LOS ORIGEXES PF Ili PROPIEDAD I%MOB1II%RIA EN EL EXTBARBADIO NORTE DE

por Rafael Mas Hernández

El punto de partida de la presente investigació n debía tener presente, dado nuestro inicial propó- es nuestro anterior trabajo sobre diversos aspecto s sito, las primeras iniciativas de promoción d e del Ensanche madrileño . Habiendo establecido la s suelo, forzosamente relacionadas con el decret o principales pautas de comportamiento de la pro - de Ensanche de 1860 ; desde tal fecha hemos pro- piedad inmobiliaria en éste, interesaba comproba r gresado hasta finales del pasado siglo, cuando y a hasta qué punto el profundo contraste existente los núcleos antedichos estaban perfectamente con- (en lo legal, en dotaciones, en nivel social) entr e solidados y el proceso de parcelación era irre- ambos espacios (Ensanche y Extrarradio) se tra- versible . ducía en unas estrategias particulares de la pro - Al poco tiempo de comenzada la investigación , piedad inmobiliaria . Un problema de detalle era los iniciales planteamientos se concretaron. Estaba el de si existía identidad personal entre los respon- claro que la promoción de suelo en el Extrarradio sables de la retención del suelo del Ensanche y los era radicalmente distinta a la del Ensanche ; ade- parceladores de los terrenos del Extrarradio . más, su importancia exigía que en lugar de acen- Al tratarse de un hecho ya histórico (por má s tuar los puntos del contraste se profundizara en que sus consecuencias lleguen hasta el presente ) la lógica interna del proceso . En su doble vertient e se ha dispuesto de fuentes muy ricas en conte- económicosocial y formal, las actuaciones de l a nido, como los fondos del Archivo Histórico d e propiedad inmobiliaria en el Extrarradio norte d e Protocolos y un catastro del ruedo madrileño d e Madrid llevadas a cabo en el pasado siglo se pue- mediados del siglo pasado (el de Colubi), fácil - den considerar modélicas, en sí mismas y por l o mente cotejables con los datos del Registro de la que suponen de íntima ligazón entre la iniciativ a Propiedad. El espacio acotado para el estudio, e l privada y el espacio urbano . comprendido entre el limite del Ensanche y el del antiguo término municipal de Madrid, y entre la 1 . INTRODUCCIO N antigua carretera de Aragón y el actual recint o de la Ciudad Universitaria, es correctamente cono- El nacimiento del Extrarradio se produjo al de- cido en sus lineas generales, conteniendo los nú- cretarse el Ensanche de la ciudad . Desde el mo- cleos originarios de , Bellas Vistas, mento en que éste gozaba de unos límites concre- y Guindalera . El encuadre temporal tos, representados por el foso de Ensanche (poste - 77 rior Paseo de Ronda), el ámbito exterior a dichos alguna y era, a todos los efectos, un espacio rural. límites quedaba no calificado para acoger el cre- Solamente sería destacable el reajuste parcelario cimiento de la ciudad. El Extrarradio surge, pues, producido por el Canal de Isabel 11 en sus compras como la antítesis del Ensanche, como espacio no de tierras para el canal, su camino de servicio y apto para el uso urbano. Tal concepto nunca fue el Canalillo. De las escasas construcciones exis- plasmado en ordenamiento legal alguno, pero se tentes, sólo los tejares, facilitando materiales de desarrolló por la vía de los hechos y se tradujo construcción, podían considerarse suburbanas, en una prolongada despreocupación municipal siendo el resto de carácter rural. - acerca de la dotación de servicios e infraestructura El sector septentrional del ruedo madrileño dis- urbana más allá del límite oficial de la ciudad, el taba de ser homogéneo en sus características. Lo Paseo de Ronda. cruzaban dos importantes carreteras, la de Francia Como ya apuntara Fernández de los Ríos, el (actual ) y la de Aragón (hoy hecho de la demarcación física de la ciudad no era calle de Alcalá), además de diversos caminos que nuevo, pero tampoco lo era su inmediata conse- se dirigían a los municipios inmediatos (Chamar- cuencia, la aparición de arrabales periféricos. En tín, y ) o comunicaban lugares concreto, el crecimiento espacial de Madrid había más cercanos (Dehesa de la Villa, Maudes, etc... ). consistido hasta entonces en una ampliación suce- Dichas vías de comunicación tenían un diverso va- siva de las cercas, que pretendían englobar los lor para su urbanización, dados los desniveles arrabales de extramuros, pero que, a la vez, origi- topográficos determinados por los arroyos de la naban otros. Al decretarse el Ensanche en 1860, y Abroñigal. Así, en el Extrarradio los tras el intento frustrado de 1848, el resultado