Geom. FRANCESCO CERRAI Via G. Ascoli, 4 – 56010 (PI) Tel e Fax 050.878331 TRIBUNALE DI Al Sig. Giudice dell'Esecuzione OGGETTO: Esecuzione Immobiliare n. 194/09 R.E.I. promossa da XXX contro XXX. Nominato con provvedimento della S.V. esperto per la valutazione degli immobili dell'esecutata, il sottoscritto C.T.U. Geom. Francesco Cerrai ha dichiarato di accettare l'incarico ed ha prestato giuramento di rito all'udienza del giorno 15/2/2010. Con riferimento ai quesiti formulati dalla S.V. con l'affidamento dell'incarico, il sottoscritto risponde nel merito agli stessi secondo lo stesso ordine in cui sono stati posti. 1) Provveda a dare comunicazione scritta dell'incarico ricevuto, da effettuarsi a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, al/i debitore/i all'indirizzo risultante agli atti (luogo di notificazione del pignoramento o residenza dichiarata o domicilio eletto), al creditore procedente ed ai comproprietari, della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali, con invito al debitore ed ai comproprietari (e agli eventuali detentori dell'immobile) di consentire la visita dell'immobile: Tale comunicazione è stata effettuata a mezzo raccomandate con ricevuta di ritorno, una recapitata al creditore procedente in data 14/5/2010 e una recapitata all'esecutata il 17/5/2010. Quella inviata in data 13/5/2010 alla società nuda proprietaria di uno dei due immobili è invece tornata al mittente il 16/6/2010 per irreperibilità. 2) Avverta senza indugio il creditore procedente e quelli già eventualmente intervenuti con titolo esecutivo qualora sia impossibilitato ad accedere all'immobile occupato dal debitore, affinché sia presentata tempestiva istanza per la nomina del custode ex art. 559 c.p.c. e/o per l'emissione provvedimento che ordina la liberazione dell'immobile pignorato ex art. 560 c.p.c.; Non vi sono state difficoltà ad accedere agli immobili. 3) Accerti se i beni da periziare sono intestati nel Catasto a nome del debitore e se sono di sua proprietà secondo le risultanze dei registri della Conservatoria nel ventennio anteriore al pignoramento, desumibili dai certificati ipotecari e catastali, e/o dalla relazione notarile sostitutiva in atti, i quali saranno numerati e poi elencati nella relazione, secondo l'ordine logico necessario per l'accertamento della proprietà. Gli immobili oggetto della presente esecuzione immobiliare sono due abitazioni che, essendo completamente autonome l'una dall'altra, saranno d'ora in poi rispettivamente distinte come lotto A e lotto B. INTESTAZIONE CATASTALE Lotto A) L'abitazione è identificata al Catasto Fabbricati del Comune di , nel foglio 13, dalla particella 211 sub. 7, Via IV novembre n. 130, piano T-1, categoria A/4, classe 1^, consistenza vani 3, rendita di Euro 142,23. L'immobile è catastalmente intestato a XXX nata a XXX il XXX, proprietà per 1/1 bene personale. Lotto B) L'abitazione è identificata al Catasto Fabbricati del Comune di Cascina, nel foglio 22, dalla particella 445 sub. 5, Via Renzo Giusti n. 142, piano T, categoria A/2, classe 2^, consistenza vani 5,5, rendita di Euro 440,28. L'immobile è catastalmente intestato a: XXX nata a XXX il XXX, usufrutto per 1/1; XXX S.r.l. con sede in XXX, nuda proprietà per 1/1. STORICO VENTENNALE Dalla Relazione Notarile redatta in data 1/10/2009 dal Notaio Roberto Romoli con studio in San Giuliano Terme, sui beni in oggetto risulta quanto segue: A seguito delle risultanze della visura ipotecaria da me effettuata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa in data 28/9/2009, la Sig.ra XXX, nata a xxx (PI) il XXX risulta: a) piena ed esclusiva proprietaria di un'unità immobiliare per civile abitazione ubicata in comune di Cascina (PI), Via IV Novembre n. 130, censita all'Agenzia del Territorio di Pisa, Catasto Fabbricati del comune di Cascina nel foglio 13 mappale 211 sub. 7, piano T-1, categoria A/4, classe 1^, consistenza vani 3, con rendita catastale di euro 143,23; (Lotto A) b) titolare esclusiva del diritto di usufrutto generale vitalizio relativamente ad un'unità immobiliare per civile abitazione ubicata in comune di Cascina (PI), frazione San Prospero, Via Renzo Giusti n. 142, censita all'Agenzia del Territorio di Pisa, Catasto Fabbricati del comune di Cascina nel foglio 22 mappale 445 sub. 5, piano T, categoria A/2, classe 2^, consistenza vani 5,5, con rendita catastale di euro 440,28. (Lotto B) Tali beni sono pervenuti alla Sig.ra XXX in forza dei seguenti titoli: a) per quanto concerne il bene censito al Catasto Fabbricati del comune di Cascina nel foglio 13 mappale 211 sub. 7 (lotto A), dai Sig.ri XXX, nato a XXX il XXX, e XXX, nata a XXX il XXX, con atto di compravendita ai rogiti notaio Piacentino Forziati di Cascina stipulato il 26/7/2000 ed iscritto al numero 12933 del suo repertorio degli atti tra vivi, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa il 27/7/2000 al numero 7671 del registro particolare per le trascrizioni. I Sig.ri XXX e XXX avevano acquistato lo stesso bene dal Sig. XXX, nato a XXX il XXX, con atto di compravendita ai rogiti notaio Nicola Mancioppi di stipulato il 31/12/1996 ed iscritto al numero 3237 del suo repertorio degli atti tra vivi, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa il 3/1/1997 al numero 79 del registro particolare per le