Voruntersuchung des Bereiches / Bahrenfeld Süd-Ost/ -Ost

für die Eignung zur Einrichtung einer Sozialen Erhaltungsverordnung Stand 02. November 2012

Bezirksamt Altona Dezernat Wirtschaft, Bauen und Umwelt Fachamt für Stadt- und Landschaftsplanung Abteilung für Stadtteilentwicklung

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd -Ost/ Othmarschen-Ost Seite 2 von 40 Inhalt

Einleitung ...... 4 Gebietsabgrenzung und Kurzcharakterisierung ...... „ ...... 5 Städtebauliche Strukturen ...... 6 Nutzungsstruktur ...... 8 Bevölkerungsdichtenvergleich ...... 8

Ottensen ...... 9 Grunddaten ...... 10 Wohnungsbestand und Haushaltezahlen „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.10 Bewohnerschaft ...... 12 Infrastruktur ...... 17 Miet- und Eigentumspreise ...... 18 Aufwertungs-/ Verdrängungspotential ...... 19

Bahrenfeld ...... 21 Grunddaten ...... 24 Wohnungsbestand und Haushaltezahlen „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.24 Bewohnerschaft ...... 25 Infrastruktur ...... 32 Miet- und Eigentumswohnungen ...... 33 Aufwertungs-/ Verdrängungspotential ...... 34

Oth marschen ...... 36

Empfehlungen ...... 38

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenf eld Süd -Ost/ Othma rschen-Ost Se ite 3 von 40 Einleitung

Grundlage für die vorliegende Untersuchung ist der, mit der Drucksache XIX-0762 vom 24.11.2011 gefasste Beschluss der Bezirksversammlung Altona:

1. Das Bezirksamt wird aufgefordert, unverzüglich eine Vorprüfung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB in den Bereichen Ottensen und Bahrenfeld (Gebietsgrenze: Bahngleise, angrenzend ans Osterkirchenviertel, Max-Brauer-Allee bis zur BAB 7 in Ost-westlicher Ausrichtung und von der Elbchaussee bis Leunastr./ Bornkampsweg/ Holstenkamp in Nord-Süd Ausrichtung) vorzunehmen. 2. Dabei ist zu prüfen, ob zur Beschleunigung des Verfahrens Bestände des Altonaer Spar- und Bauvereins, anderer Genossenschaften und der SAGA/ GWG von vornherein aus der Analyse ausgenommen werden können. 3. Der Bezirksversammlung ist zum 26.01. 2012 und weitergehend vierteljährlich Bericht zu erstatten.

In der Folge nahm das Bezirksamt Altona Kontakt mit der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt/ Amt WSB auf, um entsprechende Mittel zur Beauftragung eines Gutachters zur Durchführung einer Voruntersuchung (Plausibilitätsprüfung) zum Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung einzuwerben.

In weiteren Gesprächen kamen das Bezirksamt und BSU/WSB überein, dass das Bezirksamt Altona im Rahmen seiner Möglichkeiten diese Untersuchung selber durchführt und eine Spezifizierung relevanter Gebiete für eine soziale Erhaltungsverordnung im genannten Gebiet erarbeitet.

Mit dem vorliegenden Dokument werden die Ergebnisse der Untersuchung des Bezirksamtes Altona vorgestellt.

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd-Ost/ Othmarschen-Ost Seite 4 von 40 Gebietsabgrenzung und Kurzcharakterisierung

Das zu untersuchende Gebiet ist, entsprechend des oben erwähnten Beschlusses der Bezirksversammlung Altona, begrenzt durch: Betty-Levy-Passage, Elbchaussee, unter- und oberirdischer Verlauf BAB 7, Holstenkamp, Bornkampsweg, Leunastraße, westliche Seite DB-Gelände, Barnerstraße, Friedensallee, Nöltingstraße, Piependreiherweg, Ottenser Hauptstraße Nummer 30, bis Große Rainstraße vor 84, entlang westliche Seite Bebauung Hahnenkamp bis Paul-Nevermann-Platz, Museumsstraße.

Betrachtungsraum

Das Gebiet umfaßt die Ortsteile 211 bis 216 und 219. Wobei von den Ortsteilen 211, 213, 215, 216 und 219 aufgrund des vorgegebenen Gebietsschnittes nur Teile berührt werden.

Folgende statistischen Gebiete sind für die Betrachtung relevant:

Für Ottensen 24001 bis 24014, ohne 24009, sowie von 24008 und 24010 nur Teile Für Bahrenfeld 25011 bis 25018 und Teile von 25008 und 25013 Für Othmarschen 27003, 27004 und Teile von 27008 und 27009

Die Datenerhebung erweist sich als ausgesprochen schwierig, da sowohl von Stadtteilen als auch von statistischen Gebieten und relevanten Sozialräumen nur Teilbereiche in den vorgegeben Betrachtungsraum fallen, die sich wiederum nicht mit städtebaulichen Bereichen decken. Darüber hinaus bieten die zugänglichen (Mietpreis-) Datenbanken nur punktuelle Anhaltspunkte für die Entwicklungen und Trends (eine offizielle Datenerhebung hierzu gibt es in nicht) Aufgrund der großen Heterogenität des Betrachtungsraumes sind die für diese Vorprüfung herangezogenen Daten als erste Näherungswerte anzusehen. Für eine eingehendere Prüfung

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd-Ost/ Othmarschen-Ost Seite 5 von 40 wird die Nutzung von baublockbezogenen Daten als hilfreich angesehen, die jedoch dem Bezirksamt Altona gegenwärtig nicht zur Verfügung stehen.

Die für Ottensen angegebenen Werte errechnen sich aus den statistischen Werten für den gesamten Stadtteil. In einer vertiefenden Untersuchung wäre zu berücksichtigen, dass hierin auch die Werte für das Osterkirchen-Viertel mit enthalten sind, für das bereits eine abgeschlossene Hauptuntersuchung für eine Soziale Erhaltungsverordnung vorliegt. Für den Bereich Bahrenfeld Süd-Ost werden für diese Untersuchung auch die im Bezirksamt vorliegenden Informationen für die Sozialräume >Bahrenfeld östlich A7< und >nördliches Bahrenfeld< zusammengefasst genutzt; darüber hinaus Daten für den gesamten Stadtteil Bahrenfeld herangezogen.

Der Bereich Othmarschen-Ost kann gegenwärtig nur kursorisch beschrieben werden.

Städtebauliche Strukturen

Grün= Gemeinbedarfsflächen, Industrie und Gewerbegebieten, Schul- und Sportanlagen, Parks und andere Grünan lagen

hellgelb= Bestände städtischer und genossenschaftlich er Wohnungsunternehmen

In Gänze zeichnet sich der Betrachtungsbereich durch ausgesprochen heterogene städtebauliche Strukturen aus.

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd-Ost/ Othmarschen-Ost Seite 6 von 40 Er umfasst neben den für Wohnungsbau genutzten Flächen große Gemeinbedarfsflächen, Industrie- und Gewerbegebiete, Schul- und Sportanlagen, Parks und andere Grünanlagen, welche für die vorliegende Betrachtung ausgespart wurden. Aus pragmatischen Gründen kann für den Untersuchungsbereich eine grobe städtebauliche Strukturierung in fünf Bereiche vorgenommen werden:

Süd-östlicher Bereich (1) nach Norden und Westen abgegrenzt in etwa durch Behringstraße, Große Brunnenstraße, Holstenring, Tönsfeldstraße, Bernadottestraße. Dieser Bereich wird gekennzeichnet durch das Ottenser Kerngebiet, welches, nach geläufiger Auffassung durch die Entwicklungen der vergangenen Jahre seinen Entwicklungsprozess weitgehend abgeschlossen hat. Ein Indiz dafür ist unter anderem die im Jahr 2000 erfolgte Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses für eine soziale Erhaltungsverordnung von 1999 für das ehemalige Sanierungsgebiet Ottensen Sl/ Spritzenplatz aufgrund der schon damals zu weit fortgeschrittenen Aufwertung des Gebietes.

