või mõnes muus inimesele kättesaamatus kohas ning seetõttu ei ole kõigi elanike poolt kasutatavad. Haljasala ruutmeetrid elaniku kohta ei näita haljasala kasutatavust igapäevapuhkuseks ning elanike juurdepääsu haljasaladele. Linnakeskkonnas on inimesele vajalik tervislikumate elutingimuste tagamiseks avalike haljasalade olemasolu ja kättesaadavus mõistliku aja- ja energiakuluga. Linn peab pakkuma sobivaid puhkealasid linnas. Tänapäeva kiire elutempo juures jääb inimesel vähem aega enda jaoks ning elamupiirkonna lähihaljasala peab pakkuma võimalusi igapäevapuhkuseks. Avalik

71 Vt. ka Bochning, S., Selle, K. (Hg.) Freiräume für die Stadt. Sozial und ökologisch orientierter Umbau von Stadt und Region. Bd. 1, 2. Wiesbaden und Berlin, 1992 76 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 haljasala ei pruugi olla vaid selline haljasala, mis on juriidiliselt (läbi planeeringu) määratud avalikuks kasutamiseks. Ka juriidiliselt ebaselge staatusega alad võivad täita elanike jaoks tähtsat avaliku haljasala rolli. 72 Indikaatori Juurdepääs avalikele haljasaladele puhul ei arvestata avaliku ala kvaliteeti ning juurdepääs avalikule haljasalale ei näita ala kasutatavust elanike poolt. Seetõttu tuleb koos juurdepääsetavusega hinnata ka haljasalade kvaliteeti ning selgitada, mis funktsioonid peavad olema lähihaljasalal, et see oleks kasutatav linnaelaniku poolt. Linna haljasalad on erineva suuruse, iseloomu ja tähtsusega ning see mõjutab nii haljasalade kvaliteedi hindamist kui ka juurdepääsu käsitlust haljasaladele. Kui elanike küsitlusest tuleb välja, et haljasalasid ei ole piisavalt või pole neid üldse, siis võib seda tingida asjaolu, et kõik avalikkusele kättesaadavad haljasalad ei paku elanikele puhkuse läbiviimiseks sobilikke tingimusi (puuduvad istepingid, jalutusteed, valgustus jm rajatised). Teemaplaneeringu tasandil ei ole sellise süvaanalüüsi tegemine mõeldav, kuid vajadus teema detailsemaks käsitlemiseks kõrghoonete piirkondade kaupa on olemas ning seda tuleks teha teemaplaneeringu jätkutööna kõrghoonete piirkondade kontaktvööndite analüüsimise kaudu. Tallinna rohealade teemaplaneeringu koostamisel on analüüsitud juurdepääsetavust rohealadele nende teenindusraadiuste kaudu ja sotsiaalse uuringu tulemuste põhjal. 73 Viidatud uuring tõestab, et rohealade kasutatavuse puhul on oluliseks näitajaks rohealade kättesaadavus ehk nende paiknemise kaugus inimeste elukohast. Tartu Ülikooli uurimistöös on rohealad ligipääsetavuse järgi jagatud hoone ümbruse rohealaks (minimaalne kaugus kodust 150 m), kvartali rohealaks (400 m), asumi rohealaks (800 m), linnaosa rohealaks (1600 m), ülelinnaliseks rohealaks (3200 m) ja linnametsaks (5000 m). Tallinnas on rohealadest 150 m kaugusel olevat ala 33%, 400 m kaugusel olevat ala 56%, 800 m kaugusel olevat ala 81% ja 1600 m kaugusel olevat ala 97% linna pindalast. Linnaosa rohealadega (kaugus 1600 m) on kaetud peaaegu kogu Tallinna linn. Asumi rohealad (kaugus 800 m) katavad suurema osa Pirita, Kesklinna ja Kristiine linnaosast. Kvartali rohealad (kaugus 400 m) on suurima osakaaluga Pirita linnaosas, kus on ka rohealade osakaal üks suurimaid. Rohealade teemaplaneeringu koostamise käigus on välja töötatud kriteeriumid – arvestuslikud kaugused (vt tabel 10) haljasalade ning puhke- ja spordiobjektide planeerimisel lähtudes erinevatest kasutajagruppidest ja liikumisviisidest (kergliiklus). Kättesaadavuse analüüsi aluseks on võetud kaugused (300 ja 600 m). Juurdepääsetavuse analüüsist tuleneb (vt joonised 13-16), et Tallinnas on üsna ulatuslikud piirkonnad, kus isegi asumi tähtsusega rohealad ei ole vajalikul määral kättesaadavad. Mujal maailmas on planeerimisel heaks traditsiooniks, et hoonestatud alal on 300 m raadiuses (kuni 15 min jalakäigutee kaugusel) vähemalt üks avalikuks kasutamiseks mõeldud haljasala (asumipark). Arvestada tuleb sellega, et nimetatud analüüs vaatleb teenindusraadiuste ulatust linnulennult. Konkreetsetel juhtudel tuleb arvestada tegeliku juurdepääsuvõimalusega ja selle inimsõbralikkusega. Elukohalähedasele haljasalale (300 m) ja asumi haljasalale (600 m) juurdepääsu seisukohalt on ebarahuldavas olukorras Sääse II ja Tondiraba kõrghoonete piirkond, mis ei jää ühegi olemasoleva haljasala maksimaalse teenindusraadiuse ulatusse. Suhteliselt soodsalt haljasalade kättesaadavuse seisukohalt (kui mitte arvestada jalakäijate ja kergliikluse jaoks keerulist magistraaltänavate liiklussõlmede ületamist) paiknevad Katleri, Haabersti, Endla, Järvevana ja Järve kõrghoonete piirkonnad. Kitseküla piirkond on lähimast rohealast Järve

72 L. Aleksandrovaite. Tartu elanike juurdepääs avalikele haljasaladele ning avalike haljasalade kvaliteedi analüüs. Bakalaureusetöö maastikuarhitektuuri erialal. Eesti Põllumajandusülikool, Keskkonnakaitse Instituut, Tartu 2004; vt: http://info.raad.tartu.ee/uurimused.nsf/236552664d75f727c2256c4b00207453/82c9077bcb1e6dd8c2256f560028 21bf/$FILE/bak.%20t%C3%B6%C3%B6.doc 73 Tallinna rohealade külastatavus ja külastajate hinnangud. Teemaplaneeringu „Tallinna rohealad” taustauuring. Tartu Ülikool, bioloogia-geograafiateaduskond, geograafia instituut. Olle Järv, Siiri Silm, Rein Ahas. Tartu 2006 77 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 metsast eraldatud raudteede ja magistraaltänavatega. Maakri piirkonnas ja selle läheduses puuduvad arvestatavad haljasalad, mis vastaksid piirkonnas tekkivale kasutuskoormusele.

Tabel 10. Haljasalade, puhke- ja spordiobjektide planeerimise kriteeriumid (Allikas: Teemaplaneering „Tallinna rohealad”)

Joonis 13. Linna ja linnaosa tähtsusega Joonis 14. Linna, linnaosa ja asumi rohealade kättesaadavus. tähtsusega rohealade kättesaadavus

Joonis 15. Kaugus rohealadest (fragment) Joonis 16. Kaugus rohealadest ja elanike paiknemine (fragment)

78 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Joonis 17. Kõrghoonete piirkondade paiknemine linna olulisemate rohealade suhtes (kasutatud on Tallinna rohealade teemaplaneeringu materjale)

79 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Osa Tallinnast on ja jääb ülelinnaliste või linnaosade haljasalade teenindusraadiuste poolt katmata, kuid see ei ole seotud sellega, kas kavandatakse kõrghooneid või tavalisi korruselamuid. Nendes piirkondades tuleb kas osta maad haljasalade rajamiseks või rikastada muud maakasutust väiksemate haljasalade ja roheelementidega. Nendes piirkondades tuleb leida ressursse vähemalt asumi tähtsusega haljasalade loomiseks ja/või tugevdada rohestruktuure muu avaliku ruumi haljastamisega ning lähimatele rohealadele inimsõbralike juurdepääsude loomisega, arendades tänavahaljastust (puiesteed, põõsashaljastus, kergliiklusteede rajamine) ning ka toetavat haljastust kruntidel. Vajadus kõrghoonepiirkondadele ning nendega seotud tihendatavatele aladele parema juurdepääsu tagamiseks võib endaga kaasa tuua tänavate laiendamise olemasolevate rohestruktuuride ja/või nende rajamiseks tarviliku maa arvelt. Oht rohestruktuuride alade vähenemisele võib tekkida, kui ei seata vastavaid nõudeid detailplaneeringute ja projektide koostamiseks ega tagata nende täitmist ja realiseerimist (tõhusa ja pädeva järelevalve vajadus). See omakorda halvendab jalakäijate ja kergliikluse tarbeks inimsõbralike ühenduste loomist rohealadega. Kõrghoonepiirkondadest on oluline tagada juurdepääs linnaosa ja ülelinnalise tähtsusega rohealadele nii ühiskondliku transpordi, kergliiklusvahendite kui ka autodega.

6.2.4. Kõrgelamute elanike looduskeskkonnaga seotud hinnangud Tallinnas Tallinna Linnaplaneerimise Ameti tellimusel viidi Tallinna Ülikooli sotsioloogia osakonna ja OÜ Uuringukeskus Faktumi poolt 2005.a suvel läbi Tallinna kõrgelamute elanike uuring 74, mille eesmärgiks oli saada ülevaade kõrghoonete elanikkonnast ja nende hinnangutest oma eluasemele ning elukeskkonnale, mis aitab selgitada kõrghoonete perspektiivsust elumajadena erinevates piirkondades. Looduskeskkonnaga seotud tunnustest seostusid omavahel hinnangud piirkonna rohelusele ja heakorrastatusele, millele lisandus (küll nõrgema kaaluga) ka arhitektuuriline üldilme. Faktoriga on seotud ka hinnang turvalisusele (väiksem kuritegevus), mis väljendab tõsiasja, et parema loodusliku keskkonnaga elamurajoonides on ka kuritegevust mõnevõrra vähem. Negatiivselt on selle faktoriga seotud majade tihedus (mida tihedamalt majad paiknevad, seda negatiivsem hinnang keskkonnale) ja ka hinnang elamise korrusele (positiivsem on keskkonnale antud hinnang neil, kes peavad oma korruse kõrgust parajaks või isegi liiga madalaks). Et selle faktoriga seostus ka piirkonna mainele antud hinnang, siis nimetati faktor “keskkondlikuks maineks”. “Saasteallikate” faktori väärtus on suurem siis, kui elanikud hindavad õhu- ja mürasaastet ja liiklustihedust oma piirkonnas kõrgemaks. See on negatiivselt seotud hinnanguga aknast sisse tuleva õhu puhtusele antud hinnanguga (õhk on sel juhul saastatum). Ka koerte reostus ja ohtlikkus mõjub läbi elanike hinnangute ühe saasteallikana. Hinnangud maja välisseinte ja akende mürakindlusele, vaheseinte helikindlusele, lõhnade isolatsioonile ja ka sissetuleva õhu puhtusele moodustavad faktori “isolatsioon keskkonnast”.

74 Kruusvall, J., Paadam, K., Ojamäe, L. Tallinna kõrgelamuelanikud. Uuringuaruanne. Valminud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti tellimusel. Tallinn 2005. Lk 29-40; 108-120 80 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Tabel 11. Looduskeskkonnaga seotud hinnangute faktorid (Allikas: Kruusvall, J., Paadam, K., Ojamäe, L. Tallinna kõrgelamuelanikud. Uuringuaruanne. Valminud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti tellimusel. Tallinn 2005. Lk 29)

