Detailhandelsanalyse Køge Kommune 2017

JUNI 2017 DETAILHANDELSANALYSE KØGE KOMMUNE 2017

RAPPORT

ADRESSE COWI A/S Visionsvej 53 9000 Aalborg

TLF +45 56 40 00 00 FAX +45 56 40 99 99 WWW cowi.dk

MAJ 2017 KØGE KOMMUNE DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

RAPPORT

PROJEKTNR. DOKUMENTNR.

A058735 1

VERSION UDGIVELSESDATO BESKRIVELSE UDARBEJDET KONTROLLERET GODKENDT

3 02.05.2017 RAPPORT MRRR/KRLB/TBJN MRRR/KRLB TBJN

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 5

INDHOLD

1 INDLEDNING 7

2 SAMMENFATNING, KONKLUSIONER OG ANBEFALINGER 9

3 OVERORDNET PLANGRUNDLAG 22

4 RAMMEBETINGELSER 26

5 RAMMEBETINGELSER I KØGE KOMMUNE 29

6 DEN REGIONALE KONKURRENCESITUATION 33

7 CENTERSTRUKTUREN I KØGE KOMMUNE 40

8 BUTIKKER, KÆDER OG AREAL 50

9 OMSÆTNING OG DÆKNINGSGRADER 55

10 UDVIKLINGEN I BUTIKKERNES OMSÆTNING 61

11 BUTIKKER MED WEBSHOP 65

12 HUSLEJENIVEAU 66

13 KUNDEORIENTEREDE SERVICETILBUD 70

14 ANALYSE AF BUTIKSPROFILER 72

6 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

15 MANGLENDE KÆDEBUTIKKER 82

16 ÅRSAGER TIL VALG OG FRAVALG AF KØGE BYMIDTE SOM HANDELSSTED 85

17 EFFEKTER AF NY DETAILHANDEL PÅ RÅDHUSHUSSTRÆDE OG COLLSTRUPGRUNDEN 97

18 BYERNES KVALITETER SOM HANDELSSTEDER - ANALYSE OG ANBEFALINGER FOR KØGE BY, ØLBY, BORUP OG HERFØLGE 116

19 SCENARIER FOR DETAILHANDLEN I KOMMUNEN 2028 132

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 7

1 INDLEDNING Køge Kommune igangsatte i slutningen af 2016 en analyse af detailhandlen. Analysen omfatter bl.a. en opdateret kortlægning af butikkerne i kommunen. Resultaterne af analysen er sammenlignet med detailhandelsanalysen fra 2008, der er baseret på om- sætningsdata fra 2007 og øvrige data fra 2008.

Detailhandelsanalysen bidrager med detaljeret viden om detailhandlen i kommunens største byer som et vigtigt input til kommuneplanen, den fremtidige detailhandelsplanlægning, stillingtagen til butiksprojekter mv.

Ud over det overordnede plangrundlag, de regionale rammebetingelser og de lovbestemte krav om redegørelse for antallet af butikker samt deres areal og omsætning omfatter rapporten også følgende:

› Vurdering af Køges styrkeposition i den regionale konkurrence › Kortlægning af andre servicefunktioner end butikker i Køge bymidte › Kortlægning af huslejeniveauet i Køge bymidte › Analyse af manglende kædebutikker i Køge › Analyse af butikkernes målgrupper, prisniveau og attraktionsværdi › Spørgeundersøgelse om kundernes grunde til at tilvælge/fravælge Køge bymidte som handelssted › Vurdering af effekterne af ny detailhandel i Køge bymidte (Rådhusstræde) › Besigtigelse og analyse af bymidterne i Køge, Borup, Herfølge og Ølby som handelsbyer – og anbefalinger til udvikling

Analysen danner grundlag for vurderinger af det fremtidige arealbehov til detailhandel. Vurderingerne indeholder to scenarier for forbrugsudviklingen, der angiver spændet i forventningerne til arealbehovet i 2028, når der tages hensyn til befolkningsudviklingen, udviklingen i privatforbruget, øget internethandel og handelsbalancen over for nabokommunerne. Forbruget omregnes herefter til et arealbehov til fremtidig butiksudvikling.

Analysen indledes med sammenfatning, konklusioner og anbefalinger i kapitel 2. I kapitel 3 beskrives det overordnede plangrundlag, i kapitel 4 og 5 rammebe- tingelserne, og i kapitel 6 den regionale konkurrencesituation for detailhandlen.

8 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

I kapitel 7 beskrives centerstrukturen i Køge Kommune, dvs. hvor der er udlagt bymidter, lokalcentre mv. Kapitlerne 8-12 omhandler butikkerne og deres om- sætning. I kapitel 13 er der redegjort for de øvrige kundeorienterede servicefunktioner i Køge bymidte. Kapitel 14 rummer butiksprofilanalysen for Køge bymidte.

I kapitel 15 præsenteres resultaterne af en analyse af manglende kædebutikker i Køge, i kapitel 16 resultaterne af en undersøgelse af årsager til til- og fravalg af Køge bymidte som handelssted. I kapitel 17 vurderes effekterne af den nye detailhandel på Rådhusstræde, mens kapitel 18 rummer en fysisk analyse af Køge, Ølby, Borup og Herfølge som handelsbyer og forslag til deres udvikling. I kapitel 19 vurderes forbrugsudviklingen og det kommende behov for areal til detailhandel.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 9

2 SAMMENFATNING, KONKLUSIONER OG ANBEFALINGER Der er gennemført analyser af detailhandlen i Køge Kommune i 2008 og i 2017. Køge Kommune og Køge by fastholder stort set sin markedsandel i et faldende marked. Udviklingen dækker dog over, at Køge bymidte er udfordret af udviklingen i større handelsbyer som Roskilde og København samt butikscentre som Waves og City 2. Derudover har perioden været kendetegnet ved en strukturudvikling mod færre, men større butikker.

2.1 Sammenfatning af analysens resultater

UDVIKLINGEN I OMSÆTNING: KØGE KOMMUNE FASTHOLDER OMSÆTNING PÅ 3 MIA. KR TRODS FINANSKRISEN Detailhandlen i Køge Kommune omsatte i 2016 for ca. 3,0 mia. kr. inkl. moms1. Det svarer til status quo i forhold til niveauet i 2007. Dækningsgraden for Køge Kommune under ét er 107, hvilket svarer til et overskud på handelsbalancen på ca. 200 mio. kr.

En direkte sammenligning af omsætningsudviklingen i løbende priser i Køge Kommune fra 2007-2016 viser, at omsætningen er stort set uændret og fortsat ligger på et niveau på ca. 3.000 mio. kr. Den stort set uændrede omsætning skal ses i sammenhæng med den finansielle krise, afmatning i detailhandlen og generel omsætningsnedgang i perioden fra den finansielle krise indtil 2012.

Set i det lys har detailhandlen i Køge Kommune klaret sig godt i perioden2. Ud- viklingen i omsætningen dækker over en stort set uændret omsætning i butikkerne beliggende i området svarende til tidligere Køge Kommune og en frem- gang i den årlige omsætning i dagligvare- og udvalgsvarebutikkerne beliggende i den tidligere Skovbo Kommune på i størrelsesordenen 70-90 mio. kr. Detail-

1 Ekskl. omsætningen fra bilforhandlere. 2 Tages udgangspunkt i en gennemsnitlig årlig inflation på 1,61 %, er der tale om et fald i den årlige omsætning i Køge Kommune på ca. 460 mio. kr. i perioden 2001-2016

10 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

handlen i Borup står for knap 30 % af stigningen i omsætningen i den tidligere Skovbo Kommune.

Den samlede omsætning i Køge by er stort set uændret i perioden 2007-2016. Butikkerne i Køge by omsætter for ca. 2.390 mio. kr. pr. år svarende til ca. 80 % af Køge Kommunens samlede omsætning. Køge by står for hele 94 % af ud- valgsvareomsætningen i kommunen, hvilket understreger byens betydning som regionalt handelssted.

KØGE BY Det samlede byområde, der ligger inden for bygrænsen til Køge.

KØGE BYMIDTE Den geografisk afgrænsede bymidte i kommuneplanen, der dækker over den historiske bykerne og områderne som afgrænset på kortet på side 41.

Den samlede årlige omsætning i Køge bymidte er i perioden 2007-2016 faldet fra ca. 1.170 mio. kr. til ca. 980 mio. kr. svarende til et fald på ca. 190 mio. kr. svarende til ca. 16 %. Tallet dækker over er fald på ca. 80 mio. kr. i perioden 2007-2011 og et fald på ca. 110 mio. kr. i perioden 2011-2016. Omsætningen i beklædningsbutikkerne og butikkerne, der forhandler øvrige udvalgsvarer er faldet, mens omsætningen i dagligvarebutikkerne er steget. I de fleste andre bymidter i Danmark er udvalgsvareomsætningen ligeledes reduceret.

Butikkerne uden for Køge, herunder butikkerne i Borup, Herfølge, Bjæver- skov/Vemmedrup, Ejby, Lellinge og Lille Skensved, omsatte i 2016 tilsammen for ca. 610 mio. kr. svarende til ca. 20 % af den samlede omsætning i Køge Kommune.

De ca. 22 butikker i Borup omsatte i 2016 for ca. 185 mio. kr., hvilket svarer til ca. 6 % af omsætningen i Køge Kommune. Den årlige omsætning i butikkerne i Borup er samlet set steget med ca. 25 mio. kr. i perioden 2007-2016.

De ca. 12 butikker i Herfølge omsatte i 2016 for ca. 145 mio. kr., hvilket svarer til ca. 5 % af omsætningen i Køge Kommune. Den årlige omsætning i butikkerne i Herfølge er samlet set faldet med ca. 20 mio. kr. i perioden 2007-2016.

FORBRUG OG DÆKNINGSGRAD: HANDELSOVERSKUD PÅ 200 MIO KR. Dækningsgraden er et udtryk for et områdes detailhandelsmæssige styrke. En dækningsgrad over 100 % udtrykker, at der er et handelsoverskud, hvor butikkerne i området omsætter for mere end indbyggerne forbruger. Det betyder, at områdets butikker står stærkt og rækker ud over det lokale opland. Internet- handlen er trukket ud af forbruget ved beregningen af dækningsgrader. De beregnede forbrugsgrundlag dækker således over borgerens forbrug i fysiske butikker.

Dækningsgraden for Køge Kommune som helhed er for 2016 beregnet til 107 % svarende til et handelsoverskud på i størrelsesordenen 200 mio. kr.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 11

Dækningsgraden for dagligvarer er beregnet til 98 % - et fald fra 108% i 2007. I perioden 2007-2016 er der kommet ca. 3.600 flere borgere til Køge Kommune, og dagligvareforsyningen er ikke udbygget tilsvarende. Derfor er dækningsgra- den faldet, og der er basis for yderligere dagligvarebutikker i kommunen.

Dækningsgraden for detailhandlen med beklædning er beregnet til 91 % for kommunen som helhed, hvilket er lavere end i 2007, hvor dækningsgraden var 101. Dermed er der et underskud på handelsbalancen for tøj og sko på ca. 9 % svarende til i størrelsesordenen 30 mio. kr. pr. år. Udviklingen af nye beklæd- ningsbutikker på Rådhusstræde vil efter al sandsynlighed betyde, at Køge i fremtiden står stærkere i den regionale konkurrence, og at dækningsgraden for beklædning igen stiger.

Dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer er i 2016 beregnet til 136 % for Køge Kommune som helhed. Dækningsgraden vidner om, at der er et betydeligt årligt overskud på handlen med boligudstyr, elektronik mv. på ca. 280 mio. kr. Køge bymidte har et stort udvalg af mindre udvalgsvarebutikker, mens området ved Lyngvej og Den Hvide By har store udvalg af store udvalgsvarebutikker.

DÆKNINGSGRADERNE I HOVEDOPLANDENE: STORT OVERSKUD I KØGE OG BASIS FOR FLERE ELLER STØRRE DAGLIGVAREBUTIKKER I HERFØLGE Dækningsgraden for Køge by er i dag 166 %. I kraft af sin position som regionalt center for handel har Køge by et betydeligt overskud på handelsbalancen. Tallet dækker overskud på handelsbalancen for dagligvarer på ca. 27 %, for be- klædning på ca. 74 % og for øvrige udvalgsvarer på ca. 143 %.

Køge bys rolle som handelscentrum kommer til udtryk i dækningsgraderne for de øvrige byer i kommunen. Således er dækningsgraderne for alle øvrige byer under 100 %, hvilket er ensbetydende med, at disse byer har underskud på deres handelsbalancer. Borgerne køber kort sagt en del af deres varer i andre byer. Borup, som ligger relativt langt fra Køge og andre handelscentre, har en dækningsgrad på ca. 89 %, mens dækningsgraderne for Herfølge og Bjæver- skov/Vemmedrup, der ligger tættere på Køge, er ca. 55 % og 84 %.

Dagligvarer handles fortrinsvist lokalt nær bopælen. Dette kommer til udtryk i dækningsgraderne. Både Bjæverskov/Vemmedrup, Borup og Lellinge har såle- des overskud på handelsbalancerne for dagligvarer. Herfølge, Ejby og Lille Sken- sved har underskud på handelsbalancen for dagligvarer. Med den positive befolkningsudvikling i Herfølge frem mod 2028 vil der være grundlag for yderligere dagligvarehandel i Herfølge. Med den positive befolkningsudvikling i Borup er det muligt, at der også vil være grundlag for yderligere dagligvarehandel i Borup.

12 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

DÆKNINGSGRAD, HOVEDBYER, 2007-2016 DAGLIGVARER BEKLÆDNING ØVRIGE I ALT UDVALGSVARER BY 2007 2016 2007 2016 2007 2016 2007 2016 KØGE ** 127 ** 174 ** 243 166 166 HERFØLGE 102 86 ** - ** * 62 55 BJÆVERSKOV/ 105 116 ** - ** * 57 84 VEMMEDRUP BORUP 148 123 ** * 51 83 89 *Dækningsgraderne er anonymiserede, hvis der er 3 eller færre butikker i kategorien. Dækningsgraderne udtrykker handelsbalancen for den enkelte by. **Ingen data.

Mens dækningsgraden for dagligvarer er faldet i perioden 2007-2016, er dæk- ningsgraden for udvalgsvarer gået frem. Underskuddet for dagligvarer på 2 % skyldes sandsynligvis, at en del af borgerne i Køge Kommune køber dagligvarer i forbindelse med arbejde uden for Køge Kommune. En udbygning af dagligvarebutiksstrukturen i Køge Kommune vil kunne bidrage til, at dækningsgraden for dagligvarer i Køge Kommune igen stiger.

Den høje dækningsgrad på 161 % for udvalgsvarer i den tidligere Køge Kommu- ne indikerer, at Køge by er et regionalt center for udvalgsvarehandel, og at mange borgere bosat uden for den tidligere Køge Kommune vælger at købe udvalgsvarer i Køge by.

Dækningsgraden for udvalgsvarer i Køge Kommune er steget markant fra 108 % i 2007 til ca. 122 % i 2016. Udviklingen af Rådhusstræde vil sandsynligvis bidrage til, at dækningsgraderne stiger yderligere.

DÆKNINGSGRADER FOR KØGE KOMMUNE OG TIDL. KOMMUNER DAGLIGVARER UDVALGSVARER I ALT KOMMUNE 2007 2016 2007- 2007 2016 2007- 2007 2016 2007- 2016 2016 2016 KØGE 108 98 -10 108 122 +14 108 107 -1 TIDL. 119 106 -13 145 161 +16 132 128 -4 KØGE TIDL. 80 75 -5 9 21 +12 45 53 +8 SKOVBO

BUTIKSAREALET I KØGE KOMMUNER ER FALDET MED 15% - OG DER ER BLEVET FÆRRE, MEN STØRRE BUTIKKER Fra 2008 til 2016 er butiksarealet i Køge Kommune reduceret med ca. 26.000 m² svarende til en reduktion på ca. 15 %. I Køge bymidte er der blevet 15.000 m² mindre butiksareal. En væsentlig forklaring er, at nogle få store butikker er lukket, reduceret i størrelse eller overgået til andre formål. For flere detaljer om udviklingen i butiksarealet se kapitel 8.

Køge-borgernes samlede forbrug i fysiske butikker er faldet, ligesom det er til- fældet i resten af landet. Samtidig har den generelle strukturudvikling i detailhandlen ført til færre, men større butikker. De to tendenser er årsagen til, at der

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 13

i dag er ca. 330 butikker i Køge Kommune, hvilket er ca. 50 færre end i 2008 og ca. 30 færre end i 1999. Udviklingen i antallet af butikker i Køge Kommune viser, at antallet af butikker steg med ca. 8 % i perioden 1999-2008, hvor detailhandlen var på sit hidtidige højeste niveau. Siden 2008 er antallet af butikker I Køge Kommune faldet med ca. 15 %.

Køge bymidte er Køge Kommunes vigtigste handelssted. Det samlede butiksantal i Køge bymidte er opgjort til ca. 155 butikker, hvilket er ca. 20 færre end i 2008. Udviklingen svarer til, at Køge bymidte har 11 % færre butikker end i 2008. Køge bymidte har ca. 40 dagligvarebutikker, herunder store butikker som Kvickly, Netto, Irma m.fl. Bymidten har også ca. 50 tøj- og skobutikker, hvilket er ca. 15 færre end i 2008. Udviklingen svarer til, at hver 5. tøj- og skobutik er lukket i Køge siden 2008.

Selvom der er markant færre tøj- og skobutikker i Køge bymidte end i 2008, har Køges beklædningsbranche klaret sig bedre end udviklingen på landsplan. Der er registreret ca. 65 øvrige udvalgsvarebutikker i Køge bymidte, hvilket er ca. 5 eller ca. 8 % færre end i 2008. Udviklingen i branchen for øvrige udvalgsvarer i Køge bymidte svarer stort set til udviklingen på landsplan.

Udviklingen med ca. 20 færre butikker i Køge bymidte sammenlignet med 2008 skal ses i lyset af de mange servicefunktioner som caféer, take-away, frisører, klinikker mv., der er kommet til i Køge bymidte. Der er i alt registreret ca. 155 andre servicefunktioner i stueetagen i Køge bymidte. Det svarer til, at der er stort set lige så mange andre publikumsorienterede servicefunktioner som butikker i Køge bymidte.

I Ølbycentret ligger ca. 10 butikker, herunder fem store dagligvarebutikker (Fø- tex, Rema 1000, Netto, Lidl og Aldi). Det samlede butiksareal i Ølbycentret er ca. 8.500 m² svarende til ca. 6 % af det samlede butiksareal og ca. 17 % af det samlede dagligvareareal i hele kommunen. Den gennemsnitlige butiksstørrelse i Ølbycentret er knap 800 m². De mange store dagligvarebutikker udgør et vigtigt udbudspunkt for dagligvarehandlen i Køge.

Borup er i perioden 2007-2017 vokset med ca. 600 indbyggere svarende til en befolkningsvækst på ca. 15 % på 10 år. Byen har ca. 20 butikker, hvoraf langt de fleste ligger langs Hovedvejen. Ud over flere store dagligvarebutikker ligger der også enkelte udvalgsvarebutikker i Borup. Detailhandlen i Borup udgør i alt knap 7.000 m² svarende til ca. 4 % af butiksarealet i hele Køge Kommune.

Herfølges ca. 15 butikker dækker et udvalg af større og mindre dagligvarebutikker samt mindre udvalgsvarebutikker som optiker, cykelhandler mv. Herfølges butikker dækker over et areal på ca. 4.500 m² svarende til ca. 3 % af detailhandlen i Køge. Herfølge har stort set lige så mange butikker og butiksareal som i 2007.

Bjæverskov/Vemmedrups detailhandel er opdelt i Bjæverskov med bl.a. Super Brugsen, Netto, apotek, bager mv. og i Vemmedrup, hvor Rema 1000 åbnede en butik i 2016. Tilsammen har Bjæverskov/Vemmedrup ca. 10 butikker med et samlet areal på ca. 6.000 m² svarende til ca. 4 % af butiksarealet i kommunen.

14 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

Arealet er vokset med ca. 1.500 m² siden 2008, hvilket hovedsageligt skyldes etableringen af Rema 1000.

HUSLEJENIVEAU I KØGE BYMIDTE Huslejeniveauet i Køge bymidte ligger på et niveau mellem 1.900 og 2.700 kr. pr. m² pr. år. Det dyreste handelsstrøg i Køge strækker sig fra Jernbanegade over Nørregade og Torvet til Vestergade og Brogade. En sammenligning fra bl.a. Nybolig Erhverv viser, at lejepriserne i Køge ligger i den lave ende og på et niveau mellem Hillerød og Næstved. Et lavt huslejeniveau kan være et udtryk for en sund konkurrence mellem ejendomsejere, hvilket modvirker tomme lokaler, idet lejemålene med lavere huslejer også er tilgængelige for servicefunktioner.

INTERVIEWUNDERSØGELSE: DERFOR TILVÆLGES/FRAVÆLGES KØGE BYMIDTE SOM HANDELSSTED Køge bymidte tilvælges af en række årsager, her de vigtigste (som nævnes af over 20% af respondenterne):

1. Kort afstand til butikkerne (dvs. at folk bor tæt på); 2. Bymidtens overskuelighed, og at det er let at sammenligne butikkernes udbud, kvalitet og pris; 3. Et godt udvalg af tøjbutikker; 4. Indkøbsturen kan kombineres med andet i Køge bymidte; 5. Gode cafeer og spisesteder: 6. Ønsker at støtte lokale butikker og har tillid til lokale butikker.

Køge bymidte fravælges af en række grunde, her de vigtigste (som nævnes af over 15% af respondenterne): 1. Kortere afstand til anden indkøbsmulighed; 2. Andet; 3. Faste vaner: at man plejer at handle andre steder; 4. Parkeringsfor- holdene. "Andet" dækker primært over vejret, manglen på et butikscenter, til- stedeværelsen af et butikscenter i andre byer eller manglen på en bestemt butik eller vare.

Knap 50% af respondenterne savner flere eller andre beklædningsbutikker i bymidten. Knap 30% svarer, at de savner butikker med øvrige udvalgsvarer og peger her på særligt elektronik, boligudstyr, køkkenudstyr, samt antikvitets- og genbrugsbutikker. 8% af respondenterne nævner specifikt, at de savner en H&M i bymidten.

Foruden discountbutikker og supermarkeder svarer respondenterne også, at Bil- ka, H&M og Elgiganten er butikker, som de handler mest i uden for Køge bymidte.

BUTIKSPROFILANALYSE Alle butikker i Køge bymidte er besøgt. Prisprofil og målgruppe er kortlagt, ligesom butikkernes attraktionsniveau ude og inde er registreret.

Den gennemsnitlige prisprofil for bymidtens butikker er 3,17 (hvor 1= lavpris og 5=meget høj). Dette udtrykker, at butikkerne under ét prismæssigt ligger i et middelleje.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 15

Det gennemsnitlige attraktionsniveau for butikkerne er 2,9 indenfor og 3,2 udenfor (hvor 1 = uattraktiv og 5 = meget flot). Der er altså en lille tendens til, at butikkerne er flottere indeni, end de giver udtryk for udadtil.

Der er kun én butik, som er tildelt karakteren 5 for indretning, og som dermed bedømmes som en attraktion i sig selv – noget man som besøgende/turist i bymidten skal opleve.

FYSISK ANALYSE AF BYMIDTERNES KVALITETER SOM HANDELSBYER Endelig er byernes fysiske kvaliteter som handelsbyer analyseret ved en besigtigelse i Køge, Ølby, Borup og Herfølge. Resultatet er gengivet nedenfor sammen med anbefalingerne til udvikling af de enkelte bymidter.

2.2 Anbefalinger

Anbefalingerne falder nedenfor i to dele:

› Anbefalinger til kommuneplanen, primært om arealudlæg til detailhandel – hvor der udlægges hvor mange kvadratmeter til hvilken type.

› Anbefalinger til strategisk udvikling af de fire bymidter som attraktive handelsbyer.

2.2.1 ANBEFALINGER TIL KOMMUNEPLANEN Der bliver behov for mere butiksareal flere steder i kommunen. Placeringen af arealet har stor betydning for de sammenhænge, butikkerne indgår i: F.eks. i sammenhæng med andre butikker i en bymidte eller som løftestang for et nyt byområde. Nedenfor gennemgås det beregnede arealbehov med forslag til, hvor butikkerne placeres.

Dagligvarebutikker

1 Behovet for areal til dagligvarebutikker vil stige med ca. 5.600-14.600 m² frem mod 2028. Stigningen i forbrugsgrundlaget vil være størst i Køge by, Herfølge og Borup.

Det anbefales, at der gives mulighed for en udbygning af dagligvarebutiksstrukturen med store dagligvarebutikker, over 1.000 m² pr. butik, i særligt disse byer. Også i de øvrige byer i kommunens vil forbrugsgrundlagene generelt stige, men dog i langt mindre grad. Det vurderes således ikke umiddelbart, at der vil være behov for en udbygning med store dagligvarebutikker i kommunens øvrige byer.

2 Det anbefales at vedtage som princip, at dagligvarebutikker skal placeres i de funktionelle bymidter, og at dette kun fraviges, når der er lokal købe- kraft i det pågældende område. Dermed sikres det, at dagligvarebutikkernes kundeflow bidrager til bylivet i bymidterne samt skaber afledt omsæt- ning i udvalgsvarebutikkerne.

16 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

Udvalgsvarebutikker

3 Behovet for areal til udvalgsvarebutikker vil stige med ca. -3.200-22.600 m² frem mod 2028. Det betyder, at det er usikkert om udvalgsvarehandlen i Køge Kommune frem mod 2028 vil kunne ske på et areal, der er mindre det nuværende areal, eller om der vil være behov for nyt areal til udvalgsvarebutikker.

For at stille Køge Kommune bedst muligt i konkurrencen de øvrige handelssteder i regionen anbefales det, uanset udviklingen i arealbehovet, at koncentrere udvalgsvarehandlen centralt i Køge by samt at give mulighed for en positiv udvikling af udvalgsvarehandlen i Borup samt i Herfølge. En udvikling i udvalgsvarehandlen i de større oplandsbyer kan bl.a. indbefatte, at der fastlægges arealrammer med restrummeligheder, som giver mulighed for etablering af ny detailhandel. I de mindre oplandsbyer i kommunen gives mulighed for en udvalgsvarehandel af mere lokal karakter, dvs. mindre udvalgsvarebutikker.

4 Når Rådhusstræde åbner 1/9 2017, tilføres der 8.300 m² udvalgsvarebutikker, med mulighed for tilførsel af yderligere ca. 7.200 m² udvalgsvarebutikker. Det anbefales at følge udviklingen i bymidtens eksisterende butiksliv, herunder huslejeniveau, omsætning, tomgang mv., inden der træffes be- slutning om udlæg til nye udvalgsvarebutikker (jf. forslaget om et handelsbarometer nedenfor).

Store udvalgsvarebutikker

5 Der mangler en række større udvalgsvarebutikker i Køge bl.a. inden for elektronik, og der er løbende henvendelser fra kæder, der ønsker at etablere sig.

Beregningen af arealbehovet for udvalgsvarebutikker i 2028 viser, at der vil være behov for op mod 22.500 m² yderligere udvalgsvarebutikker. Som led i udviklingen af Rådhusstræde etableres ca. 15.500 m² udvalgsvarebutikker. Der er således behov for yderligere udvalgsvarebutikker.

En placering på Collstrupgrunden forekommer at være den bedste løsning, da butikkerne her vil styrke bylivet i Køge Kyst-området og samtidig have en nærhed til den eksisterende bymidte.

Hertil kommer, at Collstrupgrunden har en særdeles god trafikmæssig op- kobling til store dele af Sjælland. Det kan rimeligvis antages, at attraktive butikker placeret her vil understøtte Køges rolle som regionalt handelscentrum. Det anbefales derfor at arbejde for placering af større udvalgsvarebutikker på Collstrupgrunden.

En placering af et varehus som Føtex på Collstrupgrunden er også en mulighed. Der er her flere hensyn at afveje over for hinanden:

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 17

Køge Kysts tre delområder, oktober 2016. Foto: Jan Kofod Winther.

› Collstrupgrunden ligger i kort afstand af bykernen, men afstanden kan mu- ligvis – på trods af en ny, attraktiv gangbro – virke som en mental barriere for de lokale handlende. Det afhænger af broens udformning, hældnings- grad osv. Hvordan dette vil opleves af de handlende, kan ikke forudsiges præcist, men erfaringen fra andre byer er, at selv en kort afstand kan opleves som en mental barriere.

› Vil man sikre maksimal synergi mellem nye dagligvarebutikker og de eksisterende butikker i Køge bymidte anbefales det derfor, at der afsøges alter- native placeringer i bykernen vest for jernbanen til et nyt varehus med dagligvarer. Alternativt kan det overvejes at udvikle dagligvarebutiksstrukturen i bykernen gennem tilførsel af flere store dagligvarebutikker i størrelsesor- denen 1.000 m².

› En placering af et nyt varehus eller flere nye dagligvarebutikker direkte i bymidten vil have den største positive effekt ift. at understøtte kundeflowet i bymidten og dermed skabe afledt omsætning i udvalgsvarebutikkerne.

6 Der gælder i dag en maksimal butiksstørrelse på 400 m² for dele af Køge bymidte. Ønsket med denne bestemmelse har været at fastholde handels- strøgenes og bykernens særlige karakter. Det er muligt, at bestemmelsen kan forhindre ønskede butikssammenlægninger og butiksudvidelser og dermed en modernisering af butiksstrukturen i Køge bymidte. Det kan derfor overvejes at fjerne bestemmelsen.

Omvendt er en klar arbejdsdeling imellem områderne i Køge bymidte et vigtigt pejlemærke, og den eksisterende bymidte skal her tilbyde det stemningsfulde og nicheprægede, de mange specialbutikker, en mangfoldighed

18 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

af "små" kvalitetsoplevelser, der supplerer hinanden. 400 m² er i set i det perspektiv en tilstrækkelig rummelighed.

Det er imidlertid vigtigt at sikre mulighed for etablering af dagligvarebutikker på f.eks. 1.000 m². i bymidten. En løsning kan være at fastholde græn- sen på de 400 m². for udvalgsvarebutikker, men ikke have en størrelsesbe- grænsning for dagligvarebutikker. Indpasningen af dagligvarebutikker på ca. 1.000 m² i Køge bymidte er imidlertid vanskelig og vil skulle afvejes mod evt. bevaringsmæssige hensyn.

7 Som led i en opdatering af kommuneplanen anbefales det at fastsætte én arealramme pr. centerområde. Arealrammen for et centerområde angiver det maksimalt tilladte bruttoetageareal detailhandel i det pågældende cen- terområde.

2.2.2 Anbefalinger til udvikling af de fire bymidter Nedenfor anbefalinger til strategisk udvikling af de fire bymidter som attraktive handelsbyer. Der er tale om anbefalinger, der med fordel kan realiseres i et bredt samarbejde mellem alle parter i bymidten.

Køge Køge har grundlæggende en velfungerende bymidte. Kun få tomme butikslokaler, en udmærket tilgængelighed, et klart afgrænset handelsområde. Alligevel er der markante udviklingspotentialer i Køge bymidte. Potentialerne ligger i at

 Styrke opholdskvaliteterne, så det er mere indbydende at forlænge opholdet i bymidten. Det kan ske med: o Flere programmerede byrum, f.eks. legepladser o Flere byrum, der inviterer til ophold: sol, læ, gratis siddepladser o Flere gader/byrum med ringe/ingen trafik. o Evt. mere grønt/vand o Evt. flere toiletter  Skabe gader/miljøer i bymidten med hver sin klare (butiks)profil  Styrke Jernbanegade som attraktiv forbindelse til bymidten  Skabe en klar arbejdsdeling mellem Strædet (kædebutikker) og den gamle bymidte (mindre butikker i et charmerende bymiljø).  Synliggøre kulturen og kunsten i bybilledet  Få historien til at træde tydeligere frem

ANBEFALINGER TIL DET VIDERE ARBEJDE 8 Der udarbejdes et årligt handelsbarometer, hvor omsætningsudviklingen følges i ca. 100 udvalgte butikker i Køge. Dermed kan effekten af Rådhus- stræde følges og evt. tiltag fremrykkes.

Hvis tallene lægges ind i COWIs database CityIndex, er det endvidere muligt at sammenligne omsætning, dækningsgrader etc. med en række andre byer i Danmark.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 19

9 Parkeringssituationen følges.

Parkeringsmulighederne nævnes i dag som 4. vigtigste grund til, at Køge fravælges som handelssted. Når der som planlagt indføres betalingsparke- ring i Køge bymidte i 2017, skærpes konkurrencesituationen for bymidten yderligere.

Køge Kommune registrerer allerede belægningen på de større p-pladser i bymidten elektronisk.

Der kan suppleres med kundeinterviews om tilfredsheden med parkeringsmulighederne i Køge et stykke tid efter åbningen af Rådhusstrædet.

10 Kundeflowet i bymidten følges elektronisk.

Med åbningen af Rådhusstrædet skabes et nyt, stærkt ankerpunkt i bymidten. Erfaringen fra andre bymidter er, at etableringen af nyt, stort handels- område ændrer kundeflowet i bymidten. Det kan føre til lavere efterspørg- sel efter lokaler andre steder i bymidten, evt. tomme butikslokaler mv.

Det anbefales at følge kundeflowet i bymidten elektronisk, da man derved hurtigt kan reagere på en evt. svækkelse af kundeflowet andetsteds.

Samtidig gør registreringen det muligt at måle besøgstallene ifm. events, følge hvordan gæsterne i byen bruger byen både ift. events og i øvrigt: Er butikker og cafeer åbne, når der er mange gæster i bymidten? Erfaringerne fra andre byer viser, at dette ikke altid er tilfældet.

Registreringerne er dermed også et godt dialogværktøj ift. emnet "åbnings- tider i detailhandlen".

Køge Kommune anvender allerede systemet CitySense til registrering af trafik på vejnettet. Dette kan nemt udvides til at omfatte Køge bymidte og her registrere, hvordan fodgængere, cyklister og biler bevæger sig i bymidten.

11 Udarbejdelse af en egentlig handlingsplan for handelslivet i Køge bymidte, hvor de mange mulige indsatser prioriteres. Handlingsplanen kan med fordel blive til i en fælles proces, hvor kommune (plan/erhverv), butikker, cityforening, kulturaktører, grundejere mv. får fælles billeder af retningen. Det- te er vigtigt, fordi bymidtens potentiale kun kan realiseres, hvis alle arbejder sammen.

Processen kan lede frem til et styrket samarbejde på kvartersniveau for 3-4 områder i Køge Bymidte, hvor butikker, grundejere, kommune, Køge Han- del m.fl. arbejder sammen om realiseringen.

Som led i arbejdet kan der skabes tydelige kvartersprofiler for 5-6 gader/kvarterer i Køge Bymidte. Destinationer med hver deres klare profil og

20 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

kvaliteter. Der kan hentes inspiration i modellen "frivilligt BID", som anvendes i Vejle. Kommunale og private midler puljes, således at effekten øges.

12 Styrket fokus på kompetenceudvikling og udviklingstiltag for detailhandlen:

De 10 % af butikkerne, der hverken har hjemmeside eller er på sociale medier, kontaktes med tilbud om hjælp til dette.

Et antal butikker i bymidten tilbydes rådgivning ved ekstern konsulent om blikfang og butiksindretning. Silkeborg Kommune har gode erfaringer med dette.

Det kan overvejes at lave et projekt, der hjælper ejerledede butikker med kompetenceudvikling og en fælles webshop. Der kan her hentes inspiration og erfaringer fra det tyske pilotprojekt OnlineCity Wuppertal.

13 Aktiv udvikling af butiksudbuddet, således at der tiltrækkes specialbutikker, nichebutikker og butikker med højt attraktionsværdi til bymidten. Ligeledes fokus på fortsat tilførsel af cafeer og restauranter til bymidten.

14 Forbindelser, opholdskvaliteter og øvrige fysiske tiltag jf. gennemgangen ovenfor.

Ift. indsatserne kan der hentes yderligere inspiration i COWIs projekt Butikker og Byliv, der har identificeret 12 strategier til udvikling af levende bymidter med en stærk detailhandel. I en proces kan denne viden bringes effektivt i spil.

15 Ovenstående anbefalinger bearbejdes til et handlingskatalog med økonomi.

Borup Borups bymidte består af tre områder, og rollefordelingen er ikke klar. Der er en del tomme butikslokaler, og byen har generelt brug for et visuelt løft, ligesom opholdskvaliteterne med fordel kan styrkes.

Anbefalinger til udvikling af Borup som handelsby:  Skab en klar arbejdsdeling i bymidten med tre områder, der har hver deres rolle:

o Fremtidig butiksudvikling sker i centret o Hovedgaden udvikles til en attraktiv akse mellem stationsområ- det og centret, men der placeres ikke yderligere butikker her o Stationsområdet fastholdes som attraktiv ankomstzone og byens historiske hjerte. Der placeres ikke yderligere butikker her.