Süd-westlicher Bereich (2) südlich Bernadottestraße, westlich Susettestraße Dieser Bereich zeichnet sich durch weit überwiegende Einzelhausbebauung aus. ein Nord-westlich von diesen beiden gelegener Bereich (3) nach Norden abgegrenzt durch den Verlauf der Friedensallee bis Bahrenfelder Marktplatz. Dieser ist überwiegend durch Wohnanlagen im Besitz städtischer oder genossenschaftlicher Unternehmen sowie durch Nachkriegszeilen- und Blockrandbebauung, wie auch Sechziger-Jahre-Punkthochhäuser charakterisiert. ein nördlich hiervon gelegener Bereich (4) abgegrenzt nach Osten durch den Verlauf Bahrenfelder Kirchenweg, östlich der Bebauung Woyrschweg, Boschstraße, Westgrenze Industriegebiet, Friedhof Holstenkamp, Lutherpark. Dieses Gebiet zeichnet sich überwiegend durch Einzelhausbebauung und kleine Mehrfamilienhäuser aus, beinhaltet aber auch mehrere großflächige Bereiche im Besitz städtischer oder genossenschaftlicher Wohnungsbauunternehmen. ein östlich davon gelegener Bereich (5) Dieses östlich vom vorherigen Bereich gelegene Gebiet umfasst neben gemischten Wohn- und Gewerbebereichen großfläche Industrie- und Gewerbeflächen. Es finden sich hier aber auch Bereiche mit gründerzeitlichen Wohnhäusern wie auch Wohnanlagen der Zwanziger- und der Nachkriegsjahre, teilweise im Besitz von städtischen oder genossenschaftlichen Unternehmen.

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd-Ost/ Othmarschen-Ost Seite 7 von 40 Nutzungsstruktur

Der Betrachtungsraum ist, bedingt durch die historischen Entwicklungen und seine zentrale Lage innerhalb Hamburgs, wie auch durch seine gute Anbindung an Fernverkehre ein Gebiet mit vielfältigen Flächen und Gebäudenutzungen und gilt auch als attraktiver Gew erbe- und Bürostandort.

Die breiten Gleisanlagen, der deutschen Bahn riegeln den Bereich nach Osten hin ab, und in Ost-West-Richtung verläuft mittig durch das Untersuchungsgebiet die S-Bahnstrecke nach mit dem Haltepunkt Bahrenfeld an der Friedensallee. Die Dichte der Bebauung ist im Ottenser Kernbereich am höchsten und nimmt in Ri chtung Nordwesten und Westen hin kontinuierlich ab. Ottensen und der direkt nördlich angrenzende Bereich von Bahrenfeld hat einen großen Altbaubestand und ist geprägt von einer Durchmischung aus W ohnen und Arbeiten. Insbesondere das Ottenser Kerngebiet, westlich des Altonaer Bahnhofes ist darüber hinaus geprägt von einem hohen vielseitigen Besatz mit Einzelhandel. Im Norden des Untersuchungsgebietes liegt das großflächige Industriegebiet nördlich der Stresemannstraße, an die sich drei große Altonaer Friedhöfe anschließen. Im Westen finden sich große Kleingartensiedlungen an die sich Sc hul- und Krankenhausgelände anschließen.

Bevölkerungsdichtenvergleich

18 .000 16.000 14.000 1 2.000 10 .000 8 .000 6.000 4 .000 2.000 0

Bevölkerungsdichtenvergleich

Als Stadtteil hat Ottensen die zweithöchste Bevölkerungsdichte Altonas nach dem Stadtteil . Bahrenfeld ist als Stadtteil relativ dünn besiedelt, verfügt jedoch in seinem östlichen Teil ebenfalls über einige Viertel mit sehr hoher, innerstädtischer Bebauungs- und Bevölkerungsdichte.

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenf eld Süd -Ost/ Othmarschen-Ost Se it e 8 von 40 Ottensen

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd-Ost/ Othmarschen -Ost Seite 9 von 40 Grunddaten

Wohnungsbestand und Haushaltezahlen

Wohnungsbestand In Ottensen gab es 2011 2.343 Wohngebäude mit insgesamt 18.365 W ohnungen. Die absolute Anzahl der Wohnungen hat von 1990 bis 2011 um 2.173 WE zugenommen; dies entspricht einem Zuwachs um etwa 13% in diesem Zeitraum.

18500

18000

17500

17000

16500

16000 Cl r-i N M tj- LI) lD r--. 00 C1> Cl rl N M tj- LI) lO r--. 00 C1> Cl r-i 01 01 01 01 01 01 C1> 01 01 Cl 0 Cl Cl Cl Cl Cl 0 0 Cl ..., ..... C1> C1> C1> 0\ O'l 0\ C1> C1> O"> C1> 0 0 Cl Cl 0 Cl Cl 0 Cl Cl 0 0 ...... l""1 ..... l""1 °'..., ...... N N N N N N N N N N N N Wohnungsbestand

Ein-Zimmer-Wohnungen hatten in 2009 einen Anteil von 7,3 % am Bestand, Wohnungen mit zwei Zimmern von 37 %, drei Zimmer 36,9 %, vier Zimmer 14 % und Wohnungen mit fünf und mehr Zimmern hatten einen Anteil von 4,8 %. Dies entspricht in seiner Häufung in der Tendenz den Hamburger Durchschnittswerten. Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt 67,3 m 2 und ist damit relativ niedrig (Bezirk 2 2 Altona: 76, 7 m , Hamburg: 72,6 m ). In Ottensen gibt es vier Einrichtungen des seniorengerechten W ohnens.

Sozialwohnungen Der Sozialwohnungsanteil liegt in Ottensen mit 1.429 Wohnungen (davon 783 im Bestand der SAGA-GWG) und damit nur 7,8 % am Gesamtbestand weit unterdurchschnittlich (Bezirk Altona: 10,3 %, Hamburg 11 %).

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenf eld Süd -Ost/ Othma rschen-Ost Se ite 10 von 40 - Hamburg

- Al tona - o ttensen

199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201 1 Anteil Sozialwohnungen am Gesamtbestand

Bis 2020 werden 793 WE aus der Bindung fallen, was den höchsten absoluten Rückgang im Bezirk darstellt, danach wird es in Ottensen noch 636 gebundene Wohnungen geben.

300 - 273 261

156

• Anzahl WE

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Verteilung der Bindungsausläufe bis 2020

Haushalte In den 18.365 Wohnungen Ottensens lebten 2011 20.723 Haushalte, was heißt, dass es im Durchschnitt 1,1 Haushalte pro Wohnung gab . 2011 gab es durchschnittlich 1, 7 Personen pro Hausha lt. Diese Zahl ist im Verhältnis zum Bezirk und zur Gesamtstadt mit jeweils 1,8 Pers./ Haush. leicht unterdurchschnittlich.

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd-Ost/ Othmarschen-Ost Seite 11 von 40 Bewohnerschaft

Einwohner In Ottensen lebten in 2011 33.520 Menschen. Damit ist Ottensen nach der Stadtteil mit den meisten Einwohnern im Bezirk Altona. Seit 1999 zeigt die Bevölkerungszahl einen leichten aber steten Aufw ärtstrend.

36000

35000

34000

33000

32000

3 1000

30000 1990 1992 1994 1996 1998 2000 200 2 2004 2006 2008 2010

Bevölkerungswanderung Auch das Wanderungssaldo weist, nach einem massiven Einbruch 1993/ 1994, seit 1996 einen relativ konstanten, leicht positiven Wert auf.

4000

2000

0 0 ...... N .--< N M ~ ~ ~ ~ 00 cn 0 .--< cn cn cn D D D D D D 0 0 D .-< .-< cn 0) cn 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 ...... N N N N N N N N N N N -2000

-4000

-6000

-8000

Wanderungssaldo

Bevö 1ke ru ngsd ichte 2 Die Bevölkerungsdichte betrug in 2011 in Ottensen 11.559 Einw./km , w as nach dem 2 Stadtteil Sternschanze (12.968 Einw./km ) den zweithöchsten W ert für einen Stadtteil im

Voruntersuchung Ottense n/ Bahrenf eld Süd -Ost/ Othma rschen-Ost Se ite 12 von 40 2 2 Bezirk darstellt (Bezirk Altona: 3.220 Einw./km ; Hamburg 2. 331 Einw./km ). Dieser Wert 2 liegt leicht unter dem Wert für 1990 (Sein Tiefststand lag 1999 bei 11.114 Einw./km ).

14000 12000 , -- - ...... _ 10000

8000 - Ham burg --Alt ona 6000 - Ottensen 4000

2000

0 199019921994199619982 00020022004200620082010 Einwohner pro Km 2

Wohnfläche Einher geht mit dieser Entwicklung eine Zunahme der pro Einw ohner genutzter Wohnfläche, die sich von 31,8 qm in 1990 auf nunmehr 36,9 qm gesteigert hat. Dies entspricht einem Zuwachs von 16 %. Im Bezirk Altona liegt sie gegenwärtig bei 38,5 m 2/ Pers. und in Hamburg ebenfalls im Durchschnitt bei 37 m 2/Pers„ In Ottensen lebten 2011 in jeder Wohnung knapp 2 Personen.

41

39

37

35 --Hamburg 33 --Altona 31 - ottensen

29

27

25 1990 1992 1994 19961998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

2 Entwicklung m - Wohnfläche pro Einwohner

Dies Zahlen deuten darauf hin, dass eine höhere Verdichtung mit Wohngebäuden nicht zu einer verstärkten Unterbringung einer größeren Zahl von Einw ohnern, sondern zu einer Zunahme der verfügbaren Wohnfläche pro Person in Ottensen geführt hat.

