Innst. S. nr. 43 (2008–2009) Innstilling til Stortinget fra kommunal- og forvaltningskomiteen

Dokument nr. 8:100 (2007–2008)

Innstilling fra kommunal- og forvaltningskomi- I 2007 ble 2 573 borettsandeler tvangssolgt i teen om representantforslag fra stortingsrepre- Norge. Mange av de som har kjøpt andeler i boretts- sentantene Trine Skei Grande, Vera Lysklætt og lag har trodd de har investert i en såkalt lavinn- André N. Skjelstad om å forebygge antallet unge skuddsbolig, men som i realiteten viser seg å være en gjeldsslaver, antallet tvangssalg og konkurser i høyutgiftsbolig. Forbrukerrådet hevder bankene bare borettslag har sett på innskuddet til låntagerne og ikke vurdert totalkostnadene. Husbanken har, ifølge tall fra Norges Boligbyg- Til Stortinget gelag (NBBL), finansiert halvparten av alle boligpro- sjekter med innskudd under 20 prosent av boligens totalkostnad og resten fellesgjeld i perioden 1. januar SAMMENDRAG 2004 til 30. juni 2006. Forslagsstillerne mener Hus- I dokumentet fremmes følgende forslag: banken besitter, eller har tilgang til, nødvendig kom- petanse til å kunne bistå de aktuelle borettslagene "Stortinget ber Regjeringen gjennomgå og vederlagsfritt. fremme forslag om: Norske Boligbyggelags Landsforbund opprettet i 1994 Borettslagenes sikringsfond for å sikre boretts- – Lov om burettslag, lov om eiendomsmegling og lag og andelseiere mot økonomiske tap som følge av lov om lov om kontroll med markedsføring og manglende betaling av felleskostnader fra andre avtalevilkår med aktuelle forskrifter som regule- beboere. Forslagsstillerne mener at lovregulering av rer kjøp og salg av borettslagsandeler. Lovregu- sikringsfond kan være ett tiltak for å heve terskelen lering av sikringsfond i borettslagsloven og for useriøse utbyggere, samt sikre både borettslagets borettslagets rettigheter behandles spesielt. og det enkelte medlems interesser i større grad. – Begrepet lavinnskuddsboliger, som minimum tar for seg avdragstid, avdragsfrihet og gjeldsgrad, samt vurdere eventuelle føringer som er aktuelle KOMITEENS MERKNADER å pålegge Husbanken. Komiteen, medlemmene fra Arbei- – Behovet for å pålegge Husbanken en rådgiv- derpartiet, lederen , ningstjeneste overfor frittstående borettslag uten Silvia K. Kosmo, Inger Løite, Arild sikringsfond, og uten en ordning for individuell Stokkan-Grande og Karin Yrvin, fra nedbetaling." Fremskrittspartiet, Per-Willy Amund- sen, Oddvar Hallset Reiakvam og Ib Forslagsstillerne viser til at den nye loven om Thomsen, fra Høyre, Kari Lise Holm- burettslag av 2003, som trådte i kraft i 2005, åpner for berg og Bent Høie, fra Sosialistisk Ven- at ikke bare organiserte boligbyggelag kan stifte streparti, , fra Kristelig borettslag. Dette har, sammen med lav rente og nye Folkeparti, Bjørg Tørresdal, fra Senter- finansieringsformer, medført at bygging av boretts- partiet, , og lagsboliger har skutt fart de siste årene. fra Venstre, Vera Lysklætt, viser til repre- 2 Innst. S. nr. 43 – 2008–2009 sentantforslag fra flere Venstre-representanter om å Venstreparti, Kristelig Folkeparti, Sen- forebygge antallet unge gjeldsslaver, antallet tvangs- t e r p a r t i e t o g V e n s t r e , viser til at borettslag er salg og konkurser i borettslag. K o m i t e e n viser en eieform som på mange måter er et særnorsk feno- også til brev fra kommunal- og regionalministeren men. F l e r t a l l e t er grunnleggende positive til tan- datert 12. september 2008, som er vedlagt