 Opholdskvaliteterne i bymidten styrkes, ved at der arbejdes på at tilføre 1-2 cafeer fx i forbindelse med eskisterende bager eller bibliotek, etablere et offentligt tilgængeligt toilet med puslerum samt evt. legezone.  Tomme butikslokaler aktiveres  Facader og bygninger løftes

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 21

 Udvikling af Borup Centret som centralt projekt. Kommune, grundejere, butikker kan med fordel gøre dette sammen.

Herfølge Bygningerne i Herfølge bærer præg af at være opført på forskellige tidspunkter, og bygningernes karakter og stand er meget svingende. Butiksudbuddet virker lille for en by på denne størrelse (5.700 indbyggere), hvilket også afspejles i dækningsgraden på 55 %. Der er købekraft til flere butikker i byen. Det gælder også dagligvarebutikker, hvor dækningsgraden er faldet til 86 %.

Anbefalinger til udvikling af Herfølge som handelsby:  Bymidten og handelsområdet styrkes i området mellem Vordingborgvejs østside og Havebos vestside. Der tilføres flere butikker.  Der skal være en cafe i Herfølge  Opholdskvaliteterne styrkes  Facader og bygninger løftes

Ølby Ølby Centret har store dagligvarebutikker, men kun få udvalgsvarebutikker og svage opholdskvaliteter.

Anbefalinger til udvikling af Ølby Centret:

 Byrummet aktiveres. Butikkernes udstillinger trækkes ud i byrummet  Der etableres en rar oase med noget grønt og nogle bænke/stole  Der tilvejebringes en cafe  Facaderne gøres mere levende  Ovenstående kan med fordel løses i en koordineret proces, hvor Køge Kommune sammen med ejendomsejere og butikker aftaler en fælles plan for udvikling af centret.

22 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

3 OVERORDNET PLANGRUNDLAG Det overordnede plangrundlag udgøres af Planlovens bestemmelser, landsplandirektiver samt kommunens kommuneplan og planstrategi. Plangrundlaget påvirker mulighederne for udvikling af detailhandlen i Køge Kommune.

LANDSPLANDIREKTIVET FOR DETAILHANDEL I HOVEDSTADSOMRÅDET Planlovens detailhandelsbestemmelser bygger på et centerhierarki, hvor bymidten udgør det primære centerområde for detailhandel. Herefter følger bydelscen- trene, hvor der i en by som Køge kan planlægges for op til 5.000 m² detailhandel i hvert bydelscenter. Der er ingen bydelscentre i Køge Kommune.

Uden for bymidter og bydelscentre kan der planlægges for lokalcentre, og der kan placeres enkeltstående butikker til områdets lokalforsyning. Derudover kan der etableres butikker med særligt pladskrævende varegrupper som bilforhandlere og byggemarkeder. Nogle byer har udlagt aflastningsområder, hvis ud- strækning og rammer kan fastholdes, men ikke udvides yderligere bortset fra få undtagelser. Der er ingen aflastningsområder i Køge Kommune, og med de gæl- dende regler kan der ikke udlægges nye aflastningsområder i Køge Kommune.

Ifølge Planloven kan der kun være én bymidte i hver by, men Hovedstadsområ- det udgør et sammenhængende by- og boligområde, hvor det er vanskeligt at afgøre, hvor én by ophører, og hvor den næste starter. Det sammenhængende byområde langs Køge bugt, Køge-byfingeren, er en del af 'det ydre storbyområ- de' og dermed en del af Hovedstadsområdet. Erhvervs- og Vækstministeren fastlægger den overordnede placering af bymidter, bydelscentre og aflastnings- områder i Hovedstadsområdet, herunder hvor der kan placeres store udvalgsvarebutikker på mere end 2.000 m². Det er kommunerne, der foretager den ende- lige afgrænsning af centerområderne. I Landsplandirektivet for detailhandel i Hovedstadsområdet er der udpeget to bymidter i Køge: Køge bymidte og Ølby bymidte. Med Landsplandirektivet for detailhandel i Hovedstadsområdet gives mulighed for at planlægge for store udvalgsvarebutikker på mere end 2.000 m² i Køge bymidte.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 23

Dele af Køge Kommune ligger i 'det øvrige hovedstadsområde'. Mulighederne for at planlægge for bymidter og udvidelser af bymidter i det øvrige hovedstadsom- råde følger de samme regler, som gælder i resten af landet, jf. Miljøministeriets bekendtgørelse nr. 1093 af 11. september 2007 om afgrænsning af bymidter og bydelscentre. Landsplandirektivet om beliggenheden af bymidter, bydelscentre og aflastningsområder mv. indeholder derfor ikke en særlig udpegning af bymidter i det øvrige hovedstadsområde.

SAMSPIL MED FINGERPLAN 2013 Miljøministeriet har udarbejdet Fingerplan 2013, som er vedtaget som et landsplandirektiv for Hovedstadsområdet. Planen afløser den tidligere Fingerplan 2007. Planlægningen i Køge Kommune skal ske i overensstemmelse med Fin- gerplan 2013 for at sikre en hensigtsmæssig videreudvikling af de fysiske og funktionelle kvaliteter i hele hovedstadsområdet. Fingerplan 2013 er den overordnede ramme for hovedstadskommunernes fysiske planlægning og udvikling.

Planen regulerer ikke direkte, hvad den enkelte borger kan, men har betydning for, hvor kommunerne kan planlægge eksempelvis ny byudvikling. Afvejningen af de konkrete arealinteresser og udlæg af nye arealer til byformål sker i den kommunale planlægning. Køge-byfingeren rummer store byudviklings- og by- omdannelsesmuligheder til erhverv, boliger, detailhandel mv. Ved Køge Nord, Køge Kyst, Borup og Herfølge udvikles nye store bolig- og erhvervsområder. Området ved Nordhøj er udpeget som egnet lokaliseringsmulighed for virksom- heder inden for transport- og distributionserhverv, og der gennemføres store investeringer i baneinfrastrukturen til og fra Køge, herunder den nye banefor- bindelse København-Ringsted via Køge samt S-togsstationen, Køge Nord.

24 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

PLANSTRATEGI FOR KØGE KOMMUNE Byrådet har vedtaget Planstrategi 2016. Planstrategien har til formål at følge op på byrådets visioner og pege på, hvordan visionerne virkeliggøres gennem kommunens planlægning. Særligt Køge Kyst, Køge Nord, Borup og Herfølge er nævnt som vigtige udviklingsområder for byudvikling og detailhandel. Også det nye universitetshospital og de mange erhvervsprojekter vil få betydning for detailhandlen i Køge Kommune.

Detailhandlen i Køge Kommune har Køge by som det naturlige omdrejningspunkt. Planstrategien fastslår, at Køge bymidtes attraktivitet og byliv er en vigtig drivkraft for at fastholde væksten i både befolkningen og arbejdspladserne. Detailhandlen og handelslivet i bymidten har afgørende rolle for et en attraktiv bymidte med byliv.

Udviklingen af Køge Kyst (Stationsområdet, Collstrupgrunden og Søndre Havn) med boliger og kontorerhverv, vil medføre et behov for ny detailhandel. Den igangværende omdannelse af Stationsområdet og Søndre Havn er et resultat af den strategiske satsning, som skal styrke bymidten ved at give mulighed for, at større butikker kan etablere sig centralt. Udviklingen skal medvirke til at fastholde og styrke Køge som et stærkt detailhandelscenter, uden at kvaliteterne i den gamle bymidte går tabt.

Køge Kommune samarbejder desuden med offentlige og private aktører om events, udstillinger, midlertidige byrum mv. for at levendegøre bymiljøer og sikre attraktive by- og handelsområder.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 25

FORSLAG TIL ÆNDRINGER AF PLANLOVENS BESTEMMELSER OM DETAILHANDEL I januar 2017 blev forslaget til den nye Planlov fremsat til førstebehandling i Folketinget. Med forslaget lægges op til flere ændringer af bestemmelserne om detailhandelsplanlægningen.

Der lægges bl.a. op til at hæve størrelsesbegrænsningerne for dagligvarebutikker i bymidter og bydelscentre fra 3.500 m² til 5.000 m². Der lægges også op til at hæve størrelsesbegrænsningerne for dagligvarebutikker i lokalcentre og som enkeltstående butikker fra 1.000 m² ekskl. personalefaciliteter til 1.200 m² inkl. personalefaciliteter.

Det foreslås også at ophæve størrelsesbegrænsningen på 2.000 m² for udvalgsvarebutikker i bymidten, bydelscentre og aflastningsområder, uanset bystørrelse og at give bedre mulighed for udlæg af aflastningsområder. Der lægges med lovforslaget op til, at størrelsesbegrænsningen for dagligvarebutikker i aflast- ningsområder hæves fra 3.500-3.900 m². Udlæg af arealer til aflastningsområ- der forudsætter bl.a. et tilstrækkeligt kundegrundlag.

Desuden foreslås det som led i Planlovsrevisionen at klargøre mulighederne for e-handel med showrooms med ny en vejledning og at ophæve kravet om brug af den statistiske metode til fastlæggelse af bymidter og bydelscentre med arealrammer på over 5.000 m².

Det forventes, at forslaget vedtages i sommeren 2017. Erhvervsministeren vil i et landsplandirektiv efter Planlovens § 3 fastlægge nærmere retningslinjer for udmøntning af de ovenstående ændringer for hovedstadsområdet. Indtil vedta- gelsen af et nyt landsplandirektiv i hovedstadsområdet gælder centerstrukturen i det eksisterende landsplandirektiv, men uden begrænsninger på udvalgsvarebu- tikkernes størrelse.

26 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

4 RAMMEBETINGELSER De overordnede rammebetingelser påvirker detailhandlen i Køge Kommune. De senere års krisestemning er aftaget, men e- handlen stiger forsat. 10 udviklingstendenser påvirker bymidterne og deres detailhandel i disse år.

Ti generelle udviklingstendenser, der påvirker bymidterne og deres detailhandel.

1. FORBRUGERNE HAR PENGE - MEN HOLDER PÅ DEM Med finanskrisen i 2007 skete der en historisk opbremsning i borgernes forbrug. Der skete et fald med ca. 25 % for beklædning og ca. 15 % for øvrige udvalgsvarer. Selv om forbrugerne igen bruger flere penge, er det samlede forbrug i fysiske butikker i 2015 stadig på et niveau svarende til 2004/5.

2. E-HANDLEN VOKSER – OG FORBRUGERNE STILLER NYE KRAV E-handlen vokser, og 15% af udvalgsvarerne og 1-2% af dagligvarerne handles pt. på nettet. Andelen stiger med ca. 10% om året (af ovennævnte tal). Også grænsehandlen er betydelig. Presset fra e-handel og grænsehandel skærper kravene til de fysiske butikker. Service, rådgivning, faglig specialisering, fokus på butiksoplevelsen, brug af sociale medier samt sammentænkning af fysisk butik og webshop er blandt strategierne hos de butikker, der klarer sig godt. Den samlede attraktivitet af handelsmiljøet har betydning for, om danskerne vælger de fysiske butikker frem for internetbutikker.

3. FLERE KÆDEBUTIKKER – BYERNE BLIVER MERE ENS Kædernes andel af bymidternes udvalgsvarebutikkerne stiger. Det er positivt, fordi kæderne har stærkere økonomi, fælles hjemmesider, webshop, ressourcer til at uddanne personale osv. Omvendt betyder det, at bymidterne bliver mere ens. Dermed bliver klynger af unikke butikker og et charmerende bymiljø med mange oplevelser vigtigere som konkurrenceparameter.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 27

4. BUTIKSCENTRENE VINDER MARKEDSANDELE Især butikscentrene, der bl.a. har fælles åbningstider og mange stærke kapital- kæder, har udnyttet liberaliseringen af lukkeloven. Butikscentrenes markedsandel vokser fortsat med ca. 0,5% om året. Deres andel af den samlede detail- omsætning udgør ca. 25%. Butikscentre i bymidten kan samlet set styrke en handelsby, mens erfaringen er, at butikscentre uden for bymidten over tid svækker bymidtens butiksudbud. Øgningen af butikscentrenes markedsandel kan betyde, at de traditionelle handelsgader vil blive yderligere udfordret af butikscentrene.

5. BYMIDTERNE MISTER OMSÆTNING TIL DERES EGEN PERIFERI Bymidterne taber omsætning til deres egen periferi, og det er der flere grunde til:

› Dagligvarediscountbutikker placeret ved indfaldsvejene › Butiksområder med butikker som Jysk, T. Hansen. Jem&Fix placeret i kanten af bymidten › Butiksområder til særligt pladskrævende varer placeret uden for bymidterne › Udvalgsvarebutikker placeret i områder for særligt pladskrævende varer

6. BORGERNE ER BLEVET MERE MOBILE OG KØRER GERNE EFTER DET RIGTIGE BUTIKSUDBUD Borgerne er blevet langt mere mobile og kører gerne langt efter en koncentration af spændende butikker, enten i en velfungerende bymidte eller et indkøbs- center. Alene fra 1993 til 2016 steg antallet af personbiler i Danmark fra 1,6 til knap 2,4 mio. Omvendt kan selv mindre byer tiltrække mange tusinde besø- gende udefra til populære events. Mobiliteten går altså begge veje.

7. BYMIDTERNE BLIVER MERE BLANDEDE Der sker i disse år et langsomt skifte i sammensætningen af bymidternes funktioner. Butikker kommer relativt til at fylde lidt mindre, mens cafeer, restauranter, takeaway, fitness og alt andet til kroppens skønhed og sundhed samt mange andre servicefunktioner kommer til at fylde lidt mere. Der er i dag typisk flere af de andre serviceerhverv, end der er butikker i en bymidte.

8. UDVALGSVAREHANDLEN KONCENTRERES – MEN OGSÅ MINDRE BYER HAR GODE MULIGHEDER Udvalgsvarehandlen koncentreres i disse år løbende i de lidt større byer og butikscentre. Imidlertid viser erfaringen, at byer ned til 5.000-6.000 indbyggere med de rigtige strategier har gode muligheder for at bevare et bredt udbud af udvalgsvarebutikker. For byer med væsentlig turisme gælder det byer helt ned til omkring 3.000 indbyggere.

28 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

9. DAGLIGVAREFORSYNINGEN HAR SANDSYNLIGVIS ALDRIG VÆRET BEDRE Dagligvarediscountbutikkernes fremmarch er endnu en markant udviklingsten- dens. I mange tilfælde får de lov til at placere sig ved indfaldsvejene til en by, hvilket er uheldigt, da det svækker butiks-og bylivet i bymidten. Indkøb i dagligvarebutikker kombineres i ca. 15-20% af tilfældene med indkøb i udvalgsvarebutikker, og mister bymidten en dagligvarebutik, kan det "koste" 2-4 udvalgsvarebutikker.

10. BYER MED SAMME UDGANGSPUNKT PERFORMER MEGET FORSKELLIGT Byer med samme udgangspunkt klarer sig meget forskelligt. Det er tydeligt, at evnen til lokalt at "gøre de rigtige ting" spiller en stor rolle. Kommunalt leder- skab, fælles visioner, samarbejde og et højt ambitionsniveau hos alle parter i bymidten – kommune, grundejere, butikker, cityforening mv. – spiller en afgø- rende rolle.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 29

5 RAMMEBETINGELSER I KØGE KOMMUNE Udviklingen i detailhandlen i Køge Kommune er nært forbundet med den øvrige byudvikling, befolkningsudviklingen, udviklingen i turismen, pendlingen mv. En lang række byudviklings- og infrastrukturprojekter vil sammen med stigningen i indbyggertallet og antallet af arbejdspladser have positivt afsmittende effekter på detailhandlen i Køge Kommune.

NYE ERHVERVSOMRÅDER OG ARBEJSPLADSER Ved den nye Køge Nord Station vil der blive opført et helt nyt erhvervsområde i tilknytning til Skandinavisk Transport Center. Skandinavisk Transport Center i Køge er et af Danmarks største sammenhængende erhvervs- og transportområ- der. Kombinationen af motorvej, jernbane og havn har betydet, at transportcen- teret, som er beliggende mellem Lille Skensved og E20, i de seneste år er vokset fra 130 ha til 180 ha.

Universitetshospitalet forventes at stå færdigt i 2022. Der vil blive 4.000-5.000 arbejdspladser og forventningen er, at mange af de nye ansatte vi l bosætte sig i Køge Kommune.

Frem til 2022 forventes i Køge Kommune en tilvækst i private jobs på ca. 750 om året. Hertil kommer en vækst på i alt ca. 3.000 offentlige jobs som led i udviklingen af Universitetssygehuset. De mange nye jobs vil bidrage til en øget indpendling til Køge Kommune. I dag udgør indpendlingen ca. 45 % af den tota- le ind- og udpendling til og fra Køge Kommune. Hvis det forudsættes, at ca. 45 % af de nye jobs besættes af borgere bosat uden for Køge Kommune, så medfø- rer den øgede indpendling isoleret set til en stigning i den årlige omsætning i butikkerne i Køge Kommune på ca. 35-65 mio. kr.

BOLIGUDVIKLINGSOMRÅDER Frem mod 2028 forventes indbyggertallet i Køge Kommune at stige med ca. 9.000 borgere. Der planlægges for nye boliger både som led i omdannelse og fortætning af eksisterende byområder og som byvækstområder.

30 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

Der planlægges for nye boliger i Køge by bl.a. ved Søndre Havn, i Stationsområ- det samt i Køge Nord. Køge Kyst har indgået købsaftaler om ca. 450 boliger på Søndre Havn, hvoraf de første godt 100 boliger er under opførelse med forventet indflytning i løbet af foråret og sommeren 2017. Stationsområdet på i alt seks hektar ligger tæt koblet til Køges historiske bymidte og tæt på byens offentlige transportmuligheder. Planerne for området er tænkt i tæt sammenhæng med Køges eksisterende handelsliv og karakteristiske købstadsmiljø. I løbet af 2017 vil et nyt indkøbsstrøg med butikker, rådhusudvidelse, Køge Kommunes nye genoptræningscenter, Nordisk Film-biograf, nye parkeringsmuligheder samt boliger efter planen stå klar til brug. I alt forventes etableret op mod 1.700 nye boliger i Køge Kyst.

I Køge Nord er der udlagt et nyt lokalcenter, som skal servicere 800-1.100 nye boliger i den nye bydel, hvor også den nye Køge Nord Station etableres med adgang til højhastighedsbane, regionalbane, S-tog samt et Park & Rejs med op til 2.700 P-pladser. Fuldt udbygget forventes området at indeholde 6.000–7.000 nye arbejdspladser.

I Herfølge forventes etableret i alt ca. 1.100 nye boliger. Boligerne udvikles i den sydøstlige del af Herfølge samt i et område vest for jernbanen. I det nordøstlige Borup forventes udviklet ca. 900 nye boliger. Derudover forventes mindre bolig- udbygninger i Ejby, Bjæverskov og Hastrup.

Indbyggertallet i Lille Skensved forventes at stige med ca. 140 personer frem mod 2028.

NY INFRASTRUKTUR I perioden 2010-2018 anlægges København-Ringstedbanen via Køge. Med den nye Køge Nord Station skabes der et centralt knudepunkt for skift til og fra S- banen. Der bliver også mulighed for et parkér-og-rejs anlæg lige ved motorvejen. Herfra kører togene til København, Vestsjælland, Fyn og Jylland samt via Køge Station direkte til Næstved. Strækningen København-Ringsted er af international betydning. Den indgår i det transeuropæiske netværk som forbindelse mellem Skandinavien og det øvrige Europa. De mange nye brugere af Køge Sta- tion og Køge Nord Station vil bidrage til omsætningen i de nærmeste butikker.

Køge Bugt Motorvejen blev udbygget fra seks til otte spor på strækningen Køge- Solrød S i 2016. De nye regionale vej- og baneforbindelser medfører en større integration af Køge by med de øvrige detailhandelsudbudspunkter i regionen. Den forbedrede fremkommelighed medfører på den ene side, at kunder fra et større opland kan nå butikkerne inden for en kortere rejsetid. På den anden side medfører udviklingen en større konkurrence med f.eks. butikscentrene i Køben- havn, hvilket stiller større krav til detailhandlen i Køge Kommune.

Internt i Køge by er flere infrastrukturprojekter gennemført eller under udvikling frem mod 2028. I oktober 2016 blev den nye vejtunnel under jernbanen åbnet for biltrafik, og i slutningen af 2017 står en ny gangbro på tværs af jernbanen ved Køge Station færdig. I 2017 påbegyndes desuden arbejdet på en ny under- føring mellem Havnepladsen på Søndre Havn og Kulturtorvet i Stationsområdet. Underføringen skal være med til at gøre den fysiske og mentale afstand mellem

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 31

Køge Torv og Søndre Havn kortere. De nye forbindelser vil bidrage til at nedbry- de jernbanens barriereskabende effekt og vil øge tilgængeligheden til butikkerne i bymidten.

BEFOLKNINGSUDVIKLINGEN Udviklingen i indbyggertallet har stor betydning for detailhandlens udviklingsmuligheder. På landsplan forventes befolkningstallet at stige med ca. 11 % frem mod 2050. Frem mod 2028 forventes befolkningstallet på landsplan at stige med ca. 5,2 %.

Køge Kommunes befolkningsprognose fra 2016 viser, at indbyggertallet forventes at stige fra ca. 60.520 personer primo 2017 til ca. 69.530 personer primo 2028. Dette svarer til en stigning i indbyggertallet på ca. 9.000 borgere eller knap 15 %. Stigningen i befolkningstallet vil medføre en stigning i det årlige forbrug i de fysiske butikker på i størrelsesordenen 390-450 mio. kr. (2016-priser) frem mod 2028. For at dække de nye borgeres forbrug af dagligvarer svarer det til, at der skal etableres ca. 6-8 nye dagligvarebutikker på ca. 1.000 m² i Køge Kommune frem mod 2028. For at dække de nye borgeres forbrug af udvalgsvarer svarer det til, at der skal etableres op mod 22.600 m² nye udvalgsvarebutikker i Køge Kommune frem mod 2028. Spændene i arealbehovene afhænger bl.a. af udviklingen i internethandlen og privatforbruget. Med udviklingen af Rådhus- stræde forventes etableret ca. 20.000 m² ny detailhandel.

Udviklingen i ovenstående faktorer betyder, at forbrugsgrundlaget i Køge Kom- mune vil stige, hvilket kan betyde øget omsætning i butikkerne, forudsat at butikkerne og bymidterne opleves som attraktive af forbrugerne.

PENDLING Pendling er interessant i detailhandelsmæssig sammenhæng, fordi mange pendlere foretager indkøb af særligt dagligvarer i forbindelse med turen mellem arbejde og bopælen. I Køge har særligt de to varehuse, Føtex i Ølbycentret og Kvickly i bymidten, betydning for, at borgere uden for Køge Kommune handler en del af dagligvarerne i Køge Kommune.

På den anden side er der også mange Køge-borgere, der dagligt pendler til arbejdspladser uden for kommunen. Tal fra 2014 viser, at ca. 13.500 personer dagligt pendler ind i Køge Kommune for at arbejde, mens der pendler ca. 16.100 personer ud af kommunen. Der er således ca. 2.600 flere, der pendler ud af kommunen, end personer, der pendler ind. Pendlingen har stort set været stabil i perioden 2008-2014.

Hvis pendlerne i gennemsnit handler for eksempelvis 250 kr. om ugen i den kommune, de pendler til, svarer pendlingsunderskuddet i 2014 til i størrelsesor- denen 35 mio. kr. pr. år. Til sammenligning omsætter en typisk discountbutik på 1.000 m² for ca. 30-55 mio. kr. pr. år.

BESKÆFTIGELSE Der er ca. 5.400 ansatte i handelssektoren (både detail- og engroshandel) i Kø- ge Kommune. Det svarer til, at hver 5. beskæftigede i Køge Kommune er ansat i handelssektoren. Udviklingen i antallet af beskæftigede i handelsbranchen har

32 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

stort set været stabil i perioden 2008-2015. Tallene viser, at handelssektoren har stor betydning for Køge Kommune. Med udviklingen af Rådhusstræde forventes det, at antallet af beskæftigede i handelssektoren stiger.

TURISME Udviklingen i antallet af turister påvirker detailhandlen. I Region Sjælland brugte turisterne i 2012 for i alt 8,8 mia. kr. og foretog over 4 mio. kommercielle overnatninger. VisitDenmarks analyse af ’Turismens økonomiske betydning i Dan- mark 2013’, viser et gennemsnitligt døgnforbrug til detailhandel på landsplan på ca. 120 kr. for danske turister og ca. 260 kr. for udenlandske turister.

En tilsvarende analyse fra 2014 viser, detailhandlen fylder meget med 27,5 mia. kr. svarende til 29 % af det samlede turismeforbrug i 2014. Den turismeafledte værditilvækst inden for detailhandelsbranchen i Region Sjælland var i 2012 ca. 1 mia. kr., og 25 % af den turismeskabte beskæftigelse skete inden for regionens detailhandel.

Specifikt for Køge Kommune gælder, at den turismeafledte værditilvækst i detailhandlen var ca. 34 mio. kr., hvilket svarer til niveauet i Faxe Kommune. Turi- sterne i Køge Kommune brugte i 2012 ca. 100 mio. kr. i detailhandlen. Heraf brugte danske turister ca. 51 mio. kr. og udenlandske turister ca. 47 mio. kr. Antallet af kommercielle overnatninger i Køge Kommune ekskl. i feriehuse var i 2016 knap 140.000 mod knap 139.000 i 2015. De overnattende turister, såvel som endagsturisterne, har en positivt afsmittende effekt på detailhandlen.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 33

6 DEN REGIONALE KONKURRENCESITUATION Den regionale konkurrencesituation har betydning for detailhandlen i Køge. Flere store butikscentre og handelsområder er åbnet siden 2008, ligesom flere er på vej.

Køge er en del af hovedstadsområdet, som udgør et sammenhængende by- og boligområde, hvor byerne også er funktionelt sammenhængende. For detailhandlen betyder de fysisk-funktionelt sammenhængende byområder, at detail- handelscentrene ligger geografisk tæt på hinanden, og byernes handelsliv er derfor ikke alene bestemt af detailhandelsplanlægningen i Køge Kommune, men i høj grad også af udviklingen i de konkurrerende handelsbyer og handelscentre i det regionale opland.

I de senere år er detailhandlen blevet udbygget markant i hovedstadsområdet, og flere kommuner er fortsat interesserede i at udlægge mange nye arealer til butiksformål - især til butikker med pladskrævende varegrupper i tidligere er- hvervsområder, hvor der er god tilgængelighed med bil.

34 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 35

KONKURRERENDE BUTIKSCENTRE Køge ligger som endepunkt i Køgefingeren med kort afstand blandt andet til Waves ved Hundige Station, til Roskilde bymidte inklusiv Ro’s Torv og til City 2 i Høje Taastrup. Disse er de største handelssteder nord for Køge, som konkurrerer om kunderne i Køges nordlige opland. Både Waves og Roskilde bymidte har været inde i en ekspansiv udvikling i detailhandlen.

› Waves blev i 2009 moderniseret, hvilke indebar at en del af det gamle butikscenter blev nedrevet og erstattet af nybyggeri. I 2009 havde Waves ca. 110 butikker, heriblandt Danmarks største Bilka-varehus på 24.000 m². Waves ligger i en kørselsafstand af ca. 23 km til Køge bymidte.

› Ro's Torv blev i perioden 2006-2009 udvidet fra 40.000 m² til 84.000² detailhandel, spisesteder, biograf mv. Ro's Torv rummer ca. 60 butikker og ligger i Roskilde bymidte. Kørselsafstanden fra Køge bymidte til Ro's Torv er ca. 25 km.

› I Høje-Taastrup ligger IKEA og City 2 med ca. 100 butikker, og i 2014 åb- nede Copenhagen Designer Outlet med et areal på ca. 17.500 m². City 2 og IKEA tiltrækker kunder fra et stort opland og ligger i en kørselsafstand af ca. 27 km fra Køge bymidte. Renoveringen af City 2 i Høje Taastrup blev af- sluttet i 2012. City 2 styrkes med udviklingen af Down Town Høje Taastrup, en ny bydel med bl.a. ca. 20.000 m² ny detailhandel. Med udviklingen af Down Town Høje Taastrup kædes stationsområdet i Høje Taastrup og City 2 bedre sammen.

› I den vestlige del af Køge Kommune er Ringsted den nærmeste by, som konkurrerer om kunderne i det vestlige opland. I Ringsted ligger Ringsted Outlet, som har et regionalt opland. Ringsted Outlet ligger i en kørselsaf- stand af ca. 27 km fra Køge bymidte. Der ligger ca. 40 butikker og 2 spisesteder i Ringsted Outlet. Butikscentret RingStedet og Ringsted Outlet ligger begge i kort afstand til Hovedvej 14, som forbinder Ringsted og Roskilde, og til Vestmotorvejen E20. Ringsted Outlet, der tiltrækker kunder fra store dele af Sjælland, har oplevet en vækst på 10 butikker til i alt ca. 42 butikker i perioden 2010-2015. Der er planer om en mulig udvidelse af Ringsted Outlet med ca. 5.000-7.000 m².

Mod syd i retningen mod Stevns og Faxe er Køge begunstiget af en forholdsvis stor afstand til byer, som i omfang og kvalitet kan konkurrere med Køges udbud af butikker.

36 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

KONKURRERENDE BUTIKSCENTRE I REGIONEN

BUTIKSCENTER KOMMUNE ANTAL OMSÆTNING I 2011 BUTIKKER 2017 (DETAILHANDEL OG ANDRE ERHVERV)

RINGSTED OUTLET RINGSTED CA. 42 CA. 250 MIO. KR.

SOLRØD CENTER SOLRØD CA. 35 CA. 460 MIO. KR.

WAVES (TIDL. HUNDIGE GREVE CA. 110 CA. 1.745 MIO. KR. STORCENTER)

FIELDS KØBENHAVN CA. 150 CA. 2.634 MIO. KR.

RO'S TORV ROSKILDE CA. 60 CA. 768 MIO. KR.

ØLBYCENTRET KØGE CA. 11 CA. 400 MIO. KR. (I 2017, KUN DETAILHANDEL)

CITY 2 HØJE CA. 100 CA. 925 MIO. KR. TAASTRUP

Omsætningstal stammer fra Danmarks Største Shoppingcentre 2012, Retail In- stitute Scandinavia.

UDVIKLINGEN I DETAILHANDLEN I ROSKILDE Roskilde, Solrød og Ringsted Kommuner er de nabokommuner til Køge Kommu- ne, hvor der findes handelssteder, der i størrelse og kvalitet kan konkurrere med handelsområderne i Køge Kommune. Detailhandlen i Lejre, Faxe og Stevns Kommuner er mere begrænset, og handelsstederne i disse kommuner vurderes i mindre grad at være i stand til at konkurrere med handelsstederne i Køge Kom- mune.

De seneste to detailhandelsanalyser for Roskilde Kommune er fra 2016 og 2008. Tilsammen giver de to detailhandelsanalyser et billede af udviklingen i detailhandlen i perioden 2008-2016.

Omsætningen er i perioden 2007-2015 steget inden for alle hovedbrancher. Dagligvareomsætningen er steget med ca. 6 %, beklædningsomsætningen af steget med ca. 9 % og omsætningen inden for øvrige udvalgsvarer er stort set uændret.

Udviklingen i omsætningerne afspejles i udviklingen i arealerne. I perioden 2008-2016 er arealet af dagligvarebutikker i Roskilde Kommune øget markant med knap 30 %. Arealet af beklædningsbutikkerne er øget med ca. 8 %, hvilket svarer til stigningen i omsætningen. Arealet af de øvrige udvalgsvarebutikker er stort set uændret.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 37

Antallet af butikker i Roskilde Kommune er i perioden 2008-2016 faldet. Antallet af dagligvarebutikker er faldet med ca. 14 %, antallet af beklædningsbutikker er steget med ca. 3 %, og antallet af øvrige udvalgsvarebutikker er faldet med ca. 24 %.

Antallet af butikker i Roskilde by er i 2016 opgjort til ca. 340, heraf ca. 87 dagligvarebutikker og ca. 253 udvalgsvarebutikker. Omsætningen i de 87 dagligvarebutikker i Roskilde bymidte var i 2015 ca. 1.565 mio. kr. Omsætningen i de ca. 253 udvalgsvarebutikker var ca. 2.320 mio. kr. Detailhandlen i Roskilde Kommune er koncentreret i Roskilde bymidte, herunder i Ro's Torv.

UDVIKLINGEN I DETAILHANDLEN I SOLRØD De seneste to detailhandelsanalyser for Solrød Kommune er fra 1998 og fra 2010. De to detailhandelsanalyser viser, at antallet af butikker i Solrød Kommu- ne i perioden 1998-2010 er steget. Antallet af dagligvare- og beklædningsbutik- ker er stort set uændret. Antallet af dagligvarebutikker er steget fra ca. 31 til ca. 32. Antallet af beklædningsbutikker er ligeledes steget med én butik fra ca. 15 til ca. 16. Stigningen i antallet af butikker var størst inden for hovedbranchen øvrige udvalgsvarebutikker. Antallet af øvrige udvalgsvarebutikker i Solrød Kommune steg fra ca. 18 til ca. 22 i perioden 1998-2010. Nettoudviklingen i antallet af butikker dækker over en markant stigning i antallet af butikker i Sol- rød bymidte. Antallet af butikker i Solrød bymidte er gået frem med 14 butikker svarende til knap 50 %.

DETAILHANDLEN I STORKØBENHAVN Det stærkeste udbudspunkt for detailhandel i Storkøbenhavn er Strøget samt Field’s, der er Danmarks største butikscenter målt på omsætning. De øvrige store butikscentre som Magasin, Illum og Fisketorvet har også store oplande. Des- uden findes en række andre store butikscentre i Storkøbenhavn, som har mindre betydning for detailhandlen i Køge Kommune på grund af deres størrelse og afstand til Køge. De øvrige centre i Storkøbenhavn er Amager Centret, Ballerup Centret, Frederiksbergcentret, Slotsarkaderne i Hillerød, Glostrup Storcenter, Lyngby Storcenter, BIG Shopping Herlev og Rødovre Centret.

UDVIKLINGEN I INTERNETHANDLEN De fysiske butikker i Køge udsættes i stigende grad af konkurrence fra internethandlen. Den stigende e-handel skærper kravene til de fysiske butikker i Køge Kommune, som dermed i dag ikke blot konkurrerer med butikkerne i nabokommunerne, men også med netbutikker. Zalando, som er den oftest brugte netbu- tik blandt danskerne, stod i 2016 for ca. 2,6 % af handlerne online. I 2015 omsatte Zalando for ca. 22 mia. kr.

38 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

DE 10 OFTEST BRUGTE WEBSHOPS BLANDT DANSKERNE

PLADS WEBSHOP

1. ZALANDO

2. EBAY

3. AMAZON

4. SAXO

5 ELGIGANTEN

6. NEMLIG

7. CDON

8. BILKA

9. COOP.DK

10. H&M

De 10 oftest brugte netbutikker blandt danskerne målt på antal handler i første halvår af 2016. (Årsrapport 2016 Light, FDIH, 2016)

UDVIKLINGEN I DETAILHANDLEN I KØGE I Køge bymidte fandtes i 2011 ca. 175 butikker. I dag ligger ca. 155 butikker i Køge bymidte. Udviklingen af ny detailhandel i Stationsområdet i Køge, herunder på det nye butiksstrøg, Rådhusstræde, indebærer etableringen af ca. 20.000 m² ny detailhandel og ca. 13.000 m² parkeringsarealer. Med udbygningen af detailhandlen i Køge som led i Køge Kyst-projektet styrkes Køges position i konkurrencen med de omkringliggende handelsbyer og butikscentre.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 39

Dækningsgrader på kommuneniveau.

40 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

7 CENTERSTRUKTUREN I KØGE KOMMUNE Køge Kommunes detailhandelsstruktur består af 2 bymidter i Kø- ge, 3 bymidter i oplandsbyerne, 4 lokalcentre i Køge og 3 lokalcentre i oplandsbyerne. Derudover er der 4 centerområder til pladskrævende varegrupper.

EKSISTERENDE DÆKNING I BYMIDTERNE De 5 bymidter i Køge Kommune dækker over regionale og lokale udbud. Med den fortsat positive befolkningsudvikling og udviklingen af nye boliger ved bl.a. Køge Kyst, Køge Nord, Herfølge og Borup vil der være behov for udbygninger af både dagligvare- og udvalgsvarebutiksstrukturen i bymidterne. I det følgende er bymidterne beskrevet. Mere detaljerede anbefalinger til udviklingen af bymidterne findes i kapitel 18.

