Relazione Di Stima Con Il Seguente Contenuto E, in Caso Di Pluralità Di Immobili Privi Di Un Oggettivo Rapporto Pertinenziale (Ad Es

ROBERTO GIZZI ARCHITETTO

TRIBUNALE DI VARESE Sezione civile Esecuzioni Immobiliari

Causa: UNIONE DI BANCHE ITALIANE SPA

Contro: DRAGUS VASILE R.G.E. n. 276/17

Giudice dell’esecuzione: Dott.ssa Flaminia D'ANGELO

(LOTTO UNICO)

Identificazione dell’immobile:

Appartamento sito nel Comune di VENEGONO SUPERIORE (VA) In Via Cristoforo Colombo al civico n.5

Identificato al Catasto Fabbricati Censuario di Venegono Superiore come segue:

(unità n.1 abitazione); foglio 6, particella 2119, sub 2, cat. A/3, cl.2, vani 4,5, rendita € 169,66

RELAZIONE TECNICA PERITALE DELL’ESPERTO ESTIMATORE (C.T.U.)

Ordine degli Architetti della Provincia di Varese n.1545 – Albo C.T.U. Tribunale di Varese n.1531 - Via Monte Grappa 8 – 21010 Dumenza VA Tel 0332 535322 Cell.39 88.111.71 – p.i. 03545330122 Mail: [email protected] – Mail certificata: [email protected] Firmato Da: GIZZI ROBERTO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 7ff0237634ffe8e754dd1323c837efb9 ROBERTO GIZZI ARCHITETTO

PREMESSA Il sottoscritto Dott. architetto Roberto Gizzi con studio professionale e abitazione in Dumenza (VA) alla via Monte Grappa al civico n.8 - CAP 21010, libero professionista, iscritto all’Ordine degli Architetti della Provincia di Varese con n.1531 e all’Albo dei Consulenti Tecnici d’Ufficio del Tribunale di Varese con n.1531, all’udienza del 18 agosto 2016 dalla S.V.I. è stato nominato “Esperto” per la consulenza tecnica d’ufficio nell’esecuzione immobiliare a margine, e allo stesso, dopo aver prestato il giuramento di rito in data 1 settembre 2016, la S.V.I. ha conferito il mandato, che si articola nella seguente richiesta e quesiti.

Il Giudice conferisce all'esperto il seguente incarico, disponendo che egli si attenga al modello in uso presso la sezione per l'esposizione dei risultati della sua indagine:

A) provvedere a dare comunicazione, anche via mail, al custode dell'incarico ricevuto e trasmissione della planimetria catastale dell'immobile staggito; il custode, ricevuta la comunicazione e in accordo con il perito estimatore nominato, provvederà a dare comunicazione scritta (a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno ovvero a mezzo di posta elettronica certificata) al debitore esecutato, agli eventuali comproprietari dell'immobile pignorato, al creditore procedente e ai creditori intervenuti dell'intervenuta nomina dell'esperto e del custode, delle finalità degli incarichi ricevuti, della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali (che dovranno cominciare entro 60 giorni da oggi).

B) esaminare – prima di ogni altra attività salvo quanto indicato nella lettera A) – l'atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale (o la relazione notarile sostitutiva) verificando, anche con controlli presso i competenti uffici dell'Agenzia del Territorio: 1. la completezza/idoneità dei documenti in atti; 2. la corretta ed esatta individuazione dei beni oggetto della espropriazione in relazione ai dati catastali e dei registri immobiliari; 3. i dati catastali effettivamente risultanti e la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell'atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; 4. le note di trascrizione e i titoli di trasferimento (in particolare l'atto di provenienza) con specifico riferimento ad eventuali servitù o altri vincoli trascritti (ad esempio, regolamento condominiale contrattuale) o ad eventuali iscrizioni ipotecarie successive al pignoramento; 5. la sussistenza di diritti di comproprietà (specificando il bene è in comunione legale tra i coniugi o in comunione ordinaria) o di altri diritti reali parziari; qualora risulti pignorata la sola quota di ½ di un immobile in comunione legale dei beni, il perito estimatore provvederà a trasmettere immediatamente una relazione informativa al giudice, astenendosi dal completare le operazioni peritali fino a nuova disposizione del giudice dell'esecuzione;

6. la continuità delle trascrizioni nel ventennio: - indicando tutti i passaggi di proprietà relativi ai beni pignorati intervenuti tra la trascrizione del pignoramento e, a ritroso, il primo titolo di provenienza anteriore al ventennio che precede la notifica del pignoramento, segnalando anche tutti i frazionamenti e le variazioni catastali via via eseguiti, specificando, altresì, esattamente su quale ex-particella di terreno insistono i manufatti subastati; - segnalando al giudice dell'esecuzione e ai creditori procedenti e intervenuti senza indugio, nell'ipotesi in cui un trasferimento sia avvenuto per causa di morte, l'eventuale mancanza della nota di trascrizione dell'accettazione espressa o tacita di eredità, non essendo a tal fine sufficiente la trascrizione del solo certificato successorio da parte dell'Agenzia delle Entrate; per il caso in cui dai registri immobiliari non risulti la l'accettazione o espressa dell'eredità in favore del debitore, il perito estimatore interromperà senz'altro le operazioni di stima, limitandosi a comunicare la circostanza al giudice dell'esecuzione, procedendo con le operazioni di stima; il giudice dell'esecuzione ordinerà ai creditori procedenti o intervenuti titolari di curare la trascrizione dell'accettazione tacita di eredità risultata carente entro il termine di 30 giorni; la perizia di stima si considererà completa solo allorquando potrà dare atto della continuità delle trascrizioni; per il caso da ultimo indicato si autorizza sin da ora una proroga per il deposito della perizia di giorni 30;

C) verificare, anche con controlli presso l'ufficio tecnico del Comune: 1. la regolarità edilizia e urbanistica; 2. la dichiarazione di agibilità dello stabile; 3. i costi delle eventuali sanatorie; 4. eventuali obbligazioni derivanti da convenzioni urbanistiche non ancora adempiute (e gravanti sui proprietari ed aventi causa); 5. eventualmente, indici di edificabilità, cessioni di cubature, vincoli tesi ad espropriazione;

fino al giorno dell'udienza fissata a norma dell' art. 569 c.p.c. Potranno depositare presso la cancelleria della sezione esecuzioni immobiliari del Tribunale istanza di conversione a norma dell'art. 495 c.p.c., contestualmente versando su un libretto di deposito giudiziario o al portatore la somma pari a 1/5 dei crediti azionati in precetto dal creditore procedente e dei creditori eventualmente intervenuti e avvisare altresì i debitori esecutati e gli occupanti privi di titolo che, in mancanza, all'udienza ex art. c.p.c. verrà ordinata la liberazione dell'immobile pignorato;

F) accertare, con controllo presso l'amministratore condominiale: 1. l'ammontare medio delle spese condominiali ordinarie; 2. l'esistenza di eventuali spese condominiali insolute nell'anno in corso e nell'anno solare precedente (elementi rilevanti sulla stima ex art. 63 disp. att. cc. che andranno decurtate dal valore di stima dell'immobile);

G) verificare, con controllo presso l'agenzia delle entrate la registrazione del titolo dei terzi occupanti (e, se del caso, acquisirne una copia);

