Usta Eiendom AS DETALJREGULERING BFR1 OG BFR2 – USTAOSET PLANBESKRIVELSE

Dato: 28.09.2020 Versjon: 02

www.asplanviak.no

Dokumentinformasjon

Oppdragsgiver: Usta Eiendom AS Tittel på rapport: Planbeskrivelse Oppdragsnavn: Detaljregulering BFR1 og BFR2 Ustaoset. Oppdragsnummer: 623317-01 Utarbeidet av: Rannveig Brattegard Oppdragsleder: Rannveig Brattegard Tilgjengelighet: Åpen

Forord

Asplan Viak AS har vært engasjert av Usta Eiendom AS for å utarbeide detaljregulering for område BFR1 og BFR2 i områderegulering for Ustaoset sentrum i kommune. Planen legger til rette for konsentrert fritidsbebyggelse i form av små leilighetsbygg, samt noen boligenheter. Guttorm Edman Jørgensen etterfulgt av Ingrid Olsen Tormodsgard har vært Hol kommune sin kontaktperson for oppdraget. Rannveig Brattegard har vært oppdragsleder for Asplan Viak AS.

Ål, 28.09.2020

Rannveig Brattegard Eirik Øen Oppdragsleder Kvalitetssikrer

Planen er revidert i henhold til vedtak i utvalg for plan og utvikling 20.20.2020, saknr 12/20.

02.07.2020: Planen er revidert etter tilbakemeldinger fra kommunen etter offentlig ettersyn.

Planen er revidert i henhold til vedtak i Hol kommunestyre den 23.09.2020, saknr 69/20.

side 2 av 22

Innhold

1. INNLEDNING ...... 4 1.1. Formål ...... 4 1.2. Oppdragsgiver og eiendomsforhold ...... 4 1.3. Planlegger ...... 4

2. PLANOMRÅDET OG EKSISTERENDE FORHOLD ...... 5 2.1. Beliggenhet og størrelse ...... 5 2.2. Forholdet til gjeldene planer ...... 5

3. PROSESS ...... 6 3.1. Historikk ...... 6 3.2. Innkomne merknader ...... 6 3.3. Utredningskrav i forhold til «forskrift om konsekvensutredning» ...... 8

4. PLANFORSLAG ...... 9 4.1. Planløsning ...... 9 4.2. Trafikale forhold ...... 13 4.3. Vann- og avløp ...... 14 4.4. Landskap og estetikk ...... 15 4.5. Naturmiljø ...... 20 4.6. Forholdet til villrein ...... 20 4.7. Friluftsliv og grønnstruktur ...... 20 4.8. Barn og unges interesser i planlegging ...... 20 4.9. Kulturminner ...... 21 4.10. Støy ...... 21 4.11. Flom og skred ...... 21 4.12. Klima og energi ...... 21 4.13. ROS-analyse ...... 21

VEDLEGG:

- Plankart - Reguleringsbestemmelser - ROS-analyse - TC101 - Planinitiativ - Kopi varsel om oppstart av planarbeid - Kopi innkomne merknader - Vann- og avløpsplan - Oversiktstegning VA

side 3 av 22

1. INNLEDNING

1.1. Formål Formålet med planarbeidet har vært å vurdere utviklingspotensialet for fritidsbebyggelse og legge til rette for videre utvikling innenfor område BFR1 og BFR2 i områderegulering for Ustaoset sentrum. Det har innenfor planområdet vært ønskelig å legge til rette for ny konsentrert fritidsbebyggelse i form av mindre leilighetsbygg. Gjennom den politiske behandlingen av planen har det blitt vedtatt at det innenfor planområde også skal legges til rette for minimum 3 boligenheter innenfor planområdet. Planområdet ligger på Ustaoset, i Ustaoset sentrum, ca. 12 km vest for sentrum.

Figur 1: Utsnittet over viser planområdets beliggenhet på Ustaoset. Planområdet ligger innenfor den røde sirkelen.

1.2. Oppdragsgiver og eiendomsforhold Oppdragsgiver er Usta Eiendom AS. Planområdet omfatter eiendommene 52/45, 52/269 og deler av eiendom 52/364, 52/632 og 52/318.

