Fortschreibung Des Einzelhandels- Entwicklungskonzeptes Für Markt Meitingen

Fortschreibung des Einzelhandels- entwicklungskonzeptes für Markt Meitingen

Auftraggeber: Markt Meitingen

Projektleitung: Dr. Stefan Leuninger Franziska Duge, M. Sc.

München, am 11.05.2015

Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

Urheberrecht

Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugs- weise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auf- traggebers unter Angabe der Quelle zulässig.

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Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

Vorbemerkung

Der Markt Meitingen hat die Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH (GMA), Büro München mit einer Aktualisierung / Fortschreibung der Markt- und Standortuntersuchung aus dem Jahr 2007 beauftragt. Der Schwerpunkt der Fortschreibung der Untersuchung aus dem Jahr 2007 liegt im Themenfeld Einzelhandel, insbesondere für die Ortsmitte im Rahmen eines Einzel- handelsentwicklungskonzeptes. Der Markt Meitingen hat das Ziel auf Basis einer fundierten Grundlagenerhebung und Datenanalyse den zentralen Versorgungsbereich sowie den Einzelhan- delsstandort Meitingen nachhaltig und zielgerichtet weiterzuentwickeln. Ein Schwerpunkt liegt dabei auf der räumlichen Steuerung der Handelsentwicklung sowie der Stärkung der Ortsmitte.

Im Rahmen dieser Untersuchung werden u. a. auf Grundlage einer Erhebung des Einzelhandels im gesamten Markt sowie der Dienstleistungen und Leerstände im zentralen Versorgungsbereich die wesentlichen Strukturen des Einzelhandels in Meitingen im Vergleich zu den erhobenen Da- ten aus 2007 dargestellt und bewertet. Während der Konzepterstellung erfolgte laufend eine enge Abstimmung mit Vertretern der Verwaltung und des Marktes Meitingen. Zwischenergeb- nisse wurden im Februar 2015 in der Klausur des Marktgemeinderates vorgestellt und diskutiert.

Der vorliegende Bericht soll dem Markt Meitingen für eine wirtschaftlich und städtebaulich zu- kunftsfähige Innerorts- und Einzelhandelsentwicklung vor dem Hintergrund veränderter Schwer- punktsetzungen der Stadtentwicklung sowie der erforderlichen Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereiches dienen.

Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung für kommunal- politische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Kommunen. Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert; der Bericht wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität aller Inhalte kann die GMA keine Gewähr übernehmen.

GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Büro München

München, im Mai 2015 LEU DEF wym

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

Inhaltsverzeichnis Seite

I. Grundlagen 6

1. Aufgabenstellung 6

2. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung 7 2.1. Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung 7 2.2. Entwicklungstrends im Nahversorgungssegment 9 2.3. Konsequenzen für die Flächen- und Stadtentwicklung 13 2.4. Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel 14 2.5. Konsequenzen für Meitingen 15

3. Strukturdaten und Entwicklungen in Meitingen 16

II. Situationsanalyse des Einzelhandelsstandortes Meitingen 21

1. Standortgefüge des Einzelhandles in Meitingen 21

2. Aktueller Einzelhandelsbestand in Meitingen 24 2.1. Analyse des gesamten Marktes 24 2.2. Analyse der Standortlagen und der Ortsmitte 28 2.3. Analyse nach Betriebstypen 32

3. Einzelhandelsbestand im Vergleich 2007 / 2015 32

4. Einzelhandelsausstattung 34

5. Überprüfung handelsbezogener Entwicklungsziele aus dem Jahr 2007 34

III. Bevölkerung und Kaufkraft im Marktgebiet des Meitinger Einzelhandels 36

1. Marktgebiet und Bevölkerung 36

2. Kaufkraftpotenzial im Meitinger Marktgebiet 39 2.1. Grundlagen der Kaufkraftberechnung 39 2.2. Kaufkraftvolumen im Jahr 2015 39 2.3. Kaufkraftvolumen im Jahr 2021 41

3. Zentralität und Kaufkraftströme 41

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IV. Entwicklungsperspektiven der Ortsmitte und des Einzelhandelsstandortes Meitingen 43

1. Stärken-Schwächen-Profil 43

2. Die Ortsmitte als Dienstleistungsstandort 44

3. Bewertung des Einzelhandelsbesatzes 47

4. Einzelhandelsentwicklungsvarianten für die Schloßwiese 50 4.1. Variante 1: Lebensmittelmarkt 50 4.2. Variante 2: Bio-Supermarkt und Drogeriemarkt 51 4.3. Variante 3: Dienstleistungen und Gastronomie ergänzt durch Handel und Wohnen 54

V. Einzelhandelsentwicklungskonzept Meitingen 56

1. Grundlage der Entwicklung 56

2. Sortimentskonzept 57 2.1. Einstufung der einzelnen Sortimente 57 2.2. Umsetzung des Sortimentskonzeptes 59

3. Standortkonzept 60 3.1. Begriff „zentraler Versorgungsbereich“ 60 3.2. Neu definierter zentraler Versorgungsbereich „Ortsmitte Meitingen“ 63 3.3. Nahversorgungslagen 66 3.4. Ergänzungsstandorte in Gewerbegebietslage 67

4. Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung 68

5. Handlungsempfehlungen 70 5.1. Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes – Planungsrechtliche Steuerung 70 5.2. Handlungsempfehlungen zur Weiterentwicklung der Ortsmitte 72

VI. Zusammenfassung 74

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

I. Grundlagen

1. Aufgabenstellung

Der Markt Meitingen (ca. 11.336 Einwohner1) befindet sich im Landkreis Augsburg auf der regio- nalplanerisch definierten Entwicklungsachse von überregionaler Bedeutung zwischen Donau- wörth und Augsburg. Landesplanerisch ist Meitingen dem Regierungsbezirk Schwaben zugeordnet. Außerdem zählt Meitingen zu dem Verdichtungsraum Augsburg, welcher nördlich von Meitingen endet. Das nördliche, östliche und westliche Umland von Meitingen ist dementsprechend als ländlicher Raum ausgewiesen. Meitingen ist die zentralörtliche Funktion eines Mittel- zentrums zugewiesen2.

Im Jahr 2007 wurde in Meitingen eine Markt- und Standortuntersuchung erarbeitet3, welche bereits wesentliche Bausteine eines Einzelhandelskonzeptes umfasst. Damals war Meitingen die zentralörtliche Funktion eines möglichen Mittelzentrums mit der Aussicht auf eine entsprechende höherrangigere Einstufung zugewiesen. Seither hat es in Meitingen neben städtebauli- chen Entwicklungen auch Investitionen in die Ortsmitte und im Einzelhandel gegeben. Meitingen nimmt als Kristallisationspunkt für wirtschaftliche, soziale, kulturelle und Freizeitaktivitäten als Bestandteil des nördlichen Augsburger Landkreises eine hohe Bedeutung ein.

Herausforderungen für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung existieren v. a. im Bereich der Ortsmitte, die in Teilen eine städtebauliche Attraktivität und Aufenthaltsqualität, z. B. im Bereich Rathausvorplatz, aufweist. Allerdings gibt es auch Bereiche, die seit einigen Jahren nicht weiterentwickelt wurden und wo dementsprechend deutlicher Handlungsbedarf besteht. Im Bereich „Schloßstraße“ verfügt die Ortsmitte über die höchste Kundenfrequenz und den dichtesten Ein- zelhandelsbesatz. Besonders im östlichen und westlichen Ortsmittebereich existieren Potenzial- flächen, die zur Weiterentwicklung des Einzelhandelsstandortes genutzt werden sollten. Auf Ba- sis der besonderen Standortbedingungen in der Meitinger Ortsmitte ist ein aktualisiertes Einzel- handelsentwicklungskonzept, das Potenziale zur Weiterentwicklung der Ortsmitte im Bereich „Schloßstraße“ sowie des Handelsstandortes in den verschiedenen Standortbereichen aufzeigt, zu erstellen.

Um fundierte Grundlagen mittels aktualisierter Struktur- und Datenanalysen zu erlangen, lässt der Markt Meitingen die Untersuchung aus 2007 in Form eines Einzelhandelsentwicklungskon- zeptes fortschreiben. Die Entwicklungen seit 2007 werden unter Berücksichtigung der damals gesetzten Ziele analysiert. Daraus lassen sich u. a. branchenbezogene Entwicklungspotenziale und

1 Markt Meitingen 2015, Stand: Januar 2015. 2 LEP Bayern 2013, Anhang 1. 3 Für die Bearbeitung wurde die GMA – Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung, Büro München, beauftragt.

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städtebauliche Rahmenbedingungen für den Einzelhandel ableiten. Diese werden speziell für die Ortsmitte im Bereich „Schloßstraße“ untersucht und unter Berücksichtigung weiterer innerörtli- cher Entwicklungen in Entwicklungsperspektiven abgeleitet. Außerdem werden die Festlegun- gen, z. B. in der Sortimentsliste und im Standortkonzept, aus der Untersuchung 2007 überprüft und angepasst. Dazu werden die neuen Regelungen des Landesentwicklungsprogramms (LEP) Bayern 2013 berücksichtigt.

Das Einzelhandelsentwicklungskonzept kann nach Beschluss durch den Marktgemeinderat als „städtebauliches Entwicklungskonzept“ gemäß § 1 Abs. 6 (11) BauGB in der Bauleitplanung be- rücksichtigt und als Grundlage für die Steuerung der Einzelhandelsentwicklung herangezogen werden. Somit dient das Einzelhandelsentwicklungskonzept als Grundlage und Handlungsleitfa- den für die Meitinger Einzelhandelsentwicklung.

Für die Erstellung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes wurde eine konkrete Untersuchung der aktuellen Einzelhandelssituation in Meitingen und der sonstigen Nutzungen sowie der Leer- standsituation im Bereich der Ortsmitte vorgenommen. Dazu wurden u. a. alle maßgeblichen Da- ten zur Einwohnerentwicklung, zum Kaufkraftpotenzial, zur aktuellen Verkaufsflächenausstat- tung usw. aufbereitet.

2. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung

Eine Beurteilung möglicher Entwicklungschancen des Einzelhandelsstandortes Meitingen kann nicht losgelöst von wesentlichen Entwicklungstrends des Einzelhandels erfolgen. Nachfolgend werden daher die strukturprägenden Aspekte des Wandels auf der Nachfrage- und Ange- botsseite dargestellt.

2.1. Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung

Seit 2009 sind wieder Umsatzzuwächse im deutschen Einzelhandel zu verzeichnen, wenngleich sich der Einzelhandelsumsatz auf zunehmend mehr Absatzkanäle verteilt. Während früher v. a. die Abwanderung in Gewerbegebietslagen und die Konkurrenz der Fachmärkte zum Thema ge- macht wurde, wandern aktuell erhebliche Teile des Einzelhandelsumsatzes an den Onlinehandel ab. Folglich steht der stationäre Handel unter einem hohen Anpassungs- und Innovationsdruck. Eine Relativierung seines Stellenwertes wird der Einzelhandel auch durch die weitergehende Ent- wicklung zur Freizeitgesellschaft erfahren, sodass zukünftig der Einkauf von den Verbrauchern noch stärker unter dem Aspekt seines Freizeit- und Erlebniswertes beurteilt werden wird. Reine Versorgungskäufe werden hingegen verstärkt im Internet abgewickelt. Der mittelständische Fachhandel wird vielerorts weiter an Bedeutung verlieren, wenn eine Strukturanpassung aus- bleibt. Wo dies nicht durch Filialkonzepte kompensiert werden kann (v. a. in Kleinstädten), ist ein Bedeutungsverlust des Standortes unumkehrbar.

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Abbildung 1 Umsatzentwicklung im deutschen Einzelhandel (brutto) in Mrd. €

* Prognose

Quelle: Statistisches Bundesamt, Handelsverband Deutschland (HDE), nach EHI Handelsdaten aktuell 2014; GMA-Darstellung 2014

Im Gegensatz zum stationären Einzelhandel erzielt der Onlinehandel jährlich zweistellige Wachs- tumsraten. Für 2014 wird ein Umsatzvolumen mit Endverbrauchern i. H. von knapp 50 Mrd. € erwartet. Der Onlinehandel hat inzwischen praktisch alle Warengruppen erfasst und wird auch in den nächsten Jahren anhalten. Allerdings sind die Übergänge zwischen Onlinehandel und statio- närem Einzelhandel nicht klar abgrenzbar. Alle namhaften (stationären) Einzelhändler bieten mittlerweile auch Onlineshops an, in denen entweder das Gesamtangebot oder zumindest aus- gewählte Artikel verfügbar sind.

Abbildung 2 Umsatzentwicklung im Distanzhandel in Deutschland

* Absatz an Endverbraucher (B2C), inkl. Dienstleistungen

Quelle: Bundesverband des deutschen Versandhandels (bvh), nach EHI Handelsdaten aktuell 2014; GMA-Dar- stellung 2014

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In einzelnen Sortimenten erreicht der Onlinehandel bereits heute eine hohe Bedeutung, z. B. jene die überwiegend in der Ortsmitte bzw. im Ortskern ihren Platz haben (z. B. kleinteilige Elektroar- tikel, Spielwaren, Bücher, aber auch zunehmend Bekleidung und Schuhe).

Abbildung 3 Anteile des Onlinehandels nach Produktkategorien (Deutschland 2012 in % )

Quelle: HDE; abgerufen am 26.03.2014 auf www.handelsdaten.de; GMA-Darstellung 2014

Dagegen spielt derzeit der Lebensmitteleinkauf über das Internet, mit Ausnahme von wenigen, logistikaffinen Produkten (z. B. Getränke, Delikatessen), noch kaum eine Rolle. Allerdings unternehmen die Lebensmittelhändler Anstrengungen, ihre Online-Angebote auszubauen. In diesem Zusammenhang sind neben den üblichen stationären Angeboten sog. Abholstationen an strate- gisch sinnvollen Standorten ein wichtiger Erfolgsfaktor dieses Absatzkanals. Das Europäische Handelsinstitut (EHI) geht in einer aktuellen Studie davon aus, dass der Onlinehandel bis zum Jahr 2025 einen Marktanteil von bis zu 25 % erreichen kann. Dies wird voraussichtlich gravierende Auswirkungen auf den stationären Einzelhandel haben, sofern dieser es nicht schafft, die verschiedenen Absatzkanäle miteinander zu verschmelzen (Multi-Channel-Strategien).

2.2. Entwicklungstrends im Nahversorgungssegment

Von den Betriebstypen im stationären Lebensmitteleinzelhandel expandierten mit Abstand am stärksten die Lebensmitteldiscounter, wobei durch die hohe Filialdichte in Städten ebenfalls kleinere Gemeinden zunehmend für neue Discounter in Frage kamen. Aber auch Supermärkte4 (ab 400 m² Verkaufsfläche) und SB-Warenhäuser (ab 5.000 m² Verkaufsfläche) expandierten, kleinere SB-Geschäfte hingegen verzeichneten einen starken Bedeutungsverlust.

4 Vgl. Definition der Betriebstypen im Anhang.

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Tabelle 1 Veränderung der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel

Veränderung Daten 2000 2013 2000 / 2013 Abs. in % Discounter 12.770 16.222 + 3.452 + 27,0 Supermärkte / SB-Warenhäuser 11.593 12.597 + 1.004 + 9,0 übrige Lebensmittelgeschäfte 45.900 9.781 - 36.119 - 77,0 insgesamt 70.263 38.600 - 31.663 - 45,1 Quelle: EHI Handelsdaten aktuell 2014, S. 90 und 2001, S. 102

Unter den Lebensmitteleinzelhändlern belegen der Edeka-Verbund (ca. 11.600 Märkte5), die Rewe Group (ca. 10.100 Märkte6) und die Schwarz-Gruppe (Lidl mit ca. 3.300 Filialen, Kaufland mit ca. 630 Filialen7) die ersten Plätze. Von den Discountern weist der zur Edeka-Gruppe gehö- rende Netto Marken-Discount mit ca. 4.100 Filialen bundesweit die meisten Filialen auf, gefolgt von Lidl (ca. 3.300 Filialen), Aldi Nord (ca. 2.500 Filialen), Penny (ca. 2.200 Filialen), Aldi Süd (ca. 1.800 Filialen) und Norma (ca. 1.300 Filialen8).

Beachtlich ist der Marktanteil der Discounter von rd. 45 % im Lebensmittelsektor9, gleichwohl erreichen diese ihre Wachstumsgrenze. Die Expansion durch neue Filialen wird nicht mehr von allen Betreibern verfolgt, vielmehr werden aufgrund der bundesweit hohen Discountdichte die Filialen durch Erweiterung und / oder Standortverlagerungen gesichert. Zunehmend werden Fili- alen mit ungünstigen Standortbedingungen, geringen Umsätzen sowie fehlenden Ausbaumög- lichkeiten geschlossen.

Bei Supermärkten nahm auch die Verkaufsfläche / Einheit zu, was u. a. auf ein breiteres bzw. tieferes Sortiment zurückzuführen ist. Zudem stärken Betreiber von Supermärkten ihre Kernkom- petenz bei Lebensmitteln, so wurde z. B. die Artikelanzahl der Frischwaren oder der regionalen Produkte erhöht und Spezialsortimente ausgebaut (z. B. Allergiker- / Diätprodukte, ethnische Spezialitäten). Die marktgängigen Formate liegen je nach Betreiber und Standortbedingungen bei etwa 1.500 – 2.000 m² Verkaufsfläche. In ländlichen Orten / Ortsteilen mit einer geringen Man- telbevölkerung werden auch Einheiten mit Verkaufsflächen von ca. 1.000 - 1.200 m² entwickelt. Bei den Betreibern liegt das Hauptaugenmerk in den letzten Jahren auf der Sicherung / Ausbau von Bestandsobjekten.

5 Quelle: Edeka-Verbund, Unternehmensbericht 2013. 6 Quelle: Rewe-Group, Geschäftsbericht 2013. 7 Quelle: EHI – Handelsdaten aktuell 2014. 8 Quelle: EHI – Handelsdaten aktuell 2014. 9 Quelle: EHI – Handelsdaten aktuell 2014.

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Grundsätzlich ist bei sog. Vollversorgern und Lebensmitteldiscountern die unterschiedliche Arti- kelzahl zu beachten. Während ein Supermarkt mit etwa 1.200 m² Verkaufsfläche bereits über 10.000 Artikel anbietet, reicht die Artikelzahl bei den Lebensmitteldiscountern von ca. 850 (Aldi Nord) bzw. ca. 2.000 (Lidl) bis zu ca. 4.000 (Netto Marken-Discount).

Auch das Lebensmittelhandwerk unterliegt starken Veränderungen, welche sich u. a. in einer starken Konzentration und Filialisierung zeigen. Die im vergangenen Jahrzehnt fortschreitende Filialisierung wurde von einem Rückgang der klassischen Bäckereien von rd. 47.40010 (2002) auf rd. 43.700 (2012) begleitet. Dazu tragen eine Vielzahl an Faktoren, wie zunehmender Kosten- druck, fehlende Nachfolger, aber auch immer mehr Backstationen in Discountern / Supermärkten bei. Eine ähnliche Entwicklung ist für Fleischereien festzuhalten, deren Zahl sich von rd. 18.800 (2002) auf rd. 14.400 (2012) verringerte.

Zu den Branchen mit sehr weitreichenden Veränderungen zählt der Einzelhandel mit Drogerie- / Parfümeriewaren, was primär durch die Insolvenz des ehemaligen Marktführers Schlecker hervorgerufen wurde. Drogerie- / Parfümeriewaren werden stationär über Fachdrogerien, Parfüme- rien, Reformhäuser, Apotheken, Warenhäuser, Sonderpostenmärkte und den Lebensmittelein- zelhandel abgesetzt. Zum Kernsortiment eines Drogeriemarktes zählen Körperpflege, dekorative Kosmetik, Wasch-, Putz- / Reinigungsmittel und Hygieneprodukte, welche durch viele weitere Sortimente ergänzt werden.

Tabelle 2 Die größten Drogeriemarktbetreiber in Deutschland

Betreiber

Filialen 1.350 1.754 487 Artikel 13.000 17.500 25.000 Sortiment Drogerie / Kosmetik, Baby- Drogerie / Kosmetik, Baby- Drogerie / Kosmetik, Baby- nahrung, Tiernahrung, Bio- nahrung, Lebensmittel, nahrung, Lebensmittel, lebensmittel, Weine, Ge- Weine, Tiernahrung, Ge- Schreib- / Spielwaren, tränke, OTC*, Babybeklei- schenkartikel, Schreib- und Haushaltswaren, Multime- dung, Geschenkartikel Spielwaren, OTC dia, Kurzwaren *OTC = over the counter: frei verkäufliche Arzneimittel

Quelle: EHI Handelsdaten aktuell 2013, S. 134; GMA-Zusammenstellung 2015

Marktführer ist dm: allein im Jahr 2013 hat das Unternehmen 135 neue Filialen (Einheiten zwischen ca. 650 und 800 m²) eröffnet, 2014 folgten etwa 150 weitere11. Allerdings wird ein Einzugs- gebiet von ca. 20.000 Einwohner pro Filiale benötigt. Von den weiteren Betreibern führt Müller das umfangreichste Sortiment auf einer Verkaufsfläche von mindestens 800 m² und mindestens

10 Quelle: EHI – handelsdaten.de 11 Quelle: Lebensmittelzeitung, 43-13.

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20.000 Einwohnern im Einzugsgebiet. Rossmann expandiert in Kommunen mit mindestens 8.000 Einwohnern; in Deutschland liegen die Einheiten bei etwa 650 m² Verkaufsfläche.

Die ehemaligen Schlecker-Formate „Ihr Platz“ und „Schlecker XL“ wurden z. T. – sofern diese ren- tabel waren – von Rossmann oder dm übernommen. Auch Betreiber, wie z. B. T€Di (Sonderpos- ten), KiK, Woolworth oder NKD mieteten ehemalige Schlecker-Flächen an. In kleineren Orten im ländlichen Raum und auf Stadtteilebene wurden Filialen allerdings häufig bisher noch nicht er- setzt. Die Nachvermietung typischer Schlecker-Einheiten in kleineren Ortschaften gestaltet sich insgesamt deutlich schwieriger, da diese oftmals sehr klein (200 m² VK, z. T. auch darunter) oder nur mit hohem finanziellem Aufwand überhaupt modernisierungsfähig sind.

Im Hinblick auf die Entwicklung des Einzelhandels in den Innenstädten und Ortszentren waren in den vergangenen Jahren folgende Trends festzustellen:

 Die Konsumzurückhaltung breiter Bevölkerungsschichten und der Wunsch der Ver- braucher v. a. preiswert einzukaufen hat zu einer Absenkung des Qualitätsniveaus der Einzelhandelssortimente geführt; vielerorts geraten dadurch v. a. Anbieter des mittle- ren Preissegmentes unter Druck.

