AUSGABE 3/2011

Zeitschrift des Mietervereins zu von 1890 r.V. · Landesverband im Deutschen Mieterbund · C 11622 F BBürgerürger ggegenegen WWohnungsbauohnungsbau BBeispieleeispiele WWulffscheulffsche SSiedlung,iedlung, EEsso-Häuser,sso-Häuser, HHoheluftoheluft

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2 · MieterJournal 3/2011 EDITORIAL / INHALT

IN EIGENER SACHE 3 Editorial 4 Mieterverein begrüßt Mitglied Nr. 60.000; Leserbrief 13 Beitrittserklärung

REPORTAGEN 5 im Aufwind 6 Bürgerproteste blockieren Wohnungsbau 8 Interview: Marielle Eifler, Mieterverein Liebe Mitglieder im Mieterverein zu Hamburg, 23 Nervtötend und unökologisch: liebe Leserinnen und Leser, Laubsauger 24 Wohnungsschimmel sofort bekämpfen AUCH MIETER SIND SCHULD AM Vermieter bekäme ohnehin immer Recht; MIETANSTIEG! Diese Aussage hätten Sie ein weiterer Nachbar mit Porsche vor der RECHTSPRECHUNG vom Vorsitzenden des Mietervereins nicht Tür habe genug Geld und unterschreibe erwartet? Sie entspricht aber leider den alles. Auch die Stadt ist aufgefordert, bei 11 BGH-Urteile, Folge 33 Tatsachen. Hartz IV- und Sozialhilfeempfängern jede 15 Urteilseiten zum Herausnehmen Im Spätherbst dieses Jahres wird der Mieterhöhung einer genauen Prüfung zu neue Hamburger Mietenspiegel erschei- unterziehen. Wenn die Ämter zahlen und AUS DER MIETERZEITUNG DES DMB nen, und Hamburgs Mieterinnen und Mie- Mieter die Erhöhungen unterschreiben, ter – so meine Prognose – werden durch gibt es kein Zurück. Die Mieten, die vom 19 Mitgliederzuwachs beim Deutschen den dort dokumentierten Mietanstieg ihr Mieterverein und jedem Gericht zurück- Mieterbund blaues Wunder erleben. Das ist schlimm gewiesen würden, sind in der Regel auf 20 Urteile zum Makler-Wesen für unsere Stadt, hat doch Hamburg neben Dauer zu zahlen! 21 Sonstige Betriebskosten – München die höchsten Mieten in unserer Nun mag die im Einzelfall unzulässige Nachgefragt bei Ulrich Ropertz Republik. Und Sie wissen: Die Vermieter Mieterhöhung verkraftbar sein. Schlimm können unter Berufung auf den Mieten- ist allerdings, dass diese an sich nicht SERIEN spiegel Mieterhöhungen verlangen. zulässigen hohen Mieten in den nächsten Mietenspiegel einfließen und damit zu 9 Hamburger Quartiere (2) – Wieso können Mieter an hohen dem eingangs erwähnten Mietenanstieg Steilshoop Mieten schuld sein? führen. Dieses wird von den unkritischen 22 Wie würden Sie entscheiden: und ängstlichen, ihre Rechte nicht wahren- Spinnen, Marder, Hunde In erster Linie sind natürlich oft fehler- den Mieterinnen und Mietern, aber auch 26 Das Portrait: Nils Meyer-Ottens, hafte Vermieterforderungen Ursache für von den unkritischen Ämtern verursacht. Mieter-Aktivist übermäßige Mietsprünge. Da wird getrickst Das darf nicht sein! und getäuscht, dass sich die Balken biegen. Jeder Mieter hat mindestens zwei VERMISCHTES Die Abwehr überhöhter Mietforderungen Monate Zeit, seine Mieterhöhung im Mie- ist das täglich Brot der Juristinnen und terverein prüfen zu lassen. ARGE oder 27 Vorsicht Abzocke: Zusatzgebühren Juristen des Mietervereins. Oft werden die Sozialämter müssten Mieter bei dem Ver- 28 Streifzug durch das Schanzen- Höchstmieten der einzelnen Mietspiegel- dacht einer überhöhten Mietforderung viertel, Kündigungskalender felder verlangt, das Baualter oder die Aus- zum Mieterverein schicken. Eine entspre- 29 Leserbriefe stattung der Wohnungen falsch angegeben chende Kooperation mit der Stadt Ham- 30 Buchtipp: Kunst in Hamburg oder statt der normalen die gute Wohnla- burg ist vereinbart. Wichtig: Die Stadt ge behauptet. Die Ideen vieler Vermieter, übernimmt den Jahresbeitrag für den Mie- DIE LETZTE SEITE auf rechtlich nicht haltbare Miethöhen zu terverein, so dass die Beratung den einzel- kommen, sind vielfältig – und hier setzt nen Mieter nichts kostet. 31 Rätsel; Miete-Witz; Impressum die Schuld der Mieter an: Nur wenn Mieterinnen und Mieter dies Wenn wir Fehler entdecken und eine beachten, kann ein übermäßiger Anstieg Mieterhöhung zurückweisen, fragen wir der Bestandsmieten verhindert werden. auch, wie die Nachbarn mit ihren ebenfalls Sie haben es selbst in der Hand! fehlerhaften Mieterhöhungen verfahren. TITELBILD Die Antworten stimmen traurig: Die eine Ihr Dr. Eckard Pahlke Nachbarin habe Angst, der andere würde Vorsitzender MIETERVEREIN ZU HAMBURG Wulffsche Siedlung, sich nicht auskennen, der Dritte meine, der , St. Pauli – unser Report über Protest gegen Wohnungsbau. Foto: iStock

MieterJournal 3/2011 · 3 IN EIGENER SACHE Der Mieterverein hilft Die Juristen im Mieterverein zu Hamburg Keine Wartungskosten konnten wieder einige interessante Fälle für Rauchwarnmelder zu Gunsten der Mitglieder abschließen: Mal geht es um große Summen, mal um 35.000 Euro Umzugsabfindung kleinere Beträge. Mieter aus der Rathausal- lee in Norderstedt hatten Wartungskosten in neuer Vermieter lässt Mieter aus für die Rauchwarnmelder von 36,26 Euro den Theresienstieg in Hamburg- gezahlt. Der Mieterverein widersprach, da (siehe Foto) per Anwalt seine Mitglieder die Wohnung mit vor- anschreiben. Es seien Umbau- und Erwei- handenen Rauchwarnmeldern ohne die Dieses Haus nahe der Alster wird vom neuen terungsarbeiten an Haus und Grundstück Vereinbarung von Wartungskosten ange- Eigentümer „entmietet“. Foto: Pahlke geplant. Diese würden „noch dieses Jahr mietet hatten. Die Verwaltung gab dem begonnen werden … Lärm- und Schmutz- Mieterverein recht: „Überweisung erfolgt nung 2009 einen Betrag von 1053,85 Euro belästigungen werden vermutlich für län- in den nächsten Tagen auf das Konto ihrer nachzahlen. Der Mieterverein widersprach, gere Zeit ziemlich massiv sein“. Mitglieder.“ da die Abrechnung bis Ende 2010 hätte Nach Einschaltung des Mietervereins bie- zugehen müssen. Unsere Mitglieder hatten tet der Vermieter eine Abfindung von 35.000 Die zurückgewiesene wegen der nur fünftägigen Überschreitung Euro für den Fall an, dass die Wohnung auf- Betriebskostennachforderung der Abrechnungsfrist aber ein Einsehen gegeben werde. Auf diese Summe einigten mit ihrem „armen Vermieter“ und 350 sich die Parteien, unsere Mitglieder haben Mieter aus der Manshardtstraße in Euro freiwillig gezahlt. Ob Vermieter auch inzwischen das Geld erhalten. Wäre das auch Hamburg-Horn sollten für die am 5. Januar so großzügig sind, wenn Mieter mal Fristen ohne den Mieterverein so glatt gegangen? 2011 zugegangene Betriebskostenabrech- versäumen? ፛

Mieterverein begrüßt das 60 000. Mitglied

glieder. Er ist damit hinter den Berlinern aus ihrem interessanten, keinesfalls leichten der zweitgrößte Mieterverein Deutschlands Leben: „Als mein Mann früh verstarb, musste und mit Abstand der größte Mieterverein ich meine damals vierjährigen Zwillinge allei- in Hamburg. Mietervereinsberater Bernd ne durchbringen. Die 48-Stunden-Woche mit F. Schwarze half dem „Jubiläumsmitglied“ verschiedenen Arbeiten, die manch anderer auch sofort: „Ich konnte eine Mieterhöhung nicht gemacht hätte, war üblich. Wenigstens ablehnen, weil die derzeitige Miete schon wohnten wir sicher, weil der Mieterverein mir deutlich über dem Mietenspiegel liegt.“ Fran- immer half.“ Trockener Kommentar von Dr. ziska Meyer bedankte sich mit den Worten: Eckard Pahlke, gerichtet an die Juristin des „Mein Vereinsbeitrag von 69 Euro jährlich Mietervereins Marielle Eifler, die an der Neumitglied Franziska Meyer (r.) Foto: stahlpress ist ja prima angelegt.“ gemütlichen Plauderrunde teilnahm: „48 Wie wichtig der juristische Sachver- Stunden – Ihr Jungen wisst ja gar nicht, wie (vs/pa) Die Stadt Hamburg wächst – und stand der Mietrechts-Experten ist, weiß die gut es euch heute geht, aber das hat wohl jede der Mieterverein zu Hamburg mit ihr. Am ebenfalls mit Blumen geehrte Maria Steck- Generation der nächsten erzählt! Das ist heu- 16. August 2011 begrüßte der Vorsitzende ling seit langem. Die 90 Jahre alte rüstige te eine mich bewegende Begegnung: Ein dem Dr. Eckard Pahlke Neumitglied Franziska Dame wurde vor 50 Jahren im August 1961 Mieterverein seit 50 Jahren treues Mitglied Meyer mit einem großen Blumenstrauß. Mitglied im Mieterverein, „weil ich Ärger trifft sich mit einem Neumitglied. Und bei- Jetzt zählt der Verein 60.000 Mitgliedshaus- mit der Eigentümerin hatte“. Frau Steckling, de sind dankbar für die Hilfe durch unseren halte und hat mehr als 150.000 Einzelmit- die früh ihren Mann verloren hat, erzählte Mieterverein.“ ፛

LESERBRIEF ZUM THEMA SCHLÜSSELDIENSTE (MJ 2/2011) Mal Abzocker, mal Held

Sehr geehrte Damen und Herren, Kunden hatten … helfen, dann sind wir die Helden … Natür- Unser Öffnungsdienst kostet 59,50 Euro lich gibt es diese „Abzocker“ wie Remus & ich las soeben Ihren Bericht zum The- (Tag und Nacht, auch am Wochenende und Co., aber es sind nicht alle so. ma „Abzocke“. Da hat eine Mieterin eine an Feiertagen). Ein Beispiel: Die Tür ist zuge- Rechnung über ca. 650 Euro zahlen müs- fallen, es ist Ostern und 23 Uhr. Sie zahlen Mit freundlichen Grüßen sen. Da wir nun mal selber ein Schlüssel- nur 59,50 Euro vor Ort. Ein Riegelbruch, wie Pierre Thoß, AOS Schlüsseldienste notdienst sind, dieser Fall wie ein Riegel- in Ihrem Bericht, schlägt mit 200 bis 250 Euro bruch (Materialermüdung) klingt, möchte zu Buche, weil der Schließzylinder und der Anmerkung: Mit Dank an Herrn Thoß nennen ich mich hierzu äußern. Beschlag zerstört werden müssen, damit wir wir dessen Notdiensttelefon: 040-32961679. Wir haben des Öfteren Mietgesellschaf- an das Grundschloss ran können. Auch mit dem Schlüsseldienst für HASPA- ten angeschrieben, auch haben wir Visi- Nun zum Grund dieser Mail: Wir sind Joker-Kunden gibt es gute Erfahrungen. tenkarten in den Treppenhäusern verteilt, die Abzocker der Nation, und wenn der Dr. Eckard Pahlke, Vorsitzender wodurch wir mehr Ärger als glückliche Kunde nun mal vor der Tür steht und wir Mieterverein zu Hamburg ፛

4 · MieterJournal 3/2011 ROTHENBURGSORT

Links: Rothenburgsort-typische Klinkerbauten aus den 1950er-Jahren. Oben: Weniger als ein Viertel der Fläche wird mit Wohnungen bebaut. Unten: Ladenausstatterin Alexandra Teyfel ärgert sich über immer höhere Mieten. Fotos: Kreuzer

Viel Grün, viel Verkehr und steigende Mieten

Von Dr. Rainer Kreuzer vorgesehen. Die Nettokaltmiete beträgt der rund 9.000 Einwohner sind arbeitslos. bei den freifinanzierten Wohnungen rund „Was hier fehlt, ist eine nette Location, wo ohnen lässt es sich hier gut. Jeder 9,70 Euro pro Quadratmeter. „Die Mie- man abends mal ein Bier trinken kann“, kennt jeden“, meint Blumenhänd- ten werden immer teurer“, schimpft die bemängelt die engagierte Mieterin, die seit lerin Dorit Kerschek. Doch der Ladenausstatterin Alexandra Teyfel. Immer Anfang des Jahres ein eigenes Internetportal Vierländer Damm, die Durchfahrtsstraße mehr Menschen aus Eimsbüttel zögen nach für Rothenburgsort betreibt. vor ihrem Laden, wird von Tag zu Tag lauter, Rothenburgsort, weil sie sich dort die Woh- Auf www.madeinrothenburgsort.de seitdem der Verkehr über die Insel Kalte hofe nungen nicht mehr leisten könnten. „Wenn informiert sie über die Entwicklungen im nach freigegeben worden ist. jemand einzieht, gehe ich hin und frage die Stadtteil und versucht, die Anwohner mitei- „Und die Auswahl der Geschäfte hier ist zu Leute, woher sie kommen“, berichtet Teyfel. nander zu vernetzen. Hier finden sich Joban- dünn“, beklagt die Mieterin. Immerhin: der Auch aus den neuen Bundesländern seien gebote, Freizeitaktivitäten und Informationen Kiosk nebenan ist Treffpunkt in der Mit- viele neue Mieter gekommen, die in Ham- für Mieter. „Die GWG versucht, bei Neumie- tagspause. Hier an der Ecke zum Billhorner burg einen Job gefunden hätten. In Rothen- tern die Miete mit Verweis auf die ortsübliche Deich ist in den vergangenen Jahren das burgsort sei es immer noch einfacher, etwas Vergleichsmiete zu erhöhen. Einer solchen eigentliche Zentrum von Rothenburgsort zu finden als anderswo. Erhöhung muss der Mieter allerdings zustim- gewachsen: Gemüseladen, Kiosk, Drogerie, Die Rotklinkerbauten aus den fünfziger men, damit sie wirksam werden kann.“ Ein Restaurant, Bäckerläden. Denn der offiziel- Jahren ziehen sich in langen Reihen von den Mieter hat erfolgreich dagegen geklagt, ist auf le Marktplatz rottete über zehn Jahre lang Elbbrücken bis zur Bucht. Die der Homepage nachzulesen: „Es ist im Inter- vor sich hin und machte mit seinen Ruinen SAGA GWG hat im vergangenen Jahrzehnt esse aller, einer solchen Erhöhung nicht ein- dem zentralen Stadtteil keine Ehre. ihre Mietsblöcke frisch saniert. Nur selten fach zuzustimmen. Auf diese Weise wird die Heute sind es Absperrzäune, Matsch findet sich noch ein Altbau, der den Zweiten Vergleichsmiete hier im Stadtteil künstlich in und Baugeräte, die einen Zugang zum Weltkrieg überstanden hat. Aber das viele die Höhe getrieben.“ Rothenburgsorter Marktplatz fast unmög- Grün, die Parks und der Blick aufs Wasser Wenn demnächst der Bauinvestor Die- lich machen. Eine Kneipe und eine Haspa- sind das, was Alexandra Teyfel besonders ter Becken auf den brachliegenden Indus- Filiale sind schon eröffnet. Ansonsten wird schön findet. Im Entenwerder Elbpark spa- trieflächen bis zu 800 neue Wohnungen gebaut, schon seit zwei Jahren. Der Bux- ziert sie am Ufer entlang und blickt auf den bauen will, könnte der Mietenpegel noch tehuder Investor AVW Immobilien AG Autobahnzubringer. Dahinter liegt die öst- weiter in die Höhe getrieben werden. Er stampft quadratische Kastenhäuser aus liche . „Ich fände es gut, wenn die kalkuliert nämlich mit einer Kaltmiete dem Boden, gesichtslos, praktisch, gut – ein HafenCity mit Rothenburgsort zusammen- von 10 bis 10,50 Euro pro Quadratmeter. Baustil wie fast überall in Hamburg, wenn wachsen würde“, wünscht sie sich. Denn der Das verödete Gebiet an der S-Bahn, ein die Renditen sprudeln sollen. Von den ins- neue, wohlhabende Stadtteil hat jede Men- schmuddeliger Schandfleck im Stadtteil, gesamt 15.700 Quadratmetern Nutzfläche ge Restaurants, Cafés und Leute mit Geld. könnte dann vielleicht zu neuem Leben sind 3.900 Quadratmeter für Wohnungen Rothenburgsort ist arm, rund neun Prozent erwachen. ፛

MieterJournal 3/2011 · 5 BÜRGER GEGEN BAUVORHABEN

BÜRGER GEGEN BAUVORHABEN „Neue Wohnungen? Ja klar, aber nicht bei uns!“

Von Volker Stahl Doch die Idylle hat Risse. Wer genauer gung gestellt werden. Alle Mietverträge, hinschaut, sieht an vielen Häuserwänden von denen ca. 90 Prozent unbefristet sind, Hamburg wächst. Bald wird der Rekord frisch verspachtelte Einkerbungen. Man- behalten uneingeschränkt ihre Gültigkeit von 1964 gebrochen. Damals lebten che Keller und Wohnungen sind feucht, in … Mietverträge können nicht einseitig 1,857 Millionen Menschen in der Han- die Wände wurden nachträglich Lüftungs- beendet werden.“ sestadt. Der SPD-Senat will dem sich schlitze eingebracht. Martina Schenkewitz Hört sich gut an, finden die meisten in dadurch verschärfenden Wohnungspro- beklagt Schimmelbildung an den Wänden. der Wulffschen Siedlung. „Das Vertrauen blem mit dem Bau von 6.000 neuen Ein- Auch die Ausstattung der durchschnittlich der Mieter in die Eigentümerfamilien wur- heiten im Jahr entgegen steuern. Doch 50 Quadratmeter großen Wohnungen ist de bisher nie enttäuscht“, blickt Martina ist ein Investor gefunden, regt sich oft nicht mehr zeitgemäß: winzige Zimmer, Schenkewitz auf die vergangenen 70 Jah- Widerstand. Die Beispiele häufen sich. enge Treppenhäuser, zu kleine Badezimmer. re zurück, „sie haben nie etwas gemacht, Die Wohnungen sind weder alten- noch was uns geschadet hat. Das sind keine Wulffsche Siedlung familien- oder behindertengerecht. „Hier Ausbeuter.“ Auch den Verkauf eines Teils (Langenhorn) muss sich etwas ändern“, sagt Schenkewitz, der Wohnungen durch die Alteigentümer die Vorsitzende des Mieterbeirats ist. an die Stuttgarter GWG sieht sie nicht ber Jahrzehnte befand sich die idyl- Genau das wollen die Eigentümer, die kritisch: „Das sind keine Heuschrecken.“ lisch im Stadtteil Langenhorn gelege- Familien Rickertsen und Pisani sowie die Viele Interessenten „in langen Mäntel und ne Wulffsche Siedlung im Dornrös- zur R+V-Versicherung gehörende Stutt- mit Hüten“ hätten die Siedlung vorher chenschlaf. In den weiß getünchten Blöcken garter GWG, die kürzlich 48 Prozent des in spiziert, erzählt Schenkewitz, aber nicht mit 546 Wohnungen lebten seit der Erbau- Wohnungsbestandes von den Alteigentü- den Zuschlag erhalten: „Beim Verkauf wur- ung in den Jahren von 1941 bis 1952 meist mern erworben hat: Etwas ändern. Das 7,5 de das Wohl der Mieter berücksichtigt.“ Menschen mit kleinem Geldbeutel. Eine Hektar große Viertel soll in den nächsten Alles gut also? Mitnichten. Gegen den typische Wohnung im von alten Bäumen, zwanzig Jahren fast komplett neu gebaut Bebauungsplan „Langenhorn 73“ hat sich gepflegten Vorgärten und akkurat gemäh- werden. Entstehen sollen 650 bis 700 die 200 Mitglieder starke Bürgerinitiati- ten Rasenflächen dominierten Quartier mittelgroße Wohnungen in drei bis vier ve „Stoppt Langenhorn 73“ formiert. Die befindet sich im Haus Wulffsblöcken 12. Geschossen mit durchschnittlich 70 Qua- Aktivisten wollen „gefragten und günstigen Sie ist 40,6 Quadratmeter groß, die Grund- dratmetern Fläche – also rund 150 Woh- Wohnraum“, und „grüne Wohnstrukturen“ miete beträgt 297 Euro – das sind 7,32 Euro nungen mehr. Die Eigentümer verspre- erhalten, ein stärkeres Verkehrsaufkommen pro Quadratmeter. Die Mieter zahlen hier chen auf der Website ihres Grundstücks- und die Vertreibung langjähriger Mieter inklusive Nebenkosten 410 Euro. verwalters Hansa, „sehr sensibel und nur verhindern. Sprecher der Ini ist Michael Man kennt sich. Man kümmert sich mit Zustimmung der betroffenen Mieter“ Kuckhoff. Der 63-jährige Lehrer wohnt seit umeinander. Die meisten fühlen sich wohl einzelne Wohnblocks einer Neubebauung 50 Jahren in einem Reihenhaus, das durch und leben schon lange hier. Martina Schen- zuzuführen. Und weiter: „Den aktuellen eine Straße von der Siedlung getrennt ist. kewitz zum Beispiel. Die 48-Jährige wohnt Mietern sollen in diesem Zeitraum und Als „direkter Nachbar“ verstehe er nicht, seit 33 Jahren in der Siedlung. Die Miet- darüber hinaus bezahlbare Wohnungen dass beide Gruppen nicht an einem Strang wohnung, die sie mit ihrem Mann Bernd (Neubau oder Altbau) entsprechend ihren ziehen. Den Grund sieht Kuckhoff darin: (57) teilt, hat sie von ihrer Oma „geerbt“. Bedürfnissen in der Siedlung zur Verfü- „Die Eigentümer haben sich den Mieter-