1.3. Planlegger Asplan Viak AS er at av Norges største rådgivende konsulentfirma med ca. 1000 tilsatte fordelt på over 30 kontorer spredt utover hele landet. Asplan Viak eies av en stiftelse med formål om å utvikle selskapet og medarbeiderne. Internasjonalt jobber Asplan Viak gjennom Nordplan. Besøk www.asplanviak.no for å lese mer om selskapet. Lokalt i Hallingdal er Asplan Viak lokalisert på Ål og har 9 tilsatte. Arealplanlegger er Asplan Viak AS ved arealplanlegger Rannveig Brattegard. Andre medarbeidere som har bidratt er Vidar Diseth (teknisk tegner), Stian Heid (illustrasjoner) Magnus Skrindo (vann og avløp) og Eirik Øen (medarbeider plan og KS).

side 4 av 22

2. PLANOMRÅDET OG EKSISTERENDE FORHOLD

2.1. Beliggenhet og størrelse Planområdet ligger på Ustaoset, ca. 1000 m.o.h, sentralt plassert i Ustaoset sentrum. Ustaoset ligger langs Bergensbanen og det er fra planområdet kort veg til togstasjonen på Ustaoset. Ustaoset og planområdet ligger også langs RV7 ved inngangen til Hardangervidda fra øst. Det ligger i dag tre eksisterende bygninger innenfor planområdet. Disse skal ved utbygging av området rives. På Ustaoset finnes det i dag leilighetskomplekser, noen boliger, butikk, bensinstasjon og det er sentrum for over 1000 hytter. Det er fra Ustaoset kort veg til Hallingskarvet og Hardangervidda. Turstier og skiløyper finnes rett utenfor døra, og området er et mye brukt utgangspunkt for turer og friluftsliv både sommer- og vinterstid. Ustaoset har lang turist- og hyttevirksomhet og er et viktig område for turisme, friluftsliv og rekreasjon i Hol kommune. Planen vil bygge videre på dette og styrke grunnlaget for turistnæringen på Ustaoset og i Hol kommune som helhet.

2.2. Forholdet til gjeldene planer Gjeldene føringer for planområdet finner man i områderegulering for Ustaoset sentrum (ikraftsettelsesdato 31.10.2013). Planområdet er i gjeldene plan avsatt til kombinert bolig- og fritidsformål. Utnyttelsesgraden er satt til maks 40 % BYA og det er stilt krav om detaljregulering. Av områdereguleringen framkommer det ingen krav til fordelingen mellom bolig- og fritidsformål. Området er ellers uregulert.

Figur 2: Utsnitt områderegulering for Ustaoset sentrum. Planområde – BFK1 og BFK2 – ligger innenfor den røde sirkelen. side 5 av 22

3. PROSESS

3.1. Historikk Det ble 25.04.2019 holdt oppstartsmøte med Hol kommune hvor aktuelle hovedpunkter og problemstillinger i planarbeidet ble gjennomgått. Varsel om oppstart av planarbeid ble sendt ut til berørte grunneiere, naboer og offentlige instanser med brev datert 02.05.2019. På samme tid ble det satt annonse i lokalavisen «Hallingdølen». Frist for merknader var 03.06.2019.

3.2. Innkomne merknader Avsender Innhold Resymé NVE God arealplanlegging er det viktigste virkemiddelet for å Området er hverken skred- forebygge skader fra flom, erosjon og skred. På eller flomutsatt. Det vises til Datert reguleringsplannivå vil det ofte være behov for en detaljert avsnittet «flom og skred». 04.06.2019 fagkyndig utredning av faren. Hensynet til klimaendringer skal også vurderes. Dersom planen berører NVEs saksområder, skal NVE ha tilsendt planen ved offentlig ettersyn. Fylkesmann Fylkesmannen ber om at forhold knyttet til friluftsliv, Temaene fylkesmannen tar en i og grønnstruktur, naturmangfold, estetikk, energibruk, opp er beskrevet og vurdert kulturminner og landskap blir tilstrekkelig ivaretatt i tråd med i egne kapitler i nasjonale føringer. Fylkesmannen understreker at området planbeskrivelsen. Datert grenser til et større friluftsområde med høyfjell og at det er 14.05.2019 Ny bebyggelse innenfor sterke allmenne interesser knyttet til utviklingen av området. planområdet er planlagt på Det er derfor viktig at det legges til rette for bebyggelse som de flatere partiene. er godt tilpasset landskapet og bygningsmiljøet i området. Reguleringsbestemmelsene Viser til at terreng brattere en 1:4 ikke bør bygges ut da dette sikrer videre at hensynet til vil gi store terrenginngrep. Terreng mellom 1:4 – 1:6 bør bare terrenget og bygges ut med bygninger som tar spesielle hensyn til omkringliggende omgivelser terrengtilpassing. Det må redegjøre nærmere for tenkt skal ivaretas ved utbygging. utbygging av området og hvilken virkning dette har for landskapet og omkringliggende bebyggelse. Ber om at det blir Det er i eget kapittel i tilstrekkelig utredet i form av illustrasjoner og 3D-modeller og planbeskrivelsen redegjort at dette blir ivaretatt i tråd med nasjonale føringer. Som en for hvordan prinsippene for del av planarbeidet må det redegjøres for hvordan de offentlig beslutningstaking i miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i §§ naturmangfoldloven er 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert og fulgt opp. Når det vurdert og fulgt opp. gjelder håndtering av vann og avløp vises det til den regionale ROS-analyse ligger vedlagt planen for vannregionene Vest-Viken. Ber om at ROS-analyse og oppsummering finnes i følger planforslaget ved offentlig ettersyn og at evt. eget kapittel i nødvendige tiltak mot uønskede hendelse blir innarbeidet i planbeskrivelsen. planen.

