IMMOBILIENREPORT MÜNCHEN NEUHAUSEN-NYMPHENBURG 2012/2013 inhaltsverzeichnis

VORWORT 3 NEUHAUSEN-NYMPHENBURG 4 MÜNCHEN – DATEN UND FAKTEN 8 MÜNCHEN UND SEINE STADTBEZIRKE 10 NEUHAUSEN-NYMPHENBURG – GESCHICHTE UND ENTWICKLUNG 12 NEUHAUSEN-NYMPHENBURG – DATEN UND FAKTEN 14 IMMOBILIEN IN MÜNCHEN 16 IMMOBILIEN IN NEUHAUSEN-NYMPHENBURG 20 NEUHAUSEN-NYMPHENBURG – STRASSEN, PLÄTZE UND QUARTIERE 24 - RUND UM SCHLOSS NYMPHENBURG 26 - GERN UND NEUHAUSEN-NORD 28 - SIEDLUNG NEUHAUSEN UND CLEMENSVIERTEL 30 - DOM PEDRO UND KASERNENVIERTEL 32 - AM OLYMPIABERG UND DACHAUER STRASSE 34 - NYMPHENBURGER STRASSE UND ARNULFPARK 36 - AM HIRSCHGARTEN 38 - NYMPHENBURG-SÜD 40 MÜNCHEN IM TREND - TRENDS IN MÜNCHEN 42 REFERENZEN 44 BOSSELER & ABEKING – PROFIL 84 IMPRESSUM 88 »Vom Ernst des Lebens halb verschont, ist der schon, der in München wohnt.« Eugen Roth (1895-1976)

2 Sehr geehrte Damen und Herren,

in Architektur und Städtebau manifestiert sich Geschichte. Historische Gebäude, Stadtentwicklungs- phasen, architektonische Trends – viele Orte in Neuhausen und Nymphenburg künden bei näherem Hinsehen von Namen, die immer mit München verbunden sein werden. Standortmuster und Investi- tionsentscheidungen werden häufig noch heute von maßgebenden Strukturen vergangener Epochen »Vom Ernst des Lebens halb verschont, geprägt und beeinflusst. ist der schon, der in München wohnt.« Überdeutlich lässt sich am Beispiel der beiden Stadtviertel Neuhausen und Nymphenburg verfolgen, Eugen Roth (1895-1976) wie die Anziehungskraft Münchens sich durch ein traditionell ausgeprägtes Bemühen um besondere Lebensqualität entwickelt und weiteren Raum erhält. Den vorliegenden dritten Band unseres Immobilienreports München – Neuhausen-Nymphenburg widmen wir daher der vielfältigen Immobilienlandschaft im Münchener Stadtbezirk 09, ihren High- lights und überdurchschnittlichen Entwicklungspotentialen. Genießen Sie München!

Herzlichst, Ihr Adrian Bosseler

3 neuhausen-nymphenburg Residieren, arbeiten oder die Natur genieSSen. Schlosspark, Hirschgarten oder der Bürostandort an der ArnulfstraSSe - Architektonische Vielfalt sowie Lebendigkeit.

4 neuhausen-nymphenburg Residieren, arbeiten oder die Natur genieSSen. Schlosspark, Hirschgarten oder der Bürostandort an der ArnulfstraSSe - Architektonische Vielfalt sowie Lebendigkeit.