fue espacios topográficamente elevados y más cercanos similar; los antiguos arrabales de Chamberí y Pe- a las vías de comunicación eran los inmediatos a ñuelas quedaron insertos en la urbe, pero se pro- la carretera de Francia y al camino de Hortaleza, pició el crecimiento de otros nuevos, unos kiló- y en ellos se iban a generar los dos mayores núcleos metros más lejanos del de la ciudad. de edificación, Cuatro Caminos y Prosperidad. La fase inicial del Extrarradio madrileño, por Para poder apreciar la importancia de la pro- tanto, entra de lleno en el campo de la formación piedad inmobiliaria en la creación de los núcleos «espontánea» de la ciudad, sin previsión o plan urbanos del Extrarradio se deben tener presentes alguno, y fuera del espacio formalmente acotado dos importantes cualidades de aquélla, la pequeñez como urbano. Sus características son reconocibles de las parcelas y la concentración de la propiedad. en otras muchas ciudades españolas, allí donde la A partir de los datos catastrales, y contabilizando «urbanización marginal» o las «parcelaciones» las secciones correspondientes (2) del plano de hayan influido decisivamente (circunstancia casi Colubi, se han elaborado los cuadros 1 y 2. Las general) en el crecimiento espacial registrado en reducidas dimensiones de las fincas rústicas del los últimos cien años ( 1 ). ruedo madrileño son las normales en un terrazgo Aun dentro de tales coordenadas, conviene en- para el que los títulos de propiedad se remontaban marcar con nuevas precisiones el objeto de nuestro frecuentemente al siglo XVI. Eran tierras de secano estudio. Un detalle fundamental es reparar en que cerealísticas y sólo junto al arroyo Abroñigal exis- se trata del crecimiento histórico de la ciudad, re- tía alguna huerta. El que el 72,4 % de las fincas gistrado en la segunda mitad del pasado siglo; fuera menor de 2 Ha. indica con claridad la escasa un espacio prácticamente despoblado en 1860 pasó superficie media de las tierras e implica una pri- a albergar a 40.000 personas en 1915, acogiendo mera característica de las parcelaciones posterio- el 13,7 9ó del crecimiento demográfico de la ciu- res, la dificultad existente para homogeneizar gran- dad en el período 1860-1910. Estamos, asimismo, des espacios. ante sólo una parte del crecimiento de la ciudad, En contra, era notoria la concentración de la pues al mismo tiempo crece el Ensanche e incluso propiedad, conseguida merced a la acumulación de la periferia (con el inmediato barrio de Tetuán fincas de diverso tamaño, hasta lograr un fuerte como mejor ejemplo). Por las grandes consecuen- control del espacio, tal como lo indica el que entre cias que iba a acarrear, insistiremos más en la sólo ocho propietarios poseyeran casi la mitad del circunstancia de que la trama parcelaria rural fuera Extrarradio norte. Además, esos mismos indivi- de reducidas dimensiones y registrara una acusada duos (o familias) tenían en propiedad gran parte concentración de la propiedad . de los alrededores de Madrid. Los cinco mayores Al decretarse el Ensanche, en 1860, el sector propietarios eran en 1865-66 los mismos que figu- septentrional del municipio madrileño (el futuro raban en el Ensanche nordeste: Maroto, Erice y Extrarradio norte) no tenía apenas huella urbana Piernas, como burgueses urbanos, y campesinos acomodados, tales Río y Diaz. La actuación de estos grandes propietarios será determinante para (1) Para algunas ciudades dicha importancia ya ha sido puesta de manifiesto : la evolución de los núcleos urbanos del Extrarra- - Laboratorio de Urbanismo: «La urbanización mar- dio, según optaran por la venta de las fincas, su ginal en Barcelona», Barcelona, ETSAB, 1976; 3 vols. parcelación en solares o su retención. - Moisés Llorden Miñambres: «La producción de El crecimiento de lo que hoy podemos denomi- suelo urbano en Giión (1860-1975)», Oviedo, Colegio Oficial de Arquitectos de León y Asturias, 1978, 218 p. Procesos similares se han descrito para ciudades euro- (2) Hemos unido las secciones núms. 3, 4, 8, 9, 11, 13, peas: 14 y 15, que comprenden todo el Extrarradio norte y - 1. Bastie: «La croissance de la banlieue parisiennen, las manzanas septentrionales del Ensanche. Es por ello París, PUF, 1964, 624 p. que la superficie resultante (847 Ha.) es mayor que la - David Ward: «The pre-urban cadaster and the oficial de 1915 para la suma de los barrios de Cuatro urban pattern of Leeds», Annals of the Association of Caminos, Bellas Vistas, Prosperidad y Guindalera (720 American Geographers, 1952, vol. 52, p. 150-166. Ha.). Archivo de Villa (Secretaría) 0'69-52-1.

