PLAN ESPECIAL DE ACTUACION URBANA
PARCELAS 4a, 4b y 5 - UNIDAD R1 - NORMAS SUBSIDIARIAS DE BERRIOZAR
Avenida de Guipuzkoa, 39 31013 Berriozar
HOTEL MAITENA S.L.
Mayo 2020
Proyecto P.E.A.U. PARCELA 5 – UNIDAD R1 – NORMAS SUBSIDIARIAS DE BERRIOZAR Situación Avenida de Guipúzcoa, 39 – 31013 Berriozar Promotor HOTEL MAITENA S.L. Fecha Mayo 2020
INDICE
1. MEMORIA
Previo 1
A. INFORMACION GENERAL ……………………………………………………………..., 2 1.1. Identificación y objeto del expediente Título del proyecto Objeto del expediente 1.2. Promotor 1.3. Información previa Ámbito Situación Urbanística Titularidad
B. JUSTIFICACION DE LA ACTUACION ………………………………………………….……6 1.4. Información Legal Justificación Formal Tramitación 1.5. Memoria Justificativa. Objeto Oportunidad de la modificación
C. CONTENIDO DEL PEAU………………………………………………………………………… 9 1.6. Descripción de la propuesta Características Aprovechamiento Urbanístico Edificabilidad Plazos para la Edificación
D. DEBERES URBANISTICOS ……………………………………………………………………. 12 1.7. Identificación de la actuación que desarrolla Introducción Participación en las plusvalías Justificación de la cesión dotacional Materialización de estos deberes de cesión 1.8. Determinaciones sobre vivienda Exención obligación vivienda de protección
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2. NORMATIVA
NORMATIVA ACTUAL ……………………………………………………………… ….. 18
NORMATIVA PROPUESTA ……………………………………………………….…. 19
3. ESTUDIO MOVILIDAD GENERADA
INTRODUCCION …………………………………………………………………………….… 21 RESUMEN DE LA PROPUESTA ……………………………………………………………. 21 MOVILIDAD GENERADA ……………………………………………………………………… 21 INTENSIDAD DEL TRÁFICO ……………………………………….……………………. 22 PROPUESTAS DE MEJORA ……………………………………………..……………… 27 CONCLUSIONES ……………………………………………………………………………….. 27
4. MEMORIA DE VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD ECONOMICA
1. OBJETO ……………………………………………………………………………………..… 29 2. VIABILIDAD ECONOMICA ………………………………………………………….... 30 3. SOSTENIBILIDAD DE LA ACTUACION …………………………..………..……………. 31
5. CONCLUSIONES VALORADAS DEL PROCESO DE PARTICIPACION
ANEXO I. PLANOS
ANEXO II. PROCESO DE PARTICIPACION
ANEXO III. DOCUMENTO AMBIENTAL ESTRATEGICO
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1. MEMORIA
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PREVIO
Con fecha 22 de mayo de 2019, tras el proceso de participación, la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Berriozar aprobó inicialmente el documento compresivo del PEAU de la Parcela 5 de la Unidad R1 materializando el Convenio de planeamiento suscrito entre el Ayuntamiento de Berriozar y la propiedad en 2017, y se procedió a su sometimiento a información pública mediante la publicación de dicho acuerdo en el BON núm. 134 de 11 de julio de 2019.
De la misma forma, el documento se remitió al Departamento de Territorio y Paisaje para la tramitación de la Evaluación Ambiental estratégica del documento, y en este sentido, mediante la Resolución 14E/2019 de 4 de septiembre, publicada en el BON nº 199 de 8 de octubre, se formuló el informe ambiental favorable. También se obtuvo informa favorable de la Mancomunidad de la Comarca de Pamplona en lo que a infraestructuras y servicios corresponde.
El documento aprobado inicialmente planteaba que la totalidad de las viviendas que se posibilitaban con el PEAU, 20 más que las permitidas por las NNSS vigentes, fueran viviendas libres, para lo cual derivaba la efectividad de esta medida a la obtención de la exención del cumplimiento de la reserva de vivienda protegida establecida en el artículo 54 TRLFOTU. El Servicio de Vivienda informó negativamente esta pretensión al entender que en Berriozar existía demanda de viviendas en régimen de protección principalmente en la modalidad de alquiler. A la vista del escrito emitido por el Servicio de vivienda, y tras haber consultado con dicho Servicio se considera adecuado destinar un portal a vivienda de protección en régimen de alquiler, lo que supondrá la materialización de 12 viviendas de esta naturaleza. Con esta nueva configuración del programa de viviendas, y de cara a lograr una mejor ordenación de ese espacio de la ciudad y un diseño más eficiente de las edificaciones, se ha optado por ampliar el ámbito del PEAU a la parcela 4 (4 a y 4b de la reparcelación), de forma consensuada tanto con el Ayuntamiento de Berriozar, como con el propietario afectado, evidentemente sin incrementar la edificabilidad prevista para ella, tan solo a los efectos de logra una imagen de ciudad más coherente y cohesionada.
Así las cosas, se presenta este nuevo documento comprensivo del PEAU que, por contener una modificación sustancial respecto del aprobado inicialmente como resultado de informes sectoriales, será nuevamente sometido a información pública, no así un proceso de participación nuevo ya que la inclusión de las parcelas edificables P4a y b no implica ningún cambio de uso, aprovechamiento y/o edificabilidad de las mismas, ni altera en absoluto el contenido del proceso realizado.
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A. INFORMACION GENERAL
1.1. Identificación y objeto del expediente
Título del Plan Especial de Actuación Urbana de la Parcela P5 de la Unidad R1 de las proyecto Normas Subsidiarias de Berriozar
Objeto del El presente expediente tiene por objeto la tramitación de un Plan Especial de expediente Actuación Urbana al efecto de actuar urbanísticamente en las parcelas 4 (a y b) y 5 de la Unidad R1 (parcelas catastrales 996, 997 y 998 todas del polígono 18) de Berriozar, en este último caso para materializar lo dispuesto en el Convenio Urbanístico aprobado definitivamente en sesión plenaria de 29 de marzo de 2017 (BON núm. 93 de 16 de mayo de 2017). Este documento contiene la justificación de la actuación, así como la expresión de todas las determinaciones urbanísticas necesarias para su materialización; al mismo se anexarán el Plan de Participación y la Memoria de Viabilidad y Sostenibilidad económica.
1.2. Promotor El promotor de la actuación es: HOTEL MAITENA S.L. (Avenida de Gipuzkoa, 39, 31013 Berriozar (Navarra)) CIF B31128234
1.3. Información previa:
Ámbito Se circunscribe a las parcelas P4 (a y b) y P5 resultantes del Proyecto de Reparcelación de las Unidades R1, R2 y R3 de las Normas Subsidiarias de Berriozar, aprobadas definitivamente el 30 de diciembre de 2003. En dicha reparcelación se realizó una regularización de sus linderos y se consolidaron los usos existentes, dejándola fuera de la participación en las cargas y beneficios de la Unidad.
Catastralmente se identifican con las parcelas 996, 997 y 998 del polígono 18 de Berriozar sitas en la calle Galzapalea s/n y la Avenida de Gipuzkoa 39. Tiene una superficie de 2.550m2 (260 + 448 y 1.842 respectivamente).
La parcela 996 linda al Norte y Oeste con la calle Galzapalea; al Sur con la parcela 998 y al Este con la parcela 997.
En lo que se refiera a las parcelsa 997 y 998; si bien catastralmente se trata de dos fincas, físicamente ambas están delimitadas por el mismo cierre de parcela, en la 998 se encuentra el edificio del Hotel Maitena, con una volumetría de PB+2 y un total de 1.387,82 m2 construidos. La edificación tiene una planta de 620,25 m2 quedando, el resto, 1.221,75 m2, como superficie pavimentada. Linda al Norte con las parcelas edificables P4A y la calle Galzapalea; al Sur con la Avenida de Gipuzkoa; al Este con la Avenida de Berriozar; y al Oeste con la P4A y la plaza proveniente de la urbanización de las Unidades R1, R2 y R3.
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Situación El planeamiento vigente son las Normas Subsidiarias de Planeamiento, vigentes Urbanística desde el 8 de mayo de 1991. Estas más el planeamiento asumido fueron publicadas en el Boletín Oficial de Navarra número 169, de 1 de septiembre de 2017.
Ostentan la clasificación de solar en suelo urbano consolidado según se establece en los artículos 90 y 91 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de Julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo (en adelante TRLFOTU). El uso de la misma es el Comercial, específicamente hotelero en el caso de la 998 y residencial en las otras dos.
Titularidad La Disposición adicional novena del TRLSyRU, que añade un nuevo artículo 70 ter a la Ley 7/1985, reguladora de bases de Régimen Local señala en su aparatado 3 que en los casos en que una alteración de la ordenación incremente la edificabilidad o la densidad o modifique los usos del suelo deberá hacerse constar la identidad de los propietarios y titulares de derechos reales de las fincas afectadas durante los cinco años anteriores al inicio expediente.
Así, en cumplimiento de dicho precepto se acredita que la parcela 998 pertenece desde hace más de 5 años a HOTEL MAITENA S.L. y se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad núm. 3 de Pamplona al tomo 3968, libro 60, folio 6 Finca núm. 3773, las parcelas 996 y 997 provienen de una reparcelación reciente y no hay respecto de ellas ninguna alteración o modificación sobre sus usos o edificabilidades, por lo que no se requiere la identificación de los titulares conforme a la Disposición reseñada, no obstante los titulares conforme a la reparcelación son PMP S.L. y Hotel Maitena S.L.
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B. JUSTIFICACION DE LA ACTUACION
1.4. Información Legal
Justificación Conforme al artículo 77.6 del Decreto Foral Legislativo 1/2017 de 26 de julio por Formal el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo (en adelante TRLFOTU), cualquier modificación relativa al Suelo Urbano, sea de determinaciones estructurantes o pormenorizadas, se deberá tramitar mediante un Plan Especial de Actuación Urbana (en adelante PEAU).
Al hilo de esto el artículo 61 TRLFOTU señala que los Planes Especiales de Actuación Urbana tienen por objeto: “desarrollar sobre suelo urbano las determinaciones establecidas por el Plan General Municipal, o bien, justificadamente modificarla o establecerlas con la finalidad de regular actuaciones edificatorias, de dotación o de reforma o renovación de la urbanización”, y por tanto tiene la vocación de constituir una suerte de plan general para el suelo urbano.
A efectos meramente indicativos, señalar que la presente propuesta mantiene la clasificación del terreno como suelo urbano consolidado y no se afecta a ningún sistema general pero que altera el uso pormenorizado de la parcela y establece las condiciones de la futura nueva construcción y el espacio público circundante por lo que debemos enmarcar las modificaciones pretendidas dentro de las determinaciones pormenorizadas del artículo 49.3 TRLFOTU, a modo indicativo los apartados: a) Definición detallada de las tramas urbanas (alineaciones, rasantes) c) Regulación del tipo de obras admisibles y las condiciones que deben cumplir las edificaciones así como su morfología y tipología d) régimen normativo de usos pormenorizados e) la definición de los sistemas locales […] h) el señalamiento de plazos para el cumplimiento de los deberes urbanísticos
El contenido concreto que debe tener un PEAU se especifica en el art. 61.4 TRLFOTU: - Determinaciones Urbanísticas propias del Plan Especial que se desarrolla - Especificación y tipo o tipos de actuación que desarrollan - Memoria de viabilidad y sostenibilidad económica de la actuación - Conclusiones valoradas del proceso de participación ciudadana - Estudio de Movilidad Generada.
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Tramitación La tramitación de estos planes, que se enmarca dentro de las competencias exclusivamente municipales viene regulada en el artículo 72 TRLFOTU: • Aprobación inicial por el Ayuntamiento (Plazo para resolver: dentro de los dos meses desde la presentación de la documentación completa, siendo el silencio en este supuesto positivo) • Información pública durante un mes en el BON y en los diarios editados en Navarra. • Tras el resultado de la información pública, procederá en su caso la Aprobación definitiva por el Ayuntamiento. (Plazo para resolver: dentro de los dos meses desde la finalización del periodo de información, siendo el silencio en este supuesto positivo)
Dado que el presente PEAU requerirá el ajuste de servicios obligatorios (art. 26 Ley Reguladora de Bases del Régimen Local) se requiere de la incorporación al expediente de informes sectoriales de diferentes organismos (72.1.a). Igualmente será preceptiva la realización, por parte de un técnico perteneciente a la administración local actuante, de un informe sobre la adecuación del PEAU propuesto a los instrumentos de ordenación territorial, planeamiento municipal y al resto del ordenamiento jurídico (71.3). El expediente de tramitación del PEAU (Plan aprobado definitivamente junto con los informes emitidos, deberá remitirse al Departamento competente en materia de Ordenación del Territorio en 10 días desde la aprobación para que este efectúe los actos de control que le reconoce la Ley Foral de Administración Local. Tanto el acuerdo de aprobación como su normativa deberá ser publicada en el BON (art. 79.1 TRLFOTU)
Conforme a la Ley 7/1985 Reguladora de Bases del Régimen Local la competencia para aprobar el PEAU inicialmente la tiene el Alcalde dado que no se encuentra atribuido expresamente a otra entidad (art.21.1.j)) y la aprobación que ponga fin a la tramitación municipal de los planes le corresponde al Pleno (art. 22.c)) que podrá adoptarlo por mayoría simple (art. 47).
1.5. Memoria Justificativa.
Objeto El objeto principal del presente PEAU es realizar las actuaciones urbanísticas precisas al efecto de, en ejecución de lo establecido en el Convenio Urbanístico referenciado, posibilitar el cambio de uso de la parcela 998 sustituyendo el terciario-residencial eventual por el residencial y estableciendo los parámetros necesarios para la materialización del mismo.
Las parcelas 996 y 997 se integran ahora para establecer un diseño más homogéneo y coherente de esa esquina de la nueva plaza que permita además destinar un portal a vivienda de protección en alquiler.
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Oportunidad de El Ayuntamiento de Berriozar suscribió en el año 2017 un Convenio Urbanístico la modificación en el que manifestó su interés en la eliminación del sub-uso hotelero en favor del residencial ya que esta es la vocación de la zona, además la eliminación de esta edificación y su reconversión permite dar una solución urbanística a esta zona del municipio, muy necesaria, por la situación estratégica dentro del mismo.
Este es un cruce, muy transitado, entre la Avenida de Gipuzkoa, que lo conecta con Pamplona, de manera directa, y la Avenida de Berriozar, que une el centro administrativo y cultural del municipio con zonas educativas y deportivas relevantes, así como al Casco Antiguo.
Además, el traslado de la Estación de Servicio, facilitará la creación de una plaza que convertirá el nuevo espacio urbano en un lugar más amplio, en contacto con los locales comerciales de los bajos de los edificios anexos, creando una zona de relación y estancia, así como un nuevo acceso que facilitará el tránsito hacia el Colegio Público, Instalaciones Deportivas y Zonas de Ocio y Expansión de Artiberri, así como al Casco Antiguo, entre otras. A tal fin se adaptará el nuevo espacio urbano creado con las zonas anexas y se ubicarán los elementos para este fin, dotando de elementos vegetales, zonas de descanso y zona de juegos infantiles dando así entidad de espacio público un suelo libre que por su configuración actual tiene un uso residual o restringido.
El nuevo planteamiento urbanístico que se realiza constituye el punto de partida de un proyecto que culminaría con la reurbanización de la Avenida de Gipuzkoa, arteria principal del municipio
Los nuevos usos previstos en el ámbito afectado son residenciales, por lo que el actual edificio hotelero queda en situación de fuera de ordenación y será objeto de derribo.
La inclusión de las parcelas 996 y 997 tiene una finalidad meramente instrumental por cuanto no ven alterado ni su uso ni su edificabilidad pero se estima adecuada su inclusión primero porque permite realizar una actuación conjunta (las parcelas 998 y 997 pertenecen al mismo propietario) de forma que se destine un portal a vivienda de protección en régimen de alquiler (para jóvenes), que como señala el Servicio de vivienda tiene una alta demanda constatada en Berriozar y una oferta prácticamente nula, y por otro porque permite realizar un diseño de las futuras edificaciones mucho más coherente que si se actuara en tres parcelas independientes
Se ha consensuado con el Ayuntamiento de Berriozar la regulación urbanística de los nuevos edificios residenciales, señalando las alineaciones máximas y la altura máxima de los mismos, así como su edificabilidad, para poder llevar a buen término el planteamiento urbanístico que se proyecta, en el que se incluye el derribo de las edificaciones existentes.
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C. CONTENIDO DEL PEAU
1.6. Descripción de la propuesta
Características La ordenación propuesta se corresponde con la Alternativa I de las presentadas en el Proceso de Participación por cuanto, como se ha señalado la incorporación de las P4 a y b cumple una función únicamente de mejora del diseño conjunto, pero no se plantea ninguna cuestión sobre ellas que por alterar sus determinaciones deba ser participada.
Se plantea una edificación con destino residencial, con un volumen en S + PB + 5 + Ático en la edificación paralela a la Avenida de Berriozar y de B+4+A en la calle Galzapalea, número de plantas este que conforman una edificación o volumetría que está en consonancia con la altura de los edificios de la zona.
La ocupación en planta de la edificación tendrá alineaciones obligatorias en las fachadas que dan a las Avenidas de Gipuzkoa y Berriozar y a la calle Galzapalea, siendo variable la fachada que da a la plaza, para posibilitar la edificación que contenga la edificabilidad residencial permitida. El resto de parcela se destinará a espacios libres que conformarán la plaza bajo la que se construirá un garaje subterráneo.
