Procedura n. 32/11 R.G.E. TRIBUNALE DI

Giudice dell’Esecuzione: Dr.ssa Maria Grixoni Promossa da: Cossu Roberto Contro:

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA

Il sottoscritto Dr. Agr. Giovanni Deiana iscritto al n. 650 dell’albo Dottori Agronomi e Dottori Forestali della Provincia di Sassari, ed al numero 108 dell’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Sassari. Con studio tecnico domiciliato nel di (SS), in Via S’Ena snc. In data 24 maggio 2011 ha prestato giuramento in qualità di esperto ed il Giudice dell’Esecuzione gli ha posto i quesiti di cui al verbale di udienza, integrato delle “Disposizioni generali in materia di esecuzioni immobiliari”.

SVOLGIMENTO DELL’INCARICO

QUESITO UNO - “Identificazione del bene” Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art. 567 2° comma cod. proc. civ. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositate, le mappe censuarie ritenute indispensabili per la corretta identificazione del bene ed, in ogni caso, i certificati di destinazione urbanistica dei terreni di cui all’articolo 30 del DPR 6 giugno 2001 n. 380 dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l’atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti); indichi se il bene è pignorato pro quota o per intero, indicando immediatamente che si tratta di “quota di bene”.

Alla istanza di vendita sono stati allegati i seguenti documenti (elencare i documenti) - estratti del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; - certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; - sentenza n. 380/10 del Tribunale di Sassari, Sezione Lavoro; Osservazioni: La documentazione agli atti è completa.

Dr. Agr. Giovanni Deiana Via S’Ena snc 07016 - PATTADA (SS) T +39 347 0861782 M. [email protected] Pag. 1 Procedura n. 32/11 R.G.E.

L’immobile pignorato così come è oggi, è censito in NCEU dell’Agenzia del Territorio di Sassari nel Comune di Stintino, Foglio 7, P.lla 868, sub. 20, Categoria A/2, Classe 1, Consistenza 2 vani, Rendita euro 237,57. Esso è pervenuto al debitore esecutato in piena proprietà (1/1) a seguito di vendita, da parte della società Country Village srl, proprietaria sino al 07.03.2011, registrata con atto pubblico del 07.03.2001, Trascrizione n. 3611.1/2001, in atti dal 01.10.2001, Repertorio n. 318360, rogante Ajello Alfonso.

Sono state acquisite le mappe censuarie, la visura catastale aggiornata e l’elaborato planimetrico poiché indispensabili per la corretta identificazione del bene.

Elenco delle iscrizioni e prescrizioni pregiudizievoli: 1. IPOTECHE: Ipoteca legale ai sensi dell’art. 77 del DPR 602/73 e del DLgs 46/99 a favore di EQUITALIA Sardegna SpA, in data 22.04.2010, Numero Repertorio 27107/2010.

2. PIGNORAMENTI: Atto di pignoramento immobiliare richiesto Creditore Procedente in data 13.01.2011, inoltrato dallo Studio Legale Avvocato Maria Laura Solinas in data 05.02.2011 presso il Tribunale di Sassari e notificato, a mezzo di Ufficiale Giudiziario alla ditta debitrice in data 19.01.2011. L’atto esecutivo cautelare in forza di Verbale di Pignoramento Immobili è stato trascritto presso l’Agenzia del Territorio di Sassari in data 17.02.2011, con Numero Repertorio 33/2011 e risulta allibrato con Nota di Trascrizione al Registro Generale Numero 2342, Registro Particolare Numero 1491, Presentazione n. 26 del 17.02.2011. In data 30.03.2011 lo studio legale curante gli interessi del creditore procedente ha inoltrato al Tribunale di Sassari l’Istanza di Vendita dei beni pignorati, aventi ad oggetto l’intera proprietà dell’immobile sito nel Comune di Stintino, località “Punta de Su Torrione”, allibrato nel NCEU al Foglio 7, P.lla 868, sub. 20, cat. A/2 di n. 2 vani, piano primo, scala B, edificio G (lottizzazione La Corte).

3. SEQUESTRI Il sequestro del bene immobile di cui trattasi è stato convertito in PIGNORAMENTO, così come richiamato nella sezione che precede. Con Atto di Precetto per compiuta giacenza in data 27.12.2010, in forza della Sentenza n. 380/2010 del Tribunale di Sassari, in funzione del Giudice del Lavoro, è stato intimato al Debitore il pagamento della somma a favore del Creditore Procedente, rimasto infruttuoso. In data 30.03.2011 lo studio legale curante gli interessi del creditore procedente ha inoltrato al Tribunale di Sassari l’Istanza di Vendita dei beni pignorati.

