Auswirkungsanalyse

zur geplanten Ansiedlung eines Supermarktes an der Rheinuferstraße in Kamp-Bornhofen

für die Noll Baugesellschaft mbH Albert-Weil-Straße 1 65555 Limburg an der Lahn

Ihre Ansprechpartner Wirtschaftsgeograph Joachim Schulte, M.A. (Projektleitung) Dipl.-Geogr. Rainer Schmidt-Illguth (Niederlassungsleitung) BBE Handelsberatung GmbH Goltsteinstraße 87 a 50968 Köln Deutschland Tel +49 221 789 41 160 Fax +49 221 789 41 169 E-Mail [email protected]

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Köln, im Mai 2017 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung Supermarkt • Kamp-Bornhofen Inhaltsverzeichnis

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1 Ausgangssituation, Zielsetzung und methodische Vorgehensweise ...... 4 1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung ...... 4 1.2 Methodische Vorgehensweise ...... 5

2 Marktsituation im Lebensmitteleinzelhandel ...... 7

3 Projektskizze ...... 12

4 Standortseitige Aspekte ...... 13 4.1 Makrostandort ...... 13 4.2 Mikrostandort ...... 17

5 Wettbewerbssituation ...... 21 5.1 Projektrelevante Einzelhandelssituation in der VG Loreley ...... 23 5.2 Projektrelevanter Wettbewerb in den Umlandkommunen ...... 26 5.3 Fazit der Wettbewerbsanalyse ...... 33

6 Einzugsgebiet - Einzugsgebiet und Kaufkraftbindung ...... 35 6.1 Einzugsgebiet und Kaufkraftpotenzial ...... 35 6.2 Prognose der Marktanteile und Umsatzleistung des Planvorhabens ...... 39

7 Auswirkungsanalyse ...... 41 7.1 Umsatzumverteilungseffekte ...... 41 7.2 Auswirkungen des Vorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung ...... 45

8 Kompatibilität des Vorhabens mit den Zielen der Regional- und Landesplanung ...... 49

9 Fazit der Auswirkungsanalyse ...... 53

Seite 2 von 54 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung Supermarkt • Kamp-Bornhofen Abbildungsverzeichnis:

Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel ...... 8 Abbildung 2: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstyp ...... 9 Abbildung 3: Anzahl der Sortimente eines Supermarktes im Zeitvergleich (2009 - 2013)... 10 Abbildung 4: Sortimentskonzept des Planvorhabens ...... 12 Abbildung 5: Lage der OG Kamp-Bornhofen und zentralörtliche Gliederung ...... 13 Abbildung 6: Verteilung der Einwohner der VG Loreley ...... 15 Abbildung 7: Planareal an der Rheinuferstraße in Kamp-Bornhofen (Fotos) ...... 17 Abbildung 8: Mikrostandort ...... 18 Abbildung 9: Ziele für die Ortsgemeinde Kamp-Bornhofen und das Programmgebiet ...... 19 Abbildung 10: Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum ...... 22 Abbildung 11: Nahversorgung in der VG Loreley ...... 24 Abbildung 12: Wettbewerbssituation in der Stadt Lahnstein ...... 27 Abbildung 13: Wettbewerbssituation in der Stadt Bad Ems ...... 29 Abbildung 14: Wettbewerbssituation in der Stadt Nassau ...... 30 Abbildung 15: Wettbewerbssituation in der Stadt Nastätten ...... 31 Abbildung 16: Relevante Wettbewerbssituation nach Standorten ...... 34 Abbildung 17: Einzugsgebiet des Planvorhabens ...... 37 Abbildung 18: Projektrelevante Kaufkraftpotenziale im Einzugsgebiet ...... 38 Abbildung 19: Marktanteile des geplanten Supermarktes in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten ...... 39 Abbildung 20: Umsatzumverteilung des Planvorhabens ...... 43

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1 Ausgangssituation, Zielsetzung und methodische Vorgehensweise

1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung

Die Noll Baugesellschaft mbH plant, auf einem heute mindergenutzten Grundstück an der Rheinuferstraße in Kamp-Bornhofen einen Lebensmittelmarkt (ca. 1.500 m² VKF) zzgl. Backshop mit Café-/ Bistrobereich zu errichten.

Durch den rechtskräftigen Bebauungsplan „Gewerbegebiet zwischen Kläranlage und nördlichem Ortsrand“ ist der Planstandort als Gewerbegebiet im Sinne von § 8 Baunutzungsverordnung (BauNVO) ausgewiesen. Das Vorhaben macht die Änderung des rechtskräftigen Bebauungspla- nes erforderlich. Im Vorfeld dieses Genehmigungsverfahrens soll das Planvorhaben einer gut- achterlichen Überprüfung unterzogen werden. Das Gutachten soll aufzeigen, ob im Falle einer Realisierung des Planvorhabens nachteilige Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung in der Verbandsgemeinde (VG) Lo- reley oder in sonstigen Kommunen zu erwarten wären.

Darüber hinaus ist das Vorhaben in das kommunale Einzelhandelskonzept der VG Loreley einzu- ordnen, das im Auftrag der Verbandsgemeindeverwaltung im Jahr 2017 erarbeitet wurde.

Aus dem Einzelhandelshandelskonzept kann die Begründung abgeleitet werden, ein landespla- nerisches Zielabweichungsverfahren zu beantragen; denn das Vorhaben weicht vom Zentralitäts- gebot des Landesentwicklungsplanes IV (Ziel 57 LEP IV Rheinland-Pfalz) ab. Demnach sind zwar in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion ausnahmsweise großflächige Einzelhandelsvor- haben bis zu insgesamt 1.600 m² Verkaufsfläche zulässig, wenn dies zur Sicherung der Grund- versorgung der Bevölkerung erforderlich ist; gebunden ist diese Ausnahme allerdings an Gemein- den, die über ein Einwohnerpotenzial von mehr als 3.000 Einwohnern verfügen. Da Kamp-Born- hofen aber aktuell nur etwa 1.600 Einwohner aufweist, kann die Ausnahmeregelung von Ziel 57 nicht ohne Durchführung eines Zielabweichungsverfahrens in Anspruch genommen werden.

Die BBE Handelsberatung GmbH wurde mit der Erstellung dieser Auswirkungsanalyse beauf- tragt. Die Ergebnisse der Analyse werden im Folgenden dargelegt.

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1.2 Methodische Vorgehensweise

Die Grundlage der Analyse bilden Recherchen des Gutachters in der Ortsgemeinde (OG) Kamp- Bornhofen, in der restlichen VG Loreley und in den hieran angrenzenden Städten und Gemein- den. In Ergänzung erfolgt eine Aufbereitung von sekundärstatistischen Daten.

Im Einzelnen wurden folgende Erhebungen und Recherchen durchgeführt:

Durchführung von Vor-Ort-Recherchen zur Bewertung des Projektstandortes,

Erhebung relevanter Anbieter der projektierten Kernsortimente Nahrungs- und Genussmit- tel sowie Drogeriewaren im Untersuchungsgebiet,

Umsatzschätzung für die erfassten Einzelhandelsbetriebe unter Berücksichtigung der standortbezogenen Rahmenbedingungen sowie branchen- und betriebsformenspezifi- scher Leistungskennziffern,

Aufbereitung relevanter sekundärstatistischer Daten und Informationsquellen (u. a. Einzel- handelskonzepte der untersuchungsrelevanten Kommunen, soziodemografische Kenn- zahlen),

Verwendung von aktuellen Datenmaterialien der BBE Marktforschung (z. B. gemeindebe- zogene Kaufkraftkennziffern und sortimentsspezifische Pro-Kopf-Ausgaben).

Die Ermittlung der derzeitigen und der durch das Planvorhaben beeinflussten zukünftigen Kauf- kraftbewegungen wird unter Zugrundelegung folgender Faktoren durchgeführt:

■ Zeitdistanzen zwischen den Wohnstandorten im Einzugsbereich und den projektrelevanten Einzelhandelsstandorten,

■ Einwohnerzahlen und einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau im Einzugsgebiet,

■ Attraktivität der untersuchungsrelevanten Einkaufsziele im Untersuchungsgebiet ausge- drückt durch das Verkaufsflächenangebot, die Angebotsstruktur, den Marktauftritt und die Erreichbarkeit,

■ Bereitschaft der Konsumenten zur „Raumüberwindung“ beim Einkauf bestimmter Waren- gruppen.1

1 Während beispielsweise bei Artikeln des täglichen Bedarfes (v. a. Lebensmittel und Drogeriewaren) das Kriterium der räumlichen Nähe des Einkaufszieles gegenüber dem Kriterium der Attraktivität relativ wichtiger ist, dominiert bei Artikeln des mittel- und längerfristigen Bedarfes (u. a. Sportartikel oder Bekleidung/ Schuhe) das Kriterium der (vermuteten) Attraktivität.

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Darauf aufbauend erfolgt eine Bewertung des Vorhabens in Bezug auf die zu erwartenden absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen. Den Bezugsmaßstab dieser Prüfung stellt § 11 Abs. 3 BauNVO dar.

Im Hinblick auf die absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen ist der zu erwartende Planumsatz als maßgebliche Bewertungsgröße heranzuziehen, die Auslöser für Verände- rungen von Kaufkraftströmen und in deren Folge für Auswirkungen auf bestehende Angebots- strukturen sein kann.

Die Ermittlung der derzeitigen und der durch das Planvorhaben beeinflussten zukünftigen Kauf- kraftbewegungen und damit der von Einzelhandelsvorhaben ausgehenden absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen werden auf Basis dieser Annahmen und in Anlehnung an eine wissenschaftliche Arbeit von Huff ("Defining and Estimating a Trading Area"2) für die jeweiligen projektrelevanten Warengruppen bzw. Betriebstypen die maximalen Umsatzleistungen prognostiziert.

2 In: Journal of Marketing, Vol. 28 (1964), No. 3, S. 34 - 38

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2 Marktsituation im Lebensmitteleinzelhandel

Zur Einordnung des geplanten Supermarktes in einen übergeordneten Rahmen innerhalb der deutschen Handelslandschaft werden im Folgenden wesentliche Entwicklungen und Trends im Lebensmitteleinzelhandel sowie die Unterschiede in den Marktsegmenten „Supermarkt“ und „Dis- countmarkt“ aufgezeigt.

Der Ausgabenanteil für Lebensmittel hat im Gegensatz zu anderen Bereichen des Handels in den letzten Jahren leicht zugenommen. Dies resultiert zum einen aus Veränderungen der Nachfrage und steigenden Preisen sowie zum anderen aus einer Diversifizierung des Angebotes. Nachfra- geseitig haben verschiedene Lebensmittelskandale ein Umdenken in Gang gesetzt, das bei den Verbrauchern zu einer leicht gestiegenen Ausgabebereitschaft für qualitativ hochwertige Lebens- mittel geführt hat. Insbesondere lässt sich dies am boomenden Absatz von Bio-Lebensmitteln ab- lesen, die inzwischen zum Sortiment aller Lebensmittelmärkte - vom Lebensmitteldiscounter bis zum Bio-Supermarkt - zählen.

Von den Einzelhandelsausgaben der deutschen Verbraucher in Höhe von ca. 510 Mrd. € entfallen ca. 261 Mrd. € auf die Kernsortimente der Nahversorgung (Lebensmittel, Getränke, Drogerie- waren, Apothekenwaren).3 Dies entspricht einem Anteil von ca. 51 % und dokumentiert die hohe Bedeutung dieses Marktsegmentes, insbesondere der Nahrungs- und Genussmittel.

Die Entwicklung im Lebensmitteleinzelhandel ist insgesamt durch eine starke Dynamik geprägt, wobei das Wachstum der Branche vor allem durch zunehmende Nachverdichtung, Flächenaus- weitungen und Diversifizierung des Angebots generiert wird. Gleichzeitig weist die Branche eine hohe Konzentration auf Handels- und Lieferantenseite auf.

Aufgrund einer ausgeprägten Preisorientierung der deutschen Kunden und an veränderte Ver- braucherwünsche angepasster Betriebskonzepte haben die Lebensmitteldiscounter in den letzten Jahrzehnten stark an Marktanteilen gewinnen können und sind seit einigen Jahren mit einem Marktanteil von ca. 46 % der am stärksten präsente Betriebstyp des Lebensmittelhandels.

Auch die Vollsortimenter konnten in den letzten Jahren aufgrund ihrer Anstrengungen bei der Weiterentwicklung der Konzepte wieder Marktanteile hinzugewinnen. Die aktuellen Zahlen des EHI weisen für Supermärkte und SB-Warenhäuser einen Marktanteil von zusammen rd. 51 % aus.

3 Vgl. IfH-Brancheninformationssystem, Marktvolumen 2015

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Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel

100% 4,3% 3,9% 3,5% 3,3% 3,2%

90% 14,1% 14,1% 13,6% 12,9% 12,6%

80%

70% 35,4% 35,9% 37,0% 38,0% 38,6% 60% Übrige LEH-Geschäfte SB-Warenhäuser 50% Supermärkte/große Supermärkte 40% Discounter

30% 46,2% 46,1% 45,9% 45,8% 45,6% 20%

10%

0% 2008 2010 2012 2014 2015

Quelle: EHI Handelsdaten aktuell 2016, BBE-Darstellung

Um sich gegenüber den konkurrierenden Vertriebstypen wie den Lebensmitteldiscountern und den SB-Warenhäusern besser profilieren zu können, wurden Supermarktkonzepte aller Betreiber in der Vergangenheit strukturellen Veränderungen unterzogen.4 So hat beispielsweise die Gestal- tung der Bedientheken für Frischeprodukte (Wurst, Fleisch, Käse, Delikatessen, etc.) deutlich an Qualität gewonnen. Aktuelle Veröffentlichungen zeigen, dass sich die Neupositionierung der Su- permärkte mit dem Fokus auf Qualität, Frische, Atmosphäre, Beratung etc. auszahlt.

Anders als Supermärkte, Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser stellen die Lebensmitteldis- counter keine Vollsortimenter dar. Auf einer Verkaufsfläche von bis zu 1.500 m² bieten Lebens- mitteldiscounter ein schnelldrehendes Sortiment mit relativ niedriger Artikelzahl an. Die Attraktivi- tät der Lebensmitteldiscounter basiert also auf einem preislichen Vorteil, kombiniert mit einer überschaubaren Anzahl an Artikeln.

