WOONVISIE 2014 - 2020
*Z0285C63C68*Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
INHOUD
1. Inleidng 3
1.1 Aanleiding voor de Woonvisie 3
1.2 Woonvisie voor de nieuwe gemeente Goeree-Overflakkee 3
1.3 Trends en ontwikkelingen 3
1.4 Lokale trends 5
2. Demografische ontwikkelingen 6
2.1 Demografie 6
2.2 Gevolgen leefbaarheid 7
2.3 Economie 9
2.4 Gevolgen voor de woningmarkt 10
3. Ontwikkelingen op de woningmarkt 12
3.1 Kwalitatieve vraag 12
3.2 Programmeren nieuwbouw 12
3.3 Herprogrammeren bestaande woningbouwplannen 14
3.4 Aantrekken nieuwe bewoners 15
3.5 Bestaande plannen 16
3.6 Woningbouwprogramma 17
3.7 Waar nieuwbouw realiseren 18
4. Doelgroepen op de woningmarkt 20
4.1 Sociale huur 20
4.2 Particuliere huur 21
4.3 Starters 22
Pagina 1 van 1
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
4.4 Doorstromers 22
4.5 Senioren 22
4.6 Zorggerelateerd wonen 24
4.7 Mantelzorg 25
4.8 Arbeidsmigranten (MOE-landers) 25
4.9 Huisvestingswet en urgent woningzoekenden 26
5. Bestaande woningvoorraad 27
5.1 Aanpassing bestaande woningvoorraad 27
5.2 Duurzaamheid 28
6. Uitvoeringsprogramma 29
7. Woningbouwprogramma 2014-2020 31
Pagina 2 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
1. Inleiding
1.1 Aanleiding
In het coalitieakkoord is overeengekomen dat de op te stellen eiland brede woonvisie inzicht moet geven in de behoefte aan woonruimte op Goeree-Overflakkee en hoe daaraan in samenwerking met publieke en private partijen invulling aan kan worden gegeven.
In een woonvisie legt de gemeente haar ambities, doelstellingen en beleid vast voor het wonen binnen de gemeente.
Voorts is de opstelling van een woonvisie vereist op grond van de provinciale structuurvisie.
1.2 Woonvisie voor de nieuwe gemeente Goeree-Overflakkee
De gemeente Goeree-Overflakkee is als nieuwe gemeente op 1 januari 2013 van start gegaan en als gevolg daarvan moet het woonbeleid van de vier voormalige gemeenten op elkaar worden afgestemd. Er is een groot aantal woningbouwplannen die in de voormalige gemeenten al tot stand waren gekomen en waarvoor de Regionale Structuurvisie de aanzet heeft geleverd. Mede door de economische recessie is de doorstroming op de woningmarkt gestagneerd wat weer de nodige gevolgen heeft voor de planontwikkeling.
Dit vraagt om regie van de gemeente om een zo groot mogelijk deel van de geplande woningbouwprogramma te kunnen uitvoeren en te zorgen dat vraag en aanbod op de woningmarkt zowel op de korte als op de lange termijn op elkaar worden afgestemd.
Daarnaast is de afgelopen jaren de woningmarkt duidelijk veranderd. Als gevolg van de economische crisis is de woningmarkt in slecht weer gekomen en zijn als gevolg van demografische ontwikkelingen de woonwensen van de huishoudens veranderd.
Voorts is de Wet Maatschappelijke Ondersteuning in werking getreden met belangrijke consequenties voor het thema wonen, welzijn en zorg.
Deze woonvisie gaat uit van reële doelstellingen en is bedoeld voor het oppakken van de opgaven die er liggen.
1.3 Landelijke trends en ontwikkelingen
In zowel de huur- als de koopsector hebben zich de afgelopen jaren ontwikkelingen voorgedaan, die het lastiger maken om een woning te verkrijgen,
Huur: 1. Sinds enkele jaren moeten corporaties 90% van hun sociale woningen met een huur < € 680,02 toewijzen aan huishou dens met een verzamelinkomen tot € 34.229,00 . De huurmarkt is in Nederland grotendeels in handen van de corporaties. Doordat nooit toelatingseisen werden gesteld is het “scheefwonen” ontstaan.
2. Het Woonakkoord gaat de komende jaren uit van een inkomensafhankelijke huurverhoging bij sociale huurwoningen. Voor inkomens onder € 34.229,00 stijgt de huur met 1,5% boven inflatie. Voo r middeninkomens tot € 43.000,00 mag de huur met 2% bove n inflatie stijgen. Voor mensen met een inkomen boven € 43 .000,00 is
Pagina 3 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
een huurverhoging van 4% boven inflatie van toepassing. Deze maatregelen zijn tijdelijk. De intentie van de landelijke overheid is om over enkele jaren de huursombenadering in te voeren;
3. Het aantal huurwoningen met een huur tussen € 680,00 en ca. € 1.000,00 is heel erg beperkt;
4. Corporaties moeten een administratieve scheiding aanbrengen tussen Diensten van Algemeen Economische belang (DAEB) en niet DAEB-activiteiten;
5. Verhuurders van woningen in de reguliere sector moeten vanaf 2013 een verhuurdersheffing betalen, gerelateerd aan de waarde van de woning.
Koop: 1. Per 2013 moeten hypotheekleningen gedurende de looptijd volledig worden afgelost, volgens een annuïteiten aflossingsschema;
2. De Rijksbijdrage voor startersleningen is verhoogd van € 20 naar € 40 miljoen per jaar;
3. De normen voor het verkrijgen van Nationale Hypotheekgarantie (NHG) zijn aangescherpt;
4. Vanaf 1 januari 2014 is het niet meer mogelijk om meer dan 104% te lenen van de woningwaarde net afbouw in komende jaren;
5. Beperking van de hypotheekrenteaftrek met 0,5% per jaar vanaf 2014 tot 38%. Dit percentage is een tarief in de inkomstenbelasting.
Zorg: Voor wat betreft wonen, zorg en welzijn zijn er ingrijpende wijzigingen. Het Rijk zet in op het scheiden van wonen en zorg wat tot gevolg heeft dat de cliënt de woning zelf huurt en zelf de kosten voor de woning betaald. De AWBZ vergoedt alleen de geïndiceerde functies (de zorg). Uiteindelijk verdwijnt alle extramuraal geleverde zorg en ondersteuning uit de AWBZ. Ondersteuning wordt ondergebracht in de Wmo, verpleging aan huis wordt ondergebracht in de Zorgvoorzieningen WET(ZVW). Concreet is per 1 januari 2013 de extramuralisering doorgevoerd voor de cliëntengroepen met een ZorgZwaartePakket(ZZP) 1 tot en met 2. De groep ZZP3(ouderenzorg en verstandelijk gehandicapten en geestelijke gezondheidszorg) volgt per 1 januari 2014 voor wat betreft de ouderenzorg en vanaf 2015 de verstandelijk gehandicapten en geestelijke gezondheidszorg. Uitgangspunten zijn het zo lang mogelijk op eigen kracht “blijven en regie houden over het eigen leven”. Ook zelfredzaamheid is een veelgebruikte term waarbij mantelzorg een rol kan spelen. Deze maatregelen hebben gevolgen voor het woonbeleid van de gemeente en ingespeeld zal moeten worden om woningen voor mensen met een zorgvraag.
De gemeenten worden geconfronteerd met bezuinigingen en nieuwe taken, waardoor het budget voor voorzieningen, met name op sociaal en cultureel gebied ter discussie komt te staan. De verwachting is dat in de nabije toekomst een afname en herverdeling van voorzieningen zal plaatsvinden.
Pagina 4 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
1.4 Lokale trends
De gemeente volgt de landelijke trends en ontwikkelingen. Door de sterkte vergrijzing van de bevolking die voor de komende jaren wordt verwacht vraagt deze doelgroep om extra aandacht zowel in het kader van de nieuwbouw als de bestaande bouw.
Voorts wordt huren steeds populairder met name voor de inkomens tussen € 34.229, - en € 43.000, -. De markt voor deze doelgroep is echter heel beperkt.
De gemeente is met diverse samenwerkingspartners (ondernemers, verenigingen en dorpsraden) bezig om de kwaliteiten van Goeree-Overflakkee als uniek (woon)eiland op de kaart te zetten. Dit zal onder meer gaan gebeuren door projecten en evenementen die Goeree-Overflakkee als merknaam bekendheid gaan geven en die het verhaal vertellen van dit eiland en wat het te bieden heeft, zoals duurzame en innovatieve ontwikkelingen, streekproducten, cultuur, erfgoed.
Pagina 5 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
2. Demografische ontwikkelingen
De gemeente Goeree-Overflakkee is samen met vijftien andere gebieden in Nederland aangewezen als anticipeerregio. In deze regio’s zal in de komende periode een ingrijpende bevolkings-transitie optreden, ontgroening, vergrijzing en in een aantal gevallen ook bevolkings- en huishoudensdaling. Deze demografische ontwikkelingen zijn in grote mate autonoom van karakter.