Hinnangud Keskkondlik Saaste- Isolatsioon Vaated ja Faktorid maine allikad keskkonnast valgus Kirjeldatav varieeruvus % 4,4 4,0 4,5 3,8 31b. Praegusel korrusel elamine -0,33 49a. Maja välisseinte ja akende mürakindlus 0,74 50a. Seinte helikindlus majas 0,80 51a. Lõhnade isolatsioon majas 0,60 52a. Akendest avanevad vaated 0,83 53a. Aknast sissetuleva õhu puhtus -0,47 0,38 0,43 54a. Päevavalgus korteris 0,61 93a. Rohelus (sh looduskeskkond, haljasalad) 0,58 0,37 94a. Piirkonna heakorrastatus, hooldatus 0,59 96a. Arhitektuuriline üldilme piirkonnas 0,32 97a. Piirkonna maine 0,45 98a. Majade tihedus -0,53 99a. Ohu- ja mürasaaste allikate olemasolu 0,77 100a. Liiklustihedus lähiümbruses 0,74 102a. Turvalisus (kuritegevuse puudumise 0,46 tähenduses) 103a. Jalutatavate koerte reostus ja ohtlikkus 0,38 Akendest avanevatele vaadetele ja päevavalguse pääsule korterisse antud hinnangud annavad faktori “vaated ja valgus”. Oma mõju on faktorile ka sellel, mida aknast näha on (rohelus ja looduskeskkond) ning akendest siseneva õhu puhtusel (mis võimaldab aknaid avada). Kõrgelamus elamise teeb meeldivamaks eelkõige maja paras suurus, maja ja piirkonna kultuuriline maine, hea isolatsioon keskkonnast, aga ka hea autoga ligipääs ja parkimisvõimalused, sobiv korteri ruumide planeering ja akendest avanevad vaated ja sealt tulev päevavalgus. Saasteallikate olemasolu ise annab elamise meeldivusega pigem nõrga negatiivse seose, mis viitab sellele, et elamisega rahulolu mõttes on oluline pigem isolatsioon kui saaste olemasolu. Ehkki keskkondliku maine faktor elamise meeldivusega ei korreleerunud, on hinnang keskkondlikule mainele siiski kõrgem nende vastajate rühmas, kellele elamine kõrghoones “väga meeldib”. Seega lisab rohelus, heakorrastatus, majade väiksem tihedus ja piirkonna turvalisus kõrgelamutes elamisele kvaliteeti, kõige selle puudumine aga ei muuda elamist seal veel talumatult ebameeldivaks. Mida meeldivam on elu kõrgelamus, seda kõrgemalt hinnatakse keskmiselt maja parajat suurust, elamu ja piirkonna kultuurilist mainet ning ligipääsu ja parkimisvõimalusi. Hea teeninduslik infrastruktuur ja ühiskondlik transport lähipiirkonnas on jällegi pigem lisaväärtus, mis paneb majas elamise “väga meeldima”, ent mille puudumine või kehvem kvaliteet siiski elamu meeldivust oluliselt ei vähenda. Elamu lähipiirkonna meeldivus on ootuspäraselt enam seotud keskkonda iseloomustavate hinnangufaktoritega: keskkondlik maine, isolatsioon keskkonnast, saasteallikad, vaated ja valgus. Ka kultuurilise maine faktor seostub piirkonna meeldivusega, sest selles sisalduvad ka hinnangud piirkonnale (arhitektuuriline üldilme, kultuuriasutused, elanike koosseis jm). Kui rahulolematus korteriga põimub maja ja ka lähipiirkonna vähese meeldivusega, siis võib see viia elukohavahetuseni. Mida vähem lähipiirkond meeldib, seda enam täheldatakse seal saasteallikaid ja seda negatiivsemad on hinnangud isolatsioonile, vaadetele ja valgusele ja keskkondlikule mainele. Nende vastajate silmis, kellele lähipiirkond ei meeldi, on just selle keskkondlik maine tunduvalt madalam. Madal on nende silmis ka kultuuriline maine. 81 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Teeninduse ja transpordi faktor aga ei mõjuta kuigivõrd lähipiirkonna meeldivust, millega seletub ehk seegi, miks inimesed on jätkuvalt valmis elama asuma ja pikka aega elama sellistes elurajoonides, kus infrastruktuur peaaegu puudub ja ühiskondlik transport halvasti korraldatud. Nii nagu korteriturul üldiselt, on ka kõrgelamutesse asumise puhul oluliseks valiku kriteeriumiks lähipiirkonna keskkondlikud omadused. Heas piirkonnas asuva elamu puhul ollakse vähem nõudlikud elamu ja korteri tingimuste suhtes. Hinnangute analüüs näitas, et lähipiirkonna kultuuriline ja keskkondlik maine, saasteallikate olemasolu ning isolatsioon keskkonnast võivad olla elamu- ja korterivahetuse olulisteks teguriteks. Seega võib heas piirkonnas asuv kõrgelamu olla veel kaua eluasemeturul populaarne ent see asjaolu võib ahvatleda arendajaid püstitama kõrgelamuid ka sellistesse keskkondlikult hinnatud piirkondadesse, kus praegu on levinud hoopis madalam asustus (seda enam, et heas piirkonnas on ka maa hind kõrgem ja ahvatlus väikesele pinnale palju kortereid paigutada suur). Vaatamata sellele, et sobivasse piirkonda püstitatud kõrgelamu korterid võivad kergesti ostjaid leida, ei tohiks linnaehituslikel kaalutlustel sellistele taotlustele järele anda, sest keskkonda sobimatud kõrghooned rikuvad sellesama piirkonna head mainet, kahandavad elanike rahulolu eluasemega ning langetavad ka olemasoleva kinnisvara hindu. Ka küsitletud kõrgelamute elanikud olid üsna kriitilised mitmete selliste viimasel ajal püstitatud kõrgelamute suhtes (näiteks Pirita teel). Samuti ei oleks hea ehitada uusi kõrgelamuid juba olemasolevate kõrgelamute vahele või lähedusse (ehkki plaanil või maketil võiks selline kõrgelamugrupp kena välja näha), sest elanikud olid üsna üksmeelselt oma kõrgelamu lähedusse veel mõne kõrghoone püstitamise vastu. Kõrghooned vajavad oma ümber avarust ja väljavaadet (kui Kesklinna hoopis teistsugune miljöö välja arvata), igasugune tihendamine kahandab seda olulist kõrghoone eelist teiste elamutüüpide ees.

6.2.5. Vajadus kõrghoonete järele 2005.a on koostatud turuülevaade,75 mille eesmärgiks oli anda ülevaade kõrghoonetes asuvate pindade nõudlusest ja pakkumisest kinnisvaraturul (seisuga aastal 2005 ning järgmise paari aasta perspektiivis), nii elamise kui ka ettevõtluse seisukohast, selgitamaks nende majanduslikku atraktiivsust. Ülevaade on koostatud kinnisvarafirma (arendaja) vaatevinklist. Turuülevaate koostaja on seisukohal, et vajadus kõrghoonete järele on otseses seoses konkreetse riigi või piirkonna majandusega. Kõrghoonetes nähakse majanduse edukuse sümbolit. Eesti konkureerib välisinvesteeringute ja imidži nimel välismaailma silmis eelkõige sarnase majandus- ja kultuuritaustaga naabrite Läti ja Leeduga. Kahe aasta taguses turuülevaates hinnati lähema paari aasta perspektiivis (st ca 2007. aastani) kinnisvaraturu nõudlust kõrghoonete järele jätkuvalt aktiivseks. Siiski märgiti seejuures, et võimalik on ka negatiivne stsenaarium, kui aset leiab majanduskeskkonna halvenemine, eurole ülemineku edasilükkumine või laenuintresside järsk tõus. Negatiivne stsenaarium toob kaasa kiire hinnatõusu peatumise ja müügiperioodide pikenemise, kuna Tallinna kinnisvaraturg on väike ja kergelt haavatav nii sisemaiste kui ka välismaiste mõjurite poolt. Kinnisvaraturu suurimateks riskideks hinnati elanike järsult kasvanud laenukoormust, võrreldes näiteks Skandinaavia riikidega oluliselt halvemat palkade suhet kinnisvara hindadesse ja suurt spekulatiivsete ostude osakaalu (seda näitavad nii uute valminud elamute suur hulk pimedaid aknaid ja tühje parklaid kui ka uuselamute ühistute koosolekud, kus suurt hulka kortereid esindab üks isik või firma).

75 Kõrghooned Tallinnas. Turuülevaade. ERI Kommertskinnisvara Lahenduste OÜ. November 2005 – vt: http://tlpa.tallinn.ee/down.php?id=612 82 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Arvestades olulisi muutusi kinnisvaraturul viimase paari aasta jooksul tuleks eelnimetatud turuülevaatesse suhtuda kriitiliselt ning soovitavalt tellida uus hinnang lähtudes kujunenud situatsioonist. Ajavahemikul 26.01.-14.02.2006.a viidi Tallinna Linnaplaneerimise Ameti tellimusel Tallinna ettevõtete seas läbi kõrghoonete teemaline uuring,76 mille eesmärgiks oli selgitada välja kõrghoonete vajadus, nende perspektiivsus ja majanduslik atraktiivsus ettevõtlus- ning äripindadena. Uuringu kokkuvõttena toodi välja järgmised aspektid: Kaks kolmandikku ettevõtetest ei plaani kindlasti kolida lähema aasta jooksul. Kõige sagedamini tuuakse kolimise põhjusena välja praeguste ruumide väiksust ja vajadust suuremate pindade järgi. Kõrghoonesse kolimise põhjusena mainitakse kõige sagedamini hoone head asukohta. Kõrghoonete plussiks peetakse asukohta ja miinuseks parkimisprobleeme ning lifti ootamise aega. Kõige rohkem ollakse kõrghoonete juures rahul ühistranspordiühendusega, ruumide tehniliste võimalustega ja maja asukohaga töötajate jaoks. Uute ruumide valikul peetakse tähtsamaks kriteeriumiks piirkonda kui konkreetset hoonet. Ettevõtted eelistavad pigem ruume rentida kui osta. Olulisimad tegurid ruumide valikul on head tehnilised võimalused, hoone turvalisus ja juurdepääs autoga. Kõige olulisem tegur on asukoht klientide ja külaliste jaoks. Kõrghoones asuvad ettevõtted leiavad sageli, et hoone kõrgus ei ole oluline, samas kõrghoones mitteasuvad ettevõtted eelistavad madalamaid hooneid. Üldtendentsina ettevõtted leiavad, et kõrghooned peaksid asuma ainult Tallinna city osas, mitte linna peal hajutatult. Ettevõtted eelistavad kõrghoonete asukohtadest selgelt nelja piirkonda. Kõige eelistatum piirkond on kesklinn. Samuti sobivad Tartu mnt 80D, Tartu mnt ja raudtee vaheline ala, Mustamäe tee ja Endla tn vaheline ala ning Pärnu mnt, Saku tn, Türi tn ja Kohila tn vaheline ala. Ettevõtetele ei sobi kõrghooned, mis asuksid Lasnamäel või Vabaduse pst ja Pärnu mnt ristmikul. Kõrghoonetes asuvate ettevõtete suhtumine kõrghoonetesse üldiselt on mõnevõrra parem kui kõrghoonetes mitteasuvate ettevõtete suhtumine.

6.2.6. Kõrghoonetega seotud riskid Põhilisteks kõrghoonete seest lähtuvateks riskideks on suuremõõtmeline tulekahju ja hoone varing. Tulekahjud võivad tekkida kas lühisest elektrisüsteemis, hooletust lahtise tulega ümberkäimisel või gaasiavariist ning laieneda suuremõõtmelisteks tulekahjuks kustutussüsteemide mitterakendumise ning välise tulekahju- ja päästereageeringu hilinemise korral. Kõrgehoonest lähtuva varingu põhilisteks põhjuseks võib olla gaasiplahvatus hoones, halva kvaliteediga ehitustööd, ehitamisel kasutatud nõuetele mittevastavate konstruktsioonielementide või vananenud konstruktsioonielementide purunemine.

76 Kõrghoonete nõudluse ja hinnangu uuring erinevate ettevõtete põhjal. Saar Poll OÜ. Talv 2006 – vt: http://tlpa.tallinn.ee/down.php?id=613 83 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Kõrghooneid väljastpoolt ähvardavad riskid on piirkondade kaupa analüüsitud tabelis 12. Hinnangu koostamisel on arvesse võetud Tallinna riskianalüüsis määratud keskmiselt ohtlikke, väga ohtlikke ja eriti ohtlikke ohualasid (vt ka joonised 18, 19 ja 20). Arvestatud ei ole väheohtlike alasidega, sest need ei ole kõrghoonete ja seal viibivatele isikute seisukohast olulised. Väheohtlik ala – plahvatuslaine eesserva ülerõhk alal on 0,03-0,17 kg/cm2, mis põhjustab kergeid purustusi. Alal paiknevatel rajatistel võivad puruneda aknaklaasid ja üksikud aknaraamid või muud konstruktsioonielemendid, eterniitkatused, lainelised teras- ja alumiiniumlehed võivad deformeeruda. Väheohtliku ala sisepiiri läheduses võivad kaitsmata inimesed saada kergeid vigastusi (purunevad trumminahad). Tulekahju korral on ala välispiiril soojuskiirguse intensiivsus 2 kW/m2. Kaitseriietuseta sellel alal pikemat aega viibimine on ohutu. Mürgise kemikaali pilve esinemisel võivad kaitsevahenditeta inimesed alal viibida ilma elu ja tervist ohustavate tagajärgedeta pikemat aega. Terviseohtliku kemikaali kontsentratsioon alal ei ületa töökoha õhusaaste piirnormi 8-tunnilise tööpäeva jooksul. Keskmiselt ohtlik ala – plahvatuslaine eesserva ülerõhk alal on 0,17-0,35 kg/cm2, mis põhjustab keskmisi purustusi. Osa alal paiknevaid rajatisi võivad täielikult puruneda. Kaitsmata inimesed võivad saada kergeid ja keskmisi vigastusi (kopsude rebenemine, liigeste väljaväänamine). Tulekahju korral on ala välispiiril soojuskiirguse intensiivsus 10 kW/m2. Sellel alal tekkivad inimestel kaitsmata nahal peale 20 s säritust teise astme põletushaavad, surmajuhtumid on välistatud. Mürgise kemikaali pilve korral võivad alal viibida inimesed ilma tervist kahjustamata kuni 5-15 minutit. Mürgise kemikaali piirkontsentratsiooniks välisõhus ohtliku ala välispiiril võib valida lühiajalise toime piirnormi kohase kontsentratsiooni. Väga ohtlik ala – plahvatuslaine eesserva ülerõhk alal on 0,35-0,85 kg/cm2, mis põhjustab raskeid purustusi. Kõik sellel alal paiknevad rajatised võivad täielikult puruneda. Hoonetes asuvate inimeste hukkumine sõltub hoone konstruktsioonist. Kaitsmata inimesed võivad saada raskeid vigastusi Üksikud ala õnnetuskohale lähemal väljas viibivad kaitsmata inimesed võivad hukkuda. ala, mille välispiiril on soojuskiirguse intensiivsus 25 kW/m2. Pikema särituse korral süttib puit, hukkuda võib 1% ilma kaitseta inimestest. Mürgise kemikaali pilve korral alale sattunud kaitsevahendite inimeste ka lühiajalise säritusega kaasnevad kaasneb surm või tervisekahjustused, mis ei luba ohvritel iseseisvalt ohtlikust alast väljuda. Mürgise kemikaali piirkontsentratsiooniks väga ohtliku alavälispiiril võib valida IDLH 77 kontsentratsiooni. Eriti ohtlik ala – plahvatuslaine eesserva ülerõhk alal on üle 0,85 kg/cm2, mis põhjustab rajatiste täielikku purunemist. Hoonetes või väljaspool hooneid paiknevatest inimestest võib hukkuda kuni 50%. ala, mille välispiiril on soojuskiirguse intensiivsus 50 kW/m2. Kiudplaatide isesüttimine pärast 5 sekundilist säritust. Hukkuda võib 20 sekundilise särituse korral lahtisel alal paiknevatest ilma kaitseta inimestest kuni 50%. Mürgise kemikaali pilve esinemisel võib alal paiknevatest kaitsevahenditeta inimestest koheselt ka lühiajalise 78 särituse korral hukkuda kuni 50%. Seda ala iseloomustab LC50 kontsentratsioon.

