Comune Di San Felice Circeo Provincia Di Latina Sindaco Dott

Comune di San Felice Circeo Provincia di Latina Sindaco Dott. Giovanni Petrucci Vicesindaco Dott. Eugenio Saputo Assessore all'Urbanistica Dott. Egidio Calisi

Prof. Arch. Laura Ricci

Gruppo di lavoro Responsabile del procedimento Arch. Giuseppe Manacorda Ing. Domenico Matacchioni Arch. Paola Carobbi

R RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA DOCUMENTO PRELIMINARE DI INDIRIZZO (art. 32, LR n. 38/99)

RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA

DOCUMENTO PRELIMINARE DI INDIRIZZO (art. 32, LR 38/99)

RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA

Indice

INTRODUZIONE

1. Il nuovo PUGC e il processo di pianificazione p. 5

2. Il Documento preliminare di indirizzo e il quadro normativo 6 2.1 Il quadro normativo di riferimento 6 2.2 La Struttura metodologica. Le fasi e gli elaborati 7

PARTE PRIMA

L’APPROFONDIMENTO CONOSCITIVO E LA SINTESI VALUTATIVA

1. L’inquadramento territoriale p. 9 1.1 Il territorio comunale e i riferimenti metodologici 10

2. Il Sistema della pianificazione comunale p.11 2.1 La pianificazione generale e lo stato di diritto 11 2.2 La pianificazione esecutiva e lo stato di attuazione 11 2.2.1 Atti e provvedimenti antecedenti il PRG del 1979 2.2.2 Atti e provvedimenti in attuazione del PRG del 1979 2.2.3 Atti e provvedimenti in variante al PRG del 1979 2.3 Le componenti e gli Ambiti geografico-territoriali 13

3. Il Sistema della pianificazione sovraordinata p.15 3.1 La strumentazione paesistica e ambientale 15 3.1.1 Il Piano Territoriale Paesistico Regionale 3.1.2 Il PTPR e gli Ambiti geografico-territoriali 3.1.3 Il Piano Territoriale Paesistico n. 13 3.1.4 Il PTP e gli Ambiti geografico-territoriali 3.1.5 Il Piano di assetto del Parco nazionale del Circeo 3.1.6 Il PAP e gli Ambiti geografico-territoriali 3.2 La strumentazione urbanistico-territoriale 27 3.2.1 Lo Schema di Piano Territoriale Provinciale Generale 3.2.2 Lo Schema di PTPG e gli Ambiti geografico-territoriali

4. Il Sistema ambientale p.31 4.1 I caratteri e gli usi del territorio urbano ed extraurbano 32 4.1.1 Le componenti e gli Ambiti geografico-territoriali

5. Il Sistema insediativo p.34 5.1 Le fasi della crescita insediativa 35 5.1.1 Le componenti e gli Ambiti geografico-territoriali 5.2 I caratteri e gli usi del territorio urbano 36 5.2.1 Le componenti e gli Ambiti geografico-territoriali 2

5.3 Il patrimonio edilizio esistente: i caratteri strutturali (densità e dotazioni) p.38 5.3.1 Le componenti e gli Ambiti geografico-territoriali 5.4 Il patrimonio edilizio esistente: edilizia legale ed edilizia abusiva 40 5.4.1 Le componenti e gli Ambiti geografico-territoriali

6. Il Sistema dei servizi e delle infrastrutture p.42 6.1 I servizi e le infrastrutture per la mobilità 42 6.1.1 Le Componenti e gli Ambiti geografico-territoriali 6.2 I dati strutturali della popolazione e gli standard urbanistici 44

I dati strutturali della popolazione e gli standard urbanistici Tabelle 1, 2, Grafico 1 p.47 Tabella 1 – Popolazione teorica insediata per Ambiti geografico-territoriali Tabella 2 – Standard esistenti di livello locale (mq e mq/ab) per Ambiti geografico-territoriali Grafico 1 – Popolazione residente 2001/2016

7. La Sintesi valutativa p.51 7.1 Il patrimonio edilizio esistente: tipologie insediative e zone urbanistiche 51 7.1.1 Le componenti e gli Ambiti geografico-territoriali 7.2 I valori ambientali e gli ambiti di interesse 54 7.2.1 Le componenti e gli Ambiti geografico-territoriali

PARTE SECONDA

GLI INDIRIZZI DI PIANIFICAZIONE

1. Il DPI e i Principi informatori p.56 1.1 Il Quadro normativo e gli Elaborati di Piano 56 1.2 I Principi informatori 57 1.3 La Strategia di riequilibrio e i riferimenti metodologici 58 1.4 I Sistemi e le scelte strutturanti 59 1.4.1 Il Sistema insediativo e le Centralità urbane e metropolitane 1.4.2 Il Sistema ambientale 1.4.3 Il Sistema dei servizi e delle infrastrutture

2. Il DPI e le disposizioni programmatiche per il Sistema insediativo p.62 2.1 Le Città e le componenti della riqualificazione diffusa 62 2.1.1 L’ambito della Città storica 2.1.2 L’ambito della Città consolidata 2.1.3 L’ambito della Città da ristrutturare 2.1.4 L’ambito della Città della trasformazione 2.2 Gli Ambiti di programmazione strategica 67

3. Il DPI: le verifiche e le proiezioni quantitativo-dimensionali p.70 3.1 Gli indirizzi per il Dimensionamento 70 3.2 Gli indirizzi per la dotazione degli standard urbanistici 72 3.2.1 Il Quadro normativo 3.2.2 Il Sistema dei Servizi e gli Standard urbanistici 3.2.3 Standard obiettivo e ambiti di riferimento

Gli standard urbanistici del DPI Tabelle 3, 4, 5, 6 p.75 Tabella 3 – Popolazione teorica ad esito per Ambiti geografico-territoriali Tabella 4 – Composizione degli standard urbanistici di livello locale de DPI Tabella 5 – Standard di livello locale de DPI (mq e mq/ab) per Ambiti geografico-territoriali Tabella 6 – Standard di livello urbano de DPI (mq e mq/ab)

Allegato 1 p.81 Elenco degli elaborati del DPI Allegato 2 83 Gli Ambiti geografico-territoriali Allegato 3 85 Localizzazione degli standard urbanistici negli Ambiti geografico-territoriali

INTRODUZIONE

1. Il nuovo PUGC e il processo di pianificazione

L‟Amministrazione del Comune di San Felice Circeo ha avviato, a partire dal 2013, un profondo processo di revisione e di rinnovamento della pianificazione urbanistica generale, avendo come obiettivo la formazione e l‟approvazione di un PRG riformato, credibile e operativo, che superi la vetustà del PRG vigente e dei relativi strumenti normativi, esito di una sequenza di atti e provvedimenti di varianti puntuali e di settore che si sono succeduti, a partire dalla sua approvazione nel 1979, determinando un affastellamento e una giustapposizione di norme e di disposizioni scarsamente coordinate. Il PRG vigente riflette, inoltre, in sé, l‟inadeguatezza del modello di piano urbanistico della Legge n. 1150 del 1942, oggi ancora in uso in Italia, strumento onnicomprensivo che unisce l‟indeterminatezza temporale al grande dettaglio progettuale, imponendo vincoli con validità quinquennale e garantendo diritti di durata illimitata, in modo arbitrario e ineguale, per ogni singola parte di territorio comunale; concepito per regolare l‟espansione della città, rigido rispetto alla complessità delle dinamiche di trasformazione, inefficace rispetto alle modalità di attuazione, avendo, di fatto, perso il principale strumento operativo (l‟esproprio), sul quale fondava la propria efficacia. Inadeguatezza che appare ancor più evidente rispetto alla necessità irrevocabile, suffragata dal riconoscimento dell‟evoluzione in senso ecologico della disciplina, di integrare nel sistema di pianificazione i contenuti urbanistico-territoriali con quelli ecologico-ambientali e tradizionalmente demandati ai piani settoriali1. La “rottura” dell‟isolamento del piano comunale, attraverso una concezione strutturale della pianificazione, basata sul principio della copianificazione, quale metodo di costruzione degli strumenti urbanistici, con riferimento ai relativi livelli di competenza e alle modalità di interazione; la nuova forma del Piano connessa alla separazione tra componenti strutturali e componenti operative; i nuovi contenuti disciplinari, la sostenibilità ambientale, la mobilità collettiva e la riqualificazione urbana; i nuovi meccanismi attuativi incentrati sul principio della perequazione, al fine di garantire l‟equità delle scelte di pianificazione e la loro efficacia; questi, sinteticamente, i temi fondamentali sollecitati dalla riflessione sul governo delle trasformazioni nella città e nel territorio contemporanei e che costituiscono, non a caso, le questioni cruciali poste al centro del lungo processo di riforma avviato con la proposta dell‟INU nel 1995. Processo, nei fatti, sostanziato da numerose esperienze di pianificazione locale che, nella concreta sperimentazione, hanno raggiunto livelli di innovazione particolarmente avanzati, recependo in modo più libero e sostanziale i temi cruciali della riforma. Tra queste esperienze di pianificazione, il PRG „08 del Comune di Roma costituisce un caso sicuramente emblematico, “non solo perché è uno dei più recenti, o perché il Comune di Roma è quello che in Italia ha la più ampia dimensione, ma anche perché questo Piano è la sintesi di tutte le più innovative sperimentazioni disciplinari”2 al punto da essere stato definito un “Laboratorio per la riforma urbanistica”. Anche in forza e a partire da questa esperienza esemplare, le questioni al centro dell‟innovazione del Piano locale sono fortemente integrate e compresenti nel DPI del Comune di San Felice Circeo, con la finalità di giungere a costruire un piano credibile e operativo, che assuma come prioritarie, in coerenza con l‟attuale fase di trasformazione urbana, le strategie di organizzazione dell‟assetto fisico e funzionale della Città, attraverso il coordinamento degli interventi di trasformazione e di

1 Cfr. L. Ricci, “Prefazione”, in L. Ricci, a cura di, Piano locale e… Nuove regole, nuovi strumenti, nuovi meccanismi attuativi, Franco Angeli, Roma-Milano, 2009, p. 11. 2 Cfr. G. Campos Venuti, “Il Piano per Roma e le prospettive dell‟urbanistica italiana”, in L. Ricci, a cura di, “Il nuovo Piano di Roma”, Urbanistica 116 (numero monografico), gennaio-giugno 2001. 5 modernizzazione urbana e la definizione di nuove regole, nuovi strumenti, nuove procedure e nuovi meccanismi attuativi per la riqualificazione dell‟esistente. In questo quadro, la nuova fase di pianificazione è, soprattutto, caratterizzata da una forte connotazione processuale, che consente di mettere a fuoco e di attuare progressivamente la strategia urbanistica che ne costituisce il motivo ispiratore, garantendo, al tempo stesso, una efficace interazione tra Piano e gestione urbanistica, e stabilendo una contestualità tra programmazione e attuazione. Il processo di pianificazione costituisce tuttavia, in assenza, a tutt‟oggi, di una riforma del quadro legislativo nazionale e regionale, un modello “di transizione”, intermedio rispetto a quello delle proposte di Riforma e a quello della tradizione, che consente l‟adozione e la sperimentazione di soluzioni innovative, comunque mantenendo la conformità con l‟ordinamento vigente. La stessa LR 38/99 “Norme sul governo del territorio”, infatti, nel definire all‟articolo 28 (Titolo III, Capo I), lo strumento generale di livello comunale (PUGC), “con funzioni di piano regolatore generale ai sensi della legge 17 agosto 1942, n. 1150”, pur distinguendo tra disposizioni strutturali e disposizioni programmatiche, e pur introducendo la procedura approvativa basata su un doppio livello (Documento preliminare di indirizzi da adottare e da condividere in sede di Conferenza di pianificazione con Provincia e Regione e PUGC con le relative fasi di adozione e approvazione), mantiene, nella sostanza, i contenuti e la forma del vecchio PRG della Legge n. 1150/42.

2. Il Documento preliminare di indirizzo e il quadro normativo

2.1 Il quadro normativo di riferimento

Ai sensi dell‟articolo 32 “Conferenza di pianificazione” della LR 38/99, il Documento preliminare di indirizzo (DPI) anticipa la redazione del Piano urbanistico generale comunale (PUGC), ai fini di consentire la verifica degli indirizzi di pianificazione rispetto alla normativa vigente, alla disciplina degli strumenti di pianificazione paesistica e territoriale o di settore sovraordinati, e di favorire la partecipazione dei cittadini alla formazione del Piano, nonché di raccogliere in modo produttivo, in sede di Conferenza di pianificazione, i previsti pareri di compatibilità. L‟articolo 32 della LR 38/993 prevede, infatti, che la formazione del PUGC sia preceduta dall‟adozione di un DPI, che (ai sensi del medesimo articolo) “deve contenere almeno i seguenti elementi: a) la relazione sulle linee di sviluppo storico delle trasformazioni del territorio comunale e il loro rapporto con gli strumenti di pianificazione comunale; b) la descrizione territoriale e ambientale, costituita da analisi conoscitive estese all‟intero territorio comunale; c) la quantificazione del patrimonio esistente, ivi compresa la suddivisione tra edilizia legale e abusiva; d) la relazione sull‟evoluzione storica e sulla struttura della popolazione residente; e) la definizione e quantificazione della struttura dei servizi pubblici esistenti; f) gli obiettivi che lo strumento urbanistico proposto intende perseguire; g) la cartografia in scala adeguata dell‟assetto urbano attuale, del piano generale vigente e della sintesi della proposta di piano”. Ai sensi dello stesso articolo 32, inoltre, “al fine di acquisire il parere della Regione e della Provincia sulla compatibilità degli indirizzi del PUGC rispetto agli strumenti o agli indirizzi della pianificazione territoriale e paesistica regionali e provinciali, il Sindaco convoca una conferenza di pianificazione con la Regione e la Provincia territorialmente interessata, cui partecipano, oltre al

3 I contenuti e le procedure per la formazione del PUGC e del relativo DPI sono individuati dalla LR 38/99 e nella DGR Lazio n. 523 del 18.07.2008, così come modificata dalla Del. GR Lazio n. 551 del 25.11.2011. 6

Sindaco, i Presidenti della Regione e della Provincia e i relativi assessori competenti in materia urbanistica. La conferenza deve concludersi nel termine di trenta giorni”.

2.2 La Struttura metodologica. Le fasi e gli elaborati

A partire dall‟esigenza di un approccio che operi facendo uso di un‟integrazione di scale, attraverso una connessione logica e metodologica, ai fini di cogliere la molteplicità degli elementi e delle interrelazioni, e per poter fornire, in modo coordinato, risposte adeguate ai diversi problemi che la realtà territoriale, nel suo complesso, presenta, è stata adottata, per la redazione del DPI, una metodologia di intervento che introduce, in una logica iterativa, una scansione per Livelli e Fasi di approfondimento successivi. La Struttura metodologica configura un processo di pianificazione, cui corrispondono differenti scale di lettura e strumenti di intervento. I due Livelli di riferimento sono così individuabili: - il Livello territoriale che, anche a partire dal recepimento delle scelte di pianificazione paesistico- ambientale e urbanistico-territoriale sovraordinate, vigente o ancorché solo adottata, mette a fuoco obiettivi, ipotesi progettuali e di trasformazione di carattere strategico-strutturale, immediatamente operativi per l‟intero territorio comunale; - il Livello locale, che individua gli ambiti da sottoporre a interventi di trasformazione programmatici. L‟iter metodologico assume, per ciascun livello, una suddivisione teorica in quattro Fasi principali, anch‟esse fortemente interattive: - l‟approfondimento conoscitivo; - l‟interpretazione-valutazione; - l‟esplicitazione degli obiettivi (generali e specifici); - l‟individuazione e messa in coerenza di strategie e azioni per il perseguimento degli obiettivi.

Ogni Fase utilizza, inoltre, un‟articolazione per sistemi, Sistema della pianificazione, Sistema ambientale, Sistema insediativo, Sistema dei servizi e delle infrastrutture, e per componenti. Tale articolazione ha un significato essenzialmente strumentale, che richiede pertanto, necessariamente, l‟individuazione, attraverso meccanismi di coordinamento, delle relazioni che intercorrono tra i diversi sistemi e tra le diverse componenti. Ogni Livello richiede, infine, l‟elaborazione di Carte tematiche, che segnano le differenti Fasi dell‟iter, riassumendo in sé il passo metodologico e il momento conoscitivo e progettuale. Conseguentemente, le componenti dei sistemi assumono un carattere descrittivo, valutativo o progettuale in funzione delle differenti Fasi e dei differenti elaborati.

In coerenza con la Struttura metodologica e in ottemperanza a quanto previsto dall‟articolo 32 della LR 38/99, gli elaborati costitutivi del DPI rivestono carattere analitico-descrittivo; carattere sintetico-interpretativo; carattere pianificatorio di indirizzo per i contenuti prescrittivi strutturali e programmatici del PUGC, nonché per quelli gestionali. Essi sono puntualmente individuati nell‟Allegato 14 alla presente Relazione. Gli elaborati sono così distinti per contenuto e finalità: a) gli elaborati a carattere analitico-descrittivo e sintetico-interpretativo svolgono un ruolo di conoscenza sistemica e di inquadramento dei caratteri del territorio comunale, di contestualizzazione delle scelte del DPI, anche con riferimento alla strumentazione generale e attuativa previgente (stato di diritto) e alla strumentazione sovraordinata paesistico ambientale e urbanistico territoriale (I1, A, S);

4 Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI, P1 Carta dello Schema di Piano Sc. 1:10.000. 7 b) gli elaborati a carattere pianificatorio hanno valore di indirizzo per le disposizioni prescrittive strutturali del PUGC direttamente operative e per quelle programmatiche riferite agli ambiti da sottoporre a interventi indiretti e di pianificazione esecutiva (P1); nonché per le disposizioni gestionali del PUGC che rivestono valore di conoscenza e di indirizzo per le scelte programmatiche della pianificazione. In particolare, l‟elaborato P1 anticipa gli indirizzi per la costruzione dell‟Elaborato Prescrittivo del PUGC, che fornirà la struttura organizzativa e funzionale fondamentale dell‟intero territorio comunale, articolata nei tre Sistemi di riferimento (Sistema insediativo, Sistema ambientale, Sistema dei Servizi e delle infrastrutture) che coprono l‟intero territorio comunale e ne definiscono le caratteristiche e le modalità di trasformazione.

L‟articolazione per Sistemi e per Fasi trova puntuale riscontro nella struttura della presente Relazione: - le due Parti corrispondono alle Fasi, rispettivamente, la prima, alle Fasi di approfondimento conoscitivo e di interpretazione valutazione5, la seconda alle Fasi di esplicitazione degli obiettivi (generali e specifici) e di pianificazione6; - nella prima Parte, lo studio e la valutazione dei caratteri e delle componenti del territorio comunale, vengono descritte all‟interno di sette capitoli, articolati, fatta eccezione per il primo di inquadramento, e per l‟ultimo di sintesi valutativa, sulla base dei Sistemi7 (della pianificazione, insediativo morfologico, ambientale, dei servizi e delle infrastrutture) e, all‟interno di essi, a partire dalle carte tematiche di riferimento8. Inoltre, il Capitolo 69, in corrispondenza del Sistema dei servizi e delle infrastrutture introduce, con il supporto di specifiche Tabelle10, a verifica dei risultati qualitativi delle prime due Fasi, anche i riferimenti quantitativi relativi ai dati strutturali della popolazione e alla dotazione degli standard urbanistici esistenti; - nella seconda Parte11, le scelte e le previsioni qualitative e quantitative del DPI vengono illustrate all‟interno di tre capitoli, articolati a partire dagli elaborati di riferimento: i primi due Capitoli danno conto degli indirizzi per le disposizioni strutturali e programmatiche del PUCG, mentre il terzo Capitolo completa l‟illustrazione degli indirizzi con una verifica quantitativa riferita al dimensionamento e alla dotazione degli Standard urbanistici.

5 Cfr. Parte prima “L‟approfondimento conoscitivo e la sintesi valutativa”. 6 Cfr. Parte seconda “Gli indirizzi di pianificazione”. 7 Cfr. Parte prima, Cap. 1. “L‟inquadramento territoriale”; Cap. 2. “Il Sistema della pianificazione comunale”; Cap. 3. “Il Sistema della pianificazione sovraordinata”; Cap. 4. “Il Sistema ambientale”; Cap. 5. “Il Sistema insediativo”; Cap. 6. “Il Sistema dei servizi e delle infrastrutture”; Cap. 7. “La Sintesi valutativa”. 8 Cfr. Parte prima, Par. 2.1 “La pianificazione generale e lo stato di diritto”; Par. 2.2 “La pianificazione esecutiva e lo stato di attuazione”; Par. 2.3 “Le componenti e gli ambiti geografico-territoriali”; Par. 3.1 “La strumentazione paesistica ambientale”; Par. 3.2 “La strumentazione urbanistico-territoriale”; Par. 4.1 “I caratteri e gli usi del territorio urbano ed extraurbano”; Par. 5.1 “Le fasi della crescita insediativa”; Par. 5.2 “I caratteri e gli usi del territorio urbano”; Par. 5.3 “Il patrimonio edilizio esistente: i caratteri strutturali (densità e dotazioni)”; Par. 5.4 “Il patrimonio edilizio esistente: edilizia legale ed edilizia abusiva”. 9 Cfr. Parte prima, Cap. 6 “Il Sistema dei servizi e delle infrastrutture”. 10 Cfr. Tabella 1 “Popolazione teorica insediata per Ambiti geografico-territoriali”, Tabella 2 “Standard esistenti di livello locale (mq e mq/ab) per Ambiti geografico-territoriali”. 11 Cfr. Parte seconda, Cap. 1. “Il DPI e i Principi informatori”; Cap. 2. “Il DPI e le disposizioni programmatiche per il Sistema insediativo”, Cap. 3 “Il DPI: le verifiche e le proiezioni quantitativo-dimensionali”. 8

PARTE PRIMA

L’APPROFONDIMENTO CONOSCITIVO E LA SINTESI VALUTATIVA

In coerenza con la struttura metodologica adottata dal DPI, la Parte prima illustra i risultati dell‟inquadramento, dell‟approfondimento conoscitivo e della valutazione dei caratteri del territorio comunale, a partire dai Sistemi di riferimento, articolati nelle diverse componenti relative allo stato di fatto e allo stato di diritto, che costituiscono il quadro di riferimento di contestualizzazione delle scelte del DPI. Nella sequenza dei capitoli, la descrizione relativa ai quattro Sistemi di riferimento, Sistema della pianificazione (articolato in Sistema della pianificazione comunale e Sistema della pianificazione sovraordinata), Sistema ambientale, Sistema insediativo, Sistema dei servizi e delle infrastrutture, è anticipata da una lettura integrata delle relazioni che sussistono tra le componenti strutturali esistenti e di pianificazione certa afferenti ai diversi Sistemi del territorio comunale, inquadrata all‟interno di uno scenario metropolitano di area vasta, mentre l‟ultimo Capitolo dà conto del riconoscimento delle principali relazioni tra i differenti Sistemi.

1. L’inquadramento territoriale

L‟obiettivo strategico della “rottura dell‟isolamento del piano comunale”, la consapevolezza di non poter prescindere dalla sua definizione all‟interno di un “orizzonte metropolitano”, hanno guidato il processo di costruzione del DPI, ispirato, come già detto, a principi di copianificazione e di sussidiarietà, anche attraverso la definizione di un sistema efficace di relazioni con il quadro della pianificazione sovraordinata, e con i rispettivi Enti competenti. Operativamente, le scelte di carattere sovracomunale, se pur esplicitate con differenti gradi di formalizzazione, vengono recepite nel processo di pianificazione e costituiscono la struttura di riferimento del disegno della città e del suo territorio, sintetizzata nell‟elaborato Carta dell‟inquadramento territoriale (I1)12. Tale Carta articola le componenti strutturali in coerenza con l‟approccio sistemico: - Sistema ambientale, all‟interno del quale viene individuato il “Parco del Circeo”; - Sistema dei Servizi, articolato, a sua volta, in Servizi (“Servizi pubblici di livello urbano” e “servizi pubblici di livello locale”) e Aree verdi (“Verde pubblico di livello locale”); - Sistema delle infrastrutture, articolato, a sua volta, in Infrastrutture per la mobilità, Infrastrutture portuali e Infrastrutture tecnologiche. - Sistema della pianificazione, articolato in Programma di Fabbricazione (Programma di Fabbricazione approvato con Del. CC 468/1968: “Limite zone edificabili”), Atti e provvedimenti attuativi approvati (“Antecedenti al PRG vigente”13, “In attuazione del PRG vigente”14, “In variante al PRG vigente”15).

La Carta dell‟inquadramento territoriale rappresenta, quindi, il sistema di relazioni che intercorrono tra le componenti strutturali del territorio comunale, così come determinate dallo stato di fatto e così come conformate ai sensi dalla strumentazione urbanistica e territoriale, e tra queste e i sistemi di riferimento sovracomunali. In questa ottica, le invarianti di livello comunale relative al Sistema ambientale, al Sistema dei servizi e delle infrastrutture, e al Sistema della pianificazione comunale previgente, si pongono come supporto e “aggancio” all‟interno del più ampio disegno sovracomunale ambientale, insediativo morfologico e funzionale, nonché della mobilità.

12 Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI, I1Carta dell‟inquadramento territoriale, Sc. 1:10.000. 13 Piani di Lottizzazione e Convenzioni/Lottizzazioni. 14 Piani di lottizzazione e Piani di zona ex lege 167/62. 15 Patti territoriali. 9

Il Sistema ambientale comunale è strutturato dalla emergenza orografica a carattere naturalistico e storico del Monte Circeo, componente che connota, insieme ai laghi, alle aree umide, alle isole dei Comuni contermini (Latina, Sabaudia, Ponza), il “Parco Nazionale del Circeo”. Il Sistema dei servizi individua le componenti relative ai “Servizi pubblici di livello urbano” e ai “Servizi pubblici di livello locale”. Essi risultano concentrati prevalentemente nel Centro storico di San Felice Circeo e nei tessuti adiacenti della Città consolidata, mentre la restante parte del territorio comunale presenta una scarsa dotazione, fatto salvo per alcune attrezzature localizzate nella zona di Borgo Montenero. Per quanto concerne il Sistema delle infrastrutture, la via Litoranea e il Lungomare Pontino (via di Torre Paola) all‟interno della “Viabilità intercomunale metropolitana” rappresentano i principali assi di accesso al territorio comunale; la via di Monte Circeo e la via Mediana Vecchia in direzione nord/sud e di via Sabaudia e via Terracina in direzione ovest/est, all‟interno della “Viabilità intersettoriale” costituiscono il riferimento dei principali flussi di collegamento tra il Sistema insediativo del Comune e tra questo e i Comuni contermini. Il Sistema della pianificazione dà conto delle principali modalità di formazione e trasformazione del Sistema insediativo e delle previsioni certe che lo interessano. In particolare, il Sistema insediativo è costituito dall‟aggregazione di insediamenti storici, pianificati e di origine spontanea, prevalentemente residenziali, principalmente lungo la fascia litoranea e lungo la via Mediana Vecchia, che costituiscono un continuum urbanizzato che travalica i confini comunali fino al centro storico di Terracina. Il continuum è caratterizzato da una sequenza insediamenti pianificati, spontanei, ex abusivi che raggiunge le aree agricole pianeggianti assumendo la forma di nuclei isolati e di edifici sparsi.

1.1 Il territorio comunale e i riferimenti metodologici

Il territorio del Comune di San Felice Circeo, che presenta un‟estensione di circa 31 kmq, confina a nord/est con il Comune di Sabaudia, a nord/nord-ovest con il Comune di Terracina ed è lambito, per la restante parte del confine comunale, dal Mar Tirreno. Il territorio comunale risulta orograficamente articolato in due zone distinte: il promontorio del Monte Circeo che domina con il caratteristico profilo circa 8 km di costa tirrenica (il Picco di Circe, con i suoi 541 m sul livello del mare, ne costituisce l‟altezza massima), per la restante parte prevalentemente pianeggiante, e la retrostante pianura, ultima propaggine dell‟Agro Pontino verso il mare. La lettura del territorio comunale ha suggerito l‟individuazione, sotto il profilo metodologico, di sette Ambiti geografico-territoriali16, diversamente connotati e riconoscibili per le relazioni morfologico-funzionali e ambientali, da utilizzare strumentalmente sia nella fase di approfondimento conoscitivo sia in quella sintetico-valutativa, sia, infine, in quella di definizione degli indirizzi di pianificazione: - Ambito 1: costituito dalla parte sud/sud-ovest a carattere prevalentemente naturalistico del territorio comunale comprendente il Monte Circeo; - Ambito 2: identificabile con la parte di territorio interessata da insediamenti compatti, nel settore sud/sud-est del Comune, tra le pendici del Monte Circeo e la pianura, poco oltre la Via Sabaudia/Viale Tittoni, che ricomprendono il nucleo storico e la prima espansione insediativa; - Ambito 3: comprende la parte di territorio interessato dagli insediamenti dell‟espansione urbana più recente, lungo la fascia litoranea occidentale, tra Viale Tittoni e il confine con il Comune di Terracina; - Ambito 4: comprende la fascia di territorio, tra via Sabaudia e via Leopardi, caratterizzata dagli insediamenti della periferia e della frangia urbana in espansione verso nord e da aree agricole frammiste a insediamenti nucleari e in forma diffusa;

16 Cfr. Allegato 2 - I Settori geografico-territoriali. 10

- Ambito 5: costituito dalle aree agricole ricomprese tra via Leopardi e via della Pineta caratterizzate da forme di diffusione insediativa e un significativo frazionamento nel territorio agricolo originariamente caratterizzato dalle trame di appoderamento della bonifica; - Ambito 6: comprende le aree agricole pianeggianti fortemente caratterizzate dai segni e dalle permanenze della bonifica, a nord da via della Pineta fino ai confini con i Comuni di Sabaudia e Terracina; - Ambito 7: identificabile con gli insediamenti della frangia urbana posti ai margini nord-est del territorio comunale, lungo la via Mediana Vecchia.

2. Il Sistema della pianificazione comunale

In coerenza con quanto disposto dall‟articolo 32 della LR 38/99, gli elaborati relativi al Sistema della pianificazione comunale danno conto dell‟approfondimento conoscitivo riferito alla strumentazione urbanistica generale vigente17, nonché alla strumentazione urbanistica esecutiva e al relativo stato di attuazione18. In particolare, si tratta di due Carte, rispettivamente la Carta dello stato di diritto (Ad1.1) e la Carta dello stato di attuazione (Ad1.2).

2.1 La pianificazione generale e lo stato di diritto

La Carta dello stato di diritto (Ad1.1) del territorio comunale dà conto delle previsioni del PRG del 197919, così come successivamente modificate e integrate a esito dell‟approvazione degli strumenti urbanistici esecutivi e di varianti puntuali. L‟articolazione delle componenti normative presenti nella Carta fa riferimento a due parti essenziali: - la prima, corrispondente all‟individuazione delle zone urbanistiche dell‟azzonamento del PRG del 1979; - la seconda, corrispondente agli atti e provvedimenti attuativi definitivamente approvati, che hanno modificato e integrato lo stato di diritto definito dal PRG del 1979 e a esito delle sue varianti puntuali.

2.2 La pianificazione esecutiva e lo stato di attuazione

La Carta dello stato di attuazione (Ad1.2) dà conto dei riferimenti della pianificazione esecutiva e del relativo stato di attuazione, con particolare attenzione agli atti e provvedimenti attuativi, ponendoli a confronto con il Programma di fabbricazione esteso all‟intero territorio comunale e approvato con Del. CC 468/1968. L‟articolazione degli “Atti e provvedimenti attuativi” presenti nella Carta fa riferimento a quattro parti essenziali, sulla base di una lettura temporale dei provvedimenti stessi: - gli atti e provvedimenti attuativi antecedenti il PRG del 1979; - gli atti e provvedimenti in attuazione del PRG del 1979; - gli atti e provvedimenti attuativi in variante al PRG del 1979; - gli atti e provvedimenti di varianti generali o di settore al PRG del 1979.

17 Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI, Ad Carta del Sistema della pianificazione: Ad1.1 Carta dello stato di diritto, Sc. 1:5.000. 18 Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI, Ad Carta del Sistema della pianificazione: Ad1.2 Carta dello stato di attuazione, Sc. 1:10.000. 19 Cfr. PRG del Comune di San Felice Circeo, approvato con deliberazione della Giunta Regionale del Lazio n.5736 del 26.11.1979, pubblicata sul B.U.R.L. n.5 del 20.02.1980. 11

Per ciascuna delle quattro parti vengono indicati, all‟interno della voce iter, l‟atto deliberativo più aggiornato (in itinere, adottato/controdedotto, approvato), con gli specifici riferimenti, e l‟eventuale decadenza dello strumento; all‟interno della voce stato di attuazione, il grado di attuazione (attuato; parzialmente attuato, distinguendo tra parte pubblica e privata; non attuato). A sua volta, ognuna delle tre parti è suddivisa in tipologie di strumenti: - per gli atti e provvedimenti attuativi antecedenti il PRG del 1979: Convenzioni/Lottizzazioni e Piani di lottizzazione, successivamente recepiti o non recepiti dal PRG del 1979; - per gli atti e provvedimenti in attuazione del PRG del 1979: Piani particolareggiati, Piani di lottizzazione e Piani di zona ex lege 167/62; - per gli atti e provvedimenti attuativi in variante al PRG del 1979: Piani Particolareggiati, Piani di Zona, Patti territoriali e altri strumenti attuativi. - gli atti e provvedimenti di varianti generali o di settore al PRG del 1979: la Variante speciale per il recupero dei nuclei di edilizia ex abusivi ex LR 28/80, in itinere.

2.2.1 Atti e provvedimenti antecedenti il PRG del 1979

Si tratta di atti e provvedimenti solo parzialmente attuati (Convenzione/Lottizzazione in “Località Isola Verde”, Piani di lottizzazione di “Colle Circeo 1 e 2”, “Punta Corallo”, “I Pioppi”), fatto salvo il Piano di lottizzazione “Borgo Montenero” che risulta essere del tutto attuato.

