Tribunale Di Cassino

TRIBUNALE DI CASSINO

SEZIONE EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Pisani Federico, nell'Esecuzione Immobiliare 121/2019 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

SOMMARIO

Incarico ...... 3 Premessa ...... 3 Descrizione ...... 3 Lotto Unico ...... 3 Completezza documentazione ex art. 567 ...... 3 Titolarità ...... 4 Confini ...... 4 Consistenza ...... 4 Cronistoria Dati Catastali ...... 5 Dati Catastali ...... 5 Precisazioni ...... 6 Patti ...... 6 Stato conservativo ...... 6 Parti Comuni ...... 7 Servitù, censo, livello, usi civici ...... 7 Caratteristiche costruttive prevalenti...... 7 Stato di occupazione ...... 8 Provenienze Ventennali ...... 9 Formalità pregiudizievoli ...... 10 Normativa urbanistica ...... 11 Regolarità edilizia ...... 12 Vincoli od oneri condominiali ...... 13 Stima / Formazione lotti ...... 13 Riepilogo bando d'asta ...... 16 Lotto Unico ...... 16 Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 121/2015 del R.G.E...... 17 Lotto Unico ...... 17 Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ...... 18

INCARICO

Nel corso dell'udienza del 03.11.2019, il sottoscritto Arch. Pisani Federico, con studio in Piazza De Gasperi n.16, 03043 Cassino (FR), email : [email protected], PEC : [email protected], Tel. 338.3031362, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. ed in data 02/12/2019, accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

 Bene N° 1 – Complesso industriale ubicato a San Vittore del Lazio (FR) - Via San Giovanni s.n.c. in località “Masseria Grande”.

DESCRIZIONE

Trattasi di un complesso produttivo a destinazione industriale/artigianale, composto da un capannone principale (sup. mq.2.400 circa) e da una serie di fabbricati a servizio, per una superficie coperta complessiva di mq. 3.000 circa, con annessa area di pertinenza estesa catastalmente (tra coperto e scoperto) mq. 43.954 circa, interamente recintata, utilizzata per la lavorazione e lo stoccaggio dei materiali, dotata di aree attrezzate, percorsi a servizio dei mezzi e delle maestranze.

L'unità immobiliare è sita in agro del Comune di San Vittore (da cui dista circa un chilometro) ed ha accesso diretto da Via San Giovanni s.n.c. in località “Masseria Grande”, a circa quattrocento metri dalla S.S. n. 6 “Casilina” e a tre chilometri dal casello dell’autostrada A1 Roma/Napoli.

Oltre che dal capannone principale, il complesso, come già detto, è costituito da una tettoia adiacente con annessi locali a servizio (officina, bagni, mensa, cabina elettrica, locali tecnici, ecc.) una tettoia in ferro, un fabbricato ad uso ufficio, un vecchio fabbricato in muratura.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

 Bene N° 1 – Complesso produttivo a destinazione industriale/artigianale ubicato a San Vittore del Lazio (FR) - Via San Giovanni s.n.c. , in località “Masseria Grande”.

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

 **** Omissis ****

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

 (Proprietà 1/1)

CONFINI

Il complesso produttivo confina a nord con proprietà **** Omissis **** (mapp.138); a sud con proprietà **** Omissis **** (mapp.68); ad ovest con il corso d’acqua “Rio Sorgentino”, con lo stradello privato proprietà **** Omissis **** , **** Omissis **** e stessa **** Omissis **** (mapp. 168); ad est con proprietà **** Omissis **** (mapp. 97), **** Omissis **** (mapp. 160), **** Omissis **** (mapp. 232), **** Omissis **** (mapp. 222), **** Omissis **** (mapp. 228), salvo altri .

CONSISTENZA

Destinazione Superficie Superficie Coefficiente Superficie Altezza Piano Netta Lorda Convenzionale

Capannone principale 2.400 mq 2.400 mq 1,00 2.400 mq 7,50 m terra

Tettoia adiacente 324 mq 324 mq 1,00 324 mq 5,50 m terra

Cabina elettrica adiacente 40 mq 40 mq 1,00 40 mq 3,10 m terra

Tettoia in ferro 162 mq 162 mq 1,00 162 mq 5,00 m terra

Cabina elettrica 37 mq 37 mq 1,00 37 mq 3,00 m terra

Edificio Collabente 60 mq 60 mq 1,00 60 mq 3,00 m terra

Totale superficie convenzionale: 3.023 mq

Incidenza condominiale: 0,00 %

Superficie convenzionale complessiva: 3.023 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