H) verificare presso la Cancelleria (Civile) del Tribunale: 1. l'attuale pendenza delle cause relative a domande trascritte (se risultanti dai RR.II.); 2. la data di emissione e il contenuto dell'eventuale provvedimento di assegnazione della casa coniugale al coniuge separato o all'ex-coniuge dell'esecutato che occupa l'immobile (e acquisirne copia). Ai fini delle ricerche che precedono, si autorizza si d'ora l'esperto ad accedere ad ogni documento concernente gli immobili pignorati, ivi compresi documenti relativi ad atti di acquisto e rapporti di locazione in possesso del Comune, dell'Agenzia del Territorio, dell'Agenzia delle Entrate o dell'amministrazione del condominio o di notaio, ed a estrarne copia, non operando, nel caso di specie le limitazioni previste in tema di trattamento dati personali; autorizza altresì il Perito a richiedere al Comune competente il certificato storico di residenza relativo a qualsiasi occupante dell'immobile pignorato, nonché l'estratto per riassunto di atto di matrimonio e il certificato di stato di famiglia del debitore esecutato;

caratteristiche oggettive dell'immobile in relazione all'art. 10 D.P.R. 633/1972 e se la vendita immobiliare sia soggetta ad I.V.A., ovvero nel caso di immobili abitativi, dica il CTU se possa sussistere la possibilità di esercizio dell'opzione IVA per l'imponibilità IVA essendo già trascorsi i 5 anni dall'ultimazione della costruzione o del ripristino - indicazione per le costruzioni iniziate anteriormente il 2 settembre 1967 della data di inizio delle costruzioni, anche in base ad elementi presuntivi, ove non sia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell'atto notorio di cui all'art. 40 della L. 47/1985; - accertamento, per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3, degli estremi della licenza o della concessione edilizia, evidenziando in ogni caso l'eventuale assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in difformità della stessa ed in tali casi specifichi l'epoca di realizzazione dell'opera e/o della sua ultimazione. In caso di opere abusive effettui il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, verifichi l'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, verifichi, ai fini dell'istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'art. 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n.47 ovvero dall'articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria; - allegazione per i terreni del certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Sindaco competente ai sensi dell'art. 18 della Legge 47/1985; 2. sommaria descrizione del bene: - una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni facenti parte di ogni singolo lotto (“descrizione commerciale”), nella quale dovranno saranno indicati: la tipologia del cespite e dello stabile e dell'area in cui si trova, la superficie commerciale e la composizione interna, le condizioni di manutenzione e le più rilevanti caratteristiche strutturali ed interne del bene, avendo cura di precisare la presenza di barriere architettoniche e l'eventuale possibilità di rimozione o superamento delle stesse indicando il presumibile costo, che non andrà dedotto dal valore di stima; 3. stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; - indicare se il bene è “libero” oppure “occupato dal debitore e suoi familiari” (e, di regola, sarà perciò considerato “libero al decreto di trasferimento”) oppure “occupato da terzi”; - in tale ultimo caso occorre indicare: il titolo vantato dal terzo; la data di registrazione della locazione e il corrispettivo (se corrisposto anche dopo il pignoramento e come depositato nell'interesse dei creditori) esprimendo un giudizio

di congruità/incongruità del canone fissato (ed indicando il deprezzamento subito dall'immobile in caso di offerta in vendita con locazione in corso); la prima data di scadenza utile per l'eventuale disdetta (e qualora tale data sia prossima, darne tempestiva informazione al custode e al giudice dell'esecuzione); l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; la data di emissione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale; - allegare copia di tutti i documenti rinvenuti o esibiti; 4. esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatorio dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico: domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso), atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura, eventuali convenzioni matrimoniali o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge, altri pesi o limitazioni d'uso (ad esempio, oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, regolamenti condominiali trascritti); 5. esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente: iscrizioni ipotecarie (anche successive al pignoramento), pignoramenti, sentenze di fallimento, ecc.; 6. informazioni sulla regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché sulla dichiarazione di agibilità dello stesso: - verifica e attestazione della conformità/non conformità dello stato di fatto attuale ai progetti approvati e alle discipline urbanistiche; - esistenza/inesistenza del certificato di agibilità o abitabilità; - potenzialità edificatoria del bene; - quantificazione dei costi necessari per la sanatoria (se possibile) o per la demolizione della parte abusiva e per l'esecuzione di opere tese al ripristino della funzionalità dei beni (ove gravemente compromessa) 7. attestazione di prestazione energetica (APE): qualora sia possibile reperire l'attestazione di prestazione energetica già redatto l'esperto stimatore ne darà conto nel suo elaborato affinché le informazioni sulla prestazione energetica dell'immobile possano essere contenute nell'avviso di vendita, in caso contrario non provvederà alla sua redazione; nel caso in cui l'immobile non necessiti di attestazione di prestazione energetica, il perito estimatore ne darà atto in perizia; 8. analitica descrizione del bene e valutazione estimativa: - indicazione della superficie lorda e superficie commerciale con esplicazione dei coefficienti impiegati; illustrazione dettagliata delle caratteristiche interne ed esterne del bene e dello stato di manutenzione; segnalazione di tutti i fattori incidenti sul valore (spese condominiali ordinarie e/o insolute, stato d'uso o manutenzione, stato di possesso, vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche tossici o nocivi, eventuali oneri o pesi, ecc.); - verifica della conformità/ non conformità degli impianti e manutenzione degli stessi; - determinazione del valore commerciale di ogni lotto, indicando i criteri di stima

utilizzati e le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, gli adeguamenti e le correzioni della stima apportate; - abbattimento forfettario (nella misura del 5% del valore venale) dovuto all'assenza di garanzia per vizi occulti, nonché all'esistenza di eventuali oneri gravanti sul bene e non espressamente considerati dal perito; - decurtazioni relative alle spese necessarie per la regolarizzazione urbanistica, edilizia e catastale del bene se possibile, alle bonifiche da eventuali rifiuti e alle spese condominiali insolute nel biennio; 9. indicazione del valore finale del bene, al netto delle predette decurtazioni e correzioni, tenendo conto che gli oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da eventuali rifiuti saranno di regola detratti dal valore del compendio di stima; - motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla comoda divisibilità del bene (formando, nel caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio) e sulla possibilità di vendita della quota indivisa ad un prezzo pari o superiore al valore della stessa in proporzione al valore di stima dell'intero immobile valutato come sopra indicato;

J) eseguire almeno nr. 6 fotografie dei manufatti e delle aree (2 scatti dell'esterno e 4 scatti dell'interno avendo cura di non ritrarre inavvertitamente alcuna persona) che verranno allegate alla relazione di stima;

K) depositare presso la cancelleria delle esecuzioni immobiliari in via telematica almeno 30 giorni prima dell'udienza fissata, unitamente ad una dettagliata nota spese per le attività svolte secondo la prassi in uso presso la sezione, la relazione di stima e i relativi allegati, rivolgendo al G.E. tempestiva e motivata istanza di proroga qualora si presentassero difficoltà tali da pregiudicare il rapido e preciso svolgimento dell'incarico; qualora il ritardo nel deposito della relazione dipenda dal ritardo con cui le autorità competenti rilasciano i documenti tempestivamente richiesti dall'esperto si autorizza si da ora una proroga di giorni 25, senza la necessità di richiedere formalmente proroghe; nel caso di deposito della relazione nel termine così prorogato, l'esperto dovrà nell'elaborato stesso esattamente indicare al giudice dell'esecuzione le date di conferimento dell'incarico e quelle in cui sono stati richiesti alle amministrazioni interessate i documenti di cui sopra, al fine delle conseguenti valutazioni del giudice sulla diligenza prestata dal perito nell'espletamento dell'incarico;

L) entro il termine sopra indicato e comunque appena possibile, inviare (tramite e- mail o fax) ai creditori e (per posta ordinaria o e-mail) al debitore la perizia di stima;

M) nel caso in cui il perito estimatore dovesse ricevere richieste di sospensione delle operazioni di stima da parte del debitore o dei creditori, proseguire le attività informando la parte che l'esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del G.E., salvo richiesta immediata di istruzioni al G.E. Per il caso in cui le istanze dei debitori o dei creditori dovessero risultare prima facie fondate (ad es. istanze di sospensione ex art. 624

8 bis c.p.c. depositate da tutti i creditori, ma non ancora lavorate dalla cancelleria o dal G.E.; provvedimento di sospensione ex art. 623 c.p.c. dell'unico titolo per cui si agisce ecc.), al fine di non gravare la procedura da inutili spese;