side 6 av 22

Mattilsynet Understreker at nye leilighetsbygg må ha For forhold knyttet til vann drikkevannsforsyning og det må lages en VA-plan. Omfanget og avløp vises det til vedlagt Datert av utbyggingen (antall bygg, antall leiligheter) og hvor de skal vann- og avløpsplan. 14.05.2019 ha sin vannforsyning fra må avklares. Dersom leilighetsbyggene skal tilkobles eksiterende anlegg må disse ha kapasitet i mengde/kvalitet for dette og vannverkseieren må søke mattilsynet om godkjenning for å endre sitt vannforsyningssystem. Dersom det skal etableres egen vannforsyning skal Mattilsynet etter søknad foreta en plangodkjenning av det hvis den blir dimensjonert for produksjon av minst 10 m3 per døgn. Vannforsyningssystemer dimensjonert for produksjon av mindre enn 10m3 per døgn skal registreres hos mattilsynet. Drikkevannsforskriften gjelder for både små og store vannforsyninger. Planområdet er tidligere registrert i 2012. Da det ikke ble Ingen merknader til fylkeskomm funnet automatisk fredete kulturminner, har de ingen planarbeidet. une Datert merknader til planen. Kan heller ikke se at verneverdige Bestemmelsen 27.05.2019 bygninger eller andre etterreformatoriske kulturminner vil bli Fylkeskommunen viser til er berørt av planen og har ingen merknader til planarbeidet. innarbeidet i Understreker at det av reguleringsbestemmelsene bør gå reguleringsbestemmelsene. fram at dersom det under anleggsarbeidet skulle fremkomme automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jmf. kulturminneloven § 8, 2. ledd. Trond Eier av Nystølvegen 92. Lurer på nøyaktig hvor innenfor Utnyttelsesgrad og Myhre angitt område det planlegges bebyggelse. Lurer på hvor høyt byggehøyder er i tråd med eller hvor mange etasjer det er planlagt for. Mener det kan overordnet plan. For videre Datert være i konflikt dersom man planlegger for flere etasjer. Viser beskrivelse og begrunnelse 28.05.2019 til at terrenget sør for låven for flere år siden ble fylt opp med se avsnittet «planløsning» fyllmasse og planert ut, slik at naturtomten er vesentlig hevet og «landskap og estetikk». og høyere enn original naturtomt var. Mener det kan være konflikt hvis det planlegges å prosjekteres oppe på allerede fylte masser. Finn Rieber Mener det er viktig at stedets karakter blir beholdt, at Utvikling av området er i Kuhnle utsikten til Hallingskarvet ikke blir bygget igjen og at deres tråd med overordnet plan. nåværende adkomst til skiløypene over BFR1 og BFR2 Utnyttelsesgrad og Datert fremdeles er mulig etter endt regulering. Stedets karakter i byggehøyder er i tråd med 31.07.2019 dag er preget av små og gamle hytter på ganske store tomter overordnet plan. For videre og med en mønehøyde på ca. 5 m. Låven på jordet og beskrivelse og begrunnelse Vindeggs gamle våningshus er unntaket. Alle tomtene rundt se avsnittet «planløsning» BFR1 og BFR2 er regulert til frittliggende fritidsbebyggelse og «landskap og estetikk». med unntak av 52/632 som er regulert til frittliggende Prinsippene med at enebolig. Fritidsbebyggelse i form av leilighetsbygg mener de bebyggelse bygges inni bryter sterkt med planområdet og omkringliggende terrenget vil følges også for bebyggelses karakter og synes det er negativt at det er ny bebyggelse i området. ønskelig å bygge igjen et av få åpne grøntdrag i Ustaoset Bekken som renner over sentrum. Leilighetsbygg vil urbanisere denne delene av BFR1 er bevart og Ustaoset og det er svært negativt for naboene som i dag har byggegrense på 5 meter er hytter i landlige omgivelser. Mener utnyttelsesgrad på 40 % videreført. BYA er høyt i forhold til det som er bygget på

