Pilot 'Bouwen Binnen Strakke Contouren' Eindrapportage

Pilot ‘Bouwen binnen strakke contouren’ eindrapportage Provincie Noord-Brabant Pilot ‘Bouwen binnen strakke contouren’ eindrapportage Provincie Noord-Brabant

Inhoud

Vooraf 4

1 Organisatorische aspecten 5

Ervaringen van Heeze-Leende: veel menskracht nodig 6

2 Ontwikkeling plancapaciteit 7

Ervaringen van Geertruidenberg: doelen sneller bereiken 8

Ervaringen van Oisterwijk: veel nieuwe appartementen 10

3 Groei woningvoorraad 12

Ervaringen van Grave: verpauperd bedrijfsterrein eindelijk gesaneerd 16

Ervaringen van Zundert: inwoners vroegtijdig betrekken 18

4 Ruimtelijke effecten 19

Ervaringen van Bladel: behouden van dorpsidentiteit 20

5 Elders behoefte aan zo’n pilot? 22

Ervaringen van Halderberge: projecten sneller van de grond 24

6 Belangrijkste conclusies 25

Noten 27 4

Vooraf

Zeven gemeenten pakken handschoen op

Zeven landelijke Brabantse gemeenten starten in 2003 de pilot Bouwen binnen strakke contouren. Deze gemeenten zijn Bladel, Geertruidenberg, Grave, Halder- berge, Heeze-Leende, Oisterwijk en Zundert.

De pilot komt voort uit het Streekplan Noord-Brabant 2002 en het daarbij beho - rende Ontwikkelingsprogramma Ruimtelijke Ordening 1. In dat programma is de volgende actie opgenomen: de uitvoering van experimenten, waarbij gemeenten die bereid zijn bestaande uitbreidingsplannen in te trekken, de vrije ruimte krijgen om binnen het bestaand stedelijk gebied in een periode van vijf jaar zonder kwantitatieve beperkingen vooraf te bouwen. Het woningbouwprogramma wordt daarmee dus alleen binnen ‘strakke contouren’, op inbreidings- en herstructureringslocaties gerealiseerd. De pilot heeft een loop - tijd van vijf jaar, van 2003 tot en met (mei) 2008 . Een belangrijk leerdoel van de pilot is na te gaan welke mogelijkheden er zijn om binnen het bestaand stedelijk gebied het ruimtegebruik te intensiveren. Daarnaast is een belangrijke vraag of door de inzet van een contour – en de ruimere woning - bouwmogelijkheden binnen die contour – ingewikkelde herstructureringsvraag - stukken kunnen worden opgelost. Ook is de vraag van belang welke effecten de intensivering van het ruimtegebruik heeft op de ruimtelijke kwaliteit.

In deze eindrapportage worden – op hoofdlijnen – de belangrijkste resultaten van de pilot gepresenteerd. Omdat een groot deel van de woningbouwplannen van de pilot-gemeenten de komende jaren nog moet worden uitgevoerd, kunnen zeker nog niet alle effecten worden aangegeven. In die zin is deze rapportage dan ook meer een tussenstand. 5

1 Organisatorische aspecten

Pilot vraagt veel van gemeentelijke organisatie Deelname aan de pilot heeft in organisatorisch opzicht de nodige voeten in aarde gehad. Het is zeker niet van de ene op de andere dag gegaan. Provinciale inventarisaties uit 2006 en een enquête uit 2008 laten zien, dat in vrijwel alle gemeenten de organisatie is aangepast aan de pilot. De meeste gemeenten zijn projectmatig gaan werken – met korte lijnen tussen projectgroep en politiek – om de verwachte stroom aan plannen en projecten te kunnen behappen. Deze reorganisatie heeft tijd gekost, maar heeft uiteindelijk ook de integraliteit van de plannen verbeterd. Ook is de slagkracht van gemeenten om tot planrealisatie te komen vergroot.

“Slagkracht van gemeenten is vergroot”

Nieuw beleid Daarnaast hebben de gemeenten in de beginfase van de pilot nieuw beleid moeten opstellen, bijvoorbeeld met betrekking tot volkshuisvesting en ruimtelijke kwaliteit. Ook de samenhang met het gemeentelijk grondbeleid en de communicatie rond de vele, vaak grote projecten hebben tijd gekost. In bijna alle pilot-gemeenten zijn bestemmingsplannen aangepast en artikel 19.1-procedures gestart. In het verleden werden de gemeenten in kwantitatieve zin gehouden aan het woningbouwprogramma, voortkomend uit de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose. De pilot kent een totaal andere insteek. Die verandering vraagt natuurlijk veel van de organisatie binnen de gemeenten.

Achterstallig onderhoud Op tal van bovengenoemde aspecten kenden de gemeenten achterstallig onderhoud. Dat heeft de eerste anderhalf tot twee jaar van de pilot veel tijd gekost. Een bestuurder van een van de pilot-gemeenten zegt: “We hebben ons eerst moeten richten op de beleidsontwikkeling, onderzoek en strategie en op de organisatie en communicatie. Pas als die zaken goed geregeld zijn en de raad heeft opzet en aanpak goedgekeurd, kan de bouwproductie op gang komen. Wat dat betreft is het net een dieselmotor: het duurt even voordat hij op gang komt.” 6

Ervaringen van Heeze-Leende Veel menskracht nodig

Het vergde een behoorlijke inspanning van Heeze-Leende om aan de pilot te mogen meedoen. Nadat we toestemming kregen, bleek al snel dat een en ander niet vanzelf zou gaan. Er was heel wat mankracht nodig en dat moest allemaal binnen de bestaande organisatie worden ingepast. Bovendien bleek voor ieder bouwplan een tijdrovende vrijstel - lingsprocedure noodzakelijk. De voorgeschreven onderzoeken vergden veel tijd. Die onderzoeken werden niet alleen op milieugebied gedaan; ook op bijvoorbeeld het gebied van archeologie hebben we veel bijgeleerd. Dat neemt niet weg dat in vijf jaar tijd veel van de grond is gekomen. Dat was zonder de pilot niet mogelijk geweest. Binnen een normaal bouwprogramma zijn nu eenmaal onvoldoende woningen beschikbaar om te komen tot grootschalige saneringen van bedrijventerreinen. Wij hebben 7 hectare bedrijventerrein in Heeze en Leende kunnen saneren. En een behoorlijk aantal inwoners heeft de kans gekregen om in het project nieuwe woningen te realiseren. Er zijn nieuwe, brede basisscholen en dorpshuizen bijgekomen. De combinatie met woning - bouw maakt deze plannen betaalbaar en uitvoerbaar.

groei woningvoorraad gemeente Heeze-Leende, 2000-2012 (absoluut)

300

*‘De bevolkings- en woningbehoefte - 250 prognose Noord-Brabant, actuali - sering 2005’. ** de verwachte groei is bepaald op 200 basis van het aantal afgegeven bouwvergunningen (waarbij 150 ervan is uitgegaan dat de periode tussen het verlenen van een bouw - 100 vergunning en de oplevering van een woning 1½ jaar is) en rekening 50 houdend met de (verwachte) sloop van woningen. 0

Bron: ‘Monitor bevolking en 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 wonen’, Provincie Noord-Brabant, sept. 2008 feitelijke groei prognose 2005* verwachte groei** 7

2 Ontwikkeling plancapaciteit

Inbreiden en herstructureren: volop kansen, maar ook lastig Er zijn volop inbreidings- en herstructureringsplannen in de pilot-gemeenten. Beduidend meer zelfs dan bij de start van de pilot werd verwacht. Figuur 1 laat zien dat de indicaties van de plancapaciteit voor woningbouw, die volgens gemeentelijke opgaven naar verwachting in de eerste vijfjaarsperiode gerealiseerd zou kunnen worden, steeds naar boven toe zijn bijgesteld. Wordt in de startdocumenten uit 2003 nog uitgegaan van in totaal 4.500 woningen, in 2004 komen de opgaven van de pilot-gemeenten al uit op 5.400 woningen. In de laatste opgaven – uit 2006, 2007 en 2008 – komen de plannen voor de korte termijn uit op een totale capaciteit van ruim 8.000 woningen. Hiervan zijn 7.500 woningen (94% van de plancapaciteit) te vinden op inbreidingslocaties.