77 Vahetult eluohtlik kontsentratsioon US Tervisekaitse ameti poolt kehtestatud keemilise aine keskmine kontsentratsioon sissehingatavas õhus, mille puhul mürgise kemikaali mõju toob endaga kaasa silmpilkselt või teatud viivitusega tagasipöördumatud tervisekahjustused või piirab inimese võimet iseseisvalt lahkuda ohualast. 78 Keemilise aine kontsentratsioon õhus, mille puhul võib katseloomadest hukkuda laboratooriumis kuni 50% 84 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Joonis 18. Kavandatavate kõrghoonepiirkondade ja tihendatavate alade paiknemine ohtlike objektide keskmise ohuga alade suhtes

Joonis 19. Kavandatavate kõrghoonepiirkondade ja tihendatavate alade paiknemine ohtlike objektide väga suure ohuga alade suhtes

85 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Joonis 20. Kavandatavate kõrghoonepiirkondade ja tihendatavate alade paiknemine ohtlike objektide eriti suure ohuga alade suhtes

Tabel 12. Kõrghoonepiirkondade välised riskid

Nr Kõrg- Välised riskid hoonete piirkond 1 Maakri Võimalik risk kõrgehoonetele lähtub auto- ja lennutranspordist. Autotranspordi risk lähtub ohtlike kemikaalide (sh kütuste) autovedudest Tartu maantee ja Liivalaia tänava äärsetele kõrghoonetele. Ohtlike autovedude suurõnnetuse kõige tõenäolisemaks algsündmuseks võib olla kokkupõrge teise liiklusvahendiga, väljasõit teelt ja kokkupõrge teeäärse rajatise või paakauto tehniline rike. Tuleohtliku paakautoga juhtuva õnnetuse korral on keskmiselt ohtliku ala raadiuseks 100 m. Piirkond ei jää Tallinna riskianalüüsiga määratletud eriti ohtlike, väga ohtlike või keskmiselt ohtlike alade raadiustesse. Lennujaama ja selle lennutsooni läheduse tõttu on võimalik väga halbade ilmastikutingimuste või lennuki tehnilise rikke tõttu lennuki kokkupõrge kõrghoonega. 2 Sossi Võimalik risk kõrgehoonetele lähtub raudtee-, auto- ja lennutranspordist. Kõige ohtlikumaks raudteega seotud riskiobjektiks on Ülemiste kaubajaam ja Ülemiste-Kopli raudteelõigu äärne ala. Raudteeõnnetuse põhjuseks võib olla veeremi väljasõit rööbastelt, kahe raudteeveeremi kokkupõrge või veeremi sattumine põlengusse. Võimalikeks raudteel toimuva suurõnnetuse tagajärgede väljunditeks, mis ohustavad ka kõrghooneid on suurtulekahju, plahvatus, mürgise kemikaali vabanemine või metsatulekahju Järvevana tee ääres. Tallinna riskianalüüsi kohaselt jäävad Sossi piirkonna raudteeäärsed kõrghooned Ülemiste kaubajaamas toimuva ammooniumnitraadi paakvagunite plahvatuse väga ohtliku ala välispiirile, kõrghoonete piirkond tervikuna aga keskmiselt ohtlikku alasse. Piirkonnast väga lähedalt mööduva raudtee tõttu jääb piirkonna lõunaosa eriti ohtliku ala raadiusesse, pool piirkonnast väga ohtlikku ala raadiusesse ja ala tervikuna keskmiselt ohtliku ala raadiusesse. Autovedude risk lähtub ohtlike kemikaalide (sh kütuste) autovedudest Tartu maanteel ja Peterburi teel. Ohtlike autovedude suurõnnetuse kõige tõenäolisemaks algsündmuseks võib olla kokkupõrge teise liiklusvahendiga, väljasõit teelt ja kokkupõrge teeäärse rajatise või paakauto tehniline rike. Tuleohtliku paakautoga juhtuva õnnetuse korral on keskmiselt ohtliku

86 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Nr Kõrg- Välised riskid hoonete piirkond ala raadiuseks 100 m. Lennujaama ja selle lennutsooni läheduse tõttu on võimalik väga halbade ilmastikutingimuste või lennuki tehnilise rikke tõttu lennuki kokkupõrge kõrghoonega. Piirkonda ja selle piirile jäävad kolm kütusetanklat, kus asetleidva suurõnnetuse keskmiselt ohtliku alaks raadiuseks on 100 m. Kõrghoonete piirkonna lõunapoolne osa jääb veepuhastusjaamas toimuva kloorimahuti purunemise korral vabaneva mürgise klooripilve keskmiselt ohtliku ala raadiusesse. 3* Katleri Võimalik risk lähtub ohtlike kemikaalide (sh kütuste) autovedudest piirkonda ümbritsevatel tänavatel. Ohtlike autovedude suurõnnetuse kõige tõenäolisemaks algsündmuseks võib olla kokkupõrge teise liiklusvahendiga, väljasõit teelt ja kokkupõrge teeäärse rajatise või paakauto tehniline rike. Tuleohtliku paakautoga juhtuva õnnetuse korral on keskmiselt ohtliku ala raadiuseks 100 m. Piirkond ei jää Tallinna riskianalüüsiga määratletud eriti ohtlike, väga ohtlike või keskmiselt ohtlike alade raadiustesse. Kõrghoonete piirkond jääb teemaplaneeringu teemakaardi „Väljakujunenud hoonestusalad ja hoonete kõrgused“ kohaselt lennuvälja takistavasse kõrguspiirangu alasse. 4 Tondiraba Võimalik risk kõrghoonetele lähtub ohtlike kemikaalide (sh kütuste) autovedudest piirkonda ümbritsevatel tänavatel (eelkõige Peterburi teel). Ohtlike autovedude suurõnnetuse kõige tõenäolisemaks algsündmuseks võib olla kokkupõrge teise liiklusvahendiga, väljasõit teelt ja kokkupõrge teeäärse rajatise või paakauto tehniline rike. Tuleohtliku paakautoga juhtuva õnnetuse korral on keskmiselt ohtliku ala raadiuseks 100 m. Piirkond ei jää Tallinna riskianalüüsiga määratletud eriti ohtlike, väga ohtlike või keskmiselt ohtlike alade raadiustesse. 5 Endla Võimalik risk kõrgehoonetele lähtub auto- ja lennutranspordist. Õnnetuste risk tiheda autoliiklusega piirkonnas lähtub ohtlike kemikaalide (sh kütuste) autovedudest piirkonda ümbritsevatel tänavatel (eelkõige Mustamäe teel ja Endal tänaval). Suur autoõnnetuse riskiobjekt on Endla tänava - Paldiski mnt - Mustamäe tee ristmik. Ohtlike autovedude suurõnnetuse kõige tõenäolisemaks algsündmuseks võib olla kokkupõrge teise liiklusvahendiga, väljasõit teelt ja kokkupõrge teeäärse rajatise või paakauto tehniline rike. Tuleohtliku paakautoga juhtuva õnnetuse korral on keskmiselt ohtliku ala raadiuseks 100 m. Piirkond jääb lennujaama läänepoolse lennukoridori ja lennuvälja takistava kõrguspiirangu ala välispiiride lähedusse, mistõttu on võimalik väga halbade ilmastikutingimuste või lennuki tehnilise rikke tõttu lennuki kokkupõrge kõrghoonega. 6 Kitseküla Võimalik risk kõrgehoonetele lähtub raudtee-, auto- ja lennutranspordist. Kõige ohtlikumaks raudteega seotud riskiobjektiks on Türi tänava idapoolse külje läheduses asuvad raudtee seisuteed, aga ka piirkonna läheduses paikneva Koplist Männiku ja Koplist Laagri suunas kulgevad raudteelõigud. Raudteeõnnetuse põhjuseks võivad olla veeremi väljasõit rööbastelt, kahe raudteeveeremi kokkupõrge või veeremi sattumine põlengusse. Võimalikeks raudteel toimuva suurõnnetuse tagajärgede väljunditeks, mis ohustavad ka kõrghooneid on suurtulekahju, plahvatus ja mürgise kemikaali vabanemine. Tallinna riskianalüüsi kohaselt jääb raudteede läheduse tõttu Kitseküla kõrghoonete piirkond väga suure ohtlikkusega alasse. Autovedude risk lähtub ohtlike kemikaalide (sh kütuste) autovedudest piirkonda ümbritsevatel tänavatel (eelkõige Pärnu maanteel). Ohtlike autovedude suurõnnetuse kõige tõenäolisemaks algsündmuseks võib olla kokkupõrge teise liiklusvahendiga, väljasõit teelt ja kokkupõrge teeäärse rajatise või paakauto tehniline rike. Tuleohtliku paakautoga juhtuva õnnetuse korral on keskmiselt ohtliku ala raadiuseks 100 m. Piirkond jääb lennujaama läänepoolsesse lennukoridori ja piirkonna läänepoolne osa lennuvälja takistava kõrguspiirangu alasse, mis tõttu on võimalik väga halbade ilmastikutingimuste või lennuki tehnilise rikke tõttu lennuki kokkupõrge kõrghoonega. 7 Järvevana Võimalik risk kõrgehoonetele lähtub raudtee-, auto ja lennutranspordist. Kõige ohtlikumaks raudteega seotud riskiobjektiks piirkonnast läänes paiknev Koplist Laagri suunas kulgev raudtee ja piirkonnast idas paiknev Koplist Männiku suunas kulgev raudtee. Kõige suurema tõenäosusega raudteeõnnetuse põhjuseks on auto ja raudteeveeremi kokkupõrge Järvevana tee raudteeülesõidukohal. Raudteeõnnetuse põhjuseks võib olla ka

87 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Nr Kõrg- Välised riskid hoonete piirkond veeremi väljasõit rööbastelt, kahe raudteeveeremi kokkupõrge või veeremi sattumine põlengusse. Võimalikeks raudteel toimuva suurõnnetuse tagajärgede väljunditeks, mis ohustavad ka kõrghooneid on suurtulekahju, plahvatus, mürgise kemikaali vabanemine ja suuremõõtmeline metsatulekahju. Tallinna riskianalüüsi kohaselt jääb raudteede läheduse tõttu Järvevana kõrghoonete piirkond väga suure ohtlikkusega alasse ja selle läänepoolne külg eriti ohtlikusse alasse. Autovedudest lähtuv risk tuleneb ohtlike kemikaalide (sh kütuste) autovedudest piirkonda ümbritsevatel tänavatel - Pärnu maanteel, Tammsaare teel ja Järvevana teel). Ohtlike autovedude suurõnnetuse kõige tõenäolisemaks algsündmuseks võib olla kokkupõrge teise liiklusvahendiga, väljasõit teelt ja kokkupõrge teeäärse rajatise või paakauto tehniline rike. Tuleohtliku paakautoga juhtuva õnnetuse korral on keskmiselt ohtliku ala raadiuseks 100 m. Kui kokkupõrkes osaleb ka tuleohtlikku kemikaali vedav raudteeveerem, siis võivad tagajärjed olla tõsisemad. Piirkonnas asuvad kaks kütusetanklat, kus asetleidva suurõnnetuse keskmiselt ohtliku alaks raadiuseks on 100 m. Piirkond piirneb vahetult Ülemiste järve äärse metsaga (Järve metsaga), mis võib olla suurtulekahju objektiks. Piirkond jääb lennujaama läänepoolsesse lennukoridori lähedusse ja piirkond tervikuna lennuvälja takistava kõrguspiirangu alasse, mis tõttu on võimalik väga halbade ilmastikutingimuste või lennuki tehnilise rikke tõttu lennuki kokkupõrge kõrghoonega. 8 Järve Võimalik risk kõrgehoonetele lähtub eelkõige raudtee- ja autotranspordist Kõige ohtlikumaks raudteega seotud riskiobjektiks on piirkonnast läänes paiknev Koplist Laagri suunas kulgev raudtee ja piirkonnast idas paiknev Koplist Männiku suunas kulgevad raudtee. Kõige suurema tõenäosusega raudteeõnnetuse põhjuseks on auto ja raudteeveeremi kokkupõrge Viljandi maantee raudteeülesõidukohal. Raudteeõnnetuse põhjuseks võib olla ka veeremi väljasõit rööbastelt, kahe raudteeveeremi kokkupõrge või veeremi sattumine põlengusse. Võimalikeks raudteel toimuva suurõnnetuse tagajärgede väljunditeks, mis ohustavad ka kõrghooneid on suurtulekahju, plahvatus, mürgise kemikaali vabanemine ja suuremõõtmeline metsatulekahju. Tallinna riskianalüüsi kohaselt jääb raudteede läheduse tõttu Järve kõrghoonete piirkond väga suure ohtlikkusega alasse ja selle läänepoolne külg eriti ohtlikusse alasse. Autovedude risk lähtub ohtlike kemikaalide (sh kütuste) autovedudest piirkonda ümbritsevatel tänavatel (eelkõige Pärnu maanteel). Ohtlike autovedude suurõnnetuse kõige tõenäolisemaks algsündmuseks võib olla kokkupõrge teise liiklusvahendiga, kas Viljandi maantee ja Pärnu maantee ristmikul, Vabaduse puiestee ja Pärnu maantee ristmikul või Viljandi maantee raudteeülesõidukohal, väljasõit teelt ja kokkupõrge teeäärse rajatise või paakauto tehniline rike. Tuleohtliku paakautoga juhtuva õnnetuse korral on keskmiselt ohtliku ala raadiuseks 100 m. Kui kokkupõrkes osaleb ka tuleohtlikku kemikaali vedav raudteeveerem, siis võivad tagajärjed olla tõsisemad. Piirkonnas asuvad üks kütusetankla ja vahetuse läheduses teine kütusetankla, milledes asetleidva suurõnnetuse keskmiselt ohtliku alaks raadiuseks on 100 m. Piirkond piirneb Ülemiste järve äärse metsaga (Järve metsaga), mis võib olla suurtulekahju objektiks. Piirkond jääb rohkem kui 1 km võrra lõunasse lennujaama läänepoolsest lennukoridorist, aga samas lennuvälja takistava kõrguspiirangu alasse, mistõttu on võimalik väga halbade ilmastikutingimuste või lennuki tehnilise rikke tõttu lennuki kokkupõrge kõrghoonega. 9 Sääse II Võimalik risk lähtub ohtlike kemikaalide (sh kütuste) autovedudest piirkonda ümbritsevatel tänavatel. Ohtlike autovedude suurõnnetuse kõige tõenäolisemaks algsündmuseks võib olla kokkupõrge teise liiklusvahendiga, väljasõit teelt ja kokkupõrge teeäärse rajatise või paakauto tehniline rike. Tuleohtliku paakautoga juhtuva õnnetuse korral on keskmiselt ohtliku ala raadiuseks 100 m. Piirkonnas asuvad üks kütusetankla, milles asetleidva suurõnnetuse keskmiselt ohtliku alaks raadiuseks on 100 m. Piirkond jääb lennujaama läänepoolsesse lennukoridori, mis tõttu on võimalik väga halbade ilmastikutingimuste või lennuki tehnilise rikke tõttu lennuki kokkupõrge kõrghoonega. 10 Haabersti Võimalik risk lähtub ohtlike kemikaalide (sh kütuste) autovedudest piirkonda ümbritsevatel

