- 1 -
ZNALECKÝ POSUDEK č. 5751-102/2020 o odhadu ceny obvyklé: pozemku parc.č. 503/26, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Šilheřovice, obci Šilheřovice, okres Opava (LV č. 708)
Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Potoční 1094 738 01 Frýdek - Místek
Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00231/19
Podle stavu ke dni 21. 2. 2020 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Česká 754/25 700 30 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 10 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.
V Ostravě 10. 3. 2020
- 2 -
A. Nález
1. Znalecký úkol
Ocenit nemovitou věc, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou
2. Informace o nemovité věci
Název nemovité věci: Pozemek parc.č. 503/26 Adresa nemovité věci: ul. Dolní, Šilheřovice Okres: Opava Obec: Šilheřovice Katastrální území: Šilheřovice
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 708 pro k.ú. Šilheřovice ze dne 17. 1. 2020. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 143 EX 00231/19-097 o ustanovení znalce ze dne 22. 1. 2020. Územní plán Šilheřovic Informace získané z realitních serverů a databáze znalce
4. Vlastnické a evidenční údaje
Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 708 zapsán: Moslerová Hana, Dolní 388, 74715 Šilheřovice
Omezení vlastnického práva na LV č. 708: Bez omezení
Jiné zápisy: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájeny pozemkové úpravy Zahájení exekuce - Moslerová Hana Změna výměr obnovou operátu Změna číslování parcel blíže viz LV ve veřejném rejstříku
5. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný pozemek se nachází v okrese Opava, v okrajové části zastavěného území obce Šilheřovice, při ul. Dolní, poblíž stavby č.p. 411. Vzdálenost k zastávce bus „Šilheřovice, Ricka“ je cca 400 m. Okolní zástavbu tvoří řídká zástavba objektů individuálního bydlení. Přístup k nemovité věci je z pozemku parc.č. 503/21 (pozemek je ve vlastnictví obec Šilheřovice). Na pozemku se nenachází žádné stavby. Na pozemku se nachází trvalé porosty – listnaté stromy a keře, různého druhu a stáří – bez dopadu do ceny obvyklé.
- 3 -
Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 503/26, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Šilheřovice, obci Šilheřovice, okres Opava (LV č. 708).
Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení - dostatečná výměra pozemků
Negativa oceňované nemovité věci: - nepravidelný tvar pozemku - podél jižní hranice pozemku vede vrchní vedení VN, které svým ochranným pásmem zasahuje do oceňovaného pozemku – z toho vyplývají omezení v případě výstavby
6. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé
Přílohy: - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci
- 4 -
B. Posudek
I) Odhad ceny obvyklé
Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období.
Popis 1) Pozemky Parc.č. 503/26 orná půda o výměře 6 280 m2
Pozemek je rovinatý a nachází se na něm trvalé porosty. Pozemek je v Územním plánu obce zařazen v plochách SO – Z44 (zastavitelná plocha smíšená obytná).
Výřez z Územního plánu:
- 5 -
- 6 -
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí.
