Vuokramarkkinakatsaus – Joensuu

Virtuaalikabinetti 9.12.2020 Sakari Rokkanen Ekonomisti / Suomen Vuokranantajat Katsauksen sisältö

• Yleiskatsaus talous(=korona)tilanteeseen • Tilastokeskuksen tuoreimmat vuokramarkkinatilastot • Nostoja Vuokraovi.com datasta • Vuokranantaja-barometri • Tuottotutkimus elokuulta • Kysymyksiä ja kommentteja Talouden näkymät = Koronanäkymät Rokoteuutiset parantavat näkymiä, Koronatilanne 8.12. Ilmaantuvuus sh-piirit mutta tautitilanne on nopeasti Lähde: THL heikkenemässä • Koronan suorat vaikutukset väestöön vaihtelevat voimakkaasti alueiden välillä. Useita maakuntia siirtynyt kiihtymisvaiheesta leviämisvaiheeseen viime viikkoina. • Koko Pohjois-Karjalan maakunta koronavirusepidemian kiihtymisvaiheessa. • Kokonaisuutena tilanne Suomessa Euroopan parhaimmasta päästä • Positiivisia rokoteuutisia: Britanniassa väestön rokotukset käynnistyneet • Auki: Myyntiluvat EU-alueella? Milloin päästään laajoihin rokotuksiin? Juhannuksena Suomessa ohi?

? Koronan talousvaikutukset Suomessa muuta euroaluetta pienemmät

• Eri ennustelaitokset arvioivat Suomen BKT:n supistuvan tänä vuonna noin 4-5 prosenttia. • Koko euroalueella BKT:n syöksyn arvioidaan olevan Suomeen verrattuna noin kaksinkertainen. • Tärkeiden kauppakumppanien huono koronatilanne (USA, euroalue) hidastaa myös Suomen elpymistä. • Syksyn talousennusteessaan Euroopan komissio arvioi Suomen toipumisen olevan myös hidasta. • Ensi vuoden ennustettu talouskasvu (+2,9) on EU:n alueen heikompien joukossa. • Koko EU-alueella talouden ennustetaan kasvavan +4,1 prosentilla ensi vuonna • Tilastokeskus (10.11.): ”Teollisuuden tilaukset ovat laskeneet yhtäjaksoisesti yhdeksän kuukautta” • Viennin synkentyvät näkymät uhkaavat kääntää monet lomautukset irtisanomisiksi • Pohjois-Karjalan yrityssektorin liikevaihto pienentyi kuluvan vuoden ensimmäisellä puoliskolla 5,8 prosenttia. Koko maan vastaava luku oli - 4,7 %. Kriisin kestolla ja palautumisnopeudella iso merkitys teollisuuden tilauskannan kehitykselle! Pohjois-Karjalassa maan korkein työttömyys lokakuussa

• Pohjois-Karjalassa oli koko maan korkein työttömyys lokakussa • Työttömien työnhakijoiden määrä kasvoi lokakuussa viime vuoden vastaavasta ajankohdasta 16 prosentilla • Pohjois-Karjalassa työttömyyden kasvu oli kuitenkin kolmanneksi pienin kaikista maakunnista. • Esimerkiksi Uudellamaalla työttömyys kasvoi 63 %, Pohjanmaalla 55 % ja VarsinaisSuomessa 43 %. • Koronapandemia on siis suhteellisesti vaikuttanut vähän Pohjois-Karjalaan työttömyyslukuihin. • Maakunnan korkea työttömyys selittyy muilla rakenteellisilla ja historiallisilla syillä.

• Lukusuositus! Pohjois-Karjalan trendit: https://www.pohjois- karjala.fi/documents/33565/8583916/Trendit+2_2020.pdf /3288c019-0f1c-5967-6f49-3a85ca20d096 Koronan vaikutuksista vuokramarkkinoihin

Opiskelijoiden käyttäytyminen Kaupungistuminen jatkunee. tulevaisuudessa? Etäopetuksen Ajurit eivät ole poistuneet. yleistymisen vaikutukset?

