Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh
* Gutachteraus- schuss in der Stadt Gütersloh
Grundstücksmarktbericht 2018 für die Städte Borgholzhausen, Halle (Westf.), Harsewinkel, Rheda-Wiedenbrück, Rietberg, Schloß Holte-Stukenbrock, Verl, Versmold, Werther (Westf.) für die Gemeinden Herzebrock-Clarholz, Langenberg, Steinhagen
www.boris.nrw.de Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 2
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh
Grundstücksmarktbericht 2018 Berichtszeitraum 01.01.2017 – 31.12.2017
Übersicht über den Grundstücksmarkt in
Borgholzhausen Halle (Westf.) Harsewinkel Herzebrock-Clarholz Langenberg Rheda-Wiedenbrück Rietberg Schloss Holte-Stukenbrock Steinhagen Verl Versmold Werther (Westf.)
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 3
Herausgeber Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh
Geschäftsstelle Herzebrocker Straße 140 33334 Gütersloh Postanschrift: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte, 33324 Gütersloh Telefon: 05241 / 85 - 1842: Leiter der Geschäftsstelle - 1844 / - 1845: Bodenrichtwertauskünfte - 1846 / - 1833: Immobilienwerte - 1750: Vorsitzender
Fax: 05241 / 85 - 1792
E-Mail: [email protected] Internet: www.gutachterausschuss.kreis-guetersloh.de
Druck Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh
Gebühr Das Dokument kann unter www.boris.nrw.de gebührenfrei heruntergeladen werden. Bei einer Bereitstel- lung des Dokuments oder eines gedruckten Exemplars durch die Geschäftsstelle des Gutachteraus- schusses beträgt die Gebühr 30 EUR je Exemplar (Nr. 7.3 des Gebührentarifs der Gebührenordnung für das amtliche Vermessungswesen und die amtliche Grundstückswertermittlung in Nordrhein-Westfalen)
Bildnachweis Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh
Lizenz Für den Grundstücksmarktbericht gilt die Lizenz "Datenlizenz Deutschland - Namensnennung - Version 2.0" (dl-de/by-2-0). Sie können den Lizenztext unter www.govdata.de/dl-de/by-2-0 einsehen.
Der Inhalt des Grundstücksmarktberichtes kann gemäß den Nutzungsbedingungen der „Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0“ und unter Angabe der Quelle genutzt werden. Als Bereit- steller ist „Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh“ anzugeben. Weitere Informationen: www.govdata.de/dl-de/by-2-0
Beispiel-Quellenvermerk: © Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh 2018, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0) https://www.boris.nrw.de Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 4
Vorwort zum „Grundstücksmarktbericht 2018“ - 21. Jahrgang
Mit dem vorliegenden Grundstücksmarktbericht kommt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ihrer gesetzlichen Verpflichtung nach, die Ergebnisse ihrer Arbeit der Öffentlichkeit bekannt zu machen und so zur Markttransparenz auf dem Immobilienmarkt beizutragen. Der Grundstücksmarktbericht 2018 beinhaltet den Berichtszeitraum 01.01.2017 bis 31.12.2017. Darüber hinaus bietet der Grundstücksmarktbericht weitere Informationen für alle am Immobilienmarkt beteiligten Personen und sonstige Interessierte zur wertmäßigen Einordnung einer konkreten Immobilie.
Insgesamt ist der Grundstücksmarkt im Kreis Gütersloh weiterhin von steigenden Umsätzen geprägt. Insbesondere konnten Preissteigerungen in nahezu allen Teilmärkten festgestellt werden. Die Gründe für diese Entwicklungen dürften in der weiterhin guten konjunkturellen Gesamtsituation im Kreis Gütersloh sowie in den niedrigen Kapitalmarktzinsen liegen.
Neu im aktuellen Grundstücksmarktbericht ist eine übersichtliche Darstellung wesentlicher Kennzahlen des Grundstücksmarktes (Die Lage auf dem Grundstücksmarkt, Seite 11). Weiterhin hat der Gutachter- ausschuss auf Grundlage der ausgewerteten Liegenschaftszinssätze erstmalig Rohertragsfaktoren ermit- telt, die in Abschnitt 5.2.2 veröffentlicht sind.
Die Geschäftsstelle wünscht den Nutzern dieses Berichtes den angestrebten Informationsgewinn und bittet gleichzeitig um Anregungen und Verbesserungsvorschläge für künftige Auflagen.
Ergänzend zum Grundstücksmarktbericht wird auf den Internetauftritt des Gutachterausschusses verwie- sen. Unter www.gutachterausschuss.kreis-guetersloh.de sind vielfältige Informationen zum Grundstücks- markt verfügbar.
Gütersloh, im März 2018
Carsten Tannhäuser (Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte)
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 5
Inhaltsverzeichnis
1 Die Gutachterausschüsse und ihre Aufgaben 8 1.1 Allgemein 8 1.2 Aufgaben des Gutachterausschusses 8 1.3 Aufgaben des Oberen Gutachterausschusses 9 1.4 Aufgaben der Geschäftsstelle 9 2 Die Lage auf dem Grundstücksmarkt 11 3 Umsätze 12 3.1 Gesamtumsatz 12 3.2 Unbebaute Grundstücke 13 3.2.1 Allgemein 13 3.2.2 Individueller Wohnungsbau 14 3.2.3 Gewerbliche Bauflächen 14 3.2.4 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen 15 3.3 Bebaute Grundstücke 16 3.4 Wohnungseigentum 17 3.5 Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke 18 4 Unbebaute Grundstücke 19 4.1 Individueller Wohnungsbau 19 4.1.1 Kaufpreise 19 4.1.2 Preisentwicklung und Preisniveau 20 4.1.3 Erschließungskosten 20 4.1.4 Wohnbaugrundstücke im Außenbereich 21 4.2 Gewerbliche Bauflächen 22 4.2.1 Preisentwicklung und Preisniveau 22 4.2.2 Erschließungskosten 22 4.2.3 Gewerbegrundstücke im Außenbereich 22 4.2.4 Landwirtschaftliche Hofstellen 23 4.3 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen 23 4.3.1 Preisentwicklung und Preisniveau 23 4.4 Sonstige unbebaute Grundstücke 23 4.4.1 Gartenland im Außenbereich 23 4.5 Bodenrichtwerte 24 4.5.1 Gesetzlicher Auftrag 24 4.5.2 Das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS.NRW 24 4.5.3 Zonale Bodenrichtwerte 24 4.5.4 Umrechnungskoeffizienten 25 4.5.4.1 Umrechnungskoeffizienten für abweichende Flächengrößen 25 4.5.4.2 Umrechnungskoeffizienten für übergroße Grundstücke (Garten, Hinterland) 26 4.5.5 Indexreihen 26 4.5.5.1 Bodenpreisindexreihen für unbebaute Baugrundstücke 26 4.5.5.2 Bodenpreisindexreihen für landwirtschaftliche Nutzflächen 28 4.5.6 Land- und forstwirtschaftliche Bodenrichtwertkarte 2018 29 5 Bebaute Grundstücke 30 5.1 Ein- und Zweifamilienhäuser 30 5.1.1 Durchschnittspreise 30 5.1.1.1 Allgemein 30 Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 6
5.1.1.2 Kaufpreisverteilung 30 5.1.1.3 Durchschnittspreise für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 31 5.1.1.4 Durchschnittspreise für Reihenhäuser und Doppelhaushälften 31 5.1.2 Preisentwicklung 32 5.1.3 Lineare Regressionsanalyse – freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 32 5.1.4 Lineare Regressionsanalyse – Reihenhäuser und Doppelhaushälften 33 5.1.5 Sachwertfaktoren 34 5.1.5.1 Allgemein 34 5.1.5.2 Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 35 5.1.5.3 Sachwertfaktoren für Reihenhäuser und Doppelhaushälften 36 5.1.5.4 Sachwertfaktoren: Anwendungsbeispiel 37 5.1.6 Liegenschaftszinssätze 37 5.2 Ertragsorientierte Objekte 38 5.2.1 Liegenschaftszinssätze 38 5.2.2 Rohertragsfaktoren 40 6 Wohnungs- und Teileigentum 41 6.1 Wohnungseigentum 41 6.1.1 Durchschnittspreise 41 6.1.1.1 Preisentwicklung von Eigentumswohnungen 41 6.1.1.2 Preisniveau für Eigentumswohnungen 41 6.1.2 Lineare Regressionsanalyse – Eigentumswohnungen 43 6.1.3 Liegenschaftszinssätze 43 6.2 Teileigentum 44 7 Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke 45 7.1 Bestellung neuer Erbbaurechte 45 7.2 Faktoren für Erbbaugrundstücke und Erbbaurechte 45 7.2.1 Erbbaugrundstücke 45 7.2.1.1 Vergleichsfaktoren für Erbbaugrundstücke 45 7.2.1.2 Marktanpassungsfaktoren für Erbbaugrundstücke 46 7.2.2 Erbbaurechte 48 7.2.2.1 Vergleichsfaktoren für Erbbaurechte 48 7.2.2.2 Marktanpassungsfaktoren für Erbbaurechte 49 8 Modellbeschreibungen 51 8.1 Modellparameter NHK 2010 zur Ableitung der Sachwertfaktoren 51 9 Mieten und Strukturdaten 51 9.1 Wohnungsmieten 51 9.2 Gewerbemieten 51 9.3 Strukturdaten 51 10 Weitere Informationen 52 10.1 Gebühren für Gutachten 52 10.2 Auskunft über Bodenrichtwerte / Auskünfte aus der Kaufpreissammlung 52 10.3 Überregionaler Grundstücksmarktbericht 52 10.4 Besetzung des Gutachterausschusses im Kreis Gütersloh 53
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 7
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Anzahl der Kauffälle (gesamt) 12 Abbildung 2: Geldumsatz Gesamt (in Mio. Euro) 12 Abbildung 3: Teilmarktübersicht (Anzahl der Kauffälle) 13 Abbildung 4: Umsatzzahlen Individueller Wohnungsbau (unbebaut) 14 Abbildung 5: Umsatzzahlen Gewerbliche Bauflächen (unbebaut) 14 Abbildung 6: Umsatzzahlen Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen 15 Abbildung 7: Umsatzzahlen des Teilmarktes der „bebauten Grundstücke“ 16 Abbildung 8: Umsatzzahlen des Teilmarktes "Ein- und Zweifamilienhäuser" 16 Abbildung 9: Umsatzzahlen für EFH / ZFH auf Gemeindeebene 17 Abbildung 10: Umsatzzahlen des Teilmarktes "Wohnungseigentum" 17 Abbildung 11: Umsatzzahlen für Wohnungseigentum auf Gemeindeebene 18 Abbildung 12: Individueller Wohnungsbau (unbebaut): Verteilung der Kaufpreise 19 Abbildung 13: Durchschnittspreise für „kommunales Bauland“ und "gewöhnlicher Geschäftsverkehr“ 19 Abbildung 14: Preisentwicklung und Preisniveau für Flächen des individuellen Wohnungsbaus 20 Abbildung 15: Preisentwicklung und Preisniveau für gewerbliche Bauflächen 22 Abbildung 16: Kreisübersicht der Bodenrichtwerte ausgewählter Teilmärkte 25 Abbildung 17: Bodenpreisindex Kreis Gütersloh 26 Abbildung 18: Bodenpreisindexreihen Kreis Gütersloh 27 Abbildung 19: Bodenpreisindex: Landwirtschaftliche Nutzflächen (Gesamt) 28 Abbildung 20: Bodenpreisindex: Acker und ackerfähiges Grünland 28 Abbildung 21: Land- und forstwirtschaftliche Bodenrichtwertkarte 2018 29 Abbildung 22: Ein- und Zweifamilienhäuser: Verteilung der Kaufpreise 30 Abbildung 23: Überblick über die Preisverhältnisse freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser 31 Abbildung 24: Überblick über die Preisverhältnisse von Reihenhäusern und Doppelhaushälften 31 Abbildung 25: Preisentwicklung der Ein- und Zweifamilienhäuser 32 Abbildung 26: Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 35 Abbildung 27: Sachwertfaktoren für Reihenhäuser und Doppelhaushälften 36 Abbildung 28: Ablaufschema Sachwertverfahren 37 Abbildung 29: Liegenschaftszinssätze (Stichtag 01.01.2018) 39 Abbildung 30: Rohertragsfaktoren 40 Abbildung 31: Preisentwicklung von Eigentumswohnungen 41 Abbildung 32: Preisniveau für Eigentumswohnungen 42 Abbildung 33: Preisgruppen der Kauffälle von Eigentumswohnungen 42 Abbildung 34: Darstellung des Vergleichsfaktors in Abhängigkeit von der Rendite (in %) 45 Abbildung 35: Darstellung des EGF‘s in Abhängigkeit vom fW 47 Abbildung 36: Darstellung des ERF‘s in Abhängigkeit vom fW 49
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 8
1 Die Gutachterausschüsse und ihre Aufgaben
1.1 Allgemein
Die örtlichen Gutachterausschüsse sind als Behörden des Landes NRW auf der gesetzlichen Grundlage des Baugesetzbuches (§§ 192 ff. BauGB) bei den kreisfreien Städten, Kreisen und großen kreisangehö- rigen Gemeinden eingerichtet. Im Jahre 1981 wurde der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswer- te im Land Nordrhein-Westfalen gebildet. Seine Geschäftsstelle ist bei der Bezirksregierung Düsseldorf eingerichtet. Die Gutachterausschüsse sind selbstständige, unabhängige, an Weisungen nicht gebundene Kollegial- gremien von Sachverständigen einschlägiger Fachrichtungen, die über spezielle Kenntnisse und Erfah- rungen in der Grundstücksbewertung verfügen. Die Mitglieder des Oberen Gutachterausschusses werden vom Ministerium des Innern bestellt; sie sollen Mitglied eines Gutachterausschusses sein. Die Mitglieder der Gutachterausschüsse werden von den Bezirksregierungen jeweils für die Dauer von 5 Jahren bestellt.
Zur Vorbereitung seiner Arbeiten bedient sich der örtliche Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle, die bei der jeweiligen Gebietskörperschaft eingerichtet ist. Die Bildung der Gutachterausschüsse, die Aufgaben und Zuständigkeiten sind in der Gutachteraus- schussverordnung (GAVO NRW) geregelt. Die Grundstücksbewertungen erfolgen auf der Grundlage des BauGB, der Immobilienwertermittlungsver- ordnung (ImmoWertV), den jeweiligen Wertermittlungsrichtlinien in NRW und den Modellen der Arbeits- gemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in NRW (AGVGA.NRW).
Die Tätigkeit in den Gutachterausschüssen ist ehrenamtlich. Der Gutachterausschuss für Grundstücks- werte im Kreis Gütersloh besteht zur Zeit aus 20 Mitgliedern (Abschnitt 10.4), die überwiegend Sachver- ständige aus den Fachbereichen Architektur, Bau- und Immobilienwirtschaft, Bankwesen, Land- und Forstwirtschaft und Vermessungs- und Liegenschaftswesen sind. Hinzu kommen zwei Vertreter der zu- ständigen Finanzämter, die bei dem Beschluss der Bodenrichtwerte und der sonstigen für die Werter- mittlung erforderlichen Daten mitwirken.