Køge bymidte og Ølby Centret i Ølby bymidte udgør tilsammen rygraden i kommunens detailhandelsstruktur. I de to bymidter findes et bredt udbud af dagligvarebutikker. I Køge bymidten findes også et bredt udvalg af udvalgsvarebutikker af regional betydning. I Køge bymidte ligger ca. 155 butikker med et samlet bruttoetageareal på ca. 27.700 m². Den største butik i Køge bymidte er Kvickly på ca. 2.500 m². I Ølby bymidte ligger 11 butikker med et samlet bruttoetageareal på ca. 8.500 m². Den største butik i Ølby Centret er Føtex på ca. 3.300 m².

Frem mod 2025 forventes etableret ca. 1.500-1.700 nye boliger i Køge som led i udviklingen af Køge Kyst. Samtidig udvikles nye boliger i bl.a. Køge Nord og Ha- strup. Frem mod 2028 forventes en stigning i indbyggertallet i Køge by på ca. 3.000 personer. Afhængig af udviklingen i bl.a. privatforbrug og internethandlen svarer dette til en stigning i det årlige forbrugsgrundlag for dagligvarer på i stør- relsesordenen 105 mio. kr. frem mod 2028. Det svarer til omsætningen i 2-3 dagligvarebutikker à ca. 1.000 m².

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 41

Store dagligvarebutikker i og omkring Køge bymidte og Ølbycentret. Irma flytter fra nuværende placering på Nørregade til Rådhusstræde, hvor der ligeledes åbner en Fakta.

42 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

I Herfølge bor ca. 5.700 borgere. Detailhandlen i Herfølge er koncentreret i den nordlige del af byen nær Herfølge Skole og Herfølge St. I Herfølge bymidte ligger to store dagligvarebutikker, én mindre dagligvarebutik og to mindre udvalgsvarebutikker. Bymidten i Herfølge strækker sig fra Vordingborgvej i vest og ca. 550 m langs Billesborgvej mod øst. Uden for den afgrænsede bymidte, på den vestlige side af Vordingborgvej, ligger yderligere to mindre dagligvarebutikker.

Med boligudbygningen ved Herfølge NV og syd for Møllebæksvej er det sandsynligt, at der er behov for en udbygning af butiksstrukturen i Herfølge. I Planstra- tegi 2016 lægges op til udviklingen af ca. 1.100 nye boliger i den vestlige og sydøstlige del af Herfølge frem mod 2025. Frem mod 2028 forventes ifølge befolkningsprognosen en stigning i indbyggertallet i Herfølge by på ca. 1.340 personer. Det svarer til en stigning i det årlige forbrugsgrundlag for dagligvarer på i størrelsesordenen 40 mio. kr. frem mod 2028, hvilket svarer til omsætningen i én dagligvarebutikker à ca. 1.000 m².

Med sine ca. 4.510 indbyggere er Borup den største oplandsby efter Herfølge i Køge Kommune. Borup ligger knap 20 km fra både Køge og Ringsted. Borups størrelse og de relativt lange afstande til større butiksudbudspunkter kommer til udtryk i byens detailhandel. I Borup bymidte ligger i alt 19 butikker, herunder 4 store dagligvarebutikker, og byen er dermed godt forsynet med dagligvarer. Bymidten i Borup strækker sig ca. 1,3 km langs Hovedgaden. De store dagligvarebutikker og en række mindre butikker er koncentreret i centerbebyggelsen ved Borup Skole nord for Borup St., mens den øvrige detailhandel er spredt i områ- det ved Borup St. og langs med Hovedgaden. Uden for Køge er det kun Borup, som rummer en vis koncentration af udvalgsvarebutikker. Rejseafstanden vurderes at være en vigtig årsag til, at Borup kan opretholde en selvstændig udvalgsvarehandel af en vis størrelse. En del af de ca. 550 borgere i Nørre Dalby køber sandsynligvis også ind i Borup.

Med boligbyggeriet i Borup Nord, Borup Øst og evt. Borup NØ og V stiger arealbehovet for detailhandel i Borup. I Planstrategi 2016 lægges op til udviklingen af ca. etableret 900 nye boliger i de nordøstlige dele af Borup frem mod 2025. I befolkningsprognosen forventes frem mod 2028 forventes en stigning i indbyggertallet i Borup by på ca. 1.210 personer. Det svarer til en stigning i det årlige forbrugsgrundlag for dagligvarer på knap 40 mio. kr. frem mod 2028, hvilket svarer til omsætningen i én dagligvarebutik à ca. 1.000 m².

Der eksisterer allerede i dag dagligvarebutikker i Borup med et samlet bruttoetageareal, som matcher det beregnede arealbehov for dagligvarebutikker i Bo- rup i 2028. Der gælder dog, at Borup har et opland, som strækker sig ud i det åbne land og indeholder flere landsbyer, herunder Nørre Dalby. Da dagligvarebutikkerne i Borup også betjener borgere i et større opland, som strækker sig ud over Borup by, anbefales det at give mulighed for en udbygning af dagligvarebutiksstrukturen i Borup, som svarer til stigningen i forbrugsgrundlaget i Borup og omegn. Det anbefales således som minimum, at der gives mulighed for etableringen af yderligere én stor dagligvarebutik på ca. 1.000 m².

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 43

I Bjæverskov bor ca. 2.280 personer. I Bjæverskov bymidte ligger 8 butikker. Dagligvareforsyningen i Bjæverskov består af to store dagligvarebutikker og tre mindre dagligvarebutikker, som ligger i bymidten. I bymidten ligger også tre mindre butikker, der forhandler øvrige udvalgsvarer.

Butikkerne i Bjæverskov bymidte forsyner også borgere bosat i Vemmedrup, hvor der ligger én stor dagligvarebutik. Bjæverskov og Vemmedrup kan betragtes som ét samlet lokalt opland med et samlet indbyggertal på ca. 4.600 personer.

Det vurderes umiddelbart ikke, at boligudbygningen ved Lidemarksvej i det syd- vestlige Bjæverskov vil skabe grundlaget for endnu en dagligvarebutik i Bjæver- skov/Vemmedrup. I befolkningsprognosen forventes en stigning i indbyggertallet i Bjæverskov/Vemmedrup på knap 200 borgere. En del af borgerne i Bjæver- skov/Vemmedrup køber sandsynligvis dagligvarer i butikker i Køge og andre steder, hvor udbuddet er større.

44 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

EKSISTERENDE DÆKNING I LOKALCENTRENE Byerne i det nærmeste opland til Køge serviceres i større eller mindre grad af butikkerne i centerområderne i Køge. Flere af de større oplandsbyer i Køge Kommune har egen dagligvareforsyning.

Lokalcentrenes primære funktion er at sikre en decentral struktur med dagligvarebutikker nær boligområderne. I kommuneplanen for Køge Kommune er der udlagt seks lokalcentre. Der er ét lokalcenter i hver af byerne Ejby, Lille Sken- sved, Lellinge. Der er også et lokalcenter i Holmebæk i den sydlige del af Herføl- ge samt to lokalcentre i Køge ved hhv. Boholte og Boskov. Hovedparten af lokalcentrene er rimelig velfungerende og har generelt en god dækning inden for dagligvarer.

Der ligger også butikker uden for centerstrukturen. Et eksempel er Super Brug- sen i Ølsemagle.

I Holmebækcentret, som er lokalcentret i den sydlige del af Herfølge nær Hol- mebækskolen, ligger én stor dagligvarebutik og én kiosk. Med etableringen af ca. 1.100 nye boliger i den sydøstlige del af Herfølge nær lokalcentret stiger forbrugsgrundlaget i oplandet til lokalcentret. Som tidligere nævnt, forventes det årlige forbrugsgrundlag for dagligvarer i Herfølge at stige med i størrelsesorde- nen 40 mio. kr. frem mod 2028. Hvis den eksisterende store dagligvarebutik i Holmebækcentret fraflytter sin placering, anbefales det som udgangspunkt at fastholde et mindre lokalcenter til dagligvarebutikker i den sydlige del af Holme- bæk som en del af centerstrukturen. Dermed vil det være muligt, at en ny dagligvarebutik etablerer sig i den sydlige del af Herfølge. Tilstedeværelsen af en stor dagligvarebutik i Holmebækcentret bidrager til at borgerne i den sydlige del af Herfølge har kort afstand til nærmeste store dagligvarebutik. Placeringen ved Holmebækskolen bidrager desuden til at nedbringe borgernes transportarbejde.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 45

Lille Skensved er en af de nærmeste oplandsbyer til Køge. Afstanden fra Lille Skensved til det centrale Køge er ca. 8,5 km. I Lille Skensved bor ca. 3.060 indbyggere. Detailhandlen i Lille Skensved er begrænset til én lokal dagligvarebutik, som ligger på Hovedgaden ca. 250 m fra Lille Skensved St., samt to mindre dagligvarebutikker i form af en bager og en slagter. Umiddelbart vurderet er der grundlag for yderligere én mindre dagligvarebutik i Lille Skensved. Lokalcentret ligger centralt med en udstrækning langs Hovedgaden. Der er kun planlagt en begrænset boligudbygning i Lille Skensved. Ifølge befolkningsprognosen forventes indbyggertallet i Lille Skensved at stige med ca. 130 borgere frem mod 2028. Erhvervsområdet mellem Lille Skensved og Køge udbygges markant som led i udviklingen af området som et område til logistikvirksomheder.

I lokalcentret i Lellinge ligger ligeledes én enkelt dagligvarebutik, som ligger i tilknytning til Lellinge Kirke og en tankstation. Dagligvarebutikken i Lellinge betjener de ca. 745 lokale borgere i Lellinge samt evt. forbikørende bilister. Med Lellinges størrelse taget i betragtning må dagligvareforsyningen betegnes som god. Det er sandsynligt, at den lokale dagligvarebutik i Lellinge også betjener borgere bosat i bl.a. Vemmedrup, der ligger ca. 2,5 km vest for Lellinge. Lokal- centret i Lellinge har en placering på hjørnet af Ringstedvej og Bakkeledet. Der er kun planer om en meget begrænset boligudbygning i Lellinge, og i befolkningsprognosen forventes et stort set uændret indbyggertal frem mod 2028. Foruden dagligvarebutikken ligger der to butikker, som forhandler særlig plads- krævende varer i Lellinge.

Ejby er en af de større oplandsbyer i Køge Kommune. I Ejby bor ca. 3.060 personer. Lokalcentret ligger centralt på Ejbyvej. I lokalcentret i Ejby ligger en stor dagligvarebutik. I alt ligger der i Ejby to store dagligvarebutikker samt en bager. Dagligvareudbuddet i Ejby vurderes at matche det lokale forbrugsgrundlag. For- brugsgrundlaget forventes dog at stige i takt med boligudbygningen i Ejby Nord. I befolkningsprognosen forventes indbyggertallet at stige med ca. 80 personer frem mod 2028. Der vurderes ikke umiddelbart, at der vil blive grundlag for endnu én stor dagligvarebutik frem mod 2028.

Lokalcentret Boholteparkten ligger ved Marksvinget. I lokalcentret ligger 10 dagligvarebutikker, herunder to discountbutikker samt apotek, blomsterhandlere, bager mv. Lokalcentret ligger godt tilgængeligt ved Marksvinget. Ca. 750 m nordøst for lokalcentret ligger yderligere én stor dagligvarebutik, som en enkelt- stående butik.

Lokalcentret Hastrupparken ligger i bydelen Hastrup i det sydlige Køge. Lokal- centret ligger for enden af Langelandsvej ved Vordingborgvej og betjener de nærmeste omkringliggende boligområder samt forbikørende bilister ad Vording- borgvej. I lokalcentret ligger én stor dagligvarebutik. Der ligger yderligere én stor dagligvarebutik som en enkeltstående butik.ca. 1 km vest for lokalcentret.

Der er med Tillæg nr. 5 til Kommuneplan 2013 for Køge Kommune udlagt et lokalcenter, Køge Nord Stationscenter, ved Køge Nord Station. Som led i udviklingen af Køge Nord er det muligt, at lokalcentret opklassificeres til et bydelscenter. Et evt. behov for en opklassificering til et bydelscenter afhænger af boligudbygningen i bydelen.

46 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

EKSISTERENDE DÆKNING I LOKALBYERNE I Vemmedrup, som ligger ca. 700 m fra Bjæverskov, bor ca. 1.722 personer. Dagligvareforsyningen i Vemmedrup består af én stor dagligvarebutik, der ligger i den nordøstlige del af Vemmedrup i kort afstand fra motorvejstilslutningen. Der er ikke planer om en boligudbygning i Vemmedrup.

I Algestrup, der ligger ca. 12 km fra det centrale Køge, bor ca. 910 personer, men der er ingen dagligvarebutik. Algestrups attraktivitet som boligby vil stige som følge af etablering af en dagligvarebutik, men byens forbrugsgrundlag er i sig selv sandsynligvis for lavt til at kunne opretholde omsætningen i en stor, moderne dagligvarebutik. Der er planer om en mindre boligudbygning i Alges- trup, som kun vil bidrage til en mindre stigning i forbrugspotentialet. I befolkningsprognosen forventes en stigning i indbyggertallet på knap 80 borgere. Hvorvidt der kan genetableres en lokal dagligvareforsyning i Algestrup afhænger også af om der etableres nye dagligvarebutikker i Herfølge på Vordingborgvej.

I Slimminge, der ligger ca. 15 km fra det centrale Køge, bor ca. 470 personer. Der er ingen dagligvarebutik i Slimminge, og det vurderes, at der ikke er et til- strækkeligt forbrugsgrundlag til en større dagligvarebutik i Slimminge.

I Nørre Dalby, der ligger ca. 3 km sydøst for det centrale Borup, bor ca. 560 personer. Der er ingen dagligvarebutikker i Nørre Dalby, og det vurderes, at borgere i Nørre Dalby betjenes af dagligvarebutikkerne i Borup.

Gørslev og Vollerslev ligger med en afstand på knap 1 km mellem sig. I Gørslev og Vollerslev bor tilsammen ca. 340 personer. De to landsbyer ligger ca. 15 km øst for det centrale Ringsted og ca. 18 km vest for det centrale Køge. Der er ingen dagligvarebutik i Gørslev eller Vollerslev og det vurderes, at der ikke er et tilstrækkeligt forbrugsgrundlag til en stor dagligvarebutik.

I hver af de mindre landsbyer som f.eks. Regnemark, Lammestrup, Valore, Sto- re Ladager, Lidemark og Ringsbjerg bor mellem ca. 50-150 personer. Der er ingen detailhandel i landsbyerne af denne størrelse, og landsbyerne serviceres af detailhandlen i de større byer.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 47

BRUTTOETAGEAREALER I CENTEROMRÅDER, 2017

CENTER DAGLIGVARER BEKLÆDNING ØVRIGE SÆRLIGT TOTAL (m²) NAVN (m²) (m²) UDVALGS- PLADS- VARER (m²) KRÆVENDE (m²)

BYMIDTE 27. 700 KØGE BYMIDTE 8.700 8.300 10.800 -

ØLBYCENTRET BYMIDTE 8.500 7.300 400 800 -

HERFØLGE V. BYMIDTE 3. 200 BILLESBORGVEJ 3.000 - 200 -

BORUP BYMIDTE 5.600 4.100 300 1.300 -

BJÆVERSKOV CENTRET BYMIDTE 3.9 00 3.400 - 600 -

LOKALCENTER 2. 400 BOHOLTEGÅRDEN 2.400 - - -

LOKALCENTER 1. 200 HASTRUPPARKEN 1.200 - - -

LOKALCENTER 900 EJBY 900 - - -

LOKALCENTER 900 LILLE SKENSVED 900 - - -

LOKALCENTER 700 HOLMEBÆKCENTRET 700 - - -

LOKALCENTER 500 LELLINGE 500 - - -

PLADSKRÆVENDE 1. 100 BÆKGÅRDSVEJ I, VAREGRUPPER 100 - 1.100 - BÆKGÅRDSVEJ II, RINGSTEDVEJ PLADSKRÆVENDE 33. 200 KØBENHAVNSVEJ, VAREGRUPPER 100 - 100 32.100 NØRREMARKEN, TANGMOSEVEJ PLADSKRÆVENDE 29. 100 LYNGVEJ, CODAN VAREGRUPPER 100 800 22.800 5.400

PLADSKRÆVENDE 3. 800 SOLVANGSVEJ VAREGRUPPER - - 800 3.000

UDEN FOR 28. 400 - CENTEROMRÅDE 7.800 100 5.200 15.300

- 150. 900 I ALT (m²) 41.000 9.800 44.200 55.800

DER ER MED TILLÆG NR. 5 TIL KØGE KOMMUNEPLAN 2013 UDLAGT ET NYT LOKALCENTER VED KØGE NORD STATION. DER ER ENDNU INGEN BUTIKKER I LOKALCENTRET. AREALERNE ER AFRUNDET TIL NÆRMESTE 100.

48 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

DÆKNINGSGRAD, HOVEDBYER, 2007-2016 DAGLIGVARER BEKLÆDNING ØVRIGE I ALT UDVALGSVARER BY 2007 2016 2007 2016 2007 2016 2007 2016 KØGE ** 127 ** 174 ** 243 166 166 HERFØLGE 102 86 ** - ** * 62 55 BJÆVERSKOV/ 105 116 ** - ** * 57 84 VEMMEDRUP BORUP 148 123 ** 11 51 83 89 *Dækningsgraderne er anonymiserede, hvis der er 3 eller færre butikker i kategorien. Dækningsgraderne udtrykker handelsbalancen for den enkelte by. **Ingen data.

DAGLIGVAREAREALBEHOV I HOVEBYER BY AREAL I AREAL I BY 2017 AREALBEHOV 2028 CENTEROMRÅDE (m²) (m²) 2017 (m²) Bjæverskov/ Vem- 3.400 medrup 3.370 4.480 Borup 4.100 4.080 4.080 Herfølge 5.000 3.040 3.960 Køge 24.400 8.650 24.920 Lellinge 500 450 450 Ejby 2.300 940 2.110 Lille Skensved 1.200 860 860 BEHOVET FOR AREAL TIL DAGLIGVAREBUTIKKER I 2028 ER BEREGNET PÅ BAGGRUND AF FORBRUGSTAL FOR 2028 OG DEN GENNEMSNITLIGE AREALINTENSITET (OMSÆTNING PR. M²) I DE EKSISTERENDE DAGLIGVAREBUTIKKER I KØGE KOMMUNE. I BEREGNINGEN AF FORBRUGS- POTENTIALET ER DER TAGET UDGANGSPUNKT I INDBYGGERTALLET I DEN PÅGÆLDENDE BY.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 49

CENTEROMRÅDER Planlovens seneste bestemmelser om detailhandel trådte i kraft 1. juli 2007. Dele af bestemmelserne er siden blevet ændret. Bestemmelserne har indflydelse på, hvordan eksisterende og ny butiksområder kan udnyttes.

Butikker skal som hovedregel placeres i den centrale del af en by, bymidten. Det samlede bruttoetageareal fastsættes af kommunen i kommuneplanen. Den maksimale butiksstørrelse for dagligvarebutikker er fastsat til 3.500 m² og 2.000 m² for udvalgsvarebutikker.

I byer med mere end 20.000 indbyggere kan der udlægges arealer til butiks- formål i den centrale del af en bydel, bydelscenter. Det samlede bruttoetageareal i et bydelscenter må ikke overstige 5.000 m². I byer over 40.000 indbyggere fastsættes det samlede bruttoetageareal af kommunen i kommuneplanen. Den maksimale butiksstørrelse for dagligvarebutikker er fastsat til 3.500 m² og 2.000 m². for udvalgsvarebutikker.

Køge er en del af Fingerplanen for hovedstadsområdet. I Fingerplanen er det fastsat, at der kan etableres store udvalgsvarebutikker på mere end 2.000 m² i Køge bymidte.

Et lokalcenter udgør mindre dele af en by, en landsby, et sommerhusområde eller lignende. I et lokalcenter kan det samlede bruttoetageareal til butiks- formål ikke overstige 3.000 m². Den maksimale butiksstørrelse for butikker i et lokalcenter er fastsat til 1.000 m².

Uden for bymidter, bydelscentre og lokalcentre kan der placeres enkeltstå- ende butikker, der alene tjener til lokalområdets daglige forsyning. Den maksimale butiksstørrelse for enkeltstående butikker er fastsat til 1.000 m².

Derudover kan der planlægges for områder til butikker med særligt plads- krævende varegrupper, forhandlere af biler, både og campingvogne samt plantecentre, byggemarkeder, grus-, sten- og betonvarer foruden butikker, der udelukkende forhandler møbler.

For bymidter i byer med mere end 40.000 indbyggere kan der hvert 4. år i forbindelse med kommuneplanen fastsætte butiksstørrelser for højst tre nye udvalgsvarebutikker på mere end 2.000 m².

50 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

8 BUTIKKER, KÆDER OG AREAL Kortlægningen giver et overblik over antallet af butikker, hvordan dækningen med butikstyper er i byerne, og hvor meget areal butikkerne dækker over.

ANTALLET AF BUTIKKER ER FALDET – UDVIKLINGEN ER SOM PÅ LANDSPLAN Der er i alt ca. 330 butikker i Køge Kommune, hvilket er ca. 50 færre end i 2008 og ca. 30 færre end i 1999. Udviklingen i antallet af butikker i Køge Kommune viser, at antallet af butikker steg med ca. 8 % i perioden 1999-2008, hvor detailhandlen var på sit hidtil højeste niveau. Siden 2008 er antallet af butikker faldet med ca. 15 %. Udviklingen svarer i store træk til udviklingen på landsplan, hvor der er blevet færre, men større, butikker.

Butikkerne i Køge Kommune er fordelt på ca. 30 % dagligvarebutikker, ca. 20 % beklædningsbutikker, ca. 40 % øvrige udvalgsvarebutikker og 10 % butikker, der forhandler særligt pladskrævende varer. Fordelingen svarer i store træk til andre tilsvarende kommuner, men andelen af udvalgsvarebutikker og butikker med særligt pladskrævende varegrupper er lidt højere, mens andelene af dagligvarebutikker er lidt lavere. Butikssammensætningen i Køge med vægt på udvalgsvarehandlen vidner om Køges rolle som handelsby for et stort opland. For- delingen svarer stort set også til analysen fra 2008.

Detailhandlen i Køge Kommune er koncentreret i Køge by, der rummer ca. 270 butikker eller ca. 80 % af butikkerne i kommunen. Butikkerne er hovedsageligt beliggende i Køge bymidte og Ølbycentret. I Køge bymidte og Ølbycentret ligger tilsammen ca. 165 butikker svarende til halvdelen af alle butikker i kommunen.

ANTAL BUTIKKER 2017 OMRÅDE DAGLIGVARER BEKLÆDNING ØVRIGE SÆRLIG I ALT ANDEL I UDVALGSVARER PLADSKRÆVENDE % KØGE BY 68 55 105 41 269 82 HERFØLGE 8 - 5 - 13 4 BORUP 7 4 11 - 22 7 BJÆVERSKOV/ 7 - 3 1 11 3 VEMMEDRUP ØVRIGE 2 - 1 - 3 1 KØGE 99 59 125 44 327 100 KOMMUNE GL. KØGE 80 55 110 43 288 88 KOMMUNE GL. SKOVBO 19 4 15 1 39 12 KOMMUNE BUTIKKERNE ER KORTLAGT VED BESIGTIGELSE I DECEMBER 2016/JANUAR 2017

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 51

KÆDER I KØGE KOMMUNE Antallet af butikker med tilknytning til kapitalkæder er normalt et udtryk for butiksbestandens samlede attraktion og styrke i oplandet. Det er samtidig også vigtigt for handelslivet, at de centralt styrede og forholdsvis ensartede kapital- kædebutikker suppleres af butikker i frivillige kæder og af butikker uden for kæ- desamarbejde, som bidrager til variation og specialisering i butiksudbuddet.

Analysen viser, at ca. 50 % af butikkerne i Køge Kommune indgik i et kæde- samarbejde i 2016. Ca. 35 % af butikkerne indgik i en kapitalkæde, og ca. 15 % var med i en frivillig kæde. De resterende ca. 50 % af butikkerne er uden for kædesamarbejde. Andelen af kæder i Køge Kommune er lidt lavere end i andre tilsvarende byer. Årsagen skal sandsynligvis findes i, at Køge ikke som sådan har et butikscenter, der typisk har en meget høj andel af kædebutikker.

Især dagligvarebutikkerne har en høj andel af kædebutikker. I Køge er knap 65 % af dagligvarebutikkerne med i et kædesamarbejde. Udviklingen inden for dagligvarer er drevet af hård priskonkurrence, og der er fordele ved at drive et stort antal butikker efter faste koncepter i centralt styrede enheder. I efterhånden mange år har discountbutikkerne, der alle indgår i kapitalkæder, øget deres ud- bredelse. Samtidig er eksempelvis kiosker og mindre supermarkeder, der typisk indgår i frivillige kæder, blevet reduceret i antal. Dagligvarebutikkerne i Køge Kommune, der står uden for kædesamarbejde, er hovedsageligt kiosker og spe- cialdagligvarebutikker som bagere, slagtere og lokale fødevarebutikker.

Kun ca. 35 % af butikkerne inden for beklædning er med i et kædesamarbejde, hvilket er en lav andel sammenlignet med andre tilsvarende byer, hvor niveauet typisk ligger på omkring 50 %. Igen kan forskellen sandsynligvis tilskrives fra- været af et egentligt butikscenter i Køge.

Ca. 50 % af butikkerne, der forhandler øvrige udvalgsvarer, er med i et kæde- samarbejde, hvilket er på niveau med andre tilsvarende byer. Generelt afspejler analysen af kædebutikker i Køge Kommune, at der inden for udvalgsvarehandlen er bedre muligheder for at drive selvstændig forretning end inden for dagligvarebranchen.

Andelen og fordelingen af kædebutikker svarer stort set til situation i 2008. Som i 2008 ligger ca. 80 % af alle kædebutikker i kommunen i Køge by.

KÆDETILKNYTNING 2017 DAGLIGVARER BEKLÆDNING ØVRIGE I ALT UDVALGSVARER KAPITAL KÆDE 42 % 27 % 36 % 36 % FRIVILLIG KÆDE 20 % 8 % 14 % 15 % UDEN FOR KÆDE 37 % 64 % 51 % 49 % I ALT 100 % 100 % 100 % 100 % BUTIKKER, DER FORHANDLER SÆRLIG PLADSKRÆVENDE VARER, DVS. BILER, AUTOCAMPERE MV. INDGÅR IKKE I OPGØRELSEN AF KÆDETILKNYTNING.

BUTIKSAREALET I KØGE KOMMUNE Der er i 2017 registreret et samlet areal til butikker på ca. 151.000 m² inkl. butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper. Køge by har ca. 85 % af det samlede butiksareal. 4 % af det samlede areal til butikker findes i Borup,

52 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

og ca. 3 % af det samlede areal til butikker findes i Herfølge. I de øvrige dele af Køge Kommune findes de resterende dele af det samlede butiksareal.

Hvis det samlede butiksareal fratrækkes arealer til personalefaciliteter mv., er der registreret et samlet butiksareal på ca. 145.000 m². For en direkte sammenligning med tallene fra 2008 er der i det følgende taget udgangspunkt i arealerne inkl. personalefaciliteter.

I 2008 blev der registreret ca. 177.000 m² detailhandel i Køge Kommune. Der- med er butiksarealet umiddelbart reduceret med ca. 26.000 m² svarende til en reduktion på ca. 15 %. En direkte sammenligning mellem arealopgørelsen for Køge bymidte viser, at arealet umiddelbart er reduceret med ca. 15.000 m². En væsentlig forklaring er, at nogle få store butikker er lukket, reduceret i størrelse eller overgået til andre formål – se også afsnittet om udviklingen i Køge bymidte senere i dette kapitel.

AREAL 2017 OMRÅDE DAGLIGVARER BEKLÆDNING ØVRIGE SÆRLIG I ALT ANDEL I % UDVALGSVARER PLADSKRÆVENDE VARER KØGE BY 25.000 9.600 40.700 54.300 129.400 86 HERFØLGE 4.000 - 500 - 4.500 3 BORUP 4.100 300 3.300 - 6.600 4 BJÆVERSKOV/ 4.500 - 600 1.000 6.000 4 VEMMEDRUP ØVRIGE 200 - 200 - 400 1 KØGE 41.000 9.800 44.200 55.800 150.900 100 KOMMUNE GL. KØGE 30.200 9.600 41.200 54.800 135.800 90 KOMMUNE GL. SKOVBO 10.900 300 3.000 1.000 15.100 10 KOMMUNE BUTIKSAREALET OMFATTER BUTIKKERNES SAMLEDE AREAL, HERUNDER SALGSAREAL, LAGER, KONTOR MV. I ALLE OPSUMMERINGER ER AREALERNE AFRUNDET TIL HELE 100 M². AREALET AF VAREHUSE SOM F.EKS. KVICKLY OG FØTEX ER OPDELT PÅ HOVEDBRANCHER.

UDVIKLINGEN I KØGE BYMIDTES DETAILHANDEL Det samlede butiksantal i Køge bymidte er opgjort til ca. 155 butikker, hvilket er ca. 20 færre end i 2008. Udviklingen svarer til, at Køge bymidte har 13 % færre butikker end i 2008. Køge bymidte har ca. 40 dagligvarebutikker, herunder store butikker som Kvickly, Netto, Irma m.fl. samt en række mindre dagligvarebutikker som vinhandler, helsekost, ostehandler, bagere mv. Antallet af dagligvarebutikker i bymidten er i 2017 stort set det samme som i 2008. Køge bymidte har et rimeligt af dagligvarebutikker, men som interviewundersøgelsen viser, savner ca. 20 % af respondenterne flere dagligvarebutikker i bymidten. Flere store dagligvarebutikker i Køge bymidte vil bidrage til et større kundeflow i bymidten til gavn for udvalgsvarehandlen og servicefunktionerne.

Bymidten har også ca. 50 tøj- og skobutikker, hvilket er ca. 15 færre end i 2008. Udviklingen svarer til, at hver 5. tøj- og skobutik er lukket i Køge siden 2008. På landsplan har udviklingen for beklædningsbranchen været særlig dra- matisk i perioden 2008-2017 med et fald på ca. 30 %. Selvom der er markant færre tøj- og skobutikker i Køge bymidte end i 2008, har Køges beklædnings- branche klaret sig bedre end udviklingen på landsplan.

Der er registeret ca. 65 øvrige udvalgsvarebutikker i Køge bymidte, hvilket er ca. 5 eller ca. 8 % færre end i 2008. Udviklingen i branchen for øvrige udvalgs-

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 53

varer har også været markant på landsplan med et fald på ca. 10 % i perioden 2008-2017. Udviklingen i branchen for øvrige udvalgsvarer i Køge bymidte svarer således stort set til udviklingen på landsplan.

Ved en besigtigelse i december 2016 er der registreret 7 tomme butikslejemål i Køge bymidte, hvilket er et meget lavt niveau og et udtryk for almindelig tilpas- ning af butiksstrukturen. Der er i alt registreret ca. 155 andre servicefunktioner i stueetagen i Køge bymidte. Det svarer til, at der er stort set lige så mange publikumsorienterede servicefunktioner som butikker i Køge bymidte. Der er ikke foretaget en sammenlignelig opgørelse i 2008, men på baggrund af de få tomme butikslokaler og det generelle indtryk ved besøgene i Køge bymidte er det ind- trykket, at de andre servicefunktioner i høj grad har erstattet butikker.

Det samlede butiksareal i Køge bymidte er opgjort til ca. 27.700 m², hvilket svarer til et fald på ca. 15.000 m² i forhold til 2008. Arealet af dagligvarehandlen er stort set det samme som i 2008, mens det øvrige butiksareal er reduceret:

› Tømmerhandlen C.F. Petersen, der havde et bruttoareal på 7000 m², lå i 2008 i bymidten og var registreret som særlig pladskrævende varer. Tøm- merhandlen er siden flyttet ud af bymidten, og på området er der opført området Torvebyen med i alt seks butikker med et samlet bruttoetageareal på 2.100 m². Bruttoetagearealet af detailhandlen i området er dermed faldet med 4.900 m², men reelt dækker tallet altså over, at en tømmerhandel er erstattet af seks butikker og et blandet byområde.

Dertil kommer den almindelige strukturudvikling, hvor en del butikker konverteres til andre formål i bymidterne:

› Nogle butikker er overgået fra fysiske butikker til rene internetbutikker, herunder Skab-Selv, som havde et areal på ca. 500 m². Derudover er nogle butikker lukket eller gået konkurs siden 2008, herunder E- Hjelm Hansen Bolighus på ca. 1.200 m² og Agerbo Tæpper på ca. 1.500 m² - sidstnævnte er erstattet af en Netto på kun ca. 1.000 m².

› Nogle butikker er overgået til cafeer og andre servicefunktioner, eksempelvis er den tidligere store bager på ca. 700 m² ved Torvet og Vestergade overtaget af Café Vivaldi.

Hvis man opgjorde udvalgsvarearealet i 2008 uden tømmerhandlen, ville det være på 26.400 m². Faldet i perioden 2008-2016 er dermed reelt på 8100 m², hvilket tildels kan tilskrives den almindelige strukturudvikling i bymidterne, hvor en vis del af butiksarealet konverteres til bl.a. publikumsvendte servicefunktioner. Antallet af butikker i Køge bymidte er reduceret med 20 butikker i perioden 2008-2017.

Den gennemsnitlige butiksstørrelse i bymidten er ca. 180 m². Ca. 75 butikker er små lokaler på under 100 m², ca. 45 lokaler er på 100-250 m², ca. 20 lokaler er på 250-500 m² og ca. 7 lokaler er større end 500 m². Opgørelsen af butiksstør- relserne viser, at Køge bymidte har mange mindre butikker, men generelt har et alsidigt miks af forskellige butiksstørrelser.

54 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

Ølbycentret ligger nær Ølby station og Sjællands Universitetshospital ca. 2,5 km nord for Køge bymidte. I Ølbycentret ligger ca. 10 butikker, herunder fem store dagligvarebutikker (Føtex, Rema 1000, Netto, Lidl og Aldi). Det samlede butiksareal i Ølbycentret er ca. 8.500 m² svarende til ca. 6 % af det samlede butiksareal og ca. 17 % af det samlede dagligvareareal i hele kommunen. Den gennemsnitlige butiksstørrelse i Ølbycentret er knap 800 m². De mange store dagligvarebutikker udgør et vigtigt udbudspunkt for dagligvarehandlen i Køge.

Borup ligger i den nordvestlige del af Køge Kommune og er i perioden 2007- 2017 vokset med ca. 600 indbyggere til i alt ca. 4.600 indbyggere svarende til en befolkningsvækst på ca. 15 % på 10 år. Byen har ca. 20 butikker, hvoraf langt de fleste ligger langs Hovedvejen. Siden 2007 er der sket en løbende til- pasning af butiksudbuddet, herunder blev SuperBrugsen omdannet til en stor Fakta i 2012. Ud over flere store dagligvarebutikker ligger der også enkelte udvalgsvarebutikker i Borup. Detailhandlen i Borup udgør i alt knap 7.000 m² svarende til ca. 4 % af butiksarealet i hele Køge Kommune.

Herfølge er en forstad til Køge, og byens detailhandel minder i store træk om detailhandlen i Borup. Herfølge Sogn har ca. 12.100 indbyggere, mens selve Herfølge by har ca. 7.000 indbyggere – alt efter hvordan byen afgrænses. Her- følges ca. 15 butikker dækker et udvalg af større og mindre dagligvarebutikker samt mindre udvalgsvarebutikker som optiker, cykelhandler mv. Herfølges butikker dækker over et areal på ca. 4.500 m² svarende til ca. 3 % af detailhandlen i Køge. Herfølge har stort set lige så mange butikker og butiksareal som i 2007.

Bjæverskov/Vemmedrup er et sammenhængende byområde ca. 10 km vest for Køge. Byernes detailhandel er opdelt i Bjæverskov med bl.a. Super Brugsen, Netto, apotek, bager mv. og i Vemmedrup, hvor Rema 1000 åbnede en butik 2016. Tilsammen har Bjæverskov/Vemmedrup ca. 10 butikker med et samlet areal på ca. 6.000 m² svarende til ca. 4 % af butiksarealet i kommune. Arealet er vokset med ca. 1.500 m² siden 2008, hvilket hovedsageligt skyldes etableringen af Rema 1000.

KORTLÆGNING AF BUTIKKER Udgangspunktet for detailhandelsanalysen er en kortlægning af alle butikker i Køge Kommune. Kortlægningen er foretaget ad flere omgange.

I december 2016 blev der foretaget en registrering af alle butikker i Køge Kommune samt af servicefunktionerne i Køge bymidte. Samtidig blev tomme butikslokaler i hele kommunen kortlagt. Registreringen skete ved fysisk besigtigelse.

Besigtigelsen dannede grundlag for udarbejdelsen af en opdateret butiksliste. Butikslisten har dannet udgangspunkt for besøg i kommunens butikker i februar 2017, hvor informationer om omsætningstal, areal mv. er indhentet.

