PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
REVISIÌN DE
PLAN GENERAL DE ORDENACIÌN
DEL M UNICIPIO DE
ALPEDRETE
(M ADRID)
FASE 1ª:
AVANCE DE PLANEAM IENTO.
Tomo I: M EM ORIA DE ORDENACIÌN. ESTUDIO DE VIABILIDAD.
Promotor: ILM O. AYUNTAM IENTO DE ALPEDRETE (M ADRID)
Equipo Redactor: Santos López Colón. Arquitecto y Urbanista.
Diciembre, 2.005.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005. 1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DEL MUNICIPIO DE ALPEDRETE (Madrid)
AVANCE DE PLANEAMIENTO.
MEMORIA DE ORDENACIÓN. ESTUDIO DE VIABILIDAD.
Diciembre, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
Equipo Redactor: SANTOS LOPEZ COLON. Arquitecto y Urbanista. FCO. DE BORJA LACASA SEDANO. Abogado. MELISSA, S.A. Ingeniería y Consultoría Ambiental.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
Í N D I C E
Capítulo 1º. INTRODUCCION.
1.1. Introducción.
1.2. Objeto del documento.
1.3. Marco legal en que se inscribe.
1.4. Carácter del documento.
1.5. Figura de planeamiento municipal que se propone.
1.6. Administración Promotora del documento.
1.7.Tramitación Administrativa del Expediente del Plan General.
Capítulo 2º. INFORMACION BASICA OPERATIVA.
2.1. El marco comarcal.
2.2. Una aproximación al municipio de Alpedrete. A.Medio Físico. B.Medio Humano. C.Medio Urbano.
2.3. El planeamiento vigente.
Capítulo 3º. DIAGNOSTICO DE LA SITUACION ACTUAL.
3.1. La relación con el entorno comarcal.
3.2. El medio físico del municipio.
3.3. El núcleo urbano de Alpedrete.
3.4. El planeamiento municipal vigente.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005. i PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
Capítulo 4º. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
4.1. Justificación de la conveniencia y oportunidad de acometer la revisión del planeamiento municipal.
4.2. Criterios y objetivos del planeamiento. Tipo de instrumento de planeamiento municipal que se propone.
4.3. Justificación de la propuesta.
4.4. Adecuación de las Normas a la Legislación vigente.
Capítulo 5º. PROPUESTA DE ORDENACION Y GESTION.
A. Descripción del modelo.
B. Protección del Patrimonio edificado.
Capítulo 6º. DOCUMENTACION GRAFICA (Planos).
-. Planos de información.
-. Planos de la propuesta de ordenación.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005. i PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
CAPITULO 1º INTRODUCCION
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
1.1. INTRODUCCION.
El transcurso del tiempo, y por tanto la vigencia del planeamiento municipal de el municipio que consideramos, Alpedrete (Madrid), supone que muchas de sus determinaciones queden al día de hoy obsoletas, sin perjuicio de otro tipo de consideraciones sobre el verdadero valor de la normativa urbanística de las vigentes Normas Subsidiarias municipales.
La aprobación de éste instrumento de planeamiento municipal en 1.994, la ejecución de una muy importante fracción de sus determinaciones por una parte, principalmente en las relativas al desarrollo físico de las nuevas áreas previstas de crecimiento, y por otra la necesidad imperiosa de adecuar la normativa urbanística propia de las Normas al verdadero carácter del núcleo urbano, hacen adoptar al Ayuntamiento del término municipal la decisión de acometer la revisión de este planeamiento municipal.
A tal fin, y previos los informes procedentes de los Servicios Técnicos municipales, el Ayuntamiento de Alpedrete, adoptó el acuerdo de proceder a la REVISION DEL PLAN GENERAL DEL TÉRMINO MUNICIPAL.
En un primer lugar, se procede a la Revisión de las Normas para generar la cobertura necesaria a los nuevos desarrollos urbanos esperados, tanto industriales y de servicios como residenciales, mediante el dimensionamiento adecuado al desarrollo esperado, dando con ello satisfacción a la demanda real que se está produciendo al amparo del desarrollo del área Oeste metropolitana y suprametropolitana, no contemplada en el planeamiento vigente.
En segundo lugar, los desajustes de la normativa urbanística se tratarán de reajustar en atención a la realidad de cada área del municipio, y procurando en la medida de lo posible de eliminar, y no provocar, situaciones normativas de agravios comparativos, hoy contemplados en las vigentes Normas Subsidiarias.
Por último, el reciente ordenamiento urbanístico, representado por la reciente Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, obliga a la adaptación del planeamiento municipal al mismo, produciéndose en esta revisión dicha adaptación de facto.
El Ayuntamiento, en virtud de las determinaciones a que hace referencia la citada Ley, es competente para proceder a la formulación de esta revisión.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
Sin embargo, la vigente legislación del suelo prevé los diferentes órganos de la Administración dentro del marco competencial para aprobar las distintas figuras de planeamiento, y en especial el planeamiento de rango municipal como es el que nos ocupa.
Así pues, mientras que la competencia intrínseca de la dirección y tramitación reglamentaria del planeamiento municipal corresponde al propio Ayuntamiento del municipio que se trate, como se ha expuesto, corresponde a un órgano urbanístico superior, al Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid a nuestros efectos, la consideración sobre su adecuación, y por tanto su entrada en vigor, esto es su "aprobación definitiva" hablando en términos adminis- trativos.
En este estado de cosas es relativamente normal que se tenga un criterio diferente entre los órganos que intervienen en el proceso de redacción del planeamiento, a efectos de definir el modelo de desarrollo más conveniente para el municipio.
Es más, puede darse el caso de que tras una larga y tediosa labor de redacción y tramitación, fruto de negociaciones y discusiones, etc., por parte de un Ayuntamiento, a la hora de elevarlo para que se proceda a su aprobación definitiva, puede no entenderse una denegación de la misma en base a criterios eminentemente técnicos respecto de la definición y formalización del modelo urbano propuesto, generándose desconfianza entre Administraciones con competencia urbanística que en definitiva están abocadas a cooperar en dicha materia.
Definir, como se ha efectuado, desde un principio los parámetros básicos en que se debe mover la redacción del planeamiento municipal, o la revisión del mismo, surge poco menos que como imperativo, para orientarlo y definirlo, comprometiendo a ambas Administraciones en el objetivo a conseguir.
Dentro de estos términos ha de entenderse el presente Documento de Avance de Plan General, que se conforma para, por una parte, orientar, definir y articular el modelo de creci- miento próximo y futuro del municipio, y en concreto del núcleo urbano, y por otra para que, dentro de la concreción necesaria para su desarrollo posterior, pueda trasladarse al órgano competente del control urbanístico de la Comunidad de Madrid -en este caso a la Dirección General de Urbanismo- para que asuma su contenido con efectos de no entorpecer la aproba- ción definitiva.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
1.2. OBJETO DEL DOCUMENTO.
En consecuencia con lo dicho en el punto anterior, tras el estudio de la situación actual, a todos los niveles, del planeamiento en relación con el término municipal de Alpedrete, y así mismo con su ámbito comarcal, considerando las necesidades e iniciativas expuestas por el Ayuntamiento de Alpedrete, y compatibilizando dichos intereses tanto con los propiamente municipales como los de los particulares, viene a formalizarse el presente Documento de Avance de Plan General dentro del proceso de revisión del planeamiento municipal.
Es por tanto en síntesis el objeto de este Documento definir el marco de planeamiento (dimensión y modelo) y la estrategia para acometer el desarrollo de la revisión del mismo, sin perjuicio de que su tratamiento documental pueda emplearse dentro del proceso formal de la revisión, como documento de normas definitivo, sin perjuicio de su importante desarrollo normativo a todos los niveles, si así lo estimase conveniente el Ayuntamiento, puesto que el presente documento reúne las condiciones formales para tal.
Por otra parte, y habida cuenta el nuevo marco legislativo, este documento viene a adecuarse a las nuevas exigencias normativas en este sentido, como se expresa en Capítulos posteriores, dando con ello satisfacción a las Disposiciones Transitorias de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
1.3. MARCO LEGAL EN QUE SE INSCRIBE.
La presente revisión del planeamiento municipal se inscribe en el marco jurídico previsto a tal efecto en los artículos 56 y siguientes de la Ley del Suelo de 2.001, por lo que a tramitación que ha de efectuarse, y a los artículos 41 y siguientes del citado cuerpo legal, y concordantes del Reglamento de Planeamiento, por lo que a contenido técnico y documental se refiere.
En cuanto al presente Documento de PLAN GENERAL, se adecua en todo a las determinaciones del actual ordenamiento urbanístico, principalmente constituído por la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.
El presente documento de AVANCE DE PLAN GENERAL, tamizado y filtrado mediante las alegaciones que se deduzcan del proceso de información y participación pública, será el que definitivamente entre en vigor tras su aprobación definitiva, si procede.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
1.4. CARACTER DEL DOCUMENTO.
El presente Documento de Plan General municipal, tiene a la vez un carácter de documento marco, definitorio del futuro modelo de crecimiento municipal y de compromiso entre las partes citadas con la competencia urbanística para el planeamiento municipal, Ayuntamiento de Alpedrete y Consejería de Medio Ambiente y Desarrollo Urbano de la C.A.M., desde el cual, y con la necesaria flexibilidad para acometer la solución a la problemática planteada, y por otra parte, habida cuenta el prolijo desarrollo de las condiciones normativas, se deduce un documento regulador con soluciones, en principio, definitivas para las sucesivas etapas de la tramitación del PLAN GENERAL, si de la participación pública no se desprenden otras condi- ciones para el desarrollo del mismo.
No obstante esto, no hay que entenderlo como un documento rígido e inflexible en sus determinaciones. La solución que se plantea en el documento de revisión se ha adoptado con los criterios de racionalidad y flexibilidad que se derivan no sólo de la respuesta técnica a los problemas detectados sino también de lo que se han deducido, como se ha dicho, de los periodos de exposición al público del Avance de Planeamiento y de Información Pública del plan, como así mismo de las eventuales negociaciones que se han podido establecer con los particulares a efectos de garantizar la gestión del suelo y en definitiva la ejecución de las determinaciones del planeamiento.
En este Documento, la propuesta que técnicamente se presenta como la alternativa (o alternativas) de desarrollo municipal más interesante, en función de los objetivos perseguidos, se plantea como los techos máximos que no conviene superar en la presente revisión.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
1.5. FIGURA DE PLANEAMIENTO MUNICIPAL QUE SE PROPONE.
Tal y como se justifica en Capítulos posteriores de este Documento, se llega a la conclusión de que el instrumento de planeamiento municipal, de entre los que fija la Ley del Suelo, para el municipio de Alpedrete en la revisión del mismo es el de PLAN GENERAL MUNICIPAL, reguladas en detalle en los artículos 41 y siguientes de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, toda vez que la propuesta que se formula proyecta ámbitos territoriales delimitados para su clasificación como suelo urbano, como suelo apto para la urbanización y como suelo no urbanizable.
Por otra parte, el dimensionamiento que se efectúa no supone un desarrollo desproporcionado en relación con la situación actual del municipio, y con su desarrollo habido en los últimos tiempos, y en concreto al amparo de las PLAN GENERAL que se revisan, tal y como queda justificado en Capítulos posteriores de esta Memoria.
Se ha considerado, pues, esta figura de planeamiento como la más apta para el municipio que nos ocupa en función tanto de las características del núcleo y su desarrollo, como así mismo de las posibilidades y capacidad del propio Ayuntamiento para la gestión de las mismas. Siendo el instrumento vigente en el municipio las Plan General municipal, ha quedado comprobado y corroborado lo dicho en este párrafo.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
1.6. ADMINISTRACION PROMOTORA DEL DOCUMENTO.
Es el Ayuntamiento de Alpedrete la Administración promotora de la redacción del presente documento para la revisión del planeamiento municipal, de su impulsión y tramitación.
Efectivamente, el Ayuntamiento en sesión ordinaria de Pleno acordó proceder a la revisión del planeamiento municipal, acuerdo éste adoptado en virtud de las competencias propias municipales que otorga la Ley del Suelo respecto a la formulación del planeamiento municipal, artículo 56 de dicha Ley.
Será pues el citado Ayuntamiento quien impulse y tramite el Expediente administrativo de Revisión del planeamiento municipal, de conformidad con las previsiones de los artículos 57 de la Ley del Suelo, texto de 2.001, remitiéndolo para la aprobación definitiva al Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Madrid.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
CAPITULO 2º INFORMACION BASICA OPERATIVA
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
En el presente Capítulo se expone de forma estructurada la información que se considera operativa y útil, no sólo a efectos de enfocar el presente Documento, sino también desarrollada con vistas a disponer de elementos de juicio para, tras su análisis, definir los criterios para resolver la problemática generada y orientar la nueva ordenación durante el proceso de revisión.
Permite así mismo efectuar unas proyecciones básicas de población y capacidad residencial, si bien éstas previsiones se ven ampliamente superadas por el modelo que se propone toda vez la fuerte dinámica de crecimiento y expansión del núcleo urbano.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
2.1. EL MARCO COMARCAL.
Situado en el cuadrante noroccidental de la provincia de Madrid, el ámbito comarcal en donde se sitúa Alpedrete está compuesto por un territorio basicamente de piedemonte de la Sierra de Guadarrama, a la altura de su macizo meridional. Cuenta con una morfología de ladera bastante tendida y suavemente ondulada que se hace abrupta conforme nos aproximamos hacia el Noroeste. El sustrato geológico básico es de granitos que muy frecuentemente afloran en la superficie.
Toda la comarca se halla en la importante cuenca hidrográfica del río Guadarrama, que relaciona y estructura básicamente a la misma.
Sobre una red de comunicaciones terrestres que se estructura por el centro de la "Hoya de Villalba" por la Carretera N-VI y la autopista A-6, y en segundo nivel por carreteras de índole comarcal y local, se localizan una serie de núcleos de población que, en un origen sin mucha importancia, sin embargo desde finales del siglo pasado y principios del presente van teniendo una dimensión mayor en función de la proximidad a las citadas vias estructurantes supraregionales y comarcales y así mismo de la proximidad de Madrid.
De siempre ha sido una zona con el atractivo de la proximidad de núcleos como el Monasterio de San Lorenzo de El Escorial, que han prestigiado la comarca y la han convertido en la zona de recreo y descanso de las economías medio-altas y altas de Madrid, unido ello al alto valor del medio natural, de características serranas muy apropiado para los mencionados objetivos.
Los núcleos urbanos de los municipios de la comarca en estudio se han especializado fundamentalmente en la segunda residencia de temporada, denotándose un mayor desarrollo en materia de servicios y comercial en los municipio más próximos o mejor relacionados con las vías de comunicación principales (N-VI. y A-6), teniendo su máximo exponente en Collado Villalba.
Así pues, en lo que va de siglo grandes extensiones de terreno originariamente destinado a la ganadería se ha tornado en importantes extensiones de colonias residenciales, con mejor o peor acierto.
Si bien con un origen de residencia de temporada, como ya se ha dicho, estos núcleos
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE. han acogido desarrollos residenciales permanentes en función del desarrollo y la mejoría de las comunicaciones con el núcleo y área metropolitana de Madrid.
Participando de todas estas pautas de crecimiento, el municipio de Alpedrete, dada su ubicación relativamente marginal respecto de las citadas vías de comunicación principales y accesibilidad a su núcleo urbano, está sufriendo un claro estancamiento respecto de su posición centrada dentro de su ámbito comarcal.
Siendo en un principio una zona en donde la base económica era la ganadería y agricultura, dicha zona se está convirtiendo en un área netamente residencial, en donde los núcleos originales se están terciarizando y especializando en el servicio a la residencia.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
2.2. UNA APROXIMACION AL MUNICIPIO DE ALPEDRETE.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
B. MEDIO HUMANO.
2.2.10.La población.
De la explotación de los censos y padrones de los últimos años se observa un claro aumento continuo en la población (de derecho) de este municipio, debiéndose principalmente a la transformación de la vivienda de temporada en residencia permanente.
En la siguiente tabla se recogen en conjunto y por sexos la dinámica habida hasta el presente.
TABLA. DINAMICA DE CRECIMIENTO DE LA POBLACION.1 EVOLUCIÓN DE LA POBLACIÓN.
Año Hombres Mujeres Total
1.970 943 945 1.888 1.975 979 964 1.943 1.981 1.213 1.207 2.420 1.982 2.704 1.983 2.848 1.984 2.969 1.985 2.976 1.986 1.383 1.350 2.733 1.987 2.794 1.988 2.940 1.989 3.108 1.990 3.294 1.991 3.430 1.992 3.586 1.993 4.019 1.994 4.332 1.995 4.757 1.996 5.211 1.997 1.998 5.824 1.999 6.337
1 Fuente Ayuntamiento y Anuarios Estadìsticos de la C.A.M. PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
2.000 7.286 2.001 8.121 2.002 8.811 2.003 9.627 2.004 2.005 6.175 6.158 12.333
Entendiéndose esta cifra de 12.333 habitantes (población de derecho) como población permanente, es necesario considerar el importante contingente de la población estacional, en su mayor parte proviniente de Madrid y su corona metropolitana, cuyo volumen es de muy difícil evaluación pudiendo establecerse alrededor de 0,57 veces la población permanente, y según fuentes municipales estimativas se cifran en unos 19.359 habitantes, que se deriva fundamentalmente de la consideración de la zona como de las más atractivas para el recreo y el descanso, teniendo poca o nula incidencia las migraciones que se produjeron hacia la capital o municipios colindantes y siguen manteniendo una vivienda en el municipio.
Del análisis efectuado sobre la pirámide de población del municipio (datos de 2.005, Anuario Estadístico de la C.A.M.), se desprende la opinión de que se trata de una población bastante equilibrada en el sentido de que ofrece una amplia base, en general como la de los municipios de la corona provincial semejantes, con escasa discontinuidades hasta su vértice.
Las tasas de natalidad y mortalidad se mantienen en los últimos años en valores sensiblemente constantes, que para 2.001 se cifran en 13,5o/oo y 6,1o/oo respectivamente.
El tamaño familiar medio se sitúa en 2,8 miembros por familia, estando en el entorno de la media nacional. Este valor se ha obtenido de aplicar la población permanente actual (12.333 habitantes) sobre la vivienda permanente (estimada en el 31,616% de las viviendas totales existentes 4.404 viv.).
2.2.11. Vivienda.
El parque de viviendas actual de Alpedrete esta integrado por 6.184 unidades a fecha 01 de septiembre de 2.005.