Als anticipeerregio heeft de gemeente op dit moment nog niet zozeer te maken met bevolkingskrimp maar des te meer met demografische verschuivingen als gevolg van de vergrijzing. Zorgen bestaan over het in stand houden van het aanbod aan voorzieningen op het eiland als geheel maar vooral gelet op de spreiding ervan over de verschillende dorpen en kernen. Zowel de vraag naar als het draagvlak voor voorzieningen zal in de nabije toekomst anders zijn. Ook is aan de orde de sociaaleconomische vitaliteit onder invloed van de demografische veranderingen. Daarnaast worden gemeenten geconfronteerd met bezuinigingen en nieuwe taken, waardoor het budget voor voorzieningen, met name op sociaal en cultureel gebied ter discussie komt te staan. De verwachting is dat in de nabije toekomst een afname en herverdeling van voorzieningen zal plaatsvinden.
De ontgroening en vergrijzing met de gezinsverdunning heeft consequenties op tal van terreinen en ook voor de woningbouw binnen de gemeente. Dit voor zowel de bestaande voorraad als voor nieuwbouwplannen.
2.1 Demografische prognoses
Er zijn verschillende prognoses van de bevolkingsontwikkeling op Goeree-Overflakkee beschikbaar ondermeer van de Provincie Zuid-Holland (2010-2013, CBS/PEARL (2013 en Primos. De prognoses verschillen van elkaar in die zin dat de absolute waarde uiteenloopt.
Omdat er op dit moment geen eenduidige verwachte bevolkingsontwikkeling is te geven verdient het aanbeveling om met bandbreedtes te werken. Verschillende krachten spelen hierbij een rol. Een achterblijvende woningbouw in de steden waardoor jongeren “in de regio” wellicht langer thuis blijven wonen, een moeilijke woningmarkt en de toenemende (gezonde) levensverwachting. Op basis van de door de Provincie Zuid-Holland gehanteerde prognoses wordt tot 2030 een stabilisatie van het aantal inwoners voorspeld en een stijging van het aantal huishoudens.
Uit de provinciale prognoses blijkt wel dat de gemeente te maken krijgt met een sterke vergrijzing. De categorie 75+ zal van 2012 tot 2030 met ca. 70% stijgen. De categorie 65-74 met ca. 40%. De regio ontgroent. Het aantal kinderen(0-14 jaar) neemt met 18% af in de periode 2012-2030. De potentiële beroepsbevolking (15-64 jaar) daalt met ca. 10%. De vergrijzing en ontgroening ligt aanmerkelijk hoger dan de landelijk gemiddelden.
Pagina 6 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
2.2 Gevolgen (kleine) kernen
Ontgroening en vergrijzing hebben in eerste instantie vooral gevolgen voor de (kleine) kernen. Voorzieningen komen onder druk te staan en de levendigheid van dorpen neemt af. Dat wil niet zeggen dat de leefbaarheid in de dorpen slecht is. Volgens de leefbaarheidsbarometer is de leefbaarheid in de gehele gemeente positief. In dit kader moet wel vermeld worden dat Goeree-Overflakkee een erg lage bevolkingsdichtheid kent, zoals blijkt uit onderstaande tabel.
Bevolkingsdichtheid Nederland, Zuid-Holland, Goeree-Overflakkee (2012) 2 Aantal personen per km Dirksland 153 Goedereede 160 Middelharnis 297 Oostflakkee 139 Nederland 496 Zuid-Holland 1.265
De op dit moment al relatief grote afstand tot een aantal voorzieningen kan nog toenemen als gevolg van de bevolkingstransitie en verminderd draagvlak. Voor het mobiele deel van de bevolking is dit nog op te vangen. Een gedeelte hiervan vertrekt naar kernen met voorzieningen.
Vooral voor ouderen is het verdwijnen van voorzieningen en levendigheid een aanslag op de leefbaarheid van de woonomgeving. Wanneer niet kan worden teruggevallen op professionele voorzieningen op het gebied van welzijn en zorg zal terug moeten worden gevallen op de WMO en de lokale gemeenschap. Op grond van de Regioverkenning 2012 van het Tympaan Instituut scoort Goeree-Overflakkee op het gebied van gemeenschapszin overigens goed.
Pagina 7 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
Voorts is het voortgezet onderwijs gemiddeld 4 x zover weg als in de rest van Nederland en het ziekenhuis twee keer zover weg, zoals uit onderstaande tabel mag blijken.
Wanneer ontgroening en vergrijzing verder doorzetten en de gemeentelijke financiën verder onder druk komen te staan, wordt het risico op leegstand van vastgoed groter. Concentratie van onderwijs of samenvoeging van scholen als gevolg van teruglopende leerlingenaantallen, of verminderd draagvlak voor jongerenvoorzieningen kan leiden tot leegstand van (gemeentelijk) vastgoed. Winkelleegstand is nog een bijkomend probleem.
Veel leegstand vastgoed betekent een onaantrekkelijk straatbeeld, maar is met name op lange termijn een aanslag op de leefbaarheid als de gebouwen lang leegstaan en verpaupering optreedt. Om dit tegen te gaan is het van belang dat er mogelijkheden zijn om leegstaand vastgoed binnen afzienbare tijd een nieuwe bestemming te geven.
In het kader van de door Public Result in opdracht van de provincie Zuid-Holland opgestelde foto voor anticipeerregio Goeree-Overflakkee wordt voor deze leegstand voorgesteld een publiek-privaatfonds op te richten voor het opkopen en herbestemmen van leegstaand vastgoed. Een dergelijk fonds vraagt om investeringen die bij grote leegstand waarschijnlijk niet toereikend is. Het is echter een uitdaging partijen bij elkaar te brengen die baat hebben bij het oplossen van de leegstand.
Hiervoor zal een vitale coalitie worden gevormd met corporaties, ontwikkelaars, provincie en beleggers.
Invulling van woningbouwlocaties dient dan ook gericht te zijn op dergelijke locaties om verdere achteruitgang van de leefbaarheid van de kernen te voorkomen. Door middel van
Pagina 8 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
vitaliteitsscans zal de leefbaarheid in de verschillende woonkernen in beeld worden gebracht.
2.3 Economie
De zorgsector is verantwoordelijk voor 22% van de banen in de gemeente Goeree- Overflakkee, tegenover 15% van de banen in Nederland. Zorginstelling CuraMare biedt werk aan 2.000 mensen. Er zijn voorts relatief veel banen in de horeca en agrarische sector en weinig in de sectoren onderzoek en informatie en communicatie.
Als gevolg van schaalvergroting trekken bedrijven naar economische centra. Deze ontwikkeling versterkt de ontgroening van het platteland. Veel jonge mensen die gaan studeren vestigen zich vervolgens in de buurt van de plaats waar zij hun eerste baan vinden. Dit proces is moeilijk te beïnvloeden. De demografische ontwikkeling van kleine kernen wordt vooral bepaald door hun kwaliteit als woonkern. Daarbij speelt afstand in tijd, waarbij een half uur vaak als grens wordt gehanteerd, tot werkgelegenheidsconcentraties een rol. Wanneer de reisafstand binnen deze tijdslimiet ligt kan dat een reden zijn om in de huidige woonkern te blijven wonen.
Goeree-Overflakkee maakt onderdeel uit van de COROP-regio groot Rijnmond. Een COROP-regio is een regionaal gebied binnen Nederland dat deel uitmaakt van de COROP- indeling. Deze indeling wordt gebruikt voor analytische doeleinden. De naam COROP komt van Coördinatie Regionaal OnderzoeksProgramma. Dit was de naam van de commissie die
Pagina 9 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
in 1971 de indeling van Nederland in COROP-gebieden ontwierp. In totaal zijn er in Nederland 40 COROP-gebieden.
De COROP-regio groot Rijnmond is met ruim 660.000 banen het op twee na grootste COROP gebied van Nederland. In Goeree-Overflakkee zijn een kleine 18.000 banen. De groei van het aantal banen over de afgelopen 25 jaar is gelijk aan het gemiddelde van Zuid- Holland.
COROP-regio ’s
2.4 Gevolgen voor de woningmarkt
Ontgroening en vergrijzing leiden tot kwalitatieve mismatches op de woningmarkt. De woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit gezinswoningen, terwijl de vraag naar toegankelijke woningen voor senioren toeneemt. Deze mismatch is niet enkel op te lossen door nieuwbouw. Enerzijds ontbreken daarvoor de bouwmogelijkheden omdat de plannen die er al zijn niet aansluiten op de vraag. Anderzijds zijn er onvoldoende starters en doorstromers om grote aantallen vrijkomende woningen in te nemen. Vergrijzende gemeenten hebben een transformatieopgave en een flink deel van de huidige en komende generatie zal niet oud worden in een speciaal daarvoor geschikte woning. Het is noodzakelijk om inwoners van particuliere woningen bewust te maken van de noodzaak om te anticiperen op hun stijgende leeftijd en tijdig na te denken over bijvoorbeeld de mogelijkheden voor woningaanpassing.