side 7 av 22

nabotomtene og at det vil være en stor kontrast til omkringliggende bebyggelse. Hvis bebyggelsen på BFR2 er tenkt fjernet i reguleringen mener de at den bør erstattes med frittliggende eneboligbebyggelse eller frittliggende fritidsbebyggelse og med en mønehøyde på ca. 5 m. Nåværende bebyggelse på BFR2 er tilpasset det bratte terrenget. Det er bygget der det er naturlig flatere partier og husene er bygget inn i terrenget istedenfor å være planert ut. Det er viktig for dem at de samme prinsippene blir fulgt ved en ny regulering av de to tomtene slik at terrengsnittet bevares. Det er også viktig at den åpne bekken på BFR 1 blir bevart. Helle Ustaoset har et særpreg med store tomter og relativt Utvikling av området er i Lechmann- beskjedene hytter på en og halv etasje, noe som gjør at det tråd med overordnet plan. Mørck på alltid har vært mulig å gå på ski og til fots overalt på Ustaoset. Utnyttelsesgrad og vegne av Foreslår at gårdspreget beholdes på Osestølen med byggehøyder er i tråd med Valborg gårdshuset og fjøset/låven. Positive til at fjøset/låven bygges overordnet plan. For videre Lechmann- om til et leilighetsbygg med «fjøspreg», så lenge beskrivelse og begrunnelse Mørck og bygningsvolumet, takvinkel og takhøyden beholdes. Det se avsnittet «planløsning» Thore regulerte området deles i to av en vei. På vestsiden av vegen og «landskap og estetikk». Lechmann- er det parkeringsanlegg. Positive til at det bygges leiligheter Prinsippene med at Mørck over parkeringsanlegget for å få det til å gli bedre inn i bebyggelse bygges inni landskapet. Leilighetsbygg bør i så fall utformes som en terrenget vil følges også for Datert tradisjonell låve og det bør begrenses til en og en halv etasje ny bebyggelse i området. 02.08.2019 over de eksisterende garasjene. På østsiden av veien bør det Bekken som renner over opprinnelige og tradisjonelle preget på Ustaoset bevares, det BFR1 er bevart og vil si at det maksimalt bygges en eller to hytter i tradisjonell byggegrense på 5 meter er stil. Ber om at utnyttelse på 5-10 % beholdes i dette området. videreført. Det er etablert et større åpent garasjeanlegg som ikke har tak

og vegger slik at bildene til enhver tid er synlig for naboene. Garasjeanlegget blir i tillegg et sted hvor mange skal ha snøscooter-transport mellom bilen og hytta og anlegget medfører derfor mye støy. Dersom utnyttelsesgraden endres, vil de som direkte nabo få enda større belastning i form av støy og aktivitet. Mener at bekken som renner igjennom planområdet bør beholdes. Mener at det i reguleringsplanen bør stilles krav om at nye bygg ikke kan ha flate tak. Mener ikke det bør bygges noe som inngår i næringsvirksomhet. Vil gjerne være med å diskutere om det kan være mulig å grave ned høyspentledningen slik at det får mulighet til å flytte hytta til et sted på tomta som gjør at snøene ikke fonner seg rundt og over hytta slik den gjør i dag. Kan være interessert i å diskutere en mulig kostnadsfri helårsveirett over det aktuelle planområdet fram til deres tomtegrense slik at de kan få muligheten til å anlegge vinterparkeringsplasser på nedre dele av deres eiendom.

3.3. Utredningskrav i forhold til «forskrift om konsekvensutredning» Plangrepet og utviklingspotensialet i planområdet er vurdert i henhold til «Forskrift om konsekvensutredninger FOR-2017-06-21-854». Foreslått arealbruk er vurdert til å være i tråd med overordna plan, og omfattes derfor ikke av omfangskriteriene etter forskriftens §§6-8. Reguleringsplanen forholder seg i all vesentlig grad til de føringer som er gitt i overordnet plan for Ustaoset sentrum.

side 8 av 22

4. PLANFORSLAG

4.1. Planløsning Planområdet er i overordnet plan satt av til kombinert boligbebyggelse og fritidsbebyggelse. Det har gjennom planprosessen vært ønskelig å regulere området til kun fritidsbebyggelse. Markedet for fritidsboliger sees på som større enn for boliger i det aktuelle området og det sees på som lite hensiktsmessig å legge til rette for nye boliger på Ustaoset. Fordelingen av boliger/fritidsboliger er diskutert med Hol kommunen i oppstartsmøtet, og Hol kommune så det da ikke som problematisk å legge til rette for rein fritidsbebyggelse. Med bakgrunn i det som er beskrevet over ønsket man i det opprinnelige planforslaget å legge til rette for etablering av ny konsentrert fritidsbebyggelse i form av mindre leilighetsbygg innenfor område BFR1 og BFR2 i områderegulering for Ustaoset sentrum. Utsnitt av opprinnelig plankart kan sees under.

