Tribunale Ordinario Di Pesaro Immobiliare Di Fano Consulenza

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TRIBUNALE ORDINARIO DI PESARO IMMOBILIARE DI FANO

CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

CAUSA CIVILE N.R.G. 3143/2011 Giudice Istruttore: Dott. Storti Davide

OGGETTO: Espropriazione immobiliare post. L.80

Tavullia, 11/10/2012

Il C.T.U. Dott. Arch. Donatella Fini

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Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009 FINI ARCH. DONATELLA Via Roma n° 2/B - 61010 Tavullia (PU) Tel – Fax 0721476281 - Cell. 3357067400 e-mail [email protected]

Indice

1) QUESITI 2) SOPRALLUOGHI 3) IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DI STIMA A) Ubicazione e descrizione del complesso edilizio di cui fa parte il bene in oggetto B) Descrizione analitica dell’appartamento 1. Identificazione e conformità catastale 2. Ubicazione all’interno del complesso 3. Dotazioni condominiali 4. Regolamento condominiale 5. Tipologia del bene 6. Condizioni di manutenzione 7. Stato di possesso dell’immobile 8. Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene 9. Criteri utilizzati 10. Superficie netta 11. Superficie commerciale

4) CONCLUSIONI 5) ALLEGATI A) Documentazione fotografica B) Estratto di mappa, visura catastale C) Planimetria in scala D) Iscrizioni ipotecarie

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1) QUESITI Nell’udienza del 21/06/2012 il Giudice Istruttore Dott. Davide Storti, ha conferito alla sottoscritta Arch. Donatella Fini l’incarico di Consulente Tecnico d’Ufficio nel procedimento in epigrafe, sottoponendo i seguenti quesiti: a. alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale; b. alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico della loro agibilità; in caso di esistenze di opere abusive, all’indicazione dell’eventuale sanabilità e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti; inoltre all’acquisizione della certificazione urbanistica; c. all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla Legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancane; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correlazione o redazione;

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2) SOPRALLUOGHI In data 17/08/2012 ho effettuato un sopralluogo nel comune di Fano e precisamente in località Torrette di Fano, frazione Ponte Sasso, Via A. Cappellini n. 57, dove si trova il complesso residenziale denominato “Sito dei Pescatori”. Il custode del complesso ha provveduto a farmi accedere all’appartamento oggetto di espropriazione e mi ha fornito i dati per contattare l’Amministratrice del Complesso, alla quale in seguito sono ricorsa per attingere alla documentazione ed ad alcune informazioni sull’immobile. VEDI ALLEGATO A – Documentazione fotografica

3) IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DI STIMA

a) Ubicazione e descrizione del complesso edilizio denominato “Sito dei Pescatori” di cui fa parte il bene in oggetto l’immobile oggetto di perizia di stima fa parte, assieme ad altre unità immobiliari, di un intero complesso edilizio, censito al Catasto Edilizio Urbano di Fano al Foglio 121 Mapp. 711. L’intero complesso, è stato edificato con Licenza di Costruire n° 4150 del 30/12/1970 per la costruzione di “Un complesso di nuova costruzione composto da 3 corpi di fabbrica dei quali 2 simmetrici” ed aventi Destinazione “Casa Albergo, con appartamenti di civile abitazione”; costituito di 3 palazzine, per un totale di n° 80 appartamenti. La Licenza di Abitabilità dell’immobile è stata rilasciata con parere dell’Ufficio Tecnico del Comune di Fano il 10/11/1972. L’intero complesso è dotato di vasto giardino condominiale con attrezzature sportive e di accesso diretto alla spiaggia, nonché di spiaggetta con 37 cabine balneari delle quali 7 al servizio del condominio e 30 di proprietà esclusiva.

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Il perimetro del lotto è delimitato da tettoia continua aperta per n° 63 posti auto di proprietà esclusiva che ne delimita i confini sul fronte e sui lati destro e sinistro, mentre sul retro, fronte mare, da recinzione in rete a confine della spiaggia. Una tettoia chiusa adibita a box per rivendita giornali, bibite etc. di proprietà esclusiva. L’intero complesso è stato oggetto di Ristrutturazione edilizia; con DIA del 28/11/2008 i lavori effettuati, riguardavano in particolare tutta la sistemazione dei lastrici solari, la sistemazione delle cabine e della spiaggetta e delle facciate degli edifici. I lavori sono terminati il 06/07/2011.

