Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters in der Gemeinde

MARXZELL

Auftraggeber: Gemeinde

Projektleitung: Dipl.-Geogr. Gerhard Beck Dipl.-Geogr. Markus Wagner

Ludwigsburg, November 2013

Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer; Dr. Stefan Holl 71638 Ludwigburg, Hohenzollernstraße 14 Telefon: 07141/93 60 - 0 Telefax: 07141/93 60 - 10 eMail: [email protected], http://www.gma.biz Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

Vorbemerkung

Im September 2013 erteilte die Gemeinde Marxzell der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH (GMA), Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung einer Auswir- kungsanalyse zur Bewertung der Ansiedlung Lebensmitteldiscounters. Dabei geht es v. a. um die Ermittlung der ggf. zu erwartenden Auswirkungen in Marxzell sowie in den be- nachbarten Städten und Gemeinden.

Für die Bearbeitung der vorliegenden Untersuchung wurde im Oktober 2013 eine Erhe- bung aller Betriebe im Lebensmittelbereich in Marxzell und im Umland durchgeführt. Dar- über hinaus standen der GMA Daten und Informationen des Statistischen Landesamtes, des Auftraggebers sowie GMA-interne Unterlagen zur Verfügung. Die Daten der Untersu- chung wurden von den Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, mit der gebo- tenen Sorgfalt aufbereitet und nach neuesten wissenschaftlichen Erkenntnissen ausge- wertet.

Die Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung für kommunalpoliti- sche und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Gemeinde Marxzell. Eine Vervielfäl- tigung und Weitergabe der vorliegenden Untersuchung bedarf zuvor der schriftlichen Zu- stimmung der Auftraggeberin und der GMA. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktua- lität aller Inhalte kann die GMA keine Gewähr übernehmen.

Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutz der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmi- gung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig.

G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH

Ludwigsburg, im November 2013 BE WMA wym

Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

INHALTSVERZEICHNIS Seite

I. Grundlagen 1

1. Aufgabenstellung 1

2. Marktentwicklung im Lebensmittelbereich 2

3. Rechtliche Rahmenbedingungen 3

II. Standortanalyse und -bewertung 8

1. Makrostandort Marxzell 8

2. Mikrostandort Pfaffenrot „Pforzheimer Straße“ 10

III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 14

1. Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes 14

2. Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet 16

IV. Angebotssituation im Lebensmittelbereich 17

1. Angebot im Lebensmittelbereich in Marxzell 17

2. Angebot im Lebensmittelbereich außerhalb der Gemeinde Marxzell 18

V. Beurteilung der möglichen Auswirkungen der Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters 21

1. Umsatzerwartung für das Vorhaben 21

2. Kaufkraftbewegungen und Umverteilungseffekte 22

3. Bewertung des Vorhabens gemäß den landes- und regionalplanerischen Prüfmaßstäben 28

VI. Zusammenfassung 31

Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

I. Grundlagen

1. Aufgabenstellung

Am südöstlichen Rand des Marxzeller Ortsteils Pfaffenrot plant die Gemeinde Marxzell mit dem Entwickler Projekt Invest GmbH die Errichtung eines Lebensmitteldiscounters mit ei- ner Verkaufsfläche (VK) von ca. 800 m². Hinzu kommt ein Backshop mit ca. 35 m² VK. 1 Nach herrschender Meinung handelt es sich bei dem Backshop i. d. R. um einen „unterge- ordneten Betrieb“, so dass das Gesamtprojekt (Lebensmittelmarkt mit Backshop) als „Funktionseinheit“ zu betrachten ist. Formal betrachtet bedeutet dies, dass das Gesamt- vorhaben rd. 835 m² VK aufweist, damit über der allgemein anerkannten Grenze der Groß- flächigkeit von 800 m² VK liegt und außer in Kerngebieten nur in für das Vorhaben festge- setzten Sondergebietern (§ 11 Abs. 3 BauNVO) zulässig ist. Entsprechend soll für das Vorhaben ein Sondergebiet ausgewiesen werden, so dass die diesbezüglichen Vorgaben zu prüfen sind.

Basierend auf einer Analyse des vorhandenen Kaufkraftpotenzials, der heutigen Angebots- strukturen und der Verkaufsflächenausstattung werden die möglichen Auswirkungen der Ansiedlung des Lebensmitteldiscounters in Marxzell im Hinblick auf die Prüfkriterien lt. Landes- und Regionalplanung (insbesondere Einzelhandelserlass Baden-Württemberg, Regionalplan Mittlerer Oberrhein) analysiert. Im Vordergrund der Untersuchung stehen somit die versorgungsstrukturellen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens in der Standortkommune Marxzell sowie der Städte und Gemeinden im Umland nach § 11 Abs. 3 BauNVO.

Folgende Aspekte werden dabei genauer analysiert:

 Darstellung der rechtlichen Rahmenbedingungen sowie der Marktentwicklung im Lebensmittelbereich

 Darstellung des Planvorhabens

 Bewertung des Makrostandortes Marxzell sowie des Mikrostandortes

1 Erfahrungsgemäß arbeiten Lebensmitteldiscounter häufig mit örtlichen / regionalen Bä- ckern zusammen, so dass sich hier ggf. für ortsansässige Bäckereien die Möglichkeit bie- tet, einen Standort zu belegen.

1 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

 Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes und Ermittlung des Bevölkerungs- und des projektrelevanten Kaufkraftpotenzials

 Darstellung und Bewertung der Nahversorgungsstrukturen in Marxzell sowie der Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum

 Darstellung der wettbewerblichen und versorgungsstrukturellen sowie städtebauli- chen und raumordnerischen Auswirkungen des Planvorhabens.

2. Marktentwicklung im Lebensmittelbereich

Zur Einordnung des Betriebstyps Lebensmitteldiscounter und zur Abgrenzung gegenüber den anderen im Untersuchungsgebiet vertretenen Betriebstypen des Lebensmitteleinzel- handels werden für ausgewählte Betriebsformen im Nachfolgenden die Definitionen kurz dargestellt:1

Kleines Lebensmittelgeschäft

Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m² Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel- und Nonfood I-Sortiment 2 an- bietet.

Lebensmitteldiscounter Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Ver- kaufsfläche unter 1.000 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf umschlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I- Sortiment 2 sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II 3 führt.

Supermarkt Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 m² und 2.500 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel 2 führt und einen geringen Verkaufsflächen-Anteil an Nonfood II 3 aufweist.

Großer Supermarkt Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwi- schen 2.500 m² und 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I 2 und Nonfood II-Artikel 3 führt.

1 Quelle: EHI, Handel aktuell 2013. 2 Drogerieartikel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. 3 Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.

2 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

SB-Warenhaus Ein SB-Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von min- destens 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel1 sowie ein umfangreiches Nonfood II-Angebot 2 führt.

Weiterhin kann festgehalten werden, dass Lebensmitteldiscounter die Zielgruppenanspra- che in erster Linie über das Preisargument vornehmen und über ein eingeschränktes Sor- timent verfügen, aber zunehmend auch der Grundversorgung dienen. Sie weisen i. d. R. eine Fläche von mindestens 700 – 800 m² auf, wobei bei Neuansiedlungen mittlerweile generell Verkaufsflächengrößen über 800 m² angestrebt werden. Sowohl Lidl als auch Aldi realisieren bei entsprechenden baurechtlichen Gegebenheiten inzwischen Filialen bis zu 1.200 m² Verkaufsfläche. Zudem wird versucht, bestehende kleinflächige Filialen zu erwei- tern oder auf größere Grundstücke zu verlagern.

Der geplante Lebensmitteldiscounter offeriert eine für diese Betriebsform sehr breite Pro- duktpalette (u. a. Mehrweggetränke, Fleischtheke, Frischeabteilung) und einen hohen An- teil an Handelsmarken (ca. 60 %). Das Angebot im Markt selbst wird im hier vorliegenden Fall durch eine Bäckereifiliale ergänzt. Der als sog. Soft-Discounter zu bezeichnende Markt führt rd. 3.600 Standardartikel, und liegt damit über der durchschnittlichen Artikelzahl der Discounter (diese führen im Durchschnitt rd. 2.000 Artikel), allerdings deutlich unterhalb der Supermärkte (im Durchschnitt rd. 10.500 Artikel). Aktionswaren spielen bei dem geplanten Discounter nur eine sehr geringe Rolle.