Cuadro 1 . Dimensiones de ias fincas 2. LAS COORDENADAS ECONOMICAS Y rústicas dei Extrarradio Norte en 1865-66 SOCIALES DE LAS PARCELACIONE S

N .' °íc N .° rie orí- Fanegas Fincas Finca s Fanegas Fanegas La evolución de los precios de las fincas rústica s Los en el pasado siglo enmarca el proceso de parce- genes de o 51 14,1 3 37 2,8 1 lación que con la venta de tales fincas se inicia. la propia- 1 92 25,48 165 12,5 4 El brusco incremento de las cotizaciones de los 2 76 21,0 5 163 12,3 9 dad inalo- 3 43 11,9 1 139 10,5 6 terrenos suscitado desde 1860, y en el que se mul- biliaria en 4 28 7,7 5 120 9,1 1 tiplica por 20 (como término medio) el precio ini- 5 16 4,4 3 85 6,4 6 cial, expresa bien el cambio de uso sufrido (d e el extra- 6 a 1 0 35 9,7 0 273 20,7 5 rural a urbano) . Las fincas pasaron de evaluars e radio 11 a 1 5 13 3,6 0 183 13,9 1 en reales por fanega a hacerlo en reales por pie 16 a 2 0 5 1,3 9 91 6,9 1 , norte de 21 a 2 5 1 0,2 8 21 1,60 tal como lo serán los futuros solares . Madrid 26 y más 1 0,2 8 39 2,96 Este incremento de los precios, elemento clav e en la aparición de las parcelaciones, debe enten- TOTAL .. 361 100,00 1 .316 100,00 derse a 1 fanega de marco real = 6 .438 m2. la luz de lo ocurrido en el Ensanche . En FUENTE : Plano catastral (a 1/2 .000) de Carlos Colubí . éste, el salto de los precios había sido mayor, dad o Archivo de Villa . AV (Secretaría) . 0°69-52-1 . el encarecimiento provocado por una enorme es- peculación inmobiliaria (la del marqués de Sala- Cuadro 2. Estructura de la propiedad manca), la apropiación de suelo realizada por l a rústica en el Extrarradio Norte en 1865-6 6 burguesía y las propias condiciones del suelo (co n rasantes y alineaciones oficiales y compromiso de N .° Fincas N .° de N.° de N° de Poseídas Propi . c,ó Fincas % Fangs . °. c instalación de los servicios municipales). Las ini- ciales promociones de suelo a bajo precio en e l 1 84 67 .2 84 23,27 287 21,8 1 Ensanche norte consistieron en algunas parcela- 2 14 11,2 28 7,76 113 8,5 9 ciones en (que, aunque sujetas a l 3 8 6,4 24 6,65 58 4,4 1 4 3 2,4 12 3,32 32 2,4 3 callejero oficial, dieron lugar a calles interiores) , 5 3 2,4 15 4,16 90 6,8 4 las de solares a cargo del Estado cerca d e 6 2 1,6 12 3,32 23 1,7 5 la carretera de Aragón y el relleno del antiguo arra- 7 1 0.8 7 1,94 27 2,0 5 bal de Chamberí . Poco bagaje (y pronto se re- 8 2 1,6 16 4,43 52 3,9 5 dujo, porque también en ellas habría retenció 9 ------n 10 a 14 3 2,4 37 10,25 110 8 .36 especulativa de solares) era éste para una potencia l 15 y más 5 4,0 126 34,90 524 39,8 1 demanda de suelo a bajo precio como la existente en el Madrid coetáneo, en el que el increment o TOTAL . 125 100,00 361 100,00 1 .316 100,0 0 demográfico (cerca de 300 1 fanega de marco real = 6.438 m 2 . .000 habitantes entre FUENTE : Idem que Cuadro I . 1860 y 1910), duplicando la población inicial, era atribuible casi por completo a la inmigración, su - puesto el régimen demográfico imperante . nar «suburbios históricos» (Cuatro Caminos, Bella s El incremento registrado de los precios del suelo Vistas, Prosperidad y Guindalera) se produjo casi en el Extrarradio pensamos que tiene dos motiva- inmediatamente al decreto de Ensanche, merced ciones básicas . Una, la apuntada, por pasar a ofer- a parcelaciones de fincas rústicas, con la venta tar una mercancía (suelo barato en pequeñas par- individualizada de solares para uso urbano (3) . celas) que apenas tenía cabida en el Ensanche . Otra La prontitud del cambio de uso (ya se parcelaron razón es la derivada de la reacción de los propie- fincas en 1863) expresa el profundo contraste tarios del Extrarradio al acotamiento del espaci o existente entre el urbanismo oficial (demarcand o Ia ciudad) y el real (construyendo ciudad más

