l’observatoire de l’immobilier d’entreprise du Pays de Brest # 9 La lettre des observatoires de l’ADEUPa La lettre des observatoires de l’ADEUPa - février 2011

définition de l’observatoire

Créé en 2002, cet observatoire aborde pour la première fois la problématique du foncier économique et permet d’appréhender la phase préalable aux opérations immobilières d’entreprise.

Enjeux et méthode Pour analyser les transactions de terrains destinées à l’accueil d’activités (entreprises et équipements collectifs), deux marchés sont distingués : Les terrains bruts, à urbaniser C’est le marché des terrains naturels, comme matière première du développement urbain. Ce sont les terrains généralement achetés par les collectivités Joyeux - T. photo : Océanopolis Crédit et les aménageurs ; ils sont urbanisables, mais non équipés. Le champ des valeurs y est très ouvert : il peut varier quasiment du prix du terrain agricole Le foncier à celui du terrain à bâtir. Les terrains à bâtir Il s’agit des terrains neufs, équipés pour accueillir des activités. économique Les prix de vente dépendent notamment du prix de la matière première (le foncier brut) et des coûts d’aménagement, en 2008-2009 plus ou moins importants suivant la proximité ou non des réseaux. En moyenne, 51 ha de terrains à usage agri- Le prix de vente moyen des terrains bruts cole sont échangés chaque année dans le s’établit à 7,1 €/m². Pays de Brest pour être à terme transformés Sur le marché des terrains à bâtir, en moyen- en espaces dédiés à l’accueil d’activités éco- ne, 30 ha ont été commercialisés par an.

So u r c e s u t i l i s é e s : nomiques ou d’équipements collectifs. Ces Les ventes ont essentiellement été réali- Ac t e s n o t a r i é s d e s m u t a t i o n s r e t r a n s c r i t s surfaces doivent permettre de répondre à la sées dans des zones d’activités économi- a u s e r v i c e d e s d o m a i n e s d e l a Direction g é n é r a l e demande des entreprises à moyen et long ques. Le prix de vente moyen des terrains d e s Im p ô t s d u Finistère, t r a i t é s p a r l’ADEUPa. terme et d’éviter des ruptures dans l’offre aménagés est de 18,2 €/m². L’activité affiche Le s p r i x s o n t e x p r i m é s e n e u r o s p a r m², h o r s t a x e s . foncière. Les principales transactions ont un net ralentissement en 2009. Cette ten-

Le s intercommun a l i t é s d u Pa y s d e Br e s t e t Br e s t eu lieu dans le nord-est de l’agglomération dance s’explique en grande partie par une Mé t r o p o l e Am é n a g e m e n t o n t e n r i c h i l’a n a l y s e brestoise (zones d’activités de Kergaradec conjoncture économique défavorable, mais s t a t i s t i q u e p a r l e u r s a p p r é c i a t i o n s e t l e u r s r é f l e x i o n s III, Saint-Thudon, Prat Pip), ainsi que dans probablement aussi par une raréfaction de q u a l i t a t i v e s . la zone de Saint-Eloi/Mescoden située sur l’offre en terrains équipés dans certaines les communes de Ploudaniel et Plouédern. parties du territoire. Le poids Les terrains bruts à urbaniser, des activités économiques à vocation d’activités dans la consommation Le marché du foncier brut est un marché stratégique d’espace en puisqu’il représente la transformation de la terre d’usage agricole en usage urbanisé. La consommation En 2008 et 2009, 102,2 ha de terrains bruts d’espace, c’est-à-dire le destinés à accueillir à terme des activités ont remplacement des espaces été vendus dans le Pays de Brest. À titre de comparaison, 113 ha ont été commercialisés agricoles et naturels par pour des opérations futures d’habitat. l’urbanisation, fait débat au