Der Gutachterausschuss im Kreis Gütersloh ist zuständig für den gesamten Kreis Gütersloh mit Aus- nahme der Stadt Gütersloh, die Sitz eines eigenen Gutachterausschusses ist. Alle Angaben in diesem Grundstücksmarktbericht beziehen sich somit auf das Gebiet der 12 kreisangehörigen Städte und Ge- meinden ohne Stadt Gütersloh.
1.2 Aufgaben des Gutachterausschusses
Die Aufgaben des Gutachterausschusses sind in den §§ 192 ff des Baugesetzbuches und im § 5 der Gutachterausschussverordnung NRW beschrieben. Zu den wesentlichen Aufgaben gehören: • Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung • Ermittlung von Bodenrichtwerten • Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (u.a. Liegenschaftszinssätze, Boden- preisindexreihen, Marktanpassungsfaktoren) • Zusammenfassung und Veröffentlichung von Feststellungen über den Grundstücksmarkt in einer Übersicht (Grundstücksmarktbericht) • Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 9
• Erstattung von Gutachten über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust oder für an- dere Vermögensnachteile • Erstattung von Gutachten über Miet- und Pachtwerte • Erteilung von Wertauskünften und Stellungnahmen über Grundstückswerte • Individuelle Auswertungen aus der Kaufpreissammlung in anonymisierter und aggregierter Form
1.3 Aufgaben des Oberen Gutachterausschusses
Der Obere Gutachterausschuss hat folgende Aufgaben: • Erarbeitung einer Übersicht über den Grundstücksmarkt in Nordrhein-Westfalen • Erstattung von Obergutachten auf Antrag von Gerichten • Erstattung von Obergutachten auf Antrag von Behörden in gesetzlichen Verfahren • Erstattung von Obergutachten auf Antrag der sonst nach § 193 Abs. 1 BauGB Berechtigten, wenn für das Obergutachten eine bindende Wirkung bestimmt oder vereinbart wurde • Führung des Informationssystems zum Immobilienmarkt (BORISplus.NRW) • Führung einer Zentralen Kaufpreissammlung • Datensammlung und Auswertung von Kaufpreisobjekten, die bei den Gutachterausschüssen nur vereinzelt auftreten • Erarbeitung von verbindlichen Standards für die Auswertung der sonstigen zur Wertermittlung er- forderlichen Daten aus der Kaufpreissammlung zur Sicherstellung der Einheitlichkeit im Einver- nehmen mit den vorsitzenden Mitgliedern der Gutachterausschüsse
Die Erstattung von Obergutachten setzt voraus, dass bereits ein Gutachten eines örtlichen Gutachteraus- schusses vorliegt.
Der Obere Gutachterausschuss hat keine Fachaufsicht oder Weisungsbefugnis gegenüber den örtlichen Gutachterausschüssen.
1.4 Aufgaben der Geschäftsstelle
Zur Vorbereitung und Durchführung ihrer Tätigkeiten bedienen sich die Gutachterausschüsse ihrer Ge- schäftsstellen. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh ist bei der Abteilung Geoinformation, Kataster und Vermessung des Kreises Gütersloh eingerichtet. Eine wesentliche Aufgabe der Geschäftsstelle ist die Einrichtung und Führung einer Kaufpreissammlung. Diese bildet die Datenbasis für die meisten weiteren Aufgaben. Notare und andere Stellen sind nach § 195 BauGB verpflichtet, Abschriften beurkundeter Kaufverträge und sonstige den Grundstücksmarkt be- treffende Unterlagen den Gutachterausschüssen zu übersenden. Die Verträge werden durch die Ge- schäftsstelle nach Weisung des Gutachterausschusses ausgewertet. Die Kaufpreissammlung wird um notwendige beschreibende preis- bzw. wertrelevante Daten ergänzt, so dass der Gutachterausschuss einen bestmöglichen Einblick in den Grundstücksmarkt erhält. Die so erlangten Daten dienen sowohl als Grundlage bei der Ermittlung von Grundstückswerten als auch zur Ableitung von Grundlagendaten ent- sprechend den §§ 9 bis 14 der ImmoWertV.
Weitere Aufgaben sind: • Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung • Ableitung und Fortschreibung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten aus der Kaufpreis- sammlung, wie Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Kapitalisierungszinssätze (Liegen- schaftszinssätzen) und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§§ 11 – 14 ImmoWertV) • Beobachtung und Analyse des Grundstücksmarktes • Vorbereitung der Wertermittlungen Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 10
• Erteilung von Auskünften und Auswertungen aus der Kaufpreissammlung • Erteilung von Auskünften über die Bodenrichtwerte • Erteilung von Wertauskünften und Stellungnahmen über Grundstückswerte • Erledigung der Verwaltungsaufgaben
Nach den gesetzlichen Bestimmungen unterliegen sowohl der Inhalt der Kaufverträge als auch sämtliche sonstige personenbezogene Daten der Kaufpreissammlung dem Datenschutz. Die Kaufpreissammlung und weitere Datensammlungen dürfen nur von den Mitgliedern des Gutachterausschusses und den Be- diensteten der Geschäftsstelle zur Erfüllung ihrer Aufgaben eingesehen werden. Auskünfte aus der Kauf- preissammlung werden nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses erteilt, sofern der Empfänger der Daten die Einhaltung datenschutzrechtlicher Bestimmungen zusichert. In anonymisierter Form können Auswertungen und Auskünfte aus der Kaufpreissammlung auch ohne Darlegung eines berechtigten Inte- resses abgegeben werden. Die für die Grundstückswertermittlung besonders bedeutsamen marktkonfor- men erforderlichen Daten haben keinen Personenbezug und werden gegen Entgelt abgegeben. Diese Daten haben für andere mit der Grundstückswertermittlung befasste Stellen, insbesondere Sachverstän- dige für Immobilienbewertung, große Bedeutung.
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 11
2 Die Lage auf dem Grundstücksmarkt
Die nachfolgende Übersicht gibt einen ersten Überblick über wesentliche (beschreibende) Kennzahlen des Grundstücksmarktes für den aktuellen Berichtszeitraum im Kreis Gütersloh.
Gesamtumsatz Umsätze 1)
Anzahl eingegangene Kaufverträge 2.760 - 3%
Umsatz geeignete Kauffälle [Mio. EUR] 468 + 6%
Immobilien-Barometer
Unbebaute Grundstücke Anzahl Kauffälle Preise 2)
Individueller Wohnungsbau 335 + 4% + 7%
Gewerbliche Bauflächen 22 + 10% + 3%
Landwirtschaftlich genutzte Flächen 3) 33 + 57% + 11%
Forstwirtschaftlich genutzte Flächen 4) 9 - 25% + 17%
Bebaute Grundstücke
Ein- und Zweifamilienhäuser 658 - 5% + 5%
Wohnungseigentum
Kauffälle Gesamt 545 - 10%
davon Erstverkäufe 179 - 7% + 10%
davon Weiterverkäufe 358 - 7% + 7%
Überblick über das Bodenrichtwertniveau 5)
Individueller Wohnungsbau 110 EUR – 250 EUR
Gewerbliche Bauflächen 35 EUR – 55 EUR
Acker- und ackerfähiges Grünland 5,0 EUR – 7,0 EUR
Grünland 3,0 EUR – 4,3 EUR
Forstwirtschaftlich genutzte Flächen 4) 2,1 EUR
Wohnen im Außenbereich 55 EUR – 120 EUR
Gewerbe im Außenbereich 16 EUR – 28 EUR
1) mit Veränderung zum Vorjahreszeitraum 2) Kreisweite Durchschnittspreise zum Vorjahreszeitraum 3) ohne Dauergrünland 4) inklusive Aufwuchs 5) Repräsentativer Bodenrichtwert für eine Stadt / Gemeinde; beim individuellen Wohnungsbau und bei den gewerblichen Bau- flächen entsprechen die Werte den durchschnittlichen gemeindlichen BRW in mittlerer Lage (Min. und Max. auf Kreisebene)
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 12
3 Umsätze
Die nachstehenden Aussagen zur Umsatz- und Preisentwicklung beruhen auf Auswertungen der bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Berichtszeitraum registrierten Kaufverträge des gewöhnli- chen Geschäftsverkehrs. Kaufverträge, bei denen anzunehmen war, dass sie durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst worden sind, werden im Grundstücksmarktbericht nicht erfasst. Bei den allgemeinen Aussagen wird nach den Teilmärkten unbebaute Baugrundstücke, bebaute Grund- stücke, Wohnungs- und Teileigentum sowie land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen unterschieden. Unter unbebauten Baugrundstücken sind dabei alle selbständig bebaubaren Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhausbebauung) und die "klassischen" Gewerbe- und Industriegrundstücke erfasst. Unter dem Teilmarkt bebaute Grundstücke sind Ein- und Zweifamilienhäu- ser, Mehrfamilienhäuser, Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeobjekte erfasst.
3.1 Gesamtumsatz
Die Gesamtumsätze für unbebaute und bebaute Grundstücke im Berichtszeitraum sind folgenden Abbil- dungen zu entnehmen. Von den eingegangenen Kauffällen (Abbildung 1) war ein Anteil für weitere Auswertungen nicht geeignet. Hierzu zählen z.B. Tauschverträge, Schenkungen, Verwandtschaftskäufe, Zwangsversteigerungen, Ver- kauf von Splissflächen, Gemeinbedarfsflächen und Kauffälle, die durch sonstige besondere Verkaufsum- stände ungeeignet waren.
Abbildung 1: Anzahl der Kauffälle (gesamt)
Abbildung 2 stellt den Geldumsatz der geeigneten Kauffälle im Berichtszeitraum dar.
Abbildung 2: Geldumsatz Gesamt (in Mio. Euro) Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 13
Die Teilmarktübersicht in Abbildung 3 verdeutlicht, dass das Marktsegment der Ein- und Zweifamilienhäu- ser über die Jahre eine immer größere Bedeutung erlangt hat. Eine ähnliche Tendenz zeigt der Teilmarkt „Wohnungseigentum“ auf. Der Anteil der Kauffälle bei den unbebauten Flächen des individuellen Woh- nungsbaus nimmt prozentual zum Gesamtumsatz hingegen nahezu kontinuierlich ab.
Abbildung 3: Teilmarktübersicht (An zahl der Kauffälle)
3.2 Unbebaute Grundstücke
3.2.1 Allgemein
Der Teilmarkt „Unbebaute Grundstücke“ besteht aus den Segmenten
• Individueller Wohnungsbau: Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben im We- sentlichen nach den individuellen Vorstellungen des Bauherrn bebaut werden können, zumeist Ein- oder Zweifamilienhäuser in 1- oder 2-geschossiger Bauweise, wobei jedoch - soweit ortsüblich - auch eine höhere Geschossigkeit auftreten kann.
• Gewerbliche Bauflächen: Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben einer ausschließlich gewerblichen Nutzung zugeführt werden sollen; typisch für diese Kategorie sind z.B. Grundstücke für "klassische" Gewerbezwecke.
• Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen: Verkäufe von Flächen unter 2.500 m² sind bei der Ermittlung der Preisentwicklung und des durch- schnittlichen Preises in EUR/m² außer Betracht geblieben, weil es sich in diesen Fällen i. d. R. nicht um typische, innerlandwirtschaftliche Verkäufe handelt.
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 14
3.2.2 Individueller Wohnungsbau
Die Umsatzzahlen des Segments „Individueller Wohnungsbau“ sind Abbildung 4 zu entnehmen. Darge- stellt sind die Anzahl der Kauffälle, der Geldumsatz in „Millionen Euro“ sowie der Flächenumsatz in „ha“ (Hektar). Die Entwicklung der Umsätze beinhaltet den Zeitraum vom Berichtsjahr 2000 bis zum aktuellen Berichtszeitraum. Neben den graphischen Darstellungen sind die Entwicklungen zum Vorjahr als Abso- lutwert sowie als relative Veränderung angegeben.
Entwicklung der Kauffälle:
+ 14 Kauffälle (+ 4 %)
Entwicklung des Geldumsatzes:
+ 5,1 Mio. EUR (+ 12 %)
Entwicklung des Flächenumsatzes:
+ 3,5 ha (+ 15 %)
Abbildung 4: Umsatzzahlen Individueller Wohnungsbau (unbebaut)
3.2.3 Gewerbliche Bauflächen
Die Umsätze der „Gewerblichen Bauflächen“ sind in Abbildung 5 dargestellt.
Entwicklung der Kauffälle:
+ 2 Kauffälle (+ 10 %)
Entwicklung des Geldumsatzes:
+/- 0 Mio. EUR (+/- 0 %)
Entwicklung des Flächenumsatzes:
+ 0,1 ha (+ 1 %)
Abbildung 5: Umsatzzahlen Gewerbliche Bauflächen (unbebaut) Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 15
3.2.4 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen
Die Umsatzzahlen der „Land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen“ sind in Abbildung 6 dargestellt.
Entwicklung der Kauffälle:
+ 10 Kauffälle (+ 21 %)
Entwicklung des Geldumsatzes:
+ 5,1 Mio. EUR (+ 189 %)
Entwicklung des Flächenumsatzes:
+ 63,7 ha (+ 97 %)
Abbildung 6: Umsatzzahlen Land - und forstwirtschaftlich genutzte Flächen
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 16
3.3 Bebaute Grundstücke
Das Segment „Bebaute Grundstücke“ gliedert sich in die Teilmärkte:
• Ein- und Zweifamilienhäuser • Mehrfamilienhäuser • Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser • Gewerbe- und Industrieobjekte • Sonstige bebaute Grundstücke
Die Umsätze (Anzahl, Umsatz in Mio. EURO) sind nachfolgender Abbildung (Abbildung 7) zu entnehmen.
Abbildung 7: Ums atz zahlen des Teilmarktes der „b ebauten Grundstücke “
Aufgrund der vorliegenden Daten beschränkt sich die weitere Analyse zu den Umsätzen auf den Teil- markt „Ein- und Zweifamilienhäuser“, der mit Abstand den größten Anteil hat. Abbildung 8 stellt die Umsätze differenziert nach Anzahl und Geldumsatz seit dem Berichtsjahr 2000 dar.
Entwicklung der Kauffälle:
- 35 Kauffälle (- 5 %)
Entwicklung des Geldumsatzes:
- 0,2 Mio. EUR (+/- 0 %)
Abbildung 8: Umsatzzahlen des Teilmarktes "Ein - und Zweifamilienhäuser"
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 17
Die Umsatzzahlen auf Gemeindeebene sind der nachfolgenden Abbildung 9 zu entnehmen.