Así mismo y como solución para permitir la fluidez del tránsito peatonal, que une el centro administrativo y cultural del municipio con zonas educativas y deportivas relevantes, así como al Casco Antiguo, se contemplará la apertura en planta baja de la edificación.
Con estas operaciones se logra obtener un espacio público nuevo de 340,08 m2 destinados a viario y acera y 1.156,05 m2 como plaza de los cuales 211,74 m2 corresponden a zona porticada.
Aprovechamiento La edificabilidad (y por ende el aprovechamiento) permitido para las Urbanístico parcelas 996 y 997 es la que proviene de las Normas Subsidiarias y que se materializó en la Reparcelación aprobada, conforme a ellas en estas parcelas se pueden construir 3.028 m2 (708 m2 en PB y 580 m2 en cada una de las 4 plantas elevadas) lo que suponen 3.322,54 UUAA (conforme a la Reparcelación aprobada 1.219,50 y 2.103,04 respectivamente). Estas determinaciones se mantienen inalteradas con el PEAU que se tramita.
Respecto de la parcela 998, se plantea que la edificabilidad permitida será la suma de la que corresponde por la edificación existente más la que correspondería al aplicar el Aprovechamiento Tipo de la Unidad R1, R2 y R3 a la zona no edificada actualmente de la parcela P5.
Con esta operación a la parcela P5, tras el PEAU, se le reconoce un aprovechamiento de 4.347,30 UUAA; para obtener esta cifra por tanto se han efectuado las siguientes operaciones:
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Los datos de solar tal cual se encuentra edificado, son los siguientes: Superficie = 1.842 m2. Edificación existente = 1.387,82 m2 construidos Espacio ocupado por la edificación = 616,09 m2 Superficie pavimentada = 1.225,91 m2
Aplicando los coeficientes que el Plan de Berriozar asigna por cada uso, el aprovechamiento que tiene asignado lo existente en la actualidad es: Los coeficientes de homogeneización del ámbito son: m2 residencial = 1 m2 comercial = 1,2 m2 parcela = 0,2 El Aprovechamiento correspondiente a la edificación existente es por tanto: - Planta Baja Comercial: 616,09 x 1,2 = 739,31 UA’s - Plantas Elevadas Residencial: 771,73 x 1,0 = 771,73 UA’s - Superficie ocupada edificación: 616,09 x 0,2 = 123,22 UA’s TOTAL EDIFICACIÓN ACTUAL = 1.634,26 UA’s
Por su parte, teniendo en cuenta que el aprovechamiento tipo establecido en el Proyecto de Reparcelación de las Unidades R1, R2 y R3 fue de: 2,220329 m2 construible/m2 suelo; el aprovechamiento que le resulta aplicable a la parte de la parcela no edificada es: Superficie pavimentada: 1.225,91 m2 x 2,220329 = 2.713,04 UA’s Este es el incremento de aprovechamiento que surge por mor del PEAU). La suma de ambos parámetros constituye los 4.347,30 UUAA que el PEAU asigna a la P5, este es pues el máximo aprovechamiento que puede consumir la edificación que se proyecte dentro de las alineaciones máximas permitidas en esa parcela, por lo que no se podrá ocupar hasta el límite de estas si con ello se consume un aprovechamiento mayor.
El aprovechamiento total del ámbito que conforma el PEAU se concreta por lo tanto en 7.516,90 UUAA.
Edificabilidad En aplicación del Artículo 102 del Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio la Edificación Residencial asignada en m2 útiles resulta la siguiente: a la P5: 4.347,30 / 1,15 = 3.780,26 m2 útiles. Como en este caso se asimilan las UA’s a los m2 construidos, la edificabilidad de la parcela 998 es = 4.347,30 m2 construidos. A la P4 (a y b): 3028 m2c/1,15 = 2.633 m2 útiles.
No se establece en términos generales un número máximo de viviendas, por cuanto la concreción de estas dependerá del programa residencial que finalmente se ejecute en aras a diseñar unas edificaciones más eficientes desde el punto de vista de su respuesta en el mercado con pisos de diferentes dimensiones para dar cabida al mayor número posible de realidades sociales demandantes de viviendas.
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Plazos para la Los deberes contemplados en el artículo 96.1 del TRLFOTU y en el convenio Edificación suscrito, se traducen en el establecimiento de los plazos máximos siguientes: - Solicitud de la primera Licencia de Edificación, 1 año desde la aprobación definitiva del PEAU. - Finalización de la construcción de cada Edificación, 30 meses desde el otorgamiento por parte del Ayuntamiento de Berriozar de cada una de las Licencias de Edificación.
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D. DEBERES URBANISTICOS
1.7. Identificación de la actuación que desarrolla
Introducción Conforme al artículo 61.5 TRLFOTU, los PEAU deberán contener la especificación y justificación del tipo(s) de actuación que desarrollan de entre las establecidas en la propia Ley pues de ello va a depender el régimen de derechos y deberes.
Pues bien, a estos efectos, la actuación pretendía en el presente PEAU se enmarca indiscutiblemente dentro de las actuaciones de dotación. Ello, de acuerdo a lo establecido en el artículo 90.5 del TRLFOTU: “5. Son actuaciones de dotación aquellas que tienen por objeto, en un ámbito de suelo urbano, el incremento de la edificabilidad, densidad o modificación del uso urbanístico, y no requieran la reforma o renovación de la urbanización de aquel”.
En el ámbito de la actuación no se prevé la reforma o la renovación de la urbanización, en los términos que este tipo de acciones se enuncian en el artículo 90.4 del TRLFOTU: “4. Son actuaciones de renovación o reforma de la urbanización aquellas intervenciones sobre el suelo urbano que prevean nuevas infraestructuras públicas y la creación, mediante operaciones de equidistribución, de una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos”.
Los deberes de los propietarios de suelo en estas actuaciones se concretan en dos obligaciones de diferente calado, art. 96.2 TRLFOTU: 1.- Asegurar la participación de la Administración en las plusvalías generadas y en este sentido, deberá entregar a la Administración el suelo, o el equivalente económico de este, correspondiente al 10% del incremento del aprovechamiento correspondiente del ámbito donde se actúa. Porcentaje que podrá variar en una horquilla del 5 al 15% en función de la memoria de viabilidad y sostenibilidad. 2.-. La fijación de las cesiones de dotación pública que resulte necesaria para mantener el equilibrio en los servicios y espacios públicos, “reajuste de su proporción que en su caso se generarán”, bien mediante la entrega de suelo o creación de un u complejo inmobiliario a tal fin en el ámbito del PEAU, bien en la forma que establezca el propio PEAU.
Además de en esta “categoría”, que constituye el tipo de actuación principal a desarrollar, dado que el presente PEAU establece las nuevas condiciones para edificar la parcela, es decir posibilita la sustitución de una edificación existente y tras la aprobación de este instrumento de planeamiento tan solo se requerirá licencia de obras se puede indicar que asimismo se regulan actuaciones edificatorias.
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Participación en El concepto de plusvalías vienen relacionado con el incremento del las plusvalías aprovechamiento urbanístico que el PEAU propuesto supone sobre el existente, en este sentido se trata, con absoluto buen criterio de equiparar estas a las actuaciones sistemáticas de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable en las que surge el deber de entregar el 10% del aprovechamiento posibilitado por el planeamiento, así en la medida en la que con la aprobación de un PEAU se genere un incremento de aprovechamiento también se produzca ese participación de la administración en las plusvalías. En la actuación que se tramita, como ya se ha manifestado este incremento solo se da respecto de las determinaciones aplicables a la parcela 998 por cuanto la 996 y 997 tan solo reproducen lo contenido en las NNSS.
La concreción de la edificabilidad máxima se produce en base a la ordenación concreta (altura y alineaciones) prevista para las parcelas sin que se requiera actuación alguna previa a la ejecución del proyecto (es decir ni reparcelación ni proyecto de urbanización y, por tanto: ACTUALMENTE P5: 1.634,26 UUAA PEAU P5: 4.347,30 UUAA DIFERENCIA ENTRE PROPUESTA Y PLAN: 2.713,04 UUAA
Esto implica que al Ayuntamiento de Berriozar le corresponde recibir obligatoria y gratuitamente en concepto de cesión del 10% del incremento del aprovechamiento lo que se concreta en 271,34 UUAA. Este deber puede cumplirse tanto mediante la entrega de aprovechamiento (suelo o edificación) en la futura actuación como por la sustitución de su equivalente en metálico.
Justificación de la En lo que se refiere al deber de entregar a la Administración el suelo (o cesión dotacional equivalente) para dotaciones públicas relacionado con el reajuste de su proporción que en su caso se generará, el TRLFOTU señala en su artículo 55.7: En suelo urbano en el que se prevean actuaciones de dotación o de renovación o reforma de la urbanización, las determinaciones previstas en este artículo tienen carácter general y de referencia obligada si bien los instrumentos de planeamiento que tienen por objeto su desarrollo pueden ajustarlas al ámbito de actuación, de forma razonada y ponderada, en atención a las necesidades colectivas que se detecten y respondiendo en todo caso a criterios de calidad urbana funcional del mismo.
Esto es, la finalidad principal de la cesión de suelo dotacional en las actuaciones de dotación es la de asegurar la suficiencia y funcionalidad de las redes públicas en el medio urbano tras el incremento de edificabilidad, densidad o cambio de uso que se produce por mor del PEAU; por ello, deberá preverse una determinada nueva reserva dotacional en una actuación de dotación para compensar el eventual desequilibrio dotacional que se produzca evitando así que la nueva ciudad que surja tras la actuación no tenga déficits dotacionales.
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La intensidad de la actuación pretendida no afecta ni impone carga alguna sobre los sistemas generales existentes en el municipio, por cuanto se trata previsiblemente de viviendas que se pueden denominar “de reposición”, repartiendo o descargando ciertas zonas del municipio; máxime cuando por otra parte y conforme a las NNSS se da un superávit para las Unidades de suelo urbano de estos espacios. Amén del hecho de que de forma paralela a esta actuación se va a producir la reconversión de la parcela contigua destinada a la estación de servicio por lo que se va a obtener un espacio libre para todo el municipio de una gran entidad.
Dicho, esto aplicando al incremento de edificabilidad propuesta los estándares recogidos en el artículo 55, directamente sin la ponderación señalada en el punto 7 del mismo artículo, tendríamos que en concepto de Sistema Local deberían preverse un máximo de 1.179,56 m2. (Una superficie no inferior a 50 m2/115 m2 construidos de uso residencial (2713,04 m2 de incremento/115*50 =1.179) En el Convenio suscrito se cifra como “superficie de espacios libres o servidumbre de uso público mínima” de la actuación 1.042 m2.
El TRLFOTU en su artículo 96.2.b) señala que esta cesión puede efectuarse bien con suelo en el ámbito, bien por la entrega de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa en un complejo inmobiliario e incluso da potestad al propio planeamiento para que establezca la forma en la que se puede materializar.
Materialización En el caso que nos ocupa para el cumplimiento de estas obligaciones se de los deberes plantea la aportación de las siguientes cesiones: de participación y 1. Para materializar el deber de participación en las plusvalías con cesión carácter de bien patrimonial de la Administración: Un local en la planta baja del edificio que se va a construir con una superficie aproximada, dependiendo de los parámetros constructivos, de aproximadamente 226 m2c (271 UUAA/1,2).
2. La cesión dotacional se concreta en los siguientes espacios: Plaza: Una superficie de 967,27 m2 destinada a plaza que conformará un gran espacio libre más amplio, en contacto con los locales comerciales de los bajos de los edificios anexos y unido al espacio libre generado tras el traslado de la gasolinera de la parcela contigua. De esta superficie, 944,29 m2 corresponden a cesión directa de la P5 o 998 y el resto 4,68 y 18,30 m2 provienen de la regularización de las parcelas 996 y 997 respectivamente.
Porche: Se plantea que la planta baja de la nueva construcción que se edificará sobre la P5 sea, salvo el espacio ocupado por los portales, un espacio libre que permita la total permeabilidad del ámbito y mejore la conectividad entre la plaza y el viario colindante por lo que en la P5 (998) se constituirá un espacio de porche. Este porche tendrá una superficie de al menos (dado que el diseño de los portales ha ido a una ordenación de máximos) 341,37 m2.
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Cesión para viario; derivado del retranqueo previsto en la edificación de la P5 en la fachada que da a la Avenida Berriozar se produce una ampliación de la acera de esta calle en 306,10 m2, superficie que también pasará a tener la consideración de espacio público.
Para la regulación jurídica de las cesiones señaladas en los apartados 2 y 3, se constituirá un complejo inmobiliario urbanístico (art. 26 TRLSyRU) figura mediante la cual es posible que coexistan distintos regímenes de propiedad (usos privados, privados de uso público y dominio público) en una misma finca y así, el subsuelo de la parcela P5 se atribuirá al promotor con destino a garaje, del suelo se desafectará la parte de la parcela ocupada por la plaza que pasará a ser del Ayuntamiento como dominio público quedando la parte ocupada por la edificación de uso privado.
Tanto el local como el espacio libre se entregarán al Ayuntamiento ejecutados, es decir el primero edificado y el segundo urbanizado a costa del promotor de la actuación, se estima que el coste de la edificación será de 350 €/m2 y el de la urbanización ascenderá a 100 €/m2s por lo tanto el promotor estaría entregando a la Administración obras por valor de 201.691€ (79.100 €+ 122.591 €)
El espacio de plaza + porches se completará con el espacio ya previsto a tal fin en la ordenación de las parcelas P4 a y b (996 y 997) como porche y con naturaleza de espacio privado de uso público con una superficie de 92,07 m2 (45,04 y 47,03 m2 respectivamente), pero esta superficie no computa como espacio de cesión resultado del incremento de edificabilidad dispuesto por el PEAU toda vez que estas parcelas, como ya se ha indicado, mantienen la edificabilidad originaria.
1.8. Determinaciones sobre vivienda
Exención El artículo 54.1 TRLFOTU establece de forma genérica que al menos el 70% de obligación la nueva capacidad residencial contemplada en el planeamiento de los vivienda de municipios de la Comarca de Pamplona, se destine a la construcción de protección viviendas sometidas a algún régimen de protección. No obstante los epígrafes posteriores del mismo artículo matizan y concretan cuestiones relativas a este estándar; y así en el párrafo segundo del apartado 2, señala que cuando se genere nueva capacidad residencial, entendiendo por ello el incremento de la edificabilidad residencial, en el suelo urbano consolidado que suponga prever un incremento en el número de viviendas igual o inferior a 20, el Ayuntamiento podrá obtener autorización del Departamento competente en materia de vivienda para reducir o eliminar la exigencia del estándar mínimo de vivienda protegida.
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Tal y como se ha explicado en el PREVIO del presente documento, el texto aprobado inicialmente planteaba la excepción del cumplimiento de dicho estándar por cuanto el incremento en la capacidad residencial se limitaba a 20 viviendas, toda vez que esa posibilidad quedó vedada tras el informe del Servicio de Vivienda, se plantea una actuación más amplia incluyen las parcelas colindante de tal forma que se pueda establecer una edificación más coherente, de mayores dimensiones y que de esta forma sea posible destinar un portal en el que se pueden materializar entre 12 y 14 viviendas (dependiendo del número de habitaciones) destinadas a vivienda de protección en régimen de alquiler para jóvenes ya que según los datos que maneja el Servicio de Viviendas en el año 2019, es para este tipo de tenencia para el que más solicitudes se presentaron en el municipio de Berriozar.
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2. NORMATIVA
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NORMATIVA ACTUAL
(BON núm. 169 de 1 de septiembre de 2017)
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NORMATIVA PROPUESTA
Parcela: P4a, P4b yP5
DETERMINACIONES GENERALES Superficie parcela original 2.550,27 m² Superficie de viario: 306,10 m2 Superficie parcela resultante: 2.244,17 m² Superficie ocupada en PB: 843,46 m2 Superficie libre: 1.400,71 m2 Plaza (espacio público) 967,27 m2 Porches (público/privado de uso público) 433,44 m2 (341,37 m2 en la P5 y 92,07 m2 en la P4 ayb)
DETERMINACIONES DE USO Usos Permitidos Residencial en edificio. Terciario (comercial, administrativo, oficinas,…) en planta baja. Aparcamientos y trasteros en planta sótano Usos Prohibidos los demás
DETERMINACIONES FORMALES: Número obligado de Alturas B+5+A en paralela a Avda Berriozar B+4+A en paralelo a C/ Galzapalea Aprovechamiento 7.516,90 UUAA Edificabilidad 6.413,26 m2u Sótano Se permite bajo toda la parcela para uso garaje Alineaciones y Rasantes Definidas gráficamente. Retranqueos Profundidad máxima Resto de determinaciones formales Conforme Ordenanzas Cuerpos volados Se permiten
DETERMINACIONES DE GESTION Proyecto de edificación Obligatorio Urbanización cesión A cargo de los propietarios
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3. ESTUDIO DE MOVILIDAD GENERADA
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INTRODUCCION
El artículo 61 TRLFOTU establece que los PEAU deberán incorporar también un Estudio sobre la Movilidad Generada por la actuación; estos estudios tienen por objeto evaluar el incremento potencial de desplazamientos provocado por una nueva planificación o una nueva implantación de actividades y la capacidad de absorción de los servicios viarios y de los sistemas de transporte, incluyendo los sistemas de transporte de bajo o nulo impacto, como los desplazamientos a pie o en bicicleta; con el objetivo de definir las medidas y actuaciones necesarias con tal de gestionar de manera sostenible la nueva movilidad y, especialmente, las fórmulas de participación del promotor o promotora para colaborar en la resolución de los problemas derivados de esta nueva movilidad generada.