88 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Nr Kõrg- Välised riskid hoonete piirkond tänavatel. Ohtlike autovedude suurõnnetuse kõige tõenäolisemaks algsündmuseks võib olla kokkupõrge teise liiklusvahendiga, väljasõit teelt ja kokkupõrge teeäärse rajatise või paakauto tehniline rike. Tuleohtliku paakautoga juhtuva õnnetuse korral on keskmiselt ohtliku ala raadiuseks 100 m. Piirkonnas asuvad üks kütusetankla, milles asetleidva suurõnnetuse keskmiselt ohtliku alaks raadiuseks on 100 m. Piirkond jääb lennujaama läänepoolsesse lennukoridori, mis tõttu on võimalik väga halbade ilmastikutingimuste või lennuki tehnilise rikke tõttu lennuki kokkupõrge kõrghoonega. 11 Sitsi Võimalik risk kõrgehoonetele lähtub raudtee- ja autotranspordist ja ohtlikke kemikaale käitlevatest ettevõtetest. Kõige ohtlikumaks raudteega seotud riskiobjektiks on kõrghoonete piirkonnast (Paavli tänavast ca 300 m kaugusel algav) kagu suunas asuv Kopli kaubajaam. Suurõnnetuseõnnetuse põhjuseks Kopli kaubajaamas võib olla veeremi väljasõit rööbastelt, veeremite kokkupõrge või veeremi sattumine põlengusse. Suurimaks Kopli kaubajaamast lähtuvaks ohuallikaks on ammooniumnitraadi plahvatus, mille väga ohtlikkuse ohualasse jääb suur osa Sitsi kõrghoonete piirkonnast ja mille keskmisesse ohuala katab terve piirkonna. Tulekoldesse sattunud bensiinitsisterni plahvatuse korral jääb õnnetuse keskmisesse ohualasse vaid Paavli tänava äärsed hooned. Lisaks sellele on riskiallikaks põhjas ja idas Kopli kaubajaama ning Paljasaare sadamat ja Kopli poolsaarel paiknevaid sadamaid ning ettevõtteid ühendavad raudteeharud. Kõige suurema tõenäosusega raudteeõnnetuse põhjuseks on auto ja raudteeveeremi kokkupõrge Paljassaare tee raudteeülesõidukohal. Raudteeõnnetuse põhjuseks võib olla ka veeremi väljasõit rööbastelt, kahe raudteeveeremi kokkupõrge või veeremi sattumine põlengusse. Õnnetuse põhjuseks Võimalikeks raudteel toimuva suurõnnetuse tagajärgede väljundiks, mis ohustavad ka kõrghooneid on suurtulekahju, plahvatus ja mürgise kemikaali vabanemine. Autovedude risk lähtub ohtlike kemikaalide (sh kütuste) autovedudest piirkonda ümbritsevatel tänavatel. Põhilisteks riskiobjektideks on veod Kopli ja Sõle tänaval, Kopli-Sitsi-Tööstuse ristmik ja Sitsi-Sõle-Madala-Kari ristmik.. Ohtlike autovedude suurõnnetuse kõige tõenäolisemaks algsündmuseks võib olla kokkupõrge teise liiklusvahendiga, väljasõit teelt ja kokkupõrge teeäärse rajatise või paakauto tehniline rike. Tuleohtliku paakautoga juhtuva õnnetuse korral on keskmiselt ohtliku ala raadiuseks 100 m. Kui kokkupõrkes osaleb ka tuleohtlikku kemikaali vedav raudteeveerem, siis võivad tagajärjed olla tõsisemad. Ohtlik ettevõtte, kelle keskmisesse ohualasse jääb põhjapoolne osa Sitsi kõrghoonete piirkonnast, on ammooniumnitraati käitlev KS Stivideerimise AS.

* Kõrghoonete teemaplaneeringu ja KSH koostamise ja menetlemise ajal kehtestati Narva mnt 152 kinnistu ja selle lähiala detailplaneering (Tallinna Linnavalitsuse 22.03.2006.a korraldus nr 542-k; vt: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=103692) ning Tallinna Linnavolikogu 30.11.2000.a otsusega nr 401 oli juba varem kehtestatud Tondiraba 1-7 kinnistu detailplaneering (vt: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=77831). Kuna need detailplaneeringud hõlmavad kogu Katleri piirkonna, siis on nimetatud piirkond nüüd kõrghoonete teemaplaneeringust kavandatava piirkonnana välja arvatud.

Aeronavigatsiooni, lennuliikluse ja lennuohutuse seisukohalt on Lennuliiklusteeninduse AS andnud hinnangu teemaplaneeringus käsitletavatele kõrghoonete asukohtadele objektide (hoonete) lubatud kõrguse osas (vt joonis 21).

89 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Joonis 21. Aeronavigatsiooni, lennuliikluse ja lennuohutuse üldhinnang (Allikas: TLPA, vt http://tlpa.tallinn.ee/down.php?id=614)

Soovitav on iga kõrghoonete piirkonna kohta, aga eriti ohtlike objektide ohualas või sellega piirnevate kõrghoonepiirkondade kohta, koostada detailplaneeringu staadiumis riskianalüüs, et hinnata võimalike riskide tõenäosust, ja välja töötada meetmed käitumiseks erinevates ohuolukordades.

6.2.7. Kellele on kõrghooneid vaja? Kõrghoonete teema käsitlemisel on sageli esitatud küsimusi: Kas kõrghooned on vajalikud rahva ja kultuuri püsimajäämiseks või on need tarbimisühiskonna kaasnähud? Kas Eestis või Tallinnas on klassikalist kõrghoonete ehitamise põhjust, milleks on linnaruumi puudus ning väga kõrge maahind? Milliseid põhjusi võiks kõrghoonete ehitamiseks veel olla? Kas on võimalik sama maht paigutada linnaruumi ka tavapärase hoonestusena? Kas nüüd on kõrghoone vastavaks prestiižisümboliks nagu varem oli kirik oma kõrge torniga maa- ja maamärgiks? Mida sisaldab kõrghoone kinnisvara poolelt? Kas ainult võimalikult suuremat hulka asukoha tõttu kasumlikult müüdavat üldpinda võimalikult väikesel maalapil või ka mingit lisaväärtust elukeskkonnale? Küsimusi on siin kahtlemata rohkem kui häid üheseid vastuseid. Kindlasti tuleb neid aga kaaluda omavalitsuse kõrghoonete teemaplaneeringus, mis peab väljendama avalikku huvi. On väidetud, et kõrghoonete rajamine linnakeskkonda tähendab kompaktset ruumi kasutust, aidates kaasa vähese maa ja infrastruktuuri efektiivsemale kasutusele. Vähese maapinna vajadus on keskkonna mõttes ka üks arvestatavamaid positiivseid kõrghoone omadusi, mille

90 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 olulisemaks mõjuks on valglinnastumise tendentsi ning sellega kaasnevate probleemide leevendamine.79 Korruste arvu suurenemisega ei suurene aga muuks kasutuseks võetava maa-ala sellega võrdselt. Märkimisväärne välisruumi võit saavutatakse kuni 4-korruseliste hoonete puhul, sellest ülespoole hakkavad hoone kasutamisega kaasnevad funktsioonid (eelkõige parkimine) vaba pinna suurenemist kahandama. Kõrgustesse pürgimine ei anna täiendava maa-ala võitu ka seetõttu, et kõrgemate hoonete vaheline distants peab olema suurem, et piisavalt valgust kõrvalolevasse hoonesse jõuaks. Mida kõrgem on hoone, seda enam on vaja ka korruste brutopinda ühe elaniku või töötaja kohta. See on tingitud asjaolust, et kõrgemates hoonetes on kasutajaskonna eripära tõttu rohkem väikseid kortereid ja samas on üha rohkem pinda on vaja tehniliste korruste, parklakorruste ja konstruktsioonielementide kohta Teemaplaneeringu tekstis nenditakse, et praeguseks on kõigis Euroopa suurlinnades peatunud kõrghoonete massiline ehitamine elamuehituses. Olemasolevaid kõrghoonekogumeid Ida- ja Lääne-Euroopa satelliitlinnades peetakse vaid piiratud ajalise kasutusega elamumajanduse üleminekuvormiks (Rahvusvaheline Arhitektide Liidu konverents, Berliin 2002). Paljudes riikides – Saksamaal, Suurbritannias ja Prantsusmaal – lammutatakse kõrgelamuid süstemaatiliselt. Lammutamist doteerib riik vabanemaks ületamatutest tehnilistest, sotsiaalsetest ning majanduslikest probleemidest. Tõdetakse, et kuna kõrghoone elamuna rahuldab vaid teatud spetsiifilise elanike kontingendi vajadusi ja vajab eriti läbimõeldud sobitamist olemasolevasse linnaruumi ja linnaelanike kujutuspilti, siis ei kujune sellest massilist elamutüüpi Tallinnas. Väljaspool Kesklinna kõrgelamurajoonide järele ilmselt lähiajal nõudlust ei teki. Elanikud tõstsid uuringus Tallinna kõrghooneelanike sotsiaalses uuringus (Tallinna Ülikool 2005) praegust kõrgelamukorterit eelmise eluasemega võrreldes enim esile korteriga seotud tegureid (suurus, mugavused, seisund) ja need olid ka sagedamini eelmise korterivahetuse põhjuseks. Tähtsuselt teisena mõjutasid hinnangut ja elama asumist kõrgelamusse keskkonnategurid (piirkonna keskkondlik maine, turvalisus ja saasteallikate puudumine, maja isoleeritus keskkonnast, akendest avanevad vaated ja sealt tulev valgus). Kõige väiksem osatähtsus praeguse eluaseme hindamisel eelmisega võrreldes on sotsiokultuurilise keskkonna teguritel (teenindus ja transport, ligipääs elamule ja parkimisvõimalused, elanike arv ja koosseis). Kõrghoonetest kolivad aga lähiajal ära kuni 39 aastased eelkooliealiste lastega jõukamad eesti pered. Seega ei ole kõrghoone elamutüübina sotsiaalselt jätkusuutlik. Ettevõtete puhul (Kõrghoonete nõudluse ja hinnangu uuring erinevate ettevõtete põhjal – SaarPoll OÜ, 2006) peetakse kõrghoonete plussiks asukohta ja miinuseks parkimisprobleeme. Kõige rohkem ollakse kõrghoonete juures rahul ühistranspordiühendusega, ruumide tehniliste võimalustega ja maja asukohaga töötajate jaoks. Uute ruumide valikul peetakse tähtsamaks kriteeriumiks piirkonda kui konkreetset hoonet. Üldtendentsina ettevõtted leiavad, et kõrghooned peaksid asuma ainult Tallinna city osas, mitte linna peal hajutatult. Kolmveerand küsitletutest leiab, et olulisem on piirkond, mitte ettevõtte asumine kõrghoones. Üllatuslikult sooviks kümnendik kõrghoonetes olevatest firmadest hoopis ruume madalasse, kas ühe või mõnekorruselisse hoonesse. Kõrghoonesse soovib kolida väga väike protsent kõrghoones mitteasuvaid firmasid. Kindlasti on hea imago ja esinduslikkus olulised tegurid, miks ettevõtted asuvad kõrghoones. Seevastu kõrghoonetes mitteasuvad firmad pigem ei nõustu väitega, et kõrghoones asumine muudab firma imagot kaasaegsemaks ja moodsamaks. Samuti suhtutakse väiksema