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd -Ost/ Othmarschen-Ost Se ite 13 von 40 Anteil unter 18 Von den 33.520 Einwohnern Ottensens waren in 201115,4 % unter 18 Jahren (Bezirk Altona: 17%, Hamburg: 15,6). Der Anteil der Einwohner unter 18 Jahren steigt damit seit seinem Tiefpunkt 2001 mit 14 % kontinuierlich an. Für den Bezirk Altona ist seit 1990 ein durchgehender Anstieg von 15,4 % auf 17 % zu verzeichnen, wohingegen für Hamburg seit 1997 mit 16,1 % ein steter Rückgang auf heute 15,6 % festzuhalten ist.

--Ham burg

--Altona

- ottensen

1990 1992 1994 19961998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

prozentualer Anteil unter 18-jähriger

Anteil über 65 Der Anteil der Bevölkerung von 65 Jahren und älter in Ottensen ist seit 1990 kontinuierlich von 15,5 % rückläufig auf 12,5 %. Er entwickelte sich gegenläufig zum Trend sowohl im Bezirk als auch in der Gesamtstadt (für Altona von 17,8 % auf 18,5 % und für Hamburg von 17,3 auf 18,9 %). Der Anteil dieser Altersgruppe ist damit im Stadtteil auffallend unterdurchschnittlich.

20 19 18

17 16 - Ham burg 15 - Altona 14 - ottensen 13 12 11

10 1990 1992 1994 19961998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

prozentualer Anteil über 65-jähriger

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenf eld Süd -Ost/ Othmarschen-Ost Se ite 14 von 40 Ausländer 12,9 % der Bevölkerung Ottensens waren 2011 Ausländer (Bezirk Altona: 13,6 %; Hamburg: 13,7 %). Damit setzt sich die stete Abnahme des Ausländeranteils seit seinem Höchstwert 1991 mit 28.8 % weiter fort (in Altona lag der Höchststand 1995 bei 18 % und in Hamburg 1999 bei 16,1 %).

Für den Anteil der Bevölkerung mit Migrationshintergrund liegen nur die Daten für 2009, 2010 und 2011 vor. Aus diesen lässt sich eine leichte Abnahme auf 24,2 % ablesen. Dieser Wert liegt aber immer noch unter dem für den Bezirk Altona (27,7 %) und dem für Hamburg (29,2 %).

30 28 26 24 22 - Ham burg 20 --Altona 18 - ottensen 16 14 12

10 1990 1992 1994 19961998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

prozentualer Anteil Ausländer

Haushalte mit Kindern In Ottensen leben in verhältnismäßig wenigen Haushalten Kinder. Von den 20. 723 Haushalten waren dies 17 % (Altona 19,1 %; Hamburg 17,4 %). Davon war mit 38,6 % der Anteil der Alleinerziehenden weit überdurchschnittlich (Bezirk Altona: 30.9 %; Hamburg ebenfalls 30,9 %). Insgesamt ist der Anteil der Haushalte mit Alleinerziehenden mit 6,6 % aller Haushalte des Stadtteils leicht überdurchschnittlich (Bezirk Altona:5,7%; Hamburg: 5,4%).

Einpersonenhaushalte Ein Großteil der Haushalte, 60,8 % waren 2011 Ein-Personen-Haushalte (Altona: 53,3 %; Hamburg: 53,6 %), ein verhältnismäßig hoher Anteil.

Erwerbssituation Es gab 201113.175 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort, das sind 53 % der Erwerbsfähigen (Bezirk Altona: 50 %, Hamburg: 52,7 %). Ein leicht überdurchschnittlicher Wert. Bei den Frauen beträgt diese Quote 52,1 % (Bezirk Altona: 48,1 %; Hamburg: 51,1 %). Auch dieser Wert ist leicht überdurchschnittlich.

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd -Ost/ Othmarsche n-Ost Se it e 15 von 40 Bei den Männern beträgt diese Quote 54,1 % (Bezirk Altona: 52 %; Hamburg: 54,2 %).

2011 waren 5,5 % der Bevölkerungsgruppe im erwerbsfähigen Alter zw ischen 15 und 65 Jahren arbeitslos (Bezirk Altona: 5,7 %, Hamburg: 5,7 %). Damit ist diese Rate leicht unterdurchschnittlich.

8,2 % betrug in 2011 der Anteil der SGB 11-Leistungsempfänger (Bezirk Altona: 9,5 %, Hamburg: 10,5 %). Dieser Wert liegt damit merklich unter dem Durchschnitt.

--Hamburg --Altona - ottensen

Anteil der Empfänger Transferleistungen

Einkommen Das durchschnittliche jährliche Einkommen je Steuerpflichtigen betrug 2004 in Ottensen 29.270, liegt damit unter dem Altonaer (41.314 €) und auch deutlich unter dem Hamburger (32.505 €)Wert (Neuere Werte zur Einkommenssituation liegen nicht vor). Dies entspricht einem Anteil von etwa 71 % des Altonaer und 90 % des Hamburger Durchschnittseinkommens.

85

80

75

65

60 -+-~~~~----~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

55

50 +-~~~~-,-~~~~~-,---~~~~-,-~~~~~-,---~~~~--, 1986 1989 1992 1995 2004

- Relat ion zu Ha mburg - Re lation zu Altona

Relation des Ottensener Durchschnittseinkommens

Voruntersuchung Ottense n/ Bahrenfeld Süd -Ost/ Othma rschen-Ost Se it e 16 vo n 40 Von 1986 bis 2004 nahm in Ottensen das Durchschnittseinkommen der steuerpflichtig Beschäftigten um knapp 60 % zu.

Schulbesuch und -abschluß Der Anteil der Schülerinnen und Schüler der Sekundarstufe 1, die 2011 eine Haupt-, Real­ oder Gesamtschule besuchten lag mit 53 % deutlich über dem Altonaer (47,4 %) und knapp unter dem Hamburger Wert (52,7 %). Der Anteil der Gymnasiasten (47 %) lag umgekehrt deutlich unter dem für den Bezirk Altona (52,6 %) und auch leicht unter dem für Hamburg (47,3 %). Lag die Anzahl der Schulabgänger ohne Schulabschluss 2010 hamburgweit bei einem Anteil von 7, 7%, so gab es in Ottensen in diesem Jahr keinen Schulabgänger ohne Schulabschluss (HASPA 2011).

Kinderbetreuungsquote Die Betreuungsquote der unter 3-jährigen lag in Ottensen 2009 mit 38,5 % unter den besten 10 Werten für Hamburg (HASPA 2011).

Infrastruktur

Wichtige Einrichtungen in Ottensen sind die Ganztagsgrundschule Rothestraße, das Gelände des Gymnasiums Hohenzollernring und des Kinderkrankenhauses Bleickenallee, der Fischers­ Park, die Kulturzentren Motte und Fabrik, wie auch das Altonaer Museum und das Altonaer Theater an der Museumsstraße, sowie die Adolf-Jäger-Kampfbahn an der Griegstraße und der Gottfried-Tönsfeldt-Sportplatz am Hohenzollernring.

Es gibt in Ottensen 20 öffentliche Spielplätze. Ein Polizeikommissariat (PK 21) und eine Feuerwache sind für diesen Stadtteil zuständig.

Neben 17 Angeboten der Kinder- und Jugendhilfe gab es noch zehn weitere soziale Einrichtungen im Stadtteil.

Des Weiteren gab es im Stadtteil Ottensen 2011 folgende erwähnenswerte Infrastruktur: Kindergärten 33 Grundschulen 2 Weiterführende Schulen 1 Handwerksbetriebe 258 Niedergelassene Ärzte 158 Apotheken 11

Die Dichte der privaten PKW liegt 2011 in Ottensen mit 277 pro 1.000 Einw. (Bezirk Altona: 334 PKW/ 1.000 Einw.; Hamburg: 340 PKW/ 1.000 Einw.) relativ niedrig.

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd-Ost/ Othmarschen-Ost Seite 17 von 40 Miet- und Eigentumspreise

Mietwohnungen Laut lmmobilienkompaß, der vier Wohnlageneinstufungen vornimmt ist der Bereich Ottensens, der südlich der Bernadottestraße und westlich des Altonaer Rathauses liegt in die Kategorie Top-Wohnlage einzustufen. Der restliche Teil, der Bereich nördlich davon wird als gute Wohnlage eingestuft. Schlechter eingestufte Lagen sind demnach in Ottensen nicht zu finden. (http://karte.im mob ilien-kompass. d e/wohnen/hamburg/ :ottensen- 158/portra it.html) Diese Einschätzung deckt sich auch weitestgehend mit dem Hamburger Wohnlagenverzeichnis (2011), welches jedoch nur zwei Kategorien kennt. Hier gilt der Bereich westlich Susettestraße und südlich der Bernadottestraße als gute und fast der gesamte restliche Bereich Ottensens als normale Wohnlage.