Come già detto, il complesso produttivo è composto da un capannone principale e da una serie di fabbricati a servizio, con una superficie coperta complessiva di mq. 3.023.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 10/11/1994 al 15/11/2009 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 12, Part. 143, Sub. 1,2,3,4,5,6 Categoria D/1

Dal 16/11/2009 al 03/02/2020 **** Omissis **** Catasto Fabbricati (data visura) Fg. 12, Part. 143, Sub. 1,2,3,4,5,6 Categoria D/1

I titolari catastali corrispondono a quelli reali.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Piano Graffato Cens. catastale

12 143 1 Bene CNS

12 143 2 D/1 7.990,00

12 143 3 D/1 100,00

12 143 4 unità coll.

12 143 5 Area urb. 9.392 mq

12 143 6 Area urb. 19.057 mq

12 143 7 C/2 7 189 mq 204,98

Corrispondenza catastale

A seguito di raffronto tra la planimetria catastale e la reale situazione dei luoghi desunta nel corso dell'accertamento, è stato riscontrato che non sussiste la completa corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la situazione catastale esistente.

E' stata riscontrata la presenza di un corpo all’interno dell’opificio, autorizzato dal Comune ma non accatastato, costituito da una Tettoia in ferro aperta ai lati e coperta con lamiere, della superficie di mq. 162 circa, (ricadente in parte sul sub 5 ed in parte sul sub 6, già pignorati) destinata al deposito/stoccaggio della rete elettrosaldata, come si evince dal rilievo fotografico allegato.

Sono state pertanto eseguite le variazioni necessarie per l'aggiornamento catastale; l’immobile è stato censito al F. 12 mapp. 143 sub 7, (ricadente in parte sui sub 5 e 6 del mapp. 143, già pignorati) denunciato nella variazione presentata presso l’Ufficio Provinciale del Territorio di Frosinone.

PRECISAZIONI

Sono stati controllati gli atti del procedimento. Le verifiche catastali sono state effettuate alla data del 03.02.2020.

PATTI

L'immobile all’atto dei due distinti sopralluoghi eseguiti, risultava inutilizzato e non occupato da terzi; non è stata rilevata al suo interno la presenza di operai, maestranze, ecc..

A seguito di ispezione telematica eseguita il 03.02.2020 presso la Conservatoria di Frosinone, è emerso che quasi tutto il compendio produttivo, (specificatamente gli immobili identificati in catasto al F. 12 mapp. 143 sub 1, 2, 3, 5, 6) ad eccezione della vecchia unità collabente (al F. 12 mapp. 143 sub 4) è stato concesso in locazione alla **** Omissis **** come risulta dalla seguente formalità:

trascrizioni

 Scrittura privata con sottoscrizione autenticata Atto tra vivi – Locazione ultranovennale Durata locazione anni 25 Iscritto a Conservatoria di Frosinone il 12/02/2019 Reg. gen. 2262 - Reg. part. 1812 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Rogante: Notaio **** Omissis **** Data: 07/02/2019 N° repertorio: 713/596

La durata di locazione stabilità dall’atto è di venticinque (25) anni dalla data di sottoscrizione dell’atto stesso, avvenuta il 07/02/2019, in data antecedente rispetto alla trascrizione del pignoramento (del 05/07/2019 trascritto il 22/07/2019) e quindi risulta opponibile alla procedura.

Non è stato possibile accertare il prezzo annuo contrattualmente stabilito della locazione.

STATO CONSERVATIVO

L'immobile, come evidenziato nel rilievo fotografico allegato, non risulta occupato ed è in discreto stato di conservazione e manutenzione.

PARTI COMUNI

L'immobile risulta inserito in un contesto in cui non sono presenti altre unità. Non sono presenti parti comuni.

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Non si segnala l'esistenza di servitù gravanti sul bene pignorato, né la presenza di usi civici .

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Come già evidenziato, trattasi di un complesso produttivo a destinazione industriale/artigianale, originariamente utilizzato per la produzione di manufatti in cemento (barriere spartitraffico, loculi cimiteriali, fognature, ecc.) composto da un capannone principale (della sup. di mq. 2.400) e da una serie di fabbricati a servizio (tettoie, cabine elettriche, ufficio, bagni, ecc.) per una superficie coperta complessiva di mq. 3.000 circa, con annessa area di pertinenza estesa catastalmente (tra coperto e scoperto) mq. 43.954 circa.