Endelig er alle butikker i Køge bymidte besøgt i marts 2017, hvor målgruppe, prisprofil og attraktionsniveau inde og ude er kortlagt.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 55

9 OMSÆTNING OG DÆKNINGSGRADER Detailhandlen i Køge Kommune omsatte i 2016 for ca. 3,0 mia. kr. inkl. moms3. Det svarer til niveauet i 2007. Dækningsgraden for Køge Kommune under ét er 107, hvilket svarer til et overskud på handelsbalancen på ca. 200 mio. kr. I Køge bymidte er om- sætningen faldet. I det lidt større område Køge by er omsætnin- gen stabil.

OMSÆTNING En direkte sammenligning af omsætningsudviklingen i Køge Kommune uden kor- rigering for inflation fra 2007-2016 viser, at omsætningen er stort set uændret og fortsat ligger på et niveau på ca. 3 mia. kr. Den stort set uændrede omsæt- ning skal ses i sammenhæng med den finansielle krise, afmatning i detailhandlen og generel omsætningsnedgang i perioden fra den finansielle krise indtil 2012. Set i det lys har detailhandlen i Køge Kommune klaret sig godt i perio- den4.

Den samlede årlige omsætning i butikkerne svarende til tidligere Køge Kommu- ne er i størrelsesordenen 50 mio. kr. lavere i 2016 end 2007. Den samlede årli- ge omsætning i butikkerne svarende til tidligere Skovbo Kommune er i størrel- sesordenen 100 mio. kr. højere i 2016 end i 2007.

3 Ekskl. omsætningen fra bilforhandlere. 4 Tages udgangspunkt i en gennemsnitlig årlig inflation på 1,61 %, er der tale om et fald i den årlige omsætning i Køge Kommune på ca. 460 mio. kr. i perioden 2001-2016

56 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

Den samlede omsætning i Køge by er stort set uændret i perioden 2007-2016. Butikkerne i Køge by omsatte i 2016 for i størrelsesordenen 2,4 mia. svarende til ca. 80 % af Køge Kommunens samlede omsætning. Køge by står for hele 94 % af udvalgsvareomsætningen i kommunen, hvilket understreger byens betydning som regionalt handelscenter.

Den samlede årlige omsætning i Køge bymidte er i perioden 2007-2016 faldet fra ca. 1,2 mia. kr. til ca. 1 mia. kr. kr. svarende til et fald på ca. 200 mio. kr. svarende til ca. 16 %. Tallet dækker over er fald på ca. 90 mio. kr. i perioden 2007-2011 og et fald på ca. 110 mio. kr. i perioden 2011-2016. Omsætningen i beklædningsbutikkerne og butikkerne, der forhandler øvrige udvalgsvarer er faldet, mens omsætningen i dagligvarebutikkerne er steget. I de fleste andre bymidter i Danmark er udvalgsvareomsætningen ligeledes reduceret. I Køge har befolkningsudviklingen sandsynligvis været med til at understøtte den positive udvikling i bymidtens dagligvareomsætning.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 57

550

500

450

400

350

300

250

200 2007 2011 2016

dagligvarer beklædning øvrige udvalgsvarer

Udviklingen i omsætningen i Køge bymidtes butikker.

Butikkerne uden for Køge, herunder butikkerne i Borup, Herfølge, Bjæver- skov/Vemmedrup, Ejby, Lellinge og Lille Skensved, omsatte i 2016 tilsammen for ca. 600 mio. kr. svarende til ca. 20 % af den samlede omsætning i Køge Kommune. De ca. 20 butikker i Borup omsatte i 2016 for knap 200 mio. kr., hvilket svarer til ca. 6 % af omsætningen i Køge Kommune. Den årlige omsæt- ning i butikkerne i Borup er samlet set steget med ca. 25 mio. kr. i perioden 2007-2016. De ca. 10 butikker i Herfølge omsatte i 2016 for ca. 150 mio. kr., hvilket svarer til ca. 5 % af omsætningen i Køge Kommune. Den årlige omsæt- ning i butikkerne i Herfølge er samlet set faldet med ca. 20 mio. kr. i perioden 2007-2016.

FORBRUG OG DÆKNINGSGRAD Ved hjælp af et udtræk fra Danmarks Statistik på forbrugsgrupper er indbygger- nes forbrug i fysiske butikker beregnet. Forbrugsberegningen gør det muligt at beregne dækningsgraden, der er butikkernes omsætning divideret med indbyg- gernes forbrug. Der er beregnet dækningsgrader for kommunen som helhed, herunder de tidligere Køge og Skovbo Kommuner, og for hovedbyerne med hver deres oplande. For at sammenligne direkte med detailhandelsanalysen fra 2008 er der også beregnet dækningsgrader på byniveau.

Dækningsgraden er et udtryk for et givent områdes detailhandelsmæssige styrke. En dækningsgrad over 100 % udtrykker, at der er et handelsoverskud, hvor butikkerne i området omsætter for mere end indbyggerne forbruger. Det betyder, at områdets butikker står stærkt og rækker ud over det lokale opland.

Internethandlen er trukket ud af forbruget ved beregning af dækningsgrader i 2016. Begrundelsen er, at internethandlen i dag har nået et betydeligt omfang, og at formålet med dækningsgraden er at udtrykke forholdet mellem omsætning og forbrug i fysiske butikker. Hvis internethandlen ikke trækkes ud af forbruget, vil dækningsgraden være en del lavere.

58 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

Dækningsgraden for Køge Kommune som helhed er for 2016 beregnet til 107 % svarende til et handelsoverskud på i størrelsesordenen 200 mio. kr. Dæknings- graden for dagligvarer er beregnet til 98 %, hvilket indikerer, at der næsten er balance mellem dagligvarebutikkernes omsætning og borgernes dagligvarefor- brug. Underskuddet på 2 % svarer til den årlige omsætning i ca. én discountbutik på ca. 1.000 m². I perioden 2007-2016 er der kommet ca. 3.600 flere borgere til Køge Kommune, og dagligvareforbruget er steget betydeligt. Der er også kommet flere dagligvarebutikker til, mens andre er lukket. Den årlige dagligva- reomsætning er steget med ca. 150 mio. kr. i perioden 2007-2016. Samlet set er dækningsgraden for dagligvarer i Køge Kommune dog faldet fra ca. 108 % til 98 % i perioden 2007-2016. Dette er et udtryk for, at dagligvarebutikkerne i Køge Kommune har tabt markedsandele til dagligvarebutikkerne uden for Køge Kommune.

Dækningsgraden for detailhandlen med beklædning er beregnet til 91 % for kommunen som helhed, hvilket er lavere end i 2007, hvor dækningsgraden var 101 %. Dermed er der et underskud på handelsbalancen for tøj og sko på ca. 9 % svarende til ca. 30 mio. kr. pr. år. Forbrugerne efterspørger et stort og koncentreret udbud af tøjbutikker. Udviklingen af nye beklædningsbutikker på Råd- husstræde vil sandsynligvis betyde, at Køge i fremtiden står stærkere i den regionale konkurrence, og at dækningsgraden for beklædning igen stiger.

Dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer er i 2016 beregnet til 136 % for Køge Kommune som helhed. Dækningsgraden vidner om, at der er et betydeligt årligt overskud på handlen med boligudstyr, elektronik mv. på ca. 300 mio. kr. Køge bymidte har et stort udvalg af mindre udvalgsvarebutikker, mens området ved Lyngvej og Den Hvide By har et stort udvalg af store udvalgsvarebutikker.

Dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer (elektronik, bolighuse, bøger mv.) svarer til andre tilsvarende kommuner. Den forholdsvis høje dækningsgrad skal sandsynligvis ses i sammenhæng med, at Køge Kommune er mindst lige så godt dækket med øvrige udvalgsvarer som de fleste andre store handelsbyer, og at mange borgere fra det sydøstlige Sjælland vælger at købe øvrige udvalgsvarer i Køge.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 59

DÆKNINGSGRADERNE I HOVEDOPLANDENE Køge Kommune kan opdeles i analyseoplande med hver deres hovedby. Dæk- ningsgraderne for de mindre byer uden for Køge kan ikke oplyses på grund af diskretionskrav. Dækningsgraderne for oplandene indikerer styrkeforholdet mellem de forskellige dele af Køge Kommune og Køge Kommunes position i den regionale konkurrence.

Dækningsgraden for Køge by er i dag 166 %. I kraft af sin position som regionalt center for handel er det naturligt, at Køge by har et betydeligt overskud på handelsbalancen. Tallet dækker over et overskud på handelsbalancen for dagligvarer på ca. 27 %, for beklædning på ca. 74 % og for øvrige udvalgsvarer på ca. 143 %.

Centraliseringen af detailhandlen i Køge by kommer til udtryk i dækningsgrader- ne for de øvrige byer i kommunen. Således er dækningsgraderne for alle øvrige byer under 100 %, hvilket indikerer, at disse byer har underskud på deres handelsbalancer. Borup, som ligger relativt langt fra Køge og andre handelscentre har en dækningsgrad på ca. 89 %, mens dækningsgraderne for Herfølge og Bjæverskov/Vemmedrup, der ligger tættere på Køge, er ca. 55 % og 84 %.

Dagligvarer handles fortrinsvist lokalt nær bopælen. Dette kommer til udtryk i dækningsgraderne. Både Herfølge, Bjæverskov/Vemmedrup og Borup har såle- des overskud på handelsbalancerne for dagligvarer.

60 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

DÆKNINGSGRAD, HOVEDBYER, 2007-2016 DAGLIGVARER BEKLÆDNING ØVRIGE I ALT UDVALGSVARER BY 2007 2016 2007 2016 2007 2016 2007 2016 KØGE ** 127 ** 174 ** 243 166 166 HERFØLGE 102 86 ** - ** * 62 55 BJÆVERSKOV/ 105 116 ** - ** * 57 84 VEMMEDRUP BORUP 148 123 ** * 51 83 89 *Dækningsgraderne er anonymiserede, hvis der er 3 eller færre sammenlignelige butikker. Dækningsgraderne udtrykker handelsbalancen for den enkelte by. **Ingen data.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 61

10 UDVIKLINGEN I BUTIKKERNES OMSÆTNING De fleste butiksdrivende melder om omsætningsvækst i perioden 2014-2016 og forventer status quo eller en fortsat positiv udvikling i perioden 2016-2018. Særligt butikkerne, der forhandler øv- rige udvalgsvarer, ser lyst på fremtiden.

I forbindelse med butiksregistreringen er de butiksdrivende blevet spurgt om omsætningen i butikken i 2014 og i 2016, som er det seneste regnskabsår. På den måde er det muligt at kortlægge udviklingen i perioden 2014-2016. Derud- over er butikkerne blevet spurgt om forventningerne til omsætningsudviklingen de næste to år (2016-2018). Dermed er det muligt at tegne et billede af butikkernes forventning til fremtiden.

UDVIKLINGEN I PERIODEN 2014-2016 Det generelle billede er, at lidt over 50 % af de butiksdrivende melder om vækst i perioden 2014-2016, mens kun ca. 5 % melder om tilbagegang. De resterende ca. 45 % melder om status quo. Samlet set melder de butiksdrivende om en gennemsnitlig vækst i omsætningen på ca. 6 % i perioden 2014-2016. Tallet dækker over, at den gennemsnitlige vækst blandt de butikker, som melder om vækst, var ca. 13 %. Det gennemsnitlige fald i omsætningen blandt de butikker, som melder om et fald i omsætningen, var ca. 13 %.

UDVIKLINGEN I OMSÆTNINGEN 2014-2016

VÆKST UÆNDRET FALD TOTAL

ANDEL AF BUTIKKER 51 % 44 % 5 % 100 %

GENNEMSNITLIG UDVIKLING I OMS. +13 % 0 % -13 % +6 %

BUTIKKER, SOM FORHANDLER SÆRLIGT PLADSKRÆVNDE VARER, SOM NETOP ER ÅBNET ELLER SOM FORVENTER AT

LUKKE, INDGÅR IKKE.

62 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

UDVIKLINGEN I OMSÆTNINGEN 2014-2016

HOVEDBRANCHE GENNEMSNITLIG UDVIKLING I OMS.

DAGLIGVARER +5 %

BEKLÆDNING +5 %

ØVRIGE UDVALGSVARER +7 %

BUTIKKER, SOM FORHANDLER SÆRLIG PLADSKRÆVNDE VARER, SOM NETOP ER ÅBNET ELLER SOM FORVENTER AT

LUKKE, INDGÅR IKKE.

Generelt har særligt butikkerne, der forhandler øvrige udvalgsvarer, klaret sig godt. 50 % af butikkerne, der forhandler øvrige udvalgsvarer, melder om vækst på gennemsnitligt 16 % i perioden 2014-2016. Kun ca. 10 % af butikkerne, der forhandler øvrige udvalgsvarer, melder om et fald i omsætningen. Også dagligvarebutikker og beklædningsbutikkerne melder om en gennemsnitlig vækst. Så- ledes melder 50 % af dagligvarebutikkerne om en gennemsnitlig vækst på ca. 11 %. 30 % af beklædningsbutikkerne melder om en gennemsnitlig vækst på ca. 11 %.

De butiksdrivende i Køge bymidte melder om en gennemsnitlig vækst i omsæt- ningen på ca. 4 % i perioden 2014-2016. Tallet dækker over gennemsnitlige vækstrater for dagligvarer, beklædning og øvrige udvalgsvarer på ca. 4-5 %. De butiksdrivende i de øvrige dele af Køge Kommune melder om en gennemsnitlig vækst på ca. 8 % i samme periode. Målt på den gennemsnitlige udvikling i om- sætningen pr. butik, har detailhandlen i Køge bymidte kun klaret sig halvt så godt som detailhandlen i de øvrige dele af Køge Kommune.

UDVIKLINGEN I PERIODEN 2016-2018 Det generelle billede er, at knap 35 % af de butiksdrivende forventer vækst i omsætningen i perioden 2016-2018, mens ca. 5 % forventer et fald. De resterende ca. 60 % forventer en uændret omsætning. Samlet set forventer de butiksdrivende en gennemsnitlig vækst i omsætningen på ca. 3 % i perioden 2016- 2018.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 63

FORVENTET UDVIKLING I OMSÆTNINGEN 2016-2018

VÆKST UÆNDRET FALD TOTAL

ANDEL AF BUTIKKER 34 % 60 % 6 % 100 %

GENNEMSNITLIG UDVIKLING I OMS. +11 % 0 % -8 % +3 %

BUTIKKER, SOM FORHANDLER SÆRLIG PLADSKRÆVNDE VARER, SOM NETOP ER ÅBNET ELLER SOM FORVENTER AT

LUKKE, INDGÅR IKKE.

Tallet dækker over, at blandt de ca. 34 % af de butiksdrivende, der forventer en vækst i omsætningen, forventes en gennemsnitlig vækst på ca. 11 %. For de kun 6 % af de butiksdrivende, der forventer er fald i omsætningen forventes en gennemsnitligt fald på ca. 8 %.

FORVENTET UDVIKLING I OMSÆTNINGEN 2016-2018

HOVEDBRANCHE GENNEMSNITLIG UDVIKLING I OMS.

DAGLIGVARER +3 %

BEKLÆDNING +5 %

ØVRIGE UDVALGSVARER +3 %

BUTIKKER, SOM FORHANDLER SÆRLIG PLADSKRÆVNDE VARER, SOM NETOP ER ÅBNET ELLER SOM FORVENTER AT

LUKKE, INDGÅR IKKE.

Det er især de butiksdrivende i beklædningsbutikkerne, som ser lyst på fremtiden. De butiksdrivende i beklædningsbutikkerne forventer således en gennemsnitlig vækst på 5 % i perioden 2016-2018. Blandt de knap 25 % butiksdrivende i beklædningsbutikkerne, der forventer vækst, forventes en gennemsnitlig vækst på ca. 12 %. Blandt de butikker, der forhandler øvrige udvalgsvarer, er der flere, som forventer vækst. Her forventer 40 % af de butiksdrivende en gennemsnitlig vækst på knap 10 %.

De butiksdrivende i Køge bymidte forventer en gennemsnitlig vækst i omsæt- ningen på ca. 3 % i perioden 2016-2018. Tallet dækker over gennemsnitlige forventede vækstrater i dagligvare-, beklædnings- og øvrige udvalgsvarebutikker på ca. 2-5 %. De butiksdrivende i de øvrige dele af Køge Kommune melder ligeledes om en gennemsnitlig forventet vækst på ca. 3 % i samme periode.

OPSAMLING Det er positivt for handelslivet i Køge Kommune, at langt de fleste butiksdriven-

64 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

de melder om positive tendenser de seneste to år. Mindst lige så vigtig er opti- mismen om en fortsat positiv udvikling de næste år. Den positive stemning kan anvendes som drivkraft for fortsat udvikling af detailhandlen i Køge Kommune.

Dagligvarebranchen er generelt mindre konjunkturfølsom end udvalgsvarebran- chen. Dette kan være en del af forklaringen på, at de butiksdrivende i dagligvarebutikkerne melder om mindre ændringer i omsætningen end de butiksdrivende i udvalgsvarebutikkerne. Omvendt er tendensen på landsplan, at omsætningen i dagligvarebutikkerne i de seneste år er steget, at omsætningen i butikkerne, der forhandler øvrige udvalgsvarer er faldet, samt at omsætningen i beklædningsbu- tikkerne fortsat falder. Den positive befolkningstilvækst i Køge Kommune kan være en del af forklaringen på, at udviklingen i omsætningen ikke følger udviklingen på landsplan.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 65

11 BUTIKKER MED WEBSHOP Ca. 4 ud af 10 butikker i Køge Kommune har en webshop tilknyttet den fysiske butik. Det er typisk kæderne, som har adgang til egen webshop.

KORTLÆGNING AF BUTIKKER MED WEBSHOP Under dataindsamlingen er det kortlagt, hvilke butikker, der har en webshop tilknyttet. Det kan både være en kapitalkæde, som har en fælles hjemmeside med mulighed for køb af varer, eller en uafhængig af butik, der har sin egen hjemmeside mulighed for køb af varer.

Undersøgelsen viser, at ca. 125 butikker i Køge Kommune har egen webshop svarende til lidt over 40 % af samtlige butikker. Der er en klar sammenhæng mellem kædetilknytning og tilknytning af webshop. Omkring 55 % af kapitalkæ- derne og de frivillige kæder har webshops. Blandt de selvstændige butikker har kun ca. 25 % en webshop. Blandt de uafhængige butikker, som ikke har en webshop, har dog ca. 75 % en hjemmeside uden salg af varer eller egen side på sociale medier. Undersøgelsen viser, at knap 90 % af butikkerne i Køge har egen hjemmeside med eller uden salg af varer eller egen side på sociale medier. De 10 %, som ikke har en hjemmeside eller egen side på sociale medier, er uaf- hængige butikker.

FORDELE VED WEBSHOP, HJEMMESIDE OG BRUG AF SOCIALE MEDIER Butikker med egen webshop står stærkere i konkurrencen, og i fremtiden bliver e-handel en endnu vigtigere salgskanal. Der er således et potentiale for mange af de mindre og selvstændige butikker i at etablere egen webshop i forbindelse med den fysiske butik. Udviklingen af butikkernes webshops er et muligt ind- satsområde for at styrke detailhandlen i Køge Kommune. Butikker, der er aktive på sociale medier, står også stærkere i konkurrencen. Sociale medier kan benyttes til at nå ud til en større og bredere kundekreds og til at interagere med kunder mv. Vedvarende brug af sociale medier kan desuden bidrage til at opbygge en mere loyal kundekreds.

66 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

12 HUSLEJENIVEAU Huslejeniveauet i Køge bymidte ligger på et niveau mellem 1.900 og 2.700 kr. pr. m² pr. år. Det dyreste handelsstrøg i Køge strækker sig fra Jernbanegade over Nørregade og Torvet til Ve- stergade og Brogade.

I februar 2017 er markedslejen for lejemål udlejet til detailhandel i Køge Kom- mune blevet undersøgt. Kortlægningen er primært sket ved samtale med de butiksdrivende og er suppleret med opslag på erhvervslejeportaler på internettet. Der er indsamlet data om huslejeniveau for 164 lejemål til detailhandel.

Den generelle tendens i Danmark er, at markedslejen holder niveauet eller stiger på de allerbedste beliggenheder, hvis lokalet også har en høj standard. De mest attraktive butikslokaler er på ca. 300 m², har en bred facade og en lofts- højde på min. 2,5 m. Det er typisk de stærke butikskæder, som efterspørger de bedste placeringer på gågader og primære handelsstrøg. For de knap så gode beliggenheder er tendensen en stabil markedsleje, men i visse områder er den under pres. Samtidig er der typisk nogen tomgang på de sekundære beliggenheder.

Tomgangen for butikslokaler faldt til ca. 5,9 % på landsplan pr. 1. juli 2016. Det er bl.a. stigningen i antallet af kundeorienterede serviceerhverv, herunder restauranter, i bymidterne, som har betydet, at tomgangen for detailhandelsloka- ler er faldet i især København og Aarhus, men også i de større provinsbyer. An- delen af ledige lokaler inden for detail pr. 1. juli 2016 var ca. 7,0 % for Køge, Solrød, Lejre, Roskilde, og Greve Kommuner under ét5. Som led i detailhandelsanalysen er antallet af tomme butikslokaler registreret. Antallet af tomme butikslokaler var på tidspunktet for registreringen 16. Heraf lå 7 tomme butikslokaler i Køge bymidte.

5 Markedsnyt, Colliers International, nr. 17 vinter 2016

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 67

HUSLEJENIVEU (kr. pr. m2 pr. år)

2500

2000

1500

1000

500

0 Køge bymidte De centrale Den Hvide By Gammel Ølbycentret strøggader Lyngvej

Huslejeniveauet i udvalgte områder i Køge Kommune. De gennemsnitlige huslejeniveauer bygger i diagrammet bygger på data fra 133 lejemål. Data er indsamlet i februar 2017.

De dyreste lejemål i Køge Kommune målt på kvadratmeterpriser vurderes at ligge på Jernbanegade, Nørregade og Torvet. Også på Brogade og Vestergade er huslejeniveauet højt set ift. andre steder i Køge Kommune. Lejeniveauet i de mindre attraktive gader i Køge bymidte ligger på et forholdsvis lavt niveau, der er knap 60 % under niveauet i den mest attraktive del. Området omkring Nørre Boulevard vurderes at være blandt de mindst attraktive dele af bymidten.

Huslejeniveauet i Den Hvide By og området ved Gl. Lyngvej samt Københavns- vej vurderes at ligge knap 60 % under huslejeniveauet i Køge bymidte.

Huslejeniveauet på de bedste, middel og de dårligste butiksplaceringer er sammenlignet med huslejeniveauet på handelsgader i de store byer i Hovedstadsre- gionen og Region Sjælland. En sammenligning fra bl.a. Nybolig Erhverv viser, at lejepriserne i Køge ligger i den lave ende og på et niveau mellem Hillerød og Næstved.

68 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

UDVIKLINGEN I MARKEDSLEJEPRISERNE Selvom omsætningen i den danske detailhandel i de senere år samlet set er gået frem, er der tale om en begrænset stigning på ca. 1,5 % siden 2012. Tomgan- gen i butikslejemål har været stabil over en lang årrække. Den stigende internethandel betyder, at efterspørgslen efter fysiske butikker kan falde de kommende år. På den anden side vil efterspørgslen efter lokaler til café, frisør mv. sandsynligvis stige. Centraliseringen af befolkningen vil sammen med de nye udviklingsprojekter i Køge by medføre et stigende indbyggertal i Køge by og opland. Udviklingen forventes at styrke efterspørgslen efter butikslokaler i stueetagen i Køge bymidte.

MARKEDSLEJEPRISER (kr. pr. m² pr. år)

BY BEDSTE STANDARD UNDER MIDDEL

KØBENHAVN CITY 22.000 12.000 2.000

ØVRIGE KØBENHAVN* 2.500 1.800 1.400

FORSTÆDER NORD 3.500 2.500 1.600

FORSTÆDER SYD/VEST 3.000 1.800 900

*Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv. Kilde: Colliers MarkedsPULS, 3. kvartal 2016

Markedslejeprisen for ejendomme i f.eks. gågader med lejemål, som henvender sig til ud- valgsvareforretninger. Lejemålene er regulære med en passende facadebredde og i stør- relsesordenen 100–400 m².

UDVIKLINGEN AF RÅDHUSSTRÆDE KAN PÅVIRKE HUSLEJENIVEAUET Med etableringen af det nye handelsstrøg Rådhusstræde tilføres en betydelig mængde ny bygningsmasse til bymidten. I alt forventes etableret i omegnen af 20.000 m² ny detailhandel som led i udviklingen af Rådhusstræde.

Rådhusstræde forbindes med tre nye slipper til den eksisterende bymidte. De nye slipper er et sekundært gadenet og en videreførelse af Køges eksisterende slipper. Rådhusgade og Slipperne danner nye rundgange i bymidten og vil æn- dre kundestrømmene i bymidten.

Det er sandsynligt, at etableringen af Rådhusstræde vil få effekter for lejeniveauet i Køge bymidte. Det er muligt, at attraktiviteten af eksisterende lejemål, der ligger i kort afstand til det nye handelsområde vil stige som følge af nærhe- den til nye ankerbutikker og andre nye byfunktioner, der skaber et kundeflow. Dette kan betyde, at lejeniveauet stiger på Jernbanegade og nærliggende gader. Samtidig er det muligt, at lejeniveauet i lejemål, der ligger længere fra det nye handelsområde, vil falde.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 69

Det bliver vigtigt med en klar rollefordeling mellem detailhandelsområderne i Køge bymidte, så Rådhusstræde og de øvrige handelsgader opfattes som destinationer, der hver især tilbyder kunderne noget forskelligt. Se mere om dette i kapitel 18.

70 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

13 KUNDEORIENTEREDE SERVICETILBUD Andre servicefunktioner som spisesteder, frisører og klinikker spiller en stigende rolle for bylivet i de danske byer. De andre servicefunktioner supplerer detailhandlen.

Sammen med butikkerne er service- og kulturtilbud vigtige elementer for bymidtens attraktivitet for kunderne. Konkurrencen mellem byerne om at være attraktive for indbyggere, kunder og tilflyttere medfører en konstant udvikling af byernes service- og kulturtilbud. I det følgende er tilstedeværelsen af en række byfunktioner undersøgt for Køge bymidte. Servicefunktionerne er kortlagt ved en besigtigelse i december 2016, hvor stueetagerne er blevet undersøgt for andre servicefunktioner end butikker.

GENEREL TENDENS: FÆRRE BUTIKKER OG FLERE BYLIVSFUNKTIONER Tendensen i mange byer er, at antallet af butikker i bymidten falder, mens antallet af service- og restaurationsvirksomheder stiger. Bymidterne bliver dermed mere blandede. Sammen med butikkerne er service-, restaurations- og kulturtilbud vigtige elementer for bymidtens attraktivitet for kunderne og i konkurrencen mellem byerne om at være attraktive for indbyggere og tilflyttere.

I mange handelsgader er antallet af butikker reduceret, men de lukkede butikker er erstattede af restauranter, caféer, barer osv. På landsplan steg omsæt- ningen og antallet af arbejdspladser inden for restaurationsbranchen i perioden 2008-2014. Antallet af arbejdssteder steg med 7,3 % inden for restauranter- hvervet. Til sammenligning faldt beskæftigelsen på tværs af alle andre erhverv, og omsætningen faldt i detailhandlen som nåede et lavpunkt i 2008. Udviklingen medfører, at handelsstrøg, som har mistet butikker, ofte fastholder et attraktivt bymiljø med urbane kvaliteter.

MANGE SERVICEFUNKTIONER I KØGE BYMIDTE Kortlægningen viser, at der er ca. 153 andre servicefunktioner end butikker i stueetagerne i Køge bymidte. Til sammenligning er der ca. 155 butikker i Køge bymidte.

Ca. 68 funktioner svarende til 45 % af servicefunktionerne er tilknyttet personlig pleje og sundhed (frisør, solcenter, skønhedssalon, læge, fysioterapeut mv.).

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 71

Ca. 49 funktioner svarende til ca. 30 % er tilknyttet restaurationsbranchen (ca- fé, bar, restaurant, take-away mv.). Ca. 13 funktioner svarende til knap 10 % af servicefunktionerne er tilknyttet den finansielle sektor. De resterende ca. 23 funktioner eller ca. 15 % er tilknyttet offentlige funktioner og andre private virk- somheder.

Antallet og fordelingen af servicefunktioner i Køge vidner om et stort, bredt og koncentreret udbud af forskellige funktioner, der supplerer butikkerne. Tilsam- men er der ca. 307 butiks- og servicefunktioner i drift i Køge bymidte. Samlet set er det kendetegnende for Køge bymidte, at butikker, personlig pleje og andre byfunktioner ligger delvist blandet i de centrale handelsgader. Samlet set har bymidten i Køge et bredt udbud af byfunktioner, og andelen af tomme lokaler er lav.

Spisesteder udgør en lidt lavere andel af servicefunktionerne i Køge bymidte end sammenlignet med andre bymidter. Dette kan skyldes den korte afstand til Kø- benhavn. Det kan også skyldes, at der er et udækket behov for flere spisesteder, hvilket kan undersøges nærmere. Spisesteder bidrager til at tiltrække handlende til bymidten og til at de handlende opholder sig i længere tid i bymidten. Flere spisesteder vil derfor styrke Køge som handelsby.

Andre byerhverv i Køge bymidte, 2017 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Finansservice, Andet byerhverv Personlig pleje og Restauration ejendomsmæglere sundhed o. lign

72 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

14 ANALYSE AF BUTIKSPROFILER

KØGE BUTIKSPROFILANALYSE Som led i detailhandelsanalysen er prisprofil, kundegrupper og attraktion kortlagt for butikker i Køge bymidte. Resultatet er herefter sammenfattet og gengivet for de enkelte delområder i bymidten.

PRISPROFIL De butiksdrivende er blevet spurgt om butikkens prisprofil ift. andre butikker med samme sortiment. De kunne her vælge mellem lavpris, lav, mellem, høj eller meget høj prisprofil. Resultatet er sammenfattet i graferne nedenfor. Det viser, at den gennemsnitlige prisprofil i Køge er 3,17, dvs. lidt over et middel prisniveau.

Prisprofil for butikker i Køge bymidte

100 88 90 80 70 60 47 50

40 antal butikker antal 30 24

20 13 9 10 0 Lavpris Lav Middel Høj Meget høj

Det var muligt at vælge flere prisprofiler. De fleste butikker valgte én prisprofil (hyppigst middel), men en del valgte to (f.eks. middel/høj), mens enkelte valgte op til fire/fem prisprofiler – f.eks. hvis man forhandler en specialvare som vin eller strømper og har varer i mange prisklasser.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 73

KUNDEGRUPPER Butikkerne blev også spurgt om målgruppen for deres produkter. Hvor der f.eks. er tale om børnetøj, er kategorien Børn 0-13 år krydset af – selv om det foræl- drene eller andre, der køber det. Butikkerne kunne her vælge mellem otte kate- gorier.

Resultatet er sammenfattet i graferne nedenfor. Det viser en god spredning med noget for alle målgrupper, med en særlig styrke inden for butikker henvendt til kvinder 20-35 år, 35-50 år og 50- år, dvs. alle voksne kvinder.

Kundegrupper for butikker i Køge bymidte

100 95 95 90 81 80 70 65 63 57 60 54 50 38 40

antal butikker antal 30 20 10 0

Det var muligt at vælge flere målgrupper. Mange butikker valgte tre målgrupper (f.eks. yngre kvinder 20-35 år, kvinder 35-50 år og modne kvinder 50+), men der var også butikker, der havde varer henvendt til kun én eller samtlige mål- grupper.

BUTIKKERNES ATTRAKTION Butikkernes attraktion er vurderet både inden for og uden for butikken, og der er givet to separate bedømmelser. Bedømmelsen er foretaget hurtigt og umiddelbart.

Udenfor er der taget hensyn til renhold/vedligehold, facade, skiltning, vindues- udstilling samt evt. gadeudstilling. Indenfor er der taget hensyn til butikkens stand, måden varerne præsenterer sig på og helhedsindtrykket af butikken.

Der er anvendt fem karakterer på en skala fra 1, dvs. 'uattraktiv', til 5 'meget flot'. Karakteren 5 er givet, hvor butikken er vurderet til at være en attraktion i bymidten – noget man "bør" opleve på et besøg i Køge.

Den gennemsnitlige udvendige attraktion af butikkerne i Køge bymidte er 2,9.

74 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

Udvendig fysisk fremtræden af butikker i Køge bymidte

80 70 70

50 40 40

antal butikker antal 20 20

10 3 4 0 Uattraktiv Under middel Middel Over middel Meget flot

Indvendig fysisk fremtræden af butikkerne i Køge bymidte

80 71 70 60 47 50 40 30 19 antal butikker antal 20

10 2 1 0 Uattraktiv Under middel Middel Over middel Meget flot

Resultatet er sammenfattet i graferne nedenfor. Den gennemsnitlige attraktion i Køge bymidte er 2,9 for den udvendige fremtræden og 3,2 for den indvendige fremtræden. Det afspejler en svag tendens til, at butikkerne er pænere indeni end udenpå – at butikkerne har lidt et højere niveau, end de giver udtryk for udadtil.

Niveauet omkring 3 i gennemsnit er i øvrigt et normalt niveau i en bymidte.

Nedenfor er de gennemsnitlige prisprofiler og butikkernes attraktivitet inde og ude udregnet på gadeniveau i de væsentligste handelsgader i bymidten: Vester- gade, Torvet, Nørregade, Jernbanegade og Brogade. Som skemaerne viser, er der mindre forskelle både i prisprofil og attraktivitet fra gade til gade.

Prisprofil Attraktivitet inde Attraktivitet ude Vestergade 3,24 3,11 3,11 Torvet 3,08 3,31 2,90 Nørregade 3,25 3,24 3,00 Jernbanegade 3,06 3,13 2,54 Brogade 3,03 3,27 2,91

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 75

Prisprofil, kundegruppeprofil og attraktivitet af butikker på Vestergade

Prisprofil for butikker på Vestergade

10 9 9 8 7 7 6 5 4 4

antal butikker antal 3 2 1 1 0 0 Lavpris Lav Middel Høj Meget høj

Kundegruppeprofil for butikker på Vestergade

18 16 15 16 14 12 11 11 12 10 10 7 7 8 6

4 antal butikker antal 2 0

76 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

Udvendig fysisk fremtræden af butikker på Vestergade

12 11

6 4

antal butikker antal 4 2 2 2 0 0 Uattraktiv Under middel Middel Over middel Meget flot

Indvendig fysisk fremtræden af butikker på Vestergade

12 10 10

8 6 6

antal butikker antal 4 2 2 1 0 0 Uattraktiv Under middel Middel Over middel Meget flot

Prisprofil, kundegruppeprofil og attraktivitet af butikker på Torvet

Prisprofil forbutikker på Torvet

25 22

15 11 10

7 antal butikker antal

5 4 4

0 Lavpris Lav Middel Høj Meget høj

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 77

Kundegruppeprofil for butikker på Torvet

25 22 21 19 20 15 15 15 13 13 10 10

antal butikker antal 5

Udvendig fysisk fremtræden af butikker på Torvet

14 12 12

10 9

8 6 6 antal butikker antal 4

2 1 1

0 Uattraktiv Under middel Middel Over middel Meget flot

Indvendig fysisk fremtræden af butikker på Torvet

14 13 12 12

6 4 antal butikker antal 4

2 0 0 0 Uattraktiv Under middel Middel Over middel Meget flot

78 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

Prisprofil, kundegruppeprofil og attraktivitet af butikker på Nørregade

Prisprofil forbutikker på Nørregade

30 27

14 15

antal butikker antal 10 7

5 3 0 0 Lavpris Lav Middel Høj Meget høj

Kundegruppeprofil for butikker på Nørregade

30 25 25 25 21 20 17 15 16 16 15 10 8

antal butikker antal 5 0

Udvendig fysisk fremtræden af butikker på Nørregade

30 28

antal butikker antal 10 7

5 1 0 0 Uattraktiv Under middel Middel Over middel Meget flot

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 79

Indvendig fysisk fremtræden af butikker på Nørregade

25 21 20

15 14

antal butikker antal 6 5 1 0 0 Uattraktiv Under middel Middel Over middel Meget flot

Prisprofil, kundegruppeprofil og attraktivitet af butikker på Jernbanegade

Prisprofil forbutikker på Jernbanegade

10 9 9 8 7 6 5 5 4

antal butikker antal 3 2 2 1 1 0 0 Lavpris Lav Middel Høj Meget høj

Kundegruppeprofil for butikker på Jernbanegade

12 10 10 9 8 6 6 6 6 6 4 4 4

antal butikker antal 2 0

80 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

Udvendig fysisk fremtræden af butikker på Jernbanegade

8 7 7

6 5 5

3 antal butikker antal 2 1 1 0 0 0 Uattraktiv Under middel Middel Over middel Meget flot

Indvendig fysisk fremtræden af butikker på Jernbanegade

10 9 9 8 7 6 5 4 4

antal butikker antal 3 2 2 1 0 0 0 Uattraktiv Under middel Middel Over middel Meget flot

Prisprofil, kundegruppeprofil og attraktivitet af butikker på Brogade

Prisprofil forbutikker på Brogade

16 15

10 8 8

6 5 antal butikker antal 4 3 2 2

0 Lavpris Lav Middel Høj Meget høj

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 81

Kundegruppeprofil for butikker på Brogade 17 18 16 16 16 14 12 11 12 10 9 10 7 8 6

4 antal butikker antal 2 0

Udvendig fysisk fremtræden af butikker på Brogade

16 14 14

6 5 antal butikker antal 4 3

2 0 0 0 Uattraktiv Under middel Middel Over middel Meget flot

Indvendig fysisk fremtræden af butikker på Brogade

16 15

10 9

6 antal butikker antal 4 2 2 0 0 0 Uattraktiv Under middel Middel Over middel Meget flot

82 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

15 MANGLENDE KÆDEBUTIKKER En gennemgang af over 300 kæder, som har butikker i Danmark, viser, at Køge står stærkt, og at mange kæder har valgt at placere sig i Køge. Gennemgangen viser dog også, at Køge mangler en række kædebutikker, som typisk placerer sig i byer på størrelse med Køge. Dermed er der er et potentiale for at tiltrække flere kædebutikker til Køge og for at styrke Køge som handelsby i den regionale konkurrence.