Mit Stand vom 29.10.2012 liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete für Neuvermietungen im ungebundenen Bestand in Ottensen bei 12,30 €(Hamburg: 9,80 €)(immobilienscout24.de am 29.10.2012). Die Spanne reicht dabei im August 2012 von 11,85 €bis zu 16,20 €pro qm (immowelt.de am 26.10.2012). Bei diesen Angaben ist zu bedenken, dass die angegebenen Daten nur auf der Auswertung der Angebote in den jeweiligen Datenbanken der Anbieter beruhen und in Abhängigkeit vom Umfang und der Wertigkeit der Angebote im jeweiligen Auswertungsmonat stehen.

€/rrr 14,00 ~------~

13,00

12,00 ------o ttensen

11,00 --Sternschanze

10,00 --St.Pauli --St.Georg 9,00 --Hamburg 8,00 ------Umland --···-- 7,00 ------___' .:-:...• ..: :.„.-~ L---~~---_:_-_-.:.:.._• _. - .:--.• L·..:. :_·~ !._o_. --

6,00

5,00 +--~-~-~~-~~~~-~~-~-~~---j 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Quelle: Gymnasium Ohmoor, Mietenenlwicklung, Tabellen der jeweiligen Jahre Entwicklung Mietpreise

Aufgrund einer anders gelagerten Datenbasis kommt das Gymnasium Ohmoor zu leicht abweichenden Werten. Diese Langzeitbetrachtung zeigt seit 2001 eine deutliche Grundtendenz zunehmender Quadratmetermietpreise in Ottensen.

Im Wohnpreisranking bezogen auf die Wohnkosten pro Quadratmeter befindet sich Ottensen an neunter Stelle der teuersten Hamburger Stadtteile (HASPA 2011).

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd-Ost/ Othmarschen-Ost Seite 18 von 40 Eigentumswohnungen Die Immobilien-Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand liegen in Ottensen nach dem LBS Immobilienatlas im Januar 2012 bei 3.292 € (2011: 3.139 €/ qm, 2010: 2.865 € und 2009 bei 2.471 €),in Hamburg für das gleiche Jahr im Schnitt bei 2.704 €/ qm. Im Oktober 2012 liegen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Ottensen bei 3.900 € (immobilienscout24.de am 29.10.2012). (Auch hierfür ist ein entsprechender Auswertungsvorbehalt wie bei den Mieten zu beachten)

34 00 3300 3200 3100 3000 2900 2800 2700 2600 2500 2400 2009 2010 2011 2012 Durchschnitts-m2 -Preise bei Eigentum im Bestand

Aufwertungs-/ Verdrängungspotential

Aus den vorgestellten Daten ergibt sich für Ottensen, dass im Verlauf der letzten etwa zwanzig Jahre ein weitgehender Bevölkerungsaustausch stattgefunden hat. Die vorgestellten Daten deuten darauf hin, dass es etwa 1990/ 1991 eine grundlegende Veränderung der Bevölkerungsstruktur einsetzte, die etwa zehn Jahre später von einer zweiten Veränderung gefolgt wurde. Diese Entwicklung zeigt sich insbesondere an der starken Abnahme des Ausländeranteils, aber auch an dem geringen Anteil von Personen die älter als 65 Jahre sind. Als ein weiteres Indiz dafür kann auch die starke Zunahme des durchschnittlichen jährlichen Einkommens pro Person in Ottensen angesehen werden. Das Gebiet ist ein sehr beliebter "angesagter" Stadtteil. Den folgenden charakterisierenden Aussagen kann diesbezüglich durchaus gefolgt werden: (Der Stadtteil hat sich entwickelt zum) „. heutigen, eher gediegenen, aber immer noch kulturell vielfältigen Stadtzentrum mit attraktiven Einkaufsmöglichkeiten „. Viele alte Häuser sind jetzt saniert und die Wohnungen sehr begehrt, statt WGs finden sich zunehmend Mittelstands-Familien und Akademiker. Auch das Shopping- und Nachtleben hat sich in den letzten Jahren sehr gewandelt und ist zu einem Publikumsmagneten geworden, so dass jetzt Besucher aus dem ganzen Hamburger Stadtgebiet kommen. Bemerkenswert ist, dass

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd -Ost/ Othmarsche n-Ost Se it e 19 von 40 Ottensen trotz der Vielfalt der Nationalitäten innerhalb seiner Bevölkerung nicht zu den sozialen Brennpunkten Hamburgs zählt, sondern als lebendiger Stadtteil beliebt ist. (Wikipedia 17.04.2012).

Und auf nexthamburg (bis Ende 2011 vom BMVBS als Pilotprojekt der Nationalen Stadtentwicklungspolitikgefördert) wird ebenfalls konstatiert: die Gentrifizierung gilt in Ottensen als weitgehend abgeschlossen. (http ://nextha mbu rg. de/ha mb urgra dar/i deenundprojekte. php? katid=134&artikelid=1375, 15.05.2012)

Über das gegebenenfalls in Ottensen noch bestehende bauliche Aufwertungspotential in Form von Modernisierungsbedarfen sowie Umbau- und Ausbaupotentiale kann im Rahmen dieser Vorprüfung keine Aussage getroffen werden.

Aussagen können aber über weitere geplante oder sich in der Umsetzung befindende bauliche Verdichtungen getroffen werden, die durchaus ein weiteres den Aufwertungs- und Verdrängungsdruck seigerndes Potential besitzen. Hierbei handelt es sich unter anderem um die Vorhaben >Fette Höfe< am Spritzenplatz, die Bebauung an der hinteren Gaußstraße wie auch die Vorhaben in der Gaußstraße zwischen Bahrenfelder Straße und Barnerstraße, die Bebauung des sogenannten Zeiseparkplatzes und die Planungen für das Kolbenschmidtgelände an der Friedensallee. Auch das Wohnungsbauprogramm Altona 2011 (http://www.hamburg.de/contentblob/3297882/data/download-wohnungsbauprogramm­ altona.pdf), welches mehr als 10 (teilweise zu prüfende) Potentialflächen im Stadtteil identifiziert, liefert hierzu Anhaltspunkte.

Hinweise auf möglicherweise noch bestehende, zukünftig einer erhöhten Verdrängungsgefahr ausgesetzten Bevölkerungsteile geben die Daten über die Haushalte mit Kindern, die unterdurchschnittliche Werte aufweisen, wie auch das, im Verhältnis zum Bezirk relativ niedrige Durchschnittseinkommen sowie der hohe Anteil von Schülern und

Schülerinnen die die Sekundarstufe 1 besuchen. Auch besteht die Gefahr, dass durch die, in den nächsten Jahren zu erwartenden Bindungsausläufe mit einer ersten Spitze in fünf Jahren weitere Teile der Bevölkerung nicht mehr am Ottenser Wohnungsmarkt behaupten können.

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd-Ost/ Othmarschen-Ost Seite 20 von 40 Bahrenfeld

Voruntersuchung Ott ensen/ Bahrenfeld Süd-Ost/ Othmarschen-Ost Seite 21 von 40 Der Betrachtungsraum Bahrenfeld Süd-Ost umfasst den süd-östlichen Teil des Sozialraumes >nördliches Bahrenfeld< sowie den gesamten Sozialraum >Bahrenfeld östlich A7<.

ßMtli~Mrenfeld

25012 Bahrenfeld östlich A7

Relevante Sozialräume Bahrenfelds

Der Sozialraum >Nördliches Bahrenfeld< grenzt im Westen an den Stadtteil Lurup und im Osten an Altona Nord. Die südliche Begrenzung folgt in etwa der Stresemannstraße, Bahrenfelder Chaussee und der Luruper Hauptstraße. Insgesamt leben in diesem Sozialraum knapp 4.000 Menschen, die sich aufgrund der weitläufigen Park- und Friedhofsflächen und des ausgedehnten Industrie­ gebietes auf die süd-östlichen Randbereiche dieses Sozialraums konzentrieren. So weist das östlichste statistische Gebiet 25014 (zwischen Stresemann- und Leverkusen­ straße) eine Bevölkerungsdichte von 16.890 Einwohner/ km2 auf. Der gesamte Sozialraum 2 >nördliches Bahrenfeld< hat jedoch nur eine Bevölkerungsdichte von 620 Einwohner/ km .

