Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym Gminy

Opracował: Adam Korgul

Maj 2016

Spis treści

1. PODSTAWA PRAWNA OPRACOWANIA 3

2. CEL I METODA OPRACOWANIA 3

3. STAN PLANOWANIA PRZESTRZENNEGO GMINY 4

3.1. POKRYCIE PLANISTYCZNE GMINY 4 3.2. PLANY W TRAKCIE SPORZĄDZANIA 7 3.3. WYDANE DECYZJE O WARUNKACH ZABUDOWY 9 3.4. WNIOSKI O SPORZĄDZENIE LUB ZMIANĘ PLANÓW MIEJSCOWYCH LUB STUDIUM 12 3.5. KORELACJA MIĘDZY WNIOSKAMI DOTYCZĄCYMI PLANÓW MIEJSCOWYCH I WYDANYMI DECYZJAMI A ZAPISAMI STUDIUM 12

4. OCENA AKTUALNOŚCI MIEJSCOWYCH PLANÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO 14

5. OCENA AKTUALNOŚCI STUDIUM UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO GMINY 22

6. WNIOSKI 23

1. Podstawa prawna opracowania Podstawą prawną wszelkich działań planistycznych gminy jest ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2015 r. poz. 199 z późn. zm.). Zgodnie z art. 32 tej ustawy w celu oceny aktualności studium i planów miejscowych wójt, burmistrz albo prezydent miasta dokonuje analizy zmian w zagospodarowaniu przestrzennym gminy, ocenia postępy w opracowywaniu planów miejscowych i opracowuje wieloletnie programy ich sporządzania w nawiązaniu do ustaleń studium, z uwzględnieniem decyzji o warunkach zabudowy i lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz wniosków w sprawie sporządzenia lub zmiany planu miejscowego. Wyniki tych analiz burmistrz przekazuje radzie co najmniej raz w trakcie jej kadencji, uzyskując wcześniej opinię gminnej komisji urbanistyczno – architektonicznej.

Rada gminy na podstawie przekazanych jej wyników analiz podejmuje uchwałę w sprawie aktualności lub nieaktualności studium i planów miejscowych.

2. Cel i metoda opracowania Konieczność wykonania wspomnianych analiz wynika jednak nie tylko z dyspozycji ustawowych, ale również z potrzeby uzyskania wiedzy na temat aktualnego stanu przestrzeni, realizacji uchwalonych planów miejscowych oraz potrzeb w zakresie ich sporządzenia lub zmiany, jakie rysują się ze składanych przez właścicieli gruntów wniosków. Ważnym aspektem prowadzonych analiz jest również monitorowanie ruchu budowlanego na terenie gminy i wskazywanie tych terenów, które cieszą się największym zainteresowaniem ze strony inwestorów. Określenie takich terenów może być bowiem ważną wskazówką, gdzie należy opracować plany miejscowe w pierwszej kolejności. Temu celowi służyć ma przede wszystkim analiza wydawanych decyzji o warunkach zabudowy. Głównym celem sporządzenia przedmiotowej analizy jest zatem sprawdzenie stanu planowania przestrzennego w gminie i wypracowanie wniosków w tym zakresie na kolejne lata.

Niniejsze opracowanie sporządzono poprzez analizę istniejących planów miejscowych oraz ich głównych założeń, planów będących w trakcie opracowania a także wydanych decyzji o warunkach zabudowy i złożonych wniosków w zestawieniu z celami polityki przestrzennej określonymi w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Mając powyższe na uwadze przyjęto założenie, że niniejsza analiza obejmować będzie wszystkie opracowane i będące w opracowaniu plany miejscowe oraz wydane decyzje i złożone wnioski od roku 2009. Takie założenie wynika z faktu, że okres powyżej siedmiu lat (sprzed 2009 r.) powodował najczęściej dezaktualizację złożonych wniosków (działki były dzielone na mniejsze, wydawane były już dla tych terenów warunki zabudowy lub opracowane były plany miejscowe) z jednej strony lub realizację procesu inwestycyjnego wynikającego z wydanej decyzji o warunkach zabudowy z drugiej.

Przeanalizowano również zgodność planów miejscowych z przepisami aktualnie obowiązującego prawa.

3. Stan planowania przestrzennego gminy

3.1. Pokrycie planistyczne gminy Olsztynek posiada obecnie 43 miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, z czego 15 to zmiany planów już obowiązujących. Tabela poniżej przedstawia spis aktualnie obowiązujących planów miejscowych.

