Ist. n. 2 dep. 25/05/2017
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TRIBUNALE DI PALERMO
IV SEZIONE CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI Giudice Esecutore : Dott.ssa Rossana GUZZO
N° R. Es. : 169 / 2016
ALESSIA BIVONA contro (A)
RAPPORTO DI STIMA DEL COMPENDIO IMMOBILIARE
FASCICOLO INTRODUTTIVO
LOTTO A - Appartamento sito in Palermo Via Siracusa N°19 - Piano III a sx
LOTTO B - Palazzina sita in Ficuzza, Via del Crocifisso Piano Terra, Piano Rialzato, Piano Ammezzato e Piano I
C.T.U. : Architetto Massimo LABRUZZO
Via Costantino Nigra 59 90141 PALERMO Tel. & Fax : 091 - 303180 E-mail : mlabruzzo @ libero.it
G. Esecutore: Dott.ssa Rossana Guzzo p.e.c. R. : [email protected] : 169 / 2016 C.T.U : Arch. Massimo Labruzzo Pag. 1 Firmato Da: LABRUZZO MASSIMO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 4daa14986c3b7c23d8638a59101892a Ist. n. 2 dep. 25/05/2017
TRIBUNALE DI PALERMO
IV SEZIONE CIVILE – ESECUZIONI IMMOBILIARI
Giudice Esecutore : Dott.ssa Rossana GUZZO
N° R. Es. : 169 / 2016
ALESSIA BIVONA contro (A) FASCICOLO INTRODUTTIVO
La presente relazione si articola nei seguenti capitoli:
1. Premessa e conferimento incarico ;
2. Completezza della documentazione presentata dai creditori ;
3. Titolarità dei beni e provenienza ;
4. Individuazione dei beni oggetto di pignoramento;
5. Iter delle operazioni peritali;
6. Individuazione dei lotti per la futura vendita ;
1 - PREMESSA E CONFERIMENTO INCARICO : Con Decreto di nomina del 04 Marzo 2017, il Giudice Esecutore, Dott.ssa Rossana Guzzo , nominava C.T.U, il sottoscritto Arch.
Massimo Labruzzo, nell’espropriazione immobiliare promossa da Alessia Bivona contro (A).
In data 16/03/2017,dopo aver prestato giuramento promissorio di rito, lo scrivente riceveva l’incarico di descrivere e stimare il compendio immobiliare, riportato nell’Atto di Pignoramento, come appresso specificato :
A) Proprietà per l’intero dell’immobile sito in Palermo, Via Siracusa N°19,Piano III,
identificato all’Ag. delle Entrate , Fg.44,part.lla 1122, sub.26;
B) Proprietà per l’intero dell’immobile sito nella Frazione Ficuzza (Monreale),
Via del Crocifisso N°1,Piano Terra, identificato all’Ag. delle Entrate , Fg.173,
part.lla 39, sub.1;
G. Esecutore: Dott.ssa Rossana Guzzo R. Es. : 169 / 2016 C.T.U : Arch. Massimo Labruzzo Pag. 2 Firmato Da: LABRUZZO MASSIMO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 4daa14986c3b7c23d8638a59101892a Ist. n. 2 dep. 25/05/2017
C) Proprietà per l’intero dell’immobile sito nella Frazione Ficuzza (Monreale),
Via del Crocifisso N°1,Piano Terra, identificato all’Ag. delle Entrate , Fg.173,
part.lla 39, sub.3 ;
Pare opportuno evidenziare che, la Frazione di Ficuzza, appartiene dal punto di vista geografico al Comune di Corleone; in ambito catastale, le ricerche hanno acclarato l’appartenenza della suddetta frazione al territorio del Comune di Monreale.
2 - COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE PRESENTATA DAI CREDITORI :
Avvisi ai Creditori (ex-art.498 c.p.c) : non sono stati prodotti in quanto :
(B),nella qualità di I Creditore , è intervenuto con Atto dell’11/05/2016;
(C), nella qualità di Creditore, è intervenuto con Atto del 11/07/2016. Tali Atti di Intervento sono cronologicamente successivi all’Atto di Pignoramento del 08/02/2016.