3. Rechtliche Rahmenbedingungen

Die wesentlichen Rechtsgrundlagen für die räumliche Planung von Einzelhandelsstandor- ten stellen das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar. Zur Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten sind ergänzend die landes- und regional- planerischen Bestimmungen sowie die das Verwaltungshandeln präzisierende Verwal- tungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zur Ansiedlung von Ein- zelhandelsgroßprojekten („Einzelhandelserlass“) vom 21. Februar 2001 heranzuziehen.

1 Drogerieartikel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. 2 Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.

3 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

Der für diesen Zusammenhang zentrale § 11 Abs. 3 BauNVO führt in der Fassung von 1990 für großflächige Einzelhandelsbetriebe aus, wobei diese Regelung unabhängig von der Größe der Gemeinde anzuwenden ist:

„1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzel- handelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zuläs- sig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schäd- liche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes-Immissions- schutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsberei- che in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Land- schaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 be- zeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Ge- meinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“

Neben den Instrumentarien der BauNVO ist eine Steuerung der Einzelhandelsentwicklung auch durch landesplanerische Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten vorgesehen.

Der Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg legt in Bezug auf großflächige Ein- zelhandelsvorhaben in nicht-zentralen Orten fest:

„Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürfen i. d. R. nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Hiervon abweichend kommen auch Standorte in Kleinzentren und Gemeinden ohne zent- ralörtliche Funktion in Betracht, wenn - dies nach den raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der Grundver- sorgung geboten ist oder - diese in Verdichtungsräumen liegen und mit Siedlungsbereichen benachbarter Ober-, Mittel- oder Unterzentren zusammengewachsen sind“ (Plansatz 3.3.7 des LEP).“

4 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

Ebenfalls zu beachten sind die Ausführungen des Teilregionalplanes Mittlerer Oberrhein (2006), Plankapitel 2.5.3 „Regionalbedeutsamer Einzelhandel“ 1:

Gewährleistung einer ausgewogenen Einzelhandelstruktur Die Ausweisung, Errichtung oder Erweiterung von regional bedeutsamen Einkaufs- zentren, großflächigen Einzelhandelsbetrieben und sonstigen großflächigen Han- delsbetrieben für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) ist so zu lenken, dass sie sich in das Siedlungsgefüge und das zentralörtliche Versorgungssystem der Region sowie benachbarter Räume einfügen.

Konzentrationsgebot Standorte für Einzelhandelsgroßprojekte sind nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren zulässig. Ausnahmsweise kommen auch Standorte in Kleinzentren und Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion in Betracht, wenn dies zur Sicherung der Grundver- sorgung geboten ist […]

Beeinträchtigungsverbot und Kongruenzgebot Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die städtebauliche Entwicklung und Ordnung und die Versorgungsfähigkeit der Stadt- und Ortskerne sowie die verbrauchernahe Ver- sorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich nicht wesentlich beeinträchtigen. Ihre Verkaufsfläche ist auf die Einwohnerzahl des Zentralen Ortes und dessen Verflech- tungsbereich abzustimmen.

Vorranggebiete für Einzelhandelsgroßprojekte (integrierte Lagen) Einzelhandelsgroßprojekte sind in den in der Raumnutzungskarte ausgewiesenen Vorranggebieten (integrierten Lagen) anzusiedeln. Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen nur in diesen Standorten ausgewiesen, er- richtet und erweitert werden. Ihre Ausweisung und Errichtung außerhalb der integ- rierten Lagen ist ausgeschlossen (Ausschlussgebiet). Ausnahmsweise sind be- standsorientierte Erweiterungen zulässig, sofern sie entsprechend der Z(1) bis Z(3) regionalplanerisch verträglich sind.

Zentrenrelevante Randsortimente sind außerhalb der Vorranggebiete zulässig, so- fern sie entsprechend der Z(1) bis Z(3) regionalplanerisch verträglich sind.

[…]

Nahversorgung Für Einzelhandelsgroßprojekte mit nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten gelten das Konzentrationsgebot, das Integrationsgebot, das Beeinträchtigungsver- bot und das Kongruenzgebot. Die Verträglichkeit der Einzelhandelsgroßprojekte ist nachzuweisen.

Anbindung an den ÖPNV Im Rahmen der Bauleitplanung sind die innerörtlichen zentral und günstig zu Wohngebieten gelegenen Einzelhandelsstandorte zu fördern. Neue Standorte sol- len für den Fußgänger- und Radverkehr gut erschlossen und mit dem öffentlichen Personennahverkehr erreichbar sein.

1 Teilfortschreibung des Kapitels 2.5.3 vom 18.05.2006.

5 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

Einzelhandelskonzepte Zur Ordnung und Standortentwicklung von Einzelhandelsgroßprojekten sowie zur Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung sollen die Gemein- den kommunale oder interkommunale Entwicklungskonzepte erarbeiten, die mit dem regionalen Einzelhandelskonzept abgestimmt sind.

Einzelhandelsagglomeration Einzelhandelsbetriebe, die aufgrund ihres räumlichen und funktionalen Zusammen- hangs (Agglomeration) negative raumordnerische und städtebauliche Folgeeffekte auslösen können, sind wie ein einheitliches Vorhaben zu beurteilen.

Weiterhin sind die folgenden Prüfkriterien gemäß Einzelhandelserlass Baden-Würt- temberg zu beachten:

1. Integrationsgebot (der Standort des Vorhabens soll städtebaulich integriert sein).

Der Einzelhandelserlass Baden-Württemberg führt aus, dass ein Einzelhandelsgroßprojekt im zentralörtlichen Versorgungskern (Stadt- und Ortskern) errichtet oder erweitert oder die- sem in unmittelbarer Nähe zugeordnet werden soll, so dass in der Regel keine Beeinträch- tigung der Funktionsfähigkeit dieses Versorgungskerns der Standortgemeinde gegeben ist. „Solche Standorte haben deshalb Vorrang vor städtebaulichen Randlagen.“ (vgl. Nr. 3.2.2.3 Einzelhandelserlass Baden-Württemberg).

2. Kongruenzgebot (das Vorhaben muss sich in das zentralörtliche Versorgungssys- tem einfügen)

Grundsätzlich sind „Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte)“ in das zent- ralörtliche Versorgungssystem einzufügen. „Sie dürfen i. d. R. nur in Ober-, Mittel- und Un- terzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden.“ (vgl. Nr. 3.2 Einzelhandelserlass Baden-Württemberg). Abweichend von dieser Regel kommen auch Gemeinden ohne zentralörtlichen Status in Betracht, wenn dies nach den raumstrukturellen Gegeben- heiten zur Sicherung der Grundversorgung geboten ist (vgl. 3.2.12 Einzelhandelser- lass Baden-Württemberg).

6 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

Nach dem Einzelhandelserlass von Baden-Württemberg liegt

„eine Verletzung des Kongruenzgebots vor, wenn der betriebswirtschaftlich ange- strebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde wesentlich überschreitet. Eine wesentliche Überschreitung ist i. d. R. gegeben, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des Verflechtungsbereiches erzielt werden soll.“ (vgl. 3.2.1.4 Einzelhandelserlass Baden-Württemberg).

3. Beeinträchtigungsverbot (das Vorhaben darf das städtebauliche Gefüge und die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungskerns sowie die verbraucherna- he Versorgung im Einzugsbereich des Vorhabens nicht beeinträchtigen)

Gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg liegt eine wesentliche Beeinträchtigung des zentralörtlichen Versorgungskerns (Stadt- und Ortskern) der Standortgemeinde oder eine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte sowie der verbrau- chernahen Versorgung im Einzugsbereich dann vor, wenn dort aufgrund des Vorhabens und des zu erwartenden Kaufkraftabflusses Geschäftsaufgaben drohen:

„Anhaltswert für eine derartige Annahme ist ein Umsatzverlust bei zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 10 % und bei nicht zentrenrele- vanten und nicht nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 20 % im vorha- benspezifischen Sortiment“ (vgl. 3.2.2.3 Einzelhandelserlass Baden-Württem- berg).

7 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

II. Standortanalyse und -bewertung

1. Makrostandort Marxzell

Die Gemeinde Marxzell zählt aktuell ca. 5.165 Einwohner 1 und liegt im Landkreis Karlsru- he im nördlichen Schwarzwald auf halben Weg zwischen den Städten im Norden und im Süden. Der Gemeinde ist im Regionalplan Mittlerer Oberrhein keine zentralörtliche Funktion zugewiesen. Marxzell liegt im Mittelbereich des Mittelzentrums Ett- lingen und befindet sich in der Randzone eines Verdichtungsraumes gemäß LEP Baden- Württemberg.