5 6 In Form einer Zunge streckt sich der Stadtbe- In der Mitte, auf Neuhausener Gebiet, ist es wertes Beispiel für den „malerischen Städtebau“ Bezirksteils Dom Pedro zum Oberwiesenfeld zirk 09, Neuhausen-Nymphenburg von der eine bunte Mischung aus Geschäften, Cafés, in München dar. Am Kanalkessel in Gern liegt und damit zum Olympiapark bildet, ist nicht Maxvorstadt und Schwabing nach Westen in traditionellen Wirtshäusern, exotischen als Kontrapunkt zum Schloss das nur noch nur ein wichtiger Zubringer zum Mittleren Richtung Obermenzing und Pasing. Die Mauer Restaurants, Galerien und Kneipen, die bei Tag teilweise im Original erhaltene barocke Waisen- Ring, sondern als eine der ältesten Hauptaus- um den zum Barockschloss Nymphenburg und bei Nacht den entspannten Charme einer haus. Die denkmalgeschützte Villen- und fallstraßen der Innenstadt ein wichtiger gehörenden idyllischen Landschaftspark bildet überschaubaren städtischen Nachbarschaft Künstlerkolonie Gern nördlich und das Ensemble Standort für zahlreiche zentrale Einrichtungen ihre abgerundete Spitze. beweist. Die sanierten Altbaugebiete im Umfeld der Villenkolonie Neuwittelsbach südlich des von Bildung, Wissenschaft und Verwaltung. des Rotkreuzplatzes lassen sich leicht als Kanals begründen maßgeblich das gehobene Entlang der Dachauer Straße sind aber gerade Einem hier auf Entdeckungsreise gehenden, Zentrum des Stadtbezirks ausmachen. Renommé der ursprünglich feudalistisch-grün- im Stadtbezirk 09 noch immer wertvolle städtebaulich interessierten Besucher bietet der derzeitlichen Wohngebiete. Flächen „mindergenutzt“ und derzeit in Stadtbezirk viel Abwechlungsreiches: In Der Platz selbst ist seit 1983 verkehrsberuhigt Planung und Wettbewerb für neue Wohnquar- Neuhausen-Nymphenburg liegen Beispiele für und heute dennoch ein wichtiger Verkehrskno- Die vielen sozialen und medizinischen Einrich- tiere und Kerngebietsfunktionen. zeitgenössische Architektur und die Moderne tenpunkt. Die Nähe zum Mittleren Ring, U-Bahn, tungen, die den Stadtbezirk prägen, verteilen der zwanziger Jahre eng beisammen mit Tram und Bus sorgen für eine nahezu optimale sich überwiegend nördlich von Nymphenburger Dadurch harrt auch der Leonrodplatz, von klassischen Mietskasernen und einer Vielfalt Erreichbarkeit. Aus diesem Grund, wie auch und Romanstraße. Ihre Konzentration und großen Wohngebieten umgeben, geradezu individuell akzentuierter Villenbebauung aus wegen seiner hohen Aufenthaltsqualität und Tradition verleiht den als nobel geltenden einer Umgestaltung und Aufwertung durch den Stilepochen der letzten drei Jahrhunderte. des vielfältigen Angebots an Geschäften, Vierteln zusätzlich eine besondere Atmosphäre funktionale Ergänzungen und architektonische Während das westliche Nymphenburg durch bezeichnet man den Rotkreuzplatz auch als sozialer Geborgenheit und Verantwortung. Highlights. Neben dem Rotkreuzplatz und dem seine Schlossanlage mit ihren Museen, dem „Stachus von Neuhausen“. Ganz im Süden an der Bahnlinie versteckt sich Romanplatz ist er wohl der wichtigste und vor Botanischem Garten und dem Hirschgarten derzeit noch das eine oder andere Unterhal- allem der verkehrsreichste Platz im Stadtbezirk. tagsüber der Erholung dient, laden in den Die U-Bahnlinie, die unter der Waisenhausstra- tungsangebot zwischen Brachflächen oder innenstadtnahen Bezirksteilen St. Vinzenz, Alte ße vom Stadtzentrum kommend nach Norden hinter großflächigen Logistik-Unternehmen. Kaserne und Oberwiesenfeld zahlreiche verläuft, markiert Neuhausens östliche Grenze Die sperrige Bahnlinie selbst ist nur an wenigen kleinere, auch experimentelle Theater zum zum Bezirksteil Dom Pedro, die hier das alte Punkten nach Süden überbrückt oder untertun- meist abendlichen Besuch ein. Zur Zeit des Gern durchzieht. Er erhielt seinen Namen vom nelt. Allerdings wurde für die neuen Wohn- sommerlichen Tollwood-Festivals ist in dem Teil Dom-Pedro-Platz, der ursprünglich zu einem quartiere am Hirschgarten erst Ende 2009 des Olympiaparks, der zum Stadtbezirk 09 städtischen Subzentrum entwickelt werden eigens eine S-Bahn-Haltestelle eingerichtet, die gehört, sogar rund um die Uhr etwas geboten. sollte. Da die Dom-Pedro-Straße heute vom den Marienplatz in eine Zeitentfernung von Und auch das ganzjährig betriebene Theaterzelt Mittleren Ring zerschnitten wird, ist er seines nicht einmal 10 Minuten rückt - bei einer trägt erheblich zum erfrischend kulturell ursprünglichen Funktionszusammenhangs zwar Taktzeit von maximal 3 Minuten. geprägten Ambiente des Stadtbezirks bei. beraubt, stellt aber immer noch ein sehens- Die Dachauer Straße, die die Grenze des 7 münchen – daten und fakten