Avvisi ai Comproprietari (ex-art.599 c.p.c) : Non sono stati prodotti in quanto il debitore esecutato risulta essere proprietario per l’intero del compendio immobiliare sottoposto ad espropriazione.
Documenti di cui all’art.567,comma II c.p.c.: Dall’esame degli atti, in data 18/05/2016, è stata prodotta dal Notaio Sebastiano D’Agostino, iscritto al Ruolo dei Distretti Notarili Riuniti di
Agrigento e Sciacca, una Certificazione Notarile Ipo-catastale, redatta ai sensi dell’ex- Legge
03/08/1998,N°302. In data 25/07/2016, il Giudice Esecutore, Dott.ssa Angela Notaro, disponeva l’integrazione della documentazione carente. In data 21/11/2016, il Notaio
D’Agostino provvedeva all’integrazione richiesta dal Giudice Esecutore con una ulteriore
Certificazione che riportava e verificava la completezza della storia del dominio nel ventennio antecedente la data del pignoramento.
3 -TITOLARITA’ DEI BENI E PROVENIENZA : Immobile sito in Palermo - Via Siracusa N°19
E’ pervenuto ad (A) ,per averlo adottato in ragione di una quota pari ad ¼ indiviso in piena proprietà e ¾ indivisi in nuda proprietà con il consenso del condividente (D) ed in
G. Esecutore: Dott.ssa Rossana Guzzo R. Es. : 169 / 2016 C.T.U : Arch. Massimo Labruzzo Pag. 3 Firmato Da: LABRUZZO MASSIMO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 4daa14986c3b7c23d8638a59101892a Ist. n. 2 dep. 25/05/2017
scioglimento della comunione ereditaria di (E), giusto Atto di Divisione a rogito del Notaio
Salerno Cardillo di Corleone del 27/12/1996, rep. N°1989 / 845 e trascritto in data 13/01/1997 e successiva trascrizione dell’accettazione espressa di eredità contro (E) del 17/11/2016 ai
NN°43547 / 33663, a favore di (A), stante che (F),con Atto di stralcio di quota ereditaria a rogito del Notaio Salerno Cardillo del 20/12/1996, rep.N°1976 / 832,trascritto in 13/01/1997 ai
NN°1388 / 1202, aveva adottato con il consenso di (A), (D) e (G), detto bene immobile.
In seguito al decesso di (F), l’usufrutto si è ricongiunto con la nuda proprietà.
Palazzina sita in Ficuzza, Via del Crocifisso con deposito : Le unità immobiliari sono pervenute ad (A) per averle acquistate in ragione della quota di ½ indiviso, giusto Atto di Compravendita a rogito Notaio Pietro Costamante di Misilmeri in data 03/10/2006,rep. N°13887 / 7476, regi- strato in data 20/10/2006 al N°8443 e trascritto in data 21/10/2006 ai NN°65136 / 36577 da potere di (F). Ad (A) e (G) detti beni si appartenevano in ragione di ½ cadauno per averli ricevuti per successione in morte di (D), giusto testamento olografo pubblicato con verbale ricevuto dal Notaio Costamante del 22/01/2001,rep.N°5923 / 3292, registrato in data
05/02/2001 al N°10252 e trascritto in data 16/02/2001 ai NN°6083 / 4307. Ad (F) detti beni immobili si appartenevano per averli acquistati con Atto di Compravendita a rogito Notaio
Antonino Leto di Monreale del 26/08/1967, rep.N°145620 / 29098, registrato in data
11/09/1967 al N°1030 e trascritto in data 05/09/1967 ai NN°28462 / 23582 da potere di (H).
4 - INDIVIDUAZIONE DEI BENI OGGETTO DI PIGNORAMENTO : Dal confronto tra l’Atto di pignoramento e le Visure Catastali, ritirate all’Ag. delle Entrate di Palermo in data
23/03/2017, l’esatta individuazione dei beni sottoposti ad espropriazione immobiliare, risulta essere come appresso specificato: A- Immobile sito in Palermo, Via Siracusa N°19,Piano
III, identificato all’Ag. delle Entrate , Fg.44,part.lla 1122, sub.26; B- Immobile sito nella
Frazione Ficuzza , Via del Crocifisso N°1,Piano Terra, identificato all’Ag. delle Entrate ,
Fg.173, part.lla 39,sub.1; C - Immobile sito nella Frazione Ficuzza, Via del Crocifisso
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Piano Terra, identificato all’Ag. delle Entrate , Fg.173, part.lla 39, sub.3 .
