Società Foresti Costruzioni Srls, Con Sede in Mozzanica – Via Mattei, 11

TRIBUNALE DI BERGAMO FALLIMENTO N.113/2019 R.F. Giudice Delegato: dott.Giovanni Panzeri

Società Foresti Costruzioni Srls, con sede in Mozzanica – via Mattei, 11

INVENTARIO E VALUTAZIONE DEI BENI IN CAPO AL FALLIMENTO Ente: TRIBUNALE DI BERGAMO Riferimento: FALLIMENTO Prot. n.113 /2019 R.F. Oggetto: INVENTARIO E VALUTAZIONE BENI DEL FALLIMENTO Nominativo: Soc. Foresti Costruzioni srls

INDICE

CAPITOLO 01 GENERALITA' E PREMESSE paragrafo 1.1 La natura dell'incarico paragrafo 1.2 Oggetto dell'incarico paragrafo 1.3 I documenti i dati e le fonti utilizzate paragrafo 1.4 Individuazione dei beni oggetto di valutazione

CAPITOLO 02 INVENTARIO E STIMA DEGLI IMMOBILI paragrafo 2.1 Identificazione e regolarità catastale paragrafo 2.2 La regolarità urbanistica e le autorizzazioni edilizie paragrafo 2.3 La provenienza paragrafo 2.4 Gravami e formalità pregiudizievoli paragrafo 2.5 Descrizione generale beni immobili paragrafo 2.6 La ricerca del più probabile valore di mercato paragrafo 2.7 Valore unità immobiliari

CAPITOLO 03 SUDDIVISIONE IN LOTTI paragrafo 3.1 Suddivisione in lotti

CAPITOLO 04 RIEPILOGO paragrafo 4.1 Limiti della presente relazione paragrafo 4.2 Conclusioni e firma della relazione

ALLEGATI Allegato A Documentazione fotografica Allegato B Estratti catastali (estratto mappa, schede catastali, CDU) Allegato C Atti provenienza Allegato D Convenzione Urbanistica Allegato E Documentazione tecnico-amministrativa (DIA, SCIA, Collaudo, Agibilità, Conformità Impianti. Attestato Prestazioni Energetiche

Paragrafo 1.1 La natura dell’incarico

A seguito della nomina da parte del Curatore dott. Rag. Claudio Carretta, autorizzato in data 18/06/2019 dal Giudice delegato dott. Giovanni Panzeri, il sottoscritto arch. Scaburri Luca, nato a Trescore Balneario (BG) il 10/06/1974 con studio in Spinone al Lago Via Nazionale, 30 ed iscritto all’Ordine degli Architetti della provincia di Bergamo al n. 2128, ha accettato , nella sua qualità di perito estimatore, l’incarico ricevuto relativo alla redazione di una valutazione dell’attivo immobiliare e della regolarità urbanistica ed amministrativa dei beni (appartamento, autorimessa e terreni) ubicati nei comuni di Mozzanica e Cologno al Serio, di proprietà del fallimento.

Paragrafo 1.2 Oggetto dell’incarico

L’incarico ha per oggetto l’analisi dei sottoelencati punti: • L’identifcazione del bene, comprensiva dei dati catastali • La verifca della regolarità edilizia e urbanistica • L’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale e di edifcabilità • Una sommaria descrizione del bene • Lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato,con particolare riferimento alla presenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento.

Paragrafo 1.3 I documenti, i dati e le fonti utilizzate

Le documentazioni e le informazioni raccolte sono: • I titoli di provenienza • La documentazione ipotecaria e catastale • Le autorizzazioni edilizie ed i progetti presso Ufcio tecnico del comune di Mozzanica e Cologno al Serio • Attraverso sopralluoghi sulla proprietà oggetto di stima • Indagini sui prezzi correnti degli immobili di pari tipologia, nella località specifca e sui dintorni.

Tutta la documentazione elencata e utilizzata, ove non già inserita nel testo della perizia, sarà custodita, a garanzia dei dati contenuti, come originale cartaceo, nel mio studio di Spinone al Lago, Via Nazionale 30, a disposizione di chiunque, avendone titolo ne potrà estrarre copia o prendere visione.

L’individuazione dei beni è avvenuta mediante sopralluogo in loco (ove possibile) ed acquisizione, previa verifca, della documentazione tecnico-amministrativa disponibile. I dati contenuti e utilizzati nella relazione, consistenza e qualità dei beni, sono stati personalmente rilevati e confrontati con la documentazione a disposizione. L’accertamento della reale consistenza e dell’esatta provenienza degli immobili in capo alla società Foresti Costruzioni Srls, è stato efettuato mediante la ricostruzione analitica delle vicende relative ai medesimi beni, con la lettura delle trascrizioni e iscrizioni ipotecarie nel ventennio antecedente al conferimento degli stessi nella massa dei creditori, con l’individuazione e la ricostruzione della sussistenza di oneri, pesi servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso o abitazione e quindi dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, in grado di infuenzare negativamente sia l’attribuzione di valore , sia la possibilità certa di una futura e normale cessione a terzi.