Este valor proviene de considerar la suma de 3.789 viviendas, a 01 de enero de 1.991 según establece el Anuario estadístico de la C.A.M. de 1.991, ya que según el censo provisional del municipio establecía para esta fecha un valor de 3.684.
El número de unidades ejecutadas en el trienio que va desde el 01 de enero de 1.991 a 01 de enero de 1.994 se eleva a 332, con lo que la suma con las existentes supone la cifra anterior: 3.789+332=4.121 viviendas.
Las 332 viviendas ejecutadas provienen de la consolidación de tres sectores de suelo apto para urbanizar, los S-6 (Los Huertos/El Nogal), S-7 (Prado del Tío Fermín) y S-12 (residencial Palmira), que acumulan 142 viviendas, y 190 viviendas más en el suelo urbano clasificado.
Tiene una dinámica de crecimiento lento, si bien constante, ya que el censo de 1.986 arrojaba una cifra de 3.622 unidades entre las de primera residencia, segunda residencia y
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE. colectivas, cifrándose la segunda residencia en dicho momento en el 78,9% del total de viviendas, con un crecimiento sostenido comparado con los datos del quinquenio anterior. En 1.991 la segunda residencia se cifraba en el 71,402%, y la primera en el 27,116%, siendo el resto viviendas desocupadas.
Con la misma progresión, se supone que en el momento presente, la fracción de vivienda secundaria es del 66,902% y la permanente, usada para el cálculo del tamaño familiar medio, es del 31,616%, siendo que los 4,5 puntos que ha detraído la segunda residencia en el último trienio ha engrosado el contingente de vivienda permanente.
No obstante ésto, es preceptivo significar que dentro del número de viviendas existentes en el momento presente no se han computado las que se encuentran en curso de ejecución que se estiman entre las 50 y 100 unidades dentro del municipio.
En cualquier caso se trata de un parque de viviendas muy renovado, en donde las que datan de antes del año 1.900 se localizan en el pequeño casco antiguo y algunas en las antiguas colonias, sin perjuicio de su buena conservación física.
En cuanto a tipologías por régimen de ocupación, son las unifamiliares en proporción superior al 70% del total de viviendas.
2.2.12. Industria y servicios: El empleo.
Si bien los datos de que se dispone son de 1.986, es significativo que de las aproximadamente 1.350 personas activas, el 2,1% (3,7% en 1.981) trabajaban en el sector de actividad primario, el 38,5% (43,9% en 1.981) lo hacía en el secundario, teniendo en este sector una importancia decisiva la actividad de la construcción que acumulaba el 13,2% respecto al total de empleo, y en el sector terciario, de servicios y comercio, se ocupaba el 59,4% (52,4% en 1.981) de la población activa.
Estas cifras pueden ser representativas a los efectos que se consideran hoy día, si bien denota un descenso la población activa en el sector primario, muy envejecida, otro importante descenso en la industria de casi 6 puntos, y un importante auge del sector de servicios y la construcción.
Por otra parte, las trabas para la implantación de nuevas industrias y la no disposición de suelo para ubicarlas ha supuesto, hasta la puesta en marcha del polígono industrial municipal, que no se relance el sector secundario como alternativa de base económica municipal, tratándose las industrias existentes muy escasas y de instalaciones antiguas, algunas de ellas con menor producción que en un origen.
Por lo que se refiere al sector terciario, es importante y con bastante auge, localizándose principalmente en el casco antiguo y su entorno inmediato, así como al amparo de la carretera N-VI.
C. MEDIO URBANO.
2.2.13. Breve reseña histórica. Estructura del núcleo urbano.
El poblamiento de esta zona de la Sierra de Guadarrama se realizó después de la
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
Reconquista a iniciativa de los segovianos, que llegan más al Sur de Navalcarnero siguiendo la cuenca del río Guadarrama, al objeto de conseguir tierras de sembradura y pastoreo, con lo que se observa el origen ganadero de la zona, buscando establecer asentamientos permanentes, y teniendo numerosos enfrentamientos con los madrileños, lo que determinó que la Corona suspendiese el derecho de ambos condados sobre la zona de la sierra, creando el Real de Manzanares, con autoridad real directa, en tiempos de Alfonso X.
A petición de la duquesa del Infantado, el rey Felipe IV en 1.630 le concedió el privilegio de villazgo junto a Collado Mediano y Collado Villalba.
Alpedrete estuvo inicialmente unido a Collado Villalba hasta que en 1.840 pidió, y se le concedió, su segregación y administración independiente.
El término se dividía inicialmente en propiedades públicas y privadas, prevaleciendo estas últimas en las inmediaciones del casco antiguo. A partir de 1.855 (desamortización civíl) se produce una intensa privatización de numerosas fincas públicas de la sierra, lo que da como resultado la formación de grandes propiedades que se destinarían a usos cinegéticos o ganaderos.
Dicho proceso conlleva una progresiva desruralización por haber caído la propiedad del suelo en personas muy poco vinculadas al lugar y a los valores agrarios, normalmente ligados a la nobleza o a la alta burguesía.
Posteriormente, y en especial a partir de los años sesenta, se produce la formación de sociedades anónimas entre los propietarios y grupos inmobiliarios que con su actuación propician el gran desarrollo urbanístico de los últimos años, basado en la obtención de muy elevadas plusvalías respecto del valor inicial del suelo.
El crecimiento urbano, debido a su función como área de recreo y esparcimiento de Madrid, se remonta a finales del pasado siglo y principio del presente en que se formaron las primeras colonias (Los Negrales y El Carmen) apoyadas respectivamente en las estaciones de ferrocarril. El posterior cambio en el sistema de transporte, evolucionado en base al automóvil privado, provoca en la década 60-70 un desarrollo anárquico que afecta prácticamente a toda la periferia del núcleo urbano.
Con independencia de las recientes extensiones más o menos ordenadas, el casco de Alpedrete es un núcleo urbano poco compacto, con una estructura típica de las organizaciones de los nucleos serranos de la zona, con tipologías edificatorias muy relacionadas con el origen ganadero y los materiales propios de la zona.
Efectivamente, el núcleo primitivo se origina en la fundación de la Iglesia Parroquial alrededor de la cual, y con una estructura básica radioconcéntrica, se va yuxtaponiendo la edificación residencial con sus anejos agrícolas, conformando áreas edificadas conjuntamente con corrales, que dan lugar actualmente a zonas con tipologías que conforman manzanas
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE. cerradas irregulares y otras con edificación aislada.
Se apoyaba dicho núcleo sobre el antiguo camino de Collado Villalba a Guadarrama, que ha quedado integrado hoy día como calle o travesía antigua al nucleo urbano.
El núcleo urbano permanece con dichas dimensiones hasta prácticamente el tercer cuarto del siglo pasado. La primera extensión del casco es la del Barrio de Colmenillas, con un carácter de ordenación urbana marcado por la retícula sobre la que se asienta.
Con la implantación del ferrocarril a finales del pasado siglo, y al amparo de las estaciones se comienzan a desarrollar varias áreas muy ordenadas bajo una estricta retícula ortogonal que constituyen las colonias residenciales, principalmente representadas por la Colonia del Carmen y Los Negrales. Se desarrolla alguna posteriormente, como la de San José, junto al término de Guadarrama, si bien se implanta de forma más desorganizada, apoyándose sobre la carretera de Guadarrama.
Con posterioridad, iniciándose en los años 60, y con mayor auge en los 70, se comienzan a ejecutar las grandes urbanizaciones multifamiliares y unifamiliares que conforman el núcleo urbano que actualmente se presenta, ejecutándose urbanizaciones entre las más representativas que son Mataespesa, Los Berrocales, Las Rocas, etc.
Por último, en los últimos años, con el planeamiento vigente que ha fomentado el uso de tipologías residenciales unifamiliares en pequeña o muy pequeña parcela, se ha venido a rellenar los huecos existentes entre las extensiones residenciales en general y el casco antiguo, con un crecimiento periférico a este último.
2.2.14. Las infraestructuras que sirven al núcleo.
El nivel de urbanización del núcleo de Alpedrete y sus extensiones residenciales, tanto en lo que se refiere a pavimentaciones como a redes de servicios propiamente dichas, es sustancialmente alto, si bien adolecen de tener una antigüedad que hace pensar en la sustitución de algunas redes (saneamiento y alcantarillado).
Practicamente todo el núcleo cuenta con pavimentación de la red viaria, tanto calzada como acerado, siendo en las colonias más antiguas en donde faltan áreas de pavimentación. El resto de los servicios básicos urbanos abarca a la totalidad de las áreas ocupadas.
No obstante esto, en algunos puntos el problema del vertido de aguas residuales no está hoy día resuelto, por canalizar las aguas hacia otros municipios colindantes. A este extremo habrá de darse respuesta en coordinación con el ente que tiene la competencia en recursos hidraúlicos y con los municipios colindantes afectados.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
Menos condicionados los servicios de distribución de agua potable y energía, practicamente cubren tanto las áreas centrales como las periféricas dando un servicio eficaz que cubre el 100%.
Sin embargo, la regulación de la distribución de agua, si bien sin problemas de suministro desde las arterias del Canal de Isabel II, es algo deficiente siendo preciso acometer la ejecución de un depósito regulador para el servicio de la población, que se habrá de contemplar en el planeamiento en revisión.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
2.3. EL PLANEAMIENTO VIGENTE.
Está constituído por las Plan General municipal de Alpedrete que fueron aprobadas definitivamente por el Consejo de Gobierno de la C.A.M. en 1.994, y posterior publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid.
De este planeamiento municipal al día de hoy se ha desarrollado prácticamente todo el segundo nivel de planeamiento para poner en uso las áreas determinadas con gestión diferida, salvo los suelos integrantes de unidades de actuación, llamadas en el texto de las Normas áreas de actuación, que se encuentran dentro del casco antiguo.
En cuanto a dimensionamiento del modelo proyectado, prevé un área de suelo urbano y urbanizable que en conjunto suponen 462,919 hectáreas, que se desglosan en 367,183 hectáreas de suelo clasificado como urbano, y el resto, 95,736 hectáreas, clasificado como suelo apto para urbanizar desglosado en trece sectores.
En términos de capacidad residencial, el planeamiento municipal vigente prevé una capacidad residencial residual de 2.954 nuevas viviendas (en el momento de redactarse) que junto con las 4.0002 existentes en su momento (según los documentos de las Normas) suponían un total dentro de los suelos delimitados como urbanos y urbanizables de 6.954.
Por lo que se refiere a la población máxima capaz dentro de las Normas, en los cuadros resumen de la Memoria de ordenación se especifica que en suelo urbano la capacidad sería de 20.164 habitantes, mientras que en el conjunto del suelo apto para urbanizar se obtendría una capacidad de 4.165 habitantes, que en total supone una población de 24.329 habitantes. Estos valores se han obtenido para una composición media familiar de 3,5 miembros.
Así mismo, dispone de aproximadamente 15,26 Has de suelo industrial en la zona de las Canterass para acometer los nuevos desarrollos industriales previstos, sobre suelo municipal.
Por lo que se refiere a las áreas delimitadas de gestión diferenciada del suelo, se
2 Las viviendas censadas provisionalmente por el Ayuntamiento a 31 de diciembre de 1.990 son 3.684 unidades. PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE. delimitan 15 unidades de actuación y 13 sectores aptos para la urbanización. Mientras que 14 de estos últimos tienen carácter residencial el restante tiene carácter industrial, y las unidades de actuación todas ellas tienen el carácter residencial.
El resto de suelo no incluído en unidades de gestión o planeamiento diferenciado se sujeta a las determinaciones de la normativa propia de las PLAN GENERAL municipales.
Por último cabe hacer la apreciación que la ordenación prevista plantea ocho zonas diferentes de ordenación del suelo urbano regulado directamente a través de la propia normativa, si bien éstas no responden a una división por áreas homogéneas, recibiendo similar trato áreas tan dispares como las colonias antiguas y las zonas residenciales unifamiliares recientes.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
CAPITULO 3º DIAGNOSTICO DE LA SITUACIÓN
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
3.1. LA RELACION CON EL ENTORNO COMARCAL.
El municipio de Alpedrete en los últimos tiempos ha jugado un papel comarcal de asentamiento de segundas residencias que poco a poco se va convirtiendo en residencia permanente en función de la mayor dotación de equipamientos en el propio municipio y núcleo urbano.
A nivel de servicios, queda directamente ligado al núcleo de Collado Villalba, como centro en donde se localizan la práctica totalidad de las instituciones comarcales de la Administración central y regional.
Esta dependencia, si bien con una relación de proximidad importante, ha generado un nulo o escaso desarrollo de servicios de segundo y tercer nivel dentro del propio municipio de Alpedrete, en beneficio de aquel municipio, que a efectos de lograr un reequilibrio comarcal habrá que solucionar proyectando una oferta que canalice recursos económicos hacia Alpedrete de los restantes municipios del ámbito.
En dicha estrategia caben no solo infraestructuras comerciales y de equipamientos sino también ofertas de calidad residencial, etc., que bien sea por criterios de medio urbano, densidades, etc, no sea considerado en el resto de municipios.
Evidentemente, la ubicación del núcleo urbano fuera de las rutas más importantes de la comarca, como son la N-VI y la A-6, ha predispuesto al municipio para acoger los usos residenciales sin más, sirviéndose estos, a todos los niveles de la oferta de los colindantes.
En cualquier caso, y modelo que se proponga, será pues un objetivo prioritario el acercamiento del municipio a su entorno comarcal mejorando en la medida de las posibilidades la accesibilidad a los núcleos urbanos, bien desdoblando los accesos, con nuevas vias de comunicación, etc.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
3.2. EL MEDIO FISICO DEL MUNICIPIO.
Entrando a considerar el territorio del término municipal, éste está claramente diferenciado en cuatro áreas:
La primera de ellas está constituída por una franja que ocupa el Noreste del término municipal desde la carretera del Puerto de Navacerrada, con una topografía relativamente abrupta, conformando la ladera del cerro de Cabeza Madiana, cubierta por vegetación de monte bajo y en la zona más alta de monte alto con especies de coníferas, no explotada agrícolamente, con un interés importante por lo que se refiere a calidad del paisaje y en general por las condiciones ecológicas y medioambientales y de sus masas forestales. Merece la pena considerar su protección en consideración a estos valores.
La segunda zona, está constituída por el resto de la zona Norte del municipio hasta las áreas ocupadas por el núcleo de población, que con una morfología de ladera con una pendiente suave hacia el Sur y con una vegetación típica del piedemonte de la sierra, la sola clasificación como suelo no urbanizable ofrece la protección adecuada, siendo este terreno capaz de acoger determinadas instalaciones (pecuarias, extractivas, etc.) asociadas a la explotación del medio físico, y así mismo usos e instalaciones de utilidad pública o interés social. En esta zona descrita, y al Sur de la misma, próxima y colindante con el suelo edificable existe la huella de las canteras antiguamente explotadas que han producido un importante impacto en el territorio, siendo estas capaces de acoger determinados usos urbanos, como los industriales por proximidad con los existentes de esta naturaleza.
La tercera zona la constituirían las áreas urbanas, con un desarrollo espacial muy importante (con una ocupación actual superior al 30% del suelo del término municipal). Se disponen ocupando la parte central, Oeste y Sur del término. Por tratarse de las áreas más complejas en la ordenación y en su diagnóstico entraremos a estudiarlas pormenorizadamente en puntos siguientes.
Por último, la zona que queda por analizar la constituyen las áreas de la mitad meridional del término que, acumulando una importante superficie, han quedado rodeadas por áreas edificadas. Esta zona se estructura por la carretera de Alpedrete a Los Negrales. Junto a los márgenes de la misma existe una ocupación en la primera banda que da paso a unos terrenos que inicialmente destinados al pasto de ganados, hoy día se presentan con un uso mucho más limitado o sin ninguno.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
Algunos de los suelos integrantes de esta última zona se trata suelos yermos, con poca o nula vegetación, prácticamente planos, topográficamente hablando, y anegables, localizándose junto a la autopista y ferrocarril.
Al Norte de estos sin embargo, existe una mancha boscosa, en el cerro de Los Berrocales bastante significativa, y merecedora de su protección en base a su mantenimiento, tal y como la presenta actualmente el planeamiento urbanístico vigente, y hacia el Este se desarrollan suelos que sin la importancia por cuanto a vegetación se refiere, son más ricas en este sentido que las primeras descritas de esta zona, conteniendo especies arbóreas de un porte significativo.
En términos generales, se trata de un medio físico bastante respetado por lo que se refiere a implantaciones de edificaciones o usos impropios del mismo, destacando únicamente las instalaciones de un polvorín al Norte del término, ubicación lógica por la peligrosidad de la instalación, un restaurante al amparo de la carretera de Navacerrada, y algunas antiguas viviendas en la zona de Los Berrocales.
No se ha producido ninguna parcelación o urbanización ilegal dentro del término, al contrario que ocurrió en otras zonas de la provincia.
Por lo que se refiere al nucleo urbano en relación con las conexiones viarias con su entorno, se aprecia una necesidad de mejorar los accesos, como ya se señalaba anteriormente, lo que puede suponer la regularización del acceso a través de la vía estructurante del polígono industrial, con capacidad suficiente para ello, con la conformación de un nudo viario en la carretera del Puerto de Navacerrada, y la ordenación del actual acceso desde la misma, con mejora de la plataforma de la carretera, actualmente muy estrecha.
En cualquier caso, al día de hoy sería necesario canalizar inversiones para mejorar, tanto en trazado como en plataforma, la carretera existente con un objetivo de "acercamiento" de Alpedrete a su marco comarcal territorial y a Madrid.
Desde este último nudo está proyectada por la Dirección de Carreteras de la Comunidad de Madrid, una carretera que conectará con la autopista A-6 atravesando el municipio por el llamado Camino de la Sal, eje este que potenciará, no cabe duda, las áreas residenciales que se ubican al amparo de la carretera de Los Negrales.
Otra de las expectativas importantes de conexión con el entorno, y especialmente con el área metropolitana de Madrid es el ferrocarril. Este medio de comunicación puede favorecer un asentamiento permanente en el municipio por contraposición al de temporada que hasta ahora ha sido el que ha respondido al mayor contingente de crecimiento en el municipio.
Evidentemente, la potenciación de esta vía de comunicación, bien por desdoblamiento de las vías para especializar algunas para las cercanías, bien aumentando la frecuencia, etc.,
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE. conllevaría una potenciación de todos los órdenes del municipio.