5 - ITER DELLE OPERAZIONI PERITALI : Il sottoscritto Arch. Massimo Labruzzo, previo avviso al Creditore Procedente ed ai Creditori intervenuti (a mezzo di p.e.c del 22/03/2017) ed al debitore (A) con nota raccomandata A.R. N°15041578642-6 del 22/03/2017, ritirata in data
07/04/2017), fissava l’inizio delle operazioni peritali per il giorno 06 Aprile 2017,ore 15,30,in
Palermo, Via Siracusa N°19. In data 06 Aprile 2017,alle ore 15,30, lo scrivente, si recava in
Via Siracusa N°19,piano III, a sx e procedeva al rilievo fotografico e geometrico, stante le modifiche apportate rispetta alla planimetria catastale. Le operazioni peritali si concludevano alle ore 17,20,con la sottoscrizione del verbale da parte di (B),che ha acconsentito l’espletamento del mandato. In data 27 Aprile 2017,alle ore 15,30 in Via del Crocifisso in
Ficuzza,(fraz. del Comune di Corleone),previo avviso al Legale del Creditore Procedente ed ai creditori intervenuti (a mezzo di p.e.c del 13/04/2017) ed al debitore esecutato (con nota raccomandata A.R. N°15041578643-7 del 13/04/2017, ritirata in data 19/04/2017),lo scrivente, accompagnato dalla collaboratrice Arch. Giovanna Venutelli , con la presenza del debitore esecutato, procedeva all’effettuazione del rilievo fotografico e geometrico rilevando alcune difformità in ordine alla diversa distribuzione degli ambienti, rispetto alla planimetria catastale e concludeva le operazioni peritali alle ore 17,45,con la sottoscrizione del verbale da parte degli intervenuti. Durante il corso del sopralluogo, il debitore esecutato ha inoltre fornito il proprio indirizzo di posta elettronica ed è stato invitato a prendere visione del provvedimento di convocazione,ai sensi ex-art. 569 c.p.c.( All.A.2 - B.2 - Verbali Sopralluogo)
6 - INDIVIDUAZIONE DEI LOTTI PER LA FUTURA VENDITA : ai fini della futura vendita , si ritiene congruo formare N°2 Lotti, composti come appresso specificato :
LOTTO A ) Appartamento sito in Palermo, Via Siracusa N°19,Piano III, identificato all’Ag.
delle Entrate , Fg.44, part.lla 1122, sub.26 ;
LOTTO B ) Palazzina sita in Ficuzza,(fraz. di Corleone), dotata al piano terra di deposito,
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con accesso da Via del Crocifisso N°1,identificato all’Ag. delle Entrate di Palermo al Fg.
173, part.lla 39,sub.1 e di piano rialzato, piano ammezzato e piano I con accesso dalla Via
Generale Niccolini N°2,identificato all’Ag. delle Entrate di Palermo al Fg.173,part.lla
39,sub.3.