2.2.2 Atti e provvedimenti in attuazione del PRG del 1979

Tra questi, il Piano particolareggiato della “Sottozona D5” e il Piano di lottizzazione “Quattro P” risultano in itinere. Quattro Piani di lottizzazione (“Aurora 80”, “Le Magnolie”, “Treolivi e Quartesan”, “Olympia farm”) risultano attuati e un Piano di Zona (“Borgo Montenero”) risulta parzialmente attuato.

2.2.3 Atti e provvedimenti in variante al PRG del 1979

Si tratta sia di strumenti urbanistici esecutivi in variante al PRG, sia di una Variante speciale per il recupero dei nuclei di ex edilizia abusiva, ai sensi della LR 28/1989. In particolare, tra questi solo il Patto territoriale “Soc. CPA s.n.c.” risulta attuato, diversamente dagli altri atti tuttora in itinere. Si tratta in particolare di: - il Piano particolareggiato “La Cona”, - il Piano di Zona “PEEP Soc. Edera”, - il “Piano di sviluppo e riqualificazione ambientale di Viale Europa”, - la “Variante urbanistica attuativa della zona La Cona-Pantano Marino”, - la Variante speciale per il recupero dei nuclei di edilizia ex abusiva, ai sensi della LR 28/1989, adottata con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 13 del 01/03/2007 e controdedotta con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 95 del 28/07/2010.

Si fa tuttavia presente che con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 33 del 30.11.2015, l‟Amministrazione Comunale ha dato seguito alla volontà di affermare, in controtendenza rispetto alle precedenti consiliature, un chiaro orientamento procedurale e di indirizzo, che trae origine dal convincimento della necessità di definire un quadro generale di coerenze quale riferimento unitario per le strategie di governo e di assetto del territorio. L‟attuazione di questo orientamento ha dunque comportato, parallelamente, a partire da verifiche puntuali degli obiettivi, delle previsioni e della congruenza tecnico-amministrativa delle scelte politico-amministrative e di pianificazione territoriale, un ripensamento e una conseguente scelta di modificare o di revocare in forma definitiva gli strumenti in itinere in contrasto con il più generale quadro di coerenze in elaborazione.

Con questa Deliberazione, l‟Amministrazione si è posta quindi, come accennato, in netta controtendenza rispetto all‟approccio adottato nel corso delle precedenti consiliature, basato sull‟avvio in parallelo di numerosi procedimenti di variante al PRG, in assenza di un quadro generale tale da garantire, ex ante ed ex post, la coerenza e la verifica degli indirizzi di pianificazione e delle singole scelte. Varianti puntuali o di settore, come anche la Variante speciale dei nuclei di edilizia ex abusiva, che promuovono espansioni e nuovo consumo di suolo agricolo, anche sotto sedicenti forme di recupero urbanistico, con interventi “a macchia di leopardo”, perpetrando modelli desueti e datati di pianificazione locale. Con queste motivazioni la suddetta Deliberazione l‟Amministrazione ha proceduto ad approvare la sospensione del primo provvedimento in variante al PRG vigente, il Piano di Zona “PEEP Soc. Edera” e si è impegnata a proseguire con la sospensione anche degli altri provvedimenti in variante.

2.3 Le componenti e gli Ambiti geografico-territoriali

Ambito 1 Il PRG del 1979, oltre a includere l‟intero Ambito all‟interno del perimetro del “Comprensorio del Circeo”, individua un‟area di “Vincolo di rispetto assoluto monumentale, archeologico, paesistico e forestale” (V2). Sulla fascia litoranea dell‟Ambito insiste, inoltre, un “Vincolo di tutela della fascia costiera” (V4). In quest‟ultima zona ricadono anche gli insediamenti sorti spontaneamente antecedentemente agli anni Settanta all‟interno del comprensorio del Circeo (area di Quarto Caldo), peraltro inseriti dal Programma di fabbricazione del 1969 entro il “limite delle zone edificabili”.

Ambito 2 Il PRG del 1979 localizza in questo Ambito, in corrispondenza della città esistente e stratificata, la totalità delle zone urbanistiche di tipo A storiche (A1 “Centro storico – conservazione e risanamento”, A2 “Centro storico – trasformazione edilizia”) e buona parte di quelle di tipo B di completamento (B1 “Zone di completamento edilizia residenziale” e B5 “Zone di completamento residenziale estensivo”). La fascia costiera urbanizzata è, invece, inclusa nella Sottozona D1 “Zone di completamento e ristrutturazione edilizia residenziale stabile e alberghiera”. In questo Ambito non sono presenti strumenti urbanistici esecutivi attuati, con l‟eccezione del piccolo Piano di Lottizzazione “Le Magnolie”. Sono invece presenti atti e provvedimenti in variante al PRG vigente ancora in itinere: il Piano Particolareggiato “La Cona”, ad oggi non approvato, e il nucleo di Monticchio, facente parte dei “Nuclei di edilizia ex abusiva da recuperare” individuati con la Variante speciale controdedotta nel 2010. In corrispondenza degli insediamenti localizzati a nord dell‟asse via Sabaudia/viale Tittoni che costituiscono l‟espansione consolidata più recente, classificata tra le zone B di completamento residenziale, successivamente interessata dalla “Variante urbanistica attuativa della zona La Cona- Pantano Marino”, ancora in itinere, il PRG del ‟79 individua una zona di espansione residenziale, comprendente anche aree per verde, servizi e viabilità pubblica, non attuata.

Ambito 3 Per la parte di fascia costiera che si sviluppa tra viale Tittoni e Torre Olevola, delimitata a nord dal Canale Elena e ancora oggi solo parzialmente edificata, il PRG del 1979 prescrive il ricorso a un piano particolareggiato di iniziativa comunale esteso all‟intero comprensorio (art. 23 delle NTA); al suo interno individua zone B di limitata estensione (B1_V “Zone di completamento vincolato edilizia residenziale” e B3_V “Zone di completamento vincolato edilizia turistica costiera”), zone F3 (“Parco pubblico”) e zone M (“Attrezzature e impianti pubblici o di interesse pubblico”), per le quali il Piano consente l‟edificazione a carattere turistico-ricettivo, da concentrare nel 50%

13 dell‟area, in posizione arretrata rispetto alla costa, riservando la restante parte al verde e ai servizi pubblici (art. 29 delle NTA). Tale comprensorio è stato poi effettivamente interessato da una pianificazione attuativa, in variante al PRG, a oggi ancora in itinere (“Piano di sviluppo e riqualificazione ambientale di Viale Europa”, controdedotto nel 2008). All‟interno del comprensorio insistono, inoltre, due Piani di lottizzazione di limitata estensione: “I Pioppi”, approvato antecedentemente al PRG e ad oggi parzialmente attuato, e “Quattro P”, adottato nel 2009 e ancora in itinere. La restante parte di fascia costiera, pressoché completamente edificata, compresa tra Torre Olevola e il confine con il Comune di Terracina, ricade quasi interamente tra le zone B di completamento (Sottozona B3 “Zone di completamento edilizia turistica costiera” la fascia compresa tra la costa e la Strada Provinciale Badino e Sottozona B2 “Zone di completamento edilizia turistica” quella compresa tra la Provinciale ed il Canale Elena), interessate da un unico episodio di pianificazione in attuazione del PRG (il Piano di Lottizzazione “Olympia Farm”, non attuato e decaduto). Nell‟Ambito è, inoltre, presente l‟insediamento a ridosso del Canale Elena in località Isola Verde interessato da una lottizzazione/convenzione antecedente al PRG e da questo recepita, e la propaggine di territorio edificato che si protende oltre il canale, lungo Viale Regina Elena, a ridosso del Villaggio Mercede, inclusa dal PRG del 1979 tra le zone di espansione (Sottozona C2 “Nuova espansione edilizia turistica”) e in seguito solo in parte interessato da pianificazione esecutiva (Piano di Lottizzazione “Aurora 80”).

Ambito 4 L‟Ambito pressoché interamente classificato dal PRG del 1979 come zona agricola (Sottozona E1 “Agro”) è interessato da edificazione, di origine spontanea e abusiva, per lo più a carattere nucleare o sparso e frammisto alle aree agricole, in parte oggetto dalla individuazione dei nuclei di edilizia ex abusiva di cui alla Variante speciale in itinere.

Ambito 5 L‟Ambito pressoché interamente classificato dal PRG del 1979 come zona agricola (Sottozona E1 “Agro”) è interessato da edificazione di origine spontanea e abusiva in forma diffusa e isolata. Anche in questo Ambito sono stati individuati numerosi Nuclei di edilizia ex abusiva di cui alla Variante speciale in itinere. Lungo via Monte Circeo, in corrispondenza del preesistente nucleo produttivo del Centro Artigianale Circeo, è localizzata la totalità delle zone urbanistiche a carattere artigianale e industriale (Sottozona D5 “Zone di nuova espansione piccole attività industriali”), la cui attuazione, tramite Piano particolareggiato, risulta in itinere.

Ambito 6 Questo Ambito rappresenta la parte più ampia e più integra del territorio comunale oggetto della bonifica, pressoché completamente classificata dal PRG del 1979 come zona agricola (Sottozona E1 “Agro”). Fa eccezione il significativo episodio insediativo di Borgo Montenero: intorno al nucleo storico, classificato come zona B (Sottozona B1 “completamento edilizia residenziale”, comprendente anche una lottizzazione antecedente all‟approvazione del PRG), il Piano individua aree a verde e servizi pubblici e una zona C di completamento, a oggi quasi completamente attuata attraverso un Piano di Lottizzazione e un Piano di Zona.

Ambito 7 La fascia di territorio comunale, quasi totalmente edificata, che si snoda lungo il confine orientale del Comune, a ridosso di via Mediana Vecchia, è stata interessata, antecedentemente all‟approvazione del PRG, dai Piani di Lottizzazione “Colle del Circeo 1 e 2”, “Punta Corallo” e

“Punta Sirena”, attuati solo limitatamente alle previsioni private. Essa era inclusa nel limite delle zone edificabili dal Programma di fabbricazione del 1968. Relativamente ai piani attuativi, solo i primi tre sono stati riconosciuti dal PRG come Zone B (Sottozona B4 – “Completamento lottizzazioni strada Mediana”), per le quali era previsto il completamento tramite piani particolareggiati o lottizzazioni, mai avviati; il quarto piano, non recepito dal PRG, che lo ricomprende infatti tra le zone agricole, è stato recentemente incluso nella Variante speciale per il recupero dei nuclei abusivi, in itinere.

3. Il Sistema della pianificazione sovraordinata

La verifica della compatibilità degli indirizzi del PUGC, definiti in sede di adozione del DPI, da parte del Consiglio comunale, rispetto alle pianificazioni regionali e provinciali, generali e settoriali, e gli indirizzi della pianificazione territoriale e paesistica, costituisce oggetto prioritario della Conferenza di pianificazione finalizzata ad acquisire il parere della Regione e della Provincia, ai sensi del comma 2 dell‟art. 32 della L.R. n. 38/99. Conseguentemente, gli elaborati relativi al Sistema della pianificazione sovraordinata danno conto dell‟approfondimento conoscitivo riferito al quadro della strumentazione paesistica e ambientale, così come definita dal PTP e dal PTPR della Regione Lazio, e dal Piano di assetto del Parco del Circeo. Quanto alla strumentazione sovraordinata di competenza provinciale, Latina è l‟unica Provincia del Lazio a non essersi ancora dotata di un PTPG. Va tuttavia tenuto conto che nel 2003 il Consiglio Provinciale ha approvato (Del. CP 52 del 2003) il Documento Preliminare di indirizzi al PTPG, ai sensi dell'ex art. 20 bis L.R. n. 38/99, e successivamente ha avviato la redazione dello Schema di PTPG, di cui sono stati presi in considerazione, nella redazione del presente DPI, alcuni elaborati significativi. Tale Schema è stato solo recentemente adottato dal Consiglio Provinciale con Deliberazione n. 25 del 27/09/201620.

3.1 La strumentazione paesistica e ambientale

L‟approfondimento conoscitivo riferito alla strumentazione paesistica e ambientale ha comportato la verifica preventiva dei vincoli, delle prescrizioni e degli indirizzi della pianificazione sovraordinata paesistica e ambientale, attraverso lo studio: - delle previsioni del Piano Territoriale Paesistico Regionale (PTPR), adottato con Del. GRL n. 556 del 25.07.2007 e n. 1025 del 21.12.2007. Più recentemente, il 7.03.2016 la Giunta regionale ha approvato la Proposta di deliberazione consiliare concernente: “Approvazione del Piano Territoriale Paesistico Regionale ai sensi degli articoli 21, 22 e 23 della legge regionale 6 luglio 1998 n. 24 (Pianificazione paesistica e tutela dei beni e delle aree sottoposti a vincolo paesistico) e successive modifiche e degli articoli 135, 143, 156 e 141 bis del decreto legislativo 22 gennaio 2004 n. 42 (Codice dei Beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell'art. 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137) e successive modifiche”; - delle previsioni del Piano Territoriale Paesistico (PTP), Ambito Territoriale n. 13, “Terracina Ceprano Fondi”, approvato con LL.RR. 06.07.1998 nn. 24 e 25, e modificato, ai sensi dell‟articolo 23, comma 1, della LR 24/98, a seguito delle osservazioni presentate dai Comuni approvate con Del. CR n. 41 del 31/07/2007. Tali osservazioni, laddove accolte, hanno costituito variante ai PTP vigenti e sono parte integrante del PTPR adottato;

20 La documentazione inerente lo Schema di PTPG della Provincia di Latina è consultabile al link: http://www.provincia.latina.it/flex/cm/pages/ServeBLOB.php/L/IT/IDPagina/13110 15

- del Piano di Assetto del Parco (PAP) nazionale del Circeo, approvato con Deliberazione del Consiglio Direttivo n. 43 del 22/12/2011 e modificato con Deliberazione del Consiglio Direttivo n. 1 del 27/04/2012.

3.1.1 Il Piano Territoriale Paesistico Regionale

Lo studio del PTPR ha fatto riferimento, in particolare, agli elaborati “Sistemi e ambiti di paesaggio” (Tavola A), “Beni paesaggistici” (Tavola B) e “Beni del patrimonio naturale e culturale” (Tavola C).

Sistemi e ambiti di paesaggio (Tavola A) L‟elaborato “Sistemi e ambiti di paesaggio”, ai sensi dell‟articolo 3, comma 2, lett. c) delle NTA del PTPR, contiene “l‟individuazione territoriale degli ambiti di paesaggio, definiti in relazione alla tipologie, rilevanza e integrità dei valori paesaggistici presenti”, per i quali esprime puntualmente una disciplina di tutela e di uso. La Tavola A del PTPR, che costituisce oggetto della Carta PTPR - Tavole A. Sistemi e ambiti di paesaggio (Ad2.1) del DPI, articola il territorio in tre Sistemi, Sistema del paesaggio naturale21, Sistema del paesaggio agrario22, Sistema del paesaggio insediativo23, a loro volta suddivisi in componenti denominate Paesaggi24. In particolare: - Sistema del paesaggio naturale (“Paesaggio naturale”, “Paesaggio naturale agrario”, “Paesaggio naturale di continuità”) che, ai sensi dell‟articolo 16, comma 3 delle NTA del PTPR, “è costituito dai Paesaggi caratterizzati da un elevato valore di naturalità e seminaturalità in relazione a specificità geologiche, geomorfologiche e vegetazionali”25; - Sistema del paesaggio agrario (“Paesaggio agrario di rilevante valore”, “Paesaggio agrario di valore”, “Paesaggio agrario di continuità”) che, ai sensi dell‟articolo 16, comma 3 delle NTA del PTPR, “è costituito dai Paesaggi caratterizzati dalla vocazione e dalla permanenza dell‟effettivo uso agricolo”26; - Sistema del paesaggio insediativo (“Paesaggio dei centri e nuclei storici”, “Parchi, Ville e Giardini storici”, “Paesaggio degli insediamenti urbani”, “Paesaggio degli insediamenti in evoluzione”, “Paesaggio dell‟insediamento Storico Diffuso”, “Reti, Infrastrutture, Servizi”) che, ai sensi dell‟articolo 16, comma 3 delle NTA del PTPR, “è costituito dai paesaggi caratterizzati da processi di urbanizzazione recenti o da insediamenti storico-culturali”27.

Beni paesaggistici (Tavola B) L‟elaborato “Beni paesaggistici” contiene, ai sensi dell‟articolo 3, comma 2, lett. d) delle NTA del PTPR, l‟individuazione dei beni paesaggistici di cui all‟articolo 134, comma 1, lett. a), b), c) del Codice dei beni naturali e del paesaggio28, in corrispondenza dei quali la suddetta disciplina del PTPR ha natura prescrittiva. Diversamente, ai sensi dell‟articolo 6, commi 1 e 2, delle NTA del PTPR: “1. Nelle parti del territorio che non risultano interessate dai Beni paesaggistici ai sensi dell‟articolo 134 lettere a), b), c), del Codice, il PTPR costituisce un contributo conoscitivo ed ha efficacia esclusivamente propositiva e di indirizzo per l‟attività di pianificazione e programmazione della Regione, delle Province e dei Comuni, nonché degli altri soggetti interessati dal presente Piano (…). 2. Nelle parti del territorio di cui al comma1, gli strumenti di pianificazione e

21 Cfr. PTPR, NTA, artt. 21, 22, 23. 22 Cfr. PTPR, NTA, artt. 24, 25, 26. 23 Cfr. PTPR, NTA, artt. 27, 28, 29, 30, 31, 32. 24 Cfr. PTPR, NTA, artt. 21, 22, 23. 25 Cfr. PTPR, NTA, art. 16, co. 3. 26 Ibidem. 27 Ibidem. 28 Cfr. Codice dei beni naturali e del paesaggio, D. Lgt n. 42 del 22.01.2004. 16 programmazione degli Enti sopra indicati e le loro varianti possono recepire le proposte e gli indirizzi del PTPR adeguandoli alle specifiche realtà locali. Nelle aree che non risultano interessate dai Beni paesaggistici le scelte operate in sede di piani urbanistici o di piani settoriali possono costituire un contributo al quadro conoscitivo”29. A questi fini, la Tavola B del PTPR, che costituisce oggetto della Carta PTPR - Tavole B. Beni paesaggistici (Ad2.2) del DPI, articola i Beni paesaggistici in tre categorie corrispondenti ai Beni immobili e alle aree di notevole interesse pubblico (Vincoli dichiarativi)30, alle Aree tutelate per legge (Vincoli ricognitivi di legge)31 e, infine, alle Aree e agli immobili tipizzati dal piano paesaggistico (Vincoli ricognitivi di Piano)32. La Tavola individua, inoltre, le Aree urbanizzate del PTPR, così come definite all‟articolo 27, comma 1, delle NTA del PTPR e corrispondenti al “Paesaggio degli insediamenti urbani” su richiamato. Esse, pertanto, sono “gli ambiti urbani consolidati di recente formazione. Tali ambiti sono perimetrati dal presente PTPR come aree urbanizzate con gli effetti di cui agli articoli 5 comma 4, 6 comma 5, 7 comma 7, e 31 quinquies della LR 24/98. Il riferimento per la individuazione del Paesaggio degli insediamenti urbani sono le aree rilevate dalla Carta dell‟Uso del Suolo della Regione Lazio nelle classi di uso relative alle Superfici artificiali-Ambiente urbanizzato, in particolare l‟insediamento residenziale e l‟insediamento produttivo con percentuale di occupazione del suolo superiore al 30%, attraverso una rivisitazione in corrispondenza delle classi del tessuto residenziale sparso in relazione anche al grado di trasformazione del territorio, nonché in relazione alla presenza di particolari tessuti storici o con particolari qualità naturalistica o geomorfologica individuati con altre tipologie di paesaggio”33. Con riferimento al territorio del Comune di San Felice Circeo, relativamente ai “Beni paesaggistici”, è possibile distinguere una sostanziale differenza tra gli Ambiti a nord (4, 5, 6, 7), dove si registra la sola presenza di rari “Beni puntuali e isolati”, dagli altri Ambiti, ricadenti per la quasi totalità all‟interno di vincoli dichiarativi di tipo areale, oltre ad essere interessati dalla sovrapposizione di estesi vincoli ricognitivi, con particolare riferimento all‟Ambito 1 comprendente il Monte Circeo.

Beni del patrimonio naturale e culturale (Tavola C) L‟elaborato “Beni del patrimonio naturale e culturale” contiene, ai sensi dell‟articolo 3, comma 2, lett. e) delle NTA del PTPR, “la descrizione del quadro conoscitivo dei beni che, pur non appartenendo a termine di legge ai beni paesaggistici, costituiscono la loro organica e sostanziale integrazione. La disciplina dei beni del patrimonio culturale e naturale discende dalle proprie

29 Cfr. PTPR, NTA, art. 6, co. 1 e 2. 30 “Lett. a) e b) beni singoli: naturali, geologici, ville, parchi e giardini”, art. 136 D. Lgs 42/2004; “ Lett. c) e d) beni d‟insieme: vaste località con valore estetico tradizionale, bellezze panoramiche”, art. 136 D. Lgs 42/2004; “Lett. c) beni d‟insieme: vaste località per zone di interesse archeologico”, art 136 D. Lgs 42/2004 e art. 13, co. 3, lett. b) LR 24/98; “Proposte di: a) rettifica perimetro dei provvedimenti, b) applicazione art. 143 co. 5 lett. b) D. Lgs 42/2004”. 31 “a) costa del mare” art. 5 LR 24/98; “b) costa dei laghi”, art. 6 LR 24/98; “c) corsi delle acque pubbliche”, art. 7 LR 24/98; “d) montagne sopra i 1200 metri”, art. 8 LR 24/98; “f) parchi e riserve naturali”, art. 9 LR 24/98; “g) aree boscate”, art. 10 LR 24/98; “h) università agrarie e usi civici”, art. 11 LR 24/98; “i) zone umide”, art. 12 LR 24/98; “m) aree di interesse archeologiche già individuate”, art. 13 co. 3 lett. a) LR 24/98; “m) aree di interesse archeologico già individuate - beni puntuali con fascia di rispetto” art. 13 co. 3 lett. a) LR 24/98; “m) aree di interesse archeologico già individuate - beni lineari con fascia di rispetto”, art. 13 co. 3 lett. a) LR 24/98. 32 “1) aree agricole identitarie della campagna romana e delle bonifiche agrarie”, art. 51 LR 38/99; “2) insediamenti urbani storici e territori contermini compresi in una fascia della profondità di 150 metri”, art. 59 e 8 LR 38/99, LR 27/2001; “3) borghi identitari dell‟architettura rurale”, art. 31 bis LR 24/98, LR 27/2001; “3) beni singoli identitari dell‟architettura rurale e relativa fascia di rispetto d 50 metri”, art. 31 bis LR 24/98; “4) beni puntuali diffusi, testimonianza dei caratteri identitari archeologici e storici e relativa fascia di rispetto di 100 metri”, art. 13 co. 3 lett. a) LR 24/98; “5) beni lineari, testimonianza dei caratteri identitari archeologici e storici e relativa fascia di rispetto di 100 metri”, art. 13 co. 3 lett. a) LR 24/98; “5) canali delle bonifiche agrarie e relative sponde o piedi degli argini per una fascia di 150 metri ciascuno”, LR 27/2001, art. 7, LR 24/98; “6) beni puntuali e lineari diffusi, testimonianza dei caratteri identitari vegetazionali, geomorfologici e carsico-ipogeo con fascia di rispetto di 50 metri”, LR 20/99. 33 Cfr. PTPR, NTA, art. 27, co. 1. 17 leggi, direttive o atti costitutivi ed è applicata tramite autonomi procedimenti amministrativi indipendenti dalla autorizzazione paesaggistica. (…) La Tavola C ha natura descrittiva, propositiva e di indirizzo, nonché di supporto alla redazione della relazione paesaggistica”34. A questi fini, la Tavola C del PTPR, che costituisce oggetto della Carta PTPR - Tavole C. Beni del patrimonio naturale e culturale (Ad2.3) del DPI, articola le componenti di riferimento in due parti essenziali relative ai Beni del patrimonio naturale e culturale e le azioni strategiche del PTPR e agli Ambiti prioritari per i progetti di conservazione, recupero, riqualificazione, gestione e valorizzazione del paesaggio regionale (articolo 143 D. Lgt 42/2004). La prima parte è, a sua volta, articolata in: - Beni del patrimonio naturale35; - Beni del patrimonio culturale36. La seconda parte è suddivisa in Visuali (“Punti di vista”; “Percorsi panoramici”), Aree a connotazione specifica (“Parchi archeologici e culturali”; “Sistema agrario a carattere permanente”) e Aree a rischio paesaggistico (“Aree con fenomeni di frazionamenti fondiari e processi insediativi diffusi”; “Discariche, depositi e cave”). Alle due parti si aggiunge l‟individuazione dei Sistemi e unità geografiche37. Con riferimento al territorio del Comune di San Felice Circeo, esso è ricompreso, limitatamente alla porzione del territorio comunale occupata dal rilievo del Monte Circeo, all‟interno del Sistema Rilievi costieri e isole, in particolare nell‟Unità “19. Monte Circeo, Promontorio di Gaeta, Isole Ponziane”, mentre la restante parte del territorio comunale risulta ricompresa, all‟interno del Sistema Maremma tirrenica, nell‟Unità “17. Agro Pontino”.

Proposte comunali di modifica dei PTP vigenti (Tavola D) L‟elaborato “Proposte comunali dei PTP vigenti” contiene, ai sensi dell‟articolo 3, comma 2, lett. f) delle NTA del PTPR, “la descrizione delle proposte formulate dalle Amministrazioni Comunali ai sensi dell‟art. 23 comma 1 della l.r.24/98 e deliberate dai Consigli Comunali entro il 20.11.2006, termine ultimo fissato per la presentazione delle osservazioni medesime (…). Le tavole D hanno natura descrittiva. I criteri di valutazione per l‟esame delle osservazioni comunali, preliminari alla pubblicazione del PTPR e le controdeduzioni alle medesime con i relativi stralci cartografici hanno natura prescrittiva e prevalente rispetto alle classificazioni di tutela indicate nella tavola”38. A questi fini, la Tavola D del PTPR, che costituisce oggetto della Carta PTPR - Tavole D. Proposte comunali di modifica dei PTP vigenti (Ad2.4) del DPI, individua, localizzandole e identificandole con apposita sigla, le osservazioni dei Comuni, dividendole tra “Osservazioni preliminari dei Comuni” e “Osservazioni preliminari su temi specifici proposti dai Comuni”; essa individua inoltre l‟”Inviluppo dei beni paesaggistici (art. 134 lett. a e b D.lvo 42/2004 - art. 22 L.R. 24/1998)”, le

34 Cfr. PTPR, NTA, art. 3, co. 2, lett e). 35 I Beni del patrimonio naturale sono suddivisi in: “Zone a conservazione speciale. Siti di interesse comunitario”; “Zone a conservazione speciale. Siti di interesse nazionale”; “Zone a conservazione speciale. Siti di interesse regionale”; “Zone a protezione speciale”; “Ambiti di protezione delle attività venatorie”; “Oasi faunistiche incluse nell‟elenco ufficiale delle Aree Protette”; “Zone a conservazione indiretta”; “Schema del Piano Regionale dei Parchi”, areale e puntuale; “Pascoli, rocce, aree nude”; “Reticolo idrografico”; “Geositi”, areali e puntuali; “Filari di alberature”. 36 I Beni del patrimonio culturale sono suddivisi in: Beni della Lista del Patrimonio mondiale dell‟Unesco (siti culturali); Sistema dell‟insediamento archeologico (“Beni del patrimonio archeologico”, areali e puntuali; “Centri antichi, necropoli, abitati”; “Viabilità antica”); Sistema dell‟insediamento storico (“Beni del patrimonio monumentale storico e architettonico”, areali e puntuali; “Parchi, giardini e ville storiche”; “Viabilità e infrastrutture storiche”; “Beni areali”; “Beni puntuali”); Sistema dell‟insediamento contemporaneo (“Beni areali”; “Beni puntuali”; “Beni lineari”; “Viabilità di grande comunicazione”; “Ferrovia”; “grandi infrastrutture”; “Tessuto urbano”; “Aree ricreative interne al tessuto urbano”. 37 Cfr. PTPR, NTA, art. 19, “Le unità geografiche del paesaggio – individuazione”, co. 1: “Il territorio regionale è altresì riconosciuto in sistemi strutturali che si caratterizzano per l‟omogeneità geomorfologica, orografica e per i modi di insediamento umano costituendo unità geografiche rappresentative delle peculiarità e dei caratteri identitari della Regione Lazio”. 38 Cfr. PTPR, NTA, art. 3, co. 2, lett f). 18

“Aree urbanizzate”. Gli esiti delle controdeduzioni regionali, espresse secondo specifici Criteri di valutazione39, aventi valore prescrittivo, sono contenuti nelle raccolte suddivise per ambito provinciale, contenenti la descrizione della proposta comunale, la relativa controdeduzione e ove necessario, gli stralci cartografici di dettaglio40.

Osservazioni al PTPR del Comune di San Felice Circeo La documentazione consegnata alla Regione Lazio dal Comune di San Felice Circeo, approvata con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 55 del 24.07.2008, contiene, così come previsto ai sensi dell‟articolo 23 comma 4 della LR 24/199841, oltre a elaborati grafici, una Relazione istruttoria, che dà conto delle osservazioni dell‟Amministrazione Comunale al PTPR, nonché delle osservazioni presentate da privati cittadini (soggetti singoli e soggetti collettivi) corredate dal relativo parere degli uffici. Per quanto attiene le Osservazioni dell‟Amministrazione, esse fanno principalmente riferimento all‟incompatibilità delle previsioni del PTPR sia con le classificazioni ai fini della tutela previste dal PTP, Ambito Territoriale n.13, sia con quanto previsto dagli strumenti urbanistici vigenti. Il PTP ancora vigente, intervenuto successivamente all‟approvazione dello strumento urbanistico generale, prevede infatti modalità di trasformazione omogenee alle previsioni del PRG imponendo zone a tutela integrale laddove il PRG prevedeva l‟inedificabilità e zone a tutela limitata sulle aree edificabili del PRG (zone B, C, D e M), su parte delle quali sono poi intervenuti provvedimenti di pianificazione attuativa, facendo salve le prescrizioni dello strumento urbanistico comunale42. Di contro, il PTPR adottato include alcune delle aree edificabili di PRG, all‟interno del paesaggio naturale, del paesaggio naturale di continuità, o del paesaggio agrario di continuità, limitando o precludendo di fatto l‟applicabilità delle previsioni del vigente PRG, cui il PTP rimanda. Allo stesso tempo si denuncia come tale imprecisa e non giustificata definizione dei livelli di tutela sia legata a una disattenzione alla realtà dei luoghi: la maggior parte delle aree trasformabili del PRG inserite dal PTPR nel paesaggio naturale o nel paesaggio naturale di continuità, e, in quanto tali, equiparate da un punto di vista dei caratteri paesistici e delle modalità di trasformazione, alle aree interne al Promontorio del Circeo, di inequivocabile valenza naturalistica e paesistica, sono parti di territorio già urbanizzato, interne ai tessuti consolidati, libere da vegetazione o interessate da vegetazione di scarsissimo valore prive di specie naturali autoctone; analogamente alcune delle aree ricadenti nel paesaggio agrario di continuità risultano ad oggi urbanizzate e pressoché completamente edificate.

Per ciascun elemento di incompatibilità rilevato sono state redatte 27 Schede osservazioni, allegate alla Relazione istruttoria, che fanno riferimento a proposte di modifica dei vincoli paesaggistici di cui alla Tavola B e delle classificazioni dei Paesaggi di cui alla Tavola A del PTPR.

3.1.2 Il PTPR e gli Ambiti geografico-territoriali

Ambito 1 La Tavola A inserisce l‟Ambito di riferimento per la quasi totalità del territorio all‟interno del Sistema del paesaggio naturale, nello specifico nel “Paesaggio naturale” e nel “Paesaggio naturale di continuità”, oltre che nella “Fascia di rispetto delle coste marine, lacuali e dei corsi d‟acqua”, in corrispondenza del litorale tirrenico. Tale individuazione fa riferimento alle ampie aree boscate e cespugliate a elevato livello di naturalità che caratterizzano il comprensorio del Monte Circeo.