In siedlungsstruktureller Hinsicht besteht die Gemeinde Marxzell aus den Ortsteilen Bur- bach (1.231 Einwohner), Schielberg / Frauenalb (1.244 Einwohner), Marxzell (374 Einwoh- ner) und Pfaffenrot (2.316 Einwohner) 2. Dabei ist auf die besondere topografische Situation in der Gemeinde Marxzell hinzuweisen. Während sich die beiden Ortsteile Marxzell und Frauenalb im Albtal befinden, ist der Ortsteil Burbach westlich des Albtals in topografisch erhöhter Lage und die beiden Ortsteile Pfaffenrot und Schielberg jeweils östlich des Albtals in Richtung Straubenhardt ebenfalls in topografisch erhöhter Lage zu finden.

Verkehrlich ist Marxzell über die L 564 (Albtalstraße Bad Herrenalb – Marxzell – Ettlingen) an den überregional bedeutsamen Verkehrsträger Autobahn A 5 im Bereich Ettlingen sowie über die L 609 an die A 8 in Richtung (Anschlussstelle ) angebunden. Des Weiteren befindet sich Marxzell im Knotenpunkt der Landesstraße L 565 und der Kreisstraße K 3554, welche Verbindungen in Richtung Straubenhardt / Neuenbürg sowie in Richtung des Ortsteiles Burbach herstellen. Die drei in Höhenlage situierten Ortsteile von Marxzell sind jeweils über Kreisstraßen an die L 564 angebunden. Es sind jedoch jeweils beträchtliche Höhendifferenzen zu überwinden, direkte Verbindungen in das Tal sind nur vereinzelt vorhanden. An den ÖPNV ist die Gemeinde Marxzell durch einen Haltepunkt der Albtaler Verkehrsgesellschaft in Richtung Karlsruhe sowie in Frauenalb und Fischweiser angebunden. Hier bestehen regelmäßig Anbindungen in Richtung Ettlingen und Karlsruhe (Albtal-Bahnlinie S 1 Karlsruhe – Bad Herrenalb). Daneben bestehen ebenfalls Busverbin- dungen in die einzelnen Ortsteile.

1 Quelle: Gemeindeverwaltung Marxzell (Stand: 21. Oktober 2013) 2 Quelle: Gemeindeverwaltung Marxzell (Stand: 21. Oktober 2013)

8 Karte 1: Lage und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum

35 293 L1103 Legende

10 Zentralörtliche Einstufung Hagenbach Oberzentrum 293 294 9655 Karlsruhe Mittelzentrum L561 5 9652 Maulbronn Unterzentrum Kleinzentrum 8 3581 3

L607 L562 Königsbach-Stein Neulingen Remchingen Durmersheim Ettlingen 10 L564 10

36 Karlsbad 4538 8

L562 Keltern

3 462 5 L338a Rastatt 294 L338 L565 Straubenhardt Neuenbürg L77 L67 Kuppenheim L340 Tiefenbronn

L564 Bad Herrenalb

463 462 Schömberg

500 3766 Bad Liebenzell 3703 296 Baden-Baden Gernsbach Bad Wildbad L78

Quelle: erstellt mit Regiograph Althengstett Planung 12; GMA-Bearbeitung 2013 Calw 295 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

Bezüglich der Wirtschaftsstruktur ist festzuhalten, dass im Jahr 2012 ca. 597 Beschäftige am Arbeitsort registriert waren, davon ca. 27 – 28 % im produzierenden Gewerbe, ca. 19 – 20 % im Bereich Handel, Gastgewerbe und Verkehr sowie ca. 48 – 49 % im Bereich der sonstigen Dienstleistungen. Als Arbeitsplatzstandort hat die Gemeinde Marxzell eher eine geringe Bedeutung, was auch durch den negativen Pendlersaldo (- 1.259) unterstrichen wird.1

2. Mikrostandort Pfaffenrot „Pforzheimer Straße“

Der Standort für den geplanten Lebensmitteldiscounter liegt im Marxzeller Ortsteil Pfaffen- rot am südöstlichen Ortseingang an der Pforzheimer Straße. Das Areal wird derzeit land- wirtschaftlich genutzt und ist grundsätzlich zur Realisierung eines Lebensmittelmarktes (inkl. einer entsprechenden Anzahl an Stellplätzen) geeignet. Das Standortumfeld ist in Richtung Westen im Bereich Breitenacker und entlang der Pforzheimer Straße durch Wohnbebauung geprägt, wobei sich nordwestlich des Planstandortes ein kleineres Neu- baugebiet anschließt. In diesem Bereich ist im Flächennutzungsplan der Gemeinde eine weitere Entwicklung von Wohnbauflächen vorgesehen. Südlich der Pforzheimer Straße schräg gegenüber des Planstandortes befinden sich die Carl-Benz-Schule sowie ein Kin- dergarten und die Carl-Benz-Halle. In östlicher Richtung ist keine weitere Bebauung vorzu- finden, hier schließen sich überwiegend landwirtschaftlich genutzte Flächen an. In einer Entfernung von ca. 2 km ist am Gemarkungsrand zu Straubenhardt das Industrie- und Ge- werbegebiet „Im Schwarzenbusch“ vorzufinden.

In verkehrlicher Hinsicht ist der Standort über die den Ortsteil Pfaffenrot erschließende Hauptverkehrsachse K 3555 (Pforzheimer Straße) sehr gut für den motorisierten Individu- alverkehr zu erreichen. So kann der Standort insbesondere für den Ortsteil Pfaffenrot eine schnelle Erreichbarkeit mit dem Pkw gewährleisten. Aufgrund der topografischen Situation der Gemeinde Marxzell ist jedoch eine sehr gute verkehrliche Erreichbarkeit aus allen Orts- teilen nicht gewährleistet. Dennoch bestehen grundsätzlich Möglichkeiten für Pkw-Kunden aus den anderen Ortsteilen der Gemeinde Marxzell, den Standort Pfaffenrot innerhalb von

1 Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg (Stand: 30.06.2012)

10 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

max. 10 Minuten aufzusuchen.1 Bezüglich der fußläufigen Erreichbarkeit des Marktes ist auf die unmittelbar nordwestlich des Planstandortes angrenzende Wohnbebauung hinzu- weisen. So kann der Standort trotz seiner Lage am südöstlichen Rand des Ortsteiles Pfaf- fenrot eine fußläufige Versorgung für nahezu den gesamten Ortsteil übernehmen. Über die Haltestelle „Carl-Benz-Schule“ der Regionalbuslinie 114 AVG Marxzell - Pfaffenrot – Marx- zell ist der Standort ebenfalls an den ÖPNV angebunden.

Foto 1: Planstandort – Blickrichtung Pfaffenrot Foto 2: Planstandort - Blickrichtung Pfaffenrot

Quelle: GMA 2013

Zusammenfassend lässt sich aus städtebaulicher und versorgungsstruktureller Perspekti- ve festhalten, dass der Standort am südöstlichen Rand des Ortsteiles Pfaffenrot aufgrund seiner sehr guten fußläufigen Erreichbarkeit und der direkten Anbindung an Wohngebiete sehr gut zur Sicherstellung der Versorgung der Gemeinde Marxzell und insbesondere es rd. 2.300 Einwohner zählenden Ortsteiles Pfaffenrot geeignet ist. Zudem wird auch per- spektivisch das direkte Umfeld durch die Ausweisung von Wohnbauflächen als Wohn- standort erschlossen werden. Eine schnelle Anbindung an die sonstigen Ortsteile der Ge- meinde ist gewährleistet. Aufgrund der spezifischen topografischen Situation in der Ge- meinde ist jedoch mit Fahrzeiten zwischen 5 und 9 Minuten an den Planstandort zu rech- nen.

1 Die Entfernung bzw. Fahrzeitdistanzen zu den anderen Ortsteilen der Gemeinde Marxzell betragen aus Richtung Marxzell 3 km bzw. 5 Minuten, aus Richtung Burbach 5 km bzw. 8 Minuten, aus Richtung Schielberg 5 km bzw. 9 Minuten und aus Richtung Frauenalb 7 km bzw. 9 Minuten.