Palermo lì, 22 Maggio 2017
Il Consulente Tecnico d’Ufficio :
Arch. Massimo Labruzzo
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IV SEZIONE CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI Giudice Esecutore : Dott.ssa Rossana GUZZO
N° R. Es. : 169 / 2016
ALESSIA BIVONA contro (A)
Relazione di Consulenza Tecnica d’Ufficio LOTTO B
Palazzina sita in Ficuzza (fraz. Comune di Corleone), Via Crocifisso N°1 Piano Terra, Piano Rialzato, Piano Ammezzato e Piano I Foglio 173 , particella 39, sub. 1 e sub.3
C.T.U. : Architetto Massimo LABRUZZO
Via Costantino Nigra 59 90141 PALERMO Tel. & Fax : 091 - 303180 E-mail : mlabruzzo @ libero.it p.e.c. : [email protected] G. Esecutore: Dott.ssa Rossana Guzzo R. Es. : 169 / 2016 C.T.U : Arch. Massimo Labruzzo Pag. 1 Firmato Da: LABRUZZO MASSIMO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 4daa14986c3b7c23d8638a59101892a
TRIBUNALE DI PALERMO
IV SEZIONE CIVILE – ESECUZIONI IMMOBILIARI
Giudice Esecutore : Dott.ssa Rossana GUZZO
N° R. Es. : 169 / 2016
ALESSIA BIVONA contro (A) LOTTO B
Palazzina sita in Ficuzza (fraz. Comune di Corleone), Via Crocifisso
Piano Terra, Piano Rialzato, Piano Ammezzato, Piano I
Foglio 173 , particella 39, sub. 1 e sub.3 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
La presente relazione costituisce parte integrante del Fascicolo Introduttivo, cui si rimanda per le informazioni di carattere generale e si articola nei seguenti capitoli:
1. Verifica della regolarità urbanistico- edilizia ;
2. Identificazione catastale dell’immobile ;
3. Accertamento dei dati catastali e planimetrie allo stato di fatto;
4. Esatta elencazione ed individuazione del bene ;
5. Descrizione del bene ;
6. Stato di possesso dell’immobile;
7. Esistenza di formalità, vincoli od oneri;
8. Eventuali dotazioni condominiali ;
9. Divisibilità del bene ;
10. Attestato di Prestazione Energetica ;
11.Valutazione del lotto e criteri di stima adottati ;
12.Conclusioni
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1 - VERIFICA DELLA REGOLARITA’ URBANISTICO - EDILIZIA : Il complesso immobiliare posto ad angolo tra la Via Crocifisso e la Via Gen. Niccolini risulta essere di antica edificazione. Gli accertamenti catastali hanno acclarato che essendo irreperibile l’originaria planimetria d’impianto negli archivi cartacei dell’Agenzia del Territorio, con riferimento all’istanza assunta al prot. Agenzia delle Entrate al N°256729 del 10/05/2010,il debitore esecutato provvide all’inoltro delle planimetrie ,ai fini dell’aggiornamento catastale.
Un confronto comunque tra le planimetrie catastali depositate ed il rilievo dello stato attuale, effettuato durante il corso del sopralluogo N°2,ha evidenziato delle difformità che possono ascriversi generalmente alle modifiche interne, con l’integrazione di servizi igienici,la parziale demolizione di tramezzature interne,così come rilevato dallo scrivente nell’Allegato B.04 -
Rilievo dello stato Attuale. Atteso che l’immobile è stato realizzato ante 01/09/1967,dal punto di vista urbanistico, risulta essere conforme. Dal punto di vista della regolarità Edilizia, posto che dal sopralluogo del 27 Aprile 2017,sono emerse le difformità come sopra descritte,ai sensi e per gli effetti della L.R.16/2016,esse potranno essere sanate mediante presentazione al Comune di Monreale di una C.I.L.A. (Certificazione di inizio lavori asseverata) tardiva (per opere realizzate) redatta da Tecnico Abilitato alla Professione,corredata da Relazione asseverata, Elaborati grafici, pagamento dei Diritti di istruttoria e dell’attestazione di avvenuto versamento della sanzione pecuniaria ai sensi dell’art.3,comma 5, della L.R.16/2016.
Non sussistono motivi ostativi da parte degli organi preposti al conseguimento del titolo, previa verifica. Sarà necessario inoltre aggiornare la planimetria catastale obsoleta, mediante presentazione all’Ag. delle Entrate-Ufficio del Territorio, di un modello DocFa, al fine di procedere all’allineamento definitivo dei dati catastali allo stato di fatto. I costi complessivi alle procedure sopradescritte, sono stati esplicitati al capitolo 3.