Dado que Navarra no tiene una legislación específica en materia de movilidad y que tampoco existe una legislación supletoria estatal que contenga cual debe ser el contenido de estos Estudios se van a utilizar las estimaciones que indica el Decreto 344/2006, de 19 de septiembre, de regulación de los estudios de evaluación de la movilidad generada de la Generalitat de Catalunya, referencia más habitualmente usada en todo el país para las estimaciones de este tipo
RESUMEN DE LA PROPUESTA
El número estimado de viviendas que se va a construir en el desarrollo es de entre 60- 70, siendo la dotación de aparcamientos prevista en subterráneo superior a ese número ya que se posibilita la ocupación de la totalidad de la parcela a tal fin; estos datos podrán ser ajustados en función del proyecto constructivo para el que se pida licencia; de estas, tan solo aproximadamente 20/25 suponen un incremente sobre lo ya establecido en las NNSS producido por las nuevas introducidas por el PEAU
No se prevé aparcamiento en superficie por cuanto no se actúa sobre espacio rodado que permita la ubicación de los mismos, el acceso al aparcamiento de las viviendas se plantea a través de la Avenida Berriozar –esquina Galzapalea.
Se diseña un nuevo espacio público totalmente abierto y diáfano que posibilita que los itinerarios peatonales de acceso a las viviendas y de tránsito entre calles sean múltiples y con un carácter abierto, sin obstáculos o zonas muertas.
MOVILIDAD GENERADA
El Decreto 344/2006, de 19 de septiembre, de regulación de los estudios de evaluación de la movilidad generada de la Generalitat de Catalunya, estima en 7 el número de viajes generados por cada vivienda en un nuevo desarrollo. Tomando como parámetro 25 viviendas nuevas sobre las ya previstas en las NNSS, el total de viajes de más estimados al día generados por el nuevo desarrollo asciende a 175. Esta cifra debe ponerse en correlación con la movilidad que genera el actual uso hostelero para el que en el Decreto citado se cuantifica
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En este sentido, en el caso que nos ocupa entra en juego también un parámetro cualitativo y es que conforme al Plan de Movilidad urbana Sostenible de la Mancomunidad de la Comarca se estima que la movilidad peatonal representa un 45% de los desplazamientos, el transporte colectivo algo menos del 13% y el vehículo privado venía a representar el 42%, pero dada la tipología de uso de la actual edificación estos porcentajes, que sí se cumplen en el caso de las viviendas, no se dan produciéndose una mayor carga de desplazamientos en vehículo privado en detrimento de los desplazamientos a pie por lo que el futuro uso racionaliza más el flujo de tráfico, diluyéndolo tanto a lo largo de las diversas franjas horarias como diversificando su reparto modal razón por la cual resulta perfectamente absorbible por los servicios viarios actuales.
Amén del hecho de que actualmente el acceso se produce por la Avenida Gipuzkoa que como se verá en el siguiente apartado es la que más intensidad de tráfico soporta pero en la futura edificación la salida se prevé hacia la Avenida de Berriozar por lo que se reduce el flujo de carga sobre la vía principal; lo que permitirá que no se afecte a la fluidez del tráfico en la vía principal s no que se podrá incorporar a esta desde la rotonda existente lo que entra dentro de la normalidad circulatoria, máxime cuando, como es el caso, se hace a un avía con dos carriles que tiene por tanto una capacidad de absorción de tráfico elevada (para este tipo de vías se estima en 2.000 vehículos/”horaycarril.”
INTENSIDAD DEL TRÁFICO
La Avenida de Gipuzkoa soporta la mayor IMD (intensidad media diaria medida en vehículos/día) de Berriozar ya que cruza todo el municipio constituye la vía de entrada y salida natural del mismo por su conexión directa con Pamplona y la Autovía A-15, a pesar de ello el tráfico por la misma gracias a su configuración con dos carriles en dirección norte y vías de servicio a lo largo de prácticamente toda ella (y en concreto frente a la parcela en la que se pretende actuar) hace que si bien el tráfico es intenso este no es crítico.
Se acompañan una serie de imágenes en las que se evidencia el estado de tráfico a lo largo de la semana y en diversos momentos del día en las que se evidencia que esta es la vía con más tráfico del municipio pero que a pesar de ello es capaz de asumir la intensidad de tráfico que la carga sin que este pueda ser considerado lento; no obstante se valora como una cuestión positiva para la movilidad de la zona la desaparición del acceso directo de la edificación a esta Avenida trasladándolo a las calles periféricas con menos tráfico y por lo tanto menos problemáticas de cara a la incorporación de los nuevos vehículos.
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PROPUESTAS DE MEJORA
Se recomienda la toma en consideración de las siguientes acciones a realizar durante la realización del proyecto, en aras de potenciar la sostenibilidad del este en lo relativo a la movilidad:
• Análisis con perspectiva de género de los itinerarios peatonales de acceso al nuevo desarrollo, con especial atención a su iluminación, de cara a disminuir la peligrosidad percibida.
• Instalación de dotaciones de aparcamiento ciclista en el espacio público asociados al nuevo Desarrollo, cuidando especialmente la seguridad de estos al situarlos en lugares visibles, convenientemente iluminados de noche y cerca de los itinerarios principales de peatones en el entorno.
CONCLUSIONES
Toda vez que no se esperan impactos ni en cuanto a capacidad vial ni en cuanto a disponibilidad de aparcamiento, se considera al sistema de transporte actual perfectamente capaz de absorber los viajes generados por el nuevo desarrollo, por lo que no se identifica ningún obstáculo para su puesta en marcha, ni se considera necesario llevar a cabo ninguna otra acción adicional para compensar sus efectos en la movilidad.
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4 MEMORIA DE VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD ECONOMICA
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1. OBJETO
El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, establece de manera obligatoria en su artículo 22.4 denominado Evaluación y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano, y garantía de la viabilidad técnica y económica de las actuaciones sobre el medio urbano que: “La documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de transformación urbanística deberá incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica, en el que se ponderará, en particular, el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos”.
Por su parte, la legislación foral en el artículo 61 TRLFOTU establece que los planes especiales deben incorporar la memoria de viabilidad y sostenibilidad económica prevista en el artículo 58.5.f) que por su parte señala: “Memoria de viabilidad y sostenibilidad económica entendida como la justificación de la viabilidad económica de las operaciones urbanísticas previstas en el Plan y su impacto en las haciendas públicas”
Este informe o memoria exigidos por la actual legislación va más allá del estudio económico y financiero configurado históricamente en el planeamiento urbanístico. Por una parte, la Memoria de Viabilidad trata de justificar, en la medida de lo posible y teniendo en cuenta que la certeza absoluta en este aspecto es imposible por cuanto en las actuaciones de esta naturaleza operan otros factores no cuantificables objetivamente, que la actuación es viable, amén de establecer unos parámetros que puedan en alguna manera ayudar a cuantificar una eventual monetarización de ciertos deberes de cesión.
Y por otra, la Memoria de Sostenibilidad Económica tiene un mayor carácter público, pues su objetivo principal es conocer tanto los costes como los ingresos que las actuaciones previstas en el planeamiento municipal y en sus revisiones o modificaciones, van a tener en las haciendas municipales de las localidades afectadas. Es decir, se analizan los costes e ingresos que van a tener que soportar las haciendas locales tanto en la ejecución- implantación de las infraestructuras y servicios como por su mantenimiento posterior. Se pretende por tanto, que la Administración Local conozca cuánto va a impactar en su Hacienda las actuaciones que se establecen en el planeamiento urbanístico, sus revisiones y/o modificaciones, coste inmediato y futuro así como también la cuantificación de su beneficio económico directo - tasas, licencias, ICIO, IBI, etc. -, patrimonio de suelo, e indirecto de generación de riqueza, actividad, etc., circunstancias que recoge el presente documento.
Estos análisis se concretan por centrar adecuadamente el objeto del presente documento, en las futuras obras de construcción del nuevo edificio que surgirá en su caso en aplicación del PEAU de la parcela sita en la Avda Gipuzkoa 39 de Berriozar que se tramita. Este expediente tiene por objeto actuar urbanísticamente en dicha parcela para, cambiando su actual uso terciario al de residencial.
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2. VIABILIDAD ECONOMICA
Entendiendo viabilidad en el término más amplio del concepto viene a asimilarse al de la factibilidad y por tanto evalúa “las posibilidades que tiene de lograrse un determinado proyecto”; empero el estudio de factibilidad que realiza una empresa determina si el negocio que se propone será bueno o malo y a estos efectos un proyecto factible, es el que ha aprobado cuatro evaluaciones básicas: Evaluación Técnica. - Evaluación Ambiental. - Evaluación Financiera. - Evaluación Socio-económica.
En el proyecto que nos ocupa, el parámetro con mayor incidencia para valorar las probabilidades de éxito de la actuación es la evaluación financiera toda vez que; ambientalmente, teniendo en cuenta que se trata de la ejecución de un edificio totalmente integrado en la ciudad existente no se van a producir impactos ambientales significativos; desde un punto de vista socio-económico, tampoco dado la escasa intensidad de la actuación que se pretende, y por último la evaluación técnica viene avalada por la documentación y planimetría que a tal efecto se aporta en el propio Plan Especial al que el presente documento complementa.
Así las cosas este análisis centra su cometido fundamental en justificar la viabilidad económica, en términos de: • Rentabilidad • Adecuación a los límites del deber legal de conservación • Adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la misma, para los propietarios incluidos en su ámbito de actuación
Dicho esto, y teniendo en cuenta que se trata de una operación inmobiliaria privada desde el punto de vista de la actuación privada, en las condiciones que se plantean, es obvio que las inversiones interesan y resultan viables económicamente. No obstante, se aporta un estudio preliminar y, evidentemente basado en hipótesis de rentabilidad, de los costes y beneficios previstos para la actuación a fin de poner de manifiesto que el proyecto este es viable desde un punto de vista económico.
PREVISION DE VENTAS
VALOR EN VENTA 11.080.000 €
PREVISION DE COSTES
COSTES DE CONSTRUCCION 5.936.450 €
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COSTES DE PROMOCION 30,92 % s/Ejecución Material 1.835.550 € (Notaria, AJD y Registro [0,25%], Desarrollo PEAU [5,37%], Honorarios proyecto [7%], Dirección Obra [2,5%], Licencias y tasas [5,5%], seguro decenal y contratación [0,8%], O.C. Técnico [0,5%], Declaración de Obra nueva y Propiedad Horizontal [1,5%], Gastos Jurídicos de préstamos hipotecarios [1,5%], Intereses financiación [2%], Comisión ventas, gestión e imprevistos [4,00%])
REPERCUSION SOLAR % s/Valor Venta 2.200.000 €
TOTAL COSTES 9.972.000 €
BENEFICIO POTENCIAL
INGRESOS - GASTOS 1.108.000 € 10,00 %
3. SOSTENIBILIDAD DE LA ACTUACION
3.1.-ANALISIS DE LOS PRESUPUESTOS DE BERRIOZAR
Debido a que la actuación que se estudia es menor en cuanto a intensidad e incidencia deviene innecesario efectuar un análisis previo exhaustivo de la Hacienda de Berriozar en lo que a la evolución de sus presupuestos y los parámetros de gastos e ingresos, grado de autonomía y nivel de endeudamiento se refiere.
3.2.- IMPACTO DE LA ACTUACIÓN EN LA HACIENDA PÚBLICA DE BERRIOZAR
3.2.1 Previsión de costes asumidos por la entidad local
Dado el carácter privado de la parcela en la que se prevé llevar a cabo las actuaciones descritas en el apartado anterior de la presente memoria, así como su ubicación en un ámbito ya urbanizado previamente, la ejecución del PEAU no conlleva ningún gasto adicional ejecutivo para la hacienda pública del Ayuntamiento de Berriozar.
Si surgirá un gasto relacionado con el mantenimiento de nueva zona urbana (vía pública, alumbrado, mobiliario urbano, etc.) que se crea anexión del espacio cedido en el PEAU al espacio que deja el traslado de la estación de servicio colindante no obstante la urbanización de estos espacios, que efectuará el promotor, se hará de acuerdo con las indicaciones municipales por lo que se dará un tratamiento a los mismos que no suponga un
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3.2.2. Previsión de ingresos derivada de la actuación
Los ingresos percibidos por el Ayuntamiento de Berriozar que se derivan del desarrollo de la actuación prevista en el PEAU descrito están formados por impuestos directos (contribución urbana, impuesto de actividad económica e impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos), impuestos indirectos (impuestos sobre construcciones, instalaciones y obras), tasas y otros ingresos (licencias urbanísticas, licencias de apertura).
Los ingresos derivados de la contribución urbana se han calculado aplicando el tipo impositivo fijado en las ordenanzas municipales (0,3215%) sobre el valor catastral previsto para la ampliación. Teniendo en cuenta que el valor catastral se sitúa entre el 50% y el 100% del precio de mercado del citado edificio, se ha estimado como media para el valor catastral el 85% de su hipotético precio de mercado señalado en el convenio suscrito (6.134.775 €); cuantía que en todo caso se refiere a una operación en vivienda libre. Este ingreso se prevé factible a partir de 2020.
No existe hasta el momento transmisión de la propiedad por lo que no se devenga, en principio, pago alguno en concepto de impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos pero es un ingreso potencial que beneficiaría al Ayuntamiento.
El impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO) se ha calculado aplicando el porcentaje establecido en la ordenanza municipal correspondiente (5%) sobre el coste real y efectivo del coste de ejecución material del nuevo edificio previsto (coste previsto de 2.900.000 €). El momento del devengo se produce al inicio de las obras, por lo que los ingresos se generan en 2020
Los ingresos por licencias urbanísticas, al igual que el ICIO, se calculan aplicando un porcentaje sobre el coste real y efectivo del coste de ejecución material del nuevo edificio previsto. El tipo impositivo aplicado es del 0,5%, que es el que establece la ordenanza municipal. El momento del devengo se produce, como en el caso del ICIO, al inicio de las obras.
La cuantificación de estos ingresos arroja los siguientes datos económicos:
CONCEPTO CUANTIA Contribución 16.764,81 € ICIO 145.000 € Licencias 14.500€
3.3. CONCLUSIONES
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Teniendo en consideración los apartados anteriores la ejecución material de las actuaciones previstas en el Plan se muestra viable económicamente para la hacienda local de Berriozar.
Las actuaciones previstas no implican ningún coste adicional a tener en consideración por parte del Ayuntamiento en la medida que le corresponde al promotor soportar el coste de la inversión y no se requiere ninguna inversión municipal.
Por contra sí que recibe flujo positivo derivado de la recaudación de impuestos, tasas y el incremento de la contribución .
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5 PROCESO DE PARTICIPACIÓN. CONCLUSIONES VALORADAS Proyecto P.E.A.U. PARCELA 5 – UNIDAD R1 – NORMAS SUBSIDIARIAS DE BERRIOZAR Situación Avenida de Guipúzcoa, 39 – 31013 Berriozar Promotor HOTEL MAITENA S.L. Fecha Mayo 2020
Se incorpora como anexo de este documento el Proceso de Participación realizado en el que se recoge tanto el Plan de Participación, al que dio el visto bueno el Ayuntamiento, como el resumen de los dos foros realizados, foros que tuvieron una alta contestación en lo que a participación se refiere
En el primero de los foros, además de la explicación del proceso y del contenido básico se presentaron dos alternativas de ordenación distintas más centradas en el diseño del edificio que en parámetros urbanísticos por cuanto los principales de estos venían determinados por el convenio suscrito entre la propiedad y el Ayuntamiento de Berriozar. Respecto de estas alternativas los asistentes a este primer foro se manifestaron unánimemente por preferir la Alternativa I, que es conforme se señala en la Descripción del Proyecto que contiene la Memoria en su apartado 1.6 la propuesta de ordenación que se incorpora en el PEAU que se tramita.
En lo que se refiere a aportaciones, sugerencias o preocupaciones que, teniendo relación con el PEAU se han incorporado de uno u otro modo al documento que se tramita resultando las más destacables las siguientes: • Las alineaciones de la nueva edificación en la Avda Berriozar: En el primer foro se preguntó por varios asistentes cuales iban a ser esas lineaciones por cuanto se entendían interesante que la nueva edificación permitiera ampliar la actual acera de dicha calle; en el segundo foro se explicó que , sin poder entrar a fijar el punto exacto de estas alineaciones sí que se estableció una franja dentro de la que se iba a estudiar la ubicación de las mismas, franja que satisfizo a los asistentes por cuanto incluso en su punto menos favorable suponía un retranqueo respecto de la actual acera por lo que efectivamente se ganaba espacio para la misma. El plano de Alineaciones establece una obligación de retranquear la edificación en planta baja ubicada dentro de esa franja y que consigue una acera unos 5 m más ancha que la actual cumpliéndose por tanto lo señalado en el proceso de participación.