39 Cfr. PTPR, NTA Allegato 2. 40 Cfr. PTPR, NTA Allegato 3. 41 Cfr. “Osservazioni al Piano, LR 24/98 art. 23 commi 2, 3, 4, 5”, Piano Territoriale Paesistico Regionale, Indirizzi per la partecipazione dei soggetti interessati e lo svolgimento delle funzioni regionali, provinciali e comunali. 42 Cfr. PTP – Ambito Territoriale n. 13, Sub-Ambito 13/1, Testo coordinato delle NTA artt. nn. 29 e 35. 19

I rari insediamenti presenti nell‟Ambito, in località Quarto Caldo e in località Brecciaro, sono stati in parte ricompresi all‟interno del Sistema del paesaggio insediativo, come “Paesaggio degli insediamenti urbani”. In corrispondenza delle parti di territorio al confine con gli insediamenti urbani, lungo via Sabaudia e a ridosso del centro storico, il PTPR individua “Ambiti di recupero e valorizzazione paesistica”. Nella Tavola B, l‟Ambito è interessato da numerosi vincoli dichiarativi e ricognitivi che ne coprono l‟intera superficie. In particolare, il Vincolo dichiarativo è relativo ai “Beni di insieme: vaste località con valore estetico tradizionale, bellezze panoramiche” (lett. c e lett. d) che comprende la ”Fascia costiera nell‟ambito dei Comuni di Sabaudia e San Felice Circeo” imposto con Decreto Ministeriale del 07.03.1956 e che interessa l‟intero promontorio del Monte Circeo e tutta la fascia costiera delimitata tra via Terracina e il mare. Tale vincolo, annullato per effetto di un ricorso presentato dal Comune di Sabaudia, è stato successivamente reimposto con Decreto Ministeriale del 20.07.1967. I Vincoli ricognitivi di legge sono, invece, riferiti ai “Parchi e riserve naturali” (lett. f)43 relativi alla perimetrazione del Parco del Circeo; alle “Aree boscate” (lett. g)44 relative alle coperture vegetazionali che interessano l‟intero promontorio del Circeo; a numerose “Aree di interesse archeologico già individuate” (lett. m, areali e lineari)45 di limitata estensione; alla “Costa del mare” (lett. a) 46. Per i Vincoli ricognitivi di Piano, sono presenti vari “Beni puntuali diffusi, testimonianza dei caratteri identitari archeologici e storici e relativa fascia di rispetto di 100 m47 . Con riferimento alla Tavola C, l‟Ambito è caratterizzato dalla presenza di vari Beni del patrimonio naturale. Il territorio nella sua interezza è infatti incluso, in ragione della presenza del Monte Circeo, nello “Schema del Piano regionale dei Parchi” e tra i “Geositi” ed è inoltre classificato tra le “Zone a conservazione speciale. Siti di interesse comunitario” (SIC) e le “Zone a protezione speciale (Conservazione uccelli selvatici)” (ZPS): secondo quanto previsto dalla “Rete Natura 2000”, la zona ricadente nel perimetro del Parco Nazionale del Circeo è inserita tra le ZPS (IT 6040015), individuata con DM del 03.04.2000 e D.G.R. n. 651 del 19/07/2005; il versante meridionale del promontorio del Circeo risulta inoltre classificato come SIC e denominato “Quarto Caldo” (IT 6040016), mentre il versante nord-ovest è stato inserito tra i SIC con il nome di “Quarto Freddo” (IT 6040017) ancora con D.M. del 03.04.2000. Nell‟Ambito sono indicati, inoltre, alcuni “Pascoli, rocce, aree nude” in corrispondenza delle aree di principale acclività. Relativamente ai Beni del patrimonio culturale, sono presenti ampi tratti di “Viabilità antica” (via del Faro/via delle Batterie, via Torre Paola/via Sabaudia) e di “Viabilità e infrastrutture storiche” (via Acropoli), oltre a vari “Beni del patrimonio archeologico (puntuali - fascia di rispetto 100mt)”. Per quanto riguarda gli Ambiti prioritari per i progetti di conservazione, recupero, riqualificazione, gestione e valorizzazione del paesaggio regionale (articolo 143 D. Lgt 42/2004), tutto l‟Ambito è inserito tra i “Parchi archeologici e culturali”; vi sono inoltre individuati alcuni “Punti di vista”, in corrispondenza di punti significativi della costa ed alcune aree in località l‟Oliveto e il Brecciaro inserite nel “Sistema agrario a carattere permanente”; nella stessa zona sono segnalate anche “Aree con fenomeni di frazionamenti fondiari e processi insediativi diffusi” di limitata estensione.

Ambito 2 In base alla Tavola A, l‟Ambito in esame, essendo prevalentemente occupato dalla Città storica e consolidata esistente, viene ricompreso all‟interno del Sistema del paesaggio insediativo, come “Paesaggio dei Centri e nuclei storici e relativa fascia di rispetto”, con riferimento al Centro storico di San Felice, e come “Paesaggio degli insediamenti urbani”, con riferimento ai tessuti consolidati.

43 Cfr. D. Lgs 42/2004, art. 142, co. 1, lett. f). 44 Cfr. D. Lgs 42/2004, art. 142, co. 1, lett. g). 45 Cfr. D. Lgs 42/2004, art. 142, co. 1, lett. m). 46 Cfr. D. Lgs 42/2004, art. 142, co. 1, lett. a). 47 Cfr. LR 38/99, art.13 c.3, lett. a). 20

Esso è inoltre interessato dalla “Fascia di rispetto delle coste marine, lacuali e dei corsi d‟acqua”, in corrispondenza del litorale e del fosso Riotorto nonché da una piccola porzione di “Paesaggio agrario di continuità” nelle aree libere a nord di via Sabaudia. Alcune parti di territorio, tuttavia, seppure destinate dal PRG del 1979 a Zone B, o a Zone D, prevalentemente edificate, risultano parzialmente ricomprese nel Sistema del paesaggio naturale e non, come dovrebbe essere, in coerenza sia con lo stato di fatto dei luoghi, sia con lo stato di diritto Del PRG del 1979, nel Sistema del paesaggio insediativo. In corrispondenza degli insediamenti di margine in località La Cona e Monticchio il PTPR individua infine “Ambiti di recupero e valorizzazione paesistica”. Per quanto riguarda la Tavola B, l‟Ambito in oggetto, ricadendo anch‟esso per la quasi sua totalità all‟interno del perimetro del Parco nazionale del Circeo, è interessato dagli stessi Vincoli dichiarativi di carattere areale riscontrati nell‟Ambito precedentemente esaminato: il vincolo costituito dalla “Fascia costiera nell‟ambito dei Comuni di Sabaudia e San Felice Circeo” e imposto con Decreto Ministeriale del 07.03.1956 è stato interessato da un successivo provvedimento che, reimponendo il vincolo suddetto dopo un annullamento a seguito di un ricorso, ne esclude la “zona compresa tra via Roma fino località “La Cona”, viale Tommaso Tittoni fino all‟altezza della curva del canale Olevola, indi una linea retta fino alla strada Traversa Imperatore fino all‟incrocio di via Tiberio con viale Argentina, indi una retta fino all‟imbocco di via Tresilene, via Tresilene fino a via Roma (….)”, emesso con Decreto Ministeriale del 20.07.1967 e in corso di verifica congiunta da parte del MIBACT e della Regione. I Vincoli ricognitivi di legge riguardano invece i “Parchi e riserve naturali” (lett. f)48, un‟“Area di interesse archeologico già individuata” (lett. m)49 e la “Costa del mare” (lett. a) 50 nonché i “Corsi delle acque pubbliche” (lett. c) 51, in corrispondenza del tracciato del canale Rio Torto, individuato con Deliberazione della Giunta Regionale n. 211 del 22.02.2002, con la relativa fascia di rispetto di 150 mt, con l‟esclusione del tratto a sud del canale a partire dalla foce e per circa 1.800 m verso monte. Per i Vincoli ricognitivi di Piano, è presente quello relativo agli “Insediamenti urbani storici e territori contermini compresi in una fascia della profondità di 150 metri”52 che individua il Centro storico di San Felice e la relativa fascia di rispetto. Le aree edificate nell‟Ambito sono individuate come Aree urbanizzate del PTPR, anche se la loro delimitazione, probabilmente a causa della base cartografica non aggiornata, non le ricomprende per la loro totalità. Sono inoltre presenti vari “Beni puntuali diffusi, testimonianza dei caratteri identitari archeologici e storici e relativa fascia di rispetto di 100 m53. Quanto alla Tavola C, l‟Ambito risulta interessato da parte dei Beni del patrimonio naturale già segnalati nel primo Ambito: anch‟esso ricade nello “Schema del Piano regionale dei Parchi”, tra i “Geositi” e tra le “Zone a protezione speciale (Conservazione uccelli selvatici)” (ZPS). Relativamente ai Beni del patrimonio culturale, anche in questo Ambito sono presenti ampi tratti di “Viabilità antica” (in particolare via XXIV Maggio, via Roma, via Sabaudia/viale Tittoni) e di “Viabilità e infrastrutture storiche” (in particolare viale Alcide de Gasperi/via del Pignolo).

Ambito 3 Trattandosi, come nel caso precedente, di un Ambito prevalentemente edificato, la Tavola A lo ricomprende, per la quasi totalità del territorio interessato, all‟interno del Sistema del paesaggio insediativo, come “Paesaggio degli insediamenti urbani”. Esso è inoltre interessato dalla “Fascia di rispetto delle coste marine, lacuali e dei corsi d‟acqua”, in corrispondenza della fascia litoranea.

48 Cfr. D. Lgs 42/2004, art. 142, co. 1, lett. f). 49 Cfr. D. Lgs 42/2004, art. 142, co. 1, lett. m). 50 Cfr. D. Lgs 42/2004, art. 142, co. 1, lett. a). 51 Cfr. D. Lgs 42/2004, art. 142, co. 1, lett. c). 52 Cfr. LR 38/99, artt. 59 e 8, e LR 27/2001. 53 Cfr. LR 38/99, art.13 c.3, lett. a). 21

Come nell‟Ambito precedente, nella porzione compresa tra il Canale Elena e la costa, sino al confine con il Comune di Terracina, si rileva la presenza di alcune porzioni di territorio urbanizzato, prevalentemente destinate dal PRG del 1979 a Zone M e ad oggi in parte edificate, che risultano ricomprese nel Sistema del paesaggio naturale (“Paesaggio naturale” e “Paesaggio naturale di continuità”) e non nel Sistema del paesaggio insediativo. Nella Tavola B, l‟Ambito è invece interessato, limitatamente alla fascia costiera compresa tra la litoranea ed il mare, dal Vincolo dichiarativo relativo ai “Beni di insieme: vaste località con valore estetico tradizionale, bellezze panoramiche” (lett. c e d) riguardante la ”Fascia costiera nell‟ambito dei Comuni di Sabaudia e San Felice Circeo”, di cui al Decreto Ministeriale del 07.03.1956. In corrispondenza di questa stessa porzione dell‟Ambito viene individuata infine la fascia di rispetto della “Costa del mare” (lett. a) 54. L‟individuazione degli insediamenti presenti dell‟Ambito come Aree urbanizzate del PTPR, anche in questo caso, risulta ricomprendere solo parzialmente le aree effettivamente edificate. Quanto alla Tavola C, l‟Ambito risulta scarsamente interessato dalla presenza di beni: tra i Beni del patrimonio culturale, spicca il tracciato di via Terracina/S.P. Badino ricompreso in parte nella “Viabilità antica” in parte nella “Viabilità e infrastrutture storiche”. In coerenza con gli elaborati precedenti, una buona parte dell‟Ambito è individuato come “Tessuti urbani” all‟interno del Sistema degli insediamenti contemporanei.

Ambito 4 Nell‟Ambito di riferimento, la Tavola A ricomprende il territorio all‟interno del Paesaggio insediativo (nella componente “Paesaggio degli insediamenti urbani”) e nel Sistema del paesaggio agrario, classificando la porzione occidentale come “Paesaggio agrario di valore” e la porzione orientale come “Paesaggio agrario di continuità”. Tale individuazione, tuttavia, non risulta del tutto coerente con lo stato di fatto e i caratteri precipui delle aree agricole nell‟Ambito, avendo infatti destinato a “Paesaggio agrario di valore” le aree agricole frammentate agli insediamenti produttivi e sostanzialmente prive di usi caratterizzanti, non dissimili dalle aree agricole ricadenti nella porzione orientale dell‟ambito di riferimento, classificate come “Paesaggio agrario di continuità”. In questo Ambito, con riferimento alla Tavola B, si rilevano solo “Corsi delle acque pubbliche” (lett. c)55, in corrispondenza del tracciato del canale Rio Torto, e “Beni puntuali diffusi, testimonianza dei caratteri identitari archeologici e storici e relativa fascia di rispetto di 100 m56 annoverati tra i Vincoli ricognitivi di Piano. Dalla Tavola C risulta una modesta presenza di beni interni all‟Ambito; in particolare si rilevano tra i Beni del patrimonio culturale, alcuni tracciati della “Viabilità antica” (come via Campo La Mola) e della “Viabilità e infrastrutture storiche” (via Montenero, via Badino).

Ambito 5 In questa parte di territorio, la Tavola A ricomprende la quasi totalità del territorio all‟interno del Sistema del paesaggio agrario, classificando la porzione occidentale, più ridotta, come “Paesaggio agrario di valore” e la porzione orientale, più estesa, come “Paesaggio agrario di continuità”. Una parte minoritaria viene invece ricompresa nel Paesaggio insediativo, nella componente “Paesaggio degli insediamenti urbani”. Quanto alla Tavola B, in questo Ambito le connotazioni di carattere vincolistico risultano molto limitate, fatta eccezione per alcuni “Beni puntuali diffusi, testimonianza dei caratteri identitari archeologici e storici e relativa fascia di rispetto di 100 m57 annoverati tra i Vincoli ricognitivi di Piano.

54 Cfr. D. Lgs 42/2004, art. 142, co. 1, lett. a). 55 Cfr. D. Lgs 42/2004, art. 142, co. 1, lett. c). 56 Cfr. LR 38/99, art.13 c.3, lett. a). 57 Cfr. LR 38/99, art.13 c.3, lett. a). 22

Anche in questo Ambito, dalla Tavola C risulta una modesta presenza di beni corrispondenti a Beni del patrimonio culturale, tra cui i tracciati della “Viabilità antica” (come via Campo La Mola e via Monte Circeo).

Ambito 6 Nell‟Ambito di riferimento, la Tavola A ricomprende la quasi totalità del territorio all‟interno del Sistema del paesaggio agrario, classificando la porzione occidentale, più ridotta, come “Paesaggio agrario di valore” e la porzione orientale, più estesa, come “Paesaggio agrario di continuità”. Conseguentemente, solo una minima parte dell‟edificazione presente all‟interno dell‟Ambito, soprattutto di origine spontanea ed ex abusiva, viene invece ricompresa nel “Paesaggio degli insediamenti urbani”. Sono presente anche aree boscate ricomprese nel “Paesaggio naturale”. Quanto alla Tavola B, nell‟Ambito, i vincoli risultano pressoché assenti, se si esclude l‟individuazione, tra i Vincoli ricognitivi di legge, di alcune “Aree di interesse archeologico già individuate” (lett. m, areali)58 di limitato numero ed estensione, nonché alcune aree boscate (lett. g)59 di significativa dimensione. Sono infine presenti nell‟area alcuni “Beni puntuali diffusi, testimonianza dei caratteri identitari archeologici e storici e relativa fascia di rispetto di 100 m60 annoverati tra i Vincoli ricognitivi di Piano. Anche dalla Tavola C risulta una scarsa presenza di beni interni all‟Ambito, se si escludono, tra i Beni del patrimonio culturale, alcuni tracciati della “Viabilità antica” (in particolare via della Pineta) e della “Viabilità e infrastrutture storiche” (via Monte Circeo, via Africa Orientale, via dei Caprioli, via IV Novembre) e, tra gli Ambiti prioritari per i progetti di conservazione, recupero, riqualificazione, gestione e valorizzazione del paesaggio regionale (articolo 143 D. Lgt 42/2004), un “Parco archeologico e culturale” localizzato in area agricola in località Molella.

Ambito 7 Trattandosi di un Ambito prevalentemente edificato, la Tavola A lo ricomprende, per la quasi totalità del territorio interessato, all‟interno del Sistema del paesaggio insediativo, come “Paesaggio degli insediamenti urbani”, mentre la restante parte, destinata ad usi agricoli o ad aree incolte, è individuata come “Paesaggio agrario di continuità”. Nella Tavola B, l‟Ambito risulta invece privo di vincoli. L‟individuazione degli insediamenti presenti come Aree urbanizzate del PTPR, in questo caso, risulta ricomprendere in maniera discretamente coerente le aree effettivamente edificate. Quanto alla Tavola C, l‟Ambito risulta quasi privo di beni, fatta eccezione di alcuni tratti di “Viabilità e infrastrutture storiche” (via Africa Orientale, via dei Caprioli, via IV Novembre).

3.1.3 Il Piano Territoriale Paesistico n. 13

Lo studio del Piano Territoriale Paesistico (PTP) dell‟Ambito territoriale n. 13 della Regione Lazio, “Terracina Ceprano Fondi”, ha fatto riferimento, in particolare, all‟elaborato E3.2 Classificazione delle aree ai fini della tutela paesaggistica, contenente le classificazioni ai fini della tutela dei sistemi territoriali di interesse paesaggistico e all‟elaborato E1.2 Vincoli ex lege n. 431 del 1985, contenente le aree sottoposte a vincolo ai sensi della L. 1497/39 e della L. 431/85. Tale studio è

58 Cfr. D. Lgs 42/2004, art. 142, co. 1, lett. m). 59 Cfr. D. Lgs 42/2004, art. 142, co. 1, lett. g). 60 Cfr. LR 38/99, art.13 c.3, lett. a). 23 restituito nella Carta PTP/13 – Vincoli ex lege n. 431/85 (Ad2.5)61 del DPI e nella Carta PTP/13 - Classificazione delle aree ai fini della tutela paesaggistica (Ad2.6)62 del DPI. Nell‟elaborato E3.2 del PTP, ai fini della tutela e salvaguardia ambientale e paesaggistica, il territorio comunale è suddiviso nelle seguenti zone: Aree di tutela integrale, Aree di tutela orientata, Aree di tutela paesaggistica, Aree di tutela limitata. La Carta individua inoltre le Visuali panoramiche di particolare interesse. Le NTA del PTP riportano, agli articoli dal 20 al 35, le modalità di trasformazione, per ciascuna delle classificazioni suddette, ammesse nel Sub-Ambito 13/1 Fascia Costiera di Sabaudia, Laghi e Promontorio del Circeo. Nell‟elaborato E1.2 del PTP sul territorio comunale vengono individuati i seguenti vincoli: Territori costieri compresi in una fascia di ml 300 dalla linea di battigia - punto A) art. 1 L 431/85; Territori contermini ai laghi compresi in una fascia di ml 300 dalla linea di battigia - punto B) art. 1 L 431/85; Fiumi torrenti e corsi d'acqua iscritti negli elenchi di cui al TU approvato con RD 1775/37 - punto C) art. 1 L 431/85; Montagne per la parte eccedente i ml 1.200 s.l.m. - punto D) art. 1 L. 431/85; Parchi e riserve nazionali e regionali nonché i territori di protezione esterna - punto F) art. 1 L. 431/85; Territori coperti da boschi e foreste o sottoposti a vincoli di rimboschimento - punto G) art. 1 L. 431/85; Zone umide incluse nell'elenco del DPR n. 448 del 13.3.76 - punto I) art. 1 L. 431/85 ; Zone di interesse archeologico - punto M) art. 1 L. 431/85: già vincolate da DDMM ex lege 1089/39 e attualmente non vincolate da DDMM ex lege 1089/39; Aree sottoposte a vincolo di inedificabilità temporanea ai sensi degli artt. 1 ter e 1 quinquies della Legge 431/85; Aree già sottoposte a vincolo paesaggistico ex lege 1497/39. Il PTP n. 13, approvato con LR 24/98, è stato modificato, ai sensi dell‟articolo 23, comma 1, della LR 24/98, a seguito delle osservazioni presentate dai Comuni, approvate con Del. CR n. 41 del 31.07.2007. Le osservazioni, laddove accolte, hanno costituito variante ai PTP vigenti e sono parte integrante del PTPR adottato63. Le 9 osservazioni presentate dal Comune di San Felice Circeo avverso al PTP vigente (inviate con Note prot. n. 18735 del 10.10.2002, prot. n.9215 del 15.04.2006 e prot. n. 18704 del 27.07.2006) fanno specifico riferimento: - al declassamento della classe di tutela (P01, P02); - all‟ampliamento del perimetro della zona a tutela limitata (P03a); - a una precisazione sull‟esclusione da un vincolo dichiarativo (P03c); - alla modifica della normativa delle zone di tutela (P03b, P04, P04a, P04b); - alla possibilità di attuare interventi di riqualificazione urbanistica in aree a tutela limitata (P05). Di queste, 5 risultano parzialmente accolte (P01, P02, P03a, P03b, P05), 1 non accolta (P04b) e per le restanti 3 (P03c, P04, P04a), che riguardando l‟individuazione o la perimetrazione dei vincoli o contributi di carattere generale, si rinvia alle disposizioni normative generali o specifiche di piano (confrontare).

3.1.4 Il PTP e gli Ambiti geografico-territoriali

Ambito 1 L‟Ambito è interessato nella sua totalità da un‟Area di tutela integrale (I/d); in corrispondenza dei luoghi più elevati del promontorio del Circeo vengono inoltre individuate delle “Visuali panoramiche di particolare interesse”.

61 Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI, Ad Carta della strumentazione paesistica ambientale e territoriale sovraordinata: Ad2.5 PTP/13 – Vincoli ex lege n. 431/85, Sc. 1:20.000. 62 Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI, Ad Carta della strumentazione paesistica ambientale e territoriale sovraordinata: Ad2.6 PTP/13 - Classificazione delle aree ai fini della tutela paesaggistica, Sc. 1:20.000. 63 Cfr. Parte prima, Cap. 3, Par. 3.1 “La strumentazione pesistica e ambientale”. 24

Quanto ai vincoli presenti nell‟area, questa risulta ricadere per intero tra le Aree già sottoposte a vincolo paesaggistico ex lege 1497/39 ed in Parchi e riserve nazionali e regionali nonché i territori di protezione esterna - punto F) art. 1 L 431/85, oltre a ricomprendere Territori costieri compresi in una fascia di ml 300 dalla linea di battigia - punto A) art. 1 L 431/85 lungo il litorale tirrenico e, nella sua parte interna, estesi Territori coperti da boschi e foreste o sottoposti a vincoli di rimboschimento - punto G) art. 1 L 431/85 e alcune Zone di interesse archeologico - punto M) art. 1 L 431/85 di limitata estensione, sia già vincolate da DDMM ex lege 1089/39, sia attualmente non vincolate da DDMM ex lege 1089/39. Delle osservazioni presentate dal Comune di San Felice Circeo avverso al PTP vigente, accolte anche parzialmente dalla Regione, una buona parte interessa questo Ambito (P01, P02), al fine della modifica del perimetro della zona a tutela integrale, in relazione alla presenza di aree urbanizzate; le osservazioni sono state accolte, limitatamente al riconoscimento dello stato di fatto degli insediamenti esistenti lungo la fascia costiera del Faro e di Punta Rossa, lungo via Torre Paola in località Brecciaro, comunque nel rispetto delle perimetrazioni di zona e per interventi ritenuti compatibili con il valore paesistico degli ambiti in cui insistono, anche mediante il rinvio ad un piano attuativo tipico (programmi di intervento per il paesaggio ex art. 31 bis L.R. 24/98 o varianti speciali per il recupero dei nuclei abusivi in ambito paesistico ex art. 31 quinquies L.R. 24/98).

Ambito 2 L‟Ambito risulta prevalentemente ricompreso in un‟Area di tutela limitata (L/b), mentre la parte ovest a carattere naturalistico risulta compresa nella Area di tutela integrale (I/d).Da un punto di vista vincolistico, ad esso si estendono i vincoli già segnalati nell‟Ambito adiacente: Aree già sottoposte a vincolo paesaggistico ex lege 1497/39 e Parchi e riserve nazionali e regionali nonché i territori di protezione esterna - punto F) art. 1 L. 431/85, estesi a tutto l‟Ambito; Territori costieri compresi in una fascia di ml 300 dalla linea di battigia - punto A) art. 1 L. 431/85 lungo la fascia litoranea; alcuni Territori coperti da boschi e foreste o sottoposti a vincoli di rimboschimento - punto G) art. 1 L. 431/85 di limitata estensione ed una Zona di interesse archeologico - punto M) art. 1 L. 431/85 attualmente non vincolate da DDMM ex lege 1089/39. Delle osservazioni presentate dal Comune di San Felice Circeo avverso al PTP vigente, accolte anche parzialmente dalla Regione, l‟osservazione P03a interessa questo Ambito, al fine della modifica del perimetro della zona a tutela integrale, in relazione alla presenza di aree urbanizzate; le osservazioni sono state accolte, limitatamente al riconoscimento dello stato di fatto degli insediamenti esistenti nella porzione di territorio compresa tra via Roma e via XXIV Maggio, ivi incluso il nucleo di Monticchio, comunque nel rispetto delle perimetrazioni di zona e per interventi ritenuti compatibili con il valore paesistico degli ambiti in cui insistono, anche mediante il rinvio ad un piano attuativo tipico (programmi di intervento per il paesaggio ex art. 31 bis L.R. 24/98 o varianti speciali per il recupero dei nuclei abusivi in ambito paesistico ex art. 31 quinquies L.R. 24/98).

Ambito 3 La parte dell‟Ambito in esame compresa tra via Terracina e il mare ricade nell‟Area di tutela limitata L/b. Questa zona risulta anche ricompresa tra le Aree già sottoposte a vincolo paesaggistico ex lege 1497/39; la restante parte dell‟Ambito non risulta classificata ai fini della tutela. L‟intero Ambito, inoltre, risulta interessato dal tracciato di Fiumi torrenti e corsi d'acqua iscritti negli elenchi di cui al TU approvato con RD 1775/37 - punto C) art. 1 L 431/85 con le relative fasce di rispetto. In questo Ambito ricade un‟osservazione (P05) riguardante la richiesta di conferma della classificazione a tutela limitata e la possibilità di attuare interventi di riqualificazione ambientale e urbanistica nel comprensorio compreso tra viale Europa e via Terracina, fino a Torre Olevola. L‟osservazione risulta accolta limitatamente alle aree urbanizzate ed a quelle esterne alla fascia di rispetto della costa; l‟inserimento nel PTPR di particolari classificazioni per l‟ambito in oggetto è

25 subordinato alla presentazione di un‟ipotesi di recupero e valorizzazione dell‟area e alla successiva formazione di un piano attuativo ai sensi dell‟art. 29 c. 1 lett. b) della L.R. 24/98 da parte dell‟Amministrazione Comunale.

Ambiti 4-5-6-7 Il territorio di questi Ambiti, non classificati ai fini della tutela nel PTP considerato, risultano interessati solo dalle fasce di rispetto di vari Fiumi, torrenti e corsi d'acqua iscritti negli elenchi di cui al TU approvato con RD 1775/37 - punto C) art. 1 L. 431/85.

3.1.5 Il Piano di assetto del Parco nazionale del Circeo

Il Piano di Assetto (PAP) del Parco nazionale del Circeo è stato approvato con Deliberazione del Consiglio Direttivo dell‟Ente Parco n. 43 del 22.12.2011 e modificato con Deliberazione del Consiglio Direttivo n. 1 del 27.04.2012. Lo studio del PAP ha riguardato principalmente la Carta strategico strutturale (TP1) e la Carta della Zonizzazione (TP2). La Carta strategico strutturale (TP1), che individua per il territorio del Parco “gli elementi invarianti e strategici che lo caratterizzano al proprio interno e in relazione al contesto territoriale”64, è articolata in sistemi: il Sistema Ambientale con il disegno della “Rete ecologica del Parco” le sue articolazioni e i “Principali elementi”, il Sistema insediativo con la “Copertura del suolo” e la “Viabilità”. A questi si aggiunge l‟individuazione degli “Ambiti di interesse strategico”. La Carta della Zonizzazione (TP2) è impostata sulla base di tre principali criteri: - principali obiettivi di gestione perseguibili in ciascuna zona in coerenza con la classificazione IUCN (Unione Mondiale per la Conservazione della Natura) che individua come obiettivo di gestione primario la “conservazione dell‟ecosistema e dell‟utilizzo compatibile delle sue risorse ambientali per scopi ricreativi, nonché di sostentamento delle comunità locali”; - articolazione in zone in base al diverso grado di protezione, secondo le indicazioni della L. 394/91; - articolazione della fruizione pubblica tramite le reti per la mobilità a loro volta individuate a partire da livelli funzionali65. La Carta, che riguarda esclusivamente il territorio del Monte Circeo, suddivide le aree sulla base del livello di tutela, in aree di “Riserva integrale”, aree di “Riserva genarle orientata”, “Aree di protezione”, “Aree di promozione economica e sociale”.

3.1.6 Il PAP e gli Ambiti geografico-territoriali

Ambito 1 La Carta strategico strutturale individua in questo Ambito le “Aree core”, le “Aree buffer” e le “Aree di connessione primaria” della Rete ecologica del Parco, ricomprendendole prevalentemente all‟interno dell‟“Ambito dei sottobacini idrografici che interessano il Parco (area contigua di 2° livello)”. sono individuate, altresì, anche alcune “Aree in dissesto geomorfologico”. La Carta della Zonizzazione individua questo Ambito in prevalenza all‟interno delle “Aree di riserva generale orientata”, in particolare come aree “B1 - Mantenimento delle condizioni attuali ed eventuale riqualificazione naturalistica”. Le parti interessate da rocce nude e scarpate sono invece individuate come “Aree di riserva integrale” “A1 - Tutela dell‟integrità e dei processi naturali”, mentre la parte interessata da insediamenti di Quarto caldo è classificata tra le “Aree di riserva generale orientata” come “B2 - Riqualificazione ambientale”. Il territorio agricolo a nord è classificato tra le “Aree di protezione” come “C1 – Superfici agricole”.

64 Cfr. Piano del parco Nazionale del Circeo, Relazione generale, p. 62. 65 Cfr. Ibidem, p. 73. 26

Ambito 2 La Carta strategico strutturale individua la quasi totalità delle aree edificate dell‟Ambito come “Elementi di frammentazione” della Rete Ecologica Provinciale, con l‟indicazione di due aree con “Attività turistiche integrate” e, in minima parte, in corrispondenza delle aree libere, come “Superfici agricole”. L‟intero Ambito è inoltre inserito nell‟“Ambito dei sottobacini idrografici che interessano il Parco (area contigua di 2° livello)”. Allo stesso modo, la Carta della Zonizzazione lo inserisce interamente nelle “Aree di promozione economica e sociale”, “D1 - Centri storici” e D2 - Aree urbanizzate o previste dagli strumenti vigenti e ambiti da riqualificare.

Ambito 3 Questo Ambito è individuato nella Carta strategico strutturale nel Sistema insediativo come “Superfici artificiali”, frammiste a discontinue e sporadiche “Aree agricole”, all‟interno dell‟“Ambito dei sottobacini idrografici che interessano il Parco (area contigua di 2° livello)”. Una porzione dell‟Ambito, inoltre, localizzata a sud in adiacenza all‟Ambito 2, è inserita nell‟“Ambito di interferenza diretta con gli obiettivi di conservazione del Parco (area contigua di 3° livello)”.

Ambiti 4-5-6 L‟intero territorio degli Ambiti 4, 5 e 6 è connotato, nella Carta strategico strutturale, da “Superfici artificiali” frammiste ad “Aree agricole”, corrispondenti alle “Connessioni secondarie” della Rete ecologica ed è significativamente segnato dalla presenza del “Reticolo idrografico”, “Principale elemento della Rete ecologica”. Tale territorio, relativo a tutti e tre gli Ambiti, è inserito, inoltre, in due distinti “Ambiti di interesse strategico”: la fascia di territorio a ovest, fino al confine comunale, è ricompresa nell‟“Ambito di interferenza diretta con gli obiettivi di conservazione del Parco (area contigua di 3° livello)”; il restante territorio è invece ricompreso nell‟“Ambito dei sottobacini idrografici che interessano il Parco (area contigua di 2° livello)”. Nell‟Ambito 5 viene, inoltre, riportata l‟indicazione di un nuovo tracciato ferroviario, in recepimento delle previsioni dello Schema di PTPG.

Ambito 7 La frangia urbanizzata che si dirama lungo la viabilità al confine con il Comune di Terracina, viene classificata, nella Carta strategico strutturale, all‟interno del Sistema insediativo come “Superfici artificiali”, interrotte da discontinue “Aree agricole”, comunque all‟interno dell‟“Ambito dei sottobacini idrografici che interessano il Parco (area contigua di 2° livello)”.

3.2 La strumentazione urbanistico-territoriale

3.2.1 Lo Schema di Piano Territoriale Provinciale Generale

La strumentazione sovraordinata di competenza provinciale fa riferimento al Piano Territoriale Provinciale Generale (PTPG), di cui ad oggi la Provincia di Latina è ancora sprovvista. Nel 2003 il Consiglio Provinciale ha approvato, con Deliberazione n. 52 del 2003 (B.U.R.L. n. 25 del suppl. n. 1 del 10/09/2003), il Documento Preliminare di indirizzi al PTPG, ai sensi dell‟ex art. 20 bis della L.R. n. 38/99. Successivamente la Provincia di Latina ha avviato la redazione dello Schema di Piano Territoriale Provinciale Generale, di cui sono stati presi in considerazione, nella redazione del presente DPI,

27 alcuni elaborati significativi. Più recentemente, nel settembre 2016, il Consiglio regionale ha proceduto all‟adozione dello Schema con Deliberazione n. 25 del 27.09.201666.