2 - IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI : Come risulta dalle Visure storiche, acquisite dallo scrivente in data 23/03/2017 , all’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di
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Palermo, l’unità immobiliare risulta essere censita, come appresso specificato :
Deposito sito in Ficuzza,Via del Crocifisso N°1- Piano Terra - Comune di Monreale -
Fg. 173 ; Part.lla 39,Sub.1; Categoria C/6 ; Classe: 6;Consistenza: 25 mq. ; Superficie
catastale : mq.24 -Totale escluse aree scoperte : mq. 239 - Rendita : € 73,60 ; Dati
derivanti: variazione del 09/11/2015 - inserimento in visura dei dati di superficie;
Indirizzo: Via del Crocifisso(frazione Ficuzza)N°1,piano Terra; Mod.58 : 3707 ;
Annotazioni di stadio: planimetria acquisita in banca dati il 10/05/2010 su richiesta di
parte in sostituzione di quella originale irreperibile presso gli archivi cartacei, in
conformità al disposto di cui alla lettera circolare della direzione centrale cartografia
catasto e p.i.,prot.89770 del 22/12/2005,istanza prot. N°256729 del 10/05/2010;
Intestato: (A) ;
Unità immobiliare sita in Ficuzza (piano Rialzato,Piano Ammezzato e Piano I -
Comune di Monreale - Fg. 173 ; Part.lla 39, Sub.3; Categoria A/2 ; Classe:
2;Consistenza: 11 vani ; Superficie catastale :Totale mq.196 -Totale escluse aree
scoperte : mq. 189 - Rendita : € 823,75 ; Dati derivanti da: variazione del 09/11/2015 -
inserimento in visura dei dati di superficie; Indirizzo: Via del Crocifisso (frazione
Ficuzza),piano Terra; Mod.58 : 3707 ; Annotazioni di stadio: planimetria acquisita in
banca dati il 10/05/2010 su richiesta di parte in sostituzione di quella originale irreperibi-
le presso gli archivi cartacei, in conformità al disposto di cui alla lettera circolare della
direzione centrale cartografia catasto e p.i.,prot.89770 del 22/12/2005,istanza prot.
N°256729 del 10/05/2010; Intestato: (A) ;
3 - ACCERTAMENTO DATI CATASTALI E PLANIMETRIE ALLO STATO DI FATTO :
Dal confronto tra la planimetria catastale ed il rilievo dello stato attuale, effettuato nel corso dei sopralluoghi, si rileva quanto segue : 1) - Deposito sito in Ficuzza, Via del Crocifisso
N°1- Piano Terra - si è riscontrato un leggero incremento della superficie utile che ammonta
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a mq. 26,22 ; l’altezza all’intradosso è rimasta invariata : m.2,60; 2) - Unità immobiliare sita in Ficuzza (piano Rialzato, Piano Ammezzato e Piano I) - l’accesso avviene dalla Via
Generale Niccolini N°2; sono state apportate modifiche in ordine alla integrazione di un ulte- riore W.C , all’apertura di porte d’accesso ed infissi all’interno per il Piano Terra; Il piano ammezzato(mezzanino), nonostante la presenza di w.c, a causa della ridotta altezza all’intradosso,(m 1,60 circa),consente soltanto un utilizzazione a deposito ;al Piano I,è possi- bile accedere attraverso una scala interna o direttamente da una scala a chiocciola esterna ubicata sul Terrazzo T.1,sono state apportate modifiche in ordine all’integrazione di un ulte- riore servizio igienico e la creazione di una Cucina Soggiorno all’ingresso dal Terrazzo T.2
A seguito dell’entrata in vigore della L.R. 16/2016,in data 03 Settembre 2016 ,tali opere possono essere sanate attraverso la presentazione della cosiddetta CILA tardiva(in quanto trattasi di opere realizzate),da parte di un Tecnico abilitato, corredata da una Relazione asseverata, da Elaborati grafici(stato attuale e futuro), dai diritti di istruttoria e dall’attestazione dell’avvenuto versamento della sanzione pecuniaria ai sensi dell’art.3, comma 5 della L.R.
16/2016. Al termine della procedura, sarà necessario presentare all’Ag. delle Entrate, Ufficio del Territorio di Palermo, un modello DocFa per la nuova configurazione dell’immobile. I costi relativi al completamento della suddetta procedura, incluse le prestazioni professionali di
Tecnico Abilitato, le sanzioni ed i diritti di istruttoria , ammontano complessivamente ad
€ 6.000,00.