L’area esterna è interamente recintata e veniva utilizzata per la lavorazione e lo stoccaggio dei materiali; essa è dotata di aree attrezzate, percorsi a servizio dei mezzi e delle maestranze operanti nel complesso stesso.

L'unità immobiliare è sita in agro del Comune di San Vittore (da cui dista circa un chilometro) ed ha accesso diretto da Via San Giovanni s.n.c. in località “Masseria Grande”, a circa 400 metri dalla S.S. n. 6 “Casilina” ed a 3 chilometri dal Casello dell’Autostrada A1 Roma/Napoli.

Specificatamente il complesso produttivo è costituito:

a. Dal capannone principale (riportato in catasto al F. 12 mapp. 143 sub 2) utilizzato per la produzione di manufatti in cemento, della superficie di mq. 2.400 circa. (dim. mt. 120 x 20 circa con altezza alla gronda di mt. 8.40 circa) realizzato con struttura portante in ferro, coperto e tamponato con lamiere coibentate tipo Isopan e dotato di tamponatura realizzata con blocchi in calcestruzzo fino all’altezza di metri 2,50. La struttura portante è quella tipica dei capannoni industriali, con pianta rettangolare, omogeneo per tipologia costruttiva e materiali impiegati. La struttura del capannone è interamente in ferro con pilastri e luci delle travi di metri 20,00 circa, ad un solo piano di altezza netta sotto-capriata di mt. 7,50. La superficie interna è pertanto libera e sgombra da ostacoli fissi, con lo spazio interno che oltre ad essere ampio è anche molto flessibile. Il pavimento è in battuto di cemento. Le finiture sono di tipo industriale. La struttura è fornita di carroponte per la movimentazione dei materiali.

b. Da una tettoia adiacente al predetto capannone, (riportata in catasto al F. 12 mapp. 143 sub 2) della superfice di mq. 324,00 circa (h. media mt.5.50 circa), realizzata con struttura in ferro e tamponata in muratura di blocchi in cls, pavimentata e dotata di impianti tecnologici. Essa è ripartita internamente in più vani, utilizzati per la mensa delle maestranze, bagni, deposito, l’officina per la lavorazione del ferro, ecc. . Adiacente alla tettoia ed al capannone è presente una cabina elettrica, realizzata in muratura, della superficie di mq. 40,00 circa.

c. Da una tettoia aperta (riportata in catasto al F. 12 mapp. 143 sub 7) adibita allo stoccaggio della rete elettrosaldata, posta a circa 30 mt. dal fabbricato principale, realizzata con struttura portante in ferro e copertura in lamiera della superficie di mq. 162,00 circa, (dim. Mt. 9,00 x 18,00 circa con H. media mt. 5 circa).

d. Da una cabina ENEL (riportata in catasto al F. 12 mapp. 143 sub 3) posta all’ingresso dello stabilimento, realizzata con struttura prefabbricata in cemento, della superficie di mq. 37,00 circa.

e. Da un edificio adibito ad uso ufficio, installato all’ingresso dello stabilimento, vicino alla predetta cabina Enel, della superficie di mq. 80,00 circa, costituito da una struttura prefabbricata in lamiera coibentata, (tipo container abitativo) dotato di impiantistica di tipo civile e climatizzato. Sul retro dello stesso sono ubicati dei bagni, anch’essi di tipo prefabbricato/amovibile, a servizio del personale .

f. Da un vecchio edificio inagibile, ubicato nella parte nord del lotto a circa 200 mt. dal fabbricato principale, in pessime condizioni di conservazione e manutenzione, (riportato in catasto al F. 12 mapp. 143 sub 4) qualificato catastalmente come unità collabente, realizzato prima del 1967 ed in disuso, della superficie di circa mq. 60.

g. Dall’area urbana di pertinenza dei fabbricati, (riportata in catasto al F. 12 mapp. 143 sub 5 e sub 6) della superficie rispettiva di mq. 9.392 e mq. 19.057 .

h. Dalla strada interna al complesso industriale (riportata in catasto al F. 12 mapp. 143 sub 1) che collega le varie aree del sito produttivo.

La superficie complessiva dell’area, tra superfici coperte e scoperte è pari a mq. 43.954.

Le aree scoperte venivano utilizzate per lo stoccaggio, la manovra, le lavorazioni. Su di esse sono ancora presenti vecchi silos, tramogge, macchinari per il carico dei conglomerati utilizzati per le lavorazioni. Le aree attrezzate, ed i percorsi a servizio dei mezzi e delle maestranze operanti nel complesso, sono tutte pavimentate con battuto di cemento o materiale di cava ben compattato.