Pagina 10 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
De woningbouwverenigingen anticiperen op de vergrijzende bevolking en de mismatch tussen vraag en aanbod in hun strategisch voorraadbeleid.. De doelstelling is dat de ouder wordende huurder zo lang mogelijk thuis moet kunnen wonen. Om dat te bereiken is het noodzakelijk dat de woningvoorraad hiervoor geschikt moet zijn. Kritisch wordt gekeken naar de kwaliteit van de woning voorraad. Waar nodig en mogelijk worden woningen aangepast of worden de mogelijkheden gefaciliteerd. Daarnaast worden levensloopbestendige woningen gebouwd, waarbij het accent ligt op de aanpassing van het bestaande woningbezit (transformatie). Daarbij wordt samengewerkt met de (zorg)partners.
Pagina 11 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
3. Ontwikkelingen op de woningmarkt
De woningmarktverkenning van de provincie Zuid-Holland die door ABF Research is opgesteld (landelijk WoON 2012 onderzoek van het ministerie van BZK) laat ten opzichte van eerdere verkenning een duidelijke verschuiving zien. De vraag naar de wat duurdere huurwoningen neemt toe en de vraag naar goedkope huurwoningen neemt af. Voor koopwoningen geldt dat met name meer vraag is naar goedkopere koopwoningen wat niet alleen een gevolg is van de woningmarktcrisis, maar vooral ook van de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens mede als gevolg van de vergrijzing. Door het lagere bestedingspatroon van de eenpersoonshuishoudens hebben zij vaker een voorkeur voor een betaalbare, kleinere woning. Voor de provincie als geheel betekent het dat het nieuwe gewenste woningbouwprogramma zou moeten bestaan uit 40% sociale huurwoningen, 30% duurdere huurwoningen, 25% goedkope/middeldure koopwoningen en 5% dure koopwoningen. De ten opzichte van eerdere woningmarktverkenningen toegenomen vraag naar sociale huurwoningen en minder naar dure koopwoningen betekent een duidelijke trendbreuk. Ook de vraag naar de verschillende woonmilieus is veranderd.
De woningvoorraad binnen de gemeente bestaat uit ca. 65% koopwoningen en ca. 35% huurwoningen. Het hier geschetste woningbouwprogramma kan niet zonder meer worden overgenomen voor deze gemeente en de verwachting is dan ook niet dat de verhouding koop en huurwoningen drastisch zal veranderen. Wel is de trend dat er meer vraag is naar duurdere huurwoningen van de zijde van senioren voor met name appartementen en van degenen die gezien hun inkomen niet aanmerking komen voor een sociale huurwoning en problemen ondervinden bij de financiering van een koopwoning.
3.1 Kwalitatieve vraag
In het verleden was de woningmarkt aanbodgericht. Nieuwbouwwoningen werden vlug verkocht. Hier is verandering in gekomen. De huidige woningmarkt is vraaggericht en mensen stellen meer eisen aan de woning en woonomgeving en verhuizen alleen als er een woning beschikbaar komt die volledig voldoet aan de wensen.
De belangrijkste trends die op het gebied van de kwalitatieve woningvoorraad aanwezig zijn betreft dat de woning moet voldoen aan de geschiktheid voor de doelgroep, afgestemd op de levensfase, en op duurzaamheid van de woning (lagere woonlasten en meer comfort). En die afstemming wordt gerelateerd aan het type kern.
3.2 Programmeren nieuwbouw
In de Provinciale Structuurvisie wordt gemeld dat de gemeentelijke woonvisie in ieder geval moet bevatten:
- Realistisch kwantitatief en kwalitatief woningbouwprogramma; - Aanpak woonmilieus: aansluiten bij de vraag; - Voldoende aanbod sociale woningbouw; - Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking.
Het is de bedoeling dat de gemeente per woonmilieu en daarbinnen per kern de plancapaciteit (kwantitatief en kwalitatief) confronteert met de in de Woonvisie opgenomen kwantitatieve en kwalitatieve beleidskaders.
Pagina 12 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
De Woonbehoefteraming 2010-2019 (WBR2010) per 1 mei 2013 voor Goeree-Overflakkee betreft: - ca. 1250 woningen gewenste woningvoorraadtoename; - realisatie netto toevoeging ca. 325 woningen 2010-2012.
1. Ontwikkeling woningvoorraad Goeree-Overflakkee 2010-2030 (WBR 2010, Provincie Zuid-Holland)
Op basis van deze cijfers kunnen in de periode tot 2020 nog ca. 925 woningen voor de behoefte van de eigen bevolking worden toegevoegd. De vraag is hoe wij deze voorraad over de kernen in zowel kwalitatief als kwantitatief opzicht willen verdelen.
In het kader van het anticipeerprogramma voor Goeree-Overflakkee, Voorne-Putten en de Hoeksche Waard is een programma opgesteld op basis van het Socratesmodel van ABF Research (nationaal onderzoek) voor wat betreft de kwalitatieve vraag. Om tot een uitsplitsing per regio te komen is een relatieve verdeling over de drie regio’s gemaakt op basis van de in elke regio voorkomende woonmilieus en het kwantitatieve woningbouwprogramma 2010-2030 uit de woonvisie van de provincie Zuid-Holland. Op basis van deze rekenexcercitie kan voor de gemeente Goeree-Overflakkee worden geconcludeerd dat het geraamde woningtekort betrekking heeft op appartementen in de huursector en eengezinskoopwoningen in de koopsector en dan vooral in de lagere prijsklasse. Er is nog een beperkte behoefte aan appartementen in de koopsector, terwijl er een overschot is aan eengezinshuurwoningen. Dat laatste betekent dus een herstructureringsopgave dan wel de verkoop van deze woningen. Deze stelling wordt door de corporaties onderschreven en een deel van de sociale huurvoorraad is gelabeld voor de verkoop, terwijl een ander deel zal worden geherstructureerd.
De reden om woningen te labelen voor de verkoop zijn onder meer: a. keuzemogelijkheden bieden aan de klant; b. eigen woningbezit stimuleren onder huurders; c. inkomsten genereren verhuurdersheffing en investeringen in de woningvoorraad; d. differentiatie van wijken en buurten.
Pagina 13 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
Ook de belangstelling voor de eengezinskoopwoningen in de lagere prijsklasse kan worden onderschreven en door de ontwikkelaars wordt dit ook gefaciliteerd.
Op de vraag naar appartementen in de huursector in met name de middeldure en dure huur wordt nog onvoldoende ingespeeld. Dit is geen directe taak van de corporaties en de ontwikkelaars richten zich op dit moment nog vooral op de koopmarkt.
3.3 Herprogrammeren bestaande woningbouwplannen
De huidige plancapaciteit van 1.650 woningen is groter dan de hiervoor genoemde Woonbehoefteraming van 950 woningen. Om die reden moet er een realistisch kwantitatief en kwalitatief woningbouwprogramma worden opgesteld, waarbij een evenwicht ontstaat tussen plancapaciteit en de eigen woonbehoefte eventueel aangevuld met plannen voor bijzondere woonmilieus.
In de structuurvisie voor Goeree-Overflakkee is een kernenprofilering opgenomen, waarbij onderscheid wordt gemaakt naar streekcentrum (Middelharnis/Sommelsdijk), verzorgingskernen (Ouddorp, Stellendam, Dirksland en Oude-Tonge) en steunkernen en/of kleine woonkernen. In het bijzonder geldt dat woningbouw wordt geconcentreerd in die kernen, die door aard, schaal en locatie een bijdrage leveren aan een blijvend goed functionerend voorzieningenniveau en een adequate zorgstructuur.
De toevoeging van woningen aan het streekcentrum en de verzorgingskernen komt ook overeen met de destijds gehouden woningbehoefteonderzoeken in de voormalige gemeenten. Deze laten een grote toevoeging zien in Middelharnis en een wat beperktere toevoeging in de kernen Ouddorp, Dirksland en Oude-Tonge. De vraag in de verzorgingskern Stellendam was negatief evenals in de meeste steunkernen. In het kader van de structuurvisie is Stellendam aangewezen als verzorgingskern omdat er op dat moment een aantal ontwikkelingen speelden voor de uitbreiding van Stellendam. Daar deze geen doorgang hebben gevonden zal gezien de omvang van de kern en het voorzieningenniveau deze kern gerangschikt worden als steunkern.