innstillin- ken bak borettslag som eieform, og er bekymret for gen. at de siste tids hendelser svekker tilliten til borettslag K o m i t e e n konstaterer at det er et bredt politisk som eieform. engasjement rundt boligpolitikken. Kommunal- og F l e r t a l l e t har også registrert at i de siste årene regionalministeren og finansministeren inviterte i vår er kjøp av bolig blitt vanskeligere for mange grupper berørte aktører til et høringsmøte om saken. Regje- i det norske samfunnet. Dette er spesielt vanskelig i ringen nedsatte deretter et hurtigarbeidende statsse- de store byene og tettbygde strøk der mangel på kretærutvalg til å gjennomgå situasjonen og vurdere boligarealer er stort. Boligkjøp er spesielt vanskelig tiltak. Utvalget la i sommer frem en tiltaksplan med for mange unge, førstegangsetablerere og enslige. forslag om en rekke tiltak for å forebygge nye proble- F l e r t a l l e t registrerer at i det siste er det oppda- mer med såkalte lavinnskuddsboliger. Regjeringen get en del markedsførings- og salgsframstøt hos sluttet seg til forslagene og følger nå opp tiltakslisten. enkelte eiendomsutviklere som gjør det nødvendig K o m i t e e n mener at det er en målsetting at flest med tilstramning av lovgivning på dette området. Det mulig av de som ønsker det, skal være i stand til å er behov for ny lovgivning samt klare presiseringer i kjøpe sin egen bolig, enten alene eller sammen med den eksisterende for å rydde av veien uklarheter. andre. Norge er blant de landene i Europa der en stor Mesteparten av boligbyggingen foregår i privat andel av befolkningen foretrekker å eie egen bolig i regi. Selv om boliglovgivningen er effektiv, ser en eller annen form framfor å leie. f l e r t a l l e t viktigheten av å holde markedet under oppsyn fra det offentliges side. Komiteens medlemmer fra Kristelig Etter f l e r t a l l e t s mening er det avgjørende at F o l k e p a r t i o g V e n s t r e er enige i at en skal boligmarkedet er underlagt reguleringer som ivaretar sette en stor andel i stand til å kjøpe og eie sin egen vanlige menneskers rettigheter. bolig. D i s s e m e d l e m m e r vil imidlertid peke på F l e r t a l l e t viser til at mange aktører i markedet det høye kostnadsnivået vi har i Norge nå, samt det ofte lar kortvarige økonomiske fortjenester gå foran stadig stigende antallet tvangssalg av boliger. Dette helhetlige samfunnshensyn. Rene forretningsmes- indikerer at ikke alle har eller vil få økonomiske for- sige hensyn er ofte avgjørende, med det resultat at utsetninger for å investere i og eie en bolig. Vi står også foran en liten "ungdomsbølge" med store års- mange mennesker på grunn av manglende informa- kull ungdommer de neste årene, flere arbeidsinnvan- sjon og uten kjennskap til innviklede salgsbegrep, drere og flyktninger som skal bosettes og flere uten- havner i økonomisk uføre. landske studenter. Til sammen sier dette at vi må ta på alvor en økende leiesektor i det norske boligmarke- Et annet flertall, medlemmene fra det. Disse medlemmer mener leiesektoren må få Arbeiderpartiet, Fremskrittspartiet, en større politisk oppmerksomhet og offentlige Høyre, Sosialistisk Venstreparti og bidrag til økt profesjonalisering. I dag er leiesektoren S e n t e r p a r t i e t , registrerer Regjeringens forslag til preget av mange små, private utleiere som er dårlig forbedringer i boligmarkedet og viser til vedlagte organisert på tilbydersiden og mange unge, uerfarne brev fra kommunal- og