Arbeitslosenquoten in deutschen Städten 2010 beschäftigungsverteilung 2009 Jahresdurchschnitte Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Öffentliche Verwaltung, Verteidigung, Sozialversicherung; 19,5 % Berlin 13,7 % Erziehung und Unterricht; Gesundheitswesen- und Sozialwesen Handel, Verkehr und Gastgewerbe 18,9 % Köln 10,1 % Freiberufliche, wissenschaftliche, technische Dienstleistungen; 18,6 % Düsseldorf 9,5 % sonstige wirtschaftliche Dienstleistungen Verarbeitendes Gewerbe 15,9 % Hamburg 8,3 % Finanz- und Versicherungsdienstleistungen 8,6 % Information und Kommunikation 7,1 % Frankfurt a. M. 7,9 % Kunst, Unterhaltung und Erholung; sonstige Dienstleistungen; 5,9 % Stuttgart 6,4 % Private Haushalte; Exterritoriale Organisationen Baugewerbe 2,5 % München 5,7 % Sonstige 1,8 % Grundstücks- und Wohnungswesen 1,2 % 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % 12 % 14 % 16 % Land- und Forstwirtschaft, Fischerei 0,1 %

Quelle: Statistisches Bundesamt Quelle: Statistisches Amt München

8 münchen – daten und fakten

Kaufkraft 2009 Bevölkerung biP in Mio. Euro biP/EW in Euro in Euro je Einwohner 2010 Bayern 12 510 331 429 862 34 361 Region München 2 654 726 124 660 46958 Stadt München 1 330 440 72 640 54 598 Frankfurt a. M. 22.929 Umland 1 324 286 52 020 39 282 Stuttgart 22.131

Hamburg 21.320 münchens anteil münchens anteil am BIP in Bayern 2009 an der Bevölkerung Bayerns 2009 München 26.863 Stadt München 16,9 % Stadt München 10,6 % Bayern 21.326 Umland 12,1 % Umland 10,6 % Deutschland 19.684 Bayern ohne 71,0 % Bayern ohne 78,8% Region München Region München 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000

