Piano attuativo per la rigenerazione urbana dell’ex Caserma Camandone, Diano Castello Progetto Urbanistico Operativo in Variante al PUC
CDP Investimenti Sgr S.p.A.
Lina Scavuzzo, Prelios Integra S.p.A. urbanpromo progetto paese | 10 Novembre 2016 Contesto di partenza 1
2 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Contesto di partenza Il territorio Dianese
. L’area della Caserma Camandone è situata in Liguria, all’interno del Comune di Diano Castello, in provincia di Imperia, lungo la Riviera ligure di ponente, nella valle Dianese.
. Attualmente la stazione ferroviaria più vicina risulta essere quella di Diano Marina, ma entro il 2016 è prevista l’apertura della nuova stazione di Diano Castello della nuova linea ferroviaria “Genova – Ventimiglia” a doppio binario.
. L’aeroporto internazionale più vicino è il "Cristoforo Colombo" di Genova, che dista circa 100 km.
Genova 115 km
Savona 70 km
Diano Castello
Imperia 8 km
3 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Contesto di partenza Il territorio Dianese
Dati demografici e del territorio
Comune Popolazione Famiglie Componenti Superficie Densità Altitudine 2 per famiglia totale (Km ) abitativa del centro 2 (ab./ Km ) (mt) Golfo Dianese 15.274 7.889 1,94 56,46 270,53 Diano Marina 6.285 3.234 1,94 6,49 968,41 4 Diano Castello 2.349 1.077 2,18 5,99 392,15 135 S.Bartolomeo al Mare 3.150 1.775 1,77 10,92 288,46 26 Cervo 1.173 630 1,86 3,36 349,11 66 Villa Faraldi 500 253 1,98 9,62 51,98 336 Diano San Pietro 1.075 539 1,99 11,76 91,41 83 Diano Arentino 742 381 1,95 8,32 89,18 331
(fonte: elaborazioni su dati Istat – 2012)
Pendolari (in uscita) - 1.957 Pendolari (in entrata) - 1.105
Numero imprese - 87 Imprese con fatturato annuo < 1 €/mln 68 Imprese con fatturato annuo tra 1 e 5 €/mln 17 Imprese con fatturato annuo > 5 €/mln 2
4 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Contesto di partenza Il territorio Dianese
5 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Contesto di partenza Il territorio Dianese e la Caserma Camandone
Diano Castello
Ex Caserma Camandone 117.679 mq
Diano Marina
6 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Contesto di partenza Il territorio Dianese e la Caserma Camandone
1. Via Diano S. Pietro - Accesso alla caserma
2. Fronte ovest – via Diano S. Pietro - Intorno prettamente residenziale
3. Fronte est – vista su via Burche direzione sud
1 2 4. Fronte est – vista su via Burche direzione nord
3
2 4
3 4 1
7 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Contesto di partenza Il territorio Dianese e la Caserma Camandone
Nord
8 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Contesto di partenza La Caserma Camandone - Consistenze
Ambito DM1 Superficie Territoriale 117.679 mq Volume Esistente 164.863 mc Nord SLA Totale 30.027 mq
9 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Contesto di partenza La Caserma Camandone – Descrizione fotografica: gli accessi
1. Ingresso principale – Palazzina Comando
2. Cortile esterno di accesso all’area
3. Piazza d’armi
4. Viali interni
1 2
3 4 3 4 1 2
10 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Contesto di partenza La Caserma Camandone – Descrizione fotografica: gli esterni
1. Capannone 3
2. Edificio B
3. Edificio H
4. Edificio F
1 2
4 3 2 1
3 4
11 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Contesto di partenza La Caserma Camandone – Descrizione fotografica: esterni ed interni
1. Capannone 2
2. Capannone 6 – ex cinema
3. Casermetta 2 - interni
4. Capannone 6 – ex cinema interni
1 2
1 4 2 3 3 4
12 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Contesto di partenza La Caserma Camandone – Descrizione fotografica: il verde
Viali verdi interne all’area
1 2
1 3 4 2 3 4
13 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Contesto di partenza Le tappe del processo di valorizzazione
. Il Programma Unitario di Valorizzazione di immobili pubblici siti nella Regione Liguria (PUV Liguria) è IL PUV Liguria – 2007 stato avviato con la sottoscrizione, in data 4 maggio 2007, di un Protocollo d’Intesa tra il Ministero dell’Economia e delle Finanze, l’Agenzia del Demanio e la Regione Liguria, di concerto con gli enti territoriali competenti (Regioni, Province, Comuni) e con il Ministero per i Beni e le Attività Culturali.