Matkailun hyytyessä Vuokramarkkina säilynyt tähän Vuokramarkkinat lyhytaikaisen vuokrauksen mennessä kriisistä pienillä puolelta nopea tarjonnan kolhuilla. kasvu. Miten palautuminen?

Kriisin pidempiaikaiset vaikutukset. Hopeareunus: Tulokehityksen lasku hidastaa vuokrakehitystä. Epävarmuus taloudessa kasvaa => Paikalliset rakennemuutokset? Vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa Tilastokeskuksen vuokramarkkinatilastot Tilastokeskuksen tuoreet vuokratiedot 27.10. • Tilastokeskus julkisti 27.10. tuoreet tiedot heinä-syyskuun 2020 vuokrista • Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat vuodessa koko maassa 1,2 prosentilla. • Vuokrien nousu asettui kuudessa suurimmassa kaupungissa Helsingin 1,5 prosentin ja Vantaan 1,8 prosentin väliin. • Keskisuurissa kaupungeissa vuokrakehitys on puolestaan ollut hyvin maltillista. • Esimerkiksi Jyväskylässä (+0,2 %) ja Lahdessa (+0,1 %) vuokrien nousu on Tilastokeskuksen tietojen mukaan käytännössä pysähtynyt. • Kaupunkien vuokramarkkinoiden kehitys on selkeästi eriytymässä suurten ja keskisuurten kaupunkien välillä • Eriytyminen näkyy myös keskisuurten kaupunkien sisällä. Yksiöiden vuokrat jatkavat maltillista kasvua, kun taas suuremmissa asunnoissa vuokrakehitys on jopa negatiivista Kaupungit jakaantumassa kahteen sarjaan

Top 10 kaupungin vapaarahoitteisten vuokrien vuosimuutos (%) 2,5

Vantaa

2,0 - Kauniainen

Tampere 1,5

Helsinki

1,0

Pori

Jyväskylä 0,5

0,0 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 Poimitaan Joensuu mukaan tarkasteluun

Vapaarahoitteisten vuokrien vuosimuutos (%) • Joensuussa 2,5 vuokrakehitys selkeästi 2,0 hidastunut viime vuosina. 1,5 • Joensuussa

1,0 vuokrien muutos vuodentakaisesta

0,5 +0,4 % (2020Q3) • Vuokrien vuosimuutos 0,0 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2019Q3 oli +1,4 % Pääkaupunkiseutu (PKS) Lahti Joensuu Jyväskylä Vuokrakehitys Joensuussa alueittain • Joensuu 1: 80100, 80110, 80200, 80220 • Joensuu 2: Muut alueet • 1 & 2 ”kalleusalueet” määrittyvät asuntojen myyntihintojen perusteella. Samoja käytetään myös vuokratilastojen aluejaossa.

2020Q3 Neliövuokra (eur/m2) Vapaarahoitteinen Yhteensä Yksiöt Kaksiot Kolmiot+ Joensuu 13,63 16,74 13,03 10,88 Joensuu 1 14,51 17,42 13,61 11,52 Joensuu 2 12,19 15,02 12,08 10,26 Kuopio 14,53 17,92 14,13 12,23 Kuopio 1 15,54 19,10 15,12 12,82 Kuopio 2 13,59 16,73 13,19 11,75 Joensuun vuokrakehitys alueittain • Vuokrakehityksen trendi Vapaarahoitteiset vuokrat 2015Q1-2020Q3 erkaantui alueiden välillä Tilastokeskuksen vuokraindeksi (2015=100) vuoden 2017 aikana 106,0 • Vuokrat nousivat keskusta-alueella nopein 105,0 hyppäyksin vuonna 2017

104,0 ja syksyllä 2018. • Viime vuosina keskusta- 103,0 alueella vuokrakehitys hidastunut tuntuvasti. 102,0 Kakkosalueella kasvu

101,0 pysynyt tasaisempana. • Muutokset v. 2015: 100,0 • Joensuu 1: +5,6 % 99,0 • Joensuu 2: +4,6 %