Tabela 1 Lista obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego Główne Powierzchnia L.p. Nazwa planu Numer i data uchwały przeznaczenie [ha] Miejscowy plan zagospodarowania Nr XIII-117/95 Rady przestrzennego terenu z przeznaczeniem 1 Miejskiej w Olsztynku z produkcyjne 0,71 na tartak w miejscowości Nowa Wieś dnia 26.10.1995 r. Ostródzka Miejscowy plan zagospodarowania Nr XIII-118/95 Rady przestrzennego zespołu obiektów 2 Miejskiej Olsztynka z usługowe 5,58 usługowo-handlowych związanych z trasą dnia 26.10.1995 r. komunikacyjną w miejscowości Świętajny Miejscowy plan zagospodarowania Nr XXXIII-277/97 Rady 3 przestrzennego zabudowy letniskowej w Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne 6,13 obrębie geodezyjnym Waplewo dnia 30.12.1997 r. Miejscowy plan zagospodarowania Nr XIII-119/95 Rady 4 przestrzennego terenu zespołu działek Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne 9,69 rekreacyjnych w miejscowości dnia 26.10.1995 r. Miejscowy plan zagospodarowania Nr XIII-119/99 Rady 5 przestrzennego zespołu działek Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne 16,42 rekreacyjnych w Świerkocinie dnia 25.11.1999 r. Miejscowy plan zagospodarowania Nr XXIII-226/2001 Rady 6 przestrzennego terenu zabudowy Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne 29,81 rekreacyjno - usługowej w obrębie dnia 25.04.2001 r. Miejscowy plan zagospodarowania Nr XXVI-276/2001 Rady przestrzennego terenu zabudowy 7 Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne 8,77 rekreacyjno-usługowej w obrębie Lipowo dnia 29.11.2001 r. Kurkowskie Miejscowy plan zagospodarowania Nr XXX-313/2002 Rady 8 przestrzennego fragmentów wsi Kurki Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne 12,76 Sektor A, B, C dnia 27.06.2002 r. Miejscowy plan zagospodarowania Nr XIX-236/2009 Rady 9 przestrzennego fragmentu wsi Kurki w Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne 3,27 gminie Olsztynek – Sektor „B” (zmiana) dnia 26.02.2009 r. Miejscowy plan zagospodarowania Nr XXX-314/2002 Rady 10 przestrzennego fragmentów wsi Ząbie Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne 14,04 Sektor A, B, C dnia 27.06.2002 r. Miejscowy plan zagospodarowania Nr IV-21/2002 Rady przestrzennego terenów zabudowy 11 Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne 2,19 letniskowej wieś obręb dnia 30.12.2002 r. Miejscowy plan zagospodarowania Nr XXVI-230/2005 Rady 12 przestrzennego działki nr 109/14 w Miejskiej w Olsztynku z usługowe 7,38 obrębie geodezyjnym Pawłowo dnia 23.06.2005 r. Nr XXXV-325/2006 Miejscowy plan zagospodarowania Rady Miejskiej w 13 przestrzennego miasta Olsztynka w wielofunkcyjne 780,34 Olsztynku z dnia granicach administracyjnych 29.06.2006 r. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta Olsztynka Nr XXIX-304/2009 Rady 14 dotyczący fragmentu terenu Miejskiej w Olsztynku z produkcyjne 34,14 przemysłowego przy ul. Mrongowiusza dnia 26.11.2009 r. (zmiana) Zmiana miejscowego planu Nr XXV-274/2013 Rady mieszkaniowe zagospodarowania przestrzennego miasta 15 Miejskiej w Olsztynku z jednorodzinne, 0,77 Olsztynek dla terenu położonego przy ul. dnia 20.06.2013 r. usługowe Leśnej Zmiana miejscowego planu Nr XXVI-300/2013 Rady zagospodarowania przestrzennego miasta 16 Miejskiej w Olsztynku z usługowe 0,67 Olsztynek dla terenu położonego przy ul. dnia 10.10.2013 r. von Behringa Zmiana miejscowego planu Nr XXVI-302/2013 Rady zagospodarowania przestrzennego miasta mieszkaniowe 17 Miejskiej w Olsztynku z 4,87 Olsztynek dla terenu położonego przy ul. wielorodzinne dnia 10.102013 r. Wilczej – obszar A Zmiana miejscowego planu Nr XXVI-305/2013 Rady zagospodarowania przestrzennego miasta 18 Miejskiej w Olsztynku z usługowe 1,30 Olsztynek dla terenu położonego przy ul. dnia 10.10.2013 r. Mrongowiusza Zmiana miejscowego planu Nr XXVIII-324/2013 zagospodarowania przestrzennego miasta Rady Miejskiej w mieszkalno - 19 0,89 Olsztynek dla terenu położonego przy ul. Olsztynku z dnia usługowe Składowej 28.11.2013 r. Zmiana miejscowego planu mieszkaniowe Nr XXIX-341/2013 Rady zagospodarowania przestrzennego miasta jednorodzinne, 20 Miejskiej w Olsztynku z 0,98 Olsztynek dla terenu położonego przy ul. tereny zielone, dnia 30.12.2013 r. Słonecznej, Wrzosowej i Dębowej parkingi Zmiana miejscowego planu Nr X-72/2015 Rady zagospodarowania przestrzennego miasta 21 Miejskiej w Olsztynku z produkcyjne 2,89 Olsztynek dla terenów położonych przy dnia 25.06.2015 r. ul. Mrongowiusza i Leśnej Zmiana miejscowego planu Nr XIV-99/2015 Rady zagospodarowania przestrzennego miasta 22 Miejskiej w Olsztynku z usługowe 0,44 Olsztynek dla terenów położonych przy dnia 29.09.2015 r. ul. Grunwaldzkiej Zmiana miejscowego planu Nr XIV-101/2015 Rady zagospodarowania przestrzennego miasta 23 Miejskiej w Olsztynku z wielorodzinne 4,02 Olsztynek dla terenów położonych przy dnia 29.09.2015 r. ul. Wilczej – obszar B Zmiana miejscowego planu Nr XVI-126/2015 Rady zagospodarowania przestrzennego miasta mieszkalno - 24 Miejskiej w Olsztynku z 1,51 Olsztynek dla terenów położonych przy usługowe dnia 3.12.2015 r. ul. Chopina i 22 lipca Zmiana miejscowego planu Nr XVI-127/2015 Rady zagospodarowania przestrzennego miasta mieszkalno - 25 Miejskiej w Olsztynku z 0,15 Olsztynek dla terenów położonych przy usługowe dnia 3.12.2015 r. ul. Daszyńskiego Zmiana miejscowego planu Nr XX-156/2016 Rady usługowe, zagospodarowania przestrzennego miasta 26 Miejskiej w Olsztynku z mieszkaniowe 0,36 Olsztynek dla terenów położonych przy dnia 25.02.2016 r. jednorodzinne ul. Inwalidów i Grunwaldzkiej Zmiana miejscowego planu Nr XXI-172/2016 Rady 27 zagospodarowania przestrzennego miasta Miejskiej w Olsztynku z produkcyjne 8,77 Olsztynek dla terenu zakładu TYMABRK dnia 31.03.2016 r. Miejscowy plan zagospodarowania Nr X-103/2007 Rady tereny 28 przestrzennego terenu górniczego złoża Miejskiej w Olsztynku z 42,30 górnicze kruszywa Witramowo dnia 8.11.2007 r. Miejscowy plan zagospodarowania Nr XI-119/2007 Rady 29 przestrzennego terenów zabudowy Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne 26,02 letniskowej obręb Gąsiorowo dnia 28.12.2007 r. Miejscowy plan zagospodarowania Nr XI-120/2007 Rady 30 przestrzennego terenów zabudowy Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne 23,51 letniskowej obręb Świerkocin dnia 28.12.2007 r. Miejscowy plan zagospodarowania Nr XVI-187/2008 Rady rekreacyjne, 31 przestrzennego terenu położonego w Miejskiej w Olsztynku z mieszkalno - 64,98 obrębie Jemiołowo część I dnia 18.09.2008 r. usługowe Miejscowy plan zagospodarowania Nr XIX-234/2009 Rady 32 przestrzennego terenu położonego w Miejskiej w Olsztynku z usługowe 0,99 obrębie Świętajny (część A) dnia 26.02.2009 r. Uchwała Nr XIX- Miejscowy plan zagospodarowania 235/2009 Rady 33 przestrzennego terenu położonego w usługowe 1,40 Miejskiej w Olsztynku z obrębie Świętajny (część B) dnia 26.02.2009 r. Nr XXXVIII-359/2010 Miejscowy plan zagospodarowania Rady Miejskiej w 34 przestrzennego terenu położonego w usługowe 17,14 Olsztynku z dnia obrębie Gąsiorowo II 30.06.2010 r. Nr XXXVIII-360/2010 Miejscowy plan zagospodarowania Rady Miejskiej w 35 przestrzennego teren położonego w usługowe 17,88 Olsztynku z dnia obrębie Mierki 30.06.2010 r. Miejscowy plan zagospodarowania Nr XL-371/2010 Rady 36 przestrzennego terenu położonego w Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne 14,47 obrębie geodezyjnym dnia 30.09.2010 r. Miejscowy plan zagospodarowania Nr XIII-135/2012 Rady 37 przestrzennego terenów położonych w Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne 11,72 obrębie Swaderki dnia 1.03.2012 r. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu pod budowę Nr XVII-178/2012 Rady 38 lokalnego portu lotniczego dla obsługi Miejskiej w Olsztynku z komunikacyjne 677,96 aglomeracji olsztyńskiej w gminie dnia 27.09.2012 r. Olsztynek Miejscowy plan zagospodarowania Nr XV-163/2012 Rady przestrzennego terenu w gminie rekreacyjne, 39 Miejskiej w Olsztynku z 14,29 Olsztynek w obrębie Witramowo w usługowe dnia 28.06.2012 r. miejscowości Jadamowo Miejscowy plan zagospodarowania Nr XXVI-301/2013 Rady przestrzennego fragmentu terenu usługowo - 40 Miejskiej w Olsztynku z 114,36 położonego w obrębie geodezyjnym produkcyjne dnia 10.10.2013 r. ,,Obszar A'' w gminie Olsztynek Miejscowy plan zagospodarowania Nr XXXI-353/2014 Rady przestrzennego terenu zabudowy 41 Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne 29,92 mieszkalnej, usługowej i rekreacyjnej w dnia 27.02.2014 r. miejscowości Maróz w gminie Olsztynek Miejscowy plan zagospodarowania Nr XXXII-366/2014 Rady przestrzennego terenu wydobywania tereny 42 Miejskiej w Olsztynku z 15,24 złoża kruszywa naturalnego w obrębie górnicze dnia 27.03.2014 r. Waplewo w gminie Olsztynek Miejscowy plan zagospodarowania Nr XVIII-141/2015 Rady 43 przestrzennego terenów w obrębach Miejskiej w Olsztynku z tereny rolne 51,83 geodezyjnych Pawłowo i Lichtajny dnia 30.12.2015 r. Zmiana miejscowego planu Nr XIV-100/2015 Rady 44 zagospodarowania przestrzennego miasta Miejskiej w Olsztynku z usługowe 0,43 Olsztynek dla terenu przy ul. Pionierów dnia 29.12.2015 r. Źródło: opracowanie własne