N) ad allegare una versione della perizia di stima redatta in conformità alla direttiva del Garante per la protezione dei dati personali del 7.2.2008 (G.U. n.47 del 25.2.2008), ossia una copia dell'elaborato senza l'indicazione delle generalità del debitore e di ogni altro dato personale idoneo a rilevare l'identità di quest'ultimo e di eventuali soggetti terzi (quali i proprietari di porzioni immobiliari confinanti con il bene dell'esecutato ovvero i comproprietari) non previsto dalla legge e comunque eccedente e non pertinente rispetto alla procedura di vendita; O) ad allegare altresì la check list dei principali controlli effettuati sulla documentazione di cui all'articolo 567 II co.c.p.c. in modalità telematica PCT e un foglio riassuntivo e un foglio riassuntivo dei dati catastali dei beni periziati, in formato .rtf o word.zip (sempre che la check list non sia stata compilata da altro soggetto incaricato, ad esempio all'interno dell'Ufficio del Processo). Il controllo della documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. con verifica della completezza e adeguatezza della stessa dovrà essere effettuato di concerto tra lo stimatore e il custode. P) Allegare alla relazione tutti i documenti utilizzati ai fini delle indagini demandate, nonché prova delle comunicazioni trasmesse alle parti; Q) partecipare all'udienza fissata per fornire i chiarimenti richiesti dalle parti o dal G.E..

SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA

Le operazioni peritali di rito si sono svolte secondo il seguente calendario: 1. le operazioni peritali di rito sono regolarmente iniziate in data 29 marzo 2018 alle ore 11,30 con una prima ispezione seguita da rilievo metrico e fotografico del bene immobile costituito da appartamento con accessori, sito in via Cristoforo Colombo al civico n. 5 nel Comune di Venegono Superiore in Provincia di Varese; le operazioni si concludevano nel medesimo giorno alle ore 13,00. 2. In stessa data il perito si recava presso gli uffici competenti del Comune di Venegono Inferiore, per reperire copia della documentazione tecnica ed economica richiesta preventivamente in date anteriori il sopralluogo, ricevendo documentazione completa. Durante le operazioni peritali venivano esaminati sia il quesito proposto sia gli atti di causa.

ADEMPIMENTI ALLE RICHIESTE CONTENUTE NEL MANDATO

9 ritorno ovvero a mezzo di posta elettronica certificata) al debitore esecutato, agli eventuali comproprietari dell'immobile pignorato, al creditore procedente e ai creditori intervenuti dell'intervenuta nomina dell'esperto e del custode, delle finalità degli incarichi ricevuti, della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali (che dovranno cominciare entro 60 giorni da oggi). Il perito ricevuta la nomina tramite PEC, è stato contattato dopo pochi giorni dal custode giudiziario il Signor Daniele Segato, con il quale concordava fissare la data del sopralluogo entro i termini assegnati ma non prima d'aver reperito copia della planimetria catastale e della documentazione urbanistica dell'immobile in oggetto, questo al fine di facilitare i controlli formali di corrispondenza il giorno del sopralluogo stesso. Il perito avuta conferma da parte degli uffici competenti della disponibilità, previa ricerca, della documentazione richiesta presso gli uffici del Comune di Venegono Inferiore, e ricevuta la planimetria catastale, con il custode ha concordato la data del sopralluogo regolarmente avvenuto il 29 marzo 2018, in quella occasione il perito ha fatto avere copia della documentazione catastale completa allo stesso.

senza indugio, nell'ipotesi in cui un trasferimento sia avvenuto per causa di morte, l'eventuale mancanza della nota di trascrizione dell'accettazione espressa o tacita di eredità, non essendo a tal fine sufficiente la trascrizione del solo certificato successorio da parte dell'Agenzia delle Entrate; per il caso in cui dai registri immobiliari non risulti la l'accettazione o espressa dell'eredità in favore del debitore, il perito estimatore interromperà senz'altro le operazioni di stima, limitandosi a comunicare la circostanza al giudice dell'esecuzione, procedendo con le operazioni di stima; il giudice dell'esecuzione ordinerà ai creditori procedenti o intervenuti titolari di curare la trascrizione dell'accettazione tacita di eredità risultata carente entro il termine di 30 giorni; la perizia di stima si considererà completa solo allorquando potrà dare atto della continuità delle trascrizioni; per il caso da ultimo indicato si autorizza sin da ora una proroga per il deposito della perizia di giorni 30. In data 31 gennaio 2018, il perito prestava e inviava telematicamente il giuramento alla Cancelleria di competenza, provvedeva poi a scaricare sempre telematicamente, copia dei documenti presenti nel fascicolo n.276/2017 R.G.E. e procedeva alle verifiche di rito. L'esperto ha riscontrato che l'”istanza di vendita (Avvocato Massimiliano Bina) a favore di Unione di Banche Italiane SPA e contro il Signor Dragus Vasile, per l'immobile alla via Cristoforo Colombo n.5, è stata depositata in Cancelleria e riporta la data del 9 ottobre 2017, ricevuta accompagnatoria di trasmissione in data 6 dicembre 2017; l'esperto a questo proposito, precisa che nella stessa vengono citati 12 documenti depositati manca la descrizione puntuale, per cui l'esperto presume sia questa la data da prendere in considerazione per le verifiche richieste in questo quesito. Successivamente nella documentazione scaricata, l'esperto riscontrava la presenza della documentazione ipocatastale, nella forma di certificato notarile sostitutivo che riporta la data del 4 dicembre 2017; con la precisazione fatta, l'esperto ritiene sia stata quindi depositata (6 dicembre 2017) entro il termine di 60 giorni, così come disposto dall'art. 567 del CPC. Tale dichiarazione non comporta alcuna assunzione di responsabilità, vincoli od obblighi per l'esperto, in quanto la correttezza e la completezza della documentazione in atti non è un compito delegabile all'esperto, mero estimatore che, per proprio curriculum studi , non è competente in materia di natura giuridica, in particolare di procedura civile. E' stata acquisita copia dell'atto di provenienza dell'immobile, copia ricevuta via mail direttamente dallo Studio del Notaio Rosanna Di Mauro di Milano. Per quanto concerne i punti del presente quesito, dal numero 2 al numero 6, l'esperto risponde come segue: (PUNTO 2) – è stata verificata la corretta ed esatta individuazione del bene oggetto d'espropriazione. (PUNTO 3) – I dati riportati nei certificati risultano corretti non è necessario procedere a regolarizzazioni.

