Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare ‐ n. 685 / 2018

Tribunale di

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 685/2018

PROMOSSA DA OMISSIS CONTRO OMISSIS GIUDICE DELLE ESECUZIONI Dott.ssa ELENA GELATO

PERIZIA DI STIMA

Esperto alla stima: Arch. Fabrizio Bertocchi Codice fiscale: BRTFRZ58R03A794K Studio in: Via Giovanni XXIII 3 ‐ 24027 Telefono: 035521161 Fax: 035521161 Email: [email protected] Pec: [email protected]

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Beni in (BG) Località/Frazione Via Albertoni 30/b (catastalmente Via Albertoni 36)

INDICE

Lotto: 001 ‐ PORZIONE EDIFICIO ABITATIVO

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ...... 4 Corpo: A. PORZIONE EDIFICIO ABITATIVO ...... 4 2. DESCRIZIONE ...... 4 DESCRIZIONE GENERALE ...... 4 Corpo: A. PORZIONE EDIFICIO ABITATIVO ...... 5 3. PRATICHE EDILIZIE ...... 6 3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA...... 6 Corpo: A. PORZIONE EDIFICIO ABITATIVO ...... 6 4. CONFORMITÀ URBANISTICA ...... 6 Corpo: A. PORZIONE EDIFICIO ABITATIVO ...... 6 5. CONFORMITÀ CATASTALE ...... 7 Corpo: A. PORZIONE EDIFICIO ABITATIVO ...... 7 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ...... 7 7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ...... 7 8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ...... 7 Corpo: A. PORZIONE EDIFICIO ABITATIVO ...... 7 9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ...... 8 Corpo: A. PORZIONE EDIFICIO ABITATIVO ...... 8 10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ...... 8 11. STATO DI POSSESSO ...... 8 12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ...... 8 Criterio di stima ...... 8 Fonti d'informazione ...... 9 Valutazione corpi ...... 9 Adeguamenti e correzioni della stima ...... Errore. Il segnalibro non è definito. Prezzo base d'asta del lotto ...... Errore. Il segnalibro non è definito.

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INFORMAZIONI PROCEDURA

Giudice: Dott.ssa ELENA GELATO Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 19‐07‐2019 alle 10,30 Creditore Procedente: OMISSIS Legale Creditore Procedente: Avv. OMISSIS Esecutato: OMISSIS Legale Creditore Intervenuto: Avv. OMISSIS

INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE

Esperto alla stima: Arch. Fabrizio Bertocchi Data nomina: 14‐03‐2019 Data giuramento: 16‐03‐2019 Data sopralluogo: 19‐04‐2019 Cronologia operazioni peritali: 18/04/2019, Accesso agli atti ricerca documentale presso Ufficio Tecnico di Vertova. 19/04/2019, Sopralluogo alle unità immobiliari con procedura forzosa assistita dai Carabinieri di Fiorano al Serio e fabbro per sostituzione serratura.

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Beni in Vertova (BG) Via Albertoni 30/b (catastalmente Via Albertoni 36)

Lotto: 001 ‐ PORZIONE EDIFICIO ABITATIVO

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A. PORZIONE EDIFICIO ABITATIVO.

Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Via Albertoni 30/b (catastalmente Via Albertoni 36) Note: La porzione di proprietà è costituita dal piano primo e dal piano secondo di un modesto edificio al quale si accede da un piccolo cortile, in comune con una diversa unità situata al piano terra. I due piani di proprietà sono collegati da una scala interna di pertinenza esclusiva. I locali abitativi sono distribuiti sui due livelli con affacci prevalentemente sul cortile a sud‐ovest. L’ edificio in esame è collocato all’ in‐ terno di un lotto a cui si accede dalla Via Albertoni attraverso un androne.

Quota e tipologia del diritto 1/2 di OMISSIS ‐ Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS

1/2 di OMISSIS ‐ Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS

Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: foglio 14, particella 312 sub 702, graffato con particella 313 sub 702 indirizzo Via Albertoni 30/b (catastalmente Via Albertoni 36), piano P1 e P2, Comune L795 Vertova BG, categoria A/4, classe 1, consistenza 6 vani, superficie 120, rendita € 213,81

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento: Sia i dati catastali che l' atto di pignoramento riportano l' indirizzo di Via Albertani o Via Albertoni 36, mentre l' esatto indirizzo toponomastico risulta Via Albertoni 30/b.

2. DESCRIZIONE

2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA) La proprietà immobiliare oggetto di perizia è situata in Comune di Vertova (BG) in Via Albertoni 30/b (cata‐ stalmente Via Albertoni 36) nel centro storico, in prossimità delle principali attività e servizi, municipio, chiesa parrocchiale, negozi e uffici, con una normale accessibilità stradale e pedonale, con una media dota‐ zione di parcheggi. Il comune di Vertova, nella media Valle Seriana, si sviluppa lungo la SP ex Strada Statale 671, dista 22 km da Bergamo e conta 4800 abitanti circa. Il paese aveva fino a tempi recenti una impronta tipicamente manifatturiera, ora in parte dismessa.