Der Umfang eines durchschnittlichen Supermarktsortiments weist knapp 12.000 Artikel (bei gro- ßen Supermärkten ca. 35.000 – 40.000 Artikel) auf, so dass ein umfassendes nahversorgungsbe- zogenes Angebot vorhanden ist. Damit stehen Supermärkte zwischen den preisorientierten Le- bensmitteldiscountern mit eng umgrenztem Sortiment und den Verbrauchermärkten bzw. SB-Wa- renhäusern, deren Sortiment weit über das der Nahversorgung hinausgeht und bereits den mittel-

4 Große Supermärkte grenzen sich gegenüber Verbrauchermärkten und SB-Warenhäusern durch eine weitgehende Angebotskonzentration auf Nahrungs- und Genussmittel/ Drogeriewaren ab, während Non- food-Sortimente nur in sehr geringem Maße angeboten werden.

Seite 8 von 54 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung Supermarkt • Kamp-Bornhofen bis langfristigen Bedarfsbereich abdeckt. SB-Warenhäuser zielen mit ihrem erweiterten Sortiment somit nicht primär auf eine Nahversorgung ab, sondern führen ein deutlich erweitertes Angebot.

In der Praxis versorgt sich der Verbraucher nicht nur bei einer, sondern bei durchschnittlich 4,25 Betriebsformen. Idealtypischer Weise wird der Grundbedarf beim Lebensmitteldiscounter einge- kauft, die Produkte, die dort nicht erhältlich sind oder die man dort nicht kaufen möchte, werden bei ergänzenden Wettbewerbern nachgefragt.

Abbildung 2: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstyp

Quelle: BBE Handelsberatung

Ein Grund für die Entwicklung von zunehmend größeren Flächen bei Supermärkten ist die Not- wendigkeit, sich stärker von Lebensmitteldiscountern abzusetzen, deren Flächengrößen seit Jah- ren wachsen. Übersichtlichkeit und angenehme Atmosphäre sind bei der deutlich größeren Arti- kelzahl der Supermärkte nur auf einer größeren Verkaufsfläche zu realisieren.

Insgesamt sind für einen größeren Flächenbedarf folgende Entwicklungen entscheidend:

Die Nachfrage nach Convenience-Produkten (z. B. Tiefkühl- und Halbfertigware, Fertigsa- late) ist in den letzten Jahren konstant angestiegen. Daher sind größere Kühlregale und Tiefkühlbereiche erforderlich. Auch die gestiegene Nachfrage nach Bio-Produkten erfor- dert, dass einzelne Artikel sowohl in Bio-Qualität als auch konventionell hergestellt angeboten werden (u. a. Obst & Gemüse, Kaffee, Fleisch- / Wurstwaren). Der Preiswettbewerb führt gleichzeitig dazu, dass Supermärkte verstärkt günstige Eigen- marken anbieten, die auf dem Preisniveau von Lebensmitteldiscountern liegen. Damit

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werden gleichartige Produkte als Industriemarke und als Eigenmarke angeboten, so dass ein zusätzlicher Flächenbedarf resultiert. Vor diesem Hintergrund ist es – wie in folgender Abbildung dargestellt – in den letzten Jahren zu einer zunehmenden Artikelzahl gekommen. Bei den Supermärkten ist darauf hinzuweisen, dass sich die zunehmende Artikelzahl ausschließlich auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente (Food und Non-Food I) bezieht, während gleichzeitig die Zahl der zentrenrelevanten Sortimente (Non-Food II) reduziert wurde.

Abbildung 3: Anzahl der Sortimente eines Supermarktes im Zeitvergleich (2009 - 2013)

Sortimentsbereiche/ 2009 2013 Differenz -gruppen

Anzahl der Artikel

Frischwaren (u. a. Fleisch, Wurst, Fisch, Geflügel, Obst und Gemüse, Molkereipro- 2.108 2.450 + 342 dukte, Eier, Backwaren) Tiefkühlkost/ Eis 533 560 + 27 Trockensortiment (u. a. Konserven, Kaffee, 5.285 5.750 + 465 Tee) Summe Food 7.926 8.760 + 834

Non-Food I (Drogeriewaren, Tiernahrung, 1.578 2.010 + 432 Tierpflege) Non-Food II (u. a. Haushaltswaren, Texti- 1.025 840 - 185 lien) Summe Non-Food 2.603 2.850 + 247

Summe Supermarkt 10.529 11.610 + 1.081

Quelle: EHI, Handel aktuell 2015/ 2016

Die Kunden erwarten möglichst geringe Wartezeiten in den Bedienabteilungen. Daher wird bei Supermärkten zunehmend ein Teil der Frischwaren (insbesondere Fleisch- und Wurstwaren sowie Käse) zusätzlich in Kühlmöbeln zur Selbstbedienung angeboten, um den Personalaufwand zu begrenzen.

Um eine angenehmere Ladenatmosphäre und attraktivere Warenpräsentation bei gleichzeitig besserem Überblick und besserer Orientierung zu erreichen, wird bei neuen Le- bensmittelmärkten eine niedrigere Höhe der Regale gewählt. Dies führt bei gleichem Sorti- ment zu einer größeren Verkaufsfläche.

Im Sinne der Verbesserung der Ladenatmosphäre und einer vereinfachten, zeitsparenden Warenbestückung werden die Laufwege und Gänge in den Märkten breiter als früher gestaltet. Als Faustregel wird hier im Idealfall eine Breite gewählt, die drei Einkaufswagen nebeneinander zulässt. Der Kunde soll sich in Ruhe im Regal umsehen können, ohne sich von anderen Kunden zum Weiterfahren gedrängt zu fühlen. Auch der Kassenbereich soll nicht den Charakter einer reinen „Warteschlange“ haben, sondern ein offener Bereich

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sein, der zu Zusatzkäufen anregt. Angebote für ältere Kundengruppen (Ruhezonen, Sitz- bänke) erfordern weitere Flächen.

Den Kunden werden verstärkt saisonale und regionale Artikel außerhalb der Regale auf Zusatzflächen in Form von Sonder-, Aktions- und Zweitplatzierungen präsentiert. Außer- dem werden Abteilungen, die eine besondere Lebensqualität (z. B. Wein, Feinkost, Obst) vermitteln sollen, entsprechend aufwendig und großzügiger gestaltet.

Größere Flächen führen dabei jedoch nicht in gleichem Umfang zu Mehrumsätzen, sondern re- gelmäßig zu einer abnehmenden Flächenleistung. Ordnet man die in Kamp-Bornhofen verfolgte Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes in die aufgezeigten Vertriebskonzepte im Lebensmitteleinzelhandel sowie die aktuellen Marktentwicklungen im Lebensmittelsektor ein, so ist Folgendes festzuhalten:

Per Definition ist der zu betrachtende Lebensmittelmarkt dem Betriebstyp „Supermarkt“ zuzuordnen, so dass es sich beim Planvorhaben um einen Lebensmittelvollversorger handelt.

Der Supermarkt soll eine Verkaufsfläche von ca. 1.500 m² aufweisen, die im Hinblick auf ihre Dimensionierung in der Größenordnung moderner Supermärkte rangiert.

Wie oben aufgezeigt, begründet sich der gegenüber einem Lebensmitteldiscountmarkt er- höhte Verkaufsflächenbedarf in der deutlich größeren Anzahl an Artikeln, der Angebots- tiefe und -breite sowie anhand der Raumansprüche für Bedientheken (Wurst und Käse) und der Präsentationsflächen für Obst und Gemüse, wodurch eine Profilierung gegenüber den Lebensmitteldiscountern geschaffen werden soll.

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3 Projektskizze

Wie eingangs bereits erwähnt, plant die Noll Baugesellschaft mbH auf einem heute mindergenutzten Grundstück an der Rheinuferstraße in Kamp-Bornhofen einen Lebensmittelmarkt (ca. 1.500 m² VKF) zu errichten. Hinzu kommt auf einer kleinteiligen „Shopfläche“ ein Backshop mit Café-/ Bistrobereich.

Die Ausrichtung der im projektierten Supermarkt vorgehaltenen Waren wird primär bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten liegen und es ist davon auszugehen, dass der Verkaufsflächenan- teil der nahversorgungsrelevanten Sortimente Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren mindestens 90 % der Verkaufsfläche umfassen wird. Der Supermarkt bietet darüber hinaus ein begrenztes Sortiment bei Haushaltswaren, Papierwaren und sonstigen Nonfood-Sortimenten an.

Abbildung 4: Sortimentskonzept des Planvorhabens

Betriebstyp Supermarkt Sortiment

Verkaufsfläche in m²

Nahrungs- und Genussmittel 1.280

Drogeriewaren 100

Haushaltswaren 50

Babybekleidung/ -Spielzeug -

Foto/ Schreibwaren 20

Sonst. Nonfood-Artikel (u. a. Aktionswaren) 50

Sortimente gesamt 1.500

Quelle: BBE-Darstellung auf Basis marktüblicher Sortimentskonzepte

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4 Standortseitige Aspekte

4.1 Makrostandort

Lage und Siedlungsstruktur

Kamp-Bornhofen ist eine Ortsgemeinde (OG) im Oberen Mittelrheintal im Rhein-Lahn-Kreis in Rheinland-Pfalz. Sie gehört der Verbandsgemeinde (VG) Loreley an.

Abbildung 5: Lage der OG Kamp-Bornhofen und zentralörtliche Gliederung

Quelle: eigene Darstellung

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Im Norden grenzt Kamp-Bornhofen an die OG Filsen und Osterspai, im Osten an die OG Dahl- heim und im Süden an die OG Lykershausen und Kestert. Im Westen grenzt die OG Kamp-Born- hofen – jenseits des Rheins – an die Stadt Boppard.

Landschaftlich teilt sich die VG Loreley in zwei Gebiete: Entlang des Rheins zeichnet sich die Landschaft durch das enge Durchbruchstal des Rheins mit den bewaldeten bzw. weinbewachse- nen Hängen aus. Darüber hinaus wird die Landschaft durch einen breiten Hochflächenrücken ge- prägt, bei dem der Große Dachskopf (456,6 m) in der Gemarkung Osterspai die höchste Erhe- bung der Verbandsgemeinde darstellt.

Die VG Loreley entstand zum 1. Juli 2012 aus dem Zusammenschluss der Verbandsgemeinden Braubach und Loreley. Der Verbandsgemeinde gehören die Städte St. Goarshausen, Braubach und Kaub sowie 19 eigenständige Ortsgemeinden (Auel, Bornich, Dachsenhausen, Dahlheim, Dörscheid, Filsen, Kamp-Bornhofen, Kestert, Lierschied, Lykershausen, Nochern, Osterspai, Pa- tersberg, Prath, Reichenberg, Reitzenhain, Sauerthal, Weisel und Weyer) an. Im Rahmen der Verbandsgemeindefusion wurde der gemeinsame Verwaltungssitz auf die zwei bisherigen Stand- orte Braubach und St. Goarshausen aufgeteilt.

Gemäß dem Regionalen Raumordnungsplan (RROP) Mittelrhein-Westerwald ist der Stadt St. Goarshausen die Funktion eines mit der Stadt St. Goar kooperierenden Mittelzentrums zugewiesen. Zudem liegt die als Grundzentrum im grundzentralen Verbund mit St. Goarshausen einzu- stufende Stadt Braubach im Verbandsgemeindegebiet.

Bedeutende Zentren im Umfeld der VG Loreley sind das Oberzentrum Koblenz sowie die Mittel- zentren Lahnstein, Bad Ems und Nastätten. Mit der Stadt Nassau befindet sich als weiterer zentraler Ort noch ein Grundzentrum in räumlicher Nähe der VG Loreley.

Bevölkerungsdaten

In der VG Loreley leben insgesamt 16.810 Einwohner. Dabei ist die Stadt Braubach mit 3.044 Einwohnern die bevölkerungsreichste Kommune innerhalb des Verbandsgemeindegebietes. Die OG Kamp-Bornhofen, in der sich das Planvorhaben befindet, verfügt über 1.601 Einwohner.5

Neben Braubach und Kamp-Bornhofen weisen nur noch die Stadt St. Goarshausen (1.317 EW) und die Ortsgemeinden Osterspai (1.234 EW) und Weisel (1.057 EW) Bevölkerungszahlen von über 1.000 Einwohnern auf. Die restlichen Kommunen der Verbandsgemeinde haben weniger als 900 Einwohner. Die Ortsgemeinde Sauerthal ist mit 160 Einwohnern die kleinste Kommune der VG Loreley.

Insgesamt lässt sich festhalten, dass die Verbandsgemeinde sehr kleinteilige Siedlungsstrukturen mit geringen Einwohnerzahlen aufweist.

5 Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, Stand: 31.12.2015

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Abbildung 6: Verteilung der Einwohner der VG Loreley

Kommune Einwohner

abs. in %

Auel 204 1,2

Bornich 971 5,8

Braubach 3.044 18,1

Dachsenhausen 995 5,9

Dahlheim 849 5,1

Dörscheid 404 2,4

Filsen 647 3,8

Kamp-Bornhofen 1.601 9,5

Kaub 865 5,1

Kestert 583 3,5

Lierschied 477 2,8

Lykershausen 221 1,3

Nochern 517 3,1

Osterspai 1.234 7,3

Patersberg 396 2,4

Prath 296 1,8

Reichenberg 180 1,1

Reitzenhain 321 1,9

St. Goarshausen 1.317 7,8

Sauerthal 160 1,0

Weisel 1.057 6,3

Weyer 471 2,8

Verbandsgemeinde insg. 16.810 100,0

Quelle: Statistisches Landesamt Rheinlandpfalz, Stand: 31.12.2015

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Im Hinblick auf die zukünftige Bevölkerungsentwicklung der VG Loreley ist darauf hinzuweisen, dass die Bevölkerungsprognose des Statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz einen landes- weiten Rückgang der Bevölkerung erwarten lässt. So geht die Bevölkerungsprognose Rheinland- Pfalz von 2013 bis zum Jahr 2035 von einem Bevölkerungsrückgang um rd. 3,8 % aus. Für den Rhein-Lahn-Kreis wird in der mittleren Variante der statistischen Bevölkerungsvorausberechnung ein Rückgang der Bevölkerungszahl von rd. 121.375 im Basisjahr auf rd. 109.943 Einwohner im Jahr 2035 erwartet. Mit einer Abnahme um rd. 9,4 Prozentpunkte wird die Einwohnerzahl des Rhein-Lahn-Kreises demnach gegenüber der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung des Lan- des Rheinland-Pfalz überdurchschnittlich sinken. Für die VG Loreley wird im Prognosezeitraum 2013 bis 2035 ein noch höherer Bevölkerungsrückgang um rd. 17,3 % prognostiziert.