La verifca della regolarità urbanistica e/o delle Concessioni edilizie è stata personalmente efettuata sulla scorta della documentazione recuperata e fornitami. Si è anche proceduto, tramite Internet, all’acquisizione dei dati Pubblici, laddove pubblicati, per assumere le informazioni inerenti lo strumento del P.G.T. in vigore.

Paragrafo 2.1 Identifcazione e regolarità catastale

Le unità immobiliari ed i terreni di proprietà del fallimento sono ubicate:

A) nel comune di Mozzanica, in via Rino, snc censiti catastalmente al NCEU al foglio 8, mappale 5324 e relativi subalterni sono presenti l'abitazione e l'autorimessa per convenzione chiameremo questo gruppo di U.I. con il seguente codice: A-MO

Mappale Sub. Via Piano Categoria Classe Consistenza Rendita Quota proprietà 5324 2 Via Rino, snc T C/6 2 27 mq. € 51,59 1/1 5324 5 Via Rino, snc T-1 A/2 2 6,5 vani € 553,90 1/1

B) nel comune di Cologno al Serio, in via Brescia, censiti al Catasto Terreni al foglio 9 con i relativi mappali sono presenti i terreni come di seguito elencati. per convenzione chiameremo questo gruppo di U.I. con il seguente codice: B-CO

Mappale Qualità Classe Ha Are Ca R. Dominicale R. Agrario Quota proprietà 10229 Sem. irriguo 3 - 1 30 € 0,70 € 0,94 1/1 10231 Sem. irr. arborato 2 - 9 65 € 6,98 € 8,22 1/1 10233 Sem. irr. arborato 2 - 7 20 € 5,21 € 6,14 1/1 10237 Sem. irr. arborato 2 - 3 15 € 2,28 € 2,68 1/1 10238 Sem. irr. arborato 2 - 1 30 € 0,94 € 1,11 1/1 10239 Sem. irr. arborato 1 - 10 94 € 11,30 € 9,61 1/1 10240 Sem. irr. arborato 1 - 20 47 € 21,14 € 17,97 1/1 10242 Sem. irr. arborato 1 - 2 10 € 2,17 € 1,84 1/1

Da precisare che sono presenti anche, al NCEU, due Aree Urbane (F1) anch'esse di seguito riportate

Mappale Sub. Via Piano Categoria Classe Consistenza Rendita Quota proprietà 10243 - Via Brescia, snc F/1 - - - 1/1 10244 - Via Brescia, snc F/1 - - - 1/1

Quindi riassumendo: A-MO Mozzanica B-CO Cologno al Serio

La verifca efettuata e lo stato dei luoghi, relativamente ai beni oggetto del fallimento è conforme alle planimetrie di progetto e alle successive modifche e/o trasformazioni , depositate presso l'Ufcio tecnico comunale.

A-MO

Inquadramento Urbanistico: l'abitazione e l'autorimessa, sono ricompresi nel vigente Piano di Governo e Territorio (PGT) del Comune di Mozzanica, approvato dal Consiglio Comunale con delibera n. 2 in data 06/02/2014 e pubblicato sul BURL con avviso n. 68 in data 21/05/2014, come riportato nella tavola dello Schema Strutturale del Documento di Piano, la zona è ricompresa in: Aree Urbanizzate o di Previsione in corso

estratto PGT Mozzanica

Iter amministrativo: • DIA n.66 del 21/07/2016 prot. n. 5297 – Realizzazione nuova costruzione; • Richiesta voltura titolo edilizio del 07/11/2016; • SCIA in variante (della DIA n.66/2016) del 15/10/2017 – Formazione nuove aperture e chiusura di aperture precedentemente autorizzate, altre opere nelle U.I. adiacenti; • Collaudo statico del 20/11/2017 • SCIA per agibilità del 29/05/2018. Il documento riporta anche la data di fne lavori (26/05/2018) • Certifcazione di collaudo fnale del 29/05/2018;

Inquadramento Urbanistico: I terreni sono ricompresi nel vigente Piano di Governo e Territorio (PGT) del Comune di Cologno al Serio, approvato dal Consiglio Comunale con con deliberazioni n. 53 del 29.10.2008 e n. 54 del 30.10.2008 e pubblicato sul BURL con avviso n.51 del 17.12.2008 – Variante parziale al PGT approvata dal Consiglio Comunale con propriadeliberazione n.12 del 12/04/2013 terreni sono classifcati in ambito di espansione residenziale è normato dall'art. 32 del Piano delle Regole del vigente P.G.T. Articolo 32 Città da consolidare: residenziali soggetti a piano attuativo Si tratta di ambiti già assoggettati a piano urbanistico esecutivo dal vigente PRG, per i quali il piano esecutivo è già stato approvato e che il PGT2008 conferma. In questi ambiti quindi l'edifcazione rimane regolamentata dai piani esecutivi adottati e/o approvati. Una volta terminati tali piani attuativi, gli ambiti dovranno rispettare i parametri urbanistici assegnati senza poter sviluppare volumetria aggiuntiva. Le tavole del PGT (piano delle regole) riportano tali ambiti.