79 Vaher, K. Kõrghoonete sobivus Pirita tee piirkonda. Bakalaureusetöö keskkonnatehnoloogias, Tartu Ülikool. Tartu, 2005 91 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 poolehoiuga arvamusse, et kõrghooned muutuvad Tallinnas lähiaastatel populaarsemateks ja prestiižikamateks. Nii kõrghoones olevad kui mitteolevad firmad üldjoontes nõustuvad, et kõrghoones asumisega kaasnevad suured liikumis- ja parkimisprobleemid. Kõrghoonetes asuvad firmad tuginevad ilmselt väite hindamisel enda kogemusele ning mujal asuvad firmad pigem arvamusele. Võib järeldada, et tavalised firmad peavad kõrghooneid inimesele ja keskkonnale ebasõbralikeks, samas kõrghoonetes asuvad ettevõtted kalduvad selle arvamusega vähem nõustuma. Kõrghoonete eluhoonete optimaalseks kõrguseks jääb neis piirkondades hinnanguliselt olemasolevate kõrghoonete kõrgus – 17 korrust. Seega ei ole kõrghoone ka ettevõtete hea käekäigu vältimatu eeldus. Juba 2005 aasta turuülevaates (ERI Kinnisvara 2005) nenditi, et aastas üle kahe kõrghoone valmimise/pakkumise ühte piirkonda võib tekitada analoogsete korterite ülepakkumise, mis pikendab koheselt müügiperioode. Täna seda enam. Riskide maandamiseks võib olla otstarbekas suure mahuga kõrghoonete polüfunktsionaalsus, kus alumine osa on väljaüüritavad äripinnad või on olulise ankurrentniku (nt suurfirma kontor või hotell) kasutuses ja kõrgematel korrustel paiknevad korterid. Tavamahus kõrgärihoonete puhul pole see aga õigustatud, kuna kaotab ära hoone identiteedi. Institutsionaalsete investorite silmis pole korteritega pikitud polüfunktsionaalne hoone eriti hinnatud kaup ja kui tekib vajadus müüa hoonet kui investeerimisobjekti, siis on selge identiteediga monofunktsionaalsed ärihooned kindlasti investoritele oluliselt atraktiivsemad. Seega ei ole kõrghoonete olemasolu kuidagi seotav linna kui terviku hea käekäiguga. Nad võivad kokkuleppe korral linnas olla, kuid nad pole linna vältimatu komponent. Üha enam on ajakirjanduses lugeda Tallinnast välja kolivatest ettevõtetest, kes avalikustavad soovi saada oma senisele krundile ehitusõigus võimalikult kõrge kõrghoone rajamiseks. Kas ei peitu tegelik kõrghoonetest huvitatuse põhjus selles, et maksimaalse ehitusõigusega krundi realiseerimisest saadav tulu investeerida uutesse ettevõtmistesse? See aga on puhtalt eraäriga seotud spekulatiivne huvi, mida seovad avaliku huviga vaid arendusest tulenevad võimalikud mõjud.

6.2.8. Riskid linna avalikele teenustele Omavalitsuse ülesanne on kaaluda, kas arendatav projekt ei koorma ülemääraselt järgmisi olemasolevaid avalikke teenuseid, mille loetelu, sageduse ja kättesaadavuse kriteeriumid iseloomustavad linna elukeskkonna heaolu ja turvalisuse taset. Siin mängivad rolli nii tavapärased avalikud teenused kui ka sellised teenused nagu võimalik täiendav koormus päästeameti ja politsei üksustele, mis võib nõuda seetõttu lisaressursse, täiendav maht koolide teeninduspiirkondadele, mida on võimalik kõigi koolitasandite osas taandada lisanduvate eluasemete hulgale, lisanduv puhkekasutuse surve olemasolevatele või täiendavalt vajalikele avalikele rohealadele arendatavast asukohast teatud raadiuses, kuni avalikes raamatukogudes pakutavate raamatute koguseni. Mõjutatakse ka uute vee- ja kanalisatsioonirajatiste või olemasolevate rekonstrueerimise järjekorda ja vajadust, jäätmete teket ehitus- ja lammutusperioodil, tänavate ja liiklussõlmede ehitamise vajadust jne. Kõige selle jaoks on vajalik teatud lisaressursse, mida näiteks liberaalse turumajanduse lipulaeva USA tavade ja seaduste kohaselt ei peeta sobilikuks võtta omavalitsuses juba elavate maksumaksjate taskust. Sealse hea tava kohaselt kannab kogukonnale lisanduvad kulutused arendaja oma äriplaani kasumi arvel. USA seadusandluses on see võimalus olemas kaasnevate mõjude maksustamisena (Impact Fees) vt nt City of Lompoc Impact Fee Study Report ning Impact Fee summary . Ka parkide ja puhkerajatiste osas toimib nt Kalifornias vastav maksustamine Quimby Act 101 alusel. Nii ei jää arendaja tegevuse negatiivsed kaasmõjud maksumaksja

92 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 kanda. Ka mitmes Euroopa riigis võetakse teatud protsent planeeringust tingitud maahinna juurdekasvust kogukonna ühiskatlasse. 80 Tavaliselt võtab ehitusõiguse mingi osa eest turumajanduses tasu seega omanikke ja elanikke esindav ning planeeringumonopoli omav kohalik omavalitsus. Eestis puudub seadusepügal, mis võimaldaks arendaja soovitud võimalikult tulusa maakasutuse sihtotstarbe või maksimaalse ehitusõiguse pealt saadavast suurest hinnajuurdekasvust tuleva spekulatiivse kasumi tasandamist ja sellest osa kasutamist mõjude leevendamiseks või muidu naabruskonna huvides. Iga Eesti vabariigi kodanik on Eesti avaliku ruumi omanik. Avalik ruum on Eestis moel või teisel alati olnud heaolu komponent. Avaliku ruumi üleminekut eraomandisse reguleerivad õigusaktid on puudu, mistõttu osa kinnisvaratehinguid on juriidiliselt korrektsed just seadusandluse ühekülgsuse tõttu. Turumajanduse reeglite kohaselt saavad maaomanikud (avalikes huvides seatud) kitsenduste eest tavaliselt tasu, aga krundi sihtotstarbe muutmise ja sellega tavaliselt kaasneva ehitusõiguse saavad tasuta. Ehitusõigus ei ole tavaõigus vaid antav õigus. Kitsendused ja soodustused on majanduslikult ebasümmeetrilised ning seega mõjutatava keskkonna ja ehitusõigusega kaasnevate mõjude tagajärgede kandjate suhtes ebaõiglased. Turumajanduses on kinnisvaraõiguse lüngad muudetud kinnisvaraarendajate rahamasinaks. Praktikas muutub tasuta saadud ehitusõigus rahaks, kui arendaja krundi ja ehituse maha müüb ning edasise eest ta enam vastutust ei kanna. Planeerimisseaduse eesmärgis § 1 lg 2 deklareeritu pole täna kaetud. Lisada tuleb ruumikorralduse peatükk, kus sätestatakse riigile, omavalitsusele ja eraomandisse kuuluva ruumi piiritlemine. Reguleerimist vajab ka avaliku ruumi võõrandamise ja sellest laekuva raha kasutamise kord. Avaliku ruumi säästmiseks tuleks täiendada asjaõigusseadust, lisades hoonestusõiguse kõrvale piiratud asjaõiguste hulka tuua ka ehitusõiguse (§ 5). Sätestada tuleks [---] ehitusõiguse andmise kord ning tasu määramise alused. Nii saab omavalitsus paremini suunata ehitustegevust ajas ja ruumis. Tänane mäng ühte väravasse on vastuolus turumajanduse põhimõtetega ning põhjustab õigustamatult suuri riske avalikele teenustele. 81 See seadusandlik initsiatiiv on vajalik võimalike negatiivsete mõjude ja riskide leevendamiseks. Kõrghoonete rajamiseks vajalik ehitusõigus on eriti ulatuslik, mistõttu ülal kirjeldatud kaasnevaid riske avalikele teenustele tuleb tõsiselt kaaluda koos tänaste võimalustega nendega arvestamiseks.

6.3. Kultuuriline keskkond ja planeeringulahenduse mõju sellele

6.3.1. Mõju kultuuripärandile Kõrghoonete teemaplaneeringu üheks põhieesmärgiks on määrata kindlaks Tallinnas kõrghoonete paiknemise võimalikud asukohad ning nende püstitamise keelualad, arvestades vajadust võtta nii Tallinna linnaruumiline areng üldiselt kui ka UNESCO Maailmapärandi nimekirja arvatud vanalinna silueti vaadeldavuse ja kõrgusliku dominantsuse küsimus sihipärase kontrolli alla.

80 Levald, A., Riis, E. Kõrghoonete rajamisega kaasneda võivad negatiivsed mõjud. Eksperthinnang. E-Konsult OÜ töö nr E1038. Tallinn 2005 81 Valter Aasmäe. Eksperimendid avaliku ruumiga. Maaleht 8.11.2007. 93 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Kõrghoonete võimalike asukohtade määramisel on muuhulgas arvesse võetud: - Tallinna vanalinna vaadeldavuse tagamist; - Tallinna siluetis vanalinna domineeriva rolli säilitamist; - miljööväärtuslike alade paiknemist; - ühtse hoonestuslaadiga piirkondades väljakujunenud hoonestusstruktuuri ja hoonestuse omavahelist sobivust. Sellest lähtudes on teemaplaneeringu koostamisel väga täpselt järgitud Tallinna vanalinna vaatekoridore ja vaatesektoreid ning põhjalikult analüüsitud kõrghoonete piirkondade paiknemist nende suhtes. Teemaplaneeringus on määratud alad, kuhu lähtudes vanalinna kaitse tingimustest ja vaadetest sellele ei ole kõrghoonete rajamine lubatud: - kõrghoonete paiknemise keeluala kesklinnas vastavalt Tallinna Linnavolikogu 13.06.1996.a määrusele nr 14; - vanalinna muinsuskaitseala ja selle kaitsevöönd (Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimäärus. Vabariigi Valitsuse 20.05.2003.a määrus nr 155); - vanalinnale vaatesektorid ja -koridorid (vanalinna ette mere poole peab hoonete kõrgus jääma alla +30 m abs, mis on linnamüüri kõrgusmärk ka all-linnas); - Viru ja Olümpia hotelle ühendavast teljest lääne poole piki Liivalaia tänavat kuni Kentmanni tänavani ei tohi hoonete kõrgus reeglina ületada 8 korrust (erandina 11 korrust). Sealt edasi kuni raudteeni ei ole kõrgemate kui +56 m absoluutkõrgusega hoonete rajamine lubatud, sest vanalinna taga, so merelt vaadatuna, ei tohi hoonete kõrgus ulatuda üle . Toompea taha ei või kerkida kõrghooneid, mis muudaksid ta dekoratsiooniks; - Majaka tänava sihis vaatesektor Oleviste kirikule. Maakri kõrghoonepiirkonnas paiknevad järgmised ajaloo-, arhitektuuri- ja arheoloogiamälestised: elamugrupi Viiralti 3-9/Gonsiori 14 tänavapoolsed fassaadid, koolihoone Tartu mnt 23 (1904.a), Jaani seegi territoorium koos säilinud hoonete ja endise kalmistuga, Tallinna Jaani seegi kirik (14. saj., 1648. a., 18. saj.), nahavabriku tootmishoonete kompleks, keemilise puhastuse ja värvimistööstuse hoone Maakri tn 23 (20. saj. algus), E.Lenderi Gümnaasiumi tänava- ja hoovipoolsed hooned (20. saj. algus), asulakoht, elamu Lennuki tn 26 ja elamu Liivalaia tn 43. Sossi kõrghoonete piirkonnas asub viis arhitektuurimälestist: Tselluloosi- ja paberivabriku I paberivabrik (Tartu mnt 80), Tselluloosi- ja paberivabriku hoovipoolne tööstushoone korstnaga (Tartu mnt 80), Tselluloosi- ja paberivabriku II paberivabrik (Tartu mnt 82), Tselluloosi- ja paberivabriku paekivimüür (Tartu mnt. 84, 84A, 84C) ja Tselluloosi- ja paberivabriku tselluloositsehh (Tartu mnt. 84A). Sossi kõrghoonete piirkond jääb osaliselt nende kultuurimälestiste kaitsevööndisse. Sitsi kõrghoonete piirkonnas on kaks arhitektuurimälestist – Balti Puuvillavabriku tootmishoone peakorpus (Kopli tn 35) ja Balti Puuvillavabriku direktori elamu (Kopli tn 35A) – ning Sitsi kõrghoonete piirkond jääb tervenisti nende kultuurimälestiste kaitsevööndisse. Teemaplaneeringus on määratud, et Maakri, Sossi ja Sitsi piirkonda kõrghoonete rajamise täpsed tingimused sätestatakse eraldi muinsuskaitse eritingimustega. Võimaliku mõju hinnang piirkondade kaupa vt Kõrghoonete piirkondade teemaplaneeringu keskkonnamõju strateegilise koondtabel.

94 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

6.3.2. Visuaalne mõju ja sobivus linnamaastikku Teemaplaneeringut illustreerivate materjalidena on koostatud Tallinna linna panoraamvaated, visualiseeringud (3D vaated) ja animatsioonid. 82 Lisaks eelmises peatükid nimetatud piirangutele on määratud ka piirkonnad, kus kõrghoonete rajamine ei ole lubatud visuaalse mõju või sobimatuse tõttu. Tegemist on piirkondadega, kus planeerimise ja ehitamise üldised põhimõtted ja tingimused on juba määratud: 1. Tallinna üldplaneeringuga määratud miljööväärtuslikud hoonestuspiirkonnad; 2. kinnitatud ja koostamisel olevate detail- ja teemaplaneeringute alad ning nende alusel määratud maksimaalne uushoonestuskõrgus; 3. linnaosade ja piirkondade üldplaneeringute ning linna üldplaneeringuga lubatud maksimaalsed hoonestuskõrgused; 4. laevaliikluse koordineerimisest tulenevad piirangud (Lasnamäe majakate sektorite siht peab jääma vabaks); 5. Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala ja teised Tallinna linna ning piirkonna seisukohalt olulised pargid ja rohealad; 6. väljakujunenud struktuuri ja ühtlase hoonestuskõrgusega elamualad (vt teemaplaneeringu kaart 8). Nendel aladel võib hoonestuskõrgus erineda olemasolevast hoonestusest ühe korruse ulatuses; 7. linna infrastruktuuri seisukohalt olulised objektid – Tallinna veepuhastusjaam ja Paljasaare heitveepuhastusjaam.