Der Sozialraum >Bahrenfeld östlich A7< grenzt im Westen an die A7, im Süden an die Stadtteile Othmarschen und Ottensen sowie im Osten an die S-Bahn-/AKN-/ Fernbahntrasse. Die nördliche Grenze verläuft entlang der Stresemannstraße und südlich des Industriegebietes und umfasst auch das Wohngebiet nördlich der Bahrenfelder Chaussee. Der östliche Teil dieses Sozialraums kann als innerstädtisches Wohngebiet beschrieben werden mit Blockrandbebauung an teilweise verkehrsreichen Straßen. An diesen östlichen Teil schließt sich im Westen das Gewerbe- und Nahversorgungsgebiet des ehemaligen Gaswerksgeländes, dem heutigen Otto-von Bahren-Park an. Darauf folgt ein Wohngebiet welches von lockerer Einfamilienhausbebauung und kleinen Mehrfamilienhäusern sowie von Blockrandwohnbebauung aus der Reformbewegung der 20er und 30er Jahre geprägt ist. Die Hochhaussiedlung an der Sibelius- und der Lyserstraße

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd-Ost/ Othmarschen-Ost Seite 22 von 40 bildet den westlichen Abschluß dieses Sozialraumes. 2 Der Sozialraum hat eine Bevölkerungsdichte von 8.625 Einwohnern/ km , wobei das zugehörige statistische Gebiet 25012 (nördlich der Bahrenfelder Chaussee) mit 12.710 Einwohner/ km2 eine ähnlich hohe Dichte wie das Schanzenviertel aufweist.

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd-Ost/ Othmarschen-Ost Seite 23 von 40 Grunddaten

Wohnungsbestand und Haushaltezahlen

Wohnungsbestand In Bahrenfeld gab es 2011 3.516 Wohngebäude mit insgesamt 13.287 Wohnungen. Die absolute Anzahl der Wohnungen hat von 1990 bis 2010 um 1.430 WE zugenommen; dies entspricht einem Zuwachs um etwa 12 % in diesem Zeitraum.

11000 0 ...... N N'l <:t 1.1'1 \.D r-- 00 CT\ 0 ...... N N'l <:t 1.1'1 \.D r-- 00 CT\ 0 ...... c:r. c:r. c:r. c:r. c:r. c:r. c:r. c:r. c:r. c:r. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 ...... CT\ cn CT\ 0) 0) O' 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 ...... °'...... °'...... °'...... °'...... N N N N N N N N N N N N Wohnungsbestand

Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt 66,5 m 2 und ist damit relativ niedrig (Bezirk 2 2 Altona: 76,5 m , Hamburg: 72,4 m ).

Sozialwohnungen Der Sozialwohnungsbestand liegt im Stadtteil Bahrenfeld bei 1.048 Wohnungen und ist mit knapp 8 % des Gesamtbestands unterdurchschnittlich (Bezirk Altona: 10,2 %, Hamburg 10, 7 %), weist aber bis 2010 eine relative Konstanz auf.

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd -Ost/ Othmarschen-Ost Seite 24 von 40 - Hamburg-

- Altona

- Bahrenfeld

1996199719981999200020012002200320042005 200620072008200920102011 Anteil Sozialwohnungen am Bestand, Gesamt-Bahrenfeld

Bis 2020 werden in Bahrenfeld 723 Wohneinheiten aus der Bindung fallen; danach wird es in diesem Stadtteil noch 325 gebundene Wohnungen geben.

350 294 300

250

200

150

100 52 50 0 0 0 0 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Verteilung der Bindungsausläufe bis 2020

Haushalte In den 13.287 Wohnungen in Bahrenfeld lebten 2011 15.812 Pri vat-Haushalte, was heißt, dass es im Durchschnitt 1,2 Haushalte pro Wohnung gab. 2011 gab es durchschnittlich knapp 1,7 Personen pro Haushalt. Diese Zahl ist im Verhältnis zum Bezirk und zur Gesamtstadt mit jeweils 1,8 Pers./ Haush. nur leicht unterdurchschnittlich.

Bewohnerschaft

Voruntersuchung Ottense n/ Bahrenfeld Süd -Ost/ Othma rschen-Ost Se ite 25 vo n 40 Einwohner In Bahrenfeld lebten in 2011 26.481 Menschen. Damit liegt Bahrenfeld an vierter Stelle im Bezirk Altona. In Bahrenfeld Süd-Ost lebten in 2010 17.819 Menschen. Diese Zahl unterteilt si ch in 3.972 Personen im Sozialraum >nördliches Bahrenfeld< und 13.874 im Sozialraum >Bahrenfeld östlich A7<. In den beiden Sozialräumen zusammen leben gut zw ei Drittel der Gesamtbevölkerung Bahrenfelds.

o rl N rn ~ ~ ~ ~ oo m o rl N rn ~ ~ ~ ~ oo m o rl m m m m m m m m m m o o o o o o o o o o rl rl cn m m cn m m cn cn m m o o o o o o o o o o o o ~ M ~ ~ M rl ~ ~ M ~ N N N N N N N N N N N N Bevölkerungsentwicklung Gesa mt-Bahrenfeld

nördlich östlich

4.100 ~------14.000

4.050 i--=::::;;;;;iiil~------13.800 4.000 T------'~;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;-.;;;;;=--- 13.600 3 .950 -+------

3.900 -+---,....----,.-----,-----,------, 13.400 2006 2007 2008 2009 2010 2006 2007 2008 2009 2010

Bevölkerungsentwicklung in den beiden Sozialräumen

Von 1990 bis 2010 zeigt die Kurve der Bevölkerungsentwicklung für den gesamten Stadtteil Bahrenfeld, abgesehen von leichten Schwankungen einen kontinuierlichen Aufw ärtstrend. Auch der Sozialraum >Bahrenfeld östlich A7< folgt diesem, w ohingegen der Sozialraum >nördliches Bahrenfeld< in den letzten Jahren eine gegenläufige Entw icklung zeigt.

Laut Wohnungsbauprogramm Altona lässt die Prognose der Trendentwicklung der kleinräumigen Bevölkerungsschätzung bis 2020 aber einen erheblichen Bevölkerungszuwachs für Bahrenfeld (+ 18,5 %) erwarten. Kumuliert würden dann 2020 mehr als 30.000 Einwohner in Bahrenfeld leben. Bevölkerungswanderung

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd -Ost/ Othmarschen-Ost Se it e 26 von 40 Das Wanderungssaldo für den Stadtteil weist seit einem relativen Höchststand 1991, verbunden mit einigen Ausschlägen einen kontinuierlichen Rü ckgang auf.

4000

2000

0

-2000

AOOO

-6000

"8000 0 ..... N rY) "1' lf) !'-. 00 m 0 ..... N (Y) "1' lf) r-. 00 m 0 ...... CT\ CT\ CT\ er. er. Cl'> Cl'> Cl'> (J) (J) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 ..-t ..-t 0) 0) 0) 0) 0) 0) '°0) 0) O'l O'l 0 0 0 0 0 0 '°0 0 0 0 0 0 ...... N N N N N N N N N N N N Wanderungssaldo

Bevö 1ke ru ngsd ichte Die Bevölkerungsdichte betrug in 2011 in Bahrenfeld 2.429 Einw ohner/ km2

3400

3200

3000

2800 - Hamburg

--Altona 2600 - Eahrenfeld 2400

2200

2000 199019921994199G1 998200020022004200G20082010

Einwohner pro Km2

Wohnfläche Die im Stadtteil Bahrenfeld pro Einwohner genutzte Wohnfläche nahm von 31,4 qm in 1990 auf nunmehr 33,4 qm zu. Dieser Zuwachs ist sichtbar geringer als im Bezirk oder in der G esa mtsta dt.

Im Bezirk Altona beträgt der Wert gegenwärtig 38,5 m 2 Wohnfläche/ Pers. und in Hamburg

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd -Ost/ Othmarschen-Ost Se it e 27 von 40 2 im Durchschnitt 37 m / Pers. 2011 lebten in Bahrenfeld mehr als 2 Personen in jeder Wohnung . .--~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~---.