(PUNTO 4) – L'esperto ha acquisito copia dell'atto notarile di compravendita dal quale risulta che l'appartamento è stato venduto al Signor Vasile, “franco e libero da qualsiasi peso, onere, vincolo, iscrizione e trascrizione pregiudizievoli come dichiara e garantisce la parte venditrice, anche per oneri condominiali ordinari e straordinari”. L'esperto ha provveduto reperire visura ipotecaria aggiornata alla data del 19 aprile 2018 dalla quale non risultano iscrizioni ipotecarie successive al pignoramento. (PUNTO 5) – L'esperto ha potuto accertare che sul bene non esistono diritti di comproprietà e che lo stesso risulta essere di proprietà esclusiva dell'esecutato, celibe. (PUNTO 6) – L'esperto ha potuto accertare la continuità delle trascrizioni nel ventennio, esaminando il certificato notarile già menzionato nella presente risulta quanto segue: Situazione catastale – Appartamento ad uso civile abitazione con accessori e cantina al piano seminterrato cosi identificato: f.6, particella n.2119, Sub 2, Categoria A/3, vani 4,5, piano T-S1, giusta costituzione del 29/11/1983 n. 53.900, risulta essere in ditta a Dragus Vasile nato in Romania il 22/12/1976 per 1/1 della proprietà. Catastalmente risultano le seguenti variazioni: - Variazione toponomastica del 09/02/2011 protocollo n. VA0100602 in atti dal 09/02/2011, variazione di toponomastica richiesta dal Comune (n.49117.1 / 2011). - Variazione del 09/11/2015, inserimento in visura dei dati di superficie. Come si evince, il manufatto subastato insiste sulla particella di terreno identificata con il foglio logico 9, n. 2119. Provenienza ipotecaria – Immobile pervenuto per intero (1/1) a Dragus Vasile come sopra menzionato, con atto di compravendita a rogito notaio Rossana Di Mauro del 29/07/2008 rep.16868/11699, trascritto presso l'Agenzia delle Entrate di Varese ai nn.11355/18308 del 06/08/2008, da Urbanetto Valter Lucio nato a Tradate il 13/04/1966 e Miccoli Marina nata a Tradate il 17/04/1966. - A Urbanetto Valter Lucio e Miccoli Marina era pervenuto con atto di compravendita a rogito del notaio F. Francoli del 07/07/1992, trascritto presso l'Agenzia delle Entrate di Varese ai nn.7253/9975 del 18/07/1992 da Emmanuello Francesco nato a Gela il 09/10/1954 e Magnuco Crocifissa nata a Gela il 22/09/1964. Atti pregiudizievoli - Ipoteca volontaria nn.3990/18309 del 06/08/2008 di euro 300.000,00 derivante da concessione a garanzia di mutuo di euro 150.000,00 – notaio R. Di Mauro del 29/07/2008 – Durata anni 30; a favore di Banca Popolare Commercio e Industria SPA sede di Milano, contro Dragus Vasile nato in Romania il 22.12.1976 (per 1/1 proprietà unità negoziale n.1 come sopra descritta).

C) verificare, anche con controlli presso l'ufficio tecnico del Comune: 1. la regolarità edilizia e urbanistica; 2. la dichiarazione di agibilità dello stabile;

3. i costi delle eventuali sanatorie; 4. eventuali obbligazioni derivanti da convenzioni urbanistiche non ancora adempiute (e gravanti sui proprietari ed aventi causa); 5. eventualmente, indici di edificabilità, cessioni di cubature, vincoli tesi ad espropriazione. C).1 Appartamento in via Cristoforo Colombo al civico n.5, piano T-S1 (sub.2). Da ricerche presso l'Archivio dell'Ufficio Tecnico del Comune di Venegono Superiore è emerso che: il fabbricato in oggetto è stato costruito in data anteriore il 1 settembre 1967 e ricade urbanisticamente in zona residenziale “A7”, tessuto urbano consolidato di recente formazione, tessuto urbano a media densità, con i seguenti indici urbanistici: – IF = 1 mc/mq. (0,80 mq/mq per attività di artigianato di servizio compatibile con la residenza); – RC = 40%; – H = 2 piani fuori terra ad esclusione dei casi di recupero del sottotetto ai fini abitativi, che può essere eseguito ai sensi del successivo art.55; – DC, DE, DS = pari all'esistente. – Rapporto verde minimo = almeno il 50% per le nuove costruzioni, almeno 30% per gli edifici esistenti. Si segnala inoltre che il suddetto mappale (2119) ricade nei seguenti vincoli: – vincolo aeroportuale (ex legge 04/02/1963 n.50); – vincolo archeologico. L'area sopra individuata ricade in classe di fattibilità geologica “2” - aree pianeggianti tradizionalmente edificate, con parere geologico sulla modifica di destinazione d'uso favorevole con modeste limitazioni nel rispetto della falda idrica sotterranea suscettibile alle azioni antropiche. L'esperto specifica d'aver riportato dati contenuti nel “Certificato di Destinazione Urbanistica” richiesto in data 19/02/2018 e rilasciato in data 06/03/2018, certificato che si allega in copia alla presente relazione di stima. L'esperto in data 29/03/2018 previa compilazione in data 16/02/2018 della richiesta di accesso agli atti amministrativi, riceveva dall'ufficio tecnico Comunale la seguente documentazione in copia riguardante l'appartamento in oggetto: 1. Permesso di esecuzione lavori edili – Pratica edilizia n. 2/1976, prot.133 del 10/01/1977. Oggetto: denuncia di opere edili, “adeguamento igienico fabbricato esistente”, destinazione “abitazione”. Nella domanda si chiede la possibilità di realizzare un wc disimpegnato nella camera al piano terreno con affaccio su via Cristoforo Colombo. Esito: domanda respinta in quanto non conforme all'art.86 del Regolamento Edilizio allora vigente – Servizi igienici prospettanti spazi pubblici (comunicazione trasmessa e firmata dal Sindaco in data 8 marzo 1977). 2. Nulla osta adeguamento igienico ordinanza Sindaco n.1 del 24/1/1973 – Richiesta presentata in data 6/4/1977 prot. n.1796.

Oggetto: realizzazione wc. bagno non più prospettante spazi pubblici. Esito: parere favorevole, si concede regolare benestare per l'inizio dei lavori (comunicazione trasmessa ai proprietari e sottoscritta dal Sindaco, in data 10 maggio 1977, prot. 1776). 3. Comunicazione realizzazione opere interne, a' sensi dell'art. 26, della legge 28 febbraio 1985 n.47 – Comunicazione asseverata datata 28 giugno 1989, presentata in data 29 giugno 1989 prot. 5847. Oggetto: formazione di un bagno cosi come al punto 1 sopra (allora la domanda fu respinta). Esito: favorevole con comunicazione inviata alla richiedente in data 6/7/1989 prot.6105 (firmata dall'assessore delegato all'urbanistica). 4. Autorizzazione per opere di manutenzione straordinaria ai sensi della legge 5/8/1978 n.457-Prat. n.145/1989 del 9/9/1989. Oggetto: chiusura di porta esistente e prospettante su via Cristoforo Colombo, con inserimento di finestra in ferro nella parte superiore. Esito: favorevole, comunicato e firmato dall'assessore delegato all'urbanistica, in data 9/9/1989 prot. MF/cr, con prescrizioni. 5. Autorizzazione per opere di manutenzione straordinaria ai sensi della legge 5/8/1978 n.457-Prat. n. 49/93. Oggetto: variazione di facciata fabbricato di civile abitazione e ampliamento bagno. Esito: favorevole, comunicato e firmato dall'assessore delegato all'urbanistica, in data 18/08/1993 prot. 3857/7034. 6. Segnalazione di esecuzione di opere interne. Oggetto: esecuzione tavolato al piano terra per formazione camera e disimpegno e rifacimento allacciamento alla biologica esistente con relativa sostituzione dei pavimenti (si riporta testuale). La segnalazione asseverata da un tecnico abilitato, riporta la data del 15/04/1998 ed è stata protocollata in data 16 aprile 1998 col n.4071. 7. Denuncia di inizio attività. Oggetto: rifacimento della copertura del fabbricato. Denuncia riportante la data del 18/07/2006, protocollata in data 21 luglio 2006 con il numero 8486. Dal sopralluogo è emersa la sostanziale conformità dello stato di fatto al piano terreno (appartamento) con le autorizzazioni edilizie sopra menzionate e la planimetria catastale. L'esperto segnala la realizzazione di un bagno al piano cantina non menzionato in alcuna delle concessioni sopra descritte e nemmeno nella planimetria catastale. C).2 La dichiarazione di agibilità dell'appartamento non è presente negli atti visionati presso l'ufficio tecnico edilizia privata del Comune di Venegono Superiore. C).3 L'esperto segnala la necessità di regolarizzare il bagno al piano cantinato e di conseguenza aggiornare la planimetria catastale; è necessario verificare richiedere la verifica dell'agibilità dell'appartamento. Per l'espletamento delle pratiche descritte viene preventivata una spesa di circa € 2.500 al

14 netto di imposte e IVA. C).4 L'esperto segnala che non ci sono in essere obbligazioni derivanti da convenzioni urbanistiche non ancora adempiute. C).5 Anche relativamente il quesito al punto C)5 l'esperto segnala che dalle verifiche non è emerso ci siano indici di edificabilità, cessioni di cubature, vincoli tesi ad espropriazione.