Erreichbarkeit und Verkehr

Die OG Kamp-Bornhofen ist über die Bundesstraße B 42, die das Gemeindegebiet entlang des Rheins in Nord-Süd-Richtung durchläuft, an das überregionale Straßennetz angebunden. Einen Autobahnanschluss gibt es innerhalb der gesamten Verbandsgemeinde nicht. Der nächste Auto- bahnanschluss besteht in Koblenz an die Bundesautobahn A 48, so dass Kamp-Bornhofen und die Verbandsgemeinde nur unzureichend an das europäische Fernstraßennetz angeschlossen sind.

Hervorzuheben ist auch, dass entlang des Rheins zwischen Koblenz und Wiesbaden keine Brü- cke existiert. Die nächste Straßenverbindung zur linksrheinischen Seite besteht über die nördlich gelegene Südbrücke in Koblenz. Aus diesem Grund verbinden im Verbandsgemeindegebiet Lo- reley drei Auto- und Personenfähren die rechte mit der linken Rheinseite. Dabei handelt es sich um Verbindungen zwischen Boppard und Kamp-Bornhofen, Engelsburg und Kaub sowie St. Goar und St. Goarshausen.

Einzelhandelsstrukturen

Den Vorgaben der Landesplanung folgend, die die Stadt St. Goarshausen als Mittelzentrum und die Stadt Braubach als Grundzentrum einstufen, qualifiziert das Einzelhandelskonzept für die VG Loreley die Stadtkerne von St. Goarshausen und Braubach als zentrale Versorgungsbereiche. Zudem wird in der Ortsgemeinde Kamp-Bornhofen ein zentraler Versorgungsbereich der Nahver- sorgung abgegrenzt, um insbesondere das vorhandene nahversorgungsrelevante Angebot zu sichern und zu stärken.

Zur Gewährleistung einer wohnungsnahen Versorgung sollte die Ansiedlung von nahversorgungsrelevanten Betrieben gemäß Einzelhandelskonzept der VG Loreley aus dem Jahr 2017 aber nicht nur in den zentralen Versorgungsbereichen, sondern auch an ausgewählten Potenzial- standorten zur Stärkung der Nahversorgung möglich sein. In diesem Zusammenhang werden die größten Entwicklungspotenziale für Potenzialstandorte zur Stärkung der Nahversorgung noch im Süden der VG Loreley und in der Ortsgemeinde Dachsenhausen gesehen.

Die Einzelhandelszentralität stellt das Verhältnis von einzelhandelsrelevanter Kaufkraft vor Ort und getätigten Umsätzen vor Ort dar. Eine Zentralität von über 100 bedeutet, dass eine Kom- mune per Saldo von Kaufkraftzuflüssen profitiert. Die VG Loreley weist eine Einzelhandelszentra-

Seite 16 von 54 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung Supermarkt • Kamp-Bornhofen lität von rd. 30 % auf. Dies sagt aus, dass der Gesamtumsatz rd. 70 % unter dem vor Ort vorhandenen Kaufkraftpotenzial liegt und somit per Saldo hohe Kaufkraftabflüsse festzustellen sind. Eine Einzelhandelszentralität von rd. 30 % ist ein sehr niedriger Wert, der auf eine geringe Aus- stattung und Leistungsfähigkeit des Einzelhandels der Verbandsgemeinde hinweist.

4.2 Mikrostandort

Lage des Projektgrundstücks und Nutzungsumfeld

Der Planstandort liegt östlich der Rheinuferstraße (B 42) bzw. des Rheins und westlich der Bahntrasse im Ortseingangsbereich von Kamp-Bornhofen. Im Süden schließt sich der Siedlungs- bereich der OG Kamp-Bornhofen an.

Das Areal zur Ansiedlung des Supermarktes ist derzeit unbebaut und liegt brach.

Abbildung 7: Planareal an der Rheinuferstraße in Kamp-Bornhofen (Fotos)

Quelle: eigene Fotos

Verkehrliche Situation und Sichtbarkeit des Planstandortes

Der Planstandort befindet sich unmittelbar an der B 42, die eine leistungsfähige Verkehrsanbin- dung gewährleistet. Die nächstgelegene Bushaltestelle „Kamp-Bornhofen Einkaufsmarkt“ (Linie

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533) ist dem Planareal vorgelagert. Über die Linie 533 ist das Planareal auch aus den Ortsge- meinden Osterspai und Kestert und aus der Stadt St. Goarshausen direkt zu erreichen.

Abbildung 8: Mikrostandort

Quelle: eigene Darstellung

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Funktionale Lage und Einordnung in das Einzelhandelskonzept der VG Loreley

Im Jahr 2014 wurde die Gemeinde Kamp-Bornhofen in den Kooperationsverbund St. Goarshau- sen – Braubach und damit in das Bund-Länder-Programm „Ländliche Zentren – Kleinere Städte und Gemeinden“ aufgenommen.

Gemäß der Ersten Fortschreibung der Entwicklungsstrategie auf Ebene der Verbandsgemeinde Loreley zur Integration der Gemeinde Kamp-Bornhofen (BBP Stadtplanung Landschaftsplanung, Juni 2015) umfasst das Handlungsfeld Nahversorgung die Sicherstellung einer flächendeckenden und wohnortnahen Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs. Hiermit soll ein entscheidender Beitrag zur Verbesserung der Wohnqualität erreicht werden. Der Standort des Lidl-Marktes wurde in diesem Zusammenhang als Nahversorgungsschwerpunkt eingestuft.

Abbildung 9: Ziele für die Ortsgemeinde Kamp-Bornhofen und das Programmgebiet

Quelle: eigene Darstellung

Im Sinne des übergeordneten Ziels, die fusionierte Verbandsgemeinde Loreley zukunftsfähig aufzustellen und die Lebensqualität und die Attraktivität der einzelnen Kommunen zu verbessern, ist

Seite 19 von 54 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung Supermarkt • Kamp-Bornhofen die Versorgungssituation von Kamp-Bornhofen zu sichern und weiterzuentwickeln.6 Entspre- chend würde sich das Planvorhaben in die abgestimmte Entwicklungsstrategie einordnen.

Der zu betrachtende Standortbereich in Kamp-Bornhofen befindet sich zudem innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Nahversorgung. Aufgrund der bestehenden Versorgungs- funktion für weite Teile der Verbandsgemeinde wird in diesem Zusammenhang empfohlen, den Planstandort als eine Entwicklungsfläche zu qualifizieren und damit die Bedeutung für die Nah- versorgung innerhalb des Verbandsgemeindegebietes zu fundamentieren.

So kann der zentrale Versorgungsbereich der Nahversorgung in Kamp-Bornhofen aufgrund einer vergleichsweise großen Entfernung zu den nächstgelegenen rechtsrheinischen Lebensmittel- märkten von rd. 13 km in der Stadt Braubach (Netto) und rd. 12 km in der Stadt St. Goarshausen (Rewe) nicht nur für die Bevölkerung der Standortgemeinde, sondern auch für die Einwohner der umgrenzenden Ortsgemeinden Filsen, Osterspai, Lykershausen, Dahlheim, Kestert und Prath wichtige Ergänzungsfunktionen auf der Ebene der wohnungsnahen Grundversorgung überneh- men.

Entsprechend stimmt das Planvorhaben mit den Vorgaben und Zielen des Einzelhandelskonzep- tes für die VG Loreley überein, wenn das Planvorhaben keine negativen Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur zentraler Orte bewirken wird. Eine Prüfung des Planvorhabens auf die zentralen Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung in der VG Loreley und in den umliegenden Städten und Gemeinden wird in vorliegender Auswirkungsanalyse vorgenommen.

Planungsrechtliche Situation

Durch den rechtskräftigen Bebauungsplan „Gewerbegebiet zwischen Kläranlage und nördlichem Ortsrand“ ist der Planstandort derzeit als Gewerbegebiet im Sinne von § 8 BauNVO ausgewiesen. Die VG Loreley beabsichtigt für das Planvorhaben die Änderung des rechtskräftigen Bebau- ungsplanes, wobei der Planbereich als Sondergebiet festgesetzt werden soll.

6 Vgl. „Abgestimmte Entwicklungsstrategie auf Ebene der neu fusionierten Verbandsgemeinde Lo- reley“ - Städtebauförderprogramm „Ländliche Zentren“, 2014

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5 Wettbewerbssituation

Im Hinblick auf die Abgrenzung des perspektivischen Einzugsgebietes des Planvorhabens und auf die zu untersuchenden städtebaulichen Auswirkungen durch das Planvorhaben ist eine Be- trachtung der Angebotsstrukturen in Kamp-Bornhofen, in der restlichen VG Loreley und in umliegenden Kommunen notwendig. Somit geht das Untersuchungsgebiet über das Verbandsgemein- degebiet hinaus und schließt die rechtsrheinischen Kommunen Lahnstein, Bad Ems, Nassau, Singhofen, Nastätten und Lorch mit ein. Da entlang des Rheins zwischen Koblenz und Wiesba- den keine Brücke existiert, die nächste Straßenverbindung zur linksrheinischen Seite erst über die nördlich gelegene Südbrücke in Koblenz besteht und im Verbandsgemeindegebiet Loreley eine linksrheinische Anbindung nur über drei Auto- und Personenfähren gewährleistet wird, ist davon auszugehen, dass linksrheinische Angebotsstandorte keine Versorgungsbedeutung für die Bevölkerung der VG Loreley übernehmen. Entsprechend kann von einer Wettbewerbsanalyse in linksrheinischen Kommunen abgesehen werden.

Die Wettbewerbssituation wird in den projektierten nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren) wesentlich durch die Lebensmittel- und Drogerie- märkte geprägt, während der kleinteilige Einzelhandel nur in begrenztem Maße vom Planvorha- ben betroffen sein wird. Dies resultiert daraus, dass Systemwettbewerber (= Supermärkte, Dis- countmärkte, Verbrauchermärkte, SB-Warenhäuser und Drogeriemärkte) als Betriebe, die dem Versorgungseinkauf dienen und eine große Sortimentsüberschneidung mit dem Vorhaben aufweisen, in einen stärkeren Wettbewerb mit dem Vorhaben treten als das Lebensmittelhandwerk oder spezialisierte Lebensmittelfachgeschäfte (z. B. Weinhändler, Obst- und Gemüsehändler, Drogerien, Parfümerien) bzw. der sonstige Fachhandel.

Die Darstellung der Wettbewerbssituation trägt diesem Umstand Rechnung, so dass in erster Li- nie die strukturprägenden Lebensmittel- und Drogeriewarenanbieter im Untersuchungsgebiet betrachtet werden.

Alle relevanten Wettbewerber im Untersuchungsraum wurden von BBE-Mitarbeitern differenziert nach Standort, Verkaufsfläche sowie Sortimentsschwerpunkt erhoben. Die Erhebungsergebnisse werden im Folgenden zusammengefasst dargestellt:

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Abbildung 10: Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum

Quelle: BBE-Darstellung

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5.1 Projektrelevante Einzelhandelssituation in der VG Loreley

Die Einzelhandelsstruktur in den Ortsgemeinden der Verbandsgemeinde ist sehr unterschiedlich ausgeprägt. So bilden die Städte St. Goarshausen und Braubach – insbesondere im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente – die Versorgungsschwerpunkte der VG Loreley. Ergän- zende Versorgungsfunktionen übernimmt die OG Kamp-Bornhofen. Die übrigen Städte und Orts- gemeinden weisen dagegen nur eine gering ausgeprägte Einzelhandelsausstattung auf.

Entsprechend der aufgezeigten Einzelhandelsstrukturen befinden sich auch die einzigen drei Le- bensmittelmärkte der Verbandsgemeinde Loreley in den Städten St. Goarshausen und Braubach sowie in der OG Kamp-Bornhofen.

In der OG Kamp-Bornhofen ist in unmittelbarer Nähe zum Planstandort ein Lidl-Lebensmittel- Discountmarkt ansässig. Hierbei handelt es sich um einen modernen Markt mit rd. 800 m² Ver- kaufsfläche und angegliedertem Backshop. Seitens des Betreibers ist geplant, die Filiale auf rd. 1.090 m² Verkaufsfläche zu erweitern. Ein entsprechendes Planersuchen liegt der VG Loreley bereits vor. Neben dem Lidl-Markt befinden sich in der Ortsgemeinde Kamp-Bornhofen nur noch neun weitere Einzelhandelsbetriebe. Hiervon weisen nur vier kleinteiligen Handelsbetriebe ein nahversorgungsrelevanten Kernsortiment wie das Planvorhaben auf. Hierzu zählen die an den Lidl-Markt angegliederte Bäckerei, Kunz Getränkehandel und zwei Kioske. Die Gesamtverkaufs- fläche beträgt in Kamp-Bornhofen rd. 1.255 m², die weit überwiegend auf den o. g. Lidl-Markt ent- fällt.

Innerhalb der Stadt St. Goarshausen konzentrieren sich die Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomieangebote auf den Stadtkern, wobei die höchste Nutzungsdichte im Kreuzungsbe- reich Bahnhofstraße/ Wellmicher Straße/ Nastätter Straße besteht. Ein Rewe-Supermarkt an der Nastätter Straße ist mit rd. 800 m² Verkaufsfläche der größte Einzelhandelsbetrieb der Stadt St. Goarshausen und damit ein weiterer Hauptwettbewerber des Planvorhabens. Dieser Supermarkt, der sich rd. 13 km südlich vom Planvorhaben in Kamp-Bornhofen befindet, fungiert im Stadtkern als Magnetbetrieb. Der Rewe-Supermarkt ist zeitgemäß gestaltetet und verfügt über einen ausreichend dimensioniertem Kundenparkplatz. Mit einer Verkaufsfläche von rd. 800 m² Verkaufsfläche bewegt sich der Rewe-Markt im Hinblick auf seine Dimensionierung allerdings unterhalb der Grö- ßenordnung moderner Supermärkte. Nachteilig ist zudem, dass sich der Supermarkt in Randlage des Stadtkerns jenseits der Bahntrasse befindet und sein Eingang vom sonstigen Einzelhandels- besatz des Stadtkerns abgewandt ist.

Auch in der Stadt Braubach ist fast der gesamte Einzelhandelsbesatz im Stadtkern verortet, so dass dieser innerhalb der Stadt Braubach den städtischen Einzelhandelsschwerpunkt darstellt. Im Kreuzungsbereich Wilhelmstraße/ Oberalleestraße/ Rheinstraße ist der überwiegende Teil der Einzelhandelsbetriebe vorzufinden, die sich dem Stadtkern zuordnen lassen. Den Angebots- schwerpunkt bildet ein moderner Netto-Lebensmitteldiscountmarkt (rd. 800 m² VKF) mit großzügi- gem Pkw-Stellplatzangebot, der sich in rd. 12 km nördlicher Entfernung vom Planvorhaben befindet. Der Netto-Markt ist allerdings in einer Randlage des Stadtkerns lokalisiert, so dass die Anbin- dung des Lebensmittelmarktes an die übrigen Geschäftslagen aufgrund der räumlichen Entfer- nung und der fehlenden Sichtbeziehung als eingeschränkt zu bewerten ist. Entsprechend können die übrigen Einzelhandelsbetriebe des Stadtkerns nur teilweise an den Kundenfrequenzen dieses Magnetbetriebes partizipieren.