In particolare, le Carte richiamate negli Elaborati del DPI, relative allo Schema di PTPG, sono67: - Riclassificazione delle zonizzazioni dei PRG e trasformabilità programmata e in atto (Ad2.10) che restituisce, relativamente al territorio del Comune di San Felice Circeo la zonizzazione del PRG vigente così come modificata dalla Deliberazione regionale di approvazione (Del. GR n.5736 del 1979); - Classificazione tipologica del territorio urbano (Ad2.9) che articola il territorio in classi (“consolidato”, “in via di consolidamento”, “di potenziale espansione”, “di frizione insediativa”, “agricolo”), a partire dalla individuazione della percentuale di superficie coperta (Scop) che lo connota (da >50% a <5%); - Classificazione funzionale della rete viaria. Scenario di indirizzo (Ad2.11) che suddivide la rete viaria (da categoria A a categoria E) sulla base di classi di funzionalità relative alla portata di servizio di veicoli equivalenti per ora, per corsia e in ambito urbano (da 2200 a 800); - Indirizzi per la programmazione delle infrastrutture di trasporto (Ad2.12) che riporta le principali indicazioni relative al nuovo assetto della rete infrastrutturale stradale, ferroviaria e portuale della Provincia di Latina, individuando i principali interventi sul territorio; - Rete Ecologica e Ambiti di Paesaggio (Ad2.13) la cui struttura è stata determinata nello Schema di PTPG “applicando una specifica analisi di connettività basata sull‟idoneità ambientale (Piazzi Cozzolino, 2004)68”: “Tale struttura riconosce come “Core areas” forestali i comprensori dei Lepini, degli Ausoni e degli Aurunci lungo la dorsale orografica e la Foresta di Sabaudia ed il Monte Circeo sulla costa. Tali comprensori sono protetti da lembi di “Buffer zones” di limitata ampiezza in virtù della repentina utilizzazione del suolo tra i comprensori montani e le aree di pianura intensamente utilizzate dal punto di vista agricolo. Le “Core areas” sono tenute in comunicazione grazie a “Stepping stones”, che rappresentano degli appoggi in territori di minor valore e di minore estensione, localizzate su rilievi collinari. Le “Connection areas” si riconoscono in lembi di territorio che, in virtù della distanza e dell‟uso del suolo, permettono la permeabilità del territorio alle specie forestali. Nelle “Restoration areas”, invece, sono necessari interventi che ne aumentino l‟idoneità ambientale forestale e di conseguenza la connettività ecologica”69; - Disegno Programmatico Strutturale (Ad2.14) che, ai sensi dell‟art. 1 lett. A, fa parte, insieme alla Carta della Rete Ecologica e agli Ambiti di Paesaggio delle Tavole strutturali di indirizzo del PTPG. In particolare essa individua gli indirizzi relativi alle componenti strutturali del territorio articolati secondo gli “Usi programmati del territorio”, le aree ricomprese nella “Rete ecologica” e le “Reti infrastrutturali”. In merito a queste ultime, in particolare, si fa presente che non viene riportata nella Carta la graficizzazione del nuovo tracciato ferroviario, indicato come “Collegamento metropolitano” nella Carta Indirizzi per la programmazione delle infrastrutture di trasporto.

66 La documentazione inerente lo Schema di PTPG della Provincia di Latina è consultabile al link: http://www.provincia.latina.it/flex/cm/pages/ServeBLOB.php/L/IT/IDPagina/13110 67 Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI, Ad2 Carta della strumentazione paesistica e territoriale sovraordinata: Ad2.9 Schema PTPG - Riclassificazione delle zonizzazioni dei PRG e trasformabilità programmata e in atto, Sc. (1:20.000); Ad2.10 Schema PTPG - Classificazione tipologica del territorio urbano, Sc. (1:20.000); Ad2.11 Schema PTPG - Classificazione funzionale della rete viaria. Scenario di indirizzo, Sc. (1:20.000); Ad2.12 Schema PTPG - Indirizzi per la programmazione delle infrastrutture di trasporto, Sc. (1:20.000). 68 Schema di PTPG, Relazione, p.41. 69 Ibidem, p. 42. 28

3.2.2 Lo Schema di PTPG e gli Ambiti geografico-territoriali

Ambito 1 La Carta della Classificazione tipologica del territorio urbano indica in questo Ambito una quasi totale prevalenza di “Territorio agricolo (Scop<5%)”. Solo in minima parte, in corrispondenza degli insediamenti diffusi di Quarto caldo, sono individuate due aree di “Territorio di potenziale espansione (30%<=Scop<50%)”. Le Carte della Classificazione funzionale della rete viaria. Scenario di indirizzo e degli Indirizzi per la programmazione delle infrastrutture di trasporto riportano l‟individuazione della via del Sole/via del Faro (Viabilità di categoria F) che viene messa in collegamento con via dell‟Acropoli (Viabilità di categoria E), e via Torre Paola/via Sabaudia al confine nord (Viabilità di categoria F). La Carta della Rete Ecologica e Ambiti di Paesaggio individua quasi interamente l‟Ambito all‟interno delle “Core areas”, ad eccezione della parte pianeggiante localizzata all‟estremo nord dell‟Ambito classificata come “Connection areas” in continuità con le aree contermini nel Comune di Sabaudia. La Carta riporta anche l‟indicazione del perimetro del Parco nazionale e delle due “Zone di Protezioni Speciali” presenti nel Promontorio, nonché il perimetro degli “Ambiti di Paesaggio” individuati dal PTPG. In particolare, l‟Ambito 1 coincide con l‟“Ambito 9 Promontorio di Monte Circeo”. La Carta del Disegno Programmatico Strutturale classifica l‟intero Ambito tra le “Aree verdi e vincolate”. Essa riporta, inoltre, il perimetro del Parco e la viabilità. Oltre alla viabilità esistente si segnala l‟individuazione della via del Sole/via del Faro che viene messa in collegamento con via dell‟Acropoli.

Ambito 2 La Carta della Classificazione tipologica del territorio urbano indica in questo Ambito esclusivamente l‟individuazione di “Territorio consolidato (Scop>=50%)”, nella parte corrispondente al centro storico di San Felice Circeo e nella sua espansione, e di “Territorio in via di consolidamento (30%<=Scop<50%)” in corrispondenza dell‟edificazione sulle pendici del promontorio e a nord di via Tittoni. Le Carte della Classificazione funzionale della rete viaria. Scenario di indirizzo e degli Indirizzi per la programmazione delle infrastrutture di trasporto non registrano particolari individuazioni, se non quelle relative alla viabilità principale dell‟Ambito, lungomare Circe-via Maiolati, viale De Gasperi, via Roma (Viabilità di categoria E) e i due porti esistenti. La Carta della Rete Ecologica e Ambiti di Paesaggio individua la totalità dell‟Ambito a sud di via Tittoni, all‟interno delle “Buffer zones”. La Carta riporta anche l‟indicazione del perimetro del Parco nazionale e il perimetro degli “Ambiti di Paesaggio” individuati dal PTPG. In particolare l‟Ambito 2 è ricompreso nell‟“Ambito 2 Sistemi dunari antichi e recenti”. La Carta del Disegno Programmatico Strutturale classifica l‟“Uso programmato del suolo” dell‟intero Ambito come “Insediativo”. La Carta riporta, inoltre, il perimetro del Parco e la viabilità, senza per quest‟ultima particolare indicazioni.

Ambito 3 La Carta della Classificazione tipologica del territorio urbano indica nella parte nord dell‟Ambito, da Torre Olevola al confine con il Comune di Terracina, una prevalenza di “Territorio consolidato (Scop>=50%)”; nella parte sud, da Torre Olevola a via Tittoni, invece, una prevalenza di “Territorio in via di consolidamento (30%<=Scop<50%)”. La Carta della Classificazione funzionale della rete viaria. Scenario di indirizzo individua la viabilità principale dell‟Ambito, via Terracina (Viabilità di categoria F) e viale Europa (Viabilità di categoria F). La Carta degli Indirizzi per la programmazione delle infrastrutture di trasporto indica tra gli “Interventi alla rete delle infrastrutture ferroviarie e portuali”, un nuovo tracciato ferroviario

29 indicato come “Collegamento metropolitano” che, in questo Ambito percorre un tratto parallelo a via Terracina, costeggiando a nord-ovest gli insediamenti e prosegue nel comune omonimo. La Carta individua in questo Ambito, inoltre, una delle due “Stazioni ferroviarie” previste, in corrispondenza del confine comunale. La Carta della Rete Ecologica e Ambiti di Paesaggio per questo Ambito non reca indicazioni, ad eccezione del perimetro degli “Ambiti di Paesaggio” individuati dal PTPG. In particolare, l‟Ambito 3 è ricompreso nell‟ “Ambito 2 Sistemi dunari antichi e recenti”. La Carta del Disegno Programmatico Strutturale classifica l‟“Uso programmato del suolo” dell‟Ambito come “Insediativo”, ad eccezione delle aree libere di maggiore estensione classificate come “Aree verdi e vincolate”. La Carta riporta, inoltre, la viabilità esistente.

Ambito 4 La Carta della Classificazione tipologica del territorio urbano classifica l‟Ambito parte come “Territorio in via di consolidamento (30%<=Scop<50%)” e parte come “Territorio di potenziale espansione (30%<=Scop<50%)”, esplicitando in questo modo l‟avvenuta compromissione di una porzione rilevante del territorio dell‟Ambito. La Carta della Classificazione funzionale della rete viaria. Scenario di indirizzo indica le due viabilità principali dell‟Ambito, via Monte Circeo (Viabilità di categoria F) e via Sabaudia (Viabilità di categoria C2, lungo il confine comunale e fino all‟incrocio con via Campo La Mola, e Viabilità di categoria E, la prosecuzione fino a viale Europa). La Carta degli Indirizzi per la programmazione delle infrastrutture di trasporto individua nell‟Ambito, tra gli “Interventi alla rete delle infrastrutture ferroviarie e portuali”, un nuovo tracciato ferroviario indicato come “Collegamento metropolitano”. Tale tracciato segue la via Litoranea e penetra nel territorio comunale lungo via delle Allodole; prosegue lungo via Leopardi e continua il suo corso negli Ambiti 3 e, in minima parte, 6. La Carta individua nell‟Ambito anche una delle due “Stazioni ferroviarie” previste, in corrispondenza dell‟incrocio stradale tra via Ovoli e via Monte Circeo. La Carta della Rete Ecologica e Ambiti di Paesaggio per questo Ambito non reca indicazioni, ad eccezione del perimetro degli “Ambiti di Paesaggio” individuati dal PTPG. In particolare, l‟Ambito 4 è ricompreso nell‟ “Ambito 2 Sistemi dunari antichi e recenti”. La Carta del Disegno Programmatico Strutturale classifica l‟“Uso programmato del suolo” dell‟Ambito come “Agricolo”, ad eccezione di un‟area al confine occidentale classificata come “Aree verdi e vincolate” (coincidente con la previsione del PRG del 1979 a “Centro sportivo”). La Carta riporta, inoltre, la viabilità esistente.

Ambito 5 La Carta della Classificazione tipologica del territorio urbano registra una prevalenza di “Territorio di frizione insediativa (5%<=Scop<15%)” e di “Territorio di potenziale espansione (30%<=Scop<50%)”, sottolineando la tendenza in atto nell‟Ambito. La Carta della Classificazione funzionale della rete viaria. Scenario di indirizzo segnala la viabilità principale dell‟Ambito, via Monte Circeo (Viabilità di categoria F); mentre la Carta degli Indirizzi per la programmazione delle infrastrutture di trasporto non riporta particolari indicazioni. La Carta della Rete Ecologica e Ambiti di Paesaggio per questo Ambito non reca indicazioni, ad eccezione del perimetro degli “Ambiti di Paesaggio” individuati dal PTPG. In particolare, l‟Ambito 5 è ricompreso nell‟ “Ambito 2 Sistemi dunari antichi e recenti”. La Carta del Disegno Programmatico Strutturale classifica l‟“Uso programmato del suolo” dell‟Ambito come “Agricolo”, ad eccezione dell‟area del Centro artigianale del Circeo classificata come “Industriale e produttivo”. La Carta riporta, inoltre, la viabilità esistente.

Ambito 6 La Carta della Classificazione tipologica del territorio urbano indica una prevalenza di “Territorio di frizione insediativa (5%<=Scop<15%)”, frammisto ad aree di “Territorio agricolo (Scop<5%)”. Costituisce eccezione l‟insediamento di Borgo Montenero, classificato parte come “Territorio consolidato (Scop>=50%)” e parte “Territorio in via di consolidamento (30%<=Scop<50%)”. La Carta della Classificazione funzionale della rete viaria. Scenario di indirizzo indica le due viabilità principali dell‟Ambito, via Monte Circeo (Viabilità di categoria F), via Molella (Viabilità di categoria E), via Migliara (Viabilità di categoria F) e via Africa Orientale (Viabilità di categoria E) che congiunge Borgo Montenero a via Terracina (Viabilità di categoria F). La Carta degli Indirizzi per la programmazione delle infrastrutture di trasporto non riporta particolari indicazioni. La Carta della Rete Ecologica e Ambiti di Paesaggio per questo Ambito non reca indicazioni, ad eccezione del perimetro degli “Ambiti di Paesaggio” individuati dal PTPG. In particolare, l‟Ambito 6 è ricompreso nell‟ “Ambito 2 Sistemi dunari antichi e recenti”. La Carta del Disegno Programmatico Strutturale classifica l‟“Uso programmato del suolo” dell‟Ambito come “Agricolo”, ad eccezione del nucleo insediativo di Borgo Montenero classificato parte come “Insediativo” e parte come “Attrezzature e servizi”. La Carta riporta, inoltre, la viabilità esistente.

Ambito 7 La frangia insediativa lungo via Mediana Vecchia è classificata come “Territorio consolidato (Scop>=50%)” nella parte più a nord, e come “Territorio di potenziale espansione (30%<=Scop<50%)” nella parte più a sud. Le Carte della Classificazione funzionale della rete viaria. Scenario di indirizzo e degli Indirizzi per la programmazione delle infrastrutture di trasporto non riportano particolari individuazioni La Carta della Rete Ecologica e Ambiti di Paesaggio per questo Ambito non reca indicazioni, ad eccezione del perimetro degli “Ambiti di Paesaggio” individuati dal PTPG. In particolare, l‟Ambito 7 è ricompreso nell‟ “Ambito 2 Sistemi dunari antichi e recenti”. La Carta del Disegno Programmatico Strutturale classifica l‟“Uso programmato del suolo” dell‟Ambito come “Insediativo”, nelle aree urbanizzate, e come “Agricolo”, nelle restanti. La Carta riporta, inoltre, la viabilità esistente.

4. Il Sistema ambientale

Il Sistema ambientale è costituito dall‟insieme delle componenti a prevalente carattere naturalistico proprie della struttura geomorfologica e idrografica di riferimento e delle relative forme di copertura che la connotano, nonché di quelle a prevalente carattere antropico, componenti storico- archeologiche-documentarie e componenti produttive, relative al territorio agricolo e ai relativi usi. Il Sistema ambientale è descritto, all‟interno della Carta principale di riferimento, Carta dei caratteri e degli usi del territorio extraurbano (Aa.1), sia attraverso gli usi e i caratteri specifici e identitari del territorio extraurbano, a partire da una lettura integrata delle differenti componenti70, sia attraverso un approfondimento supportato dagli elaborati specifici della strumentazione paesistica e territoriale sovraordinata. La lettura delle componenti del Sistema ambientale, inoltre, tiene conto delle interazioni con le componenti del Sistema insediativo, esplicitate in forma sintetica. In particolare, relativamente alla strumentazione sovraordinata si è fatto riferimento a:

70 Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI, Aa.1 Carta dei caratteri e degli usi del territorio extraurbano, Sc. 1:10.000. 31

Il PTPR Come si è visto, l‟elaborato Sistemi e ambiti di paesaggio71, di cui al Capo II delle Norme, individua nel territorio di San Felice Circeo, oltre al “Sistema del paesaggio insediativo”, due Sistemi fondamentali: il “Sistema del paesaggio naturale”, prevalentemente negli Ambiti 1, 2 e 3; il “Sistema del paesaggio agrario” prevalentemente negli Ambiti 4, 5, 6, in particolare nella fascia a est “Paesaggio agrario di continuità” e a ovest “Paesaggio agrario di valore”. L‟elaborato Beni paesaggistici72, di cui al Capo III e IV delle Norme, individua nel territorio di San Felice Circeo, oltre alle “Aree urbanizzate del PTPR” e ad alcuni vincoli ricognitivi di piano (tipizzati), ampie aree tutelate per legge, prevalentemente negli Ambiti 1, 2 e 3, in particolare i vincoli ricognitivi dei “Parchi e riserve naturali”, della “Costa del mare”, delle “Aree boscate”, e il vincolo ricognitivo “Lett. c) e d) beni d'insieme: vaste località con valore estetico tradizionale, bellezze panoramiche”. Negli Ambiti rimanenti sono invece individuati alcuni vincoli ricognitivi di piano, in prevalenza di tipo puntuale.

Il PAP La Carta della Zonizzazione (Tp2)73 che individua, esclusivamente per l‟Ambito 1 e 2, oltre al “Centro storico” nelle “Area di promozione economica e sociale”, alcune “Superfici agricole” nelle “Aree di protezione” e alcune aree di “Tutela dell‟integrità naturale” nelle “Aree di riserva integrale”. Prevalentemente il territorio rimanente è classificato come “Mantenimento delle condizioni attuali ed eventuale riqualificazione naturalistica” e “Riqualificazione ambientale” all‟interno delle “Aree di riserva orientata”. La Carta Strategico-strutturale (Tp1)74 individua la parte del territorio comunale nella Rete ecologica del Parco del Circeo, in particolare gli Ambiti 1 e 2, prevalentemente come “Area core” e “Area Buffer”, e gli Ambiti 4, 5 e 6 come “Connessione secondaria”; il territorio dei rimanenti Ambiti è in prevalenza classificato nel Sistema insediativo come “Superfice artificiale”.

4.1 I caratteri e gli usi del territorio extraurbano

La Carta del Sistema ambientale. Carta dei caratteri e degli usi del territorio extraurbano (Aa.1)75 fa riferimento a un‟articolazione delle componenti in due parti essenziali: - la prima, riferita alle componenti del Sistema ambientale; - la seconda, come già anticipato, riferita alle componenti, in forma sintetica, del Sistema insediativo76. Le componenti del Sistema ambientale, a loro volta, sono articolate in: - Componenti fisico-naturalistiche (Geomorfologiche: “Scarpate”, “Rocce nude e affioramenti”, Spiagge”; Idrografiche: “Corsi d‟acqua naturali”, “Mare Tirreno”);

71 Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI, Ad2 Carta della strumentazione paesistica e territoriale sovraordinata: Ad2.1 PTPR - Tavole A Sistemi e ambiti di paesaggio, Sc. 1:20.000. Cfr. Prima parte, Cap. 3, Par. 3.1 “La strumentazione paesistica e ambientale”. 72 Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI, Ad2 Carta della strumentazione paesistica e territoriale sovraordinata: Ad2.2 PTPR - Tavole B Beni paesaggistici, Sc. 1:20.000. Cfr. Prima parte, Cap. 3, Par. 3.1 “La strumentazione paesistica e ambientale”. 73 Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI, Ad2 Carta della strumentazione paesistica e territoriale sovraordinata: Ad2.8 Piano di Assetto Parco Nazionale del Circeo - Carta della zonizzazione, Sc. 20.000. Cfr. Prima parte, Cap. 3, Par. 3.1 “La strumentazione paesistica e ambientale”. 74 Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI, Ad2 Carta della strumentazione paesistica e territoriale sovraordinata: Ad2.7 Piano di Assetto Parco Nazionale del Circeo - Carta strategico-strutturale, Sc. 20.000. Cfr. Prima parte, Cap. 3, Par. 3.1 “La strumentazione paesistica e ambientale”. 75 Per l‟elaborazione della Carta sono state considerate, come riferimento, le foto aeree, i dati desunti dai sopralluoghi, e le seguenti basi cartografiche: Elaborati del PTPR: Tavole A Sistemi e ambiti di paesaggio, B Beni paesaggistici e C Patrimonio naturale e culturale. 76 Le componenti sono desunte in forma sintetica dall‟elaborato Ai Carta del Sistema insediativo: Ai.2 Carta dei caratteri e degli usi del territorio urbano, Sc. 1:10.000. Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI. 32

- Componenti naturalistico-vegetazionali (“Vegetazione riparia”, “Alberature a masse estese” e “Alberature a masse rade”, “Cespuglieti”); - Componenti vegetazionali antropiche (“Prato”); - Usi agro-silvo-pastorali (“Seminativi”, “Frutteti”, “Oliveti”, “Colture miste”, “Serre, colture protette, vivai”); - Componenti storico-archeologiche-documentarie (Insediamenti e tracciati storici: “Insediamenti di origine medievale”, “Principali percorrenze storiche”; Sistema delle fortificazioni: “Torri costiere”, Sistema della bonifica: “Borghi”, “Villaggi, colonie”, “canali principali” e “secondari”, “Barriere frangivento”, “Idrovore”; Altri elementi di interesse storico-archeologico-architettonico: “Principali preesistenze archeologiche accertate”, “Chiese, cappelle”, “Ville e Residenze antiche”, “Edifici moderni di interesse storico-identitario”) - Altri usi (“Cave, cantieri, discariche e depositi a cielo aperto”, “Aree/edifici dismessi”); - Aree interessate da provvedimenti di tutela (“Parco del Circeo”, “SIC”, “ZPS”).

4.1.1 Le componenti e gli Ambiti geografico-territoriali

Ambito 1 L‟Ambito è caratterizzato dalla presenza significativa di componenti di particolare interesse naturalistico e paesistico. Le Componenti fisico-naturalistiche sono costituite dalla emergenza geomorfologica del promontorio di Monte Circeo e dalla costa del Mare. Il Monte è connotato dalla presenza di notevoli Componenti naturalistico-vegetazionali, in particolare le estese aree boscate (“Alberature a masse estese” e “Alberature a masse rade”) e i cespuglieti, che determinano il carattere naturalistico del paesaggio dell‟intero Ambito, il cui margine nord-est è segnato da un “Corso d‟acqua naturale”, l‟unico del territorio comunale. Di particolare rilevanza anche le Componenti storico-archeologiche-documentarie, nello specifico di “Torri costiere” connesse al “Sistema delle fortificazioni” che caratterizza l‟intera costa sud- laziale. Si rilevano, inoltre, numerose permanenze archeologiche, testimonianza della presenza dell‟uomo in questo sito sin dall‟epoca preistorica (“Principali preesistenze archeologiche accertate”). Infine, il “Parco del Circeo” (così come indicato nella componente dell‟Elaborato), che interessa tutto l‟Ambito, costituisce parte del più ampio Parco Nazionale del Circeo che si estende verso nord lungo il litorale laziale, interessando il territorio di differenti Comuni (Latina, Ponza, Sabaudia). Il Monte Circeo è anche caratterizzato dalla presenza di due Siti di Importanza Comunitaria ai sensi della Direttiva Habitat - Decreto Ministero dell‟Ambiente 11 giugno 2007 – Quarto Freddo, nella parte nord, e Quarto Caldo, nella parte sud – e da una Zona di Protezione Speciale ai sensi della Direttiva Uccelli - Decreto Ministero dell'Ambiente 11 giugno 2007, relativa all‟intero promontorio.

Ambito 2 L‟Ambito è interamente caratterizzato dalla presenza del Centro storico di San Felice Circeo (“Insediamenti di origine medievale”), localizzato sulle pendici del Monte Circeo, e dalle espansioni consolidate del Novecento, che si estendono fino alla costa del Mare Tirreno.

Ambito 3 L‟Ambito 3 è fortemente interessato dalla presenza di insediamenti consolidati e parzialmente consolidati che si estendono in un continuum urbanizzato lungo la costa del Mare Tirreno, oltrepassando i confini del territorio comunale. Le Componenti fisico-naturalistiche riscontrabili sono costituite dalle “Spiagge” che caratterizzano la costa, le Componenti vegetazionali-antropiche presenti, invece, risultano frammentate e residuali all‟interno dell‟edificato, prevalentemente costituite da “Prati”.

Lungo la costa, infine, relativamente alle Componenti storico-archeologiche-documentarie, prosegue il “Sistema delle fortificazioni”, con la presenza di “Torri costiere”. Un “Canale principale” del “Sistema della bonifica” costituisce il margine nord-ovest dell‟Ambito.

Ambito 4 L‟Ambito 4 è fortemente caratterizzato dalla presenza di insediamenti residenziali in forma diffusa e da nuclei edilizi in un territorio connotato dall‟uso agricolo. La prevalente copertura del suolo, oltre all‟edificato inserito nel Sistema insediativo, è infatti relativa agli Usi agro-silvo-pastorali, in particolare ai “Seminativi” e “Colture miste”.

Ambito 5 Anche l‟Ambito 5 è caratterizzato dalla presenza di insediamenti residenziali in forma diffusa, con una prevalenza tuttavia di permanenze relative a Usi agro-silvo-pastorali, in particolare ai “Seminativi”, in presenza di alcune Componenti storico-archeologiche-documentarie relative al “Sistema della bonifica”, in particolare “Canali principali” e “secondari”.

Ambito 6 L‟Ambito 6 è prevalentemente caratterizzato dall‟uso agricolo del suolo, ad eccezione dell‟edificazione diffusa lungo la viabilità e dall‟insediamento storico di Borgo Montenero. Le Componenti naturalistico-vegetazionali presenti sono esclusivamente alcune aree boscate residuali intercluse in area agricola (“Alberature a masse estese” e “Alberature a masse rade”). La copertura del suolo prevalente è, infatti, riconducibile agli Usi agro-silvo-pastorali, in particolare ai “Seminativi” e a “Serre, colture protette, vivai”. Usi che caratterizzano l‟Ambito a seguito delle opere di bonifica del territorio, avvenute a partire dal secolo XVI e conclusesi nella prima metà del Novecento. L‟attività di bonifica è documentata da numerosi segni e manufatti, individuati nella Carta come Componenti storico-archeologiche-documentarie, quali “Borghi”, in particolare Borgo Montenero, “Villaggi, colonie”, “Canali principali” e “secondari”, “Barriere frangivento”, “Idrovore”, che caratterizzano questo Ambito.

Ambito 7 L‟Ambito 7 è quasi interamente interessato dalla presenza di insediamenti consolidati e parzialmente consolidati che si estendono lungo via Mediana vecchia, al confine del territorio comunale. Il territorio residuo dell‟Ambito è interessato da Usi agro-silvo-pastorali, in particolare da “Seminativi”, con alcune Componenti storico-archeologiche-documentarie relative al “Sistema della bonifica”, in particolare “Canali principali” e “secondari”.

5. Il Sistema insediativo

Il Sistema insediativo è costituito dall‟insieme delle componenti riferite al patrimonio edilizio esistente e alla relativa struttura urbana di riferimento. Tali componenti sono descritte, in termini diacronici e sincronici, sia attraverso gli specifici caratteri qualitativi e identitari, a partire da una lettura morfotipologica per tipologie insediative, che giunge a definire un‟articolazione in “ambiti” e in “tessuti”; sia attraverso i connotati quantitativi, a partire da indicatori e parametri di consistenza, che utilizzano in modo integrato dati riferiti alla popolazione e alle dimensioni dei complessi e manufatti edilizi. Tale descrizione, relativa allo stato di fatto, viene completata e verificata attraverso un confronto con le componenti dello stato di diritto, riferite al Sistema della pianificazione comunale, anche al

34 fine di individuare l‟articolazione, all‟interno del patrimonio edilizio esistente, tra edilizia legale e abusiva77 e con i riferimenti allo stato proprietario. In questo quadro le tre Carte riferite all‟approfondimento conoscitivo del Sistema insediativo riguardano: - uno studio diacronico relativo alle differenti fasi della crescita insediativa78; - uno studio che, a partire da una lettura morfotipologica per tipologie insediative, individua gli specifici caratteri qualitativi e identitari e gli usi prevalenti79; - uno studio riferito agli aspetti di consistenza e quantitativi del patrimonio edilizio esistente anche in rapporto alla popolazione insediata, restituito in termini di densità edilizie, abitative e di dotazioni edilizie80; - uno studio che, in forma diacronica, attraverso un confronto con il Sistema della pianificazione (strumentazione urbanistica previgente e vigente, normative edilizie), restituisce le modalità di formazione degli insediamenti, distinguendo tra edilizia legale ed edilizia abusiva81.

5.1 Le fasi della crescita insediativa

La Carta delle fasi della crescita insediativa (Ai.1) individua, secondo una lettura diacronica, le differenti fasi temporali di riferimento per la formazione del patrimonio edilizio esistente82. L‟articolazione delle componenti fa riferimento a tre parti essenziali relative alle fasi della crescita degli “Insediamenti prevalentemente residenziali”, degli “Insediamenti prevalentemente per attività” e dei “Servizi pubblici”. Ciascuna parte è, a sua volta, articolata nella seguente classificazione: “al 1936”, “dal 1936 al 1955”, “dal 1956 al 1968”, “dal 1969 al 1978”, “dal 1979 al 1990”, “dal 1991 al 2000”, “dal 2001 al 2005”.

5.1.1 Le componenti e gli Ambiti geografico-territoriali

Ambito 1 L‟Ambito 1, per la sua specificità di carattere naturalistico, è quasi totalmente privo di insediamenti. Fanno eccezione gli insediamenti diffusi realizzati lungo la via del Faro, dei quali la parte più significativa risulta a vocazione residenziale e realizzata tra il 1936 e il 1979.

Ambito 2 In questo Ambito è presente la quasi totalità degli insediamenti storici, o comunque buona parte di quelli antecedenti il 1936, che si sono sviluppati intorno al nucleo originario, verso il mare. La prevalenza degli insediamenti ricompresi in questo Ambito sono costituiti, tuttavia, dalla prima espansione urbana, a carattere prevalentemente residenziale, realizzata tra il 1936 e il 1978. Fanno eccezioni alcuni manufatti per attività realizzati a margine del Centro storico e sul lungomare Circe, sempre nello stesso periodo.

77 Cfr. LR 38/99, art. 32, co. 1 lett. c). 78 Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI, Ai Carta del Sistema insediativo: Ai.1 Carta delle fasi della crescita insediativa, Sc. 1:10.000. 79 Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI, Ai Carta del Sistema insediativo: Ai.2 Carta dei caratteri e degli usi del territorio urbano, Sc. 1:10.000. 80 Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI, Ai Carta del Sistema insediativo: A1.3 Carta delle densità edilizie, Sc. 1:10.000; A1.4 Carta delle densità abitative, Sc. 1:10.000; A1.5; Carta delle dotazioni edilizie, Sc. 1:10.000. 81 Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI, A1 Carta del Sistema insediativo: Ai.6 Carta del patrimonio edilizio esistente: edilizia legale ed edilizia abusiva, Sc. 1:5.000. 82 Per l‟elaborazione della Carta sono state considerate come riferimento le seguenti basi cartografiche: IGM 1936; aerofotogrammetria 1955; base cartografica Programma di fabbricazione 1968; base cartografica Piano Regolatore generale 1978; CTR 1990; CTR 2000, CTR 2005). 35

Ambito 3 Gli insediamenti di questo Ambito sono riconducibili prevalentemente alle fasi comprese tra il 1955 e il 1978 durante le quali si è sviluppato un tessuto residenziale più compatto a nord e più rado a sud. Modesti, anche se presenti, sono i completamenti avvenuti successivamente al 1978, in attuazione del PRG vigente.

Ambiti 4-5 In questi due Ambiti, fatto salvo per alcune eccezioni, non si riscontrano edificazioni precedenti al 1955. Al contrario, lo sviluppo insediativo sparso in questa parte di territorio è avvenuta principalmente tra la fine degli anni Cinquanta e gli anni Novanta, con aggregati insediativi lungo via Montenero/via Monte Circeo in prossimità della prima espansione urbana. Anche se l‟edificazione ha carattere prevalentemente residenziale, sono presenti alcuni complessi edilizi per attività.

Ambito 6 In questo Ambito lo studio delle fasi della crescita insediativa permette di distinguere con chiarezza l‟impianto insediativo agricolo storico costituito dai manufatti della bonifica pontina, realizzati precedentemente al 1936. A questo impianto storico, fortemente ed estesamente regolare, che trova un fulcro nel Borgo Montenero, si sovrappone un edificato sparso prevalentemente residenziale di carattere spontaneo e abusivo sorto in area agricola realizzato tra la fine degli anni Cinquanta e la fine degli anni Novanta. Molto modeste sono, tuttavia, queste forme insediative rispetto a quelle presenti negli Ambiti 4 e 5 e localizzate più regolarmente lungo gli assi viari.

Ambito 7 L‟edificato di questo Ambito si è sviluppato contemporaneamente allo sviluppo della fascia costiera, nelle fasi comprese tra il 1955 e il 1978. Anche in questo caso, modesti, anche se presenti, sono i completamenti avvenuti successivamente al 1978.

5.2 I caratteri e degli usi del territorio urbano

La Carta dei caratteri e degli usi del territorio urbano (Ai.2)83 individua gli specifici caratteri qualitativi e identitari del Sistema insediativo, a partire da una lettura morfotipologica per tipologie insediative (nuclei, espansione, periferia, frangia, insediamenti nucleari e diffusi, edifici isolati/edifici e complessi) in forma diacronica (storica, consolidata). Tali caratteri qualitativi sono completati attraverso una lettura sincronica degli usi prevalenti (residenziali, per attività) e dei sistemi funzionali e delle attività. L‟articolazione delle componenti presenti nella Carta fa dunque riferimento a due parti essenziali, quella relativa al Sistema insediativo e quella relativa al Sistema dei servizi e delle infrastrutture. La prima parte, sulla base dell‟approccio morfotipologico territoriale, è articolata in: - “Nuclei urbani storici”; - “Espansione urbana consolidata”; - “Periferia urbana”; - “Frangia urbana”; - “Insediamenti nucleari prevalentemente residenziali” e “prevalentemente per attività”; - “Insediamenti diffusi in territorio extraurbano non perimetrabili prevalentemente residenziali” e “prevalentemente per attività”; - “Edifici isolati con morfotipologia speciale prevalentemente per attività”;

83 Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI, Ai Carta del Sistema insediativo: Ai.2 Carta dei caratteri e degli usi del territorio urbano, Sc. 1:10.000. 36

- Edifici e complessi speciali (“Nucleo storico originario”, “Insediamenti legati al Sistema della bonifica – colonie, villaggi”, “Capisaldi architettonici urbani”). A completamento di questa prima parte, la Carta individua il Sistema dei servizi e delle infrastrutture, a partire da una lettura in termini funzionali delle componenti. - Servizi (“Servizi pubblici di livello urbano”; “Servizi pubblici di livello locale”; “Servizi privati”); - Aree verdi (“Verde e impianti sportivi pubblici di livello locale”, “Verde privato attrezzato”, “Verde privato”); - Viabilità (“Viabilità”, “Parcheggi pubblici in sede propria”); - Altre attrezzature (“Fronti commerciali”, “Attrezzature turistico-ricettive”, “Aree portuali”, “Infrastrutture tecnologiche”).

5.2.1 Le componenti e gli Ambiti geografico-territoriali

Ambito 1 L‟Ambito, connotato da rilevanti caratteri naturalistici e paesistici, risulta prevalentemente non urbanizzato. Tuttavia, nelle zone di Quarto Freddo a nord e di Quarto Caldo a sud sono presenti “Insediamenti diffusi in territorio extraurbano prevalentemente residenziali”.