D) verificare, anche con controlli presso i competenti uffici amministrativi eventuali vincoli paesistici, idrogeologici, forestali, storico-artistici, di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004, ecc.. L'esperto ha provveduto richiedere il “Certificato di Destinazione Urbanistica” dell'intera area identificata al Catasto Terreni con il foglio logico 9 e mappale n.2119, dal quale risulta che sull'area e quindi sul fabbricato in oggetto sono presenti i seguenti vincoli: – vincolo aeroportuale (ex legge 04/02/1963 n.50); – vincolo archeologico.

E) fare accesso, con l'assistenza del custode, all'immobile pignorato per: 1. verificarne la consistenza e l'esatta identificazione; 2. trarre gli elementi necessari per la descrizione e per scattare fotografie; 3. accertare lo stato di conservazione; 4. verificare la corrispondenza ai progetti depositati in Comune e alla scheda catastale; 5. verificare lo stato di possesso/godimento: identificazione dei soggetti occupanti (e composizione del nucleo familiare) e i titoli che giustifichino la permanenza nell'immobile; 6. fornire agli esecutati (o agli occupanti) le informazioni necessarie sul processo esecutivo, avvertendo i debitori, con l'assistenza del custode, che fino al giorno dell'udienza fissata a norma dell' art. 569 c.p.c. Potranno depositare presso la cancelleria della sezione esecuzioni immobiliari del Tribunale istanza di conversione a norma dell'art. 495 c.p.c., contestualmente versando su un libretto di deposito giudiziario o al portatore la somma pari a 1/5 dei crediti azionati in precetto dal creditore procedente e dei creditori eventualmente intervenuti e avvisare altresì i debitori esecutati e gli occupanti privi di titolo che, in mancanza, all'udienza ex art. c.p.c. verrà ordinata la liberazione dell'immobile pignorato; E).1 Il bene oggetto di pignoramento è costituito da: – quota intera 1/1 di appartamento adibito a civile abitazione, posto nel Comune di Venegono Superiore (VA), alla via Cristoforo Colombo n.5, piano primo e al piano interrato due locali cantina. – Tale appartamento risulta cosi censito al Catasto Fabbricati del Comune di Venegono Superiore (VA):

foglio 6, particella 2119, sub 2, categoria A/3, classe 2, consistenza 4,5 vani, superficie catastale totale 83 mq., rendita 169,66. Coerenze: appartamento di proprietà di terzi, cortile, ballatoio e vano scale comuni, altro appartamento di proprietà di terzi, via Colombo. Le cantine; terrapieno, ballatoio e vano scale comuni, altra cantina di proprietà di terzi, terrapieno. Compete all'unità quota proporzionale di comproprietà su tutti gli enti, spazi, servizi ed impianti comuni ai sensi degli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile. L'appartamento risulta cosi composto e distribuito: accesso principale diretto su via Cristoforo Colombo al civico n.5 e a cortile comune identificato in mappa al Catasto Terreni con la particella n.2121, e in senso orario; PIANO TERRENO, accesso al fabbricato in androne comune con vano scala che conduce nelle cantine, ingresso in disimpegno, cucina, camera, bagno, camera. PIANO INTERRATO, corte comune, due cantina con piccolo wc/doccia. E).2 Nel corso del sopralluogo sono stati eseguiti rilievi metrici e fotografici di tutti i locali d'abitazione e delle cantine, sono stati ispezionati a vista gli impianti, i serramenti e quant'altro utile a predisporre una precisa e più analitica descrizione del bene ai fini valutativi. Le operazione si sono svolte sempre alla presenza dell'esecutato il quale faceva mettere a verbale all'esperto, che la stufa a pellet presente ne disimpegno e unica fonte di riscaldamento funzionante, appartiene alla sua ex compagna. E).3 Lo stato di manutenzione accertato si può definire “buono” in generale, sono necessari interventi di manutenzione ordinaria l'unico vero problema riscontrato riguarda gli impianti che sono obsoleti e manca la caldaia per il riscaldamento; è presente una caldaietta elettrica a muro che serve esclusivamente a fornire acqua calda. E).4 Prima di effettuare il sopralluogo l'esperto si è procurata la documentazione urbanistica- edilizia e catastale al fine di verificare quanto in atti in Comune e in Catasto Fabbricati, con lo stato di fatto. Come già fatto rilevare nella presente l'unica difformità è stata rilevata in un locale cantina al piano interrato, è stato realizzato un bagnetto senza autorizzazione edilizia, non è stata aggiornata la planimetria catastale. L'appartamento al piano terreno risulta conforme sia dal punto vista edilizio-urbanistico che catastale. E).5 Al momento delle operazioni peritali l'appartamento era di proprietà per 1/1 dell'esecutato signor Dragus Vasile nato in Romania il 22/11/1976, cf. DRGVSL76T22Z129T; immobile pervenuto per intero (1/1) a Dragus Vasile come sopra menzionato, con atto di compravendita a rogito notaio Rossana Di Mauro del 29/07/2008 rep.16868/11699, trascritto presso l'Agenzia delle Entrate di Varese ai nn.11355/18308 del 06/08/2008, da Urbanetto Valter Lucio nato a Tradate il 13/04/1966 e Miccoli Marina nata a Tradate il 17/04/1966. Alla data del sopralluogo il bene in oggetto risultava occupato solo da Dragus Vasile che risulta non essere coniugato. E).6

Prima di iniziare le operazioni di rilievo e verifica del bene oggetto di pignoramento, in presenza del custode giudiziario, dell'esecutato e testimone amico di quest'ultimo, l'esperto ha letto il Decreto di Udienza soffermandosi in particola sul comma E).f fornendo le informazioni e i chiarimenti richiesti; il tutto come risulta nel verbale redatto il giorno del sopralluogo e sottoscritto dai soggetti presenti e che si allega in copia alla presente.

F) accertare, con controllo presso l'amministratore condominiale: 3. l'ammontare medio delle spese condominiali ordinarie; 4. l'esistenza di eventuali spese condominiali insolute nell'anno in corso e nell'anno solare precedente (elementi rilevanti sulla stima ex art. 63 disp. att. cc. che andranno decurtate dal valore di stima dell'immobile). Relativamente il quesito posto al seguente punto F), l'esperto fa rilevare che i condomini occupanti il fabbricato dove si trova l'appartamento in oggetto, sono 4; pertanto come si è potuto accertare anche in sede di sopralluogo non è stato nominato un amministratore. L'unica spesa comune risulta essere quella per la pulizia del pozzo nero che da dichiarazioni fatte dall'esecutato all'esperto, si effettua una volta l'anno per una spesa a carico di circa € 100 che dichiara d'aver versato.

G) verificare, con controllo presso l'agenzia delle entrate la registrazione del titolo dei terzi occupanti (e, se del caso, acquisirne una copia). L'esperto non ha ritenuto opportuno effettuare una verifica diretta presso l'agenzia delle entrate per accertarsi della presenza di eventuale contratto d'affitto depositato e registrato, in quanto l'esecutato ha dichiarato il giorno del sopralluogo che l'appartamento non è stato locato. L'esperto in tal senso fa rilevare che effettivamente il giorno del sopralluogo era presente solo il signor Vasile non rilevando tracce di altri occupanti.