regionalministeren. I dette leietakere på etterspørselsiden som også er dårlig brevet går det tydelig fram at det blir lagt fram et lov- organisert. En økt tilgang på leieboliger og et mer forslag som sikrer kjøperne av nye og brukte boretts- profesjonelt leiemarked kan være med på å redusere lagsbosteder informasjon om totalpris og forventet fristelsen for de med dårlig økonomi til å investere i kostnadsutvikling, og informasjonsplikten blir styr- egen bolig. De siste årene er det særlig kommet på ket. På denne måten reguleres markedet bedre. markedet en type "lavinnskuddsboliger" som har D e t t e f l e r t a l l e t mener Regjeringens forslag vært "pakket inn" i urbane og trendy konsepter, men til lovendringer og andre tiltak er i samsvar med de som egentlig har vist seg å være "høyutgiftsboliger" forslag som representantene fra Venstre foreslår i med en svært høy kvadratmeterpris og svært høye Dokument nr. 8:100 (2007–2008). fellesutgifter. Det er ikke noe mål at flest mulig unge, ofte på feil premisser, skal bli eiere – eller rettere sagt Komiteens medlemmer fra Frem- leilendinger – av slike boliger. skrittspartiet og Høyre er i utgangspunktet positive til Regjeringens ulike forslag og tiltak, men Komiteens flertall, medlemmene fra vil ta endelig stilling til de enkelte forslag i forbin- Arbeiderpartiet, Høyre, Sosialistisk delse med behandlingen av forslagene i Stortinget. Innst. S. nr. 43 – 2008–2009 3

Komiteens flertall, medlemmene fra som er rammet av uønskede virkninger og har kom- Arbeiderpartiet, Fremskrittspartiet, met i en gjeldsfelle. Bare i 2007 og til nå i 2008 er det Høyre, Sosialistisk Venstreparti og foretatt over 5 500 tvangssalg av borettslagsandeler. S e n t e r p a r t i e t , foreslår på bakgrunn av dette at Mange av disse gjelder såkalte "lavinnskuddsboli- forslaget vedlegges protokollen. ger". I tillegg er det en betydelig gruppe både av borettslag og enkeltvise låntagere som de siste årene Komiteens medlemmer fra Frem- har fått lån med både 5 og 10 års avdragsfrihet, i ver- skrittspartiet er tilhengere av selvregulerende ste fall både på fellesgjeldslån og sitt personlige lån. markeder. Disse medlemmer mener at hoved- Det er sannsynlig at en andel av disse vil ende i den problemet i det norske boligmarkedet er at tilbudssi- framtidige statistikken for tvangssalg. Et forebyg- den i markedet ikke fungerer godt nok. Det er per i gende tiltak som ikke er nevnt er utvidelse av nedbe- dag omfattende restriksjoner som hindrer nybygging, talingstiden for startlån fra 20 til 30 år. En slik utvi- for eksempel politisk vedtatt tomtemangel, innskren- delse vil lette de månedlige utgiftene for den enkelte king av eiendomsretten gjennom begrensninger på som har fått innvilget startlån. Sammen med økt bruk av eksisterende tomter, og at kommunene ikke mulighet for bostøtte vil dette kunne være et svært har sterke nok incentiver til å legge til rette for vekst treffsikkert og forebyggende tiltak overfor de med og utvikling. Der hvor det er ledige tomter er det minst betalingsevne som allerede har kommet seg inn gjerne vedtatt rigide reguleringsplaner som hindrer på eiersiden, og uten at det vil kreve en for stor sub- effektiv arealutnyttelse. De høye boligprisene i sidiering fra statens side. Norge skyldes ifølge disse medlemmer i stor På denne bakgrunn fremmer disse medlem- grad bevisste politiske valg fra de andre partiene. m e r følgende forslag: Regjeringen har for eksempel endret teknisk