V současné době se v Šilheřovicích a okolí (cca 5-10 km) běžně obchoduje s pozemky, které jsou určeny k zastavění. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí k prodeji anebo zobchodovaly obdobné nemovité věci v rozmezí cca 230 až 1 300 Kč/m2 pozemku, dle velikosti, umístění v lokalitě možného dalšího využití, apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové, bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Tyto ceny často navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se pohybují mezi 4-7%. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu „korekce na typ transakce“, rovněž tak zohlednil v tomto koeficientu rozdílnost dat realizovaných převodů, kdy pomalu dochází k růstu cen. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3
Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce:
srovnávané lokalita cena korekce ceny výměra redukovaná koeficient objektivizační výsledná nemovité nabídková na pramen cena za m2 velikosti koeficient cena za m2 věci / (názor znalce, realizovaná ochranné pásmo)
pozemek 1 Hlučín-Darkovičky 5 500 230 0,90 3 957 1 251 0,85 0,90 957,02 pozemek 2 Ludgeřovice 3 162 500 0,90 2 530 1 125 0,80 0,90 810,00 pozemek 3 Petřkovice 7 500 000 1,00 9 527 787 1,10 0,90 779,36 pozemek 4 Hošťálkovice 4 898 000 0,90 4 898 900 0,90 0,90 729,00 pozemek 5 Markvartovice 1 600 000 1,10 2 568 685 0,80 0,90 493,46 pozemek 6 Hrabyně 1 294 000 1,10 6 162 231 1,00 0,90 207,90 průměrná indexovaná hodnota 662,79 indexovaná hodnota (zaokrouhleno) 660,00
Průměrná
Výměra v m2 indexovaná Cena pozemku zjištěná srovnáním hodnota 6 280 660,00 4 144 800
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 4 144 800,- Kč
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): 4 140 000,- Kč
- 7 -
C. Rekapitulace
Obvyklou cenu: pozemku parc.č. 503/26, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Šilheřovice, obci Šilheřovice, okres Opava (LV č. 708), odhaduji ve výši
4 140 000,- Kč
Slovy: čtyři-milion-jedno-sto-čtyřicet-tisíc-korun-českých
2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, či jiná práva, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby.
V Ostravě, 10. 3. 2020
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Česká 754/25 700 30 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5751-102/2020 znaleckého deníku.
- 8 -
Přílohy:
Příloha č. 1: Mapa širších souvislostí
Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci
- 9 -
Příloha č. 1: Mapa širších souvislostí
Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci
- 10 -
Nemovitá věc č. 1 Pozemek stavební, Hlučín-Darkovičky Cena: 5 500 230,- Kč Velikost pozemku: 3 957 m2 Pozemky s plochou 3957 m2, vhodné k individuální výstavbě rodinných domů v klidné lokalitě obce Darkovičky u Hlučína. Schváleno v územním plánu, přístup z obecní komunikace. Sítě jsou k dispozici cca 80 m od hranice pozemku u posledního postaveného rodinného domu.
Zdroj: sreality.cz, únor 2020
Nemovitá věc č. 2 Stavební pozemek, Ludgeřovice, okr. Opava Cena: 3 162 500,- Kč Velikost pozemku: 2 530 m2 Pozemek určený k výstavbě rodinného domu v Ludgeřovicích. Inženýrské sítě - voda, elektřina, kanalizace jsou v dosahu pozemku cca 70m. Pozemek je situován na polosamotě a vede k němu obecní nezpevněná cesta.
Zdroj: sreality.cz, únor 2020
Nemovitá věc č. 3 Stavební pozemek, Petřkovice, okr. Ostrava-město Realizovaná cena: 7 500 000,- Kč Velikost pozemku: 9 527 m2 Pozemek určený k výstavbě – parc.č. 883/13.
Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 9/2019
Nemovitá věc č. 4 Stavební pozemek, Ostrava-Hošťálkovice Cena: 4 898 000,- Kč Velikost pozemku: 4 898 m2 Stavební parcely v okrajové části Hošťálkovice. V současné době jsou parcely dvě o výměře 1: 2 450m2, 2: 2 448m2. Pozemky je možno rozdělit na 4 parcely s tím, že velikost jednotlivých parcel by pak byla cca 1000m2. Pozemky jsou v mírném svahu. Příjezdová komunikace bude patřit všem vlastníkům.
Zdroj: sreality.cz, únor 2020
Nemovitá věc č. 5 Stavební pozemek, Markvartovice, okr. Opava Realizovaná cena: 1 600 000,- Kč Velikost pozemku: 2 568 m2 Pozemek určený k výstavbě – parc.č. 1257/13.
Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 9/2017
Nemovitá věc č. 6 Stavební pozemek, Hrabyně, okr. Opava Realizovaná cena: 1 294 000,- Kč Velikost pozemku: 6 162 m2 Pozemek určený k výstavbě – parc.č. 1160/8.
Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 11/2017