Powierzchnia wszystkich planów miejscowych wynosi 2083,29 ha, jednak biorąc pod uwagę znaczną liczbę panów stanowiących zmiany już obowiązujących dokumentów (ich granice nakładają się), pokrycie planistyczne gminy wynosi 2017,82 ha, co stanowi 5,42% powierzchni gminy (2,84% w 2012 r., 4,76% w 2013 r.). Średnia powierzchnia jednego planu miejscowego to 47,35 ha, należy jednak mieć na uwadze, że dwa plany – miasta Olsztynek (nr 13) oraz terenu pod budowę portu lotniczego (nr 38) – posiadają powierzchnię stanowiącą aż 72% całej powierzchni pokrytej planami w gminie.

Rozłożenie pokrycia planistycznego prezentują mapy nr 1-16 (numery planów odpowiadają ich numerom zamieszczonym w tabeli nr 1). Jak wynika z nich największa koncentracja planów miejscowych jest w Olsztynku i jego bezpośrednich okolicach. Zwraca uwagę też brak pokrycia planistycznego niemal na całej północy gminy oraz w położonych najbliżej Olsztynka wsiach: Królikowie, Sudwie, Mierkach, Jemiołowie. Są one terenami podmiejskimi i naturalnym winno być uporządkowanie gospodarowania przestrzenią w ich okolicach. Dodatkowo można zauważyć, że uchwalone plany miejscowe – nie licząc Olsztynka oraz planów przeznaczających nowe tereny na cele przemysłowo – usługowe – znajdują się w istocie poza granicami jednostek osadniczych – wsi. Takie ich rozmieszczenie powoduje skierowanie inwestycji na tereny do tego nieprzygotowane (bez mediów i dróg). Efektem tego jest również rozciąganie się wsi, pozbawianie ich charakteru zwartej zabudowy1.

Zauważyć należy również duży udział planów miejscowych, których jednym z głównych przeznaczeń terenów jest zabudowa rekreacyjna. Jest to 16 planów, które obejmują powierzchnię 287,99 ha, t.j. 14,2% powierzchni pokrytej planami miejscowymi.

W granicach gminy brak jest terenów, dla których istnieje obowiązek sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynikający z przepisów odrębnych.

3.2. Plany w trakcie sporządzania Obecnie w trakcie sporządzania jest 14 planów zagospodarowania, których listę przedstawia poniższa tabela.

Tabela 2 Wykaz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w trakcie opracowania Numer Data Powierz- L.p. Nazwa planu uchwały Stan prac uchwały chnia intencyjnej Miejscowy plan 1 XIV-98/2015 29.09.2015 2,19 W trakcie uzgodnień zagospodarowania

1 Zwarta zabudowa jest natomiast jednym z tych przypadków, które ułatwiają inwestowanie na obszarach chronionego krajobrazu (zakaz budowy w odległości 100 m od zbiorników wodnych nie dotyczy obszarów zwartej zabudowy). przestrzennego terenu w obrębie geodezyjnym Kurki - sektor D Miejscowy plan W trakcie wyłożenia zagospodarowania 2 VI-45/2015 19.03.2015 1,58 do publicznego przestrzennego terenu przy ul. wglądu Mrongowiusza i Daszyńskiego Miejscowy plan W trakcie wyłożenia zagospodarowania 3 VI-46/2015 19.03.2015 0,39 do publicznego przestrzennego terenu przy ul. wglądu Mrongowiusza Miejscowy plan zagospodarowania 4 VI-43/2015 19.03.2015 6,38 W trakcie uzgodnień przestrzennego terenu w obrębie geodezyjnym Świerkocin Miejscowy plan zagospodarowania 5 VI-40/2015 19.03.2015 0,70 W trakcie uzgodnień przestrzennego terenu w obrębie geodezyjnym Maróz Miejscowy plan zagospodarowania 6 VI-41/2015 19.03.2015 85,50 W trakcie uzgodnień przestrzennego terenów wokół obwodnicy Olsztynka Miejscowy plan zagospodarowania 7 VI-44/2015 19.03.2015 54,28 W trakcie uzgodnień przestrzennego terenu węzła Olsztynek Wschód Miejscowy plan W trakcie wyłożenia zagospodarowania 8 XIV-96/2015 29.09.2015 2,14 do publicznego przestrzennego terenu przy ul. wglądu Pionierów Miejscowy plan W trakcie wyłożenia zagospodarowania 9 XIV-104/2015 29.09.2015 1,15 do publicznego przestrzennego części wglądu przyzamcza Miejscowy plan W trakcie wyłożenia zagospodarowania XVIII- 10 30.12.2015 1,79 do publicznego przestrzennego terenu przy ul. 142/2015 wglądu Wędkarskiej Miejscowy plan zagospodarowania 11 XXI-173/2016 31.03.2016 56,04 W trakcie uzgodnień przestrzennego terenu w obrębie geodezyjnym Ząbie Miejscowy plan zagospodarowania W trakcie 12 XX-158/2016 25.02.2016 0,07 przestrzennego terenu przy ul. opracowania Świerczewskiego Miejscowy plan zagospodarowania XXXVIII- 13 30.06.2010 18,42 W trakcie uzgodnień przestrzennego dla fragmentu 361/2010 terenu położonego w obrębie geodezyjnym Maróz „Obszar A”

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu 14 XIII-150/2008 28.02.2008 220,79 W trakcie uzgodnień położonego w obrębie geodezyjnym , Warlity Małe, Gaj, Wigwałd Źródło: opracowanie własne

Powierzchnia wszystkich opracowywanych planów zagospodarowania wynosi 451,40 ha, w przypadku ich uchwalenia powierzchnia gminy pokryta planami zagospodarowania zwiększy się do 2469,22 ha, co będzie stanowiło 6,64% powierzchni gminy.

Spośród opracowywanych planów połowę stanowią zmiany istniejących planów w obrębie miasta lub wokół obwodnicy. Jakkolwiek wszystkie są efektem realizacji polityki przestrzennej gminy wyrażonej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, to na uwagę zasługuje plan nr 14 – dla miejscowości Platyny i Warlity Małe. Jest to plan kompleksowo ujmujący zagospodarowanie dwóch wsi wraz z ich historycznym i zabytkowym układem zabudowy oraz stwarzający możliwości rozwoju.

Jak wynika z przedstawionej tabeli prace nad niemal wszystkimi planami miejscowymi są na dosyć zaawansowanym etapie. Jedynie wobec trzech planów – nr 11, 13 i 14 – proces sporządzania i uzgadniania trwa dłużej niż 3 lata. Jest to spowodowane trudnościami z uzyskaniem pojedynczych uzgodnień Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska czy Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

Planowane zakończenie prac i przygotowanie wszystkich planów do sukcesywnego uchwalania przewidywane jest jeszcze w tym roku.

Rozmieszczenie opracowywanych planów zagospodarowania przedstawiają mapy nr 17 – 24. Zauważalna jest, zwłaszcza w odniesieniu do planów zagospodarowania w miejscowościach oddalonych od Olsztynka, tendencja do opracowywania planu na małych obszarach, bez uwzględnienia otoczenia. Wszystkie opracowywane plany miejscowe koncentrują się także na południowej części gminy.