KÆDEBUTIKKERNES BETYDNING FOR KØGE ATTRAKTION Byernes attraktion som handelsbyer er i stigende grad bestemt af tilstedeværel- sen af især kapitalkæder. Kapitalkædernes stigende betydning skyldes, at de generelt er bedre end ikke-organiserede butikker til at tiltrække og appellere til forbrugerne ofte på baggrund af sortiment, butiksindretning, størrelse, markeds- føring mv. og som oftest er mere strømlinede og hurtigere til at opfange nye forbrugertendenser. Antallet af butikker med tilknytning til kapitalkæder er normalt et udtryk for butiksbestandens samlede attraktion og styrke i oplandet. Især de arealmæssigt store kædebutikker er i stand til at tiltrække kunder fra et stort opland.

De ejerledede butikker er imidlertid også afgørende for en attraktiv handelsby. Det er dem, der giver den kant og sjæl og differentierer den fra butikscentrene. Fastholdelse og udvikling af de ejerledede butikker i bymidten kan derfor med fordel indgå i en strategi for fremtidssikring af Køge bymidte som handelssted.

KÆDEBUTIKKER I KØGE I Køge by ligger ca. 117 kædebutikker. Hovedparten af kædebutikkerne i Køge by ligger i Køge bymidte. I Køge bymidte ligger således 66 kædebutikker. Køge bymidte er kendetegnet ved et stort antal kædebutikker inden for særligt be- klædning. Generelt er kædebutikkerne i Køge bymidte mindre end kædebutik- kerne uden for bymidten. I Køge bymidte ligger dog også en række store kæde- butikker, herunder Kvickly, som er med til at sikre et kundeflow til de nærlig-

gende butikker.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 83

Flere af de arealmæssigt store kædebutikker ligger uden for Køge bymidte. I området på hjørnet af Lyngvej og Københavnsvej ligger bl.a. Elgiganten, Silvan, Jysk, Jem & Fix, T. Hansen, m.fl. på ca. 1.000-4.000 m². Også området 'Den Hvide By' er kendetegnet ved store butiksvoluminer. Her ligger bl.a. Harald Ny- borg, XL-Byg, Maxi Zoo, Skousen, Ønske Børn på ca. 400-3.500 m². I området langs Københavnsvej, syd for Den Hvide By, ligger yderligere et antal store kæ- debutikker. Her ligger bl.a. Stark, Bygma og en række køkkenbutikker på ca. 1.000-2.300 m².

MANGLENDE KÆDEBUTIKKER I KØGE Gennemgangen af kæder viser, at flere kæder, som typisk har butikker i byer af samme størrelse som Køge, ikke har en butik i Køge. I alt er der identificeret

84 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

knap 200 kæder, som ikke har en butik i Køge. De 200 kæder spænder fra mere nicheorienterede kæder med få butikker på landsplan til udbredte og velkendte kæder. Eksempler på kæder, som i dag ikke findes i Køge, er Sport24, H&M, Biltema, Bauhaus, Plantorama.

KÆDERNES LOKALISERINGSØNSKER Kæderne har typisk en række ønsker til lokalisering af nye butikker. Kæderne inden for beklædning efterspørger typisk placeringer på de primære strøggader, ved centrale pladser i bymidten eller i butikscentre. Med etableringen af Råd- husstræde skabes mulighed for etablering af udvalgsvarebutikker, der også kan være over 400 m², centralt i Køge by.

De store udvalgsvarebutikker på over 1.000 m² placerer sig typisk uden for den centrale del af bymidten. En naturlig årsag til dette er, at det ofte er vanskeligt at indpasse store butiksenheder i en bymidte, hvor der er bevaringsmæssige hensyn, eller hvor det er vanskeligt at etablere et tilstrækkeligt antal lettilgæn- gelige p-pladser.

De store udvalgsvarekæder efterspørger typisk en placering i tilknytning til stør- re infrastruktur, hvor der er god tilgængelighed for bilister og gode parkeringsmuligheder. De store udvalgsvarebutikker etablerer sig derfor ofte på kanten af byerne, ved indfaldsveje og nær områder til pladskrævende varegrupper. Mulig- heden for samlokalisering med andre kæder inden for samme branche vægtes også højt af butikskæderne. Eksempler er Jysk og MaxiZoo.

KÆDEBUTIKKER SØGES PRIMÆRT LOKALISERET I RÅDHUSSTRÆDE Der mangler en række kædebutikker i Køge bymidte. Omvendt er det p.t. meget få ledige butikslokaler i bymidten. Udbygningen af Rådhusstræde vil etapevis tilføre et betragteligt antal kvadratmeter, som egner sig godt til kædebutikker- ne. Det er derfor vores anbefaling, at kæderne primært søges lokaliseret her, og at der ikke udlægges yderligere arealer for at skabe plads til kædebutikkerne i eller ved bymidten.

Listen nedenfor kan omvendt anvendes som værktøj, når der løbende opstår ledige lokaler i bymidten. Kæderne kan kontaktes proaktivt og inviteres på be- søg i Køge bymidte, så de er opmærksomme på muligheden. Man kan med fordel søge at placere kæderne, så det styrker udviklingen af kvarterer med hver deres distinkte profil.

Køge Kommune kan vælge gennem planlægningen at udlægge flere arealer til detailhandel i tilknytning den overordnede infrastruktur. Sådanne udlæg kan bidrage til at tiltrække store udvalgsvarebutikker, men kan også have uønskede effekter for den eksisterende detailhandel i Køge bymidte.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 85

16 ÅRSAGER TIL VALG OG FRAVALG AF KØGE BYMIDTE SOM HANDELSSTED Som en del af detailhandelsanalysen for Køge Kommune er der i februar 2017 foretaget en telefoninterviewundersøgelse, hvor 300 personer bosiddende i Køge Kommune og næroplandet er blevet spurgt om deres indkøbsmønstre.

Undersøgelsen afdækker indkøbsadfærd og indkøbspræferencer blandt kunder og potentielle kunder i butikkerne i Køge. Formålet er at vurdere oplandet til Køge inden for dagligvarer og udvalgsvarer, at give et fingerpeg om, hvorfor Køge bymidte både vælges og fravælges som handelssted samt hvilke butikker og butikskoncepter, der savnes i Køge bymidte. Analysen kan således bruges til at styrke Køge bymidte som indkøbssted i den regionale konkurrence.

METODE Oplandsanalysen er baseret på en telefoninterviewundersøgelse, hvor der er foretaget interviews med 300 personer over 18 år. Ca. 43 % af respondenterne er bosiddende i Køge by. Ca. 90 % af respondenterne er bosiddende i Køge Kommune og ca. 10 % er bosiddende uden før Køge Kommune, men i nær-oplandet hertil. Undersøgelsen er pga. stikprøvens størrelse ikke stati- stisk repræsentativ, men er retningsgivende og afdækker væsentlige strøm- ninger i indkøbsadfærden i såvel det nære som det mere perifere opland.

86 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

Deltagernes fordeling på bopælsområder. Antal adspurgte er 300. Heraf er 130 personer bosiddende i Køge, og 170 personer er bosiddende uden for Køge.

INDKØB I KØGE BYMIDTE Når indbyggerne i Køge Kommune og næroplandet køber ind, sker det oftest i Køge bymidte eller i en anden by i Køge Kommune. Køge by er den foretrukne handelsby blandt de interviewede.

Respondenterne er blevet spurgt om hvor store andele af deres indkøb fordelt på hovedbrancher, som de foretager i Køge bymidte.

Lidt over 20 % svarer, at de foretager flere end halvdelen af deres dagligvare- indkøb i Køge bymidte. Lidt over 55 % svarer, at de aldrig eller så godt som aldrig køber dagligvarer i Køge bymidte. Tallet skal ses i forhold til, at knap 57 % af respondenterne bor uden for Køge by.

Spørgsmål: Hvor stor en andel af dine dagligvareindkøb foretager du i Køge bymidte?

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 87

Spørgsmål: Hvor stor en andel af dine dagligvareindkøb foretager du i Køge bymidte?

Langt større andele af respondenterne køber beklædning i Køge bymidte. For knap 25 % af respondenterne sker alt indkøb af tøj og sko således i Køge bymidte. Over 50 % af respondenterne køber mere end halvdelen af deres tøj og sko i Køge bymidte. Samtidig gælder dog også, at knap 30 % aldrig køber tøj eller sko i Køge bymidte.

Spørgsmål: Hvor stor en del af dine indkøb af tøj og sko foretager du i Køge by?

88 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

Spørgsmål: Hvor stor en del af dine indkøb af tøj og sko foretager du i Køge by?

Undersøgelsen viser, at respondenterne i mindre grad køber øvrige udvalgsvarer end beklædning i Køge bymidte. Således er andelen, som køber alle deres øvrige udvalgsvarer i Køge bymidte knap 20 %, og andelen som køber mere end halvdelen af alle deres øvrige udvalgsvarer i Køge bymidte er ca. 40 %. Knap halvdelen af respondenterne køber aldrig øvrige udvalgsvarer i Køge bymidte.

Spørgsmål: Hvor stor en del af dine indkøb af øvrige udvalgsvarer foretager du i Køge by?

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 89

Spørgsmål: Hvor stor en del af dine indkøb af øvrige udvalgsvarer foretager du i Køge by?

INTERNETHANDEL Internethandlen har været i markant vækst gennem det seneste årti. Siden 2009 er omsætningen i internethandlen steget med ca. 15 % om året, og udgør i dag ca. 27 % af danskernes forbrug eller hvad der svarer til mere end 100 mia. kr. årligt. I dag har ca. 30-50 % af alle butikker egen webshop.

Internethandlen forventes at fortsætte sin vækst de kommende år. Væksten forventes især at ske inden for brancher som elektronik og beklædning, men også nye brancher som dagligvarer og møbler forventes at blive mere udbredte på internettet. Dagligvarehandlen på nettet vokser dog kun langsomt.

I Køge Kommune foretager under 10 % af de adspurgte indkøb af dagligvarer på internettet. Ca. 40 % af de adspurgte køber tøj og sko via internettet, og ca. 50 % køber øvrige udvalgsvarer på internettet. Lidt over 10 % af de adspurgte kø- ber mindst halvdelen af deres tøj og sko via internettet. Knap 20 % af de adspurgte køber mindst halvdelen af deres elektronik, bøger mv. på internettet.

90 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

Spørgsmål: Hvor stor en andel af dit forbrug (i %) lægger du i Internetbutikker?

HANDEL I KØGE BYMIDTE Interviewpersonerne er blevet spurgt om årsagerne til at vælge eller fravælge Køge bymidte som indkøbssted. Analysen viser, at kort afstand fra bopælen er den vigtigste årsag for borgere bosiddende i Køge by til at handle i Køge bymidte. Naturligt nok er det især blandt borgere, som bor i Køge by, at kort afstand til bymidten vægtes højt. Blandt de adspurgte, som bor uden for Køge by væg- tes kort afstand til Køge bymidte også højt som årsag til at vælge Køge bymidte som indkøbssted, men andre faktorer vægtes højere. Erfaringen er, at især dagligvarer købes tæt på bopælen, mens forbrugerne er villige til at køre længere for at købe udvalgsvarer. Kortere afstand til Køge bymidte end andre tilsvarende handelssteder med udvalgsvarebutikker er sandsynligvis en væsentlig årsag til, at borgere bosiddende uden for Køge by også i høj grad svarer, at kort afstand fra bopælen til Køge bymidte er en vigtig årsag til at handle i Køge bymidte.

Både borgerne bosiddende i og uden for Køge by svarer, at de vægter Køge bymidtes overskuelighed højt. Lidt over 40 % af de adspurgte svarer, at de vælger Køge by som indkøbssted fordi det er let at overskue butikkerne og sammenligne udbud, kvalitet og pris.

Knap 35 % af de adspurgte svarer at et godt udvalg af beklædningsbutikker er én af de vigtigste årsager til at vælge Køge bymidte som handelssted. Andelene, som angiver, at der er et godt udvalg enten af dagligvarer eller øvrige udvalgsvarer er langt mindre.

Ca. 30 % svarer, at en af de vigtigste årsager til at vælge Køge bymidte som indkøbssted er muligheden for at kombinere indkøbsturen med andre gøremål. Ca. 25 % svarer specifikt, at gode caféer og spisesteder er en af de vigtigste årsager til at også at gøre brug af butikkerne i Køgebymidte.

Analysen viser desuden et relativt stort antal besvarelser i kategorien ”Andet”. Her dækker besvarelserne primært over muligheden for frisk luft og vejret gene-

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 91

relt, muligheden for at deltage i torvedage samt bylivet og det hyggelige bymiljø i bymidten. Ca. 10 % har svaret at et flot og dejligt bymiljø er en vigtig årsag til at handle i bymidten.

Lidt over 30 % af de adspurgte, som bor i Køge svarer, at en af de vigtigste år- sager til at købe ind i Køge by er, at de derved kan støtte de lokale butikker, som de har tillid til. Andelen, som angiver dette som en af de vigtigste årsager er noget mindre, ca. 20 %, blandt de adspurgte som bor uden for Køge. Mens de adspurgte svarer, at de ønsker at støtte de lokale butikker og at de har tillid til de lokale butikker, svarer kun få at konkurrencedygtige priser er en væsentlig årsag til at købe ind i Køge bymidte. Dette kan dække over, at et højt serviceni- veau og en personlig betjening i de mindre butikker i Køge bymidte til en vis grad vægtes højere end billige priser.

Spørgsmål: Hvad er de 3 vigtigste årsager, når du vælger at handle i Køge bymidte?

Årsagerne til at fravælge Køge bymidte som handelssted skal primært findes i tre overordnede årsager. Kortere afstand til anden indkøbsmulighed er den pri- mære årsag til, at Køge bymidte fravælges. Afstanden som årsag for fravalg gælder især beboere uden for Køge by, hvor næsten 60 % angiver afstanden som årsag. Foruden kortere afstand er også faste vaner en væsentlig årsag til, at bymidten fravælges. Knap 30 % svarer at de plejer at handle andre steder end Køge bymidte. Endelig er parkeringsforholdene i Køge bymidte en hyppigt angivet årsag til at fravælge handel i bymidten. Knap 20 % angiver parkerings- forhold som årsag for fravalget.

92 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

I analysen har lidt over 40 % svaret ”Andet” som årsag til at fravælge Køge bymidte som handelssted. Besvarelserne dækker hovedsageligt over følgende forhold, som afholder respondenterne fra at handle i Køge bymidte: Vejret, manglen på et butikscenter og tilstedeværelsen af butikscentre i andre byer samt manglen på en bestemt butik eller en bestemt vare.

Spørgsmål: Hvad er de 3 vigtigste årsager, når du vælger ikke at handle i Køge bymidte?

Analysen har også belyst formålet med respondenternes seneste tur til Køge bymidte ud over arbejde og besøg hos familie og venner. Her viser analysen ikke store forskelle i besvarelserne blandt borgere bosat hhv. i og uden for Køge by. De to primære årsager til det seneste besøg i Køge er indkøb/shopping samt sundhed, sygdomsbehandling eller personlig pleje. Herefter kommer årsager som café- og restaurantbesøg.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 93

Indkøb/shopping Sundhed, sygdomsbehandling eller personlig pleje Private servicetilbud (f.eks. bank, forsikring) Hyggetur/ikke noget bestemt formål Andet Cafe, restaurant o.l. Arrangement eller aktivitet i byen Kontakt med det offentlige (f.eks. kommunen) Sport eller fritidsaktivitet Off. servicetilbud (f.eks. bibliotek, svømmehal)

0% 20% 40% 60%

Alle Bor i Køge Bor uden for Køge

Spørgsmål: Hvad var de/det vigtigste formål med din sidste tur til Køge bymidte ud over, hvis du har været på arbejde, besøgt familie/venner eller lign.?

Deltagerne i analysen er også blevet bedt om at forholde sig til, hvor ofte de handler i Køge bymidte. For Køge bymidte er der stor forskel på indkøbsfrekven- sen mellem beboere i Køge og beboere bosat uden for Køge. Over halvdelen af beboerne i Køge handler i Køge bymidte mindst én gang om ugen, og ca. 15 % handler i bymidten mere end tre gange om ugen.

Ca. 35 % af borgerne uden for Køge by handler i bymidten mindst én gang om ugen. Ca. 40 % ad de adspurgte, der bor uden for Køge by handler kun i Køge bymidte én gang om måneden eller sjældnere.

Spørgsmål: Hvor tit handler du ind i Køge bymidte?

94 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

De ca. 160 respondenter, som har svaret, at indkøb var hovedformålet med deres sidste tur til Køge bymidte, er blevet spurgt om typen og kombinationen af indkøb på deres sidste indkøbstur til Køge bymidte.

Blandt respondenterne, der bor i Køge, har knap 45 % svaret, at de kun har købt dagligvarer på deres sidste tur til Køge bymidte. Blandt respondenterne, der bor uden for Køge, er tallet ca. 35 %. Ca. 50 % af respondenterne, der bor uden for Køge har svaret, at de kun har købt udvalgsvarer på deres sidste tur til bymidten.

Andelen af respondenter, der har kombineret dagligvare- og udvalgsvareindkøb på deres seneste indkøbstur i Køge bymidte, er ca. 20 % for respondenter, der er bosat i Køge og ca. 15 % for respondenter, der er bosat uden for Køge.

Spørgsmål: Hvad handlede du på din sidste indkøbstur til Køge bymidte?

FAVORITBUTIKKER UDEN FOR KØGE BYMIDTE Respondenterne er blevet spurgt om, hvilke fem butikker de handler mest i uden for Køge bymidte. Af respondenternes svar fremgår særligt dagligvarebutikker. Flere af dagligvarebutikskæderne, som nævnes, har butikker både inden og uden for Køge bymidte. Når dagligvarebutikker er stærkere repræsenteret i sva- rene fra de adspurgte end udvalgsvarebutikker skyldes det, at dagligvarer købes oftere end udvalgsvarer, og at dagligvarer typisk handles lokalt tilknytning til bopælen, mens udvalgsvarebutikker ofte købes på en særskilt indkøbstur. Sva- rene understreger betydningen af dagligvarebutikker i bymidten ift. genererin- gen af et kundeflow.

Foruden discountbutikker og supermarkeder svarer respondenterne også, at Bil- ka, H&M og Elgiganten er de butikker, som de handler mest i uden for Køge bymidte. Den nærmeste Bilka ligger i Hundige og Ishøj ca. 25 km fra Køge bymidte. Bilka i Næstved ligger ca. 40 m fra Køge bymidte. Nærmeste H&M ligger i butikscentret Waves i Hundige. Også i Ringsted, 25 km fra Køge bymidte, og i Næstved ligger H&M. Kæderne Bilka og H&M har ikke en butik i Køge. Elgiganten ligger ved Lyngvej ca. 3 km fra den centrale del af Køge bymidte.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 95

Spørgsmål: Hvilke butikker handler du mest i uden for Køge bymidte?

BUTIKSTYPER, DER SAVNES I KØGE BYMIDTE Der er i undersøgelsen blevet spurgt om, hvilke butikstyper der savnes i Køge bymidte. Knap 50 % af respondenterne svarer, at de savner flere eller andre beklædningsbutikker i Køge bymidte. Det er særligt dametøjsbutikker, der efter- spørges, men også sko- og børnetøjsbutikker. Ca. 8 % svarer specifikt, at de savner H&M.

Knap 30 % af respondenterne svarer, at de savner flere eller andre butikker, der forhandler øvrige udvalgsvarer. Blandt de øvrige udvalgsvarer er det især butikker, der forhandler elektronik, bolig- og køkkenudstyr samt antikvitets- og genbrugsbutikker, der savnes.

Ca. 20 % savner flere eller andre dagligvarebutikker i bymidten. Tallet dækker bl.a. over at knap 10 % efterspørger flere discountbutikker og at ca. 6 % efter- spørger flere små dagligvarebutikker som bagere, delikatesseforretninger mv.

96 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

Spørgsmål: Hvilke butikker savner du mest i Køge bymidte?

OPSAMLING Analysen af indkøbsmønstrene for beboere i Køge Kommune og næroplandet viser, at bymidten i overvejende grad benyttes til indkøb af beklædning og øvri- ge udvalgsvarer, mens dagligvarekøb i højere grad sker uden for bymidten. Be- boere bosat uden for Køge by benytter bymidten mindre end beboere bosat i byen.

Dagligvareindkøb finder stort set ikke sted på nettet for beboere i Køge Kommu- ne. Til gengæld køber næsten 50 % af alle adspurgte beklædning og øvrige udvalgsvarer på nettet i større eller mindre omfang. Det vigtigste formål med at tage til Køge bymidte er indkøb, og det mest afgørende for valget eller fravalget af bymidten er afstanden. Køge bymidtes overskuelighed fremhæves som en vigtig parameter for tilvalget af Køge bymidte som indkøbssted.

Frekvensen af turene til bymidten er tydeligt betinget af bopælen, idet over 60 % af beboere bosat i byen handler mindst én gang om ugen i bymidten, mens kun ca. 30 % af beboere bosat uden for byen handler i bymidten mindst én gang om ugen.

Dobbelt så mange efterspørger flere eller nye beklædningsbutikker som dagligvarebutikker eller øvrige udvalgsvarebutikker. Især dametøjsforretninger efter- spørges.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 97

17 EFFEKTER AF NY DETAILHANDEL PÅ RÅDHUSHUSSTRÆDE OG COLLSTRUPGRUNDEN Udviklingen af den nye handelsgade, Rådhusstræde og en evt. udvikling af ny detailhandel på Collstrupgrunden vil styrke Køge by og Køge bymidte i den regionale konkurrence med andre handelssteder. Udviklingen af den nye detailhandel vil dog også have effekter for den eksisterende detailhandel. Effekterne vil være størst på kort sigt og aftage markant i takt med boligudbygningen.

Den nye detailhandel på Rådhusstræde i Stationsområdet vil have et samlet areal på ca. 20.000 m² og vil bestå af bl.a. kædebutikker som Irma, Fakta, H&M og Imerco. I vurderingen af effekterne for den eksisterende detailhandel er der taget udgangspunkt i to scenarier:

› ca. 11.000 m² detailhandel på Rådhusstræde på kort sigt (september 2017).

› ca. 20.000 m² detailhandel på Rådhusstræde på lang sigt (år 2028).

Effekterne for den eksisterende detailhandel er også undersøgt for scenarier, hvor der ud over ny detailhandel på Rådhusstræde også etableres ny detailhandel på Collstrupgrunden. Effekterne er undersøgt for to scenarier:

› ca. 11.000 m² detailhandel på Rådhusstræde på kort sigt (2017) og ca. 6.000 m² store udvalgsvarebutikker på Collstrupgrunden på lang sigt (2028).

› ca. 11.000 m² detailhandel på Rådhusstræde på kort sigt (2017) samt ca. 5.000 m² store udvalgsvarebutikker og én dagligvarebutik på ca. 1.000 m² på Collstrupgrunden på lang sigt (2028).

98 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

17.1 Ny detailhandel på Rådhusstræde

Etableringen af ny detailhandel vil som udgangspunkt ikke medføre, at borgerne bruger flere penge på dagligvarer og udvalgsvarer end tidligere. Derfor vurderes omsætningen i den nye detailhandel i høj grad at blive hentet fra den eksisterende detailhandel, hvis butikkerne etableres inden for en kort tidshorisont.

I vurderingen af effekterne tages højde for den interne flytning, dvs. at nogle butikker flytter fra deres nuværende lejemål i Køge bymidte til nye lejemål på Rådhusstræde. Denne omfordeling af omsætning medfører ikke en omsætnings- reduktion i bymidtens detailhandel. Andelen af butikkerne på Rådhusstræde, som vil være butikker, der er flyttet fra eksisterende lejemål i bymidten, er vurderet på baggrund af den foreløbige udlejningsplan for Rådhusstræde. Andelen er vurderet for arealet af butikker inden for hver hovedbranche, dvs. for dagligvarer, beklædning og øvrige udvalgsvarer. Under ét udgør den interne flytning ca. 25 % af det samlede areal af detailhandlen på Rådhusstræde. Det betyder tilnærmelsesvist, at hver fjerde butik på Rådhusstræde vil være en butik, der er flyttet til Rådhusstræde fra et lejemål et andet sted i Køge bymidte.

På lidt længere sigt vil befolkningsudviklingen være med til at udjævne nogle af effekterne. Samtidig vil en del af den nye detailhandels omsætning blive hentet fra butikker uden for Køge, da Køges opland vokser som følge af et større butiksudbud. Tilførslen af de mange nye butikskæder og butikskoncepter til Køge bymidte medfører således samlet set, at en større del af omsætningen 'holdes hjemme' i Køge Kommune.

EFFEKTER VED 11.000 m² NY DETAILHANDEL PÅ KORT SIGT, 2017 De ca. 11.000 m² ny detailhandel forudsættes fordelt som ca. 25 % dagligvarer, ca. 65 % beklædning og ca. 10 % øvrige udvalgsvarer. Den gennemsnitlige bu- tiksstørrelse forventes at blive ca. 400 m². Den gennemsnitlige størrelse af de nye dagligvarebutikker forventes at blive ca. 550 m², mens den gennemsnitlige størrelse af udvalgsvarebutikkerne forventes at blive knap 400 m². På baggrund af en beregning af den gennemsnitlige arealintensitet (omsætning pr. m²) i den eksisterende detailhandel i Køge bymidte vurderes det, at 11.000 m² ny detailhandel på Rådhusstræde vil kunne omsætte for i størrelsesordenen 450 mio. kr. pr. år på kort sigt. Heraf vil dagligvarebutikkerne kunne omsætte for i størrel- sesordenen 130 mio. kr. pr. år, og udvalgsvarebutikkerne vil kunne omsætte for i størrelsesordenen 320 mio. kr. pr. år.

De nye dagligvare- og udvalgsvarebutikker på Rådhusstræde vil ligge i tilknytning til og indgå i synergi med restaurationserhverv, servicefunktioner og kultur- institutioner. Det vurderes, at byfunktionerne tilsammen vil tiltrække handlende og besøgende fra et større opland i og omkring Køge. Erfaringen fra Roskilde er til sammenligning, at udbygningen af butikscentret RO's Torv har styrket byen i den regionale konkurrence.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 99

EFFEKTER VED 11.000 m² NY DETAILHANDEL, 2017

HOVED- AREAL AREAL- OMS. OMS. REDUKTION I %-MÆSSIG OMS.- OMS. I BYMIDTEN I

BRANCHE (m²) INSTENSITET (mio. kr. EKSISTERENDE REDUKTION I 2016

(kr. pr. m²) pr. år) BUTIKKER I BYMIDTEN EKSISTERENDE (mio. kr. pr. år)

(mio. kr. pr. år) BUTIKKER I

BYMIDTEN

DAGLIGVARER 2.750 47.850 ca. 120-140 ca. 55-65 ca. 14-17 ca. 385-405

BEKLÆDNING 7.150 38.950 ca. 270-290 ca. 145-155 ca. 52-60 ca. 260-280

ØVRIGE 1.100 34.800 ca. 35-45 op til 5 ca. 1,5 ca. 310-330

UDVALGS-

VARER

TOTAL 11.000 - ca. 425-475 ca. 205-225 ca. 21-23 ca. 955-1.015

Én mulig sammensætning af den nye detailhandel på Rådhusstræde. Arealintensiteterne (omsætning pr. m²) i den nye detailhandel på Rådhusstræde er baseret på de gennemsnitlige arealintensiteter i den eksisterende detailhandel i Køge bymidte. Omsætningen i den nye detailhandel og omsætningen, der hentes i den eksisterende detailhandel, er udtryk for grove skøn og ikke for eksakte tal (se tekst nedenfor).

Effekter for dagligvarebutikker Erfaringerne viser, at dagligvarer fortrinsvist købes lokalt i kort afstand fra bo- pælen. For de nye dagligvarebutikker på Rådhusstræde, dvs. de dagligvarebutikker, der ikke flytter internt i bymidten, forudsættes derfor, at ca. 75 % af om- sætningen hentes fra eksisterende dagligvarebutikker i Køge bymidte og at ca. 25 % hentes fra eksisterende dagligvarebutikker uden for Køge bymidte, herunder uden for Køge Kommune.

Etableringen af ca. 2.750 m² ny dagligvarehandel vil have effekter for de eksisterende dagligvarebutikker. Nogle kunder, der i dag handler i de eksisterende dagligvarebutikker i Køge bymidte og andre steder i Køge Kommune, vil i stedet benytte de nye dagligvarebutikker på Rådhusstræde. Erfaringsmæssigt vil den største del af omsætningen blive hentet fra de nærmeste dagligvarebutikker. Ud over afstanden er bl.a. butikstypen en afgørende parameter for, hvor en ny dagligvarebutik henter sin omsætning fra. Det vurderes, at etableringen af de nye dagligvarebutikker på kort sigt vil kunne medføre en årlig omsætningsreduktion i de eksisterende dagligvarebutikker i bymidten på i størrelsesordenen 55-65 mio. kr. Det svarer til, at omsætningen i de eksisterende dagligvarebutikker i bymidten reduceres med i størrelsesorden 14-17 %. Dette skal ses i sammen- hæng med, at f.eks. Irma flytter fra sin eksisterende placering i bymidten til Rådhusstræde. Sådanne interne flytninger i bymidten medfører ikke en omsæt- ningsreduktion i bymidtens detailhandel.

Effekter for udvalgsvarebutikker Forbrugerne er villige til at køre længere for at købe beklædning og øvrige udvalgsvarer, og udvalgsvarer købes således ofte i de større udbudspunkter. Med

100 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

udviklingen af Rådhusstræde tilføres Køge bymidte en række kædebutikker, som bymidten ikke har i dag. Dermed styrkes Køge bymidte som handelssted i konkurrencen med de øvrige handelssteder i regionen. Det er sandsynligt, at de nye udvalgsvarebutikker vil bidrage til, at Køge bymidtes opland udvides, og at for- brugere i større grad vil vælge at købe udvalgsvarer i Køge bymidte. Det vurderes, at især de nye butikker, der forhandler øvrige udvalgsvarer, vil supplere den eksisterende detailhandel, mens konkurrencen med de eksisterende butikker vil være større inden for beklædning. Omvendt viser interviewundersøgelsen, at kunderne netop savner flere beklædningsbutikker i Køge.

For de nye beklædningsbutikker på Rådhusstræde, dvs. de butikker, der ikke flytter internt, forudsættes det, at ca. 60 % af omsætningen hentes fra eksisterende beklædningsbutikker i Køge bymidte og at ca. 40 % hentes fra eksisterende beklædningsbutikker uden for Køge bymidte, herunder uden for Køge Kommune. Beklædningsbutikkerne på Rådhusstræde vurderes at kunne opnå en omsætning på ca. 270-290 mio. kr. pr. år. Omsætningsreduktionen i de eksisterende beklædningsbutikker i Køge bymidte vurderes at blive ca. 140-160 mio. kr. pr. år svarende til en omsætningsreduktion på ca. 52-59 %.

For de nye øvrige udvalgsvarebutikker på Rådhusstræde, dvs. de butikker, der ikke flytter internt, forudsættes det, at ca. 40 % af omsætningen hentes fra eksisterende øvrige udvalgsvarebutikker i Køge bymidte, og at ca. 60 % hentes fra eksisterende øvrige udvalgsvarebutikker uden for Køge bymidte, herunder fra øvrige udvalgsvarebutikker i Den Hvide By og området ved Gl. Lyngvej, men også uden for Køge Kommune. De øvrige udvalgsvarebutikker på Rådhusstræde vurderes at kunne opnå en omsætning på ca. 35-45 mio. kr. pr. år. Omsæt- ningsreduktionen i de eksisterende øvrige udvalgsvarebutikker i Køge bymidte vurderes at blive op mod 5 mio. kr. pr. år svarende til en omsætningsreduktion på ca. 1,5 %. Den begrænsede omsætningsreduktion skyldes, at andelen af nye butikker, der ikke flytter internt fra en placering i bymidten til Rådhusstræde, er lav.

Samlede effekter for butikkerne i bymidten Hvis de ca. 11.000 m² detailhandel ved Rådhusstræde, som etableres i 2017, meget hurtigt får etableret sig i markedet, vil de kunne opnå en samlet årlig omsætning i størrelsesordenen 425-475 mio. kr. Tilvæksten i Køge bymidtes samlede årlige omsætning vurderes at blive i størrelsesordenen 125 mio. kr., og den samlede årlige omsætning i Køge bymidte vurderes at blive i størrelsesor- denen 1,1 mia kr.

De nye butikker vurderes at hente ca. 205-225 mio. kr. pr. år fra de eksisterende butikker i Køge bymidte. Det svarer til at ca. 50 % af omsætningen i butikkerne på Rådhusstræde hentes fra eksisterende butikker i bymidten, og at om- sætningen i de eksisterende butikker i bymidten reduceres med ca. 21-23 %. De resterende dele af omsætningen i butikkerne på Rådhusstræde hentes fra et opland uden for Køge bymidte samt ved intern flytning af butikker i Køge bymidte.

Befolkningsudviklingen afbøder effekterne I løbet af ca. 10 år vil befolkningsudviklingen i Køge udligne effekten, da de mange nye beboere tilfører en betragtelig købekraft:

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 101

› Omsætningsreduktionen på op mod 60 mio. kr. pr. år i de eksisterende dagligvarebutikker svarer til forbruget fra ca. 2.000 borgere. Indbyggertal- let i Køge by forventes, at stige med ca. 3.000 borgere frem mod 2028.

› Omsætningsreduktionen på op mod 150-160 mio. kr. pr. år i de eksisterende udvalgsvarebutikker svarer til forbruget fra ca. 8.600 borgere6. Indbyg- gertallet i Køge Kommunes forventes at stige med ca. 9.400 borgere frem mod 2028.

Det skal dog understreges, at der er tale om vurderinger. Omsætningsreduktio- nen og dermed effekterne for den eksisterende detailhandel vil bl.a. afhænge af, hvilke konkrete butiksprojekter der etableres på Rådhusstræde, i hvilket omfang eksisterende butikker fraflytter deres nuværende placeringer og flytter til Råd- husstræde, i hvilket omfang den nye detailhandel og de nye byfunktioner integreres i den eksisterende bymidte mv.

Det er for eksempel muligt, at de nye butikker på Rådhusstræde i højere grad vil supplere de eksisterende butikker end forudsat. Konkurrencen mellem de nye butikker og de eksisterende butikker vil da være mindre, og omsætningsredukti- onen i den eksisterende detailhandel vil som følge heraf være mindre. Også op- landseffekten spiller en væsentlig rolle. Hvis de nye butikker henter en større del af deres omsætning fra nye kunder, vil de eksisterende butikkerne i bymidten afgive mindre omsætning end ellers.

Den samlede omsætning i butikkerne i Køge bymidte var i 2016 i størrelsesor- denen 1 mia. kr. Etableringen af 11.000 m² ny detailhandel på Rådhusstræde vil som nævnt medføre, at den samlede detailhandelsomsætning i Køge bymidte stiger. Det vurderes, at den samlede årlige detailhandelsomsætning i Køge bymidte stiger til et niveau omkring 1.110 mio. kr., hvis de nye butikker hurtigt etablerer sig i markedet. Erfaringen fra andre bymidter, hvor der er tilført et stort antal nye butikker er, at dette medfører en omfordeling af butikker og om- sætning i bymidten. Med udviklingen af Rådhusstræde styrkes Stationsområdet, og det er sandsynligt, at der sker en 'forskydning' af detailhandlen hen imod Rådhusstræde.