EFH / ZFH: Geldumsatz EFH / ZFH: Anzahl Kauffälle Stadt / Gemeinde [Mio. EURO] 2015 2016 2017 2015 2016 2017 Borgholzhausen 19 23 34 3,4 5,7 7,8 Halle (Westf.) 56 67 62 11,4 14,8 15,3 Harsewinkel 63 77 76 12,2 16,6 17,1 Herzebrock-Clarholz 36 45 40 7,2 9,6 11,4 Langenberg 26 40 24 5,3 8,8 5,3 Rheda-Wiedenbrück 113 107 120 25,9 27,8 29,2 Rietberg 40 57 55 8,8 13,6 14,2 Schloß Holte-Stukenbrock 57 54 57 12,1 12,7 15,5 Steinhagen 48 68 49 10,2 17,3 11,9 Verl 52 54 50 13,3 14,4 14,3 Versmold 49 65 60 9,3 11,9 11,8 Werther (Westf.) 23 30 31 4,2 6,0 6,3
Abbildung 9: Umsatzzahlen für EFH / ZFH auf Gemeindeebene
3.4 Wohnungseigentum
Abbildung 10 stellt die Umsätze des Teilmarktes „Wohnungseigentum“ differenziert nach Anzahl und Geldumsatz seit dem Berichtsjahr 2000 dar.
Entwicklung der Kauffälle:
- 62 Kauffälle (- 10 %)
Entwicklung des Geldumsatzes:
- 8,7 Mio. EUR (- 10 %)
Abbildung 10 : Umsatzzahlen des Teilmarktes "Wohnungseigentum"
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 18
Die Umsatzzahlen für Wohnungseigentum auf Gemeindeebene im Berichtsjahr sind, getrennt nach Erst- und Weiterverkäufen, der Abbildung 11 zu entnehmen.
Erstverkäufe 2017 Weiterverkäufe 2017 Stadt / Gemeinde Geldumsatz Geldumsatz Anzahl Anzahl [Mio. EURO] [Mio. EURO] Borgholzhausen 11 1,9 6 0,6 Halle (Westf.) 22 5,8 34 2,7 Harsewinkel 7 1,3 33 2,9 Herzebrock-Clarholz 7 1,2 20 2,1 Langenberg 5 0,9 5 0,4 Rheda-Wiedenbrück 70 13,1 114 13,6 Rietberg 23 5,1 15 1,5 Schloß Holte-Stukenbrock 2 0,3 38 4,3 Steinhagen 2 0,6 30 3,4 Verl 13 3,0 22 3,2 Versmold 1 0,2 19 1,9 Werther (Westf.) 16 3,4 22 2,6
Abbildung 11: Umsatzzahlen für Wohnungseigentum auf Gemeindeebene
3.5 Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke
In der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gingen im Jahre 2017 insgesamt 7 Fälle ein, die die Begründung eines Erbbaurechtes für den individuellen Wohnungsbau betrafen. Alle Fälle entsprachen dem "gewöhnlichen" Geschäftsverkehr. Aus den Fällen wurde ein durchschnittlicher Erbbauzins von 2,4 % abgeleitet, bezogen auf den jeweiligen erschließungsbeitragsfreien Bodenrichtwert.
Für „gewerbliche Bauflächen“ lagen in 2017 keine Fälle vor.
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 19
4 Unbebaute Grundstücke
4.1 Individueller Wohnungsbau
4.1.1 Kaufpreise
Neben den Umsatzzahlen ist von Interesse, in welchem Bereich die Kauffälle als Gesamtkaufpreis für ein Grundstück liegen. Dies ist Abbildung 12 zu entnehmen. Die Kaufpreise enthalten Erschließungskosten.
Abbildung 12 : Individueller Wohnungsbau (unbebaut): Verteilung der Kaufpreise Eine besondere Rolle beim Verkauf von Bauland nehmen die Städte und Gemeinden ein. Einige Städte und Gemeinden vergeben ihre Grundstücke an Personenkreise, die bestimmte Bedingungen erfüllen. Diese Bedingungen können von jeder Kommune individuell festgelegt werden. Die Preise für dieses kommunale Bauland liegen häufig unter dem Marktniveau des „normalen“ Geschäftsverkehrs. Die nach- folgende Übersicht in Abbildung 13 zeigt eine Auflistung der Durchschnittspreise für kommunales Bau- land und den "normalen" Geschäftsverkehr. Alle Preise enthalten Erschließungskosten.
Anzahl Anzahl Ø Ø Stadt / Gemeinde „kommunales Bau- „gewöhnlicher EUR/m² EUR/m² land“ Geschäftsverkehr“ Borgholzhausen 12 128 9 106 Halle (Westf.) 2 118 9 170 Harsewinkel 3 128 15 202 Herzebrock-Clarholz 30 140 11 155 Langenberg 22 97 23 113 Rheda-Wiedenbrück - - 41 222 Rietberg 36 150 26 197 Schloß Holte-Stukenbrock 4 172 22 192 Steinhagen - - 7 201 Verl 9 165 27 251 Versmold 9 133 12 129 Werther (Westf.) 2 70 4 151 Summe: 129 - 206 -
Abbildung 13 : Durchschnittspreise für „kommunales Bauland “ und "gewöhnliche r Geschäftsverkehr “
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 20
4.1.2 Preisentwicklung und Preisniveau
Die durchschnittliche Preisentwicklung zum Vorjahr für Flächen des individuellen Wohnungsbaus (inkl. Erschließungskosten) wird aus den veröffentlichten rd. 410 Bodenrichtwerten abgeleitet (Abbildung 14). Die Bodenrichtwerte eignen sich in besonderem Maße, da ein quantitativ und qualitativ stabiler Datenbe- stand vorhanden ist, der gleichmäßig über das gesamte Kreisgebiet verteilt ist. Verkäufe von kommuna- lem Bauland werden hier nicht berücksichtigt.
Weiterhin gibt die Abbildung einen Überblick über das Preisniveau im Kreis Gütersloh. Veröffentlicht sind gebietstypische Werte für baureifes Land (inklusive Erschließungskosten) für freistehende Ein- und Zwei- familienhäuser des individuellen Wohnungsbaue s mit Stichtag 01.01.2018 gemäß § 13 (1) GAVO NRW.
Durchschnittlicher Grundstückswert Preisent- Stadt / Gemeinde [in EUR/m²] wicklung mäßige Lage mittlere Lage gute Lage
Kreis Gütersloh (Gesamt) + 7,0 % - - - Borgholzhausen + 2,2 % 80 110 130 Halle (Westf.) + 1,2 % 110 130 185 Harsewinkel + 2,7 % 95 140 180 Herzebrock-Clarholz + 6,4 % 115 150 180 Langenberg + 9,6 % 100 115 130 Rheda-Wiedenbrück + 8,2 % 140 210 280 Rietberg + 11,0 % 120 150 200 Schloß Holte-Stukenbrock + 9,3 % 130 175 200 Steinhagen + 3,2 % 100 150 180 Verl + 7,7 % 150 250 310 Versmold + 14,8 % 90 110 140 Werther (Westf.) + 0,5 % 120 155 175
Abbildung 14: Preisentwicklung und Preisniveau für Flächen des individuellen Wohnungsbaus
4.1.3 Erschließungskosten
Erschließungskosten umfassen die Erschließungsbeiträge nach § 127 Baugesetzbuch (im Wesentlichen Straßenausbaukosten), Kostenerstattungsbeiträge für den Naturschutz nach § 135 a Baugesetzbuch und Kanalanschlussgebühren nach § 8 Kommunalabgabengesetz NRW. Die Höhe der Erschließungskosten richtet sich nach der individuell durchgeführten Maßnahme. Die Preisspanne bewegt sich i.d.R. in einem Bereich von 25 EUR/m² bis 55,- EUR/m², der Durchschnitt beträgt 35 EUR/m². Die Anschlusskosten an die öffentlichen Versorgungsleitungen wie Strom, Gas, Wasser und Telefon sind darin nicht enthalten.
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 21
4.1.4 Wohnbaugrundstücke im Außenbereich
Der planungsrechtliche Außenbereich gemäß § 35 BauGB soll grundsätzlich von Bebauung freigehalten werden. Von diesen Einschränkungen sind privilegierte (bzw. begünstigte) Vorhaben ausgenommen. Dieses sind im Wesentlichen für eine landwirtschaftliche Nutzung beantragte Bauvorhaben. Bedingt durch die Historie befindet sich im Kreis Gütersloh im planungsrechtlichen Außenbereich eine Vielzahl von Gebäuden. Es handelt sich hier überwiegend um Wohngebäude, die sich in einer Einzellage oder auch in kleineren Hausgruppen befinden. Wäre das jeweilige Gebäude nicht vorhanden, könnte das Grundstück aufgrund des heutigen Planungs- rechtes i. d. R. nicht bebaut werden. Ist das Gebäude aufgrund des früheren Baurechts zulässigerweise errichtet worden, genießt es jedoch Bestandsschutz. Die Grundstücksqualität Bauland ergibt sich folglich aus dem vorhandenen Baukörper. Bodenrichtwerte werden aufgrund ihrer Definition jedoch nur für unbebaute, aber bebaubare, Grundstü- cke ermittelt. Dieses trifft auf Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes § 30 BauGB, innerhalb der im Zusammenhang bebauter Ortsteile nach § 34 BauGB oder im Geltungsbereich einer Außenbereichssatzung nach § 35 (6) BauGB zu. Im Rahmen von Wertermittlungen ist es jedoch erforderlich, auch für bebaute Außenbereichsgrundstücke einen Bodenwertanteil zu ermitteln. Im Vergleich zu einem Baugrundstück in einer Ortslage sind für bebaute Wohnbaugrundstücke im Au- ßenbereich verschiedene Aspekte zu berücksichtigen, dies sind u.a.:
• eine i.d.R. deutlich schlechtere Infrastruktur (weite Wege zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, usw.), • eine einfachere Qualität der Erschließungsanlagen (Straßenausbau, Ver- und Entsorgung), und • Einschränkungen im Bau- und Planungsrecht (im Hinblick auf Umnutzungen oder Gebäudeerwei- terungen)
Die vom Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwerte im planungsrechtlichen Außenbereich gelten für den bebauten Teil des Grundstückes mit angemessenen Freiflächen. Bei Ein- und Zweifamili- enhäusern kann der Bodenrichtwert in der Regel für eine Grundstücksfläche bis zu ca. 1.000 m² ange- setzt werden. Die im Außenbereich häufig anzutreffenden geringer wertigen Erschließungsanlagen sind im Bodenrichtwert bereits berücksichtigt. Darüber hinausgehende Grundstücksanteile sind entsprechend ihrer Qualität, z.B. landwirtschaftliche Nutzflächen, Gartenland (Abschnitt 4.4.1), zu bewerten.
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 22
4.2 Gewerbliche Bauflächen
4.2.1 Preisentwicklung und Preisniveau
Die Preisentwicklung zum Vorjahr für gewerbliche Bauflächen inklusive Erschließungskosten (Abbildung 15) wird aus den etwa 110 Bodenrichtwerten für Gewerbe abgeleitet. Weiterhin gibt die Abbildung einen Überblick über das Preisniveau im Kreis Gütersloh. Veröffentlicht sind gebietstypische Werte für baureifes Land (inklusive Erschließungskosten) für gewerbliche Bauflächen mit Stichtag 01.01.2018 gemäß § 13 (1) GAVO NRW.
Durchschnittlicher Grundstückswert Preisent- Stadt / Gemeinde [in EUR/m²] wicklung mäßige Lage mittlere Lage gute Lage
Kreis Gütersloh (Gesamt) + 3,2 % - - - Borgholzhausen + 14,1 % 35 40 45 Halle (Westf.) + 10,3 % 35 40 45 Harsewinkel + 1,5 % 28 40 45 Herzebrock-Clarholz 0,0 % 30 35 40 Langenberg 0,0 % 30 35 - Rheda-Wiedenbrück + 1,9 % 40 45 55 Rietberg + 4,7 % 35 37 40 Schloß Holte-Stukenbrock + 1,4 % 44 55 60 Steinhagen + 2,7 % 35 40 55 Verl + 0,0 % 45 55 65 Versmold + 0,0 % 28 35 - Werther (Westf.) + 14,5 % 30 50 60
Abbildung 15: Preisentwicklung und Preisniveau für gewerbliche Bauflächen
4.2.2 Erschließungskosten
Erschließungskosten umfassen die Erschließungsbeiträge nach § 127 Baugesetzbuch (im Wesentlichen Straßenausbaukosten), Kostenerstattungsbeiträge für den Naturschutz nach § 135 a Baugesetzbuch und Kanalanschlussgebühren nach § 8 Kommunalabgabengesetz NRW. Die Höhe der Erschließungskosten richtet sich nach der individuell durchgeführten Maßnahme. Die Preisspanne bewegt sich i.d.R. in einem Bereich von 10 EUR/m² bis 20 EUR/m², der Durchschnitt beträgt 15 EUR/m². Die Anschlusskosten an die öffentlichen Versorgungsleitungen wie Strom, Gas, Wasser und Telefon sind darin nicht enthalten.
4.2.3 Gewerbegrundstücke im Außenbereich
Im Kreis Gütersloh befindet sich eine Vielzahl von Gewerbebetrieben im planungsrechtlichen Außenbe- reich. Bezüglich der allgemeinen Erläuterungen zur Grundstücksqualität wird auf Abschnitt 4.1.4 verwie- sen. Im Vergleich zu einem Baugrundstück in einem ausgewiesenen Gewerbegebiet sind hier für bebaute Gewerbegrundstücke verschiedene Aspekte zu berücksichtigen, dies sind u.a.:
• eine i.d.R. deutlich schlechtere Infrastruktur Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 23
• eine einfachere Qualität der Erschließungsanlagen (Straßenausbau, Ver- und Entsorgung), und • Einschränkungen im Bau- und Planungsrecht (im Hinblick auf Umnutzungen oder Gebäudeerwei- terungen)
Die vom Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwerte berücksichtigen bereits die im planungs- rechtlichen Außenbereich häufig anzutreffenden geringerwertigen Erschließungsanlagen. Die anzusetzende Grundstücksfläche richtet sich nach den betrieblich erforderlichen Flächen. Eine durchschnittliche Größenangabe – wie bei Wohnbauflächen – ist aufgrund der individuellen Betriebsge- staltung nicht möglich.
4.2.4 Landwirtschaftliche Hofstellen
Für landwirtschaftliche Hofstellen, die aktiv bewirtschaftet werden, kann analog zu Abschnitt 4.2.3 der entsprechende gewerbliche Bodenrichtwert im Außenbereich herangezogen werden. Die Hofraumfläche bezieht sich auf eine der baulichen Nutzung angemessenen Größe und umfasst auch eine betrieblich notwendige Wohnnutzung. Weitergehende Flächen sind sinnvoll abzugrenzen und den entsprechenden Qualitäten zuzuordnen.
4.3 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen
4.3.1 Preisentwicklung und Preisniveau
Gegenüber dem Vorjahr konnte bei Ackerflächen ein Anstieg des Preisniveaus von rd. 11 % und bei forstwirtschaftlichen Flächen um rd. 17 % festgestellt werden, bei nicht ackerfähigem Grünland wurde keine Veränderung gegenüber dem Vorjahr festgestellt. Im Kreis Gütersloh werden forstwirtschaftlich genutzte Flächen nur in einem sehr geringen Umfang ver- äußert, jährlich gehen ca. 10 Kauffälle ein. In der Regel werden forstwirtschaftliche Flächen mit aufste- hendem Aufwuchs verkauft. Die Verkaufspreise des letzten Jahres reichen hier von 0,50 EUR/m² bis zu 3,40 EUR/m², abhängig von Art, Umfang und Alter des Bestandes.