trascrizioni. Il Sig. XXX aveva acquistato il medesimo bene dal Sig. XXX, nato a XXX (XXX) il XXX, con atto di compravendita ai rogiti notaio Pietro Vichi di Pisa stipulato il giorno 11/5/1993 ed iscritto al numero 18145 del suo repertorio degli atti tra vivi, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa il 12/5/1993 al numero 3285 del registro particolare per le trascrizioni. Il Sig. XXX aveva acquistato tale bene dal SigXXX, nato a XXX (XXX) il XXX con atto di compravendita ai rogiti notaio Odoardo Paciarelli di Cascina stipulato il 17/5/1991 ed iscritto al numero 68022 del suo repertorio degli atti tra vivi, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa il 30/5/1991 al numero 6311 del registro particolare per le trascrizioni. Il SigXXX era proprietario del bene al ventennio. b) per quanto concerne il bene censito al Catasto Fabbricati del comune di Cascina nel foglio 22 mappale 445 sub. 5 (lotto B), per effetto della successione "mortis causa" del proprio coniuge, Sig. XXX, apertasi "ab intestato" il 2/7/2001, la cui dichiarazione di successione venne presentata presso l'Ufficio del Registro di Pontedera il 16/10/2001 ed ivi annotata al numero 22, Volume 967, trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa il 4/3/2002 al numero 2885, la Sig.ra XXX acquistò la piena proprietà della quota indivisa di 1/3 relativamente al bene in parola. Con atto ai rogiti notaio Piacentino Forziati di Cascina stipulato il 13/5/2002 ed iscritto al numero 12775 del suo repertorio degli atti tra vivi, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa il 15/5/2002 al numero 6270 del registro particolare per le trascrizioni i Sig.ri XXX, nato a xxx il xxx, ed XXX, nato a XXX il XXX, donarono alla madre XXX il diritto generale di usufrutto vitalizio relativamente alla quota indivisa di 2/3 dello stesso bene. Con il medesimo atto ai rogiti notaio Piacentino Forziati di Cascina stipulato il 13/5/2002 ed iscritto al numero 12775 del suo repertorio degli atti tra vivi, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa il 15/5/2002 al numero 6271 del registro particolare per le trascrizioni, la Sig.ra XXX, riservandosi il diritto di usufrutto generale vitalizio, vendette alla società "XXX s.r.l." con sede in XXX, la nuda proprietà della quota indivisa di 1/3 del bene in parola, restando quindi titolare esclusiva del diritto di usufrutto generale vitalizio del predetto bene. Il Sig. XXX era proprietario del bene al ventennio. Sui beni immobili sopra menzionati gravano le seguenti formalità: - Ipoteca volontaria in favore della XXX per la somma complessiva di Lire XXX (Lire XXX), iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa il 27/7/2000 al numero 2599 del registro particolare per le iscrizioni, gravante sul bene censito nel foglio 13 mappale 211 sub. 7; (Lotto A) - Ipoteca volontaria in favore della XXX per la somma complessiva di Euro XXX, iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa il 21/3/2002 al numero 1031 del registro particolare per le iscrizioni, gravante, tra altri beni, sul bene censito nel foglio 22 mappale 445 sub. 5; (Lotto B) - Ipoteca volontaria in favore della XXX per la somma complessiva di Euro XXX, iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa il 29/7/2006 al numero 3757 del registro particolare per le iscrizioni, gravante sul diritto di usufrutto generale vitalizio spettante alla Sig.ra XXX relativamente al bene censito nel foglio 22 mappale 445 sub. 5; (Lotto B) - Ipoteca giudiziale in favore della XXX per la somma complessiva di Euro XXX, iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa il 9/7/2008 al numero 3044 del registro particolare per le iscrizioni, disposta a seguito di decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Pisa in data 9/7/2008, repertorio 1146, gravante sulla piena proprietà del bene censito nel foglio 13 mappale 211 sub. 7, e sul diritto di usufrutto generale vitalizio spettante alla Sig.ra XXX relativamente al bene censito foglio 22 mappale 445 sub 5; (Lotti A e B) - Pignoramento immobiliare in favore della XXX, disposto dal Tribunale di Pisa con provvedimento repertorio 2157, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa il 15/6/2009 al numero 6875 del registro particolare per le trascrizioni, gravante sulla piena proprietà del bene censito nel foglio 13 mappale 211 sub. 7, e sul diritto di usufrutto generale vitalizio spettante alla Sig.ra XXX relativamente al bene censito foglio 22 mappale 445 sub 5. (Lotti A e B) 4) Accerti la corrispondenza o meno delle certificazioni catastali ai dati indicati nel verbale di pignoramento; in caso di variazione catastale indichi sia i dati riportati nel pignoramento sia quelli risultanti dalla variazione. I dati indicati nel verbale di pignoramento corrispondono a quanto riportato nelle certificazioni catastali ad eccezione del numero civico dell'immobile di cui al lotto A che nell'atto di pignoramento è erroneamente il n. 30 mentre nelle certificazioni catastali (e nella realtà) è il n. 130 di Via IV Novembre. 5) Descriva il bene pignorato, individuando i relativi dati catastali ed almeno tre confini ed indicando la superficie e tutti gli altri elementi che consentano di predisporre l'ordinanza di vendita ed il successivo decreto di trasferimento; indichi inoltre quali siano gli estremi dell'atto di provenienza segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti.