Doorschuiven Gaandeweg de pilot-periode zijn dus steeds meer inbreidings- en herstructureringslocaties in beeld gekomen. Natuurlijk zal de markt niet al die locaties gelijktijdig oppikken en zullen plannen doorschuiven in de tijd. Ook zullen niet alle plannen financieel haalbaar blijken te zijn en ook niet altijd, maar dan meer vanuit ruimtelijk-kwalitatief oogpunt bezien, even wenselijk. Duidelijk is in ieder geval wel, dat in de pilot-gemeenten ‘de binnenkant’ een aanzienlijke woningbouwpotentie herbergt.

Lastig Inbreidings- en herstructureringslocaties daadwerkelijk ontwikkelen blijkt echter steeds een lastige opgave, omdat binnenstedelijke locaties vaak meer tijd kosten dan bouwen in het buiten - gebied. Vaak gaat het om lastige én dure locaties. Plekken ook, die wegens omliggende woningen

figuur 1 ontwikkeling plancapaciteit woningbouw pilot-gemeenten, 1e vijfjaarsperiode )

0 10 0 0 . 1 x (

t 9 i e t i c a 5 0 p 8 5 4

a 8 4 . . c 5 8 8 n 0 0 a l . ) 8 p %

7 4 9 ( 0 9 4 .

6 7 5

5 9 3 . 5 0 0

4 5 . 4 5 0 2 0 9 . 8 ) . 3 % 3 3 7 8 ( 5 0 5 4 . 2 0 3 4 . ) 2 % 3 5 1 ( 0 2 8 . 1 0 t t ) s k n i i e 3 4 6 8 7 8 5 0 7 1 p . j l e i e e e 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 c o i l t t t a t i i 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 i a e n n a c c c 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 p e p - - - - c a a a n t t t t t e a 6 7 3 4 i i i i i i e v m o p p l c v s 0 0 0 0 r o e e e e e e r t s t t t t r t a a 0 0 0 0 o i o a i i i i r r e c c r g c 2 2 2 2 c c c c n a e v a n n p a a a a a g i e h o p w a p l o p p p p n d d p i r a p % a a a a o g a e i p c c c c c 0 r e n d n 3 b d a o a . n r v l i n v r a c r e h a

Bron: opgaven gemeenten in n a b i a ( a

‘matrices overzicht woning- w w bouwcapaciteit'; bewerking Provincie Noord-Brabant 2008 t/m 2012 8

Ervaringen van Geertruidenberg Doelen sneller bereiken

Door de pilot kunnen omvangrijke stedelijke ontwikkelingen in gang worden gezet. De gemeente Geertruidenberg is per 1 januari 1997 ontstaan door een samenvoeging van Raamsdonk en Geertruidenberg. De nieuwe gemeenteraad had zichzelf tot doel gesteld de kernen van de beide voormalige gemeenten te laten samengroeien, met als kloppend hart de rivier De Donge. De ‘achterkanten’ van de gemeenten moesten worden omgezet in ‘voorkanten’. Raamsdonk en Geertruidenberg moesten met het gezicht naar elkaar toe gericht worden. Normaal gesproken zou zo’n proces al snel 25 tot 30 jaar duren. Zo zou het vervullen van de samenvoegingswens en daarmee de ‘saamhorigheid’ wel erg lang op zich laten wachten. Door aan de pilot deel te nemen kan de gemeente Geertruidenberg dit doel binnen afzienbare tijd bereiken. Verwacht wordt dat de Donge-oevers uiterlijk in 2012 zijn herontwikkeld. Diverse inbreidingslocaties zijn dan ook gerealiseerd. Geertruidenberg ziet het project als een grote kans, die ze dan ook met beide handen heeft aangegrepen.

groei woningvoorraad gemeente Geertruidenberg, 2000-2012 (absoluut)

300

*‘De bevolkings- en woningbehoefte - prognose Noord-Brabant, actuali - 250 sering 2005’. ** de verwachte groei is bepaald op 200 basis van het aantal afgegeven bouwvergunningen (waarbij 150 ervan is uitgegaan dat de periode tussen het verlenen van een bouw - 100 vergunning en de oplevering van een woning 1½ jaar is) en rekening 50 houdend met de (verwachte) sloop van woningen. 0

Bron: ‘Monitor bevolking en 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 wonen’, Provincie Noord-Brabant, sept. 2008 feitelijke groei prognose 2005* verwachte groei** 9

de nodige weerstand oproepen, veel overleg vragen en meer bezwaren opleveren. Bovendien kent een aantal gemeenten personele capaciteitsproblemen om de plannen op te stellen, planprocedures te voeren en locaties te ontwikkelen.

Staat de plancapaciteit in de pilot-gemeenten in de periode 2008 tot en met 2012 op 8.000 woningen, als we ook de capaciteit voor de langere termijn bekijken, dan komen we anno 2008 uit op een totale capaciteit van ruim 12.000 woningen. Wel bestaat de plancapaciteit voor de wat langere termijn voor een groter deel (30%) uit woningbouw op uitbreidingslocaties.

“Inbreiden is lastig en kost extra tijd.”

Capaciteitsindicator De plancapaciteit van 8.000 woningen voor de eerstkomende vijf jaar (2008 t/m 2012) staat tegenover een ‘benodigde capaciteit’ van 3.800 woningen voor diezelfde periode. Daarmee staat de ‘capaciteitsindicator-totaal’ van de pilot-gemeenten op een score van 213 (figuur 2) . Er is dus – in theorie – ruim tweemaal zoveel plancapaciteit als nodig is. Deze benodigde capaciteit is verkregen door bij de woningbouwaantallen volgens de provinciale prognose 2, de verwachte sloop op te tellen. Ook is rekening gehouden met een overcapaciteit van 30%, omdat de ervaring leert dat van de gemeentelijke plannen, er altijd wel een aantal niet of met vertraging wordt uitgevoerd. Dit speelt zeker ook bij lastige inbreidings- en herstructureringslocaties, waar de pilot-gemeenten mee te maken hebben. Het is daarom – met name voor de korte termijn – van belang rekening te houden met overcapaciteit.