Das Preisniveau der land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen liegt kreisweit in folgenden Spannen: • Acker und ackerfähiges Grünland: 5,0 EUR/m² bis 7,0 EUR/m² • Dauergrünland: 3,0 EUR/m² bis 4,3 EUR/m² • forstwirtschaftliche Flächen (inkl. Aufwuchs): 2,1 EUR/m²
Die Bodenrichtwerte dieser Flächen sind gemeindeweise beschlossen (Abbildung 21 in Abschnitt 4.5.6). Diese Übersicht steht auch als Download bereit unter www.gutachterausschuss.kreis-guetersloh.de .
4.4 Sonstige unbebaute Grundstücke
4.4.1 Gartenland im Außenbereich
Bebaute Grundstücke im Außenbereich verfügen tlw. über große Grundstücksflächen. In Abschnitt 4.1.4 ist bereits der Ansatz zur Ermittlung der bebauten Flächen bis zu einer Größe von ca. 1.000 m² erläutert worden. Darüber hinausgehende Flächen sind hinsichtlich ihrer Nutzung zu bewerten. Neben rein land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen sind hier auch häufig großzügige Gartenflächen vorhanden, die an die bebaute Teilfläche angrenzen. Auswertungen der Kaufpreissammlung ergaben, dass für diese angelegten Gartenflächen durchschnitt- lich das Doppelte des jeweiligen Ackerlandpreises in Ansatz gebracht werden kann. Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 24
4.5 Bodenrichtwerte
4.5.1 Gesetzlicher Auftrag
Eine wesentliche Aufgabe der Gutachterausschüsse ist die Ermittlung von Bodenrichtwerten für Bauland (§ 193 Abs. 5 BauGB). Diese werden von den Gutachterausschüssen bis zum 15. Februar jedes Jahres bezogen auf den Stichtag 01. Januar des laufenden Jahres ermittelt und anschließend veröffentlicht. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens, für den im Wesentlichen gleiche Nut- zung- und Wertverhältnisse vorliegen. Bodenrichtwerte sind auf den Quadratmeter Grundstücksfläche bezogen.
4.5.2 Das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS.NRW
Die Bodenrichtwerte können über das Bo den richtwert informations system der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen BORISplus.NRW.de im Internet abgefragt werden. Es enthält alle Bodenrichtwerte (durchschnittliche zonale Bodenwerte) mit ihren beschreibenden Merkmalen und die Grundstücksmarktberichte der einzelnen Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen. Die Bodenricht- werte und viele weitere Produkte und Informationen stehen kostenfrei unter der Adresse www.borisplus.nrw.de zur Verfügung.
4.5.3 Zonale Bodenrichtwerte
Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen durch Auswertung der Kaufpreissammlung ermittelt. Dabei werden nur solche Kaufpreise berücksichtigt, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr oh- ne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse eingegangen sind.
Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf Grundstücke, die in ihren wertrelevanten Merkmalen weitgehend übereinstimmen. Diese Merkmale werden zusammen mit dem Bodenrichtwert angegeben. Die Boden- richtwerte gelten nur für altlastenfreie Grundstücke.
Bis zum Stichtag 31.12.2000 wurden erschließungsbeitragspflichtige Bodenrichtwerte ausgegeben. Seit dem Stichtag 31.12.2001 wurden die Bodenrichtwerte auf Euro und zugleich auf den Status "beitrags- und abgabenfrei" umgestellt. Das heißt, dass die Bodenrichtwerte für fertig vermessene, unbebaute bau- reife Grundstücke, für welche die folgenden Beiträge und Abgaben bereits erhoben wurden bzw. nicht zu entrichten sind, gelten:
• Erschließungsbeiträge gemäß §127 Baugesetzbuch - BauGB • Kanalanschlussbeiträge nach Kommunalabgabegesetz – KAG NRW • Kostenerstattungsbeträge für naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen §135a BauGB (na- turschutzrechtliche Ausgleichsabgabe) • Die Anschlusskosten an die öffentlichen Versorgungsleitungen wie Strom, Gas, Wasser und Te- lefon sind darin nicht enthalten. Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss in der jährlichen Bodenrichtwertsitzung beschlos- sen, Stichtag ist der 01. Januar.
Einen Überblick über die ermittelten Bodenrichtwerte in EUR pro Quadratmeter (inkl. Erschließungskos- ten) für mäßige bis gute Lagen vermittelt die Kreisübersicht in Abbildung 16. Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 25
Abbildung 16 : Kreisübers icht der Bodenrichtwerte ausgewählter Teilmärkte
4.5.4 Umrechnungskoeffizienten
4.5.4.1 Umrechnungskoeffizienten für abweichende Flächengrößen
In den beschreibenden Elementen zu den Bodenrichtwerten des individuellen Wohnungsbaus werden teilweise Grundstücksgrößen angegeben (z.B. W I/II 600 bedeutet: der angegebene Bodenrichtwert bezieht sich auf ein Grundstück mit einer Wohnbaunutzung, einer ein- bis zweigeschossigen Bebaubar- keit und einer Grundstücksgröße von 600 m²). Durch Auswertungen der Kaufpreissammlung ist untersucht worden, ob sich eine Abhängigkeit zwischen der Grundstücksgröße und dem Quadratmeterpreis ergibt. Diese Untersuchung ergab, dass für veräußerte Grundstücksflächen des individuellen Wohnungsbaues in einer Spanne von 200 m² bis 900 m² keine signifikante Abhängigkeit zum Preis festgestellt werden kann. Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 26
Bei abweichenden Grundstücksgrößen ist individuell zu prüfen, welcher Grundstücksqualität die Flächen zuzuordnen sind.
4.5.4.2 Umrechnungskoeffizienten für übergroße Grundstücke (Garten, Hinterland)
In Gebieten mit einer älteren Baustruktur im Innenbereich ergeben sich häufig Grundstücke mit einer übergroßen Grundstücksfläche bzw. Grundstückstiefe. Der volle Bodenrichtwert sollte für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser bis max. 900 m² und für Reihenhäuser und Doppelhaushälften bis max. 450 m² angesetzt werden. Die Flächenanteile, die über die übliche objektspezifische Größe hinausgehen und nicht separat bebaut werden können, sind mit rund 35 % des Bodenrichtwertes zu bewerten. Dieses ergaben Auswertungen der Kaufpreissammlung mit entsprechenden Kauffällen für Gartenflächen bzw. Hinterland.
4.5.5 Indexreihen
4.5.5.1 Bodenpreisindexreihen für unbebaute Baugrundstücke
In Abbildung 17 ist die Bodenpreisentwicklung für Flächen des individuellen Wohnungsbaues im Kreis Gütersloh seit 1970 dargestellt, die Gemeindeübersicht mit einzelnen Indexreihen ist Abbildung 18 zu entnehmen. Die Indexwerte ergeben sich aus dem gleitenden Mittel (über drei Jahre) der jährlich ermit- telten Bodenrichtwerte. Die langfristige Preisentwicklung ab 1970 zeigt verschiedene Phasen, die in den einzelnen Städten und Gemeinden verschieden stark ausgeprägt sind.
• 1970 bis 1976: leicht steigende Preise • 1976 bis 1982: stark steigende Preise • 1982 bis 1988: Stagnation mit tlw. rückläufigem Preisniveau • 1988 bis 2002: stark steigende Preise mit allmählicher Tendenz einer Preisberuhigung • 2002 bis 2012: stagnierende Preise • 2012 bis 2017: zunehmend steigendes Preisniveau
Abbildung 17 : Bodenpreisindex Kreis Gütersloh
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 27
Bodenpreisindex Kreis Gütersloh
Schloß Borg- Rheda- Kreis GT Halle Harse- Herzebr.- Langen- Riet- Holte- Stein- Vers- Werther Jahr holz- Wieden- Verl (gesamt) (Westf.) winkel Clarholz berg berg Stuken- hagen mold (Westf.) hausen brück brock 1970 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 1971 107,9 102,7 109,3 108,4 107,7 110,6 109,3 103,5 108,6 110,9 102,4 103,6 115,7 1972 117,9 105,5 122,5 122,2 117,0 121,3 120,5 105,4 113,2 129,0 110,2 110,0 130,5 1973 127,6 114,0 131,7 132,2 128,5 128,6 130,5 108,6 125,6 151,8 118,3 115,8 139,7 1974 135,2 120,9 145,0 140,3 135,8 134,6 136,9 111,9 135,5 167,6 124,5 119,4 141,2 1975 140,7 127,6 155,1 145,8 142,0 135,8 139,8 114,6 145,4 175,6 131,4 122,9 143,7 1976 148,9 128,6 166,1 153,6 145,2 139,0 146,0 122,7 164,0 182,8 145,5 131,3 148,2 1977 163,1 133,9 179,5 171,4 156,1 146,7 157,3 130,9 192,8 198,5 169,8 145,5 161,9 1978 192,5 147,7 199,9 212,8 169,8 159,8 180,2 149,1 290,7 235,7 211,7 165,2 184,5 1979 247,2 194,7 230,2 283,9 247,8 199,8 233,1 202,6 401,4 290,3 298,7 190,1 215,9 1980 301,9 249,6 271,1 349,7 317,2 252,8 283,1 258,8 508,6 347,3 374,2 216,6 245,1 1981 342,4 300,0 304,0 389,5 393,0 302,2 326,8 303,8 546,6 380,8 431,2 234,3 265,4 1982 356,7 321,3 328,9 400,8 407,8 323,0 336,5 311,4 561,2 402,0 437,8 249,5 277,3 1983 361,4 329,3 333,1 406,6 419,8 325,6 343,2 314,5 555,7 412,5 432,2 257,2 281,9 1984 361,8 332,5 336,5 412,0 417,6 315,7 342,0 317,1 536,0 422,0 422,9 264,9 288,4 1985 354,2 333,5 333,8 400,3 407,0 303,8 333,1 307,0 506,1 421,7 409,5 264,9 292,5 1986 347,9 334,5 332,6 389,1 399,3 291,4 323,6 290,7 484,9 419,5 409,7 265,4 295,8 1987 343,3 336,5 332,3 374,5 393,8 283,5 317,8 274,8 475,6 418,9 409,0 267,9 297,7 1988 346,7 336,5 334,3 375,3 400,1 279,8 321,1 277,7 478,9 419,7 417,6 274,3 303,5 1989 356,8 338,3 340,7 385,5 413,4 291,0 325,1 299,2 485,4 428,3 443,2 280,9 318,6 1990 375,8 342,9 347,4 403,1 450,6 316,5 347,3 325,9 501,2 437,3 487,9 286,8 336,7 1991 404,7 352,3 362,4 442,0 504,7 348,6 378,0 353,3 525,7 454,8 561,5 299,7 356,5 1992 446,1 360,0 379,2 492,5 552,8 377,0 427,4 395,7 603,8 474,4 668,1 318,7 378,1 1993 495,6 377,7 402,7 551,7 602,3 419,2 471,4 451,7 690,7 494,0 801,6 357,5 418,1 1994 544,8 407,2 425,1 610,6 635,9 483,4 519,4 501,5 769,8 523,8 908,5 401,5 469,8 1995 598,4 470,2 452,3 684,5 687,2 563,4 556,3 573,5 828,3 622,8 1010,9 437,6 522,9 1996 647,9 520,4 475,0 794,5 748,8 637,1 580,7 627,6 883,3 695,4 1108,5 455,1 564,4 1997 697,3 553,7 500,5 882,5 818,9 680,0 604,6 692,6 977,4 764,6 1208,0 462,4 597,4 1998 732,8 582,7 516,4 956,9 871,2 689,3 635,7 707,8 1047,1 803,9 1278,4 483,0 618,5 1999 763,6 611,7 535,6 982,8 900,3 692,3 673,6 732,1 1111,9 838,7 1328,8 512,4 630,4 2000 789,6 654,2 546,5 1021,9 912,4 695,4 697,7 776,0 1137,3 860,4 1366,4 535,9 654,1 2001 807,3 670,5 570,7 1035,8 935,9 703,8 709,4 811,0 1164,8 867,5 1381,1 547,5 656,5 2002 820,0 683,8 586,2 1049,0 960,7 722,3 715,7 829,4 1179,2 893,1 1378,4 553,7 671,3 2003 824,8 685,4 596,2 1041,9 980,8 744,9 718,4 829,6 1179,5 899,6 1382,0 555,7 680,1 2004 822,7 685,9 594,8 1034,6 996,1 760,8 714,5 817,4 1159,7 903,6 1370,5 555,9 694,8 2005 819,4 684,9 594,0 1024,6 994,7 760,8 710,4 809,6 1142,9 900,7 1359,1 553,7 714,0 2006 818,4 681,6 593,8 1018,3 994,5 761,0 707,2 803,8 1136,1 903,2 1356,5 553,7 731,6 2007 821,3 679,2 592,7 1019,7 1003,2 762,9 707,2 793,9 1144,4 911,2 1373,3 551,3 748,2 2008 821,5 677,8 589,9 1028,6 1008,6 765,2 707,5 780,0 1150,1 907,0 1379,2 549,0 753,2 2009 820,1 677,3 587,0 1036,8 1013,8 767,5 704,9 764,2 1155,8 903,4 1371,7 548,2 757,6 2010 818,1 676,4 585,6 1037,9 1010,5 768,6 705,8 761,7 1153,3 893,1 1357,6 551,9 757,1 2011 821,7 679,0 586,1 1039,2 1012,2 766,2 717,4 769,7 1149,1 890,4 1360,4 555,9 757,8 2012 827,0 682,3 586,9 1044,6 1020,3 763,4 733,4 778,9 1142,4 888,4 1366,3 559,1 758,5 2013 839,1 686,4 587,7 1064,2 1032,3 766,0 753,0 794,9 1153,8 891,1 1407,0 561,2 759,3 2014 855,9 689,2 589,6 1083,7 1052,7 780,8 780,7 805,4 1170,6 894,9 1476,9 565,6 761,4 2015 889,3 714,9 602,9 1118,4 1097,1 798,5 822,9 834,3 1200,7 919,5 1596,2 573,1 772,0 2016 935,3 744,6 618,4 1149,5 1161,7 836,2 881,7 886,9 1252,3 952,7 1727,8 608,1 783,0 2017 973,3 774,3 632,7 1180,7 1217,0 864,5 921,8 938,2 1301,1 985,4 1822,9 640,8 792,7
Abbildung 18: Bodenpreisindexreihen Kreis Gütersloh
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 28
4.5.5.2 Bodenpreisindexreihen für landwirtschaftliche Nutzflächen
In Abbildung 19 und Abbildung 20 ist die Bodenpreisentwicklung für landwirtschaftliche Nutzflächen im Kreis Gütersloh seit 1984 bzw. 1995 dargestellt. Die Indexwerte ergeben sich in Abbildung 19 aus den jährlich ermittelten durchschnittlichen Bodenwerten, die als Mischwert aus der Gesamtzahl aller Verkäufe für Acker- und Grünland abgeleitet wurden. In Abbildung 20 ergeben sich die Indexwerte aus den jährlich ermittelten durchschnittlichen Bodenrichtwerten für Ackerland bzw. ackerfähigem Grünland. Zur Funkti- onsglättung wird jeweils das gleitende Mittel über je drei Jahre zugrunde gelegt. Die langfristige Preisentwicklung ab 1984 zeigt verschiedene Phasen, die in den einzelnen Städten und Gemeinden im Kreis Gütersloh verschieden stark ausgeprägt sind:
• 1984 bis 1994: fallende Preise • 1994 bis 1998: steigende Preise • 1998 bis 2009: Preisberuhigung mit leicht steigendem Preisniveau • 2009 bis 2014: stark steigende Preise • seit 2015: Preisberuhigung mit leicht steigendem Preisniveau
Abbildung 19 : Bodenpreisindex: Landwirtschaftliche Nutzflächen (Gesamt)
Abbildung 20 : Bodenpreisindex: Acker und ackerfähiges Grünland Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 29
4.5.6 Land- und forstwirtschaftliche Bodenrichtwertkarte 2018
Die land- und forstwirtschaftlichen Bodenrichtwerte 2018 (Stichtag: 01.01.2018) sind Abbildung 21 zu entnehmen. Je Gemeinde wird ein Bodenrichtwert für Ackerland und ackerfähiges Grünland (A), Dauer- grünland (GR) und Wald inkl. Aufwuchs (F) ausgewiesen.