3.3. Wydane decyzje o warunkach zabudowy Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest więc głównym i zasadniczym dokumentem warunkującym zasady lokalizacji i realizacji jakichkolwiek zamierzeń inwestycyjnych.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Według stanu na dzień 30.04.2016 r. od 2009 r. wydano 809 decyzji ustalających warunki zabudowy. Wykres poniżej prezentuje, jak rozkładała się liczba wydanych decyzji w poszczególnych latach.

Wykres 1 Liczba wydanych decyzji o warunkach zabudowy 160 140 140 118 119 119 120

103 95 100 79 80

60 Liczbadecyzji 36 40 20 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Rok

Źródło: opracowanie własne

Jak wynika z przedstawionych danych ilość wydanych decyzji stopniowo spada, jednak nie jest to efekt zmiany lokalizowania nowych inwestycji na terenach objętych planami zagospodarowania, ale gorszej koniunktury w budownictwie oraz zmian w przepisach dotyczących procesu inwestycyjnego2. Zauważalny jest również trend wzrostowy – w samym pierwszym kwartale 2016 r. wydano niemal połowę decyzji, co w roku 2015.

Mapy nr 25 – 64 przedstawiają przestrzenne rozmieszczenie wydanych decyzji o warunkach zabudowy z podziałem na funkcje nowej zabudowy dla każdego z obrębów ewidencyjnych. W zestawieniu zaprezentowano decyzje o warunkach zabudowy dla inwestycji polegających na budowie nowych obiektów, zmianie sposobu użytkowania lub zmianie sposobu zagospodarowania terenu, a więc jedynie te decyzje, które powodują pojawienie się nowej funkcji na danym terenie (decyzje dla inwestycji polegających np. na budowie budynków gospodarczych, garażowych lub na rozbudowie pominięto, gdyż wiążą się one jedynie ze zintensyfikowaniem sposobu zagospodarowania terenu). Wykres poniżej przedstawia podział wydawanych decyzji ze względu na funkcję zabudowy.

2 Wśród nich możnaby wymienić przykładowo zaostrzenie przepisów dotyczących ochrony gruntów rolnych klas I-III lub zliberalizowanie przepisów Prawa budowlanego zwiększających katalog inwestycji, dla których nie jest wymagane pozwolenie na budowę, czego wynikiem jest również niewymaganie przez starostwa decyzji o warunkach zabudowy. Wykres 2 Podział wydanych decyzji o warunkach zabudowy ze względu na funkcję zabudowy 10 1 mieszkaniowa 10 mieszkalno- usługowa 67 usługowa zagrodowa

3 produkcyjna 28 rekreacyjna

15 261 odnawialne źródła energii 2 zalesienia

inna

Źródło: opracowanie własne

Wśród wydawanych decyzji dominują te na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a daleko za nimi – na rekreacyjną, zagrodową i usługową3. Niewielki udział notuje liczba wydanych decyzji dla zabudowy produkcyjnej, jednak jest to spowodowane faktem, że tego typu zabudowa w gminie lokalizowana jest w Specjalnej Strefie Ekonomicznej, która objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Coraz więcej jest decyzji wydawanych na odnawialne źródła energii (farmy fotowoltaiczne), co z kolei jest związane z nową ustawą o OZE oraz zbliżającymi się aukcjami na sprzedaż energii. W tym kontekście należy zwrócić uwagę, że farmy fotowoltaiczne nie są typowym przykładem zabudowy, w związku z czym są też – jako rodzaj odnawialnych źródeł energii – inaczej (szczególnie) traktowane w postępowaniach planistycznych. Zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym, jeśli gmina zamierza na swoim terenie lokalizować odnawialne źródła energii o mocy powyżej 100 kW to jest zobowiązana wyznaczyć ich lokalizację w studium gminnym. Z tego względu należałoby w kolejnej edycji studium gminnego zastanowić się nad wyznaczeniem takich stref.

Mapy nr 25 – 64 zawierają w swej treści granice działek ewidencyjnych, budynki, wydane decyzje o warunkach zabudowy w rozbiciu na poszczególne funkcje, kierunki zagospodarowania wynikające ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz złożone wnioski o uchwalenie lub zmianę planów miejscowych (ta treść będzie istotna w dalszych rozdziałach).

Oceniając przestrzenne rozmieszczenie wydanych decyzji można zwrócić uwagę, że mniejszym zainteresowaniem wnioskodawców cieszy się północna część gminy. Poza przypadkiem Elgnówka, większość wydanych decyzji znajduje się na terenach położonych na południe od Olsztynka.

Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna lokowana jest głównie w obrębach geodezyjnych Mierki, Królikowo, Jemiołowo, co już teraz sugeruje, że tereny te staną się strefą podmiejską i konieczne będzie zadbanie o odpowiednią infrastrukturę dla nich. Coraz większą popularność zyskuje też Łutynowo. Zabudowa rekreacyjna z kolei najczęściej lokowana jest w obrębach Lutek, Kurki czy Ząbie

3 Należy jednak zauważyć, że takie rozłożenie ilości decyzji nie odzwierciedla dokładnie stanu faktycznego, bowiem część decyzji wydanych dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej jest wydawana dla inwestorów, który mieszkając poza gminą, wybudowany dom będą traktować raczej rekreacyjnie, a powodem dla którego występują o zabudowę mieszkaniową a nie rekreacyjną, jest duża różnica w podatku. (Rybaczówka). W pozostałych wsiach można zaobserwować średnie zainteresowanie inwestowaniem.

Załączone mapy po raz kolejny prowadzą do wniosku, o którym już zostało wspomniane, że wydawanie decyzji o warunkach zabudowy skutkuje rozciąganiem zabudowy na wsiach. Poza skutkami ekonomicznymi (koszty budowy i utrzymania infrastruktury i dróg) najpoważniejszym z punktu widzenia planistycznego skutkiem jest brak kontroli nad historycznym wyglądem wsi, rozmieszczeniem ich zabudowy czy architekturą budynków. Jest to negatywne zjawisko zwłaszcza, że niektóre wsie mają bogatą kilkuwieczną historię.

3.4. Wnioski o sporządzenie lub zmianę planów miejscowych lub studium Od roku 2009 złożono łącznie 129 wniosków o opracowanie lub zmianę planu miejscowego oraz kilka dotyczących studium. Należy zwrócić uwagę, że wiele wniosków w swej treści dotyczyło „przekwalifikowania działki”, „przekształcenia działki na budowlaną” czy „ujęcia w planie”. Są to określenia na tyle niejednoznaczne4, że dla celów niniejszego opracowania – zgodnie z potocznym rozumieniem tych pojęć – przyjęto, że chodzi we wnioskach o przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, natomiast uszczegółowienie woli wnioskodawcy będzie musiało się dokonać (lub już się dokonało) w trakcie procedury sporządzania planu miejscowego.

Większość wniosków dotyczy Olsztynka oraz terenów bezpośrednio do niego przylegających: Sudwa, Królikowo, Mierki. Zestawiając je z wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy daje się zauważyć, że właściciele tych działek poprzestali jedynie na złożeniu wniosku o plan miejscowy. Ten fakt można jednak wytłumaczyć tym, że w trzech najbliższych Olsztynkowi miejscowościach znajdują się największe połacie gruntów rolnych klas I-III, które podlegają szczególnej ochronie. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest na nich utrudnione lub (od roku 2013) niemożliwe, a opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej wysokie.

Pojedyncze wnioski zostały złożone również w obrębach geodezyjnych: Kunki, Lutek, Swaderki, Kurki, , Nowa Wieś Ostródzka.