In beginsel moet het de bedoeling zijn dat een toevoeging aan de woningvoorraad in alle kernen kan plaats vinden. Dus ook in de steunkernen en kleine kernen. Dit komt de leefbaarheid van deze kernen ten goede. In de praktijk blijkt dat de kans van slagen voor de uitbreidingsplannen in de steun en kleine woonkernen beperkt te zijn. Over het algemeen gaat het over de realisatie van kleinere woningbouwplannen. Hiervoor wordt een voorraadtoename van totaal 250 woningen gereserveerd. Een richtgetal per kern is lastig te geven, aangezien de behoefte per kern sterk kan fluctueren.
Na deze toedeling resteren nog 675 woningen te verdelen over de verzorgingskernen Ouddorp, Dirksland en Oude Tonge en het streekcentrum Middelharnis/Sommelsdijk. Hoewel Ouddorp van de verzorgingskernen het grootste aantal inwoners telt leert de afgelopen jaren dat het aantal inwoners terugloopt. Woningen staan met name te koop in de duurdere prijsklasse. Toename van de woningvoorraad dient daarom met name gericht te zijn op de lokale behoefte. Voor de drie verzorgingskernen wordt een toename van 300 woningen toebedeeld. Voor de hand ligt een richtgetal van 100 per woonkern. Hierna resteert nog een toevoeging van ca. 375 woningen voor de centrumkern Middelharnis/ Sommelsdijk.
Wanneer er in kernen geen behoefte blijkt te zijn kan de ruimte worden ingezet in andere kernen, mits er geen overschrijding van het totaal geraamde aantal plaatsvindt.
Pagina 14 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
type kern doelstelling naam kernen totaal Regionale functie cultuur, Streekcentrum Middelharnis/Sommelsdijk 375 onderwijs, vrije tijd.
Winkel - en zorgvoorzieningen Verzorgingskern Ouddorp, Dirksland, Oude -Tonge 300 in redelijke mate aanwezig.
Goedereede, Stellendam, Melissant, Steunkern / Beperk te winkel- en Herkingen, Nieuwe -Tonge, Stad aan ’t 250 Klei ne woonkern zorgvoorzieningen aanwezig Haringvliet, Den Bommel, Ooltgensplaat
De planontwikkeling moet uiteraard aansluiten op het karakter en schaalgrootte van de woonkern.
3.4 Aantrekken extra nieuwe bewoners
De genoemde toename van de kwantitatieve voorraad heeft betrekking op de opvang van de natuurlijke bevolkingsontwikkeling. Het gaat hier om het scenario waarin slechts de geprognosticeerde demografische ontwikkelingen plaatsvinden.
Zoals geschetst in paragraaf 1.4 heeft de gemeente de ambitie, samen met partijen uit de lokale samenleving, om extra inwoners aan te trekken. Dit omdat de gemeente van oordeel is, dat – de crisis op de woningmarkt en de bezuinigingsopgaven waarvoor de woningcorporaties worden gesteld ten spijt –de woonfunctie en wooneconomie van Goeree- Overflakkee perspectieven bieden, als kwaliteitsalternatief in de Zuidvleugel van de Randstad / Rijnmond.
Dit zal niet vanzelf gaan. Uit het Stec-rapport “Wonen, economie en arbeid op Voorne - Putten” blijkt bijvoorbeeld dat de ontwikkeling van de Tweede Maasvlakte voor Voorne- Putten een geringe verwachte toename van de vraag naar woningen tot gevolg zal hebben. Ook de vraag op Goeree-Overflakkee zal hierdoor dan naar alle waarschijnlijkheid niet sterk beïnvloed worden.
Toch heeft ons eiland kansen om zich verder als woonlocatie te ontwikkelen. Wonen en werken komen in een andere verhouding tot elkaar te staan. We zien ontkoppeling, waarbij mensen bereid zijn verder te reizen tussen hun werk en een goede woonomgeving, maar ook raken wonen en werken steeds meer verweven dankzij de opkomst van werken op locatie of thuis en snel internet.
Daarom wil de gemeente inzetten op de ontwikkeling van nieuwe, onderscheidende woonconcepten, in alle marktsegmenten. Voorbeelden hiervan zijn het Halskanaal en de Nieuwe Marke in de Noordrand. Vernieuwend en kwalitatief hoogwaardig wonen in een stabiele regio, in de Randstad. Daarbij horen ook woningen die het mogelijk maken om wonen en werken te combineren (in dienstverlening, ambachten, handel en kleine nijverheid), evenals levensloopbestendige of kangoeroewoningen, waterwoningen, landgoederen etc. Huur-koopcombinaties en cascowoningen zullen de betaalbaarheid in de goedkopere / startersegmenten ten goede komen, maar het eiland biedt ook woongelegenheid in de top van de markt.
Ook voor het zgn. deeltijdwonen of “tweede wonen” kan ruimte worden geboden. Door de provincie is een pilot “Tweede Wonen” (2012) op Goeree-Overflakkee uitgevoerd. Deze fungeert als een voorstudie voor de provinciale visie. De resultaten laten zien dat de kansen voor het deeltijdwonen in de reguliere woningvoorraad, anders dan bij de recreatiewoningen, vrij beperkt zijn. De vraag naar deeltijdwonen manifesteert zich met name op de Kop van
Pagina 15 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
Goeree, dichtbij het strand. De vraagprijzen van reguliere woningen in dit gebied zijn echter simpelweg te hoog om het tweede wonen als grote kans te bestempelen. Daarnaast vormen de hechte sociale structuren op het eiland een beperkende factor.
Geschat wordt dat er in de kernen op Goeree-Overflakkee 50 tot 100 woningen zijn voor permanente woondoeleinden die als tweede woning worden gebruikt. De verwachting is dat in de voormalige gemeente Goedereede de meeste van deze woningen staan. Wanneer daarbij opgeteld worden de recreatiewoningen die als tweede woning worden gebruikt (1.850) komt het uit op hooguit ca. 5% van de bestaande voorraad. De vraag naar tweede woningen (bestaand en nieuw) wordt geschat op ca. 50-75 woningen per jaar, waarvan ongeveer tweederde op een recreatiepark. Daarnaast speelt nog mee dat op de “gewone” markt vrijkomende woningen kwalitatief niet voldoen aan de vraag naar tweede woningen. Rijwoningen komen vrij, terwijl voor tweede woningen met name vraag is naar vrijstaande woningen.
De markt voor tweede woningen kan dus beter bediend worden, bijvoorbeeld door het concept mogelijk te maken in de bijzondere woonmilieus. Dit naast de permanente woonbestemming en de recreatieve bestemming. In het kader van het realiseren van de bijzondere woonmilieus zal de permanente woonbestemming ook kunnen worden benut voor het deeltijdwonen, waardoor een versterking kan optreden.
De effecten van de in deze paragraaf genoemde ambities zijn niet in de aantallen in deze woonvisie verwerkt. De ambities zijn op dit moment nog lastig te kwantificeren. Als de ambities in succesvolle plannen zijn omgezet, zal de woonvisie en het daarop gebaseerde programma uiteraard worden bijgesteld.
3.5 Bestaande plannen
Het faseren en doseren van de plancapaciteit is niet afdoende. Het is zaak de juiste keuzes te maken op basis van kwaliteit van de plannen en de kwantiteit daaraan ondergeschikt te maken. Per woonkern moet de plancapaciteit worden toebedeeld en daarmee geprioriteerd voor eventuele herprogrammering.
1. Wanneer het “harde” plannen betreft die planologisch zijn geregeld en waarvoor een kwalitatieve vraag is kunnen deze ten uitvoer worden gebracht en indien noodzakelijk worden gefaseerd en/of gedoseerd; 2. “Harde plannen” waarvoor geen kwalitatieve vraag is aanpassen aan de kwalitatieve behoefte danwel weg bestemmen;. 3. “Zachte” plannen die niet planologisch zijn geregeld, maar waar aan wel een kwalitatieve behoefte is trachten in te passen in het woningbouwprogramma en planologisch hard maken; 4. Plannen die niet planologisch zijn geregeld en niet voldoen aan een kwalitatieve behoefte stopzetten en niet verder ondersteunen.
De problemen doen zich voor ten aanzien van de plannen voornoemd onder 2. Deze plannen zijn planologisch geregeld, maar de vraag naar deze woningen ontbreekt, waardoor met de bouw niet wordt aangevangen. Wanneer in overleg met de ontwikkelaar niet tot een herprogrammering kan worden gekomen kan worden overgegaan tot het weg bestemmen van deze plannen. Het probleem hierbij is hoe kan tot herbestemming worden gekomen zonder geconfronteerd te worden door (plan)schade claims van de zijde van de ontwikkelaar.
Inmiddels is er wel beleid ontwikkeld om tot herbestemming te kunnen overgaan de zgn. Methode Bregman. De eerste ervaringen hiermee zijn positief. Op grond van deze methode kan de gemeente tot herbestemming overgaan zonder dat er risico is op planschade en kan
Pagina 16 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
mits goed uitgevoerd zonder schadeloosstelling tot ontbinding van afgesloten contracten worden overgegaan.