4 - ESATTA ELENCAZIONE ED INDIVIDUAZIONE DEL BENE : si rimanda al cap.2 ;
5 - DESCRIZIONE DEL BENE : La Palazzina bifamiliare posta tra la Via Crocifisso e la Via
Generale Niccolini sita in Ficuzza,(fraz. del Comune di Corleone)venne acquistata da
(F),giusto Atto di Compravendita stipulato dal Notaio Antonino Leto di Monreale del
26/08/1967,rep.145620 /29098 registrato l’ 11/091967 al N°1030 e trascritto in data
05/09/1967 ai NN°28462 / 23582,da potere di (H). Trattasi di una preesistenza di antica
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edificazione, costituita da un piano Terra, con accesso da Via Crocifisso N°1,adibito a deposito, e N°2 elevazioni fuori terra con giardino di pertinenza, accessibile dalla Via
Generale Niccolini N°2. La Palazzina bifamiliare si trova a poche decine di metri della Casina
Reale di Ficuzza. Allo stato attuale esiste un separazione fisica, mediante una siepe, tra la proprietà del debitore esecutato (A) e la proprietà, aliena alla espropriazione immobiliare
(All. B.1-Foto NN°1-9). All’unità immobiliare sita al piano Rialzato, si accede da un portone in legno che conduce alla Zona Pranzo-Soggiorno, dotata di camino, in collegamento con la
Camera 1,attraverso un varco. Alla Camera N°2 si accede da una porta in legno a due battenti. La Camera N°2 è dotata altresì di un W.C. doccia completo. La Zona Pranzo-
Soggiorno, la Camera N°1 e la Camera N°2 sono esposte su Via Del Crocifisso. Nella
Camera N°2 , lungo le pareti sono presenti patologie di degrado degli intonaci. L’intero immobile, ad esclusione dei servizi igienici e della Cucina, è stato pavimentato con piastrelle di monocottura ceramica, formato cm.30 x30,dotate di battiscopa perimetrale.
(All. B.1-Foto NN°10-20). Nel Disimpegno, che conduce alla Cucina ed al Terrazzo T.1, è stato ubicato un servizio igienico di modeste dimensioni, dotato di lavabo incassato,con rubi- netteria in rame, e W.C. La Cucina, pavimentata con piastrelle di cotto, ha l’accesso diretto alla Terrazza T.1, dalla quale si intravedono la Casina Reale e le vie limitrofe.
Nella Terrazza inoltre è stata allocata una scala a chiocciola che consente l’accesso diretto al
Piano I, dal Terrazzo T.2.( All. B.1-Foto NN°21-33). Dal terrazzo T.2 ,pavimentato con pia- strelle di cotto si intravede il corpo scala che dall’interno mette in collegamento il piano
Rialzato con il piano ammezzato ed il piano I (All. B.1-Foto NN°34-38) .Al piano I, nella
Cucina-Soggiorno, è visibile la porta d’accesso al Vano scala anzidetto, per l’accesso al piano ammezzato (h= cm.1,60 circa) che, a causa della ridotta altezza all’intradosso, viene principalmente adibito a ripostiglio e magazzino. (All. B.1-Foto NN°39-44). Al Piano I, che presenta un rivestimento all’intradosso con perlinato, un disimpegno distribuisce l’accesso al
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W.C.4 completo di doccia, dotata di box, al W.C.5 ed alle Camere da Letto. Nel W.C.4 e nel
W.C. 5 sono stati realizzati N°2 oculi, prospicienti Via del Crocifisso, per consentire il ricambio d’aria e l’illuminazione naturale. (All. B.1-Foto NN°45-50).La Camera da Letto 3,ubicata in testa al disimpegno, gode di una duplice esposizione : su Via del Crocifisso e su Via Genera- le Niccolini. Una ulteriore Camera da Letto completa la dotazione del piano I. (All. B.1-Foto
NN°51-54). Con accesso dalla Via del Crocifisso N°1,al piano Terra, è ubicato il magazzino deposito, dotato di saracinesca metallica ad azionamento manuale, con altezza all’intradosso pari a m.2,60 (All. B.1-Foto NN°1-9).
La superficie dell’intero immobile ad eccezione dei servizi igienici, e della Cucina, sono stati pavimentati con piastrelle di monocottura ceramica. Le Terrazze T.1 e T.2 sono state pavimentate con piastrelle di cotto. Le pareti ed i soffitti sono stati rifiniti ad idropittura lavabile. L’altezza media all’intradosso risulta essere m. 3,50. Gli infissi esterni sono in legno dotati doppio vetro e protetti da persiane. Gli infissi interni sono in legno e si trovano in discreto stato manutentivo. Nel complesso, le condizioni generali delle unita immobiliari possono riassumersi come appresso: Deposito al Piano Terra - mediocri ; Piano Rialzato : sufficienti; Piano I : buone. Gli interventi manutentivi da effettuare al Piano Rialzato ed al
Piano Ammezzato, incluse le terrazze, possono quantificarsi in € 25.000,00. Con riferimento al Rilievo dello Stato Attuale, la Superficie utile dell’immobile ammonta a mq.150,38.