• Cuestiones relativas al diseño de las viviendas: Se plantearon sugerencias, que como ya se explicó en el segundo foro no se podían incorporar directamente al PEAU por cuanto se excedían de su contenido como eran las cuestiones relativas al programa o diseño de las futuras viviendas (terrazas, número de habitaciones, …) no obstante el PEAU ha optado por recoger entre sus determinaciones parámetros que permitan o al menos no constriñan que el futuro edificio que se proyecte atienda a estas sugerencias y en este sentido se habla de número de piezas habitables para poder realizar un programa de viviendas de tamaños diversos y se permite la inclusión de cuerpos volados que favorezca el diseño de terrazas.
Otras sugerencias por el contrario no pueden ser incluidas de ningún modo porque exceden del ámbito del PEAU y en este sentido desde este instrumento no se pueden imponer obligaciones de reurbanización de calles exteriores o de diseño de edificios que no se incluyen en el ámbito.
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Quitando lo señalado, el grueso de las intervenciones tanto de las que se efectuaron en los foros por las personas asistentes y en las intervenciones online contenía no tanto sugerencias si no preguntas sobre alturas, portales, plazos de ejecución, tipología de viviendas, que tal y como se recogen en las actas de los foros del Anexo Proceso de Participación fueron contestadas en ese momento bien por el equipo redactor bien por los técnicos municipales que también asistieron a los foros.
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PLANOS
B A B A B B C B C E 628F 627 652 B B B 635 A D A C 634 657 A B A C
B 662 1211 A 57 656 661 B 791 ¥/$+612'#7 B 653 1101 CALLE WANGARI MAATHAI/WANGARI MAATHAI KALEA
CALLE DE LAS LAVANDERAS/LATSARI KALEA 755 756 654 CALLE MONTE SAN CRISTÓBAL/SAN KRISTOBAL754 MENDIAREN KALEA 1101 753 755 754 1215 752 756 334 823 757 822 741 751 821 335 CALLE WANGARI MAATHAI/WANGARI MAATHAI KALEA 820 750 1100 819 758 CALLE GALTZAPALEA/GALTZAPALEA KALEA818 336 817 2 759 816 CALLE DE LAS LAVANDERAS/LATSARI KALEA 790 815 TRAVESÍA GALTZAPALEA/GALTZAPALEA ZEHARKALEA 760 791 814 789 CALLE ARDANTZETA/ARDANTZETA KALEA 326 813 CALLE CENDEA DE ANSOAIN/ANTSOAIN ZENDEAREN KALEA 740 761 327 812 788 PLAZA DE LA CONSTITUCIÓN/KONSTITUZIO PLAZA 325 762 787
328 763 786 303 CALLE GALTZAPALEA/GALTZAPALEA KALEA 785 764 8 304
765 70 784
305 147 743 375 783 766 767 374 7 306 148 376 768 71 782 6
373 769 781 377 149 150 770 780
372 972
151 779 771 CALLE CAÑADA REAL DE LAS PROVINCIAS/PROBINTZIETAKO ERREGE ABELBIDEA KALEA 378 1136 352 778 1018 379 772 AVENIDA BERRIOZAR/BERRIOZAR ETORBIDEA 1020 72 371 1017
777 1016 1135 353 776 773 1015 CALLE LEKOARTEA/LEKOARTEA 370KALEA 1014 PASEO DE LA HABANA/HABANA PASEALEKUA 73 1013 775 1012 354 1134
404 CALLE ARDANTZETA/ARDANTZETA KALEA 1011 74 946 1010 774 996 369 774 75 1009 947 355 A 1008 948 403 1007 949 997 76 1006 950 397 999 356 A 1005 951 952 1004 III 953 396 1003 402 398 I+T 954 1002 959 357 955 I 1001 405 358 960 PLAZA EXTREMADURA/EXTREMADURA PLAZA 956 II+T 401 395 PLAZA SAN ESTEBAN/DONE EZTEBE PLAZA 961 957
CALLE IRUÑALDE/IRUÑALDE KALEA 903 962 958 944
399 80 963 359 878 943 908 CALLE NUESTRA SEÑORA DE ARANZAZU/ARANTZAZUKO ANDRE MARIA KALEA 80 964 877 942 400 79 965 876 941 392 290 CALLE INTXAURDI/INTXAURDI KALEA 386 AVENIDA GIPUZKOA/GIPUZKOA ETORBIDEA 875 966 940 879 874 967 939 360 880 808 873 807 881 968 384 891 872 362 393 882 937 387 969 871 1000 883 936 938 383 391 970 884 935 ARTEKALE/ARTEKALE 870 885 971 CALLE LANTZELUZE/LANTZELUZE KALEA 934 361 385 388 82 869 394 810 933 382 868 932 344 867 CALLE DONAMARIA/DONAMARIA KALEA 492 809 866 493 931 389 806 83 CALLE ASKATASUNA/ASKATASUNA KALEA 491 343 381 930 345 865 490 PLAN ESPECIAL DE ACTUACIÓN URBANA 460 489 487 864 929 461 462 488 486 CALLE INTXAURDI/INTXAURDI KALEA 492 928 864 342 390 865 491 490 346 380 460 CALLE ETXAPE/ETXAPE KALEA 347 489 487 PARCELA 5 UNIDAD R-1 381 385 390 461 927 488 486 346 380 342 462 485
806 463 341 337 CALLE ERREKERTE/ERREKERTE KALEA 160 464 347 982 NNSS DE 465 484 BERRIOZAR
466 483 981 PLAZA EGUZKI/EGUZKI PLAZA 340 KALEBERRI/KALEBERRI 482 980 467 PARQUE RINCON DE JOSE LUIS CAMPO/JOSE LUIS CAMPOREN TXOKOA PARKEA 481 #XGPKFCFG)WKR}\EQC 348 1019 468 979 CALLE ERREKALDEA/ERREKALDEA KALEA 480 469 477 978 349 479 470 977 339 478 RTQOQVQT *16'./#+6'0#5. 854 976
849 975 350 471 811 285 472 51 458 PLAZA DE LOS NIÑOS Y NIÑAS/HAURREN PLAZA 473 915 286 457 474 456 475 455 287 476 454 52 453 288
452 288 CALLE ETXAPE/ETXAPE KALEA 451 435 854 289 450 436 KPHQTOCEKxP PARQUE RINCON DE JOSE LUIS CAMPO/JOSE LUIS CAMPOREN TXOKOA PARKEA 494 449 PLAZA EUSKAL HERRIA/EUSKAL HERRIA PLAZA + 289 437 459 49 448 438 447 439 UKVWCEKxP 1209 50 440 #GUECNC 422 CALLE ASKATASUNA/ASKATASUNA KALEA 441 423 442 424 OCT\Q 1210 443 425 CALLE ETXABURUA/ETXABURUA KALEA CALLE ETXAPE/ETXAPE KALEA 444 426 445 427 CALLE ANAITASUNA/ANAITASUNA KALEA 446
53 130 844 428 PARQUE BASOA/BASOA PARKEA 102 429
129 430 CALLE BORDABIDEA/BORDABIDEA KALEA 431 842 131 432 495
PLAZA GALICIA/GALIZIA PLAZA 433 128 434 103 e q u i p o r e d a c t o r : CALLE ERROTA/ERROTA KALEA 93 0 47 845
104 VGTGUCPGDTGFCCTVKGFC PLAZA IPARRALDE/IPARRALDE PLAZA
CALLE ZORTZIKO/ZORTZIKO KALEA a r q u i t e c t u r a & u r b a n i s m o 94 841 848 851 840 CALLE EZKABA/EZKABA KALEA
95
AVENIDA GIPUZKOA/GIPUZKOA ETORBIDEA
¥/$+612'#7
PLAN ESPECIAL DE ACTUACIÓN URBANA PARCELA 5 UNIDAD R-1 NNSS DE BERRIOZAR #XGPKFCFG)WKR}\EQC RTQOQVQT *16'./#+6'0#5.
+KPHQTOCEKxP RNCPGCOKGPVQXKIGPVG #GUECNC OCT\Q
e q u i p o r e d a c t o r : 0 VGTGUCPGDTGFCCTVKGFC a r q u i t e c t u r a & u r b a n i s m o
I III 9
7 PAV J 769 32 781 J J PAV II III J II 32 50 16 PAV J
32 7 II II PAV III 770 RED DE ABASTECIMIENTO I S+I 780 III PAV 4'&&'#$#56'%+/+'061':+56'06'
14 J PAV 32 S+II 5 S+III 4'&&'#$#56'%+/+'061#'.+/+0#4 151 S+I+T PAV 779 771 32 III 4'&&'#$#56'%+/+'06124127'56# J PAV PAV 12 II 5 32 S+III 778 #%1/'6+&#
32 J 5 #%1/'6+&##'.+/+0#4 J 772 S+II I+T J
50 1020 S+II 3 PAV S+V 10 J S+III
3 PAV V 32 PAV
50 S+III PAV 777 6 100FN S+II 29 8 32
S+VI S+III 776 S+PAV 3 S+V 32 J 773
1 80 S+II J PAV PASEO DE LA HABANA/HABANA PASEALEKUA 6 J
S+P+IV S+II 4 S+V 80 100FN PAV 775 S+III S+III S+II 32 50 32 PAV S+I+T 1 4 S+P+4T S+III
32 29-AP 2 S+II 80 J 2 774
996 J 774 A J 63PBD 80 32 SUELO
997 80
999 SUELO 80 PAV A
250FN 28 I 396
P PLAN ESPECIAL DE ACTUACIÓN URBANA
39 PARCELA 5 UNIDAD R-1
30 NNSS DE BERRIOZAR V
40 J #XGPKFCFG)WKR}\EQC I+T PAV 395 250FN RTQOQVQT *16'./#+6'0#5. I P+IV
400FN
32 4 63 80FN 80
2 +PHKPHTCGUVTWEVWTCU 80 80 V 39A 32 TGFFGCDCUVGEKOKGPVQ 63 79 V #GUECNC
V 32 250FN I+P V OCT\Q
V 150FN 290 AVENIDA GIPUZKOA/GIPUZKOA ETORBIDEA V
I I+T 40 I+E+T
2A 63 V VI 808 e q u i p o r e d a c t o r :
807 34 I+E+PAV 0 1 400FN V VI V V PAV I 891 VGTGUCPGDTGFCCTVKGFC V a r q u i t e c t u r a & u r b a n i s m o V+E 40 50 I+T VI+E V V I+T 1000 P+IV V+E I+T
I III 9
7 PAV J 769 781 J J PAV II III J II 250PVC
16 PAV J 160 7 II II PAV III 770 RED DE SANEAMIENTO I S+I 780 160 III PAV 160 4'&&'5#0'#/+'061&'('%#.'5':+56'06'
14 J PAV S+II 5 400HM 4'&&'5#0'#/+'061&'('%#.'5#'.+/+0#4 S+III 300HM 151 S+I+T PAV 779 771 250 III 4'&&'5#0'#/+'061&'('%#.'524127'56# J PAV PAV 12 II 5 S+III 778 4'&&'5#0'#/+'061&'2.78+#.'5':+56'06'
J 160 5 4'&&'5#0'#/+'061&'2.78+#.'5#'.+/+0#4 J 772 S+II I+T J
1020 S+II 3 PAV 4'&&'5#0'#/+'061&'2.78+#.'524127'56# S+V 10 J S+III 3 4'&&'5#0'#/+'06170+6#4+#':+56'06' PAV V PAV S+III PAV 777
160 4'&&'5#0'#/+'06170+6#4+##'.+/+0#4 6 250PVC S+II 29 8
S+VI 315PVC S+III 776 S+PAV 3 4'&&'5#0'#/+'06170+6#4+#24127'56# S+V J 773
1 #%1/'6+&# S+II J PAV PASEO DE LA HABANA/HABANA PASEALEKUA 6 J #%1/'6+&##'.+/+0#4
S+P+IV S+II 4 S+V
PAV 775 S+III S+III 250PVC S+II PAV S+I+T 1 4
S+P+4T S+III 29-AP 2 250PVC S+II J 2 774 315PVC 996 J 774 J A 250PVC SUELO 250PVC
997
999 SUELO 120 PAV A 400PVC
400HM 150 28 I 400HM 396 300HM P PLAN ESPECIAL DE ACTUACIÓN URBANA
39 PARCELA 5 UNIDAD R-1 500HA 400HM
30 NNSS DE BERRIOZAR V 400HM J #XGPKFCFG)WKR}\EQC I+T PAV
250PVC 395 RTQOQVQT *16'./#+6'0#5. I P+IV
200 4
400HM 80 2 KPHTCGUVTWEVWTCU 250 500HM +PH 80 V 39A TGFFGUCPGCOKGPVQ 150 V #GUECNC 79 200
V 32 300HM I+P V OCT\Q 200 400HM V 100290 AVENIDA GIPUZKOA/GIPUZKOA ETORBIDEA V 160 250PVC I 160PVC I+T 315PVC I+E+T
100 160 2A
V VI 808 e q u i p o r e d a c t o r :
807 34 I+E+PAV 0 1 V VI V V 160 PAV I 891 VGTGUCPGDTGFCCTVKGFC V a r q u i t e c t u r a & u r b a n i s m o V+E I+T VI+E V V 100 I+T 1000 250 P+IV V+E I+T 200PVC
I III 9
7 PAV J 769 781 J J PAV II III J II
16 PAV J 7 II II PAV III 770 7515#%67#.'5 I S+I 780 III PAV '52#%+1.+$4'2¯$.+%1
14 J PAV S+II 5 4'5+&'0%+#. 2.#06#5'.'8#2.#06#$#,# S+III 151 S+I+T PAV 779 771 III 8+#4+1 #%'4#5 J PAV PAV 12 II 5 S+III 778
J 5 J 772 S+II I+T J
1020 S+II 3 751524127'5615 PAV S+V 10 J S+III 3 '52#%+1.+$4'2¯$.+%1 PAV V PAV S+III PAV 777
'52#%+1.+$4'214%*' 6 S+II 29 8
S+VI S+III 776 4'5+&'0%+#. 2.#06#$#,# S+PAV 3 S+V J 773 6'4%+#4+1;4'5+&'0%+#.2146#.'5 2.#06#$#,# 1 S+II J PAV PASEO DE LA HABANA/HABANA PASEALEKUA 6 J 8+#4+1 #%'4#5
S+P+IV S+II 4 S+V
PAV 775 S+III S+III S+II PAV S+I+T 1 4 S+P+4T S+III 572'4(+%+'5 2#4% 2#4% 2#4% 616#.
'52#%+1.+$4'2¯$.+%1 29-AP 2 S+II '52#%+1.+$4'214%*' J 4'5+&'0%+#.2$ 2146#.'5 2 774 6'4%+#4+1;4'5+& 2146#.'5 996 J 8+#4+1 774 616#. A J SUELO
997
999 SUELO PAV A
I 28 396
P 2.#0'52'%+#.&'#%67#%+¬074$#0#
39 2#4%'.#70+&#&4Ä
30 0055&'$'44+1<#4 V
J #XGPKFCFG)WKR}\EQC I+T PAV 395 RTQOQVQT *16'./#+6'0#5.