Tallinna kõrghoonete kõrgus ja Oleviste kiriku torn Tallinna vanalinn arvati UNESCO (ÜRO haridus-, teadus- ja kultuuriorganisat- siooni) maailmapärandi nimistusse 1997. aastal põhjendusega: “Tallinn on väljapaistev, harukordselt terviklik ning hästi säilinud näide keskaegsest Põhja- Euroopa kaubalinnast, mis on märkimisväärsel tasemel säilitanud oma unikaalsed majanduslikule ja sotsiaalsele keskkonnale iseloomulikud jooned.” Üheks oluliseks keskaegse Põhja-Euroopa kaubalinna tunnuseks on meresõidutähiseks olnud kirikutorn ning selle torni domineerimine Tallinna kõrgelt väärtustatud siluetis. Tallinn kujunes linnaks, mille tänavaseintes ja siluetis kõrguvad ühtlase tasemega argise elu-, kaubandus- ja kommunaalhoonestuse kohal kaitsetornide teravikud, raekoja ning kirikute sööstukad tornid, mis osutavad igaviku poole, andes linnale spirituaalsuse. Sadakond aastat tagasi arutasid mõned ilma näinud kohalikud aadlimehed, mis linn maailmas on merelt nähtuna kauneim. Kandideerisid Napoli, Rio de Janeiro ja Tallinn. Valik langes Tallinnale. Suuresti tingis just siluett Tallinna vanalinna arvamise UNESCO maailmapärandi nimekirja. Juba nõukogude perioodil püüdsid Muinsuskaitse ja Tallinna peaarhitektid vanalinna siluetti igati säästa. Kehtestati vaatesihid nii Pirita ja Merivälja kui ka Paldiski maantee ja Õismäe

82 Vt Tallinna kodulehekülg: http://tlpa.tallinn.ee/index.php?id=105 95 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 poolt, kuhu keelati ehitada kõrgemaid hooneid, mis oleksid siluetti lõikunud või sellele väga lähedale tikkunud. Ka vaade merelt kanoniseeriti.83 On loomulik, et Tallinn peab hoidma neid väärtusi, mille alusel linn maailmapärandi nimistusse võeti. Üheks väga oluliseks Tallinna vanalinna silueti komponendiks on Oleviste kiriku suveräänne sihvakus. 16. sajandil oli Oleviste kiriku kõrguseks 159 meetrit, mis tegi temast aastast 1549 kuni aastani 1625 (mil välk kirikutorni hävitas) maailma kõrgeima ehitise. Kiriku ülikõrge torni ehitusajendiks oli selle kasutamine meresõidutähisena, mis tegi tollase tuntud kaubalinna võimalikult kaugele merele nähtavaks. Kõrgusega kaasnes paraku oht: vähemalt kaheksal korral on torni tabanud välk ning kogu kirik on kolmel korral hävitavalt põlenud. Täna on Oleviste kirik 123,7 meetrit kõrge. Nii Oleviste kirik kui ka tänapäeva kõrghoone kui maamärk töötab eelkõige kaugvaadetele ja peab olema seotud ka koha olulisusega. See tähendab, et maamärk ei ole mitte ainult nähtav/vaadeldav, vaid peab ka selgelt viitama kohale – et seal toimub midagi, siit algab midagi, et see on tähtis, et selle järgi on võimalik orienteeruda jne. Maamärk võib seega viidata ka linnaosakeskustele, linnakeskusele, aga ka arengupiirkonnale. Kesklinna osas on kõrghoonete kompaktne paiknemine juba kujunenud südalinna, Vanalinnast ida ja lõuna pool olevale alale ehk, eelkõige Maakri ja Kompassi kvartalite piirkonda. Sinna on viimase 5 aasta jooksul kerkinud kõrgehitistega ala – nn Tallinna city. Sellega on tekkinud või tekkimas alternatiiv traditsioonilisele keskusele vanalinnas. Väljaspool seda – linnakeskustes, väljakujunenud keskuste mõjupiirkondades, linna suunduvate suurte magistraaltänavate ristmike piirkondade osas – on reaalseid ehitusmahtusid arvestades tegemist peamiselt maamärkide tekkimisega.84 Kõrghoone on linnaruumi kujundamises mõjus vahend, mis annab näo ulatuslikule alale ja määrab selle iseloomu. Seepärast paigutatakse kõrghooned piirkonda, mida tahetakse kujunduslikult esile tuua või nendega midagi tähistada.85 1990. aastate alguse turumajanduse optimismiaega võib nimetada Eesti imaginaarse manhattanismi perioodiks (K. Hallas, 1999). See tõi kaasa konflikti muinsuskaitsega, sealhulgas Tallinna silueti küsimuse, kuni toona kõrgeima kõrghoone autori tehtud siluetiuuring tõmbas joone vanalinna ümber just nii, et tema enda projekteeritud pilvelõhkuja piiri peale ikkagi ära mahtus (Puusepp, 1995). Koduõuel sageli kiruvad arhitektid ja linnaplaneerijad muinsuskaitset arengu takistajateks, välisturul aga läheb autentne vanalinn kõigi ühise trumpässana käiku. Selleski kontekstis on Tallinna vanalinna võtmine UNESCO nimekirja tegelikult linna arengu tugev soodustegur.86 Tallinna vanalinn peab olema Tallinna siluetis üheks domineerivaks kohaks. On jätkuvalt vaieldav, kas Tallinna mainet vanalinna siluetiga konkureerivate kõrghoonete ehitamine pigem rikastab või rikub. Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimäärus reguleerib vanalinna vaadeldavust kaitsevööndis ja põhilistelt vaatesuundadelt. Nendest on ka teemaplaneeringus kinni peetud. Vanalinna muinsuskaitseala põhimäärus ei sätesta aga Tallinna kõrghoonete ülemist kõrguspiiri, mis pole ka selle dokumendi pädevuses. Vanalinna kui dominandi jätkusuutlikkust kindlustava vahendina on sageli räägitud Oleviste kiriku torni kõrgusest kui vajalikust ülempiirist Tallinna kõrghoonetele. Nii sageli, et

83 Jüri Kuuskemaa, Mida me oleme oma linnaga teinud? EPLO 11.10.2007 84 Tallinna kõrghoonete teemaplaneeringu tekst lk 7 85 Dmitri Bruns: Ärge naeruvääristage linna. Postimees 20.06.2007 86 Karin Hallas. Paradigma muutus linnaplaneerimisideoloogias: nõukogulikust heaolumüüdist turumajandusliku diktaadini. Sirp 11.06.1999. 96 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008 mõnikord on seda esitatud isegi kehtestatud kõrguspiiranguna. Tõsiasi on, et selle kehtestamiseni 1990. aastate keskel ega hiljem pole jõutud. On olnud mõtteavaldusi ka selle üle, et kui seada Tallinna kõrghoonete kõrguspiiranguks Oleviste kirik, siis kas võtta kõrguspiiranguks Oleviste kiriku ajalooline või tänapäevane kõrgus. Siiski on tõsiasi, et täna on Tallinna üks ajaloolisi dominante just nii kõrge nagu ta on ning ilmselt selle kõrgemaks tagasi ei ehitamine ei ole reaalne. Juuresolev skeem illustreerib, et isegi sama kõrge ja sama suure põhiplaaniga kõrghoone mõjub kirikutorniga võrreldes palju massiivsemana. Keskkonnamõju strateegilise hinnangu koostaja teeb käesolevaga ettepaneku kehtestada Tallinna kõrghoonete teemaplaneeringuga kõrghoonete kõrguse ülempiiriks Oleviste kiriku tipu tänane kõrgus ehk 123,7 meetrit. See ei mõjuta juba olemasolevaid või kehtestatud detailplaneeringuga kavandatud kõrgemaid kõrghooneid, kuid välistab tulevikus juhuslike kõrgete dominantide teket kesklinnast eemale, kus nad hakkaksid vanalinnaga konkureerima näiteks Tallinna lahte sissesõidul läänekaarest.

97 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

7. Mõju prognoosimise meetodite kirjeldus KSH läbiviimine ja avalikustamine toimus vastavalt Keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduses ja Haldusmenetluse seaduses sätestatud nõuetele. KSH protsessis kasutatakse nii subjektiivset kogemuslikku (KSH ekspertgrupi arvamus) kui objektiivset hindamist (uuringute jms tulemused). Kvalitatiivselt ja kvantitatiivselt mõõdetavad mõjud integreeritakse ühisesse mõjuhinnangusse. Keskkonnamõju hindamisel analüüsitakse mõjuala keskkonnataluvust, mille juures võetakse arvesse üldtunnustatud keskkonnamõju hindamise alaseid teadmisi ning keskkonna- seadusandluse nõudeid. Hindamise käigus kirjeldatakse hindamise objekti mõjuala ja selle lähiümbruse keskkonnatingimusi, kavandatud tegevuse iseloomu ja selle võimalikke tagajärgi ümbritsevale keskkonnale, kaasa arvatud võimalik kumulatiivne mõju. Hindamisel on peamisteks kriteeriumideks vastavus keskkonnakaitse nõuetele ja ekspertarvamused konkreetsetes valdkondades. Prioriteetsete keskkonnaspektide osas sõnastatakse soovitused ja leevendavad meetmed, millega teemaplaneeringu koostamisel on vaja arvestada ning mida teemaplaneeringu realiseerimisel on vaja saavutada. KSH menetluse korraldamisel ning KSH aruande koostamisel on aluseks Keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seadus; RT I, 24.03.2005, 15, 87. Meetodid, mida kasutatakse käesoleva teemaplaneeringu KSH läbiviimisel, jagunevad põhimõtteliselt kahte kategooriasse: - scoping ja mõju identifitseerimise tehnikad (meetodid) – nende abil määratletakse, millised, mil viisil ja kus otsesed, kaudsed ja kumulatiivsed mõjud võivad esile tulla; - hindamise tehnikad (meetodid) – nende abil määratakse ja prognoositakse mõjude ulatust ja olulisust sõltuvalt mõju kontekstist ja tugevusest (intensiivsusest). KSH protsessis kasutatakse erinevate meetodite kombinatsiooni või kasutatakse erinevaid lähenemisviise, sõltuvalt sellest, millise hindamisstaadiumiga on tegemist. Näited mõlemasse kategooriasse kuuluvate hindamismeetodite kohta on toodud alljärgnevalt: - ekspertarvamus – vahend, millega saab nii määratleda kui hinnata otseseid, kaudseid ja kumulatiivseid keskkonnamõjusid; vajadusel korraldatakse ekspertide arutelusid, et vahetada informatsiooni kavandatava tegevusega kaasnevate mõjude erinevate aspektide kohta; - konsultatsioonid ja küsimustikud – vahend info kogumiseks erinevate tegevuste kohta nii minevikus, olevikus kui tulevikus, mis võivad mõjutada kavandatava tegevusega kaasnevaid mõjusid; - kontroll-lehed – võimaldavad süsteemselt tagada, et kõik tõenäolised kavandatavast tegevusest tingitud aspektid oleksid arvesse võetud (esitatakse tabeli kujul); - ruumiline analüüs – kasutatakse erinevat kaardimaterjali, mis võimaldab määratleda ja hinnata võimalike eri liiki mõjude koosmõju ilmnemist ja välja tuua piirkonnad, kus mõjud võivad olla kõige olulisemad; - võrgustiku ja süsteemi analüüs – põhineb kontseptsioonil, et erinevate keskkonnaelementide vahel on seosed ja vastastikused koosmõjud ning kui ühte elementi eriliselt mõjutatakse, siis see toob endaga kaasa temaga seotud teiste keskkonnaelementide mõjutamise;

98 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

- taluvusvõime analüüs – põhineb teadmisel, et keskkonnas esinevad künnised (taluvuspiirid); kavandatavat tegevust saab hinnata keskkonna taluvusvõime või kindlaksmääratud piirväärtuste suhtes, ka koosmõjus teiste tegevustega; - modelleerimine – analüüsimeetod, mis võimaldab hinnata põhjuse ja tagajärje vahelist suhet keskkonnatingimuste simuleerimise kaudu, nt õhukvaliteedi või mürataseme modelleerimised jms. Seoses kõrghoonete võimaliku keskkonnamõju vähese praktikaga Tallinnas analüüsitakse teiste maade ja linnade analoogseid kogemusi ning hinnatakse nende esinemise võimalikkust Tallinnas, eesmärgiga vältida mujal tehtud vigade kordumist. On rida asjaolusid, mis mõjutavad konkreetseid kavandatava tegevusega seotud otseseid, kaudseid ja kumulatiivseid mõjusid ning mõjude interaktiivsust. Vastavalt sellele valitakse töö käigus praktiline(sed) ja sobiv(ad) metoodika(d) või nende kombinatsioonid, mille puhul on võimalik arvesse võtta mõju iseloomu, saadaolevate andmete olemasolu ja kvaliteeti ning aja ja muude ressursside olemasolu.

99 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

8. Erinevate mõjude omavahelised seosed

8.1. Kaudne mõju, kumulatiivne mõju, koosmõju Kumulatiivse mõju 87 termini alla koondatakse enamasti kaudne mõju, kumulatiivne mõju ja koosmõju (vt joonis 22). Nimetatud kolme tüüpi mõjude erinevad definitsioonid kattuvad suuremal või vähemal määral. Keskkonnamõju hindamise praktikas käsitletakse kõiki kolme tüüpi mõjusid koondnimetusega kumulatiivsed mõjud, mis sisulises mõttes on õigustatud, sest kumulatsiooniaspekt on ühiselt omane kõigi kolme tüübi keskkonnamõjudele. 88 Seega ei keskenduta ka käesolevas mõju hinnangus nimetatud mõju tüüpide eristamisele.