Tabela ze złożonymi wnioskami znajduje się w załączeniu do niniejszego opracowania.

3.5. Korelacja między wnioskami dotyczącymi planów miejscowych i wydanymi decyzjami a zapisami studium Zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym plan miejscowy musi być zgodny ze studium, które jest odzwierciedleniem polityki przestrzennej gminy. Jak stwierdza orzecznictwo sądowe „chociaż studium nie ma mocy aktu powszechnie obowiązującego (nie jest aktem prawa miejscowego), to jako akt planistyczny określa politykę przestrzenną gminy i wiąże organy gminy przy sporządzeniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia planu miejscowego są konsekwencją zapisów studium. Studium stwarza nieprzekraczalne ramy dla swobody planowania miejscowego i pozwala na maksymalne uwzględnienie warunków i potrzeb

4 Działką budowlaną może być zarówno działka przeznaczona na cele mieszkaniowe, rekreacyjne, usługowe czy produkcyjne itp. lokalnych przy tworzeniu planów miejscowych, a ponadto stanowi wytyczną w całokształcie działalności organu wykonawczego gminy w zakresie zagospodarowania przestrzennego. Uchwałą w sprawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy rada dokonuje swoistego samoograniczenia w zakresie uchwalanych na jego podstawie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego” 5.

Z tego względu każdy składany wniosek o opracowanie lub zmianę planu należy oceniać również przez pryzmat zgodności ze studium. W tym kontekście należy szczególnie przypomnieć treść art. 14 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: „Przed podjęciem uchwały, o której mowa w ust. 1 [w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu miejscowego – przyp.], wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje analizy dotyczące zasadności przystąpienia do sporządzenia planu i stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleniami studium, przygotowuje materiały geodezyjne do opracowania planu oraz ustala niezbędny zakres prac planistycznych”.

Mapy nr 25 – 64 zawierają w swej treści również kierunki zagospodarowania określone w studium na obszarach, dla których nie został jeszcze sporządzony plan miejscowy. Zgodnie z jego zapisami poza tymi obszarami należy lokalizować jedynie zabudowę zagrodową.

Z uwagi na fakt, że obecnie obowiązująca edycja studium została uchwalona w 2015 r. i obejmowała analizę wniosków dotyczących nowych planów miejscowych, są one co do zasady zgodne z kierunkami zagospodarowania określonymi w nim.

Problemem natury prawnej jest jednak brak zależności między zapisami studium a wydawanymi decyzjami o warunkach zabudowy. Obowiązująca ustawa nie przewiduje, aby taka zgodność musiała zostać zachowana, a jedynie aby spełnione zostały warunki określone w art. 61 tej ustawy6. Efektem tego są przypadki, kiedy wydane decyzje o warunkach zabudowy nie są zgodne z zapisami studium pod kątem lokalizacji zabudowy (położenie poza kratkową szrafurą na przedstawionych mapach) lub pod kątem funkcji zabudowy (inny rodzaj zabudowy określony w decyzji oraz inny określony w studium). Takie przypadki występują szczególnie na terenach o większej presji na wydawanie decyzji o warunkach zabudowy: Elgnówko, Zawady, , Sudwa, Mierki, Łutynowo. W mniejszym stopniu są obecne również w miejscowościach: , Jemiołowo, Waplewo Kolonia, Witramowo, Maróz, Drwęck.

Osobnym problemem jest duża liczba wniosków o zmianę planu miejscowego na terenie Olsztynka. Mapy nr 65 – 70 przedstawiają przestrzenne rozmieszczenie tych wniosków. Numery na mapach odnoszą się do odpowiednich pozycji w tabeli. Jeśli dany wniosek był złożony kilkukrotnie, w tabeli jest on wyszczególniony kilka razy, jednak na mapie tylko raz.

Analizując złożone wnioski można stwierdzić, że problem zmiany planu dotyczy w zasadzie każdej części miasta. Świadczy o tym też duża liczba zmian planu miejscowego Olsztynka, które do tej pory sporządzane były raczej punktowo, w odniesieniu do konkretnego wniosku o zmianę, bez uwzględniania kontekstu przestrzennego. Takie podejście – choć formalnie dopuszczalne – może

5 Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 12 grudnia 2012 r., II SA/Wr 715/12. 6 Sąsiedztwo zabudowy, dostęp do drogi publicznej, brak konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia, wystarczające uzbrojenie, zgodność z przepisami odrębnymi. jednak dać efekt braku przestrzeni spójnej, mającej wspólne cechy na danym obszarze, uzupełniającej się.

4. Ocena aktualności miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jako akt prawa miejscowego, kształtuje sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Ocena tego dokumentu winna więc dotyczyć przede wszystkim jego efektywności, a więc na ile jego zapisy będą mogły być podstawą do rozstrzygnięcia o zagospodarowaniu terenu (np. poprzez możliwość uzyskania pozwolenia na budowę), a także zgodności z obowiązującym prawem.

Tabela poniżej przedstawia wykaz planów miejscowych z oceną ich aktualności oraz uzasadnieniem.

Tabela 3 Ocena aktualności miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego Główne L.p. Nazwa planu Numer i data uchwały Aktualny Uwagi przeznaczenie Część tekstowa planu nie zawiera podstawowych zapisów dotyczących: zasad ochrony i Miejscowy plan zagospodarowania Nr XIII-117/95 Rady kształtowania ładu przestrzennego, zasad przestrzennego terenu z przeznaczeniem 1 Miejskiej w Olsztynku z produkcyjne Nie kształtowania zabudowy oraz wskaźników na tartak w miejscowości Nowa Wieś dnia 26.10.1995 r. Ostródzka zagospodarowania terenu, lub mówi o nich bardzo ogólnikowo. Aktualizacja planu wymaga zmiany studium. Część tekstowa planu jest niezgodna z podstawową Miejscowy plan zagospodarowania Nr XIII-118/95 Rady zasadą ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennego zespołu obiektów 2 Miejskiej Olsztynka z usługowe Nie przestrzennym, bowiem dopuszcza wydawanie usługowo-handlowych związanych z trasą dnia 26.10.1995 r. komunikacyjną w miejscowości Świętajny decyzji o warunkach zabudowy na terenie objętym planem. Miejscowy plan zagospodarowania Nr XXXIII-277/97 Rady 3 przestrzennego zabudowy letniskowej w Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne Tak obrębie geodezyjnym Waplewo dnia 30.12.1997 r. Część tekstowa planu jest niezgodna z podstawową Miejscowy plan zagospodarowania Nr XIII-119/95 Rady zasadą ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu 4 przestrzennego terenu zespołu działek Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne Nie przestrzennym, bowiem dopuszcza wydawanie rekreacyjnych w miejscowości Lutek dnia 26.10.1995 r. decyzji o warunkach zabudowy na terenie objętym planem. Miejscowy plan zagospodarowania Nr XIII-119/99 Rady 5 przestrzennego zespołu działek Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne Tak rekreacyjnych w Świerkocinie dnia 25.11.1999 r. Miejscowy plan zagospodarowania Nr XXIII-226/2001 Rady 6 przestrzennego terenu zabudowy Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne Tak rekreacyjno - usługowej w obrębie Mierki dnia 25.04.2001 r. Miejscowy plan zagospodarowania Nr XXVI-276/2001 Rady 7 przestrzennego terenu zabudowy Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne Tak rekreacyjno-usługowej w obrębie Lipowo dnia 29.11.2001 r. Kurkowskie