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In den Ortsgemeinden Bornich, Dachsenhausen, Lierschied, Nochern, Osterspai, Patersberg und Weisel sind nur einzelne kleine Nahversorgungsbetriebe wie Bäckereien, die teilweise über ein ergänzendes Lebensmittelangebot verfügen, Kioske und Getränkehändler ansässig. In diesem Zusammenhang ist insbesondere auf vier kleine SB-Läden („Nah & Gut“ in Bornich, „Ihr Nachbar- schaftsmarkt“ in Kaub und „Unser Dorfladen“ in Filsen, Dorfladen der Bürgergenossenschaft Os- terspai e. G. in Osterspai) hinzuweisen.

Die Ortsgemeinden Auel, Dahlheim, Dörscheid, Lykershausen, Prath, Reichenberg, Reitzenhain, Sauerthal und Weyer hingegen verfügen über keine Nahversorgungsangebote.

Abbildung 11: Nahversorgung in der VG Loreley

Quelle: BBE-Erhebungen und -Darstellung

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In der Warengruppe Drogerie-, Parfümerie, Kosmetik-, Apothekenwaren, Sanitätsartikel kommen neben drei Apotheken insbesondere die Drogerieabteilungen der drei Lebensmittelmärkte zum Tragen. Ein Fachmarkt bzw. ein Fachgeschäft für Drogeriewaren ist in der Verbandsgemeinde nicht ansässig.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass die VG Loreley nur über einen schwach ausgeprägten Einzelhandelsbesatz verfügt. So machen sich insbesondere die sehr kleinteiligen Siedlungsstruk- turen mit vergleichsweise geringen Einwohnerzahlen in einer unterdurchschnittlichen Verkaufsflä- chenausstattung von lediglich 0,3 m² Verkaufsfläche je Einwohner bemerkbar. Hinzu kommt die Lage am Rhein, der aufgrund der fehlenden Brückenverbindungen eine prägnante Barriere darstellt und die ausgeprägte Topografie der VG Loreley – beides Faktoren, die zusammengenom- men eine Ansiedlung von größeren Einzelhandelsbetrieben im Verbandsgemeindegebiet nur ein- geschränkt ermöglichen.

Deutliche Defizite sind selbst auf Ebene der wohnungsnahen Grundversorgung zu verzeichnen. So sind in den Sortimenten Nahrungs- und Genussmitteln sowie Drogerie-, Parfümerie, Kosme- tikwaren, Apothekenwaren, Sanitätsartikel Kaufkraftabflüsse von rd. 17,2 Mio. € bzw. rd. 9,0 Mio. € festzustellen. Hier spiegeln sich Angebotslücken, insbesondere die geringe Anzahl größerer Le- bensmittelmärkte und das Fehlen eines großen modernen Lebensmittelmarktes und eines Droge- riemarktes, wider.

Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass die Versorgungsstrukturen in umliegenden Kommunen (insbesondere in Lahnstein, Bad Ems, Nassau, und Nastätten; nur nachgeordnet in Singhofen und Lorch) für die in der VG Loreley lebende Bevölkerung ebenfalls wichtige Einkaufs- ziele darstellen. Deshalb werden auch die projektrelevanten Lebensmittel- und Drogeriemärkte in den Umlandkommunen im Folgenden detailliert betrachtet.

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5.2 Projektrelevanter Wettbewerb in den Umlandkommunen

Wie bereits dargelegt, konzentriert sich die Wettbewerbsrecherche außerhalb der VG Loreley auf die Nachbarkommunen Kommunen Lahnstein, Bad Ems, Nassau und Nastätten. Nachgeordnete Wettbewerbsstandorte stellen die Gemeinden Singhofen und Lorch dar.

Stadt Lahnstein

In der Stadt Lahnstein sind v. a. folgende Einzelhandelsbetriebe als Wettbewerber des Planvor- habens zu betrachten:

■ Aldi (Lebensmitteldiscountmarkt, ca. 800 m² VKF), Braubacher Straße 75, rd. 14 km nörd- lich vom Planvorhaben, Standort in dezentraler Lage, moderner Markt.

■ Netto (Lebensmitteldiscountmarkt, ca. 860 m² VKF), Braubacher Straße 1, rd. 16 km nörd- lich vom Planvorhaben, Standort in siedlungsintegrierter Lage, moderner Markt mit Bäcker als Konzessionär.

■ Globus (SB-Warenhaus, ca. 12.000 m² VKF inkl. Getränkemarkt), Brückenstraße 17, Ver- kauf auf drei Ebenen, rd. 17 km nördlich vom Planvorhaben, Standort im zentralen Versor- gungsbereich Nord, Parkplatz und Parkhaus, Lotto/ Toto, Metzgerei, Schlüsseldienst, Fri- sör, Optiker, türkischer Imbiss und S. Oliver als Konzessionäre, hoher Verkaufsflächenan- teil im Nonfood-Sortiment.

■ Aldi (Lebensmitteldiscountmarkt, ca. 980 m² VKF), Koblenzer Straße 19, rd. 20 km nörd- lich vom Planvorhaben, Standort im zentralen Versorgungsbereich Koblenzer Straße, dm- Drogeriemarkt, Takko, Toom-Getränkemarkt und Lidl in unmittelbarer Nachbarschaft.

■ dm (Drogeriemarkt, ca. 650 m² VKF), Koblenzer Straße 25, rd. 20 km nördlich vom Plan- vorhaben, Standort im zentralen Versorgungsbereich Koblenzer Straße, Takko, Toom-Ge- tränkemarkt, Aldi und Lidl in unmittelbarer Nachbarschaft bzw. in Sichtbeziehung.

■ Lidl (Lebensmitteldiscountmarkt, ca. 1.000 m² VKF), Koblenzer Straße 27, rd. 20 km nörd- lich vom Planvorhaben, Standort im zentralen Versorgungsbereich Koblenzer Straße, Bä- ckerei angegliedert, dm-Drogeriemarkt, Takko, Toom-Getränkemarkt und Aldi in unmittelbarer Nachbarschaft bzw. in Sichtbeziehung.

■ Rewe (Supermarkt, ca. 2.200 m² VKF, inkl. Getränkemarkt), Am Rasenplatz 7, rd. 20 km nördlich vom Planvorhaben, Standort in dezentraler Lage, Bäckerei als Konzessionär, Standortverbund mit Kik, Fressnapf und Dänischem Bettenlager.

Insbesondere durch das umfassende Warenangebot des Globus-SB-Warenhauses, aber auch aufgrund der Angebote eines Supermarktes, vier Lebensmitteldiscounter und eines Drogerie- marktes, verfügt die Stadt Lahnstein über ein breites und differenziertes Nahversorgungsangebot.

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Gemäß Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Lahnstein7 verdeutlicht eine Zentralitätskennziffer von 180 % für Nahrungs- und Genussmittel, dass Lahnstein weit über das Stadtgebiet hinaus auch eine Versorgungsfunktion für das Umland einnimmt, was v. a. auf das Globus-SB-Warenhaus zurückzuführen ist.

Abbildung 12: Wettbewerbssituation in der Stadt Lahnstein

Quelle: BBE-Erhebungen und -Darstellung

7 Vgl. Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Lahnstein, Stadt + Handel, 2012

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Stadt Bad Ems

In der Stadt Bad Ems stehen folgende Lebensmittel- und Drogeriemärkte im Fokus der Wettbe- werbsanalyse:

■ Aldi (Lebensmitteldiscountmarkt, ca. 800 m² VKF), Nieverner Straße 13, rd. 25 km nord- östlich vom Planvorhaben, Standort in dezentraler Lage, moderner Markt in Standortge- meinschaft mit dm-Drogeriemarkt.

■ dm (Drogeriemarkt, ca. 600 m² VKF), Nieverner Straße 13 a, rd. 25 km nordöstlich vom Planvorhaben, Standort in dezentraler Lage, moderner Markt in Standortgemeinschaft mit Aldi-Lebensmitteldiscountmarkt.

■ Lidl (Lebensmitteldiscountmarkt, ca. 860 m² VKF), Ernst-Born-Straße 4, rd. 25 km nord- östlich vom Planvorhaben, Standort in Randlage der Innenstadt, moderner Markt zusammen mit Rossmann-Drogeriemarkt in historischem Fabrikgebäude.

■ Rossmann (Drogeriemarkt, ca. 600 m² VKF), Ernst-Born-Straße 4, rd. 25 km nordöstlich vom Planvorhaben, Standort in Randlage der Innenstadt, moderner Markt zusammen mit Lidl-Markt in historischem Fabrikgebäude.

■ Rewe XL (Supermarkt, ca. 1.500 m² VKF), Römerstraße 80, rd. 25 km nordöstlich vom Planvorhaben, innerstädtischer Standort, zugeordnetes Parkhaus, Bäcker als Konzessio- när, Lebensmittelmarkt durchschnittlichem Marktaufritt im Hinblick auf das Erscheinungs- bild.

■ Ihr Platz (Drogeriemarkt, ca. 280 m² VKF), Römerstraße 87, rd. 25 km nordöstlich vom Planvorhaben, Standort in Innenstadt, Drogeriemarkt mit durchschnittlichem Marktaufritt.

■ Netto (Lebensmitteldiscountmarkt, ca. 800 m² VKF), Arzbacher Straße 73, rd. 26 km nord- östlich vom Planvorhaben, Standort in siedlungsintegrierter Lage, moderner Markt mit angegliederter Bäckerei.

In der Stadt Bad Ems befinden sich mit einem Rewe XL-Supermarkt und einem Lidl-Lebensmit- teldiscounter zwei strukturprägende Lebensmittelmärkte in integrierter Innenstadtlage. Zudem sind mit den Drogeriemärkten Rossmann und Ihr Platz zwei weitere Hauptwettbewerber in der Innenstadt von Bad Ems ansässig. Darüber hinaus ist ein Lebensmittelmarkt (Aldi) an dezentralen Standorten verortet. Der Netto-Markt in der Arzbacher Straße dient vornehmlich der Versor- gung der Bewohner in den nördlichen Siedlungsbereichen der Stadt Bad Ems.

Auch in der Stadt Bad Ems weisen Zentralitätswerte von 128 % bei Nahrungs- und Genussmit- teln und rd. 122 % bei Gesundheits- und Körperpflege auf eine überörtliche Bedeutung hin.8

8 Vgl. Einzelhandelskonzept für die Stadt und Verbandsgemeinde Bad Ems, Cima, 2013

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Ergänzend ist auf folgenden Lebensmitteldiscountmarkt in der Ortsgemeinde Nievern hinzuweisen:

■ Netto (Lebensmitteldiscountmarkt, ca. 800 m² VKF), Auf der Lay 2, rd. 21 km nordöstlich vom Planvorhaben, Standort in dezentraler Lage, moderner Markt mit Bäcker als Konzes- sionär, Kik, Tedi und Dänischem Bettenlager im Standortumfeld.

Abbildung 13: Wettbewerbssituation in der Stadt Bad Ems

Quelle: BBE-Erhebungen und -Darstellung

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Stadt Nassau

In der Stadt Nassau sind insbesondere folgende drei Lebensmittelmärkte als Wettbewerber des Planvorhabens zu bewerten:

■ Rewe (Supermarkt, ca. 1.600 m² VKF), Emser Straße 37, rd. 25 km nordöstlich vom Plan- vorhaben, Standort in siedlungsintegrierter Lage, moderner Markt mit Bäcker als Konzes- sionär.

■ Netto (Lebensmitteldiscountmarkt, ca. 750 m² VKF), Pont-Chateau-Platz 1, rd. 25 km nordöstlich vom Planvorhaben, Standort in Innenstadt, modernisierungsbedürftiger Markt mit angegliederter Bäckerei.

■ Aldi (Lebensmitteldiscountmarkt, ca. 800 m² VKF), Bahnhofstraße 18, rd. 25 km nordöst- lich vom Planvorhaben, Standort in siedlungsintegrierter Lage, moderner Markt.

Abbildung 14: Wettbewerbssituation in der Stadt Nassau

Quelle: BBE-Erhebungen und -Darstellung

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Stadt Nastätten

In der Stadt Nastätten werden die projektrelevanten Angebotsstrukturen durch einen Supermarkt, vier Lebensmitteldiscountmärkte und einen Drogeriemarkt geprägt. Damit sind in der Stadt Nastätten wie auch in den Städten Lahnstein und Bad Ems mehrere Lebensmittelmärkte ansäs- sig, die die Versorgung der örtlichen Bevölkerung sichern, aber zudem auch eine Versorgungsbe- deutung für umliegende Kommunen übernehmen.

Abbildung 15: Wettbewerbssituation in der Stadt Nastätten

Quelle: BBE-Erhebungen und –Darstellung

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■ Netto (Lebensmitteldiscountmarkt, ca. 750 m² VKF), Industriestraße 2, rd. 25 km östlich vom Planvorhaben, Standort in dezentraler Lage, Markt mit durchschnittlichem Marktauf- tritt und angegliederter Bäckerei.

■ Penny (Lebensmitteldiscountmarkt, ca. 700 m² VKF), Brühlstraße 11, rd. 26 km östlich vom Planvorhaben, Standort in der Innenstadt, moderner Markt.

■ Rewe (Supermarkt, ca. 1.900 m² VKF), Bahnhofstraße 7, rd. 26 km östlich vom Planvor- haben, Standort in der Innenstadt, Markt mit durchschnittlichem Marktauftritt, Standortge- meinschaft mit Ernsting´s Family, Sichtbeziehung zu Aldi.

■ Aldi (Lebensmitteldiscountmarkt, ca. 800 m² VKF), Webergasse 2, rd. 25 km östlich vom Planvorhaben, Standort in siedlungsintegrierter Lage, moderner Markt in Sichtbeziehung zu Rewe, Ernsting´s Family, dm, Deichmann, Takko und Lidl.

■ Lidl (Lebensmitteldiscountmarkt, ca. 800 m² VKF), Webergasse 13, rd. 25 km östlich vom Planvorhaben, Standort in dezentraler Lage, moderner Markt in Sichtbeziehung zu Aldi.