6 · MieterJournal 3/2011 BÜRGER GEGEN BAUVORHABEN beirat geschaffen. Jemand ist hingegangen toren doch größer und voluminöser bauen und hat gesagt: ‚Komm, wir machen einen würden, um den Wert des Grundstücks in Mieterbeirat’.“ Dem sei dann ein Büro im die Höhe zu treiben: „Die R+V-Tochter hat Kesselhaus, das zur Siedlung gehört, kos- Kapital angelegt, um eine hohe Rendite zu tenlos zur Verfügung gestellt worden. erzielen.“ Im Gegensatz zum Mieterbeirat Die Initiative ist nicht total gegen eine traut Kuckhoff den Eigentümern nicht: Neubebauung. „Kommt es aber dazu, muss „Dass die Hälfte der Siedlung an einen sie in Maßen geschehen“, sagt Kuckhoff. Zur Investor verkauft wurde, kam nur am Ran- Ini, die über einen professionellen Internet- de einer Versammlung heraus und wurde Auftritt verfügt und die den Bebauungs- nicht öffentlich kommuniziert.“ Auch die plan durch einen Bürgerentscheid verhin- Versprechungen der Eigentümer sind für dern will, gehören laut Kuckhoffs Auskunft ihn leere: „Wer sagt denn, dass alle Mieter „Anwohner, 15 bis 20 Mieter aus der Wulff- dort wohnen bleiben können. Und: Kön- schen Siedlung und Langenhorner“. Nach- nen die sich das später auch leisten, wenn dem die Bürgerinitiative bereits die im ers- die Wohnungen größer sind?“ Übersetzt ten Bebauungsplan vorgesehene Geschoss- heißt das: Der Beirat sei den Eigentümern höhe heruntergehandelt hat, spricht sie sich auf den Leim gegangen. Die Fronten sind jetzt für einen „Abriss nur im Randbereich verhärtet. und maximal 30 Prozent neu zu schaffen- Dr. Rolf Bosse, Initiativen-Beauftragter den Wohnraum“ aus. Würde im größeren des Mietervereins zu Hamburg, findet, dass Rahmen geklotzt, werde eine intakte Sied- die Mieter nicht rigoros gegen alle Neubau- lung zerstört, befürchtet der Ini-Sprecher. pläne sein sollten, weil dies der Problemla- Nicht nur die soziale Zusammensetzung ge nicht gerecht werde: „Ein Neubau führt werde ausgehebelt, meint Kuckhoff: „Wir zwar zu harten Einschnitten – Verlust der dürfen auch den ästhetischen Aspekt nicht gewohnten Wohnung, Steigerung der Miete vergessen: Die Menschen ziehen nur dort- im Neubau –, aber eine zwingend notwen- hin, wo es schön ist.“ dige energetische Modernisierung bedeu- Ob in Langenhorn (linke Seite), Der Mieterbeirat um Martina Schen- tet ebenfalls Aufwand, Lärm und Schmutz auf St. Pauli (ganz oben) oder in Hoheluft kewitz und Sylvia Piskorski (52, lebt seit während und steigende Mieten nach der (oben): Neubebauungspläne werden 34 Jahren in der Siedlung) entgegnet: „Wir Maßnahme.“ Und die Bausubstanz samt kontrovers diskutiert. Fotos: stahlpress möchten nicht, dass die Bürgerinitiative für Hellhörigkeit und fehlender Barrierefrei- uns spricht – die wohnen hier ja nicht mal.“ heit bleibe dieselbe. nanzieren. „Jeder der jetzigen Mieter wird Die Beirätinnen werfen ihren Gegnern vor, Also müsse im Einzelfall geklärt wer- einen neuen Mietvertrag bekommen, wenn dass sie keine Lust auf den Baulärm hätten, den, zu welchen Bedingungen die Mieter er denn will“, sagt SPD-Stadtentwicklungs- sich um den Wertverfall ihrer Häuser sorg- bei einem Neubau mitmachen, sagt Bosse: experte und Neubau-Befürworter Andy ten und mit „Falschinformationen“ und „Ich sehe bei einem Neubau gute Chancen Grote, der selbst auf dem Kiez wohnt, und „Polemik“ auf Stimmenfang beim Zustan- für die Mieter, mit der Vermieterseite eine verspricht: „Ohne eine bindende Vereinba- dekommen des Bürgerbegehrens gegangen Vereinbarung zu treffen, die ein Weiterwoh- rung über den Bau von Sozialwohnungen seien, das 10.000 Langenhorner unter- nen in der Siedlung zu bezahlbaren Mieten und ein Rückkehrrecht der Bewohner wird schrieben haben. „Von denen beeinflusst, ermöglicht, und will auch dafür kämpfen.“ es keinen Abriss geben.“ hat meine Floristin behauptet, dass hier Die Mieter der Wulffschen Siedlung könn- Während einige Mieter öffentlich gegen Hochhäuser gebaut würden und die neue ten sich auf die Unterstützung des Mieter- den Abriss protestiert haben, sprechen sich Miete für die Wohnungen zwischen 800 vereins zu Hamburg verlassen. andere dafür aus. „Alles ist hier verrottet“, und 1.200 Euro kosten werde.“ Dies stim- Ende August scheiterte ein letztes sagt ein 75 Jahre alter Mieter, der seinen me alles nicht, genau so wenig wie der von Gespräch zwischen den Parteien im Bezirk Namen nicht nennen möchte. Er zeigt beim einigen Ini-Mitgliedern behauptete geplan- und der Ini. Die Parteienmehrheit will den Rundgang durch die Tiefgarage marode te Bau eines Hotels und einer Tankstelle. Abriss, die Ini allenfalls einen Teilabriss. Stellen an Wänden und Decken: „Hier sieht Auch die von der Ini im Zusammen- Jetzt soll am 27. Oktober ein Bürgerent- es aus wie in einer Tropfsteinhöhle.“ Für hang mit dem Neubau kolportierte geplante scheid Klarheit schaffen. das Mitglied im Mieterverein zu Hamburg „Vertreibung“ hat viele Mieter erbost. „In ist klar: „Die Häuser müssen weg, die Bau- unseren Mietersprechstunden haben wir die Esso-Häuser (St. Pauli) substanz ist nicht mehr zu retten.“ Ängste der Bewohner reduzieren können“, Steffen Jörg vom Verein gwa (Gemein- sagt Martina Schenkewitz, die zweimal im Ein ähnlicher Fall sorgt in St. Pauli für wesenarbeit) St. Pauli ist gegen einen Monat vormittags und abends berät. Schen- Aufregung: Die beiden 1960 auf 6.190 Qua- Abriss. Bei der Auseinandersetzung um kewitz zerstreut die Bedenken besonders dratmetern erbauten Esso-Häuser samt die Esso-Häuser verortet sich der junge der Älteren: „Uns wurde zugesichert, dass Kulttankstelle von 1949. Läden und Knei- Mann „auf der Seite der Benachteiligten“ wir während der Bauphase in eine Wohnung pen sind so marode, dass saniert oder abge- und meint damit die Bewohner. „Abriss in der Nähe ziehen können. Mieter werden werden muss. Welche Lösung die bedeutet immer Verdrängung“, sagt Jörg. innerhalb der leerstehenden Wohnungen bessere ist, ist unter den 110 Mietern und Als Beleg führt er die Entwicklung der Ter- verteilt.“ Sie verspricht: „Das werden wir den Aktivisten, die sich in diesen Streit ein- rassenhäuser in der Talstraße auf St. Pauli durchsetzen.“ Mieterin Anke Kilian (66), geschaltet haben, umstritten. Auch hier hat an, wo die Bewohnerstruktur trotz eines seit 22 Jahren in der Siedlung wohnhaft, fin- der Investor, die Bayerische Hausbau, nach anderslautenden Versprechens der SAGA det das „Dagegensein“ der Bürgerinitiative Protesten den Dialog mit den Bewohnern zerstört worden sei: „Dort hat ein ähnliches „unmöglich“: „Die wissen gar nicht, was mit gesucht und ihnen für die Bauphase güns- Klientel wie in den Esso-Häusern gewohnt: unseren Wohnungen los ist.“ tige Ersatzwohnungen in der Nähe zuge- Leute mit kleinen Einkommen, Hartz-IV- Derweil wirft Michael Kuckhoff von sichert. Mit dem gleichzeitigen Bau von Bezieher, Menschen mit Alkoholproble- „Stopp Langenhorn 73“ dem Beirat vor, zu Eigentumswohnungen will der Investor die men, also Menschen, die sich kaum wehren polarisieren. Er befürchtet, dass die Inves- Schaffung von 100 Sozialwohnungen mitfi- können.“ Nur eine Bewohnerin sei nach

MieterJournal 3/2011 · 7 BÜRGER GEGEN BAUVORHABEN der Sanierung wieder eingezogen: „Eine voran Bezirksamtsleiter Torsten Sevecke bau wird als Totschlagargument instru- ähnliche Entwicklung befürchte ich auch (SPD), das Projekt unterstützt, ist die Ise- mentalisiert, um Volksgesetzgebung aus- beim Esso-Ensemble“, sagt Jörg, der den bek-Initiative strikt dagegen. Ini-Sprecher zuhebeln.“ Nur sechs Prozent der Volksin- Gebäude-Komplex für „sanierungsfähig“ Harald Duchrow sorgt sich um den dorti- itiativen hätten den Bau von Wohnungen hält. Ein Bürgerbegehren gegen den Abriss gen „Biotop-Verbund“ entlang des Isebek- als Thema. der Esso-Häuser ist noch nicht initiiert, Kanals und erhebt Einspruch „gegen die In Sachen Naturschutz setzt Dr. Eckard doch sicher ist: Der Protest geht weiter. Bebauungen und Abholzungen zwischen Pahlke, Vorsitzender des Mietervereins zu dem Isebekkanal und dem U-Bahnhof“. Hamburg, andere Prioritäten: „Der Woh- Isebekufer (Hoheluft) Duchrow sieht darin einen Verstoß gegen nungsbau muss in Hamburg Vorrang haben den bindenden Bürgerentscheid, einen und darf nicht von teilweise bizarr anmu- Auch um ein rund 1.000 Quadratmeter „ökologisch besonders wertvollen Natur- tenden Gegeninteressen blockiert werden. großes Grundstück an der U-Bahn-Station raum“ zu retten. Hamburg verfügt über ausreichendes Flä- Hoheluftbrücke wird seit Jahren gestritten. „Eigentlich gibt es keinen Gegensatz chenpotenzial für den Wohnungsbau, ohne Hier soll das „Isebek-Domizil“ entstehen, zwischen Wohnungsbau und Naturschutz“, dass stadtverändernde Hochhäuser gebaut ein Neubau mit Gewerbe und 50 Woh- sagt Duchrow, der im BUND und im oder Naturschutzflächen vernichtet wer- nungen, unter anderem für Studenten. Bri- NABU organisiert ist, „wenn die 1,4 Millio- den müssen.“ Zumindest in einem Punkt sant: Im Sommer 2010 war die Bebauung nen Quadratmeter brach liegender Gewer- herrscht zwischen Duchrow und Pahlke des Grundstücks mit dem siebenstöckigen beflächen in Hamburg bebaut würden.“ Einigkeit: Beide befürworten, dass brach Gewerbebau „Hoheluftkontor“ noch durch Auch den Vorwurf, Bürgerinitiativen und liegende Gewerbeflächen mit Wohnungen einen Bürgerentscheid verhindert worden. Anwohnerproteste würden Wohnungsbau bebaut und Büroflächen in Wohnraum Während der Bezirk Eimsbüttel, allen verhindern, kontert Duchrow: „Wohnungs- umgewandelt werden. ፛

Rechtzeitige Aufklärung ist wichtig MARIELLE EIFLER ÜBER DEN BÜRGERPROTEST GEGEN WOHNUNGSBAU Foto: MartinTypke Foto: Die Mehrheit der Bevölkerung und die Mieter den Neubau von mehr und moder- Entscheidungsträger in Hamburg sind neren Wohnungen. Eine Bürgerinitiative sich darüber einig, dass die Hansestadt von Anwohnern ist dagegen. Wie ist hier mindestens 6.000 neue Wohnungen pro die Position des Mietervereins? Jahr benötigt. Doch bevor die Bagger Wenn die Mehrzahl der Mieter dort anrücken, regt sich vor Ort aus unter- für den Neubau ist, schließt sich der Mie- schiedlichen Gründen immer häufiger terverein diesem Votum an. Wir wollen Protest, der in Volks- und Bürgerinitiati- aber sicher stellen, dass allen derzeitigen ven seinen Ausdruck findet. Die Position Mietern auch im Neubau bezahlbarer des Mietervereins zu Hamburg erläutert Wohnraum angeboten wird. Rechtsanwältin Marielle Eifler. flikte gelöst werden können? Oder sind die Wie bewerten Sie es, dass sich eine Interessen von Anwohnern, Mietern, Stadt, Wie steht der Mieterverein zur direk- andere Hamburger Mieterorganisation Investoren und Wohnungssuchenden nicht ten Demokratie? dort auf die Seite der Anwohner geschla- unter einen Hut zu bringen? Grundsätzlich positiv – wenn keine gen hat, die Baulärm und den Wertverfall Interessenkonflikte müssen und Gefahr der sachfremden Steuerung der ihrer Häuser fürchten? können vernünftig gelöst werden. Diese Akteure besteht und Agitatoren nicht Das irritiert mich doch etwas. Diese Mediation ist auch Aufgabe unseres Mie- mit populistischen Argumenten den Dis- Position entspricht nicht der notwendi- tervereins. Eins ist aber klar: Wer Woh- kurs bestimmen. Wir wissen ja, wie zum gen Zielrichtung. Der Baulärm dauert nungsbau will, muss auch in seiner Nähe Beispiel Boulevard-Medien Stimmungen nur wenige Monate an und ein Wertver- damit rechnen und ihn akzeptieren! erzeugen können. Also: Der Mieterverein fall ist nicht greifbar. Der Wert zusätz- ist für direkte Demokratie, wenn sachlich lichen Wohnraums für unsere Stadt ist Wo kein Kompromiss in Sicht ist: Wer über das zur Entscheidung stehende The- grundsätzlich höher zu bewerten als die soll am Ende entscheiden, ob, wo und im ma diskutiert wird und Populisten außen Interessen der Anwohner. welchem Umfang gebaut wird? vor bleiben. Die Lösung gibt der Wohnungsbau- Auch an der Hoheluft und in St. Pauli, vertrag zwischen Senat und Bezirken vor: Aber was ist, wenn Bürger in Hamburg wo die maroden Esso-Hochhäuser abge- Zunächst führt der Wohnungsbaukoor- den Bau dringend benötigter Wohnungen rissen werden sollen, meldet sich Wider- dinator der Baubehörde – zurzeit Staats- blockieren oder verhindern? stand gegen Wohnungsneubau. Ist das rat Michael Sachs – mit allen Beteiligten Die Argumente von Bürgern, die ein nicht doch ein Hinweis darauf, dass sich Gespräche. Anschließend erfolgt eine Wohnungsbauprojekt verhindern wol- viele Anwohner von der Stadt und den mehrheitliche Entscheidung der Koordi- len, sind zu hören und ernst zu nehmen. Investoren übergangen fühlen? nierungsrunde. Im Zweifel entscheidet die Oft können Ängste und Vorbehalte in Oft entsteht Widerstand, weil sich die Senatskommission für Stadtentwicklung Gesprächen zu Gunsten des Wohnungs- Betroffenen schlecht informiert fühlen. und Wohnungsbau, der die Bezirksamts- baus genommen werden. Wichtig ist die rechtzeitige Aufklärung leiter angehören, unter Vorsitz des Ersten der Skeptiker. Bürgermeisters. Das heißt: Das letzte Wort Nehmen wir das Beispiel Wulffsche hat der Chef, also Olaf Scholz. Siedlung. Dort befürworten die meisten Gibt es einen Königsweg, auf dem Kon- Fragen: Volker Stahl ፛

8 · MieterJournal 3/2011 STEILSHOOP

SSERIEERIE HHamburgeramburger QuartiereQuartiere (2):(2): SteilshoopSteilshoop HHEIMATEIMAT FÜRFÜR 115.0005.000 MMENSCHENENSCHEN

Elisabeth Huntemann (links) und Erna Petersen leben seit vielen Jahrezehnten in Steilshoop und fühlen sich wohl. Foto: Sanmann

Von Klaus Sanmann was hier los ist. Aber nur die wenigsten Typisch ist für viele Wohnungen das sind mal hier gewesen“, bedauern auch „Durchwohnen“, die Verbindung von Stra- „Steilshoop ist unsere Heimat, das ist Ingrid und Dieter Frost, Mieter der ersten ßen- und Hofseite durch einen großzügigen unser Stadtteil und wir sagen das auch Stunde in dem Quartier. Wohn- und Essbereich, zum Teil mit Loggi- jedem, der uns danach fragt.“ Elisabeth Wer von der Steilshooper Allee in den en auf beiden Seiten. 60 Prozent der Woh- Huntemann (seit 1971) und Erna Peter- Alfred-Mahlau-Weg oder den Gustav-Seitz- nungen haben drei oder mehr Zimmer und sen (seit 1986), langjährige Mieterin- Weg abbiegt, trifft auf ein durchgrüntes sind damit auf die Bedürfnisse von Familien nen im Fritz-Flinte-Ring, wissen, wovon Wohngebiet. Ähnlich wie Mümmelmanns- mit Kindern zugeschnitten. Mit Mieten von sie sprechen. Zwei Seniorinnen, denen berg bildet Steilshoop stadträumlich betrach- fünf bis sechs Euro pro Quadratmeter (ohne man sofort anmerkt, dass sie das Herz tet eine Insel. Abgegrenzt vom Umland Betriebskosten) sind die Wohnungen auch am rechten Fleck haben. Sie sind offen, durch die Steilshooper Allee im Süden, für Normalverdiener bezahlbar. warmherzig, direkt und haben sich ihr umgeben vom Ohlsdorfer Friedhof, dem Dass es auch andere Zeiten gegeben Leben lang für ihre Mitmenschen enga- Bramfelder See und Kleingartensiedlungen, hat, wissen nur die wenigsten. Während giert. Typische Steilshooperinnen eben! steht das Gebiet für sich allein. Obwohl es die Mieten heute vergleichsweise günstig mitten in liegt und nur etwa sieben sind, galten sie in der Anfangsphase als enn mit ihrem Stolz und ihrem Kilometer vom Rathaus entfernt ist. überdurchschnittlich hoch. Viele der Erst- Bekenntnis zum Quartier stehen sie Wer die bauliche Gestaltung Steils- mieter, die nur über geringe Einkünfte ver- nicht allein. Wer sich in den vielfäl- hoops verstehen will, muss sich die Auf- fügten, mussten bereits nach wenigen Jah- tigen Nachbarschaftseinrichtungen, bei bruchstimmung und den Optimismus der ren wieder ausziehen. Besser verdienende Mieter- und Stadtteilfesten, bei kulturellen frühen sechziger Jahre vergegenwärtigen. Bewohner wurden dagegen durch die Fehl- Veranstaltungen und in den Institutionen Erstmalig wird mit der für die Nachkriegs- belegungsabgabe zum Auszug gedrängt. zur Gestaltung des Stadtteils umsieht, trifft zeit typischen Zeilenbauweise gebrochen, Zu Beginn der achtziger Jahre ent- überall auf Menschen, denen die Gemein- stattdessen gibt es in stumpfen Winkeln spannte sich der Hamburger Wohnungs- schaft und das Wohl ihrer Nachbarn wich- gebrochene Bänder entlang des Straßen- markt. Gleichzeitig gerieten die Großsied- tig sind. und Wegeverlaufes. Sie umschließen Gar- lungen, vor allem Steilshoop und Müm- Dennoch, in vielen Gesprächen klingt tenhöfe von der Größe des Rathausmarktes. melmannsberg, massiv in die öffentliche auch Ärger und Enttäuschung an über die Unterschiedliche Gebäudehöhen von vier Kritik. Städtebauliche Mängel, erhebliche ständigen Auseinandersetzungen mit den bis 13 Geschossen lockern das Bild auf. Defizite in der sozialen Infrastruktur und Vorurteilen über ihre Großsiedlung. „Die Die Wohnungsgrundrisse sind auch der Nahversorgung sowie eine vermeintli- meisten Hamburger meinen zu wissen, nach heutigen Maßstäben vorbildlich. che Gettobildung rückten in das Blickfeld.

MieterJournal 3/2011 · 9 STEILSHOOP

Links oben: Blick durch die Mittelachse der Anlage. Unten: Einer der Hinterhöfe. Oben: Typische Fassade. Rechts oben: Überblick aus der Luft. Unten: Anwohnerfest zum 40-jährigen Bestehen des Stadtteils. Fotos: Sanmann, außer rechts: Stadtteilbüro.