Como conclusión se puede decir, respecto del medio físico del municipio, que tiene un cierto interés no ya para la explotación agrícola o pecuaria, sino por sus valores naturales siendo esto manifiesto al Noreste del término y en determinados enclaves puntuales, que precisa de la articulación de protecciones a efectos de su mantenimiento. La totalidad de los usos de naturaleza urbana convendrá disponerlos en el ámbito y entorno del núcleo urbano existente y amparando actuaciones que han quedado algo "descolgadas" del conjunto.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
3.3. EL NUCLEO URBANO DE ALPEDRETE.
El núcleo urbano de Alpedrete, constituído como yuxtaposición de diferentes áreas que se suceden en el tiempo, es relativamente compacto en sus áreas centrales, casco antiguo y primera extensión por el Barrio de Colmenillas, que adquiere un grado importante de relajación en las colonias residenciales antiguas y en las nuevas extensiones residenciales, tanto multifamiliares como unifamiliares.
Se localiza centrado en el término municipal, sobre el piedemonte de la sierra de Guadarrama. Se detectan claramente diferenciadas varias zonas homogéneas yuxtapuestas que conforman el núcleo urbano como ya se significaba en el capítulo correspondiente de información.
Con un casco antiguo, origen del asentamiento, que se asienta sobre un trazado orgánico, prácticamente todo el resto del crecimiento del núcleo urbano se ha producido de forma ordenada, al amparo de planes de alineaciones antiguamente y planes de ordenación en los casos más recientes. Así prácticamente los ensanches del casco que suponen las colonias residenciales se soportan sobre tramas urbanas ortogonales, y la ordenación de las nuevas extensiones residenciales, si bien con otro carácter no ortogonal y sí más adaptado a la topografía y territorio, se realiza de forma planificada.
Las únicas áreas que se presentan desamparadas de la cohesión del núcleo son las urbanizaciones que se levantan en la carretera de Los Negrales.
Constitutivo así mismo de las áreas urbanas de Alpedrete, la Colonia de Los Negrales queda prácticamente desvinculada de su contexto municipal, relacionándose más con las áreas próximas del municipio vecino de Collado Villalba. La presencia de instalaciones y equipamientos municipales que potencien la zona puede ser el mecanismo más efectivo de relación.
3.3.1 .La población y el uso residencial.
a)Dinámica de crecimiento.
Como se observa en el Capítulo de información precedente, la población de derecho
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE. del municipio de Alpedrete en los últimos años se mantiene con un crecimiento sostenido que se produce por la conversión de residencia temporal en permanente principalmente, llegando en la actualidad a los 12.333 habitantes de derecho (al 1 de septiembre de 2.005).
De la comparación de la población de derecho, más o menos equivalente a nuestros efectos a la residencia permanente, con el crecimiento del parque residencial se observa un importante desfase existente entre uno y otro, debido al importante contingente de la población estacional, cifrado para esta fecha en el 30% del total de viviendas existentes.
No parece indicado establecer una correlación entre la dinámica de crecimiento habida en estos últimos años y las proyecciones para establecer el crecimiento previsible y si que conviene analizar mínimamente este fenómeno.
Dado que se trata de un municipio con antecedentes importantes en la implantación de colonias residenciales, se ha generado un crecimiento del número de viviendas muy superior a la propia capacidad de servicio del núcleo original, que resuelven sus necesidades de forma interna, en los equipamientos de carácter privado que se ubican en las mismas urbanizaciones, y respecto a las necesidades de comercio y servicios bien dependen de Alpedrete o bien de otros municipios que tienen una mayor oferta en este sentido.
b) Proyecciones de población.
Establecer una proyección por extrapolación en base a los datos disponibles de población conduciría, si se ha de emplear para dimensionar la capacidad residencial en el nuevo planeamiento que se redacte, a un importante error.
No cabe duda de que dichos datos son el punto de partida como situación que se presenta actualmente y que en cualquier caso hay que considerar. Sin embargo no hay que acometer el problema con la estrecha visión de la proyección de valores deducidos del crecimiento vegetativo, que llevaría a la conclusión de no prever nuevos suelos e incluso, para un periodo de vigencia del planeamiento de entre 10 y 15 años, habría que considerar la innecesariedad de suelos residenciales actualmente clasificados como aptos para la urbanización, en el sentido amplio.
Otro factor ya apuntado, de difícil evaluación, es el que se deriva de la residencia de temporada, muy importante, y que va a seguir existiendo para determinada oferta inmobiliaria, puesto que el municipio de Alpedrete se sitúa relativamente lejos del área metropolitana, y con unos valores medioambientales notables, que lo hacen muy atractivo. No cabe duda de que con este factor habrá que contar en alguna medida para establecer el dimensionamiento de la capacidad del núcleo urbano.
A efectos de conocer el orden de magnitud de este fenómeno cabe señalar que las viviendas no permanentes en el municipio se sitúan en el entorno del 30%.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
Por tanto, la previsión, como se justificará más adelante en la propuesta que este Documento formula, de suelos destinados a actividades económicas y productivas y equipamientos y dotaciones, y de medios de gestión adecuados a las singularidades de la ordenación y la estructura de la propiedad, supondrán un crecimiento notable de la población permanente, con componentes tanto vegetativas como de inmigración o consolidación de la residencia en permanente, sin menospreciar la componente de residencia estacional, en cualquier caso que fluctúa y de difícil evaluación. c)La situación del parque de viviendas.
El parque actual de viviendas (censo estimado a 01 de enero de 1.994) arroja un saldo de 4.121 unidades, entre principales y de temporada.
Se trata de un parque relativamente reciente, en donde los únicos exponentes en mal estado, y alguna ruina, se encuentra en el entorno del casco antiguo. La carácterística de los materiales empleados en las construcciones antiguas, de piedra en su gran mayoría, ofrecen en la actualidad un estado físico que se puede considerar como bastante aceptable en las edificaciones de hasta el primer tercio de siglo.. El resto de las viviendas se han venido ejecutando a lo largo del presente siglo con una punta de mayor edificación en la década de los años `70, en que se promueven las grandes urbanizaciones y los conjuntos de viviendas multifamiliares.
Una importante fracción de este parque de viviendas, evaluada según los últimos datos disponibles alrededor del 70% (el 66,9%), constituye segunda residencia de temporada.
La articulación de medidas de protección del ambiente y escena urbana de las áreas que soportan edificación de una cierta entidad arquitectónica, en las colonias antiguas y en el casco antiguo, junto con la posibilidad de reestructuración de la edificación de forma que, con medios ordinarios de edificación, se adecúe a las necesidades actuales de la población, será un objetivo claro y necesario que contenga el planeamiento municipal que se redacte, a efectos de que se mantengan en lo posible dichas tipologías quye caracterizan al núcleo.
d)Necesidades detectadas en el sector viviendas.
La propia dinámica de edificación en el municipio marca la propia de necesidad de suelo para ubicar las nuevas extensiones residenciales.
La previsión de nuevos equipamientos va aparejada a esta necesidad de forma consustancial. En cuanto al espectro de oferta en lo que se refiere a tipologías, la unifamiliar, que es la que caracteriza al núcleo urbano en su conjunto, es la que se entiende como más adecuada para incorporarla al modelo que se proponga.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
Ahora bien, habida cuenta el alto coste de la vivienda que se está construyendo actualmente, accesible prácticamente para economías medias y altas, parece oportuno incorporar otra oferta de vivienda pequeña, con programas de uno y dos dormitorios, que relacionadas con otros usos más urbanos y con tipologías adecuadas puedan cubrir la potencial demanda de las economías más modestas y aquellas otras que se incorporan al proceso productivo y económico: los jóvenes, con capacidades muy limitadas, sobre todo de la población permanente del propio municipio.
La localización de esta oferta se ha de orientar en las proximidades del casco antiguo y primeros ensanches.
3.3.2. Las actividades y el equipamiento.
a) El sector primario.
Representado por la ganadería principalmente, escasamente el 2% de la población total activa se dedica a las faenas de este sector habiendo decaído notablemente como recurso económico de la población.
Se trata de una población muy envejecida, y esta actividad por una parte va perdiendo peso dentro del conjunto económico del municipio, a la vez que van existiendo menos explotaciones, debido en parte por la concentración del suelo en menos explotaciones, más tecnificadas y preparadas.
De alguna manera habrá que potenciar la actividad agropecuaria para que no reduzca su cuota dentro de la base económica municipal que la han caracterizado desde siempre, bien mediante potenciación de las zonas pecuarias para su mejor explotación, mediante la previsión y ejecución material de un polígono ganadero, con canalización de las inversiones oportunas, concentrando los recursos para rentabilizar servicios, etc., lo que redundará en una mejor explotación de la cabaña.
b) El sector secundario.
Uno de los problemas principales con que se encuentra hoy día el municipio es con la escasa oferta de las instalaciones industriales que existen.
El lento desarrollo en condiciones de las áreas determinadas por el planeamiento urbanístico vigente, ha provocado una situación de escaso interés de asentamiento de industrias de un cierto volumen que exigen una calidad del entorno necesaria para desarrollar su actividad, con buena accesibilidad etc.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
No obstante por la Administración local se ha potenciado al máximo dicho desarrollo, limitado por los escasos recursos del mismo, que podrían solventar con ayudas de IMADE o SEPES en su caso.
La necesidad de una reactivación del sector productivo, que acoge al 38% de la población activa, pasará por tomar medidas drásticas para orientar el desarrollo de un polígono con las características adecuadas a una amplia oferta, que englobe a la mayor parte de las instalaciones existentes en el polígono en ejecución para ordenarlas de forma conjunta, dotándo al ámbito de los servicios mínimos que demandan hoy día instalaciones de esta naturaleza.
La localización unida a una buena accesibilidad deberá tener en cuenta no obstante la calidad ambiental del núcleo que estamos tratando, controlando las masas edificables que se generarán y, en su caso el impacto que puedan causar.
c) El sector terciario.
La potenciación del núcleo de Alpedrete como centro de servicios dependerá en buena medida de la estrategia para resolver sus propios déficits existentes en la actualidad (comercio primario y especializado, servicios de todo tipo a la población) que el mismo ofrezca tanto para la población residente permanentemente como así mismo para la estacional.
Evidentemente de la lectura que se hace de la fracción de población activa que trabaja y se ocupa en el sector de servicios, que llega casi al 60%, se denota la importancia que tiene para el municipio, si bien esta importancia tiene un carácter muy local.
Mediante la normativa urbanística que se redacte deberán potenciarse las áreas centrales para estos usos para la reactivación de las mismas, siempre contemplando el uso residencial como base, en la medida que tengan capacidad de acogida para los usos terciarios. En cualquier caso teniendo en cuenta las necesarias medidas de protección a que debe someterse el núcleo considerado.
A esta formulación se une la estrategia de localización de ejes de actividad que se refleja en la propuesta que se formula y se especifica en capítulos posteriores.
Por lo que se refiere a la distribución geográfica, hoy concentrada casi con exclusividad en el casco antiguo, deberá procurarse una distribución más homogénea en la masa del casco, lo que producirá una revitalización del tejido urbano en aquellas zonas que hoy están más degradadas con la lógica repercusión que podrá tener respecto al objetivo de mantenimiento en valor del potencial histórico, cultural y arquitectónico del casco y sus ensanches.
d) Nivel de equipamiento y dotaciones.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
Siendo muy completo el nivel actual de equipamiento del municipio, adolece no obstante de suficiente dotación de áreas destinadas a zonas verdes (areas ajardinadas, de recreo, estancia y para el juego de los níños), proximas e incardinadas en las áreas más densamente pobladas: el casco antiguo y sus primeros ensanches.
Evidentemente no ocurre lo mismo con las ordenaciones recientes que han incorporado, integradas en la trama residencial, las áreas destinadas a espacios libre suficientes al fin perseguido.
Incluso con dotaciones de equipamientos de una notable magnitud (tanto escolar como deportiva, asistencial, etc.) requerirá potenciar este grado de equipamiento a nivel comarcal, además de dar el puro servicio local, como por ejemplo con la ampliación de la capacidad de E.G.B. existente, dentro del sector docente.
El reequipamiento de áreas municipales con baja o nula accesibilidad a los equipamientos existentes, como ocurre en el área de Los Negrales, será otro de los objetivos que se persigan durante la revisión del planeamiento.
En cualquier caso durante el mencionado proceso de revisión se irán decantando las necesidades en función del modelo de desarrollo que se adopte.
No conviene olvidar que con la articulación de suelos urbanizables como corona sobre los suelos urbanos consolidados que en su caso se prevean para el futuro desarrollo, en virtud de las determinaciones legales por lo que a nivel de suelos de cesión para dotaciones se refiere, las actuales áreas periféricas menos accesibles a los equipamientos en términos relativos, van a ver reequipados sus ámbitos geográficos paliando en alguna manera los déficits existentes en el nivel de dotación primario (comercio diario, dotaciones preescolares, equipamiento social básico, etc.).
e) Las infraestructuras generales.
Se ha puesto de manifiesto al hablar de las infraestructuras generales que atienden a los servicios básicos urbanos, que en general con una satisfactoria explotación actual, se consideran algunos de ellos manifiéstamente insuficientes para el modelo actualmente vigente, y por ende para el propuesto.
Entrando a considerar a las mismas, para el suministro de agua a la población va a ser necesario ejecutar un nuevo depósito regulador en la zona de Mataespesa, con una capacidad aproximada de unos 4.000 m3. (la capacidad de proyecto del depósito habrá de determinarse de forma más fiable). A partir del cual se extenderá la distribución por las redes existentes y las que se vayan ejecutando, que deberán adoptar para las arterias principales el material de fundición, como determinación propia del Canal de Isabel II, gestor del agua y los recursos hidraúlicos.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
En cuanto al saneamiento de la población y el vertido de las aguas residuales, en la actualidad el municipio se sirve de la estación depuradora de Collado Villalba que así mismo gestiona el citado organismo. No obstante esto, determinados extremos relacionados con el saneamiento general deberán tenerse en cuenta a la hora de las nuevas previsiones.
A título orientativo cabe decir que la zona urbana situada junto a la autopista y al Arroyo de los Linos, con frecuentes inundaciones por motivos de las crecidas del citado arroyo, deberá plantearse una solución que integre la protección del cauce y la salvaguarda de la población en dicha zona.
No existe ninguna problemática especialmente grave en lo que se refiere a las infraestructuras de tipo eléctrico y telefónico, siendo no obstante a considerar la necesaria subterranización de las redes cuando menos en las zonas de mayor calidad urbana.
3.3.3.El soporte físico.
Ya se ha mencionado y definido en el Capítulo anterior la estructura urbana del núcleo, por áreas homogéneas en sus tratamientos urbanísticos y de edificación, yuxtapuestas alrededor y desde el casco antiguo.
Estas extensiones constituyen el soporte físico sobre el que se desarrollará el modelo que se proponga a través del planeamiento, habiendo de contar con las mismas lógicamente.
Son dos los tratamientos que se han de dar desde el planeamiento, por una parte a las áreas de casco antiguo y las colonias residenciales más antiguas definidas como las de mayor calidad, y por otra a las nuevas áreas propuestas para su ocupación por usos urbanos, debiendo comprometer la ordenación que se proponga la integración de todas las tramas.
Para las primeras zonas se impone el mantenimiento de todos sus valores ambientales lo que en definitiva supondrá el mantenimiento de la trama soporte en su estado actual. Para las segundas zonas, de nueva creación, que soportarán edificación de otras características evidentemente, dicho mantenimiento se puede reconsiderar.
Será por estos nuevos desarrollos a través de los cuales se canalice, con las debidas medidas de protección, los tráficos de paso indeseables que hoy día se producen por el interior del casco, y así mismo se fomentará la diversificación y alternativas de distribución de los tránsitos internos para reservar las áreas centrales de los mismos.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
3.4.EL PLANEAMIENTO MUNICIPAL VIGENTE.
3.4.1.De la ordenación y regulación general.
El análisis que se formula sobre el planeamiento municipal vigente en Alpedrete parte de la base de que no considera una estructura suficientemente adecuada al desarrollo del núcleo urbano. En este sentido la desagregación y regulación que formula dicha ordenación no se adecua a la propia organización de las áreas consolidadas ni presenta una alternativa coordinada de éstas con las nuevas áreas proyectadas para su ocupación por usos urbanos.
Consideraciones de ordenación similares se efectúan para áreas con cualidades específicas dentro de las diferentes áreas del núcleo, así por ejemplo quedan reguladas de forma igual tanto las antiguas colonias residenciales como las nuevas extensiones unifamiliares, conteniendo una morfología netamente diferente.
Evidentemente la estructura general planteada parte de la consideración de los ejes principales actuales, y aún implicando nuevos desarrollos viarios generales que den respuesta a la problemática generada por los tráficos indeseables que en la actualidad atraviesan el núcleo por ámbitos de calidad urbana, no se llega a una solución total al respecto, siendo que en definitiva por el modelo vigente se consolida dicha problemática.
Por lo que respecta al casco antiguo, no se consideran dentro de la estrategia del planeamiento las oportunidades que ofrecen los escasos ámbitos vacantes para proceder a un reequipamiento del mismo, si quiera en lo que concierne a espacios libres para uso y disfrute de la población de los cuales es bastante deficitario.
En este sentido cabe decir que una solución, a similar nivel que en el plan antes mencionado se puede incardinar en el contexto propio de las PLAN GENERAL en revisión, con lo que ello supone de coordinación para la protección de estos ámbitos de mayor valor histórico, cultural y arquitectónico, contemplando en la misma redacción tanto las medidas de protección, normativa urbanística de aplicación y catalogación de las edificaciones, conjuntos, zonas y elementos que se consideren. Sin la misma importancia relativa, lo que sí se podría pensar en trasladar en el tiempo, aún con una regularización normativa precisa desde las propias Normas, es la ordenación del espacio público y en especial las condiciones de urbanización de los ámbitos de las Colonias que se revelan como ordenaciones urbanas de un alto interés. En cuanto a lo que respecta a la regulación pormenorizada de la edificación y la urbanización, la revisión deberá considerar de forma exhaustiva todos los condicionamientos que afectan a estas actividades, y de esta forma no generar un documento que produzca las situaciones interpretativas del instrumento vigente, principalmente en la articulación de las condiciones generales de todo tipo, lo que supone un inconveniente tanto para Administraciones como para particulares.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
Así pues, situaciones de consideración de cómputo de volúmenes edificados, de medición de la altura de la edificación, principalmente en el casco antiguo, consideración sobre los potenciales usos, tanto característicos como compatibles y su distribución potencial en la edificación, etc., han de tener una solución radical que no se preste a malos entendidos y sea un instrumento eficaz para inspección y control municipal.
3.4.2.De la gestión del suelo.
Si centramos el análisis en la gestión del suelo que proponen las vigentes Normas Subsidiarias, se significa que las previsiones por lo que se refiere a los mecanismos de actuación que formulan las vigentes Normas se han manifestado como bastante efectivos dado el grado de profesionalidad de los operadores inmobiliarios que han actuado en el municipio.