■ dm (Drogeriemarkt, ca. 550 m² VKF), In der Au, rd. 25 km östlich vom Planvorhaben, Standort in siedlungsintegrierter Lage, moderner Markt, Standortgemeinschaft mit Deich- mann und Takko, Sichtbeziehung zu Aldi.

Darüber hinaus sind nachgeordnet die Gemeinden Singhofen und Lorch als Wettbewerbsstand- orte zu berücksichtigen.

Gemeinde Singhofen

■ Norma (Lebensmitteldiscountmarkt, ca. 750 m² VKF), Hans-Werner-Schmitz-Straße, rd. 28 km östlich vom Planvorhaben, Standort in dezentraler Lage, moderner Markt mit angegliederter Bäckerei.

Gemeinde Lorch

■ Rewe (Supermarkt, ca. 1.000 m² VKF), Schwalbacher Straße 54, rd. 30 km südlich vom Planvorhaben, Standort in siedlungsintegrierter Lage, moderner Markt mit Bäcker als Kon- zessionär.

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5.3 Fazit der Wettbewerbsanalyse

Im Fazit lässt sich festhalten, dass mit nur drei Lebensmittelmärkten mit jeweils rd. 800 m² Ver- kaufsfläche und ergänzenden kleinteiligen Lebensmittelanbietern in der VG Loreley deutliche De- fizite auf Ebene der wohnungsnahen Grundversorgung zu verzeichnen sind. Vor diesem Hinter- grund stellen die Versorgungsstrukturen in den umliegenden Kommunen (insbesondere in Lahn- stein, Bad Ems, Nassau und Nastätten sowie nachgeordnet in Singhofen und Lorch) für die Be- völkerung der VG Loreley wichtige alternative Einkaufsziele dar.

Im gesamten Untersuchungsgebiet wird die Versorgungsstruktur im Wesentlichen durch einen Betriebsformenmix aus Discountmärkten und Supermärkten geprägt, die sich fast alle außerhalb der VG Loreley befinden. Neben mehreren Supermärkten und Lebensmitteldiscountmärkten besteht in der Stadt Lahnstein mit einem Globus-Markt zudem ein SB-Warenhaus, das mit einer Verkaufsfläche von rd. 12.000 m² den mit Abstand größte Wettbewerber im Untersuchungsgebiet darstellt.

Die folgende Tabelle fasst die Verkaufsflächen und Umsatzleistungen der für das Planvorhaben primär wettbewerbsrelevanten Wettbewerber zusammen:

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Abbildung 16: Relevante Wettbewerbssituation nach Standorten

Nahrungs- Drogeriewa- Sonstige Standort und Summe ren Sortimente Genussmittel

Umsatz in Mio. €

Verbandsgemeinde Loreley, davon 19,8 1,4 1,7 22,9

Kamp-Bornhofen (Lidl) 5,9 0,8 1,3 8,0

Braubach (Netto) 2,8 0,3 0,2 3,3

St. Goarshausen (Rewe) 2,8 0,3 0,2 3,3

Ergänzende Nahversorgungsangebote 8,3 - - 8,3

Stadt Lahnstein, davon 69,3 11,8 31,9 113,0

ZVB Nord (Globus) 39,6 5,0 26,2 70,8

ZVB Koblenzer Straße (Aldi, Lidl, dm) 13,2 4,7 3,7 21,6

Siedlungsintegrierte Standorte (Netto) 3,0 0,4 0,2 3,6

Dezentrale Standorte (Aldi, Rewe) 13,5 1,7 1,8 17,0

Stadt Bad Ems, davon 19,4 7,6 4,6 31,6

Innenstadt (Rewe XL, Lidl, Rossmann, Ihr Platz) 10,2 3,9 2,3 16,4

Siedlungsintegrierte Standorte (Netto) 2,8 0,3 0,2 3,3

Dezentrale Standorte (Aldi, dm) 6,4 3,4 2,1 11,9

OG Nievern 2,9 0,3 0,2 3,4

Stadt Nassau, davon 14,2 1,8 1,8 17,8

Innenstadt (Netto) 2,7 0,3 0,2 3,2

Siedlungsintegrierte Standorte (Aldi, Rewe) 11,5 1,5 1,6 14,6

Stadt Nastätten, davon 23,9 5,4 4,1 33,4

Innenstadt (Rewe, Penny) 9,5 1,3 0,7 11,5

Siedlungsintegrierte Standorte (Aldi, dm) 6,5 3,1 2,0 11,6

Dezentrale Standorte (Lidl, Netto)i 7,9 1,0 1,4 10,3

Gemeinde Singhofen (Norma) 2,2 0,3 0,2 2,7

Gemeinde Lorch (Rewe) 3,2 0,4 0,2 3,8

Untersuchungsraum gesamt 154,9 29,0 44,7 228,6

Quelle: BBE-Erhebungen/ Berechnungen 2017

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6 Einzugsgebiet - Einzugsgebiet und Kaufkraftbindung

6.1 Einzugsgebiet und Kaufkraftpotenzial

Das Einzugsgebiet umfasst den Raum, in dem die Verbraucher überwiegend bzw. zu großen Tei- len das Planvorhaben aufsuchen werden. Es stellt damit das Gebiet dar, in dem das Planvorha- ben eine hohe Versorgungsbedeutung übernehmen wird.

Das Einzugsgebiet für das Untersuchungsobjekt wird unter Berücksichtigung der Angebots- und Nachfragesituation bestimmt. Dabei sind für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung grundsätz- lich folgende Faktoren von Bedeutung:

die Häufigkeit der Bedarfsdeckung im geplanten Sortimentsbereich

der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand9

die projektrelevante Wettbewerbssituation, wie z. B. die Entfernung und die Attraktivität der relevanten Anbieter im engeren und weiteren Standortumfeld

die Attraktivität des Projektvorhabens, die u. a. durch die Dimensionierung, die Leistungs- fähigkeit und den Bekanntheitsgrad des Betreibers bestimmt wird

die Qualität des Projektstandortes, die u. a. die verkehrliche Erreichbarkeit, die Lage zu Siedlungsschwerpunkten sowie ggf. Agglomerationseffekte umfasst

Barrierewirkungen, ausgehend von den topographischen, infrastrukturellen oder baulichen Gegebenheiten

traditionelle Einkaufsorientierungen der Bevölkerung

die zentralörtliche Funktion der Gemeinde.

Unter Berücksichtigung der bestehenden Wettbewerbsstrukturen, der Lage des Planvorhabens im Siedlungsraum, des Bevölkerungspotenzials im Standortumfeld und der Versorgungsfunktion des Planvorhabens lässt sich unter Berücksichtigung der am Planstandort vorliegenden Agglo- merationseffekte ein Einzugsgebiet abgrenzen, das sich in folgende drei Zonen untergliedern lässt:

Der Nahbereich (Zone I) umfasst die OG Kamp-Bornhofen und die hieran angrenzenden Ortsge- meinden. Diese Einschätzung deckt sich mit den Aussagen des Einzelhandelskonzeptes für die VG Loreley. Auch im Einzelhandelskonzept wird davon ausgegangen, dass der Potenzialstandort zur Stärkung der wohnungsnahen Versorgung aufgrund einer vergleichsweise großen Entfernung

9 Mit zunehmender Häufigkeit der Bedarfsdeckung und abnehmendem spezifischen Wert des nach- gefragten Gutes nimmt der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand ab. Demzufolge sind bei einem Angebot der Grundversorgung die Aktionsradien räumlich enger als bei Angeboten des längerfristi- gen Bedarfsbereichs (z. B. Möbelsortiment).

Seite 35 von 54 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung Supermarkt • Kamp-Bornhofen zu den nächstgelegenen rechtsrheinischen Lebensmittelmärkten von rd. 13 km in der Stadt Brau- bach (Netto) und rd. 12 km in der Stadt St. Goarshausen (Rewe) nicht nur für die Bevölkerung der Standortgemeinde, sondern auch für die Einwohner der umgrenzenden Ortsgemeinden Fil- sen, Osterspai, Lykershausen, Dahlheim, Kestert und Prath wichtige Ergänzungsfunktionen auf der Ebene der wohnungsnahen Grundversorgung übernimmt. Das Bevölkerungspotenzial in diesem Verflechtungsbereich beläuft sich insgesamt auf rd. 5.430 Einwohner.

Das erweiterte Einzugsgebiet (Zone II) umfasst die im Süden an den Nahbereich anschließen- den Kommunen bzw. Siedlungsbereiche. Von hier aus ist das Planvorhaben insbesondere über die B 42 ebenfalls noch gut zu erreichen. In Zone II leben derzeit ca. 4.150 Einwohner.

Darüber hinaus sind weitere Kundenverflechtungen mit Einwohnern der sonstigen Kommunen bzw. Siedlungsbereiche der VG Loreley zu unterstellen. Da diese Kundenverflechtungen im Ver- gleich zu Zone I und II allerdings deutlich abgeschwächter ausfallen, werden diese Kommunen bzw. Siedlungsbereiche dem Ferneinzugsgebiet (Zone III) zugeordnet. Das Ferneinzugsgebiet umfasst ca. 7.230 Einwohner.

Das perspektivische Einzugsgebiet weist ein Bevölkerungspotenzial von aktuell rd. 16.810 Ein- wohnern auf.

Über das abgegrenzte Einzugsgebiet hinaus sind in nachgeordnetem Maße zusätzlich Kunden von außerhalb zu erwarten. Diese werden im weiteren Verlauf der Untersuchung als sogenannte „diffuse Umsatzzuflüsse“ berücksichtigt. Diese diffusen Umsatzzuflüsse resultieren v. a. aus sporadischen Besuchen von Berufspendlern aus anderen Kommunen und aus Touristen. Da sich die Kaufkraftabschöpfung außerhalb des Einzugsgebiets auf einen vergleichsweise großen Raum bezieht, und die Kaufkraftabschöpfung hier so gering ist, dass diese nicht mehr exakt für diese Herkunftsgebiete prognostiziert werden kann, sind die Wohnorte dieser Kundengruppen nicht mehr zum Einzugsgebiet des Planvorhabens zu zählen.

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Abbildung 17: Einzugsgebiet des Planvorhabens

Quelle: BBE Handelsberatung GmbH

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Das vorhabenrelevante Kaufkraftvolumen errechnet sich aus der Multiplikation der Bevölke- rungszahl im Einzugsgebiet mit dem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabebetrag,10 gewichtet mit der stadtspezifischen Kaufkraftkennziffer. Im Einzelnen liegen der Berechnung folgende jährli- che Verbrauchsausgaben p. P. von rd. 2.308 € für Nahrungs- und Genussmittel und rd. 340 € für Drogeriewaren zugrunde.

Die Höhe der Kaufkraftkennziffer wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt. Die Kennziffer stellt unabhängig von der Gemeindegröße das Verhältnis des in der Stadt/ Gemeinde verfügbaren Netto-Einkommens zum Gesamteinkommen in Deutschland dar, welches für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung steht. Für die OG Kamp-Bornhofen liegt mit einem Index von 90,7 ein unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau vor. Innerhalb der VG Loreley bewegen sich die Kaufkraftniveaus zwischen 86,6 in der Stadt St. Goarshausen und 104,1 in der OG Prath.

Das projektrelevante Kaufkraftpotenzial erreicht im Einzugsgebiet eine Größenordnung von insgesamt ca. 42,0 Mio. €. Hiervon entfallen ca. 13,7 Mio. € auf die Zone I, ca. 10,4 Mio. € auf die Zone II und ca. 17,9 Mio. € auf die Zone III des Einzugsgebietes.

Abbildung 18: Projektrelevante Kaufkraftpotenziale im Einzugsgebiet

Nahrungs- und Ge- Zone nussmittel Drogeriewaren Summe

Zone I (ca. 5.430 Einwohner) 12,0 1,7 13,7

Zone II (ca. 4.150 Einwohner) 9,1 1,3 10,4

Zone III (ca. 7.230 Einwohner) 15,6 2,3 17,9

Einzugsgebiet gesamt 36,7 5,3 42,0 (ca. 16.810 Einwohner)

Quelle: BBE-Berechnungen

10 Auf Basis von IfH-Daten aus dem Jahre 2015

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6.2 Prognose der Marktanteile und Umsatzleistung des Planvorhabens

Die Einschätzung der durch die Ansiedlung das Planvorhaben zu erwartenden Umsätze bildet die Voraussetzung für die Bestimmung der zu erwartenden Umsatzumlenkungen und der hierdurch möglicherweise hervorgerufenen städtebaulichen Auswirkungen.

Die Berechnung erfolgt unter Heranziehung der zu erwartenden Anteile vom Kaukraftpotenzial (= Abschöpfungsquote), die das Vorhaben im Einzugsgebiet binden kann. Die Umsatzerwartung hängt dabei zunächst von der Marktbedeutung der zu betrachtenden Betriebsform (Supermarkt) ab. Darüber hinaus nehmen auch die Gesamtattraktivität des Standortes, das ansprechbare Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet sowie die Intensität des Wettbewerbs Einfluss auf den zu erwartenden Umsatz.

Mit einem Marktanteil von rd. 31 % in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten wird der geplante Supermarkt (inklusive Backshop mit Café-/ Bistrobereich) eine sehr wichtige nahversor- gungsbezogene Bedeutung für die Bevölkerung der OG Kamp-Bornhofen und der umliegenden Ortsgemeinden, d. h. in Zone I des Einzugsgebietes, übernehmen. Mit rd. 4,2 Mio. € bzw. fast 80 % wird der Großteil des nahversorgungsbezogenen Umsatzes mit Kunden aus dem Nahbe- reich generiert. Mit Kunden aus dem weiteren Verbandsgemeindegebiet können darüber hinaus insgesamt rd. 0,9 Mio. € erwirtschaftet werden.

Zusätzliche Umsätze (rd. 0,2 Mio. €) werden über das abgegrenzte Einzugsgebiet hinaus aufgrund der hohen Verkehrsgunst des Planstandortes und der touristischen Funktion der VG Lo- reley in nachgeordnetem Maße auch mit Kunden von außerhalb generiert werden können.