1985 standen in Steilshoop über 350 Woh- Bereits seit Mitte der achtziger Jahre derung meiner Lehrer hätte ich vermutlich nungen leer. bietet der Stadtteil Menschen aus verschie- kein Abitur gemacht.“ Poltisches und gesell- Was von aktiven Bewohnern bereits densten Nationen und unterschiedlichs- schaftliches Engagement liegen ihm im Blut. von Anfang an heftig kritisiert worden war ter Herkunft eine Heimat. Dass sich das Er ist Mitglied im Stadtteilbeirat und in der – bauliche Mängel, mangelnde Pflege der Zusammenleben friedlich und tolerant Bezirksversammlung . Innenhöfe, fehlende Kindergartenplätze, gestaltet, daran haben viele mitgewirkt: Nicht unwesentlich zum sozialen Frie- steigende Mieten, die Konzentration von aktive Bewohner und engagierte Mitarbei- den tragen auch andere im Stadtteil bei. problembelasteten Familien in einigen Blö- ter aus Schulen, Kitas, sozialen Einrichtun- Viktor Matéi ist Hausverwalter aus Leiden- cken und der fehlende U-Bahn-Anschluss gen und Vereinen. schaft. Von seinem Büro im Erich-Ziegel- – all das wird nun auch von den Eigentü- Ring betreut er die Wohnungen von sieben mern und der Stadt als Problem begriffen. STEILSHOOP Genossenschaften. Seit 25 Jahren ist er vor Seit 1987 geht es aufwärts: Die Eigen- Ort. „Ein freundliches und klares Wort zur tümer investieren – unterstützt durch Gel- Die Grundsteinlegung für die ers- rechten Zeit klärt kleine Missverständnisse der der Stadt und des Bundes – erhebliche ten Häuser erfolgte 1969, bis zum schnell auf, bevor sich daraus ernste Konflik- Summen in die Gebäude, das Wohnumfeld, Abschluss des letzten Wohnrings dau- te entwickeln“, lautet seine Devise. Besonders in Mieterbetreuung und Gemeinwesenar- erte es sechs Jahre. Etwa 6.400 Woh- freut er sich darüber, dass in den vergangenen beit. Die Fehlbelegungsabgabe wird ersatz- nungen wurden damals von über 50 Jahren zunehmend die erwachsenen Kinder los gestrichen und die Belegungsbindung unterschiedlichen Investoren erstellt. seiner Mieter mit ihren Familien nach Steils- für Sozialwohnungen soweit aufgehoben, Größte Eigentümer sind heute die hoop zurückkehren. Eine Entwicklung, die dass die Wohnungseigentümer ihre Mieter GAGFAH mit 2.100 und die SAGA GWG auch der verantwortliche Geschäftstellenlei- selbst auswählen dürfen. Ab jetzt ist nur mit 1.300 Wohnungen. Auf 27 Hambur- ter der SAGA GWG, Friedrich Becker, für noch die Personenzahl, nicht aber das Ein- ger Baugenossenschaften entfallen seinen Bestand bestätigt. kommen für den Bezug einer Sozialwoh- 1.000 weitere Wohnungen. Der rest- Steilshoop ist auch heute sicherlich nung ausschlaggebend. Diese Regel ist auch liche Bestand verteilt sich auf Unter- noch nicht perfekt: das Einkaufszentrum heute noch wirksam. nehmen und private Einzeleigentümer. lässt sich noch deutlich verbessern und Von 1991 bis 2000 ist Steilshoop förm- Die meisten Wohnungen wurden mit nach dem Aus für die Stadtbahn fehlt weiter lich anerkanntes Sanierungsgebiet. Seit öffentlicher Förderung erstellt; rund eine optimale Busanbindung. Zudem war- 2007 unterstützt die Stadt den Stadtteil 70 Prozent unterliegen noch heute der ten die Bewohner der GAGFAH-Häuser erneut mit unterschiedlichen Programmen, Sozialbindung. sehnsüchtig darauf, dass auch ihr Vermie- um die positive Entwicklung abzusichern. ter dem Beispiel der übrigen Eigentümer So gibt es seit einigen Jahren ein Stadtteil- folgt und Fassaden und Innenhöfe zeitge- büro, das gemeinsam mit Vertretern von Ingrid Frost, seit 1972 Mieterin im mäß gestaltet. Bewohnern, Eigentümern und aus Politik Edwin-Scharf-Ring, ist ein typisches Bei- Die Mieter leben gerne hier und schrie- und Verwaltung ein Quartiersentwick- spiel für die Menschen im Stadtteil, die ben in der Festschrift zum 40-jährigen lungskonzept erarbeitet. In Vorbereitung sich für ihre Nachbarn einsetzen. Seit vie- Bestehen der Siedlung: „Dass sie aber mit ist die Instandsetzung und Erneuerung der len Jahren gestaltet sie die Aktivitäten im Steilshoop das ganz große Los gezogen „Mittelachse“, die den Stadtteil von West Haus maßgeblich mit: „Ich kann es mir hatten, merkten vor allem diejenigen sehr nach Ost fußläufig erschließt. Zusätzlich einfach nicht vorstellen, nur zuzusehen, bald, die wegen einer größeren Wohnung soll ein Marktplatz unmittelbar am Ein- wenn etwas schief läuft, ich möchte selbst für ihre Kinder in den Stadtteil gezogen kaufszentrum entstehen. zupacken und die Verhältnisse ändern.“ sind. KITAs, Kindergärten, Schulen sind Steilshoops Bevölkerung ist jung und Ähnlich argumentiert Carsten Hee- hier reichlich und fast vor der Haustür vor- bunt – kein Wunder bei der Vielzahl gro- der, der seit seinem zwölften Lebensjahr in handen. Die Innenhöfe bieten die Möglich- ßer und preisgünstiger Wohnungen. So ist Steilshoop lebt: „Für mich war der Wech- keit, Kinder selbstständig spielen zu lassen. der Anteil von Kindern und Jugendlichen sel von der stark reglementierten Schule Nur wenige Großstadtkinder können so unter 18 Jahren deutlich höher als im Ham- in Braunschweig auf die Gesamtschule im aufwachsen wie die Steilshooper Mädchen burger Durchschnitt. Stadtteil wie eine Befreiung; ohne die För- und Buben!“ ፛

10 · MieterJournal 3/2011 RECHTSPRECHUNG

erstrebte Erbauseinandersetzung lasse sich BGH-Urteile (33) nur durch Verkauf bewerkstelligen, der in absehbarer Zeit nur in unvermietetem Zustand möglich sei. Sowohl das Amts- Der Bundesgerichtshof (BGH) produziert fleißig miet- gericht als auch das Landgericht Potsdam rechtliche Urteile und trägt damit zur Klärung streiti- haben die Klage abgewiesen. Die hier ger Auslegungsfragen und zur Vereinheitlichung der gegengerichtete Revision der Vermieter Rechtsprechung bei. Siegmund Chychla stellt wieder hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat einige neue Grundsatzurteile vor und erläutert kritisch, erneut darauf hingewiesen, dass bei der welche praktische Bedeutung sie für Mieter und Ver- Beurteilung, ob dem Eigentümer durch mieter haben. den Fortbestand eines Mietverhältnisses erhebliche Nachteile entstehen und er des- halb zur Kündigung des Mietverhältnis- Siegmund Chychla, Stellvertretender Vorsitzender ses berechtigt ist, auch das grundsätzliche des Mietervereins zu Hamburg Interesse des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, zu berücksichtigen ist und eine Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu erfolgen hat. Ein erheblicher MIETSICHERHEIT / Kommentar: Der Bundesgerichtshof weist Nachteil des Eigentümers kann schon des- HAFTUNG DES VERMIETERS zutreffend darauf hin, dass die seit 2001 halb nicht verneint werden – so die Bun- geltende Norm des § 566 a BGB den Mie- desrichter –, weil die Vermieter das Grund- Urteil vom 1. Juni 2011 – VIII ZR 304/10 tern Schwierigkeiten bei der Durchsetzung stück als Erben bereits im vermieteten und der Kautionsansprüche gegenüber dem unrentablen Zustand erworben haben und Die Mieterin begehrt von der Ver- unter Umständen schon lange aus dem seit dem tatsächlichen Eintritt der Vermie- mieterin die Rückzahlung der Kaution, Mietverhältnis ausgeschiedenen Vermieter ter in das Mietverhältnis bei Beendigung nachdem das Mietverhältnis im Mai 2009 ersparen will. Dieses Ergebnis ist auch nicht der staatlichen Verwaltung keine wesent- geendet hat. Das Mietverhältnis war im unbillig, weil der Erwerber eines Mietob- liche Verschlechterung eingetreten ist. Es Jahr 1987 mit dem damaligen Vermieter jektes schon bei Abschluss des Kaufver- ist mit dem Eigentumsgrundrecht (Artikel begründet worden, der auch die verein- trages dafür Sorge tragen kann, dass ihm 14 Abs. 1 GG) nicht zu vereinbaren, die barte Mietsicherheit erhalten hat. Im Jahr entweder die Kaution ausgehändigt oder Eigentümer ehemals staatlich verwalte- 1993 wurde das Mietobjekt erstmals ver- die Kaution des Mieters bei der Preisge- ter Wohnungen an die bei Aufhebung der äußert, ohne dass feststeht, ob die Mietsi- staltung entsprechend berücksichtigt wird. Verwaltung gegebenen Zustände auch nach cherheit weitergeleitet wurde. Ein weite- Nichts anderes gilt auch bei der Zwangsver- deren Beendigung festzuhalten und ihnen rer Eigentumswechsel folgte im Jahr 2004 steigerung, in der der Erwerber die Kaution zuzumuten, dauerhaft Verluste ohne eine im Wege einer Zwangsversteigerung. Die bei der Kalkulation seines Gebots berück- Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen. jetzige Vermieterin hat die Wohnung im sichtigen kann. Festzuhalten ist allerdings, Die Sache ist an das Landgericht Potsdam Jahr 2005 gekauft. Die Vermieterin ver- dass die vorteilhafte Position des Mieters zurückverwiesen. Das Landgericht Potsdam weigerte die Rückzahlung der Kaution mit nur für die Erwerbsfälle gilt, die nach 2001 wird zu der behaupteten Unrentabilität des dem Hinweis darauf, dass vor 2001 der erfolgt sind. Grundstücks, zur Höhe des Mindererlöses Vermieter zur Rückzahlung einer Kaution bei dem Verkauf im vermieteten Zustand nur dann verpflichtet war, wenn er diese bzw. zur Unverkäuflichkeit im vermieteten auch von dem Rechtsvorgänger erhalten VORAUSSETZUNG EINER Zustand und ggf. zu den von den Mietern hat. Da dies nicht feststeht und sie nur in VERWERTUNGSKÜNDIGUNG DES geltend gemachten Härtegründen die erfor- die Rechte des damaligen Eigentümers MIETVERHÄLTNISSES derlichen Feststellungen zu treffen haben. treten kann, ist sie nicht verpflichtet, entsprechend der nach 2001 geendeten Urteil vom 8. Juni 2011 – VIII ZR 226/09 Kommentar: Dass der Bundesgerichtshof Rechtslage für die Kaution einzustehen. die Auffassung der Vorinstanzen, wonach Nachdem die Mieterin sowohl vor dem Die Vermieter sind Eigentümer eines ein erheblicher Nachteil schon deshalb Amtsgericht Wilhelmshaven als auch vor Einfamilienhauses in Potsdam, das, ab ausgeschlossen wurde, weil die klagenden dem Landgericht Oldenburg unterlegen 1953 unter staatlicher Verwaltung der Vermieter das Grundstück bereits im ver- war, konnte sie sich mit ihrer Revision DDR stehend, an die jetzigen Mieter ver- mieteten und unrentablen Zustand geerbt durchsetzen. mietet wurde. Nach Der Bundesgerichtshof hat entschie- dem Ende der staat- den, dass es nicht darauf ankommt, ob lichen Verwaltung der ursprüngliche Vermieter die Kaution 1992 sind die Ver- bei der Veräußerung im Jahr 1993 an den mieter in das Miet- Erwerber weitergeleitet hat. Maßgeblich verhältnis einge- ist vielmehr, dass die beklagte Vermieterin treten. Im Juli 2007 das Objekt erst 2005 erworben und des- haben die Vermieter halb entsprechend der seit 2001 geendeten das Mietverhältnis Rechtslage in die durch die Zahlung der mit der Begrün- Kaution an den ursprünglichen Vermieter dung gekündigt, sie begründeten Rechte und Pflichten einge- beabsichtigen, das treten ist. Es kommt insoweit nicht darauf sanierungsbedürfti- an, ob die Kaution in der Kette der voran- ge und verlustbrin- gegangenen Vermieter an sie weitergeleitet gende Mietobjekt worden ist. zu verkaufen. Diese Löwenhagen Peter Zeichnung:

MieterJournal 3/2011 · 11 RECHTSPRECHUNG haben, nicht teilen wollte, ist bedenklich. Nur wenn berücksichtigt wird, dass es sich hier um den besonderen Fall einer staatli- chen Verwaltung in der ehemaligen DDR handelt, kann die Sorge der Bundesrichter in Hinblick auf die Verletzung des Eigen- tumsgrundrechts nachvollzogen werden.

MIETENSPIEGEL / GERICHTLICHE Löwenhagen Peter Zeichnung: NACHPRÜFBARKEIT

Urteil vom 4. Mai 2011 – VIII ZR 227/10

In Regensburg begehrte der Vermieter die Zustimmung seines Mieters zur Erhö- hung der Miete. Zur Begründung nahm der Vermieter Bezug auf den örtlichen qualifizierten Mietenspiegel 2007 der Stadt Regensburg. Die Mieterhöhung war im Die Kündigung ist unwirksam, weil Sie verpflichtet waren, eine Untervermietung zu gestatten. Wesentlichen mit einem 20-prozentigem Zuschlag zu der sogenannten Basismiete (in Hamburg vergleichbar mit dem Mit- chen Prüfung unterliegt, ist zu begrüßen, gung der Umstände des vorliegenden Falles telwert eines Mietenspiegelfeldes) mit dem weil damit eine Einheitlichkeit der Recht- führen aber nach Auffassung der Bundes- Hinweis begründet, dass die Mieterhöhung sprechung bei Anwendung und Handha- richter dazu, dass der Vertragsverletzung in der vom Mietenspiegel vorgesehenen be der Mietenspiegel gewährleistet wird. der Mieterin ein die Kündigung durch Spannbreite lag. Sowohl das Amtsgericht Schließlich werden die Instanzgerichte auch die Vermieter rechtfertigendes Gewicht als auch das Landgericht Regensburg haben ermutigt, die Angemessenheit der geltend nicht zugebilligt wird. Denn erst der in der die Klage des Vermieters abgewiesen. Auch gemachten Mieten selbst zu beurteilen und Nichterteilung der Erlaubnis zur Unterver- die Revision blieb ohne Erfolg. nicht vorschnell auf teuere Sachverständi- mietung liegende Vertragsverstoß der Ver- Der Bundesgerichtshof hat zunächst gengutachten auszuweichen, was für die mieter hat die Mieterin in die „Zwangslage“ darauf hingewiesen, dass die Auslegung Parteien unangemessen kostspielig ist und gebracht, sich pflichtwidrig zu verhalten eines Mietenspiegels vergleichbar mit den nicht unbedingt dem Rechtsfrieden dient. und ohne eine Erlaubnis unterzuvermieten. Allgemeinen Geschäftsbedingungen einer Beim Abwarten bis zum Erlass eines die uneingeschränkten revisionsrechtlichen vertragswidrig nicht erteilte Untervermie- Nachprüfung unterliegt. Unter Hinweis auf UNTERVERMIETUNG OHNE tungserlaubnis ersetzenden rechtskräftigen bisherige Rechtsprechung hat das Gericht ERLAUBNIS / RECHTSMISS- Urteils wären der Mieterin in der Zwi- weiter entschieden, dass für ein formell BRÄUCHLICHE KÜNDIGUNG schenzeit Einnahmen aus der Untermiete wirksames Mieterhöhungsverlangen die entgangen und der potenzielle Untermie- volle Spannbreite eines Mietenspiegels aus- Urteil vom 7. Februar 2011 – VIII ZR 74/10 ter hätte das Interesse an der Untervermie- geschöpft werden kann (VIII ZR 30/09). tung verloren. Dieser Umstand führt dazu, Im Anschluss daran muss jedoch geprüft Die Parteien des Rechtsstreits verbin- dass es schon zweifelhaft ist, ob überhaupt werden, ob die vom Vermieter konkret det ein Mietvertrag über eine Wohnung noch von einem die Kündigung rechtfer- geltend gemachte Mieterhöhung mate- in Frankfurt am Main, welcher u. a. den tigenden vertragswidrigen Verhalten der riell-rechtlich begründet ist. Schließlich Austausch der Untermieter durch die Mie- Mieterin gesprochen werden kann. Dies haben die Karlsruher Richter festgestellt, terin von der schriftlichen Einwilligung kann aber dahingestellt bleiben, weil es den dass die Vorinstanz die Angemessenheit der Vermieter abhängig macht. Nachdem Beklagten wegen des Verbots eines rechts- der Miete und der Zu- und Abschläge sehr die Mieterin rechtzeitig vergeblich um missbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) wohl beurteilen konnte, ohne zuvor ein die Erteilung der Erlaubnis zur Unterver- verwehrt war, sich bei dem Ausspruch der Sachverständigengutachten einzuholen. mietung eines Zimmers unter Benennung Kündigung auf das Fehlen einer Erlaubnis Dies war auch deshalb nicht notwendig, der fraglichen Person nachgesucht hatte, zu berufen, die sie hätten erteilen müssen, weil es sich bei dem Mietenspiegel der sah sie sich gezwungen, die Untervermie- wenn sie sich selbst vertragsgemäß verhal- Stadt Regensburg um einen qualifizierten tung ohne Erlaubnis vorzunehmen. Diesen ten hätten. Mietenspiegel handelt. Aus diesem Grun- Umstand haben die Vermieter zum Anlass de sind die Vorinstanzen zu Recht davon genommen, das Mietverhältnis zu kündi- Kommentar: Die Entscheidung des BGH ausgegangen, dass das Mieterhöhungsver- gen. Sowohl das Amtsgericht als auch das zeigt wieder einmal, auf welch „dünnem langen unbegründet war, weil die bisherige Landgericht Frankfurt am Main sahen in Eis“ sich Mieter bewegen, die trotz der Miete bereits über den Werten des Mieten- dem Verhalten der Mieterin einen Ver- Nichterteilung einer ihnen zustehen- spiegels lag. tragsverstoß, der die Kündigung rechtfer- den Untermieterlaubnis einen Teil ihrer tigte. Dem gegenüber hat die Revision der Wohnung untervermieten. Möge die Ent- Kommentar: Mit dieser Entscheidung hat Mieterin Erfolg. scheidung des BGH dazu beitragen, dass der Bundesgerichtshof erfreulicherweise Der Bundesgerichtshof hat entschieden, die Vermieterseite angehalten wird, die klar gestellt, dass eine Mieterhöhung, die dass ein Mieter, der eine Untervermietung den Mietern zustehende Genehmigung sich innerhalb der Spannen des Mieten- vornimmt, ohne die erforderliche Erlaub- zur Untervermietung zeitnah zu erteilen. spiegels bewegt, trotz der formellen Wirk- nis seines Vermieters einzuholen, seine Damit wird sichergestellt, dass unnötige, samkeit materiell unbegründet sein kann. vertraglichen Pflichten auch dann verletzt, das Mietverhältnis belastende gerichtliche Auch die Feststellung, dass ein Mietenspie- wenn er im Ergebnis einen Anspruch auf Auseinandersetzungen vermieden werden gel uneingeschränkt einer revisionsrechtli- die Erteilung der Erlaubnis hat. Die Würdi- können. ፛

12 · MieterJournal 3/2011 Beitrittserklärung zum MIETERVEREIN ZU HAMBURG VON 1890 r. V. Warum Bitte deutlich schreiben!

Mieterverein? Name Geburtsdatum

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Hinweis der Redaktion: Die folgen- Das Gericht verurteilt eine Vermiete- lung in der Wohngegend, schwere Erkran- den Urteile sind auf das Wesentliche gekürzt, rin, den schadhaften Fußboden der kungen sowie die finanzielle Situation der können in vollständiger Form gegen Kosten- Mietwohnung instandzusetzen. Das gilt Mieter erforderten die Fortsetzung des erstattung beim Mieterverein zu Hamburg auch dann, wenn ein Vormieter den Fußbo- Mietverhältnisses. angefordert werden. Da sie sich in erster den verlegt hatte. Linie an Fachjuristen wenden, stellen wir Auch mit dem letzten Urteil hatte das einen Überblick voran. Er enthält Inhalts- Eine Wohnungsgenossenschaft kann Gericht ein Einsehen mit einer nach angaben in einer auch für juristische Laien von einem Mieter als einzigem der einem Herzinfarkt erkrankten Mieterin: Ihre verständlichen Sprache. Genossenschaft eine berechtigte Mieterhö- Klage, von der mietvertraglichen Schnee- hung verlangen, wenn er als einziger eine räumverpflichtung frei zu werden, war Bürger mit ausländischer Herkunft ebenfalls berechtigte Mietminderung vorge- erfolgreich. Der beklagte Vermieter konnte können Parabolschüsseln nicht unbe- nommen hat. Der genossenschaftliche auch mit seinem Einwand nicht durchdrin- dingt ohne Genehmigung des Vermieters Gleichheitsgrundsatz gilt hier nicht. gen, bei persönlicher Verhinderung sei eine anbringen, wenn über das Kabelnetz Heimat- Ersatzkraft zu besorgen. Hoffnung für viele sender – wenn auch in geringerem Umfang Ein Vermieter kann trotz begründe- kranke oder ältere Mieter zum kommenden – zu empfangen sind. Den vermieterseitigen tem Eigenbedarf die seit 54 Jahren Winter? Rückbauanspruch betreffende interessante gemietete Wohnung eines älteren Ehepaa- Verjährungsfragen werden behandelt. res nicht herausverlangen. Alter, Verwurze-