La destinazione degli stessi terreni è consultabile nella sezione allegato B, ove è presente il CDU (certifcato destinazione urbanistica), rilasciato dal comune di Cologno al Serio in data 27/07/2019

estratto PGT Cologno al Serio Iter amministrativo:

• SCIA del 12/04/2018 prot. n. 6533 avente come oggetto la Formazione di Villette a schiera – Ex PL4, lotti 1B, 2, 3, 6 e 5 (su immobile identifcato catastalmente con mappali 1023, 10236, 10237, 10239, 10244 del foglio 9

• SCIA del 15/05/2018, prot. n. 8749 avente come oggetto la Formazione di Villette a schiera – Ex PL4, lotti 4 e 5 (su immobile identifcato catastalmente con mappali 10240 e 10244 del foglio 9

Le visure efettuate presso l’Agenzia del Territorio di Bergamo, sezione Immobiliare, hanno confermato che le unità immobiliari, come meglio e di fatto identifcate al paragrafo che precede, risultano alla data di sentenza del fallimento, inequivocabilmente e certamente in capo alla società Foresti Costruzioni srls (per le quote di proprietà precedentemente specifcate) con sede a Mozzanica (Bg)

A-MO: per i mappali 5324 (il mappale è stato originato dalla soppressione del mappale 5103 foglio 9 del catasto terreni mediante tipo mappale del 13/11*/2017 protocollo n. BG0145073 in atti del 13/10/2017 presentato il 12/10/2017 n.145073.1/2017) per averlo acquistato in data 04/10/2016 con atto a frma del dott. Notaio Stefano Finardi in Treviglio con Repertorio n. 11747 e Raccolta n. 7515, registrato a Bergamo il 13/10/2016 al numero 36902 Serie 1T il il mappale n. 5103 (giusto tipo di frazionamento del 9 marzo 2015 protocollo n. BG0048602 -n. 48602.1/2015- con soppressione del mappale 5086) dai signori Bofelli Battista Giuseppe, Bofelli Marina Annamaria, Bofelli Andrea che dichiara di intervenire in proprio che in rappresentanza dei signori: Ziliati Gioconda e Bofelli Giuseppe . La signora Ziliati Gioconda, come sopra rappresentata in ragione di 2/6 (due sesti), ed i signori Bofelli Battista Giuseppe, Bofelli Andrea, Bofelli Marina Annamaria, comproprietari in ragione di 1/6 (un sesto) ciascuno. In ordine alla provenienza i venditori dichiarano di essere divenuti proprietari come sotto riportato: per successione di morte del signor Bofelli Carlo (nato a Mozzanica il giorno 8 maggio 1926), apertasi in data 5 dicembre 1999, devoluta in forza di legge e per la quale è stata presentata la relativa dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate di Romano di Lombardia in data 31 maggio 2000 al n. 157 vol. 2000, Trascritta a Bergamo.

B-CO: per i mappali 10239, 10240, 10244 per averli acquistati con atto a rogito del dott. Notaio Stefano Finardi in Treviglio, Repertorio n. 15563 e Raccolta n. 10018; Registrato al Bergamo il 18/10/2017 al numero 38764 Serie 1T. In particolare la società Foresti Costruzioni srls ha acquistato i suddetti mappali dai signori: Brevi Gerolamo, comproprietario in ragione di 3/6 (tre sesti) ed i signori Brevi Pierangelo, Brevi Chiara e Brevi Davide Mario in ragione di 1/6 (un sesto) ciascuno; per i mappali 10231, 10238 per averli acquistati con atto a rogito del dott. Notaio Stefano Finardi in Treviglio, Repertorio n. 15563 e Raccolta n. 10018; Registrato al Bergamo il 18/10/2017 al numero 38764 Serie 1T. In particolare la società Foresti Costruzioni srls ha acquistato i suddetti mappali dai signori: Brevi Gerolamo, comproprietario in ragione di 6/12 (sei dodicesimi) ed i signori Brevi Pierangelo, Bertuletti Daniela comproprietari per la quota Dott. Arch. Scaburri Luca 24060 Spinone al Lago (Bg) via Nazionale, 30 tel-fax 035-810470. E.mail:[email protected] Ente: TRIBUNALE DI BERGAMO Riferimento: FALLIMENTO Prot. n.113 /2019 R.F. Oggetto: INVENTARIO E VALUTAZIONE BENI DEL FALLIMENTO Nominativo: Soc. Foresti Costruzioni srls di 2/12 (due dodicesimi) in regime di comunione dei beni, i signori Brevi Chiara e Arnoldi Giancarlo comproprietari per la quota di 2/12 (due dodicesimi) in regime di comunione dei beni ed i signori Brevi Davide Mario e Mantegari Elena Antonia comproprietari per la quota di 2/12 (due dodicesimi) in regime di comunione dei beni; per i mappali 10229, 10233, 10242, 10243 per averli acquistati con atto a rogito del dott. Notaio Stefano Finardi in Treviglio, Repertorio n. 15563 e Raccolta n. 10018; Registrato al Bergamo il 18/10/2017 al numero 38764 Serie 1T. In particolare la società Foresti Costruzioni srls ha acquistato i suddetti mappali dai signori: Nozza Bielli Santo e Carne Antonella Maria, coniugi in regime di comunione legale; per il mappale 10237 per averlo acquistato con atto a rogito del dott. Notaio Stefano Finardi in Treviglio, Repertorio n. 15563 e Raccolta n. 10018; Registrato al Bergamo il 18/10/2017 al numero 38764 Serie 1T. In particolare la società Foresti Costruzioni srls ha acquistato i suddetti mappali dalla signora Carne Maria Rosa Nozza Bielli Santo e Carne Antonella Maria, coniugi in regime di comunione legale;