 Die 1b- und 1c-Lagen haben mit einem Bedeutungsverlust zu kämpfen. Hier treten ver- stärkt Fluktuation und Leerstandsbildung auf. 1a-Lagen sind die Gewinner dieser Ent- wicklung.

 Die Konzentration im Einzelhandel führt in Innenstädten und Ortszentren nicht selten zur Uniformität des Betriebs- und Warenangebotes (Stichwort: Banalisierung / Aus- tauschbarkeit).

 Die Warenhäuser und der Fachhandel haben vielerorts ihre Funktion als Leitbetriebe der Innenstädte verloren. An ihre Stelle traten zunächst Handelsmarken (sog. „Retail Brands“) aus dem Textilbereich, Elektronikmärkte und neuerdings auch Anbieter des täglichen Bedarfs (Drogeriewaren, auch Nahrungs- und Genussmittel).

 Als erfolgreiche Angebotsform kristallisieren sich multifunktionale Einkaufszentren heraus. Ihr Markterfolg gründet sich u. a. auf ein stringentes Management und auf- wändige Marketingmaßnahmen sowie attraktive bauliche Rahmenbedingungen (Stichworte: Sauberkeit, Sicherheit). Innerstädtische Einkaufszentren erreichten – flä- chenbereinigt – in den vergangenen Jahren Umsatzsteigerungen von bis zu 5 % pro Jahr.

Als Standorte werden sowohl von Lebensmitteldiscountern als auch von Supermärkten, Verbrau- chermärkten und SB-Warenhäusern Lagen mit guter Erreichbarkeit für den motorisierten Indivi- dualverkehr und mit großen Stellplatzkapazitäten präferiert (vgl. Tabelle 3).

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Tabelle 3 Standortanforderungen der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels (Auswahl)

Daten Lebensmittel- Supermarkt Großer Supermarkt discounter (inkl. Getränkemarkt) Verkaufsfläche 800 – 1.200 m² 1.500 m² 2.500 m² Parkplätze 100 100 250 Grundstücksgröße Ab 5.000 m² Ab. 5.000 m² Ab 8.000 m² Einzugsgebiet Ab 5.000 EW Ab 5.000 EW Ab 15.000 EW GMA-Standortforschung, ca.-Werte gerundet

Innerstädtische Standorte oder Stadtteil- und Nahversorgungszentren, mit ihren relativ hohen Standortkosten, werden andererseits weniger oft belegt; dies auch aufgrund der recht geringen Umsatzrendite des Lebensmitteleinzelhandels von durchschnittlich nur ca. 1 – 2 %.

2.3. Konsequenzen für die Flächen- und Stadtentwicklung

Mit Blick auf die Flächen- und Stadtentwicklung sind folgende Aspekte zu nennen:

 In den vergangenen Jahren verlangsamte sich die Verkaufsflächenentwicklung (im Ver- gleich zu den letzten 20 Jahren). Dennoch wird auch künftig die Nachfrage nach Ver- kaufsflächen in guten Standortlagen trotz Onlinehandels anhalten.

 Die Konzentration im Einzelhandel wird in Innenstädten und Ortszentren noch stärker zur Uniformität des Betriebs- und Warenangebotes führen.

 Die Warenhäuser und der Fachhandel verloren ihre Funktion als Leitbetriebe der In- nenstädte. An ihre Stelle treten zunehmend Handelsmarken (sog. „Retail Brands“) aus dem Textilbereich und z. T. auch Anbieter des täglichen Bedarfs.

Abbildung 4 Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel

GMA-Darstellung 2014 nach www.handelsdaten.de; abgerufen am 26.03.2014

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Der Erfolg und die Weiterentwicklung des bestehenden Anbieternetzes im stationären Handel werden auch davon abhängen, inwieweit es gelingt, das Online-Geschäft zu integrieren. Dies gilt völlig losgelöst von der Lage und der städtebaulichen Funktion des jeweiligen Anbieters. Derzeit einziger Gewinner des Online-Geschäfts sind die sog. „pure-plays“, also die reinen Onlinehändler (ohne stationäres Ladenlokal). Dagegen besteht ein immenser Nachholbedarf des stationären Handels im Online-Geschäft. Wer in diesem Marktbereich keine zukunftsfähigen Konzepte hat, wird perspektivisch nur schwer Grundlagen für ein wirtschaftlich nachhaltiges Geschäftsmodell besitzen.

2.4. Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzel- handel

Städte und Gemeinden haben mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instru- mentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gesteuert werden kann; dabei werden folgende Gebietskategorien unterschieden:

Gebiete mit Bebauungsplänen (§ 30 BauGB)

Werden in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzel- handelsbetriebe nach Maßgabe der §§ 2 bis 9 BauNVO - teils ausdrücklich als Läden oder Einzel- handelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe - in allen Baugebieten vorgesehen. Sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten, in Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Indust- riegebieten (§§ 4 bis 9 BauNVO). Hingegen sind diese nur ausnahmsweise in Kleinsiedlungsgebie- ten und reinen Wohngebieten zulässig (§§ 2 und 3 BauNVO).

Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der § 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Bau- gebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebauli- chen und raumordnerischen Auswirkungen sind außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewie- senen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des § 11 Abs. 3 beinhaltet eine widerlegbare Re- gelvermutung. Die konkrete Prüfung findet zweistufig statt:

 Liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (über 800 m² VK) dann:

 Liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig (die Regelvermutung für potenzielle Auswirkungen liegt vor, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet).

Nicht beplanter Innenbereich (§ 34 BauGB)

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Nach § 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart

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der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht. Nach § 34 Abs. 3 BauGB dürfen von den Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Im Einzelfall (z. B. Erweiterung) kann vom Erfordernis des Einfügens abgewichen werden. Das Ziel der gesetzlichen Neuregelung im besagten Paragraphen ist es, durch das Ausfüllen einer Rechtslücke bei Genehmigungsverfahren für großflächige Einzelhandelsvorhaben in Gemengelagen im unbeplanten Innenbereich auch hier eine städtebauliche Steuerung ohne Bauleitplanung zu ermöglichen. Dies soll durch die Si- cherung der zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere dem Schutz der Angebotsstrukturen in den Kernstadtbereichen und damit deren Attraktivitätserhalt dienen.

Mit der Novellierung des BauGB 2007 hat der Gesetzgeber darüber hinaus die Möglichkeit geschaffen, über § 9 Abs. 2a BauGB im nicht beplanten Innenbereich einen Bebauungsplan aufzu- stellen, in dem zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche nur bestimmte Ar- ten der nach § 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen festgelegt oder ausgeschlossen werden können.

Besonderes Städtebaurecht

Das Besondere Städtebaurecht mit den §§ 136 ff. BauGB bietet zudem Städten und Gemeinden die Möglichkeit, im Rahmen von Stadterneuerungs- oder Entwicklungsmaßnahmen die besonderen Vorschriften zur Steuerung anzuwenden. So kann durch die Festlegung von Sanierungsgebie- ten über die jeweilige Sanierungszielsetzung sehr dezidiert die künftige Entwicklung gerade auch im Einzelhandelsbereich geplant und gesteuert werden. Die Regelungen nach §§ 144 ff. BauGB stellen verschiedene Sachverhalte wie beispielsweise den Verkauf von Liegenschaften oder auch deren Anmietung grundsätzlich unter Genehmigungsvorbehalt.

Neben diesen Rechtstatbeständen sind insbesondere die möglichen Förderungen für baulich in- vestive Maßnahmen und auch die Umgestaltung im öffentlichen Bereich attraktiv. Durch die Pro- gramme der städtebaulichen Erneuerung sind Fördermöglichkeiten geschaffen, die gerade auch an private Grundstückseigentümer zur Modernisierung oder Instandsetzung der Gebäudesub- stanz weitergegeben werden können.

2.5. Konsequenzen für Meitingen

Aus den vorangegangenen Ausführungen wird deutlich, dass die „Spielräume“ für den traditionellen Einzelhandel in Ortsmitte- und Nahversorgungslagen „enger“ werden. Die wesentlichen Ursachen dafür liegen in den geänderten Rahmenbedingungen auf der Angebots- und Nachfra- geseite, teilweise aber auch bei Einzelhändlern, wenn sie wichtige Markttrends nicht erkannt haben oder zu finanzschwach sind, um darauf reagieren zu können. So erwächst durch filialisierende und discountorientierte Konzepte erheblicher Druck auf den Mittelstand. Inhabergeführte Fach- geschäfte aber auch die Ortsmitte als Ganzes gerät dadurch weiter unter Druck.

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

Im Gegensatz zu den allgemeinen Strukturentwicklungen verfügt Meitingen über zwei Beson- derheiten: ein umfangreiches Nahversorgungsangebot in der Ortsmitte und verfügbare Flächen für weitere Entwicklungen. Auch der Facheinzelhandel ist in der Ortsmitte entlang der Schloß- straße noch gut vertreten, worauf in Kapitel II genauer eingegangen wird. Allerdings haben im interkommunalen Sondergebiet (SO) Meitingen-Nord auch typische zentrenrelevante12 Fach- marktansiedlungen stattgefunden, welche den Entwicklungsspielraum in der Ortsmitte Meitin- gens beschränken.

Eine nachhaltige Profilierung des Handelsstandortes Meitingen und speziell der Ortsmitte gegen- über Fachmarktstandorten und Wettbewerbsstädten muss über eine starke und kompakte Haupteinkaufslage gelingen. Die Anforderungen dafür sind hoch: eine räumliche Konzentration der Anbieter, ein hohes Attraktivitätsniveau in Gestaltung, Dekoration, Branchen-, Betreiber- und Dienstleistungsmix, zudem eine gute verkehrliche Erreichbarkeit und eine geeignete, kunden- freundliche Parkierungssituation mit einem attraktiven städtebaulichen Umfeld. Bezüglich des Filialisierungsgrades ist eine ausgewogene Balance zwischen leistungsstarken Filialisten einerseits und Identität schaffenden, inhabergeführten Fachgeschäften andererseits anzustreben. Zur ge- wünschten Ansiedlung weiterer attraktiver Einzelhandelbetriebe ist es eminent wichtig größere, marktfähige Flächen zu schaffen. In diesem Zusammenhang kommt auch dem Vorhandensein von frequenzstarken Drogerie- und Lebensmittelmärkten eine hohe Bedeutung zu. Um den Han- delsstandort Meitingen insgesamt sowie die Ortsmitte im Speziellen strukturell und nachhaltig weiterzuentwickeln, sind laufende Modernisierungsmaßnahmen und ggf. weitere Flächenent- wicklungen zwingend erforderlich, um Umsatz und Kundenfrequenz im interkommunalen Wett- bewerb zu halten bzw. zu steigern.

3. Strukturdaten und Entwicklungen in Meitingen

Der im Verdichtungsraum Augsburg gelegene Markt Meitingen mit ca. 11.336 Einwohnern13 befindet sich im gleichnamigen Landkreis Augsburg des Regierungsbezirks Schwaben. Landesplane- risch ist der Markt Meitingen als Mittelzentrum ausgewiesen (vgl. Karte 1)14. Der zugewiesene einzelhandelsspezifische Verflechtungsbereich umfasst 33.243 Einwohner15. Die nächst gelegenen Mittelzentren sind Langweid a. d. Lech, Gertshofen, Aichach, Wertingen, Rain und Donau- wörth. Das nächst gelegene Oberzentrum ist Augsburg in ca. 20 km südlicher Entfernung.

12 zentrenrelevante Sortimente = Sortimente des Innenstadtbedarfs (LEP Bayern 2013), nahversorgungsrelevante Sortimente = Sortimente des nahversorgungsbedarf (LEP Bayern 2013), nicht zentrenrelevante Sortimente = Sortimente des sonstigen Bedarfs (LEP Bayern 2013), 13 Markt Meitingen 2015, Stand: Januar 2015. 14 LEP Bayern 2013, Anhang 1. 15 Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr und Technologie, Stand: 01.09.2013.

16 Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

Karte 1 Lage und zentralörtliche Struktur

Legende

Oberzentrum

Mittelzentrum

Grundzentrum

erstellt mit RegioGraph Planung; GMA‐Bearbeitung 2015 17

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

Die verkehrliche Erreichbarkeit von Meitingen für den Individualverkehr ist aus regionaler Sicht durch die Bundesstraße 2 gewährleistet und als sehr gut zu bezeichnen. Über die B 2 besteht außerdem Anschluss an die ca. 18 Pkw-Fahrminuten entfernte A 8 (München – Augsburg – Ulm – Stuttgart). Zusätzlich besteht ein breit gefächertes Netz an regionalen und städtischen Straßen.

Im öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) existiert in Meitingen sowie im angrenzenden Um- land ein Busverkehrsnetz im Augsburger Verkehrs- und Tarifverbund (AVV). Dazu verbindet in Meitingen ein flexibel einsetzbares Rufbussystem die Ortsteile untereinander. Darüber hinaus ist Meitingen mit seinem Bahnhof und den verkehrenden Regional-Expresszügen sehr gut in das Re- gionalbahnnetz der Deutschen Bahn integriert. Augsburg ist von Meitingen aus in weniger als 20 Min. Fahrzeit zu erreichen. Meitingen ist ein wichtiger Pendlerort geworden.

Die Siedlungsstruktur von Meitingen zeichnet sich durch eine kompakte Struktur des Hauptorts aus, die den Siedlungsschwerpunkt im Markt darstellt. Weiterhin befinden sich Siedlungskon- zentrationen in den Marktteilen Herbertshofen, Erlingen, Langenreichen, Waltershofen und Ostendorf.

Der Kernort von Meitingen lässt sich in die folgenden Bereiche gliedern:

 Ortsmitte: zentrale Nutzungen (Einzelhandel, Schulen, Verwaltungs- und Kulturein- richtungen), Lage im historisch gewachsenen Ortskern und in der unmittelbaren Um- gebung bis hin zur Bahntrasse im Westen, Römerstraße im Osten, Grundschule im Nor- den und Siedlungsrand im Süden.

 Ausgeprägte größere Wohngebiete: östlich und nördlich des Ortskerns

 Großflächige Sonder- / Gewerbegebiete: nördlich des Kernortes, entlang der Via Clau- dia an der nördlichen Marktgrenze zu Westendorf an der Anschlussstelle Meitingen- Nord bzw. nahe der B 2 sowie Unternehmenssitz SGL Carbon GmbH im östlichen Kern- ort und Industriegebiet Herbertshofen am südlichen Marktrand.

 Erholungs- und Freizeitbereiche: Freibad und Kino südlich der Ortsmitte und Schloß- wiese in der Ortsmitte

Innerhalb von zehn Jahren ist die Bevölkerungszahl in Meitingen von ca. 11.159 Einwohnern im Jahr 2005 um ca. 177 Personen (ca. + 1,6 %) bis 2015 auf ca. 11.336 Einwohner gestiegen16. Die Meitinger Bevölkerungsentwicklung schneidet etwas besser ab als die des Landkreises Augsburg mit einer leichten Zunahme von ca. 0,4 %. Im gesamten Regierungsbezirk Schwa- ben fällt der Bevölkerungszuwachs im gleichen Zeitraum ähnlich aus wie in Meitingen.

16 Markt Meitingen 2015, Stand: Januar 2015.

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

Tabelle 4 Bevölkerungsentwicklung im Vergleich 2004 / 2014

Gebiet Einwohner Veränderung 2004 / 2014

2004 2014 abs. in % Landkreis Augsburg 241.400 242.258 + 858 + 0,4 Reg.-Bez. Schwaben 1.785.575 1.818.285 + 32.710 + 1,8 Freistaat Bayern 12.439.431 12.675.644 + 236.213 + 1,9 Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Stand: 30.09.2014; GMA-Berechnungen

Die Bevölkerungsvorausberechnung des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverar- beitung geht hinsichtlich der Bevölkerungsentwicklung bis zum Jahr 2025 von einer stagnieren- den Lage in Meitingen aus17. Diese Entwicklungen haben Einfluss auf das Kaufkraftpotenzial in Meitingen und seinem Umland. Aus GMA-Sicht gibt es aufgrund der Lage und Struktur aber Rah- menbedingungen, die eine positive Entwicklung erwarten lassen.

Die Wirtschaftsstruktur wird in Meitingen stark durch das produzierende Gewerbe geprägt. Etwa 66 % der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort sind in Meitingen im Wirt- schaftsbereich des produzierenden Gewerbes tätig. Den zweit- und drittgrößten Wirtschaftsbe- reich stellen öffentliche und private sowie Unternehmens-Dienstleister (ca. 18 %) und Handel, Verkehr, Gastgewerbe (ca. 16 %) dar18.

Insgesamt sind in Meitingen derzeit ca. 4.181 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Ar- beitsort tätig19. Der Markt Meitingen weist zum Stichtag 30.06.2014 einen negativen Pendler- saldo von ca. - 538 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten auf. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass auch die Einzelhandelskaufkraft von Beschäftigten als zusätzliches Potenzial für den Einzel- handel nutzbar ist. Zwischen 2004 und 2014 war für den Markt Meitingen ein deutlicher Zuwachs an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (rd. + 17 %) zu verzeichnen.

Auch im Vergleich zu Kommunen im Umland weist Meitingen einen guten Wert bezüglich der Beschäftigtendichte auf. In Meitingen kommen 369 Beschäftigte auf 1.000 Einwohner. Dies hängt maßgeblich mit großen Arbeitgebern wie SGL CARBON GmbH (ca. 1.300 Mitarbeiter am Standort Meitingen) oder Lech-Stahlwerke GmbH (ca. 800 Mitarbeiter am Standort Meitingen) zusammen.20

17 Ausgangsjahr der Berechnung ist 2009 mit 11.097 Einwohnern. Der Prognosewert für 2015 liegt mit 11.200 Einwohnern unterhalb des reellen Wertes von 11.336 Einwohnern. Somit ist der Wert für 2025 mit 11.246 Einwohnern als pessimistischer Wert zu deuten. 18 Bayrisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Stand: 30.06.2013. 19 Beschäftigungsstatistik der Bundesagentur für Arbeit, Juni 2014. 20 Quelle: http://www.augsburger-allgemeine.de/augsburg-land/Im-Dialog-mit-Kohlenstoffspezialisten- id5349501.html, http://www.lech-stahlwerke.de/Karriere.html?SYS_MNU03_00_current_mp=121

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

Abbildung 5 Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte im regionalen Vergleich

Schwabmünchen 389

Meitingen 369

Bobingen 304

Augsburg (Landkreis) 275

Königsbrunn 239

Stadtbergent 232

Neusäß 229

Langweid a.Lech 221

100 150 200 250 300 350 400

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Beschäftigungsstatistik der Bundesagentur für Arbeit, Stand: 30.06.2014; GMA-Berechnungen

Zusammenfassend sind die Standortrahmenbedingungen des Marktes Meitingen als positiv zu bewerten:

 Mittelzentrum im Landesentwicklungsprogramm

 gute verkehrliche Erreichbarkeit (inkl. ÖPNV)

 positive Bevölkerungsentwicklung

 bedeutender Wirtschaftsstandort

 kompakter Kernort

 Flächenpotenziale zur Weiterentwicklung der Angebotsstrukturen

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

II. Situationsanalyse des Einzelhandelsstandortes Meitingen

1. Standortgefüge des Einzelhandles in Meitingen

Die Standortstruktur des Einzelhandels in Meitingen untergliedert sich im Wesentlichen in folgende Standortlagen bzw. Handelsschwerpunkte (vgl. Karte 2):

 Die Meitinger Ortsmitte ist der vielfältigste Handelsschwerpunkt im Markt mit einem noch breiten Branchenmix. Auch im Vergleich mit anderen Kommunen ist der hohe innerörtliche Verkaufsflächenbesatz als positive Eigenschaft zu werten. Der Handels- standort Ortsmitte erstreckt sich von der Hauptstraße im Westen über die Schloß- straße als Haupteinkaufslage bis hin zur Römerstraße im Osten. Nach Norden zieht sich ein dünner werdender Besatz bis zum Bahnhof. Auch entlang der Römerstraße (ehemalige Bundesstraße) sind vereinzelt Geschäfte vorzufinden, welche allerdings keine zusammenhängende Handelslage mehr bilden. An der Römerstraße zieht sich der Be- satz bis zum Übergang an die Donauwörther Straße, Ecke Bernhard-Monath-Straße. Hier sind als Besonderheit Geschäfte des zentrenrelevanten Sortimentes (Juwelier Gleich und Optiker Gleich) vorzufinden. Südlich endet der Besatz an der Römerstraße hinter dem Edeka-Markt, wo kurz danach auch das Siedlungsgebiet des Kernortes Meitingen endet. Der Besatz an der parallel zur Römerstraße verlaufenden Haupt- straße endet im südlichen Bereich mit den Geschäften Pro Pedes Schuhparadies und einem Sanitätshaus, auf Höhe des Robert-Schuman-Ringes. In der Haupteinkaufslage Schloßstraße im zentralen Bereich der Ortsmitte ist der dichteste und kompakteste Besatz vorhanden. Die nördlich und südlich angrenzenden Bereiche verfügen als sog. Nebenlagen über eine geringere Einzelhandelsdichte.

 Als Magnetbetriebe der Meitinger Ortsmitte stellen sich v. a. die Lebensmittelmärkte heraus (Rewe, Edeka, Norma), welche über eine hohe Kundenfrequenz verfügen und damit zur Belebung der Ortsmitte beitragen.21 Die Märkte befinden sich am westlichen und östlichen Ende der Schloßstraße, wodurch gute Grundvoraussetzungen zur Fre- quentierung und Belebung der Schloßstraße bestehen. Des Weiteren sind als wichtige Betriebe typische Anbieter mit zentrenrelevanten Sortimenten wie u. a. das Mode- haus Kinlinger, Easy Jeans & Fashion, die Buchhandlung Eser sowie ein NKD-Markt an- zuführen. Auch kleinere inhabergeführte Geschäfte wie z. B. Renates Truhe, sind fre- quentiert und für die Vielfalt der Ortsmitte bedeutend. Insgesamt zeichnet sich die Ortsmitte von Meitingen durch einen hohen Anteil an kleineren, inhabergeführten Fachgeschäften aus, die durch einige wenige Filialisten ergänzt werden (v. a. NKD sowie Lebensmittelanbieter).

21 Das ehemalige „Möbelhaus“ zwischen Römerstraße, Schloßstraße und Pouzauges Ring ist als Handels- standort dringend in puncto Architektur und Städtebau weiterzuentwickeln.