ANSPRUCH AUF ENTFERNUNG Internetanschluss verfügen und könnten mit dieser Technik nicht EINER PARABOLANTENNE umgehen. Dagegen würden sie über die Parabolantenne sämtliche AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 22. Juni 2011, 711a C 202/10 griechischen Sender empfangen können. Der Anspruch auf Entfernung der Parabolantenne sei auch ver- Zum Sachverhalt: jährt oder zumindest verwirkt. Die Klägerin hätte bereits im Jahre 2005 die Beseitigung der Parabolantenne verlangen können. Sie habe Das städtische Wohnungsunternehmen SAGA verlangt von diese mehr als dreizehn Jahre lang geduldet und damit zum Aus- Mietern griechischer Herkunft die Entfernung einer von diesen druck gebracht, dass ein erheblicher Eingriff in ihr Eigentumsrecht an der Fassade des Mietobjekts Bei den Höfen in Hamburg- nicht vorliegen könne. in stallierten Parabolantenne. Zwischen den Parteien besteht seit 1981 ein Mietvertrag, nach dem Antennen nur mit schriftlicher Aus der Urteilsbegründung: Genehmigung angebracht werden dürfen. Die Beklagten kündigten 1994 schriftlich die Anbringung einer Die zulässige Klage ist begründet. Das Anbringen der Parabol- Parabolantenne an. In der Folgezeit installierten sie ohne ausdrückli- antenne an der Fassade des Hauses stellt einen vertragswidrigen che Genehmigung eine Parabolantenne an der Fassade des Objektes. Gebrauch der Mietsache dar. Eine Erlaubnis wurde nicht erteilt. Die 2003 forderte die Klägerin die Beklagten schriftlich unter Hinweis Beklagten können auch nicht einwenden, ihnen stünde ein Anspruch auf zusätzliche digitale TV-Programme zur Entfernung der Parabol- auf Duldung der an der Hausfassade angebrachten Antenne zu (vgl. antenne auf. In der Wohnanlage wurde bereits vor 2005 ein Breit- BVerfG NJW 1992, 493, 494; OLG Frankfurt NJW 1992, 2490). Die bandkabelnetz für den Fernsehempfang installiert. Parabolantenne beeinträchtigt den optischen Gesamteindruck des Über das Breitbandkabelnetz ist gegenwärtig griechisches Fern- Objektes. Sie setzt sich von der roten Hausfassade deutlich ab. Die sehen mit drei Programmen eingespeist und kann von jedem Mieter Beklagten haben die Parabolantenne auch direkt an der Fassade des als Zusatzpaket zu einem Preis von 9,35 Euro monatlich gebucht wer- Mietobjektes angebracht, so dass damit eine Gebäudesubstanzver- den. Die Beklagten wurden zuletzt unter Fristsetzung bis November letzung vorliegt. 2010 zur Beseitigung der Parabolantenne aufgefordert … Sie störe Die Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit einem Breit- den Gesamteindruck der Wohnanlage außerordentlich. Die Informa- bandkabelanschluss ist regelmäßig ein sachbezogener Grund zur tionsmöglichkeit der Beklagten und ihre Grundversorgung über das Versagung einer zusätzlichen Parabolantenne, selbst gegenüber in Breitbandkabelnetz und das zu buchende Zusatzpaket für griechisches Deutschland lebenden Ausländern, wenn Programme ihrer Her- Fernsehen mit drei unterschiedlichen Programmen sei ausreichend. kunftsländer durch den Bezug eines zusätzlichen digitalen Kabel- Es sei den Beklagten auch möglich, anderweitige Informationsquellen angebots empfangen werden können (vgl. BVerfG NJW-RR 2005, wie das Internet zu nutzen. Der Anspruch auf Beseitigung der Para- 661, 662; Blank/Börstinghaus, 3. Aufl., § 535 BGB, Rn. 431 m. w. bolantenne sei weder verjährt noch verwirkt. Die Klägerin habe das N.). Das grundrechtlich in Art. 5 Abs. 1 GG geschützte Interesse am Beseitigungsverlangen zu einem früheren Zeitpunkt unter Berücksich- Empfang von Auslandsprogrammen kann durch das vermieterseits tigung der Anforderung der Rechtsprechung noch nicht durchsetzen zur Verfügung gestellte Breitbandkabelnetz befriedigt werden. Bei können. Zum einen sei das Breitbandkabelnetz erst später installiert einem der drei zu empfangenen griechischen Sender handelt es sich worden, zum anderen sei auch das griechische Programmangebot erst um das staatliche Fernsehen aus Thessaloniki. Die Beklagten kön- zwischen 2005 und 2010 erweitert worden. nen sich aus Programmsparten über regionale Probleme aus ihrer Die Klägerin beantragt, die Beklagten zur Entfernung der von Heimat unterrichten. ihnen installierten Parabolantenne zu verurteilen. Daneben begehrt Da die Beklagten kein Grundrecht auf eine optimale Medienver- sie die Feststellung, dass die Beklagten verpflichtet seien, die nach sorgung, vielmehr nur auf eine mediale Grundversorgung haben, ist Beseitigung der Antenne verbleibenden Schäden an der Fassade für die Abwägung nicht maßgebend, dass die Beklagten über ihre des Mietobjekts fachgerecht zu beseitigen, ein Antrag, der nach der Parabolantenne mehr griechischsprachige Sender als über den Breit- mündlichen Verhandlung für erledigt erklärt wurde. bandkabelanschluss empfangen könnten. Dabei ist auch zu berück- Die Beklagten behaupten, die Parabolantenne sei erforderlich, sichtigen, dass das Fernsehen und der Rundfunk nicht die einzigen da sie auf den Empfang von Programmen aus ihrem Heimatland Informationsquellen für die Beklagten sind. Es besteht die Möglich- und ihrer dortigen Heimatregion Thessaloniki angewiesen seien, keit, sich über Zeitungen und Zeitschriften sowie das Internet wei- zumal sie nach wie vor nicht gut deutsch sprechen würden. Über tere Informationen zu verschaffen. den vorhandenen Anschluss an das Breitbandkabelnetz könnten Dass für den Empfang zusätzlicher griechischsprachiger Pro- sie lediglich drei griechische Programme empfangen, einer sei ein gramme weitere Kosten anfallen, macht die Inanspruchnahme dieser reiner Musiksender. Ihrem Informationsbedürfnis werde daher Möglichkeit nicht unzumutbar. Die Informationsfreiheit gewährleistet nicht ausreichend Rechnung getragen. Sie könnten auch nicht auf keinen kostenlosen Informationszugang. Die Kosten dürfen nur nicht den Empfang von griechischen Programmen über das Internet ver- so hoch sein, dass sie nutzungswillige Interessenten davon abhalten wiesen werden. Sie seien 71 und 80 Jahre alt, würden über keinen könnten, von den Erweiterungsmöglichkeiten Gebrauch zu machen.

MieterJournal 3/2011 · 15 URTEILE

Den Beklagten wäre zumutbar, für den Empfang von griechisch- sprachigen Fernseh- und Nachrichtensendungen ein Zusatzpaket zu Die Klage ist im Hinblick auf den Antrag zu 1. entsprechend einem geringen monatlichen Aufpreis von insgesamt 9,35 Euro zu dem Hilfsantrag überwiegend, in Bezug auf den Antrag zu 2. vollen buchen. Diese Kosten sind nicht so hoch, dass ein nutzungswilliger Umfangs begründet. Interessent sich davon abhalten ließe, wegen der Kosten von der Inan- Die Klägerin hat einen Anspruch auf Instandsetzung der Fer- spruchnahme des Zusatzpaketes Gebrauch zu machen. Die Kosten tigparkettfliesen im Flur, um sicherzustellen, dass sie beim Begehen sind weit niedriger als zum Beispiel die des monatlichen Bezugs einer nicht mehr knirschen und dass die Stellen, an denen Löcher gebohrt Tageszeitung. Im Hinblick auf das gleichrangige Grundrecht des Ver- wurden, farblich nicht mehr vom üblichen Fußboden abweichen. mieters aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, das in Folge einer Duldung einer Sie hat weiter einen Anspruch auf Befestigung der Fliesen (Anm.: Empfangsanlage berührt ist, ist im Rahmen einer Abwägung dem an den im Antrag benannten anderen Stellen der Wohnung). Die Interesse der Klägerin Vorrang einzuräumen. Ansprüche ergeben sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Zur Erhaltens- Der Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch ist auch nicht pflicht des Vermieters gehört es, so für einen Zustand des Fußbodens verjährt. Die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren ... beginnt Sorge zu tragen, dass im Rahmen der Benutzung und auch optisch gem. § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der keine Abweichungen zu dem geschuldeten vertraglichen Zustand Anspruch entstanden ist und der Gläubiger die anspruchsbegrün- bestehen. denden Umstände kennt, oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht Die Beklagte ist als Vermieterin insoweit einstandspflichtig. Es kennt. Ein Anspruch auf Beseitigung einer Parabolantenne entsteht kommt nicht darauf an, ob sie selbst den Fußboden hergestellt hat demzufolge, wenn die erforderliche Abwägung ein Überwiegen der oder ein Vormieter … Die Tatsache, dass ein früherer Mieter den Fuß- Vermieterinteressen gegenüber den Mieterinteressen ergibt (vgl. AG boden verlegt hat, ändert nichts an der Verantwortlichkeit der Beklag- Hamburg-Altona, Urteil vom 20. Januar 2009, 316 C 275/08, zitiert ten. Der Klägerin wurde die Wohnung in dem Zustand mit dem ver- nach juris). Im vorliegenden Fall konnte die Klägerin die Beseitigung legten Fußboden zur Verfügung gestellt. Der Fußboden ist Bestandteil der Eigentumsstörung von den Beklagten seit April 2009 verlangen, der Mietsache, so dass ohne besondere Erwähnung im Mietvertrag die da der Anspruch erst zu diesem Zeitpunkt entstand, weil mit dem Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters gegeben ist. Empfang von drei griechischsprachigen Fernsehsendern kein über- Ein Anspruch (Anm.: nach dem Hauptantrag zu 1.) auf Ersatz wiegendes Informationsinteresse der Beklagten mehr gegenüber der Flurfliesen besteht allerdings nicht. Es mag zwar sein, dass eine dem Eigentumsrecht der Klägerin bestand ... Neuverlegung die einzig in Betracht kommende Maßnahme unter Der Anspruch ist auch nicht verwirkt. Es fehlt jedenfalls das für technischen Gesichtspunkten darstellt. Das obliegt aber nicht der eine Verwirkung erforderliche Umstandsmoment. Die Beklagten Entscheidung des Gerichts … Auch vom Abnutzungsgrad her sind konnten … nicht darauf schließen, dass ihre Vermieterin entgegen die im Flur verlegten Fliesen nicht so schadhaft, dass deshalb eine den mietvertraglichen Vereinbarungen stillschweigend die Parabol- Neuverlegung geschuldet wäre. Auch ist der Hilfsantrag insoweit antenne ohne ausdrückliche Zustimmung dulden würde. abzuweisen, als die Versiegelung des Flurfußbodens verlangt wird. Bezüglich des Antrages auf Beseitigung der Parabolantenne Den vom Hersteller gelieferten Versiegelungszustand schuldet die haben die Beklagten die Kosten des Rechtsstreits zu tragen (vorlie- Beklagte nicht. Dazu wäre sie nur im Falle einer noch stärkeren gend zu 87 Prozent). Die Kosten des erledigten Feststellungsantrages Abnutzung des Fußbodens verpflichtet. Zurzeit ist ein derartiger trägt dagegen die Klägerin (zu 13 Prozent); denn ein Feststellungsin- Abnutzungsgrad noch nicht erreicht. teresse bestand nicht. Dieses liegt grundsätzlich nur dann vor, wenn Aufgrund der Beweisaufnahme ist das Gericht allerdings davon dem Recht der klagenden Partei eine gegenwärtige Gefahr der Unsi- überzeugt, dass der Fußboden einer Instandsetzung bedarf. Das cherheit dadurch droht, dass die beklagte Partei es ernstlich bestrei- Knirschen ist zwar nicht besonders laut zu vernehmen, aber auf- tet (vgl. Zöller/Greger, 27. Aufl., § 256 ZPO, Rn. 7). Die Klägerin fällig. Insbesondere ist festzustellen, dass es ausschließlich in dem hat nicht substantiiert dargelegt, dass die Beklagten sich geweigert besagten Flurbereich auftritt, nicht in anderen Bereichen. Worauf hätten, die durch die Parabolantenne an der Fassade entstandenen dieses Knirschen zurückzuführen ist, kann dahinstehen. In welcher Schäden fachgerecht beseitigen zu lassen. Form die Beklagte erreichen kann, das Knirschen zu beseitigen, ist Der Streitwert für die Klage auf Beseitigung einer Parabolanten- nicht Gegenstand der Entscheidung des Gerichts, sondern eines ne wird üblicherweise mit 1.500 Euro zugrunde gelegt (vgl. LG Ham- eventuell notwendigen Vollstreckungsverfahrens. Gleiches gilt im burg, Beschluss vom 13. Oktober 1995, 316 T 97/95). Das Interesse Hinblick auf die farbliche Abweichung im Flur. Die Stellen, an denen des für erledigt erklärten Feststellungsantrages schätzt das Gericht Bohrlöcher gesetzt worden sind, weichen farblich deutlich ab. Das auf 240 Euro mit einem Abschlag von 20 Prozent gegenüber dem ist nicht hinzunehmen, die Abweichung ist störend. Auch insoweit Wert einer entsprechenden Leistungsklage. ist es Sache der Beklagten zu entscheiden, auf welche Weise sie einen Das Urteil ist rechtskräftig. ordnungsgemäßen Zustand herstellt. Der Instandsetzungsanspruch (Antrag zu 2.) besteht ebenfalls Mitgeteilt von RA Heinzelmann im Hinblick auf die losen Fliesen (Anm.: in den anderen benannten Bereichen der Wohnung). Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin ein Fünftel, FUSSBODEN-REPARATUR-FALL die Beklagte vier Fünftel zu tragen. AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 8. Februar 2011, 912 C 101/10 Das Urteil ist rechtskräftig.

Zum Sachverhalt: Mitgeteilt von RA Heinzelmann

Die Klägerin, Mieterin einer Wohnung in Hamburg, begehrt von ihrer Vermieterin, der Beklagten, mit dem Antrag zu 1. die Erneue- GLEICHHEITSGRUNDSATZ rung der im Flur verlegten Fertigparkettfliesen. Hilfsweise wird eine BEI MIETERHÖHUNGEN fachgerechte Instandsetzung dieser Fliesen beansprucht. Diese seien AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 10. März 2011, 915 C 478/10 so zu befestigen, dass sie beim Begehen nicht mehr knirschen. Auch seien die im Flurfußboden sichtbaren farblichen Abweichungen Zum Sachverhalt: an Stellen, an denen sich Bohrlöcher befinden, zu beseitigen. Der Boden sei im Übrigen zu versiegeln. Mit dem Antrag zu 2. seien Der Beklagte ist Nutzer einer Wohnung in Hamburg-Hamm, die (Anm.: an anderen benannten Stellen der Wohnung) Fertigparkett- der Wohnungsgenossenschaft von 1904 e. G. gehört. Die Genossen- fliesen fachgerecht zu befestigen. schaft verlangt vom Beklagten die Zustimmung zu einer Mietanhe- Die Beklagte hält sich für die Instandsetzung des Fußbodens bung mit folgender Begründung: nicht für verantwortlich, da sie selbst den Fußboden nicht einge- Der Beklagte erhalte als einziger Bewohner der genossenschaftli- bracht habe, sondern ein Vormieter. Im Übrigen sei das Knirschen chen Wohnanlage die Aufforderung, einer Mietanhebung zuzustim- des Holzbodens normal und nicht zu beanstanden. men. Er habe nämlich als einziger Minderungen des monatlichen Das Gericht hat Beweis erhoben durch Ortsbesichtigung. Nutzungsentgeltes vorgenommen. Diese waren auf Grund von Bauar- beiten an den Häusern unstreitig auch von der Höhe her berechtigt. Aus der Urteilsbegründung: Die Klägerin hatte dem Beklagten angeboten, rückwirkend auf

16 · MieterJournal 3/2011 URTEILE sein in Anspruch genommenes Minderungsrecht zu verzichten und WOHNUNGSKÜNDIGUNG – HÄRTEGRÜNDE die einbehaltenen Beträge mit der Folge zu erstatten, dass die Klä- ÜBERWIEGEN EIGENBEDARF gerin im Gegenzug auf die geforderte und hier streitgegenständliche AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 4. Mai 2011, 917 C 16/11 Mieterhöhung verzichte. Mit dieser Aufforderung wies die Kläge- rin darauf hin, dass der Beklagte als einziger Mieter der gesamten Zum Sachverhalt: Anlage von seinem unstreitigen Mietminderungsrecht Gebrauch gemacht habe, auch dass er als einziger Mieter der Gemeinschaft Der Kläger verlangt wegen Eigenbedarfs von seinen 79 und 81 deshalb von der Mieterhöhung betroffen sei. Jahre alten Mietern die Räumung der seit März 1957 bewohnten, Der Beklagte bestreitet nicht die Begründetheit der Mietan- etwa 90 Quadratmeter großen Wohnung in Hamburg-Hohenfelde hebung. Er ist lediglich der Ansicht, dass unzulässig gegen den (Anm.: wegen Alster- und Innenstadtnähe gehobene Wohnge- genossenschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz verstoßen gend). werde, weil er als einziges Mitglied der Wohnanlage einem Mieter- Der 63 Jahre alte Kläger erwarb die Wohnung im Juni 1995. Zur höhungsverlangen ausgesetzt sei. Zeit der Kündigung im April 2010 bewohnte er eine Eineinhalb- Zimmer-Wohnung im Karolinenviertel in Hamburg (Anm.: eher Aus der Urteilsbegründung: einfachere Wohngegend) … Dieses Haus sollte Anfang 2011 abge- rissen werden. Im August 2010 zog er ebenfalls im Karolinenviertel Die Klage ist begründet. in eine Zwei-Zimmer-Wohnung … Mietbelastung: 511 Euro monat- Die Klägerin hat gegenüber dem Beklagten einen Anspruch auf lich. Diese Wohnung sei nur eine Übergangslösung, er leide nach Zustimmung zu der geforderten Erhöhung der Miete … einem Fahrradunfall unter Kniebeschwerden, wodurch der Gang in Der Einwand des Beklagten, dass das Vorgehen der Klägerin die im 3. Geschoss gelegene Wohnung beschwerlich sei. Ab April einen Verstoß gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungs- 2010 beginne seine Rentenzeit. Als Arzt würde er dann Unfallopfer grundsatz darstelle, greift nach der Überzeugung des Gerichts nicht. beraten, benötige dafür ein Büro, was in der Wohnung der Beklagten Obwohl die Klägerin vorliegend nur gegenüber dem Beklagten als zu realisieren sei. Seine Rente betrage etwa 1.900 Euro monatlich, einzigem Mieter aus der gesamten Wohnanlage das streitgegenständ- die Wohnung sei als Alterssitz gedacht. Auch habe er den Beklagten liche Erhöhungsverlangen beansprucht, verstößt dieses Verhalten im Karolinenviertel eine Alternativwohnung angeboten, was diese nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz abgelehnt hätten. oder gegen genossenschaftliche Treuepflichten der Klägerin. Der Nachdem die Beklagten der Kündigung widersprochen hatten, genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz gebietet eine will- beantragte der Kläger neben der Verurteilung zur Räumung der kürfreie, auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Behand- Wohnung weiterhin, die Beklagten zur Erstattung vorgerichtlicher lung der Genossenschaftsmieter (vgl. Schmidt/Futterer/Eisenschmid, Rechtsanwaltskosten … zu verurteilen. Mietrecht, 9. Aufl. § 535 BGB, Rn. 98). Dabei ist die Genossenschaft Die Beklagten bestreiten den Eigenbedarf. Im Übrigen würde aber berechtigt, unterschiedlichen Verhältnissen Rechnung zu tragen ein Umzug für sie eine Härte bedeuten, die selbst unter Würdigung und zwischen den Mitgliedern nach sachlichen Kriterien in ange- der berechtigten Interessen des Klägers nicht zu rechtfertigen sei. messener Weise zu differenzieren. Vorliegend hat die Klägerin das Sie verweisen auf ihr hohes Alter und die lange Dauer des Mietver- Mieterhöhungsverlangen allein gegenüber dem Beklagten als einzi- hältnisses von fast 54 Jahren, die zu einer Verwurzelung im Stadt- gem Mitglied der Genossenschaft damit begründet, dass er ebenfalls teil geführt habe. Darüber hinaus seien beide Beklagten krank. Die als einziges Mitglied der Genossenschaft die Miete wegen der durch Beklagte (Ehefrau) habe einen Schlaganfall erlitten, leide an einer die Bauarbeiten und Einrüstung der Fassade verursachten Beein- beginnenden Demenz, sei erheblich gehbehindert. Der Beklagte trächtigungen gemindert habe. Dies stellt nach der Überzeugung des (Ehemann) sei an Lunge und Herz erkrankt. Ärztlicherseits sei von Gerichts ein sachliches Kriterium dar, das Mieterhöhungsverlangen einem Umzug dringend abgeraten worden. Hinzu komme, dass ihr nur gegenüber dem Beklagten zu rechtfertigen. Sohn in unmittelbarer Nähe lebe und zu ihrer Unterstützung jeder- Der Beklagte hat keinen Anspruch darauf, dass die Klägerin ihm zeit zur Verfügung stehe. Ferner betreuten sie ihre 8 und 13 Jahre gegenüber auf das berechtigte Mieterhöhungsverlangen ebenso wie alten Enkelkinder, der familiäre Zusammenhalt würde unter einer gegenüber den anderen Genossenschaftsmietern, die ebenfalls zur räumlichen Trennung leiden. Auch sei angemessener Ersatzwohn- Mietminderung berechtigt gewesen wären, dieses aber nicht ausgeübt raum nicht zu beschaffen, die vom Kläger angebotene Wohnung lie- haben, zu verzichten (vgl. BGH MZM 2010, 121 ff.). Auch wenn das ge entfernt in einem anderen Stadtteil. Den Beklagten stehe gemein- Minderungsrecht des Beklagten unstreitig bestand und dies gem. § 536 sam lediglich eine Rente in Höhe von 1.500 Euro zur Verfügung, BGB grundsätzlich unabdingbar ist, konnte der Beklagte gleichwohl zuzüglich 276 Euro, die der Beklagte durch eine seit 40 Jahren aus- auf eine konkrete, aus einem bestimmten Anlass gerechtfertigte Min- geübte Hausmeistertätigkeit erwirtschafte und die bei einem Umzug derung verzichten. Die Klägerin hat dem Beklagten auch angeboten, wegfielen … dass er insofern für seine Gleichstellung mit den anderen Mietern sor- gen kann, als dass er auf die Geltendmachung der berechtigten Min- Aus der Urteilsbegründung: derung rückwirkend verzichtet und damit auch dem Mieterhöhungs- verlangen der Klägerin nicht als einziger Mieter ausgesetzt werde. Der Die Klage ist lediglich hinsichtlich vorgerichtlicher Rechtsan- Beklagte konnte damit selbst entscheiden, ob er eine Minderung, zu waltskosten begründet; wegen des Räumungsanspruchs ist sie unbe- der er berechtigt war, vornehmen möchte, oder ob er lieber einen frei- gründet. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien wird zu den bis- willigen Verzicht der Klägerin auf eine nach § 558 BGB ebenfalls zuläs- herigen Bedingungen auf unbestimmte Zeit fortgesetzt. sige Mieterhöhung wählen möchte. Er hatte damit die gleichen Wahl- Das Gericht ist davon überzeugt, dass der Eigenbedarf auf Seiten rechte wie die anderen Genossenschaftsmieter. Diese hatten allerdings des Klägers besteht. Er hat eindrucksvoll beschrieben, dass seine jet- sämtlich so ihre Wahl getroffen, dass sie ohne Mietminderung in den zige Wohnungssituation für ihn unbefriedigend ist … (Anm.: wird Genuss des Verzichts der Klägerin auf eine Mieterhöhung gekommen umfangreich ausgeführt). sind. Wenn nun der Beklagte sich dafür entscheidet, dass er auf sei- Trotz dieser wegen Eigenbedarfs wirksamen Kündigung sind die ne berechtigte Mietminderung nicht verzichten möchte, muss er aber Beklagten nicht zur Räumung der Wohnung verpflichtet, weil die auch das berechtigte Mieterhöhungsverlangen der Klägerin in Kauf vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für sie eine Härte nehmen. Unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung mit den bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interes- anderen Mitgliedern der Genossenschaft kann der Beklagte jedenfalls sen des Klägers nicht zu rechtfertigen ist. Die vorzunehmende Inter- nicht erwarten, sowohl den Genuss der Mietminderung als auch den essenabwägung fällt zu Gunsten der Beklagten aus. Deren Bedürfnis Vorteil des freiwilligen Verzichts der Klägerin auf eine nach § 558 BGB an einer weiteren Nutzung der von ihnen angemieteten Wohnung zulässige Mieterhöhung zu erlangen (vgl. BGH NZM 2010, 121 ff.). erscheint insgesamt deutlich dringender als der sehr verständliche Im Ergebnis hat sich der Beklagte nach dem Angebot der Klä- und ebenfalls durchaus wichtige Wunsch des Klägers nach einer gerin selbst für die nun vorliegende Ungleichbehandlung gegenüber Nutzung der Wohnung durch ihn selbst. den anderen genossenschaftsrechtlichen Mietern entschieden … Dem Gericht erscheint nicht zumutbar, dass die Beklagten die Das Urteil ist rechtskräftig. Wohnung jetzt oder in absehbarer Zeit räumen. Dabei ist nicht ein Umstand im Leben und in der Lebenssituation der Beklagten Mitgeteilt von RAen Medecke & Gruhnwald allein entscheidend gewesen, sondern die Summe der Aspekte,