In ordine alla provenienza i venditori dichiarano di essere divenuti proprietari come sotto riportato: • mappali 10239, 10240, 10242, 10243, 10244 di proprietà del sig Brevi Girolamo per la quota di ½ (un mezzo) con atto di compravendita a frma del dott. Notaio Paolo Marinelli di Bergamo in data 7 giugno 1974 Repertorio n. 309109/4365, Registrato a Bergamo in data 27 giugno 1974 al numero 2460 e Trascritto a Bergamo in data 6 luglio 1974 ai numeri 14020/11740 e dei signori Brevi Chiara e Brevi Davide Mario per la quota di 1/6 (un sesto) ciascuno per la successi0ne in morte della signora Marchetti Maria , apertasi in data 16 ottobre 1999, devoluta in forza di legge e per la quale è stata presentata all'Agenzia delle Entrate di Treviglio la relativa dichiarazione di successione in data 13 aprile 2000 al numero 173 vol. 2000, Trascritta a Bergamo in data 4 settembre 2001 ai numeri 345658/26464; • mappali 10229, 10230, 10231, 10232, 10233, 10234 di proprietà dei signori Nozza Bielli Santo e Carne Antonella Maria, in regime di comunione dei beni in forza di atto d compravendita a rogito del dott.ssa Notaio Stefania Russo di Urgnano in data 23 giugno 1984 repertorio n. 6746/1865, Registrato a Bergamo il 9 luglio 1984 al numero 5354, Trascritto a Bergamo il 21 luglio 1984 ai numeri 19381/16343; • mappali 10235, 10236, 10237, 10238 di proprietà della signora Carne Maria Rosa per atto di compravendita a rogito dellla dott.ssa Notaio Stefania Russo di Urgnano in data 23 giugno 1984 repertorio n. 6745/1864, Registrato a Bergamo il 9 luglio 1984 al numero 5353, Trascritto a Bergamo il 21 luglio 1984 ai numeri 19380/16342; i sopracitati mappali sono tutti derivanti dal frazionamento con data 6 marzo 2017 protocollo n. BG0027002, del terreno al foglio 9 mappale 6293 (già mappale 1013) di ettari 0.76.20, mappale 1018 di Dott. Arch. Scaburri Luca 24060 Spinone al Lago (Bg) via Nazionale, 30 tel-fax 035-810470. E.mail:[email protected] Ente: TRIBUNALE DI BERGAMO Riferimento: FALLIMENTO Prot. n.113 /2019 R.F. Oggetto: INVENTARIO E VALUTAZIONE BENI DEL FALLIMENTO Nominativo: Soc. Foresti Costruzioni srls ettari 0.02.30, mappale 222 di ettari 0.20.27, mappale 4544 di ettari 0.23.69 e della denuncia di variazione con data 10 marzo 2017 protocollo n. BG0028529 per divisione, demolizione parziale del mappale 1013 foglio 5 del catasto fabbricati

Per un più completo dettaglio di patti e clausole, sia di natura giuridico che urbanistica si fa riferimento alla sezione Allegato C

I mappali 10243, 10244, 10229, 10231, 10233, 1023, 10238, 10239 10240, 10242 (unitamente ad altri mappali non di proprietà della Foresti Costruzioni srls) fanno parte di una convenzione urbanistica con il comune di Cologno al Serio, stipulata con atto a frma del dott. Notaio Stefano Finardi in Treviglio, Repertorio n. 15562 e Raccolta n. 10017; Registrato al Bergamo il 18/10/2017 al numero 38762 Serie 1T.

Per un più completo dettaglio di patti e clausole, sia di natura giuridico che urbanistica si fa riferimento alla sezione Allegato D

• Costituzione di servitù di elettrodotto tensione 15.000 Volt, del 03/09/1986, insistente sui mappali nn. 1018 e 222, nel comune di Cologno al Serio, per un tratto di circa 60 mt. (L'atto di costituzione e consultabile nella sezione allegati alla lettera D)

• ISCRIZIONE CONTRO del 16/05/2016 – Registro Particolare 3398, Registro Generale 21373 Pubblico Ufciale Finardi Stefano. Repertorio 10385/6644 del 05/05/2016 Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a Garanzia di mutuo fondiario (immobili siti in Cologno al Serio) Documenti successivi correlati: 1. comunicazione n. 5427 del 28/08/2017 di estinzione totale dell'obbligazione avvenuta in data 07/07/2017; 2. cancellazione totale eseguita in data 29/08/2017;

• ISCRIZIONE CONTRO del 24/05/2016 – Registro Particolare 3675, Registro Generale 22770 Pubblico Ufciale Finardi Stefano, Repertorio 10495/6699 del 17/05/2016 Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a Garanzia di mutuo fondiario (immobili siti in Mozzanica) Successivamente con le varie annotazioni si è provveduto alla restrizione di ipoteca:

1. Annotazione n. 4890 del 24/06/2016 (restrizione di beni)

2. Annotazione n. 5741 del 25/07/2016 (restrizione di beni)

3. Annotazione n. 6209 del 16/08/2016 (restrizione di beni)

4. Annotazione n. 6627 del 09/09/2016 (restrizione di beni)

5. Annotazione n. 6961 del 23/09/2016 (restrizione di beni)

6. Annotazione n. 7051 del 29/09/2016 (restrizione di beni)

7. Annotazione n. 7196 del 05/10/2016 (restrizione di beni)

• ISCRIZIONE CONTRO del 13/10/2016, Registro Particolare 17815 Registro Generale 45487 Pubblico Ufciale Finardi Stefano. Repertorio 11748/7516 del 04/10/2016 Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a Garanzia di mutuo fondiario (immobili siti in Mozzanica) Successivamente con le varie annotazioni si è provveduto alla restrizione di ipoteca:

1. Annotazione n. 271 del 11/01/2018 (erogazione a saldo)

2. Annotazione n. 272 del 11/01/2018 (riduzione di somma)

4. Annotazione n. 331 del 12/01/2018 (restrizione di beni)

5. Annotazione n. 1494 del 01/03/2018 (restrizione di beni)

6. Annotazione n. 1791 del 13/03/2018 (restrizione di beni)

7. Annotazione n. 2232 del 05/04/2018 (restrizione di beni)

8. Annotazione n. 3201 del 14/05/2018 (restrizione di beni)

• ISCRIZIONE CONTRO del 18/10/2017, Registro Particolare 8227 Registro Generale 46948 Pubblico Ufciale Finardi Stefano, Repertorio 15564/10019 del 13/10/2017 Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a Garanzia di mutuo fondiario (immobili siti in Cologno al Serio)

• ISCRIZIONE CONTRO del 05/09/2018, Registro Particolare 7289 Registro Generale 43397 Pubblico Ufciale Tribunale di Bergamo, Repertorio 4345 del 20/08/2018 Ipoteca Giudiziale derivante da DECRETO INGIUNTIVO (immobili siti in Mozzanica e Cologno al Serio);

• TRASCRIZIONE CONTRO del 01/02/2019, Registro Particolare 3223 Registro Generale 5173 Pubblico Ufciale UNEP - TRIBUNALE DI BERGAMO - Repertorio 12054/2018 del 08/01/2019 Atto Esecutivo o Cautelare – Verbale pignoramento immobili siti in Mozzanica e Cologno al Serio;

• TRASCRIZIONE CONTRO del 17/09/2019, Registro Particolare 30352 Registro Generale 45796 Pubblico Ufciale TRIBUNALE DI BERGAMO - Repertorio 130/19 del 22/05/2019 Atto Giudiziario – Sentenza dichiarativa di fallimento per gli immobili siti in Mozzanica e Cologno al Serio;

A-MO

estratto GoogleMaps – Mozzanica

Mozzanica si trova nella media pianura padana a 26 km a sud del capoluogo, sulla riva occidentale del Serio, ed è per questo motivo che una notevole porzione del territorio comunale è inclusa nell'omonimo parco. È anche conosciuta come la "Venezia della Bassa Bergamasca" per la presenza di numerose rogge e fossati sul suo territorio. La storia documentata di Mozzanica, risale al XI secolo anche se in alcune località (Colomberone) sono stati ritrovati resti di insediamenti romani. Il suo centro storico era anticamente circondato da un sistema di mura risalente al XV secolo, che venne pressoché interamente demolito nell'Ottocento. Già all'inizio del ventesimo secolo erano presenti a Mozzanica una flanda e una fabbrica di cappelli, ma la vera trasformazione in senso industriale è cominciata con l'apertura, nel 1964, di un importante sito di produzione chimica da parte della multinazionale statunitense Di estrema importanza anche la nascita di moltissime imprese di piccole dimensioni, operanti soprattutto nel settore meccanico e dell'edilizia. Mozzanica è interessata dalla strada provinciale Rivoltana, dalla Strada statale 11 Padana Superiore e dalla Strada statale 591 Cremasca.

estratto GoogleMaps – Edificio in Mozzanica Dott. Arch. Scaburri Luca 24060 Spinone al Lago (Bg) via Nazionale, 30 tel-fax 035-810470. E.mail:[email protected] Ente: TRIBUNALE DI BERGAMO Riferimento: FALLIMENTO Prot. n.113 /2019 R.F. Oggetto: INVENTARIO E VALUTAZIONE BENI DEL FALLIMENTO Nominativo: Soc. Foresti Costruzioni srls Sopralluogo efettuato in data 24/07/2019 alle ore 10,00

Posto al limite ovest del tessuto urbano di Mozzanica, l'unità immobiliare oggetto di valutazione, fa parte di un gruppo di abitazione collegate fra loro dalle autorimesse fuori terra. Libera su tre lati, l'abitazione si sviluppa su due piani fuori terra con ampio giardino di proprietà ed autorimessa doppia. Il contesto immediato risulta di recente edificazione, dotato di tutti gli standard come parcheggi pubblici, marciapiede, rete fognaria ed illuminazione pubblica. L'edificio oggetto di perizia si presenta delimitato da recinzione in ferro poggiante su muretto in calcestruzzo. Le murature perimetrali sono finite con intonaco ai silicati con colore di finitura campionato fra la gamma delle terre; alcune porzioni di parete presentano la finitura a finto bugnato. Due sono gli ingressi (distinti fra loro): quello pedonale posto in corrispondenza dell' ingresso dell'abitazione e quello carrale a due battenti, (movimentato elettricamente) posto in corrispondenza dell'autorimessa.