Así pues, la asignación a los ámbitos con gestión diferida del sistema de compensación se debe mantener en la siguiente revisión, en previsión de la correcta ejecución de las determinaciones que se establezcan.
Sin embargo, un objetivo necesariamente a perseguir es el de que no se produzca una diferencia tan notable de aprovechamientos entre unos ámbitos y otros de entre los previstos como ocurre en las Normas Vigentes, lo que desgraciadamente ha producido el colapso de más de un ámbito de gestión diferida (sector S.1., unidad de actuación A.5.).
3.4.3.Protección del patrimonio.
Las medidas de protección del patrimonio vista con un carácter muy rígido está produciendo la degradación de las áreas centrales, y en particular del casco antiguo, en donde son imperiosas las medidas para revitalizarlo y restaurarlo. En cualquier caso dicha protección ha de existir, no cabe duda, sin embargo las medidas, por cautas que sean, deben potenciar la labor de rehabilitación del núcleo.
3.4.4.El respeto a la legalidad vigente y la solución de las situaciones producidas.
Sin perder la óptica del respeto de la legalidad urbanística vigente, y sin perjuicio de las actuaciones de tipo disciplinario que tanto el Ayuntamiento de Alpedrete como así mismo la Comunidad Autónoma de Madrid a través de sus órganos urbanísticos puedan tener en curso de resolución, la presente revisión contempla la problemática creada desde esta óptica proponiendo la solución que se considere más oportuna, con estricto respeto al origen de lo que se estudia y al respeto de los derechos de terceros perjudicados.
Dichas soluciones deberán en su caso incorporarse al planeamiento en las condiciones que estimen oportuno las citadas Administraciones.
3.4.5.De la capacidad del modelo.
El contingente de vivienda, como capacidad del modelo, que fijan las hasta ahora Normas Subsidiarias vigentes, llevan a una falaz interpretación de datos.
Esto, a poco que se las estudie, es una evidencia pues la falacia referencial parte de considerar una capacidad residencial total en el modelo urbano que propugna, que supone la estimación de la superficie neta de cada zona urbanística, como sumatorio de las superficies netas de todas las manzanas adscritas a la misma, a la que se aplica una densidad, en caso de zonas con tipologías unifamiliares, que se corresponde con el máximo fraccionamiento posible
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE. del suelo neto, es decir, y considerándolo a título de ejemplo, a una zona en que es de aplicación la condición de parcela mínima edificable de 1.000 m2. se aplica una densidad residencial de 10 viv./Ha.
Esto no deja de ser un mero ejercicio teórico, puesto que por una parte no considera la situación actual consolidada para establecer la capacidad real del núcleo urbano, y por otra, que al establecer el sumatorio de todas las manzanas adscritas a la aplicación de una misma zona de ordenanza, el fraccionamiento real, si quiera que sea en los valores mínimos límite, no admite el trasvase de los restos que necesariamente existen en cada manzana.
Esta explicación, que se puede pormenorizar de una forma mucho más prolija, es suficientemente elocuente como para que se considere como equivocado el criterio que para evaluar la capacidad del modelo ha seguido el planificador, dando total validez a las cifras y datos que contienen las vigentes PLAN GENERAL que se revisan sin efectuar un juicio crítico de las mismas.
Por otra parte, las vigentes normas (aprobadas definitivamente en abril de 1.985, pero comenzadas a redactar en 1.981) fijan un número de viviendas ya existentes de 4.000 unidades, cuando en esa fecha existían 2.976 viviendas (01/enero/1.985).
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
CAPITULO 4º MEMORIA JUSTIFICATIVA
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
4.1. JUSTIFICACION DE LA CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE ACOMETER LA REVISION DEL PLANEAMIENTO MUNICIPAL.
Si bien es cierto que el planeamiento municipal hoy vigente en Alpedrete, las Normas Subsidiarias de 1.994, es un instrumento relativamente reciente, en términos relativos, lo cierto es que habida cuenta la génesis y tramitación extremadamente larga que tuvo, las bases y fundamentos en que se apoyaba, la dinámica urbana actual del municipio en relación con el entorno metropolitano en que se incluye, etc., ha tenido como resultado, ya expuesto en Capítulos anteriores, un planeamiento que no define un modelo de desarrollo coherente y completo, quedando superadas ampliamente sus previsiones en tan corto espacio de tiempo de su vigencia, y demandando la propia dinámica del núcleo urbano más suelo para usos principalmente residenciales y de servicios y dotaciones de equipamiento.
Las vigentes Normas Subsidiarias han articulando medidas de gestión que se han revelado de relativamente fácil ejecución, ejecución en aquellos puntos del núcleo más comprometido, sobre todo en la zona del casco antiguo y en sus inmediaciones, en que son especialmente necesarios.
No obstante lo anterior, se comprueba que la práctica totalidad del suelo apto para urbanizar ha visto desarrollado su planeamiento parcial (todos los sectores previstos cuentan con Plan Parcial aprobado definitivamente, con muy pocas excepciones), y en muchos casos con aprobación de los instrumentos de compensación y urbanización así mismo, y ejecutadas materialmente sus determinaciones.
Dentro de este marco, se han visto ejecutados físicamente en su totalidad o en avanzado estado de ejecución un total de siete sectores de entre los previstos.
No obstante esto anterior, el municipio, y en concreto el núcleo urbano, adolece de una serie de problemas estructurales que, de no reconducirlos a tiempo por vía del planeamiento municipal pueden llevar a el colapso municipal y la ejecución de previsiones no acordes con el medio en que se proyectan actualmente.
La revisión del planeamiento municipal, constituído por las vigentes Normas Subsidiarias de 1.994, se impone pues como el camino para reconducir los problemas, y por tanto habilitando soluciones, planteados hoy día en el municipio.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
Es conveniente pues sentar las bases de este planeamiento que de respuesta inmediata a todo el cúmulo de problemas y de necesidades de que ahora mismo adolece.
A la pregunta de si ¿es preciso optar por un nuevo modelo urbano?, o bien si ¿sería suficiente con la modificación de determinados extremos del planeamiento vigente?, es preciso contestar con rotundidad en el sentido de que a un núcleo lo suficientemente complejo como es el que se trata es necesario dar una respuesta que integre la solución a todos los problemas sectoriales desde la misma óptica unitaria, sin perjuicio del mejor criterio en la definición del modelo.
No obstante esto, evidentemente el modelo que se propone se basa, no cabe duda, en la situación existente, con elementos válidos para articular la solución que aparece como más óptima.
Se centra la filosofía de la propuesta, que se formula en el siguiente capítulo, en la definición de un modelo urbano lógico, que integra una gran mayoría de soluciones, y así mismo la de dar una respuesta ponderada al crecimiento residencial y de servicios en función de las proyecciones esperadas tomadas en base a diferentes criterios que no se ciñen lógicamente al crecimiento esperado de la componente vegetativa de la población.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
4.2. CRITERIOS Y OBJETIVOS DEL PLANEAMIENTO. TIPO DE INSTRUMENTO DE PLANEAMIENTO MUNICIPAL QUE SE PROPONE.
Se enfoca el siguiente planeamiento municipal desde la definición de un modelo municipal de desarrollo que permita la consecución de los objetivos de todo orden que actual- mente tiene el Ayuntamiento, en base no sólo a resolver los problemas estructurales y de necesidad de suelo para acoger a la previsible población en aumento, sino también a potenciar la posición de Alpedrete dentro del entorno comarcal que ocupa, dando satisfacción a la problemática generada por el actual modelo vigente, siempre contemplado desde la óptica de la protección de los valores que indudablemente tiene el núcleo urbano.
Como objetivo prioritario se entiende que el nuevo instrumento de planeamiento deberá contener unos mecanismos adecuados de gestión para la ejecución de las determinaciones del propio planeamiento, que se irán perfeccionando durante la tramitación de la revisión formal, para que no se quede en una mera declaración de intenciones.
Evidentemente el planeamiento y los mecanismos de gestión que se determinen tendrán que estar proporcionados a la propia capacidad municipal para gestionar y llevar a cabo el control y desarrollo del mismo.
A este respecto se entiende como figura de planeamiento adecuada, y es la que se propone para la revisión siguiente, la de Plan General municipal, que quedan reguladas en el artículo 41 de la Ley del Suelo, que es así mismo la figura actualmente vigente, toda vez que la propuesta que se formula clasifica los diferentes ámbitos del suelo municipal en suelo urbano, suelo apto para la urbanización (o urbanizable), y suelo no urbanizable, desagregando este último en diferentes categorías en función de sus valores intrínsecos.
Efectivamente, el dimensionamiento que se proyecta para el municipio, contemplado desde la situación actual supone una ampliación de su capacidad, entendido en su más amplia concepción, adecuada a la dinámica habida en los últimos años, que ha logrado agotar en su práctica totalidad los suelos proyectados para la expansión del asentamiento humano.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
4.3. JUSTIFICACION DE LA PROPUESTA.
4.3.1. Del modelo adoptado y de su estructura general.
El modelo de desarrollo a nivel de estructura general del término municipal poco dista del vigente planeado, con articulación de mayor protección para determinados ámbitos del suelo no urbanizable, siendo más significativas las variaciones en el adoptado para el núcleo urbano de Alpedrete que es en donde se concentra el presente estudio.
El modelo de desarrollo adoptado para el núcleo urbano parte del mantenimiento de las diferentes tramas urbanas yuxtapuestas de las áreas centrales, articulando medidas de protección de las mismas, en sí mismas adecuadas al objetivo perseguido, dotando a la periferia del núcleo de una estructura de la que actualmente carece, conjugando con la red viaria principal que se proyecta los mecanismos de desviación de los tráficos indeseados por las zonas ambientalmente más importantes y estableciendo alternativas de distribución de los tránsitos propios del núcleo.
Efectivamente, se estructuran las áreas periféricas mediante la incorporación al desarrollo urbano de paquetes de suelos aptos para la urbanización sobre los que se cargará la estructura viaria propuesta, integrando la solución tanto a la necesidad de dotar de estructura como a la de acoger la nueva demanda residencial e industrial que se producirá.
En los planos de propuesta del modelo urbano que acompañan a este Documento se puede ver la distribución geográfica de estos suelos que se incorporan al desarrollo. Es significativo el hecho de que la totalidad del núcleo y de las nuevas áreas propuestas para su desarrollo se localizan dentro de la misma cuenca vertiente lo que producirá la lógica rentabilización de la infraestructura de saneamiento, tratamiento de las aguas residuales y control de vertido del efluente hoy existentes, con independencia del redimensionado lógico de la citada infraestructura.
En la propuesta que se formula en el presente documento, y tras el preceptivo periodo de exposición al público del avance, se ha consolidado la alternativa de crecimiento, de entre las tres que proponía el Avance de Planeamiento (Documento de Bases). Decantándose pues por la alternativa que plantea un crecimiento de las áreas aptas para la urbanización hacia la zona de Los Llanos, al Sur del casco antiguo, potenciando la generación de estructuras urbanas que tratarán, en sentido figurado, de acercar y estructurar las diferentes áreas urbanas del municipio
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
- Los Negrales-.
Por lo que se refiere a la distribución de los usos no residenciales dentro del modelo, se reserva la zona Este principalmente para localizar los usos industriales, productivos, de almacenamiento y los relacionados con actividades agropecuarias, si bien sin ampliar los suelos existentes, a la espera de la consolidación del actual polígono de iniciativa municipal en su desarrollo.
El modelo propuesto proyecta la ubicación de los usos terciarios (comerciales, de servicios, etc.) incardinados en las áreas centrales, de forma que, junto con el uso básico residencial de estas zonas, suponga la revitalización de las mismas dentro de un marco urbano de singulares valores.
4.3.2. De la capacidad residencial.
Uno de los parámetros que determinan la magnitud de la propuesta es sin duda la capacidad de acogida del uso residencial en el modelo urbano.
Se prevé que el desarrollo completo de la propuesta suponga un total en el núcleo de unas 7.814 viviendas, siendo las existentes 6.184 (estimación provisional de 2.005) y las nuevas propuestas en torno a las 1.630, de las que 1.280 unidades se proyectan en las nuevas áreas previstas (sectores urbanizables y unidades de actuación en suelo urbano) y las 350 restantes se estima que puede ser la capacidad residual de las áreas actualmente consolidadas, difícil evaluación ésta que se efectúa en proporción a las existentes en torno al 6%, y equivalentes a la dinámica habida para estos tipos de suelo en el último trienio.
Es de significar que una mínima fracción de las viviendas que se proyectan en unidades de ejecución, sectores en desarrollo, se encuentran en ejecución, al amparo del planeamiento vigente.
Hay que significar muy expresamente que el modelo propuesto solamente prevé una parte del crecimiento previsto como incremento de la capacidad residencial, puesto que de las 1.630 nuevas viviendas proyectadas 1.026 unidades se corresponden con la capacidad de los sectores de suelo apto para urbanizar ya previstos en las Normas Vigentes y que se consideran en la propuesta como sectores en desarrollo, dos de ellos hoy consolidados, o, por la nula ejecución, adscritos en algún área de reparto de las previstas.
Evidentemente este contingente no obedece a las expectativas de crecimiento vegetativo únicamente de la actual población, con una gráfica sensiblemente horizontal. Antes bien tiene en cuenta factores como el de relanzamiento de las actividades económicas, entre las que se encuentra el desarrollo de las áreas industriales hoy no desarrolladas al completo, que se estiman podrán llegar a un nivel de unos 900 nuevos puestos de trabajo más los que faltan por consolidar en el actual polígono industrial, con lo que ello representa de necesidad de mano de obra y especializada y así mismo de residencia.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
No hay que olvidar otro de los factores que pueden afectar al dimensionado, cual es el de la residencia de temporada, que se evalúa en el presente respecto de las viviendas existentes en proporción próxima al 30%, habiendo decaído levemente en los últimos años debido a la progresiva transformación de la segunda vivienda en vivienda permanente.
La adopción, por último, de los coeficientes de holgura necesarios para evitar fenómenos de concentración y monopolio de suelo clasificado, estimándose para núcleos de estas características alrededor de 2 hacen perfectamente asumible las cifras proyectadas para la propuesta formulada.
En resumidas cuentas, teniendo presente el total de viviendas que puede acoger el desarrollo previsto del núcleo, y que el tamaño familiar medio estimado se sitúa en 2,8 miembros por familia, supondrá una capacidad total de población en torno a los 21.879 habi- tantes entre población estable y población temporal. Si establecemos la misma proporción actual respecto de estas clases de residencia (en torno al 30% para la segunda residencia) supondrá multiplicar aproximadamente por 1,77 la población actual.
4.3.3. De las tipologías edificables adoptadas.
Con carácter general, para las áreas centrales del núcleo, casco antiguo y antiguas colonias residenciales, se ha optado por el mantenimiento de las tipologías originales, bien en manzana cerrada o bien aisladas con sus características particulares, tras el estudio de las características propias y diferenciales de cada zona homogénea en concreto.
Para las nuevas áreas residenciales se ha optado de forma generalizada, y salvo para algúna posición comprometida topográficamente, por la utilización de tipologías unifamiliares, con diferente tamaño de parcela y volumen edificable en función de las características de la zona y su proximidad con otras áreas más densas, adoptando el criterio de disposición de menores densidades cuanto más alejadas del centro urbano.
No obstante esto, y sin perjuicio del mantenimiento de tipologías unifamiliares en pequeña parcela, o muy pequeña parcela, (250 m2 y menores), se ha optado por fijar un mínimo en las nuevas extensiones proyectadas de 500 m2. de estensión superficial de la parcela edificable residencial, al objeto de limitar las áreas sumamente densas que se derivan de la ejecución del planeamiento vigente, y que no son compatibles con el carácter y morfología del núcleo urbano.
En cualquier caso se limita para la totalidad de las nuevas extensiones residenciales a la altura de dos plantas, salvo en las zonas destinadas a acoger las áreas de actividad, y sin perjuicio de la regulación del uso de los espacios habitables bajo cubierta.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
Por último para las áreas industriales se prevén tipologías aisladas y pareadas dependiendo de la parcela que soporte a la edificación, con álturas máximas útiles de 7,50 metros en total.
Sin perjuicio de todo lo dicho anteriormente, se significa que se ha dotado a la normativa urbanística con una condición especial para las instalaciones de tipo comercial y terciario que se pueden proyectar en los puntos o nudos delimitados de las vías y carreteras que atraviesan el término, mediante la cual se permite, con el tratamiento de la edificación con carácter singular, la elevación de hasta tres plantas, baja más dos, al objeto de que determi- nadas instalaciones se constituyan en hitos y referencias tanto para la población residente como para los tráficos y transeúntes dentro del continuo urbano, bastante homogéneo.
4.3.4. De la gestión del suelo.
Básicamente son tres los mecanismos de gestión que se proponen para el desarrollo del planeamiento. Por una parte en las zonas de suelo clasificado como urbano consolidadas, será la actuación directa, actuaciones asistemáticas, a través de la normativa propia de cada una de las zonas el mecanismo que posibilite concretar los aprovechamientos urbanísticos.
Para el suelo igualmente clasificado como urbano pero actualmente vacante y carente de toda infraestructura viaria y de servicios se delimitan unidades de actuación urbanística -en términos del reciente TRLSRSOU unidades de ejecución- que den respuesta al principio de equidistribución de las cargas y beneficios derivados del planeamiento. En estos ámbitos delimitados será condición previa a la consolidación de los aprovechamientos que otorga el planeamiento la urbanización de los terrenos en las condiciones mínimas que se fijan y en su caso proceder a las cesiones al Ayuntamiento de los suelos para dotaciones de equipamiento o zonas verdes que así se estima, sin perjuicio de la cesión del viario en cualquier caso.
La delimitación de estas unidades de ejecución se ha efectuado, sobre un parcelario aparente, de forma que se incluyan dentro de cada una el mínimo de propietarios diferentes al objeto de simplificar los desarrollos del mecanismo de gestión.
Para la totalidad de estas unidades de actuación se ha previsto que sea la iniciativa privada la encargada de su desarrollo y a tal efecto se adscribirán al sistema de Compensación, salvo que en determinados casos estime el Ayuntamiento lo contrario, para actuaciones en que no se prevé la asignación de aprovechamientos, en que se ha optado por adoptar el sistema de expropiación como el más adecuado.
Por lo que se refiere a los suelos delimitados como aptos para urbanizar, se ha estimado una desagregación en sectores, unos estructurantes y otros coadyuvantes para acoger el contingente de viviendas previstas como necesarias, cuyo desarrollo se haya perfectamente reglado en los Reglamentos de Planeamiento y Gestión, a los que así mismo, y en principio, se propone el sistema de compensación para acometer su desarrollo la iniciativa
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE. privada.
No queda en este sentido, sino decir que, para aquellas actuaciones urbanísticas estructurantes que lo requiriesen, será posible delimitar unidades aisladas que por su imposibilidad de compensación interna, puedan ser objeto de expropiación o compra al objeto de su consecución.
En cualquier caso, se significa que todos los suelos destinados a Sistemas Generales, que en el momento presente se proyectan sobre suelos privados, se delimitan en unidades de ejecución quedando obligados, mediante compensación de sus aprovechamientos, a la cesión gratuita y libre de cargas. Esto se aplica con generalidad salvo en muy contados casos (ampliación del cementerio) en donde se articula la expropiación por imposibilidad de compensar en el mismo ámbito.
4.3.5. De la protección del patrimonio histórico, cultural y arquitectónico.
Con el criterio prioritario de mantenimiento de las áreas del núcleo y elementos aislados de significado valor, bien sea éste artístico, histórico, cultural, natural, etc., se articulan los mecanismos de protección necesarios que quedan expuestos y justificados en el Capítulo 51, parte B, siguiente.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
4.4. ADECUACION DEL PLAN GENERAL A LA LEGISLACION VIGENTE.
Tanto en su contenido documental como así mismo en sus determinaciones, el presente Documento de PLAN GENERAL, como así mismo todos sus documentos complementarios a las mismas, cumplen y se adecuan a las disposiciones legales de aplicación, y en concreto a la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.
Por otra parte, se regula el suelo apto para urbanizar de la forma prevista en la Disposición Transitoria Sexta, punto 4, por lo que se refiere a la determinación de áreas de reparto y fijación del aprovechamiento tipo para cada una de ellas.
Ajustadas las determinaciones de las PLAN GENERAL a lo previsto en las disposiciones legales, en concreto a lo estipulado en el artículo 41 y siguientes del LSCM, no queda sino decir que para lo no regulado en ellas, se estará subsidiariamente a lo estipulado en la Ley y reglamentos de aplicación. En concreto, las presentes Normas, dando cumplimiento a lo estipulado en el punto 3 del artículo anteriormente mencionado del Texto Refundido, se proyecta su desarrollo en base a las proyecciones de todo orden efectuadas para establecer su dimensionamiento, siendo las características del mismo las que se determinan en las Normas Urbanísticas y quedan justificadas en el Capítulo 5 siguiente de la presente Memoria de Ordenación.
Por lo que se refiere al contenido documental, da cumplida satisfacción a las determinaciones del artículo 41, de la precitada Ley.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
CAPITULO 5º PROPUESTA DE ORDENACIÓN Y GESTIÓN
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
A. DESCRIPCION DEL MODELO.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
5.1. DENTRO DEL MARCO COMARCAL.
La propuesta tiene como pretensión, de la que participa el planeamiento que se desarrolla, que el municipio de Alpedrete ocupe una posición mucho más relevante dentro de su entorno comarcal, muy supeditado hoy día al fuerte desarrollo que tiene el municipio de Collado Villalba, siendo que el municipio que por estas Normas se ordena juega un papel mucho más local que comarcal.
La situación del núcleo fuera de la gran ruta de la autopista A-6 y de la carretera N-VI, provoca esta cierta marginalidad, que sin embargo se ha quedado demostrado que repercute en un mayor nivel de calidad residencial.
La potenciación del municipio se entiende por tanto, dentro de su entorno geográfico, con un carácter marcadamente local. Solamente se entiende que extienda su influencia sobre determinadas áreas urbanas del municipio de Guadarrama (área de Las Cabezuelas).
Dentro de las acciones de mayor relevancia que se consideran dentro de esta propuesta se encuentra la mejora de los accesos viarios por carretera, y en especial desde la carretera del Puerto de Navacerrada, con el desdoblamiento del acceso por el polígono industrial.
La posible oferta de servicios y comercio dentro de la estrategia perseguida para el núcleo, considerado en su ámbito local y comarcal, puede decantarse como motor de otras operaciones a futuro en que instalaciones de carácter supramunicipal puedan especializar al núcleo de Alpedrete en determinados servicios comarcales.
En cualquier caso, para el área de Los Negrales, en contacto con la carretera N-VI se consolida la posibilidad de ubicar instalaciones de empresas y servicios que evidentemente tienen un carácter territorial que supera el ámbito municipal.
Es de destacar que la propuesta que se formula de desarrollo municipal, si bien autónoma en sí misma, estará íntimamente relacionada con el desarrollo de las comunica- ciones, tanto comarcales como metropolitanas, habida cuenta el gran influjo que supone el área metropolitana de Madrid sobre la Hoya de Villalba.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
5.2. EL TERRITORIO MUNICIPAL.
Estamos tratando un territorio municipal, el de Alpedrete, que tiene una extensión total relativamente pequeña, de 1.266,01 hectáreas, con un desarrollo urbano muy importante, que se sitúa actualmente alrededor del 38,68% de dicha superficie, y en el modelo que se proyecta alcanza la cifra de 52,96% del término municipal.
Haciendo un análisis del suelo integrante del término, en el modelo propuesto el suelo del municipio, en líneas generales, y dentro de la clase de Suelo No Urbanizable, que se extiende en la propuesta a 595,5833 Ha., todo él especialmente protegido, que incorpora la protección de masas forestales, montes públicos, vías pecuarias, etc. En el modelo este suelo supone un total del 47,04% del total suelo del término municipal.
No consideramos en este punto los suelos municipales ocupados por el núcleo urbano y su extensión prevista, dado que este extremo se expondrá pormenorizadamente en puntos posteriores.
Las citadas categorías de protección que se corresponden con las áreas delimitadas, lo son en función de sus valores intrínsecos específicos o bien en función de su consideración como suelo ordinario no contemplado dentro del crecimiento urbano.
En estos términos, se considera dentro de la especial protección tres valores diferencia- dos: La protección de las importantes masas forestales, que territorialmente se localiza en el área Noreste del término y en el enclave de Los Berrocales, la protección de los cauces y riberas de los arroyos más importantes que atraviesan el término, Arroyo de los Linos, y la protección de las vías de comunicación rodadas y ferroviarias. El resto de los suelos municipales que ahora no se ocupan en el modelo se determinan como urbanizables no sectorizados.
La delimitación de cada uno de los ámbitos se expresa en el plano de Ordenación de Clasificación del Suelo que forma parte integrante del presente Documento.
Entrando a considerar la normativa del Suelo No Urbanizable que se propone, cabe apreciar que la para este tipo de suelo con carácter general está suficientementemente intervenido por la legislación de la Comunidad de Madrid (Ley del Suelo), en cuanto a potenciales usos e instalaciones, y en cuanto a la posibilidad de ser fraccionada la propiedad en
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE. relación con el Decreto por el que se determinan las unidades mínimas de cultivo y de monte de la Consejería de Agricultura). Es por tanto esta legislación y normativa la base de la normativa general del Suelo No Urbanizable.
Como parámetros reguladores de la edificación, aparte de los derivados del uso de materiales que no suponen una distorsión en el medio, como son los reflectantes, con colores inadecuados, etc., no se permite más de una planta edificada, que en caso de tratarse de naves de almacenamiento agrícola no deberán superar los siete metros al tirante de la estructura de cubierta, y la superficie edificada se establecerá por fracción de la superficie de la finca en que se soporte, no debiendo superar el 10% de la misma.
Por lo que se refiere al Suelo No Urbanizable dentro de la categoría especialmente protegido, para el de interés de las masas forestales se propone su mantenimiento en las actuales condiciones, y dado que no se encuentra en explotación no procederá considerar edificaciones que sirvan a tal efecto, debiendo en este ámbito prohibir toda actuación edificatoria, y únicamente permitir de forma excepcional aquellas instalaciones de utilidad pública o interés social que, por la propia naturaleza de la instalación, deban situarse en un suelo con los precitados valores.
Para el Suelo No Urbanizable especialmente protegido de cauces y riberas de los arroyos se propone la limitación de no poder edificar construcciones y edificaciones de tipo alguno, pudiendo ejecutar únicamente las infraestructuras de iniciativa pública que se consideren necesarias para el municipio o con objeto de regenerar sus condiciones originales de espacio húmedo, llevando aparejado en cualquier caso de actuación dicha regeneración del medio natural.
Por último, para el suelo protegido relativo a las vías de comunicación e infraestructuras, rodada y ferroviaria, la normativa que se articula se basa en principio en las condiciones de protección que establece la legislación sectorial por lo que a carreteras y ferrocarril, y otras infraestructuras se refiere, sin perjuicio de que se establezcan otras determinaciones de protección mas relacionadas con el medio natural que atraviesan.
Paralelamente a la regulación que se establezca para el Suelo No Urbanizable que se trata, habrá que considerar la normativa concurrente que se deriva de la legislación vigente, sobre carreteras, aguas, montes, etc., lo que supone de hecho una normativa de índole urbanístico por lo que se refiere a retranqueos, condiciones de utilización, etc. Se propone la ampliación de la línea de edificación, por lo que a carreteras se refiere, llevando la línea de la potencial edificación hasta los 50 metros desde el borde de las carreteras, etc.
Por lo que respecta a esta clase de suelo que estamos tratando, no existe en el territorio municipal ningún otro núcleo de población salvo el que constituye el núcleo principal de Alpedrete y el de Los Negrales que se clasifican dentro de las clases de suelo urbano y apto para urbanizar en la propuesta de ordenación que se formula.
Unicamente, es al Norte del término en donde se localiza una instalación de guarda y
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE. custodia de productos explosivos que ocupa una pequeña extensión.
Por último no queda sino decir que la red de vías pecuarias que atraviesan el municipio deberán potenciarse por las distintas Administraciones públicas para usos lúdicos y de recreo en relación con el medio que atraviesan (rutas de excursión a pie o a caballo, etc.), que contem- plen su existencia con un uso alternativo de interés general y no sólo pecuario.
De igual forma ocurre con la dehesa municipal, que habida cuenta el potencial uso para disfrute de la población requerirá que previo a su puesta en uso sea redactado un Plan Especial en que se señalen los términos del mencionado uso público y se establezcan las garantías para que no se produzca una degradación del medio natural.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
5.3. EL MODELO DE CRECIMIENTO PARA EL NUCLEO URBANO DE ALPEDRETE.
A continuación pasamos a describir y justificar el desarrollo previsto por el Plan General para los ámbitos territoriales del municipio que acogerán los usos urbanos, consolidados o incorporados al proceso urbanístico.
A.-La estructura general.
La estructura general del núcleo urbano se genera a partir de una red viaria principal propuesta que viene a resolver los problemas que en este sentido tiene actualmente el núcleo de población por los tráficos internos, y que viene a ordenar la relación de unas áreas o zonas con otras sin tener que pasar por las áreas centrales.
Si bien este argumento forma parte de la filosofía del planeamiento vigente, hay que significar que en la presente propuesta se adopta el criterio de forma radical, con el cierre por el Norte del núcleo urbano de los anillos de viario general necesarios para conseguir el fin previsto, apoyado no obstante en la aportación de nuevos suelos al crecimiento urbano, que no podría ser de otra manera por el importante grado de consolidación de las previsiones que el vigente planeamiento municipal ha consolidado.
- La división en áreas urbanas homogéneas.
Se distinguen varias áreas homogéneas cuyos usos potenciales estructuran espacialmente las zonas urbanas. Territorialmente se pueden observar dos núcleos perfecta- mente definidos, Alpedrete, autónomo en si mismo, y Los Negrales, desarrollado en su origen al amparo del ferrocarril y vinculado muy estrechamente con el colindante núcleo de Collado Villalba-Barrio de la Estación, que tienden a aproximarse a tenor del desarrollo actual existente en la carretera que une a los citados núcleos, que se potencia en la propuesta que se formula.
Las áreas homogéneas que se definen a grandes rasgos son las siguientes:
1ª La primera, que se corresponde con el casco antiguo, que se configuran como receptoras de los potenciales usos terciarios, comerciales y de servicios, que junto con el uso soporte residencial, la caracterizan en el modelo propuesto. A tal efecto se prevén los ejes y zonas de actividad, que se extienden así mismo por la travesía de la carretera de Guadarrama hasta la estación de ferrocarril, para potenciar estos usos al servicio de la totalidad del municipio y lograr así una revitalización del mismo. Hay que significar que inmediatamente alrededor de este área, en el arco Este-Sur-Oeste, se extiende una franja de terrenos vacantes que se proyecta ordenar con soluciones similares a las propuestas para el casco antiguo, si bien con una trama viaria mucho más ordenada y racional, lo que la diferenciará sustancialmente del casco, habida cuenta que generará áreas urbanas nuevas.
2ª Rodeando a la primera zona citada se desarrolla una corona periférica por el Norte y Oeste que acoge los usos básicos residenciales del nùcleo, zona ésta constituída por el Barrio de Colmenillas y la Colonia de El Carmen, con densidades de vivienda netamente inferiores a la primera, en donde se restingen los usos terciarios y comerciales en beneficio de la anterior salvo en las ubicaciones de servicios básicos existentes.
3ª En tercer lugar se dispone un área con localización Este respecto del casco antiguo, que contendrán los usos industriales, productivos y de almacenamiento y de comercio mayorista y derivado del uso industrial, compatibles con el carácter del núcleo, que se disponen para corregir el desnivel existente entre oferta y demanda de este tipo de suelo existente en el
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE. municipio.
4ª El Oeste y Este del término está ocupado por extensiones residenciales más recientes (Los Berrocales, Urbanización Valdencina, Horreos, etc., que soportan casi con exclusividad el uso residencial unifamiliar en tipologías aisladas, si bien existen importantes promociones de vivienda colectiva y en los últimos años, y al amparo de la vigente normativa urbanística han aparecido tipologías residenciales unifamiliares en pequeña y muy pequeña parcela produ- ciendo una densificación notable en determinadas áreas.
5ª El Sur del término, al amparo de la carretera nacional N-VI, está ocupado por la Colonia de Los Negrales y las promociones que han nacido al amparo de la carretera que comunica dicha colonia residencial con el núcleo de Alpedrete. Si bien se trata de una zona básicamente residencial, por el efecto de la citada carretera nacional, que procura un inmediato acceso a cualquier punto del área metropolitana de Madrid, y es paso obligado de buena parte de del tráfico local de la denominada "Hoya de Villalba", se está terciarizando de alguna manera, previendo en esta propuesta la posibilidad de adscribir decididamente la primera banda edificable de dicho ámbito a los mencionados usos terciarios, regulandose convenientemente para que no menoscabe los valores propios de la colonia de Los Negrales, por otra parte más vertida hacia el interior.
- Los equipamientos.
Las dotaciones de equipamientos, existentes y previstos, se presentan principalmente en las dos primeras zonas, en especial el ámbito de equipamientos municipales localizado al Este del casco antiguo, y se completarán con las que se deriven de la ejecución de los suelos urbanos y aptos para urbanizar, en la corona periférica residencial, procurando una accesibilidad mejor de la población a los mismos.
Deducido de la superficie que tienen y de la capacidad total del modelo que se proyecta, se significa que son suficientes para la demanda esperada, en los escalones de servicio que se prestan.
- El sistema o red de espacios libres.
Especial significación dentro de la ordenación tienen el sistema de espacios libres, tanto generales como locales.
Respecto de los sistemas locales cabe decir que el contingente de suelos así adscritos en suelo urbano supone una superficie muy importante, principalmente en determinadas áreas homogéneas del núcleo urbano. Así por ejemplo Los Berrocales y Mataespesa acumulan una gran superficie. En suelo urbanizado en vigor de las Normas Subsidiarias que se revisan esta extensión no baja del 10% de la superficie así clasificada (superior a las 12,702 Ha), prácticamente consolidada.
El suelo urbanizable que se propone, acumulará un mínimo aproximado de 13,29 Ha
Por lo que se refiere al Sistema General municipal, muy repartido por toda la extensión del núcleo de población, queda constituido por dos contingentes de suelos que se subdividen por su clasificación: Los que se clasifican dentro del conjunto del suelo urbano, y los asociados a los sectores de suelo apto para urbanizar.
En conjunto tiene una superficie de 30,00 Ha., de los que 16,25 Ha. son suelos
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE. delimitados en el suelo urbano, bien sea de titularidad actual municipal o delimitado en las pequeñas unidades de actuación que se proyectan que se cederán a través del propio sistema de ejecución, y el resto, 13,29 Ha. se adscriben para su obtención a determinados sectores.
En cualquier caso, habida cuenta que la población total proyectada supone un contingente en proyecto de PLAN GENERAL de 21.879 habitantes (producto de la capacidad total de vivienda, 7.814 unidades, por el tamaño familiar medio, 2,8 hab./ viv.), se observa que el promedio por habitante de zona verde se sitúa en torno a los 14 m2 por habitante en el techo de modelo. La aplicación de este parámetro supone que se cubre la obligación prácticamente con el suelo actualmente municipal y destinado a este uso general.
- Red viaria.
Entrando a considerar la estrategia de la red viaria propuesta, en un primer nivel, resuelve con la disposición de una vía de ronda por el Norte del núcleo urbano de Alpedrete los tránsitos en sentido Este-Norte de distribución entre las diferentes áreas que se yuxtaponen en el núcleo citado.
Se potencia el acceso a través del Polígono industrial con el proyecto de ejecutar una raqueta -nudo viario- de generosas dimensiones en un punto que goza de mejor visibilidad que el actual cruce de entrada, entre la carretera del Puerto de Navacerrada y la de Guadarrama, procurando de esta manera un mejor acceso hacia las nuevas zonas del Norte previstas como edificables.
Por otra parte, y a nivel de accesos generales, se propone una entrada a mitad camino entre el acceso por el actual Polígono Industrial y la Rotonda de acceso a Collado Mediano, que dará servicio al sector de actividades económicas e industriales en la zona de Los Polvorines.
Un segundo nivel de viario general propuesto integra y resuelve, si bien con otro carácter, más urbano, que en el nivel anterior, la problemática generada por las extensiones residenciales del Norte y Oeste del núcleo posibilitando, en su ejecución, el desvío y reparto de los tránsitos que se producen en estas zonas del núcleo urbano.
De esta manera se descargará de tráficos las áreas más comprometidas del casco antiguo, reduciendo en esta forma el impacto negativo que las circulaciones indeseadas producen, sobre todo en un casco con una capacidad escasa de las calles.