MieterJournal 3/2011 · 17 URTEILE die einem Umzug entgegenstehen. Diese sind in ihrer Vielzahl licher Gehweg, Zuwegung zum Haus) übernommen und sich ver- so gewichtig, dass sie in ihrer Kombination den Ausschlag zu pflichtet, das Reinigungs- und Streumaterial auf eigene Kosten Gunsten der Beklagten geben. Zunächst ist das sehr hohe Alter zu beschaffen und bei persönlicher Verhinderung (zum Beispiel und die bei den Beklagten erkennbare altersbedingte Gebrech- Urlaub oder Krankheit) auf ihre Kosten für eine zuverlässige lichkeit zu berücksichtigen, auch wenn dies grundsätzlich für sich Ersatzkraft zu sorgen. genommen keine Härte darstellt (vgl. Blank in Schmitt-Futterer, Da sie im Herbst 2008 einen Herzinfarkt erlitten hat und Medi- § 574, Rn. 39). Hinzu kommt jedoch, dass durch seine erkenn- kamente erhält, kann sie ausweislich eines von ihr vorgelegten ärzt- baren körperlichen Beeinträchtigungen und noch mehr bei der lichen Attestes Schneeräumarbeiten nicht mehr durchführen. Sie Beklagten … ein Umzug mit besonderen Erschwernissen ver- beantragt deshalb die Feststellung, dass sie von ihrer Verpflichtung bunden wäre. Dabei kann offen bleiben, ob dauerhaft das Maß zur Durchführung der Schneebeseitigung und des Streudienstes frei einer vollständigen Räumungsunfähigkeit erreicht wird; denn geworden ist. das Gericht ist davon überzeugt, dass es eine besondere Verwur- Der beklagte Vermieter ist der Meinung, die Klägerin habe zelung beider Beklagten (Anm.: in Wohnung und Wohnumfeld) auf ihre Kosten für eine Ersatzkraft zu sorgen. Die persönliche gibt. Der Beklagte hat geschildert, dass er das Haus, in dem er Verhinderung befreit sie nicht von ihrer Wegereinigungsverpflich- heute noch wohnt, nach dem Krieg mit aufgebaut hat … Seit tung. 40 Jahren ist er ferner als Hausmeister tätig … Die Verwurze- lung der Beklagten zeigt sich auch daran, dass sie … nahezu ihr Aus der Urteilsbegründung: gesamtes Erwachsenenleben in dieser Wohnung verbracht haben. Diese Verwurzelung wird noch dadurch untermauert, dass die Die Klage ist begründet. Es ist festzustellen, dass die Klägerin familiäre Anbindung durch die Nähe zu dem Sohn der Beklagten von ihrer Verpflichtung zur Durchführung der Schneebeseitigung verstärkt wird. Insbesondere im Hinblick auf die altersbedingt des Streudienstes vor dem Hause frei geworden ist. geringe Mobilität der Beklagten … ist die räumliche Nähe zur Zwar hat die Klägerin ausweislich des Mietvertrages aus 1986 die Familie des Sohnes mit der dadurch erhaltenen Unterstützung in Wegereinigungsverpflichtung übernommen und bei persönlicher praktischen Lebenslagen, wie auch in psychischer Hinsicht, ein Verhinderung auf ihre Kosten für eine zuverlässige Ersatzkraft zu gewichtiger Umstand. Älteren Mietern ist auch zuzubilligen, dass sorgen. Der Beklagte ist aber auf Grund einer vertraglichen Neben- sich die Ersatzraumwohnungssuche auf das bisherige Wohnvier- pflicht nach Treu und Glauben verpflichtet, die Klägerin von dieser tel beschränkt, auf einen Umzug in einen anderen Stadtteil muss Reinigungspflicht freizustellen, weil die Klägerin ihrer Reinigungs- sich der Mieter in diesen Fällen nicht verweisen lassen (vgl. Blank pflicht auf Grund einer dauerhaften Erkrankung nicht mehr nach- in Schmitt-Futterer, Rn. 44 m. w. N.) … kommen kann. Auch wenn der Kläger demnächst ins Rentenalter eintritt, haben Kann der Mieter wegen seines Alters und seiner dauerhaften die beginnende und die sich verschlechternde gesundheitliche Dis- Krankheit die Reinigungsarbeiten, insbesondere die Schnee- und position noch nicht solche Form angenommen, dass sie auch nur Eisbeseitigung, nicht mehr ausführen, muss ihn der Vermieter ansatzweise die prekäre gesundheitliche Situation auf Beklagtensei- nach Treu und Glauben von der Reinigungspflicht freistellen. ten aufwiegen könnten … Eine mietvertragliche Verpflichtung, den Gehweg im Winter von Die für den Kläger nicht unmaßgebliche finanzielle Situation ist Schnee und Eis zu reinigen, entfällt, wenn der Mieter sie unver- ebenfalls nicht so gewichtig, wie die der Beklagten … Dem Kläger schuldet nicht mehr in Person erfüllen kann (AG Hamburg-Alto- stehen immerhin 1.900 Euro brutto zuzüglich der Mieteinnahmen na in ZMR 2009, 537). zur Verfügung, wohingegen die Beklagten gemeinsam mit 1.500 Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt, weil die Klägerin Euro zuzüglich 276 Euro auskommen müssen, der letztere Betrag im Herbst 2008 einen Herzinfarkt erlitten hat und Medikamen- aus Hausmeistertätigkeit wird nicht mehr lange Bestand haben. te erhält, so dass sie aufgrund ihrer Erkrankung ausweislich des Zwar obliegt es einem Mieter, sich um Ersatzwohnraum zu von ihr vorgelegten ärztlichen Attestes Schneeräumarbeiten nicht bemühen. Dieses hält das Gericht im vorliegenden Fall ausnahms- mehr durchführen kann. Insoweit hatte die Klägerin ausgeführt, weise für nicht erforderlich … Schon auf Grund des hohen Alters dass sie von ihrem behandelnden Arzt auf die Lebensgefahr und der schweren Erkrankungen der Beklagten, die zur Zeit eine bestimmter Tätigkeiten, zu denen auch das Schneeräumen gehö- Räumung ohnehin völlig undenkbar erscheinen lassen, ist nicht re, hingewiesen worden sei. erkennbar, dass sie Ersatzwohnraum finden könnten. Schon eine Der Beklagte kann sich nicht darauf berufen, dass die Kläge- Suche danach durch die Beklagten erscheint angesichts des körper- rin deswegen von der Streupflicht und Wegereinigung nicht frei lichen und geistigen Zustandes der Beklagten (Ehefrau) kaum vor- geworden sei, weil sie verpflichtet wäre, nach dem Mietvertrag stellbar. Hinzu kommt, dass die Beklagten angesichts ihres Alters auf ihre Kosten für eine Ersatzkraft zu sorgen. Diese Bestim- und ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit nicht gerade gesuchte Mie- mung, dass der Mieter bei persönlicher Verhinderung (zum Bei- ter auf dem Hamburger Wohnungsmarkt sein dürften. spiel Urlaub/Krankheit) für eine Ersatzkraft zu sorgen hat, gilt Zuzusprechen waren dem Kläger allerdings die vorgerichtli- – wie sich auch aus der Aufzählung der Hinderungsgründe ergibt chen Rechtsanwaltskosten. Er hatte vorgerichtlich bereits seine – für vorübergehende Verhinderungen, nicht aber für die Fälle, in jetzigen Prozessbevollmächtigten zum Ausspruch der Kündigung denen – wie hier – eine dauerhafte Erkrankung vorliegt (so auch eingeschaltet. Diese Kosten kann der Kläger erstattet verlangen, AG Hamburg-Altona a. a. O.). weil die Kündigung wirksam gewesen ist und der Erfolg der Räu- Dies ergibt sich auch aus der vorliegenden Interessenlage. Auf mungsklage lediglich an dem begründeten Fortsetzungsverlan- der einen Seite werden dem Mieter mit der Reinigungspflicht typi- gen der Beklagten gescheitert ist. Es erscheint erforderlich, die sche Verwaltungsaufgaben des Vermieters übertragen, ohne dass Eigenbedarfskündigung schon allein wegen der Gefahren der er hierfür einen geldwerten Vorteil erhält. Auf der anderen Seite nicht hinreichenden Begründung und der eingeschränkten Mög- hat der Vermieter, wenn ein Unternehmen beauftragt wird, um lichkeit, weitere Gründe nachzuschieben, durch einen Rechts- die Schneeräumung und Eisbeseitigung durchzuführen, die Mög- kundigen aussprechen zu lassen. lichkeit, diese Kosten zumindest im Rahmen der nächsten Neben- Das Urteil ist rechtskräftig. kostenabrechnung als Betriebskosten auf die Mietergemeinschaft umzulegen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10 Aufl., Mitgeteilt von RAen Köhler, Zeising, Twisselmann § 535 BGB Rn.154). Durch eine derartige Regelung – Freistellung der Klägerin von der Schneeräumverpflichtung und Umlage der Kosten für die Schneeräumung auf die Mietergemeinschaft – wer- SCHNEERÄUMVERPFLICHTUNG den die Interessen der Parteien gewahrt, zumal die Klägerin … BEI KRANKHEIT DES MIETERS eine Erwerbsunfähigkeitsrente bezieht, ergänzende Leistung der AG Hamburg, Urteil vom 17. Mai 2011, 48 C 475/10 Grundsicherung erhält und insoweit über keine finanziellen Mit- tel verfügt, um ein gewerbliches Unternehmen mit der Schnee- Zum Sachverhalt: räumung zu beauftragen. Das Urteil ist rechtskräftig. Die Klägerin ist Mieterin in Hamburg-Eimsbüttel. Nach ihrem Mietvertrag hat sie die Pflicht zur Wegereinigung (öffent- Mitgeteilt von RAen Steins & Schadendorff

18 · MieterJournal 3/2011 AUS DER DMB-MIETERZEITUNG KOLUMNE Erfreulicher Mietgliederzuwachs

Von Lukas Siebenkotten ratung verlassen können, bieten Landes- verbände und Bundesverband regelmäßige er Deutsche Mieterbund ist auf Schulungen für die Rechtsberaterinnen und einem guten Weg. Die Zahl der -berater an. Die alle zwei Jahre stattfinden- Mitglieder steigt. Sie spricht für de Bundesarbeitstagung und die Weimarer die sehr professionelle und in besonde- Immobilienrechtstage dienen dem gleichen rem Maße serviceorientierte Arbeit der Zweck. Der Dank aus dem Bundesjustizmi- im Deutschen Mieterbund zusammenge- nisterium für die erfolgreiche und streit- schlossenen Mietervereine. Angesichts der mindernde Beratung der Mietervereine starken Mitgliederverluste in Parteien, Kir- zeigt, dass wir auf dem richtigen Weg sind. chen, Wohlfahrtsverbänden und Gewerk- schaften ist diese Entwicklung nicht hoch genug einzuschätzen. Doch darauf dürfen Der Mieterbund wird und wollen wir uns nicht ausruhen. Nach dem Motto „Das Bessere ist der Feind des ernst genommen Guten“ haben die gut 450 Delegierten beim Lukas Siebenkotten, 64. Deutschen Mietertag in Berlin die Wei- Direktor des Deutschen Mieterbundes. chen für die weitere Entwicklung gestellt. Das in regelmäßigen Abständen über- Die serviceorientierte Arbeit, die Rechts- arbeitete Mieterlexikon ist die ausführ- schließlich eine politische und soziale Kraft beratung und die Aufklärung der Mieterin- lichste – auch für den Laien verständliche in Deutschland. Wenn es um Fragen der nen und Mieter in Deutschland über ihre – Übersicht über die Rechte und Pflichten Wohnungspolitik, der Mieten und seit eini- Rechte und Pflichten bleiben das Kernge- der Mieter. Nicht umsonst ist es seit Jahr- gen Jahren auch der Energiepolitik geht, wird schäft des Deutschen Mieterbundes und zehnten der Verkaufsrenner unseres Ver- der Mieterbund wahrgenommen, gehört seiner Vereine. Die Online-Beratung und lages. Aber auch die Informationsbroschü- und ernst genommen. Dass die Regierungs- die telefonische Erstberatung ergänzen das ren, die ebenfalls regelmäßig aktualisiert fraktionen in Berlin die im Koalitionsver- Angebot der Rechtsberatung in den Mie- und überarbeitet werden, klären objektiv trag vereinbarte Angleichung der Kündi- tervereinen. über einzelne Schwerpunktfragen auf. Zum gungsfristen von Mietern und Vermietern In Sachen Erreichbarkeit, Rechtsbera- Thema Aufklärung gehören auch unsere in diesen Tagen aufgegeben hat, ist dafür ein tung und Außendarstellung sind bereits Tipps zum Klimaschutz für Mieter sowie Beispiel. Auch der Vorschlag zur gerechten in den vergangenen Jahren deutliche Fort- Übersichten über die in Deutschland zu Drittelung der Kosten der Energiewende schritte gemacht worden. Damit sich die zahlenden Betriebskosten. für Mieter, Vermieter und öffentliche Hand Mitglieder auf die Qualität der Rechtsbe- Der Deutsche Mieterbund ist und bleibt wird von vielen Fachleuten aufgegriffen. ፛

Wohnen im Container Mehr Mieterschutz er Container als Frachtkiste ist Fasziniert von der 2,44 Meter breiten, bei Umwandlung aus der modernen Welt nicht 6,06 Meter langen und 2,54 Meter hohen mehr wegzudenken. Abermillio- Stahlkiste sind auch die Architekten. 15 (dmb) Der Berliner Senat hat den Mieter- nen schippern heutzutage von und nach Quadratmeter Fläche zum Wohnen, zum schutz bei der Umwandlung von Miet- in Hamburg über die Weltmeere. Sie stapeln Arbeiten oder als Verkaufsraum bietet die Eigentumswohnungen ausgeweitet. Statt sich in Häfen und Containerterminals, Containerbox. Und so machen die Architek- der bisherigen vier Bezirke gilt nun in verstopfen auf Lkw beladen Deutschlands ten daraus Büros, Schulen, Studentenwohn- sechs Bezirken eine sogenannte Kündi- Autobahnen. heime, Museen, Kinos, ein Zuhause für Wai- gungssperrfrist von sieben Jahren. Nach senkinder oder eine Not- Darstellung des Senats wurden im ver- unterkunft für Menschen gangenen Jahr 4.500 Mietwohnungen in in Katastrophengebieten. Eigentumswohnungen umgewandelt. ፛ Sie setzen sie als schi- cke Penthouses auf New Yorker Dächer oder als parasitäre Architekturen 140 Millionen auf die Dachlandschaft von San Francisco. Sie Euro mehr stapeln sie zu Wohnhäu- sern in London oder zu (dmb) Der Bundesfinanzminister hat in Apartmenthochhäusern den letzten drei Monaten des vergangenen in Melbourne. Desig- Jahres über- und außerplanmäßigen Ausga- ner funktionieren sie zu ben in Höhe von 140 Millionen Euro für das mobilen Wohnungen Wohngeld zugestimmt. Der Haushaltsansatz oder spektakulären sta- des Jahres 2010 war vollkommen ausge- tionären Ferienhäusern schöpft. Im Jahr 2011 werden die Ausgaben Foto: DMB Foto: um. ፛ wieder sinken, weil die Heizkostenkompo- nente ersatzlos gestrichen wurde. ፛

MieterJournal 3/2011 · 19 AUS DER DMB-MIETERZEITUNG Hamburg im neuen DMB-Präsidium vertreten

r. Franz-Georg Rips bleibt auch für die nächsten vier Jahre Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB). Die Delegierten wählten ihn mit über 97 Prozent Zustimmung auf dem 64. Deut- schen Mietertag wieder. Seine Stellvertre- ter sind wie bisher Ellen Schultz aus Halle und Dr. Eckard Pahlke aus Hamburg. Zur Schriftführerin wurde Heidrun Clausen aus Kiel wiedergewählt. Ihr Stellvertreter ist Wolfgang Hessenauer aus Wiesbaden. Kassierer bleibt Jürgen Effenberger aus

Oberhausen, seine Stellvertreterin ist Anke DMB Foto: Matejka aus Leipzig. ፛ Dr. Eckard Pahlke (2. v. r.) vertritt die Hansestadt im DMB. Foto: DMB

Wohnungsbau weiter auf Tiefstand Bank nungen fertig gestellt worden. Auf den schlägt Mehrfamilienhausbaubereich entfallen

53.014 Wohnungen. Alarm iStock Foto: Der Deutsche Mieterbund sieht in der enttäuschenden Fertigstellungsrate für (dmb) Die Hypo Vereinsbank das Jahr 2010 Handlungsbedarf für die in Hamburg schlägt Alarm. Bundesregierung. Der erhoffte und von Preiswerte, familientaugliche vielen beschworene Aufschwung sei aus- Wohnungen und Wohnraum geblieben. „Wir brauchen eine verstärkte in zentralen Lagen seien Förderung des Neubaus, unter Umstän- kaum noch verfügbar, ließ sie den auch zusätzliche steuerliche Anreize“, in einer Marktanalyse wissen. erklärte DMB-Direktor Lukas Siebenkot- Die Mieten stiegen das dritte Jahr in Folge Foto: DMB Foto: ten. Eine Ausweitung des Angebots über drastisch wie kaum in einer anderen Stadt den Wohnungsneubau sei unverzichtbar. Deutschlands. Kaltmieten von 13,50 bis 18 (dmb) Der Wohnungsbau dümpelt weiter Das unzureichende Wohnungsangebot und Euro je Quadratmeter ermittelten die Immo- auf einem historischen Tiefstand dahin. die steigende Wohnungsnachfrage führten bilienexperten der Bank in guten Lagen. In Auch im Jahr 2010 hat er sich nicht erholt. insbesondere in den Ballungszentren und mittleren Lagen seien zwischen 8,25 bis 12,50 Lediglich knapp 900 Wohnungen wurden Ballungsräumen wie München, Köln, Stutt- Euro je Quadratmeter fällig. Die Stadt braucht mehr gebaut als im Jahr davor. Insgesamt gart, Frankfurt und Hamburg sowie in vie- mehr Wohnungen. 6.000 pro Jahr seien not- sind nach Angaben des Statistischen Bun- len Universitätsstädten zu stark steigenden wendig, um die Wohnungsnot zu mildern, desamtes im vorigen Jahr 159.832 Woh- Mieten. ፛ hat auch der SPD-Senat festgestellt. ፛

Mieter und Makler – neue Entscheidungen

Maklervertrag daraufhin die Maklerdienste fordert (OLG höchstens zwei Monatsmieten, ohne Vor- Maklerdienste sind für Mieter nicht Frankfurt 16 U 219/86). auszahlungen für Betriebskosten, plus automatisch provisionspflichtig. Voraus- Mehrwertsteuer verlangen. Bei Staffel- setzung ist ein Vertrag zwischen Makler Vertragsstrafe mieten gilt die Miete im ersten Jahr als und Mieter (LG Itzehoe 4 S 23/90). Höchstens 25 Euro Vertragsstrafe Provisionsgrundlage (OLG München 7 U können vereinbart werden und nicht eine 4005/90). Erfolg ganze Monatsmiete, wenn der Wohnungs- Der Makler kann die vereinbarte Pro- interessent entgegen der Absprache keinen Kein Provisionsanspruch vision nur fordern, wenn es zum Abschluss Kontakt mit dem Vermieter aufnimmt (LG Ist der Makler gleichzeitig Verwalter eines Mietvertrags gekommen ist. Ein Bochum 5 S 467/84). oder Vermieter, darf er keine Provision Mietvorvertrag reicht nicht aus (LG Ham- verlangen, auch dann nicht, wenn sein burg 71 O 230/88). Beweispflicht Gehilfe Verwalter der Wohnung ist (BGH Im Zweifel muss der Makler beweisen, III ZR 5/03). Provision dass ein Vertrag und eine Provisionsver- Der Makler kann nur dann eine Provi- einbarung zustande gekommen sind (LG Makelnder Vormieter sion verlangen, wenn er dem Wohnungsin- Hamburg 18 S 455/88). Der bisherige Mieter, der Vormieter, teressenten vorher eindeutig klargemacht hat keinen Anspruch auf Provision, auch hat, dass er für seine Arbeiten Provision Provisionshöhe dann nicht, wenn er in einem Maklerbüro verlangt, und der Wohnungsinteressent Nach dem Gesetz darf der Makler arbeitet (BGH III ZR 235/05). ፛