H) verificare presso la Cancelleria (Civile) del Tribunale: 3. l'attuale pendenza delle cause relative a domande trascritte (se risultanti dai RR.II.); 4. la data di emissione e il contenuto dell'eventuale provvedimento di assegnazione della casa coniugale al coniuge separato o all'ex-coniuge dell'esecutato che occupa l'immobile (e acquisirne copia). Ai fini delle ricerche che precedono, si autorizza si d'ora l'esperto ad accedere ad ogni documento concernente gli immobili pignorati, ivi compresi documenti relativi ad atti di acquisto e rapporti di locazione in possesso del Comune, dell'Agenzia del Territorio, dell'Agenzia delle Entrate o dell'amministrazione del condominio o di notaio, ed a estrarne copia, non operando, nel caso di specie le limitazioni previste in tema di trattamento dati personali; autorizza altresì il Perito a richiedere al Comune competente il certificato storico di residenza relativo a qualsiasi occupante dell'immobile pignorato, nonché l'estratto per riassunto di atto di matrimonio e il certificato di stato di famiglia del debitore esecutato; A questo quesito l'esperto risponde negativamente non avendo rilevato altre cause pendenti tra i documenti scaricati e presenti nel fascicolo di causa e, non essendo coniugato il signor Vasile (esecutato) non esistono provvedimenti di assegnazione a

17 coniuge.

I) predisporre la relazione di stima con il seguente contenuto e, in caso di pluralità di immobili privi di un oggettivo rapporto pertinenziale (ad es. abitazione e box, abitazione e cantina, abitazione e giardino etc.), predisporre per ciascun lotto una singola relazione identificata con numeri progressivi (lotto 1,2 etc.), precisando in ciascuna di tali relazioni le informazioni e i dati indicati nei punti seguenti: 1. identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e, in particolare, - indicazione del diritto pignorato (se nuda proprietà, indicare la data di nascita dell'usufruttuario vitalizio) - “descrizione giuridica” del bene oggetto del diritto: indirizzo, superficie complessiva, numero dei vani, estremi catastali, confini, eventuali pertinenze e accessori, eventuali millesimi di parti comuni, ecc., avendo cura di precisare le caratteristiche oggettive dell'immobile in relazione all'art. 10 D.P.R. 633/1972 e se la vendita immobiliare sia soggetta ad I.V.A., ovvero nel caso di immobili abitativi, dica il CTU se possa sussistere la possibilità di esercizio dell'opzione IVA per l'imponibilità IVA essendo già trascorsi i 5 anni dall'ultimazione della costruzione o del ripristino - indicazione per le costruzioni iniziate anteriormente il 2 settembre 1967 della data di inizio delle costruzioni, anche in base ad elementi presuntivi, ove non sia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell'atto notorio di cui all'art. 40 della L. 47/1985; - accertamento, per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3, degli estremi della licenza o della concessione edilizia, evidenziando in ogni caso l'eventuale assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in difformità della stessa ed in tali casi specifichi l'epoca di realizzazione dell'opera e/o della sua ultimazione. In caso di opere abusive effettui il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, verifichi l'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, verifichi, ai fini dell'istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'art. 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n.47 ovvero dall'articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria; - allegazione per i terreni del certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Sindaco competente ai sensi dell'art. 18 della Legge 47/1985. I).1 Il bene oggetto di pignoramento è costituito da:

– quota intera 1/1 di appartamento adibito a civile abitazione, posto nel Comune di Venegono Superiore (VA), alla via Cristoforo Colombo n.5, piano primo e al piano interrato due locali cantina. – Tale appartamento risulta cosi censito al Catasto Fabbricati del Comune di Venegono Superiore (VA): foglio 6, particella 2119, sub 2, categoria A/3, classe 2, consistenza 4,5 vani, superficie catastale totale 83 mq., rendita 169,66. Coerenze: appartamento di proprietà di terzi, cortile, ballatoio e vano scale comuni, altro appartamento di proprietà di terzi, via Colombo. Le cantine; terrapieno, ballatoio e vano scale comuni, altra cantina di proprietà di terzi, terrapieno. Compete all'unità quota proporzionale di comproprietà su tutti gli enti, spazi, servizi ed impianti comuni ai sensi degli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile. L'appartamento risulta cosi composto e distribuito: accesso principale diretto su via Cristoforo Colombo al civico n.5 e a cortile comune identificato in mappa al Catasto Terreni con la particella n.2121, e in senso orario; PIANO TERRENO, accesso al fabbricato in androne comune con vano scala che conduce nelle cantine, ingresso in disimpegno, cucina, camera, bagno, camera. PIANO INTERRATO, corte comune, due cantina con piccolo wc/doccia. L'esperto ritiene possa sussistere la possibilità di esercizio dell'opzione IVA essendo già trascorsi 5 anni dall'ultimazione della costruzione o del ripristino. Il fabbricato come verificato anche presso gli uffici comunali competenti, risulta essere stato edificato in data anteriore il 1 settembre 1967. Non è stato possibile risalire alla data certa di costruzione consultando l'archivio del Comune, si presume sia stato realizzato nei primi anni del 900 fine 800, questo è deducibile anche dalla tipologia delle strutture, dei materiali utilizzati e della composizione architettonica. Nel corso delle indagini presso l'ufficio tecnico del Comune di Venegono Superiore, è stata accertata la sostanziale conformità delle opere realizzate nell'appartamento successivamente la data del 1 settembre 1967. L'esperto come già fatto rilevare, ha riscontrato la presenza di un bagno ricavato in un locale cantina al piano interrato, manca il certificato di abitabilità e conformità degli impianti che comunque sono da rinnovare. Per regolare dal punto di vista edilizio-urbanistico e catastale è previsto l'intervento di un tecnico si presume una spesa complessiva di eventuali sanzioni escluse imposte di legge (IVA ecc...), pari a circa Euro 2.500,00. L'esperto pur non essendoci un terreno, ha comunque richiesto il Certificato di Destinazione Urbanistica che si allega alla presente relazione di stima. 2. sommaria descrizione del bene: - una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni facenti parte di ogni singolo lotto (“descrizione commerciale”), nella quale dovranno saranno indicati: la tipologia del cespite e dello stabile e dell'area in cui si trova, la superficie commerciale e la composizione interna, le condizioni di manutenzione e le più rilevanti caratteristiche strutturali ed interne del bene, avendo cura di precisare la presenza di barriere architettoniche e l'eventuale possibilità di rimozione o superamento delle stesse indicando il presumibile costo, che non andrà dedotto dal valore di stima.

I).2 Il bene oggetto di pignoramento è un appartamento ad uso abitativo sito a Venegono Superiore (VA) avente accesso da via Cristoforo Colombo. Dall'ingresso condominiale si accede ad un cortile comune e al piano terreno del fabbricato composto da quattro unità abitative, attraversando un androne comune con due vani scala uno per accedere alle cantine l'altro al piano superiore, si accede all'appartamento identificato con il numero civico 5; alle cantine scendendo la scala laterale sinistra nell'androne. L'appartamento è sprovvisto di box o posto auto assegnato, i condomini in accordo tra loro utilizzano il cortile per la sosta dei veicoli. L'appartamento è composto da ingresso in disimpegno, soggiorno/pranzo con angolo cottura, due camere e un bagno; le cantine al piano interrato. La superficie commerciale che è stata calcolata considerando l'intero dei muri perimetrali liberi e il 50% di quelli confinanti e la superficie lorda interna comprensiva dei tavolati è pari a 71,20 mq. (appartamento per intero), 23,27 mq. (cantine al 50%) per un totale di 94,47 mq.. Il fabbricato si trova in zona periferica vicino la linea ferroviaria e la statale per Milano e Varese, è un fabbricato residenziale a confine con via Cristoforo Colombo in zona piuttosto rumorosa sia per la presenza di traffico veicolare che ferroviario; a pochi metri c'è un locale da ballo in passato ha creato situazioni di disagio agli abitanti le case vicine soprattutto nelle ore notturne, per rumori e schiamazzi. Costruito (si ipotizza ma non è stato possibile verificarlo con precisione) intorno i primi anni del 900 fine 800, ha una struttura portante in muratura con copertura a falde inclinate e struttura portante di legno, manto di protezione con tegole in laterizio; necessita d'opere di manutenzione ordinaria, dall'esame visivo non sono emerse criticità di natura strutturale, la copertura sembra essere in buono stato non ci sono perdite. Per quanto riguarda il grado di finiture e le caratteristiche costruttive in generale, il fabbricato si può definire di tipo “popolare”, non sono presenti ornamenti o finiture di particolare pregio. L'appartamento si trova in discrete condizioni, l'impianto elettrico è presente ma obsoleto e manca il certificato di conformità, c'è l'impianto di riscaldamento con tubi (cosi come quelli elettrici) sotto traccia e elementi scaldanti in alluminio, manca la caldaia e il certificato di conformità, presente una caldaietta elettrica che fornisce l'acqua calda; al momento del sopralluogo era presente per scaldare gli ambienti, una stufa a pellet posta nel disimpegno di proprietà la ex compagna dell'esecutato. I pavimenti dei locali principali sono rifiniti in superficie con parquet in buono stato, porte interne e serramenti esterni in legno le finestre con vetro isolante, la parete dell'angolo cottura è rivestita in ceramica, le altre pareti sono al civile e tinteggiate. Il bagno presenta una vasca, un lavabo e wc; il pavimento in superficie è rifinito con piastrelle di ceramica, le pareti sono rivestite di ceramica fino ad una altezza di circa 1,80 ml., la restante superficie al civile e tinteggiate. Non sono presenti barriere tali da impedire l'accesso anche a persone disabili, il bagno ha delle dimensioni tali da rendere un po' difficoltoso il suo utilizzo da parte di persona disabile, nel caso si consiglia posizionarlo cosi come era previsto nel progetto allegato al sopraelencato nulla osta rilasciato dal Comune (pagina 12 della presente punto 2); spesa