allá de los límites oficiales) . Las condiciones en Reales/faneg a abundan tam- las que tuvo lugar el cambio de uso 100 .000 bién en la importancia que alcanzó la estructura originaria de la propiedad. Por comodidad expositiva, y atendiendo a las principales conclusiones del trabajo, dividimos la 10:9C 0 explicación en dos cuerpos principales . Por un lado, las implicaciones económicas y sociales subya- parcelaciones centes en la conformación de las 1000 del Extrarradio como una oferta de suelo necesaria 6 en la ciudad del XiX. Por otro, los elementos for- males explicativos de la fuerte influencia ejercida 2 rural previo sobre la trama del por el parcelario 1830 18L0 1850 1863 187 0 callejero resultante.

Figura L Evolución del precio de Ias fincas del Extra- (3) Ramón López de Lucio : a En torno a 1os proceso s rradio en los inicios del proceso de parcelación (escala reales de desarrollo urbano. Las tipologías de crecimient o semilogarítmica) . en la formación de la periferia de Madrid», Ciudad y Las líneas unen puntos indicativos de los precios de Territorio, 2/3, 1976 . p. 153-158 . El Extrarradio nort e compra y venta . Se trata de fincas rústicas sin parcelar . queda englobado en el tipo de >

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o aso soo loon

Figuro 2 . Edificación en el Extrarradio norte . 1910 . I. Cuatro Caminos 2. Bellas Vistas 3 . Prosperidad 4 . Guindulera. Como referencias se indican los limites del mrtigou término municipal, el trozado ciel C - ntafillo r el callejero del Ensun- che norte. En trazado grueso figuran algunos cantinas . Fuente_ Plano de :A`titrez Gravés, escalo 1110.000

Figura 3 . Plano parcelario de Cuatro Caminos Bella s Vistas en 1875 . Figuro 4 . Plano parcelario de la Prosperidad y Guindaler a Se han ontitidu las escasas construcciones existentes . E l en 1875 . trazado ntds grueso indict( los cmninos . Idénticos procesos de representacidn y fuente que en l a Fuente : AV (Secretaría) 0R9-t6-1 . figuro 5 .