. Il PUV ha previsto le seguenti strategie di valorizzazione: Contenuti del PUV - la riqualificazione di una parte consistente di città nei pressi dell’argine destro del torrente Evigno; - la realizzazione di attrezzature private di interesse collettivo di tipo socio-sanitario e/o turistico- alberghiero; - la sistemazione di un parco e di verde attrezzato lungo l’argine; - la realizzazione di ampi spazi di uso pubblico, compresa la nuova viabilità di collegamento con la sponda sinistra del torrente, e parcheggi; - la realizzazione di attrezzature di uso pubblico nella ex “palazzina comando”.
. A valle di questo iter relativo al PUV, il Comune di Diano Castello ha provveduto a produrre una La Variante al PUC Variante parziale al proprio di PUC, che era stato approvato con D.C.C. n.6 del 02/08/2002.
. La Variante parziale è stata adottata con D.C.C. n.2 del 16/06/2010 e accolta con parere favorevole dalla Provincia di Imperia con Del. G.P. n. 259 del 28/9/2011, e con D.C.C. n. 27 del 27/09/2012.
. Successivamente, la Variante è approvata e pubblicata sul B.U.R. della Regione Liguria n. 9 del 4 marzo 2015.
14 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Contesto di partenza Le regole della trasformazione
Classificazione dell’area Estratto tavola H1 - PUC Diano Castello – Aggiornamento 01/2012 . Il PUC classifica l’area come Distretto di trasformazione Dm.1.
Modalità di attuazione . Ristrutturazione urbanistica soggetta alla redazione di un Progetto Urbanistico Operativo (PUO).
Destinazioni ammissibili . Destinazioni prevalenti: - Attrezzature private di interesse collettivo; - Attrezzature turistiche, Ricettività alberghiera e centri congressi; - Attrezzature socio-sanitarie. . Destinazioni compatibili: - Residenza; - Commercio di vicinato e in medie strutture di vendita; - Aree per attrezzature sportive. . Destinazioni incompatibili: - Produttivo industriale e artigianale, agricolo; - Commercio in grandi strutture di vendita. - È possibile prevedere la delocalizzazione delle attività produttive tra la Caserma e il Torrente San Pietro all’interno dell’area di trasformazione 15 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Contesto di partenza Le regole della trasformazione – il mix funzionale
Parametri urbanistici ed edilizi
. SLA totale massima: 40.000 mq . Numero piani fuori terra massimo per nuovi edifici: 3 (9,50 metri di altezza) per la residenza, 4 (12,30 m di altezza) per le altre destinazioni. . Peso insediativo previsto: 188 abitanti (di cui 18 in ERP)
Max 8% Commerciale SLA = 3.200 mq Max. 35% Min. 38% Ricettivo Socio-sanitario Max 19% Residenziale SLA = 14.000 mq SLA = 15.200 mq SLA = 7.600 mq ERP (10% Residenziale) Sportivo SLA= 760 mq SLA = 3.700 mq
16 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Contesto di partenza Le regole della trasformazione – Le dotazioni richieste
Dotazioni minime Dotazioni ambientali
. Dotazioni infrastrutturali e a verde: 29.304 mq (di cui 9.000 a . Realizzazione di un percorso ciclo pedonale, di un corridoio di verde) verde attrezzato e viabilità lungo l’argine del torrente Evigno . Parcheggi pertinenziali: Max. 17.000 mq per il tratto prospiciente il distretto di trasformazione. . Mantenimento, ove possibile, delle essenze di maggior qualità Dotazioni aggiuntive in particolare presso la palazzina comando. . Realizzazione e cessione di un parco pubblico di 23.000 mq. . Realizzazione di una fascia verde costituita da essenze di alto . Realizzazione di un parcheggio pubblico interrato sotto la fusto lungo l’argine del torrente. piazza d’armi: 6.300 mq . Ristrutturazione e cessione al Comune della Palazzina Comando (2.558 mq Slp)
Parcheggio Pubblico Verde da standard 6.300 mq 9.000 mq 26% Parcheggi pertinenziali Dotazioni infrastrutturali 17.000 mq 20.304 mq
Parco pubblico 30% 23.000 mq Parcheggi 3% 41% Palazzina Comando Verde Pubblico 2.558 mq
17 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Lo Studio di fattibilità 2
18 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Lo Studio di fattibilità Le attività svolte
1 Analisi del contesto e individuazione delle opportunità/criticità
2 Condivisione dei principi di progetto e dell’iter con gli Enti preposti
3 Individuazione delle invarianti di progetto
4 Individuazione delle criticità e degli aspetti da mediare in fase di progettazione
19 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Lo Studio di fattibilità Analisi del contesto – I tessuti
Tessuto Produttivo-Agricolo
Tessuto Misto
Tessuto Residenziale
20 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Lo Studio di fattibilità Analisi del contesto – Rapporto con il lungo torrente
FRONTE EDIFICATO CONTINUO Usi prevalenti: produttivo, attività di deposito, residenziale
C B
B
A B
Caserma Camandone
FRONTI APERTI | Usi prevalenti: agricolo, seminativo, prato
A C
A C
21 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Lo Studio di fattibilità Analisi del contesto – Rapporto con il lungo torrente
Ambito utilizzato come deposito attrezzi e/o materiali
1 1
Ambito utilizzato come parcheggio
2 2
1
2
3 3
3
22 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Lo Studio di fattibilità Analisi del contesto – Opportunità e criticità del contesto urbano
23 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Lo Studio di fattibilità Analisi del contesto – Opportunità e criticità del contesto territoriale
Opportunità
. Nuova linea ferroviaria “Genova – Ventimiglia” a doppio binario e nuova stazione di Diano operative dal 2017.