Abbildung 21 : Land - und forstwirtschaftliche Bodenrichtwertkarte 201 8 Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 30
5 Bebaute Grundstücke
5.1 Ein- und Zweifamilienhäuser
5.1.1 Durchschnittspreise
5.1.1.1 Allgemein
Mit statistischen Methoden wurden die Kauffälle der Teilmärkte „freistehende Ein- und Zweifamilienhäu- ser“ sowie „Reihen- und Doppelhäuser“ ausgewertet und analysiert. Die Ergebnisse dieser Auswertungen sind im Einzelnen den folgenden Abschnitten zu entnehmen. Bei den Auswertungen wurden die Kauffälle auf ein Durchschnittsobjekt normiert. Evtl. vorhandene Ne- bengebäude wurden dabei mit den folgenden Pauschalwerten berücksichtigt:
• je Garagenstellplatz: 6.000,- € • je Carportstellplatz : 4.000,- € • je Stellplatz (Sondernutzungsrecht bei Wohnungseigentum): 2.000,- € • je Tiefgaragenstellplatz (Sondernutzungsrecht bei Wohnungseigentum): 8.000,- €
Somit ist bei Verwendung der veröffentlichten Faktoren für ein konkretes Objekt das Anbringen des o.g. Zuschlags bei Vorhandensein eines Nebengebäudes erforderlich. Als Genauigkeitsmaß wird die Standardabweichung des Mittelwertes angegeben. Diese statistische Grö- ße besagt, dass die Kaufpreise überwiegend in dem Bereich unterhalb oder oberhalb des Mittelwertes liegen, den die Standardabweichung begrenzt. Bei einer so genannten Normalverteilung fallen in diese Spanne ca. 68 % aller Fälle. In die doppelte Spanne der Standardabweichung fallen 95 % aller Fälle.
5.1.1.2 Kaufpreisverteilung
Abbildung 22 : Ein - und Zweifamilienhäuser : Verteilung der Kaufpreise
Abbildung 22 stellt die Verteilung der Kaufpreise der im Berichtsjahr eingegangenen Kauffälle der Ein- und Zweifamilienhäuser dar. Es zeigt sich, dass rd. 70 % der Verkäufe in einem Bereich zwischen 150.000 EUR und 300.000 EUR befinden. Aber auch der Immobilienmarkt mit Kaufpreisen von über 300.000 EUR nimmt mit einem Anteil von rd. 20 % aller Kauffälle in diesem Segment einen nicht uner- heblichen Anteil ein. Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 31
5.1.1.3 Durchschnittspreise für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Abbildung 23 beinhaltet eine Übersicht der ausgewerteten freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser gestaffelt nach Baujahresklassen. Die Gesamtkaufpreise wurden anhand der wertbeeinflussenden Para- meter Grundstücksgröße, Wohnfläche und Bodenpreisniveau entsprechend ausgewertet. Als Ergebnis erhält man einen durchschnittlichen Preis je m²-Wohnfläche, zu dem noch der Bodenwert (BW) sowie der Wert evtl. vorhandener Nebengebäude (NG) hinzuzuaddieren ist. Der Bodenwert wird aus den jeweiligen Bodenrichtwerten abgeleitet. Die angegebenen Preise beziehen sich auf massive, mindestens teilunter- kellerte Gebäude mit einem dem Alter entsprechenden normalen Zustand. Bereits erfolgte umfassende Modernisierungen oder ein baulich schlechter Zustand sind entsprechend zu berücksichtigen.
Anzahl ∅ Grund- ∅ ∅ Gesamt- Stabw. Baujahr Kauf- stücks- ∅ WF [m²] EUR/m²WF kaufpreis [EUR/m²] fälle größe [m²] (o. NG, BW) [EUR] Neubau 5 535 146 2.000 215 386.000 2000-2016 20 543 150 1.800 577 340.000 1990-1999 18 616 155 1.330 364 281.000 1980-1989 22 879 164 1.160 325 297.000 1970-1979 54 775 161 920 283 246.000 1960-1969 52 800 144 650 309 191.000 1950-1959 37 925 147 570 398 196.000 bis 1949 16 947 191 540 258 214.000
Abbildung 23: Überblick über die Preisverhältnisse freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser
Objektspezifische Besonderheiten sind gesondert in Ansatz zu bringen. Die Standardabweichungen der einzelnen Baujahresklassen zeigen, dass oben angegebenen Durchschnittswerte teilweise mit sehr gro- ßen Unsicherheiten behaftet sind. Lageunterschiede werden in dieser Übersicht nicht berücksichtigt. Eine differenziertere Betrachtung liefert in Abschnitt 5.1.3 die lineare Regressionsanalyse.
5.1.1.4 Durchschnittspreise für Reihenhäuser und Doppelhaushälften
Analog zu Abschnitt 5.1.1.3 gibt Abbildung 24 einen Überblick über die Preisverhältnisse von Reihenhäu- sern und Doppelhaushälften. Für die Auswertung und Anwendung gelten die Ausführungen des vorange- gangenen Abschnitts analog.
Anzahl ∅ Grund- ∅ ∅ Gesamt- Stabw. Baujahr Kauf- stücks- ∅ WF [m²] EUR/m²WF kaufpreis [EUR/m²] fälle größe [m²] (o. NG, BW) [EUR] Neubau 9 310 126 1.840 134 299.000 2000-2016 28 331 121 1.690 356 255.000 1990-1999 28 322 119 1.450 309 221.000 1980-1989 15 326 119 1.410 265 224.000 1970-1979 16 317 124 1.220 403 199.000 1960-1969 15 359 118 930 306 161.000 1950-1959 11 336 105 890 291 139.000 bis 1949 0 - - - - -
Abbildung 24: Überblick über die Preisverhältnisse von Reihenhäusern und Doppelhaushälften Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 32
5.1.2 Preisentwicklung
Zur Ableitung und Veröffentlichung der Preisentwicklung von Ein- und Zweifamilienhäusern werden die zur Verfügung stehenden Kauffälle auf ein vergleichbares Normobjekt zurückgeführt. Dabei werden die wertrelevanten Daten (Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksfläche, Unterkellerung, Ausstattung, usw.) ent- sprechend ausgewertet. Bei fehlenden Angaben in den vorliegenden Kaufverträgen werden Daten durch Fragebögen der Geschäftsstelle nacherhoben.
Im Berichtsjahr sind die Preise für Neubauten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rd. 3 % gestiegen, bei älteren / gebrauchten Immobilien war ein starker Anstieg von ca. 7,5 % feststellbar. Im Durchschnitt ergibt sich für den Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser eine Preisentwicklung von rd. 5 %. Abbildung 25 zeigt die Entwicklung seit dem Berichtsjahr 2009.
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Preisentwicklung - 3 % ± 0 % + 3 % + 7 % + 4 % + 3 % + 8 % + 10 % + 5 % zum Vorjahr
Abbildung 25: Preisentwicklung der Ein- und Zweifamilienhäuser
5.1.3 Lineare Regressionsanalyse – freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Für detaillierte Betrachtungen eines Einzelobjektes, die u.a. die Lage auf dem Grundstücksmarkt sowie Unterschiede hinsichtlich der Ausstattungsqualität berücksichtigen, wurden weitergehende Auswertungen durchgeführt. Im Rahmen einer multiplen linearen Regressionsanalyse wurden die Kauffälle dazu auf die preisbestimmenden Faktoren untersucht. Ergebnis ist eine Gleichung, die durch Einsetzen der entspre- chenden Parameter die Berechnung eines Preisniveaus ermöglicht.
Die Ergebnisse der aktuellen Regressionsanalyse sind im Internet als sog. „ Immobilien-Preis-Agent “ unter www.gutachterausschuss.kreis-guetersloh.de (=> Immobilien-Preis-Agent) veröffentlicht. Nach Ein- gabe der entsprechenden Daten kann hier ein entsprechendes Preisniveau berechnet werden.
Im Rahmen der o.g. multiplen linearen Regressionsanalyse wurden 134 Kaufpreise für Weiterverkäufe aus dem Jahre 2017 analysiert.
Die Kauffälle lagen in folgenden Wertebereichen:
(S) (BRW) (WF) (F) (BJ) Min 1,5 70 EUR/m² 94 m² 360 m² 1951 Max 4,0 290 EUR/m² 220 m² 896 m² 2012 Mittel 2,5 146 EUR/m² 145 m² 653 m² 1974
Als wertbestimmende Merkmale wurden die Standardstufe (S) (1 = sehr einfach, 2 = einfach, 3 = mittel, 4 = gehoben, 5 = stark gehoben; analog NHK 2010), die Grundstücksgröße (F), die Wohnfläche (WF) sowie das Baujahr (BJ) ermittelt. Eine Abhängigkeit zwischen dem Bodenrichtwert (BRW) zu dem Preis in EUR/m² konnte nicht festgestellt werden.
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 33
Die Regressionsanalyse ergab folgende Gleichung:
Kaufpreis (KP) = - 18.303 + 381,71 x (S) – 0,5914 x (F) – 2,2867 x (WF) + 9,6608 x (BJ),
mit einem Bestimmtheitsmaß (R²) von 0,65 und einer Standardabweichung von 269 EUR/m²-WF.
Die Anwendung der o.g. Gleichung verdeutlicht nachfolgendes Beispiel:
Beispiel: Einfamilienhaus Standardstufe: 3 (mittel) Bodenrichtwert: 160 EUR/m² Wohnfläche: 140 m² Grundstücksgröße: 580 m² Baujahr: 1990
Kaufpreis [EUR/m²-WF] = - 18.303 + 381,71 x ( 3) – 0,5914 x ( 580 ) – 2,2867 x ( 140 ) + 9,6608 x ( 1990 ), Kaufpreis [EUR/m²-WF] = 1.404 EUR/m²-WF Kaufpreis Gesamt = 1.404 EUR/m² x 140 m² + 580 m² * 160 EUR/m² = 289.000 EUR (o. Nebengeb.)
Das errechnete Preisniveau stellt einen ersten Anhaltswert dar. Jede Immobilie stellt für sich betrachtet einen Sonderfall dar. Je stärker die Immobilie von der Norm hinsichtlich Lage, Ausstattung, Wohnungs- größe, Bausubstanz usw. abweicht, desto eher ist eine individuelle Wertermittlung erforderlich.
Anmerkung: Bei Anwendung der linearen Regressionsanalyse sind die oben aufgeführten Wertebereiche einzuhalten, d. h. dass der Bereich der Min– und Max–Werte nicht unterschritten bzw. überschritten werden sollte. Es wurden Gebäude ausgewertet, die mindestens teilunterkellert sind. Die Standardstufe beschreibt die Ge- bäudeausstattung gemäß den Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010).
5.1.4 Lineare Regressionsanalyse – Reihenhäuser und Doppelhaushälften
Analog zu Abschnitt 5.1.3 gelten für die Auswertung und Anwendung die Ausführungen des vorangegan- genen Abschnitts.
Im Rahmen einer multiplen linearen Regressionsanalyse wurden 89 Kaufpreise für Weiterverkäufe aus dem Jahre 2017 analysiert.
Die Kauffälle lagen in folgenden Wertebereichen:
(S) (BRW) (WF) (F) (BJ) Min 1,8 95 EUR/m² 76 m² 140 m² 1953 Max 4,0 290 EUR/m² 150 m² 440 m² 2014 Mittel 2,7 163 EUR/m² 114 m² 302 m² 1985
Als wertbestimmende Merkmale wurden die Standardstufe (S) (1 = sehr einfach, 2 = einfach, 3 = mittel, 4 = gehoben, 5 = stark gehoben; analog NHK 2010), die Wohnfläche (WF) sowie das Baujahr (BJ) er- mittelt. Abhängigkeiten zwischen dem Bodenrichtwert (BRW) und der Grundstücksgröße (F) zu dem Preis in EUR/m² konnten nicht festgestellt werden.
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 34
Die Regressionsanalyse ergab folgende Gleichung:
Kaufpreis (KP) = - 23.644 + 168,19 x (S) – 6,0809 x (WF) + 12,7395 x (BJ),
mit einem Bestimmtheitsmaß (R²) von 0,51 und einer Standardabweichung von 282 EUR/m²-WF.
Die Anwendung der o.g. Gleichung verdeutlicht nachfolgendes Beispiel:
Beispiel: Doppelhaushälfte Standardstufe: 3 (mittel) Bodenrichtwert: 170 EUR/m² Wohnfläche: 120 m² Grundstücksgröße: 320 m² Baujahr: 1990
Kaufpreis [EUR/m²-WF] = - 23.644 + 168,19 x ( 3) – 6,0809 x ( 120 ) + 12,7395 x ( 1990 ), Kaufpreis [EUR/m²-WF] = 1.482 EUR/m²-WF Kaufpreis Gesamt = 1.482 EUR/m² x 120 m² + 320 m² x 170 EUR/m² = 232.000 EUR (o. Nebengeb.)
Das errechnete Preisniveau stellt einen ersten Anhaltswert dar. Jede Immobilie stellt für sich betrachtet einen Sonderfall dar. Je stärker die Immobilie von der Norm hinsichtlich Lage, Ausstattung, Wohnungs- größe, Bausubstanz usw. abweicht, desto eher ist eine individuelle Wertermittlung erforderlich.
Anmerkung: Bei Anwendung der linearen Regressionsanalyse sind die oben aufgeführten Wertebereiche einzuhalten, d. h. dass der Bereich der Min– und Max–Werte nicht unterschritten bzw. überschritten werden sollte. Es wurden Gebäude ausgewertet, die mindestens teilunterkellert sind. Die Standardstufe beschreibt die Ge- bäudeausstattung gemäß den Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010).