Joonis 22. Kaudne mõju, kumulatiivne mõju ja koosmõju (Allikas: Guidelines for the Assessment of Indirect and Cumulative Impacts as well as Impact Interactions. Autorid: L. J. Walker, J. Johnston. EC DG XI Environment, Nuclear Safety & Civil Protection, NE80328/D1/3, May 1999)

Teemaplaneeringu (üldplaneeringu) tasandist tulenevalt ning arvestades kõrghoonete teemaplaneeringuga kavandatavat tegevust võib see endaga kaasa tuua järgmised kumulatiivsed mõjud: sõiduautode keskmisest suurem kontsentreerumine teatud maa-alale ja sellest tingitud parkimiskohtade vajadus võib ohtu seada teiste vajalike maakasutusfunktsioonide, sh haljastuse piisavuse; liikluskoormuse kasv piirkonnas võib endaga kaasa tuua võimalikud tänavavõrgu laiendused, arvestades senist praktikat enamasti tänavahaljastuseks ja roheühendusteks vajaliku maa arvelt;

87 Kumulatiivne mõju (liitmõju) – üksikute, eraldi toimivate mõjude summaarne mõju, näiteks eri kavade ja projektide ellurakendamisel samaaegselt tekkiv mõju. Terminit kasutatakse inimtegevusega kaasnevate riskide hindamisel looduskeskkonnale ja inimese tervisele keskkonnamõju hindamisel, keskkonnamõju strateegilisel hindamisel ja mõju hindamisel Natura 2000 alale. – Allikas: Säästva arengu sõnaseletusi (sõnastik); vt http://www.seit.ee/sass/?ID=1&L_ID=540 88 Guidelines for the Assessment of Indirect and Cumulative Impacts as well as Impact Interactions. Autorid: L. J. Walker, J. Johnston. EC DG XI Environment, Nuclear Safety & Civil Protection, NE80328/D1/3, May 1999; vt http://ec.europa.eu/environment/eia/eia-studies-and-reports/guidel.pdf 100 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

tänavavõrgu laiendamine roheühenduste arvel toob endaga kaasa jalakäijate ja kergliikluse tingimuste halvenemise, mis omakorda halvendab ühistranspordi kättesaadavust (ebamugavad ristmike ületamised jms) ning toob kaasa autotranspordi kasutamise suurenemise; kui kõrghooned ei paikne ühiskondliku transpordi suhtes soodsas asukohas, siis see võib kaasa tuua liikluse kontsentreerumist piirkonda, millest omakorda võivad tekkida probleemid põhitänavavõrgu läbilaskvusega, mis toob kaasa õhuemissioonide suurenemise ja liiklusmüra kasvu laiemal alal; võib tekkida vajadus tarvitusele võtta ehituslikud meetmed tänavate läbilaskvuse parandamiseks väljaspool kõrghoone otsest mõjupiirkonda, mille kulud jäävad maksumaksja mitte arendaja kanda; linnaosade ja piirkondade uute keskuste kavandamine kõrghoonepiirkondadesse hajutab pakutavat teenuste võrku, nende vahel liikumiseks on vaja täiendavat transporti; liikluskoormuse kasvust tingitud müra ja välisõhu saaste tasemete suurenemine piirkonnas halvendab elutingimusi ning võib kahjustada inimeste tervist; kõrghooned võivad mõjutada valgustingimusi ümberkaudsetes hoonetes, sh elamud, ja nende ümbruses; suurest hoonestustihedusest ja kõvakattega pindade hulgast tingituna kannatavad piirkonna loomulik veerežiim ja mikrokliima; hüdroloogiliselt tundlikes piirkondades võivad veerežiimi muutustest tingitud mõjud ulatuda hoonestatavast alast oluliselt kaugemale, nt Katleri 89 piirkonna puhul kaitsealuste Varsaallikate veerežiimi ebasoodne mõjutamine, mis otseselt mõjutab Varsaallika oja vooluhulki; Tondiraba piirkonna kuivendamine ja ehituseks ebasobiva turbapinnase eemaldamine põhjustavad ümbruskonna loodusliku koosluse (endine rabakooslus) tõenäolise hävimise. Kõrghoonepiirkondade omavahelise koosmõju seisukohalt tuleb arvestada, et lähestikku paiknevad piirkonnad koos nendevahelise magistraaltänava äärse tihendatava alaga suurendavad koormust suuremas ulatuses nende ümber. Eriti mõjutab see liiklust ja parkimist ning sellest tulenevaid negatiivseid mõjusid. Kõrghoonepiirkonnad, mille mõjud tõenäoliselt liituvad: - Maakri ja Sossi piirkonnad koos Tartu maantee ja Peterburi tee äärsete tihendatavate aladega ning Ülemiste arenduspiirkonnaga; - Kitseküla, Järvevana ja Järve piirkonnad koos Pärnu mnt äärse tihendatava alaga; - Katleri ja Tondiraba piirkonnad koos Rahu tee, Mustakivi tee ja Peterburi tee äärsete tihendatavate aladega; - Sitsi piirkond koos Paljassaare sadama jt Põhja-Tallinna arendusaladega.

89 Kõrghoonete teemaplaneeringu ja KSH koostamise ja menetlemise ajal kehtestati Narva mnt 152 kinnistu ja selle lähiala detailplaneering (Tallinna Linnavalitsuse 22.03.2006.a korraldus nr 542-k; vt: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=103692) ning Tallinna Linnavolikogu 30.11.2000.a otsusega nr 401 oli juba varem kehtestatud Tondiraba 1-7 kinnistu detailplaneering (vt: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=77831). Kuna need detailplaneeringud hõlmavad kogu Katleri piirkonna, siis on nimetatud piirkond nüüd kõrghoonete teemaplaneeringust kavandatava piirkonnana välja arvatud. 101 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

8.2. Piiriülese mõju võimalikkus Mõiste “piiriülene mõju” puudutab ainult riigipiiri ületavat või ületada võivat mõju, mille kohta seadus näeb ette eraldi rahvusvahelise menetluse. Arvestades planeeringuala paiknemist, varasemaid piirkonnas läbi viidud teemakohaseid uuringuid, Tallinna ja selle linnaosade üldplaneeringuid ning teemaplaneeringu eesmärki ei kaasne kavandatava tegevusega sellist olulist keskkonnamõju, mis võib olla piiriülene.

102 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

9. Alternatiivsed arengustsenaariumid Kõrghoonepiirkondade asukohtade alternatiivid Kõrghoonete piirkondade asukohtade valiku peamiseks kriteeriumiks on vaadete säilitamine Tallinna vanalinnale. Samuti on reeglina lähtutud asukohast arengualadel magistraaltänavate ääres või läheduses, mis hõlbustab autodega juurdepääsu. Kui kõrghoone(d) paikneks(id) väljakujunenud hoonestusstruktuuriga ja tänavavõrguga piirkonnas, miljööväärtuslikes piirkondades või eramurajoonides, siis tooks see endaga kaasa olulisi negatiivseid mõjusid (teravad kontrastid ehiste maastaapides, erinev maakasutus, erinevad ootused ja elustiil, liiklusvoogude järsk kasv jne) piirkonna „vanadele” asukatele, kes tõenäoliselt enamuses eeldavad stabiilsust oma elukeskkonnas. Kõrghoonete piirkondade määratlemisel teemaplaneeringus on kasutatud on välistamise meetodit. Teemaplaneeringu koostamise käigus on kõigepealt määratud piirkonnad, kuhu kõrghoonete rajamine ei ole lubatud (vanalinna põhimäärusest tulenevad alad, miljööväärtuslikud alad, väljakujunenud hoonestusstruktuuriga alad, väikeelamualad jne). Ülejäänud aladel on kaalutud mitmeid kõrghoonete asukohti, sh lennuliikluse ohutuse seisukohast. Töö käigus on osa algselt väljapakutud piirkondadest osutunud mitmetel põhjustel mittesobivateks. Viimasena otsustati planeeringust välja jätta Sääse I kõrghoonete piirkond Sõpruse pst ja Tammsaare tee nurgal, sest see oleks varjanud vaadet Tallinna vanalinnale. KSH koostamisel on analüüsitud ainult neid piirkondi, mis teemaplaneeringu eskiislahenduse koostamisel oli sõelale jäänud (KSH algatati 3 aastat pärast teemaplaneeringu algatamist). Kuna KSH tulemusena ühtki analüüsitud kõrghoonepiirkonda teemaplaneeringust välja ei arvatud ja puudub vajadus kõrghoonepiirkondade arvu suurendada, siis KSH käigus ei peetud vajalikuks täiendavaid kõrghoonete asukohtade alternatiive otsida. Rööbastranspordi (rong, tramm) piirkondades on suuresti tegemist juba väljakujunenud hoonestusaladega või väikeelamupiirkondadega, samuti tööstusaladega, kuhu kõrghoonete rajamine ei ole põhjendatud. Nõmme arengut reguleerib ehitusmäärus. Lasnamäe tööstusalal on koostatud Tartu mnt, Peterburi mnt, Majaka tn sihi ja raudtee vahelise ala struktuurplaan. Järvel on koostamisel mitmed suured arendusprojektid. Eeltoodust tulenevalt on ette nähtud ka raudteede äärsete tühermaade arendus, kuid mitte kõrghoonete teemaplaneeringu koostamise käigus. Erinevad variandid sama hoonestustiheduse juures Teemaplaneeringu koostamise käigus on planeeringu koostaja poolt tellitud iga kõrghoonepiirkonna kohta illustreeriva materjalina võimalikud alternatiivsed hoonestuse paiknemise variandid lähtudes etteantud maksimaalsest hoonestustihedusest.90 Variantide väljatöötamisel on kombineeritud korruselisuse ja täisehituse protsendiga ja välja pakutud iga piirkonna kohta kolm teoreetilist skemaatilist plaani koos 3D-vaadete ja animatsioonidega. Selgelt tuleb välja suhe, et mida suurem on korruselisus, seda väiksem ehitusalune pind ja täisehituse %. Seega võiks teha järelduse, et mida suurem korruselisus, seda rohkem „vaba ruumi” hoonet vahel. Tegelikult ei ole see suhe lineaarne, korruste arvu suurenemisega ei suurene muuks kasutuseks võidetav maa-ala sellega võrdeliselt (vt pt 6.1.1). Antud juhul tuleb kindlasti märkida, et viidatud töös ei ole ehitusaluse pinna arvutamisel arvesse võetud võimalikke maa-aluseid tasandeid, seega on „vaba ruumi” ulatus näiline.

90 "Kõrghoonete paiknemine Tallinnas" visualiseerimine. Ars Projekt OÜ, 2005. Vt Tallinna kodulehekülg: http://tlpa.tallinn.ee/index.php?id=105 103 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

Näiteks parkimise kavandamisel maa-alustele tasanditele, mis ulatuvad hoone maapealsete korruste piirist väljapoole, väheneb kohe haljastuse rajamiseks sobiva „vaba maa” hulk, sest maa-aluste korruste kohale ei ole võimalik tõhusat (mitmerindelist) haljastust koos loomuliku veerežiimiga (infiltreeruvate aladega) rajada. Vastavalt koostatavale rohealade teemaplaneeringule ei lähe ka katusehaljastus (sh maa-aluste korruste pealne) haljaspindade kavandamisel arvesse. Kõrghoonete piirkondade erinevate näitajate (hoonestustihedus jms) osas erinevaid alternatiive KSH käigus ei hinnatud, sest teemaplaneeringu koostamisel neid välja ei töötatud. Hoonestustihedus on üks ehitusõiguse komponente, mis määratakse (soovitavalt erinevaid alternatiivseid lahendusi välja töötades) detailplaneeringu koostamise staadiumis. Kas kõrghooned on alternatiiv valglinnastumisele? Kõrghooned ei ole vahendiks valglinnastumise vastu (vt teemaplaneeringu lähteülesande 91 p 2), sest korter kõrghoones ei ole alternatiiviks eramule (vt ka pt 6.2.1 ja 6.2.7). Alternatiivid olemasolevatele keskustele Kavandatud kõrghoonepiirkonnad võivad kujuneda alternatiiviks olemasolevatele keskustele, kuid samas on oht, et pakutavad keskuste funktsioonid hajutatakse olemasolevate ja kavandatavate keskuste vahel ning selget identiteeti ei kujune. See võib endaga kaasa tuua liikluskoormuse suurenemise, kui inimesed peavad erinevaid teenuseid otsides liikuma erinevate keskuste vahel. Hoonestuse erinevad alternatiivid Kõrghoonete piirkondade edasisel kavandamisel on vajalik mitmete erinevate hoonestuse alternatiivide läbitöötamine, et saada inimsõbralikku linnakeskkonda väärtustav tulemus. Hoonestuse võimalikud alternatiivid selguvad kõrghoonepiirkondade terviklike detailplaneeringute eskiiside ja nende KSH-de koostamise käigus. Inimsõbralik linnakeskkond tekib, kui arvestatakse erinevate huvidega elanikegruppide vajaduste, avalike huvide ja keskkonnatingimustega. 0-alternatiiv Kõrghoonete teemaplaneeringu täielik mitteelluviimine ei ole tõenäoline, sest Maakri piirkonnas on suur osa kõrghooneid juba valmis ehitatud ning mitmes piirkonnas (näiteks Tondiraba, Järvevana, Sitsi) on arendajatel huvi kõrghoonete rajamiseks ning otsustajatele on esitatud mitmeid sellekohaseid sooviavaldusi. Kui planeeringut osaliselt ellu ei viida, st kui osadesse väljapakutud piirkondadesse ei ehitata kõrghooneid, siis tõenäoliselt need alad ikkagi tühjaks ei jää ning tekib huvi mingi teiselaadse hoonestuse rajamiseks. Sama hoonestustiheduse juures kuni 14-korruseliste hoonete ehitamine ei pruugi võrreldes kõrghoonetega olla väiksemate keskkonnamõjudega. Ka kehtivas Tallinna üldplaneeringus on kõik need alad määratud hoonestatavateks, nii et võimalike mõjusid tuleb ükskõik millise hoonestusviisi puhul arvesse võtta. Arvestades valitud piirkondi jääb valdavaks tõenäoliselt ikkagi äri- (bürood, kaubandus, teenindus) ja elamise funktsioon.