Abbildung 19: Marktanteile des geplanten Supermarktes in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten

Kaufkraftpotenzial Kaufkraftbindung Planumsatz Umsatzherkunft in Mio. € in % in Mio. €

Einzugsgebiet, davon 42,0 12 5,1

Zone I 13,7 31 4,2

Zone II 10,4 5 0,5

Zone III 17,9 2 0,4

Diffuse Herkunft ./. ./. 0,2

Nahversorgungsrelevante ./. ./. 5,3 Kernsortimente gesamt

Nonfood-Sortimente ./. ./. 0,4

Summe ./. ./. 5,7

Quelle: BBE-Prognose und -Berechnungen, Rundungsdifferenzen möglich

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Der geplante Supermarkt (ca. 1.500 m² Verkaufsfläche) erreicht mit einem Gesamtumsatz von ca. 5,7 Mio. € am Planstandort eine durchschnittliche Flächenproduktivität von rd. 3.800 € je m² Verkaufsfläche.11 Auf das lebensmittelbezogene Sortiment entfallen vom Gesamtumsatz rd. 4,8 Mio. €, rd. 0,5 Mio. € auf Drogeriewaren und rd. 0,4 Mio. € auf sonstige Nonfood-Sortimente.

11 Vgl. BBE Markt- und Strukturdaten 2013

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7 Auswirkungsanalyse

7.1 Umsatzumverteilungseffekte

Im vorherigen Abschnitt wurden die Umsätze und Abschöpfungsquoten im Einzugsgebiet des Vorhabens prognostiziert und somit dargelegt, welche Versorgungsbedeutung das Planvorhaben übernehmen kann.

Im Hinblick auf die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen ist der zu erwartende Umsatz der Pro- jektplanung als maßgebliche Bewertungsgröße heranzuziehen, der Auslöser für Veränderungen von Kaufkraftströmen und in deren Folge für Auswirkungen auf bestehende Angebotsstrukturen sein kann.

Ausgehend vom Status quo werden die Veränderungen der Kaufkraftströme im Rahmen einer Kaufkraftstrom-Modellrechnung simuliert. Das Prognosemodell berücksichtigt folgende Faktoren:

Einwohnerzahlen und einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet,

Zeitdistanzen im Einkaufsverkehr zwischen den Kundenwohnorten im Untersuchungsge- biet und den relevanten Wettbewerbsstandorten,

Standorte, Dimension und Attraktivität der relevanten Wettbewerber,

Agglomerationseffekte des Planvorhabens.

Auf der Basis dieses Prognosemodells können Aussagen darüber getroffen werden, welche Standorte bei Realisierung des Supermarkts in welchem Umfang durch Umsatzeinbußen betroffen sein werden. Hierbei werden auch die sich aus der Verbundlage des Vorhabens und der räumlichen Nähe zu einem bereits bestehenden Lidl-Lebensmitteldiscountmarkt ergebenden Sy- nergien berücksichtigt.

Im Rahmen der Prognose ist vorauszusetzen, dass der Umsatz, der im Realisierungsfall am Planstandort gebunden wird, zwangsläufig Anbietern an anderer Stelle verloren geht. Denn weder ein erweiterter noch ein neuer Anbieter vergrößert den verfügbaren "Kaufkraftkuchen", sondern sorgt lediglich für eine räumliche Umverteilung des Umsatzes. Dies ist grundsätzlich als ein rechtlich tolerierbarer Wettbewerbseffekt anzusehen; sollten aber die vom Vorhaben induzierte Umsatzverlagerung dazu führen, dass andere zentrale Versorgungsbereiche unzumutbar beein- trächtigt werden, könnten sich dadurch schädliche Auswirkungen ergeben und die Genehmi- gungsfähigkeit des Vorhabens infrage gestellt werden.

Bei der Einschätzung der zu erwartenden Umsatzverlagerungseffekte werden folgende Annah- men zugrunde gelegt:

■ Die durch die Einzelhandelsplanung hervorgerufenen Umsatzverlagerungen gehen in erster Linie zu Lasten derjenigen Wettbewerber, die eine vergleichbare Marktpositionierung und Angebotsausrichtung aufweisen. Dies bedeutet, dass als Hauptwettbewerber des Planvorhabens in erster Linie größere Lebensmittelmärkte anzusehen sind.

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■ Mit zunehmender Entfernung des Projektstandortes nimmt die Stärke der Umsatzverlage- rungseffekte ab. Dies bedeutet, dass Einzelhandelsbetriebe im näheren Umfeld des Pro- jektstandortes stärker von Umsatzverlagerungen betroffen sind als weiter entfernt gelegene Einzelhandelsbetriebe. Dieser Annahme liegt der Erfahrungswert zugrunde, dass für den Verbraucher die Attrakti- vität von Einzelhandelsbetrieben mit zunehmender Zeitdistanz und dem hiermit verbunde- nen steigenden Zeit- und Kostenaufwand geringer wird. Die Zeitdistanzempfindlichkeit der einzelnen Sortimente ist jedoch unterschiedlich und wird wesentlich durch den Warenwert und die Häufigkeit der Nachfrage bestimmt. So weisen insbesondere Güter des täglichen Bedarfs - wie z. B. Lebensmittel und Droge- riewaren - aufgrund des relativ niedrigen Warenwertes sowie der vergleichsweise hohen Einkaufsfrequenz eine hohe Zeitdistanzempfindlichkeit auf. Die Folge hiervon ist, dass bereits nach relativ geringer Zeitdistanz die Nachfrage nach diesen Gütern deutlich abnimmt.

■ Wie im Rahmen der Angebots- und Wettbewerbsanalyse aufgezeigt wurde, erfolgen ge- genwärtig bedingt durch die defizitäre Ausstattung mit nahversorgungsrelevanten Anbie- tern und das Fehlen eines modernen Supermarktes in der gesamten VG Loreley umfangreiche Kaufkraftabflüsse in umliegende Städte und Gemeinden. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass die Ansiedlung eines Supermarktes in der OG Kamp-Bornh- ofen zu einer deutlichen Reduzierung von derzeit noch abfließender Kaufkraft beitragen wird, was gleichzeitig zu Umsatzumverteilungen gegenüber Lebensmittel- und Drogerie- märkten außerhalb der OG Kamp-Bornhofen bzw. außerhalb der VG Loreley führen wird.

Die vorstehenden Annahmen haben im Hinblick auf die durch die in der OG Kamp-Bornhofen geplante Ansiedlung eines Supermarktes (rd. 1.500 m² Verkaufsfläche) zu erwartenden Umsatzver- lagerungen folgende Konsequenzen:

Der geplanten Supermarkt wird in einen intensiven Wettbewerb zu den im Umfeld ansässigen Nahversorgern treten. Da sich die Wettbewerbswirkungen des geplanten Supermarktes in erster Linie gegen Lebensmittelmärkte mit vergleichbarer Marktpositionierung und Angebotsausrichtung richten werden, sind innerhalb der VG Loreley lediglich höhere Umverteilungen gegenüber den drei hier ansässigen Lebensmittelmärkten Lidl in Kamp-Bornhofen, Rewe in St. Goarshausen und Netto in Braubach zu erwarten. Hierbei sind die höchsten Umverteilungseffekte gegenüber dem Lidl-Lebensmitteldiscountmarkt, der sich auf einem zum Planvorhaben benachbarten Grundstück ebenfalls in der OG Kamp-Bornhofen befindet, und gegenüber dem Rewe-Supermarkt in St. Goarshausen zu erwarten. Der in Braubach ansässige Netto-Markt wird dagegen nur nachgeordnet von einer Wettbewerbsverschärfung betroffen sein, da es sich hierbei um einen Lebensmittel- discountmarkt handelt, der sich überwiegend auf die Kaufkraft im Nahbereich Braubach stützen kann und sich dessen Marktgebiet nur teilweise mit dem des Planvorhabens überschneidet.

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Abbildung 20: Umsatzumverteilung des Planvorhabens

Derzeitiger Umsatz1 Umverteilung Umverteilung Umverteilung in Mio. € in Mio. € in %

Kamp-Bornhofen (Lidl) 8,0 0,7 9 Braubach (Netto) 3,3 0,2 6

St. Goarshausen (Rewe) 3,3 0,3 9

Ergänzende NV-Angebote 8,3 0,3 4

Verbandsgemeinde Loreley 22,9 1,5 7

ZVB Nord (Globus) 70,8 1,8 3 ZVB Koblenzer Straße (Aldi, Lidl, dm) 21,6 0,8 4

Siedlungsintegrierte Standorte (Netto) 3,6 (*) (*)

Dezentrale Standorte (Aldi, Rewe) 17,0 0,8 5

Stadt Lahnstein 113,0 3,4 3

Innenstadt (Rewe XL, Lidl, Rossmann, Ihr Platz) 16,4 0,3 2

Siedlungsintegrierte Standorte (Netto) 3,3 (*) (*)

Dezentrale Standorte (Aldi, dm) 11,9 0,2 2

Stadt Bad Ems 31,6 0,5 2

OG Nievern (Netto) 3,4 (*) (*)

Innenstadt (Netto) 3,2 (*) (*)

Siedlungsintegrierte Standorte (Aldi, Rewe) 14,6 0,2 1

Stadt Nassau 17,8 0,2 1

Gemeinde Singhofen (Norma) 2,7 (*) (*)

Innenstadt (Rewe, Penny) 11,5 0,1 1 Siedlungsintegrierte Standorte (Aldi, dm) 11,6 < 0,1 < 1

Dezentrale Standorte (Lidl, Netto) 10,3 < 0,1 < 1

Stadt Nastätten 33,4 0,1 < 1

Gemeinde Lorch (Rewe) 3,8 (*) (*)

Summe ./. 5,7 ./.

(*) marginal 1 Betriebe mit Umsatzschwerpunkt bei Nahrungs- u. Genussmitteln/ Drogeriewaren (inkl. Nonfood-Sorti- mente) Quelle: BBE-Prognose und -Berechnungen, Rundungsdifferenzen möglich

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Sehr geringe Umverteilungseffekte sind zudem gegenüber den kleinteiligen Lebensmittelanbie- tern zu erwarten. Hierzu zählen auch die ebenfalls in der Verbandsgemeinde ansässigen vier kleinen SB-Läden („Nah & Gut“ in Bornich, „Ihr Nachbarschaftsmarkt“ in Kaub und „Unser Dorfla- den“ in Filsen, Dorfladen der Bürgergenossenschaft Osterspai e. G. in Osterspai), so dass hier durch das Planvorhaben nicht mit einer Verdrängung zu rechnen ist.

Wie in der Analyse der Wettbewerbssituation dargelegt, ist aufgrund der defizitären Angebotsaus- stattung bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten in der VG Loreley davon auszugehen, dass sich die Einwohner der Bevölkerung der Verbandsgemeinde zur Deckung ihres täglichen Bedarfs derzeit in höherem Maße in Richtung der umliegenden Städte und Gemeinden orientieren, was sich in hohen Kaufkraftabflüssen in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten widerspiegelt. Mit der Realisierung des Planvorhabens ist von einer teilweisen Umlenkung der örtlichen Kauf- kraft auf den Standort Kamp-Bornhofen auszugehen. Außerhalb der VG Loreley sind die höchs- ten Umverteilungswirkungen gegenüber den in der Stadt Lahnstein ansässigen Lebensmittel- märkten zu erwarten, da die hier bestehenden Angebotsstandorte derzeit wichtige Versorgungs- funktionen insbesondere für die nördlichen Siedlungsbereiche der VG Loreley übernehmen. Die Lebensmittelmärkte in der Stadt Lahnstein befinden in zentralen Versorgungsbereichen sowie an siedlungsintegrierten und dezentralen Standorten. Weitere Umverteilungseffekte sind zudem in den Städten Bad Ems, Nassau und Nastätten zu erwarten. Diese hier durch das Planvorhaben induzierten Umverteilungsquoten sind aber noch niedriger als in der Stadt Lahnstein.

Im Fazit sind aufgrund der räumlichen Nähe und der hohen Überschneidung der Versorgungs- funktionen für den zum Planvorhaben benachbarten Lidl-Lebensmitteldiscountmarkt mit bis zu 9 % des relevanten Umsatzes vergleichsweise hohe Umsatzumverteilungen zu erwarten. Eben- falls mit max. 9 % des derzeitigen Umsatzes sind noch höhere Umverteilungseffekte sind innerhalb der VG Loreley gegenüber den Rewe-Supermarkt in der Stadt St. Goarshausen zu erwarten.

Außerhalb der VG Loreley ist gegenüber der Stadt Lahnstein mit insgesamt max. 3 % des derzeitigen Umsatzes die höchste Umsatzumverteilung zu erwarten, von der mit einer Umverteilungs- quote von max. 3 % insbesondere das Globus-SB-Warenhaus innerhalb des zentralen Versor- gungsbereiches Nord, mit max. 4 % des derzeitigen Umsatzes die Lebensmittelmärkte Aldi und Lidl und der dm-Drogeriemarkt innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Koblenzer Straße sowie mit max. 5 % Rewe und Aldi an dezentralen Standorten betroffen sein werden.

In der Stadt Bad Ems ist mit insgesamt max. 2 % des derzeitigen Umsatzes ebenfalls von quanti- fizierbaren Umsatzumverteilungseffekten auszugehen. Von diesen Umverteilungseffekten wird die Innenstadt von Bad Ems (Rewe XL, Lidl, Rossmann und Ihr Platz) mit max. 2 % des derzeitigen Umsatzes betroffen sein. Eine Umverteilungsquote von ebenfalls max. 2 % des derzeitigen Umsatzes ist gegenüber den dezentralen Standorten (Aldi, dm) zu erwarten. An siedlungsintegrierten Standorten der Stadt Bad Ems ist nur eine marginale Umverteilungsquote zu erwarten.

Darüber hinaus sind nur noch gegenüber den Städten Nassau und Nastätten Wettbewerbswir- kungen zu quantifizieren. In diesen beiden Städten liegen mit max. 1 % des derzeitigen Umsat- zes allerdings deutlich niedrigere Umverteilungsquoten als in den vorgenannten Kommunen vor.

Wie bereits eingangs des Kapitels erwähnt, sind die Umverteilungsquoten außerhalb der OG Kamp-Bornhofen bzw. außerhalb der VG Loreley insbesondere damit zu begründen, dass mit der

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Realisierung des Planvorhabens eine deutlich verbesserte Versorgungsfunktion innerhalb des Verbandsgemeindegebietes einhergeht, was eine ausgeprägte Orientierung der Bevölkerung der VG Loreley auf Angebote innerhalb des Verbandsgemeindegebietes erwarten lässt. Die Um- satzumverteilungseffekte gegenüber Wettbewerbern außerhalb der VG Loreley resultieren somit in großem Maße aus einer verstärkten Kaufkraftbindung bisher aus der VG Loreley abfließender Kaufkraft ( Kaufkraftrückgewinnung).

