Certificato Di Idoneità Sismica Per La Realizzazione Delle

TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE Sez. Esec. – Giudice: Dott. Angelo Petralia C.T.U. alla procedura esec. imm. n. 125/2015 R.G.Es.

FASCICOLO DI STIMA “B”

Il tecnico incaricato: Arch. Giuseppe Nuccio Studio Tecnico e di Architettura, via Marsala n. 19 - 90020 Ventimiglia di Sic. - Tel./fax 091 8209504 cell. 320 2221324 - P.I.: 05491530829 - e-mail: [email protected] PEC: [email protected]

Risposta al quesito 3)

I beni, oggetto della presente consulenza, sono due un’unità immobiliari destinate ad autorimesse ed entrambe ancora IN CORSO DI COSTRUZIONE (motivo per cui vengono trattate congiuntamente, d’ora innanzi indicati con la lettera “B”) siti in Misilmeri (PA) in via Ficarazzelli snc, ed identificati al N.C.E.U. di Palermo al foglio 2 di Misilmeri con la particella 1557 subalterni 80-81. Situati quindi in una zona suburbana, ovvero nella frazione di Portella di Mare con destinazione urbanistica “B2”- tessuto urbano esistente e di completamento edilizio, risultano in possesso allo stesso debitore anche se, in virtù di un contratto preliminare di compravendita del 21/11/2007 (si veda all. 10/B) potrebbero e/o dovrebbero essere in godimento al sig. “X” (indicato nella CTU). Esse sono situate al piano seminterrato di un condominio composto da quattro elevazioni fuori terra, oltre seminterrato e lastrico solare, che confina a Nord-Est con via Padri Vocazionisti, a Sud-Est con via Ficarazzelli ed in tutte le altre direzioni con spazi condominiali e/o proprietà aliene. Nello specifico le proprietà di cui sopra, con accesso indiretto (mediante scivolo carrabile che immette in uno spazio condominiale coperto dal quale si ha l’ingresso a varie proprietà) dalla via Ficarazzelli (snc), constano: per quanto concerne il sub. 81, di un unico locale interamente allo stato grezzo, privo di ogni finitura e posto entrando nello spazio a sinistra (la terza saracinesca, si veda per l’esatta individuazione l’elaborato grafico di rilievo 9B); per quanto riguarda invece il sub. 80, esso risulta difficilmente identificabile poiché appare quasi totalmente privo dei muri di confine con gli spazi condominiali: ciononostante, in riferimento all’elaborato planimetrico catastale, si ha una proiezione di quello che dovrebbe essere nell’elaborato grafico di rilievo –allegato 9B. Consta quindi, oltre di due locali muniti di saracinesca e staccati dalla parte

2 restante (si veda sempre all. 9B), di un unico grande locale, scandito da una serie di pilastri, che si presenta interamente allo stato grezzo, privo di ogni finitura ed in uno stato di avanzato degrado e incuria (si ha la presenza di materiale di risulta, e non solo, di vario genere): l’unità non ha né luci né finestre (per il rilievo si è dovuto fare ricorso a luci tascabili) ed è completamente priva di impianti (si vedano le fotografie –allegato 8B– ed il rilievo grafico –allegato 9B– all’interno del fascicolo 2). Per quanto concerne la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica (si veda All. 7B all’interno del fascicolo 2), in seguito a ricerche ed opportune verifiche effettuate presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Misilmeri, si è riscontrato che il palazzo, di cui le unità interessate fanno parte, è stato realizzato in forza della Concessione Edilizia n. 12/1991 (prot. 5651) rilasciata dal Comune di Misilmeri il 10/04/1991. Infine, nonostante prive di agibilità (poiché in corso di costruzione), si può asseverare che i beni oggetto di interesse ad oggi risultano regolari sotto il profilo edilizio ed urbanistico. Le formalità gravanti sul bene sono: ipoteca volontaria nascente da mutuo del 14/09/1993 in Notar Leoluca Crescimanno iscritta il 22/09/1993 ai nn. 36741/5370 a favore della Sicilcassa s.p.a. (Palermo) contro detta ipoteca è stata iscritta in rinnovazione il 20/09/2013 ai n n. 42126/3391 a favore della Sicilcassa s.p.a. (Palermo) contro la parte esecutata; Pignoramento del 18/06/2015 Tribunale di Termini Imerese, trascritto il 10/07/2015 ai nn. 27280/21056, a favore dell’Island Refinancing s.r.l. (Milano) contro il debitore. Graverebbero sulle unità inoltre tutti gli oneri relativi al completamento della stessa e quelli, per le proprie quote millesimali, di natura condominiale nonché tutto quanto previsto dal codice civile per la regolamentazione dei rapporti di condominio: a tal proposito è