Gezien de omvangrijke planvoorraad zal op een zo kort mogelijke termijn tot herbestemming van locaties worden overgegaan waarvoor geen kwalitatieve vraag is. Het niet opnemen van planologische geregelde locaties in het woningbouwprogramma wegens het ontbreken van een kwalitatieve vraag zal tot gevolg hebben dat de procedure tot herbestemming wordt opgestart.
De noodzaak hiertoe is aanwezig om zo spoedig mogelijk de planvoorraad weer in overeenstemming te krijgen met de daadwerkelijke vraag.
3.6 Woningbouwprogramma
Om tot een realistische toedeling van woningbouwplannen te komen is in januari 2014 door het college van burgemeester en wethouders het woningbouwprogramma 2014/2015 vastgesteld. Hierin zijn plannen opgenomen waarvan de bouw in 2014 daadwerkelijk aanvangt. Voor 2015 is een doorkijk gemaakt naar de plannen waarvan het de bedoeling is dat met de bouw in dat jaar een aanvang wordt gemaakt.
In het vervolg zal dit woningbouwprogramma jaarlijks worden vastgesteld. In het woningbouwprogramma wordt uitgegaan van reële start en opleverdata en niet van theoretische data. Jaarlijks wordt het woningbouwprogramma geëvalueerd. Het niet tot uitvoering brengen van opgenomen plannen kan tot gevolg hebben dat deze weggezet moeten worden in de tijd als hiervoor een kwalitatieve vraag is. Het ontbreken hiervan heeft tot gevolg dat tot sanering van dergelijke plannen moet worden overgegaan. Dit gaat vanzelfsprekend in overleg met de ontwikkelende partijen.
Het woningbouwprogramma moet zo goed mogelijk aansluiten op de kwalitatieve vraag naar woningen. Hierbij wordt in woningbouwprojecten gestuurd en worden waar nodig afspraken gemaakt met ontwikkelende partijen.
De kwalitatieve uitgangspunten van de woonvisie worden gebruikt om sturing te geven in het woningbouwprogramma en dient als toetsingskader voor de woningbouwplannen.
In overeenstemming met de woonbehoefteraming richt het woningbouwprogramma zich in eerste instantie op de lokale behoefte. Het faciliteren van de vraag van inwoners is belangrijk voor de vitaliteit van de kernen en vraagt om een divers woningaanbod in de verschillende projecten.
Voor wat betreft de bovengemeentelijke vraag wordt in het kader van de eilandmarketing ingezet om mensen van buiten de gemeente aan te trekken. De terugkeer van voormalige inwoners wordt bevorderd en ingezet op mensen die reeds een binding hebben als gevolg van recreatief verblijf. Daarnaast wordt ingezet op het aantrekken van bewoners door het realiseren van bijzondere woonconcepten. Wanneer dit succesvol verloopt zal dit uiteraard van invloed zijn op de woonbehoefteramingen en daarmee op de vaststelling van het woningbouwprogramma. Alle woningbouwplannen met bovenlokale kwaliteit vallen in beginsel binnen de eigen behoefte, tenzij achteraf wordt aangetoond dat bewoners voor bijzondere woonmilieus (niches) van buiten het eiland komen.
Zoals vermeld is de huidige planvoorraad is groter dan de woningbehoefte, waardoor vraag en aanbod niet op elkaar aansluiten. In het woningbouwprogramma 2014/2015 zijn in overleg met de ontwikkelende partijen een aantal plannen weggezet in de tijd. Bijsturen vindt plaats door middel van prioriteren en faseren van de projecten in het kader van het op te stellen woningbouwprogramma. Het een en ander is ook afhankelijk van de planologische en juridische status van de plannen. Voor plannen waarvoor geen kwalitatieve vraag meer
Pagina 17 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
aanwezig is zal in overleg worden bezien of deze omgezet kunnen worden naar plannen waarvoor wel een kwalitatieve vraag aanwezig is of dat tot sanering hiervan moet worden overgegaan.
De uitvoering van het woningbouwprogramma wordt door de gemeente gemonitord in kwalitatieve en kwantitatieve zin om te bezien of de uitvoering overeenkomt met de vraag van de woningmarkt. Wanneer dit niet het geval is zal dit tot bijstelling van het programma leiden. De aspecten die voor wat betreft het woningbouwprogramma in ieder geval gemonitord worden zijn:
a. woningtypen; b. prijsklassen; c. woonmilieus; d. status; e. verdeling per project/fase.
De monitoring vindt twee maal per jaar plaats, te weten vier maanden na vaststelling van het woningbouwprogramma en twee maanden voor de vaststelling van het programma voor het volgende jaar.
Twee keer per jaar organiseert de gemeente een marktberaad (Taskforce Woningbouw) met de belangrijkste partners op de woningmarkt. Dit beraad heeft tot doel om marktpartijen te informeren over de voortgang van het woningbouwprogramma, de situatie op de woningmarkt, kennis te delen, kansen en bedreigingen op de woningmarkt te signaleren en hier op in te spelen.
Het woningbouwprogramma wordt jaarlijks ter kennisneming voorgelegd aan de gemeenteraad.
3.7 Waar nieuwbouw realiseren
In het verleden zijn veel plannen gerealiseerd op zogenaamde uitleglocaties. Binnen de planvoorraad van de gemeente zijn nog van deze plannen aanwezig. Toekomst gericht zullen indien mogelijk locaties worden ontwikkeld die gelegen zijn binnen het zogenaamde stedelijke gebied. Het benutten van dergelijke locaties is ook al verplicht op grond van het Besluit Ruimtelijke Ordening. Hierin is de zgn. ladder van de duurzame verstedelijking opgenomen. De ladder heeft tot gevolg dat bij het bestemmingsplan voor uitbreidingslocaties de volgende onderdelen moeten worden onderbouwd:
1. is er een regionale behoefte; 2. is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied; 3. zoek een locatie die multifunctioneel ontsloten is of kan worden voor de regionale behoefte.
Daar Goeree-Overflakkee thans één gemeente is moet voor regionaal gelezen worden gemeentelijk. In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland is de ladder van de duurzame verstedelijking ook opgenomen, waardoor dit zowel voor de provincie als voor de Raad van State een toetsingskader is voor de beoordeling van bestemmingsplannen.
Op grond van “de ladder” zal uitbreiding van de woonbehoefte daarom in de eerste plaats moeten worden opgevangen binnen het bestaand stedelijk gebied van de woonkernen. Dit is niet alleen een wettelijke plicht, maar bevordert ook de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van de bestaande kernen en garandeert de open ruimte van het buitengebied.
Pagina 18 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
Nu de toevoeging van de woningvoorraad gezien de omvang voor de eigen behoefte niet meer in uitleglocaties behoeft plaats te vinden, dient een goede inventarisatie te worden gemaakt waar dit nog wel zou kunnen. Hierbij kan ook gedacht worden aan gemeentelijk vastgoed dat leeg zal komen, zoals schoolgebouwen, maatschappelijke voorzieningen e.d. De invulling van dergelijke locaties heeft ook positieve effecten op de leefbaarheid van de kernen en zal verpaupering tegengaan.
Niet uitgesloten is dat deze wettelijke eis een beperkend effect heeft op de gemeentelijke ambitie. Hier is in veel gevallen door een goede onderbouwing een mouw aan te passen. Toch is de indruk dat dit soms onnodig beperkend kan werken voor goede initiatieven.
Pagina 19 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
4. Doelgroepen op de woningmarkt
Zoals reeds eerder vermeld laat de woningmarktverkenning een duidelijke verschuiving zien van een toenemende vraag naar de wat duurdere huurwoningen en een afnemende vraag naar goedkope huurwoningen. Voorts is er vraag naar goedkopere koopwoningen.
4.1 Sociale huur
Wanneer geen sprake zou zijn van scheefwonen zou de huidige sociale huurvoorraad voldoende zijn om de doelgroep te huisvesten. Ondanks de kabinetsmaatregelen om het scheefwonen tegen te gaan zal een gedeelte van de voorraad bewoond blijven worden door deze groep. Al zal het percentage wel afnemen. Een beperkte groei van de sociale huurvoorraad is daarom nog gewenst.
Belangrijker dan de kwantitatieve toename is de transformatie van de sociale huurwoningvoorraad. De doelgroep vergrijst sterk en de behoeften van de huurders veranderen. De huidige voorraad zal afgestemd moeten worden met de toekomstige gewenste voorraad. Dit zal geschieden door middel van nieuw bouw, herstructurering en aanpassing bestaande woningvoorraad. Ook de verkoop van woningen maakt hier onderdeel vanuit beleid. De sociale huurvoorraad van de gezamenlijke corporaties bedraagt ca. 6.400 woningen. Voorgestaan wordt in de komende 10 jaar ca. 5% van het huidige bezit te verkopen. De middelen die hierbij vrijkomen kunnen worden ingezet voor het financieren van nieuwbouw en herstructurering.