figuur 2 capaciteitsindicator-totaal en capaciteitsindicator-harde plannen, 2008-2012

r 450 o t a c i d n i 5 s

t 400 1 i 4 e t i c a p a

c 350

300 5 8 2 250 5 2 4 1 200 2 1 1 1 2 2 0 3 2 9 2 1 8 1

150 8 2 5 5 5 1 0 9 1 4 4 4 3 1 1 3 1 1 3 1 7 1

100 1 1 3 0 1 9 7 4 6 50 6 6 6 0 5 5

0 t l t k s s e e e n g r ’ ’ j e n r i v e e d g o o t d a e r i i a n d w n r a b e b r g g l e n e a n b e e e e B u G r t e r r r L e - s Z e B i - d m e e e i d e d l k k z O u j j r g r a i i e - t l l o t r e H e e o o e l H d d i e N e n p t G a s Bron: opgaven gemeenten in matri - l ces ‘overzicht woningbouwcapaci - teit’, stand per 1 jan. 2008 capaciteitsindicatoren totaal capaciteitsindicatoren harde plannen 10

Ervaringen van Oisterwijk Veel nieuwe appartementen

In de gemeente Oisterwijk zijn afgelopen jaren veel nieuwe appartementen gebouwd. Dat was nodig omdat de vraag naar betaalbare woningen voor jongeren groot is. Aan die vraag hebben we via de pilot kunnen voldoen. Toen we aan de pilot gingen deelnemen, is dat in de lokale politiek veel - vuldig aan de orde geweest. Niet de oorspronkelijke provinciale doelen rond ruimtelijke ordening stonden centraal, maar de volkshuisvesting in de gemeente. En dan vooral de mogelijkheden om meer betaalbare woningen voor starters te bouwen. Het resultaat hiervan is, dat er veel ‘gestapeld’ is gebouwd. De helft van de 700 nieuwe woningen is ook voor jongeren goed te betalen. De pilot heeft ons de kans geboden om voormalige bedrijfslocaties, schoolgebouwen en locaties van maatschappelijk nut te herontwikkelen. We hebben weinig te maken gehad met projectontwikkelaars, het waren veelal lokale initiatieven. In totaal gaat het om 70 locaties. Het aantal woningen per locatie varieert van 3 tot 500 .

groei woningvoorraad gemeente Oisterwijk, 2000-2012 (absoluut)

300

Bron: ‘Monitor bevolking en 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 wonen’, Provincie Noord-Brabant, sept. 2008 feitelijke groei prognose 2005* verwachte groei** 11

Continuïteit Plannen genoeg dus! Maar voor continuïteit in de woningbouwproductie is het vooral ook van belang, dat gemeenten beschikken over voldoende harde plancapaciteit. Wat deze harde capaciteit betreft scoren de pilot-gemeenten goed: anno 2008 staat de ‘capaciteitsindicator- harde plannen’ op 103! Dat betekent dat de pilot-gemeenten voor de eerstkomende jaren beschikken over voldoende harde plancapaciteit, ofwel onherroepelijke, door Gedeputeerde Staten goedgekeurde of door gemeenteraden vastgestelde plannen. Zoals figuur 2 (pagina 9) laat zien, steken de pilot-gemeenten hiermee duidelijk in positieve zin af bij de scores in de rest van Brabant. 12

Groei woningvoorraad

Bouwtempo langzaam maar zeker omhoog In de eerste jaren van de pilot - 2003 tot en met 2005 - zijn in de pilot-gemeenten maar weinig woningen gebouwd (figuur 3). Aangegeven is al dat het enige tijd geduurd heeft voordat de bouwproductie op gang kwam. Vanaf 2006 is echter een ander beeld te zien. In 2006 lag de (netto) groei van de woningvoorraad in de gezamenlijke pilot-gemeenten op ruim 700 woningen. Dat is beduidend hoger dan in de eerste drie jaren van de pilot-periode, toen de groei gemiddeld jaarlijks tussen de 100 en de 300 woningen bedroeg. Hoewel de groei in 2007 wat is teruggevallen (tot 565 woningen), worden voor 2008 en 2009 – op grond van afgegeven bouwvergunningen – weer hogere groeicijfers verwacht; ruim 600 in 2008 en maar liefst zo’n 1.100 woningen in 2009.

figuur 3 groei woningvoorraad pilot-gemeenten, 2000-2012 (absoluut)

1100 *‘De bevolkings- en woningbehoefte - 1000 prognose Noord-Brabant, actuali - 900 sering 2005’. 800 ** de verwachte groei is bepaald op 700 basis van het aantal afgegeven 600 bouwvergunningen (waarbij ervan is uitgegaan dat de periode 500 tussen het verlenen van een bouw - 400 vergunning en de oplevering van 300 een woning 1½ jaar is) en rekening 200 houdend met de (verwachte) 100 sloop van woningen. 0

Bron: ‘Monitor bevolking en 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 wonen’, Provincie Noord-Brabant, sept. 2008 feitelijke groei prognose 2005* verwachte groei**

Groeicijfers Kijken we naar de jaarlijkse groeicijfers van de woningvoorraad, dan laten de pilot-gemeenten een beeld zien, dat (nog) maar weinig afwijkt van dat van het totaal van alle landelijke gemeenten in Brabant (figuur 4). De groei ligt – gemeten over de periode 2003 tot en met 2009 – nagenoeg op het Brabants gemiddelde en net iets boven het niveau van de landelijke regio’s als geheel. Figuur 5 laat zien, dat vooral 2009 een opmerkelijk ‘verschil-jaar’ lijkt te gaan worden. Hieronder gaan we daar nog uitvoeriger op in. Ook bestaan er grote verschillen tussen de pilot-gemeenten onderling (figuur 4). Bladel, Geertruidenberg, Heeze-Leende en Zundert tonen de komende jaren een duidelijk boven- gemiddelde groei. Grave, Halderberge en Oisterwijk blijven hierbij achter. Een meer specifiek beeld van de groei van de woningvoorraad in elk van de zeven pilot-gemeenten is weergegeven op de afzonderlijke pagina’s per gemeente.

“Groei van de woningvoorraad in de pilot-gemeenten wijkt nauwelijks af.”

Prognose De ‘stagnatie-indicator 2010’ 3 van de pilot-gemeenten staat inmiddels al op 121. Deze score geeft aan, dat het woningbouwprogramma van de pilot-gemeenten in de periode 2005 tot en met 2009 naar verwachting 21% zal uitkomen boven de volgens de provinciale prognose 2 benodigde woningbouwaantallen. De recente ontwikkelingen van de stagnatie-indicator zijn weergegeven in tabel 1 (pagina 14). Als geheel scoren de pilot-gemeenten op de stagnatie-indicator bovengemiddeld. Hierbij speelt de verwachte, sterkere groei van de woningvoorraad een rol, maar de hogere score hangt ook 13

samen met de verhoudingsgewijs wat lagere prognose-uitkomsten. Zo ligt de geprog nosticeerde groei van de woningvoorraad tussen 2005 en 2010 in de pilot-gemeenten op 4,5% – net iets meer dan 2.500 woningen, terwijl er zo’n 3.100 verwacht worden – waar de prognoses voor de provincie als geheel uitkomen op een groei van 5,6% en voor de landelijke regio’s op 5,1%.