forskrift til plan- og bygningsloven (TEK) og forskrift om "Maksimal nedbetalingstid for startlån i Husban- saksbehandling og kontroll (SAK) fra 1. januar 2007, ken heves fra 20 til 30 år." og dette gjorde det 15 pst. dyrere å bygge nye boliger i Norge, jf. Per-Willy Amundsens spørsmål til kom- Disse medlemmer hadde sett for seg en munal- og regionalministeren i Stortinget 4. oktober grundigere drøfting av begrepet lavinnskuddsbolig 2007. Når det gjelder borettslagsloven vil d i s s e og mulige boligpolitiske konsekvenser. Den strenge m e d l e m m e r vise til sitt forslag i Innst. O. nr. 35 definisjonen av lavinnskuddsbolig er at dette er en (2007–2008) om å utrede muligheten for å fjerne ord- bolig med mindre enn 20 pst. innskudd (eller egenan- ningen med forkjøpsrett ved omsetning av boliger og del). Disse medlemmer registrerer at Husban- leiligheter. ken de siste årene har bidratt til å finansiere om lag Disse medlemmer vil peke på den vanske- 2 000 "lavinnskuddsboliger" i borettslag, de fleste av lige situasjonen som mange mennesker med gjelds- disse i borettslag stiftet av private utbyggere og ikke problemer befinner seg i, og viser til at gjeldsproble- boligbyggelag. I tillegg er det bygget om lag 2 000 mer kan knekke et menneske og følge det livet ut. ytterligere slike, som Husbanken ikke har bidratt Disse medlemmer viser til at Fremskrittspartiet med finansiering i. Felles for de fleste er at de har fremmet syv konkrete forslag om bedring av situasjo- høye felleskostnader, lang avdragsfrihet, høye kva- nen for mennesker med gjeldsproblemer i Dokument dratmeterpriser, liten boligflate og gjerne sentral nr. 8:16 (2007–2008), og mener disse tiltakene er beliggenhet. Dessverre har "innskuddet" forledet langt mer målrettede enn forslagene Venstre fremmer mange, også banker, til å tro at dette er boliger med i Dokument nr. 8:100 (2007–2008). Disse med- lave utgifter, mens det i realiteten er boliger med l e m m e r vil for øvrig vise til sine merknader om svært høye utgifter sett over en boligs levealder. For utvidelse av bostøtteordningen i statsbudsjettet for framtida trenger vi en politisk debatt om en andel 2009 i Budsjett-innst. S. nr. 5 (2008–2009). mindre kommersielle boliger rettet særlig mot de med lavest betalings- og boevne, og hvilken type Komiteens medlemmer fra Kristelig boliger staten skal prioritere sine tilskudd til. Det kan Folkeparti og Venstre er tilfredse med Regje- for eksempel være å gi stimuli til utbyggere som vil ringens varslede lovendringer og tiltak for å regulere ta på seg forpliktelser ved å bygge borettslagsboliger uønskede virkninger i markedet for borettslagsboli- med prisregulering rettet mot ungdom og unge, eller ger. Disse medlemmer mener at lovendringene rettet mot de som har gjennomgått avrusing og tren- og tiltakene vil ha en forebyggende effekt, når de blir ger bistand til å øke boevnen en periode. Det kan vedtatt og satt i virke. Disse medlemmer ser også være regulering av en andel leieboliger som fram til den videre prosessen. D i sse medlemmer over tid kan nedbetales i husleie og bli til eid bolig, vil imidlertid påpeke at det allerede er en stor gruppe såkalt "hjemkjøp". 4 Innst. S. nr. 43 – 2008–2009