98,0 • Muutokset Q3/2019: • Joensuu 1: +0,2 % • Joensuu 2: +0,8 % Joensuu 1 - Yhteensä Joensuu 2 - Yhteensä Joensuu 1 (keskusta-alue) vuokrakehitys huoneistotyypeittäin • Yksiöiden vuokrat tasaisessa kasvussa koko Vapaarahoitteiset vuokrat 2015Q1-2020Q3 tarkastelujaksolla Tilastokeskuksen vuokraindeksi (2015=100) 107,0 • Vuoden 2018 lopusta kaksioiden vuokrakehitys 106,0 käytännössä pysähtynyt. 105,0 • Kolmio+ rajuja heilahduksia molempiin 104,0 suuntiin. 103,0 • Muutokset v. 2015:

102,0 • Yksiöt: +6,4 % • Kaksiot: +5,4 % 101,0 • Kolmiot+: +4,4 %

100,0 • Vuosimuutos: • Yksiöt: +0,7 % 99,0 • Kaksiot: 0 % 98,0 • Kolmiot+: -0,7 % (muutos edelliseen vuosineljännekseen +0,6 %)

Joensuu 1 - Yksiöt Joensuu 1 - Kaksiot Joensuu 1 - Kolmiot+ Joensuu 2 vuokrakehitys huoneistotyypeittäin • Kaksioiden vuokrissa raju Vapaarahoitteiset vuokrat 2015Q1-2020Q3 pudotus 2016 lopussa. Tilastokeskuksen vuokraindeksi (2015=100) Samaan aikaan muissa 107,0 huoneistyypeissä vuokrakehitys hetkeksi 106,0 pysähtyi. • Kaksioiden vuokrakehitys jäänyt tämän jälkeen selvästi 105,0 jälkeen isompien ja pienempien vuokra-asuntojen 104,0 vuokrakehityksestä. • Mikä tapahtuma? 103,0 • Kun Joensuu 2 alueella kolmioiden vuokrat ovat 102,0 suhteellisesti nousseet eniten vuodesta 2015. 101,0 • Muutokset v. 2015: 100,0 • Yksiöt: +5,0 % • Kaksiot: +3,7 % 99,0 • Kolmiot+: +6,0 %

98,0 • Vuosimuutos: • Yksiöt: +0,9 % • Kaksiot: +0,8 % • Kolmiot+: +0,7 % Joensuu 2 - Yksiöt Joensuu 2 - Kaksiot Joensuu 2 - Kolmiot+ Tilastokeskuksen tiedot 2020Q3 Hintakehitys?

Vanhojen osakeasuntojen (kerrostalot) hintaindeksi (2015=100) / Tilastokeskus 108,0

103,0

98,0

93,0

88,0

83,0

78,0 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1*2020Q2*2020Q3*

Joensuu -Yhteensä Asuntorakentaminen ollut viime vuodet todella voimakasta suhteessa väestökehitykseen

Valmistuneet asunnot & väestökehitys - Joensuu • Selitys? Kaupungistuminen 1 200 tapahtunut voimakkaasti kaupungin sisällä. 1 000 • Joensuun talousarvio 2021: ”Väestömäärän kasvu on 800 kohdistunut erityisesti kantakaupunkiin: kantakaupungin väestömäärä 600 on kasvanut 2010-luvulla lähes 5000 henkilöllä (lähes 10 %). 400 Muiden alueiden väestömäärä on vastaavasti laskenut noin 1700 henkilöllä.” 200 • Ennuste 2021: 0 • Valmistuneiden asuntojen 2016 2017 2018 2019 Valmistuneet asunnot 528 888 1 035 945 määrä 400-600 Väestökehitys 334 219 484 299 • Uusia asukkaita 357 Valmistuneet asunnot Väestökehitys Joensuun näkymät • Vahvuuksia • Väestökasvun ennustetaan jatkuvan • Erityisesti yli 75-vuotiaat • Joensuu on Suomen suuremmista kaupungeista suhteellisesti opiskelijavaltaisin(yli 20 000 opiskelijaa). Opettajakoulutuslaitoksen siirto vahvistanut edelleen opiskelijavaltaisuutta. • Työpaikkakehitys ollut viime vuodet positiivista • Kaupunkikehitys tähtää symmetrisuuteen: Keskusta levittäytyy Pielisjoen molemmille puolille. • Haasteita • Koronan vaikutukset vientiteollisuuteen ja matkailuun. • Syrjäinen sijainti => Yhteyksien tulevaisuus? Finnair? • Etäopiskelun tulevaisuus – Itä-Suomen yliopisto kehittänyt eturintamassa. Vuokraovi.com Huom! Tiedot vain jäsenten käyttöön! • Lisenssi oikeuttaa tietojen hyödyntämisen vain sisäiseen analyysiin Mitä markkinointiaikojen kehitys kertoo? (Koko Suomi!)