3 opportuno aggiungere che, stando a quanto documentato dall’Amministratore del Condominio (si veda All. 5.2), entrambe le unità non risultano in regola poiché: per quanto riguarda l’immobile registrato al sub. 80, il debito regresso per le quote spettanti al proprietario è pari ad € 2.062,97 dei quali € 1.963,01 per il conguaglio al 31/12/2015, € 30,00 per la prima rata tabelle millesimali ed € 69,96 per i lavori di messa in sicurezza dei cornicioni; per quanto concerne le quote spettanti all’inquilino il debito ammonta invece ad € 627,52 dei quali € 567,52 per il conguaglio al 31/12/2015 ed € 60,00 per le quattro rate da € 15,00 mensili. Inoltre, in base al riparto preventivo del 2016 (si veda sempre all. 5.2), la quota condominiale ammonta a 15,00 €/mese e quindi l’importo annuo delle spese fisse di gestione si aggira intorno a circa 180,00 €/anno. Infine per quanto riguarda l’immobile registrato al sub. 81, il debito regresso è pari ad € 181,66 dei quali € 143,86 per il conguaglio al 31/12/2015, € 4,00 per le quattro rate da € 1,00 mensili, € 30,00 per la prima rata tabelle millesimali ed € 3,80 per i lavori di messa in sicurezza dei cornicioni. Inoltre, in base al riparto preventivo del 2016 (si veda sempre all. 5.2), la quota condominiale ammonta a 1,00 €/mese e quindi l’importo annuo delle spese fisse di gestione si aggira intorno a circa 12,00 €/anno. Infine i vincoli gravanti, oltre a quelli casomai indicati nei Titoli di proprietà, sono quelli eventualmente derivanti dalla scrittura privata di cui sopra (relativamente al possesso, si veda all. 10/B) e quelli connessi alla zona urbanistica in cui i beni ricadono (solo il vincolo sismico di cui alla L. 64/74 e ss.mm.ii. relativa alle zone di II^ ctg e per il quale il 02/12/1995 -al prot. n. 34283- è stato depositato al Genio Civile di Palermo relativo certificato redatto dall’ing. Francesco Piazza), ovvero Zona “B2”- tessuto urbano esistente e di completamento edilizio (Portella di Mare, con le prescrizioni di cui alle norme tecniche di attuazione: art.15): la particella 1557 del fg 2 ricade

4 nei terreni di pertinenza del Demanio Pubblico Armentizio –Regia Trazzera n. 139 “Palermo – Ventimiglia di Sicilia” (si veda all. 5.3). Ed ancora, gli immobili, poiché non risultano nell’archivio elettronico del Catasto Energetico Fabbricati (SiEnergia portale siciliano dell’energia, si veda All. 4), non sono dotati di Attestato di Prestazione Energetica (per la redazione dei quali occorrerebbero circa €. 350,00 cadauno, cifra che sarà comunque tenuta in considerazione nel valore di stima). Quindi, detto quanto sopra e tenuto conto degli adeguamenti da apportare alla stima (oneri gravanti, stato d’uso e di manutenzione, eventuali spese come sopra specificato, ecc.), per la determinazione del più probabile valore di mercato del bene “B” si ha: V= M x S x P dove M = €/mq 350,00; S = mq 862,60; P = 0,83; V= 350,00 x 862,60 x 0,83= € 250.585,30 Di conseguenza il più probabile valore di mercato dell’immobile sopra citato (subb. 80-81), con i dovuti arrotondamenti, è pari a €

250.600,00 (duecentocinquantamilaseicentoeuro/00). Per una più corretta comprensione di quanto fin qui esposto, si rimanda alla visione degli allegati di seguito riportati: 7/B Documentazione regolarità edilizia 8/B Documentazione fotografica 9/B Elaborato grafico di rilievo 10/B Titolo di possesso 11 Atto di conferma

Ventimiglia di Sic., 13 Maggio 2016 Il C.T.U.

- Arch. Giuseppe Nuccio -

TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE Sez. Esec. – Giudice: Dott. Angelo Petralia C.T.U. alla procedura esec. imm. n. 125/2015 R.G.Es.