LOTTO A L'abitazione è identificata al Catasto Fabbricati del Comune di Cascina, nel foglio 13, dalla particella 211 sub. 7, Via IV novembre n. 130, piano T-1, categoria A/4, classe 1^, consistenza vani 3, rendita di Euro 142,23. L'immobile è catastalmente intestato a XXX nata a Cascina il XXX, proprietà per 1/1 bene personale. L'appartamento in oggetto è ubicato nel Comune di Cascina, località San Frediano a Settimo, Via IV Novembre n. 130 e fa parte di un più ampio fabbricato di abitazioni aggregate aventi accessi autonomi. Il fabbricato è di vecchia costruzione e l'accesso alla casa, del tipo comunemente definito terratetto, avviene tramite diritto di passo su altre proprietà. L'abitazione è composta al piano terra da cucina – soggiorno e ripostiglio sottoscala e al piano primo, al quale si accede da scala interna, da piccolo disimpegno, camera e bagno. I confinanti sono: a nord XXX, a est passo di proprietà XXX, a sud XXX, a ovest XXX, salvo se altri. La superficie commerciale è di circa 50 mq. In merito alla provenienza del bene ed agli acquisti mortis causa non trascritti, dalla Relazione Notarile redatta in data 1/10/2009 dal Notaio Roberto Romoli con studio in San Giuliano Terme, sul bene denominato lotto A risulta quanto segue: Tali beni sono pervenuti alla Sig.ra XXX in forza dei seguenti titoli: a) per quanto concerne il bene censito al Catasto Fabbricati del comune di Cascina nel foglio 13 mappale 211 sub. 7, dai Sig.ri XXX, nato a XXX il XXX, e XXX, nata a XXX il XXX, con atto di compravendita ai rogiti notaio Piacentino Forziati di Cascina stipulato il 26/7/2000 ed iscritto al numero 12933 del suo repertorio degli atti tra vivi, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa il 27/7/2000 al numero 7671 del registro particolare per le trascrizioni. I Sig.ri XXX e XXX avevano acquistato lo stesso bene dal Sig. XXX, nato a XXX il XXX, con atto di compravendita ai rogiti notaio Nicola Mancioppi di Navacchio stipulato il 31/12/1996 ed iscritto al numero 3237 del suo repertorio degli atti tra vivi, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa il 3/1/1997 al numero 79 del registro particolare per le trascrizioni. Il Sig. XXX aveva acquistato il medesimo bene dal SigXXX, nato a XXX il XXX, con atto di compravendita ai rogiti notaio Pietro Vichi di Pisa stipulato il giorno 11/5/1993 ed iscritto al numero 18145 del suo repertorio degli atti tra vivi, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa il 12/5/1993 al numero 3285 del registro particolare per le trascrizioni. Il Sig. XXX aveva acquistato tale bene dal Sig. XXX, nato a XXX (XXX) il XXX con atto di compravendita ai rogiti notaio Odoardo Paciarelli di Cascina stipulato il 17/5/1991 ed iscritto al numero 68022 del suo repertorio degli atti tra vivi, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa il 30/5/1991 al numero 6311 del registro particolare per le trascrizioni. Il Sig. XXX era proprietario del bene al ventennio. LOTTO B L'abitazione è identificata al Catasto Fabbricati del Comune di Cascina, nel foglio 22, dalla particella 445 sub. 5, Via Renzo Giusti n. 142, piano T, categoria A/2, classe 2^, consistenza vani 5,5, rendita di Euro 440,28. L'immobile è catastalmente intestato a: XXX nata a XXX il XXX, usufrutto per 1/1; XXX S.r.l. con sede in XXX, nuda proprietà per 1/1. L'appartamento in oggetto è ubicato nel Comune di Cascina, località San Prospero, Via Renzo Giusti n. 142 e fa parte di un fabbricato di due piani fuori terra con un'abitazione per piano. Il fabbricato è di costruzione relativamente recente e l'accesso all'abitazione avviene tramite un cortile a comune al quale si accede direttamente dalla pubblica via. L'abitazione, così come descritta nella nota di trascrizione dell'atto di provenienza, è composta da ingresso, soggiorno, cucina, ripostiglio, disimpegno notte, due camere da letto, bagno, vano centrale termica e scaletta interna di servizio di collegamento fra piano terra e primo. L'abitazione confina sui quattro lati con cortile a comune con l'appartamento sovrastante e con un locale ad uso laboratorio per arti e mestieri, entrambi di proprietà dell'XXX S.r.l. con sede in XXX. Il cortile, a sua volta, confina a nord con XXX S.r.l. e XXX. con sede in XXX, a est con XXX S.r.l., a sud con XXX S.r.l., proprietà XXX e proprietà XXX, a ovest con la Via Giusti, salvo se altri. La superficie commerciale è di circa 118 mq. In merito alla provenienza del bene ed agli acquisti mortis causa non trascritti, dalla Relazione Notarile redatta in data 1/10/2009 dal Notaio Roberto Romoli con studio in San Giuliano Terme, sul bene denominato lotto B risulta quanto segue: b) per quanto concerne il bene censito al Catasto Fabbricati del comune di Cascina nel foglio 22 mappale 445 sub. 5, per effetto della successione "mortis causa" del proprio coniuge, Sig. XXX, apertasi "ab intestato" il 2/7/2001, la cui dichiarazione di successione venne presentata presso l'Ufficio del Registro di Pontedera il 16/10/2001 ed ivi annotata al numero 22, Volume 967, trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa il 4/3/2002 al numero 2885, la Sig.ra XXX acquistò la piena proprietà della quota indivisa di 1/3 relativamente al bene in