W części dotyczącej komunikacji sektora A z drogą nr 58 zaprojektowany zjazd na drogę wewnętrzną Miejscowy plan zagospodarowania Nr XXX-313/2002 Rady jest trudny do realizacji ze względu na różnice 8 przestrzennego fragmentów wsi Kurki Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne Tak terenowe, natomiast kilkadziesiąt metrów dalej Sektor A, B, C dnia 27.06.2002 r. jest zjazd, którego plan nie przewiduje. Można rozważyć ewentualną zmianę planu pod kątem zmiany lokalizacji zjazdu. Miejscowy plan zagospodarowania Nr XIX-236/2009 Rady 9 przestrzennego fragmentu wsi Kurki w Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne Tak gminie Olsztynek – Sektor „B” (zmiana) dnia 26.02.2009 r. Miejscowy plan zagospodarowania Nr XXX-314/2002 Rady 10 przestrzennego fragmentów wsi Ząbie Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne Tak Sektor A, B, C dnia 27.06.2002 r. Miejscowy plan zagospodarowania Nr IV-21/2002 Rady przestrzennego terenów zabudowy 11 Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne Tak letniskowej wieś Jadamowo obręb dnia 30.12.2002 r. Witramowo Miejscowy plan zagospodarowania Nr XXVI-230/2005 Rady 12 przestrzennego działki nr 109/14 w Miejskiej w Olsztynku z usługowe Tak obrębie geodezyjnym Pawłowo dnia 23.06.2005 r. 1) plan zawiera nieaktualną klasyfikację dróg w mieście, 2) plan oznacza jako zabytkowe budynki, które Nie (z zostały już wykreślone z ewidencji, Nr XXXV-325/2006 Miejscowy plan zagospodarowania wyłączeniem 3) układ komunikacyjny zawarty w planie (w Rady Miejskiej w 13 przestrzennego miasta Olsztynka w wielofunkcyjne tych części, szczególności „wschodnia” obwodnica miasta Olsztynku z dnia granicach administracyjnych 29.06.2006 r. które były łącząca drogę nr 58 z ul. Mierkowską) jest zmieniane) nieaktualny, 4) plan nie zawiera zasad zagospodarowania dla terenów kolejowych (od kilku lat istnieje już taka możliwość), co jest istotne z uwagi na zagospodarowanie terenu wokół dworca, 5) plan zakłada dużą ilość nowych dróg publicznych (w rzeczywistości tylko połowa z nich została zaliczona do kategorii drogi publicznej), co może skutkować koniecznością wysokich kosztów wykupu gruntów, 6) w planie przedstawiony jest stary przebieg obwodnicy według projektu, który został wycofany w wyniku protestów mieszkańców; zgodnie z nim niektóre budynki są w pasie drogowym (w rzeczywistości obwodnica je ominęła), co uniemożliwia inwestowanie, 7) coraz większe zapotrzebowanie na grunty inwestycyjne ze strony TYMBARKA, 8) duża ilość terenów (przy ul. Sportowej, Wilczej) przeznaczona pod zabudowę zagrodową, której w rzeczywistości tam już nie ma, 9) plan miejscowy przeznacza niektóre budynki do wyburzenia, co w świetle aktualnych przepisów i orzecznictwa jest niedopuszczalne, 10) w wyniku ostatniej zmiany studium część terenów w planie zakazujących zabudowy jest z nim niezgodna, 11) duża ilość wniosków o zmianę planu oraz duża ilość tych zmian świadczą o nieadekwatności części przyjętych rozwiązań. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta Olsztynka Nr XXIX-304/2009 Rady 14 dotyczący fragmentu terenu Miejskiej w Olsztynku z produkcyjne Tak przemysłowego przy ul. Mrongowiusza dnia 26.11.2009 r. (zmiana) Zmiana miejscowego planu Nr XXV-274/2013 Rady mieszkaniowe 15 zagospodarowania przestrzennego miasta Miejskiej w Olsztynku z jednorodzinne, Tak Olsztynek dla terenu położonego przy ul. dnia 20.06.2013 r. usługowe Leśnej