4. DOMANDA GIUDIZIALE In data 28.11.2003, allibrata con numero Repertorio 8352/2003, il Tribunale di Brescia (BS) ha inoltrato domanda giudiziale volta alla revoca degli atti soggetti a trascrizione ad opera dell’Avv. D’Aprile, Proc. Fall. Country Village srl, domiciliata a Brescia (BS) in Via V. Emanuele n. 1. La domanda giudiziale ha per

Dr. Agr. Giovanni Deiana Via S’Ena snc 07016 - PATTADA (SS) T +39 347 0861782 M. [email protected] Pag. 2 Procedura n. 32/11 R.G.E. oggetto, in via principale, ai sensi e per gli effetti richiamati all’art. 67, LF n. 2, commi 1, 2 e, in via subordinata, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 64 LF, di revocare e dichiarare inefficace nei confronti della massa fallimentare, la compravendita intervenuta tra la società, poi fallita, Country Village srl ed il debitore esecutato. Detta compravendita è avvenuta con atto del Notaio Alfonso Ajello, Repertorio n. 318360/44891 del 07.03.2001, trascritto in data 31.03.2001 ai nn. 5094/3611 ed avente ad oggetto l’immobile sito oggetto di perizia.

QUESITO DUE - “Descrizione del bene” descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato, indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte, comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); descriva le caratteristiche della zona, con riferimento alla urbanizzazione primaria e secondaria, ai servizi offerti dalla zona (centri commerciali, farmacie, spazi diversi, negozi al dettaglio, alla distanza dal centro della città e dalle principali vie di comunicazione verso l’esterno (strade; autostrade; ferrovie; porti; aeroporti) nonché ai principali collegamenti verso il centro della città;

L’immobile pignorato è sito nel Comune di Stintino, in Provincia di Sassari, località “Punta de su Torrione - Ridundadu”. Dista circa 4,00 Km dal centro abitato di Stintino il cui territorio, in via generale, ha una grande valenza paesaggistica e balneare conferitagli, in particolare, dalla presenza di colline panoramiche (Capo Falcone), di una distesa di rocce grigie a picco sul mare, dalla vicinanza con l’Isola dell’ e dalle bellissime e rinomate spiagge tra le quali si segnalano quella della “Pelosa” e quella ghiaiosa delle “Saline”. Tutte le opere di urbanizzazione indispensabili per la fruizione dell’immobile risultano realizzate.

Con Racc. A/R in data 7.6.2011 (allegate in copia) sono state trasmesse alle parti le comunicazioni inerenti l’inizio delle operazioni peritali, fissate, per il giorno 16.6.2011, convenzionalmente presso la Residenza Municipale. Così come da comunicazioni successive, in specie al G.E., nessuna delle parti interessate è intervenuta all’appuntamento, per cui, in data 14.7.2011, si è provveduto, per il tramite di giusto Deposito presso la Cancelleria del Tribunale di Sassari, ad informare il Giudice Esecutore della necessità di ricevere l’assistenza dell’Istituto Vendite Giudiziarie al fine di accedere all’immobile oggetto di pignoramento. In pari data il G.E., provvedeva alla Nomina dell’IVG di Sassari quale Custode dell’immobile, autorizzando l’accesso all’immobile tramite fabbro. L’accesso all’immobile pignorato è stato effettuato in data 13.09.2011 con l’assistenza del sig. Giorgio Cozzolino, rappresentante dell’IVG di Sassari (cfr. Verbale di Accesso allegato in copia). L’immobile oggetto di pignoramento è rappresentato da una casa di civile abitazione ubicata nel Comune di Stintino (SS), in Località “Punta de su Torrione”, all’interno dell’area gestita dal Consorzio Stintino Country Bagaglino, nella Lottizzazione “La Corte”. Comune di Stintino, Provincia di Sassari Località Punta de su Torrione, Villaggio Stintino Country Bagaglino, Lottizzazione La Corte; Foglio 7 P.lla 868, Sub. 20, Piano Primo, Scala B, Edificio G, Interno n. 093;

Dr. Agr. Giovanni Deiana Via S’Ena snc 07016 - PATTADA (SS) T +39 347 0861782 M. [email protected] Pag. 3 Procedura n. 32/11 R.G.E.