Le strade di collegamento sono realizzate in cemento o asfalto e consentono agevolmente l'accesso e la manovra, oltre al parcheggio di mezzi/autovetture.

L’area industriale è dotata di impianti di raccolta acque e di alcuni pozzi che forniscono acqua per la produzione industriale e per l’impianto di abbattimento polveri.

Le condizioni generali di manutenzione e conservazione sono discrete, come si evince dalle foto allegate.

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile non risulta occupato da terzi .

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 11/06/1988 al **** Omissis **** Atto di Compravendita 15/11/2009 proprietaria per 1/1 Rogante Data Repertorio N° Raccolta N° (QUOTA E DIRITTO). Notaio 11/06/1988 46385 10188

**** Omissis ****

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Conservatoria di 08/07/1988 10102 8110 Frosinone

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 16/11/2009 al **** Omissis **** Atto di Scissione/Conferimento in Società 03/02/2020 proprietaria per 1/1 Rogante Data Repertorio N° Raccolta N° (QUOTA E DIRITTO). Notaio 16/11/2009 68198 10427

**** Omissis ****

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Conservatoria di 03/12/2009 20895 27758 Frosinone

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

 Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

 La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata;

 La situazione della proprietà risulta attualmente variata.

Cronistoria del Bene (in sintesi) .

Il terreno su cui è stato realizzato il complesso produttivo interessato dalla presente procedura, della superficie di mq. 43.945, identificato in catasto al F. 12 mapp.143 (ex mapp. 143, 200, 201, 140, 66) è stato acquistato dalla **** Omissis **** (amm.re **** Omissis **** ) con atto stipulato dal Dr. **** Omissis **** (Notaio in Sora) il 11.06.1988 – Rep. N.46385 – Racc. N.10188.

L’edificazione dei fabbricati ivi esistenti e le opere di sistemazione generale del compendio produttivo, (ad eccezione del vecchio fabbricato collabente) è avvenuta a seguito di rilascio dei vari titoli edilizi, di seguito elencati, da parte del Comune di San Vittore del Lazio, a favore della **** Omissis ****

Il complesso produttivo è stato successivamente acquisito dalla **** Omissis **** con Atto di Scissione del 16.11.2009 a cura del Dr. **** Omissis ****, notaio in Santa Maria Capua Vetere.

Gli accertamenti presso gli uffici dell'Agenzia delle Entrate di Frosinone sono stati compiuti il 03.02.2020, ed aggiornati al dicembre 2020.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di Frosinone aggiornate al dicembre 2020, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

 Ipoteca Volontaria derivante da Mutuo Fondiario Iscritto a Conservatoria di Frosinone il 23/06/2014 Reg. gen. 10017 - Reg. part. 830 Quota: 500.000 Importo: € 500.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** (terzo datore di ipoteca) Capitale: € 500.000,00 Rogante: Notaio **** Omissis **** di Cassino Data: 16/06/2014 N° repertorio: 88727 N° raccolta: 129507

 Ipoteca Giudiziale derivante da Atto Giudiziario – Decreto Ingiuntivo Iscritto a Conservatoria Frosinone il 15/07/2019 Reg. gen. 11458 - Reg. part. 1481 Quota: 153.821,29 Importo: € 160.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: € 160.000,00 Data: 05/07/2019 N° repertorio: 669

 Ipoteca Giudiziale derivante da Atto Giudiziario – Decreto Ingiuntivo Iscritto a Conservatoria Frosinone il 16/07/2019 Reg. gen. 11531 - Reg. part. 1484 Quota: 150.000,00 Importo: € 150.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: € 308.760,75 Data: 15/07/2019 N° repertorio: 710

 Pignoramento Immobiliare derivante da Atto Giudiziario Iscritto a Conservatoria di Frosinone il 22/07/2019 Reg. gen. 11900 - Reg. part. 9294 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Rogante: Ufficiale Giudiziario Tribunale Data: 05/07/2019 N° repertorio: 2036

 Pignoramento Immobiliare derivante da Atto Giudiziario Iscritto a Conservatoria di Frosinone il 25/11/2020 Reg. gen. 16474 - Reg. part. 12152 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Rogante: Ufficiale Giudiziario Tribunale Data: 21/10/2020 N° repertorio: 1925

NORMATIVA URBANISTICA

Per quanto riguarda la Destinazione Urbanistica dell'area, dall’attestazione rilasciata in data 29.12.2020 dal Comune di San Vittore del Lazio, si evince che il terreno in questione, sulla base delle previsioni stabilite dal Piano Regolatore Generale adottato con Delibera Commissariale n° 3 del 29.03.1999, (trasmesso in Regione Lazio il 03.07.2007 ed attualmente in fase istruttoria) ricade in “ZONA ARTIGIANALE ED INDUSTRIALE” disciplinata dall’ art. 40 delle N.T.A. del citato P.R.G. .