Verwachte groei De onderlinge verschillen in verwachte groei van de woningvoorraad tússen de pilot-gemeenten weerspiegelen zich uiteraard ook in de stagnatie-indicator. Dat recentelijk (2008) verhoudings - gewijs veel bouwvergunningen zijn afgegeven in Bladel, Geertruidenberg, Heeze-Leende en

figuur 4 gemiddelde jaarlijkse groei woningvoorraad, 2003-2009

% 3,00 n i i e o

r 2,75 8 g 7 , e 2 s k j

i 2,50 l r a a 0 j 4 2,25 , 2

2,00

1,75 5 8 , 1

1,50 7 6 4 4 4 , 4 , , 1 1

1,25 1 9 2 , 9 1 6 1 , 1 9 9 , 1,00 1 0 0 1 5 3 , , 0 0 1 1 , , 7 1 1 2 3 9 2 1 , 8 9 9 9 6 9 , , 0 , 3 , 8 8 , 0 0,75 0 0 , 8 0 , 0 0 3 2 0 9 7 7 , , 6 3 2 , 1 0 0 6 9 6 0 8 6 , , 0,50 , 5 4 5 0 , 0 , 0 5 6 0 , 0 5 4 0 , 4 , 0 5 0,25 0 3 , 0

0,00 t l t k s s e e e n g r ’ ’ j e n r i v e e d g o o t d a e r i i a n d w n r a b e b r g g l e n e a n b e e e e B u G r t e r r r L e - s Z e B i - d m e e e i d e d l k k z O u j j r g r a i i e - t l l o t r e H e e o o e l H d d i e N e n P t G a s

Bron: ‘Monitor bevolking l en wonen’, Provincie Noord-Brabant, sept. 2008 2003 - 2007 (feitelijk) 2008 - 2009 (verwacht) 2003 - 2009 (totaal)

figuur 5 jaarlijkse groei woningvoorraad, 2000-2009 (procentueel)

% 2,0 n i

i 1,8 e o r 1,6 g e

s 1,4 k j i l r 1,2 a a j 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Bron: ‘Monitor bevolking feitelijke groei pilot-gemeenten feitelijke groei Noord-Brabant feitelijke groei landelijke gemeenten en wonen’, Provincie Noord-Brabant, sept. 2008 verwachte groei pilot-gemeenten verwachte groei Noord-Brabant verwachte groei landelijke gemeenten 14

tabel 1 ontwikkeling van de stagnatie-indicator (S.I.)

S.I. 2007 S.I. 2008 S.I. 2009 S.I. 2010 Bladel 171 123 118 165 Geertruidenberg 55 85 132 165 Grave 25 59 60 51 Halderberge 74 63 66 83 Heeze-Leende 186 163 174 209 Bron: ‘Monitor bevolking en wonen’ (sept. 2008), Provincie Oisterwijk 60 69 72 63 Noord-Brabant. Zundert 28 123 116 142 De stagnatie-indicator (S.I.) geeft pilot-gemeenten 80 93 101 121 aan in welke mate de tot 2007, 2008, 2009, respectievelijk 2010 Noord-Brabant 73 82 86 89 vooruit berekende groei van de stedelijke regio’s 73 82 85 87 woningvoorraad - vanaf het start - jaar (2005) van de meest recente landelijke regio’s 74 81 89 97 prognose - ook daadwerkelijk Midden-West-Brabant 76 94 99 96 gerealiseerd is (S.I.-2006 t/m Noordoost-Brabant 74 78 83 90 S.I.-2008) of naar verwachting gerealiseerd wordt (S.I.-2009 e.v.). Zuidoost-Brabant 69 69 73 81

Zundert heeft – uitgaande van de veronderstelling dat de periode tussen het verlenen van een bouwvergunning en de oplevering van een woning anderhalf jaar is – de stagnatie-indicator hier flink doen oplopen.

Bouwtempo Voldoende harde plancapaciteit is een noodzakelijke, maar geen voldoende voorwaarde voor continuïteit in de woningbouwproductie. Daarvoor moeten, op basis van die capaciteit, ook bouwvergunningen worden afgegeven. Maar ook het aantal afgegeven bouwvergunningen – dé belangrijkste inputvariabele voor de berekening van de stagnatie-indicatoren – biedt geen garanties voor het daadwerkelijke bouwtempo. Dat komt onder meer omdat een deel van de woningen (op lastige inbreidingslocaties) gerealiseerd wordt via een ‘artikel-19-procedure’. Soms zijn voor projecten dan al wel bouwvergunningen verleend, maar bestaat er nog ruimte voor bezwaar en beroep. Dergelijke beroepsprocedures kosten veel tijd, waardoor de oplevering van de woningen vertraagt.

Woonconsumenten Belangrijk is ook dat het aanbod van nieuwe woningen en woonmilieus goed aansluit bij de vraag van woonconsumenten. Als vraag en aanbod niet goed ‘matchen’ leidt dit er in de praktijk toe, dat afgegeven vergunningen niet worden omgezet in de bouw van woningen. De tijd tussen de vergunningverlening en de oplevering van een woning loopt daardoor op. Uit provinciale analyses 4 van de samenstelling van gemeentelijke woningbouwplannen voor de komende jaren blijkt, dat het met het oog op deze mismatch tussen vraag en aanbod in Brabant vandaag de dag vooral gaat om de grote aantallen appartementen in de plannen, de geringe aantallen goedkope koopwoningen en over het sterk teruggelopen particulier opdrachtgeverschap (eigenbouw). Gelet op de sterke samenhang met de pilot, gaan we in deze rapportage vooral in op de appartementen.

Veel appartementen In de pilot-gemeenten voorziet 53% van alle nieuwbouwplannen voor de eerstkomende vijf jaar in de bouw van appartementen (figuur 6a). Een percentage dat beduidend hoger ligt dan dat van de landelijke regio’s als geheel (42%) en gelijk is aan dat van de stedelijke regio’s. De meeste gemeenten scoren op dit punt rond het pilot-gemiddelde (figuur 6b). Wel valt een tweetal gemeenten op: Oisterwijk met liefst 75% appartementen in de plannen en Heeze- Leende met een percentage van slechts 35%, een percentage dat ten opzichte van de vorige meting in 2007 (22%) overigens wel is toegenomen. Het hoge percentage gestapelde bouw lijkt inherent te zijn aan deelname aan de pilot. Het woningbouwprogramma wordt immers uitsluitend binnen ‘strakke contouren’ gerealiseerd. Vaak niet de makkelijkste locaties en bovendien hangt er vaak een behoorlijk prijskaartje aan. 15

figuur 6a samenstelling nieuwbouwplannen, 1e vijfjaars-periode, stand per 1 jan 2006, 2007 en 2008

% 100 n i 4 4 3 4 6 3 5 4 2 2 2 0 5 5 5 5 5 5 4 4 4 5 5 5 n e n

n 90 a l p g n i l

l 80 e t s n e

m 70 a s

0 6 7 8 6 7 8 6 7 8 6 7 8 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Bron: opgaven gemeenten in 0 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 ‘matrices overzicht woningbouw - capaciteit’, stand per 1 jan. 2006 pilot-gemeenten stedelijke regio’s landelijke regio’s totaal provincie (2006-2010), 2007 (2007-2011) en 2008 (2008-2012); bewerking Provincie Noord-Brabant appartement grondgebonden

figuur 6b appartementen in nieuwbouwplannen, 1e vijfjaars-periode, stand per 1 jan 2006, 2007 en 2008