De corporaties die actief zijn binnen de gemeente betreffen: · Woongoed GO, met 2.536 woningen in de woonkernen Middelharnis, Sommelsdijk, Stad aan ’t Haringvliet, Oude -Tonge en Nieuwe-Tonge; · Fides Wonen, met 2.235 woningen in de woonkernen Melissant, Herkingen, Dirksland, Sommelsdijk, Middelharnis, Den Bommel, Achthuizen, Zuidzijde en Ooltgensplaat; · Beter Wonen Goedereede, met 1.226 woningen in de woonkernen Ouddorp, Goedereede, Goedereede-Havenhoofd en Stellendam; · Beter Wonen Ooltgensplaat, met 394 woningen in de woonkernen Ooltgensplaat en Achthuizen.
De corporaties zijn vertegenwoordigd in de Woningbouwfederatie Goeree-Overflakkee. De vier corporaties hanteren ieder een eigen lijst van woningzoekenden. In opdracht van de Woningbouwfederatie is er een onderzoek gedaan naar een gezamenlijke wachtlijst woningzoekenden. Dit om een beeld te krijgen naar hoeveel mensen actief zoeken naar een sociale huurwoning op Goeree-Overflakkee.
De woningcorporaties moeten in het kader van de “Tijdelijke regeling DAEB”, 90 % sociale huurwoningen toewijzen aan woningzoekenden met een (gezamenlijk) jaarinkomen tot en met € 34.229, - en mogen 10% toewijzen met een hoger (gezamenlijk) jaarinkomen.
Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat uit de woningzoekenden die behoren tot de DAEB-groep (inkomen t/m € 34.229, -) 1328 woningzoekenden actief zijn verdeeld over 14 kernen. Hiervan 35% in de leeftijd van 18-30 jaar, 24% in de leeftijd van 31-50 jaar, 28% in de leeftijd van 51-75 jaar en 13% ouder dan 76 jaar.
Pagina 20 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
Van deze 1.328 woningzoekenden zijn er 373 op zoek naar een eengezinswoning, 171 willen een appartement, 439 een seniorenwoning, 341 hebben geen voorkeur en 4 zoeken een miva-woning.
Daarnaast zijn er 342 woningzoekenden van buiten het eiland. Verdeeld in leeftijdscategorie: 18-30 jaar 67 31-50 jaar 95 51-75 jaar 138 76-jaar en ouder 42
Het huidige toewijzingsbeleid van de corporaties zal worden afgestemd op de bepalingen van de herziening van de Huisvestingswet die met ingang van 1 januari 2015 in werking zal treden en waarop in paragraaf 4.8 nader wordt ingegaan.
4.2 Particuliere huur
De vraag naar huurwoningen neemt toe, vooral van de zijde van de middeninkomens die op dit moment moeite hebben om een koopwoning te financieren en niet voor een sociale huurwoning in aanmerking komen. Voorts is voor deze categorie belangstelling van senioren die een eigen woning te verkopen hebben. Door de crisis op de woningmarkt richt deze groep zich op dit moment op de huurmarkt en niet meer op de koopmarkt.
Pagina 21 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
Ondanks de toenemende vraag naar duurdere huurwoningen zijn er binnen de gemeente weinig partijen die voor de bouw hiervoor initiatieven ontwikkelen. De corporaties dienen zich strikt te beperken tot de bouw van sociale huurwoningen. Willen zij zich toch richten op de bouw van duurdere huurwoningen voor de particuliere markt dan dient een scheiding te worden aangebracht tussen de sociale activiteiten en commerciële activiteiten die niet gelden als een Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB), zoals hiervoor reeds beschreven. De corporaties zien op dit moment beperkte mogelijkheden om zich te richten op de particuliere huurmarkt.
Van de zijde van de particuliere ontwikkelaars zijn er op dit moment nauwelijks initiatieven voor wat betreft de realisatie voor particuliere huurwoningen. Ondanks het feit dat er voldoende vraag is naar particuliere huurwoningen is er met betrekking tot deze categorie van woningen nauwelijks aanbod.
4.3 Starters
Starters zijn inwonende personen die voor het eerst zelfstandig willen gaan wonen. Ondanks dat er sprake is van ontgroening en daarmee een vertrekoverschot van jongeren is het uitermate belangrijk dat de jongeren die in de gemeente willen blijven wonen voldoende keuzemogelijkheden te bieden in hun huisvesting.
De starter kan zich richten op de bestaande sociale huurvoorraad. Ook zijn er voldoende mogelijkheden om woningen te kopen in de bestaande woningvoorraad waarin voldoende goedkopere woningen te koop staan. Om deze reden zal terughoudend worden omgegaan met plannen expliciet voor starters in de nieuwbouw.
Ter stimulering van de starters op de koopwoningmarkt komen starters die woonachtig zijn in de gemeente in aanmerking voor de starterslening met een maximum van € 30.000, -.
4.4 Doorstromers
Voor de binding van huishoudens aan de gemeente is het belangrijk dat ze binnen de woningmarkt van de gemeente kunnen doorstromen. Meer differentiatie in het middel dure koopsegment (200.000, - tot 270.000, -) is hiervoor belangrijk. Een gedeelte van het nieuwbouwprogramma zal hiervoor worden ingezet. Volgens de prognoses zal 30% van het nieuwbouwprogramma gericht moeten zijn op doorstromers op de woningmarkt, waarvan 25% in het middeldure segment en 5% in het dure segment.
4.5 Senioren
Het aantal senioren (huishoudens van 55 jaar en ouder) neemt in de komende jaren flink toe. Deze ontwikkeling brengt op een aantal aspecten een verandering van vraag met zich mee. Dit kan zijn op het vlak van woningbehoefte, de inrichting van de openbare ruimte, maar ook de vraag naar voorzieningen, zowel recreatief als zorg gerelateerde voorzieningen.
Door de samenwerkende gemeenten op Goeree-Overflakkee is dit reeds onderkend en in het najaar van 2012 is het bestuursadvies “Levensloopbestendig wonen” uitgebracht, waarbij is geconstateerd dat de huidige voorraad niet aansluit bij de toekomstige behoefte.
Het beleid is er thans op gericht dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen in de eigen woning. Dit sluit ook aan op de praktijk want het merendeel van de senioren wordt zonder of met beperkte aanpassing oud in zijn of haar woning. Toch is er een grote groep 55-plussers die graag wil verhuizen naar een woning die beter aansluit bij het
Pagina 22 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
ouder worden. Daarom zet de gemeente in op de realisatie van nultredenwoningen, zowel in de huur- als de koopsector. Bij de bouw zal ook rekening moeten worden gehouden met omgevingsfactoren als nabijheid van voorzieningen en inrichting openbare ruimte.
Ingeschat wordt dat op dit moment ca. 2.400 van de ca. 20.000 woningen binnen de gemeente levensloopgeschikt zijn. Belangrijk is dat dit type woningen gerealiseerd worden in de buurt van passende voorzieningen Op grond van provinciale gegevens is het noodzakelijk dat tot 2020 nog tussen 279 en 477 levensloopgeschikte woningen worden toegevoegd. Dit is ca. 40 tot 50% van het te realiseren woningbouwprogramma. Op dit moment zijn er plannen van de corporaties in voorbereiding en in uitvoering voor het toevoegen van levensloopgeschikte woningen.
Om in te spelen in de behoefte zullen de volgende maatregelen worden genomen:
1. In de bestaande voorraad moet worden onderzocht of er oplossingen te vinden zijn om deze optimaal beschikbaar te maken voor senioren. Gedacht moet worden aan vergroten toegankelijkheid. In de particuliere sector kan dit worden gestimuleerd door voorlichting en in de huursector wordt dit meegenomen in de prestatieafspraken met de woningbouwcorporaties. 2. De gemeente zal 50% van haar nieuwbouwprogramma inzetten voor het realiseren van nul treden woningen. Deze worden op zodanige wijze gerealiseerd dat ze niet alleen geschikt zijn voor senioren, maar ook voor andere doelgroepen. 3. In de nieuwbouw zal de gemeente zoveel mogelijk aansluiten op de normen die zijn gesteld binnen het Woonkeur. Bij deze woningen is de voordeur zonder traplopen te bereiken en zijn alle primaire voorzieningen (woonkamer, badkamer, slaapkamer en keuken) op één woonlaag. Deze woningen hebben dusdanige kenmerken dat ze geschikt zijn of eenvoudig geschikt te maken zijn voor mensen met een functiebeperking. 4. De regelgeving in de bestemmingsplannen kan dusdanig worden aangepast dat deze mogelijkheden geeft voor het aan- of verbouwen van woningen ten behoeve van mantelzorg, of voor het realiseren van de belangrijkste verblijfsfuncties.