Den interne flytning af butikker vil betyde, at lejemål fraflyttes i andre dele af bymidten. Det kan heller ikke afvises, at omsætningsreduktionen i de eksisterende butikker medfører, at nogle butikker lukker. Erfaringen er, at en del af disse tomme butikslejemål erstattes af nye butikker, mens andre erstattes af f.eks. serviceerhverv. Hvis det samlet set forudsættes, at 25-50 % af de tomme butikslokaler erstattes af nye butikker, så vil den samlede detailhandelsomsæt- ning i Køge bymidte stige til i størrelsesordenen 1.160-1.190 mio. kr. pr. år. Det skal dog understreges, at der er tale om grove skøn. Det er usikkert, hvor mange tomme lokaler udviklingen af Rådhusstræde vil medføre, ligesom det er vanskeligt at vurdere, hvor mange lejemål der erstattes med nye butikker.

6 Forudsat en udvikling i privatforbruget og e-handlen frem mod 2028 som i et middelscenarie.

102 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

EFFEKTER VED 20.000 m² NY DETAILHANDEL PÅ LANGT SIGT, 2028 I vurderingen af effekterne på langt sigt tages som nævnt udgangspunkt i etableringen af ca. 20.000 m² detailhandel frem mod 2028. Det forudsættes, at de ca. 20.000 m² detailhandel vil være fordelt som ca. 20 % dagligvarer, ca. 65 % beklædning og ca. 15 % øvrige udvalgsvarer. Der forudsættes en gennemsnitlig butiksstørrelse på ca. 400 m².

EFFEKTER VED 20.000 m² NY DETAILHANDEL, 2028

HOVEDBRANCHE AREAL AREALINSTENSITET OMS. OMS. I BYMIDTEN I 2016

(m²) (kr. pr. m²) (mio. kr. pr. år) (mio. kr. pr. år)

DAGLIGVARER 4.600 ca. 47.850 ca. 210-230 ca. 385-405

BEKLÆDNING 12.800 ca. 38.950 ca. 490-510 ca. 260-280

ØVRIGE UDVALGSVARER 2.600 ca. 34.800 ca. 80-100 ca. 310-330

TOTAL 20.000 - ca. 780-840 ca. 955-1.015

Én mulig sammensætning af den nye detailhandel på Rådhusstræde. Arealintensiteterne i den nye detailhandel på Rådhusstræde er baseret på de gennemsnitlige arealintensiteter i den eksisterende detailhandel i Køge bymidte. Omsætningen i den nye detailhandel og omsætningen, der hentes i den eksisterende detailhandel, er grove skøn og ikke eksakte tal.

Effekter for dagligvarebutikker De nye dagligvarebutikker vurderes som nævnt at hente ca. 75 % af deres om- sætning svarende til ca. 100 mio. kr. pr. år fra de eksisterende dagligvarebutikker i bymidten. Det svarer til, at de eksisterende dagligvarebutikkers nuværende omsætning reduceres med ca. 25 %. Effekterne vil som nævnt i høj grad af- hænge af boligudbygninen, som påvirker forbrugspotentialet. Frem mod 2028 forventes en stigning i det årlige forbrugspotentiale for dagligvarer i Køge by på ca. 85 mio. kr. Dermed afbødes effekterne i væsentlig grad.

Effekter for udvalgsvarebutikker Det vurderes, at beklædningsbutikkerne på Rådhusstræde vil kunne opnå en omsætning på i størrelsesordenen 490-510 mio. kr. pr. år. Erfaringen er, at til- førslen af megen ny detailhandel til en bymidte samlet set øger bymidtens om- sætning, men reducerer omsætningen i den eksisterende detailhandel. Erfarin- gen er også, at en del af den eksisterende detailhandel erstattes med andre byfunktioner som service- og restaurationserhverv. Hvis de nye beklædningsbutik- ker, dvs. de beklædningsbutikker, der ikke flytter internt, henter ca. 60 % af deres omsætning fra de eksisterende beklædningsbutikker i Køge bymidte, svarer det til, at den samlede nuværende omsætning i de eksisterende beklæd- ningsbutikker flytter til de nye butikker.

De mange nye tøjbutikker vil sandsynligvis styrke Køges opland og kan gøre Kø- ge til et regionalt udbudspunkt for tøjbutiker. Dette vil tiltrække yderligere kun-

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 103

der til Køge, hvilket en del af de uafhængige beklædningsbutikker kan være i stand til at udnytte til deres fordel. En tilførsel af nye funktioner bestående af detailhandel i form af kædebutikker og uafhængige butikker samt andre bylivsfunktioner vil betyde, at bymidten vil stå stærkere over nethandlen.

Det er også muligt, at de borgere, som i dag kører til en bestemt kædebutik uden for Køge Kommune, i fremtiden vil købe deres beklædning i Køge bymidte. Samlet set vil tilførslen af ca. 12.800 m² beklædningsbutikker på Rådhusstræde dog have betydelige konsekvenser for de eksistere beklædningsbutikker.

De øvrige udvalgsvarebutikker på Rådhusstræde vurderes at kunne opnå en om- sætning i størrelsesordenen 80-100 mio. kr. pr. år. De nye øvrige udvalgsvarebutikker på Rådhusstræde, dvs. de butikker, der ikke flytter internt i bymidten, vurderes at hente ca. 5-15 mio. kr. pr. år fra de eksisterende øvrige udvalgsvarebutikker i Køge bymidte. Det svarer til, at omsætningen i de eksisterende øv- rige udvalgsvarebutikker i Køge bymidte reduceres med ca. 2-5 %.

Det skal understreges, at der et tale om beregnede omsætningsreduktioner for de eksisterende udvalgsvarebutikker. De reelle omsætningsreduktioner vil bl.a. afhænge af forbrugernes faktiske købemønstre og udviklingen i forbrugspotentialet. Udviklingen i forbrugspotentialet er bestemt af udviklingen i indbyggertallet, privatforbruget og e-handlen. Tages udgangspunkt i Køge Kommunes befolkningsprognose og i et middelscenarie for udviklingerne i privatforbruget og e-handlen, så vil den positive udvikling i forbrugspotentialet medføre, at effekterne for de eksisterende udvalgsvarebutikker aftager med ca. 45 %. Det betyder med andre ord, at det voksende kundegrundlag i Køge by og det voksende forbrugspotentiale kan halvere effekterne for de eksisterende udvalgsvarebutikker.

Samlet vurdering Hvis de ca. 20.000 m² detailhandel ved Rådhusstræde meget hurtigt får etableret sig i markedet, vil de kunne opnå en samlet årlig omsætning i størrelsesor- denen 790-820 mio. kr. Tilvæksten i Køge bymidtes samlede årlige omsætning vurderes at blive i størrelsesordenen 230 mio. kr., og den samlede årlige om- sætning i Køge bymidte vurderes at blive i størrelsesordenen 1,21 mia kr. Der- udover er det sandsynligt, at omsætningen stiger som følge af, at tomme butikslokaler erstattes med ny detailhandel.

De nye butikker vurderes at hente ca. 360-390 mio. kr. pr. år fra de eksisterende butikker i Køge bymidte. Det svarer til, at ca. 45 % af omsætningen i butikkerne på Rådhusstræde hentes fra eksisterende butikker i bymidten, og at om- sætningen i de eksisterende butikker i bymidten reduceres med ca. 38-40 %. De resterende dele af omsætningen i butikkerne på Rådhusstræde hentes fra et opland uden for Køge bymidte samt ved intern flytning af butikker i Køge bymidte.

Det er vigtigt at huske, at udbygningen af Rådhusstræde sker over flere etaper. Når senere etaper udvikles, vil effekterne af første etape således allerede være indtruffet. Den omsætningsreduktion, som efterfølgende etaper medfører, vil således blive fordelt på den nuværende detailhandel såvel som den detailhandel, der etableres i første etape. Desuden vil bl.a. befolkningstilvæksten i den mel-

104 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

lemliggende periode have medført et stigende forbrugspotentiale. Vurderingerne af effekterne er dog gennemført som her-og-nu vurderinger, dvs. i sammen- hæng med kendte forhold. Det er også vigtigt at huske, at udviklingen i privatforbruget og e-handlen med udvalgsvarer er usikker på langt sigt. Hvis forbruget vokser mere og e-handlen vokser mindre, så vil effekterne for den eksisterende detailhandel være mindre.

STIGENDE INDBYGGERTAL OG PRIVATFORBRUG AFBØDER EFFEKTERNE Frem mod 2028 forventes en stigning i indbyggertallet i Køge Kommune på ca. 9.000 borgere svarende til knap 15 %. Stigningen i indbyggertallet vil medføre en stigning i forbrugsgrundlaget. Ca. 30 % af befolkningstilvæksten vil ske i Kø- ge by. Indbyggertallet i Køge by forventes frem mod 2028 at stige med ca. 3.000 borgere svarende til ca. 10 %. Effekterne for de eksisterende butikker i bymidten vil som nævnt aftage i takt med stigningen i indbyggertallet og dermed stigningen i forbrugsgrundlaget.

En del af borgerne, der flytter til de nye boliger, vil være fraflyttet andre områ- der i Køge Kommune, hvor de tidligere har handlet deres dagligvarer. Dermed er der tale om en omfordeling af dagligvarehandel fra et mere bredt og udefineret opland bestående af områder i bl.a. Køge Kommune. Omfordelingen af udvalgsvarehandel er mindre udpræget ved flytning internt i Køge Kommune da disse borgere sandsynligvis også køber udvalgsvarer i Køge bymidte i dag.

› Effekter for dagligvarebutikker på langt sigt: Stigningen i indbyggertallet i Køge by svarer til en stigning i det årlige forbrugsgrundlag for dagligvarer på ca. 85 mio. kr. frem mod 2028. Den stigning i forbrugsgrundlaget, som vil ske på længere sigt, overstiger med ca. 50 % den omsætningsreduktion, som forventes at ske på kort sigt i scenariet hvor der etableres 11.000 m² detailhandel ved Rådhusstræde.

Stigningen i forbrugsgrundlaget for dagligvarer medfører, at effekterne for de eksisterende dagligvarebutikker afbødes frem mod 2028 i scenariet, hvor der etableres ca. 20.000 m² detailhandel. I scenariet, hvor der etableres ca. 20.000 m², svarer stigningen i forbrugsgrundlaget til, at effekterne for de eksisterende dagligvarebutikker vil aftage med ca. 90 % frem mod 2028.

› Effekter for udvalgsvarebutikker på langt sigt: Stigningen i indbyggertallet i Køge Kommune svarer til en stigning i forbrugsgrundlaget for udvalgsvarer på ca. 170 mio. kr. frem mod 2028. Hvis det forudsættes, at borgerne i Kø- ge Kommune lægger ca. 75 % af deres udvalgsvareforbrug i Køge bymidte, så medfører stigningen i forbrugsgrundlaget for udvalgsvarer, at effekterne for de eksisterende udvalgsvarebutikker i bymidten vil aftage med ca. 80 % frem mod 2028 i scenariet, hvor der etableres ca. 11.000 m² ny detailhandel ved Rådhusstræde.

› I scenariet, hvor der etableres ca. 20.000 m² ny detailhandel ved Rådhus- stræde, svarer stigningen i forbrugsgrundlaget for udvalgsvarer til, at effekterne for de eksisterende udvalgsvarebutikker i bymidten vil aftage med ca. 45 % frem mod 2028.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 105

17.2 Ny detailhandel på Rådhusstræde og Collstrupgrunden

Som led i en omdannelse af Collstrupgrunden overvejes det at give mulighed for ny detailhandel i form af store udvalgsvarebutikker på Collstrupgrunden. Coll- strupgrunden ligger direkte øst for Køge Station og udgøres af et areal på ca. tre hektar, som i dag overvejende anvendes som parkeringsplads. I efteråret 2016 påbegyndtes etableringen af en gangbro over jernbanen mellem Collstrupgrun- den og Stationsområdet.

BEHOV FOR AREALER TIL STORE UDVALGSVAREBUTIKKER Køge Kommune har fået flere henvendelser om tilladelse til etableringen af store udvalgsvarebutikker på kanten af Køge i tilknytning til det overordnede vejnet, herunder ved motorvejen. For at understøtte en forsat udvikling af Køge bymidte som kommunens hovedhandelssted og for at undgå en spredning af udvalgsvarehandlen anbefales det at give mulighed for store udvalgsvarebutikker i tilknytning til Køge bymidte. En udbygning af udvalgsvarehandlen i Den Hvide By og området ved Gl. Lyngvej vurderes også at være mere hensigtsmæssig end en udbygning ved motorvejen. Ny detailhandel i Den Hvide By og området ved Gl. Lyngvej vil dog i langt mindre grad end ny detailhandel på Collstrupgrunden ind- gå i synergi med detailhandlen i Køge bymidte.

Strukturudviklingen i detailhandlen går mod større butikker. På grund af de store udvalgsvarebutikkers størrelse, fysiske udformning, koncept og varesortiment er det vanskeligt indpasse store butiksenheder med tilhørende parkering i en tæt bymidte. Det er hensigtsmæssigt at planlægge for de nye store butikker i områder uden for den tætte bymidte, men i tilknytning hertil. Ved at give mulighed for store udvalgsvarebutikker på Collstrupgrunden placeres de nye store udvalgsvarebutikker i tilknytning til den eksisterende bymidte, og der er mulighed for en vis synergi mellem de to områder, som forbindes med den nye gangbro.

NY DETAILHANDEL PÅ COLLSTRUPGRUNDEN SKAL SUPPLERE BYMIDTEN For at sikre, at de udvalgsvarebutikker, som der gives mulighed for på Coll- strupgrunden, i videst mulig omfang supplerer den eksisterende detailhandel i Køge bymidte, anbefales det, at der fastsættes en minimumsbutiksstørrelse for nye udvalgsvarebutikker på Collstrupgrunden.

En minimumsbutiksstørrelse for udvalgsvarebutikkerne på Collstrupgrunden kan ses i relation til størrelserne på de ca. 116 nuværende udvalgsvarebutiksstørrel- ser i Køge bymidte. Den gennemsnitlige størrelse af udvalgsvarebutikkerne i Køge bymidte – både beklædningsbutikkerne og de øvrige udvalgsvarebutikker – er ca. 160 m². Som det fremgår af figuren på næste side, så er ca. 90 % af udvalgsvarebutikkerne i Køge bymidte under 400 m², og ca. 10 % er over 400 m². Der er kun tre udvalgsvarebutikker, Sportmaster, Rokkjær og Inspiration, i Køge bymidte, som er større end 500 m².

106 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

60 52 50

31 30

20 antal butikker antal 20

9 10 3 1 0 0-100 m² 101-200 m² 201-300 m² 301-400 m² 401-500 m² >500 m²

størrelse pr. butik

Antal udvalgsvarebutikker i Køge bymidte fordelt efter størrelsesgrupper. Der er kun tre udvalgsvarebutikker i Køge bymidte, som er over 500 m², og disse tre udvalgsvarebutikker er alle under 650 m².

Det anbefales, at der fastsættes en minimumsbutiksstørrelse på ca. 1.000 m² for nye udvalgsvarebutikker på Collstrupgrunden. Dermed sættes rammerne for en tydelig rollefordeling mellem Køge bymidte vest for jernbanen og Collstrup- grunden øst for jernbanen.

Selv om udvalgsvarebutikkerne i Køge bymidte og på Collstrupgrunden vil ad- skille sig fra hinanden på butiksstørrelserne, så kan det ikke undgås, at der vil blive overlappende varegrupper. Store udvalgsvarebutikker har ofte et bredt sortiment og vil derfor på nogle varegrupper blive konkurrenter til Køge bymidtes mindre udvalgsvarebutikker. Graden af overlap vil dog blive mindre med mi- nimumsbutiksstørrelsen end uden minimumsbutiksstørrelsen. Minimumsbutiks- størrelsen på ca. 1.000 m² på udvalgsvarebutikkerne vil f.eks. betyde, at der på Collstrupgrunden ikke vil blive etableret mindre beklædningsbutikker, som er en kernebranche i Køge bymidte, men samtidig vil der være mulighed for at etablere større udvalgsvarebutikker, som ikke findes i Køge bymidte i dag.

Det er kun de færreste beklædningsbutikker, der er større end 1.000 m². Desu- den er tøj- og skobutikker kendetegnet ved en stor mængde spontane indkøb og er derfor afhængige af et stort kundeflow, som kan opnås i strøggaderne. Kæder med store butikker, der sælger øvrige udvalgsvarer, efterspørger typisk placeringer med god vejadgang, da købene er mere planlagte, og da de handlende ofte ankommer i bil. Det vurderes derfor, at minimumsbutiksstørrelserne for udvalgsvarebutikkerne vil betyde, at muligheden for udvalgsvarebutikker på mindst 1.000 m² vil blive udnyttet som øvrige udvalgsvarebutikker og kun i mindre grad som beklædningsbutikker.

Eksempler på kæder med store udvalgsvarebutikker, som ikke findes i Køge Kommune i dag, og som vurderes, at kunne tiltrækkes til Collstrupgrunden, er Power, Sport24, Toys"R"Us og Sinnerup. Det er også muligt, at eksisterende

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 107

butikker i Køge bymidte, som efterspørger større lokaler vil være interesserede i af flytte til Collstrupgrunden. Tilsvarende er det muligt, at eksisterende store udvalgsvarebutikker i Den Hvide By og i området ved Gl. Lyngvej vil være interesserede i at flytte til Collstrupgrunden. Hvis der gives mulighed for udvalgsvarebutikker på mindst 1.000 m², vil den nye detailhandel på Collstrupgrunden sandsynligvis komme til at bestå af af boksbutikker7, som der allerede i dag ligger i Den Hvide By og i området ved Gl. Lyngvej. Hvis eksisterende store udvalgsvarebutikker flytter fra placeringer i Den Hvide By og området ved Gl. Lyngvej, vil de styrke Køge bymidte på bekostning af Den Hvide By og området ved Gl. Lyngvej.

Collstrupgrunden (i forgrunden) og Køge bymidte (i baggrunden).

Arealintensiteten i de nye store udvalgsvarebutikker På baggrund af arealintensiteten i den eksisterende detailhandel i Den Hvide By og i området ved Gl. Lyngvej er arealintensiteten i den nye detailhandel beregnet. Arealintensiteterne i de nye store udvalgsvarebutikker vurderes, at ville væ- re 20.000-60.000 kr. pr. m² pr. år afhængig af de konkrete butikstyper. Arealin- tensiteterne i de nye store udvalgsvarebutikker vurderes således at ville ligge inden for et ganske stort spænd. Det skyldes, at f.eks. møbelbutikker med salg af boligudstyr og køkkenbutikker har væsentlig lavere omsætning pr. m² end elektronikbutikker og isenkræmmere. Det vurderes, at de kæder, der vil efter- spørge og investere i en placering på Collstrupgrunden i tilknytning til Køge bymidte, kan opnå en højere arealintensitet end den gennemsnitlige arealintensitet i den eksiserende detailhandel i Den Hvide By og i området ved Gl. Lyngvej. I beregningerne er der forudsat en gennemsnitlig arealintensitet på ca. 33.500 kr. pr. m² pr. år for de nye store udvalgsvarebutikker, hvilket afspejler et mix af butikker med forskellig arealintensitet.

7 Fritliggende eller sammenbyggede udvalgsvarebutikker, der typisk forhandler øvrige udvalgsvarer og har et bruttoetageareal på over 1.000 m².

108 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

EFFEKTER VED 11.000 m² DETAILHANDEL PÅ RÅDHUSSTRÆDE OG 6.000 m² UDVALGSVAREBUTIKKER PÅ COLLSTRUPGRUNDEN PÅ LANGT SIGT Første etape af Rådhusstræde med ca. 11.000 m² detailhandel åbner i september 2017. Eventuel 6.000 m² ny detailhandel på Collstrupgrunden vil først blive etableret efter åbningen af første etape af Rådhusstræde. De samlede effekter for den eksisterende detailhandel i Køge bymidte er vurderet ved etableringen af både ny detailhandel på Rådhusstræde og ny detailhandel på Collstrupgrunden.

Den nye detailhandel på Collstrupgrunden vil have effekter for den detailhandel, som eksisterer i Køge bymidte inden etableringen af Rådhusstræde og den detailhandel, som sidenhen er etableret på Rådhusstræde. Da der er tale om endnu ikke kendte forhold, er en vurdering af effekterne for detailhandlen på Råd- husstræde mere usikker end en vurdering af effekterne for detailhandlen, som findes i Køge bymidte på tidspunktet for denne detailhandelsanalyses udarbejdelse.

Effekter for øvrige udvalgsvarebutikker De ca. 6.000 m² øvrige udvalgsvarebutikker på Collstrupgrunden vurderes, at kunne opnå en samlet omsætning i størrelsesordenen 200 mio. kr. pr. år. De øvrige udvalgsvarebutikker i Køge bymidte inkl. de øvrige udvalgsvarebutikker på Rådhusstræde vurderes at ville omsætte for ca. 330-340 mio. kr. pr. år. Det vurderes, at de nye store øvrige udvalgsvarebutikker på Collstrupgrunden vil hente ca. 15 % af deres omsætning svarende til ca. 30 mio. kr. pr. år fra de eksisterende øvrige udvalgsvarebutikker i Køge bymidte, herunder de øvrige udvalgsvarebutikker på Rådhusstræde.

Det svarer isoleret set til, at omsætningen i de eksisterende øvrige udvalgsvarebutikker i Køge bymidte reduceres med ca. 9 %. Kun en mindre del af omsæt- ningsreduktionen på 30 mio. kr. pr. år vurderes at ville ske i udvalgsvarebutikkerne på Rådhusstræde. Størstedelen af omsætningsreduktionen på 30 mio. kr. pr. år vurderes at ville ske i de resterende øvrige udvalgsvarebutikker i Køge bymidte, da udbuddet her vil være størst. Den mere præcise fordeling af om- sætningsreduktionen vil afhænge de de konkrete butikskoncepter og kan på nu- værende tidspunkt ikke vurderes præcist.

Butikkerne i Den Hvide By og området ved Gl. Lyngvej omsætter tilsammen for ca. 430-450 mio. kr. pr. år. De nye store øvrige udvalgsvarebutikker vurderes at ville hente ca. 60 % af deres omsætning svarende til ca. 110-130 mio. kr. pr. år fra de eksisterende øvrige udvalgsvarebutikker i Den Hvide By og i området ved Gl. Lyngvej. Det svarer isoleret set til, at omsætningen i de eksisterende øvrige udvalgsvarebutikker i Den Hvide By og i området ved Gl. Lyngvej reduceres med knap 24-30 %.

Det vurderes, at de nye store øvrige udvalgsvarebutikker kun vil hente en be- grænset del af deres omsætning fra eksisterende øvrige udvalgsvarebutikker i de øvrige dele af Køge Kommune. Det vurderes, at de nye store øvrige udvalgsvarebutikker vil hente op mod 5 % af deres omsætning svarende til op mod 10 mio. kr. pr. år fra de eksisterende øvrige udvalgsvarebutikker i de øvrige dele af Køge Kommune. Udvalgsvarebutikkerne i de øvrige dele af Køge Kommune om-

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 109

sætter for i alt ca. 280-300 mio. kr. pr. år. Reduktionen af den årlige omsætning med ca. 10 mio. kr. pr. år svarer til en nedgang på mindre end 5 %.

Som nævnt vurderes det, at planlægningen for udvalgsvarebutikker på over 1.000 m² på Collstrupgrunden kan betyde, at flere øvrige udvalgsvarebutikskæ- der, som i dag ikke findes i Køge Kommune, etablerer sig på Collstrupgrunden.

Dermed udvides Køges opland, og flere borgere bosat uden for Køge vil vælge at handle i Køge. Samtidig vil en del af de Køgensere, der i dag kører til andre kommuner for at handle i en bestemt kædebutik, i fremtiden handle i Køge. Det vurderes, at ca. 20 % af de nye store øvrige udvalgsvarebutikkers omsætning svarende til ca. 35-45 mio. kr. pr. år hentes fra eksisterende øvrige udvalgsvarebutikker uden for kommunen, herunder i nabokommunerne. På grund af den spredte omsætningsreduktion vil effekterne være mere begrænsede. For den enkelte kædebutik kan der dog være tale om en mærkbar konkurrence i de til- fælde, hvor der etableres en kædebutik på Collstrupgrunden, som allerede findes i en nabokommune.

Effekterne af ca. 11.000 m² ny detailhandel på Rådhusstræde er sammenholdt med effekterne af ca. 6.000 m² store udvalgsvarebutikker på Collstrupgrunden. De etapevise effekter fremgår af tabellen nedenfor.

EFFEKTER VED NY DETAILHANDEL PÅ RÅDHUSSTRÆDE STORE UDVALGSVAREBUTIKKER PÅ COLLSTRUPGRUNDEN

ETAPE 1: 11.000 m² NY DETAILHANDEL PÅ RÅDHUSSTRÆDE

HOVED- AREAL AREAL- OMS. OMS.-REDUKTION I %-MÆSSIG OMS.- OMS. I BYMIDTEN I 2016

BRANCHE (m²) INSTENSITET (mio. kr. pr. år) EKSISTERENDE REDUKTION I (mio. kr. pr. år)

(kr. pr. m²) BUTIKKER I BYMIDTEN EKSISTERENDE

(mio. kr. pr. år) BUTIKKER I

BYMIDTEN

DAGLIGVARER 2.750 ca. 47.850 ca. 120-140 ca. 55-65 ca. 14-17 ca. 385-405

BEKLÆDNING 7.150 ca. 38.950 ca. 270-290 ca. 145-155 ca. 52-60 ca. 260-280

ØVRIGE 1.100 ca. 34.800 ca. 35-45 op til 5 ca. 1,5 ca. 310-330

UDVALGSVARER

TOTAL 11.000 - ca. 425-475 ca. 205-225 ca. 21-23 ca. 955-1.015

ETAPE 2: 6.000 m² STORE UDVALGSVAREBUTIKKER PÅ COLLSTRUPGRUNDEN

HOVED- AREAL AREAL- OMS. OMS.-REDUKTION I %-MÆSSIG OMS.- OMS. I BYMIDTEN EFTER

BRANCHE (m²) INSTENSITET (mio. kr. pr. år) EKSISTERENDE REDUKTION I ÅBNING AF

(kr. pr. m²) BUTIKKER I BYMIDTEN EKSISTERENDE RÅDHUSTRÆDE

(mio. kr. pr. år) BUTIKKER I (mio. kr. pr. år)

BYMIDTEN

110 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

ØVRIGE 6.000 33.500 ca. 190-210 ca. 30 mio. kr. ca. 9 ca. 325-345

UDVALGSVARER

Samlet vurdering Hvis der som forudsat i scenariet etableres ca. 11.000 m² detailhandel på Råd- husstræde og ca. 6.000 m² detailhandel på Collstrupgrunden, vurderes tilvæk- sten i Køge bymidtes samlede årlige omsætning at blive i størrelsesordenen 300 mio. kr. Den samlede årlige omsætning i Køge bymidte vurderes at blive i stør- relsesordenen 1,28 mia kr. Derudover er det sandsynligt, at omsætningen stiger i takt med, at der reetableres detailhandel i nogle af de tomme butikslokaler som omsætningsreduktionen kan have medført.

Tallene dækker bl.a. over, at den samlede omsætning i de øvrige udvalgsvarebutikker i Køge bymidte vurderes at nå et niveau omkring 490-510 mio. kr. pr. år.

EFFEKTER VED 11.000 m² DETAILHANDEL PÅ RÅDHUSSTRÆDE SAMT 5.000 m² UDVALGSVAREBUTIKKER OG 1.000 m² DAGLIGVAREBUTIK PÅ COLLSTRUPGRUNDEN I dette scenarie belyses effekterne ved etableringen af ca. 11.000 m² detailhandel på Rådhusstræde samt ca. 5.000 m² udvalgsvarebutikker à ca. 1.000 m² og én eller flere dagligvarebutikker med et samlet areal på ca. 1.000 m² på Coll- strupgrunden. Forskellen på dette scenarie og det forrige scenarie er, at der i dette scenarie etableres 1.000 m² mindre udvalgsvarebutiksareal på Collstrup- grunden, og at der i stedet etableres ca. 1.000 m² dagligvarebutik på Collstrup- grunden. I beregningerne er det forudsat, at de ca. 1.000 m² udnyttes som én stor dagligvarebutik. Hvis de ca. 1.000 m² udnyttes som flere mindre dagligvarebutikker, vurderes det, at effekterne vil være mindre, da arealintensiteten f.eks. i et apotek, en bager eller en kiosk er lavere end i en moderne discountbutik.

Effekter for øvrige udvalgsvarebutikker De nye store udvalgsvarebutikker i form af øvrige udvalgsvarebutikker vurderes at kunne opnå en samlet omsætning på ca. 160-180 mio. kr. pr. år. De nye store øvrige udvalgsvarebutikker vil hente deres omsætning fra de samme butikker som beskrevet i forrige scenarie.

Det vurderes, at ca. 15 % af omsætningen i de nye store øvrige udvalgsvarebutikker vil blive hentet fra de eksisterende øvrige udvalgsvarebutikker i Køge bymidte inkl. butikkerne på Rådhusstræde. Det svarer til, at de nye øvrige udvalgsvarebutikker på Collstrupgrunden henter ca. 25 mio. kr. i Køge bymidte, og at omsætningen de øvrige udvalgsvarebutikker i Køge bymidte reduceres med ca. 7-8 %.

Det vurderes, at ca. 60 %, svarende til ca. 90-110 mio. kr. pr. år., af de nye store øvrige udvalgsvarebutikkers omsætning vil blive hentet fra butikker i Den Hvide By og i området ved Gl. Lyngvej. Det svarer til, at omsætningen af øvrige

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 111

udvalgsvarer i Den Hvide By og området ved Gl. Lyngvej reduceres med ca. 2-3 %.

Op mod 5 % af omsætningen i de nye store øvrige udvalgsvarebutikker vurderes at blive hentet fra øvrige udvalgsvarebutikker andre steder i kommunen. Det svarer til op mod 8 mio. kr. pr. år. Omsætningsreduktionen vil være spredt, og effekterne vil sandynligvis ikke være mærkbare.

Det vurderes, at ca. 20 % af omsætningen i de nye øvrige udvalgsvarebutikker hentes uden for kommunen. Det svarer til, at de nye butikker henter ca. 30-35 mio. kr. uden for Køge Kommune. Også her gælder sandsynligvis, at omsætnin- gen vil være spredt og ikke-mærkbar for grupper af butikker under ét.

Den samlede omsætning i de øvrige udvalgsvarebutikker i Køge bymidte vurderes, at stige til et niveau omkring 455-475 mio. kr., hvis der foruden første etape af Rådhusstræde etableres 5.000 m² store øvrige udvalgsvarebutikker på Collstrupgrunden.

Effekter for dagligvarebutikker Omsætningen i en dagligvarebutik på Collstrupgrunden vurderes at stige i takt med, at butikken konsoliderer sig i lokalområdet og i takt med udviklingen af de øvrige dele af Collstrupgrunden, Stationsområdet og Søndre Havn. Nærheden til ca. 5.000 m² øvrige udvalgsvarebutikker på Collstrupgrunden vil have en positivt afsmittende effekt på dagligvarebutikken og vice versa, idet en dagligvarebutik på 1.000 m² vil fungere som en ankerbutik. Hvis der i gennemsnit købes dagligvarer for 200 kr. ved et besøg i dagligvarebutikken, så svarer det til, at butikken vil blive besøgt af 200-300.000 handlende om året.

En moderne discountbutik på Collstrupgrunden på ca. 1.000 m² vurderes at kunne omsætte for op mod 50-55 mio. kr. pr. år på lang sigt, dvs. i år 2028, forudsat, at der er sket en udvikling af Collstrupgrunden. Omsætningen vil bl.a. afhænge af den konkrete dagligvarebutikskæde, den trafikale udformning af parkering mv.

En dagligvarebutik på Collstrupgrunden vil hente en del af sin omsætning fra de tre Nettobutikker og Kvickly i Køge bymidte og en del af sin omsætning fra Irma og Fakta på Rådhusstræde. Det vurderes, at ca. 90 % af omsætningen i en ny dagligvarebutik på Collstrupgrunden hentes fra den eksisterende detailhandel i Køge bymidte inkl. dagligvarebutikkerne på Rådhusstræde. Det svarer til ca. 45 mio. kr. pr. år. En en ny dagligvarebutik Collstrupgrunden vil sandsynglivis sær- ligt være i konkurrence med Irma og Fakta, som åbner på Rådhusstræde. Den høje konkurrence med disse to butikker skyldes de korte afstande til netop disse butikker. De nærmeste store dagligvarebutikker i de øvrig dele af Køge bymidte er Netto på Toldbodvej, Netto på Kirkestræde, Netto på Nørre Boulevard og Kvickly på Vestergade. Effekterne for de eksisterende dagligvarebutikker vil foruden afstanden til den nye butik også afhænge af den konkrete kæde og dermed det konkrete koncept. Hvis den nye dagligvarebutik henter ca. 90 % af sin omsætning fra dagligvarebutikkerne i Køge bymidte, så svarer det til, at om- sætningen i dagligvarebutikkerne i Køge bymidte inkl. dagligvarebutikkerne på Rådhusstræde samlet set reduceres med ca. 10-11 %.

112 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

Det vurderes, at ca. 5 % af omsætningen, svarende til ca. 2-3 mio. kr. pr. år, i den nye dagligvarebutik hentes fra eksisterende dagligvarebutikker i de øvrige dele af Køge Kommune. Det er vanskeligt, at vurdere præcist, hvilke butikker i de øvrige dele af Køge Kommune, der vil miste omsætning til en ny dagligvarebutik på Collstrupgrunden. Eksempelvis er det muligt, at køgensere, der pendler med tog fra Køge Station, vil vælge at købe ind i den nye dagligvarebutik i stedet for en dagligvarebutik nær deres bopæl. Omsætningsreduktionen vil således sandsynligvis være spredt og dermed mindre mærkbar.

Endeligt vurderes det, at den nye dagligvarebutik vil hente en del af sin omsæt- ning fra dagligvarebutikker uden for Køge Kommune. Dagligvarebutikken vurderes dels at henvende sig til udefrakommende pendlere i kraft af beliggenheden ved Køge Station og forbikørende trafik ved Østre Banevej. Antallet af afrejser og ankomster på Køge Station vil i 2017 være ca. 12.900 personer8. Med den nye bane mellem København og Ringsted over Køge forventes antallet af af- og påstigninger ved Køge Station af stige til ca. 17.100 personer i 2022 svarende ca. en tredjedel flere af- og påstigninger end i dag. Årsdøgnstrafikken på Østre- banevej blev i 2015 registreret til ca. 10.300. Årsdøgnstrafikken på Værftsvej ved rundkørslen ved Collstrupgrunden blev i 2014 registreret til ca. 9.300. Talle- ne viser, at mange bilister dagligt passerer forbi Collstrupgrunden. Det vurderes, at ca. 5 % af omsætningen, svarende til ca. 2-3 mio. kr. pr. år, i den nye dagligvarebutik hentes fra eksisterende dagligvarebutikker uden for Køge Kommu- ne.

Samlet vurdering I et scenarie, hvor der etableres ca. 11.000 m² detailhandel på Rådhusstræde samt ca. 5.000 m² store udvalgsvarebutikker og én stor dagligvarebutik på ca. 1.000 m² på Collstrupgrunden, vurderes tilvæksten i Køge bymidtes samlede årlige omsætning at blive i størrelsesordenen 270-280 mio. kr. Den samlede år- lige omsætning i Køge bymidte vurderes at nå et niveau omkring 1,26 mia kr. Derudover er det sandsynligt, at omsætningen stiger i takt med, at der reetableres detailhandel i en del af de tomme butikslokaler, som omsætningsreduktionen kan have medført.

Tallene dækker bl.a. over, at den samlede omsætning i de øvrige udvalgsvarebutikker i Køge bymidte vurderes at nå et niveau omkring 460-475 mio. kr. pr. år.