Quelle: GfK Nürnberg Quelle: Statistisches Amt München

9 MÜNCHEN UND SEINE STADTBEZIRKE

Die Stadt München erhielt seit ihrer Grün- Als Hauptstadt des Königreichs Bayern ab reine Arbeiterwohngebiete dagegen nur punk- In kaum einem Stadtbezirk lassen sich wesent- dung im Jahr 1158 Jahrhunderte lang viele 1806 und durch die Industrialisierung hatte tuell und oftmals als architektonisch liche Epochen der Münchner Stadtgeschichte wesentliche Impulse durch Machtwechsel. München bis zum I. Weltkrieg ein immen- experimentelle Projekte entwickelt haben. leichter nachvollziehen als in Neuhausen- Jeder Herrscher, jede politisch oder wirt- ses Bevölkerungswachstum zu verkraften. Nymphenburg. schaftlich dominante Elite setzte ihre Vor- Nach dem II. Weltkrieg gliederten die bereits stellung von „Stadt“ so weit wie möglich Die Stadterweiterungen des 19. Jahrhunderts seit 1927 angestrebten konzentrischen Ergän- Neuhausen-Nymphenburg steht aber auch durch, unterbrach alte Konzeptionen, über- waren auch deshalb erforderlich, weil neue zungen - Altstadtring und Mittlerer Ring - der im Fokus des jüngsten Teils von Münchens lagerte das Vorhandene und bildete neue Wohngebiete und bisherige Stadtrandge- ursprünglich sternförmig angelegten Haupt- Entwicklung und gewinnt dadurch erheb- Schwerpunkte. Raum dafür wurde durch biete, die oft noch militärisch oder schon verkehrsachsen besonders die innenstadt- liches zusätzliches Potential. Denn die inter- das Umfunktionieren alter Bauten, durch industriell genutzt wurden, so schnell aufei- nahen Gebiete neu. essantesten Optionen heutiger Stadtent- Abriss oder Stadterweiterungen geschaffen. nander zu wuchsen, dass sie eine sinnvolle wicklung ergeben sich noch immer aus der Stadtentwicklung erheblich einschränkten. Der Ausbau unter anderem der Landshuter Umnutzung seiner zentrumsnahen ehema- Während in der Altstadt vom bürgerlichen Allee, die 1892 die Bahntrasse nach Norden ligen Militär-, Industrie- und Verkehrsflächen. München des Mittelalters nicht viel erhalten Nach der Eingemeindungswelle des 19. Jahr- ersetzt hatte, entwertete zunächst die un- geblieben ist, hebt die Residenzstadttradi- hunderts konnte mit der Staffelbauordnung, mittelbar angrenzenden Wohnlagen, die statt Das gilt für die erst kürzlich realisierten tion des 13. bis 19. Jahrhundert München die auch die Prinzipien des „malerischen dessen als Bürostandorte gefragter wurden. familienfreundlichen Wohngebiete mit noch immer deutlich von vielen anderen Städtebaus“ umsetzte, zumindest ab 1904 Die gesamte Zone zwischen Altstadt- und hohem Freizeitwert und Naturangebot in Städten ab. Die Prunkbauten, Prachtstra- wieder ein planvolleres Wachstum sicherge- Mittlerem Ring gewinnt seither jedoch als Innenstadtnähe ebenso wie für flexibel nutz- ßen und Gartenanlagen vor allem in den stellt werden. funktionales Innenstadterweiterungsgebiet bare hochmoderne Bürokomplexe in reprä- Stadtbezirken Maxvorstadt, Nymphenburg, an Bedeutung. Nicht zuletzt fördern hier sentativer und verkehrsgünstiger Lage. Schwabing und Bogenhausen, aber auch Obwohl während der Weltkriege große Teile auch die moderaten Einschränkungen des In- Haidhausen, erfüllen bis in die Gegenwart des Altbaubestands zerstört wurden, findet dividualverkehrs zwischen den Hauptstraßen Mit der Planung zusätzlicher Wohn- und Kern- wichtige Funktionen im städtischen Leben. sich in den Stadterweiterungsgebieten der den Trend zum Wohnen in zentralen Lagen. gebiete kann sich München so angesichts Gründerzeit noch häufig die typische, meist der Prognose weiter steigender Einwohner- Was von den damals angelegten städtebau- von privaten Wohnungsbaugesellschaften In den Gebieten außerhalb des Mittleren zahlen zukunftsorientiert zeigen. Aber auch lichen Strukturen noch erhalten ist, determi- errichtete Blockrandbebauung mit ihren im Rings, historisch oft aus alten Dorfkernen die Erweiterung des Olympiageländes von niert heute vielfach bevorzugte Wohnlagen Stil der Neugotik, Neorenaissance und des gewachsen, hat sich nach der Gründerzeit 1972, sowie neue Standorte hochzentraler wie auch die Standortpräferenzen so manch Neobarock reich dekorierten Fassaden. eine Reihe von Subzentren entwickelt. In den Einrichtungen sind hier bereits in der Per- angesehener Dienstleistungsbranche. gewachsenen Quartieren entdeckt man viele spektive. Die Eigenheiten der Münchner Wirtschafts- idyllische Ecken, die der städtischen Umge- und Sozialstruktur sorgten dafür, dass sich bung einen jeweils eigenen Charme verleihen. 10 MÜNCHEN UND SEINE STADTBEZIRKE

Feldmoching Am Hart Hasenbergl

Schwabing- Allach Freimann

Langwied Unter- menzing Milbertshofen Moosach

Lochhausen Ober- Schwabing- menzing Neu- West Nymphen- hausen burg Bogenhausen Aubing Maxvorstadt Lehel Pasing Schwan- Altstadt Laim thaler- Ludwigs- Haid- Riem höhe vorstadt hausen Berg Isarvorstadt am Laim Au West- park Hadern Sendling Ramersdorf Trudering Ober- Unter- giesing giesing Ober- sendling Fürstenried Harlaching Thal- Perlach kirchen Forstenried