FASCICOLO DI STIMA “A”

Risposta al quesito 3)

Il bene, oggetto della presente consulenza, è un’unità immobiliare adibita a LABORATORIO ARTIGIANALE (officina metallurgica, d’ora innanzi indicata con la lettera “A”) sita in Misilmeri (PA) in via Padri Vocazionisti al n. civ. 9/A, ed identificata al N.C.E.U. di Palermo al foglio 2 di Misilmeri con la particella 1557 subalterno 79. Situata quindi in una zona suburbana, ovvero nella frazione di Portella di Mare con destinazione urbanistica “B2”- tessuto urbano esistente e di completamento edilizio, risulta in possesso del sig. “X” (indicato nella CTU) in virtù di una scrittura privata del 07/12/2009 (si veda all. 10/A1) e/o di un ulteriore contratto di compravendita del 20/10/2006 (si veda all. 10/A2). Essa è situata al piano seminterrato di un condominio composto da quattro elevazioni fuori terra, oltre seminterrato e lastrico solare, che confina a Nord-Est con via Padri Vocazionisti, a Sud-Est con via Ficarazzelli ed in tutte le altre direzioni con spazi condominiali e/o proprietà aliene. Nello specifico la proprietà di cui sopra, con accesso sia diretto (mediante scivolo carrabile) dalla via Padri Vocazionisti sia indiretto (mediante scivolo carrabile che immette in uno spazio condominiale coperto dal quale si ha l’ingresso a varie proprietà), consta di un unico grande locale scandito da una serie di pilastri ed adibito, come già sopra accennato, ad officina metallurgica: al suo interno, si notano dei w.c., un locale destinato a mensa, un altro a infermeria, un ufficio con all’interno un ulteriore w.c. e dei locali di deposito soppalcati. L’unità, munita di finestre alte e degli impianti idrico, elettrico, fognario e telefonico, si presenta in un discreto stato conservativo e rifinita, ovvero pavimentata con battuto di cemento ed intonacata nei soffitti e nelle pareti tranne che per quelle dei servizi che risultano rivestite con piastrelle di ceramica (si vedano le fotografie –allegato 8A– ed il rilievo grafico –allegato 9A– all’interno del fascicolo

1). Inoltre la porzione posta a Nord-Est (ufficio e parte del limitrofo locale di deposito) presenta un ampliamento abusivo di mq 57,00 circa (si veda in seguito ed il rilievo grafico –allegato 9A). Per quanto concerne la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica (si veda All. 7A all’interno del fascicolo 1), in seguito a ricerche ed opportune verifiche effettuate presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Misilmeri, si è riscontrato che il palazzo, di cui l’unità interessata fa parte, è stato realizzato in forza della Concessione Edilizia n. 12/1991 (prot. 5651) rilasciata dal Comune di Misilmeri il 10/04/1991. Inoltre, solamente la suddetta unità, ha ottenuto una autorizzazione provvisoria di agibilità (prat. 2226) registro n. 59 del 17/04/2008 poiché per la stessa è ancora in corso una pratica di sanatoria ai sensi della Legge n. 724/1994 presentata il 31/03/1995 al prot. n. 1876 mediante la quale si è chiesto di sanare le opere edilizie abusive relative alla variazione di destinazione d’uso e consistenza del piano cantinato (si veda All. 7/A): ad oggi, tale pratica si trova in uno stato che non consente agli uffici competenti di completarne l’istruttoria poiché risulta mancante, oltre che di una documentazione integrativa (ovvero elaborati grafici e localizzazione territoriale, relazione tecnica, perizia consistenza opere, ecc.), anche dei versamenti e spese relative ai diritti, autentiche, spedizioni, trascrizioni e marche da bollo per il rilascio della concessione e dell’eventuale agibilità (il versamento a titolo di oblazione è stato effettuato e risulta congruo, si veda All. 7A). Tuttavia va inoltre detto che, procedendo a quanto sopracitato, resta un ultimo motivo ostativo per il rilascio della concessione edilizia in sanatoria ovvero quello relativo all’abuso dell’ampliamento sia dell’ufficio che del locale deposito limitrofo: esso infatti risulta non sanabile poiché si tratta di un’area non di proprietà del debitore e perla quale occorre che avvenga la riduzione in pristino degli abusi.