7.2 Auswirkungen des Vorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung

Für die städtebauliche Bewertung des Planvorhabens ist im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO entscheidend, ob durch die induzierten Umsatzverlagerungseffekte zentrale Versorgungsbereiche in ihrer Funktionalität beeinträchtigt werden oder die Nahversorgung in Wohngebieten nachteilig be- einflusst wird. Diese negativen Auswirkungen wären zu unterstellen, wenn infolge des Planvorha- bens solche Betriebe geschlossen werden, die für die Funktionsfähigkeit bestehender Versor- gungszentren bzw. der wohnungsnahen Versorgung wichtig sind, ohne dass adäquate Nachnut- zungen realisiert werden können. Die Entwicklungsfähigkeit von zentralen Versorgungsbereichen wäre dann beeinträchtigt, wenn bei Realisierung der Projektplanung die Chancen bestehender Betriebe zur Anpassung an Marktentwicklungen oder die Entwicklungschancen zum Ausbau zentraler Versorgungsbereiche eingeschränkt würden.

Städtebaulich relevante Auswirkungen liegen somit regelmäßig dann vor, wenn

die Versorgung der Bevölkerung nicht mehr gewährleistet ist, da infolge eines Planvorha- bens flächendeckende Geschäftsaufgaben bzw. Aufgaben von strukturprägenden Betrie- ben in zentralen Versorgungsbereichen bzw. an wohnungsnahen Standorten zu befürch- ten sind, bzw.

das Planvorhaben zu Leerständen und damit zu einer Beeinträchtigung der Funktionsfä- higkeit der zentralen Versorgungsbereiche führt und

das Planvorhaben (geplante) Ansiedlungen in zentralen Versorgungsbereichen verhindern könnte.

Die BBE Handelsberatung GmbH vertritt die gutachterliche Einschätzung, dass durch das Planvorhaben in der OG Kamp-Bornhofen keine nachteiligen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung in der OG Kamp-Bornhofen, der restlichen VG Loreley sowie in weiteren umliegenden Städten und Gemeinden zu erwarten sind.

Folgende Gründe sprechen zusammenfassend für diese Einschätzung:

Eine städtebauliche Besonderheit ergibt sich dadurch, dass sich das Planvorhaben in der OG Kamp-Bornhofen innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Nahversorgung befindet.

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Der projektierte Betrieb ist geeignet, für die Bevölkerung in der OG Kamp-Bornhofen und für weite Teile der VG Loreley eine adäquate Nahversorgung zur Verfügung zu stellen. Hierbei wird eine Ausstrahlungskraft entfaltet, die über das Gemeindegebiet von Kamp- Bornhofen hinausreicht. Hierdurch wird das Planvorhaben auch umfangreiche Nahversor- gungsfunktionen für die umgrenzenden Ortsgemeinden Filsen, Osterspai, Lykershausen, Dahlheim, Kestert und Prath übernehmen. Das Planvorhaben stimmt somit mit den stadtentwicklungspolitischen Zielen der VG Lo- reley und der OG Kamp-Bornhofen grundsätzlich überein, da hiermit die Sicherung und Stärkung der Versorgungsfunktion des zentraler Versorgungsbereich einhergeht.

Für die Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen ist von Bedeutung, dass das Plan- vorhaben mit einem Supermarkt (ca. 1.500 m² VKF) einen Nahversorgungsbetrieb in einer marktüblichen Größe darstellt. Neben den nahversorgungsrelevanten Sortimentsberei- chen Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren werden nur in untergeordnetem Umfang sonstige Nonfood-Sortimente angeboten.

In den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel sowie Droge- riewaren bestehen in der VG Loreley aktuell sehr hohe Kaufkraftabflüsse – insbesondere in die Nachbarkommunen Lahnstein, Bad Ems, Nassau und Nastätten – die vor allem aus Defiziten in der quantitativen und qualitativen Ausstattung des Nahversorgungsangebotes in der VG Loreley resultieren.

Als Hauptwettbewerber, die im Falle der Ansiedlung eines modernen Supermarktes in Kamp-Bornhofen am stärksten von Umsatzverlusten betroffen wären, sind die größeren Lebensmittelmärkte im Untersuchungsgebiet zu bewerten. Mögliche durch das Vorhaben hervorgerufene Umsatzumlenkungen bewegen sich im Rahmen üblicher Wettbewerbswirkungen. Hierbei werden voraussichtlich die Lebensmit- telmärkte in der VG Loreley und die Lebensmittelmärkte in der Stadt Lahnstein am stärks- ten von Umsatzverlusten tangiert.

Im Hinblick auf die Wettbewerbswirkungen in der VG Loreley sind vor allem der Lidl-Le- bensmitteldiscountmarkt in Kamp-Bornhofen, der Rewe-Supermarkt in St. Goarshausen und der Netto-Lebensmitteldiscountmarkt in Braubach zu betrachten. Bei diesen drei Le- bensmittelmärkten sind größere Umsatzverluste zu prognostizieren. Die Umsatzverluste werden Größenordnungen von jeweils bis zu 9 % des derzeitigen Umsatzes gegenüber dem Lidl-Discountmarkt in Kamp-Bornhofen und gegenüber dem Rewe-Supermarkt in St. Goarshausen und bis zu 6 % gegenüber dem Netto-Discountmarkt in Braubach erreichen können und sich damit auf einem hohen, aber nicht existenzgefährdendem Niveau bewegen.

Auch außerhalb der VG Loreley sind Umsatzverluste bei Wettbewerbsbetrieben zu prognostizieren. Von dieser Wettbewerbsverschärfung sind insbesondere die Lebensmittel- und Drogeriemärkte in den Städten Lahnstein, Bad Ems, Nassau und Nastätten betroffen. Die Umsatzverluste werden Größenordnungen von insgesamt bis zu max. 3 % des derzeitigen Umsatzes in der Stadt Lahnstein, max. 2 % in den Städten Bad Ems, Nassau und Nastätten erreichen können. Damit bewegen sich die Umverteilungsquoten ebenfalls auf einem nicht existenzgefährdendem Niveau.

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Bei der Bewertung der Umverteilungsquote ist zu berücksichtigen, dass die strukturprä- genden Lebensmittelmärkte in den Nachbarkommunen nicht zuletzt aufgrund der defizitä- ren Angebotssituation in der VG Loreley derzeit vergleichsweise hohe Flächenleistungen aufweisen. Die tangierten Lebensmittelmärkte sind darüber hinaus fast alle modern aufge- stellt, so dass diese Märkte auch nach Realisierung des Planvorhabens am Markt präsent bleiben werden. Insgesamt hat der Ausbau der Nahversorgung in der OG Kamp-Bornhofen somit auf die Leitbetriebe in den umliegenden Kommunen in gewissem Maße zwar konkurrenzwirt- schaftliche Auswirkungen, es kann aber keinesfalls eine Existenzgefährdung für Lebens- mittelmärkte in diesen Kommunen erwartet werden.

Die Umsatzumverteilungseffekte gegenüber Wettbewerbern außerhalb der VG Loreley resultieren in großem Maße aus einer verstärkten Kaufkraftbindung bisher aus der VG Lo- reley abfließender Kaufkraft ( Kaufkraftrückgewinnung). Bei den projektierten nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten reduzieren sich die Kaufkraftabflüsse durch das Plan- vorhaben von derzeit 26,2 Mio. € um ca. 4,2 Mio. € auf ca. 22,0 Mio. €.

Wie oben dargestellt, ist für die städtebauliche Bewertung des Planvorhabens zunächst entscheidend, ob durch die induzierten Umsatzverlagerungseffekte zentrale Versorgungsbereiche gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO in ihrer Funktionalität beeinträchtigt werden. Innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Nahversorgung Kamp-Bornhofen ist aufgrund der räumlichen Nähe des Planvorhabens zum Lidl-Markt eine vergleichsweise hohe Umverteilungsquote von bis zu 9 % des derzeitigen Umsatzes zu prognostizieren. Hierbei bewegt sich die prognostizierte Umverteilung dennoch in einer Größenordnung, bei der eine Existenzgefährdung nicht zu erwarten ist. Zudem ist bei der Bewertung der Umverteilungsquote zu unterstellen, dass der Lidl-Markt vor dem Hintergrund der Standortqualität und der defizitären Ausstattung an Lebensmittelmärkten in der VG Lo- reley derzeit über eine im Vergleich zum Bundesdurchschnitt überproportionale Flächen- leistung verfügt. Mit der geplanten Neuaufstellung und Erweiterung kann der Lidl-Markt zudem auf die Marktveränderung reagieren. Somit bestehen für den Lidl-Lebensmitteldis- countmarkt sowohl baulich als auch betriebswirtschaftlich gute Rahmenbedingungen, so dass auch unter Berücksichtigung der Wettbewerbsentwicklung in Kamp-Bornhofen davon auszugehen ist, dass der vorhandene Lebensmittelmarkt auch nach Realisierung des Planvorhabens erhalten bleibt. Gleichzeitig ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass die Umsatzleistung des Zentrums insgesamt deutlich um bis zu 5,0 Mio. € angehoben werden kann, da sich das Planvorhaben ebenfalls innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches befindet. Innerhalb der VG Loreley sind darüber hinaus nur der Rewe-Supermarkt (Stadtmitte von St. Goarshausen) und der Netto-Discountmarkt (Stadtmitte von St. Goarshausen) noch innerhalb zentraler Versorgungsbereiche ansässig. Im weiteren Untersuchungsgebiet sind zudem in den Innenstädten von Bad Ems, Nassau und Nastätten strukturprägende Wett- bewerber ansässig.

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Wie oben dargelegt, kann aufgrund der Höhe der Umverteilungsquote ausgeschlossen werden, dass die Realisierung des Planvorhabens zu einer Schließung einzelner Märkte und damit zu einer Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit dieser Zentren führen würde.

Neben der Frage, ob durch die induzierten Umsatzverlagerungseffekte zentrale Versor- gungsbereiche in ihrer Funktionalität beeinträchtigt werden, ist gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO zudem entscheidend, ob die wohnungsnahe Versorgung in Wohngebieten der VG Loreley oder in Nachbarkommunen gefährdet wird. In diesem Zusammenhang sind insbesondere die Lebensmittelmärkte zu betrachten, die sich an siedlungsintegrierten Standorten befinden und deshalb eine besondere Bedeutung für die fußläufige Nahversor- gung haben. Aufgrund der Höhe der Umverteilung sowie der räumlichen Strukturen können negative städtebauliche Auswirkungen auf die wohnungsnahen Versorgungsstrukturen in der VG Loreley und in den Nachbarkommunen ebenfalls ausgeschlossen werden.

Insgesamt lässt sich festhalten, dass aufgrund der Höhe der prognostizierten Umverteilungsef- fekte keine Gefährdung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit der im Untersuchungsraum ansässigen Lebensmittelmärkte zu erwarten ist. Die Nahversorgung der Bevölkerung in umliegenden Städten und Gemeinden bleibt gesichert. In weiten Teilen der VG Loreley geht mit der Realisierung des Planvorhabens eine umfangreiche Stärkung der Nahversorgungsfunktionen einher.

In der Summe ist somit festzustellen, dass durch die geplante Ansiedlung eines modernen Super- marktes in Kamp-Bornhofen weder innerhalb noch außerhalb der VG Loreley negative städtebau- liche Auswirkungen i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO hervorgerufen werden.

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8 Kompatibilität des Vorhabens mit den Zielen der Regional- und Landesplanung

Bei der Einschätzung zur Genehmigungsfähigkeit aus landesplanerischer Sicht bildet das LEP IV die Grundlage.

Für das Planvorhaben sind hierbei folgende Zielvorgaben von Relevanz:

Das LEP IV sieht als Regelfall vor, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe grundsätzlich nur in zentralen Orten zulässig sind. Hierbei sind bei Einzelhandelsbetrieben ab einer Ver- kaufsfläche von 2.000 m² nur Mittel- und Oberzentren vorgesehen. Zudem können in Grundzentren großflächige Einzelhandelsvorhaben angesiedelt werden, sofern diese eine Verkaufsfläche von 2.000 m² nicht überschreiten (Zentralitätsgebot, Ziel 57). Darüber hinaus sieht das Ziel 57 vor, dass in Gemeinden mit mehr als 3.000 Einwohnern ausnahmsweise Vorhaben bis max. 1.600 m² Verkaufsfläche realisiert werden können, sofern diese zur Sicherung der Grundversorgung der Bevölkerung erforderlich sind. Da der OG Kamp-Bornhofen keine zentralörtliche Funktion zugewiesen ist und die Ortsge- meinde lediglich über ein Bevölkerungspotenzial von ca. 1.600 Einwohnern verfügt, weicht das großflächige Vorhaben vom Zentralitätsgebot des Ziels 57 ab. Diese Zielabweichung wird im Genehmigungsverfahren zu begründen sein (siehe die weiteren Ausführungen in Kapitel 8).

Des Weiteren fordert das Städtebauliche Integrationsgebot (Ziel 58) für großflächige Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten eine standortgerechte An- siedlung innerhalb von städtebaulich integrierten Bereichen. Der zu betrachtende Standortbereich in Kamp-Bornhofen befindet sich innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches, so dass das städtebauliche Integrationsgebot gewahrt wird.

Darüber hinaus ist bei allen Ansiedlungsfällen das Nichtbeeinträchtigungsgebot (Ziel 60) zu beachten, welches besagt, dass die Funktion benachbarter zentraler Orte und ihrer Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigt werden darf. Die Auswirkungen der projektierten Ansiedlung eines Supermarktes werden sich vor allem auf die nächstgelegenen Lebensmittelmärkte beziehen. Mit der vorliegenden Auswir- kungsanalyse konnte nachgewiesen werden, dass eine wesentliche Beeinträchtigung der Funktion benachbarter zentraler Orte und ihrer Versorgungsbereiche ausgeschlossen werden kann. Das Nichtbeeinträchtigungsgebot wird somit durch das Vorhaben gewahrt; eine Beeinträchtigung zentraler Orts und ihrer zentraler Versorgungsbereiche kann somit ausgeschlossen werden.

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Zusammenfassend ist in der VG Loreley die Ansiedlung eines großflächigen Lebensmittelmarktes am Planstandort in Kamp-Bornhofen und damit die dringend erforderliche deutliche Verbesse- rung der derzeit defizitären (Nah-) Versorgungssituation im Verbandsgemeindegebiet nur mög- lich, wenn eine Abweichung von den Zielen 57 des LEP IV zugelassen wird.

Für eine Zielabweichung sprechen aus Sicht der Gutachter folgende Gründe:

Planstandort ist etablierter Nahversorgungsstandort der VG Loreley Beim Standortbereich in der Ortsgemeinde Kamp-Bornhofen handelt es sich mit einem vorhandenen Lidl-Lebensmitteldiscountmarkt bereits um einen etablierten Nahversor- gungsstandort der VG Loreley in siedlungsintegrierter Lage und unmittelbar angrenzend an den städtebaulichen Entwicklungsbereich der Ortsgemeinde Kamp-Bornhofen.