5.1.5 Sachwertfaktoren
5.1.5.1 Allgemein
Gemäß § 21 ImmoWertV wird im Sachwertverfahren der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der baulichen und sonstigen Anlagen und dem Bodenwert ermittelt. Durch die Anwendung eines Markt- anpassungsfaktors (Sachwertfaktor nach §14 ImmoWertV) wird der Sachwert an die aktuelle Marktlage angepasst. Auf Grundlage von Kaufpreisen für Weiterverkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Doppelhaus- hälften und Reihenhäusern hat der Gutachterausschuss Marktanpassungsfaktoren (Verhältnis Kauf- preis/Sachwert) ermittelt. Basis der Auswertungen ist das durch die Arbeitsgruppe der AGVGA NRW formulierte Sachwertmodell zur Ableitung von Marktanpassungsfaktoren. Die Ableitung der Sachwertfaktoren erfolgt nach den Modellparametern der NHK 2010 und sind Abschnitt 8.1 zu entnehmen. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer der Objekte gemäß Anlage 4 der Sachwert-Richtli- nie (2012). Zur Ermittlung des Modernisierungsgrades sowie der Standardstufe wurden die Angaben der Erwerber angehalten und um weitere Recherchen mit örtlicher Außenbesichtigung der Objekte ergänzt.
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, beispielsweise Baumängel oder Bauschäden, blie- ben bei der Sachwertermittlung unberücksichtigt. Somit ist es erforderlich, nach der Marktanpassung durch den Sachwertfaktor ggf. Zu- oder Abschläge aufgrund der besonderen objektspezifischen Grund- stücksmerkmale anzubringen (§ 8 ImmoWertV).
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 35
5.1.5.2 Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Zur Ableitung von Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser wurden insgesamt 96 Kauffälle aus dem Jahr 2017 ausgewertet.
vorläufiger Sachwert- Sachwert faktor (SWF)
(150.000 EUR) (1,05) 175.000 EUR 1,02 200.000 EUR 0,99 225.000 EUR 0,96 250.000 EUR 0,94 275.000 EUR 0,92 300.000 EUR 0,91 325.000 EUR 0,89 350.000 EUR 0,87 375.000 EUR 0,86 400.000 EUR 0,85 425.000 EUR 0,83 450.000 EUR 0,82 (475.000 EUR) (0,81) Funktion zur Ermittlung des Sachwertfaktors: (500.000 EUR) (0,80) SWF = 3,494326 – 0,205241 x ln(vorl. Sachwert)
Abbildung 26 : Sachwertfaktor en für freistehende Ein - und Zweifamilienhäuser
Anmerkung: Die in oben dargestellter Tabelle geklammerten Werte sind Daten, die aus der veröffentlichten Funktion abgeleitet wurden, in deren Wertebereichen (vorläufige Sachwerte) allerdings keine geeigneten Kauffälle ausgewertet wurden (Extrapolation). In diesen Fällen wird die Gültigkeit der Funktion unterstellt, darum sind die Sachwertfaktoren unter Vorbehalt im Rahmen der Einzelfallbetrachtung zu verwenden. Die in der Grafik der Abbildung 26 dargestellten Symbole mit den Ziffern 1 bis 4 stellen dar, aus welchem Quartal des Berichtszeitraums der aus einem Kauffall abgeleitete Sachwertfaktor stammt.
Der Auswertung liegen folgende Eckdaten und Kennzahlen zugrunde:
Min Max Mittel Stabw Baujahr 1952 2013 1985 17 Standardstufe 1,6 4,0 2,7 0,5 Grundstücksgröße [m²] 232 872 585 143 Wohnfläche [m²] 93 200 144 25 Bodenrichtwert [EUR/m²] 70 290 144 44 vorläufiger Sachwert [EUR] 165.973 444.401 286.418 66.812 Sachwertfaktor 0,68 1,21 0,92 0,11
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 36
5.1.5.3 Sachwertfaktoren für Reihenhäuser und Doppelhaushälften
Zur Ableitung von Sachwertfaktoren für Reihenhäuser und Doppelhaushälften wurden insgesamt 74 Kauffälle aus dem Jahr 2017 ausgewertet.
vorläufiger Sachwert- Sachwert faktor (SWF) (100.000 EUR) (1,25) 125.000 EUR 1,18 150.000 EUR 1,12 175.000 EUR 1,07 200.000 EUR 1,02 225.000 EUR 0,98 250.000 EUR 0,94 275.000 EUR 0,90 300.000 EUR 0,87 325.000 EUR 0,84 350.000 EUR 0,81 375.000 EUR 0,78 (400.000 EUR) (0,75)
Funktion zur Ermittlung des Sachwertfaktors: SWF = 1 / (0,629181 + 0,00000174 x (vorl. Sachwert))
Abbildung 27 : Sachwertfaktoren für Reihenhäuser und Doppelhaushälften
Die Erläuterungen zur Grafik in Abbildung 27 sind analog den Anmerkungen zu Abbildung 26.
Der Auswertung liegen folgende Eckdaten und Kennzahlen zugrunde:
Min Max Mittel Stabw Baujahr 1964 2015 1993 13 Standardstufe 1,9 3,8 2,9 0,5 Grundstücksgröße [m²] 167 488 316 74 Wohnfläche [m²] 83 150 117 16 Bodenrichtwert [EUR/m²] 95 290 168 39 vorläufiger Sachwert [EUR] 120.418 395.546 237.702 64.342 Sachwertfaktor 0,67 1,47 0,98 0,16
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 37
5.1.5.4 Sachwertfaktoren: Anwendungsbeispiel
Das Ablaufschema in Abbildung 28 (gem. Sachwertrichtlinie) stellt die grundsätzliche Verfahrensweise des Sachwertverfahrens dar.
(BoG)
Abbildung 28 : Ablaufschema Sachwertverfahren
Der Sachwertfaktor / die Marktanpassung wird nach Ermittlung des vorläufigen Sachwerts angebracht. Zu beachten ist dabei die modellkonforme Anwendung des Sachwertverfahrens, d.h. der Sachwert ist mit den Modellparametern zu ermitteln, wie auch der Sachwertfaktor abgeleitet wurde. Die Modellparameter sind Abschnitt 8.1 zu entnehmen.
Die Anwendung des Sachwertfaktors zeigt folgendes Beispiel:
Beispiel: Doppelhaushälfte Vorläufiger Sachwert einer Doppelhaushälfte: 200.000 EUR BoG: Keine Marktanpassung (Sachwertfaktor): 1,02 Marktangepasster vorläufiger Sachwert = 200.000 EUR x 1,02 = 204.000 EUR Verkehrswert = 204.000 +/- BOG = 204.000 EUR
5.1.6 Liegenschaftszinssätze
Die Liegenschaftszinssätze für Ein- und Zweifamilienhäuser sind Abschnitt 5.2.1 zu entnehmen.
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 38
5.2 Ertragsorientierte Objekte
5.2.1 Liegenschaftszinssätze
Für die Verkehrswertermittlung nach dem Ertragswertverfahren ist der Liegenschaftszins von großer Bedeutung. Der Liegenschaftszins stellt ein Maß für die Rentabilität eines in Immobilien angelegten Ka- pitals dar. Der Liegenschaftszins ist nicht mit dem Kapitalmarktzins gleichzusetzen.
Nach § 14 Absatz 3 der ImmoWertV sind Liegenschaftszinssätze “die Zinssätze, mit denen Verkehrs- werte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig be- baute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens abzuleiten” .
Mathematische Grundlage der Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen (LZS ) ist das durch die AGVGA NRW formulierte „Modell zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen“. Es dient auch als Grundlage für eine einheitliche Veröffentlichung miteinander vergleichbarer Daten durch den Oberen Gutachteraus- schuss für Grundstückswerte im Land NRW, auf dessen Grundstücksmarktbericht hier hingewiesen wird. Die vollständige Modellbeschreibung ist zu finden unter https://www.boris.nrw.de (=> Standardmodelle).
Die Liegenschaftszinssätze für den Kreis Gütersloh wurden zum Stichtag 01.01.2018 ermittelt und durch den Gutachterausschuss beschlossen. Die veröffentlichten Daten in Abbildung 29 beinhalten dabei die Liegenschaftszinssätze aller Teilmärkte, für die genügend Daten zur Ableitung zur Verfügung standen. Zur sachgerechten Anwendung des jeweiligen Liegenschaftszinssatzes sind folgende Kennzahlen mit Angabe des Mittelwerts und der Standardabweichung zusätzlich angegeben:
• Anzahl der Fälle • Durchschnittliche Größe der Objekte ( Ø WF/NF ) • Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter Wohn- / Nutzfläche (Ø Kaufpreis ) • Durchschnittliche Miete pro Quadratmeter Wohn- / Nutzfläche (Ø Miete ) • Durchschnittliche Bewirtschaftungskosten ( Ø Bew.-kosten ) • Durchschnittliche Restnutzungsdauer ( Ø RND )
Die durchschnittliche Gesamtnutzungsdauer wird für alle Teilmärkte mit Ausnahme des produzierenden Gewerbes (50 Jahre Gesamtnutzungsdauer) mit 80 Jahren angesetzt. Zur Ermittlung des Rohertrages wurde sich grundsätzlich an den örtlichen Mietspiegeln orientiert. Zusätzlich wurden die Erwerber der Objekte angeschrieben, um Angaben zum Mietvertrag im Kaufzeitpunkt zu erbitten. Die Bewirtschaf- tungskosten wurden nach dem Modell der Ertragswertrichtlinie in Ansatz gebracht. Grundlage für diese Modellwerte sind die Angaben in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), die lediglich bezüglich der Instandhaltungskosten und einer jährlichen Anpassung differieren. Analog zur Anwendung des Sachwertfaktors ist auch bei Nutzung des Liegenschaftszinssatzes in jedem Einzelfall auf eine modellkonforme Anwendung zu achten. Abbildung 29 stellt die Ergebnisse der Auswer- tungen dar.
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 39
Ø Bereinig- Ø Wohn- / Ø Bew.- Gebäudeart LZS Fälle ter Kauf- Ø Miete Ø RND Nutzfläche kosten preis
[EUR/m²- [EUR/m²- [ in % vom [%] [Anzahl] [m²] [in Jahren] WF/NF] WF/NF] Rohertrag]
Wohnungseigentum 3,3 93 73 1.411 5,87 25 51 (selbstgenutzt)
Standardabweichung 1,25 - 15 443 0,79 4 12
Wohnungseigentum 3,4 88 68 1.495 6,18 24 55 (vermietet)
Standardabweichung 1,00 - 14 409 0,95 5 12
Einfamilienhäuser 2,2 84 144 1.900 5,74 22 53 (freistehend)
Standardabweichung 0,81 - 32 535 0,76 3 16
RH / DH 2,3 76 118 1.876 5,86 23 55 (Einfamilienhaus)
Standardabweichung 0,74 - 19 437 0,77 9 14
Zweifamilienhäuser 2,4 25 162 1.476 5,39 24 40
Standardabweichung 0,89 - 28 308 0,69 4 14
Dreifamilienhäuser 3,8 17 227 1.167 5,66 26 39
Standardabweichung 0,70 - 26 247 0,64 3 4
Mehrfamilienhäuser (gew. Anteil bis 20% 4,4* 24* 594 1.045 5,53 26 44 vom Rohertrag)
Standardabweichung 1,30 - 423 395 0,80 4 17
Gemischt genutzte Gebäude (gew. Anteil 4,9* 28* 507 907 5,40 24 35 20% - 80% v. Rohertrag)
Standardabweichung 1,60 - 283 305 0,88 3 14
Produzierendes Ge- 5,3* 15* 2.718 557 3,36 21 31 werbe
Standardabweichung 1,30 - 3.264 343 1,45 5 12
*: Aufgrund der geringen Anzahl an Kauffällen im Berichtszeitraum wurden die mit „ *“ gekennzeichneten Liegenschaftszinssät- ze durch Auswertung des Berichtszeitraums sowie des Vorjahres ermittelt (d.h. 2 Auswertejahre)
Abbildung 29 : Liegenschaftszinssätze (Stichtag 01.01.201 8) Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 40
5.2.2 Rohertragsfaktoren
Analog zu den Liegenschaftszinssätzen sind Ertragsfaktoren insbesondere bei Grundstücken interessant, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, d. h. bei Mehrfamilienhausgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken und Geschäftsgrundstücken. Für die Ermittlung von Rohertragsfaktoren wurde der Kaufpreis ins Verhältnis zum Jahresrohertrag ge- setzt. Dieser ergibt sich aus allen erzielbaren Einnahmen eines Grundstücks (u. a. Mieten und Pachten). Die Datengrundlage inklusive beschreibender Kennzahlen entspricht der Auswertung der Liegenschafts- zinssätze. Die Veröffentlichung der Rohertragsfaktoren in Abbildung 30 dient einer überschlägigen Er- mittlung des Verkehrswertes (sog. Maklermethode).
Rohertragsfaktoren
Objektart Faktor
Selbstgenutztes Wohnungseigentum 19,4 +/- 4,9
Vermietetes Wohnungseigentum 19,7 +/- 4,2
Freistehende Einfamilienhäuser 26,9 +/- 5,5
Reihenhäuser / Doppelhaushälften 26,2 +/- 4,6
Zweifamilienhäuser 23,3 +/- 5,4
Dreifamilienhäuser 16,7 +/- 2,5
Mehrfamilienhäuser 15,0* +/- 4,1
Gemischt genutzte Gebäude 13,4* +/- 3,2
Produzierendes Gewerbe 13,2* +/- 2,8
*: Aufgrund der geringen Anzahl an Kauffällen im Berichtszeitraum wurden die mit „ *“ gekennzeichneten Rohertragsfaktoren durch Auswertung des Berichtszeitraums sowie des Vorjahres ermittelt (d.h. 2 Auswertejahre) +/- Werte: Standardabweichungen (analog zur Veröffentlichung bei den Liegenschaftszinssätzen)
Abbildung 30: Rohertragsfaktoren
Die Anwendung des Rohertragsfaktors verdeutlicht folgendes Beispiel:
Beispiel: Dreifamilienhaus Wohnung 1 Wohnfläche: 80 m² monatliche Miete: 456 EUR Wohnung 2 Wohnfläche: 80 m² monatliche Miete: 456 EUR Wohnung 3 Wohnfläche: 60 m² monatliche Miete: 342 EUR jährlicher Rohertrag: 15.048 EUR Rohertragsfaktor: 16,7 überschlägiger Verkehrswert : 15.048 EUR x 16,7 = 251.000 EUR
Das errechnete Preisniveau stellt einen ersten Anhaltswert dar. Jede Immobilie stellt für sich betrachtet einen Sonderfall dar. Der Ermittlung der Rohertragsfaktoren liegen die Kennzahlen der Liegenschafts- zinssätze (Abbildung 29) zu Grunde. Je stärker die Immobilie von diesen Kennzahlen abweicht, desto eher ist eine individuelle Wertermittlung erforderlich. Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 41
6 Wohnungs- und Teileigentum
6.1 Wohnungseigentum
6.1.1 Durchschnittspreise
6.1.1.1 Preisentwicklung von Eigentumswohnungen
Zur Analyse der Preisentwicklung für den Teilmarkt der Eigentumswohnungen werden die im Berichtsjahr eingegangenen Kaufverträge, getrennt nach Neubau und Weiterverkäufen, ausgewertet. Bei Neubauwohnungen kann den Verträgen i. d. R. die für eine weitere Auswertung notwendigen wertre- levanten Daten wie Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksanteil und Ausstattung entnommen werden. Bei älteren Wohnungen (Weiterverkäufe) sind diese Daten oftmals nicht vorhanden und werden durch Frage- bögen nacherhoben, Auswertungen sind teilweise nur eingeschränkt möglich.