% 100 n i n e n

n 90 a l p g n i l

l 80 5 , e t 0 s 8 n 9 9 , e , 5 4 m 7

70 7 a s

60 4 , 0 0 8 3 , , 5 7 , 8 0 , 5 3 , , 0 , 4 4 , , 50 5 3 , 3 3 2 1 2 3 , 5 5 2 2 7 , 5 2 5 9 , 5 5 5 1 , 5 5 1 0 5 7 9 , 5 8 , 5 4 8 4 7 8 4 , 4

40 4 4 3 , 5

30 3 0

20 , 5 2 , 2 0 2

0 t l k e e e n g r j e r i v e e d g t d e r a n d w n r a e b r l e n e n b e e B u G t e r L e - s Z e i d m e i d e l z O u g r a e - t t r e H o e l H i e p G

Bron: zie tabel 6a 2006 2007 2008 16

Ervaringen van Grave Verpauperd bedrijfsterrein eindelijk gesaneerd

Al jaren leefde bij het gemeentebestuur in Grave de nadrukkelijke wens om het oude, verpauperde bedrijfsterrein Wisseveld te saneren en er nieuwe woningen te bouwen. De pilot kwam voor deze locatie als ge- roepen. Omdat er geen verplicht maximum aan het aantal woningen werd gesteld, was het mogelijk een sluitende exploitatie voor de herinrichting van het oude bedrijfsterrein op te stellen. Er is een projectorganisatie opgezet die de ontwikkelingen op de ver - schillende locaties kon begeleiden en sturen. Voordat een project werd geaccepteerd, moest het aan de nodige randvoorwaarden voldoen en moesten er mensen en middelen op worden gezet. Daarvoor werd steeds een collegebesluit genomen. Een commissie Ruimtelijke Kwaliteit adviseerde het bestuur en lichtte de projecten financieel door. Via een masterplan Volkshuisvesting en Leefbaarheid kon de uitvoering van de pilot worden afgestemd op de behoefte aan woningbouw en leefbaarheid in de gemeente. Voor het belangrijkste onderdeel van de pilot in Grave - het oude bedrijfsterrein Wisseveld - werd met voorrang een nieuw bestemmings - plan opgesteld voor een nieuw te bouwen woonwijk.

groei woningvoorraad gemeente Grave, 2000-2012 (absoluut)

300

Bron: ‘Monitor bevolking en 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 wonen’, Provincie Noord-Brabant, sept. 2008 feitelijke groei prognose 2005* verwachte groei** 17

Omwille van de financiële haalbaarheid wordt de oplossing vervolgens gezocht in hogere dichtheden en dus stapelen.

“Hoog percentage appartementen is inherent aan inbreiding.”

Afzetrisico’s Het risico bestaat dat een groot aantal nieuwbouwplannen voor appartementen niet of niet op tijd wordt gerealiseerd; ontwikkelaars bouwen immers pas bij voldoende afzet. Hierbij is ook de plek van belang, evenals de plattegrond van de woning (voldoende kamers) en weegt ook de buitenruimte zwaar 5. Ook is het niet zo – maar dan bezien op lange termijn – dat er geen behoefte bestaat aan appartementen. Zo is bijvoorbeeld de vergrijzing nog lang niet op z’n hoogtepunt. Wel lijkt het er meer en meer op dat het aantal waarmee (te groot), het tempo waarin (te hoog) en de termijn waarop (te kort) de bouw van appartementen op dit moment in de planning zit, niet goed aansluit bij de vraag van de woonconsument en het opnamevermogen van de markt. Dit speelt ook elders in Brabant. Wat de verzadiging van de markt betreft, mag ook de samenstelling van de feitelijke nieuw - bouw als een vingerwijzing worden gezien. Zo ligt – gemeten over de periode 2005 tot en met juni 2008 – het aandeel appartementen in de nieuwbouw in de pilot-gemeenten op maar 22%. In dit licht past ook een kanttekening bij de verwachte, hogere groeicijfers in de eerstkomende jaren, met name in 2009, afgeleid uit het aantal afgegeven bouwvergunningen. Gelet op het forse aandeel (54%) ‘gestapeld’ in de onherroepelijke plancapaciteit zal een belangrijk deel hiervan bestaan uit vergunningen voor de bouw van appartementen.

“De bouw van appartementen lijkt niet goed aan te sluiten bij de vraag van de woonconsument”

Huursector Wel valt op dat appartementen verhoudingsgewijs veel meer in het (goedkopere) huursegment worden aangeboden. Uit de opgaven voor de eerstkomende jaren blijkt, dat van alle plancapaciteit voor appartementen in de pilot-gemeenten 46% in het huursegment valt. Voor grondgebonden woningen ligt dit percentage op slechts 14%. Zeker nu de koopwoningmarkt – onder invloed van sterk gestegen prijzen en onzekerheden op de financiële markten – wat afzwakt, lijken er weer meer mogelijkheden te zijn voor de huursector. Vooral starters, voor wie de toegankelijkheid en de financiële haalbaarheid van de koopwoningmarkt de laatste jaren minder rooskleurig zijn geworden, kunnen op deze manier aan woonruimte worden geholpen. Een huurappartement is dan een eerste stap op de woningmarkt.

Overigens blijft de vraag naar met name grondgebonden, goedkopere koopwoningen groot. In de pilot-gemeenten maakt het goedkope koopsegment (anno 2008) echter slechts 9% uit van alle nieuwbouwplannen voor de komende vijf jaar. In 2006 lag dit percentage nog op 12%.

Differentiatie Het grote aantal plannen voor de bouw van appartementen zal ook de komende jaren een belangrijk aandachtspunt zijn in de pilot-gemeenten. Vragen die hierbij spelen richten zich onder meer op de mogelijkheden om plannen voor de bouw van appartementen ‘om te katten’, te temporiseren of in de tijd door te schuiven. Mogelijk zullen ook alternatieve locaties moeten worden aangedragen; deels door bijvoorbeeld binnenstedelijke, grondgebonden locaties versneld uit te voeren, maar wellicht ook door weer enkele uitbreidingslocaties aan snee te brengen. Dit laatste vooral ook ten behoeve van een meer gedifferentieerd woningbouwprogramma. 18

Ervaringen van Zundert Inwoners vroegtijdig betrekken

In de gemeente Zundert zijn zestig zeer verschillende initiatieven op gang gekomen. Het aantal woningen per plan varieert van één tot honderd. Ook de aard van de locaties is wisselend; het gaat om renovatie van oude panden zoals het Sint Anna-klooster, maar ook om de invulling van open ruimtes en nieuwbouw op de plek van oude gebouwen. Van de zestig plannen worden er 55 ontwikkeld door particulieren; professionals en niet-professionals. De eersten ontwikkelen vooral de grote projecten, de tweede groep is kleinschaliger bezig. Het is de bedoeling om bij de bebouwing goed te letten op het instandhouden van het oorspronkelijke karakter van Zundert. Wij vinden het belangrijk inwoners bij de pilot te betrekken. Dat gebeurt via informatieavonden, klankbordgroepen en gemeenteraads- en com - missievergaderingen. Over het algemeen levert het in een vroeg stadium betrekken van burgers bij een ontwikkelingsproces positieve reacties op. Maar soms is het voor gemeenten moeilijk om zaken te bespreken die nog nauwelijks vorm hebben. Maar als burgers in een laat stadium bij een project worden betrokken, levert dat weer negatieve reacties op. Dit is een spanningsveld dat er bij elk initiatief weer anders uitziet.