Trattandosi di terreno sito all’esterno della Perimetrazione Urbana, in assenza di provvedimento di approvazione definitivo del P.R.G. ed in vigenza delle norme di salvaguardia, l’area è stata assimilata alla zona “AGRICOLA” soggetta alle limitazioni dell’art. 9 del D.P.R. n. 380/2001 .

Secondo le previsioni del P.R.T. (Piano Regolatore Territoriale) adottato dal del COSILAM (Consorzio per lo sviluppo Industriale del Lazio Meridionale), l’area occupata dal complesso industriale, ricade per circa ¾ in “ZONA ARTIGIANALE” (disciplinata dall’art. 17 delle N.T.A.) .

Ricade inoltre in zona sottoposta a Vincolo Paesaggistico ai sensi del D.Lgs 42/2004; una parte del lotto è infatti compresa nella fascia di rispetto di 150 metri del Rio Sorgentino (denominato anche San Vittore) incuso nell’elenco delle acque pubbliche (di cui al T.U. approvato con R.D. 1775/37) come peraltro rilevato nelle tavole grafiche del P.T.P.R. (Piano Territoriale Paesistico Regionale).

L'immobile non ricade in area soggetta ad Usi Civici.

REGOLARITÀ EDILIZIA

La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L’area ricade in zona sottoposta a Vincolo Paesaggistico ai sensi del D.Lgs 42/2004. L'immobile non risulta dotato di certificato di agibilità.

La documentazione reperita presso il settore tecnico del Comune di San Vittore del Lazio, previa richiesta inoltrata in data 05.02.2020, è costituita dai seguenti atti:

1. Concessione Edilizia n.23 del 19.04.1990 rilasciata alla **** Omissis ****, per lavori di realizzazione recinzione, sistemazione superficiale terreno e costruzione cabina elettrica. 2. Concessione Edilizia n.29 del 30.04.1990 rilasciata alla **** Omissis ****, per lavori di costruzione di un capannone da adibire ad attività produttiva. 3. Concessione Edilizia n. 1 del 08.01.1993 rilasciata alla **** Omissis ****, per lavori di costruzione di un capannone da adibire ad attività produttiva (Variante alla C.E. n. 29/1990) . 4. D.I.A. del 30.05.2000 prot. 2433 presentata dalla **** Omissis ****, per esecuzione opere di adeguamento del complesso industriale al D.Lgs 152/1999 (canalizzazioni di scolo, vasche di decantazione) e realizzazione tettoie e pensiline per ricovero stampi e macchinari. 5. Autorizzazione Temporanea (validità anni 3 dal rilascio) del 13.06.2000 prot. n. 2651 per installazione corpo uffici e bagni con strutture prefabbricate in lamiera coibentata. 6. Concessione Edilizia n. 13 del 27.09.2002 rilasciata alla **** Omissis ****, per lavori di ampliamento piazzale mediante movimento terra. 7. D.I.A. del 28.09.2007 prot. 3949 presentata dalla **** Omissis ****, per esecuzione opere di installazione di un tunnel estensibile con copertura in telo di PVC. 8. Permesso di Costruire n. 6 del 19.09.2006 rilasciato alla **** Omissis ****, per lavori di realizzazione di un fabbricato, una tettoia e di sistemazione esterna. (Permesso DICHIARATO NULLO con Provvedimento Comunale prot.n.4646 del 02.11.2007) . 9. Permesso di Costruire n. 15 del 14.10.2008 rilasciato alla **** Omissis ****, per lavori di realizzazione di una tettoia in ferro per stoccaggio rete elettrosaldata. 10. Permesso di Costruire n. 12 del 09.10.2009 rilasciato alla **** Omissis ****, per lavori di adeguamento igienico sanitario e di sicurezza, non valutabili in termini di volume e di superficie.

