RESEARCH

FRANKFURT OFFICE ANNUAL 2014

KEY FACTS

Flächenumsatz: 368.200 m² Take-up: 368,200 sq m Mietverträge < 1.000 m²: 336 Transactions < 1,000 sq m: 336 Mietverträge > 1.000 m²: 63 Transactions > 1,000 sq m: 63 Mietverträge > 5.000 m²: 4 Transactions > 5,000 sq m: 4 FLÄCHENUMSATZ Mieten/Leerstand/Angebot Die Spitzenmiete liegt zum Jahresende Der Frankfurter Büromarkt verzeichnet 2014 einen Flächenumsatz von ca. gleichbleibend bei € 38,00/m², dies wurde 368.200 m² und somit einen Umsatzrückgang von ca. 14,5 % gegenüber im 4. Quartal durch Mietvertragsabschlüsse 2013. Das Ergebnis liegt deutlich unter dem erwarteten Flächenumsatz von am Opernplatz, im Taunusturm und im Winx ca. 450.000 m². Zurückzuführen ist dieses geringe Ergebnis auf den Mangel an bestätigt. Für 2015 erwartet Knight Frank Vermietungen im Bereich über 5.000 m² Bürofläche. Hier gab es am Frankfur- keinen weiteren Anstieg, da die Nachfrage durch vorhandenes Angebot an hochprei- ter Büromarkt lediglich vier Abschlüsse mit insgesamt ca. 75.000 m²: Deutsche sigen Spitzenprodukten abgedeckt werden Bank (DWS) mit ca. 32.000 m², Union Investment mit ca. 20.500 m², Deutsche kann. Die gewichtete Durchschnittsmiete Bundesbank mit ca. 15.400 m² im Bankenviertel und KfW mit ca. 7.300 m² ist hingegen - insbesondere aufgrund der in der City-West. Mögliche Transaktionen im großflächigen Bereich mündeten Großanmietung der DWS im Bankenviertel auch in 2014 oft in Vertragsverlängerungen u.a. bei Zurich, Deutsche Bank, - auf € 19,80/m² angestiegen. IBM, Ogilvy & Mather. Somit konnten mindestens 165.000 m² potentiellen Der Büroflächenbestand hat sich in 2014 Flächenumsatzes nicht dem Transaktionsvolumen zugeschlagen werden. Im auf ca. 12,17 Mio. m² leicht erhöht. Bei Segment über 1.000 m² wurden mit 63 Mietverträgen mehr unterzeichnet als einem Leerstand von ca. 1,27 Mio. m² im Vorjahr. Das Segment unter 1.000 m² trägt, wie auch schon in den Jahren ergibt sich somit eine Leerstandsquote von ca. 10,4 %, was eine Reduktion um 100 zuvor, einen erheblichen Anteil am Gesamtjahresergebnis. Für das Jahr 2015 Basispunkte im Vergleich zum Vorjahr be- prognostiziert Knight Frank ein Umsatzvolumen von ca. 400.000 m². deutet. Der Rückgang ist zudem auf ver- mehrte Umnutzung oder Revitalisierungen SPACE TAKE-UP veralteter Bürogebäude zurückzuführen. Im Laufe des Jahres kamen rund 295.000 The Frankfurt office market registered a space take-up of 368,200 sqmin m² neue Bürofläche auf den Markt. Ein er- 2014, which equates a decrease of approx. 14.5% compared to 2013. The heblicher Anteil entfiel dabei auf eigenge- result is significantly below the forecast space take-up of approx. 450,000 sq m. nutzte Bürogebäude wie beispielswiese den neuen Hauptsitz der EZB im Ostend mit ca. This is caused by the lack of transactions in the high volume office space cate- 104.000 m² Bürofläche. Für das Jahr 2015 gory above 5,000 sq m. There were only four deals in this category in the wird ein Fertigstellungsvolumen von ca. Frankfurt office market, with a total of approx. 75,000 sq m: Deutsche Bank 190.000 m² erwartet. (DWS) with approx. 32,000 sq m, Union Investment with approx. 20,500 sq m and Deutsche Bundesbank with approx. 15,400 sq m in the Banking District Rents/Vacancy/Supply and KfW with approx. 7,300 sq m in City-West. Again potential transactions in At year-end the prime rent remained at the high volume office space category often lead to lease extensions e.g. € 38.00/sq m, confirmed in the fourth Zurich, Deutsche Bank, IBM, Ogilvy & Mather. Therefore at least 165,000 sq m quarter by new leases at the Opernplatz, of potential space take-up did not contribute to the transaction volume. In the in Taunusturm and in Winx. Knight Frank > 1,000 sq m size category there were 63 leases signed which is more than in expects no further uplift in 2015, as demand in the highly priced premium property the previous year. As in the past years, transactions with less than 1,000 sq m segment can be satisfied by the existing added a large share to the full year result. Knight Frank expects a take-up supply. Conversely, the weighted average volume of around 400,000 sq m in 2015. rent rose to € 19.80/sq m particularly due to the large letting to DWS in the Banking TABELLE 1 · TABLE 1 District. Büromarktdaten The total office stock rose slightly to around Office market data 12.17 million sq m in 2014. The volume of vacancies of around 1.27 million sq m 2011 2012 2013 2014 corresponds to a vacancy rate of approx. 10.4%, which is a reduction of 100 bps 2 Umsatz (kumulativ) in m 420.000 513.100 430.000 368.200 compared with the previous year. This de- Take-up (cumulative) sq m crease is due in particular to the continued Bestand (kumulativ) in m2 12.093.300 12.092.152 12.134.207 12.168.438 conversion and refurbishment of obsolete Stock (cumulative) sq m office buildings. Leerstand in m2 1.632.400 1.467.802 1.385.617 1.272.568 Over the course of the year around 295,000 Vacancy sq m sq m of new office space came onto the Leerstandsrate in % 13,5 12,1 11,4 10,4 market. A large proportion of this was attri- Vacancy rate in % butable to owner-occupied office buildings such as the new European Central Bank Spitzenmiete in € in m2 / Monat 36,00 36,00 38,00 38,00 headquarters with around 104,000 sq m Prime rent in € / sq m / month office space. In 2015 there is a total com-