Pagina 23 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
5. Domotica is een verzamelbegrip van de integratie van technologie en diensten in de woning of woonomgeving ten behoeve van een betere kwaliteit van het leven. Voor veel ouderen kan dit het leven een stuk vergemakkelijken. Het kan hierbij gaan om bijvoorbeeld persoonsalarmering, videocommunicatie maar ook technieken waarmee automatisch het licht in de woning aangaat.
4.6 Zorggerelateerd wonen
Het aantal 65 tot 74 jarigen stijgt volgens de provinciale prognose tussen 2012 en 2030 met ca. 37% (1.700 personen). Het aantal 75+ zal met 2.700 inwoners toenemen (70%), deze groei vindt met name na 2020 plaats (tot 2020 groeit deze leeftijdscategorie met ca. 19%).
De vergrijzing vraagt op het gebied van wonen om forse kwaliteitsimpulsen. Dit heeft ook de nodige gevolgen voor de verschillende vormen van wonen met zorg. Hierin kan men onderscheiden:
a. intramuraal: zorgplaatsen in een intramurale instelling, zorg en wonen niet gescheiden; b. extramuraal wonen: woningen in een complex waar ook verzorging wordt aangeboden, wonen en zorg zijn gescheiden; c. zorg aan huis, individuele woningen waar zorg wordt aangeboden, wonen en zorg zijn gescheiden.
In de woonkernen Ouddorp, Dirksland, Sommelsdijk en Oude-Tonge zijn intramurale zorginstellingen aanwezig.
Daarnaast zijn in de woonkernen Ouddorp, Goereede, Stellendam, Melissant, Dirksland, Oude-Tonge en Den Bommel woonzorgcomplexen gerealiseerd en zijn in de woonkernen Stad aan ’t Haringvliet , Nieuwe Tonge en Ooltgensplaat woonzorgcomplexen in voorbereiding of in aanbouw. Op langere termijn is de kans aanwezig dat in Achthuizen nog een woonzorgcomplex zal worden gerealiseerd.
In woonzorgcomplexen wordt door de zorgaanbieder zorg verleend, terwijl de bouw hiervan over het algemeen door de corporaties wordt verzorgd.
De grootste groep mensen met een zorgvraag heeft lichamelijke beperkingen, maar ook mensen met een verstandelijke en/of psychische beperkingen vallen hieronder. De groep jongeren met een zorgvraag is relatief klein. De woonwensen zijn vergelijkbaar met die van
Pagina 24 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
senioren met een zorgvraag. Onder zorg gerelateerd wonen wordt daarom de gehele doelgroep bedoeld die afhankelijk is van zorg gerelateerd wonen.
Met de corporaties en zorgaanbieders zullen de mogelijkheden en ontwikkelingen op het gebied van wonen met zorg in beeld worden gebracht, waardoor ook een beter zicht ontstaat op de aanwezigheid van voldoende levensloopgeschikte woningen en het toekomstig draagvlak voor verpleegplaatsen en complexen voor verzorgd wonen in de verschillende dorpskernen. Voorts zal de vitaliteit van de verschillende dorpskernen in beeld worden gebracht.
4.7 Mantelzorg
De gemeente wil mogelijkheden bieden voor mantelzorg door medewerking te verlenen aan het vergroten van een woning of een tijdelijke aanbouw te plaatsen voor het huisvesten van een tweede huishouden. Bijvoorbeeld ouders die bij hun kinderen gaan inwonen of als hulpbehoevende kinderen bij hun ouders gaan inwonen. Door woonruimte voor deze vormen van mantelzorg mogelijk te maken, kan de druk op de reguliere gezondheidszorg worden verminderd.
Door een wijziging van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) die dit jaar zal ingaan worden de mogelijkheden voor mantelzorg binnen de bestaande erfgrenzen verruimd.
Voor zover dit nog niet mogelijk is zal de mogelijkheid worden bekeken een planologisch kader te scheppen om de mogelijkheid te bieden een woning te vergroten/uit te breiden ten behoeve van de huisvesting van een extra huishouden met een zorgbehoefte.
Daarnaast kan in planologisch opzicht ruimte worden geboden voor vormen van particuliere mantelzorg. De haalbaarheid hiervan zal van geval tot geval worden bezien.
De gemeente Goeree-Overflakkee biedt haar inwoners de ruimte om, indien dat aan de orde komt de bestaande woning te vergroten of een tijdelijke aanbouw te creëren ten behoeve van de huisvesting van een tweede huishouden. Dit kan alleen plaats vinden als er bij dit tweede huishouden een zorgbehoefte bestaat.
4.8 Arbeidsmigranten (MOE-landers )
Op dit moment zijn er ca. 700.000 buitenlandse werknemers in Nederland. De bijdrage aan de economie van deze mensen is belangrijk. De huisvesting van deze werknemers laat dikwijls nog te wensen over.
Pagina 25 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
Ten aanzien van de huisvesting van buitenlandse werknemers is de “Beleidsnotitie huisvestingbeleid buite nlandse werknemers” vastgesteld, waarin is bepaald dat de kleinschalige huisvesting kan plaats vinden in woonwijken (sociale huurwoningen) en in de linten. Voor de midden schaal is bepaald dat huisvesting kan plaats vinden in semipermanente bebouwing, zoals bestaande of nieuwe bedrijfsbebouwing (niet op bedrijventerreinen) en in pensions. Huisvesting op campings en recreatieterreinen is niet toegestaan.
Ondanks dit feit worden ook in deze gemeente veel buitenlandse werknemers gehuisvest op recreatieterreinen.
Daar de huisvesting op recreatieterreinen conflicteert met de recreatiefunctie worden steeds meer nieuwe initiatieven ontwikkeld om deze mensen tijdelijk te huisvesten. Over het algemeen wordt ruimte gezocht voor een kortere periode van ca. vier maanden omdat het voor de meesten niet duidelijk is of dat men zich definitief hier wil vestigen. De provincie beschouwt het huisvesten van arbeidsmigranten als een stedelijke ontwikkeling, waarop de ladder van duurzame verstedelijking wat betreft uitbreidingsvolgorde van toepassing is. Kantoortransformatie waarbij wonen als alternatief voor leegstand wordt gebruikt is hiervoor een methode. De mogelijkheid is aanwezig om deze te verbouwen tot flex-woningen waarbij snel en voor kortere termijn woonruimte kan worden verzorgd. Voorbeelden hiervan zijn Hotel Flexforce in Ede en hotel Zuiderpark te Rotterdam. Hier zijn woongelegenheden gerealiseerd die stuk voor stuk voldoen aan de laatste en strengste eisen. Flexwonen kan niet alleen ingezet voor de tijdelijke huisvesting van migranten, maar ook voor andere groepen die snel tijdelijke woonruimte zoeken. De ontwikkelingen en mogelijkheden hiervoor worden gevolgd.
4.9 Huisvestingswet en urgent woningzoekenden
Er is altijd een groep huishoudens die, vaak vanwege onvoorziene redenen, op zoek zijn naar een nieuwe woonruimte. Het gaat bijvoorbeeld om mensen die vanwege een echtscheiding al dan niet tijdelijk een nieuwe woonruimte zoeken, mensen die financieel in de knel komen en uit huis worden gezet, statushouders, mensen die te maken hebben met huiselijk geweld, jongeren na detentie of jeugddetentie en ex-gedetineerden. Deze mensen zijn in belangrijke mate aangewezen op de sociale woningvoorraad. De huisvesting van deze doelgroepen van beleid is geregeld in de met de corporaties te maken prestatieafspraken.
Onlangs heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel voor de Huisvestingswet 2014 aangenomen die naar verwachting op 1 januari 2015 in werking zal treden. De nieuwe wet zorgt voor de nodige wijziging ten opzichte van de huidige situatie. Als de gemeente toewijzingsregels wil hanteren, dan moeten zij voortaan een huisvestingsverordening vaststellen. Sturen via convenanten (prestatieafspraken) met verhuurders vervalt als mogelijkheid.
Gemeenten kunnen zelf, binnen de door het Rijk voorgeschreven kaders, huurprijsgrenzen bepalen en kunnen deels lokaal maatwerk toepassen.
De voor de voormalige gemeente Goedereede vastgestelde huisvestingsverordening is in 2013 ingetrokken. Nu de toewijzing niet meer in de prestatieafspraken mag worden geregeld zal bezien moeten worden in hoeverre het wenselijk is een huisvestingsverordening vast te stellen om deze onderwerpen te kunnen reguleren. De mogelijkheden hiertoe worden in samenwerking met de provincie onderzocht.
Pagina 26 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
5. Bestaande woningvoorraad
De bestaande woningvoorraad bestaat uit 65% koopwoningen en 35% uit huurwoningen.