Figur 3: Plankart levert til kommunalbehandling datert 29.10.2019.

Gjennom den kommunale behandling ble det imidlertid vedtatt at det innenfor planområdet også skal legges til rette for minimum 3 boligenheter, se utsnitt av vedtak i utvalg for plan og utvikling i møte den 20.02.2020, saknr 12/20 under.

side 9 av 22

Figur 4: Utsnitt vedtak i utvalg for plan og utvikling i møte den 20.02.2020, saknr 12/20.

Planmaterialet ble revidert i henhold til vedtaket, og det ble i den forbindelse utarbeidet to alternative plankart, se utsnitt under. I alternativ 1 ble det vist kombinert formål bolig- og fritidsbebyggelse i hele planområdet, mens det i alternativ 2 ble lagt til rette for et eget område til boligformål.

Figur 5: Plankart alternativ 1.

side 10 av 22

Figur 6: Plankart alternativ 2.

Bakgrunnen for at det ble utarbeidet to alternative planløsninger var at det fra forslagsstiller sin side var ønskelig å legge til rette for et område med kombinert formål bolig- og fritidsbebyggelse, mens det av vedtaket gjort i utvalg for plan og utvikling kommer fram at det skulle legges inn et område for 3 boligtomter/enheter. Planfremmer var i dialog med administrasjonen i Hol kommune for å få klarhet i om alternativet med å sette av et område til kombinert formål var oppe til diskusjon i møtet i utvalget. Tilbakemeldingen fra administrasjonen var at så vidt de var klar over ble ikke det diskutert nærmere på møtet og det var derfor ikke helt klart om en kombinert løsning var akseptabelt. Derfor ble det i samråd med administrasjonen i kommunen valgt å legge ut planen med to alternativer slik at politikerne kunne vurdere dette ved 2. gangsbehandling av planen. Forslagstiller mente det ville være mer hensiktsmessig å legge til rette for en løsning med kombinert formål, heller enn å låse et bestemt område til boligbebyggelse. Det er mange vurderinger og avveininger som må gjøres for å få til en best mulig løsning. Det vil være behov for å vurdere den detaljerte utformingen av området grundigere for å legge opp til en så optimal og helhetlig løsning som mulig. Dette vil være en fordel for prosjektet som helhet, for fritidsbebyggelsen innenfor planområdet og ikke minst for de fremtidige boligene innenfor planområdet. Begge de alternative plankartene med tilhørende bestemmelser lå ute til offentlig ettersyn. Ved sluttbehandling av planen ble alternativ 1 vedtatt. Vedtatt plankart sees under.

side 11 av 22

Figur 7: Vedtatt plankart.

Utnyttelsesgraden er i reguleringsbestemmelsene satt til 40% BYA i tråd med overordnet plan. Endelig utbyggingskonsept innenfor planområdet er ikke endelig avklart så det er derfor ikke mulig å på nåværende tidspunkt si konkret hvor mange enheter som vii komme innenfor planområdet. Man kan likevel antyde, med utgangspunkt i utnyttelsesgrad og en gjennomsnittlig leilighetsstørrelse på 75 m2, at det vil etableres mellom 40-70 nye enheter. Når det gjelder vegløsningen i planen er det lagt til rette for en omlegging av eksisterende veg igjennom planområdet. Vegen som i dag går igjennom planområdet er bratt, med en stigning på opp mot 20 prosent enkelte steder. Det er derfor lagt til rette for en ny og fremtidsrettet vegløsning. Vegen er gitt en myk linjeføring og opptar det meste av høydeforskjellene i området. For å gi en mest mulig gunstig veglinje er planområdet utvidet noe mot nord. Planområdet er også utvidet noe mot øst. Dette for å legge til rette for vannforsyning og vannbehandlingsanlegg i det området som sees på som mest hensiktsmessig. Det er overordnet plan åpnet opp for en utnyttelse på 40 % BYA og en mønehøyde på 8,5 meter. Dette er i reguleringsplanen videreført. I det opprinnelige planforslaget var det lagt opp til at det for hver enhet skal settes av 1,2 parkeringsplass per enhet. Argumentene for dette var at det er i tråd med kravet til andre områder for konsentrert fritidsbebyggelse i overordnet plan. Det sees videre på som hensiktsmessig å forholde seg til dette kravet også innenfor planområdet da planforslaget legger til rette for etablering av konsentrert fritidsbebyggelse. 1,2 parkeringsplass sikrer 1 parkeringsplass pr. enhet pluss noe gjesteparkering. Det vil i den sammenheng trekkes fram at planområdet ligger i gangavstand til togstasjonen på Ustaoset og det kan derfor antas at en del brukere av området vil benytte toget for å komme til området. Gjennom den kommunale behandlingen ble det imidlertid vedtatt at det i planen skal sette av 1,5 parkeringsplass per enhet.