81 . Figura 5. Plano de Cuatro Camipos y Bellas Vistas en 1955/70. Figura 6. Plano de la Prosperidad en 1955. Se indican en trazado de mayor grosor las antiguas lindes rurales Al callejero se sobreimpone el parcelario rural previo y el trazado y los caminos convertidos en calles. caminero que se ha conservado hasta el presente. Fuente: Planos parcelarios del Ayuntamiento de Madrid. 1955 Fuente: Plano parcelario del Ayuntamiento de Madrid. 1955 (1/5.000). 11/5.000). 1970 (1/2.000).

del ahorro popular en la demanda de suelo a bajo reventa de la parcela en un plazo corto de tiempo precio de la ciudad. (hasta 5 años) o a su división (se subdividían Los precios imperantes permitían el acceso de hasta fincas de 4.000 pies2-310,6 m'). En estos la clase obrera a esas parcelas periféricas e infra- casos también el precio solía triplicarse entre la dotadas. El costo de una parcela tipo (300 m2 compra y la venta. La retención especulativa a a 1 Pta./m2) representaba la mitad del salario anual gran escala de parcelas en el Extrarradio tuvo, a medio de un obrero especializado en 1860-80 (7). juzgar por los casos estudiados, escasa incidencia, Los precios alcanzados en esas dos décadas, 0,8 reduciéndose a algunos compradores («propieta- Pta./m2 como mínimo generalizado en las parcelas rio», militar) que adquirieron grandes parcelas y más alejadas de la vía principal y 3,2 Pta./m2 las fueron subdividiendo. en los enclaves mejores, eran las cifras que enmar- De este modo, la existencia de una demanda caban varias especulaciones paralelas. Por un lado, solvente entre el proletariado y la clase trabajadora para el antiguo propietario rural representaba la aparece en la base de la existencia de las parce- culminación de una inversión a largo plazo (20-30 laciones. A la vez, la subdivisión de las parcelas años), con sustanciosos beneficios: una finca ad- iniciales obedece también a la continuada reno- quirida a 500 realeslfanega (0,036 Pta./m2) se vación de la demanda, además de proporcionar be- vendía a un precio 30 veces mayor. Eran menores, neficios al inicial comprador. aunque no menguadas, las ganancias del aparce- La retención de fincas bien situadas (cercanas lador»; como término medio, y supuesta la tripli- a los caminos citados y a las nacientes barriadas) cación del precio relativo del suelo y la venta fue llevada a cabo por los grandes propietarios total de la finca en 10 años, se obtenía una renta burgueses, como Maroto y Erice, cuyos descendien- media del capital inicial del 12,5 % anual, pro- tes, ennoblecidos, figuran repetidamente entre los porción muy apreciable dada la estabilidad mo- mayores contribuyentes madrileños de comienzos netaria de esos años. Si el «parcelador» triplicaba del presente siglo. Sus fincas coinciden casi siem- el precio relativo en su compra de la finca rural pre con vacíos de edificación, prolongados hasta y posterior parcelación, el proceso no acababa ahí. 1910 e inclusive hasta después de la guerra civil. Con harta frecuencia el comprador procedía a la Algunas de sus propiedades, pequeñas en especial, fueron vendidas a «parceladores» y otras fueron (7) Hemos calculado un jornal de 10 reales diarios en 240 días por año (= 600 PtaJaño) a partir de M. Tu- cedidas a comunidades religiosas, originándose así ñón de Lara: «El movimiento obrero en la historia de las primeras iglesias de la Prosperidad (Maroto) y España», Madrid, Taurus, 1972,963 páginas, p. 108. la Guindalera (probablemente Erice, quien ya lo

-- Finca construida en una parcelación de Soynard (Bellas Vistas). Casa construida en una parcelación de So~nard(Bellas Vistas) P." de la Dirección. 17. Calle Margaritas, 39.