groei woningvoorraad gemeente Zundert, 2000-2012 (absoluut)

250

*‘De bevolkings- en woningbehoefte - 200 prognose Noord-Brabant, actuali - sering 2005’. ** de verwachte groei is bepaald op 150 basis van het aantal afgegeven bouwvergunningen (waarbij 100 ervan is uitgegaan dat de periode tussen het verlenen van een bouw - 50 vergunning en de oplevering van een woning 1½ jaar is) en rekening 0 houdend met de (verwachte) sloop van woningen. -50

Bron: ‘Monitor bevolking en 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 wonen’, Provincie Noord-Brabant, sept. 2008 feitelijke groei prognose 2005* verwachte groei** 19

4 Ruimtelijke effecten

Aanpak van lelijke plekken In 2008 is ook een onderzoek 6 uitgevoerd naar de ruimtelijk-kwalitatieve effecten van de pilot Bouwen binnen strakke contouren. Onderzocht is bijvoorbeeld of de gerealiseerde en geplande woningbouwprojecten passen bij de karakteristiek van de kernen, of de intensiveringsslag die gemaakt is de beeldkwaliteit verhoogt en de ruimtelijke structuur versterkt en hoe het vele binnenstedelijk bouwen zich verhoudt tot het overblijvend open - baar groen.

Grote diversiteit Wat opvalt is dat de pilot een grote diversiteit aan projecten heeft opgeleverd. Projecten die uiteenlopen van een paar appartementen in een klein complex dat vrijwel onzichtbaar tussen de bestaande bebouwing wordt ingevoegd, tot projecten die leiden tot een complete transformatie van de oeverzones langs een rivier en waar honderden woningen worden gerealiseerd. Als de diverse projecten worden gecategoriseerd, dan blijkt van de circa 350 pilot-projecten die de gemeenten hebben opgegeven het leeuwendeel (ongeveer 65%) te vallen in de categorie ‘sloop met vervangende nieuwbouw’, ofwel de herinvulling van een ‘lelijke plek’.

Functieverandering Zo’n 30% valt aan te duiden als ‘invulling van een lege plek’ (bijvoorbeeld een braakliggend terrein, sport- of speelterrein, park of plantsoen of een parkeerterrein). De overige pro - jecten (6%) betreffen ‘functieveranderingen van bestaande bebouwing’, bijvoorbeeld de omzetting van een klooster of oud schoolgebouw naar wonen. In het overgrote deel van de projecten gaat het om kleinschalige ontwikkelingen, die qua schaal goed aansluiten op de omgeving. Een groot deel van de pilot-projecten moet overigens nog uitgevoerd worden, zodat de fysiek-ruimtelijke effectmeting hiervan nog niet heeft kunnen plaatsvinden en het beeld nog verre van compleet is.

“De pilot levert een grote diversiteit aan projecten op.”

Kwaliteitsverbetering ruimte Van de projecten die wel in het onderzoek zijn betrokken, hebben de meeste de beoordeling ‘verbetering ruimtelijke kwaliteit’ gekregen. Deze ruimtelijke kwaliteitsverbetering is vooral te vinden bij de wat kleinere projecten. De grotere projecten zijn veelal in de centra van de kernen gelegen. Hier wordt – niet zelden op grond van financiële afwegingen – gekozen voor een grote mate van verdichting, waarmee de karakteristiek van de kern als geheel soms onder druk komt te staan. De waarde van deze centrumontwikkelingen zit ‘m in zo’n geval dan ook meer in de func - tionele versterking van het gebied, dan in een zuiver ruimtelijk-kwalitatieve verbetering. Hierbij kan het wel eens zijn, dat aan kwaliteit wordt ingeboet om budgettair neutraal uit te komen en betekent, andersom geredeneerd, het realiseren van een hogere kwaliteit dat financiële tekorten kunnen ontstaan. In de praktijk vragen de voors en tegens van dergelijke ontwikkelingen steeds een zorgvuldige afweging.

Inbreiden met beleid Zoals verwacht leidt de pilot tot verdichting van het stedelijk gebied, waarbij een groot aantal verrommelde of lege plekken in de kernen wordt aangepakt. Tot op heden is de balans hiervan positief. Door het grote aantal projecten dat nog op stapel staat, dreigt echter wel het gevaar dat te veel open ruimte wordt ingevuld, waarmee ruimtelijke kwali - teiten en karakteristieken onder druk komen te staan. Daarbij herbergt veel gestapelde bouw bovendien het risico in zich, dat kernen stedelijke trekjes gaan vertonen. Die passen niet altijd even goed bij hun meer landelijke karakter met een afwisseling van open en 20

Ervaringen van Bladel Behouden van dorpsidentiteit

In Bladel heeft de pilot niet alleen bijgedragen aan de volkshuisvesting, maar is ook de leefbaarheid enorm gestimuleerd. Ons einddoel is geweest het dorpseigene te behouden, door inwoners de kans te geven het heft in eigen handen te nemen. Daarmee stellen ze hun toekomst in het dorp veilig, en ook de identiteit en het karakter ervan. Hierdoor is de dialoog tussen een groot aantal partijen op gang gekomen, die elkaar anders zouden hebben getroffen in vastgeroeste patronen. De geijkte verhoudingen op de woningmarkt zijn opgeschud en er zijn tussen de spelers nieuwe verhoudingen ontstaan. Uiteindelijk heeft dit alles geleid tot grote betrokkenheid van burgers, nieuwe concepten en samenwerking. In de drie kleine kernen van Bladel heeft de betrokkenheid van burgers opvallende en positieve resultaten opgeleverd. Inspraak van bestaande en toekomstige bewoners heeft positief effect op het fysieke eindresultaat en is ook goed voor de leefbaarheid in de kernen.

groei woningvoorraad gemeente Bladel, 2000-2012 (absoluut)

300

*‘De bevolkings- en woningbehoefte - 250 prognose Noord-Brabant, actuali - sering 2005’. 200 ** de verwachte groei is bepaald op basis van het aantal afgegeven bouwvergunningen (waarbij 150 ervan is uitgegaan dat de periode tussen het verlenen van een bouw - 100 vergunning en de oplevering van een woning 1½ jaar is) en rekening 50 houdend met de (verwachte) sloop van woningen. 0

Bron: ‘Monitor bevolking en 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 wonen’, Provincie Noord-Brabant, sept. 2008 feitelijke groei prognose 2005* verwachte groei** 21 bebouwde ruimtes, functiemenging van wonen en werken en verscheidenheid in archi- tectuur. In die lijn – zo luidt ook een van de aanbevelingen uit het onderzoek – kan een locatie buiten de contour (uitbreiding) in bepaalde gevallen meer bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit, dan een almaar verdergaande inbreiding binnen de contour 7. Een duidelijke visie per kern, bijvoorbeeld op hoe om te gaan met open ruimtes, verplaatsing of sloop van bedrijfsbebouwing en de noodzakelijke herstructurering helpt om afgewogen keuzes te maken. 22

5 Elders behoefte aan zo’n pilot?

Alleen inbreiden is geen optie In het voorjaar van 2008 is via een enquête 8 nagegaan of bij andere landelijke gemeenten in Noord-Brabant wellicht ook behoefte bestaat aan deelname aan een vergelijkbare pilot. Bij een respons van ruim 80% heeft ongeveer tweederde van de landelijke gemeenten aangegeven geen behoefte te hebben aan een soortgelijke pilot. Een zevental gemeenten (23%) heeft te kennen gegeven wel extra kwantitatieve ruimte te willen hebben om een aantal omvangrijke inbreidings- en herstructureringslocaties versneld aan te kunnen pakken. Alleen inbreiden – hét uitgangspunt van de pilot Bouwen binnen strakke contouren – is echter voor vrijwel geen enkele gemeente een optie. De gemeenten willen een voldoende gedifferentieerd woningbouwprogramma bieden; op in- én uitbreidingslocaties, gestapeld en vooral ook grondgebonden.