Vuokraovi.com sivustolla ilmoitettujen kaikkien vapaarahoitteisten vuokra- asuntojen keskimääräinen markkinointiaika (vrk)

• Markkinointiajoissa koronakeväällä näkyvissä hyppäys. Tilanne kuitenkin tasoittunut kesällä, joka vuokramarkkinoiden sesonkikausi. • Keväällä välityssivustoilla kävi kuhina (kävijäennätyksiä), mutta myös tarjonta kasvoi nopeasti, kun moni myös luopui vuokra-asunnosta (etäopiskelu, AirBNB, etätyö). Markkinoiden kehitys – Joensuu

• Kohdemäärät kasvaneet. Marraskuussa v. 2017 n.100 asuntoa markkinalla. Tänä vuonna noin 200 asuntoa. Koronakeväänä tarjontapiikki, joka sulanut kesän aikana. • Vaikka kohdemäärät kasvaneet, markkinointiaika (mediaani, vrk) ollut laskutrendillä vuodesta 2017. • Loppukeväästä koronapiikki markkinointiajoissa, palautuminen kesällä, mutta uusi nousu syksyn alussa. Markkinoiden kehitys – Joensuun yksiöt

• Marraskuusta 2017 marraskuuhun 2020 Vuokraovi.com sivustolla ilmoitettujen yksiöiden määrä tuplaantunut (30 => 60) • Volyymien kasvu ei ole pidentänyt markkinointiaikoja – Yksiöt liikkuvat Joensuussa keskimäärin todella nopeasti. Kesäsesongin aikaan mediaani jopa alle viikon. • Vuoden 2018 loppukevään ja alkukesän piikki vaikuttaa tilastointivirheeltä. Selittynee esimerkiksi isomman kohteen peruskorjauksella ja ennakkomarkkinoinnilla. Tiedot yksiöistä viimeiseltä vuodelta Markkinoiden kehitys – Kohtiolahti yksiöt (kerrostalot & rivitalot) Markkinoiden kehitys – yksiöt (kerrostalot & rivitalot) Markkinoiden kehitys – yksiöt (kerrostalot & rivitalot) Markkinoiden kehitys – Outokumpu yksiöt (kerrostalot & rivitalot) Vuokranantajabarometri Vuokramarkkinasesonki loppukesästä aiempien vuosien kaltainen • Vuokrantaja-barometrin tulokset syyskuulta: • Koronakriisin pitkittymisen vaikutukset vuokramarkkinoihin ja vuokraustoimintaan ovat olleet maltilliset kokonaisuus huomioiden • Kyselyyn vastanneista vain vajaa kymmenesosa on kohdannut vuokranmaksussa ongelmien kasvua viimeisen kolmen kuukauden aikana. • Vastaajista 2/3 ilmoittaa, ettei koronakriisillä ole ollut vaikutuksia vuokraustoimintaan. Yleisin toimenpide on ollut pidättäytyminen vuokrankorotuksista (noin 20 % vastaajista). • Eri kaupunkien vuokranantajat ovat myös arvioineet vuokranantajan näkökulmasta oman kaupunkinsa vuokramarkkinoiden kehitystä.