L'esterno utilizzato come giardino è percorribile grazie ad un marciapiede pavimentato che corre lungo il perimetro della casa. L'ingresso dell'abitazione è protetto da piccolo portico che al piano superiore diventa balcone per una delle camere da letto. Internamente al piano terra è presente un ampio ambiente destinato a soggiorno e zona cottura. Una porta conduce in un piccolo disimpegno e successivamente al bagno della zona giorno, illuminato naturalmente.

Una scala in muratura rivestita in alzata e pedata con piastrelle in gres porcellanato conduce al piano superiore dove sono presenti tre stanze da letto ed un bagno, oltre al menzionato balcone e al corridoio centrale che disimpegna gli ambienti, Dal corridoio, tramite botola apribile con scala retrattile è possibile accedere al sottotetto ispezionabile ma non abitabile

Il livello di dotazione e finitura dell'unità immobiliare risulta medio alto; infatti il grado di coibentazione porta l'abitazione ad una classe A1, con murature perimetrali realizzate con laterizio spessore 25 cm e isolamento (cappotto) spessore 16 cm. I serramenti sono con vetrocamera bassoemissivo, realizzati in PVC.

A livello impiantistico è presente la pompa di calore, riscaldamento con pannelli radianti a pavimento, impianto citofonico ed antenna televisiva. Sono inoltre presenti la predisposizione per l'aria condizionata e per l'impianto antifurto. I pavimenti ( su entrambi i piani) sono in gres porcellanato con finitura finto legno e in formato a grandi doghe. I due bagni (piano terra e primo) presentano rivestimento con altezza di 120 cm. E sono entrambi dotati di lavabo, water e bidet sospesi e doccia (dove all'interno il rivestimento in tessere quadrate di porcellana supera i 200 cm.). Tutte le pareti interne sono finite al civile e tinteggiate con vernice all'acqua in diverse tonalità a secondo degli ambienti. Le porte interne sono in legno tamburato e l' ingresso ospita un portoncino blindato.

L'autorimessa, internamente è finito con intonaco civile tinteggiato di bianco e pavimentata con piastrelle rettangolari in gres porcellanato. L'ingresso all'autorimessa è protetto da saracinesca sezionale in PVC di colore bianco movimentata elettricamente; sul lato opposto una porta REI conduce all' aperto sul retro dell'abitazione.

Nel complesso l'unità immobiliare si presenta in perfetto stato di manutenzione e le finiture presenti risultano di buon livello, sia come tecnica costruttiva che di scelta materica

Planimetria dell'unità immobiliare – piano terra e piano primo

Sub. Destinazione Categoria Consistenza MQ. reali Coeffciente MQ. commerciali abitazione 3,5 vani 130,77 1,00 130,77 portico 7,95 0,25 1,98 5 balcone 7,95 0,25 1,98 giardino - 247,00 0,05 12,35 147,08 2 autorimessa 27,45 0,50 13,72

Le schede catastali delle unità immobiliari (consultabili nella sezione allegati sotto la lettera B) risultano conformi allo stato dei luoghi.

estratto GoogleMaps – terreni in Cologno al Serio

Cologno al Serio, situato nella media pianura bergamasca, dista circa 10 chilometri a sud dal capoluogo orobico. I primi insediamenti umani sul territorio risalgono a circa quattromila anni fa, in piena età del bronzo, come si evince dal ritrovamento di scheletri e utensili: questi rendono Cologno uno dei siti archeologici più datati di tutta la provincia bergamasca Il centro storico di Cologno al Serio riveste una grande importanza, avendo mantenuto la struttura che il borgo possedeva in età medievale. Ancora intatte e visibili sono infatti la cinta muraria con il relativo fossato che proteggeva l'ingresso del paese, a cui si accedeva mediante quattro entrate tuttora ben conservate, ed in una delle quali è collocata la sede municipale. Anche le case e le strade all'interno della fortifcazione hanno mantenuto le loro peculiarità, dando un colpo d'occhio molto particolare. Dal 1950 ad oggi sono sorti, fuori dall'anello dell'antico fossato che circonda il centro abitato ai bordi della pittoresca strada di circonvallazione, mantenendogli caratteristiche medioevali, 200 nuovi fabbricati. Tutti, occorre sottolinearlo, grazie alla iniziativa privata. Ad essi vanno aggiunti gli edifci sorti per iniziativa di Enti Pubblici. La zona in cui maggiore è stato lo sviluppo è quella che fa perno sulla strada comunale per Ghisalba. Seguono quella verso la provinciale nord e l'altra in direzione della via per Liteggio e Brignano-Treviglio. I lotti oggetto della seguente valutazione peritale sono posti a nord est del territorio comunale, in prossimità della località Muratella e del confne con il comune di Ghisalba.