Solln

11 NEUHAUSEN-NYMPHENBURG

Die im 11./12. Jahrhundert gewachsenen Dörfer wachsen mit Nymphenburg während der Früh- Gern, Kemnaten und Neuhausen wurden von industrialisierung. der Handelsstadt München lange Zeit nur mäßig beeinflusst. Ab 1806 bereitete das neue Königreich mit der Prachtstraße nach Nymphenburg, ihren Palais Zu Beginn des kurfürstlichen 16. Jahrhunderts und Verwaltungseinrichtungen den Boden für war es zunächst die näher an München gele- die Eingemeindung der bis dahin schon weit- gene Hofmark Neuhausen, die durch das leider gehend verstädterten Gemeinde Neuhausen im mehrfach kriegszerstörte Jagdschloss am späte- Jahr 1890 sowie Nymphenburg und Gern 1899. ren Rotkreuzplatz eine politische Aufwertung erfuhr. Waren Schlosspark und Hirschgarten bereits Ende des 18. Jahrhunderts ein beliebtes Aus- Der Herrschaftsanspruch der Wittelsbacher flugsziel, wurden die Vororte Neuhausen und manifestierte sich in der kontinuierlichen Er- Nymphenburg durch die Dampftrambahn 1883 weiterung des prunkvollen 1664 errichteten zum Vergnügungsviertel für die breite Stadtbe- Schlosses Nymphenburg und seines Kanal- völkerung: Bootsverleih und Badeanstalten, netzes, das nicht nur als Transportweg diente, zahlreiche zum Teil noch heute bewirtschaftete sondern - von venezianischen Gondeln befahren Biergärten und Traditionslokale sowie nach - auch den barocken Lustbarkeiten des Adels. 1890/1893 besonders Volks- und Kurgarten Von der geplanten geometrischen Stadtanlage - Vorläufer des Münchener Oktoberfests - Kaiser Karls VII wurden zwar nur Grundzüge prägten das Savoir-Vivre ihrer Blütezeit. Hier verwirklicht, diese prägen jedoch mit ihren begann 1896 auch Münchens Kinogeschichte. großbürgerlichen Villen nachhaltig das Image Die Tradition Neuhausens als Standort großer von Neuhausen-Nymphenburg. Lichtspielhäuser setzte sich bis in die 1980er Jahre fort. Die seit dem 18. Jahrhundert betriebenen, zu- nächst meist fürstlichen Manufakturen und In der Nähe der im 19. Jahrhundert in Betrieb privaten Brauereien ermöglichten einen ver- genommenen Bahnstrecken entstanden große schwenderischen Lebensstil. Die Zerstörung des Industrie- und Logistikbetriebe. Der Militär- alten Dorfkerns von Neuhausen durch einen und Industriegürtel riegelte die Villenvororte Großbrand 1794 beschleunigte das Zusammen- Neuhausen und Nymphenburg vom wachsen- 12 NEUHAUSEN-NYMPHENBURG GESCHICHTE UND ENTWICKLUNG

den Stadtgebiet nach Osten und Süden ab. In Neuhausens Gebiete ehemals militärischer oder der Nähe der Arbeitsstätten wurden dringend industrieller Nutzung wurden nach dem II. Welt- Mietwohnungen benötigt. Das Bürgertum be- krieg zur Behebung der Wohnungsnot teilweise vorzugte eine kleinteilige Bebauung mit großflächig mit Wohnblöcken bebaut, entwickeln starker Durchmischung von Wohn- und Ge- sich seit den 1970er Jahren nach Phasen krea- werbefunktionen. Erste Wohnbaugesellschaften tiver Zwischennutzung durch innovative Theater- sorgten für die Errichtung von Wohnkomplexen und Medienprojekte jedoch zunehmend auch auf größeren Arealen. Vereinzelte reine Arbeiter- zu Standorten von renommierten Lehr- und siedlungen entstanden im südlichen Bezirksteil Forschungseinrichtungen. Neuhausen. Speziell Nymphenburger und Arnulfstraße Diese gewachsene Symbiose aus historischer wurden über die Staffelbauordnung ab 1904 Struktur, sozialer Tradition, vielfältigstem Frei- städtebaulich hervorgehoben und der Bereich zeitangebot und moderner Leistungsvision um den Rotkreuzplatz zum Zentrum des Stadt- macht den besonderen Charakter Neuhausen- bezirks. Nymphenburgs aus.

Eine große Zahl der den Stadtteil prägenden Die ohnehin hohe Reputation des Stadtbezirks sozialen Einrichtungen, Gesundheits- und Sport- wurde in jüngster Zeit noch gesteigert durch stätten - darunter das Münchener Waisenhaus, die Fertigstellung luxuriöser Stadthäuser in mehrere große Krankenhäuser und Senioren- Schlossnähe, durch an Olympiapark und Hirsch- heime -, entstand bereits während der sozialen garten grenzende komfortable Wohnquartiere Polarisierung des beginnenden Industriezeitalters. mit integrierten Nahversorgungseinrichtungen sowie die Ansiedlung zahlreicher hochwertiger 1919 erhielt der Stadtbezirk mit der Verlegung Arbeitsplätze in bester Verkehrslage. des Botanischen Gartens einen weiteren Publi- kumsmagneten.