11 Karte 2: Mikrostandort „Pforzheimer Straße“ im Ortsteil Pfaffenrot

Legende

P Planstandort

Siedlungsbereich H Haltestelle ÖPNV

Metzgerei Lauinger

Bäckerei Bäckerei Benz Wagner

Ihre Kette Wohnbauflächen gem. Flächennutzungsplan

H

P

Gewerbegebiet „Im Schwarzenbusch“

Carl-Benz-Schule erstellt mit Regiograph Planung 12; & Kindergarten GMA-Bearbeitung 2013

12 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

Die spezifischen Eigenschaften des Standortes können in positive und negative Faktoren gegliedert werden. Sie haben entscheidenden Einfluss auf die Marktdurchdringung und damit die Umsatzerwartung des Vorhabens und werden deshalb nachfolgend vergleichend gegenübergestellt:

Positive Standortfaktoren

+ gute Erreichbarkeit für den Individualverkehr aus der gesamten Gemeinde Marxzell

+ sehr gute fußläufige Erreichbarkeit für die umliegenden Wohngebiete und insbeson- dere den Ortsteil Pfaffenrot

+ Ausweisung weiterer Wohnbauflächen im direkten Standortumfeld

+ ÖPNV-Anbindung im direkten Standortumfeld

+ ausreichendes Kaufkraftpotenzial in der Gemeinde Marxzell.

Negative Standortfaktoren

- Lage außerhalb des Ortskernes von Pfaffenrot. Allerdings bestehen dort keine Mög- lichkeiten zur Realisierung eines zeitgemäßen Lebensmittelmarktes

- stark begrenztes Einzugsgebiet

13 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft

1. Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes

Die Abgrenzung des Einzugsgebietes stellt die wesentliche Grundlage zur Ermittlung des Bevölkerungspotenzials und damit der für das Planobjekt zur Verfügung stehenden Kauf- kraft dar. Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung derjenige Bereich definiert, inner- halb dessen die Verbraucher den Vorhabenstandort voraussichtlich regelmäßig aufsuchen werden.

Zur Abgrenzung des Einzugsgebietes wurden folgende Einflussfaktoren berücksichtigt:

 Standortrahmenbedingungen (u. a. Topografie, Siedlungsstruktur)

 wesentliche Strukturdaten des Untersuchungsraums (z. B. Siedlungsstruktur, Pend- lerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur)

 die Verkehrserschließung im Untersuchungsraum und die damit zusammenhän- genden Zeit-Distanz-Werte

 die Angebotssituation in Marxzell sowie in den umliegenden Städten und Gemein- den.

Das Einzugsgebiet wird im Norden durch die breite Angebots- bzw. Betriebstypenpalette im Mittelzentrum Ettlingen sowie in den zentralen Orten Karlsbad und Waldbronn begrenzt. Auch das nordwestlich gelegene Doppel-Unterzentrum Straubenhardt-Neuenbürg weist eine Vielzahl von Versorgungsstandorten auf. Südlich der Marxzeller Gemarkung bietet das Kleinzentrum Bad Herrenalb ebenfalls zahlreiche Angebote im Lebensmittelbereich, wobei hier die Nahversorgungsstrukturen derzeit modernisiert werden. Insgesamt sind von au- ßerhalb der Gemeinde Marxzell keine nennenswerten Zuflüsse zu erwarten. Lediglich ein geringfügiger Anteil an Streukunden kann bei den folgenden Berechnungen berücksichtigt werden. Unter Berücksichtigung der genannten Kriterien beschränkt sich das Einzugsge- biet des Discounters auf die Gemeinde Marxzell mit ca. 5.165 Einwohnern selbst. Dabei ist bezüglich der zu erwartenden Marktdurchdringung des Vorhabens infolge der topografi- schen und siedlungsstrukturellen Situation eine Zonierung des Einzugsgebietes vorzuneh- men. So werden die Kundenzuführeffekte aus Richtung des Ortsteiles Pfaffenrot stärker ausgeprägt sein als aus den anderen Ortsteilen der Gemeinde Marxzell.

14 Karte 3: Einzugsgebiet

Legende

Zone I

Zone II

Einflussbereich anderer Einkaufsorte

P Planstandort

P

Quelle: erstellt mit Regiograph Planung12; GMA-Bearbeitung 2013

15 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

Demnach ergibt sich folgende Zonierung des Einzugsgebietes:

 Marxzell-Pfaffenrot ca. 2.316 Einwohner

 Marxzeller Ortsteile Marxzell, Burbach, Schnielberg / Frauenalb ca. 2.849 Einwohner

 Einzugsgebiet insgesamt ca. 5.165 Einwohner. 1

2. Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet

Die Berechnung der im Einzugsgebiet erschließbaren Nachfragepotenziale wird speziell für die Wirtschaftsgruppe Ladeneinzelhandel und Ladenhandwerk vorgenommen. Als Grund- lage dienen aktuelle Daten des statistischen Bundesamtes sowie GMA-Kaufkraftwerte.

Die einzelhandelsrelevante Nachfrage (inkl. Ladenhandwerk) für die abgegrenzten Be- darfsgüter liegt laut GMA-Berechnungen 2012 / 2013 bei ca. 5.247 € pro Kopf der Wohn- bevölkerung in Deutschland. 2 Davon entfallen auf

 den Nahrungs- und Genussmittelsektor ca. 1.870 € p. a.

 den gesamten Nichtlebensmittelsektor ca. 3.377 € p. a.

Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten sind zur Berechnung der Kaufkraft die lokalen Kauf- kraftkoeffizienten zu berücksichtigen. Die Gemeinde Marxzell verfügt über einen über- durchschnittlichen Kaufkraftkoeffizienten von 104,1.3

Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren beläuft sich das Kaufkraftpotenzial im Nahrungs- und Genussmittelsektor in Marxzell auf ca. 10,1 Mio. €. Davon entfallen auf

 Zone I (Pfaffenrot) ca. 4,6 Mio. €

 Zone II (sonstige Ortsteile) ca. 5,5 Mio. €.

1 Quelle: Gemeindeverwaltung Marxzell (Stand: 21. Oktober 2013). 2 Ohne Kaufkraftanteil verschreibungspflichtiger Medikamente bei Apotheken. 3 Quelle: Fa. MB Research, Nürnberg; Bundesdurchschnitt 100,0.

16 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

IV. Angebotssituation im Lebensmittelbereich

1. Angebot im Lebensmittelbereich in Marxzell

Die nachfolgenden Daten beruhen auf einer Erhebung des Lebensmittelangebotes in Marxzell im Oktober 2013. Demnach beläuft sich die Gesamtverkaufsfläche der bestehen- den Einzelhandelsbetriebe auf rd. 300 m². Die bereinigte Umsatzleistung 1 beträgt ca. 1,7 Mio. €.

Im Marxzeller Ortsteil Pfaffenrot ist insbesondere auf den kleinen Lebensmittelmarkt „Ihre Kette“ in der Karlsruher Straße hinzuweisen. Dieser Anbieter sichert heute auf einer sehr geringen Verkaufsfläche die Lebensmittelversorgung für den Ortsteil Pfaffenrot. Ergänzt wird das Angebot im Lebensmittelbereich durch zwei Bäckereien (Bäckerei Benz und Bä- ckerei Wagner) sowie eine Metzgerei (Metzgerei Lauinger).

Im Ortsteil Marxzell ist lediglich auf einen Aral-Tankstellenshop mit kleinem Getränke- und Snackangebot hinzuweisen.

Im westlich des Albtals gelegenen Ortsteil Burbach sichert ebenfalls ein kleiner „nah & gut- Markt Eisele“ in der Speiglerstraße eine gewisse Versorgung im Lebensmittelbereich. Da- neben ist auf den Getränkemarkt Kunz in der Dekan-Fellhauer-Straße hinzuweisen.

In den beiden Ortseilen Frauenalb und Schielberg sind keine Versorgungsstrukturen im Lebensmittelbereich vorhanden.

Zusammenfassend kann das Angebot im Lebensmittelbereich als ausschließlich kleinflä- chige strukturiert bezeichnet werden. Ein moderner, größerer Lebensmittelmarkt zur Siche- rung einer vollwertigen Nahversorgung im Lebensmittelbereich ist derzeit in der Gemeinde Marxzell nicht vorhanden.