La Superficie delle Terrazze (T.1+T.2) ammonta a mq. 61,98. La Superficie utile del Deposito a mq.26,22 .La Superficie Commerciale Totale delle unità immobiliari di Piano Rialzato,
Piano Ammezzato e Piano I,(inclusa la superficie omogeneizzata delle terrazze) ammonta a mq.202,14 che può arrotondarsi a mq. 202,00 .La Superficie commerciale del Deposito ammonta a mq. 31,37 che può arrotondarsi a mq. 31,00. Nel suddetto Deposito inoltre sono necessari interventi manutentivi che possono quantificarsi in € 2.000,00
Per la dotazione impiantistica dell’unità immobiliare, si riassume come appresso :
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Impianto elettrico: non rispondente alla vigente normativa (Legge 37/08) ;
Impianto idrico: allacciato alla rete idrica comunale ;
Impianto di scarico : allacciato alla rete fognaria comunale ;
Impianto di riscaldamento : con piastre radianti ;
Impianto di climatizzazione : in alcuni ambienti, sono presenti pompe di calore .
COERENZE : a Sud-Ovest - con giardino di pertinenza e Via Gen. Niccolini;
a Sud-Est - con proprietà aliena;
a Nord-Ovest - con Via del Crocifisso;
a Nord-Est - con Terrazza T.1 e proprietà aliena ;
L’Osservatorio dei Valori Immobiliari, nella rilevazione del II Semestre 2016,individua l’unità immobiliare nella Fascia/zona Suburbana / FRAZIONE DI FICUZZA” Codice Zona :
E.3;Microzona catastale N°4).Nella suddetta zona, la destinazione è in prevaleza,ad uso residenziale. Tale zona si trova a poche decine di metri dalla Casina Reale ed quasi in posizione baricentrica della piccola frazione. I collegamenti con il Comune cui appartiene dal punto di vista geografico,Corleone, sono garantiti da un servizio di pullman.
6 - STATO DI POSSESSO DELL’IMMOBILE : Allo stato attuale, risulta essere nella piena disponibilità di (A).
7 - ESISTENZA DI FORMALITA’ VINCOLI ED ONERI : Dalla Relazione Ipo-catastale, redatta dal Notaio Sebastiano D’Agostino ai sensi dell’ex- Legge 03/08/1998,N°302, per l’intero ventennio antecedente alla trascrizione dell’Atto di Pignoramento, sono state rinvenute le seguenti formalità pregiudizievoli :
I S C R I Z I O N I
Ipoteca legale iscritta ai NN.30907 / 11412 del 16/05/2006 a favore di (C) contro
(A),per il montante ipotecario di € 5.807,96,sorte capitale di € 2.903.98 gravante su:
Appartamento sito in Ficuzza, Via Crocifisso, identificato all’Ag. Entrate di Monreale ,
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Foglio 173, part. lla 39, sub. 3 ;
Ipoteca legale iscritta ai NN.11325 / 2003 del 05/02/2009 a favore di (C) contro
(A),per il montante ipotecario di € 8.876,16,sorte capitale di € 4.438,08 gravante su:
Appartamento sito in Ficuzza, Via Crocifisso, identificato all’Ag. Entrate di Monreale ,
Foglio 173, part. lla 39, sub. 3 ;
T R A S C R I Z I O N I
Pignoramento immobiliare ai NN.9220 / 7074 del 16/03/2016 a favore di Alessia
Bivona contro (A),gravante su: Appartamento sito in Ficuzza, Via Crocifisso, identifica-
to all’Ag. Entrate di Monreale , Foglio 173, part. lla 39, sub. 1 e sub.3 ;
8 - DIVISIBILITA’ DEL BENE : A causa della particolare disposizione planimetrica, il bene non risulta comodamente divisibile, stante la difficoltà materiale di dover accedere ai piani superiori, attraversando il piano Rialzato.