- Ham burg

- Alto na

- Ba hrenfeld

199019921994199619982000 2002 20042006 2008 2010

Entwicklung m2 pro Einwohner

Anteil unter 18 Von den 26.481 Einwohnern Bahrenfelds waren in 2011 unterdurchschnittliche 14,9 % unter 18 Jahren. Der Anteil der Einwohner unter 18 Jahren steigt zwar seit 1990 kontinuierlich an, liegt aber deutlich unter dem Wert für den Bezirk Altona (17 %) und auch unter dem Hamburger Wert (15,6 %). Bahrenfeld belegt damit den vorletzten Platz aller Altonaer Stadtteile. In absoluten Zahlen nahm Bahrenfeld 2011 hingegen den fünften Platz noch vor Altona-Nord ein. Der Sozialraum >nördliches Bahrenfeld< hat einen Anteil von 10, 7 % der unter 18-jährigen an der dortigen Bevölkerung, in >Bahrenfeld östlich A7< beträgt ihr Anteil 14,8 % (Gesamt­ Bahrenfeld 14,9 %; Bezirk Altona: 16,8 %, Hamburg: 15,6 % )

18

17

16 --Hamburg 15 - Altona 14

13 - Bahrenfeld

12 --Bahrenfeld Soz.-Rä ume 11

10

prozentualer Anteil unter 18-jähriger Anteil über 65

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd-Ost/ Othmarschen-Ost Seite 28 von 40 Der Anteil der Bevölkerung von 65 Jahren und älter beträgt in Bahrenfeld in 2011 w eit unter dem Durchschnitt liegende 14,9 % (Altona mit 18,5 % und für Hamburg 18,9 %). Seit etw a 1997 weist die Kurve einen deutlich gegenläufigen Trend zum Bezirk und zur Gesamtstadt auf.

Im Sozialraum >nördliches Bahrenfeld< lag der entsprechende Wert 2010 bei 14,6% und im Sozialraum >Bahrenfeld östlich A7< 12,4%. Beide Werte liegen noch unter dem für den Gesamt-Stadtteil.

Zu berücksichtigen ist bei diesen Zahlen, dass es In Bahrenfeld am Holstenkamp, in der Theodorstraße und in der Silcherstraße Einrichtungen des seniorengerechten Wohnens gibt.

20 19 18 17

16 +-~~~~~~~------=---~~~~~~~~~~ - Hamburg 15 - Altona 14 - Ba hrenfeld 13 12

11 -+-~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

10 199019921994 1996 1998200020022004200620082010

prozentualer Anteil über 65-jähriger

Ausländer Für den Stadtteil Bahrenfeld beträgt 2011 der Anteil Menschen ohne deutsche Staatsangehörigkeit 14,1 % und liegt damit leicht über den Werten für Altona mit 13,6 % und Hamburg mit 13,7 %. Die Entwicklung der letzten Jahre folgt aber dem Gesamttrend.

Im Sozialraum >nördliches Bahrenfeld< lebten 2010 knapp 500 Menschen ohne deutsche Staatsangehörigkeit. Sie stellten dort einen Anteil von 12,3 % an der Bevölkerung. Im Sozialraum >Bahrenfeld östlich A7< lebten 2010 2.210 Menschen ohne deutsche Staatsangehörigkeit, was einem Anteil von 16,6 % entsprach.

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenf eld Süd -Ost/ Othma rschen-Ost Se ite 29 von 40 28

26 +--~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

24 -+-~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

22 - Ham bu rg 20 -+-~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ - Altona 18 - Bah ren feld

16 +-~"--~-----=------.....::::~__,.,~,--~----.-~~~

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12

19901992 19941996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

prozentualer Anteil Ausländer

Im Sozialraum >nördliches Bahrenfeld< stellten Kinder und Jugendlichen ohne deutsche Staatsangehörigkeit 2010 einen Anteil von 9,9 % an ihrer Altersgruppe und im Sozialraum >Bahrenfeld östlich der A7< 14,7 %.

Für den Anteil der Bevölkerung mit Migrationshintergrund liegen nur die Daten für Bahrenfeld für die Jahre 2009, 2010 und 2011 vor. Aus diesen lässt sich ein leichter Anstieg auf 26,5 % ablesen. Dieser Wert liegt aber immer noch unter dem für den Bezirk Altona (27,7 %) und dem für Hamburg (29,2 %).

Haushalte mit Kindern Der Anteil von Familien an der Gesamtbevölkerung des Stadtteils liegt 2011 bei relativ niedrigen 16,3 % und ist verbunden mit einem verhältnismäßig hohen Anteil von Alleinerziehenden von 34 % (Altona 19,1 %, Hamburg 17,4 %). Insgesamt ist der Anteil der Haushalte mit Alleinerziehenden mit 5,54 % aller Haushalte des Stadtteils Bahrenfeld aber leicht unterdurchschnittlich (Bezirk Altona 5, 7 %; Hamburg 5,4 %).

Im Sozialraum >nördliches Bahrenfeld< machten 2010 Familien mit Kindern 11,5 % der Haushalte aus. Im Sozialraum >Bahrenfeld östlich A7< betrug dieser Anteil 16,1 %. Im Sozialraum >nördliches Bahrenfeld< hatten Haushalte mit alleinerziehendem Elternteil einen Anteil an den Familien von 36 % und im Sozialraum >Bahrenfeld östlich A7< lag dieser Anteil bei 35,4 %.

Einpersonenhaushalte Ein Großteil der Haushalte in Gesamt-Bahrenfeld waren 2011 Ein-Personen-Haushalte (58,8 % gegenüber Altona mit 53,3 % und Hamburg mit 53,6 %). Dies ist ein verhältnismäßig hoher Anteil.

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd -Ost/ Othmarschen-Ost Se it e 30 von 40 Erwerbssituation Es gab 2011 in Bahrenfeld 10. 728 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort, da s sind 55,9 % der Erwerbsfähigen (Bezirk Altona: 50 %, Hamburg: 52,7 %) Bei den Frauen beträgt diese Quote 54,7 % (Bezirk Altona: 48,1 %; Hamburg: 51,1 %), bei den Männern beträgt diese Quote 57,1 % (Bezirk Altona: 52 %; Hamburg: 54,2 %). Die Werte sind überdurchschnittlich.

Es gab 2010 im Sozialraum >nördliches Bahrenfeld< einen Anteil von 74,7 % von Menschen im erwerbsfähigen Alter. Im Sozialraum >Bahrenfeld östlich A7<1iegt der Anteil der erwerbsfähigen Bevölkerung bei 73,2 %. Beide Werte liegen deutlich oberhalb des bezirklichen Durchschnitts von 70 %.

2011 waren im Stadtteil Bahrenfeld 6 % der Bevölkerungsgruppe zwischen 15 und 65 Jahren arbeitslos (Bezirk Altona 5, 7 %, Hamburg 5, 7 %). Damit ist diese Rate leicht überdurchschnittlich. 9,3 % betrug im 2010 der Anteil der SGB II-Leistungsempfänger (Bezirk Altona 9,5 %, Hamburg 10,5 %). Dieser Wert liegt unter dem Hamburger und fast gleichauf mit dem Altonaer Wert.

12

11

10

9

- Hamburg 8 - Alto11a 7 - Bahrenfeld 6

5

4 ~ ~ ~ 00 m 0 M N M ~ ~ ~ ~ 00 m 0 M m m m m m o o o o o o o o o o M M m m m m m o o o o o o o o o o o o M M M M M N N N N N N N N N N N N Anteil der Empfänger Transferleistungen

Einkommen Das durchschnittliche jährliche Einkommen je Steuerpflichtigem betrug 2004 in Bahrenfeld 27.500 € und lag damit deutlich unter dem Altonaer (41.314 €) als auch unter dem Hamburger (32.505 €)Wert. Von 1986 bis 2004 nahm in Bahrenfeld das Durchschnittseinkommen der steuerpflichtig Beschäftigten zwar um knapp 42 % zu, betrug 2004 aber nur 67 % des Altona er und 85 % des Hamburger Durchschnittseinkommens.

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenf eld Süd -Ost/ Othma rschen-Ost Se ite 31 von 40 90 85

80 +-~~~-...;:--~~"""----~~~~~~~~~~~

75

70 +-~~~~~~~~~=-...-.==---~---=""""'.:-~~~ - Rel Hamburg 65 - rel Altona

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55

50 ;----~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 1986 1989 1992 1995 2004

Relation der Durchschnittseinkommen

Schulbesuch Der Anteil der Schülerinnen und Schüler der Sekundarstufe 1 die 2011 eine Haupt-, Real­ oder Gesamtschule besuchten lag mit 57,9 % weit über dem Altonaer (47,4 %) und dem Hamburger Wert (52,6 %).

Mit dem Anteil der Gymnasiasten (42,1 %) verhält es sich hingegen genau umgekehrt (Altona 52,6 %, Hamburg 47,3 %).

Infrastruktur

Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf finden sich zum Einen konzentriert auf dem ehemaligen Gaswerksgelände und ansonsten verstreut im Gebiet. Am süd-westlichen Rand des Gebietes befindet sich die große Sportanlage an der Baurstraße und an der Thomasstraße findet sich ein kleinerer Sportplatz. Letzterer grenzt an das große Schulgelände der überregional bedeutsamen Max-Brauer-Schule. Zugang zum schienengebundenen Personennahverkehr besteht über die S-Bahn-Stationen Bahrenfeld im Süden und Diebsteich im Osten. Das Gebiet ist durch Buslinien relativ gut ersch lassen. Neben diversen sozialen Einrichtungen gibt es zum einen das Jugendzent rum an der Friedensallee und ein weiteres an der Bahrenfelder Chaussee.