FORSLAG FRA MINDRETALL vedtak: Forslag fra Kristelig Folkeparti og Venstre: Dokument nr. 8:100 (2007–2008) – representant- Maksimal nedbetalingstid for startlån i Husban- forslag fra stortingsrepresentantene Trine Skei ken heves fra 20 til 30 år. Grande, Vera Lysklætt og André N. Skjelstad om å forebygge antallet unge gjeldsslaver, antallet tvangs- KOMITEENS TILRÅDING salg og konkurser i borettslag – vedlegges protokol- len. K o m i t e e n har for øvrig ingen merknader, viser til dokumentet og rår Stortinget til å gjøre følgende

Oslo, i kommunal- og forvaltningskomiteen, den 18. november 2008

Tore Hagebakken Karin Yrvin leder ordfører Innst. S. nr. 43 – 2008–2009 5

Vedlegg

Brev fra Kommunal- og regionaldepartementet v/statsråden til kommunal- og forvaltningskomiteen, datert 12. september 2008

Dok nr 8:100 (2007-2008) - Forslag fra represen- – Partane forhandlar om å endre bransjenorma for tantene Trine Skei Grande, Vera Lysklætt og marknadsføring av bustader. Partane vert truleg Andre N. Skjelstad om å forebygge antallet unge samde om å endre norma slik at kjøparar ved sal gjeldsslaver, antallet tvangssalg og konkurser i gjennom eigedomsmeklar får informasjon om borettslag totalpris for bustaden inkludert fellesgjeld. Jeg viser til representantforslag nr. 100 (2007- – Det blir nedsett eit utval som skal komme opp 2008) av 28. april 2008 om tiltak for å forebygge med ny lovgivning for sikringsordning mot hus- antall gjeldsslaver mv. i såkalte lavinnskuddsboliger. leigetap. Utvalet skal også komma med forslag til borettslaga som ikkje er omslutta av slike ordnin- Regjeringen er opptatt av problemstillingen. gar i dag, at dei kan bli omslutta av ei slik forsik- Sammen med finansministeren inviterte jeg derfor ring. berørte aktører til et høringsmøte om saken i vår. Der- etter nedsatte Regjeringen et hurtigarbeidende stats- – Det vert lagt fram lovframlegg om nokre endrin- gar i burettslagslova. sekretærutvalg til å gjennomgå situasjonen og vur- dere tiltak. Som ledd i sitt arbeid samlet statssekre- – Det skal fastsetjast ei maksimalgrense for storlei- tærutvalget fremtredende representanter fra Forbru- ken på andelen fellesgjeld for den einskilde kerrådet, Forbrukerombudet, Kredittilsynet, Husban- andelseigaren ved stifting av nye burettslag. ken, NBBL og andre til et dagsseminar for å drøfte Framlegget vil sikre kredittvurdering av dei omfanget av problemene med slike boliger og mulige fieste kjøparar, og bankane vil ha frårådingsplikt etter gjeldande reglar dersom lånsøkar ikkje har tiltak. råd til å betale bu- og lånekostnadene. Statssekretærutvalget la i sommer frem en tiltaks- – Det skal vere forbod mot seljarfinansiering ved plan med forslag om en rekke tiltak for å forebygge sal av burettslagsbustader. Alle som treng lån frå nye problemer med slike boliger. Regjeringen sluttet framande vil då vere sikra den same kredittvurde- seg til forslagene og følger nå opp tiltakslisten. Til- ringa og bankane vil ha same frårådingsplikt for takslisten følger vedlagt til orientering. dei som manglar betalingsevne. – Det skal fastsetjast klare regler om stipulering av Oppfølging av ein tiltaksplan frå statssekretærut- felleskostnader i burettslag, mellom anna kva valet om låginnskottsbustader kostnader som skal inngå i budsjettet som ligg til Den 23. april 2008 vart det beslutta å nedsette eit grunn for fordelinga, og ansvar for feilstipule- hurtigarbeidande statssekretærutval om låginnskotts- ring. burettslag. Utvalet fekk i oppgåve å gå gjennom sen- – Det skal vurderast å påby burettslag over ein fast- trale problemstillingar i samband med burettslag, sett grense å ha forretningsførar. I dag er det med spesiell vekt på låginnskottsbustader. mogeleg å gjere