Alle Angaben ohne Gewähr. Stand Januar 2015 · All indications are subject to correction. January 2015 pletion volume of around 190,000 sq m expected. 2 BÜROMARKTBERICHT JAHRESBERICHT 2014 OFFICE REPORT ANNUAL REPORT 2014

GRAFIK 1 · CHART 1 Büromarkt Frankfurt/Main 2014 · Office market Frankfurt/Main 2014

in 1.000 m2 · in 1,000 sq m m2 / Monat · sq m / month 2150

2100 50 € 1950

1800 45 €

1650 14,4% 14,3% 13,5% 1500 € 40 € 13,7% 12,1% € € 1350 11,4% € € 1200 € € 10,4% 35 € 1050

900 30 € 750

600 25 € 450

300 20 € 150

0 15 € 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 € Umsatz · Take-up Leerstandsrate · Vacancy rate Spitzenmiete · Prime rent

Alle Angaben ohne Gewähr. Stand Januar 2015 · All indications are subject to correction. January 2015

TABELLE 2 · TABLE 2 GRAFIK 2 · CHART 2 Teilmarktdaten 2014 Umsatz nach Teilmärkten 2014 Data by market area 2014 Take-up by market area 2014

Umsatz / Take-up in m2 / sq m

Bahnhofsviertel 19.800 Bankenviertel 93.900 City-West 25.300 Eschborn 23.300 Flughafen 5.500 Innenstadt 47.650 368.200 Kaiserlei 5.500 2 Mertonviertel 10.800 m Europaviertel 11.600 Niederrad 12.350 Nord 2.500 Ost 27.500 Sachsenhausen / Süd 15.100 West 26.150

Westend 38.350 Bahnhofsviertel Kaiserlei Sachsenhausen / Westhafen 2.900 Bankenviertel Mertonviertel Süd Gesamt total 368.200 City-West Europaviertel West Eschborn Niederrad Westend Flughafen Nord Westhafen Alle Angaben ohne Gewähr. Stand Januar 2015 All indications are subject to correction. January 2015 Innenstadt Ost

3 GRAFIK 3 · CHART 3 Mietpreisspanne in €/m2 · Rent price level in €/sq m

Bahnhofsviertel 8,00 - 19,00 Bankenviertel 16,00 - 38,00 City-West Merton- 10,00 - 17,00 viertel Eschborn 7,50 - 15,00 Flughafen 15,50 - 25,00 Innenstadt 12,00 - 34,00

Nord Kaiserlei Eschborn 8,00 - 12,00 Mertonviertel 10,00 - 13,00 Messe / Europaviertel 15,00 - 30,00 B 8 Niederrad 8,50 - 15,00

B 3 Nord 7,50 - 14,50 Westend Ost B 44 City- Ost A 648 West West 7,00 - 15,00 B 8 Innen- Sachsenhausen / Süd Messe/ Banken- stadt 10,00 - 17,50 viertel Europaviertel West Kaiserlei 8,00 - 16,00 Bahnhofs- Westend viertel 13,00 - 34,00 Westhafen

B 44a 18,50 - 24,50 Westhafen Sachsenhausen / Süd

Niederrad

+49 (0)69 55 66 33-0 www.knightfrank.de

Alle Angaben ohne Gewähr. Stand Januar 2015 · All indications are subject to correction. January 2015