Superficie: n. 2 vani Categoria: A/2, Classe 1 L’immobile oggetto di pignoramento si trova all’interno del Country Village di Stintino, in Lottizzazione “La Corte”. Si tratta di una casa di civile abitazione inserita in un complesso residenziale (P.lla 868), nel quale si trovano altri appartamenti per vacanze, realizzata da circa 15 anni. L’immobile è posto al Piano Primo del complesso residenziale citato, il quale ultimo confina, sul lato EST-SUD-EST con il fronte di una strada sterrata appartenente al complesso del Country Village e con un terreno inurbato. Sul lato NORD con un terreno inurbato e privo di infrastrutture e sul lato SO-S con l’urbanizzazione residenziale citata. Dal punto di vista dimensionale trattasi di casa di civile abitazione avente una superficie commerciale di complessivi mq 53,50 e superficie netta complessiva di mq 47,10, disaggregata come segue: - vano 1: salone di mq 26,46; - vano 2: cucina; antibagno; bagno di mq 8,64; - terrazzo di mq 20,64 L’aspetto architettonico del complesso residenziale sul quale trovasi l’appartamento oggetto di perizia è gradevole e la struttura si presenta in buone condizioni di manutenzione. Il complesso residenziale è interamente circondato da verde del tipo “macchia mediterranea” che enfatizza ulteriormente il gradevole aspetto cromatico esterno della struttura. L’androne di accesso all’immobile ha pavimenti in coppo di colore rosso in buono stato di conservazione, ripresi anche nella scala di accesso e nell’androne del piano terra. Le murature esterne sono tinteggiate con pittura di colore bianco e, in corrispondenza degli ingressi agli appartamenti, sono state tinteggiate le murature verticali e l’architrave con fregi di colore rosa-ocra, richiamati anche nel corrimano del muretto di contenimento del vano scala. Al suo interno, l’appartamento presenta porta di ingresso ed infissi in legno color ciliegio, pavimento con mattonelle di colore rosato di buona scelta, pareti intonacate e tinteggiate in tempera rosa con elementi decorativi di pregio, battiscopa in legno. L’illuminazione naturale è buona, in specie per la sala, dove l’ampio infisso che permette l’accesso al terrazzo garantisce una eccellente illuminazione dell’ambiente interno. L’illuminazione artificiale è attuata per il tramite di applique a solaio. Il solaio, trattandosi di appartamento “a mansarda” è costituito da travi e correnti in legno, di colore ciliegio scuro, in buono stato di conservazione. È presente un ripostiglio/soffitto, non accessibile direttamente ma solo tramite scala a pioli, ricavato da quota 2,70 mt sino al solaio (dislivello di mt 2,00) posto superiormente al vano servizi igienici e corrente sino alla cucina (circa 10,00 mq). L’immobile oggetto di pignoramento è provvisto di impianto elettrico sottotraccia con dotazione di prese elettriche, televisive e punti luce in numero sufficiente per l’illuminazione artificiale dell’appartamento e del terrazzo. Sono presenti sia l’impianto idrico-sanitario ed i relativi allacci, sia quello fognario. L’appartamento si compone di due vani, dei quali, uno adibito a sala e, all’occorrenza, a camera da letto (questo non presente) e l’altro nel quale si trovano un cucinino-angolo cottura attiguo ad un antibagno che immette nel locale servizi igienici. La sala principale, nella quale ci si immette dall’ingresso, ha una superficie netta calpestabile di mq 17,82; il pavimento è realizzato con mattonelle di buona qualità di colore rosato, battiscopa in legno e murature

Dr. Agr. Giovanni Deiana Via S’Ena snc 07016 - PATTADA (SS) T +39 347 0861782 M. [email protected] Pag. 4 Procedura n. 32/11 R.G.E. tinteggiate in rosa tenue. Trattandosi di una mansarda, il solaio presenta configurazione a doppia falda, interamente realizzato in legno di buona qualità color ciliegio. Nell’altro vano, invece, trovano collocazione il cucinino-angolo cottura, l’antibagno ed i servizi igienici. Il cucinino-angolo cottura non è dotato di finestre e la porta di accesso è in legno, con ampliamento graticolato affinché filtri la luce naturale. Le pareti sono tinteggiate in bianco e non sono presenti piastrelle; al suo interno è rinvenibile il lavello e la cucina, oltre a mensole in legno. Le sue dimensioni sono piuttosto esigue (mq 3,60), nonostante sia funzionale agli usi. Il solaio, tinteggiato come le pareti in pittura di colore bianco, è posto a quota di mt 2,70 rispetto al pavimento, ed è realizzato in latero-cemento in quanto, superiormente è posta la soffitta/soppalco descritta in precedenza. L’antibagno ha dimensioni di mq 2,04 e permette l’accesso ai servizi igienici; presenta pavimento realizzato con le stesse mattonelle della sala, pareti e solaio tinteggiati con pittura di colore bianco ed è privo di infissi; sono presenti alcune mensole in legno utilizzabili come dispensa/stoccaggio in quanto racchiusi da una porta in legno. I servizi igienici hanno una superficie netta calpestabile di mq 3,70; il pavimento è realizzato con piastrelle in grès ceramico di colore bianco, battiscopa in legno e pareti piastrellate con piastrelle grés ceramico di colore bianco sino all’altezza di mt 1,80 nel box doccia e sino a mt 0,90 nella quota parte rimanente, in buono stato di conservazione; la rimanente quota di parete è tinteggiata con pittura di colore bianco e, in corrispondenza dell’intersezione tra muratura verticale e solaio, è stata giustapposta una guida in legno di colore scuro che conferisce un ingentilimento al vano; sono presenti tutti i sanitari (water; bidet; box doccia; lavabo), anch’essi in buono stato di conservazione mentre è stata rimossa la specchiera posta al di sopra del lavabo. Il terrazzo presenta una superficie netta calpestabile di mq 20.64 ed ha un’ampia vista sul golfo di Stintino. Il pavimento è realizzato in coppi di colore rosa/rossastro che richiama la tinteggiatura esterna del complesso residenziale dove è inserito l’appartamento oggetto di perizia. È presente un canniciato/pergolato in legno sostenuto da due travi ugualmente in legno, a loro volta sostenute da spuntoni in pietra lavorata ancorati all’architrave della porta di accesso.