unntak. Utvalet vart bede om å setje opp ein tiltaksplan – Det skal vurderast å innføre forbod mot at innan 20. juni 2008. Utvalet har innan fristen lagt burettslag eig enkeltseksjonar i eigarseksjons- fram ein tiltaksplan. sameiger. Slike koplingar kan gje uoversiktlege eigarformer. – Det vert lagt fram lovframlegg som sikrar kjøpa- – Det skal vurderast om ein skal "adoptere" nokre rar av nye og brukte burettslagsbustader informa- reglar frå den svenske burettslagsmodellen, til sjon om totalpris og forventa kostnadsutvikling dømes strengare krav til og kontroll med oppret- Kjøparar bør så langt rå er få same informasjon ting av burettslag. enten bustaden er selt gjennom meklar, utbyggjar – Husbanken har skjerpa praksisen sin for utlån til eller annan profesjonell seljar. Ein må mellom burettslag. For at burettslag skal få lån stiller ban- anna vurdere kva slags informasjon kjøparar av ken no krav om at burettslaget har teikna forsik- burettslagsbustader skal få om lånevilkår, konse- ring mot "husleigetap". Dei som tilbyr slike for- kvensar av endra rente på fellesgjelda og lik- sikringar stiller krav om at burettslaget ved nande. Ein må dessutan sikre at burettslaget/for- stifting av laget ikkje har høgare fellesgjeld enn retningsføraren får plikt til å levere ut naudsynt 80 pst. Dermed vert og kravet om maksimalt 80 informasjon slik at seljar/meklar kan oppfylle pst. felleslån eit vilkår for å få lån i Husbanken informasjonsplikta si. Dette blir no regelfesta. 6 Innst. S. nr. 43 – 2008–2009

– Husbanken er i konstruktive forhandlingar med masjonen vert retta mot styra i burettslaga, andel- to låginnskottsburettslag som har økonomiske seigarar, forbrukarar og kommunane. problem, og der banken har finansiert felles- – Det vert lagt fram eit lovframlegg om at ein ikkje gjelda. Siktemålet er å finne varige løysingar som kan etablere nye festeforhald for bustader på hindrar at burettslaget går konkurs. Arbeidet er i grunn som allereie er bygd ut. Bakgrunnen er at god gjenge. det ved etablering av ein del prosjekt med – Finansdepartementet har dialog med finansnæ- låginnskottsbustader er inngått festekontraktar ringa om problema kring låginnskottsburettslag som gjer det vanskeleg å verdsetje prisen på og frårådingsplikta til bankane. Utvalet tek til bustadane, og som gjer det vanskeleg å vite noko etterretning at Bankklagenemnda i ei fråsegn har om kostnadsutviklinga Dessutan vil det gjen- kome til at ein bank, som ikkje har oppfylt frårå- nomgåande ikkje vere eit reelt behov for å eta- dingsplikta si må ettergje gjeld til to forbrukarar blere nye bustadfeste på grunn som er bygd ut, og som ikkje har råd til å betale auka lånekostnader som så langt har vore eigartomter. på fellesgjelda til burettslaget. – Det vert vurdert å opprette ei sentral rådgjevings- – Husbanken skal gjennomføre ei ny kartlegging gruppe. Dersom kartlegginga, jf. omtalen under av omfanget av, og problema knytt til punkt 2e ovanfor viser at det er mange som vil få låginnskottsburettslag. Kartlegginga vil gje store økonomiske problem etter investering i grunnlag for å vurdere fleire tiltak. Kartlegginga låginnskottsburettslag, skal ein vurdera å opp- føreligg for jul. rette ei sentral rådgjevingsgruppe som kan hjelpe – Vi vil gjere gjeldsrådgivarane i kommunane til med rådgjeving gjeldsrådgjevarane i kommu- betre i stand til å handtere desse problema. Infor- nane, burettslag, og andelseigarar. www.stortinget.no A/S O. Fredr. Arnesen