Von monumentalen Eingriffen des NS-Städte- baus blieb Nymphenburg-Neuhausen weitge- hend verschont, weil eine geplante Verlegung des Hauptbahnhofes nicht realisiert wurde. 13 NEUHAUSEN-NYMPHENBURG – DATEN UND FAKTEN

Seit 1890 ist Neuhausen ein Stadtteil von Wohngebäuden bedeckt ist, liegt er ziemlich einigen östlichen und süd-östlichen Bezirks- zentrum hier ihren Standort. Während das München; 1899 wurde zusammen mit Gern genau im Mittel der 25 Münchener Stadtbe- vierteln, während sich tendenziell eine locker- Angebot an Gastronomie üppig ist, ist der auch die Landgemeinde Nymphenburg einge- zirke. Ein Anteil von 28 % weitgehend unbe- ere Bebauung mit geringer Wohndichte nach Fremdenverkehr mit nur etwa 3 % der Betriebe meindet und dem Stadtbezirk Neuhausen bauter Erholungsfläche hebt Neuhausen- Norden und vor allem nach Westen zieht. und einem Anteil von rund 4 % der Übernach- zugeschlagen. Nach dem Zweiten Weltkrieg Nymphenburg nach Schwabing-Freimann und tungen für einen zentralen Bezirk in München waren Neuhausen, Nymphenburg und Gern Milbertshofen-Am Hart allerdings auf den Rund 11 % der Münchener Museen und Theater bislang eher unterrepräsentiert. zunächst auf drei Stadtbezirke verteilt, bis sie dritten Rang der grünsten Bezirke Münchens. prägen das kulturelle Ambiente in Neuhausen 1996 wieder zu einem Stadtbezirk zusammen- und kommen der dominierenden Sozialstruk- gefasst wurden. Trotz der wichtigen Hauptverkehrsadern, die tur aus Mittelschicht in Neuhausen und geho- den zentrumsnahen Stadtbezirk durchziehen, bener Mittelschicht in Nymphenburg mit Der Stadtbezirk 09 Neuhausen-Nymphenburg nimmt die Verkehrsfläche mit 20 % nur einen überwiegt mittlerem bis höherem Bildungsni- grenzt heute im Osten an die Maxvorstadt durchschnittlichen Teil der Gesamtfläche ein. veau entgegen. und Schwabing-West. Er erstreckt sich vom Mit 68 Einwohnern je Hektar Gesamtfläche Innenstadtrand bis nach Pasing-Obermenzing liegt die Bevölkerungsdichte in Neuhausen- In Neuhausen-Nymphenburg kommt auf je im Westen. In seiner Ausdehnung von Moosach Nymphenburg bereits deutlich unter der der 368 Einwohner ein niedergelassener Arzt, im Norden bis Laim im Süden umfasst er einen zentraleren östlich angrenzenden Bezirke. womit die ärztliche Versorgungsdichte deutlich Teil des Olympiaparks und reicht bis zu den Durch die Heterogenität der Bebauung und über dem Münchener Durchschnitt von 458 Gleisanlagen der zentralen Bahnstrecke. die großen Freiflächen fällt kaum auf, dass Einwohnern je Arzt liegt. Etwa 14 % aller eine Wohndichte von 227 Einwohnern je Münchener Krankenhausbetten befinden sich Zum Stadtbezirk gehören neben den Namen Hektar Wohnbaufläche auf eine dennoch in den fünf Krankenhäusern im Stadtbezirk. gebenden Bezirksteilen Nymphenburg und insgesamt intensive Wohnnutzung hinweist. Der Anteil der Plätze in Altenheimen, Kinder- Neuhausen auch die drei Bezirksteile Dom tageseinrichtungen und Schulen verschiedens- Pedro, Alte Kaserne und St. Vinzenz, die den Allein 17 % des Neuzugangs an Wohnungen ter Art entsprach 2009 mit jeweils rund 6 % Übergang zur Münchener Innenstadt bilden. in München wurden 2009 in Neuhausen- den Anteilen der unter 15- und über 65-Jäh- Nymphenburg fertig gestellt, obwohl der Stadt- rigen an der Münchener Wohnbevölkerung. Durch seine 87.846 Einwohner in 2009 war bezirk einen Anteil von immerhin nur rund 4 % Neben zahlreichen privaten Unternehmen vor Neuhausen-Nymphenburg nach Ramersdorf- am Münchener Stadtgebiet hat. allem aus den Bereichen Handel und Dienst- Perlach der bevölkerungsreichste Stadtbezirk leistungen, den Krankenhäusern und anderen und wird damit von etwa 6 % der Münchener Hohe Bevölkerungskonzentrationen mit starker bedeutenden Sozialeinrichtungen haben große Bevölkerung bewohnt. Mit einer Fläche von sozialer Durchmischung finden sich der Bebau- öffentliche Einrichtungen wie die Deutsche 1.293 Hektar, die zu einem knappen Drittel mit ungsstruktur entsprechend besonders in Bahn AG und das Bundeswehr-Verwaltungs- 14 NEUHAUSEN-NYMPHENBURG – DATEN UND FAKTEN