parola. Con atto ai rogiti notaio Piacentino Forziati di Cascina stipulato il 13/5/2002 ed iscritto al numero 12775 del suo repertorio degli atti tra vivi, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa il 15/5/2002 al numero 6270 del registro particolare per le trascrizioni i Sig.ri XXX, nato a XXX il XXX, ed XXX, nato a XXX il XXX, donarono alla madre XXX il diritto generale di usufrutto vitalizio relativamente alla quota indivisa di 2/3 dello stesso bene. Con il medesimo atto ai rogiti notaio Piacentino Forziati di Cascina stipulato il 13/5/2002 ed iscritto al numero 12775 del suo repertorio degli atti tra vivi, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa il 15/5/2002 al numero 6271 del registro particolare per le trascrizioni, la Sig.ra XXX, riservandosi il diritto di usufrutto generale vitalizio, vendette alla società "XXX s.r.l." con sede in XXX, la nuda proprietà della quota indivisa di 1/3 del bene in parola, restando quindi titolare esclusiva del diritto di usufrutto generale vitalizio del predetto bene. Il Sig. XXX era proprietario del bene al ventennio. 6) Dica se i beni godono di servitù attive o sono gravati da servitù passive e riferisca sullo stato di possesso del'/gli immobile/i con indicazione - se occupato/i da terzi - del titolo in base al quale avvenga l'occupazione con specifica attenzione all'esistenza di contratti aventi data certa anteriore al pignoramento ed in particolare se gli stessi siano registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà verificare - anche mediante accesso alla banca dati dell'Anagrafe Tributaria presso l'Agenzia Entrate di competenza - la data di registrazione, la data di scadenza del contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio. LOTTO A Per quanto riguarda le servitù, si cita quanto riportato nella nota di trascrizione dell'atto di compravendita con la quale la Sig.ra Gelli ha acquistato l'immobile. L'accesso al cespite compravenduto avviene dalla Via IV Novembre mediante passo a comune con terzi posto a sud est della proprietà XXX e quindi mediante servitù di passo da esercitarsi sopra una striscia di terreno di proprietà XXX XXX (o loro aventi causa), posta in aderenza della facciata est della porzione di fabbricato in oggetto la cui larghezza, delimitata dal muretto di recinzione posto a est, è nel punto più largo metri uno e sessanta (m 1,60); la detta servitù di passo può essere esercitata solo per la lunghezza della facciata est del fabbricato di cui fa parte il quartiere venduto senza proseguire verso nord. Oltre a quanto sopra descritto va fatto presente che sulla striscia di terreno menzionata è presente l'impianto di smaltimento liquami del bene in oggetto e quindi, di fatto, una servitù attiva di scarico avente legittimazione nell'atto del 10/7/1989 ai rogiti del Notaio Paciarelli di Cascina. Si fa inoltre presente che sussistono i consueti diritti e doveri di condominio sulle parti comuni. In merito all'occupazione, l'immobile è oggetto di ben tre contratti di affitto dei quali i primi due sono stati registrati anterioriormente al pignoramento. Il primo è stato registrato in data 19/1/2009 presso l'Agenzia delle Entrate di Nola, stipulato tra la Sig.ra XXX e la XXX società di diritto inglese con sede legale in XXX XXX. Il contratto ha la durata di nove anni dal 2/1/2008 al 1/2/2017 (sic), “rinnovabile per ugual periodo se entro 12 mesi prima della scadenza non sarà pervenuta disdetta per gravi motivi, il conduttore avrà la facoltà di recedere anticipatamente ai sensi dell'art. 4, L. 392/1978”; il conduttore è espressamente autorizzato a subaffittare. Il secondo è stato anch'esso registrato in data 19/1/2009 presso l'Agenzia delle Entrate di Nola, stipulato tra la suddetta XXX XXX e la XXX S.r.l. con sede in XXX. Anche questo contratto ha la durata di nove anni dal 2/2/2008 al 1/2/2017, “rinnovabile per ugual periodo se entro 12 mesi prima della scadenza non sarà pervenuta disdetta per gravi motivi, il conduttore avrà la facoltà di recedere anticipatamente ai sensi dell'art. 4, L. 392/1978”; il conduttore è anche in questo caso espressamente autorizzato a subaffittare. Il terzo è stato stipulato il 20/2/2009 (data non certa precedente al pignoramento) tra il locatore XXX con sede in XXX e il conduttore Sig. XXX; la copia in possesso dell'inquilino ha il timbro di registrazione n. 4781/1 del 28/7/2009 presso l'Agenzia delle Entrate di Pisa. Il contratto ha durata di quattro anni dal 20/2/2009 al 19/2/2013 “rinnovabile tacitamente nell'ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta del contratto motivata ai sensi dell'art. 3, comma 1, della legge 9/12/1996 n. 431 da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della scadenza” (si fa presente che la legge citata è in realtà la L. 431/98). Inoltre “il conduttore ha facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto previo avviso da recapitare al locatore a mezzo di lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza”. Si precisa che, a seguito di accertamenti presso l'Agenzia delle Entrate di Pisa, è stato verificato che il contratto registrato al n. 4781/1 del 28/7/2009 non è l'atto in questione ma riguarda un altro immobile. L'immobile è quindi attualmente occupato dal Sig. XXX con un contratto non registrato. LOTTO B Il bene in oggetto