I P+IV 4
80
2 1QTFGPCEKxP 80 V 39A WUQU 79 V #GUECNC
V 32 I+P V OC[Q
V 290 AVENIDA GIPUZKOA/GIPUZKOA ETORBIDEA V
I
I+T I+E+T 2A
V VI 808 GSWKRQTGFCEVQT
807 34 I+E+PAV 0 1 V VI V V PAV I 891 VGTGUCPGDTGFCCTVKGFC V a r q u i t e c t u r a & u r b a n i s m o V+E I+T VI+E V V I+T 1000 P+IV V+E I+T
I III 9
7 PAV J 769 781 J J PAV II III J II
16 PAV J 7 II II PAV III 770 ALINEACIONES I S+I 780 III PAV #.+0'#%+¬01(+%+#.
14 J PAV S+II 5 S+III #.+0'#%+¬0'&+(+%#%+¬01$.+)#614+#'02$ 151 S+I+T PAV 779 771 III #.+0'#%+¬0'&+(+%#%+¬0/¥:+/#'02$ J PAV PAV 12 II 5 S+III 778
J 5 COTAS, RASANTES Y ALTURAS J 772 S+II I+T J
1020 S+II 3 PAV 15,94 S+V 10 J S+III %16#5
3 PAV 259.69 4#5#06'5 V PAV
S+III PAV 777 6 S+II $ #.674#5 29 8
S+VI S+III 776 S+PAV 3 S+V J 773
1 S+II J PAV PASEO DE LA HABANA/HABANA PASEALEKUA 6 J
S+P+IV S+II 4 S+V
PAV 775 S+III S+III S+II PAV S+I+T 1 4 S+P+4T S+III
14 29-AP 2 S+II J 2 774 3 42,25 996 J 774 A J SUELO
429.10 30,25 997
999 SUELO 5,03 PAV 3 A
3 428.30 28 I 396 12 17 428.75 P PLAN ESPECIAL DE ACTUACIÓN URBANA
39 2 PARCELA 5 UNIDAD R-1 30 43,06 5,36 NNSS DE BERRIOZAR V
J #XGPKFCFG)WKR}\EQC I+T PAV 6 395 RTQOQVQT *16'./#+6'0#5. I P+IV 9,85 12
428.40 4 6 3 80
2 1QTFGPCEKxP 80 V 39A 12 9,85 CNKPGCEKQPGUGPRNCPVCDCLC
79 V #GUECNC V 32 I+P V 2 6 OCT\Q V 290 AVENIDA GIPUZKOA/GIPUZKOA ETORBIDEA V 3,5 I I+T 0,59 I+E+T
428.30 2A V VI 808 e q u i p o r e d a c t o r :
807 34 I+E+PAV 0 1 V VI V V PAV I 891 VGTGUCPGDTGFCCTVKGFC V a r q u i t e c t u r a & u r b a n i s m o V+E I+T VI+E V V I+T 1000 P+IV V+E I+T
I III 9
7 PAV J 769 781 J J PAV II III J II
16 PAV J 7 II II PAV III 770 #.+0'#%+10'5 I S+I 780 III PAV ALINEACIÓN OFICIAL
14 J PAV S+II 5 S+III ALINEACIÓN EDIFICACIÓN OBLIGATORIA EN P.ELEVADAS 151 S+I+T PAV 779 771 III ALINEACIÓN EDIFICACIÓN MÁXIMA EN P. ELEVADAS J PAV PAV 12 II 5 S+III 778
J 5 %16#54#5#06'5;#.674#5 J 772 S+II I+T J
1020 S+II 3 PAV 15,94 S+V 10 J S+III COTAS
3 PAV 259.69 RASANTES V PAV
S+III PAV 777 6 S+II B+1 ALTURAS 29 8
S+VI S+III 776 S+PAV 3 S+V J 773
1 S+II J PAV PASEO DE LA HABANA/HABANA PASEALEKUA 6 J
S+P+IV S+II 4 S+V
PAV 775 S+III S+III S+II PAV S+I+T 1 4 S+P+4T S+III
17 29-AP 2 S+II J 2 774
996 44,25 J 774 A J SUELO B+4+A
429.10 27,25 997
999 SUELO
PAV 3,03 A
428.30 28 I 396 428.75 P 2.#0'52'%+#.&'#%67#%+¬074$#0#
39 2#4%'.#70+&#&4Ä
30 46,56 0055&'$'44+1<#4 V
J Avenida de Guipúzcoa, 39 I+T PAV B+5+A 395 promotor: HOTEL MAITENA SL I P+IV
63,56
428.40 4 80
2 O.3 ordenación 80 V 39A alineaciones en plantas elevadas 17 79 V A3 escala: 1/500
V 32 I+P V marzo 2020
V 290 AVENIDA GIPUZKOA/GIPUZKOA ETORBIDEA V
I I+T I+E+T
428.30 2A V VI 808 GSWKRQTGFCEVQT
807 34 I+E+PAV N 1 V VI V V PAV I 891 teresa nebreda artieda V a r q u i t e c t u r a & u r b a n i s m o V+E I+T VI+E V V I+T 1000 P+IV V+E I+T
5 J 772 S+II J 1020 S+II PAV S+V 10 J S+III
3 PAV PAV
S+III PAV 777 #.+0'#%+10'5 6 S+II 8 ALINEACIÓN OFICIAL
S+VI S+III 776 S+PAV 3 S+V J 773 ALINEACIÓN EDIFICACIÓN OBLIGATORIA EN P.ÁTICO
1 ALINEACIÓN EDIFICACIÓN MÁXIMA EN P.ÁTICO S+II PAV
PASEO DE LA HABANA/HABANA PASEALEKUA 6 J 4 S+V 1,5 %16#54#5#06'5;#.674#5 1,5 PAV 775 S+III 15,94 S+II COTAS PAV S+I+T 1 259.69 4 S+III RASANTES
B+1 ALTURAS
14 29-AP 2 25,75 S+II J 2 774
996 J 1,5 774 J 1,5 SUELO B+4+A
429.10 997 14
999 SUELO
PAV 4,53 A 428.30 I
P 428.75
39
2.#0'52'%+#.&'#%67#%+¬074$#0# 2#4%'.#70+&#&4Ä J PAV B+5+A 0055&'$'44+1<#4 Avenida de Guipúzcoa, 39 62,06 promotor: HOTEL MAITENA SL
428.40 4 80
2 80 O.4 ordenación 39A alineaciones en planta de ático V A3 escala: 1/500
14 79 V 32 I+P marzo 2020
V 290 AVENIDA GIPUZKOA/GIPUZKOA ETORBIDEA V
I+T I
1,5 2A GSWKRQTGFCEVQT N 428.30 VI
teresa nebreda artieda 807 34 a r q u i t e c t u r a & u r b a n i s m o V V 891 PAV I V
I III 9
7 PAV J 769 781 J J PAV II III J II
16 PAV J 7 II II PAV III 770 I S+I 780 III PAV '&+(+%#%+10'5(7'4#&'14&'0#%+¬0
14 J PAV S+II 5 S+III 151 S+I+T PAV 779 771 III J PAV PAV 12 II 5 S+III 778
J 5 J 772 S+II I+T J
1020 S+II 3 PAV S+V 10 J S+III
3 PAV V PAV
S+III PAV 777 6 S+II 29 8
S+VI S+III 776 S+PAV 3 S+V J 773
1 S+II J PAV PASEO DE LA HABANA/HABANA PASEALEKUA 6 J
S+P+IV S+II 4 S+V
PAV 775 S+III S+III S+II PAV S+I+T 1 4
S+P+4T S+III 29-AP 2 S+II J 2 774
996 J 774 A J SUELO
997
999 SUELO
PAV A 28 I 396
P PLAN ESPECIAL DE ACTUACIÓN URBANA
39 PARCELA 5 UNIDAD R-1
30 NNSS DE BERRIOZAR V
J #XGPKFCFG)WKR}\EQC I+T PAV 395 RTQOQVQT *16'./#+6'0#5.
I P+IV 4
80
2 1QTFGPCEKxP 80 V 39A GFKHKECEKQPGUHWGTCFGQTFGPCEKxP 79 V #GUECNC
V 32 I+P V OCT\Q
V 290 AVENIDA GIPUZKOA/GIPUZKOA ETORBIDEA V
I
I+T I+E+T 2A
V VI 808 e q u i p o r e d a c t o r :
807 34 I+E+PAV 0 1 V VI V V PAV I 891 VGTGUCPGDTGFCCTVKGFC V a r q u i t e c t u r a & u r b a n i s m o V+E I+T VI+E V V I+T 1000 P+IV V+E I+T
Proyecto P.E.A.U. PARCELA 5 – UNIDAD R1 – NORMAS SUBSIDIARIAS DE BERRIOZAR Situación Avenida de Guipúzcoa, 39 – 31013 Berriozar Promotor HOTEL MAITENA S.L. Fecha Mayo 2020
En Berriozar a 15 de mayo de 2020
teresa nebreda artieda a r q u i t e c t u r a & u r b a n i s m o
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PROCESO DE PARTICIPACIÓN CIUDADANA EN LA ELABORACIÓN DEL P.E.A.U. PARCELA 5 - UNIDAD R1 - NORMAS SUBSIDIARIAS DE BERRIOZAR
Avenida de Guipuzkoa, 39 31013 Berriozar
HOTEL MAITENA S.L.
Abril 2019
PROCESO DE PARTICIPACIÓN CIUDADANA EN LA ELABORACIÓN DEL P.E.A.U. PARCELA 5 – UNIDAD R1 – Proyecto NORMAS SUBSIDIARIAS DE BERRIOZAR Situación Avenida de Guipúzcoa, 39 – 31013 Berriozar Promotor HOTEL MAITENA S.L. Fecha Abril 2019
A. PLAN DE PARTICIPACION
B. METODOLOGIA DE PARTICIPACION
C. ANEXOS: Convocatoria
Asistentes
Noticias en prensa
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PROCESO DE PARTICIPACIÓN CIUDADANA EN LA ELABORACIÓN DEL P.E.A.U. PARCELA 5 – UNIDAD R1 – Proyecto NORMAS SUBSIDIARIAS DE BERRIOZAR Situación Avenida de Guipúzcoa, 39 – 31013 Berriozar Promotor HOTEL MAITENA S.L. Fecha Abril 2019
PLAN DE PARTICIPACION
1. Identificación y objeto del proyecto
Título del Plan Especial de Actuación Urbana de la Parcela P5 de la Unidad R1 de las proyecto Normas Subsidiarias de Berriozar Objeto del El objeto del presente Plan Especial de Actuación Urbana es ejecutar lo proyecto establecido en el Convenio Urbanístico de Planeamiento de Noviembre de 2016 Situación Avenida de Gipuzkoa 31013 Berriozar (Navarra) Promotor HOTEL MAITENA S.L. Avenida de Gipuzkoa, 39 31013 Berriozar (Navarra) CIF B31128234 Datos de la La parcela de referencia es resultante del Proyecto de Reparcelación de parcela las Unidades R1, R2 y R3 de las Normas Subsidiarias de Berriozar, aprobadas definitivamente el 30 de Diciembre de 2003. Ostenta la clasificación de solar en suelo urbano consolidado según se establece en los artículos 90 y 91 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de Julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo. A su vez se realizó una regularización de sus linderos y se consolidaron los usos existentes, dejándola fuera de la participación en las cargas de la Unidad. Linda al Norte con las parcelas edificables P4A y P4B y la calle Galzapalea; al Sur con la Avenida de Gipuzkoa; al Este con la Avenida de Berriozar; y al Oeste con plaza proviniente de la urbanización Unidades R1, R2 y R3. El uso de la misma es el Comercial, específicamente hotelero.
Datos del solar Tiene una superficie de 1.842 m2. En él se encuentra el edificio del Hotel Maitena, compuesto de Planta Baja más 2 Plantas Elevadas con un total de 1.387,82 m2 construidos. La edificación tiene una planta de 620,25 m2 quedando, el resto, 1.221,75 m2, como superficie pavimentada.
2. Marco Legal La Ley Foral 5/2018, de 17 de mayo, de Transparencia, acceso a la información pública y buen gobierno- reconoce el derecho de los ciudadanos a acceder a la información que obre en poder de la Administración, a través del Principio de participación y colaboración ciudadanas definido en su artículo 5 como la obligación de la Administración Pública en el diseño de sus políticas y en la gestión de sus servicios ha de garantizar que los ciudadanos y ciudadanas, tanto individual como colectivamente, puedan desde el conocimiento participar, colaborar e implicarse en la planificación, diseño, desarrollo y evaluación de las políticas públicas, así como en la toma de decisiones en los asuntos públicos. Por su parte, el art. 13 reconoce entro los derechos de los ciudadanos i) A ser informado sobre los distintos procesos abiertos a la participación ciudadana. j) A acceder con antelación suficiente a la información
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relativa a las propuestas sometidas a participación ciudadana con el fin de participar de manera real y efectiva en el diseño, elaboración, modificación, revisión y evaluación de planes, programas y otras propuestas sometidas a participación En línea con lo establecido en la citada Ley, La Ley Foral 5/2015, de 5 de marzo, de medidas para favorecer el urbanismo sostenible, la renovación urbana y la actividad urbanística en Navarra, que modificó la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo (LFOTU) establecía un nuevo marco para la trasparencia y la participación social en la elaboración del planeamiento urbanístico, entendiendo que “…decisiones tan trascendentales para la colectividad y la ciudadanía deben contar con una participación más allá de los periodos de información pública y alegaciones; una participación efectiva y real en su elaboración a través de un proceso transparente, ágil y conocido.” Tal y como se expresa en la exposición de motivos de la propia modificación legislativa. En concreto, tras la entrada en vigor de la Ley Foral 5/2015, y la reciente promulgación del Texto Refundido de la LFOTU, el Art. 7 de la misma, en los apartados 3 y 4 establece lo siguiente: “3. Los instrumentos de ordenación territorial previstos en el artículo 28.1, los Planes Generales Municipales, los Planes Parciales y los Planes Especiales de Actuación Urbana así como las modificaciones de planeamiento que planteen actuaciones de nueva urbanización contarán con la participación real y efectiva de la ciudadanía en su elaboración y revisión de conformidad con los principios y derechos establecidos en el Título IV de la Ley Foral 11/2012, de 21 de junio, de la Transparencia y del Gobierno Abierto, mediante un proceso de participación ciudadana de carácter consultivo previo a la aprobación inicial del instrumento”. “4. El proceso de participación se instrumentará mediante un plan de participación deberá contener al menos: la identificación de los agentes sociales y ciudadanos interesados por el planeamiento; resúmenes de las propuestas de ordenación más importantes para facilitar la difusión y comprensión ciudadana; la Memoria de viabilidad y sostenibilidad económica; la metodología y herramientas de difusión y participación, que incluirán tanto sistemas de participación on-line como sesiones explicativas sobre el contenido de la ordenación futura y de las alternativas valoradas; y finalmente, las conclusiones valoradas del proceso de participación desarrollado”. Así, por tanto el proceso de participación que se vaya a seguir debe instrumentalizarse a través de un Plan en el que se deben reflejar al menos los siguientes aspectos: - Cuestiones “sociológicas” propiamente dichas tales como a quien se dirige el proceso (identificación de agentes) y cómo se va a realizar el mismo (metodología y herramientas que se propone utilizar). - Aspectos urbanísticos: objeto del PEAU, alternativas de ordenación, referencia en la medida de lo posible a la MSE. - Cómo se va incorporar al documento que se tramite el resultado del proceso de participación (conclusiones)
3.-Objetivos del proceso de participación Estos procesos de participación tienen como finalidad genérica pues, que la ciudadanía pueda participar de forma real y efectiva en los procesos de elaboración del planeamiento. Así, el objetivo genérico de estos procesos es que la ciudadanía conozca de una forma directa y accesible la propuesta realizada, estableciendo espacios informativos y participativos en los cuales se puedan realizar aportaciones y valoraciones al mismo. Esto se concreta para este expediente en: - Dar a conocer el proyecto. - Informar sobre el PEAU (Propuestas, desarrollo, etc.). - Generar un espacio de debate y consulta y recibir aportaciones/sugerencias por parte de diferentes agentes. - Modelar en su caso, y teniendo siempre presente que el proceso es no vinculante, el contenido del PEAU.
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Y en este sentido el Proceso que se pretende implementar mediante el presente Plan tiene como objeto la difusión y la toma en consideración de la opinión de la ciudadanía en relación con el Plan Especial de Actuación Urbana (P.E.A.U.), que, por interés del Ayuntamiento de Berriozar, está dirigido a dar una solución urbanística a esta zona del municipio, desde el punto de vista de las personas usuarias, por la situación estratégica dentro del mismo.
4. Oportunidad y alternativas del PEAU El interés de este PEAU se fundamenta por ser un cruce muy transitado, entre la Avenida de Gipuzkoa, que lo conecta con Pamplona, de manera directa, y la Avenida de Berriozar, que une el centro administrativo y cultural del municipio con el Colegio Público, Instalaciones Deportivas y Zonas de Ocio y Expansión de Artiberri2, así como con el Casco Antiguo. Además, se considera que es una zona de clara vocación residencial y por lo tanto incompatible con los subusos hosteleros, que actualmente se desarrollan. Sería una actuación que junto al traslado de la Estación de Servicio, facilitará la creación de una plaza que convertirá el nuevo espacio urbano en un ámbito más amplio, en contacto con los locales comerciales de los bajos de los edificios anexos, creando un espacio de relación y estancia de gran utilidad. El nuevo planteamiento urbanístico que se realiza constituye el punto de partida de un proyecto que culminaría con la reurbanización de la Avenida de Gipuzkoa, arteria principal del municipio. Asimismo, el P.E.A.U. establecerá la regulación urbanística de los nuevos edificios residenciales señalando las alineaciones máximas y la altura máxima de los mismos, así como su edificabilidad. La edificabilidad permitida será la suma de la que corresponde por la edificación existente más la que correspondería a aplicar el Aprovechamiento Tipo de la Unidad R1, R2 y R3 a la zona no edificada de la parcela P5. Después de valorar varias opciones de ordenación y diseño que se presentaran a los participantes la propuesta se decanta en principio una actuación en la Parcela P5 de la Unidad R1 de las Normas Subsidiarias de Berriozar, en la que se construiría un edificio de viviendas con locales comerciales en la planta baja, como cierre del espacio hacia la Avenida de Berriozar. Las alineaciones obligatorias se proponen en las fachadas que dan a las Avenidas de Gipuzkoa y Berriozar y a la calle Galzapalea, siendo variable la fachada que da a la plaza, para posibilitar la edificación que contenga la edificabilidad residencial permitida. La altura de la edificación será la que la iguale a los edificios de la Avenida de Berriozar, en este caso: S + PB + 6. Esta actuación facilitaría y haría más amable la unión del centro administrativo y cultural del municipio con el Colegio Público, las Instalaciones Deportivas y Zonas de Ocio y Expansión de Artiberri2, así como con el Casco Antiguo. En el Anexo 1 figuran gráficamente las propuestas de ordenación de la parcela P5 y su entorno. Se adjunta documentación gráfica de la posición que ocuparían los nuevos edificios así como la nueva urbanización prevista, igualmente se plantean las alternativas estudiadas.
5.- Memoria de Viabilidad y Sostenibilidad Económica En desarrollo de lo determinado en la legislación estatal, el TRLFOTU, en su artículo 61 establece que uno de los contenidos del P.E.A.U. debe ser, la Memoria de Viabilidad y Sostenibilidad Económica prevista en el artículo 58.5.f) de esta ley foral. Y a su vez, el citado artículo 58,5.f) establece: “Memoria de viabilidad y sostenibilidad económica, entendida como la justificación de la viabilidad económica de las operaciones urbanísticas previstas en el Plan y su impacto en las haciendas públicas”. La visión económica del planeamiento desde la perspectiva de la sostenibilidad induce a estudiar y justificar, no sólo los costes derivados del desarrollo urbano previsto, sino que, además, resulta preciso garantizar el mantenimiento económico, a futuro, de los elementos urbanos construidos y de los servicios implementados en desarrollo del contenido del planeamiento.