Die vor Ort anzutreffenden kleinen Lebensmittelmärkte (Ihre Kette, nah & gut Eisele) wei- sen aufgrund ihrer geringen Verkaufsflächen nicht die Möglichkeiten der Darstellung eines umfassenden Angebotes im Lebensmittelbereich auf. Dieser Umstand drückt sich im Fall von Marxzell sowohl bei Betrachtung der Ausstattungskennziffer als auch der Kaufkraftbin-

1 Um Nonfood-Umsatzanteile der beiden Lebensmittelmärkte bereinigt.

17 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

dung aus. So beträgt die Verkaufsflächenausstattung in der Gemeinde Marxzell rd. 57 m² je 1.000 Einwohner. Im Vergleich mit ähnlich großen Kommunen in Baden-Württemberg und dem GMA-Durchschnittswert aus der aktuellen GMA-Kennziffernstudie werden in Marxzell deutlich unterdurchschnittliche Ausstattungswerte erzielt. 1

Bezüglich der in Marxzell zu beobachtenden Kaufkraftbindung im Lebensmittelbereich lässt sich festhalten, dass ein Großteil der vor Ort verfügbaren Kaufkraft i. H. von rd. 10,1 Mio. € derzeit infolge des geringen Angebotes aus der Gemeinde abfließt. So ist derzeit von einer Kaufkraftbindungsquote in der Gemeinde Marxzell von rd. 15 % bzw. rd. 1,5 – 1,6 Mio. € auszugehen. Als wesentliche relevante Angebotsstandorte für die Gemeinde Marxzell kön- nen insbesondere Straubenhardt und Neuenbürg im Osten, Karlsbad sowie Waldbronn und Ettlingen im Norden sowie in südlicher Richtung Bad Herrenalb genannt werden. An diese Standorte fließt derzeit ein Großteil der in Marxzell generell zur Verfügung stehenden Kauf- kraft im Lebensmittelbereich ab.

2. Angebot im Lebensmittelbereich außerhalb der Gemeinde Marxzell

Außerhalb der Gemeinde Marxzell ist im Wesentlichen auf folgende strukturprägende Le- bensmittelanbieter hinzuweisen:

Straubenhardt 2:  Edeka Getsch, Ortsteil Conweiler, Albert-Einstein-Straße, ca. 1.700 m² VK  Rewe , Ortsteil Schwann, Trifelsstraße, ca. 1.000 m² VK  Treff 3000 , Ortsteil Feldrennach, Dieselstraße, ca. 900 m³ VK  Aldi , Ortsteil Conweiler, Max-Planck-Straße, ca. 800 m² VK.

Neuenbürg:  Edeka neukauf , Schwarzwaldstraße, ca. 1.200 m² VK  Aldi , Daimlerstraße, ca. 1.000 m² VK  Lidl , Daimlerstraße, ca. 800 m² VK  Treff 3000 , Bahnhofstraße, ca. 500 m² VK.

1 GMA-Kennziffernstudie, Vergleichswert für Gemeinden unter 5.000 Einwohner: ca. 514 m² Verkaufsfläche / 1.000 EW. 2 In Straubenhardt ist im Standortumfeld von Edeka / Aldi ein Fachmarktzentrum im Bau. Nach derzeitigem Kenntnisstand ist dort kein Angebot im Lebensmittelbereich geplant.

18 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

Karlsbad:  Edeka Pistons, Stadtteil Ittersbach, Im Stockmädle, ca. 2.000 m² VK  Netto , Stadtteil Spielberg, Enzstraße, ca. 800 m² VK  Edeka Pistons, Ortsteil Langensteinbach, Benzstraße, ca. 2.000 m² VK  Aldi, Stadtteil Langensteinbach, Benzstraße, ca. 1.000 m² VK  Lidl, Stadtteil Langensteinbach, Benzstraße, ca. 1.000 m² VK  Göpi Naturkost, Langensteinbach, Hertzstraße, ca. 400 m² VK.

Bad Herrenalb:  Penny , Ettlinger Straße, ca. 650 m² VK, Erweiterung auf 800 m² VK im Bau  Rewe, Ettlinger Straße, ca. 1.500 m² VK, im Bau  nah & gut Wick, Ettlinger Straße, ca. 250 m²VK

Dobel:  Treff 3000 , Dorfwiesen, ca. 700 m² VK.

Ettlingen (Stadtteile Spessart und Schöllbronn) :  Netto , Stadtteil Spessart, Im Stecken, ca. 800 m² VK  nah & gut Kiefer, Stadtteil Schöllbronn, Johann-Georg-Breuer-Straße, ca. 160 m² VK.

Neben diesen Anbietern in den Stadtteilen von Ettlingen ist zudem auf das breite Angebot in der Kernstadt Ettlingen hinzuweisen (u. a. 2 x real, Edeka, Aldi, Lidl).

Insgesamt ist die Wettbewerbssituation im Umland insbesondere in nordöstlicher bzw. östlicher Richtung (Karlsbad, Straubenhardt) bereits vergleichsweise stark ausgeprägt. Auch in Richtung Ettlingen sind eine Vielzahl an Versorgungseinrichtungen vorhanden. Die Nahversorgungsstrukturen in Bad Herrenalb werden derzeit durch die Realisierung eines zeitgemäßen Rewe-Marktes und durch die Modernisierung des bereits vorhandenen Pen- ny-Marktes ebenfalls neu aufgestellt, so dass sich perspektivisch auch hier eine deutliche Verbesserung des Angebots im Lebensmittelbereich ergibt.

19 Karte 4: Hauptwettbewerber im Untersuchungsraum

Legende

Zone I

Zone II

Einflussbereich anderer Einkaufsorte

P Planstandort

P

Logos nicht lagegenau Quelle: erstellt mit Regiograph Planung12; GMA-Bearbeitung 2013

20 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

V. Beurteilung der möglichen Auswirkungen der Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters

1. Umsatzerwartung für das Vorhaben

Für die Ermittlung des zu erwartenden Umsatzes des Gesamtvorhabens wurde das Markt- anteilkonzept zugrunde gelegt, das von einer Gegenüberstellung des relevanten Angebo- tes mit der für das Einzugsgebiet errechneten Nachfragepotenzial ausgeht. Für den Le- bensmitteldiscounter mit 800 m² VK lassen sich folgende Marktanteile und Umsätze ermit- teln:

Tabelle 1: Marktanteile und Umsatzerwartung des Lebensmitteldiscounters Kaufkraft Marktanteil Umsatz Herkunft in Mio. € in % in Mio. € Zone I (Pfaffenrot) 4,6 30 1,4

Zone II (sonstige Ortsteile) 5,5 20 1,1

Streuumsätze (5 – 6 %) 0,2

Umsatzerwartung Food 2,7

Nonfoodanteil (10 %) 0,3

Gesamtumsatzerwartung 3,0

Quelle: GMA-Berechnungen 2013 (ca.-Werte, gerundet).

Inklusive der zu erwartenden Streuumsätze von außerhalb des Einzugsgebietes (ca. 5 – 6 %) ergibt sich im Nahrungs- und Genussmittelsektor eine Umsatzleistung von ca. 2,7 Mio. €. Werden zudem die Umsätze im Nicht-Lebensmittelsektor (ca. 10 % des Gesamt- umsatzes) addiert, errechnet sich eine Gesamtumsatzleistung von ca. 3,0 Mio. €. Bei einer Verkaufsfläche von ca. 800 m² ergibt sich damit eine Flächenproduktivität von ca. 3.700 – 3.800 € / m² VK. Diese liegt damit auf einem durchschnittlichen Niveau für Discounter mit einem wie oben skizzierten Sortimentsangebot. Höhere Werte sind in Marxzell v. a. wegen des begrenzten Einwohnerpotenzials im erschließbaren Einzugsgebiet und insbesondere der intensiven Wettbewerbssituation im Umland nicht zu erwarten. Der im Vorkassenbe- reich des Marktes vorgesehene Backshop mit rd. 35 m² VK wird voraussichtlich eine Um- satzleistung von ca. 0,1 – 0,2 Mio. € generieren.

21 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

Die Betrachtung der Umsatzherkunft macht bereits an dieser Stelle deutlich, dass mit ca. 94 – 95 % der ganz überwiegende Teil des Umsatzes mit Kunden aus der Gemeinde Marxzell generiert wird. Bereits bei der Analyse der Kundenherkunft zeigt sich, dass der am Standort Pfaffenrot geplante Markt ausschließlich der Nahversorgung der Bevölkerung in Marxzell dient. Kundenzuflüsse von außerhalb der Gemeinde sind nur in deutlich unter- geordneter Form zu erwarten.