Vastaukset kerättiin Suomen Vuokranantajien jäseniltä 17.9.–27.9. Kyselyyn saatiin yhteensä 2058 vastausta Jos olet vuokrannut sijoitusasuntosi viimeisten kolmen kuukauden aikana, millaista vuokralaisen löytäminen on ollut viime vuosien vastaavaan ajankohtaan verrattuna? Muut kaupungit 1/2 70,0 %

60,0 %

50,0 %

40,0 %

30,0 %

20,0 %

10,0 %

0,0 % Jyväskylä Kuopio Lahti Joensuu Seinäjoki Hämeenlinna Selkeästi helpompaa 1,9 % 1,6 % 1,7 % 13,2 % 2,8 % 0,0 % 0,0 % 3,5 % 0,0 % Hieman helpompaa 5,7 % 4,7 % 1,7 % 0,0 % 8,3 % 8,8 % 0,0 % 13,8 % 3,7 % En ole havainnut muutosta 29,3 % 54,7 % 39,7 % 60,5 % 52,8 % 64,7 % 60,0 % 41,4 % 51,9 % Hieman vaikeampaa 35,9 % 26,6 % 29,3 % 23,7 % 22,2 % 17,7 % 23,3 % 27,6 % 29,6 % Selkeästi vaikeampaa 27,4 % 12,5 % 27,6 % 2,6 % 13,9 % 8,8 % 16,7 % 13,8 % 14,8 % n 106 64 58 38 36 34 30 29 27 Kaupunkien järjestys vastausmäärien mukaan Miten näet kaupungin kehittyvän seuraavan kahden vuoden aikana vuokranantajan näkökulmasta? (vuokrakehitys, vuokralaisen löytäminen jne.) Suuremmat kaupungit 60,0 %

50,0 %

40,0 %

30,0 %

20,0 %

10,0 %

0,0 % Lappeen Hämeenl Espoo Tampere Oulu Turku Jyväskylä Lahti Kuopio Joensuu Vaasa Seinäjoki ranta inna Hyvin positiivisesti 11,2 % 10,7 % 9,5 % 8,5 % 2,7 % 9,9 % 0,6 % 0,0 % 3,9 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 1,6 % 3,5 % 2,1 % Varovaisen positiivisesti 43,0 % 48,7 % 51,0 % 47,0 % 31,5 % 43,8 % 21,0 % 13,6 % 31,7 % 2,2 % 4,9 % 16,1 % 17,2 % 30,7 % 5,3 % 25,0 % Ei muutosta nykytilanteeseen 29,3 % 25,9 % 22,0 % 26,2 % 34,9 % 30,9 % 29,0 % 26,4 % 33,7 % 23,9 % 34,2 % 28,6 % 44,8 % 29,0 % 31,6 % 14,6 % Varovaisen negatiivisesti 15,1 % 13,7 % 16,2 % 16,5 % 26,0 % 11,7 % 41,4 % 48,2 % 27,9 % 50,0 % 41,5 % 50,0 % 32,8 % 32,3 % 49,1 % 45,8 % Hyvin negatiivisesti 1,5 % 1,0 % 1,2 % 1,8 % 4,8 % 3,7 % 8,0 % 11,8 % 2,9 % 23,9 % 19,5 % 5,4 % 5,2 % 6,5 % 10,5 % 12,5 % n 617 197 241 164 146 162 162 110 104 46 41 56 58 62 57 48 Kaupunkien järjestys vastausmäärien mukaan Tuottotutkimus Tuottotutkimus 2020 – Suomen Vuokranantajat, PTT Epävarmuuden huomioinen vuokratuottolaskennassa

• Tuottotutkimuksen matemaattinen malli arvioi lähivuosien hintakehitystä sekä vuokrakehitystä. Erityisesti koronan vuoksi näihin arvioihin sisältyy jo itsessään suurta epävarmuutta. • Lisäksi mallissa on yleinen keskimääräinen arvio remonttivarasta. Keskiarvojen ympärillä aina vaihtelua kohteesta riippuen! • Lisäksi malli olettaa, että asunto vuokrattuna 12 kuukautta vuodessa. Kaupungeissa, joissa vuokrausajat nousevat kuukauden pintaan, on turvallisempaa käyttää kuukausivuokran kertoimena 11 tai 11,5. Päivityksiä seuraavaan tuottotutkimukseen: Markkinointiajat! Kiitos!

Sakari Rokkanen Ekonomisti Suomen Vuokranantajat ry Annankatu 24, 00100 Helsinki +358 40 7625340 Twitter: @sakarirokkanen