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Se trata, por tanto, de una operación inmobiliaria llevada a efecto por promotores que desarrollan un producto inmobiliario y cuya viabilidad económica depende de costes e ingresos que pueden evaluarse desde el punto de vista de una operación empresarial urbanística. En relación con la economía municipal, interesa conocer el impacto de las previsiones contenidas en el P.E.A.U. en las haciendas públicas y en concreto, en el caso que nos ocupa, en relación con la hacienda municipal de Berriozar. Debido a las previsiones del P.E.A.U., el Ayuntamiento no tendría ningún coste asociado directamente a la actuación, salvo los propios de la tramitación del expediente, y la debida atención a lo establecido en el artículo 96.2.a del TRLFOTU en relación con el destino del valor del 10% del aprovechamiento que le corresponde al Ayuntamiento. No cabe, por tanto, enunciar ningún incremento destacable en relación a gastos derivados de elementos urbanos construidos y de los servicios que deban implementarse en desarrollo del contenido del planeamiento. De los ingresos que se derivarán de la actuación prevista, cabe distinguir dos tipos, por un lado, los que produzcan de modo puntual en relación con la actuación prevista en el PEAU y por otro, los ingresos recurrentes que se produzcan periódicamente en relación con el patrimonio. En lo relativo a los primeros, los ingresos puntuales, el Ayuntamiento obtendrá los ingresos correspondientes a la venta del 10% del aprovechamiento urbanístico que le corresponde en relación al incremento del aprovechamiento que se prevé en el P.E.A.U., la monetización del deber urbanístico de la entrega de suelo para dotaciones públicas relacionado con las propuestas del P.E.A.U. y también, los ingresos correspondientes a las tasas aplicables a la nueva construcción, es decir, los impuestos sobre construcciones, instalaciones y obras (I.C.I.O.) que se deben aplicar en relación con el coste real y efectivo de la construcción de los nuevas edificios residenciales. En relación con los ingresos recurrentes, cabe destacar la aplicación del Impuesto de Actividad Económica (I.A.E.), provenientes de los negocios que se ubicarán en los locales comerciales de la Planta Baja del edificio y además, el Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.) que, como es evidente, sufrirá un incremento derivado de la ampliación del patrimonio privado.
6. Identificación de los Agentes Sociales interesados en el Planeamiento Con el fin de seleccionar a las entidades y/o grupos sociales invitados a participar en el proceso es preciso analizar las características del proyecto a desarrollar y su alcance potencial. Si bien el desarrollo se localiza en un punto muy concreto de la ciudad se entiende que el PEAU propuesto supone una mejora de la ordenación para la ciudad así que se plantea la convocatoria abierta a toda la ciudadanía mediante su publicación en la Web municipal y en el tablón de anuncios del propio Ayuntamiento. De la misma forma se hará partícipes de este proceso de participación al Ayuntamiento, Partidos Políticos, Policía Municipal, Mancomunidad de la Comarca de Pamplona. No obstante lo anterior, dado que de forma más directa se puede entender una afectación más directa a las personas residentes en los edificios colindantes se plantea una convocatoria más específica para estos agentes mediante, por ejemplo, la información de la reunión en los portales de los edificios. A este nivel se entiende la residencia, tanto en las viviendas como los establecimientos comerciales y empresas ubicadas en el entorno, así como a las asociaciones vecinales Mediante la publicación de la noticia con una convocatoria en la Revista Berriozar se hará llegar la convocatoria a otras entidades asociativas: asociaciones vecinales, colectivos ecologistas, colectivos de movilidad, asociaciones culturales, clubes deportivos, asociaciones de amas de casa, asociaciones de jubilados, …
7. Perspectiva de género y de cuidados en la planificación urbanística El Ayuntamiento de Berriozar comprometido con las políticas públicas de igualdad cuenta con un proyecto denominado “Berriozar pueblo que cuida-Berriozar zaintza ardatz”, que
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pretende trabajar desde la perspectiva de género y de los cuidados, y en este caso, contemplar esta perspectiva en la planificación urbanística.
El género, en el ámbito urbanístico, tiene como objetivo la creación de unos espacios y una ordenación urbana que resulten adecuados para hacer más confortable el trabajo reproductivo, las labores de cuidado y, sobre todo, la vida cotidiana, y, por supuesto, pretende crear unos espacios más seguros y unos entornos más agradables y reconfortables para el encuentro. Por ello se intentarán recabar aportaciones al proyecto también que reflejen una perspectiva de género
Objetivos: - Realizar una planificación urbana del municipio que facilite las tareas reproductivas y de cuidados de la sociedad. - Permitir la compatibilidad y cercanía de la localización entre la vivienda, el empleo y las actividades cotidianas, con el fin de contar con mayores recursos de tiempo y facilitar las tareas reproductivas y de los cuidados. - Obtener un modelo de ciudad igualitario, promoviendo que las mujeres logren su autonomía y disfruten de su derecho a la ciudad en igualdad de condiciones. - Mejorar la calidad de vida de las personas que tienen responsabilidades de cuidado. - Fomentar espacios de relación - Generar espacios públicos seguros y de calidad.
Propuestas de medidas concretas: - Percepción de la seguridad o Iluminación adecuada en calles, pasadizos, acceso a portales etc. o Asegurar una buena visibilidad: Disminución de rincones, callejones sin salida, escaleras, asegurando siempre una buena visibilidad. Ampliar campos de visión por ejemplo a través de espejos, incluir salidas o caminos alternativos etc. o No introducir elementos opacos de altura mayor a 1,60 metros que reduzcan la visibilidad por su efecto barrera, como paradas de autobuses, arbustos en parques o vallas publicitarias. O en su defecto utilizar siempre materiales transparentes. o Creación y diseño cuidadoso de los espacios semiprivados como portales, escaleras, ascensores o espacios entre edificios.
- Espacios públicos y accesibilidad o Creación de espacios para lactancia materna e higiene de bebés en parques, plazas y espacios públicos. o Disposición de aseos públicos. o Aumento de espacios de recreo para menores, seguros, agradables y que respondan espacios coeducativos. o Diseño de mobiliario urbano adecuado y distribuido pensando en la cercanía a zonas infantiles, con posibilidad de elección de estancias en sombra o sol. o Creación de espacios de relación inclusivos, pensando en todas las edades. o Ampliación de las aceras para el paso del coche de bebés, de sillas de ruedas de mayores o personas con movilidad reducida y de carros de la compra
- Vivienda o Construcción de viviendas de diferentes tipologías, pensando en otros modelos de convivencia además del de la estructura de familia tradicional. o Distribución flexible y convertible de las viviendas para adaptarlas a los cambios vitales de sus ocupantes y alteraciones de las circunstancias familiares.
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o Diseño de viviendas pensadas para personas mayores y personas con movilidad reducida que faciliten su autonomía y la de las personas que las cuidan.
- Representatividad y señalización urbana o Nomenclatura con nombres de mujeres relevantes, tanto por sus logros profesionales, como sociales o personales, especialmente mujeres destacadas del ámbito local. o Presencia de elementos escultóricos o representativos en la vía pública que reflejen el valor de las tareas reproductivas y del cuidado. o Difusión de la señalización urbana igualitaria, para eliminar cualquier imagen estereotipada o sexista. o Control de los elementos publicitarios, carteles y anuncios expuestos en el espacio público para limitar o condicionar aquéllos cuyo lenguaje visual o escrito sea discriminatorio.
Metodología y herramientas de difusión y participación La LFOTU no establece cómo debe ser el proceso de participación que se efectúe, por lo tanto, cuál va a ser el formato que se dé al proceso y qué métodos o herramientas se van a emplear para hacer efectiva la participación debe ser evaluado por la Administración en base a la incidencia, trascendencia e implicaciones que ostente cada actuación sobre la que se participa. En el caso que nos ocupa se propone se propone estructurarlo en dos tipos de herramientas de difusión, presencial y online, y de participación, durante la sesión informativa y mediante aportaciones en diferido
7.1.-Participación Presencial Elaboración de una sesión presencial de carácter informativo y con vocación de participación en dependencias municipales con los siguientes objetivos: 1. Dar a conocer la actuación pretendida. 2. Recibir aportaciones/sugerencias por parte de los agentes participantes en la sesión.
Para ello, la sesión se plantea con la siguiente estructura general: . Recibimiento de asistentes, presentación del promotor y su equipo técnico. . Explicación del proceso de participación . Presentación del PEAU . Fase de participación. (Preguntas, Sugerencias, ….) La metodología de trabajo de carácter participativo consistirá en una presentación por parte del Equipo Técnico de los contenidos de la sesión, con apoyo de un power point, en el que se recogerán cuestiones tales como la ordenación propuesta, alternativas manejadas, una referencia a la sostenibilidad económica de la actuación, aportaciones según la perspectiva de género … .Tras la exposición se pasará a la fase participativa en la que las personas participantes tendrán a su disposición un turno de preguntas y valoración; el equipo redactor, si es posible procederá a la resolución de las dudas y consultas expuestas. Durante cinco días se habilitará la siguiente dirección de mail: [email protected] para que quien lo considere pueda realizar aportaciones, sugerencias o comentarios sobre la actuación pretendida.
7.2. Participación on-line
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Para aquellas personas que no puedan asistir a la sesión se plantea la inclusión en la página Web del Ayuntamiento de Berriozar, de la información relativa al proceso de participación en la que se incluye el contenido esencial del P.E.A.U.
El período de sugerencias será dos semanas a partir de la fecha de publicación en la página Web del Ayuntamiento. La presentación de aportaciones podrá hacerse efectiva mediante correo postal (C/Aranaz y Vides 11 1ºB / 31500 Tudela) o mediante correo electrónico ([email protected])
7.3. Sesión de retorno En función del número de sugerencias que se presenten, de su grado de influencia o intensidad sobre el objetivo final perseguido y de si estas han sido o no contestadas por el equipo redactor en la propia sesión o por correo electrónico, se valorará la necesidad de realizar una sesión de retorno una semana después en la que se dará cuenta de en qué sentido se han tomado en consideración las sugerencias presentadas y las razones de justifican su asunción o no.
8.- Incorporación del resultado de la participación al PEAU que se tramite Como documento conformante del PEAU a tramitar se incorporará un acta en la que se recoja el resultado de la participación efectuada, tanto de las sugerencias y alternativas formuladas en la reunión abierta, como a las recibidas por mail o directamente en el Ayuntamiento. En todo caso, todas las aportaciones serán conocidas y valoradas por la Corporación Municipal, junto con el documento de conclusiones, con carácter previo a la aprobación inicial del P.E.A.U. Las conclusiones que se presenten contendrán, a modo de índice, las siguientes cuestiones: 1- Plan de Participación aceptado por el Ayuntamiento. 2- Resumen de la exposición efectuada en la sesión de presentación mediante la incorporación del power point utilizado. 3- Detalle de las intervenciones y sugerencias realizadas tanto las presenciales como las realizadas online, así como la contestación a las mismas aportadas por el Equipo Redactor. 4- Indicación de las modificaciones introducidas al PEAU propuesto por el promotor derivadas del proceso en caso de que las hubiera habido. 5- Anexos: Convocatorias, Relación de asistentes.
Berriozar, a 19 de febrero de 2019
HOTEL MAITENA S.L.
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ANEXO 1
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METODOLOGIA DE PARTICIPACION
SESION DE INFORMACION Y PARTICIPACION
El pasado 6 de marzo de 2019 se efectuó, en el Kulturgune, el primero de los foros establecidas en el Plan de Participación, siendo esta una sesión participativa pero con un componente eminentemente informativo.
Asistentes
La sesión contó con la participación de 31 vecinos (se anexa la hoja de asistentes) así como representantes de la propiedad y del Ayuntamiento de Berriozar (Alcalde, Concejal de Urbanismo y Arquitecto municipal)
Presentación del Proyecto
La metodología de trabajo de carácter participativo consistió en una presentación por parte del Equipo Técnico de los contenidos de la sesión, con apoyo de un power point (que se anexa).
Fase de participación
Una vez realizada la exposición las personas participantes en la sesión procedieron a plantear diferentes dudas sobre el PEAU y a realizar valoraciones y aportaciones sobre el mismo. A continuación se detallan las intervenciones realizadas por las personas participantes.
- Se pregunta si también se va a edificar en la parcela P4 o Se explica que si bien en la infografía aparece para dar mayor coherencia a la imagen tal y como se ha explicado el PEAU se circunscribe a la Parcela P5. - Se pregunta por los plazos de ejecución o Se explica que en el propio Convenio Urbanístico que se firmó en el año 2016 ya se hablaba de unos plazos concretos como 1 año para el planeamiento y otro para solicitar la licencia pero que se tiene interés por acortarlos. - Se incide en el tema de los plazos - Se comenta que sobre las alternativas presentadas la más acorde y deseable es la que plantea una menor altura. Se comenta el tema de las alturas del edificio - Se pregunta por qué se acerca la alineación a la Avenida Berriozar o Se explica que se pretende crear una plaza lo más abierta posible - Se pregunta si va a haber un portal o dos. o Se explica que eso será parte del proyecto constructivo pero no de la fase en la que nos encontramos - Se pregunta que qué va haber debajo de la plaza o Se comenta que no se prevé la construcción de sótanos bajo la plaza, más allá de los propios del edificio.
PROCESO DE PARTICIPACIÓN DEL PLAN ESPECIAL DE ACTUACION URBANA (PEAU)
Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR
teresa nebreda artieda a r q u i t e c t u r a & u r b a n i s m o
CONTENIDOS DE LA SESIÓN
1. Recibimiento de asistentes, presentación del equipo técnico del promotor del PEAU 2. Explicación del proceso de participación 3. Presentación de las actuaciones a efectuar 4. Preguntas y Sugerencias
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR OBJETIVOS DEL PROCESO DE PARTICIPACIÓN
INFORMAR SOBRE EL PROCESO DEL PEAU
DAR A CONOCER EL PROYECTO
RECIBIR REFLEXIONES, APORTACIONES Y SUGERENCIAS RESPECTO A LA ACTUACIÓN DEFINIDA
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR CARACTERÍSTICAS DEL PROCESO DE
PARTICIPACIÓN Art. 7 TRLFOTU
En la tramitación de los PEAU es preceptivo
Debe ser previo a la aprobación inicial
Tiene carácter CONSULTIVO, es decir no vinculante
Tiene como finalidad socializar los proyectos con los agentes sociales-económicos y/o ciudadanía en función de su objeto.
Libertad para la elección del «formato» del proceso
Complementa a la tradicional información pública.
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR PROCESO DE PARTICIPACIÓN 1. Selección de Agentes La ciudadanía en general, tanto a nivel individual como al tejido asociativo, con una convocatoria en el web municipal y la publicación en la Revista de Berriozar
2. Formato del Proceso.
Jornada Informativa-Participativa: miércoles 6 de marzo 19:00 hs en el Kulturgune del Ayuntamiento
Participación on-line: Posibilidad de aportar sugerencias durante 5 días tras la celebración de la Jornada en el siguiente mail: [email protected]
Sesión de Retorno: miércoles 13 de marzo.
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR PLAN ESPECIAL DE ACTUACION URBANA
1. Por qué un PEAU
Porque es la figura que establece la legislación navarra para poder desarrollar o modificar las determinaciones que el PGOU fija en el suelo Urbano.
2. Tramitación (art. 72 TRLFOTU ):
Aprobación inicial Información Pública Aprobación definitiva Resolución Alcaldía BON 1 mes PLENO
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR PLAN ESPECIAL DE ACTUACION URBANA
3. Contenido de un PEAU (art. 61 TRLFOTU):
Documentación urbanística y arquitectónica (las determinaciones necesarias según sea su naturaleza y finalidad, usos, edificabilidades, definición de espacios públicos si los hubiese, cesiones, señalamiento de los compromisos y obligaciones, plazos,… ).
Justificación del tipo de actuación que desarrollan
Memoria de Viabilidad y Sostenibilidad económica.
Conclusiones del proceso de participación efectuado.
Estudio de la Movilidad generada
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR CARACTERIZACIÓN JURÍDICA DE LA ACTUACIÓN
Tipo de actuación a desarrollar: Actuación de Dotación
«aquellas que tiene por objeto en un ámbito de suelo urbano el incremento de la edificabilidad, densidad o modificación del uso urbanístico y no requieran la reforma o renovación de la urbanización» (art. 90 TRLFOTU)
Deberes de los propietarios (art. 96 TRLFOTU)
ceder a la Administración el suelo, o su valor en metálico, correspondiente al 10% del incremento del aprovechamiento que se produzca respecto del ámbito sobre el que se actúe
entregar el suelo para dotaciones públicas relacionado con el reajuste de su proporción que se genere.
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR SITUACION ACTUAL SITUACION ACTUAL
Uso hotelero en la parcela existente
Edificabilidad: 1.388 m2
SLP: 616 m2
Espacio libre: 0 m2
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR RESUMEN EJECUTIVO
PROMOTOR: HOTEL MAITENA S.L.
UBICACIÓN: Avenida de Guipúzcoa 39, parcela 998 pg 18
OBJETO:
Realizar las operaciones urbanísticas precisas a fin de proporcionar una solución a esta zona con la eliminación de la gasolinera y posibilitando la sustitución del uso terciario por el residencial.