Dal punto di vista autorizzativo, sulla scorta della documentazione acquisita presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Stintino, è stato possibile verificare la congruità degli identificativi catastali agli atti e quelli conservati presso l’archivio del Comune. Il lotto sul quale insiste il bene immobile è allibrato presso l’Agenzia del Territorio di Sassari in NCEU del Comune di Stintino, Foglio 7, P.lla 898, sub. 20, scala B, piano Primo, Edificio G, con rendita complessiva di euro 237,57. Per quanto attiene gli atti autorizzativi (concessioni edilizie; nulla osta; etc.), dai riscontri presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Stintino, risulta una richiesta di concessione edilizia a nome della società Country Village srl, con sede a Sassari, in via Manno n. 11, rappresentata dal procuratore Arch. Patrizio Mancini. L’istanza di Concessione Edilizia, datata 08.01.1998, prevedeva la costruzione di un fabbricato residenziale da realizzarsi nel blocco G+F del comparto “La Corte” del P.D.L. convenzionato in località Punta de su Torrione, censito nella zona urbanistica F (insediamenti turistici). Il Comune di Stintino, visto il verbale n. 74/1998 della Commissione Edilizia Comunale, in data 21.04.1998, ha espresso parere favorevole all’esecuzione dei lavori rilasciando la Concessione Edilizia n. 27/98 del

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23.04.1998, visto anche l’acquisito nulla osta rilasciato da parte dell’Ufficio Tutela Paesaggio, sezione di Sassari, in data 22.02.1996 con protocollo n. 15446, Pos. 1861/95. Successivamente, a causa dell’esecuzione di opere difformi dalla C.E. 27/98, è stata inoltrata una richiesta di concessione edilizia in variante (n. 62/98) ed una richiesta di sanatoria (n. 93/99) che, di fatto, hanno regolarizzato le opere eseguite, attinenti allo stato di fatto attualmente rilevabile.

QUESITO TRE - “Comparazione tra dati attuali e pignoramento” Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento, evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato;

I dati riportati negli atti del pignoramento corrispondono a quelli risultanti dalla documentazione ed allo stato dei luoghi e consentono, ad eccezione della numerazione dell’interno riferibile all’appartamento pignorato, agli atti catastali indicati al n. 208 anziché al n. 093, l’univoca individuazione del bene.

QUESITO QUATTRO - “Accatastamento” Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; in particolare, al fine di rendere possibile un’esatta identificazione del bene nel decreto di trasferimento sono richiesti all’esperto i seguenti adempimenti: - qualora risultino non corretti i dati contenuti nella visura catastale attuale o manchino la catagoria catastale e la rendita oppure queste non siano coerenti con l’attuale destinazione del bene, l’esperto deve effettuare la variazione o determinare i valori mancanti mediante la procedura DOCFA o altra procedura idonea; - quando invece l’immobile non risulti inserito in mappa (il che, salva l’ipotesi di vendita in unico lotto dell’intera area pignorata e di tutte le edificazioni soprastanti, è di impedimento alla stessa pronuncia dell’ordinanza di vendita), l’esperto trasmette subito una relazione al giudice ed ai creditori chiedendo l’autorizzazione a procedere alla regolarizzazione catastale indicando i relativi costi.

I dati riportati nella visura catastale dell’immobile pignorato sono corretti e coerenti con la sua attuale destinazione d’uso. L’immobile di cui trattasi è regolarmente censito nel Catasto Fabbricati dell’Agenzia del Territorio di Sassari. Il reperimento dell’elaborato planimetrico ha permesso una più dettagliata individuazione del bene immobile e, in tal senso, si rileva l’inesattezza, peraltro non inficiante l’identificazione del bene, tra il numero dell’interno riferito all’appartamento, indicato al numero 208 e quello effettivamente rilevabile, contraddistinto dal numero 093.

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QUESITO CINQUE - “Destinazione urbanistica / di piano” Indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;

L’immobile pignorato ricade nella zona urbanistica F - Turistica del Piano di Lottizzazione convenzionato denominato “Punta de su Torrione”, comparto “La Corte”, Edificio G.