21 Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

Karte 2 Einzelhandelsstrukturen in Meitingen 2015

Legende

Größenklassen

über 1.500 m² VK 800 m² bis < 1.500 m² VK 400 m² bis < 800 m² VK 100 m² bis < 400 m² VK < 100 m² VK

Branchen Nahrungs‐ und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau‐, Garten‐ und Heim‐ werkerbedarf, Bodenbeläge Optik, Uhren, Schmuck Sonstiger Einzelhandel

Kartengrundlage: Markt Meitingen GMA‐Bearbeitung 2015 22

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

Foto 1 Rewe-Markt Foto 2 u. a. Edeka, NKD im ehem. Möbelhaus

Foto 3 Modehaus Kinlinger Foto 4 Lidl-Markt

GMA-Aufnahmen 2015

 Im weiteren nördlichen Verlauf der Donauwörther Straße befindet sich die Via Claudia und die Straße Am Oberfeld, wo sich nach der Ortsmitte der bedeutendste Handels- schwerpunkt Meitingens befindet. Dabei handelt es sich um ein interkommunales Sondergebiet (SO) zwischen Meitingen und Westendorf mit starkem Besatz sowohl aus den nahversorgungsrelevanten als auch zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereichen. Der flächenseitig größte Anbieter ist das E center, gefolgt vom Aldi-Markt (Westendorfer Gebiet) und dem Müller Drogeriemarkt mit um- fangreichen Randsortimenten im Bereich Spiel-, Schreib-, Elektrowaren und Lebens- mitteln. Als Neuansiedlung der letzten Jahre ist ein dm-Markt (ebenfalls Westendorfer Gebiet) gegenüber des Aldi-Discounters zu verzeichnen. Außerdem sind an der Via Claudia typische Fachmärkte wie KiK, Fressnapf, Sobi Getränkemarkt, Deichmann, Eu- ronics und Takko vorzufinden.

 In den weiteren Ortsteilen befinden sich überwiegend Anbieter aus dem nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich. Im größten Ortsteil Herbertshofen sind neben einem Lidl-Markt mit Bäckerei ein kleiner Getränkemarkt, eine weitere Bäckerei, eine Gärtnerei sowie drei handwerklich orientierte Geschäfte mit kleineren Verkaufsflä- chen (< 50 m²) vorzufinden.

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

 Im westlich von Herbertshofen gelegenen Erlingen sowie nordöstlich davon gelegenen Langenreichen ist jeweils ein Metzgereibetrieb ansässig. Außerdem befindet sich im nördlich gelegenen Ortsteil Waltershofen der Baumarktanbieter BayWa.

Insgesamt wird deutlich, dass das Standortgefüge des Einzelhandels in Meitingen einerseits durch die Ortsmitte mit ihrem vielfältigen Angebotsmix und zahlreichen Fachgeschäften geprägt ist. An- dererseits bildet der Sondergebiets- und Handelsstandort Meitingen-Nord einen deutlichen Han- delsschwerpunkt mit zahlreichen Fachmärkten sowie nahversorgungsrelevanten Anbietern. Auch der südlich gelegene Ortsteil Herbertshofen spielt v. a. im Bereich der Nahversorgung eine wichtige Rolle. Mit Ausnahme des Standortbereiches Meitingen-Nord befinden sich die Ge- schäfte im Marktgebiet Meitingens überwiegend an integrierten Standortlagen mit Siedlungsan- schluss. Lediglich die Baumärkte BayWa und der Raiffeisenmarkt befinden sich als Anbieter über- wiegend nicht zentrenrelevanter Sortimente in nicht integrierten Standortlagen.

2. Aktueller Einzelhandelsbestand in Meitingen

Die nachfolgenden Daten beruhen auf einer vollständigen Erhebung des Einzelhandels im Markt Meitingen im Januar / Februar 2015. Dabei wurden die Betriebe nach Umsatzschwerpunkt den einzelnen Warengruppen zugeordnet.

2.1. Analyse des gesamten Marktes

Zum Zeitpunkt der GMA-Erhebung waren im Marktgebiet Meitingens 83 Betriebe des Ladenein- zelhandels und Ladenhandwerks mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 18.715 m² ansässig (vgl. Tabelle 5)22.

Hiervon entfallen auf Nahrungs- und Genussmittel:

 26 Betriebe (= ca. 31 % des Gesamtbestandes)23

 ca. 8.145 m² VK (= ca. 45 % der Gesamtverkaufsfläche)24

 ca. 28 – 29 Mio. € Bruttoumsatz (= ca. 45 – 50 % des Gesamtumsatzes)21.

22 Interkommunales SO Meitingen-Nord mit drei weiteren Betrieben auf dem Westendorfer Gemeindege- biet (Aldi, dm und OMV mit rd. 1.700 m² VK) in der statistischen Auswertung nicht berücksichtigt. 23 Zuordnung nach Umsatzschwerpunkt. 24 Mehrbranchenbetriebe aufgeteilt.

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

Tabelle 5 Einzelhandelsbestand Meitingen nach Sortimentsbereichen

Hauptwarengruppen / Anzahl Verkaufsfläche Bedarfsbereiche der Betriebe in m²

Nahrungs- und Genussmittel 26 8.715 Gesundheit, Körperpflege 7 1.295 Blumen, zoologischer Bedarf 4 860 kurzfristiger Bedarf insgesamt 40 10.870 Bücher, Schreib-, Spielwaren 5 280 Bekleidung, Schuhe, Sport 12 3.145 mittelfristiger Bedarf insgesamt 17 3.425 Elektrowaren, Medien, Foto 3 660 Hausrat, Einrichtung, Möbel 7 820 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 5 1.430 Optik, Uhren, Schmuck 7 310 Sonstige Sortimente 7 1.200 langfristiger Bedarf insgesamt 29 4.420 Nichtlebensmittel insgesamt 57 10.000 Einzelhandel insgesamt 83 18.715 Zuordnung der Werte nach Umsatzschwerpunkt Angaben gemäß GMA-Erhebungen im Januar / Februar 2015 in Meitingen (ca.-Werte, gerundet).

Bei Nahrungs- und Genussmittel sind die bedeutendsten Betriebe:

 E center (großer Supermarkt), SO Meitingen-Nord

 Rewe (Supermarkt), Hauptstraße

 Edeka (Supermarkt), Pouzauges Ring / Römerstraße

 Lidl (Discounter) Ortsteil Herbertshofen, Ulrichstraße

 Norma (Discounter), Pouzauges Ring / Römerstraße

In Karte 3 sind die Lebensmittelmärkte (inkl. Aldi auf Westendorfer Gebiet) mit einem Einzugsra- dius von 500 m als maximaler Orientierungswert für eine fußläufige Erreichbarkeit dargestellt. Hinzu kommen Spezialanbieter wie Getränkemärkte und Feinkost- oder Bioläden, Tankstellen sowie Bäckereien und Metzgereien, die das Angebot der großen Lebensmittelmärkte ergänzen.

Auf Karte 3 ist zu erkennen, dass v. a. der Kernort von Meitingen über eine flächendeckende Ver- sorgung mit Lebensmittelmärkten verfügt, wenngleich im nördlichen Gebiet hin zum Unterneh- mensstandort von SGL Carbon GmbH eine Versorgungslücke zu erkennen ist.

25 Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

Karte 3 Lebensmittelmärkte und deren Nahversorgungsfunktion

Legende

Zentraler Versorgungsbereich Ortsmitte 2007

Lebensmittelmärkte

500 m Radius

Kartengrundlage: OpenStreetMap GMA‐Bearbeitung 2015 26

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

Auch im südlich gelegenen Ortsteil Herbertshofen, wo mit einem Lidl-Markt grundsätzlich gute Voraussetzungen für die Nahversorgung gegeben sind, bestehen im nördlichen Siedlungsbereich Versorgungslücken. Insgesamt ist Herbertshofen in Anbetracht seiner Größenordnung mit dem Lidl-Markt sehr gut versorgt. Die beiden Lebensmittelmärkte E center und Aldi (Gemarkung Wes- tendorf) im SO Meitingen-Nord verfügen über keine wesentliche fußläufige Nahversorgungsfunk- tion.

In den Ortsteilen Langenreichen und Erlingen sind jeweils kleinere Anbieter aus dem Lebensmit- telhandwerk vorhanden. Diese können ausschnittweise eine Grundversorgung bieten. In den Ortsteilen Ostendorf und Waltershofen sind keine Lebensmittelbetriebe vorhanden. Für Einkäufe müssen die Bewohner nach Meitingen oder Herbertshofen fahren. Die längste Strecke müssen dabei die Bewohner aus Langenreichen zurücklegen. Der nächstgelegene Lebensmittelmarkt Rewe ist von hier aus noch in etwas weniger als 10 Pkw-Minuten bzw. 20 - 25 Fahrrad-Fahrminu- ten (5 km) erreichbar.

Auf Nichtlebensmittel entfallen im Markt Meitingen:

 57 Betriebe (= ca. 69 % des Gesamtbestandes)25

 ca. 10.570 m² VK (= ca. 55 % der Gesamtverkaufsfläche)26

 ca. 33 – 34 Mio. € Bruttoumsatz (= ca. 50 – 55 % des Gesamtumsatzes)23.

 Im Segment Gesundheit und Körperpflege werden zwei Drogeriemärkte im SO Meitin- gen-Nord (Müller, dm) durch Apotheken und Sanitätshäuser v. a. in der Ortsmitte er- gänzt.

 Bei Blumen und zoologischen Bedarf sind neben der Gärtnerei Blumen Baur ein Fress- napf sowie zwei kleinere Blumenläden und Tierbedarf im Randsortiment z. B. von Le- bensmittelmärkten vorzufinden.

 Der Bereich Bücher-, Schreib- und Spielwaren verfügt mit der Buchhandlung Eser über eine größere Buchhandlung sowie über kleinere Schreib- und Bastelgeschäfte bis hin zu Lotto- und Postgeschäften.

 In der Warengruppe Bekleidung, Schuhe und Sport besteht die höchste Anzahl an Ge- schäften im Nichtlebensmittelbereich (vgl. Tabelle 5). Darunter fallen sehr große An- bieter wie das Modehaus Kinlinger in der Ortsmitte oder Takko und Deichmann im SO Meitingen-Nord. Außerdem sind Fachanbieter mit Verkaufsflächengrößen von unter

25 Zuordnung nach Umsatzschwerpunkt. 26 Mehrbranchenbetriebe aufgeteilt.

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

100 m² (z. B. Blue Jeans, Schneider Modehaus) bis hin zu Filialisten mit 100 - 400 m² (z. B. NKD) vertreten.

 Bei Elektrowaren stellt Euronics den größten und bedeutendsten Anbieter im SO Meitingen-Nord. In der Ortsmitte ist ein kleineres Geschäft aus dem Handy- und Tele- kommunikationsbereich vertreten.

 Hausrat, Einrichtung und Möbel präsentieren sich in kleinen Fachgeschäften wie Kern Raum und Idee oder Erhardt Raumausstattung.

 Für das Segment Bau- Heimwerker- und Gartenbedarf sind branchentypisch vorrangig große Anbieter wie der neue Raiffeisenmarkt, Farben Schmidt und BayWa zu nennen.

 Für die Versorgung mit Optik, Uhren und Schmuck sind mit z. B. Schloss Optik, Schus- ter oder Juwelier Gleich vorrangig Fachgeschäfte vorhanden.

 Die sonstigen Sortimente setzen sich aus spezialisierten Anbietern wie dem HS-Fach- markt oder mit Bike and More oder Tobi-Sonderpostenmarkt zusammen.

2.2. Analyse der Standortlagen und der Ortsmitte

Die Analyse der Verkaufsflächen nach Standortlagen zeigt, dass in Meitingen mit 55 Betrieben, welche ca. 47 % der Gesamtverkaufsfläche vereinen, der Großteil der Geschäfte auf den Kernort entfällt. Hiervon liegen 47 Betriebe mit ca. 41 % der Gesamtverkaufsfläche im zentralen Versor- gungsbereich Ortsmitte in der Abgrenzung des Jahres 2007 (vgl. Karte 4, Abbildung 6). Dieser Wert ist im interkommunalen Vergleich als überaus hoch anzusehen und resultiert in erster Linie aus den Lebensmittelmärkten. Der weitere bedeutende Meitinger Handelsstandort SO Meitin- gen-Nord stellt mit 17 Betrieben ca. 44 % der Gesamtverkaufsfläche im Marktgebiet27. Damit ist im SO Meitingen-Nord eine sehr starke Konzentration von Einzelhandelsgeschäften (Agglomera- tion) vorhanden, welche sowohl über nahversorgungsrelevante als auch mittel- und langfristige Sortimentsbereiche verfügt. Das SO Meitingen-Nord stellt damit den wichtigsten Handelsstand- ort in Meitingen dar. Im übrigen Markt außerhalb des Kernortes liegen 11 Betriebe in einer Di- mension, welche ca. 9 % der Gesamtverkaufsfläche darstellt.

In der Ortsmitte sind die hohen Verkaufsflächenanteile v. a. in den Segmenten Optik / Uhren, Schmuck (ca. 81 %) sowie bei den klassischen innerstädtischen Leitsortimenten Bekleidung / Schuhe / Sport (ca. 55 %) positiv hervorzuheben. Erfreulich ist auch der relativ hohe Anteil der Hauptwarengruppe Hausrat, Einrichtung, Möbel. Hier sind ca. 54 % der Verkaufsfläche innerhalb der Meitinger Ortsmitte angesiedelt.

27 Interkommunales SO Meitingen-Nord mit drei weiteren Betrieben auf dem Westendorfer Gemeindege- biet (Aldi, dm und OMV mit rd. 1.700 m² VK) nicht berücksichtigt.

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

AbbildungNahrungs- 6 undVerkaufsflächenanteil Genussmittel des Einzelhandels46% nach Standortlagen14% 40%

Gesundheit, Körperpflege 27% 73% Nahrungs- und Genussmittel 46% 14% 40% Blumen, zool. Bedarf 44% 7% 49% Gesundheit, Körperpflege 27% 73% Bücher, Schreib- / Spielwaren 22% 3% 75% Blumen, zool. Bedarf 44% 7% 49% Bekleidung, Schuhe, Sport 55% 1% 44% Bücher, Schreib- / Spielwaren 22% 3% 75% Elektrowaren, Medien, Foto 5% 95% Bekleidung, Schuhe, Sport 55% 1% 44% Hausrat, Einrichtung, Möbel 54% 7% 39% Elektrowaren, Medien, Foto 5% 95% Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 4%3% 92% Hausrat, Einrichtung, Möbel 54% 7% 39% Optik / Uhren, Schmuck 81% 16% 3% Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 4%3% 92% Sonstige Sortimente 29% 70% 2% Optik / Uhren, Schmuck 81% 16% 3% Einzelhandel insg. 41% 10% 49% Sonstige Sortimente 29% 70% 2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Einzelhandel insg. 41% 10% 49%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

ZVB Ortsmitte 2007 Streu-/ Nebenlage Gewerbegebiet/ dezentrale Lage

Angaben gemäß GMA-Erhebung JanuarZVB / Februar Ortsmitte 2015. 2007 Streu-/ Nebenlage Gewerbegebiet/ dezentrale Lage

Der Drogeriemarkt Müller befinden sich im SO Meitingen-Nord, wodurch in der Ortsmitte im da- zugehörigen Segment nur 27 % der Verkaufsfläche v. a. durch Apotheken vertreten sind. Unter Einbezug von dm auf dem Gebiet Westendorfs im SO Meitingen-Nord ist der Anteil nochmals geringer.

Auffallend geringe Anteile verzeichnet die Ortsmitte außerdem im Bereich Bücher, Schreib- und Spielwaren, da hier die wesentlichen Anbieter mit Müller, E center, HS-Fachmarkt (v. a. Angebote in Randsortimenten) außerhalb der Ortsmitte im SO Meitingen-Nord liegen. Der Nahrungs- und Genussmittelbereich kommt auf ca. 46 % Verkaufsfläche in der Ortsmitte. Dabei handelt es sich v. a. um die Betriebe Edeka, Norma und Rewe, welche durch weitere Spezialanbieter (z. B. Natur- laden Baumann, Bäckereien, Metzgereien) ergänzt werden. Damit sind drei größere Lebensmit- telmärkte in der Ortsmitte vertreten. Der größte Lebensmittelmarkt befindet sich mit dem E center im SO Meitingen-Nord. Der Markt alleine vereint so viel Verkaufsfläche auf sich wie die drei Märkte in der Ortsmitte zusammen. Hinzu kommen der zu Westendorf zählende Aldi im SO Meitingen-Nord sowie der Lidl-Markt in Herbertshofen.

Der Gesamtanteil an der innerstädtischen Verkaufsfläche im ZVB 2007 von ca. 41 % ist insbesondere den Lebensmittelanbietern und den Bekleidungsgeschäften zuzuschreiben. Die drei Lebens- mittelmärkte stellen ca. 38 % und die Bekleidungsgeschäfte Modehaus Kinlinger und NKD rd. 15 % der innerörtlichen Verkaufsfläche. Ziel der Entwicklung sollte es sein, die Ortsmitte strukturell weiterzuentwickeln und den Verkaufsflächenanateil und die Bedeutung als Handelsstandort

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

zu sichern und qualitativ zu entwickeln. Dazu sind sowohl Modernisierungsmaßnahmen inkl. Ver- kaufsflächenerweiterungen im Bestand als auch Neuansiedlungen in unterausgestatteten Seg- menten zu bewirken.

Die Meitinger Ortsmitte wird zum einen durch die Haupteinkaufslage „Schloßstraße“ (vgl. Karte 4) geprägt, die über einen in Teilen noch dichten Einzelhandelsbesatz und eine attraktive Mi- schung aus unterschiedlichen Branchen mit einer z. T. hohen Spezialisierung verfügt. Zum anderen wird der Bereich „Schloßstraße“ aus Einzelhandelssicht um kleinteiligere Standorte mit einem geringen Handelsbesatz v. a. entlang der Hauptstraße ergänzt. Das Einzelhandelsangebot in der Ortsmitte ist qualitativ als noch gut zu bezeichnen und v. a. auch durch einige attraktive inhaber- geführte Fachgeschäfte geprägt. Wenngleich der Einzelhandelsbesatz insgesamt als marktfähig zu bezeichnen ist, verfügen einige Anbieter dennoch über Investitionsrückstände und veraltete Warenpräsentationen. Einige Ladengeschäfte werden mittlerweile durch Dienstleister genutzt.

Die wesentlichen positiven Aspekte der Meitinger Ortsmitte aus Handelssicht sind:

 durch Fachgeschäfte geprägter Einzelhandelsbesatz, v. a. aus dem Bekleidungs- und Lebensmittelsegment,

 vielfältiger Nutzungsmix mit unterschiedlichen Dienstleistungsnutzungen,

 räumliche Lage der Lebensmittelmärkte als potenzielle Frequenzbringer am westlichen und östlichen Ende der Schloßstraße,

 gute Erreichbarkeit und vielfältiges Stellplatzangebot

Als negative Aspekte der Meitinger Ortsmitte sind aus Handelssicht zu nennen:

 veraltete, modernisierungsbedürftige Handelsimmobilien (ehemaliges „Möbelhaus“, Lebensmittelmärkte (v. a. in der Ortsmitte), einzelne Fachgeschäfte),

 ungünstige Anbindung des ehem. „Möbelhaues“ an die Schloßstraße,

 z. T. räumlich zerstreute Handelslagen (kein durchgängiger Ladenbesatz),

 einige wenige Leerstände im Bereich Römerstraße und nördliche Hauptstraße,

 Weiterentwicklung der städtebaulichen Rahmenbedingungen notwendig (auch unter dem Aspekt „Barrierefreiheit“, Erhöhung der Aufenthaltsqualität).

30 Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

Karte 4 Einzelhandelsstrukturen 2015 im Kernort von Meitingen

Legende

Zentraler Versorgungsbereich Ortsmitte 2007 L Leerstände

Größenklassen

über 1.500 m² VK 800 m² bis < 1.500 m² VK 400 m² bis < 800 m² VK 100 m² bis < 400 m² VK < 100 m² VK

Kartengrundlage: Markt Meitingen GMA‐Bearbeitung 2015 31

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

2.3. Analyse nach Betriebstypen

Hinsichtlich der Betriebstypenstrukturen fällt in Meitingen deutlich auf, dass das Angebot sehr stark durch Fachgeschäfte geprägt ist (vgl. Tabelle 6). Auf Fachgeschäfte entfallen insgesamt ca. 69 % der Betriebe, wenngleich diese mit ca. 22 % nur einen geringeren Teil der Verkaufsfläche ausmachen. Der hohe betriebliche Anteil an Fachgeschäften (sowohl Fachgeschäfte von inhaber- geführten Betrieben als auch filialisierte Fachgeschäfte) ist aber ein Pluspunkt Meitingens.

Tabelle 6 Betriebstypenstruktur des Einzelhandels in Meitingen

Betriebstypen Betriebe Verkaufsfläche in m² Fachgeschäft 59 4.495 Supermarkt / großer Supermarkt 3 5.360 Lebensmitteldiscounter 2 1.510 Fachmarkt 14 6.100 Sonstige Betriebstypen (Tankstellen, Second Hand) 5 1.250 GMA-Erhebung 2015, ca.-Werte gerundet

Etwa 17 % der Betriebe werden durch Fachmärkte mit dem höchsten Verkaufsflächenanteil von ca. 33 % gestellt. Dies ist sowohl auf den in Kapitel II. 1. beschriebenen Fachmarktstandort Meitin- gen-Nord als auch auf entsprechende Betriebe in der Ortsmitte zurückzuführen. In der Ortsmitte sind als Fachmärkte z. B: NKD oder Getränke König anzuführen. Im SO Meitingen-Nord sind Be- triebe wie Fressnapf, Müller, Takko, Sobi Getränkemarkt, Farben Schmid oder Euronics mit zentren- sowie nicht zentrenrelevanten Sortimenten zu nennen.

3. Einzelhandelsbestand im Vergleich 2007 / 2015

Der Einzelhandelsbestand hat sich insgesamt in den letzten sieben bis acht Jahren in Meitingen stabil entwickelt. Es sind insgesamt zwar weniger Betriebe ansässig (vgl. Abbildung 7), dafür haben die übrigen Geschäfte aber z. T. Verkaufsflächenerweiterungen vorgenommen und Neuzu- gänge weisen größere Verkaufsflächen als die alten Betriebe auf. Daher ist insgesamt ein mode- rates Verkaufsflächenwachstum von ca. 545 m² (ca. 3 %) zu verzeichnen. Dieses entfällt größten- teils auf den Nichtlebensmittelbereich.

Im Nahrungs- und Genussmittelbereich kam es in der Ortsmitte von Meitingen zu keinen wesentlichen Zu- oder Abwanderungen von größeren Lebensmittelbetrieben. Allerdings fielen einige kleinere Geschäfte weg. Im SO Meitingen-Nord ist ein neuer Lebensmitteldiscounter (Aldi) entstanden, welcher sich jedoch auf dem Gebiet Westendorfs befindet und daher rechnerisch nicht inkludiert ist. Außerdem haben die weiteren Lebensmittelmärkte Modernisierungsmaßnah-

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men vorgenommen, wozu u. a. Verkaufsflächenerweiterungen gehören. Da Nahrungs- und Ge- nussmittel als kurzfristiger Bedarf eine hohe Kundenfrequenz mit sich bringen, ist dieses Segment für die Ortsmitte von hoher Bedeutung.