b) DESCRIZIONE ANALITICA DELL’APPARTAMENTO

1. Identificazione e conformità catastale L’immobile oggetto di esproprio, è distinto al N.C.E.U. del Comune di Fano in Via Amm. Cappellini n. 57, località Torrette, al Foglio 121 Mappale 711 sub. 2 categoria A/3 (civile abitazione) classe 3, consistenza 4 vani, rendita catastale € 237,57 ( duecentotrentasette/57) al piano terra (rialzato) del Fabbricato A1 interno 2 del complesso residenziale “Sito dei Pescatori”. La planimetria catastale risulta conforme alla odierna realtà. Vedi All. B – Estratto di mappa, visura catastale

2. Ubicazione all’interno del complesso L’immobile oggetto di esproprio, si trova all’interno del Complesso residenziale “Sito dei Pescatori” nella Palazzina denominata “Corpo A1” int. 2 e precisamente: fronte mare, lato sinistro, davanti al campo da tennis. Esposizione secondo l’asse eliotermico a Nord. Precisamente è collocato al piano rialzato della palazzina A1 che comprende 20 appartamenti (4 per piano) serviti da un ascensore e da un corpo scale centrale.

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3. Dotazioni condominiali Sono di proprietà comune di tutti i proprietari: a) il suolo su cui sorgono: gli edifici, le tettoie, le cabine balneari; il giardino condominiale; le attrezzature sportive; la striscia di terreno larga metri 3 ca. vincolata a strada sul confine N.O. della proprietà; b) i locali per la raccolta delle immondizie; le loggette con accesso dai ripiani intermedi delle scale delle palazzine; i locali a cantina denunciati al N.C.E.U. con schede n. T/104706/2090 e T/104643/2023; il locale situato nel sotterraneo della palazzina A1 (PS) denunciato al N.C.E.U. con scheda n. T/104750/2089 da adibirsi a gioco bambini; il locale ripostiglio per il custode (ricavato nell’atrio della scala b2 della palazzina B); i vani ripostiglio ricavati alla base delle scale b1 e b2; i vani per i contatori ENEL; i vani contenenti le pompe; n. 7 cabine balneari, delle quali n. 4 con impianto di doccia ed una a servizio del campo per tennis; c) i manufatti di qualsiasi genere destinati all’uso od al godimento comune come: ascensori, pozzi, cisterne, acquedotti , fognature, canali di scarico, impianti dell’acque, energia elettrica, telefono, radio, TV e simili. Sono da considerarsi ad uso esclusivo perpetuo dei singoli Condomini le seguenti parti comuni: porzioni di giardino, parte delle terrazze di copertura L’appartamento gode di tutte le strutture condominiali: giardino, tennis, spiaggetta, posti auto comuni ma è sprovvista di pertinenze proprie e di posto auto di proprietà.

4. Regolamento condominiale La ripartizione delle spese viene distinta in base in ragione dei valori millesimali indicati nelle varie tabelle:

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 Spese generali ordinarie Sono ripartite fra i singoli Condomini in proporzione al valore delle rispettive proprietà , cioè in ragione dei valori millesimali indicati nella Tabella. B. (il cui valore per l’immobile in questione è di 14.2/1000): utenze per il funzionamento delle parti comuni: acqua e luce per il giardino, n° 2 assicurazioni, quella della spiaggia e la Polizza Generale; affitto della spiaggia, amministratore; giardiniere-custode-pulizie; manutenzione ascensori, fosse biologiche, contattori. Tutto viene evaso con una rata semestrale di € 286,00 ca. Per regolamento le unità immobiliari non possono essere frazionate e non possono essere cedute ad esterni le pertinenze di ogni singola unità immobiliare (Art. 14 Regolamento Condominiale).  Spese Straordinarie Manutenzione ordinaria e straordinaria degli impianti saranno, invece, ripartite fra i singoli Condomini in proporzione al valore delle rispettive proprietà , cioè in ragione dei valori millesimali indicati nella Tabella. A. (il cui valore per l’immobile in questione è di 15.25/1000). Ad oggi non risultano spese da sostenere, i pagamenti sono state tutti evasi e risulta una copertura finanziaria per le spese fino a gennaio 2013.