STADTTEIL neuhausen-nymphenburg IN ZAHLEN (OFFIZIELLE BEZEICHNUNG: STADTBEZIRK 9)

Einwohner: 87.846 Haushalte: 50.166 Anteil der Ein-Personen-Haushalte: 57,7 % Anteil der Haushalte mit Kindern: 14,8 % Fläche: 1.293 ha Gebäude- und Freiflächen: 626 ha davon Wohngebäude: 387 ha Erholungsflächen: 363 ha Einwohnerdichte: 68 Einwohner je ha

Zum Vergleich die Zahlen für München:

Einwohner: 1.364.194 Haushalte: 741.232 Anteil der Ein-Personen-Haushalte: 53,7 % Anteil der Haushalte mit Kindern: 16,8 % Fläche: 31.070 ha Einwohnerdichte: 44 Einwohner je ha

Die Zahlen gelten für den Stichtag 31.12.2009 15 immobilien in münchen

16 immobilien in münchen

Das breite Branchenfundament im Wirtschafts- 2010 weiterhin optimistisch. Auch Grund- von Bahn und Post, die Konversionsflächen der klassischen Standorte von Produktions- raum München aus technologieintensiver stücke für den Gewerbebau wurden wieder der Bundeswehr und die Rationalisierung im betrieben durch Flächen für höherwertige Industrie, qualifiziertem Handwerk und an- zunehmend gehandelt. Flächenverbrauch öffentlicher und privater Nutzung. Vor allem einer flächendeckenden spruchsvollen Dienstleistungen hat im letzten Einrichtungen hat München jedoch viele Versorgung mit haushaltsnahem Handwerk Jahr wieder einmal seine Krisenfestigkeit be- Vor allem die flexibel aufteilbaren Flächen der innerstädtische Siedlungsflächen zur neuen dient die Entwicklung eines Gewerbehof- wiesen. modernen, jüngst fertig gestellten Büros Nutzung, also auch für den Wohnungsbau, netzes im Stadtgebiet, das weithin als Vorbild innerhalb des Mittleren Rings rücken vermehrt gewonnen. Diese Flächen gehen gerade nach innerstädtischer Gewerbeförderung gilt. Zwar schien München durch die starke Export- in den Fokus umzugsinteressierter Unterneh- und nach in die Vollendung und sorgen für orientierung vieler Betriebe kurzzeitig von men. Hier sind die Mieten geringfügig bis auf eine erhebliche Belebung des Marktgesche- Eine fließende Neubewertung gewerblicher der Finanzkrise besonders betroffen, jedoch 28,- Euro/m² oder sogar 35,- Euro/m² direkt hens. Standortstrukturen ist die Folge, die Anpas- war auch die Erholung schneller und deut- im Zentrum gestiegen, während andere Lagen sung der Immobilienmarktakteure hat zumin- licher zu erkennen als anderswo. So herrschte von der Wiederbelebung des Mietmarktes Die Stadt München nutzte die Gelegenheit, dest auf der Angebotsseite längst begonnen. in München in 2010 mit einer Arbeitslosen- noch nicht entsprechend profitieren konnten. mit dem Gewerbeflächenentwicklungspro- quote von 4,3 % bereits wieder nahezu Voll- In Nebenlagen sind im Bestand aufgrund des gramm von 2002 den Tendenzen der Verdrän- beschäftigung! weiterhin hohen Angebots an günstiger gele- gung des klassischen Gewerbes aus dem Stadt- genen Erstbezugsflächen häufig sogar niedri- gebiet und dem fortschreitenden Struktur- Auf dem Münchener Immobilienmarkt wurden gere Mieten ab 8,50 Euro/m² zu verzeichnen. wandel frühzeitig durch ein abgestimmtes in 2010 insgesamt rund 7,6 Milliarden Euro Die Nachfrage nach Wohnimmobilien beschleu- innerstädtisches Flächenmanagement Rechnung umgesetzt. Das entspricht einem Zuwachs nigte sich im Jahresverlauf weiter erheblich. zu tragen. von 18 % gegenüber dem Vorjahr und stellt Fast 80 % des Transaktionsvolumens wurden damit einen ähnlich steilen Anstieg dar wie in 2010 hier bewegt. Die Preise legten dadurch Unter Berücksichtigung der Interessen von im ersten der drei Boomjahre 2005-2007, um bis zu 8 % zu. München steht bei den Vertretern ansässiger Betriebe wurden zur auch wenn deren Niveau noch nicht wieder Wohnungsmieten in Deutschland mit durch- Sicherung der erfolgreichen „Münchener erreicht ist. schnittlich 12,64 Euro/m² und Spitzenmieten Mischung“ vor allem folgende Anforderun- bis zu 28,- Euro/m² weiterhin auf Platz 1. Den- gen definiert: Für bestimmte Branchencluster Generell ist noch eine gewisse Zurückhaltung noch sind Zuzug und Bedarf ungebrochen. ist die Ausweisung zusätzlicher Flächen in bei der Einschätzung von Investments in der Umgebung bereits vorhandener Standort- Gewerbeimmobilien spürbar, dennoch stimmt Noch vor 15 Jahren musste man davon aus- agglomerationen erforderlich. Darüber hinaus die Steigerung der vermieteten Bürofläche gehen, dass in München nur wenige Jahre erfordert die zunehmende Verflechtung von um 9,4 % und des Geldumsatzvolumens für später die Flächen für den Wohnungsbau zu Produktion und unternehmensbezogenen gewerbliche Bauten um insgesamt 66 % in Ende gehen würden. Durch die Privatisierung Dienstleistungen eine funktionelle Ergänzung 17 mehrgeschossige wohn-, büro- und Kennzahlen büromarkt München 2006 2007 2008 2009 2010 geschäftshäuser Flächenbestand Mio. m2 17,92 19,0 21,7 21,9 22,3 Flächenumsatz Mio. m2 0,63 0,83 0,78 0,52 0,58 Im Jahr 2010 wurden 323 Wohn-, Büro- und Leerstand Mio. m2 1,49 1,65 1,56 1,7 1,8 Geschäftshäuser verkauft. Zwei Drittel aller Leerstandsquote % 7,0 8,7 8,2 7,6 7,9 Kauffälle waren Mietshäuser (216). In dieser Objektgruppe lag die Anzahl der Vertragsab- schlüsse rund 4 % unter dem Vorjahresni- veau (224 Mietwohnhäuser).