Abbildung 7 Einzelhandelsentwicklung im Markt Meitingen 2007 - 2015

Betriebe Verkaufsfläche (m²) 100 20.000 89 18.170 18.715 83 995 1200 11 310 7 1.895 2.250 12 7 15.000 765 660 6 12 3.350 3.145 3 240 280 14 760 860 50 12 10.000 4 1.325 1.295 5 5 6 4 7 5.000 8.840 8.715 31 26

0 0 2007 2015 2007 2015 Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, Schreib-/Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Optik, Uhren, Schmuck sonstige Sortimente Angaben gemäß GMA-Erhebungen 2007 – 2015. Zuordnung der Bereiche und Verkaufsfläche nach Umsatz- schwerpunkt. Ohne Aldi, dm und Tankstelle im SO Meitingen-Nord.

Im Nichtlebensmittelbereich ist als größere Veränderung die Ansiedlung des BWL-Raiffeisen- marktes im nördlichen Bereich des Kernortes Meitingen auf rd. 500 – 600 m² Verkaufsfläche zu nennen. In eine ehemalige Bäckerei in der Ludwig-Thoma-Straße, Ecke Hauptstraße ist mit Wolfi’s Ski-Klinik ein junges und hochspezialisiertes Fachgeschäft eingezogen. Auch im südlichen Bereich an der Hauptstraße zwischen Schwimmbad und Schule sind mit Pro Pedes Schuhparadies und einem Sanitätshaus Geschäfte mit zentrenrelevanten Sortimenten (innerhalb des abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiches von 2007, vgl. Karte 4) angesiedelt worden.

Im Drogeriewarenbereich (Gesundheit, Körperpflege) ist besonders auf die Schließungen der Schlecker-Filiale hinzuweisen, so dass hier ebenfalls eine Lücke in der Ortsmitte zu verzeichnen ist. Es gab allerdings im SO Meitingen-Nord mit dm eine Neuansiedlung, allerdings auf dem Wes- tendorfer Gemeindegebiet. Entwicklungen im Drogeriewarensegment werden zur Stärkung von Ortsmitten vermehrt in diese Gebiete gelenkt.

Bei Blumen und zoologischem Bedarf ist das Geschäft Blumen Baur weiterhin der größte und bedeutendste Anbieter.

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Im Branchenbereich Elektrowaren, Medien, Foto sind keine wesentlichen Veränderungen zu verzeichnen, so dass bei dieser durch das Internet zunehmend belasteten Branche von einer erfreulich stabilen Lage gesprochen werden kann.

Für Optik, Uhren und Schmuck ist die Entwicklung als stabil zu bezeichnen.

In sonstigen Sortimentsbereichen sind mehr Zu- als Abgänge zu verzeichnen, z. B. Bike and More und Wolfi’s Ski-Klinik.

4. Einzelhandelsausstattung

Für eine erste Einordnung der Einzelhandelsausstattung des Marktes Meitingen ist es hilfreich, die Situation anhand von Kennziffern zu betrachten. Grundlage hierfür sind sogenannte Versor- gungskennziffern, die die Einzelhandelsausstattung der Kommunen auf die Einwohnerzahl beziehen und somit vergleichbar machen.

Der Einzelhandelsbesatz des Marktes Meitingen lässt sich wie folgt charakterisieren:

 Meitingen verfügt im gesamten Einzelhandel über ca. 7,3 Arbeitsstätten je 1.000 Ein- wohner (in 2007: 8,1 Arbeitsstätten). Davon entfallen ca. 2,3 Arbeitsstätten auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor (in 2007: 2,8 Arbeitsstätten) und ca. 5,0 Arbeits- stätten auf den Nichtlebensmittelsektor (in 2007: 5,3 Arbeitsstätten).

 Bezogen auf 1.000 Einwohner existiert im gesamten Einzelhandel Meitingens ein Ver- kaufsflächenbesatz von ca. 1.650 m² Verkaufsfläche (in 2007: 1.645 m²), davon ca. 770 m² im Nahrungs- und Genussmittelsektor (in 2007: 800 m²) und ca. 880 m² im Nichtlebensmittelsektor (in 2007: 845 m²).28

Insgesamt zeichnet sich hier wieder der Trend von weniger aber dafür größeren Geschäften ab. Allerdings ist klar zu erkennen, dass der Verkaufsflächenzuwachs zu Gunsten der Nichtlebensmit- telbetriebe ging.

5. Überprüfung handelsbezogener Entwicklungsziele aus dem Jahr 2007

In der Einzelhandelsuntersuchung zu Meitingen aus dem Jahr 2007 („Markt- und Standortunter- suchung Markt Meitingen“) wurde als Grundbaustein ein Standort- und Sortimentskonzept vor- gelegt. Dazu wurde der zentrale Versorgungsbereich „Ortsmitte“ abgegrenzt (vgl. Karte 4), welcher die innerörtliche Haupteinkaufslage bildet. Des Weiteren wurde zwischen den Standortty- pen „Streulagen mit Schwerpunkt auf dem Kernort“ und „das (interkommunale) Sondergebiet

28 Zuordnung nach Umsatzschwerpunkt.

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mit den ansässigen Fachmärkten“ unterschieden. Je nach Standortlage werden unterschiedliche Sortimentsbereiche vorgesehen. In Anbetracht dieses Handlungsrahmens aus 2007 ist zu konsta- tieren, dass v. a. der weitere Ausbau des SO Meitingen-Nord nicht mit den gesetzten Zielen über- einstimmt. Im Sondergebiet wurden sowohl zentrenrelevante als auch nahversorgungsrelevante Sortimente angesiedelt und ausgebaut (v. a. Aldi und dm).

Ein weiterer Baustein der Untersuchung aus dem Jahr 2007 war der Vorschlag zu möglichen An- gebotsergänzungen im Meitinger Einzelhandel. Dazu wurde festgestellt, dass eine Weiterent- wicklung v. a. auf qualitativer Ebene stattzufinden habe. Da die Ausstattung im Nahrungs- und Genussmittelbereich als überdurchschnittlich eingestuft wurde, beziehen sich die Angebotser- gänzungen v. a. auf den mittel- bzw. langfristigen Bedarf. Hierzu wurden Spezialanbieter aus den Bereichen Kindertextilien, Herrenmode, Schuhe, Spielwaren oder dem Bau- und Heimwerker- markt- und Gartencentersegment genannt. Eine derartige Weiterentwicklung ist in den vergangenen Jahren seit 2007 hauptsächlich in kleinerer Dimension, v. a. bei Fachgeschäften, zu beobachten. Neuansiedlungen und Modernisierungen haben hier sowohl im Lebensmittelbereich (Naturladen) als auch im Nichtlebensmittelbereich (Pro Pedes Schuhparadies, Raiffeisenmarkt, Sanitätshaus, Bike an More) stattgefunden, besonders auch in der Ortsmitte bzw. dem in 2007 abgegrenzten ZVB. Damit wurden die hervorgehobenen Bereiche Schuhe und Bau- und Heim- werkermarkt bzw. Gartencenter ausgebaut. Dagegen sind wesentliche Modernisierungsmaßnah- men bei größeren Anbietern wie den Lebensmittelmärkten nicht zu beobachten. Hier hat es lediglich einen Ausbau bei den Discountern (Ansiedlung Aldi, Erweiterung Lidl) zu Gunsten der La- gen außerhalb der Ortsmitte gegeben.

Neben diesen beiden vorangegangenen grundsätzlichen Empfehlungen wurden darüber hinaus weiterführende Empfehlungen zur Entwicklung des Wirtschaftsstandortes Markt Meitingen gegeben. Hierzu sind die folgenden vier Punkte aus dem Jahr 2007 anzuführen:

1. Qualitätsentwicklung des Einzelhandels: Serviceinitiative mit Gütesiegel

2. Stärkere Bekanntmachung der vorhandenen Dienstleistungsangebote (Ortsmitte der kur- zen Wege)

3. Ausbau des Beherbergungsangebotes

4. Ansiedlung neuer Unternehmen.

Die Empfehlungen im Gutachten aus 2007 sind grundsätzlich richtig und weiter zu verfolgen, allerdings ergeben sich aus den geänderter Rahmenbedingungen und Trends (vgl. Kapitel I.2.) not- wendige kleinere Veränderungen, z. B. im Sortimentskonzept, sowie weitere Schwerpunktthe- men der Einzelhandelsentwicklung, welche in Meitingen zu berücksichtigen sind. Die erneuerten Ziele und dazu notwendigen Maßnahmen werden in Kapitel IV. und V. auf Grundlage der aktua- lisierten Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenziale erörtert.

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III. Bevölkerung und Kaufkraft im Marktgebiet des Meitinger Einzel- handels

1. Marktgebiet und Bevölkerung

Die Abgrenzung des Marktgebietes stellt die wesentliche Grundlage zur Ermittlung des Bevölke- rungspotenzials und der damit zur Verfügung stehenden Kaufkraft dar. Es dient zudem der Be- rechnung der Kaufkraftströme für Meitingen. Als Marktgebiet wird in dieser Untersuchung der- jenige Bereich definiert, innerhalb dessen die Verbraucher den Standort voraussichtlich regelmä- ßig aufsuchen.

Zur Abgrenzung und Einteilung des Marktgebietes werden – ähnlich wie bei der Untersuchung aus 2007 – folgende Kriterien herangezogen:

 Einzelhandelsbesatz (z. B. Betriebsgröße- und Sortimentsstruktur),

 wesentliche Strukturdaten des Untersuchungsraums (z. B. Siedlungsstruktur, Pend- lerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur) und die daraus zu ziehenden Schlussfolgerungen,

 Lage und verkehrliche Erreichbarkeit der Einzelhandelsschwerpunkte,

 die Angebotssituation in den umliegenden Städten und Gemeinden,

 die Verkehrserschließung im Untersuchungsraum und die damit zusammenhängenden Zeit-Distanz-Werte.

Vor diesem Hintergrund ist für den Einzelhandelsstandort Meitingen das auf Karte 5 dargestellte Marktgebiet abzugrenzen. Da es keine strukturellen Veränderungen bei den o. g. Abgrenzungs- kriterien gibt, ist das Marktgebiet gegenüber 2007 fast unverändert. Eine Anpassung erfolgt lediglich in Zone IV, wozu nun auch die Gemeinde Rehling zählt, da diese eine ähnlich gute Anbin- dung und Besucherfrequenz nach Meitingen wie z. B. Todtenweis ausweist.

Darüber hinaus ist zu beachten, dass nicht alle in Meitingen ansässigen Einzelhandelsbetriebe im gleichen Umfang in das Marktgebiet ausstrahlen. Auf einzelbetrieblicher Ebene bestehen z. T. Kundenverflechtungen, die über das Marktgebiet hinausgehen. Die Anziehungskraft eines Stan- dortes oder Betriebes ist neben der Fristigkeit des Bedarfs v. a. abhängig von der Größe und At- traktivität eines Anbieters. So kann die Anziehungskraft stark spezialisierter Anbieter zum Teil weit über das abgegrenzte Marktgebiet hinausreichen.

Im abgegrenzten Marktgebiet leben demnach aktuell rd. 47.600 Einwohner. Die Zone I stellt in diesem Zusammenhang den Kernort Meitingen dar. Zone II umfasst die Ortsteile des Marktes Meitingen mit ca. 6.200 Einwohnern sowie die Nachbarkommunen Kühlenthal und Westendorf mit zusammen rd. 2.350 Einwohnern. Begrenzt wird das Marktgebiet v. a. durch das Einzelhan- delsangebot in den weiteren Städten der Region (z. B. Donauwörth, Wertingen, Gertshofen).

36 Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

Karte 5 Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Meitingen

Legende

Zone I

Zone II

Zone III

Zone IV

Rehling

ca.‐Darstellung, tatsächliche Abgrenzung orientiert sich an statistischer / administrativer Gliederung Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA‐Bearbeitung 2015

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Hier bestehen z. T. räumliche Überschneidungen der Marktgebiete, weshalb Kommunen zwischen den Zentren wie Allmannshofen, Biberbach, Ehingen usw. in einer Zone III zusammenge- fasst werden. In Zone IV des Marktgebietes, zu welcher Todtenweis, Rehling, Langweid und Mer- tingen gehören, sind bereits erhebliche Marktgebietsüberschneidungen mit den umliegenden Mittelzentren vorhanden. Trotzdem sind auch aus diesen Kommunen regelmäßige Einkaufsbe- ziehungen in das Mittelzentrum Markt Meitingen zu erwarten, wenngleich diese deutlich geringer als in den Zonen I – III ausfallen. Zwar liegen die Kommunen in Zone IV teils deutlich näher an den Mittelzentren Donauwörth oder Langweid am Lech, dennoch kann aufgrund der guten Ver- kehrsanbindung des SO Meitingen-Nord mit den zahlreichen Fachmärkten auch mit Kunden aus diesen Gebieten gerechnet werden.

Gegenüber der Untersuchung aus 2007 und dem darin dargestellten Einwohnerpotenzial verzeichnet neben der Zone IV mit Rehling als zusätzliche Gemeinde v. a. die Zone III deutliche Ein- wohnerzuwächse von rd. 17,5 %. Damit ist im gesamten Marktgebiet eine positive Bevölkerungs- entwicklung mit Einwohnerzuwächsen von rd. 13,2 % zu beobachten (vgl. Tabelle 7).

Tabelle 7 Einwohner im Marktgebiet des Meitinger Einzelhandels

Zone Kommunen Einwohner Einwohner Veränderung 2006 2014 abs. in % Zone I Kernort Meitingen 5.110 5.135 25 0,5 Zone II Ortsteile Meitingen, Kühlent- 8.260 8.550 290 3,5 hal, Westendorf Zone III Allmannshofen, Biberbach, E- 15.740 18.480 2.740 17,5 hingen, Ellgau, Nordendorf, Thierhaupten, Holzheim, Baar, Münster Zone IV Todtenweis, Rehling, Langweid, 12.930 15.440 2.510 19,4 Mertingen Einzugsgebiet insgesamt 42.040 47.605 5.565 13,2 Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 2006 und 30.09.2014 (ca.-Werte gerundet)

Insgesamt ist das für den Einzelhandelsstandort Meitingen definierte Marktgebiet mit seiner aktuellen Einwohnerzahl etwas größer als die im Landesentwicklungsprogramm Bayern 2013 definierte Einwohnerzahl des einzelhandelsspezifischen Verflechtungsbereiches des Mittelzent- rums Meitingen (ca. 33.243 Einwohner). Grundlage hierfür ist jedoch nicht die Ortsmitte, sondern die Lage und Struktur des interkommunalen Sondergebiets.

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2. Kaufkraftpotenzial im Meitinger Marktgebiet

2.1. Grundlagen der Kaufkraftberechnung

Die Berechnung der im abgegrenzten Marktgebiet erschließbaren Nachfragepotenziale wird speziell für die Wirtschaftsgruppe Ladeneinzelhandel und Ladenhandwerk vorgenommen. Als Grundlage dienen aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes sowie GMA-Kaufkraftwerte.

Die einzelhandelsrelevante Nachfrage (inkl. Apotheken und Ladenhandwerk) für die abgegrenzten Bedarfsgüter liegt gemäß GMA-Berechnungen aktuell bei ca. 5.617 € pro Kopf der Wohnbe- völkerung in Deutschland. Davon entfallen rd. ein Drittel auf Nahrungs- und Genussmittel und ca. zwei Drittel auf Nichtlebensmittel.

Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten sind zur Berechnung der Kaufkraft die lokalen Kaufkraftin- dizes zu berücksichtigen. Der Markt Meitingen verfügt über einen überdurchschnittlichen Kauf- kraftindex von 103,929. In der Analyse aus 2007 lag der Wert noch bei 101,1 und damit auch leicht über dem Durchschnitt. Im übrigen Marktgebiet liegen die Kaufkraftniveaus ebenfalls über dem deutschen Durchschnitt. Den niedrigsten Wert hat Allmannshofen mit 94,4 und den höchsten Mertingen mit 106,4. Der Durchschnitt im Marktgebiet liegt bei 102,1.

2.2. Kaufkraftvolumen im Jahr 2015

Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren beläuft sich das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpo- tenzial im Marktgebiet von Meitingen insgesamt auf rd. 260 - 265 Mio. € (vgl. Tabelle 8). Neben der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft durch die Einwohner mit Hauptwohnsitz in den Kommu- nen des Marktgebietes existiert darüber hinaus in Meitingen ein zusätzliches Kaufkraftpotenzial durch Beschäftigte bzw. Einpendler sowie durch Touristen und Besucher.

Auf die einzelnen Zonen des Marktgebietes entfallen folgende Anteile des Kaufkraftpotenzials:

 Zone I: rd. 29 Mio. € bzw. rd. 11%

 Zone II: rd. 48 Mio. € bzw. rd. 18%

 Zone III: rd. 102 Mio. € bzw. rd. 39 %

 Zone IV: rd. 85 Mio. € bzw. rd. 32 %

29 MB-Research einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2014.

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Tabelle 8 Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftvolumen 2015 im Marktgebiet

Branchen / Bedarfs- Kaufkraft in Mio. € bereiche Zone I Zone II Zone III Zone IV gesamt Nahrungs- und Ge- 10,5 17,4 37,2 31,0 96,1 nussmittel Gesundheit, Körper- 2,0 3,3 7,1 5,9 18,3 pflege1 Blumen, zool. Bedarf 0,7 1,2 2,5 2,1 6,5 kurzfristiger 13,2 21,9 46,8 39,0 120,9 Bedarf insg. Bücher, Schreib- 1,4 2,3 5,0 4,2 12,9 /Spielwaren Bekleidung, Schuhe, 3,7 6,1 13,0 10,9 33,7 Sport mittelfristiger 5,1 8,4 18,0 15,1 46,6 Bedarf insg. Elektrowaren, Me- 2,8 4,7 10,0 8,4 25,9 dien, Foto Hausrat, Einrichtung, 3,1 5,2 11,1 9,3 28,7 Möbel Bau-, Heimwerker-, 2,6 4,2 9,1 7,6 23,5 Gartenbedarf Optik, Uhren, 0,6 1,0 2,2 1,8 5,6 Schmuck Sonstige Sortimente 1,4 2,3 5,0 4,2 12,9 langfristiger 10,5 17,4 37,4 31,3 96,6 Bedarf insg. Nichtlebensmittel 18,3 30,3 65,0 54,4 168,0 insg. Einzelhandel insg. 28,8 47,7 102,2 85,4 264,1 1 ohne verschreibungspflichtige Medikamente GMA-Berechnungen 2015 (ca.-Werte, gerundet)

Gegenüber dem Kaufkraftpotenzial von 2007 ergeben sich Abweichungen durch Einbezug von Rehling in Zone IV des Marktgebietes sowie durch veränderte Branchensystematiken und ange- passte Kaufkraftwerte. Die Werte sind jedoch als relativ konstant mit einer leicht steigenden Ten- denz zu bezeichnen, was sowohl durch Einwohner- als auch Kaufkraftzuwächse beeinflusst wird. Anteilig haben v. a. Zone III und IV gegenüber 2007 an Einwohnern und Kaufkraft zugelegt.

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2.3. Kaufkraftvolumen im Jahr 2021

Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet von Meitingen wird sich im Jahr 2021 unter Berücksichtigung der Bevölkerungsprognosen des Bayerischen Landesamtes für Sta- tistik und Datenverarbeitung auf rd. 265 - 270 Mio. € belaufen. Im Marktgebiet werden in 2021 demnach rd. 46.510 Einwohner leben, so dass die Bevölkerungszahl als leicht rückläufig eingestuft wird. Allerdings steigt das Kaufkraftniveau weiter an, wodurch sich die Kaufkraft insgesamt stabil entwickelt. Gegenüber dem aktuellen Kaufkraftpotenzial ergeben sich damit kaum Verän- derungen.

3. Zentralität und Kaufkraftströme

Als wichtige Orientierung für die Bedeutung einer Kommune als Einzelhandelsstandort dient die Zentralitätskennziffer. Zur Berechnung der Zentralität erfolgt eine Gegenüberstellung von Um- satz und Kaufkraft. Dabei deuten Werte über 100 ein Bedeutungsüberschuss (Zuflüsse aus dem Umland) und Werte unter 100 einen Nettokaufkraftabfluss an. Die Zentralitätskennziffer liegt nach Berechnungen der GMA (angesetzter Umsatz im Einzelhandel von rd. 62 Mio. € ggü. der lokalen Kaufkraft von rd. 64 Mio. €) für den Einzelhandelsstandort Meitingen durchschnittlich bei ca. 97.30

Die Höhe der Zentralitätskennziffer weist auf die Bedeutung des Einzelhandelsstandortes Meitin- gen als Mittelzentrum hin. Der Markt nimmt ohne größere Kaufkraftabflüsse seine mittelzentrale Versorgungsfunktion wahr. Aufgrund des starken Wettbewerbs im Umland sowie zahlreicher Pendlerbeziehungen, auch nach Augsburg mit einem starken Angebot, kommt es jedoch zu Kauf- kraftabflüssen in Meitingen. Diese halten sich allerdings in Balance zu den Kaufkraftzuflüssen aus dem Umland. Besonders aufgrund der Pendlerverflechtungen in der Region sind diese Kauf- kraftzu- und -abflüsse plausibel.

Untergliedert nach Hauptwarengruppen ergeben sich die in Abbildung 8 dargestellten Zentrali- täten für den Handelsstandort Meitingen.

30 © Michael Bauer Research GmbH, Nürnberg und CIMA Beratung + Management GmbH/ BBE Handelsbe- ratung GmbH, München, 2014 weisen für den Einzelhandelsstandort Meitingen eine Zentralitätskenn- ziffer von ca. 91,8 aus.

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Abbildung 8 Zentralität nach Hauptwarengruppen

180 168 162 160 140 140 124 120 102 97 100 87

87 Zentralität 80 62 60 40 40 35

Gesundheit,

Körperpflege

Sport

Foto

Möbel

Genussmittel

Spielwaren

Nahrungs- und Nahrungs-

Gartenbedarf

Bücher, Schreib- / Schreib- Bücher,

Einzelhandel insg. Einzelhandel

Bau-, Heimwerker-, Bau-,

Sonstige Sortimente Sonstige

Bekleidung, Schuhe, Bekleidung,

Blumen, zool. Bedarf zool. Blumen,

Hausrat, Einrichtung, Hausrat, Elektrowaren, Medien, Elektrowaren,

Optik / Uhren, Schmuck / Uhren, Optik GMA 2015

Diese zeigen u. a. Tendenzen der Sättigung einer Warengruppe sowie weiterer Entwicklungs- räume auf. Insgesamt ist festzustellen, dass die Warengruppen „Bücher, Schreib- / Spielwaren“, „Elektrowaren, Medien, Foto“, „Hausrat, Einrichtung, Möbel“ sowie „Bau-, Heimwerker-, Garten- bedarf“ eine Zentralität unter dem Durchschnitt aufweisen. Damit sind hier mehr Kaufkraftab- als -zuflüsse zu verzeichnen. Die Zentralität der Warengruppen „Optik / Uhren, Schmuck“ und „Blumen, zool. Bedarf“ weist auf Handelsschwerpunkte in Meitingen hin. Außerdem zeigt sich, dass besonders der kurzfristige Bedarfsbereich Zuflüsse generiert.