. Trasformazione della linea ferroviaria storica in un percorso ciclopedonale che collega Imperia a tutto il bacino Dianese.
. Posizione baricentrica della Caserma rispetto all’area Dianese.
. Possibilità di creare un asse attrezzato ciclopedonale lungo il torrente San Pietro che si integrerebbe alla ciclopedonale sull’ex linea ferroviaria e collegherebbe la Caserma alla nuova stazione e al Mare.
. Accessibilità dell’area aumentata con il nuovo ponte sul Torrente San Pietro, del quale è però da capire l’esatta collocazione.
Criticità
. Scarsa permeabilità della Caserma rispetto al contesto, interclusa dall’autostrada e dal Torrente San Pietro.
. La Caserma è un ambito di trasformazione urbano ingente rispetto ai Comuni del Bacino Dianese: necessario uno sguardo intercomunale valutare gli impatti della valorizzazione.
. I flussi turistici stagionali impattano fortemente sugli abitanti dell’area.
24 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Lo Studio di fattibilità Condivisione dell’iter e dei principi di progetto – Confronto con il Comune per la cessione degli standard
A - Suddivisione in lotti B - Suddivisione in lotti
A – Localizzazione aree da cedere per uso pubblico B – Localizzazione aree da cedere per uso pubblico
25 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Lo Studio di fattibilità Condivisione dell’iter e dei principi di progetto – Confronto con la Soprintendenza
L’area ricade all’interno della fascia di rispetto di 150 metri del Torrente San Pietro Ambiti verde da mantenere (Evigno) ai sensi dell’Art. 142 del D.Lgs 42/2004. Affaccio via Burche da tutelare Sintesi delle indicazioni progettuali relative agli aspetti di tutela emerse a seguito dell’incontro avuto con la Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici della Via Burche da riqualificare Liguria. Palazzina Comando da mantenere
Ambiti di concentrazione fondiaria
26 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Lo Studio di fattibilità Le Invarianti di progetto – Lo schema distributivo
Dotazioni pubbliche
Lotti edificatori
Palazzina Comando
Connessioni fruibili
27 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Lo Studio di fattibilità Le Invarianti di progetto – Distribuzione delle funzioni
40% Socio-sanitario 6% Commerciale 14% SPA SLA = 15.740 mq SLA = 2.300 mq SLA= 5.760 mq 7% Sportivo 19% Residenziale SLA= 2.650 mq SLA = 7.540 mq 18% RSA 2% ERP 36% Ricettivo SLA= 7.330 mq SLA= 754 mq SLA = 14.220 mq 17% Libera SLA= 6.786 mq
28 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Lo Studio di fattibilità Le Invarianti di progetto – Localizzazione delle cessioni
29 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Lo Studio di fattibilità Le Invarianti di progetto – Distribuzione dei parcheggi
30 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Lo Studio di fattibilità Le Invarianti di progetto – Schema planimetrico
31 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Lo Studio di fattibilità Analisi della normativa – Criticità fatte emergere per la redazione del PUO
. Necessità di sottoporre il PUO ad una Verifica di Assoggettabilità alla VAS Questioni Ambientali . Mancanza dell’impianto di depurazione nel Comune di Diano Castello
. Riqualificazione del lungo argine difficile per la presenza di attività abusive su aree demaniali Questioni di contesto . L’area risulta accessibile principalmente da sud, dove sarà necessaria la realizzazione del ponte sul Torrente Evigno prevista dal PUC per rendere effettivamente fruibile il comparto da parte del Comune.