Des Weiteren gab es im Stadtteil Bahrenfeld 2011 folgende erw ähnenswerte Infrastruktur: Kindergärten 22 Grundschulen 3 Weiterführende Schulen 2 Handwerksbetriebe 380 Niedergelassene Ärzte 36 Apotheken 6

Es gibt zwei Kirchen: Die Lutherkirche im Nordwesten und die Paul-Gerhardt-Kirche am Bahrenfelder Steindamm.

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenf eld Süd -Ost/ Othma rschen-Ost Se ite 32 von 40 Miet- und Eigentumswohnungen

Mietwohnungen Laut Immobilien-Kompass, der vier Wohnlageneinstufungen vornimmt, ist fast der gesamte Bereich südlich der Stresemannstraße als gute Wohnlage einzustufen. Der restliche Teil der Wohnbebauung wird als mittlere Wohnlage kategorisiert.

Diese Einschätzung deckt sich nicht mit dem Hamburger Wohnlagenverzeichnis (2011), welches jedoch nur zwei Kategorien kennt. Hier gilt der gesamte Betrachtungsbereich als normale Wohnlage.

Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Neuvermietungen im ungebundenen Bestand liegt in Bahrenfeld bei 10,70 € (Hamburg: 9,80 €)(immobilienscout24.de am 29.10.2012). Die Spanne reicht dabei von 8,48 € bis zu 17,50 € pro qm (Augustwerte bei immowelt.de, 29.10.2012). Seit 2009 liegt die Durchschnitts-Nettokaltmiete im Bestand bei etwa 10 €. Im Neubaubereich reicht sie zwischenzeitlich an die 14 € heran (immobilienscout24.de am 14.05.2012). Bei diesen Angaben ist zu bedenken, dass die angegebenen Daten nur auf der Auswertung der Angebote in den jeweiligen Datenbanken der Anbieter beruhen und in Abhängigkeit vom Umfang und der Wertigkeit der Angebote im jeweiligen Auswertungsmonat stehen.

Eigentumswohnungen Bahrenfeld zählte schon 2005 zu den attraktiven innerstädtischen Standorten, die schon damals eine überdurchschnittliche Nachfrage zu verzeichnen hatten (Metropole Hamburg - Wohnungsbau für eine wachsende Stadt, LBS 2005).

Die Immobilien-Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand liegen in Bahrenfeld nach dem LBS Immobilienatlas im Januar 2012 bei 2.619 € (2011 bei 2.364 €/ qm), nähert sich damit langsam dem Hamburger Schnitt (2. 704 €/ qm für 2012) an. Im Oktober 2012 liegen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Bahrenfeld bei 2. 700 € (immobilienscout24.de am 29.10.2012). (Auch hierfür ist ein entsprechender Auswertungsvorbehalt wie bei den Mieten zu beachten)

Ein-/ Zweifamilie-Häuser im Bestand Für Bahrenfeld zeigt sich auch eine beschleunigte Zunahme der Immobilienpreise für Ein­ und Zweifamilien-Häuser. Lag dieser 2009 noch bei 2.538 €, so lag er Anfang 2012 schon bei 2 3.479 €pro m •

Grundstückspreise Ebenso zeigen die Quadratmeter-Grundstückspreise in Bahrenfeld in den letzten Jahren einen kontinuierlichen Anstieg von 340 € in 2009 über 375 € in 2010 und 455 € in 2011 auf gegenwärtig 500 €.

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd-Ost/ Othmarschen-Ost Seite 33 von 40 Aufwertungs-/ Verdrängungspotential

Aus den Daten ergibt sich für den untersuchten Betrachtungsraum, dass hier durchaus Aufwertungspotential besteht. Sowohl der Sozialraum >Bahrenfeld östlichA7<, als auch der, für diese Betrachtung relevante Teil des Sozialraumes >nördliches Bahrenfeld< weisen eine hohe innerstädtische Dichte und damit auch eine Attraktivität für Nachfrager innerstädtischer Lagen auf. Die in den letzten Jahren angezogenen Nettokaltmieten im ungebundenen Bestand (hier insbesondere im Neubau auf über 14 €/qm), wie auch die deutlich steigende Preistendenz für Eigentumswohnungen und Einzelhäuser zeigen, dass die Nachfrage deutlich zugenommen hat. Dieses Gebiet hat sich auch aufgrund seiner regionalen Charakteristiken zu einem beliebten Stadtteil entwickelt. Den folgenden Aussagen eines großen Wohnungsunternehmens kann in diesem Zusammenhang durchaus gefolgt werden: Bahrenfeld ist in Bewegung - und das seit einigen Jahren! Viele junge Menschen haben das ehemalige Arbeiter- und Industrieviertel für sich entdeckt. Die „. unnachahmliche Zusammensetzung aus alten und neuen Elementen zieht sich heute wie ein roter Faden durch den Stadtteil und erzeugt einen ganz speziellen Charme (SAGA GWG Stadtteilinformation Bahrenfeld, Stand April 2011). Im Zuge des zunehmenden Nachfrageüberhangs am Hamburger Wohnungsmarkt für Gebiete in der inneren Stadt erhöht sich der Druck auf den betrachten Teilbereich Bahrenfelds, dies auch, weil er als attraktiver Ausweichraum für die in Ottensen nicht zu deckende Nachfrage fungiert.

Aufgrund der historischen Entwicklungen befindet sich ein großer Teil des Wohnungsbestandes im Besitz genossenschaftlicher oder städtischer Wohnungsbaugesellschaften, aber Bahrenfeld verfügt nur über einen geringen Teil von gebundenem Wohnraum (von dem ein großer Teil in den nächsten Jahren ausläuft), der als Korrektiv für den Wohnungsmarkt dienen könnte. Auch zeigt sich, dass ebenso wie freie Vermieter auch Genossenschaften durchaus Gelegenheiten nutzen um nach Wohnungsneuschnitten und Sanierungen die Quadratmetermieten nicht unwesentlich anzuheben (http ://www. el be-wochen blatt. de/a ltona/lokales/n eubau-zu-teuer-fuer­ altmieter-d 10330. htm I ). Sie sind also nicht notwendigerweise auch zukünftig Garant für Mieten die für die bestehende Bewohnerschaft erschwinglich sein werden. Gegenwärtig nimmt die Bevölkerungszahl Bahrenfelds wenn auch abgeschwächt zu. Sollte es, wie prognostiziert in den nächsten zwanzig Jahren zu einer weiteren Zunahme von fast 20 % kommen, würde dieses den Druck auf den Betrachtungsraum weiter erhöhen.

Der prozentuale Anteil der unter 18-jährigen weist zwar eine leicht zunehmende Tendenz auf, liegt aber vergleichsweise niedrig. In Kombination mit der geringen Zahl von Haushalten mit Kindern kann dies als ein Indiz dafür gesehen werden, dass hier noch ungenutztes Potential bestehen könnte. Hierauf deuten auch die relativ geringe Wohnfläche je Bewohner und der hohe Anteil von Einpersonen-Haushalten bei gelichzeitig relativ kleinen Wohnungen hin. Durch Zusammenlegungen oder Erweiterungen der bisher noch verhältnismäßig kleinen Wohnungen ließe sich hier Potential ausschöpfen. Das durchschnittliche Einkommen in Bahrenfeld ist relativ niedrig; es liegt zwar über dem St.

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd-Ost/ Othmarschen-Ost Seite 34 von 40 Paulis, jedoch unter dem St. Georgs. Damit ist in der Bevölkerung nur ein geringes Potential gegeben eventuelle Mietpreissteigerungen, insbesondere nach Wohnungssanierungen oder -strukturveränderungen aufzufangen.

Über das gegebenenfalls im Betrachtungsraum bestehende konkrete bauliche Aufwertungspotential in Form von Modernisierungsbedarfen sowie Umbau- und Ausbaupotentialen kann im Rahmen dieser Vorprüfung keine Aussage getroffen werden. Jedoch wird der Betrachtungsraum geprägt durch viele einfache Nachkriegsbauten, so dass hier ein nicht unerhebliches Sanierungs-, Modernisierungs- und damit Aufwertungspotential vermutet werden kann.

Damit könnte, nach einer ersten Einschätzung in dem Bereich, der den Sozialraum >Bahrenfeld östlichen A7< und den südöstlichen Teil des Sozialraumes >nördliches Bahrenfeld< umfaßt, durchaus ein erhöhtes Verdrängungspotential bestehen, welches durch zukünftige bauliche Maßnahmen einschneidende Veränderungen in der bestehenden Bevölkerungsstruktur nach sich ziehen könnte.