side 12 av 22

Hol kommune er en turistkommune med lange tradisjoner for turist- og hyttevirksomhet. Ustaoset er i denne sammenheng et viktig område og ved utbygging innenfor planområdet vil må kunne bygge videre på disse lange tradisjonene.

Figur 8: Bildet viser deler av planområdet sett fra sør. Midt i bildet går eksisterende veg.

Figur 9: Bildet viser del av planområdet sett fra nord.

4.2. Trafikale forhold Planområdet ligger sentralt på Ustaoset, og i nær tilknytting til Rv. 7 og Bergensbanen. Det vil til planområdet være gangavstand fra togstasjonen på Ustaoset hvor toget mellom Oslo og stopper. Planområdet vil ha adkomst fra Nyestølvegen som møter Rv. 7 kryss. Krysset er oversiktlig, og de trafikale forholdene på Ustaoset er vurdert i forbindelse med utarbeidelse av

side 13 av 22

områdereguleringen for Ustaoset sentrum. Detaljreguleringen er i tråd med overordnet plan når det gjelder utnyttelse og lokalisering, det sees derfor ikke på som nødvendig med videre trafikale vurderinger. I ferietider som vinterferie og ved jul og påske vil det være en relativt høy turproduksjon i området. Dette gjelder spesielt på inn- og utfartsdagene. Totalt sett vurderes imidlertid trafikkøkningen som følge av planforslaget å være av en beskjeden karakter. Eksisterende veg intern i planområdet er bratt og det legges derfor til rette for en ny intern adkomstveg. Vegen er gitt en myk linjeføring og tar opp det meste av høydeforskjellen. Ny adkomstveg muliggjør adkomst til utbyggingsområdene både fra nedsiden (aktuelt ved bygging av parkeringskjeller) og baksiden. Dagens veg igjennom planområdet er ikke vinterbrøytet. Den blir noe brukt til ferdsel både sommerstid og vinterstid, men inngår ikke i definerte skiløyper i sti- og løypeplan for Hol kommune. Det har innimellom vært noe scootertrafikk i området, og skiløper bruker tidvis scootertraséen. Kombinasjonen scooter, skiløpere, smalt spor og uoversiktlig og bratthet på vegen (spesielt rett utenfor planområdet) gjør at man ikke ønsker å tilrettelegge for motorisert ferdsel i framtiden, men gående, skiløpere og motoriserte kjøretøy vil ha tilgang iht. allemannsretten og motorferdselloven. Det vil understrekes at reguleringsplanen i utgangspunktet ikke endre noen ved situasjonen i området annet enn at vegen vil legges noe om og delvis brøytes på vinteren. Det vil også understeker at vegen i overordnet plan regulert igjennom området og det er krav fra Hol kommune om vinterbrøytet veg og parkering fram til ny fritidsbebyggelse.

Figur 10: Plan og profiltegning ny veglinje.

4.3. Vann- og avløp For informasjon om vann- og avløpsløsninger vises det til vedlagt vann- og avløpsplan.

side 14 av 22

4.4. Landskap og estetikk Med føringer innarbeidet i plankartet og reguleringsbestemmelsene er det lagt til rette for en helhetlig planløsning tilpasset terrenget og omgivelsene. I og rundt planområdet er det lite høy vegetasjon, noe som gjør at bebyggelse i- og rundt planområdet blir relativt synlig. Gode terrengtilpasninger og et estetisk uttrykk tilpasset de omkringliggende omgivelsene er derfor viktig. Dette er ivaretatt gjennom reguleringsbestemmelsene. Det finnes i dag noe bebyggelse innenfor planområdet. Denne skal rives ved utbygging av området. Føringer gitt i overordnet plan er videreført. Ny veglinje og plassering av utbyggingsområder er nøye vurdert ut ifra helningsanalyse og vurderinger gjort i felten. Under sees helningsanalyse for området.