. La quantità di dotazioni richieste è molto elevata soprattutto per l’ingente quantità di Contenuti urbanistici parcheggi richiesti che rischia di saturare le superfici fondiarie dei singoli lotti. . La realizzazione delle opere pubbliche comporta costi nettamente superiori al totale degli Oneri di urbanizzazione. Secondo tale conteggio, solo una parte di esse potrebbe essere scomputabile. . Necessità di una nuova contrattazione con il Comune prima di depositare il progetto.
32 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Il Progetto Urbanistico Operativo 3
33 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Il Progetto Urbanistico Operativo Gli elementi in Variante al PUC
Perché un PUO in . Attualizzare alcune previsioni e richieste che risalgono al periodo di stesura del PUV che Variante al PUC appaiono oggi incoerenti con l’attuale congiuntura economica. . Adeguamento a nuove normative regionali di settore (parcheggi pertinenziali). . Approvazione PUO con Conferenza dei Servizi, in modo da coinvolgere preventivamente tutti gli Enti interessati.
. Realizzazione del parcheggio pubblico di 6.300 mq in superficie e non in interrato; Elementi Variati dal PUO . Impossibilità di intervenire sugli ambiti fuori comparto contestuali a Via Burche;
. Cessione della Palazzina comando senza ristrutturazione; . Aggiornamento dei criteri per la definizione dei parcheggi pertinenziali secondo la nuova Legge regionale.
. Il PUO non varia in alcun modo il mix funzionale e le quote di volumetria realizzabile
34 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Il Progetto Urbanistico Operativo Rispetto dei Vincoli
35 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Il Progetto Urbanistico Operativo Concentrazioni fondiarie
36 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Il Progetto Urbanistico Operativo Dotazioni territoriali e cessioni
37 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Il Progetto Urbanistico Operativo Planimetria generale progetto planivolumetrico
38 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Il Progetto Urbanistico Operativo L’Iter in corso
Luglio 2016 Protocollo PUO
Agosto 2016 Condivisione istruttoria tecnica con Comune
ADOZIONE PUO 6 MESI Ottobre 2016 Richiesta bozza di Convenzione da parte del Comune
Dicembre 2016 Adozione PUO con Delibera di Consiglio Comunale
Gennaio 2017 Trasmissione alla Regione del PUO adottato per valutazioni VAS
VERIFICA DI ASSOGGETTABILITÁ ALLA VAS 4 MESI
Aprile 2017 Provvedimento di Verifica ed eventuali prescrizioni
OSSERVAZIONI 1 MESE Maggio 2017 Pubblicazione PUO e convocazione 1^ Conferenza dei Servizi
Giugno 2017 Controdeduzioni
APPROVAZIONE PUO 3 MESI
Settembre 2017 Conferenza dei Servizi in sede deliberante e approvazione PUO
39 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Spunti di riflessione 4
40 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Spunti di riflessione Quali politiche urbanistiche per le aree di trasformazione
Problematiche
Dimensione degli enti locali Assenza ruolo di coordinamento di un ente d’Area Vasta
Comune di Diano Castello non strutturato per la Intermediazioni e passaggi in Regione hanno allungato gestione di una trasformazione di questa portata le tempistiche
Proposte
Incentivare e studiare strumenti urbanistici generali intercomunali da calibrare su bacini territoriali omogenei, ottimali e coerenti (come il Bacino Dianese) che governino almeno le grandi trasformazioni ad una scala più appropriata attraverso strutture tecniche più qualificate
41 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt) Spunti di riflessione Contenuti delle trasformazioni
Problematiche
Contenuti del PUV elaborati in anni a cavallo della crisi
Richieste di dotazioni territoriali troppo elevate rispetto Incertezze sulle capacità di attirare investimenti sul con costi insostenibili territorio
Proposte
Selettività delle dotazioni territoriali da realizzare, Progetti Urbanistici essenziali nelle linee guida e preferendo: flessibili nella fase attuativa per facilitare: Opere di messa in sicurezza del territorio Gli enti pubblici nella gestione del Piano Opere di ricucitura e connessione Gli investimenti privati per dare loro maggiori Servizi di carattere sovralocale certezze
42 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt)