La Descrizione L'immobile Oggetto Di Stima È Ubicato in Comune Di

Data 02.05.2019 Ente TRIBUNALE DI BERGAMO Protocollo 1832 Procedura Fall. Minerva Costruzioni R.F. n. 163/2018 Pagina 1 Scheda n. 2 Immobili in Mornico al Serio (BG)

SCHEDA N. 02 TIPOLOGIA FABBRICATI

MORNICO AL SERIO (BG) - via IV Novembre

La descrizione L’immobile oggetto di stima è ubicato in comune di Mornico al Serio via IV Novembre n°10 e classificato, nel Piano di Governo del Territorio, in zona Centro Storico di Grado 4, zona senza particolari rilevanti e con la sola limitazione della volumetria a quella esistente. L’edificio è stato completamente ristrutturato in forza di vari titoli edilizi che hanno portato ad uno stato di fatto conforme sia urbanisticamente che catastalmente. Oggetto di piano di recupero con pratica 75 del 2005, successivamente approvato con delibera comunale numero 13 del 9 maggio 2006, il fabbricato è stato ultimato solo in parte, la porzione prospicente via IV Novembre ha ancora delle imperfezioni o mancanze a livello impiantistico, più nello specifico: allacci del gas non terminati, caldaie mancanti, radiatori a muro non posati o posati parzialmente. Ultimato l’involucro con posa dei serramenti e tinteggiatura completa delle facciate, così come pavimentazioni e rivestimenti sia interni che esterni. Anche l’impianto elettrico, seppur in maniera minore rispetto all’idro termo sanitario, ha delle mancanze riconducibili a posa scatolette o mascherine. Tutti gli appartamenti sono termo autonomi con caldaia interna e radiatori a parete, serramenti in legno doppio vetro con persiane oscuranti e pavimentazione in gres. Dal sopralluogo effettuato in data 16 marzo 2019 è emerso che:  Sub. 721 con destinazione ufficio, piano terra, composto da due locali ufficio, disimpegno e bagno: due gli accessi diretti dall’esterno, uno da via IV Novembre (il pavimento ha quota inferiore rispetto al piano strada) e uno da corte interna con serramento da sostituire in quanto impossibile da chiudere a causa delle infiltrazioni d’acqua che ne hanno causato il rigonfiamento. Altro accesso all’unità immobiliare dal vano scale comune, sub 718, mediante porta blindata, sprovvista di maniglia e serratura interna. L’unità immobiliare ha due altezze, i vani principali con volte in mattoni a vista, mentre disimpegno e bagno hanno altezza più bassa e soffitto con travetti in legno.  Sub. 722 destinazione residenziale, piano primo, composto da soggiorno/cucina, disimpegno, bagno, due camere da letto, ripostiglio. Privo di zoccolini, porte interne, placche dell’impianto elettrico e dei radiatori, anche in questa unità immobiliare manca l’allaccio alla linea gas, la tubazione entra dalla facciata ma non è collegata alla caldaia.  Sub. 723 destinazione residenziale, piano primo, composto da soggiorno/cucina, disimpegno, bagno e camera da letto.  Sub. 724 destinazione residenziale, piano primo, composto da soggiorno/cucina, disimpegno, bagno, camera da letto, ripostiglio. L’appartamento è dotato di caldaia non collegata; l’impianto gas non risulta ultimato, la tubazione ha ingresso in facciata dalla camera da letto, mentre la caldaia è installata in cucina. Alcuni radiatori hanno vernice scrostata e mancano placche e mascherine dell’impianto elettrico. Geom. Roberta Micheli 24030 PALADINA Via Molino di Sopra, 3 -Tel. 035636217 Cell. 3472447206 E-MAIL [email protected] PEC [email protected] Iscritta al Collegio Geometri della Provincia di Bergamo al n. 4525

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 Sub. 727 destinazione residenziale, piano secondo con soppalco (indicato Piano Terzo in scheda catastale) composto da soggiorno/cucina, disimpegno, camera da letto, bagno, ripostiglio sul soppalco. Tetto con travi a vista, mancano le porte interne e la scala di accesso al soppalco, anche quest’ultimo non ultimato. La piccola scala a sinistra della porta di ingresso non è rivestita. Si segnala la mancanza di radiatore all’ingresso e uno in bagno.  Sub. 744 destinazione residenziale, piano primo, composto da soggiorno/cucina, disimpegno, bagno, camera da letto e balcone. L’appartamento sub. 744 è ultimato e conforme ai progetti depositati ed alla scheda catastale ed attualmente è occupato da affittuario. Anche in questa porzione di fabbricato sono presenti serramenti in legno a doppio vetro con persiane oscuranti. L’appartamento è termoautonomo con radiatori, ma con caldaia su balcone esterno, pavimentazione in gres. L’accesso all’unità abitativa avviene da vano scale aperto con pavimentazione in gres. Alla porzione che comprende i subalterni 741,742 e 744 si accede da androne carrale e pedonale che da via IV Novembre porta alla corte interna. Le autorimesse hanno basculante in alluminio zincato: il sub. 741 non ha l’impianto elettrico ultimato mentre il sub. 742 ha al suo interno rimanenza di materiali edili. Entrambe le unità immobiliari devono essere liberate. Vista aerea

Dati catastali Quota 1/1 di piena proprietà delle unità immobiliari censite a NCEU, foglio 4, Via IV Novembre n. SNC: - mappale 10/721, piano T, categoria A/10, classe 1, consistenza vani 3,5, RC Euro 623,62; - mappale 10/722, piano 1, categoria A/2, classe 1, consistenza vani 4,5, RC Euro 290,51;

Geom. Roberta Micheli 24030 PALADINA Via Molino di Sopra, 3 -Tel. 035636217 Cell. 3472447206 E-MAIL [email protected] PEC [email protected] Iscritta al Collegio Geometri della Provincia di Bergamo al n. 4525

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- mappale 10/723, piano 1, categoria A/2, classe 1, consistenza vani 3, RC Euro 193,67; - mappale 10/724, piano 1, categoria A/2, classe 1, consistenza vani 3,5, RC Euro 225,95; - mappale 10/727, piano 2-3, categoria A/2, classe 1, consistenza vani 4, RC Euro 258,23; - mappale 10/741, piano T, categoria C/6, classe 1, consistenza mq. 13, RC Euro 18,13; - mappale 10/742, piano T, categoria C/6, classe 1, consistenza mq. 16, RC Euro 22,31; - mappale 10/744, piano 1, categoria A/2, classe 1, consistenza vani 2,5, RC Euro 161.

Documentazione fotografica

Si allega la documentazione catastale. Geom. Roberta Micheli 24030 PALADINA Via Molino di Sopra, 3 -Tel. 035636217 Cell. 3472447206 E-MAIL [email protected] PEC [email protected] Iscritta al Collegio Geometri della Provincia di Bergamo al n. 4525

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ESTRATTO DI MAPPA

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ELABORATO PLANIMETRICO

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ELENCO SUBALTERNI

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PLANIMETRIE CATASTALI

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Le autorizzazioni edilizie e l’inquadramento urbanistico L’edificio esistente è stato realizzato in forza delle seguenti autorizzazioni edilizie:  Pratica Edilizia 2967/2000 intestatario Impresa P.M. S.a.s. ristrutturazione fabbricato residenziale e formazione autorimesse;  Rinnovo della Concessione Edilizia n. 2967 con pratica n. 3386 del 2004 intestato Pentagono Immobiliare s.r.l.;  Ristrutturazione Edilizia D.I.A. pratica edilizia n. 52/2005 intestata a Pentagono Immobiliare s.r.l. successivamente prorogata di anni uno con comunicazione del comune di Mornico al Serio prot. 4336 in data 15/07/2008. All’interno della pratica richiesta agibilità depositata in data 3/09/2009 al protocollo 4744. Nel fascicolo è presente la richiesta di integrazione ma non il certificato di agibilità;  Pratica 75/2005 Piano di Recupero con verbale di deliberazione del consiglio comunale num. 13/2006;  Pratica edilizia 44/2007 per tinteggiatura edificio;  Pratica edilizia 45/2007 D.I.A. prot. 2629 del 23/05/2007 nuova costruzione edificio residenziale a seguito di demolizione preesistente fabbricato;  Variante alla pratica Edilizia 52/2005-1 con D.I.A. prot. 1247 del 04/03/2008 ristrutturazione fabbricato via IV Novembre;  Pratica Edilizia 6/2015 variante al p.e. 45/2007 presentata dalla Ecoliving s.r.l. volturata Minerva Costruzioni s.r.l. in data 29/07/2017 depositata fine lavori in data 18/09/2017;  Permesso di costruire in sanatoria 7/2015-S del 18/06/2015 per i subalterni 721-733-727;  Segnalazione certificata inizio attività 8/2015 prot. 1726 del 02/04/2015 per i subb. 721-733-727;  Segnalazione certificata inizio attività prot. 5060 del 10/11/2015 per i subb. 736-744-746-748-749-740-741-742;  Pratica Edilizia 31/2017 prot. 3038/2017 fusione di due unità subb 725-7026 nuovo identificativo sub. 747;  Variante al Permesso di Costruire 6/2015 pratica edilizia 51/2017 protocollo 5060 del 10/11/2017;  Pratica Edilizia 59/2017 SCIA per l’agibilità n. 5427 del 01/12/2017 subb. 721-733-727-744-746-748-749-740- 741-742-736 sub. ancora in carico alla Società Minerva Costruzioni s.r.l. 721-727-744-741-742;  Pratica Edilizia 1/2018 Manutenzione Ordinaria per sub 733 immobile non oggetto di perizia.

Confini Lato Est e Nord porzioni del mappale 10 di altra proprietà, Lato Sud in aderenza con mappale 9, Lato Nord mappali 1158 mappale 1157.

Stato di possesso L’appartamento identificato catastalmente con il mapp. 10/744 risulta occupato dalla Sig.ra Sonia Maria Degoni, in forza di Atto di concessione in precario di immobile stipulato dal Curatore fallimentare. L’autorimessa mapp. 10/741 risulta occupata sine titulo. Le unità immobiliari di cui al mappale 10 subb. 721-722-723-724-727-744 risultano libere.

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La provenienza, i gravami e le formalità pregiudizievoli Provenienza: Atto di fusione del 27.12.2016 n. 42402 Rep. Notaio Alberto Maria Ciambella di Bergamo, trascritto, a Bergamo, in data 2.01.2017 ai nn. 341/267 per incorporazione della società ECOLIVING S.R.L. con sede in Bergamo codice fiscale n. 03877460166. Gravami indicati nell'atto di provenienza della dante causa: - Convenzione edilizia trascritta, a Bergamo, in data 25.05.2007 ai nn. 33130/18895 (Atto del 22.05.2007 n. 49647 Repertorio Notaio Francesco Mannarella di Bergamo) a favore: COMUNE DI MORNICO AL SERIO. Gravami a carico della società ECOLIVING S.R.L.: - Ipoteca volontaria nn. 28730/4729 del 31.07.2014 (Atto del 29.07.2014 n. 48500 Repertorio Notaio Armando Santus di Bergamo) a favore: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI GHISALBA (BERGAMO) - SOCIETA' COOPERATIVA con sede in Ghisalba - Via Francesca n. 3; contro: ECOLIVING S.R.L. somma iscritta: Euro 2.000.000,00 somma capitale: Euro 1.000.000,00 scadenza: anni 32. Detti beni risultano inoltre gravati da: - Ipoteca giudiziale nn. 22518/3679 del 14.05.2018 (decreto ingiuntivo del 13.04.2018 n. 1631 Rep. Tribunale di Bergamo) a favore: BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A. con sede in Siena contro: MINERVA COSTRUZIONI S.R.L, AGAZZI CARLO, AGAZZI LUIGI, AGAZZI MARIO SERGIO, CASTAGNA GIOVANNI; somma iscritta: Euro 300.000,00 somma capitale: Euro 286.387,88 grava anche in capo ai beni dei coobbligati; - Ipoteca giudiziale nn. 26257/4275 del 31.05.2018 (decreto ingiuntivo del 18.05.2018 n. 2128 Rep. Tribunale di Bergamo) a favore: UNIONE DI BANCHE ITALIANE S.P.A. con sede in Bergamo, domiciliata c/o Ubi Banca Spa Piazza Vittorio Veneto n. 8; contro: MINERVA COSTRUZIONI S.R.L ed AGAZZI CARLO; somma iscritta: Euro 242.392,00 somma capitale: Euro 220.287,90 grava anche in capo ai beni del coobbligato.

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La ricerca del più probabile valore di mercato L’indagine di mercato ha confermato il prezzo medio praticato di 1.200,00 €/mq; considerato lo stato degli immobili si ritiene congruo applicare un valore €/mq 1.000,00 per gli appartamenti, €/mq 430,00 per i box e €/mq 600,00 per l’ufficio. Pertanto: MAPP. SUB. DEST. USO SUP. COEFF. SUP. RAGG. €/MQ TOTALE TOTALE € PARZIALE € 10 721 UFFICIO 55,89 1,00 55,89 600,00 33.534,00 33.534,00 10 722 ABITAZIONE 84,05 1,00 84,05 1.000,00 84.050,00 84.050,00 10 723 ABITAZIONE 46,32 1,00 46,32 1.000,00 46.320,00 46.320,00 10 724 ABITAZIONE 56,95 1,00 56,95 1.000,00 56.950,00 56.950,00 10 727 ABITAZIONE 58,70 1,00 58,70 1.000,00 58.700,00 63.250,00 SOPPALCO 18,19 0,25 4,55 1.000,00 4.550,00 10 744 ABITAZIONE 51,38 1,00 51,38 1.000,00 51.380,00 53.050,00 BALCONE 6,69 0,25 1,67 1.000,00 1.670,00 10 741 AUTORIMESSA 16,22 --- 16,22 430,00 6.974,60 6.975,00 10 742 AUTORIMESSA 19,90 --- 19,90 430,00 8.557,00 8.557,00 TOTALE € 352.686,00

Il valore dei beni immobili descritti nella presente scheda si attesta quindi in € 352.686,00 (euro trecentocinquantaduemilaseicentottantasei/00).

L’esperto incaricato Geom. Roberta Micheli