QUESITO SEI - “Conformità alla normativa - sanabilità” Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, l’esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto degli articoli 46, quinto comma del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, sesto comma della Legge 28 febbraio 1985, n. 47;

L’immobile oggetto di pignoramento ed in corso di costruzione è stato realizzato a seguito di regolare istanza di concessione edilizia a nome della società Country Village srl, con sede a Sassari, in via Manno n. 11, rappresentata dal procuratore Arch. Patrizio Mancini. L’istanza di Concessione Edilizia, datata 08.01.1998, prevedeva la costruzione di un fabbricato residenziale da realizzarsi nel blocco G+F del comparto “La Corte” del P.D.L. convenzionato in località Punta de su Torrione, censito nella zona urbanistica F (insediamenti turistici). Il Comune di Stintino, visto il verbale n. 74/1998 della Commissione Edilizia Comunale, in data 21.04.1998, ha espresso parere favorevole all’esecuzione dei lavori rilasciando la Concessione Edilizia n. 27/98 del 23.04.1998, visto anche l’acquisito nulla osta rilasciato da parte dell’Ufficio Tutela Paesaggio, sezione di Sassari, in data 22.02.1996 con protocollo n. 15446, Pos. 1861/95. Successivamente, a causa dell’esecuzione di opere difformi dalla C.E. 27/98, è stata inoltrata una richiesta di concessione edilizia in variante (n. 62/98) ed una richiesta di sanatoria (n. 93/99) che, di fatto, hanno regolarizzato le opere eseguite, attinenti allo stato di fatto attualmente rilevabile.

QUESITO SETTE - “Divisione in lotti” Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provvedendo, in quest’ultimo caso, alla loro formazione e procedendo, inoltre, (solo previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; in questa ipotesi l’esperto dovrà allegare, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;

Tenuto conto della configurazione e della destinazione d’uso in essere, nonché del fatto che il bene pignorato sia inserito all’interno di un complesso residenziale, peraltro al piano primo, presuppone che l’immobile oggetto di pignoramento non possa essere scorporato in singoli lotti, separatamente vendibili. L’unica soluzione è la vendita in unico lotto di quota di piena proprietà di casa di civile abitazione inserita in un complesso residenziale a schiera, sito nel Comune di Stintino (SS), loc. Punta de su Torrione,

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Residenza Country Village, lottizzazione/comparto La Corte, edificio G, scala B, piano primo, interno n. 093. L’immobile è composto da n. 1 sala principale, n. 1 cucina/angolo cottura, n. 1 antibagno, n. 1 servizio igienico e n. 1 soppalco/soffitta, quest’ultimo non accessibile direttamente. È presente un terrazzo esterno con vista sul golfo di Stintino, dotato di pergolato. La superficie commerciale dell’immobile oggetto di pignoramento, compreso il terrazzo, è di mq 53,50, cui riferisce una superficie netta calpestabile di mq 47,10, ripartiti in mq 17,82 di sala principale, mq 8,64 rappresentativi del cucinino/angolo cottura - antibagno - bagno e mq 20,64 di terrazzo. L’immobile è censito nel NCEU dell’Agenzia del Territorio di Sassari nel Comune di Stintino, Foglio 7, P.lla 868, sub. 20, Categoria A/2, Classe 1, Consistenza 2 vani, Rendita euro 237,57.

QUESITO OTTO - “Divisibilità in natura” Dica, nel caso in cui l’immobile sia pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura, procedendo, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (ed, ove necessario, all’identificazione dei nuovi confini, nonché alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativi i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari, prevedendo anche alla determinazione degli eventuali conguagli in denaro; l’esperto dovrà procedere, in caso contrario, alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 cod. proc. civ. dall’art. 846 c.c. e dalla Legge 3 giugno 1940, n. 1078;

Il debitore esecutato è proprietario dell’immobile sopra descritto per la quota del 100% e l’immobile oggetto di pignoramento non è divisibile in natura per le motivazioni richiamate nel quesito numero sette. In ragione del quesito di specie, si riferisce che l’immobile pignorato non possiede i requisiti della comoda divisibilità, mancando, nella fattispecie, sia i presupposti tecnico-strutturali, sia tecnico-economici.

QUESITO NOVE - “Stato del bene” Accerti se l’immobile non è in proprietà piena, ma con mero diritto di superficie limitato nel tempo; in tal caso si indichi la data di scadenza; nel caso che oggetto del pignoramento sia la nuda proprietà o l’usufrutto deve sempre indicarsi l’età dell’usufruttuario o la durata dell’usufrutto se a termine. Dica se è libero o occupato, acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa o anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati, contratti di locazione e qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il giudizio per la liberazione del bene; dica se l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato, e acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale (anche in copia non autentica);

Al momento del sopralluogo l’intera proprietà risulta nella piena disponibilità del debitore esecutato; al momento dell’accesso tramite l’IVG di Sassari, l’immobile era sgombro e senza occupanti. Nell’immobile oggetto di pignoramento non intercorrono situazioni di occupazione da parte di terzi occupanti, né sussistono situazioni riconducibili alla costituzione di usufrutto, ovvero di altri contratti di locazione.

QUESITO DIECI - “Regime vincolistico”

Dr. Agr. Giovanni Deiana Via S’Ena snc 07016 - PATTADA (SS) T +39 347 0861782 M. [email protected] Pag. 8 Procedura n. 32/11 R.G.E.

Indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; indicare l’esistenza di eventuali fondi patrimoniali a carico del bene;

Sul lotto di terreno sul quale insiste l’immobile in corso di costruzione oggetto di pignoramento non sussiste alcuno dei vincoli previsti dal presente quesito. Sussistono, invece, vincoli ed oneri di natura condominiale e consorziale. Nel primo caso si riferisce agli oneri connessi alla Residenza Turistico - Alberghiera (RTA) gestita dalla società SOGE Srl, domiciliata a Moreno di Piave (TV; CAP 31010), in via Campi n. 1/B. Tali oneri comprendono: - costi da sostenere per la fornitura di energia elettrica (unica utenza intestata alla società SOGE srl); - costi per la disponibilità di spazi ed attività afferenti alla Residenza Turistico - Alberghiera (RTA); - costi per i consumi elettrici per singole unità e per le scale in comune; - costi per la pulizia e manutenzione ordinaria dei vano scala; - costi per la manutenzione e collaudo degli impianti TV; - costi per la manutenzione dei tetti oltre a quelli riferibili alle aree a verde ed alle piscine site all’interno della Residenza Turistico - Alberghiera (RTA), all’interno della quale ricade anche il complesso denominato “La Corte”, nel quale è ubicato l’immobile oggetto di pignoramento. Per quanto attiene gli oneri di competenza della RTA, dal prospetto trasmesso dalla società SOGE srl ed allegato agli atti degli elaborati peritali, si evince che, al momento di stesura della perizia, risultano inevasi gli oneri delle annualità 2007/08/09/10/2011, per un importo complessivo, IVA compresa, di € 3.751,10. Nel secondo caso, invece, si fa riferimento agli oneri di natura consortile, riconducibili al contratto di erogazione dell’acqua potabile ed a quello dei costi di fognatura e depurazione, in capo al Consorzio Stintino Country Village, domiciliato a Stintino (SS), in loc. Ridundadu - Punta de su Torrione. Al momento dell’esecuzione della perizia è stato appurato che il debitore esecutato ha in essere un pregresso onere di natura consortile, ovvero un debito di € 150,96 nei confronti del Consorzio Stintino Country Village. Come si evince dal prospetto allegato alla perizia, gli oneri consortili media annui a carico della residenza di cui trattasi, assommano ad € 555,48. Gli oneri consortili, ai sensi dell’art. 4 dello Statuto del Consorzio, prevedono l’obbligazione in solido con l’alienante al pagamento della quota di competenza. La partecipazione al Consorzio è obbligatoria, tenuto conto che il medesimo è deputato alla gestione dei servizi essenziali (acqua; fognature e depurazione). Le spese a carico dei consorziati sono ripartite in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà. I contributi consortili sono stabiliti di anno in anno previa approvazione di un bilancio preventivo e interessano, fra l’altro, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria di strade e piazze pubbliche e private di uso comune, delle aree destinate a parcheggio e verde pubblico, dei giardini privati di uso comune, degli impianti di depurazione, erogazione dell’acqua, reti fognarie, illuminazione ed irrigazione, raccolta rifiuti solidi urbani e pulizia delle spiagge in concessione. Nell’atto di trasferimento i Consorziati sono obbligati ad inserire il vincolo di partecipazione al Consorzio ed a comunicare, al Consorzio medesimo, tramite Racc. A/R entro 15 giorni dalla data dell’avvenuto

Dr. Agr. Giovanni Deiana Via S’Ena snc 07016 - PATTADA (SS) T +39 347 0861782 M. [email protected] Pag. 9 Procedura n. 32/11 R.G.E. trasferimento, le complete generalità delle parti contraenti, il loro domicilio e gli estremi dell’atto di trasferimento, nonché copia autentica della nota di trascrizione. Nell’atto di trasferimento è indispensabile, inoltre, riportare la dicitura “l’immobile in contratto è sottoposto alla normativa dello Statuto del Consorzio Stintino Country Bagaglino, costituito con atto pubblico in data 11.6.1996, normativa che l’acquirente dichiara di ben conoscere e di accettare in ogni sua parte, per sé e per i suoi aventi causa, come parte integrante del presente contratto”. Qualora incorrano inadempienze degli obblighi consortili, il consorziato sarà tenuto al pagamento di una sanzione pari ad 1/5 del prezzo indicato nell’atto di trasferimento. Si fa presente che la durata del Consorzio è fissata al 31.12.2050, salvo proroga ovvero scioglimento anticipato, il quale ultimo dovrà essere deliberato dall’Assemblea Straordinaria dei consorziati.

QUESITO UNDICI - “Determinazione del valore” Determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione delle condizioni dell’immobile e del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell’immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ma anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo ultimo caso l’immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà).

DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE L’immobile oggetto di pignoramento consiste in una casa di civile abitazione in buono stato di conservazione e manutenzione. Può essere considerato, a fini estimativi, in condizioni seminuove e la valutazione terrà conto di tale condizione.