9 - EVENTUALI DOTAZIONI E SPESE CONDOMINIALI : Non sussistono in quanto trattasi di palazzina ad uso residenziale;
10 - ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA : L’unità immobiliare risulta essere sprovvista; le competenze tecniche per la redazione e trasmissione del suddetto Attestato, ammontano ad € 500,00 ;
11 - CRITERI DI STIMA ADOTTATI E VALUTAZIONE DEL LOTTO : Al fine di risolvere il quesito peritale, in relazione alle caratteristiche dell’immobile, lo scrivente ha ritenuto opportuno adottare il metodo sintetico-comparativo che consiste nella determinazione del valore venale per comparazione, considerando il costo al mq. di superficie commerciale. Il valore ottenuto con l’adozione del metodo sintetico-comparativo, si riferisce al mercato immobiliare locale, comparato ad immobili aventi caratteristiche consimili . Al fine di esprimere una congrua valutazione ,lo scrivente ha contattato agenzie immobiliari, nonché si
è avvalso della Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari (Agenzia del Territorio – Osservatorio
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dei Valori Immobiliari),aggiornata al II semestre 2016. Dalla consultazione dell’O.V.I., alla tipologia Ville e Villini ,in uno stato conservativo normale, i valori di mercato oscillano per l’immobile, tra € 415,00 ed € 590,00,00 per mq.,per le unità immobiliari di Piano
Rialzato, Piano Ammezzato e Piano I; per il Deposito-Magazzino,con accesso dalla Via del Crocifisso N°1, i valori di mercato oscillano per l’immobile, tra € 265,00 ed € 305,00, per mq. In relazione allo stato di conservazione e manutenzione, lo scrivente, per le unità immobiliare di Piano Rialzato Piano Ammezzato e Piano I, ritiene congruo adottare un
valore (Vr ) superiore al valore massimo dei valori indicativi dell’O.M.I, suggerito dal mercato, che può attestarsi ad € 850,00 per mq. Per il Deposito-Magazzino, si ritiene congruo
adottare un valore (Vm) leggermente superiore al valore massimo, che può attestarsi in
€ 350,00 per mq. Con riferimento al Rilievo dello Stato Attuale, note le sup. commerciali, il valore del Lotto B , si ottiene, dalla sommatoria dei valori parziali delle unità immobiliari, come appresso specificato:
Vr = mq. 202,00 x 850,00 € / mq. = € 171.700,00
Vm = mq. 31,00 x 350,00 € / mq. = € 10.850,00
Sommano al Lordo delle Spese € 182.550,00
A dedurre costi e spese di cui ai Capitoli NN°3 - 5 - 10
€ ( 6.000,00 + 25.000,00 +2.000,00 +500,00) = - € 33.500,00
Restano € 149.050,00
Valore complessivo del Lotto B (Vr + Vm) in c.t. : € 149.000,00
(Euro centoquarantanovemila e centesimi zero)
12 - CONCLUSIONI : Ad espletamento del mandato ricevuto, lo scrivente Arch. Massimo
Labruzzo, valuta il Lotto B , composto da unità immobiliari site in Ficuzza, Via del
Crocifisso a Piano Terra (deposito), composto da Pranzo-Soggiorno Cucina e N°2 W.C con
Terrazza al Piano Rialzato, al Piano ammezzato da deposito ed al Piano I, con Terrazzo,
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Cucina-Soggiorno , N° 2 W.C. e N°2 Camere da Letto identificati all’Ag. delle Entrate - Ufficio del Territorio di Monreale, al Fg.173,part.lla 39, sub.1 e sub.3, € 149.000,00
(Euro centoquarantanovemila e centesimi zero)
Palermo lì , 25 Maggio 2017
Il Consulente Tecnico d’Ufficio :
Arch. Massimo Labruzzo
Allegati :
B.1 - Documentazione Fotografica ;
B.2 - Verbale di Sopralluogo N°2;
B.3 - Visure Storiche e planimetria catastale ;
B.4 - Rilievo dello Stato Attuale ;
B.5 - Osservatorio dei Valori Immobiliari - II Semestre 2016;
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