20 · MieterJournal 3/2011 AUS DER DMB-MIETERZEITUNG Neue Broschüre mit wichtigen Urteilen „Sonstige“ Betriebskosten Mieter- und Vermieterkündigung NACHGEFRAGT BEI ULRICH ROPERTZ Die neue Mieterbund-Broschüre „Kündigung und Mieterschutz“ (ISBN 978-3-933091-90-1) informiert auf 96 Seiten zu allen Fragen rund um die Ver- Kündigung & mieter- und Mieterkündigung. Die Broschüre mit weit über 100 Mieterschutz wichtigen Urteilen kostet sechs Ulrich Ropertz, Euro und ist bei allen örtlichen DMB Mietrechts- Mietervereinen erhältlich oder experte. imago Foto: kann bestellt werden beim Kündigungsfristen, Nachmieter, DMB-Verlag, 10169 Berlin, MZ: Darf der Vermieter „sonstige“ Eigenbedarf, Sozialklausel und im Internet unter Betriebskosten abrechnen? www.mieterbund.de. Ropertz: Das ist möglich. In der Betriebskostenverordnung sind alle denkbaren Betriebskostenarten aufge- führt. Neben Heizung und Warmwas- ser sind das noch 15 „kalte“ Betriebs- kostenarten. Und zusätzlich steht hier die Position „Sonstiges“. Bei entspre- chender Vereinbarung im Mietvertrag müssen Mieter zahlen. Kündigungsverzicht Job-Center: Zahlt das Job-Center die Mie- te unpünktlich an den Vermieter aus, darf MZ: Was sind überhaupt „sonstige“ Formularvereinbarung: Das Kündigungs- der Vermieter den Mieter – der für die Betriebskosten? recht kann für Mieter und Vermieter Unpünktlichkeit nicht verantwortlich ist – Ropertz: Das können beispielsweise befristet durch eine Formularvereinbarung nicht kündigen (BGH VIII ZR 64/09). Prüfgebühren für den Feuerlöscher für beide Seiten wirksam ausgeschlossen sein, Kosten der Dachrinnenreinigung, werden (BGH VIII ZR 2/04; 379/03 und Mieterkündigung aber auch Kosten für Schwimmbad 294/03). oder Sauna im Haus. Voraussetzung Zu kleine Wohnung: Der Mieter kann frist- ist aber immer, dass es sich bei den Berechnung: Ein Kündigungsverzicht über los kündigen, wenn ihm der vertragsgemä- Kosten auch tatsächlich um Betriebs- einen Zeitraum von mehr als vier Jahren ist ße Gebrauch der Wohnung nicht gewährt kosten handelt. Das bedeutet, die unzulässig. Gerechnet wird vom Abschluss wird. Ein derartiger Fall liegt vor, wenn die Kosten müssen dem Eigentümer und des Mietvertrags bis zur Beendigung, das Wohnung tatsächlich mehr als zehn Pro- Vermieter laufend entstehen, immer heißt, die Kündigungsfrist muss eingerech- zent kleiner ist als im Mietvertrag angege- wieder, also regelmäßig anfallen. „Ein- net werden (BGH VIII ZR 86/10). ben (BGH VIII ZR 142/08). malkosten“ sind nie Betriebskosten, genauso wenig wie Reparatur- oder Vermieterkündigung Gesundheitsgefährdung: Eine fristlose Verwaltungskosten. Kündigung des Mieters wegen Gesund- Eigenbedarf III: Eine Kommanditgesell- heitsgefährdung setzt normalerweise eine MZ: Kann der Vermieter praktisch alle schaft (KG) oder eine offene Handelsgesell- vorherige Fristsetzung zur Beseitigung des nur denkbaren Kosten unter „Sonsti- schaft (OHG) kann nicht zugunsten eines Mangels voraus. Im Einzelfall kann die aber ges“ abrechnen? ihrer Gesellschafter wegen Eigenbedarf ausnahmsweise überflüssig sein (BGH VIII Ropertz: Nein. „Sonstiges“ ist kein kündigen (BGH VIII ZR 210/10). ZR 206/09). ፛ Auffangbecken für alle nur denkbaren Kosten. Im Mietvertrag muss klipp und klar stehen, welche konkreten Kosten der Vermieter unter „Sonsti- ges“ umlegen will. Nur die Kosten, die Vermieter erschießt Mieter im Mietvertrag ausdrücklich genannt sind, muss der Mieter später zahlen. (dmb) Wegen eines Streits um Mietne- und die er vor wenigen Jahren in Frank- benkosten hat Anfang Juli ein 81-jähriger reich gekauft haben will. Nachbarn kom- MZ: Es reicht also nicht, wenn im Vermieter ein Mieterpaar, das mit ihm in men zu unterschiedlichen Urteilen über Mietvertrag steht, der Mieter zahlt seinem Haus in Völklingen lebte, mit einer den Vermieter. Während einer meint, er Betriebskosten laut Betriebskosten- Schrotflinte erschossen. Die neun und zehn habe immer Scherereien mit den Mietern verordnung? Jahre alten Jungen der 49-jährigen Mieterin gehabt und es sei schwer gewesen, mit ihm Ropertz: Bei dieser Vereinbarung muss mussten die Tat mit ansehen. Der Vermie- auszukommen, erklärte ein anderer, dass der Mieter zwar die typischen Betriebs- ter gab die Tat bei der Festnahme zu. In der der Vermieter sich vom Lebensgefährten kosten zahlen, aber keine „sonstigen“ Wohnung fand die Polizei die Schrotflin- der Frau schon länger bedroht gefühlt und Betriebskosten. ፛ te, für die er keinen Waffenschein besitzt Angst um sein Leben gehabt habe. ፛

MieterJournal 3/2011 · 21 SERIE

FÜR UND WIDER VOR GERICHT Wie würden Sie entscheiden? Zeichnung: SPINNEN, HUNDE, Löwenhagen Peter UND WILDE TIERE

Von Dr. Eckard Pahlke

Die Tierhaltungsfälle im letzten Mie- terJournal fanden großes Interesse. Ich will noch einige „nachlegen“, deren juristische Beurteilung ich Ihnen zumute.

DIE FÄLLE

1. Die Spinne

Beim Einsteigen ins Auto bemerkte eine Garagen-Mieterin, wie eine riesige, haarige Spinne von der Garagendecke versuchte, sich aus ihrem Netz direkt auf ihren Kopf abzuseilen. Sie erschrak, 3. Der Marder dung oder Belästigung zu Lasten ande- wich im Reflex zurück und stürzte. Die rer Mitmieter ausgeht, ist der Vermieter Folge: Becken- und Gesichtsprellun- Eine Hamburger Familie kürzte die unter Umständen sogar verpflichtet, einer gen sowie ein komplizierter Bruch am Miete für einen Monat um 30 Prozent. begehrten Hundehaltung zuzustimmen, da Handgelenk. Die Frau machte die Haus- Grund waren besondere nächtliche Stö- diese in gewissen Grenzen zum Leben und verwaltung verantwortlich. Wenn diese rungen durch einen Marder, der sich in damit auch zum üblichen Gebrauch einer die monatlich vereinbarte Reinigung der dieser Zeit im Gebälk über der Wohnung Mietwohnung gehört.“ Dass von den Hun- Tiefgarage sorgfältig ausgeführt hätte – eingenistet hatte. Die Tochter konnte nicht den objektivierbare Störungen ausgehen, das Entfernen von Spinngeweben gehöre einschlafen. Besonders zwischen drei und habe die Klägerin nicht dargetan. Allein dazu –, wäre der Unfall nicht passiert. fünf Uhr morgens wurde der Marder der Umstand, dass sie an einer Hunde- Keine Spinnweben, keine Spinne, kein durch lautstarkes Herumlaufen und Fau- haarallergie leide, reiche nicht aus. Im Unfall – so die einfache Logik. Die Frau chen aktiv. Erst ein „Marderbeauftragter“ Übrigen sei die Gefahr des Eindringens klagte auf Schmerzensgeld in Höhe von machte dem tierischen Treiben ein Ende. von Hundehaaren in die Wohnung von 6.000 Euro. Die Hausverwaltung bestritt Der Vermieter klagte die gekürzte Miete der Klägerin durch geeignete Vorrich- eine nicht ordnungsgemäße Reinigung. ein. Schließlich könne er nichts für den tungen selbst zu minimieren. Die Hunde Auch könne unmöglich verhindert wer- Marderbefall. Wie ist der Fall zu entschei- dürfen also bleiben! den, dass sich nach der Reinigung wie- den? der Spinnen ansiedelten. Würden Sie, Antwort zu 3.: liebe Leserin, lieber Leser, der armen DIE URTEILE Frau Schadensersatz gewähren, und Das Amtsgericht Hamburg-Barmbek wenn ja, wie viel? Antwort zu 1.: (Urteil vom 24. Januar 2003 – 815 C Das Oberlandesgericht Karlsruhe 238/02) gab der gestörten Mieterfamilie 2. Verbot der Tierhaltung (Urteil vom 24. Juni 2009 – 7 U 58/09) recht, sie durfte die Miete kürzen. Eine bei Nachbarn? folgte der Berufungsinstanz und entschied Zeugin habe nämlich die vom Marder zugunsten der Hausverwaltung und für die ausgegangenen Störungen bestätigt. Das Eine Mieterin verklagte ihren Vermie- Spinne! Eine Verletzung der Reinigungs- Gericht: „Der Marderlärm beeinträch- ter, dieser solle die Haltung von Hunden und damit Verkehrssicherungspflicht habe tigte die vertragsgemäße Funktion der und Katzen im Haus untersagen. Jede nicht vorgelegen. Vielmehr habe sich für Wohnung in ganz erheblichem Maße. Tierhaltung bedürfe nach den Mietverträ- die Klägerin bei ihrem Sturz ein allgemei- Die ungestörte Nachtruhe stellt eine ganz gen nämlich der Zustimmung des Vermie- nes Lebensrisiko verwirklicht. wesentliche Funktion einer Wohnung dar. ters. Die Klägerin leide unter einer Hun- Sie ist wesentlicher Faktor für das allge- deallergie. Die im Haus gehaltenen drei Antwort zu 2.: meine Wohlbefinden und die Leistungs- „haarigen“ Hunde müssten an ihrer Woh- fähigkeit im täglichen Leben …“ Eine nung im Erdgeschoss vorbei. Auch durch Das Amtsgericht Zossen (Urteil vom bemerkenswerte Begründung auch für die Treppenreinigung würden sämtliche 12. Januar 2010 – 7C 231/09) hat die Kla- andere nächtliche Ruhestörungen! Die im Hausflur befindlichen Hundehaare an ge abgewiesen. Nach der Regelung der Mietkürzung sei im Übrigen auch dann ihrer Wohnungstür vorbeigefegt, was die Mietverträge musste die Klägerin stets berechtigt, wenn der Vermieter die Stö- Allergie mit geschwollenen Augen und mit Hundehaltung zu Gunsten ande- rungen nicht zu vertreten habe. Hautrötung verstärke. Ist der Vermieter, rer Mitmieter rechnen. Diese Entschei- der die Tiere bei den Nachbarn geduldet dung sei dem Vermieter überlassen. Hätten Sie diese Fälle auch so entschie- hat, verpflichtet, die Tierhaltung im Haus Das Gericht führt aus: „Sofern von den den? Falls nicht, schreiben Sie mir (gerne zu untersagen? Tieren keine unverhältnismäßige Gefähr- auch per Mail: [email protected]). ፛

22 · MieterJournal 3/2011 LAUBSAUGER Harken mit dem Presslufthammer HERBST – JAHRESZEIT DER LAUBSAUGER Foto: iStock Foto:

Von Volker Stahl pfeifen und zischen Hochdruckreiniger – im Herbst schlägt die Stunde der Laub- Sobald die ersten Blätter fallen, knat- bläser und -sauger. Mit Lautstärken von 95 tern die Laubsauger von Stadtreinigung, bis 110 Dezibel sind „Mistral Forte“, „Toro“, Hausmeistern und Gärtnern. Die Geräte „Super 8”, „Farmer” und Co. eine Gefahr sind nicht nur laut wie Presslufthäm- für das menschliche Gehör und tödlich für mer, sie vernichten auch Milliarden von Kleinstlebewesen. Kleinstlebewesen. Anwohner gehen auf die Barrikaden, Naturschützer beschimpfen die Maschinen ie Blätter treiben und trudeln/ als „Käfer-Killer“. Der NABU appelliert Gewendet von Winden und Stru- an Gartenbesitzer und Stadtgärtnereien, deln/ Gefügig, und sinken dann auf Laubsauger mit Soggeschwindigkeiten still“, lautet die Ode von Joachim Rin- bis zu 160 Stundenkilometern „zugunsten gelnatz (1883-1934) an den Herbst. Und unserer Wildtiere zu verzichten“ (siehe Dichterfürst Goethe bezeichnete den Interview). Die Schutzgemeinschaft Deut- Herbst als „unsere beste Zeit“. Die Literaten scher Wald kritisiert, dass die „High-Tech- mögen dabei an das prächtige Farbenspiel Laubeliminierer“ herabfallende Blätter der Natur in dieser Jahreszeit gedacht und wie Sondermüll behandelten. Dabei brin- über das Werden und Vergehen von Flora ge Laub keine Unordnung in Gärten und und Fauna sinniert haben. Der moderne Parkanlagen, sondern bilde für viele Tiere Das heißt: Die Stadt muss Gehwege und Großstadtmensch empfindet anders: Wenn Verstecke und Überwinterungsquartiere. Straßen frei von Laub halten und entsorgt es frühmorgens anfängt zu rattern und zu Biologen verweisen auf das vom Blätter- dabei jährlich 15.000 Tonnen Laub der knattern, Saugrüssel aus Plastik gierig nach werk bewahrte wichtige Mikroklima, in knapp 250.000 Straßenbäume. „Bevor eine Nahrung suchen und sich der Geruch von dem sich organische Substanzen zersetzen. Oma stürzt, killen wir Kleinstlebewesen“, Benzinabgasen mit dem Duft von feuchtem Bakterien, Pilze, Milben und Würmer sor- bringt Möller seinen Job auf den Punkt. Mit Laub vermischt, stellt er nüchtern und ganz gen für die Humusbildung – der Lebens- 115 tragbaren Blasgeräten, 32 großen Kehr- ohne Poesie fest: Es ist Herbst! kreislauf bleibt intakt. maschinen und zehn Containern mit Saug- Wir leben in Zeiten des motorisierten Alles schön und gut, meint Andree rüssel wird gepüstert, was das Zeug hält: Gärtnerns. Besen, Hacke und Rechen haben Möller von der Stadtreinigung Hamburg, „Wir machen das für die Sicherheit, lassen vielerorts ausgedient. Im Sommer surren und verweist auf die gesetzliche Verpflich- aber Grünanlagen in Ruhe. Das Fatale ist, und dröhnen Rasenmäher, rattern elektri- tung seiner Einrichtung: „Wir haben den dass auch viele Hausmeister sinnlos her- sche Kantenschneider und Heckenscheren, Auftrag der Gefahrenabwehr zu erfüllen.“ umpusten.“ ፛

INTERVIEW INFO

Alexander Porschke, Laubbläser und Laubsauger dürfen in Vorsitzender des Naturschutzbundes Wohngebieten nach der Geräte- und (NABU) in Hamburg Maschinenlärmschutzverordnung nur in der Zeit von 9 bis 13 Uhr und von 15 bis 17 Uhr betrieben werden. Ausnah- Tiere werden me: besonders geräuscharme Geräte und Maschinen, die mit dem gemein- gehäckselt NABU Foto: schaftlichen Umweltzeichen nach Arti- kel 8 der Verordnung Nr.1980/2000/ Was sagt der Ökologe zu Laubsaugern? fe der Natur verloren. Wird das Laub gar EG gekennzeichnet sind; sie dürfen Der NABU spricht sich gegen den aufgesaugt, werden zusätzlich die darin werktags von 7 bis 20 Uhr betrieben Gebrauch von Laubsaugern und Laubblä- lebenden Tiere durch die Häckselfunktion werden. Werden diese Zeiten nicht sern aus, wo er die Interessen des Natur- getötet. eingehalten, sollten Mieter sich umge- schutzes berührt. Dass das Laub auf Gehwe- hend an die Hausverwaltung wen- gen und anderen Flächen aus Sicherheits- Die Hamburger Stadtreinigung argu- den. In dringenden Fällen sollten die gründen beseitigt werden muss, ist völlig mentiert, die Beseitigung der Blätter nach Wirtschafts- und Ordnungsämter der klar. Nur unserer Ansicht nach erstreckt konventioneller Art käme den Steuerzahler Bezirke oder die Polizei eingeschaltet sich die Reinigung oftmals auch auf Berei- teuer zu stehen. werden. Auch beim Umwelttelefon (34 che, wo eine Beseitigung des Laubs nicht Der NABU kann verstehen, dass die 35 36) der Behörde für Stadtentwick- erforderlich ist, sondern aus ökologischer Stadtreinigung aus personellen Gründen lung und Umwelt ist man mit Hinwei- Sicht eher Schaden bringt – beispielsweise diese Geräte zur Laubbeseitigung nutzt. sen und Beschwerden an der richtigen unter Büschen und Sträuchern. Dort ist Nach unserer Ansicht fiele aber schon Stelle. eif das Laub ein wesentlicher Bestandteil des weniger Arbeit an, wenn man die oben ökologischen Kreislaufes und ein wichtiger genannten Bereiche davon ausspart. Lebensraum für Kleintiere wie Spinnen, Wir setzen mehr auf einen maßvollen Würmer und Amphibien. Wird das Laub Sprechen Sie sich für ein Verbot der Einsatz durch die Nutzer als auf ein Verbot beseitigt, gehen Lebensraum und Rohstof- Krachmacher aus? der Geräte. ፛

MieterJournal 3/2011 · 23 REPORTAGE

Wohnungsschimmel sofort bekämpfen

Von Dr. Klaus H. Eiserhardt kann auch Wohnungsschimmel kein ernstes Eine solche Erklärung favorisieren die Ver- Problem darstellen? Leider doch! Oberste mieter oft. „Nun heizen und lüften Sie mal Schimmelsporen in der Wohnung sind Grundpflicht ist es daher, die Wohnung tro- richtig!“, lautet dann die stereotype Ansage. normal. Schimmel entsteht meist nur in cken zu halten. Und wenn es daran nicht liegt? Dann hängt schlecht isolierten Wohnungen oder bei Das Auftreten von Wohnungsschimmel es mit Gebäudemängeln zusammen. In so falscher Lüftung. Ist das der Fall, muss belegt immer ein Übermaß an Wohnungs- einem Fall muss der Vermieter für Abhilfe sofort gehandelt werden. Sonst drohen feuchte. In diesem Zusammenhang ist mit sorgen (siehe Infokasten: Die Rechtslage). gesundheitliche Gefahren. „biologischer Begleitmusik“ zu rechnen, Seit 1990 hat das Phänomen Woh- zum Beispiel mit einer Milben-Invasion nungsschimmel erstaunlich zugenommen. chimmelpilze sind ganz natürliche oder einer erhöhten bakteriellen Keimzahl. Rund 15 Millionen Fälle wurden seitdem Bestandteile unserer belebten Umwelt. Kurz gesagt: Eine zu feuchte Wohnung ist gemeldet. Haben also die Deutschen das Ihre Aufgabe ist es, abgestorbene orga- aus vielen Gründen eine ungesunde Woh- Wohnen verlernt? Kauern sie in ungeheiz- nische Substanz zu zersetzen, damit die Ein- nung. Weil Wohnungsschimmel immer ten, schlecht gelüfteten und unreinlichen zelbausteine im Kreislauf des Lebens verfüg- einen innenraumhygienischen Mangel Wohnungen? Wohl kaum. Es gibt viele bar bleiben. Das ist ein perfektes Recycling! anzeigt, ist neben seiner raschen Beseiti- bauliche Gründe dafür, dass die Mieter Außer kohlenstoffhaltiger Substanz benöti- gung vor allem die eingehende Abklärung zunehmend „lebendig verschimmeln“. gen Schimmelpilze Wärme und Wasser. Im und Behebung der Ursachen wichtig. Überalterung und Sanierungsstau im Sommerhalbjahr sind sie in der Außenwelt Wenn Schimmel entdeckt wird, sollte Wohnungsbestand bilden das zentrale Pro- daher besonders aktiv. Ihre Vermehrungs- die Erstreaktion also nicht in Furcht, Panik blem. Besonders schadensauffällig sind die körperchen, die Sporen, schwirren dann in oder „Wohnungsphobie“ ausarten, wie sie unsanierten Mietwohnungsbauten aus der der Luft umher. Es sind bis zu 6.000 Keime aufgrund von Sensations-Berichterstattung Zeit zwischen 1948 und 1977. Nach dem pro Kubikmeter. Mit jedem Atemzug gelan- über angebliche „Killerpilze“ in letzter Zeit Zweiten Weltkrieg musste insbesondere in gen so Dutzende von Sporen in die oberen leider zunimmt. Angemessen ist allein die den stark zerstörten städtischen Ballungs- Luftwege: in Nasenschleimhäute, Stimmrit- sachliche Beschäftigung mit der entschei- räumen – hierzu zählt Hamburg – rasch zen, Bronchien. Weil es uns Menschen nicht denden Frage: Woher kommt die Feuchtig- Wohnraum geschaffen werden. Doch Geld erst seit gestern gibt, sind wir als „ausgereiftes keit? Eine simple Antwort kann sein: Hei- und Material waren anfangs knapp. Zudem Modell“ grundsätzlich gut an diese natürliche zungs- und Lüftungsmängel, denn Heizen trat die Wärmeschutzverordnung (WSchV) Form der Luftbelastung angepasst. Folglich und Lüften trocknet die Wohnungsluft. erst 1977 in der Folge der ersten Ölkrise in