Neubauten 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Preisentwicklung + 3 % ± 0 % + 4 % + 8 % + 3 % + 6 % + 2 % + 3 % + 5 % + 10 % zum Vorjahr Weiterverkäufe 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Preisentwicklung - 5 % + 5 % + 2 % + 5 % + 5 % + 5 % ± 0 % + 3 % + 10% + 7 % zum Vorjahr
Abbildung 31 : Preisentwicklung von Eigentumswohnungen
Die Angaben zur Preisentwicklung in Abbildung 31 beziehen sich auf Durchschnittswerte im Kreis Güters- loh bezogen auf das jeweilige Vorjahr. Bei Neubauten sind „normale“ Eigentumswohnungen und Woh- nungen für „altengerechtes Wohnen“ zusammengefasst. Da die (Ausstattungs-)Merkmale beider Bau- ausführungen mittlerweile ähnliche Standards haben (barrierefreier Zugang, Aufzug, Türbreiten, ), ist eine preisliche Angleichung der „altengerechten Wohnungen“ an den allgemeinen Markt zu verzeichnen. .
6.1.1.2 Preisniveau für Eigentumswohnungen
Neubaueigentumswohnungen werden überwiegend in guten und sehr guten Lagen mit überdurchschnitt- lich guter Ausstattung errichtet. Aufgrund der geringen Anzahl von Kauffällen bei Neubauten für einzelne Gemeinden ist kein signifikanter Preisunterschied zwischen den Kommunen zu erkennen. Bei Weiterverkäufen ist indessen ein lageabhängiger Preisunterschied festzustellen. Berücksichtigt ist das wertbeeinflussende Merkmal „Lage“ durch die Bodenrichtwerte in der Regressionsanalyse in Ab- schnitt 6.1.2.
Die in Abbildung 32 angegebenen Durchschnittswerte beziehen sich auf Wohnanlagen mit 4 – 16 Wohneinheiten und Wohnflächen zwischen 40 und 100 m² und enthalten keine Stellplätze, Carports, Garagen oder Tiefgaragenplätze. Weitere Merkmale der ausgewerteten Wohnungen sind eine neuzeitliche Ausstattung mit Bad und Zent- ralheizung sowie ein dem Alter entsprechender normaler Zustand (d. h. die Wohnung ist nicht durchgrei- fend modernisiert), einschließlich Grundstücksanteil und Außenanlagen. Bereits erfolgte umfassende Modernisierungen oder ein baulich schlechter Zustand müssen durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden. Die Tabelle liefert einen Überblick über das Preisgefüge. Eine differenziertere Ermittlung eines Preisni- veaus in Abhängigkeit von wertbestimmenden Merkmalen ist mittels linearer Regressionsanalyse (nach- folgender Abschnitt) möglich.
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 42
Baujahres- Anzahl Wohnfläche EUR/m²-WF Stabw. Kaufpreis klasse Kauffälle [m²] [€/m²] [EUR/m²] [EUR] Erstverkauf (Neubau) 110 76 2.590 236 196.000 2000-2015 38 73 1.940 384 141.000 1990-1999 81 70 1.500 305 105.000 Weiter- 1980-1989 29 68 1.340 288 92.000 verkauf 1970-1979 28 70 1.050 229 74.000 1960-1969 6 79 880 311 68.000 1950-1959 1 - - - -
Abbildung 32: Preisniveau für Eigentumswohnungen
Die Aufteilung der Kauffälle nach Preisgruppen ist Abbildung 33 zu entnehmen. Rd. 96 % der Kauffälle bei Erstverkäufen liegen dabei in der Spanne zwischen 2.000 und 3.000 EUR/m²-WF. Bei den Weiterver- käufen befindet sich der Großteil der Kauffälle (> 80 %) zwischen 750 und 2.000 EUR/m²-WF.
Abbildung 33 : Preisgruppen der Kauffälle von Eigentumswohnungen Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 43
6.1.2 Lineare Regressionsanalyse – Eigentumswohnungen
Im Rahmen einer multiplen linearen Regressionsanalyse wurden 241 Kaufpreise für Weiterverkäufe aus dem Jahre 2017 analysiert.
Die Kauffälle lagen in folgenden Wertebereichen:
(S) (BRW) (WF) (AN) (BJ) Min 2,0 80 EUR/m² 36 m² 2 1965 Max 4,3 300 EUR/m² 123 m² 48 2015 Mittel 2,9 167 EUR/m² 74 m² 12 1991
Als wertbestimmende Merkmale wurden die Standardstufe (S) (1 = sehr einfach, 2 = einfach, 3 = mittel, 4 = gehoben, 5 = stark gehoben; analog NHK 2010), der Bodenrichtwert (BRW) als Lagemerkmal, die Wohnfläche (WF), die Anzahl der Wohneinheiten auf dem Grundstück (AN) sowie das Baujahr (BJ) ermittelt.
Die Regressionsanalyse ergab folgende Gleichung:
Kaufpreis (KP) = - 23.847 + 341,32 x (S) + 2,4387 x (BRW) + 1,9654 x (WF) – 3,4871 x (AN) + 11,9689 x (BJ), mit einem Bestimmtheitsmaß (R²) von 0,66 und einer Standardabweichung von 269 EUR/m²-WF.
Beispiel: Wohnungseigentum Standardstufe: 3 (mittel) Bodenrichtwert: 180 EUR/m² Wohnfläche: 65 m² Anzahl Wohneinheiten: 8 Baujahr: 1993 Kaufpreis [EUR/m²-WF] = - 23.847 + 341,32 x (3) + 2,4387 x (180) + 1,9654 x (65) – 3,4871 x (8) + 11,9689 x (1993) , Kaufpreis [EUR/m²-WF] = 1.570 EUR/m²-WF Kaufpreis Gesamt = 1.570 EUR/m² x 65 m² = 102.000 EUR (ohne Stellplatz, Carport, etc.)
Das errechnete Preisniveau stellt einen ersten Anhaltswert dar. Jede Immobilie stellt für sich betrachtet einen Sonderfall dar. Je stärker die Immobilie von der Norm hinsichtlich Lage, Ausstattung, Wohnungs- größe, Bausubstanz usw. abweicht, desto eher ist eine individuelle Wertermittlung erforderlich.
Anmerkung: Bei Anwendung der linearen Regressionsanalyse sind die oben aufgeführten Wertebereiche einzuhalten, d. h. dass der Bereich der Min– und Max–Werte nicht unterschritten bzw. überschritten werden sollte.
6.1.3 Liegenschaftszinssätze
Die Liegenschaftszinssätze für Wohnungseigentum sind Abschnitt 5.2.1 zu entnehmen.
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 44
6.2 Teileigentum
Dieser Teilmarkt hat den Verkauf von Sondereigentum an Räumlichkeiten zum Inhalt, die nicht dem Wohnen dienen (z.B. Büroräume, Arztpraxen, Geschäftsräume, Garagen).
Im Berichtsjahr wurden 28 Kauffälle über Teileigentum mit einem Geldumsatz von insgesamt rund 3,2 Mio. Euro registriert. Die Anzahl der Verkäufe ist gegenüber dem Vorjahr leicht zurückgegangen (- 2 Kauffälle), der Geldumsatz ist um rd. 0,3 Mio. Euro gestiegen.
Aufgrund der geringen Fallzahl und der unterschiedlichen Nutzungen von Teileigentum werden hier keine weitergehenden Auswertungen vorgenommen.
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 45
7 Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke
7.1 Bestellung neuer Erbbaurechte
In der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gingen im Jahre 2017 insgesamt sieben Fälle ein, die die Begründung eines Erbbaurechtes für den individuellen Wohnungsbau beinhalteten (Abschnitt 3.5). Alle Fälle entsprachen dem "gewöhnlichen" Geschäftsverkehr. Für die sieben Fälle ergibt sich ein durch- schnittlicher Erbbauzins von 2,4% (Vorjahr: 5 Fälle, durchschnittlicher Zins von 2,5%) bezogen auf den jeweiligen erschließungsbeitragsfreien Bodenrichtwert. Für „gewerbliche Bauflächen“ lagen in 2017 keine Fälle vor. Benachbarte Gutachterausschüsse (u.a. Kreis Herford) weisen Erbbauzinsen in Höhe von 4,3 – 5,0 % aus, bezogen auf den jeweiligen erschlie- ßungsbeitragsfreien Bodenrichtwert. Diese Angaben erscheinen auch für den Kreis Gütersloh plausibel.
7.2 Faktoren für Erbbaugrundstücke und Erbbaurechte
Für den Berichtszeitraum 2015 wurden erstmalig Marktanpassungsfaktoren (Erbbaugrundstücks-, und Erbbaurechtsfaktoren) sowie Vergleichsfaktoren für Erbbaugrundstücke und Erbbaurechte des individu- ellen Wohnungsbaus (EFH, ZFH, DHH, RH) ermittelt. Da diese Faktoren relative Angaben beinhalten, sind diese auch zur Anwendung im aktuellen Berichtsjahr geeignet.
7.2.1 Erbbaugrundstücke
7.2.1.1 Vergleichsfaktoren für Erbbaugrundstücke
Vergleichsfaktoren (VF) für Erbbaugrundstücke dienen dazu, das Preisniveau eines Erbbaugrundstücks schnell und einfach abzuschätzen. Vergleichsfaktoren werden ermittelt aus dem Verhältnis:
Auf Grund der geringen Anzahl von Kauffällen (35 Fälle in den letzten 7 Jahren) aus dem Kreis Gütersloh wurden Kauffälle aus Nachbargemeinden außerhalb des Kreises mit vergleichbarem Grundstücksmarkt hinzugezogen. Somit konnte die Auswertung mit 79 Kauffällen durchgeführt werden. Im Ergebnis wurde eine Abhängigkeit des Vergleichsfaktors von der Rendite (= prozentualer Anteil des rechtlich / vertraglich möglichen Erbbauzinses (EZ) am Bodenrichtwert) festgestellt (Abbildung 34). Die veröffentlichten Faktoren beziehen sich auf durchschnittliche Erbbaugrundstücke, Besonderheiten (besondere vertragliche Vereinbarungen, etc.) sind durch entsprechende Zu- und Abschläge zu berück- sichtigen.
Rendite (%) VF 1 0,63
2 0,73
3 0,83 4 0,93 5 1,03 6 1,13
VF = 0,526818 + 0,0998098 x Rendite (in %)
Abbildung 34 : Darstellung des Vergleichsfaktors in Abhängigkeit von der Rendite (in %)
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 46
Der Auswertung liegen folgende Eckdaten und Kennzahlen zugrunde:
Mittel Stabw. Min Max
Kaufzeitpunkt 2012 2,0 2009 2015 Grundstücksgröße [m²] 559 161 221 883 Bodenrichtwert [EUR/m²] 134 50 35 240
Restlaufzeit [Jahre] 70 16 19 97
Rendite [%] 2,07 1,43 0,26 5,76 unbelasteter Bodenwert [EUR] 73.160 33.084 25.560 164.775 Vergleichsfaktor 0,73 0,24 0,22 1,20
Anwendungsbeispiel für Erbbaugrundstücke Grundstücksgröße: 554 m² Bodenrichtwert: 120 EUR/m² rechtl. / vertr. mögl. EBZ: 2,40 EUR/m²
unbelasteter Bodenwert: 554 m² x 120 EUR/m² = 66.480 EUR Rendite = 2,40 EUR/m² / 120 EUR/m² x 100 = 2,0 % Vergleichsfaktor: 0,73 (s. rechte Darstellung der Abbildung 34) Preisniveau des Erbbaugrundstücks = 66.480 EUR x 0,73 = 48.530 EUR = rd. 49.000 EUR
7.2.1.2 Marktanpassungsfaktoren für Erbbaugrundstücke
Für den Berichtszeitraum 2015 wurden gemäß §14 (2) Nr. 2 ImmoWertV Marktanpassungsfaktoren für Erbbaugrundstücke (EGF) abgeleitet.
Dieser ergibt sich aus:
wobei der finanzmathematische Wert (fW) (s. Nr. 4.3.3.2 WertR 2006) die Summe aus Bodenwertanteil und Gebäudewertanteil ist. Die vorliegenden Kauffälle beschränkten sich auf Verkäufe an Erbbauberechtigte, bei keinem Objekt war ein Gebäudewertanteil vorhanden. Als angemessener Erbbauzinssatz wurde bei der Auswertung ein gleitender Mittelwert (über 3 Jahre) verwendet. Auf Grund der geringen Anzahl von Kauffällen (32 Fälle in den letzten 7 Jahren) aus dem Kreis Gütersloh wurden Kauffälle aus Nachbargemeinden außerhalb des Kreises mit vergleichbarem Grundstücksmarkt hinzugezogen. Somit konnte die Auswertung mit 79 Kauffällen durchgeführt werden. Im Ergebnis wurde eine Abhängigkeit des Erbbaugrundstücksfaktors von der Höhe des finanzmathemati- schen Werts festgestellt (Abbildung 35).
Die veröffentlichten Faktoren beziehen sich auf durchschnittliche Erbbaugrundstücke, Besonderheiten (besondere vertragliche Vereinbarungen, etc.) sind durch entsprechende Zu- und Abschläge zu berück- sichtigen.