Crédit photo : S. Cohen photo : S. Crédit niveau national. Le Grenelle 58 % des terrains échangés sont situés dans de l’environnement met des espaces économiques, au premier rang desquels la partie Nord-est de l’aggloméra- en avant l’importance de tion brestoise (Kergaradec, Saint-Thudon et la gestion économe de Prat Pip), ainsi que dans la zone de Saint-Eloi/ l’espace et donc le fait de Mescoden à Ploudaniel. limiter l’étalement urbain L’acquisition des espaces à vocation d’activités et le mitage des espaces est, pour plus de la moitié, le fait d’aména- naturels et agricoles. geurs publics (55 % des surfaces) : commu- En France, nes, intercommunalités, sociétés d’économie mixte, chambres consulaires… le logement constitue le 1er consommateur Sur les 2 années, le prix de vente moyen d’espace. En 2008, s’établit à 7,1 €/m², le prix médian à 6 €/m². des terrains. Les références sont plus éle- Le prix diffère en fonction de la localisation l’habitat représentait ainsi vées lorsque les terrains sont situés près près de 50 % des surfaces des espaces bâtis (zonages U et 1AU dans urbanisées, les activités Marché des terrains bruts les Plans locaux d’urbanisme) : à proximité de terrains déjà équipés, la viabilisation sera légèrement plus de 30 % dans le Pays de Brest moins onéreuse. En revanche, dans la majo- et les réseaux de transport Moyenne rité des cas, les mutations sont situées dans la dernière partie 2008 2009 2008- 2009 des périmètres d’extension urbaine (zonage (source : Teruti-Lucas). 2AU) où les prix sont situés dans le bas de Nombre de ventes 28 19 24 la fourchette. La tendance depuis Superficie totale 49 53,2 51 la 2nde moitié des années échangée (ha) Malgré une conjoncture économique défa- Superficie moyenne vorable en 2009, le marché des terrains bruts 2000 est à l’accélération 17 509 27 987 21 745 échangée (m²) à urbaniser a été dynamique dans le Pays de de la consommation Brest : les surfaces échangées ont progressé d’espace par de 8 % par rapport à l’année précédente. les fonctions habitat Typologie des acquéreurs et activités. À l’échelle Public Privé Marché des terrains bruts des agglomérations, Nombre de ventes 29 18 en 2008 et 2009 : la localisation des zones Superficie totale 2 d’activités en périphérie 56,4 45,8 Prix en euros / m échangée (ha) des zones urbanisées 12 demeure une tendance 10,1 lourde. Ce type Localisation des transactions 10 de localisation de terrains bruts des activités ne détermine Surfaces % de 8 7,1 pas, mais participe échangées surfaces (ha) échangées 6,3 à une localisation dans Brest Métropole 48,8 48 % 6 les espaces périurbains, Océane voire ruraux, des personnes Pays de - 19,8 19 % 4 travaillant dans ces zones d’activités. Pays de 18,6 18 % 2 Côte des Légendes D’après la revue Pays des Abers 6,9 7 % Études foncières n°148, 0 Pays d'Iroise 4,8 5 % « Foncier économique. Prix Prix Prix Presqu'île de 2,5 2 % Le mal-aimé ? », 2010 Aulne Maritime 0,8 1 % moyen moyen moyen Extension Franges Total général 102,2 100 % urbaine urbaines

L’observatoire de l’immoblier d’entreprise du Pays de Brest 2 #9 I février 2011

100 % 30 80 % 44 37,2 60 %

40 % 61 15 20 % 1 18 9,7 0 Nombre Surfaces de transactions échangées (ha) Plus de 5 000 m2 de 2 500 à 5 000 m2 de 1 000 à 2 500 m2 moins de 1 000 m2 Ventes de terrains bruts à urbaniser à vocation d’activités en 2008 et 2009 dans le Pays de Brest PLOUNEOUR- Lanveur TREZ

LANDEDA Kerlouis - LESNEVEN Kerveur Le Parcou

Traon bihan SAINT- PLOUDALMÉZEAU MEEN

PLOURIN PLOUDANIEL

PLABENNEC Saint-Eloi MILIZAC Mescoden Prat Pip - St Thudon Kérébars

SAINT RENAN LANDERNEAU Kergaradec Le Spernot PLOUZANE RELECQ-KERHUON BREST

TREHOU

Technopôle PLOUGASTEL-DAOULAS Brest-Iroise SAINT ELOY Somme des surfaces vendues par zones d'activités 100 000 - 200 000 20 000 - 100 000 10 000 - 20 000 0 - 10 000

PONT-DE-BUIS-LES- Kerdanvez QUIMERCH CROZON Somme des surfaces vendues par commune TELGRUC-SUR-MER Plus de 100 000 m² 20 000 à 100 000 m²

10 000 à 20 000 m² N Moins de 10 000 m² 0 5 10 Km Aucune transaction Les terrains aménagés, à vocation d’activités

60 ha de terrains aménagés ont été ven- • Saint-Thudon et Prat-Pip, à proximité de dus entre 2008 et 2009 dans le Pays de l’aéroport de Brest-Bretagne (4,8 ha). Brest, pour l’accueil d’activités. La part des La surface médiane des terrains aménagés ventes réalisées par les opérateurs publics est de 2 225 m². Les terrains de 5 000 m² et est prépondérante, avec 2/3 des surfaces plus ne représentent que 20 % du volume échangées. des transactions, mais près de 60 % de la 86 % des surfaces échangées portent sur consommation foncière. des terrains situés dans des zones d’activités Le prix de vente moyen des terrains aména- économiques. Sur les deux dernières an- gés est de 18,2 €/m² et le prix médian s’élève nées, les principales commercialisations ont à 15 €/m². Derrière cette valeur, se cachent été réalisées dans les zones de des disparités fortes en fonction de la voca- • Penhoat à (10,5 ha) tion des zones d’activités économiques (com- • Saint-Eloi Mescoden (8,1 ha), sur les com- merciale, industrielle, artisanale, tertiaire…), munes de Ploudaniel et Plouédern de la proximité des grands équipements, de • Kergaradec, au nord-est de l’agglomération

la qualité des aménagements… photo : ADEUPa Crédit brestoise (6,8 ha)