Ambito 2 Sulle pendici est del Monte Circeo si localizza il “Nucleo urbano storico”, individuato altresì come “Nucleo storico originario”, di San Felice Circeo, corrispondente all‟insediamento di origine medievale edificato su un impianto antico romano. Tra il mare e il “Nucleo urbano storico” si concentra l‟“Espansione urbana consolidata”, saldata a questo in un continuum urbano denso e stratificato, connotato da una struttura insediativa composta da un reticolo viario irregolare che si dirama da via Sabaudia-via Tittoni, unico asse commerciale del Comune, fino a saldarsi con le propaggini del centro storico, alle pendici del promontorio. Oltre via Tittoni, fino al confine dell‟Ambito, è invece localizzata una parte di insediamento meno stratificato e meno consolidato classificato come “Periferia urbana”. In questo Ambito sono inoltre presenti numerosi “Edifici e complessi speciali”, in particolare i “Capisaldi architettonici urbani” relativi alle numerose e rilevanti permanenze storico- archeologiche.

Ambito 3 Nell‟Ambito 3 si concentrano prevalentemente insediamenti non consolidati, in parte privi di una struttura insediativa riconoscibile, classificati come “Periferia urbana”, che proseguono con caratteri assimilabili oltre i confini comunali, nel territorio del Comune di Terracina. Nella parte sud-ovest dell‟Ambito, tra via Dominichelli e la Torre Olevola, sono presenti insediamenti più discontinui e frammentari, classificati come “Frangia urbana”. L‟edificazione in corrispondenza della Torre Olevola, inoltre, è individuata tra gli “Edifici e complessi speciali”, in quanto “Insediamento legato al Sistema della bonifica – colonie, villaggi”.

Ambito 4 Gli insediamenti sorti al margine dell‟edificato consolidato ricompreso nell‟Ambito 2, e a questo connessi morfologicamente, sono stati individuati come “Frange urbane”. Nelle aree libere frammiste sono inoltre presenti sporadici “Insediamenti diffusi in territorio extraurbano prevalentemente residenziali”.

Ambito 5 L‟Ambito 5 è connotato dalla presenza di alcuni “Insediamenti nucleari prevalentemente residenziali”, sorti lungo gli assi viari.

La restante parte dell‟edificazione presente nell‟Ambito, prevalentemente residenziale e per attività, è stata classificata come “Insediamenti diffusi in territorio extraurbano prevalentemente residenziali”.

Ambito 6 L‟Ambito è caratterizzato dalla presenza di “Insediamenti diffusi in territorio extraurbano”, residenziali e per attività, localizzati prevalentemente lungo gli assi viari, longitudinali e ortogonali, realizzati nella fase della bonifica. Esito della bonifica sono anche alcuni insediamenti classificati come “Insediamenti legati al Sistema della bonifica – colonie, villaggi”, in particolare il Borgo Montenero, nella parte nord- ovest, e il Villaggio Mercede, nella parte sud-est. Borgo Montenero, inoltre, a fronte del riconoscimento della valenza storico-architettonica e documentaria, nonché dei caratteri morfologici e quali quantitativi, è stato classificato come “Nucleo urbano storico”.

Ambito7 L‟Ambito è connotato dalla presenza, lungo la via Mediana vecchia, di un sistema di insediamenti completi classificati come “Periferia urbana” che risalgono ortogonalmente la linea di costa espandendosi nel territorio agricolo.

5.3 Il patrimonio edilizio esistente: i caratteri strutturali (densità e dotazioni)

L‟approfondimento conoscitivo relativo al Sistema insediativo, riferito agli aspetti di consistenza e quantitativi del patrimonio edilizio esistente prevalentemente residenziale, anche in rapporto alla popolazione insediata, è restituito in tre elaborati che fanno riferimento a un‟articolazione del territorio edificato in ambiti “omogenei”, a partire dalle “densità edilizie”, “densità abitative” e “dotazioni edilizie”. L‟elaborato Carta delle densità edilizie (Ai.3) articola il patrimonio edilizio esistente sulla base del rapporto tra volumetria e superficie territoriale dei lotti, definendo sei classi: “fino a 0,4 mc/mq”; “da 0,41 a 0,60”; “da 0,61 a 0,8”; “da 0,81 a 1,2”; “da 1,2 a 2,00”; “maggiore di 2”. L‟elaborato Carta delle densità abitative (Ai.4) articola il patrimonio edilizio esistente sulla base del rapporto tra popolazione residente e superficie territoriale dei lotti, definendo, in questo caso, sette classi: “fino a 10 ab/ha”; “da 11 a 20”; “da 21 a 40”; “da 41 a 60”; “da 61 a 80”; “da 81 a 100”; “maggiore di 100”. L‟elaborato Carta delle dotazioni edilizie (Ai.5) articola il patrimonio edilizio esistente sulla base della volumetria edilizia per abitante insediato, definendo sei classi: “fino a 150 mc/ab”; “da 151 a 350”; “da 351 a 550”; “da 551 a 950”; “da 951 a 1.200”; “maggiore di 1.200”.

5.3.1 Le componenti e gli Ambiti geografico-territoriali

Ambito 1 Gli insediamenti diffusi prevalentemente residenziali presenti in questo Ambito lungo via del Faro sono connotati da caratteri estensivi corrispondenti a una densità edilizia riconducibile prevalentemente alle fasce più basse, in particolare “fino a 0,4 mc/mq”, “da 0,41 a 0,60mc/mq”, con qualche parte più densa limitrofa al Porto. In questo Ambito, anche la densità abitativa assume valori molto bassi (“fino a 10 ab/ha”) in corrispondenza degli insediamenti di via del Faro, e il rapporto tra volumetrie e abitanti insediati risulta alto con dotazioni edilizie risultano comunque molto elevate (“maggiore di 1.200 mc/ab”). Gli insediamenti collocati a nord nei pressi della via Litoranea sono caratterizzati da una densità edilizia molto variabile, che comprende le fasce “fino a 0,4 mc/mq”, “da 0,41 a 0,60mc/mq” e da

“0,61 a 0,80 mc/mq”, mentre la densità abitativa risulta più elevata rispetto agli insediamenti a sud, assumendo valori medi prevalentemente “da 11 a 20 ab/ha” e “da 21 a 40 ab/ha”. Le dotazioni edilizie risultano invece più basse rispetto alla zona sud e comprese tra “151 e 350 mc/ab”.

Ambito 2 Il nucleo del Centro storico è caratterizzato dal più elevato livello di densità edilizia (“maggiore di 2 mc/mq”) e da densità abitativa media rispetto agli altri valori comunali (“da 41 a 60 ab/ha”), con dotazioni edilizie medie rispetto alla media comunale, ma comunque significativamente alte in termini assoluti (“da 551 a 950 mc/ab”), che confermano la condizione di una occupazione discontinua e/o parziale degli alloggi di questa area urbana. Seppur di minore entità, gli insediamenti della prima espansione urbana collocati in questo Ambito, sono caratterizzati da densità edilizie relativamente alte (“da 0,81 a 1,2 mc/mq”, “da 1,21 a 2,00 mc/mq”) e da densità abitative medio-basse (“da 11 a 20 ab/ha”, “da 21 a 40 ab/ha”, “da 41 a 60 ab/ha”). Anche in questo caso, questi valori trovano riscontro in livelli di dotazione edilizia pro capite nella media comunale, che vanno da un minimo di 151 mc/ab, a un massimo di 1.200 mc/ab. Le densità edilizie, ma soprattutto abitative, più basse, si riscontrano lungo via Cristoforo Colombo, dove la dotazione pro-capite risulta “maggiore di 1.200 mc/ab”, sostanziando una vocazione prevalentemente turistica.

Ambito 3 Fatto salvo per alcune eccezioni, l‟edificazione sviluppatasi lungo la fascia urbana costiera risulta connotata da densità edilizia con valore nella media comunale prevalentemente riconducibile ai valori compresi tra 0,61 mc/mq e 1,2 mc/mq. La densità abitativa è molto bassa nella zona nord della fascia edificata a ridosso della costa (non supera i 10 ab/ha) e leggermente più elevata nella zona sud, verso via Tittoni (“da 11 a 20 ab/ha” e “da 21 a 40 ab/ha”). Poco più alti i valori di densità edilizia degli isolati più interni localizzati lungo la strada provinciale via Badino (“da 1,21 mc/mq a 2 mc/mq”), che assumono anche valori di densità abitativa più elevati (“da 21 a 40 ab/ha”, “da 41 a 60 ab/ha”). Conseguentemente, la dotazione edilizia è molto alta nella zona nord della Fascia urbana costiera, confermando il carattere di insediamenti non abitati in maniera permanente, mentre risultano più moderati i valori di dotazione edilizia nella zona a sud della fascia costiera e negli isolati interni lungo la strada provinciale, (“da 351 a 550 mc/ab e da “551 a 950 mc/ab”), ancorché significativamente alti in termini di valore assoluto.

Ambito 4 In questo Ambito le densità edilizie più elevate (“maggiore di 2 mc/mq”) si riscontrano lungo via Montenero, nei pressi dell‟incrocio con via Sabaudia/via Tittoni dove l‟edificazione diffusa tende ad addensarsi intorno al nucleo più compatto della prima espansione urbana. Nel resto dell‟Ambito si sono sviluppati nuclei con densità edilizia medio-bassa (fino a 0,4 mc/mq”, da 0,41 a 0,6” e“da 0,61 a 0,8 mc/mq”). La densità abitativa è medio-alta rispetto alla media comunale (prevalentemente da “da 21 a 40 ab/ha”). La dotazione edilizia trova riscontri in valori più limitati rispetto alla media comunale (“da 151 a 350 mc/ab” e da “351 a 550 mc/ab”).

Ambito 5 In questo Ambito, le densità edilizie più elevate (“da 0,81 a 1,2 mc/mq”) si riscontrano lungo via Monte Circeo, nei pressi dell‟incrocio con della Pineta.

Nel resto dell‟Ambito si è sviluppato edificato a carattere prevalentemente sparso a densità edilizia bassa (fino a 0,4 mc/mq”, da 0,41 a 0,6”). La densità abitativa è piuttosto elevata (da “da 21 a 40 ab/ha” e “da 41 a 60 ab/ha”) con valori maggiori lungo via Montenero (“da 61 a 80 ab/ha”). La dotazione edilizia presenta valori bassi rispetto alla media comunale (“fino a 150 mc/ab”, “da 151 a 350 mc/ab”).

Ambito 6 In questo Ambito, le densità edilizie elevate (“maggiore di 2 mc/mq”) sono limitate al nucleo di Borgo Montenero, mentre nel territorio agricolo della bonifica pontina l‟edificato sparso assume valori di densità edilizia molto variabili con punte medio-basse rispetto alla media comunale, prevalentemente da “0,4 mc/mq a 0,8 mc/mq”. La densità abitativa è medio-bassa (“fino a 10 ab/ha”, “da 11 a 20 ab/ha” e “da 21 a 40 ab/ha”). La dotazione edilizia presenta valori medio-alti lungo via Monte Circeo (“da 551 a 950 ab/ha”), mentre presenta valori decisamente più bassi nel restante territorio (“fino a 150 mc/ab” e “da 151 a 350 mc/ab”).

Ambito 7 L‟edificazione sviluppatasi lungo via Mediana Vecchia risulta connotata da densità edilizia con valore nella media comunale e riconducibile ai valori compresi “tra 0,81 mc/mq e 1,2 mc/mq”. La densità abitativa è molto bassa (non supera i 10 ab/ha). La dotazione edilizia è molto alta (oltre “1.200 mc/ab”).

5.4 Il patrimonio edilizio esistente: edilizia legale ed edilizia abusiva

L‟articolazione del patrimonio edilizio esistente in “edilizia legale” ed “edilizia abusiva”, così come individuata nella Carta del patrimonio edilizio esistente: edilizia legale ed edilizia abusiva (Sdi.1), si è basata sul confronto tra l‟approfondimento diacronico relativo alle fasi della crescita insediativa e lo stato della pianificazione vigente (stato di fatto/stato di diritto). L‟articolazione delle componenti presenti nella Carta fa riferimento a due parti essenziali, quella relativa al Sistema insediativo, a partire da una lettura integrata con il Sistema della pianificazione, e quella relativa al Sistema della pianificazione in senso proprio. La prima, in funzione delle fasi temporali individuate nelle Carta Ai.1, è articolata in: - Fasi della crescita insediativa storica (“al 1936”); - Fasi della crescita insediativa spontanea (“dal 1937 al 1955”, “dal 1956 al 1968); - Fasi della crescita insediativa legale (Antecedenti il PRG vigente: “dal 1956 al 1968”, “dal 1969 al 1978”; In attuazione al PRG vigente: “dal 1979 al 1990”, “dal 1991 al 2000”, “dal 2001 al 2005”); - Fasi della crescita insediativa abusiva (“dal 1969 al 1978”, “dal 1979 al 1990”, “dal 1991 al 2000”, “dal 2001 al 2005”). Tutte le fasi della crescita, così suddivise, sono, altresì, articolate sulla base della destinazione funzionale prevalente, in prevalentemente residenziale e prevalentemente per attività. La seconda parte individua, in coerenza con la Carta Ad1.284, il Programma di fabbricazione, gli Atti e provvedimenti attuativi approvati (“Antecedenti il PRG vigente”, “In attuazione del PRG vigente”, “In variante al PRG vigente”). Più specificatamente: - si intende per edilizia storica quella riferita alla crescita antecedente il 1936 dell‟edificato;

84 Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI, Ad Carta del Sistema della pianificazione: Ad1.2 Carta dello stato di attuazione Sc. 1:10.000. 40

- si intende per edilizia spontanea quella realizzata fino all‟entrata in vigore dei primi atti e provvedimenti, con particolare riferimento al Programma di fabbricazione (1968) e del PRG (approvato nel 1979); - si intende per edilizia legale quella realizzata, sia in attuazione di atti e provvedimenti antecedenti il PRG del 1979, sia a esito delle previsioni del PRG del 1979 o dei suoi atti e provvedimenti attuativi, anche approvati in variante. - si intende per edilizia abusiva quella sorta in contrasto sia con le previsioni del Programma di fabbricazione sia del PRG del 1979 o dei suoi atti e provvedimenti attuativi, anche approvati in variante.

5.4.1 Le componenti e gli Ambiti geografico-territoriali

Ambito 1 L‟Ambito, per i suoi connotati specificatamente naturalistici, è quasi totalmente privo di edificazione. Quella a carattere diffuso presente nell‟estremo nord e sud dell‟Ambito è stata per la maggior parte edificata spontaneamente, tra il 1937 e il 1968.

Ambito 2 Il nucleo originario è di origine medievale su impianto di epoca romana, per questo è stato classificato come edilizia di origine storica antecedente al 1939. La sua espansione fino al mare, a carattere prevalentemente residenziale, risulta realizzata in minima parte storicamente (ante 1936), in parte spontaneamente, tra il 1936 e il 1978, e in parte legalmente prima dell‟approvazione del PRG, in attuazione del Programma di fabbricazione.

Ambito 3 L‟edificazione dell‟Ambito è in prevalenza di origine legale in quanto avvenuta prima dell‟approvazione del PRG, in attuazione o di atti e provvedimenti attuativi antecedenti il PRG o del Programma di fabbricazione, ed è riconducibile prevalentemente alle fasi comprese tra il 1955 e il 1978. Nella parte a sud dell‟Ambito, dopo Torre Olevola, si concentrano alcuni insediamenti di origine abusiva, in quanto realizzati tra il 1979 e il 1990 in contrato con il PRG vigente. Si riscontrano nell‟Ambito anche alcuni insediamenti sorti legalmente in attuazione del PRG successivamente al 1978 (nello specifico, il Piano di lottizzazione Aurora 80).

Ambito 4 Nell‟Ambito è presente un edificato sparso prevalentemente residenziale di carattere legale, in quanto sorta prima del 1968 in attuazione del Programma di fabbricazione, e spontaneo, in quanto sorto all‟esterno del Programma prima dell‟approvazione del PRG nel 1979, a cui si aggiunge un‟edificazione abusiva realizzata in massima parte tra la fine degli anni Settanta e la fine degli anni Novanta.

Ambito 5 L‟Ambito è caratterizzato da un‟edificazione per la maggior parte abusiva, sorta in forma diffusa e lineare lungo l‟impianto viario esito della bonifica, tra la fine degli anni Sessanta e gli anni Novanta.

Ambito 6 L‟Ambito 6 è caratterizzato da un‟edificazione in massima parte abusiva, sorta diffusamente e lungo l‟impianto viario esito della bonifica, in area agricola, tra la fine degli anni Sessanta e gli anni Novanta.

Tuttavia in questo Ambito sono ancora riscontrabili i manufatti esito della crescita insediativa storica relativa alle opere della bonifica, realizzati precedentemente al 1936, tra cui il Borgo Montenero e alcune villaggi e colonie. Nell‟Ambito, in adiacenza all‟edificato storico di Borgo Montenero, sono altresì individuati un insediamento sorto antecedentemente al PRG, tra il 1968 e il 1978, in modo legale quale attuazione di un Piano particolareggiato e un insediamento, anch‟esso classificato come edilizia legale in quanto realizzato, tra il 1991 e il 2000, in attuazione di un Piano particolareggiato previsto dal PRG (nello specifico il Piano di lottizzazione Tre Olivi).

Ambito 7 L‟edificato in località Punta Corallo e Colle del Circeo risulta realizzato legalmente, in attuazione di strumenti attuativi antecedenti il PRG, tra il 1968 e il 1990.

6. Il Sistema dei servizi e delle infrastrutture

Il Sistema dei servizi e delle infrastrutture è costituito dall‟insieme delle attrezzature relative ai Servizi e alle Aree verdi pubbliche di livello urbano e di livello locale, e di quelle private, nonché delle reti che costituiscono le infrastrutture per la mobilità. La Carta dei servizi e delle infrastrutture per la mobilità (Asi.1)85 presenta una lettura integrata delle differenti componenti: i Servizi e le Aree verdi; i tracciati della Viabilità e le Infrastrutture portuali. Tale carta dà conto anche della distinzione tra componenti realizzate e componenti acquisite/in attuazione, con la finalità di indicare le attrezzature pubbliche che, pur non essendo realizzate, sono in corso di attuazione o, comunque, riferite ad aree con destinazioni pubbliche già acquisite dall‟Amministrazione e, pertanto, possono essere incluse nel Sistema dei servizi e delle infrastrutture all‟interno dello stato di fatto. La Localizzazione delle aree a standard urbanistici86, di cui all‟Allegato 3, dà conto delle componenti che costituiscono standard urbanistici ai sensi del DM 144/68, mentre la Tabella 2 “Standard esistenti di livello locale (mq e mq/ab) per Settori geografico-territoriali” costituisce una valutazione quantitativa delle dotazioni esistenti di cui al DM. La dotazione di Servizi di livello urbano (scuole superiori e ospedali) di cui al DM 1444/68 è invece inesistente. La Carta dei servizi e delle infrastrutture rileva, infatti, tra le attrezzature relative ai “Servizi di livello urbano” solo servizi non computabili ai fini dello standard quali i cimiteri, il comando dei carabinieri, il presidio dell‟aeronautica militare e una chiesa non parrocchiale.

6.1 I servizi e le infrastrutture per la mobilità

La Carta dei servizi e delle infrastrutture per la mobilità (Asi.1)87 fa riferimento a un‟articolazione delle componenti in due parti essenziali: - Sistema dei servizi (a sua volta articolato in Servizi: “Servizi pubblici di livello urbano”, “Servizi pubblici di livello locale”, “Servizi privati” e Aree verdi: “Verde pubblico di livello locale”, “Verde privato attrezzato”); - Sistema delle infrastrutture per la mobilità (a sua volta articolato in Viabilità: “Viabilità intercomunale metropolitana”, “Viabilità intersettoriale”, “Viabilità primaria di settore”, “Viabilità primaria di quartiere”, “Parcheggi” e Infrastrutture portuali: “Porti e approdi”).

85 Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI, Asi Carta del Sistema dei servizi e del Sistema delle infrastrutture: Asi.1 Carta dei servizi e delle infrastrutture per la mobilità, in scala 1:10.000. 86 Cfr. Allegato 3 – Localizzazione delle Aree a standard urbanistici. 87 Per l‟elaborazione della Carta sono stati considerati, come riferimento, i dati desunti dal web e dai sopralluoghi. 42

Per ogni componente è definito lo stato di realizzazione/attuazione/acquisizione. Ai fini di verificare lo stato di attuazione del residuo pubblico, a partire dalla Carta Asi.1, che assume pertanto anche una valenza sintetico-valutativa oltre che analitica, è stato di seguito descritto un confronto con la Carta dello stato di diritto88.

6.1.1 Le componenti e gli Ambiti geografico-territoriali

Ambito 1 Con riferimento al Sistema dei servizi, questo Ambito, per la sua specificità connotata da una limitata antropizzazione, è quasi totalmente privo di servizi e infrastrutture. Fa eccezione una chiesa non parrocchiale (Chiesetta di San Paolo Apostolo). Al tempo stesso, anche il sistema infrastrutturale è fortemente carente e presenta solo viabilità di carattere locale: la “viabilità principale di quartiere” è costituita da via del Faro e dal via del Brecciaro che collegano i pochi insediamenti presenti in questo Ambito.

Ambito 2 Con riferimento al Sistema dei servizi, in questo Ambito, a carattere prevalentemente urbano è localizzato un “Servizio pubblico di livello urbano” esistente (Cimitero), così come una considerevole parte delle dotazioni di “Servizi di livello locale” (scuole, chiese, sedi amministrative comunali) e di “Verde pubblico di livello locale” (attrezzato e non attrezzato). Con riferimento al Sistema delle infrastrutture, oltre a via Tittoni, definita come “Viabilità intersettoriale”, la Viabilità di questo Ambito è caratterizzato da una bassa gerarchizzazione (“Viabilità primaria di settore” e “Viabilità primaria di quartiere”) e da alcuni tratti non completati. Dal confronto con la Carta dello Stato di diritto (Ad1.1), emerge che alcuni vuoti urbani, con particolare riferimento alle aree libere nei pressi di via Roma e via De Gasperi, e una area estesa posta al limite sud del Centro storico, corrispondono residui pubblici, previsioni di zone “F3 Parco pubblico” e ”F1 Attrezzature, servizi e impianti di interesse generale”, non attuate. E‟ rilevabile dalla Carta dello Stato di diritto anche la previsione di una viabilità, a nord di via Tittoni, non attuata e ormai superata.

Ambito 3 In questo Ambito sono presenti due “Servizi pubblici di livello urbano” (Comando dei Carabinieri e Presidio dell‟Aereonautica militare). La presenza di “Servizi pubblici di livello locale” è molto limitata, con particolare riferimento a una scuola e ad alcune aree verdi. Sono presenti anche diversi impianti di “Verde privato attrezzato”. Con riferimento al Sistema infrastrutturale, anche se la Viabilità provinciale Badino è connotata da una buona funzionalità, la conformazione attuale della “Viabilità primaria di settore” e della “Viabilità primaria di quartiere”, spesso incompleta in questa fascia insediativa, rende difficoltoso l‟accesso al Lungomare e ai lotti di nuova edificazione. Dal confronto con la Carta dello Stato di diritto (Ad1.1), appare molto significativa la presenza di Servizi pubblici e privati non attuati, con particolare riferimento alle zone “F3 Parco pubblico” e “M Attrezzature e impianti pubblici o di interesse pubblico”.

Ambito 4 In questo Ambito sono presenti alcune attrezzature di Servizi, in particolare due “Servizi pubblici di livello locale” (una chiesa, nella parte est, e un centro sanitario, ad ovest nei pressi del Rio Torto), nonché un‟area di “Verde pubblico di livello locale”, in adiacenza della via Litoranea che segna il confine comunale ad ovest.

88 Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI, Ad Carta del Sistema della pianificazione, Ad1.1 Carta dello stato di diritto, Sc. 1:5.000 43

Il reticolo viario principale di “Viabilità intercomunale metropolitana” (via Litoranea) e di “Viabilità intersettoriale” (strade provinciali Montenero-Monte Circeo e Badino) determina una forte accessibilità di livello superiore, a fronte di un sistema di viabilità settoriale e locale molto carente e disordinato, poco connesso con gli insediamenti diffusi presenti. Dal confronto con la Carta dello Stato di diritto (Ad1.1), si evidenzia la previsione non attuata, e ormai superata, di un nucleo di infrastrutture e servizi pubblici in località Pantano Marino, nonché la previsione di un‟area verde destinata a “F3 Parco pubblico” lungo la strada provinciale Badino. Si rileva anche la presenza di una previsione a zona “F4 Centro sportivo” molto estesa e solo in parte realizzata in corrispondenza dell‟impianto sportivo pubblico.

Ambito 5 In questo Ambito si registra un‟assenza di servizi. Il sistema della viabilità è regolare e gerarchizzato in corrispondenza dell‟organizzazione del sistema agricolo, costituito da un sistema di “Viabilità primaria di quartiere” che si dirama in direzione perpendicolare da via Montenero-via Monte Circeo. Dalla Carta dello Stato di diritto (Ad1.1), non risultano presenti altre previsioni.

Ambito 6 In questo Ambito sono presenti numerosi “Servizi” concentrati nei pressi del Borgo Montenero. In particolare, oltre a un “Servizio pubblico di livello urbano” (Cimitero), è presente una dotazione di “Servizi di livello locale” significativa e articolata (attrezzature scolastiche, religiose, amministrative), così come quella destinata a “Verde pubblico di livello locale”. Per quanto attiene al Sistema delle infrastrutture, l‟Ambito è lambito dalla principale strada di accesso al Comune di San Felice Circeo, la “Viabilità intercomunale metropolitana” via Litoranea. Da questo si dirama il sistema infrastrutturale viario di livello inferiore che utilizza l‟impianto della bonifica pontina, una maglia stradale regolare e gerarchizzata composta da “Viabilità intersettoriale”, “Viabilità primaria di settore” e “Viabilità primaria di quartiere”. Anche in questo Ambito, alcune previsioni evidenziate nella Carta dello Stato di diritto (Ad1.1), non risultano attuate, con particolare riferimento a zone ”F1 Attrezzature, servizi e impianti di interesse generale”, “F3 Parco pubblico” in località Borgo Montenero.

Ambito 7 In questo Ambito non sono presenti attrezzature pubbliche di significativa entità. Con riferimento all‟organizzazione della viabilità, dalla via Mediana Vecchia (“Viabilità intersettoriale”), si dirama un sistema di “Viabilità primaria di quartiere”, sia interna alle aree edificate, a carattere introverso circolare, sia lungo gli assi trasversali che proseguono a connettere le aree agricole più interne. Dalla Carta dello Stato di diritto (Ad1.1) non risultano presenti altre previsioni.

6.2 I dati strutturali della popolazione e gli standard urbanistici

La lettura delle dinamiche di crescita della popolazione residente nel Comune di San Felice Circeo mostrano, negli ultimi anni, secondo i dati ISTAT, un lieve incremento (Cfr. Grafico 1). Ai fini della quantificazione della dotazione esistente procapite, per il computo della popolazione teorica insediata, si è ritenuto di non ricorrere alla quantificazione della consistenza del patrimonio edilizio89, e di utilizzare il metodo più realistico della popolazione residente integrata con un correttivo individuato in un indice di affollamento.

89 Con riferimento alla verifica degli standard urbanistici, il DM 1444/68, all‟art. 3 ultimo capoverso, prescrive che “nella formazione degli strumenti urbanistici, si assume che, salvo diversa dimostrazione, ad ogni abitante insediato o da insediare corrispondano mediamente 25 mq di superficie lorda abitabile (pari a circa 80 mc. vuoto per pieno), eventualmente maggiorati di una quota non superiore a 5 mq. (pari a circa 20 mc. vuoto per pieno) per le destinazioni 44

Per la determinazione della popolazione residente, è stata considerata la popolazione residente anagrafica fornita da dati ISTAT al 31 dicembre 2015-1 gennaio 2016 (10.032), dato coerente con la popolazione censita dall‟ISTAT al 2011 (8.709), nell‟ambito dell‟andamento descritto nel Grafico 1. Questo valore, pari dunque a 10.032 abitanti, è stato moltiplicato per l‟indice di affollamento. Tale indice, se calcolato in base al rapporto tra il numero delle stanze totali e quello delle stanze occupate fornito dal censimento ISTAT 2011 per sezioni di censimento, assume valori molto elevati, quale riscontro di una occupazione solo temporanea di una parte consistente del patrimonio edilizio abitativo, dovuta alla vocazione turistica del Comune di San Felice Circeo. In questo quadro, l‟indice di affollamento più idoneo al calcolo della popolazione teorica insediata è stato considerato pari a 1,2. Il dato della popolazione teorica insediata così ricavato, pari a 12.038 abitanti, ha consentito il calcolo della popolazione nella ipotesi della piena occupazione dell‟attuale stock abitativo90. Anche a seguito di aggiornamenti di ulteriori approfondimenti dei dati anagrafici e censuari, in sede di elaborazione del PUGC, sarà possibile valutare un ulteriore perfezionamento del calcolo della popolazione residente e, conseguentemente, della popolazione teorica insediata. La Tabella 2 “Standard esistenti di livello locale (mq e mq/ab) per Ambiti geografico-territoriali” mostra una dotazione per il Comune pari a circa 15 ettari, corrispondenti a 12,6 mq/ab91, e fornisce un riscontro numerico della carenza delle dotazioni, così come di un rilevante squilibrio nelle dotazioni degli Ambiti, già percepibile nella Carta dei servizi e delle infrastrutture. Il valore medio, infatti, è in realtà poco significativo, in quanto riferisce uno standard di livello locale all‟intero territorio comunale, senza tener conto delle differenziazioni territoriali presenti in termini di dotazioni. Le aree per il Verde e i Servizi di livello locale del Comune di San Felice Circeo sono concentrate negli Ambiti 2 e 6 che costituiscono i borghi storici (Borgo antico e Borgo Montenero) e, quindi, gli aggregati principali di dotazioni pubbliche. Considerando tuttavia che l‟Ambito 2 è anche quello che registra la maggior presenza di popolazione, la dotazione non risulta sufficiente ai fini del raggiungimento del minimo inderogabile, fissato, come è noto, ai sensi del DM 1444/68 in 18 mq/ab. Il DPI, come si vedrà più avanti nella presente Relazione92, fissa peraltro uno standard obiettivo pari a 22 mq/ab, in presenza di un parametro per il computo della popolazione insediabile pari a 125 mc/ab, in linea con le più recenti tendenze sperimentate nei Piani locali innovativi a partire dagli anni Novanta. Risultano, invece, superati tali minimi nell‟Ambito 6, così come nell‟Ambito 3, a seguito di una scarsa presenza di popolazione insediata. Le dotazioni sono totalmente assenti nell‟Ambito 1, per il suo carattere naturalistico, nell‟Ambito 5, per la sua vocazione prettamente agricola e nell‟Ambito 7.

non specificamente residenziali ma strettamente connesse con le residenze (negozi di prima necessità, servizi collettivi per le abitazioni, studi professionali, ecc.)”. 90 Tabella 1 “Popolazione teorica insediata per Ambiti geografico-territoriali”. 91 Cfr. DM 1444/68, art. 3. “Rapporti massimi, tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e gli spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi: Per gli insediamenti residenziali, i rapporti massimi di cui all‟art. 17 -penultimo comma- della legge n. 765 sono fissati in misura tale da assicurare per ogni abitante - insediato o da insediare- la dotazione minima, inderogabile, di mq. 18 per spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggio, con esclusione degli spazi destinati alle sedi viarie. Tale quantità complessiva va ripartita, di norma, nel modo appresso indicato: a) mq. 4,50 di aree per l'istruzione: asili nido, scuole materne e scuole dell'obbligo; b) mq. 2,00 di aree per attrezzature di interesse comune: religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie, amministrative, per pubblici servizi (uffici P.T., protezione civile, ecc.) ed altre; c) mq. 9,00 di aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport, effettivamente utilizzabili per tali impianti con esclusione di fasce verdi lungo le strade; d) mq. 2,50 di aree per parcheggi (in aggiunta alle superfici a parcheggio previste dall'art. 18 della legge n. 765): tali aree -in casi speciali- potranno essere distribuite su diversi livelli”. 92 Cfr. Parte seconda, Cap. 3 “Il DPI: le verifiche e le proiezioni quantitativo-dimensionali”. 45

Quest‟ultimo può, in realtà, contare (così come l‟Ambito 3), su aree per verde e servizi pubblici derivanti da cessioni conseguenti ad attuazioni dirette convenzionate di cui tuttavia non risultano disponibili dati specifici tali da poter procedere a una individuazione e quantificazione delle relative. In ogni caso, solo nell‟Ambito 3 e nell‟Ambito 6 viene raggiunto il valore minimo inderogabile dei 18 mq/ab, anche se comunque non equamente distribuito per tutte le tipologie di dotazioni (servizi, verde, parcheggi), che richiedono, quindi, un potenziamento diffuso e un riequilibrio delle dotazioni. Nello specifico, nell‟Ambito 1, a fronte di una popolazione teorica insediata pari a 352 abitanti e una presenza di aree per verde e servizi pubblici complessiva pari a 0 mq, non risultano presenti dotazioni procapite. Nell‟Ambito 2, a fronte di una popolazione teorica insediata pari a 3076 abitanti e una presenza di aree per verde e servizi pubblici complessiva pari a circa 46.726 mq, si raggiunge un valore pari a 15,2 mq/ab. Nell‟Ambito 3, a fronte di una popolazione teorica insediata pari a 1.179 abitanti e una presenza di aree per verde e servizi pubblici complessiva pari a circa 23.021 mq, si raggiunge un valore pari a 19,5 mq/ab. Nell‟Ambito 4, a fronte di una popolazione teorica insediata pari a 2.013 abitanti e una presenza di aree per verde e servizi pubblici complessiva pari a circa 22.886 mq, si raggiunge un valore pari a 11,4 mq/ab. Nell‟Ambito 5, a fronte di una popolazione teorica insediata pari a 2.722 abitanti e una presenza di aree per verde e servizi pubblici complessiva pari a 0 mq, non risultano presenti dotazioni procapite. Nell‟Ambito 6, a fronte di una popolazione teorica insediata pari a 2.510 abitanti e una presenza di aree per verde e servizi pubblici complessiva pari a circa 58.665 mq, si raggiunge un valore pari a 23,4 mq/ab. Nell‟Ambito 7, a fronte di una popolazione teorica insediata pari a 186 abitanti e una presenza di aree per verde e servizi pubblici complessiva pari a 0 mq, non risultano presenti dotazioni procapite.