Des Weiteren ist der Onlinehandel als Konkurrenz anzubringen, der gerade in ländlichen Räumen zunehmend hohe Marktanteile für sich beansprucht. Insgesamt sind die Werte für die Größe und Bedeutung von Meitingen aber immer noch als positiv hervorzuheben.

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IV. Entwicklungsperspektiven der Ortsmitte und des Einzelhandels- standortes Meitingen

1. Stärken-Schwächen-Profil

Die wesentlichen Untersuchungsergebnisse zum Einzelhandelsstandort und der Ortsmitte von Meitingen werden nachfolgend tabellarisch in Form eines Stärken-Schwächen-Profils zusammenfassend dargestellt. Ziel der Entwicklung sollte es sein, die Stärken auch im Vergleich zu den Wett- bewerbsstandorten zu erhalten sowie transparent nach außen darzustellen und auszubauen, andererseits die erkannten Schwächen soweit möglich schrittweise abzubauen.

Stärken Schwächen

+ landesplanerische Funktion als Mittelzent-  starke Wettbewerbsstrukturen im Umland rum  Kaufkraftabflüsse an starke Handelsstand- + stabile bis positive Bevölkerungsentwicklung orte außerhalb des Marktgebietes, v. a. im mittel- bis langfristigen Bedarfsbereich + überdurchschnittlich hohe Kaufkraft + starke Kaufkraftbindung im kurzfristigen Be-  eingeschränkte Lebensmittelnahversorgung darfsbereich (Lebensmittel) in Teilen von Markt Meitingen (Ortsteile) + großes Marktgebiet mit Umsatzzuflüssen  Modernisierungsbedarf bei Lebensmittel- aus dem ländlichen Raum märkten, v. a. Supermärkte in der Ortsmitte + guter Einzelhandelsbesatz (quantitativ und  keine gute städtebauliche Integration des qualitativ), v. a. im Nahversorgungssegment „Möbelhauses“ in die Schloßstraße + vielfältiger Dienstleistungsbesatz (in der  keine wahrnehmbare „Mitte“ im Zentrum Ortsmitte) von Markt Meitingen + Arbeitsteilung Ortsmitte/ sonstige Stand- orte mit Versorgungskonzentration auf die Ortsmitte + viele (inhabergeführte) Fachgeschäfte, aber auch Filialisten + Facheinzelhandel mit hoher Kundenbindung + sehr gute (über-) regionale Verkehrsanbin- dung + Wochenmarkt + insgesamt attraktiver Wohnstandort + Wohnen im Zentrum + Funktionsbündelung im Ortskern (u. a. Schule, Rathaus, Bibliothek) + große Arbeitgeber vor Ort (SGL Carbon GmbH, Lech-Stahlwerke GmbH)

GMA-Zusammenstellung 2015

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

2. Die Ortsmitte als Dienstleistungsstandort

Die Ortsmitte von Meitingen erstreckt sich – wie in Kapitel II. 1. beschrieben – von der Haupt- straße im Westen bis zur Römerstraße im Osten. Der zentrale Bereich der Ortsmitte befindet sich entlang der Schloßstraße, wo neben Einzelhandel auch zahlreiche weitere Dienstleister bzw. Komplementärnutzungen ansässig sind. Die Besucherfrequenz ist zwischen Römerstraße / Ecke Schloßstraße und Hauptstraße / Ecke Schloßstraße am höchsten, was v. a. der Standortkombina- tion von Rewe (westlich) und Edeka / Norma (östlich) zuzuschreiben ist. Aber auch weitere An- bieter, wie z. B. das Modehaus Kinlinger, Getränke König, NKD, Kern Raum & Idee, Erhardt Raum- ausstattung oder die Buchhaltung Eser, stellen wichtige und frequentierte Magneten der Orts- mitte dar. Eine bedeutende Rolle zur Belebung der Ortsmitte nehmen zahlreiche Dienstleister, Gastronomie- und Hotelbetriebe, Freizeit- und Kultureinrichtungen, öffentliche Einrichtungen, Bildungseinrichtungen sowie handwerkliche Betriebe bzw. Gewerbe ein. Zum Zeitpunkt der Er- hebungen im Januar / Februar 2015 befanden sich im zentralen Versorgungsbereich Ortsmitte (abgegrenzt in 2007) insgesamt 95 Komplementärnutzungen (sowie vier Leerstände) aus den folgenden Bereichen:

 55 Dienstleistungen (z. B. Banken, Zahnärzte, Frisöre, Arztpraxen, Rechtsanwaltskanz- leien, Pflegedienste, Textilreinigung, Fahrschulen, Reisebüro, Versicherungen)

 11 Gastronomie- / Hotelbetriebe (z. B. Gasthof „Alte Post“, Pizzeria La Strada, Café / Bistro / Billard, Calypso Bar und Lounge)

 11 Freizeit- / Kultureinrichtungen (z. B. Cinderella Kino, Freibad Meitingen, Theater- bühne Meitingen e. V., Roll and Flow Fitness, Phoenix Nightclub & Lounge, Casino)

 2 öffentliche Einrichtungen (Bahnhof, Rathaus Meitingen)

 7 Bildungseinrichtungen (z. B. Bücherei, Schule, Kindergarten, Krippe)

 9 Handwerks- / Gewerbebetriebe (z. B. Leonhard Meierle Möbelschreinerei, Schneider Druck, Liqui Moly Autoservice, Grabmale Schmidt).

Auffällig sind einige Konzentrationen der Dienstleistungen an der Schloßstraße, der Römerstraße und der Hauptstraße. Entlang der Schloßstraße befinden sich überwiegend Dienstleistungsbe- triebe, während im ehemaligen „Möbelhaus“ an der Schloßstraße / Ecke Römerstraße haupt- sächlich Freizeit- und Kultureinrichtungen oder Gastronomiebetriebe ansässig sind. Strukturell betrachtet sind v. a. entlang der Schloßstraße mit einer hohen Aufenthaltsqualität mehr Gastro- nomiebetriebe zu erwarten. Des Weiteren sind zwischen den Dienstleistungen und dem Einzel- handel Verbundeffekte zu erkennen. Die zwei Apotheken an der Schloßstraße befinden sich z. B. nahe mehrerer Arztpraxen. Diese Kombinationen sind in Meitingen bereits gut ausgebildet und

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tragen maßgeblich zur Frequenz in der Ortsmitte bei. Besonders frequentierte Dienstleistungen wie Ärzte werden für die Belebung von Ortsmitten zunehmend wichtig.

Foto 5 Schloßstraße im Bereich Markt Foto 6 Schloßstraße / Römerstraße

GMA-Aufnahmen 2015

An der Schloßstraße bestehen zudem zwei Platzbereiche, welche von hoher Bedeutung für die Ortsmitte sind. Zum einen ist der Platzbereich vor dem Rathaus als Veranstaltungsplatz z. B. für den wöchentlichen Markt zu nennen. Dieser Bereich wurde städtebaulich saniert und verfügt über eine attraktive Platzgestaltung mit modernem Pflaster, Sitzmöglichkeiten, Spielmöglichkei- ten, Entsorgungsmöglichkeiten, Bepflanzung sowie Beleuchtung usw. Als weiterer Platz ist die Schloßwiese am westlichen Ende der Schloßstraße zu nennen. Während südlich der Schloßstraße die Bebauung bis zur Hauptstraße durchgehend fortläuft, wird im nördlichen Bereich der Schloß- straße an dieser Stelle die Bebauung unterbrochen und ein offener Raum geschaffen. Gegenüber der Schloßwiese befinden sich wichtige Handelsbetriebe wie das Modehaus Kinlinger oder auch Obst, Gemüse, Blumen Baumann und Schloß Optik. Die Schloßwiese selbst stellt sich als nur tem- porär genutzte Wiesenfläche dar.

Foto 7 Schloßwiese Foto 8 Bebauung ggü. der Schloßwiese

GMA-Aufnahmen 2015

In Karte 6 ist zu erkennen, dass die Geschäfte entlang der Schloßstraße im Detail einen heteroge- nen Branchenmix aufweisen.

45 Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

Karte 6 Einzelhandelsbesatz und Dienstleistungen in der Ortsmitte

Legende Größenklassen über 1.500 m² VK 800 m² bis < 1.500 m² VK 400 m² bis < 800 m² VK 100 m² bis < 400 m² VK < 100 m² VK Branchen Nahrungs‐ und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau‐, Garten‐ und Heim‐ werkerbedarf, Bodenbeläge Optik, Uhren, Schmuck Sonstiger Einzelhandel Komplementärnutzung Dienstleistung Gastronomie/Hotellerie Freizeit / Kultur Öffentliche Einrichtungen Bildungseinrichtungen Handwerk / Gewerbe

Kartengrundlage: Markt Meitingen GMA‐Bearbeitung 2015 46

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

Besonders die nahversorgungsrelevanten Sortimente Nahrungs- und Genussmittel (rot) sowie Gesundheit, Köperpflege (orange) sorgen in Ortsmitten zunehmend für hohe Besucherfrequen- zen und dienen als Magneten zur Besucherstromlenkung. Das zentrenrelevante und innerstäd- tisch bedeutende Segment Bekleidung, Schuhe, Sport (dunkelblau) ist mit Geschäften beidseitig und in regelmäßigen Abständen entlang der Schloßstraße vorhanden.

Zum Erhebungszeitpunkt 2007 waren darüber hinaus weitere Straßen, wie v. a. die Römerstraße oder die Hauptstraße, mit Einzelhandel belegt. Diese Lagen weisen einen zunehmend rückläufi- gen Besatz an Einzelhandel auf. Dies entspricht den allgemeinen Trends im Einzelhandel, wie in Kapitel I.2 und I.3 beschrieben. Der Handel konzentriert sich auf die Hauptlagen und auf erfolgreiche Angebotsformen z. B. in Einkaufszentren oder Verbundlagen. Ehemals traditionelle Han- delslagen wie z. B. die Römerstraße sind kaum noch mit Einzelhandelsgeschäften belegt und aufgrund der in Kapitel I.2 beschriebenen Trends auch nicht mehr als solche zu entwickeln. Zudem sind die meisten traditionellen Flächenzuschnitte nicht mehr für moderne Anbieter geeignet, sodass erhebliche Investitionen zur Revitalisierung nötig sind. In Seitenlagen sind Investitionen für die Nutzung durch Einzelhandel allerdings größtenteils nicht mehr sinnvoll, da aufgrund der Lage keine entsprechenden Umsatzleistungen mehr zu erwarten sind. Aus diesem Grund sind die oft ruhigen Seitenlagen heute vermehrt für Wohnnutzungen oder im Einzelfall Dienstleistungsbe- triebe geeignet.

3. Bewertung des Einzelhandelsbesatzes

Die Analyse des Einzelhandelsbestandes und der Einzelhandelsentwicklungen in Meitingen sowie die Analyse der Nachfrage- und Kaufkraftpotenziale zeigen, dass in Meitingen in einzelnen Berei- chen Potenziale zur Weiterentwicklung des Einzelhandelsangebotes vorhanden sind. Diese kön- nen sowohl durch Neuansiedlungen als auch durch Modernisierungen und Erweiterungen bzw. Ergänzungen erfolgen.

Im Folgenden werden die möglichen Angebotsergänzungen bzw. Entwicklungspotenziale in Meitingen in den einzelnen Hauptwarengruppen dargestellt:

 Im Nahrungs- und Genussmittelbereich existiert in Meitingen ein vielfältiges Angebot. Es bestehen mehrere Lebensmittelmärkte unterschiedlicher Angebotsformen31, kleinere Lebensmittelhandwerker (Bäcker / Metzger), Getränkemärkte sowie diverse weitere Anbieter. Allerdings besteht hinsichtlich der fehlenden Weiterentwicklungen in den vergangenen Jahren und der mittelzentralen Funktion von Meitingen Entwick- lungspotenzial. Dieses wird v. a. in der Modernisierung der Betriebe in der Ortsmitte

31 Ein großer Supermarkt (E center), zwei Supermärkte (Edeka, Rewe) und zwei Discounter (Norma, Lidl).

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gesehen. Als „Format“ fehlt in Meitingen darüber hinaus ein größerer Biolebensmit- telanbieter. Das Potenzial für moderne Lebensmittelangebote sollte speziell in der Meitinger Ortsmitte genutzt werden, um den Lebensmittel- und Nahversorgungs- standort Meitingen nachhaltig und langfristig zu stärken sowie um Kopplungsmöglich- keiten mit dem weiteren Einzelhandel in der Ortsmitte zu schaffen.

 Hinsichtlich Gesundheit, Körperpflege bzw. Drogeriewaren sind nach der Schlecker- Insolvenz noch der Drogeriemarkt Müller im SO Meitingen-Nord sowie der dm Droge- riemarkt auf Westendorfer Seite vorhanden. Ergänzt wird das Angebot durch vier Apo- theken und Spezialanbieter wie Sanitäts- und Orthopädiefachgeschäfte. Ein Neuan- siedlungspotenzial für einen weiteren Drogeriemarkt ist derzeit nur noch bedingt vorhanden, da dm und Müller ein starkes Angebot bilden und den Bedarf rechnerisch de- cken. Besonders aufgrund der zentralörtlichen Bedeutung Meitingens sind jedoch Ent- wicklungspotenziale denkbar. Bedingung dazu ist jedoch eine Lage mit einer Konzent- ration von Anbietern.

 Die Segmente Blumen, zoologischer Bedarf werden derzeit durch die Gärtnerei bzw. das Blumengeschäft Baur sowie zwei weitere kleinerer Blumenläden bzw. Gärtnereien in Herbertshofen und im SO Meitingen-Nord abgedeckt. Hier befindet sich mit dem Anbieter Fressnapf auch ein klassischer Tierfachmarkt, so dass das Segment über ein sehr gutes Angebot verfügt. Daneben bedienen auch die nahversorgungsrelevanten Lebensmittelmärkte diesen Bereich, wodurch insgesamt eine sehr gute Ausstattung besteht und kein weiteres Neuansiedlungspotenzial vorhanden ist.

 In der Warengruppe Bücher, Schreib-, Spielwaren besteht in Meitingen ein „solides Grundangebot“. Die Buchhandlung Eser in der Ortsmitte stellt den wichtigsten Betrieb dar. Das Geschäft wird durch Schreib-, Bastel-, Spiel- und Presseangebote in kleineren Geschäften sowie in Randsortimenten größerer Anbieter ergänzt. Über das größte Spielwarenangebot verfügt z. B. der Müller-Drogeriemarkt im SO Meitingen-Nord. Da diese Branche besonders durch die zunehmende Onlinekonkurrenz beeinflusst wird, ist das vorhandene Angebot zu schützen und ein weiteres Ausbaupotenzial nicht vorhanden.

 Die Geschäfte aus dem Sortiment Bekleidung, Schuhe, Sport stellen eines der wichtigsten innerörtlichen Leitsortimente dar. Mit dem Modehaus Kinlinger besteht ein An- gebot über alle Bekleidungssegmente hinweg. Dieses wird ergänzt durch kleinere An- bieter wie Schneider Modehaus oder 3F Fashion for Fun. An Filialisten verfügt Meitin- gen über einen NKD in der Ortsmitte sowie die Anbieter Deichmann, Takko und KiK im SO Meitingen-Nord. Trotz des höheren Anteiles an Filialisten im dezentralen Sonder-

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gebiet verfügt die Ortsmitte über einen größeren Verkaufsflächenanteil in diesem Seg- ment (SO Meitingen-Nord: rd. 1.360 m² VK, Ortsmitte: rd. 1.750 m² VK). In diesem Sor- timentsbereich gilt es daher die vorhandenen Anbieter in der Ortsmitte zu stärken, so dass ein Modernisierungs- und ggf. Erweiterungspotenzial, v. a. auch im in der Orts- mitte derzeit unterrepräsentierten filialisierten Bereich, gesehen wird.

 Die Hauptwarengruppe Elektro, Medien, Foto wird durch je einen Telefonanbieter in der Ortsmitte und im SO Meitingen-Nord sowie durch einen Elektrofachmarkt (Euro- nics), ebenfalls im SO Meitingen-Nord, abgedeckt. Da dieser Bereich zunehmend durch den Onlinehandel wahrgenommen wird, steht die Bestandssicherung im Vordergrund.

 Die Sortimentsgruppe Hausrat, Einrichtung, Möbel verfügt in Meitingen quantitativ betrachtet über eine deutlich unterdurchschnittliche Ausstattung. Fast alle wesentlichen Anbieter befinden sich in der Ortsmitte auf relativ kleinen Verkaufsflächenräu- men und in z. T. deutlich modernisierungsbedürftigen Geschäftsräumen. Als positiv hervorzuheben sind hier Anbieter wie Kern Raum & Idee, Erhardt Raumausstattung oder Light. Da es sich bei dem Bereich um kein klassisches zentrenrelevantes Sortiment handelt (v. a. Möbel), könnte das Potenzial im SO Meitingen-Nord auf dort freiwerden- den Flächen genutzt werden. Dagegen sollten hier keine zentrenrelevanten Sorti- mentsanbieter angesiedelt werden, sondern diese Potenziale ggf. für die Ortsmitte genutzt bzw. dahin umgelagert werden.

 Ein ähnliches Bild bestand im Segment Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf bis zur An- siedlung des BWL-Raiffeisenmarktes. Dieser übernimmt seither die wichtigste Versor- gungsfunktion in diesem Segment. Im SO Meitingen-Nord ist außerdem auf den Anbie- ter Farben Schmidt hinzuweisen. Für umfangreiche Neuansiedlungen von größeren Fachmärkten besteht vor dem Hintergrund des neuen BWL-Raiffeisenmarktes kaum Entwicklungspotenzial.

 Die Sortimente Optik, Uhren, Schmuck werden in Meitingen von zahlreichen inhaber- geführten Fachgeschäften angeboten, welche überwiegend in der Ortsmitte liegen. Das Angebot ist sowohl quantitativ als auch qualitativ sehr gut abgedeckt, so dass kein weiteres Entwicklungspotenzial besteht.

 Als wesentliche Betriebe aus weiteren Sortimentsbereichen sind v. a. der HS-Fach- markt, TOBI-Sonderpostenmarkt, ABS-Autoteile sowie Bike and more zu nennen. Au- ßerdem bestehen Spezialanbieter wie Wolfi‘s Skiklinik oder Jagdwaffen Müller. Weite- res Entwicklungspotenzial in diesem weiteren Sortimentsbereich ist derzeit nicht er- sichtlich. Allerdings bestehen Chancen in der Modernisierung bestehender Betriebe, da sich diese in z. T. veralteten Geschäftsräumen befinden. Diese könnten z. B. infolge einer Entwicklung in der Ortsmitte dorthin verlagert werden.

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Zusammenfassend ist vor dem Hintergrund des bereits vorhandenen Angebotes in Meitingen, der Wettbewerbssituation im Umland sowie der Nachfragepotenziale von realistischen Entwick- lungspotenzialen v. a. im Bestand auszugehen. Wesentliche strukturelle Entwicklungspotenziale werden insbesondere in den Bereichen Modernisierung der Lebensmittelmärkte in der Orts- mitte ggf. in Verbindung mit einem Drogeriemarkt gesehen.

Vor dem Hintergrund der angestrebten Attraktivitätssteigerung der Meitinger Ortsmitte sollten die Entwicklungspotenziale gezielt hierher gelenkt werden. Um den Kundenbedürfnissen und den Flächenerfordernissen neuer Anbieter in Meitingen gerecht zu werden, sind in der Ortsmitte Immobilienentwicklungen erforderlich.

4. Einzelhandelsentwicklungsvarianten für die Schloßwiese

Die wesentlichen Entwicklungsmöglichkeiten für den Einzelhandel in der Ortsmitte werden im Bereich der Schloßwiese mit der Entwicklung zur Magnet- / Frequenzfunktion in den folgenden Nutzungsvarianten gesehen:

 Variante 1: Lebensmittelmarkt (ca. 1.400 m² Verkaufsfläche) mit ergänzenden Dienst- leistungen / Wohnfunktion (z. B. Umsiedlung Rewe),

 Variante 2: Bio-Supermarkt und Drogeriemarkt (ca. 1.500 m² Verkaufsfläche) mit er- gänzenden Dienstleistungen (z. B. BioMarkt und Rossmann),

 Variante 3: Fokussierung auf bürgernahe Dienstleistungen (z. B. Gesundheit), Gastro- nomie, ergänzt durch innerörtliches Wohnen und kleinere Handelsbetriebe.

Daneben sind Rahmenbedingungen umzusetzen und weitere Maßnahmen durchzuführen, auf welche in Kapitel V.5.2 genauer eingegangen wird. Als wesentliche Rahmenbedingungen sind die Verhinderung der Weiterentwicklung des interkommunalen Sondergebietes (mit zentren- und nahversorgungsrelevantem Einzelhandel) sowie die Modernisierung des ehemaligen „Möbelhau- ses“ als Handelsmagnet zu nennen. Darüber hinaus sind die städtebauliche und funktionale Auf- wertung des Bahnhofs (u. a. Barrierefreiheit, Versorgungsfunktion) bei den Varianten 2 und 3 für die Schloßwiese (Modernisierungsbedarf des Rewe mit rd. 1.200 m² VK als Nahversorgungsstand- ort) hervorzuheben.

4.1. Variante 1: Lebensmittelmarkt

Der Ansiedlungsvorschlag „Lebensmittelmarkt“ geht auf den Modernisierungsbedarf im Nah- rungs- und Genussmittelsegment in der Ortsmitte sowie auf die „Gegensteuerung“ zu den Struk-

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turen in dezentralen Lagen ein. Bei dieser Variante handelt es sich um die Ansiedelung eines Su- permarktes bzw. Lebensmittelvollsortimenters mit rd. 1.400 m² Verkaufsfläche, was den aktuellen Größenordnungen von modernen Supermärkten entspricht (vgl. Tabelle 9).