Respecto a la red viaria, únicamente cabe decir que para todo tramo urbano o travesía de la red de carreteras que atraviesan los núcleos urbanos consolidados y nuevas áreas proyectadas, de conformidad con las determinaciones de la legislación en materia de carreteras, se han previsto las alineaciones oficiales, de conformidad con las características de las ordenaciones proyectadas.
Estas carreteras son la de Collado Villalba a Guadarrama, y la de Alpedrete a Los Negrales (y collado Villalba-Estación).
- Las grandes infraestructuras.
Uno de los aspectos que condicionan todo asentamiento humano y su lógico crecimiento es el de la dotación de los servicios básicos que han de satisfacer las necesidades de la población.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
En este sentido cabe mencionar que se revelan en el presente caso como relevantes las grandes infraestructuras de naturaleza hidraúlica: el abastecimiento de agua potable y el saneamiento y alcantarillado.
Por lo que se refiere a las infraestructuras de naturaleza eléctrica, no queda tan condicionado la implantación de nuevas áreas urbanas por la flexibilidad relativa del mismo.
En el caso que nos ocupa, y dado que las previsiones de crecimiento se efectúan sobre una misma cuenca vertiente para la que ya se ha dotado de los colectores necesarios para la evacuación de las aguas residuales, no se estima necesaria la articulación de nuevas canalizaciones principales, siendo exclusivamente necesario resolver la infraestructura citada a nivel local, sobre el ámbito o sector que se considere en concreto.
Por lo que se refiere al tratamiento de estas aguas, existe en funcionamiento una estación depuradora puesta en funcionamiento relativamente hace poco, que trata las aguas de esta naturaleza a nivel territorial recogiendo las de varios municipios, que se ubica en el término municipal de Collado Villalba. Lo único que habrá que prever en su caso, a nivel de municipio de Alpedrete, es la conexión de determinadas áreas urbanas al sistema general descrito.
Es significativo decir que en la propuesta de desarrollo que se formula en el presente Documento la totalidad de los suelos ocupados, o previstos para su ocupación, por usos urbanos se sitúan sobre la misma cuenca vertiente de forma que se rentabilizará al máximo la infraestructura de saneamiento, que vierten a la estación depuradora de aguas residuales de Collado Villalba. Habrá que considerar en su caso la integración de el sistema de Los Berrocales al general territorial a efectos de la depuración.
En cuanto a la distribución de agua, que gestiona y explota el Canal de Isabel II, tras la suscripción del Convenio con el Ayuntamiento, se detectan problemas en la regulación que obligará, para poder dar servicio a la totalidad de la población proyectada, a disponer un nuevo depósito, con una capacidad aproximada de entre 4.000-5.000 metros cúbicos, en el ámbito de Mataespesa, que ya estaba previsto en presente planeamiento municipal.
Al igual que en el caso precedente, a nivel local se resolverá la distribución de agua incorporando las redes que sean necesarias, procurando mallar la red principal al máximo para mayor garantía del suministro.
En los correspondientes planos de ordenación se determina, a nivel de esquema de desarrollo, las redes principales de saneamiento y distribución de agua, en donde se observan los fines y modelo proyectado.
B.- La clasificación del suelo propuesta.
Dentro del marco estructural propuesto, expuesto en párrafos anteriores, el suelo que integra el modelo de crecimiento se divide en Suelo Urbano y Suelo Apto para Urbanizar (o Urbanizable).
Hay que significar muy especialmente que el proceso de decisión sobre el modelo de crecimiento a adoptar para el municipio de Alpedrete, si bien se ha basado en las necesidades de suelo, principalmente para asentar usos residenciales, y en alguna medida industriales, en función de su dinámica propia, no es menos cierto que así mismo ha primado el hecho de obtener un modelo muy estructurado y funcional, pretendiendo el reequilibrio de las diferentes zonas que constituyen el núcleo y extensiones urbanas, conseguido en mayor o menor medida
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE. en función de la situación de desarrollo del planeamiento vigente y otros condicionantes más.
El criterio adoptado para su delimitación ha sido el de considerar como Suelo Urbano los suelos actualmente ocupados y consolidados por la edificación o urbanización y aquellos otros en que deviene esta clasificación del planeamiento municipal vigente, clasificación cuyos criterios de delimitación están reglados. Prácticamente todas las áreas vacantes en esta clase de suelo se delimitan como unidades de ejecución a efectos de regular principalmente las condiciones en que se ha de producir la actuación urbanística, garantías y plazos.
Así pues, el suelo urbano ocupa una extensión muy aproximada de 511,4153 hectáreas, de las que directamente reguladas para su ejecución a través del propio planeamien- to municipal se proyectan 489,7555 Ha., y el resto, 21,6598 Ha., quedan delimitadas como unidades específicas de ejecución (ámbitos de actuación), delimitándose en esta propuesta nueve que se especifican en la siguiente Tabla 5.3.1.
Se definen para estas Unidades de Actuación -unidades de ejecución- el número de viviendas. Si bien para los ámbitos con tipologías residenciales unifamiliares llegar a establecer el número máximo de viviendas es relativamente fácil, no ocurre lo mismo con los ámbitos en que la ordenanza de aplicación permite tipologías de vivienda multifamiliar, habida cuenta que lo que plantean las Plan General es exclusivamente un tamaño mínimo de vivienda para garantizar la salubridad.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
Tabal 5.3.1. DATOS BÁSICOS DE UNIDADES DE EJECUCIÓN. Ref. Denominación Superficie Uso Característico Aprov. Tipo Coef. Edificabilidad Edifica. Total Densidad Nº máx. Viv. Viv. U.E. (m2s) (uas/m2s) homog.(-) (m2c/m2s) lucrat.(m2c) res.(viv/Ha) viv. (-) libre (-) exist.(-)
AA.01. "LAS CERQUILLAS". 7.127,31 URBANO NO CONSOLIDADO. 0,26 1,00 0,26 1.853,10 10,00 7 7 0 AA.02. "DEHESA/LA PASADA". 109.987,04 URBANO NO CONSOLIDADO. 0,26 0,55 0,47 51.993,87 ------0 AA.03. "CERCA DE LOS ROBLES". 28.405,32 URBANO NO CONSOLIDADO. 0,26 1,29 0,33 9.495,49 40,00 114 114 0 AA.04. "NUEVO ENSANCHE". 16.936,52 URBANO NO CONSOLIDADO. 0,26 1,29 0,33 7.279,25 45,00 76 76 0 AA.05. "CRA. LOS NEGRALES/CNO. DE LA CAL". 8.257,14 URBANO NO CONSOLIDADO. 0,26 1,00 0,26 2.146,86 7,00 6 6 0 AA.07. "AUTOPISTA". 17.196,74 RESIDENCIAL LIBRE 0,26 1,00 0,26 4.471,15 10,00 17 17 0 AA.08. "ARROYO DE LOS LINOS". 6.495,15 URBANO NO CONSOLIDADO. 0,26 1,00 0,26 1.688,74 10,00 6 6 0 AA.09. "MONTE DEL ANDALUZ". 9.689,73 URBANO NO CONSOLIDADO. 0,26 1,00 1,00 2.519,33 10,00 10 10 0 AA.06. "LOS NEGRALES". 12.503,07 URBANO NO CONSOLIDADO. 0,26 1,00 0,26 3.250,80 13,00 16 16 0
TOTAL S. URBANO NO CONSOLIDADO 216.598,02 84.698,59 252 252 0
3. ESTIMACIONES DE POBLACIÓN. Ref. Denominación Superficie Uso Característico Nº máx. Viv. Viv. Densidad Estimación sector (m2s) viv. (-) libre (-) exist.(-) res.(viv/Ha) habit.(-)(*)
AA.01. "LAS CERQUILLAS". 7.127,31 URBANO NO CONSOLIDADO. 7 7 0 10,00 19 AA.02. "DEHESA/LA PASADA". 109.987,04 URBANO NO CONSOLIDADO. 0 0 0 ----- 0 AA.03. "CERCA DE LOS ROBLES". 28.405,32 URBANO NO CONSOLIDADO. 114 114 0 40,00 318 AA.04. "NUEVO ENSANCHE". 16.936,52 URBANO NO CONSOLIDADO. 76 76 0 45,00 213 AA.05. "CRA. LOS NEGRALES/CNO. DE LA CAL". 8.257,14 URBANO NO CONSOLIDADO. 6 6 0 7,00 16 AA.07. "AUTOPISTA". 17.196,74 RESIDENCIAL LIBRE 17 17 0 10,00 48 AA.08. "ARROYO DE LOS LINOS". 6.495,15 URBANO NO CONSOLIDADO. 6 6 0 10,00 18 AA.09. "MONTE DEL ANDALUZ". 9.689,73 URBANO NO CONSOLIDADO. 10 10 0 10,00 27
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
AA.06. "LOS NEGRALES". 12.503,07 URBANO NO CONSOLIDADO. 16 16 0 13,00 45
TOTAL S. URBANO NO CONSOLIDADO 216.598,02 252 252 0 704
(*) El número estimado de habitantes se establece a partir del tamaño familiar medio que se establece en 2,80 miembros por familia/vivienda.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
A efectos del dimensionado, se han delimitado dentro del suelo clasificado como apto para urbanizar dos tipos de ámbitos. Por una parte aquellos que se consideran estructurantes, definidos como los ámbitos sobre los que se proyectan elementos estructurantes de tipo general sobre el núcleo urbano, o bien que su estado de desarrollo al amparo del vigente planeamiento municipal es tal que se ha considerado su inclusión, que se consideran que se deberán mantener en la propuesta definitiva de la revisión de las Plan General. Y por otra parte, los que sirven para absorber la necesidad o demanda residencial (con los coeficientes de holgura necesarios para que no se produzcan situaciones de monopolio de suelo y esté diversificada la oferta).
La superficie total del suelo apto para urbanizar que se proyecta es de 75,4674 Ha., repartida en tres sectores, dos residenciales y uno de carácter industrial, desglosándose esta superficie en la siguiente Tabla 5.3.2.
Con todo ello, la superficie del modelo de desarrollo urbano propuesto se sitúa en 586,8827 Ha.
A esta superficie hay que sumar la del sector de suelo urbanizable no sectorizado que delimita una superficie de 83,5413 Ha.
Por lo que se refiere al Suelo Urbanizable todo el que se ha delimitado tiene carácter residencial, salvo el sector delimitado al Norte del municipio, en tres áreas básicas que constituyen las nuevas extensiones y se incardinan como remate del modelo de crecimiento propuesto. De entre todas estas áreas se señalan algunas de ellas como estructurantes ya que en base a las mismas se remata la estructura viaria de los niveles primero y segundo en su totalidad.
En la siguiente Tabla 5.3.2. se expone de manera extractada los sectores nuevos y en desarrollo delimitados y sus características más significativas.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1
2. DATOS BÁSICOS DE SECTORES . Aprov. Edificabilida Edifica. Nº Nº Ref. Denominación Superficie Uso Característico Tipo Coef. d Total Densidad máx. Viv. Viv. homog.( libre prot.(- sector (m2s) (uas/m2s) -) (m2c/m2s) lucrat.(m2c) res.(viv/Ha) viv. (-) (-) )
1 SUS.R.01. "LOS LLANOS-SUR" 399.828,09 RESIDENCIAL LIBRE 0,30 1,00 0,30 111.188,66 22,00 815 448 367 2 SUS.R.02. "ARCILLEROS-NORTE" 95.834,81 RESIDENCIAL LIBRE 0,30 1,00 0,30 28.750,44 22,00 211 116 95 3 SUS.I.03. "POLVORINES-NORTE" 259.010,92 INDUSTRIA JARDÍN LIBRE. 0,30 0,50 0,60 155.406,55 0,00 0 0 0
TOTAL S. URBANIZABLE SECTORIZADO 754.673,82 295.345,66 1.026 564 462
3. ESTIMACIONES DE POBLACIÓN. Nº Ref. Denominación Superficie Uso Característico Nº máx. Viv. Viv. Densidad Estimación sector (m2s) viv. (-) libre (-) prot.(-) res.(viv/Ha) habit.(-)(*)
1 SUS.R.01. "LOS LLANOS-SUR" 399.828,09 RESIDENCIAL LIBRE 815 448 367 22,00 2283 2 SUS.R.02. "ARCILLEROS-NORTE" 95.834,81 RESIDENCIAL LIBRE 211 116 95 22,00 590 3 SUS.I.03. "POLVORINES-NORTE" 259.010,92 INDUSTRIA JARDÍN LIBRE. 0 0 0 0,00 0
TOTAL S. URBANIZABLE SECTORIZADO 754.673,82 1.026 564 462 2.873
(*) El número estimado de habitantes se establece a partir del tamaño familiar medio que se establece en 2,80 miembros por familia/vivienda.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
Por último sólo queda decir que el resto del suelo del término municipal se clasifica como suelo no urbanizable, bien en categoría común, o bien en categoría de especial protección, en las condiciones vistas en puntos anteriores.
C.-El Suelo Urbano. Las grandes áreas homogéneas.
A efectos de la desagregación del suelo urbano para dotarlo de una ordenación específica, se han considerado once zonas diferentes, correspondiéndose con las áreas homogéneas que se derivan del diagnóstico efectuado sobre el núcleo. Estas zonas son:
Zona 1.a.El CASCO ANTIGUO, que se delimita por la trama urbana soporte más irregular, constituyendo el asentamiento originario del núcleo, ocupando una posición hacia el Este del conjunto del mismo en el modelo propuesto. Junto con la ordenación en manzana cerrada coexiste la edificación aislada en la parcela. Supone la consolidación de un aprovechamiento en dos plantas, alineadas a calle, con aprovechamiento bajo la cubierta, definiendo el espacio urbano mediante las alineaciones existentes.
Zona 1.b.Prácticamente como una prolongación en mancha de aceite del Casco Antiguo, esta zona de ENSANCHE se caracteriza, en los mismos términos de aprovechamiento que la anterior, por la implantación en las zonas vacantes periféricas del casco antiguo, con generación de tramas urbanas nuevas, en general más regulares si bien adaptadas a trazados de antiguos caminos o calles, y con la adopción exclusiva de edificación alineada a calle, conformando manzanas cerradas.
Zona 2.Constituída por las primitivas colonias residenciales de finales del pasado siglo y principios del presente, agrupadas bajo la zona denominada de CONSERVACION DE COLONIAS. Se define para cada colonia delimitada, Colmenillas, El Carmen y Los Negrales, un grado específico para tener en cuenta las cualidades morfológicas propias a efectos de potenciar su mantenimiento. Para cada una de estos grados se determinan condiciones homogéneas, si bien, por las circunstancias de la zona de Los Negrales, se articulan dos subgrados para considerar las actuaciones en pequeña parcela ejecutadas al amparo de las PLAN GENERAL que se revisan.
Estas dos zonas descritas, de CASCO ANTIGUO y de CONSERVACION DE COLONIAS, conllevarán determinaciones de protección dado que se considerarán como ámbitos o zonas catalogadas por sus valores medioambientales urbanos (ver propuesta de catalogación).
Zona 3.De EDIFICACION EN BLOQUE, que también se denomina de Mantenimiento de la Edificación en dicha tipología, que fundamentalmente se define para consolidar dentro de la ordenación los conjuntos residenciales multifamiliares surgidos al amparo de las antiguas Normas Complementarias y Subsidiarias de 1.976.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
Zona 4.Constituída por los ensanches unifamiliares localizados, se denomina RESIDENCIAL UNIFAMILIAR, y abarca las extensiones existentes y proyectadas tipicamente unifamiliares. Se desarrolla en cuatro grados diferenciados fundamentalmente en el tamaño mínimo de la parcela edificable (entre los 250 y los 2.000 metros cuadrados) y tipologías agrupadas para los de parcela menor y aisladas para los de parcela mayor. Así mismo habrá que prever un grado que venga a consolidar las ordenaciones de similar naturaleza que cuentan con un tamaño de parcela menor del mínimo previsto y que tienen su origen en el vigente planeamiento municipal.
Zona 5. ACTIVIDADES ECONÓMICAS, INDUSTRIAL Y DE ALMACENAMIENTO, que incluye las áreas del núcleo urbano que están adscritas a estos usos característicos. Se definen dos grados en atención al tamaño mínimo de parcela edificable (500 y 1.000 metros cuadrados). Esta zona permitirá así mismo aquellos otros usos que complementen y potencien la misma, oficinas, comercial, etc., en una proporción que no desvirtúe el carácter de la zona.
Zona 6. De CENTRO DE ACTIVIDAD, definiendo los ámbitos territoriales del núcleo que el modelo adoptado potencia para acoger usos y actividades especialmente relacionados con el comercio y los servicios a la población, con un carácter municipal que supera el propio marco de zona. La localización de estos ámbitos territoriales forman parte de la estrategia decidida para el núcleo.
Zona 7. Con un carácter más puntual que espacial, la presente zona regulará el desarrollo de las áreas destinadas por el planeamiento a las dotaciones de equipamientos, tanto públicos como privados, al servicio del núcleo como en el caso anterior, contemplando las particularidades y peculiaridades que cada tipo de equipamiento debe de contem- plar, y así mismo en relación con la posición que ocupan dentro del núcleo de población y modelo considerado.
Zona 8. Que incorpora, con el mismo criterio que la Zona 7. descrita anteriormente, las áreas destinadas por el planeamiento al sistema de espacios libres y zonas verdes, definiendo varios grados en función del papel que juegan los diferentes tipos de ámbitos dentro del sistema de espacios libres del municipio.
Quedan dos zonas por definir, zonas 9 y 10, que se corresponden con las áreas destinadas a los servicios infraestructurales y el viario, que vienen a regular en cuanto a uso y edificación dichos espacios.
El ámbito espacial que ocupa cada una de ellas en el modelo propuesto se delimita en el correspondiente plano de ordenación propuesta de los que acompañan al presente Documento.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
Es preciso decir que para todas y cada una de las zonas de ordenación articulan medidas encaminadas a no dejar fuera de ordenación ningún solar o parcela, con independencia de su extensión superficial, y únicamente se prevé el tamaño mínimo de la parcela edificable a efectos de nuevas segregaciones y parcelaciones urbanísticas. Las limitaciones del aprovechamiento urbanístico vendrán impuestas por el resto de las condiciones en que éste se produce.
Sin perjuicio de todo lo dicho anteriormente, ya se decía en Capítulos anteriores de la presente Memoria, que se ha dotado a la normativa urbanística con una condición especial para las instalaciones de tipo comercial y terciario que se pueden proyectar en los puntos o nudos delimitados de las vías y carreteras que atraviesan el término, mediante la cual se permite, con el tratamiento de la edificación con carácter singular, la elevación de hasta tres plantas, baja más dos, al objeto de que determinadas instalaciones se constituyan en hitos y referencias tanto para la población residente como para los tráficos y transeúntes dentro del continuo urbano, bastante homogéneo.