5. Tipologia del bene Trattasi di unità immobiliare adibita a civile abitazione, l’appartamento è composto da: un soggiorno, un cucinotto, un bagno, due camere ed una loggia al coperto dotata di piccola rampa da cui si accede direttamente sul giardino condominiale, fronte mare. Vedi All. C – Planimetria in scala

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6. Condizioni di manutenzione Durante questi anni l’appartamento non ha subito intereventi di manutenzione o ristrutturazione, ad eccezione del bagno e della tinteggiatura interna dell’intero appartamento. All’interno l’immobile si presenta in ottime condizioni, tutto è stato tenuto con estrema cura e buona manutenzione. Il bagno è stato ristrutturato completamente di recente, e dotato di tutte gli arredi fissi necessari: wc, bidet, lavandino e doccia, nonché di nuova piastrellatura sia nel pavimento che sulle pareti. Anche all’esterno, si presenta in ottime condizioni, dal momento che è stato oggetto di ristrutturazione assieme a tutto il complesso (DIA del 28/11/2008).

7. Stato di possesso dell’immobile Ad oggi, l’immobile risulta di proprietà di persone fisiche. L’immobile risulta libero, non occupato da terzi e adibito a civile abitazione.

8. Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene - 01/09/1998 comprano Atto Notaio Crispalti Adriano Rep. 38715/RACC. 9690 - 27/11/2008 Ipoteca volontaria per mutuo fondiario 2008 a favore di Banca Carim Cassa di Risparmio di Rimini Spa - 05/11/2009 Costituzione fondo patrimoniale Atto Notaio Pettinacci Paolo Maria di Assisi Rep. n° 243821 Racc. 47346

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- 09/02/2010 Ipoteca giudiziale per Decreto ingiuntivo di Banca delle Marche Spa - 21/10/2010 Ipoteca giudiziale Decreto ingiuntivo Unicredit Corporate Banking Spa - 16/03/2011 Ipoteca giudiziale D.I. Deusche Bank Spa - 17/11/2010 Domanda giudiziale per revoca atti soggetti a trascrizione fondo patrimoniale a favore di Uni Credit Spa - 15/10/2011 Atto esecutivo cautelare di Pignoramento immobili Vedi Allegato D – Iscrizioni ipotecarie

9. Criteri di stima utilizzati Le indagini di mercato per calcolare il valore della stima dell’immobile, sono state fatte sulla base di fonti dirette ( agenzie immobiliari, tecnici che operano sul posto, impresari) e da fonti indirette ( osservatori immobiliari), raccogliendo dati che permettono di creare un sistema sintetico comparativo sulla base dei prezzi correnti e dei prezzi noti, riferiti a beni similari per caratteristiche tipologiche, tecniche, architettoniche e anno di costruzione. Sulla base di quanto sopra esposto, si può affermare che il prezzo di vendita degli immobili della stessa tipologia, nella zona di Torrette, risulta più basso rispetto alla quotazione che si registra proprio per l’ immobile oggetto di stima, poiché ha la caratteristica di trovarsi all’interno del complesso residenziale “ Sito dei Pescatori” ad oggi è ritenuto un complesso edilizio di pregio, per tutte quelle caratteristiche sopra descritte.

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10. Superficie netta La documentazione in mio possesso, consentono di individuare le seguenti superfici utili. Il conteggio delle superfici ingloba anche le murature esterne nella loro interezza e le murature che dividono l’appartamento dalle altre unità immobiliari, ma conteggiate nella metà:  Sup. totale appartamento comprensivo delle murature mq. 65,80 ca.  Sup. totale loggia comprensiva delle scalette mq. 14.40 ca. tutto l’appartamento ha un’altezza di mt. 2.80 Nel computo delle superfici, non sono conteggiate le parti comuni, come di norma.

11. Superficie commerciale La valutazione commerciale segue i parametri di mercato, per cui le superficie utili nette vengono conteggiate diversamente:  Sup. totale appartamento 1/1 mq. 65.80  Sup. loggia ½ mq. 7.20 Totale mq. 73.00

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4) CONCLUSIONI

Sulla base delle considerazioni esposte, dei conteggi eseguiti e come già descritto da condizioni oggettive tali da implicare un aumento del valore dell’immobile, la sottoscritta reputa che tale valore dell’ immobile oggetto di perizia di stima di proprietà, possa essere equivalente a : mq. 73.00 x € 3.800,00 = 277.400,00 da cui il valore per arrotondamento è di € 277.000,00 (duecentosettantasettemila/00). quanto si doveva ad evasione dell’incarico ricevuto.

5) ALLEGATI Che qui si allegano come parte integrante e sostanziale della perizia.

Tavullia, lì 11/10/2012

Il C.T.U. Arch. Donatella Fini

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