Zmiana miejscowego planu Nr XXVI-300/2013 Rady zagospodarowania przestrzennego miasta 16 Miejskiej w Olsztynku z usługowe Tak Olsztynek dla terenu położonego przy ul. dnia 10.10.2013 r. von Behringa Zmiana miejscowego planu Nr XXVI-302/2013 Rady zagospodarowania przestrzennego miasta mieszkaniowe 17 Miejskiej w Olsztynku z Tak Olsztynek dla terenu położonego przy ul. wielorodzinne dnia 10.102013 r. Wilczej – obszar A Zmiana miejscowego planu Nr XXVI-305/2013 Rady zagospodarowania przestrzennego miasta 18 Miejskiej w Olsztynku z usługowe Tak Olsztynek dla terenu położonego przy ul. dnia 10.10.2013 r. Mrongowiusza Zmiana miejscowego planu Nr XXVIII-324/2013 zagospodarowania przestrzennego miasta Rady Miejskiej w mieszkalno - 19 Tak Olsztynek dla terenu położonego przy ul. Olsztynku z dnia usługowe Składowej 28.11.2013 r. Zmiana miejscowego planu mieszkaniowe Nr XXIX-341/2013 Rady zagospodarowania przestrzennego miasta jednorodzinne, 20 Miejskiej w Olsztynku z Tak Olsztynek dla terenu położonego przy ul. tereny zielone, dnia 30.12.2013 r. Słonecznej, Wrzosowej i Dębowej parkingi Zmiana miejscowego planu Nr X-72/2015 Rady zagospodarowania przestrzennego miasta 21 Miejskiej w Olsztynku z produkcyjne Tak Olsztynek dla terenów położonych przy dnia 25.06.2015 r. ul. Mrongowiusza i Leśnej Zmiana miejscowego planu Nr XIV-99/2015 Rady zagospodarowania przestrzennego miasta 22 Miejskiej w Olsztynku z usługowe Tak Olsztynek dla terenów położonych przy dnia 29.09.2015 r. ul. Grunwaldzkiej Zmiana miejscowego planu Nr XIV-101/2015 Rady zagospodarowania przestrzennego miasta 23 Miejskiej w Olsztynku z wielorodzinne Tak Olsztynek dla terenów położonych przy dnia 29.09.2015 r. ul. Wilczej – obszar B Zmiana miejscowego planu Nr XVI-126/2015 Rady zagospodarowania przestrzennego miasta mieszkalno - 24 Miejskiej w Olsztynku z Tak Olsztynek dla terenów położonych przy usługowe dnia 3.12.2015 r. ul. Chopina i 22 lipca Zmiana miejscowego planu Nr XVI-127/2015 Rady zagospodarowania przestrzennego miasta mieszkalno - 25 Miejskiej w Olsztynku z Tak Olsztynek dla terenów położonych przy usługowe dnia 3.12.2015 r. ul. Daszyńskiego Zmiana miejscowego planu Nr XX-156/2016 Rady usługowe, zagospodarowania przestrzennego miasta 26 Miejskiej w Olsztynku z mieszkaniowe Tak Olsztynek dla terenów położonych przy dnia 25.02.2016 r. jednorodzinne ul. Inwalidów i Grunwaldzkiej Zmiana miejscowego planu Nr XXI-172/2016 Rady 27 zagospodarowania przestrzennego miasta Miejskiej w Olsztynku z produkcyjne Tak Olsztynek dla terenu zakładu TYMABRK dnia 31.03.2016 r. Miejscowy plan zagospodarowania Nr X-103/2007 Rady tereny 28 przestrzennego terenu górniczego złoża Miejskiej w Olsztynku z Tak górnicze kruszywa Witramowo dnia 8.11.2007 r. Miejscowy plan zagospodarowania Nr XI-119/2007 Rady 29 przestrzennego terenów zabudowy Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne Tak letniskowej obręb Gąsiorowo dnia 28.12.2007 r. Miejscowy plan zagospodarowania Nr XI-120/2007 Rady 30 przestrzennego terenów zabudowy Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne Tak letniskowej obręb Świerkocin dnia 28.12.2007 r. Miejscowy plan zagospodarowania Nr XVI-187/2008 Rady rekreacyjne, 31 przestrzennego terenu położonego w Miejskiej w Olsztynku z mieszkalno - Tak obrębie Jemiołowo część I dnia 18.09.2008 r. usługowe Miejscowy plan zagospodarowania Nr XIX-234/2009 Rady 32 przestrzennego terenu położonego w Miejskiej w Olsztynku z usługowe Tak obrębie Świętajny (część A) dnia 26.02.2009 r. Uchwała Nr XIX- Miejscowy plan zagospodarowania 235/2009 Rady 33 przestrzennego terenu położonego w usługowe Tak Miejskiej w Olsztynku z obrębie Świętajny (część B) dnia 26.02.2009 r. Nr XXXVIII-359/2010 Miejscowy plan zagospodarowania Rady Miejskiej w 34 przestrzennego terenu położonego w usługowe Tak Olsztynku z dnia obrębie Gąsiorowo II 30.06.2010 r. Nr XXXVIII-360/2010 Miejscowy plan zagospodarowania Rady Miejskiej w 35 przestrzennego teren położonego w usługowe Tak Olsztynku z dnia obrębie Mierki 30.06.2010 r. Miejscowy plan zagospodarowania Nr XL-371/2010 Rady 36 przestrzennego terenu położonego w Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne Tak obrębie geodezyjnym Tomaszyn dnia 30.09.2010 r. Miejscowy plan zagospodarowania Nr XIII-135/2012 Rady 37 przestrzennego terenów położonych w Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne Tak obrębie Swaderki dnia 1.03.2012 r. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu pod budowę Nr XVII-178/2012 Rady 38 lokalnego portu lotniczego dla obsługi Miejskiej w Olsztynku z komunikacyjne Tak aglomeracji olsztyńskiej w gminie dnia 27.09.2012 r. Olsztynek Miejscowy plan zagospodarowania Nr XV-163/2012 Rady przestrzennego terenu w gminie rekreacyjne, 39 Miejskiej w Olsztynku z Tak Olsztynek w obrębie Witramowo w usługowe dnia 28.06.2012 r. miejscowości Jadamowo Miejscowy plan zagospodarowania Nr XXVI-301/2013 Rady przestrzennego fragmentu terenu usługowo - 40 Miejskiej w Olsztynku z Tak położonego w obrębie geodezyjnym produkcyjne dnia 10.10.2013 r. Sudwa ,,Obszar A'' w gminie Olsztynek Miejscowy plan zagospodarowania Nr XXXI-353/2014 Rady przestrzennego terenu zabudowy 41 Miejskiej w Olsztynku z rekreacyjne Tak mieszkalnej, usługowej i rekreacyjnej w dnia 27.02.2014 r. miejscowości Maróz w gminie Olsztynek Miejscowy plan zagospodarowania Nr XXXII-366/2014 Rady przestrzennego terenu wydobywania tereny 42 Miejskiej w Olsztynku z Tak złoża kruszywa naturalnego w obrębie górnicze dnia 27.03.2014 r. Waplewo w gminie Olsztynek Miejscowy plan zagospodarowania Nr XVIII-141/2015 Rady 43 przestrzennego terenów w obrębach Miejskiej w Olsztynku z tereny rolne Tak geodezyjnych Pawłowo i Lichtajny dnia 30.12.2015 r. Zmiana miejscowego planu Nr XIV-100/2015 Rady 44 zagospodarowania przestrzennego miasta Miejskiej w Olsztynku z usługowe Tak Olsztynek dla terenu przy ul. Pionierów dnia 29.12.2015 r. Źródło: opracowanie własne

5. Ocena aktualności studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Ostatnia zmiana studium gminnego miała miejsce 26 maja 2015 r. Jakkolwiek do dnia sporządzenia niniejszej analizy upłynęło niewiele czasu, to trzeba przyznać, że dokument ten stracił na aktualności. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie jest bowiem aktem prawa, a jedynie aktem kierownictwa wewnętrznego gminy, a tym samym wiąże organy gminy jedynie przy sporządzaniu planów miejscowych7. Jeśli więc gmina nie realizuje polityki przestrzennej wyrażonej w studium, zmiany w „otoczeniu prawnym” powodują jego szybką, częściową dezaktualizację.

Pierwszym, najczęstszym elementem studium, który podlega dezaktualizacji, jest ochrona zabytków. Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uwzględnia się w szczególności ochronę zabytków nieruchomych wpisanych do rejestru i ich otoczenia oraz innych zabytków nieruchomych, znajdujących się w gminnej ewidencji zabytków. Częste wpisy i wykreślenia z tej ewidencji powodują, że studium w tym zakresie należy uaktualniać. Brak gminnej ewidencji zabytków dodatkowo wzmacnia ilość dokonywanych zmian.

Kolejną przesłanką kwalifikującą studium do uaktualnienia, jest zmiana kategorii dróg na terenie gminy. Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych w brzemieniu sprzed 09.07.2015 r. stanowił, że odcinek drogi zastąpiony nowo wybudowanym odcinkiem drogi z chwilą oddania go do użytkowania zostaje pozbawiony dotychczasowej kategorii i zaliczony do kategorii drogi gminnej. Na mocy tego przepisu droga krajowa nr 7 i 51 w części otrzymały kategorię dróg gminnych. Z kolei mocą uchwały Rady Miejskiej w Olsztynku Nr XIV-95/2015 z dnia 29 września 2015 r. w sprawie pozbawienia dróg kategorii dróg gminnych straciły tą kategorię i otrzymały z mocy prawa kategorię dróg wojewódzkich.

Z kolei mocą uchwały Nr XVI-124/2015 Rady Miejskiej w Olsztynku z dnia 3 grudnia 2015 r. w sprawie zaliczenia dróg do kategorii dróg gminnych droga łącząca wieś Amerykę z Wojewódzkim Szpitalem Rehabilitacyjnym otrzymała kategorię gminnej drogi publicznej.

Kolejnym dokumentem rzutującym na aktualność studium jest plan zagospodarowania przestrzennego województwa. Zgodnie z art. 10 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w studium uwzględnia się uwarunkowania wynikające w szczególności m. in. z zadań służących realizacji ponadlokalnych celów publicznych. Zadania takie ujęte są w planie zagospodarowania przestrzennego województwa oraz programach rządowych. W dniu 27 maja 2015 r. Sejmik Województwa Warmińsko – Mazurskiego uchwałą Nr VII/164/15 przyjął plan zagospodarowania przestrzennego województwa określając w nim zadania służące realizacji ponadlokalnych celów publicznych. Wśród nich szczególnie pięć nie znajduje się w obowiązującym studium gminnym:

1. Modernizacja linii 110kV Mątki – Olsztynek. (str. 208 planu) do linii dwutorowej. Inwestycja ta co prawda jest ujęta w studium, jednak w wyniku zmiany koncepcji przebiegu sieci