Caratteristiche zona: in centro storico normale Area urbanistica: residenziale a traffico limitato con parcheggi sufficienti. Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Impor‐ tanti servizi ad alta tecnologia presenti nella zona: Non particolari. Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: miste Importanti centri limitrofi: , Albino. Attrazioni paesaggistiche: Val Vertova itinerario naturalistico. Attrazioni storiche: Santuario di San Patrizio a in posizione scenografica. Principali collegamenti pubblici: Bergamo, Linea SAB km 22 Pag. 4 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare ‐ n. 685 / 2018

2.2 DESCRIZIONE DEL BENE

Descrizione: Abitazione di tipo popolare [A4] di cui al corpo A. PORZIONE EDIFICIO ABITATIVO

L’ edificio è costituito da un corpo edilizio, interno rispetto alla centrale Via Albertoni, al quale si accede mediante un androne. La porzione in esame è sviluppata al piano primo e secondo, collegati da una scala interna di pertinenza esclusiva, mentre l’ accesso avviene da un piccolo cortile chiuso con cancello, in comune con un alloggio di diversa proprietà presente a piano terra con il quale sono pure comuni il primo portoncino di entrata e il disimpegno interno. La parte di alloggio al piano primo è più grande (circa mq 62) e comprende: soggiorno, cucina, camera e bagno, mentre la parte al piano primo è più ridotta (circa mq 35) e comprende due camere (di cui una pri‐ va di illuminazione naturale) e un ripostiglio. L’ alloggio e il vano scale formano un corpo ad angolo, con balconi pure angolari su entrambi i piani e una terrazza abbastanza ampia al piano primo. L’ affaccio prevalente è verso il cortile comune a sud‐ovest e in parte verso un ulteriore cortile posteriore. Le altezze interne sono rispettivamente di m 2,80 al piano primo e m 2,70 al piano secondo. L’ epoca di costruzione è certamente remota e anteriore al 1/9/1967, presumibilmente da riferire al 1952‐ 1953. La tipologia dell’ edificio è quella tipica di risulta con caratteristiche edilizie modeste; allo stato attuale pre‐ senta dotazioni, finiture e impianti inadeguati. L’ edificio per essere utilizzato secondo standard sufficienti richiede una ristrutturazione edilizia e impianti‐ stica cospicua. La parte strutturale può essere mantenuta mentre le murature perimetrali richiedono almeno un isola‐ mento a cappotto esterno. Il valore immobiliare del compendio è dato quindi dalla consistenza volumetrica esistente, in quanto pie‐ namente recuperabile a fini residenziali, secondo le disposizioni del PGT comunale (art. 16 delle NTA Nor‐ me tecniche di attuazione e art. 8 del Piano delle Regole per i NAF Nuclei di antica formazione che classifica l’ edificio senza specifico Grado di intervento, in quanto privo di valore storico, artistico e ambientale. Sono ammesse oltre che la manutenzione ordinaria e straordinaria, la ristrutturazione e/o la ricostruzione nei limiti di copertura, volumetria e di altezza attuali esistenti, purchè connesse al miglioramento delle pre‐ stazioni energetiche complessive del fabbricato. La Scheda di intervento, specifica per l’ edificio in esame è classificata come 39/a e 39/b con le relative prescrizioni (Allegato D).

Superficie complessiva di circa mq 138,00 E' posto al piano: Piano primo e secondo L'edificio è stato costruito nel: Anteriore al 1/9/1967, presumibilmente nel 1952‐1953 L'edificio è stato ristrutturato nel: Mai ristrutturato L'unità immobiliare è identificata con il numero: C.F. foglio 14, particella 312 sub 702, graffato con particel‐ la 313 sub 702; ha un'altezza utile interna di circa m. Piano primo m 2,80 ; piano secondo m 2,70 L'intero fabbricato è composto da n. 3 piani complessivi di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. 0

Stato di manutenzione generale: scarso Condizioni generali dell'immobile: Tipologia edilizia modesta con dotazioni, finiture e impianti inadeguati.

Impianti (conformità e certificazioni) Impianto elettrico: Esiste impianto elettrico SI Epoca di realizzazione/adeguamento Contemporaneo a costruzione edificio (1952‐53) Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO Note L' impianto elettrico non risulta adeguato alla normativa vigente privo di differenziale con protezione magnetotermica.

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Riscaldamento: Esiste impianto di riscaldamento SI Tipologia di impianto A gas metano con termosifoni ma privo di generatore termico Stato impianto Non funzionante Epoca di realizzazione/adeguamento Successivo a costruzione edificio (1952‐53), imprecisabile Esiste la dichiarazione di conformità NO Note L' impianto di riscaldamento a termosifoni è privo di generatore termico, secondo informazioni ricevute, la caldaia murale esterna danneggiata è stata asportata a seguito di scoppio non riparabile.

3. PRATICHE EDILIZIE

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA

Identificativo corpo: A. PORZIONE EDIFICIO ABITATIVO. Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Via Albertoni 30/b (catastalmente Via Albertoni 36)

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità edilizia.

Note: In Comune di Vertova, a seguito della richiesta di accesso agli atti del 16/4/2019, lo scrivente CTU con la supervisione del Responsabile geom. OMISSIS ha svolto una ricerca documentale sui titoli autorizzativi collegati al fabbricato, estesa anche ai proprietari originari sig.ri OMISSIS, senza ricavarne atti in archivio. La conformità edi‐ lizia dell’ edificio è convalidata dalla assenza di interventi edilizi documentati presso il Comune di Vertova anche successivamente al 31/8/1967, data di entrata in vigore della Legge n. 765/1967.

4. CONFORMITÀ URBANISTICA

Identificativo corpo: A. PORZIONE EDIFICIO ABITATIVO. Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Via Albertoni 30/b (catastalmente Via Albertoni 36) Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio In forza della delibera: C.C. n. 14 del 20/4/2011 Zona omogenea: Nucleo di Antica Formazione Norme tecniche di attuazione: Art. 16 NTA del PGT e artt. 2 e 8 PDR della Guida interventi NAF Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanisti‐ NO co: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni NO particolari? Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: Confermato esistente Rapporto di copertura: Confermato esistente Altezza massima ammessa: Confermato esistente Volume massimo ammesso: Confermato esistente Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI Note: Confermata la consistenza volumetrica esistente, recuperabile a fini residenziali, secondo le disposizioni del PGT e della Guida per gli inter‐ venti nei Nuclei di Antica Formazione, con attribuzione alla categoria degli “edifici senza Grado di intervento, inseriti nel Nucleo antico, ma recenti e privi di valore storico, artistico e ambientale”.

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Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.

5. CONFORMITÀ CATASTALE

Identificativo corpo: A. PORZIONE EDIFICIO ABITATIVO. Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Via Albertoni 30/b (catastalmente Via Albertoni 36)

Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Nessuna Conformità catastale: Si.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI Titolare/Proprietario: OMISSIS n. 13/02/1925 Bergamo, proprietario/i ante ventennio al 25/08/1998. Titolare/Proprietario: OMISSIS n. 19/03/1956 a Vertova e OMISSIS n. 18/03/1951 a Vertova, dal 25/08/1998 al 11/06/2001. In forza di denuncia di successione registrata a in data 02/02/1999 al n. 63 volume 170; tra‐ scritta a Bergamo in data 07/04/2000 ai nn. 13482/9902.

Titolare/Proprietario: OMISSIS e OMISSIS dal 11/06/2001 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di com‐ pravendita a rogito notaio Mannarella, in data 11/06/2001, al n. 24205; trascritto a Bergamo in data 15/06/2001, ai nn. 23207/17141.

La trascrizione dei titoli d’ acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa ?: SI: vedasi la documentazione ex art. 567 c.p.c. che risulta completa e corrispondente.

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

Iscrizione di ipoteca: Ipoteca volontaria attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS e OMISSIS, derivante da: atto di mutuo, a rogito no‐ taio Mannarella in data 11/06/2001 al n. 24206; iscritto/trascritto a Bergamo in data 15/06/2001 ai nn. 23208/5678; importo ipoteca € 210000; importo capitale € 105000.

Trascrizione pregiudizievole: Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS e OMISSIS, derivante da: verbale di pignoramento a rogito di ufficiale giudiziario in data 02/07/2018 ai nn. 6552; iscritto/trascritto a Bergamo in data 31/07/2018 ai nn. 39022/27252.

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:

Identificativo corpo: A. PORZIONE EDIFICIO ABITATIVO Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Vertova (BG), Via Albertoni 30/b (catastalmente Via Albertoni 36) Vedasi la documentazione ex art. 567 c.p.c. che risulta completa e corrispondente.

Spese di gestione condominiale: Nessuna Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna

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Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Unità immobiliare indipendente, non presente condominio.

Altre informazioni: Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Unità immobiliare indipendente, non presente condominio. Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: NO Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: NO Avvertenze ulteriori: NO

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Identificativo corpo: A. PORZIONE EDIFICIO ABITATIVO

Informazioni relative al calcolo della consistenza: Superficie complessiva di circa mq 109 oltre balconi di circa mq 29. Le misure sono ricavate da rilievo metrico, per‐ tanto attendibili. L' allegato E riporta il calcolo delle superfici lorde commerciali suddivise per piani.

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente

Residenziale sup lorda di pavi‐ 109,00 1,00 109,00 mento Balconi sup lorda di pavi‐ 29,00 0,33 9,57 mento 138,00 118,57

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spes‐ sore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giar‐ dini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotet‐ ti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con al‐ tezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ Non necessita divisibilità.

11. STATO DI POSSESSO:

Occupato dal debitore e dai suoi familiari Note: Gli esecutati sig.ri OMISSIS, risultati irreperibili a seguito delle convocazioni del Custode avv. Viviana Borlotti erano assenti anche al momento del sopralluogo in data 19/04/2019. Si è proceduto con accesso forzoso alla pre‐ senza dei Carabinieri della Caserma di Fiorano al Serio intervenuti con pattuglia guidata dall' App.to scelto OMIS‐ SIS.

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 12.1 Criterio di stima:

Stima sintetica comparativa con immobili consimili in zona. Valutata la posizione dell’ edificio, ubicato nel centro storico del Comune di Vertova, valutate le attuali con‐ dizioni delle unità immobiliari, lo stato di conservazione e manutenzione, le finiture interne ed esterne, gli Pag. 8 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare ‐ n. 685 / 2018

impianti e i servizi esistenti, tenuta in considerazione l’ epoca di costruzione, lo scrivente CTU, in base alla elaborazione grafica delle SLP superfici lorde di piano commerciali (allegato E ) e alle sue conoscenze del mercato per immobili consimili in zona oggetto di recente compravendita, attribuisce alle unità immobiliari il valore come di seguito indicato.

12.2 Fonti di informazione:

Ufficio tecnico di Comune di Vertova; Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Agenzie immobiliari di Vertova, Fiorano al Se‐ rio, Gazzaniga, Albino. Altre fonti di informazione: Bollettino APPE e CONFEDILIZIA Prezzi dei fabbricati e delle aree di Bergamo e provincia. Listino FIMAA dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia.

12.3 Valutazione corpi:

A. PORZIONE EDIFICIO ABITATIVO. Abitazione di tipo popolare [A4] Vertova (BG), Via Albertoni 30/b (catastalmente Via Albertoni 36) Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 53.356,50.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Residenziale 109,00 € 450,00 € 49.050,00 Balconi 9,57 € 450,00 € 4.306,50 Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 53.356,50

Valore corpo € 53.356,50 Valore accessori € 0,00 Valore complessivo intero € 53.356,50 Valore complessivo diritto e quota € 53.356,50

Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me‐ Valore diritto e dio ponderale quota A. PORZIONE EDI‐ Abitazione di tipo 118,57 € 53.356,50 € 53.356,50 FICIO ABITATIVO popolare [A4]

12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per € 8.003,48 vizi del bene venduto

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00

12.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si tro‐ € 45.353,02 va:

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Allegati A. Visura catastale B. Planimetrie catastali C. Estratto PGT Comune Vertova / Cartografia e legenda D. Estratto PGT Comune Vertova / Normativa di riferimento E. Superfici lorde commerciali

Fotografie

30‐04‐2019

L'Esperto alla stima Arch. Fabrizio Bertocchi

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PIANO DI

COMUNE DI VERTOVA GOVERNO DEL

TERRITORIO

PIANO DELLE REGOLE

PROPOSTA DI RETTIFICA FEBBRAIO 2015

A CURA DI ARCH. FILIPPO SIMONETTI E DOTT. SERGIO APPIANI, ARCH. ETTORE CURTO

COMUNE DI VERTOVA PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO

CAPO III / 1.1 TERRITORI OVE NON È PREVEDIBILE RILEVANTE TRASFORMAZIONE URBANISTICA – TERRITORI URBANIZZATI

16.16. NucleiNuclei ddii aanticantica foformazionermazione

DESCRIZIONEESCRIZIONE 16.116.1 Il PdR iindividuandividua il cecentrontro sstoricotorico di VertovaVertova e l’innsediamentosediamento didi SemonteSemonte qualiquali nucleinuclei di anticaantica formazioneformazione di VertovaVertova ddaa sottoporre a disciplinadisciplina parpartticolareggiataicolareggiata deidei centricentri storicistorici aiai sensisensi delladella L.L. 457/’78457/’78 e dell’art.dell’art. 1100 cocommamma 2 dedellalla L.R. 1212/2005./2005. TaliTali nuclei sono equiparatiequiparati alla zona A di cui all’art.2all’art.2 deldel D.M. 02/04/1968 n.1444.n.1444. 16.216.2 PerPer i nucleinuclei ddii aanticantica fformazioneormazione didi VerVerttovaova iill PdR ne definisce un ppererimetro,imetro, all’interno del quale,quale, in riferimentoriferimento sia alla Prima Levata IGM in scala 1:25.000 del 18881888 cheche alle Schede di rilevamentorilevamento,, sstabiliscetabilisce sspecifichepecifiche disdisposizioniposizioni edificio pperer edificio, aiai fini di tutelarne i valori storici, artistici ed aambientali.mbientali. 16.316.3 LeLe modalità di intervento su ogognini fabbricato dei nucleinuclei antichi, sono definite in relazione alla specificazionespecificazione dei gradi di intervintervenento,to, così come delineati nell’alleganell’allegatoto Quaderno QR2, che, insiemeinsieme aadd altre ulteriori prescrprescrizioniizioni specifiche ririguardantiguardanti sia i fabbricati che le arareeee libere, sono riportate nella tavolatavola n. R3R3 in scalascala 1:1.000.1:1.000.

DESTINAZIONI D’USO 16.4 I nuclei di antica formazione di Vertova sono destinati prevalentemente a: abitazioni individuali e familiari (usi Ufa) abitazioni collettive (usi Ufb) 16.5 Sono altresì ammesse le seguenti funzioni complementari e/o compatibili: esercizi commerciali connessi alla residenza (usi Uga) esercizi di vicinato (usi Uga1) esercizi per la ristorazione (usi Ugb) attività professionali, servizi sanitari svolti professionalmente e piccola imprenditoria (usi Ugc) terziario al servizio della persona, della famiglia e delle attività professionali (usi Ugd) artigianato al servizio della persona, della famiglia e delle attività professionali (usi Uge) servizi sociali integrati alla residenza (usi Ui) con esclusione dell’uso Uig attrezzature alberghiere (usi Uh) pur essendo medie strutture di vendita sono, al solo fine della deroga a quanto disposto all’appendice n°1, equiparati agli esercizi di vicinato anche gli esercizi di superficie di vendita fino a 500 mq se dovuti ad ampliamento di esercizi preesistenti purché rispondenti ai requisiti di cui all’art. 16.21 16.6 Nella zona di nucleo di antica formazione non sono ammessi i seguenti usi (così come definiti nell’appendice “Usi del suolo e dotazioni territoriali”): gli usi “Ua”, gli usi “Ub”, gli usi “Uc”, gli usi “Ue”, gli usi “Uga2” (con le eccezioni di cui al comma precedente), Uga3”, gli usi “Uig”, gli usi “Uo”, gli usi “Uq”, gli usi “Ur”.

MODALITÀ DI INTERVENTO 16.7 All’interno del perimetro dei nuclei antichi di Vertova, così come evidenziati nella tavola R1, il carico urbanistico ammissibile si esprime, in relazione alle caratteristiche degli spazi e dei fabbricati

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preesistenti, quale conferma della SLP attuale, con le modalità definite nell’allegato 2 alle presenti norme, e specificamente individuate per ogni fabbricato. Sono comunque fatti salvi eventuali diritti edificatori confermativi di fabbricati non rappresentati nella cartografia di Piano. 16.8 Gli interventi all’interno dei nuclei antichi di Vertova salvo diversa specificazione cartografica, sono attuati attraverso intervento edilizio diretto o altro provvedimento abilitativo (autorizzazione, dichiarazione di inizio attività, etc.) previsto dalla legislazione vigente. Ogni intervento edilizio diretto deve, se non esteso all’intera unità individuata dal Piano, prevedere, e descrivere mediante gli elaborati progettuali, l’inserimento delle opere di trasformazione nell’ordine compositivo e strutturale dell’organismo architettonico censito come unità dal PdR, al fine di non sminuire le caratteristiche complessive del compendio immobiliare. 16.9 Ove le tavole di Piano identificano, per la stessa unità, più sottounità, l’estensione di cui al comma precedente è relativa a all’insieme maggiore. 16.10 I diritti edificatori esistenti corrispondono al carico urbanistico ammissibile al netto delle possibilità di chiusura di portici e loggiati che, laddove ammesse, richiedono acquisizione di specifico diritto edificatorio. Qualora un fabbricato, od una parte di esso, venga destinata ad attrezzatura di interesse pubblico riconosciuta dal Piano dei Servizi, esso non richiede impiego di diritti edificatori e pertanto questi possono essere ceduti per interventi all’interno del nucleo antico o del tessuto da consolidare. In caso di riutilizzo del manufatto, o di parte di esso, necessitante diritti edificatori, deve esserne riacquisito il relativo titolo. Qualora un fabbricato, od una parte di esso, venga destinato a residenza a canone sociale, di cui all’art 32 delle presenti norme, e come meglio specificato nel Piano dei Servizi, si determina una disponibilità di diritti edificatori in relazione a quanto eventualmente previsto dal Piano dei Servizi e pertanto essi possono essere ceduti per interventi all’interno del nucleo antico o del tessuto da consolidare. In caso di riutilizzo del manufatto, o di parte di esso, comportante diritti edificatori, deve essere riacquisito il relativo titolo. 16.11 Nelle aree private interne al nucleo di antica formazione, qualora l’area venga ceduta all’Amministrazione Comunale al fine della riforma dell’assetto viario o dell’incremento delle dotazioni territoriali, secondo le modalità espresse in tav. R1 o R3, si determina un titolo edificatorio, liberamente spendibile nelle aree di cui all’art. 17.18, pari a 0,50 mq di SLP per ogni mq di area ceduta. Tale titolo è altresì’ riconoscibile a quelle aree private che, ancorché non specificamente individuate in tav R1 o R3, vengono cedute al patrimonio comunale o vincolate all’uso pubblico per la realizzazione di parcheggi o altre urbanizzazioni, previo assenso da parte della Commissione per il paesaggio. 16.12 Qualora nelle aree di cui al comma precedente insista, in tutto o in parte, un fabbricato legittimamente esistente, e qualora il fabbricato stesso venga demolito e l’area ceduta all’amministrazione, si determina un titolo edificatorio, liberamente spendibile nelle aree di cui all’art. 17.18, pari a 4 volte la SLP esistente per i fabbricati ad uso civile. Tale valore è ridotto a 2 volte per i fabbricati ad uso accessorio. Il diritto edificatorio non è riconosciuto per i fabbricati la cui demolizione è già prevista da specifica convenzione in atto. 16.13 Il diritto edificatorio di cui al comma precedente, senza la necessità di cessione delle aree all’Amministrazione Comunale, è altresì riconosciuto a quei fabbricati dei nuclei di antica formazione per quali il Piano delle Regole attribuisce il grado V. Tale diritto è spendibile all’esterno dei Nuclei di Antica Formazione, ed è utilizzabile solo dopo l’avvenuta demolizione. 16.14 La Commissione per il Paesaggio, può riconoscere la facoltà, all’interno di un progetto di riqualificazione dell’esistente che preveda il diradamento di ambiti eccessivamente edificati, della demolizione di fabbricati di realizzazione successiva a quanto rilevato con la prima Levata I.G.M., o la riduzione di altezza di fabbricati impropriamente sopralzati dopo il 1900,. Ad essi si applica il diritto edificatorio di cui al comma 16.11 e 16.12, senza la necessità di cessione delle aree all’Amministrazione Comunale. Tale diritto è utilizzabile solo dopo l’avvenuta demolizione. La Commissione per il Paesaggio, in riferimento a quanto previsto dal Regolamento Edilizio e dagli allegati Indirizzi per la Qualificazione architettonica dei fabbricati, può altresì riconoscere per interventi

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di ristrutturazione dei fabbricati del centro storico, effettuati in applicazione della Guida agli interventi nel nucleo antico e degli elementi qualificanti in essa definiti, l’evidenza di interventi di recupero di alta qualità formale, rispettosi delle tipologie costruttive originarie, e capaci di qualificare l’ambito urbano di riferimento. A tali interventi, al termine dei lavori, e previa verifica della conformità dell’opera ai caratteri del progetto, sono riconosciuti diritti edificatori aggiuntivi ai preesistenti in rapporto di 15 mq di SLP per ogni 100 mq di SLP oggetto dell’intervento. Tali diritti eccedenti possono essere impiegati per quanto previsto all’art. 16.10 o reimpiegati all’esterno del nucleo di antica formazione.

ULTERIORI PRESCRIZIONI 16.15 Ai sensi dell’art. 9 comma 1 del DM 1444 del 2/4/68, il perimetro dei nuclei di antica formazione di Vertova è equiparato alla zona A. In essa per le operazioni di risanamento conservativo, e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici, salvo diversa indicazione negli elaborati di piano, non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computate senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente prive di valore storico, artistico o ambientale. 16.16 Le domande e le comunicazioni relative ad interventi nei nuclei di antica formazione e per tutti i fabbricati catalogati quali insediamenti relazionati alle emergenze morfologiche e territoriali, devono essere corredate dai seguenti elaborati: stralcio della tavola RQ2 di PdR in scala 1:1.000, o della R1 in scala 1:2000 qualora esterni al nucleo antico, con individuazione degli immobili interessati dal progetto; documentazione fotografica a colori, in duplice copia, rappresentante il contesto, tutte le facciate dell'immobile, le aree libere e, in dettaglio, gli elementi di particolare interesse specificando i punti di ripresa delle fotografie. Per gli immobili di grado I e II o in presenza di locali voltati e/o di elementi interni di particolare interesse la documentazione fotografica dovrà essere estesa agli interni; rilievo dello stato di fatto costituito da: -planimetria quotata dell'edificio e delle pertinenze in scala 1:200; -piante di tutti i piani, compresa il sottotetto e la copertura; -sezioni, riferite all’andamento del terreno ed agli edifici circostanti, in numero sufficiente alla completa rappresentazione dell’edificio; -prospetti di tutte le facciate. Il rilievo, in scala 1:50 per gli edifici di grado I, II e III ed in scala 1:100 per gli altri edifici, dovrà essere compiutamente quotato e riportare dettagliate indicazioni dei materiali; progetto in scala 1:100 (1:50 per gli edifici di grado I; II e III) costituito da: -planimetria quotata dell'edificio e delle pertinenze in scala 1:200; -piante di tutti i piani, compreso il sottotetto e la copertura; -sezioni, riferite all'andamento del terreno ed agli edifici circostanti, in numero sufficiente alla completa rappresentazione dell'edificio; -prospetti di tutte le facciate. per gli edifici di grado I e II relazione descrittiva dello stato di fatto (con analisi storica, delle condizioni strutturali, delle trasformazioni, dei materiali e delle tecniche) e dei criteri seguiti per la progettazione (con la descrizione dei lavori che si intendono eseguire, dei materiali e delle tecniche). 16.17 Il progetto sarà presentato in due serie: la prima con indicazione grafica differenziata delle demolizioni e delle nuove opere e la seconda rappresentante l'intervento nella forma finale. 16.18 Sul progetto dovrà essere riportata la descrizione dettagliata dei materiali e illustrati in scala maggiore i dettagli relativi alle finiture. 16.19 Nel caso di richiesta di limitati interventi potrà essere sufficiente la presentazione degli elaborati di dettaglio relativamente alle sole parti interessate, rappresentando comunque come elaborati generali l’insieme dell’unità oggetto di intervento.

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16.20 Nelle zone di tessuto storico consolidato ai sensi del comma 1 quater dell’art. 65 della lr 12/05, nei fabbricati di grado I, II e III è escluso l’intervento di recupero dei sottotetti esistenti comportante modifiche della sagoma della falda o suo innalzamento. 16.1 Per l’ampliamento di medie strutture di vendita, con particolare riferimento alla DGR 8-6024/2007 si prescrive quanto segue: La richiesta deve contenere una valutazione degli impatti commerciali della proposta effettuata in base ai seguenti indicatori: - Capacità dell’intervento di migliorare le scene urbane di riferimento - Qualità ed integrazione dell’offerta merceologica rispetto al quadro locale - Capacità dell’intervento di integrare e supportare la rete commerciale esistente Sono ritenuti ammissibili gli interventi che dimostrino un saldo positivo per ogni indicatore evidenziato

17. Tessuto urbano da consolidare

DESCRIZIONE 17.1 Il PdR classifica come tessuto urbano da consolidare il territorio di costruzione della città moderna, avvenuta perlopiù con modalità insediative e tipologiche poco coordinate con la struttura degli spazi pubblici e con il sistema delle giaciture agricole preesistenti. Il Piano delle Regole, con l’ausilio dell’allegato Atlante dei fabbricati, disciplina per esso le modalità di trasformazione dei fabbricati secondo criteri generali, collegati tuttavia ad obiettivi di miglioramento articolati per ambiti omogenei, per tipologia edilizia ed in funzione della posizione rispetto ai tracciati delle relazioni principali. In esso il PdR individua altresì la rete delle relazioni principali da strutturare con il potenziamento della dotazione vegetazionale in riferimento ai sistemi verdi lineari esterni.

AMBITI DI REGOLAZIONE 17.2 Nell’ambito del tessuto urbano da consolidare il Piano delle Regole distingue, quali ambiti di regolazione, le seguenti porzioni di tessuto urbano: Case di via Forni La residenza sul versante Tessuto del rinnovamento -A Corso IV Novembre Tessuto del rinnovamento -B Viale Don Ferrari - A Viale Don Ferrari - B 17.3 Nelle aree di cui al punto 17.2 si prevedono nel tempo interventi prevalentemente di adeguamento distributivo e funzionale oltreché di rigenerazione del tessuto urbano. Il Piano delle Regole opera perché queste trasformazioni costituiscano l’occasione di: diminuzione del carico energetico complessivo del tessuto residenziale, miglioramento delle sue prestazioni ambientali, maggiore efficienza nel consumo di suolo, maggiore qualificazione architettonica del tessuto urbano con particolare riferimento ai luoghi pubblici principali. 17.4 Gli obiettivi di consolidamento urbano, le previsioni di intervento, ed i parametri urbanistici di questi ambiti, per quanto riguarda le tipologie edilizie relative agli insediamenti diffusi di cui all’art. 14.5, sono regolati dalla tabella 1 allegata alle presenti norme. In detta tabella, ai sensi del comma 1 quater dell’art. 65 della lr 12/05, sono altresì specificati gli ambiti dove è escluso l’intervento di recupero dei sottotetti esistenti. Negli ambiti dove è ammesso l’intervento di recupero del sottotetto, l’intervento deve perseguire anche l’obiettivo di miglioramento del carico energetico dell’intero fabbricato. Esso si attua quindi, in relazione alle tipologie edilizie di cui all’art. 14.5, con le seguenti modalità tipologia edilizia obiettivi energetici

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COMUNE DI VERTOVA GOVERNO DEL

TERRITORIO

PIANO DELLE REGOLE - QR2A

GUIDA AGLI INTERVENTI NEL NUCLEO ANTICO E SUGLI EDIFICI ED

ELEMENTI DI VALORE STORICO, ARTISTICO ED AMBIENTALE

GIUGNO 2011

MODIFICATO A SEGUITO DI CONTRODEDUZIONE ALLE OSSERVAZIONI CON DELIB. C.C. N.14 DEL 20.04.2011

A CURA DI ARCH. FILIPPO SIMONETTI E DOTT. SERGIO APPIANI, CONSULENZA DI DOTT. LUCA GIBELLINI, ARCH. MORIS LORENZI, KINESIS S.R.L., ARCH. ANDREA PIANTANIDA COLLABORAZIONE DI DOTT. CIRO BERGONZI, DOTT. DAVIDE CARRA, ARCH. ETTORE CURTO COMUNE DI VERTOVA PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO

CAPO II MODALITÀ D'INTERVENTO SUGLI EDIFICI DI INTERESSE STORICO ARCHITETTONICO

CAPO II / I GRADI DI INTERVENTO

2. Applicazione dei gradi di intervento

2.1 Le modalità di intervento sugli edifici e sugli spazi aperti ubicati nei nuclei di antica formazione di Vertova e di Semonte e sugli altri edifici di interesse storico, artistico ed ambientale individuati dal PdR al di fuori del nuclei antichi, con le modalità di cui all’art. 16 delle norme del Piano delle Regole, sono disciplinate da specifici “gradi di intervento” e dalle norme di corredo di cui alla presente guida. I gradi d’intervento sono descritti dagli articoli che seguono e sono, per ogni fabbricato, rappresentati nelle specifiche allegate al presente fascicolo.

2.2 Ulteriori modalità di intervento sugli edifici con valenza storico-ambientale sono definite nel capo III del presente testo.

2.3 Per gli edifici di grado I° e II° le norme sono di carattere prescrittivo e contengono le regole cui attenersi nel corso degli interventi soggetti alla guida; solo nel caso di progetti speciali e di interventi di riconosciuto e particolare valore artistico e culturale il responsabile del procedimento, sentita la Commissione per il Paesaggio, potrà, in via eccezionale, derogare alle prescrizioni qui contenute.

2.4 Eventuali progetti in deroga alle prescrizioni della Guida dovranno essere accompagnati da una dettagliata relazioni che identifichi le coordinate ed i riferimenti culturali dell’intervento e motivi dal punto di vista culturale e tecnologico il ricorso a tecniche e materiali diversi da quelli previsti dalla Guida stessa. Nell’esame di tali progetti la Commissione per il Paesaggio potrà avvalersi del parere di consulenti di riconosciuta specifica competenza artistica e culturale. La Commissione per il Paesaggio, esaminata la relazione ed i pareri dei consulenti, si assumerà, sottoscrivendo la relazione ed i pareri, la responsabilità culturale dell’intervento.

2.5 Per gli edifici di grado III° le presenti norme hanno contenuto indicativo, il responsabile del procedimento, sentita la Commissione per il Paesaggio, potrà motivatamente accogliere anche soluzioni differenti.

3. Grado I – restauro

DESCRIZIONE

3.1 E' finalizzato alla salvaguardia dell'edificio e delle sue pertinenze attraverso il restauro integrale degli esterni, il restauro e/o la ricostituzione degli interni e del contesto. Gli interventi dovranno essere supportati da analisi rigorose e condotti con criteri filologici.

MODALITÀ DI INTERVENTO

3.2 Sono ammessi i seguenti interventi:

GUIDA AGLI INTERVENTI NEL NUCLEO ANTICO E SUGLI EDIFICI ED ELEMENTI DI VALORE STORICO, ARTISTICO ED AMBIENTALE PAG. 4 COMUNE DI VERTOVA PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO

per gli interventi di ricostruzione di edifici con grado IV ed essere altresì coerente con le disposizioni contenute nel capo III delle presenti norme.

8. Edifici senza grado

8.1 Agli edifici nel nucleo antico, ma recenti e privi di valore storico, artistico, ambientale il PDR non attribuisce grado d’intervento.

MODALITÀ DI INTERVENTO

8.2 Sono ammessi i seguenti interventi: Manutenzione ordinaria e straordinaria; Ristrutturazione e/o ricostruzione del fabbricato nei limiti di copertura, volumetria e di altezza preesistenti, solo se connesse al miglioramento delle prestazioni energetiche complessive del fabbricato; Sono ammessi interventi di modifica delle quote di imposta delle coperture al fine del raggiungimento delle misure minime di abitabilità dei sottotetti di cui alla LR 12/05 solo all’interno della completa ristrutturazione del fabbricato o della sua ricostruzione, diversamente è prescritto il mantenimento sia delle altezze delle quote di imposta che delle quote di colmo della copertura. 8.3 E' inoltre prescritta l'eliminazione delle superfetazioni e delle aggiunte incongrue rispetto alla conformazione generale del fabbricato.

8.4 In caso di ristrutturazione o ricostruzione del fabbricato il nuovo impianto di facciata deve essere coerente con le disposizioni di cui al capo III delle presenti norme.

8.5 Non è ammessa la formazione di volumi tecnici emergenti dalla copertura;

9. Edifici con facciate da conservare

DESCRIZIONE

9.1 Il PdR individua con apposito segno grafico le facciate degli edifici che presentano caratteri tradizionali meritevoli di conservazione.

MODALITÀ DI INTERVENTO

9.2 Per le facciate degli edifici di grado I e II e per quelle di cui il PdR prescrive specificamente la conservazione sono previste le seguenti modalità d'intervento: è vietata la formazione di nuove aperture o la modifica delle esistenti: i davanzali, le spalle, le architravi in pietra o in laterizio, le inferriate tradizionali devono essere conservate limitando l'intervento al solo ripristino con eventuale sostituzione con identici materiali e forme delle parti degradate e non recuperabili; è ammesso il ripristino di aperture chiaramente preesistenti e recentemente chiuse purché coerenti con i caratteri attuali della facciata nonché il riadattamento, in coerenza ai caratteri compositivi della facciata, di quelle recentemente alterate; marcapiani, fasce, zoccolature, balconi e ballatoi compresi i parapetti, portoni in legno e in genere tutti gli elementi decorativi di facciata devono essere conservati limitando l'intervento al solo ripristino con eventuale sostituzione con identici materiali e forme delle parti degradate e non recuperabili; è ammesso il rifacimento dell'intonaco di facciata con materiali e tecniche tradizionali; è prescritta l'eliminazione degli elementi contrastanti e di quelli recenti non conformi alla “Guida per gli interventi nel nucleo antico e sugli edifici di valore storico, artistico, ambientale”.

10. Edifici con facciate da riambientare

DESCRIZIONE

10.1 Il PDR individua con apposito segno grafico le facciate degli edifici che presentano elementi contrastanti con i caratteri tradizionali del nucleo antico e pertanto non meritevoli di conservazione.

GUIDA AGLI INTERVENTI NEL NUCLEO ANTICO E SUGLI EDIFICI ED ELEMENTI DI VALORE STORICO, ARTISTICO ED AMBIENTALE PAG. 7 Indagine sui fabbricati del centro storico di Vertova e Semonte a cura di: Arch. Filippo Simonetti, Dott. Sergio Appiani; coll.: Dott. Davide Carra, Arch. Ettore Curto, Arch. Erica Ronzoni indirizzo: via Albertoni zona 4 rif. 49 scheda 1989:

VALUTAZIONE DEI FABBRICATI corpo breve descrizione livello di condizioni grado di prescrizioni aggiuntive trasformazione fisico funzionali intervento A Fabbricato di cortina recente mediocri _

B Fabbricato di cortina recente mediocri _

C Fabbricato di cortina recente mediocri _

PRESCRIZIONI DA PIANO DI RECUPERO DEL CENTRO STORICO DEL 1989: fronte ferso il cortile da riqualificare con demolizione dei balconi, fronte sul retro conservato e restaurato, l’area di risulta della porzione da demolire deve essere adibita a cortile di pertinenza privata AREE LIBERE aree libere breve descrizione specifiche di tutela 1 cortile interno

ELEMENTI ISOLATI DA EVIDENZIARE elementi isolati breve descrizione specifiche di tutela

Planimetria 1:1000 Vertova DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA scheda n° foto A foto B

foto C foto D

foto E foto F

VISTE ESTERNE

VISTE INTERNE