Le formalità gravanti sul bene sono: ipoteca volontaria nascente da mutuo del 14/09/1993 in Notar Leoluca Crescimanno iscritta il 22/09/1993 ai nn. 36741/5370 a favore della Sicilcassa s.p.a. (Palermo) contro “ detta ipoteca è stata iscritta in rinnovazione il 20/09/2013 ai n n. 42126/3391 a favore della Sicilcassa s.p.a. (Palermo) contro la parte esecutata; Pignoramento del 18/06/2015 Tribunale di Termini Imerese, trascritto il 10/07/2015 ai nn. 27280/21056, a favore dell’Island Refinancing s.r.l. (Milano) contro il debitore. Graverebbero sull’unità inoltre tutti gli oneri relativi alla chiusura della pratica di sanatoria di cui sopra (in totale si stima forfettariamente una spesa di € 3.800,00 circa, cifra che verrà detratta al fine di determinare il valore di stima); quelli connessi al ripristino degli abusi sopradescritti (ovvero € 9.000,00 circa, cifra anch’essa che verrà detratta al fine di determinare il valore di stima) ed infine quelli, per le proprie quote millesimali, di natura condominiale nonché tutto quanto previsto dal codice civile per la regolamentazione dei rapporti di condominio: a tal proposito è opportuno aggiungere che, stando a quanto documentato dall’Amministratore del Condominio (si veda All. 5.2), l’unità immobiliare non risulta in regola, poiché il debito regresso per le quote spettanti al proprietario è pari ad € 8.634,89 dei quali € 8.499,20 per il conguaglio al 31/12/2015, € 30,00 per la prima rata tabelle millesimali ed € 105,69 per i lavori di messa in sicurezza dei cornicioni; per quanto concerne le quote spettanti all’inquilino il debito ammonta invece ad € 949,37 dei quali € 857,37 per il conguaglio al 31/12/2015 ed € 92,00 per le quattro rate da € 23,00 mensili. Infine, in base al riparto preventivo del 2016 (si veda sempre all. 5.2), la quota condominiale ammonta a 23,00 €/mese e quindi l’importo annuo delle spese fisse di gestione si aggira intorno a circa 277,91 €/anno.

Infine i vincoli gravanti, oltre a quelli casomai indicati nei Titoli di proprietà e/o nella pratica di sanatoria, sono quelli eventualmente derivanti dalle scritture private di cui sopra (relativamente al possesso, si vedano all. 10/A1 e 10/A2) e quelli connessi alla zona urbanistica in cui il bene ricade (solo il vincolo sismico di cui alla L. 64/74 e ss.mm.ii. relativa alle zone di II^ ctg), ovvero Zona “B2”- tessuto urbano esistente e di completamento edilizio (Portella di Mare, con le prescrizioni di cui alle norme tecniche di attuazione: art.15): la particella 1557 del fg 2 ricade nei terreni di pertinenza del Demanio Pubblico Armentizio –Regia Trazzera n. 139 “Palermo – Ventimiglia di Sicilia” (si veda all. 5.3). Ed ancora, l’immobile, stando a quanto risulta nell’archivio elettronico del Catasto Energetico Fabbricati (SiEnergia portale siciliano dell’energia, si veda All. 4), è dotato di Attestato di Prestazione Energetica risultando un edificio con una classe energetica globale “F”. Quindi, detto quanto sopra e tenuto conto degli adeguamenti da apportare alla stima (oneri gravanti, stato d’uso e di manutenzione, eventuali spese come sopra specificato, ecc.), per la determinazione del più probabile valore di mercato del bene “A” si ha: V= M x S x P dove M = €/mq 600,00; S = mq 1.016,40; P = 0,90; V= 600,00 x 1.016,40 x 0,90= € 548.856,00 Di conseguenza il più probabile valore di mercato dell’immobile sopra citato (sub. 79), con i dovuti arrotondamenti, è pari a €

549.000,00 (cinquecentoquarantanovemilaeuro/00).

Per una più corretta comprensione di quanto fin qui esposto, si rimanda alla visione degli allegati di seguito riportati: 7/A Documentazione regolarità edilizia 8/A Documentazione fotografica 9/A Elaborato grafico di rilievo 10/A1 Titolo di possesso 10/A2 Titolo di possesso 11 Atto di conferma

Ventimiglia di Sic., 13 Maggio 2016 Il C.T.U.

- Arch. Giuseppe Nuccio -