Im Betrachtungsraum sind darüber hinaus einige Vorhaben absehbar die ein weiteres Aufwertungspotential beinhalten, und die sich durchaus auf die bestehende Bevölkerungsstruktur, in Form einer Verdrängung ihrer schwächeren Teile auswirken können: So soll in den nächsten Jahren im östlichen Bereich der neue Fernbahnhof Diebsteich entstehen. Dieses große lnfrastrukturvorhaben wird weitere Entwicklungen im Stadtteil nach sich ziehen und durch eine wesentlich verbesserte überregionale Anbindung eine Attraktivitätssteigeru ng bewirken. Im Westen wird die zukünftige Überdeckelung der Autobahn A7 zu einer wesentlichen Verbesserung der Wohnqualität für weite Bereiche des Betrachtungsraumes führen. Verschiedene weitere Bauvorhaben, wie an der Gasstraße, an der Friedensallee oder auf dem Dreieck zwischen von-Sauer-Straße und Bahrenfelder Chaussee werden die Attraktivität dieses Standortes weiter steigern. Auch die absehbar höherwertige weitere Bebauung an der Kohlentwiete wird dazu beitragen.

In Summa wird sich in diesem Gebiet (mit Verdichtung, Modernisierung und zunehmender innerstädtischer Prägung) die Nachfrage durch zahlungskräftigere Bevölkerungsteile potentiell weiter erhöhen. Dieses wird den Druck auf die bestehende Bevölkerungsstruktur erhöhen und kann in der Folge zu einem sich verstärkenden Bevölkerungsaustausch mit den damit verbundenen städtebaulichen und sozial-infrastrukturellen Folgen führen.

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd-Ost/ Othmarschen-Ost Seite 35 von 40 Othmarschen

Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd-Ost / Othmarschen-Ost Seite 36 von 40 Der im Beschluß der Bezirksversammlung genannte Bereich Othmarschens wird im Süden begrenzt durch die Elbchaussee, nach Osten durch den Hohenzollernring, über die Bernadottestraße verspringend der Griegstraße folgend bis zum S-Bahnhof Bahrenfeld und dann nach Westen dem Verlauf der S-Bahnlinie Sl folgend.

Im Verlauf der Bernadottestraße und südlich davon besteht dieser Bereich im Wesentlichen aus lockerer Einzelhausbebauung. Die große Schulanlage am Trenknerweg ergänzt diese, wie auch die beiden Altenheime und die Ansgar-Kirche an der Bernadottestraße und die Kirche Jesu-Christi an der Elbchaussee.

Nach Norden hin schließen sich große Kleingartensiedlungen, die Sport- und Schulanlagen am Othmarscher Kirchenweg und am Holmbrook an. Nördlich davon wiederum befinden sich die Brachflächen an der Behringstraße gefolgt vom Gewerbegebiet an der Griegstraße. Südlich der Bahnlinie befindet sich an der Johann-Mohr-Straße ein Wohnungs-Neubau-Areal. Im Westen schließt das Gelände des UCl-Kino-Komplexes mit dem großen Parkhaus diesem Bereich ab.

Die für Bereiche sozialer Erhaltungsverordnungen typische städtebauliche Struktur fehlt hier fast vollständig.

Einige Grunddaten für den Stadtteil Othmarschen:

Insgesamt liegt das Durchschnittseinkommen für den Stadtteil Othmarschen doppelt so hoch wie das Altonaer. Die Arbeitslosenquote liegt weit unter dem Hamburger und Altonaer Durchschnitt, der prozentuale Anteil von Sozialwohnungen liegt bei einem Zehntel des Altonaer Anteils, die pro Bewohner verfügbare Wohnfläche liegt etwa 16 m 2 über dem Altonaer Wert, die Bevölkerungsdichte bei einem Drittel, der Anteil der unter 18-jährigen liegt merklich über und der Anteil der über 65-jährigen wesentlich über dem Altonaer Wert. Die Werte für Bürger ohne deutsche Staatsangehörigkeit und die mit Migrationshintergrund liegen jeweils deutlich unter dem Altonaer Schnitt. Es gibt mehr Haushalte mit Kindern und der Anteil davon, der Alleinerziehend ist, liegt bei der Hälfte des Altonaer Wertes. Der Anteil ausländischer Schüler liegt bei einem Drittel, der der Haupt- und Realschüler bei etwa einem Viertel und der der Gymnasiasten bei mehr als dem Dappelten des Altonaer Wertes.

Die verfügbaren Daten beziehen sich alle auf den gesamten Stadtteil Othmarschen und liefern für den hier relevanten Teilbereich, im Gegensatz zu Bahrenfeld keine Anhaltspunkte, die eine konkretisierbare soziodemografische Betrachtung zuließen; einzig der Rückschluß über die Art der Bebauung und der städtebaulichen Struktur gibt Anhaltspunkte dafür, dass die Unterschiede zum restlichen Teil Othmarschens nicht gravierend sein können.

Aus diesem Grunde hält das Bezirksamt Altona eine Voruntersuchung/ Plausibilitätsprüfung für eine soziale Erhaltungsverordnung für diesen Bereich für nicht erforderlich.

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Voruntersuchung Ottensen/ Bahrenfeld Süd-Ost/ Othmarschen-Ost Seite 38 von 40 Auf Grundlage der Ergebnisse dieser Voruntersuchung, und auch der Einschätzung verschiedener Fachleute folgend empfiehlt das Bezirksamt Altona eine Repräsentativuntersuchung als Basis für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung nach§ 172 Abs. 1Satz1 Nr. 2 BauGB in den folgenden drei Teilbereichen durchführen zu lassen:

Erster Bereich (Bahrenfeld sowie Teile des nördlichen Ottensen) Dieser Bereich orientiert sich in seinem Zuschnitt am Strukturbereich 5 (Seite 8) unter Auslassung der Grün- und Gewerbebereiche und umfaßt die statistischen Gebiete

25011 (östlich Friedensallee/ nördlich von-Sauer-Straße) 25008 (südlich Lutherpark und Friedhof) 25012 25015 25016 (Bebauung südliche Mendelssohnstraße und westlich Bahrenfelder Steindamm) 24001 (zwischen Friedensallee und Bahrenfelder Kirchenweg)

Zweiter Bereich (Bahrenfeld sowie Teile des nördlichen Ottensen) Dieser Bereich orientiert sich in seinem Zuschnitt am Strukturbereich 4 (Seite 8) unter Auslassung der Grün- und Gewerbebereiche und umfaßt die statistischen Gebiete

25017 25018 (östliche Bebauung Schützenstraße) 25014 25013 (Bebauung entlang Schützen/ Leverkusenstraße und Schleswiger Straße) 24003 24002 (nördlich Friedensa 11 ee) 24001 (Bebauung entlang nördliche Friedensallee und westlicher Hohenzollernring)

Dritter Bereich (Ottensen) Dieser Bereich orientiert sich in seinem Zuschnitt am Strukturbereich 1 (Seite 8) unter Auslassung der Grün- und Gewerbebereiche. Er wird im Wesentlichen begrenzt durch den Verlauf Holländische Reihe - Bernadottestraße, Hohenzollernring, Friedensallee und umfaßt die statistischen Gebiete 24002 (südlich Friedensallee) 24007 24011 (nördlich Bernadottestraße) 24012 24008 (ohne Gebiet Aufstellungsbeschluß Osterkirchenviertel) 24010 (ohne Gebiet Aufstellungsbeschluß Osterkirchenviertel) 24013 24014 (nördlich Holländische Reihe)

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Diese drei Bereiche umfassen somit die mit Wohnungsbau (insbesondere Altbaubestand) besetzten Bereiche der beiden Sozialräume >nördliches Bahrenfeld< und >Bahrenfeld östlich A7<, ergänzt um die nördlich der Barnerstraße und Friedensallee gelegenen Teile von Ottensen. Letztere weisen eine ähnliche städtebauliche Struktur wie die Bahrenfelder Gebiete auf. Da sie bisher noch nicht Gegenstand von Untersuchungen gewesen waren empfiehlt sich ihre Einbeziehung. Des weiteren bietet es sich an den Ottenser Kernbereich mit seinen vielfältigen unterschiedlichen baulichen Gegebenheiten einer intensiveren Betrachtung hinsichtlich möglicherweise gegebenem Aufwertungs- und Verdrängungspotentials zu unterziehen.

In die Untersuchungen sollten aufgrund absehbarer Bindungsausläufe die Wohnungsbestände der genossenschaftlichen und städtischen Wohnungsunternehmen eingeschlossen sein; auch um möglicherweise bestehende sozialräumliche Bezüge nicht zu übersehen.

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