Marché des terrains aménagés Localisation des transactions de terrains équipés dans le Pays de Brest Nombre Surfaces % surfaces de transactions échangées (ha) échangées Moyenne 2008 2009 2008- Brest Métropole Océane 45 21,4 36 % 2009 Pays des Abers 40 15,2 25 % Nombre Pays de Lesneven Côte des Légendes 24 10,2 17 % 90 62 76 de ventes Pays d'Iroise 20 5,6 9 % Superficie totale Pays de Landerneau-Daoulas 10 5,5 9 % 37,6 22,5 30 échangée (ha) Presqu'île de Crozon 9 1,5 3 % Superficie moyenne Aulne Maritime 4 0,7 1 % 4 177 3 639 3 957 échangée (m²) Total 152 60,1 100 %

L’observatoire de l’immoblier d’entreprise du Pays de Brest #9 I février 2011 3 Ventes de terrains équipés à vocation d’activités

PLOUNEOUR- en 2008 et 2009 dans le Pays de Brest TREZ Lanveur Hellez

PLOUIDER L'Oratoire Kerlouis - LANNILIS LESNEVEN Kerveur KERNILIS Gouerven Keruscat FOLGOET PLOUDALMEZEAU SAINT- PLOUVIEN MEEN DRENNEC Saint-Roch Kernevez Le Parcou PLOUDANIEL BOURG-BLANC

GUIPRONVEL Breignou PLABENNEC Coz Penhoat Croas-ar- Saint-Eloi Neizic Mescoden PLOUEDERN Prat Pip - Kérébars SAINT-DIVY Mespaol St Thudon Mescoat Pontavennec Les quatre- LANDERNEAU SAINT-RENAN vents ILE-MOLENE GUILERS Kergaradec GUIPAVAS Les Cohars FOREST- Landes Froutven LANDERNEAU BREST PLOUZANE RELECQ-KERHUON DIRINON TREFLEVENEZ Mescouezel La Gare Prat ar C'halvez Zone portuaire TREHOU Somme des surfaces vendues par zones d'activités CONQUET Technopôle 50 000 - 105 000 Brest-Iroise 20 000 - 50 000 10 000 - 20 000 12 5 000 - 10 000 415 - 5 000 10,1 10Espaces économiques

PONT-DE-BUIS-LES- Kerdanvez QUIMERCH 8Somme des7,1 surfaces vendues par commune CROZON 6,3 Plus de 50 000 m² Menez Bos 6 20 000 à 50 000 m² SAINT-SEGAL 10 000 à 20 000 m² 4 N Moins de 10 000 m² 0 5 10 Km Aucune transaction 2

0 Ainsi, lesPrix valeurs moyennesPrix observéesPrix vont minante tertiaire de l’espace économique en partie par la conjoncture économique par exemplemoyen de 8/10moyen € dans unemoyen zone d’ac- peuvent expliquer les prix plus élevés. moins porteuse ; d’autres motifs peuvent tivités à vocation Extensionartisanale à 45Franges € dans les entrer en ligne de compte comme la moin- Au final, les opérations d’aménagement de espaces situés au nord-esturbaine de l’aggloméraurbaines - dre disponibilité foncière. Les territoires où zones d’activités réalisées par les collectivités tion. Dans le 2nd cas, la proximité de l’agglo- le recul est le plus conséquent sont le Pays se soldent rarement par un bilan comptable mération, la qualité de la desserte (proximité de Landerneau-Daoulas, le Pays d’Iroise et bénéficiaire. L’importance des déséquilibres de l’aéroport et de la voie express) et la do- Brest métropole océane. financiers dépend en grande partie des prix négociés lors de l’acquisition des terrains bruts. Jusqu’à présent, la perception de la Gamme de surfaces des terrains taxe professionnelle permettait d’estimer équipés commercialisés directement un certain « retour sur investis- sement ». Avec la réforme adoptée en 2010, L’observatoire ce n’est plus vraiment le cas et cela pourrait de l’immobilier d’entreprise 100 % du Pays de Brest 30 se traduire par une hausse des prix de vente des terrains équipés. 80 % Directrice de la publication : 44 37,2 Net repli Claire Guihéneuf 60 % du marché en 2009 Réalisation Nadine Le Hir 40 % Les transactions ont été moins nombreuses Maquette et mise en page : 61 15 en 2009 par rapport à l’année précédente Dynamo+ Brest avec le concours 20 % (-40 % en surface). La baisse peut s’expliquer 1 d’Hippocampe 18 9,7 Contact : ADEUPa – 24 rue 0 de Coat ar Gueven 29200 Brest Nombre Surfaces Tél : 02 98 98 33 51 72 de transactions échangées (ha) [email protected] Tirage : 800 exemplaires Plus de 5 000 m2 Dépôt légal : 1er trimestre 2011 de 2 500 à 5 000 m2 ISSN : 1638-4806 de 1 000 à 2 500 m2 Réf. 11/36 moins de 1 000 m2 Crédit photo : R. Tanguy Crédit

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