Chancen Risiken

+ qualitative Angebotssteigerung im Nah- - wettbewerbliche Auswirkungen auf Su- rungs- und Genussmittelsegment permärkte in der Ortsmitte + Bestandssicherung und Ausbau des - zu große bauliche Dimensionen an städ- wichtigen Magneten „Lebensmittel- tebaulich sensibler Stelle im Schloßpark markt“ in der Ortsmitte (u. a. Stellplätze) + Gegensteuerung zu Strukturen in dezentralen Lagen + Synergieeffekte mit wesentlichen Han- delsbetrieben an der Schloßstraße + Frequenzsteigerung in der Ortsmitte + Modernisierungsanreiz für übrige Le- bensmittelmärkte in der Ortsmitte

Quelle: GMA-Zusammenstellung 2014

Tabelle 9: Wesentliche Supermarktbetreiber in Deutschland

Daten Edeka Rewe CAP Tegut

Filialen 12.000 3.300 100 290

VK in m² 800 – 1.600 1.000 – 3.000 500 – 800 min. 1.200

Artikel 15.000 – 25.000 10.000 – 25.000 -- 20.000

Stellplatzan- ca. 60 - 100 -- -- min. 130 sprüche

Einwohner Ein- min. 5.000 min. 10.000 min. 3.000 -- zugsgebiet

Quelle: GMA-Zusammenstellung 2014, u. a. aus Hahn Retail Report 2012, Anbieter-Expansionsbroschüren

Zusammenfassend ist bei dieser Variante ein recht großer Flächen- und Stellplatzbedarf vorhanden. Allerdings ergeben sich positive Wirkungen auf die Einkaufslage Schloßstraße, da die Kunden in unmittelbare Nähe zu weiteren wesentlichen Geschäften geleitet werden, wodurch Synergie- effekte zu erwarten sind.

4.2. Variante 2: Bio-Supermarkt und Drogeriemarkt

Der Ansiedlungsvorschlag „Bio-Supermarkt und Drogeriemarkt“ zielt auf die Angebotslücke im Bio-Lebensmittelsegment sowie auf die Nahversorgungsdefizite im Drogeriewarensegment in

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der Ortsmitte ab. Da sich Drogeriemärkte und auch Bio-Supermärkte in Verbundlagen ansiedeln, handelt es sich bei dieser Variante um die Ansiedelung eines Bio-Supermarktes mit rd. 600 m² Verkaufsfläche und eines Drogeriemarktes mit rd. 600 - 700 m² Verkaufsfläche, was den aktuellen Anforderungen der Betreiber entspricht (vgl. Tabelle 10 und Tabelle 11). Realistische Ansied- lungschancen werden nur bei der Kombination der zwei Betriebsformen gesehen.

Mit Bezug auf den Bio-Supermarkt ist darauf hinzuweisen, dass es Anbietern von Biolebensmit- teln in den vergangenen Jahren gelungen ist, ihre Marktbedeutung und Präsenz deutlich zu steigern. Nach Einführung der ersten Fachgeschäfte für biologische Lebensmittel, den Dritte Welt- Läden sowie Reformhäusern, ist auch im Bio-Segment zunehmend ein Trend zur Filialisierung festzustellen. So befindet sich eine Reihe von Bio-Supermarktketten auf Expansionskurs. Zu den größten Filialisten im Bio-Segment gehören beispielsweise die in Tabelle 10 dargestellten Anbie- ter. Sie unterscheiden sich insbesondere hinsichtlich der Verkaufsflächendimensionierung und der angebotenen Artikelzahl. Die Verkaufsflächen von Bio-Supermärkten bewegen sich in einer Spanne zwischen 300 m² und max. 1.200 m². Durchschnittlich werden in Bio-Supermärkten zwischen 5.000 und 8.000 Artikel angeboten.

Tabelle 10: Wesentliche Bio-Supermarktketten in Deutschland

Alnatura denn´s Biomarkt Basic BioCompany

Filialen 88 148 33 37

VK in m² 350 – 800 300 – 800 500 – 1.200 350 – 800

-Flächen- 5.000 €/m² 2.200 €/m² 5.200 €/m² 5.800 €/m² produktivität

8.000 – Artikel 5.500 5.000 6.000 12.000

Stellplatzan- min. 20 min. 25 min. 30 min. 10 sprüche

frequentierte frequentierte Innenstadt, frequentierte City-/Stadt- City-Lage, gute starke Fußgän- Haupt- oder Standortan- teil-lage, FMZ, Stadtteillagen, gerfrequenz, gute Nebeneinkaufs- forderungen ÖP-NV-Anbin- NVZ, FMZ, ÖP- ÖPNV-Anbin- lage, ÖPNV-An- dung, Einseh- NV-Anbindung dung, FMZ bindung barkeit

Einwohner 40.000 30.000 200.000 -- Einzugsgebiet GMA-Zusammenstellung 2014, u. a. aus EHI handelsdaten aktuell 2014, Lebensmittelzeitung 2014, Anbieter- Expansionsbroschüren NVZ = Nahversorgungszentrum, FMZ = Fachmarktzentrum, -- keine Daten vorhanden

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Neben Drogeriefachmärkten werden Drogeriewaren noch über andere Vertriebsschienen, wie Fachdrogerien, den Lebensmitteleinzelhandel, Parfümerien, Reformhäuser, Apotheken sowie Kauf- und Warenhäuser abgesetzt. Nach Angaben des Verbandes deutscher Drogisten lag der Marktanteil32 der Drogeriefachmärkte am gesamten Drogerie- und Parfümeriefachhandel 2012 allerdings bei hohen ca. 76 %, während Fachdrogerien und Parfümerien zusammen nur auf ca. 20 % kamen. Zu den größten Drogeriefachmarktketten zählen in Deutschland die in Tabelle 11 dargestellten Betreiber.

Tabelle 11: Wesentliche Drogeriemarktanbieter in Deutschland

Daten dm Rossmann Müller

Filialen 1.480 1.850 520

VK in m² 500 – 800 500 – 800 400 – 4.000

-Flächenpro- 6.250 €/m² 5.000 €/m² 4.300 €/m² duktivität

Artikel 13.000 17.500 25.000

Stellplatzan- ca. 50 -- -- sprüche Drogeriewaren, Babynah- Drogeriewaren, Baby- Drogeriewaren, Babynahrung, rung, Biolebensmittel, nahrung, Lebensmittel, Lebensmittel, Tiernahrung, Sortiment Weine, Getränke, Natur- Schreib-/Spielwaren, Geschenkartikel, OTC, Haus- kosmetik, OTC, Babybe- Haushaltswaren, Ton- haltswaren kleidung träger, Kurzwaren GMA-Zusammenstellung 2014, u. a. aus Hahn Retail Report 2012, Anbieter-Expansionsbroschüren -- keine Daten vorhanden

Die unterschiedliche Sortimentsstruktur von Drogeriefachmärkten im Vergleich mit Fachdroge- rien / Parfümerien zeigt sich in einer erheblich größeren Artikelzahl. Während Parfümerien na- hezu ausschließlich Produkte aus dem Bereich Körperpflege / Kosmetik führen, werden in Droge- riefachmärkten weitere Sortimentsgruppen offeriert. Zum Kernsortiment eines Drogeriefach- marktes zählen u. a. Körperpflegeartikel, dekorative Kosmetik, Wasch-, Putz- und Reinigungsmit- tel sowie Hygieneprodukte. Die Ergänzungssortimente umfassen u. a. Lebensmittel, Getränke, Babykost, frei verkäufliche Arzneimittel (OTC), aber auch Schreibwaren, Fotoartikel und Tiernah- rung.

Die Standortanforderungen der Betreiber von Bio-Supermärkten werden in Meitingen erfüllt. Der Standort befindet sich in zentraler Lage in der Ortsmitte und damit in frequentierter und gut einsehbarer sowie sehr gut erreichbarer Lage mit weiteren wesentlichen Handelsbetrieben im direkten Umfeld. Eine gute ÖPNV-Anbindung ist mit dem fußläufig erreichbaren Bahnhof auch

32 Ohne Lebensmitteleinzelhandel.

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gegeben und der Standort befindet sich im direkten Anschluss an die Haupteinkaufslage. Größere Arbeitsplatzstandorte sind im Umfeld ebenfalls vorhanden. Die Anforderungen an das durch die Betriebe erschließbare Einzugsgebiet werden voraussichtlich erfüllt. Besonders positiv ist das Marktgebiet von Meitingen hervorzuheben, in welchem noch kein Bio-Anbieter vorhanden ist, so dass eine Ansprache von Kunden im gesamten Marktgebiet erfolgen könnte.

Die Attraktivität des Handels und die Frequenzen in der Ortsmitte könnten durch das wichtige Drogeriewarensortiment deutlich erhöht und gesichert werden. Besonders der Anbieter Ross- mann als Wettbewerber zum bereits vorhandenen dm im interkommunalen Sondergebiet, zeigt in seinen Expansionsanforderungen Schnittmenden mit dem Standort auf der Schloßwiese auf.

Chancen Risiken

+ Schließung von zwei Angebotslücken in - Konkurrenz zu vorhandenen Lebensmit- der Ortsmitte und mit „Bio“ in Meitin- telmärkten in der Ortsmitte gen insgesamt - hohe Flächenansprüche durch zwei Han- + frequenzstarke Synergie von Drogerie- delsnutzungen an städtebaulich sensib- markt und Lebensmittelangebot ler Stelle auf der Schloßwiese + qualitative Angebotsergänzung und - steigerung im Nahrungs- und Genuss- mittelsegment in der Ortsmitte + großes Einzugsgebiet mit Anziehungs- kraft in das Umland, da dort kein Bioan- bieter vorhanden ist + Alleinstellungsmerkmal von Meitingen + mögliche Synergieeffekte mit dem Wo- chenmarkt + Stärkung der Ortsmitte gegenüber dezentralen Lagen + Attraktivitätssteigerung des Einkaufens in der Ortsmitte

Quelle: GMA-Zusammenstellung 2015

Es kann abschließend zu dieser Variante festgehalten werden, dass Bio-Supermarkt und Droge- riemarkt voraussichtlich nur in Kombination denkbar sind. Es sind starke Frequenzauswirkungen auf die Handelslage Schloßwiese zu erwarten. Die Gesamtverkaufsfläche der Variante beträgt ca. 1.200 – 1.300 m².

4.3. Variante 3: Dienstleistungen und Gastronomie ergänzt durch Handel und Wohnen

Als dritte Variante ist in Richtung Dienstleistungen ein modernes „Gesundheitszentrum Meitin- gen“ denkbar. Neben Ärzten und Therapeuten wären handelsbezogen z. B. ein Sanitätshaus, eine (weitere) Apotheke und ein kleines Café denkbar. Weitere dienstleistungsbezogene Formate

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kommen, z. B. mit einer Tanz- oder Yoga-Schule in Frage, v. a. in Ergänzung mit einem kleinen „Reformhaus“ oder „Obst- und Gemüse-Markt“.

Die Etablierung einer klassischen kleinteiligen „Ladenzeile“ als Ergänzung eines Dienstleistungs- zentrums wird voraussichtlich keine größeren Impulse für die Ortsmitte bringen, da keine genü- gend große „Angebotsmasse“ erreicht wird.

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V. Einzelhandelsentwicklungskonzept Meitingen

1. Grundlage der Entwicklung

Zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in Meitingen ist die Weiterentwicklung des Einzel- handelskonzeptes und dessen Verabschiedung im Marktgemeinderat (Selbstbindungsbeschluss) zu empfehlen. Damit können Einzelhandels- und Standortentwicklungen gezielt gelenkt, an ge- eigneter Stelle erweitert und so die Versorgungssicherheit für die Wohnbevölkerung von Meitin- gen und den Kommunen im Marktgebiet sowie die Attraktivität und Funktion der Ortsmitte erhalten und weiterentwickelt werden. Darüber hinaus bietet es Investitionssicherheit für Immobi- lienentwicklungen.

Einzelhandelsentwicklungskonzepte dienen als künftige Grundlage zur Beurteilung von Erweite- rungs- und Ansiedlungsvorhaben sowie zur Formulierung von Standortprioritäten im Zuge der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung. Ein Selbstbindungsbeschluss ist zeitlich begrenzt. So sollten wegen der fortlaufenden Änderungen im Handel nach ca. 5 – 6 Jahren Rahmen- bedingungen und Standortstrukturen erneut überprüft werden und eine Fortschreibung des Ein- zelhandelskonzeptes erfolgen.

Um objektive Prüfungen künftiger Ansiedlungs- und Verlagerungsvorhaben zu ermöglichen, ent- halten Einzelhandelskonzepte folgende städtebaulich relevante Kernelemente (vgl. Abbildung 9):

 die Erstellung eines sortimentsbezogenen Leitbildes der Ortsentwicklungsplanung, das als Grundlage für die weitere Beurteilung von Ansiedlungsvorhaben heranzuziehen ist (= Sortimentskonzept),

 die Aufstellung von räumlichen Prioritäten hinsichtlich der Weiterentwicklung der Flä- chen des Einzelhandels nach Standorten (= Standortkonzept). Im Rahmen des Stand- ortkonzeptes erfolgt die Festlegung und Begründung des zentralen Versorgungsberei- ches im Sinne von § 1 Abs. 6 BauGB, § 2 Abs. 2 BauGB, § 9 Abs. 2 BauGB, § 34 Abs. 3 BauGB und § 11 Abs. 3 BauNVO.

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

Abbildung 9 Ziele und Aufbau eines Einzelhandelsentwicklungskonzeptes

Ziele für Meitingen

 Stabilisierung und Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion von Meitingen – Stärkung der Versorgungsbedeutung für das Marktgebiet

 Stärkung der Ortsmitte als multifunktionales Zentrum und Erhalt bzw. Weiterentwicklung zum Einkaufs-, (Nah-)Versorgungs-, Dienstleistungs-, Gastronomie-, Wohn- und Identifika- tionsort

 Sicherung der vorhandenen Nahversorgungsstrukturen.

Sortimentskonzept Standortkonzept Erfassung der zentren- und nahversor- Festlegung einer Zentren- und Standort- gungsrelevanten Sortimente unter Berück- struktur sichtigung  Abgrenzung und Definition zentraler  der derzeitigen räumlichen Verteilung Versorgungsbereiche des Einzelhandels und  Definition von Nahversorgungslagen  der städtebaulichen Zielsetzungen und dezentralen Ergänzungsstandorten

GMA-Darstellung 2015

2. Sortimentskonzept

Aufgabe des Sortimentskonzeptes ist es, diejenigen Einzelhandelsbranchen festzulegen, welche für die Nutzungsvielfalt und Attraktivität der Ortsmitte verantwortlich sind.

2.1. Einstufung der einzelnen Sortimente

Grundlage der Einordnung der einzelnen Sortimente bilden die ermittelten Bestandsstrukturen in Meitingen und seinen gewachsenen Einkaufslagen, die realistischen Ansiedlungschancen in der Ortsmitte und dem aus städtebaulichen Gründen erwünschten Sortimentsspektrum in der Orts- mitte. Darüber hinaus wurde das aktuelle Landesentwicklungsprogramm Bayern 2013 berück- sichtigt. Insgesamt wird beim Sortimentskonzept gemäß LEP differenziert in „Sortimente des In- nenstadtbedarfs“ (im BauGB auch: zentrenrelevante Sortimente), „Sortimente des Nahversor- gungsbedarfs“ (im BauGB auch: nahversorgungsrelevante Sortimente) sowie „Sortimente des sonstigen Bedarfs“ (im BauGB auch: nicht zentrenrelevante Sortimente).

Zentrenrelevante Sortimente tragen maßgeblich zu einem aus städtebaulicher Sicht wünschens- werten Einkaufserlebnis bei. Sie kennzeichnet eine hohe Verbundwirkung mit anderen Sortimen- ten, ein begrenzter Flächenbedarf in der Präsentation sowie eine gute Handlichkeit bzw. geringe

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

Sperrigkeit. Als zentrenrelevante Sortimente sind grundsätzlich diejenigen Sortimente anzusehen, deren Ansiedlung in peripheren Lagen zu nennenswerten Umsatzumlenkungen zu Lasten zentraler Lagen führen kann, woraus Verdrängungseffekte und Funktionsverluste der zentralen Lage resultieren. Die Einstufung eines Sortimentes als zentrenrelevant setzt nicht zwingend voraus, dass dieses zum Zeitpunkt der Bewertung im zentralen Versorgungsbereich vertreten ist. So können auch Sortimente dementsprechend eingestuft werden, die zwar derzeit nicht oder nur in geringem Umfang in der Ortsmitte angeboten werden, deren Etablierung in der Ortsmitte aber einen wesentlichen Beitrag zu ihrer Gesamtattraktivität leisten würde. Auch der Bereich Droge- riewaren wird im Falle von Meitingen mit dem Ziel der Stärkung der Ortsmitte als zentrenrelevantes Sortiment eingestuft.

Des Weiteren sind nahversorgungsrelevante Sortimente zu erwähnen, die vorwiegend der Nah- versorgung der Wohnbevölkerung dienen (v. a. Nahrungs- und Genussmittel). Es handelt sich um Angebote des kurzfristigen Bedarfs, die regelmäßig (täglich bzw. mehrmals die Woche) nachge- fragt werden. Infolgedessen sollten sich diese Angebote in räumlicher Nähe zu den Wohngebie- ten befinden. Aber auch zur Belebung und Frequenzsteigerung in den Zentren werden diese Sor- timente zunehmend genutzt.

Nicht zentrenrelevanter Bedarf ist dagegen nicht oder nur in geringem Umfang in Innenstädten oder Ortsmitten vertreten. Zudem würden sie nur geringe Synergieeffekte und Frequenzwirkun- gen für das innerstädtische Angebotsspektrum hervorrufen. Es handelt sich dabei vorwiegend um voluminöse, schwere oder sperrige Güter, die ganz überwiegend von Pkw-Kunden nachge- fragt werden. Dies bedingt einen großen ebenerdigen Flächenbedarf, einen hohen Anspruch an die Verkehrsgunst und ein möglichst niedriges Mietkostenniveau des Standortes. Derartige An- gebotskonzepte können daher in zentralen Lagen meist gar nicht errichtet werden. Eine Ansied- lung solcher Anbieter außerhalb zentraler Lagen ist häufig nicht nur betriebswirtschaftlich sinnvoll sondern auch aus städtebaulichen Gründen wünschenswert. Allerdings ist dabei auf den Um- fang und die Struktur von Randsortimenten zu achten, damit Schädigungen der zentralen Lagen ausgeschlossen werden können.

Vor dem Hintergrund der Bestandsanalyse, der Entwicklungspotenziale und der städtebaulichen Zielsetzungen empfiehlt die GMA das folgende Sortimentskonzept für die Einstufung der einzelnen Sortimente in Meitingen, um eine nachhaltige Einzelhandelsentwicklung zu gewährleisten. Die folgende Übersicht stellt einen gutachterlichen Vorschlag zur Einstufung der zentrenrelevanten, nahversorgungsrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimente dar.

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

Tabelle 12 GMA-Vorschlag zum Sortimentskonzept

Zentrenrelevante Sortimente Nicht Zentrenrelevante Sortimente . Arzneimittel, medizinische und ortho- . Autoteile und Autozubehör, Camping- pädische Produkte artikel . Antiquitäten, Kunstgegenstände . Badeeinrichtung, Installationsmaterial, . Baby- und Kinderartikel Sanitärerzeugnisse . Bekleidung . Baumarktartikel, Bauelemente, Bau- . Brillen und Zubehör, optische Erzeug- stoffe, Eisenwaren nisse . Boote und Zubehör . Bücher, Zeitungen, Zeitschriften . Elektronikartikel (Haushaltselektronik . Drogerie- und Parfümeriewaren1 „weiße Ware“) . Elektronikartikel (Unterhaltungselekt- . Fahrräder und Zubehör ronik „braune Ware“ sowie Computer . Farben, Lacke, Tapeten, Teppiche, Bo- und Zubehör, Foto, Film, Telekommu- denbeläge nikationsgeräte) . Gartenartikel, Gartenbedarf, Pflanzen . Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkarti- . Leuchten und Zubehör kel, Haushaltswaren . Möbel, Küchen . Haus- und Heimtextilien, Bettwaren . Zooartikel, Tiere . Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf . Schnittblumen . Schuhe, Lederwaren . Spielwaren . Sportartikel . Uhren und Schmuck

Nahversorgungsrelevante Sortimente . Nahrungs- und Genussmittel, Getränke

1 Das Sortiment ist vorrangig im ZVB Ortsmitte anzusiedeln. Insofern hier nach intensiver Prüfung keine geeigneten Flächen erschlossen werden können, so ist es auch in Nahversorgungslagen genehmigungs- fähig, wenn schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder die Nahversorgungsstruk- turen ausgeschlossen werden können.

GMA-Empfehlung auf Basis der Bestandsstrukturen, der Entwicklungspotenziale sowie der städtebaulichen Ziel- setzungen; Berücksichtigung des Landesentwicklungsprogramms Bayern 2013.

Die Sortimentsliste dient als Basis für die zukünftigen Festsetzungen in den Bebauungsplänen.

2.2. Umsetzung des Sortimentskonzeptes

Das Instrument der Sortimentsdifferenzierung (zentrenrelevant, nahversorgungsrelevant, nicht zentrenrelevant) hat sich im Gegensatz zu den in früheren Jahren praktizierten Flächenfestset- zungen ohne entsprechende Sortimentshinweise als rechtssicher erwiesen. So können im Rah- men der BauNVO die zentrenrelevanten Sortimente in den außerhalb der Ortsmitte bzw. den städtebaulich nicht integrierten Standortlagen ausgeschlossen werden.

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Die kommunale Bauleitplanung kann hier zwei Wege wählen:

 Die positive Festsetzung: d. h. es werden bestimmte Sortimente zugelassen, alle anderen sind automatisch ausgeschlossen

 Die negative Festsetzung: d. h. es werden bestimmte Sortimente ausgeschlossen, alle anderen sind zulässig.

Somit bietet das Sortimentskonzept als ein Baustein des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes im Zusammenhang mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instrument, mit dem die Standortentwicklung des Einzelhandels in dem Markt Meitingen zukünftig gesteuert werden kann.

3. Standortkonzept

Das Standortkonzept soll als räumliche Grundlage für die Einzelhandelsentwicklung dienen. Es formuliert Prioritäten für die künftige Entwicklung und bringt die bestehenden Einzelhandelsla- gen in ein Zentren- und Standortkonzept. Wesentliche Kernaufgabe des Standortkonzeptes ist die Festlegung und räumliche Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches.

3.1. Begriff „zentraler Versorgungsbereich“

Mit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 und der Einführung des zusätzlichen Ab- satzes 3 in § 34 BauGB erfuhr der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches im Baugesetz einen wesentlichen Bedeutungszuwachs.

Dies verdeutlichen die vier Schutznormen, die (auch) zentrale Versorgungsbereiche erfassen:33

. § 11 Abs. 3 BauNVO weist großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige ver- gleichbare großflächige Handelsbetriebe, die sich u. a. „auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden nicht nur unwe- sentlich auswirken können“, ausdrücklich nur Kerngebieten und speziell für diese Nutzung festgesetzten Sondergebieten zu.

. § 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB in der seit dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung erweitert das interkommunale Abstimmungsgebot dahin, dass sich Gemeinden sowohl gegen- über Planungen anderer Gemeinden als auch gegenüber der Zulassung einzelner Ein- zelhandelsnutzungen auf „Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche“ berufen können.