Van de koopwoningvoorraad staan er momenteel ca. 1.200 woningen te koop. Dat wil natuurlijk niet zeggen dat al deze woningen leeg staan want de meeste van de te koop staande woningen worden nog bewoond. Het geeft echter wel aan dat er binnen deze groep een verhuiswens is.
Gestreefd wordt naar een goede kwaliteit van de bestaande voorraad die past bij de vraag van de verschillende doelgroepen. Gezien de sterke vergrijzing van onze gemeente is het van belang de bestaande voorraad zo aan te passen dat deze beter past bij de vraag van de toekomstige bewoner. Levensloopgeschikt maken van de woningen is daarom belangrijk.
5.1 Aanpassing bestaande woningvoorraad
Voor aanpassing van de bestaande voorraad in verband met de hiervoor geschetste ontwikkelingen zijn twee partijen verantwoordelijk:
1. Enerzijds gaat het om alle eigenwoningbezitters. De eigenwoningbezitter is zelf verantwoordelijk voor aanpassing van zijn of haar woning. Aanpassing van de woning hangt in belangrijke mate af van het beschikbare budget en het rendement van de aanpassing. De gemeente heeft geen invloed op deze beslissingen, maar kan wel informerend optreden. De gemeente gaat huishoudens met een koopwoning dan ook actief informeren over woningaanpassing en duurzaamheidsmaatregelen. 2. Anderzijds gaat het om verhuurders zoals woningcorporaties. De corporaties willen dat hun woningvoorraad aantrekkelijk blijft voor verhuur, nu en in de komende jaren. De corporaties hebben in dit kader al plannen klaarliggen en in uitvoering om hun woningvoorraad aan te passen aan de wensen van de huidige tijd. Waar mogelijk zal de gemeente deze plannen ondersteunen in het proceduretraject en de aanpak van de openbare ruimte.
Pagina 27 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
5.2 Duurzaamheid
De gemeente streeft ernaar om in 2020 energieneutraal te zijn. Dit volgt uit het coalitieakkoord uit 2013.
Voor het realiseren van deze ambitie is een duurzame woningvoorraad vereist. De woningcorporaties en diverse andere marktpartijen onderschrijven het belang hiervan.
De nieuwbouw die de laatste jaren gerealiseerd is en nog gaat worden, is vrijwel per definitie zeer duurzaam. Door de vier voormalige gemeenten op Goeree-Overflakkee en zes bouwende partijen (waaronder Woongoed GO) is de intentieverklaring “Duurzame woningbouw” getekend over het duurzaam en energiezuinig bouwen van nieuwe woningen. De partijen hebben op deze manier zorggedragen aan een duurzame woningbouw. Dit naast de reeds geldende regelgeving die op dit gebied van toepassing was.
Dat ligt anders in de bestaande voorraad, daar kan nog een flinke stap gemaakt worden om de woningen te verduurzamen. De gemeente wil bij de aanpak van de bestaande voorraad een initiërende, informerende en faciliterende rol spelen.
De gemeente stimuleert eigenaren-bewoners bij het nemen van energiebesparende en andere duurzaamheidsmaatregelen. Dit gebeurt op verschillende manieren. De gemeente zorgt voor informatieverstrekking. Verder biedt zij sinds 1 januari 2014 het instrument van de duurzaamheidslening aan, waardoor maatregelen om woningen te verduurzamen aantrekkelijk gefinancierd kunnen worden.
Verder neemt de gemeente deel aan een regionale alliantie (met andere gemeenten in de Rijnmond-regio) in het kader van het Ondersteuningsprogramma Energie. Deze alliantie heeft inmiddels een subsidie aangevraagd bij de daarvoor beschikbare landelijke fondsen. Doelstelling van deze alliantie is om belemmeringen aan de vraag- en aanbodkant weg te nemen, zodat particuliere woningeigenaren en VVE’s kunnen investeren in energiebesparing en duurzame energie. Als beoogde resultaten zijn onder meer benoemd: - inrichten van een regionaal energieloket; - bieden van ondersteuning aan VVE’ s; - aanbieden c.q. toegankelijk maken van financieringsmogelijkheden en –constructies; - collectieve inkoop van duurzame maatregelen; - energiecollectieven en –coöperaties.
Behalve verduurzaming van de woningvoorraad kan dit ook een economische spin-off hebben voor de lokale/regionale bedrijven die deze markt kunnen bedienen.
Met de woningcorporaties worden prestatieovereenkomsten gesloten, waarin ook afspraken gemaakt worden over het energieneutraal bouwen, duurzaamheidsmaatregelen in de bestaande voorraad, het plaatsen van zonnepanelen, het gebruik van duurzaam gecertificeerde materialen etc.
Daarnaast is een lokaal initiatief in ontwikkeling, geïnspireerd op het landelijke concept “de Stroomversnelling”, on der de naam Enervatief. Dit beoogt met gebruikmaking van lokale ondernemers corporatiewoningen te verduurzamen.
Als gevolg van deze initiatieven en inzet van alle betrokken partijen, wordt verwacht dat 5% van de woningvoorraad in 2020 energieneutraal is en 14% in 2030.
Pagina 28 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
6. Uitvoeringsprogramma.
UITVOERINGSPROGRAMMA WOONVISIE 2014 TOT 2020 jaar jaar doorlopend betrokken start gereed partijen 1 Het jaarlijks opstellen van een 2014 ja Gemeente woningbouwprogramma. Wat omvat het aantal te slopen woningen, het aantal te bouwen woningen, jaar start bouw en oplevering. Aangegeven wordt bij welk type kern elk project past en of het project met bovenlokale kwaliteit een bijdrage levert aan bijzondere woonmilieus danwel tweede wonen. Doorzicht naar de volgend jaar te starten projecten alsmede een overzicht van projecten die mogelijk in de jaren daarna zullen worden gerealiseerd. 2 De Woonvisie en het jaarlijks vast te stellen 2014 ja Gemeente woningbouwprogramma als leidend verklaren bij het formuleren van uitgangspunten voor nieuwbouwlocaties en in aanbouw te nemen plannen. 3 Gemiddeld 50% van het woningbouwprogramma 2014 ja Gemeente/ laten bestaan uit levensloopgeschikte woningen corporaties / ontwikkela ars/ zorginstelli ngen 4 Het twee maal per jaar monitoren van het 2014 ja Gemeente/ woningbouwprogramma om in kwalitatieve en corporaties kwantitatieve zin te bezien of de uitvoering / overeenkomt met de vraag van de woningmarkt, ontwikkela waarbij in ieder geval gemonitord wordt op ars woningtypen, prijsklassen, woonmilieus, status en verdeling per project en fase. 5 Het opstellen van een plan van aanpak om te 2014 2015 Gemeente/ komen tot een herprogrammering van de corporaties plancapaciteit / ontwikkela ars 6 Het inzetten van eilandmarketing voor het 2014 ja Gemeente aantrekken van extra bewoners naast de natuurlijke bevolkingsgroei. Alle woningbouwplannen met bovenlokale kwaliteit vallen in beginsel binnen eigen behoefte, tenzij achteraf wordt aangetoond dat bewoners voor bijzondere woonmilieus (niches) van buiten het eiland komen. 7 Met de binnen de gemeente werkzame corporaties 2014 2015 Gemeente/ prestatieovereenkomsten afsluiten om te komen tot corporaties een gezamenlijke uitvoeringsagenda voor het woonbeleid voor met name de sociale huursector binnen de gemeente.
Pagina 29 van 34
Registratienummer: Z -13-19089 / 17395
8 In samenwerking met de corporaties deelnemen 2015 2016 Gemeente/ aan het Woonondezoek 2015 wat door de corporaties Rijksoverheid om de 3 jaar wordt uitgevoerd en inzicht geeft hoe mensen wonen en willen wonen om hierdoor voor deze gemeente inzicht te krijgen in samenstelling van huishoudens, woonlasten, woonwensen en woonomgeving. 9 Met de corporaties en zorgaanbieders de 2015 2016 Gemeente/ mogelijkheden en ontwikkelingen op het gebied corporaties van wonen met zorg in beeld te brengen om inzicht / te krijg en op de aanwezigheid van voldoende zorginstelli levensloopgeschikte woningen en het toekomstig ngen draagvlak voor complexen voor verzorgd wonen. Pagina 29 van 32 10 Voortzetten van startersleningen voor aankoop van 2014 2016 Gemeente zowel bestaande als nieuwe woningen 11 Voortzettten van duurzaamheidsleningen in het 2014 2016 Gemeente kader van het verbeteren van de particuliere woningvoorraad 12 Naar aanleiding van de herziening van de 2015 2015 Gemeente/ Huisvestingswet bezien of de noodzaak tot het corporaties vaststellen van een huisvestingsverordening noodzakelijk is.
Pagina 30 van 34