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR ALTERNATIVAS DE ORDENACION
Alternativa I Alternativa II
Uso: Residencial y Administrativo
Num. de viviendas: 12 (edif. actual) + 20
Cesión: un local en la PB de aprox. 450 m2
Edificabilidad: 2.008,07 (edif. actual) + 2.712,69 m2
Alturas: Altura s: S+PB+5+Bajo cubierta S+PB+10+Bajo cubierta
Espacio libre: Espacio libre:
1.200 m2 + 400 m2 soportales 1.500 m2 + 150 m2 soportales (porches deducidos los portales) (porches deducidos los portales)
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR Alternativa I
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR Alternativa I
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR Alternativa II
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR Alternativa II
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR Perspectiva de género
Tiene como objetivo la creación de unos espacios y una ordenación urbana que resulten adecuados para hacer más confortable el trabajo reproductivo, las labores de cuidado y, en definitiva, la vida cotidiana, creando para ello espacios más seguros y unos entornos más agradables y reconfortables para el encuentro
«REPRESENTATIVIDAD» «SEGURIDAD» • Señalética igualitaria • Iluminación y • Nomenclatura visibilidad en los • Diseño espacios públicos • accesos sin puntos muertos
«ACCESIBILIDAD» • Amabilizacion del espacio: «VIVIENDAS» mobiliario urbano, barreras • Adecuadas y flexibles a arquitectónicas, recreo neutro las distintas situaciones • Espacios universales: lactantes, familiares y personales menores, tercera edad, ….
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR Perspectiva de género
Imagen del frente de la plaza sin la estación de servicio
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR Notas sobre la MSVE
VIABILIDAD ECONOMICA «Factibilidad»
Previsión de ingresos (ventas) y gastos (costes de construcción, promoción y repercusión de suelo); su concreción variará en función de la alternativa que se desarrolle si bien en ambos casos se prevén unas rentabilidades razonables.
SOSTENIBILIDAD ECONOMICA «Impacto en la Hacienda pública»
. Gastos: o no requiere ninguna inversión municipal o conllevará como gasto adicional para la hacienda pública del Ayuntamiento de Berriozar el mantenimiento de nueva zona urbana (vía pública, alumbrado, mobiliario urbano, etc.) si bien este se diseñará en términos de mínimo coste . Ingresos o impuestos directos (contribución urbana, impuesto de actividad económica e impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos) o impuestos indirectos (impuestos sobre construcciones, instalaciones y obras) tasas y otros ingresos (licencias urbanísticas, licencias de apertura) o
La Administración recibirá un flujo positivo.
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR teresa nebreda artieda a r q u i t e c t u r a & u r b a n i s m o
Muchas Gracias
[email protected] PROCESO DE PARTICIPACIÓN CIUDADANA EN LA ELABORACIÓN DEL P.E.A.U. PARCELA 5 – UNIDAD R1 – Proyecto NORMAS SUBSIDIARIAS DE BERRIOZAR Situación Avenida de Guipúzcoa, 39 – 31013 Berriozar Promotor HOTEL MAITENA S.L. Fecha Abril 2019
PARTICIPACION ON-LINE
Se habilitó una dirección de correo electrónico para que durante el plazo de 7 días se pudieran presentar cuantas aportaciones, sugerencias o dudas se considerasen. En este periodo se presentaron 4 mails con diversas cuestiones que fueron objeto de contestación en la sesión de retorno
SESION DE RETORNO Una semana después, el 13 de marzo de 2019 se efectuó la sesión de retorno en la que se concretaron los datos de la alternativa que se iba a incorporar como ordenación propuesta al PEAU y se dio contestación tanto a las cuestiones enviadas por mail como a comentarios y sugerencias que se realizaron en esta misma sesión.
Asistentes
La sesión contó con la participación de 16 vecinos (se anexa la hoja de asistentes) así como representantes de la propiedad y del Ayuntamiento de Berriozar (Alcalde, Concejal de Urbanismo y Arquitecto municipal)
Presentación del Proyecto
La metodología de trabajo de carácter participativo consistió en una presentación por parte del Equipo Técnico de los contenidos de la sesión, con apoyo de un power point (que se anexa).
Fase de participación
Una vez realizada la exposición las personas participantes en la sesión procedieron a plantear diferentes dudas sobre el PEAU y a realizar valoraciones y aportaciones sobre el mismo. A continuación se detallan las intervenciones realizadas por las personas participantes.
- Respecto a la propuesta de que se incorpore a la plaza una pista de skate o Los asistentes a la sesión manifestaron su oposición porque puede dar problemas de ruido y convivencia. - A la luz de la exposición y dado que era un tema recurrente se vuelve a hablar de las alineaciones o Se explica que en este momento no están fijadas pero que atendiendo a todo lo señalado se planteará una alineación que mejore las dimensiones de la acera de la avenida de Berriozar siempre teniendo en cuenta como límites que hay que respetar cuestiones como los derechos de luces y vistas de la edificación que se puede construir en las otras parcelas y el interés por tener una plaza lo más abierta y diáfana posible - Se preguntan sobre los plazos de traslado de la gasolinera adyacente y qué se va a hacer con los tanques de esta. o Los representantes municipales explican que en el próximo pleno se acuerda la permuta y que deben tramitar las licencias pertinentes más unos 6 meses
PROCESO DE PARTICIPACIÓN CIUDADANA EN LA ELABORACIÓN DEL P.E.A.U. PARCELA 5 – UNIDAD R1 – Proyecto NORMAS SUBSIDIARIAS DE BERRIOZAR Situación Avenida de Guipúzcoa, 39 – 31013 Berriozar Promotor HOTEL MAITENA S.L. Fecha Abril 2019
necesarios para su construcción pro lo que se estima que de aquí a un año estén ya trasladada. Respecto de los tanques se señala que está previsto inertizarlos y llenarlos con agua pero no el retirarlos. - Se pregunta por cuando se prevé el cese de la actividad del Hotel Carioca o Se indica que cuando se solicite licencia de construcción. - Se comenta el tema de las alturas del edificio - Se señala como sugerencia la posibilidad de que se comparta salida de garaje en el conjunto de la edificación.
PROCESO DE PARTICIPACIÓN DEL PLAN ESPECIAL DE ACTUACION URBANA (PEAU)
Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR
Sesión de Retorno
teresa nebreda artieda a r q u i t e c t u r a & u r b a n i s m o
CONTENIDOS DE LA SESIÓN
1. Recibimiento de asistentes 2. Objetivo del PEAU y alternativa escogida 3. Sugerencias presentadas 4. Preguntas formuladas 5. Comentarios de las personas asistentes
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR OBJETIVOS DEL PEAU
Modificar el uso permitido en la parcela 998 pg 18 (Avda Gipuzkoa 39) pasando de terciario a residencial Establecer las determinaciones básicas para ejecutar el edificio que surge de esa ordenación
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR Aprovechando el PEAU sobre la parcela 998 y teniendo en cuenta que se ha llegado a un acuerdo para el traslado de la estación de servicio se logra un gran espacio libre diáfano y acondicionado ORDENACION QUE CONTENDRA EL PEAU
Alternativa I
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR Alternativa I
Uso: Residencial Plantas Elevadas Comercial y Administrativo en PB
Edificabilidad: 2.008,07 (edif. actual) + 2.712,69 m2
Alturas: S+PB+5+Bajo cubierta
Num. de viviendas: 12 (edif. actual) + 20 aprox.
Espacio libre público:
1.200 m2 + 400 m2 soportales (porches deducidos los portales) Cesión: local en la PB de aprox. 450 m2
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR SUGERENCIAS Y PREGUNTAS
Limitaciones respecto del tratamiento de las sugerencias:
Hay que circunscribirse al: . Ámbito del PEAU . Objeto del PEAU . Contenidos que puede incluir el planeamiento
Las sugerencias que no se encuadren en estos conceptos se recogerán en el Proceso de Participación a fin de que quien en cada caso o momento a quien le corresponda pueda tomarlas en consideración pero no tendrán reflejo en el texto normativo del PEAU
Número de Sugerencias presentadas:
1 presencial + 4 mails Temática de las preguntas:
tipología de viviendas, plazos, alturas
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR SUGERENCIAS
1. Sugerencias que exceden del contenido del PEAU
Sería interesante que las viviendas tuvieran amplias terrazas y en la última planta áticos en lugar de trasteros, trasladando estos junto a las plazas de garajes que son mucho más prácticos
Es interesante ofrecer al municipio oferta de viviendas de cuatro dormitorios, de cara a familias numerosas y otro tipo de familias extensas: la oferta que hemos tenido en los últimos años básicamente solo presenta viviendas de 2 y 3 dormitorios
El PEAU no diseña las viviendas sino que fija las determinaciones máximas que debe contener el edificio, estas sugerencias podrán ser valoradas en su caso en la fase de elaboración del proyecto de obra
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR SUGERENCIAS 2. Sugerencias que exceden del ámbito del PEAU. La eliminación de la actual entrada al parking del edificio que está construido y que en el futuro seria el acceso peatonal a la nueva plaza desde las instalaciones deportivas y se modificaría haciendo el nuevo acceso a las nuevas construcciones e intercomunicando por el subterráneo los dos parking el nuevo y el viejo y entrando desde la av. Berriozar en lo que es ahora dirección contraria sin necesidad de dar toda la vuelta a los edificios Habría que aprovechar esta actuación para reformar la calle Berriozar, en el área afectada, de modo que se configure tal y como se han diseñado las otras tres calles que parten de la nueva rotonda, al norte y sur por la avenida Berriozar, y al oeste por la calle Errekerte: con una mediana central y dos carriles, de modo que el urbanismo contribuya también a que la velocidad máxima teórica de 30 km/hora se vaya cumpliendo
El PEAU no puede imponer obligaciones a parcelas fuera de su ámbito de actuación por lo que no se puede actuar sobre el edificio construido, de igual manera a través del PEAU no se puede reurbanizar la calle Berriozar, ello sería objeto en su caso de un Proyecto de Obras Ordinarias
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR SUGERENCIAS
3. Sugerencias de aplicación al PEAU
Que en la nueva plaza se instale una pista de skate Se traslada al Ayuntamiento para su toma en consideración
Alineación, al sur (calle Berriozar), de la nueva edificación que vaya a levantarse: las edificaciones deberían alinearse con los edificios de la calle Errekerte que dan a la rotonda o, en su defecto, con los chalés que dan a la calle Berriozar,
Solicitamos que los pisos que se van a construir en la parcela de Maitena se respete el ancho de calle para dejar la av. Berriozar suficiente ancha y clara. Evitemos calles estrechas y oscuras en una de las arterias de Berriozar. Queremos un pueblo seguro y con mucha luz. La plaza que se ha proyectado esta bien, pero nunca va a ser una zona de paso ya que hacia al norte no tiene acceso directo a ninguna calle, muere en los chalets
En la sesión participativa también se comentó el tema de las alineaciones en la Avda Berriozar
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR La línea de fachada de la nueva edificación se retranqueará respecto del límite actual de la parcela para alinearse, lo más posible, con la futura edificación de la parcela 997 ampliando así la actual acera de la calle Berriozar
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR PREGUNTAS
Se planteó el porqué de las alturas que se fijan.
La altura prevista respeta la altura de edificaciones del entorno, si bien es cierto que varios edificios de los alrededores son de PB+4 también lo es que cuentan con entresuelos o altura de la PB muy elevada lo que hace que la altura del edificio vaya a ser similar aún con una planta más destinada a viviendas
Se pregunta sobre los plazos de ejecución.
El Convenio del que trae causa este PEAU fijaba unos plazos que se pretenden reducir. Se prevé 1 año para la obtención de la Licencia de obras. Se estima de 24 meses para la entrega de las viviendas.
Se pregunta sobre el número de portales
El PEAU no diseña las viviendas por lo que en este momento no es posible determinar esa cuestión.
Proceso participativo PEAU Parcela 5 Unidad UR.1 de BERRIOZAR Se pregunta que va a haber debajo de la plaza
Si la pregunta se refiere a si está previsto que el subsuelo de la plaza la ocupe un aparcamiento, el PEAU no contempla esa posibilidad.
Se pregunta si se va a edificar la parcela P4 de la reparcelación
El PEAU no afecta a esa parcela
Se pregunta si las viviendas serán libres o de que tipo
El PEAU va a plantear que todas las viviendas sean libres para lo cual el Ayuntamiento solicitará a Gobierno de Navarra la correspondiente autorización (art. 54.2 TRLFOTU)
y cuando y como podremos acceder a ver los proyectos de las mismas o cual será la promotora por si estamos interesados en adquirir alguna de las viviendas En esta sesión se va a recoger los datos de las personas que estén interesadas en la adquisición de estas futuras viviendas pero en estos momentos no se puede concretar ni la promotora que lo va a ejecutar ni cuando van a estar disponibles los proyectos teresa nebreda artieda a r q u i t e c t u r a & u r b a n i s m o
Muchas Gracias
ANEXO: Convocatoria y Asistentes
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DOCUMENTO AMBIENTAL ESTRATEGICO
PLAN ESPECIAL DE ACTUACIÓN URBANA PARCELAS 4a, 4b y 5 - UNIDAD R1 – NORMAS SUBSIDIARIAS DE BERRIOZAR
Avenida de Guipuzkoa, 39 31013 Berriozar
HOTEL MAITENA S.L.
Febrero 2020 PREVIO
Mediante la Resolución 14E/2019 de 4 de septiembre, del Director General de Medio Ambiente, se formuló Informe Ambiental Estratégico favorable de la Modificación de las NNSS del Berriozar por el PEAU de la Parcela 5 de la Unidad R1, promovida por Hotel Maitena S.L..
Aprobado el documento inicialmente se solicitó al Gobierno de Navarra la excepción de cumplimiento de la reserva de viviendas en régimen de protección posibilitada por el art. 54 TRLFOTU, denegada esta se plantea la posibilidad de incluir en el ámbito del PEAU las parcelas P4a y P4b a los solos efectos de poder diseñar una edificación conjunta en “L” en la que poder destinar uno de los portales a vivienda de protección para alquiler ; es decir respecto de las parcela P4a y 4b no se producen por mor del PEAU ninguna variación ni modificación ni en usos, ni en edificabilidad o aprovechamiento, lo que implica a su vez que no se genere ninguna obligación de cesión proveniente de estos eventuales cambios.
De ahí que se considere que no hay nuevas afecciones al medio ambiente derivadas del nuevo ámbito del PEAU por lo que no se producen cambios respecto de las cuestiones recogidas en el Informe favorable, si bien se comunicará esta circunstancia al Servicio de Territorio y Paisaje para su conocimiento.
DOCUMENTO AMBIENTAL ESTRATEGICO PEAU Parcela 5 Unidad R1 NNSS de BERRIOZAR 1 I.- ENCUADRE LEGAL
Conforme a la LFIPA entre los Planes, relacionados con la ordenación del territorio y urbanismo, que se entienden sujetos a Evaluación Ambiental Estratégica conforme a su Anejo IIIA se encuentran los Planes que la LFOTU (ahora TRLFOTU) configuraba como instrumentos de ordenación territorial (Estrategia Territorial de Navarra, Planes de Ordenación del Territorio, Planes Directores de Acción Territorial, Planes Sectoriales de Incidencia Supramunicipal, Proyectos Sectoriales de Incidencia
Supramunicipal, que no estén sometidos a procedimiento de estudio de impacto ambiental de proyectos, así como los que se elaboren respecto de temas como agricultura, turismo, energía, gestión de residuos, …, los que afecten a valores de la Red Natura 2000); el Planeamiento urbanístico municipal general, es decir (Planes Generales Municipales, Planes de Sectorización, Planes Especiales que no desarrollen el Plan General Municipal), y:
E) Los planes y programas mencionados, así como otros instrumentos de planeamiento urbanístico municipal de desarrollo, que establezcan el uso de zonas pequeñas a nivel local y la introducción de modificaciones menores en los planes y programas mencionados si el Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y
Vivienda decide, tras su estudio por caso, y basándose en los criterios que reglamentariamente se establezcan, que es probable que tengan efectos significativos en el medio ambiente.
En la práctica este último apartado, y dado que no tuvo desarrollo en el Reglamento de la LFIPA, se ha venido sustanciando con el sometimiento a un trámite ambiental (bien a través de procedimiento ad hoc, bien a través e la emisión de informe) para aquellas modificaciones que afectaban en alguna de sus determinaciones principalmente al suelo no urbanizable y no tanto a instrumentos urbanísticos en el suelo urbano en aplicación de lo señalado en el artículo 31 de la LFIPA:
1. Deberán someterse a evaluación ambiental estratégica con carácter previo a su aprobación, los planes y programas que afecten al ámbito territorial de la Comunidad Foral de Navarra comprendidos en el Anejo III.A, así como sus revisiones, en todo caso, y las modificaciones que se consideren sustanciales por poder
DOCUMENTO AMBIENTAL ESTRATEGICO PEAU Parcela 5 Unidad R1 NNSS de BERRIOZAR 2 derivarse de ellas, a juicio del Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda, y conforme a los criterios que reglamentariamente se determinen, efectos negativos para el medio ambiente y, en todo caso, cuando la modificación afecte a la clasificación del suelo no urbanizable.