Standortbereich ist unmittelbar angrenzend an Nahversorgungsschwerpunkt der OG Kamp-Bornhofen Gemäß der Ersten Fortschreibung der Entwicklungsstrategie auf Ebene der Verbandsge- meinde Loreley zur Integration der Gemeinde Kamp-Bornhofen (BBP Stadtplanung Land- schaftsplanung, Juni 2015) umfasst das Handlungsfeld Nahversorgung die Sicherstellung einer flächendeckenden und wohnortnahen Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs. Hiermit soll ein entscheidender Beitrag zur Verbesserung der Wohnqualität erreicht werden. Der Standort des Lidl-Marktes, der unmittelbar an den Planstandort angrenzt, wurde in diesem Zusammenhang als Nahversorgungsschwerpunkt eingestuft.

Im Sinne des übergeordneten Ziels, die fusionierte Verbandsgemeinde Loreley zukunftsfä- hig aufzustellen und die Lebensqualität und die Attraktivität der einzelnen Kommunen zu verbessern, ist die Versorgungssituation von Kamp-Bornhofen zu sichern und weiterzuentwickeln. Entsprechend würde sich das Planvorhaben in die abgestimmte Entwicklungs- strategie einordnen.

Deutliche Defizite auf Ebene der wohnungsnahen Versorgung Hohe Kaufraftabflüsse von rd. 17,2 Mio. € und rd. 9,0 Mio. € bei den Sortimenten Nah- rungs- und Genussmittel sowie Drogerie-, Parfümerie, Kosmetikwaren, Apothekenwaren, Sanitätsartikel weisen in der VG Loreley selbst auf Ebene der wohnungsnahen Grundver- sorgung auf deutliche Defizite hin. Vor diesem Hintergrund wird im Rahmen des Einzel- handelskonzeptes der VG Loreley zur mittel- bis langfristigen Sicherung der Versorgungs- qualität in der VG Loreley - auch für die ältere und immobile Bevölkerung - die Sicherung der bestehenden Lebensmittelmärkte und die Ansiedlung eines modernen, wettbewerbs- fähigen Lebensmittelmarktes im Verbandsgemeindegebiet empfohlen. In Anbetracht der größeren Versorgungsqualität und des breiteren Sortimentsspektrums kommt der Ansied- lung eines zeitgemäßen Supermarktes höchste Priorität zu.

Geringe Anzahl an Potenzialstandorten Allerdings gestaltet sich die Suche nach Potenzialstandorten für die Ansiedlung eines modernen, wettbewerbsfähigen Lebensmittelmarktes in der VG Loreley schwierig.

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Zum einen werden die Möglichkeiten für die Ansiedlung dieser Betriebstypen in den Städ- ten und Ortsgemeinden der Verbandsgemeinde dadurch deutlich limitiert, dass alle Kom- munen der VG Loreley aufgrund der dispersen Siedlungsstrukturen mit vergleichsweise geringen Einwohnerzahlen ein nicht annährend ausreichend großes Kaufkraftpotenzial aufweisen und der rechnerische Tragfähigkeitsnachweis für Nahversorgungsbetriebe mit Bezug auf einzelne Ortsgemeinden nicht zu führen ist. Aufgrund der geringen Einwohner- zahlen der Städte und Ortsgemeinden der VG Loreley ist für die Ansiedlung eines modernen und wettbewerbsfähigen Lebensmittelmarktes somit ein Standort mit hoher Verkehrs- zentralität heranzuziehen.

Zum anderen wird die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes innerhalb der zentralen Ver- sorgungsbereiche der zentralen Orte Braubach und St. Goarshausen durch die sehr kleinteiligen städtebaulichen Strukturen und die topografischen Verhältnisse erschwert. Aber auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche ist die Verfügbarbarkeit von Potenzial- flächen - insbesondere in siedlungsintegrierten Lagen - aufgrund der topografischen Ver- hältnisse sehr begrenzt.

Planareal befindet sich innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Nahver- sorgung Kamp-Bornhofen Der Planstandort befindet sich innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Nahver- sorgung Kamp-Bornhofen. Dieser zentrale Versorgungsbereich soll der Stärkung und För- derung des vorhandenen nahversorgungsrelevanten Angebots in Kamp-Bornhofen dienen. Aufgrund der bestehenden Versorgungsfunktion für weite Teile der Verbandsgemeinde wird in diesem Zusammenhang empfohlen, den Standortbereich des Lidl-Marktes in der Ortsgemeinde Kamp-Bornhofen als eine Entwicklungsfläche zu qualifizieren und damit die Bedeutung für die Nahversorgung innerhalb des Verbandsgemeindegebietes zu fundamentieren.

Hohe Verkehrszentralität des Planstandortes Durch seine Lage an der Bundesstraße (B 42), die eine Hauptverbindungsachse innerhalb der VG Loreley darstellt, ist der Potenzialstandort verkehrlich gut erreichbar. In das Busli- niennetz ist das Areal durch eine unmittelbar vorgelagerte Bushaltestelle („Kamp-Bornh- ofen Einkaufsmarkt“) gut eingebunden. Im regionalen Kontext trägt das Planvorhaben in Kamp-Bornhofen zur Verkehrsvermei- dung bei, da der Großteil der nahversorgungsrelevanten Einkäufe der Bevölkerung aus dem Einzugsgebiet künftig vor Ort getätigt werden kann.

Planstandort kann hohe Versorgungsbedeutung innerhalb der VG übernehmen Wie oben aufgezeigt, stellt der Nahversorgungsstandort nicht nur für die Bevölkerung der Standortgemeinde, sondern auch für die Einwohner der umgrenzenden Ortsgemeinden Filsen, Osterspai, Lykershausen, Dahlheim, Kestert und Prath einen wichtigen Nahversor- gungsschwerpunkt dar. Darüber hinaus ist aufgrund der verkehrsgünstigen Lage an der B 42 davon auszugehen, dass der Standortbereich auch Versorgungsfunktionen für die restliche VG Loreley übernimmt. Entsprechend würden die Planvorhaben in Kamp-Bornh-

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ofen dazu beitragen, ein zeitgemäßes wohnungsnahes Nahversorgungsangebot insbesondere für die Bevölkerung der Rheintalgemeinden zwischen Braubach und St. Goars- hausen (rd. 5.430 Einwohner), aber auch für die Bevölkerung der restlichen Verbandsge- meinde bereitzustellen. Die Planung zielt primär darauf ab, das derzeit bestehende, ausgeprägte Versorgungsde- fizit in der VG Loreley zu beheben. Der geplante Supermarkt wird dabei überwiegend der Versorgung der Wohnbevölkerung in der VG Loreley dienen. Durch das Planvorhaben können die derzeit hohen Kaufkraftabflüsse aus der VG Loreley deutlich reduziert werden. Allerdings ist auch darauf hinzuweisen, dass selbst nach Reali- sierung des Planvorhabens mit ca. 22,0 Mio. € in den projektierten nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten weiterhin vergleichsweise hohe Kaufkraftabflüsse bestehen. Da das Einzugsgebiet des Einzelhandels der Verbandsgemeinde maßgeblich auf das Ver- bandsgemeindegebiet selbst begrenzt ist, sind größere Kaufkraftzuflüsse von außerhalb der VG Loreley nicht zu erwarten. Entsprechend wird von dem Planvorhaben keine Aus- strahlungskraft entfaltet können, die deutlich über das Verbandgemeindegebiet hinausreicht. Das Grundzentrum Braubach kann aufgrund seiner Randlage im Verbandsgemeindege- biet dabei nur ein begrenztes Kundenpotenzial ansprechen. Auch St. Goarshausen nimmt innerhalb des Verbandsgemeindegebietes eine Lagesituation ein, die es nur einem begrenzten Teil der Verbandsgemeindebevölkerung ermöglicht, die im Stadtgebiet ansässi- gen Einzelhandelsbetriebe in zumutbarer Zeit zu erreichen.

Entwicklungen an Alternativstandorten würden zu keiner verbesserten Nahversor- gungssituation in Kamp-Bornhofen und in den Nachbargemeinden führen Ungeachtet der Tatsache, dass in den zentralen Orten der VG Loreley, d. h., in den Städ- ten St. Goarshausen und Braubach keine Entwicklungsstandorte für die Ansiedlung eines modernen Supermarktes vorzufinden sind, könnte durch die Ansiedlung des Planvorha- bens in St. Goarshausen oder in Braubach die Nahversorgung in der Ortsgemeinde Kamp-Bornhofen oder in den an Kamp-Bornhofen angrenzenden Ortsgemeinden nicht verbessert werden. Dies ist damit zu begründen, dass sich die nächstgelegenen rechtsrheinischen Lebensmittelmärkte mit rd. 13 km in Richtung Braubach (Netto) und rd. 12 km in Richtung St. Goarshausen (Rewe) in größerer Entfernung zu Kamp-Bornhofen befinden.

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9 Fazit der Auswirkungsanalyse

Die vorstehenden Ausführungen und Darstellungen zeigen auf, dass infolge der in Kamp- Bornhofen geplanten Ansiedlung eines Supermarktes keine städtebaulich oder raumord- nerisch relevanten beeinträchtigenden Auswirkungen i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind.

Diese Beurteilung beruht im Wesentlichen auf folgenden Punkten:

■ Die Noll Baugesellschaft mbH plant, auf einem heute mindergenutzten Grundstück an der Rheinuferstraße in Kamp-Bornhofen einen Supermarkt (ca. 1.500 m² VKF) zzgl. Backshop mit Café-/ Bistrobereich anzusiedeln.

■ Derzeit sind in der VG Loreley selbst auf Ebene der wohnungsnahen Grundversorgung deutliche Defizite zu verzeichnen. In hohen Kaufkraftabflüssen bei den Sortimenten Nah- rungs- und Genussmitteln sowie Drogeriewaren spiegeln sich Angebotslücken, insbesondere die geringe Anzahl größerer Lebensmittelmärkte und das Fehlen eines großen modernen Lebensmittelmarktes und eines Drogeriemarktes wider.

■ Der Planstandort befindet sich in der OG Kamp-Bornhofen innerhalb des zentralen Ver- sorgungsbereiches der Nahversorgung und wird hier als Entwicklungsfläche eingestuft.

■ Der Versorgungsstandort in der Ortsgemeinde Kamp-Bornhofen kann aufgrund einer vergleichsweise großen Entfernung zu den nächstgelegenen rechtsrheinischen Lebensmittel- märkten von rd. 13 km in der Stadt Braubach (Netto) und rd. 12 km in der Stadt St. Goars- hausen (Rewe) nicht nur für die Bevölkerung der Standortgemeinde, sondern auch für die Einwohner der umgrenzenden Ortsgemeinden Filsen, Osterspai, Lykershausen, Dahl- heim, Kestert und Prath wichtige Ergänzungsfunktionen auf der Ebene der wohnungsnahen Grundversorgung übernehmen. Das Bevölkerungspotenzial in diesem Verflechtungs- bereich beläuft sich insgesamt auf rd. 5.430 Einwohner. Darüber hinaus wird das Planvorhaben Versorgungsfunktionen übernehmen, die sich in einem erweiterten Einzugsgebiet (Zone II) auf die im Süden an den Nahbereich anschlie- ßenden Kommunen bzw. Siedlungsbereiche beziehen und in einem Ferneinzugsgebiet (Zone III) die gesamte restliche VG Loreley umfasst. Das perspektivische Einzugsgebiet weist somit ein Bevölkerungspotenzial von aktuell insgesamt 16.810 Einwohnern auf.

Darüber hinausreichende Einkaufsbeziehungen, die sich insbesondere aus der hohen Verkehrsgunst des Planstandortes und den touristischen Potenzialen der Verbandsge- meinde ergeben, werden als „Streuumsätze“ quantifiziert.

Die Einwohner im Einzugsgebiet verfügen in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren über ein jährliches Nachfragevolumen in Höhe von rd. 42,0 Mio. €.

■ Der Umsatz des geplanten Supermarktes würde sich auf insgesamt max. 5,7 Mio. € pro Jahr belaufen. Hierbei wird davon ausgegangen, dass unter Berücksichtigung der vorhan-

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denen, aber begrenzten Kaufkraftreserven im Einzugsgebiet, der sehr kleinteiligen Sied- lungsstrukturen, der ausgeprägten Wettbewerbssituation in den Umlandkommunen und bestehender Einkaufsverflechtungen dieser als Worst-Case zu bewerten ist.

■ Aufgrund der defizitären Ausstattung mit nahversorgungsrelevanten Anbietern, weniger Lebensmittelmärkte und des Fehlens eines modernen Super- und Drogeriemarktes in der VG Loreley werden gegenwärtig umfangreiche Kaufkraftabflüsse in umliegende Städten und Gemeinden generiert. Vor diesem Hintergrund kann damit gerechnet werden, dass die Ansiedlung eines Supermarktes in der VG Loreley nennenswert zu einer Reduzierung von derzeit noch abfließender Kaufkraft beitragen wird, was gleichzeitig zu Umsatzumver- teilungen gegenüber Lebensmittelmärkten außerhalb der VG Loreley führt. Hierbei sind neben den drei Lebensmittelmärkten in der VG Loreley (Lidl in Kamp-Bornh- ofen, Rewe in St. Goarshausen und Netto in Braubach) insbesondere die Lebensmittel- märkte in den nächstgelegenen Kommunen wettbewerbsrelevant. Der prognostizierte Umsatz wird in erster Linie zu Lasten systemgleicher Wettbewerber in der VG Loreley und im Umland der Verbandsgemeinde umverteilt. Strukturgefährdungen in der VG Loreley und in den Umlandkommunen können aufgrund der Größe des Ein- zugsgebietes und der hier ausgelösten Wettbewerbseffekte ausgeschlossen werden, so dass von dem in Kamp-Bornhofen projektierten Planvorhaben keine nachteiligen städte- baulichen Auswirkungen ausgehen werden. Vielmehr ist das projektierte Planvorhaben geeignet, die heute deutlich defizitäre Nahver- sorgung in weiten Teilen der VG Loreley zu verbessern.

■ Abschließend lässt sich festhalten, dass im Realisierungsfall der Ansiedlung eines Super- marktes in Kamp-Bornhofen nicht mehr als unwesentliche Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind. Somit wird auch das Nichtbeeinträchtigungsgebot der Landesplanung (Ziel 60 LEP IV) gewahrt.

Köln, im Mai 2017 BBE Handelsberatung GmbH

i. V. Joachim Schulte i. V. Rainer Schmidt-Illguth

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