Dal raffronto tra la situazione dei luoghi accertata all’atto del sopralluogo e la documentazione tecnica acquisita presso il Comune interessato, è stata riscontrata una sostanziale conformità delle costruzioni rilevate ivi presenti, prima elencate.

L’unica difformità riguarda la preesistente tettoia in ferro e lamiera (ubicata sul lato est del lotto a circa 18,00 mt. dal capannone principale – ricadente sull’area individuata al Sub 5) di mq. 100 circa (dim. mt. 24,00 x 4,00 circa) individuata con il n.3 nella Planimetria Generale dell’impianto produttivo, in quanto realizzata in assenza di titolo abilitativo.

La stessa, a giudizio dello scrivente, non potrà essere regolarizzata urbanisticamente, mediante ottenimento della sanatoria in applicazione dell'art. 36 del D.P.R. 380/2001 e della L.R. 15/2008, non sussistendo la duplice conformità.

Ne consegue, che occorrerà individuare gli oneri economici per la demolizione/rimozione della stessa, sinteticamente stimati in €. 3.000,00 che vanno ovviamente detratti dal valore del compendio sottoposto a vendita.

Per quanto concerne, infine, il fabbricato ad uso ufficio situato all’ingresso dello stabilimento, della superficie complessiva di mq. 80 circa, si è riscontrato che il titolo abilitativo rilasciato per l’istallazione dello stesso (Autorizzazione Temporanea del 13.06.2000) risulta decaduto nel 2003 per avvenuto decorso del termine di validità (anni 3 dalla data del rilascio) .

Trattandosi comunque di manufatto realizzato con strutture prefabbricate in lamiera coibentata, (tipo container abitativo) di facile amovibilità, si ritiene possa essere ragionevolmente consentita la momentanea permanenza dello stesso sull’area del compendio (senza prevedere alcun intervento di tipo sanante, ove consentito- ovvero demolitorio) in attesa della sua regolarizzazione o rimozione. Lo stesso è stato comunque escluso dal novero degli immobili sottoposti a valutazione e da censire in catasto.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

 Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

Per il predetto immobile può essere omessa l’allegazione dell’APE trattandosi di fabbricato a destinazione industriale-artigianale, non riscaldato.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

 Bene N° 1 – Lotto unico Ubicato a San Vittore del Lazio (FR) - Via San Giovanni s.n.c. in località “Masseria Grande”. Trattasi di un complesso industriale originariamente utilizzato per la produzione di manufatti in cemento (barriere spartitraffico, loculi cimiteriali, fognature, ecc.) composto da un capannone principale (di mq. 2.400 circa) e da una serie di fabbricati a servizio (tettoie, cabine elettriche, Locale ufficio, bagni, ecc.) per una superficie coperta complessiva di mq. 3.000 circa, con annessa area di pertinenza estesa catastalmente (tra coperto e scoperto) mq. 43.954 circa.

L’area esterna è interamente recintata è dotata di aree attrezzate, percorsi a servizio dei mezzi e delle maestranze operanti nel complesso stesso.

L'unità immobiliare è sita in agro del Comune di San Vittore, ed ha accesso diretto da Via San Giovanni s.n.c. località “Masseria Grande”, a circa un chilometro dal centro cittadino, 400 metri dalla S.S. n. 6 “Casilina” e 3 chilometri dal Casello dell’Autostrada A1 Roma/Napoli.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 12, Part. 143, Sub. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7.

Specificatamente il complesso produttivo è costituito:

a. Dal capannone principale (riportato in catasto al F. 12 mapp. 143 sub 2) della superficie di mq. 2.400 circa realizzato con struttura portante in ferro, coperto e tamponato con lamiere coibentate tipo Isopan e dotato di tamponatura realizzata con blocchi in calcestruzzo, con altezza di mt. 7,50 circa. Il pavimento è in battuto di cemento. Le finiture sono di tipo industriale. La struttura è fornita di carroponte per la movimentazione dei materiali. b. Da una tettoia adiacente al predetto capannone, (riportata in catasto al F. 12 mapp. 143 sub 2) della superfice di mq. 324,00 circa (h. media mt.5.50 circa), realizzata con struttura in ferro e tamponata in muratura di blocchi in cls, pavimentata. Adiacente alla tettoia ed al capannone è presente una cabina elettrica, realizzata in muratura, della superficie di mq. 40,00 circa. c. Da una tettoia aperta (riportata in catasto al F. 12 mapp. 143 sub 7) realizzata con struttura portante in ferro e copertura in lamiera della superficie di mq. 162,00 circa. d. Da una cabina ENEL (riportata in catasto al F. 12 mapp. 143 sub 3) posta all’ingresso dello stabilimento, realizzata con struttura prefabbricata in cemento, della superficie di mq. 37,00 circa. e. Da un vecchio edificio inagibile, (riportato in catasto al F. 12 mapp. 143 sub 4) qualificato catastalmente come unità collabente, realizzato prima del 1967 ed in disuso, della superficie di circa mq. 60. f. Dall’area urbana e pertinenza dei fabbricati, (riportata in catasto al F. 12 mapp. 143 sub 5 e sub 6) della superficie rispettivamente di mq. 9.392 circa e mq. 19.057 circa. g. Dalla strada interna al complesso industriale (riportata in catasto al F. 12 mapp. 143 sub 1) che collega le varie aree del sito produttivo.