2. Kaufkraftbewegungen und Umverteilungseffekte

Für den Lebensmitteldiscounter mit ca. 800 m² VK und den Backshop (ca. 35 m² VK) soll ein SO-Gebiet festgesetzt werden. Eine Genehmigung ist nur möglich, wenn i. S. der Ver- mutungsregel nach § 11 Abs. 3 BauNVO nachgewiesen werden kann, dass keine negati- ven Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche sowie auf die Nahversorgung der Bevölkerung in Marxzell und im Umland zu erwarten sind.

Der § 11 Abs. 3 BauNVO lässt sich wie folgt zitieren:

„1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städte- bauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhan- delsbetrieben vergleichbar sind sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen in Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes so- wie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betrie- be, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in an- deren Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschoßfläche 1.200 m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen be- reits bei weniger als 1.200 m² Geschoßfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² Geschoßfläche nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“

22 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

Zur Auslegung des § 11 Abs. 3 BauNVO hat das Bundesverwaltungsgericht zur Großflä- chigkeit 1 folgende Aussagen getroffen:

 Einzelhandelsbetriebe sind großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Das Merkmal der Großflächigkeit umschreibt demnach diejenige Schwelle, ab der eine Prüfung vorzunehmen ist, ob Auswirkungen gemäß § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO vorliegen. Allerdings ist für die städtebaurechtliche Einordnung großflächiger Einzel- handelsbetriebe entscheidend, ob sie sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswir- ken können .

 Die Regel des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO gilt nach Satz 4 der Vorschrift allerdings nicht , wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, […] dass Auswirkungen bei mehr als 1.200 m² Geschossfläche nicht vorliegen. Das Merkmal der Großflächigkeit um- schreibt folglich diejenige Schwelle, ab der eine Prüfung möglicher Auswirkungen vorzunehmen ist. Bei der Prüfung sind nach § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO insbeson- dere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihre Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Be- triebs zu berücksichtigen.

Zusammenfassend kann die Vermutungsregel, dass Auswirkungen vorliegen, dann wider- legt werden, wenn sich nach der Prüfung des Warenangebotes und des Einzugsbereiches des Betriebes keine negativen Auswirkungen auf funktionsgerecht gewachsene städtebau- liche Strukturen ergeben.

Das Gesamtvorhaben in Marxzell kann zunächst wie folgt beurteilt werden:

 Die angebotenen Warensortimente des Lebensmitteldiscounters liegen in erster Linie im nahversorgungsrelevanten Bereich (v. a. Lebensmittel). Dementsprechend ist zu prüfen, inwieweit der Markt am Standort Pforzheimer Straße möglicherweise die Nahversorgung beeinträchtigt.

 Das Einzugsgebiet des Lebensmittelmarktes wird sich auf die Gemeinde Marxzell selbst beschränken. So wird der Markt ca. 94 – 95 % seines Umsatzes mit Kunden

1 Verkündet am 24. November 2005 (BVerwG 4 C 10.04).

23 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

aus Marxzell generieren. Ca. 5 – 6 % fließen durch Streukunden zu. Der Markt er- füllt damit nahezu ausschließlich eine Versorgungsaufgabe für die Gemeinde Marx- zell selbst.

 Negative Auswirkungen liegen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO vor, wenn die Entwick- lung zentraler Versorgungsbereiche oder der Nahversorgung beeinträchtigt wird.

Zur Bewertung der Auswirkungen sind zunächst mögliche Kaufkraftbewegungen zu analy- sieren. Aus der prognostizierten Umsatzerwartung des Lebensmitteldiscounters sind fol- gende Kaufkraftbewegungen abzuleiten:

 Insgesamt wird die Umsatzleistung des Marktes ca. 3,0 Mio. € betragen, wobei ca. 2,7 Mio. € dem Lebensmittelbereich zuzuordnen sind. Der Backshop würde eine Umsatzleistung von ca. 0,1 – 0,2 Mio. € generieren. Inwieweit der Standort durch einen örtlichen Bäcker belegt wird steht noch nicht fest.

 In Marxzell wurden im Zuge der Analyse der Nahversorgungssituation erhebliche Kaufkraftabflüsse an umliegende Wettbewerbsstandorte identifiziert. Die Kaufkraft- bindung im Lebensmittelbereich liegt derzeit bei nur ca. 15 % und damit auf einem auch für nicht zentrale Orte sehr niedrigen Niveau. In der Gemeinde Marxzell kann daher die Versorgung v. a. mittel- bzw. langfristig bei einem möglichen Marktaustritt eines kleinflächen Lebensmittelmarktes in Pfaffenrot bzw. Burbach) nicht als gesi- chert bewertet werden. Durch die Ansiedlung eines modernen Lebensmittelmarktes ist zu erwarten, dass ein Teil der Kaufkraft, die heute an die umliegenden Kommu- nen (v.a. Straubenhardt, Neuenbürg, Karlsbad, Ettlingen, Bad Herrenalb) abfließt, zurückgeholt und langfristig an die Gemeinde Marxzell gebunden werden kann. Auch nach der Ansiedlung des Lebensmittelmarktes im Ortsteil Pfaffenrot ist auf- grund der Angebotsbreite und -tiefe im Umland weiterhin mit erheblichen Kaufkraft- abflüssen aus der Gemeinde zu rechnen.

 Durch die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters könnte die Kaufkraftbindung im Lebensmittelbereich auf ca. 40 % bzw. um rd. 25 %-Punkte erhöht werden. Nach einer Realisierung des Marktes könnte rd. 4,0 Mio. € (Steigerung rd. 2,5 Mio. €) am Standort Marxzell gebunden werden. Weiterhin würde jedoch rd. 60 % der Kaufkraft bzw. rd. 6,1 Mio. € ins Umland abfließen.

24 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

Konkret stellen sich die in Folge der Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte wie folgt dar:

Umsatzerwartung-Food ca. 2,7 Mio. € ./. verstärkte Kaufkraftbindung in Marxzell ca. 2,5 – 2,6 Mio. € Umverteilungsrelevanter Umsatz in Marxzell ca. 0,1 – 0,2 Mio. €

Folgende Rückwirkungen sind dabei in der Gemeinde Marxzell bzw. im Umland zu erwar- ten:

 In der Gemeinde Marxzell würden insbesondere die Anbieter im Marxzeller Ortsteil Pfaffenrot und hier der dortige kleine Ihre Kette-Lebensmittelmarkt von den Auswir- kungen betroffen sein. Auf einzelbetrieblicher Ebene dürften hier die ausgelösten Rückwirkungen auf einem Niveau von über 10 % Umsatzumverteilung zu taxieren sein. Dieser Markt kann nur in unzureichender Form eine Versorgung der Gemeinde Marxzell und des Ortsteiles Pfaffenrot übernehmen. Schon heute erzielt dieser An- bieter auch aufgrund der Lage und des begrenzten Stellplatzangebots einen Groß- teil seines Umsatzes mit Laufkundschaft aus dem unmittelbaren Umfeld. Diese Kunden (z. B. weniger Mobile, Ältere) werden auch nach der Ansiedlung eines Le- bensmitteldiscounters ihr Einkaufsverhalten nicht erheblich verändern (können). Dies ist bei der Einordnung der durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumvertei- lungseffekte zu berücksichtigen. 1

1 Bei dieser Bewertung muss berücksichtigt werden, dass sich der Ihre Kette Markt nicht mehr in einem wettbewerbsfähigen Zustand befindet. Hauptursachen hierfür sind die be- grenzte Verkaufsflächendimensionierung und das Fehlen von Erweiterungs- / Modernisie- rungsmöglichkeiten sowie der Mangel an einem angemessenen ebenerdigen Stellplatzan- gebot. Ein fehlender Nachfolger für den Betrieb des Marktes ist häufig ebenfalls ein Grund für einen Marktaustritt eines kleinflächigen Anbieters. Somit ist auch ohne die Realisierung des konkret zu bewertenden Projekts mittel- bis langfristig eine Geschäftsaufgabe dieses Anbieters nicht auszuschließen. Dabei bleibt festzuhalten, dass derzeit ein Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel mit der Geschäftsaufgabe kleiner, nicht mehr leistungsfähiger Standorte abläuft, der auch bei der Nichtrealisierung des Vorhabens nicht aufzuhalten wä- re. Ein fehlender Nachfolger für den Betrieb des Marktes könnte dabei einen Marktaustritt noch beschleunigen.

25 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

Bei einer städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Betrachtung der in Pfaffenrot ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte ist zu konstatieren, dass trotz der ausge- lösten hohen Umsatzumverteilungseffekte gegenüber dem einzigen derzeit vorhan- denen kleinflächigen Lebensmittelmarkt derzeit eine Zukunftsfähigkeit der Nahver- sorgung nicht gegeben ist. Durch die Ansiedlung eines modernen Lebensmittelmark- tes könnte jedoch auch mittel- und langfristig eine Versorgung der Gemeinde Marx- zell und des größten Ortsteils Pfaffenrot sichergestellt und derzeit abfließende Kauf- kraft in die Gemeinde zurückgeholt werden. Die Versorgungsstrukturen würden sich daher durch die Ansiedlung eines größeren Lebensmittelmarktes trotz eines mittel- bis langfristig zu erwartenden Marktaustritts des kleinen Ihre Kette- Lebensmittelmarktes deutlich verbessern.

In den sonstigen Ortsteilen von Marxzell wären hingegen die Umsatzumvertei- lungseffekte deutlich niedriger ausgeprägt. Dies ist insbesondere auf die Entfernung der jeweiligen Ortsteile zum Planstandort zurückzuführen, welche den dortigen An- bietern (insbesondere nah & gut Eisele) ein ausreichendes zur Verfügung stehendes Kaufkraftpotenzial zum Betrieb eines Marktes bietet. Die dort ausgelösten Umsatz- umverteilungseffekte sind auf rd. 5 – 6 % zu prognostizieren und werden hier zu kei- nen Betriebsschließungen oder schädigenden Auswirkungen auf die dortigen Nah- versorgungsstrukturen führen. Jedoch stellt sich auch im Fall des nah & gut Eisele- Marktes bei einer langfristigen Perspektive die Frage der Zukunftsfähigkeit des An- bieters.

 Durch die Steigerung der Kaufkraftbindung in der Gemeinde Marxzell werden im Umland ebenfalls Umsatzumverteilungseffekte ausgelöst. Ein Großteil der Rückwir- kungen wird insbesondere den Standort Straubenhardt mit dem dortigen Lebensmit- telangebot betreffen. Aufgrund der geringen Entfernung zum Standort Pfaffenrot ist hier mit den höchsten Umsatzumverteilungseffekten zu rechnen, welche sich auf rd. 5 % belaufen. An allen sonstigen Standorten im Umland werden maximal Umsatz- umverteilungseffekte von rd. 2 % zu erwarten sein. Sowohl in Straubenhardt als auch in den sonstigen Kommunen im Umland ist aufgrund der dort vorhandenen leistungsfähigen Nahversorgungsstrukturen nicht mit Betriebsschließungen oder Rückwirkungen städtebaulicher Art zu rechnen. Auswirkungen im Umland können demnach ausgeschlossen werden.

26 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

 Im Nonfoodbereich (z. B. Drogeriewaren, Tiernahrung, Schreibwaren, Zeitschriften, Fotobedarf, Aktionsware) verteilen sich die Umsatzumverteilungswirkungen (ca. 0,3 Mio. €) auf eine Vielzahl von Betrieben im Umland. Da es sich hierbei um mehrere unterschiedliche Warengruppen und Artikel handelt, sind letztlich keine zuverlässi- gen quantitativen Prognosen möglich. Jedoch werden aufgrund des analogen Sor- timentsspektrums hauptsächlich systemgleiche Wettbewerber, d. h. andere Le- bensmitteldiscounter betroffen sein.

Tabelle 2: Umsatzumverteilungseffekte in den umliegenden Kommunen

Umverteilungseffekte Kommune abs. in Mio. € in % Straubenhardt 1,2 5

Karlsbad (Stadtteile Spielberg und Ittlingen) 0,2 2 – 3

Karlsbad (sonstige Stadtteile) 0,4 1 – 2

Bad Herrenalb 0,2 1

Ettlingen (Stadtteile Spessart und Schöllbrunn) 0,1 1

Ettlingen (sonstige Stadtteile, Kernstadt) 0,3 < 1

sonstige Standorte (z. B. Neuenbürg, Waldbronn) 0,2 < 1

Quelle: GMA Berechnung 2013

Bezüglich der durch die Ansiedlung eines Backshops ausgelösten Umsatzumvertei- lungseffekte bleibt festzuhalten, dass derzeit eine abschließende Prognose nicht möglich ist. So besteht grundsätzlich die Möglichkeit, dass ein lokaler Anbieter den Backshop im geplanten Lebensmittelmarkt betreibt. In diesem Fall würde es zu vergleichsweise geringen Rückwirkungen gegenüber den in Marxzell vorhandenen Lebensmittelhandwerksbetrieben kommen. Sollte sich ein neuer Anbieter im Vorkassenbereich des geplanten Lebensmittel- marktes ansiedeln, ist zumindest mit einer deutlichen Verschärfung der Wettbewerbssitua- tion in Marxzell zu rechnen. Dennoch ist nicht zu erwarten, dass die im Ortskern vorhande- nen Versorgungsstrukturen, bestehend aus zwei Bäckereien sowie einer Metzgerei, hier- durch maßgeblich beeinträchtigt werden.

27 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

Zusammenfassend ist für die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters in der Gemeinde Marxzell festzuhalten, dass das Vorhaben insbesondere der Sicherung einer mittel- und langfristig zukunftsfähig aufgestellten Nahversorgung der Gemeinde Marxzell dient. Dabei wird ein großer Teil des am Standort zu erwartenden Umsatzes über eine Kaufkraftrückho- lung bzw. eine Steigerung der Kaufkraftbindung in der Gemeinde Marxzell generiert. Den- noch verbleibt ein gewisser Teil der Umsatzleistung als Umsatzumverteilungseffekte ge- genüber den in Marxzell vorhandenen Betrieben. Dabei wäre insbesondere gegenüber dem Anbieter „Ihre Kette“ in Pfaffenrot mit Umsatzumverteilungseffekten über 10 % zu rechnen. Jedoch muss bei einer städtebaulichen Betrachtung mit berücksichtigt werden, dass dieser Anbieter bereits heute nicht in der Lage ist, eine qualifizierte Nahversorgung für die gesamte Gemeinde bzw. den Ortsteil Pfaffenrot sicherzustellen. Mittel- bis langfristig ist auch unabhängig von dem Vorhaben durch eine bevorstehende Nachfolgeproblematik mit einem Marktaustritt dieses Anbieters zu rechnen, so dass die Nahversorgung in Marxzell grundsätzlich einer Modernisierung bedarf.

3. Bewertung des Vorhabens gemäß den landes- und regionalplaneri- schen Prüfmaßstäben

Für eine verträgliche Entwicklung des Einzelhandels in Marxzell sind die Prüfkriterien ge- mäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg bzw. des Regionalplans der Region Mittlerer Oberrhein zu beachten:

 Konzentrationsgebot: Der Standort des Lebensmitteldiscounters liegt in der Ge- meinde Marxzell, der keine zentralörtliche Funktion im Regionalplan Mittlerer Ober- rhein zugewiesen ist. Nach Plansatz 3.3.7 LEP ist die Neuansiedlung oder Erweite- rung bestehender Einzelhandelsgroßprojekte unter bestimmten Voraussetzungen auch in Orten ohne zentralörtliche Funktion zulässig, wenn „dies nach den raum- strukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der Grundversorgung geboten ist“. Der geplante Markt dient der langfristigen Sicherung einer wohnortnahen, umfassenden Nahversorgung, da der derzeit einzige Versorger im Ortsteil nicht mehr zukunftsfä- hig aufgestellt ist und so derzeit keine umfassende Nahversorgung in der Gemeinde gewährleistet ist. Die Folge sind erhebliche Kaufkraftabflüsse ins Umland. Somit kann die o. a. Ausnahmeregelung angewendet werden.

28 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

 Integrationsgebot: Der Standort des geplanten Lebensmittelmarktes befindet sich im Ortsteil Pfaffenrot am südöstlichen Ortsrand des Ortsteiles in unmittelbarer Nähe zu bestehender Wohnbebauung. Des Weiteren ist in diesem Bereich auch zukünftig eine Arrondierung des bestehenden Wohngebietes durch die Ausweisung weiterer Wohnbauflächen (gemäß Flächennutzungsplan) vorgesehen. Der Standort ist sehr gut aus allen Richtungen des Ortsteiles Pfaffenrot und auch für die sonstigen Orts- teile von Marxzell mit dem Pkw innerhalb von 10 Minuten zu erreichen. Hierbei muss die besondere topografische Situation im Siedlungsgebiet der Gemeinde Marxzell angemessen berücksichtigt werden. Des Weiteren besteht ein direkter ÖPNV-Anschluss.