non gode di servitù attive e non è gravato da particolari servitù passive ad eccezione dei diritti e dei doveri di condominio sulle parti comuni. A tal proposito conviene menzionare che nel locale caldaia, di proprietà esclusiva, è installato l'impianto di riscaldamento a comune con l'abitazione del piano superiore mentre il cortile, censito al Catasto Fabbricato col sub. 6 (Bene comune non censibile), è a comune tra i due appartamenti e un fabbricato a sé stante ad uso laboratorio. In merito all'occupazione, l'appartamento è abitato dall'usufruttuaria Sig.ra XXX. Per completezza si rende comunque noto che l'immobile, assieme a molti altri, è stato oggetto di un contratto di affitto registrato in data 19/1/2009 presso l'Agenzia delle Entrate di Nola tra l'XXX S.r.l. con sede in XXX e la XXX, società di diritto inglese con sede legale in XXX. Il contratto ha la durata di nove anni dal 2/1/2008 al 1/2/2017 (sic), “rinnovabile per ugual periodo se entro 12 mesi prima della scadenza non sarà pervenuta disdetta per gravi motivi, il conduttore avrà la facoltà di recedere anticipatamente ai sensi dell'art. 4, L. 392/1978”; il conduttore è espressamente autorizzato a subaffittare. Si fa presente che tale contratto, essendo stato stipulato dalla società nuda proprietaria e non dall'usufruttuaria, è da considerarsi nullo per la parte che riguarda questo immobile. 7) Verifichi l'esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ovvero, in particolare: - domande giudiziali e sequestri; - atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti alle edificabilità o diritti di prelazione; - convenzioni matrimoniali o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione; - altri pesi o limitazioni d'uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, uso, abitazione). Non sono stati trovati oneri ad eccezione dei normali doveri di condominio e ai consueti contributi di bonifica. Inoltre, per il lotto A, nei primi due contratti di locazione già descritti viene precisato che restano a carico del locatore le riparazioni “relative a impianti di acqua, gas, luce, e sanitaria, a serrature e chiavi, ai giardini, agli infissi, alla superficie dei muri e dei soffitti, alla pavimentazione di pistrelle e di rivestimento”. Per quanto riguarda i limiti di edificabilità secondo il Regolamento Urbanistico del Comune di Cascina, l'immobile A ricade in zona “Aree urbane storiche” mentre l'immobile B è in zona “Aree urbanizzate di recente formazione”. 8) Verifichi l'esistenza di formalità, vincoli, pregiudizievoli (es. ipoteche, pignoramenti) che saranno cancellati o comunque non saranno opponibili all'acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di cancellazione a carico della procedura; per quanto riguarda le ipoteche indichi il nome del creditore, l'entità del credito ed il domicilio eletto. Dalla Relazione Notarile redatta in data 1/10/2009 dal Notaio Roberto Romoli con studio in San Giuliano Terme, sui beni in oggetto risulta quanto segue: Sui beni immobili sopra menzionati gravano le seguenti formalità: - Ipoteca volontaria in favore della XXX per la somma complessiva di Lire XXX, iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa il 27/7/2000 al numero 2599 del registro particolare per le iscrizioni, gravante sul bene censito nel foglio 13 mappale 211 sub. 7; (Lotto A) - Ipoteca volontaria in favore della XXX per la somma complessiva di Euro XXX, iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa il 21/3/2002 al numero 1031 del registro particolare per le iscrizioni, gravante, tra altri beni, sul bene censito nel foglio 22 mappale 445 sub. 5; (Lotto B) - Ipoteca volontaria in favore della XXX per la somma complessiva di Euro XXX, iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa il 29/7/2006 al numero 3757 del registro particolare per le iscrizioni, gravante sul diritto di usufrutto generale vitalizio spettante alla Sig.ra XXX relativamente al bene censito nel foglio 22 mappale 445 sub. 5; (Lotto B) - Ipoteca giudiziale in favore della XXX per la somma complessiva di Euro XXX, iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa il 9/7/2008 al numero 3044 del registro particolare per le iscrizioni, disposta a seguito di decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Pisa in data 9/7/2008, repertorio 1146, gravante sulla piena proprietà del bene censito nel foglio 13 mappale 211 sub. 7, e sul diritto di usufrutto generale vitalizio spettante alla Sig.ra XXX relativamente al bene censito foglio 22 mappale 445 sub 5; (Lotti A e B) - Pignoramento immobiliare in favore XXX, disposto dal Tribunale di Pisa con provvedimento repertorio 2157, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pisa il 15/6/2009 al numero 6875 del registro particolare per le trascrizioni, gravante sulla piena proprietà del bene censito nel foglio 13 mappale 211 sub. 7, e sul diritto di usufrutto generale vitalizio spettante alla Sig.ra XXX relativamente al bene censito foglio 22 mappale 445 sub 5. (Lotti A e B) 9) Verifichi la validità edilizia e urbanistica del/i bene/i, nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e catastali; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal CDU. Ove consti l'esistenza di opere abusive si pronunci sull'eventuale sanabilità ai sensi delle Leggi n. 47/85 e n. 724/94 