. § 34 Abs. 3 BauGB knüpft die Zulässigkeit von Vorhaben im nicht beplanten Innen- bereich, die sonst nach § 34 Abs. 1 oder 2 BauGB zuzulassen wären, zusätzlich daran,

33 Quelle: Ulrich Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, Bonn, 2007, S. 77 f.

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dass von ihnen „keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden“ zu erwarten sein dürfen.

. § 9 Abs. 2a BauGB ermöglicht es den Gemeinden nunmehr, für die im Zusammen- hang bebauten Stadtteile i. S. v. § 34 BauGB „zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche“ mit einem einfachen Bebauungsplan die Zulässigkeit be- stimmter Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzung zu steuern.

Hinzuweisen ist auch auf die seit 01. Januar 2007 geltende Neufassung des § 1 Abs. 6 BauGB. Hiernach sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere „die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche“ zu berücksichtigen. Durch diese unterschiedlichen Schutznor- men sind zentrale Versorgungsbereiche unter verschiedenen Aspekten geschützt bzw. können geschützt werden.

Der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches wurde vom Gesetzgeber als unbestimmter Rechtsbegriff eingeführt, so dass keine allgemein gültige Definition vorliegt.

Das OVG Münster führt in einem Urteil (Beschluss vom 11.12.2006, 7 A 964/05) hierzu aus:

„Zentrale Versorgungsbereiche“ sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Ge- meinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine bestimmte Ver- sorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Ein „Versorgungsbereich“ setzt mithin vorhandene Nutzungen voraus, die für die Versorgung der Einwohner der Gemeinde - ggf. auch nur eines Teiles des Gemeindegebietes - insbesondere mit Waren aller Art von Bedeutung sind. […].

„Zentral“ sind Versorgungsbereiche nicht nur dann, wenn sie nach Lage, Art und Zweckbestimmung der gemeindeweiten bzw. übergemeindlichen Versorgung dienen. […]. Vielmehr können auch Bereiche für die Grund- oder Nahversorgung zentrale Versorgungsbereiche im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB sein. Das Adjektiv „zentral“ ist nicht etwa rein geografisch in dem Sinne zu verstehen, dass es sich um einen räumlich im Zentrum der jeweiligen Gemeinde gelegenen Bereich handeln muss, es hat vielmehr eine funktionale Bedeutung. Der Zusatz „zentral“ geht über die Bedeu- tung des Wortteils Versorgungs“bereich“ hinaus, so dass eine bloße Agglomeration von Einzelhandelsnutzungen in einem räumlich abgrenzbaren Bereich diesen allein noch nicht zu einem „zentralen“ Versorgungsbereich macht. Dem Bereich muss vielmehr die Bedeutung eines Zentrums für die Versorgung zukommen. Dies ist zu beja- hen, wenn die Gesamtheit der auf eine Versorgung der Bevölkerung ausgerichteten baulichen Nutzungen in dem betreffenden Bereich aufgrund der Zuordnung dieser Nutzungen innerhalb des räumlichen Bereichs und aufgrund ihrer verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung die Funktion eines Zentrums mit einem bestimmten Einzugsbereich hat, nämlich die Versorgung des gesamten Gemeindege- biets oder eines Teilbereichs mit einem auf den Einzugsbereich abgestimmten Spekt- rum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs funktionsgerecht sicher- zustellen.“

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

Damit übernehmen zentrale Versorgungsbereiche die Funktion eines Zentrums zur Versorgung der Kommune bzw. eines Teilbereichs der Kommune mit einem bestimmten Spektrum an Waren und Dienstleistungen. Es handelt sich um schutzwürdige Bereiche im Sinne des Baugesetzes, d. h. diese Bereiche dürfen durch Einzelhandelsneuansiedlungen in der Kommune und in Nachbar- kommunen nicht geschädigt werden.

Bei der räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche kommt dem Einzelhandel eine zentrale Funktion zu. Die vorhandenen oder geplanten Einzelhandelsbetriebe müssen in einem räumlichen und funktionalen Kontext stehen und vom Kunden als zusammenhängende Ver- sorgungslage wahrgenommen werden. Als Maßstab kann hier die fußläufige Erreichbarkeit und ein Geschäftsbesatz ohne bzw. nur mit kleineren Lücken angesetzt werden. Eine ausreichend hohe Kundenfrequenz wird häufig maßgeblich von größeren „Magnetbetrieben“ gewährleistet. Jedoch kann sich die Attraktivität eines zentralen Versorgungsbereiches auch aus einer bestimmten Anzahl kleinerer Betriebe begründen, sofern eine hohe Funktionsdichte gegeben ist.

Ergänzend werden bei der Abgrenzung die Standorte öffentlicher und privater Dienstleistungen berücksichtigt. Zur Abrundung kommen darüber hinaus städtebauliche Gegebenheiten (z. B. Straßenführung, Topographie, markanter Wechsel der Bebauungsstruktur) sowie die Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen und öffentlicher Einrichtungen (z. B. Rathaus / Kirche) zum Tragen (vgl. Abbildung 10).

Es ist zu unterstreichen, dass sich die Schutzfunktion nicht nur auf den Einzelhandel allein bezieht. Beispielsweise können auch Freizeiteinrichtungen geschützt werden, sofern sie in einem zentralen Versorgungsbereich liegen. Weiterhin ist im Sinne der Abgrenzungskriterien darauf hinzuweisen, dass nicht per se überall in einem zentralen Versorgungsbereich Einzelhandel erwünscht o- der erlaubt sein muss; die einzelhandelsgeprägten Bereiche können sich auf Teilgebiete be- schränken.

Abbildung 10 Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche

Einzelhandel/Komplementärnutzungen: - quantitative Aspekte (z. B. Anzahl, Dimensio- nierung)

KomplemenKomplement - - qualitative Aspekte (z. B. Art der Nutzung, Be- städte- tärnutzungennutzungen bauliche standsdichte) (= (=Ergänzungen) Ergänzung) städtebauliche Gegebenheiten: - stadträumliche Zäsuren (z. B. Straße mit Barri- EinzelhandelEinzelhandel erewirkung/Bahngleise/Topografie/ Stadt- (=(= Basis) mauer/markanter Wechsel der Bebauungs- struktur/geschlossene Baukörper bzw. Bebau- ungsstrukturen etc.) Gegebenheiten - Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen (= Rahmenbedingung) und öffentlicher Einrichtungen (z. B. Bahnhof, Rathaus, Stadthalle). GMA-Darstellung 2015

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

3.2. Neu definierter zentraler Versorgungsbereich „Ortsmitte Meitingen“

Die räumliche Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches in Meitingen erfolgte unter Be- rücksichtigung des im Einzelhandelsgutachten der GMA in 2007 abgegrenzten Bereiches und auf Basis der durchgeführten Bestandsaufnahme der vorhandenen Nutzungen sowie Flächenpoten- ziale im Ortskern sowie anhand intensiver Vor-Ort-Besichtigungen. Die Abgrenzung basiert auf der aktuellen Situation (faktische Prägung), berücksichtigt vorhandene Entwicklungsmöglichkei- ten und ist parzellenscharf. Jedoch ist anzumerken, dass die Begrenzung nicht als absolut starr zu verstehen ist. Bei möglichen Ansiedlungsvorhaben unmittelbar angrenzend zum zentralen Ver- sorgungsbereich ist zu prüfen, ob ggf. im Rahmen einer Fortschreibung des Einzelhandelskonzep- tes die Abgrenzung anzupassen ist.

 Der zentrale Versorgungsbereich „Ortsmitte Meitingen“ 2015 (vgl. Karte 7) stellt den größten zusammenhängenden, städtebaulich integrierten Geschäftsbereich im Markt- gebiet dar. Hierbei übernimmt die Ortsmitte aufgrund der Zahl der Betriebe, der Sor- timentsstruktur, der städtebaulichen Kompaktheit und des Angebotes gesamtstädti- sche und überörtliche Versorgungsfunktionen gemäß der landesplanerischen Einstu- fung als Mittelzentrum. Neben den in diesem Bereich ansässigen Einzelhandelsbetrie- ben sind hier auch Komplementärnutzungen (z. B. Dienstleistungen, Gastronomie, Freizeiteinrichtung, öffentliche Einrichtungen) vorhanden und bestimmen in einigen Teilbereichen das Ortsbild. Der zentrale Versorgungsbereich in Meitingen umfasst nicht nur die Haupteinkaufslage im Bereich Schloßstraße, sondern darüber hinaus auch angrenzende wichtige ergänzende Bereiche.

Zusammenfassend ist der zentrale Versorgungsbereich „Ortsmitte Meitingen“ wie folgt zu charakterisieren und zu begründen:

 Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches „Ortsmitte Meitingen“ verändert sich in seiner Abgrenzung gegenüber dem Gutachten aus 2007 zu Gunsten der zentralen Lage an der Schloßstraße und den daran anschließenden Bereichen. Der ZVB erstreckt sich wie in 2007 von der Hauptstraße im Westen über die Schloßstraße als Haupteinkaufslage bis zur Römerstraße im Osten. Nach Norden und Süden hin endet der Bereich allerdings früher, da hier der Besatz des Einzelhandels und der Dienstleis- tungen deutlich abnimmt und auch baulich neue Strukturen beginnen. Es kann von keiner zusammenhängenden Einkaufslage mehr gesprochen werden. Hinzu kommt die räumliche Distanz zum zentralen Bereich Schloßstraße, welche z. B. bis zur Sankt-Wolf- gang Straße ca. 500 m Fußweg beträgt und damit einen fußläufig erschließbaren Be- reich begrenzt. Daher und wegen der gewünschten zunehmenden Konzentration der innerstädtischen Funktionen an der Schloßstraße zu Gunsten der Ortsmitte, wird in

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

2015 eine engere Abgrenzung vorgenommen. Die vorhandenen Potenziale sollen hier stärker gebündelt werden.

 Funktional umfasst die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches v. a. die Be- reiche, die durch einen ausgeprägten Geschäfts- und Dienstleistungs-, Bildungs- und Kulturbesatz gekennzeichnet sind. Im Gutachten von 2007 wurde eine sehr grobe und keine parzellenscharfe Abgrenzung vorgenommen. Außerdem wurde kein deutlicher Haupteinkaufsbereich definiert.

 Um die Angebotsstrukturen des zentralen Versorgungsbereiches u. a. im Einzelhan- delssegment auch strukturell und nachhaltig weiterentwickeln zu können, sind in der Abgrenzung auch Entwicklungsflächen, die für bedeutende Immobilienentwicklung geeignet sind, berücksichtigt. Im Gutachten von 2007 wurden hier bereits Potenzial- flächen östlich der Ortsmitte hervorgehoben. Im Rahmen der Fortschreibung wurde auch Potenzial im westlichen Bereich an der Schloßwiese ermittelt, welche als Konse- quenz der Fortschreibung einer Nutzung zugeführt werden könnte. Dabei handelt es sich um die im Kapitel IV. 3. aufgeführten Entwicklungsmöglichkeiten. Die Areale an der Schloßstraße / Römerstraße und Schloßstraße / Hauptstraße bieten gute Voraus- setzungen für eine städtebauliche und funktionale Neuentwicklung. Die Standorte stellen die Eingangsbereiche zum Haupteinkaufsbereich Schloßstraße dar und weisen ausreichend Flächenpotenziale auf. Sie sind sehr gut für moderne Einzelhandelsflä- chen und weitere zentrentypische Nutzungen geeignet. Daher sind diese Bereiche in den Zentralen Versorgungsbereich zu integrieren.

 Der zentrale Versorgungsbereich „Ortsmitte Meitingen“ übernimmt eine wesentliche Nahversorgungsfunktion für die Bewohner in Meitingen sowie in dessen näheren Marktgebiet. Als größte Anbieter des Lebensmittelbereichs in der Ortsmitte sind Edeka und Rewe zu nennen. Diese Nahversorgungsfunktion in der Ortsmitte sollte zukünftig gesichert und dazu weiterentwickelt bzw. modernisiert werden. Dies kann durch Ver- lagerungen der Lebensmittelanbieter im Zentralen Versorgungsbereich an die geschil- derten Potenzialflächen gelingen.

Zur Sicherung und Weiterentwicklung der Meitinger Ortsmitte sollten Neuansiedlungen von Be- trieben mit zentrenrelevantem Hauptsortiment zukünftig grundsätzlich nur noch innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches „Ortsmitte Meitingen“ zulässig sein. Der zentrale Versorgungs- bereich Ortsmitte Meitingen ist gewissermaßen als Investitionsvorranggebiet des Einzelhandels zu bezeichnen.

64 Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

Karte 7 Zentraler Versorgungsbereich „Ortsmitte Meitingen“ 2015 Legende ZVB „Ortsmitte Meitingen“ Potenzieller Ergänzungsbereich Größenklassen über 1.500 m² VK 800 m² bis < 1.500 m² VK 400 m² bis < 800 m² VK 100 m² bis < 400 m² VK < 100 m² VK Branchen Nahrungs‐ und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau‐, Garten‐ und Heim‐ werkerbedarf, Bodenbeläge Optik, Uhren, Schmuck Sonstiger Einzelhandel Komplementärnutzung Dienstleistung Gastronomie/Hotellerie Freizeit / Kultur Öffentliche Einrichtungen Bildungseinrichtungen Handwerk / Gewerbe

Kartengrundlage: Markt Meitingen GMA‐Bearbeitung 2015 65

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

3.3. Nahversorgungslagen

Ergänzend zum zentralen Versorgungsbereich Ortsmitte existieren in Meitingen sog. Nahversor- gungslagen, die aufgrund fehlender Zentren prägender ergänzender Funktionen sowie der z. T. geringen Dichte des Einzelhandelsbesatzes nicht als zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des BauGB und BauNVO gewertet werden. Gleichzeitig besitzen sie jedoch aufgrund der integrierten Lage und der vorhandenen Nutzungen eine wesentliche Bedeutung für die wohnortnahe fußläu- fige Versorgung. Eine gute Nahversorgung bildet einen wesentlichen Standortfaktor für Kommu- nen und kann somit zur Attraktivität der Kommune als Wohnstandort erheblich beitragen. Den Lebensmittelmärkten in Nahversorgungslagen können zur Bestandssicherung moderate Flächen- erweiterungen bis rd. 1.200 m² Verkaufsfläche genehmigt werden (voraussichtlich als Sonderge- biet).

In Meitingen ist der folgende Standort als nahversorgungsrelevante Lage mit einem Wohnanteil im direkten Umfeld zu klassifizieren:

 Lidl in Herbertshofen

In Karte 3 sind die fußläufigen Nahversorgungsradien der in Meitingen ansässigen größeren Le- bensmittelmärkte dargestellt. Einerseits ist es zu begrüßen, dass ein großer Anteil des vorhandenen Potenzials im Lebensmittelbereich in der Ortsmitte genutzt wird. Andererseits ergeben sich Versorgungslücken an Wohnstandorten, da ein erheblicher Lebensmittelanteil auch im dezentralen SO Meitingen-Nord ohne wesentliche wohnortsnahe Versorgungsfunktion eingenommen wird.

Daher ist zu beachten, dass nicht alle Standorte als klassische Nahversorgungslagen zu bezeichnen sind. Gemäß den Kriterien des LEP 2013 sind die folgenden Standortbereiche nicht als städ- tebaulich integrierte Nahversorgungsstandorte, sondern als Ergänzungsstandorte in dezentraler Lage einzustufen:

 E center im SO Meitingen-Nord

 Aldi im SO Meitingen-Nord (zugehörig zu Westendorf)

Zu berücksichtigen ist dennoch, dass sie in Teilen eine gewisse Nahversorgungsfunktion für Be- wohner im Umfeld übernehmen. Trotzdem sind diesen Betrieben zu Gunsten der versorgungs- technisch wichtigeren Betriebe in integrierten Lagen keine Flächenerweiterungspotenziale zuzu- sprechen.

Neben den beschriebenen nahversorgungsrelevanten Standorten gibt es weitere Betriebe v. a. im Lebensmittelbereich, die über ein fußläufiges Einzugsgebiet verfügen und eine hohe Bedeu- tung für die Nahversorgung haben, aufgrund ihrer Größe im Einzelhandelskonzept jedoch nicht

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

explizit behandelt werden. Dabei handelt es sich beispielsweise um Betriebe des Lebensmittel- handwerks (Bäcker, Metzger) sowie Getränkemärkte usw. Um eine möglichst flächendeckende Versorgung auch mit kleineren Anbietern zu gewährleisten, sind diese Betrieb, sofern sie unmittelbar an größere Wohngebiete angrenzen, zu sichern. Bei diesen Standorten handelt es sich um sog. Streu- oder Nebenlagen.

In großen Teilen des Kernortes ist die fußläufige Erreichbarkeit eines Lebensmittelmarktes gegeben. Darüber hinaus existieren jedoch auch Räume (v. a. in den Ortsteilen und im nordöstlichen Kerngebiet), die über kein umfangreiches Lebensmittelangebot verfügen. In diesen Lagen ist z. T. eine Ansiedlung von modernen großflächigen Lebensmittelmärkten auch aus Gründen der Nach- fragepotenziale kaum durchzuführen.

Insbesondere vor dem Hintergrund des demographischen Wandels ist eine nachhaltige und wohngebietsnahe Nahversorgungsstruktur mittel- bis langfristig zu sichern und entsprechend weiterzuentwickeln. Dies kann neben einer Modernisierung von Standorten auch Verlagerungen von Betrieben umfassen, sofern die neuen Standorte über eine städtebauliche Integration und somit über einen wesentlichen Wohnanteil im Umfeld verfügen. Vor diesem Hintergrund würde eine diskutierte Verlagerung des Rewe-Marktes an den Bahnhof die Nahversorgung stärken (jedoch ohne der Ortsmitte Impulse zu geben).

3.4. Ergänzungsstandorte in Gewerbegebietslage

Neben dem zentralen Versorgungsbereich Ortsmitte, den Nahversorgungslagen sowie weiteren Streu- und Nebenlagen existieren auch dezentrale bzw. gemäß LEP-Kriterien städtebaulich nicht- integrierte Standortlagen. Dies sind i. d. R. Gewerbegebietslagen, die aufgrund der fehlenden städtebaulichen Integration wegen der nicht vorhandenen unmittelbar angrenzenden umfang- reichen Wohnnutzung als überwiegend autokundenorientierte Standort zu bezeichnen sind. Da- bei handelt es sich in Meitingen um den Standortbereich SO Meitingen-Nord.

Es ist hier zu berücksichtigen, dass die Anbieter in Teilen eine wichtige Versorgungsfunktion für Bewohner im Marktgebiet übernehmen, wenngleich es sich um einen autokundenorientierten Standort handelt. Dies ist durch die Lage der umliegenden Orte im ländlich geprägten Raum zu begründen. Der Standortbereich sollte zukünftig für Betriebe mit nicht zentrenrelevantem Bedarf genutzt werden, welcher aufgrund der Flächenbeschränkungen in der Ortsmitte nicht realisierbar ist.

Bei zukünftigem Ansiedlungsinteresse von Betrieben mit Kernsortiment des nicht zentrenrelevanten Bedarfs ist unter städtebaulichen Gesichtspunkten (Bündelung von Angeboten und Ver- kehrsströmen) die Konzentration von nicht-zentrenrelevanten Betrieben (großflächig und nicht- großflächig) aus gutachterlicher Sicht zu empfehlen. Die Ansiedlung von Betrieben mit zentren-

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relevanten und nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten ist zum Schutz des zentralen Versor- gungsbereiches und der Nahversorgungslagen an dezentralen Standorten bzw. Gewerbegebiets- lagen nicht zu empfehlen und strikt zu verhindern. Auf der anderen Seite können Betriebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment grundsätzlich im gesamten Stadtgebiet angesiedelt werden. Die o. g. empfohlene Konzentration soll lediglich verhindern, dass mehrere Standortbe- reiche für nicht zentrenrelevanten Einzelhandel entwickelt werden.

4. Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung

Zur effektiven Steuerung der Einzelhandelsentwicklung sind standortbezogene Regelungen zum Ausschluss bzw. zur Zulässigkeit von Einzelhandelsvorhaben zu empfehlen.34 Grundsätzlich kommen verschiedene Stufen zur Begrenzung und zum Ausschluss des Einzelhandels in Betracht:

 Ausschluss von zentrenrelevanten bzw. nahversorgungsrelevanten Sortimenten

 zusätzlicher Ausschluss großflächigen Einzelhandels i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO

 Ausschluss des gesamten Einzelhandels.

Im Folgenden werden auf Grundlage des Sortiments- und Standortkonzeptes in Meitingen sortiments- und standortbezogene Grundsätze zur Einzelhandelsentwicklung zusammenfassend definiert (vgl. Abbildung 11):

 Zentrenrelevante Sortimente sind als Hauptsortiment von Betrieben grundsätzlich nur im zentralen Versorgungsbereich „Ortsmitte Meitingen“ zulässig.

 Nahversorgungsrelevante Sortimente sind sowohl im ZVB „Ortsmitte Meitingen“ als auch an sonstigen städtebaulich integrierten Standorten (Standorte mit Nahversor- gungsfunktion und fußläufiger Wohngebietsanbindung) zulässig, sofern eine Stärkung der Nahversorgung festzustellen ist und keine Beeinträchtigung der vorhandenen Nah- versorgungsstruktur anzunehmen ist (Empfehlung: Konzentration auf Nahversor- gungslagen).

 Nicht Zentrenrelevante Sortimente sind grundsätzlich sowohl im ZVB „Ortsmitte Meitingen“ als auch in Nahversorgungslagen bzw. integrierten Streulagen sowie in dezentralen, nicht integrierten Standortbereichen zulässig (Empfehlung: Konzentration auf bereits bestehende Standortbereiche – SO Meitingen-Nord).

34 Die Umsetzung der Empfehlung ist vor dem Hintergrund der jeweils örtlichen und bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten zu prüfen.

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Abbildung 11 Empfehlungen zur Einzelhandelsentwicklung Meitingen

Nahversorgungslagen, Ergänzungsstandorte in Ansiedlung mit… Ortsmitte integrierte Standorte Gewerbegebietslage

Nahversorgungsrelevanten Sortimenten

Zentrenrelevanten Sortimenten

Nicht Zentrenrelevanten Sortimenten Schutzfunktion als zentraler Versorgungsbereich Ja Nein Nein gem. BauGB

Ansiedlung aus städtebaulicher Sicht zu empfehlen

Einzelfallprüfung erforderlich

Ansiedlung aus städtebaulicher Sicht nicht zu empfehlen

GMA-Empfehlungen 2015

Weiterführende Regelungen zum Standort- und Sortimentskonzept:

 Randsortimente

Bei Neuansiedlungen oder Erweiterungen von Betrieben mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment an Standorten außerhalb der Ortsmitte, sind zur Abrundung des betrieblichen Angebotsspektrums zentrenrelevante Randsortimente zulässig, sofern sie in einem untergeordneten Rahmen bleiben und keine nachteiligen Auswirkungen auf die zentralen Lagen erbringen. Um der Gefahr einer Umgehung des Sortimentskonzepts durch übermä- ßige Angebote in zentrenrelevanten Randsortimenten zu begegnen, ist bei Ansiedlungen und Erweiterungen außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs eine Randsortimentsbe- grenzung im Rahmen der Bebauungsplanfestsetzung zu empfehlen. Bei Einzelhandelsbe- trieben mit nicht zentrenrelevanten Hauptsortimenten (z. B. Möbel-, Bau- und Garten- märkte, Elektrofachmärkte) ist aus Gutachtersicht eine Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente35 auf max. 10 – 15 % der realisierten Gesamtverkaufsfläche bzw. jeweils max. 100 m² VK je Einzelsortiment zu empfehlen.