20 prevista circa Euro 10.000,00. 3. stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; - indicare se il bene è “libero” oppure “occupato dal debitore e suoi familiari” (e, di regola, sarà perciò considerato “libero al decreto di trasferimento”) oppure “occupato da terzi”; - in tale ultimo caso occorre indicare: il titolo vantato dal terzo; la data di registrazione della locazione e il corrispettivo (se corrisposto anche dopo il pignoramento e come depositato nell'interesse dei creditori) esprimendo un giudizio di congruità/incongruità del canone fissato (ed indicando il deprezzamento subito dall'immobile in caso di offerta in vendita con locazione in corso); la prima data di scadenza utile per l'eventuale disdetta (e qualora tale data sia prossima, darne tempestiva informazione al custode e al giudice dell'esecuzione); l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; la data di emissione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale; - allegare copia di tutti i documenti rinvenuti o esibiti. I).3 Alla data del sopralluogo il bene risultava di proprietà esclusiva (1/1) di Dragus Vasile nato in Romania il 22/12/1976; occupato dal solo debitore non coniugato. 4. esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatorio dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico: domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso), atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura, eventuali convenzioni matrimoniali o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge, altri pesi o limitazioni d'uso (ad esempio, oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, regolamenti condominiali trascritti). I).4 Con riferimento al suddetto elenco non sono state riscontrate formalità pregiudizievoli gravanti sul bene in oggetto; l'esperto ha già evidenziato sopra la presenza di due vincoli di natura edilizio-urbanistico cosi come riportato nel CDU richiesto e che si allega. Questi vincolo sono: vincolo archeologico e aeroportuale. 5. esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente: iscrizioni ipotecarie (anche successive al pignoramento), pignoramenti, sentenze di fallimento, ecc.. I).5 Si precisa che l'esperto ha eseguito ispezioni e visure al nominativo del debitore presso l'Agenzia del Territorio di Varese, pertanto eventuali ulteriori formalità, oneri o vincoli non trascritti contro il nominativo dell'esecutato non si è potuto esaminarli; lo stesso dicasi

21 anche per il precedente punto I).4. Dalla documentazione allegata al fascicolo, certificazione notarile Notaio Ambrogio Romano di Benevento, relativamente il ventennio precedente la trascrizione del pignoramento immobiliare, nonché da ispezioni e visure eseguite dallo stesso esperto presso l'Agenzia del Territorio di Varese, è stato che a tutto il giorno 26 aprile 2018, relativamente l'immobile oggetto di esecuzione, risultano le seguenti trascrizioni ed iscrizioni:

6. informazioni sulla regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché sulla dichiarazione di agibilità dello stesso: - verifica e attestazione della conformità/non conformità dello stato di fatto attuale ai progetti approvati e alle discipline urbanistiche; - esistenza/inesistenza del certificato di agibilità o abitabilità; - potenzialità edificatoria del bene; - quantificazione dei costi necessari per la sanatoria (se possibile) o per la demolizione della parte abusiva e per l'esecuzione di opere tese al ripristino della funzionalità dei beni (ove gravemente compromessa). I).6 Come già evidenziato in punti precedenti, da ricerche presso l'archivio del Comune di Venegono Superiore è emerso quanto segue: il fabbricato in oggetto ricade urbanisticamente in zona “A7” - Tessuto urbano a media densità – l'area su cui sorge il fabbricato stesso è inoltre soggetta a vincolo aeroportuale e archeologico come meglio specificato nell'allegato certificato di destinazione urbanista richiesto dall'esperto. Lo stato di fatto rilevato e confrontato con la documentazione recuperata sia presso l'ufficio edilizia privata del Comune, sia quella del catasto fabbricati, risulta conforme al piano terra (appartamento), da regolarizzare la realizzazione di un bagno in una cantina al piano interrato; l'opera l'esperto ritiene sia sanabile con una spesa complessiva e comprendente oneri e aggiornamento catastale, e richiesta agibilità, escluse imposte di legge (IVA ecc...), con una spesa che ammonta a circa Euro 2.500,00. Manca: il certificato di agibilità, qualsiasi certificato di conformità degli impianti, l'ape;il bene non ha alcuna potenzialità edificatoria e per il ripristino della totale e sicura funzionalità (manca la caldaia e gli impianti soprattutto quello elettrico sono obsoleti), si prevede debba sostenersi una spesa intorno Euro 5.000,00 comprendente anche piccole sistemazioni generali.

7. attestazione di prestazione energetica (APE): qualora sia possibile reperire l'attestazione di prestazione energetica già redatto l'esperto stimatore ne darà conto nel suo elaborato affinché le informazioni sulla prestazione energetica dell'immobile possano essere contenute nell'avviso di vendita, in caso contrario non provvederà alla sua redazione; nel caso in cui l'immobile non necessiti di attestazione di prestazione energetica, il perito estimatore ne darà atto in perizia. I).7 Manca l'attestazione di prestazione energetica (APE), l'esperto precisa che in base ad una precisazione del Consiglio nazionale del Notariato (studio n.263-2014/C), l'APE non è obbligatorio allegarlo per le case vendute nelle aste giudiziarie.

8. analitica descrizione del bene e valutazione estimativa: - indicazione della superficie lorda e superficie commerciale con esplicazione dei coefficienti impiegati; illustrazione dettagliata delle caratteristiche interne ed esterne del bene e dello stato di manutenzione; segnalazione di tutti i

fattori incidenti sul valore (spese condominiali ordinarie e/o insolute, stato d'uso o manutenzione, stato di possesso, vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche tossici o nocivi, eventuali oneri o pesi, ecc.); - verifica della conformità/ non conformità degli impianti e manutenzione degli stessi; - determinazione del valore commerciale di ogni lotto, indicando i criteri di stima utilizzati e le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, gli adeguamenti e le correzioni della stima apportate; - abbattimento forfettario (nella misura del 5% del valore venale) dovuto all'assenza di garanzia per vizi occulti, nonché all'esistenza di eventuali oneri gravanti sul bene e non espressamente considerati dal perito; - decurtazioni relative alle spese necessarie per la regolarizzazione urbanistica, edilizia e catastale del bene se possibile, alle bonifiche da eventuali rifiuti e alle spese condominiali insolute nel biennio. 8).1 (Appartamento con locali accessori in via Cristoforo Colombo al civ.5, sub 2). Il bene, precedentemente descritto anche nei dettagli interni, appartiene ad una costruzione non di pregio, collocata in zona periferica e piuttosto rumorosa (le finestre del soggiorno/cucina, una camera e il bagno affacciano proprio a filo strada); come già relazionato sopra, gli impianti sono obsoleti ed è necessario procedere a sanare un bagno abusivo realizzato in cantina, l'esperto ha già quantificato in Euro 7.500,00 circa escluso l'APE, le spese necessarie per rendere funzionale e abitabile l'appartamento in oggetto. L'esperto inoltre, si è recato presso l'ufficio tributi del Comune di Venegono Superiore e ha richiesto la situazione dei pagamenti comunali ricevendo dopo qualche giorno via mail il documento che segue e che allego in formato immagine dal quale si evince un debito accumulato pari ad Euro 1.762,35 al netto di interessi e sanzioni maturate. Non risultano debiti di natura condominiale il fabbricato non è gestito da amministratore.