e sui relativi costi. LOTTO A L'immobile in oggetto fa parte di un fabbricato di vecchia costruzione e, per capire la sua trasformazione nel tempo e valutarne la legittimità edilizia, occorre fare riferimento sia alla documentazione ritrovata nell'archivio comunale, sia alle planimetrie catastali. La prima rappresentazione dell'immobile è la planimetria catastale del 14/4/1940. In data 1/7/1986, con protocollo 13579, è stata presentata al Comune di Cascina un dichiarazione ai sensi dell'art. 48 della L. 47/85 con la quale si denunciava l'esecuzione nell'anno 1975 di un “tramezzo per suddividere la cucina in cucinotto e pranzo e scala a chiocciola”. In data 7/2/1991, con prot. 35/91, è stata richiesta una concessione per modifiche a civile abitazione che però, a seguito del parere contrario della Commissione Edilizia, è stata negata in data 8/2/1992 e in seguito archiviata. Il 24/4/1992 viene presentata una nuova planimetria catastale, che rispecchia lo stato attuale, molto somigliante alla soluzione progettata ma non approvata dal Comune. Lo stato di fatto in cui si presenta attualmente l'immobile è quindi frutto di lavori eseguiti senza titolo abilitativo che devono a tutti gli effetti ritenersi abusivi. L'ultimo stato legittimo dell'abitazione è dunque quello derivante dalle opere dichiarate in data 1/7/1986 eseguite su uno stato preesistente di vecchia costruzione; nell'atto ai rogiti del Notaio Paciarelli del 10/7/1989, allegato alla richiesta di concessione edilizia del 1991, tale condizione è così descritta: “Porzione di un fabbricato di abitazione a carattere ultrapopolare, di vecchia costruzione, in stato fatiscente e di completo abbandono, con solaio e tetto pericolanti”. Alla luce di tale descrizione appare evidente la trasformazione che è stata eseguita sull'immobile. Per quanto riguarda la sanabilità delle opere abusive, essendo le ragioni del credito (ricorso per decreto ingiuntivo del 29/7/2008) successive alle date di entrata in vigore delle Leggi n. 47/85, n. 724/94 e n. 326/03 non è possibile ricorrere ad esse per condonare gli abusi. La possibilità di sanare completamente gli abusi con un accertamento di conformità ai sensi dell'Art. 140 della L.R.T. 1/05 è stata esclusa dal tecnico del Comune di Cascina essenzialmente a causa di altezze interne inferiori ai minimi dettati dal D.M. 5/7/1975 per i locali abitabili. Una parziale sanabilità, non verificabile se non in sede di richiesta di accertamento di conformità presso il Comune, potrebbe eventualmente essere limitata a opere di manutenzione straordinaria e alla realizzazione del bagno che, sebbene di dimensioni inferiori di quelle previste dal Regolamento Edilizio, sarebbe interpretabile come adeguamento igienico sanitario. Concludendo si può dire che, in linea di massima, gli abusi non sono completamente sanabili e che devono essere eseguite opere di ripristino almeno parziale dello stato legittimo o di adeguamento alle vigenti normative. Dovendo le opere di ripristino coinvolgere anche parti strutturali dell'immobile si stima prudenzialmente un costo di € 40.000,00. LOTTO B L'appartamento in oggetto fa parte di un fabbricato di due abitazioni che è stato realizzato con i seguenti titoli abilitativi: Licenza Edilizia n. 231 del 11/7/1968; variante del 30/12/1969; Permesso di Abitabilità del 30/12/1970 (a questa data i locali del piano terra sono destinati all'uso di garage e ripostigli); Concessione in sanatoria n. 1913 del 2/3/1993 (il piano terra viene trasformato in laboratorio artigiano); Concessione Edilizia n. 246 del 17/6/1998 per ristrutturazione e modifica di destinazione d'uso da laboratorio artigiano ad abitazione. Nell'archivio comunale non è stata trovata l'abitabilità del piano terra dopo il cambio di destinazione d'uso. Vanno inoltre menzionati i titoli abilitativi delle opere esterne: Licenza Edilizia n. 131 del 28/1/1971 per la realizzazione del muro di cinta e dei cancelli lungo la Via Giusti; D.I.A. n. 364 del 13/5/2004 (variante alla D.I.A. n. 164/2004) riguardante la pavimentazione di parte del cortile. L'immobile presenta alcune difformità rispetto ai vari progetti che, valendo le considerazioni già espresse sulle ragioni del credito, a detta del tecnico comunale non potranno essere completamente sanate ai sensi dell'Art. 140 della L.R.T. 1/05. Per il lieve aumento d'ingombro del fabbricato si applicheranno le sanzioni di cui all'Art 139 di detta legge; per la grande tettoia abusiva presente sul retro del fabbricato, realizzata su spazi a comune, è conveniente la demolizione piuttosto che la sanatoria; per le difformità eseguite nella realizzazione del muro di cinta e per il successivo spostamento dell'accesso carrabile, dovranno probabilmente essere eseguiti dei lavori di ripristino previo parere della Polizia Municipale; per la pavimentazione esterna del lotto occorrerà verificare la necessità di una parziale demolizione qualora si fosse ecceduto nell'impermeabilizzazione della superficie fondiaria, previa determinazione dei confini nord ed est del terreno ad oggi non materializzati. La spesa complessiva occorrente alla regolarizzazione delle difformità è prudenzialmente stimabile in € 10.000,00. l0) Fornisca le notizie di cui all'art. 40 della L. 47/85 ed all'art. 46 del D.L.vo 378/01: indichi in particolare gli