I dati strutturali della popolazione e gli standard urbanistici Tabelle 1, 2 Grafico 1

Tabella 1 “Popolazione teorica insediata per Ambiti geografico-territoriali” *Popolazione residente per sezioni di Censimento ISTAT riferiti al Censimento 2011 aggiornate con la popolazione anagrafica al 31.12.2015/01.01.2016

Tabella 2 “Standard esistenti di livello locale (mq e mq/ab) per Ambiti geografico-territoriali”

Fonte: Elaborazione propria su dati Istat.

Grafico 1. Popolazione residente 2001-2016

7. La Sintesi valutativa

Le due Carte sintetico-valutative (Sdi.1, Sda.1), che definiscono la seconda Fase dell‟iter metodologico adottato per la redazione del DPI93, costituiscono la sintesi e l‟interpretazione critica degli approfondimenti effettuati nelle Carte relative alla fase di Approfondimento conoscitivo, descritte nei paragrafi precedenti94. La prima di queste Carte, la Carta del patrimonio edilizio esistente: tipologie insediative e zone urbanistiche (Sdi.1), in particolare, fa riferimento alla lettura del Sistema insediativo, integrata con quella del Sistema dei servizi e delle infrastrutture, messe a confronto con il Sistemi della pianificazione. La seconda, la Carta dei valori ambientali e degli ambiti di interesse (Sdi.2), rilegge le componenti del Sistema ambientale evidenziandone i rischi e le potenzialità intrinseci, così come anche le relazioni con le componenti del Sistema insediativo. Tali Carte, nella loro complessità, risultano strumentali per l‟individuazione degli obiettivi e per la definizione delle scelte progettuali, che troveranno esplicitazione nella Carta dello Schema di Piano.

7.1 Il patrimonio edilizio esistente: tipologie insediative e zone urbanistiche

La Carta del patrimonio edilizio esistente: tipologie insediative e zone urbanistiche (Sdi.1)95 è stata elaborata a partire dagli approfondimenti conoscitivi condotti nelle Carte precedentemente descritte96. Essa costituisce una Sintesi degli specifici caratteri qualitativi e identitari del Sistema insediativo, effettuata a partire dalla lettura morfotipologica per tipologie insediative (nuclei, espansione, periferia, frangia, insediamenti diffusi, edifici isolati/edifici e complessi) in forma diacronica (storico, consolidato). Tali caratteri qualitativi, completati attraverso una lettura sincronica degli usi prevalenti e dei sistemi funzionali e delle attività, sono, inoltre, verificati e sostanziati attraverso connotati quantitativi, a partire da indicatori e parametri di consistenza, che utilizzano in modo integrato dati riferiti alla popolazione e alle dimensioni dei complessi e dei manufatti edilizi (densità insediativa).

In particolare, gli insediamenti a carattere diffuso, connotati da densità insediative molto basse, inferiori a 0,4 mc/mq, risultano prevalentemente ricompresi tra gli “Insediamenti diffusi in territorio extraurbano”. Gli insediamenti connotati morfologicamente da carattere nucleare e corrispondenti a densità medie (tra 0,41 e 0,8 mc/mq prevalentemente), sono stati classificati come, appunto, “Insediamenti nucleari”. Gli insediamenti connotati dalle medesime densità, ma morfologicamente riconoscibili come frange insediative della città più compatta e stratificata, risultano, invece, ricompresi tra le “Frange urbane”. La “Periferia urbana” è connotata da densità mediamente più elevate (prevalentemente tra 0,8 e 1,2 mc/mq), mentre l‟“Espansione urbana consolidata” risulta caratterizzata da densità ancora più rilevanti, tra 1,21 e 2 mc/mq e in alcune parti della città esistente i cui tessuti presentano elevati livelli di compattezza, oltre i 2 mc/mq. La classe più elevata di densità (maggiore di 2 mc/mq) è invece riscontrabile nei “Nuclei urbani storici”, sia del Centro storico di San Felice Circeo che nella parte originaria di Borgo Montenero.

93 Cfr. Introduzione, Cap. 2, Par. 2.2 “La Struttura metodologica. Le fasi e gli elaborati”. 94 Cfr. Prima parte, Cap. 2 “Il Sistema della pianificazione comunale”, Cap. 3 “Il Sistema della pianificazione sovraordinata”, Cap. 4 “Il Sistema ambientale”; Cap. 5 “Il Sistema insediativo” e Cap. 6 “Il Sistema dei servizi e delle infrastrutture”. 95 Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI, S Carte sintetico-valutative: Sdi.1 Carta del patrimonio edilizio esistente: tipologie insediative e zone urbanistiche, Sc. 1:5.000. 96 Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI, Ai Carta del Sistema insediativo. Cfr. Prima parte, Cap. 5 “ Il sistema insediativo”. 51

I riferimenti del Sistema insediativo sono, infine, messi a confronto con le componenti dello stato di diritto, riferite al Sistema della pianificazione comunale, con particolare riferimento alla delimitazione delle zone urbanistiche del PRG vigente e al relativo stato di attuazione. Questa Sintesi è strumentale alla definizione, in sede di Schema di Piano, della suddivisione del Sistema insediativo in “ambiti di città”. L‟articolazione delle componenti individuate nella Carta fa riferimento a tre parti essenziali, quella relativa al Sistema insediativo, quella relativa al Sistema dei servizi e delle infrastrutture e quella relativa al Sistema della pianificazione. La prima parte, sulla base dell‟approccio morfotipologico territoriale elaborato nella Carta dei caratteri e degli usi del territorio urbano, è articolata in: - “Nuclei urbani storici”; - “Espansione urbana consolidata”; - “Periferia urbana”; - “Frangia urbana”; - “Insediamenti nucleari prevalentemente residenziali” e “prevalentemente per attività”; - “Insediamenti diffusi in territorio extraurbano prevalentemente residenziali” e “prevalentemente per attività”; - “Edifici isolati con morfotipologia speciale prevalentemente per attività”; - Edifici e complessi speciali (“Nucleo storico originario”, “Insediamenti legati al Sistema della bonifica – colonie, villaggi”, “Capisaldi architettonici urbani”). La seconda parte della Legenda riporta l‟individuazione del Sistema dei servizi e delle infrastrutture, effettuata a partire da una lettura in termini funzionali delle componenti. - Servizi (“Servizi pubblici di livello urbano”; “Servizi pubblici di livello locale”; “Servizi privati”); - Aree verdi (“Verde e impianti sportivi pubblici di livello locale”, “Verde privato attrezzato”, “Verde privato”); - Viabilità (“Viabilità”, “Parcheggi pubblici in sede propria”); - Altre attrezzature (“Fronti commerciali”, “Attrezzature turistico-ricettive”, “Aree portuali”, “Infrastrutture tecnologiche”). La terza parte individua, in coerenza con la Carta Ad1.197, l‟articolazione sintetica delle Zone urbanistiche del PRG vigente e degli strumenti attuativi approvati, in attuazione o in variante al Piano.

7.1.1 Le componenti e gli Ambiti geografico-territoriali

Ambito 1 Il “Comprensorio naturalistico del Monte Circeo”, come individuato dal PRG del 1979, ricomprende sporadici “Insediamenti diffusi in territorio extraurbano prevalentemente residenziali”, localizzati nella parte nord e in quella sud delle pendici del promontorio, all‟interno del Parco Naturalistico del Monte Circeo. Inoltre il PRG li individua parte all‟interno del “Vincolo di rispetto assoluto monumentale, archeologico, paesistico, forestale” e parte nel “Vincolo di tutela della fascia costiera”.

Ambito 2 Il “Nucleo urbano storico” di San Felice Circeo, corrispondente all‟insediamento di origine medievale localizzato sulle pendici del Monte Circeo, viene destinato dal PRG vigente a Zona A (sottozone A1 e A2)98. Tra il “Nucleo urbano storico” e la via Sabaudia-via Tittoni, si concentra l‟“Espansione urbana consolidata” ricompresa prevalentemente dal PRG all‟interno delle Zone B di completamento con

97 Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI, Ad Carta del sistema della pianificazione: Ad1.1 Carta dello stato di diritto, Sc. 1:5.000. 98 Cfr. Parte prima, Cap. 2, Par. 2.2 “La pianificazione generale e lo stato di diritto”. 52

edilizia residenziale e turistica, ad eccezione di una fascia di insediamenti, localizzata nella parte più a sud-est, in adiacenza alla costa del mare, destinata a Zona D1 “Zone di completamento e ristrutturazione edilizia residenziale stabile e alberghiera”. Sono ricomprese nell‟“Espansione urbana consolidata” anche le previsioni attuate del Piano di Lottizzazione, in attuazione del PRG vigente, denominato “Le Magnolie” (approvato con Del. CC 19/1997).

Ambito 3 La “Periferia urbana” individuata tra la costa del Mare e il Canale Elena, oltre la Torre Olevola, è quasi interamente compresa nelle Zone B del PRG, ad eccezione dell‟insediamento in località “I Lecci” realizzato in attuazione del Piano di Lottizzazione “Punta Sirena” (Parere Commissione edilizia 22.05.1967), antecedente al PRG vigente, ma da questo non recepito e destinato a “Zona agricola”. Nelle Zone B individuate come “Periferia urbana” sono ricomprese anche le previsioni non ancora attuate del Piano di Lottizzazione denominato “Olympia Farm” (approvato con Del. CC 114/2003). Le previsioni attuate del Piano di lottizzazione in attuazione del PRG denominato “Aurora 80” (approvato con Del. CC 55/1988) sono state individuate come “Espansione urbana consolidata”. Anche gli insediamenti classificati come “Periferia urbana” localizzati nella parte sud dell‟Ambito, tra via Dominichelli e Torre Olevola, sono destinati dal PRG a Zona B. Una minima parte di tali insediamenti risulta essere l‟esito dell‟attuazione del Piano di Lottizzazione, antecedente al PRG e da questo recepito, denominato “I Pioppi” (approvato con Del. CC 44/1966). La restante parte degli insediamenti in questa parte sud dell‟Ambito, classificati come “Frangia urbana”, sono prevalentemente individuati dal PRG come Zone M “Attrezzature e impianti pubblici o di interesse pubblico”. Si riscontra infine la presenza, in località Torre Olevola, dell‟omonimo “Insediamento legato al Sistema della bonifica – colonie, villaggi”, individuato altresì come “Periferia urbana”, destinato anch‟esso dal PRG a Zona B.

Ambito 4 L‟Ambito, destinato prevalentemente a “Zona agricola” dal PRG vigente, è caratterizzato dalla presenza di insediamenti classificati come “Frange urbane”. Nelle aree libere frammiste a tali frange sono inoltre riscontrabili sporadici “Insediamenti diffusi in territorio extraurbano prevalentemente residenziali”.

Ambito 5 L‟Ambito, destinato prevalentemente a “Zona agricola” dal PRG vigente, è caratterizzato dalla presenza di “Insediamenti diffusi in territorio extraurbano”, residenziali e per attività, e da Insediamenti nucleari prevalentemente residenziali”, localizzati prevalentemente lungo il sistema di viabilità. Il Centro artigianale, classificato come “Edificio isolato con morfotipologia speciale prevalentemente per attività”, è destinato dal PRG a Zona D5 “Zone di nuova espansione piccole attività industriali”.

Ambito 6 L‟Ambito, destinato prevalentemente a “Zona agricola” dal PRG vigente, è caratterizzato dalla presenza di “Insediamenti diffusi in territorio extraurbano non perimetrabili”, residenziali e per attività, localizzati prevalentemente lungo il sistema di viabilità. Gli “Insediamenti legati al Sistema della bonifica – colonie, villaggi”, in particolare il “Nucleo urbano storico” di Borgo Montenero, nella parte nord-ovest dell‟Ambito, e il Villaggio Mercede, nella parte sud-est, sono destinati dal PRG rispettivamente a Zona B e a “Zona agricola”.

L‟insediamento classificato come “Espansione urbana” realizzato a esito del Piano di Lottizzazione denominato “Borgo Montenero”, antecedente al PRG e da questo recepito (approvato con Parere della Commissione edilizia del 30.07.1963) è destinato a Zona B, come anche quelle de Piano di Lottizzazione denominato “Treolivi e Quartesan”, in attuazione del PRG (approvato con Del. CC 26/2002). Le parziali attuazioni del Piano di Zona “PEEP loc. Borgo Montenero” (approvato con Del. C.C. n.27/2007) sono classificate come “Periferia urbana”. Gli insediamenti sorti, inoltre, al margine dell‟edificato compatto di Borgo Montenero, e a questo connessi morfologicamente, sono stati individuati come “Frange urbane”. Al confine est dell‟Ambito, il Villaggio Mercede, “Insediamento legato al Sistema della bonifica – colonie, villaggi”, è destinato dal PRG a Zona F1 “Attrezzature, servizi e impianti di interesse generale”. Nell‟Ambito, infine, si rileva il Patto territoriale, in variante al PRG, denominato “CPA” (Permesso di costruire n.1218/2009), localizzato lungo via della Molella, destinato dal Piano a “Zone agricole”.

Ambito7 L‟Ambito è connotato dalla presenza, lungo la via Mediana vecchia, di un sistema di insediamenti classificati come “Periferia urbana” che risalgono ortogonalmente alla linea di costa espandendosi nel territorio agricolo, esito delle realizzazioni parzialmente attuate dei Piani di Lottizzazione, antecedenti il PRG e da questo recepiti, di “Colle del Circeo 1 e 2” e “Punta Corallo” (approvati rispettivamente con Del. CC 42/1966 e Del. CC 43/1966) e del Piano di Lottizzazione “Punta Sirena”, antecedente il PRG ma da questo non recepito (Parere Commissione edilizia 22.05.1967).

PARTE SECONDA

GLI INDIRIZZI DI PIANIFICAZIONE

In coerenza con la struttura metodologica adottata, la Seconda Parte illustra gli obiettivi e le strategie del Documento preliminare di indirizzo (DPI) a partire dalla duplice caratterizzazione degli indirizzi di pianificazione per il Piano urbanistico generale comunale (PUGC): indirizzi per le disposizioni prescrittive strutturali direttamente operative e indirizzi per le disposizioni programmatiche riferite agli ambiti da sottoporre a interventi indiretti e di pianificazione esecutiva. A tale articolazione, che assume, quindi, il ruolo di riferimento strutturale, fa riscontro la scelta del DPI di configurare, ai fini dell‟attuazione e gestione della strategia urbanistica complessiva, un doppio livello di riorganizzazione morfologico-funzionale, socio-economico e gestionale, che esplicita l‟esigenza di un approccio interscalare e integrato, che operi attraverso una connessione logica e metodologica, al di là delle politiche di intervento settoriali: - una riorganizzazione alla grande scala (il livello territoriale)99 riferita agli indirizzi delle disposizioni prescrittive strutturali del PUGC, che trova fondamento nelle tre componenti strutturali, vere e proprie invarianti di lungo periodo: il Sistema ambientale; il Sistema dei servizi e delle infrastrutture per la mobilità; il Sistema insediativo (e le Centralità urbane e metropolitane); - una riorganizzazione alla piccola scala (il livello locale)100, riferita agli indirizzi delle disposizioni programmatiche del PUGC, finalizzata alla riqualificazione diffusa dei sistemi locali, incentrata su un‟articolazione territoriale del Sistema insediativo in Ambiti (Ambito della Città storica, Ambito della Città consolidata, Ambito della Città da ristrutturare, Ambito della Città della trasformazione). Tale duplice caratterizzazione trova, quindi, esplicitazione nell‟Elaborato grafico di Piano del DPI, la Carta dello Schema di Piano (P1)101, redatto in scala 1:10.000, in particolare sia all‟interno della Legenda che riporta, oltre alle componenti articolate secondo i tre sistemi di riferimento (ambientale, insediativo, dei servizi e delle infrastrutture), anche l‟individuazione dei Progetti strutturanti (Centralità di livello urbano e metropolitano, centralità di livello locale, Assi pubblici da riqualificare), sia negli Schemi sintetici di supporto che, sempre secondo l‟approccio sistemico, individuano puntualmente le Scelte strutturanti e le azioni specifiche. La griglia della struttura metodologica di riferimento è, infine, completata dai sette Ambiti geografico-territoriali, corrispondenti a un‟articolazione interna del territorio comunale che il DPI assume come ambiti di attuazione della strategia di riequilibrio e per la riorganizzazione alla scala urbana e locale102. Tale impianto metodologico costituisce il sistema complesso di riferimento per la struttura della Seconda Parte e per la relativa sequenza dei Capitoli e dei Paragrafi. Il primo Capitolo103, a partire dagli aspetti generali normativi, di principio e di metodo104, descrive gli indirizzi per le disposizioni strutturali all‟interno dei tre Sistemi di riferimento che tali scelte connotano105 in corrispondenza dell‟Elaborato P1. Il secondo Capitolo106 descrive gli indirizzi per le disposizioni programmatiche del PUGC, finalizzate alla riqualificazione diffusa dei sistemi locali, a partire dall‟articolazione territoriale del

99 Cfr. Introduzione, Cap. 2, Par. 2.2 “La struttura metodologica. Le Fasi egli elaborati”. 100 Ibidem. 101 Cfr. Allegato 1 - Elenco degli elaborati del DPI, P1 Carta dello Schema di piano, Sc. 1:10.000. 102 Cfr. Parte seconda, Cap. 1, Par. 1.3 “La Strategia di riequilibrio e i riferimenti metodologici”. 103 Cfr. Parte seconda, Cap. 1 “Il DPI e i Principi informatori”. 104 Cfr. Parte seconda, Cap. 1, Par. 1.1 “Il Quadro normativo e gli Elaborati di Piano”, Par. 1.2 “I Principi informatori”, Par. 1.3 “La Strategia di riequilibrio e i riferimenti metodologici”. 105 Cfr. Parte seconda, Cap. 1, Par. 1.4 “I Sistemi e le scelte strutturanti”. 106 Cfr. Parte seconda, Cap. 2 “Il DPI e le disposizioni programmatiche per il Sistema insediativo”. 55

Sistema insediativo per Ambiti: Ambito della Città storica107, Ambito della Città consolidata108, Ambito della Città da ristrutturare109, Ambito della Città della trasformazione110. La descrizione è, altresì, completata da una specifica illustrazione degli indirizzi di pianificazione all‟interno dei sette Ambiti geografico- territoriali111. Il terzo Capitolo112 completa l‟illustrazione degli indirizzi per le disposizioni strutturali e programmatiche con una verifica quantitativa, riferita dunque al Dimensionamento del DPI113 e alla dotazione degli Standard urbanistici114, dando conto del metodo e dei criteri adottati, in coerenza con il quadro normativo regionale e statale, dei parametri e degli indicatori utilizzati.

1. Il DPI e i Principi informatori

1.1 Il Quadro normativo e gli Elaborati di Piano

Come già sostanziato nella Introduzione di questa Relazione115, ai sensi dell‟articolo 32 “Conferenza di pianificazione” della LR 38/99, il Documento preliminare di indirizzo (DPI) anticipa la redazione del Piano urbanistico generale comunale (PUGC), ai fini di consentire la verifica degli indirizzi di pianificazione rispetto alla normativa vigente, alla disciplina degli strumenti di pianificazione territoriali o di settore sovraordinati, e di favorire la partecipazione dei cittadini alla formazione del Piano, nonché di raccogliere in modo produttivo, in sede di Conferenza di pianificazione, i previsti pareri di compatibilità. In coerenza con le finalità delle “attività di Governo del Territorio”, di cui dall‟art. 2 della LR 38/99, il DPI persegue gli obiettivi di “tutela dell‟integrità fisica e dell'identità culturale del territorio stesso, nonché di miglioramento qualitativo del sistema insediativo e di eliminazione di squilibri sociali, territoriali e di settore, in modo da garantire uno sviluppo sostenibile della territorio”. Il DPI, redatto nella forma di un preliminare di piano, e quindi privo di un qualsivoglia valore conformativo del territorio e di cogenza delle previsioni, contiene al suo interno gli indirizzi per le disposizioni strutturali del PUGC direttamente operative e per quelle programmatiche riferite agli ambiti da sottoporre a interventi indiretti e di pianificazione esecutiva. Come esplicitato anche nelle differenti denominazioni, gli Elaborati riferiti agli indirizzi di pianificazione scritti e grafici, in coerenza con la struttura metodologica e, quindi, in continuità con l‟impostazione delle Carte riferite alle prime due Fasi di Approfondimento conoscitivo e di Sintesi valutativa, adottano un approccio sistemico, attraverso il quale prendono forma gli obiettivi, le strategie e le azioni del Piano, illustrati in questa Parte Seconda della Relazione. Inoltre, l‟elaborato P1 anticipa gli indirizzi per la costruzione dell‟Elaborato Prescrittivo del PUGC, che fornirà la struttura organizzativa e funzionale fondamentale estesa all‟intero territorio comunale, anch‟essa potenzialmente articolata nei tre Sistemi di riferimento (Sistema insediativo, Sistema ambientale, Sistema dei servizi e delle infrastrutture). I tre Sistemi definiranno, dunque, in sede di PUGC, le caratteristiche e le modalità di trasformazione del territorio comunale, così come verranno esplicitate nelle Norme tecniche di attuazione, in coerenza e a esito di quanto emerso nella Conferenza di pianificazione.

107 Cfr. Parte seconda, Cap. 2, Par. 2.1.1 “L‟Ambito della Città storica”. 108 Cfr. Parte seconda, Cap. 2, Par. 2.1.2 “L‟Ambito della Città consolidata”. 109 Cfr. Parte seconda, Cap. 2, Par. 2.1.3 “L‟Ambito della Città da ristrutturare”. 110 Cfr. Parte seconda, Cap. 2, Par. 2.1.4 “L‟Ambito della Città della trasformazione”. 111 Cfr. Parte seconda, Cap. 2, Par. 2.2 “Gli Ambiti di programmazione strategica”. 112 Cfr. Parte seconda, Cap. 3 “Il DPI: le verifiche e le proiezioni quantitativo-dimensionali”. 113 Cfr. Parte seconda, Cap. 3, Par. 3.1 “Gli indirizzi per il dimensionamento”. 114 Cfr. Parte seconda, Cap. 3, Par. 3.2 “Gli indirizzi per la dotazione degli standard urbanistici”. 115 Cfr. Introduzione, Cap. 2, Par. 2.1 “Il quadro normativo di riferimento”. 56

1.2 I Principi informatori

Come già anticipato nella Introduzione di questa Relazione116, il DPI e il processo di pianificazione che lo sottende, avviato dall‟Amministrazione comunale nel 2013, fanno propria la tensione innovativa verso la riforma urbanistica, sperimentandone e anticipandone contenuti e forme, con l‟obiettivo di assicurare livelli adeguati di efficacia nella impostazione e gestione delle principali problematiche urbanistiche, giungendo a costruire un piano credibile e operativo. In coerenza con l‟attuale fase di “trasformazione urbana”, il DPI assume come prioritarie le strategie di organizzazione dell‟assetto fisico e funzionale della Città, attraverso il coordinamento degli interventi di trasformazione e di modernizzazione urbana e la individuazione programmatica di nuove regole, nuovi strumenti, nuove procedure e nuovi meccanismi attuativi per la riqualificazione117. “Nuove regole come la progettazione urbanistica libera da vincoli proprietari all‟interno degli ambiti; la riduzione degli indici di edificabilità originari per il raggiungimento della massima qualità urbanistica ed ecologica della trasformazione; la cessione gratuita negli ambiti di trasformazione di aree per il verde e i servizi pubblici in misura superiore allo standard minimo; la modifica delle destinazioni attraverso un incremento degli usi non residenziali e a favore del mix funzionale; il controllo degli indici di permeabilità, delle densità arboree ed arbustive, delle altezze massime; la prescrizione del verde privato con valenza ecologica. Nuovi strumenti come i Programmi integrati, a garanzia di un effettivo innesco dei processi di riqualificazione e rivitalizzazione delle periferie più degradate, così come della città esistente più densa, grazie all‟alto grado di operatività, all‟integrazione funzionale, alla ripartizione di investimenti tra operatori pubblici e privati, alla flessibilità attuativa legata a valutazioni preventive sulla fattibilità e sui caratteri specifici degli interventi. Nuove procedure come il Progetto urbano, da utilizzare per tutti gli interventi di un certo rilievo, che rende possibile, attraverso la predisposizione dello „Schema di assetto preliminare‟ che ne avvia l‟iter, la verifica preventiva e il controllo pubblico delle esigenze sociali, della fattibilità ambientale, morfologica, economica, finanziaria e amministrativa delle proposte. Nuovi meccanismi attuativi legati al modello perequativo, come la cessione compensativa delle aree per il verde e i servizi pubblici, che consente di ottenere dal 90 fino al 100% delle aree in cessione gratuita da parte dei proprietari delle aree, in cambio della possibilità di esercitare i diritti edificatori scaturiti dall‟indice di acquisizione compensativa, o in loco”118. In particolare, il DPI fa riferimento alla perequazione come principio generalizzato, esteso a tutte le aree della trasformazione, e finalizzato alla ripartizione delle previsioni edificatorie, tra aree e tra soggetti, secondo principi di equità e di uniformità, a partire: dalla disciplina urbanistica previgente; dall‟edificazione esistente legittima; dal perseguimento di obiettivi di interesse pubblico o generale. Più in generale, il modello perequativo è, dunque, finalizzato a garantire la parità di trattamento nelle scelte di Piano, per cui tutte le aree che prima del PUGC presentavano lo stesso stato di fatto e lo stesso stato di diritto saranno soggette allo stesso trattamento nel nuovo Piano. A partire da questo principio generale, il PUGC individuerà, oltre alla cessione compensativa, altri due riferimenti operativi di perequazione urbanistica e finanziaria: - gli Ambiti di compensazione119, all‟interno dei quali la quota maggioritaria della Sul aggiuntiva è messa a disposizione dell‟Amministrazione comunale, che la utilizza per finalità di interesse pubblico; - il Contributo straordinario, per cui la quota maggioritaria delle principali valorizzazioni immobiliari generate dalle nuove previsioni urbanistiche è soggetta alla corresponsione di un

116 Cfr. Introduzione, Cap. 1 “Il nuovo PUGC e il processo di pianificazione”. 117 Cfr. L. Ricci, “Roma. Il Nuovo Piano per una nuova città”, in L. Ricci, a cura di, Piano locale e… Nuove regole, nuovi strumenti, nuovi meccanismi attuativi, Franco Angeli, Roma-Milano, 2009, p. 39. 118 Ibidem. 119 Ibidem. 57

contributo finanziario straordinario, che l‟Amministrazione comunale utilizza per il finanziamento di opere e servizi pubblici in ambiti urbani degradati, con finalità di riqualificazione urbana. In particolare, il PUGC attribuirà la funzione di ambiti di applicazione del contributo straordinario i Programmi integrati, strumenti specificatamente previsti per l‟attuazione della strategia di riqualificazione e rigenerazione, in particolare negli Ambiti della Città consolidata e della Città da ristrutturare. Infine, sempre con riferimento ai principi informatori, la nuova fase di pianificazione messa in campo dall‟Amministrazione comunale risulta caratterizzata da una connotazione processuale, che consente di mettere a fuoco e di attuare progressivamente la strategia urbanistica che ne costituisce il motivo ispiratore, garantendo, al tempo stesso, una efficace interazione tra Piano e gestione urbanistica, e stabilendo una contestualità tra programmazione e attuazione.

1.3 La Strategia di riequilibrio e i riferimenti metodologici

La Strategia urbanistica complessiva di integrazione e di riequilibrio urbano e metropolitano del DPI prefigura un nuovo assetto decentrato di struttura urbana policentrica sostenibile e accessibile, in cui gli insediamenti residenziali e per attività più periferici, così come quelli diffusi, diversamente attraversati e interrelati con il disegno del sistema ambientale, si riorganizzano intorno alle Centralità urbane e metropolitane e alle Centralità locali, a partire e in coerenza con le differenti vocazioni territoriali. Questa Strategia assume una dimensione metropolitana sia nel rapporto con i Comuni contermini, sia, più in generale, con il territorio provinciale e regionale.

In particolare, le tre Centralità urbane e metropolitane individuate nella Carta dello Schema di Piano, si costituiscono quali Progetti strutturanti finalizzati al riequilibrio urbano e metropolitano del Comune. Esse sono individuate a partire dal riconoscimento, nella Fase di approfondimento conoscitivo, degli Ambiti geografico-territoriali (fatto salvo l‟Ambito 1 relativo al territorio del Monte Circeo) e si configurano sia come luoghi di valorizzazione dei differenti caratteri identitari del Comune San Felice Circeo (legate alla storia del territorio, alla bonifica agraria o alle attività comunque connesse alla presenza del Mare Tirreno), sia come centri propulsori del potenziamento delle vocazioni funzionali (dei servizi collettivi, delle attività agro-alimentari, dei servizi turistico- ricettivi), localizzate in corrispondenza di aree fortemente accessibili e fruibili da parte dei residenti, dei turisti e del più vasto bacino di utenti alla scala sovracomunale. Queste Centralità sono, inoltre, tra loro connesse, attraverso reti di spazi pubblici e infrastrutturali, con le Centralità locali che garantiscono il riequilibrio funzionale, la sostenibilità ambientale e la riqualificazione morfologica anche alla scala locale. All‟interno degli Ambiti geografico-territoriali, si riorganizzano intorno alle Centralità urbane e metropolitane sia gli Ambiti del Sistema insediativo sia le Aree agricole diversamente connotate, sostanziando l‟attuazione della strategia di rigenerazione diffusa.

Il DPI configura, ai fini dell‟attuazione e gestione della strategia urbanistica complessiva, un doppio livello di riorganizzazione morfologico-funzionale, socio-economico e gestionale, che esplicita l‟esigenza di un approccio interscalare e integrato, che operi attraverso una connessione logica e metodologica, al di là delle politiche di intervento settoriali: - una riorganizzazione alla grande scala, riferita agli indirizzi delle disposizioni strutturali del PUGC, che trova fondamento nelle tre componenti strutturali, vere e proprie invarianti di lungo periodo: il Sistema ambientale; il Sistema dei servizi e delle infrastrutture per la mobilità; il Sistema insediativo (e le Centralità urbane e metropolitane).

“Le tre componenti costituiscono l‟ossatura portante della strategia urbanistica, il quadro unificante del disegno generale della Città e del suo territorio, e rappresentano, rispettivamente, i limiti, le condizioni e il modello della trasformazione urbana e metropolitana”120. - una riorganizzazione alla piccola scala, riferita agli indirizzi delle disposizioni programmatiche del PUGC, finalizzata alla riqualificazione diffusa dei sistemi locali, incentrata su un‟articolazione territoriale del Sistema insediativo per Ambiti (Ambito della Città storica, Ambito della Città consolidata, Ambito della Città da ristrutturare, Ambito della Città della trasformazione). Nel PUGC tale articolazione verrà verificata e specificata in un Sistema di Città contigue (Città storica, Città consolidata, Città da ristrutturare, Città della trasformazione), a loro volta articolate in tessuti e ambiti, che sostituirà la zonizzazione monofunzionale – del tutto incompatibile con il principio dell‟integrazione funzionale alla base del DPI – indirizzando verso un sistema di nuove regole, nuovi strumenti, nuove procedure e nuovi meccanismi attuativi121.

1.4 I Sistemi e le scelte strutturanti

La Carta dello Schema di Piano (P1), in coerenza con la finalità di illustrare gli indirizzi delle disposizioni prescrittive strutturali del PUGC, articola le componenti in tre parti essenziali, in corrispondenza dei tre Sistemi di riferimento: - il Sistema insediativo: . Ambito della Città storica (“Tessuti”); . Ambito della Città consolidata (“Tessuti”); . Ambito della Città da ristrutturare; . Ambito della Città della trasformazione. - il Sistema ambientale: . Componenti fisco-naturalistiche (“Spiagge, scogliere”, Corsi d‟acqua”, “Mare Tirreno”, “Grotte”); . Componenti storico-archeologiche-documentarie (“Elementi di interesse storico-archeologico”, “Capisaldi architettonici e urbani”, “Torri costiere”, “Sistemi della bonifica”); . Aree agricole (“Aree agricole con valenza naturalistico-paesistico-ambientale”; “Aree agricole con valenza storico-documentario-paesistica”, “Aree agricole”; “Aree agricole da riconfigurare”); . Parchi istituiti (“Parco del Circeo e aree soggette a provvedimenti sovraordinati di tutela - SIC, ZPS)”, “Aree la cui pianificazione è rinviata al Piano di Assetto del Parco”); - il Sistema dei servizi: . Verde e Servizi (“Servizi pubblici di livello urbano”; “Verde pubblico di livello territoriale”; “Verde pubblico e servizi pubblici di livello locale”; “Servizi privati”; “Verde privato attrezzato”; “Verde privato”); . Viabilità (“Viabilità strutturante”) . Altre attrezzature (“Attrezzature portuali”; “Infrastrutture tecnologiche”). Alle tre parti si aggiunge l‟individuazione dei Progetti strutturanti: . Progetti strutturanti (“Centralità urbane e metropolitane”; “Centralità locali”, “Spazi pubblici da riqualificare”).