Sopralluogo effettuato unitamente in data 31/07/2019 alle ore 10.30 unitamente al sig. Gian Marco Foresti

Il comparto (insieme dei terreni) si presenta libero da costruzioni fatta eccezione per i muretti divisori tra strade interne e tra i vari blocchi di abitazione, è presente la rete fognaria fognatura al lotto che arriva sino all'inizio della proprietà (manca allacciamento alla pubblica fognatura comunale); sono inoltre presenti le

estratto GoogleMaps – terreni in Cologno al Serio piattaforme in calcestruzzo sulle quali successivamente dovranno poggiare le fondazioni dei nuovi fabbricati. All'interno della proprietà sono presenti due baracche di cantiere in discreto stato di conservazione, arredate con due scrivanie in legno oltre a due scaffali sempre in legno (utilizzate come ufficio di cantiere e ufficio vendite)

Mappale Quota proprietà Destinazione Super fice MQ. 10243 1/1 Area urbana - 10244 1/1 Area urbana - 10229 1/1 edificabile 130,00 10231 1/1 edificabile 965,00 10233 1/1 edificabile 720,00 10237 1/1 edificabile 315,00 10238 1/1 edificabile 130,00 10239 1/1 edificabile 1094,00 10240 1/1 edificabile 2047,00 10242 1/1 edificabile 210,00 5611,00

Il più probabile valore di mercato delle proprietà è stato ricercato attraverso l’applicazione dell’opportuno procedimento, noto alla pratica esplicativa detto “ comparativo diretto “ basato cioè sul rafronto diretto tra i beni in questione e una molteplicità di beni similari caratterizzati da una suddivisione delle superfci, confrontabili e presenti nella medesima zona, di cui è stato possibile ricavare il prezzo medio di compravendita. Il procedimento cosi scelto, tra i molteplici oferti dalla metodologia estimativa, è il più idoneo a cogliere il valore probabile attuale di mercato degli immobili in esame (negli aspetti tecnologici, tipologici e localizzativi). Le compravendite immobiliari di edifci e terreni nei comuni della provincia (Mozzanica e Cologno al Serio) come verifcato nel corso degli ultimi quattro anni hanno subito un calo sempre progressivo. Le difcoltà maggiori oggi per il mercato immobiliare, oltre a quanto sopra detto, sono rappresentate dalla distanza economica tra domanda ed oferta, spesso divaricate da aspettative inconciliabili. E’ proprio per l’intenzione e l’obbiettivo di trovare il giusto equilibrio e il punto d’incontro economico tra domanda ed oferta, in funzione del mercato immobiliare corrente, che ho valutato gli immobili in capo alla Società in fallimento. In questo quadro di crisi del mercato immobiliare e non solo, appare abbastanza difcile ipotizzare o stimare il tempo di assorbimento delle unità in esame. Dato però il livello medio - alto, la loro conformazione e ubicazione, ritengo che la proprietà si presenti di fronte all’attuale mercato immobiliare, non particolarmente vivace, con discreta appetibilità e commerciabilità, con un tempo stimato di assorbimento in dodici/diciotto mesi, in base alla valutazione attuale. A Mozzanica a giugno 2019 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media € 1.153 al metro quadro, con una diminuzione del 0,69% rispetto a Giugno 2018 (1.161 €/m²). Negli ultimi 2 anni, il prezzo medio all'interno del comune di Mozzanica ha raggiunto il suo massimo nel mese di Giugno 2015, con un valore di € 1.472 al metro quadro. Il mese in cui è stato richiesto il prezzo più basso è stato Settembre 2018: per un immobile in vendita sono stati richiesti in media € 1.090 al metro quadro.

(fonte sito Listino prezzi immobili di Bergamo e provincia – rif. Mozzanica)

Dott. Arch. Scaburri Luca 24060 Spinone al Lago (Bg) via Nazionale, 30 tel-fax 035-810470. E.mail:[email protected] Ente: TRIBUNALE DI BERGAMO Riferimento: FALLIMENTO Prot. n.113 /2019 R.F. Oggetto: INVENTARIO E VALUTAZIONE BENI DEL FALLIMENTO Nominativo: Soc. Foresti Costruzioni srls Alla luce di quanto sopra esposto, il prezzo medio al metro quadrato di immobili simili a quelli oggetto della seguente valutazione, dedotto dagli annunci di compravendita appare sostanzialmente invariato , portando a quotazioni, limitate alla zona di riferimento, comprese tra i 900,00€/mq ed i 1.100 ,00€/mq. con un valore medio di 1.000,00€/mq. per gli edifci residenziali.