7 Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 11 września 2013 r., IV SA/Po 378/13. przez ENERGA-OPERATOR (w związku z trudnościami z przejściem linią przez tereny leśne), linia jest przesunięta w stosunku do trasy uwidocznionej w studium. 2. Cittaslow – sieć miast Warmii, Mazur i Powiśla stawiających na dobrą jakość życia (str. 213 planu). Co do zasady sama sieć Cittaslow nie stanowi inwestycji celu publicznego, jednak w planie zagospodarowania województwa hasłowo ujęto ją jako zbiór działań o znaczeniu ponadlokalnym z zakresu infrastruktury społecznej i gospodarczej. Po przyjęciu Regionalnego Programu Operacyjnego Warmia i Mazury 2014-2020 oraz wejściu w życie ustawy o rewitalizacji jest już wiadome, że działania w ramach sieci Cittaslow dotyczą tej właśnie sfery inwestycji. 3. Łyna Alle Ława. Utworzenie szlaku turystycznego rzeką Łyną poprzez rozwój infrastruktury podstawowej dla turystyki wodnej, rozwój bazy noclegowej i turystycznej (str. 214 planu). Inwestycja planowana w okolicach Kurek oraz przy zachodniej granicy gminy, wzdłuż rzeki Drwęcy (str. 204 planu). 4. Międzynarodowa Trasa Tysiąca Jezior Północnych biegnąca w granicach gminy przez Lichtajny – Olsztynek – Mierki – Świerkocin – Swaderki – Marózek – Lipowo Kurkowskie – Kurki – wzdłuż Łyny. 5. Sieć Szerokopasmowa Polski Wschodniej (str. 28 planu). Inwestycja zakładała budowę 822 km sieci szkieletowych oraz ponad 1400 km, odnóg sieci dystrybucyjnej, 10 węzłów szkieletowych i 197 dystrybucyjnych sieci szerokopasmowego internetu. Biegnie na linii Witramowo – Waplewo – Lutek – Kunki – Jemiołowo – Olsztynek – Witułty – z odejściami do Mierek, Mycyn, Łęcin, Elgnówka, Zawad i Platyn.

Istotnymi z punktu widzenia aktualności studium są ilość i rozmieszczenie wydawanych decyzji o warunkach zabudowy. Jak już zostało wspomniane, decyzje te nie muszą być zgodne ze studium gminnym. Biorąc pod uwagę zasadę wynikającą ze studium, zgodnie z która nowa zabudowa winna być lokalizowana na obszarach o wskazanych kierunkach zainwestowania, natomiast poza nimi – wyłącznie jako zabudowa zagrodowa – szczególnego znaczenia nabiera fakt braku planów miejscowych na terenie gminy. Rozmieszczenie i zgodność wydanych warunków zabudowy z zapisami w studium omówione było w rozdziale 3.5. Konkluzją zestawienia jest fakt nieaktualności studium pod kątem rozmieszczenie funkcji zabudowy w przestrzeni, w szczególności wejście zabudowy mieszkaniowej na tereny rolnicze, nieuzbrojone i bez dogodnej komunikacji.

6. Wnioski Wyniki przeprowadzonej analizy pozwalają na wysunięcie konkretnych wniosków oraz nakreślenie podstawowych kierunków działań :

Dokończenie prac nad planami zagospodarowania będącymi w trakcie opracowania, zgodnie z Tabelą 2. Rozwiązanie to pozwoli na zachowanie stabilności procesów planowania w gminie. Pomijając fakt, że na opracowanie każdego z planów gminę obowiązuje umowa z wykonawcą, to właściwym wydaje się stwierdzenie, że uchwała w sprawie przystąpienia do realizacji planu jest swego rodzaju publicznym zobowiązaniem władz wobec społeczeństwa do uporządkowania przestrzeni. W przypadku planów miejscowych sporządzanych w odpowiedzi na konkretne, pojedyncze wnioski, opracowania i uchwalenia takiego planu oczekuje również inwestor, co jest dodatkowym powodem dla sukcesywnej kontynuacji prac. Najważniejszym jednak powodem jest to, że to ustalenia planu miejscowego, opracowanego z uwzględnieniem walorów ładu oraz z udziałem społeczeństwa, są gwarantem racjonalnego i uporządkowanego lokalizowania zabudowy.

1. Należy stworzyć i wdrożyć wieloletni program sporządzania planów miejscowych, zgodnie z którym plany miejscowe będą opracowywane według ustalonego porządku, z uwzględnieniem potrzeb rozwojowych gminy. 2. Opracowywane plany miejscowe winny koncentrować się na obszarach szerszych niż tylko pojedyncze działki. Optymalnym kosztowo rozwiązaniem są plany o powierzchni powyżej 10 ha, jednak kwestia ta musi podlegać każdorazowo ocenie pod kątem założeń przyszłego planu. Na obszarze miasta zmiany planu lub nowe plany winny obejmować obszar co najmniej kwartału zabudowy, włączając w to układ komunikacyjny. Na obszarze wsi plany miejscowe winny być opracowywane w taki sposób, aby obejmowały również główny układ komunikacyjny wsi oraz jego powiązania z nowoprojektowanym układem. 3. Szczególnej uwagi wymaga plan zagospodarowania Olsztynka. Duża ilość wniosków o jego zmianę wskazuje na zapisy nieodpowiadające społeczeństwu. Ewentualne prace nad planem Olsztynka winny być jednak toczone z możliwie najszerszym udziałem społeczeństwa, jednak podstawowym kryterium przy ustalania zasad zagospodarowania winien być ład przestrzeni jako całości, a nie jako pojedynczej działki. 4. Uporządkowania wymagają zapisy studium i jego odniesienie się do problemu rozlewania się zabudowy na otwarte tereny rolnicze, w tym w szczególności uwarunkowania wynikające z wydanych decyzji o warunkach zabudowy, mając na uwadze ewentualne roszczenia odszkodowawcze. Dodatkowo w nowej edycji studium należy umieścić inwestycje, o których mowa w rozdziale 5. Należy rozważyć, czy studium wymaga całkowicie nowego dokumentu, z uporządkowaną strukturą i czytelnymi zasadami, sporządzonego z szerokim udziałem społeczeństwa (dotyczy to zwłaszcza obszarów zwartej zabudowy wsi), z klarownym rozdzieleniem uwarunkowań studium od kierunków zagospodarowania. Nowa edycja studium winna mieć szersze odniesienie do programów i polityk rozwojowych na poziomie kraju (Polityka Miejska, Krajowy Program Rewitalizacji itp.), województwa (Strategia Rozwoju Województwa, Regionalny Program Operacyjny Warmia i Mazury itp.), a w szczególności do Strategii Rozwoju Gminy, jeśli zostanie uchwalona. 5. W przypadku podjęcia prac nad studium, należy obowiązkowo poprzedzić je sporządzeniem opracowania ekofizjograficznego. 6. W przypadku podjęcia prac nad studium, zgodnie z obowiązującymi w tym względzie przepisami, należy dokonać analizy rzeczywistego zapotrzebowania na nowe tereny inwestycyjne, w tym tereny zabudowy rekreacyjnej. Należy także rozważyć wyznaczenie stref dla rozmieszczenia odnawialnych źródeł energii w postaci farm fotowoltaicznych. 7. Należy sukcesywnie dążyć do pokrycia planami zagospodarowania całej powierzchni gminy. Sprawy z zakresu zagospodarowania przestrzennego należą do zadań własnych gminy określonych wu stawie o samorządzie gminnym. Są one na gruncie prawa traktowane tak samo, jak inne zadania (oświata, kultura czy zaopatrzenie wodę). 8. Planowanie przestrzenne gminy winno skupić się przede wszystkim na terenach, na których występuje większa liczba wydawanych decyzji o warunkach zabudowy. Pokrycie ich planami zagospodarowania będzie wyjściem naprzeciw osobom chcącym realizować inwestycje. 9. Ewentualne prace nad nową edycją studium oraz planem Olsztynka winny być poprzedzone przyjęciem Gminnej Ewidencji Zabytków.