Figur 11: Helningsanalyse.

Terrenget innenfor området er hellende fra nordøst til sørvest. Enkelte partier innenfor planområdet er relativt bratt, mens andre områder er flate. Ny veglinje vil oppta det meste av høydeforskjellen innenfor planområdet, mens bebyggelsen i hovedsak vil plasseres på de flatere partiene. Videre sikrer reguleringsbestemmelsen at ny bebyggelse må terrengtilpasses for å minske terrenginngrepene. Det er i planprosessen blitt utarbeidet et illustrasjonsmateriale for å illustrere hvordan ny bebyggelse innenfor planområdet vil påvirke omkringliggende omgivelser og tilpasse seg de lokale forholdene. Det er viktig å understreke at illustrasjonen ikke viser hvordan bebyggelsen innenfor planområdet vil se ut eller ligge konkret, men viser ett av mange mulig konsept innenfor rammene i

side 15 av 22

reguleringsplanen. Illustrasjonen er kun ment som illustrasjoner og er ikke bindende på noe som helst måte. Planavgrensningen er i illustrasjonene vist med svart stipla linje, og mulig ny bebyggelse er illustrert med grønn farge.

Figur 12: Oversiktsbilde.

Figur 13: Planområdet sett fra sør.

side 16 av 22

Figur 14: Planområdet sett fra vest.

Figur 15: Planområdet sett fra nordvest.

side 17 av 22

Figur 16: Planområdet sett fra nord.

Figur 17: Planområdet sett fra nordøst.

side 18 av 22

Figur 18: Planområdet sett fra øst.

Figur 19: Planområdet sett fra sørøst.

side 19 av 22

4.5. Naturmiljø De miljørettslige prinsippene i naturmangfoldloven §§8-12 skal legges til grunn ved utøvelse av offentlig myndighet. Det er gjort en utsjekk i naturbasen til miljødirektoratet på www.naturbase.no og i artsdatabanken på www.artsdatabanken.no. Utsjekken i de tilgjengelige offentlige databasene viser at det ikke er registrert naturtypelokaliteter, arter av særlig stor forvaltningsinteresse o.l. som kan defineres som spesielt viktige områder for det biologiske mangfoldet ut fra gjeldende kriterier. De miljørettslige prinsippene i naturmangfoldloven anses for å være ivaretatt.

4.6. Forholdet til villrein Villreinnemnda ber i sin uttales til offentlig ettersyn om at virkningen av utbyggingen, med tanke på økt aktivitet innenfor villreinområdet, blir gjort rede for før reguleringsplanen blir ferdig behandlet. De oppfordre også til at planen vurderer og legger inn, avbøtende tiltak med styring av ferdsel. I den sammenheng vil det først understrekes at utbyggingen er i henhold til overordnet plan. Utbygging innenfor planområdet vil føre med seg noe mer aktivitet i nærområdet. I det store bildet utgjør planforslaget en liten del av den totale andelen av fritidsboliger på Ustaoset og i kommunen for øvrig. Den økte aktiviteten fra planområdet alene vil derfor være liten. Når det gjelder avbøtende tiltak med styring av ferdsel, sees det på som lite hensiktsmessig, og også urimelig, å ta dette igjennom en enkelt detaljreguleringsplan i området. I den sammenheng vil det vises til det ved 1. gangs behandlingen den 16.04.2020 av plansaken på Karivollen på Ustaoset ble vedtatt et tilleggsvedtak: «For områdeplan for Ustaoset må det lages en oversikt som viser omfang og antall enheter på Ustaoset. Dette gjelder også planen BFR1 og BFR2. Denne oversikten skal legges til grunn i vurderingen av planens miljøkonsekvenser i sin helhet. Med miljøkonsekvenser menes blant annet konsekvenser for naturområder i naturlig tilknytning til planarealet, som økt trykk på nasjonalparkene, villreinområder og beite- og stølsnæringen.» Administrasjonen har svart ut bestillingen fra politikerne i en egen sak som ble behandlet i utvalg for plan og utvikling den 11.06.2020. Det ble da vedtatt at «Hol kommune har behov for å kartlegge hvordan eksisterende og planlagt utbygging i kommunen påvirker naturmiljø og naturmangfold. Dette må gjøres i en større sammenheng og for hele kommunen. UPU side henstiller om at det i forslag til kommunens planstrategi foreslås å etablere en kommunedelplan for naturmangfold for Hol kommune i inneværende valgperiode.»