8 Som angivet i Trafikplan for den statslige jernbane 2012-2027.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 113

EFFEKTER VED NY DETAILHANDEL PÅ RÅDHUSSTRÆDE STORE UDVALGSVAREBUTIKKER PÅ COLLSTRUPGRUNDEN

ETAPE 1: 11.000 m² NY DETAILHANDEL PÅ RÅDHUSSTRÆDE

HOVED- AREAL AREAL- OMS. OMS.-REDUKTION I %-MÆSSIG OMS.- OMS. I BYMIDTEN I 2016

BRANCHE (m²) INSTENSITET (mio. kr. pr. år) EKSISTERENDE REDUKTION I (mio. kr. pr. år)

(kr. pr. m²) BUTIKKER I BYMIDTEN EKSISTERENDE

(mio. kr. pr. år) BUTIKKER I

BYMIDTEN

DAGLIGVARER 2.750 ca. 47.850 ca. 120-140 ca. 55-65 ca. 14-17 ca. 385-405

BEKLÆDNING 7.150 ca. 38.950 ca. 270-290 ca. 145-155 ca. 52-60 ca. 260-280

ØVRIGE 1.100 ca. 34.800 ca. 35-45 op til 5 ca. 1,5 ca. 310-330

UDVALGSVARER

TOTAL 11.000 - ca. 425-475 ca. 205-225 ca. 21-23 ca. 955-1.015

ETAPE 2: 6.000 m² STORE UDVALGSVAREBUTIKKER PÅ COLLSTRUPGRUNDEN

HOVED- AREAL AREAL- OMS. OMS.-REDUKTION I %-MÆSSIG OMS.- OMS. I BYMIDTEN EFTER

BRANCHE (m²) INSTENSITET (mio. kr. pr. år) EKSISTERENDE REDUKTION I ÅBNING AF

(kr. pr. m²) BUTIKKER I BYMIDTEN EKSISTERENDE RÅDHUSTRÆDE

(mio. kr. pr. år) BUTIKKER I (mio. kr. pr. år)

BYMIDTEN

ØVRIGE 5.000 ca. 33.500 ca. 160-180 ca. 25 mio. kr. ca. 7-8 ca. 325-345

UDVALGSVARER

DAGLIGVARER 1.000 ca. 52.500 ca. 50-55 ca. 45-50 ca. 10-11 ca. 410-430

STIGENDE INDBYGGERTAL OG PRIVATFORBRUG AFBØDER EFFEKTERNE Som nævnt vil det stigende indbyggertal og privatforbrug afbøde effekterne for den eksisterende detailhandel, idet forbrugspotentialet stiger.

› Effekter for udvalgsvarebutikker: Stigningen i indbyggertallet i Køge Kom- mune svarer til en stigning i forbrugsgrundlaget for udvalgsvarer på ca. 170 mio. kr. frem mod 2028. Hvis det forudsættes, at borgerne i Køge Kommu- ne lægger ca. 75 % af deres udvalgsvareforbrug i Køge bymidte, så medfø- rer stigningen i forbrugsgrundlaget for udvalgsvarer, at effekterne for de eksisterende udvalgsvarebutikker i bymidten vil aftage med ca. 90-95 % frem mod 2028 i scenariet, hvor der etableres ca. 11.000 m² ny detailhandel på Rådhusstræde og 5.000 m² eller 6.000 m² store udvalgsvarebutikker på Collstrupgrunden.

114 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

› Effekter for dagligvarebutikker: Stigningen i indbyggertallet i Køge by svarer til en stigning i det årlige forbrugsgrundlag for dagligvarer på ca. 85 mio. kr. frem mod 2028. Den stigning i forbrugsgrundlaget, som vil ske på længere sigt svarer til mere end 80 % af den omsætningsreduktion, som forventes at ske i scenariet, hvor der etableres 11.000 m² detailhandel ved Rådhusstræde og 1.000 m² dagligvarebutik på Collstrupgrunden.

EFFEKTER VED NYT VAREHUS PÅ 4.500 m² PÅ COLLSTRUPGRUNDEN Både etableringen af de nye dagligvare- og udvalgsvarebutikker i Stationsområ- det og evt. på Collstrupgrunden har effekter for den eksisterende udvalgsvarehandel. Et tredje scenarie vedrører effekterne af en dagligvarebutik i form af et varehus på 4500 m² på Collstrupgrunden. Et varehus på 4.500 m² har typisk også et udvalgsvaresortiment. Typisk kan op mod 30 % af omsætningen hen- regnes til udvalgsvarer. Varehusets udvalgsvaredel kan medføre en omsæt- ningsreduktion hos de eksisterende udvalgsvarebutikker i bymidten.

Hertil kommer, at udflytning af dagligvarehandel kan medføre et lavere kundeflow i bymidtens dagligvarebutikker – og dermed et lavere antal afledte køb i de nærmeste udvalgsvarebutikker. Normalt handler 10-20 % af kunderne både dagligvarer og udvalgsvarer på en tur til bymidten. Effekterne af udflytning af dagligvarehandel vil afhænge af den konkrete udformning af butiksprojektet, indgangspartier, tilstødende byrum mv. Hvis der planlægges for et varehus på Collstrupgrunden, er det afgørende at indgangspartier placeres på en sådan vis, at de besøgende naturligt ledes videre til bykernen via den nye gangbro.

Der etableres en ny bred gangbro over jernbanen ved Køge Station. Broen ind- går i en samlet modernisering af stationen. Den 20 m brede gangbro vil binde Køge bedre sammen og samtidig være et attraktivt byrum, der også inviterer til ophold. I fremtiden kommer handlende og besøgende fra bymidten til den nye bro via det nye Stationstorv. Den nye gangbro vil både lette færdslen over jernbanen og udgøre et naturligt mødested, der understøtter bylivet. Etableringen af gangbroen og opgraderingen af byrummene i tilknytning hertil vil bidrage til, at et evt. varehus på Collstrupgrunden til en vis grad vil indgå som en del af bykernen.

På trods af etableringen af den nye gangbro vil jernbanen dog fortsat have en barriereskabende effekt, og det må forventes, at mange handlende vil besøge varehuset uden at besøge de øvrige dele af bymidten, herunder bykernen på modsatte side af jernbanen. Hvis det forudsættes, at varehuset vil kunne om- sætte for op mod 200 mio. kr. pr. år, og at hver handlende køber varer for ca. 200 kr. pr. besøg, så vil varehuset årligt besøges af i omegnen af 1 mio. kunder.

Et varehus kan således generere et betydeligt kundeflow til de øvrige butikker, og det er vigtigt, at et varehus indgår som en ankerfunktion i bymidten. Det er muligt at en evt. etablering af et varehus på Collstrupgrunden vil bidrage til et højere kundeflow i Jerbanegade og Brogade. Det er dog samtidig muligt, at kundeflowet vil blive mindsket på Vestergade ved Kvickly, der i dag indgår som en velintegreret del af bymidten.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 115

Køge er en stærk handelsby, og der er forholdsvist langt til nærmeste konkurrerende handelsby med et tilsvarende udvalg. Derfor er det sandsynligt, at kunderne alligevel vil handle udvalgsvarer i Køge på en anden tur til bymidten.

116 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

18 BYERNES KVALITETER SOM HANDELSSTEDER - ANALYSE OG ANBEFALINGER FOR KØGE BY, ØLBY, BORUP OG HERFØLGE Bymidternes kvaliteter som handelsbyer er kortlagt som led i detailhandelsanalysen. Byerne er besigtiget fysisk, og COWIs omfat- tende registreringsguide er anvendt til arbejdet. Undervejs er der ført samtaler med detailhandlere i alle byerne, som har suppleret iagttagelserne og fortalt om ønsker og erfaringer.

18.1 Køge som handelsby – analyse og anbefalinger

METODE Bymidten er besigtiget tirsdag 10/1 kl. 9.30-17.30, og markedet på Torvet er besøgt lørdag 14/1. Der er ført samtaler med ca. 8 butikker og cafeer undervejs, hvor der er spurgt ind til ønsker og opmærksomhedspunkter ift. bymidten. Turistinformationen er besøgt, hvor COWI har fået udleveret det materiale, som en normal bymidtegæst vil få. Der er også ført samtale med Køge Handel ifm. besigtigelsen.

KØGE HAR EN VELFUNGERENDE OG ATTRAKTIV BYMIDTE – MED UUDFOLDEDE POTENTIALER

Køge har grundlæggende en velfungerende bymidte. Kun få tomme butiksloka-

ler, en udmærket tilgængelighed, et klart afgrænset handelsområde, et stem-

ningsfuldt bymiljø. Alligevel er der udviklingspotentialer i Køge bymidte. Potenti- alerne ligger i at

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 117

o Flere gader/byrum med ringe/ingen trafik. o Evt. mere grønt/vand o Evt. flere toiletter

 Skabe gader/miljøer i bymidten med hver sin klare (butiks)profil  Styrke Jernbanegade som attraktiv forbindelse til bymidten  Skabe en klar arbejdsdeling mellem Strædet (kædebutikker) og den gamle bymidte (mindre butikker i et charmerende bymiljø).  Synliggøre kulturen og kunsten i bybilledet  Få historien til at træde tydeligere frem

Nedenfor er analysen foldet ud i detaljer.

HANDELSOMRÅDETS OVERORDNEDE STRUKTUR Handelsområdet i Køge bymidte består af en række delområder:  Jernbanegade og Nørregade (gågader)  Vestergade og Brogade (kørende trafik)  Torvet (kørende trafik)  Torvebyen  Strædet ved Stationen (åbner snart)  Derudover en del gårdmiljøer

Der er følgende væsentlige ankerpunkter i bymidten, dvs. steder som genererer menneskeflow og er med at trække folk igennem bymidten:

Stationen, Kvickly (Vestergade) og Netto (Torvebyen), som alle har større p- pladser. Derudover er Biblioteket, KØS og Rådhuset også ankerpunkter i bymidten.

ANBEFALINGER IFT. AT UNDERSTØTTE FLOWET OG BYLIVET I BYMIDTEN:  Styrke ankerpunktet omkring KØS/biblioteket  Udvikle en række steder/hotspots (distinkte butiks- og bymiljøer) i byen (se nedenfor)  Lave ruter igennem bymidten, som styrker flowet  Kortlægge menneskeflowet igennem bymidten  Følge effekten af tiltagene med løbende bylivsmålinger

ANKOMSTSTRUKTUR, PARKERING OG TILGÆNGELIGHED Der er store, centralt placerede p-pladser en række steder i bymidten:  Ved Kvickly  På Torvet  I p-kælder under Torvebyen  Ved stationen

Afstanden fra disse p-pladser til det centrale handelsområde er meget kort. Bymidten har derfor grundlæggende en god placering af større p-pladser i bymidten. Derudover er der lommer til korttidsparkering f.eks. i Vestergade. Tidsbegrænsning på p-pladserne i bymidten er fra 15 minutter til 12 timer.

Under besigtigelse var belægningen høj på Torvet, og der var en del kørende trafik omkring Torvet. Der var ligeledes en del kørende trafik på gaderne Broga-

118 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

de og Vestergade. Dette kunne tyde på, at der er søgetrafik i bymidten, dvs. at biler leder efter p-pladser.

I p-kælderen under Torvebyen var der en del ledige pladser under besigtigelsen.

Ved de p-pladser i bymidten er der elektroniske tavler, der viser antal ledige pladser, hvilket er positivt. Det kan overvejes, om man kan gøre det nemmere for kunderne at få samlet overblik over ledige p-pladser i bymidten lige nu.

ANBEFALINGER IFT. AT OPTIMERE PARKERING OG TILGÆNGELIGHED:  Analyse af belægning på forskellige tidspunkter  Optimering af tids- og takststrukturer  Analyse af, om p-pladser udvalgte steder kan sløjfes eller flyttes til glæ- de for kunder og gæster og uden ulempe for butikkerne (ex Oluf I. Jen- sens Gård)  Undersøge muligheder for at reducere søgetrafik i bymidten, så opholdskvaliteterne styrkes

ANBEFALINGER IFT. STYRKEDEDE FORBINDELSER OG FLOWS I BYMIDTEN  Forbindelser kan generelt synliggøres og styrkes med byrumselementer, ruter mv.  I Olufsens Gård som ny, attraktiv forbindelse til bymidten. Se nedenfor  Jernbanegade løftes som forbindelse – se nedenfor  Kortlægning af byens flow og bevægelser. En løbende elektronisk registrering af menneskeflowet vil give værdifuld viden om menneske- strømmene i bymidten, effekten af events mv.

Jernbanegade Jernbanegade forbinder Stationen med Nørregade/ Torvet. For mange er den dermed velkomsten til byen. Det ville være godt, hvis den i højere grad signale- rede kvalitet og attraktivt bymiljø, end tilfældes er i dag.

Bygningerne i Jernbanegade er af varierende kvalitet. Facaderne kan mange steder bruge et løft, ligesom der nogle steder er algeansamlinger på belægnin- gerne.

Når Strædet er færdigbygget, vil Jernbanegade være én af tre akser mellem sta- tionsområdet og Rådhusstræde/Køge Kyst. Det er interessant, hvordan dette vil påvirke menneskestrømmene til og fra bymidten.

ANBEFALINGER IFT. JERNBANEGADE  Portal eller anden velkomst til bymidten  Udvikling af hjørneejendommen og butikker/funktioner ned ad Stations- pladsen (i dag: køreskole, kebab, genbrug mv).  Udvalgte facader løftes  Styrket forbindelse med grønt, visuelle elementer, gadeudstillinger mv.  Kunst/kultur/historie-temaet slås an allerede her  Kvalitetstemaet skal være tydeligt

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 119

TORVET – STORT OG FLOT, MEN OGÅ TRAFIKERET OG UPROGRAMMERET Torvet er meget stort – med sine 9940 kvm. er det provinsens største. Det er en vigtig parkeringsplads i bymidten, ved besigtigelsen var belægningen høj, og der var hele tiden et vist flow af kørende biler langs pladsen. Der er biltrafik i begge retninger rundt om Torvet.

Torvet er disponeret med kantparkering og en stor, tom midterflade, som anvendes til marked onsdag/lørdag og udeservering om sommeren fra cafe Vanilla, cafe Vivaldi samt pølseboderne. Derudover løbende til aktivitetsdage, som koor- dineres af Køge Handel.

Der er ligeledes kantparkering langs fortovene, afbrudt af øer med cykelpar- kering. Fortovene er smalle og levner ikke meget plads til attraktive gadeudstillinger eller udeservering i umiddelbar kontakt med cafeerne.

Liberale erhverv i form af flere banker og Nykredit optager en betragtelig del af facadearealet langs Torvet. Det svækker kundeflowet og oplevelsesintensiteten på pladsen.

På Torvet ligger en del kædebutikker som Tiger, Søstrene Grene, Saint Tropez, Tøjeksperten – og enkelte specialbutikker som Kaffekrukken. Hertil større cafeer som Cafe Vanilla og Cafe Vivaldi.

Fra Torvet udgår Kirkestræde (og Nyportstræde) – smukke, ældre bygader med lavere bygninger og et historisk miljø. Kirkestræde er lukket for trafik og fører ned til Katekismusgade med byrum og KØS. En stemningsfuld og indbydende akse, der kan fremhæves yderligere.

Det samlede indtryk efter besigtigelsen er, at Torvet kan udnyttes bedre til glæ- de for butikker, cafeer og gæster i Køge bymidten. Ikke ved at sløjfe p-pladser, men ved en lidt ændret disponering.

ANBEFALINGER IFT. STYRKELSE AF TORVET  Bredere fortove med plads til gadeudstillinger og udeservering, sidst- nævnte særligt relevant på nordsiden af pladsen f.eks. ved hjørnet Kir- kestræde (Kaffekrukken)  En vis programmering af byrummet, så det er nemmere at bruge den store plads? Eksempler kan være legemøbler, siddemuligheder mv.  Liberale erhverv udfases med tiden til fordel for flere butikker og cafeer

VESTERGADE – SPÆNDENDE BUTIKKER OG MEGET TRAFIK Der er kørende trafik i begge retninger og spredte, opmærkede parkeringslom- mer på begge sider af gaden. Fortovene er smalle, uden plads til større gadeudstillinger eller udeservering. Butikker beretter om meget trafik, til dels bilister der speeder op igennem gaden. Kunderne nævner dette som utryghedsskaben- de.

Der er en lokal bager, vinbar, italiensk restaurant samt designbutik, blomsterhandler mv.. Et spændende butiks- og spiseudbud med særlig Køge-kant. Gaden har potentiale til at være Køges Latinerkvarter: en osegade, man kender – en destination i byen. Referencer: Latinerkvarteret i Svendborg eller Jægers-

120 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

borggade i København. Sepora og Vino-K har et gårdmiljø med udeservering om sommeren. Dette er positivt.

ANBEFALINGER IFT. UDVIKLING AF VESTERGADE  Parkeringspladser samles på sydsiden af gaden  Fortove udvides i nordsiden af gaden – plads til udeservering, gadeudstillinger, oplevelse af mere ro/tryghed for fodgængere  Kan trafikken dæmpes på en måde, så gaden opleves mere tryg?  "Latinerkvarter"-rute etableres med Vestergade som kerne

BROGADE MED I OLUFSENS GÅRD MED UUDFOLDEDE STYRKER Brogade danner en klar ankomst til byen i syd ved åen. Der er en cafe med fin gårdhave og attraktiv udeservering ned til Åen. Som i Vestergade er der her en del kørende trafik, og gaden inviterer dermed ikke den besøgende til at sænke skuldrene og slå sanserne ud.

Oluf Jensens Gård har meget fine kvaliteter, men gårdrummet bruges overvejende til parkering. Der ligger bl.a. en skrædder, en restaurant og en vinhandel – sammen med det historiske bymiljø gode brikker til en attraktiv og stemningsfuld oase i bymidten. Andre funktioner her er bl.a. en dyreklinik. I vestenden af Oluf I. Jensens gård ligger – som den første bygning, man møder, når man kommer fra Bag Haverne – en stor genbrugsbutik.

ANBEFALINGER IFT. UDVIKLING AF BROGADE: BEDRE OPHOLDSMULIGEDER  Kan opholdskvaliteterne på gadens østside styrkes – solvendt om efter- middagen?  Dette kan f.eks. ske ved at gøre fortovet bredere og koncentrere parkeringspladserne på vestsiden.

ANBEFALINGER IFT. I OLUFSENS GÅRD:  Parkeringspladserne længst ude mod Brogade flyttes/fjernes  Det stemningsfulde gårdmiljø udvikles – i respekt for bevaringsbestem- melser i lokalplanen  Der etableres sydvendt udeservering f.eks. ved vinbutikken

TORVEBYEN Fra Torvet er der passage igennem et åbent gårdmiljø videre gennem et over- dækket område med butikker og tapasbar til og over åben, hvor Torvebyen ligger. Torvebyen er en af Køge bymidtes oaser, bl.a. med udeservering ned til åen.

Området afsluttes mod vest af en Netto med underjordisk p-kælder, der fungerer som ankerpunkt, der skaber menneskeflow mellem Torvet og Torvebyen.

ANBEFALINGER IFT. UDVIKLING AF TORVEBYEN  Mere indhold i byrummene, f.eks. kunstværker der samtidig skaber læ

NØRREGADE Gaden er gågade, men med svingende attraktivitet. Butikkerne er primært koncentreret mellem Jernbanegade og Algade. Kirken, KØS og Katekismusgade danner et fint og helhedspræget kulturmiljø.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 121

Gaden er bred, men savner lidt indhold til gadens bredde. Butikker/cafeer beretter om voldsomme vindstød i gaden ("flyvende skraldespande"). Mellem Kate- kismusgade og Allegade, hvor gågaden ophører mod øst, er der overvejende frisører, hudpleje mv. Her er attraktiviteten lav.

ANBEFALINGER TIL UDVIKLING AF NØRREGADE  Lokalisering af gallerier, arbejdende værkster mv. mellem Katekismus- gade og Allegade.

RENHOLD OG VEDLIGEHOLD – BYRUMSUDSTYR, FACADER OG MARKISER Bymidten fremstod rimeligt ren og pæn. Der sås ikke skrald på gaden, bortset fra cigaretskodder mellem brostenene flere steder, ligesom der er alger på be- lægningen bl.a. i Jernbanegade. Derudover har en del butikker mugne, slidte eller skæve markiser.

Byrumsudstyret er af svingende kvalitet. Der er nye og flotte affaldsspande "Hold Køge ren", men også byrumsudstyr – f.eks. cykelstativer, pullerter – med afskallet maling og rustpletter. Bænkene er mange steder slidte.

ANBEFALINGER IFT. STYRKET RENHOLD OG VEDLIGEHOLD  Styrket fokus på fjernelse af cigaretskodder bl.a. i brostensfelterne.  Alger fjernes bl.a. i Jernbanegade  Opgradering af byrumsudstyr, herunder bænke, pullerter, cykelstativer  Styrket fokus blandt butikker på markisekvalitet  Styrket fokus blandt ejerne om at løfte facadekvaliteten – og dermed skabe et sammenhængende og attraktivt miljø i den pågældende gade  Styrke myndighedernes indsats ift. facader og skilte

BYRUM OG OPHOLDSKVALITETER – UUDFOLDEDE POTENTIALER Byrummene er ikke særligt programmerede, dvs. det er ikke tydeligt, hvem der kan bruge dem og hvordan. Det er f.eks. ikke tydeligt, hvor børnene kan lege, hvor de ældre (og andre) kan sidde roligt i sol og læ. Der er relativt få bænke i bymidten.

Der er en del gårdmiljøer – med adgang fra både Torvet, Vestergade, Brogade og Nørregade. Dette er en styrke, da de både er stemningsfulde og med sol, læ og intimitet. Oaser i bymidten.

Det kan ikke vurderes på en vinterdag, om potentialet i disse byrum udnyttes om foråret/ sommeren/efteråret, men nogle af byrummene udnyttes efter op- lysning fra de lokale detailhandlere kun i begrænset omfang. Det gælder f.eks. Oluf I Jensens Gård, som er særdeles stemningsfuld. Alligevel bruges en del af gårdrummet til parkeringsplads året rundt.

Der er pæne, gratis toiletter på Nørregade ved Torvet, dvs. centralt i handels- området. Åbningstiden er 8-18 på hverdage og 8-15 i weekenden, hvilket er fint. Under besigtigelsen bemærkede COWI ikke skiltning til toiletterne ude i bymidten. Det kan overvejes at supplere med flere toiletter, men om der er et reelt behov, kræver en nærmere analyse.

122 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

ANBEFALINGER IFT. UDVIKLING AF BYRUM OG OPHOLDSKVALITETER  Legeplads i direkte kontakt med handelsområdet, f.eks. ved KØS  Flere bænke, placeret solvendt og gerne i læ  Styrkelse og synliggørelse af gårdmiljøer, hvor man kan sidde gratis i sol og læ, evt. bare om sommeren  Muligheder for at skærme for vinden i Nørregade undersøges  Området omkring kirken og KØS udnyttes mere til ophold  Kunstlegeplads?  Synliggøre byrummene på kort over bymidten / en "baggårdsrute"  Undersøge kundernes tilfredshed med toiletdækningen i bymidten

COWI er klar over, at der er skabt nye og gode byrum i Køge Kyst-området. Det er imidlertid vigtigt, at der også er gode opholdsmuligheder direkte i den eksisterende bymidte, hvis denne skal fastholdes og udvikles som attraktivt område.

BYENS IDENTITET – OPLEVELSEN AF KØGES HISTORIE OG DNA Der er en stele med billeder fra/tekst om byens historie på Torvet, og der en stele om ”Stationsområdet” ved ankomsten til byen i Jernbanegade. Det er positivt, men byens historie formidles i øvrigt ikke synligt i bybilledet.

Der er et midlertidigt kunstværk på Torvet, ligesom der er skulpturer flere steder i gadebilledet. Kunsten virker ikke nærværende i bymidten, taget i betragtning at den er en del af byens identitet, og at Køge huser KØS – Museum for Kunst i det offentlige rum. Gallerier/arbejdende værksteder falder ikke i øjnene i bybilledet.

ANBEFALINGER IFT. AT STYRKE "KØGE-OPLEVELSEN"  Historisk rute med tavler, der fortæller om byens historie  Fællesbutik for kunstnere/kunsthåndværkere  En kunstrute igennem bymidten  Gallerier/værksteder for kunstnere i bymidten – f.eks. i Nørregade med umiddelbar kontakt til KØS. Her er butikslivet lidt svagt, og der er mange frisører, kebab, pizza, fodklinikker. Gallerier kunne passe godt ind her.  Klynge af særlige Køge-nichebutikker ("Køges Jægersborggade")  Styrket markedsføring af alle ovenstående tiltag (hæfter/flyers, der udleveres bl.a. i turistinformationen)

ANBEFALINGE IFT. STYRKET MARKEDSFØRING AF KØGE BYMIDTE  (Udvikling og) markedsføring af gader/zoner med klar profil: Torvebyen, Vestergade, Brogade, Nørregade  (Udvikling og) markedsføring af ruter igennem byen, f.eks. en kunstrute, en historisk rute, en børnerute (sidstnævnte findes allerede, men kan måske udvikles yderligere).  Et samlet hæfte med overblik over ovenstående, som udleveres bl.a. i Turistinformationen (reference: Hamburg)  Supplerende flyers om de enkelte zoner/ruter (reference: Latinerkvarte- ret Svendborg).  Synliggørelse af begge dele på Køge Handels hjemmeside etc.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 123

18.2 Ølby som handelsby – analyse og anbefalinger

ØLBY CENTRET ANALYSE Ølby Centret er besigtiget lørdag 21/1 kl. 13-14.30. Der er ført samtaler med to detailhandlere.

OVERORDNET: DAGLIGVAREBUTIKKER SKABER STORT KUNDEFLOW Ølby Centret er et nyere indkøbscenter i åben struktur. En række dagligvarebutikker fungerer som ankerbutikker i centret. Der er kun få udvalgsvarebutikker, og opholdskvaliteterne er svage.

HANDELSOMRÅDET STRUKTUR OG TILGÆNGELIGHED Ølby Centret er et nyere indkøbscenter i åben struktur. Store områder med parkeringspladser omkranser centret, som ligger direkte ved Ølby Station. Centret ligger, så besøgende til Køge Sygehus naturligt krydser igennem centret på vejen mellem sygehus og station.

Ølby Centret har åbne facader også udadtil mod parkeringspladserne. Centret består af flere bygninger med passage imellem, hvilket understøtter et godt flow.

Butikkerne i centret er en Netto, Føtex, Aldi, REMA, en blomsterhandler, en genbrugsbutik, en grønthandler samt en 7Eleven. Der er i stueplan også dyrehospi- tal, en bodega og et par spisesteder. Der er et større tomt butikslokale centralt i centret.

OPHOLDSKVALITETERNE ER SVAGE Der er et stort kundeflow i centret pga. de mange dagligvarebutikker. Opholds- kvaliteterne er imidlertid svage, og der ligger et potentiale i at få de mange be- søgende til at forlænge indkøbsturen ved at gøre det mere indbydende og stem- ningsfuldt at sidde både med og uden betaling, ligesom facaderne kan gøres mere oplevelsesrige og der kan tilføres mere vand/grønt:

ANBEFALINGER TIL UDVIKLING AF ØLBY CENTRET  Aktivering af byrummet. Butikkernes udstillinger skal trækkes ud i byrummene. Hvis der er regler, der forhindrer dette i dag, må de justeres. Flere butikker udtrykker ønske om dette.

 Etablering af en rar oase med noget grønt og nogle bænke/stole, hvor kunder og besøgende på Køge Sygehus kan sidde og dermed forlænge opholdet i centret. En god placering til dette vil være indhakket, hvor grønthandleren i dag er placeret. Det er syd- og vestvendt.

 Tilvejebringelse af en cafe. Både lokale kunder og besøgende på Køge Sygehus bør have mulighed for at sidde med en kop kaffe. Den kan med fordel placeres, så der om sommeren er mulighed for at sidde udenfor i sol og læ. En oplagt placering er indhakket som nævnt ovenfor.

 Alternativt eller som supplement til ovenstående kan der etableres cafe af Føtex, som allerede har bager, eller evt. af Røde Kors i forbindelse med genbrugsbutikken.

124 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

 Facaderne gøres mere levende, f.eks. ved at åbne butikkerne op, lave store flotte fotostater, kunst eller andet. De store flader af røde mursten kan med fordel aktiveres.

 Ovenstående kan med fordel løses i en koordineret proces, hvor Køge Kommune indgår sammen med ejendomsejere og butiksejere og aftaler en fælles plan for udvikling af centret.

18.3 Borup som handelsby – analyse og anbefalinger

BORUP ANALYSE Borup er besigtiget fredag 13/1 2017 kl. 10.30-14. Der er ført samtaler med to detailhandlere.

OVERORDNET Borup er en stationsby på 4600 indbyggere. Byen har en grundstruktur af ældre huse omkring jernbanen og dertil et nyere centerområde i åben struktur. De to områder er forbundet af en ældre hovedgade med boliger og serviceerhverv.

HANDELSOMRÅDETS STRUKTUR Ankomsten til Borup markeres af en Spar på hjørnet af Hovedgaden og Østerga- de. Handelsområdet i Borup består derudover af to adskilte områder. Den ene butikskoncentration i Borup er omkring stationen, hvor der ligger et apotek, en boghandel, en isenkræmmer og en guldsmed. Ved stationen ligger også et stort lægehus og 50 meter fra guldsmeden ligger Borup Kino.

Den anden butikskoncentration er et nyere butikscenter i åben struktur, som ligger 350 meter fra ovennævnte område. Her ligger bl.a. en Netto, Aldi, Matas, blomsterbutik, kombineret tøjbutik og frisør, to pizzeriaer, et revisionshus, en forhandler af biltilbehør, en tankstation samt "Borup Kulturhus", som fungerer som ramme for en række lokale foreninger. Bygningerne i centret har ikke samme ejere.

Ved centret ligger også Borup Skole, og umiddelbart nord for centret ligger bibliotek, aktivitetscenter, svømmeklub mv. De to butiksområder forbindes af Ho- vedgaden, som er en bygade med lavere bebyggelse, overvejende ældre villaer. Der er en håndfuld liberale erhverv i gaden som bedemand, italiensk restaurant, frisør mv. samt elektriker med butik trukket tilbage fra gaden.

TRAFIKAFVIKLING Der er kørende trafik i begge retninger i Hovedgaden – hele vejen fra Spar i syd til butikscentret i nord. I forbindelse med den bydelsplan, der p.t. er under udarbejdelse, overvejes ensretning af gaden.

PARKERING Der er parkeringspladser mange steder i bymidten umiddelbart ved butikkerne og de liberale erhverv. Ved besigtigelsen var der mange ledige pladser, og dæk- ningen virkede god. Dette gælder også i centret.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 125

OPHOLDSKVALITETER: BORUP TRÆNGER TIL ET LØFT OG RARE BYRUM Borup fremstår som en by, der trænger til et løft. Facader er mange steder om- bygget og har derved mistet arkitektoniske kvaliteter; nogle bygninger som f.eks. boghandleren ved stationen har nærmest et barakagtigt udseende. Gene- relt giver byen indtryk af, at æstetiske hensyn ikke har været prioriteret i udviklingen af byen.

Der er i bymidten ingen byrum, der inviterer til ophold. Der er toilet på apoteket ved stationen, men ellers ingen offentlige toiletter i Borup. Der er ingen cafe, heller ikke en bager med caféborde. Mange kunder beder om lov til at låne toi- lettet hos isenkræmmeren ved stationen.

TOMME BUTIKSLOKALER Der er tomme butikslokaler flere steder i Borup. Det gælder både ved stationen (bl.a. tidligere bank) og i centret, hvor en række lokaler er ledige, bl.a. et større lokale, som tidligere har huset en dagligvarebutik.

ANBEFALINGER TIL UDVIKLING AF BORUP SOM HANDELSBY Samlet fremstår Borup som en by, der har brug for et løft. Den igangværende proces med en bydelsplan er derfor et rigtig godt tiltag. En række anbefalinger:

› Tre områder i bymidten med hver deres rolle

 Fremtidig butiksudvikling sker i centret.

Centret har en fin skala og en god fysisk struktur som handels- område. Bygningerne er placeret forskudt i forhold til hinanden og alligevel med en tydelig sammenhæng. Det er stort nok til, at der kan opstå kritisk masse af butikker og øvrige funktioner, og parkeringsadgangen er god.

Samtidig er det også i gåafstand til stationen. Fremtidig butiksudvikling bør ske her, da koncentration og kritisk masse er vigtigt for at skabe et attraktivt og velfungerende handelsområde. En klar udmelding om dette fra kommunens side kan påvirke centerejernes vilje til at investere i udvikling af centret.

 Hovedgaden som attraktiv akse til centret

Hovedgaden har bygningsmæssige kvaliteter og kan blive en attraktiv akse imellem Stationsområdet og Centret. Aksens kvaliteter kan f.eks. fremmes ved at renovere facader, fjerne balda- kiner, styrke de grønne elementer samt øvrige tiltag, som hører under bydelsplanen – f.eks. om nødvendigt trafiksanering.

Der bør ikke placeres flere butikker her, men evt. liberale erhverv som revision, fysioterapeut etc. – forudsat at dette ikke trækker mulige lejere væk fra centret (de skal ikke ligge på de bedste placeringer i centret, men kan være en god støtte at have på sekundære placeringer).

 Stationsområdet som attraktiv ankomstzone og byens historiske hjerte

Stationsområdet er et naturligt hjerte i en by, og derfor skal også Borup naturligvis have et attraktivt stationsområde. Funktionerne i Stationsom- rådet er i dag blandede med en række butikker, et lægehus og lidt op ad

126 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

Lindevej et revisionsfirma og en biograf. Der bør ikke placeres yderligere butikker her, men de nuværende butikker er sandsynligvis vigtige ift. at skabe byliv og kundeflow her. En strategi for Borup kunne være at flytte disse butikker til Centret, men man skal inden da gøre sig tanker om, hvilke funktioner der så skal skabe liv i Stationsområdet. Tomme butikker bør undgås.

› Cafe, toilet, puslerum og evt. legezone tilføjes

Disse funktioner kan placeres såvel i stationsområdet som centret. Af- standen er under 400 meter. Alle funktionerne kan placeres samme sted og dermed blive et socialt omdrejningspunkt i bymidten. Ift. etablering af toilet kan der evt. hentes inspiration i projektet "Nette Toilette" fra Tyskland, hvor kommunen betaler f.eks. cafeejere et årligt beløb for at stille toilet til rådighed. Dette mininerer driftsudgifterne for kommunen, skaber kundeflow på cafeerne og er til gavn for kunderne.

Der er også mulighed for etablering af to cafeer med forskellig profil, f.eks. for familier med små børn og en cafe med mere ro til kaffesnak, avislæsning etc. Der kan tænkes i kombinationsformater, hvor cafeen integreres som udvidelse af eksisterende butik. Netop den model findes med den kombinerede frisør/tøjbutik "Cozy" i centerområdet.

Isenkræmmeren ved stationen har i forvejen åbent en del søndage og indgår gerne i drøftelse om etablering af cafeområde. Alternativ cafepla- cering i stationsområdet er Danske Banks tidligere bygning, men det kræver så, at der findes en anden operatør.

› Aktivering af tomme butikslokaler

Tomme butikslokaler skæmmer enhver bymidte og sender et signal om, at bymidten er i krise. Aktivering af tomme butikslokaler bør have høj prioritet. Der bør indledes en proces med ejerne af lokalerne samt lokale aktører med interesse i at bruge dem. Det kan være til butikker, gallerier, arbejdende værksteder, cafe, liberale erhverv mv. – men ud fra ovenstående pejlemærker for de enkelte områder, så udviklingen sker gennemtænkt og langsigtet. Midlertidig aktivering kan være et godt red- skab i en sådan proces.

› Facader og bygninger løftes

Renovering af facader og bygninger bør være et fokuspunkt i den fremtidige udvikling af Borup, da visuel kvalitet bidrager væsentligt til en attraktiv handelsby. Hvis der søges områdefornyelsesmidler, kan det overvejes at søge midler til bygningsrenovering.

En hjemmeside som www.bevarvarde.dk/ gør det nemt for borgerne at renovere deres huse i respekt for bygningsmæssige kvaliteter – noget lignende kan overvejes for Borup.

› Udvikling af Borup Centret

Dette er et helt centralt punkt i udviklingen af Borup som velfungerende (handels)by. Der bør indledes en proces med et helhedsorienteret løft af centret. Ejerne skal som det første inddrages i processen, og også de

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 127

aktive lejere i centret (f.eks. Cozy, Matas) bør inddrages, så flest mulige engagerede kræfter er med fra starten. Forslag til indsatser:

 Der udvikles et program i en proces med alle interessenter. Am- bitionen er klar: Centret skal være fuldt af butikker og liv; der skal være en cafe og rare muligheder for at opholde sig inde som ude. Der skal være et offentligt tilgængeligt toilet, evt. med inspiration fra "Nette Toilette" (se ovenfor). Kulturelle foreninger, arbejdende værksteder, liberale erhverv og øvrige funktioner kan bidrage til at skabe et levende center – som supplement til butikkerne. Centerområdets fysiske struktur ses på kortet nedenfor.

 Styrket og løbende dialog mellem alle interessenter, med ejerne som væsentlige medspillere. Også kommunen skal være med.

 Aktivering af tomme butikslokaler. Der laves en plan for, hvilke butikker der søges placeret hvor, og hvilke andre funktioner der søges placeret i yderområdet af centret, f.eks. arbejdende værk- steder (møbelpolstrer f.eks.) og liberale erhverv.