Metodo di stima applicato Nella ricerca del più probabile valore di mercato del bene oggetto della presente relazione, l'esperto estimatore ritiene di adottare come criterio di stima il “Market comparison approach” (MCA); esso si basa sulla rilevazione dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili (superfici principale e secondarie, stato di manutenzione, impianti tecnologici, ecc...) prendendole come termine di paragone del confronto estimativo. L'MCA si basa dunque sulla rilevazione dei dati immobiliari (prezzi o canoni di mercato e caratteristiche degli immobili); prevede aggiustamenti sistematici ai prezzi o ai canoni di mercato rilevati in base alle caratteristiche degli immobili di confronto rispetto alle corrispondenti caratteristiche dell'immobile oggetto di stima. Definizioni e metodo applicato per la determinazione delle superfici (SC) – Per superficie commerciale, si intende una superficie fittizia formata dall'intera superficie principale e da frazioni delle superfici secondarie dell'appartamento, la superficie commerciale si basa sulla preliminare rilevazione delle superfici reali dell'immobile. L'esperto precisa che i calcoli delle consistenze che seguiranno e che riguardano l'oggetto della perizia, sono stati effettuati con misurazioni eseguite in fase di sopralluogo e ricavate dalla planimetria catastale. Con riferimento alla realtà italiana e ai criteri adottati a livello europeo, i criteri di misurazione delle superfici degli immobili sono individuati e proposti nei seguenti tipi di misura: (SEL) = superficie esterna lorda, si intende l'area di un edificio delimitato da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla quota convenzionale di 1,50 ml. dal piano del pavimento. (SIL) = superficie interna lorda, si intende l'area di un'unità immobiliare misurata lungo il perimetro interno del muro perimetrale esterno per ciascun piano fuori terra o entro terra rilevata ad un'altezza convenzionale di 1,50 ml. dal piano del pavimento. (SIN) = superficie interna netta, si intende l'area di un'unità immobiliare determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l'unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri e dei tramezzi per ciascun piano fuori terra o entro terra rilevata ad un'altezza convenzionale di 0,50 ml. dal piano pavimento. Conseguentemente dopo un'indagine effettuata personalmente in cerca di comparativi (due ben scelti sono più che sufficienti, nello specifico tre) l'esperto ha proceduto sulla base dei dati economici di base raccolti, ad applicare il metodo MCA per la determinazione del più probabile valore complessivo di mercato e medio (€/mq.) dell'appartamento in oggetto. La valutazione finale è da intendersi per alloggio libero e non occupato. Valutazione Le fasi del Market Comparison Approach (MCA), sono state le seguenti: 1. analisi di mercato per la rilevazione dei prezzi o affitti o dei dati immobiliari; 2. scelta delle caratteristiche immobiliari di comparazione; 3. compilazione della tabella dei dati; 4. stima dei prezzi marginali; 5. redazione della tabella di valutazione; 6. sintesi valutativa.

8).2 Adeguamenti e correzioni

• Abbattimento nella misura del 5% del valore venale dovuto all'assenza di garanzia per vizi occulti, nonché all'esistenza di eventuali oneri gravanti sul bene e non espressamente considerati in perizia: € 53.155,67 – 5% = € 50.500,00 (approssimato in eccesso). • Decurtazioni relative alle spese necessarie per la regolarizzazione urbanistica, edilizia e catastale del bene se possibile, alle bonifiche di eventuali rifiuti e alle spese condominiali nel biennio: € 50.500,00 – 17% = € 42.000,00 (solo detrazioni edilizio/urbanistiche e catastali, tributi non versati). 8).3 Indicazione del valore finale del bene L'esperto esperite le suddette analisi, fatte le dovute valutazioni sintetizzate nelle tabelle MCA e le opportune decurtazioni, ritiene congruo attribuire il seguente valore all'immobile oggetto di pignoramento:

LOTTO unico – Appartamento sito in via Cristoforo Colombo al civico n.5 nel Comune di Venegono Superiore (VA), mappale 2119 sub 2 – Valore attribuito;

[ € 42.000,00 (diconsi Euro quarantaduemila/00) ].

L'esperto, ai sensi dei punti J), K), L), M), N), O), P) e Q) delle richieste all'esperto, attesta quanto segue: 1. L'esperto allega il rilievo fotografico composto da un numero (18) fotografie. 2. L'esperto invia la presente relazione entro i 30 gg. prima dell'udienza fissata unitamente una dettagliata nota spese per le attività svolte secondo la prassi in uso presso la sezione; la relazione di stima e gli allegati. 3. Entro il termine sopra indicato e comunque prima possibile, invierà copia alle parti interessate, creditore o suo rappresentante legale, esecutato. 4. L'esperto allegherà una copia della perizia, redatta in conformità alle direttive del Garante per la protezione dei dati personali. 5. L'esperto allega alla perizia, la CHEKC LIST come indicato completa di un foglio in formato PDF con i dati catastali del bene periziato (l'esperto non ritiene presentarlo in formato ZIP in quanto si tratta di un solo identificato su un unico foglio). 6. L'esperto trasmette in ALLEGATI la presente tutti i documenti utilizzati nelle indagini. 7. L'esperto parteciperà all'udienza fissata per fornire alla S.V.I. i chiarimenti necessari, e alle parti.

L'esperto ritenendo di aver compiutamente svolto l'incarico ricevuto, rimanendo a completa disposizione per qualsiasi chiarimento anche prima della udienza fissata, ringrazia la S.V.I. per la fiducia accordatagli, e rassegna la presente perizia composta da n. facciate numerate da 1 a dattiloscritte con mezzi informatici oltre gli allegati.

In fede, Dumenza, li 29 aprile 2018

L'Esperto (CTU): Dott. Architetto Roberto Gizzi

ALLEGATI:

• rilievo fotografico • nota spese • copia perizia conforme alle direttive del garante • check list • foglio riassuntivo con i dati catastali del bene in oggetto (allego foglio visura) • copia atto di compravendita • copia ispezione ipotecaria aggiornata • visure catastali • copia CDU (certificato di destinazione urbanistica) • copie licenze edilizio-urbanistico • ricevute spese documentate sostenute • copia certificato stato di famiglia • copia comunicazione ufficio tributi del Comune • copia del verbale di sopralluogo • tabelle di calcolo (MCA) in formato PDF

RILIEVO FOTOGRAFICO

FOTO 01 – Geo localizzazione

FOTO 02 – Ingresso in corte comune da via Cristoforo Colombo

FOTO 3 – Via Cristoforo Colombo

FOTO 4 – Prospetto su corte comune

FOTO 5 – Accesso da androne comune civ.5

FOTO 6 – Soggiorno/pranzo

FOTO 7 – Angolo cottura

FOTO 8 – Camera

FOTO 9 – Camera

FOTO 10 – Camera

FOTO 11 – Camera

FOTO 12 – Bagno

FOTO 13 – Bagno

FOTO 14 – Cantina

FOTO 15 – C antina

FOTO 16 – Bagno da regolarizzare in cantina

FOTO 17 – Bagno da regolarizzare in cantina

FOTO 18 – Scala d'accesso alla cantina da androne comune