Vivienda obrera en la calle lerónima Llorente (Bellas Vistas). Calle de ]uon Bautista de Toledo (Prosperidad), en la antigua finca de Zabala. En primer término, construcciones originales.

había hecho en Tetuán-). En algunas de esas fincas global acerca de sus características la proporciona retenidas durante décadas se instalarán promocio- el tamaño de las parcelas vendidas (cuadro 5). nes oficiales de casas baratas; de este modo en El predominio neto de las parcelas reducidas es 1931 el Ayuntamiento adquiría por 7,9 millones mayor si consideramos que las cifras se refieren de pesetas la finca de Cerro Bermejo (de Erice) a las ventas iniciales, por lo que no se contabilizan para levantar casas baratas, en el sur del muni- las subdivisiones posteriores; además, entre las cipio. mayores superficies figuran un buen número de Por tanto, merced a la acción combinada de futuros usos no residenciales. En fin, se trata de un conjunto de estrategias inmobiliarias y a la no un parcelario pequeño y apto para una edificación intervención municipal, las barriadas obreras del residencial de baja calidad y unifamiliar por lo Extrarradio norte, segregadas del resto de la ciu- general. dad, fueron pronto una realidad. Con unas líneas económicas claras, las parcelaciones perifericas Cuadro 5. Tamaño de las parcelas vendidas seguían también unas normas en sus elementos formales. ---- menos de 100 35 4.37 2.625 0,62 101 - 200 148 18.48 22.200 5,26 3. LAS NORMAS FORMALES DE LAS 201 - 300 123 15,36 30.750 7,28 PARCELACIONES 301 - 400 194 24,22 67.900 16,08 401 - 500 65 8,ll 29.250 6,93 El proceso de fragmentación de las fincas rurales 501 - 700 70 8.74 43.200 10,23 se realizó de un modo muy similar según los dis- 701 - 1.000 78 9,74 65.600 15.53 1 .O0 1 - 1 SO0 50 6.24 62.500 14.80 tintos propietarios, por lo que se puede intentar 1.50 1 - 3.000 26 3.25 52.500 12,43 una generalización de aquellos aspectos que tienen 3.001 y más 12 1,49 45.757 10,234 traducción en el plano. ---- La parcela, el producto vendido, era pequeña TOTAL . . . 801 100,OO 422.282 100,OO Nota: Se contabilizan sólo las ventas realizadas por el y tomaba generalmente la forma rectangular o la propietario de la finca matriz. de un trapecio cercano al rectángulo. Una idea FUENTE: ldem que Cuadro 3.