35 Lt. OVG Münster sind als Randsortimente solche Waren zu betrachten, die ein Kernsortiment lediglich ergänzen und eine gewisse Beziehung und Verwandtschaft zu den Waren des Kernsortiments haben. Gleichzeitig muss das Angebot des Randsortiments in seinem Umfang (Verkaufsfläche) und in seiner Gewichtigkeit (Umsatz) deutlich untergeordnet sein (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 26.01.2000, 7 B 2023/99).

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 Bestandsschutz

Bestehende Betriebe genießen grundsätzlich Bestandsschutz. Zur Sicherung und zur marktgerechten Entwicklung des Standortes ist bestehenden Betrieben zudem eine gewisse Erweiterungsmöglichkeit einzuräumen. Voraussetzung hierfür ist, dass hierdurch keine negativen Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen in Meitingen und im Um- land hervorgerufen werden. Dies ist ggf. im Rahmen einer Einzelfallbetrachtung zu prüfen.

 Werksverkauf / Direktvermarktung

Landwirtschaftliche, handwerkliche, produzierende und weiterverarbeitende Gewerbebe- triebe, die an ihrer Produktionsstätte eine Verkaufsstelle für zentrenrelevante Sortimente bis max. 100 m² bzw. bis 10 % ihrer gesamten Betriebsfläche an Verbraucher bereithalten, sollten auch außerhalb der Ortsmitte zulässig sein.

Das folgende Prüfraster fasst die Grundsatzempfehlungen des Standort- und Sortimentskonzep- tes des Marktes Meitingen zusammen und kann durch die Marktverwaltung angewendet und in der Bauleitplanung umgesetzt werden. Bei kritischen und strittigen Fällen ist ergänzend eine gut- achterliche Bewertung zu empfehlen.

5. Handlungsempfehlungen

5.1. Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes – Planungsrechtliche Steuerung

Die vorliegende Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes wurde in intensiver Ab- stimmung mit dem Markt Meitingen und mit dem Marktgemeinderat erarbeitet. Um eine Ver- bindlichkeit dieser sog. informellen Planung herzustellen, sollten folgende Punkte beachtet werden:

 Beschluss des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes

Beschluss des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes durch den Marktgemeinderat des Marktes Meitingen als Teil eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB auf der Grundlage dieses Gutachtens. Damit ist das Einzelhandelskonzept bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen und gilt als Dokumentation der kommunalen Planungsabsichten. Insbesondere sind hier von Belang:

. Städtebauliche Ziele des Marktes Meitingen für die Einzelhandelsentwicklung

. Zentren- und Standortstruktur

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. Definition und Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches „Ortsmitte Meitingen“

. Meitinger Sortimentsliste

. Grundsätze zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung.

 Planungsrechtliche Verankerung im Rahmen der Bauleitplanung

Es sollte geprüft werden, wie die Standortempfehlungen möglichst zeitnah in gültiges Bau- recht umgesetzt werden können. Neue Festsetzungsmöglichkeiten v. a. im unbeplanten Innenbereich eröffnet der § 9 Abs. 2a BauGB. Hiermit kann verhindert werden, dass an städtebaulich nicht gewünschten Standorten eine Entwicklung entsteht, die den Zielen und Grundsätzen des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes entgegensteht. Nach dem Marktgemeinderatsbeschluss gilt das Konzept als informelles städtebauliches Entwick- lungskonzept, das als sachliche Grundlage für die Bauleitplanung herangezogen werden kann. Es stellt nicht per se die Begründung für die Bebauungspläne dar.36

 Ansprache von Investoren und Handelsunternehmen

Die aktuellen Ergebnisse des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes können aktiv genutzt werden, um sowohl Immobilieneigentümer, Investoren als auch Handelsunternehmen gezielt anzusprechen. Das Einzelhandelskonzept verdeutlicht zum einen die Ausstattungsde- fizite und Entwicklungspotenziale im Meitinger Einzelhandel und vermittelt zum anderen – durch den Beschluss – Investitionssicherheit bezüglich einer Ansiedlung im zentralen Versorgungsbereich Ortsmitte. Dies gilt umso mehr, da ohne einen Ausschluss von zentrenrelevantem Einzelhandel außerhalb der Ortsmitte eine Entwicklung innerhalb der Ortsmitte aus Investoren- bzw. Händlersicht mit höherem Risiko infolge sonst möglicher Wettbewerbsansiedlungen an dezentralen, autokundenorientierten Lagen verbunden wäre.

Das vorliegende Einzelhandelsentwicklungskonzept ist als aktuelle Grundlagenuntersuchung der Einzelhandelsentwicklung in Meitingen zu verstehen und dient auch als Basis zur Entwicklung eines aktiven Flächenmanagements und einer nachhaltigen Ortsentwicklung. Insbesondere vor dem Hintergrund der Dynamik in der Einzelhandelsentwicklung ist es kein „Konzept für die Ewig- keit“. Es handelt sich um ein fortschreibungsfähiges Konzept, das i. d. R. mittelfristig (ca. 5 – 6 Jahre) einer Überprüfung und ggf. Anpassung bedarf.

36 Die Umsetzung der Empfehlung ist vor dem Hintergrund der jeweils örtlichen und bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten zu prüfen.

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5.2. Handlungsempfehlungen zur Weiterentwicklung der Ortsmitte

Die Sicherung und Weiterentwicklung der Attraktivität und Vitalität der Meitinger Ortsmitte inkl. einer Weiterentwicklung der Angebotsvielfalt und -qualität von Einzelhandel und Dienstleistun- gen für Bürger und Besucher stellt eine maßgebliche Zielsetzung zur künftigen Ortsentwicklung dar.

Bei der strukturellen Weiterentwicklung des Einzelhandelsstandortes Meitingen kommt es besonders darauf an, die Attraktivität der Ortsmitte für Kunden und Besucher noch weiter zu erhö- hen und das Angebot u. a. durch die Modernisierung und Etablierung von Einzelhandelsnutzun- gen, weiterer städtebaulicher Aufwertungsmaßnahmen, einer weiteren Stärkung der Service- und Qualitätsaspekte zu erweitern und v. a. das Standort- und Sortimentskonzept Meitingen zu beschließen und konsequent umzusetzen.

Die wesentlichen notwendigen Maßnahmen sind im folgenden Handlungsprogramm zusammen- gefasst:

 Basis für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung sollten nach einer Beschlussfassung des Standort- und Sortimentskonzepts die darin formulierten Zielsetzungen sein. Das Standort- und Sortimentskonzept bildet den Rahmen für die zukünftige Einzelhandels- entwicklung in Meitingen und stellt insbesondere für Investoren in der Meitinger Orts- mitte eine rechtssichere Entscheidungsgrundlage dar und bietet somit entsprechend Investitionssicherheit.

 Ein wesentlicher Punkt zur Stärkung der Ortsmitte und damit des Versorgungsstandor- tes Meitingen insgesamt ist die Vermeidung neuer Ansiedlungen oder eines weiteren Ausbaus von zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten im interkommunalen Sondergebiet Meitingen-Nord ( Sortimentsliste).

 Ein weiterer Baustein zur Belebung der Ortsmitte und Aufwertung der Handelsflächen ist die (noch) stärkere Konzentration der Einzelhandelsnutzungen auf die Schloß- straße. Hierzu zählen zwingend die Modernisierung des ehemaligen „Möbelhauses“ als Handelsmagnet für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente und gleichzeitig eine Verbesserung der städtebaulichen Integration des Standortbereichs in den Bereich Schloßstraße.

 Die Schloßwiese ist aktiv als „Baustein mit Magnet- und Frequenzfunktion“ für die Ortsmitte zu entwickeln. Die Kombination von Bio-Supermarkt (rd. 600 m² Verkaufs- fläche) mit einem Drogeriewarenanbieter (rd. 600 - 700 m² Verkaufsfläche) ist eine Variante aus Handelssicht. Die Realisierung von vielen kleineren „Einheiten“ wird kaum realistisch sein und nicht die gewünschten Impulse für die Ortsmitte setzten.

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

. Variante 1: Lebensmittelmarkt (ca. 1.400 m² Verkaufsfläche) mit ergänzenden Dienstleistungen / Wohnfunktion (z. B. Umsiedlung Rewe),

. Variante 2: Bio-Supermarkt und Drogeriemarkt (ca. 1.200 - 1.300 m² Verkaufsflä- che) mit ergänzenden Dienstleistungen,

. Variante 3: Fokussierung auf bürgernahe Dienstleistungen (z. B. Gesundheit), Gastronomie, ergänzt durch innerörtliches Wohnen und Handelsbetriebe (z. B. Sa- nitätshaus),

 Die städtebauliche und funktionale Aufwertung des Bahnhofs (u. a. Barrierefreiheit, Stärkung der Versorgungsfunktion).

 Die Nahversorgung in integrierten Nahversorgungslagen, v. a. auch im Ortsteilen Her- bertshofen, sollte als wichtiger Bestandteil des Einzelhandels gesichert werden. Zur Bestandssicherung gehören auch moderate Flächenerweiterungen bis max. 1.200 m² Verkaufsfläche, was eine Größenordnung für leistungsfähige Lebensmittelmärkte darstellt.

 Sofortiger Start von Aufwertungsmaßnahmen für die Schloßstraße (u. a. Außenbe- stuhlung, Querungsmöglichkeiten, Aktionen im Raum) und Berücksichtigung der Aus- sagen und Empfehlungen aus dem Verkehrskonzept. Diese tragen ebenfalls zur Stär- kung der Ortsmitte bei.

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VI. Zusammenfassung

Der Markt Meitingen hat die Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH (GMA), Büro München, mit einer Aktualisierung / Fortschreibung des Einzelhandelsgutachtens aus dem Jahr 2007 beauftragt. Hintergrund ist, dass Markt Meitingen auf Basis einer fundierten Grundlagener- hebung und Datenanalyse den Einzelhandelsstandort Meitingen zukünftig nachhaltig und zielgerichtet weiterentwickeln und die Handelsentwicklung damit auch räumlich aktiv steuern will. Der Ortsmitte ist eine besondere Rolle einzuräumen. Das Konzept wurde in Abstimmung mit der Marktverwaltung erstellt. Zwischenergebnisse wurden im Februar 2015 in der Klausur des Markt- gemeinderates vorgestellt und diskutiert.

Die wesentlichen Ergebnisse der Analyse und Konzeption lassen sich wie folgt zusammenfassen:

 Insgesamt sind die Rahmenbedingungen in Markt Meitingen als Handels- und Versor- gungsstandort positiv (v. a. Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsplätze, Erreichbarkeit, regionale Dynamik).

 Der Einzelhandelsbestand in Meitingen umfasste zum Zeitpunkt der Erhebung (Januar - Februar 2015) 83 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 18.715 m². 26 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 8.145 m² können dem Nahrungs- und Genussmittel- sektor zugeordnet werden. Auf den Nichtlebensmittelbereich entfallen 57 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 10.570 m². Die Entwicklung des Einzelhandelsbestan- des ist in den letzten sieben bis acht Jahren als stabil zu bewerten. Es sind insgesamt zwar weniger Betriebe ansässig, dafür haben die übrigen Geschäfte aber z. T. Verkaufs- flächenerweiterungen vorgenommen oder Neuzugänge weisen größere Verkaufsflä- chen als die alten Betriebe auf. Daher ist insgesamt ein Verkaufsflächenwachstum von ca. 550 m² zu verzeichnen. Dieses entfällt auf den Nichtlebensmittelbereich, während der Nahrungs- und Genussmittelbereich kein Wachstum vollzogen hat.

 Bezüglich der Einzelhandelsstrukturen ist festzuhalten, dass der Anteil der Ortsmitte bei der Verkaufsflächenverteilung bei beachtlichen 41 % liegt. Positiv hervorzuheben ist somit der insgesamt hohe Anteil der Ortsmitte, insbesondere auch bei den zentrenrelevanten Leitsortimenten Bekleidung / Schuhe / Sport sowie in dem Segment Optik / Uhren / Schmuck. Allerdings sind einige Segmente auch aufgrund der Entwick- lungen im SO Meitingen-Nord in der Ortsmitte „unterrepräsentiert“. Dazu zählen (auch infolge der Schlecker-Insolvenz) das Drogeriewarensegment sowie Bücher, Schreib- und Spielwaren.

 Meitingen nimmt als Mittelzentrum für die Bevölkerung in Markt und Region gemäß dem Versorgungsauftrag (Landesentwicklungsprogramm) eine wesentliche Versor- gungsfunktion ein. Die Zentralitätskennziffer des Meitinger Einzelhandels ist mit ca.

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97 als leicht unterdurchschnittlich einzustufen, so dass „Nachholbedarf“ bei der Posi- tion Meitingens in der Region besteht. Das Potenzial für einen Bedeutungsgewinn liegt in einer Kombination mit weiteren Faktoren wie der kompakten Ortsmitte mit vielen Fachgeschäften und weiteren räumlichen sowie betrieblichen Entwicklungsmöglich- keiten zur weiteren Stärkung der mittelzentralen Funktion gegeben.

 Im Marktgebiet des Einzelhandels von Meitingen leben rd. 47.600 Personen. Dies sind deutlich mehr Einwohner als in 2007 (42.040 Personen). Das Kaufkraftvolumen im Marktgebiet beläuft sich über alle Einzelhandelsbranchen hinweg auf rd. 260 - 265 Mio. € (221 – 222 Mio. € in 2007) pro Jahr. Davon entfallen rd. 96 Mio. € auf den Be- reich Nahrungs- und Genussmittel und rd. 168 Mio. € auf Nichtlebensmittel. In Meitin- gen selbst beträgt das Kaufkraftvolumen der Bevölkerung ca. 64 Mio. €.

 Im Einzelhandelsgutachten der GMA aus dem Jahr 2007 wurde der Rahmen für ein Standort- und Sortimentskonzept gesteckt. Trotzdem fanden damit nicht konforme Ansiedlungen im SO Meitingen-Nord statt (v. a. Westendorfer Gebiet). Besonders in den kurz- und mittelfristigen Segmenten (v. a. Kindertextilien, Herrenmode, Schuhe, Spielwaren, Bau- und Heimwerkermarkt und Gartensegment) wurden in 2007 Weiter- entwicklungsmöglichkeiten gesehen. Daher ist insbesondere die Ansiedlung des BWL- Raiffeisenmarktes als positiv hervorzuheben. Außerdem haben Neuansiedlungen und Modernisierungen v. a. bei Fachgeschäften stattgefunden, sowohl im kleineren Rah- men im Lebensmittelbereich (z. B. Naturladen) als auch im Nichtlebensmittelbereich (z. B. Pro Pedes Schuhparadies, Raiffeisenmarkt, Sanitätshaus, Bike and more). Diese Entwicklungen fanden größtenteils erfreulicherweise in der Ortsmitte statt. Die emp- fohlenen Modernisierungsmaßnahmen bei größeren Lebensmittelmärkten haben jedoch nicht stattgefunden. Lediglich die Discounter Lidl und Aldi (Gebiet Westendorf) außerhalb der Ortsmitte haben Erweiterungen durchgeführt.

 Die Ortsmitte Meitingen verfügt als Handelsstandort über einen noch guten Besatz, v. a. an Fachgeschäften. Der Einzelhandelsbesatz in der Ortsmitte ist insgesamt als quantitativ (mit 41 % Verkaufsflächenanteil im Marktgebiet) sowie qualitativ (viele Fachgeschäfte und Magneten) überdurchschnittlich zu beschreiben. In Verbindung mit den zahlreichen öffentlichen Einrichtungen, Dienstleistungsangeboten, Gastronomie- betrieben usw. in der Ortsmitte stellt diese zentrale Lage ein Alleinstellungspotenzial in der Region dar. Allerdings besteht v. a. im Lebensmittelbereich sowie an dem Stand- ort des ehemalige „Möbelhauses“ Modernisierungsbedarf. Hier wurden über viele Jahre hinweg keine wesentlichen Entwicklungen vorgenommen, so dass es deutlichen architektonischen und städtebaulichen „Modernisierungsbedarf“ gibt.

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

 Für den Einzelhandelsstandort Meitingen ist auf Basis der Gesamtanalyse von einigen branchenbezogenen Entwicklungspotenzialen auszugehen. Strukturelle Entwick- lungspotenziale werden insbesondere in der Ortsmitte in den nahversorgungsrelevanten Bereichen gesehen. Hierzu zählen v. a. ein qualitativer Ausbau der Lebensmittel- versorgung sowie die Stärkung des weiteren kurz- und mittelfristigen Bedarfs in der Ortsmitte. Auch die Ansiedlung eines Drogeriemarktes ist hier unter der Vorausset- zung einer leistungsfähigen Standortgemeinschaft, mit z. B. einem Lebensmittelmarkt, denkbar. Für eine nachhaltige Weiterentwicklung der Ortsmitte inkl. Frequenzerhö- hung ist die Umsetzung künftiger Entwicklungspotenziale v. a. hierher zu konzentrie- ren.

 Konkrete Handlungsempfehlungen betreffen in Meitingen besonders die Festsetzung und Umsetzung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes mit den Instrumenten des Standort- und Sortimentskonzeptes. Gegenüber 2007 empfiehlt die GMA eine stär- kere räumliche Konzentration auf den zentralen Versorgungsbereich „Ortsmitte Meitingen“. Entwicklungen von zentrenrelevanten Betrieben im interkommunalen Sondergebiet sind strikt auszuschließen. Aus Handelssicht ist die Konzentration der Einzelhandelsentwicklungen auf den Bereich Schloßstraße notwendig, um die günsti- gen Voraussetzungen und Potenziale bzw. Stärken der Ortsmitte zu bündeln. Bei dem noch guten Besatz an Fachgeschäften, der Kompaktheit und weiteren öffentlichen Ein- richtungen sowie Dienstleistungen in der Ortsmitte kann so die Attraktivität und Rele- vanz von Meitingen in der Region insgesamt gesteigert werden. Die wesentlichen Handlungsempfehlungen betreffen (vgl. Kapitel V.5.2):

. Beschlussfassung des Standort- und Sortimentskonzepts,

. Vermeidung neuer Ansiedlungen oder eines weiteren Ausbaus von zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten im interkommunalen Sondergebiet,

. Konzentration der Einzelhandelsnutzungen auf die Schloßstraße,

. Modernisierung des ehemaligen „Möbelhauses“ und Verbesserung der städte- baulichen Integration dieses Standortbereichs in den Bereich Schloßstraße,

. Schloßwiese aktiv als „Baustein mit Magnet- und Frequenzfunktion“ für die Orts- mitte entwickeln (Varianten 1 - 3),

. Aufwertung des Bahnhofs, bzw. Bahnhofsumfeld (auch mit Versorgungsfunktion),

. Sicherung der Nahversorgung in integrierten Nahversorgungslagen sowie

. Aufwertungsmaßnahmen für die Schloßstraße und Berücksichtigung des Ver- kehrskonzeptes.

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

 Eine Entwicklung der östlichen und westlichen Ortsmitte (ehemaliges Möbelhaus und Schloßwiese) bietet die Möglichkeit, moderne Geschäftsflächen zu errichten und die dringend notwendigen Modernisierungsmaßnahmen, v. a. im Lebensmittelsegment durchzuführen. Auch begleitende Maßnahmen zur Aufwertung der Schloßstraße werden als erfolgversprechendes Mittel zur Belebung und Frequenzsteigerung gesehen und empfohlen.

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

Karten-, Tabellen-, Abbildungs-, und Fotoverzeichnis Seite

Kartenverzeichnis Karte 1 Lage und zentralörtliche Struktur 17 Karte 2 Einzelhandelsstrukturen in Meitingen 2015 22 Karte 3 Lebensmittelmärkte und deren Nahversorgungsfunktion 26 Karte 4 Einzelhandelsstrukturen 2015 im Kernort von Meitingen 31 Karte 5 Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Meitingen 37 Karte 6 Einzelhandelsbesatz und Dienstleistungen in der Ortsmitte 46 Karte 7 Zentraler Versorgungsbereich „Ortsmitte Meitingen“ 2015 65

Tabellenverzeichnis Tabelle 1 Veränderung der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel 10 Tabelle 2 Die größten Drogeriemarktbetreiber in Deutschland 11 Tabelle 3 Standortanforderungen der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels (Auswahl) 13 Tabelle 4 Bevölkerungsentwicklung im Vergleich 2004 / 2014 19 Tabelle 5 Einzelhandelsbestand Meitingen nach Sortimentsbereichen 25 Tabelle 6 Betriebstypenstruktur des Einzelhandels in Meitingen 32 Tabelle 7 Einwohner im Marktgebiet des Meitinger Einzelhandels 38 Tabelle 8 Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftvolumen 2015 im Marktgebiet 40 Tabelle 9: Wesentliche Supermarktbetreiber in Deutschland 51 Tabelle 10: Wesentliche Bio-Supermarktketten in Deutschland 52 Tabelle 11: Wesentliche Drogeriemarktanbieter in Deutschland 53 Tabelle 12 GMA-Vorschlag zum Sortimentskonzept 59

Abbildungsverzeichnis Abbildung 1 Umsatzentwicklung im deutschen Einzelhandel (brutto) in Mrd. € 8 Abbildung 2 Umsatzentwicklung im Distanzhandel in Deutschland 8 Abbildung 3 Anteile des Onlinehandels nach Produktkategorien (Deutschland 2012 in % ) 9 Abbildung 4 Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel 13 Abbildung 5 Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte im regionalen Vergleich 20 Abbildung 6 Verkaufsflächenanteil des Einzelhandels nach Standortlagen 29

Einzelhandelsentwicklungskonzept Markt Meitingen 2015

Abbildung 7 Einzelhandelsentwicklung im Markt Meitingen 2007 - 2015 33 Abbildung 8 Zentralität nach Hauptwarengruppen 42 Abbildung 9 Ziele und Aufbau eines Einzelhandelsentwicklungskonzeptes 57 Abbildung 10 Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche 62 Abbildung 11 Empfehlungen zur Einzelhandelsentwicklung Meitingen 69