1.4.1 Il Sistema insediativo e le Centralità urbane e metropolitane

La scelta strutturante che fa riferimento al Sistema insediativo configura una struttura urbana policentrica, basata su un Sistema di tre Centralità di livello urbano e metropolitano.

120 Cfr. L. Ricci, “Roma. Il Nuovo Piano per una nuova città”, in L. Ricci, a cura di, Piano locale e… Nuove regole, nuovi strumenti, nuovi meccanismi attuativi, Franco Angeli, Roma-Milano, 2009, p. 47. 121 Ibidem. 59

Ubicate in corrispondenza degli assi e dei luoghi nodali dei sette Ambiti geografico-territoriali, esse rappresentano i nuovi poli della riorganizzazione alla grande scala del territorio comunale, le “iniezioni di funzioni forti” che garantiscono l‟innesco “dall‟alto” dei processi di riqualificazione. Questa strategia, oltre a perseguire il decongestionamento della struttura urbana propriamente detta, costituita dal Nucleo urbano storico e dalle sue successive espansioni, ricomprese comunque all‟interno dell‟Ambito 2, attraverso un più razionale decentramento delle principali funzioni e dei relativi servizi, costituisce l‟elemento portante dei processi di modernizzazione e di rivitalizzazione delle aree più periferiche, nonché una spinta a rafforzare e a diversificare il ruolo dei territori ricompresi nei sette Ambiti, a partire dalle vocazioni e connotazioni proprie delle differenti parti del territorio comunale. In particolare, le tre Centralità urbane e metropolitane, individuate nei “Progetti strutturanti” nella Carta dello Schema di Piano, sono così organizzate e definite: - Ambito geografico-territoriale 2: Centralità urbana e metropolitana a carattere storico- documentario; - Ambito geografico-territoriale 3: Centralità urbana e metropolitana a carattere turistico- ricettiva; - Ambiti geografico-territoriali 4, 5, 6 e 7: Centralità urbana e metropolitana a carattere storico e agro-alimentare. Il Sistema delle Centralità urbane e metropolitane del DPI si completa e interagisce con quello delle Centralità locali, che configurano i luoghi più significativi dell‟identità locale, i nodi propulsivi della riorganizzazione alla piccola scala, della riqualificazione diffusa degli insediamenti. In sede di PUGC, le localizzazioni, al momento esclusivamente di carattere strategico, delle nuove Centralità sia di livello urbano e metropolitano, sia di livello locale, potranno essere meglio definite ed, eventualmente, trovare riscontro anche attraverso specifici ambiti di trasformazione da sottoporre alla procedura del Progetto urbano. Tale procedura è finalizzata a garantire, attraverso la predisposizione dello schema di assetto preliminare, che ne avvia l‟iter, la verifica preventiva della fattibilità ambientale, morfologico-funzionale, economica e finanziaria, sociale e amministrativa delle proposte di trasformazione.

1.4.2 Il Sistema ambientale

Il disegno del Sistema storico ambientale si configura, in termini di priorità, come la prima delle tre scelte strutturanti del DPI. Costituito dall‟insieme delle componenti a prevalente carattere naturalistico proprie della struttura geomorfologica e idrografica di riferimento e delle relative forme di copertura che la connotano, nonché di quelle a prevalente carattere antropico, componenti storico-archeologiche-documentarie e componenti produttive, relative al territorio agricolo e ai relativi usi, esso si estende per circa 2.800 ettari, pari all‟87% del territorio comunale. Il Sistema ambientale rappresenta sia il potenziale ecologico che garantisce, in coerenza con il principio di sostenibilità, l‟innesco di strategie di rigenerazione ecologica della Città, sia il limite del Sistema insediativo, il riferimento ineludibile per qualsiasi atto successivo di pianificazione. Il PUGC completerà il Sistema ambientale in forma di Rete ecologica, con un‟articolazione in differenti componenti in funzione dei livelli di naturalità: - le componenti primarie riguardano gli ecosistemi a più forte naturalità e comprendono, in particolare, le aree interne al Parco del Circeo e le aree soggette a provvedimenti sovraordinati di tutela - SIC, ZPS; il Reticolo idrografico meno compromesso e di maggiore connessione, le Aree agricole con valenza naturalistico-paesistico-ambientale, nonché le aree del Sistema dei servizi e delle infrastrutture con elevati valori naturalistici, ambientali e paesaggistici da tutelare e/o ripristinare, necessarie ad assicurare continuità alla Rete stessa; - le componenti secondarie riguardano aree e ambiti del territorio agricolo caratterizzati da un medio livello di naturalità e di interesse ambientale e paesaggistico, e che costituiscono elementi

indispensabili per il conseguimento dell‟effettiva funzionalità della Rete ecologica, con particolare riferimento alla connettività tra elementi della componente primaria e i sistemi agricolo e insediativo. Essa include, in particolare, il reticolo idrografico secondario e le Aree agricole con valenza paesistica e storico-culturale, oltre che le aree del “Sistema insediativo” e del “Sistema dei servizi e delle infrastrutture”, con valori naturalistici da preservare o ripristinare, ovvero necessarie ad assicurare continuità alla Rete ecologica; - le componenti di completamento per le aree che completano e ulteriormente connettono la Rete ecologica e questa al “Sistema insediativo”, e comprendono aree ricadenti in varie componenti del “Sistema insediativo” e del “Sistema dei servizi e delle infrastrutture. Infine, il PUGC dovrà porre particolare attenzione, con riferimento all‟intero territorio comunale, all‟insieme delle componenti che presentano particolare “valore urbanistico, architettonico, archeologico e monumentale, da conservare e valorizzare” (le Componenti storico-archeologiche- documentarie “Elementi di interesse storico-archeologico”, “Capisaldi architettonici e urbani”, “Torri costiere”, “Sistemi della bonifica”) prescrivendo che qualsiasi intervento di riqualificazione, recupero o trasformazione, debba tenerne conto anche attraverso un adeguato progetto di sistemazione di iniziativa pubblica o privata, finalizzato alla tutela, valorizzazione e fruizione dei beni stessi. Questo approccio pone dunque un particolare accento, anche nella riconsiderazione delle problematiche legate ai progetti di riqualificazione e di trasformazione delle aree più marginali, sugli aspetti culturali, e sulle modalità di integrazione con quelli naturalistico-ambientali.

In particolare, all‟interno del Sistema ambientale, il DPI individua quattro tipologie di aree agricole che articolano le “Aree agricole” del Comune di San Felice Circeo, a partire dalla presenza di connotazioni naturalistico-ambientali, dal riconoscimento di un valore paesistico e/o storico- culturale, dagli usi prevalenti e in funzione della tipologia e dei caratteri degli insediamenti presenti: -“Aree agricole con valenza naturalistico-paesistico-ambientale”; - “Aree agricole con valenza storico-documentario-paesistica”, - “Aree agricole”; - “Aree agricole da riconfigurare”.

Le Aree agricole con valenza naturalistico-paesistico-ambientale sono nella quasi totalità ricomprese nell‟Ambito 2, all‟interno del Parco nazionale del Circeo. Esse riguardano un territorio corrispondente alle pendici del promontorio del Circeo a prevalente vocazione agricola che assolve a funzioni ecologiche e ambientali fondamentali per il mantenimento degli equilibri dei cicli naturali. Tali aree agricole, connotate dalla presenza di componenti prevalentemente naturalistico- vegetazionali e dalla presenza di alcune rilevanti permanenze storico-archeologiche, presentano anche un elevato valore paesistico, così come evidenzia anche la presenza di Siti di Importanza Comunitaria e una Zona di Protezione Speciale122. Le Aree agricole con valenza storico-documentario-paesistica sono nella quasi totalità ricomprese nell‟Ambito 6, riguardano il territorio pianeggiante scandito dai segni e dai manufatti del Sistema della bonifica, a prevalente vocazione agricola con carattere produttivo. Le Aree agricole, ricomprese negli Ambiti 4 e 7, sono individuate in corrispondenza di aree pianeggianti caratterizzate dalla presenza di usi agricoli produttivi e di insediamenti di tipo diffuso, con conseguente frazionamento dei lotti e densificazione della trama di appoderamento. Le Aree agricole da riconfigurare, ricomprese nell‟Ambito 5, sono individuate in corrispondenza di aree pianeggianti caratterizzate dalla presenza di usi agricoli eterogenei e dalla elevata compromissione da parte di edificazione prevalentemente residenziale in forma di nuclei e frange urbane.

122 Cfr. Parte prima, Cap. 4, Par. 4.1 “I caratteri e gli usi del territorio urbano ed extraurbano”. 61

1.4.3 Il Sistema dei servizi e delle infrastrutture

La strategia di riqualificazione che fa riferimento al Sistema dei servizi e delle infrastrutture per la mobilità, è sintetizzabile nello slogan “costruire la Città pubblica”, che deve costituire la principale armatura di riferimento per lo sviluppo della Città. Essa persegue la finalità di un funzionamento a sistema dei principali servizi pubblici di livello urbano, ma anche di livello locale, presenti e previsti all‟interno del territorio comunale, con le infrastrutture per la mobilità, affinché l‟intera struttura urbana risulti, appunto, accessibile e fruibile. Il nuovo modello configura una rete, in parte esito di un processo generalizzato di recupero e di riuso delle infrastrutture esistenti, in parte di nuovi interventi e previsioni. In coerenza con la Strategia di riequilibrio urbano e territoriale, inoltre, questo nuovo modello si esplicita attraverso previsioni e modalità attuative che integrano indissolubilmente la logica della riqualificazione e della trasformazione del Sistema insediativo con quella del Sistema delle infrastrutture per la mobilità, portando le infrastrutture verso la città esistente e, reciprocamente, localizzando i nuovi ambiti di trasformazione in aree ad esse connesse.

2 Il DPI e le disposizioni programmatiche per il Sistema insediativo

2.1 Le Città e le componenti della riqualificazione diffusa

Come già anticipato nel Capitolo 1 della presente Relazione123 la rilettura della Città, operata dal DPI, fa riferimento a un‟articolazione territoriale del Sistema insediativo per Ambiti di Città: Ambito della Città storica, Ambito della Città consolidata, Ambito della Città da ristrutturare, Ambito della Città della trasformazione. Nel PUGC tale articolazione verrà verificata e specificata in un Sistema di Città contigue (Città storica, Città consolidata, Città da ristrutturare, Città della trasformazione), a loro volta composte da tessuti e ambiti, che sostituirà la zonizzazione monofunzionale – del tutto incompatibile con il principio dell‟integrazione funzionale alla base del DPI – indirizzando verso un sistema di nuove regole, nuovi strumenti, nuove procedure e nuovi meccanismi attuativi. L‟articolazione delle componenti in tessuti e ambiti trova, peraltro, riscontro in una specifica attribuzione normativa relativa alle modalità di attuazione del PUGC: i tessuti si attuano per intervento diretto e gli ambiti per intervento indiretto. Per ciascuna Città, e per le componenti all‟interno di esse, il PUGC definirà i riferimenti normativi relativi alle categorie di intervento, alle procedure e modalità di attuazione congrue con i differenti livelli di trasformabilità, alle destinazioni d‟uso compatibili, agli istituti e ai parametri urbanistico- ecologici. L‟individuazione degli Ambiti di Città fa riferimento al riconoscimento delle Tipologie insediative contenuta nella Carta di Sintesi valutativa del Sistema insediativo, Carta del patrimonio edilizio esistente: tipologie insediative e zone urbanistiche124, che restituisce una sintesi degli specifici caratteri qualitativi e identitari degli insediamenti, effettuata a partire da uno studio storico- morfotipologico per tipologie insediative in forma diacronica, completato e verificato attraverso la lettura: - degli usi prevalenti e dei sistemi funzionali e delle attività, - dei connotati quantitativi, sulla base di indicatori e parametri di consistenza che utilizzano in modo integrato dati riferiti alla popolazione e alle dimensioni dei complessi e dei manufatti edilizi, - delle modalità di formazione, a partire dal raffronto con il Sistema della pianificazione comunale, in particolare sia con riferimento alle fasi antecedenti l‟approvazione (1979) del PRG vigente, sia a quelle successive.

123 Cfr. Parte prima, Cap. 1, Par. 1.1 “Il territorio comunale e i riferimenti metodologici”. 124 Cfr. Parte prima, Cap. 7, Par. 7.1 “Il patrimonio edilizio esistente: tipologie insediative e zone urbanistiche”. 62

L‟articolazione della struttura di riferimento è stata effettuata, di norma, secondo la seguente corrispondenza: - Ambito della Città storica: Nuclei urbani storici (prevalentemente nelle Zone A e B del PRG vigente125); - Ambito della Città consolidata: Espansione urbana consolidata e Periferia urbana (prevalentemente nelle Zone B e D del PRG vigente e all‟interno degli strumenti urbanistici esecutivi realizzati); - Ambito della Città da ristrutturare: Frangia urbana e Insediamenti nucleari (rispettivamente prevalentemente in Zone E e in minima parte M, C, F3; e in Zona E).

2.1.1 L’Ambito della Città storica

Il ruolo della storia per una trasformazione di qualità costituisce un‟opzione di carattere strutturante all‟interno del processo di pianificazione finalizzato alla redazione del nuovo PUGC. È dunque all‟interno di questa opzione che il DPI, in coerenza con le istanze scaturite a fronte degli ultimi cinquant‟anni di politiche di recupero e con il convincimento che “la memoria densa e stratificata, viva e attiva rappresentata dal Centro storico non possa più essere circoscritta entro il perimetro fisico del confine murario della città di antico impianto”126, assume una nuova concezione di storia. Là dove la Carta di Gubbio del 1960, con il passaggio “dall‟oggetto al contesto”, che sostituiva l‟idea puntuale di tutela della legge 1089/39 con il concetto di “centro storico” come struttura unitaria, aveva posto le basi per definire una nuova concezione di conservazione dei valori urbani, tuttavia ancora connotata in termini statici e selettivi, la Carta di Gubbio del 1990, con l‟introduzione della nozione di “territorio storico”, fatta propria dal DPI, comporta l‟abbandono di un “concetto meramente difensivo e cristallizzante”127, nella direzione di una trasformazione consapevole, volta al recupero, alla valorizzazione, e soprattutto alla fruizione del valori storici, a partire dal riconoscimento delle loro potenzialità evolutive. Nel DPI, dunque, il passaggio dal concetto di “centro storico” a quello di “città storica”128, in coerenza con le linee di sperimentazione proprie del PRG „08 del Comune di Roma129, “implica, infatti, il superamento di una nozione classica di città, di un approccio storico riduttivamente concentrato sulla dimensione urbana -di cui la conflittualità città-campagna e centro-periferia rappresenta una chiave di lettura emblematica- e persegue un‟estensione globale del principio di conservazione, come vero luogo dell‟innovazione, attraverso l‟accreditamento di ogni parte del territorio e di ogni periodo storico, fino al moderno e al contemporaneo, comunque connesso al significato della memoria nell‟immaginario collettivo”130.

In questo contesto culturale, l‟Ambito della Città storica di San Felice Circeo si configura come l‟insieme integrato costituito dai Tessuti del centro storico di origine medievale e dell‟insediamento di Borgo Montenero realizzato nella fase bonifica, nonché dai singoli siti e manufatti localizzati nell‟intero territorio comunale, anche appartenenti al Sistema della bonifica, “che presentano

125 Per la definizione puntuale delle Zone urbanistiche del PRG del vigente, cfr. Parte prima, Cap. 2, Par. 2.1 “La pianificazione generale e lo stato di diritto”. Per le corrispondenze tra Tipologie insediative e Zone urbanistiche, cfr. Parte prima, Cap. 7, Par. 7.1 “Il patrimonio edilizio esistente: tipologie insediative e zone urbanistiche”. 126 Cfr. Comune di Roma, Nprg, Del. di adozione del CC n. 33/2003, Relazione; C. Gasparrini, “Strategie, regole e progetti per la Città storica”, in L. Ricci, a cura di, “Il nuovo Piano di Roma”, Urbanistica 116 (numero monografico), gennaio-giugno 2001. 127 Ibidem. 128 Cfr. L. Ricci, “Roma. Il Nuovo Piano per una nuova Città”, in L. Ricci, a cura di, Piano locale e… Nuove regole, nuovi strumenti, nuovi meccanismi attuativi, Franco Angeli, Roma-Milano, 2009, pag. 51. 129 Cfr. Introduzione, Cap. 1 “Il nuovo PUGC e il processo di pianificazione”. 130 Cfr. L. Ricci, “Roma. Il Nuovo Piano per una nuova Città”, in L. Ricci, a cura di, Piano locale e…Nuove regole, nuovi strumenti, nuovi meccanismi attuativi, Franco Angeli, Roma-Milano, 2009, pag. 51. 63

un‟identità storico-culturale definita da particolari qualità, riconoscibili e riconosciute dal punto di vista dei caratteri morfogenetici e strutturanti dell‟impianto urbano e di quelli morfotipologici, architettonici e d‟uso dei singoli tessuti, edifici e spazi aperti, anche in riferimento al senso e al significato da essi assunti nella memoria delle comunità insediate”131. Sono pertanto ricompresi nell‟Ambito, oltre ai Tessuti, anche le Componenti storico-documentarie e il Verde pubblico e i servizi pubblici di livello locale, esistenti o da assoggettare alla acquisizione compensativa. All‟interno dell‟Ambito della Città storica gli interventi, edilizi e urbanistici, nonché le iniziative di promozione sociale ed economica, devono essere prioritariamente finalizzati alla conservazione e alla valorizzazione dei caratteri qualificanti esistenti, nel rispetto delle peculiarità di ciascuna delle componenti insediative. In sede di PUGC si procederà a un‟articolazione dei Tessuti a partire da un approfondimento della lettura storico-morfologica e funzionale, così come a un‟individuazione di altre componenti normative della Città storica, sia per quanto concerne i singoli edifici o complessi, sia per quanto attiene agli spazi aperti pubblici e privati. A titolo esemplificativo si riportano alcune componenti: - Tessuti (Tessuti del nucleo centrale di origine medievale…; Tessuti di espansione otto- novecentesca a fronti continue/a lottizzazione puntiforme; Tessuti dei nuclei secondari di origine otto-novecentesca ecc); - Edifici e complessi speciali (Capisaldi architettonici e urbani; Edifici speciali isolati di interesse storico, architettonico e monumentale); - Spazi aperti (Ville storiche; Spazi verdi di valore storico-morfologico-ambientale); - Ambiti di valorizzazione che “riguardano luoghi della Città storica in cui i processi di stratificazione non hanno raggiunto o hanno annullato i caratteri di identità (…) o sono caratterizzati dalla presenza di impianti degradati o disorganici, di edifici e manufatti dismessi o interessati da degrado fisico e funzionale, da sottoporre a processi di riqualificazione e rigenerazione urbana anche attraverso l‟individuazione di nuovi mix funzionali compatibili”132. In corrispondenza delle componenti le norme tecniche di attuazione del PUGC definiranno le modalità di perseguimento di tali obiettivi: In particolare, sarà possibile prevedere l‟intervento diretto nei Tessuti, negli Edifici e complessi speciali e negli Spazi aperti, mentre sarà contemplato il ricorso a modalità di intervento indiretto attraverso piani attuativi, Piani di recupero ex lege 457/78 o Programmi integrati, all‟interno degli Ambiti di valorizzazione.

2.1.2 L’Ambito della Città consolidata

La Città consolidata costituisce quella parte della città esistente stabilmente configurata e definita nelle sue caratteristiche morfologiche strutturali e, in parte, tipologiche, realizzata prima e dopo l‟approvazione del PRG vigente. In particolare, per la parte antecedente il 1979, essa risulta generata sia spontaneamente, sia in seguito all‟attuazione di atti e provvedimenti, successivamente ricompresi all‟interno delle zone edificabili del Programma di Fabbricazione Del. CC 468/1968. La restante parte risulta quale esito della attuazione delle previsioni del PRG vigente, realizzate con modalità indiretta e diretta. All‟interno dell‟Ambito della Città consolidata sono ricompresi, oltre ai Tessuti, anche il Verde privato e il Verde pubblico e i servizi pubblici di livello locale, esistenti o da acquisire attraverso il meccanismo di acquisizione compensativa.

131 Cfr. Comune d Roma, PRG approvato con Del. 18/2008, NTA, Capo 2° Città storica, art. 2 “Norme generai”, c.1. 132 Cfr. Comune d Roma, PRG approvato con Del. 18/2008, NTA, Capo 2° Città storica, art. 43 “Ambiti di valorizzazione della Città storica”, c.1. 64

All‟interno dell‟Ambito gli interventi edilizi e urbanistici, nonché le iniziative di promozione sociale ed economica, sono prevalentemente finalizzati al mantenimento o al completamento dell‟attuale impianto urbanistico; alla conservazione degli edifici di valore architettonico e documentario; al miglioramento della qualità architettonica, funzionale e tecnologica della generalità del patrimonio edilizio; alla qualificazione e all‟incremento della dotazione di spazi e di servizi pubblici; all‟inserimento di mix funzionali di attività compatibili e complementari.

In sede di PUGC si procederà a un‟articolazione dei Tessuti a partire da un approfondimento della lettura diacronica morfotipologica e funzionale. In corrispondenza delle componenti così articolate, le norme tecniche di attuazione del PUGC definiranno le modalità di perseguimento di tali obiettivi: In particolare, sarà possibile prevedere l‟intervento diretto nei Tessuti, nel Verde privato, e nel Verde pubblico e servizi pubblici di livello locale ai fini della sua acquisizione, mentre sarà contemplato il ricorso a modalità di intervento indiretto attraverso la promozione di Programmi integrati di intervento, all‟interno di specifici Ambiti (Ambiti per programmi integrati della Città consolidata) in tutti i contesti che presentino caratteri di degrado e di disorganicità nell‟impianto planimetrico e/o nel profilo altimetrico, nonché elementi di eterogeneità nei caratteri tipologici e formali degli edifici. All‟interno di tali Ambiti, gli interventi possono attuarsi o con modalità diretta, secondo la specifica disciplina dei Tessuti in cui ricadono, ovvero attraverso la promozione dei Programmi integrati, volti a facilitare interventi organici di riqualificazione estesi all‟intero ambito o a parti di esso. In particolare, i Programmi integrati, volti a facilitare interventi organici di riqualificazione estesi all‟intero ambito o a parti di esso, anche attraverso l‟attivazione di misure e incentivi di carattere urbanistico, fiscale e finanziario, perseguono specifici obiettivi, finalizzati alla regolarizzazione e al completamento dell‟impianto insediativo dei Tessuti; al miglioramento della qualità urbana incrementando la dotazione di spazi e servizi, contribuendo alla costruzione della Città pubblica; alla razionalizzazione dei caratteri planivolumetrici degli edifici, anche mediante interventi di trasferimento, tra diversi lotti, delle volumetrie edificate o di diradamento delle stesse. Il PUGC potrà individuare individuerà alcuni Ambiti per Programmi integrati, fermo restando che nelle fasi di attuazione dello stesso, potranno essere individuati nuovi Ambiti, o ampliati quelli già individuati, senza che questo costituisca variante allo stesso PUGC.

2.1.3 L’Ambito della Città da ristrutturare

L‟Ambito della Città da ristrutturare, insieme a quello della Città della trasformazione, rappresenta il principale campo di sfida per l‟attivazione delle strategie di trasformazione, modernizzazione e riqualificazione urbana del DPI: qui verranno attivate le nuove regole per la trasformazione che garantiscono l‟efficacia degli interventi di riqualificazione attraverso il coinvolgimento delle risorse private; qui i modelli tradizionali del recupero e della riqualificazione verranno sostituiti con nuove strumentazioni e nuove procedure, come i Programmi integrati, i Progetti urbani, o verranno rivisitati e aggiornati attraverso le nuove regole del meccanismo attuativo perequativo e della strategia urbanistico ecologica. L‟Ambito della Città da ristrutturare ricomprende quella parte di città esistente scarsamente configurata e definita nelle sue caratteristiche morfologiche strutturali e tipologiche di impianto, realizzata prima e dopo l‟approvazione del PRG vigente. La parte antecedente il 1979 risulta essere stata generata spontaneamente; la restante parte risulta esito di dinamiche insediative perlopiù abusive in area agricola o in corrispondenza di aree edificabili. All‟interno dell‟Ambito della Città da ristrutturare, gli interventi edilizi e urbanistici, nonché le iniziative di promozione sociale ed economica, dovranno essere prioritariamente finalizzati alla definizione e al completamento dei caratteri identitari, morfologico-funzionali degli insediamenti e dell‟organizzazione dello spazio, e in particolare, all‟incremento della dotazione dei servizi e di

verde attrezzato per la costruzione della Città pubblica; all‟adeguamento e all‟integrazione della accessibilità e della mobilità; al riordino e alla caratterizzazione degli spazi pubblici; alla qualificazione del patrimonio edilizio esistente.

In sede di PUGC si procederà a un‟individuazione delle differenti componenti della Città da ristrutturare: - i Tessuti articolati a partire da una lettura morfologica e funzionale per usi prevalenti; - le aree a Verde pubblico e servizi pubblici di livello locale esistenti o da assoggettare alla acquisizione compensativa; - i Nuclei di edilizia ex abusiva da recuperare ex LR 28/80, relativi alle parti del territorio comunale caratterizzate dalla presenza di costruzioni ex abusive prevalentemente residenziali. In corrispondenza delle componenti così articolate, le norme tecniche di attuazione del PUGC definiranno le modalità di perseguimento dei su richiamati obiettivi di rigenerazione. In particolare, sarà possibile prevedere l‟intervento diretto nei Tessuti e nel Verde pubblico e servizi pubblici di livello locale, mentre sarà contemplato il ricorso a modalità di intervento indiretto attraverso la promozione di Programmi integrati di intervento in corrispondenza dei Tessuti interamente ricompresi all‟interno di Ambiti per Programmi integrati, e soggetti quindi a un doppio regime. L‟intervento diretto attraverso Piani di recupero urbanistico di iniziativa pubblica o privata sarà inoltre la modalità di intervento per i Nuclei di edilizia residenziale ex abusiva da recuperare tramite interventi indiretti da attuarsi attraverso Piani di recupero urbanistico. In sede di PUGC, l‟articolazione in Tessuti consentirà il superamento, attraverso un approccio unitario, basato sull‟uso generalizzato dei Programmi integrati all‟interno di ampi ambiti territoriali, della logica di intervento per parti separate e per successive varianti che ha tradizionalmente governato la crescita della periferia urbana. Tale approccio muta, di fatto, la natura dei Programmi integrati, da strumenti di deregolamentazione a strumenti, appunto, di ordinaria attuazione del PUGC.

2.1.4 L’Ambito della Città della trasformazione

Come anticipato per l‟Ambito della Città da ristrutturare133, anche l‟Ambito della Città della trasformazione rappresenta il principale campo di sfida per l‟attivazione delle strategie di trasformazione, modernizzazione e riqualificazione urbana del DPI. Tale Ambito è stato individuato prevalentemente in corrispondenza delle previsioni residue del PRG del 1979, ritenute compatibili con il Sistema ambientale e con i principi di sostenibilità del DPI, e coerenti con le strategie del Sistema delle infrastrutture per la mobilità e ricomprende, pertanto, le aree che dovranno essere oggetto, in sede di definizione normativa del PUGC, di strumenti urbanistici esecutivi e che saranno, dunque, passibili di un‟utilizzazione diversa da quella attuale. L‟Ambito della Città della trasformazione è dunque quella parte di città di nuova realizzazione, prevalentemente finalizzata al soddisfacimento di nuove esigenze insediative, di servizi e attrezzature di livello locale e urbano anche al fine di un riequilibrio delle carenze di dotazioni di standard urbanistici e a costituire nuove opportunità di qualificazione dei contesti urbani e periurbani.

In sede di PUGC si procederà a un‟articolazione delle diverse componenti della Città della trasformazione, denominate “Ambiti” a partire dal mix funzionale (Ambiti di trasformazione prevalentemente residenziali/integrati) e dalla fase di approvazione/vigenza dei rispettivi strumenti

133 Cfr. Parte seconda, Cap. 2, Par. 2.1.3 “L‟Ambito della Città da ristrutturare”. 66

urbanistici esecutivi e dal loro stato di attuazione (Ambiti di trasformazione ordinaria/Ambiti a pianificazione particolareggiata definita). In corrispondenza delle componenti così articolate, le norme tecniche di attuazione del PUGC definiranno le modalità di perseguimento dei su richiamati obiettivi di rigenerazione, attraverso strumenti urbanistici esecutivi. In particolare, le norme del PUGC dovranno prevedere, ai fini della redazione degli strumenti urbanistici esecutivi, regole che garantiscano il mix funzionale, la ripartizione funzionale della Superficie territoriale (St) dell‟Ambito di trasformazione e le prescrizioni per gli standard ecologico-ambientali, che costituiscono gli strumenti attraverso i quali il DPI persegue il raggiungimento della qualità urbanistica e della sostenibilità degli interventi, e che rappresentano le regole fondamentali del meccanismo attuativo perequativo. Tale meccanismo, al fine di garantire l‟equità di trattamento per le proprietà investite dal PUGC, si configura come lo strumento di ordinaria attuazione degli Ambiti di trasformazione. Il mix funzionale, la compresenza, cioè, di funzioni diverse, differenziata per tipologia di ambito, prevede quote minime percentuali inderogabili in ragione della Superficie utile lorda (Sul) di usi residenziali e di usi terziari, e una quota flessibile, attribuibile a ciascuna famiglia di usi in sede di attuazione. Sulla base del mix funzionale è stato rimodulato in prima approssimazione il residuo privato del PRG vigente che costituisce la quota principale del dimensionamento del DPI134. La ripartizione funzionale in ragione percentuale delle St, anch‟essa diversificata per tipologia di ambito, prevede l‟individuazione di un‟Area di concentrazione edilizia (Ace); di un‟area destinata a Verde privato con valenza ecologica (Ve) attrezzata a verde privato (prato, arbusti, alberi di alto fusto) e all‟interno della quale possono essere localizzate attrezzature private per lo sport e la ricreazione; e di un‟area destinata a Verde e servizi pubblici (Vs) da cedere interamente all‟Amministrazione. Ciascuna di queste tipologie di aree è, inoltre, soggetta alle prescrizioni relative alle grandezze urbanistico-ecologiche, l‟indice di permeabilità (Ip) e le densità arboree (Da) e arbustive (Dar).

2.2 Gli Ambiti di programmazione strategica

A supporto dell‟Elaborato P1 Carta dello Schema di Piano, il DPI individua gli Ambiti di programmazione strategica, aventi valenza di strutturazione morfologica e funzionale alla scala urbana e territoriale, che comprendono gli elementi connotati da una spiccata interrelazione tra componenti naturali, direttrici urbane e tracciati storici. Essi costituiscono un riferimento per garantire il conseguimento degli obiettivi progettuali della trasformazione e della rigenerazione ambientale, e la messa in coerenza delle indicazioni e delle azioni progettuali per la riorganizzazione dell‟assetto urbano complessivo del Comune di San Felice Circeo, in maniera trasversale ai diversi dei Sistemi di riferimento (insediativo, ambientale, dei servizi e delle infrastrutture) e nel rispetto delle vocazioni specifiche dei diversi Ambiti geografico- territoriali. Gli Ambiti di programmazione strategica, che saranno oggetto di verifica e di attualizzazione in sede di PUGC, comprendono, quindi, le parti della Città a cui il DPI attribuisce un ruolo strategico al fine di raggiungere i seguenti obiettivi: valorizzare le direttrici e i segni della morfologia urbana e territoriale che strutturano il territorio comunale; rafforzare le identità funzionali caratterizzanti, con particolare riferimento alle grandi funzioni storico-culturali, turistico-ricettive e agro-alimentari; contribuire alla definizione e al rafforzamento, secondo principi di mobilità sostenibile, di una rete di percorsi, con particolare riferimento alla ciclopedonalità, al sistema dei parcheggi, ai nodi di interscambio anche la mobilità marittima. Al fine della messa in coerenza degli obiettivi generali di interesse pubblico e delle azioni progettuali, ad attuazione pubblica e privata, che concorrono alla conseguimento di tali obiettivi, gli

134 Cfr. Parte seconda, Cap. 3 “Il DPI: le verifiche e le proiezioni quantitativo-dimensionali”. 67

Ambiti di programmazione strategica dovranno essere prioritariamente oggetto di strumentazione e procedure a carattere interscalare e partenariale, quali i Progetti urbani e i Programmi integrati.

Gli Ambiti individuati sono: - l‟Asse dei due Borghi - l‟Asse del Borgo antico e della Città consolidata - l‟Asse del Mare.

L‟Ambito di programmazione strategica denominato Asse dei due Borghi rappresenta quello più esteso e complesso, in quanto attraversa trasversalmente gli Ambiti geografico-territoriali 2, 4, 5, 6 per riconnettere le due principali polarità storiche del territorio urbano, che rappresentano, conseguentemente, anche le aree di maggiore concentrazione di servizi e di spazi identitari: il Borgo antico medievale, origine dello sviluppo urbano, e il Borgo Montenero, elemento nodale degli interventi della bonifica pontina. L‟obiettivo principale, per questo Ambito, è il rafforzamento, alla scala urbana e territoriale, del sistema di spazi e attrezzature pubbliche per la fruizione storico-culturale e paesaggistica del territorio urbano storico e delle aree agricole di valore documentario per garantire, attraverso la creazione di un sistema di relazioni materiali e immateriali, una connessione fisica, funzionale e percettiva tra le due polarità. Gli interventi saranno, quindi, prioritariamente rivolti alla riconfigurazione dei fronti edilizi e verdi lungo via Montenero-via Monte Circeo, alla introduzione di attrezzature pubbliche e di interesse pubblico e culturale lungo l‟asse, anche attraverso il riuso e il recupero di manufatti esistenti, alla riqualificazione della viabilità e alla realizzazione di un sistema ciclopedonale.