Anche a Cologno al Serio negli ultimi due anni il prezzo medio al metro cubo delle aree edifcabili simili a quelli oggetto della seguente valutazione, dedotto dagli annunci di compravendita appare sostanzialmente invariato (fonte sito Listino prezzi immobili di Bergamo e provincia), portando a quotazioni, limitate alla zona di riferimento comprese tra i 160,00€/mc ed i 170,00 €/mc. con un valore medio di 165,00€/mc. Considerando che sull'area oggetto di stima. Sono state realizzate alcune opere di urbanizzazione e di preparazione del cantiere per le future realizzazioni di alcune unità abitative già autorizzate (ma di cui non è stata ancora ritirata la relativa concessione edilizia) e più precisamente come già descritte nel paragrafo 2.5, il cui valore stimato è di circa 50.000,00 - € 60.000,00, per un' incidenza sull'intero comparto di circa 10 € al metro cubo, se ne può dedurre che la stima per tale area può essere quantifcata in € 175,00 al mc. (€165,00 + €10,00)

Super ficie Mappale Sub. Destinazione MQ. Valore MQ. Quota di Valore Proprietà (ragguagliato) proprietà (quota) MO_A 5324 2 autorimessa 16,47 € 1.000,00 1/1 € 16.470,00 5324 5 abitazione 147,08 € 1.000,00 1/1 € 147.080,00 € 163.550,00

Volume ** Quota di Valore Proprietà Mappale Sub. Destinazione MC. Valore Mc. proprietà (quota) CO-B 10243* - Area urbana - 1/1 - 10244* - Area urbana - 1/1 - 10229 - Terreno edificabile 1/1 10231 - Terreno edificabile 11 10233 - Terreno edificabile 1/1 10237 - Terreno edificabile 1/1 5905,41 € 175,00 € 1.033.375,00 10238 - Terreno edificabile 1/1 10239 - Terreno edificabile 1/1 10240 - Terreno edificabile 1/1 10242 - Terreno edificabile 1/1 € 1.196.925,00

* trattasi di aree urbane: per questi due mappali non viene espresso un valore dedicato; tale valore è ricompreso negli altri mappali che formano il comparto

** I MC. consentiti sono stati dedotti dalla “relazione tecnica illustrativa (tabella distribuzione capacità edificatoria), dove si evince che il volume totale. Dalla totalità dei MC. (6755,41) sono dedotti quelli spettanti al lotto di proprietà della signora Carne Maria Rosa (MC. 850,00). Pertanto la volumetria spettante alla società fallita risulta essere di MC. 5905,41. Tale sopra menzionata è documento allegato alla convenzione Urbanistica. Relazione e convenzione sono consultabili nella sezione allegati sotto la lettera D

CAPITOLO 03 - SUDDIVISIONE IN LOTTI

Per una miglior gestione, in fase di vendita del patrimonio immobiliare e per una più appetibile proposta da inserire nel mercato immobiliare si ritiene utile la sottostante suddivisione in lotti.

Lotto ID Mappali Sub. Valore Stimato

1 MO-A 5324 2,5 € 163.550,00 10243, 10244, 10229, 10231, 10233, 10237, 2 CO_B - € 1.033.375,00 10238, 10239 10240, 10242 TOTALE € 1.196.925,00

Paragrafo 4.1 Limiti della presente relazione

La presente valutazione di stima è stata effettuata secondo le istruzioni ricevute e sulla base della documentazione fornitami, ciononostante vi sono alcuni limiti inerenti alla relazione stessa che credo sia mio dovere segnalare, come di seguito riportato.

Tali aspetti dovranno esser quindi ulteriormente sviluppati ed analizzati in quanto non considerati nel presente lavoro:

• non sono state effettuate verifiche sulle strutture esistenti, ne sono state effettuate analisi del terreno per la determinazione della presenza di eventuali sostanze inquinanti e/o tossiche. Nessun aspetto legale, fiscale o finanziario è stato preso in considerazione fatto salvo quanto espressamente illustrato;

• i dati relativi alle consistenze sono stati desunti esclusivamente dalla documentazione fornitami. Per il computo della consistenza, il necessario criterio di prudenza ha indotto il sottoscritto a conteggiare una superficie “commerciale” che tenesse conto di tutte le superfici disponibili (vani, livelli e destinazioni d'uso) ridotte, ove necessario, con idonei coefficienti di apprezzamento o deprezzamento dell'effettivo spazio analizzato;

• ho preso visione della documentazione fornitami senza effettuare verifiche presso gli Enti competenti e pertanto non posso accertare nessuna responsabilità per quanto attiene a tali documenti, ad eccezione della documentazione catastale per la quale è stato possibile effettuare verifiche mediante l'accesso al portale internet dell'Agenzia del Territorio e reperire copia delle planimetrie catastali aggiornate;

• le indicazioni delle indagini di mercato effettuate sul locale mercato immobiliare sono a mio parere rappresentative della situazione di mercato alla data della presente valutazione ma, ciononostante, non posso escludere particolari situazioni di domanda e/o offerta a me non note, tali da modificare, ma non sensibilmente, l'adozione dei parametri unitari scelti ed utilizzati come riferimento;

• nell'assunto che esclude errori procedurali e/o materiali dei competenti Enti e/o Amministrazioni, l'avvenuto rilascio di titoli edilizi e/o documentazione urbanistica ha presupposto, nelle mie considerazioni valutative, la regolarità e la legittimità di ogni eventuale atto prodromico e collegato;

• tutta la documentazione ricevuta, come eventuali notizie ed informazioni apprese dalla Proprietà e/o Committenza, sono state da me assunte come veritiere, complete e di perdurante validità;

Dott. Arch. Scaburri Luca 24060 Spinone al Lago (Bg) via Nazionale, 30 tel-fax 035-810470. E.mail:[email protected]