estremi della concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire e della eventuale concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei relativi costi), ovvero dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967. LOTTO A In merito a quanto previsto dalla L. 47/85 si dichiara che il fabbricato è stato edificato anteriormente al 1/9/1967 e che in data 1/7/1986, con protocollo 13579, è stata presentata al Comune di Cascina un dichiarazione ai sensi dell'art. 48 della L. 47/85. Considerato che l'esame dello stato dei luoghi evidenzia grosse difformità rispetto allo stato legittimo, andranno eseguite consistenti opere di ripristino e adeguamento con una spesa complessiva prudenzialmente stimabile in € 40.000,00. LOTTO B Si dichiara che l'abitazione è stata realizzata con Licenza Edilizia n. 231/68 e successiva variante del 30/12/1969, Concessione in sanatoria n. 1913/93 e Concessione Edilizia n. 246/98. Considerate le varie difformità sopra descritte, la spesa complessiva occorrente alla regolarizzazione delle difformità è prudenzialmente stimabile in € 10.000,00. 11) Determini il valore dell'immobile sia libero e/o occupato senza titolo opponibile che detenuto da terzi con titolo opponibile con l'indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche). Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione anche della sola quota detraendovi il valore dell'eventuale usufrutto che sulla stessa gravi e formando più lotti qualora risulti conveniente una tale vendita. LOTTO A Il bene in oggetto, ubicato nel Comune di Cascina, località San Frediano a Settimo, Via IV Novembre n. 130 fa parte di un più ampio complesso immobiliare di antica costruzione composto da varie abitazioni con accessi autonomi. La struttura portante è in muratura, la copertura è a tetto e le facciate sono intonacate e tinteggiate. Esternamente l'immobile oggetto di stima si presenta in discrete condizioni di manutenzione. Internamente l'abitazione è disposta su due livelli collegati da scala interna in muratura, ha finiture quasi certamente risalenti alla ristrutturazione del 1991/92, porte prevalentemente in legno, finestre in legno dotate di scuri, portoncino in alluminio anodizzato. L'impianto di riscaldamento è autonomo con caldaia a metano, quello elettrico è sotto traccia; il bagno è dotato di doccia. Le condizioni generali dell'appartamento sono buone. Il fabbricato di cui l'abitazione fa parte è ubicato a poche centinaia di metri dai servizi pubblici e da svariati negozi in una zona dove però scarseggia la possibilità di parcheggio nelle immediate vicinanze. Inoltre nella valutazione deve essere considerato l'accesso attraverso un diritto di passo, la ridotta altezza interna e l'occupazione dell'immobile. Complessivamente, le caratteristiche dell'immobile lo rendono un bene non facilmente commerciabile. In merito all'occupazione dell'immobile, come già scritto in risposta al sesto quesito, la casa è attualmente abitata da un inquilino. Pertanto, in base alle informazioni assunte sui prezzi di mercato nella zona per beni simili, considerate le caratteristiche dell'immobile in oggetto e della sua richiesta sul mercato immobiliare della zona, avremo il valore attuale secondo i seguenti criteri di stima: - valore ad impressione e vista € 90.000,00 - valore al metro quadrato mq 50 x € 1.750,00 = € 87.500,00 Facendo la media delle suddette cifre avremo il valore di € 88.750,00. Tale valore va deprezzato di € 40.000,00 occorrenti per il ripristino della legittimità edilizia giungendo così all'importo di € 48.750,00. Detto importo va ulteriormente deprezzato a causa del calo di appetibilità del bene sul mercato dovuta alla mancanza delle condizioni di abitabilità, alla necessità di eseguire consistenti opere edili per sanare lo stato di fatto dell'immobile e per il fatto di dover attendere che si liberi dall'occupazione. Avremo quindi € 48.750,00 – 20 % = € 39.000,00 che può essere utilizzato come base d'asta. LOTTO B Questo secondo bene è ubicato nel Comune di Cascina, località San Prospero, Via Renzo Giusti n. 142 e fa parte di un piccolo condominio di due piani fuori terra con un'abitazione su ciascun piano. La struttura portante è in muratura, la copertura è a tetto e le facciate sono prevalentemente intonacate e tinteggiate. Esternamente l'immobile oggetto di stima si presenta in condizioni di manutenzione molto buone. Internamente l'abitazione ha finiture risalenti alla ristrutturazione del 1998, porte in legno, finestre in legno con vetrocamera, zanzariere, persiane in alluminio. L'impianto di riscaldamento a metano è a comune con l'abitazione del primo piano, quello elettrico è sotto traccia; il bagno è dotato di doccia e vasca. Le condizioni generali dell'appartamento sono molto buone. Il fabbricato di cui l'abitazione fa parte è ubicato a poche centinaia di metri dai servizi pubblici, a breve distanza da un centro commerciale e in una località relativamente vicina a Pisa. Nella valutazione deve però essere considerata la necessità di separare gli spazi e gli impianti comuni nonché l'occupazione dell'immobile. Complessivamente, le caratteristiche dell'immobile lo rendono un bene non molto facilmente commerciabile. In merito all'occupazione dell'immobile, l'appartamento è attualmente abitato dall'usufruttuaria. Pertanto, in