SCELTA DEL CRITERIO DI STIMA E VALUTAZIONE DEL BENE IMMOBILE La formulazione del giudizio di stima poggia sui principi della teoria estimativa, intesa come insieme di procedure logiche e metodologiche che consentono di pervenire ad una valida ed oggettiva valutazione dei beni sulla base dei fattori economici desumibili dal mercato. In ragione del criterio di stima si rileva che la soluzione del quesito estimativo è finalizzato alla vendita dell’immobile e, pertanto, la scelta del criterio ricade nel campo della ricerca del più probabile valore di mercato. Ciò implica la determinazione del rapporto di equivalenza intercorrente tra i beni immobili e la somma monetaria che si presuma possa conseguirsi a seguito di una libera contrattazione di compravendita, escludendo motivazioni particolari oltre quelle prettamente economiche. Nell’ambito del metodo estimativo si premette che la scelta è ricaduta sul procedimento sintetico- comparativo del confronto di mercato, vale a dire la similitudine corrente tra il valore di mercato di beni simili a quello oggetto di stima, ricadenti nella medesima categoria merceologica e contrattati di recente, ovvero tuttora sul mercato.

Dr. Agr. Giovanni Deiana Via S’Ena snc 07016 - PATTADA (SS) T +39 347 0861782 M. [email protected] Pag. 10 Procedura n. 32/11 R.G.E.

Per la stima dei valori di mercato è stata adottato il seguente procedimento: - individuazione dei più probabili valori di mercato della zona (settimanali specializzati in annunci immobiliari); - analisi della banca dati delle quotazioni immobiliari pubblicate sul sito web dell’Agenzia del Territorio, sezione “Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)” aggiornata al 2° semestre 2010 (ultimo periodo disponibile) per il Comune di Stintino, Zona Suburbana, loc. Punta de Su Torrione - Bagaglino;

Valutazione del Bene Immobile In via preliminare alla determinazione del valore di mercato del bene immobile oggetto di pignoramento è necessario premettere che l’immobile è ubicato in un contesto particolarmente vocato dal punto di vista turistico-balneare, contraddistinto da un mercato immobiliare piuttosto attivo, con ampio bacino di utenza, nel quale confluisce, oltre alla domanda della popolazione residente e della Sardegna in genere, anche una non trascurabile - probabilmente prevalente - componente di investitori nazionali e/o stranieri. Ciò implica, pertanto, che gli immobili situati nel Comune di Stintino hanno, in genere, una buona appetibilità sul mercato cui si abbina una relativa facilità di vendita. Il complesso residenziale del Country Village costituisce un segmento di mercato piuttosto omogeneo, sia per tipologia di immobili ivi insistenti, sia per le quotazioni medie di mercato quivi espresse. La banca dati delle quotazioni immobiliari, sito web dell’Agenzia del Territorio, sezione “Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)” aggiornata al 2° semestre 2010 (ultimo periodo disponibile) riporta, per il Comune di Stintino, Zona Suburbana, loc. Punta de Su Torrione - Bagaglino, Codice Zona E2, Microzona Catastale n. 1, un valore di mercato, riferibile a strutture residenziali, con tipologia prevalente “Ville e Villini”, compreso in una forbice tra €/mq 2.600,00 ed €/mq 3.400,00. Sulla base del range di valori riportato dall’OMI, pertanto, l’immobile oggetto di pignoramento, avente superficie commerciale di mq 53,50, dovrebbe avere un valore di mercato compreso tra un valore minimo di € 139.100,00 ed un valore massimo di € 181.900,00. Dal punto di vista delle quotazioni medie di mercato, tenuto conto che il mercato immobiliare della zona in generale e, del complesso del Country Village in particolare, è piuttosto dinamico, si è fatto riferimento al range di valori riportato nella banca dati della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (FIAIP), la quale, per tipologie abitative simili a quella oggetto di perizia, riporta una forbice di valori, riferita al secondo semestre 2010, compreso tra €/mq 2.400,00 ed €/mq 2.800,00. Secondo il report FIAIP l’immobile pignorato dovrebbe avere un valore di mercato compreso tra un valore minimo di € 128.400,00 ed un valore massimo di € 149.800,00.

Unità di Descrizione Misure/Importo Misura

1. VALORE UNITARIO MINIMO (OMI) €/mq 2.600,00

2. VALORE UNITARIO MINIMO (FIAIP) €/mq 2.800,00

3. VALORE UNITARIO MASSIMO (OMI) €/mq 2.400,00

4. VALORE UNITARIO MASSIMO (FIAIP) €/mq 2.800,00

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Unità di Descrizione Misure/Importo Misura