91 Vt Tallinna kodulehekülg: http://tallinn.andmevara.ee/oa/page.Tavakasutaja?c=1.1.1.1&id=97589 104 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

10. Ülevaade KSH korraldamise ja avalikkuse kaasamise tulemuste kohta

10.1. Avalikustamise üldpõhimõtted Teemaplaneeringu ning KSH programmi ja aruande avalikustamine toimub vastavalt seadusele ja ettenähtud ajagraafikule. Tabelis 13 on nimetatud asutused ja isikud, keda strateegilise planeerimisdokumendi alusel kavandatav tegevus võib eeldatavalt mõjutada või kellel võib olla põhjendatud huvi nimetatud planeerimisdokumendi ja selle KSH vastu.

Tabel 13. Isikud ja asutused keda strateegilise planeerimisdokumendi alusel kavandatav tegevus võib eeldatavalt mõjutada või kellel võib olla põhjendatud huvi selle planeerimis- dokumendi ja KSH vastu Isik või asutus Mõju ja/või huvi Teavitatakse vastavalt KMHKJS §37 lg 1 Tallinna Linnavolikogu Kohaliku arengu edendaja ja On otsustajana protsessiga kursis tasakaalustatud avalike huvide kaitsja. Otsustaja planeeringu kehtestamise küsimuses. Tallinna Linnavalitsus Planeeringu ja KSH algataja On arendajana protsessiga kursis

Tallinna Linnaplaneerimise Planeeringu korraldaja ja koostaja On korraldaja ja koostajana Amet protsessiga kursis Tallinna Keskkonnaamet Keskkonnamõju strateegilise On korraldajana protsessiga hindamise korraldaja, linnavalitsuse kursis tasandil keskkonnaküsimuste eest vastutav üksus Tallinna Tervisekaitsetalitus Teostab riiklikku järelevalvet Teavitatakse elektrooniliselt inimeste tervist mõjutada võivate tegevuste üle piirkonnas Piirkonna elanikud ja On huvitatud maksimaalselt kõrge Teavitatakse linnas valdavalt maaomanikud kvaliteediga elukeskkonnast ja maa loetavas ajalehes ja väljaandes väärtuslikust kasutamisest Ametlikud Teadaanded Valitsusvälised Keskkonnaalaste või muude Teavitatakse elektrooniliselt Eesti organisatsioonid ja organisatsiooni suunitlusest Keskkonnaühenduste Koja kaudu kodanikeühendused tulenevate väärtuste arvestamise tagamine teemaplaneeringu koostamisel Harjumaa KSH järelvalvaja funktsioon, Teavitatakse elektrooniliselt Keskkonnateenistus ülesanne tagada KSH protsessi seadusejärgsus ja üldiste keskkonnaalaste huvide tasakaalustatud arvestamine Harju Maavalitsus Planeeringu järelevalvaja funktsioon Teavitatakse elektrooniliselt

Aruandes on antud ülevaade nii KSH programmi kui KSH aruande avalikul arutelul laekunud ettepanekutest ja põhjendatakse nende arvestamist või mittearvestamist KSH programmi ja aruande täiendamisel.

105 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

10.2. KSH ajakava Teemaplaneeringu KSH koostamise ajakava (vt tabel 14) aluseks oli KSH korraldaja ja KSH läbiviija vahel sõlmitud leping.

Tabel 14. Teemaplaneeringu “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” KSH ajakava

Jrk Töö nimetus Teostamise tähtaeg nr 1. KSH programmi koostamine, seisukoha küsimine ja esitamine 27.07.2007 Tallinna Keskkonnaametile 2. KSH programmi avalikustamine 30.07-21.08.2007 3. Avalikul väljapanekul ja arutelul tehtud ettepanekute analüüsimine ja 21.08-03.09.2007 programmi täiendamine ning selle esitamine Tallinna Keskkonnaametile 4. KSH programmi heakskiitmine Harjumaa Keskkonnateenistuse poolt 14 päeva jooksul dokumentide saamisest arvates 5. Keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande koostamine ja 03.09-02.11.2007 esitamine Tallinna Keskkonnaametile 6. KSH aruande avalikustamine 05.11-03.12.2007 7. Avalikul väljapanekul ja arutelul tehtud ettepanekute analüüsimine ja 03.12-31.12.2007 nende arvestamise või mittearvestamise põhjendamine ning aruande esitamine Tallinna Keskkonnaametile 8. Vajadusel järelevalvaja nõudel aruande täiendamine – esitamine Sõltub järelevalvaja Tallinna Keskkonnaametile poolsetest nõuetest, kuid mitte kauem kui kahe nädala jooksul nõude saamisest 9. KSH aruande heakskiitmine Harjumaa Keskkonnateenistuse poolt 30 päeva jooksul dokumentide saamisest arvates

KSH programmi ja aruande avalikustamisest teavitab Tallinna Keskkonnaamet vastavalt seaduses ettenähtud korrale. Vastavad teated avaldatakse väljaandes Ametlikud Teadaanded ja ajalehes Postimees. Juhul, kui teemaplaneeringu koostamise ajakavas toimuvad muudatused, korrigeeritakse ka KSH läbiviimise ajakava vastavalt sellele, kuid mitte tähtaegade lühendamise suunas.

10.3. KSH programmi koostamine ja avalikustamine KSH programmi koostamisel küsiti seisukohta Tallinna Keskkonnaametilt, Tallinna Linnaplaneerimise Ametilt, Tallinna Kultuuriväärtuste Ametilt ja Harjumaa Keskkonnateenistuselt (vt lisa 6). Laekus ainult Tallinna Keskkonnaameti seisukoht (vt lisa 7), millega arvestati programmi koostamisel. KSH programmi avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu toimumisest teatas Tallinna Keskkonnaamet 06.08.2007 väljaandes Ametlikud Teadaanded (vt lisa 3a) ja 04.08.2007 ajalehes Postimees (vt lisa 3b). Tallinna Keskkonnaamet teavitas 03.08.2007.a elektroonilise kirjaga asjast huvitatud isikuid ja asutusi ning programmis nimetatud menetlusosalisi (vt lisa 3c).

106 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

KSH programmi avalik väljapanek toimus ajavahemikul 6.-21. august 2007.a. Programmi avalik arutelu toimus 21. augustil 2007 kell 15 Tallinna Linnavalitsuse istungite saalis Vabaduse väljak 7, IV korrus. Avaliku arutelu kohta koostati protokoll, koosolekust osavõtjad registreeriti (vt lisa 9). Avaliku väljapaneku käigus esitatud kirjalikele ettepanekutele ja märkustele vastas KSH korraldaja Tallinna Keskkonnaamet ja selgitas ettepanekutega arvestamist ja põhjendas arvestamata jätmist (vt lisad 10-12). Harjumaa Keskkonnateenistus kiitis KSH programm heaks 21.09.1007 kirjaga nr 30-12- 1/44054-2 (vt lisa 13).

10.4. KSH aruande koostamine ja avalikustamine KSH aruanne on osa strateegilisest planeerimisdokumendist. KSH käigus selgitati, kirjeldati ja hinnati strateegilise planeerimisdokumendi elluviimisega kaasnevat olulist keskkonnamõju ja peamisi alternatiivseid meetmeid, tegevusi ja ülesandeid, arvestades strateegilise planeerimisdokumendi eesmärke ja käsitletavat territooriumi. KSH aruande koostamisel võeti arvesse olemasolevaid teadmisi ja üldtunnustatud hindamismetoodikaid, strateegilise planeerimisdokumendi sisu ja kehtestamise tasandit, samuti seda, millisel määral saab mitmekordse hindamise vältimiseks teatavaid küsimusi täpsemalt hinnata strateegilise planeerimisdokumendi kehtestamise erinevatel tasanditel. KSH aruanne on koostatud mahus, mis vastab Keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 40 nõuetele. KMH ekspertgrupp kasutas aruande koostamisel piirkonna kohta tehtud varasemaid uuringuid, mõõtmisi ja arvutusi. KSH aruande avalikustamise (avaliku väljapaneku ja valiku arutelu) korraldab Tallinna Keskkonnaamet. Kokkuvõte avalikustamise läbiviimisest ja tulemustest ning selle juurde kuuluvad materjalid lisatakse käesolevale aruandele enne selle esitamist heakskiitmiseks.

107 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

11. Ülevaade KSH käigus ilmnenud raskustest KSH koostamise käigus ilmnesid järgmised probleemid, mis raskendasid teatud mõjude hindamist soovitud põhjalikkusega: Kõrghoonete piirkondade elamu- ja büroopindade osakaalu ebaselgus ei võimaldanud hinnata piisava põhjalikkusega erinevate piirkondade spetsiifilisi mõjusid. Teemaplaneeringus ei ole kirjeldatud kõrghoonete piirkondade määratud hoonestustiheduse saamise kaalutlusi. Puudub piirkondade erinevate maakasutusfunktsioonide osakaalude ja vajaduse analüüs. Teemaplaneering on pigem hoonestus- kui linnaruumikeskne. Info puudumine tihendatavate alade kvantitatiivsete andmete kohta tegi keeruliseks analüüsida kõrghoonepiirkondade seoseid naaberaladega ja kumulatiivseid mõjusid. Arendatavate kõrghoonepiirkondade (keskuste) võrk linnas ei haaku olemasolevate keskuste võrguga, mis hajutab osa keskuste funktsioone üle linna laiali. Transpordiskeemide ebaselgus, puuduvad liiklusanalüüsid seoses kõrghoonetega.

108 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

12. Lisad

KSH programm koos lisadega 1. Tallinna Linnavalitsuse 28.03.2007.a korraldus nr 536-k Teemaplaneeringu “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamine 2. KSH algatamisest teavitamise teadete koopiad: a) väljavõte Ametlikest Teadaannetest 10.04.2007.a b) väljavõte ajalehest Postimees 10.04.2007.a 3. KSH programmi avalikustamisest teavitamise teadete koopiad: a) väljavõte Ametlikest Teadaannetest 06.08.2007 b) väljavõte ajalehest Postimees 04.08.2007 c) teade (03.08.2007 e-kiri) menetlusosalistele 4. Tallinna Linnavolikogu 04.03.2004.a otsus nr 42 Teemaplaneeringu “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” algatamine 5. Tallinna Linnavalitsuse 25.08.2004.a korraldus nr 1640-k Teemaplaneeringu “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” lähteülesande kinnitamine (koos lähteülesandega) 6. Seisukoha küsimine: 20.06.2007 e-kiri 7. Keskkonnaameti seisukoht: 12.07.2007 e-kiri 8. Eike Riisi tunnistus kursuse Jätkusuutliku ettevõtluse strateegiline juhtimine läbimise kohta 9. Teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” keskkonnamõju strateegilise hindamise programmi avaliku arutelu protokoll 10. Märkused ja ettepanek teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” keskkonnamõju strateegilise hindamise programmi kohta. Enn Siim, linnakodanik, 07.08.07 ja Tallinna Keskkonnaameti vastuskiri 11. Märkusi teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” keskkonnamõju strateegilise hindamise programmi kohta. Eino Väärtnõu, MTÜ Hooliv Jätkusuutlik Tallinn juhatuse liige, 21.08.2007 ja Tallinna Keskkonnaameti vastuskiri 12. Eksperdi kommentaarid programmi kohta esitatud märkustele ja ettepanekutele 13. KSH programmi heakskiitmine (Harjumaa Keskkonnateenistuse 21.09.2007.a kiri nr 30-12-1/44054-2)

KSH aruanne 14. KSH programmi avalikustamisest teavitamise teadete koopiad: a) väljavõte Ametlikest Teadaannetest 23.11.2007 b) väljavõte ajalehest Postimees 24.11.2007 c) teade (22.11.2007 e-kiri) menetlusosalistele 15. Avalikustamise käigus laekunud märkused, ettepanekud ja vastuväited koos Tallinna Keskkonnaameti vastustega neile: a) linnakodanik Enn Siimu (MTÜ Hooliv Jätkusuutlik Tallinn) arvamus, 17.12.2007

109 OÜ E-Konsult töö E1124 – Tallinna kõrghoonete TP KSH aruanne – 18.01.2008

b) AS Maakri City, OÜ Maakri KVF, OÜ Stansfield, OÜ Klausmark ja Mark Invest OÜ (Maakri piirkonna arendajate) arvamused, 18.12.2007 c) Tallinna Looduse ja Linnaruumi Koostöökoja järgmiste liikmete – MTÜ Hooliv Jätkusuutlik Tallinn, Nõmme Tee Selts, Pirita Selts, Kakumäe Selts, Paeliit – (esindaja Helle Vilu) arvamus, 19.12.2007 d) Eesti Rohelise Liikumise (esindaja Mari Jüssi) arvamus, 19.12.2007 e) Harjumaa Keskkonnateenistuse 17.12.2007 kiri nr 30-12-1/55954-2 f) Tallinna Keskkonnaameti 19.12.2007 kiri nr 6.1-4.4/3075 16. KSH aruande avaliku arutelu protokoll koos osalejate nimekirjaga 17. KSH eksperdi ja teemaplaneeringu koostaja kommentaarid laekunud märkustele, ettepanekutele ja vastuväidetele

110