“Gemeenten willen een gedifferentieerd woningbouwprogramma bieden”

Buurgemeenten In hetzelfde onderzoek is ook, maar dan aan de omliggende landelijke én stedelijke gemeenten, de vraag gesteld welke effecten gevoeld worden als gevolg van het feit dat een buurgemeente deelneemt aan de pilot. Ook hier een hoge respons (86%), waarbij een meerderheid van de ondervraagde gemeenten aangeeft geen effecten te ondervinden van de pilot. Concurrentie of verdringing op de regionale woningmarkt is (nog) niet aan de orde. Opmerkelijk is overigens wel, dat veel gemeenten niet of nauwelijks op de hoogte zijn van de vele woningbouwplannen in de pilot-gemeenten.

Dat nog maar weinig effecten merkbaar zijn, hangt natuurlijk vooral samen met het feit dat in de eerste jaren van de pilot-periode al met al nog maar weinig woningen gebouwd zijn. Illustratief hiervoor is ook, dat de pilot-gemeenten de afgelopen jaren veelal te maken hebben gehad met negatieve migratiesaldi. Een groot aantal pilot-projecten zal de komende jaren echter wel aan bod komen. Verwacht mag worden, dat als de bouwstroom in de pilot-gemeenten goed op gang komt, omliggende gemeenten wel effecten gaan ondervinden.

figuur 7 samenhang tussen het gemiddeld jaarlijkse (totale) migratiesaldo van de Brabantse gemeenten en de stagnatie-indicator 2008 r

350 o t a c i d n

300 i - e i t a n

250 g a t s

200

150

migratiesaldo 100 -500-400-300-200-1000100200300400500

-50 23

Migratiesaldo Provinciale analyses laten in dit verband een positief verband zien tussen de hoogte van de stagnatie-indicator en het migratiesaldo van een gemeente. In figuur 7 is deze correlatie terug te vinden, waarbij gemeenten met een hogere stagnatie-indicator (S.I.-2008) eerder gekenmerkt worden door een positief migratiesaldo tussen 2005 en 2008. In lijn hiermee mag worden verwacht dat in de komende jaren, waarin de woningbouw in de pilot-gemeenten naar verwachting verder zal aantrekken en dus de stagnatie-indicator verder zal oplopen (S.I.-2010 = 121, zie tabel 1, pagina 14 ), meer en meer ook positieve migratiesaldi zullen ontstaan. Deze migratiestromen zullen per saldo voor het overgrote deel van de regio - nale woningmarkt afkomstig zijn. 24

Ervaringen van Halderberge Projecten sneller van de grond

Deelname aan de pilot heeft in onze gemeente positieve ontwikkelingen op gang gebracht. Omdat nu woningbouw kon worden ingezet om kosten te dekken, konden we projecten ontwikkelen die anders niet zo snel van de grond waren gekomen. Zo hebben voormalige bedrijfslocaties een nieuwe bestemming gekregen en zijn herstructureringslocaties aangepakt. De pilot is medebepalend geweest voor de bouw van woonzorgcom - plexen. Hierdoor is het aanbod van woningen die geschikt zijn voor zorg verbeterd. Al met al is de kwaliteit en het aanbod in de woningmarkt vergroot. De pilot vormt een goede basis, nu en in de toekomst, voor een scherpere afstemming in de woningmarkt, betere voorzieningen en een grotere leefbaarheid van alle kernen.

groei woningvoorraad gemeente Halderberge, 2000-2012 (absoluut)

250

*‘De bevolkings- en woningbehoefte - prognose Noord-Brabant, actuali - 200 sering 2005’. ** de verwachte groei is bepaald op 150 basis van het aantal afgegeven bouwvergunningen (waarbij 100 ervan is uitgegaan dat de periode tussen het verlenen van een bouw - 50 vergunning en de oplevering van een woning 1½ jaar is) en rekening 0 houdend met de (verwachte) sloop van woningen. -50

Bron: ‘Monitor bevolking en 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 wonen’, Provincie Noord-Brabant, sept. 2008 feitelijke groei prognose 2005* verwachte groei** 25

6 Belangrijkste conclusies

We zetten hier de belangrijkste conclusies op een rij:

• Stond het bouwtempo in de eerste ‘pilot-jaren’ op een laag pitje, nu de gemeenten hun zaakjes meer en meer op orde hebben wordt er – sinds 2006 – ook daadwerkelijk meer gebouwd. Het totale beeld van de pilot-gemeenten wijkt, gemeten over de periode 2003 tot en met 2009, echter nog maar weinig af van dat van het totaal van alle (lande - lijke) gemeenten in Brabant. Per pilot-gemeente is het beeld wel sterk wisselend.

• De pilot-gemeenten zullen er de komende jaren ongetwijfeld profijt van hebben, dat zij hun zaken organisatorisch en inhoudelijk inmiddels op orde hebben. Een belangrijk aspect hierbij is bijvoorbeeld, dat de meeste pilot-gemeenten over een bovengemiddeld omvangrijke (harde) plancapaciteit beschikken. Maar dit biedt nog niet altijd garanties voor de feitelijke bouw van woningen. Gemeenten zijn hiervoor afhankelijk van woningbouwcorporaties, projectontwikkelaars en particulieren, waarbij een aantal aspecten een belangrijke rol speelt: • de markt bepaalt in hoge mate het bouwtempo; • voldoende afstemming tussen vraag en aanbod wordt steeds meer van belang; • de woningmarkt heeft meer en meer een open en ook regionaal karakter. Woningbouw moet steeds meer gezien worden als een regionale opgave. Afstemming – kwantitatief en kwalitatief – met omliggende regiogemeenten is een belangrijk aspect zeker ook in het licht van de afnemende groei van de bevolking. en de op termijn eveneens afnemende groei van de woningbehoefte. De provincie rekent, passend bij haar regionale regierol, deze afstemming tot haar taakveld.