 Fysiske strukturer som belægninger, grønne kvaliteter, siddemuligheder, fjernelse af utidssvarende cafepavillon, tilførsel af ny cafe (enten i ny pavillon eller eksisterende lokale) og styrket vedligehold (fjernelse af alger f.eks.)

 Bygningen, som er det tidligere rådhus i Skovbo Kommune, fremstår helt lukket udadtil med persienner for vinduerne, såle- des at livet i huset ikke fornemmes udenfor. Den skal åbnes op.

Området ved Hovedgaden og Borup Center.

128 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

18.4 Herfølge som handelsby – analyse og anbefalinger

HERFØLGE ANALYSE Herfølge er besigtiget lørdag 21/1 2017. Der er ført samtaler med to detailhandlere samt personalet på biblioteket.

OVERORDNET Herfølge har 7000 indbyggere. Bygningerne i byen bærer præg af at være opført på forskellige tidspunkter, og karakteren og standen er svingende. Butiksudbud- det er lille for en by på denne størrelse, og der er lokal købekraft til flere butikker: Fra 2007 til 2016 er dækningsgraden for dagligvarer er faldet fra 102 til 86, og for alle varegrupper samlet fra 62 til 55.

HANDELSOMRÅDETS STRUKTUR Handelsområdet i Herfølge består af flere adskilte områder. Langs Vordingborgvej ligger fra nord mod syd en stor lampebutik, et pizzeria, en cykelhandler/forhandler af havemaskiner, endnu et pizzeria, en optiker, et apotek og en blomsterhandel. Handelsområdet afsluttes med et solcenter, en blik- kenslager samt en køreskole. Der ligger villaer imellem butikkerne, og Vording- borgvej er en bred vej med plads til megen trafik. Begge dele svækker oplevelsen af et tæt og koncentreret butiksområde.

Der er kun ringe synergi mellem denne del af handelsområdet og resten, som ligger på den anden side af Vordingborgvej. Her finder man på sydsiden af Bil- lesborgvej et konditori, en grill, køreskole, en frisør, en Fakta, en genbrugsbutik og en SuperBrugsen.

Nogle af bygningerne er trukket tilbage fra vejen, en enkelt har nærmest barak- karakter, køreskolens facade er passiv, og der er også her villaer på stræknin- gen, hvilket svækker oplevelsesintensiteten. Fakta har varegård ud mod vejen, og ved besigtigelsen stod sammenpressede baller af papkasser langs facaden. Området har karakter af bagside.

Over for Super Brugsen ligger på nordsiden af Billesborgvej en blomsterhandler og byens bibliotek, som fremstår attraktivt og flot med en åben glasfacade mod vejen. SuperBrugsen og biblioteket udgør det attraktive hjerte i Herfølge, hvorfra bymidten kan styrkes.

TRAFIKAFVIKLING Byen er besigtiget på en lørdag, og myldretidstrafikken på hverdage kan derfor ikke vurderes. De handlende fortæller om intens trafik på Billesborgvej. Det bør overvejes at undersøge og i givet fald dæmpe dette, hvis man ønsker at styrke bymidten, herunder synergien mellem Biblioteket, blomsterhandlen og skolen på den ene side – og SuperBrugsen med de andre butikker på den anden side.

PARKERING / ANKOMSTSTRUKTUR Der er større, centralt placerede parkeringspladser omkring Brugsen. Dette er en optimal placering, da Brugsen er den store ankerbutik i bymidten og det logi-

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 129

ske ankomststed for kunderne i Herfølge bymidte. Ved besigtigelsen lørdag midt på dagen var der mange biler på p-pladserne, men alligevel ledige pladser.

Også ved stationen er der et antal p-pladser. Om dækningen er passende, kan ikke afgøres ud fra besigtigelsen. Fra stationen er der 250 meter til butikkerne ved Vordingborgvej og 400 meter til det centrale handelsområde. Afstanden er overkommelig ift. at ankomme med tog til Herfølge og bruge byen som handelsby. Også andre steder i bymidten er det muligt at parkere. Parkeringsdækningen forekom samlet set god.

OPHOLDSKVALITETERNE: HERFØLGE TRÆNGER TIL ET KOORDINERET LØFT Opholdskvaliteterne i byen svækkes af bygningernes stærkt varierende kvalitet – flere bygninger har barakagtig karakter – samt forsømte udeområder og alge- angreb på facader og stakitter. Der er brug for et koordineret løft i Herfølge.

Der er legeplads ved biblioteket, men ellers ikke byrum, der indbyder til ophold i handelsområdet – hvor man kan sidde og betragte bylivet og sunde sig under en indkøbstur – evt. med en kop kaffe.

Der er gratis, offentligt tilgængeligt toilet i SuperBrugsen. Der er ikke puslerum her, men til gengæld aflåselige bagagebokse.

Biblioteket har selvbetjent åbent fra kl. 7-23 alle dage, og da det ligger centralt i handelsområdet, kan toilet også benyttes her for lokale tilmeldt biblioteket.

Der er ingen cafe i Herfølge. Det er muligt at trække en kop kaffe på biblioteket, men der er ikke cafeborde at sidde ved. Bymidten fremstod i øvrigt normalt ren- holdt.

Facaderne er flere steder passive/oplevelsesfattige, f.eks. SuperBrugsen og Fak- ta.

ANBEFALINGER TIL UDVIKLING AF HERFØLGE SOM HANDELSBY

130 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

› Bymidten og handelsområdet styrkes i området mellem Vordingborgvejs østside og Havebos vestside.

Butiksudbuddet er lille for en by på 7.000 indbyggere. Herfølges dæk- ningsgrad er ca. 55 %, og der er lokal købekraft til flere butikker i Her- følge. Hvis de blev placeret i ovenstående område, ville det være optimalt ift. at skabe en sammenhængende bymidte med synergi i butiks- området. Der kan konkret arbejdes med følgende:

 Mulighederne for opførsel af butiksbyggeri i tilknytning til Brug- sens område kan undersøges, dvs. syd for Billesborgvej, hvor der p.t. ligger andre bygninger. Placeringen vil være optimal ift. synergi med Brugsen og brug af p-pladserne.

 Ejendommen Billesborgvej 8, der rummer Fakta i en lav bygning uden nogen form for arkitektonisk kvalitet, kan med fordel erstattes af et pænere byggeri med større volumen og en større dagligvarebutik eller en dagligvarebutik kombineret med andre butikker. Boliger eller kontorer på 1. sal kan indgå i projektet. Det vil være godt fortsat at have en dagligvarebutik på denne beliggenhed.

 Ejendommen Billesborgvej 6, der rummer en grill, frisør og køre- skole, kan evt. søges udviklet til at rumme butikker og/eller en cafe i køreskolens nuværende lokaler. Ejendommen kan i den forbindelse trækkes længere ud mod Billesborgvej end i dag.

 Det kan afsøges i en koordineret proces, hvordan hele området kan udvikles, så der tilføres flest mulige funktioner, som kan styrke Herfølge. Butikker, cafe, byrum mv. Belægningen på p- pladserne kan med fordel undersøges.

› Der skal være en cafe i Herfølge

Der tilvejebringes cafefaciliteter mindst ét sted i handelsområdet. Dette kan f.eks. være ifm. Konditori Hammershus eller hos SuperBrugsen (som har bageriudsalg, men ingen cafe). Ønsker ingen af de to at etablere cafe, kan det overvejes at integrere den i biblioteket. Evt. begge dele – en by på 7000 indbyggere kan godt bære to cafeer.

› Opholdskvaliteterne styrkes

Der bør tilføjes et byrum, hvor man kan sidde og nyde livet under ind- købsturen. Meget gerne direkte i handelsområdet, så man kan betragte bylivet under indkøbsturen. Det kan godt integreres med en p-plads, men den konkrete udformning er vigtig, hvis det faktisk skal indbyde til ophold. Det må ikke opleves som voldsomt trafikeret, men gerne centralt.

› Facader og bygninger løftes

Flere steder er der behov for at løfte facader og ejendomme. Der skal uanset bygningernes funktion være pænt, rent og velholdt i en handelsby. Der kan arbejdes med:

 Opgradering af udvalgte ejendomme langs Vordingborgvej.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 131

 Opgradering af Faktas facade ud til Billesborgvej. Afrensning for alger, aktivering af facaden, flytning af varegård og opgradering af arealet, så facaden fremstår som forside og ikke bagside. Evt. erstatte med nyt byggeri, se ovenfor.

 Aktivering af passive facader som f.eks. SuperBrugsens (der er velholdt, men ikke synliggør alt det liv, der er inde i bygningen).

 Opgradering af øvrige facader og udearealer, hvor der behov i bymidten.

132 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

19 SCENARIER FOR DETAILHANDLEN I KOMMUNEN 2028 Som grundlag for den fremtidige detailhandelsplanlægning om- sættes den fremtidige udvikling i forbruget til to scenarier for arealbehovet. Afhængigt af udviklingen i indbyggertallet, privatforbruget, væksten i e-handlen mv. kan der forventes alt mellem et større behov for areal til detailhandel til, at fremtidens forbrug kan ske på et detailhandelsareal, der svarer til det nuværende.

De seneste ca. 10 år har budt på en stigende urbanisering, økonomisk afmatning, stigende e-handel og stigende konkurrence mellem kommunernes detailhandel. Nye tal tyder på, at den økonomiske afmatning er ved aftage, og at privatforbruget langsomt stiger igen. Følgende faktorer vil have indflydelse på detailhandlens udviklingsmuligheder i Køge Kommune:

› Aktiv udvikling af detailhandlen, herunder kommunalt engagement, › Befolkningsudviklingen, › Udviklingen i privatforbruget, › Udviklingen i internethandlen og › Udviklingen i handelsbalancen overfor nabokommunerne.

Det forudsættes, at arealintensiteten, dvs. omsætningen pr. m², er konstant i perioden 2017-2028. Der opstilles to scenarier for udviklingen. Maksimumssce- nariet beskriver en fremtidig udvikling, hvor alle parametre har udviklet sig positivt for detailhandlen i Køge Kommune. Minimumsscenariet udtrykker den om- vendte situation.

AKTIV UDVIKLING AF DETAILHANDLEN En aktiv udvikling af detailhandlen har stor betydning. Det gælder både mht. lokalisering af dagligvarebutikker, et attraktivt bymiljø, fortætning af bymidten med flere boliger, en indsats for at styrke butiksudbuddet ved aktiv kontakt til kæder og små specialbutikker mv. Flere af tiltagene kan med fordel gennemfø- res i tæt samarbejde mellem kommunen, handelslivet og grundejerne. Indsat- serne er beskrevet mere detaljeret i kapitel 18. En egentlig handlingsplan for udvikling af detailhandlen f.eks. i Køge Bymidte vil være optimalt ift. at under- støtte en positiv udvikling, der trækker i retning af maksimumsscenariet.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 133

BEFOLKNINGSUDVIKLINGEN Udviklingen i indbyggertallet har stor betydning for detailhandlens udviklingsmuligheder. Ifølge Køge Kommunes befolkningsprognose vil indbyggertallet vokse med ca. 9.000 personer fra primo 2017 til primo 2028 svarende til en vækst på ca. 15 %. Isoleret set svarer befolkningsudviklingen til et forbrugsgrundlag, som i størrelsesordenen er 420 mio. kr. større i 2028, end det er i dag (2016-priser). Der regnes kun med én mulig befolkningsudvikling svarende til Køge Kommunes prognose.

UDVIKLINGEN I FORBRUGET Siden 2007, hvor forbruget toppede, har forbrugerne været tilbageholdende som en konsekvens af den økonomiske krise. Det er især gået ud over udvalgsvarehandlen. Tilbagegangen i perioden 2007-2015 har været størst inden for be- klædning, hvor omsætningen i de fysiske butikker på landsplan set er faldet med ca. 27 %. Omsætningen inden for øvrige udvalgsvarer er faldet med ca. 10 %, mens dagligvareomsætningen er faldet med ca. 9 %. Samlet set er omsætnin- gen i detailhandlen faldet med ca. 11 % i perioden 2007-2015.

I de senere år er omsætningen i detailhandlen samlet set gået frem. Siden 2012 er omsætningen samlet steget med ca. 1,5 %. Fremgangen i perioden 2012- 2016 dækker over, at omsætningen inden for dagligvarer og øvrige udvalgsvarer er steget, mens omsætningen inden for beklædning fortsat er faldet. Det forventes, at privatforbruget vil vokse moderat i et 12-årigt tidsperspektiv – om end i et noget mere afdæmpet tempo end gennemsnittet for perioden fra 2000-2007. Det vurderes altså, at opbremsningen i forbruget langsomt vender, og at der igen bruges flere penge i de fysiske butikker. Overordnet set er omsætningen i detailhandlen i Danmark i 2017 tilbage på et niveau, der svarer til 2004-2005.

I et 12-årigt tidsperspektiv er forbrugsudviklingen usikker. De kommende år må det forventes, at forbrugsudviklingen vil blive afdæmpet, og at forbruget herefter vil udvikle sig afhængigt af, hvordan de økonomiske konjunkturer udvikler sig. På den baggrund er det i minimumsscenariet forudsat, at forbruget stiger svagt frem til 2028, hvilket i store træk svarer til, at den svage vækst i forbruget de seneste år vil fortsætte i mange år endnu.

I minimumscenariet forudsættes det, at dagligvareforbruget vil stige med 3 % frem mod 2028. For udvalgsvarer forudsættes det, at beklædningsforbruget vil stige med 10 % og at forbruget af øvrige udvalgsvarer vil stige med ca. 10 %.

I maksimumsscenariet forudsættes det, at forbruget i 2027 er steget til et niveau, der svarer til det niveau, som forbruget havde, da det nåede højdepunktet i 2007-2008. Vækstraten for dagligvareforbruget er 7 % i maksimumsscenariet. Vækstraten for udvalgsvareforbruget er 25 % for beklædning og 40 % for øvrige udvalgsvarer i maksimumsscenariet.

INTERNETHANDLEN VINDER FREM Siden 2009 er omsætningen i internethandlen tredoblet. Alene i 2016 steg e- handlen med ca. 16 %. I 2016 rundede e-handlen 100 mia. kr., hvilket er næ- sten dobbelt så meget som i 2012. Der flyttes fortsat markedsandele fra de fysiske butikker til internethandel. Internethandlens voksende andel af forbruget

134 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

betød, at ca. 27 % af danskernes private disponible forbrug i 2016 var internethandel.

I Internethandlen indgår både ikke-fysiske varer som rejser, flybilletter og un- derholdning, men også fysiske varer som tøj, elektronikvarer og bøger. Inter- nethandlen forventes at fortsætte sin vækst, og vil komme til at udgøre en stadig større del af detailhandlen. De seneste tal peger på, at andelen af internethandel er meget brancheafhængig. Eksempelvis bliver en meget stor del af for- brugerelektronik, bøger og børnetøj handlet online, mens det stadig kun er under 5 % af dagligvarerne, der handles online.

I de to scenarier forudsættes det, at internethandlen fortsat vil vokse. I scenariet, der beskriver minimumsbehovet for nyt areal til detailhandel, er det forudsat, at internethandlen vil vokse kraftigt. Det forudsættes at internethandlen vil dække 25 % af beklædningsforbruget i 2028. For øvrige udvalgsvarer forudsæt- tes det at internethandlen vil dække 40 % af forbruget. For dagligvarer forud- sættes det, at internethandlen forsat kun vil dække 6 % af forbruget.

I maksimumsscenariet forventes internethandlen at vokse mere beskedent. Det forudsættes at internethandlen vil dække 18 % af beklædningsforbruget i 2028. For øvrige udvalgsvarer forudsættes det at internethandlen vil dække 27 % af forbruget. For dagligvarer forudsættes det, at internethandlen vil dække 3 % af forbruget.

UDVIKLINGEN I HANDELSBALANCEN OVER FOR OMVERDENEN Køge Kommunes engagement i udviklingen af detailhandlen kan påvirke dæk- ningsgraden i forhold til nabokommunerne. Dagligvarer købes i højere grad lokalt og tæt på bopælen, hvorimod udvalgsvarer i højere grad købes i de større byer, i centre eller via internettet. Dækningsgraden for dagligvarer er faldet fra 108 % i 2007 til 98 % i 2016. Det betyder, at dagligvareomsætningen ikke er vokset i samme takt som dagligvareforbruget. Dækningsgraden for udvalgsvarer er steget fra 108 % i 2007 til 122 % i 2016. Udviklingen i dækningsgraden for udvalgsvarer dækker over, at dækningsgraden for beklædning er faldet fra ca. 101 % i 2007 til ca. 91 % i 2016, mens dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer er steget fra ca. 103 % i 2007 til ca. 136 % i 2016.

Detailhandlen i Køge udbygges i disse år betydeligt som led i udviklingen af bl.a. Køge Kyst. Udbygningen af detailhandlen i Køge Kommune medfører isoleret set, at dækningsgraderne stiger. Den positive befolkningsudvikling og stigningen i privatforbruget medfører omvendt isoleret set, at dækningsgraderne falder. Mens dagligvarer i stort omfang købes lokalt gælder, at nye større butiksprojekter uden for Køge Kommune kan medføre, at dækningsgraderne for udvalgsvarer i Køge Kommune falder.

I minimumsscenariet forudsættes det, at Køge Kommunes andele af handlen med dagligvarer, beklædning og øvrige udvalgsvarer vil forblive på det nuvæ- rende niveau.

I maksimumscenariet forudsættes det, at dækningsgraden for dagligvarer igen stiger til niveauet fra 2007, selvom det kræver en betydelig udvikling af daglig-

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 135

vareforsyningen. Dækningsgraden for beklædning forudsættes i maksimumsscenariet ligeledes at stige til niveauet i 2007, dvs. til lige netop over 100 %, hvilket vil kræve betydelige udbygninger for at matche den stigende efterspørgsel som følge af befolkningsudviklingen. Dækningsgraden for beklædning forudsæt- tes at stige fra ca. 90 % i 2016 til ca. 101 %. Dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer forudsættes at stige fra ca. 135 % i 2016 til ca. 145 %. Maksimum- scenariet svarer til, at der etableres butikker i højere takt end kommunens be- folkningstilvækst.

SCENARIER FOR AREALBEHOVET I 2028 Med udgangspunkt i de beskrevne forudsætninger er der opstillet to scenarier for det fremtidige arealbehov til detailhandel i Køge Kommune. De to scenarier beskriver som nævnt to yderpunkter for arealbehovet i 2028.

Minimum arealbehov Minimumsscenariet, hvor der er mindst behov for areal til detailhandel, kan beskrives ved:

› at den økonomiske krise fortsætter i mange år endnu, og at borgerne ikke bruger flere penge på privatforbrug, end de gør i dag, at internethandlen vokser kraftigt og tager større andele fra de fysiske butikker i 2028,

› at dækningsgraderne forbliver på det nuværende niveau, hvilket svarer til at Køge Kommune hverken vinder eller taber markedsandele til andre handelsbyer i regionen,

› at internethandlen vokser kraftigt og tager større andele fra de fysiske butikker i 2028,

› at indbyggertallet vokser med ca. 9.000 personer i perioden 2016-2028. Minimumsscenariet indebærer bl.a., at Køge Kommune fortsætter som hidtil med en udvikling af dagvare- og udvalgsvarehandlen, som matcher befolkningsudviklingen.

Resultatet af minimumsscenariet er, at omsætningen i 2028 vil kunne ske på et areal, der er ca. 2.500 m² større end i dag. Arealfremskrivningen dækker over et ekstra behov for dagligvareareal på ca. 5.500 m², men at særligt internethandlen vil reducere behovet for udvalgsvareareal med ca. 3.500 m².

Maksimum arealbehov Maksimumsscenariet, hvor der er maksimalt behov for areal til detailhandel, kan beskrives ved:

› at forbruget igen vil vokse og i 2028 nå niveauet fra 2007-2008, hvilket vil betyde vækst i forbruget af både dagligvarer, beklædning og øvrige udvalgsvarer,

› at væksten i internethandlen bliver mindre markant og i mindre grad vil tage andele fra de fysiske butikker,

136 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

› at dækningsgraden for dagligvarer stiger til 108 %

› at dækningsgraden for beklædning stiger til 101 %

› at dækningsgraden for øvrige stiger til 145 %

› at indbyggertallet stiger med ca. 9.000 personer i perioden 2016-2028.

Maksimumsscenariet indebærer, at Køge Kommune anlægger en progressiv til- gang til fortsat at udvikle detailhandlen. Bl.a. kan udvikling af Collstrupgrunden, udarbejdelse af en handlingsplan sammen med byernes aktører og udvikling af detailhandlen Borup betyde, at dækningsgraden sandsynligvis stiger.

Samlet set vil der blive behov for udvidelse af butiksarealet med i størrelsesor- denen 37.000 m². Det maksimale arealbehov dækker over et behov for ca. 14.500 m² til dagligvarer og ca. 22.500 m² til udvalgsvarer. Det vurderes, at det største arealbehov til udvalgsvarer vil være i Køge, og at behovet for dagligvarebutikker vil være ved de nye boligområder i Køge by, Herfølge og Borup. Herudover kan der udlægges areal til bilforhandlere og andre særligt pladskræ- vende varegrupper.

For at styrke Køges position i den regionale konkurrence anbefales det at fremtidige udlæg til udvalgsvarebutikker koncentreres i Køge by, men at der samtidig gives mulighed for en positiv udvikling af udvalgsvarehandlen i Borup og de øvrige bymidter i Køge Kommune. Behovet for yderligere areal til dagligvarebutikker vil være størst i Køge by. For at styrke en dagligvarestruktur med en god tilgængelighed for alle trafikarter, herunder gående og cyklende, anbefales det, at planlægge for yderligere dagligvareareal i tilknytning til boligområderne, herunder de nye boligområder, som er under udvikling. Det bør dog sikres, at stør- re udlæg til dagligvarebutikker ikke er med til at udflytte dagligvarehandlen fra bymidterne, hvilket kan have negative konsekvenser for udvalgsvarehandlen.

Samlet set viser beregningerne, at forbrugsvæksten i de to scenarier bliver ganske forskellige. Det skyldes især udviklingen i internethandlen og privatforbruget, hvor kun ganske små forskelle i forudsætningerne slår stærkt igennem. Uanset om udviklingen vil læne sig op af minimums- eller maksimumsscenariet, vil der være behov for yderligere 5.500-14.500 m² til dagligvarebutikker i perioden 2016-2028. Behovet for areal til udvalgsvarebutikker spænder fra et areal, der er ca. er 3.000 m² mindre end i dag til et areal, der er 22.500 m² større end i dag. Behovene er beregnede på baggrund af det registrerede butiksareal og den eksisterende omsætning. Allerede besluttede og planlagte butikker vil dæk- ke en del af behovet.

Det skal understreges, at vurderingen af arealbehovet i de to fremskrivninger ikke tager højde for, at en del af den skønnede forbrugstilvækst også vil kunne omsættes i de eksisterende butikker ved en højere omsætning pr. m² og derved ikke give anledning til et øget behov for nyt butiksareal. Modsat forventes der at være behov for en vis omfordeling af butiksarealer, hvor nogle utidssvarende butikker lukker, mens der etableres nyt butiksareal andre steder. Omfordelingen kan bl.a. ske som følge af et ønske om at udvide eller flytte butikken for at opnå

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 137

et tidssvarende butikskoncept og -indretning. Der kan således opstå situationer, hvor der vil være behov for nyt butiksareal på trods af, at der ikke er sket en egentlig vækst i omsætningen, men som følge af en omfordeling af forbruget, eller som følge af, at lejemålene ikke er tidssvarende.

MINIMUM AREALBEHOV

DAGLIGVARER BEKLÆDNING ØVRIGE UDVALGSVARER

DÆKNINGSGRAD 97 % 90 % 135 %

FORBRUGSTILVÆKST 3 % 10 % 10 %

ANDEL TIL INTERNETHANDEL 6 % 25 % 40 %

AREALBEHOV: 2.500 M²

MAKSIMUM AREALBEHOV

DAGLIGVARER BEKLÆDNING ØVRIGE UDVALGSVARER

DÆKNINGSGRAD 108 % 101 % 145 %

FORBRUGSTILVÆKST 7 % 25 % 20 %

ANDEL TIL INTERNETHANDEL 3 % 18 % 27 %

AREALBEHOV: 37.000 M²

138 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

BILAG 1 – BUTIKSKÆDER SOM IKKE FINDES I KØGE

MANGLENDE KÆDER I KØGE PR. JANUAR 2017 KÆDE AREAL (m²) A ABC Lavpris 1000-2000

Abercombie & Fitch 300-500

Academic Books 100-300

Acne Studios 200-400

Aldo Shoes 200-400

Andersen Bakery 200-400

Autobixen 300-600

Axel 200-400

B Bad & Design 400-800

Bahne 400-800

Bang & Olufsen 300-500

Bauhaus 10000-15000

Beckmann 200-400

Bertoni 200-400

Bestseller 200-500

Bik Bok 200-400

Bilka 5000-15000

Biltema 2000-5000

Bitte Kai Rand 200-400

Bo Grønt 2000-5000

Boconcept 500-1000

Bolia 500-1000

Bruuns Bazar 200-400

Buddy Legetøj 200-400

Build-a-Bear 300-500

By Malene Birger 200-400

C Calle 1000-3000

Cambus Book Service 200-400

Carré Jewllery 100-300

Click 100-300

Companys 200-400

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 139

Computer City 400-800

Cos 200-400

Cykelstyrken 200-400

D Daells Bolighus 1000-5000

Damborg Isenkram 300-500

Dan-Bo Møbler 500-1500

Day Birger et Mikkelsen 200-400

Decorate Shop 200-400

Deichmann Sko 300-600

Din Isenkræmmer 200-500

Dope 200-400

Dressmann 200-400

Drop Dead 200-400

Duxiana 300-600

DøgnNetto 500-1000

E Ecco Sko 200-400

EL Plus 200-400

Emmerys 200-400

Expert 300-1000

F Fleggaard 1000-3000

Fliseringen 1000-3000

Fokus på dyr 300-600

Fotokæden 200-400

Fransa 200-400

Friis Optik 200-400

Friluftsland 300-500

G Gamestop 200-400

Gardinfagmanden 400-1200

Georg Jensen 200-400

Gina Tricot 200-400

Gine Mode 200-400

Glitter 200-400

Gucci 200-400

140 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

Gundtoft 200-400

H H&M 500-2000

Havanna Shoes 200-400

Helm Lædervarer 200-400

Helsemin 200-400

Hermes 200-400

Horze 200-400

House of Amber 200-400

Humac 200-400

Hunkemöller 200-400

Hästens 300-500

Hööks Hestesport 300-500

I IKEA 35000-40000

Ilse Jacobsen - Hornbæk 200-400

ILVA 2000-5000

Invasion 200-400

Invita Køkken 400-800

InWear 200-400

J Jack&Jones 300-600

Jan og Bo's Lystfiskershop 300-600

Japan Photo 200-400

Johannes Fog 2000-5000

Jupiter 300-600

K Kaufmann 300-600

Kings&Queens 300-600

Kvik Køkken 400-800

Kære Børn 200-500

L Lagkagehuset 200-500

Lakrids by Johan Bülow 100-300

Land&Fritid 400-1200

LEGO 200-400

Levis 200-400

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 141

Lilly 200-400

Lisbeth Dahl 200-400

Loftet 200-500

Louis Vuitton 200-400

Louise 200-400

Luciano Grosso 200-400

Lurifax 200-400

Løberen 200-400

Løvbjerg 1000-3000

M Make Up Store 200-400

Maling.dk 200-400

Marcus 200-500

Max Mara 200-400

Message 200-400

Mesterslagteren 200-400

Mikkel 200-400

Modström 200-400

Monki 300-600

Mulberry 200-400

Multiform 400-800

My Home 400-1000

Møbelkæden 400-1000

Møblér 400-1000

N Nanna XL 200-400

Nettoline 400-800

New Yorker 300-600

Neye 200-500

Nielsen 400-800

Nike 200-400

Noa Noa 200-400

Ny Form 200-400

O Only 200-500

Optik Hallmann 200-400

Optimera 1000-5000

142 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

Outfitters Nation 200-400

P Panasonic Center 200-400

Pandora 100-300

Panduro Hobby 200-400

Part Two 200-400

Paw Sko 200-400

Peak Performance 200-400

Peter Beier Chokolade 200-400

Petworld 300-600

Pieces 100-300

Pilgrim 100-300

Plantorama 2000-5000

Plaza Ure & Smykker 200-400

Poppi Dyrecenter 300-600

Punkt 1 400-800

Quint 200-400

Quintess 200-400

R RedGreen 200-400

RedOffice / Zap In 500-2000

Røverkøb 300-600

S Sahva Detail 200-400

Sam'S Menswear 200-400

Samsøe Samsøe 200-400

Schmidt Køkkener 400-800

Selected 200-400

Sengespecialisten 300-600

Sephora 200-400

Sinnerup 500-1500

Sisters Point 200-400

Solo Clothing Company 200-400

Sony Center 300-600

Sparkz 200-400

Spejder Sport 200-400

Sport24 400-1500

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 143

Stine og Ko 200-400

Stof 2000 300-1000

Styebox 200-400

Støvsugerbanden 300-600

Summerbird 100-200

Superdry 200-400

Surf&Ski 300-700

Sv. Michelsen 100-300

Svane Køkkenet 400-800

T Telekæden 100-300

Tiger of Sweden 200-400

Tippy 200-400

Tops 200-400

Toys'R'Rus 500-2000

Triumph 200-400

Trævarefabrikkernes Udsalg 300-700

Tvis Køkkener 400-800

U United Colors og Benetton 200-400

Uno 200-400

Unoform 400-800

Urban Outfitters 200-400

Vila 200-400

VVS Comfort 400-800

W Wagner 200-400

WestWind 200-400

Wolford 200-400

144 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

BILAG 2 – ORDFORKLARING

BUTIK En butik er en fast forretningsenhed, hvorfra der sælges varer til private, dvs. slutbrugeren. I henhold til Planlovens regler om detailhandel betragtes også for- retninger, hvorfra der sker udlejning af f.eks. film til private, som butik. Detail- handel fra hjemmet, via postordre og internet mv. uden egentlige fysiske udstil- lingslokaler indgår ikke i analysen.

HOVEDBRANCHER Dagligvarer Dagligvarer er kortvarige forbrugsgoder som f.eks. madvarer, drikkevarer og rengøringsmidler. Butikker, der sælger dagligvarer, betragtes som dagligvarebutikker, herunder også servicestationer med kiosk og varehuse, som har et betydeligt salg af udvalgsvarer.

Beklædning Beklædningsvarer er f.eks. tøj, sko, stof og børnetøj.

Øvrige udvalgsvarer Udvalgsvarer er f.eks. smykker, cykler og bøger, hårde hvidevarer og isenkram. El- og VVS-installatører, der har butik og sælger til private, betragtes som en butik med øvrigt udvalgsvarer.

Pladskrævende varegrupper Under pladskrævende varegrupper hører biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt i særlige tilfælde møbelbutikker, der alene forhandler møbler.

KÆDEBUTIKKER Butikkernes kædetilknytning fortæller noget om det pågældende udbudspunkts detailhandelsmæssige styrke, tiltrækningskraft og mulighed for at overleve på sigt. Tilstedeværelsen af kædebutikker siger også noget om, hvor attraktiv en by er at investere i for detailhandlen. Butikkerne er opdelt efter, om de indgår i en kapitalkæde, en frivillig kæde eller ikke indgår i et kædesamarbejde. I undersø- gelsen betragtes franchisekæder som kapitalkæder.

Kapitalkæder En kæde deﬁneres ved at være centralt ejet og drevet (person eller selskab), og indeholder mindst ﬁre enheder. Eksempler på kapitalkæder: Jysk, Elgiganten, Fakta, Jack & Jones, Bauhaus mv. Franchisekæder er en kæde, hvor en franchisegiver stiller et fuldt butikskoncept til rådighed for en franchisetager mod royal- ties. Franchisegiver udstikker retningslinjer for indkøb, markedsføring, butiksindretning m.m., mens franchisetager varetager driften. Eksempler på franchise- kæder er Rema 1000, 7-eleven, Pilgrim.

Frivillige kæder Frivillige kæder er selvstændige lokale forretningsdrivende, der går sammen i et samarbejde om f.eks. markedsføring, branding og koncept. Eksempler på frivillige kæder: GuldBageren, XL-byg, Sadolin Farveland, Intersport, Tøjeksperten, Bog og Idé mv.

DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017 145

Uden for kæde Butikker uden for kædesamarbejde er selvstændige butikker, hvor ejeren maksimalt ejer 3 enheder. Butikker uden for kæde indgår ikke i samarbejde med andre.

BRUTTOETAGEAREAL Butiksarealerne er defineret som butikkernes bruttoetageareal. Dvs. butiks-, personale- og lagerareal indgår i bruttoetagearealet. Lagerarealet er kun taget med, hvis det har umiddelbar tilknytning til butikken. Arealoplysningerne bygger på data oplyst af de butiksdrivende, via besigtigelse og de tilgængelige oplys- ninger fra den Offentlige InformationsServer (OIS). Det registrerede bruttoetageareal er udtryk for et øjebliksbillede af detailhandlen.

OMSÆTNING Butikkernes omsætning er fra 2013 og inkl. moms. Omsætningsoplysninger for butikkerne er indhentet ved kontakt til de enkelte butikker eller besigtigelse undtagen for brancher, der er kategoriseret i hovedbranchen med butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper.

For butikker, der vurderes at have aktiviteter, der ikke er relateret til detailhandlen, er den del af omsætningen fratrukket. F.eks. vil omsætning fra tankstationer med dagligvarebutikker, receptpligtigt medicin på apoteker, elinstalla- tørers servicearbejde mv. give fejlagtig stor omsætning i butikkerne, ligesom også dagligvarebutikker med væsentlig udvalgsvarehandel (varehuse) vil føre til for høj omsætning i dagligvarebutikkerne. Inden for udvalgsvarer vil f.eks. om- sætningen i byggemarkeder vil blive for stor, hvis ikke tømmerhandelsdelen og engrossalget til håndværkere trækkes ud.

DÆKNINGSGRAD Dækningsgraden er defineret som forholdet mellem omsætningen og forbruget i et fast afgrænset område. Hvis dækningsgraden for en kommune er under 100 betyder det, at butikkerne i kommunen omsætter for mindre end kommunens borgere handler for. En del af borgernes forbrug bliver således lagt i butikker uden for kommunen. Tilsvarende betyder en dækningsgrad over 100, at butikkerne i kommunen tiltrækker kunder uden for kommunen. Dækningsgraden er således en måde at vurdere detailhandlen styrke og tiltrækningskraft.

DAGLIGVAREFORRETNINGER Varehuse Butikker med meget bredt varesortiment både inden for fødevarer og non-food varer, med betjente afdelinger (f.eks. Føtex).

Lavprisvarehus Butikker med meget bredt varesortiment både inden for fødevarer og non-food varer. Stort sortiment af discountvarer (f.eks. Bilka).

Supermarked Bredt udvalg i dagligvarer, især fuldt fødevaresortiment. Selvbetjening, men høj grad af service. Flere betjente afdelinger f.eks. med slagtervarer, kioskvarer mv. (f.eks. Super Brugsen).

146 DETAILHANDELSANALYSE FOR KØGE KOMMUNE 2017

Discountbutik Butikker med lavprisvarer og sparsom indretning. Sortimentsbredden og dybden er begrænset. (Rema 1000, Fakta, Netto, Aldi, LIDL, KIWI).

Minimarked Fødevarebutik med fuldt fødevaresortiment, dog med ringe dybde, for eksempel på området fersk kød. (Lokal Brugsen, Nærkøb).

Kiosk Mindre butikker der sælger aviser, blade, tobak, konfekture, drikkevarer og et begrænset antal fødevarer. (Kort & Godt, DSB, 7-eleven, tankstationer).

UDDRAG AF PLANLOVENS DETAILHANDELSBESTEMMELSER Planlovens seneste detailhandelsbestemmelser trådte i kraft 4. april 2013. Ho- vedreglen i detailhandelsreglerne er fortsat, at detailhandelsbutikker skal placeres i den centrale del af en by, dvs. i bymidten.

Der kan udlægges arealer i et lokalcenter, der udgør og forsyner mindre dele af en by, en landsby, et sommerhusområde eller lignende. Det samlede bruttoetageareal til butiksformål i et lokalcenter må ikke overstige 3.000 m².

Endeligt kan der uden for bymidter, bydelscentre og lokalcentre placeres enkelt- stående butikker, der tjener til lokalområdets daglige forsyning. Jf. bemærknin- gerne til lovgrundlaget står det beskrevet, at der primært er tale om dagligvarebutikker, som kan etableres som enkeltstående butikker.

Planloven fastsætter de maksimale bruttoetagearealer for den enkelte butik til 3.500 m² for dagligvarebutikker og 2.000 m² for udvalgsvarebutikker – dog maksimalt 1.000 m² i lokalcentre og for enkeltstående butikker til lokalområdets forsyning.