Con ello se trata de potenciar al máximo los tipos de instalaciones de esta naturaleza que fomentan la conexión con otras áreas terciarias de la comarca, el turismo, etc.
D.-El suelo apto para la urbanización. Delimitación indicativa de sectores.
Por lo que se refiere a esta clase de suelo urbanizable considerada, ya se ha avanzado el criterio adoptado para su localización, conformando una corona de suelo alrededor del mismo consolidado por la edificación en general, y ocupando en esta forma los intersticios que ha producido el planeamiento anterior y vigente, produciendo, a juicio del Técnico Redactor, el remate de la estructura urbana coherente y funcional que ya se recogía, aunque de forma incompleta en el documento de planeamiento municipal que se pretende revisar.
En el suelo clasificado como apto para la urbanización anteriormente definido, y gráficamente descrito por los correspondientes planos de la propuesta de ordenación que acompañan al presente documento, se delimitan catorce sectores con un carácter nétamente residencial, libre o de protección.
Para los suelos residenciales se proyectan tipologías unifamiliares de forma general en densidades relativamente bajas (de 22 viv/Ha.), que definirán las áreas de reparto, que luego se dirán, definidas en el Plan General.
La definición del aprovechamiento tipo para las áreas de reparto en que se divide el suelo apto para urbanizar, de conformidad con las previsiones de la legislación urbanística vigente, puede extractarse en tres tipos en función de la zona en que se encuentre el sector en cuestión, es para cada una de ellas el reflejado en los correspondientes documentos de Normas Urbanísticas que forman parte del Plan General.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
A tal efecto, los coeficientes de homogenización para el aprovechamiento que se proyecta es:
Tamaño Valor Uso Básico Tipo parc. Econ. Coef. Pond. S. S. (julio/2005) S. Urbano S. Urbano Urbanizable Urbanizable No No Consolidado Consolid. Sectorizado Sectorizado
Residencial Libre Unifamiliar Parc. ≤250 2.404,05 € 1,14 1,14 1,14 1,14 Parc. 500 2.103,54 € 1,00 1,00 1,00 1,00 Parc. ≥1000 1.803,04 € 0,86 0,86 0,86 0,86
Libre Multifamiliar 2.704,55 € 1,29 1,29 1,29 1,29
Protegido <110m2 1.153,63 € 0,55 0,55 0,55 0,55
Protegido >110m2 1.499,72 € 0,71 0,71 0,71 0,71
Terciario Comercial 2.800,00 € 1,33 1,33 1,33 1,33
Oficinas 1.500,00 € 0,71 0,71 0,71 0,71
Industrial Industria Parc. ≤500 900,00 € 0,43 0,55 0,55 0,55 Parc. ≥1000 850,00 € 0,40 0,50 0,50 0,50
Almacenes Parc. ≤500 850,00 € 0,40 0,50 0,50 0,50 Parc. ≥1000 800,00 € 0,38 0,45 0,45 0,45
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
5.4. EL APROVECHAMIENTO URBANISTICO DE LAS DIFERENTES AREAS. VALORES MAXIMOS ADMISIBLES.
Dentro de cada una de las diferentes clases de suelo en que se proyecta el desarrollo urbano se formula la normativa que regulará de forma exhaustiva y pormenorizada las actuaciones edificatorias y urbanizadoras a efectos de su consideración y contrastación durante el periodo formal de revisión.
Las determinaciones que así se plantean provienen tanto de la consideración de los parámetros que rigen la situación actual de las mismas, como aquellas consideraciones que se han detectado como problemáticas o muy problemáticas en el planeamiento municipal vigente.
A.- El Suelo Urbano: Una aproximación a su regulación.
La regulación que este Plan General proyectan para las diferentes zonas de suelo urbano se recoge en los documentos de Normas Urbanísticas, considerando por una parte el marco general en que se ha de inscribir toda actuación, y por último las especificaciones particulares para cada una de las zonas en que esta clase se desglosa.
Hay que considerar en cualquier caso que la normativa urbanística de las zonas de mayor calidad urbanística y arquitectónica, las zonas definidas que incluyen el casco antiguo y las primeras colonias y ensanches residenciales, se prevén con un carácter integrador de la actividad urbanizadora y edificatoria junto con fórmulas protectoras del medio ambiente urbano, en las condiciones que las han caracterizado secularmente, de forma que no existan diferencias de criterio entre el tratamiento que se les da a éstas y al resto de la edificación con independen- cia de las medidas de protección individualizadas que se adoptan en el conjunto de la Normativa Urbanística.
La propuesta de normativa urbanística en este sentido es la que se determina en el Capítulo 11 de las Normas Urbanísticas.
Por lo que se refiere a las condiciones de urbanización de los espacios públicos, se ha tenido presente que la calidad ambiental de las zonas centrales, principalmente la Zona 1.a., del Casco Antiguo, y la Zona 2, de Conservación de Colonias, si bien existe un alto nivel de
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE. urbanización en la primera, a efectos de reposiciones se considerará el empleo de materiales alternativos a los aglomerados mediante betunes asfálticos, tales como piedra natural (losas, adoquinado, etc.) o combinaciones de materiales, de forma que se enriquezca y potencie la escena urbana.
Para las zonas de las colonias, en que existe un grado de urbanización bastante bajo, se articulan condiciones específicas, que impulsará el Ayuntamiento.
Habida cuenta que se trata de unos ámbitos que se caracterizan por la alta calidad medioambiental debida a la cofiguración del espacio público y de los materiales empleados en edificaciones y cerramientos, con un empleo importante de la piedra de granito, y unido ello al bajo nivel actual de tratamientos superficiales de urbanización en estos ámbitos, se proyecta una urbanización para estos ámbitos más acorde con los valores ambientales a potenciar.
Así pues, se establecen dos niveles de determinaciones:
A) Las relativas a la gestión de la urbanización.
B) Las relativas a las condiciones materiales de la urbanización.
En este último sentido hay que significar que las determinaciones que se establecen aquí hacen referencia exclusivamente a las condiciones de acabados y materiales superficiales, y que tienen relevancia en el espacio urbano a nivel visual, que tienen una importancia decisiva en la solución formal definitiva.
No variarán por tanto las condiciones establecidas con carácter general en el Plan General para los servicios urbanísticos, en general subterráneos, que se regularán por las determinaciones previstas en el Capítulo 6 de las Normas Urbanísticas.
El Anexo Normativo Nº 5 a las Normas Urbanísticas recoge las condiciones específicas que se señalan a estos efectos.
Por otra parte, habida cuenta este grado de urbanización, el presente Plan General, para estos ámbitos así consolidados por la edificación, sin perjuicio de lo previsto con carácter general en las presentes Normas Urbanísticas, que deviene de la legislación vigente, relativo a la consideración de las condiciones objetivas que definen la cualidad de solar, con carácter transitorio, hasta tanto el Ayuntamiento proceda a urbanizar las áreas de suelo urbano consolidadas, como en las colonias existentes, etc., en las condiciones previstas en estas Normas, se entenderá que los lotes edificables existentes tienen la cualidad de solar en las condiciones actuales, no obstante procediendo el establecimiento de las garantías oportunas en orden a la futura urbanización, en la parte proporcional que le correspondiere.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
B.- El Suelo Apto para la Urbanización: Usos e intensidades propuestas.
Al igual que se ha efectuado para las diferentes áreas de Suelo Urbano, la propuesta que se formula por lo que se refiere al Suelo Apto para Urbanizar (Suelo Urbanizable) preve unos usos característicos y unas intensidades y aprovechamientos diferentes. Sin perjuicio que durante el proceso de revisión se revise el fraccionamiento adoptado en aras a una mayor facilidad en la gestión.
En el correspondiente plano de Proyecto de la ordenación se delimitan gráficamente dichos sectores con los índices de referencia correspondientes, quedando regulados, en cuanto a condiciones específicas por las determinaciones de las correspondientes fichas particulares para cada sector delimitado en la propuesta.
Se establece para cada sector la ordenanza comparativa de referencia de las previstas para el suelo urbano exclusivamente con efectos orientativos y no vinculantes, pudiendo el correspondiente Plan Parcial de Ordenación adoptar las determinaciones que estime oportunas con las limitaciones de los parámetros máximos que se especifican en las fichas, y de las condiciones generales que se establezcan para todo el suelo edificable.
En la Tabla 5.3.2. anterior se extractan estas determinaciones básicas que los caracterizan.
En los Anexos Normativos, en forma de ficha de desarrollo, se recogen las determinaciones específicas para cada sector.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
5.5. LA GESTION URBANISTICA DEL SUELO.
La propuesta que se formula en este sentido, sin querer ser finalista en sus determinaciones a expensas de la tramitación reglamentaria de la revisión del planeamiento, enfoca la gestión del suelo, dentro del marco de la legislación urbanística vigente, definiendo para cada clase de suelo el procedimiento a seguir según el siguiente esquema:
SUELO URBANO:Actuaciones directas (actuaciones asistemáticas), a través de la aplicación de la Normativa Urbanística específica de las PLAN GENERAL que en cada caso sea de aplicación.
Desarrollo de Unidades de Ejecución (ámbitos de actuación) (act. sistemáticas), en aquellos suelos que estén carentes de urbanización o trama urbana soporte, con posi- ble necesidad de redacción de planeamiento de detalle intermedio.
Desarrollo de Actuaciones Aisladas (act. sistemáticas), en operaciones estructurales en que sea imposible la compensación urbanística en el ámbito delimitado salvo por la expropiación de derechos (definidas en el Plan General o a definir si fuesen necesa- rias).
SUELO URBANIZABLE:Desarrollo de Sectores Urbanizables (actuaciones sistemáti- cas), a través del Plan Parcial de Ordenación correspondiente.
SUELO NOURBANIZABLE:Actuaciones directas, através de la aplicación de la Normativa Urbanística que en cada caso sea de aplicación, previa autorización de los órganos competentes.
Actuaciones diferidas, a través de la articulación de un Plan Especial.
En este estado de cosas, y con la intervención que en su caso tendrá cualquier actuación en las zonas del núcleo urbano por los órganos competentes de la Comunidad de Madrid, en virtud de proponerse como áreas de protección catalogadas, a continuación se exponen pormenorizadamente cada uno de los mecanismos de gestión expuestos.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
EN SUELO URBANO.
Actuaciones directas.
Tanto las actuaciones de edificación, de nueva planta como así mismo en las construcciones existentes, como las de urbanización, se regularán previa obtención de la preceptiva licencia municipal a través de la normativa general y específica de ordenación de aplicación según el ámbito geográfico que ocupen.
Esta circunstancia se prevé para todas los terrenos no incluídos en ámbitos de gestión o planeamiento diferidos o diferenciados que se reflejan en los planos de propuesta.
Unidades de ejecución.
La propuesta que se formula delimita unidades de ejecución (actuación), en general sobre terrenos vacantes de urbanización y edificación, con diferentes criterios dependiendo de su ubicación dentro del núcleo urbano.
Dentro de las zonas del casco antiguo y ensanche, la resolución estructural de cuatro zonas que tienen una extensión relativa importante, se somete a operaciones de diseño y ordenación y están obligadas a la cesión del 25% de su superficie bruta para adscribirla al sistema viario y de espacios libres y zonas verdes para paliar la falta de los mismos en dicho ámbito.
Fuera de las zonas anteriormente citadas, así mismo sobre los suelos que no tienen ningún grado de urbanización ni edificación se delimitan las unidades con un criterio que atiende fundamentalmente a la viabilidad del desarrollo, incluyendo en cada una de ellas al mínimo número de propiedades posible, al menos aparentemente.
En cualquiera de los casos, siempre se dejará a la iniciativa privada el desarrollo de las mismas determinando a tal efecto el sistema de Compensación, salvo en las que el Ayuntamiento entiende que ha de instituirse como "motor" del desarrollo.
Requerirán, previo al desarrollo efectivo de la edificación a que tienen derecho, de la previa redacción de los documentos técnicos de detalle que se estiman necesarios para la determinación precisa de las condiciones del planeamiento municipal, y a tal efecto se ha previsto para todas ellas la ordenación pormenorizada dentro del P.G para definir alineaciones y rasantes, y en las interiores al casco antiguo así mismo para la ordenación de los volúmenes edificables, y un Proyecto de Urbanización o bien un Proyecto de Obras ordinario dependiendo de la entidad de la Unidad que se trate.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
El principio de la compensación permitirá el reparto justo de los beneficios y cargas urbanísticas dentro de cada unidad para aquellas en que se han delimitado más de una propiedad. En cualquier caso dentro de las cargas urbanísticas se contemplará la ejecución de la urbanización correspondiente y las cesiones para viales y espacios libres y en su caso dotaciones, por cuenta de los propietarios de suelos y en la proporción en que participen.
No obstante las delimitaciones previstas en el presente Documento, durante el proceso de elaboración del planeamiento municipal, y a través de los preceptivos periodos de exposición e información públicos, dichas delimitaciones se reajustarán y perfeccionarán para que de esta manera se garantice la agilidad en el desarrollo.
No obstante todo lo anterior, conviene recordar la potestad que el Ayuntamiento tiene en orden a delimitar nuevas unidades de actuación o subdividir las existentes, una vez vigente el planeamiento que se revisa.
Actuaciones aisladas.
Para determinadas actuaciones urbanísticas de carácter estructural, como puede ser la obtención de determinados suelos destinados a dotaciones, puede ser objeto la articulación de mecanismos de gestión que se resuelven por la compensación económica del suelo a través del instituto expropiatorio (o de la negociación económica para su adquisición).
No cabe duda de que se trata de un mecanismo nada deseable, pero que ante una necesidad de tal índole puede ser necesario.
La aplicación de este mecanismo se planteará dentro del proceso de revisión, si así se estima oportuno, para operaciones de este tipo, como en la unidad delimitada para la ampliación del cementerio municipal, y ello sin perjuicio de llegar a soluciones de pacto con los particulares afectados que conlleven el mismo objetivo de la ordenación final proyectada sin menoscabo de los recursos municipales.
EN SUELO URBANIZABLE.
El fraccionamiento en sectores de las áreas definidas en la propuesta como áptas para la urbanización, se ha efectuado con el criterio de que, teniendo una entidad suficiente como para que puedan asumir las obligaciones a que quedan sujetos los titulares de dichos suelos, tengan el mínimo de propietarios para que en principio sea viable objetivamente el desarrollo de los mismos.
La delimitación que se formula, al igual que lo expuesto para las unidades de actuación en el suelo urbano propuestas, si bien se proyecta con un carácter finalista, podrá ser objeto de su reconsideración y redelimitación durante el periodo de tramitación de información públicam
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE. del planeamiento al objeto de conseguir la máxima agilidad en su posterior desarrollo, no excluyendo la posibilidad de que por el Ayuntamiento y los particulares se suscriban convenios urbanísticos para garantizarlo.
En principio, tal y como se puede ver en puntos anteriores de este Documento, para casi todos los sectores se estima el sistema de compensación dejando a la iniciativa privada el desarrollo de los mismos, de forma que se garantice el justo reparto de beneficios y cargas de la actuación urbanística entre los propietarios de suelos.
Es solamente en los sectores en que el Ayuntamiento es propietario único o mayoritario para los cuales se propone el sistema de cooperación.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
5.6. CUANTIFICACION DE LA PROPUESTA.
- De la clasificación del suelo.
De las 1.263,69 hectáreas que tiene el término municipal de Alpedrete, la propuesta de ordenación que formula este Documento desgrega dicha superficie por clases de suelo en la siguiente forma:
2. RESUMEN DE SUELO Y VIVIENDA:
Clase de suelo Categoría Superf. (m2) (%) Vivienda total (-)
Urbano Consolidado 4.897.555,10 38,6850% 6.535 No consolidado 216.598,02 1,7109% 252
Urbanizable Sectorizado 754.673,82 5,9611% 1.026 No sectorizado 835.412,65 6,5988% 0
No Urbanizable Especialmente Protegido 5.955.832,68 47,0442%
TOTAL TÉRMINO MUNICIPAL 12.660.072,27 100,0000% 7.814 Porcentaje suelo ocupado: 52,9558%
Como se desprende de la tabla anterior, dentro del Suelo Urbano aproximadamente 489,7555 Ha. no están incluídas en unidades específicas de gestión, siendo por tanto de ejecución directa a través de la normativa urbanística propia de las Normas Urbanísticas del Plan General, y las 21,6598 Ha. restantes integran el suelo incluido en unidades de actuación.
Por lo que se refiere al Suelo Urbanizable de nueva delimitación, de carácter residencial e industrial, según la propuesta distribuído en tres sectores, totalizan unas 75,4674 Ha.
El suelo que queda clasificado como urbanizable no sectorizad tiene una superficie aproximada de 83,5413 Ha.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
- De la capacidad residencial.
Es en la siguiente relación por clases de suelo en donde se efectúa una valoración de su capacidad residencial hay que tener en cuenta que si bien para las nuevas áreas de ordenación (sectores de suelo urbanizable y unidades de actuación en suelo urbano), en la actualidad y para los efectos que se consideran prácticamente vacantes, es relativamente fácil por las propias limitaciones que establece el planeamiento, evaluar su capacidad real residencial, no ocurre lo mismo respecto de las áreas consolidadas del suelo urbano, en donde evaluar su capacidad residencial residual siempre es difícil y fruto de una aproximación, bien por relación o por proporción de las existentes.
No obstante esto anterior, a efectos de considerar el real crecimiento es poco probable que se vean concretadas las expectativas de consolidación de esta capacidad residual de las zonas urbanas ya consolidadas y sólo ocurre en un pequeño porcentaje, dado que dicha evaluación supone el aprovechamiento total de las posibilidades que otorga el planeamiento, mediante fraccionamiento de parcelas grandes, la transformación de usos relacionados con la agricultura (cuadras, cercados, pajares, etc.) a viviendas, lo que no suele ocurrir con frecuencia.
Estimando esta capacidad residual de las zonas consolidadas en un porcentaje que se puede cifrar en el 6% de las viviendas actualmente existentes en el núcleo (según la estimación a 01 de septiembre de 2005, con resultados aún provisionales, existen unas 6.185 viviendas), la capacidad residual se situará en 350 nuevas viviendas potenciales, estimando para los siguientes cálculos el precitado valor.
Así pues, y con estos criterios de evaluación de la capacidad residencial que se propone a través del modelo de desarrollo del núcleo de Alpedrete, se llega a una cifra total de 1.629 nuevas viviendas, que sumadas a las existentes se obtiene un techo total aproximado del modelo propuesto en torno a las 7.814 viviendas.