24 · MieterJournal 3/2011 REPORTAGE

Kraft. Die dünnen, ungedämmten Wände ausgegangen werden. HEIZEN UND LÜFTEN aus der Nachkriegszeit verhalten sich über- Die feuchtigkeitsgestörte Wohnung fällt aus kritisch. Oft dringt durch ein gealter- insbesondere im Winterhalbjahr dadurch Während der Heizperiode: tes Fugennetz an der Wetterseite zu allem auf, dass morgens die Fenster an der Innen- Übel noch Feuchtigkeit bis in den Mauer- seite starke Kondensfeuchte aufweisen. • Mit allen Heizkörpern gleichmäßig werkskern vor. Bereits fünf Prozent mehr In solchen Fällen sieht man nicht selten heizen. Wandfeuchte bedeutet eine Halbierung des Handtücher auf der Fensterbank. Werden • Auch bei Abwesenheit milde durch- ohnehin mangelhaften Wärmeschutzes. diese anschließend zum Trocknen auf den heizen. Jeder kennt das Phänomen von feuchter Heizkörper gelegt, bleibt die Feuchtigkeit • Dreimal täglich drei Minuten quer- Kleidung, die auch nicht wärmt. in Dampfform in der Wohnungsluft. Der lüften. Die Achillesferse altersschwacher Feuchtigkeits-Kreislauf beginnt von neu- • Außenwandwinkel nicht zustellen. Wohnbauten ist aber die Außenwand-Ecke. em – und nichts ist gewonnen. • Außenwand-Möbel: drei Zentimeter Hier geht besonders viel Wärme verloren, Besser ist es, das Fensterwasser mit Wandabstand einhalten. weil die innere Erwärmungsfläche viel klei- Haushaltstüchern aufzunehmen und kurz • Benutztes Bad trocknen, nach außen ner ist als die äußere Abkühlungsfläche. und kräftig querzulüften. Spätestens, wenn ablüften. Der Bauphysiker spricht deshalb von einer die Scheiben Kondenswasser zeigen, sollte „geometrischen Wärmebrücke“. Endeta- keine Wäsche mehr in der Wohnung zum Bei problemfeuchter Wohnung: gen, also Wohnungen mit drei Außenwän- Trocknen aufgehängt werden. Der Wäsche- den, sind insofern besonders benachteiligt. trockner hingegen ist problemlos, weil er • Nach Bedarf: zusätzliche Doppel- Was können die Nutzer solcher Problem- die Raumluft nicht befeuchtet. Mit einem kurz lüftungen (zweimal drei Minu- wohnungen vorbeugend tun? Eine ganze Hygrometer (Luftfeuchte-Messgerät, ab 20 ten querlüften mit 30 Minuten Pau- Menge: Je wärmedämmschwächer eine Euro) kann der Mieter kontrollieren, ob er se, Heizventile während des Lüftens Wohnung ist und je kälter es im Winter ausreichend trocken wohnt. In der schlecht nicht abregeln). im Außenbereich wird, umso trockener gedämmten Altbestandswohnung sollte die • Fensternässe mit Haushaltspapier muss gewohnt werden, damit keine biolo- relative Luftfeuchte bei null Grad Außen- aufnehmen. gischen Störungen auftreten (siehe Infokas- temperatur 55 Prozent nicht überschreiten. • Wäsche außerhalb der Wohnung ten: Heizen und Lüften). Wichtig: Auch bei Bei minus zehn Grad dürfen es kaum mehr trocknen. (khe) Abwesenheit sollte mit allen Heizkörpern als 45 Prozent sein. Außerhalb der Heiz- moderat durchgeheizt werden, damit die periode ist die relative Luftfeuchte in der Wände nicht „entspeichern“. Wenn zudem Wohnung egal. An schwülwarmen Tagen ist. Mit mikroskopischer Diagnostik und die Außenwand-Innenseiten statt schim- kann sie problemlos 100 Prozent betragen. einem speziellen Milbentest lässt sich über- melpilzkritischer Papiertapete einen mine- Aufgrund der Wärme wird sich kein Kon- dies abklären, ob bereits biologische Folge- ralischen Putzanstrich (kohlenstofffreie denswasser bilden – außer am Bierglas. probleme eingetreten sind. Silikatfarbe) erhalten, ist viel erreicht. Nun Besonders tückisch sind versteckte Es hieß eingangs, der Mensch sei an muss man nur noch die Außenwandwinkel Schimmelpilzschäden, z. B. unter der Tape- Schimmelpilze gut angepasst. Dies trifft frei halten, damit die Heizungsluft unge- te, hinter Holzverbretterungen oder unter im Normalfall zu. Personen, die ein stark hindert Zutritt hat, und zwei- bis dreimal dem Holzdielenboden. Wenn sich gesund- geschwächtes Immunsystem haben, sind täglich kurz und kräftig Querlüften. Mehr heitliche Symptome im wohnzeitlichen allerdings erhöht gefährdet. Man denke an kann vom Mieter billigerweise nicht ver- Zusammenhang herausbilden (gerötete Kinder nach einer Keuchhusten-Infektion. langt werden. Sollte die Wohnung selbst Augen, wässriger Laufschnupfen, kratziges Verpilzungen des Körper-Inneren können dann nicht schimmelpilzfrei bewohnbar Gefühl im Hals, Heiserkeit, Atembeschwer- fatal enden. Sie sind aber so selten, dass der sein, muss von einem baulichen Mangel den) und die Wohnung muffig-unfrisch Normalgesunde über „Killerpilze“ nicht riecht, ist eine Schimmelpilz-Inspektion nachzudenken braucht. ፛ selbst dann anzuraten, wenn kein Sicht- DIE RECHTSLAGE befall vorhanden ist. Der Baubiologe kann Der Autor ist Geschäftsführer des bau- mit Luftkeimsammlungen und spezieller biologischen Büros für Umweltanalytik in Der Mieter muss beweisen, dass Raumluft-Analytik zuverlässig ermitteln, Hamburg. Kostenlose telefonische Beratung • überhaupt ein Mangel vorliegt. ob ein Hintergrund-Schimmel vorhanden unter 040-6062953. • er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat, soweit der Vermieter nachgewiesen hat, dass die Ursa- Linke Seite, von l. nach r., o. nach u.: Penicillium che nicht in seinen Verantwortungs- roqueforti als Beispiel für erfreulichen (Käse-) bereich fällt. Der Vermieter muss Schimmelpilzbefall; lichtmikroskopische Abbildung, demnach zuerst Baumängel aus- ca. 1.250-fache Vergrößerung. Quelle: http://top-10- schließen können, erst dann muss list.org • Aspergillus flavus, der helle Gießkannen- der Mieter beweisen, dass er aus- schimmel, unter dem Mikroskop bei ca. 1.000-facher reichend heizt und lüftet. Vergrößerung. Quelle: Martin Huss, Arkansas State • er den Mangel gegenüber dem Ver- Univ. • Hausstaubmilbe, ein typischer Schimmelpilz- mieter rechtzeitig angezeigt hat. Folger. Rasterelektronenmikroskopische Aufnahme, ca. 2.000-fach vergrößert. Quelle: http://www. Der Vermieter muss beweisen, dass allmystery.de/ • Stachybotrys chartarum, einer der • der Mangel nicht aus seinem Gefah- wenigen für die menschliche Gesundheit problema- renkreis herrührt. tischen Schimmelpilze, tritt typisch bei schweren • der Mangel nur eine unerhebliche Einfeuchtungsschäden auf. Lichtmikroskopische Beeinträchtigung darstellt. Abbildung, 2 Teilstriche = 5 Mikrometer. Quelle: BB • dem Mieter der Mangel von Anfang Dr. Eiserhardt. • Rechts: Kalte Außenwand-Ecke, an bekannt war. (eif) Kondenswasseranfall, Papiertape, Schimmelpilzbil- dung. Quelle: Servpro, USA.

MieterJournal 3/2011 · 25 VERMISCHTES

DAS PORTRAIT Nils Meyer-Ottens, Mieter-Aktivist

(vs) Nils Meyer-Ottens lebt seit 1999 in einer 54 Quadratmeter großen Woh- nung am Veilchenweg in Hamburg- . Das Objekt gehört der Lehrer- bau Genossenschaft und befindet sich in einer begehrten stadtnahen Wohnlage. Alles war gut – bis 2010 die energeti- sche Sanierung der zwischen Veilchen- weg und Grandweg gelegenen Häuser begann.

er Vorstand der Genossenschaft kommunizierte nicht gut mit uns“, sagt der 42-jährige Unternehmens- stahlpress Foto: berater. Die Mieter der 200 betroffenen Wohnungen seien nicht rechtzeitig oder und werden Sie in Zukunft besser über die nalliga mit Werder Bremen II – mit zu ver- gar nicht über bevorstehende Arbeiten wichtigen Probleme und Termine infor- danken, dass der Eimsbütteler TV und der informiert worden, später folgten sogar mieren.“ Wieder einmal hat sich der Sinn- SC Victoria Gebäude und Gelände des ehe- Drohungen. Meyer-Ottens erinnert sich spruch bewahrheitet: Wer sich nicht wehrt, maligen Allianz-Sportplatzes am Loksted- an ein Anschreiben, „formuliert wie ein macht etwas verkehrt. ter Steindamm übernehmen konnten und Brandbrief“, das nach dem Motto „wer Auch mit der nach Abschluss der ener- dort Kunstrasenplätze gebaut wurden. der Mieterhöhung nicht zustimmt, hat getischen Sanierung mit Hilfe des Mieter- Meyer-Ottens ist ein echter Tausend- Nachteile zu erwarten“ ins Haus flatterte. vereins ausgehandelten Mieterhöhung von sassa, wie er selbst bekennt: „Ich bin Er empfand die Einschüchterung der Mie- 1,50 Euro pro Quadratmeter können die immer gut organisiert gewesen und habe ter als „große Frechheit“ und wollte sich Mieter gut leben, meint der Aktivist: „Das viele Interessen.“ In der Tat – sein Pro- die rüden Methoden nicht gefallen lassen. ist fair und eine gute Lösung für alle, die gramm ist das eines Rastlosen, ja Getrie- Meyer-Ottens beschloss, sich zu wehren: dort wohnen.“ Vor allem dank des Enga- benen: Er singt im Gospelchor, jobbt als „Ich habe mit einigen Mietervereinen tele- gements des Initiativen-Beauftragten Statist im Fernsehen („Großstadtrevier“) foniert. Schließlich knüpfte ich Kontakt zu Wilfried Lehmpfuhl wird Meyer-Ottens und pfeift Fußballspiele als Schiedsrichter Herrn Lehmpfuhl vom Mieterverein zu zusammen mit anderen Mietern dem Mie- seines neuen Klubs SC . Die Hamburg und war gleich nach dem ersten terverein zu Hamburg beitreten: „Ich wer- aktive Fußballkarriere hat er nach einem Gespräch von seiner Fachkompetenz über- de mit Herrn Lehmpfuhl noch viel zusam- Kreuzbandriss 2009 beendet, heute ste- zeugt.“ men erreichen.“ hen Yoga und Boxen auf seiner sportli- Unter den Mietern herrschte damals Keine hohlen Worte, wie ein Blick in die chen Agenda. „breite Unzufriedenheit“, die sich auf einer Biografie von Nils Meyer-Ottens beweist. Vor allem aber eines ist dem gebür- spontanen Versammlung in der benachbar- Denn der gelernte Im- und Exportkauf- tigen Bremer wichtig: „Den Menschen ten Tennisanlage des SC Victoria entlud. 35 mann und studierte Betriebswirt engagiert etwas zu geben.“ Dieses Lebensmotto hat Mieter waren gekommen. Es ging heiß her. sich nicht nur für Mieterbelange. Er berät er von einem der ganz Großen der deut- Der Vorstand der Lehrerbau, der uneinge- Sportvereine, engagiert sich für Benachtei- schen Sportgeschichte übernommen: Max laden erschienen war, wurde angepöbelt ligte und den Verein „Mehr Demokratie“. Schmeling. „Max war ein enger Freund und musste eine Stunde lang vor der Tür Sein Credo lautet: „Wir müssen die Proble- unserer Familie, die in der Nähe seines warten, bis die Mieter ihr Mütchen gekühlt me direkt anpacken und lösen.“ So sprich Anwesens bei Hollenstedt einen Bauern- hatten. ein Motivationstrainer, als der er bei „Mehr hof betreibt.“ Einmal sei es vorgekom- Das von Meyer-Ottens organisierte Demokratie“ auch tätig ist. men, dass sein Vater die 2005 verstorbene Aufbegehren war ein großer Erfolg: Der Bis zu 20 Stunden ehrenamtliche Arbeit Box-Ikone im Winter aus einer Schnee- Vorstand erkannte sein Fehlverhalten und in der Woche widmet er seinen Projekten. wehe befreien musste, erinnert sich Mey- entschuldigte sich später schriftlich: „Offen- Er betreut Behinderte, bringt Kindern das er-Ottens an der väterlichen Freund, der bar fehlten vielen Mitgliedern … weitere Schwimmen bei und engagiert sich in Fuß- „viel Gutes“ getan habe: „Außerdem hat Hinweise auf Termine und die Abläufe der ballvereinen. So ist dem ehemaligen Leis- er mir viel mit auf den Weg gegeben – ich Baumaßnahmen. Dies bedauern wir sehr tungsfußballer – erfolgreich in der Regio- mochte ihn sehr.“ ፛

Vermieter muss Graffiti entfernen

(mzh) Graffiti-Schmierereien sind Män- instand setzt. Das gilt zumindest dann, gel der Mietsache. Der Mieter hat einen wenn sich der Hauseingangsbereich zum Anspruch darauf, dass der Vermieter Graf- Zeitpunkt der Anmietung in einem optisch fiti im Eingangsbereich des Hauses, an der einwandfreien Zustand befand und auch Haustür sowie an der Klingel beseitigen sonst in der Wohngegend nicht jedes Haus Foto: iStock Foto: lässt und die Bereiche insoweit wieder mit Graffiti beschmiert ist. ፛

26 · MieterJournal 3/2011 VERMISCHTES Umfassendes Sanierungsprogramm für Mümmelmannsberg

Bereich soll als Dienstleistungs- und Gesundheitszentrum ausgerichtet werden. Die vorhandenen Wohnge- bäude bleiben erhalten und erfahren eine umfassende Sanierung. Gleichzei- tig soll ein Teil der Wohnungen ent- sprechend den Wohnbedürfnissen von Senioren umgestaltet werden. Damit soll älteren Menschen, die Möglichkeit geboten werden, im Stadtteil zu blei- ben, wenn die bisherige Wohnung aus gesundheitlichen Gründen aufgegeben Foto: sanmann Foto: werden muss.

(san) Mehr als 100 Millionen Euro will die Dazu gehören sowohl Fassadendäm- 5) Betreuungs- und Pflegekonzepte für SAGA GWG bis 2020 in Mümmelmanns- mung, neue Fenster, die Überarbeitung ältere Menschen: Die von SAGA GWG berg (siehe MJ 2/2011) in ihren Woh- der Eingangsbereiche und Treppenhäu- und dem Paritätischen Wohlfahrtsver- nungsbestand investieren. Das im Juni von ser, moderne Küchen und Bäder als auch band geführte Seniorenwohnanlage wird Hamburgs Senat und der SAGA-Geschäfts- die Sanierung von Leitungssystemen. über ihr bisheriges stationäres Angebot führung vorgestellte Programm reicht weit hinaus zukünftig ambulante Serviceleis- über eine reine energetische Sanierung 2) Energetisches Konzept: Das vorhande- tungen für die Bewohner im Stadtteil hinaus; es soll ein Zeichen für nachhalti- ne Nahwärmenetz soll auch genutzt wer- anbieten. ge Stadtentwicklung sein und Mümmel- den, um die Einspeisung solar erzeugter mannsberg insgesamt deutlich aufwerten. Wärme in ein vorhandenes Wärmenetz 6) Bedeutung von Schule und Quartier: Es ist die erklärte Absicht der Gesellschaft, zu erproben. Intakte Schulen sind eine wesentliche für alle geplanten Maßnahmen Fördermittel Voraussetzung für stabile Quartiere. zu nutzen, um auch zukünftig bezahlbare 3) Entwicklung der Außenanlagen: Durch die Zusammenarbeit zwischen Mieten gewährleisten zu können. Gemein sam mit den Wohnungsgenossen- den Schulen, SAGA GWG und den Das Konzept „Mümmelmannsberg schaften und in Abstimmung mit den anderen Vermietern im Stadtteil wird 2020“ umfasst unterschiedliche Bausteine, zuständigen Gremien sollen die Außen- die nachhaltige Bindung der Bewohner die unter anderem vorsehen: anlagen revitalisiert und die Innenhöfe an den Standort gestärkt. Erklärtes Ziel umgestaltet werden. ist es, die Schulen vor Ort im Interesse 1) Modernisierung: In den einzelnen Quar- einer nachhaltigen Quartiersentwick- tieren beginnt die Aufwertung mit der 4) Entwicklungsperspektiven des Ein- lung einzubeziehen und diese zu unter- energetischen Gebäudemodernisierung. kaufszentrums: Der gewerbliche stützen. ፛

Abzockversuche gescheitert MIETVERTRÄGE UND WOHNUNGSABNAHME SIND GEBÜHRENFREI

Von Dr. Rainer Kreuzer lich mehr als 50.000 Neuverträge ausge- 64/11): „Die Mietvertragsklausel ist wegen stellt werden, würden mit je 35 Euro – oft § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da sie den Wenn Vermieter zu saftigen Mieten noch sind die unzulässig kassierten Gebühren Mieter unangemessen benachteiligt. Es ist Zusatzprofite machen wollen, werden weit höher – etwa 1,8 Millionen Euro in ureigenste Aufgabe des Vermieters, eine sie erfinderisch. Bei mir persönlich ver- die Vermieterkassen fließen. Wohnungsabnahme durchzuführen. Eine langte die GAGFAH vor fünf Jahren für Unzulässig ist aber auch, dem Mieter Überwälzung von Kosten im Zusammen- die Ausfertigung meines Mietvertrags beim Auszug nochmal tief in die Tasche hang mit der Wohnungsabnahme ist daher eine Zusatzgebühr von 35 Euro. Doch zu greifen: nämlich in Form einer Gebühr nicht möglich.“ weit kam sie mit ihrer dreisten Forde- für die Mühen der Wohnungsendabnahme. Der Vermieter musste die Abnahmege- rung nicht. Ein Anruf genügte, um den Ein Großvermieter in war im bühr zurückzahlen und für die Gerichts- Abzockversuch abzuwenden. Bezahlt Frühjahr auf diese glorreiche Idee gekom- kosten aufkommen. Ein Erfolg für den habe ich nie, die GAGFAH knickte ein. men und hatte einem Mieter 75 Euro frech Mieter. Bleibt zu hoffen, dass auch die von der Kaution abgezogen. anderen Bewohner in der Großwohnanla- enn wie das Amtsgericht Ham- Der Mieter erkannte die Unzulässig- ge am Bahnhof Bergedorf sich beim Aus- burg-Altona schon 2006 entschied, keit dieser Wohnungsabnahmegebühr und zug nicht abzocken lassen. Viele zumeist sind Gebühren für die Vertragsan- mahnte die Auszahlung der einbehaltenen ärmere Mieter schrecken nämlich vor einer fertigung nicht zulässig (316 C 120/06). Summe an. Der Vermieter berief sich auf Klage zurück und verzichten auf ihr Geld. Ähnlich entschied auch das Amtsgericht eine Zusatzvereinbarung im Mietvertrag, Zumindest in diesem Fall konnte das Kal- Hamburg-Wandsbek (711 C 36/04): Eine die er dem Mieter im Kleingedruckten kül des Vermieters durchkreuzt werden. solche Gebühr sei nichts anderes als eine untergejubelt hatte, ohne dass es auffiel. Die Rechtslage ist in diesen Angelegen- versteckte Maklerprovision. Zum Glück Der geprellte Mieter ließ aber nicht locker heiten aber „im Fluss“, und es lohnt sich, in ist dies aktuelle und noch überwiegende und klagte die 75 Euro ein. Der Amtsrichter jedem Fall, den Mieterverein zu Hamburg Rechtslage; denn bedenkt man, dass jähr- gab dem streitbaren Mieter Recht (410b C um Rat zu fragen. ፛

MieterJournal 3/2011 · 27 VERMISCHTES Streifzug durch Hartz-IV-Bezieher verzichten die Schanze auf Befreiung

(vs) Älteren Ham- (dmb) Nach einem Bericht der Süd- lich-rechtlichen Sendern beschere dies burgern galt die deutschen Zeitung, die sich auf Zahlen der Mehreinnahmen von knapp 400 Millionen Schanze lange als Bundesagentur für Arbeit beruft, verzichtet Euro. Von den 3,5 Millionen Hartz-IV- Kakerlakenviertel, etwa die Hälfte aller Hartz-IV-Haushalte in Haushalten in Deutschland, die sich von in dem das ehe- Deutschland darauf, sich von den Rund- den Rundfunkgebühren befreien lassen malige Lustspiel- funkgebühren in Höhe von 17,98 Euro können, tun dies laut Gebühreneinzugs- haus Flora vor monatlich befreien zu lassen. Den öffent- zentrale nur etwa 1,6 Millionen. ፛ sich hingammelt und es oft zu Kra- wallen kommt. Das Schmuddel- Mehr Single-Haushalte in Hamburg Image ist längst passé, doch der (vs) Hamburg ist eine Hochburg der Sing- 1,5 Prozentpunkte. Ebenfalls 29 Prozent der Abenteuerlust les. Rund 517.000 der 1,77 Millionen Ham- Menschen an Alster und Elbe leben in Zwei- krawallbereiter burger lebten Ende vergangenen Jahres Personen-Haushalten, 18 Prozent gemeinsam Teenager, die auch aus feinen allein, teilte das Statistische Amt mit. Das zu dritt und 15 Prozent in Vier-Personen- Hamburger Stadtteilen anreisen, fällt sind 29 Prozent der Bevölkerung und 53 Haushalten. Neun Prozent bilden mit fünf das heute begehrte Wohn- und Amü- Prozent der Haushalte. und mehr Menschen einen Haushalt. Nur in sierquartier immer noch zum Opfer. Gegenüber dem Vorjahr erhöhte sich 18 Prozent aller Haushalte leben Kinder – vor Der Autor konstatiert, dass sich „die die Zahl der Alleinlebenden um 25.000 oder 30 Jahren waren es noch 25 Prozent. ፛ Schanze“ gewandelt hat – und zwar „nicht immer zum besten“. Auf seinem anschließenden Streifzug durch den von 8.223 Personen bewohnten Stadt- Abfallrecht modernisiert teil liefert er die Begründung nach. Siebecke kritisiert die hemmungslose (eu-ticker) Die Bundesregierung hat am chie. Sie legt Aufschickung, die steigende Zahl der 30. März 2011 den vom Bundesumweltmi- die grund- Eigentumswohnungen, die Vertrei- nisterium vorgelegten Gesetzentwurf zur sätzliche bung der Alteingesessenen und Klein- Neuordnung des Kreislaufwirtschafts- und Stufenfolge gewerbetreibenden „durch noch einen Abfallrechts beschlossen. Mit dem neuen aus Abfall-