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 47
fW EGF
20.000 1,37
40.000 1,09 60.000 0,92 80.000 0,80 100.000 0,71 120.000 0,63 140.000 0,57
EGF = 5,46889 – 0,413406 x ln(fW)
Abbildung 35 : Darstellung des EGF ‘s in Abhängigkeit vom fW
Der Auswertung liegen folgende Eckdaten und Kennzahlen zugrunde:
Mittel Stabw. Min Max
Kaufzeitpunkt 2012 2 2009 2015 Grundstücksgröße [m²] 559 161 221 883 Bodenrichtwert [EUR/m²] 134 50 35 240 Restlaufzeit [Jahre] 70 16 19 97 Rendite [%] 2,07 1,40 0,26 5,76 finanzmathematischer Wert [EUR] 56.987 30.547 11.834 142.500 Erbbaugrundstücksfaktor 1,00 0,43 0,31 2,15
Anwendungsbeispiel für Erbbaugrundstücke Grundstücksgröße: 554 m² Bodenrichtwert: 120 EUR/m² rechtl. / vertr. mögl. EBZ: 1,18 EUR/m² angemessener EBZ: 2,7 % Restlaufzeit Erbbaur. 64 J. Wertermittlungsstichtag: 01.07.2010 Vervielfältiger bei 2,7 % und 64 Jahre Restlaufzeit: 30,31 Abzinsungsfaktor bei 2,7 % und 64 Jahren Restlaufzeit: 0,18 Bodenwertanteil:
• unbelasteter Bodenwert: 554 m² x 120 EUR/m² = 66.480 EUR • abgezinster Bodenwert: 66.480 EUR x 0,18 = 11.966 EUR • jährlicher rechtlich möglicher Erbbauzins: 1,18 EUR/m² x 554 m² = 654 EUR • Kapitalisierung des rechtlich möglichen Erbbauzins: 654 EUR x 30,31 = 19.823 EUR • Bodenwertanteil: 11.966 EUR + 19.823 EUR = 31.789 EUR
Gebäudewertanteil: liegt nicht vor
finanzmathematischer Wert (fW): 31.789 EUR, Erbbaurechtsfaktor (aus Funktion ermittelt): 1,18
Anpassung an den örtlichen Grundstücksmarkt: 31.789 EUR x 1,18 = 37.511 EUR besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale: keine Verkehrswert: rd. 38.000 €
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 48
7.2.2 Erbbaurechte
7.2.2.1 Vergleichsfaktoren für Erbbaurechte
Vergleichsfaktoren (VF) für Erbbaurechte dienen dazu, das Preisniveau eines Erbbaurechts schnell und einfach abzuschätzen. Vergleichsfaktoren werden ermittelt aus dem Verhältnis:
Eine Auswertung fand mit 64 Kauffällen der letzten 4 Jahren aus dem Kreis Gütersloh statt. Abhängig- keiten des Vergleichsfaktors von möglichen Einflussgrößen, wie beispielsweise der Rendite, wurden nicht festgestellt, so dass im Ergebnis ein mittlerer Vergleichsfaktor ermittelt wurde zu:
0,84 mit einer Standardabweichung von 0,16
Die veröffentlichten Faktoren beziehen sich auf durchschnittliche Erbbaurechte, Besonderheiten (beson- dere vertragliche Vereinbarungen, Baumängel, etc.) sind durch entsprechende Zu- und Abschläge zu berücksichtigen.
Der Auswertung liegen folgende Eckdaten und Kennzahlen zugrunde:
64 Kauffälle Mittel Stabw. Min Max Kaufzeitpunkt 2013 1 2012 2015 Wohnfläche [m²] 130 31 70 215 Baujahr 1989 13 1954 2010 Ausstattungsstandard 3 0,4 2 4 Grundstücksgröße [m²] 497 183 207 881 Bodenrichtwert [EUR/m²] 135 29 85 220 Restlaufzeit 71 13 40 92 Rendite [%] 2,13 1,30 0,15 5,85 unbelasteter Verkehrswert [EUR] 196.118 36.792 103.000 317.235 Vergleichsfaktor 0,84 0,16 0,46 1,20
Anwendungsbeispiel für ein freistehendes EFH auf einem Erbbaugrundstück Grundstücksgröße: 750 m² Bodenrichtwert: 100 EUR/m² Ausstattungsstandard: mittel Wohnfläche: 150 m² Baujahr: 2000 Wertermittlungsstichtag: 01.07.2015 Feuchtigkeitsschäden: 5.000 EUR Vergleichswert (unbelastet; Lineare Regression GMB 2016): 220.000 EUR Vergleichsfaktor: 0,84 Preisniveau Erbbaurecht : 220.000 EUR x 0,84 – 5.000 EUR = 179.800 EUR => rd. 180.000 EUR
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 49
7.2.2.2 Marktanpassungsfaktoren für Erbbaurechte
Für den Berichtszeitraum 2015 wurden gemäß §14 (2) Nr. 2 ImmoWertV Marktanpassungsfaktoren für Erbbaurechte (ERF) abgeleitet. Dieser ergibt sich aus:
wobei der finanzmathematische Wert (fW) (s. Nr. 4.3.2.2 WertR 2006) die Summe aus Gebäudewertan- teil und Bodenwertanteil ist. Abweichend zu den Vorgaben der WertR 2006 wurden bei dieser Auswer- tung auch negative Bodenwertanteile angesetzt. Als angemessener Erbbauzinssatz wurde bei der Aus- wertung ein gleitender Mittelwert (über 3 Jahre) verwendet. Der Gebäudewertanteil wurde gemäß SW-RL (s. Modellbeschreibung S. 55 ff.) ohne Anbringung des Sachwertfaktors ermittelt. Eine Auswertung fand mit 69 Kauffällen der letzten 4 Jahren aus dem Kreis Gütersloh statt. Im Ergebnis wurde eine Abhängigkeit des Erbbaurechtsfaktors von der Höhe des finanzmathematischen Werts festgestellt (Abbildung 36). Die veröffentlichten Faktoren beziehen sich auf durchschnittliche Erbbaurechte, Besonderheiten (beson- dere vertragliche Vereinbarungen, Baumängel, etc.) sind durch entsprechende Zu- und Abschläge zu berücksichtigen.
fW ERF 100.000 1,19 125.000 1,09 150.000 1,00 175.000 0,92 200.000 0,86 225.000 0,80 250.000 0,76 275.000 0,73 300.000 0,71 325.000 0,70 350.000 0,70
ERF = 0,000 000 000 009 x fW² - 0,000 006 x fW + 1,6958
Abbildung 36 : Darstellung des ERF ‘s in Abhängigkeit vom fW
Der Auswertung liegen folgende Eckdaten und Kennzahlen zugrunde:
69 Kauffälle Mittel Stabw. Min Max Kaufzeitpunkt 2013 1 2012 2015 Bruttogrundfläche [m²] 270 85 145 516 Baujahr 1990 13 1954 2013 Standardstufe 2,7 0,6 1,6 4,0 Grundstücksgröße [m²] 494 178 207 881 Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 50
Bodenrichtwert [EUR/m²] 137 29 85 220 Restlaufzeit [Jahre] 72 14 40 97 Rendite [%] 2,13 1,3 0,15 5,85 finanzmathematischer Wert [EUR] 194.859 60.685 75.078 385.327 Erbbaurechtsfaktor 0,90 0,25 0,41 1,58
Anwendungsbeispiel für ein freistehendes EFH auf einem Erbbaugrundstück Grundstücksgröße: 725 m² Bodenrichtwert: 100 EUR/m² rechtl. / vertr. mögl. EBZ: 2,70 EUR/m² angemessener EBZ: 2,6 % Restlaufzeit Erbbaur. 76 J. Wertermittlungsstichtag: 01.07.2012 Vervielfältiger bei 2,6 % und 76 Jahre Restlaufzeit: 32,99 Bodenwertanteil:
• jährlicher rechtlich möglicher Erbbauzins: 725 m² x 2,70 EUR/m² = 1.957,50 EUR • jährlich angemessener Erbbauzins: 725 m² x (100 EUR * 2,6 %) = 1.885,00 EUR • Differenz: 1.885,00 EUR - 1.957,50 EUR = - 73,00 EUR • Bodenwertanteil (Differenz) kapitalisiert: - 73,00 EUR x 32,99 = - 2.408 EUR
Gebäudewertanteil gem. Modellbeschreibung: 233.040 EUR
finanzmathematischer Wert (fW): 233.040 EUR + (- 2.408 EUR) = 230.632 EUR; Erbbaurechtsfaktor (aus Funktion ermittelt): rd. 0,79
Anpassung an den örtlichen Grundstücksmarkt: 230.632 EUR x 0,79 = 182.199 EUR besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale: keine
Verkehrswert: rd. 182.000 EUR
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8 Modellbeschreibungen
8.1 Modellparameter NHK 2010 zur Ableitung der Sachwertfaktoren
Normalherstellungskosten NHK 2010
Gebäudestandard Nach Standardmerkmalen und Standardstufen
Bezugsmaßstab Brutto-Grundfläche (BGF)
Preisindex des Statistischen Bundesamtes für den Neubau von Baupreisindex Wohngebäuden (Wohngebäude insgesamt)
Gesamtnutzungsdauer (GND) 80 Jahre
Bei Modernisierungsmaßnahmen: Verlängerung der RND gem. Restnutzungsdauer (RND) SW-RL (Punktetabelle)
Bodenwert Fläche x Bodenrichtwert
Alterswertminderung Linear
Garagen/ Carports pauschal 6.000,- € bzw. 4.000,- €
Wertansatz für bauliche Au- pauschal 4% des Gebäudesachwertes zzgl. je 2000,- € für ßenanlagen, sonstige Anlagen Strom-, Gas- und Wasseranschluss
Bei Anwendung der BGF sind hinsichtlich Gebäudetypen (Doppelhäuser, Reihenhäuser), Drempelhöhen und vorhandener Spitzböden die Korrekturwerte der AGVGA NRW zu berücksichtigen. Erläuterungen hierzu findet man unter http://www.boris.nrw.de .
9 Mieten und Strukturdaten
9.1 Wohnungsmieten
Im Kreis Gütersloh liegen seit dem Jahr 2016 qualifizierte Mietspiegel für Wohnungsmieten für alle Städte und Gemeinden vor. Die Mietspiegel sind bei den jeweiligen Stadt- und Gemeindeverwaltungen erhältlich. Sie stehen auch im Internet auf der jeweiligen Homepage zum Download bereit.
9.2 Gewerbemieten
Im Bereich der Gewerbemieten bietet der Mietpreisatlas der Industrie- und Handelskammer Ostwestfalen zu Bielefeld eine Orientierungshilfe für den Mietwertansatz bei Gewerbeimmobilien. Er steht unter www.ostwestfalen.ihk.de/index.php?id=1163 zum Download bereit.
9.3 Strukturdaten
Unter der Internetseite www.erfolgskreis-gt.de/wirtschaft/kreis-guetersloh-in zahlen kann man umfang- reiche Informationen zum Kreis und seinen Städten und Gemeinden erhalten; dort finden sich Strukturda- ten und ein Demografiebericht. Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 52
Eine Zusammenstellung der oben angegebenen Internetadressen erfolgt auch im Internet unter: www.gutachterausschuss.kreis-guetersloh.de/externe_links.php
10 Weitere Informationen
10.1 Gebühren für Gutachten
Für die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von Immobilien werden Gebühren nach der Vermessungs- und Wertermittlungsgebührenordnung (VermWertGebO NRW) in der jeweils gültigen Fas- sung erhoben. Die Gebühr ist von der Höhe des ermittelten Verkehrswertes sowie eventuell erforder- lichem erhöhten Aufwand abhängig und beträgt mindestens z.B.,
Verkehrswert: 150.000,- € Gebühr: 1.550,- € + MwSt. Verkehrswert: 250.000,- € Gebühr: 1.750,- € + MwSt. Verkehrswert: 400.000,- € Gebühr: 2.050,- € + MwSt.
Nähere Auskünfte erteilt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Informati- onen sind auch unter www.gutachterausschuss.kreis-guetersloh.de erhältlich.
10.2 Auskunft über Bodenrichtwerte / Auskünfte aus der Kaufpreis- sammlung
Jedermann kann mündlich oder schriftlich Auskunft über die Bodenrichtwerte durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erhalten. Die Gebühren für schriftliche Auskünfte von der Geschäftsstelle betragen je nach Zeitaufwand mindestens 30 EUR. Bodenrichtwerte können auch im Internet über www.borisplus.nrw.de - seit dem 01.01.2016 komplett kostenfrei- abgefragt werden. Bodenrichtwerte sind öffentlich und können auch als grafische Übersichten erworben werden. Die Gebühren hierfür wer- den ebenfalls nach Zeitaufwand abgerechnet. Die Kaufpreissammlung unterliegt dem Datenschutz. Neben den allgemeinen Schutzbestimmungen nach dem Datenschutzgesetz NW bestehen durch die §§ 3 Abs. 3 und 9 GAVO NRW besondere Geheimhal- tungspflichten. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden, bei Vorliegen eines berechtigten Interesses und der Zu- sicherung auf Einhaltung der datenschutzrechtlichen Bestimmungen, erteilt. Auswertungen und Auskünfte aus der Kaufpreissammlung in anonymisierter Form sind ohne Darlegung eines berechtigten Interesses möglich. Schriftliche Auskünfte sind kostenpflichtig.
10.3 Überregionaler Grundstücksmarktbericht
Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen erarbeitet jährlich eine Übersicht über den Grundstücksmarkt für das gesamte Land Nordrhein-Westfalen. Der Bericht stellt die Umsatz- und Preisentwicklung in ihren regional unterschiedlichen Ausprägungen dar. Er basiert auf den Daten und Auswertungen der örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und dient der überregionalen Markttransparenz. Er ist bei der Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land Nord- rhein-Westfalen, Postfach 300 865, 40408 Düsseldorf, gegen eine Gebühr, oder unter www.borisplus.nrw.de kostenfrei, erhältlich.
Grundstücksmarktbericht 2018 für den Kreis Gütersloh 53
10.4 Besetzung des Gutachterausschusses im Kreis Gütersloh
Vorsitzender: Dipl.-Ing. Carsten Tannhäuser Leitender Kreisvermessungsdirektor, Halle (Westf.)
Stellvertretender Vorsitzender: M.Eng. Tobias Groppe Kreisvermessungsrat, Bielefeld
Stellvertretende Vorsitzende und ehrenamtliche Gutachter: Dipl.-Ing. Wolfgang Hageresch Bauingenieur, Werther (Westf.) Dipl.-Ing. Michaela Köller Architektin, Rheda-Wiedenbrück Dipl.-Ing. Franz-Ernst Pohlkamp Leitender Kreisvermessungsdirektor a.D., Rheda-Wiedenbrück
Ehrenamtliche Gutachter: Dipl.-Ing. Helmut Eismann Landwirtschaftsdirektor, Warendorf Dipl.-Ing. (FH) Gaby Großekatthöfer Architektin, Verl Dipl.-Ing. Frank Hurlbrink Architekt, Rheda-Wiedenbrück Elmar Kaup Dipl. Int. Betriebswirt, Gütersloh Dipl.-Ing. Josef Kleinewietfeld Dipl.-Ing. (Architektur), Rietberg Manfred Knocke Immobilienkaufmann, Rheda-Wiedenbrück Dipl.-Ing. (grad) Jörg-Olaf Knufinke Architekt, Halle (Westf.) Dipl.-Ing. Uwe Linnemann Architekt, Bielefeld Ing. Oskar Werner Lorenz Architekt, Versmold Dipl.-Ing. Friedrich Johannes Lütkehoff Architekt, Rheda-Wiedenbrück Andreas Stöppler Immobilienkaufmann, Bielefeld Rainer Tilly Immobilienfachwirt, Melle Dipl.-Ing. (FH) Volker Weege Bauingenieur, Schloß Holte-Stukenbrock
Vertreter der Finanzämter*): Anna Lena Busse Finanzamt Gütersloh Ulla-Maria Hefendehl Finanzamt Wiedenbrück
*) Die Vertreter der Finanzämter werden von den Oberfinanzdirektionen vorgeschlagen, sie wirken nicht bei Gutachten, sondern nur bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten mit.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh
www.boris.nrw.de