buen cuidado en conectar la red viaria. En algún camino de la Dehesa de la Villa, Federico Rubio caso excepcional, dos propietarios vecinos pueden es el antiguo camino de la Dirección del Canal y acordar un plano al que sujetar la futura parce- también en C. Caminos las calles de Villaamil, lación: tal fue el caso de la Guindalera. Lo que Lope de Haro, Almansa y Tenerife, por no citar Los ori- en la Guindalera se hizo en común era algo que sino los casos más claros, siguen el trazado cami- genes de a nivel individual estaba también generalizado, o nero previo. Otro tanto ocurre en la Prosperidad la propie- sea, la previsión del plano desde antes de iniciar y la Guindalera, con las calles de Coslada y dad inmo- las ventas de las parcelas; de tal cometido se en- Canillas. cargaba a un agrimensor o maestro de obras. En La perpetuación de las lindes de las fincas parce- biliaria en el Extrarradio norte la mayoría de las parcelacio- ladas ha llegado hasta nuestros días. Durante mu- el extra- nes se deben a un mismo técnico, Esteban Esteban chas décadas supusieron el límite del área edifi- radio Latorre, el cual diseñó el trazado de la Guindalera cada (caso de la mayor finca de Piernas en Cuatro norte de y de todas las fincas de Piernas y Soynard, entre Caminos), pero en la actualidad han quedado re- Madrid otros propietarios. En consecuencia, aunque de un ducidas a límites de parcela en el interior de las modo individual, las parcelaciones se realizaron manzanas. La conservación de las antiguas lindes con una notable previsión en lo que al plano res- rurales en el plano parcelario actual es bastante pecta. intensa, siendo problemático determinar las razo- En la distribución interna de la finca parcelada nes de su relativa frecuencia, aunque parece lógico se observan dos principios de aplicación casi ge- suponer que se ha tendido a la regularización de neral, y que no suelen depender del tamaño del las parcelas (con la pérdida consiguiente de la terreno. El apoyo de las parcelas en los caminos linde) en aquellos casos en que resultaban parcelas públicos, que se convierten de inmediato en calles, difícilmente edificables; por ello las lindes se con- es el primero de ellos; según la anchura inicial del servan especialmente cuando adoptan una dispo- camino el frente de las parcelas se apoya directa- sión paralela o casi paralela a las calles de la man- mente en él o se retranquea unos metros con res- zana en que se inscriben. pecto al antedicho camino. Sólo en el caso de que Además de los hechos señalados, harto cono- el propietario posea terrenos a ambos lados de cidos, en el Extrarradio norte se puede afirmar la ruta primitiva, la misma búsqueda del máximo que la forma y las dimensiones de las manzanas suelo edificable le aconsejará no conservarla como varían en muchos casos de acuerdo al plano par- eje viario y sustituirla por otro entramado callejero. celario inicial. El segundo hecho de carácter general consiste en Un primer dato es la explicación de rumbos que sobre las lindes de la finca primitiva se coloca distintos en calles inmediatas, por cuanto en fincas siempre el fondo de las parcelas previstas (nunca vecinas de diferente orientación se aplicó la norma una calle), dejando al propietario vecino el proble- de establecer una calle central; más evidente es tal ma de completar la manzana; con ello se aprovecha circunstancia cuando una calle procedente de una al máximo el área edificable de la finca propia. finca vecina cambia de dirección para adaptarse En función del tamaño de la finca inicial pare- a la forma de la finca a parcelar. Y así, por la cen evidentes otras dos normas. En las fincas de búsqueda de una cierta simetría de las calles en tamaño considerable la tendencia a la regularidad el seno de las distintas fincas es como se ha gene- del viario es notoria, prefiriéndose las calles rectas rado lo que se ha venido en llamar un plano caó- y dando lugar a un conjunto de vías paralelas y tico, que es ciertamente irregular, pero que tiene perpendiculares; en el Extrarradio norte de Madrid su lógica en los principios enunciados. Dada la se prefieren las manzanas de forma casi cuadrada, pequeñez del parcelario inicial, en el Extrarradio pero también existen las que forman rectángulos norte la mayor parte del callejero se explica por muy alargados. Por lo que se refiere a las fincas !a reseñada tendencia a adaptar el trazado de las de pequeño tamaño la norma es, en consecuencia calles a la forma de la finca. con lo ya dicho del apoyo en las lindes del vecino, Mucha menor proporción de espacio es la que el dibujo de una calle central. Esta calle es la que queda afecta a manzanas próximas a la regulari- organiza el parcelario de toda la finca y la que dad. Según dijimos, ello sólo es posible en fincas en su trazado refleia de un modo más fiel la forma de gran tamaño («La última noria» de Piernas, de la finca en que se inscribe. en C. Caminos), o en los poco frecuentes casos Por supuesto que tales principios serán tanto de acción conjunta de varias propietarios (la Guin- más válidos cuanto menor fuere la urbanización dalera). Precisamente por su rareza, esas agrupa- existente y, en consecuencia, menor la presión de ciones de manzanas casi regulares destacan con los viales vecinos. En nuestro caso de estudio, por claridad del callejero restante, delimitando incluso analizarse en tan tempranas fechas, tienen un alto hoy las antiguas propiedades rústicas. valor explicativo. Podemos concluir, por tanto, que el plano actual La conversión de los antiguos caminos y veredas de los núcleos urbanos del Extrarradio norte ma- en calles ha sido la norma en todos los núcleos drileño responde en gran medida a la evolución considerados. Los de mayor importancia dieron del plano parcelario rural inicial, transformación lugar a los ejes centrales de Cuatro Caminos y operada de acuerdo a unos principios bien reco- Prosperidad, las calles de Bravo Murillo y López nocible~,y que, por responder al afán de lucro de Hoyos. Son numerosísimos los caminos secun- de los propietarios, cabe suponer que son aplica- darios y veredas que perpetúan hoy su antiguo bles a espacios similares en otras muchas ciudades trazado en calles: Francos Rodríguez es el antiguo españolas.