Valore Unitario Medio - Media Aritmetica Semplice €/mq 2.650,00

Ai fini dell’individuazione del più probabile valore unitario medio di mercato si è proceduto, tramite calcolo della media aritmetica semplice, alla ricerca del più probabile valore medio di mercato del bene oggetto di pignoramento - nel range di valori considerato - il quale ultimo sarebbe di €/mq 2.650,00. In relazione alla valutazione estimativa, quindi considerando le componenti attive e passive riferibili all’immobile oggetto di pignoramento, si devono premettere le seguenti considerazioni: - l’immobile oggetto di pignoramento può essere considerato seminuovo e, nell’immediato, non sussistono fattori negativi che ne precludano l’abitabilità; - il livello di finiture è buono; - non è assoggettato a contratti di locazione, uso, usufrutto o altre forme di possesso al di fuori della piena proprietà dell’esecutato; - la distribuzione degli spazi interni è buona e potrebbe essere ulteriormente migliorata sfruttando appieno il soppalco esistente; di contro non sono presenti ambienti dedicati a stanza da letto; - secondo l’Osservatorio Immobiliare della FIAIP, le transazioni si concretizzano con uno scarto medio del 3% tra le quotazioni correnti ed il prezzo di vendita, in quanto, trattandosi di immobili compresi nel contesto degli assortimenti di taglio commerciale medio-piccolo, si ha maggiore facilità a raggiungere, in sede di compravendita, le quotazioni massime rilevabili sul mercato; Si ritiene, pertanto, che alla data di stesura della presente relazione peritale, il più probabile valore venale dell’immobile oggetto di pignoramento sia di € 145.300,00 in cifra tonda, corrispondente ad una quotazione unitaria di €/mq 2.715,89 determinato, applicando al valore massimo di €/mq 2.800,00 (Osservatorio FIAIP, II° Sem/2010) per nuove abitazioni, la riduzione (scarto) del 3% richiamata in precedenza.

Unità di Descrizione Misure/Importo Misura

1. SUPERFICIE COMMERCIALE IMMOBILE IN PERIZIA mq 53,50

2. VALORE UNITARIO MASSIMO (FIAIP) €/mq 2.800,00

A. VALORE MASSIMO QUOTAZIONE VENDITA (FIAIP) € € 149.800,00

B. Scarto Medio tra Valore Mercato e Valore Vendita, in % % -3,00%

C. Entità Monetaria dello Scarto (A x B) € -4.494,00

D. PIÙ PROBABILE VALORE VENALE IMMOBILE PIGNORATO (A - € 145.306,00 C)

E. Più Probabile Valore Venale, Arrotondato per difetto € 145.300,00

F. VALORE UNITARIO MEDIO €/mq 2.715,89

Dr. Agr. Giovanni Deiana Via S’Ena snc 07016 - PATTADA (SS) T +39 347 0861782 M. [email protected] Pag. 12 Procedura n. 32/11 R.G.E.

CONCLUSIONI Ritenendo di avere svolto completamente ed esaurientemente il mandato ricevuto rassegno la presente relazione, rimanendo a disposizione della SS.VV. per qualsiasi eventuale chiarimento e ringraziandoLa per la fiducia accordata. La presente relazione, comprensiva delle copie riservati alle parti in causa, viene depositata in Cancelleria unitamente ai fascicoli di causa, il cui prelievo era stato, a suo tempo, autorizzato dal Giudice. Una nota informativa circa l’avvenuto deposito dell’elaborato peritale in Cancelleria è stata inviata, in data odierna ed a mezzo raccomandata A/R, allo Studio Legale Avv. M. Laura Solinas, rappresentante del Creditore Procedente ed al Debitore esecutato.

Pattada, lì 10/mag/y Il C.T.U. Dr. Agr. Giovanni Deiana

********************************* Elenco documenti allegati - copia della visura catastale, storica ed attuale, della ispezione ipotecaria oltre all’elaborato planimetrico, aggiornati; - copia Racc. A/R in data 07.06.2011 inoltrata allo Studio Legale Avv. M. Laura Solinas riguardante la comunicazione di avvio delle operazioni peritali; - copia Racc. A/R in data 07.06.2011 inoltrata sig. (Debitore esecutato) riguardante la comunicazione di avvio delle operazioni peritali; - copia concessione edilizia rilasciata dall’Ufficio Tecnico del Comune di Stintino (SS);

Dr. Agr. Giovanni Deiana Via S’Ena snc 07016 - PATTADA (SS) T +39 347 0861782 M. [email protected] Pag. 13 Procedura n. 32/11 R.G.E.

- copia Racc. A/R in data 21.07.2011 trasmessa al G.E. Circa la mancata presentazione delle parti per accedere al bene immobile oggetto di pignoramento; - copia della Nomina, da parte del G.E., dell’Istituto Vendite Giudiziarie (IVG) di Sassari, quale Custode del bene immobile oggetto di pignoramento ed annessa Autorizzazione all’Accesso tramite Fabbro; - copia del Verbale di accesso al bene immobile con Rappresentante dell’IVG di Sassari; - copia del Prospetto Riepilogativo degli oneri consortili rilasciato dal Consorzio Stintino Country Bagaglino; - 2 copie dell’elaborato peritale in formato elettronico (cd-rom); - supporto fotografico in formato cartaceo ed elettronico; - copia delle Racc. A/R trasmesse alle parti avente ad oggetto la comunicazione del deposito presso la Cancelleria del Tribunale di Sassari dell’elaborato peritale e dei documenti allegati; - richiesta liquidazione del compenso e copia onorario e spese;

Dr. Agr. Giovanni Deiana Via S’Ena snc 07016 - PATTADA (SS) T +39 347 0861782 M. [email protected] Pag. 14