Con esta propuesta supone que la capacidad del modelo, respecto de la situación actual, aumenta 0,263 veces las existentes, y respecto del total supone el 20,85%, que si bien no supone una holgura muy importante, se entiende bien dimensionado el modelo para un plazo horizonte de planeamiento en torno a los próximos 10 años.
El desglose de la capacidad residual de viviendas se establece en la siguiente tabla:
- CAPACIDAD RESIDENCIAL. NUEVAS VIVIENDAS.
Suelo Urbano
- Areas consolidadas 350 viv.
- Unidades de Actuación 252 viv.
Suelo Urbanizable
- Sectores para VPP 462 viv.
- Sectores para viv. libre 564 viv.(1)
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
______
TOTAL NUEVAS VIVIENDAS 1.629 viv. ______
- De la capacidad industrial y la generación potencial de empleo.
Considerando la total ejecución y puesta en servicio del polígono industrial, a la hora de evaluar la potencial demanda industrial y generación consecuente de puestos de trabajo, se formula en el presente documento la hipótesis de que la mitad del suelo previsto se asigna a usos puramente industriales productivos y la otra mitad a almacenamiento industrial, habiéndose estimado en el primer caso un estándar de 45 puestos de trabajo por hectárea bruta y en el segundo caso unos 25 puestos de trabajo por hectárea.
Contando con una superficie bruta de 25,90 Has., supondrá en su conjunto una generación de empleo potencial de unos 906 puestos de trabajo.
Esta generación potencial de empleo demandará el suelo residencial necesario para acoger a una parte importante que se supone implantará su residencia en el propio núcleo de población de Alpedrete.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
B.-PROTECCION DEL PATRIMONIO EDIFICADO.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
5.7. INTRODUCCION. CARACTERISTICAS DEL NUCLEO.
El tratamiento urbanístico del ámbito urbano de que estamos considerando, con unos valores históricos y culturales dentro del marco local, ha de ser lo suficientemente riguroso como para que no decaigan los valores intrínsecos del mismo, y si es posible potenciarlos al máximo.
Esta primera idea hay que compatibilizarla con los condicionantes de todo orden que se dan en un núcleo de población. No se trata en definitiva de generar un núcleo urbano que sea un "museo", valga la expresión. Muy al contrario, se trata de un organismo vivo en continua evolución, y lo que se pretende es acotar dicha evolución dentro de unos parámetros para que sea efectivo el mantenimiento de los valores a proteger.
En este orden de cosas la regulación que produzca la protección deseada deberá contemplar todo tipo de actuaciones tanto de urbanización como de edificación dentro del recinto que se considere oportuno.
a) La estructura del núcleo: Áreas homogéneas.
Si entramos a considerar las diferentes zonas que integran el actual núcleo urbano de Alpedrete, excluyendo las áreas periféricas, constitutivas de los recientes ensanches residenciales unifamiliares y multifamiliares, que en general no tienen unos valores específicos a tomar en cuenta en las presentes consideraciones, está compuesto por varias zonas claramente diferenciadas y que se yuxtaponen en el tiempo.
El casco antiguo, que ocupa la parte central del núcleo, limitado por el Norte con la primera extensión más o menos ordenada que configura el barrio de Colmenillas y con importantes vacíos de trama urbana en sus restantes límites, que tiene una estructura interna básicamente radioconcéntrica con su origen o polo en la Iglesia Parroquial. Se diferencian claramente en este ámbito dos zonas: una al Norte, ya mencionada, que supone el Barrio de Colmenillas, extensión natural del propio casco antiguo y muy directamente relacionado estructuralmente.
Por otra parte, al Oeste del citado casco antiguo, a uno y otro lado de la antigua carretera de Guadarrama, se desarrolla una implantación urbana en las primeras décadas del
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE. presente siglo muy ordenada y estructurada y totalmente consolidada, sobre una trama reticular muy característica, constituyendo la Colonia del Carmen, siendo en un principio de segunda residencia con exclusividad. Contiene una edificación en general muy interesante, con tipologías típicas de la construcción serrana en piedra, básicamente a efectos del mantenimiento ambiental de este área urbana.
Por último cabe citar que con un origen en el tiempo similar al anterior, y con los mismos objetivos de segunda residencia, se desarrolla al Sur del término municipal una colonia residencial, Los Negrales, que sobre una retícula perfectamente rectangular tiene unas características particulares, entre la que destaca una parcelación muy grande, quedando integradas en el Sur de la colonia algunas importantes instituciones.
De todo lo anteriormente dicho se deduce la existencia de zonas o áreas homogéneas, contenedoras de los espacios urbanos y edificación que caracterizan a este núcleo urbano, delimitadas por los ámbitos señalados y que gràficamente se expresan en los planos que acompañan al presente documento.
b) Valor ambiental base.
A efectos del estudio que se persigue, que han servido para determinar los tratamientos normativos considerados como más adecuados, se definen gráficamente los espacios urbanos más sobresalientes, graduándolos en tres categorías u órdenes dependiendo de su interés.
Dichos espacios urbanos se entiende que son contenedores del valor ambiental base que caracteriza a la imagen y espacio urbano.
Se consideran como espacios urbanos sobresalientes de primer orden las áreas interiores al casco antiguo en que se soporta la edificación de mayor calidad. Encierran estos espacios la totalidad del ámbito de la Plaza de la Villa (plaza del Ayuntamiento y la Iglesia Parroquial).
Prácticamente el resto de los espacios urbanos del casco y las citadas colonias residenciales se consideran en este estudio como espacios urbanos sobresalientes de segundo orden.
Hay que significar que, con independencia de los tratamientos que se den a la edificación, el carácter del nucleo va a quedar condicionado directamente por la solución que se arbitre para el espacio urbano, en definitivas cuentas constituído por los tratamientos superficiales de urbanización y la configuración exterior de la edificación (alineaciones, altura, cubiertas, materiales, relación hueco-macizo, etc.).
Esta revisión ha tenido en cuenta estas consideraciones, y a tal efecto se prevén:
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
1. Los tratamientos superficiales de la urbanización, buscando alternativas a la solución generalizada de las aceras de baldosa hidraúlica con calzada cubierta con aglomerados asfálticos. En este sentido, la combinación de diferentes materiales, incluso con aglomerados asfálticos, puede dar satisfactorios resultados, tal y como se presenta la urbanización del entorno de la iglesia parroquial.
2. No se modifican las alineaciones de los ámbitos señalados, salvo en puntos muy determinados.
3. La edificación que resulta como de especial valor ambiental dentro del conjunto mantiene sus condiciones volumétricas, compositivas y materiales que provocan la potenciación del valor ambiental sin perjuicio de que en función de su estado físico se articulan medidas que posibilitan en determinadas condiciones su sustitución total o parcial, ampliación, etc., y esto con independencia de la protección específica que se determina para aquella edificación con otros valores históricos, arquitectónicos y/o culturales.
4. Por lo que respecta a las instalaciones de infraestructuras que se incorporan al viario, tanto si se trata de nueva implantación como de reposición, se ejecutarán en subterráneo de forma que no supongan impacto dentro de estas áreas ambientales sobresalientes.
5. Con el mismo objetivo perseguido en el punto anterior, se estudiará el mobiliario urbano y los terminales de infraestructuras que tengan incidencia en la superficie de forma que armonicen dentro del conjunto ambiental, no constituyendo impacto alguno.
c) Valores específicos unitarios de la edificación.
Sin perjuicio de la protección ambiental como soporte del carácter del nùcleo y las tradicionales colonias residenciales, se presenta paralela la problemática de la protección individualizada de edificios y conjuntos que contienen unos valores que trascienden del puro valor ambiental.
Esta edificación con valor histórico, arquitectónico o cultural, deberá mantenerse en las condiciones que se determinen para cada una de ellas, tanto si se trata de una conservación total, como si se trata de la conservación de los aspectos que la caracterizan.
La relación objeto de una protección específica en este sentido se relaciona en el Documento adjunto al presente documento como Catálogo de Bienes a Proteger.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
5.8. SITUACIÓN DE PROTECCIÓN ACTUAL.
En el momento presente los valores ambientales y edificados del núcleo urbano de Alpedrete están amparados por la existencia de un planeamiento municipal vigente, constituído por las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal de 1.994, que contiene la protección de los elementos que en principio se proyectan en esta revisión.
No obstante esto, se efectuará una revisión de las condiciones de los elementos que se incorporan en orden a su reclasificación, y así mismo, la posibilidad de ampliarlo o reducirlo durante el estudio en profundidad del municipio.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
5.9. BREVE SINOPSIS DEL DESARROLLO HISTÓRICO DE ALPEDRETE.
El poblamiento de esta zona de la Sierra de Guadarrama se realizó después de la Reconquista a iniciativa de los segovianos, que llegan más al Sur de Navalcarnero siguiendo la cuenca del río Guadarrama, al objeto de conseguir tierras de sembradura y pastoreo, con lo que se observa el origen ganadero de la zona, buscando establecer asentamientos permanentes, y teniendo numerosos enfrentamientos con los madrileños, lo que determinó que la Corona suspendiese el derecho de ambos condados sobre la zona de la sierra, creando el Real de Manzanares, con autoridad real directa, en tiempos de Alfonso X.
A petición de la duquesa del Infantado, el rey Felipe IV en 1.630 le concedió el privilegio de villazgo junto a Collado Mediano y Collado Villalba.
Alpedrete estuvo inicialmente unido a Collado Villalba hasta que en 1.840 pidió, y se le concedió, su segregación y administración independiente.
El término se dividía inicialmente en propiedades públicas y privadas, prevaleciendo estas últimas en las inmediaciones del casco antiguo. A partir de 1.855 (desamortización civil) se produce una intensa privatización de numerosas fincas públicas de la sierra, lo que da como resultado la formación de grandes propiedades que se destinarían a usos cinegéticos o ganaderos.
Dicho proceso conlleva una progresiva desruralización por haber caído la propiedad del suelo en personas muy poco vinculadas al lugar y a los valores agrarios, normalmente ligados a la nobleza o a la alta burguesía.
Posteriormente, y en especial a partir de los años sesenta, se produce la formación de sociedades anónimas entre los propietarios y grupos inmobiliarios que con su actuación propician el gran desarrollo urbanístico de los últimos años, basado en la obtención de muy elevadas plusvalías respecto del valor inicial del suelo.
El crecimiento urbano, debido a su función como área de recreo y esparcimiento de Madrid, se remonta a finales del pasado siglo y principio del presente en que se formaron las primeras colonias (Los Negrales y El Carmen) apoyadas respectivamente en las estaciones de ferrocarril. El posterior cambio en el sistema de transporte, evolucionado en base al automóvil privado, provoca en la década 60-70 un desarrollo anárquico que afecta prácticamente a toda la periferia del núcleo urbano.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
5.10. NECESIDAD DE PROTECCIÓN.
Tras lo expuesto es manifiesto el interés de protección de estos valores como legado histórico y cultural a conservar para las generaciones posteriores.
Efectivamente esta protección deberá de compatibilizarse con la dinámica propia de un núcleo de población vivo y en evolución, siempre dando satisfacción a las determinaciones legales y normativas de todo orden, de forma que no se provoque el colapso de cualquier pretendida actuación por una intervención muy restrictiva respecto de la misma.
En definitiva, y contemplado desde el presente Documento, la articulación de las medidas de protección se formula desde una normativa específica incardinada en la Normativa Urbanística de la revisión del planeamiento municipal, y desde un Catálogo complementario a éste en donde se relaciona la edificación y los ámbitos que se han considerado.
Por otra parte hay que significar muy expresamente que se ha tenido presente la Instrucción para la Redacción de Catálogos de Planeamiento de la Consejería de Medio Ambiente y Desarrollo Regional (Dirección General de Arquitectura), que determina las condiciones que dichos documentos deberán contener y como se deberán articular.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
5.11. ESTRUCTURA Y METODOLOGIA DEL CATÁLOGO: LA NORMALIZACIÓN QUE IMPONE LA INSTRUCCION PARA LA REDACCION DE CATALOGOS DE PLANEAMIENTO.
La propuesta que en el presente Documento se formula, igual que el documento que se revisa, para acometer la revisión, supone adoptar la metodología y estructura que para los mismos impone o determina la citada Instrucción de la Consejería de Medio Ambiente y Desarrollo Regional (Dirección General de Arquitectura), lógicamente adaptada a las condiciones particulares que presenta el término municipal de Alpedrete.
En base a lo anterior, la protección se articula mediante un Catálogo propiamente dicho, en donde se relacionan los bienes, zonas y elementos a proteger con las circunstancias que en cada uno concurren, y mediante la instrumentación de una Normativa de protección íntimamente ligada a la normativa urbanística propia de las zonas de ordenación de las áreas centrales del núcleo urbano.
Si bien la parte más significativa del Catálogo son los elementos que soportan una protección individualizada, que se relacionan en el punto siguiente de esta Memoria, son objeto de protección zonal tanto el área que se delimita como Casco Antiguo (Zona de ordenación 01.a.) como así mismo las áreas que se califican como de Protección de Colonias (Zona de Ordenación 02., en todos sus grados). En estas zonas la protección se establece a través de las condiciones normativas, tanto gráficas como de aprovechamientos edificables, alturas, condiciones estéticas, etc., que se recogen en las disposiciones particulares, Capítulo 11 como en las generales, Capítulos 5, 6 y 7.
Por lo que se refiere a la protección de determinados ámbitos del suelo no urbanizable por sus capacidades naturales, etc., el Capítulo 10 de las Normas Urbanísticas contienen las determinaciones en base a las cuales se articula la protección.
Esta estructura y determinaciones propias se recogen en el Documento de Catálogo que se acompaña, y así mismo complementada con las normas Urbanísticas que se recogen en los Capítulos 7 y 11 de las Normas Urbanísticas del presente Plan General.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
5.12. RELACIÓN DEL CATALOGO.
Para cada uno de los elementos que se catalogan, con protección individualizada, se relaciona su número de catálogo, su denominación y su nivel de protección, teniendo presente que se trata de elementos sometidos a protección individualizada en todos los casos.
______
LISTADO GENERAL DEL CATALOGO ______
N1 Denominación Grad. protección ______
A) ELEMENTOS URBANOS EN EL CASCO URBANO Y COLONIAS (EDIFICIOS).
En el ámbito del casco antiguo:
1. Iglesia Parroquial. Plaza de la Villa, s/n. Integral.
2. Ayuntamiento. Plaza de la Villa, 1. Estructural.
3. Casa. Plaza de la Villa nº 7 c/v c/ Doctor Varela. Estructural.
4. Casa. Plaza de la Villa, 2. Ambiental. (A-1)
5. Casa. Plaza de la Villa, 4. Ambiental. (A-1)
6. Casa. Plaza de la Villa, 6. Ambiental. (A-1)
7. Casa. Plaza de la Villa, 5 y 6. Estructural.
8. Casa. C/ Doctor Varela, 3. Ambiental. (A-1)
9. Casa. c/ Pozuela, 7 Ambiental. (A-2)
10. Casa. c/ Beneficencia, 1 c/v c/ Canteras, 29 Ambiental. (A-4)
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
11. Casas. c/ Beneficencia, 4, 6, 8 y 10. Ambiental. (A-4)
Proximidad del casco:
12. Ermita de Santa Quiteria. c/ Santa Quiteria, 43. Estructural.
13. Cementerio. c/ Calvario, 3. Ambiental. (A-4)
Colonia del Carmen:
14. Casa. c/ Navacerrada, 1. Ambiental. (A-1)
Colonia de Los Negrales:
15. Iglesia de Nuestra Señora del Carmen. Integral.
16. Casa. c/ San Jacinto, 7. Ambiental. (A-1)
17. Casa. c/ San Rafael, 8C. Ambiental. (A-1)
18. Casa. c/ San Rafael, 15. Ambiental. (A-1)
19. Casa. c/ San Rafael, 17. Ambiental. (A-1)
20. Maternales de Los Negrales. Ambiental. (A-4)
Otros:
21. Estación de Alpedrete/Mataespesa. Estructural.
22. Casas de Santa Quiteria. Finca Santa Quiteria. Integral.
23. Castillo de Mataespesa. Finca Mataespesa. Estructural.
B) ZONAS URBANAS CATALOGADAS.
24. Casco Antiguo. Ambiental.
25. Colonia del Carmen. Ambiental.
26. Colonia de Colmenillas. Ambiental.
27. Colonia de Los Negrales. Ambiental.
Para estas zonas la normativa específica se prevé en las correspondientes ordenanzas de zona.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
CAPITULO 6º DOCUMENTACION GRAFICA (Planos)
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
REVISION DEL PLAN GENERAL DEL MUNICIPIO DE ALPEDRETE (MADRID). ______
La documentación gráfica que forma parte sustancial del presente documento de plan general es la que a continuación se expone:
INDICE DE PLANOS DE INFORMACIÓN
I.1. SITUACIÓN ACTUAL DE OCUPACIÓN DEL SUELO.
I.2. CLASIFICACIÓN DEL SUELO VIGENTE. GRADO DE DESARROLLO.
I.3. PROTECCIONES Y AFECCIONES DEL TERRITORIO.
I.4. RED DE VIAS PECUARIAS.
I.5. VALORACIÓN UNIDADES AMBIENTALES DEL TERRITORIO.
I.6. SITUACIÓN ACTUAL DE INFRAESTRUCTURAS. AGUA.
I.7. SITUACIÓN ACTUAL DE INFRAESTRUCTURAS. SANEAMIENTO.
INDICE DE PLANOS DE ORDENACIÓN
P.1. CLASIFICACIÓN DEL SUELO
P.2. ESTRUCTURA GENERAL (INCLUIRÁ POSICIONAMIOENTO DE REDES)
P.3. ZONIFICACIÓN. DETERMINACIONES EN SUELO URBANIZABLE.
P.4. GESTIÓN DEL SUELO
P.5. ESQUEMA DE INSTALACIONES URBANAS: RED DE AGUA.
P.6. ESQUEMA DE INSTALACIONES URBANAS: RED DE SANEAMIENTO.
INDICE DE PLANOS DE CATALOGACIÓN.
C.1. CATALOGACIÓN.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1 PLAN GENERAL DE ALPEDRETE. AVANCE.
AVANCE DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID). TOMO I: MEMORIA DE ORDENACIÓN. ESTUDIO DE VIABILIDAD.
Alpedrete, diciembre de 2.005.
Por el Equipo Redactor.
Fdo.: Santos López Colón.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ALPEDRETE (MADRID) DOC. DE AVANCE. DICIEMBRE, 2.005.
1