“Woningbouw is regionale opgave”

• Een van de leerdoelen van de pilot is te bezien welke mogelijkheden er zijn om binnen het bestaand stedelijk gebied het ruimtegebruik te intensiveren. En die zijn er legio, zo laten de pilot-gemeenten zien. De focus richten op ‘de binnenkant’ levert nieuwe, voorheen nog onbekende mogelijkheden op en leidt tot een gerichte aanpak van ‘rotte plekken’. In deze lijn verdienen de pilot-gemeenten zonder meer een compliment, omdat ze een behoorlijk – en in sommige gemeenten zelfs een duidelijk bovengemid - deld – bouwtempo weten te realiseren op vaak lastige inbreidings- en herstructure - ringslocaties. Terwijl inbreiden en tempo maken niet vaak met elkaar geassocieerd worden. Wel heeft inbreiden gevolgen voor de differentiatie van het woningbouwprogramma. Met name het hogere aandeel appartementen in de nieuwbouwplannen van de pilot- gemeenten valt hierbij op.

• Zoals verwacht leidt de pilot tot verdichting van het stedelijk gebied, waarbij een groot aantal lelijke of lege plekken wordt aangepakt. Tot op heden is de balans hiervan positief. Te veel inbreiden – waarbij bovendien vaak gestapeld en stedelijk gebouwd wordt – kan echter ook ten koste gaan van ruimtelijke kwaliteiten en karakteristieken van de betreffende landelijke kernen. Zeker projecten van enige omvang vragen om een zorg - vuldige afweging, waarbij naast ruimtelijke-kwalitatieve, ook bijvoorbeeld functionele en financiële afwegingen een rol spelen.

• Een van de grote winstpunten van deelname aan de pilot – zo geven de pilot-gemeenten zelf ook aan – is dat er nu meer mogelijkheden zijn om herstructureringslocaties voortvarend, versneld en op budgetneutrale wijze aan te pakken. Ook dat is als één van de leerdoelen bij de start van de pilot geformuleerd. Vooral voor grote, complexe inbreidings- en herstructureringsopgaven zijn voldoende financiële middelen en dus 26

woningbouwmogelijkheden veelal een vereiste. Dergelijke projecten zouden onder het reguliere verstedelijkingsbeleid niet of in ieder geval veel lastiger gerealiseerd kunnen worden, omdat het aantal woningen dat op deze locaties gebouwd wordt moeilijk in te passen is in de reguliere gemeentelijke woningbouwprogramma’s. Vanuit de ervaringen met de pilot verdient het dan ook aanbeveling deze lijn, waarbij (tijdelijk) extra kwantitatieve ruimte wordt geboden om omvangrijke verbeterprojecten in het bestaand stedelijk gebied van landelijke gemeenten aan te kunnen pakken, in het provinciale verstedelijkingsbeleid een plek te geven en op te nemen in de nieuw op te stellen structuurvisie. Een lijn die bovendien prima past bij het provinciale streven naar zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. En een lijn die ook al is terug te vinden in de provinciale bestuursakkoorden 9 uit 2003 en 2007. 27

Noten

1 ‘Brabant in Balans’; Streekplan Noord-Brabant 2002 en Ontwikkelingsprogramma Ruimtelijke Ordening. Provinciale Staten van Noord-Brabant, 22 februari 2002 . 2 ‘De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2005 ’. Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, 11 oktober 2005 . 3 De ‘stagnatie-indicator 2010 ’ geeft aan in welke mate de tot 2010 vooruit berekende groei van de woning - voorraad – vanaf het startjaar, 2005 , van de meest recente prognose – naar verwachting ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Een waarde > 100 geeft aan dat de (feitelijk) verwachte groei van de woningvoorraad boven de vooruit berekende groei ligt. Een waarde < 100 geeft aan dat de verwachte groei juist onder de vooruit berekende groei ligt. De verwachte groei is bepaald door bij de meest recente woningvoorraadgegevens (de stand per 1-1-2008 ) het over de periode juli 2006 t/m juni 2008 feitelijk afgegeven aantal bouwvergunningen op te tellen. En vervolgens het in 2008 en 2009 verwachte aantal te slopen woningen hierop in mindering te brengen. Hierbij is ervan uitgegaan dat de periode tussen het verlenen van een bouwvergunning en de oplevering van een woning 1½ jaar is en dat van de afgegeven vergunningen 5% uitvalt en (dus) niet tot de oplevering van een woning leidt. Uit de vergelijking tussen het aantal afgegeven bouwvergunningen in de periode juli 2001 t/m juni 2006 en het aantal gereedgekomen woningen, 1½ jaar later, in de jaren 2003 t/m 2007 (de meest recente vijfjaarsperiode waarover feitelijke gegevens bekend zijn) is een eventueel 'restant' aan bouwvergunningen bere - kend. Van dit restant is aangenomen dat die binnen 3 jaar alsnog tot de oplevering van een woning leiden. Ook dit is in de verwachte groei meegenomen. Wel is op deze al wat langer geleden afgegeven bouwver - gunningen een uitvalpercentage van 10% toegepast 4 Zie ook: ‘Voortgangsrapportage woningbouw Noord-Brabant – stand van zaken anno 2007/2008 ’. Provincie Noord-Brabant, januari 2008 . 5 Zie ook: ‘Bouwen voor de Brabantse schuifpuzzel’. ABF Research, Provincie Noord-Brabant, maart 2008 . 6 ‘Pilot Bouwen Binnen Strakke Contouren – beoordeling ruimtelijke kwaliteit. Onderzoek naar de effecten van de pilot op de ruimtelijke kwaliteit van de kernen’. KuiperCompagnons, juni 2008 . 7 Deze lijn is ook terug te vinden in de ‘Paraplunota ruimtelijke ordening’: “zorgvuldig omgaan met de ruimte betekent, dat de mate waarin en de wijze waarop aan aspecten van zuinig ruimtegebruik vorm en inhoud wordt gegeven, aan moet sluiten op de specifieke ruimtelijke karakteristieken en kwaliteiten ter plaatse”. ‘Paraplunota ruimtelijke ordening, Deel 1, Algemene beleidslijnen ruimtelijke ordening’, p. 29 . Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, juli 2008 . 8 Kim van de Camp ( 2008 ). ‘Pilot ‘Bouwen binnen strakke contouren’ – wordt vervolgd? Onderzoek naar de effecten, behoeften en ervaringen van de pilot ‘Bouwen binnen strakke contouren’ op regionaal en provinci - aal niveau’. Afstudeeronderzoek. NHTV/Provincie Noord-Brabant. 9 ‘Bestuursakkoord 2003-2007 - Samen werken aan uitvoering’, Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, april 2003 . ‘Vertrouwen in Brabant – Bestuursakkoord 2007-2011 ’, Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, april 2007 . Uitgave Provincie Noord-Brabant Postbus 90151 5200 MC ’s-Hertogenbosch telefoon (073) 6812 812 www.brabant.nl

Teksten Provincie Noord-Brabant

Fotografie Marcel Bekken, Breda

Ontwerp en opmaak De Dienst Vormgeving, ’s- Hertogenbosch

Drukwerk OBT bv, Den Haag

Nadere inlichtingen Mari Timmermans (073) 681 2074 Niek Bargeman (073) 681 2374 Mark Spanjers (073) 681 2776

Meer exemplaren zijn verkrijgbaar via het servicecentrum, telefoon (073) 681 2525 november 2008 Brabantlaan 1 Postbus 90151 5200 MC ’s-Hertogenbosch Telefoon (073) 681 28 12 info @brabant.nl www.brabant.nl

Provincie Noord-Brabant