4.7. Friluftsliv og grønnstruktur Tilgrensende grønnstruktur gir fleksible og god tilkomst til omkringliggende lokalt rekreasjonsområde og tur- og løypenett. Planområdet ligger sentralt plassert på Ustaoset som på mange måter er inngangspartiet til områdets sti- og løypenett. Ustaoset er et fint utgangspunkt for langrennsløyper på vinteren og stier og turløyper på sommeren. Fra planområdet kan man gå på tur rett utenfor døra, enten det er på sommeren eller vinteren.

4.8. Barn og unges interesser i planlegging Miljøverndepartementets rundskriv T-2/08 presiserer kommunens ansvar for at all plan- og byggesaksbehandling ivaretar hensynet til barn- og unges behov for gode oppvekstsvilkår og nærmiljø. Det er fra planområdet kort avstand til omkringliggende tur- og rekreasjonsområde både sommer- og vinterstid, og Hol kommune er generelt et sted med en rekke aktivitetstilbud for alle aldersgrupper, også barn og unge. Videre er det i reguleringsbestemmelsene satt krav om uteoppholdsareal på 25 m2 pr. enhet. side 20 av 22

4.9. Kulturminner Buskerud fylkeskommune har tidligere, i 2012, registrert området. Det ble ikke gjort funn i området. Reguleringsbestemmelsene sikrer at dersom det først under anleggsarbeid skulle fremkomme automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stoppes og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jmf. kulturminneloven § 8, 2. ledd. Hensynet til kulturminner anses for å være ivaretatt.

4.10. Støy Det ble i forbindelse med utarbeidelsen av områdereguleringen for Ustaoset sentrum utarbeidet en støyvurdering. Planområdet ligger utenfor både røde og gul støysone. Det vises til områdereglering for Ustaoset sentrum for ytterligere informasjon. Hensynet til støy anses for å være ivaretatt.

4.11. Flom og skred En utsjekk i NVEs database NVE Atlas viser at planområdet hverken er flom- eller skredutsatt. Planområdet er heller ikke berørt av aktsomhetssone for flom eller skred. Det går et mindre bekkedrag øst i planområdet. Byggegrense på 5 meter iht overordnet plan er videreført i detaljregulering. Hensynet til flom og skred anses for å være ivaretatt.

4.12. Klima og energi Reguleringsbestemmelsene sikrer at det skal legges til rette for minimum to oppvarmingskilder.

4.13. ROS-analyse Med utgangspunkt i reguleringsplanforslag for detaljregulering for område BFR1 og BFR2 i Ustaoset sentrum er det gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse). Denne er utført i tråd med DSB sin veileder Samfunnssikkerhet i kommunens arealplanlegging (DSB, april 2017) og etterkommer plan- og bygningslovens krav om ROS-analyser ved all planlegging (jf. plan- og bygningsloven §4-3). Under følger en oppsummering av ROS-analysen, mens fullstendig analyse ligger vedlagt. Følgende mulige uønskede hendelser er identifisert:

- Geoteknisk ustabilitet - Vind og nedbør - Radon i grunnen - Flom

Risiko og sårbarhet for de aktuelle hendelsene er analysert ved bruk av eget analyseskjema. Vurdering av sannsynlighet og konsekvens er basert på erfaring fra tilsvarende tilfeller, statistikk og faglig skjønn. Risiko for den enkelte hendelse er fastsatt ved bruk av en risikomatrise med kategoriene grønn, gul og rød risiko. For hendelser i røde områder er risikoreduserende tiltak påkrevd, for hendelser i gule områder bør tiltak vurderes, mens hendelser i grønne områder innebærer en akseptabel risiko.

side 21 av 22

Resultater av risikoanalysen er oppsummert i tabellen under med forslag til risikoreduserende tiltak. Uønsket hendelse Risiko Forslag til risikoreduserende tiltak • Materielle Liv/ helse Stabilitet verdier Geoteknisk Det forutsettes at man ved utbygging ustabilitet innenfor planområdet gjør nødvendige undersøkelser og evt. tiltak for en sikker utbygging. Vind og nedbør Det forutsettes at man ved utbygging på Ustaoset tar hensyn til de værforholdene som kan være der ved bl.a. plassering og utforming av bygg og anlegg. Radon i grunnen Tiltak som radonduk, ventilasjon og andre tiltak vil kunne hindre/reduseres risikoen for høye radonverdier. Eventuelle tiltak vurderes i forbindelse med byggesak. Flom Øst i planområdet går det et lite bekkedrag. Bekkedraget er av en liten karakter og vannføringen gjør at det ikke vurderes som reell fare for flom. Det er i reguleringsplanen satt av en 5 meters byggegrense til bekken.

Risikoen vurderes å være akseptabel.

side 22 av 22