Szene-Friseur, noch einen Coffee-Shop Kreislaufwirtschaftsgesetz wird die EU- vermeidung, iStock Foto: und noch eine Boutique für zahlungs- Abfallrahmenrichtlinie in deutsches Recht Wiederverwendung, Recycling und sons- kräftiges Publikum“. Die Kritik ist zwar umgesetzt und das bestehende deutsche tiger, u.a. energetischer Verwertung von nicht neu, aber immer noch zutreffend. Abfallrecht umfassend modernisiert. Ziel Abfällen und schließlich der Abfallbesei- Doch der Autor, der seit 14 Jahren im des neuen Gesetzes ist eine nachhaltige tigung fest. Vorrang hat die jeweils bes- Viertel wohnt und als Intellektueller Verbesserung des Umwelt- und Klima- te Option aus Sicht des Umweltschutzes. durch seinen Zuzug (ungewollt) zu der schutzes sowie der Ressourceneffizienz in Dabei sind neben den ökologischen Aus- Gentrifizierung beigetragen hat, führt der Abfallwirtschaft durch Stärkung der wirkungen auch technische, wirtschaftliche auch zu den Orten, die die Schanze Abfallvermeidung und des Recyclings von und soziale Folgen zu berücksichtigen. Die so liebenswert und attraktiv machen: Abfällen. Kreislaufwirtschaft wird somit konsequent Brunos Käseladen, das innovative Kino Kern des neuen Kreislaufwirtschaftsge- auf die Abfallvermeidung und das Recyc- 3001, den Schanzenstern, wo für kleine setzes ist die neue fünfstufige Abfallhierar- ling ausgerichtet. ፛ Münze gut gegessen (bio-dynamisch!) und übernachtet werden kann, und den Copyshop Schanzenblitz, in dem das aktuelle Schrifttum der immer noch vor- Kündigungskalender handenen Subkultur ausliegt. Auch his- Aus der nachstehenden Tabelle können Mieter ablesen, bis zu welchem Datum eine torisch Interessierte werden bedient: Sie Kündigung dem Vermieter zugegangen sein muss, damit der betreffende Monat bei erfahren, wo Napoléon Bonaparte sein der Kündigungsfrist mitzählt. Sodann nennen wir jeweils den Tag, an dem das Miet- Pferd festgebunden hat, wie der Frie- verhältnis bei dreimonatiger Kündigungsfrist endet, und schließlich den Termin für densnobelpreisträger Carl von Ossietz- die späteste Rückgabe der Wohnung. Die Termine gelten auch bei einer vom Vermieter ky mit seinem Zeitschriftenprojekt „Die ausgesprochenen Kündigung mit dreimonatiger Frist. Laterne“ scheiterte und welch bedeu- tenden Beitrag der SC Sternschanze zur Kündigungszugang Mietverhältnis Räumung in Hamburg* Integration von Fußballern mit Migra- spätestens am endet am bis 12 Uhr mittags am tionshintergrund geleistet hat. Kurzum, Mi., 5. Oktober 2011 31. Dezember 2011 Mo., 2. Januar 2012 Siebecke hat einen informativen Führer Do., 3. November 2011 31. Januar 2012 Mi., 1. Februar 2012 durch das Szeneviertel vorgelegt. ፛ Sa., 3. Dezember 2011 29. Februar 2012 Do., 1. März 2012 Gerd Siebecke: Die Schanze: Mi., 4. Januar 2012 31. März 2012 Mo., 2. April 2012 Galão-Strich oder Widerstandskiez, *gemäß hamburgischem Landesrecht. Die Folgetermine nennen wir im nächsten Heft. VSA-Verlag, 108 Seiten, 10,80 Euro Hinweis: Feiertage außerhalb Hamburgs sind nicht berücksichtigt.

28 · MieterJournal 3/2011 VERMISCHTES LESERBRIEF ZUM THEMA „GEBÜHREN FÜR MIETVERTRÄGE“ Kriminelle Fantasie

Nachdem ich nun seit drei Jahren Mit- Unterschriftenpauschale usw. Manchmal Nur wenn die Mieter solidarisch zusam- glied im DMB bin und regelmäßig das wird sogar eine Namensschildgebühr ver- menstehen und sich gegen derartige dreiste MieterJournal lese, weiß ich nicht nur aus langt. Vermieterpraktiken zur Wehr setzen, lassen eigener Erfahrung um die illegalen Prakti- Der meines Erachtens kriminellen Fanta- sich diese unzulässige Forderungen zum ken von Vermietern in Hamburg, die leider sie scheinen ja keine Grenzen gesetzt zu sein, Wohle aller verhindern. Meiner Meinung sehr weit verbreitet sind. die geforderten Beträge liegen meistens zwi- nach ein Thema, dessen sich der DMB Anlässlich einer aktuellen Wohnungs- schen 180 und 500 Euro. Hinweise auf sonsti- dringend öffentlich annehmen sollte. suche fällt es mir negativ auf, wie viele in ge Knebelvereinbarungen zur Einschränkung der Regel kommerzielle Großvermieter von Mieterrechten erspare ich mir. Mit freundlichem Grüßen – keine Makler – völlig unverhohlen auf Viele Mieter sind auf Grund des aktu- Gebühren verweisen, die für den Mietver- ellen Wohnungsmarktes so verzweifelt, Bertram Kühnreich, Hamburg tragsabschluss fällig werden sollen, obwohl manche vielleicht auch unwissend, dass sie dieses nach dem Wohnungsvermittlungs- solche Unterdrückungen hinnehmen und Lieber Herr Kühnreich, vielen Dank für gesetz rechtswidrig ist. Die Rede ist von bezahlen, wodurch derartige Zustände zur Ihre Anregung. Bitte lesen Sie den Artikel von Gebühren für Wohnungswechsel, Miet- illegalen Norm werden. Eine alarmierende unserem Autor Rainer Kreuzer auf Seite 27! vertragsabschluss, Verwaltungstätigkeit, Entwicklung, das darf nicht sein! Volker Stahl, Redakteur MieterJournal ፛

LESERBRIEF ZUM THEMA „WIE WÜRDEN SIE ENTSCHEIDEN: TIERHALTUNG“ (MJ 2/2011) Nicht „hundum“ sorglos

Lieber Dr. Eckard Pahlke, gemacht hat. ist tagsüber nicht da und in der Wohnung Nun meine Frage: Ist in diesem Fall ständig unter Ihrer Aufsicht. Das Tier ist ich fand es wirklich mal sehr ange- wirklich schon das letzte Wort durch den relativ klein, Ihr Vermieter müsste schon nehm, im MJ einen Artikel zum Thema Vermieter gesprochen? Gibt es da nicht triftige Gründe gegen den Hund anführen. Tierhaltung vorzufinden, da es genau mein vielleicht doch ein kleines Hintertürchen, Mit freundlichen Grüßen, Ihr Dr. Eckard Thema ist. Sie baten um Meinungen, hier durch das der neue Hund hindurch in Pahlke ፛ meine: Vor ca. drei Jahren wurde mir von unsere Wohnung meinem Vermieter die Erlaubnis zur Hal- schlüpfen könnte? tung eines Hundes (Westhighland-Terrier) Ich denke, wenn das drucken · kopieren in schriftlicher Form zugesprochen. Diese jemand definitiv Erlaubnis war auf den inzwischen verstor- weiß, dann Sie. Ich Unsere digitale benen Hund beschränkt. bin sehr gespannt, Im letzten Oktober haben mir nun mei- was Sie dazu sagen. Farb-Druckstraße fertigt für ne beiden Chefs, die Herren Kolle und Reb- be, zu meinem zehnjährigen Firmenjubilä- Herzliche Grü- Sie in einem Arbeitsgang um meinen Herzenswunsch erfüllt und mir ße das „Hundum-sorglos-Paket“ geschenkt. Broschüren Dieses Paket beinhaltet den neuen Westie Anke Melzer, sowie die Erlaubnis, das Tier jeden Tag (von per Mail Vereinszeitungen 8.30 bis 19 Uhr) mit in die Agentur nehmen Hochzeitszeitungen zu dürfen. Sie können sich die große Freu- Liebe Frau Mel- de über dieses Geschenk vorstellen. zer, unsere Rechts- Sportzeitungen Natürlich gibt es bislang kein Happy abteilung sieht Abi-Bücher u. a. End, denn mein Vermieter ist nun strikt die Chancen für gegen die Anschaffung des neuen Hundes, Ihren „Westi“ nicht was er auch gern mit Anschreien deutlich schlecht. Der Hund preiswert · schnell · professionell

Ihr Broschüren-Spezialist

Esplanade 20 · 20354 Hamburg Tel. 040 - 35 35 07 · Fax 040 - 34 50 38 Die Bevölkerungszahl Hamburgs ist 2010 weiter gestiegen. eMail: [email protected] Sie betrug am Jahresende 1.786.448 Personen – 12.224 mehr als 2009. Hält der Trend an, wird der Rekordwert von 1964 (1.857.431 Einwohner) in wenigen Jahren überboten. 87.538 Weiterhin produzieren wir für Sie: Zuzüge, aber nur 75.668 Fortzüge sorgten 2010 für einen posi- Visitenkarten, Briefbögen, Geschäftsausstattung, tiven Wanderungssaldo von 11.870 Einwohnern. ፛ Plakate bis A0, Blöcke, Flyer, Prospekte (Quelle: Statistikamt Nord) und weitere Drucksachen aller Art.

MieterJournal 3/2011 · 29 VERMISCHTES

BUCHTIPP Spaziergang durch ddasas künstlerische Hamburgburg

Von Britta Warda

Aus der Fülle der Bücher zum Genre Rei- seliteratur sticht der Hamburger Kunst- führer mit seinem knalligen pinkfarbe- nen Cover direkt ins Auge. Man muss das ansprechend gestaltete Buch einfach in die Hand nehmen – und wird auch vom Inhalt nicht enttäuscht.

n zwölf Kapiteln, konzipiert jeweils für die Dauer eines zweistündigen Spa- zierganges, präsentieren Architekten, Kunstwissenschaftler und Historiker ihr fundiertes Wissen und leisten so einen wertvollen Betrag zur Kunstvermittlung. Jeder Spaziergang beginnt mit einer histo- rischen oder kulturpolitischen Einführung Kunst in Hamburg: 12 Spaziergänge, Junius Verlag, Hamburg 2011, 312 Seiten, 19,90 Euro. in das jeweilige Thema. Betrachtet wer- den nicht nur die berühmten Objekte und Wilhelmsburg. Im Skulpturen-Spaziergang wird der Museen der Stadt – Kunsthalle, Chilehaus, Der Design-Rundgang – ersonnen von Zusammenhang zwischen nationalsozi- Bismarck-Denkmal –, sondern gleicherma- der Kunstwissenschaftlerin Maren Plentz – alistischer Kunst und den in den fünfzi- ßen weniger Bekanntes. schärft den Blick auf das „Stadtmobiliar“, ger Jahren entstandenen Skulpturen am Neben der kommerziell orientierten also auf Gegenstände, die für den öffent- Beispiel des „Jünglings mit der Möwe“ Hamburger Kunstszene wird die so genann- lichen Raum entworfen wurden und die (Standort Lombardsbrücke) erläutert: Die te „Off Kunst“ ausgiebig gewürdigt. Die im Alltag normalerweise keine besondere Kinder- und Tiermotive trügen bewusst Kulturmanagerin Stefanie Schreck skizziert Beachtung finden. Dazu zählen Bushalte- zur Entpolitisierung des öffentlichen in ihrem Beitrag die flüchtige Existenz die- stellen, Bänke oder auch das Hamburger Lebens bei. ser Kunstszene, die sich abseits vom Main- StadtRAD. Die Einsicht, dass als schön Weitere Themen sind Museen, Archi- stream bewegt. Ihre Wirkstätten befinden empfundene Gegenstände seltener dem tektur, Malerei, Denkmäler, Galerien, Gär- sich meist am Rande der Stadt und in Vier- Vandalismus zum Opfer fallen als „häss- ten und Parks, Kirchen, Figurenschmuck an teln, die ursprünglich von wirtschaftlichen liche“, hat die Stadtplaner dazu gebracht, Hamburger Hausfassaden und öffentliche Interessen weniger stark berührt wurden. sich auch über die Ästhetik der Stadtmöbel Plätze. Jedes Kapitel beinhaltet eine Über- Schreck erläutert das Problem der freien Gedanken zu machen. sichtskarte und endet mit einer Auflistung Künstler anhand des Phänomens Gentrifi- Die Autoren erzählen spannende weiterer sehenswerter Objekte, die sich zierung: Durch die Ansiedlung der Künstler Geschichten, die sich hinter den Gegen- außerhalb der Reichweite der zweistündi- wird das Interesse von Investoren an diesen ständen und Orten verbergen: Der Leser gen Spaziergänge befinden. Dadurch stellt Orten geweckt und der ursprüngliche „Off- erfährt, was es mit den sprechenden Müll- das Buch auch am Ende des Weges eine Raum“ wird zum angesagten Szeneviertel. eimern auf sich hat, welcher Zusammen- reichhaltige Quelle für weitere Inspiration Die Folge: Die Mieten steigen und die hang zwischen den schlichten Buchsbaum- dar. Eine Liste mit Adressen von Kunst- gewachsene Bevölkerung samt Künstlern kübeln am Neuen Wall und einem inner- händlern, Auktionshäusern, Antiquariaten, wird verdrängt. Beispiele für eine solche städtischen Pilotprojekt besteht, oder was Design-, Möbel- und Trödelläden sowie Entwicklung gibt es leider viele: St. Georg, sich hinter dem Namen „heliumcowboy Galerien vervollständigen den praktischen Schanzenviertel, Gängeviertel und aktuell artspace“ versteckt. Nutzwert dieses Buches. ፛

LESERBRIEF ZUM THEMA WOHNUNGSLEERSTAND (MJ 1/2011) Behörde reagiert nicht

Wir beziehen uns auf Ihre diversen amt Hamburg-Nord darauf hingewiesen. burger Behörde nicht in der Lage ist, ein Berichte, Medienbeiträge und Artikel im Seinerzeit hatte man mir eine Lösung des „schwieriges Problem“ innerhalb von über MieterJournal, in denen Sie den Woh- Problems „in allerkürzester Zeit“ verspro- 20 Jahren zu lösen. nungsleerstand beklagten. Hier geht es um chen. Anfang des letzten Jahres habe ich In diesem schönen Haus hätten schon ein Haus in einer sehr begehrten Wohn- noch einmal nachgehakt (es war gar nicht viele Familien ein Zuhause haben können. gegend, das seit über 30 Jahren leer steht: so einfach, eine Antwort zu bekommen). Gartenstadt , An der Blütenmau- Im Oktober 2010 teilte man mir dann mit, Freundliche Grüße er 6. dass es ein „schwieriger Fall“ sei. Ich habe bereits 1989 (!) das Bezirks- Ich frage mich nun, warum eine Ham- Ingrid und Jürgen G., Hamburg ፛

30 · MieterJournal 3/2011 DIE LETZTE SEITE Der Miete-Witz Preisrätsel

eng- Vorname ERNSTHAFT BETRACHTET Sumpf- lische des russ. automa- Spende, fieber Prin- Dichters tisches Ge- zessin Gorki † Klavier schenk Stadt- teil v. New 6 York

Zeichnung: Zeichnung: Urbevöl- kerung Boden- Abk.: Ame- fenster Ab- rikas bildung Peter Löwenhagen Peter

4 3 nicht diese Elch oder jene Sport- mann- fertig, Schwung schaft bereit 5 ugs.: geschlosse- ne Front 2 Kose- Abk.: Zeichen Insel- name d. save für Alu- euro- Groß- our minium päer vaters souls zum Zu- sammen- bruch führend Die Küche ist wirklich klein, aber für eine kleine Mahlzeit reicht es. Und mehr 7 werden Sie sich bei dieser Miete sowieso nicht leisten können! Abk.: lat.: Arbeits- für, je kreis 8 ® ugs.: KOMMENTAR DES MIETERVEREINS: Teenager (Mz.) 1 s0811.5-77

ieser als Witz gedachte Makler-Kommentar ist in vielen deut- 1 2 3 4 5 6 7 8 schen Städten leider Realität. München als teuerste Wohnstadt hat Schwierigkeiten, Polizisten und Behördenpersonal anzuwer- ben, da sich selbst der Mittelstand, so auch das Beamtentum, in der Raten Sie doch wieder mit! Stadt keine Wohnung mehr leisten kann. Hamburg ist mit üblichen Mitmachen lohnt sich: Und zwar werden Neuvertragsmieten von monatlich zehn bis zwölf Euro pro Quadrat- (unter Ausschluss des Rechtsweges) 10 Buchpreise im Wert bis zu 15 Euro verlost. Bitte schreiben Sie das Lösungswort auf eine Postkarte meter Wohnfläche auf diesem Weg. Eine vierköpfige Familie mit dem und schicken diese bis zum 15. Oktober 2011 an: Bedarf von 100 Quadratmetern müsste für eine Wohnung – Betriebs- kosten, Strom und Telefon kommen hinzu – annähernd 1.500 Euro Mieterverein zu Hamburg -Rätselredaktion- monatlich für das Wohnen aufbringen. Das früher bekannte Maß „ein Beim Strohhause 20, 20097 Hamburg Wochenlohn für die Miete“ ist längst überholt. Welcher Haushalt ver- fügt schon über 6.000 Euro netto? Viele Familien müssen bereits mehr Oder senden Sie eine E-Mail an: als die Hälfte ihres Einkommens für das Wohnen aufbringen. Für die [email protected] übrigen Kosten eines vernünftigen Lebens bleibt immer weniger übrig. So muss z. B. bei Reisen, kulturellen Veranstaltungen oder auch – wie Die richtige Lösung in der Ausgabe 2/2011 lautet: AUSDRUCK in unserem Witz – sogar beim Essen gespart werden. Wege aus dieser Misere? Solange es in Hamburg nicht mehr Wohnungen gibt, können Die Gewinner sind: Vermieter nehmen, was der „Markt“ hergibt. Die vom Mieterbund Hildegard Kuckuck, Renate Jeschke, Ingrid Ertle, Ilse Braun, Hans- Joachim Suhr, Yasmin Thie, Leo Muntaniol, Rolf Steinke, Olaf Exner geforderte gesetzliche Kappung der Neuvertragsmieten wäre dringend (alle wohnhaft in Hamburg), Monika Bistram (Winsen). nötig. Leider haben die hohen Richter des Bundesgerichtshofes die frü- here Regel, die Miete bei Neuvermietungen auf 20 Prozent über der Mietspiegelmiete zu begrenzen, vor Jahren aufgehoben. IMPRESSUM Herausgeber: Mieterverein zu Hamburg von 1890 r.V., Beim Strohhause 20, 20097 Hamburg, Tel. (040) 8 79 79-0, Fax (040) 8 79 79-110 Dr. Eckard Pahlke, Vorsitzender Mieterverein zu Hamburg Internet: www.mieterverein-hamburg.de, E-Mail: [email protected] Redaktion: Dr. Eckard Pahlke (verantwortlich), Volker Stahl; Seiten 19 bis 21 entnom- men aus: MieterZeitung, herausgegeben vom Deutschen Mieterbund e.V., verant- wortlich: Lukas Siebenkotten Anzeigentarif: Zurzeit gilt die Anzeigen-Preisliste Nr. 5 Verlag / Druck / Anzeigen: a & c Druck und Verlag GmbH · Waterloohain 6-8, 22769 Hamburg · Tel. (040) 43 25 89-0, Fax (040) 43 25 89-50 · Internet: www.auc-hamburg.de E-Mail: [email protected] Erscheinungsweise: 4 x im Jahr (15.3., 15.6., 15.9. und 15.12.) Bezug: Für Mitglieder des Mietervereins zu Hamburg im Mitgliedsbeitrag enthalten

MieterJournal 3/2011 · 31 Mieterlexikon 2011/2012 KOMPLETT ÜBERARBEITET

UND AKTUALISIERT

as neue grüne Mieterlexikon 201111 / 2012 isistt komplett überarbeitet und aktualisiertalisiert wor- den. Ein ge ar beitet sind neue GGesetzeesetze unundd Verordnungen auf dem Gebiet des Wohnungs-Wohnungs- und Mietrechts, wie zum Beispiel diee Heizkos kos-- ten ver ord nung, die Energieeinsparverordnung,rordnung, das Wohngeldgesetz usw. Berücksichtigthtigt unundd erklärt werden daneben auch hundertederte vvonon wichtigen Grund satz ent schei dun gen desdes Bun- desge richts hofs. Allein in den letztenn beiden Jahren hat der Bundesgerichtshof übüberer 100 Urteile gefällt, die Mieter und Vermieterter ken-ken- nen sollten. Alle wichtigen Fragen und Problemeobleme des Mietens und Wohnens werden anhandanhand von alphabetisch geordneten Stichwortenworten beantwortet und in leicht verständlicherlicher Sprache erklärt. Das gilt für die mietrecht-recht- lichen Standardthemen, wie Nebenkosten,osten, Eigenbedarfskündigung, Mieterkündi-ündi- gung, Kündigungsfristen, Nachmieterstel-rstel- lung, Mieterhöhung, Wohnungsmängel,ngel, Mietminderung, Schönheitsreparaturen,ren, Mietkaution oder Modernisierung. DDasas gilt aber auch für die typischen „kleinen“en“ Alltagsprobleme rund um die Woh-oh- nung, wie Lärm, Feiern, Kinderwagenen im Hausflur, Rauchen in der Wohnung,ng, Schlüssel, Haustiere usw. Autoren des Mieterlexikons sindd die Mietrechtsexperten und erfahrenenn Juristen des Deutschen Mieterbundes,s, die die juristischen Sachverhalte undd Zusammenhängen für Mieter und Vermieter sachlich und kompetent darstellen und erläutern. Die Neuauflage enthält über 3.000 Gerichtsurteile zu mehr als 500 Stichworten auf rund 720 Sei- ten. Den Mietrechtsklassiker des Deutschen Mieterbundes gibt es in Deutschland seit über 30 Jahren. Mit einer bisher verkauften Auflage von über 800.000 Exemplaren gehörtrt ddasas Mieterlexikon zu den führenden Fachbü-chbü- chern in Deutschland. ISBN: 978-3-933091-86-4 · 720 Seiten · 13 Euro

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