La superficie complessiva dell’area, tra superfici coperte e scoperte è pari a mq. 43.954.

L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Valore di stima del bene: € 1.305.175,00 – 3.000,00 : €. 1.302.175,00

Il valore commerciale del bene pignorato è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali

adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Il sottoscritto ha pertanto effettuato una indagine conoscitiva dei prezzi di mercato di immobili aventi simili caratteristiche presso agenzie immobiliari operanti nel comune di appartenenza, confrontandoli con i valori desumibili dalle quotazioni immobiliari OMI dell’Agenzia del Territorio (dati relativi al primo semestre del 2020).

I prezzi attualmente correnti per immobili aventi caratteristiche analoghe a quello in argomento, sono stati sinteticamente stimati nel seguente modo :

Per i fabbricati tra 200,00 €/mq. e 300,00 €/mq. = €/mq.250,00.

Per il terreno tra 10,00 €/mq. e 15,00 €/mq. = €/mq.12,50.

Come specificato nella apposita sezione "regolarità edilizia" è stata riscontrata la presenza di una tettoia in ferro non autorizzata dal Comune, ritenuta non sanabile ai sensi delle vigenti disposizioni di legge. Sono stati pertanto individuati gli oneri economici per la rimozione della stessa, sinteticamente stimati in €. 3.000,00 circa omnicomprensivi, che vanno ovviamente detratti dal valore del bene sopra determinato.

Identificativo Superficie Valore unitario Valore Quota in Totale corpo convenzionale complessivo vendita

Bene N° 1 – Edifici 3.023,00 mq 250,00 €/mq € 755.750,00 100,00 755.750,00

Bene N° 1 – Terreno 43.954,00 mq 12,50 €/mq € 549.425,00 100,00 € 549.425,00

Valore di stima: € 1.305.175,00

Quest'ultimo è stato calcolato tenendo conto del deprezzamento che assumerà a seguito dell'intervento di ripristino della legittimità degli anzidetti abusi.

Pertanto il valore finale è pari a : € 1.305.175,00 – 3.000,00 : €. 1.302.175,00

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Cassino, li 30/12/2020

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Arch. Pisani Federico

RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO UNICO

Bene N° 1 – Complesso produttivo a destinazione industriale/artigianale ubicato a San Vittore del Lazio (FR) - Via San Giovanni s.n.c. in località “Masseria Grande”. Trattasi di un complesso industriale originariamente utilizzato per la produzione di manufatti in cemento (barriere spartitraffico, loculi cimiteriali, fognature, ecc.) composto da un capannone principale (della superficie di mq. 2.400) e da una serie di fabbricati a servizio (tettoie, cabine elettriche, Locale ufficio, bagni, ecc.) della superficie coperta complessiva di mq. 3.000 circa, con annessa area di pertinenza estesa catastalmente (tra coperto e scoperto) mq. 43.954 circa. L’area esterna è interamente recintata è dotata di aree attrezzate, percorsi a servizio dei mezzi e delle maestranze operanti nel complesso stesso.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 12, Part. 143, Sub. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7. L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1). Destinazione urbanistica: Secondo gli accertamenti compiti presso il settore tecnico del Comune di San Vittore del Lazio, il fabbricato ricade fuori della perimetrazione del Centro Urbano: il terreno è pertanto assoggettato ai fini edificatori alle limitazioni di cui all'art.9 del DPR n. 380/2001 e s.m.i. L'immobile ricade in zona sottoposta a vincolo paesaggistico ai sensi del D.Lgs 42/2004 ; non ricade in area soggetta ad Usi Civici.

SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 121/2019 DEL R.G.E.

LOTTO UNICO

Bene N° 1 - Capannone

Ubicazione: San Vittore del Lazio (FR) - Via San Giovanni s.n.c. in località “Masseria Grande”.

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile: Complesso produttivo a destinazione Superficie Fabbricati : 3.023,00 mq Industriale/artigianale identificato al catasto Fabbricati - Fg. 12, Part. 143, Sub. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 Terreno : 43.954,00 mq

Stato conservativo: L'immobile, come evidenziato nel rilievo fotografico allegato, è in discreto stato di conservazione e manutenzione.

Descrizione: Il complesso produttivo è costituito : dal capannone principale (riportato in catasto al F. 12 mapp. 143 sub 2) della superficie di mq. 2.400 circa realizzato con struttura portante in ferro, coperto e tamponato con lamiere coibentate tipo Isopan e dotato di tamponatura realizzata con blocchi in calcestruzzo, con altezza di mt. 7,50 circa; da una tettoia adiacente al predetto capannone, (riportata in catasto al F. 12 mapp. 143 sub 2) della superfice di mq. 324,00 circa (h. media mt.5.50 circa), realizzata con struttura in ferro e tamponata in muratura di blocchi in cls, pavimentata. Adiacente alla tettoia ed al capannone è presente una cabina elettrica, realizzata in muratura, della superficie di mq. 40,00 circa; da una tettoia aperta (riportata in catasto al F. 12 mapp. 143 sub 7) realizzata con struttura portante in ferro e copertura in lamiera della superficie di mq. 162,00 circa; da una cabina ENEL (riportata in catasto al F. 12 mapp. 143 sub 3) posta all’ingresso dello stabilimento, realizzata con struttura prefabbricata in cemento, della superficie di mq. 37,00 circa; da un vecchio edificio inagibile, (riportato in catasto al F. 12 mapp. 143 sub 4) qualificato catastalmente come unità collabente, realizzato prima del 1967, della superficie di circa mq. 60; dall’area urbana di pertinenza dei fabbricati, interamente recintata (riportata in catasto al F. 12 mapp. 143 sub 5 e sub 6) della superficie rispettiva di mq. 9.392 e mq. 19.057 ; dalla strada interna al complesso industriale (riportata in catasto al F. 12 mapp. 143 sub 1) che collega le varie aree del sito produttivo. Il tutto per una superficie complessiva estesa catastalmente (tra coperto e scoperto) di mq. 43.954. Vendita soggetta a IVA: SI

Continuità trascrizioni SI ex art. 2650 c.c.:

Stato di occupazione: Non occupato da terzi all’atto del sopralluogo - esiste contratto di locazione opponibile

FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO

 Iscrizioni

Ipoteca Volontaria derivante da Mutuo Fondiario Iscritto a Conservatoria di Frosinone il 23/06/2014 Reg. gen. 10017 - Reg. part. 830 Quota: 500.000 Importo: € 500.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** (terzo datore di ipoteca) Capitale: € 500.000,00 Rogante: Notaio **** Omissis **** di Cassino Data: 16/06/2014 N° repertorio: 88727 N° raccolta: 129507  Ipoteca Giudiziale derivante da Atto Giudiziario – Decreto Ingiuntivo Iscritto a Conservatoria Frosinone il 15/07/2019 Reg. gen. 11458 - Reg. part. 1481 Quota: 153.821,29 Importo: € 160.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: € 160.000,00 Data: 05/07/2019 N° repertorio: 669  Ipoteca Giudiziale derivante da Atto Giudiziario – Decreto Ingiuntivo Iscritto a Conservatoria Frosinone il 16/07/2019 Reg. gen. 11531 - Reg. part. 1484 Quota: 150.000,00 Importo: € 150.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: € 308.760,75 Data: 15/07/2019 N° repertorio: 710  Pignoramento Immobiliare derivante da Atto Giudiziario Iscritto a Conservatoria di Frosinone il 22/07/2019 Reg. gen. 11900 - Reg. part. 9294 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Rogante: Ufficiale Giudiziario Tribunale Data: 05/07/2019 N° repertorio: 2036  Pignoramento Immobiliare derivante da Atto Giudiziario Iscritto a Conservatoria di Frosinone il 25/11/2020 Reg. gen. 16474 - Reg. part. 12152 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****

Rogante: Ufficiale Giudiziario Tribunale Data: 21/10/2020 N° repertorio: 1925