Perspectivas del Valor en la CDMX

Enero 2019 La CDMX en cifras

La capital del país se mantiene como uno de los principales motores del sector inmobiliario. De los 110,472 créditos hipotecarios otorgados para adquisición de vivienda* en 2018, el 11% se ejercieron en alguna de las 16 alcaldías de la CDMX, sin embargo, con respecto a créditos enfocados en vivienda de menor valor (Infonavit y Fovissste), la CDMX se encuentra en el decimoquinto sitio a nivel nacional, lo que representa una participación del 3%.

Al 4T 2018, la vivienda nueva en los segmentos bajos representa el 17% de las unidades en desarrollo, con poco más de 9,800 viviendas.

Créditos hipotecarios Acum. 2018

Otros CDMX 19% 11%

Nuevo León Sonora 10% 3% Yucatán 3% Sinaloa Jalisco 3% 9%

Puebla 3% México Baja California 9% 4% Veracruz 4% Coahuila 4% Querétaro Chihuahua Quintana Roo Guanajuato 6% 4% 4% 5%

*Cifras Acum. De Enero a Nov. 2018 ¿Qué ocurrió durante el 2018 en la CDMX?

Al 4T2018 en la CDMX se ofertan 1,265 proyectos de vivienda nueva en venta, lo que representa un incremento del 17% con respecto al primer trimestre; a lo largo del 2018 se mantuvo el comportamiento positivo de años anteriores con respecto al desarrollo de nuevos proyectos, lo cual también se ve reflejado en el stock, con un total de 56,687 unidades en desarrollo al cierre del año.

El 37% de los proyectos activos se ubican en Benito Juárez, con 461 desarrollos, donde mensualmente se absorbe el 3.1% del inventario; con un ticket promedio de $5.3mdp.

Evolución de proyectos y stock 2018 Proyectos activos 4T2018

1,300 60,000 LA MAGDALENA CONTRERAS 2% XOCHIMILCO GUSTAVO A. 0.3% 1,250 MADERO IZTAPALAPA 58,000 2% 1% VENUSTIANO TLÁHUAC TLALPAN 0.2% CARRANZA 2% 1,200 3%

AZCAPOTZALCO 56,000 3% 1,150 IZTACALCO 4% COYOACAN 1,100 4% 54,000 CUAJIMALPA DE BENITO JUÁREZ MORELOS 37% 5% 1,050 ÁLVARO OBREGÓN 7% 52,000 1,000 MIGUEL HIDALGO 12% CUAUHTÉMOC 950 50,000 1T2018 2T2018 3T2018 4T2018 18% # DE PROYECTOS 1,081 1,159 1,232 1,265 STOCK TOTAL 50,492 52,632 54,918 56,687 ¿Qué ocurrió durante el 2018 en la CDMX?

Con respecto a las unidades en desarrollo e inventarios, se mantuvo a la alza la incorporación de nuevos desarrollos y oferta en el mercado. El total de unidades en venta al 4T2018 es de 56,687 viviendas, de las cuales el 40% se encuentra disponible (unidades por venderse). De mantenerse los actuales ritmos de absorción, el inventario podría agotarse en 13 meses más sin considerara nuevos proyectos por incorporarse.

Las unidades disponibles presentaron un incremento del 18% durante el año, lo que afectó directamente la velocidad de ventas, la cual paso de 3.7% a un 3.0%, siendo aún un ritmo sano para el mercado; sin embargo debe tomarse en cuenta que en 2 años tuvo un descenso del 1.4%, ya que durante el 4T2016 se absorbía el 4.4% de unidades mensuales.

Velocidad de ventas por segmento 2018 5.0% PERIODO 1T2018 2T2018 3T2018 4T2018

4.5% STOCK STOCK STOCK STOCK STOCK STOCK STOCK STOCK SEGMENTO TOTAL ACTUAL TOTAL ACTUAL TOTAL ACTUAL TOTAL ACTUAL 4.0%

3.5% TRADICIONAL 588 237 358 42 189 24 120 7

MEDIA 10,665 3,541 10,112 3,694 10,029 3,636 9,816 3,258 3.0%

RESIDENCIAL 15,593 6,116 16,420 6,190 16,855 6,736 16,647 6,644 2.5%

RESIDENCIAL 23,646 9,530 25,742 10,530 27,845 11,983 30,104 12,977 2.0% PLUS 1T2018 2T2018 3T2018 4T2018

TOTAL 50,492 19,424 52,632 20,456 54,918 22,379 56,687 22,886 MEDIA RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS ¿Qué ocurrió durante el 2018 en la CDMX?

Xochimilco sigue siendo una zona poco desarrollada en cuanto a oferta de vivienda nueva, mientras que las delegaciones centrales (las más cercanas a corredores de oficinas), se mantienen como las de mayor oferta en el mercado, de forma constante suman nuevos proyectos y unidades a su oferta.

Álvaro Obregón presenta el mayor incremento en unidades ofertadas con un 17%mayor en el 4T vs 1T, donde un depto. en promedio se oferta en $6.4 mdp y $58,709/m2, y una vivienda horizontal en $13,203,962 y $39,324. En esta alcaldía destaca la zona de Santa Fe, la cual presenta uno de los mayores dinamismos inmobiliarios en la CDMX, tanto en oferta de vivienda, como en espacios corporativos y comerciales.

Evolución de unidades en desarrollo por alcaldía 12,000

10,000

8,000

6,000

4,000

2,000

0 LA GUSTAVO A. VENUSTIANO AZCAPOTZALC CUAJIMALPA MIGUEL ÁLVARO BENITO XOCHIMILCO MAGDALENA TLÁHUAC TLALPAN IZTAPALAPA COYOACAN IZTACALCO CUAUHTÉMOC MADERO CARRANZA O DE MORELOS HIDALGO OBREGÓN JUÁREZ CONTRERAS 1T2018 55 69 286 1,079 1,116 1,445 2,215 3,328 3,345 3,886 3,939 6,120 6,565 7,473 9,571 2T2018 52 138 215 972 1,122 2,072 2,308 3,803 2,612 3,935 4,426 6,271 6,738 7,289 10,679 3T2018 52 151 345 1,352 1,127 1,928 2,284 3,989 2,677 3,913 4,453 6,523 7,191 7,821 11,112 4T2018 52 165 345 1,382 1,079 1,891 2,169 4,007 2,910 4,136 4,461 7,079 7,680 8,313 11,018 ¿Qué ocurrió durante el 2018 en la CDMX?

Al respecto de las unidades disponibles (por vender), Benito Juárez durante el año incrementó 23% y con ello el plazo para agotar el inventario paso de 10 a 14 meses. Colonias como Narvarte, Del Valle y Mixcoac presentan la mayor oferta y dinamismo en los valores.

Tláhuac presenta el mayor tiempo estimado para agotar el inventario, el cual paso de 13 a 41 meses durante el año, con la incorporación de más unidades; un depto. en esta zona tiene un valor promedio de $1.2mdp y $23,277/m2.

1T2018 2T2018 3T2018 4T2018 ALCALDIA STOCK MESES P/ STOCK MESES P/ STOCK MESES P/ STOCK MESES P/ ACTUAL AGOT. STOCK ACTUAL AGOT. STOCK ACTUAL AGOT. STOCK ACTUAL AGOT. STOCK BENITO JUÁREZ 3,974 10 4,490 11 4,891 13 4,887 14

CUAUHTÉMOC 2,975 9 2,854 11 3,291 13 3,536 13 ÁLVARO OBREGÓN 2,851 15 2,889 13 3,589 17 4,056 23

MIGUEL HIDALGO 2,039 8 2,024 9 2,141 11 2,257 10 IZTACALCO 1,447 10 1,618 10 1,667 13 1,507 8

CUAJIMALPA DE MORELOS 1,392 10 1,678 12 1,494 11 1,534 13

COYOACAN 1,346 12 906 12 1,129 17 1,109 16 AZCAPOTZALCO 987 10 1,334 14 1,428 15 1,448 18

VENUSTIANO CARRANZA 982 10 974 12 873 12 720 10 GUSTAVO A. MADERO 496 9 732 8 627 8 671 11

TLALPAN 452 15 434 16 552 12 544 8

IZTAPALAPA 291 8 292 9 349 13 285 11 TLÁHUAC 120 13 119 22 240 37 233 41

LA MAGDALENA CONTRERAS 36 18 77 14 73 12 70 9 XOCHIMILCO 36 24 35 37 35 48 29 35

Total general 19,424 10 20,456 11 22,379 13 22,886 13 Ventas vs. valores

En general, no existe una co relación directa entre el ticket promedio y la velocidad de absorción. Alcaldías como Magdalena Contreras y Tlalpan presentan valores de venta por arriba de los promedios del mercado y sus % de absorción presentaron importantes incrementos, posicionándose como de los más altos en la CDMX. Sin embargo de esta tendencia se excluye a Iztacalco, con la mayor velocidad de ventas y el ticket promedio más bajo, donde participan importantes desarrolladores como 3 Mil, Urbania, GAP Metropolitana, HBG, entre otros.

Al 4T2018 la vivienda nueva en la CDMX tiene un valor de venta promedio de $5.7mdp, con un incremento promedio del 11% con respecto al mismo periodo del 2017*.

VELOCIDAD DE VENTA PRECIO PROMEDIO

1T2018 4T2018 1T2018 4T2018 ÁLVARO OBREGÓN 2.9% 2.3% $5,835,052 $6,476,679 AZCAPOTZALCO 3.0% 2.0% $2,259,232 $2,497,766 BENITO JUÁREZ 4.2% 3.1% $4,960,322 $5,356,975 COYOACAN 3.5% 2.4% $4,505,975 $4,715,020 CUAJIMALPA DE MORELOS 3.5% 2.7% $10,500,799 $10,832,370 CUAUHTÉMOC 4.3% 3.3% $4,434,090 $4,992,642 GUSTAVO A. MADERO 4.0% 3.3% $2,187,928 $2,508,057 IZTACALCO 3.7% 4.7% $1,360,980 $1,715,119 IZTAPALAPA 3.2% 2.4% $1,735,194 $1,850,578 LA MAGDALENA CONTRERAS 2.8% 4.5% $8,226,494 $11,442,651 MIGUEL HIDALGO 4.1% 3.2% $9,329,146 $10,458,440 TLÁHUAC 3.3% 1.7% $2,275,301 $2,052,014 TLALPAN 2.7% 4.8% $4,492,191 $6,307,789 VENUSTIANO CARRANZA 4.2% 3.2% $1,531,907 $1,584,112 XOCHIMILCO 2.7% 1.6% $6,810,929 $7,572,704 Total general 3.7% 3.0% $5,153,025 $5,739,093

*Sin considerar Inflación Valores

En general, todas las alcaldías presentaron incrementos en sus valores por m2, mientras que el valor de venta promedio en algunos casos se ajustó a la baja, derivado de una contracción en las superficies.

Iztacalco presenta uno de los mayores incrementos en el valor por m2 con un 27%, pasando de $25,245 a $30,093; con una alta participación de vivienda vertical de alta densidad enfocada en segmentos medios, uno de los menos atendidos en la CDMX. PROM. 4T2016 $ PROM. 4T2017 $ PROM. 4T2018 $4,647,883 $5,165,007 $5,739,093

Variaciones anuales precio prom. Vs. $/m2 50.0%

40.0%

30.0%

20.0%

10.0%

0.0%

-10.0%

-20.0%

PRECIO PROM. $/M2 Variaciones en los valores

El mayor incremento en los valores por m2 se presentó en Tlalpan, donde la oferta también mostró alzas significativas, con un 28% durante el año. Caso contrario a Coyoacán, donde el valor por m2 creció solo un 2% durante el año, con 1,109 unidades por vender al 4T2018 y un valor de venta promedio de $47mdp.

En promedio el valor por m2 en la CDMX presentó un incremento del 10%, manteniéndose en $55,406/m2.

PROM. 4T2016 $44,323 $ PROM. 4T2017 $50,262

$ PROM. 4T2018 $55,406 Evolución en los valores

El dinamismo en los valores en CDMX es considerado de los más altos a nivel nacional, sobretodo en ciertas zonas que mantienen su plusvalía desde hace muchos años, como es el caso de Miguel Hidalgo, donde encontramos colonias muy tradicionales y de alto poder adquisitivo como Polanco (donde muchos de los proyectos se ofertan en dólares), y zonas de re conversión como las Colonias Granada y Anáhuac, las cuales derivadas de su cercanía con corredores de oficinas, han ganado plusvalía de manera constante en los últimos años, a pesar del constante incremento en la oferta.

En Tláhuac se presenta el valor por m2 más bajo de la CDMX, con un promedio de $19,544/m2, mientras que Miguel Hidalgo presenta el promedio más alto, con más de $79mil/m2.

PRECIOM2 ALCALDIA 1T2018 2T2018 3T2018 4T2018 TLÁHUAC $18,948 $17,478 $18,797 $19,544 IZTACALCO $23,757 $24,719 $25,145 $30,093 IZTAPALAPA $23,965 $24,859 $25,363 $26,472 XOCHIMILCO $25,270 $25,456 $25,462 $27,603 VENUSTIANO CARRANZA $26,966 $27,223 $27,682 $27,855 GUSTAVO A. MADERO $34,210 $36,033 $36,332 $36,793 AZCAPOTZALCO $34,525 $35,806 $36,042 $36,107 LA MAGDALENA CONTRERAS $37,659 $40,295 $42,102 $43,171 TLALPAN $39,252 $40,929 $50,034 $50,553 COYOACAN $49,328 $49,321 $49,467 $50,293 ÁLVARO OBREGÓN $53,042 $56,794 $57,712 $58,555 BENITO JUÁREZ $55,574 $57,630 $58,193 $58,715 CUAUHTÉMOC $56,146 $59,422 $61,232 $62,640 CUAJIMALPA DE MORELOS $65,766 $66,694 $67,569 $68,023 MIGUEL HIDALGO $74,378 $74,579 $76,925 $79,213 Total general $50,975 $52,671 $53,925 $55,406 Evolución en los valores

Con respecto al trimestre anterior y descontando la inflación en el periodo, se observa un incremento del 0.6% en los valores por m2 en el 4T201. Si bien se mantiene una alza constante, a partir del 2T se observa una tendencia hacia la estabilización, lo cual se deriva del aumento en la oferta en prácticamente todos los segmentos de mercado.

El segmento que ha ganado más plusvalía en el periodo analizado (4T2010-4T2018), es el Residencial Plus, el mismo donde se concentra la mayor oferta del mercado.

Evolución del valor m2. Variación acumulada. Base 4T2010 70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

1T13 2T14 3T17 4T18 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 2T13 3T13 4T13 1T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 4T17 1T18 2T18 3T18 -10%

-20% TRAD MEDIA RES RESP Valores por tipo de vivienda

La vivienda vertical participa con el 95% de los proyectos activos en la CDMX al 4T2018, y el 98% de las unidades ofertadas.

La mayor concentración de unidades en ambos tipos de vivienda se presenta en el segmento Residencial Plus, donde un depto. presenta un valor promedio de $55,792 y una casa de $34,177/m2.

1,184 PROYECTOS 81 PROYECTOS

Stock inicial 55,674 unds Stock inicial 1,013 unds

Stock actual 22,395 unds. Stock actual 491 unds.

Vel. De ventas % 3.04% Vel. De ventas % 2.97%

Meses de inventario 13 Meses de inventario 16 Valor de venta Prom. Valor de venta Prom. $5,701,921 $7,782,011 4T2018 4T2018 $/M2 4T2018 $55,792 (+ 10.2 % anual) $/M2 4T2018 $34,177 (+ 4% anual)

DEPTOS. CASAS SEGMENTO 1T2018 4T2018 1T2018 4T2018 PRECIO PRECIOM2 PRECIO PRECIOM2 PRECIO PRECIOM2 PRECIO PRECIOM2 TRADICIONAL $778,996 $17,711 $883,250 $17,468 MEDIA $1,497,625 $26,747 $1,519,612 $27,133 RESIDENCIAL $2,900,530 $40,885 $2,972,370 $42,134 $3,289,194 $24,263 $3,287,879 $19,082 RESIDENCIAL PLUS $8,365,389 $70,442 $8,649,882 $73,189 $9,275,061 $40,769 $9,109,562 $38,636 TOTAL $5,115,331 $51,313 $5,701,921 $55,792 $6,994,168 $34,479 $7,782,011 $34,177 Valores por tipo de vivienda- DEPTOS

Iztacalco y Tllapan presentan incrementos en su valor por m2 de más del 20% durante el año en la oferta de vivienda vertical, lo cual va derivado del aumento en la oferta y demanda de este tipo de producto en estas zonas.

Alcaldías como Azcapotzalco, donde en su mayoría se desarrolla en zonas de reconversión, han ganado plusvalía de manera sobresaliente en los últimos años, actualmente oferta deptos. de casi $2.5mdp en promedio.

Valores promedio de DEPTOS. por alcaldía 4T2018 $12,000,000 $90,000

$80,000 $10,000,000 $70,000

$8,000,000 $60,000

$50,000 $6,000,000 $40,000

$4,000,000 $30,000

$20,000 $2,000,000 $10,000

$0 $0 LA CUAJIMALPA MIGUEL ÁLVARO BENITO CUAUHTÉMO GUSTAVO A. AZCAPOTZAL VENUSTIANO MAGDALENA TLALPAN COYOACAN IZTACALCO IZTAPALAPA TLÁHUAC DE MORELOS HIDALGO OBREGÓN JUÁREZ C MADERO CO CARRANZA CONTRERAS PRECIO $10,901,063 $10,462,298 $9,147,548 $6,422,818 $6,224,224 $5,308,824 $4,984,480 $4,517,294 $2,508,057 $2,481,472 $1,708,565 $1,584,112 $1,539,628 $1,294,055 PRECIOM2 $69,010 $79,284 $53,117 $58,709 $51,004 $58,920 $62,647 $50,712 $36,793 $36,144 $30,089 $27,855 $25,908 $23,277 Valores por tipo de vivienda- CASAS

Tlalpan y Magdalena Contreras, presentan los mayores incrementos en sus valores por m2 durante el año en casas; aunque debe considerarse que en este tipo de producto la oferta es escasa y un solo proyecto puede afectar de manera significativa los promedios.

Álvaro Obregón presenta el valor de venta promedio más alto con poco más de $13mdp y $39,324/m2, con desarrollos en Colonias como Las Águilas y Olivar de los Padres.

Valores promedio de CASAS por alcaldía 4T2018

$14,000,000 $70,000

$12,000,000 $60,000

$10,000,000 $50,000

$8,000,000 $40,000

$6,000,000 $30,000

$4,000,000 $20,000

$2,000,000 $10,000

$0 $0 LA ÁLVARO BENITO MIGUEL CUAJIMALPA AZCAPOTZALC MAGDALENA COYOACAN CUAUHTÉMOC TLALPAN XOCHIMILCO IZTACALCO IZTAPALAPA TLÁHUAC OBREGÓN JUÁREZ HIDALGO DE MORELOS O CONTRERAS PRECIO $13,203,962 $13,051,589 $9,157,489 $8,524,144 $8,377,242 $8,361,538 $8,304,153 $8,215,378 $7,572,704 $7,130,000 $5,745,888 $4,006,647 $3,110,000 PRECIOM2 $39,324 $36,198 $40,893 $45,242 $59,782 $41,070 $31,695 $40,260 $27,603 $33,039 $28,729 $30,381 $14,332 Zonas en auge inmobiliario

La oferta de vivienda nueva se da prácticamente en todas las alcaldías de la CDMX, sin embargo existen algunos corredores que se identifican como los de mayor dinamismo en el sector residencial. Entre ellos tenemos:

1. Nuevo Polanco: ubicado en las Colonias Granada y Anáhuac principalmente, inició su desarrollo con importantes participantes como Abilia y Carso reconvirtiendo la zona, en un atractivo polo inmobiliario, cuyas bondades principales son la cercanía con corredores de oficinas y a una de las colonias más atractivas y de tradición en la CDMX.

2. Santa Fe: el corredor de oficinas A y A+ más grande de la CDMX y del país, ha generado año con año una mayor demanda residencial, derivado de las áreas de oportunidad que presenta en cuanto a transporte y conectividad.

3. Periférico Pte: desde Barranca del Muerto hasta Perisur, el de más reciente desarrollo con la incorporación de grandes proyectos residenciales y de usos mixtos. Zonas en auge inmobiliario

Al 4T2018 se encuentran activos 16 proyectos/etapas de vivienda nueva, con 997 unds. por vender y 8 meses de inventario.

# DE STOCK STOCK MESES EN MESES P. VEL. PROM SUP PROM $ VALOR DE PERIODO U/MES ACUM. $/M2 PROM PROYECTOS TOTAL* ACTUAL VENTA AGOT. STOCK (%) CONST. VENTA PROM

4T18 16 3,825 997 27 8 3.5% 132.3 85 $7,728,284 $79,484

NUEVO POLANCO Zonas en auge inmobiliario

SANTA FE Al 4T2018 se encuentran activos 31 proyectos/etapas de vivienda nueva, con 1,338 unds. por vender y 15 meses de inventario.

ZONA SANTA FE

TRIMESTRE 4T2018

# DE PROYECTOS 31

STOCK TOTAL* 3,531

STOCK ACTUAL 1,338

MESES EN VENTA 26

MESES P. AGOT. STOCK 15

VEL. PROM (%) 2.5%

U/MES ACUM. 86.8

SUP PROM CONST. 112

$ VALOR DE VENTA PROM $7,927,185

$/M2 PROM $68,240 Zonas en auge inmobiliario

PERIFÉRICO PTE.

Al 4T2018 se encuentran activos 44 proyectos/etapas de vivienda nueva, con 1,963 unds. por vender y 14 meses de inventario.

ZONA PERIFÉRICO PTE.

TRIMESTRE 4T2018

# DE PROYECTOS 44

STOCK TOTAL* 4,466

STOCK ACTUAL 1,963

MESES EN VENTA 24

MESES P. AGOT. STOCK 14

VEL. PROM (%) 3.2%

U/MES ACUM. 143.6

SUP PROM CONST. 104

$ VALOR DE VENTA PROM $6,921,878

$/M2 PROM $65,511 www.tinsamexico.mx [email protected] 55-5080-9090