Bei den Büro- und Geschäftshäusern kam es im Berichtsjahr 2010 erstmals wieder seit den voran- gegangenen Krisenjahren zu einem Anstieg der Spitzenmietpreise der Einzelhandelsimmobilien in Münchens 1a-LAge Verkaufszahlen. Der Zuwachs gegenüber dem Lage Spitzenmiete Spitzenmiete Spitzenmiete Spitzenmiete Vorjahr lag hier insgesamt bei rund plus 46 %. 60-120 m2 150-200 m2 350-400 m2 1.200-1.500 m2 Euro/m2 Euro/m2 Euro/m2 Euro/m2 Innenstadt Der Hauptschwerpunkt für Mietwohnhäuser bei Kaufingerstraße / Marienplatz 325 295 275 160 der Kaufpreisverteilung lag für diese Objekte bei Maximilianstraße / Perusastraße 260 220 200 150 1 bis 4 Mio. Euro. Neuhauser Straße 310 285 260 145 Rosenstraße / Rindermarkt 220 190 170 120 Rosental 110 75 60 35 Schützenstraße 85 72 50 25 Sendlinger Straße 195 180 130 70 Sonnenstraße 85 65 50 25 Tal 115 95 75 45 Theatinerstraße / Brienner Straße 190 170 135 85 Weinstraße 210 170 155 90 Schwabing Hohenzollernstraße 115 110 80 40 Leopoldstraße 160 140 80 45 18 Eigentümerstruktur anzahl der verkäufe Fallzahlen gesamt davon Neubauten Häuser in Wohnungs- oder Teileigentum Gebäudeart 2007 2008 2009 2010 2007 2008 2009 2010 Privateigentümer Mietshäuser ohne bzw. mit Institutionelle Eigentümer geringem gewerblichem Anteil 237 188 224 216 6 11 11 22 Eigennutzung Büro- und Geschäftshäuser 116 71 74 107 8 5 6 3 Projektentwicklung Öffentliche Hand Summe 353 259 298 323 14 16 17 25 Genossenschaften

4% Neuhausen 3% verkÄUFE von 1% 3% büro- und geschäftshäusern 2010* Mietwohnhäusern 2010* 4% 13% Anzahl Anzahl

45 60

72% 40 50 35

30 40

3% 25 Nymphenburg 2% 30 1% 20 4% 3% 17% 15 20 10 10 70% 5

0 0 Mio. 1-5 5-10 10-20 20-65 >300 <1 >1-2 >2-3 >3-4 >4-5 >5-6 >6-7 >7-10 >10-20 >20-30 * gegliedert nach Preisgruppen in Mio. Euro

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