L‟Ambito di programmazione strategica denominato Asse del Borgo antico e della Città consolidata rappresenta il percorso di ingresso al Comune di San Felice Circeo e di accesso al lungomare, attraverso un asse connotato dalla vocazione commerciale e della socialità, lungo il quale si concentrano una molteplicità di attrezzature pubbliche e private. L‟obiettivo principale, per questo Ambito, è la riqualificazione dei fronti nella parte di accesso alla Città e l‟integrazione di questo asse, fortemente caratterizzato morfologicamente e funzionalmente, con gli insediamenti dell‟Ambito geografico-territoriale 2, attraverso il potenziamento degli spazi pubblici e la riorganizzazione della viabilità, ponendo i riferimenti per la costruzione di una griglia secondaria di percorsi che si innestino nei tessuti urbani consolidati e storici. Gli interventi saranno, quindi, prioritariamente rivolti alla realizzazione di spazi pubblici, parcheggi e aree verdi lungo la Via Sabaudia-Via Tittoni, alla introduzione di attrezzature pubbliche e di interesse pubbliche nelle aree limitrofe, anche attraverso la concentrazione in Centralità locali di nuove attrezzature, riutilizzando aree abbandonate e sottoutilizzate, intercluse nel tessuto urbano e attuando il residuo delle previsioni pubbliche.

L‟Ambito di programmazione strategica denominato Asse del Mare corrisponde principalmente all‟Ambito geografico-territoriale 3, che si estende lungo la fascia costiera, in prossimità della Torre Olevola, da Via Tittoni al confine nord del Comune, verso il Comune di Terracina. Tale Ambito è connotato da una estesa presenza di aree libere e dal mancato completamento dell‟asse del lungomare nella parte nord-est. L‟obiettivo principale, per questo Ambito, è la valorizzazione della sua vocazione turistico-ricettiva, in particolare attraverso il completamento dell‟asse del lungomare e la costruzione di un sistema di spazi e attrezzature pubbliche nella parte prossima alla costa, che trovi riscontro, nella parte più interna, in un sistema di viabilità e parcheggi che garantiscano una elevata accessibilità all‟Asse del Mare. Gli interventi saranno, quindi, prioritariamente rivolti alla riqualificazione e al completamento di viale Europa, con la realizzazione di una viabilità ciclopedonale, nonché alla realizzazione

coordinata delle previsioni pubbliche e private non attuate, a partire da una riarticolazione flessibile del mix funzionale privato e delle tipologie di Servizi, Verde e Parcheggi.

3. Il DPI: le verifiche e le proiezioni quantitativo-dimensionali

3.1 Gli indirizzi per il Dimensionamento

Il DPI definisce gli indirizzi per il dimensionamento del PUGC facendo riferimento a una caratterizzazione del Piano locale come “Piano per la rigenerazione”. A questi fini adotta una strategia urbanistica complessiva di integrazione e di riequilibrio urbano e metropolitano, alla grande e alla piccola scala, per giungere a conseguire un nuovo assetto decentrato di struttura urbana policentrica sostenibile e accessibile, verificato alla luce della fattibilità economica, delle vocazioni territoriali e delle istanze sociali emergenti. Un Piano per la rigenerazione che assuma, altresì, un modello di pianificazione sostanzialmente incentrato sulla conservazione delle risorse ambientali non riproducibili (come il suolo), sulla rigenerazione di quelle riproducibili (come l‟aria e l‟acqua) e sull‟obiettivo che lo sviluppo e la trasformazione della città non eroda tali risorse. Un Piano quindi basato sul principio di sostenibilità urbanistica che si concretizza sostanzialmente in tre aspetti principali: - la manutenzione qualitativa (attraverso interventi di riqualificazione, recupero e completamento) e la trasformazione della città e dello stock abitativo esistenti, evitando il più possibile di consumare nuovo suolo extraurbano agricolo; esclusione che deve però misurarsi con la problematica, tipicamente italiano, del “residuo” cioè delle previsioni non eliminabili ereditate dalla pianificazione precedente; - la compatibilità ambientale ed ecologica del sistema infrastrutturale; - l‟applicazione dei principi della rigenerazione ambientale in tutti gli interventi di attuazione del PUGC. Come già evidenziato, in coerenza con l‟attuale fase di “trasformazione urbana”, il DPI assume infatti come prioritarie le strategie di organizzazione dell‟assetto fisico e funzionale della Città, attraverso il coordinamento degli interventi di trasformazione e di modernizzazione urbana e la definizione di nuove regole, nuovi strumenti, nuove procedure e nuovi meccanismi attuativi per la riqualificazione135. L‟insieme delle previsioni del DPI, rappresentate nell‟Elaborato Carta dello Schema di Piano (P1), prefigura un PUGC che si caratterizza come “piano della trasformazione”, un piano di minima costruito a partire da un‟ipotesi di sostanziale stabilità della popolazione, che definisce la sua offerta all‟interno e attraverso il trattamento delle previsioni residue del PRG del 1979, avendo come obiettivo prioritario la riqualificazione e la modernizzazione della città esistente e del suo territorio.

In coerenza con questa impostazione, il Dimensionamento del DPI, che sarà verificato e attualizzato in sede di PUGC, fa riferimento, in prima approssimazione, ai fini della definizione delle linee di indirizzo del Piano, alle previsioni residue private del PRG del 1979 non interessate da vincoli e tutele paesistiche sovraordinate, che ne impediscono la trasformazione, espresse in stanze equivalenti136 e in mq di Superficie utile lorda (SUL) relative alle componenti ricomprese all‟interno dell‟Ambito per la Città della trasformazione. Si tratta, in particolare, di previsioni in Zona B “di completamento” e C “di nuova espansione”, localizzate principalmente negli Ambiti 2 e 5 (e in minima parte nell‟Ambito 6), localizzate in adiacenza all‟Ambito della Città consolidata, nei pressi delle infrastrutture per la mobilità, e quindi del tutto ricomprese nel sistema urbano del Comune per un totale complessivo di 71.000 mc circa (pari a circa 22.200 mq di SUL). Sono inoltre individuabili ulteriori previsioni residue del PRG vigente in Zona M “Attrezzature e impianti pubblici o di interesse pubblico” pari a circa 63.500 mc.

135 Cfr. Parte seconda, Cap. 1, Par. 1.2 “I Principi informatori”. 136 Per stanze equivalenti si considerano, per il residenziale e il non residenziale 125 mc/stanza, così come illustrato nel successivo capitolo sugli standard, cfr. Cap. 3, Par. 3.2 “Gli indirizzi per la dotazione degli standard urbanistici”. 70

Queste Zone sono, in particolare, interessate dalle tutele del “Paesaggio naturale” e da vincoli dichiarativi e ricognitivi individuati, rispettivamente nella Tavola A e nella Tavola B del PTPR, così come adottato con Del. GRL n.556 del 25.07.2007 e n. 1025 del 21.12.2017, attualmente in attesa di approvazione da parte del Consiglio Regionale. Avverso queste previsioni del PTPR l‟Amministrazione comunale e i privati cittadini hanno presentato osservazioni di cui a tutt‟oggi non è conosciuto il risultato a esito delle controdeduzioni. In corrispondenza di queste aree il PTP n.13 “Terracina, Ceprano, Fondi”, approvato con LLRR 6 luglio 99 nn. 24 e 25 e modificato ai sensi dell‟art. 23 comma 1 della LR 24/98, prevedeva invece una Tutela limitata. Pertanto le linee di indirizzo fanno riferimento alle previsioni residue prive di vincoli e tutele, e in seconda ipotesi, in attesa comunque dell‟esito delle controdeduzioni introducono anche la seconda fattispecie di previsioni residue. La prima misura del Dimensionamento del DPI relativo al solo Ambito della Città della trasformazione relativamente quindi alla nuova edificazione risulta dunque pari a circa 22.200 mq di SUL e a circa 570 stanze. In coerenza con i principi informatori del DPI137 e con gli indirizzi per la Città della trasformazione138, che individuano il mix funzionale come una regola fondamentale al fine di garantire la qualità urbanistico-ecologica degli interventi, trattandosi prevalentemente di zone B e C residenziali, appare opportuno prevedere una rimodulazione di larga massima da verificare e attualizzare in sede di PUGC: - usi residenziali minimo 30%, - usi non residenziali minimo 30%, -usi flessibili 40%, da definire in sede di strumentazione urbanistica esecutiva.

Pertanto, si avranno circa 22.200 mq di SUL e circa 570 stanze con un mix funzionale di usi residenziali corrispondente a 170 stanze equivalenti (6.660 mq), di usi non residenziali corrispondente a 170 stanze equivalenti (6.660 mq), e una quota flessibile corrispondente a 228 stanze equivalenti (8.875 mq). Considerando poi gli ulteriori circa 19.850 mq di SUL e 508 stanze di previsioni residue, e prevedendo, in presenza, in questo caso di usi vigenti prevalentemente non residenziali, lo stesso mix funzionale, si avrebbero ulteriori 152 stanze equivalenti (5.955 mq), 30% di usi non residenziali corrispondenti a 152 stanze equivalenti (5.955 mq), e 40% di usi flessibili corrispondenti a 204 stanze equivalenti (7.940 mq). Si avrebbe pertanto, in caso di accoglimento delle osservazioni al PTPR, un dimensionamento complessivo di 42.050 mq di SUL, pari a circa 1.076 stanze equivalenti, di cui 322 residenziali, 322 non residenziali e circa 432 flessibili. Non sono ricomprese nel dimensionamento le previsioni relative a piani attuativi o a programmi urbanistici, variamente denominati, approvati prima dell‟adozione del DPI, ancorché anche solo minimamente o parzialmente attuati, che lo Schema di Piano recepisce all‟interno dell‟Ambito della Città consolidata. A questi indirizzi di previsioni edificatorie per il Dimensionamento, in sede di PUGC, in coerenza con quanto definito per le “disposizioni programmatiche per il Sistema insediativo”139 e in particolare per le Città, andrà aggiunto il computo delle previsioni edificatorie connesse alla strategia di riqualificazione all‟interno dell‟Ambito della Città storica, dell‟Ambito della Città consolidata e dell‟Ambito della Città da ristrutturare, riconducibili rispettivamente: - agli interventi e agli Ambiti di valorizzazione della Città storica; - agli interventi e agli Ambiti per programmi integrati della Città consolidata;

137 Cfr. Parte seconda, Cap. 1, Par. 1.2 “I Principi informatori”. 138 Cfr. Parte seconda, Cap. 2, Par. 2.1.4 “L‟Ambito della Città della trasformazione”. 139 Cfr. Parte seconda, Cap. 2 “Il DPI e le disposizioni programmatiche per il Sistema insediativo”. 71

- agli interventi e agli Ambiti per programmi integrati della Città da ristrutturare e ai nuclei di edilizia ex abusiva da recuperare. Questi rappresentano infatti i principali strumenti di attuazione della strategia di rigenerazione prevista dal DPI. Il PUGC considererà, altresì, all‟interno del Dimensionamento complessivo, le quote di previsioni edificatorie riconducibili alla cessione compensativa prevista, come si vedrà nel successivo capitolo140, per l‟acquisizione delle componenti di Verde e Servizi pubblici di livello locale e di livello urbano, finalizzate a garantire la dotazione degli standard urbanistici (all‟interno della Città storica, della Città consolidata, all‟esterno delle Città, in “Altro) pari, a circa, in prima approssimazione, a 22.800 mq di SUL e 584 stanze equivalenti. Trattandosi di acquisizioni finalizzate alla dotazione degli standard, si può stimare un mix funzionale con un 20% per usi residenziali, un 70% per usi non residenziali e un 10% di usi flessibili. Si avrebbero, pertanto, 4.560 mq di SUL, pari a 116 stanze equivalenti, per usi residenziali, 15.960 mq di SUL, pari a 409 stanze equivalenti, per usi non residenziali 2.280 mq di SUL, pari a circa 59 stanze equivalenti, per usi flessibili.

3.2 Gli indirizzi per la dotazione degli standard urbanistici

3.2.1 Il Quadro normativo

La politica di programmazione e produzione di servizi perseguita dal DPI, nell‟ambito della più generale strategia di riqualificazione e trasformazione, pone come obiettivo principale il superamento del concetto di standard finalizzato a una mera quantificazione e distribuzione localizzativa di aree per servizi pubblici, a favore di una loro effettiva acquisizione, realizzazione, manutenzione, gestione e fruizione. “La necessità di questo superamento, basato su soluzioni credibili e aggiornate sotto il profilo culturale e disciplinare, scaturite dalla concreta sperimentazione della pratica urbanistica al centro delle proposte di Riforma avanzate negli ultimi anni, trae origine dalla consapevolezza di una situazione storica radicalmente mutata, che sottolinea, ad oggi, l‟inadeguatezza del modello razionalista assunto come riferimento dal DM 1444/68 per rispondere al bisogno di servizi sociali di una città, quale quella degli anni Sessanta, in grande espansione sotto la spinta di pressanti flussi migratori. A tale consapevolezza fa, altresì, riscontro, la scarsa praticabilità del meccanismo espropriativo, se confrontato con la sempre più ridotta capacità finanziaria delle amministrazioni comunali, la decadenza quinquennale dei vincoli urbanistici (legge 1187/68) e, più recentemente, con l‟obbligo di indennizzo nel caso di legittima reiterazione dei vincoli stessi (Sentenza 179/99 della Corte costituzionale) e con le indennità espropriative di fatto commisurate ai valori di mercato (Sentenza 348/07 della Corte costituzionale). Pur a fronte di questo radicale mutamento va tuttavia rilevato che, in assenza di un adeguamento del quadro legislativo nazionale e regionale in materia di standard urbanistici, il riferimento rimane a tutt‟oggi il DM 1444/68. In particolare, nel caso della Regione Lazio, la Legge urbanistica 38/99, diversamente da altre leggi regionali, non contiene nessuna specifica disposizione sugli standard, né in termini quantitativi, né sulle modalità della loro attuazione; l‟articolo 72 della stessa legge rinvia la definizione dei criteri per la stima delle dotazioni di spazi per funzioni pubbliche e collettive a successivi provvedimenti, peraltro mai determinati”141. Come già, dunque, per l‟impostazione generale del DPI, così anche per gli standard urbanistici, la scelta dell‟Amministrazione comunale è stata quella del ricorso a un modello di “transizione”, intermedio rispetto a quello delle proposte di Riforma e a quello della tradizione, che consentisse,

140 Cfr. Seconda parte, Cap. 3, Par. 3.2 “Gli indirizzi per la dotazione degli standard urbanistici”. 141 Cfr. L. Ricci, “Roma. Il Nuovo Piano per una nuova città”, in L. Ricci, a cura di, Piano locale e… Nuove regole, nuovi strumenti, nuovi meccanismi attuativi, Franco Angeli, Roma-Milano, 2009, p. 89. 72

nel totale rispetto dell‟attuale ordinamento, l‟adozione di soluzioni innovative, finalizzate a un aggiornamento del decreto o a una sua integrazione.

3.2.2 Il Sistema dei Servizi e gli Standard urbanistici

La politica di programmazione e produzione di servizi perseguita dal DPI si inserisce nell‟ambito della più generale strategia di riqualificazione e di trasformazione che fa riferimento al Sistema dei Servizi e delle infrastrutture per la mobilità, sintetizzata nello slogan “costruire la Città pubblica”. Tale strategia ha la finalità di raggiungere un potenziamento e un funzionamento a sistema dei principali servizi pubblici di livello urbano, ma anche di livello locale, presenti e previsti all‟interno del territorio comunale, con le infrastrutture per la mobilità, affinché l‟intera struttura urbana risulti, appunto, accessibile e fruibile. Gli indirizzi del DPI per le disposizioni prescrittive strutturali del PUGC direttamente operative e per quelle programmatiche, comunque riferite ai Servizi pubblici, sono esplicitate nell‟Elaborato di Piano, la Carta dello Schema di Piano (P1) in scala 1:10.000. Per quanto attiene al meccanismo della “Cessione compensativa”, come anche illustrato successivamente, nell‟ambito del più generale modello perequativo adottato dal DPI si prevede che l‟Amministrazione comunale, ai fini dell‟acquisizione delle aree destinate a Servizi pubblici, possa far ricorso alla cessione compensativa, in alternativa all‟espropriazione per pubblica utilità. In forza di questo meccanismo, tali aree sono acquisite mediante la concessione alla proprietà di una edificabilità commisurata all‟estensione dell‟area, da concentrare su una parte di essa o da trasferire su altra area; la cessione, che comporta un atto pubblico, registrato e trascritto, avviene o per intervento diretto, o mediante intervento indiretto, ivi compresa la partecipazione ai Programmi integrati. Con riferimento agli Elaborati, le componenti ricomprese nei Servizi pubblici destinate a spazi, attrezzature e servizi pubblici di livello comunale o sovracomunale e di livello locale, sono dunque rappresentate nell‟Elaborato P1 con un‟articolazione in due parti principali: - Servizi pubblici di livello urbano; - Verde pubblico di livello territoriale; - Verde, Servizi, parcheggi pubblici di livello locale; Le componenti ricomprese nella voce “Servizi e Aree verdi” sono completate da quelle relative ai Servizi privati e al Verde privato attrezzato, a esse complementari nella costruzione della Città pubblica. Per quanto concerne l‟articolazione delle componenti dei Servizi pubblici, va sottolineata l‟opzione, di seguito approfondita142, di individuare un‟unica componente per i servizi di livello locale, il Verde pubblico e servizi pubblici di livello locale, attribuendo un valore indicativo alla ripartizione tra le varie categorie dei servizi locali e garantendo, con la fungibilità delle destinazioni pubbliche, pur nell‟osservanza del decreto, un elemento di grande efficacia e flessibilità progettuale, che elimina la necessità del ricorso alle varianti in sede attuativa, al momento della scelta delle diverse tipologie di attrezzature. Tale opzione risulta, peraltro, coerente con quanto disposto dal DM 1444/68 relativamente alla ripartizione nelle quattro categorie dei servizi locali, definita “di norma”, ove, all‟articolo 3, comma 2, recita: “Tale quantità complessiva va ripartita, di norma, nel modo appresso indicato”.

3.2.3 Standard obiettivo e ambiti di riferimento

Standard obiettivo Il DPI assume dunque la scelta di una politica complessiva di programmazione e di produzione di servizi, estesa all‟intero territorio comunale.

142 Cfr. In questo Capitolo, Par. 3.2.3 “Standard obiettivo e ambiti di riferimento”. 73

Una politica che, come si è visto, pone come obiettivo principale il superamento del concetto di standard finalizzato a una mera quantificazione e distribuzione localizzativa di aree per servizi pubblici, a favore di una loro effettiva acquisizione, realizzazione, manutenzione, gestione e fruizione, e che adotta soluzioni innovative attraverso la scelta di meccanismi, parametri e riferimenti aggiornati attraverso la concreta sperimentazione dei piani urbanistici, pur nel rispetto del quadro normativo vigente. Il DPI definisce uno standard obiettivo di livello locale pari a 22 mq/ab, comunque superiore ai 18 mq/ab del DM, con un‟articolazione indicativa di 13 mq per il verde, 6,5 per i servizi e 2,5 per i parcheggi. Per quanto riguarda lo standard di livello generale, il DPI conferma lo standard del DM di 15 mq/ab per il “Verde pubblico di livello territoriale” per i “Servizi pubblici di livello urbano”, pone come obiettivo di riferimento il valore di 2,5 mq/ab. Con riferimento allo standard residenziale di livello locale e, in particolare, alle tipologie delle differenti destinazioni pubbliche, il riconoscimento del radicale cambiamento del fabbisogno sociale e dei comportamenti culturali della popolazione richiede una scelta di carattere qualitativo, nella direzione di una maggiore flessibilità, a partire dalle concrete e specifiche esigenze espresse dalla struttura della popolazione di riferimento, circa la ripartizione nelle quattro categorie dei servizi locali, ripartizione che, come si è visto, lo stesso DM definisce “di norma”143. Con questa finalità il DPI individua, dunque, un‟unica componente, “Verde pubblico e servizi pubblici di livello locale”, attribuendo un valore indicativo alla ripartizione tra le varie categorie dei servizi locali. Il principale riferimento territoriale per la verifica degli standard di livello locale del PUCG saranno gli Ambiti geografico-territoriali, che consentono di verificare le dotazioni quantitative con la specificità dei caratteri territoriali, garantendo una fruibilità con adeguate percorrenze.

I parametri per il computo La ricerca di soluzioni credibili e aggiornate sotto il profilo culturale e disciplinare, scaturite dalla concreta sperimentazione della pratica urbanistica, ha indotto, in primis, a una riconsiderazione del parametro di riferimento degli 80 mc/ab “eventualmente” maggiorato di una quota di ulteriori 20 mc “per le destinazioni non specificamente residenziali ma strettamente connesse con le residenze”589, definito dal DM ai fini del computo della popolazione teorica “insediata o da insediare”. Tale parametro, oggi raggiunto e largamente superato anche in termini quantitativi, corrispondeva, infatti, a un obiettivo riformista, funzionale a politiche di contenimento delle previsioni insediative, negli anni Sessanta, quando cioè gli standard edilizi erano assolutamente inadeguati alle esigenze di una società moderna. Si tratta, dunque, di una soluzione anacronistica, il cui superamento, già sancito a livello legislativo da alcune leggi regionali, è reso nei fatti possibile dallo stesso DM, che assume il parametro degli 80 mc/ab “salvo diversa dimostrazione”.144 Nel Comune di San Felice Circeo, come mostra l‟Elaborato Carta delle dotazioni edilizie (A1.5), che articola il patrimonio esistente sulla base della volumetria edilizia per abitante insediato, lo standard abitativo medio ha un valore molto elevato, pari a circa 450 mc/ab. Un‟ulteriore scelta nella direzione di un aggiornamento tecnico e culturale, che consenta di tener conto delle mutate condizioni delle trasformazioni territoriali e socioeconomiche, risponde alla necessità di distinguere il computo degli standard per la città esistente da quello per le nuove

143 “Tale quantità complessiva va ripartita, di norma, nel modo appresso indicato”, cfr. DM 2 aprile 1968, n. 1444, art. 3, c. 2. 144 “Ai fini dell‟osservanza dei rapporti suindicati nella formazione degli strumenti urbanistici, si assume che, salvo diversa dimostrazione, ad ogni abitante insediato o da insediare corrispondano mediamente 25 mq di superficie lorda abitabile (pari a circa 80 mc vuoto per pieno), eventualmente maggiorati di una quota non superiore a 5 mq (pari a circa 20 mc vuoto per pieno) per le destinazioni non specificamente residenziali ma strettamente connesse con le residenze (negozi di prima necessità, servizi collettivi per le abitazioni, studi professionali, ecc.)”, cfr. DM 2 aprile 1968, n. 1444, art. 3, c. 3. 74

previsioni insediative, laddove il DM accomuna in un unico parametro gli abitanti insediati e quelli da insediare. Per il computo della popolazione teorica insediata il DPI sostituisce, quindi, il riferimento della consistenza del patrimonio edilizio con quello più realistico della popolazione residente145 integrata con un correttivo, espresso attraverso un indice di affollamento (stanze totali/stanze occupate)146. Il parametro che equipara 125 mc a una nuova stanza e a un abitante insediabile viene, invece, cautelativamente, applicato alle nuove previsioni insediative, con esclusivo riferimento agli Ambiti della Città della trasformazione, per il calcolo della popolazione teorica insediabile. Ai fini di tale calcolo, vengono prese in considerazione, oltre alle previsioni residenziali del dimensionamento di Piano, anche quelle riferite alla quota flessibile del mix funzionale, garantendo così lo standard anche nell‟ipotesi, non verificabile, che tutta la quota flessibile sia attribuita, in sede attuativa, agli usi residenziali. La popolazione teorica ad esito del DPI, da considerare ai soli fini della verifica dello standard di progetto, e non certo come stima di un improbabile incremento demografico, viene quindi computata come sommatoria della popolazione teorica insediata e di quella teorica insediabile. Come mostra la Tabella 1, utilizzando come riferimento la popolazione residente, pari a 10.032 abitanti, integrata con l‟indice di affollamento pari a 1,2, il dimensionamento della popolazione teorica insediata ammonta a 12.038 abitanti. Per quanto riguarda la popolazione teorica insediabile, essa è pari a 397 abitanti o (nell‟ipotesi della realizzazione delle previsioni vincolate nella fascia urbana costiera) pari a 752 abitanti. Pertanto, si ha, in prima approssimazione per il DPI, una popolazione teorica ad esito pari a 12.435 abitanti/stanze equivalenti, nel primo caso e 12.790 nel secondo.

Le modalità di acquisizione e la dotazione complessiva Il DPI propone, nell‟ambito del più generale modello attuativo perequativo, ai fini di un fattivo perseguimento dello standard obiettivo, modalità di acquisizione che riducono significativamente la necessità di ricorso all‟esproprio. Gli indirizzi per le modalità di acquisizione delle aree a standard urbanistici vengono individuati nella Tabella 4 “Composizione degli standard urbanistici di livello locale del DPI”. Più specificatamente, nei “Nuovi standard” rientrano le aree da acquisire ai fini dello standard urbanistico residenziale, sia tramite la cessione gratuita, sia tramite l‟acquisizione compensativa. In particolare, per quanto concerne la cessione gratuita, essa corrisponde agli Ambiti di trasformazione che il PUGC individuerà in corrispondenza delle previsioni residue del PRG vigente; per quanto concerne l‟acquisizione compensativa la quantificazione è al momento riferita quasi esclusivamente alla quota del residuo pubblico confermata all‟interno degli Ambiti della Città storica, della Città consolidata e della Città da ristrutturare, oltre che nel resto del territorio comunale. Tale quota ammonta a circa 21 ettari per il Verde e servizi pubblici di livello locale, e a circa 3 ettari per i Servizi pubblici di livello urbano. Il PUGC individuerà poi anche aree destinate agli standard di livello locale anche negli Ambiti per Programmi integrati della Città da ristrutturare, oltre potrà contare sulla cessione gratuita di quote di servizi e verde in corrispondenza dei Piani di recupero di iniziativa pubblica o privata dei Nuclei di ex edilizia abusiva ai sensi della LR 28/80.

In particolare, con riferimento alle aree da acquisire, le aree a standard sono distinte in funzione della tipologia o dell‟Ambito della Città di riferimento, all‟interno di una più generale suddivisione per modalità di acquisizione:

145 Cfr. Tabella 1 “Popolazione teorica insediata per Ambiti geografico-territoriali”. 146 Il coefficiente di affollamento è stato considerato pari a 1,2, a seguito di una analisi dei valori dei dati ISTAT 2011 riferiti alle sezioni censuarie, cfr. Tabella 1 “Popolazione teorica insediata per Settori geografico-territoriali”. 75

- Cessione gratuita: “Servizi pubblici a cessione gratuita (Città della trasformazione), pari circa 8.733 mq derivanti dalle cessioni gratuite all‟interno degli Ambiti di trasformazione in corrispondenza delle previsioni residue del PRG vigente non interessate da vincoli paesistico ambientali sovraordinati e ulteriori 7.809 mq riconducibili agli Ambiti di trasformazione in corrispondenza delle previsioni residue del PRG vigenti gravate da vincoli. - Acquisizione compensativa: “Servizi pubblici ad acquisizione compensativa (Città storica, Città consolidata, Città da ristrutturare e Altro)”, pari a circa 209.000 mq. Il combinato disposto dell‟Elaborato P1, e delle Tabella 5 “Standard di livello locale del DPI (mq e mq/ab) per Ambiti geografico-territoriali” descrive, inoltre, il quadro della quantificazione e localizzazione delle dotazioni che interessano le componenti attraverso il quale il DPI prefigura la “costruzione della Città pubblica”, nei diversi Ambiti geografico-territoriali. In particolare, tali previsioni del DPI, che verranno attualizzate in sede di PUGC, definiscono le linee di indirizzo per il potenziamento e il riequilibrio delle dotazioni di standard urbanistici a livello urbano e locale, e, nello specifico, negli Ambiti geografico-territoriali, fatta eccezione per l‟Ambito 1, a carattere naturalistico, l‟Ambito 5 a carattere prevalentemente agricolo e l‟Ambito 7, oggetto di cessioni non individuabili in questa fase di pianificazione. Tuttavia, l‟ampio soddisfacimento degli standard urbanistici negli Ambiti limitrofi agli Ambiti 1, 5 e 7 permette di compensare le carenze specifici di queste parti del territorio, anche alla luce del superamento globale dello standard obiettivo pari a 22 mq/ab, con una dotazione pari a 29,7 mq/ab, calcolato per una popolazione teorica ad esito di 12.435 abitanti (e di 29,5 mq abitanti calcolato per una popolazione teorica ad esito di 12.790 abitanti, nel caso di trasformazione del residuo del PRG del 1979 attualmente interessato da tutele e vincoli sovraordinati). Per quanto concerne gli indirizzi relativi al computo dei Servizi pubblici di livello urbano, la Tabella 6 “Standard di livello urbano del DPI” mostra il raggiungimento di una dotazione, pari a 2,5 mq/ab, raggiungendo quindi gli standard obiettivo; questo vale anche per la dotazione di Verde territoriale che supera, con 19 mq/ab lo standard obiettivo di legge pari a 15 mq/ab.

Gli standard urbanistici del DPI Tabelle 3, 4, 5, 6

Tabella 3 “Popolazione teorica ad esito per Ambiti geografico-territoriali” *Popolazione teorica insediabile computata a partire dalle previsioni del DPI, considerando la quota residenziale e la quota flessibile del dimensionamento con 125 mc/ab/stanza” **Ipotesi con popolazione teorica insediabile derivante dall‟inserimento nel dimensionamento delle previsioni residue del PRG del 1979 interessate da tutele e vincoli paesistico–ambientali sovraordinati e indicazione del relativo ambito di riferimento

Tabella 4 “Composizione degli standard urbanistici di livello locale de DPI” *Cessioni gratuite all‟interno degli ambiti di trasformazioni in corrispondenza delle previsioni residue del PRG del 1979 interessate da tutele e vincoli paesistico–ambientali sovraordinati

Tabella 5 “Standard di livello locale de DPI (mq e mq/ab) per Ambiti geografico-territoriali” *Popolazione derivante dall‟inserimento nel dimensionamento delle previsioni residue del PRG del 1979 interessate da tutele e vincoli paesistico– ambientali sovraordinati e indicazione del relativo ambito di riferimento

Tabella 6 “Standard di livello urbano de DPI (mq e mq/ab)” *Popolazione derivante dall‟inserimento nel dimensionamento delle previsioni residue del PRG del 1979 interessate da tutele e vincoli paesistico– ambientali sovraordinati

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RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA

Allegati

Allegato 1 Elenco degli elaborati del DPI

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Elenco degli elaborati del DPI

I1 Carta dell’inquadramento territoriale 1:10.000

A Carte analitico-interpretative

Ad Carta del Sistema della pianificazione Ad1 Carta della strumentazione urbanistica comunale Ad1.1 Carta dello stato di diritto 1:5.000 Ad1.2 Carta dello stato di attuazione 1:10.000

Ad2 Carta della strumentazione paesistica, ambientale e territoriale sovraordinata Ad2.1 PTPR - Tavole A Sistemi e ambiti di paesaggio 1:20.000 Ad2.2 PTPR - Tavole B Beni paesaggistici 1:20.000 Ad2.3 PTPR - Tavole C Beni del patrimonio naturale e culturale 1:20.000 Ad2.4 PTPR - Tavole D Proposte comunali di modifica dei PTP vigenti 1:20.000 Ad2.5 PTP/13 - Vincoli ex lege n. 431 del 1985 1:20.000 Ad2.6 PTP/13 - Classificazione delle aree ai fini della tutela paesaggistica 1:20.000 Ad2.7 Piano di Assetto Parco Nazionale del Circeo - Carta strategico-strutturale 1:20.000 Ad2.8 Piano di Assetto Parco Nazionale del Circeo - Carta della zonizzazione 1:20.000 Ad2.9 Schema PTPG - Riclassificazione delle zonizzazioni dei PRG vigenti e trasformabilità programmata e in atto 1:20.000 Ad2.10 Schema PTPG - Classificazione tipologica del territorio urbano 1:20.000 Ad2.11 Schema PTPG - Classificazione funzionale della rete viaria. Scenario di indirizzo 1:20.000 Ad2.12 Schema PTPG - Indirizzi per la programmazione delle infrastrutture di trasporto 1:20.000 Ad2.13 Schema PTPG - Rete Ecologica e Ambiti di Paesaggio 1:20.000 Ad2.14 Schema PTPG - Disegno Programmatico Strutturale 1:20.000

Ai Carta del Sistema insediativo Ai.1 Carta delle fasi della crescita insediativa 1:10.000 Ai.2 Carta dei caratteri e degli usi del territorio urbano 1:10.000 Ai.3 Carta delle densità edilizie 1:10.000 Ai.4 Carta delle densità abitative 1:10.000 Ai.5 Carta delle dotazioni edilizie 1:10.000 Ai.6 Carta del patrimonio edilizio esistente: edilizia legale ed edilizia abusiva 1:5.000

Aa Carta del Sistema ambientale Aa.1 Carta dei caratteri e degli usi del territorio extraurbano 1:10.000

Asi Carta del Sistema dei servizi e del Sistema delle infrastrutture Asi.1 Carta dei servizi e delle infrastrutture per la mobilità 1:10.000

S Carte sintetico-valutative Sdi.1 Carta del patrimonio edilizio esistente: tipologie insediative e zone urbanistiche 1:5.000 Sda.1 Carta dei valori ambientali e degli ambiti di interesse 1:10.000

P1 Carta dello Schema di Piano 1:10.000

R Relazione tecnica illustrativa

Allegato 2 Gli Ambiti geografico-territoriali

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Allegato 2 - Gli Ambiti geografico-territoriali

Allegato 3 Localizzazione degli standard urbanistici negli Ambiti geografico-territoriali

DOCUMENTO PRELIMINARE DI INDIRIZZO (art. 32, LR 38/99)

Allegato 3 - Localizzazione degli standard urbanistici negli Ambiti geografico- territoriali