base alle informazioni assunte sui prezzi di mercato nella zona per beni simili, considerate le caratteristiche dell'immobile in oggetto e della sua richiesta sul mercato immobiliare della zona, avremo il valore attuale secondo i seguenti criteri di stima: - valore ad impressione e vista € 200.000,00 - valore al metro quadrato mq 118 x € 1.800,00 = € 212.400,00 Facendo la media delle suddette cifre avremo il valore di € 206.200,00. Tale valore va deprezzato di € 10.000,00 occorrenti per il ripristino della legittimità edilizia giungendo così all'importo di € 196.200,00. Detto importo va ulteriormente deprezzato a causa del calo di appetibilità del bene sul mercato dovuta alla mancanza del certificato di abitabilità, alla necessità di eseguire opere edili per sanare lo stato di fatto e per separare impianti e spazi a comune tra le due proprietà. Avremo quindi € 196.200,00 – 5 % = € 186.390,00. Tale somma va però ridotta al solo valore dell'usufrutto della Sig.ra XXX, in quanto solo questo è l'oggetto del pignoramento. Per tale calcolo va tenuta in considerazione l'età della Sig.ra XXX che è nata il XXX nonché quanto disposto dal decreto 4/12/2009 del Ministro dell'Economia e delle Finanze con il quale la misura del saggio degli interessi legali è fissata al 1 % annuo. Secondo le attuali tabelle, il coefficiente per la determinazione del diritto di usufrutto a vita calcolato col saggio di interesse del 1%, in relazione all'età della Sig.ra Gelli, è 25 %. Quindi il valore dell'usufrutto è € 186.390,00 x 25 % = € 46.597,50. Essendo però l'acquisto del solo usufrutto un'operazione ben poco richiesta dal mercato, per rendere tale investimento un po' più appetibile deprezzeremo ulteriormente tale somma del 30 %. Il valore finale sarà quindi € 46.597,50 – 30 % = € 32.618,25 approssimabile ad € 32.600,00 che può essere utilizzato come base d'asta. 12) Provveda inoltre: a) ad accampionare il bene qualora ciò non risulti già fatto; b) a predisporre i frazionamenti eventuali ottenendo degli stessi l'autorizzazione preventiva dell 'UTE; c) a compiere gli atti necessari per l'intestazione del bene all'esecutato; d) ad integrare la documentazione catastale ed ipotecaria qualora risulti che la stessa é incompleta in tutto o in parte; e) ad eseguire fotografie, anche in formato digitale, dei manufatti e delle aree e, ove ritenuto utile, redigere piante planimetriche dei beni; f) a descrivere il bene su foglio separato, in cui sinteticamente per ciascun lotto, indichi: se si tratta di quota o di piena proprietà, Comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all'estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all'eventuale subalterno, alla categoria catastale, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); g) a depositare, oltre all'originale dell'elaborato, una copia semplice e una copia su supporto informatico (in formato Word per Windows Microsoft). In merito all'accampionamento dei beni, sebbene sia stato autorizzato in data 7/7/2010 alla presentazione di una nuova planimetria catastale per il lotto B, tale elaborato non è stato eseguito perché a seguito di approfondite ricerche è stato riscontrato che quello attuale rispecchia la reale consistenza dell'immobile. Comunque, essendo la planimetria in atti del lotto B poco leggibile, si allega per maggior chiarezza un disegno che lo rappresenta. Le operazioni di cui alle lettere b), c), d) non sono state necessarie. La documentazione fotografica e la descrizione del bene su foglio separato vengono allegate alla presente perizia ed il tutto depositato come richiesto. 13) Fornisca infine il numero di codice fiscale del/i debitore/i. Il codice fiscale della Sig.ra XXX è XXX. 14) Formuli tempestiva istanza di proroga del termine di deposito della perizia in caso di impossibilità di rispettare il termine concesso. Istanza per richiedere una proroga di 30 giorni è stata consegnata in cancelleria in data 6/7/2010 e autorizzata il giorno seguente. 15) Dica il C.T.U. se l'immobile oggetto della procedura esecutiva risulta dotato di impianti e quali, e se i medesimi possono dirsi conformi alla normativa in materia di sicurezza vigente all'epoca della loro realizzazione o del loro ultimo adeguamento obbligatorio, così come disposto dal D.M. Sviluppo Economico n. 37/08. Dica altresì se l'immobile ricade nell'applicazione del D.Lgs n. 192/05, così come modificato dal D.Lgs n. 311/06, relativo alla certificazione energetica degli edifici. In merito al presente quesito, è stato disposto in data 25/3/2010 che debba limitarmi a specificare se esiste la certificazione in questione. Lotto A) L'unica certificazione che è stata trovata, in copia, presso l'inquilino, è quella relativa alla caldaia, redatta dalla ditta Lorenzi Romano di Cascina in data 7/3/2005. Lotto B) Nessun tipo di certificazione è stata reperita tra gli allegati delle pratiche edilizie esistenti in Comune, né è in possesso dell'esecutata. Il C.T.U. Geom. Francesco Cerrai Ghezzano, 10/8/2010 Allegati: - due visure catastali - due planimetrie catastali - disegno del lotto B - copia di borsino immobiliare - quattro copie di pubblicazioni di agenzie immobiliari - documentazione fotografica - descrizione dei beni su fogli separati - copia della perizia - supporto informatico con copia degli elaborati