No obstante en la Ley 21/2013 de 9 de diciembre de Evaluación Ambiental, (en adelante LEA) que tiene carácter de legislación básica en algunos de sus preceptos, esta revisión ambiental de los instrumentos de planeamiento urbanístico no se hace depender tanto de si se trata de planeamiento general o de desarrollo ni de si afecta al suelo no urbanizable o no sino que se establece que deben someterse a un procedimiento de evaluación ambiental estratégica de forma genérica “los planes y programas así como sus modificaciones” entendiéndose por Planes resultando que los instrumentos de planeamiento urbanístico, todos y en general, son “planes” a estos efectos.
Esta Evaluación Ambiental podrá ser ordinaria o simplificada (art. 6 Ley de Evaluación Ambiental) en función de en qué apartado del artículo 6 LEA se encuentren si bien, analizado este precepto y el anterior en el que se contienen definiciones, parece que el planeamiento de desarrollo, las modificaciones de planes y PEAUs deberán ser objeto en términos generales de esta última:
2. Serán objeto de una evaluación ambiental estratégica simplificada: a) Las modificaciones menores de los planes y programas mencionados en el apartado anterior. b) Los planes y programas mencionados en el apartado anterior que establezcan el uso, a nivel municipal, de zonas de reducida extensión. c) Los planes y programas que, estableciendo un marco para la autorización en el futuro de proyectos, no cumplan los demás requisitos mencionados en el apartado
anterior.
Art. 5.2 f) “Modificaciones menores)”: cambios en las características de los planes o programas ya adoptados o aprobados que no constituyen variaciones fundamentales de las estrategias, directrices y propuestas o de su cronología pero que producen diferencias
DOCUMENTO AMBIENTAL ESTRATEGICO PEAU Parcela 5 Unidad R1 NNSS de BERRIOZAR 3 en los efectos previstos o en las zonas de influencia” y por aplicación del artículo 6.2.b) de la citada Ley, el trámite de esta EAE será el simplificado.
A salvo de que, presentada la documentación necesaria para el trámite simplificado el órgano ambiental considere por su especial incidencia o grado de afección que el trámite a seguir debe ser el ordinario (art. 6.
1.Serán objeto de una evaluación ambiental estratégica ordinaria los planes y
programas, así como sus modificaciones, que se adopten o aprueben por una Administración pública y cuya elaboración y aprobación venga exigida por una disposición legal o reglamentaria o por acuerdo del Consejo de Ministros o del Consejo de Gobierno de una comunidad autónoma, cuando:
a) Establezcan el marco para la futura autorización de proyectos legalmente sometidos a evaluación de impacto ambiental y se refieran a la agricultura, ganadería, silvicultura, acuicultura, pesca, energía, minería, industria, transporte, gestión de residuos, gestión de recursos hídricos, ocupación del dominio público marítimo terrestre, utilización del medio marino, telecomunicaciones, turismo, ordenación del territorio urbano y rural, o del uso del suelo; o bien,
b) Requieran una evaluación por afectar a espacios Red Natura 2000 en los términos previstos en la Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad. c) Los comprendidos en el apartado 2 cuando así lo decida caso por caso el órgano ambiental en el informe ambiental estratégico de acuerdo con los criterios del anexo V. d) Los planes y programas incluidos en el apartado 2, cuando así lo determine el órgano ambiental, a solicitud del promotor
II.- ALCANCE Y CONTENIDO DE UN PEAU.
Conforme al artículo 77.6 del Decreto Foral Legislativo 1/2017 de 26 de julio por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo (en adelante TRLFOTU), cualquier modificación relativa al Suelo Urbano, sea de determinaciones estructurantes o pormenorizadas, se deberá tramitar mediante un Plan Especial de Actuación Urbana (en adelante PEAU).
DOCUMENTO AMBIENTAL ESTRATEGICO PEAU Parcela 5 Unidad R1 NNSS de BERRIOZAR 4
Al hilo de esto, el artículo 61 TRLFOTU señala que los Planes Especiales de Actuación Urbana tienen por objeto: “desarrollar sobre suelo urbano las determinaciones establecidas por el Plan General Municipal, o bien, justificadamente modificarla o establecerlas con la finalidad de regular actuaciones edificatorias, de dotación o de reforma o renovación de la urbanización”, y por tanto tiene la vocación de constituir una suerte de plan general para el suelo urbano
El contenido concreto que debe tener un PEAU se especifica en el art. 61.4 TRLFOTU: a) Documento urbanístico (justificación de la actuación, determinaciones necesarias en función de su naturaleza y finalidad y especificación del tipo(s) de actuación que desarrolla) b) Memoria de viabilidad y sostenibilidad económica de la actuación c) Proceso de participación –no vinculante- previo a la aprobación inicial d) Estudio de la Movilidad generada si se produjesen afecciones a este parámetro.
La tramitación de estos planes, que se enmarca dentro de las competencias exclusivamente municipales viene regulada en el artículo 72 TRLFOTU y responde al esquema tradicional de aprobación inicial (para lo que basta Resolución de Alcaldía por aplicación de la LBRL), información pública durante un mes y aprobación definitiva por el Pleno. Si el PEAU que se tramite afecta a servicios obligatorios, relacionados en el artículo 26 LRBRL, o prevé actuaciones de nueva urbanización deberá incorporar informes sectoriales de los diferentes organismos a los que se afecte, que contarán con el plazo de un mes para emitirlos (art. 72.1 a) TRLFOTU).
DOCUMENTO AMBIENTAL ESTRATEGICO PEAU Parcela 5 Unidad R1 NNSS de BERRIOZAR 5 III.- CARACTERIZACION Y DESCRIPCION DEL PEAU QUE SE SOMETE A EVALUACION AMBIENTAL ESTRATEGICA
A. Objeto y contenido
El objeto del PEAU de la Parcela 5 Unidad R1 NNSS de Berriozar es realizar las actuaciones urbanísticas precisas al efecto de, en ejecución de lo establecido en un Convenio Urbanístico que se tramitó, posibilitar el cambio de uso de la parcela 998 del polígono 18 (Avenida de Guipuzcoa, 39) sustituyendo el terciario-residencial eventual existente en la actualidad por el residencial y estableciendo los parámetros necesarios para la materialización del mismo.
El ámbito del PEAU se circunscribe a esa única parcela que se encuentra en pleno centro del municipio y por tanto plenamente integrada en la malla urbana, linda al Norte con las parcelas edificables P4A y P4B y la calle Galzapalea; al Sur con la Avenida de Gipuzkoa; al Este con la Avenida de Berriozar; y al Oeste con plaza proveniente de la urbanización Unidades R1, R2 y R3; tan es así que no requiere ningún tipo de urbanización del entorno para dotar a la parcela de servicios más allá de la nueva plaza que surge por mor de la ordenación prevista y que se cederá al Ayuntamiento como continuación de la actual para la consolidación de un gran espacio libre.
Se plantea una edificación de 3.780 m2 útiles aproximadamente, con destino residencial con un volumen en S+PB +5 +Ático, número de plantas este que conforman una edificación o volumetría que está en consonancia con la altura de los edificios de la zona, y cuya ocupación se materializará respetando las alineaciones fijadas por las edificaciones más próximas con el objetivo siempre de ampliar las aceras para mejorar el espacio público. Así mismo y como solución para permitir la fluidez del tránsito peatonal, que une el centro administrativo y cultural del municipio con zonas educativas y deportivas relevantes, así como al Casco Antiguo, se contemplará la apertura en planta baja de la edificación, en su esquina más cercana al cruce entre las Avenidas de Gipuzkoa y Berriozar.
DOCUMENTO AMBIENTAL ESTRATEGICO PEAU Parcela 5 Unidad R1 NNSS de BERRIOZAR 6 Con estas operaciones se logra obtener un espacio público nuevo de 340,08 m2 destinados a viario y acera y 1.156,05 m2 como plaza de los cuales 211,74 m2 corresponden a zona porticada que en cumplimiento de los deberes derivados de las actuaciones de dotación se entregaran al Ayuntamiento urbanizados.
B. Desarrollo previsible del Plan
El PEAU que se tramita contempla la siguiente previsión temporal de desarrollo:
1 año desde la aprobación definitiva del PEAU para la presentación del proyecto de obras al Ayuntamiento con la solicitud de la Licencia de Edificación,
Finalización de la construcción de cada Edificación, 30 meses desde el otorgamiento por parte del Ayuntamiento de Berriozar de cada una de las Licencias de Edificación.
C. Alternativas planteadas. Descripción y elección.
En el proceso de participación efectuado se planteaban dos alternativas de diseño del futuro edificio de viviendas con locales en la planta baja, una vez fijada la edificabilidad máxima y dentro de las alineaciones establecidas se planteaban:
1. O bien un diseño en pastilla horizontal ocupando en las plantas elevadas la totalidad del espacio edificable con una altura de cinco pisos y permitiendo una permeabilización del espacio al diseñar un porche transitable que conecta las diferentes calles (Alternativa I);
2. o bien la concentración de la edificabilidad en una construcción mucho más elevada, aproximadamente 11 alturas, dejando más espacio libre (Alternativa II)
DOCUMENTO AMBIENTAL ESTRATEGICO PEAU Parcela 5 Unidad R1 NNSS de BERRIOZAR 7 A esto debe sumarse la “alternativa 0” que pasa por la no ejecución, es decir la de dejar el planeamiento sin cambio alguno lo que implicaría que se mantendría el uso terciario-comercial en una edificación exenta rodeada de suelo libre privado.
DOCUMENTO AMBIENTAL ESTRATEGICO PEAU Parcela 5 Unidad R1 NNSS de BERRIOZAR 8 Alternativa elegida:
El documento que se está tramitando se corresponde con la Alternativa I de las descritas y coincide con la opinión unánime expresada en el proceso de participación por considerar que desde el punto de vista del diseño urbano y la ordenación e imagen de la ciudad es la más beneficiosa para el Municipio.
La Alternativa II tendría un impacto negativo sobre el paisaje urbano al plantear una torre en un área de alturas medias con lo que se plantearía un skyline del municipio ciertamente desigual, siendo además que el incremento de espacio público que generaría resulta inapreciable.
La Alternativa 0 tampoco es deseable desde el punto de vista del medio ambiente urbano ya que se considera que esta es una zona de clara vocación residencial y por lo tanto incompatible con los subusos hosteleros, que actualmente se desarrollan. El interés de este PEAU junto al traslado de la Estación de Servicio anexa que se está gestionando por parte del Ayuntamiento, facilitará la creación de una plaza que convertirá el nuevo espacio urbano en un ámbito más amplio, en contacto con los locales comerciales de los bajos de los edificios anexos, creando un espacio de relación y estancia de gran utilidad.
DOCUMENTO AMBIENTAL ESTRATEGICO PEAU Parcela 5 Unidad R1 NNSS de BERRIOZAR 9 IV.- CUESTIONES AMBIENTALES
A. Situación del medio ambiente antes del desarrollo del PEAU
El municipio de Berriozar está situado en la Comarca de Pamplona, a 6 kms al noroeste de Pamplona, en la orilla derecha del río Arga. Tiene una superficie de 2,7 km2). Situado en la ladera sur del monte Ezkaba-San Cristóbal, limita al norte con Ezcabarte, al noroeste con Aizoáin, al este con Artica y al sur con Pamplona. El término municipal se ubica en un nudo de comunicaciones que facilita sus accesos y comunicaciones (Ronda Norte PA-30, N-240-A, A15 y AP15 y la 121-A como vías principales que la circunscriben. Dentro de las unidades paisajísticas establecidas en el término municipal se encuentra como un todo la zona urbana si bien se distingue claramente entre el pueblo viejo y el resto del municipio.
Si bien se trata de una parcela que sobresale por su centralidad en relación con el municipio y con su inmejorable situación a lo largo de la Avenida de Gipuzkoa, lo cierto es que no existe vinculación entre parte de las dotaciones de la ciudad por cuanto la parcela, tal y como se encuentra ahora y la estación de servicio colindante a la misma ejercen de barrera entre la zona del Ayuntamiento y sus áreas peatonales, el desarrollo de Artiberri y el resto de las dotaciones. La parcela en la que se pretende actuar, tal y como está ahora configurada y de mantenerse inalterada resulta un obstáculo para la mejora urbanística del barrio, y favorece la existencia de un espacio libre interior de uso restringido que no resulta seguro ni atractivo para el diseño de la ciudad.
B. Efectos ambientales previsibles
Debido a la ubicación de la parcela sobre la que se actúa, tal y como se ha señalado en el punto anterior la propuesta, unida además a la próxima desaparición de la estación de servicio colindante, va a mejorar la conectividad en el territorio, poniendo en relación espacios dotacionales a través de áreas peatonales constituyéndose grandes espacios libres urbanos y favoreciéndose la permeabilidad entre las construcciones; por lo que desde el punto de vista del
DOCUMENTO AMBIENTAL ESTRATEGICO PEAU Parcela 5 Unidad R1 NNSS de BERRIOZAR 10 medio ambiente urbano los efectos ambientales que se le auguran a la actuación presentan un carácter favorable.
La configuración de la superficie ocupable tiene en cuenta las condiciones climáticas y así se establece que el espacio público se abra al suroeste, además de para dotarlo de una mayor entidad en cuanto a superficie, para dejarlo al resguardo de los vientos dominantes de la zona.
Igualmente deben desestimarse la producción de afecciones sobre factores climáticos (no es objeto del PEAU la concreción del diseño de la futura edificación si bien en cumplimiento del Código Técnico de la Edificación, según la redacción que entrará en vigor para los edificios privados el 31 de diciembre de 2020,s la edificación deberá cumplir unos parámetros de alta eficiencia energética y una demanda de energía reducida); respecto de la generación de residuos, como evidencia que la Mancomunidad de la Comarca de Pamplona ha emitido informe favorable a la aprobación del PEAU; al medio ambiente atmosférico, ya que no se va a generar por mor de la actuación contaminación atmosférica, acústica ni lumínica.
Respecto de la cuestión acústica, Berriozar está incluido dentro de los Mapas Estratégicos de Ruido de la Aglomeración de la Comarca de Pamplona por lo que debe analizarse si el PEAU propuesto supone alguna alteración; pues bien, la parcela en cuestión figura como un Área acústica de uso residencial por lo que las modificaciones del Planeamiento previstas por el PEAU no afectan a esta zonificación, aún diremos más gracias al PEAU se adecuan a ellas.
C. Efectos previsibles sobre los planes sectoriales y territoriales concurrentes
Con la actuación prevista no se produce ningún efecto sobre ningún plan sectorial, por cuanto ningún plan de esta naturaleza afecta a la citada parcela, ni sobre planes territoriales toda vez que ni la Estrategia Territorial de Navarra ni el POT 3 Área Central establecen cuestión alguna que deba tenerse en cuenta.
DOCUMENTO AMBIENTAL ESTRATEGICO PEAU Parcela 5 Unidad R1 NNSS de BERRIOZAR 11 V.- MOTIVACIÓN DE LA APLICACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE EAE SIMPLIFICADA
En el Encuadre Legal señalábamos que, en términos generales, el planeamiento de desarrollo; y un PEAU lo es, debía someterse por aplicación del artículo 6.2 LEA a una EAE Simplificada; si bien podría resultar necesario en función de circunstancias muy concretas que el trámite se desarrollara por la vía ordinaria; en el PEAU que se presenta entendemos que no se dan dichas circunstancias en base a los siguientes argumentos:
El PEAU que nos ocupa mantiene la clasificación del terreno como suelo urbano consolidado y no se afecta a ningún sistema general, todas las determinaciones de las NNSS que se alteran se incardinan dentro de las que el TRLFOTU (Art. 49.3) relaciona como pormenorizadas, a modo indicativo los siguientes apartados: a) Definición detallada de las tramas urbanas (alineaciones, rasantes) c) Regulación del tipo de obras admisibles y las condiciones que deben cumplir las edificaciones así como su morfología y tipología d) régimen normativo de usos pormenorizados e) la definición de los sistemas locales […] h) el señalamiento de plazos para el cumplimiento de los deberes urbanísticos Lo que hace que nos encontremos claramente ante una modificación menor.
Las características del ámbito donde se actúa respecto de cuestiones esenciales como su clasificación urbanística: suelo urbano consolidado y urbanizado; su ubicación: integrada plenamente en la malla urbana; superficie: una única parcela y por tanto escasa superficie respecto de las NNSS
El hecho de que el PEAU no tenga efectos significativos para el medio ambiente en base a la LEA, no se produzcan efectos adversos sobre el medio ambiente que haya que prever o corregir, que el PEAU no establezca el marco para la futura autorización de proyectos legalmente sometidos a evaluación ambiental
DOCUMENTO AMBIENTAL ESTRATEGICO PEAU Parcela 5 Unidad R1 NNSS de BERRIOZAR 12 Por todo ello, en aplicación del principio de proporcionalidad entre los efectos sobre el medio ambiente de los planes y el tipo de procedimiento de evaluación al que deben someterse contenido en el artículo 2 el procedimiento a seguir es una Evaluación Ambiental Estratégica Simplificada
VI.- MEDIDAS PREVISTAS PARA PREVENIR, REDUCIR, CORREGIR. PLAN DE SEGUIMIENTO AMBIENTAL.
Al no esperar ningún efecto negativo significativo sobre el medio ambiente por el PEAU previsto no cabe la implantación de ninguna medida preventiva ni correctiva tendente a mitigar dichos efectos ni surge la necesidad de implementar ningún Plan de seguimiento ambiental.
En Tudela Febrero 2020
Laura Lamana
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