 Kongruenzgebot: Der geplante Markt dient nahezu ausschließlich einer Versor- gung der Bevölkerung von Marxzell. Sowohl hinsichtlich des erschließbaren Ein- zugsgebietes als auch der Umsatzherkunft des geplanten Marktes lässt sich festhal- ten, dass ca. 94 – 95 % der Kunden aus der Gemeinde Marxzell stammen. Kunden von außerhalb der Gemeinde Marxzell spielen mit 5 – 6 % nur eine deutlich unter- geordnete Rolle. Das Vorhaben dient somit ausschließlich der Nahversorgung der Gemeinde Marxzell, so dass das Kongruenzgebot gemäß Einzelhandelserlass Ba- den-Württemberg eindeutig erfüllt wird.

 Beeinträchtigungsverbot: Bezüglich der in der Gemeinde Marxzell ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte ist zu berücksichtigen, dass diese im Fall des „Ihre Kette-Ladens“ in Pfaffenrot über 10 % liegen. Dieser Markt ist bereits heute nicht mehr zeitgemäß aufgestellt, so dass mittel- bis langfristig auch ohne die Realisie- rung des Vorhabens ein Marktaustritt dieses Anbieters zu erwarten ist. Insbesonde- re ein fehlender Nachfolger für den Betrieb des Marktes könnte einen Marktaustritt beschleunigen. In diesem Fall wäre der größte Ortsteil von Marxzell ohne eine an- gemessene Lebensmittelversorgung. Jedoch kann die Gemeinde Marxzell bereits heute mit dem vorhandenen Angebot eine umfassende Grundversorgung im Le- bensmittelbereich nicht sicherstellen. Die sonstigen Anbieter in Pfaffenrot hätten nicht mit schädigenden Auswirkungen zu rechnen. In den sonstigen Ortsteilen von Marxzell würden nur geringe Umsatzumverteilungseffekte in einer Größenordnung von 5 % ausgelöst werden. Hier und außerhalb des Einzugsgebietes sind schädi- gende Auswirkungen auszuschließen. Außerhalb des Einzugsgebiets würden die höchsten Rückwirkungen gegenüber dem Standort Straubenhardt ausgelöst wer- den, welcher jedoch wettbewerbsseitig sehr gut aufgestellt ist. An allen sonstigen

29 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

Standorten bewegen sich die Umsatzumverteilungseffekte auf einem Niveau von unter 2 %. Zusammenfassend kann hierbei festgehalten werden, dass das Beein- trächtigungsverbot erfüllt wird.

Insgesamt ist zu konstatieren, dass die Prüfkriterien des Einzelhandelserlasses Baden- Württemberg sowie die Vorgaben des LEP Baden-Württemberg und des Regionalplans Mittlerer Oberrhein durch das Vorhaben in Marxzell eingehalten werden. Das Vorhaben dient insbesondere der langfristigen Sicherung einer wohnortnahen und umfassenden Nahversorgung der Bevölkerung von Marxzell.

30 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

VI. Zusammenfassung

In der vorliegenden Analyse wurden die voraussichtlichen Auswirkungen der Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters inkl. Backshop untersucht. Der Markt soll hierbei auf einer Fläche von rd. 800 m² VK (zzgl. 35 m² VK Backshop) angesiedelt werden. Die wesentli- chen Ergebnisse sind wie folgt zusammenzufassen:

 Der Standort des Vorhabens befindet sich im Ortsteil Pfaffenrot am südöstlichen Ortsrand. Es besteht eine sehr gute fußläufige Anbindung an direkt an den Plan- standort angrenzenden Wohngebiete und den ÖPNV. Die zukünftige Siedlungsent- wicklung wird im direkten Standortumfeld durch die Ausweisung einer weiteren Wohnbaufläche gemäß Flächennutzungsplan stattfinden.

 Das abgegrenzte Einzugsgebiet umfasst die Gemeinde Marxzell mit ca. 5.165 Einwohnern. Diese verfügen über eine relevante Kaufkraft im Bereich Nahrungs- und Genussmittel von ca. 10,1 Mio. €. Eine darüber hinausgehende Ausdehnung des Einzugsgebietes wird von den umliegenden Wettbewerbsstandorten unterbun- den.

 Insgesamt besteht in der Gemeinde Marxzell derzeit eine Gesamtverkaufsfläche im Lebensmitteleinzelhandel von ca. 300 m² mit einer Umsatzleistung von ca. 1,7 Mio. €. Das Angebot in der Gemeinde Marxzell wird durch zwei kleinflächige Le- bensmittelmärkte sowie durch mehrere Lebensmittelhandwerksbetriebe geprägt.

 In der Gemeinde Marxzell ist derzeit nur eine deutlich unterdurchschnittliche Ausstattung im Lebensmittelbereich vorhanden. So beträgt die Kaufkraftbin- dungsquote für die Gemeinde rd. 15 %. Insofern sind in der Gemeinde umfangrei- che Kaufkraftabflüsse festzustellen. Durch die Ansiedlung eines modernen, zeitge- mäßen Lebensmittelmarktes könnten diese Kaufkraftabflüsse wieder an den Stand- ort Marxzell zurückgeholt und so am Standort eine umfassende und zukunftsfähige Nahversorgung aufgebaut werden.

 Die Ermittlung der Auswirkungen der Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters beruhen auf einer errechneten Umsatzerwartung des Marktes von ca. 3,0 Mio. € p.a. (davon ca. 2,7 Mio. € mit Nahrungs- und Genussmitteln und ca. 0,3 Mio. € mit Nonfoodartikeln). Der angegliederte Backshop würde eine Umsatzerwartung von ca. 0,1 – 0,2 Mio. € erreichen.

31 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

 Die Auswirkungsanalyse ergab, dass zwar in der Gemeinde Marxzell und hier insbesondere im Ortsteil Pfaffenrot gegenüber dem dortigen kleinflächigen Le- bensmittelmarkt Umsatzumverteilungseffekte über 10 % zu erwarten sind. Bei einer mittel- bis langfristigen Betrachtung ist jedoch auch unabhängig von dem Vorhaben mit einem Marktaustritt des kleinflächigen Lebensmittelmarktes infolge eines feh- lenden Nachfolgers auszugehen, so dass für eine langfristig zukunftsfähig aufge- stellte Nahversorgung in Marxzell und im Ortsteil Pfaffenrot die Ansiedlung eines zeitgemäßen Lebensmittelmarktes sinnvoll erscheint. In den sonstigen Ortsteilen von Marxzell sowie im Umland werden keine hohen Rückwirkungen ausgelöst. Hier bewegen sich die Umsatzumverteilungseffekte auf einem geringen Niveau.

 Gemäß LEP Baden-Württemberg, Plansatz 3.3.7 sind Einzelhandelsgroßprojekte nur in Zentralen Orten höherer Stufe zulässig. Für Orte ohne zentralörtliche Funkti- on wie der Gemeinde Marxzell kann eine Ausnahmeregelung gelten, wenn das Vorhaben der Grundversorgung dient. Dies ist bei dem zu untersuchenden Vorha- ben der Fall. Der Markt sichert eine zukunftsfähige Nahversorgung der Gemeinde Marxzell.

Zusammenfassend sind keine Anhaltspunkte dahingehend erkennbar, dass negative Aus- wirkungen nach § 11 Abs. 3 BauNVO vorliegen. Somit kann die Ansiedlung eines Lebens- mittelmarktes mit 800 m² VK und eines angegliederten Backshops mit rd. 35 m² VK unter handelsbezogenen, städtebaulichen, versorgungsstrukturellen und raumordnerischen Ge- sichtspunkten als verträglich und i. S. der langfristigen Sicherung der Grund- und Nahver- sorgung für die Gemeinde Marxzell positiv beurteilt werden.

32 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter in Marxzell

Karten- und Tabellenverzeichnis Seite

Kartenverzeichnis Karte 1: Lage und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum 9 Karte 2: Mikrostandort „Pforzheimer Straße“ im Ortsteil Pfaffenrot 12 Karte 3: Einzugsgebiet 15 Karte 4: Hauptwettbewerber im Untersuchungsraum 20

Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Marktanteile und Umsatzerwartung des Lebensmitteldiscounters 21 Tabelle 2: Umsatzumverteilungseffekte in den umliegenden Kommunen 27